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Res. 00223-2014 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 07/05/2014
OutcomeResultado
The municipal denial was reversed and approval of the expansion permit was ordered, unless another ground prevents it, because a front setback cannot be required for property facing a private easement rather than a public street.Se revocó la denegatoria municipal y se ordenó aprobar el permiso de ampliación, si otro motivo no lo impide, porque el retiro frontal no puede exigirse a una finca que enfrenta una servidumbre privada y no una calle pública.
SummaryResumen
Acting as the municipality’s improper hierarchical appellate authority, the Administrative Litigation Court reversed the denial of a permit to add a second story to a dwelling facing a private easement. It explained that municipalities have primary authority to plan and control urban development and may restrict property rights through their police powers. Those restrictions, however, must satisfy their statutory prerequisites. A front setback or front yard is tied to official alignment, a planning mechanism that separates buildable private land from streets, roads, and other public-domain spaces. Under the Construction Law, the General Public Roads Law, and the applicable regulations, frontage on a public street is an indispensable condition for imposing such a setback. Because the appellant’s property had access through and faced only a private right-of-way rather than a public street, the municipal requirement lacked a legal basis. The Court therefore directed the Municipality of Flores to approve the requested expansion unless another legally valid reason prevented approval and declared the administrative process exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio municipal, revocó la denegatoria de un permiso para ampliar en segunda planta una vivienda ubicada frente a una servidumbre privada. Explicó que las municipalidades poseen la competencia primaria para planificar y controlar el desarrollo urbano y pueden imponer limitaciones al derecho de propiedad mediante su poder de policía. Sin embargo, tales restricciones deben ajustarse a sus presupuestos legales. El retiro frontal o antejardín está vinculado al alineamiento, técnica que delimita el suelo privado edificable respecto de calles, vías y otros espacios de dominio público. Según la Ley de Construcciones, la Ley General de Caminos Públicos y su reglamentación, la existencia de frente a una calle pública constituye un requisito indispensable para imponer ese retiro. Como la finca del recurrente tenía acceso y frente únicamente a una servidumbre privada de paso, la exigencia municipal carecía de fundamento. El Tribunal ordenó aprobar la ampliación solicitada, salvo que existiera otro impedimento legal.
Key excerptExtracto clave
From the provisions transcribed above, it can be concluded beyond doubt that, for a front setback to be imposed as a limitation on property rights, our legislation requires the affected property to be located facing a public street. Accordingly, if the appellant’s property faces a private easement—specifically, a right-of-way—and not a public street, which is a prerequisite for applying an official alignment and the corresponding setbacks for sidewalks, front yards, fences, and railings, the municipal authority’s attempt to require compliance with a front-yard setback is wholly improper.De la normativa hasta ahora transcrita, es posible deducir sin lugar a dudas, que para la imposición del retiro frontal como límite al derecho de propiedad, nuestra legislación exige que el inmueble respecto del cual se pretenda imponer, se encuentre ubicado frente a calle pública. De ese modo, si la propiedad del recurrente se encuentra frente a una servidumbre privada, propiamente frente a una servidumbre de paso y no frente a calle pública -requisito sine qua non para aplicar el alineamiento y con ello, los retiros correspondientes a aceras, antejardínes, vallas y verjas-, la obligación que pretende imponer el ente corporativo recurrido para que se respete el antejardín, deviene del todo en improcedente.
Pull quotesCitas destacadas
"Nótese así, el alineamiento como técnica del planeamiento urbano tiene por objetivo establecer límites entre cualquier edificación y el dominio público."
"Official alignment, as an urban planning technique, is intended to establish boundaries between any building and the public domain."
Considerando IV
"Nótese así, el alineamiento como técnica del planeamiento urbano tiene por objetivo establecer límites entre cualquier edificación y el dominio público."
Considerando IV
"Dicho requisito se insiste, no aplica en el caso de la propiedad en que el señor Nombre103901 pretende realizar la ampliación constructiva, ya que la su propiedad no tiene frente a calle pública y en consecuencia, el motivo del acto impugnado resulta ilegítimo."
"That requirement, it bears repeating, does not apply to the property where Mr. Nombre103901 intends to carry out the building expansion, because his property does not face a public street and, consequently, the grounds for the challenged act are unlawful."
Considerando IV
"Dicho requisito se insiste, no aplica en el caso de la propiedad en que el señor Nombre103901 pretende realizar la ampliación constructiva, ya que la su propiedad no tiene frente a calle pública y en consecuencia, el motivo del acto impugnado resulta ilegítimo."
Considerando IV
"Proceda la Municipalidad recurrida a la aprobación del permiso de ampliación constructiva gestionado por el señor Nombre103901 , si otro motivo no lo impide."
"The respondent Municipality shall proceed to approve the building expansion permit requested by Mr. Nombre103901, unless another ground prevents it."
Por tanto
"Proceda la Municipalidad recurrida a la aprobación del permiso de ampliación constructiva gestionado por el señor Nombre103901 , si otro motivo no lo impide."
Por tanto
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2 2 Administrative Litigation Tribunal, Second Judicial Circuit of San José, Dirección04 Main Line 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Email ...01 ________________________________________________________________ CASE FILE N° 13-0030 48-1027-CA APPEAL TO A NON-HIERARCHICAL SUPERIOR APPELLANT: Nombre103901 RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE FLORES N° 223 -2014 ADMINISTRATIVE LITIGATION TRIBUNAL. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at fourteen hours and twenty-five minutes on siete de mayo del dos mil catorce.
This Tribunal, acting as the non-hierarchical superior (jerarca impropio), hears the appeal filed by Mr. Nombre103901, of legal age, married, holder of identity card number CED80105, against the decision issued at seven hours on 03 de abril de dos mil trece by the Alcaldía Municipal de Flores.
Judge Carmona Castro delivers the opinion, and:
WHEREAS
For the proper resolution of this matter, the following facts are deemed proven:
Mr. Nombre103901 disagrees with decision N° AMF-RA-12-2013 of the Alcaldía Municipal de Flores, issued at seven hours on 03 de abril de dos mil trece, and states his appeal in the following terms: 1.- Established Administrative Actions: The appellant states that in 2002, the Municipalidad de Flores granted him a building permit for the property in the Province of Heredia, Registration Placa17771°, which was granted through formal authorization on 27 de agosto de ese mismo año by means of the corresponding stamp on the construction plan for the property in question. He notes that this building permit was granted so that the house could be built without the need to maintain a front-yard setback (antejardín), because the property does not face a public road but rather a private easement. He alleges that the official in charge of Urban Planning at the respondent Municipality denied the requested expansion permit, stating only that “the fact that the current residence was built 10 years ago without complying with the special requirements, and that the Municipality did not identify and remedy that condition at the time, does not mean that the error must continue to be perpetuated.” He considers the municipal official’s argument incorrect and contends that the Municipality authorized construction without requiring the front-yard setback, and that this license obligates the Municipality to continue respecting that condition; it may not revoke or disregard its own act, namely the building permit previously granted, without following the legally established procedures for doing so.
He objects that the decision issued through Official Letter MF-DDU-CC-CE-018-13 failed to consider that the area on which construction was authorized by the permit granted for the residence constitutes a lot with an established use (predio con uso consolidado), and that because the proposed expansion is on the second floor, it retains the coverage area or building footprint (huella de construcción) authorized by the permit, which gives rise to the subjective right (derecho subjetivo) derived from the “Ius Edificandi” authorized by the municipal corporation. He alleges that Official Letter MF-DDU-CC-CE-018-13 is absolutely null and void (acto absolutamente nulo) because it denies the application to expand the residence without any analysis whatsoever of the building permit granted for it. 2.- Challenges to the Legality of the Appealed Municipal Decision: 2.1.- Violation of the Principle of the Binding Nature of One’s Own Acts (Principio de Intangibilidad de los Actos Propios).
He states that the respondent Municipality seeks to disregard and invalidate a favorable act conferring rights, namely the building permit for the house granted through formal authorization on 27 de agosto de dos mil dos and stamped on the construction plan for the real property described in cadastral plan N° H-665628-000, without first instituting any administrative proceeding to annul the building permit granted. In doing so, it violates the Principle of the Binding Nature of One’s Own Acts. 2.2.- Violation of the Principle Prohibiting Arbitrariness (Principio de Interdicción de la Arbitrariedad). He alleges that the challenged decision fails to satisfy the requirement that an administrative act state its reasons (motivación del acto administrativo), is unclear, and does not justify the grounds for the Administration’s decision. He adds that the challenged act lacks coherent and reasonable content and does not clearly set forth the proper legal basis, thereby violating the Principle Prohibiting Arbitrariness.
Finally, he requests that the appealed decision be set aside because he is not asking to be allowed to build within the front-yard setback, as the respondent Municipality purports to suggest, but rather that his vested rights (derechos adquiridos) arising from the authorization to build his residence in 2002 be respected; all he is now requesting is authorization for an improvement to that authorized construction. For his part, the representative of the respondent Municipality considers the appeal inadmissible and bases his opposition on the following principal grounds. He states that the denial of the building permit giving rise to this matter is based on noncompliance with the construction requirements established in the regulations governing the subject, specifically those relating to setbacks and coverage, as correctly stated in Official Letter MF-DDU-CC-CE-018-12. He notes that Articles 4 and 58 of the Urban Planning Act (Ley de Planificación Urbana), and Articles IV 9, 10, 11, VI. 3.8.1 of the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones), establish that the front yard or front setback (retiro frontal) is among the requirements imposed in urban areas and that each Municipality is responsible for establishing its minimum dimensions; they further establish that municipalities shall not permit construction work that fails to comply with zoning requirements concerning use, location, setbacks, coverage, and other conditions.
He states that, given this legal basis, regulatory plans (planes reguladores) therefore cannot eliminate the front-yard or front-setback requirement in the cases contemplated by the cited Act and by the Construction Act (Ley de Construcciones) and its Regulations. He asserts that although the provisions concerning minimum setbacks do not apply to structures that existed before the Regulatory Plan took effect and that do not comply with the prescribed minimum setback, any remodeling, expansion, or new construction must conform to the parameters established for the zone in which the property is located, including the minimum setback; consequently, the expansion of the residence on the second floor must comply with the aforementioned setbacks, which is the basis for the official letter under appeal. He adds that although the regulations established in the Regulatory Plans must be observed, in this specific case the Municipality he represents considers the Construction Act and its Regulations applicable, as those were the regulations applied to the lot area at the relevant time.
He contends that, in view of the foregoing, although the Municipality approved the building permit for the existing structure in 2003 without requiring the special technical requirements and without the governing authorities at the time having remedied the matter, that error cannot be perpetuated because, pursuant to Article 19 of the Construction Act, the permit now requested is a new permit and, as such, must comply with the regulations governing the subject; moreover, the requirements relating to the front-yard setback and coverage restrict the owner’s exercise of his property right. In this regard, he maintains that the building permit granted ten years ago vested rights only with respect to that construction, and that the appellant’s existing ground-floor construction does not entitle him to continue building on the upper floor in violation of the rules under discussion.
It should be recalled that urban-planning regulation (regulación urbanística) has traditionally and indisputably been entrusted to the municipalities, insofar as it has been held that “(...) urban-planning jurisdiction (competencia urbanística) has been a genuinely municipal power, perhaps the foremost of all” (GARCÍA DE ENTERRÍA, Nombre7411 and PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, España, S.N.E., 1981. p. 116.); thus, it has been established as a power of local governments that expands to encompass the planning of the entire territory and extends, on an ancillary basis, to other State bodies and entities, such as the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo—a decentralized entity—the Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, together with the Secretaría Técnica Ambiental (a deconcentrated body), and the Ministerio de Planificación Nacional.
However, specifically with respect to local urban planning (planificación urbana local), the Ley de Construcciones, enacted by Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve—a pre-constitutional provision, having been promulgated by the de facto Government of the Junta Fundadora de la Segunda República, headed by José Figueres Ferrer—provides that the Municipalities are responsible for ensuring that cities and other population centers meet the necessary conditions of safety, sanitation, convenience, and attractiveness in their public thoroughfares and in the buildings and structures erected on land therein, without prejudice to the powers conferred by law upon other administrative bodies in these matters (artículo 1º), and that no building may be erected in the country in contravention of its provisions (artículo 74). Although our Constitución Política is somewhat sparing in its definition of the municipalities’ inherent and essential functions, constitutional case law—specifically judgments número 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, y 2003-3656—has interpreted articles 169 and the first paragraph of article 170 thereof as vesting primary authority over local urban planning in the municipalities, to the exclusion of any other public entity.
This has also been expressly set forth in the various versions of the Código Municipal—Leyes No. 4574 de cuatro de mayo de mil novecientos setenta and the currently applicable enactment, No. 7794 publicada en La Gaceta No. 94 del 18 de mayo de mil novecientos noventa y ocho. Consistent with the foregoing provision, articles 15 and 19 of the Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, provide verbatim:
“Article 15.- Pursuant to the provision of article 169 of the Constitución Política, the jurisdiction and authority of municipal governments to plan and control urban development within the boundaries of their respective jurisdictions are hereby recognized. Accordingly, each shall take the appropriate measures to implement a regulatory plan (plan regulador) and the related urban-development regulations (reglamentos de desarrollo urbano) in the areas where they are to apply, without prejudice to extending all or some of their effects to other sectors where compelling reasons warrant the establishment of a particular regulatory regime.” (Emphasis not in the original.)
“Article 19.- Each Municipality shall issue and promulgate the procedural rules necessary to ensure due compliance with the regulatory plan and to protect the community’s interests in health, safety, convenience, and well-being.” (Emphasis not in the original.)
The foregoing is the basis for the control exercised by municipal authorities over compliance with local urban-planning regulations through the use of the “police power” (poder de policía), whereby they assume the power and duty to ensure public order, public health, peace, personal safety, and the moral, political, and economic organization of society.
The Court considers that the challenged decision should be reversed for the reasons set forth below. In essence, the aggrieved party has sought authorization to construct a second story on his residence, which was built approximately ten years ago with express construction permits from the respondent Municipality and fronts a private easement (servidumbre privada) due to the nature of the land on which it was built. The respondent municipality, for its part, denies the construction-expansion permit because it requires compliance with the front-yard or front-setback requirement (antejardín o retiro frontal), arguing that although the existing structure was erected under a construction permit that did not require observance of the front yard, this does not mean that the permit currently sought may omit the technical requirements established by the applicable regulations or that the municipal entity should fail to exercise proper oversight.
In this Chamber’s opinion, the reasons by which the representative of the respondent municipality seeks to justify denying the construction-expansion permit are inconsistent with the regulations governing the matter, for the reasons discussed below. We begin by noting that Urban-Planning Law (Derecho Urbanístico), as the body of legal rules regulating the substance of property rights in matters of urban planning and construction, is founded in part upon the concept of private property as subject to private interests, the common interest, and the general welfare, all, of course, with absolute respect for the principles and limits established, in our case, by the Constitución Política. This subordination of private interests to the common interest therefore also constitutes the basis for land-use regulation through the imposition of limitations on the exercise of property rights, limitations that define their scope, all within the framework of urban-planning law.
Among the limitations on property that have existed since the inception of Urban-Planning Law is the building line or setback (alineamiento), that is, the setback of property fronting a public thoroughfare. It is therefore said that the building line, as a limitation on property rights, arose together with the concept of a public thoroughfare, since this type of limitation makes it possible to organize housing and access to cities. In this regard, among the limitations on property that prohibit construction are “setbacks” (retiros). A setback is understood as an urban-planning method that prohibits construction within a particular area of a parcel, whether for reasons concerning neighboring properties, as with a rear setback, or for aesthetic reasons, as with a front setback; other types include side and landscaping setbacks. In addition to the fact that the urban-planning mechanism of setbacks is commonly regulated by local regulatory plans, it is also true that the front setback or front yard is closely related to the application of building lines, that is, the distances that must be observed for construction purposes, measured from a public street.
“A building line is the establishment of the line dividing buildable private land from areas under public use and ownership, such as thoroughfares, streets, plazas, green spaces, and communal open areas.” (Rojas Morales, Iris Rocío. Derecho Urbanístico Costarricense. Investigaciones Jurídicas S.A., San José-Costa Rica, pág. 258). In this respect, article IV.7 of the Reglamento de la Ley de Construcciones provides:
“Article IV.7.- Building Line.
…IV.7.2. On lots fronting urban public thoroughfares, work may not begin without the respective Municipality first establishing the official line and grade; both determinations, which remain valid indefinitely, must be consulted in the forms or documents used to process construction permits.” (Emphasis not in the original.)
It should thus be noted that the purpose of the building line as an urban-planning technique is to establish boundaries between any building and the public domain and, in cases such as the one before us, it must be understood as required in relation to the public street or thoroughfare constituting the front boundary of the aggrieved party’s property. Understandably, this does not apply to the present case because it is undisputed that the property belonging to Mr. Nombre103901, on which the proposed construction expansion would take place, fronts a private easement rather than a public street. Moreover, article 19 of the Ley de Caminos Públicos establishes that owners of buildings required to observe setbacks are those obligated to request the official building line from MOPT or the Municipality, as applicable. Indeed, the cited provision expressly states, insofar as relevant:
“Article 19.- No structures or buildings of any kind may be erected fronting existing or proposed highways without prior authorization from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, or fronting local roads and streets without the written approval of the corresponding Municipality (…)”. (Emphasis not in the original.)
Likewise, article 19 of the Ley de Construcciones provides in its párrafo 1°, insofar as relevant: “... owners of buildings that must be set back in accordance with the official building line.” From the provisions transcribed thus far, it may be concluded beyond any doubt that, for a front setback to be imposed as a limitation on property rights, our legislation requires that the property upon which it is to be imposed front a public street. Thus, if the appellant’s property fronts a private easement—specifically, a right-of-way easement (servidumbre de paso)—rather than a public street, the latter being a sine qua non requirement for applying the building line and the corresponding setbacks for sidewalks, front yards, fences, and railings, the obligation that the respondent municipal entity seeks to impose requiring observance of the front yard is wholly improper. We reiterate that this requirement does not apply to the property on which Mr.
Nombre103901 seeks to carry out the construction expansion, because his property does not front a public street. Consequently, the grounds for the challenged administrative act are unlawful, and its substance likewise does not conform to the facts, because the denial of the permit he applied for before the respondent Municipality, based on the obligation imposed upon the aggrieved party to observe the front yard, is unfounded. The matter must therefore be resolved by granting the appeal filed by the appellant. In light of this disposition, no ruling is made on the remaining grounds for appeal.
Based on the arguments set forth herein, the appeal must be granted. The respondent Municipality shall approve the construction-expansion permit sought by Mr. Nombre103901, unless another reason prevents it. Administrative remedies are deemed exhausted.-
POR TANTO
The appealed decision, namely the decision issued by the Alcaldía Municipal de Flores at seven hours on 03 de abril de dos mil trece, is reversed. The respondent Municipality shall approve the construction-expansion permit sought by Mr. Nombre103901, unless another reason prevents it. Administrative remedies are deemed exhausted.- Nombre102152 Siria Carmona Castro Jorge Leiva Poveda CASE FILE N°: 13-0030 48-1027-CA IMPROPER MUNICIPAL HIERARCHICAL APPEAL Nombre103901 v. Municipalidad de FLORES
2 2 Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 ________________________________________________________________ APELACIÓN EN JERARQUÍA IMPROPIA RECURRENTE: Nombre103901 RECURRIDO: MUNICIPALIDAD DE FLORES N° 223 -2014 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas veinticinco minutos del siete de mayo del dos mil catorce.
Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por el señor Nombre103901 , mayor, casado, con cédula de identidad número CED80105, contra la resolución de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, emitida por la Alcaldía Municipal de Flores.
Redacta la Juez Carmona Castro, y:
CONSIDERANDO
Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente:
El señor Nombre103901 , se muestra inconforme con la resolución de la Alcaldía Municipal de Flores N° AMF-RA-12-2013 de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, y formula su recurso en los siguientes términos: 1.- De las Actuaciones Administrativas acreditadas: Indica el recurrente, en el año 2002 la Municipalidad de Flores le otorgó un permiso de construcción para la Finca del Partido de Heredia, Matrícula Placa17771° , el cual le fue otorgado mediante formal autorización el día 27 de agosto de ese mismo año, mediante el sello respectivo en el plano constructivo para la referida propiedad. Advierte, dicho permiso constructivo se concedió para que la casa se construyera sin necesidad de guardar el antejardín, en virtud de que el acceso de dicho inmueble no es frente a calle pública sino, frente a servidumbre privada. Acusa, la encargada de Planificación Urbana de la Municipalidad recurrida, deniega el permiso de ampliación solicitado, indicando únicamente que "el hecho de que hace 10 años se construyera la vivienda actual sin respetar los requisitos especiales y el municipio en su oportunidad no alertara y subsanara tal condición, no implica que actualmente se siga arrastrando el error.".
Considera que el argumento esgrimido por la funcionaria municipal, es incorrecto y aduce, que la Municipalidad autorizó la construcción sin respetar el antejardín, y esa licencia, provoca que el Municipio se mantenga obligado a respetar esa condición, y no puede derogar o desconocer un acto propio, como lo es ese permiso de construcción otrora otorgado, sin seguir los procedimientos legales establecidos para ello. Reprocha, la resolución dictada mediante Oficio MF-DDU-CC-CE-018-13, no consideró que el área que autorizó construir mediante el permiso otorgado para la casa de habitación, constituye un predio con uso consolidado, y dado que el área a ampliar lo es en segunda planta, mantiene el área de cobertura o huella de construcción que se autorizó por el permiso que genera ese derecho subjetivo a desprender del "Ius Edificandi" autorizado por la corporación municipal. Acusa, el Oficio MF-DDU-CC-CE-018-13 es un acto absolutamente nulo, porque sin ningún tipo de análisis en relación con el permiso de construcción otorgado para la casa de habitación, deniega ahora la solicitud de ampliación de la misma. 2.- De los Cuestionamientos de Legalidad de la Resolución Municipal recurrida: 2. 1.- Violación al Principio de Intangibilidad de los Actos Propios.
Señala, la Municipalidad recurrida pretende desconocer y dejar sin validez un acto favorable, declarativo de derechos como lo es el permiso de construcción de la casa otorgado mediante formal autorización el día 27 de agosto de dos mil dos, estampado en el plano constructivo para la referida propiedad inmueble descrita en el plano catastrado N° H-665628-000, sin acudir previamente a procedimiento administrativo alguno para anular el permiso de construcción otorgado. Con ello, violenta el principio de Intangibilidad de los Actos Propios. 2.2- Violación al Principio de Interdicción de la Arbitrariedad . Acusa, que la resolución impugnada no cumple con el requerimiento de motivación del acto administrativo, es poco clara y no justifica las razones por las que se toma la decisión por parte de la administración. Agrega, el acto impugnado no tiene un contenido coherente y razonable, ni expone con claridad la debida fundamentación legal y con todo ello, violenta el Principio de Interdicción de la Arbitrariedad.
Finalmente, solicita se deje sin efecto la resolución recurrida, por cuanto no está solicitando que se le permita construir en el antejardín como pretende hacerlo ver la Municipalidad recurrida, sino, que se respeten sus derechos adquiridos al autorizarle construir su casa de habitación en el año 2002, y ahora lo único que solicita es la autorización para una mejora en esa construcción autorizada. De su parte, el personero del Municipio recurrido, considera improcedente el recurso formulado y sustenta su oposición en los siguientes motivos básicos. Señala, la denegatoria del permiso de construcción que origina este asunto, se fundamenta en el incumplimiento de requisitos constructivos previstos en la normativa que rige la materia, propiamente en lo relativo a retiros y cobertura, como bien se indica en el Oficio MF-DDU-CC-CE-018-12. Advierte que la Ley de Planificación Urbana, en su artículo 4 y 58 y, el Reglamento de Construcciones, Artículos IV 9, 10, 11, VI. 3.8.1, establecen que el antejardín o retiro frontal, es uno de los requisitos exigidos en las zonas urbanas y, que corresponde a cada Municipalidad, fijar el tamaño mínimo de los mismos; siendo incluso que se establece que las municipalidades no permitirán obras de construcción cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicación, retiros, cobertura y demás condiciones de la zonificación.
Señala, con esa base jurídica no es posible entonces, suprimir por medio de los planes reguladores, la exigencia del antejardín o retiro frontal, en los casos previstos en la Ley de cita y la Ley de Construcciones y su Reglamento. Asevera, si bien a las construcciones existentes antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador y que no respetan el retiro mínimo fijado, no les resultan aplicables las disposiciones sobre el retiro mínimo, en caso de remodelación, ampliación o nueve construcción, deberán ajustarse a los parámetros dictados, para la zona en que se ubique el inmueble, entre ello, el tamaño mínimo del retiro y por ello, la ampliación de la vivienda en segunda planta, debe sujetarse a los retiros supra citados y, de ahí, la motivación del oficio que resulta recurrido. Añade, si bien se debe respetar la normativa dispuesta en los Planes Reguladores, en el caso concreto, su representada considera aplicable la Ley de Construcciones y su Reglamento, pues es la normativa que se aplicó para el área del lote en su oportunidad.
Aduce, en consideración de lo anterior, pese a que el Municipio en el año 2003 aprobó el permiso de construcción de la obra existente a la fecha, sin exigir los requisitos técnicos especiales y sin haberse subsanado por las autoridades regentes de la época, ese error perpetuarse, ya que conforme a la norma del artículo 19 de la Ley de Construcciones, el permiso que ahora se solicita, es un permiso nuevo, y como tal, debe ajustarse a la normativa que rige la materia, y los requisitos referidos al retiro en antejardín y cobertura, limitan la disposición del particular sobre su derecho de propiedad. Sostiene en tal sentido, el permiso de construcción otorgado hace diez años, consolidó derechos únicamente para esa construcción y no es posible que por tener una construcción consolidada en planta baja, el recurrente pueda seguir construyendo en planta alta con violación a las normas en comentario.
Debe recordarse que la regulación urbanística ha sido encomendada tradicionalmente, y sin discusión alguna, a las municipalidades, en tanto se ha estimado que "(...) la competencia urbanística ha sido una competencia municipal genuina, quizá la primera entre todas" (GARCÍA DE ENTERRÍA, Nombre7411 y PAREJO ALFONSO, Luciano, Lecciones de Derecho Urbanístico. Editorial Civitas, Madrid, España, S.N.E., 1981. p. 116.); de manera que se ha configurado, como una competencia de los gobiernos locales que se amplía y llega a abarcar la ordenación de todo el territorio, extendiéndose accesoriamente a otros órganos y entes del Estado, tales como el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo -ente descentralizado-, y los Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, con la Secretaría Técnica Ambiental (órgano desconcentrado) y el Ministerio de Planificación Nacional. Pero en lo que respecta propiamente con la planificación urbana local , la Ley de Construcciones, aprobada por Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve -norma pre-constitucional, al ser promulgada por el Gobierno de Facto de la Junta Fundadora de la Segunda República, dirigida por José Figueres Ferrer-, establece que las Municipalidades son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos (artículo 1º), así como que ninguna edificación podrá hacerse en el país que contraríe sus disposiciones (artículo 74).
Y no obstante que nuestra Constitución Política es un poco parca en la definición de las funciones propias y esenciales de las municipalidades, la jurisprudencia constitucional -concretamente en las sentencias número 5097-93, 5303-93, 6706-93, 4205-96, y 2003-3656-, ha interpretado que a partir de lo dispuesto en sus artículos 169 y primer párrafo del artículo 170, la titularidad primaria en materia de planificación urbana local corresponde a las municipalidades, con exclusión de cualquier otro ente público, lo cual ha quedado también concretado en las distintas versiones del Código Municipal -Leyes No. 4574 de cuatro de mayo de mil novecientos setenta y el actual cuerpo vigente, No. 7794 publicada en La Gaceta No. 94 del 18 de mayo de mil novecientos noventa y ocho. En consonancia con la anterior disposición, los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana, número 4240, de quince de noviembre de mil novecientos sesenta y ocho, disponen textualmente:
"Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor." (El resaltado no es del original.)
"Artículo 19.- Cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad." (El resaltado no es del original.)
De lo anterior deriva el control que ejercen las Autoridades municipales respecto del cumplimiento de la normativa urbanística local, mediante el uso del "poder de policía", con el cual se asume el poder-deber de asegurar el orden público, la salubridad, la tranquilidad, la seguridad de las personas, así como la organización moral, política y económica de la sociedad.
El Tribunal estima que el acuerdo impugnado merece ser revocado, por las razones que de seguido se exponen. En lo medular, la parte agraviada ha pretendido se le autorice la construcción de una segunda planta sobre su casa de habitación, la cual, fue construida hace aproximadamente diez años, con permisos constructivos expresos por parte de la Municipalidad recurrida, y se ubica frente a servidumbre privada por la naturaleza del terreno en que fue construida. De su parte, el municipio recurrido, deniega el permiso de la ampliación constructiva, en virtud de que exige se cumpla el requisito de respetar el antejardín o retiro frontal, alegando que si bien la construcción actual fue erigida con un permiso constructivo que no exigió el respeto del antejardín, ello no implica que para el que se solicita actualmente, se omitan los requisitos técnicos de acuerdo a la normativa aplicable, y se ejerza como debe ser, la fiscalización por parte del ente corporativo.
En criterio de esta Cámara, las razones con que el personero del municipio recurrido pretende justificar la denegatoria del permiso de ampliación constructiva, no se ajustan a la normativa que regula la materia por lo que se dirá. Iniciaremos indicando, el Derecho Urbanístico como conjunto de normas jurídicas y regulatorio del contenido del derecho de propiedad en esta materia urbanística y de edificación, encuentra como uno de sus fundamentos el concepto de la propiedad privada con sujeción al interés particular, al interés común, al bienestar general, claro está, todo ello con respeto absoluto de los principios y límites que en nuestro caso, se encuentran establecidos en la Constitución Política. Esa sujeción del interés privado al interés común, constituye a su vez entonces, el fundamento para las regulaciones del suelo mediante la imposición de limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad, limitaciones determinantes de su contorno, todo ello comprendido en la regulación jurídica urbanística.
Como parte de las limitaciones a la propiedad que desde el origen del Derecho Urbanístico han estado presentes, se encuentra el alineamiento, o retiro de la propiedad con frente a la vía pública. Por ello, se dice que el alineamiento como limitación del derecho de propiedad, surge de la mano con el concepto de vía pública, pues es mediante este tipo de limitación que se logra la organización de las viviendas y el acceso a las ciudades. En ese orden, tenemos a su vez, que dentro de las limitaciones a la propiedad que obligan a no edificar, encontramos la referida a "los retiros". El retiro se conoce como la forma o método urbanístico que imposibilita construir en un área determinada del terreno, bien sea por razones de vecindad, como ocurre con el retiro posterior, o por razones de ornato, como sería el retiro frontal; otros tipos de retiro serían el lateral y el de arborización. Además de que comúnmente, la técnica urbanística del retiro se encuentra regulada por los planes reguladores locales, es lo cierto que el retiro frontal o antejardín, se encuentra íntimamente relacionado con la aplicación de alineamientos, esto es, las distancias que deben respetarse a efectos de construcción, tomando como punto de partida, una calle pública.
“El alineamiento es la fijación de la línea que divide el suelo privado edificable de aquellos espacios de uso y dominio público, como es el caso de las vías, calles, plazas, zonas verdes y las áreas libres comunales.” (Rojas Morales, Iris Rocío. Derecho Urbanístico Costarricense. Investigaciones Jurídicas S.A., San José-Costa Rica, pág. 258). En tal sentido, la norma del artículo IV.7 del Reglamento de la Ley de Construcciones establece:
“Artículo IV.7.- Alineamiento.
…IV.7.2. En lotes con frente a vías públicas urbanas, no se podrá iniciar la ejecución de una obra sin el previo señalamiento de línea y nivel oficial por parte de la Municipalidad respectiva; ambos datos, cuya vigencia es indefinida, deben consultarse en los formularios o documentos empleados para tramitar los permisos de construcción.” (El destacado no corresponde con su original).
Nótese así, el alineamiento como técnica del planeamiento urbano tiene por objetivo establecer límites entre cualquier edificación y el dominio público, y en casos como el que nos ocupa, debe entenderse exigido respecto de la calle o vía pública que constituye el límite frontal de la propiedad del agraviado, lo cual, como es comprensible, no resulta aplicable al caso concreto pues es un hecho no controvertido, que la propiedad del señor Nombre103901 en que se pretende la ampliación constructiva, tiene frente a servidumbre privada y no a calle pública. A mayor abundamiento de razones, el artículo 19 de la Ley de Caminos Públicos, establece que los dueños de construcciones que deben respetar los retiros, son aquellos que están obligados a solicitar al MOPT o a la Municipalidad según corresponda, el alineamiento oficial. En efecto, nótese que en forma expresa, la norma de cita establece en lo que interesa:
"Artículo 19.- No podrán hacerse construcciones o edificaciones de ningún tipo frente a las carreteras existentes o en proyecto sin la previa autorización del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, ni al frente de los caminos vecinales y calles sin aprobación escrita de la Municipalidad correspondiente (…)". (El destacado con corresponde con su original).
Por su parte, igualmente el artículo 19 de la Ley de Construcciones, en su párrafo 1° dispone en lo que interesa: " ... los dueños de construcciones que deban retirarse con arreglo a la alineación oficial". De la normativa hasta ahora transcrita, es posible deducir sin lugar a dudas, que para la imposición del retiro frontal como límite al derecho de propiedad, nuestra legislación exige que el inmueble respecto del cual se pretenda imponer, se encuentre ubicado frente a calle pública. De ese modo, si la propiedad del recurrente se encuentra frente a una servidumbre privada, propiamente frente a una servidumbre de paso y no frente a calle pública -requisito sine qua non para aplicar el alineamiento y con ello, los retiros correspondientes a aceras, antejardínes, vallas y verjas-, la obligación que pretende imponer el ente corporativo recurrido para que se respete el antejardín, deviene del todo en improcedente.
Dicho requisito se insiste, no aplica en el caso de la propiedad en que el señor Nombre103901 pretende realizar la ampliación constructiva, ya que la su propiedad no tiene frente a calle pública y en consecuencia, el motivo del acto impugnado resulta ilegítimo y, el contenido tampoco se adecúa al hecho, pues la denegatoria del permiso gestionado por el mismo ante la Municipalidad recurrida con fundamento en la obligación impuesta, tendente a que el agraviado respete el antejardín, resulta infundada y así debe resolverse, acogiendo el recurso formulado por el recurrente. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento respecto de los demás agravios planteados.
Con base en los argumentos aquí esbozados, lo procedente es acoger el recurso interpuesto. Proceda la Municipalidad recurrida a la aprobación del permiso de ampliación constructiva gestionado por el señor Nombre103901 , si otro motivo no lo impide. Se da por agotada la vía administrativa.-
POR TANTO
Se revoca la resolución apelada, sea la de las siete horas del 03 de abril de dos mil trece, emitida por la Alcaldía Municipal de Flores. Proceda la Municipalidad recurrida a la aprobación del permiso de ampliación constructiva gestionado por el señor Nombre103901 , si otro motivo no lo impide. Se da por agotada la vía administrativa.- Nombre102152 Siria Carmona Castro Jorge Leiva Poveda JERARQUÍ IMPROPIA MUNICIPAL Nombre103901 c/ Municipalidad de FLORES
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