Res. 00105-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección IVRes. 00105-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Central 2545-0003. Fax 2545-0033. Correo Electrónico ...01 Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A (Antiguo Edificio Motorola) PROCESO DE CONOCIMIENTO ACTOR: Mi Valle S.A.

DEMANDADO: Municipalidad de Vásquez de Coronado No. 105 - 201 2 - I V.

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN CUARTA . SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, Dirección04 , a las quince horas del dieciséis de octubre del año dos mil d oce.

Proceso de Conocimiento interpuesto por MI VALLE S.A. representada por Danilo Rivas Solís, ma yor de edad, casado en primeras nupcias, abogado, portador de la cédula de identidad número CED88793- - , vecino de Belén, en su condición de Apoderado Generalísimo sin límite de suma, contra la MUNICIPALIDAD DE VÁSQUEZ DE CORONADO, representada por Kattia Martínez Ramírez, mayor de edad, abogada, abogada, portadora de la cédula de identidad número CED88794- - , en su condición de Apoderada Especial Judicial.-

RESULTANDO

1.- Que el día 25 de marzo del año 201 0 , l a parte actora interpone demanda y de conformidad con los ajustes hechos en la audiencia preliminar, solicita : ".... se declare con lugar el (sic) presente demanda y se ordene a la Municipalidad recurrida el pago de los daños y perjuicios sufridos por mi representada como consecuencia de haberse variado el uso de suelo originalmente asignado a la propiedad de mi representada. El daño está determinado por la ganancia no obtenida por no haber podido vender el inmueble y calculado por la diferencia entre el precio pagado y el precio en que pudo haberse vendido el inmueble en caso de no haberse variado el uso de suelo asignado, o sea la diferencia de ocho dólares entre el precio pagado y la oferta de compra recibida, o sea la suma de ciento cincuenta y tres mil dólares estadounidenses. El perjuicio económico debe verse en 2 sentidos: a).- El rendimiento del dinero en caso de haberse vendido el bien oportunamente a razón de veinte dólares por metro cuadrado, o sea la suma de setenta y seis mil ochocientos dólares; y b). La perdida (sic) del valor del inmueble entre lo pagado y el valor actual. Este valor será determinado pericialmente. 3.- Caso de oposición, se condene a la Municipalidad recurrida al pago de ambas costas de la presente acción." 2.- Que corrido el traslado de rigor mediante resolución de quince horas y treinta minutos del dieciséis de abril del año dos mil diez, la Municipalidad accionada, contestó la demanda. (folio 61 a 64 del expediente judicial) .- 3.- Que a las nueve horas y doce minutos del seis de septiembre de dos mil once, se realizó audiencia preliminar en el presente proceso con la presencia de los representantes de las partes. Se señala como hechos controvertidos los número 5,6,7,8,10,11 y 12. Se determina que no hay defensas previas y se admite prueba testimonial y pericial (folio 142, 143 del expediente judicial) 4.- Que a las ocho horas con cuarenta y cinco minutos del diecinueve de setiembre de dos mil doce se realizó la audiencia de juicio oral y pública en el presente proceso, con la presencia de las partes y sus abogados y ante el mismo Tribunal que dicta la sentencia.

5.- Que la presente sentencia se emite en esta fecha en virtud de incapacidad del Juez Ponente, tal y como se puso en conocimiento de las partes mediante resolución de trece horas y cuarenta y tres minutos del diez de octubre de dos mil doce.

6.- Que en los procedimientos ante este Tribunal no se han observado nulidades que deban ser subsanadas y la sentencia se dicta dentro del plazo establecido al efecto por el numeral 111.1 del Código Procesal Contencioso Administrativo, previa deliberación y por unanimidad Redacta el Juez Campos Hidalgo

CONSIDERANDO

I.- Hechos probados: De esta naturaleza, y de importancia para la resolución del asunto, durante el proceso han quedado demostrados los siguientes: I.I).- Que ante el notario público Danilo Rivas Solís, los señores Nombre112255 y Rafael Polini Freer en representación de la empresa La Salvada del Arroyo S.A. vendieron a la sociedad actora la finca del Partido de San José matrícula Placa20081, plano catastrado número Placa20082 el día 17 de setiembre de 2005, por la suma de ciento doce millones cuatrocientos treinta y cinco mil doscientos colones (folios 14 a 22 del expediente judicial, copia de microfilm de la escritura número 209 del indicado notario) I.I I ).- Que con fecha 3 de junio de 2005 se emitió certificado de uso de suelo con el rige por el término de un año, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978, en donde se indica un uso de suelo no conforme para una granja de pollos de forma intensiva, en tanto que la propiedad se encuentra en una zona de control urbano y se definen los siguientes usos permitidos: a) residencial b) comercio c) servicios básicos e institucionales d) pequeña industria artesanal e) terminales de buses y taxis. Todo con una densidad máxima de 143 hab/ha (folios 30 a 32 del expediente judicial, copia del certificado de zona CZDIM-424-05 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.I II ).- Que el certificado de zona CZDIM-424-05 de fecha 3 de junio de 2005, señala las siguientes características para las viviendas, comercios y servicios que se quieran desarrollar en el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978: a) Area mínima de lote: 180 m2 b) frente mínimo de lote: 8 m c) Cobertura máxima más superficie pavimentada: 75% d) Superficie de jardín: 25% e) Area de piso: dos veces la cobertura f) Retiro frontal: 3 m g) Retiros posterior: 3m h) Drenaje y tanque séptico: 50 m2. Asimismo indica que sólo se permiten urbanizaciones de conformidad con el transitorio N. 4 del plan respectivo y que el documento no autoriza el inicio de obras ni actividad lucrativa alguna (folios 30 a 32 del expediente judicial, copia del certificado de zona CZDIM-424-05 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.I V ).- Que entre los meses de agosto y noviembre del año 2006, el señor Jorge Alberto Ramírez Núñez manifestó su interés a Nombre112255 para adquirir la finca del Partido de San José correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, por un precio de veinte dólares por metro cuadrado, con el fin de construir cuatro torres de siete pisos cada uno, con 4 apartamentos de 100 metros cuadrados por piso, para un total de 112 apartamentos (folio 29, 37 y 38 del expediente judicial, notas suscritas por el señor Ramírez Núñez y destinadas al señor Nombre112255) I. V ).- Que con fecha 24 de agosto de 2006 se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978, en donde se indica un uso de suelo no conforme para construcción y comercialización de un proyecto residencial, en tanto que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas y se definen los siguientes usos permitidos: a) agricultura b) lecherías c) granjas d) vivienda conexa (dos por finca) e) instalaciones conexas f) agroindustrica g) instalaciones deportivas h) instalaciones recreativas i) centros educativos Todo con una densidad máxima de 10 hab/ha (folios 33 y 34 del expediente judicial, copia del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.VI).- Que el certificado de zona 716-06 de fecha 24 de agosto de 2006, señala las siguientes características para las actividades que se quieran desarrollar en el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978: a) Area mínima de lote: 1 hectárea b) frente mínimo de lote: 50 m c) Cobertura máxima: 6% d) Superficie pavimentada: 5% e) Area de piso: dos veces la cobertura f) Retiro frontal: 10 m g) Retiro lateral y posterior: 6m h) verjas: tipos 1, 2, 4 y 8. Adicionalmente se indica que el documento no autoriza el inicio de obras ni actividad lucrativa alguna (folios 33 y 34 del expediente judicial, copia del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.VII).- Que con fecha 7 de noviembre de 2006, el señor Jorge Alberto Ramírez Núñez le indicó a Nombre112255 su pérdida de interés para adquirir la finca del Partido de San José correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en virtud de lo resuelto en el certificado de uso de suelo 716-2006 de 24 de agosto de 2006 (folio 29, 37 y 38 del expediente judicial, notas suscritas por el señor Ramírez Núñez y destinadas al señor Nombre112255) I.VIII).- Que con fecha 2 de setiembre de 2009 ante solicitud para un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978, se emite certificado de zona 977-09, en donde se mantiene el destino para dicha área establecido en el certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal y se indica a la sociedad solicitante que no se puede emitir criterio sobre la actividad de edificación escolar, hasta tanto no se realice una actualización de la información catastral del plano indicado, dado que la ubicación consignada en él no se ajusta a la base de datos del catastro municipal. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 54 a 60 del expediente judicial, copia del certificado de zona 687-09 emitido por la Ar. James San Lee Chacón del Departamento de Ingeniería Municipal y oficio SA-230-401-09 de 27 de agosto de 2009 de Nombre112256 de la oficina de Saneamiento Ambiental) I.IX).- Que con fecha 3 de diciembre de 2009 se emitió un certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-1379690-2009, en donde se indica un uso de suelo conforme para la construcción de un centro educativo, en tanto que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas y mantiene los usos de suelo y características del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 42 a 47 del expediente judicial, copia del certificado de zona 977-09 emitido por la Arq. Catalina Valverde Chacón del Departamento de Ingeniería Municipal y oficio SA-230-547-09 de 27 de agosto de 2009 de Nombre112256 de la oficina de Saneamiento Ambiental) I.X).- Que con fecha 27 de mayo de 2011 se emitió un certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en donde se indica que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas y mantiene los usos de suelo y características del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 134 a 137 del expediente judicial, copia del certificado de zona 503-11 emitido por el Arq. Dennis Jiménez Calderón de la unidad de Planificación Urbana y Control Constructivo y oficio SA.23.34-533-11 de 25 de marzo de 2011 de Gilbert Benítez Rodríguez, Técnico en Gestión Ambiental) I.XI).- Que con fecha 2 de setiembre de 2011 se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en donde se indica que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas, mas permite el uso solicitado para desarrollo urbanístico, de conformidad con el transitorio III del Plan Regulador del cantón. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 139 a 141 del expediente judicial, copia del certificado de zona 811-11 emitido por el Arq. Dennis Jiménez Calderón de la unidad de Planificación Urbana y Control Constructivo y oficio SA.23.34-869-11 de 2 de setiembre de 2011 de Gilbert Benítez Rodríguez, Técnico en Gestión Ambiental) II.XII).- Que al 28 de junio de 2012, el inmueble objeto de este proceso fue estimado en la suma de cuatrocientos noventa y sies millones doscientos treinta y cinco mil trescientos veinte colones. (peritaje y declaración en audiencia del Perito Víctor Raúl Vargas Brenes, folio 167 y 168 del expediente judicial) II.- Hechos no probados: De relevancia para la resolución de este proceso se tienen los siguientes: I I.I.- Que haya existido un daño a la sociedad actora con motivo del cambio de uso de suelo presente en la certificación 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal de la Municipalidad accionada. II.II.- Que haya existido un acto jurídico capaz de perfeccionar una relación contractual entre una empresa denominada "Bajo Techo" y la sociedad actora con respecto a la finca correspondiente al plano SJ-0329679-1978 . II.III.- Que se hayan presentado propuestas formales de compra de la finca objeto del presente proceso, que no se hayan realizado con motivo de la certificación de uso de suelo 716-06. (los autos).- I II .- Argumentos de las partes: Con motivo del presente proceso, las partes han expresado los siguientes alegatos de relevancia a fin de ser tomados en consideración para su debida resolución en sentencia: I II .I.- Argumentos de la parte actora: La representación de la parte actora expresa las siguientes consideraciones de fondo , con respecto a las pretensiones mantenidas en las audiencias de juicio : I II .I.I.- Que la Municipalidad otorgó un permiso de uso de suelo al inmueble correspondiente al plano catastrado número 329.679-78, destinándolo para vivienda, mas con posterioridad lo modificó para usos agrícolas. III.I.II.- Que con motivo del cambio de uso de suelo que la Municipalidad realizó, se causaron daños y perjuicios a la sociedad actora, habida cuenta que por tal razón no se pudo efectuar la venta de un inmueble de su propiedad, por un precio de veinte dólares americanos por metro cuadrado. Lo anterior en tanto que el posible adquirente estaba interesado en la compra del terreno para destinarlo a la construcción de viviendas. III.I.III.- Que en el caso de análisis debe aplicarse el artículo 1049 del Código Civil, en tanto que hubo acuerdo de cosa y precio entre las partes para la respectiva venta. III.I.II.- Que con posterioridad se han presentado otras ofertas para la compra del inmueble dicho, mas tampoco se hicieron efectivas por cuanto la Municipalidad accionada ha mantenido el uso de suelo del mismo para actividades agrícolas. III.I.III.- Que la Municipalidad accionada violó el principio de irrevocabilidad de los actos declarativos de derechos y el principio de razonabilidad, por lo que estamos en presencia de responsabilidad de la administración por conducta ilícita, dado que se dio una modificación del destino del suelo del área en donde se encuentra el respectivo inmueble en contra de la lógica y conveniencia. III.I.IV.- Que estamos en presencia de un funcionamiento ilegítimo y anormal, dado que la Municipalidad accionada dio un certificado de uso de suelo contraviniendo el transitorio 3 de Plan Regulador de Vásquez de Coronado. III.II. Argumentos de la representación de la Municipalidad accionada : La Señora representante de la Municipalidad demandada expres ó las siguientes consideraciones de fondo: I II . I I.I.- Que la parte actora no presenta un contrato válido y eficaz con el cual amparar sus pretensiones, por lo que se está en presencia de una mera especulación de negocio. I II . I I.I I .- Que la emisión de un certificado de uso de suelo no genera de ninguna manera un derecho subjetivo. I II . I I.I II .- Que el Plan Regulador de Vásquez de Coronado no prevee la posibilidad de realizar construcciones mayores de dos pisos como las que pretendía realizar en el inmueble el presunto adquirente, siendo así que además, no consta la existencia de trámites previos ante SETENA, CENARA, INVU y otros entes para tal fin. I II . I I.I II .- Que con posterioridad a los actos objetados por la parte actora, la Municipalidad emitió certificación de uso de suelo en donde se determina la procedencia de construcción de un centro de educación escolar en el inmueble. En razón de lo anterior, la parte actora sí tuvo opciones de comercializar el terreno de su propiedad con posterioridad.

I V.- Del objeto del proceso: De lo expresado por las partes, tanto en sus pretensiones como argumentos, el objeto del presente proceso estriba en determinar la existencia de un daño cierto generado a la sociedad actora como producto de una conducta de la Municipalidad demandada.

V.- Sobre el fondo: Como uno de los argumentos de su demanda, la parte actora indica que con motivo del cambio de uso de suelo del inmueble correspondiente al plano catastrado número 329.679-78, se le generaron daños y perjuicios. Al respecto se ha tenido por demostrado en autos que con fecha 3 de junio de 2005 se emitió certificado de uso de suelo por el término de un año para el inmueble dicho y en el se indicó que el terreno se encuentra en una zona de control urbano, en donde se permite un destino residencial, comercio, servicios, pequeña industria y terminales de buses y taxis. No obstante lo anterior, con fecha 24 de agosto de 2006, más de un año despues, se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble dicho, en donde se cambia de manera radical dicho destino, en tanto que en él se indicó un uso no conforme para construcción y comercialización de un proyecto residencial, ya que se encuentra en una zona de parcelas agrícolas, destinadas exclusivamente para agricultura, lecherías, granjas, vivienda conexa, agroindustria, instalaciones deportivas y recreativas, así como centros educativos. Como se advierte, en este sentido, lleva la razón la parte actora en cuanto a que hubo un cambio evidente en la conducta administrativa, al modificar de manera expresa el destino del área en donde se encuentra el inmueble de su propiedad. Debe tomarse en consideración que el certificado dicho es un acto administrativo meramente declarativo, en tanto que acredita la conformidad del uso del suelo de un determinado inmueble, no creador de una situación jurídica concreta, habida cuenta que su contenido, debe ser acorde con lo previamente determinado en el reglamento de zonificación. Al respecto, el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, indica: Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." Al respecto, el voto 644-2005 de las 18:35 horas del 25 de enero de 2005, de la Sala Constitucional, señaló: "... Este certificado de uso del suelo es un acto administrativo de naturaleza declarativa, es decir, acredita hechos o circunstancias pero no crea ni modifica situaciones jurídicas; específicamente, por medio de él la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva, pero no otorga un permiso de construcción, sino que solamente acredita cuál es el uso debido según lo establecido reglamentariamente. De ahí que ese certificado sea exigible como uno de los requisitos –no el único- necesarios para que el ente municipal emita la respectiva autorización para construir o para emitir una licencia que permita ejercer determinada actividad, es decir, para dictar un acto administrativo que sí crea derechos subjetivos ." En razón de lo anterior, un certificado de uso de suelo per se no implica la creación de un derecho subjetivo a favor del titular del respectivo inmueble, sino que únicamente describe el uso del suelo que se puede dar en un momento determinado, sin que ello implique que el Municipio en el ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, se encuentre imposibilitado de modificar los usos conformes del suelo en su respectivo Cantón por medio de un Plan Regulador. Este último tiene un carácter de disposición normativa orientada a la ordenación y delimitación del uso del suelo, predeterminando sus modos de goce y de utilización, según una categorización de áreas, fundada en criterios técnicos y objetivos, a fin de lograr un uso racional del mismo y asegurar calidad de vida a sus ocupantes y un desarrollo urbano acorde con su naturaleza y el ambiente. (Al respecto, ver entre otras, las resoluciones del Tribunal Contencioso Administrativo, 425-2009-II, de las diez horas cuarenta minutos del veintidós de octubre del dos mil nueve, de la Sección Segunda; 2486-2010, de las diez horas diez minutos del treinta de junio del dos mil diez; 78-2011, de las ocho horas cincuenta minutos del veinticinco de marzo del dos mil diez y 126-2011, de las diez horas diez minutos del quince de abril del dos mil diez, 410-2011 de treinta y uno de octubre de dos mil once, las últimas, de la Sección Tercera, todas, actuando esta Autoridad como jerarca impropio municipal; y la sentencia número 85-2010, de las quince horas cuarenta y cinco minutos del doce de octubre del dos mil diez, dictado por la Sección Sétima, en función jurisdiccional). En virtud de lo anterior, lo certificado en el permiso de uso de suelo es solamente un reflejo del contenido del acto general y por consiguiente no es posible interpretar que dicho acto particular genere derecho alguno ni el mismo puede tener un contenido innovativo, modificativo o extintivo que no se desprenda del contenido mismo del Plan Regulador o de eventuales cambios técnicos que éste sufra en el transcurso del tiempo. En el caso en examen, si bien los actos administrativos correspondientes - certificados de uso de suelo- no generan un derecho subjetivo en favor de la parte actora, siendo así que además, al emitir el certificado 716-06 de fecha 24 de agosto de 2006, ya había vencido la vigencia del CZDIM-424-05 de fecha 3 de junio de 2005, sí llama la atención a esta cámara, la diferencia radical del contenido de ambos, a pesar de que uno y otro están fundados en el Plan Regulador de Vásquez de Coronado y como se ha dicho, ambos se deberían haber limitado a ser reflejo de lo dispuesto en este último Plan. Más aún, se advierte que mediante el certificado de zona CZDIM-424-05 de fecha 3 de junio de 2005 previo al número 716-06 de fecha 24 de agosto de 2006, se indica que el destino del inmueble es de control urbano, para luego ser modificado en este último certificado a un destino de zona de parcelas agrícolas. En razón de lo anterior, es evidente que sí existe una conducta ilegítima de la administración en el caso de examen, habida cuenta que a pesar de referirse al mismo plan regulador, se certifican en menos de dos años, destinos diferentes y contradictorios para el inmueble ubicado en el área correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78. En este sentido, si bien como se ha indicado el certificado de uso de suelo no es generador de derechos, sí debe tener un contenido plenamente acorde con el Plan Regular con base en el cual se emite, a fin de brindar seguridad jurídica al administrado. Si la Administración incurre en contradicción en el acto concreto, manteniéndose el contenido del acto general - es claro que uno u otro de los certificados emitidos incurre en error al consignar información no acorde con lo establecido en el Plan dicho y contrario a la confianza legítima que debe emanarse de la conducta administrativa. Lo anterior se ve confirmado si atendemos que más recientemente, con fecha 2 de setiembre de 2011 se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en donde se indica que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas, mas permite el uso solicitado para desarrollo urbanístico, de conformidad con el transitorio III del Plan Regulador del cantón. Como se evidencia, en este último acto hubo un reconocimiento tácito de que la información consignada en certificados anteriores no era la correcta, en tanto que se había excluído la posibilidad de desarrollos habitacionales, siendo así que en este último acto, se tuvo como aplicable al caso, el transitorio respectivo del plan regulador, en tanto que indica lo siguiente: "Todos los planos catastrados con fecha anterior a la entrada en vigencia de este Plan Regulador, observarán la Normativa General vigente para entonces." No obstante, debe indicarse que no advierte este Tribunal la demostración de la existencia de un daño cierto, efectivo, evaluable e individualizable, que se pueda desprender de la conducta invocada por la parte actora. En este sentido, la parte actora indica como uno de sus argumentos que con motivo del certificado 716-2006 de 24 de agosto de 2006 no se pudo efectuar la venta de la finca número 50.052-000 correspondiente al plano 329.679-78, siendo así que ya había existido acuerdo de cosa y precio entre las partes para la respectiva venta. Al respecto, de la prueba evacuada se ha tenido por demostrado que entre los meses de agosto y noviembre del año 2006, el señor Jorge Alberto Ramírez Núñez manifestó su interés a Nombre112255 para adquirir la indicada finca, con el fin de construir cuatro torres de siete pisos cada uno, con 4 apartamentos de 100 metros cuadrados por piso, mas el 7 de noviembre de 2006, el señor Ramírez Núñez le indicó en una nota a Nombre112255 , su pérdida de interés, en virtud de lo resuelto en el certificado de uso de suelo 716-2006 de 24 de agosto de 2006. Considera este Tribunal que lo anterior, no puede considerarse como una oferta formal de contrato generadora de efectos jurídicos ni mucho menos la formalización de una relación contractual al amparo del artículo 1049 del Código Civil, habida cuenta que como se indicará, a lo sumo, se demostró un "tanteo", o "propuesta" de negociación de carácter preliminar. Con relación a este tema, la doctrina nacional ha indicado lo siguiente: "Con referencia a la etapa meramente inicial con los tratos preliminares previos a la oferta, es opinión dominante que de ella no nacen obligaciones, ni revisten carácter vinculante las declaraciones de voluntad que dentro de la misma se producen. En esa fase rige plenamente el principio de libertad que informa la celebración del contrato, la auto-decisión, negándosele a los actos que en ella se desarrollan valor jurídico, lo cual entraña que el desestimiento o el apartarse cualquiera de los interesados de tales negociaciones preliminares, no predetermina responsabilidad..." Casafont Romero. Pablo. El valor jurídico de los actos prenegociales. Ensayos de Derecho Contractual. Colegio de Abogados de Costa Rica. Año 1979. Páginas 202, 203. Es criterio de esta integración que en el presente caso no estamos en el caso de un oferta generadora de efectos jurídicos para con ambas partes, en razón de que la única prueba aportada por la parte actora, respecto de su vínculo contractual consiste en dos simples notas - curiosamente con la misma fecha- en donde una persona, el señor Jorge Alberto Ramírez Nuñez, indica a nombre de una presunta empresa que dice llamarse "Bajo Techo", que sólo tendrán interés en continuar impulsando un proyecto de construcción de 4 torres de aparamentos de siete pisos si se modifica la posición de la Municipalidad de Vásquez de Coronado con respecto al uso de suelo establecido en el certificado 716-06 de 24 de agosto de 2006. No obstante, no se evidencia la existencia de un documento previo formal en donde las partes hayan pactado vínculo alguno, ni la aceptación siquiera de las presuntas condiciones de la venta. Por otra parte, es de acotar que la nota no se encuentra dirigida al representante de la sociedad propietaria del inmueble, sino al señor Nombre112255 , quien en su deposición dice ejercer funciones de intermediación en la compra del inmueble, mas sin que se tenga demostración alguna de que la propuesta que dicha persona pudo haber recibido, fue sometida a conocimiento y aprobación de personero de la sociedad actora, y que éste haya válidamente aceptado la misma. A mayor abundamiento, estima este Colegio de relevancia hacer referencia a la naturaleza jurídica de, precontrato, a fin de diferenciarlo de las "simples tratativas prenegociales" demostradas en el presente proceso. En este sentido, el voto 740-2001 de 15:00 de 14 de setiembre de 2001 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia indica lo siguiente: "Es importante establecer con claridad cuando se está frente a un precontrato cuyo objeto es un contrato de compraventa y cuando se está frente a compraventa propiamente dicha, pues tanto la opción de venta como la promesa recíproca de compraventa, por ser figuras prenegociales, contienen los elementos esenciales de la negociación proyectada. Por eso se considera al precontrato como un "contrato base" en el cual se proyectan las características del contrato definitivo. Por ello aceptadas las ofertas respectivas no es necesaria una nueva declaración de voluntad. En la opción -o promesa de venta- y en la promesa recíproca de compraventa, basta que, dentro del plazo, medie la aceptación del optante en el primer caso, o de cualquiera de las dos partes en el segundo. Con ello, como se ha señalado, se perfeccione la compraventa. Resulta claro, entonces, la diferencia entre la figura prenegocial y el negocio definitivo de compraventa. La segunda es el acuerdo definitivo de cosa y precio manifestado en la aceptación de los optantes. Es decir, la relación contractual prenegocial diseña el contrato definitivo haciendo referencia a los elementos esenciales de los cuales se compone aquél. En este sentido la compraventa no llega a existir mientras no medie acuerdo definitivo sobre cosa y precio, pues la compraventa solo llega a tener validez jurídica cuando opera la aceptación de las ofertas. En la opción y en la promesa recíproca de compraventa por ser su objeto la futura estipulación de un contrato de compraventa, sus efectos nunca pueden coincidir con los de la venta, no pudiendo derivar ni la transmisión de la propiedad ni la obligación del vendedor de entregar la cosa, ni del comprador de pagar el precio, porque aun cuando en el precontrato se determina la cosa y el precio, los promitentes sólo se obligan a respetar el plazo y a realizar el contrato definitivo de mediar consentimiento sobre el precio y la cosa tal y como fue previsto. Entonces si en un determinado contrato se desprende que la fase de las simples ofertas -unilateral o recíproca, según el caso- ha sido superada pues en realidad no hay nada pendiente de aceptación, la compraventa definitiva se ha consumado con todos sus efectos jurídicos, en forma independiente de su eventual inscripción en el Registro Público, pues ésta no es un requisito ad substantiam para su perfeccionamiento, quedando para la fase de ejecución del contrato como una obligación del vendedor el otorgamiento de escritura pública y la entrega del bien”. (la negrita no es del original). XV. El fundamento jurídico de la promesa unilateral de venta se encuentra en nuestro Código Civil en su numeral 1054 el cual indica: “Tanto en el caso de promesa de venta como en el de promesa recíproca de compra–venta, la propiedad se transmite desde el día de la venta y no desde el día de la promesa”. El contrato de opción de venta es autónomo, preliminar y preparatorio de un futuro contrato". Como se ha indicado, no se advierte en autos prueba de que en el caso en examen, haya existido aceptación en cuanto al objeto, plazo y precio en que operaría una eventual venta del inmueble objeto del presente proceso, sino que únicamente consta gestiones previas entre alguien quien dice ser el representante de una presunta empresa, con un tercero que manifiesta ejercer funciones de intermediación con los propietarios del inmueble, mas sin que de las notas aportadas y de la declaración del testigo, se evidencie, acuerdo formal entre partes sobre los elementos esenciales del negocio jurídico o al menos existencia de aceptación del mismo y pueda ser interpretada como el perfeccionamiento de la relación contractual. Llama la atención a este Tribunal, que ante preguntas que se le realizaron el señor Ramírez Nuñez en juicio, indicara que la empresa que dice representar cuente con un capital social de diez mil colones, con dos empleados y sin experiencia previa en el ramo de la construcción, no obstante lo cual, las dos notas suscritas por él, indican el propósito de construír cuatro torres de siete pisos cada uno, con 4 apartamentos de 100 metros cuadrados por piso, lo cual, de conformidad con los criterios de la sana crítica, requiere una mayor capacidad instalada para un proyecto de tal envergadura, tanto en el aspecto técnico como financiero. En este orden de ideas, tampoco la forma de financiamiento para la compra del terreno planteada por dicho testigo merece mayor credibilidad ni la forma en que pretendía financiar la construcción de un proyecto de tal envergadura, como el que dice, era la base para la toma de decisión de adquisición en la finca de análisis. Lo anterior, en tanto que de una manera poco precisa, el testigo indicó que usaría el inmueble objeto del proceso en garantía, mas sin precisar la existencia de fuentes de financiamiento bancarias o privadas efectivas y reales, tanto para la adquisición del terreno, como para la inversión necesaria para el presunto proyecto, más allá de meras expectativas e ilusiones. Es de acotar además que a pesar de que la parte actora invoca un daño, en tanto señala que los tratos peliminares que indica la nota del señor Ramírez Núñez eran con el propósito de construir las torres dichas al amparo del certificado de uso de suelo CZDIM-424-05, la prueba documental aportada evidencia que éste tampoco permitía el proyecto en cuestión, dado que el área en mención estaba prevista para una densidad máxima de 143 hab/ha, con una cobertura máxima más superficie pavimentada del 75%, una superficie de jardín del 25%, un área de piso de dos veces la cobertura, un retiro frontal de 3 m, retiros posteriores de 3m y un drenaje y tanque séptico de 50 m2 y no para el tipo de proyectos habitaciones verticales de mayor densidad por metro cuadrado y con las características que indica las notas fechadas 7 de noviembre de 2006. Por otra parte, tampoco ha demostrado la parte actora la existencia de alguna propuesta previa o con posterioridad que pueda interpretarse como una oferta formal, debidamente aceptada por el representante de la sociedad actora para la venta del inmueble y que pueda tener aptitud de generar algún tipo de efecto jurídico. Inclusive debe señalarse que se alegó la pérdida de la posibilidad de venta del inmueble para un centro educativo, cuando lo cierto es que ya desde el certificado de zona 716-06 de 24 de agosto de 2006, no se excluía tal posibilidad para la aptitud de usos del suelo en el área en donde se encuentra el inmueble correspondiente al plano catastrado SJ-329679-78. Adicionalmente, de los autos no se evidencia pérdida alguna del valor del inmueble entre lo pagado y el valor actual. En efecto, consta que el precio original de compra del inmueble es la suma de ciento doce millones cuatrocientos treinta y cinco mil doscientos colones, siendo así que al 28 de junio de 2012, el señor Perito Víctor Raúl Vargas Brenes estimó el valor de la propiedad en la suma de cuatrocientos noventa y sies millones doscientos treinta y cinco mil trescientos veinte colones. Como se advierte, lejos de una pérdida del valor del inmueble, existe un incremento significativo en su precio real, de conformidad con la prueba aportada a los autos. En razón de lo anterior, no existe demostración alguna de ninguno de los daños y perjuicios alegados por la parte actora en su demanda, siendo así que en este orden de ideas, debe recordarse que la carga de la prueba la tiene quien formula una pretensión o se opone a una formulada por otra parte. Así, el Código Procesal Civil en su Artículo 317 expresamente señala: " La carga de la prueba incumbe: 1) A quien formule una pretensión, respecto a las afirmaciones de los hechos constitutivos de su derecho. 2) A quien se oponga a una pretensión, en cuanto a las afirmaciones de hechos impeditivos, modificativos o extintivos del derecho del actor. " Como se ha dicho, no se demuestra de la prueba aportada en autos y la evacuada en la audiencia de juicio, elementos de convicción que determinen la existencia de un daño originado con motivo de las conductas de la Municipalidad de Vásquez de Coronado y por consiguiente procede el rechazo de la demanda en todos sus extremos, no sin antes recordar a dicho ente público territorial sobre la necesidad de que sus conductas sean realizadas con el más estricto apego al ordenamiento jurídico administrativo, a efecto de que no se reitere la situación objeto del presente proceso.

VI .- Costas: El artículo 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo establece que las costas procesales y personales se imponen al vencido por el solo hecho de serlo, pronunciamiento que debe hacerse incluso de oficio, al tenor del numeral 119.2 ibídem. En razón de no encontrarse la parte actora dentro de los supuestos para que se le exonere de aquellas, procede su condena en tal sentido.

POR TANTO

Se rechaza la demanda en todos sus extremos. Son ambas costas procesales y personales a cargo de la parte actora. NOTIFÍQUESE.- Rodrigo Alberto Campos Hidalgo Nombre110458 Nombre41308

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Central 2545-0003. Fax 2545-0033. Correo Electrónico ...01 Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A (Antiguo Edificio Motorola) PROCESO DE CONOCIMIENTO ACTOR: Mi Valle S.A.

DEMANDADO: Municipalidad de Vásquez de Coronado No. 105 - 201 2 - I V.

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN CUARTA . SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, Dirección04 , a las quince horas del dieciséis de octubre del año dos mil d oce.

Proceso de Conocimiento interpuesto por MI VALLE S.A. representada por Danilo Rivas Solís, ma yor de edad, casado en primeras nupcias, abogado, portador de la cédula de identidad número CED88793- - , vecino de Belén, en su condición de Apoderado Generalísimo sin límite de suma, contra la MUNICIPALIDAD DE VÁSQUEZ DE CORONADO, representada por Kattia Martínez Ramírez, mayor de edad, abogada, abogada, portadora de la cédula de identidad número CED88794- - , en su condición de Apoderada Especial Judicial.-

RESULTANDO

1.- Que el día 25 de marzo del año 201 0 , l a parte actora interpone demanda y de conformidad con los ajustes hechos en la audiencia preliminar, solicita : ".... se declare con lugar el (sic) presente demanda y se ordene a la Municipalidad recurrida el pago de los daños y perjuicios sufridos por mi representada como consecuencia de haberse variado el uso de suelo originalmente asignado a la propiedad de mi representada. El daño está determinado por la ganancia no obtenida por no haber podido vender el inmueble y calculado por la diferencia entre el precio pagado y el precio en que pudo haberse vendido el inmueble en caso de no haberse variado el uso de suelo asignado, o sea la diferencia de ocho dólares entre el precio pagado y la oferta de compra recibida, o sea la suma de ciento cincuenta y tres mil dólares estadounidenses. El perjuicio económico debe verse en 2 sentidos: a).- El rendimiento del dinero en caso de haberse vendido el bien oportunamente a razón de veinte dólares por metro cuadrado, o sea la suma de setenta y seis mil ochocientos dólares; y b). La perdida (sic) del valor del inmueble entre lo pagado y el valor actual. Este valor será determinado pericialmente. 3.- Caso de oposición, se condene a la Municipalidad recurrida al pago de ambas costas de la presente acción." 2.- Que corrido el traslado de rigor mediante resolución de quince horas y treinta minutos del dieciséis de abril del año dos mil diez, la Municipalidad accionada, contestó la demanda. (folio 61 a 64 del expediente judicial) .- 3.- Que a las nueve horas y doce minutos del seis de septiembre de dos mil once, se realizó audiencia preliminar en el presente proceso con la presencia de los representantes de las partes. Se señala como hechos controvertidos los número 5,6,7,8,10,11 y 12. Se determina que no hay defensas previas y se admite prueba testimonial y pericial (folio 142, 143 del expediente judicial) 4.- Que a las ocho horas con cuarenta y cinco minutos del diecinueve de setiembre de dos mil doce se realizó la audiencia de juicio oral y pública en el presente proceso, con la presencia de las partes y sus abogados y ante el mismo Tribunal que dicta la sentencia.

5.- Que la presente sentencia se emite en esta fecha en virtud de incapacidad del Juez Ponente, tal y como se puso en conocimiento de las partes mediante resolución de trece horas y cuarenta y tres minutos del diez de octubre de dos mil doce.

6.- Que en los procedimientos ante este Tribunal no se han observado nulidades que deban ser subsanadas y la sentencia se dicta dentro del plazo establecido al efecto por el numeral 111.1 del Código Procesal Contencioso Administrativo, previa deliberación y por unanimidad Redacta el Juez Campos Hidalgo

CONSIDERANDO

I.- Hechos probados: De esta naturaleza, y de importancia para la resolución del asunto, durante el proceso han quedado demostrados los siguientes: I.I).- Que ante el notario público Danilo Rivas Solís, los señores Nombre112255 y Rafael Polini Freer en representación de la empresa La Salvada del Arroyo S.A. vendieron a la sociedad actora la finca del Partido de San José matrícula Placa20081, plano catastrado número Placa20082 el día 17 de setiembre de 2005, por la suma de ciento doce millones cuatrocientos treinta y cinco mil doscientos colones (folios 14 a 22 del expediente judicial, copia de microfilm de la escritura número 209 del indicado notario) I.I I ).- Que con fecha 3 de junio de 2005 se emitió certificado de uso de suelo con el rige por el término de un año, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978, en donde se indica un uso de suelo no conforme para una granja de pollos de forma intensiva, en tanto que la propiedad se encuentra en una zona de control urbano y se definen los siguientes usos permitidos: a) residencial b) comercio c) servicios básicos e institucionales d) pequeña industria artesanal e) terminales de buses y taxis. Todo con una densidad máxima de 143 hab/ha (folios 30 a 32 del expediente judicial, copia del certificado de zona CZDIM-424-05 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.I II ).- Que el certificado de zona CZDIM-424-05 de fecha 3 de junio de 2005, señala las siguientes características para las viviendas, comercios y servicios que se quieran desarrollar en el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978: a) Area mínima de lote: 180 m2 b) frente mínimo de lote: 8 m c) Cobertura máxima más superficie pavimentada: 75% d) Superficie de jardín: 25% e) Area de piso: dos veces la cobertura f) Retiro frontal: 3 m g) Retiros posterior: 3m h) Drenaje y tanque séptico: 50 m2. Asimismo indica que sólo se permiten urbanizaciones de conformidad con el transitorio N. 4 del plan respectivo y que el documento no autoriza el inicio de obras ni actividad lucrativa alguna (folios 30 a 32 del expediente judicial, copia del certificado de zona CZDIM-424-05 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.I V ).- Que entre los meses de agosto y noviembre del año 2006, el señor Jorge Alberto Ramírez Núñez manifestó su interés a Nombre112255 para adquirir la finca del Partido de San José correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, por un precio de veinte dólares por metro cuadrado, con el fin de construir cuatro torres de siete pisos cada uno, con 4 apartamentos de 100 metros cuadrados por piso, para un total de 112 apartamentos (folio 29, 37 y 38 del expediente judicial, notas suscritas por el señor Ramírez Núñez y destinadas al señor Nombre112255) I. V ).- Que con fecha 24 de agosto de 2006 se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978, en donde se indica un uso de suelo no conforme para construcción y comercialización de un proyecto residencial, en tanto que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas y se definen los siguientes usos permitidos: a) agricultura b) lecherías c) granjas d) vivienda conexa (dos por finca) e) instalaciones conexas f) agroindustrica g) instalaciones deportivas h) instalaciones recreativas i) centros educativos Todo con una densidad máxima de 10 hab/ha (folios 33 y 34 del expediente judicial, copia del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.VI).- Que el certificado de zona 716-06 de fecha 24 de agosto de 2006, señala las siguientes características para las actividades que se quieran desarrollar en el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978: a) Area mínima de lote: 1 hectárea b) frente mínimo de lote: 50 m c) Cobertura máxima: 6% d) Superficie pavimentada: 5% e) Area de piso: dos veces la cobertura f) Retiro frontal: 10 m g) Retiro lateral y posterior: 6m h) verjas: tipos 1, 2, 4 y 8. Adicionalmente se indica que el documento no autoriza el inicio de obras ni actividad lucrativa alguna (folios 33 y 34 del expediente judicial, copia del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal) I.VII).- Que con fecha 7 de noviembre de 2006, el señor Jorge Alberto Ramírez Núñez le indicó a Nombre112255 su pérdida de interés para adquirir la finca del Partido de San José correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en virtud de lo resuelto en el certificado de uso de suelo 716-2006 de 24 de agosto de 2006 (folio 29, 37 y 38 del expediente judicial, notas suscritas por el señor Ramírez Núñez y destinadas al señor Nombre112255) I.VIII).- Que con fecha 2 de setiembre de 2009 ante solicitud para un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-0329679-1978, se emite certificado de zona 977-09, en donde se mantiene el destino para dicha área establecido en el certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal y se indica a la sociedad solicitante que no se puede emitir criterio sobre la actividad de edificación escolar, hasta tanto no se realice una actualización de la información catastral del plano indicado, dado que la ubicación consignada en él no se ajusta a la base de datos del catastro municipal. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 54 a 60 del expediente judicial, copia del certificado de zona 687-09 emitido por la Ar. James San Lee Chacón del Departamento de Ingeniería Municipal y oficio SA-230-401-09 de 27 de agosto de 2009 de Nombre112256 de la oficina de Saneamiento Ambiental) I.IX).- Que con fecha 3 de diciembre de 2009 se emitió un certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-1379690-2009, en donde se indica un uso de suelo conforme para la construcción de un centro educativo, en tanto que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas y mantiene los usos de suelo y características del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 42 a 47 del expediente judicial, copia del certificado de zona 977-09 emitido por la Arq. Catalina Valverde Chacón del Departamento de Ingeniería Municipal y oficio SA-230-547-09 de 27 de agosto de 2009 de Nombre112256 de la oficina de Saneamiento Ambiental) I.X).- Que con fecha 27 de mayo de 2011 se emitió un certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en donde se indica que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas y mantiene los usos de suelo y características del certificado de zona 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 134 a 137 del expediente judicial, copia del certificado de zona 503-11 emitido por el Arq. Dennis Jiménez Calderón de la unidad de Planificación Urbana y Control Constructivo y oficio SA.23.34-533-11 de 25 de marzo de 2011 de Gilbert Benítez Rodríguez, Técnico en Gestión Ambiental) I.XI).- Que con fecha 2 de setiembre de 2011 se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en donde se indica que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas, mas permite el uso solicitado para desarrollo urbanístico, de conformidad con el transitorio III del Plan Regulador del cantón. Asimismo, se adjuntan recomendaciones de la oficina de Saneamiento Ambiental que deben ser tomadas en consideración para cualquier construcción que se opte por desarrollar (folios 139 a 141 del expediente judicial, copia del certificado de zona 811-11 emitido por el Arq. Dennis Jiménez Calderón de la unidad de Planificación Urbana y Control Constructivo y oficio SA.23.34-869-11 de 2 de setiembre de 2011 de Gilbert Benítez Rodríguez, Técnico en Gestión Ambiental) II.XII).- Que al 28 de junio de 2012, el inmueble objeto de este proceso fue estimado en la suma de cuatrocientos noventa y sies millones doscientos treinta y cinco mil trescientos veinte colones. (peritaje y declaración en audiencia del Perito Víctor Raúl Vargas Brenes, folio 167 y 168 del expediente judicial) II.- Hechos no probados: De relevancia para la resolución de este proceso se tienen los siguientes: I I.I.- Que haya existido un daño a la sociedad actora con motivo del cambio de uso de suelo presente en la certificación 716-06 emitido por el Ing. Francisco Pérez Morales, Director de Ingeniería Municipal de la Municipalidad accionada. II.II.- Que haya existido un acto jurídico capaz de perfeccionar una relación contractual entre una empresa denominada "Bajo Techo" y la sociedad actora con respecto a la finca correspondiente al plano SJ-0329679-1978 . II.III.- Que se hayan presentado propuestas formales de compra de la finca objeto del presente proceso, que no se hayan realizado con motivo de la certificación de uso de suelo 716-06. (los autos).- I II .- Argumentos de las partes: Con motivo del presente proceso, las partes han expresado los siguientes alegatos de relevancia a fin de ser tomados en consideración para su debida resolución en sentencia: I II .I.- Argumentos de la parte actora: La representación de la parte actora expresa las siguientes consideraciones de fondo , con respecto a las pretensiones mantenidas en las audiencias de juicio : I II .I.I.- Que la Municipalidad otorgó un permiso de uso de suelo al inmueble correspondiente al plano catastrado número 329.679-78, destinándolo para vivienda, mas con posterioridad lo modificó para usos agrícolas. III.I.II.- Que con motivo del cambio de uso de suelo que la Municipalidad realizó, se causaron daños y perjuicios a la sociedad actora, habida cuenta que por tal razón no se pudo efectuar la venta de un inmueble de su propiedad, por un precio de veinte dólares americanos por metro cuadrado. Lo anterior en tanto que el posible adquirente estaba interesado en la compra del terreno para destinarlo a la construcción de viviendas. III.I.III.- Que en el caso de análisis debe aplicarse el artículo 1049 del Código Civil, en tanto que hubo acuerdo de cosa y precio entre las partes para la respectiva venta. III.I.II.- Que con posterioridad se han presentado otras ofertas para la compra del inmueble dicho, mas tampoco se hicieron efectivas por cuanto la Municipalidad accionada ha mantenido el uso de suelo del mismo para actividades agrícolas. III.I.III.- Que la Municipalidad accionada violó el principio de irrevocabilidad de los actos declarativos de derechos y el principio de razonabilidad, por lo que estamos en presencia de responsabilidad de la administración por conducta ilícita, dado que se dio una modificación del destino del suelo del área en donde se encuentra el respectivo inmueble en contra de la lógica y conveniencia. III.I.IV.- Que estamos en presencia de un funcionamiento ilegítimo y anormal, dado que la Municipalidad accionada dio un certificado de uso de suelo contraviniendo el transitorio 3 de Plan Regulador de Vásquez de Coronado. III.II. Argumentos de la representación de la Municipalidad accionada : La Señora representante de la Municipalidad demandada expres ó las siguientes consideraciones de fondo: I II . I I.I.- Que la parte actora no presenta un contrato válido y eficaz con el cual amparar sus pretensiones, por lo que se está en presencia de una mera especulación de negocio. I II . I I.I I .- Que la emisión de un certificado de uso de suelo no genera de ninguna manera un derecho subjetivo. I II . I I.I II .- Que el Plan Regulador de Vásquez de Coronado no prevee la posibilidad de realizar construcciones mayores de dos pisos como las que pretendía realizar en el inmueble el presunto adquirente, siendo así que además, no consta la existencia de trámites previos ante SETENA, CENARA, INVU y otros entes para tal fin. I II . I I.I II .- Que con posterioridad a los actos objetados por la parte actora, la Municipalidad emitió certificación de uso de suelo en donde se determina la procedencia de construcción de un centro de educación escolar en el inmueble. En razón de lo anterior, la parte actora sí tuvo opciones de comercializar el terreno de su propiedad con posterioridad.

I V.- Del objeto del proceso: De lo expresado por las partes, tanto en sus pretensiones como argumentos, el objeto del presente proceso estriba en determinar la existencia de un daño cierto generado a la sociedad actora como producto de una conducta de la Municipalidad demandada.

V.- Sobre el fondo: Como uno de los argumentos de su demanda, la parte actora indica que con motivo del cambio de uso de suelo del inmueble correspondiente al plano catastrado número 329.679-78, se le generaron daños y perjuicios. Al respecto se ha tenido por demostrado en autos que con fecha 3 de junio de 2005 se emitió certificado de uso de suelo por el término de un año para el inmueble dicho y en el se indicó que el terreno se encuentra en una zona de control urbano, en donde se permite un destino residencial, comercio, servicios, pequeña industria y terminales de buses y taxis. No obstante lo anterior, con fecha 24 de agosto de 2006, más de un año despues, se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble dicho, en donde se cambia de manera radical dicho destino, en tanto que en él se indicó un uso no conforme para construcción y comercialización de un proyecto residencial, ya que se encuentra en una zona de parcelas agrícolas, destinadas exclusivamente para agricultura, lecherías, granjas, vivienda conexa, agroindustria, instalaciones deportivas y recreativas, así como centros educativos. Como se advierte, en este sentido, lleva la razón la parte actora en cuanto a que hubo un cambio evidente en la conducta administrativa, al modificar de manera expresa el destino del área en donde se encuentra el inmueble de su propiedad. Debe tomarse en consideración que el certificado dicho es un acto administrativo meramente declarativo, en tanto que acredita la conformidad del uso del suelo de un determinado inmueble, no creador de una situación jurídica concreta, habida cuenta que su contenido, debe ser acorde con lo previamente determinado en el reglamento de zonificación. Al respecto, el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, indica: Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." Al respecto, el voto 644-2005 de las 18:35 horas del 25 de enero de 2005, de la Sala Constitucional, señaló: "... Este certificado de uso del suelo es un acto administrativo de naturaleza declarativa, es decir, acredita hechos o circunstancias pero no crea ni modifica situaciones jurídicas; específicamente, por medio de él la Administración local acredita la conformidad o no del uso del suelo con lo establecido en la zonificación respectiva, pero no otorga un permiso de construcción, sino que solamente acredita cuál es el uso debido según lo establecido reglamentariamente. De ahí que ese certificado sea exigible como uno de los requisitos –no el único- necesarios para que el ente municipal emita la respectiva autorización para construir o para emitir una licencia que permita ejercer determinada actividad, es decir, para dictar un acto administrativo que sí crea derechos subjetivos ." En razón de lo anterior, un certificado de uso de suelo per se no implica la creación de un derecho subjetivo a favor del titular del respectivo inmueble, sino que únicamente describe el uso del suelo que se puede dar en un momento determinado, sin que ello implique que el Municipio en el ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, se encuentre imposibilitado de modificar los usos conformes del suelo en su respectivo Cantón por medio de un Plan Regulador. Este último tiene un carácter de disposición normativa orientada a la ordenación y delimitación del uso del suelo, predeterminando sus modos de goce y de utilización, según una categorización de áreas, fundada en criterios técnicos y objetivos, a fin de lograr un uso racional del mismo y asegurar calidad de vida a sus ocupantes y un desarrollo urbano acorde con su naturaleza y el ambiente. (Al respecto, ver entre otras, las resoluciones del Tribunal Contencioso Administrativo, 425-2009-II, de las diez horas cuarenta minutos del veintidós de octubre del dos mil nueve, de la Sección Segunda; 2486-2010, de las diez horas diez minutos del treinta de junio del dos mil diez; 78-2011, de las ocho horas cincuenta minutos del veinticinco de marzo del dos mil diez y 126-2011, de las diez horas diez minutos del quince de abril del dos mil diez, 410-2011 de treinta y uno de octubre de dos mil once, las últimas, de la Sección Tercera, todas, actuando esta Autoridad como jerarca impropio municipal; y la sentencia número 85-2010, de las quince horas cuarenta y cinco minutos del doce de octubre del dos mil diez, dictado por la Sección Sétima, en función jurisdiccional). En virtud de lo anterior, lo certificado en el permiso de uso de suelo es solamente un reflejo del contenido del acto general y por consiguiente no es posible interpretar que dicho acto particular genere derecho alguno ni el mismo puede tener un contenido innovativo, modificativo o extintivo que no se desprenda del contenido mismo del Plan Regulador o de eventuales cambios técnicos que éste sufra en el transcurso del tiempo. En el caso en examen, si bien los actos administrativos correspondientes - certificados de uso de suelo- no generan un derecho subjetivo en favor de la parte actora, siendo así que además, al emitir el certificado 716-06 de fecha 24 de agosto de 2006, ya había vencido la vigencia del CZDIM-424-05 de fecha 3 de junio de 2005, sí llama la atención a esta cámara, la diferencia radical del contenido de ambos, a pesar de que uno y otro están fundados en el Plan Regulador de Vásquez de Coronado y como se ha dicho, ambos se deberían haber limitado a ser reflejo de lo dispuesto en este último Plan. Más aún, se advierte que mediante el certificado de zona CZDIM-424-05 de fecha 3 de junio de 2005 previo al número 716-06 de fecha 24 de agosto de 2006, se indica que el destino del inmueble es de control urbano, para luego ser modificado en este último certificado a un destino de zona de parcelas agrícolas. En razón de lo anterior, es evidente que sí existe una conducta ilegítima de la administración en el caso de examen, habida cuenta que a pesar de referirse al mismo plan regulador, se certifican en menos de dos años, destinos diferentes y contradictorios para el inmueble ubicado en el área correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78. En este sentido, si bien como se ha indicado el certificado de uso de suelo no es generador de derechos, sí debe tener un contenido plenamente acorde con el Plan Regular con base en el cual se emite, a fin de brindar seguridad jurídica al administrado. Si la Administración incurre en contradicción en el acto concreto, manteniéndose el contenido del acto general - es claro que uno u otro de los certificados emitidos incurre en error al consignar información no acorde con lo establecido en el Plan dicho y contrario a la confianza legítima que debe emanarse de la conducta administrativa. Lo anterior se ve confirmado si atendemos que más recientemente, con fecha 2 de setiembre de 2011 se emitió un nuevo certificado de uso de suelo, para el inmueble correspondiente al plano catastrado número SJ-329679-78, en donde se indica que la propiedad se encuentra en una zona de parcelas agrícolas, mas permite el uso solicitado para desarrollo urbanístico, de conformidad con el transitorio III del Plan Regulador del cantón. Como se evidencia, en este último acto hubo un reconocimiento tácito de que la información consignada en certificados anteriores no era la correcta, en tanto que se había excluído la posibilidad de desarrollos habitacionales, siendo así que en este último acto, se tuvo como aplicable al caso, el transitorio respectivo del plan regulador, en tanto que indica lo siguiente: "Todos los planos catastrados con fecha anterior a la entrada en vigencia de este Plan Regulador, observarán la Normativa General vigente para entonces." No obstante, debe indicarse que no advierte este Tribunal la demostración de la existencia de un daño cierto, efectivo, evaluable e individualizable, que se pueda desprender de la conducta invocada por la parte actora. En este sentido, la parte actora indica como uno de sus argumentos que con motivo del certificado 716-2006 de 24 de agosto de 2006 no se pudo efectuar la venta de la finca número 50.052-000 correspondiente al plano 329.679-78, siendo así que ya había existido acuerdo de cosa y precio entre las partes para la respectiva venta. Al respecto, de la prueba evacuada se ha tenido por demostrado que entre los meses de agosto y noviembre del año 2006, el señor Jorge Alberto Ramírez Núñez manifestó su interés a Nombre112255 para adquirir la indicada finca, con el fin de construir cuatro torres de siete pisos cada uno, con 4 apartamentos de 100 metros cuadrados por piso, mas el 7 de noviembre de 2006, el señor Ramírez Núñez le indicó en una nota a Nombre112255 , su pérdida de interés, en virtud de lo resuelto en el certificado de uso de suelo 716-2006 de 24 de agosto de 2006. Considera este Tribunal que lo anterior, no puede considerarse como una oferta formal de contrato generadora de efectos jurídicos ni mucho menos la formalización de una relación contractual al amparo del artículo 1049 del Código Civil, habida cuenta que como se indicará, a lo sumo, se demostró un "tanteo", o "propuesta" de negociación de carácter preliminar. Con relación a este tema, la doctrina nacional ha indicado lo siguiente: "Con referencia a la etapa meramente inicial con los tratos preliminares previos a la oferta, es opinión dominante que de ella no nacen obligaciones, ni revisten carácter vinculante las declaraciones de voluntad que dentro de la misma se producen. En esa fase rige plenamente el principio de libertad que informa la celebración del contrato, la auto-decisión, negándosele a los actos que en ella se desarrollan valor jurídico, lo cual entraña que el desestimiento o el apartarse cualquiera de los interesados de tales negociaciones preliminares, no predetermina responsabilidad..." Casafont Romero. Pablo. El valor jurídico de los actos prenegociales. Ensayos de Derecho Contractual. Colegio de Abogados de Costa Rica. Año 1979. Páginas 202, 203. Es criterio de esta integración que en el presente caso no estamos en el caso de un oferta generadora de efectos jurídicos para con ambas partes, en razón de que la única prueba aportada por la parte actora, respecto de su vínculo contractual consiste en dos simples notas - curiosamente con la misma fecha- en donde una persona, el señor Jorge Alberto Ramírez Nuñez, indica a nombre de una presunta empresa que dice llamarse "Bajo Techo", que sólo tendrán interés en continuar impulsando un proyecto de construcción de 4 torres de aparamentos de siete pisos si se modifica la posición de la Municipalidad de Vásquez de Coronado con respecto al uso de suelo establecido en el certificado 716-06 de 24 de agosto de 2006. No obstante, no se evidencia la existencia de un documento previo formal en donde las partes hayan pactado vínculo alguno, ni la aceptación siquiera de las presuntas condiciones de la venta. Por otra parte, es de acotar que la nota no se encuentra dirigida al representante de la sociedad propietaria del inmueble, sino al señor Nombre112255 , quien en su deposición dice ejercer funciones de intermediación en la compra del inmueble, mas sin que se tenga demostración alguna de que la propuesta que dicha persona pudo haber recibido, fue sometida a conocimiento y aprobación de personero de la sociedad actora, y que éste haya válidamente aceptado la misma. A mayor abundamiento, estima este Colegio de relevancia hacer referencia a la naturaleza jurídica de, precontrato, a fin de diferenciarlo de las "simples tratativas prenegociales" demostradas en el presente proceso. En este sentido, el voto 740-2001 de 15:00 de 14 de setiembre de 2001 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia indica lo siguiente: "Es importante establecer con claridad cuando se está frente a un precontrato cuyo objeto es un contrato de compraventa y cuando se está frente a compraventa propiamente dicha, pues tanto la opción de venta como la promesa recíproca de compraventa, por ser figuras prenegociales, contienen los elementos esenciales de la negociación proyectada. Por eso se considera al precontrato como un "contrato base" en el cual se proyectan las características del contrato definitivo. Por ello aceptadas las ofertas respectivas no es necesaria una nueva declaración de voluntad. En la opción -o promesa de venta- y en la promesa recíproca de compraventa, basta que, dentro del plazo, medie la aceptación del optante en el primer caso, o de cualquiera de las dos partes en el segundo. Con ello, como se ha señalado, se perfeccione la compraventa. Resulta claro, entonces, la diferencia entre la figura prenegocial y el negocio definitivo de compraventa. La segunda es el acuerdo definitivo de cosa y precio manifestado en la aceptación de los optantes. Es decir, la relación contractual prenegocial diseña el contrato definitivo haciendo referencia a los elementos esenciales de los cuales se compone aquél. En este sentido la compraventa no llega a existir mientras no medie acuerdo definitivo sobre cosa y precio, pues la compraventa solo llega a tener validez jurídica cuando opera la aceptación de las ofertas. En la opción y en la promesa recíproca de compraventa por ser su objeto la futura estipulación de un contrato de compraventa, sus efectos nunca pueden coincidir con los de la venta, no pudiendo derivar ni la transmisión de la propiedad ni la obligación del vendedor de entregar la cosa, ni del comprador de pagar el precio, porque aun cuando en el precontrato se determina la cosa y el precio, los promitentes sólo se obligan a respetar el plazo y a realizar el contrato definitivo de mediar consentimiento sobre el precio y la cosa tal y como fue previsto. Entonces si en un determinado contrato se desprende que la fase de las simples ofertas -unilateral o recíproca, según el caso- ha sido superada pues en realidad no hay nada pendiente de aceptación, la compraventa definitiva se ha consumado con todos sus efectos jurídicos, en forma independiente de su eventual inscripción en el Registro Público, pues ésta no es un requisito ad substantiam para su perfeccionamiento, quedando para la fase de ejecución del contrato como una obligación del vendedor el otorgamiento de escritura pública y la entrega del bien”. (la negrita no es del original). XV. El fundamento jurídico de la promesa unilateral de venta se encuentra en nuestro Código Civil en su numeral 1054 el cual indica: “Tanto en el caso de promesa de venta como en el de promesa recíproca de compra–venta, la propiedad se transmite desde el día de la venta y no desde el día de la promesa”. El contrato de opción de venta es autónomo, preliminar y preparatorio de un futuro contrato". Como se ha indicado, no se advierte en autos prueba de que en el caso en examen, haya existido aceptación en cuanto al objeto, plazo y precio en que operaría una eventual venta del inmueble objeto del presente proceso, sino que únicamente consta gestiones previas entre alguien quien dice ser el representante de una presunta empresa, con un tercero que manifiesta ejercer funciones de intermediación con los propietarios del inmueble, mas sin que de las notas aportadas y de la declaración del testigo, se evidencie, acuerdo formal entre partes sobre los elementos esenciales del negocio jurídico o al menos existencia de aceptación del mismo y pueda ser interpretada como el perfeccionamiento de la relación contractual. Llama la atención a este Tribunal, que ante preguntas que se le realizaron el señor Ramírez Nuñez en juicio, indicara que la empresa que dice representar cuente con un capital social de diez mil colones, con dos empleados y sin experiencia previa en el ramo de la construcción, no obstante lo cual, las dos notas suscritas por él, indican el propósito de construír cuatro torres de siete pisos cada uno, con 4 apartamentos de 100 metros cuadrados por piso, lo cual, de conformidad con los criterios de la sana crítica, requiere una mayor capacidad instalada para un proyecto de tal envergadura, tanto en el aspecto técnico como financiero. En este orden de ideas, tampoco la forma de financiamiento para la compra del terreno planteada por dicho testigo merece mayor credibilidad ni la forma en que pretendía financiar la construcción de un proyecto de tal envergadura, como el que dice, era la base para la toma de decisión de adquisición en la finca de análisis. Lo anterior, en tanto que de una manera poco precisa, el testigo indicó que usaría el inmueble objeto del proceso en garantía, mas sin precisar la existencia de fuentes de financiamiento bancarias o privadas efectivas y reales, tanto para la adquisición del terreno, como para la inversión necesaria para el presunto proyecto, más allá de meras expectativas e ilusiones. Es de acotar además que a pesar de que la parte actora invoca un daño, en tanto señala que los tratos peliminares que indica la nota del señor Ramírez Núñez eran con el propósito de construir las torres dichas al amparo del certificado de uso de suelo CZDIM-424-05, la prueba documental aportada evidencia que éste tampoco permitía el proyecto en cuestión, dado que el área en mención estaba prevista para una densidad máxima de 143 hab/ha, con una cobertura máxima más superficie pavimentada del 75%, una superficie de jardín del 25%, un área de piso de dos veces la cobertura, un retiro frontal de 3 m, retiros posteriores de 3m y un drenaje y tanque séptico de 50 m2 y no para el tipo de proyectos habitaciones verticales de mayor densidad por metro cuadrado y con las características que indica las notas fechadas 7 de noviembre de 2006. Por otra parte, tampoco ha demostrado la parte actora la existencia de alguna propuesta previa o con posterioridad que pueda interpretarse como una oferta formal, debidamente aceptada por el representante de la sociedad actora para la venta del inmueble y que pueda tener aptitud de generar algún tipo de efecto jurídico. Inclusive debe señalarse que se alegó la pérdida de la posibilidad de venta del inmueble para un centro educativo, cuando lo cierto es que ya desde el certificado de zona 716-06 de 24 de agosto de 2006, no se excluía tal posibilidad para la aptitud de usos del suelo en el área en donde se encuentra el inmueble correspondiente al plano catastrado SJ-329679-78. Adicionalmente, de los autos no se evidencia pérdida alguna del valor del inmueble entre lo pagado y el valor actual. En efecto, consta que el precio original de compra del inmueble es la suma de ciento doce millones cuatrocientos treinta y cinco mil doscientos colones, siendo así que al 28 de junio de 2012, el señor Perito Víctor Raúl Vargas Brenes estimó el valor de la propiedad en la suma de cuatrocientos noventa y sies millones doscientos treinta y cinco mil trescientos veinte colones. Como se advierte, lejos de una pérdida del valor del inmueble, existe un incremento significativo en su precio real, de conformidad con la prueba aportada a los autos. En razón de lo anterior, no existe demostración alguna de ninguno de los daños y perjuicios alegados por la parte actora en su demanda, siendo así que en este orden de ideas, debe recordarse que la carga de la prueba la tiene quien formula una pretensión o se opone a una formulada por otra parte. Así, el Código Procesal Civil en su Artículo 317 expresamente señala: " La carga de la prueba incumbe: 1) A quien formule una pretensión, respecto a las afirmaciones de los hechos constitutivos de su derecho. 2) A quien se oponga a una pretensión, en cuanto a las afirmaciones de hechos impeditivos, modificativos o extintivos del derecho del actor. " Como se ha dicho, no se demuestra de la prueba aportada en autos y la evacuada en la audiencia de juicio, elementos de convicción que determinen la existencia de un daño originado con motivo de las conductas de la Municipalidad de Vásquez de Coronado y por consiguiente procede el rechazo de la demanda en todos sus extremos, no sin antes recordar a dicho ente público territorial sobre la necesidad de que sus conductas sean realizadas con el más estricto apego al ordenamiento jurídico administrativo, a efecto de que no se reitere la situación objeto del presente proceso.

VI .- Costas: El artículo 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo establece que las costas procesales y personales se imponen al vencido por el solo hecho de serlo, pronunciamiento que debe hacerse incluso de oficio, al tenor del numeral 119.2 ibídem. En razón de no encontrarse la parte actora dentro de los supuestos para que se le exonere de aquellas, procede su condena en tal sentido.

POR TANTO

Se rechaza la demanda en todos sus extremos. Son ambas costas procesales y personales a cargo de la parte actora. NOTIFÍQUESE.- Rodrigo Alberto Campos Hidalgo Nombre110458 Nombre41308