Restoration of Parkland and Removal of Cadastral NoticeRestitución de parque y levantamiento de aviso catastral

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CASE FILE:

PROCEEDING:

ORDINARY PROCEEDING PLAINTIFF:

CENTRO CORPORATIVO TOBOGAN S.A DEFENDANT:

THE STATE N° 12-I-2021 ADMINISTRATIVE AND CIVIL COURT OF THE TREASURY. FIRST SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. ANNEX A. at fifteen hours and fifteen minutes on diecinueve de febrero del dos mil veintiuno.

Ordinary proceeding brought by Inmobiliaria el Tobogán S.A, corporate identification number 3-101-610137, and Centro Corporativo S.A., corporate identification number 3-101-656017, both represented by Carlos Alberto Mora Moya, of legal age, divorced, attorney, resident of San José, identification number 9-0061-0996, in his capacity as attorney-in-fact with authority to represent said companies in judicial proceedings; against the State, represented by Grettel Rodríguez Fernández, identification number 3-328-289, of legal age, single, attorney, resident of San José, in her capacity as State Attorney; the Municipality of Goicoechea, represented by Álvaro Salazar Castro, bar membership card 9442, and Viviana Espinoza Sibaja, bar membership card 21410, in their capacity as special attorneys-in-fact for judicial proceedings; the Administrative Board of the National Registry, represented by Gabriela Carranza Araya, of legal age, divorced, attorney, resident of San Ramón, identification number 1-967-134, in her capacity as special attorney-in-fact for judicial proceedings; and the Administrative Registry Tribunal, represented by Hazel Jiménez Zamora in her capacity as special attorney-in-fact for judicial proceedings.

BACKGROUND:

1. 1The plaintiff appeared before this jurisdiction to request, as is evident from the complaint filed on 31 de octubre del 2017 and in accordance with the claims established at the preliminary hearing held on 19 de abril del 2019, the following: “1. A declaration of absolute nullity of RULING 310-2016 OF THE ADMINISTRATIVE REGISTRY TRIBUNAL, ISSUED AT FOURTEEN HOURS AND TEN MINUTES ON DIEZ DE MAYO DEL AÑO DOS MIL DIECISÉIS. Notice thereof was served on 16 de mayo del año 2016, as well as of all ancillary and related administrative acts whose effects continue through the present date by means of the CADASTRAL NOTICE ordered against registrations 605220 and 207655 A and against registered survey plans SJ-8378-1972, SJ-1361905-2009, and SJ- 1573884-2012, which currently affect registration 4072-M-000 and its 1278 subsidiary properties. 2. A declaration that the administrative conduct of the MUNICIPALITY OF GOICOECHEA and all its related acts or actions in the administrative proceeding CASE FILE 2013-2670-RIM and 2015-0433-TRA-RI (DR) are contrary to the legal system, because it unlawfully disregarded the validity and effectiveness of the Municipal Council resolutions and revoked administrative decisions of the legal department, as well as census and cadastral decisions, without a proceeding for a declaration of injury to the public interest or any other proceeding established by the Legal System, in order to change its position within an administrative registry proceeding. 3.A declaration that the administrative conduct of the ADMINISTRATIVE BOARD OF THE NATIONAL REGISTRY and all its related acts or actions in the administrative proceeding CASE FILE 2013-2670-RIM and 2015-0433-TRA-RI (DR) are contrary to the legal system, due to the irregularities committed by official MSC IRIS CHAVES RODRÍGUEZ of the REGISTRY LEGAL ADVISORY DEPARTMENT OF THE NATIONAL REGISTRY, who was responsible for conducting said proceeding and violated the Principle of Objectivity and Impartiality, thereby causing my clients unlawful harm consisting of the imposition of an administrative warning and, subsequently, a cadastral notice against registrations 605220-000 and 207655A-000 and against registered survey plans SJ-8378-1972, SJ- 1361905-2009, and SJ-1573884-2012, causing serious financial damages and losses to my clients’ real estate project. 4. Recognition of the damages and losses caused by the MUNICIPALITY OF GOICOECHEA by unlawfully filing a claim against my clients, INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., corporate identification number 3-101-610137, and CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN S.A., corporate identification number 3-101-656017, in administrative registry proceedings, resulting in an administrative warning and subsequently a cadastral notice against registrations 605220-000 and 207655A-000 and against registered survey plans SJ-8378-l972, SJ-1361905-2009, and SJ-157373884-2012, as well as against the 1278 subsidiary properties derived from the first of said properties, causing serious financial damages and losses to my clients’ real estate project, including the inability to complete the purchase and sale transaction with the Ministry of Finance and the costs incurred by my clients in maintaining bank financing arrangements and maintaining the real property with the registry annotations that impeded future sales of the subsidiary properties in said real estate project.Such amounts are set at the prudent sum of $38.613.816.82 UNITED STATES DOLLARS. (THIRTY-EIGHT MILLION SIX HUNDRED THIRTEEN THOUSAND EIGHT HUNDRED SIXTEEN DOLLARS AND EIGHTY-TWO CENTS), in accordance with the Expert Report of Lic. Mauricio Rivera Mesén. 4. Recovery of damages and losses caused by the ADMINISTRATIVE BOARD OF THE NATIONAL REGISTRY, which, through administrative proceeding 2013-2670-RIM and 2015-0433-TRA-RI (DR), irregularly conducted by one of its officials, violated the Principle of Objectivity and Impartiality, thereby causing my clients unlawful harm consisting of the imposition of an administrative warning and subsequently a cadastral notice against registrations 605220-000 and 207655A-000 and against registered survey plans SJ-8378-1972, SJ-1361905-2009, and SJ-1573884-2012, causing serious financial damages and losses to my clients’ real estate project. Such amounts are set at the approximate sum of $38.613.816.82 UNITED STATES DOLLARS.(THIRTY-EIGHT MILLION SIX HUNDRED THIRTEEN THOUSAND EIGHT HUNDRED SIXTEEN DOLLARS AND EIGHTY-TWO CENTS), in accordance with the Expert Report of Lic. Mauricio Rivera Mesén. 5. That the MUNICIPALITY OF GOICOECHEA and the ADMINISTRATIVE BOARD OF THE NATIONAL REGISTRY be ordered to pay compensation for the subjective non-pecuniary harm caused to my clients in the prudent amount of 600 million colones each. 7. If they oppose this action, that the MUNICIPALITY OF GOICOECHEA and the ADMINISTRATIVE BOARD OF THE NATIONAL REGISTRY be ordered to pay all costs.” (Images 45-47, 4362-4364 of the electronic case file).
2. 2Upon service of the complaint on the defendants’ representatives, they opposed the complaint and raised the defenses of expiration, statute of limitations, lack of legal entitlement, and lack of standing to sue and to be sued. (Images 1187-1234 1348-1355, 1454-1480, 1488-1559 of the electronic case file)
3. 3The preliminary hearing was held on 19 de abril del 2019; the claims and disputed facts were established; the preliminary defenses were decided, with the defenses of expiration and statute of limitations reserved for disposition in the judgment; and the evidence offered by the parties was admitted. (Images 4362-4364 of the electronic case file)
4. 4A judicial inspection was conducted, and the oral and public trial commenced on 13 de enero, with the taking of testimonial evidence continuing on 21 y 22 de enero, all in 2021, in the presence of both parties. The evidence timely offered and relevant to the parties was received, and the respective closing arguments were submitted in writing, in compliance with health protocols, on 29 de enero del 2021. The case file was also declared highly complex pursuant to section one hundred eleven of the Code of Administrative Procedure.
5. 5The statutory requirements and time limits have been observed in the proceedings, and no flaws, defects, or omissions capable of rendering the proceedings void or denying the parties a proper defense are apparent. This judgment is issued within the statutory period, taking into account the period granted for closing arguments, which ended on 29 de enero del presente año.

This decision is issued unanimously following deliberation.

Judge Gómez Chacón authored the decision, except for recital XVIII, which was authored by Judge Bolaños Salazar.

CONSIDERATIONS:

I. PROVEN FACTS (HECHOS PROBADOS)

The following facts relevant to the resolution of the matter are deemed proven, as they have the corresponding evidentiary support: 1. By means of public deed (escritura pública) 880 executed before Notary Public Victor Manuel González Esquivel, Mr. Ricardo Pacheco Jiménez appeared in his capacity as general plenipotentiary (apoderado generalísimo) of San Miguel Sociedad Anónima, and Mr. Bolivar Castro Masís appeared in his capacity as Municipal Executive of the Municipalidad de Goicoechea, stating that the former, in accordance with the applicable statutory and regulatory provisions, assigns and transfers to the latter, which accepts through its representative, the lot described as follows: Lot designated as a park, located in San Francisco de Goicoechea, second district of the eighth canton of San José, bounded to the north by San Miguel Sociedad Anónima, to the south by cafetalera Tournon en liquidación, to the east by the remainder, and to the west; measuring one thousand four hundred three square meters and seventy-one square decimeters.

The lot described above forms part of the property registered in the San José Registry District, volume two thousand seventy-six, folio two hundred twenty-one, number two hundred seven thousand six hundred fifty-five, entry one, whose nature and location are as indicated in the Registry. The remainder of said property is described as follows: Land for construction divided into two sections and located in the same place as the parent property (finca madre). Said sections are described as follows: Section A) Bounded to the north by San Miguel Sociedad Anónima, to the south by cafetalera Tournón en liquidación, Sociedad Anónima, and Jaime del Valle; measuring four hundred meters. B) Bounded to the north by San Miguel Sociedad Anónima, to the south by cafetalera Tournón en liquidación, to the east by San Miguel Sociedad Anónima, and to the west by the segregated lot; measuring ninety-six square meters and twenty-nine square decimeters.

For tax purposes, the transfer of the lot to the Municipality is valued at one thousand colones, and the lot is free of mortgage liens (gravámenes hipotecarios). Said transfer is made to fulfill San Miguel Sociedad Anónima’s obligation in Urbanización Tournón Norte concerning its park area. (Folios 1-3 of the administrative record, volume V, of the Municipalidad de Goicoechea); 2. The minutes of ordinary session N°34-86 of 14 de abril de 1986 of the Concejo Municipal de Goicoechea recorded the following in Article 2, item 6: “Letter dated 14 de abril del corriente año, submitted by the Asociación Costarricense de Lisiados, in which it requests the green area (zona verde) located in Calle Blancos, in Urbanización Tournón, measuring approximately 30 x 30, 900 square meters, because the area previously assigned to it was exchanged for the current area held by the Asociación Ancianos de Calle Blancos; and, since almost two years have passed, it requests that land because it has encountered problems due to being unable to build, and it has the support of Ms.

Virginia Martínez Quesada. Having reviewed this letter, the Presiding Officer ordered that it be referred to the Municipal Engineering Department for review and a report.” (Images 57-60 of the judicial record); 3. The minutes of session N°36-86 of 17 de abril del 1986 of the Concejo Municipal de Goicoechea recorded the following in Article 4, item 4: “Letter dated 17 de abril del presente año, sent by Mr. Carlos M. Román Jara, Chief Municipal Engineer, which states as follows: ‘In accordance with the decision adopted at Ordinary Session N°34-86, Article 2, subsection 6, of 14 de abril de 1986, I hereby report as follows: The green-area lot in Urbanización de Tournon Norte, located 100 meters west of Tobogán, has an approximate area of 900 meters and is zoned residential; however, for its better use, the Acequia Cangrejo must be channelized.’” Having reviewed the contents of said letter, the Presiding Officer submitted it to a vote, and the following resolution was unanimously and definitively approved: In view of the request submitted by the Asociación Costarricense de Lisiados, the Municipal Executive is authorized to undertake the corresponding procedures before the entities and institutions that process land-donation matters.

In order to transfer as a donation the land located in Urbanización Tournón, 100 meters west of Tobogán, with an area of approximately 900 square meters, the channelization of the Acequía Cangrego must first be required so that the land may be used, in coordination with the Council’s Legal Advisor. (Images 62-66 of the judicial record); 4. The minutes of ordinary session N° 40-86 of 12 de mayo de 1986 of the Concejo Municipal de Goicoechea recorded the following in Article 5: “Letter dated 5 de mayo del presente año, sent by Dr. Federico Montero M., President of the Asociación Costarricense de Lisiados, which states as follows: I am pleased to address this Honorable Municipal Council to request the resolution by which the Council lends, for a term of 49 years, a parcel of land located 100 meters west of the former Tobogán to the Asociación Costarricense de Lisiados. The corresponding study and approval were completed by the Public Works and Social Affairs Committees, which issued opinions in favor of the donation, as provided in the Código Municipal and its annexes.” Having reviewed its contents, it was referred for study and an opinion.

(Images 70-76 of the judicial record); 5. The minutes of session N°46-86 of 26 de mayo del 1986 of the Concejo Municipal de Goicoechea recorded the following in Chapter 5, item 3: “By means of a document dated 22 de mayo de 1986, the Social Affairs Committee submits the following opinion for consideration by the Plenary: ‘Pursuant to the instructions of the Municipal President at session 40-86 held on 12-5-86, Article 4, subsection 3, referring for consideration, study, and report a letter dated 5-5-86 concerning the loan of a lot to persons with disabilities, signed by Dr. Federico Montero M., the Social Affairs Committee, after conducting the corresponding site visits and studying this matter, issues the following opinion: Following an exhaustive and meticulous study in which our colleagues María de Los Ángeles Rivera Chaves, Rafael Ángel Chaves Quesada, and Rigoberto Cubilllo Montero participated, together with Carlos M Román Jara, Chief Municipal Engineer, and Jorge Zeledón, representative of Dr. Montero, and after examining the conditions of the lot, we request that the Municipal Council lend said land to that Association for 49 years, on the understanding that, within a period of six months, extendable for an additional six months, beginning on the date that Council approves this request, construction or erection of the building shall take place, or an interest in using the land for the requested purpose shall be demonstrated.’” Having reviewed its contents, the Presiding Officer submitted it to a vote, and it was unanimously and definitively approved.

Por tanto, the resolution shall be communicated to the appropriate party. (Images 82-97 of the judicial record); 6. By means of a filing submitted on 18 de julio del 2000, Mr. Pacheco Carranza filed a claim with the Municipalidad de Goicoechea, stating that, due to an error by the Municipal Engineer, a lot belonging to him and registered in the name of San Miguel S.A. was assigned to the Asociación Costarricense de Lisiados instead of the municipally owned area designated as a park. (Folios 659-660 of the administrative record of the Registro Nacional); 7. By official letter N° DI-677-2000 of 8 de setiembre del 2000, signed by Architect Lilliam Marín Jenkins of the Dirección de Ingeniería y Operaciones and addressed to attorney Mariano Ocampo Rojas of the Departamento Legal, both of the Municipalidad de Goicoechea, reference was made to official letter N°DL 119-00 of 20 de julio de 2000, which requested an inspection of the land on which the headquarters of the Asociación Costarricense de Lisiados is situated in order to determine whether the land on which the building was being constructed belonged to the Municipality, as well as to obtain an appraisal of the building and related works.

Said official letter concluded: “Based on the foregoing, the lot recorded in Cadastral Plan (Plano Catastrado) SJ N° 671264-87 of 16 de julio de 1987 (corner property, property of San Miguel S.A. to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea and lent to the Asociación Costarricense de Lisiados, with an area of 1007,62 square meters, Eng. Roger Presoa Peralta) was a lot intended to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea; however, this did not occur, and in the Property Registry database it appears in the name of San Miguel S.A.” (Folios 13-15 of the administrative record, Volume V, of the Municipalidad de Goicoechea); 8. By official letter DI-761-2000 of 13 de octubre del 2000, signed by Architect Lilliam Marín Jenkins of the Dirección de Ingeniería y Operaciones and addressed to attorney Mariano Ocampo Rojas of the Departamento Legal, both of the Municipalidad de Goicoechea, he was informed of the requested opinion concerning the real property where the Asociación Costarricense de Lisiados is located, stating: “According to the information provided in the Municipal Cadastre, there are two options: A. The first option indicates that an initial lot, whose plan is SJ-N°7486-72 dated 30 de mayo de 1972, has an area of 1403.71 square meters and bears a notation indicating an area designated as a park; however, it also bears a canceled stamp, and this property would be located within the property of Gestión de Zeus Sociedad Anónima, currently Tobogán.

B. The second option arises from the folio registered under cadastral plan SJ-671264-87 dated 16 de julio de 1987, belonging to San Miguel S.A., which bears an inscription stating that it is to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea and lent to the Asociación Costarricense de Lisiados. It is concluded from the foregoing that option B is the most viable and should be treated as the property corresponding to the municipal green area, that is, the area referred to in the Ley de Planificación Urbana. It is clarified that said property was not transferred to the Municipalidad de Goicoechea and appears in the Property Registry database in the name of San Miguel S.A.” (Folios 668-669 of the administrative record of the Registro Nacional); 9. By official letter DL-166-2000 of 19 de octubre del 2000, signed by attorney Mariano Ocampo Rojas and addressed to the Municipal Mayor, the following was stated concerning the letter sent on 18 de julio del 2000: “Engineer Pacheco Carranza alleges in his letter that, due to an error by the Municipal Engineer, a lot belonging to him and registered in the name of Sociedad San Miguel S.A. was assigned to the Asociación Costarricense de Lisiados instead of the municipally owned area designated as a park; that said error is entirely the Municipality’s responsibility and originated from an incorrect interpretation by the Municipal Engineer concerning the area designated as a park; and that the Municipality failed to exercise the appropriate controls over construction permits and other matters.

Engineer Pacheco believes that the Municipality must pay the current value of the land, which, based on its location, they estimate at ?40.000.000. The issue raised is that in San Francisco de Goicoechea, adjacent to the Tobogán property, as a result of the urban development developed by San Miguel S.A., a lot with an area of 1007.62 square meters was designated as a park area to be donated to the Municipalidad de Goicoechea as a green area pursuant to the Ley de Planificación Urbana and was adjacent to another lot belonging to San Miguel S.A. At ordinary session N°46-86 of 26 de mayo del 1986, Article 9, subsection 3), the Municipalidad de Goicoechea approved a Committee opinion providing that a building be constructed there, and today Empresa San Miguel S.A. believes that this lot was not the one that should have been conveyed to the Municipality, but rather was its property, and that the Municipality selected the wrong lot and donated the incorrect one to the Asociación de Lisiados, claiming said lot as its property.

The Municipal Engineering reports lead to the conclusion that the interested party, Engineer Pacheco Carranza, has no grounds for his claim, because the lot that San Miguel S.A. at that time intended to convey to the Municipality as a park area bears a cancellation stamp dated 14 de junio de 1972, and cadastral plan (plano catastrado) SJ-671264-87 dated 16 de julio de 1987 identifies a lot measuring 1007.62 square meters, “Property of San Miguel” S.A., corporate identification number 3-101- 0277-26, to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea and loaned to the Asociación Costarricense de Lisiados. In other words, the lot originally intended as a park for the Municipality, with an area of 1403, 71 square meters, identified by cadastral plan SJ-7486-72 and bearing a cancellation stamp, was replaced by the lot registered under cadastral plan SJ-671267-87, with an area of 1007.62 square meters, for transfer to the Municipality, which in turn would lend it to the Asociación Costarricense de Lisiados, as in fact it currently does, and the Association has possessed it for more than ten years.

Therefore, this claim must be denied, since the documentary evidence shows that the Municipal lot on which the Edificio de los Lisiados currently stands is the one that was duly conveyed to the Municipality as a park area and is not, as the company believes, its property. What is indeed certain is that, for unknown reasons, that lot was not formally transferred by public deed (escritura pública), as required, and remained registered in the name of San Miguel S.A. In view of this situation, the Legal Representative of this Company should be invited to transfer the lot to this Municipality, since it has been shown to be Municipally owned and donated according to the plans and pursuant to the Ley de Planificación Urbana, and since 1987 it has also been in the possession of the Asociación Costarricense de Lisiados by resolution of the Concejo Municipal adopted in 1986, having been loaned for 49 years.” (Folio 20-23 of the administrative case file (expediente administrativo), volume V of the Municipalidad de Goicoechea); 10.

On 26 de octubre del 2000, through official letter A.M. 1821-2000, signed by Municipal Mayor Rafael Vargas Brenes and addressed to Mr. Ricardo Pacheco, it is stated that, in response to the note sent on 18 de julio del 2000, official letter DL-166-2000, signed by the Legal Department, is being forwarded to him and that the Mayor agrees with it in all respects. (Folio 23 of the administrative case file, volume V of the Municipalidad de Goicoechea); 11. Through official letter DL-026-2001 dated 12 de febrero del 2001, signed by Mariano Ocampo Rojas of the Legal Department and addressed to Mr. Ricardo Pacheco Carranza, he is informed that, pursuant to the Mayor’s instructions, a response is being provided to the submissions in which, as representative of San Miguel S.A., he claims that the land currently possessed by the Asociación Costarricense de Lisiados is the property of the company he represents.

It states: “With respect to the land on which the Asociación currently has its building, at ordinary session N°36-86, article 4, subsection 4, held on 17 de abril de 1986, the Concejo Municipal authorized the Municipal Executive to undertake the corresponding procedures before the entities and institutions that process land donations and to arrange the donation of the land located in Urbanización Tournón, 100 meters west of El Tobogán, with an area of approximately 900 square meters, in coordination with the Concejo’s legal adviser. That lot was not transferred to the Municipality by San Miguel S.A. as a green area (área verde) pursuant to the Ley de Planificación Urbana, by reason of the parcel segregation (segregación de lotes) carried out in that area, and by means of a donation. The lot in question was not formally transferred to the Municipality by its owner, and the reasons why the donation was not made are unknown.

Nevertheless, despite not having formally received it, the Municipality authorized its donation to the Asociación Costarricense de Lisiados. According to the claim submitted, the lot currently occupied by the Asociación Costarricense de Lisiados is not the land that rightfully belonged to the Municipality and that it donated to that Asociación; rather, the proper and actual lot is the adjoining one, and it is asserted that the foregoing resulted from an error by the Municipal Engineer and that the Municipality also failed to exercise the relevant oversight regarding building permits (permisos de construcción) and other matters. It is conservatively estimated at ?40.000.000 million that the Municipality must pay for the lot to which they are entitled. Once the relevant cadastral studies had been conducted, we found that, should Mr. Pacheco Carranza be correct, as it would apparently seem, the Municipality would have to claim the lot that rightfully belongs to it and return the lot occupied by the Asociación Costarricense de Lisiados to San Miguel S.A. One of the immediate problems that would arise is that, if a decision were made to that effect and everything restored to its original state, the lot that should belong to the Municipality does not actually exist, because it is included as property of Altibajo S.A., owner of the commercial establishment El Tobogán, according to cadastral plan S.A. SJ-447064-97 dated 3 de noviembre de 1997.

Moreover, the Asociación de Lisiados would necessarily have to be compensated if it were required to vacate the lot, at least through recognition and payment for the improvements made with the Municipality’s permission more than ten years ago, in the belief that this was the land donated by the Municipality. Therefore, in view of the conflict of interests that could arise from this claim, this Legal Department afforded the parties a hearing, by note dated 20 de diciembre del 2000, granting them five days to submit whatever arguments they deemed appropriate, and they did so. The Asociación Costarricense de Lisiados argued that it took possession of and built on the lot at issue with Municipal consent more than ten years ago, and that it is willing to enter into negotiations. For his part, Mr. Gustavo Lora Hernández, the legal representative of Altibajos S.A., states that the company he represents acquired the property registered in the Provincia de San José under Real Property Folio N° 239070-000 from Sociedad Comercio Asfáltico Nacional S.A., which in turn acquired it at an auction held by Banco de Costa Rica, the entity that foreclosed on the property against Sociedad Gestión Zeus S.A.; and that, ultimately, under cadastral plan N° SJ-324-576-78 dated 26 de octubre de 1978, a certified copy of which he attaches, it is clear that the company he represents has possessed the lot quietly, openly, and peacefully as its lawful owner for more than 22 years. After reviewing the registry records and the documents submitted by the parties, we find as follows:

• 1)At ordinary session N°36-86, held on 17 de abril de 1986, article 4, subsection 4), approval was given to process the donation to the Asociación Costarricense de Lisiados of the land located in Urbanización Tournón, 100 meters west of El Tobogán, with an area of approximately 900 square meters, providing for the channeling of the Acequia Cangrejos so that the land could be used, and in coordination with the Concejo’s Legal Adviser.
• 2)The original plan of the lot designated as a park is the one corresponding to cadastral plan SJ-7486-72, which bears a cancellation stamp dated 14 de junio de 1972 and is the same as cadastral plan SJ 8378-72, which corrects the distance between the curb and gutter (cordón de caño) and the following lot from 42.18 meters in the first plan to 53.85 meters in the second, and which has an area of 1403.71 square meters.
• 3)The lot on which the Asociación’s building was constructed and which the company represented by Engineer Ricardo Pacheco Carranza claims as its property is depicted in the corresponding plan N° SJ-671264-87, which was prepared by the Asociación, according to protocol sheet N° 4363, stating that the party commissioning the land survey was the Asociación Costarricense de Lisiados. This explains the possible error in identifying the lot, because the Asociación selected it without verifying whether it was that lot or another.
• 4)According to the records of this Municipality’s Appraisals Department, the property on which the commercial establishment El Tobogán is located, N°239.070-000, is registered in the Public Registry as belonging to Altibajo S.A. and measures 1 hectare, 6529 meters, 29 dm, according to cadastral plan SJ 324 576-78 and documents received on 14 de abril de 1998. This plan does not include, as part of that property, other lands, including the possible lot that should have belonged to the Municipality as a park area, according to the information set forth below in the following point:
• 5)According to Building Permit PC 327 dated 7 de abril, the documents submitted by Compañía Desarrollo Constancia S.A., and cadastral plan SJ-147064-97 dated 3 de noviembre de 1997, the property of Altibajo S.A., Compañía de Desarrollo Constancia S.A and San Miguel S.A. measures 1 hectare, 9592.27 square meters, including the lot depicted in plan SJ 8378-72, which appears to be the lot that should have belonged to the Municipality as an area designated for a park and that was owned by San Miguel S.A. That plan was modified by the aforementioned plan 447064-97, which preserves the lot on which the Asociación Costarricense de Lisiados built and which Engineer Pacheco Carranza claims. As the attorney responsible for this legal opinion (dictamen), I cannot remain silent regarding the legality of the act of the Concejo Municipal adopted at Ordinary Session N° 36-86 on 17 de abril de 1998, article 4, subsection 4), authorizing the processing of the donation of public land whose specific use is prescribed by law, namely, as provided in articles 39 et seq. and related provisions of the Ley de Planificación Urbana. That resolution is absolutely unlawful because the land was assigned a use other than the one established in the cited Law. On this issue, the case law of our courts and the Sala Constitucional is consistent in classifying acts of this kind as absolutely null and void (nulos absolutamente). The problem now existing, however, is that the Asociación de Lisiados, without addressing why it decided at the time to select the lot that apparently was not the correct one, built on it in good faith, openly and with everyone’s knowledge and acquiescence; it has now built upon and peacefully possessed the lot in question for more than 14 years and would have to be compensated for at least the value of the building, which, according to a Municipal Engineering assessment, would amount to nearly ?27.000.0000. Logically, the Municipality would be the party required to compensate the Asociación for having permitted construction on that land, which was donated, albeit unlawfully; however, it currently lacks the financial resources, and this is not actually a problem that directly affects the municipality, but rather a third party, in this case San Miguel S.A. Accordingly, I consider that the claim submitted by Engineer Ricardo Pacheco Carranza must be denied, because at this stage it is not possible for the Municipality to declare the absolute nullity (nulidad absoluta) of an act adopted more than 10 years ago and involving third parties such as the Asociación Costarricense de Lisiados, which acted in Good Faith, on the basis of the municipal resolution authorizing the donation, and the owners of El Tobogán, who claim to have possessed the disputed lot for more than 22 years; I do not assess whether their possession is or is not in Good Faith because I am unaware of reports indicating otherwise. He must pursue his rights through ordinary judicial proceedings (vía ordinaria). Administrative remedies are deemed exhausted (agotada la vía Administrativa).” (Folios 26-30 of the administrative case file, volume V of the Municipalidad de Goicoechea); 12.

Centro Corporativo el Tobogán entered into a trust agreement (contrato de fideicomiso) called Contrato de Fideicomiso de Custodia y Garantía Centro Corporativo el Tobogán I-Tres mil ochocientos veintiuno dos mil doce, for the purpose of financing and administering the construction of buildings on its property jointly with Banco Nacional and Banco de Costa Rica. Two addenda were executed in connection with that agreement. Under the Contrato de Fideicomiso de Custodia y Garantía Centro Corporativo el Tobogán I-Tres mil ochocientos veintiuno dos mil doce, Centro Corporativo el Tobogán Sociedad Anónima is the settlor (fideicomitente), Banco Improsa is the trustee (fiduciario), and Banco Nacional de Costa Rica and Banco de Costa Rica are the primary beneficiaries (fideicomisarios principales). Centro Corporativo el Tobogán S.A. is the secondary beneficiary (fideicomisario secundario), and the rights under the original trust belong to Centro Corporativo el Tobogán.

The trust provisions state that said company holds the rights and obligations arising when assets are released from the trust estate (patrimonio fideicomitido), by instructing the trustee to carry out a transfer for consideration or sale to third parties, it being understood that any monetary proceeds or profit generated by such transactions shall be received by said company and that it shall be obligated to file the corresponding tax returns. Accordingly, the trustee’s role shall be understood to be merely passive and instrumental, and it shall execute deeds as instructed by the parties and for the benefit of the secondary beneficiary. Additionally, it is expressly established that these beneficial interests (derechos fideicomisarios) are subordinated to the loans granted to the debtor, Centro Corporativo El Tobogán, by Banco Nacional de C.R, and Banco de Costa Rica; therefore, all parties express their agreement with such subordination and with the corresponding priority of payment and security in favor of the aforementioned banking institutions.

Centro Corporativo el Tobogán S.A. appears as the debtor. (Folios 119-1124 of the administrative record of Ministerio de Hacienda, volume III, images 1396- 1430 of the judicial record); 13. Centro Corporativo el Tobogán holds all permits required for construction of the Desarrollo del Proyecto del Edificio de Oficinas el Tobogán. (Volumes I, II and III, folios 202-213, Volume V, of Municipalidad de Goicoechea); 14. On 06 de setiembre del 2013, Mario Enrique Pacheco Carranza, on behalf of Sociedad San Miguel S.A., filed a registry petition (ocurso registral) with Registro Nacional seeking annulment of the physical consolidation of properties (reunión material de fincas) comprising the property registered under registration number 605220-000, so that the property owned by the entity he represented, which had been consolidated into the foregoing registration and had previously been registered under registration number 1-207655-A-000, would be restored to it.

He requested that a notation be entered against property 605220-000. (Folios 1-3 of the administrative record of Registro Nacional); 15. In expediente 2013-2670-RIM, by decision issued at eleven hours on doce de setiembre del dos mil trece, Registro Inmobiliario ordered the commencement of an administrative proceeding (procedimiento de diligencias administrativas) on the basis of the filing submitted on 6 de setiembre by Mr. Pacheco Carranza on behalf of Sociedad San Miguel S.A. Said decision ordered the commencement of the proceeding and the entry of an administrative cautionary notation (advertencia administrativa) on cadastral plans (planos catastrados) SJ OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO - MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS and SJ UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO- DOS MIL DOCE, solely for purposes of notice in the registry. An administrative cautionary notation was ordered against property SEISCIENTOS CINCO MIL DOS CIENTOS VEINTE, solely for registry purposes, and a cadastral reconciliation (conciliación catastral) was requested.

(Folios 42-44 of the record of Registro Nacional); 16. Engineer Yenory Jara Vásquez, of the Cadastral Reconciliation Subprocess, issued the following report at the request of the proceeding handled under expediente 2013-2670-RIM, which stated: “It is noted, for purposes of conducting this reconciliation, that the data concerning boundary courses (derroteros), area, and location contained in the survey plans (planos de agrimensura) are entered therein under the authority of public faith (fe pública) and are the responsibility of land-surveying professionals pursuant to the Ley de ejercicio de Topografía y Agrimensura; consequently, the analysis is based on a desk review of the cadastral entries (asientos catastrales). Subject to that clarification, the following is stated: 1. Volume 2049 Folio 413 Entry 1 shows that property number 203061 of the San José registry district was created on 13 de setiembre de 1971, with an area of 454 square meters, from part of property 179931.

No cadastral plan number describes it. On 15 de junio del 2000, its plan number was corrected by adding plan entry number SJ-690661-1987, through the document recorded in Volume 473, Entry 17279. 2. Volume 2076 Folio 221, Entry 1 shows that property number 207655A of the San José registry district was created on 24 de abril de 1972, with an area of 2000 square meters, from part of property 179931. No plan number describes it. Plan SJ-8378-1972 was located and matches property 207655A in terms of boundaries and use, but not in terms of area, because the plan indicates 1403.71 square meters, whereas the registry entry indicates 2000 square meters; nevertheless, it could be presumed that plan SJ-8378-1972 describes the registry entry for property 207665A. 3. Volume 2299 Folio 130, Entry 1 shows that property number 235003 of the San José registry district was created on 13 de mayo de 1975, with an area of 800 square meters, from part of property 179931.

No cadastral plan number describes it. On 26 de setiembre del 2007, its plan number was corrected by adding the entry for plan number SJ-732382-1988, through the document recorded in Volume 572 Entry 87113. 4. Volume 2376 Entry 327, Entry 1 shows that property number 239070 of the San José registry district was created on 4 de marzo de 1976, with an area of 13806, 32 square meters, through the consolidation of properties 218885 and 218633. As shown in cadastral plan SJ-14637-1975. On 29 de abril de 2002, its plan number was corrected and its area was corrected upward by adding plan number SJ-324576-1978 to the entry, through the document recorded in Volume 501 Entry 13515. 5. Volume 1859 Folio 554 Entry 1 shows that property number 178259 of the San José registry district was created on 13 de enero de 1977, with an area of 14241.59 square meters, from part of property 17853. No plan number describes it.

Plan SJ-4908-1967 was located and matches the registry entry for property 178259; therefore, it could be presumed that this plan describes the registry entry for the aforementioned property. 6. Through the document recorded in Volume 2009 Entry 243082, property 605220 of the San José registry district was created on 18 de setiembre del 2009, with an area of 1961 square meters, through the consolidation of properties 203061, 235003, 239070, and the remainder of property 178259. As shown in cadastral plan SJ- 1361905-2009. 7. The plans under review were overlaid on the 2005 orthophotograph of Goicoechea, based on geographic location, cartographic details, references, and boundaries. 8. The overlay shows that the registry transaction carried out on 29 de abril de 2002 with respect to property 239070 resulted in duplicate title (doble titulación) to properties 239070 and 207655A. It is also important to note that properties 178259 and 207655A overlapped. 9.

Because properties 239070 and 178259 had parcel inconsistencies (inconsistencias parcelarias) with property 207655A, it follows that their consolidation into property 605220 would cause the latter to have the same inconsistencies; therefore, properties 207655A and 605220 are currently subject to duplicate title.” (Folios 48-49 of the administrative record of Registro Nacional). 17. By official letter RIM-AJRI-0828-2013 dated 11 de octubre del 2013, Iris Chaves Rodríguez of Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario informed Departamento de Catastro and Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea of the status of the plans in the cadastral reconciliation analysis and requested that they indicate whether property 207655A, registered to San Miguel S.A., constituted public-domain property (bienes de dominio público). (Folio 59 of the administrative record of Registro Nacional). 18.

By official letter dated 4 de febrero del 2013, the Director de Ingeniería municipal sent Iris Chaves Rodríguez, in connection with the inquiry made in the administrative proceeding and official letter RIM-AJRI- 0828- 2013 dated 11 de octubre del 2013, official letter DL- 166-2000, in which Dirección Jurídica de la Municipalidad clarified the status of property 207655A. (Folios 76-80 of the administrative record of Registro Nacional). 19. By decision issued at ten hours and forty-five minutes on quince de noviembre del 2013, Registro Inmobiliario, in expediente 2013-2670-RIM, granted the parties a fifteen-day hearing (audiencia) to address the inconsistencies identified in connection with the application filed by Mr. Pacheco Carranza. (Folios 81-84 of the administrative record of Registro Nacional). 20. By official letter RIM-AJRI-0491-2014 dated 22 de julio del 2014, Iris Chaves Rodríguez of Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario informed Departamento de Catastro and Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea that, according to official letter DL-166-2000 dated 19 de octubre del 2000, the registry and cadastral analysis revealed inconsistencies, notwithstanding the conclusions stated in the opinion issued.

(Folio 175 of the administrative record of Registro Nacional). 21. In a filing dated 3 de diciembre del 2014, the representatives of San Miguel S.A. and Inmobiliaria el Tobogán S.A. submitted to Registro Inmobiliario a settlement agreement (acuerdo conciliatorio) concerning the administrative proceedings initiated by the representative of San Miguel S.A.; the agreement was not finalized. (Folios 282-286 of the administrative record of Registro Inmobiliario). 22. By official letter dated 8 de diciembre del 2014, Engineer Yenory Jara Vásquez of Sección Catastral informed Iris Chaves Rodríguez, in response to official letter RIM-AJRI-492-2014, as follows: “1. No cadastral maps from the relevant period could be located for the area under review. 2. As stated in the report dated 23 de setiembre del 2013, it is presumed that plan SJ-8372-1972 depicted property 1-207655A-000; nevertheless, the plan does not show any registry transactions and does not appear in the registry entry for the aforementioned property, and therefore the approximate area of overlap can be determined. 3.

Furthermore, to clarify the attached overlay, I inform you that it shows that plan SJ-8378-1972 partially overlaps plans SJ-51823-1992 and SJ-1361905-2009. Nevertheless, the overlap between plan SJ-5183-1992 and SJ-51823-1992 is considered negligible under the applicable administrative tolerances.” (Folio 287 of the administrative record of Registro Inmobiliario). 23. By official letter A.G. 086-2015 dated 8 de enero del 2015, signed by Alcaldía Municipal and Jefe de Catastro, Iris Chaves Rodríguez was informed that, based on the meeting held at the Municipality to review all documentation relating to property N°207655A, with cadastral plan SJ-8378-1972, including overlays of cartographic plans, notes, studies and records, legal opinions, and plans, it had been established that said real property was municipal land designated as a park. (Folios 298-299 of the administrative record, Registro Nacional). 24.

By resolution issued at fifteen hundred hours on tres de marzo del dos mil quince by the Real Property Registry (Registro Inmobiliario) in expediente 2013-2670-RIM, in response to official letter A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015, signed by the Municipal Mayor’s Office and the Head of the Cadastre of the Municipalidad de Goicoechea, it was ordered that an administrative warning (advertencia administrativa) be entered against the property of the San José Registry District, registration number TWO HUNDRED SEVEN THOUSAND SIX HUNDRED FIFTY-FIVE, solely for purposes of registry publicity (publicidad registral). (Folio 351 of the administrative record of the Registro Nacional). 25. By resolution issued at nine hundred hours on treinta de abril del dos mil quince, in expediente 2013-2670-RIM, the following was ordered in the administrative proceedings (diligencias administrativas) instituted by Mario Enrique Pacheco Carranza on behalf of San Miguel S.A.: “In view of the foregoing, pursuant to Article 28 of the Organizational Regulations of the Real Property Registry and Administrative Circulars DRP-008-2007 del 21 de agosto del 2007 and Circular-005-2009 de 02 de noviembre de 2009, and the cited case law: It is hereby resolved: Once this resolution becomes final, remove the administrative warnings entered against the properties of the SAN JOSÉ Registry District, registration numbers SIX HUNDRED FIVE THOUSAND TWO HUNDRED TWENTY (605220) and TWO HUNDRED SEVEN THOUSAND SIX HUNDRED FIFTY-FIVE A (207555A), and against cadastral plans (planos catastrados) SJ-EIGHT THOUSAND THREE HUNDRED SEVENTY-EIGHT-ONE THOUSAND NINE HUNDRED SEVENTY-TWO (SJ-8378-1972) and SJ-ONE MILLION FIVE HUNDRED SEVENTY-THREE THOUSAND EIGHT HUNDRED EIGHTY-FOUR-TWO THOUSAND TWELVE (SJ-1573884-2012).

• 2)Enter a CADASTRAL NOTICE (AVISO CATASTRAL) against the properties of the SAN JOSÉ Registry District, registration numbers SIX HUNDRED FIVE THOUSAND TWO HUNDRED TWENTY (605220) and TWO HUNDRED SEVEN THOUSAND SIX HUNDRED FIFTY-FIVE A (207655A), and against cadastral plans SJ-EIGHT THOUSAND THREE HUNDRED SEVENTY-EIGHT-ONE THOUSAND NINE HUNDRED SEVENTY-TWO (SJ-8378-1972) and SJ-ONE MILLION FIVE HUNDRED SEVENTY-THREE THOUSAND EIGHT HUNDRED EIGHTY-FOUR-TWO THOUSAND TWELVE (SJ-1573884-2012), which shall remain in effect until the competent judicial authority has heard the matter that gave rise to these proceedings and orders the removal of said precautionary measure (medida cautelar), or until all interested parties formally request correction of the situation presented herein, in compliance with all legal requirements.-
• 3)Authorize the filing of this resolution with the Journal Office of this Registry so that it appears in the registry publicity for the properties of the SAN JOSÉ Registry District, registration numbers SIX HUNDRED FIVE THOUSAND TWO HUNDRED TWENTY (605220) and TWO HUNDRED SEVEN THOUSAND SIX HUNDRED FIFTY-FIVE A (207655A), to be implemented by the corresponding Advisor as provided in Directive RIM-003-2011 del 20 de octubre del 2011.
• 4)The interested parties are advised that this resolution may be appealed to the Tribunal Registral Administrativo by filing an appeal (Recurso de Apelación), for which they are granted five business days from notification hereof, pursuant to Articles 25 and 26 of Ley N°8039, Ley de Procedimientos de Observancia de los derechos de la Propiedad intelectual, in conjunction with Article 100 of the Reglamento del Registro Público, which is Decreto Ejecutivo N° 26771-J, and Article 19 of the Reglamento Operativo del Tribunal Registral Administrativo, which is Decreto Ejecutivo No 35456-J; should such an appeal be filed, it must be submitted to the Directorate of this Registry, specifying an address for service of notices.” This act was served on 8 de mayo del 2015. (Folios 419-454 of the administrative record of the Registro Nacional). 26. By written submission filed on 15 de mayo del 2015, the representative of Inmobiliaria el Tobogán S.A. filed an appeal against the resolution issued in the administrative proceedings instituted in expediente 2013-2670. (Folios 477-487 of the administrative record of the Registro Nacional). 27. By letter dated 16 de diciembre del 2014, Centro Corporativo el Tobogán requested permission from the Municipalidad de Goicoechea to continue the repair work on Quebrada Cangreja, which crosses the property shown on cadastral plan SJ-1361905-2009. (Folio78 of the administrative record, Volume IV, of the Municipalidad de Goicoechea). 28. By official letter DI-3170-2014 del 17 de diciembre del 2014, the Dirección de Ingeniería, Operaciones y Urbanismo denied the requested permit to continue the work on Quebrada Cangreja because it considered that a municipal park could be affected. (Folio 83, Volume IV, of the Municipalidad de Goicoechea). 29. By official letter DM-0099-2015 del 16 de enero del 2015, Minister of Finance Helio Fallas requested authorization from the Comptroller General of the Republic to proceed with the proposed purchase of the Centro Corporativo del Tobogán building to house the offices of the Ministerio de Hacienda. (Folios 1040-1053 of the administrative record of the Ministerio de Hacienda, Volume III). 30. By letter 2593 del 17 de febrero del 2015, the Administrative Procurement Division (División de Contratación Administrativa) of the Contraloría General de la República addressed Minister of Finance Helio Fallas in response to official letter No. DM-0099-2015 del 16 de enero del 2015, received on 19 de enero del 2015, requesting authorization to purchase property 605220. In that regard, the cited official letter stated: “By official letter No. 01453 (DCA-0251) del 29 de enero del 2015, this Office of the Comptroller General requested additional information from the Administration, which was provided by official letter No.DM-0202-2015 del 03 de febrero del 2015. Further information was also submitted by official letter DM-0324-2015 del 16 de febrero de 2015. The background and justifications provided by the Administration in support of the request include the following: 1. By Directive No.009-H (Amended by Directive No. 014-H), the Executive Branch asked its agencies to review their building lease agreements. For this purpose, in the case of the Ministerio de Hacienda, the Ministry’s Dirección Administrativa y Financiera was commissioned to prepare an assessment of the condition of both owned and leased buildings in central San José. 2. The Ministerio de Hacienda performs its work in 17 buildings located in central San José, 13 of which are leased and the remainder owned, indicating that the infrastructure used to provide public services is dispersed. 3. The study entitled ‘Proyecto de Unificación Hacendaria’ determined that the Ministerio de Hacienda’s expenditures on leases in central San José amount to approximately $1.000.000.00 annually. 4. Based on that study, the best option for resolving this situation is considered to be ownership of a building. 5. Real-estate market studies have been conducted to identify options meeting the Ministry’s infrastructure needs. 6. The Departamento de Arquitectura undertook to maintain an updated database of the real-estate market in central San José; as of octubre del 2014, that study showed that only one building had more than 50.000,00 square meters of usable office space, as required to accommodate the Ministry’s various offices. 7. The Administration does not currently have available funds; therefore, funds equivalent to the cost of the building will be included in a supplemental budget (presupuesto extraordinario) during the first half of dos mil quince. It therefore requests the authorization provided for in Article 8 of the Ley de Contratación to initiate the procedure without budgetary funding (contenido presupuestario). 8. The property registered with the Registro Nacional under the San José Registry District, folio real system, registration number 605220-000, is intended for acquisition because it is an already-constructed, open-plan building designed to house offices and is located within a radius of less than 10 kilometers from the buildings currently leased. II. Opinion of the Division. A. Regarding authorization to process the procurement without budgetary funding. Concerning the budgetary funding required to support the purchase of the property, the Administration states: ‘In this case, certification of budgetary funding is not applicable because the funds were not included in the 2015 National Budget, since the economic and financial feasibility study related to the acquisition of the building had not been completed by that date. Given the foregoing, the demonstrated urgent need for a building with the stated characteristics and benefits, and the lack of available funds to initiate the procurement, approval is requested for the action taken by the Ministerio de Hacienda pursuant to Article 8 of the Ley de Contratación Administrativa (...) The Ministerio de Hacienda undertakes to include funds equivalent to the cost of the building in a supplemental budget during the first half of 2015.’ (folio 21 of the authorization record). In this regard, it must be noted that the prerequisites for every procurement include the obligation to have sufficient and available budgetary funds to cover the expenditures undertaken by the Administration, as established by Article 8 of the Ley de Contratación Administrativa (LGA). The foregoing is further developed in section 9 of the Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa (RLCA), which provides: ‘Budgetary availability (Disponibilidad presupuestaria). When it is certain that the contract will be performed during the budget period following the one in which the procedure began, or when it will extend over more than one budget period, the Administration shall make the necessary provisions to guarantee payment of the obligations in the two corresponding budget years. If this obligation is breached, the Administration shall take the appropriate measures against the responsible official in accordance with its internal disciplinary rules. In none of these cases shall authorization from the Contraloría General de la República be required to initiate the respective contractor-selection procedure. / To address a highly exceptional need in exceptional cases in which the initiation of the procedure and performance of the contract may occur within the same budget period and the full amount of those funds is unavailable, authorization may be requested from the Contraloría General de la República to proceed under those conditions. In such cases, the Contraloría General de la República shall have ten business days to rule on the matter. The tender specifications (bases del concurso) shall expressly disclose this circumstance. In this situation, the award decision (acto de adjudicación) may not be issued until the budgetary funds are available.’ (Emphasis added). As can be seen, initiating procedures without budgetary funding must arise from an exceptional situation, and this possibility is associated with competitive procedures (procedimientos concursales) so that, in order to avoid adversely affecting the public interest, the Administration may begin the steps specific to such procedures, such as preparing the tender documents (cartel), issuing the invitation to tender, and receiving bids, although the award decision may not be issued until the budgetary funds are available. Thus, the rule is logical for competitive procedures but loses its basis in procurements involving a designated bidder (contratación con oferente determinado), because in such cases negotiations are conducted directly, without a competitive process.

In this particular case, the Administration intends to enter into a procurement contract (contratación) with a specific bidder, to the extent that it has already conducted a market study and has a real-property appraisal (avalúo de inmueble); therefore, the lack of available budget merely suspends the actual formalization of the transaction. Accordingly, in this instance, the provisions of Article 8 of the Ley de Contratación Administrativa 9 del RLCA are not applicable, which leads to denial of the request submitted. B. Regarding authorization for the direct purchase (compra directa) of the real property. Article 71 of the Ley de Contratación Administrativa (LCA) provides: “To acquire real property (bienes inmuebles), the Administration shall use a public tender procedure (procedimiento de licitación pública), unless it exercises the powers of expropriation or direct purchase provided for in special laws.

With prior authorization from the Contraloría General de la República, it may acquire through direct purchase any property that, by reason of its location, nature, condition, and circumstances, is determined to be uniquely suitable for the proposed purpose. Real property may never be acquired for an amount exceeding that established in the appraisal by the specialized administrative body to be determined by regulation.” It follows that the public tender procedure is the ordinary mechanism that the Administration must use to acquire real property, unless reasons exist establishing that a particular property is the most suitable for meeting the identified need. In this regard, Article 131 subsection j) of the RLCA provides: “The Administration may directly procure the following goods or services that, because of their nature or attendant circumstances, cannot or should not be acquired through a competitive procedure, as well as those authorized by the Contraloría General de la República: [...] j) Lease or purchase of unique property: The purchase or lease (arrendamiento) of property that, by reason of its location, nature, condition, and circumstances, is the most suitable for the proposed purpose.

In these cases, the maximum price shall be that established by the institution’s specialized personnel or, failing that, by the Dirección General de la Tributación/ The Administration may agree to lease real property that is to be built or is under construction when this is advantageous to its institutional or commercial interests, under the terms agreed upon by the parties. /In the case of the purchase of real property, authorization from the Contraloría General de la República is also required; that body shall have a maximum period of ten business days to review the request.” Additionally, Article 157 of the RLCA establishes that the purchase of real property shall require the corresponding appraisal, as well as a technical justification (justificación técnica) demonstrating that the property is suitable for meeting the Administration’s need. The case must therefore be analyzed in light of the foregoing rules. i) Regarding the selection of the real property to be acquired.

With respect to the technical justification, official letter No.DM-0202-2015 states: “In view of the recommendation in the Project and the foregoing statement in the institutional Strategic Plan, the option of purchasing an already constructed building is identified as an opportunity for the Ministerio de Hacienda to achieve these objectives in the short term. This building must have at least 47.830.132 square meters of office space and must accommodate the 2.307 employees who are currently dispersed among the 134 leased buildings located specifically in San José’s central district. {...} The Departamento de Arquitectura maintains a market study that is updated every six months, reviewed as of July 2014, and used as one of the tools for developing the Proyecto de Unificación Hacendaria. This study established that, as of that date, no building met the required dimensions. It was not until August 6, 2014, when the offer document for the lease with an option to purchase office space at Centro Corporativo el Tobogán was received, that this Ministry learned of this possibility/ Because it is an open-floor-plan building designed to house offices, has already been constructed, and is located within a radius of less than 10 kilometers from the buildings currently leased in the central district, its nature and condition make it a viable option for the Ministry/ Based on all the foregoing, it is determined that Centro Corporativo el Tobogán’s offer has the location, nature, condition, and circumstances of an available property suitable for use in San José’s central district and meets the requirements needed by this Ministry to fulfill the public interest it pursues.” (folio 20 verso of the authorization file).

Thus, the document entitled “Market Study for the Lease of Buildings for the Ministerio de Hacienda” was attached to official letter No. DM-0202-2015, and the following can be noted regarding that document: First, the study conducted by the Administration contains information on buildings, some of which are for lease, others for sale, while for still others the status of the properties appearing in the document is not specified. In particular, in the case of “Nuevo Centro Corporativo, San Pedro,” it expressly states: “Rental Price: US$40.00” (folio 25 verso of the authorization file). Likewise, it states: “Torre Mercedes Rental Price: starting at US$19/m2 + maintenance fee” (folio 26 verso of the authorization file), and “Centro Colón Rental Price: US$3.936” (folio 27 of the authorization file). In this regard, it should be noted that, given the differences between a lease agreement and a sale agreement—under the former the lessor retains ownership, while under the latter, namely a sale, ownership is transferred—the market study should have focused on properties available for sale.

Moreover, with respect to the need that the Administration seeks to meet, the study does not establish the reasons why the properties available for sale were not considered. It is noteworthy that, regarding the Plaza de la Artillería S.A building, it states: “At one point, Banco Central attempted to purchase it, but the owners declined the offer. It is an apartment building, but is highly suitable for refurbishment as an office building, with sufficient parking and a first floor that is highly suitable for serving the public in accordance with our Ministry’s activities.” (folio 24 recto and verso of the authorization file). Thus, given that it is described as a highly suitable building, there is no evidence that any approach was made to the owners to determine whether they were willing to sell. Another noteworthy aspect is that, in the supplementary information submitted with official letter DM-0324-2015, which attempts to provide the supporting rationale for the properties considered, the following is stated on this occasion regarding the property under discussion: “It does not met the requirements because the building has structural problems (sic), and it would be necessary to invest a large amount of money in refurbishing it.” (folio 203 of the authorization file).

Finally, it should be noted that neither the initial nor the second report states the price or the area of this property. Additionally, in preparing that report, although it is stated that the Ministry has a database, there is no indication that any announcement was published with the aim of eliciting interest from owners who might not have been included in that database. The principle of publicity (principio de publicidad), governed by section 6 of the LCA, in addition to being a constitutional principle governing administrative procurement (contratación administrativa) (see judgment of the Sala Constitucional 998 of February 16, 1998), enables the Administration to obtain a broad range of proposals to meet its needs. Likewise, adequate publicity provides greater transparency to the selection ultimately made. In this particular case, where reasons are invoked for not conducting a public tender, that fact does not in itself preclude application of principles such as publicity.

Thus, in addition to the market research that the Administration may well have conducted, and taking into account the value of the transaction, at least one announcement should have been published either in La Gaceta or in a newspaper of nationwide circulation, setting forth the transaction’s basic requirements. As noted, no such publication is documented in the file. It should also be noted, regarding the report entitled “Market Study for the Lease of Buildings for the Ministerio de Hacienda,” that the property sought to be acquired is not included therein, since its analysis appears in the “Technical Report” contained at folios 42 et seq. of the authorization file. Consequently, there is no apparent comparative assessment between the properties covered by the market study and the property sought to be acquired. The purpose of a market survey (sondeo de mercado) is precisely to provide this comparative assessment among different properties presenting similar conditions, so that the best choice can be made from among the market’s offerings.

Moreover, as indicated, the Administration determined that it required a total optimized building area of 47.83032 square meters. In view of this, it is unclear why buildings with smaller areas were included in the market study. Such is the case of the building in Barrio Dent, where it states: “Office area from 200 m2 to 2635 m2. Price US$19/m2 plus maintenance” (folio 25 of the authorization file). “Paseo Colón/ Sale Price: US$2.000.000/ Commercial building with 1.500 m2 of construction and 416 m2 of land, consisting of 5 floors” (folio 27 recto and verso of the authorization file). In the document entitled “Technical Report,” attached to official letter No. DM-0202-2015, the Administration states: “According to the information obtained from the Space optimization study (sic) of the Proyecto de Unificación Hacendaria,” the total optimized area required for the Ministry’s offices (2.307 workstations), which are located in the Central District, is 47.830,32 square meters, including: Usable office area, 35.240,8 square meters/ Supplementary areas, 385,41square meters/ Secondary area, 4.045,00 square meters/ Expansion area, 8.159,12 square meters.” (folios 43 and 44 of the authorization file).

According to the foregoing quotation, the Administration not only determined a minimum building area, but also identified other required areas, such as a usable office area of 35.240,8 square meters. However, a review of the offer submitted by Centro Corporativo El Tobogán S. A., dated August 06, 2014, shows that it states: “The project encompasses 84.696 m2 of construction: 29.748m2 of saleable or leasable office area, 1.860m2 of commercial area, plus covered parking and storage facilities.” (folio 33 of the authorization file). Moreover, in a document dated January 30, 2015, the same company states: “Finishes for office areas (approximately 38.000 m2) [...]” (folio 93 of the authorization file). In light of this inconsistency, uncertainty arises as to the property’s actual usable office area, which is a crucial factor in meeting the Administration’s need.

Considering the foregoing, it has not been established that an adequate market survey (sondeo de mercado) was conducted to determine that the real property (inmueble) intended to be acquired appears to be the most suitable compared with other equivalent properties. It goes without saying that the comparison must be made among similar properties, a requirement that, as has become evident, is not met by the submitted study, since it considers properties whose areas do not conform to those required by the Administration, or includes properties that are on the rental market and not for sale, compounded by the fact that no form of advertising has been established. Accordingly, that report is considered inadequate to substantiate the Administration’s request. II) Regarding the owner of the real property. According to the registry information provided, the real property intended to be acquired is registered with the Registro Nacional in the name of Banco Improsa S.A., in its capacity as trustee (fiduciario).

However, the submitted purchase-and-sale option (opción de compra-venta) was executed by the legal representatives of Centro Corporativo el Tobogán S.A. (folios 93 to 95 of the authorization file), without any showing that, in this case—due to the existing trust (fideicomiso)—that company has the authority to offer the real property for sale. Accordingly, the information provided by that company cannot be considered for the present case, since the owner of the property is another entity; therefore, Banco Improsa S. A. is the party that must submit that option. The foregoing remains the case in light of information submitted together with official letter DM-0324-2015, which expressly states: “With respect to any eventual contracts (sic) for options to sell, sale, and lease concerning the subsidiary properties ultimately placed in trust, these must necessarily be executed by THE SETTLOR (LA FIDEICOMITENTE) or by THE PRINCIPAL BENEFICIARY (LA FIDEICOMISARIA PRINCIPAL), in their capacity as Lessors, always with THE TRUSTEE (LA FIDUCIARIA) appearing as the registered owner and to endorse the contract.” (folio 245 of the authorization file).

Furthermore, the proposal is stated in dollars, while the appraisal (avalúo) was conducted in colones. Although article 157 of the RLCA provides that the acquisition price may under no circumstances exceed the appraised amount and that, if the amount established in the appraisal is greater than the amount stated in the offer, the purchase shall be made at the offered price, there is no express statement from the owner agreeing to the appraised amount if it proves lower than the amount adjusted in dollars. Along the same lines, regarding the sworn statements (declaraciones juradas) and certifications concerning compliance with obligations owed to the Caja Costarricense de Seguro Social and the Fondo de Asignaciones Familiares, as established in article 65 of the RLCA, these should have been submitted by Banco impresa S. A., not by Centro Corporativo el Tobogán S. A., for the reasons stated above. iii) Regarding the annotations and encumbrances or restrictions affecting the selected real property.

According to the submitted registry information appearing at folios 80 and 81 of the authorization file, that real property is subject to an annotation (anotación) and an encumbrance or restriction (gravamen o afectación). The former relates to registration as condominium property, and the latter to an administrative warning (advertencia administrativa). Although the file contains a copy of a settlement agreement (acuerdo conciliatorio) concerning the dispute over title to one of the properties comprising the current property, as well as statements made by the representative of Centro Corporativo El Tobogán S. A. (folios 82 and following of the authorization file), the fact remains that the real property is subject to those restrictions. Given that the Administration must acquire real property free of encumbrances, because otherwise there would be a risk to the unrestricted disposition of the property and thus to the fulfillment of the public interest, no authorization can be granted under such conditions. iv) Regarding the purchase of the furnishings.

The Administration states that it intends not only to purchase the real property, but also to purchase all of the building’s furnishings from the same company, since it will use a turnkey arrangement (modalidad llave en mano) (folio 21 of the authorization file). However, it has not been established that Centro Corporativo El Tobogán S.A. includes the sale of this type of furnishings and equipment within its ordinary course of business, and only time-related reasons are provided for doing so. In particular, official letter DM-0324-2015 states: “the public tender (licitación pública) for the supply and installation of new real estate (sic) could take at least 1 year without an appeal, plus manufacturing and installation time, which would be no less than 6 months, during which the offices could not be relocated, in addition to a possible increase in the cost of materials due to the time elapsed.

In view of this, it must be noted that the legal system establishes mechanisms other than a tender when the ordinary procedure is not the appropriate means of meeting the Administration’s need, as is the case with a request for authorization that may be submitted to this oversight body. v) Other matters. This Contraloría General understands the importance to State finances of having its own facilities and is therefore fully open to considering any applications that may be submitted. In that event, in addition to taking the foregoing into account and in order to gain a more detailed understanding of the subject matter of the procurement (objeto de la contratación), the need to create a gymnasium and a laboratory (folios 73 to 75 of the authorization file) must be established, as must the advisability of importing some of the furnishings to be purchased and having them fitted with glass tops (folio 76 of the authorization file), all in connection with the sound management of public resources.

For the reasons stated, we are unable to grant the requested authorization. (Administrative file of the Ministerio de Hacienda); 31. By means of a written submission dated 18 de setiembre del 2015, the representatives of Centro Inmobiliario el Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán requested that the Alcaldía de la Municipalidad de Goicoechea issue a determination regarding official letter N°AG-086-2015 dated 8 de enero del 2015. (Folios 72-76 of the administrative file, Volume V, of the Municipalidad de Goicoechea). 32. By means of a written submission dated 14 de octubre del 2015, the representatives of Centro Inmobiliario el Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán requested that the Municipalidad de Goicoechea revoke administrative decision A.G 5253-2015, revoke administrative decision A.G. 086-2015, and recognize the finality and enforceability of municipal minutes 34-86, 36-86, 40-86 and 46-86 of the Concejo Municipal de Goicoechea.

They likewise requested recognition that the company San Miguel S.A. had not made a donation to the Municipalidad de Goicoechea concerning the disputed property and that deed eight hundred eighty was invalid and ineffective. They requested confirmation of legal opinions DL-166-2000 and DL-026-2001 and decision DI-677-2000. (Folios 80-108 of the administrative file, Volume V, of the Municipalidad de Goicoechea). 33. By means of official letter AG 5253-2015 from the Alcaldía Municipal de Goicoechea, in response to the written submission filed on 18 de setiembre by Inmobiliaria and Centro Corporativo el Tobogán S.A., it was stated that the resolution adopted at ordinary session 36-86, article 4, subsection 4, had not been amended or revoked, since the resolution was never implemented or produced any effect whatsoever. The Asociación Costarricense de Lisiados never used the land transferred on loan by the Municipality.

It states that the property conveyed through deed eight hundred eighty by Lic. Victor Manuel González Esquivel on 14 de junio del 1972 was donated to the Municipalidad by Sociedad San Miguel S.A. in order to comply with the obligations arising from article 40 of the Ley de Planificación Urbana. Lastly, it states that official letter DL-166-2000 was corrected as to its substantive aspects by the Head of the Legal Department, Mariano Ocampo, through official letter DL-026-2001, and that no records were found concerning any annulment of official letter A.M 1821-2001. (Folios 77-79 of the administrative file, Volume V, of the Municipalidad de Goicoechea). 34. By means of official letter AG-5509-2015 issued at eleven thirty on 19 de octubre del 2015 by the Despacho de la Alcaldía, the motion for reconsideration (recurso de revocatoria) filed by Inmobiliaria El Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán S.A. against official letter AG-5253-2015 of 5 de octubre del 2015 was considered and dismissed as inadmissible.

(Folios 214-216 of the administrative file, Volume V of the Municipalidad de Goicoechea). 35. By means of a written submission filed on 4 de noviembre del 2015, Inmobiliaria El Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán S.A. filed a nonhierarchical appeal in municipal matters (recurso no jerárquico en materia municipal) against decision A.G. 5253-2015. (Folios 219-225 of the administrative file, Volume V, of the Municipalidad de Goicoechea). 36. By decision 310-2016, issued at fourteen hours and ten minutes on diez de mayo del 2016 by the Tribunal Registral Administrativo, the appeal (recurso de apelación) filed by Inmobiliario el Tobogán S.A against the decision issued on 30 de abril del 2015 by the SubDirección Registral del Registro Inmobiliario was considered, and the following was ordered: “Based on the foregoing considerations, the appeal filed by Licenciado Carlos Mora Moya on behalf of Inmobiliaria el Tobogán S.A. against the decision issued by the Subdirección Registral del Registro Inmobiliario at 9 hours on 30 de abril del 2015 is denied; that decision is hereby affirmed, and the administrative warning recorded against the properties of the Partido de San José under registration numbers 605220 and 207655 and against cadastral plans SJ-8378-1972 and SJ-1573884-2012 shall be lifted.

A cadastral notice (aviso catastral) shall be recorded against the referenced properties and cadastral plans, and the cadastral notice shall be extended to plan SJ-1361905-2009, with the understanding that this does not prevent the registration of subsequent documents, since its purpose is to provide public notice of the referenced inconsistency. That interim measure (medida cautelar) shall remain in effect until the competent judicial authority has considered the situation giving rise to these proceedings and orders its cancellation through the corresponding final and enforceable judgment (ejecutoria) providing for its correction, or until all interested parties formally request that it be cured through a public deed (escritura pública) satisfying all legal requirements and submitted to the examination process conducted by the appropriate registrar. Administrative remedies are exhausted.

Notice given on 16 de mayo del 2016. (Folios 1021-1057, 1058-1065 of the administrative file of Registro Inmobiliario) 37. By decision 240-2016 of 8 de junio del 2016, the Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera del II Circuito Judicial, acting as the nonhierarchical reviewing authority (jerarca impropio), considered the appeal filed by Inmobiliaria el Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán S.A. against decision A.G. 5253-2015 of the Alcaldía de la Municipalidad de Goicoechea, and dismissed the appeal as inadmissible. Notice was given on 10 y 12 de junio del 2016. A request for supplementation and clarification (adición y aclaración) and a motion for reconsideration were filed concerning that decision; both applications were denied by decisions dated 31 de agosto del 2016, notice of which was given on 1 de noviembre del 2016, and 28 de octubre del 2016, notice of which was given on 1 de noviembre del 2016. (Images 221-231 of the judicial file. Sistema del Poder Judicial). 38.

During the judicial inspection (reconocimiento judicial) conducted on 13 de enero del 2021, the construction of three office towers and parking areas was observed at the site. The parties stated that the parking area, where a treatment plant adjoining the stream is located—which is currently piped—is the area under dispute in the judicial proceedings, and they identified the current location of the building of the Asociación Costarricense de Lisiados. (Video of the judicial inspection). 39. At the trial hearing held on 13 de enero del 2021, Mr. Marvin Hernández Aguilar, Head of Census and Cadastre (Catastro) of the Municipalidad de Goicoechea, testified: That, within the administrative case file (expediente administrativo) pending before the Registro Inmobiliario, he and another colleague from Engineering responded to the hearing granted to them, submitting as their basis an opinion from the Legal Directorate stating that the land was not municipal property.

Days later, Ms. Chaves Rodríguez, an official of the Registro Nacional, came to the Municipalidad carrying a cadastral design indicating that the lot did belong to the Municipalidad. As a result, a committee was formed to analyze the entire history of the land, and it was determined that the land did in fact belong to the Municipalidad; a letter was then sent to the Registro Inmobiliario changing the prior opinion. He explained that the lot originally designated as a park was changed by municipal resolution so that the lot located 100 meters from that site could be granted to the Asociación Costarricense de Lisiados, and that a conflict later arose with the Asociación because, although it had been granted land designated as a park, the Asociación built on the corner lot. The problem was that the land granted to the Asociación de Lisiados was never registered in the name of the Municipalidad and remained in the name of the company San Miguel.

Therefore, when the Asociación began construction, problems began to arise. The reason it built at a location other than the original one was that the land originally designated as a park was unsuitable; consequently, the Municipalidad raised no objection. The more thorough study of the land was conducted by the Legal Director, and for years that study served as the basis for stating that the land was not municipal property. Beginning in 2013, the correctness of the opinion issued by the Legal Directorate began to be debated as a result of the statements made by the representative of the Registro Inmobiliario, leading to a new study that resulted in the change of opinion. He described the duties assigned to the department under his supervision and stated that it exercises control over real property (bienes inmuebles). He did not become aware of the disputed land until that conflict began.

In response to questions from the Court, he answered and clarified that the land registered as municipal property was the land loaned to the Asociación Costarricense de Lisiados, and it was registered before the Asociación built at the site. The other parcel, referring to the one originally designated as a park before the land exchange (permuta) with the Asociación de Lisiados, was registered as municipal property following the change of opinion through the Registry proceeding. He clarified that, initially, the land on which the Asociación Costarricense de Lisiados was to build was the parcel designated as a park, but construction did not take place there; instead, it took place on the corner lot. The Municipalidad therefore agreed to that change so that it could build on that other parcel and issued the permits on that basis. From that point onward, the parcel was recorded in the Municipalidad’s cadastral system, even though it was not registered as municipal land, based on Article 42 of the Planning Law (Ley de Planificación), as a municipal area.

The Court asked him whether those lots arose from a subdivision (fraccionamiento) from which the Municipalidad received several areas designated for different purposes, and what the intended use of that lot had been. He stated that it was an ordinary lot intended for sale and that, according to the site plan, it had not originally been designated as a park. What caused the designation to be changed “was something extremely strange,” stating that they built there, the permits were issued, and it was recorded as municipal land, but it remained in the name of a third party. The origin of the change was unusual: they built there because the other parcel was unsuitable for construction. The land originally granted was never registered, and the plan stated that it was intended as a park. (Audio and video of the testimony in the Sistema de Gestión Judicial); 40. Engineer Yenory Jara Vásquez, an official of the Registro Nacional, testified at the trial hearing held on 22 de enero regarding the registry reports prepared in the administrative proceedings, as follows: The procedure used consists of a study of all the properties analyzed and their histories from the time they originated.

After that study, the plans are reviewed to determine whether those properties originated with plans or whether a plan can be assigned to them even if no plan is recorded; the plans are analyzed in the plan system. Once all the relevant plans have been obtained, the boundary descriptions (derroteros) are analyzed and digitized to locate the land, which is identified by its location, position, and reference details, including corner and distance. The plans are then positioned on the orthophotograph (ortofoto). Once the overlay has been completed, the registry and cadastral records are correlated and conclusions are issued. Property 203061, as originally created, and 207655A, which is the property involved: that property originated without an associated plan, but plan SJ-8378-72 was identified; it describes almost the entire body of the property, although there is an error in the measurement, and it is presumed that the discrepancy arose because varas rather than meters were used as the unit of measurement.

Property N° 2365203 underwent a correction of area (rectificación de medida) in 2007, which increased its area in comparison with the 88 plan. Property 23970 arose from the consolidation of properties (reunión de fincas) and with a plan from 75; that plan excluded the area of property 207655A, and a correction was subsequently made in 2002, causing property 23970 to include the area of property 207655A, which is where the problem began. Property 178259 originated without a plan number; plan SJ-4800-67 was located and matches the registry entry. The property under study arose from a consolidation of properties under a 2009 plan, which incorporated the land belonging to 207665A, and it was concluded that there is an overlap (traslape) between property 207665A and N° 23970. She clarified that, in the yellow area marked on the overlay, the plan indicated that it was a park area. The supplemental report stated that cadastral maps from the 80s did exist for purposes of attempting to locate what was present in the field at that time, but no information concerning that was found.

The other point of clarification concerned the fact that the property would not be affected because it was a partial overlap; only the total overlap was identified. (Audio and Video of the testimony in the Sistema de Gestión del Poder Judicial); 41. Expert witness (perito) Mauricio Rivera Mesén concluded as follows in his report regarding the damages sought by the claimants: Lost Profits $29.941.855.36, Statutory Interest $1.348.039.76, Expenses Incurred $1.397.808.36, Statutory Interest $37.924.06, Debt Service $5.727.617.17, Statutory Interest $128.305.44, Legal Expenses $222.666.67, expert appraisal $9.000.00. Total $38.613.816.82. (Images 226-854 of the judicial case file). 42. Expert witness Mauricio Rivera Mesén, a certified public accountant and business administrator, testified at the hearing held on 21 de enero del 2021 as follows: Regarding the report prepared for the plaintiff, he stated that its purpose was to assess the damages caused to the plaintiff.

He indicated that he analyzed the audit reports to establish the cost and expense structure of the el Tobogán project. He also reviewed the income tax returns for periods 14, 15 and 16 to determine whether the amounts reported were consistent with the income tax returns and the payments made. He also relied on the company’s accounting records, and a financial audit was used as well. He stated that the damages are reflected in two items: one related to the lost direct turnkey sale to the Ministerio de Hacienda, and the other related to the costs of preparing the building for a possible sale or placing it on the market following the failure of the direct sale. His conclusion was based on the income statement as of 28 de noviembre del 2015, because the sale fell through at that time. The lost profit resulting from the failed sale was calculated at $29.941.855 dollars; Expenses Incurred totaled $1.397.808.36; Debt Service totaled $5.727.617.17; Legal Expenses totaled $222.666.67; the expert appraisal totaled $9.000.00; and interest on those amounts brought the total to $38.613.816.82.

(Audio and Video of the testimony in the Sistema de Gestión del Poder Judicial); 43. The property registered under property number 605220 was transferred to the condominium ownership regime (régimen de propiedad en condominio) and records the following registry transactions: 18-sep-2009 correction of area (decrease) Volume 2009 /Entry 2430827 /Right 000. 18-sep-2009 transfer of property in trust (fideicomiso) Volume 2009 Entry243082 consecutive 01 right 000. 10-ene-2017 administrative warning notation canceled Volume 2009 Entry 243082 Consecutive 01 right 000. 02-mar-2011 purchase and sale Volume 2010 Entry 292214 consecutive 01 right 000. 02-mar- 2011 correction of status Volume 2010 Entry 292214 Consecutive 01 Right 000. 17-ago- 2012 transfer of property in trust Volume 2012 Entry 264911 Consecutive 01 Right 000. 11-dic-2015 closure due to transfer to the horizontal property regime (régimen de propiedad horizontal) Volume 2015 Entry 403873 Consecutive 01 Right 000. (Image 1563 of the judicial case file).

II. UNPROVEN FACTS

The following facts, which are relevant to this matter, are deemed not to have been established: 1. That property 207665A, which entirely overlaps property 605200, is public-domain property (bien de dominio público), on the ground that it was formally, materially, and legally dedicated to the public domain (demanio público). 2. That the loss of opportunity to sell the buildings owned by Inmobiliaria el Tobogán S.A. to the Ministerio de Hacienda was caused solely and directly by the administrative notices (advertencias administrativas) entered as a result of the administrative proceedings (diligencias administrativas) conducted under expediente N° 2013-2670.

III. SUBJECT MATTER OF THE PROCEEDING

In this proceeding, the plaintiff seeks the nullification of administrative actions taken by the Registro Nacional, the Tribunal Registral Administrativo, and the Municipalidad de Goicoechea, on account of the defects committed during the administrative proceeding conducted, as well as compensation for the damages arising from those administrative actions. In that regard, the plaintiff recounts the following facts: After several months of conducting due diligence, its represented company, INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., corporate identification number 3-101-61013737, acquired in 2009 the property on which the former El Tobogán dance hall had operated for more than three decades, as a good-faith third party and in reliance on the provisions of the Código Civil and the public-record notice (publicidad registral) provided by the Registro Nacional, namely, a property in the San José Registry District recorded under the Real Property Folio System, Registration No. 605220-000.

That registration was entered in the Registro Nacional de Bienes Inmuebles free of liens and annotations of any kind, because its represented company assumed and paid the mortgage liens on property 605220-000 so that it could be transferred under those conditions. The cadastral plans (planos catastrados) and registry transactions (movimientos registrales) carried out by prior owners of the properties that formed property 605220-000 were duly recorded by the Registro Inmobiliario, including the consolidation (reunión) that gave rise to property 605220 itself. As of the date on which INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A. acquired it, all of those registry transactions were afforded due and evident public-record notice, and the property was acquired by its represented company in reliance on the Registry and in evident good faith. Likewise, cadastral plan N° SJ-1361905-2009, used for that transaction, was duly approved by the Municipalidad de Goicoechea and duly recorded in the Catastro Nacional.

Subsequently, that plan was recadastrally surveyed and recorded under number SJ-1573884-2012, which was properly registered in the Catastro Nacional, although it never generated title before the Registro Inmobiliario. Thereafter, CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN S.A., corporate identification number 3-101-656017, through contributions from its shareholders, arranged syndicated financing from Banco de Costa Rica and Banco Nacional de Costa Rica in the amount of $35.000.000 and the presale of future condominium units (fincas filiales) to interested third parties; placed the aforementioned property 605220-000 in a security trust (fideicomiso de garantía) with Banco Improsa, which became the trustee; and constructed a building consisting of two towers intended for offices, retail premises, storage areas, and parking facilities on II levels, plus two basements and a heliport on level II of the main tower.

The Municipalidad de Goicoechea granted all construction permits for the aforementioned office complex, including licenses and plan approvals, the cost of which exceeded ¢220 million colones collected by the municipal authority. The project therefore remained current with the Municipalidad, the Public Treasury, and in full compliance with all construction permits required by our legislation. It states that neither during the acquisition of the aforementioned real property, nor during the months devoted to planning and obtaining financing, permits, licenses, and authorizations, nor during construction of the buildings, nor even as of the date this action was filed, did the Municipalidad de Goicoechea or any of its constituent formal bodies assert a claim of any kind, in any court, concerning possession of any strip of land forming part of that project against any of its represented companies, Banco Improsa as trustee of the property, or any other party.

When construction of CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN was already well advanced, administrative proceedings No.2013-2670- RIM were commenced pursuant to a submission filed with the Dirección del Registro Inmobiliario at 10:10 hours on 6 de setiembre del año 2013 by Mr. Mario Enrique Pacheco Carranza, in his capacity as attorney-in-fact with full powers for SAN MIGUEL S.A., initiating an investigation into the alleged duplicate initial registration (doble inmatriculación) of the San José properties No. 207655A-000 and 605220-000. According to Mr. Pacheco Carranza’s claim, property 605220-000, owned by the plaintiff’s represented companies, had incorporated real property folio 207655A-000. During the processing of the aforementioned Administrative Caution Notice Proceedings (Diligencias de Advertencia Administrativa), by decision issued at 14:00 on 23 de setiembre de 2014, the Dirección del Registro Inmobiliario RULED: “However, as to the possibility of submitting this dispute to some form of conciliation proceeding, it is clarified that this must be conducted outside the registry context and, should a satisfactory agreement be reached, it must be reported to this Directorate so that it may order the closure of these administrative proceedings.” In order to prevent any damage or additional loss beyond that already being caused by the entry of an administrative caution notice (advertencia administrativa) on real property folios 605220 and 207655A and on cadastral plans SJ-8378-1972 and SJ-I573884-2012, and thereby prevent delays to the real estate project in its construction and the issuance of new permits as a result of the administrative caution notice, as well as prevent “cadastral notices” (avisos catastrales), a settlement agreement was entered into between Mr.

Ricardo Pacheco Carranza, in his capacity as representative of the party that initiated the aforementioned proceedings, and INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., for the termination of administrative proceedings No. 2013-2670-RIM. The agreement was submitted in the proceeding on 03 de diciembre del año 2014. Before ruling on the settlement agreement between the parties, Msc. Iris Chaves Rodríguez, an official of the department of Asesoría Jurídica Registral of the Registro nacional and the hearing officer in proceeding 2013-2670-RIM, decided to join the Municipalidad de Goicoechea to that proceeding and afforded it not merely one opportunity to be heard, but three, concerning that agreement and the nature of the disputed property, stating that the area at issue was public-domain property (bien demanial) owned by the municipality—thereby obviously prejudicing the opportunity afforded to the municipality and improperly prejudging the matter.

Mr. Ricardo Pacheco informed the authority conducting proceeding 2013-2670 RIM that there were final legal opinions and communications from the municipal mayor’s office clarifying that property 20765SA was not public-domain property but rather private property belonging to his represented company, and he submitted as evidence official communications DL 166-2000 dated 19 de octubre del año 2000. The plaintiff’s represented company submitted evidence confirming what Mr. Ricardo Pacheco Carranza had stated, including municipal minutes, mayoral decisions, and legal opinions from the Municipalidad’s own Departamento Legal, all of which were final administrative acts duly served on the parties and conclusively established the municipal position that the property was not municipal public-domain property. These included municipal official communications D.C. 1843-2013 dated 04 de noviembre del año 2013; official communication DI-677-2000 dated 8 de septiembre del año 2000 from the Dirección de Ingeniería y Operaciones; certification 749-13; D.L. -166-2000 dated 19 de octubre del año 2000; and the official communication from the Alcaldía Municipal endorsing the foregoing through A.M.1821-2000 dated 26 de octubre del año 2000.

All remained in force, produced legal effects, and had been duly communicated to the regulated party. Through its mayor, Ana Lucía Madrigal Faerrón, the Municipalidad de Goicoechea, by official communication A.G-086-2015 dated enero del año 2015, informed Licda. Iris Chaves Rodríguez in administrative proceedings No. 2013-2670-RIM that, while disregarding all evidence submitted by the parties to the proceeding—which consisted of municipal documents and decisions—and without instituting a proceeding for a declaration of injury to the public interest (proceso de lesividad) or a declaration of absolute nullity (declaratoria de nulidad absoluta) to annul its own acts, including the decisions of the mayor’s office and the Concejo Municipal and the legal opinions, all of which were final and had been duly communicated to the regulated parties, it had decided not to address them and had changed its position overnight, asserting that the Municipalidad de Goicoechea had determined that the strip of land within the property recorded under folio 207655A-000 was public-domain property.

In this manner, it caused serious damage and loss to its represented companies and the real estate project, because the project was at that very time processing an offer of purchase and sale with the State. It was reported that municipal officials had been pressured by Registro Nacional officials involved in the administrative proceedings to issue a determination reversing their position and declaring through the Municipalidad that the property in question was public-domain property rather than private property, as the Municipalidad had maintained since 1986. While the aforementioned administrative proceedings continued before the Registro Inmobiliario of the Registro Nacional, the plaintiff’s represented companies were simultaneously negotiating the sale of the entire TOBOGÁN real estate complex to the Ministerio de Hacienda for a maximum amount of ¢68.058.893.244,70 (SIXTY-EIGHT BILLION FIFTY-EIGHT MILLION EIGHT HUNDRED NINETY-THREE THOUSAND TWO HUNDRED FORTY-FOUR COLONES AND SEVENTY CÉNTIMOS), approximately 121 million dollars, legal tender in the United States of America.

Evidence of this is DCA-0411 dated 17 de febrero del año 2015 from the Contraloría General de la República, which identified in that official communication a series of defects that had to be cured, but among which the acquisition of real property subject to liens and registry annotations was wholly impermissible. Because property 605220 was subject to an “Administrative Caution Notice,” which invalidated the entire transaction with the purchaser, approval from the Contraloría would not be obtained, as it stated: “In view of this, given that the Administration must acquire real property free of liens, since otherwise there would be a risk to the free disposition of the property and thus to the fulfillment of the public interest, it would not be possible to grant authorization under those conditions.” The inability to resolve the administrative caution notices through expediente 2013-2670-RIM, because approval of the settlement agreement had not been decided after it was halted by the municipal mayor’s office’s new position concerning the nature of the property, caused the transaction with the Ministerio de Hacienda to collapse.

By a decision issued at nueve horas del treinta de abril del año dos mil quince, the Registro Inmobiliario ordered the removal of the “administrative caution notices” that had encumbered the property since 2013 on real property folios 605220 and 207655A and on cadastral plans SJ-8378-1972 and SJ-1573884-2012, but left a “cadastral notice” in place, which would continue to adversely affect transactions involving the condominium units with potential purchasers. On 15 de mayo del año 2015, the decision issued at nueve horas del treinta de abril del año dos mil quince was appealed, and the appeal was decided almost one year later through decision 310-2016, issued at catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año 2016 by the Tribunal Registral Administrativo, ordering the removal of the administrative caution notices but directing that a cadastral notice remain in place and thereby exhausting the registry administrative remedies (vía administrativa registral).

That decision ordered the cadastral notice to be entered on real property folios 605220 and 207655 A and cadastral plans SJ-S378-1972 and SJ-1573884-2012, and extended it to plan SJ- 1361 905-2009, all in an absolutely unlawful manner contrary to registry principles and the body of governing law (bloque de legalidad). Likewise, on 18 de setiembre del año 2015, in response to what had occurred in the administrative proceedings, a proceeding was initiated to exhaust municipal administrative remedies (vía administrativa municipal), culminating in an improper-hierarchy proceeding (proceso de jerarquía impropia) under No. 15-009972-1027-CA.

In that proceeding, three decisions were issued: Decision 240-2016 at 13:00 hours on 8 de junio del año 2016; subsequently, supplementation and clarification were requested, and Decision 240-2016-Bis was issued at fourteen hours and twenty minutes on treinta y uno de agosto del año 2016 and served on 01 de setiembre de ese mismo año. Because the panel of judges never ruled on the exhaustion of administrative remedies (agotamiento de la vía administrativa), a motion for reconsideration (Recurso de revocatoria) was filed, which led to the issuance of Decision 240-2016-TER, dated veintiocho de octubre del año 2016 and served on 01 de noviembre del año 2016, leaving open the possibility for the entities I represent to litigate this proceeding in the ordinary contentious-administrative courts (sede ordinaria de lo contencioso administrativo). It should be noted that, during the processing of this nonhierarchical appeal proceeding (proceso de jerarquía impropia), the Municipalidad de Goicoechea repeatedly submitted incomplete information to the Tribunal Contencioso Administrativo, falsely stating that the administrative case files (expedientes administrativos) submitted contained the entire record, in accordance with artículo 51 de CPCA.

In response to such improper conduct, the entities I represent demonstrated that the statements made by the Municipalidad and the mayor were incorrect, and the complete case files were finally produced with the assistance of the contentious-administrative judges. The decision 3101016 of the Tribunal Registral Administrativo, issued at fourteen hours and ten minutes on diez de mayo del año 2016, continues to have ongoing effects through a cadastral notice (aviso catastral) recorded against real-property folios (folios reales) 605220 and 207655A and cadastral plans (planos catastrados) SJ- 8378-1972, SJ-1573884-2012, and SJ-1361905-2009. Likewise, because the property is now a condominium subject to the condominium ownership regime (régimen de propiedad horizontal) under real-property folio 4072-M, that cadastral notice and the effects of the aforementioned decision are also reflected against each of the 1278 individual condominium units (fincas filiales) comprising it.

This has caused enormous harm to every opportunity to sell the units, because customers in Costa Rica do not like to purchase any property subject to record annotations (anotaciones). This registry circumstance has thereby caused damage and loss to the entities I represent. The Municipalidad de Goicoechea resorts to malicious, illegal, and strained arguments in an effort to demonstrate before the Registro Nacional de Bienes Inmuebles, in administrative proceedings (diligencias administrativas) 2013-2670-RIM, that property 20765SA- 000 is public-domain property (propiedad del dominio público). Many of these arguments are illegal because it has never revoked the official communications, resolutions, and municipal opinions establishing that the disputed property was never municipal property. Among these, we cite the following: Municipal Minutes of the Consejo Municipal, which remain in force and were communicated to the parties, attesting to inspections of the disputed site by the various departments of Operaciones e Ingeniería Municipal and by the council members themselves, during which it was established that property 207655A was never municipal property because the Municipalidad exchanged that property for another with the real-estate developer of the time: 1.

Validity and effects of ordinary minutes 36-86, artículo 4, inciso 4, from the meeting held on 17 de abril del año 1986: the statement made by Mayor Ana Lucía Madrigal Faerrón in official communication A.G 5253-2015—the communication that initiated the nonhierarchical appeal proceeding—to the effect that this resolution “was never implemented or had any effect whatsoever” is entirely false. The Municipalidad de Goicoechea is not only attempting to conceal its responsibility for these events, but also distorts reality to suit its own purposes and interests, reshaping the truth in its favor. It is therefore necessary to provide a chronological account of the municipal acts and conduct of various bodies in order to refute the Municipal Mayor’s assertions, as follows: 1. In Minutes 34-86 of the session of the Concejo Municipal dated lunes 14 de abril de 1986, the Consejo Municipal states, in inciso 6), that it received a letter from the Asociación Costarricense de Lisiados requesting the green area (zona verde) located in calle blancos, in Urbanización Turnón, measuring approximately 30x30, 900 metros cuadrados.

This was because the area previously transferred to it had been exchanged for the current property held by the Asociación Ancianos de Calle Blancos and, after almost two years had elapsed, it was requesting that land because it was experiencing difficulties due to its inability to build; it had the support of Mrs. Virginia Martínez Quesada. “Having reviewed this letter, the Chair ordered that it be referred to ingeniería municipal for study and a report.” This means that, before deciding on the interested party’s request, the Consejo Municipal required clarification regarding the land that would be granted to that association. In Minutes 36-86 of the session of the concejo municipal dated jueves 17 de abril de 1986, the Concejo Municipal, artículo 4, inciso 4), states that, by means of a letter dated 17 de abril, Mr. CARLOS M. Román Jara, Ingeniero municipal, informed the Concejo Municipal as follows: “In accordance with the decision adopted at Sesión Ordinaria 34-86 Articulo 2, Inciso 6), of 14 de abril de 1986, I hereby report the following: The green-area lot in Urbanización Tournón Norte, located 100 metros west of the Tobogán, has an approximate area of 900 metros and is in a residential zone.

However, for better use of the property, the Acequia Cangrejo must be channeled.” Having reviewed the contents of that letter, the Chair submitted it to a vote, and it was unanimously and finally approved, with the following resolution being adopted: “In accordance with the request submitted by the Asociación Costarricense de Lisiados, the señor Ejecutivo Municipal is authorized to carry out the appropriate procedures before the entities and institutions that process land-donation matters. To process the donation of the land located in Urbanización Tournón, 100 metros west of the Tobogán, with an approximate area of 900 M2, the channeling of the Acequia Cangrejo must be required so that the property may be used, in coordination with the señor Asesor Legal del Concejo. Let notice be given.” Up to this point, the mayor falsely states in her letter, Oficio A.G 5253- 2015, dated 05 de octubre del 2015, that the foregoing resolution “was never implemented or had any effect whatsoever.” However, additional municipal conduct and acts followed that very clearly establish that these resolutions were indeed implemented and produced legal effects.

Let us examine them. Through an official communication from the secretaría municipal, dated 2 de mayo de 1986 and addressed to the ejecutivo municipal, Mario A. Carvajal Rodríguez, he was notified of the resolutions adopted by the concejo municipal at Sesión Ordinaria No 36-86, held on 17 de abril del año 1986. Artículo 4. Inciso 4): “In accordance with the decision adopted at Sesión Ordinaria, Artículo 2, Inciso 6), of 14 de abril de 1986, I hereby report the following: The green-area lot in Urbanización Tournón, located 100 metros west of the Tobogán, has an approximate area of 900 M2. and is in a residential zone. However, for better use of the property, the Acequia Cangrejo must be channeled. In this regard, I inform you that the letter was unanimously and finally approved, with the following resolution being adopted: ‘In view of the request submitted by the Asociación Costarricense de Lisiados, the señor Ejecutivo Municipal is authorized to carry out the appropriate procedures before the entities and institutions that process land-donation matters so that the donation of the land located in Urbanización Tournón, 100 metros west of the Tobogán, with an approximate area of 900 M2, may be processed; the channeling of the Acequia Cangrego must be required so that the property may be used, in coordination with the señor Asesor Legal del Concejo.’” In Minutes 4036 of the session of the Concejo Municipal de Goicoechea dated lunas 12 de mayo de 1986, the consejo municipal, artículo 4, inciso 3), states: “Letter signed 5 de mayo de presente año, sent by Dr. Federico Montero M, president of the Asociación Costarricense de Lisiados, which reads as follows: ‘I am pleased to address this honorable municipal corporation to request the resolution evidencing the loan, for 49 years, to the Asociación Costarricense de Lisiados of land located 100 metros west of the antigua Tobogán.

The corresponding study and approval were completed by the public works and social-affairs committees, which issued opinions supporting the donation, as provided by the Código Municipal.’ Having reviewed its contents, the Chair ordered that it be referred to the Comisión de Asuntos Sociales for study and an opinion.” In Minutes 46-86 of the session of the Concejo Municipal de Goicoechea dated lunes 26 de mayo de 1986, artículo 9, inciso 3), the report of the Comisión de Sociales was considered, following the council members’ approval recorded in Minutes 40-86. At this session 46-86, the following was ordered: “By means of a document dated 22de mayo de 1986, the Comisión de Asuntos Sociales submits the following opinion for consideration by the plenary: ‘In accordance with the instructions of the señor Presidente Municipal at session número 40-86, held on 12-5-86, Artículo 4, Inciso 3), referring the matter for consideration, study, and a report, the Comisión de Asuntos Sociales reviewed the letter dated 5-5-86, signed by DR. Federico Montero, concerning the loan of a lot to persons with disabilities.

After conducting the respective site visits and studying this matter, this Commission issues the following opinion: Following an exhaustive and meticulous study involving our colleagues María de los Ángeles Rivera Chaves, Rafael Ángel Chaves Quesada, and Rigoberto Cubillo Montero, as well as Carlos M. Román Jara, Ingeniero, and Jorge Zeledón, representative of Dr. Montero, and after examining the conditions of the lot, we request that the Concejo Municipal authorize the señor Ejecutivo Municipal and the señor Asesor Legal del Concejo to grant that Association the land on loan for 49 years, on the understanding that, within a period of 6 months, extendable for another 6, beginning on the date that this Council approves the request, the building must be constructed or an interest in using the land for the requested purpose must be demonstrated.’ Having reviewed its contents, the Chair submitted it to a vote, and it was unanimously and finally approved.” Pursuant to this chronology of municipal actions, which were duly served upon the parties and remain final and in force, the Asociación Costarricense de Lisiados proceeded to carry out the acts it had been authorized to perform on the lot “on loan” from the Corporación Municipal de Goicoechea.

Not only were there two additional resolutions involving the Concejo Municipal, the Ingeniero Municipal Jefe, and the Comisión de Asuntos Sociales, in addition to the field inspections conducted by municipal officials and representatives of the Asociación Costarricense de Lisiados, but that Association also took possession of the lot in question; in compliance with the municipal resolutions, it placed the Quebrada Cangrejos in a culvert, prepared and registered cadastral plan SJ-67]264-87, constructed its facilities on that lot, and actually occupied it for more than 25 years. All of the foregoing occurred in full exercise of the resolutions approved by the Concejo Municipal and implemented by the ejecutivo municipal and the departamento de ingeniería municipal, as well as through the issuance of municipal building permits (permisos de construcción municipales), with the Municipalidad’s full satisfaction and knowledge.

In Oficio DI-677-2000 dated 8 de septiembre del año 2000, signed by Arq. Lilliam Marín Jenigns, Directora de Ingeniería y Operaciones de la Municipalidad de Goicoechea, and addressed to Lic. Mariano Ocampo Rojas, jefe de Departamento Legal, that official stated: “In response to your official communication No.

DL 119-00 concerning the property dated 20 de julio del 2000, requesting an inspection of the land on which the headquarters of the Asociación Costarricense de Lisiados is located, a determination as to whether the land on which the building is being constructed is municipal property, and an appraisal of the building and works. Based on all the foregoing, it may be concluded that the lot recorded on cadastral map SJ-671264-87 was apparently intended to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea; however, this did not occur, and the Property Registry database lists it in the name of San Miguel SA. From the foregoing, the following conclusions may readily be drawn: 1. The cited Municipal Council minutes 34-86, 36-86, 40-86 and 46-86 remain in force, were implemented, and have produced legal effects; according to the mayor’s response, they were never revoked through the legally prescribed means.

The Municipalidad de Goicoechea complied with and implemented everything set forth in those municipal minutes with respect to a property located 100 meters west of the former Tobogán, which municipal official Arq- Lilliam Marín Jenkins, Directora de Ingeniería y Operaciones, fully identifies in official letter DI- 677-2000, describing it on map SJ-671264-87 as the property that should have been municipal and public domain property (demanio público). It is likewise concluded that San Miguel S.A. should have transferred that property to the Municipalidad de Goicoechea and that the latter never took the necessary steps to execute and perfect that transfer transaction (acto negocial de traspaso). The Municipality acknowledges in Official Letter DI 677-2000 dated 8 de septiembre del año 2000 its failure to transfer the property from San Miguel S.A, to the Municipality. The legal uncertainty and abrupt change in position by the municipal mayor’s office are due either to profound confusion in interpreting the legal and technical reports from that period or to deliberate bad faith intended to evade the municipality’s evident official responsibility.

The Municipalidad de Goicoechea was negligent in failing to arrange for the respective property to be transferred into the Municipality’s name and likewise failed to require San Miguel S.A. to do so, a situation for which the parties represented by counsel bear no responsibility. The Municipalidad de Goicoechea acknowledged that, for purposes of complying with Article 40 of the Ley de Planificación Urbana, it had substituted the property originally shown on map SJ-7486-72 with the property shown on map SJ-671264-87; the Municipalidad de Goicoechea has never held title to that property, much less by virtue of a defective and unlawful act such as the one it seeks to defend through deed eight hundred eighty, and consequently, the property it claims as its own is not public domain property. Furthermore, to date, the Municipalidad de Goicoechea has not received as a donation from San Miguel S.A. any property relating to or affecting the property of the parties represented by counsel.

It should be emphasized that, by 2001, the Municipalidad de Goicoechea had already acknowledged the occupation for more than 22 years—nearly four decades by now—by good-faith third parties of the property it now seeks to declare public domain, which is shown on cadastral map SJ-8378-72, dated 14 de Junio de 1972. Not only were the lots inspected, with municipal engineers and attorneys affirming that the corner property 100 meters from the former Tobogán was the correct property—the green area or park constituting public domain property—because otherwise they could not have disposed of it, but the property adjacent to EL TOBOGÁN was also never mentioned. This theory has arisen only now, but the Municipality’s actions continue to confirm that the property in question now belongs to the parties represented by counsel for development of the project known as Oficentro el Tobogán, within which the property under map SJ-8378-72, dated 14 de junio de 1972, is allegedly included, using a trust (fideicomiso) with Banco Improsa for its development.

The following actions are listed: 1. On 15 de noviembre del año 2010, the Municipalidad de Goicoechea granted the land-use permit (permiso de uso de suelo) for the comprehensive development of the entire property based on map SJ-1361905-2009, which was also the basis on which the party represented by counsel purchased it. 2. Through official letter DI-178-2011 dated 2 de febrero del año 2011, the Municipality approved the building permit (permiso de construcción) as a conditional use (uso condicionado), signed by official Arq. Kendry Johnson Daniels. 3. On 04 de octubre del año 2011, the Municipalidad de Goicoechea received from the parties represented by counsel the amount of ¢563.304.00 colones as payment of taxes, municipal services, and real property taxes corresponding entirely to property 605220-000, invoice 0314005. 4. On 27 de enero del año 2012, the party represented by counsel made another tax payment to the Municipality under invoice 0332486, corresponding entirely to property 605220-000. 5.

On 26 de mayo del año 2012, the Municipalidad de Goicoechea granted a building permit to Centro Corporativo el Tobogán S.A., through an official document signed by official Arq. Kendry Johnson Daniels. Through check 588-8, the Municipalidad de Goicoechea charged and received the sum of ¢227.884.100.00 as taxes on the building permits for the project to be constructed on the entirety of the property described in map SJ-1361905-2009. In light of all these municipal actions, the Municipality could not claim that there had been no peaceful, public, and notorious possession (posesión quieta, pública y notoria) in favor of good-faith third parties for more than 22 years, as recognized by the Municipality, nor could it deny the possession exercised by the parties represented by counsel over property duly registered in the Registro Nacional de Bienes Inmuebles. Moreover, the Municipality has received money as payment of taxes and municipal services for the property that it intends, in bad faith and unlawfully, to claim as public domain property, despite having been the administrative authority responsible for perfecting any property right (derecho real) it might have had over that property, had any such right existed, which it did not.

Likewise, the Municipality authorized building permits for the entire project, including the section it now claims is part of the public domain, after reviewing and having at hand the maps of the complete property acquired by the parties represented by counsel several years earlier for the development of that project.

IV. REGARDING THE ARGUMENTS OF THE MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA

This party states, regarding the facts alleged in the complaint, that the evidence submitted by the plaintiffs, specifically registered survey plan (plano catastrado) number SJ-1361905-2009, as the Court can see, does not bear the “approval” (visado) of this municipality. In addition, approval by the Municipalidad de Goicoechea is an act stating only that the property described fronts a public road. Any error permitting the unlawful accession (accesión) of public land, if such an error exists, falls within the responsibilities that the Catastro Nacional must fulfill when processing every plan and ensuring that the acts leading to the registration of a plan fully comply with the law, particularly that public-domain property (bienes demaniales) is not affected, as occurred here. It is true that the Municipalidad de Goicoechea granted the construction permits for the Tobogán complex, since the preliminary procedural requirements ordinarily applicable to such construction permits had already been met, and it is also true that the construction-permit fee was collected in accordance with the current Ley de Construcciones.

It states that it is not true that the project was in full compliance with all construction permits; by way of example, reference may be made to the specific violation committed when, through official letter DI-3170-2014 dated 17 de diciembre del 2014, Engineer Mario Iván, Director de Ingeniería, denied permission to continue the work in Quebrada Cangrejo. In this regard, it was stated: “In accordance with the statements in your letter of 16 de diciembre del 2014, in which you request permission to continue the work in Quebrada Cangrejos, you are hereby informed that such permission is denied because there is a Municipal Park that could be affected; accordingly, you are requested to prepare new cadastral plans immediately for the Centro Corporativo El Tobogán project, removing the public land in question from the project area. It is true that the Municipalidad de Goicoechea has not filed any judicial proceeding seeking recovery of the land designated as a park, because doing so is unnecessary.

This municipality attempted in every possible way to engage in dialogue with the various representatives who appeared before our Offices in an effort to provide a comprehensive and definitive solution to that unlawful use of our public park. At the same time, both the Third Section of this Court and the Tribunal Registral Administrativo were processing the actions and appeal filed by the plaintiff here, all of which, as is well known, were dismissed in their entirety, upholding the position of this municipality and the Registro Inmobiliario. Despite El Tobogán S.A.’s repeated objections, its representatives were never able to rebut the rebuttable presumption (presunción iuris tantum) concerning the public-domain status (demanialidad) of that land, namely the property registered in the San José registry district under number 207655-A; both of the aforementioned forums deemed it established that this property is municipal real property designated as a public park.

It is true that Mr. Mario Enrique Pacheco Carranza, in his capacity as general attorney-in-fact with unlimited powers (apoderado generalísimo) of San Miguel S.A., legal-entity identification number 3-101-010227, filed a written submission with the Dirección del Registro Inmobiliario on 6 de setiembre del 2013, which gave rise to proceedings under case file number 2013-2670-RIM, seeking an investigation into the overlap of properties number 207655A-000 and 605220-000. That registry processed the matter and confirmed the transposition of properties on the plans, which resulted in a violation of the public-domain status of the park owned by this municipality. It states that a legal opinion grants no rights whatsoever to the governed party (administrado), because it is an internal act and is not binding upon the Administration unless the law expressly provides otherwise. Such opinions may also be revoked by the body that issued them, as demonstrated by changes to the opinions and advisory opinions issued by the Procuraduría General de la República.

This occurred in the specific case concerning official letter DL 166-2000, because in subsequent official letter 211-211 dated 20 de diciembre del 2000, the Director Jurídico de la Municipalidad acknowledged that plan SJ-7486-72, canceled on 14 de junio de 1972, had been replaced by plan SJ-8378-72, registered on the same date, 14 de junio de 1972. It must be borne in mind that if land within a development (urbanización) is transferred to the municipality for use as a park, the municipality may not sever it from the specific purpose established by law. In official letter AG 086-2015 dated 08 de enero del 2015, the mayor, acting in accordance with the law, stated with respect to the property registered in the San José registry district under Real Property Folio (Folio Real) registration N° 207655-A that it was municipal land designated as a park. It should be clarified that acts requiring detrimental-to-the-public-interest proceedings (proceso de Lesividad) are rights-conferring acts (actos declarativos de derecho) that do not exhibit evident and manifest nullity (nulidad evidente y manifiesta); provision 173 of the Ley General de la Administración Pública addresses this matter.

Likewise, a legal opinion has no effect upon municipal residents (munícipes), because it is an internal act, nor is it binding upon the Administration unless a law provides that it is binding. Similarly, specific acts have effects limited to the party to whom they are directed and, where applicable, confer rights upon that party; therefore, the plaintiffs’ claims in this respect are untenable because the grounds on which they are based are erroneous. It is not possible to establish or prove that the plaintiff companies suffered harm as a result of the property’s public-domain status, and even if they did suffer such harm, they must bear it, because public-domain property is characterized as inalienable, not subject to acquisitive prescription, and immune from attachment (inalienable, imprescriptible e inembargable). They do not own the property, no causal link (nexo causal) has been demonstrated between the alleged losses and the public-domain status of the property at issue, and, moreover, the plaintiffs’ entire argument is fallacious and wholly untrue.

The reason they were unable to sell that building to the Ministerio de Hacienda at an exorbitant price had nothing whatsoever to do with the public-domain status of our park, the registry proceedings, or the precautionary measure (medida cautelar) ordered by the Registro Inmobiliario, which remains in effect over the property to this day. Rather, as the entire country clearly knows, through official letter DCA-0411 dated 17 de febrero del 2015, the División de Contratación Administrativa of the Contraloría General de la República denied the Ministerio de Hacienda authorization to acquire directly the property recorded in the Registro Nacional under real-property folio system registration 605220-0000, because that oversight body had found clear evidence that unlawful acts were occurring in the process for acquiring the building: the procurement was intended to proceed without the necessary budgetary appropriation, and the mechanism provided for in article 8 of the Ley de Contratación Administrativa was inapplicable.

In short, the reasons why they were unable to sell the building to the Ministerio de Hacienda are very different from those described in their pleading, and all of those reasons concern acts by that Ministry in processing the purchase that were contrary to the legal system; those acts sought to violate the Ley de Contratación Administrativa and the governing principles in that field. Likewise, the appropriate course of action would be for the owner of property 605220 to conduct a survey excluding the municipally owned public-domain property (207655-A) from the plans describing the properties. This would resolve the overlap between the aforementioned properties, after which the lifting of the precautionary registry notice (medida cautelar aviso registral) could be requested from the Registro Nacional. It is not true that municipal officials, including the Alcaldía municipal, were pressured by officials of the Registro Nacional involved in the administrative proceedings to change their position; it bears repeating that this is public-domain property.

We have no knowledge as to whether, while the administrative proceedings before the Registro Público were pending, the plaintiffs were processing the sale of the Tobogán real-estate complex to the Ministerio de Hacienda or, if so, what the exact price of the building was. We reiterate that only Banco Improsa could submit the offer to the Ministry, because there is no evidence that those companies granted any sufficient power of attorney for that purpose, as the Contraloría General de la República clearly informed the Ministerio de Hacienda in official letter DCA-0411 dated 17 de febrero del 2015 from the División de Contratación Administrativa when it declined to authorize the purchase of that building. In this specific case, the plaintiffs submit no evidence rebutting the fact that the property is municipal public-domain real property, transferred by the developer in 1972 through a public deed (escritura pública) to fulfill its obligations under article 40 of the Ley de Planificación Urbana, specifically as property designated for use as a park.

Returning to the foregoing, conclusive evidence of the property’s public-domain status is provided by deed number 880, executed at nine o’clock on dos de junio de 1972 before Notary Public Víctor Manuel González Esquivel, in which Ricardo Pacheco Jiménez appeared in his capacity as general attorney-in-fact with unlimited powers of “San Miguel Sociedad Anónima,” the original owner of the property, and transferred it to the Municipalidad de Goicoechea. The property was even described by a cadastral plan (plano de catastro), thereby making it part of the Official Map (Mapa oficial), as prescribed by provision 44 of the Ley de Planificación Urbana. The deed states: “That the first party, in accordance with the applicable statutory and regulatory provisions, assigns and transfers to the second party, which accepts through its representative, the lot described as follows: lot designated for use as a park, located in San Francisco de Goicoechea, second district of the eighth canton of San José.” Regarding the plaintiffs’ arguments concerning the invalidity and ineffectiveness of the aforementioned deed, the following should be stated: First, regarding the argument that the deed does not use the term “donated,” but rather “assignment and transfer,” it should be noted that provision 40 of the Ley de Planificación Urbana uses the term “assign” (“Every subdivider of land located outside city blocks and every developer shall assign, free of charge, for public use both the areas designated for roads and those designated for parks and community facilities…”).

In this specific case, we are dealing with Administrative Law, not Private Law, and the plaintiffs seemingly remain intent on suggesting that the law’s use of the word “shall assign” renders the transfer of such property to the municipalities unlawful. They remain mired in a purely semantic debate, knowing that they lack factual and legal grounds supporting their positions. Regarding the argument that the lot does not adjoin a street and is therefore landlocked, which they claim is unlawful and contravenes provision 1398 of the Código Civil, that assertion is untrue. The street existed there and had long been the sole access to the then-existing Tobogán; that street even appears on the Official Map, and the plaintiffs were never able to disprove its existence. In that deed, the executing notary clearly describes a property assigned to the municipality I represent, which corresponds in every respect to cadastral plan number SJ 8378-72.

That plan appears in the parties’ evidentiary records and may be seen at folio 305 of case file 15-9972-1027-CA, which was processed before the Third Section of this same Court, as well as before the Tribunal Registral.

It agreed that there was complete correspondence between that plan and the property conveyed to this Municipality, as well as regarding the use or nature assigned to it by its owner and the purpose for which it was conveyed to the Municipality. Fourth, pursuant to section 1253 of the Civil Code, by virtue of a general power of attorney conferring full authority (poder generalísimo), the agent may sell, mortgage, and otherwise judicially dispose of or encumber property, enter into all types of contracts, and perform all other legal acts that the principal could perform, except those that, under the law, must be performed personally by the owner and those for which the law expressly requires a special power of attorney conferring full authority (poder especialísimo). It follows that the plaintiff’s argument that the deed was invalid because San Miguel’s representative lacked authorization from the General Shareholders’ Meeting to execute it is erroneous; moreover, the plaintiff appears to lack a general understanding of challenges to and the validity of legal acts, as well as of the ordinary limitation periods under the Civil Code, since from 1972 to the present the 10-year period established therein has elapsed several times over.

This does not mean that we accept that there is any defect affecting that conveyance; on the contrary, as stated above, it was made under sufficient authority by the person authorized to make it in favor of the Municipality, which we represent. Likewise, further proof of the public-domain nature (naturaleza demanial) of property 207655A is that the cadastral record publicly identifies its nature as a “park,” consistent with the nature indicated in the land-registry record, as correctly stated in the decision issued at nine o’clock on treinta de abril del 2015, in expediente 2013-2670-RIM. That is the case with the property registered under number 207655A because, according to the cadastral and registry records, it is presumed that from the time it was created and came into existence it was designated for community use, as it formed part of the areas that had to be conveyed to the municipality by Urbanización Tournón Norte, as provided in Articles 40 and 44 of the Ley de Planificación Urbana.

Article 44 of the Ley de Planificación Urbana states: “Municipal ownership of streets, plazas, gardens, parks, or other open spaces for general public use is established by that very use, and their registration in the Property Registry may be dispensed with if they appear on the Official Map.” This is known as the registration-by-operation-of-law principle (Principio de inmatriculación), which, in summary, establishes that municipal ownership of streets, plazas, gardens, parks, or other open spaces for general public use is created by that very designation, and their registration in the Property Registry—the formal transfer—may be dispensed with if they appear on the official map. The descriptive plan for this property has appeared on the official map since 1972, and the Real Property Registry, through its National Cadastre, should have remained vigilant in this regard. This is because the existence and public notice of public-domain property (bien demanial) arise independently of its registration, since State ownership thereof is presumed, and the public domain has legal and actual public notice, not necessarily formal or registry notice.

Section 43 of that body of law provides that the official map, together with the plans or cadastre supplementing it, shall constitute an authoritative special record of the ownership of, and public-domain designation (afectación a dominio público) affecting, land or spaces already delivered for public use. Article 41 defines the official map as the plan or set of plans accurately indicating the location of the layouts of public roads and the areas to be recovered for community uses and services. It should be clarified that plans become the Official Map—and the property, areas, services, and public roads thereby become public property—when the competent entity, whether the Municipality or the Urban Planning Directorate of the Instituto Nacional de Urbanismo, grants the respective approval or permit for the plans. This is because it is at that time that the areas described therein are identified and made official, including those considered public-domain property, together with all layouts of public roads and areas reserved for community uses and services.

The plan describing our park dates from 1972, as does the public deed by which that property was conveyed to this Municipality. Such public-domain property, which the project owner is legally required to provide, ceases to form part of the owner’s property and becomes part of the State’s assets and the public domain; it is therefore outside private commerce, a principle also confirmed in Articles 261 and 262 of the Civil Code. The Administrative Litigation Court, Third Section, has held that, under the registration-by-operation-of-law principle, public-domain status prevails over entries in registry and cadastral records, and the burden of proof rests on anyone disputing the existence of the circumstances giving rise to that principle. It follows with complete clarity from the foregoing that this principle applies to parks and similar areas, with public-domain status prevailing over the status of private property subject to private commerce.

That status, it bears repeating, prevails even over entries in registry or cadastral records and the corresponding registry notice. It must be borne in mind that our legal system does not contemplate the possibility that the passage of time may cause public-domain property to lose that designation and nature, because implied removal from the public domain (desafectación presunta) is not regulated under Costa Rican law. Thus, property is not removed from the public domain through nonuse or because it does not fulfill the purpose for which it was designated. Accordingly, even though the property has not been used as a park, that does not mean it ceased to be part of the public domain designated for general use. It must be borne in mind that section 45 of the Ley de Planificación Urbana provides that property whose designated purpose is established by law requires an express law removing it from the public domain and authorizing its transfer.

It must be stated that if land within a development is transferred to the Municipality for use as a park, the Municipality may not sever it from the specific purpose established by law. A special law is required to alter the common-use designation of public-domain real property transferred to the Municipality under Article 40 of the Ley de Planificación Urbana. Consequently, it is false and invalid to maintain that the land conveyed in 1972 by the developer to the Municipality for use as a park through the aforementioned public deed was exchanged for another property located 100 meters west of El Tobogán, which was loaned to Asociación Costarricense de Lisiados in 1986. The Municipalidad de Goicoechea has a duty to protect and recover the property conveyed by the developer for use as a park. The land donated by San Miguel to this Municipality is subject to public-domain status and possesses the highly distinctive characteristics of being wholly and absolutely immune from attachment, not subject to limitations, and inalienable, and of remaining outside private commerce pursuant to sections 261 and 262 of the Civil Code.

Moreover, this land, donated by San Miguel S.A. since June 1972, is subject to the registration-by-operation-of-law principle governing property, established in section 44 of the aforementioned Ley de Planificación Urbana. The inclusion or exclusion of real property from the public domain is not a matter within the discretion of the municipality, much less one governed by the interests of a corporate consortium or real-estate developer. Rather, the exclusion of property of this kind from the public domain operates by virtue of law. When land forming part of a development was transferred to the Municipality pursuant to the obligations imposed by section 40 of the Ley de Planificación Urbana for use as a park, recreation area, or for any other public purpose, neither the municipality nor any private-law person may sever it from the specific purpose and nature already established by law. Likewise, the Municipality may not disclaim its ownership of property designated for public use, such as the existing land adjoining, along its western boundary, the El Tobogán S.A. real-estate development in San Francisco, regardless of whether the property is actively being used for that public purpose.

It follows that removing public-domain property from its public purpose, as Inmobiliaria Tobogán S.A. appears to seek, is unlawful and impossible, since the purported accession (accesión) of land designated as a park to privately owned property is unlawful because public property cannot be acquired through adverse possession (prescripción adquisitiva) or through any other form of appropriation by a private-law person. The issuance of administrative acts intended to violate or disregard that public-domain status without prior legislative authorization would render those acts unlawful and absolutely null and void. It must likewise be reiterated that the owner of property recorded under Real Folio registration number 605620-000 is IMPROSA, not the companies bearing the name Tobogán that are the plaintiffs in these proceedings, since that property was transferred in fiduciary ownership (propiedad fiduciaria) to Improsa on 17 de agosto del 2012.

The owner is therefore the aforementioned bank, not Inmobiliaria El Tobogán S.A. or Centro Corporativo El Tobogán, S.A., and the plaintiffs consequently lack standing, particularly because one of the remedies they seek is the “profit not received because the sale to the Ministerio de Hacienda proved unsuccessful.” They also seek the financing costs allegedly paid to the banks that financed the project and the maintenance costs incurred from the time the sale to the Ministerio de Hacienda allegedly proved unsuccessful until the project ceased generating losses and began generating profits. The complaint states: “...to determine these amounts, I request that an expert appraisal (peritaje) be ordered to analyze the financial and economic impact of the denial of the transaction between the party I represent and the Ministerio de Hacienda because notations had been entered against the property that prevented the transaction from proceeding, including the administrative warning and cadastral notice ordered by the Real Property Registry of the Registro Nacional, stated at current values.” On this point, it must be borne in mind that, pursuant to section 196 of the Ley General de la Administración Pública, damage must be actual and not merely based on expectations.

In this specific case, in DCA-0411 of 17 de febrero del 2015, the Administrative Procurement Division of the Contraloría General de la República (hereinafter CGR) denied the authorization requested by the Ministerio de Hacienda to acquire directly the property recorded in the Registro Nacional under real-folio registration system number 605220-0000 and to process the procurement without having the corresponding budgetary appropriation. The authorization was denied not because the property was subject to an administrative warning, but because of the following circumstances: The property was subject to a notation, specifically the registration of the property as a condominium; the Ministerio de Hacienda lacked an available budget; and such a procedure was improper in a procurement involving a specific offeror, since the relevant provision of the Ley de Contratación Administrativa was inapplicable under those circumstances.

Nor was it shown that an adequate market survey had been conducted to determine whether the property intended to be acquired—namely, Tobogán—was the most suitable compared with other equivalent properties. The comparison had to be made among similar properties, which the study failed to do because it considered properties whose areas did not meet the Administration’s requirements or included properties offered on the market for lease rather than for sale.

Likewise, no evidence is provided of any type of public notice that might have aroused the interest of owners who were not included in the Ministry of Finance database. The purchase and sale option submitted was executed by the legal representatives of Centro Corporativo el Tobogán S.A., without establishing that said company had authority to offer the real property for sale, since the owner of the property was Banco Improsa S.A.; accordingly, the latter should have submitted the option. Therefore, the sworn statements (declaraciones juradas) and certifications concerning compliance with obligations to the CCSS and the Family Allowances Fund (Fondo de Asignaciones Familiares) should have been submitted by Improsa, and not by Centro Corporativo, as had occurred. It must be borne in mind that a document dated 22 de mayo del 2013, submitted by Carlos Mora Moya in his capacity as secretary, with sufficient authority, of Inmobiliaria Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán S.A., stated: “for legal, organizational, and operational reasons, but fundamentally because the group of partners owning the original project changed, the property recorded in the San José Registry District under the Real Property Folio System, registration number 605620- 000, was transferred in TRUST OWNERSHIP to BANCO IMPROSA, and the beneficial interests originally held by Inmobiliaria El Tobogán S.A. were acquired by CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN S.A., such that this entity is the one actually carrying out all actions, procedures, and authorization processes for the purpose of developing and constructing the project known as CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN.” If the owner of property 605220 suffered harm as a result of the public-domain status (demanialidad) of property 207655-A, that owner must take it into consideration, because public-domain assets (bienes de dominio público) are characterized as inalienable, not subject to acquisitive prescription, and immune from attachment.

In light of the foregoing, all the fallacious arguments advanced by the plaintiffs are devoid of support and truth, because neither was the flawed purchase procedure that was being attempted legally possible, nor could those companies act before the Ministry as they were doing in an attempt to sell it the building; those are the reasons why the CGR did not authorize the Ministry of Finance to purchase that building. In addition to all the foregoing, the plaintiffs’ arguments plainly contradict one another: before this Honorable Court, they assert as a fact that they had conducted presales of the condominium units (fincas filiales) to interested third parties, as they expressly alleged in their third statement of facts, yet later, in seeking unwarranted damages, they claim that they had already almost sold that same building to the Ministry of Finance. So which is true, or is neither statement true?

As the CGR told them, only IMPROSA, as the registered owner (propietario registral), could sell condominium units or the entire building, because, in the document cited above, the CGR found it established that those companies lacked standing (legitimación) to submit purchase and sale offers for that building.

V. ARGUMENTS OF THE JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL

It states that, in presenting their theory of the case, the plaintiff companies have failed to rebut—and, indeed, have not even attempted to rebut—the fact that the San José 207655-A property is a lot designated as a park (lote destinado a parque), or that, contrary to the technical opinion (criterio técnico) issued by the Departamento Catastral Técnico del Registro Inmobiliario, the title to the San José 60522A property does not include the San José 207655-A property within it through total overlap (sobreposición total). Therefore, once the inaccuracy in the registry record (inexactitud en la publicidad registral) was detected and subsequently confirmed, the actions of the Registro Inmobiliario were not contrary to the principle of registry legality (principio de legalidad registral), nor were they unlawful or abnormal. All of this makes it possible to affirm, beyond any doubt, that the administrative conduct undertaken by the registry administration was lawful and, consequently, could not in any way have constituted the proximate cause (causa eficiente) of the damages (daños y perjuicios) claimed.

The plaintiff has attempted to cast some of the actions of the Registro Inmobiliario as somehow irregular or unlawful, asserting that they amounted to “pressure” intended to induce the Municipal Corporation to change its position, and the questioning of the witness Marvin Hernández Aguilar, Head of the Departamento de Catastro, was directed along those lines. However, it is clear that his confirmation that a meeting had been held at the Municipal Corporation—that is, at its official headquarters—with officials from the Asesoría Jurídica del Registro Inmobiliario, duly identified in that capacity as public officials, so that the information flagged by the Registro Inmobiliario could be considered as part of the analysis required to support the municipal position—which, moreover, is consistent with the documentation comprising the administrative proceeding file (expediente de gestión administrativa)—could never be regarded as conduct contrary to the body of applicable law (bloque de legalidad).

First, this is because the municipal corporation at all times retained its independence in the exercise of its constitutional and statutory powers, and this activity was consistent with the duties of coordination and cooperation among public entities responsible for safeguarding public-domain property (bienes demaniales), supporting the proper coordination that we are called upon to pursue as part of ordinary administrative activity and that binds us with particular force because we are an administrative body within the Executive Branch. It was also duly grounded in the protection of the constitutional principle of legality (principio constitucional de legalidad) and in the provisions likewise contained in the Constitution, specifically paragraph 18 of Article 140, which establishes as a power of the Executive Branch the duty to oversee the proper functioning of administrative offices and services.

This is in addition to the principles of efficiency and effectiveness embodied in section 4 of the Ley General de la Administración Pública and the substantive powers entrusted to the Dirección del Registro Inmobiliario and its Asesoría Jurídica (Articles 1, 5, 6, 7, 8, 11, 12 and 13 of the Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario and 1 and 2 of Decreto Ejecutivo N° 31104-J, which establish that the Directorates of the various Registries comprising the Registro Nacional shall have a Legal Department specializing in matters within their respective jurisdiction, in relation to sections 4, 8, 10, 11, 12 subsection 1), 15 subsection 1), 16, 59, 60, 62 63, 65 subsection 1) and 7 of the Ley General de la Administración Pública). Second, as the witness recounted, unlike the first analysis—which, despite having been issued by a Cadastral Department, was based solely on the subjective element described in a legal opinion and on that basis simplistically asserted that, because the property had always been owned by private-law persons, it was property of a private nature—a commission composed of professionals from various fields was formed to prepare the second document.

Based on the cartographic overlay (montaje cartográfico), notes, registry studies (estudios de registro), legal opinions, plans, and other related documentation, that commission concluded that “the said real property is municipal land designated as a park, and consequently they request that the Registro Inmobiliario act in accordance with its powers by neither authorizing nor carrying out any transaction concerning property 207655-A of the San José registry district, with plan SJ-8378-1972.” Third, it is clear that all actions by the Registro Inmobiliario were directed toward protecting public-domain property, including the reminders sent to the municipality requesting clarification of official communications D.C. 1843-2013 and DL-166-2000, which were necessary to determine which property actually corresponded to the park, because the resolutions adopted by the Concejo Municipal in 1986 did not establish with certainty the property’s correct location.

Additionally, with respect to this specific point, it must be emphasized that the incidents of ownership (atributos del dominio) arising from the title to property registration number 605220 of the San José registry district are being fully exercised in accordance with the Contrato de Fideicomiso de Custodia y Garantía Centro Corporativo El Tobogán - I - Tres mil ochocientos veintiuno - Dos mil doce, pursuant to which Banco Improsa S.A., in its capacity as trustee, subjected the property to the condominium ownership regime (Régimen de Propiedad en Condominio) under the name “Condominio Vertical Comercial Centro Corporativo El Tobogán.” It is clear that the property is in use, with companies such as Amazon and Mudanzas Mundiales, as well as BN Valores, operating there. It has not been proven that the proximate cause of the improperly characterized frustration of the direct purchase of the San José 605220 property by the Ministerio de Hacienda was the recording of the administrative precautionary measures (medidas cautelares administrativas).

First, under the legal effects conferred upon them by the legal system, those measures are not capable of removing property from real-estate commerce (tráfico jurídico inmobiliario) (see Articles 1 and 32 of the Ley sobre Inscripción de Documentos Públicos, 2.p), 14, 25 of the Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario, and 190, 197 and 198 of the Ley General de la Administración Pública). Second, the plaintiffs never had anything more than an expectation that the property would be sold to the Ministerio de Hacienda, which, given the latter’s status as a public-law entity, could never have created any right in their favor capable of supporting the alleged claim for loss of opportunity (pérdida de chance). On that basis, they simplistically determined that the claim amounted to pecuniary loss and damages (daño material y perjuicios) totaling $38.613.816,92 and non-pecuniary damages (daño moral) totaling 600.000.000.

It should be noted that, under the constitutional and statutory framework in force in our country, any decision by a state entity to acquire real property must be preceded by compliance with a series of requirements, ranging from the applicable procedure—public procurement (licitación) as the general rule and direct purchase (compra directa) as the exception—to full compliance with due process (debido proceso), completing every stage. At a minimum, this would have required bidding specifications (cartel) setting forth the conditions required by the entity, sufficient budgetary authorization (contenido presupuestario), an offer containing an itemized price, the provision of guarantees ensuring the seriousness of the offer and performance of the award, and a legality review (control de legalidad) through the corresponding endorsement (refrendo), among the most significant requirements. Consequently, the claimed damages fail to comply with the requirements established in sections 190 and 196 of the Ley General de la Administración Pública, and the evidence introduced into the proceedings by the claimant must be deemed irrelevant and unsuitable to support, much less determine, the amount claimed.

Lastly, with respect to the non-pecuniary damages claimed, it is sufficient to note that, because the plaintiff entities are corporations, such damages could only have concerned a possible injury from an objective standpoint. Yet no mention whatsoever was made of what constituted that injury, how or when it occurred, or the evidence supporting that conclusion. The plaintiffs thus wholly failed to satisfy the requirements inherent in such a claim, making any further discussion of its manifest lack of merit unnecessary in view of this lack of seriousness.

VI. ARGUMENTS OF THE ADMINISTRATIVE REGISTRY TRIBUNAL

First, it discusses the registry transactions (movimientos registrales) involving the properties at issue in the dispute (litis). In that regard, it states that property 207655 was registered on 24 de abril de 1972, at folio 221 of volume 2076 of San José, through segregation (segregación) from property 179931, and that its registry entry (asiento registral) was transferred to the Mechanized Real Folio system on 12 de marzo de 1985, at which time the letter A was added and a notation pending registration under references 297-1032 was carried over. By means of deed 880 executed at 9 hours on 2 de junio de 1972 before notary Víctor Manuel González Esquivel and filed with the Registry at 8:42 hours on 15 de junio de 1973, Ricardo Pacheco Jiménez, representing San Miguel S.A., segregated a lot from its property 207655 A and, in that same instrument, assigned and transferred it to the Municipalidad de Goicoechea, retaining a remainder with a total area of 596.29 m2. Property 207655 A of San José is currently registered in the name of San Miguel S. A. and gives public notice of the following notations:

• 1)Volume 297 entry 1032, executed at 9 hours on 2 de junio de 1972 and filed with the Registry at 8:42 hours on 15 de junio de 1973, which concerns a segregation;
• 2)Volume 2015 entry 56828, executed at 8:30 hours on 4 de marzo de 2015 and filed with the Registry at 10:53:06 hours on 5 de marzo de 2015, which concerns a correction to the corporate identification number of San Miguel S. A.; and
• 3)Volume 2015 entry 85234, executed at 9 hours on 2 de junio de 1972 and filed with the Registry at 8:40:27 hours on 8 de abril de 2015, which concerns a subsequent certified copy (ulterior testimonio) of deed 880 from volume 10 of the notarial protocol of Víctor Manuel Vásquez González Esquivel. All these documents contain defects. Survey plan SJ-7486-72 states that it depicts an area designated as a park, forming part of property 179931, measuring 1.403.71 m2 and owned by San Miguel, S.A., at a distance of 42.18 linear meters from the corner; it was prepared by engineer Javier Montejo O. in mayo del año 1972 and bears a CANCELED stamp dated 14 de junio de 1972. Survey plan SJ-8378-1972 states that it depicts an area designated as a park in Urbanización Tournón Norte, forming part of property 179931, measuring 1.403.71 m2 and owned by San Miguel, S. A., at a distance of 53.85 linear meters from the corner; it was prepared by engineer Javier Montejo in mayo del año 1972. Survey plan SJ-671264-1987 depicts a lot forming part of property 179931, with an area of 1.007,62 ms and owned by San Miguel S.A. Its notes state that it is a lot to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea, which is lending it to the Asociación Costarricense de Lisiados. Survey plan SJ-730380-1988 modifies survey plan SJ-671264-1987 and was prepared to consolidate and correct the area to 991.51 m2, owned by San Miguel S.A. Property 362273 of San José is currently owned by Amenté S.A., which acquired it from San Miguel S.A. by transfer in lieu of payment (dación en pago), pursuant to document referenced as 572-84378, registered on 7 de setiembre de 2007; it gives public notice of survey plan SJ-730380-1988, with an area of 991,51 m2. Property 605220 resulted from the consolidation (reunión) of properties 178259, 2030611, 235003, and 239070 of San José, pursuant to registered survey plan SJ-1361905-2009, which also corrected the area to 19614.00 m2; it is currently closed because it was transferred to the condominium property regime (régimen de propiedad horizontal), parent property San José 4072M10. Property 239070 originated with an area of 13.806.32 m2, in accordance with survey plan SJ-14637-73, and both entries state that it borders to the south and west on a lot belonging to the Municipalidad de Goicoechea and designated as a park. Survey plan SJ-324576-1978 was prepared to correct the area of property 239070, modifying survey plan SJ-14637-73 and increasing its area to 16.529.29 m2, thereby overlapping survey plan SJ-8378-1978; this transaction was registered against the property through document referenced as 501-13515. Property 178259 came into existence on 13 de enero de 1977 in volume 1859, folio 554, with an area of 14.241.59 m2, without indicating a survey-plan number, although it may be presumed that it is depicted in SJ-4908-1967, with which it is consistent. Survey plan SJ-1573884-2012 modified survey plan SJ-1361905-2009 and was prepared to correct the area of property 605220 of San José to 19.881.00 m2, but it has not generated any transaction in that registry entry. Survey plans SJ-8378-1972, SJ-324576-1978, and SJ-51823-1972 overlap (sobreposición); consequently, properties 239070 and 178259 overlapped property 207655 A, and therefore both property 605220 and its survey plans SJ-1361905-2009 and SJ-1573884-2012 also exhibit this inconsistency. Nevertheless, the overlap (traslape) with survey plan SJ-51823-1972 is considered negligible under the established tolerances. In el año 1986, the Municipalidad de Goicoechea lent, for 49 years, a green-area lot located in Urbanización Tournón, 100 metros west of Tobogán, with an approximate area of 900 m2, to the Asociación Costarricense de Lisiados, without specifying a survey plan describing it. The representatives of San Miguel S. A. had information indicating that the property that actually corresponds to the park in Urbanización Tournón is the one depicted in survey plan SJ-671264-87, with an area of 1.007.62 m2, registered against property 362273 of San José. San Miguel S. A. mortgaged property 362273 of San José in el año 2006 and, in el año 2007, transferred it in payment of that encumbrance to Amenthe S.A. through document referenced as 572-84378. It discusses the administrative-proceedings procedure (diligencias administrativas), stating that the proceedings began with an application by Mario Enrique Pacheco Carranza, attorney-in-fact with the broadest powers (apoderado generalísimo) of SAN MIGUEL S.A., requesting an investigation into the possible overlap between properties of the San José Registry District, registration numbers 207655-A and 605220. By decision issued at once horas on doce de setiembre del dos mil trece, the opening of administrative file 2013-2670-RIM was authorized, and an administrative caution notice (advertencia administrativa) was entered on registered survey plans SJ-8378-1972 and SJ-1573884-2012 and on the property of the San José Registry District, registration number 605220, solely for public-notice purposes. In addition, engineer Max Bonilla Barrantes, Coordinator of the Cadastral Reconciliation Department, was instructed to conduct a cadastral reconciliation (conciliación catastral) to determine inconsistencies in the parcel status (estados parcelarios) reflected in cadastral entries SJ-8378-1972, SJ-732382-1988, SJ-1361905-2009, and SJ-1573884-2012. During the proceedings, a preliminary examination of the registry and cadastral entries for the properties of the San José Registry District, registration numbers 207655-A and 605220, was conducted, and the following was determined: 1.- That property of San José, registration number 207655-A, was created through volume 2076, folio221, entry 1, with an area of 2.000 m2, without indicating a registered survey plan, and originated from parent property 179931. That property is currently registered in the name of SAN MIGUEL S.A. 2.- That registered survey plan SJ-8378-1972 has an area of 1.403,72 m2 and refers to property 179931, but has not been matched to a registry entry. Property of San José, registration number 605220, resulted from the consolidation of properties 178259, 203061, 235003, and 239070, according to registered survey plan S1-1361905-2009, which measures 19614100 m2. 4.- That registered survey plan S1-1573884-2012 has an area of 19.881,00 m2 and refers to property 605220, but has not been matched to a registry entry. 5.- That the overlay of survey plans SJ-8378-1972 and 51-1573884-2012 submitted with the expert report, prepared with reference to cartographic details, boundaries, geographical locations, and orthophoto details, reveals parcel inconsistencies and, consequently, inaccuracies. As part of the investigation, by decision issued at diez horas cuarenta y cinco minutos on quince de noviembre del dos mil trece, the Real Property Registry granted the legally required hearings (audiencias de ley) to Mario Enrique Pacheco Carranza, attorney-in-fact with the broadest powers of SAN MIGUEL S.A., in its capacity as registered owner of the property of San José, registration number 207655-A; to Marianella Ortuño Pinto, attorney-in-fact with the broadest powers of Banco Improsa S.A., in its capacity as registered owner of the property of San José, registration number 605220; to Roman Esquivel Font, attorney-in-fact with the broadest powers of Lex Trust n Management S.A.; and to Jack Frederick Loeb Casanova, attorney-in-fact with the broadest powers of INMOBILIARIA EL TOBOGAN S.A., the latter two as holders of registered survey plan SJ-1573884-2012. Through official letter RIM-AIRI-0828-2013 of 11 de octubre del 2013, addressed to Marvin Hernández Aguilar, Head of the Cadastral Department, and Kendry Johnson, Director of Urban Planning, Operations, and Engineering, both of the Municipalidad de Goicoechea, they were asked to state whether the property of San José, registration number 207655-A, corresponds to land classified as public-domain property (bienes de dominio público); this was answered through official letters D.C. 1843-2013 of 4 de noviembre del 2013 and A.G. 086-2015 of 8 de enero del 2015. On 22 de julio de 2014, through official letter RIM-AIRI-0492-2014, engineer Yenory ]ara Vásquez of the Cadastral Reconciliation Subprocess, Technical Cadastral Department, was asked to conduct a cadastral-registry study (estudio registral catastral) of the properties of the San José Registry District, registration numbers 207655A and 605220, with reference to the cadastral maps from the relevant period, and to indicate the approximate area of overlap between the two properties, given that the registry entry for property 207655A states an area of 2.000,00 m2 while the survey plan that purportedly describes it gives public notice of an area of 1.403,71 m2. Through official letter RIM-AIR-0632-2014 of 24 de setiembre del 2014, Ana Lucia Jiménez Monge, Head of the Notarial Archive, Archivo Nacional, was also asked to provide a certified copy of the public deed executed at 9:00 hours on 2 de junio de 1972 before notary Víctor Manuel González E., which had been noted against property 207655A since 15 de junio de 1973 under references 297-1032. Likewise, through official letters RIM-AJRI-0903-2014 dated 13 de noviembre del 2014 and RIMAJRI- 0491-2014 dated 22 de julio del 2014, addressed to Marvin Hernández Aguilar, Head of the Cadastral Department of the Municipalidad de Goicoechea, the request for clarification of official letter D.C. 1843-2013 dated 4 de noviembre del 2013, which had been forwarded through official letter DI-166-2000 dated 19 de octubre del 2000, was reiterated. On 3 de diciembre del 2014, the Directorate of the Real Property Registry received the settlement agreement (acuerdo conciliatorio) submitted by the representatives of SAN MIGUEL S.A. and INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., through which they requested, among other things, that these administrative proceedings be terminated, that the administrative caution notice encumbering the property of San José, registration number 60522-A, be lifted, that the property of San José, registration number 207655-A, be closed, and that survey plan SJ-8378-1972 be canceled. Because the Real Property Registry was awaiting responses from the Municipalidad de Goicoechea to official letters RIM-AIRI-491-2014 of 22 de julio del 2014 and RIM-ARI-803-2014 of 13 de noviembre del 2014, the settlement agreement was brought to the attention of Ana Lucía Madrigal Faerron, Mayor of the Municipalidad de Goicoechea, and Marvin Hernández Aguilar, Head of the Cadastral Department of the Municipalidad de Goicoechea, who were granted 15 business days to comment on it. The response was received at nueve horas on veinte de enero del dos mil quince through official letter A.G.086-2015 of 8 de enero del 2015, signed by Ana Lucía Madrigal Faerron, Municipal Mayor, and Marvin Hernández Aguilar, Head of the Cadastral Department, both of the Municipalidad de Goicoechea, and official letter D.C.

1125-2014 del 26 de noviembre del 2014, signed by Marvin Hernández Aguilar, Head of Census and Cadastre of the Municipalidad de Goicoechea, which were disclosed to the interested parties in these proceedings, who were granted a period of 15 business days, counted from the day following notification of this resolution, to submit their comments thereon. In response to notification of the communications from the municipal authorities, by resolution issued at eleven o’clock on dos de marzo del dos mil quince, the briefs filed with the Directorate of this Registry were deemed received and added to the case file (expediente): the first at 13:35 horas del 22 de enero del 2015, signed by engineer Ricardo Pacheco Carranza, in his capacity as holder of a plenary power of attorney (apoderado generalísimo) for SAN MIGUEL S.A.; the second at 09:43 horas del 10 de febrero del 201 5, signed by attorney Carlos Mora Moya, in his capacity as holder of a plenary power of attorney for INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A.; the third at 14:05 horas del 10 de febrero del 2015, signed by Mr.

Álvaro Emilio Castro Garnier, in his capacity as holder of a special power of attorney (apoderado especial) for BANCO IMPROSA S.A.; the fourth and fifth at 14:20 horas del 11 de febrero del 2015 and at 10:15 horas del 26 de febrero del 2015, both signed by the holder of a plenary power of attorney for SAN MIGUEL S.A.; and the last at 10:35 horas del 26 de febrero del 2015, by the holder of a plenary power of attorney for INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A. For the purpose of continuing the proceedings, by resolution issued at fifteen o’clock on tres de marzo del dos mil quince, it was ordered that an administrative warning (advertencia administrativa) be entered against property 207655A of San José, solely for public-notice purposes, while processing of the case file continued. By resolution issued at ten hours and ten minutes on nueve de abril del dos mil quince, the interested parties in these proceedings were notified of the documents recorded against property 207655A of San José under filing references: Volume 2015, entry 56828, and volume 2015, entry 85234, the first concerning the request to correct the legal entity identification number of the registered owner, and the second concerning the subsequent certified copy of the instrument through which San Miguel Sociedad Anónima donated said property to the Municipalidad de Goicoechea, before the corresponding final decision on the merits was issued in these administrative proceedings (diligencias administrativas).

Accordingly, in observance of due process (debido proceso), as evidenced by review of the case file, the documents, statements, and other actions of the parties were disclosed to the parties; therefore, by resolution issued at fifteen o’clock on veinte de abril del dos mil quince, the briefs filed with the Directorate of this Registry were deemed received and added to the case file: the first at 11:25 horas del 15 de abril del 2015, signed by attorney Carlos Mora Moya, in his capacity as holder of a plenary power of attorney for INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A.; the second at 15:50 horas del 16 de abril del 2015, signed by Mr. Álvaro Emilio Castro Garnier, in his capacity as holder of a special power of attorney for BANCO IMPROSA S.A.; and the third at 14:20 horas del 17 de abril del 201 5, by the holder of a plenary power of attorney for SAN MIGUEL S.A. Pursuant to communications A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015 and D.C.1125-2014 del 26 de noviembre de 2014, Ms.

Ana Lucía Madrigal Faerron, in her capacity as Mayor, and Marvin Hernández Aguilar, in his capacity as Head of the Cadastre Department of that municipality, state that property 207655-A of San José, with survey plan (plano) SJ-8378-1972, is municipal land designated as a park, noting that they will undertake the necessary proceedings to guarantee and safeguard the nature of this land and therefore respectfully request that action be taken within the relevant powers so that no transaction involving and/or action affecting said property is authorized or carried out. Consistent with the statements of the municipal authorities and the findings from the registry and cadastral studies, the Registro inmobiliario, by resolution issued at nine o’clock on treinta de abril del dos mil quince, ruled: “1) Once this resolution becomes final, remove the administrative warnings entered against the properties of the San José Registry District, registration numbers SIX HUNDRED FIVE THOUSAND TWO HUNDRED TWENTY (605220) and TWO HUNDRED SEVEN THOUSAND SIX HUNDRED FIFTY-FIVE A (207655A), corresponding to cadastral plans SJ-EIGHT THOUSAND THREE HUNDRED SEVENTY-EIGHT ONE THOUSAND NINE HUNDRED SEVENTY-TWO (SI-8378-1972), SJ-ONE MILLION FIVE HUNDRED SEVENTY-THREE THOUSAND EIGHT HUNDRED EIGHTY-FOUR–TWO THOUSAND TWELVE–2) Enter a CADASTRAL NOTICE (AVISO CATASTRAL) against the properties of the SAN JOSÉ Registry District, registration numbers SIX HUNDRED FIVE THOUSAND TWO HUNDRED TWENTY (605220) and TWO HUNDRED SEVEN THOUSAND SIX HUNDRED FIFTY-FIVE A (207655A), 1 on cadastral plans SJ-EIGHT THOUSAND THREE HUNDRED SEVENTY-EIGHT ONE THOUSAND NINE HUNDRED SEVENTY-TWO (SJ-8378-1972) and SJ-ONE MILLION FIVE HUNDRED SEVENTY-THREE THOUSAND EIGHT HUNDRED EIGHTY-FOUR–TWO THOUSAND TWELVE (SJ-1573884-2012), which shall remain in effect until the competent judicial authority hears the matter that gave rise to these proceedings and orders the lifting of the precautionary measure (medida cautelar), or until all interested parties formally request correction of the situation presented herein, in compliance with all legal requirements.” Disagreeing with the Registro Inmobiliario’s resolution, on quince de mayo del dos mil quince, the representative of Inmobiliaria El Tobogán S.A filed an appeal (Recurso de Apelación) before the Tribunal over which I preside, and the company that initiated the administrative proceedings, San Miguel S.A., filed a motion for supplementation and clarification (Recurso de Adición y Aclaración).

In Voto N° 310-2016 de las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del dos mil dieciséis, the Tribunal over which I preside decided the appeal filed, after analyzing all the factual and legal arguments set forth by the parties to the proceeding, and ruled: “Based on the foregoing considerations, the appeal filed by attorney Carlos Mora Mora on behalf of Inmobiliaria El Tobogán, S.A. against the resolution issued by the Registry Subdirectorate of the Registro Inmobiliario at 9:00 horas del 30 de abril de 2015 is denied, and that resolution is hereby affirmed, so that the administrative warnings entered against properties of the SAN JOSÉ Registry District, registration numbers 605220 and 207655A, and against cadastral plans SJ-8378-1972 and SJ-1573884-2012, shall be removed. A CADASTRAL NOTICE shall be entered against the aforementioned properties and cadastral plans, extending the Cadastral Notice to plan SI-1361905-2009, with the understanding that this does not prevent the registration of subsequent documents, since its purpose is to provide public notice of the aforementioned inconsistency.

Said precautionary measure shall remain in effect until the competent judicial authority has heard the matter that gave rise to these proceedings and orders its cancellation through the corresponding certified final judgment (ejecutoria) providing for correction, or until all interested parties formally request its correction through a public deed (escritura pública) that meets all legal requirements and is submitted to the examination process (proceso de calificación) by the appropriate registrar. The administrative remedies are exhausted (agotada la vía administrativa). After a record and copy of this resolution have been placed in the records maintained by this Tribunal for that purpose, return the case file to the office of origin.” It states that the Tribunal heard an appeal against the Registro Inmobiliario’s resolution and therefore undertook an analysis of the facts and legal grounds presented by the parties to the proceeding, which support affirming the action submitted for its review.

In this regard, the challenged Voto held: “These administrative proceedings were initiated at the request of Mario Enrique Pacheco Carranza, on behalf of San Miguel S. A., who alleges that the company he represents owns property 207655-A of San José and describes it as follows: Land for construction, located in Tournón, in district 2 of canton 8 of San José, bounded as follows: to the north by lot 2 designated as a public street, to the south by Cafetalera Tournón, to the east by San Miguel S. A., and to the west by San Miguel S. A. and Jaime del Valle, with an area of 1.403,71 square meters according to plan SJ-8378-1972. He asserts that this property was included within property 605220, whose owner is Banco Improsa S. A., and which resulted from the consolidation (reunión) of properties 178259, 203061, 235003, and 239070. However, he alleges that property 235003 is bounded to the east by the property owned by the company he represents and consequently is not contiguous with the other properties, and therefore that consolidation was improper; accordingly, he requests annulment of the registry entry for the consolidated property.

Once the Registro Inmobiliario conducted the preliminary investigation, it verified that property 207655-A was originally registered in volume 2076, folio 221, of the San José Registry District and originated through the segregation (segregación) of a lot by the representative of San Miguel S. A. from its property 179931, and that its initial entry described it as land comprising a lot designated as a park, with an area of 2.000.00 m2, bounded to the north by a lot belonging to San Miguel S. A., to the south by Cafetalera Tournón, to the east by the remainder retained by San Miguel S. A., and to the west by San Miguel S. A. and Jaime del Valle, without identifying a cadastral plan. This registry entry was transferred to the Mechanized Real Folio system (Folio Real Mecanizado) on 12 de marzo de 1985, at which time the letter A was added and a notation pending registration under references 297-1032 was transferred to it; the applicant company currently remains the registered owner.

Subsequently, through deed number 880 executed at 9 horas del 2 de junio de 1972 before notary Víctor Manuel González Esquivel, the representative of San Miguel, S.A. segregated from its property 207655-A (registered at folio 221 of volume 2076 of San José) a lot described as follows: a lot designated as a park, with an area of 1.403.71 m2, which it assigned and transferred to the Municipality to fulfill its obligation in the Tournón Norte development (urbanización) regarding the park area, retaining a remainder consisting of land for construction divided into two portions, with a total area of 596.29 m2. The certified copy of this deed was filed with the Registry at 8:42 horas del 15 de junio de 1973, generating references 297-1032. In view of the statements made by the representative of the applicant company, the Registro Inmobiliario’s registry legal advisory office requested a report from the Departamento de Conciliación Catastral regarding a potential overlap (traslape) among plans SJ-8378-72, SJ-732382-88, SJ-1361905-2009, and SJ-1573884-12, in response to which an overlay (montaje) of the relevant plans was submitted.

It determined that, although property 207655-A does not give public notice of a plan, it can be associated with plan SJ-8378-72, with which it coincides both in boundaries and use (land designated as the park of the Urbanización Tournón Norte), though not in area. It further reports that the overlay of the relevant plans on the 2005 orthophotograph (ortofoto) of Goicoechea shows that the transaction carried out on 29 de abril de 2002 with respect to property 239070 created duplicate title (doble titulación) between that property and property 207655-A, because registration number 239070 originated with plan SJ-14637-1975, with an area of 13806.32 square meters, but its area was subsequently corrected on the basis of plan SJ-324576-1978 (document 501-13515). Likewise, properties 178259 (plan SJ-4908-67) and 207655-A overlapped. It is therefore concluded that these inconsistencies obviously produced the same result in property 605220, into which they were consolidated.

Subsequently, this study was expanded, indicating that cadastral maps from the relevant period in the study area (that is, from 1972) could not be located, and reiterating that property 207655-A was created without a survey plan, although it is presumed that its corresponding plan is SJ-8378- 1972, despite the fact that it has not generated any registry transactions and that the approximate area of the overlap cannot be determined. However, there is an overlap with plans SJ-51823- 1992 and SJ-1 361905-2009, but with the former, the overlap area is negligible under the established tolerances. Strictly addressing the procedural issue, the challenged ruling analyzes the existence of the land designated as a municipal park, examining the evidence submitted to the case file, including the statements of the municipal authorities. In this regard, it held: “In view of the foregoing and given the nature of property 207655-A as land designated as a park, the Real Property Registry (Registro Inmobiliario), through official letter RIM-AIRI-0828-2013 dated 11 de octubre de 2013, asked the Municipalidad de Goicoechea to indicate whether that property ‘...corresponds to land falling within the category of public-domain property (bienes de dominio público)...’.

In response to this request, the Municipalidad de Goicoechea, in document D.C. 1843-2013 dated 4 de noviembre de 2013, states that property 207655A is not public property and attaches official letter DL-166-2000, which is a report dated 19 de octubre del año 2000, prepared by Mr. Mariano Ocampo Rojas in his capacity as Head of the Legal Department of the Municipalidad Goicoechea, stating, insofar as relevant, that: ‘the lot originally intended to be designated as a park for the Municipality, with an area of 1.403.71 m2, shown on plan SJ-7486-72 and bearing a cancellation stamp, was exchanged for the lot registered under cadastral plan SJ-671267-87 (SJ-671264-87), with an area of 1.007.62 m2, to be transferred to the Municipality, which in turn would lend it to the Asociación Costarricense de Lisiados, as in fact they now possess it after more than ten years (...). What is indeed certain is that, for unknown reasons, said lot was not formally transferred by public deed (escritura pública), as required, and remained registered in the name of San Miguel S.A. In light of this situation, the Legal Representative of this Company should be invited to transfer the lot to this Municipality...’.

Consistent with the position expressed in official letter DL-166-2000, architect Lilliana Marín, in her capacity as Director of Engineering and Operations of the Municipalidad de Goicoechea, had already issued an opinion in official letter DI-677-2000 dated 8 de setiembre de ese mismo año 2000 (folios 260-262), stating that: ‘...having analyzed the documentation held by the Engineering Directorate and that provided by the interested party, (...) it may be concluded that the lot registered under Cadastral Plan SJ N° 671264-87 was apparently a lot intended to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea; however, this did not occur, and in the Property Registry database it appears in the name of San Miguel, S.A. (...)’. In view of the statements made by the Municipalidad de Goicoechea in documents D.C. 1843-2013 dated 4 de noviembre de 2013, DL-166-2000 dated 19 de octubre de 2000, and DI-677-2000 dated 8 de setiembre de 2000, the registry authority conducted a review of plan SJ-671264-87, which indicates that it is land for construction, forming part of property 179931, with an area of 1.007,62, owned by San Miguel S.A. Its notes state that this lot was to be transferred to the Municipalidad de Goicoechea, which had lent it to the Asociación Costarricense de Listados since 1986.

It was also determined that it was modified by SJ-730380-1988, which describes land for construction corresponding to the consolidation of properties 203065, 207651-A, and 206277, surveyed for purposes of consolidation and correction of the recorded area (rectificar medida) to 991.51 m2, thereby creating property 362273, currently registered in the name of Amenté S. A., which acquired it through a transfer in lieu of payment (dación en pago) from the company San Miguel S. A., as recorded in document with filing references 572-84378, registered on 7 de setiembre de 2007. Furthermore, it should be noted that the Tribunal Registral Administrativo assessed the evidence and statements presented by each of the parties to the proceeding, which must be taken into consideration by your Authority. Particularly noteworthy among them are the communications made by the representatives of San Miguel S.A., which establish their knowledge of the consolidation of properties that included public-domain property.

Regarding the foregoing, the challenged decision states: ‘This Tribunal finds particularly striking the statements made by the representatives of San Miguel S.A. concerning property 362273 in a document submitted to the Directorate of the Real Property Registry on 21 de octubre de 2014, in which they defend and reiterate that the company they represent owns property 207655A, because the land designated as a park under plan SJ-8378-72 was exchanged for the land under plan SJ-671264. Nevertheless, they expressly acknowledge the following: “...Third) (...) but the fact remains that Urbanización Tournón was never formally delivered to the Municipalidad de Goicoechea, that the Municipality never had the slightest interest in its formal delivery, and that there was likewise no interest in transferring the land corresponding to plan SJ-671267-87 (sic, referring to plan SJ-671264-87); therefore, given the lack of municipal interest, a satisfactory agreement was reached with the Asociación Costarricense de Lisiados regarding the improvements, possession of the property was taken, it was mortgaged, and it was ultimately transferred in payment of the mortgage.

If at any time the Municipalidad de Goicoechea were to consider itself adversely affected, after more than twenty-eight years, it could call upon us to seek an alternative, but none of that is the subject matter of expediente 2013-2670 RIM; it pertains exclusively to the Municipality, and they will make the most appropriate decision...”’. The foregoing constitutes evidence supporting the decision of the Real Property Registry, which was affirmed by the Tribunal Registral Administrativo. On another matter, it is relevant to mention in this response that the ruling issued by the party I represent addressed all matters relating to the settlement agreement (acuerdo conciliatorio) submitted and mentioned in the preceding section. Under that agreement, on 3 de diciembre de 2014, the representatives of San Miguel, S.A. and Inmobiliaria El Tobogán S.A. appeared and stated that they had negotiated a settlement agreement regarding property 207655 A of San José, under which the latter company paid the former, in that same act, the sum of $80.000 as an initial installment (for a total of $180.000) and, on that basis, acknowledged Banco Improsa S.A.’s full, complete, and unconditional title, in its capacity as trustee of property 605200 of San José; accordingly, they requested the termination of these administrative proceedings and, consequently, the cancellation of the registry entry for property 207655 A and the cadastral entry SJ-8378-1972.

Said agreement was brought to the attention of the municipal authorities, who stated that property 207655-A of San José, under plan SJ-8378-1972, is municipal land designated as a park. Regarding this issue, the ruling provides: ‘Notwithstanding the foregoing, it is unusual that the representatives of the companies San Miguel S.A. and Inmobiliaria El Tobogán S.A. entered into a settlement agreement under which the former sells property 207655 A to the latter and they request cancellation of that registry entry, as well as plan SJ-8378-1972, since that property could apparently be subject to the special legal regime governing the public domain (régimen especial del dominio público) and, for that reason, does not belong individually to private parties, is outside the stream of commerce, and belongs to the State in the broadest sense of the term, in this case to the corresponding municipality.

Accordingly, such property is inalienable, not subject to acquisitive prescription, exempt from attachment, may not be mortgaged, is not susceptible to disposition under Civil Law, and may not be the subject of possession. Therefore, private parties may not lawfully enter into a settlement agreement to transact with property of this nature.’ Based on the foregoing, the ruling states: ‘Furthermore, in relation to property 605227—owned by Banco Improsa S.A. in its capacity as trustee—and the cancellation originally requested by the petitioning parties, this Tribunal notes that it was indeed created through the consolidation of properties 178259, 203061, 235003, and 239070 of San José, in accordance with cadastral plan SJ-1361905-2009, with an area of 19.614.00 meters; based on that same plan, its area was corrected to 19.674.00 m. Subsequently, although it has not been entered in the registry entry, this plan was modified by SJ-1573884-2012, prepared to correct the area of property 605220 of San José once again to 19.881.00.

The documents contained in this case file show that one of those consolidated properties, registration number 239070, originated with an area of 13.806.32 m2, in accordance with plan SJ-14637-73, and adjoins to the south and west a lot belonging to the Municipalidad de Goicoechea and designated as a park. Subsequently, in 1978, based on plan SJ-324576-1978, its area was corrected to 16.529.29 m2, thereby producing an overlap with plan SJ-8378-1978. Thus, the overlay of the plans related to these administrative proceedings on the 2005 orthophoto of Goicoechea, together with the reconciliation report prepared by engineer Yenori Vásquez of the Technical Cadastral Department of the Real Property Registry, shows that plans SJ-8378-1972 and SJ-324576-1978 overlap, the latter in relation to the plan it modified (SJ-14637-73). Consequently, it is clear that property 239070 partially overlapped property 207655 A and that this overlap was therefore carried over into plans SJ-1361905-2009 and SJ-1573884-2012, which created property 605220.’ Therefore, the foregoing demonstrates that plans SJ-1361905-2009 and SJ-1573884-2012, which created property 605220, overlap plan SJ-8378-1972, which consolidates part of property 270655 A, whose nature is land designated as a park.

It also demonstrates that property 362273 is currently represented in the registry by plan SJ-730380-88, which describes land for construction with an area of 991.51 m2 and which modified plan SJ-671264-87, with an area of 1.007.62 ms; its notes indicate that it is a lot belonging to San Miguel S. A. intended for transfer to the Municipalidad de Goicoechea, to be lent to the Asociación Costarricense de Lisiados. However, for reasons that are unclear to this body, that transfer was not completed and the property remained registered in the name of the aforementioned company, even though the representatives of San Miguel S.A. were aware that the aforementioned property 36227 was the property that actually corresponded to the park of Urbanización Tournón Norte, as they admitted in a document submitted to the Real Property Registry on 21 de octubre de 2014; nevertheless, the company proceeded to mortgage it in 2006 and subsequently—through document 572-84378—transferred it in satisfaction of that mortgage lien to Amentlze S.A., which is its current owner.

Based on the foregoing, this Tribunal concluded that both property 207655-A and property 362273 have formed part of the municipal public domain (demanio municipal) since the years in which their respective plans were prepared (1972 and 1987), because the registry entry and plan for the former, as well as the original plan for the latter, indicated that their nature was that of a park for Urbanización Tournón, in compliance with Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana); accordingly, from that time onward, these plans became part of the Official Map (Mapa Oficial).

However, to date, the Municipalidad de Goicoechea has been unable to determine which of them actually corresponds to that park.” In light of the foregoing, it is clear to this Administrative Tribunal that the case under review contains registry inaccuracies (inexactitudes registrales) that must be corrected by the corresponding authorities; it also involves public-domain property (bienes de dominio público) that must be protected as indicated in the following section, which demonstrates that the decision complies with the framework of legality (bloque de legalidad). In a different vein, it states that property donated to municipalities for use as a park acquires the status of public-domain assets (bienes demaniales), which are nonattachable (inembargables), not subject to acquisitive prescription (imprescriptibles), and inalienable (inalienables), a status that must be verified by the registry authorities, as occurred in this proceeding.

The plaintiff’s representative is mistaken in asserting that the Registro Inmobiliario acted improperly or exerted pressure on the authorities of the Municipalidad de Goicoechea by sending inquiries and notifying them of the settlement agreement (acuerdo conciliatorio), because once the Registry ascertained the existence of survey plans (planos) designating land for a municipal park, it was obligated to make the necessary inquiries to determine the accuracy of that information and the appropriate protection to be afforded. It should be borne in mind that the administrative proceeding (procedimiento administrativo) was conducted in accordance with the law, with respect for due process (debido proceso) and the right of defense (derecho de defensa) of all parties, particularly the plaintiff, which had access throughout the entire proceeding. However, upon the discovery of registry and cadastral inconsistencies (inconsistencias registrales y catastrales), which may potentially be the result of irregular actions by private parties or municipal officials, the appropriate course is for the Registry to impose precautionary measures (medidas cautelares) aimed at protecting public notice through the Registry (publicidad registral) and thereby preventing further harm to registered third parties (terceros registrales).

Particularly in the case under review, because it concerns the defense of public-domain property, it was imperative to attempt to determine which property actually corresponded to the park, since the resolutions adopted by the Concejo Municipal in 1986 merely stated that the land was located 100 meters west of the former Salón El Tobogán, and the record likewise does not establish which property or registered survey plan (plano catastrado) this refers to, so as to determine the correct location with somewhat greater certainty. Furthermore, it should be noted that, as explained, public-domain assets enjoy heightened protection and have the characteristics of inalienability, immunity from attachment, and immunity from prescription; because they are allocated to public use (uso público), their registration is not required. Likewise, because the municipalities are responsible for administering property of this nature located within their territory, they are inherently authorized—and indeed obligated—to protect municipal public-domain property (demanio municipal), without being required to prove that status.

The plaintiff’s arguments were therefore inadmissible, as stated in the decision of the Tribunal that I represent: “Regarding the filing of plan SJ-324576-78 in the registration entry (asiento de inscripción) for property 239070 without any reservation or objection from the Registry, it thereby became publicly validated with respect to third parties, and it therefore cannot be asserted that an area corresponding to parkland exists within property 605220. Nor can it be accepted that, in the overlap (traslape) with property 178259, the latter must prevail because it came into existence first and, consequently, that property 605220, into which it was consolidated, must also prevail. According to the technical report, this overlap is considered negligible under the established tolerances and, in any event, if a more serious overlap existed, the superior right (mejor derecho) could not be determined through registry proceedings (sede registral), in which case the matter would have to be resolved through agreements among the parties involved or litigated in court (sede jurisdiccional).

Nevertheless, protection must be afforded to public-domain assets. In the present case, neither the municipal nor the registry authorities can determine beyond doubt which property is designated as the municipal park, and the precautionary measures must therefore remain in place until that inquiry is resolved. In this regard, the decision at issue states: ‘The appellant asserts that the Registry Authority’s ruling is improper because that land is not the land that was established as a park. In this regard, this Tribunal agrees with the appellant’s assertion that the municipal records are ambiguous as to which land was actually established as the park for Urbanización Tournón Norte. Nevertheless, San Miguel S.A. has acknowledged that, despite knowing of those contradictions, it proceeded to mortgage and subsequently convey in satisfaction of that debt property 362273, whose original plan was SJ-671 264-87 (which that same company amended through SJ-730380-1988), and which at that time apparently was the park in question.

Accordingly, both the Registro Inmobiliario and the Tribunal Registral must maintain the precautionary measures until a competent authority conclusively establishes which property belongs to the public domain. Finally, regarding the protection of public-domain assets and for the purpose of providing your Authority with grounds to dismiss the present action in favor of my client, the following statements made before this Tribunal in connection with the appeal filed by Ms. Ana Lucía Madrigal Faerrón, in her capacity as Mayor of the Municipalidad de Goicoechea, are reproduced from the challenged decision: “The appeal must be dismissed in its entirety because it advances highly subjective arguments in defense of the appellant’s commercial interests. She asserts that this company cannot characterize itself as a good-faith third party (tercero de buena fe), because that concept does not apply to ownership of property designated as a public park, since such property is outside private commerce and is governed by the principle of nonregistration (principio de inmatriculación).

In this case, the property was transferred to municipal ownership in fulfillment of the obligations imposed on San Miguel, S. A. under the Ley de Planificación Urbana, and the company is therefore incorrect in seeking to suggest that, when it acquired the property formerly known as Salón de Baile El Tobogán, the existing public lands were included in that property, without indicating by virtue of what title or valid reason the lot designated as a park, which San Miguel S.A. donated to that municipality, was included therein. The representative of the municipal entity adds that the first document it sent to the Registro Inmobiliario, which stated that it had no interest in the property, was subsequently duly corrected. In any event, the classification of a property as a public-domain asset does not depend on the municipality; nor does a municipality, commercial consortium, or real estate developer have discretion to exclude a public asset from that category or terminate its public-domain status (desafectación), or to disclaim title to it, as in the case of the land adjacent to the western boundary of the real estate development being undertaken by the appellant company.

Its attempt to have that land deemed already incorporated into its property is unlawful and impossible, because public property can never be acquired through acquisitive prescription (prescripción adquisitiva) or any other form of appropriation by private-law entities, since legislative authorization is required for that purpose. She considers the accusations of alleged partiality by the Registro Inmobiliario regarding the manner in which the investigation was conducted to be prejudiced, unfounded, and disrespectful. She likewise rejects the insinuations concerning possible criminal acts by officials of that municipality in this case. She asserts that the municipality is inherently vested with standing (legitimación) with respect to its public-domain assets; such ownership is not lost, impaired, or extinguished even through the municipality’s acquiescence toward trespassers or toward attempts at appropriation or unlawful uses by private parties.

It therefore need not prove that it is the owner, and the interested parties likewise submitted no evidence establishing that the parkland donated at the time by San Miguel S.A. to the Municipalidad de Goicoechea had lost its public-domain status or ceased to be allocated to public use. On the basis of those arguments, she requests that the appeal be dismissed and that the challenged decision be affirmed in all respects.” In light of the foregoing, it is evident that the Registro Inmobiliario and my client, in affirming its conduct, acted in strict compliance with the law and exercised their authority to protect the public domain (demanio público). However, because, as explained, the municipal entity has lacked clarity regarding which property has public-domain status, the administrative proceeding “has failed to rebut the public-domain status of the tract (fundo) registered under number 207655 A, and it is concluded that a parcel conflict (contradicción parcelaria) exists between that property and property 605220, impairing public notice through the Registry and legal certainty (seguridad jurídica).

Since the settlement agreement between the parties does not cure the inconsistency, under the applicable article of the Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario, although this matter falls within the concept of an inaccuracy originating outside the Registry (inexactitud de origen extra registral), neither the Registry nor this Tribunal can remedy the situation. For that reason, this Tribunal agrees with the measure imposed by the Registry Authority, consisting of lifting the administrative warning (advertencia administrativa) and recording the cadastral notice (aviso catastral), and affirms the decision of the Registro Inmobiliario.”

VII. ARGUMENTS OF THE STATE

It asserts that the plaintiff’s claims concerning actions within the registry sphere lack legal support and that the complaint must therefore be dismissed. First, the recording of documents (inscripción de documentos), as part of Registry Law (Derecho Registral), is governed, among other things, by the principles of effectiveness, promptness, and registry security (seguridad registral). In addition to the principles of promptness and public notice through the registry (publicidad registral), the principle of public faith (fe pública) applies; the latter is of utmost importance because both notaries and surveyors act as public certifying officers (fedatarios públicos), meaning that documents issued by these professionals, pursuant to the Código Notarial and the Ley para el Ejercicio de la Topografía y la Agrimensura, carry public faith. Accordingly, when entries are recorded in the registry, although this is indeed an act issued by the body competent to rule on registry examination (calificación registral), the fact remains that, by operation of law, the registrar does not question the contents of the instruments submitted for review, since the registrar proceeds on the basis that they are governed by public faith.

Regarding the objection to and examination of documents submitted for recording, the Ley de Inscripción de Documentos del Registro Público itself provides that the registrar and the registrar’s higher hierarchical authorities are empowered to examine the document presented to them based on the information contained in the document itself and may not go beyond what is expressly stated therein. The same applies to the survey plats (planos) submitted to the Catastro Nacional. In this regard, the Ley del Catastro Nacional (Ley N° 6545 del 25 de marzo de 1981) established that such plats are an indispensable requirement for generating a registry transaction (movimiento registral), except in the established cases, and it provides an administrative procedure for resolving any inconsistencies. A historical review reveals the certified copies of the deeds (testimonios de las escrituras) and plats that gave rise to the registry entries, as stated in the report dated 26 de setiembre de 2013, prepared by Engineer Yenory Jara.

Because the acts actually publicized by the Registro complied at the time with the notarial and registry requirements for recording and legal effect, and in light of the foregoing, it is evident that the Registro Inmobiliario committed no fault, since it entered in the publicly accessible records solely and exclusively what was conveyed through documents issued by persons vested with public faith—here, notarial and land-surveying public faith. It should also be noted that the conduct originated from a body with instrumental legal personality (personalidad jurídica instrumental); therefore, those administrative actions cannot be attributed to the State. In view of the foregoing, it is the position of this State Representation that the conduct of the Registro Público in the present case complied with the law as regards the principles of good faith and public notice through the registry, because it merely recorded a reality whose existence had been certified under public faith; therefore, the complaint must be dismissed in this respect.

Furthermore, with regard to the conduct of administrative proceeding (procedimiento administrativo) 2013-2670-RIM by the Registro Inmobiliario, the State Representation considers that it complied with the law and the principle of legality, for the reasons set forth below. First, it should be recalled that, as reflected in the administrative record (expediente administrativo) at issue, the proceedings were initiated at the request of a party on 06 de setiembre de 2013. Specifically, Mr. Mario Enrique Pacheco Carranza, then representative of San Miguel S.A, legal-entity identification number 3-101-010227, appeared before the Registro Inmobiliario to request an investigation into a registry inaccuracy (inexactitud registral), stating that San Miguel S.A. owned the property identified under the San José Registry District, registration number 207655-A-000, and that there appeared to be a duplicate initial registration (doble inmatriculación) and an overlap of plats (traslape de planos) with a property held in trust by Banco Improsa S.A., legal-entity identification number 3-101.079006, identified under the San José Registry District, registration number 605220-000.

In that regard, it was the private party who considered himself affected at that time—namely, the representative of San Miguel S.A.—who initiated the administrative proceedings so that the matter would be investigated and due process conducted for the purpose of correcting the overlap, which was identified by the Registro Inmobiliario and subsequently confirmed by the Registro Inmobiliario after an arduous investigation. Indeed, pursuant to the Ley de Creación del Registro Nacional (Ley N° 5695 del 28 de mayo de 1975), the Registro Nacional was created to unify registry criteria, coordinate functions, facilitate procedures for users, expedite work, and improve recording techniques (Article 1). Administratively, that registry comprises, among other divisions, the Registro Inmobiliario, which encompasses real property, mortgages, mortgage certificates, condominium property, maritime-terrestrial zone concessions, Gulf of Papagayo concessions, the tourism-marina registry, and the national cadastre (Article 2(a)).

The Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (Decreto Ejecutivo N°35509 vigente desde el 13 de octubre de 2009) provides in Article 14 that any discrepancy between physical or legal reality and the information contained in the Registro Inmobiliario shall be considered an inaccuracy in public notice through the registry, classified into two types: registry-based or extra-registry (extra registral). In this particular case, there is an overlap of properties (traslape de fincas) generated outside the registry. Although the Registro Inmobiliario has not yet been able to establish with certainty the boundaries and extent—because it is awaiting a judicial determination of who holds the superior right—the fact remains that the overlap’s existence has been confirmed, as has the public-domain status (demanialidad) of some of the properties involved. It should be noted that, in this case, the representative of San Miguel knew that he had donated lots owned by the company to the Municipalidad de Goicoechea; nevertheless, wholly disregarding his own actions and knowing that he lacked the right to undertake these procedures, he persists in claiming assets that were no longer part of the company’s property.

Thus, in the specific case of the properties under the San José Registry District, registration numbers 605220-000 and 207655A-000, an extra-registry inaccuracy was found because the Registro Inmobiliario recorded and publicized the information that had been prepared and submitted at the time to the Diario by both the notarial professional and the land-surveying professional. Accordingly, as of the review date, once the registrar’s examination had been completed, it was determined that the documents were eligible for recording in light of the public faith supporting them. In view of the statement by the representative of San Miguel S.A. regarding a possible duplicate initial registration, an Administrative Management Proceeding (Procedimiento de Gestión Administrativa) was instituted, as governed by Articles 21 through 34 of the same Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario. The plaintiff has repeatedly asserted that the Registro Inmobiliario bears liability because that body showed partiality toward the Municipalidad de Goicoechea by granting it an opportunity to be heard (audiencia) on several occasions in the administrative proceedings conducted to determine the extent of the overlap of properties that had been found, even though representatives of that municipality initially stated that the assets involved in the proceeding were not municipal property (bienes dominicales).

In this regard, it must be noted that the opportunities to be heard granted by the Registro Inmobiliario to the Municipalidad de Goicoechea arose because evidentiary materials were introduced into the proceeding on several occasions that, far from confirming the earlier position, reinforced the uncertainty regarding the nature of the property. The same applies to the Tribunal Registral Administrativo, which, in order to clarify unresolved aspects of the matter, by order issued at fourteen hours on diez de febrero de dos mil dieciséis, requested from the Municipalidad de Goicoechea, as evidence to assist in adjudication (prueba para mejor resolver), a certified copy of the administrative record maintained by that Office concerning the San José property 207655-A, with registered survey plat SJ-8378-1972. That record was cited in official letter A.G.086-2015 of 08 de enero de 2015, signed by Ana Lucia Madrigal Faerron in her capacity as Mayor and by Marvin Hernández Aguilar as Head of the Departamento de Censo y Catastro of that municipality.

In this regard, the plaintiff appears to contend that, because of the inaction of the municipal authorities, the real property under the San José Registry District, registration number 207655-A, from which the existence of a public-domain portion is evident, should lose that status. This is plainly unlawful. With respect to municipal public property arising from urban development (urbanización), the Ley de Planificación Urbana (Ley 4240 del 15 de noviembre de 1968) permits the instruments supporting transfers for parks and community facilities to dispense with recording before the Registro, provided they appear on the Mapa Oficial, without thereby losing their public nature. Although it would appear that the Municipalidad has not pursued actions aimed at taking possession of the property, it is also true that a notarial act recorded the property’s incorporation into the local public domain (demanio local), namely the public deed executed at 09:00 hours on 02 de junio de 1972 before notary Víctor Manuel González Esquivel.

Therefore, until a judicial authority resolves the dispute, it will be necessary to maintain the registry notice (aviso registral). Accordingly, because the proceeding was conducted in compliance with the applicable rules, the State requests that the complaint be dismissed. Furthermore, an award of damages for the harm allegedly caused, as sought by the plaintiff, is likewise unwarranted. In that regard, the claimants request an award of thirty-eight million six hundred thirteen thousand eight hundred sixteen dollars and eighty-two cents ($38.613.816.82) for material damages (daño material), consisting of financial harm to a real-estate development project, and an award for subjective non-pecuniary harm (daño moral subjetivo) caused to Inmobiliaria El Tobogán, S.A., and Centro Corporativo El Tobogán, S.A., estimated at six hundred million colones for each company (¢600.000.000,00). It should be noted that the settled case law of the Sala Primera has determined that the State’s strict liability (responsabilidad objetiva) may be declared only where evidence demonstrates the existence of State conduct that caused harm and a causal relationship (relación de causalidad) between the administrative conduct and the harm caused to the private party; that causal relationship is broken if the harm was caused by the act of a third party.

To obtain such compensation, the existence of three elements must be demonstrated: 1. Injurious or harmful conduct by the State (Article 190 of the Ley General de la Administración Pública) 2. Actual, assessable, and individually identifiable harm (Article 196 of the Ley General de la Administración Pública) 3. A causal relationship between the harm allegedly suffered and the conduct of the Public Administration, it being understood, as stated above, that the act of a third party prevents the causal nexus (nexo de causalidad) from arising (Article 190 of the Ley General de la Administración Pública).

In this case, it has been demonstrated that the actions of the Registro Público were in accordance with the law; therefore, there was no harmful conduct by the State or the Registro Público. Additionally, it is clear that the conduct was carried out by third parties who attempted to take possession of the portion of the property at issue in the proceeding by committing acts of interference that even predated the problem involving the properties in the Registro Nacional, as the parties brought to the attention of the body conducting the administrative proceeding (procedimiento administrativo). Thus, in the opinion of this Representation, there is a defense excluding liability (eximente de responsabilidad) for both objective and subjective non-pecuniary damage (daño moral objetivo y subjetivo) because of the act of a third party. It must be emphasized that, pursuant to Article 27 of the Ley de Inscripción de Documentos en Registro Público, when reviewing documents for registration (calificación de los documentos), the Registry shall rely exclusively on what appears from the title, in accordance with the principle of public faith (fe pública) governing the practice of notarial services and topography or land surveying (agrimensura).

Accordingly, if there are errors in the characteristics of the parcel (predio) recorded in the titles that gave rise to the property registered in the Partido de San José under registration number 605220-000 and the property registered in the Partido de San José under registration number 207655-A-000, or in the measurements shown on their survey plans (planos), regarding the determination of boundaries and the surveying of the property’s measurements, those errors are not attributable to the Registro Inmobiliario; rather, they are errors made by the notarial or land-surveying professional whose work served as the basis for preparing the public deed (escritura pública). It bears repeating that any alleged errors, if they exist, lie in the underlying legal transaction (negocio jurídico) reflected in the document submitted for registration, and not in the registration itself, which merely gives public notice to what the notary and surveyor declared under their authenticating authority.

In this case, the assets were declared to be public property (bienes públicos), both in the corresponding survey plan and when they were registered with the Registry; therefore, the property’s public-domain status (demanialidad) was never concealed but instead received the corresponding notice through registration (publicidad registral). Thus, in this case, if the properties overlap, that overlap arises from the negotiation of land that San Miguel S.A., the party that initiated the administrative proceeding, knew was public-domain property (bienes demaniales). Nevertheless, it maliciously filed a claim despite being aware of that situation. The event giving rise to the damage was not the Registro Público’s registration of the property, but rather the bad faith of the representatives of San Miguel S.A. and of the plaintiff itself, who, in seeking to gain an advantage, attempted to mislead the Administration; indeed, the investigation instead revealed that public-domain property belonging to the Municipalidad de Goicoechea might be involved.

In this case, it is clear that if there is any inability to enjoy and dispose of real property 1-605220-000, it is due to the actions of San Miguel S.A. and its representatives, who, according to the plaintiff’s own statements, had even managed to disturb prior owners in their possession. Likewise, the plaintiff, despite knowing that the property was public-domain property (bien de naturaleza dominical), sought to have the Registro Público disregard that fact. It is therefore clear that there is a ground excluding liability, and the complaint must be dismissed. Accordingly, it is clear not only that this is not the first time San Miguel S.A. has boasted of having a superior right without proving it and has committed acts interfering with the property rights of former owners, but also that its actions toward the lawful owners were in bad faith because it concealed its knowledge that one of the overlapping properties might have public-domain status.

Consequently, neither the State nor the Registro Nacional may be held liable for the damages (daños y perjuicios) claimed and allegedly caused by San Miguel S.A. and its representatives. Under this interpretation, it is clear that the proximate cause (causa eficiente) of any damage, if such damage exists in this case, lies in the actions of San Miguel S.A. in attempting to gain an advantage from public-domain property. In any event, as has repeatedly been stated, the legal transactions and plans duly publicized by the Registry could not be disputed by the Registro Nacional because they were covered by the authenticating authority of the notaries and surveyors. Furthermore, it is clear that the alleged damage has not been proven; therefore, the complaint must be dismissed. Additionally, it is clear that the claims were asserted by a person who lacks standing (legitimación) to bring an action in this case.

Accordingly, given that compensable damage (daño resarcible) in this forum must be duly established as to both its existence and its causal relationship with the events from which it allegedly arose, and also pursuant to the party-presentation principle (Principio Rogatorio), it is clear that where the plaintiff merely states a claim for compensation (pretensión indemnizatoria) but neither submits the pertinent evidence nor identifies the specific grounds on which compensation is sought, the judge may not remedy that deficient formulation of the complaint; consequently, that claim must be rejected ad integrum. Moreover, it should be noted that a claim for subjective non-pecuniary damage was filed, but no evidence was submitted to support the allegation. Indeed, the plaintiff merely states that the non-pecuniary damage arose from the suffering caused by having been subjected to an administrative proceeding.

In our opinion, however, that argument is insufficient to establish non-pecuniary damage, particularly considering that the case law of the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia has held that awarding subjective non-pecuniary damages to legal entities (personas jurídicas) is plainly improper. It should be recalled that subjective non-pecuniary damage may be assessed in re ipsa; nevertheless, the party must provide indicia (indicios) from which the existence of such damage may be determined, which the plaintiff failed to do in this case. Likewise, objective non-pecuniary damage, as reflected in the cited case law, must be conclusively proven, which the plaintiff also failed to do in this matter because it offered no evidence supporting its claim. Accordingly, because the claimant failed to submit the evidence necessary to establish the existence of the claimed damages, the requested recovery must be denied in its entirety.

VIII. REGARDING THE ASSERTED TIME-BAR DEFENSE (CADUCIDAD)

The representatives of the State, the Junta Administrativa del Registro Nacional, and the Tribunal Registral Administrativo assert the time-bar defense, which will be analyzed first, since, if upheld, it would render further examination of the matters disputed in these proceedings unnecessary. This Section of the Court has already stated in other decisions that, pursuant to Articles 39 and 40 of the Administrative Litigation Procedural Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), the procedural doctrine governing the time limits applicable to administrative litigation proceedings is that of the time bar, such that the application of one provision or another will depend on the content and duration of the effects of the challenged act and on when those effects expire. In this regard, several administrative actions (conductas administrativas) are challenged in these proceedings. First, a declaration of nullity is sought with respect to judgment 310-2016 of the Tribunal Registral Administrativo, issued at catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año dos mil dieciséis, which the party expressly acknowledges was served upon it on 16 de mayo del año 2016 and which, in its view, continues to have effects over time.

As a second claim, a declaration is sought that the administrative action of the Municipalidad de Goicoechea, and all related acts or actions undertaken by it in the administrative proceeding expediente 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR), are contrary to the legal system, as well as a declaration that the administrative action of the Junta Administrativa del Registro Nacional, and all related acts or actions undertaken by it in the administrative proceeding expediente 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR), are contrary to the legal system; in addition to the nullity of those acts, compensation is sought for the damages arising from those nullities and actions. Because these are acts of different kinds, we will analyze them separately. Regarding the first act, namely judgment 310-2016 of the Tribunal Registral Administrativo, issued at catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año dos mil dieciséis, the first distinction that must be made is that, by its nature, it is an act having instantaneous effects (acto con efecto instantáneo), rather than, as the claimant maintains, an act having continuing effects (acto de efectos continuados).

In this regard, we must first explain the difference between acts having continuing effects and acts having instantaneous effects. On this point, the Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, in judgments número 1533-F1-2012 de las 09:00 horas del 20 de noviembre del 2012 and número 000011-A-S1-2014 de las 08:35 horas del 13 de febrero del 2014, stated, insofar as relevant: “(...) Formal administrative action having instantaneous effects has been defined as action whose legal consequences arise directly from the act itself and which therefore generates legal consequences within a short period of time, modifying or extinguishing the substantive legal sphere of the private party upon its communication or service, without producing consequences over a period of time. By contrast, the continuing effects of an act persist repeatedly over a prolonged period. / This differs from acts having instantaneous effects, whose impact or effect is exhausted at a single point in time, specifically when the body of individuals’ rights, powers, obligations, duties, and burdens is altered, whether positively or negatively (...)”.

In view of the foregoing, this Court considers that the challenged act, which concerns the resolution of an appeal filed against an administrative-proceedings procedure (procedimiento de diligencias administrativas) in which a cadastral notice (aviso catastral) was ordered with respect to several plans and properties, including the property in which the claimant holds a direct interest, is an act that produces immediate legal consequences both for the parties and for third parties, due to the effects of the principle of public notice through the registry (principio de publicidad registral). Consequently, it is an act having instantaneous rather than continuing effects. It should be distinguished that the fact that the cadastral notice remains in effect over time is a natural consequence of the effect or purpose sought through the issuance of the registry-related administrative act; however, that circumstance cannot be regarded as an act having continuing effects and thus interpreted as permitting a challenge at any time while the cadastral notice remains in place.

A different matter is the analysis and continued legal sustainability of this administrative action, which, as will be seen infra, forms part of what is examined in this judgment. Consequently, the nullity of the resolution that exhausted administrative remedies (agotó vía) in the administrative-proceedings procedure must be challenged within the one-year period established in Article 39 of the Código Contencioso Administrativo. According to the proven facts, and as established by the parties’ own statements and by the evidence that the claimant itself submitted with the complaint, which includes a stamp recording receipt of the challenged resolution on 16 de mayo del 2016, the Court treats that date—which the claimant acknowledged even in its claims—as the effective date on which it became aware of the judgment issued by the Tribunal Registral Administrativo. The Court nevertheless notes that, according to its review of the administrative case-file documents submitted by the Tribunal Registral, the certificate of service for that act identifies 16 de noviembre del 2016 as the date of communication.

However, as indicated, because the party acknowledged that it became aware of the resolution on 16 de mayo del 2016 and submitted evidence to that effect, this Court finds that the party deemed itself served on the date it identifies and that the other parties accept. Accordingly, from that date, 16 de mayo del 2016, and taking into account that, according to the Sistema de Gestión del Poder Judicial, the complaint was filed on 31 de octubre del 2017, it is evident that the established one-year time bar took effect because more than the prescribed period elapsed between knowledge of the challenged act and the filing of the complaint, and it must therefore be so declared. It should be noted that, in its arguments opposing this defense, which was addressed at the preliminary hearing and reserved for disposition in this judgment, the claimant maintains that, because the purpose of the administrative proceedings was the recovery of a public-domain asset (bien demanial), the time bar cannot apply, since the rules of immunity from prescription (imprescriptibilidad) that characterize such assets must apply.

In light of that argument, this Court finds the contention untenable because it must be recalled that, as established in the record, the administrative proceedings were initiated upon the application of a third party (a representative of San Miguel S.A.), who alleged that the consolidation of properties (reunión de fincas) from which the property registered in the name of the settlor (fideicomitente), Banco Improsa, originated overlapped property belonging to that third party. It was during the course of the proceeding that the Registro Inmobiliario identified a possible encroachment by overlap (traslape) upon property designated as a park, which led to the imposition of the cadastral notice. Under this sequence of events, the claimant’s argument cannot be accepted because the challenged administrative proceeding was not initiated for the purpose of having the Municipalidad de Goicoechea, as administrator of public assets of that nature (a park), vindicate its right to the property, as would be necessary for the claimant’s assertions to be considered applicable.

The nature of the proceeding, it bears repeating, is not that of an action to recover a public-domain asset (acción reivindicatoria de un bien demanial), which is indeed not subject to a limitation period (plazo de prescripción). With respect to the administrative actions challenged in the third claim, concerning the actions undertaken by the Junta Administrativa del Registro Nacional and embodied in the act issued by resolution de las nueve horas del treinta de abril del dos mil quince, in expediente 2013-2670-RIM, served on 8 de mayo del 2015, it must be stated that they meet the same fate as the previously referenced act that exhausted administrative remedies because this is an act having the same characteristics and arising from the administrative-proceedings procedure analyzed above. It is therefore found that, because the claimant elected to exhaust administrative remedies with respect to the issuance of the final act, which is the subject of a claim for annulment (pretensión anulatoria) in these proceedings, the time-bar period must be calculated from the issuance of the definitive act (voto 310-2016, del Tribunal Registral Administrativo, de las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año dos mil dieciséis), served on 16 de mayo del 2016 according to the claimant’s evidence and assertion.

As stated, the time bar took effect, and it must be so declared. It should be added that the State’s representative has supported the time-bar defense by citing the precedents of the Tribunal de Casación de lo Contencioso y Civil de Hacienda, which indicate that the time-bar period must be calculated from the issuance of the final act. This panel of the Court does not share that view, taking into account that, when a person affected by administrative action elects to appeal it, the time-bar period for filing the complaint is calculated from the business day immediately following the day on which that person was served with the act by which the Administration expressly decided the appeal filed against the final act, or from the day on which the Administration decided the application submitted by the private party (artículo 31 inciso 7 del Código Procesal Contencioso Administrativo). This is consistent with numeral 39 inciso 1), subinciso a) of the same statute, because when the challenged act must be served, the period for bringing the action is calculated from the business day immediately following service or from the date of its publication when the administrative acts are to be communicated by publication.

It should be clarified that the filing of administrative appeals (recursos administrativos) does not interrupt or suspend the time-bar period, pursuant to numeral 148 de la Ley General de la Administración Pública. Rather, under artículos 31 incisos 6 y 7, 33 y 39 inciso 1 subinciso a) del CPCA and numerales 127, 261.2 y 329 de la Ley General de la Administración Pública, the time-bar period begins to run according to the option validly chosen by the private party in cases where that party may choose either to exhaust administrative remedies or to file the complaint when such exhaustion is optional rather than mandatory. Thus, if the party decides not to challenge the act and therefore not to exhaust administrative remedies, the period begins to run upon service of the final act (artículo 140 de la LGAP y numeral 39 inciso 1 del CPCA); whereas, if the party elects to appeal the act and exhaust administrative remedies, judicial review should be deemed available, for purposes of calculating the time bar, from the time the appeal filed by that party is expressly decided, the definitive act exhausting administrative remedies (acto definitivo que causa estado) is issued, and that act is served upon the party.

That is, our position has been that the calculation of the time limit for the action to lapse (caducidad de la acción), governed by section 39 of the CPCA, must be understood as beginning upon service of notice of the final administrative act (acto final), that is, the act ruling on the application submitted by the administered party (administrado), if it is not challenged, or upon service of notice or publication of the definitive and final administrative act (acto definitivo y firme), because the latter conclusively defines, determines, and establishes the intent of the Public Administration, which shall always have the authority to revisit its own acts and, on administrative appeal (en alzada), correct any procedural errors identified in the decisions of the lower authorities. It should also be noted that the position stated by the State’s representative was modified by ruling 10-F-TC-2019 of nine twenty a.m. on 16 de febrero del 2019.

Now, with respect to the acts challenged in the proceeding under the second claim, which concerns the actions taken by the Municipality within the administrative warning procedure (procedimiento de advertencias administrativas) processed under expediente 2013-2670-RIM, we must clarify that, in stating the claim, the claimant does not identify a specific act, but rather a set of actions taken by the Municipality within administrative proceeding (procedimiento de diligencias administrativas) 2013-2670-RIM. In this regard, this Chamber finds that the basis of the challenge is connected to the change in position adopted by the Municipal Corporation in that proceeding, because, according to the claimant’s theory, the Municipality disregarded administrative acts (actos administrativos) that had produced legal effects when it changed its position by asserting that the property bearing real-property folio N° 207655-A and cadastral plan SJ- 8378-1972 is property in the public domain (bien demanial), according to official letter A.G. 086-2015 dated 8 de enero del 2015, incorporated into the administrative proceeding.

With respect to this specific action, on 18 de setiembre del 2015 the claimant submitted to the Municipalidad de Goicoechea a request for a ruling concerning the statements made in official letter A.G. 086-2015 dated 8 de enero del 2015, incorporated into the administrative proceeding; that request was addressed by official letter AG- 5253-2015 of 5 de octubre del 2015, against which a motion for reconsideration with a subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) was filed by a submission presented on 14 de octubre del 2015, and was addressed by decision AG-5509-2015 issued at eleven thirty a.m. on diecinueve de octubre del 2015, which declared the motion for reconsideration inadmissible. By decision 240-2016 of 8 de junio del 2016, the Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera del II Circuito Judicial, acting as the non-hierarchical appellate authority (jerarca impropio), heard the appeal (recurso de apelación) filed by Inmobiliaria el Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán S.A. against decision A.G. 5253-2015 of the Office of the Mayor of the Municipalidad de Goicoechea, and ruled that the appeal was to be dismissed as inadmissible.

Notice was served on 10 y 12 de junio del año 2016. A motion to supplement and clarify (adición y aclaración) and a motion for reconsideration were filed against that decision; both motions were denied by decisions of 31 de agosto del 2016, notice of which was served on 1 de setiembre del 2016, and of 28 de octubre del 2016, notice of which was served on 1 de noviembre del 2016. Under those circumstances, the administrative remedies (vía administrativa) were exhausted by the decision for which notice was served on 1 de noviembre del 2016; therefore, if that date is taken as the starting point in relation to the filing of the complaint, namely 31 de octubre del 2017, this Chamber finds that the lapse established in section 39 of the CPCA did not occur with respect to these actions, because the actions under review to which the claim pertains are deemed acts producing immediate effects (actos de efectos instantáneos). Accordingly, the asserted defense of lapse is partially granted with respect to claims 1 and 3 of the complaint.

IX. REGARDING THE STATUTE-OF-LIMITATIONS DEFENSE (DEFENSA DE PRESCRIPCIÓN) ASSERTED

It must be noted that counsel for the State raised the statute-of-limitations defense (excepción de prescripción), considering that the starting point for claiming State liability for the alleged damages (daños y perjuicios) should be calculated from the issuance of the administrative warnings generated as a result of the administrative-proceedings process (procedimiento de diligencias administrativas), which were entered when that process was initiated in 2013. It therefore contends that, given that the complaint was filed on 31 de octubre del 2017, the limitation period for claiming State liability established in section 198 of the Ley General de la Administración Pública had expired. First, it should be noted that the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia has stated the following regarding that doctrine: “Prescription (prescripción) has been defined by this Chamber from different perspectives, either as a means of acquiring a right through adverse possession (usucapión) or as a means of being released from the performance of an obligation through the passage of time.

It is a means of extinguishment intended to guarantee legal security and certainty in the face of inaction by the holder of a subjective right (derecho subjetivo) or legitimate interest (interés legítimo) who fails to assert it in a timely manner. To clarify the scope of prescription, judgment nº 59, issued at 9 hours 15 minutes on 30 de enero del 2004, held: ‘V.-...As a starting point, it must be borne in mind that prescription is founded on legal certainty, insofar as it seeks to eliminate situations of uncertainty arising when the holder of a right fails to exercise it over time.’ This position has been reaffirmed in recent decisions of the Chamber, such as decision no. 730, issued at 10 hours 15 minutes on 4 de octubre de 2007. It is regarded as: ‘...a principle, sanction, or penalty against the holder of a right who, through negligence, creates an objectionable situation of uncertainty, for which reason the legislature bars the possibility of its belated exercise, unless the interested party waives the defense.

Legal scholarship has stated that prescription is justified by a presumed tacit waiver of the right by its holder, who, through inaction, demonstrates an intention not to claim that to which the holder is entitled...’ (Ruling no. 244, issued at 15 hours and 17 minutes on 28 de marzo de 2001).” In view of the foregoing, the Ley General de la Administración Pública contains a special provision regulating the limitation period for claiming State liability. In that regard, section 198 of the Ley General de la Administración pública states: “Article 198.-The right to claim compensation from the Administration shall become time-barred after four years, calculated from the event giving rise to liability. The right to claim compensation from public servants shall become time-barred four years after the harmful event becomes known. In the cases provided for in the preceding two paragraphs, when the right concerns a claim for damages caused to minors, the limitation period shall begin to run when the affected person reaches the age of majority.” Under this provision, it is clear that the limitation period must be calculated from the harmful event (hecho dañoso), which, in the opinion of this Chamber, materialized when the direct sale of the properties constructed by the plaintiffs to the Ministerio de Hacienda fell through.

According to the plaintiffs’ theory of the case (teoría del caso), the sale was not completed because of the notations entered against the properties as a result of the administrative proceedings initiated by the Junta Administrativa del Registro Nacional, and the plaintiffs rely on that event as the materialization of the harm for which they seek recovery. According to the facts established in the complaint, this occurred in febrero del año 2015, when the Contraloría General de la República denied authorization for the direct sale of the properties located on the parcel subject to the notation entered pursuant to the administrative proceedings arising from proceeding 2013-2630. Therefore, taking that date—on which the alleged materialization of the harm is based—as the starting point, the four-year period established in the Ley General de la Administración Pública had not expired when the State was served with the complaint (emplazamiento de la demanda), namely on 12 de abril del 2018, as reflected in the judicial case file (expediente judicial).

It is important to reiterate that the State-liability regime requires the concurrence of three elements: administrative conduct or action, harm, and causal connection (nexo causal). According to the record, the harm did not arise upon entry of the registry notation (anotación registral), because that act did not cause it, but rather years later, when the sale of the property became impossible, according to the plaintiffs’ theory. In other words, this Chamber finds that the alleged harmful conduct exhausted its injurious effects when the direct sale of the property was halted because of the notations encumbering the parcel, since it was then that the legal and practical impossibility of proceeding with the purchase and sale (compraventa)—whose harmful effects are claimed here—became concrete. Accordingly, the statute-of-limitations defense asserted must be denied.

X. ON THE DEVELOPMENT OF THE DISPUTE IN ACCORDANCE WITH THE ESTABLISHED FACTS

It is important to emphasize that this proceeding challenges the actions of the Municipalidad de Goicoechea within an administrative proceedings procedure (diligencias administrativas), initiated by the Registro Inmobiliario in response to a petition filed by Mr. Enrique Pacheco Carranza on behalf of Sociedad San Miguel S.A., in which he alleged that a property owned by it overlapped with properties consolidated in the name of the trustee, Banco Improsa. As a result of this procedure, the Municipalidad de Goicoechea, following a cadastral reconciliation study (estudio de conciliación catastral), joined the proceeding and was granted a hearing based on the results of that study. The defendant Municipality initially adopted a position that changed during the course of the proceeding, affecting, in the claimant’s view, not only his interests but also causing specific damages as a result of the administrative notices (advertencias administrativas) placed on the properties in which he had an interest.

He therefore contends that, by stating that there was an overlap with property designated as a park and thereby disregarding prior acts of its own Municipal Corporation, the Municipalidad de Goicoechea caused the damages sought in this proceeding, based on liability attributed to the defendant Municipality. In addition to challenging the position adopted by the Registro Inmobiliario official on the ground that it violated the principles of impartiality and objectivity, thereby rendering the decision issued in the administrative proceedings null and void, the claimant challenges the concurrence of those actions by the defendant Municipality, the Registro Inmobiliario, and the Tribunal Registral Administrativo. Although, in analyzing the lapse defense (caducidad), the defense was sustained with respect to the formal acts issued by the Junta Administrativa del Registro Nacional and the Tribunal Registral Administrativo, the fact remains that, because the lapse defense was denied regarding review of the conduct alleged against the Municipalidad de Goicoechea within the administrative proceedings initiated by the Junta Administrativa del Registro Público and heard on appeal by the Tribunal Registral Administrativo, it is necessary, due to the connection between the matters, to analyze the development of the dispute addressed in those administrative proceedings from the standpoint of the actions of the Municipalidad de Goicoechea.

This analysis is binding for purposes of determining the liability on which the claim for damages is based and the legal consequences imposed upon the affected real properties, regarding which a ruling is appropriate, with the clarification that such ruling is not intended to assess whether the expired acts should be annulled, but rather to resolve the implications for the property registry. Specifically, a judicial ruling is required to determine the legal nature, origin, and legal status of two properties in light of the presumption that they belong to the public domain (presunción de demanialidad), which prima facie gave rise to those registry actions. From that perspective, the established facts show that the dispute originated in 1972, when Sociedad San Miguel S.A. developed Urbanización Tournón Norte, located in the district of San Francisco de Goicoechea. Under section 42 of the Ley de Planificación Urbana, the developer was required to convey a park area to the Municipal Administration.

Sociedad San Miguel S.A. initially sought to fulfill this obligation through public deed N° 880 executed before notary public Victor Manuel González Esquivel, in which Mr. Ricardo Pacheco Jiménez appeared in his capacity as attorney-in-fact with full powers for San Miguel Sociedad Anónima and Mr. Bolivar Castro Masís appeared in his capacity as Municipal Executive of the Municipalidad de Goicoechea. They stated: “that the former, in accordance with the applicable statutory and regulatory provisions, conveys and transfers to the latter, which accepts through its representative, the lot described as follows. Lot designated as a park, located in San Francisco de Goicoechea, second district of the eighth canton of San José, bounded to the north by San Miguel Sociedad Anónima, to the south by Cafetalera Tournón en liquidación, to the east by the remainder, and measuring one thousand four hundred three square meters and seventy-one square decimeters.

The lot described above forms part of the property recorded in the Partido de San José, volume two thousand seventy-six, folio two hundred twenty-one, number two hundred seven thousand six hundred fifty-five, entry one, the nature and location of which are as indicated in the Registry. The remainder of that property is described as follows: land for construction divided into two sections, located in the same place as the parent property. Those sections are described as follows: Section A) bounded to the north by San Miguel Sociedad Anónima, to the south by Cafetalera Tournón en liquidación, Sociedad Anónima, and Jaime del Valle, measuring four hundred meters. B) Bounded to the north by San Miguel Sociedad Anónima, to the south by Cafetalera Tournón en liquidación, to the east by San Miguel Sociedad Anónima, and to the west by the segregated lot, measuring ninety-six square meters and twenty-nine square decimeters.

The transfer of the lot to the Municipality is valued for tax purposes at one thousand colones and is free of mortgage liens. This transfer is made to fulfill the obligation of San Miguel Sociedad Anónima regarding the park area of Urbanización Tournón Norte.” (Established Fact 1). This is consistent with registered survey plan (plano catastrado) SJ-1-7486-72, received by the Catastro on May 29, 1972, which indicates an area of 1.403,71 square meters and identifies the property’s intended use as a park area (see image 105 of the court file). Nevertheless, the aforementioned deed did result in the corresponding registration of the real property, and the aforementioned plan was also canceled on June 14, 1972, and another was prepared, identified as plan SJ-8378-72 of 1972, which refers to a park area measuring 1.403,71 square meters and was received by the Catastro on June 14, 1972 (see image 110 of the court file).

However, although Sociedad San Miguel S.A., as developer, presented the property described above to the Municipality as part of its statutory obligations, for designation as the development’s park area, that conveyance was not formalized and, consequently, was not completed. That physical space was therefore not made subject to the public-domain regime (régimen de demanio público), because, through both material and formal conduct, the Municipalidad de Goicoechea exchanged the property being conveyed for another property, specifically the one located 100 meters from the original site and described as measuring 1.007.62 square meters in plan SJ N°671264-87 dated June 16, 1987 (visible at image 115 of the court file). This physical space was indeed made subject to the public-domain regime, in accordance with the Municipality’s own actions, resulting not only in a reduction in the area of the park that would hypothetically have been required—from 1.403,71 to 1.007,63, that is, a reduction of 396,08 m2—but also in a change in the property’s intended use so that it could be provided on loan to the Asociación Costarricense de Lisiados for the conduct of its activities, which, with the corresponding permits, even allowed buildings to be erected.

It should be noted that the record does not establish any objective basis for the inclusion among the municipal assets of the space described in plan SJ-671264-87 other than the one described herein. This is so regardless of the fact that the developer did not formalize the transfer of this space; according to the evidence in the record, the developer consented, at least tacitly, to the indicated change and even performed acts of disposition (actos dispositivos) concerning the space originally offered, which ultimately became part of the assets of the trust in which the claimants have a legitimate interest.

The foregoing may be inferred from the testimony of Marvin Hernández Aguilar, Head of Census and Cadastre of the Municipalidad de Goicoechea, who testified at the hearing held on January 13, 2021: “that the lot originally designated as a park was changed by municipal resolution so that the one located 100 meters from that site could be granted to the Asociación Costarricense de Lisiados, and subsequently a dispute arose with the Association because, although it had been granted land designated as a park, the Association built on the corner lot. The problem was that the land given to the Asociación de Lisiados was never registered in the name of the Municipality and remained in the name of Sociedad San Miguel. Consequently, when the Association built there, problems began to arise. The reason they built at a site other than the original one was that the land originally designated as a park was unsuitable, and therefore the Municipality raised no objection.” In response to questions from the Court, he clarified “that the land recorded as municipal property is the land loaned to the Asociación Costarricense de Lisiados, and it was registered before the Association built at the site.

The other land—referring to the land originally given as a park before the exchange with the Asociación de Lisiados—was recorded as municipal property following the change in position during the Registry proceeding. It is clarified that, initially, the land on which the Asociación Costarricense de Lisiados was to build was the land provided as a park, but construction took place on the corner lot; the Municipality therefore agreed to that change so that they could build on the other property and issued the permits on those terms. From that point onward, it was recorded in the Municipality’s cadastral system as a municipal area under the provisions of section 42 of the Ley de Planificación, even though it was not registered as municipal land.” “What caused the change in intended use was extremely unusual: they built there, the permits were issued, and it was recorded as municipal land, but it remained in the name of a third party.

The origin of the change was strange: they built there because the other property was unsuitable for construction. The land originally provided was never registered, and the plan indicated that it was intended as a park.” The foregoing is consistent with the following municipal resolutions, which establish the exchange and change in intended use carried out by the Municipalidad de Goicoechea. In that regard, the minutes of ordinary session N°34-86 of April 14, 1986, of the Consejo Municipal de Goicoechea, Article 2, item 6, recorded the following: “Letter dated April 14 of the current year, submitted by the Asociación Costarricense de Lisiados, requesting the green area located in Calle Blancos, in Urbanización Tournón, with approximate dimensions of 30 x 30 and an area of 900 square meters. The request is made because the area conveyed to them was exchanged for the area currently occupied by the Asociación Ancianos de Calle Blancos, and, as almost two years have passed, they request that land because they have encountered problems preventing them from building.

They have the support of Ms. Virginia Martínez Quesada. Upon consideration of this letter, the presiding officer ordered that it be forwarded to Ingeniería Municipal for review and a report.” The minutes of session N°36-86, dated April 17, 1986, of the Concejo Municipal de Goicoechea, Article 4, item 4, recorded: “Letter dated April 17 of the current year, sent by Mr. Carlos M.

Román Jara, Chief Municipal Engineer, which reads as follows: “In accordance with the decision adopted at Ordinary Session N°34-86, article 2, subsection 6, of April 14, 1986, I hereby report as follows: The green-area lot of the Tournón Norte Residential Development, located 100 meters west of Tobogán, has an approximate area of 900 meters and is zoned residential; however, for its better use, the Cangrejo drainage ditch must be channeled.” Upon consideration of the contents of said note, the Chair submitted it to a vote, and it was unanimously and definitively approved, with the following resolution being adopted: “In view of the application submitted by the Costa Rican Association for Persons with Disabilities, the Municipal Executive is authorized to undertake the appropriate procedures before the entities and institutions that process cases involving land donations. In order to proceed with transferring the donation of the land located in the Tournón Residential Development, 100 meters west of Tobogán, with an area of approximately 900 square meters, provision must be made for channeling the Cangrego Drainage Ditch so that the property may be used, all of the foregoing in coordination with the Council’s Legal Counsel.” The minutes of ordinary session N° 40-86 of May 12, 1986, of the Municipal Council of Goicoechea, recorded the following in article 5: “Note dated May 5 of this year, sent by Dr. Federico Montero M., President of the Costa Rican Association for Persons with Disabilities, which reads as follows: I am pleased to address this Honorable Municipal Council to request the resolution whereby the Council grants, on loan for 49 years, a parcel of land located 100 meters west of the former Tobogán to the Costa Rican Association for Persons with Disabilities.

The corresponding study and approval were carried out by the Public Works and Social Affairs Committees, which ruled in favor of the donation, as provided by the Municipal Code and its annexes.” Upon consideration of its contents, it was referred for study and a report.” At session N°46-86 of May 26, 1986, of the Municipal Council of Goicoechea, chapter 5, point 3, the following was recorded: “By means of a document dated May 22, 1986, the Social Affairs Committee submits the following report for consideration by the Plenary: ‘The Social Affairs Committee, pursuant to the instructions of the Municipal President at session 40-86 held on 12-5-86, article 4, subsection 3, whereby a note dated 5-5-86 concerning the loan of a lot to persons with disabilities, signed by Dr. Federico Montero M., was referred for attention, study, and report. Having conducted the respective site visits and studied this matter, this Committee issues the following report: Following an exhaustive and meticulous study, with the participation of our colleagues María de Los Ángeles Rivera Chaves, Rafael Ángel Chaves Quesada, and Rigoberto Cubilllo Montero, as well as Carlos M Román Jara, Chief Municipal Engineer, and Jorge Zeledón, representative of Dr. Montero, and having studied the conditions of the lot, we request that the Municipal Council grant said land to that Association on loan for 49 years, on the understanding that, within a period of six months, extendable for an additional six months, from the date on which said request is approved by that Council, the building shall be constructed or its construction undertaken, or an interest in using the land for the requested purpose shall be demonstrated.’ Upon consideration of its contents, the Chair submitted it to a vote, and it was unanimously and definitively approved.

Therefore, notice of the resolution shall be given to the appropriate party.” In addition to the resolutions indicated, such details may also be inferred from the studies conducted by the defendant Municipality itself when, in 2000, in response to a claim by the representative of San Miguel S.A. submitted in a written filing dated July 18, 2000, he stated that, due to an error by the Municipal Engineer, a lot belonging to it and registered in the name of San Miguel S.A. was conveyed to the Costa Rican Association for Persons with Disabilities instead of the municipally owned area designated as a park. In response to that filing, opinions were requested from the Directorate of Engineering and Operations so that the Legal Directorate of that Municipality could address the claim. Accordingly, official letter N° DI-677-2000 of September 8, 2000, signed by Architect Lilliam Marín Jenkins of the Directorate of Engineering and Operations and addressed to Attorney Mariano Ocampo Rojas of the Legal Department, both of the Municipality of Goicoechea, refers to official letter N°DL 119-00 of July 20, 2000, in which an inspection was requested of the land on which the headquarters of the Costa Rican Association for Persons with Disabilities stands, in order to determine whether the land on which the building was being constructed was municipally owned, as well as to obtain an appraisal of the building and related works.

That official letter concluded: “In view of the foregoing, the lot recorded in Cadastral Plan SJ N° 671264-87 of July 16, 1987 (corner property, property of San Miguel S.A. to be transferred to the Municipality of Goicoechea and lent to the Costa Rican Association for Persons with Disabilities, with an area of 1007,62 square meters, Engineer Roger Presoa Peralta) was a lot intended to be transferred to the Municipality of Goicoechea; however, this did not occur, and in the Property Registry database it appears in the name of San Miguel S.A.” By official letter DI-761-2000 of October 13, 2000, signed by Architect Lilliam Marín Jenkins of the Directorate of Engineering and Operations and addressed to Attorney Mariano Ocampo Rojas of the Legal Department, both of the Municipality of Goicoechea, he was informed of the requested opinion concerning the real property where the Costa Rican Association for Persons with Disabilities is located, stating “that, according to the information provided in the Municipal cadastre, there are two options: A. The first option identifies an initial lot whose plan is SJ-N°7486-72 dated May 30, 1972, with an area of 1403.71 square meters, on which there is a notation indicating an area designated as a park; however, it bears a cancellation stamp, and this property would also be located within the property of Gestión de Zeus Sociedad Anónima, currently Tobogán.

B. The second option arises from the record registered under cadastral plan SJ-671264-87 dated July 16, 1987, belonging to San Miguel S.A., which contains an inscription stating that it is to be transferred to the Municipality of Goicoechea and lent to the Costa Rican Association for Persons with Disabilities. It follows from the foregoing that option B is the most viable and should be deemed the property corresponding to the municipal green area, that is, the area specified in the Urban Planning Law. It is clarified that said property was not transferred to the Municipality of Goicoechea and appears in the Property Registry database in the name of San Miguel S.A.” On the basis of the foregoing, by official letter DL-166-2000 of October 19, 2000, signed by Attorney Mariano Ocampo Rojas and addressed to the Municipal Mayor, the following was stated regarding the note sent on July 18, 2000: “Engineer Pacheco Carranza alleges in his note that, due to an error by the Municipal Engineer, a lot belonging to him and registered in the name of Sociedad San Miguel S.A. was conveyed to the Costa Rican Association for Persons with Disabilities instead of the municipally owned area designated as a park, and that said error is entirely the responsibility of the Municipality, originating in a misinterpretation by the Municipal Engineer regarding the area designated as a park, and that the Municipality failed to exercise the applicable controls concerning construction permits and other matters.

Engineer Pacheco believes that the Municipality must pay the current value of the land, which, due to its location, they estimate at ?40.000.000. The issue raised is that, in San Francisco de Goicoechea, adjoining the Tobogán property, a lot with an area of 1007.62 square meters, resulting from the residential development undertaken by San Miguel S.A., was designated as a park area to be donated to the Municipality of Goicoechea as a green area pursuant to the Urban Planning Law, and adjoined another lot owned by San Miguel S.A. At ordinary session N°46-86 dated May 26, 1986, article 9, subsection 3), the Municipality of Goicoechea approved the Committee’s report for the construction of a building there, and today Empresa San Miguel S.A. believes that this lot was not the one to which the Municipality was entitled but instead belonged to it, and that the Municipality selected the wrong lot and donated the incorrect one to the Association for Persons with Disabilities, claiming said lot as its own property.

The Municipal Engineering reports lead to the conclusion that the interested party, Engineer Pacheco Carranza, is not correct in his claim, because the lot that San Miguel S.A. had at that time intended to give to the Municipality as a park area bears a cancellation stamp dated June 14, 1972, whereas cadastral plan SJ-671264-87 dated July 16, 1987, records a lot measuring 1007.62 square meters, ‘Property of San Miguel’ S.A., legal entity identification number 3-101- 0277-26, to be transferred to the Municipality of Goicoechea and lent to the Costa Rican Association for Persons with Disabilities. In other words, the lot originally intended to be designated as a park for the Municipality, with an area of 1403, 71 square meters under the indicated cadastral plan SJ-7486-72 and bearing a cancellation stamp, was replaced with the lot under cadastral plan SJ-671267-87, with an area of 1007.62 square meters, for transfer to the Municipality, which in turn would lend it to the Costa Rican Association for Persons with Disabilities, as it has in fact possessed it today and for more than ten years.

Therefore, this claim must be denied, since the documentary evidence demonstrates that the municipal lot on which the Building for Persons with Disabilities currently stands is the one that was duly given to the Municipality as a park area and is not, as the company believes, its property. What is indeed certain is that, for unknown reasons, said lot was not formally transferred by public deed as required and remained in the name of San Miguel S.A. In view of this situation, the Legal Representative of that Company must be invited to transfer the lot to this Municipality, since it has been demonstrated that it is a municipally owned lot, donated according to the plans pursuant to the Urban Planning Law, and that it has furthermore been in the possession of the Costa Rican Association for Persons with Disabilities since 1987, pursuant to a resolution of the Municipal Council adopted in 1986, under which it was lent for 49 years.” In accordance with that opinion, by note of October 26, 2000, official letter A.M. 1821-2000, signed by Municipal Mayor Rafael Vargas Brenes and addressed to Mr.

Ricardo Pacheco, it was stated that, in response to the note sent on July 18, 2000, official letter DL-166-2000, signed by the Legal Department, was being forwarded to him and that its contents were endorsed in full. In response to clarifications submitted by Mr. Pacheco, by official letter DL-026-2001 of February 12, 2001, signed by Mariano Ocampo Rojas of the Legal Department and addressed to Mr. Ricardo Pacheco Carranza, he was informed that, on the Mayor’s instructions, a response was being provided to the written filings in which, as representative of the company San Miguel S.A., he claimed as his principal’s property the land currently possessed by the Costa Rican Association for Persons with Disabilities.

It states that “The land on which the Asociación currently has its building was addressed by the Concejo Municipal at ordinary session N°36-86, article 4, subsection 4, held on 17 de abril de 1986, when it authorized the Municipal Executive to undertake the corresponding procedures before the entities and institutions that process land-donation cases and to process the donation of the land located in Urbanización Tournón, 100 meters west of El Tobogán, with an area of approximately 900 square meters, in coordination with the legal adviser to the Concejo. Said lot was not transferred to the Municipalidad by Empresa San Miguel S.A. as a green area pursuant to the Ley de Planificación Urbana, as a result of the subdivision of lots (segregación de lotes) carried out in that sector and by means of a donation. The aforementioned lot was not formally transferred to the Municipalidad by its owner, and the reasons why the donation was not made are unknown.

Nevertheless, without having formally received it, the Municipalidad authorized its donation to the Asociación Costarricense de Lisiados. According to the claim submitted, the lot currently occupied by the Asociación Costarricense de Lisiados is not the land that should have gone to the Municipalidad and that the latter donated to said Asociación; rather, the correct and actual lot is the adjoining one. It is asserted that this resulted from an error by the Municipal Engineer and that, furthermore, the Municipalidad failed to exercise the appropriate controls regarding building permits and other matters. He conservatively estimates at ?40.000.000 million the amount that the Municipalidad must pay for the lot to which they are entitled. Once the relevant cadastral studies were conducted, we determined that, should Mr. Pacheco Carranza be correct, as it apparently seems he may be, the Municipalidad would have to proceed to claim the lot that actually belongs to it and deliver the lot occupied by the Asociación Costarricense de Lisiados to Empresa San Miguel S.A. One of the problems immediately arising is that, if a decision were made to that effect and everything were restored to its original state, the lot that would belong to the Municipalidad does not in fact exist, since it is included as property of Empresa Altibajo S.A., owner of the commercial establishment El Tobogán, according to registered survey plan (plano catastrado) S.A. SJ-447064-97 dated 3 de noviembre de 1997.

Furthermore, the Asociación de Lisiados would necessarily have to be compensated if it were required to vacate the lot, at least through recognition and payment for the improvements made with permission from the Municipalidad more than ten years ago, in the belief that it was the land donated by the Municipalidad. Accordingly, this Legal Department, considering the conflict of interests that might arise from this claim, afforded the parties a hearing pursuant to the notice dated 20 de diciembre del 2000, granting them a period of five days to submit any arguments they deemed appropriate, which they duly did. The Asociación Costarricense de Lisiados argued that it took possession of and built on the lot at issue with municipal consent more than ten years ago, and that it is willing to negotiate. For his part, Mr. Gustavo Lora Hernández, legal representative of Altibajos S.A., states that his principal acquired the property registered in the Province of San José under real-property folio N° 239070.000 from Sociedad Comercio Asfáltico Nacional S.A., which in turn acquired it through an auction conducted by Banco de Costa Rica, the entity that foreclosed upon the property against Sociedad Gestión Zeus S.A. He further states that, ultimately, based on registered survey plan N° SJ-324-576-78 dated 26 de octubre de 1978, a certification of which he attaches, it is clear that his principal has held quiet, public, and peaceful possession of the lot as its lawful owner for more than 22 years. After reviewing the registry records and documents submitted by the parties, we find as follows:

• 1)At ordinary session N°36-86, held on 17 de abril de 1986, article 4, subsection 4), approval was given to process the donation to the Asociación Costarricense de Lisiados of the land located in Urbanización Tournón, 100 meters west of El Tobogán, with an area of approximately 900 square meters, subject to the channeling of the Acequia Cangrejos so that the land could be used, and in coordination with the Legal Adviser to the Concejo.
• 2)The original plan of the lot designated as a park is the one corresponding to registered survey plan SJ-7486-72, which bears a cancellation stamp dated 14 de junio de 1972 and is the same as registered survey plan SJ 8378-72, which corrects the distance between the curb and gutter and the next lot from 42.18 meters in the first plan to 53.85 meters in the second, with an area of 1403.71 square meters.
• 3)As to the lot on which the Asociación’s building was constructed and which the principal of Eng. Ricardo Pacheco Carranza claims as its property, the corresponding plan N° SJ-671264-87 was prepared by the Asociación, according to protocol sheet N° 4363, which identifies the Asociación Costarricense de Lisiados as the party commissioning the plan survey. This explains the possible error in identifying the lot, because the Asociación selected the lot without verifying whether it was that lot or another.
• 4)According to the records of this Municipalidad’s Departamento de Avalúos, the property on which the commercial establishment El Tobogán is located, N°239.070-000, is registered in the Registro Público as belonging to Empresa Altibajo S.A. and measures 1 hectare, 6529 meters, 29 dm, according to registered survey plan SJ 324576-78, documents received on 14 de abril de 1998. This plan does not include other land as part of that property, including the possible land that should have gone to the Municipalidad as a park area, in accordance with the information set out in the following point:
• 5)According to building permit PC 327 dated 7 de abril, the documents submitted by Compañía Desarrollo Constancia S.A., and registered survey plan SJ-147064-97 dated 3 de noviembre de 1997, the property of Altibajo S.A., Compañía de Desarrollo Constancia S.A and San Miguel S.A. has an area of 1 hectare and 9592.27 square meters, including the lot shown on plan SJ 8378-72, which appears to be the one that should have gone to the Municipalidad as an area designated for a park and owned by San Miguel S.A. That plan was modified by the aforementioned plan 447064-97, which preserves the lot on which the Asociación Costarricense de Lisiados built and which is the lot claimed from Engineer Pacheco Carranza. As the attorney responsible for the opinion I am issuing, I must not remain silent regarding the legality of the act of the Concejo Municipal adopted at Ordinary Session N° 36-86 on 17 de abril de 1998, article 4, subsection 4), authorizing the processing of a donation of public land having a specific use established by law, namely that prescribed by the Ley de Planificación Urbana in articles 39 et seq. and related provisions. Said resolution is absolutely unlawful because it assigns the land a use other than that contemplated by the cited law. On this point, the case law of our courts and of the Sala Constitucional is consistent in classifying acts of this kind as absolutely null and void. The problem currently presented, however, is that the Asociación de Lisiados, without addressing why it decided at the time to select the lot that apparently was not the proper one, built on it in good faith, openly and with everyone’s acquiescence. To date, it has constructed upon and peacefully possessed the aforementioned lot for more than 14 years, and it would therefore have to be compensated for at least the value of the building, which, according to a Municipal Engineering study, would amount to nearly ?27.000.0000. Logically, the Municipalidad would have to compensate the Asociación because it permitted construction on said donated land, albeit unlawfully, and it does not currently have the financial resources to do so. Moreover, this is not actually a problem directly affecting the municipality, but rather a third party, in this case Empresa San Miguel S.A. Accordingly, I consider that the claim submitted by Eng. Ricardo Pacheco Carranza must be rejected because, at this stage, the Municipalidad cannot declare absolutely null and void an act more than 10 years after its issuance where third parties are involved, such as the Asociación Costarricense de Lisiados, which acted in good faith on the basis of the municipal resolution authorizing the donation, and the owners of El Tobogán, who claim possession of the disputed lot for more than 22 years; no determination is made as to whether the latter acted in good faith because reports indicating otherwise are unknown. He must pursue his rights in ordinary judicial proceedings. Administrative remedies are deemed exhausted.” In other words, the basis for acquiring the physical area located 100 meters west of El Tobogán, identified in plan SJ-671264-87 and referenced by the municipality in its technical and legal opinions in 2000, consistently with the preceding municipal actions, was its incorporation into the municipal public domain (demanio municipal) through application of the Ley de Planificación Urbana and the conveyance of land resulting from land-development activity (actividad urbanizadora). As stated above, that activity was frustrated because the transfer of this land into the name of the Gobierno Local was never formally completed. The foregoing dispute resulted in Mr. Mario Enrique Pacheco Carranza, acting on behalf of Sociedad San Miguel S.A., filing a registry petition (ocurso registral) with the Registro Nacional on 06 de setiembre del 2013 seeking annulment of the physical consolidation of the properties comprising the property registered under title number 605220-000, so that the property owned by his principal, which had been consolidated into the foregoing title and had previously been registered under title 1-207655-A-000, would be restored to it. To that end, he requested that a notation be entered against property 605220-000, which, in practical terms, entailed reversing the exchange and public-domain reclassification (permuta y mutación demanial) that the defendant municipality had carried out since the middle of the 80s so that it could consequently dispose of the physical area identified in plan SJ-671264-87, which corresponded to a title that remained in the name of the developer. In response to that filing, expediente 2013-2670-RIM was opened, in which the decision issued at eleven o’clock on doce de setiembre del dos mil trece declared the commencement of an administrative-proceedings process. That decision ordered the commencement of the proceedings and the entry of an administrative warning notation on registered survey plans SJ OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO - MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS and SJ UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO- DOS MIL DOCE, solely for purposes of public notice through the registry. It also ordered an administrative warning notation against property SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE, solely for registry purposes, and requested a cadastral reconciliation (conciliación catastral). In response to that request, Eng. Yenory Jara Vásquez of the Sub proceso de conciliación catastral issued the following report, which stated: “1. Volume 2049, Folio 413, Entry 1, records that property number 203061 of the San José Registry District was created on 13 de setiembre de 1971, with an area of 454 square meters, as part of property 179931. There is no registered survey plan number describing it. On 15 de junio del 2000, its plan number was corrected by adding plan entry number SJ-690661-1987, by means of document Volume 473, Entry 17279. 2. Volume 2076, Folio 221, Entry 1, records that property number 207655A of the San José Registry District was created on 24 de abril de 1972, with an area of 2000 square meters, as part of property 179931. There is no plan number describing it.

The survey plan (plano) SJ-8378-1972 was located and matches property 207655A in terms of boundaries and use, but not in area, since the plan indicates 1403.71 square meters and the registry entry (asiento registral) indicates 2000 square meters; nevertheless, it could be presumed that plan SJ-8378-1972 describes the registry entry for property 207665A. 3. Volume 2299, Folio 130, Entry 1, records that property number 235003 of the San José Registry District came into existence on 13 de mayo de 1975, with an area of 800 square meters, as part of property 179931. There was no registered survey plan number describing it. On 26 de setiembre del 2007, its plan number was corrected by adding the entry for plan number SJ- 732382-1988, through document Volume 572, Entry 87113. 4. Volume 2376, Entry 327, Entry 1, records that property number 239070 of the San José Registry District came into existence on 4 de marzo de 1976, with an area of 13806, 32 square meters, through the consolidation (reunión) of properties 218885 and 218633, as shown on registered survey plan SJ-14637-1975.

On 29 de abril de 2002, its plan number was corrected and its area was corrected upward by adding to the entry plan number SJ-324576-1978, through document Volume 501, Entry 13515. 5. Volume 1859, Folio 554, Entry 1, records that property number 178259 of the San José Registry District came into existence on 13 de enero de 1977, with an area of 14241. 59 square meters, as part of property 17853. There was no plan number describing it. Plan SJ-4908-1967 was located and matches the registry entry for property 178259; therefore, it could be presumed that this plan describes the registry entry for the aforementioned property. 6. Under document Volume 2009, Entry 243082, property 605220 of the San José Registry District came into existence on 18 de setiembre del 2009, with an area of 1961 square meters, through the consolidation of properties 203061, 235003, 239070, and the remainder of property 178259, as shown on registered survey plan SJ-1361905-2009. 7.

The plans under review were overlaid (montaje de planos) on the 2005 orthophoto (ortofoto) of Goicoechea, based on geographic location, cartographic details, references, and boundaries. 8. The overlay shows that the registry transaction carried out on 29 de abril de 2002 with respect to property 239070 created duplicate title (doble titulación) between properties 239070 and 207655A. It is also important to note that properties 178259 and 207655A overlapped. 9. Since properties 239070 and 178259 had parcel inconsistencies (inconsistencias parcelarias) with property 207655A, it follows that consolidating these properties to create property 605220 would carry forward the same inconsistencies; therefore, properties 207655A and 605220 are currently subject to duplicate title.” In response to the report submitted, by official letter RIM-AJRI-0828- 2013 of 11 de octubre del 2013, Iris Chaves Rodríguez, an official of the Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario, advised the Departamento de Catastro and the Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea of the status of the plans in the cadastral reconciliation study (estudio de conciliación catastral) and requested an indication as to whether property 207655A, registered in the name of San Miguel S.A., constituted public-domain property (bienes de dominio público).

It should be noted that the Registro did, in fact, lack the information necessary to make this determination, making it appropriate and necessary to consult the administrator of this type of property. Attention is drawn to the fact that, regarding this point in time, official Jara Vásquez herself told this Court during the public oral trial that, apart from the registry entries, the only information to which they had access was the database of registered plans, which were used to prepare the survey. Accordingly, by official letter of 4 de febrero del 2013 issued by the Director de Ingeniería Municipal, Iris Chaves Rodríguez was informed, in connection with the inquiry made in the administrative proceeding (procedimiento administrativo) and official letter RIM-AJRI- 0828- 2013 of 11 de octubre del 2013, of official letter DL-166-2000, in which the Dirección Jurídica de la Municipalidad clarified the status of property 207655A.

By official letter RIM-AJRI-0491-2014 of 22 de julio del 2014, Iris Chaves Rodríguez of the Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario informed the Departamento de Catastro and the Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea that, according to official letter DL-166-2000 of 19 de octubre del 2000, the registry and cadastral study revealed inconsistencies despite what was stated in the opinion issued. This was plausible, particularly because, at that time and based on the available information, the park at issue had undergone not only a change in area, location, and legal character, but the purported parcel also appeared registered in the name of the developer San Miguel.

As a result, and in response to this action, by official letter A.G. 086-2015 of 8 de enero del 2015, signed by the Alcaldía Municipal and the Jefe de Catastro, Iris Chaves Rodríguez was informed that, based on the meeting held at the Municipality to review all documentation relating to property N°207655A, with registered survey plan SJ-8378-1972, including the overlay of cartographic plans, notes, studies and records, legal opinions, and plans, it had been demonstrated that the real property was municipal land designated as a park.

By a decision issued at fifteen hours on tres de marzo del dos mil quince, the Registro Inmobiliario, in expediente 2013-2670-RIM, ruled in response to official letter A.G. 086-2015 of 8 de enero del 2015, signed by the Alcaldía Municipal and the Jefe de Catastro de la Municipalidad de Goicoechea, that an administrative warning (advertencia administrativa) be entered against property of the San José Registry District under registration number DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO, solely for purposes of providing notice in the registry.

By a decision issued at nine hours on treinta de abril del dos mil quince, in expediente 2013-2670-RIM, the administrative proceedings initiated by Mario Enrique Pacheco Carranza on behalf of San Miguel S.A. were decided as follows: “remove the administrative warnings entered against properties of the SAN JOSÉ Registry District under registration numbers SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) and DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207555A), and against registered survey plans SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SJ-8378-1972), and SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOS MIL DOCE (SJ-1573884-2012). And enter a CADASTRAL NOTICE (AVISO CATASTRAL) against properties of the SAN JOSÉ Registry District under registration numbers SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) and DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207655A), and against registered survey plans SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SJ-8378-1972), and SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOS MIL DOCE (SJ-1573884-2012), which shall remain in place until the competent judicial authority has heard the matter giving rise to these proceedings and orders the removal of the aforementioned precautionary measure (medida cautelar), or until all interested parties formally request correction of the situation presented herein, in compliance with all statutory requirements.” It should be considered that, pursuant to Ley 8220, Article 3°, and in observance of the respective spheres of authority, the administrative proceeding before the Registro does not constitute a forum for a full adjudication on the merits (instancia de conocimiento plenario) empowered to disregard, question, or declare void the Municipality’s assertions; rather, it rules on the basis of the statements made by the local authority, without prejudice, as noted, to “the competent judicial authority” hearing the matter. Its conduct was therefore consistent with the scope of authority of the Registro Nacional.

In response to that decision and having learned of the Municipalidad de Goicoechea’s change in position regarding property 207655A, which overlapped with property 605220, held in trust (fideicomiso) in the name of Banco Improsa, a trust to which Centro Corporativo el Tobogán S.A. is a party, an appeal was filed on 15 de mayo del 2015 against the decision in the administrative proceedings conducted in expediente 2013-2670. By a written submission of 18 de setiembre del 2015, that representation of Centro Inmobiliario el Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán requested that the Alcaldía de la Municipalidad de Goicoechea issue a determination concerning official letter N°AG-086-2015 dated 8 de enero del 2015; and by a written submission of 14 de octubre del 2015, it petitioned the Municipalidad de Goicoechea to reconsider (revocatoria) administrative decision A.G 5253-2015, which had ruled on the request of 18 de setiembre del 2015 and stated: “that the resolution adopted at ordinary session 36-86, Article 4, subsection 4, was not amended or revoked, since the resolution was never implemented or produced any effect.

The Asociación Costarricense de Lisiados never used the land lent to it by the Municipality. It states that the property conveyed through deed ochocientos ochenta by Lic. Victor Manuel González Esquivel on 14 de junio del 1972 was donated by San Miguel S.A. to the Municipalidad in order to comply with the obligations arising under Article 40 of the Ley de Planificación Urbana. Finally, it states that official letter DL-166-2000 was corrected as to its substantive aspects by Jefe de Departamento Legal Mariano Ocampo through official letter DL-026-2001.” By official letter AG-5509-2015 issued at eleven hours thirty minutes on 19 de octubre del 2015 by the Despacho de la Alcaldía, the motion for reconsideration filed by Inmobiliaria El Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán S.A. against official letter AG-5253-2015 of 5 de octubre del 2015 was considered and dismissed as inadmissible. That dismissal was appealed before the Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, which also declared inadmissible the appeal filed against decision 5253-2015.

Lastly, by decision 310-2016 issued at fourteen hours and ten minutes on diez de mayo del 2016, the appeal filed by Inmobiliaria el Tobogán S.A. against the decision issued on 30 de abril del 2015 by the SubDirección Registral del Registro Inmobiliario was considered. That decision affirmed the removal of the administrative warnings entered against properties of the San José Registry District under registration numbers 605220 and 207655 and against registered survey plans SJ-8378-1972 and SJ-1573884-2012, and ordered that a cadastral notice be entered against the related properties and registered survey plans, extending the cadastral notice to plan SJ-1361905-2009, on the understanding that this does not prevent the registration of subsequent documents, since its purpose is to provide public notice of the aforementioned inconsistency.

It is important to emphasize at this point that it has also been established that, in parallel with these events, the representative of the plaintiff companies had been engaged since 2014 in negotiations for a direct sale to the Ministerio de Hacienda of the buildings erected on property registered under N° 605220. However, that sale was not completed because authorization was denied by note 2593 of 17 de febrero del 2015 from the División de Contratación Administrativa de la Contraloría General de la República, which cited, among the grounds for denying authorization, the administrative warnings entered against the property.

As a corollary, and in light of the foregoing, it is clear that this dispute arose from material and formal acts issued by the Municipalidad de Goicoechea, whereby it unlawfully permitted and changed the designated use of property 207655A, which was intended as a park area to satisfy the obligations imposed on Sociedad San Miguel S.A. under Article 42 of the Ley de Planificación Urbana in connection with the property described in plan SJ-671264-87 dated July 16, 1987. That property was loaned for 49 years to the Asociación Costarricense de Lisiados, an arrangement that was never formally completed because the Urbanizadora did not transfer the corresponding title to the municipality. Nevertheless, the property is subject to the public domain (demanio), as explained above, and is affected by a series of irregularities bearing on the matter to be decided in this litigation (litis), which will be discussed below. For purposes of analyzing the scope of this dispute and its connection with the administrative liability (responsabilidad administrativa) being claimed, it is important first to examine legal concepts related to the nature of the issues under discussion, which we proceed to do below.

X. ON THE NATURE OF PUBLIC-DOMAIN PROPERTY (BIENES DEMANIALES)

According to the doctrinal, judicial, and legal principles governing public-domain property, such property enjoys special protection that renders it immune from attachment, not subject to acquisitive prescription, and inalienable. Regarding public property, the Constitutional Court held, in judgment number 2000-10652 of dieciséis horas veintiséis minutos del veintinueve de noviembre del dos mil (among others), that: (...) Public-domain property, whether considered in terms of a relationship of authority or a relationship of ownership, is subject to a special legal regime distinct from that governing privately owned property, which in many cases becomes evident through its dedication or designated purpose (afectación o destino). Public-domain property merits that status because it is dedicated to a public use, which may take the form of reserving its direct use to the Administration for purposes of study, research, or exploitation, or reserving such use to private parties subject to administrative oversight.

The legal regime governing public-domain property comprises a set of special techniques or rules for its protection with which the Administration must mandatorily comply. These are manifested in the authority to determine which property is public-domain property and to preserve it, whether from the standpoint of possession—which is manifested primarily through the recovery of usurped property—or through the preservation of such property so that it may continue to fulfill the purpose for which it was dedicated. This Chamber has defined public-domain property in the following terms: “The public domain consists of property that, by the express will of the legislature, has the special purpose of serving the community and the public interest.- This is known as State-domain property, public-domain property, public property or things, or public assets, which do not belong individually to private parties, are intended for public use, and are subject to a special regime outside the stream of commerce.- That is, they are dedicated by their very nature and purpose.- Consequently, such property belongs to the State in the broadest sense of that concept, is dedicated to the service it provides, which is invariably essential pursuant to an express rule….- The characteristic features of such property are that it is inalienable, not subject to acquisitive prescription, immune from attachment, may not be mortgaged or encumbered under the terms of Civil Law, and administrative action replaces possessory proceedings (interdictos) for recovery of ownership.- Because it is outside the stream of commerce, such property cannot be possessed, although a right of use may be acquired, but not a right of ownership.” (Judgment number 623-98 of dieciséis horas con cincuenta y siete minutos del cuatro de febrero de mil novecientos noventa y ocho).” In accordance with the foregoing, it must be understood that property to which the legislature has assigned a specific purpose is, by virtue of its purpose and nature, subject to a special legal regime for reasons of public interest, with the Administration reserving its direct use for the designated purposes or allowing private parties to use it under its oversight.

Otherwise, if the Administration intends to change the predetermined use of the property, it must be the legislature itself—meaning the Legislative Assembly—that withdraws it from the public domain (desafecte) or changes its designated purpose…” (Voto 11254-2004 de la Sala Constitucional)

XI.ON THE CONCEPT OF THE PUBLIC DOMAIN, THE LEGAL MEANS OF INCORPORATING PROPERTY INTO IT, AND ITS DISTINCTION FROM THE ADMINISTRATION’S PRIVATELY HELD PROPERTY: It may be noted that the Constitutional Chamber has already considered the nature of public property, in close connection with the provisions of Articles 261, 262, and 263 of the Civil Code; and, based on those precedents and public-law doctrine on the subject, the Chamber concludes that the public domain is a legal concept, meaning that its existence depends on the express treatment accorded to it by the legislature; without a law serving as its basis, no property or thing will have that status. Public property may be natural or artificial, depending on whether it consists of property declared public by the legislature in the state in which nature presents or provides it (a river, for example), or property declared public by the legislature but whose creation or existence depends on human action (the construction of a street or public park, for example).

In defining it, Article 261 of the Civil Code follows the concept of dedication to a public purpose (afectación al fin público), stating that “Public things are those that, by law, are permanently intended for any service of general utility, and those from which everyone may benefit because they have been made available for public use.”- Dedication to public use (afectación) is the act or manifestation of intent by public authority through which a thing is incorporated into the community’s use and enjoyment, and it may be effected by law or by administrative act. Legal scholarship distinguishes between the “assignment of public status” to property and the “dedication” of that property to the public domain. The assignment of public status means establishing that particular property will have public-domain status; thus, for example, a general legal rule might provide that all public roads form part of or belong to the public domain, meaning both those currently in existence and those constructed in the future.

Dedication, by contrast, means that property declared to be State-domain property is effectively incorporated into public use, and this relates to the acceptance and receipt of public works when they are constructed directly by the Administration, or to the completion and official acceptance of the works when they are performed by a private party (construction of a development (urbanización) or subdivision (fraccionamiento), for example).- This is why dedication may be declared generically by law or by an administrative act, which must necessarily conform to the legal rule on which it is based (principle of legality (principio de legalidad))...” (Voto No. 3145-96 de 28 de junio de 1996) (...)” Additionally, there is the legal mechanism of “withdrawal from the public domain” (desafectación), which, as Sánchez Morón explains, is “the legal situation whereby property ceases to belong to the public domain (...) property withdrawn from the public domain becomes, in principle, patrimonial property of the Administration holding title to it, which may, where appropriate, dispose of it (...)” (voto 035-2009-SVII, Tribunal Contencioso Administrativo).

Article 121, subsection 14, of the Political Constitution provides: “(...) In addition to the other powers conferred upon it by this Constitution, the Legislative Assembly has exclusive authority to: (...) 14) Decree the disposal of property belonging to the Nation or its allocation to public uses (...)”. This constitutional provision has been developed in Articles 261 through 263 of the Civil Code. Under those provisions, the State owns both public-domain and privately held property; public property is property that a law designates for public or general use, is known as “public-domain property,” and is inalienable, not subject to acquisitive prescription, immune from attachment, and not subject to private claim (indenunciables). As previously indicated, both legal scholarship and administrative and constitutional case law consistently find that public-domain property (also known as State-domain property or property in the public domain) has a nature and legal regime different from those of private property, which is governed by property law under Article 45 of the Political Constitution.

By the express will of the legislature, public-domain property is dedicated to the special purpose of serving the community—that is, the public interest—and therefore cannot be privately owned; it is outside the stream of commerce and thus cannot belong individually either to private parties or, strictly speaking, to the State, since the latter is limited to administering and safeguarding it. The State’s privately held property, by contrast, is governed by private law with certain elements specific to public law. Such property is within the stream of commerce; it may be transferred and appropriated and is subject to prescription; consequently, private parties may acquire it by adverse possession (usucapión), pursuant to the aforementioned Article 261. It should be noted that the distinction focuses on the designated purpose of the property, that is, whether it is dedicated to common use or to serving the common good.

Regarding the nature of public-domain or public property, the Constitutional Chamber has stated in its case law that: “... the nature and legal regime differ depending on whether the property is private property or public or State property, because the former is regulated in accordance with Article 45 of the Constitution and the relevant provisions of the Civil Code, such that its inviolability is protected while the concept of social function is introduced, so that no one may be deprived of their property unless this is justified by a social interest and authorized by a law passed by the Legislative Assembly with the votes of two-thirds of its members.” The regulation of public-domain property, in turn, is based on subsection 14) of Article 121 of the Constitution, as that Constitutional Chamber previously stated in decision number 2306-91, of catorce horas cuarenta y cinco minutos del seis de noviembre, such that its legal nature is fundamentally different.

The Chamber stated: “The public domain consists of property that, by the express will of the legislature, has the special purpose of serving the community and the public interest. It should nevertheless be noted that the constitutional provision does not establish an exhaustive list, but merely an illustrative one, such that the legislature may include additional property in that list.” Following this clear and consistent line of constitutional case law, Section IV of this Tribunal Contencioso Administrativo, whose reasoning is shared by this Section, stated in judgment No. 04-2005 of catorce horas treinta minutos del diecisiete de febrero del dos mil cinco: With regard to property rights that private parties might claim over parcels (fundos) designated for a public purpose by administrative act or by law, the consistent view of the contentious-administrative jurisdiction is that, in order to assert such rights and acquire the attributes of ownership, they must have obtained them before the property was dedicated to public use, because rights obtained afterward would render the claimant’s position precarious, given that no property right may be acquired over public-domain property, since it belongs to the public domain and therefore serves everyone through its dedication to a public and general purpose. (Nº 107-2012 Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Cuarta. II Circuito Judicial. San José, a las diez horas del veintitrés de octubre del año dos mil doce).

XII.NATURE AND CONSTITUTIONAL PROTECTION OF PUBLIC SPACES DESIGNATED AS PARKS RESULTING FROM URBAN SUBDIVISION (FRACCIONAMIENTO URBANÍSTICO): Under urban-planning regulations, as a result of certain subdivisions, particularly those intended for urban development (urbanización), the developer is required to allocate a percentage of the land to public space. This obligation is established in Article 40 of the Ley de Planificación Urbana, legislation in force since 1968. Accordingly, pursuant to that statutory obligation, every development created after this legislation took effect must transfer those spaces to the administration of the Local Governments. The treatment of this obligation has been analyzed and safeguarded by the Tribunal Constitucional, which has developed the concept in accordance with the Law of the Constitution, as follows: “Legal scholarship clearly permits public entities to acquire real property for urban-planning purposes through three means: the methods permitted by civil law (purchase, donation, etc.), expropriation, and those originating in what are known as mandatory and gratuitous transfers (cesiones obligatorias y gratuitas) of private property to municipal entities.

This obligation is regulated by the challenged provisions and is based on Articles 40 and 41 of the Ley de Planificación Urbana, which is why the constitutionality of these provisions must first be analyzed. Article 40 of the Ley de Planificación Urbana establishes the obligation of the developer or subdivider to transfer ‘gratuitously’ to municipal entities a portion of land for use as public roads, parks, and community facilities, in proportion to the land being developed or subdivided, without this being understood as imposing a sacrifice or confiscation upon the developer, since the value of the urban-planning areas to be transferred is incorporated into the calculation of construction costs and passed on to the value of the resulting parcels or lots… The gratuitous transfer to municipalities of land to be subdivided or developed is made in order to provide certain community services thereon, such as public roads and green areas, the latter—which are of concern to us here—to be used for the construction of parks, gardens, educational centers, and sports and recreational areas.

The basis of this obligation must be understood as a kind of consideration owed by the developer in exchange for the increased value that the development or parceling process will confer upon the developed land; in other words, it is ultimately an in-kind contribution under urban-planning law, serving as a mechanism to ensure that the increase in value acquired by the properties as a result of development or subdivision reverts to the community… The challenged obligation—to transfer a percentage of land gratuitously to the municipality—is specifically intended to give effect to the principle of economic compensation and repayment through services for the needs of the community being created, as a counterpart to the enrichment derived from urban development… Before beginning construction and the individual use of the lots, the development or subdivision plan must provide in advance for all community services—roads, water and electrical connections, green areas, playgrounds, etc.—the implementation of which falls upon the owner…

By virtue of their use and nature, green areas designated for public use form part of the community’s assets and must remain under the jurisdiction of municipal entities, which are to administer them as public-domain assets (bienes de dominio público). They are therefore subject to the legal regime governing such assets, which makes them inalienable (inalienables), not subject to acquisitive prescription (imprescriptibles), and not subject to attachment (inembargables); that is, they cannot be privately owned by the developer or subdivider, as provided in Article 40 of the Ley de Planificación Urbana. For the mandatory transfer to take effect, the development or subdivision must have been approved by the respective municipality in accordance with the guidelines of the regulatory plan (plan regulador); construction of the development must also have been completed, the property must be designated for public use, and the transfer must be effected through a registered title, the latter being the general rule…” (Emphasis added, judgment 4205-1996 at 14:33hrs on August 20, 1996).

Attention must be drawn to the position of the Sala Constitucional, which, in applying the Constitution and the body of law arising from it, has been especially firm regarding the protection, use, exchange, compensation, and reclassification (mutación) of public space, establishing a repeatedly affirmed position of the utmost protection for public space, as expressed in judgment 15754-2008, which stated: “In cases such as the present one, the case law of this Sala has favored the protection of the community interest, requiring the municipal entity to rescind actions aimed at dispossessing the community of, or depriving it of the use and enjoyment of, property designated as parks or green areas: ‘III.- Article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides that “…No less than one-third of the area represented by the percentage established pursuant to the preceding paragraph shall invariably be devoted to use as a park, first reserving from that one-third the space or spaces necessary for a children’s playground or playgrounds, in a proportion of no less than ten square meters for each family…..The remaining two-thirds of the aforementioned percentage, or whatever remainder thereof remains available after park needs have been met, shall be used to install community facilities initially proposed by the subdivider or developer…”.

A mere reading of this provision makes it certain that, in furtherance of the supreme charter, the legislature has established the mandatory existence of green areas and parks for the community’s enjoyment. It therefore cannot be understood that the construction of what the Municipality has called a community facility—such as the erection of buildings planned by the associations favored by the challenged agreements—is compatible with that provision, because such an interpretation would strip the residents’ right to enjoy a green recreational area of its essential content, which forms part of the quality of life guaranteed to them by the Constitution. The local municipality may not freely eliminate the designated use of land devoted to parks, nor could the legislature do so—without providing in exchange an area that compensates for the loss of parkland—because this would render unconstitutional any agreement or law so providing, for failure to respect the essential content of the residents’ right to enjoy those recreational areas, which, as stated, form part of the quality of life guaranteed to them by the Constitution.

The term “community facilities” does not have the breadth sought to be attributed to it. It is obvious to this Sala that the term refers to structures essential to the community’s enjoyment of property designated as a green area, park, and recreational space. Consequently, the construction of buildings for public services—for example, libraries, schools, community halls, etc.—is incompatible with the designation as parkland and green area that the legislature has required for certain properties. Undoubtedly, for the interested associations to undertake construction of the buildings in which they are interested, they must pay the cost thereof—which involves all members or residents of the locality who will benefit from the property’s public and general use. The Sala cannot permit donations or construction authorizations such as those contemplated here to disregard the applicant residents’ right to enjoy the land that belongs in its entirety to the community of Cipreses as a green area and park, and which the Municipality merely holds in administration of local interests’” (judgment N° 2000-4332).

Consequently, it is evident that this application for amparo (recurso de amparo) must be granted, since it has been demonstrated that the respondent Municipality arbitrarily deprived the protected parties of the property in question. The particular feature of this case, however, is that the municipal entity conducted ‘negotiations’ with a private-law party, with the result that the property in question is currently recorded as private property. Nevertheless, this does not alter the fact that the Municipality did indeed violate the right defined by this Sala in favor of the community. The respondent entity’s justification—that the property intended for common use was never incorporated into the public domain because the successive negotiations between the Municipality and the developer took place before the project in question was approved and accepted by the Municipality—is excessively formalistic.

By virtue of its powers and authority to defend community interests, the municipal entity may not consent to or authorize land that has a clear community purpose to be devoted to private use on the basis of a ‘negotiation’ that not only contradicts a specific statutory provision but also harms the quality of life of the citizens living in the development. The enjoyment of a fundamental right cannot be curtailed through procedures or negotiations whose essential effect is to strip that fundamental right of its content. From the moment the respondent entity accepted the compensation and elimination of the property intended for common use, it caused harm to the quality of life of citizens who had the right to access a space designated for community enjoyment. In conclusion, as has been held in other cases, the application must be granted and the Administration required to take the necessary steps to recover the land, in the dimensions legally required, through the means established by the legal system or, if it is legally impossible to do so, to expropriate it so that it may serve its proper public purpose” (Voto 15754 – 2008 at 9:14 hrs on October 21, 2008, consistent with judgments 15060 – 2005 at 15:56 hrs on November 1, 2005).

XIII. THE PUBLIC-DOMAIN RECLASSIFICATION (MUTACIÓN DEMANIAL) OF PARKLAND AND THE NECESSARY COMPENSATION OF PUBLIC SPACE

LIMITS ON THE TRANSFER OF PUBLIC SPACES TO PRIVATE PARTIES. In another respect, but one relevant to the present case, the case law of the Constitutional Chamber has addressed those cases in which a Municipal Government has established or made public spaces available to Non-Governmental Organizations (Organizaciones No Gubernamentales, ONG’s), stating: “… municipal autonomy, which has constitutional status, cannot in any way be used to deprive other fundamental rights of equal status and force of their substance; precisely for that reason, municipal action cannot promote the use of areas that the law, in furtherance of the constitutional right to enjoy a healthy and balanced environment, has guaranteed to the residents of the canton. The municipality may use its resources—the resources of all the residents of the canton—to acquire land on which to build public libraries, schools, etc.; such land will have the characteristics of the public domain (demanio público).

It may not, however, convert areas intended for the rest and enjoyment of a particular community—and paid for by that community—into works other than community facilities (facilidades comunales) in the strictest sense of the term; furthermore, such works may not be of dimensions that deprive the community of green areas (zonas verdes) for recreation and rest… In ruling no.4332-2000 of this Chamber, the following was stated, insofar as relevant, regarding the matter before us: -Article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides that “-No less than one-third of the area represented by the percentage established pursuant to the preceding paragraph shall necessarily be devoted to park use, with priority within that third being given to the space or spaces required for a children’s playground or playgrounds, in a proportion of no less than ten square meters for each family-. The remaining two-thirds of that percentage, or whatever portion thereof remains available after park needs have been met, shall be used to install community facilities initially proposed by the subdivider or developer (fraccionador u urbanizador)-“.

A mere reading of that provision makes it certain that the legislature, in furtherance of the Constitution, has established the mandatory existence of green areas and parks for the community’s enjoyment. It therefore cannot be understood that the construction of what the Municipality has called a community facility—such as the buildings planned by the associations favored by the challenged resolutions—is compatible with that provision, since such an interpretation would deprive the residents’ right to enjoy a green recreational area of its essential content, which forms part of the quality of life guaranteed to them by the Constitution. The local municipality may not freely eliminate the designated use of land devoted to parkland, nor could the legislature do so—without designating in exchange a space that compensates for the loss of parkland—because this would render unconstitutional any resolution or law so providing, as it would fail to respect the essential content of the residents’ right to enjoy those recreational areas, which, as stated, form part of the quality of life guaranteed to them by the Constitution.

The term “community facilities” does not have the broad scope that is sought to be attributed to it. It is obvious to this Chamber that it refers to structures essential to the community’s enjoyment of property designated as a green area, park, and recreational space; consequently, the construction of buildings for public services—for example, libraries, schools, community halls, etc.—is incompatible with the designation as parkland and green area that the legislature has required for certain lands. There is no doubt that, for the interested associations to undertake the construction of buildings such as those in which they are interested, they must bear the cost thereof—which involves all members or residents of the locality who will benefit from the public and general use of the property. The Chamber cannot permit donations or construction authorizations such as those being attempted to disregard the right of the petitioning residents to enjoy the land that belongs in its entirety to the community of cipreses as a green area and park and that the Municipality merely holds in administration of local interests…” (Voto 8220 – 2001 de las 15:48 hrs del 14 de agosto de 2001).

“(…) Thus, although the administration of areas reserved for parks within residential developments (urbanizaciones) falls to local governments and those governments may transfer such land to other state institutions, the fact remains that, by express provision of law—which regulates the specific matter of preserving recreational areas within residential developments—the Municipality may not change the designated use (destino) of the areas reserved for that purpose without prior consultation with and approval by the community; approval or authorization from the Office of the Comptroller General (Contraloría) or INVU is not sufficient for that purpose. (…)” (Sentencia N° 5720-97 de las dieciocho horas doce minutos del diecisiete de setiembre de mil novecientos noventa y siete).” With the foregoing established, we now analyze the claims for compensation (pretensiones indemnizatorias) in light of the body of evidence and the applicable substantive law.

XIV. ANALYSIS OF THE CONFLICT RAISED AS THE CAUSE OF THE ALLEGED DAMAGE AND PROVISIONS REGARDING IT

In light of the duly established facts and the nature of the property described as a park—which partly prompted the cadastral notices (avisos catastrales) ordered as a result of the administrative proceedings conducted under Real Property Registry case file 2013-2670-RIM—it is important to assess whether the property registered as parcel 207655A, described in survey plat SJ- 17486-72 dated 28 de mayo de 1972, which was canceled on 14 de junio de 1972, and in survey plat SJ-8378-72 dated 14 de junio de 1972, is in fact part of the public domain (demanio público). In the opinion of this Chamber, it must be stated that it is not possible to determine that said lot was duly incorporated into the public domain and, accordingly, that it should be under the administration of the defendant Municipal Corporation, for the following reasons. As explained in the preceding recitals (considerandos), public property or property in the public domain is a legal concept whose existence depends on the purpose assigned to it by the legislature; hence, its public-domain status is grounded in law.

In this regard, public property may be natural or artificial, depending on how the legislature treats the property declared public, whether because of its inherent nature or because its creation or existence depends on human action. In Article 261 of the Civil Code, our legislation begins with the concept of dedication to a public purpose (afectación al fin público) in defining such public-domain property (bienes demaniales). That dedication arises from an expression of the will of the public authority, which makes the property available for the enjoyment of the community at large, and it is effectuated by statute or administrative act (acto administrativo). A clear example of dedication incorporating property into public use occurs when an express manifestation of administrative intent is required in order to accept the property, as in the case of areas that, by express statutory provision (Article 42 of the Urban Planning Law), are accepted by local governments in connection with residential developments (urbanizaciones) or subdivisions (fraccionamiento), which is precisely the situation at issue here.

Under the applicable provisions (40, 42, 43 and 44 of the Urban Planning Law), it is clear that properties incorporated into the public domain as parks or community facilities are incorporated by means of a formal act, such as acceptance of the works, or simply by designating those areas on the official map, which is understood as the plat or set of plats accurately depicting the boundaries of the areas reserved for community use and public roads. That map must be approved by the Municipal Corporation at various stages, once the scope of the site plan (diseño de sitio) has been definitively validated. In such a case, registration in the Property Registry is not required for formalization, pursuant to the principle of original registration (inmatriculación registral) that characterizes these properties. Consequently, the fact that the property remains registered in the name of a private party does not entail the exercise of legal authority over its formal registration, because dedication to the public domain automatically extinguishes private ownership and removes the property from commerce (261 and 262 of the Civil Code).

This is so, it bears repeating, irrespective of the registry formality, which may be corrected at any time; it is therefore fundamentally important to determine when the dedication occurred and the specific physical property to which it applied. From this perspective, the facts described for 1972 reveal an apparent conveyance of the land described in public deed N° 882 executed before Notary Public Victor González Esquivel, in which representatives of the Municipalidad de Goicoechea and Urbanizadora San Miguel S.A. appeared. That deed, however, does not state that the Municipal Executive acted pursuant to any resolution of the Concejo Municipal authorizing that act, which was ostensibly intended to formalize the dedication of that property as a park area, as was even indicated on the plat prepared for that purpose. Nevertheless, as already explained, through physical conduct and formal acts, the defendant Municipality exchanged that property for another lot, with the result that the dedication of the former property was never consolidated over that initial space.

Moreover, it unlawfully changed the area and designated use of the lot accepted in exchange, thereby stripping it of its legal character as a recreational space or park, allowing construction on it, and leasing it to the Asociación Costarricense de Lisiados by formal action. It then registered the lot in its municipal records as municipal property under Article 43 of the Urban Planning Law (consolidation of the dedication and unequivocal manifestation of the acceptance of that space as property resulting from urban development, in accordance with the standards established by constitutional case law). This conduct clearly deprived the community of the public-domain property—the park area—to which it was entitled, while leaving the original property in the private domain (demanio privado), thereby enabling the developer, because that action had not been effectuated as a result of the exchange, to dispose of the property by placing it into legal commerce.

It should be clarified that this conclusion reached by the Court is consistent with the evidence entered into the record, as explained in recital IX of this judgment, and differs from the findings concerning public-domain status made by the defendant entities, which attributed that status to property registration 207655A, overlapping in its entirety with property N°605220. The defendants’ position is inadmissible insofar as they assert that the mere existence of survey plat SJ-8378-72 is sufficient to establish the site plan and, on that basis, to apply the provisions of numeral 43 of the Urban Planning Law concerning the automatic operation of the principle of original registration. To be clear, that position is not rejected because this Chamber is unaware of that principle, but because reliance on it required a series of actions and formal acts by the defendant Municipality establishing that the site plan had in fact been created, with the corresponding approval at its preliminary stages, for the designated use of that property.

There is no conclusive evidence of this; on the contrary, major gaps exist in that regard. In the opinion of this Court, the Municipality’s established actions demonstrate complete neglect concerning the designated use of that residential development, to such an extent that even the officials of that Corporation responsible for registering those properties and authorizing that type of subdivision remain unable, to this day, to explain the circumstances that caused the property originally designated as a park not to be effectively incorporated under that status, to be exchanged, and to have its nature changed, thereby causing, through that action or omission, the area to be taken away from the community. Accordingly, the establishment of its public-domain use cannot be validated solely by the existence of a plat; at most, the plat may serve as circumstantial evidence (prueba indiciaria), as occurs with roads under Article 7 of the Construction Law.

Another legal reason for rejecting the defendants’ argument lies in the fact that the plat, as such, is not evidence that undermines the sequence of formal and physical actions shown by the case file; the presumption of public-domain status is therefore rebutted. We reiterate that the Municipal Corporation did not establish that it had authorized the site plan of which survey plat SJ-8378-72 formed a part. What the physical and current conduct does establish is that an exchange and a change in public-domain designation (mutación demanial) occurred under the terms previously stated. It should be recalled that the formation of a site plan is preceded by a series of preliminary stages requiring municipal authorization in order to define the dedication of properties of this nature, yet evidence of those stages is entirely absent from the record. Even if one were to accept the position that the designation of the property described in survey plat SJ-8378-72 as a park constitutes sufficient evidence for its dedication to the public domain, the fact remains—although the Municipality does not acknowledge it—that, during the formalization of that residential development, this park area was expressly addressed, as established by the existence of public deed N°880 of 1972, executed before Notary Public Victor Manuel González Esquivel.

Nevertheless, the deed itself contains no statement that, in giving such acceptance, the Municipal Executive acted pursuant to authorization from the Concejo Municipal capable of establishing, through formal conduct by that Municipality, that the area was accepted as a park area. Furthermore, subsequent physical actions and formal acts abruptly modified the dedication of that property to the public domain. This Chamber finds it clearly established that the property described was exchanged for another lot in the same residential development so that it could be conveyed to a private organization, an action that drastically changed the property’s designated use and, it bears repeating, deprived the community at large of the public area in the process. Although the parties have argued in their pleadings that this conclusion lacks a technical basis because the existing resolutions reflecting that action do not clearly identify the lot conveyed to effectuate the exchange, and because only inconclusive opinions lacking sufficient technical precision exist, the body of evidence does reveal not only that intention but also its formalization and implementation.

The officials involved in the dispute have themselves acknowledged this, as may be inferred not only from the testimonial evidence received but also from the documentary evidence contained in the municipal archives. Indeed, the only document in the case file asserting that property 207655A is public-domain property under municipal administration bases that assertion on technical studies, yet neither its statement of reasons nor the evidence supporting that conclusion includes the technical materials on which it relies and which would establish, under the terms stated above, the dedication to the public domain necessary to support that assertion. The document merely sets forth the position of the Alcaldía Municipal, which supports the change in position regarding the public-domain status of the referenced property by asserting that the municipal resolutions reflect “another reality” and that they never produced legal effects.

Yet the body of documentary evidence clearly shows not only that the Asociación to which the exchanged property was loaned built on it and continues to occupy it to this day, but also that the arrangement consolidated legal situations over time. This further demonstrates that the Municipality’s position disregards inviolable principles of administrative law, such as the prohibition against contradicting one’s own prior acts (intangibilidad de los actos propios).

It is important to emphasize that, although this Chamber agrees with the position of the respondent Municipality that legal opinions (criterios jurídicos) are recommendations for the Administration that may be modified and constitute preparatory acts (actos preparatorios) for the adoption of formal conduct (conducta formal), they are nevertheless of evidentiary significance in substantiating the conclusions reached by this Chamber. This is because the documents submitted as evidence, which include legal opinions, beyond the value attributed to them under the applicants’ theory, do serve as references reflecting the background of a condition that materialized over time and establishing that the respondent Local Government was aware of this situation, given that the documents entered into the record do not constitute a mere legal position but reveal, through their content, the existence of facts upon which the Municipalidad de Goicoechea established material and legal situations concerning the properties at issue in this litigation and those of other third parties.

Furthermore, it cannot be overlooked that those legal opinions were prepared with reference to technical opinions issued by the competent departments involved. Likewise, this Chamber does not share the position of the respondent Municipality in asserting that the legal impossibility of disposing of properties subject to a special designation (afectación especial) constitutes sufficient evidence to establish that the original property to be dedicated to the public domain (afectación demanial) was definitively established and that this also demonstrates the nonexistence of the exchange (permuta) that Municipal officials themselves at one point claimed had occurred. Indeed, the evidence shows that such action, contrary to every legal and constitutional principle, was in fact completed through abuse of the public authority vested in Municipal Corporations in urban-planning matters and by disregarding the presumption of public-domain status (presunción de demanialidad) applicable in this field.

It is clear that during the processing, formalization, authorization, and acceptance of a residential development (urbanización), such changes may be made precisely because, as indicated, it is not until the municipality materially accepts the urban infrastructure—even if formal conduct may or may not exist—that the possibility of defining and redefining public spaces is conclusively terminated. During this period, it is customary for surveying instruments (instrumentos topográficos), such as plans, to be prepared and even recorded in the cadastre, and these may subsequently be rejected, modified, or replaced, as occurred in this case. However, once the public-domain designation (afectación) has taken effect, the principle of public-domain status (principio de demanialidad) requires that any variation be made by statutory mandate, subject to special limitations when changes to parkland designation (mutaciones de parque) are involved, as stated supra in the judicial precedents that our Constitutional Court has consistently reiterated over time.

In another respect, it must be made clear that the conclusion reached by this collegiate body is not based on discrediting the expert evidence (prueba pericial) that supported the Junta Administrativa del Registro Nacional and the Tribunal Registral administrativo in the administrative proceeding that imposed the cadastral notices (avisos catastrales) that continue to encumber the properties in dispute. As already stated, the overlap between property 605220 and property 207655A is acknowledged; rather, this Chamber differs regarding the challenge to the establishment of property 207655A as an asset incorporated into the public domain (demanio público), for the reasons already given. It bears repeating that the administrative registry forum, at either the initial or appellate level, is not the full adjudicatory proceeding (mecanismo plenario de conocimiento) in which to dispute the criteria of the administrator of public space, namely, the municipality.

Having clarified the foregoing, this Chamber finds that the actions taken by the respondent Municipal Corporation are wholly contrary to the law and to constitutional law, as the Sala Constitucional itself has held when analyzing cases similar to the one adjudicated in these proceedings, in the decisions transcribed in recitals (considerandos) XII and XIII of this judgment. Under this reasoning, it is clear that the material and formal conduct of the Municipalidad de Goicoechea not only contains defects rendering it void (vicios de nulidad), but also, as indicated, generated conflicts with third parties and adversely affected their interests. Relying on the public notice provided by the registry (publicidad registral), those third parties lawfully acquired the properties, with the understanding that the property had not been conveyed as a public-domain asset—namely, a park area—thereby giving rise to a purported “annulment” of the plan while its registration in the national cadastre was maintained and causing the inconsistency examined with respect to property N°2017655A, originally registered in the name of San Miguel S.A., for which successive transfers in the chain of title (tracto sucesivo) were permitted.

This resulted in vested legal situations (situaciones jurídicas consolidadas) and the recognition of individual rights (derechos subjetivos): in the case of the applicant companies, through the building permits granted for the real-estate development that now exists at the site; and, in the case of the Asociación Costarricense de Lisiados, through the construction undertaken on the property that was in fact conveyed pursuant to a statutory obligation, leaving that space subject to the designation and allowing a change in its public-domain designation (mutación demanial) in favor of that NGO under a municipal authorization that violates the constitutional framework protecting public spaces designated as parks. The foregoing presents a scenario in which it is materially impossible for this judgment to order the restoration of matters to their original condition in order to compensate for the loss of the park area caused by the respondent Municipality.

This is so not only because these proceedings do not specifically concern the continuing legal validity of the actions that formalized that exchange and change in the designated use of the property that should have belonged to the public domain, which also affect third parties who are not parties to this litigation, but also because those actions are being analyzed solely for purposes of establishing the alleged liability and determining whether the registry effects concerning the properties under dispute should remain in force. Accordingly, this Chamber must rule on how the consequences of the actions inconsistent with the legal system analyzed herein may be addressed, which will be examined in a subsequent recital.

XV. ON ADMINISTRATIVE LIABILITY (RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA)

In repeated rulings, this Section has developed the following principles regarding the liability regime (régimen de responsabilidad): “Under our legal system, the Government of the Republic is popular, representative, participatory, alternating, and accountable (Article 9 of the Political Constitution). In particular, the State’s strict liability regime (régimen de responsabilidad objetiva) is generally established in Articles 190 et seq. of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), whose text sets forth the duty to compensate for all loss and damage (daños y perjuicios) arising from the acts and omissions of the Public Administration. That is, the Administration shall be liable for all damage caused by its lawful or unlawful, normal or abnormal operation, except in cases of force majeure (fuerza mayor), fault of the victim (culpa de la víctima), or an act of a third party (hecho de un tercero).

From this perspective, under the premise of the Administration’s duty to provide compensation, irrespective of subjective criteria of assessment—intent or fault (dolo o culpa)—in the conduct of its officials or agents, our country applies a strict liability regime, such that the State must compensate for any damage that an individual subject to the Administration or a litigant is not obligated to bear, whether within that person’s pecuniary or non-pecuniary sphere, and that person’s subjective legal status is irrelevant to that determination. Accordingly, the Public Administration is liable for its lawful and normal conduct when it issues an administrative act (acto administrativo) that substantially conforms to the legal system, or when it engages in permitted material conduct, whether by act or omission. The State is, of course, also liable for damage arising from unlawful, abnormal, and formal administrative conduct when the administrative act is illegal, and from non-formal conduct when the matter involves impermissible or abnormal material conduct.

It follows from the foregoing that three fundamental requirements must be met for the State’s strict liability regime to arise: First, the existence of administrative conduct, whether by act or omission, formal or material, lawful or unlawful, or involving normal or abnormal operation. The second requirement is the occurrence of unlawful, actual, assessable, and individualized damage (daño antijurídico, efectivo, evaluable e individualizable) that the victim is not obligated to bear, whether within the victim’s pecuniary or non-pecuniary sphere; and the third requirement is the existence of a causal nexus (nexo causal) between the foregoing requirements—that is, a direct cause-and-effect relationship between the alleged act and the resulting damage that substantiates the harm suffered—with no grounds excluding causation, such as an exonerating circumstance consisting of force majeure, fault of the victim, or an act of a third party.

(For further discussion, see the following decisions of the First Chamber of the Supreme Court of Justice: number 025-F-99 of 14:15 on January 22, 1999, number 589-F-99 of 14:20 on October 1, 1999, and number 252-F-01 of 16:15 on March 28, 2001). As regards the liability that individuals may assert against a public official, Article 199 of the General Law of Public Administration provides, insofar as relevant, that: ‘1. A public servant who, in the performance of or in connection with his or her duties, has acted with intent or gross negligence (culpa grave) shall be personally liable to third parties, even if he or she merely used the means and opportunities afforded by the position. (...) 4. The public servant’s conduct shall be characterized for purposes of this Article without prejudice to joint and several liability (solidaridad de responsabilidades) with the Administration toward the injured party.’ In addition, Section 201 of the same body of law provides for the public servant’s joint and several liability with the State, and both may therefore be sued in that capacity.

From this perspective, we may readily conclude that, in addition to any criminal and administrative liability that the public official’s acts or omissions may entail, the official is obligated to incur civil liability toward third parties and toward the Public Administration if, with due process observed, it is determined that conduct involving intent or gross negligence caused unlawful damage that the individual subject to the Administration or the third party was not obligated to bear. Thus, under the aforementioned provisions of the General Law of Public Administration, the analysis of liability arising from the official’s personal fault (falta personal) takes into account subjective attribution criteria (criterios de imputación subjetivos), such as the intent or gross negligence invoked by the provision, together with objective criteria for determining the circumstances in which personal fault arises.

In referring to Section 191 of that body of law, it identifies instrumental, circumstantial, or purposive connecting elements by specifying that: ‘The Administration shall compensate for all damage caused to the subjective rights (derechos subjetivos) of others by faults committed by its officials during the performance of or in connection with the duties of their positions, using the opportunities or means afforded thereby, even when used for purposes, activities, or acts unrelated to that mission.’ It is important to clarify that, under our legal system, subjective characterizations of intent or slight or gross negligence are not presumed but must be proven, unless the burden of proof (carga de la prueba) is reversed by operation of law. In view of the foregoing, it is also appropriate to clarify when conduct is intentional or negligent in any of its forms. Regarding the former, intentional conduct (conducta dolosa) is deemed to have occurred when the official, individual, or agent intends to cause physical, pecuniary, or non-pecuniary damage to a person, such that, through unlawful conduct, the person seeks to obtain an anticipated harmful result and endeavors to cause it through the means available.

By contrast, conduct is characterized as gross negligence when it is determined that the public official failed to exercise due diligence or care despite being obligated to engage in the required conduct. This failure may arise from acts or omissions reflecting the public official’s negligence, recklessness, or lack of expertise (negligencia, imprudencia o impericia). Finally, it bears recalling that, within the logic of the system governing the joint and several liability of the Public Administration and of the public servant toward it, the applicable rules provide for a recourse action (acción de regreso), or recovery of amounts paid, in connection with the possible internal allocation of liability when unlawful damage occurs. Such an action is indispensable to prevent any unlawful harm to the Public Treasury (Hacienda Pública).’ (Judgment 039-2017-I issued by this Court at sixteen hours and thirty minutes on March 1, 2017.) Having clarified the prerequisites for administrative liability and the corresponding compensation, we shall now analyze whether each of those prerequisites is present in this specific case in order to determine whether the claim for compensation (pretensión indemnizatoria) should be granted.”

XVI. ANALYSIS OF THE LIABILITY OF THE DEFENDANTS

As indicated, the plaintiff companies seek compensation for the damages (daños y perjuicios) caused by the defendants, identifying as the cause of those damages the actions taken by the Municipalidad de Goicoechea within the administrative proceedings (procedimiento de diligencias administrativas) initiated by the Registro Inmobiliario in response to a request submitted by Mr. Enrique Pacheco Carranza on behalf of Sociedad San Miguel S.A. In this regard, counsel for the plaintiffs argues that the Municipal Corporation stated that property 207655A is public-domain property (bien de dominio público) that overlaps in its entirety with property 605220, owned by the trustee (fiduciario), Banco Improsa, pursuant to a trust agreement (contrato de fideicomiso) in which the plaintiff companies hold legitimate interests. In making that assertion, it disregarded the legal history and formal actions of the Municipality itself, which had ruled out public ownership (titularidad demanial) of that property because it had been exchanged for another lot when the developer transferred the property.

The plaintiffs allege that this situation resulted in notations being entered against the property in which they hold interests. They further contend that the damages claimed were also caused by the participation of Iris Chaves Rodríguez, an official of the Registro Inmobiliario, whose conduct they consider to have violated the requirements of impartiality and objectivity, thereby rendering the decision issued in the administrative proceedings null and void. Based on that theory, we must first state that, according to the plaintiffs’ position, the damages attributed to the Junta Administrativa del Registro Nacional and the Tribunal Registral Administrativo are causally connected to conduct with respect to which expiration (caducidad) was declared. Accordingly, because the alleged liability arises from conduct whose conformity with the legal system may not admissibly be examined, this Court may not award damages, since they constitute a claim derived from a time-barred administrative act (acto administrativo caduco).

Nevertheless, as explained above, a series of formal acts and material actions (actuaciones materiales) originating from the Municipalidad de Goicoechea have been identified which, as explained, not only contain grounds for nullity (vicios de nulidad), but are also identified as the cause of the conflicts that arose with third parties and the impairment of their interests. Relying on the public record (publicidad registral), those third parties legitimately acquired the disputed properties, it being understood, as already explained, that because property N°2017655A, originally registered in the name of San Miguel S.A., was not transferred as public-domain property (park area), and because successive transfers of title (tracto sucesivo) were permitted, vested legal situations (situaciones jurídicas consolidadas) and declared individual rights (derechos subjetivos) arose. In the specific case of the plaintiff companies, these arose through the building permits granted for the real estate development that now exists at the site.

As a consequence of that series of actions, an administrative caution notice (advertencia administrativa) was initially issued, culminating in a cadastral notice (aviso catastral) concerning the properties in which they hold interests; this constitutes the basis of the damage for which they seek compensation. With that scenario clearly established, the starting point must be that, pursuant to Article 190 of the Ley General de la Administración Pública, the Administration bears civil liability for its lawful or unlawful, normal or abnormal operation. Such liability is not limited solely to acts but encompasses the entirety of administrative operations, in accordance with Article 49 of the Constitución Política; it therefore covers any form of administrative action, whether formal or material, as well as omissions. Thus, under Article 190 and the following provisions of the aforementioned Law, a strict-liability regime (régimen de responsabilidad objetivo) is established to provide compensatory relief to anyone who has suffered an injury that they had no duty to bear, whether pecuniary or non-pecuniary, regardless of their individual legal position or the right or legal authority they hold, provided that the injury is attributable to an administrative organization that commits an act or omission having an unlawful basis (base antijurídica).

It is precisely for these reasons that the series of formal acts, material actions, and administrative dysfunction displayed by the Municipalidad de Goicoechea in connection with the dispute described at length above are deemed to constitute an unlawful basis originating from the Municipalidad de Goicoechea. Consequently, we now proceed to determine whether there is a causal nexus (nexo de causalidad) between that unlawful basis and the damages claimed in these proceedings.

XVII. ANALYSIS OF THE CAUSAL NEXUS REGARDING THE ALLEGED DAMAGE AND WHY THE CLAIM IS INADMISSIBLE

According to the claim for compensation (pretensión indemnizatoria) under review, the requested recognition of damages is based on the allegation that the Municipalidad de Goicoechea unlawfully filed an administrative land-registry claim (reclamo en sede administrativa registral) against Inmobiliaria el Tobogán S.A. and Centro Corporativo el Tobogán S.A., which resulted in an administrative warning (advertencia administrativa) and subsequently a cadastral notice (aviso catastral) against the properties bearing registration numbers 605220-000 and 207655A-000 and against cadastral plans (planos catastrados) S1-8378-1972, SJ-1361905-2009, and SJ-157373884-2012, as well as against the 1278 subsidiary properties (fincas filiales). They assert that the former caused serious financial damages and losses (daños y perjuicios) to their represented parties’ real estate project, particularly the inability to complete the purchase-and-sale transaction with the Ministerio de Hacienda and the costs involved in maintaining bank financing arrangements and maintaining the real property while the registry annotations remained in place, which hindered future sales of the subsidiary properties in that real estate project.

The amount was prudentially set at $38.613.816.82 United States dollars, in accordance with the actuarial study submitted. Based on that account, the claimants essentially seek compensation for damage known as loss of opportunity or chance (pérdida de oportunidad o chance), insofar as they allege the loss of an opportunity resulting from the failure to complete a direct sale of the real properties located on the annotated properties to the Ministerio de Hacienda, as well as the consequences of that loss for the operating and commercial costs of that development. Our case law does recognize such a claim as a type of established damage (daño consolidado), rather than merely an expectation; in this regard, the Sala Primera has stated: (...) It must be clearly understood that the so-called loss of opportunity or loss of chance is an injury caused by the adverse impairment of a genuine possibility of obtaining a benefit or avoiding a detriment.

It is based on the recognition that unlawful conduct—as this Chamber stated in decision 371-F-S1-2009—“results in the impairment of a genuine and serious possibility of obtaining a benefit or future advantageous position, for which a threshold of probability greater than that of a mere expectation is established, and under which compensation is awarded to a legal subject whose opportunity to receive a financial advantage, characterized by a high degree of certainty as to its materialization, has been severed from that subject’s legal sphere.” (Res. 000477-F-S1-2019). Nevertheless, as the same Cassation Chamber has also held, such compensation is not equivalent to full reparation for the consequences that the frustrated contractual relationship would have produced. In this respect, it has stated: “[…] the frustrated opportunity caused to a person who was not awarded the contract neither equals nor may be equated with the full consideration that the person would have obtained had the unsigned contract been fully performed, or with the profit that the thwarted contractual relationship might have generated, since that would entail unjust or unlawful enrichment for a person who, without having rendered the corresponding consideration, would obtain all the benefits arising from the contract.” (In this regard, votes No. 478 de las 14 horas 30 minutos del 12 de abril de 2012 and No. 823 de las 9 horas 25 minutos del 4 de julio de 2013 may be consulted).

In scenarios of this kind, fair compensation for what never came into existence or was frustrated has been understood not to be equivalent to the amount of the performance stipulated in the contract, because that performance did not occur. It must also be borne in mind that fully compensating the value of the contract would disregard the risk associated with its actual performance. In such a case, it would be assumed that, had the bidder been awarded the contract, it would have fully performed it, when those circumstances are in fact uncertain. That is precisely why compensation is due for the bidder’s loss of the opportunity to be awarded the contract and to earn returns from its performance. Such compensation arises where there was a serious and genuine opportunity to obtain a benefit—or avoid a loss, as applicable—that was thwarted as a consequence of unlawful or illegitimate conduct preventing its realization.

That possibility must, of course, rest on circumstances demonstrating a high degree of probability that it would have materialized. Mere conjecture, speculation, or expectation therefore falls outside the scope of such compensation” (Res. 000271-F-S1-2019 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. San José, a las catorce horas cuarenta y cinco minutos del veintiséis de marzo de dos mil diecinueve). Given the clarity as to the type of damage for which compensation is sought and its characteristics, the causal nexus (nexo de causalidad) must be analyzed in order for compensation to be awarded, so as to determine whether administrative liability (responsabilidad administrativa) may arise. In this regard, as has already been explained in this jurisdiction, that causal nexus depends on the existence of several factors. The Sección Sexta de este Tribunal has stated as follows, and this Court concurs with its reasoning: (...) “First, it is imperative to establish the actual existence of the damage and/or loss for which protection is sought.

In this respect, pursuant to the provisions of section 196 of the Ley General de la Administración Pública, compensable damage (daño indemnizable) must be actual, assessable, and individually identifiable. By actual, this Court means an injury that has occurred or that, with reasonable certainty, will occur as a result of the generating cause to which it is attributed in each specific case. It therefore encompasses not only pecuniary (or non-pecuniary) injuries that have materialized in empirical reality, but also all suffering of this nature whose occurrence is reasonably possible. By assessable, this adjudicative body means that the damage can be quantified in economic terms, not because the compensable detriment must in every case be monetary in nature, but because it can be economically valued as a mechanism for providing equivalent compensatory consideration. Finally, individually identifiable means that the injury must have been caused to a particular person or group of persons, so that, in each case-specific analysis, it is possible to identify the victims of that violation—that is, those who have suffered the harmful consequences for which reparation is sought.

In this respect, it bears repeating that the first step is to establish the particular damage being claimed. Second, the cause giving rise to it must be identified so that a cause-and-effect relationship can be established between the public authority’s conduct and the damage claimed. From this standpoint, it should be noted that, for a causal nexus to arise, the cause of the damage—regardless of the attribution criterion under which the injury is ascribed (lawful or unlawful conduct, normal or abnormal operation)—must be referable to the Administration to which that consequence is allegedly attributed. It may therefore be said that the causal nexus depends on the existence of an objective element: namely, that the injury be the consequence of a public action or omission constituting an efficient, adequate, and legally relevant cause. In addition, as a subjective component, that conduct must be attributable to the public entity against which the judicial action seeking reparation has been brought.

This is determinative because, even if a particular act is the relevant cause of the damage, if that act or omission cannot be attributed to the defendant, there will be no causal link in such cases permitting liability to be declared. (N° 066-2013-VI, del Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Sexta de las quince horas del ocho de mayo del 2013). In light of the foregoing, it is necessary to determine whether the actions to which the claimant attributes the injury it alleges it suffered are an adequate and relevant cause of that consequence and, furthermore, whether they are attributable to the defendant Administration. In this specific case, according to the facts established, the direct sale of the real estate development located on property 605220, whose frustration is alleged, was halted in February 2015 following its denial by the Contraloría General de la República. Through official letter 2593 del 17 de febrero del 2015, issued by the División de Contratación Administrativa de la Contraloría General de la República, that body addressed Ministro de Hacienda Helio Fallas in response to official letter No. DM-0099-2015 del 16 de enero del 2015, received on 19 de enero del 2015, which requested authorization to purchase property 605220.

In this regard, the aforementioned official letter stated: “Through official letter No. 01453 (DCA-0251) del 29 de enero del 2015, this Contraloría General requested additional information from the Administration, which responded through official letter No.DM-0202-2015 del 03 de febrero del 2015. Further information was also provided through official letter DM-0324-2015 del 16 de febrero de 2015. The background and grounds furnished by the Administration in support of the request include the following: 1. Through Directive No.009-H (Amended by Directive No. 014-H), the Poder Ejecutivo requested that its agencies review their building lease agreements. To that end, in the case of the Ministerio de Hacienda, the Ministry’s Dirección Administrativa y Financiera was commissioned to prepare an assessment of the condition of both the owned and leased buildings in central San José. 2. The Ministerio de Hacienda carries out its work in 17 buildings located in central San José, 13 of which are leased and the remainder owned, indicating that the infrastructure used to provide public services is dispersed. 3.

The study entitled ‘Proyecto de Unificación Hacendaria’ determined that the Ministerio de Hacienda’s annual rental expenditure in central San José amounts to approximately $1.000.000.00. 4. Based on that study, owning a building is considered the best option for resolving this situation. 5. Real estate market studies have been conducted to identify options that meet the Ministry’s infrastructure needs. 6. The Departamento de Arquitectura undertook to maintain an updated database of the real estate market in central San José. As of October 2014, that study showed that only one building had more than 50.000,00 square meters of usable office space, which is the amount required to house the Ministry’s various departments. 7. The Administration does not currently have the necessary funds available; consequently, funds equivalent to the cost of the building will be included in a supplemental budget during the first half of two thousand fifteen.

It therefore requests the authorization provided for under Article 8 of the Ley de Contratación to commence the procedure without an available budget appropriation (contenido presupuestario). 8. The real property registered with the Registro Nacional, San José district, under the real folio system (sistema de folio real), registration number 605220-000, is intended to be acquired because it is an already constructed, open-floor-plan building designed to house offices and is located within a radius of less than 10 kilometers from the buildings currently being leased. II. Opinion of the Division. A. Regarding authorization to process the procurement without a budget appropriation.

Regarding the budgetary appropriation (contenido presupuestario) to support the Purchase of the property, the Administration states: “In this case, a certification of budgetary appropriation is not applicable because the resources were not included in the 2015 Budget of the Republic, since as of that date the economic and financial feasibility study related to the acquisition of the building had not been completed. Given the foregoing, and because the urgent need to have a building with the characteristics and benefits described has been demonstrated, and the funds required to initiate the procurement are not available, approval is requested for the action taken by the Ministerio de Hacienda pursuant to Article 8 of the Ley de Contratación Administrativa (...) The Ministerio de Hacienda states its commitment to include resources equivalent to the cost of the building in an extraordinary budget during the first half of 2015.” (folio 21 of the authorization file).

In this regard, it must be stated that one of the prerequisites for any procurement is the obligation to have sufficient and available budgetary resources to cover the expenditures undertaken by the Administration, as established by Article 8 of the Ley de Contratación Administrativa (LGA). The foregoing is further developed in section 9 of the Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa (RLCA), which provides: “Budgetary availability. When it is certain that the contract will be performed in the budget period following the one in which the procedure was initiated, or when it will extend over more than one budget period, the Administration shall make the necessary provisions to guarantee payment of the obligations in the two respective budget years. When this obligation is breached, the Administration shall adopt the corresponding measures against the responsible official, in accordance with its internal disciplinary regime.

In none of these cases shall authorization from the Contraloría General de la República be required to initiate the procedure for selecting the respective contractor. / To address a highly qualified need in exceptional cases in which the initiation of the procedure and performance of the contract may occur within the same budget period and the full amount of those funds is not available, authorization may be requested from the Contraloría General de la República to proceed under those conditions. In such cases, the Contraloría General de la República shall have ten business days to issue its decision on the matter. The bidding documents (bases del concurso) shall expressly disclose this circumstance. In this situation, the award decision (acto de adjudicación) may not be issued until the budgetary funds are available.” (Emphasis added). As can be seen, initiating procedures without a budgetary appropriation must be justified by an exceptional situation, and this possibility is associated with competitive procedures (procedimientos concursales) so that, in order to avoid adversely affecting the public interest, the Administration may begin the steps inherent in such procedures, such as preparing the tender specifications (cartel), issuing the invitation to bid, and receiving bids, although the award decision may not be issued until budgetary funds are available.

Thus, the provision follows a rationale applicable to competitive procedures but loses its basis in cases of procurement from a designated bidder (contratación con oferente determinado), because in such cases negotiations are conducted directly without a competitive process. In this particular case, the Administration intends to carry out a procurement with a designated bidder, to the extent that it has already conducted a market study and possesses an appraisal (avalúo) of the property; therefore, the absence of available budgetary funds merely suspends the actual formalization of the transaction. Accordingly, the provisions of Article 8 of the Ley de Contratación Administrativa and section 9 of the RLCA are inapplicable in this situation, which leads to denial of the request submitted. B. Regarding authorization for the direct purchase (compra directa) of the property. Article 71 of the Ley de Contratación Administrativa (LCA) provides: “To acquire real property, the Administration shall resort to a public bidding procedure (licitación pública), unless it exercises the powers of expropriation or direct purchase provided for in special laws.

With prior authorization from the Contraloría General de la República, it may acquire by direct purchase a property that, because of its location, nature, conditions, and circumstances, is determined to be the only property suitable for the proposed purpose. Real property may never be acquired for an amount exceeding that established in the appraisal by the specialized administrative body to be designated by regulation.” Therefore, the public bidding procedure is the ordinary mechanism to which the Administration must resort to acquire real property, unless reasons exist establishing that a particular property is the most suitable for meeting the stated need. In this regard, Article 131 subsection j) of the RLCA provides: “The Administration may directly procure the following goods or services which, because of their nature or attendant circumstances, cannot or should not be acquired through a competitive process, as well as those authorized by the Contraloría General de la República: [...] j) Lease or purchase of unique property: The purchase or lease of property that, because of its location, nature, conditions, and circumstances, is the most suitable for the proposed purpose.

In such cases, the maximum price shall be that established by the institution’s specialized personnel or, in their absence, by the Dirección General de la Tributación/ The Administration may agree to lease properties to be constructed or under construction when doing so serves its institutional or commercial interests, under the terms agreed upon by the parties. /In the case of the purchase of real property, authorization from the Contraloría General de la República is additionally required, and it shall have a maximum period of ten business days to analyze the request.” Additionally, Article 157 of the RLCA establishes that the purchase of real property requires the corresponding appraisal, as well as a technical justification (justificación técnica) demonstrating that the property is suitable for meeting the Administration’s need. The case must therefore be analyzed in light of the foregoing provisions. i) Regarding the selection of the real property to be acquired.

With respect to the technical justification, official letter No.DM-0202-2015 states: “In view of the recommendation in the Project and the foregoing reference in the institutional Strategic Plan, the option of purchasing an existing building is identified as an opportunity for the Ministerio de Hacienda to achieve these objectives in the short term. This building must have at least 47.830.132 square meters of office space and must accommodate the 2.307 officials who are currently dispersed among the 134 leased buildings located specifically in the central district of San José. {...} The Departamento de Arquitectura maintains a market study that is updated every six months, reviewed as of July 2014, and used as one of the tools for developing the Unificación Hacendaria project, through which it was determined that, as of that date, no building met the required dimensions. It was not until August 6, 2014, when the offer document for the lease with an option to purchase office areas at Centro Corporativo el Tobogán was received, that this Ministerio became aware of this possibility/ Because it is an open-floor-plan building designed to house offices, has already been constructed, and is located within a radius of less than 10 kilometers from the buildings currently leased in the central district, its nature and condition make it a viable option for the Ministerio/ Based on all of the foregoing, it is determined that the offer from Centro Corporativo el Tobogán possesses the characteristics of location, nature, conditions, and circumstances of an available and suitable property in the central district of San José that meets this Ministerio’s requirements for fulfilling the public interest it pursues.” (folio 20 verso of the authorization file).

Thus, official letter No. DM-0202-2015 included the document entitled “Market Study for the Lease of Buildings for the Ministerio de Hacienda,” from which the following is apparent: First, the study conducted by the Administration consists of information about buildings, some of which are offered for lease, others for sale, while for still others the status of the properties appearing in that document is not specified. Specifically, in the case of “Nuevo Centro Corporativo, San Pedro,” it expressly states: “Rental Price: US$40.00” (folio 25 verso of the authorization file). Likewise, it states: “Torre Mercedes Rental Price: from US$19/m2 + maintenance fee” (folio 26 verso of the authorization file), and “Centro Colón Rental Price: US$3.936” (folio 27 of the authorization file). In this regard, it is pertinent to note that, given the differences between a lease agreement (contrato de arrendamiento) and a sale agreement, under the former the lessor retains ownership, whereas under the latter—that is, a sale—ownership is transferred; accordingly, the market study should focus on properties available for sale.

Furthermore, with respect to the need the Administration seeks to meet, the study does not establish why the properties available for sale were not considered. It is noteworthy that, with respect to the Plaza de la Artillería S.A building, it states: “At one point, Banco Central attempted to purchase it, but the owners declined the offer. It is an apartment building, but it is highly suitable for renovation as an office building, with sufficient parking and a ground floor that is highly suitable for serving the public in accordance with the activities of our Ministerio.” (folio 24 recto and verso of the authorization file). Thus, although it is described as a highly suitable building, there is no evidence that the owners were approached to determine whether they were willing to sell. Another noteworthy aspect is that, in the supplementary information submitted with official letter DM-0324-2015, which attempts to set out the rationale concerning the properties considered, the following is stated on this occasion regarding the property in question: “It does not copy with the requirements because the building has structural problems (sic), and it would be necessary to invest a large amount of money in refurbishment.” (folio 203 of the authorization file).

Finally, it must be noted that neither the initial report nor the second report indicates the price or the area of this property. Additionally, although it is stated that the Ministerio has a database that was used to prepare the report, there is no indication that any notice was published with the aim of generating interest among owners who might not be included in that database. The principle of publicity (principio de publicidad), governed by section 6 of the LCA, in addition to being a constitutional principle informing administrative procurement (contratación administrativa) (see judgment of the Sala Constitucional 998 of February 16, 1998), enables the Administration to obtain a broad range of proposals to meet its needs. Likewise, adequate publicity provides greater transparency to the selection ultimately made.

In the particular case at hand, where reasons are invoked for not conducting a public tender (licitación pública), that fact in itself does not preclude the application of principles such as the principle of public notice (publicidad). Thus, in addition to the market inquiry that the Administration may well have conducted, and taking into consideration the value of the transaction, at least one notice must be published, either in La Gaceta or in a newspaper of national circulation, setting forth the basic requirements of the transaction. As stated, no evidence of such publication appears in the file. It should also be noted, in relation to the report entitled “Market Study for the Leasing of Buildings for the Ministry of Finance,” that the property sought to be acquired is not included therein, since its analysis appears in the “Technical Report” found at folios 42 et seq. of the authorization file.

Accordingly, there is no evidence of a comparative assessment between the properties considered in the market study and the property sought to be acquired. The purpose of a market survey (sondeo de mercado) is precisely to make this comparative assessment among different properties having similar characteristics, in order to make the best selection from the available market offerings. Moreover, as indicated, the Administration determined that it required an optimized total building area of 47.83032 square meters. In light of this, it is unclear why the market study includes buildings with smaller areas. Such is the case of the building in Barrio Dent, where it states: “Office area from 200 m2 to 2635 m2. Price US$19/m2 plus maintenance” (folio 25 of the authorization file). “Paseo Colón/ Sale Price: US$2.000.000/ Commercial building with 1.500 m2 of construction and 416 m2 of land, consisting of 5 floors” (front and back of folio 27 of the authorization file).

In the document entitled “Technical Report,” attached to official letter No. DM-0202-2015, the Administration states: “According to the information obtained from the Space Optimization Study (sic) of the Proyecto de Unificación Hacendaria,” the optimized total area required for the Ministry’s offices (2.307 workstations), which are located in the Casco Central, is 47.830,32 square meters, including: /Usable office area, 35.240,8 square meters/ Complementary areas, 385,41 square meters/ Secondary area, 4.045,00 square meters/ Expansion area, 8.159,12 square meters.” (folios 43 and 44 of the authorization file). According to the foregoing quotation, the Administration not only determined a minimum building area, but also identified other required areas, including a usable office area of 35.240,8 square meters. However, upon reviewing the offer submitted by Centro Corporativo El Tobogán S. A., dated 06 de agosto del 2014, it can be seen that it provides: “The project comprises 84.696 m2 of construction: 29.748m2 of saleable or leasable office area, 1.860m2 of commercial area, plus covered parking and storage facilities.” (folio 33 of the authorization file).

Furthermore, in a document dated 30 de enero de 2015, the same company states: “Finishes for office areas (approximately 38.000 m2) [...]” [folio 93 of the authorization file). In light of this inconsistency, doubt arises as to the property’s actual usable office area, which is a decisive factor in meeting the Administration’s needs. Considering the foregoing, it has not been established that an adequate market survey was conducted to determine that the property sought to be acquired appears to be the most suitable when compared with other equivalent properties. It goes without saying that the comparison must be made among similar properties, which, as is evident, was not accomplished by the study submitted, because it considers properties with areas that do not meet the Administration’s requirements or includes properties offered on the market for lease rather than for sale, in addition to the fact that no form of public notice has been established.

Therefore, that report is deemed inadequate to support the Administration’s request. II) Regarding the owner of the real property (bien inmueble). According to the land registry information submitted, the property sought to be acquired is registered in the Registro Nacional in the name of Banco Improsa S.A., in its capacity as trustee (fiduciario). However, the purchase and sale option (opción de compra-venta) submitted was executed by the legal representatives of Centro Corporativo el Tobogán S.A. (folios 93 through 95 of the authorization file), without establishing that, in this case—in view of the existing trust (fideicomiso)—that company has the authority to offer the real property for sale. Accordingly, the information submitted by that company cannot be considered in the present case because the owner of the property is another party; Banco Improsa S. A. must therefore submit the option.

This conclusion remains unchanged when considering information submitted with official letter DM-0324-2015, which expressly states: “With respect to the potential contracts (sic) involving options to sell, sale, and lease of the subsidiary properties ultimately placed in trust, these must necessarily be executed by LA FIDEICOMITENTE or by LA FIDEICOMISARIA PRINCIPAL in their capacity as Lessors, always with the appearance of LA FIDUCIARIA as the registered owner and in order to endorse the contract.” (folio 245 of the authorization file). In addition, the proposal is denominated in dollars, while the appraisal (avalúo) was conducted in colones. Although Article 157 of the RLCA provides that the acquisition price may under no circumstances exceed the appraised amount and that, if the amount established in the appraisal is greater than the amount set forth in the offer, the purchase shall be made at the offered price, there is no express statement from the owner agreeing to the appraised amount if it proves lower than the amount stated in dollars.

Along the same lines, with respect to the sworn statements (declaraciones juradas) and certifications regarding compliance with obligations to the Caja Costarricense de Seguro Social and the Fondo de Asignaciones Familiares, as established in Article 65 of the RLCA, these should have been submitted by Banco impresa S. A., rather than by Centro Corporativo el Tobogán S. A., for the reasons stated above. iii) Regarding the notices and liens or restrictions affecting the selected real property. According to the land registry information submitted, appearing at folios 80 and 81 of the authorization file, the property is subject to a notice and a lien or restriction (gravamen o afectación). The former concerns the registration of condominium ownership (propiedad en condominio), and the latter concerns an administrative warning (advertencia administrativa). Although the file contains a copy of a settlement agreement (acuerdo conciliatorio) concerning the dispute over title to one of the properties comprising the current property, as well as statements made by the representative of Centro Corporativo El Tobogán S. A. (folios 82 et seq. of the authorization file), the fact remains that the property is subject to those restrictions.

In view of this, because the Administration must acquire real property free of liens, since otherwise there would be a risk to the unrestricted disposition of the property and, consequently, to the fulfillment of the public interest, no authorization could be granted under such circumstances. iv) Regarding the purchase of furniture. The Administration states that it intends not only to purchase the real property but also to purchase all of the building’s furniture from the same company, because it will use the turnkey arrangement (modalidad llave en mano) (folio 21 of the authorization file). However, it has not been established that Centro Corporativo El Tobogán S.A. engages in the sale of this type of furniture and equipment as part of its ordinary business activities, and only time-related reasons are provided in support thereof. Specifically, official letter DM-0324-2015 states: “the public tender for the supply and installation of new real estate (sic) could take at least 1 year without an appeal, plus a manufacturing and installation period of no less than 6 months, during which time the offices could not be relocated, in addition to a possible increase in the cost of materials due to the elapsed time.

In this regard, it must be noted that the legal system provides alternative mechanisms to public tender when the ordinary procedure is not the appropriate means of meeting the Administration’s needs, such as a request for authorization that may be submitted to this oversight body. v) Other matters. This Contraloría General understands the importance to State finances of having its own facilities and is therefore fully open to considering any applications that may be submitted. In such an event, in addition to considering the matters stated above and in order to obtain a more detailed understanding of the subject matter of the procurement (objeto de la contratación), it will be necessary to substantiate the need to create a gymnasium and a laboratory (folios 73 through 75 of the authorization file), as well as the advisability of requiring some of the furniture to be purchased to be imported and to have glass tops (folio 76 of the authorization file), all in connection with the sound management of public funds.

For the reasons stated, we are unable to grant the requested authorization.” The report of the Contraloría establishes that, among the points identified by that oversight body as conditions precluding authorization of the direct sale (venta directa) of the properties negotiated between the plaintiff companies and the State, were the notices and liens encumbering the property being sold, according to the land registry information. The Contraloría characterized this as an impediment to the purchase because of the risk to the public interest involved; those notices arose from the administrative warnings imposed through the administrative proceedings (diligencias administrativas) processed under file N°2013-2670 of the Junta Administrativa del Registro Inmobiliario. However, the fact remains that this particular circumstance was not decisive in the oversight body’s decision not to authorize the sale, since it is clear from that body’s report that other legal considerations supported the denial of the requested authorization, thus ruling out any finding that the alleged conduct was the determinative or exclusive cause.

Indeed, several reasons were given for denying authorization, which precludes finding a direct and exclusive causal link (nexo causal) between the administrative notices and this matter. In that regard, as transcribed above, it is evident that one of the principal grounds for denial was, first, that the contracting Administration lacked all of the budgetary funding needed to complete the sale, a material and legal condition required for a procurement of that kind. Additionally, and no less significantly, the Contraloría found that the justification for the property’s suitability was insufficient to establish that a direct sale was appropriate, identifying deficiencies in the market study against which the recommendation of such suitability had been assessed; as stated, this constituted an obstacle to authorizing that direct sale.

Additionally, however, the Office of the Comptroller General of the Republic also questioned other aspects, such as the sellers’ participation in relation to title to the property, which was registered in the name of Banco Improsa, as well as inconsistencies in the consummation of the transaction, which entailed a turnkey contract (contrato de llave en mano), given that it was unclear whether the sellers’ ordinary course of business included the sale of the real property encompassed by the transaction. Accordingly, under the circumstances described, it cannot be asserted that the damage attributed to the Municipalidad de Goicoechea was the proximate cause (causa eficiente) establishing that the failed sale resulted from that municipal corporation’s actions. This is because, as indicated by the Comptroller General’s report, even if the notations recorded against those properties had not existed, the sale still would not have been authorized.

In that regard, other reasons attributable to other causes prevented the sale of the property, and the defendant Municipal Corporation had no involvement whatsoever in them; the causal nexus (nexo de causalidad) between the challenged conduct and the damage for which recognition is sought is therefore necessarily broken. Consequently, because one of the essential requirements for administrative liability (responsabilidad administrativa) is absent, the claimed damages (daños y perjuicios) must be denied. Moreover, this Chamber must note that, in addition to the foregoing, the type of damage claimed is also deficient. Based on the assessments made by the Office of the Comptroller General of the Republic in withholding authorization for the direct sale intended to be consummated with the plaintiff companies, it may be concluded that the damage alleged by the plaintiffs amounted to a mere expectation rather than a loss of chance (pérdida de chance), because basic conditions for contracting remained unsatisfied.

This leads the Chamber to determine that the damage, as characterized by the plaintiff, did not in fact impair a real and substantial possibility of obtaining a benefit or a future advantageous position, which is the only circumstance in which the existence of damage meeting the requirements established in the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública) could be considered. Accordingly, the claimed pecuniary damage (daño material) must be denied in its entirety. Separately, the plaintiff also quantifies subjective non-pecuniary damage (daño moral subjetivo). Given the plaintiffs’ legal nature as legal persons (personas jurídicas), the only non-pecuniary damage that could have been considered, had a causal nexus been established, would be objective non-pecuniary damage (daño moral objetivo). Because such damage is inherently financial in nature, evidence of both its existence and its extent is required, but no such evidence was submitted: the expert evidence (prueba pericial) offered did not assess that item and addressed only the claimed pecuniary damage.

Accordingly, this essential requirement for finding administrative liability is likewise insufficient, and the Chamber so declares for purposes of denying the claims for compensation (pretensiones indemnizatorias) sought in the complaint. It is also noted that, although in closing arguments the plaintiffs’ counsel suggested that such damage extended to the representatives of those legal persons, that argument is disregarded because the record does not show that any natural person (persona física) is a plaintiff in these proceedings.

XVIII.Municipal duties and obligations in urban-planning matters. Failure by the Municipalidad de Goicoechea to exercise its duty to protect public-domain property (bienes demaniales): Article 169 of our Constitution establishes the scope of the powers of Local Governments in extremely broad terms, stating that: “The administration of local interests and services in each canton shall be entrusted to the Municipal Government, composed of a deliberative body consisting of popularly elected municipal councilors and an executive official to be designated by law.” The indeterminate legal concept (concepto jurídico indeterminado) arising from the phrase “local interests” allows us to understand the Municipalities’ broad sphere of action, particularly in view of the development of this concept by our Sala Constitucional and by the ordinary legislature. It is particularly relevant to recall that our Sala Constitucional has defined the powers of Local Governments in various areas, including urban development, stating in its decisions that municipalities have exclusive authority over the control of urban development within the boundaries of their territory, for which purpose they may and must enact the corresponding regulatory plans (planes reguladores) (see, for example, decision 5445-99 of the Tribunal Constitucional).

For the purposes of this judgment, we consider it important to note that Municipalities are the public entities responsible for protecting public-domain property (bienes de dominio público) that, by operation of law, has been entrusted to their administration, care, and defense, through the exercise of police and oversight powers (poder de policía y fiscalización). Thus, the regulation of urban growth initially arose as an exclusive municipal power, the exclusivity of which began to be shared through the participation of a series of public entities and bodies involved in land-use planning (ordenación del territorio), thereby extending the convergence of responsibilities to other entities, such as the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, the Secretaría Técnica Ambiental, and the Ministerio de Planificación Nacional, among others, within a regulatory framework consisting of laws governing the subject, such as the Ley de Planificación Urbana and the Código Municipal itself.

It follows from the foregoing that the Municipalities’ duty of protection is one of a high degree of responsibility, since they are the entities closest to the public and, under an express constitutional provision, must safeguard the local interest, which necessarily includes the proper use and designated purpose of public-domain property and, particularly for purposes of this analysis, property arising from urban-planning control over the growth of cities, such as public spaces intended for community facilities, parks, green areas, playgrounds, municipal roads, and, generally, all urban infrastructure and amenities resulting from that activity. Against this backdrop, the protection of municipal public spaces of an urban nature must be addressed in light of the public purpose pursued by the provisions of our legal system, as well as the Municipalities’ status as administrators of the local interest.

Starting from that premise, it is appropriate to address municipal authority over oversight, emphasizing that its essential purpose is to verify compliance with urban-planning regulations (normas urbanísticas), which are closely linked to the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment. It is important to specify that the subdivision (fraccionamiento) involved in the urbanization process entails preparing land for urban-development purposes, and therefore streets, green areas, and the services necessary for its use and enjoyment must be provided; consequently, a complex subdivision and urbanization process entails a series of legally valid limitations on private property for urban-planning reasons (see decision 5097-93, issued at 10:24 on October 15, 1993, by the Sala Constitucional, as well as Article 38 of the Ley de Planificación Urbana). For this reason, it is important to clarify that the mere subdivision of land does not entail the conveyance of areas, since a simple subdivision presupposes the existence of sufficient public roads and urban infrastructure, thereby allowing cadastral instruments (instrumentos catastrales) to be approved in accordance with Article 36 of the Ley de Planificación Urbana, whereas subdivision for urban-development purposes requires the opening of streets and the provision of services and infrastructure in accordance with Article 38 of that law.

In Chapter I, item 1.9, the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones defines the concepts of “subdivision” and “urban developments” (urbanizaciones) relevant to this analysis, indicating that subdivision means the division of any parcel of land for the purpose of separately selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting lots. This definition includes partitions arising from judicial or extrajudicial awards, the demarcation of undivided rights, and mere segregations retained by the same owner, including those located in urban developments or new construction that are relevant to controlling the formation and urban use of real property. With respect to urban developments, that body of regulations defines them as the subdivision and preparation of land for urban-development purposes through the opening of streets and provision of services.

It is clear from the foregoing that determining which type of land subdivision is at issue is extremely important, because if it is a subdivision for urban-development purposes or an urban development, there arises an imperative need to provide areas for the general leisure and recreation of the development’s residents, in observance of the social function of property (función social de la propiedad), given the residential, industrial, commercial, or any other use intended to be implemented. For this reason, Local Governments must avail themselves of every means provided by the legal system to fulfill this public-interest obligation, with the exercise of police power as the principal foundation of that action. Police power is understood as the recognition of municipal authority, pursuant to law, to regulate and govern the activity for the purpose of ensuring public order, beauty, health, tranquility, and citizen safety, with full respect for citizens’ fundamental rights; this authority is exercised before, during, and after the urban-development process has begun.

Accordingly, it is clear that the law places substantial responsibility upon Local Governments regarding oversight of urban growth and the conditions with which it must comply, a task encompassing matters of sanitation as well as beauty (landscaping) and comfort, all of which are essential to residents’ optimal development, since they require these features in their surroundings to attain a good quality of life. The Sala Constitucional has consistently stated in its decisions that: “In its case law, this Tribunal has recognized the Municipalities’ obligation to take effective and expeditious action based on the needs of the territorial jurisdiction assigned to each municipal government, which is closely linked to the population element. Such obligations derive from Articles 169 and 170 of the Constitución Política and encompass a broad range of activities. Thus, in judgments N° 2011-12886 at 12:44 on September 23, 2011, and N° 2015010541 at 09:20 on July 17, 2015, among others, this Sala stated: ‘(…) as established by Article 169 of the Constitución Política and the Código Municipal, municipalities are responsible for administering local services and interests in order to promote the comprehensive development of the cantons in harmony with national development.

Consequently, the Municipality must establish a comprehensive urban-planning policy in accordance with the applicable law, aimed at the efficient and harmonious development of urban centers and guaranteeing—at a minimum—efficient electricity and communications services; sound systems for supplying drinking water and disposing of wastewater; adequate water-supply and sewerage systems; city lighting and beautification systems; services for constructing, repairing, and cleaning streets and other public roads; and, generally, concrete and practical plans to make residents’ lives comfortable and safe.’” (See judgment number 6029-2017, at 09:45 on April 28, 2017). It should therefore be noted from the foregoing that urban public spaces are now of paramount importance in satisfying local interests, as they constitute indispensable means of protecting the rights to life, health, and a healthy environment, while facilitating leisure and the convergence of local interests such as the development of culture, education, and social coexistence and, therefore, contributing to improvements in residents’ quality of life.

Accordingly, the starting premise must be that public spaces are understood as those physical structures necessary to enable cities to function, which may be located on public property or may consist of architectural or natural features of private property intended to satisfy collective urban interests by reason of their use, nature, or dedication (afectación). From this perspective, it may be stated that public spaces serve an essential function within urban law (derecho urbano), since they are intended to meet collective needs through green spaces, recreational areas, and structures of cultural, architectural, and natural value, among others, the cost of which is offset for the developer by the increase in value (plusvalía) that such components add to the project. Having established the scope of the Municipalities’ authority in their capacity as agents of local development—specifically urban development—as well as the importance and significance of public spaces to residents’ quality of life, we conclude, in light of the judicial case file before us and the body of proven facts, that the conduct of the Municipalidad de Goicoechea in administering and protecting urban public spaces in the present matter is highly reprehensible.

As explained throughout this judgment, the administrative decision to change the designated purpose of a property and reduce its area, when the regulatory basis or justification for its creation was its use as a park, is unlawful and contrary to law. It is evident that the Municipalidad de Goicoechea disregards the nature of the park area as a place of recreation and environmental well-being for the community and alters its constitutional and statutory purpose so that it may be used privately, to the detriment of the public interest and with a clear adverse effect on local residents, who are deprived of the use and enjoyment of that space. Let us examine this.

The list of proven facts (hechos probados) reveals the intent to donate a public space designated as a park, as evidenced by the minutes of session N°36-86, of 17 de abril del 1986, of the Concejo Municipal de Goicoechea, in Article 4, and subsequently, at session N°46-86 of 26 de mayo del 1986 of the Concejo Municipal de Goicoechea, Chapter 5, item 3, the “49-year loan” of the property was approved without legally enabling authorization and without providing the mandatory replacement public space required for acts of that kind. As stated supra, this requirement derives directly from Constitutional Law (Derecho de la Constitución), as our Sala Constitucional has held in the cited case law. Accordingly, not only is the change in the designated use of the property, which was intended as a park, unlawful, but the Local Government also directs the enjoyment and use of an asset intended for the benefit of the entire community toward the benefit of only a small group of persons organized as the Asociación Costarricense de Lisiados.

As has been noted, the latter is not in itself harmful; rather, what is harmful is the choice of the public space used for those purposes. In this context, this Panel of Judges finds that the defendant Municipality engaged in blameworthy, culpable, and unlawful conduct by issuing administrative acts (actos administrativos) contrary to law, thereby necessitating remedial action in favor of the community. Consequently, the Municipalidad de Goicoechea must include in its budgets and activities the provision of park space to the community affected by its unlawful conduct. The Municipal Government must bear in mind that this mandate does not arise from a decision of this Court, but from the direct application of the Sala Constitucional’s erga omnes case law, which has established the need to replace spaces such as those at issue in this case. In this regard, the constitutional precedents already cited are reiterated: “… municipal autonomy, which has constitutional status, may in no way be used to deprive other fundamental rights of equal status and force of their substance.

Precisely for that reason, municipal action may not promote the use of areas that the law, in furtherance of the constitutional right to enjoy a healthy and balanced environment, has guaranteed to the residents of the canton. Using its own resources—the resources of all residents of the canton—the municipality may acquire land to build public libraries, schools, etc.; such land will have the characteristics of the public domain (demanio público). It may not, however, convert areas designated for the rest and enjoyment of a particular community—and paid for by that community—into works that are not community facilities (facilidades comunales) in the strictest sense of the term. Furthermore, such works may not be of dimensions that deprive the community of green areas for recreation and rest… In decision n.4332-2000 of this Chamber, the following was stated, insofar as relevant, concerning the matter before us: -Article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides that “-No less than one-third of the area represented by the percentage established pursuant to the preceding paragraph shall invariably be devoted to park use, first reserving from that third the space or spaces necessary for a children’s playground or playgrounds, in a proportion of no less than ten square meters per family-.

The remaining two-thirds of that percentage, or whatever portion thereof remains available after park needs have been met, shall be used to install community facilities initially proposed by the subdivider or developer-.” A mere reading of this provision makes it certain that the legislature, in furtherance of the supreme charter, has mandated the existence of green areas and parks for community enjoyment. It therefore cannot be understood that the construction of what the Municipality has called a community facility—such as the buildings planned by the associations favored by the challenged resolutions—is compatible with that provision, because such an interpretation would deprive the residents’ right to enjoy a green recreational area of its essential content, which forms part of the quality of life guaranteed to them by the Constitution. The local municipality may not freely eliminate the designated use of land devoted to parks; nor could the legislature do so—without providing in exchange a space that offsets the loss of park area—because this would render the resolution or law providing for it unconstitutional, as it would disregard the essential content of the residents’ right to enjoy those recreational areas, which, as stated, form part of the quality of life guaranteed to them by the Constitution.

The term “community facilities” does not have the breadth that is being attributed to it. It is evident to this Chamber that the term refers to structures essential to the community’s enjoyment of property designated as a green area, park, and recreational space. Consequently, the construction of buildings for public services—for example, libraries, schools, community halls, etc.—is incompatible with the designation of certain land as park and green areas, as required by the legislature. There is also no doubt that, for the interested associations to undertake the construction of buildings such as those in which they are interested, they must bear the cost thereof—which involves all members or residents of the locality who will benefit from the public and general use of the property. The Chamber cannot allow donations or construction authorizations such as those being attempted to disregard the applicant residents’ right to enjoy the land that belongs in its entirety to the comunidad de cipreses as a green area and park, and which the Municipality merely holds for the administration of local interests…” (Voto 8220 – 2001 de las 15:48 hrs del 14 de agosto de 2001).

Accordingly, pursuant to Article 122 subsections c, d, and g of the Código Procesal Contencioso Administrativo, the proper course is to order the Municipalidad de Goicoechea, through the mechanisms permitted by the legal system, to restore to the public domain the area in the legally required proportion corresponding to the community at large as parkland, thereby guaranteeing the quality of life of the canton’s residents. To that end, in accordance with the principle of legality (principio de legalidad) and with due regard for the legal system, it shall undertake purchase proceedings pursuant to the Ley de Contratación Administrativa or expropriation proceedings (diligencias de expropiación de bienes), as appropriate. It must be noted that, in accordance with the constitutional case-law mandate, this action must be carried out within the area originally designated for development as the urbanización Tournón Norte and must encompass the corresponding area, in compliance with the parameters of the Ley de Planificación Urbana.

XIX. ON THE DEFENSES RAISED

Counsel for the State raised the defenses of lack of standing to be sued (falta de legitimación pasiva), lack of legal entitlement (falta de derecho), time-bar by expiry (caducidad), and statute of limitations (prescripción). The Junta Administrativa del Registro and the Tribunal Registral Administrativo raised the defenses of lack of legal entitlement and lack of standing (falta de legitimación). The Municipalidad de Goicoechea raised the defenses of lack of standing to be sued, lack of standing to sue (falta de legitimación activa), and lack of legal entitlement. The defenses of time-bar by expiry and statute of limitations were already ruled upon in recitals (considerandos) VIII and IX of this judgment. Regarding the defense of lack of standing to sue, this Chamber finds it inadmissible because, given the nature of the plaintiff companies’ participation in the trust agreement (contrato de fideicomiso) under which they administer the properties alleged to have been affected and damaged, the plaintiffs do have a legitimate interest (interés legítimo) that places them in a legal relationship concerning the claims brought against the defendant Administrations, pursuant to section 10 of the CPCA.

The defense of lack of standing to be sued raised by the State and the Tribunal Registral Administrativo must be rejected pursuant to sections 12.2 and 12.7 of the CPCA. It must likewise be rejected with respect to the Municipalidad de Goicoechea, given that the challenged actions were in fact issued and carried out by that Municipal Corporation. The defense of lack of legal entitlement raised by the defendants is upheld with respect to the State, the Junta Administrativa del Registro Nacional, and the Tribunal Registral for the reasons stated; with respect to the Municipalidad de Goicoechea, it is partially upheld solely as to the damages (daños y perjuicios) sought against it, but not as to the declaration that the administrative actions issued by that Municipal Corporation were unlawful.

XX. ON COSTS

Pursuant to section 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, court costs and attorney’s fees (costas procesales y personales) constitute a burden imposed on the losing party by virtue of having lost. Waiver of such an award is permissible only when, in the Court’s opinion, there was sufficient cause to litigate or when the judgment is entered on the basis of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In this case, the nature of the issues in dispute is deemed to have provided sufficient grounds for litigation; accordingly, this ruling is issued without a specific award of costs (especial condenatoria en costas) with respect to the costs of the State, the Junta Administrativa del Registro Nacional, and the Tribunal Registral Administrativo, as well as the Municipalidad de Goicoechea, because there is a reciprocal outcome (vencimiento recíproco) in this ruling.

THEREFORE (POR TANTO).

By virtue of the foregoing, the defense of time-bar by expiry is partially upheld with respect to claims 1 and 3 of the complaint and rejected with respect to claim 2. The defense based on the statute of limitations raised by the State is denied. The defense of lack of standing to sue raised by the Municipalidad de Goicoechea is denied. The defenses of lack of standing to be sued raised by the State, the Tribunal Registral Administrativo, and the Municipalidad de Goicoechea are rejected. The defense of lack of legal entitlement is upheld with respect to the State, the Junta Administrativa del Registro Nacional, and the Tribunal Registral Administrativo; with respect to the Municipalidad de Goicoechea, it is partially upheld as to the claims for compensation (pretensiones indemnizatorias). Consequently, the complaint filed by Centro Corporativo el Tobogán S.A. and Inmobiliaria el Tobogán S.A. against the Municipalidad de Goicoechea is partially upheld and is deemed denied as to all relief not expressly granted.

The administrative conduct of the MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA and all related acts or actions undertaken by it in administrative proceeding (procedimiento administrativo) EXPEDIENTE 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR) are declared inconsistent with the legal system. It is hereby determined that the property registered under number 2017655A, which overlaps with property 605220 and is now included within condominium property, is not a public-domain asset (bien demanial) designated as a park; consequently, the removal of the cadastral notice (aviso catastral) created for the properties and plats whose factual basis for the encumbrance (gravamen) was the presumption that the land belonged to the public domain is hereby ordered. Pursuant to Article 122, subsections c, d, and g, of the Código Procesal Contencioso Administrativo, the Municipalidad de Goicoechea is ordered, through the mechanisms permitted by the legal system, to restore to the public domain (demanio público) the area in the legally required proportion corresponding to the community at large as parkland, in order to safeguard the quality of life of municipal residents.

For this purpose, in accordance with the principle of legality and with due respect for the legal system, it shall undertake purchase proceedings pursuant to the Ley de Contratación Administrativa or property expropriation proceedings (diligencias de expropiación de bienes), as applicable. Such action must be carried out within the area originally intended for development as the Tournón Norte subdivision and must encompass the corresponding area, in compliance with the parameters of the Ley de Planificación Urbana. This ruling is issued without a specific award of costs. Let notice be served.

Laura Gómez Chacón Claudia Bolaños Salazar Carlos José Mejías Rodríguez.

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LAURA GOMEZ CHACON - DECISION-MAKING JUDGE ???????????????

CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - DECISION-MAKING JUDGE ???????????????

CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - DECISION-MAKING JUDGE Goicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, across from Café Dorado. Telephone numbers: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 and 2545-0006. Email: [email protected]

Documento PJEDITOR ????????????????

CONOCIMIENTO ACTOR/A:

CENTRO CORPORATIVO TOBOGAN S.A DEMANDADO/A:

EL ESTADO N° 12-I-2021 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN PRIMERA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. ANEXO A. a las quince horas y quince minutos del diecinueve de febrero del dos mil veintiuno.

Proceso de conocimiento interpuesto por la empresa Inmobiliaria el Tobogán S.A con cédula jurídica 3-101-610137 y Centro Corporativo S.A. con cédula jurídica 3-101-656017, representada ambas por Carlos Alberto Mora Moya, mayor, divorciado, abogado, vecino de San José, con cédula 9-0061-0996 en su condición de apoderado con representación judicial de dichas sociedades; contra el Estado representado por Grettel Rodríguez Fernández, cédula 3-328-289, mayor, soltera, abogada, vecina de San José en su condición de Procuradora; la Municipalidad de Goicoechea, representada por Álvaro Salazar Castro, carné 9442 y Viviana Espinoza Sibaja, carné 21410, en su condición de apoderados especiales judiciales; la Junta Administrativa del Registro Nacional, representada por Gabriela Carranza Araya, mayor, divorciada, abogada, vecina de San Ramón, cédula 1-967-134, en su condición de apoderada especial judicial; y el Tribunal Registral Administrativo, representado por Hazel Jiménez Zamora en su condición de apoderada especial judicial.

RESULTANDO:

1. 1Que la parte actora compareció ante esta jurisdicción a solicitar según se desprende del escrito de demanda interpuesta el 31 de octubre del 2017 y de acuerdo a las pretensiones fijadas en audiencia preliminar celebrada el 19 de abril del 2019 lo siguiente: "1. La declaración de nulidad absoluta del VOTO 310-2016, DEL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO, A LAS CATORCE HORAS CON DIEZ MINUTOS DEL DIEZ DE MAYO DEL AÑO DOS MIL DIECISÉIS. Notificado el día 16 de mayo del año 2016, y todos los actos administrativos anexos y conexos surtiendo sus efectos continuados a la fecha actual con el AVISO CATASTRAL ordenado contra las matrículas 605220 y 207655 A y contra los planos catastrados SJ-8378-1972, SJ-1361905-2009 y contra SJ- 1573884-2012 y que afectan actualmente la matrícula 4072-M-000 y sus 1278 filiales. 2. La declaración de disconformidad de la conducta administrativa de la MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA con el ordenamiento jurídico y de todos los actos o las actuaciones conexas de esta en el procedimiento administrativo EXPEDIENTE 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR), la cual desconoció la validez y la eficacia de los acuerdos de Concejo Municipal de forma ilegal, y revocó resoluciones administrativas del departamento legal, así como las resoluciones de censo y catastro, de manera ilegal sin procedimiento de lesividad ni otros que establece el Ordenamiento Jurídico, para cambiar de postura dentro de un procedimiento administrativo registral. 3.La declaración de disconformidad de la conducta administrativa de la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL con el ordenamiento jurídico y de todos los actos o las actuaciones conexas de esta en el procedimiento administrativo EXPEDIENTE 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR), por las irregularidades cometidas por la funcionaria MSC IRIS CHAVES RODRÍGUEZ del DEPARTAMENTO DE ASESORÍA JURÍDICA REGISTRAL DEL REGISTRO NACIONAL encargada de instruir dicho procedimiento violando el Principio de Objetividad e Imparcialidad generando una lesión antijurídica a mis representadas que consistió en la imposición de una advertencia administrativa y posteriormente el aviso catastral contra las matrículas 605220-000 y 207655A-000 y contó los planos catastrados SJ-8378-1972, SJ- 1361905-2009, y contra SJ-1573884-2012 generando graves daños y perjuicios financieros al proyecto inmobiliario de mis representadas. 4.El reconocimiento de daños y perjuicios causados por la MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA, por hacer un reclamo en sede administrativa registral de forma ilegítima en contra de mis representadas INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., cédula jurídica 3-101-610137 y CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN S.A., cédula jurídica 3-101-656017, generando una advertencia administrativa y posteriormente aviso catastral contra las matrículas 605220-000 y 207655A-000 y contra los planos catastrados SJ-8378-l972, SJ-1361905-2009, y contra SJ-157373884-2012 así como contra las 1278 fincas filiales, que de la primera se derivaron graves daños y perjuicios financieros al proyecto inmobiliario de mis representadas, entre los que se encuentra la imposibilidad de haber podido realizar el negocio de compra venta con el Ministerio de Hacienda y los costos que representó para mis representadas el mantenimiento de operaciones financieras bancarias y el mantenimiento del bien inmueble con las anotaciones registrales que dificultaron las futuras ventas de las filiales de dicho proyecto inmobiliario.Montos que se fijan en una suma prudencial de $38.613.816.82 DÓLARES AMERICANOS. (TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS DIECISÉIS DÓLARES CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS), de conformidad con el Informe Pericial del Lic. Mauricio Rivera Mesén. 4. Cobro de daños y perjuicios causados por la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL, quien a través del procedimiento administrativo 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR), dirigido por una de sus funcionarias de forma irregular provocó la violación al Principio de Objetividad e imparcialidad generando una lesión antijurídica a mis representadas que consistió en la imposición de una advertencia administrativa y posteriormente aviso catastral contra las matrículas 605220-000 y 207655A-000 y contra los planos catastrados SJ-8378-1972, SJ-1361905-2009, y contra SJ-1573884-2012 generando graves daños y perjuicios financieros al proyecto inmobiliario de mis representados.Montos que se fijan en una suma aproximada de $38.613.816.82 DÓLARES AMERICANOS. (TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS DIECISÉIS DÓLARES CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS), de conformidad con el Informe Pericial del Lic. Mauricio Rivera Mesén. 5. Se condene a la MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA y a la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL el pago del daño moral subjetivo causado a mis representadas por un monto prudencial de 600 millones de colones cada una. 7. De oponerse a la presente demanda se condene a la MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA y a la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL al pago de ambas costas". (Imagen 45-47, 4362-4364 del expediente electrónico).
2. 2Conferido el traslado a la representación de las demandadas, rechazaron la demanda, e invocaron las defensas de caducidad, prescripción, falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva. (Imágenes 1187-1234 1348-1355, 1454-1480, 1488-1559 del expediente electrónico)
3. 3Que la audiencia preliminar se realizó el 19 de abril del 2019, se fijaron las pretensiones, los hechos controvertidos, se resolvieron las defensas previas, reservando la de caducidad y prescripción para el dictado de la sentencia y se admitió la prueba ofrecida por las partes. (Imágenes 4362-4364 del expediente electrónico)
4. 4Se realizó reconocimiento judicial y se inició el juicio oral y público se el día 13 de enero, continuando la recepción de prueba testimonial los días 21 y 22 de enero, todos del 2021, con la presencia de ambas partes. Se recibió la prueba ofrecida en el momento procesal oportuno de interés de las partes y se realizaron las conclusiones respectivas de forma escrita atendiendo los protocolos de salud, el día 29 de enero del 2021. También se declaró el expediente como muy complejo de conformidad con el canon ciento once del Código Procesal Contencioso Administrativo.
5. 5En los procedimientos se han observado las prescripciones y términos de ley, y no se perciben vicios, defectos u omisiones susceptibles de producir nulidad de lo actuado o indefensión a las partes. Se dicta esta sentencia dentro del plazo legal, considerando el plazo de conclusiones otorgado el cual finalizó el día 29 de enero del presente año.

Se dicta la presente resolución por unanimidad y previa deliberación.

Redacta la jueza Gómez Chacón, a excepción del considerando XVIII, que es redacción de la jueza Bolaños Salazar.

CONSIDERANDO:

I. HECHOS PROBADOS

Se tienen como tales, los de interés para la resolución del asunto por tener el correspondiente sustento, los siguientes: 1. Mediante escritura pública 880 otorgada ante el notario público Victor Manuel González Esquivel, compareció el señor Ricardo Pacheco Jiménez en condición de apoderado generalísimo de San Miguel Sociedad Anónima y el señor Bolivar Castro Masís, en condición de Ejecutivo Municipal de la Municipalidad de Goicoechea y manifiestan que la primera, de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias aplicables, cede y traspasa a la segunda, quien acepta por medio de su personero el lote que se describe así: Lote destinado a parque sito en San Francisco de Goicoechea, distrito segundo del cantón octavo de San José, linda al norte San Miguel Sociedad Anónima, sur cafetalera Tournon en liquidación, este resto y oeste; mide un mil cuatrocientos tres metros setenta y un decímetros cuadrados.

El lote anteriormente descrito lo es parte de la finca inscrita en el Partido de San José, tomo dos mil setenta y seis, folio doscientos veintiuno, número doscientos siete mil seiscientos cincuenta y cinco, asiento uno, cuya naturaleza y situación es la misma que indica el Registro. El resto de la indicada finca se describe así: Terreno para construir dividido en dos secciones sita al igual que la finca madre. Dichas secciones se describen así: Sección A) Linda norte San Miguel Sociedad Anónima, sur cafetalera Tournón en liquidación, sociedad Anónima y Jaime del Valle, mide cuatrocientos metros. B) Linda al norte San Miguel Sociedad Anónima, sur cafetalera Tournón en liquidación, este San Miguel Sociedad Anónima y oeste lote segregado, mide noventa y seis metros veintinueve decímetros cuadrados. El traspaso del lote a favor de la Municipalidad se estima para efectos fiscales en la suma de un mil colones, y lo es libre de gravámenes hipotecarios.

Dicho traspaso lo es para cumplir con la obligación de San Miguel Sociedad Anónima en la Urbanización Tournón Norte, en lo referente al área de parque de la misma. (Folios 1-3 del expediente administrativo tomo V de la Municipalidad de Goicoechea); 2. Mediante acta de la sesión ordinaria N°34-86 del 14 de abril de 1986 del Consejo Municipal de Goicoechea, en el artículo 2, punto 6 se consignó lo siguiente: "Nota de fecha 14 de abril del corriente año, presentada por la Asociación Costarricense de Lisiados, en la cual solicitan la zona verde ubicada en Calle Blancos, de la Urbanización Tournón, que tiene una medida aproximada 30 x 30, 900 metros cuadrados, lo anterior debido a que la zona que les cedió fue canjeado por la actual que ostenta la Asociación Ancianos de Calle Blancos, y al haber pasado casi dos años solicita ese terreno por tener problemas por no poder construir, cuentan con el apoyo de la señora Virginia Martínez Quesada.

Conocida esta nota, la Presidencia dispuso su traslado a la Ingeniería Municipal para su estudio e informe". (Imagen 57-60 del expediente judicial); 3. Mediante acta de la sesión N°36-86, del 17 de abril del 1986 del Concejo Municipal de Goicoechea, en artículo 4 punto 4 se consignó: "Nota del 17 de abril del presente año, enviada por el señor Carlos M. Román Jara, Ingeniero Jefe Municipal, el cual dice lo siguiente: "De acuerdo con lo resuelto por Sesión Ordinaria N°34-86, artículo 2, inciso 6, del 14 de abril de 1986, me permito informar lo siguiente: El lote del área verde de Urbanización de Tournon Norte, situada a 100 metros al oeste del Tobogán tiene una superficie aproximada de 900 metros y es zona residencial, sin embargo para su mejor aprovechamiento debe canalizarse la acequia Cangrejo". Conocido el contenido de dicha nota la Presidencia la sometió a votación y por unanimidad y con carácter firme se aprobó tomándose el siguiente acuerdo: Que con vista a la solicitud presentada por la Asociación Costarricense de Lisiados, se autoriza al Ejecutivo Municipal para que gestione los trámites correspondientes ante las entidades e instituciones que tramitan los casos de donaciones de terreno.

Para que proceda a transferir la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón del Tobogán 100 metros al oeste de un área de 900 metros cuadrados, aproximadamente, deberán prevenirse la canalización de la Acequía Cangrego para su aprovechamiento, lo anterior en coordinación con el Asesor Legal del Concejo. (Imágenes 62-66 del expediente judicial); 4. Mediante acta de la sesión ordinaria N° 40-86 del 12 de mayo de 1986, del Concejo Municipal de Goicoechea, se consignó en el artículo 5 lo siguiente: "Nota fechada 5 de mayo del presente año, enviada por el señor Dr. Federico Montero M., Presidente de la Asociación Costarricense de Lisiados la cual dice lo siguiente: Tengo el agrado de dirigirme a este Honorable Concejo Municipal, para solicitarle el acuerdo mediante el cual el Concejo cede en calidad de préstamo por 49 años, un terreno ubicado en 100 metros al oeste del antiguo Tobogán, a la Asociación Costarricense de Lisiados.

El estudio correspondiente, así como el visto bueno fueron realizados por las Comisiones de Obras y Sociales y dictaminaron a favor de la donación, conforme lo indica el Código Municipal y sus anexos." Conocido el contenido de la misma para su estudio y dictamen". (Imágenes 70-76 del expediente judicial); 5. Mediante sesión N°46-86 del 26 de mayo del 1986 del Concejo Municipal de Goicoechea, capítulo 5, punto 3 se consignó: "La comisión de Asuntos sociales mediante documento fechado el 22 de mayo de 1986, presenta a la consideración del Plenario el siguiente dictamen: "La Comisión de Asuntos Sociales en atención a lo dispuesto por el señor Presidente Municipal, en sesión 40-86 celebrada el 12-5-86, artículo 4 inciso 3, en donde traslada para la atención, estudio e informe, nota referente a préstamo de un lote a minusválidos de fecha del 5-5-86, suscrita por el señor Dr. Federico Montero M. Realizadas las visitas respectivas y el estudio de este asunto esta Comisión dictamina lo siguiente: Luego de un exhaustivo y minucioso estudio, en el que participaron los compañeros María de Los Ángeles Rivera Chaves, Rafael Ángel Chaves Quesada y Rigoberto Cubilllo Montero y los señores Carlos M Román Jara, Ingeniero Jefe Municipal, Jorge Zeledón, representante del Dr. Montero, estudiadas las condiciones del lote, solicitamos al Concejo Municipal, otorgar a esa Asociación, en calidad de préstamo dicho terreno por 49 años, en el entendido, de que en un período de seis meses, prorrogables a otros seis, a partir de la fecha de aprobación de dicha petición, por ese Concejo, se construya o se lleve a cabo la edificación, o se demuestre interés en la utilización del terreno, para el fin solicitado".

Conocido el contenido del mismo, la Presidencia lo sometió a votación y por unanimidad y con carácter firme se aprobó. Por tanto comuníquese el acuerdo a quien corresponda. (Imágenes 82-97 del expediente judicial); 6. Mediante escrito presentado el 18 de julio del 2000, el señor Pacheco Carranza gestionó ante la Municipalidad de Goicoechea un reclamo, indicando que por error del Ingeniero Municipal se hizo sección de un lote de su propiedad inscrito a nombre de San Miguel S.A. a la Asociación Costarricense de Lisiados en lugar del área de propiedad municipal destinado a parque. (Folio 659-660 del expediente administrado del Registro Nacional); 7. Mediante oficio N° DI-677-2000 del 8 de setiembre del 2000, suscrita por la Arquitecta Lilliam Marín Jenkins de la Dirección de Ingeniería y Operaciones, dirigido al licenciado Mariano Ocampo Rojas, del Departamento Legal ambos de la Municipalidad de Goicoechea en el que se refiere al oficio N°DL 119-00 del 20 de julio de 2000, donde se solicitó inspección del terreno sobre el que se asienta la sede de la Asociación Costarricense de Lisiados, para que se indique si en el terreno donde se construye el edificio es municipal, así como un avaluó de la edificación y obras conexas.

En dicho oficio se concluyó: "Por lo expuesto anteriormente que el lote inscrito en el Plano Catastrado SJ N° 671264-87 del 16 de julio de 1987 (propiedad esquinera, propiedad San Miguel S.A. para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea y prestar a la Asociación Costarricense de Lisiados, con un área de 1007,62 mts cuadrados Ing. Roger Presoa Peralta) era un lote para ser traspasado a la Municipalidad de Goicoechea, sin embargo esto no ocurrió y en la base de datos del Registro de la Propiedad, éste aparece a nombre de San Miguel S.A". (Folios 13-15 del expediente administrativo, Tomo V de la Municipalidad de Goicoechea); 8. Mediante oficio DI-761-2000 del 13 de octubre del 2000, suscrita por Arquitecta Lilliam Marín Jenkins del Dirección de Ingeniería y Operaciones, dirigido al licenciado Mariano Ocampo Rojas, del Departamento Legal ambos de la Municipalidad de Goicoechea, se le informa sobre el criterio solicitado respecto al bien inmueble donde se encuentra ubicada la Asociación Costarricense de Lisiados, señalando: "que de acuerdo a la información suministrada en el catastro Municipal existe dos opciones: A. La primera opción indica que un primer lote cuyo plano es el de SJ-N°7486-72 de fecha de 30 de mayo de 1972, con un área de 1403.71 metros cuadrados en el cual aparece anotación que indica zona destinada a parque, sin embargo este aparece con un sello de anulado, además esta propiedad se ubicaría dentro de la propiedad de Gestión de Zeus Sociedad Anónima actual Tobogán.

B. La segunda opción se da con el folio inscrito con el plano catastrado SJ-671264-87 de fecha 16 de julio de 1987 perteneciente a San Miguel S.A. y que presenta una inscripción que dice para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea y prestar a la Asociación Costarricense de Lisiados. De lo anterior se concluye que la opción B es la más viable, a tomarse como la propiedad correspondiente a la zona verde municipal ósea lo indicado en la Ley de Planificación Urbana. Se aclara que dicha propiedad no fue traspasada a la Municipalidad de Goicoechea y en la base de datos del registro de la Propiedad aparece a nombre de San Miguel S.A.".(Folios 668-669 del expediente administrativo del Registro Nacional); 9. Mediante oficio del 19 de octubre del 2000, DL-166-2000, suscrito por el licenciado Mariano Ocampo Rojas dirigido al Alcalde Municipal se expuso respecto a la nota enviada el 18 de julio del 2000, lo siguiente: "El Ingeniero Pacheco Carranza alega en su nota que por un error del Ingeniero Municipal se hizo sección de un lote de su propiedad inscrita a nombre de Sociedad San Miguel S.A. a la Asociación Costarricense de Lisiados en lugar del área de propiedad Municipal destinada a Parque y que dicho error es total responsabilidad de la Municipalidad que tuvo su origen en una mala interpretación del Ingeniero Municipal destinada a Parque, y que la Municipalidad no ejerció los controles pertenecientes en cuanto a permisos de construcción y otros.

Creé el Ingeniero Pacheco que la Municipalidad debe cancelar el valor actual del terreno que por su ubicación estiman en ?40.000.000. El problema planteado es que en San Francisco de Goicoechea colindando con la propiedad el Tobogán, producto de la Urbanización desarrollada por San Miguel S.A., un lote con un área de 1007.62 metros cuadrados, fue destinada a área de parque a donar a la Municipalidad de Goicoechea por concepto de área verde conforme a la Ley de Planificación Urbana y colindante con otro lote propiedad de San Miguel S.A. La Municipalidad de Goicoechea en sesión ordinaria N°46-86 de fecha 26 de mayo del 1986, artículo 9, inciso 3), aprobó dictamen de la Comisión de donde se construyeran un edificio y hoy día Empresa San Miguel S.A. creé que ese lote no es el que le correspondía a la Municipalidad sino que era de su propiedad y que el Municipio se equivocó de lote y donó el que no correspondía, a la Asociación de Lisiados, reclamando como de su propiedad dicho lote.

Los informes de Ingeniería Municipal hacen concluir que no lleva razón el interesado Ingeniero Pacheco Carranza en su reclamo, pues el lote que San Miguel S.A. en aquel tiempo tenía pensado dar a la Municipalidad por concepto de área de parque tiene un sello de anulado con fecha 14 de junio de 1972 y con plano catastrado SJ-671264-87 de fecha 16 de julio de 1987 se consigna lote con una medida de 1007.62 metros cuadrados "Propiedad de San Miguel" S.A., cédula jurídica 3-101- 0277-26, para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea se presta a la Asociación Costarricense de Lisiados. Es decir el lote que originalmente se iba a destinar Parque para la Municipalidad con un área de 1403, 71 metros cuadrados con plano catastrado SJ-7486-72 indicado y con sello de anulado, fue cambiado por el lote catastrado SJ-671267-87 con un área de 1007.62 metros cuadrados, para traspasar a la Municipalidad y ésta a su vez lo daría en préstamo a la Asociación Costarricense de Lisiados como efectivamente hoy día y después de más de diez años lo tienen en posesión.

Por lo tanto, debe declararse sin lugar este reclamo, toda vez que documentalmente está demostrado que el lote Municipal, donde actualmente está construido el Edificio de los Lisiados es el que oportunamente se dio a la Municipalidad como área de parque y no como piensa la empresa que es de su propiedad. Lo que sí es un hecho cierto es que por razones ignoradas dicho lote no fue traspasado formalmente mediante escritura pública como correspondía permaneciendo a nombre de San Miguel S.A. Ante esta situación debe invitarse al Representante Legal de esta Empresa a que realice el traspaso del lote a esta Municipalidad, toda vez que está demostrado que es un lote de propiedad Municipal, y donado según planos de acuerdo con la Ley de Planificación Urbana y que además desde 1987 se encuentra en posesión de la Asociación Costarricense de Lisiados por acuerdo del Concejo Municipal desde el año 1986, dándose en préstamo por 49 años".

(Folio 20-23 del expediente administrativo, tomo V de la Municipalidad de Goicoechea); 10. El 26 de octubre del 2000, mediante oficio A.M. 1821-2000, suscrito por el Alcalde Municipal Rafael Vargas Brenes y dirigido al señor Ricardo Pacheco se indica que en atención a la nota enviada el 18 de julio del 2000, se le remite el oficio DL-166-2000, suscrito por el Departamento legal, el cual indica compartir en todos sus extremos. (Folio 23 del expediente administrativo, tomo V de la Municipalidad de Goicoechea); 11. Mediante oficio DL-026-2001 del 12 de febrero del 2001, suscrito por Mariano Ocampo Rojas del Departamento Legal y dirigido al señor Ricardo Pacheco Carranza, se le indica que con instrucciones del señor Alcalde se atiende los escritos presentados en los cuales reclama como representante de la empresa San Miguel S.A., el terreno actualmente posee la Asociación Costarricense de Lisiados, como propiedad de su representada.

Señala que: " El terreno donde actualmente tiene construido su edificio la Asociación, el Concejo Municipal en sesión ordinaria N°36-86, artículo 4, inciso 4, celebrada el 17 de abril de 1986, autorizó al señor Ejecutivo Municipal para que gestionara los trámites correspondientes ante las entidades e instituciones que tramitan los casos de donaciones de terrenos y procediera a tramitar la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón del Tobogán 100 metros al oeste con un área de 900 metros cuadrados aproximadamente, en coordinación con el asesor legal del Concejo. Dicho lote no fue traspasado a la Municipalidad por la Empresa San Miguel S.A., por concepto de área verde de acuerdo con la Ley de Planificación Urbana, por la segregación de lotes que se realizó en ese sector y por medio de donación. El referido lote no fue traspasado formalmente a la Municipalidad por su propietario, desconociendo lo motivos de porque no se hizo la donación.

Sin embargo y sin recibir la Municipalidad formalmente, autorizó su donación a la Asociación Costarricense de Lisiados. Según lo planteado en su reclamo el lote que ocupa actualmente la Asociación Costarricense de Lisiados, no es el terreno que le correspondía a la Municipalidad y que esta donara a dicha Asociación, sino el correcto y verdadero es el lote contiguo y afirma que lo anterior obedece a un error del Ingeniero Municipal, y que además la Municipalidad no ejerció los controles pertinentes en cuanto a permisos de construcción y otros. Estima conservadoramente en ?40.000.000 millones lo que la Municipalidad debe cancelar por el lote que les corresponde. Realizados los estudios, catastrales del caso, tenemos que en la eventualidad de tener razón el señor Pacheco Carranza, como aparentemente pareciera tendría la Municipalidad que por proceder a reclamar el lote que verdaderamente le correspondería y entregar el que tiene la Asociación Costarricense de Lisiados a la Empresa San Miguel S.A. Uno de los problemas que surgen en el acto es que de tomarse una decisión en ese sentido y volver todo a su estado inicial nos encontramos que el lote que correspondería a la Municipalidad en la realidad no existe, pues el mismo está incluido como propiedad de la Empresa Altibajo S.A, dueños del negocio comercial El Tobogán, según plano catastrado S.A. SJ-447064-97 de fecha 3 de noviembre de 1997, además tendría que forzosamente indemnizarse a la Asociación de Lisiados en caso de tener que desalojar el lote, por lo menos con el reconocimiento y pago de las mejoras efectuadas con permiso de la Municipalidad desde hace más de diez años, creyendo que era el terreno donado por la Municipalidad.

De ahí que este Departamento Legal considerando el conflicto de intereses que podría darse con este reclamo dio audiencia a las partes del mismo según nota de fecha de 20 de diciembre del 2000, confiriéndoles un plazo de cinco días para que realizaran los alegatos que estimaran pertinentes, y efectivamente así lo hicieron. La Asociación Costarricense de Lisiados, alegó que ellos tomaron posesión y construyeron en el lote de marras con anuencia Municipal; y desde hace más de diez años y que están dispuestos a alguna negociación. Por su parte la representante legal de Altibajos S.A. señor Gustavo Lora Hernández, refiere que su representada adquirió el inmueble inscrito en la Provincia de San José, por el Folio real N° 239070-000 de la Sociedad Comercio Asfáltico Nacional S.A., quien a su vez adquirió mediante remate de Banco de Costa Rica, entidad que ejecutó el bien a la Sociedad Gestión Zeus S.A. y que en definitiva al amparo del plano catastrado N° SJ-324-576-78 de fecha 26 de octubre de 1978, del cual adjunta certificación queda claro que su representada ha tenido la posesión del lote en forma quieta, pública y pacifica como dueño legítimo que es desde hace más de 22 años. Realizados los estudios registrales y documentos presentados por las partes, tenemos lo siguiente:

• 1)Que en sesión ordinaria N°36-86, celebrada el día 17 de abril de 1986, artículo 4, inciso 4), se aprobó tramitar la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón, del Tobogán 100 metros oeste con un área de 900 metros cuadrados aproximadamente a la Asociación Costarricense de Lisiados, previniendo la canalización de la Acequia Cangrejos para su aprovechamiento, y en coordinación con el Asesor Legal del Concejo.
• 2)El plano originalmente del lote destinado a parque es a aquel que corresponde según plano catastrado SJ-7486-72, que tiene sello de anulado con fecha 14 de junio de 1972 y que es el mismo plano catastrado SJ 8378-72 que corrige la distancia entre el cordón de caño y el siguiente lote de 42.18 metros en el primer plano y 53.85 metros en el segundo y con una medida de 1403.71 metros cuadrados.
• 3)Que el lote en el que se construyó la Asociación y que alega la Representada del Ing. Ricardo Pacheco Carranza como de su propiedad, el plano respectivo N° SJ-671264-87, fue confeccionado por la Asociación, según hoja de protocolo N° 4363, en donde se indica que el contratante del levantamiento del plano es la Asociación Costarricense de Lisiados. Lo anterior explica el posible error en la identificación del lote al escoger la Asociación el lote y no constatar si se trataba de ese u otro.
• 4)Que según los registros de esta Municipalidad del Departamento de Avalúos, la finca donde se ubica el Negocio Comercial El Tobogán N°239.070-000 pertenece en el Registro Público a la Empresa Altibajo S.A. y tiene una medida de 1 hectárea de 6529 metros, 29 dm, según plano catastrado SJ 324 576-78, documentos recibidos el 14 de abril de 1998, en este plano no se contempla como parte de dicha propiedad, otros terrenos incluyendo el posible que le correspondía como área de parque a la Municipalidad, de acuerdo a los datos indicados a continuación en el punto que sigue:
• 5)Que según permiso de Construcción PC 327 de fecha 7 de abril y documentos presentados por Compañía Desarrollo Constancia S.A. y plano catastrado SJ-147064-97 de fecha 3 de noviembre de 1997, como propiedad de Altibajo S.A., Compañía de Desarrollo Constancia S.A y San Miguel S.A. como una media de 1 hectárea 9592.27 metros cuadrados, incluyendo el lote del plano SJ 8378-72, el cual parece ser el que le correspondía a la Municipalidad como zona destinada a parque y propiedad de San Miguel S.A. plano que está modificado por el plano 447064-97 ya citado, y en el que se respeta el lote en el cual se construyó la Asociación Costarricense de Lisiados y que es el que reclama al Ingeniero Pacheco Carranza. Como abogado responsable del dictamen que rindo no debe guardar silencio sobre la legalidad del acto del Concejo Municipal, tomado en la Sesión Ordinaria N° 36-86 del día 17 de abril de 1998, artículo 4, inciso 4), en que se autoriza el trámite de donación del terreno público con un destino específico por ley cual es que señala la Ley de Planificación Urbana en sus artículos 39 y siguientes y concordantes, es absolutamente ilegal dicho acuerdo, al dársele otro destino al contemplado en la Ley de cita. Sobre este aspecto la jurisprudencia de nuestros tribunales y de la Sala Constitucional es conteste en calificar este tipo de actos como nulos absolutamente. Ahora bien, el problema existente en este momento es que la Asociación de Lisiados y sin entrar el por qué decidieron en aquella oportunidad escoger el lote que aparentemente no correspondía, construyeron de buena fe a vista y paciencia de todos, teniendo a la fecha más de 14 años de haber construido y poseer pacíficamente el referido lote, tendría que indemnizárseles por lo menos el valor de la construcción, que según estudio de Ingeniería Municipal tendría un costo de casi ?27.000.0000. Lógicamente sería la Municipalidad la que tendía que indemnizar a la Asociación por haber permitido en dicho terreno donado, aunque ilegalmente y no cuenta con los recursos económicos en este momento, y en realidad no se trata de un problema que afecte directamente al municipio, sino a un tercero en este caso la Empresa San Miguel S.A. Así las cosas considero que se debe rechazar el reclamo presentado por el Ing. Ricardo Pacheco Carranza, porque no es posible a estas alturas que la Municipalidad declare una nulidad absoluta de un acto sobre el cual ha transcurrido más de 10 años y en el que están involucrados terceros como la Asociación Costarricense de Lisiados de Buena Fe, en razón del acuerdo municipal que autorizó la donación y los propietarios del Tobogán que alegan posesión de más de 22 años sobre el lote discutido; y que no entró a calificar si es o no de Buena Fe por desconocer informes en otros sentido. Debe acudir a la vía ordinaria a reclamar sus derechos. Se da por agotada la vía Administrativa". (Folios 26-30 del expediente administrativo, tomo V de la Municipalidad de Goicoechea); 12. El Centro Corporativo el Tobogán constituyó un contrato de fideicomiso denominado Contrato de Fideicomiso de Custodia y Garantía Centro Corporativo el Tobogán I-Tres mil ochocientos veintiuno dos mil doce, para efectos del financiamiento y administración de la construcción de las edificaciones en el terreno de su propiedad en conjunto con el Banco Nacional y Banco de Costa Rica. Sobre dicho contrato se realizaron dos adendas. En el Contrato de Fideicomiso de Custodia y Garantía Centro Corporativo el Tobogán I-Tres mil ochocientos veintiuno dos mil doce, el fideicomitente el Centro Corporativo el Tobogán Sociedad Anónima, figura como fiduciario el Banco Improsa, fideicomisarios principales: Banco Nacional de Costa Rica y Banco de Costa Rica. Como fideicomisarios secundarios el Centro Corporativo el Tobogán S.A., los derechos del fideicomiso original corresponde a Centro Corporativo el Tobogán. Se plantea en cláusulas del fideicomiso que corresponde a dicha sociedad los derechos y obligaciones que surjan al momento de realizar las liberaciones de patrimonio fideicomitido, mediante instrucción al fiduciario para que proceda con el traspaso oneroso o venta de terceros, en el entendido que cualquier recurso en dinero o utilidad que se produzca con motivo de dichas transacciones será recibido por dicha sociedad y será obligación de esta realizar las correspondientes declaraciones a nivel tributario. En tal sentido, la labor del fiduciario se entenderá como meramente pasiva e instrumental y procederá con la firma de escrituras, por instrucción de las partes y en beneficio del Fideicomisario Secundario. Adicionalmente, es expresamente establecido que estos derechos fideicomisarios están subordinados a los créditos otorgados a la deudora Centro Corporativo El Tobogán, por el Banco Nacional de C.R, y el Banco de Costa Rica, por lo tanto, todas las partes manifiestan su conformidad con dicha subordinación y la correspondiente prioridad del pago y la garantía, para las referidas entidades bancarias. Figura como deudora el Centro Corporativo el Tobogán S.A. (Folios 119-1124 del expediente administrativo del Ministerio de Hacienda, tomo III, imágenes 1396- 1430 del expediente judicial); 13. El Centro Corporativo el Tobogán cuenta con todos los permisos requeridos para la construcción del Desarrollo del Proyecto del Edificio de Oficinas el Tobogán. (Tomo I, II y III, folios 202-213, Tomo V, de la Municipalidad de Goicoechea); 14. El 06 de setiembre del 2013, Mario Enrique Pacheco Carranza, en representación de la Sociedad San Miguel S.A. presentó ante el Registro Nacional un ocurso registral a fin que se anulara la reunión material de fincas que conforman la finca inscrita con número de matrícula 605220-000, con el objetivo que se le reintegre a esa representación la finca de su propiedad reunida en la matrícula anterior y que se encontraba inscrita con la matrícula 1-207655-A-000. Solicita se anote la finca 605220-000. (Folios 1-3 del expediente administrativo del Registro Nacional); 15. En el expediente 2013-2670-RIM, mediante resolución de las once horas del doce de setiembre del dos mil trece, del Registro Inmobiliario se da por iniciado procedimiento de diligencias administrativas en virtud del escrito presentado el 6 de setiembre por el señor Pacheco Carranza en representación de la Sociedad San Miguel S.A., en dicha resolución se dispuso, el inicio del procedimiento, la anotación de la advertencia administrativa en los planos catastrados SJ OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO - MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS y SJ UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO- DOS MIL DOCE, únicamente para efectos de publicidad registral. Se dispuso la advertencia administrativa sobre la finca SEISCIENTOS CINCO MIL DOS CIENTOS VEINTE, únicamente para efectos registrales y se solicitó una conciliación catastral. (Folios 42-44 del expediente del Registro Nacional); 16. La Ing. Yenory Jara Vásquez del Sub proceso de conciliación catastral emitió el siguiente informe a solicitud del procedimiento tramitado en el expediente 2013-2670-RIM, en el se indicó: "Señala que para el desarrollo de la presente conciliación se hace de conocimiento que los datos relativos a los derroteros, área y ubicación contenidos en los planos de agrimensura, son insertados en ellos bajo la fe pública y son responsabilidad que tienen los profesionales de la agrimensura de conformidad con lo establecido en la Ley de ejercicio de Topografía y Agrimensura, por lo que el estudio se fundamenta en el estudio de gabinete de los asientos catastrales. Con esa aclaración expone: 1. En el Tomo 2049 Folio 413 Asiento 1 consta que la finca del Partido de San José número 203061, nace el 13 de setiembre de 1971 con una medida de 454 metros cuadrados, parte de la finca 179931. Sin número de plano catastrado que la describa. El 15 de junio del 2000 se le realiza una rectificación de número de plano incluyendo al asiento de plano número SJ-690661-1987, esto con el documento Tomo 473, Asiento 17279. 2. En el tomo 2076 Folio 221, Asiento 1 consta que la finca del Partido de San José número 207655A, nace el 24 de abril de 1972 con una medida de 2000 metros cuadrados, parte de la finca 179931. Sin número de plano que la describa. Se logra localizar el plano SJ-8378-1972 el cual concuerda con la finca 207655A en cuanto a colindancias y uso, pero no así en área, ya que el plano indica 1403.71 metros cuadrados y el asiento registral 2000 metros cuadrados; no obstante, se podría presumir que el plano SJ-8378-1972, describe el asiento registral de la finca 207665A. 3.En el Tomo 2299 Folio 130, Asiento 1, consta que la finca del Partido de San José número 235003, nace el 13 de mayo de 1975, con una medida de 800 metros cuadrados parte de la finca 179931. Sin número de plano catastrado que lo describa. El 26 de setiembre del 2007, se le realiza una rectificación de número de plano incluyendo el asiento del plano número SJ-732382-1988, esto con el documento Tomo 572 Asiento 87113. 4. En el tomo 2376 Asiento 327, Asiento 1 consta que la Finca del Partido de San José número 239070, nace el 4 de marzo de 1976, con una medida 13806, 32 metros cuadrados, por medio de la reunión de las fincas 218885 y 218633. Con vista en el plano catastrado SJ-14637-1975. El 29 de abril de 2002 se le realiza una rectificación de número de plano y rectificación de medida en aumento, incluyendo el asiento el plano número SJ-324576-1978, esto con el documento Tomo 501 Asiento 13515. 5. En el tomo 1859 Folio 554 Asiento 1 consta que la finca del Partido de San José número 178259, nace el 13 de enero de 1977, con una medida de 14241.59 metros cuadrados, parte de la finca 17853. Sin número de plano que la describa. Se logra localizar el plano SJ-4908-1967 el cual concuerda con el asiento registral de la finca 178259, por lo tanto se podría presumir que este plano describe el asiento registral de la citada finca. 6. Con el documento Tomo 2009 Asiento 243082 nace la finca del Partido de San José 605220, el 18 de setiembre del 2009, con una medida de 1961 metros cuadrados, por medio de la reunión de fincas 203061, 235003, 239070, y el resto de la finca 178259. Con vista en el plano catastrado SJ- 1361905-2009. 7. Se realiza el montaje de planos en estudio sobre la ortofoto de Goicoechea del año 2005, con base en la ubicación geográfica, detalles cartográficos, referencias y colindancias. 8. Del montaje se puede apreciar que el movimiento registral realizado el 29 de abril de 2002 a la finca 239070 generó una doble titulación entre las fincas 239070 y la 207655A. Por otro lado también es importante indicar que la finca 178259 y 207655A se encontraban sobrepuestas. 9. Al tener las fincas 239070 y 178259 inconsistencias parcelarias con la finca 207655A, es lógico que al reunir estas fincas y generar la finca 605220 ésta poseería las mismas inconsistencias, por lo tanto actualmente las fincas 207655A y 605220 se encuentran doblemente tituladas". (Folios 48-49 del expediente administrativo del Registro Nacional). 17. Mediante oficio RIM-AJRI-0828-2013 del 11 de octubre del 2013, Iris Chaves Rodríguez del Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario, le indica al Departamento de Catastro y Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea, la condición de los planos en el estudio de conciliación catastral y le solicita se indique sin la finca 207655A a nombre de San Miguel S.A. corresponde a bienes de dominio público. (Folio 59 del expediente administrativo del Registro Nacional). 18. Mediante oficio del 4 de febrero del 2013, emitido por el Director de Ingeniería municipal le remite a Iris Chaves Rodríguez referente a la consulta realizada en el procedimiento administrativo y el oficio RIM-AJRI- 0828- 2013 del 11 de octubre del 2013 el oficio DL- 166-2000, donde la Dirección Jurídica de la Municipalidad aclara la situación de la finca 207655A. (Folios 76-80 del expediente administrativo del Registro Nacional). 19. Mediante resolución de las diez horas y cuarenta y cinco minutos del quince de noviembre del 2013, del Registro Inmobiliario dentro del expediente 2013-2670-RIM se confirió audiencia por quince días a las partes para referirse a las inconsistencias presentadas en atención a la gestión presentada por el señor Pacheco Carranza. (Folios 81-84 del expediente administrativo del Registro Nacional). 20. Mediante oficio RIM-AJRI-0491-2014 del 22 de julio del 2014, Iris Chaves Rodríguez, del Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario, le indica al Departamento de Catastro y Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea, que según lo indicado en el oficio DL-166-2000 del 19 de octubre del 2000, indicando que el estudio registral y catastral revela inconsistencias, pese a lo señalado en el criterio emitido. (Folio 175 del expediente administrativo del Registro Nacional). 21. Mediante escrito del 3 de diciembre del 2014, los representantes de San Miguel S.A. e Inmobiliaria el Tobogán S.A. presentaron ante el Registro Inmobiliario, acuerdo conciliatorio respecto a las diligencias administrativas por el representante de San Miguel S.A., el cual no se concretó. (Folios 282-286 del expediente administrativo del Registro Inmobiliario). 22. Mediante oficio del 8 de diciembre del 2014, la Ing. Yenory Jara Vásquez de la Sección Catastral le indica a Iris Chaves Rodríguez en atención al oficio RIM-AJRI-492-2014, lo siguiente: "1. No se logra localizar mapas catastrales de la época en la zona de estudio. 2. Como se indicó en el informe el 23 de setiembre del 2013, se presume que el plano SJ-8372-1972, representada a la finca 1-207655A-000, no obstante el mismo no consta que haya movimientos registrales y no se encuentra en el asiento registral de la finca citada, por lo tanto se puede determinar el área aproximada en el traslape. 3. Por otro lado, para aclarar el montaje apostado le informo que en el podemos observar que el plano SJ-8378-1972 se traslapa parcialmente con los planos SJ-51823-1992 y SJ-1361905-2009. No obstante, el traslape entre con el plano SJ-5183-1992 y SJ-51823-1992 se considera despreciable de acuerdo a las tolerancias administrativas”. (Folio 287 del expediente administrativo del Registro Inmobiliario). 23. Mediante oficio A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015, suscrito por la Alcaldía Municipal y el Jefe de Catastro se le indica a Iris Chaves Rodríguez, que de acuerdo con la reunión sostenida en el Municipio para revisar toda la documentación en relación a la finca N°207655A, con plano catastrado SJ-8378-1972 que incluye montaje de planos cartográficos, notas, estudios e registros, dictámenes jurídicos y planos se tiene por demostrado que dicho bien inmueble es un terreno municipal dedicado a parque. (Folios 298-299 del expediente administrativo, Registro Nacional). 24. Mediante resolución de las quince horas del tres de marzo del dos mil quince, del Registro Inmobiliario dentro del expediente 2013-2670-RIM, se resolvió en atención al oficio A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015, suscrito por la Alcaldía Municipal y el Jefe de Catastro de la Municipalidad de Goicoechea, consignar advertencia administrativa sobre la finca del Partido de San José matrícula DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO, únicamente para efectos de publicidad registral. (Folio 351 del expediente administrativo del Registro Nacional). 25. Mediante resolución de las nueve horas del treinta de abril del dos mil quince, dentro del expediente 2013-2670-RIM, se dispone dentro de las diligencias administrativas promovidas por Mario Enrique Pacheco Carranza en representación de San Miguel S.A., lo siguiente: "En virtud de lo expuesto, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 28 del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario y las circulares Administrativas DRP-008-2007 del 21 de agosto del 2007 y Circular-005-2009 de 02 de noviembre de 2009 y la jurisprudencia citada: Se resuelve: Una vez firme la presente resolución, levantar las advertencias administrativas consignadas sobre las fincas del Partido de SAN JOSÉ matrículas SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) y DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207555A), y sobre los planos catastrados SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SJ-8378-1972), y SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOS MIL DOCE (SJ-1573884-2012).
• 2)Consignar AVISO CATASTRAL en las fincas del Partido de SAN JOSÉ matrículas SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) y DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207655A), y sobre los planos catastrados SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SJ-8378-1972), y SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOS MIL DOCE (SJ-1573884-2012), el cual se mantendrá hasta que la autoridad judicial competente haya conocido de la situación que dio origen a estas diligencias y ordene el levantamiento de la referida medida cautelar, o que todos los interesados soliciten de manera formal la subsanación de la situación aquí planteada, cumpliendo con todos los requisitos de ley.-
• 3)Autorizar la presentación de esta resolución a la oficina del Diario de este Registro, a fin de que conste en la publicidad registral de las fincas del Partido de SAN JOSÉ matrículas SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) y DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207655A), para ser ejecutada por el Asesor correspondiente conforme se establece en la Directriz RIM-003-2011 del 20 de octubre del 2011.
• 4)Se advierte a las partes interesadas que la presente resolución tiene Recurso de Apelación ante el Tribunal Registral Administrativo, para lo cual se le conceden cinco días hábiles a partir de la notificación de la misma, de conformidad con lo señalado en los artículos 25 y 26 de la Ley N°8039, Ley de Procedimientos de Observancia de los derechos de la Propiedad intelectual en concordancia con el artículo 100 del Reglamento del Registro Público, que es Decreto Ejecutivo N° 26771-J y el artículo 19 del Reglamento Operativo del Tribunal Registral Administrativo, que es Decreto Ejecutivo No 35456-J y que de presentarse dicha apelación, debe hacerse ante la Dirección de este Registro, indicando lugar para atender notificaciones". Acto que fue notificado el 8 de mayo del 2015. (Folios 419-454 del expediente administrativo del Registro Nacional). 26. Mediante escrito presentado el 15 de mayo del 2015, la representación de Inmobiliaria el Tobogán S.A. presentó recurso de apelación contra la resolución de las diligencias administrativas promovidas dentro del expediente 2013-2670. (Folios 477-487 del expediente administrativo del Registro Nacional). 27. Mediante nota del 16 de diciembre del 2014, se solicitó a la Municipalidad de Goicoechea, por parte del Centro Corporativo el Tobogán permiso para continuar con los trabajos de reparación de la Quebrada Cangreja que atraviesa la del plano catastrado SJ-1361905-2009. (Folio78 del expediente administrativo, Tomo IV, de la Municipalidad de Goicoechea). 28. Mediante oficio DI-3170-2014 del 17 de diciembre del 2014, la Dirección de Ingeniería, Operaciones y Urbanismo denegó el permiso requerido para continuar con los trabajos de Quebrada Cangreja, por considerar que existe un parque municipal que podría ser afectado. (Folio 83 Tomo IV, de la Municipalidad de Goicoechea). 29. Mediante oficio DM-0099-2015 del 16 de enero del 2015, el Ministro de Hacienda Helio Fallas solicita a la Contralora General de la República, autorización para la solicitud de compra del edificio del Centro Corporativo del Tobogán para ubicar las instalaciones del Ministerio de Hacienda. (Folios 1040-1053 del expediente administrativo del Ministerio de Hacienda, Tomo III). 30. Mediante nota 2593 del 17 de febrero del 2015, la División de Contratación Administrativa de la Contraloría General de la República se dirige al Ministro de Hacienda Helio Fallas, en atención del oficio No. DM-0099-2015 del 16 de enero del 2015, recibido en fecha 19 de enero del 2015, mediante el cual se solicita autorización para la compra del inmueble 605220. En ese sentido, en el oficio indicado se señaló: "Mediante oficio No. 01453 (DCA-0251) del 29 de enero del 2015, esta Contraloría General requirió información adicional a la Administración, la cual fue atendida según oficio No.DM-0202-2015 del 03 de febrero del 2015. Además, mediante oficio DM-0324-2015 del 16 de febrero de 2015 se aportó mayor información. Dentro de los antecedentes y justificaciones que brinda la Administración como fundamento de la solicitud destacan los siguientes: 1. Que por Directriz No.009-H (Modificada por la Directriz No. 014-H) el Poder Ejecutivo solicitó a sus dependencias revisar los contratos de alquiler de edificios. Para ello, en el caso del Ministerio de Hacienda, se comisionó a la Dirección Administrativa y Financiera del Ministerio para que elaborara un diagnóstico del estado de los edificios tanto propios como alquilados del casco central de San José. 2. Que el Ministerio de Hacienda realiza sus labores en 17 edificios ubicados en el casco central de San José, 13 de los cuales son alquilados y los restantes propios, lo cual indica una dispersión en la infraestructura de los servicios públicos brindados. 3. Que en el estudio denominado "Proyecto de Unificación Hacendaria", se determinó que el gasto en alquileres por parte del Ministerio de Hacienda en el casco central ronda los $1.000.000.00 anuales. 4. Que con fundamento en dicho estudio se considera que la mejor opción para solventar dicha situación es la de contar con una edificación propia. 5. Que se han realizado estudios de mercado inmobiliario, para encontrar opciones que se ajusten a las necesidades de infraestructura que requiere dicho Ministerio. 6. Que el Departamento de Arquitectura se dio a la tarea de mantener una base de datos actualizada del mercado inmobiliario del casco central de San José, en dicho estudio a octubre del 2014 se ha evidenciado que se cuenta únicamente con un edificio de más de 50.000,00 metros cuadrados útiles de oficinas, que son los requeridos para albergar las diferentes dependencias de Ministerio. 7. Que la Administración no cuenta con los recursos disponibles en este momento, por lo que los recursos equivalentes al costo del edificio se incluirán en un presupuesto extraordinario en el primer semestre año dos mil quince. Por esto, solicita autorización prevista en el artículo 8 de la Ley de Contratación para iniciar el procedimiento sin contar con el contenido presupuestario. 8. Que el inmueble inscrito en el Registro Nacional, partido de San José, sistema de folio real matrícula 605220-000, se pretende adquirir por cuanto es un edificio de planta libre diseñado para albergar oficinas que se encuentra ya construido y se ubica en un radio menor de 10 kilómetros de los edificios alquilados actualmente. II. Criterio de la División. A. Sobre la autorización para tramitar la contratación sin contenido presupuestario. En relación con el contenido presupuestario para amparar la Compra del inmueble, la Administración indica: "En este caso no compete una certificación de contenido presupuestario debido a que los recursos no fueron incluidos en el Presupuesto de la República del 2015, pues a esa fecha no se había concluido el estudio de viabilidad económica y financiera relacionado con la adquisición de edificio. Dado lo anterior y como se ha demostrado la imperiosa necesidad de contar con un edificio con las características y beneficios expuestos, y que no se cuenta con los fondos disponibles para el inicio de la contratación, se solicita aprobar la gestión realizada por el Ministerio de Hacienda en conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley de Contratación Administrativa (...)Se manifiesta el compromiso por parte del Ministerio de Hacienda de incorporar los recursos equivalentes a costo de edificio en un presupuesto extraordinario en el primer semestre de 2015." (folio 21 del expediente de la autorización). Al respecto se ha de indicar que dentro de los requisitos previos de toda contratación está el deber de contar con los recursos presupuestarios suficientes y disponibles para amparar las erogaciones a que se obligue la Administración, según lo determina el artículo 8 de la Ley de Contratación Administrativa (LGA). Lo anterior es desarrollado en el numeral 9 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa (RLCA), que dispone: "Disponibilidad presupuestaria. Cuando se tenga certeza que el contrato se ejecutará en el período presupuestario siguiente a aquél' en que dio inicio el procedimiento, o bien, éste se desarrolle por más de un período presupuestario, la Administración, deberá tomar las previsiones necesarias para garantizar, en dos respectivos años presupuestarios el pago de las obligaciones. Cuando se incumpliere esta obligación, la Administración, deberá adoptar las medidas que correspondan en contra de funcionario responsable, de acuerdo con su régimen disciplinario interno. En ninguno de estos casos se requerirá autorización de la Contraloría General de la República para iniciar el procedimiento de selección del contratista respectivo. / Para atender una necesidad muy calificada en casos excepcionales, en los que el inicio de procedimiento y la ejecución del contrato puedan darse dentro de un mismo período presupuestario y no se cuente con la totalidad de estos fondos, se podrá solicitar autorización a la Contraloría General de la República para dar inicio en esa condición. En estos casos, la Contraloría General de la República, dispondrá de un plazo de diez días hábiles para pronunciarse sobre el particular. En las bases del concurso se advertirá expresamente sobre esta circunstancia. En este supuesto no podrá dictarse el acto de adjudicación hasta tanto no se cuente con el disponible presupuestario." (Destacado agregado). Como se ve, el inicio de los procedimientos sin contar con el contenido presupuestario debe responder a una situación excepcional y tal posibilidad se asocia a procedimientos concursales para que, en aras de no afectar el interés público, la Administración pueda dar inicio a las actuaciones propias de este tipo de procedimientos como por ejemplo, la elaboración del cartel, la invitación al concurso, la recepción de ofertas, sin que pueda dictarse el acto de adjudicación hasta tanto no se cuente con el disponible presupuestario. Así, la norma presenta una lógica para los procedimientos de concurso y pierde sustento en los casos de contratación con oferente determinado, ya que en ellos la negociación se realiza de manera directa, sin mediar concurso. En el caso particular, la Administración pretende llevar a cabo una contratación con un oferente determinado, al punto que ya realizó un estudio de mercado y cuenta con un avalúo de inmueble, de modo que el hecho de no contar con el disponible presupuestario, lo que suspende es la realización de la formalización propiamente dicha del negocio por lo que en este supuesto, no resulta de aplicación lo establecido en al artículo 8 de la Ley de Contratación Administrativa 9 del RLCA, lo que lleva a denegar la solicitud formulada. B. Sobre la autorización de compra directa del inmueble. El artículo 71 de la Ley de Contratación Administrativa (LCA) dispone: "Para adquirir bienes inmuebles, la Administración acudirá a procedimiento de licitación pública, salvo que use las facultades de expropiación o compra directa, dispuestas en leyes especiales. Podrá adquirir por compra directa, previa autorización de la Contraloría General de la República, el inmueble que, por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, se determine como único propio para la finalidad propuesta. Nunca podrá adquirirse un bien inmueble por un monto superior al fijado, en el avalúo, por el órgano administrativo especializado que se determinará reglamentariamente". De ahí que el procedimiento de licitación pública resulta ser el mecanismo ordinario al cual debe acudir la Administración para adquirir bienes inmuebles, salvo que existan razones que determinen que un inmueble determinado se configura como el más apto para atender la necesidad propuesta. Al respecto, el artículo 131 inciso j) del RLCA, dispone: "La Administración, podrá contratar de forma directa los siguientes bienes o servicios que, por su naturaleza o circunstancias concurrentes, no puede o no conviene adquirirse por medio de un concurso, así como los que habilite la Contraloría General de la República: [...] j) Arrendamiento o compra de bienes únicos: La compra o arrendamiento de bienes que en razón de su ubicación, naturaleza, condiciones y situación se configuren como el más apto para la finalidad propuesta. En estos casos, el precio máximo será el que fije el personal especializado de la institución o en su defecto, de la Dirección General de la Tributación/ La Administración podrá pactar el arrendamiento de inmuebles por construir o en proceso de construcción, cuando ello convenga a sus intereses institucionales o comerciales, según los términos que las partes convengan. /En el caso de la compra de inmuebles se requiere adicionalmente de la autorización de la Contraloría General de la República, quien cuenta con un plazo máximo de diez días hábiles para analizar la gestión." Adicionalmente, el artículo 157 del RLCA determina que para la compra de bienes inmuebles se requerirá del avalúo correspondiente, así como una justificación técnica en la cual se acredite que el bien es el apto para satisfacer la necesidad de la Administración. De frente a la anterior normativa es que se impone analizar el caso. i) Sobre la selección del bien inmueble por adquirir. En relación con la justificación técnica, en el oficio No.DM-0202-2015 se indica: "Ante la recomendación en el Proyecto y lo antes citado en el Plan Estratégico institucional, se determina la opción de compra de un edificio ya construido como la oportunidad de que el Ministerio de Hacienda en un corto plazo puede alcanzar estos objetivos. Esta edificación deberá contar con al menos 47.830.132 metros cuadrados de espacio para oficinas y deberá albergar a los 2.307 funcionarios que se encuentran dispersos en este momento en los 134 edificios alquilados ubicados específicamente en la zona del casco central de San José. {...} El Departamento de Arquitectura mantiene un estudio de mercado que se actualiza cada semestre, revisado a julio 2014 y utilizado como una de las herramientas para desarrollar el proyecto de Unificación Hacendaria, mediante el cual se logra determinar que no existe a esa fecha un edificio que cumpla con el dimensionamiento requerido. Es hasta el 6 de agosto de 2014, que se recibe el documento de oferta para el alquiler con opción de compra de áreas de oficina por el Centro Corporativo el Tobogán, que este Ministerio conoce de esta posibilidad/ Al ser un edificio de planta libre diseñado para albergar oficinas, que ya se encuentra construido y se ubica en un radio menor a 10 kilómetros de los edificios alquilados actualmente en el casco central proporciona por su naturaleza y condición una opción viable para el Ministerio/ De todo lo anteriormente expuesto, se determina que la oferta de Centro Corporativo el Tobogán cuenta con las características de ubicación, naturaleza, condiciones y situación como inmueble disponible apto en el casco central de San José que cumple con los requerimientos que este Ministerio necesita para el cumplimiento de interés público que persigue."(folio 20 vuelto del expediente de la autorización). Así, al oficio No. DM-0202-2015 se anexó el documento con el nombre de "Estudio de Mercado para alquiler de edificios para el Ministerio de Hacienda", respecto del cual se denota lo siguiente: En primera instancia el estudio realizado por parte de la Administración se trata de información sobre edificios que algunos se encuentran en alquiler, otros en venta y en otros no se determina cuál es la condición de los bienes que aparecen en dicho documento. Particularmente, en el caso del "Nuevo Centro Corporativo, San Pedro", de manera expresa se indica: "Precio de Alquiler: US$40.00" (folio 25 vuelto de expediente de la autorización). De igual manera, se indica: "Torre Mercedes Precio Alquiler: desde US$19/m2 + cuota de mantenimiento" (folio 26 vuelto del expediente de la autorización), y "Centro Colón Precio Alquiler: US$3.936" (folio 27 del expediente de la autorización). Ante esto, es pertinente indicar que dado las diferencias que existen entre un contrato de arrendamiento y uno de venta, donde en el primero el arrendante mantiene la propiedad y en el segundo, o sea en la venta, la propiedad se transfiere, el estudio de mercado debería girar en torno de inmuebles disponibles para la venta. Por otra parte, el estudio no acredita en relación con la necesidad que requiere suplir la Administración, las razones por las cuales los inmuebles disponibles para venta no son considerados. Llama la atención que respecto del edificio Plaza de la Artillería S.A, se indique: "En alguna oportunidad el Banco Central intentó su compra pero los dueños declinaron la oferta. Es un edificio de apartamentos, pero muy apto para ser refaccionado como edificio de oficinas, con suficientes parqueos y una primera planta muy apta para la atención de público de acuerdo con las actividades de nuestro Ministerio." (folio 24 frente y vuelto del expediente de la autorización). Así, siendo que se acredita como un edificio muy apto, no se acredita que se promoviera un acercamiento con los dueños a fin de conocer si estaban dispuestos o no a vender. Otro aspecto que llama la atención es que en la información complementaria que se hizo llegar junto con el oficio DM-0324-2015, donde se trata de realizar el ejercicio argumentativo de los inmuebles considerados, en esta ocasión respecto del inmueble que se comenta se indica: "No copie con los requerimientos puesto que el edificio tiene problemas estructuras (sic) y sería necesario invertir gran cantidad de dinero en un reacondicionamiento." (folio 203 de expediente de la autorización). Finalmente se ha de señalar que ni en el informe inicial ni el segundo, se indica ni el precio ni la cabida de este inmueble. Adicionalmente para la confección de dicho informe, si bien se indica que ese Ministerio cuenta con una base de datos, no se observa que haya mediado alguna publicación con el ánimo de despertar el interés de aquellos propietarios que eventualmente no se encontrasen en dicha base. El principio de publicidad, regulado en el numeral 6 de la LCA, además de ser un principio de rango constitucional que informa la contratación administrativa (ver sentencia de la Sala Constitucional 998 de 16 de febrero de 1998), permite a la Administración contar con una amplia gama de propuestas para satisfacer sus necesidades. De igual manera, con una adecuada publicidad, se da mayor transparencia a la sección que en última instancia se llegue a dar. De frente al caso particular, donde se invocan razones para no realizar una licitación pública, tal hecho en sí mismo no descarta la aplicación de principios como el de publicidad. Así, aunado a la indagación del mercado que bien pudo haber realizado la Administración, tomando en consideración la cuantía del negocio, se impone realizar al menos una publicación ya sea en La Gaceta o en un diario de circulación nacional, donde se expongan los requisitos básicos del negocio. Tal publicación, como fue dicho, no se acredita en el expediente. También es de notar, en relación con dicho informe "Estudio de Mercado para alquiler de edificios para el Ministerio de Hacienda", que el inmueble que se pretende adquirir no forma parte de este, ya que su análisis aparece en el "Informe Técnico" que corre a folios 42 y siguientes del expediente de la autorización. De esta forma, no se aprecia un ejercicio comparativo entre los bienes contemplados en el estudio de mercado y el bien que se pretende adquirir. El sondeo de mercado persigue precisamente esta valoración comparativa entre diferentes bienes pero que presenten condiciones similares, para llevar a la mejor escogencia dentro de la oferta del mercado. Por otro lado, según se indicó, la Administración determinó que requería un área total optimizada de edificación de 47.83032 metros cuadrados. Ante esto, no se entiende por qué en el estudio de mercado se contemplan edificaciones con áreas menores. Tal es el caso del edificio en Barrio Dent, donde se indica: "Área de oficinas desde 200 m2 hasta 2635 m2. Precio US$19/m2 más mantenimiento" (folio 25 del expediente de la autorización). "Paseo Colón/ Precio Venta: US$2.000.000/ Edificio comercial con 1.500 m2 de construcción y 416 m2 de terreno, es de 5 pisos" (folio 27 frente y vuelto del expediente de la autorización). En el documento denominado "Informe Técnico" anexo al oficio No. DM-0202-2015, la Administración indica: "De acuerdo con la información obtenida del Estudio de optimización (sic) de espacios de Proyecto de Unificación Hacendaria", el área total optimizada requerida para las oficinas de Ministerio (2.307 puestos de trabajo), que se encuentran en el Casco Central, es de 47.830,32 metros cuadrados, que incluye: Área útil de oficinas, 35.240,8 metros cuadrados/ Áreas complementarias, 385,41metros cuadrados/ Área secundaria, 4.045,00 metros cuadrados/ Área de crecimiento, 8.159,12 metros cuadrados." (folios 43 y 44 del expediente de la autorización). Según lo transcrito anteriormente, la Administración no sólo determinó un área mínima de edificación, sino además determinó otras áreas requeridas, tal es el caso del área útil de oficinas la cual sería de 35.240,8 metros cuadrados. Sin embargo vista la oferta presentada por la empresa Centro Corporativo El Tobogán S. A., fechada 06 de agosto del 2014, se observa que ahí se establece: "El proyecto contempla 84.696 m2 de construcción: 29.748m2 de área vendible o alquilable de oficinas, 1.860m2 de área comercial más parqueos bajo techo y bodegas." (folio 33 del expediente de la autorización). Por otra parte, la misma empresa en documento fechado 30 de enero de 2015, indica: "Acabados de áreas de oficinas (aproximadamente 38.000 m2) [...]" (folio 93 del expediente de la autorización). Ante esta incongruencia, surge la duda de cuál es la dimensión real del inmueble respecto al área útil de oficinas, siendo esto un factor trascendental dentro de la necesidad de la Administración. Considerando lo que ha sido expuesto, no se logra acreditar que se hubiera realizado un adecuado sondeo de mercado para determinar que el inmueble que se pretende adquirir se vislumbra como el más apto de frente a otros equivalentes. Va de suyo indicar que la comparación debe hacerse entre bienes similares, aspecto que ha quedado de manifiesto no se logra con el estudio remitido, por cuanto se consideran bienes con áreas que no se ajustan a la requerida por la Administración, o bien, se abarcan inmuebles que están en el mercado para alquiler y no para venta, aunado al hecho que no se acredita ningún tipo de publicidad. Por esto, se considera que dicho informe resulta ser inadecuado para acreditar la pretensión de la Administración. II) Sobre el propietario del bien Inmueble. Según la información registral aportada, el inmueble que se pretende adquirir se encuentra inscrito en el Registro Nacional a nombre del Banco Improsa S.A., este en calidad de fiduciario. Sin embargo, la opción de compra-venta remitida es suscrita por los representantes legales del Centro Corporativo el Tobogán S.A. (folios 93 al 95 del expediente de la autorización), sin acreditarse que para el presente caso -debido al fideicomiso existente- dicha sociedad tenga la facultad para ofrecer en venta el bien inmueble. Así las cosas, la información aportada por dicha empresa no se podría considerar para el presente caso, ya que el propietario del bien es otro, correspondiendo entonces al Banco Improsa S. A. remitir dicha opción. Lo anterior se mantiene si se considera una información hecha llegar junto con el oficio DM-0324-2015, donde de manera expresa se indica que: "En lo que respecta a la eventual contratos (sic) opciones de venta, venta y arrendamiento sobre las fincas filiales finalmente fideicomitidas, estos necesariamente deberá ser suscritos por LA FIDEICOMITENTE o por LA FIDEICOMISARIA PRINCIPAL en su condición de Arrendantes siempre con la comparecencia de LA FIDUCIARIA como propietaria registral y para dar refrenda a contrato." (folio 245 del expediente de la autorización). Además, la propuesta realizada se formula en dólares y el avalúo se practica en colones. Si bien el artículo 157 del RLCA señala que el precio de la adquisición en ningún caso puede superar el monto del avalúo, y si el monto fijado en el avalúo es mayor al establecido en la oferta, se comprará sobre el precio ofertado, no existe manifestación expresa del propietario ajustándose al monto del avalúo, en caso de que éste resulte inferior al monto ajustado en dólares. En ese mismo orden de ideas, respeto a las declaraciones juradas y certificaciones sobre el cumplimiento con las obligaciones con la Caja Costarricense de Seguro Social y el Fondo de Asignaciones Familiares, según lo establecido en el artículo 65 del RLCA, se debieron de presentar por parte del Banco impresa S. A. no sobre el Centro Corporativo el Tobogán S. A. por las razones antes apuntadas. iii) Sobre las anotaciones y gravámenes o afectaciones del bien Inmueble seleccionado. De acuerdo con la información registral remitida que obra a folios 80 y 81 del expediente de la autorización, sobre dicho bien inmueble pesa una anotación y una gravamen o afectación. La primera relacionada a la inscripción de propiedad en condominio y la segunda relacionada con una advertencia administrativa. Si bien consta en el expediente copia de un acuerdo conciliatorio respecto a la discusión sobre el dominio de uno de los inmuebles que integran la propiedad actual y existen manifestaciones realizadas por el representante del Centro Corporativo El Tobogán S. A. (folios 82 y siguientes del expediente de la autorización), es lo cierto que el inmueble soporta tales afectaciones. Ante esto, siendo que la Administración debe adquirir los bienes inmuebles libres de gravámenes, pues de no ser así, representaría un riesgo para la libre disposición de bien y con ello la satisfacción del interés público, no sería posible otorgar autorización alguna en tales condiciones. iv) Sobre la compra del mobiliario. Señala la Administración que no sólo pretende la compra del bien inmueble sino además la compra de todo el mobiliario del edificio a la misma empresa, pues utilizará la modalidad llave en mano (folio 21 del expediente de la autorización). Sin embargo, no se llega a acreditar que el Centro Corporativo El Tobogán S.A. tenga dentro de su giro comercial la venta de este tipo de equipo mobiliario y, además, sólo se brindan razones de tiempo para ello. Particularmente, en el oficio DM-0324-2015 se indica: "la licitación pública para el suministro e instalación de un nuevo inmobiliario (sic) podría demorar al menos 1 año sin recurso de apelación, más el tiempo de fabricación e instalación que no sería menor a 6 meses, tiempo en que no se podría realizar un traslado de las oficinas, además de un posible aumento en el costo de los materiales por el tiempo transcurrido. Ante esto es necesario señalar que el ordenamiento jurídico establece otros mecanismos alternativos a la licitación en el caso de que el procedimiento ordinario no resulte la vía idónea para satisfacer la necesidad de la Administración, tal es el caso de la solicitud de autorización que se puede formular ante este órgano contralor. v) Otros. Entiende esta Contraloría General la importancia para las finanzas del Estado el contar con instalaciones propias, por lo que se encuentra en la mayor apertura para conocer de las gestiones que se lleguen a presentar. En tal supuesto, además de considerarse lo antes indicado y en aras de lograr comprender con un grado más de detalle el objeto de la contratación, deberán acreditarse la necesidad de crear un gimnasio y un laboratorio (folios 73 al 75 del expediente de la autorización), así como la conveniencia que algunos de los mobiliarios a comprar requieran ser importados y con sobres de cristal (folio 76 del expediente de la autorización), todo esto relacionado con la sana disposición de los recursos públicos. De acuerdo con las razones expuestas nos vemos imposibilitados de otorgar la autorización solicitada. (Expediente administrativo del Ministerio de Hacienda); 31. Mediante escrito del 18 de setiembre del 2015, la representación de Centro Inmobiliario el Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán solicita a la Alcaldía de la Municipalidad de Goicoechea, pronunciamiento sobre el oficio N°AG-086-2015 de fecha 8 de enero del 2015. (Folios 72-76 del expediente administrativo, Tomo V, de la Municipalidad de Goicoechea). 32. Mediante escrito del 14 de octubre del 2015, la representación de Centro Inmobiliario el Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán solicita a la Municipalidad de Goicoechea revocatoria de la resolución administrativa A.G 5253-2015, se revoque la resolución administrativa A.G. 086-2015, y se reconozca la firmeza y ejecución de las actas municipales 34-86, 36-86, 40-86 y 46-86 del Concejo Municipal de Goicoechea. Igualmente solicitó que se reconozca que la empresa San Miguel S.A. no ha emitido donación en favor de la municipalidad de Goicoechea referente a la propiedad en disputa y que la escritura ochocientos ochenta es inválida e ineficaz. Se confirme los criterios jurídicos DL-166-2000, DL-026-2001 y la resolución DI-677-2000. (Folios 80-108 del expediente administrativo, Tomo V, de la Municipalidad de Goicoechea). 33. Mediante oficio AG 5253-2015 de la Alcaldía Municipal de Goicoechea, en atención al escrito presentado el 18 de setiembre por parte de Inmobiliaria y Centro Corporativo el Tobogán S.A. en el cual se indica que el acuerdo tomado en sesión ordinaria 36-86, artículo 4, inciso 4, no fue reformado o revocado, toda vez que en el acuerdo nunca se ejecutó o desplegó efecto alguno. La Asociación Costarricense de Lisiados nunca hizo uso del terreno cedido por préstamo por el Municipio. Indica que la propiedad otorgada mediante escritura ochocientos ochenta por el Lic. Victor Manuel González Esquivel el 14 de junio del 1972 fue donada a la Municipalidad por la Sociedad San Miguel S.A. para cumplir con las obligaciones derivadas del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Y por último señala que el oficio DL-166-2000, fue corregido en sus aspectos de fondo por el Jefe de Departamento Legal Mariano Ocampo con el oficio DL-026-2001 y sobre el oficio A.M 1821-2001 no se encontraron registros respecto a anulaciones de dicho oficio. (Folios 77-79 del expediente administrativo, Tomo V, de la Municipalidad de Goicoechea). 34. Mediante oficio AG-5509-2015 de las once horas treinta minutos del 19 de octubre del 2015 del Despacho de la Alcaldía, se conoció el recurso de revocatoria interpuesto por las sociedades Inmobiliaria El Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán S.A. contra el oficio AG-5253-2015 del 5 de octubre del 2015, en el cual se dispuso su rechazo por inadmisibilidad. (Folios 214-216 del expediente administrativo, Tomo V de la Municipalidad de Goicoechea). 35. Mediante escrito presentado el 4 de noviembre del 2015, Inmobiliaria El Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán S.A. presentó recurso no jerárquico en materia municipal contra la resolución A.G. 5253-2015. (Folios 219-225 del expediente administrativo, Tomo V, de la Municipalidad de Goicoechea). 36. Mediante voto 310-2016 de las catorce horas y diez minutos del diez de mayo del 2016, dictado por el Tribunal Registral Administrativo se conoció el recurso de apelación presentado por Inmobiliario el Tobogán S.A contra la resolución dictada el 30 de abril del 2015 por la SubDirección Registral del Registro Inmobiliario, en la que se dispuso: "Con fundamento en las consideraciones expuestas se declara sin lugar el recurso de apelación presentado por el Licenciado Carlos Mora Moya en representación de Inmobiliaria el Tobogán S.A. en contra de la resolución dictada por la Subdirección Registral del Registro Inmobiliario a las 9 horas del 30 de abril del 2015, la que en este acto se confirma para que se levante la advertencia administrativa consignadas sobre las fincas del Partido de San José matrículas 605220 y 207655 y sobre los planos catastrados SJ-8378-1972 y SJ-1573884-2012. Se consigna aviso catastral en las relacionadas fincas y planos catastrados, ampliando el aviso catastral al plano SJ-1361905-2009, en el entendido que ello no impide la inscripción de documentos posteriores, ya que su finalidad es publicitar la inconsistencia aludida. Dicha medida cautelar se mantendrá hasta que la autoridad judicial competente haya conocido de la situación que dio origen a estas diligencias y ordene su cancelación mediante la ejecutoria respectiva en la que se rectifique, o que todos los interesados soliciten de manera formal su subsanación mediante escritura pública que cumpla con todos los requisitos de ley y sea sometida al proceso de calificación por parte del registrador que corresponda. Se da por agotada la vía administrativa. Notificada el 16 de mayo del 2016. (Folios 1021-1057, 1058-1065 del expediente administrativo de Registro Inmobiliario) 37. Mediante resolución 240-2016 del 8 de junio del 2016, el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera del II Circuito Judicial en su condición de jerarca impropio conoció del recurso de apelación promovido por Inmobiliaria el Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán S.A. contra la resolución A.G. 5253-2015 de la Alcaldía de la Municipalidad de Goicoechea, en la cual se resolvió rechazar el recurso por inadmisible. Notificada el 10 y 12 de junio del 2016. Sobre dicha resolución se solicitó adición y aclaración y revocatoria, ambas gestiones rechazadas, mediante resoluciones del 31 de agosto del 2016, notificada el 1 de noviembre del 2016 y del 28 de octubre del 2016, notificada el 1 de noviembre del 2016. (Imágenes 221-231 del expediente judicial. Sistema del Poder Judicial). 38. En el reconocimiento judicial efectuado el día 13 de enero del 2021, se observó en el lugar la construcción de tres torres de oficinas y áreas de parqueos, indicándose por las partes que en el área ubicada de parqueo y donde se encuentra una planta de tratamiento colindante con la quebrada, que actualmente se encuentra entubada, es el área de disputa en el proceso judicial y señalando la ubicación actual del edificio de la asociación de lisiados. (Video de reconocimiento judicial). 39. En la audiencia de juicio celebrada el 13 de enero del 2021, el señor Marvin Hernández Aguilar, Jefe de Censo y Catastro de la Municipalidad de Goicoechea, declaró: Que dentro del expediente administrativo seguido en el Registro Inmobiliario él junto con otro compañero de Ingeniería contestaron la audiencia otorgada remitiendo como base un criterio de la Dirección legal, indicando que ese terreno no era municipal, días después llegó a la Municipalidad la señora Chaves Rodríguez, funcionaria del registro nacional y llevaba un diseño de catastrado de que el lote sí era de la Municipalidad, a raíz de eso se conformó una comisión para analizar todo el historial del terreno y se determinó que el terreno efectivamente era de la Municipalidad y se envió una nota al Registro Inmobiliario cambiando de criterio. Explicó que el lote destinado a parque originalmente fue cambiado mediante acuerdo municipal para que se otorgara el que se encontraba a 100 metros de ese sitio a la Asociación Costarricense de Lisiados y posteriormente hubo un conflicto con la Asociación porque, aunque se le otorgó un terreno destinado a parque la Asociación construyó en el de la esquina. El problema es que el terreno dado a la Asociación de Lisiados, nunca se inscribió a nombre de la Municipalidad y continuó a nombre de la sociedad San Miguel. Por eso cuando la Asociación construyó se empezaron a generar los problemas, el que ellos construyeran en otro sitio al original, es porque el terreno originario destinado a parque no tenía condiciones, por eso la Municipalidad no opuso objeción. El estudio más profundo del terreno lo hizo el Director Jurídico y sobre eso se basó durante años para indicar que ese terreno no era municipal. A partir del año 2013 se empezó a debatir, si el criterio dado por la Dirección jurídica era correcto, a raíz de lo indicado por el representante del Registro Inmobiliario, lo que generó un nuevo estudio que determinó el cambio del criterio. Señaló las funciones que tienen a cargo su área de jefatura, e indica que tienen control sobre los bienes inmuebles. Hasta que inició ese conflicto conoció el terreno en disputa. Ante preguntas del Tribunal se contestó y aclaró que el terreno que se encuentra registrado como propiedad municipal es que se dio en préstamo a la Asociación Costarricense de Lisiados y se registró antes de que la Asociación construyera en el sitio. El otro terreno refiriéndose al originalmente dado como parque antes de la permuta con la Asociación de Lisiados, fue registrado como municipal a partir del cambio de criterio con el procedimiento del registro. Se aclara que en un primer momento el terreno que se iba construir por parte de la Asociación Costarricense de Lisiados era el dado para parque, pero no se construyó en el esquinero entonces la municipalidad accedió a que se diera ese cambio para que ellos construyeran en ese otro terreno y otorga en esos términos los permisos, y a partir de eso se registra en el sistema catastral de la Municipalidad, a pesar de que no estaba inscrito como terreno municipal basándose en lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Planificación como un área municipal. Se le consulta por el Tribunal que, si esos lotes devienen de un fraccionamiento del cual la Municipalidad recibe varios espacios con diferentes destinos, y cuál era el destino de ese lote, señala que era un lote común para venta, no tenía originalmente el destino de acuerdo al diseño de sitio de parque. Lo que provocó que se cambiara el destino “fue algo rarísimo”, indicado que ellos construyeron ahí y se dieron los permisos y se registró como terreno municipal, pero siguió a nombre de un tercero. El origen de cambio fue extraño, ellos construyeron ahí, porque el otro terreno no se prestaba para construir ahí. El terreno originalmente dado, nunca se inscribió y en el plano se indicaba que era para parque. (Audio y video de la declaración en el Sistema de Gestión Judicial); 40. La ingeniera Yenory Jara Vásquez funcionaria del Registro Nacional, declaró en la audiencia de juicio celebrada el 22 de enero sobre los informes registrales que se elaboraron en sede administrativa, lo siguiente: El procedimiento utilizado es un estudio todas las fincas analizadas, de sus antecedentes desde que nace. Después de ese estudio, se van a planos para ver si esas fincas nacieron con planos o si se pueden asignar algún plano aun cuando no registre planos, se analizan los planos en el sistema de planos. Cuando ya se tienen todos los planos involucrados, se analizan los derroteros, se digitalizan para ubicar el terreno, el cual se da con localización, ubicación, y los detalles de referencia esquina y distancia. Y se ubican los planos en la ortofoto. Ya teniendo el montaje se da una relación entre los que se dio registralmente y catastralmente y se emiten las conclusiones. La finca 203061, como nace, y la 207655A que es la involucrada, esa finca nace sin un plano vinculado, pero se logró identificar el plano SJ-8378-72, el cual describe casi en su totalidad el cuerpo de la finca, pero hay un error con la medida y se presume que esa diferencia es porque se utilizó como una medida varas y no metros. La N° 2365203, esa finca se le hace una rectificación de medida en el año 2007, esa rectificación le sube el área respecto al plano del 88. La finca 23970 nace de una reunión de fincas y con un plano del 75, ese plano estaba dejando por fuera el área de la finca 207655A y posteriormente en el 2002 se le hace una rectificación lo que ocasiona que la finca 23970 tenga incluida el área de la finca 207655A donde se inicia el problema. La finca 178259 nace sin número de plano, se logra encontrar el plano SJ-4800-67 que concuerda con el asiento. La finca que se estudia nace de una reunión de fincas con un plano del 2009, la que incorpora el terreno de la 207665A y se concluye un traslape entre la finca 207665A y la N° 23970. Aclara que, en la zona amarilla marcada en el montaje, el plano indicaba que era zona de parque. De la ampliación al informe rendido se señala que sí había mapas catastrales de los años 80, para tratar de ubicar lo que se ubicaba en campo en ese momento, sobre eso no se encontró información. Y en el otro punto de la aclaración se refería a que no se iba afectar la finca porque era un traslape parcial, solo se indica el traslape total.(Audio y Video de la declaración en el Sistema de Gestión del Poder Judicial); 41. El perito Mauricio Rivera Mesén concluyó en el informe rendido sobre los daños y perjuicios pretendidos por los accionantes lo siguiente: Lucro Cesante $29.941.855.36, Intereses Legales $1.348.039.76, Gastos Incurridos $1.397.808.36, Intereses Legales $37.924.06, Servicio deudas $5.727.617.17, Intereses Legales $128.305.44, Legales $222.666.67, peritaje $9.000.00. Total $38.613.816.82. (Imágenes 226-854 del expediente judicial). 42. La declaración del perito Mauricio Rivera Mesén, Contador Público autorizado, y administrador de empresas declaró en la audiencia celebrada el día 21 de enero del 2021, lo siguiente: Señala sobre el informe rendido para la parte actora, el cual tenía como objetivo los daños y perjuicios ocasionados a la parte actora. Indica que realizó un análisis de los informes de auditoría, para establecer la estructura de costos y gastos del proyecto el Tobogán, se revisó igualmente las declaraciones de renta para los períodos 14, 15 y 16, para ver si lo que estaba declarado estaba pegando con las declaraciones de renta y los pagos realizados. Se apoyo también en los registros contables de la empresa y también se utilizó una auditoria financiera. Señala que los daños se perciben en dos ítems una con la relación de la pérdida de la venta directa con el Ministerio de Hacienda con llave en mano y los costos para acondicionar el edificio para una posible venta o comercializarlo a raíz de la frustración de la venta directa. Concluye en el estado de resultados al 28 de noviembre del 2015, porque en ese momento se hace la frustración de la venta, el cual se calcula en $29.941.855 dólares, la cual es la utilidad dejada de percibir por la pérdida de la venta, por los Gastos Incurridos el monto $1.397.808.36, por Servicio de deudas $5.727.617.17, más gastos Legales $222.666.67, más el peritaje $9.000.00, y los intereses sobre esas sumas para un total de $38.613.816.82. (Audio y Video de la declaración, en el Sistema de Gestión del Poder Judicial); 43. La propiedad inscrita con número de finca 605220, fue traspasada a régimen de propiedad en condominio y registra los siguientes movimientos registrales: 18-sep-2009 rectificación de medida (disminuye) Tomo 2009 /Asiento 2430827 /Derecho 000. 18-sep-2009 traspaso de finca por fideicomiso Tomo 2009 Asiento243082 consecutivo 01 derecho 000. 10-ene-2017 cancelada anotación de advertencia administrativa Tomo 2009 Asiento 243082 Consecutivo 01 derecho 000. 02-mar-2011 compraventa Tomo 2010 Asiento 292214 consecutivo 01 derecho 000. 02-mar- 2011 rectificación de situación Tomo 2010 Asiento 292214 Consecutivo 01 Derecho 000. 17-ago- 2012 traspaso de finca por fideicomiso Tomo 2012 Asiento 264911 Consecutivo 01 Derecho 000. 11-dic-2015 cierre por traslado a régimen de propiedad horizontal Tomo 2015 Asiento 403873 Consecutivo 01 Derecho 000. (Imagen 1563 del expediente judicial).

II. HECHOS NO PROBADOS

Se tienen como hechos no acreditados para el presente asunto y que resultan de relevancia: 1. Que la finca 207665A, la cual se encuentra traslapada en totalidad con la finca 605200, sea un bien de dominio público, por haberse afectado por los medios formales, materiales y legales al demanio público. 2. Que la causa de pérdida de oportunidad en la venta de las Edificaciones del Inmobiliaria el Tobogán S.A. con el Ministerio de Hacienda, haya sido causada única y directamente por las advertencias administrativas consignadas a raíz del expediente de diligencias administrativas tramitado con N° 2013-2670.

III. DEL OBJETO DEL PROCESO

En el presente proceso, la parte actora, reclama la nulidad de actuaciones administrativas tanto del Registro Nacional, el Tribunal Registral Administrativo y la Municipalidad de Goicoechea, por los vicios incurridos durante el procedimiento administrativo seguido, y los daños y perjuicios derivados de aquellas conductas administrativas. En ese sentido, relata los siguientes hechos: Su representada INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., cédula jurídica 3-101-61013737, luego de varios meses de efectuar su debida diligencia, adquirió en el año 2009, el inmueble donde operó durante más de tres décadas el antiguo salón de baile el Tobogán, como tercero de buena fe y al amparo a las disposiciones del Código Civil, a la publicidad registral que emana del Registro Nacional, Finca del Partido de San José inscrita bajo el Sistema de Folio Real Matricula No. 605220-000. Dicha inscripción se realiza ante el Registro Nacional de Bienes Inmuebles libre de gravámenes y anotaciones de ninguna naturaleza ya que mi representada asume y paga los gravámenes hipotecarios de la finca 605220-000 para traspasarla en estas condiciones.

Los planos catastrados y los movimientos registrales efectuados por anteriores propietarios de los inmuebles que conformaron la finca 605220-000 fueron debidamente inscritos por el Registro Inmobiliario, incluyendo la reunión misma que dio origen a la finca 605220, gozando todos esos movimientos registrales para la fecha en que INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., la adquiere, de la debida y evidente publicidad registral y habiendo sido adquirido dicho inmueble por su representada al amparo del Registro con evidente buena fe. Asimismo, el plano catastrado utilizado para este acto negocial el N° SJ-1361905-2009 fue debidamente visado en la Municipalidad de Goicoechea, y debidamente inscrito en el Catastro Nacional. Con posterioridad, dicho plano fue recatastrado e inscrito bajo el número SJ-1573884-2012, el cual se inscribió correctamente en el Catastro Nacional, aunque nunca generó título ante el Registro Inmobiliario.

Posteriormente el CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN S.A. cédula jurídica 3-101-656017, mediante el aporte de sus socios, constituye un financiamiento sindicado del Banco de Costa Rica y del Banco Nacional de Costa Rica por la suma de $35.000.000 y la preventa de futuras fincas filiales a terceros interesados, mantiene el referido inmueble 605220-000 en fideicomiso de garantía con el Banco Improsa quien se constituye en el administrador del fideicomiso, y se construye un edificio compuesto por dos torres destinadas a oficinas, locales, bodegas y parqueos de II niveles, más dos sótanos con un helipuerto en el nivel II de la torre principal. La Municipalidad de Goicoechea otorga todos los permisos de construcción al referido complejo de oficinas; licencias, visados de planos, cuyo costo ascendió a más de ¢220 millones de colones recaudados por el ente municipal, quedando dicho proyecto al día con la Municipalidad, la Hacienda Pública y en cumplimiento pleno de todos los permisos de construcción que exige nuestra legislación.

Indica que ni durante la adquisición del referido bien inmueble, ni durante los meses de planificación y obtención de financiamiento, permisos, licencias y autorizaciones, ni durante la construcción de los edificios y ni siquiera actualmente a la fecha de la interposición de esta demanda la Municipalidad de Goicoechea, ni ninguno de los órganos formales que la conforman, ha realizado un reclamo de ninguna naturaleza sobre la posesión de alguna franja de terreno que compone dicho proyecto en ninguna sede jurisdiccional contra alguna de mis representada el Banco Improsa como fiduciario del inmueble o ningún otro. Ya estando bastante avanzado el proceso constructivo del CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN, mediante diligencias administrativas No.2013-2670- RIM, iniciadas en virtud de escrito presentado en la Dirección del Registro Inmobiliario a las 10:10 horas del 6 de setiembre del año 2013, por el señor Mario Enrique Pacheco Carranza, en su condición de apoderado generalísimo de SAN MIGUEL S.A., se inicia la investigación de la supuesta doble inmatriculación de las fincas de San José, No. 207655A-000 y 605220-000.

Según el reclamo del señor Pacheco Carranza la propiedad 605220-000 propiedad de sus representadas habían incorporado el inmueble folio real 207655A-000. Dentro de la tramitación de las referidas Diligencias de Advertencia Administrativa, mediante resolución de las 14:00 del 23 de setiembre de 2014, la Dirección del Registro Inmobiliario RESUELVE: "Sin embargo, en cuanto a la posibilidad de someter el presente conflicto a algún tipo de proceso conciliatorio, se aclara que este deberá realizarse en el ámbito extra registral, y de llegarse a un acuerdo satisfactorio, el mismo deberá comunicarse a esta Dirección para efectos de dictaminar cierre de las presentes diligencias administrativas. En aras de evitar algún daño o perjuicio adicional al que ya se estaba causando con la interposición de advertencia administrativa sobre los folios reales 605220 y 207655A, y sobre los planos catastradas SJ-8378-1972 y SJ-I573884-2012, y así evitar al proyecto inmobiliario atrasos con su construcción, otorgamiento de nuevos permisos, a través de los efectos de la advertencia administrativa y evitar "avisos catastrales", se suscribe un acuerdo conciliatorio entre el señor Ricardo Pacheco Carranza, en su condición de representante de la promovente de las referidas diligencias e INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., para la terminación de las diligencias administrativas No. 2013-2670-RIM.

El acuerdo se presentó al procedimiento el 03 de diciembre del año 2014. La funcionaria Msc. Iris Chaves Rodríguez, del departamento de Asesoría Jurídica Registral del Registro nacional, e instructora del procedimiento 2013-2670-RIM, previo a resolver el acuerdo conciliatorio entre las partes, decide incorporar en dicho procedimiento a la Municipalidad de Goicoechea, y la confiere no solo audiencia, sino tres audiencias para referirse a dicho acuerdo y a la naturaleza del bien en disputa, señalando que el área en discusión tenía naturaleza demanial como propiedad municipal -obviamente prejuiciado la audiencia conferida al municipio y adelantando indebidamente su criterio. El señor Ricardo Pacheco, comunicó al procedimiento 2013-2670 RIM, que había criterios legales y comunicaciones en firme de la alcaldía municipal que aclaraban que la propiedad 20765SA no era un bien demanial, sino que era propiedad privada de su representada, y aporta como prueba los oficios DL 166-2000 de fecha 19 de octubre del año 2000.

Su representada aporta la prueba que confirma lo señalado por don Ricardo Pacheco Carranza, entre ellas actas municipales, resoluciones de alcaldía, y criterios jurídicos del Departamento Legal de la propia Municipalidad, todos actos administrativos firmes y debidamente notificados a las partes, sellando la postura municipal de que la propiedad no era propiedad demanial municipal, entre los que estaban los oficios municipales D.C. 1843-2013 de fecha 04 de noviembre del año 2013, oficio DI-677-2000 de fecha 8 de septiembre del año 2000 de la Dirección de Ingeniería y Operaciones, la certificación 749-13, D.L. -166-2000 de fecha 19 de octubre del año 2000 y el oficio de la Alcaldía Municipal avalando lo anterior mediante el A.M.1821-2000 del 26 de octubre del año 2000. Todos vigentes, sumiendo efectos jurídicos y debidamente comunicados al administrado. La Municipalidad de Goicoechea, a través de su alcaldesa Ana Lucía Madrigal Faerrón, mediante oficio A.G-086-2015 de fecha enero del año 2015, comunica a la Licda. Iris Chaves Rodríguez en las diligencias administrativas No. 2013-2670-RIM, ignorando toda la prueba aportada por las partes del procedimiento, -misma que constaba de documentos y resoluciones municipales-, y sin ejercer un proceso de lesividad o declaratoria de nulidad absoluta, para anular sus actos propios, entre ellos las resoluciones de la alcaldía, del Concejo Municipal, y los criterios legales en firme todos y debidamente comunicados a los administrados, decide no referirse a los mismos y cambia de la noche a la mañana de criterio, señalando que la Municipalidad de Goicoechea, ha determinado que dicha franja de terreno en el inmueble inscrito al folio 207655A-000 es demanial, de esta forma genera un grave daño y perjuicio a mis representada y al proyecto inmobiliario ya que el mismo se encontraba tramitando una oferta de compra venta con el Estado en ese mismo momento.

Se informó que los funcionarios municipales recibieron presiones por los funcionarios del Registro Nacional involucrados en las diligencias administrativas, para que se pronunciaran cambiando de criterio y se decretara por la Municipalidad que la propiedad en cuestión era de naturaleza demanial y no propiedad privada como lo había venido sosteniendo la Municipalidad desde 1986. Mientras seguían las diligencias administrativas en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional, en mención, paralelamente mis representadas estaban negociando la venta de todo el conjunto inmobiliario del TOBOGÁN al Ministerio de Hacienda por un monto máximo de ¢68.058.893.244,70 (SESENTA Y OCHO MIL CINCUENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO COLONES CON SETENTA CÉNTIMOS), aproximadamente 121 millones de dólares, moneda de curso legal en los Estados Unidos de América. Prueba de ello el DCA-0411 del 17 de febrero del año 2015 de la Contraloría General de la República, quien dictaminó en dicho oficio, una serie de vicios que debían ser subsanados, pero entre los que no se admitían del todo en la adquisición de un bien inmueble con gravámenes y anotaciones registrales.

Ya que la propiedad 605220 aparecía con una "Advertencia Administrativa" que invalidaba todo el negocio con el comprador, lo cual no se obtendría el aval contralor, cuando este señaló: "Ante esto, siendo que la Administración debe adquirir los bienes inmuebles libres de gravámenes, pues de no ser así representaría un riesgo a la libre disposición del bien y con ello la satisfacción del bien público, no sería posible otorgar una autorización en esas condiciones". El no poder resolver el tema de las advertencias administrativas mediante el expediente 2013-2670-RIM, ya que no se había resuelto aprobar el acuerdo conciliatorio, porque este fue frenado por la nueva postura de la alcaldía municipal sobre la naturaleza de la propiedad, el negocio con el Ministerio de Hacienda se vino abajo. El Registro Inmobiliario, resuelve mediante resolución de las nueve horas del treinta de abril del año dos mil quince, levantar las "advertencias administrativas" que pesaban sobre la propiedad desde el año 2013, en los folios reales 605220 y 207655A, y sobre los planos catastrados SJ-8378-1972, SJ-1573884-2012, pero deja consignado un "aviso catastral", que seguiría afectando negativamente los actos negociales de las filiales con los posibles compradores.

El 15 de mayo del año 2015, se apela la resolución de las nueve horas del treinta de abril del año dos mil quince, y se resuelve casi un año después, mediante el voto 310-2016, de las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año 2016 del Tribunal Registral Administrativo, ordenando levantar las advertencias administrativas, pero ordenando mantener un aviso catastral y agotando la vía administrativa registral. Dicha resolución ordena el aviso catastral sobre los folios reales 605220 y 207655 A, y sobre los planos catastrados SJ-S378-1972, SJ-1573884-2012 y ampliándolo al plano SJ- 1361 905-2009, todo de forma absolutamente ilegal, y contraria a los principios registrales y al bloque de legalidad. Asimismo, se da inicio el 18 de setiembre del año 2015, y ante lo sucedido con las diligencias administrativas, un procedimiento para agotar la vía administrativa municipal, el cual culminó en un proceso de jerarquía impropia mediante el No. 15-009972-1027-CA.

En ese proceso, se emitieron tres resoluciones la resolución 240-2016 de las 13:00 horas del 8 de junio del año 2016, posteriormente se solicitó adición y aclaración, y se emitió la resolución 240-2016-Bis, de las catorce horas veinte minutos del treinta y uno de agosto del año 2016 comunicado el 01 de setiembre de ese mismo año, ya que la cámara de jueces no se pronunció nunca sobre el agotamiento de la vía administrativa, se presentó Recurso de revocatoria, que permitió que se emitiera la resolución 240-2016-TER, del veintiocho de octubre del año 2016, y comunicado el 01 de noviembre del año 2016, que deja abierta la posibilidad de que mis representadas puedan discutir este proceso en la sede ordinaria de lo contencioso administrativo. Debe indicarse que durante la tramitación de este proceso de jerarquía impropia, la Municipalidad de Goicoechea en reiteradas ocasiones hizo entrega de información incompleta al Tribunal Contencioso Administrativo, señalando falsamente que los expedientes administrativos que se presentaban eran la totalidad de las piezas del expediente de conformidad con el artículo 51 de CPCA.

Ante tan inadecuado proceder su representada demostró que era incorrecto lo señalado por la Municipalidad y por la alcaldesa, se hizo entrega finalmente de los expedientes completos con la ayuda de los señores jueces contenciosos. El voto 3101016 del Tribunal Registral Administrativo, de las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año 2016, sigue surtiendo efectos continuados mediante un aviso catastral en los folios reales 605220 y 207655A, y sobre los planos catastrados SJ- 8378-1972, SJ-1573884-2012, y SJ-1361905-2009. Asimismo, como la propiedad es ahora un condominio afectado al régimen de propiedad horizontal mediante el folio real 4072-M, también se refleja dicho aviso catastral y los efectos de la resolución en mención en cada una de las 1278 fincas filiales que lo componen. Esto ha causado un enorme perjuicio a cada oportunidad de venta de las filiales, ya que a los clientes no les gusta comprar con anotaciones ninguna propiedad en Costa Rica.

Generando de esta forma dicha circunstancia registral un daño y un perjuicio a su representada. La Municipalidad de Goicoechea echa mano a argumentos maliciosos, ¡legales y forzados para demostrar ante Registro Nacional de Bienes Inmuebles en las diligencias administrativas 2013-2670-RIM que la propiedad 20765SA- 000, es una propiedad el demonio público. Muchos de estos argumentos son ilegales porque nunca revoca los oficios, acuerdos y criterios municipales que acreditan que la propiedad en discusión nunca fue municipal. Citamos entre estos los siguientes: Actas Municipales del Consejo Municipal vigentes y comunicadas a las partes, que dan fe de las inspecciones de los diversos departamentos de Operaciones e Ingeniería Municipal y de los propios regidores, al lugar en disputa y donde se constata que la propiedad 207655A nunca fue propiedad municipal, porque la Municipalidad cambió esa propiedad por otra con el desarrollador urbanístico de la época: 1. vigencia y efectos del acta ordinaria 36-86, artículo 4, inciso 4, celebrada el 17 de abril del año 1986: es absolutamente falso lo que afirmó la alcaldesa Ana Lucía Madrigal Faerrón, en el oficio A.G 5253-2015, oficio que inició el proceso de jerarquía impropia referente a que ese acuerdo "nunca se ejecutó o desplegó efecto alguno.

La Municipalidad de Goicoechea no solo trata de encubrir su responsabilidad en estos hechos, sino que tuerce la realidad a su satisfacción e intereses para acomodar la verdad en su favor. Se hace necesario hacer un antecedente cronológico de los actos y conductas municipales de diversos órganos para desmentir lo afirmado por la Alcaldesa Municipal, en los siguientes términos: 1.En el Acta 34-86 de la sesión del Concejo Municipal de fecha lunes 14 de abril de 1986, el Consejo Municipal, en el inciso 6), indica que se recibió nota de la Asociación Costarricense de Lisiados, en la cual solicitan la zona verde ubicada en calle blancos, de la Urbanización Turnón, que tiene una medida aproximada de 30x30, 900 metros cuadrados, lo anterior debido a que la zona que les cedió fue canjeada por la actual, que ostenta la Asociación Ancianos de Calle Blancos, y al haber pasado casi dos años solicita ese terreno por tener problemas por no poder construir, cuentan con el apoyo de la señora Virginia Martínez Quesada, "conocida esta nota la presidencia dispuso su traslado a la ingeniería municipal para su estudio e informe.

Esto quiere decir que el Consejo Municipal, previo a tomar una decisión respecto a la solicitud del administrado interesado requiere claridad del terreno que se dará a dicha asociación, en el acta 36-86 de la sesión del concejo municipal de fecha jueves 17 de abril de 1986, el Concejo Municipal, artículo 4, en el inciso 4), indica que mediante nota de fecha 17 de abril, el señor CARLOS M. Román Jara, Ingeniero municipal expone al Concejo Municipal, lo siguiente: "de acuerdo con lo resuelto en Sesión Ordinaria 34-86 Articulo 2, Inciso 6), del 14 de abril de 1986, me permito informar lo siguiente: El lote de área verde de Urbanización Tournón Norte, situado 100 metros al oeste del Tobogán tiene una superficie aproximada de 900 metros, y es zona residencial. Sin embargo, para su mejor aprovechamiento debe canalizarse la acequia Cangrejo. "Conocida el contenido de dicha nota la Presidencia lo sometió a votación y por unanimidad con carácter firme se aprobó tomándose el siguiente acuerdo: "Que conforme a la solicitud presentada por la Asociación Costarricense de Lisiados, se autoriza al señor Ejecutivo Municipal para que gestione las trámites correspondientes ante las entidades e instituciones que tramitan los casos de donaciones de terrenos.

Para que se proceda a tramitar la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón del Tobogán 100 metros al oeste, de un área de 900 M2 aproximadamente, deberá prevenirse la canalización de la Acequia Cangrejo para su aprovechamiento, lo anterior en coordinación con el señor Asesor Legal del Concejo. Comuníquese. Hasta aquí señala la señora alcaldesa falsamente en su nota Oficio A.G 5253- 2015, de fecha 05 de octubre del 2015, que el acuerdo anterior "nunca se ejecutó ni desplegó efecto alguno. Sin embargo, se desplegaron más conductas y actos municipales que con toda claridad concluyen que dichos acuerdos si se ejecutaron y surtieron efectos jurídicos Veamos. Mediante oficio de la secretaría municipal, de fecha 2 de mayo de 1986, dirigida el ejecutivo municipal, Mario A. Carvajal Rodríguez, se le comunica los acuerdos tomados por el concejo municipal, en la Sesión Ordinaria No 36-86 celebrada el 17 de abril del año 1986.

Artículo 4. Inciso 4), "De acuerdo con lo resuelto en Sesión Ordinaria, Artículo 2, Inciso 6), del 14 de abril de 1986, me permito informar lo siguiente: El lote de área verde de Urbanización Tournón, situado 100 metros al oeste del Tobogán tiene una superficie aproximada de 900 M2. y es zona residencial. Sin embargo, para su mejor aprovechamiento debe canalizarse la acequia Cangrejo. Al respecto, le informo que por unanimidad con carácter firme se aprobó dicha nota tomándose el siguiente acuerdo: "Que con vista o la solicitud presentada por la Asociación Costarricense de Lisiados, se autoriza al señor Ejecutivo Municipal para que gestione los trámites correspondientes ante las entidades e instituciones que tramitan los casos de donaciones de terrenos para que se proceda a tramitar la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón del Tobogán 100 metros al oeste, de un área de 900 M2 aproximadamente, deberá prevenirse la canalización de la Acequia Cangrego para su aprovechamiento, lo anterior en coordinación con el señor Asesor Legal del Concejo".

En el acta 4036 de la sesión del Concejo Municipal de Goicoechea, de fecha lunas 12 de mayo de 1986, el consejo municipal, artículo 4, en el inciso 3) dice: "nota firmada 5 de mayo de presente año, enviada par el señor Dr. Federico Montero M, presidente de la Asociación Costarricense de Lisiados, la cual dice lo siguiente: "Tengo el agrado de dirigirme a esa honorable corporación municipal, para solicitarle el acuerdo mediante el cual consta cede en calidad de préstamo por 49 años, un terreno ubicado 100 metros al oeste del antigua Tobogán, a la Asociación Costarricense de Lisiados. El estudio correspondiente así como su visto bueno fueron realizadas por las comisiones de obras y sociales y dictaminaron a favor de la donación, conforme lo indica el Código Municipal. "Conocido el contenido de la misma, la Presidencia dispuso trasladarla a la Comisión de Asuntos Sociales para su estudio y dictamen".

En el acta 46-86 de la sesión del Concejo Municipal de Goicoechea, de fecha lunes 26 de mayo de 1986, artículo 9, en el inciso 3), se vio el informe de comisión de Sociales, siguiendo lo aprobado por los regidores en el acta 40-86. En esta sesión 46-86 se dispuso: "La Comisión de Asuntos Sociales mediante documento fechado 22de mayo de 1986, presenta a la consideración del plenario el siguiente dictamen: "La Comisión de Asuntos Sociales en atención a lo dispuesto por el señor Presidente Municipal, en sesión número 40-86, celebrada el día 12-5-86, Artículo 4, Inciso 3), en donde traslada para la atención, estudio e informe. Nota refiere a un préstamo de un lote a minusválidos, de fecha 5-5-86, suscrita por el señor DR. Federico Montero. Realizadas las visitas respectivas y el estudio de este asunto, esta Comisión dictamina lo siguiente: "Luego de un exhaustivo y minucioso estudio en el que participaron los compañeros María de los Ángeles Rivera Chaves, Rafael Ángel Chaves Quesada, y Rigoberto Cubillo Montero, y los señores Carlos M. Román Jara, Ingeniero, Jorge Zeledón, representante del Dr. Montero, estudiadas las condiciones del lote, solicitamos al Concejo Municipal autorizar al señor Ejecutivo Municipal y al señor Asesor Legal del Concejo, otorgar a esa Asociación, en calidad de préstamo dicho terreno, por 49 años en el entendido, de que en un período de 6 meses, prorrogables a otros 6, a partir de la fecha de aprobación de dicha petición por ese Concejo, se construya la edificación, o se demuestre interés en la utilización del terreno, para el fin solicitado.

Conocido el contenido del mismo la Presidencia lo sometió a votación y por unanimidad y con carácter firme se aprobó". Mediante la presente cronología de actuaciones municipales, las cuáles fueron debidamente notificadas a las partes y se encuentran firmes y vigentes, la Asociación Costarricense de Lisiados procedió a ejecutar los actos que se le había autorizado en el lote "en préstamo" por la Corporación Municipal de Goicoechea. No solamente hubo dos acuerdos más que incluyeron al Concejo Municipal, el Ingeniero Municipal Jefe, a la Comisión de Asuntos Sociales, más las inspecciones de campo realizadas por los funcionarios municipales y los representantes de la Asociación Costarricense de Lisiados, sino que dicha Asociación, entro en posesión del lote en cuestión, en cumplimiento de los acuerdos municipales alcantarilló la Quebrada Cangrejos, levantó y catastro el plano SJ-67]264-87, construyó sus instalaciones en dicho lote y efectivamente lo ocupó por más de 25 años.

Todo lo anterior en pleno ejercicio de los acuerdos aprobados por el Concejo Municipal y ejecutados por el ejecutivo municipal y el departamento de ingeniería municipal, así como el otorgamiento de los permisos de construcción municipales a su entera satisfacción y conocimiento. En el Oficio DI-677-2000 de fecha 8 de septiembre del año 2000, suscrito por la Arq. Lilliam Marín Jenigns, Directora de Ingeniería y Operaciones de la Municipalidad de Goicoechea, dirigida al Lic. Mariano Ocampo Rojas, jefe de Departamento Legal, esta funcionaria señaló: "En respuesta a su oficio No. DL 119-00 de finca 20 de julio del 2000, donde solicita se realice inspección del terreno sobre el que se asienta la sede de la Asociación Costarricense de Lisiados, si el terreno donde se construye el edificio es municipal, así como un avalúo de la edificación y obras. Por todo lo expuesto anteriormente, se puede concluir que aparentemente el lote inscrito en el plano catastro SJ-671264-87, era un lote para ser traspasado a la Municipalidad de Goicoechea, sin embargo, esto no ocurrió y en la base de datos del Registro de la Propiedad este aparece a nombre de San Miguel SA.

De lo anteriormente señalado, es fácil llegar a las siguientes conclusiones: 1. Las actas del Concejo Municipal 34-86, 36-86, 40-86 y 46-86 citadas se encuentran vigentes, fueron ejecutadas y sumiendo efectos jurídicos y de acuerdo a la respuesta de la alcaldesa nunca dieron revocadas por los medios legalmente correspondientes. La Municipalidad de Goicoechea cumplió y ejecutó todo lo que está contenido en dichas actas municipales, sobre una propiedad que se encuentra a 100 metros oeste del antiguo Tobogán, la cual reconoce plenamente la funcionaria Municipal Arq- Lilliam Marín Jenkins, Directora de Ingeniería y Operaciones en el oficio DI- 677-2000, describiéndola en el plano SJ-671264-87 como la propiedad que debía ser municipal y de demanio público. Asimismo, se concluye que dicha propiedad debió ser traspasada por San Miguel S.A., a la Municipalidad de Goicoechea, y fue esta la que nunca realizó las diligencias pan el otorgamiento y la consolidación de dicho acto negocial de traspaso.

La Municipalidad reconoce la omisión de no haberlo traspasado de San Miguel S.A, a la Municipalidad en el Oficio DI 677-2000 de fecha 8 de septiembre del año 2000. La inseguridad jurídica y el cambio de criterio abrupto por la alcaldía municipal se debe a una enorme confusión en la interpretación de los informes jurídicos y técnicos de la época o a una deliberada mala fe en evadir la evidente responsabilidad funcional del municipio. La Municipalidad de Goicoechea, fue negligente al no gestionar el traspaso el respectivo bien a nombre de la Municipalidad, y ni lo exigió así tampoco a la empresa San Miguel S.A., situación que es ajena a sus representadas. La Municipalidad de Goicoechea reconoció haber cambiado la propiedad en recibo para el cumplimiento del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana con la propiedad originalmente consignada en el plano SJ-7486-72 por la propiedad consignada en el plano SJ-671264-87, la Municipalidad de Goicoechea nunca ha ostentado la calidad de dueño de dicha propiedad, mucho menos con un acto defectuoso e ilegal como el que intenta defender con dicha escritura ochocientos ochenta, en consecuencia, la propiedad que reclama como suya, no es demanio público.

Asimismo a la fecha la Municipalidad de Goicoechea, no ha recibido en donación ninguna propiedad por parte de la empresa San Miguel S.A. que refiera o afecte la propiedad de mis representadas, resalta que la Municipalidad de Goicoechea, ya para el 2001 había reconocido la ocupación por más de 22 años -casi cuatro décadas para esta época- de terceros de buena fe de la propiedad que ahora intenta declarar como de dominio público, la que se consigna en el plano de catastro SJ-8378-72, del 14 de Junio de 1972. No solo se realizaron inspecciones a los lotes, afirmando los ingenieros y abogados municipales que la propiedad esquinera a 100 metros del antiguo Tobogán era la correcta, la de la zona verde o parque, demonio público, porque sino no hubieran podido disponer de ella, sino que además nunca se hace mención de la propiedad adyacente al TOBOGÁN. Es ahora que surge esa teoría, pero las actuaciones municipales siguen siendo confirmatorias de que la propiedad en mención ahora es de mis representadas para el desarrollo del proyecto denominado Oficentro el Tobogán dentro del cual se encuentra supuestamente incluida la propiedad bajo el plano SJ-8378-72, del 14 de junio de 1972, utilizándose la figura de un fideicomiso con el Banco Improsa para su desarrollo, se enumeran las siguientes actuaciones: 1. la Municipalidad de Goicoechea, con fecha 15 de noviembre del año 2010, otorgó el permiso de uso de suelo, para el desarrollo integral y total de la propiedad con base con el plano SJ-1361905-2009, mismo con base en el cual compro su representada. 2.

Mediante oficio DI-178-2011 de fecha 2 de febrero del año 2011, la Municipalidad aprueba el permiso de construcción como uso condicionado, firmado por la funcionaria Arq. Kendry Johnson Daniels. 3. En fecha 04 de octubre del año 2011, la Municipalidad de Goicoechea recibe de sus representadas un rubro de ¢563.304.00 colones por concepto de cancelación de impuestos y servicios municipales y bienes inmuebles correspondientes íntegramente al inmueble 605220-000 factura 0314005. 4. En fecha 27 de enero del año 2012, su representada vuelve a realizar otro pago por impuestos a la municipalidad bajo la factura 0332486, correspondientes íntegramente al inmueble 605220-000. 5. La Municipalidad de Goicoechea, en fecha 26 de mayo del año 2012, otorgó el permiso de construcción a la empresa Centro Corporativo el Tobogán S.A., documento oficial firmado por la funcionaria Arq. Kendry Johnson Daniels, mediante cheque 588-8, la Municipalidad de Goicoechea cobra y recibe la suma de ¢227.884.100.00, por concepto de impuestos por los permisos de construcción del proyecto a construir en la totalidad del inmueble descrito en el plano SJ-1361905-2009, con todas estas actuaciones municipales, esta no podría decir que no hubo una posesión quieta, pública y notoria en favor de terceros de buena fe por más de 22 años reconocidos por la municipalidad, sino también posesión que ejerce sus representadas, con una propiedad debidamente registradas en el Registro Nacional de Bienes Inmuebles.

Además de ello, la Municipalidad ha recibido dinero en pago de impuestos y servicios municipales por la propiedad que piensa reclamar como demanio público, de mala fe, y de forma ilegal, siendo esta gestora administrativa de la consolidación de su derecho real sobre dicha propiedad de existir en la eventualidad alguna, pero no la hay. Asimismo, la Municipalidad ha autorizado permisos de construcción, en favor de todo el proyecto incluyendo la sección que ahora sostiene que es demanial, estudiando y teniendo a mano los planos de la propiedad completa obtenida por sus representadas hace varios años atrás para el desarrollo de dicho proyecto.

IV. SOBRE LOS ARGUMENTOS DE LA MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA

Esta parte señala sobre los hechos de la demanda, que de la prueba que aporta la parte actora, específicamente el plano catastrado número SJ-1361905-2009, como puede apreciar eL Tribunal no tiene impreso el "visado" de este municipio. Aunado a lo anterior el visado por la Municipalidad de Goicoechea, es un acto que solo refiere que la finca descrita enfrenta a vía pública. El error que permite la ilegal accesión de un terreno público de existir, es parte de las competencias que el Catastro Nacional debe cumplir en el tramite de todo plano, y que los actos que lleven a la inscripción de un plano sean en un todo apegados a derecho, en especial que no se afecten los bienes demaniales como aquí ocurrió. Si es cierto que la Municipalidad de Goicoechea otorgó los permisos para la construcción al complejo Tobogán, pues ya se habían cumplido los requisitos previos de tramitología típica de esas licencias de construcción, así como es cierto que se cobró el importe de la licencia de construcción conforme con lo regulado por la Ley de Construcciones vigente.

Indica que no es cierto que el proyecto se encontraba en cumplimiento pleno de todos los permisos de construcción, a modo de ejemplo podemos referir el caso concreto de la infracción cometida, cuando mediante oficio DI-3170-2014 de fecha 17 de diciembre del 2014 el Ingeniero Mario Iván, Director de Ingeniería, deniega permiso para continuar las obras en la Quebrada Cangrejo. Al respecto se señaló: "De acuerdo con lo indicado en su nota del 16 de diciembre del 2014, donde solicita permiso para continuar con las obras en la Quebrada Cangrejos, al respecto se le indica que se deniega dicho permiso, por cuanto existe una Parque Municipal que podría ser afectado, razón por la cual se le solicita de manera inmediata, se confeccionen nuevo planos de catastro para que le proyecto de Centro Corporativo El Tobogán y se elimine como parte del área de proyecto del terreno público en cuestión. Si es cierto que la Municipalidad de Goicoechea no ha interpuesto proceso judicial alguno tendiente a la recuperación del terreno relativo a parque, pues ello deviene en innecesario.

Este Municipio intentó todas las formas posibles el diálogo con los distintos interlocutores que se presentaron ante nuestros Despachos a tratar de dar y solución integral y definitiva a ese ilegal uso de nuestro parque público, de igual forma se estaban dando la tramitación tanto ante la Sección tercera de este Tribunal como ante el Tribunal Registral Administrativo de las actuaciones y recurso presentados por la parte aquí actora, los que como resulta conocido siempre fueron declarados sin lugar en todos sus extremos, dando la razón a esta municipalidad y al registro inmobiliario, pues pese a los repetidos reproches de El Tobogán S.A, nunca pudieron sus representantes derribar la presunción iuris tantum respecto de la demanialidad de ese terreno, finca inscrita dentro del partido de San José número 207655-A, teniéndose por cierto en ambas sedes antes referidas, que dicha finca constituye un bien inmueble municipal, destinado a parque público. -Es cierto que el señor Mario Enrique Pacheco Carranza, en su condición de apoderado generalísimo de San Miguel S.A, cédula de persona jurídica número 3-101-010227 presentó escrito la Dirección del Registro Inmobiliario en fecha 6 de setiembre del 2013, que conllevó las diligencias bajo expediente número 2013-2670-RIM, tendiente a la investigación de la superposición de las fincas número 207655A-000 y 605220-000.

Tramitándose el mismo por parte de ese registro, al comprobar como cierto la transposición de fincas en planos, que hizo que se violentara el estado demanial del parque propiedad de esta Municipalidad. Indica que un criterio legal no le da derecho alguno al administrado, ya que es un acto interno, e incluso no son vinculantes para la Administración salvo cuando la ley indique expresamente que son vinculantes. Asimismo, los mismos pueden ser revocados por el órgano que los emitió, prueba de ello los cambios de los dictámenes y opiniones emitidas por la Procuraduría General de la República. Lo cual aconteció en el caso concreto con relación al oficio DL 166-2000, ya que en el oficio 211-211 de fecha 20 de diciembre del 2000, oficio posterior, donde el Director Jurídico de la Municipalidad acepta que el plano SJ-7486-72 anulado en fecha 14 de junio de 1972, fue sustituido por el plano SJ-8378-72 catastrado en misma fecha 14 de junio de 1972.

Es de tener presente, si un terreno de una urbanización se traspasa a la Municipalidad para parque, esta no puede desvincularlo de la finalidad específica establecida por la ley. La señora alcaldesa en el ocio AG 086-2015 de fecha 08 de enero del 2015, conforme a derecho, con relación a la Finca inscrita al partido de San José, con matrícula de Folio Real N° 207655-A, comunicó que el mismo era terreno municipal destinado a parque. Es de precisar, que los actos que requiere un proceso de Lesividad son los actos declarativos derecho que no presentan nulidad evidente y manifiesta, al respecto se pronuncia el numeral 173 de la Ley General de la Administración Pública. Asimismo, un criterio jurídico no tiene efectos ante los munícipes, ya que es un acto interno, ni es vinculante para la Administración, salvo que una ley indique que es vinculante, de igual forma los actos concretos tienen efecto limitado a la parte a la cual van dirigido y de ser el caso generan derecho a la parte a la cual va dirigido, por lo que las pretensiones en ese sentido de la parte aquí actora resultan insostenibles, por erradas en su fundamentación.

No es posible acreditar, ni comprobar que las sociedades actoras sufrieron un daño producto de que la demanialidad del bien, y de haberlo sufrido deben soportarlo, ya que los bienes de dominio público se caracterizan por ser inalienables, imprescriptibles, e inembargables. Pues ellos no son propietarios del bien, no hay nexo causal demostrado en las supuestas perdidas y la demanialidad del bien de marras, aunado a ello todo el argumento de las demandantes resulta falaz y ajeno de toda verdad, pues el que no le vendieran a precio de oro ese edificio al Ministerio de Hacienda no se debió jamás a la condición demanial de nuestro parque, ni a los procesos registrales y la medida cautelar dictadas por el Registro Inmobiliario, existente aún al día de hoy sobre el mismo, sino que como claramente lo conoce todo el país, la Contraloría General de la República mediante oficio DCA-0411 del 17 de febrero del 2015 de la División de Contratación Administrativa denegó la autorización al Ministerio de Hacienda para adquirir de manera directa el inmueble inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real matricular 605220-0000, por cuanto era evidente y comprobado por ese ente Contralor que estaban dándose actos contrarios a derecho en el proceso de adquisición de ese edificio, pues se pretendía tramitar la contratación sin contar con el contenido presupuestario, además de que no resultaba aplicable la figura prevista en el artículo 8 de la Ley de Contratación Administrativa.

En síntesis, las razones por las que no pudieron venderle el edificio al Ministerio de Hacienda son muy distintas de las que vienen a describir en su libelo, y se tratan todas esas razones de actos contrarios al ordenamiento por parte de ese Ministerio en la tramitación de dicha compra, se trata de actos que pretendían violentar la Ley de Contratación Administrativa y los principios rectores de esa materia. Asimismo, lo que procedería es que el propietario de la finca 605220 realice un levantamiento para excluir el bien de dominio municipal (207655-A) de los planos que describen las fincas con ello se solucionaría el traslape entre las supra indicadas Fincas, pudiendo solicitarse, al Registro Nacional, el levantamiento de la medida cautelar aviso registral. No es cierto que los funcionarios municipales, incluida la Alcaldía municipal, fueran presionados por parte de funcionarios del Registro Nacional involucrados en las diligencias administrativas para que cambiara de criterio, es de reiterar, que nos encontramos ante un bien demanial.

No nos consta si mientras se encontraban en trámite las diligencias administrativas en el Registro Público se encontraba tramitando las actoras la venta del conjunto inmobiliario Tobogán al Ministerio de Hacienda, y de ser cierto, cuál era el precio exacto de edificio. Reiteramos que solo Banco Improsa podía presentar la oferta ante el Ministerio, pues no consta ningún poder suficiente otorgado como tal en esas sociedades, como claramente se lo indicó la Contraloría General de la República en el oficio DCA-0411 del 17 de febrero del 2015 de la División de Contratación Administrativa al Ministerio de Hacienda cuando no autorizó la compra de ese edificio. En el caso concreto, las actoras no presentan prueba alguna que desacredite que el bien un inmueble de dominio público municipal, cedido por el urbanizador en 1972 mediante escritura pública, para cumplir con sus obligaciones derivadas del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, en específico un bien destinado a parque.

Retomando lo anterior, tenemos como prueba fehaciente de la condición demanial del bien la escritura número 880, otorgada a las nueve horas del dos de junio de 1972 ante el Notario Público Víctor Manuel González Esquivel, donde compareció Ricardo Pacheco Jiménez en su condición de apoderado generalísimo de "San Miguel Sociedad Anónima", propietaria original del inmueble, traspasando a la Municipalidad de Goicoechea, incluso contando con un plano de catastro que lo describe, y con ello lo volvió parte del Mapa oficial, como lo preceptúa la Ley de Planificación Urbana en su numeral 44, indicándose en la mencionada escritura: "Que la primera de conformidad con las disposiciones legales y reglamentaria aplicables cede y traspasa a la segunda, quien acepta por medio de su personero el lote que se describe así lote destinado a parque sito en San Francisco de Goicoechea distrito segundo del cantón octavo de San José.

Con respecto a los argumentos realizados por la parte actora respecto a la invalidez e ineficacia de la escritura mencionada es de indicar: Primero, con respecto al argumento de que la escritura se utiliza el término donado, sino cesión y traspaso, es de indicar que el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana utiliza el término ceder ("Todo fraccionador de tenemos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales..."). Y en el caso concreto nos encontramos en Derecho Administrativo, no en Derecho Privado, y según parece las actoras continúan enfrascadas en hacer creer que el que la ley diga "cederá" hace ilegal el traslado de esos bienes a las Municipalidades, se enfrascan en una discusión de mera semántica, al saberse ayunas de fundamentos fácticos y jurídicos que apoyen sus posiciones.

Con respecto, al argumento de que el lote no colinda con calle, quedando enclavado, lo cual indica que es ilegal y contraviene el numeral 1398 del Código Civil, no es cierto, la calle estaba ahí existente y era desde antes el acceso único al entonces existente Tobogán, incluso en el mapa oficial existe esa calle y las demandantes nunca pudieron desvirtuarlo. En dicha escritura el Notario otorgante claramente describe una finca que se cede a mi presentada, y que coincide en un todo con el plano de catastro número SJ 8378-72, que consta en los legajos probatorios de las partes y es visible al folio 305 del expediente 15-9972-1027-CA, que se tramitó ante la Sección Tercera de este mismo Tribunal, incluso el mismo Tribunal Registral. Coincidió en que había total coincidencia entre ese plano y la finca cedida a esta Municipalidad, así como en el uso o naturaleza que le otorgó su propietario y con la finalidad con la que lo cedió al Municipio.

Y cuarto, de conformidad con el numeral 1253 del código Civil, en virtud de poder generalísimo el mandatario pude vender, hipotecar y de cualquier modo enajenar o gravar judicialmente, celebrando toda clase de contratos y ejecutando todos los demás actos jurídicos que podría hacer el poderdante, excepto los que conforme a la ley deben ser ejecutado por el mismo dueño en personas y los para los cuales la ley exige expresamente poder especialísimo. De ahí que es erróneo el argumento de la parte actora de que la escritura era inválida porque el representante de San Miguel no tenía autorización de la Asamblea General de Accionistas para dicho otorgamiento, además parece no tener conocimientos generales de impugnación y validez de los actos, así como de los términos de prescripción ordinaria en el Código Civil, pues desde 1972 a la fecha transcurrió sobradamente y varias veces el termino de 10 años ahí establecido, pero que esto no es que aceptemos que hay patología que afecte a esa cesión, por el contrario como indicamos supra la misma fue realizada con poder suficiente por quien debía hacerla en favor de nuestra representada la Municipalidad.

Igualmente, es prueba de la naturaleza demanial de la finca 207655A, el que asiento catastral la publicita como naturaleza "parque", siendo coincidente con la naturaleza que indica el asiento registral, como acertadamente se señaló en resolución de las nueve horas del treinta de abril del 2015, en el expediente 2013-2670-RIM. Ese es el caso del inmueble matrícula 207655A, pues se presume de acuerdo con los asientos catastrales registrales, que desde su constitución y nacimiento se destinó a uso de la colectividad al formar parte de las áreas que debían cederse al municipio de la Urbanización Tournón Norte, conforme lo dispone el articulo 40 y 44 de la Ley de Planificación Urbana. El artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana señala: "El dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, si consta en el Mapa Oficial”.

Ello es conocido como Principio de inmatriculación, que en síntesis establece que el dominio municipal sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo destino y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad (prescindirse del traslado formal), si consta en el mapa oficial, el plano descriptivo de esa finca consta en el mapa oficial desde 1972, y el Registro Inmobiliario, a través de su Catastro Nacional debió mantenerse vigilante de ello. Ya que la existencia y publicidad del bien demanial se da con independencia de su registro, porque se presume su titularidad por parte del Estado, y que el dominio público tiene publicidad legal, y material y no necesariamente formal o registral. Dicho cuerpo normativo, en el numeral 43, contempla que el mapa oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a uso público.

Y el artículo 41 del mapa oficial, como el plano o conjunto de planos en el que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a rescatar para usos y servicios comunales. Es de precisar, que los planos se convierten en Mapa Oficial, y con ello los bienes, áreas y servicios y vías públicas en bienes públicos, en el momento en que la entidad competente, llámesele Municipalidad o Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Urbanismo, otorgue el respectivo visado o permiso a los planos; ello por cuanto es en dicho momento cuando se identifican y oficializan las áreas ahí descritas, entre ellas las consideradas bienes demaniales, con todos los trazados de vías públicas, áreas a reserva para los usos y servicios comunales. El plano que describe nuestro parque data de 1972, al igual que la escritura pública con la que se cedió dicho fundo a esta Municipalidad.

Estos bienes demaniales que obligatoriamente debe dar el propietario del proyecto dejan de estar dentro de su propiedad y pasan a formar parte del patrimonio Estado, parte del demonio público, por lo que están fuera del comercio de los hombres, principio también confirmado en los articulo 261 y 262 del Código Civil. El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, ha señalado que la condición de bien demanial, por el principio de inmatriculación prevalece frente a la inscripción de asientos registrales y catastrales correspondiendo la carga de la prueba a quien se opone a la inexistencia de la configuración del principio de inmatriculación. De lo anterior se extrae con meridiana claridad la aplicación del referido principio a los parques y áreas similares, prevaleciendo la condición de bien demanial sobre el de bien privado en el comercio de las personas. Dicha condición, se reitera, prevalece incluso frente a la inscripción de asientos registrales o catastrales publicidad registral-.

Es de tener presente, que nuestro ordenamiento no contempla la posibilidad de que un bien demanial por el transcurso del tiempo pierda ese destino y naturaleza, ya que la desafectación presunta no está regulada en el ordenamiento costarricense, de ahí que el bien no se desafecta por el desuso, o el que no cumpla con el fin al cual fue afectado. Por ende, a pesar de que el bien no ha sido utilizado como parque, no por ello quedó desafectado de ser dominio público, destinado a uso general. Debe de tener presente, el numeral 45 de la Ley de Planificación Urbana prevé que los bienes que tengan un destino señalado por ley requieren de una ley expresa que los desafecte y autorice su transferencia. Es de afirmar que, si el terreno de una urbanización se traspasa a la Municipalidad para parque, esta no puede desvincularlo de la finalidad especifica establecida por la ley. Requiriéndose de ley especial para modificar el destino al uso común al que estaba dispuesto un inmueble de dominio público que se le transfirió con base en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, el Municipio requiere de ley especial.

De ahí, que es falaz e inválido sostener que el terreno cedido en 1972 por la desarrolladora a la Municipalidad para parque, en la escritura pública mencionada, fue cambiado por otro ubicado a 100 metros oeste del Tobogán, terreno que se prestó a la Asociación Costarricense de Lisiados en 1986. Existiendo un deber de la Municipalidad de Goicoechea de proteger y recuperar el bien que fue cedido, por la desarrolladora, para destinarlo a parque. El terreno que San Miguel donó a esta Municipalidad está afecto a la condición de bien demanial, revestido de las muy especiales características de ser total y absolutamente inembargables, imprescriptibles e inalienables, fuera del comercio de los hombres conforme a los numerales 261 y 262 del Código Civil, pero demás este terreno que San Miguel S.A. donó desde junio de 1972 resulta estar afecto por el principio de inmatriculación de los bienes, contenido en el numeral 44 de la referida Ley de Planificación Urbana.

La inclusión o exclusión de un bien inmueble al demanio no es facultativo del municipio, y menos de los intereses de un consorcio corporativo, o de un desarrollador urbanístico, la exclusión o desafectación de un bien público de dichas características, sino que ello opera en virtud de ley. Cuando un terreno parte de una urbanización se traspasó a la Municipalidad, conforme con las obligaciones del numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana para parque o zona de recreo o cualquier otro uso público, no puede el municipio, ni ningún sujeto de derecho privado desvincularlo de la finalidad y naturaleza especifica ya establecida por ley. De igual forma la Municipalidad no puede desconocer su titularidad sobre un bien destinado al uso público, como es el terreno existente, contiguo por el Lindero oeste, al desarrollo inmobiliario El Tobogán S.A., en San Francisco, sin que sea de recibo si el mismo está en uso activo respecto de ese uso público.

De ahí que considerar la sustracción de un bien demanial de su destino público, como parece pretender inmobiliaria Tobogán S.A., es ilegal e imposible, ya que la pretendida accesión de un terreno destinado a parque a una finca propiedad privada es ilícita, a raíz que los bienes públicos no pueden ser objeto de prescripción adquisitiva ni ninguna otra forma de apropiación por parte de sujeto de derecho privado. El dictado de actos administrativos tendientes a violentar esa condición de bienes demaniales, o que desconozcan dicha condición, sin la previa autorización legislativa, haría de esos actos ilegales y absolutamente nulos. Asimismo, es de reiterar que la propietaria de la finca Folio Real matrícula 605620-000 es IMPROSA, no son las sociedades denominadas Tobogán y que son las actoras de este proceso, pues esa finca se le traspaso en propiedad fiduciaria Improsa en fecha 17 de agosto del 2012, de ahí que la propietario es el mencionado banco, y no Inmobiliaria El Tobogán S.A., ni Centro Corporativo El Tobogán, S.A. existiendo una falta de legitimación activa, ya que entre lo que pretenden es la "ganancia dejada de percibir al resultar infructuosa la venta al Ministerio de Hacienda." Asimismo, pretenden el costo financiero pagados supuestamente a los bancos que financiaron el proyecto y los costos de mantenimiento desde que resulto supuestamente infructuosa la venta al Ministerio de Hacienda hasta el que el proyecto dejo de dejar pérdidas y comenzó a generar ganancias.

Indicándose en la demanda que: "...para la determinación de estos valores solicito se ordene un peritaje que analice la afectación financiera y económica de la denegación de la realización del negocio entre mi representada y el Ministerio de Hacienda por haber operado anotaciones en la propiedad que imposibilitaron la realización del mismo, entre ellos la advertencia administrativa y el aviso catastral decretado por el Registro Inmobiliario del Registro Nacional en valores actuales. Punto en que se debe tener presente que el daño, de conformidad con el numeral 196 de la Ley General de la Administración Pública, debe ser efectivo, no simples expectativas. En el caso concreto en el DCA-0411 del 17 de febrero del 2015 de la División de Contratación Administrativa de la Contraloría General de la República (en adelante CGR) se denegó la autorización por el Ministerio de Hacienda para adquirir de manera directa el inmueble inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real matricular 605220-0000, y de tramitar la contratación sin contar con el contenido presupuestario.

Denegación que se debió no a que sobre el bien pesase una avenencia administrativa, sino que a las siguientes circunstancias: Sobre el bien pesaba una anotación, en específico la inscripción de la propiedad en condominio, el que el Ministerio de Hacienda no contase con presupuesto disponible, siendo improcedente en una contratación con oferente determinado, no siendo aplicable en dicho supuesto el numeral de la Ley de Contratación Administrativa. El no acreditarse que se hubiera realizado un adecuado sondeo de mercado para determinar que el inmueble que se pretende adquirir, o sea, Tobogán, se vislumbrara como el más apto de frente a otros equivalentes. Siendo que la comparación debe realizarse entre bienes similar, lo que no se lograba en el estudio, ya que se consideraron bienes con áreas que no se ajustan a las requeridas por la Administración, o se abarcaban inmuebles que están en el mercado para el alquiler y no para la venta.

Asimismo, no se acredita ningún tipo de publicidad que despertase el interés de propietario que no se encontrasen en la base de datos del Ministerio de Hacienda. Que la opción de compra venta remitida fue suscrita por los representantes legales del Centro Corporativo el Tobogán S.A., sin acreditar que dicha sociedad tuviera facultad para ofrecer en venta el bien inmueble, ya que el propietario del bien era Banco Improsa S.A, de ahí, que quien debió remitir la opción era este último. Por ende, las declaraciones juradas y certificaciones sobre el cumplimiento de obligaciones con la CCSS y el Fondo de Asignaciones Familiares debió presentarlos Improsa, y no Centro Corporativo, como había acaecido. Debe de tenerse presente que en documento de fecha 22 de mayo del 2013, presentado por Carlos Mora Moya, en su condición de secretario con facultades suficiente de Inmobiliaria Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán S.A., se señaló: por razones legales, organizativas y operativas, pero fundamentalmente en razón de que el grupo de socios propietarios del proyecto original varió, el inmueble inscrito en el Partido de San José, bajo el Sistema de Folio Real matrícula 605620- 000, fue traspasado en propiedad FIDUCIARIA a favor de BANCO IMPROSA y los derechos fideicomisarios originalmente correspondientes a Inmobiliaria El Tobogán S.A., fueron adquiridos por CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN S.A. de tal forma que es esta entidad la que efectivamente está efectuando todas las gestiones, trámites y autorizaciones con el objeto de desarrolla y construir el Proyecto denominado CENTRO CORPORATIVO EL TOBOGÁN".

Si el dueño de la finca 605220 sufrió un daño producto de que la demanialidad del bien 207655-A, debe sopesarlo, ya que los bienes de dominio público se caracterizan por ser inalienables, imprescriptibles, e inembargables. Con lo anterior todos los falaces argumentos expuestos por las actoras son ayunos de sustento y de verdad, pues ni era posible el viciado procedimiento de compra que se intentaba, ni podían esas sociedades actuar como lo estaban haciendo ante el Ministerio para intentar venderle el edificio, y esas son las razonas por las que la CGR no autorizó la compra de ese edificio al Ministerio de Hacienda. Aunado a todo lo anterior, claramente los argumentos de las actoras se contraponen, pues aseguran como un hecho ante este Honorable Tribunal haber realizado preventa de las fincas filiales a terceros interesados, de forma expresa así lo pusieron en su hecho tercero, y luego para pretender indebidos daños y perjuicios vienen a decir que era al Ministerio de Hacienda a quien ya le tenían casi vendido ese mismo edificio, entonces ¿Cuál es la verdad o ninguna de las dos manifestaciones lo es?

Como se los dijo la CGR, solo IMPROSA como propietario registral podía vender fincas filiales o todo el edificio, pues la CGR, en el documento antes citado tuvo por probado que esas sociedades no tenían la legitimación para presentar ofertas de compraventa sobre ese edificio.

V. ARGUMENTOS DE LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL

Señala que las sociedades actoras en su teoría del caso, no han logrado desvirtuar y es más ni siquiera ha sido su intención, la no condición de lote destinado a parque del inmueble de San José 207655-A o que el inmueble de San José 60522A, sea contrario al criterio técnico emitido por el Departamento Catastral Técnico del Registro Inmobiliario, no incluye dentro de su título (sobreposición total) el inmueble de San José 207655-A, por lo que tampoco una vez advertida y posteriormente confirmada la inexactitud en la publicidad registral, las actuaciones del Registro Inmobiliario hayan sido contrarias al principio de legalidad registral, resultaran ilegítimas o anormales, todo lo cual permite sin lugar a dudas afirmar la conformidad de las conductas administrativas desplegadas por la administración registral y su consecuente imposibilidad para de modo alguno ser susceptibles de generar como causa eficiente los daños y perjuicios reclamados.

Sobre algunas de las actuaciones del Registro Inmobiliario, la parte actora ha tratado de darles de modo alguno un hilo de irregularidad o ilicitud, señalando que correspondieron a "presiones" para que la Corporación Municipal cambiara de criterio y sobre esa línea se orientó el interrogatorio al testigo Marvin Hernández Aguilar, Jefe del Departamento de Catastro, sin embargo es claro que el hecho de que este haya confirmado la reunión sostenida en la Corporación Municipal (sea en la sede oficial de ésta) con funcionarias de la Asesoría Jurídica del Registro Inmobiliario, debidamente identificadas en tal condición como funcionarias públicas, de que se valorara dentro del análisis requerido para sustentar la posición municipal la información advertida por el Registro Inmobiliario (todo lo cual por demás es coincidente con la documentación que conforma el expediente de gestión administrativa) jamás podría considerarse una actuación contraria al bloque de legalidad, primero porque la corporación municipal en todo momento mantuvo su independencia en atención a las competencias constitucionales y legales que ostenta, siendo esta actividad congruente con los deberes de coordinación y cooperación entre entidades públicas vinculadas al resguardo de los bienes demaniales, en respaldo de la debida articulación a la que como actividad administrativa ordinaria estamos llamados a procurar y que nos vincula con especial intensidad al ser un órgano administrativo dentro del Poder Ejecutivo, debidamente sustentada además en resguardo del principio constitucional de legalidad, en las disposiciones también contenidas en la Carta Magna, a saber en el inciso 18 del artículo 140 que establece como una potestad del Poder Ejecutivo vigilar por el buen funcionamiento de las dependencias y servicios administrativos.

Amén de los principios de eficiencia y eficacia plasmados en el numeral 4 de la Ley General de la Administración Pública y las competencias sustantivas encomendadas a la Dirección del Registro Inmobiliario y su Asesoría Jurídica (artículos 1, 5, 6, 7, 8, 11, 12 y 13 del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario y 1 y 2 del Decreto Ejecutivo N° 31104-J que establecen que las Direcciones de los diferentes Registros que conforman el Registro Nacional, tendrán un Departamento Jurídico, especializado en la materia propia de su competencia en relación con los numerales 4, 8, 10, 11, 12 inciso 1), 15 inciso 1), 16, 59, 60, 62 63, 65 inciso 1) y 7 de la Ley General de la Administración Pública). Segundo, porque tal y como lo relató el testigo, a diferencia del primer análisis que a pesar de ser rendido por un Departamento Catastral solo se sustentó en el elemento subjetivo descrito en un criterio legal y conforme al cual se afirmó de manera simplista, que dado que el inmueble siempre había estado bajo la titularidad de personas de derecho privado era un bien de naturaleza privada, para la elaboración del segundo documento se conformó una comisión con personal profesional de distintas áreas, el cual concluyó con base en el montaje cartográfico, notas, estudios de registro, dictámenes Jurídicos, planos y demás documentación relacionada, que "dicho bien inmueble es un terreno municipal, destinado a parque y en consecuencia solicitan al Registro Inmobiliario proceder de acuerdo a sus competencias no autorizando o realizando ningún movimiento sobre la finca 207655-A del partido de San José con plano SJ-8378-1972 y en tercer lugar por cuanto es claro que todas las actuaciones del Registro Inmobiliario estaban orientadas a la protección de un bien demanial, incluyendo los recordatorios enviados a la municipalidad solicitando aclaración de los oficios D.C. 1843-2013 y DL-166-2000, los cuales eran necesarios para dilucidar cuál era la finca que en realidad correspondía al parque, pues en los acuerdos tomados por el Concejo Municipal en 1986 no se indicó con certeza cuál era la ubicación correcta del inmueble.

Adicionalmente y sobre este punto en específico es necesario destacar que los atributos del dominio derivados del título de propiedad correspondiente al inmueble matrícula 605220 del partido de San José están siendo plenamente ejercidos en consonancia con lo dispuesto en el Contrato de Fideicomiso de Custodia y Garantía Centro Corporativo El Tobogán - I - Tres mil ochocientos veintiuno - Dos mil doce, y con ocasión del cual el Banco Improsa S.A. en su condición de fiduciario le afectó al Régimen de Propiedad en Condominio bajo el nombre "Condominio Vertical Comercial Centro Corporativo El Tobogán", por cuanto es claro que se encuentra en uso y se identifican en ello empresas como Amazon y Mudanzas Mundiales, además de BN Valores. No ha quedado comprobado que la causa eficiente de la mal llamada frustración de la compra directa del inmueble de San José 605220 al Ministerio de Hacienda, fuese la consignación de las medidas cautelares administrativas, primero porque conforme los efectos jurídicos que les han sido otorgados por el ordenamiento jurídico, éstas no tienen la aptitud de abstraer un bien del tráfico jurídico inmobiliario (ver artículos 1 y 32 de la Ley sobre Inscripción de Documentos Públicos, 2.p), 14, 25 del Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario y 190, 197 y 198 de la Ley General de la Administración Pública) y segundo porque nunca existió más que una expectativa de su parte de llevar a cabo la venta del inmueble al Ministerio de Hacienda, la cual dada la naturaleza de ente de derecho público de este jamás podía generar ningún derecho a su favor susceptible de reclamar la perdida de chance alegada y con base en la cual de manera simplista se determina corresponde a la suma de daño material y perjuicios por $38.613.816,92 y por concepto de daño moral 600.000.000.

Obsérvese que de acuerdo con el bloque constitucional y legal existente en nuestro país la decisión de adquirir un inmueble para cualquier entidad estatal debe de estar precedida del cumplimiento de una serie de requisitos que van desde el procedimiento a seguir (licitación como regla general y compra directa como excepción), hasta la verificación del debido proceso de forma íntegra, agotando cada fase con lo cual se habría tenido como mínimo un cartel con las condiciones requeridas por la entidad, el contenido presupuestario suficiente, una oferta con el desglose de precio, rendidas las garantías en respaldo de la seriedad de la oferta y el cumplimiento de lo adjudicado, control de legalidad por medio del respectivo refrendo, entre los más destacados. Por consiguiente, los daños y perjuicios reclamados incumplen con lo establecido en los numerales 190 y 196 de la Ley General de la Administración Pública, debiendo considerarse que la prueba traída al proceso por la parte accionante resulta impertinente e inidónea para sustentar y menos aún determinar la cuantía de lo reclamado.

Por último con relación al daño moral reclamado basta señalar que al ser las entidades actoras sociedades anónimas, este únicamente podría haber versado sobre una eventual afectación desde el punto de vista objetivo, sin que al respecto siquiera se hiciera mención alguna de qué lo configuró, cómo, cuándo y con base en cuál prueba se llega a ese juicio, omitiendo cumplir en su totalidad con los requisitos propios de este reclamo, haciendo que ante esta falta de seriedad incluso resulte innecesario hacer mayor alusión a su improcedencia manifiesta.

VI. ARGUMENTOS DEL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO

Primeramente, indica sobre los movimientos registrales de las propiedades involucradas en el litis. En ese sentido, indica que la finca 207655 se inscribe el 24 de abril de 1972, a folio 221 del tomo 2076 de San José, por segregación de la finca 179931 y su asiento registral es trasladado al sistema de Folio Real Mecanizado el 12 de marzo de 1985 y en ese momento se le incluye la letra A y se le traslada una anotación que se encontraba pendiente de inscripción con citas 297-1032. Mediante escritura 880 otorgada a las 9 horas del 2 de junio de 1972 ante el notario Víctor Manuel González Esquivel y presentada al Registro a las 8:42 horas del 15 de junio de 1973, el señor Ricardo Pacheco Jiménez en representación de San Miguel S.A. segregó un lote de su finca 207655 A y en ese mismo acto lo cede y traspasa a la Municipalidad de Goicoechea y se reserva un resto que tiene un área total de 596.29 m2. La finca 207655 A de San José actualmente se encuentra inscrita a nombre de San Miguel S. A. y publicita las siguientes anotaciones:

• 1)Tomo 297 asiento 1032 otorgada a las 9 horas del 2 de junio de 1972 y presentada al Registro a las 8:42 horas del 15 de junio de 1973 que corresponde a una segregación;
• 2)Tomo 2015 asiento 56828 otorgada a las 8:30 horas del 4 de marzo de 2015 y presentada al Registro a las 10:53:06 horas del 5 de marzo de 2015 y corresponde a una rectificación de cédula jurídica de San Miguel S. A. y
• 3)Tomo 2015 asiento 85234 otorgada a las 9 horas del 2 de junio de 1972 y presentada al Registro a las 8:40:27 horas del 8 de abril de 2015 y corresponde a ulterior testimonio de la escritura 880, del tomo 10 de protocolo del notario Víctor Manuel Vásquez González Esquivel. Todos estos documentos se encuentran defectuosos. En el plano SJ-7486-72 se indica que gráfica una zona destinada a parque, parte de la finca 179931, que mide 1.403.71 m2 propiedad de San Miguel, S.A. con una distancia a esquina de 42.18 metros lineales, fue levantado por el ingeniero Javier Montejo O. en mayo del año 1972 y tiene un sello de ANULADO de fecha 14 de junio de 1972. El plano SJ-8378-1972 se indica que grafica una zona destinada a parque de la Urbanización Tournón Norte, que es parte de la finca 179931, con una medida de 1.403.71 m2, propiedad de San Miguel, S. A. con una distancia a esquina de 53.85 metros lineales, fue levantado por el ingeniero Javier Montejo, en mayo del año 1972. El plano SJ-671264-1987 grafica un lote parte de la finca 179931, con área de 1.007,62 ms y propiedad de San Miguel S.A. En sus notas se indica que es un lote para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea quien la presta a la Asociación Costarricense de Lisiados. El plano SJ-730380-1988 modifica el plano SJ-671264-1987 levantado para reunir y rectificar medida a 991.51 m2, propiedad de San Miguel S.A. La finca 362273 de San José, actualmente es propiedad de Amenté S.A. quien la adquirió de la empresa San Miguel S.A. por dación en pago según el documento con citas 572-84378 inscrito el 7 de setiembre de 2007 y publicita el plano SJ-730380-1988 con área de 991,51 m2 la finca 605220 es producto de la reunión de las fincas 178259, 2030611, 235003 y 239070 de San José, según plano catastrado SJ-1361905-2009 el cual también se rectifica la medida a 19614.00 m2, actualmente está cerrada por cuanto se trasladó a régimen de propiedad horizontal, finca matriz san José 4072M10. La finca 239070 se origina con un área de 13.806.32 m2, de conformidad con el plano SJ-14637-73 y ambos asientos se indica colindancia al sur y al oeste con un lote de la Municipalidad de Goicoechea destinado a parque. Para rectificar la medida de la finca 239070 se levantó el plano SJ-324576-1978, con el que se modifica el plano SJ-14637-73, llevando su área a 16.529.29 m2, con lo que se traslapa el plano SJ-8378-1978, este movimiento se inscribe en el inmueble mediante el documento con citas 501-13515. La finca 178259 nace el 13 de enero de 1977 en el tomo 1859, folio 554 con una medida de 14.241.59 m2, sin indicar número de plano, pero se puede presumir que está graficada en el SJ-4908-1967 con el cual concuerda. Con el plano SJ-1573884-2012 se modificó el plano SJ-1361905-2009 y fue levantado para rectificar la medida de la finca 605220 de San José, con área de 19.881.00 m2, pero no ha generado movimiento en ese asiento registral. Entre los planos SJ-8378-1972, SJ-324576-1978 y SJ-51823-1972 existe una sobreposición, en consecuencia, las fincas 239070 y 178259 se encontraban sobrepuestas con la 207655 A y por consiguiente tanto la finca 605220 como sus planos SJ-1361905-2009 y SJ-1573884-2012 también presentan esta inconsistencia. No obstante, el traslape con el plano SJ-51823-1972 se considera despreciable de acuerdo con las tolerancias establecidas. En el año 1986 la Municipalidad de Goicoechea cedió en calidad de préstamo por 49 años, a favor de la Asociación Costarricense de Lisiados un lote de zona verde ubicada en la Urbanización Tournón, del Tobogán 100 metros al oeste con un área aproximada de 900 m2, sin especificar plano que la describiera. La representación de la empresa San Miguel S. A. tenía información de que la finca que realmente corresponde al parque de la urbanización Tournón es la graficada en el plano SJ-671264-87 con área de 1.007.62 m2, inscrito en la finca 362273 de San José. San Miguel S. A. hipotecó la finca 362273 de San José en el año 2006 y en el año 2007 la dio en pago de dicho gravamen a favor de Amenthe S.A. mediante documento con citas 572-84378. Expone sobre el procedimiento de las diligencias administrativas, señala que estas iniciaron con una gestión del señor Mario Enrique Pacheco Carranza, apoderado generalísimo de SAN MIGUEL S.A., en el cual solicitaba investigar la posible sobreposición de las fincas del Partido de San José matrículas 207655-A y 605220. Mediante resolución de las once horas del doce de setiembre del dos mil trece, se autorizó la apertura del expediente administrativo 2013-2670-RIM, y se consignó advertencia administrativa en los planos catastrados SJ-8378-1972 y SJ-1573884-2012, y sobre la finca del Partido de San José matrícula 605220, únicamente para efectos de publicidad. Además, se comisionó al ingeniero Max Bonilla Barrantes, Coordinador del Departamento de Conciliación Catastral, para que realizara una conciliación catastral, que permitiera determinar contradicciones en los estados parcelarios entre los asientos catastrales SJ-8378-1972, SJ-732382-1988, SJ-1361905-2009 y SJ-1573884-2012. Durante la tramitación del procedimiento se realizó el estudio preliminar de los asientos registrales y catastrales de las fincas del Partido de San José matrículas 207655-A y 605220, se determinó lo siguiente: 1.- Que mediante tomo 2076, folio221, asiento 1, nace la finca de San José matrícula 207655-A, con una medida de 2.000 m2, sin indicar plano catastrado, proveniente de la finca madre 179931. Dicha finca actualmente se encuentra a nombre de SAN MIGUEL S.A. 2.- Que el plano catastrado SJ-8378-1972 tiene una medida de 1.403,72 m2, se refiere a la finca 179931, pero no ha sido concordado con un asiento registral. La finca de San José matrícula 605220 nace producto de la reunión de las fincas 178259, 203061, 235003 y 239070, según plano catastrado S1-1361905-2009 que mide 19614100 m2. 4.- Que el plano catastrado S1-1573884-2012 tiene una medida de 19.881,00 m2, se refiere a la finca 605220, pero no ha sido concordado con un asiento registral. 5.- Que del montaje de los planos SJ-8378-1972 y 51-1573884-2012 aportado en la pericia, que se realiza con vista con los detalles cartográficos, colindancias, ubicaciones geográficas y detalles de la ortofoto, se desprende la existencia de contradicciones parcelarias, y consecuentemente inexactitudes. Como parte de la investigación el Registro Inmobiliario mediante resolución de las diez horas cuarenta y cinco minutos del quince de noviembre del dos mil trece, dio las audiencias de ley al señor Mario Enrique Pacheco Carranza, apoderado generalísimo de SAN MIGUEL S.A ., en su condición de propietario registral de la finca de San José matrícula 207655-A, a la señora Marianella Ortuño Pinto, apoderada generalísima de Banco Improsa S.A., en su condición de propietaria registral de la finca de San José matrícula 605220, al señor Roman Esquivel Font, apoderado generalísimo de Lex Trust n Management S.A., y al señor Jack Frederick Loeb Casanova, apoderado generalísimo de INMOBILIARIA EL TOBOGAN S.A., ambos como titulares del plano catastrado SJ-1573884-2012. Mediante oficio RIM-AIRI-0828-2013 del 11 de octubre del 2013, dirigido a los señores Marvin Hernández Aguilar, Jefe del Departamento de Catastro y Kendry Johnson, Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería, ambos de la Municipalidad de Goicoechea, se solicitó indicar si la finca de San José matrícula 207655-A corresponde a terrenos que están dentro de la categoría de bienes de dominio público, lo cual fue respondido mediante oficios D.C. 1843-2013 del 4 de noviembre del 2013 y A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015. El 22 de julio de 2014 por oficio RIM-AIRI-0492-2014 se solicitó a la ingeniera Yenory ]ara Vásquez, del Subproceso Conciliación Catastral, Departamento Catastral Técnico, realizar un estudio registral catastral de las fincas del Partido de San José matrículas 207655A y 605220, con vista a los mapas catastrales de la época, e indicar el área aproximada de traslape entre ambas fincas, toda vez que el asiento registral de la finca 207655A indica un área de 2.000,00 m2 y el plano que presuntamente la describe publicita un área de 1.403,71 m2. Mediante oficio RIM-AIR-0632-2014 del 24 de setiembre del 2014, también se solicitó a la Licenciada Ana Lucia Jiménez Monge, jefa de Archivo Notarial, Archivo Nacional, copia certificada de la escritura pública otorgada a las 9:00 horas del 2 de junio de 1972 ante el notario Víctor Manuel González E., la cual fue anotada sobre la finca 207655A desde el día 15 de junio de 1973, bajo las citas 297-1032. Asimismo, por oficios, RIM-AJRI-0903-2014 de fecha 13 de noviembre del 2014, y RIMAJRI- 0491-2014 de fecha 22 de julio del 2014 dirigido al señor Marvin Hernández Aguilar, Jefe del Departamento de Catastro, de la Municipalidad de Goicoechea, se reitera la solicitud de aclaración del oficio D.C. 1843-2013 de fecha 4 de noviembre del 2013, que remitió mediante el oficio DI-166-2000 de fecha 19 de octubre del 2000. El 3 de diciembre del 2014, se recibió ante la Dirección del Registro Inmobiliario el acuerdo conciliatorio, por los representantes de SAN MIGUEL S.A. y de INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., mediante el cual solicitan dar por terminadas las presentes diligencias administrativas, el levantamiento de la advertencia administrativa que pesa sobre la finca de San José matrícula 60522-A, el cierre de la finca de San José matrícula 207655-A y la cancelación del plano SJ-8378-1972, entre otras. En razón de que dicho Registro Inmobiliario se encontraba a la espera de la respuesta de los oficios RIM-AIRI-491-2014 del 22 de julio del 2014 y RIM-ARI-803-2014 del 13 de noviembre del 2014, por parte de la Municipalidad de Goicoechea, se pone en conocimiento de dicho acuerdo conciliatorio a la señora Ana Lucía Madrigal Faerron, Alcaldesa de la Municipalidad de Goicoechea, y al señor Marvin Hernández Aguilar, jefe de Catastro de la Municipalidad de Goicoechea, a quienes se le concede el plazo de 15 días hábiles, para que se refieran al respecto. La respuesta se recibió a las nueve horas del veinte de enero del dos mil quince, por oficio A.G.086-2015 del 8 de enero del 2015, suscrito por Ana Lucía Madrigal Faerron, Alcaldesa Municipal, y Marvin Hernández Aguilar, jefe Departamento de Catastro, ambos de la Municipalidad de Goicoechea, y el oficio D.C. 1125-2014 del 26 de noviembre del 2014, suscrito por Marvin Hernández Aguilar, Jefe de Censo y Catastro de la Municipalidad de Goicoechea los cuales fueron puestos en conocimiento a las partes interesadas en este proceso, a quienes se le concede el plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de la notificación de la presente resolución, para que se refieran al respecto. En respuesta a la notificación de los oficios de las autoridades municipales, mediante resolución de las once horas del dos de marzo del dos mil quince, se tuvieron por recibidos y agregados al expediente, los escritos presentados en la Dirección de este Registro, el primero a las 13:35 horas del 22 de enero del 2015, suscrito por el ingeniero Ricardo Pacheco Carranza, en su condición de apoderado generalísimo de SAN MIGUEL S.A., el segundo a las 09:43 horas del 10 de febrero del 201 5, suscrito por el licenciado Carlos Mora Moya, en su condición de apoderado generalísimo de INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., el tercero a las 14:05 horas del 10 de febrero del 2015, suscrito por el señor Álvaro Emilio Castro Garnier, en su condición de apoderado especial de BANCO IMPROSA S.A., el cuarto y quinto a las 14:20 horas del 11 de febrero del 2015, y a las 10:15 horas del 26 de febrero del 2015, ambos suscritos por el apoderado generalísimo de SAN MIGUEL S.A., y el último a las 10:35 horas del 26 de febrero del 2015, y el apoderado generalísimo de INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A. Con el propósito de continuar con el trámite, mediante resolución de las quince horas del tres de marzo del dos mil quince, se ordenó consignar advertencia administrativa sobre la finca de San José matrícula 207655A, únicamente para efectos de publicidad, mientras se continúa con el trámite del expediente. Por resolución de las diez horas diez minutos del nueve de abril del dos mil quince, se pone en conocimiento a las partes interesadas en este proceso, los documentos que fueron anotados sobre la finca de San José matrícula 207655A, según citas de presentación: Tomo 2015, asiento 56828 y tomo 2015, asiento 85234, el primero referido a la solicitud de rectificación de la cédula jurídica del titular registral, y el segundo al ulterior testimonio mediante el cual se realiza la donación de dicho inmueble por parte de San Miguel Sociedad Anónima a favor de la Municipalidad de Goicoechea, de previo a dictar la resolución final de fondo que corresponde en las presentes diligencias administrativas. Por lo cual, en respeto al debido proceso, como se evidencia de análisis del expediente, los documentos, manifestaciones y demás actuaciones de las partes fueron puestas en conocimiento de las partes, por lo cual mediante resolución de las quince horas del veinte de abril del dos mil quince, se tuvieron por recibidos y agregados al expediente, los escritos presentados en la Dirección de este Registro, el primero a las 11:25 horas del 15 de abril del 2015, suscrito por el licenciado Carlos Mora Moya, en su condición de apoderado generalísimo de INMOBILIARIA EL TOBOGÁN S.A., el segundo a las 15:50 horas del 16 de abril del 2015, suscrito por el señor Álvaro Emilio Castro Garnier, en su condición de apoderado especial de BANCO IMPROSA S.A., y el tercero a las 14:20 horas del 17 de abril del 201 5, el apoderado generalísimo de SAN MIGUEL S.A. De conformidad con los oficios A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015 y D.C.1125-2014 del 26 de noviembre de 2014, la señora Ana Lucía Madrigal Faerron en calidad de Alcaldesa y Marvin Hernández Aguilar en su condición de Jefe del Departamento de Catastro de ese municipio; manifiestan que la finca 207655-A de San José con plano SJ-8378-1972 es un terreno municipal destinado a parque, señalando que realizarán las diligencias necesarias, a fin de garantizar y salvaguardar la naturaleza de este terreno y por ello con el debido respeto le solicita proceder de acuerdo con sus competencias para que no se autorice y/o realice movimiento sobre dicha propiedad. En concordancia con lo expresado por las autoridades municipales y con los hallazgos obtenidos por los estudios registrales y catastrales, el Registro inmobiliario mediante resolución de las nueve horas del treinta de abril del dos mil quince, resolvió: "1) Una vez firme la presente resolución, levantar las advertencias administrativas consignadas sobre las fincas del Partido de San José, matrículas SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) y DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207655A), son los planos catastrados SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SI-8378-1972), SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO - DOS MIL DOCE- 2) Consignar AVISO CATASTRAL en las fincas del Partido de SAN JOSÉ matrículas SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) y DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207655A), 1 sobre los planos catastrados SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SJ-8378-1972), y SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO - DOS MIL DOCE (SJ-1573884-2012), el cual se mantendrá hasta que la autoridad judicial competente conozca de la situación que dio origen a estos diligencias y ordene el levantamiento de la medida cautelar o que todos los interesados soliciten de manera formal la subsanación de la situación aquí planteada, cumpliendo con todos los requisitos de ley. Inconforme con la resolución del Registro Inmobiliario, el quince de mayo del dos mil quince, se presentó Recurso de Apelación ante el Tribunal que represento, por parte de la representación de Inmobiliaria El Tobogán S.A y Recurso de Adición y Aclaración por la sociedad promovente de las diligencias administrativas San Miguel S.A. El Voto N° 310-2016 de las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del dos mil dieciséis, el Tribunal que represento, resolvió el recurso presentado, a través del análisis de todos los argumentos fácticos y jurídicos esbozados por las partes del procedimiento, y resolvió: "Con fundamento en las consideraciones expuestas se declara sin lugar el recurso de apelación presentado por el licenciado Carlos Mora Mora en representación de Inmobiliaria El Tobogán, S.A., en contra de la resolución dictada por la Subdirección Registral del Registro Inmobiliario de las 9:00 horas del 30 de abril de 2015, la que en este acto se confirma para que se levanten las advertencias administrativas consignadas sobre las fincas del partido de SAN JOSÉ matrículas 605220 y 207655A y sobre los planos catastrados SJ-8378-1972, SJ-1573884-2012. Se consigne AVISO CATASTRAL en las relacionadas fincas y planos catastrados, ampliando el Aviso Catastral al plano SI-1361905-2009, en el entendido que ello no impide la inscripción de documentos posteriores, la que su finalidad es publicitar la inconsistencia aludida. Dicha medida cautelar se mantendría hasta que la autoridad judicial competente haya conocido de la situación que dio origen a estas diligencias y ordene su cancelación mediante la ejecutoria respectiva en la que se rectifique, o que todos los interesados soliciten de manera formal su subsanación mediante escritura pública que cumpla con todos los requisitos de ley y sea sometida al proceso de calificación por parte del registrador que corresponda. Se da por agotada la vía administrativa. Previa constancia y copia de esta resolución que se dejará en los registros que al efecto lleva este Tribunal, devuélvase el expediente a la oficina de origen. Indica que ese Tribunal conoció recurso de apelación en contra de la resolución del Registro Inmobiliario, por lo cual se avocó al análisis de los hechos y fundamentos de derecho expuestos por las partes en el procedimiento y que permiten confirmar la actuación sometida a su conocimiento. En este sentido, dispuso el Voto cuestionado "estas diligencias administrativas se inician a instancia de Mario Enrique Pacheco Carranza en representación de la sociedad San Miguel S. A. quien alega que su representada es titular de la finca 207655-A de San José y la describe como: Terreno para construir, situado en Tournón, en el distrito 2 del cantón 8 de San José, cuyos linderos son: al norte con lote 2 destinado a calle pública, al sur con Cafetalera Tournón, al este con San Miguel S. A y al oeste con San Miguel S. A. y Jaime del Valle, con un área de 1.403,71 metros cuadrados de conformidad con el plano SJ-8378-1972. Afirma que este inmueble fue incluido dentro de la finca 605220 cuyo titular es Banco Improsa S. A. y que es producto de la reunión de las fincas 178259, 203061, 235003 y 239070. Sin embargo, alega que la finca 235003 colinda al este con el inmueble de su representada y en consecuencia no colinda con las otras fincas y por esto no era procedente dicha reunión, en razón de lo cual solicita se anule el asiento registral de la finca reunida. Una vez que el Registro Inmobiliario realiza la investigación preliminar, verificó que la finca 207655-A se inscribe originalmente en el tomo 2076, folio 221 del Partido de San José y nace por segregación de un lote que hiciera el representante de San Miguel S. A., de su finca 179931 y que en su asiento inicial se describe como Terreno de lote destinado a parque, con un área de 2.000.00 m2 y colinda al norte con un lote de San Miguel S. A., al sur con Cafetalera Tournón, al este con el resto que se reserva San Miguel S. A. y al oeste con San Miguel S. A. y Jaime del Valle, sin indicar plano catastrado. Este asiento registral es trasladado al sistema de Folio Real Mecanizado el 12 de marzo de 1985 y en ese momento se le incluye la letra A y se le traslada una anotación que se encontraba pendiente de inscripción con citas 297-1032, y actualmente se mantiene como titular registral la sociedad gestionaste. Posteriormente, mediante escritura número 880 otorgada a las 9 horas del 2 de junio de 1972 ante el notario Víctor Manuel González Esquivel, el representante de San Miguel, S.A. procede a segregar de su finca 207655-A (inscrita al folio 221, del tomo 2076 de San José) un lote que se describe como: lote destinado a parque, con un área de 1.403.71 m2, lo cede y traspasa a la Municipalidad para cumplir con su obligación en la urbanización Tournón Norte respecto del área de parque y se reserva un resto que es terreno para construir dividido en dos porciones, con un área total de 596.29 m2. El testimonio de esta escritura se presenta ante el Registro a las 8:42 horas del 15 de junio de 1973 generando las citas 297-1032. En virtud de lo expuesto por la representación de la empresa gestionaste, la asesoría jurídica registral del Registro Inmobiliario solicitó un informe del Departamento de Conciliación Catastral, respecto de un eventual traslape de los planos SJ-8378-72, SJ-732382-88, SJ-1361905-2009 y SJ-1573884-12, ante lo cual se presenta el montaje de los planos relacionados, determinando que a pesar que la finca 207655-A no publicita un plano, es posible asociarle el plano SJ-8378-72 con el que coincide tanto en colindancias y uso (terreno destinado al parque de la Urbanización Tournón Norte), aunque no en su área. Asimismo, informa que, del montaje de los planos relacionados sobre la ortofoto de Goicoechea del año 2005, se aprecia que con el movimiento realizado el 29 de abril de 2002 a la finca 239070 se generó una doble titulación entre ésta y la finca 207655-A, dado que la matrícula 239070 nace con el plano SJ-14637-1975 con área de 13806.32 metros cuadrados, pero luego con fundamento en el plano SJ-324576-1978 se le rectificó medida (documento 501-13515). Asimismo, las fincas 178259 (plano SJ-4908-67) y 207655-A se encontraban sobrepuestas. Por ello se concluye que obviamente estas inconsistencias produjeron el mismo resultado en la finca en que se reunieron 605220. Posteriormente, este estudio fue ampliado, indicando que no se logró localizar mapas catastrales de la época en la zona de estudio (sea del año 1972) y reitera que la finca 207655-A nace sin plano, pero se presume que el plano que le corresponde es el SJ-8378- 1972, pese a que no ha generado movimientos registrales y que no se puede determinar el área aproximada del traslape. Sin embargo, sí existe traslape con los planos SJ-51823- 1992 y SJ-1 361905-2009, pero con el primero de ellos el área de traslape es despreciable de acuerdo con las tolerancias establecidas. En estricto apego al tema del procedimiento, el voto impugnado, realiza un análisis sobre la existencia del terreno destinado a parque municipal, analizando las pruebas aportadas al expediente, entre las que se incluyen las manifestaciones de las autoridades municipales, al respecto dispuso "En vista de lo anterior y dada la naturaleza de la finca 207655-A como terreno destinado a parque, el Registro Inmobiliario mediante oficio RIM-AIRI-0828-2013 del 11 de octubre de 2013, solicitó a la Municipalidad de Goicoechea indicara si dicho inmueble "...corresponde a terrenos que caen dentro de la categoría de bienes de dominio público...". En respuesta a esta solicitud la Municipalidad de Goicoechea, en escrito D.C. 1843-2013 del 4 de noviembre de 2013, indica que la finca 207655A no es un bien público y adjunta el oficio DL-166-2000 que es informe de fecha 19 de octubre del año 2000, elaborado por el señor Mariano Ocampo Rojas en calidad de Jefe Departamento Legal de la Municipalidad Goicoechea- en el que, en lo que interesa, se indica que: "el lote que originalmente se iba a destinar a parque para la Municipalidad con un área de 1.403.71 m2, con plano SJ-7486-72 indicado y con sello de anulado, fue cambiado por el lote Catastrado SJ-671267-87 (SJ-671264-87) con un área de 1.007.62 m2, para traspasar a la Municipalidad y ésta a su vez lo daría en préstamo a la Asociación Costarricense de Lisiados como efectivamente hoy día y después de más de diez años lo tienen en posesión(...). Lo que sí es un hecho cierto, es que por razones ignoradas dicho lote no fue traspasado formalmente mediante escritura pública como correspondía, permaneciendo inscrito registralmente a nombre de San Miguel S.A. Ante esta situación debe invitarse al Representante Legal de este Empresa a que realice el traspaso del lote a esta Municipalidad...". En el mismo sentido expresado en el oficio DL-166-2000 ya la arquitecta Lilliana Marín, en calidad de Directora de Ingeniería y Operaciones de la Municipalidad de Goicoechea se había pronunciado, en el oficio DI-677-2000 del 8 de setiembre de ese mismo año 2000 (folios 260-262), indicando que: "...analizada la documentación existente en la Dirección de Ingeniería y la que aportó el interesado, (...) se puede concluir que aparentemente el lote inscrito en el Plano Catastrado SJ N° 671264-87 era un lote para ser traspasado a la Municipalidad de Goicoechea, sin embargo; esto no ocurrió y en la base de datos del Registro de la Propiedad, éste aparece a nombre de San Miguel, S.A. (...)”. Con ocasión de lo manifestado por la Municipalidad de Goicoechea en los escritos: D.C. 1843-2013 del 4 de noviembre de 2013, DL-166-2000 del 19 de octubre de 2000, DI-677-2000 del 8 de setiembre de 2000, la autoridad registral realiza el estudio del plano SJ-671264-87, en el que se indica que es un terreno para construir, parte de la finca 179931, con área de 1.007,62 propiedad de San Miguel S.A. En sus notas consta que este lote es para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea quien desde el año 1986 lo prestó a la Asociación Costarricense de Listados. Asimismo, se determina que éste fue modificado por el SJ-730380-1988 que describe un terreno para construir que corresponde en reunión de las fincas 203065, 207651-A y 206277 levantado para reunir y rectificar medida n 991.51 m2, el cual originó la finca 362273, inscrita actualmente a nombre de la sociedad Amenté S. A. quien la adquirió por dación en pago de la empresa San Miguel S. A. según consta en el documento con citas 572-84378 inscrito el 7 de setiembre de 2007. Por otra parte, cabe mencionar que el Tribunal Registral Administrativo efectuó una valoración de las pruebas y manifestaciones esbozadas por cada una de las partes en el procedimiento, lo cual debe ser tomado en consideración por parte de su Autoridad, entre las que destaca los comunicados efectuados por la representación de San Miguel S.A, y en donde dejan constancia del conocimiento de la reunión de fincas en las que se encontraban bienes de dominio público, respecto de lo dicho, se indica la resolución impugnada que indica: "Llama poderosamente la atención de este Tribunal lo manifestado por la representación de San Miguel S.A. con respecto a la finca 362273, en escrito presentado ante la Dirección del Registro Inmobiliario el 21 de octubre de 2014, en donde defiende y reitera que su representada es propietaria de la finca 207655A, toda vez que se hizo el cambio del terreno destinado a parque correspondiente al plano SJ-8378-72 por el del plano SJ-671264. No obstante, reconoce en forma expresa lo siguiente: "...Tercero) (...) pero lo cierto del caso es que la Urbanización Tournón nunca fue entregada formalmente a la Municipalidad de Goicoechea y de que nunca hubo por parte de la Municipalidad el menor interés en que se le entregara formalmente y de que tampoco hubo interés en que se traspasara el terreno correspondiente al plano SJ-671267-87 (sic se refiere al plano SJ-671264-87), por lo tanto ante la falta de interés municipal, se llegó a un acuerdo satisfactorio con la Asociación Costarricense de Lisiados en cuanto a las mejoras, se tomó posesión del inmueble, se hipotecó y finalmente se dio en pago de la hipoteca, si en algún momento la Municipalidad de Goicoechea se sintiera afectada, después de más de veintiocho años, podrá llamarnos para buscar una alternativa, pero nada de eso es objeto del expediente 2013-2670 RIM, atañe exclusivamente a la Municipalidad, y ellos tomarán la decisión más acertada..." Lo anterior, constituyen pruebas que dan fundamento a la resolución del Registro Inmobiliario que fue confirmado por el Tribunal Registral Administrativo. En otro orden de ideas, se considera relevante mencionar en la presente contestación, que el voto emitido por mi representado, abordó todo lo relacionado con el acuerdo conciliatorio presentado y que fue mencionado en el apartado anterior, mediante el cual el 3 de diciembre de 2014, se apersonan los representantes de San Miguel, S.A. y de Inmobiliaria El Tobogán S.A. y manifiestan que han negociado un acuerdo conciliatorio con respecto a la finca 207655 A de San José, que consiste en que la segunda de estas empresas paga en ese mismo acto a la primera, la suma de $80.000 como primer abono (para un total de $180.000) y en razón de ello reconoce la plena, total e incondicional titularidad de Banco Improsa S.A., como fiduciaria de la finca 605200 de San José y en virtud de esto, solicitan la terminación de estas diligencias administrativa y en consecuencia se anule el asiento registral de la finca 207655 A y el asiento catastral SJ-8378-1972. Dicho acuerdo es puesto en conocimiento de las autoridades municipales, la cuales manifiestan que la finca 207655-A de San José con plano SJ-8378-1972 es un terreno municipal destinado a parque. En cuanto a este tema el voto dispone: "No obstante lo anterior, resulta extraño que los representantes de las empresas San Miguel S.A. e Inmobiliaria El Tobogán S.A., suscribieran un acuerdo conciliatorio, en el que la primera vende a la segunda la finca 207655 A y solicitan la cancelación de ese asiento registral y así como del plano SJ-8378-1972, toda vez que ese inmueble en apariencia podría ser un bien afecto al régimen especial del dominio público y en razón de ello no pertenecen individualmente a los particulares, están fuera del comercio de los hombres ni pertenecen ni Estado en el sentido más amplio del concepto, en este caso al municipio correspondiente. En razón de esto son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles en los términos de Derecho Civil y tampoco pueden ser objeto de posesión. Por ello, no resulta procedente la celebración de un acuerdo conciliatorio entre particulares para transar con bienes de esta naturaleza. De acuerdo a lo expuesto, el voto "Por otra parte, con relación a la finca 605227 - propiedad en calidad de fiduciario de Banco Improsa S.A. y la cancelación solicitó originalmente la partes gestionante - advierte este Tribunal que efectivamente nació producto de la reunión de las fincas 178259, 203061, 235003 y 239070 de San José, de conformidad con el plano catastrado SJ-1361905-2009, con una medida de 19.614.00 metros con fundamento en ese mismo plano se rectificó su medida a 19.674.00 m. Posteriormente y a pesar que no ha sido llevado al asiento registral, este plano es modificado por el SJ-1573884-2012, levantado para rectificar nuevamente el área de la finca 605220 de San José a 19.881.00. De los documentos que constan dentro de este expediente se advierte que una de esas fincas reunidas, la que tiene matrícula 239070 se origina con un área de 13.806.32 m2, de conformidad con el plano SJ-14637-73 y colinda al sur y al oeste con un lote de la Municipalidad de Goicoechea destinado a parque. Posteriormente, en el año 1978 con fundamento en el plano SJ-324576-1978 se rectifica su área a 16.529.29 m2, con lo que se produce un traslape el plano SJ-8378-1978. De este modo, del montaje de los planos relacionados en estas diligencias administrativas sobre la ortofoto de Goicoechea del año 2005, agregado al informe de la conciliación elaborado por la ingeniera Yenori Vásquez del Departamento Catastral Técnico del Registro Inmobiliario, se evidencia que existe sobreposición entre los planos SJ-8378-1972, SJ-324576-1978, este último en relación con el plano que modifico (SJ-14637-73). Consecuencia de ello, es claro que la finca 239070 traslapó en parte la 207655 A por consiguiente ese traslape fue arrastrado en los planos SJ-1361905-2009 y SJ-1573884-2012 que origina la finca 605220". Por lo tanto, se evidencia de lo expuesto que los planos SJ-1361905-2009 y SJ-1573884-2012 que originan la finca 605220 traslapan el plano SJ-8378-1972 que reúne parte de la finca 270655 A cuya naturaleza es terreno destinado a parque. Además, que la finca 362273 que actualmente publicita el plazo SJ-730380-88 que describe un terreno para construir con un área de 991.51 m2, y que modificó el plano SJ-671264-87 con área de 1.007.62 ms y en notas indica que se trata de un lote de San Miguel S. A. para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea, para dar en préstamo a la Asociación Costarricense de Lisiados. Sin embargo, por razones que no quedan claras para este órgano, ese traspaso no se realizó y el inmueble continuó inscrito a nombre de la empresa indicada, aun y cuando representación de la empresa San Miguel S.A. tenía información de que la Finca 36227, mencionada era la que realmente corresponde al parque de la urbanización Tournón Norte, y así lo admitió en escrito presentado ante el Registro Inmobiliario el 21 de octubre de 2014, procedió a hipotecario en el año 2006 y posteriormente -mediante el documento 572-84378- lo traspasó en pago de ese gravamen hipotecario a favor de la empresa Amentlze S.A. quien es su actual titular. Conforme lo expuesto, este Tribunal concluyó que tanto la finca 207655-A como la finca 362273 están integradas al demanio municipal desde el año de levantamiento de sus planos (1972 y 1987), toda vez que en el asiento registral el plano de la primera, así como en el plano original de la segunda se indicó que su naturaleza es de parque de la Urbanización Tournón, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana y por ello desde ese momento estos planos entrarían a ser parte del Mapa Oficial. Sin embargo, hasta ahora la Municipalidad de Goicoechea no ha logrado determinar cuál de ellas realmente corresponde a ese parque". De acuerdo a lo expuesto, resulta claro para este Tribunal Administrativo que el caso en análisis contiene inexactitudes registrales que deben ser corregidas por las autoridades correspondientes, asimismo se encuentran involucrados bienes de dominio público que deben ser protegidos conforme lo que se indica en el siguiente apartado, lo cual es prueba de que la resolución se encuentra apegada al bloque de legalidad. Manifiesta en otro orden, que es claro que los bienes donados a las municipalidades cuyo destino es parque, adquieren el título de bienes demaniales, los cuales revisten características de inembargables, imprescriptibles e inalienables, lo cual debe ser verificado por las autoridades registrales, tal y como sucedió en el presente procedimiento. Se equivoca la representación de la actora, al indicar que el registro inmobiliario actuó de forma incorrecta o que realizó actos de presión sobre las autoridades de la Municipalidad de Goicoechea, al enviar las consultas y poner en conocimiento del acuerdo conciliatorio, toda vez que en el Registro al constatar la existencia de planos destinados a parque municipal, era su obligación realizar las consultas necesarios a fin de determinar la veracidad de dicha información y la debida protección que debía brindarse. Tómese en consideración que la tramitación del procedimiento administrativo se realizó apegada a legalidad, respecto del debido proceso y del derecho de defensa de todas las partes, entre las que destaca la parte actora, que tuvo acceso durante todo el desarrollo del procedimiento. Sin embargo, al evidenciarse inconsistencias registrales y catastrales, que eventualmente pueden ser pro acto de actuaciones irregulares de particulares o de funcionarios municipales, lo procedente es que el Registro imponga medidas cautelares, encaminadas a proteger la publicidad registral y así evitar una mayor afectación a terceros registrales, en especial en el caso en análisis al tratarse de la defensa de bienes de dominio público era imperativo tratar de dilucidar cuál era la finca que en la realidad correspondía al parque, en razón de que en los acuerdos tomados por el Concejo Municipal en el año 1986, solamente se indicaba que ese terreno es el que está ubicado 100 metros al oeste del antiguo Salón El Tobogán, siendo que tampoco consta en autos cuál es ese inmueble o su plano catastrado, a efecto de determinar con un poco más de certeza la ubicación correcta. Por otra parte, cabe mencionar que según se expuso los bienes demaniales tiene una protección reforzada y tienen características de inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad, y que al estar destinados a un uso público no es necesaria su inscripción registral. Asimismo, al ser las Municipalidades las encargadas de administrar los bienes de esta naturaleza que se encuentren dentro de su territorio, están de por sí legitimadas, e incluso obligadas, a proteger el demonio municipal, sin que esté obligada a demostrar esa condición, que por lo que no fue recibo las alegaciones de la actora conforme se indica en el voto del Tribunal que represento "en cuanto al llevar el plano SJ-324576-78 al asiento de inscripción de la finca 239070, sin que el Registro pusiera algún reparo u objeción quedó públicamente convalidada para efectos de terceros y por ello no puede afirmarse que dentro de su finca 605220 exista un área que corresponde al terreno de parque. Tampoco puede admitirse que en el traslape de la finca 178259 ésta debe prevalecer porque nació primero y por ende debe también prevalecer la 605220 en que fue reunida. Ya que según se afirma en el informe técnico, este traslape se considera despreciable de acuerdo a las tolerancias establecidas y, en todo caso, de existir un traslape de mayor gravedad no es posible determinar en sede registral un mejor derecho, en cuyo caso debe el asunto dilucidarse por acuerdos de las partes involucradas o mediante su discusión en sede jurisdiccional. No obstante, debe de ejercerse la protección de los bienes demaniales, en el presente caso no puede determinarse sin lugar a dudas por parte de las autoridades municipales ni registrales, cual inmueble es el destinado a parque municipal, por lo que debe de mantener las medidas cautelares hasta que se resuelva dicha consulta, al respecto señala la resolución en cuestión: "Asegura el recurrente que no procede lo resuelto por la Autoridad Registral, porque dicho terreno no es el que fue constituido como parque. Al respecto, comparte este Tribunal su afirmación de que existe una ambivalencia en los registros municipales sobre el terreno que realmente se constituyó como parque de la Urbanización Tournón Norte. Sin embargo, ha sido aceptado por San Miguel S.A. que, a pesar de conocer esas contradicciones, procedió a hipotecar y posteriormente dar en pago de ese crédito la finca 362273, cuyo plano original era SJ-671 264-87 (que esa misma sociedad modificó con el SJ-730380-1988), que en ese momento en apariencia era el relacionado parque, por lo cual tanto el Registro Inmobiliario como el Tribunal Registral, deben mantener la medidas cautelares hasta tanto una autoridad competente establezca fehacientemente cuál es el bien de dominio público. Finalmente, en cuanto a la protección de los bines demaniales y con el propósito de brindar elementos a su Autoridad para desestimar la presente demanda a favor de mi representado, se transcribe lo expuesto en el voto cuestionado, de las manifestaciones ante este Tribunal en razón del recurso interpuesto por parte de la señora Ana Lucía Madrigal Faerrón en su condición de Alcaldesa de la Municipalidad de Goicoechea, "que debe rechazarse en todos sus extremos el recurso de apelación porque en él se esgrimen criterios muy subjetivos en defensa de los intereses comerciales de la recurrente. Afirma que esta empresa no puede autodenominarse tercero de buena fe, pues sobre el dominio de los bienes destinados a parque público no cabe esa figura, porque están fuera del comercio de los hombres y respecto de ellos rige el principio de inmatriculación. En este caso, el bien fue trasladado a dominio municipal en cumplimiento de las obligaciones que de conformidad con la Ley de Planificación Urbana se impusieron a San Miguel, S. A. y por ello no lleva razón con su pretensión de hacer creer que al adquirir lo que fue el Salón de Baile El Tobogán, se incluían en ese inmueble los terrenos públicos existentes, sin indicar en virtud de qué título, o razón válida, fue incluido allí el lote destinado a parque que donó a ese Municipio la empresa San Miguel S.A. Agrega la representación del ente municipal que el primer escrito que remitió al Registro Inmobiliario, en el que se indicaba no tener interés en el inmueble, fue debidamente corregido posteriormente. En todo caso, no depende del Municipio la inclusión de un inmueble en la categoría de bienes demaniales, tampoco es facultativo del municipio, ni de un consorcio mercantil o un desarrollador urbanístico, la exclusión o desafectación de un bien público, ni desconocer su titularidad, como lo es en este caso el terreno contiguo al lindero oeste del desarrollo inmobiliario que ejecuta la empresa apelante, lo que es ilegal e imposible en la forma que lo pretende, que sea tenido como parte ya integrada en su propiedad, toda vez que los bienes públicos nunca pueden ser objeto de prescripción adquisitiva, ni ninguna otra forma de apropiación por sujetos de derecho privado dado que para ello se requiere la autorización legislativa. Considera prejuiciadas, infundadas e irrespetuosas las acusaciones de supuesta parcialidad por parte del Registro Inmobiliario respecto de la forma en que se dirigió la investigación. Asimismo, rechaza las insinuaciones referidas a eventuales acciones delictivas de servidores de ese municipio en este caso. Afirma que la municipalidad tiene legitimación sobre sus bienes demaniales por sí mismas, ésta titularidad no se pierde, no se afecta, no se elimina aún por la complacencia del municipio ante los invasores, pretensión de apropiación o usos ilícitos en que puedan incurrir los administrados y por ello no debe demostrarse que es propietaria, siendo que tampoco presentaron los interesados ninguna prueba que permita acreditar que el terreno de parque en que en su momento San Miguel S.A. donó a la Municipalidad de Goicoechea perdiera su condición demanial y que dejó de estar afecto al uso público. Con fundamento en dichos alegatos solicita sea rechazado el recurso y se confirme la resolución impugnada en todos sus extremos". Conforme lo expuesto, es evidente que el Registro Inmobiliario y mi representado al confirmar la conducta de este, actuaron en estricto apego a la legalidad y ejerciendo sus competencias de protección sobre el demanio público, sin embargo en razón que como se expuso el ente municipal al no ha tenido claridad sobre cual radio responde al carácter demanial y por consiguiente con el procedimiento administrativo "no se ha logrado desvirtuar la condición de demanial del fundo con matrícula 207655 A y se concluye que existe una contradicción parcelaria entre éste y la finca 605220 que lesiona la publicidad registral y la seguridad jurídica. Siendo que el acuerdo conciliatorio entre partes no subsana la inconsistencia por esto, en aplicación esto en el artículo Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario, a pesar de que este asunto se enmarca dentro del concepto de inexactitud de origen extra registral, es imposible para el Registro y para este Tribunal subsanar la situación y por este motivo comparte la medida impuesta por la Autoridad Registral en el sentido de levantar la advertencia administrativa consignar el aviso catastral, confirmando la resolución del Registro Inmobiliario.

VII. ARGUMENTOS DEL ESTADO

Señala que las pretensiones de la parte actora en lo referido a las actuaciones del ámbito registral, no encuentran sustento jurídico, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar. En primer lugar, la inscripción de documentos como parte del Derecho Registral, se rige entre otras cosas por los principios de eficacia, celeridad y seguridad registral. Junto a los principios de celeridad y publicidad registral, se rigen el principio de la fe pública, este último de suma importancia, pues tanto notarios como topógrafos poseen el carácter de fedatarios públicos, es decir, los documentos emanados por estos profesionales según lo establecido en el Código Notarial y la Ley para el Ejercicio de la Topografía y la Agrimensura, poseen fe pública. De manera que, cuando se produce la inscripción de asientos en el registro, si bien es cierto estamos frente a un acto que ha sido dictado por el órgano competente para resolver sobre la calificación registral, lo cierto es que el registrador por mandato de ley no cuestiona el contenido de los títulos se someten a su conocimiento, puesto que parte de que estos se rigen por la fe pública.

En torno a la objeción y examen de los documentos que se presentan para inscripción, la misma Ley de Inscripción de Documentos del Registro Público, señala que el registrador y sus instancias jerárquicas superiores, se encuentran facultados para calificar el documento que se les presenta con base en la propia información que en estos se consigna, no pudiendo ir más allá de lo expresamente indicado. Igual suerte, corren los planos que al efecto se llevan al Catastro Nacional. Sobre estos la Ley del Catastro Nacional (Ley N° 6545 del 25 de marzo de 1981) estableció que son requisito indispensable para que se pueda generar un movimiento registral, salvo las excepciones establecidas, y en caso de inconsistencias, dispone un procedimiento administrativo para la solución de las mismas. Ahora bien, de un estudio histórico constan los testimonios de las escrituras y planos que dieron origen a los asientos registrales, a tenor del informe fechado 26 de setiembre de 2013, rendido por la Ingeniera Yenory Jara.

Siendo que los actos que fueron efectivamente publicitados por el Registro cumplían en su momento con los requisitos notariales y registrales para ser inscritos y que surtieran efectos, y a tenor de lo expuesto líneas atrás, es evidente que no ha existido falta por parte del Registro Inmobiliario, por cuanto consignó en los registros de consulta pública, única y exclusivamente aquello que se trasladó a través de documentos emanados de personas que poseen fe pública, en este caso, fe pública notarial y de agrimensura. Nótese además que las conductas son emanadas por un órgano con personalidad jurídica instrumental, por lo que no pueden imputarse al Estado dichas acciones administrativas. En atención a lo expuesto, en criterio de esta Representación que la actuación del Registro Público en el presente caso, en cuanto a los principios de buena fe y publicidad registral estuvo ajustada a derecho, pues limitó a inscribir una realidad que, bajo fe pública, se aseguró que existía, por lo que en este aspecto la demanda debe ser declarada sin lugar.

Por otra parte, en cuanto a la instrucción del procedimiento administrativo 2013-2670-RIM que hizo el Registro Inmobiliario, estima la representación estatal que este se encuentra ajustado a derecho y al principio de legalidad, por las razones que de seguido se expondrán. En primer término, debe recordarse que según consta en el expediente administrativo que nos ocupa, las diligencias fueron iniciadas a instancia de parte en fecha 06 de setiembre de 2013. Precisamente, es el señor Mario Enrique Pacheco Carranza, entonces representante de San Miguel S.A, cédula jurídica número 3-101-010227, quien se apersonó ante el Registro Inmobiliario a solicitar que se investigara una inexactitud registral, señalando que la sociedad San Miguel S.A. es propietaria del inmueble identificado con el Partido de San José matrícula 207655-A-000, y que parecer existía una doble inmatriculación y traslape de planos con una finca propiedad fiduciaria del Banco Improsa S.A., cédula jurídica número 3-101.079006, identificada con el Partido de San José matrícula número 605220-000.

En ese sentido, es el propio administrado que se considera afectado en ese momento, sea el representante de San Miguel S.A., quien inicia las diligencias administrativas para que se investigue e instruya el debido proceso a efectos de que se subsane el traslape, el cual fue identificado por el Registro Inmobiliario, luego logró constatar el Registro Inmobiliario tras una ardua investigación. Y es que, en efecto, según los establecido por la Ley de Creación del Registro Nacional (Ley N° 5695 del 28 de mayo de 1975), el Registro Nacional fue creado con el fin de unificar criterios en materia de registro, coordinar las funciones, facilitar los trámites a los usuarios, agilizar las labores y mejorar las técnicas de inscripción (artículo 1). Dicho registro, se encuentra conformado administrativamente, entre otras dependencias, por el Registro Inmobiliario que comprende propiedad inmueble, hipotecas, cédulas hipotecarias, propiedad en condominio, concesiones de zona marítimo terrestre, concesiones del golfo de Papagayo, registro de marinas turísticas y catastro nacional (artículo 2 inciso a).

El Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario (Decreto Ejecutivo N°35509 vigente desde el 13 de octubre de 2009) establece en su artículo 14 que la falta de concordancia entre la realidad física o la jurídica y la información contenida en el Registro Inmobiliario, será considerada como una inexactitud en la publicidad registral, la cual se clasifica en dos tipos: registral o extra registral. En el caso particular, nos encontramos ante un traslape de fincas que fue generado extra registralmente, que si bien aún no se ha logrado establecer por parte del Registro Inmobiliario con certeza los linderos y alcances -pues se está a la espera de que la autoridad jurisdiccional determine quién tiene mejor derecho-, lo cierto es que se ha constatado su existencia y, además, la demanialidad de algunas de las fincas involucradas. Nótese que, en este caso, el representante de la sociedad San Miguel conocía que había donado a la Municipalidad de Goicoechea lotes de su propiedad, sin embargo, con un desconocimiento total de sus propias actuaciones y a sabiendas de su falta de derecho para efectuar estos trámites, insiste en reclamar bienes que ya no formaban parte de su propiedad.

Así en el caso concreto de las fincas partido de San José matrículas 605220-000 y 207655A-000, se halló una inexactitud extra registral, pues el Registro Inmobiliario procedió a inscribir y publicitar la información que fue levantada y entregada en su momento al Diario, tanto por el profesional en notariado como por el profesional en agrimensura, de manera que para la fecha de estudio, una vez realizada la calificación del registrador, se determinó que los documentos eran susceptibles de inscripción a tenor de la fe pública que les respaldaba. Ahora, en vista de lo manifestado por el representante de San Miguel S.A., sobre una posible doble inmatriculación, se instauró un Procedimiento de Gestión Administrativa, el cual se encuentra regulado de los artículos 21 a 34 del mismo Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario. La parte actora, ha venido insistiendo que existe responsabilidad del Registro Inmobiliario, por cuanto esta instancia se parcializó a favor de la Municipalidad de Goicoechea, al otorgarle audiencia en varias ocasiones sobre las diligencias administrativas cursadas para determinar los alcances del traslape de fincas hallado, aún y cuando en una primera manifestación, representantes de esa municipalidad acotaron que los bienes objeto del procedimiento no eran dominicales.

Al respecto, debe señalarse que, lo cierto del caso es que las audiencias conferidas por el Registro Inmobiliario a la Municipalidad de Goicoechea obedecieron a que en diversas ocasiones, se introdujeron al procedimiento elementos probatorios que lejos de confirmar la tesis anterior, lo que hacían era reforzar la duda sobre la naturaleza del bien. Igual suerte corre el Tribunal Registral Administrativo, el cual para aclarar zonas grises del asunto mediante auto de las catorce horas del diez de febrero de dos mil dieciséis, el Tribunal Registral Administrativo, solicitó a la Municipalidad de Goicoechea, como prueba para mejor resolver, copia certificada del expediente administrativo que lleva ese Despacho con relación a la finca de San José 207655-A con plano catastrado SJ-8378-1972, expediente que fue citado en el oficio A.G.086-2015 de 08 de enero de 2015 suscrito por Ana Lucia Madrigal Faerron en su condición de Alcaldesa y Marvin Hernández Aguilar como Jefe del Departamento de Censo y Catastro de ese Municipio.

Sobre el particular, parece que la parte actora pretende que, debido a la inercia de las autoridades municipales, el bien inmueble Partido de San José 207655-A, del cual se desprende la existencia de una porción demanial, pierda esta característica. Lo cual es abiertamente ilegal. La Ley de Planificación Urbana (Ley 4240 del 15 de noviembre de 1968), en cuanto a los bienes públicos municipales originados por la urbanización, permite que los títulos que respaldan las operaciones de cesión para parques y facilidades comunales puedan prescindir de la inscripción ante el Registro, siempre y cuando consten en el Mapa Oficial, sin que por ello pierdan su naturaleza pública. Si bien, pareciera que la Municipalidad no ha ejercitado acciones tendientes a la posesión del inmueble, también es cierto que existe un acto notarial que dejó constancia de la incorporación al demanio local de inmueble, escritura pública otorgada a las 09:00 horas del 02 de junio de 1972 ante el notario Víctor Manuel González Esquivel, por lo que hasta que una autoridad jurisdiccional zanje el conflicto, será necesario mantener el aviso registral.

Así las cosas, en vista de que el procedimiento fue llevado a cabo en apego a la normativa aplicable, se solicita que la demanda sea declarada sin lugar. Por otra parte, tampoco es procedente condena al pago de los daños y perjuicios supuestamente ocasionados, que pretende la parte actora. En ese sentido, las accionantes solicitan que se condene al pago treinta y ocho millones seiscientos trece mil ochocientos dieciséis dólares con ochenta y dos céntimos ($38.613.816.82) por concepto de daño material consistente en daño financiero a proyecto inmobiliario desarrollado y al pago del daño moral subjetivo causado a las sociedades Inmobiliaria El Tobogán, S.A., y Centro Corporativo El Tobogán, S.A., estimado en un monto de seiscientos millones de colones a cada una (¢600.000.000,00). Debe señalarse que, reiterada jurisprudencia de la Sala Primera ha determinado que la responsabilidad objetiva del Estado sólo puede ser declarada si ha existido prueba que demuestre la existencia de una actuación estatal que ha producido un daño y que entre la actuación administrativa y el daño causado al particular, existe una relación de causalidad, siendo que esa relación de causalidad se rompe si el daño ha sido producido por la acción de un tercero.

Para esa indemnización debe demostrarse la existencia de 3 elementos: 1. Una conducta lesiva o dañina del Estado (artículo 190 de la Ley General de la Administración Pública) 2. Un daño efectivo, evaluable e individualizable (artículo 196 de la Ley General de la Administración Pública) 3. Una relación de causalidad entre el daño presuntamente sufrido y la conducta de la Administración Pública, siendo que como lo indicamos, la acción de un tercero impide que surja el nexo de causalidad (artículo 190 de la Ley General de la Administración Pública). En este caso, ha quedado demostrado que la actuación del Registro Público ha estado apegada a derecho, por lo que no existe una conducta lesiva del Estado o del Registro Público. Adicionalmente, es claro que la conducta ha sido efectuada por terceros que han intentado adueñarse de la porción de finca objeto del proceso, a partir de la realización de actos de perturbación incluso anteriores a que se presentara el problema con las fincas en el Registro Nacional, tal y como las partes lo pusieron en conocimiento del órgano instructor del procedimiento administrativo.

Así, en criterio de esta Representación, estamos ante la eximente de responsabilidad respecto al daño moral objetivo y subjetivo; debido al hecho de un tercero. Debe insistirse en que a tenor del artículo 27 de la Ley de Inscripción de Documentos en Registro Público, para la calificación de los documentos el registro únicamente se atendrá a lo que resulte del título, ello con ocasión del principio de fe pública en el ejercicio del notariado y de la topografía o agrimensura. Así las cosas, de existir errores en las características del predio que fueron consignadas en los títulos que dieron origen a la propiedad Partido de San José matrícula número 605220-000 y la finca Partido de San José matrícula 207655-A-000, o bien de las medidas de sus planos, en cuanto a la determinación de los límites y el levantamiento de las medidas de la propiedad, no se tratan de errores achacables al Registro Inmobiliario, sino que son errores propios del profesional en notariado o en agrimensura que sirvieron de base para confeccionar la escritura pública.

Se insiste, los supuestos errores, de existir, están en el negocio jurídico que subyace en el documento que se presenta para su inscripción, y no en la inscripción misma, la cual solamente otorga publicidad a lo declarado bajo fe pública por el notario y el agrimensor. En este caso, los bienes fueron declarados como bienes públicos, tanto en el plano de agrimensura correspondiente como en la inscripción de los mismos ante el Registro, por lo que la demanialidad del bien nunca ha sido ocultada, sino que ha tenido la publicidad registral correspondiente. Así, en este caso, de existir una coincidencia de propiedades, ello se produce a partir de la negociación de terrenos que la misma parte promovente del procedimiento administrativo, San Miguel S.A., conocía que poseían naturaleza demanial. No obstante, de manera maliciosa, vino a entablar un reclamo, aún a sabiendas de esa situación. El hecho generador del daño no es la inscripción de la finca por parte del Registro Público, sino la mala fe de los representantes de San Miguel S.A. y de la propia parte actora que, tratando de sacar ventaja, intentaron inducir a error la Administración, siendo que más bien de la investigación efectuada salió a la luz que podrían estar involucrados bienes demaniales pertenecientes a la Municipalidad de Goicoechea.

En este caso, es claro que de existir una imposibilidad de disfrutar y disponer del bien inmueble 1-605220-000, ello obedece a la actuación de la sociedad San Miguel y sus representantes, que incluso, según el propio dicho del actor, habían logrado inquietar a anteriores propietarios. Asimismo, la parte actora que a sabiendas de que el bien es de naturaleza dominical, pretendió que ello fuera ignorado por el Registro Público. Por ello, es claro que estamos ante una causa eximente de responsabilidad y la demanda debe ser declarada sin lugar. Así las cosas, es claro que no es la primera vez que San Miguel S.A, se jacta de tener un mejor derecho sin demostrarlo y que realiza actos perturbatorios de la propiedad de antiguos propietarios, sino que además, resulta claro que sus acciones respecto de los legítimos propietarios ha sido de mala fe, pues ocultó que conocía la posible demanialidad de uno de los bienes en traslape, razón por la cual respecto de los daños y perjuicios reclamados y supuestamente producidos por San Miguel S.A. y sus representantes, no puede imputárseles ni al Estado ni al Registro Nacional.

Bajo esta inteligencia, es claro que la causa eficiente del daño, de existir en ese caso, está referida a las actuaciones de San Miguel S.A., al tratar de sacar ventaja de un bien demanial, y en todo caso, tal y como se ha venido reiterando los negocios jurídicos y planos, efectivamente publicitados por el Registro, al encontrarse cubiertos por la fe pública de los notarios y topógrafos, no podía ser discutida por el Registro Nacional. Por otra parte, es claro que los supuestos daños, no han sido demostrados, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar. Adicionalmente, es claro que han sido planteadas por una persona que no está legitimada para accionar en este caso. Así las cosas, y partiendo de que el daño resarcible en esta sede debe estar debidamente acreditado en cuanto a su existencia y su relación de causalidad con los hechos de los que presuntamente se hace derivar, y además, por aplicación del Principio Rogatorio, es claro que si la parte actora sólo enuncia una pretensión indemnizatoria, pero no aporta la prueba penitente, ni indica en qué específicos supuestos pretende ser resarcida, por lo que no puede el juez suplantar esa deficiente formulación de la demanda, razón por la cual el extremo debe ser rechazado ad integrum.

Nótese, además, se presenta una demanda por daño moral subjetivo, pero no se aporta ninguna prueba que respalde el dicho. En efecto, la parte se limita a señalar que el daño moral proviene del sufrimiento padecido por habérsele sometido a un procedimiento administrativo, sin embargo, en nuestro criterio, dicho argumento no resulta suficiente para tener por demostrado un daño moral, máxime si se toma en consideración que la jurisprudencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, ha establecido que en el caso de las personas jurídicas resulta abiertamente improcedente el reconocimiento de daño moral de tipo subjetivo. Cabe recordar que el daño moral subjetivo puede ser apreciado in re ipsa, sin embargo, se requiere que la parte aporte los indicios que permitan determinar la existencia de este daño, situación que fue omitida por la parte actora en este caso. Asimismo, en cuanto al daño moral objetivo tal y como se observa en la jurisprudencia de cita, debe ser demostrado fehacientemente, cuestión que también omite la parte actora en este asunto al ser ayuno de elementos probatorios que sustenten su pretensión. Así las cosas, al no haber aportado la parte accionante la prueba necesaria para demostrar la existencia de los daños reclamados, el pretendido cobro debe ser rechazado en su totalidad.

VIII. SOBRE LA DEFENSA DE CADUCIDAD ALEGADA

Alega la representación del Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Tribunal Registral Administrativa la defensa de caducidad, sobre la cual como primer punto se procede a su análisis, por cuanto de acogerse esta defensa, haría innecesario el ulterior examen de lo debatido en este proceso. Esta Sección del Tribunal ya ha manifestado en otros pronunciamientos que, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 39 y 40 del Código Procesal Contencioso Administrativo, el instituto procesal que rige el ámbito de temporalidad de los procesos contenciosos es el de caducidad, de manera que la aplicación de una u otra norma dependerá del contenido y temporalidad de los efectos del acto impugnado y de cuando se da el vencimiento de sus efectos. En este sentido, en el presente proceso se impugnan distintas conductas administrativas, en primera instancia se solicita la nulidad del voto 310-2016, del Tribunal Registral Administrativo, a las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año dos mil dieciséis, el cual la parte reconoce expresamente le fue notificado el día 16 de mayo del año 2016, y que estima mantiene sus efectos en el tiempo.

Como segunda pretensión se solicita la declaración de disconformidad de la conducta administrativa de la Municipalidad de Goicoechea con el ordenamiento jurídico y de todos los actos o las actuaciones conexas de esta en el procedimiento administrativo expediente 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR) y la declaración de disconformidad de la conducta administrativa de la Junta Administrativa del Registro Nacional con el ordenamiento jurídico y de todos los actos o la actuaciones conexas de esta en el procedimiento administrativo expediente 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR), y sobre la nulidad de dichos actos se peticiona además los daños y perjuicios derivados de aquellas nulidades y conductas. Por tratarse de actos de distinta naturaleza, procederemos con su análisis de forma independiente, respecto al primer acto que es el voto 310-2016, del Tribunal Registral Administrativo, de las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año dos mil dieciséis, lo primero que debe distinguirse, es que, por su naturaleza, se trata de un acto con efecto instantáneo, y no como lo estima la parte accionante un acto de efectos continuados.

En ese sentido, primeramente debemos indicar la diferencia entre actos de efectos continuados y aquellos de efectos instantáneos, al respecto el Tribunal de Casación de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda en sus votos número 1533-F1-2012 de las 09:00 horas del 20 de noviembre del 2012 y número 000011-A-S1-2014 de las 08:35 horas del 13 de febrero del 2014, ha señalado, en lo que resulta de interés: "(...) Se ha definido la actividad formal de efectos instantáneos, como aquella donde los resultados jurídicos han de emanar directamente del acto mismo, por ello, generan una suerte de consecuencias jurídicas en un límite temporalmente breve; modificando o extinguiendo la esfera sustancial del administrado a partir de su comunicación o notificación; no generando resultados a través de un cauce de tiempo. Mientras, los efectos continuados del acto, persisten reiteradamente en un intervalo temporal de forma prolongada. / Contrario a lo que ocurre en aquellos actos de efecto instantáneo en los que su incidencia o efecto se agota en un solo momento, precisamente en el que varía, en forma positiva o negativa, el conjunto de derechos, potestades, obligaciones, deberes, y cargas de las personas (...)".

Atendiendo lo reseñado, es criterio de este Tribunal que el acto impugnado el cual corresponde a la resolución de un recurso de apelación interpuesto contra un procedimiento de diligencias administrativas en que se dispuso un aviso catastral sobre diversos planos y fincas, entre las que resultó afectada la finca sobre la cual ostenta un interés directo la parte accionante, es un acto que produce consecuencias jurídicas de forma inmediata tanto respecto a las partes como de terceros, por los efectos del principio de publicidad registral, consecuentemente este constituye un acto de efecto instantáneo y no continuado. Cabe distinguir que el que el aviso catastral se mantenga en el tiempo, constituye una consecuencia natural del efecto o fin que se procura con la emisión del acto administrativo de orden registral, pero esa circunstancia no puede ser valorado como un acto de efectos continuados y por ende pueda interpretarse que es susceptible de ser impugnado en cualquier tiempo, mientras se mantenga el aviso catastral, cosa diferente es el análisis y la sostenibilidad de esta actuación administrativa en el tiempo, que es, como se verá infra, es parte de lo que se analiza en esta sentencia.

Consecuentemente, la nulidad de la resolución que agoto vía en el procedimiento de diligencias administrativas debe ser impugnado en el plazo dentro del año establecido en el artículo 39 del Código Contencioso Administrativo. De acuerdo a los hechos probados, se ha acreditado por el propio dicho de las partes y según lo acredita la misma parte actora en la prueba aportada a los autos con la presentación de la demanda, en la que consta un sello de recibido de la resolución impugnada el día 16 de mayo del 2016, por lo que el Tribunal toma dicha fecha reconocida por la parte actora inclusive en sus pretensiones, como la fecha efectiva en que tuvo conocimiento del voto emitido por el Tribunal Registral Administrativo, no sin dejar de advertir que de acuerdo a la revisión de los actos del expediente administrativo aportado por el Tribunal Registral, el acta de notificación de dicho acto señala como fecha de comunicación el día 16 de noviembre del 2016.

No obstante, tal como se indicó, al reconocer la parte que tuvo conocimiento de dicha resolución el día 16 de mayo del 2016, aportando prueba en ese sentido, este Tribunal estima que la parte se dio por notificado en la fecha que señala y aceptan las otras partes, por ende, a partir de esa fecha, el 16 de mayo del 2016, tomando en cuenta que la demanda fue presentada según consta en el Sistema de Gestión del Poder Judicial, fue el 31 de octubre del 2017, es notorio que el plazo de caducidad establecido de un año, operó por transcurrir más del lapso previsto entre el conocimiento del acto impugnado y la presentación de la demanda y así debe declararse. Cabe señalar que la parte accionante en los alegatos de defensa de dicha excepción discutida en audiencia preliminar y reservada para ser resulta con el dictado de esta sentencia, sostiene que como el fin de las diligencias administrativas tenían como objeto la recuperación de un bien demanial, no puede operar la caducidad, por cuanto debe aplicársele las reglas de imprescriptibilidad que caracterizan a esos bienes.

En atención a lo argumentado, estima este Tribunal que lo señalado es improcedente, por cuanto, debe recordarse de acuerdo a lo acreditado en los autos, las diligencias administrativas iniciaron por la gestión de un tercero (representante de San Miguel S.A.) que acusaba que la reunión de fincas originaria de la finca a nombre del fideicomitente Banco Improsa traslapaba un bien de su propiedad, y es con el curso del procedimiento que el Registro Inmobiliario determina una posible afectación por traslape a un bien destinado a parque, de ahí la imposición del aviso catastral. En esa lógica de hechos, no es atendible lo señalado por el accionante, por cuanto, la naturaleza del procedimiento administrativo impugnado no inició con el objeto de la que Municipalidad de Goicoechea como administrador de los bienes públicos de esa naturaleza, (parque) reivindicara su derecho sobre el bien, como para estimar que procede las estimaciones del accionante, por cuanto la naturaleza del procedimiento, se insiste, no es la de un acción reivindicatoria de un bien demanial, sobre la cual efectivamente no está sujeto a un plazo de prescripción.

Debe indicarse que respecto a las conductas administrativas impugnadas dentro de la pretensión tercera, referente a las actuaciones desplegadas por la Junta Administrativa del Registro Nacional, la cuales se plasmaron el acto dictado en resolución de las nueve horas del treinta de abril del dos mil quince, dentro del expediente 2013-2670-RIM notificado el 8 de mayo del 2015, corre la misma suerte que lo señalado en el acto que agotó la vía administrativa anteriormente señalado, por cuanto, se trata de un acto con las mismas características y derivadas del procedimiento de diligencias administrativas que se analizó anteriormente. Por lo que se estima, que al haberse optado por el agotamiento de vía administrativa sobre la emisión del acto final, y sobre el que recae una pretensión anulatoria en este proceso, el plazo de caducidad de contabilizarse a partir de la emisión del acto definitivo (voto 310-2016, del Tribunal Registral Administrativo, de las catorce horas con diez minutos del diez de mayo del año dos mil dieciséis) notificado el 16 de mayo del 2016 en prueba y afirmación de la parte accionante, el cual como se señaló, operó la caducidad y así debe declararse.

Debe agregarse que la representación del Estado ha defendido la defensa de caducidad, señalando que de acuerdo a los antecedentes del Tribunal de Casación de lo Contencioso y Civil de Hacienda, el cual indica que el plazo de caducidad debe contabilizarse desde la emisión del acto final, no es compartida por esta integración del Tribunal, tomando en cuenta que cuando un afectado por una conducta administrativa, opte por recurrir este, el plazo de caducidad para formular la demanda se contará a partir del día hábil inmediato siguiente a aquél en que le fue notificado el acto mediante el cual, la administración resolvió de manera expresa el recurso gestionado por la parte en contra del acto final, o bien, cuando la administración resolvió la gestión planteada por el administrado (artículo 31 inciso 7 del Código Procesal Contencioso Administrativo), lo cual coincide con lo previsto en el numeral 39 inciso 1), subinciso a) de la misma norma legal, dado que cuando el acto impugnado deba notificarse, el plazo para plantear la acción se contará a partir del día hábil inmediato siguiente al de su notificación o bien a partir de la fecha de su publicitación, si se trata de actos administrativos comunicables por medio de publicación.

Cabe aclarar que la interposición de los recursos administrativos no tienen la virtud de interrumpir o suspender el plazo de caducidad, de acuerdo a lo establecido en el numeral 148 de la Ley General de la Administración Pública; simplemente, de conformidad con lo previsto por los artículos 31 incisos 6 y 7, 33 y 39 inciso 1 subinciso a) del CPCA y los numerales 127, 261.2 y 329 de la Ley General de la Administración Pública, el plazo de caducidad empezará a computarse dependiendo de la opción que válidamente haya escogido el administrado, en aquéllos casos en que pueda elegir entre agotar la vía administrativa o bien, presentar la demanda cuando tal agotamiento sea facultativo y no preceptivo, toda vez que si decide no impugnar y por ende no agotar la vía administrativa, el plazo empezará a correr a partir de la notificación del acto final (artículo 140 de la LGAP y numeral 39 inciso 1 del CPCA); mientras que si opta por recurrir el acto y agotar la vía, debería entenderse abierta la sede judicial para efectos del cómputo de la caducidad, a partir del momento en que el recurso por él interpuesto le sea resuelto de manera expresa, se dicte el acto definitivo que causa estado y éste le sea notificado.

Es decir, nuestro criterio ha sido que el cómputo del plazo para que opere la caducidad de la acción, regulada en el ordinal 39 del CPCA, debe entenderse computado a partir de la notificación del acto final, es decir, el que resuelve la gestión del administrado, si no es impugnado, o bien a partir de la notificación o de la publicación, del acto definitivo y firme, por ser éste último en el cual se define, determina y establece de manera concluyente, la voluntad de la Administración Pública, quien siempre tendrá la potestad de volver sobre sus propios actos y poder corregir en alzada los eventuales yerros procesales advertidos de la autoridades de instancia. Cabe destacar además, que la postura señalada por la representación del Estado fue modificada mediante voto de las 10-F-TC-2019 de las nueve horas veinte minutos del 16 de febrero del 2019. Ahora bien, respecto a los actos impugnados en el proceso dentro de la pretensión segunda, la cual se vincula a las conductas emitidas por la Municipalidad dentro del procedimiento de advertencias administrativas, tramitado dentro del expediente 2013-2670-RIM, debemos precisar, que la parte accionante en el planteamiento de la pretensión no distingue un acto concreto, sino un conjunto de actuaciones emitidas por la Municipalidad dentro del procedimiento de diligencias administrativas 2013-2670-RIM.

En ese orden, distingue esta Cámara, que el fundamento del reproche está vinculado al cambio de criterio emitido por la Corporación Municipal, en aquel procedimiento, por cuanto, en la teoría que propone la parte, se indica que la Municipalidad desconoció actos administrativos que surtieron efectos jurídicos con el cambio de criterio al afirmar que la finca con N° de Folio real 207655-A, y plano catastrado SJ- 8378-1972, es un bien demanial, según el oficio A.G. 086-2015 de fecha 8 de enero del 2015, incorporado en el procedimiento de diligencias administrativas. Sobre esta actuación en concreto, la parte accionante presentó en fecha 18 de setiembre del 2015, ante la Municipalidad de Goicoechea una solicitud de pronunciamiento sobre los señalado en el oficio A.G. 086-2015 de fecha 8 de enero del 2015, incorporado en el procedimiento de diligencias administrativas, el cual fue atendido mediante oficio AG- 5253-2015 del 5 de octubre del 2015, y sobre el que se interpuso un recurso de revocatoria con apelación en subsidio mediante escrito presentado el 14 de octubre del 2015, mismo que fue atendido mediante resolución AG-5509-2015 de las once horas treinta minutos del diecinueve de octubre del 2015, declarando inadmisible el recurso de revocatoria interpuesto.

Mediante resolución 240-2016 del 8 de junio del 2016, el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera del II Circuito Judicial en su condición de jerarca impropio, conoció del recurso de apelación promovido por Inmobiliaria el Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán S.A. contra la resolución A.G. 5253-2015 de la Alcaldía de la Municipalidad de Goicoechea, en la cual se resolvió rechazar el recurso por ser inadmisible. Notificado el 10 y 12 de junio del año 2016. Sobre dicha resolución se solicitó adición y aclaración y revocatoria, ambas gestiones rechazadas, mediante resoluciones del 31 de agosto del 2016, notificada el 1 de setiembre del 2016 y del 28 de octubre del 2016, notificada el 1 de noviembre del 2016. En ese escenario, tenemos que la vía administrativa fue agotada mediante resolución notificada el 1 de noviembre del 2016, por ende, si tomamos como punto de partida aquella fecha respecto a la presentación de la demanda, sea esta el 31 de octubre del 2017, considera está Cámara que sobre estas actuaciones no operó la caducidad establecida en el numeral 39 del CPCA, por valorarse que las actuaciones analizadas sobre las que recae la pretensión, se tratan de actos de efectos instantáneos. Así las cosas, la defensa de caducidad alegada se declara parcialmente con lugar, respecto a las pretensiones 1 y 3 de la demanda.

IX. SOBRE LA DEFENSA DE PRESCRIPCIÓN ALEGADA

Debe señalarse que la representación del Estado opuso la excepción de prescripción por estimar, que el punto de partida para reclamar la responsabilidad del Estado sobre los daños y perjuicios pretendidos, deben contabilizarse a partir de la emisión de las advertencias administrativas generadas como consecuencia del procedimiento de diligencias administrativas, las cuales se consignaron con la apertura de dicho procedimiento en el año 2013, por lo que estima que valorando que la demanda fue interpuesta el 31 de octubre del 2017, operó el plazo de prescripción para reclamar la responsabilidad del Estado, dispuesto en el numeral 198 de la Ley General de la Administración Pública. Debe indicarse primeramente, que la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha indicado sobre dicho instituto lo siguiente: " La prescripción ha sido definida por esta Sala desde distintos ángulos, como el modo para adquirir un derecho (usucapión) o bien para liberarse del cumplimiento de una obligación por el transcurso del tiempo.

Se trata de un medio extintivo tendiente a garantizar la seguridad y la certeza jurídicas, frente al desinterés del titular de un derecho subjetivo o interés legítimo, que no lo reclama en tiempo. Con la finalidad de aclarar los alcances de la prescripción, en la sentencia nº 59 de las 9 horas 15 minutos del 30 de enero del 2004, se dispuso: “V.-...Como punto de partida debe tenerse presente que el sustento de ésta se encuentra en la seguridad jurídica, en tanto, procura eliminar situaciones de incerteza generadas ante el no uso del derecho por parte de su titular en el transcurso del tiempo.” Esta posición ha sido ratificada por fallos recientes de la Sala, así por ejemplo, la decisión no. 730 de las 10 horas 15 minutos del 4 de octubre de 2007. Se le considera: “…un principio, una sanción o pena contra el titular de un derecho quien, por negligencia, crea una situación de inseguridad censurable en razón de la cual el legislador veda, salvo renuncia del interesado, la posibilidad de su ejercicio tardío.

Se ha dicho dentro de la doctrina, que la prescripción encuentra su razón de ser en una presunta renuncia tácita del derecho por parte de su titular, quien a través de su inactividad, trasunta su intención de no reclamar lo que le corresponde...” (Pronunciamiento no. 244 de las 15 horas con 17 minutos del 28 de marzo de 2001). Tomando en cuenta lo anterior, la Ley General de la Administración Pública contiene una norma especial en el que se regula el plazo de prescripción para reclamar la responsabilidad de Estado, en ese sentido, el numeral 198 de la Ley General de la Administración pública señala "Artículo 198.-El derecho de reclamar la indemnización a la Administración prescribirá en cuatro años, contados a partir del hecho que motiva la responsabilidad. El derecho de reclamar la indemnización contra los servidores públicos prescribirá en cuatro años desde que se tenga conocimiento del hecho dañoso.

En los casos previstos en los dos párrafos anteriores, cuando se trate del derecho a reclamar daños y perjuicios ocasionados a personas menores de edad, el plazo de prescripción empezará a correr a partir de que la persona afectada haya cumplido la mayoría de edad”. A partir de esta norma, es claro que el plazo de prescripción debe contabilizarse a partir del hecho dañoso, el cual a criterio de esta Cámara se materializó en el momento en que se frustró la venta directa de los inmuebles construidos por los accionantes con el Ministerio de Hacienda, la cual no se concretó en atención de las anotaciones de la propiedad como consecuencia de las diligencias administrativas iniciadas por la Junta Administrativa del Registro Nacional, de acuerdo a la teoría del caso del accionante, en el cual sustenta en aquel hecho la concreción del daño que reclama. Momento que de acuerdo con los hechos acreditados de la demanda se dieron en el mes de febrero del año 2015, fecha en el cual se rechazó por parte de la Contraloría General de la República la autorización de la venta directa de los inmuebles ubicados en la finca anotada según las diligencias administrativas derivadas del procedimiento 2013-2630.

Por ende, tomando como punto de partida esta fecha, en la cual se fundamenta la materialización del daño, el plazo cuatrienal previsto en la Ley General de la Administración Pública no había operado para el momento del emplazamiento de la demanda al Estado, sea esta el 12 de abril del 2018, según se aprecia de los autos del expediente judicial. Es importante reiterar, que el régimen de responsabilidad del Estado se genera con la concurrencia de tres requisitos, conducta o actuación administrativa, daño y nexo causal. De acuerdo a los autos, el daño se presenta no con la anotación registral, porque con ello no se produjo, sino años después, al imposibilitarse la venta del inmueble, de acuerdo con la tesis de la parte actora. En otras palabras, es criterio de esta Cámara, que la conducta reprochada como dañosa agotó sus efectos lesivos en el momento en que se frenó la venta directa del inmueble por las anotaciones que pesaban sobre la finca, pues fue entonces cuando se concretó la imposibilidad jurídica y material de continuar con la compraventa sobre la que se reprocha los efectos daños aquí reclamados. Así las cosas, la defensa de prescripción opuesta debe ser declara sin lugar.

X. SOBRE EL DESARROLLO DEL CONFLICTO DE ACUERDO A LOS HECHOS ACREDITADOS

Es importante destacar que en el presente proceso se impugnan las actuaciones de la Municipalidad de Goicoechea dentro de un procedimiento de diligencias administrativas, promovido por el Registro Inmobiliario, en atención a una gestión presentada por el señor Enrique Pacheco Carranza en representación de la Sociedad San Miguel S.A., en la que atribuía un traslape de una finca de su propiedad, por reunión de fincas a nombre del fiduciario Banco Improsa. A a raíz de este procedimiento, la Municipalidad de Goicoechea, previo estudio de conciliación catastral se incorporó al procedimiento, otorgándosele audiencia en razón de los resultados del estudio de conciliación catastral, atendiendo primeramente la Municipalidad demandada una postura que en el transcurso de proceso cambió, afectando en criterio del accionante, no sólo sus intereses, sino también generando daños y perjuicios concretos, como resultado de las advertencias administrativas dispuestas sobre los bienes de su interés, por lo que estima que la Municipalidad de Goicoechea al indicar que existía un traslape con un bien destinado a parque, desconociendo en ese sentido actos previos de su propia Corporación, le causó los daños y perjuicios pretendidos en este proceso con base en una responsabilidad atribuida a la Municipalidad demandada.

Además de cuestionar la posición asumida por la funcionaria del Registro Inmobiliario, por estimarse violatoria a la imparcialidad y objetividad deviniendo en una nulidad de lo resuelto en el procedimiento de diligencias administrativas, la concurrencia de aquellas conductas tanto la de la Municipalidad demanda como la del Registro Inmobiliario y el Tribunal Registral Administrativo. Si bien, en el análisis de la defensa de caducidad, se acogió la defensa planteada respecto de los actos formales dictados por la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Tribunal Registral Administrativo, lo cierto, es que al declararse sin lugar la caducidad, sobre la revisión de las conductas que se le reprochan a la Municipalidad de Goicoechea dentro del procedimiento de diligencias administrativas promovidas por la Junta Administrativa del Registro Público y conocida en alzada por el Tribunal Registral Administrativo, resulta necesario por su conexidad analizar el desarrollo del conflicto ventilado en el procedimiento de esas diligencias administrativas, desde el punto de vista de la actuación de la Municipalidad de Goicoechea, por ser vinculante para la determinación de la responsabilidad sobre la cual se reclaman los daños y perjuicios causados y por las consecuencias jurídicas que se impusieron sobre los inmuebles afectados, del cual es pertinente hacer pronunciamiento, con la aclaración, de que dicho pronunciamiento no es para efectos de valorar la procedencia de la nulidad de los actos caducos, sino de las implicaciones de orden registral que se requiere resolver, en específico, ante la necesidad de pronunciamiento judicial que determine entre dos inmuebles su naturaleza jurídica, origen y situación jurídica frente la presunción de demanialidad que provocó, prima facie, el origen de tales actuaciones registrales.

Desde esa perspectiva, de acuerdo a los hechos acreditados tenemos que el origen del conflicto data del año 1972, momento en el cual la Sociedad San Miguel S.A. desarrolló la Urbanización Tournón Norte, ubicada en el distrito de San Francisco de Goicoechea, en la cual por disposición de lo establecido en el numeral 42 de la Ley de Planificación Urbana, este Urbanizador debía entregar un área de parque a la Administración Municipal, obligación que fue atendida inicialmente por la Sociedad desarrolladora, mediante escritura pública N° 880 otorgada ante el notario público Victor Manuel González Esquivel, donde compareció el señor Ricardo Pacheco Jiménez en condición de apoderado generalísimo de San Miguel Sociedad Anónima y el señor Bolivar Castro Masís, en condición de Ejecutivo Municipal de la Municipalidad de Goicoechea, quienes manifestaron: "que la primera de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias aplicables, cede y traspasa a la segunda, quien acepta por medio de su personero el lote que se describe así.

Lote destinado a parque sito en San Francisco de Goicoechea, distrito segundo del cantón octavo de San José, linda al norte San Miguel Sociedad Anónima, sur cafetalera Tournón en liquidación, este resto y oeste mide un mil cuatrocientos tres metros setenta y un decímetros cuadrados. El lote anteriormente descrito lo es parte de la finca inscrita en el Partido de San José, tomo dos mil setenta y seis, folio doscientos veintiuno, número doscientos siete mil seiscientos cincuenta y cinco, asiento uno, cuya naturaleza y situación es la misma que indica el Registro. El resto de la indicada finca se describe así: terreno para construir dividido en dos secciones sita al igual que la finca madre. Dichas secciones se describe así: Sección A) linda norte San Miguel Sociedad Anónima, sur cafetalera Tournón en liquidación, sociedad Anónima y Jaime del Valle, mide cuatrocientos metros. B) Linda al norte San Miguel Sociedad Anónima, sur cafetalera Tournón en liquidación, este San Miguel Sociedad Anónima y oeste lote segregado, mide noventa y seis metros veintinueve decímetros cuadrados.

El traspaso del lote a favor de la Municipalidad se estima para efectos fiscales en la suma de un mil colones, y lo es libre de gravámenes hipotecarios. Dicho traspaso lo es para cumplir con la obligación de San Miguel Sociedad Anónima en la Urbanización Tournón Norte, en lo referente al área de parque de la misma". (Hecho probado 1), lo cual es conteste con el plano catastrado SJ-1-7486-72, recibido en el Catastro el 29 de mayo de 1972, en el cual se señala una media de 1.403,71 metros cuadrados, mismo en el que se indica el destino del inmueble como zona de parque (ver imagen 105 del expediente judicial). No obstante, la referida escritura logró generar la matriculación inmobiliaria respectiva y, además, el mencionado plano fue anulado el 14 de junio de 1972 y se levantó otro, el identificado como el plano SJ-8378-72 de 1972, en el cual se refiere zona de parque y una medida de 1.403,71 metros cuadrados, recibido en el Catastro el 14 de junio de 1972 (ver imagen 110 del expediente judicial).

Ahora bien, aun cuando la Sociedad San Miguel S.A. como desarrolladora presentó la finca descrita como parte de sus obligaciones legales al municipio, para destinar ésta a área de parque de la urbanización, esa entrega no se formalizó y consecuentemente, tampoco se materializó, por lo que dicho espacio físico no fue afecto al régimen de demanio público por cuanto, por conducta material y formal, la Municipalidad de Goicoechea permutó el bien que se entregaba por otro, específicamente el inmueble ubicado a 100 metros del destino inicial y el que se describe como una medida 1.007.62 metros cuadrados descrito en el plano SJ N°671264-87 del 16 de junio de 1987 (visible a imagen 115 del expediente judicial), espacio físico que sí fue afecto al régimen demanial, ello conforme las actuaciones de la propia Municipalidad, provocando no sólo una disminución en la cabida del área de parque que hipotéticamente correspondía (pasando de 1.403,71 a 1.007,63, es decir, con una disminución de 396,08 m2) y además modificando el destino del bien a efectos de trasladarlo como préstamo a la Asociación Costarricense de Lisiados para el desarrollo de sus actividades propias, lo cual incluso permitió con los permisos respectivos el levantamiento de edificaciones.

Nótese que de los autos no logra acreditarse una justificación objetiva de ingreso al haber municipal del espacio descrito en el plano SJ-671264-87 que no sea el acá descrito, ello independientemente del hecho de que no se formalizase el traspaso de este espacio por parte de la urbanizadora, la cual según consta en la prueba que rola en autos consintió, aunque sea tácitamente, el cambio indicado, realizando incluso actos dispositivos sobre el espacio inicialmente ofrecido y que a la postre, se constituyó en parte del patrimonio del fideicomiso que los accionantes tienen interés legítimo. Lo anterior se puede desprender de lo señalado por el testigo Marvin Hernández Aguilar, Jefe de Censo y Catastro de la Municipalidad de Goicoechea, quien declaró en la audiencia celebrada el día 13 de enero del 2021: "que el lote destinado a parque originalmente fue cambiado mediante acuerdo municipal para que se otorgara el que se encontraba a 100 metros de ese sitio a la Asociación Costarricense de Lisiados y posteriormente hubo un conflicto con la Asociación porque aunque se le otorgó un terreno destinado a parque la Asociación construyó en el de la esquina.

El problema que el terreno dado a la Asociación de Lisiados, nunca se inscribió a nombre de la Municipalidad y continuó a nombre de la sociedad San Miguel. Por eso, cuando la Asociación construyó se empezaron a generar los problemas, el que ellos construyeran en otro sitio a original, es porque el terreno originario destinado a parque no tenía condiciones por eso la Municipalidad no opuso objeción", aclaró ante preguntas del Tribunal "que el terreno que se encuentra registrado como propiedad municipal es el que se dio en préstamo a la Asociación Costarricense de Lisiados y se registró antes de que la Asociación construyera en el sitio. El otro terreno refiriéndose al originalmente dado como parque antes de la permuta con la Asociación de Lisiados, fue registrado como municipal a partir del cambio de criterio con el procedimiento del registro. Se aclara que en un primer momento el terreno que se iba construir por parte de la Asociación Costarricense de Lisiados era el dado para parque, pero se construyó en el lote esquinero, entonces la municipalidad accedió a que se diera ese cambio para que ellos construyeran en ese otro terreno y otorga en esos términos los permisos, y a partir de eso se registra en el sistema catastral de la Municipalidad, a pesar de que no estaba inscrito como terreno municipal basándose en lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Planificación como un área municipal".

"Lo que provocó que se cambiara el destino fue algo rarísimo, indicado que ellos construyeron ahí y se dieron los permisos y se registró como terreno municipal, pero siguió a nombre de un tercero. El origen de cambio fue extraño ellos construyeron ahí, porque el otro terreno no se prestaba para construir ahí. El terreno originalmente dado, nunca se inscribió y en el plano se indicaba que era para parque". Lo anterior, es conteste con lo dispuesto en los siguientes acuerdos municipales, de los cuales se desprende la permuta y cambio de destino realizado por la Municipalidad de Goicoechea. En ese sentido, mediante acta de la sesión ordinaria N°34-86 del 14 de abril de 1986 del Consejo Municipal de Goicoechea, en el artículo 2, punto 6 se consignó lo siguiente: "Nota de fecha 14 de abril del corriente año, presentada por la Asociación Costarricense de Lisiados, en la cual solicitan la zona verde ubicada en Calle Blancos, de la Urbanización Tournón, que tiene una medida aproximada 30 x 30, 900 metros cuadrados, lo anterior debido a que la zona que les cedió fue canjeado por la actual que ostenta la Asociación Ancianos de Calle Blancos, y al haber pasado casi dos años solicita ese terreno por tener problemas por no poder construir, cuentan con el apoyo de la señora Virginia Martínez Quesada.

Conocida esta nota, la Presidencia dispuso su traslado a la Ingeniería Municipal para su estudio e informe". Mediante acta de la sesión N°36-86, del 17 de abril del 1986 del Concejo Municipal de Goicoechea, en artículo 4 punto 4 se consignó: "Nota del 17 de abril del presente año, enviada por el señor Carlos M. Román Jara, Ingeniero Jefe Municipal, el cual dice lo siguiente: "De acuerdo con lo resuelto por Sesión Ordinaria N°34-86, artículo 2, inciso 6, del 14 de abril de 1986, me permito informar lo siguiente: El lote del área verde de Urbanización de Tournón Norte, situada a 100 metros al oeste del Tobogán tiene una superficie aproximada de 900 metros y es zona residencial, sin embargo, para su mejor aprovechamiento debe canalizarse la acequia Cangrejo". Conocido el contenido de dicha nota la Presidencia la sometió a votación y por unanimidad y con carácter firme se aprobó tomándose el siguiente acuerdo: "Que con vista a la solicitud presentada por la Asociación Costarricense de Lisiados, se autoriza al Ejecutivo Municipal para que gestione los trámites correspondientes ante las entidades e instituciones que tramitan los casos de donaciones de terreno.

Para que proceda a transferir la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón del Tobogán 100 metros al oeste de un área de 900 metros cuadrados, aproximadamente, deberán prevenirse la canalización de la Acequía Cangrego para su aprovechamiento, lo anterior, en coordinación con el Asesor Legal del Concejo”. Mediante acta de la sesión ordinaria N° 40-86 del 12 de mayo de 1986, del Concejo Municipal de Goicoechea, se consignó en el artículo 5 lo siguiente: "Nota fechada 5 de mayo del presente año, enviada por el señor Dr. Federico Montero M., Presidente de la Asociación Costarricense de Lisiados la cual dice lo siguiente: Tengo el agrado de dirigirme a este Honorable Concejo Municipal, para solicitarle el acuerdo mediante el cual el Concejo cede en calidad de préstamo por 49 años, un terreno ubicado en 100 metros al oeste del antiguo Tobogán, a la Asociación Costarricense de Lisiados.

El estudio correspondiente, así como el visto bueno fueron realizados por las Comisiones de Obras y Sociales y dictaminaron a favor de la donación, conforme lo indica el Código Municipal y sus anexos." Conocido el contenido de la misma para su estudio y dictamen". Mediante sesión N°46-86 del 26 de mayo del 1986 del Concejo Municipal de Goicoechea, capítulo 5, punto 3 se consignó: "La comisión de Asuntos sociales mediante documento fechado el 22 de mayo de 1986, presenta a la consideración del Plenario el siguiente dictamen: "La Comisión de Asuntos Sociales en atención a lo dispuesto por el señor Presidente Municipal, en sesión 40-86 celebrada el 12-5-86, artículo 4 inciso 3, en donde traslada para la atención, estudio e informe, nota referente a préstamo de un lote a minusválidos de fecha del 5-5-86, suscrita por el señor Dr. Federico Montero M. Realizadas las visitas respectivas y el estudio de este asunto esta Comisión dictamina lo siguiente: Luego de un exhaustivo y minucioso estudio, en el que participaron los compañeros María de Los Ángeles Rivera Chaves, Rafael Ángel Chaves Quesada y Rigoberto Cubilllo Montero y los señores Carlos M Román Jara, Ingeniero Jefe Municipal, Jorge Zeledón, representante del Dr. Montero, estudiadas las condiciones del lote, solicitamos al Concejo Municipal, otorgar a esa Asociación, en calidad de préstamo dicho terreno por 49 años, en el entendido, de que en un período de seis meses, prorrogables a otros seis, a partir de la fecha de aprobación de dicha petición, por ese Concejo, se construya o se lleve a cabo la edificación, o se demuestre interés en la utilización del terreno, para el fin solicitado".

Conocido el contenido del mismo, la Presidencia lo sometió a votación y por unanimidad y con carácter firme se aprobó. Por tanto comuníquese el acuerdo a quien corresponda”. Además de los acuerdos indicados, tales precisiones también se pueden desprender de los estudios desarrollados por la propia Municipalidad demandada, cuando en el año 2000, ante un reclamo del representante San Miguel S.A. presentado mediante escrito del 18 de julio del 2000, en el cual señaló que por error del Ingeniero Municipal se hizo sección de un lote de su propiedad inscrito a nombre de San Miguel S.A. a la Asociación Costarricense de Lisiados en lugar del área de propiedad municipal destinado a parque. En atención a esa gestión, se solicitaron criterios de la Dirección de Ingeniera y Operaciones a fin de atender por la Dirección Legal de ese Municipio aquel reclamo, en ese sentido, mediante oficio N° DI-677-2000 del 8 de setiembre del 2000, suscrito por la Arquitecta Lilliam Marín Jenkins de la Dirección de Ingeniería y Operaciones, dirigido al licenciado Mariano Ocampo Rojas, del Departamento Legal ambos de la Municipalidad de Goicoechea en el que se refiere al oficio N°DL 119-00 del 20 de julio de 2000, donde se solicitó inspección del terreno sobre el que se asienta la sede de la Asociación Costarricense de Lisiados, para que se indique si en el terreno donde se construye el edificio es municipal, así como un avaluó de la edificación y obras conexas.

En dicho oficio se concluyó: " Por lo expuesto anteriormente que el lote inscrito en el Plano Catastrado SJ N° 671264-87 del 16 de julio de 1987 (propiedad esquinera, propiedad San Miguel S.A. para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea y prestar a la Asociación Costarricense de Lisiados, con un área de 1007,62 mts cuadrados Ing. Roger Presoa Peralta) era un lote para ser traspasado a la Municipalidad de Goicoechea, sin embargo, esto no ocurrió y en la base de datos del Registro de la Propiedad, éste aparece a nombre de San Miguel S.A". Mediante oficio DI-761-2000 del 13 de octubre del 2000, suscrito por la Arquitecta Lilliam Marín Jenkins de la Dirección de Ingeniería y Operaciones, dirigido al licenciado Mariano Ocampo Rojas, del Departamento Legal ambos de la Municipalidad de Goicoechea, se le informa sobre el criterio solicitado respecto al bien inmueble donde se encuentra ubicada la Asociación Costarricense de Lisiados, señalando "que de acuerdo a la información suministrada en el catastro Municipal existen dos opciones: A. La primera opción indica que un primer lote cuyo plano es el de SJ-N°7486-72 de fecha de 30 de mayo de 1972, con un área de 1403.71 metros cuadrados, en el cual aparece anotación que indica zona destinada a parque, sin embargo, este aparece con un sello de anulado, además esta propiedad se ubicaría dentro de la propiedad de Gestión de Zeus Sociedad Anónima actual Tobogán.

B. La segunda opción se da con el folio inscrito con el plano catastrado SJ-671264-87 de fecha 16 de julio de 1987, perteneciente a San Miguel S.A. y que presenta una inscripción que dice para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea y prestar a la Asociación Costarricense de Lisiados. De lo anterior se concluye que la opción B es la más viable, a tomarse como la propiedad correspondiente a la zona verde municipal ósea lo indicado en la Ley de Planificación Urbana. Se aclara que dicha propiedad no fue traspasada a la Municipalidad de Goicoechea y en la base de datos del registro de la Propiedad aparece a nombre de San Miguel S.A.". Con base en lo anterior, mediante oficio del 19 de octubre del 2000, DL-166-2000, suscrito por el licenciado Mariano Ocampo Rojas y dirigido Alcalde Municipal, se expuso respecto a la nota enviada el 18 de julio del 2000, lo siguiente: "El Ingeniero Pacheco Carranza alega en su nota que por un error del Ingeniero Municipal se hizo sección de un lote de su propiedad inscrita a nombre de Sociedad San Miguel S.A. a la Asociación Costarricense de Lisiados en lugar del área de propiedad Municipal destinada a Parque y que dicho error es total responsabilidad de la Municipalidad que tuvo su origen en una mala interpretación del Ingeniero Municipal destinada a Parque, y que la Municipalidad no ejerció los controles pertenecientes en cuanto a permisos de construcción y otros.

Creé el Ingeniero Pacheco que la Municipalidad debe cancelar el valor actual del terreno que por su ubicación estiman en ?40.000.000. El problema planteado es que en San Francisco de Goicoechea colindando con la propiedad el Tobogán, producto de la Urbanización desarrollada por San Miguel S.A., un lote con un área de 1007.62 metros cuadrados, fue destinada a área de parque a donar a la Municipalidad de Goicoechea por concepto de área verde conforme a la Ley de Planificación Urbana y colindante con otro lote propiedad de San Miguel S.A. La Municipalidad de Goicoechea en sesión ordinaria N°46-86 de fecha 26 de mayo del 1986, artículo 9, inciso 3), aprobó dictamen de la Comisión de donde se construyeran un edificio y hoy día Empresa San Miguel S.A. creé que ese lote no es el que le correspondía a la Municipalidad sino que era de su propiedad y que el Municipio se equivocó de lote y donó el que no correspondía, a la Asociación de Lisiados, reclamando como de su propiedad dicho lote.

Los informes de Ingeniería Municipal hacen concluir que no lleva razón el interesado Ingeniero Pacheco Carranza en su reclamo, pues el lote que San Miguel S.A. en aquel tiempo tenía pensado dar a la Municipalidad por concepto de área de parque tiene un sello de anulado con fecha 14 de junio de 1972 y con plano catastrado SJ-671264-87 de fecha 16 de julio de 1987 se consigna lote con una medida de 1007.62 metros cuadrados "Propiedad de San Miguel" S.A., cédula jurídica 3-101- 0277-26, para traspasar a la Municipalidad de Goicoechea se presta a la Asociación Costarricense de Lisiados. Es decir el lote que originalmente se iba a destinar Parque para la Municipalidad con un área de 1403, 71 metros cuadrados con plano catastrado SJ-7486-72 indicado y con sello de anulado, fue cambiado por el lote catastrado SJ-671267-87 con un área de 1007.62 metros cuadrados, para traspasar a la Municipalidad y ésta a su vez lo daría en préstamo a la Asociación Costarricense de Lisiados como efectivamente hoy día y después de más de diez años lo tienen en posesión.

Por lo tanto, debe declararse sin lugar este reclamo, toda vez que documentalmente esta demostrado que el lote Municipal, donde actualmente está construido el Edificio de los Lisiados es el que oportunamente se dio a la Municipalidad como área de parque y no como piensa la empresa que es de su propiedad. Lo que sí es un hecho cierto, es que por razones ignoradas dicho lote no fue traspasado formalmente mediante escritura pública como correspondía permaneciendo a nombre de San Miguel S.A. Ante esta situación debe invitarse al Representante Legal de esta Empresa a que realice el traspaso del lote a esta Municipalidad, toda vez que esta demostrado que es un lote de propiedad Municipal, y donado según planos de acuerdo con la Ley de Planificación Urbana y que además desde 1987 se encuentra en posesión de la Asociación Costarricense de Lisiados por acuerdo del Concejo Municipal desde el año 1986, dándose en préstamo por 49 años".

En atención a ese criterio, mediante nota del 26 de octubre del 2000, oficio A.M. 1821-2000, suscrito por el Alcalde Municipal Rafael Vargas Brenes y dirigido al señor Ricardo Pacheco, se indica que en atención a la nota enviada el 18 de julio del 2000, se le remite el oficio DL-166-2000, suscrito por el Departamento legal, el cual indica compartir en todos sus extremos. Ante aclaraciones presentados por el señor Pacheco, mediante oficio DL-026-2001 del 12 de febrero del 2001, suscrito por Mariano Ocampo Rojas del Departamento Legal y dirigido al señor Ricardo Pacheco Carranza, se le indica que con instrucciones del señor Alcalde se atiende los escritos presentados, en los cuales reclama como representante de la empresa San Miguel S.A., el terreno actualmente posee la Asociación Costarricense de Lisiados, como propiedad de su representada. Señala que "El terreno donde actualmente tiene construido su edificio la Asociación, el Concejo Municipal en sesión ordinaria N°36-86, artículo 4, inciso 4, celebrada el 17 de abril de 1986, autorizó al señor Ejecutivo Municipal para que gestionara los trámites correspondientes ante las entidades e instituciones que tramitan los casos de donaciones de terrenos y procediera a tramitar la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón del Tobogán 100 metros al oeste con un área de 900 metros cuadrados aproximadamente, en coordinación con el asesor legal del Concejo.

Dicho lote no fue traspasado a la Municipalidad por la Empresa San Miguel S.A., por concepto de área verde de acuerdo con la Ley de Planificación Urbana, por la segregación de lotes que se realizó en ese sector y por medio de donación. El referido lote no fue traspasado formalmente a la Municipalidad por su propietario, desconociendo lo motivos de porque no se hizo la donación. Sin embargo y sin recibir la Municipalidad formalmente, autorizó su donación a la Asociación Costarricense de Lisiados. Según lo planteado en su reclamo el lote que ocupa actualmente la Asociación Costarricense de Lisiados, no es el terreno que le correspondía a la Municipalidad y que esta donara a dicha Asociación, sino el correcto y verdadero es el lote contiguo y afirma que lo anterior obedece a un error del Ingeniero Municipal, y que además la Municipalidad no ejerció los controles pertinentes en cuanto a permisos de construcción y otros.

Estima conservadoramente en ?40.000.000 millones lo que la Municipalidad debe cancelar por el lote que les corresponde. Realizados los estudios, catastrales del caso, tenemos que en la eventualidad de tener razón el señor Pacheco Carranza, como aparentemente pareciera tendría la Municipalidad que por proceder a reclamar el lote que verdaderamente le correspondería y entregar el que tiene la Asociación Costarricense de Lisiados a la Empresa San Miguel S.A. Uno de los problemas que surgen en el acto, es que de tomarse una decisión en ese sentido y volver todo a su estado inicial nos encontramos que el lote que correspondería a la Municipalidad en la realidad no existe, pues el mismo está incluido como propiedad de la Empresa Altibajo S.A, dueños del negocio comercial El Tobogán, según plano catastrado S.A. SJ-447064-97 de fecha 3 de noviembre de 1997, además tendría que forzosamente indemnizarse a la Asociación de Lisiados en caso de tener que desalojar el lote, por lo menos con el reconocimiento y pago de las mejoras efectuadas con permiso de la Municipalidad desde hace más de diez años, creyendo que era el terreno donado por la Municipalidad.

De ahí que este Departamento Legal considerando el conflicto de intereses que podría darse con este reclamo dio audiencia a las partes del mismo según nota de fecha de 20 de diciembre del 2000, confiriéndoles un plazo de cinco días para que realizaran los alegatos que estimaran pertinentes, y efectivamente así lo hicieron. La Asociación Costarricense de Lisiados, alegó que ellos tomaron posesión y construyeron en el lote de marras con anuencia Municipal; y desde hace más de diez años y que están dispuestos a alguna negociación. Por su parte la representante Legal de Altibajos S.A. señor Gustavo Lora Hernández, refiere que su representada adquirió el inmueble inscrito en la Provincia de San José, por el Folio real N° 239070.000 de la Sociedad Comercio Asfáltico Nacional S.A., quien a su vez adquirió mediante remate de Banco de Costa Rica, entidad que ejecutó el bien a la Sociedad Gestión Zeus S.A. y que en definitiva al amparo del plano catastrado N° SJ-324-576-78 de fecha 26 de octubre de 1978, del cual adjunta certificación queda claro que su representada ha tenido la posesión del lote en forma quieta, pública y pacífica como dueño legítimo que es desde hace más de 22 años. Realizados los estudios registrales y documentos presentados por las partes, tenemos lo siguiente:

• 1)Que en sesión ordinaria N°36-86, celebrada el día 17 de abril de 1986, artículo 4, inciso 4), se aprobó tramitar la donación del terreno ubicado en Urbanización Tournón, del Tobogán 100 metros oeste con un área de 900 metros cuadrados aproximadamente a la Asociación Costarricense de Lisiados, previniendo la canalización de la Acequia Cangrejos para su aprovechamiento, y en coordinación con el Asesor Legal del Concejo.
• 2)El plano originalmente del lote destinado a parque es aquel que corresponde según plano catastrado SJ-7486-72, que tiene sello de anulado con fecha 14 de junio de 1972 y que es el mismo plano catastrado SJ 8378-72 que corrige la distancia entre el cordón de caño y el siguiente lote de 42.18 metros en el primer plano y 53.85 metros en el segundo y con una medida de 1403.71 metros cuadrados.
• 3)Que el lote en el que se construyó la Asociación y que alega la Representada del Ing. Ricardo Pacheco Carranza como de su propiedad, el plano respectivo N° SJ-671264-87, fue confeccionado por la Asociación, según hoja de protocolo N° 4363, en donde se indica que el contratante del levantamiento del plano es la Asociación Costarricense de Lisiados. Lo anterior explica el posible error en la identificación del lote al escoger la Asociación el lote y no constatar si se trataba de ese u otro.
• 4)Que según los registros de esta Municipalidad del Departamento de Avalúos, la finca donde se ubica el Negocio Comercial El Tobogán N°239.070-000 pertenece en el Registro Público a la Empresa Altibajo S.A. y tiene una medida de 1 hectárea de 6529 metros, 29 dm, según plano catastrado SJ 324576-78, documentos recibidos el 14 de abril de 1998, en este plano no se contempla como parte de dicha propiedad, otros terrenos incluyendo el posible que le correspondía como área de parque a la Municipalidad, de acuerdo a los datos indicados a continuación en el punto que sigue:
• 5)Que según permiso de Construcción PC 327 de fecha 7 de abril y documentos presentados por Compañía Desarrollo Constancia S.A. y plano catastrado SJ-147064-97 de fecha 3 de noviembre de 1997, como propiedad de Altibajo S.A., Compañía de Desarrollo Constancia S.A y San Miguel S.A. como una media de 1 hectárea 9592.27 metros cuadrados, incluyendo el lote del plano SJ 8378-72, el cual parece ser el que le correspondía a la Municipalidad como zona destinada a parque y propiedad de San Miguel S.A. plano que está modificado por el plano 447064-97 ya citado, y en el que se respeta el lote en el cual se construyó la Asociación Costarricense de Lisiados y que es el que reclama al Ingeniero Pacheco Carranza. Como abogado responsable del dictamen que rindo no debe guardar silencio sobre la legalidad del acto del Concejo Municipal, tomado en la Sesión Ordinaria N° 36-86 del día 17 de abril de 1998, artículo 4, inciso 4), en que se autoriza el trámite de donación del terreno público con un destino especifico por ley cual es que señala la Ley de Planificación Urbana en sus artículos 39 y siguientes y concordantes, es absolutamente ilegal dicho acuerdo, al dársele otro destino al contemplado en la Ley de cita. Sobre este aspecto la jurisprudencia de nuestros tribunales y de la Sala Constitucional es conteste en calificar este tipo de actos como nulos absolutamente. Ahora bien, el problema existente en este momento es que la Asociación de Lisiados y sin entrar el por qué decidieron en aquella oportunidad escoger el lote que aparentemente no correspondía, construyeron de buena fe a vista y paciencia de todos, teniendo a la fecha más de 14 años de haber construido y poseer pacíficamente el referido lote, tendría que indemnizárseles por lo menos el valor de la construcción, que según estudio de Ingeniería Municipal tendría un costo de casi ?27.000.0000. Lógicamente sería la Municipalidad la que tendría que indemnizar a la Asociación por haber permitido en dicho terreno donado, aunque ilegalmente y no cuenta con los recursos económicos en este momento, y en realidad no se trata de un problema que afecte directamente al municipio, sino a un tercero en este caso la Empresa San Miguel S.A. Así las cosas, considero que se debe rechazar el reclamo presentado por el Ing. Ricardo Pacheco Carranza, porque no es posible a estas alturas que la Municipalidad declare una nulidad absoluta de un acto sobre el cual ha transcurrido más de 10 años y en el que están involucrados terceros como la Asociación Costarricense de Lisiados de Buena Fe, en razón del acuerdo municipal que autorizó la donación y los propietarios del Tobogán que alegan posesión de más de 22 años sobre el lote discutido; y que no entró a calificar si es o no de Buena Fe por desconocer informes en otro sentido. Debe acudir a la vía ordinaria a reclamar sus derechos. Se da por agotada la vía Administrativa". En otras palabras, la causal adquisitiva del espacio físico ubicado 100 al oeste del Tobogán señalado en el plano SJ-671264-87 y que el municipio indicó en criterios técnicos y legales para el año 2000 y que es coherente con las actuaciones municipales que le anteceden, es el ingreso al demanio municipal, a razón de la aplicación de la Ley de Planificación Urbana, de la cesión de terrenos producto de la actividad urbanizadora, actividad que, como quedó indicado, se vio truncada al nunca realizarse la formalización de traspaso de estos terrenos a titulación del Gobierno Local. El anterior conflicto generó que el día 06 de setiembre del 2013, el señor Mario Enrique Pacheco Carranza, en representación de la Sociedad San Miguel S.A. presentara ante el Registro Nacional un ocurso registral afín de que se anulara la reunión material de fincas que conforman la finca inscrita con número de matrícula 605220-000, a fin de que se le reintegrará a esa representación, la finca de su propiedad reunida en la matrícula anterior y que se encontraba inscrita con la matrícula 1-207655-A-000. Solicitó en ese sentido, que se anotara la finca 605220-000, lo que implicaba, en la materialidad de las cosas, una reversión de la permuta y mutación demanial que el municipio demandado había realizado desde mediados de la década de los 80 para así, en consecuencia, poder disponer del espacio físico indicado en el plano SJ-671264-87, que correspondía a matrícula que permanecía a nombre de la urbanizadora. Ante esa gestión, se abrió el expediente 2013-2670-RIM, dentro del cual se dictó la resolución de las once horas del doce de setiembre del dos mil trece, en el que se da por iniciado procedimiento de diligencias administrativas, en dicha resolución se dispuso, el inicio del procedimiento, la anotación de la advertencia administrativa en los planos catastrados SJ OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO - MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS y SJ UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO- DOS MIL DOCE, únicamente para efectos de publicidad registral. Se dispuso la advertencia administrativa sobre la finca SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE, únicamente para efectos registrales y se solicitó una conciliación catastral. Ante esa solicitud, la Ing. Yenory Jara Vásquez del Sub proceso de conciliación catastral emitió el siguiente informe, en él se indicó: " 1. En el Tomo 2049 Folio 413 Asiento 1 consta que la finca del Partido de San José número 203061, nace el 13 de setiembre de 1971 con una medida de 454 metros cuadrados, parte de la finca 179931. Sin número de plano catastrado que la describa. El 15 de junio del 2000 se le realiza una rectificación de número de plano incluyendo al asiento de plano número SJ-690661-1987, esto con el documento Tomo 473, Asiento 17279. 2. En el tomo 2076 Folio 221, Asiento 1 consta que la finca del Partido de San José número 207655A, nace el 24 de abril de 1972 con una medida de 2000 metros cuadrados, parte de la finca 179931. Sin número de plano que la describa. Se logra localizar el plano SJ-8378-1972 el cual concuerda con la finca 207655A en cuanto a colindancias y uso, pero no así en área, ya que el plano indica 1403.71 metros cuadrados y el asiento registral 2000 metros cuadrados; no obstante se podría presumir que el plano SJ-8378-1972, describe el asiento registral de la finca 207665A. 3. En el Tomo 2299 Folio 130, Asiento 1, consta que la finca del Partido de San José número 235003, nace el 13 de mayo de 1975, con una medida de 800 metros cuadrados parte de la finca 179931. Sin número de plano catastrado que lo describa. El 26 de setiembre del 2007 se le realiza una rectificación de número de plano incluyendo el asiento del plano número SJ- 732382-1988, esto con el documento Tomo 572 Asiento 87113. 4. En el tomo 2376 Asiento 327, Asiento 1 consta que la Finca del Partido de San José número 239070, nace el 4 de marzo de 1976, con una medida 13806, 32 metros cuadrados, por medio de la reunión de las fincas 218885 y 218633. Con vista en el plano catastrado SJ-14637-1975. El 29 de abril de 2002 se le realiza una rectificación de número de plano y rectificación de medida en aumento, incluyendo el asiento el plano número SJ-324576-1978, esto con el documento Tomo 501 Asiento 13515. 5. En el tomo 1859 Folio 554 Asiento 1 consta que la finca del Partido de San José número 178259, nace el 13 de enero de 1977, con una medida de 14241. 59 metros cuadrados, parte de la finca 17853. Sin número de plano que la describa. Se logra localizar el plano SJ-4908-1967 el cual concuerda con el asiento registral de la finca 178259, por lo tanto se podría presumir que este plano describe el asiento registral de la citada finca. 6. Con el documento Tomo 2009 Asiento 243082 nace la finca del Partido de San José 605220, el 18 de setiembre del 2009, con una medida de 1961 metros cuadrados, por medio de la reunión de fincas 203061, 235003, 239070, y el resto de la finca 178259. Con vista en el plano catastrado SJ-1361905-2009. 7. Se realiza el montaje de planos en estudio sobre la ortofoto de Goicoechea del año 2005, con base en la ubicación geográfica, detalles cartográficos, referencias y colindancias. 8. Del montaje se puede apreciar que el movimiento registral realizado el 29 de abril de 2002 a la finca 239070 generó una doble titulación entre las fincas 239070 y la 207655A. Por otro lado también es importante indicar que la finca 178259 y 207655A se encontraban sobrepuestas. 9. Al tener las fincas 239070 y 178259 inconsistencias parcelarias con la finca 207655A, es lógico que al reunir estas fincas y generar la finca 605220 esta poseería las mismas inconsistencias, por lo tanto actualmente las fincas 207655A y 605220 se encuentran doblemente tituladas”. Ante el informe rendido, mediante oficio RIM-AJRI-0828- 2013 del 11 de octubre del 2013, la funcionaria Iris Chaves Rodríguez del Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario, le indica al Departamento de Catastro y Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea, la condición de los planos en el estudio de conciliación catastral y le solicita que se indique si la finca 207655A a nombre de San Miguel S.A. corresponde a bienes de dominio público. Nótese que, efectivamente, el Registro carece de los insumos necesarios para realizar esta determinación, por lo que resultaba coherente y necesario que se le consultase al administrador de este tipo de bienes. Se llama la atención, que respecto a este momento, la propia funcionaria Jara Vásquez en juicio oral y público le indicó a este Tribunal que a lo único que tenían acceso, además de los asientos registrales, era al banco de datos de los planos que estaban catastrados, y que fueron los utilizados para el levantamiento realizado. Con ello, mediante oficio del 4 de febrero del 2013, emitido por el Director de Ingeniería Municipal se le indica a Iris Chaves Rodríguez referente a la consulta realizada en el procedimiento administrativo y el oficio RIM-AJRI- 0828- 2013 del 11 de octubre del 2013, el oficio DL-166-2000, donde la Dirección Jurídica de la Municipalidad aclara la situación de la finca 207655A. Mediante oficio RIM-AJRI-0491-2014 del 22 de julio del 2014, Iris Chaves Rodríguez, del Departamento de Asesoría del Registro Inmobiliario, le indica al Departamento de Catastro y Director de Urbanismo, Operaciones e Ingeniería de la Municipalidad de Goicoechea, que según lo indicado en el oficio DL-166-2000 del 19 de octubre del 2000, indicando que el estudio registral y catastral revela inconsistencias, pese a lo señalado en el criterio emitido, lo cual resulta plausible sobre todo si, para ese momento y con la información disponible, existía, frente al tema del parque en discusión, no sólo un cambio de cabida, ubicación, naturaleza, sino que además el hecho de que el supuesto terreno aparecía matriculado a nombre de la urbanizadora San Miguel. Como resultado y para atender esta diligencia, mediante oficio A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015, suscrito por la Alcaldía Municipal y el Jefe de Catastro se le manifiesta a Iris Chaves Rodríguez, que de acuerdo con la reunión sostenida en el Municipio para revisar toda la documentación en relación a la finca N°207655A, con plano catastrado SJ-8378-1972 que incluye montaje de planos cartográficos, notas, estudios e registros, dictámenes jurídicos y planos, se tiene por demostrado que dicho bien inmueble es un terreno municipal dedicado a parque. Mediante resolución de las quince horas del tres de marzo del dos mil quince, del Registro Inmobiliario dentro del expediente 2013-2670-RIM, se resolvió en atención al oficio A.G. 086-2015 del 8 de enero del 2015, suscrito por la Alcaldía Municipal y el Jefe de Catastro de la Municipalidad de Goicoechea, consignando advertencia administrativa sobre la finca del Partido de San José matrícula DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO, únicamente para efectos de publicidad registral. Mediante resolución de las nueve horas del treinta de abril del dos mil quince, dentro del expediente 2013-2670-RIM, se resolvió las diligencias administrativas promovidas por Mario Enrique Pacheco Carranza en representación de la Sociedad San Miguel S.A. en el cual se dispuso: "levantar las advertencias administrativas consignadas sobre las fincas del Partido de SAN JOSÉ matrículas SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) y DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207555A), y sobre los planos catastrados SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SJ-8378-1972), y SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOS MIL DOCE (SJ-1573884-2012). Y consignar AVISO CATASTRAL en las fincas del Partido de SAN JOSÉ matrículas SEISCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTE (605220) y DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO A (207655A), y sobre los planos catastrados SJ-OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS (SJ-8378-1972), y SJ-UN MILLÓN QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO DOS MIL DOCE (SJ-1573884-2012), el cual se mantendrá hasta que la autoridad judicial competente haya conocido de la situación que dio origen a estas diligencias y ordene el levantamiento de la referida medida cautelar, o que todos los interesados soliciten de manera formal la subsanación de la situación aquí planteada, cumpliendo con todos los requisitos de ley. Considérese que, conforme la ley 8220 artículo 3°, en respeto de competencias, el procedimiento administrativo ante el Registro no constituye una instancia de conocimiento plenario para desconocer, cuestionar o declarar nulas las afirmaciones municipales, sino que resuelve en atención a lo por manifestado la autoridad local, sin perjuicio, como se indicó que “la autoridad judicial competente” conozca el asunto, resultando en una conducta ajustada al marco competencial del Registro Nacional. Ante esa disposición, y conocido el cambio de criterio de la Municipalidad de Goicoechea respecto a la finca 207655A, la cual se encontraba traslapada con la finca 605220 propiedad en fideicomiso a nombre del Banco Improsa, fideicomiso en el cual el Centro Corporativo el Tobogán S.A. es parte, mediante escrito del 15 de mayo del 2015, se presentó recurso de apelación contra la resolución de las diligencias administrativas promovidas dentro del expediente 2013-2670. Y mediante escrito del 18 de setiembre del 2015 esa representación de Centro Inmobiliario el Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán solicita a la Alcaldía de la Municipalidad de Goicoechea, pronunciamiento sobre el oficio N°AG-086-2015 de fecha 8 de enero del 2015 y mediante escrito del 14 de octubre del 2015, solicita a la Municipalidad de Goicoechea revocatoria de la resolución administrativa A.G 5253-2015 en que se hizo pronunciamiento de lo solicitado el 18 de setiembre del 2015 y en el cual se indica: "que el acuerdo tomado en sesión ordinaria 36-86, artículo 4, inciso 4, no fue reformado o revocado, toda vez que en el acuerdo nunca se ejecutó o desplegó efectos alguno. La Asociación Costarricense de Lisiados nunca hizo uso del terreno cedido por préstamo por el Municipio. Indica que la propiedad otorgada mediante escritura ochocientos ochenta por el Lic. Victor Manuel González Esquivel el 14 de junio del 1972 fue donada a la Municipalidad de por la San Miguel S.A. para cumplir con las obligaciones derivadas del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Y por último señala que el oficio DL-166-2000, fue corregido en sus aspectos de fondo por el Jefe de Departamento Legal Mariano Ocampo con el oficio DL-026-2001. Mediante oficio AG-5509-2015 de las once horas treinta minutos del 19 de octubre del 2015 del Despacho de la Alcaldía, se conoció el recurso de revocatoria interpuesto por las sociedades Inmobiliaria El Tobogán S.A. y Centro Corporativo el Tobogán S.A. contra el oficio AG-5253-2015 del 5 de octubre del 2015, en el cual se dispuso su rechazo por inadmisibilidad, el cual fue apelado ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera quien también declaró inadmisible el recurso presentado contra la resolución 5253-2015. Por último, mediante voto 310-2016 de las catorce horas y diez minutos del diez de mayo del 2016, se conoció el recurso de apelación presentado por Inmobiliaria el Tobogán S.A contra la resolución dictada el 30 de abril del 2015, por la SubDirección Registral del Registro Inmobiliario, en la que se dispuso confirmar el levantamiento de la advertencia administrativa consignadas sobre las fincas del Partido de San José matrículas 605220 y 207655 y sobre los planos catastrados SJ-8378-1972 y SJ-1573884-2012 y se consigna aviso catastral en las relacionadas fincas y planos catastrados, ampliando el aviso catastral al plano SJ-1361905-2009, en el entendido que ello no impide la inscripción de documentos posteriores, ya que su finalidad es publicitar la inconsistencia aludida. Es importante resaltar en este momento, que también se ha acreditado que, paralelamente a estos acontecimientos, el representante de las sociedades actoras se encontraba desde el año 2014 en negociaciones para la venta directa con el Ministerio de Hacienda de la edificaciones levantadas en el finca inscrita con N° 605220, no obstante, dicha venta no se concreta ante la denegatoria emitida mediante nota 2593 del 17 de febrero del 2015, de la División de Contratación Administrativa de la Contraloría General de la República, en el que se tomó como uno de los criterios para denegar la autorización, las advertencias administrativas recaídas sobre el inmueble. Corolario y según lo expuesto anteriormente, queda claro que el desarrollo de este conflicto tiene su origen en actuaciones materiales y formales emitidas por la Municipalidad de Goicoechea, al permitir y cambiar ilegítimamente el destino de la finca 207655A el cual tenía como fin destinarse a área de parque para atender las obligaciones establecidas por la Sociedad San Miguel S.A. en el artículo 42 de la Ley de Planificación Urbana, por la propiedad descrita en el plano SJ-671264-87 del 16 de julio de 1987, la cual fue dada en préstamo por 49 años a la Asociación Costarricense de Lisiados, conducta que no se terminó de formalizar ante la ausencia del traslado de dominio respectivo de la Urbanizadora al municipio, empero, se encuentra afecta al demanio conforme lo ya expuesto y que posee una serie de irregularidades de impacto a lo que se resuelve en esta litis y que se expondrá infra. Es importante para efectos de analizar los alcances de este conflicto y su vinculación con la responsabilidad administrativa que se reclama, entrar de forma previa al estudio de conceptos jurídicos vinculados con la naturaleza de las cuestiones debatidas, lo cual procedemos a continuación.

X. SOBRE LA NATURALEZA DE LOS BIENES DEMANIALES

Según los principios doctrinales, jurisprudenciales y legales de los bienes de dominio público, estos tienen una protección especial que los hace inembargables, imprescriptibles e inalienables. Sobre los bienes públicos se ha resuelto en la línea jurisprudencial, por parte del Tribunal Constitucional según sentencia número 2000-10652 de las dieciséis horas veintiséis minutos del veintinueve de noviembre del dos mil (entre otras), que: (...) Los bienes de dominio público, sean estos considerados como una relación de poder o como una relación de propiedad, constituye un régimen jurídico especial, distinto de los bienes de titularidad privada, el cual se hace evidente en muchos casos a través de su afectación o destino. Los bienes de dominio público merecen esa condición por encontrarse afectos a una utilidad pública, la cual puede manifestarse porque se reserva su utilización directa a favor de la Administración con fines de estudio, investigación o explotación o porque ese uso se reserva a los particulares bajo la intervención administrativa.

El régimen jurídico de los bienes de dominio público comprende un conjunto de técnicas o reglas especiales para su protección y que la Administración debe acatar obligatoriamente, las que se manifiestan en el poder de determinación de cuáles son esos bienes demaniales y de conservación, ya sea desde un punto de vista posesorio -el que se manifiesta principalmente por medio de la recuperación de los bienes usurpados- y de la conservación de los bienes a efecto de que sigan cumpliendo la finalidad para los cuales fueron afectados. Esta Sala ha definido los bienes de dominio público en los siguientes términos: "El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público.- Son los llamados bienes dominicales, bienes demaniales, bienes o cosas públicas o bienes públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres.- Es decir, afectados por su propia naturaleza y vocación.- En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa….- Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos del Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio.- Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad." (Sentencia número 623-98 de las dieciséis horas con cincuenta y siete minutos del cuatro de febrero de mil novecientos noventa y ocho)." De conformidad con lo anterior, ha de entenderse que aquellos bienes que por voluntad del legislador tienen un destino específico, están sometidos por su vocación y naturaleza a un régimen jurídico especial por razones de interés público, reservándose la Administración su utilización en forma directa para los fines destinados o permitiendo que particulares lo hagan bajo su fiscalización.

En caso contrario, si lo que pretende la Administración es cambiar el uso predestinado del bien, deberá ser el mismo legislador –entiéndase la Asamblea Legislativa-, el que lo desafecte o varíe su destino...” (Voto 11254-2004 de la Sala Constitucional)

XI.DEL CONCEPTO DEL DOMINIO PÚBLICO Y DE LOS MEDIOS JURÍDICOS PARA INTEGRARLO Y SU DIFERENCIA CON LOS BIENES DE NATURALEZA PRIVADA DE LA ADMINISTRACIÓN: Puede advertirse, que ya la Sala Constitucional ha reflexionado sobre la naturaleza de los bienes públicos y todo ello, con íntima vinculación a lo que disponen los artículos 261, 262 y 263 del Código Civil y con fundamento en esos precedentes y la doctrina del Derecho público sobre el tema, la Sala arriba a la conclusión de que el dominio público es un concepto jurídico, lo que significa que su existencia depende del tratamiento expreso que le dé el legislador; sin ley que le sirva de fundamento ningún bien o cosa tendrá ese carácter. Un bien público puede ser natural o artificial, según se trate de bienes declarados públicos por el legislador considerándolos en el estado en que la naturaleza los presenta u ofrece (un río, por ejemplo), o de bienes declarados públicos por el legislador pero cuya creación o existencia depende de un hecho humano (construcción de una calle o un parque público, por ejemplo).

En nuestra legislación para definirlo, el artículo 261 del Código Civil sigue el concepto de la afectación al fin público, al expresar que “Son cosas públicas las que, por ley, están destinadas de un modo permanente a cualquier servicio de utilidad general, y aquellas de que todos pueden aprovecharse por estar entregadas al uso público”.- La afectación es el hecho o la manifestación de voluntad del poder público, en cuya virtud la cosa queda incorporada al uso y goce de la comunidad y puede efectuarse por ley o por acto administrativo. La doctrina hace la distinción entre “asignación del carácter público” a un bien con la “afectación” de ese bien al dominio público. La asignación del carácter público significa establecer que ese bien determinado tendría calidad demanial; así, por ejemplo, la norma jurídica general diría que todas las vías públicas son integrantes o dependientes del dominio público y ello quiere decir que lo son las actuales y las que se lleguen a construir.

En cambio, la afectación significa que el bien declarado dominical queda efectivamente incorporado al uso público y esto tiene que ver con la aceptación y recibo de obras públicas cuando se construyen por administración o por la conclusión de las obras y su recibo oficial, cuando es un particular el que las realiza (construcción de una urbanización o fraccionamiento, por ejemplo).- Es por esto que se dice que la afectación puede ser declarada por ley en forma genérica, o bien por un acto administrativo, el cual, necesariamente, deberá conformarse con la norma jurídica que le sirve de referencia (principio de legalidad)...” (Voto No. 3145-96 de 28 de junio de 1996) (...)" Adicionalmente, existe la figura de la "desafectación", que según explica Sánchez Morón, se trata de "la situación jurídica por la que un bien deja de pertenecer al dominio público (...) los bienes que son desafectados se convierten, en principio, en bienes patrimoniales de la Administración titular, que, en su caso, podrá enajenarlos (...)"(voto 035-2009-SVII, Tribunal Contencioso Administrativo).

Dentro de la Constitución Política en el artículo 121 inciso 14, se señala: " (...) Además de las otras atribuciones que le confiere esta Constitución, corresponde exclusivamente a la Asamblea Legislativa: (...) 14) Decretar la enajenación o la aplicación a usos públicos de los bienes propios de la Nación (...)". Esta disposición constitucional ha sido desarrollada en el Código Civil, en los artículos 261 a 263, conforme a esa normativa, el Estado posee tanto bienes de dominio público, como privado; los bienes públicos son aquéllos a los cuales una ley les da un destino para uso público o general, se les denomina "demaniales" y son inalienables, imprescriptibles, inembargables e indenunciables. Como se viene indicando la doctrina y jurisprudencia tanto administrativa como constitucional son consistentes en estimar que los bienes demaniales (o bienes dominicales o de dominio público) son aquellos que tienen una naturaleza y régimen jurídico diverso de los bienes privados, los cuales se rigen por el derecho de propiedad en los términos del artículo 45 de la Constitución Política, en tanto, por expresa voluntad del legislador se encuentran afectos a un destino especial de servir a la comunidad, sea al interés público, y que por ello, no pueden ser objeto de propiedad privada, de modo que están fuera del comercio de los hombres, por lo cual, no pueden pertenecer individualmente a los particulares, ni al Estado, en sentido estricto, por cuanto éste se limita a su administración y tutela.

Por otra parte, los bienes privados del Estado se regulan por el derecho privado con elementos propios del derecho público. Estos bienes, si están dentro del comercio de los hombres; pueden ser traspasados, apropiados, y no son imprescriptibles; por ende, son susceptibles de usucapión en beneficio de particulares, de conformidad con el artículo 261 ya indicado. Nótese que el énfasis de la diferenciación se da en relación al destino del bien, sea, al hecho de estar afectos a un uso común o al servicio del bien común. En cuanto a la naturaleza de los bienes demaniales o bienes públicos, la Sala Constitucional ha dicho en su jurisprudencia que: " ... la naturaleza y régimen jurídicos son diferentes tratándose de propiedad privada o de propiedad pública o del Estado, ello por cuanto la primera es regulada de conformidad con el artículo 45 Constitucional y la normativa del Código Civil pertinente, de manera que se protege la inviolabilidad de la misma, introduciéndose el concepto de función social, de manera que no se puede privar a nadie de la suya si no es motivado en un interés social y mediante ley aprobada por la Asamblea Legislativa con el voto de las dos terceras partes de sus miembros ”.

Por su parte, la regulación de la propiedad demanial se fundamenta en el inciso 14) del artículo 121 Constitucional, como ya lo expresó dicha Sala Constitucional por resolución número 2306-91, de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del seis de noviembre, de modo que su naturaleza jurídica es virtualmente diferente, la cual indicó que: " El dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. No sin advertir que la normas constitución no establece una lista taxativa, sino enunciativa, de suerte que el legislador puede incluir más bienes en el mismo listado". Y siguiendo esta clara y consistente línea jurisprudencial constitucional, la Sección IV de este Tribunal Contencioso Administrativo, criterio compartido por esta Sección, en sentencia No. 04-2005 de las catorce horas treinta minutos del diecisiete de febrero del dos mil cinco, ha señalado: En lo referente a derechos de propiedad que pudieren reclamar los particulares sobre los fundos destinados para un fin público por acto administrativo o por ley, es criterio reiterado en la jurisdicción contenciosa, que para poder acceder a ellos, y adquirir los atributos de la propiedad, han de haberlos obtenido con antelación a su afectación, porque si son posteriores convertirían en precaria la situación del reclamante, debido a que sobre los bienes demaniales no es posible obtener el derecho de propiedad, por pertenecer al demanio público y por ende al servicio de todos mediante su afectación a un fin público y general. (Nº 107-2012 Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Cuarta. II Circuito Judicial. San José, a las diez horas del veintitrés de octubre del año dos mil doce).

XII.NATURALEZA Y PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL DE LOS ESPACIOS PÚBLICOS DESTINADOS A PARQUE PRODUCTO DEL FRACCIONAMIENTO URBANÍSTICO: Conforme la normativa urbanística, del resultado de ciertos fraccionamientos, sobre todo aquellos destinados a urbanización, el desarrollador está en la obligación de otorgar un porcentaje al espacio público, tal obligación está establecida en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, normativa vigente desde el año 1968, en ese entendido, a partir de esa obligación legal, todo desarrollo generado a partir de la vigencia de esta normativa debe trasladar esos espacios a la Administración de los Gobiernos Locales. El tratamiento de esta obligación ha sido analizada y resguardada por el Tribunal Constitucional, el cual ha desarrollado la figura acorde con el Derecho a la Constitución, en el siguiente sentido: “La doctrina es clara al permitir a los entes públicos la adquisición de bienes inmuebles para fines urbanísticos a través de tres medios: por las formas permitidas por el derecho civil (compra, donación, etc.), expropiación, y las que tienen su origen en las denominadas cesiones obligatorias y gratuitas de propiedad privada a entes municipales.

Esta obligación se regula en las normas impugnadas y tienen su fundamento en los artículos 40 y 41 de la Ley de Planificación Urbana, motivo por el cual debe analizarse primeramente la constitucionalidad de estas normas. El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana establece la obligación de ceder "gratuitamente" a los entes municipales una porción de terreno para uso de las vías públicas, parques y facilidades comunales, a cargo del urbanizador o fraccionador, en proporción al terreno que se urbanice o fraccione, sin que deba entenderse que ello signifique un sacrificio o confiscación en contra del urbanizador, puesto que el valor de las áreas urbanísticas a ceder, engrosan el cálculo de los costos de construcción, y se traslada al valor de las parcelas o lotes resultantes… La cesión gratuita a las municipalidades de terrenos a fraccionar o urbanizar, se hace para destinar en ellos ciertos servicios para la comunidad, como lo son las vías públicas y las zonas verdes, éstas últimas -que son las que nos interesan- se utilizarán para construir parques, jardines, centros educativos, zonas deportivas y de recreo.

El fundamento de esta obligación debe situarse en una especie de contrapartida debida por el urbanizador por el mayor valor que el proceso de urbanización o parcelamiento dará al suelo urbanizado, es decir, se trata en definitiva de una contribución en especie en el derecho urbanístico, como mecanismo para hacer que la plusvalía que adquieran los inmuebles con motivo de la urbanización o fraccionamiento revierta a la comunidad… La obligación impugnada -de ceder gratuitamente un porcentaje de terreno a la municipalidad-, pretende justamente hacer efectivo el principio de compensación económica y retribución en servicio de las necesidades de la comunidad que se crea, como correlato del enriquecimiento que del desarrollo urbanístico se percibe… El plan urbanizador o fraccionador deberá contemplar previamente todas las previsiones de los servicios comunales -vías, conexiones de agua y alumbrado eléctrico, zonas verdes, parques infantiles, etc.- antes de iniciar la construcción y aprovechamiento individual de los lotes; ejecución que recae en el propietario…

Las áreas verdes destinadas al uso público, en virtud de su uso y naturaleza, es parte del patrimonio de la comunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales para que los administre como bienes de dominio público, con lo cual participan del régimen jurídico de estos bienes, que los hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, es decir, no pueden ser objeto de propiedad privada del urbanizador o fraccionador, tal y como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Para que opere la cesión obligatoria debe tratarse de una urbanización o fraccionamiento aprobado por la municipalidad respectiva, de conformidad con las directrices del plan regulador; además, que se hubiere concluido la construcción de la urbanización, que se trate de bienes destinados al uso público y que el traslado se dé mediante título registrado, esto último, como tesis de principio…” (Resaltado es nuestro, voto 4205-1996 de las 14:33hrs del 20 de agosto de 1996).

Debe llamarse la atención sobre la postura de la Sala Constitucional que en aplicación de la Carta Magna y el Derecho por ella generado, la cual ha sido especialmente firme, en cuanto a la protección del espacio público, su utilización, permuta, compensación y mutación, estableciendo una postura – reiterada – de extrema protección al espacio público, tal y como lo expresó en el voto 15754-2008 cuando afirmó: “En casos como el presente, la jurisprudencia de esta Sala se ha inclinado por la protección del interés comunitario, obligando al ente municipal a dejar sin efecto actuaciones dirigidas a despojar o a privar a la colectividad del uso y disfrute de bienes destinados a parques o zonas verdes: “III.- El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone que "…No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior, será aplicada indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia…..Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque servirán para instalar facilidades comunales que en principio proponga el fraccionador u urbanizador…".

La sola lectura de esa norma permite arribar a la certeza de que el legislador, en desarrollo de la carta suprema, ha establecido la obligada existencia de zonas verdes y parques para el disfrute de la comunidad, de ahí que no podría entenderse que la construcción de lo que la Municipalidad ha llamado una facilidad comunal –como el levantamiento de edificios que planean las asociaciones que se han visto favorecidas con los acuerdos que se cuestionan- sea compatible con aquella norma, pues esa interpretación vaciaría el contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de una zona verde de esparcimiento, lo que hace parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza. La municipalidad local no puede libremente eliminar el destino de los terrenos dedicados a parque, tampoco podría hacerlo el legislador -sin definir a cambio un espacio que compense la pérdida del área de parque-, pues ello convertiría en inconstitucional el acuerdo o la ley que así lo disponga, por irrespeto del contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de esas zonas de esparcimiento, que como se indicó, hacen parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza.

El término "facilidades comunales" no tiene la amplitud que se le quiere implicar. Resulta obvio para esta Sala que se refiere a construcciones indispensables para el disfrute comunal del bien destinado a área verde, parque y esparcimiento; consiguientemente, la construcción de edificios para servicios públicos a manera de ejemplo bibliotecas, escuelas, salones comunales, etc, resultan incompatibles con el destino de áreas de parque y zona verde que el legislador ha exigido para algunos terrenos, y, sin duda, para que las asociaciones interesadas puedan emprender la construcción de edificaciones como las que resultan de su interés, deben sufragar – lo que involucra a todos los miembros o vecinos de la localidad que se van a beneficiar con el uso público y general del inmueble- el costo del mismo. La Sala no puede admitir que por la vía de donación o autorizaciones de construcción como las que se intentan, se desconozca el derecho de los vecinos accionantes a disfrutar del terreno que en forma íntegra pertenece a la comunidad de Cipreses como zona verde y parque y que la Municipalidad únicamente posee en administración de los intereses locales” (voto N° 2000-4332).

En consecuencia, es evidente la procedencia de este amparo, en el que está demostrado que la Municipalidad accionada arbitrariamente privó a los amparados del inmueble referido. Ahora bien, la particularidad que presenta este caso es que el ente municipal realizó “negociaciones” con sujeto de Derecho Privado, de manera que el inmueble en cuestión actualmente figura como propiedad privada. No obstante, eso no desvirtúa el hecho de que la Municipalidad efectivamente quebrantó el derecho definido por esta Sala a favor de la comunidad. La justificación que brinda el ente recurrido en el sentido que el inmueble que se destinaría al uso común, nunca fue afectado al dominio público, pues las sucesivas negociaciones entre el Municipio y gestor de la urbanización, se realizaron antes que el proyecto en cuestión fuera aprobado y recibido por la Municipalidad, es un argumento excesivamente formal, pues el ente municipal, en virtud de sus atribuciones y potestades en defensa de los intereses comunales, no puede consentir o autorizar que un terreno que tiene una clara vocación comunitaria, se destine a un uso privado, en virtud de una “negociación” que no sólo contradice una norma legal específica, sino que lesiona la calidad de vida de los ciudadanos que viven en la urbanización.

El disfrute de un derecho fundamental no puede conculcarse mediante procedimientos o negociaciones cuyo efecto esencial es vaciar el contenido de un derecho fundamental. Desde el momento en que el ente recurrido admitió la compensación y supresión del inmueble que se destinaría a uso común, propició una lesión a la calidad de vida de los ciudadanos que tenían derecho de acceder a un espacio destinado al disfrute comunal. En conclusión, tal y como se ha resuelto en otros casos, corresponde en este asunto estimar el recurso y obligar a la Administración a realizar las gestiones para que el terreno, en las dimensiones que legalmente corresponden, sea rescatado por los medios que el ordenamiento jurídico establece, o ante la imposibilidad jurídica de hacerlo, que sea expropiado, para que sirva al fin público que le corresponde tener” (Voto 15754 – 2008 de las 9:14 hrs del 21 de octubre de 2008, que concuerda con los votos 15060 – 2005 de las 15:56 hrs del 1 de noviembre de 2005).

XIII. LA MUTACIÓN DEMANIAL DE PARQUE Y LA NECESARIA COMPENSACIÓN DE ESPACIO PÚBLICO

LÍMITES DE DISPOSICIÓN A FAVOR DE PARTICULARES DE ESPACIOS PÚBLICOS. En otro sentido, pero relevante para el presente caso, la jurisprudencia de la Sala Constitucional se ha pronunciado en aquellos casos en que un Gobierno Municipal ha entablado o habilitado espacios públicos a favor de Organizaciones No Gubernamentales (ONG’s) al señalar: “… la autonomía municipal que tiene rango constitucional, de manera alguna puede servir para vaciar de contenido otros derechos fundamentales de igual rango y potencia, precisamente por ello la acción municipal no puede ir en pro de la utilización de zonas que la ley, en desarrollo del derecho constitucional de gozar de un ambiente sano y equilibrado, ha garantizado a los vecinos del cantón. La municipalidad podrá con sus recursos –recursos de todos los vecinos del cantón- adquirir terrenos para construir bibliotecas públicas, escuelas, etc. ; terrenos que gozarán de las características del demanio público, sin embargo, no podrá convertir las zonas destinadas al descanso y disfrute de una determinada comunidad –y que han sido costeadas por ésta- en obras que no sean facilidades comunales en el más estricto sentido del término pues, además, éstas obras no podrán tener dimensiones que priven a la comunidad de áreas verdes para esparcimiento y descanso…

En el voto de esta Sala n.4332-2000, se indicó con relación con el tema que nos ocupa, en lo conducente, lo siguiente: -El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone que “-No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior, será aplicada indefectiblemente al uso del parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia-. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque servirán para instalar facilidades comunales que en principio proponga el fraccionador u urbanizador-“. La sola lectura de esa norma permite arribar a la certeza de que el legislador, en desarrollo de la carta suprema, ha establecido la obligada existencia de zonas verdes y parques para el disfrute de la comunidad, de ahí que no podría entenderse que la construcción de lo que la Municipalidad ha llamado una facilidad comunal –como el levantamiento de edificios que planean las asociaciones que se han visto favorecidas con los acuerdos que se cuestionan- sea compatible con aquella norma, pues esa interpretación vaciaría el contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de una zona verde de esparcimiento, lo que hace parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza.

La municipalidad local no puede libremente eliminar el destino de los terrenos dedicados a parque, tampoco podría hacerlo el legislador –sin definir a cambio un espacio que compense la pérdida del área de parque-, pues ello convertiría en inconstitucional el acuerdo o la ley que así lo disponga, por irrespeto del contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de esas zonas de esparcimiento, que como se indicó, hacen parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza. El término “facilidades comunales” no tiene la amplitud que se le quiere implicar. Resulta obvio para esta Sala que se refiere a construcciones indispensables para el disfrute comunal del bien destinado a área verde, parque y esparcimiento; consiguientemente, la construcción de edificios para servicios públicos a manera de ejemplo bibliotecas, escuelas, salones comunales, etc., resultan incompatibles con el destino de áreas de parque y zona verde que el legislador ha exigido para algunos terrenos, y sin duda, para que las asociaciones interesadas puedan emprender la construcción de edificaciones como las que resultan de su interés, deben sufragar –lo que involucra a todos los miembros o vecinos de la localidad que se van a beneficiar con el uso público y general del inmueble- el costo de mismo.

La Sala no puede admitir que por la vía de donación o autorizaciones de construcción como las que se intentan, se desconozca el derecho de los vecinos accionantes a disfrutar del terreno que en forma íntegra pertenece a la comunidad de cipreses como zona verde y parque y que la Municipalidad únicamente posee en administración de los intereses locales…” (Voto 8220 – 2001 de las 15:48 hrs del 14 de agosto de 2001). “(…) Así, a pesar de que la administración de las zonas reservadas a parques dentro de las urbanizaciones corresponde a los gobiernos locales y que éstos pueden disponer de dichos terrenos en favor de otras instituciones estatales, lo cierto del caso es que por disposición expresa de la ley -la cual viene a regular una materia específica referida a la conservación de áreas de recreación dentro de las urbanizaciones- la Municipalidad no puede cambiar el destino de las áreas reservadas para ese fin sin previa consulta y aprobación de la comunidad, no bastando para ello la aprobación o autorización de la Contraloría o del INVU.

(…)” (Sentencia N° 5720-97 de las dieciocho horas doce minutos del diecisiete de setiembre de mil novecientos noventa y siete).” Teniendo claro lo anterior, de seguido analizamos las pretensiones indemnizatorias con visa en el elenco probatorio y el derecho de fondo aplicable.

XIV. ANÁLISIS DEL CONFLICTO PLANTEADO COMO CAUSA DEL DAÑO PRETENDIDO Y DISPOSICIONES SOBRE EL MISMO

Es importante ante los hechos debidamente acreditados y la naturaleza del bien que se describe como parque y que motivó en parte los avisos catastrales dispuestos como resultado de las diligencias administrativas tramitadas con el expediente del Registro Inmobiliario 2013-2670-RIM, valorar si efectivamente la propiedad inscrita con finca 207655A descrita en los planos SJ- 17486-72 del 28 de mayo de 1972, el cual fuera anulado el 14 de junio de 1972 y en el plano SJ-8378-72 del 14 de junio de 1972, es parte del demanio público. En criterio de esta Cámara, debe señalarse que no es posible determinar que dicho lote fue debidamente integrado al demanio público y en ese sentido, deba encontrarse bajo la administración de la Corporación Municipal demandada, por las siguientes razones. Como se expuso en los considerandos anteriores, los bienes públicos o de dominio público responde a un concepto jurídico, en el cual su existencia depende de la finalidad que el legislador le otorgue, de ahí que la base de ley es el fundamento de aquel carácter.

En ese sentido, los bienes públicos, los cuales pueden ser naturales o artificiales, de acuerdo al trato del bien declarado público por el legislador ya sea por la naturaleza que presenta o porque su creación o existencia depende de un hecho humano. Nuestra legislación en los artículos 261 del Código Civil parte del concepto de afectación al fin público para conceptualizar esos bienes demaniales, en ese sentido, esa afectación deviene de una manifestación de la voluntad del poder público, que entrega el bien al goce de la comunidad en general y que se materializa por ley o acto administrativo. Un ejemplo claro de cuando la afectación del bien lo incorpora al uso público, es cuando se requiere de la manifestación expresa de la voluntad administrativa para recibir el bien, como sucede en el caso de las áreas que por disposición expresa de ley (artículo 42 de la Ley de Planificación Urbana) son recibidas por las Administraciones locales en el caso de Urbanizaciones o fraccionamiento, como es precisamente el caso que acá se discute.

De acuerdo a las disposiciones normativas (40, 42, 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana), es claro que los bienes incorporados al demanio público con naturaleza parque o facilidades comunales, son incorporados por acto formal como la recepción de obras, o por la simple disposición de dichas áreas en el mapa oficial, el cual es concebido como el plano o conjunto de planos en los que se indique la exactitud de los trazados de las áreas para reserva comunal y vías públicas y que debe ser aprobado por la Corporación Municipal en distintas etapas, una vez validado en definitiva los alcances del diseño de sitio, caso en el cual, no es requerido para su formalización una inscripción registral, atendiendo el principio de inmatriculación registral que caracterizan estos inmuebles. Consecuentemente, el hecho de que el bien permanezca a nombre del particular, no implica el ejercicio de un poder jurídico sobre la formal matriculación, en tanto la afectación demanial lleva consigo automática la extinción del dominio particular y la salida del comercio del bien (261 y 262 del Código Civil), reiterando, ello independientemente de la formalidad registral que puede corregirse en cualquier momento, con lo que resulta de fundamental importancia definir el momento en que se realiza la afectación y sobre qué bien materialmente recae.

Ahora bien, desde esta perspectiva, de acuerdo a los hechos descritos en el año 1972 encontramos una aparente cesión del terreno descrito en la escritura pública N° 882 otorgada ante el Notario Público Victor González Esquivel, en la que compareció los representantes de la Municipalidad de Goicoechea y la Urbanizadora San Miguel S.A., sin embargo en dicha escritura no se consigna que el Ejecutivo Municipal actuara de acuerdo a algún acuerdo del Concejo Municipal que le habilitara para ese acto, lo cual se suponía debía formalizar la afectación a ese inmueble como área de parque, tal y como lo establecía incluso en el plano levantado al efecto; no obstante, como ya se explicó, la propia Municipalidad demandada con actuaciones materiales y formales permutó dicho bien por otro lote, conllevando con ello que la afectación del primero no lograse consolidarse sobre ese primer espacio, sin omitir que además le cambió ilegítimamente la cabida y el destino al lote aceptado en permuta, vaciando de contenido la naturaleza jurídica de espacio recreacional - parque, permitiendo la edificación sobre este espacio y entregarlo en arrendamiento a la Asociación Costarricense de Lisiados, por conducta formal y procediendo a inscribirlo en sus registros municipales como un bien municipal, con fundamento en el artículo 43 de la Ley de Planificación Urbana (consolidación de la afectación y manifestación inequívoca de la recepción de este espacio como bien producto de desarrollo urbanístico, siguiendo los parámetros de la jurisprudencia constitucional).

Es claro que esta conducta despoja a la comunidad del bien demanial - zona de parque - que le correspondía, y manteniendo el inmueble original en el demanio privado, propiciando que el urbanizador al no haberse materializado aquella actuación, por la permuta realizada, dispusiera de aquel bien, al incorporarlo al tráfico jurídico. Debe aclararse aquí, que esta conclusión a la que arriba el Tribunal, es conteste con la prueba traída a los autos, según se expuso en el considerando IX de esta sentencia, difiriendo con las apreciaciones sobre esa demanialidad dispuesta por los entes demandados, que han definido esa naturaleza respecto al inmueble con matrícula 207655A traslapado en su totalidad con la finca N°605220, en el tanto, no resulta admisible la tesis de los demandados, al asegurar que la sola existencia del plano SJ-8378-72, es suficiente elemento para tener constituido el diseño de sitio, y partir de esa base para la aplicación de lo establecido en el numeral 43 de la Ley de Planificación Urbana, respecto a la operación automática del principio de inmatriculación.

Aclarando, que no se admite esa tesis, en el entendido que está Cámara desconozca la existencia de aquel principio, sino porque para que pueda partirse de éste, debieron darse una serie de actuaciones y actos formales por parte de la Municipalidad demandada, en torno a tener por acreditado que efectivamente ese diseño de sitio, se constituyó, con la respectiva aprobación en sus etapa previas, para el destino de aquel inmueble, situación de la que no existe prueba concluyente, por el contrario, es sobre lo que existen grandes lagunas, en el tanto, la Municipalidad con las actuaciones que se han acreditado, demuestra a criterio de este Tribunal, una desidia total en cuanto al destino de aquella urbanización, en el tanto, que ni los funcionarios de esa Corporación encargados del registro de esos inmuebles y autorización de ese tipo de fraccionamiento, tienen claro al día de hoy, las circunstancias que mediaron para que el bien que originalmente estaba destinado a parque, no se incorporara efectivamente a esa naturaleza, se permutara y además de cambiase su naturaleza, provocando con esa acción u omisión, que aquella área haya sido extraída de la comunidad.

Por ende, no puede validarse únicamente con la existencia de un plano, la constitución del destino demanial, sino, en el mejor de los casos, como prueba indiciaria, tal y como sucede con los caminos al tenor del artículo 7 de la Ley de Construcciones. Otra razón jurídica para rechazar el argumento de los demandados, estriba en el hecho que el plano como tal, no es prueba que desmerite la secuencia de actuaciones formales y materiales que se desprenden del expediente, por lo que la presunción de demanialidad, es destruida. Insistimos, que la Corporación Municipal no acreditó que haya autorizado aquel diseño de sitio, del cual es parte el plano levantado SJ-8378-72, sino que lo que se logra acreditar en conductas materiales y actuales, es que existió una permuta y mutación demanial en los términos expresados anteriormente. Recuérdese que, previo a la conformación del diseño de sitio, existen una serie de etapas previas, de las cuales se requiere autorización municipal, para definir la afectación de los inmuebles de esa naturaleza, que se extrañan por completo en las probanzas aportadas.

Ahora bien, aun cuando se parta de la tesis de que el bien descrito en el plano SJ-8378-72, con destino parque, es prueba suficiente para que opere la afectación del mismo al demanio público, lo cierto del caso, a pesar de que la Municipalidad no lo reconozca, es que en el proceso de formalización de aquella urbanización, expresamente esa área de parque, lo que se acredita con la existencia de la escritura pública N°880 del año 1972, otorgada ante el Notario Público Victor Manuel González Esquivel, no obstante, de la misma escritura se desprende que no existe consignación de que para esa aceptación en la que compareciera el Ejecutivo Municipal se actuará conforme a una autorización del Concejo Municipal, que pueda acreditar con la mediación de una conducta formal de ese Municipio que dicha área se recibía como área de parque. Pero adicionalmente, existieron actuaciones materiales y actos formales posteriores, en los que se modificó abruptamente esa afectación del inmueble al demanio público, por cuanto, para esta Cámara sí resulta claramente acreditado que el bien que se describe, fue permutado por otro lote de la misma urbanización, para ser cedido a una organización privada, cambiando en esa acción drásticamente el destino del bien, y despojando se insiste, en el proceso a la comunidad en general de la zona pública.

Si bien, las partes en sus alegatos han defendido, que tal conclusión no tienen asidero técnico, por cuanto lo acuerdos que existen en donde se refleja aquella actuación, no definen claramente el lote que se cedió para materializar la permuta, y que solo existen criterios poco contundentes y sin mayor precisión técnica, lo cierto del caso, es que el conjunto de pruebas, sí revelan no solo esa intención, sino la formalización y materialización de ésta, así lo han reconocido los propios funcionarios participes del conflicto, lo cual se infiere, no solo de la prueba testimonial evacuada, sino de la prueba documental existente en los archivos municipales. Nótese que incluso el único documento que existe dentro del expediente, en que se afirma que el inmueble 207655A es un bien demanial de administración municipal, basa la afirmación en estudios técnicos, pero no se incluyen dentro de la motivación, ni la prueba de aquella conclusión, esos elementos técnicos que lo sustenta y que acrediten en los términos expuestos la afectación al demanio necesario para respaldar tal afirmación, únicamente se observa el dicho de la postura de la Alcaldía Municipal, que respalda el cambio de criterio sobre la demanialidad del inmueble referenciado al aseverar que los acuerdos municipales que reflejan “otra realidad”, asegurando que nunca surtieron efectos jurídicos, cuando es evidente del conjunto de prueba documental que la Asociación a la que se le dio en préstamo el bien permutado, construyeron y que ocupan hasta el día de hoy, sino que consolidó situaciones jurídicas en el tiempo, dejando además en evidencia que ese criterio, deja de lado principios administrativos inquebrantables, como lo es la intangibilidad de los actos propios.

Es importante, recalcar que si bien se coincide con la tesis de la Municipalidad demandada, en que los criterios jurídicos son recomendaciones para la Administración, que pueden ser modificados, y que resultan ser actos preparatorios para la constitución de una conducta formal, sí resultan de interés probatorio para la acreditación de las conclusiones a las que llega esta Cámara, por cuanto, de los documentos aportados como prueba, entre los que figuran criterios jurídicos, más allá de un valor como el que imputa la teoría de los accionantes, sí sirven de referencia para reflejar los antecedentes de una condición materializada en el tiempo y acreditando que el Gobierno Local demandado conocía de esta situación, toda vez, que los documentos traídos a los autos, no constituyen una simple posición jurídica, sino que revelan en su contenido la existencia de hechos sobre los que la Municipalidad de Goicoechea, consolidó situaciones materiales y jurídicas sobre los bienes que se discuten en este litigio y sobre otros terceros.

Además, no es posible dejar de lado que aquellos dictámenes jurídicos, se elaboraron con referencia a criterios técnicos emitidos por las áreas competentes involucradas. Igualmente, no comparte esta Cámara, la posición del Municipio demandado, al afirmar que la imposibilidad jurídica de disponer de los bienes con afectación especial, constituyen suficiente elemento para acreditar que el inmueble original a entregar a la afectación demanial, se consolidó y que además refleja la inexistencia de la permuta que en algún momento se aseveró por los propios funcionarios de la Municipalidad existió, en el tanto, la realidad de la prueba refleja que tal actuación contraria a todo principio legal y constitucional sí se consolidó, abusando del poder público que gozan la Corporaciones Municipales en la materia urbana y dejando sin efecto, la presunción de demanialidad que opera en la materia. Es claro que, durante el proceso de tramitación, formalización, autorización y recepción de una urbanización, se pueden realizar este tipo de cambios, justamente por el hecho de que, como se ha indicado, es hasta el momento en que el municipio materialmente da por aceptada la infraestructura urbanística (aunque pueda o no haber conducta formal), es este momento último el que finiquita la posibilidad de definir y re-definir los espacios públicos, siendo usual de que, durante este tiempo se realicen instrumentos topográficos como planos que incluso lleguen a catastrarse, pudiendo éstos llegarse a rechazarse, modificarse o sustituirse, como lo fue en este caso.

Ahora bien, una vez recaída la afectación, el principio demanialidad exige que cualquier variación deba darse por mandato de ley, con las especiales limitaciones cuando se trata de mutaciones de parque, como se indicó supra en los antecedentes jurisprudenciales que nuestro Tribunal Constitucional ha reiterado en el tiempo. En otro orden, es necesario dejar claro, que la conclusión a la que llega este órgano colegiado, no parte de la desacreditación de la prueba pericial que sirviera de sustento, para la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Tribunal Registral administrativo, en el procedimiento administrativo que impuso los avisos catastrales que pesan hasta ahora sobre los inmuebles en disputa, por cuanto se reconoce el traslape como ya se ha dicho el traslape de las fincas 605220 y la finca 207655A, sino que se difiere, al cuestionamiento en cuanto a la constitución de la finca 207655A como un bien integrado al demanio público por las razones ya dadas, reiterando, no siendo la sede administrativa registral tanto de instancia como de alzada, el mecanismo plenario de conocimiento para discutir los criterios del administrador del espacio público, a saber, el municipio.

Aclarado lo anterior, estiman esta Cámara que las actuaciones emanadas de la Corporación Municipal demandada resultan absolutamente contrarias a la ley y al derecho de la Constitución, y así lo ha dispuesto la propia Sala Constitucional analizando casos semejantes al que se ventila en este proceso, en los votos trascritos en los considerandos XII y XIII de esta sentencia. En esta lógica, es claro que las conductas materiales y formales de la Municipalidad de Goicoechea no solo contiene vicios de nulidad, sino que incluso generaron como se indicó, conflictos con terceros, y la afectación de intereses de esos terceros, que con base en la publicidad registral adquirieron dichos bienes de forma legítima, en el entendido, que al no haberse entregado como bien demanial (área de parque) generando una supuesta “anulación” del plano, pero manteniendo su registro en el catastro nacional y provocando la inconsistencia estudiada sobre la finca N°2017655A inscrita a nombre de San Miguel S.A. originalmente y sobre la que se permitió el tracto sucesivo, se constituyeron situaciones jurídicas consolidadas y la declaración de derechos subjetivos, en el caso, de las sociedades accionantes con los permisos de construcción otorgados para el desarrollo inmobiliario que hoy existe en el sitio, y, en el caso de la Asociación Costarricense de Lisiados, que construyó sobre el bien que sí se entregó como obligación de ley, quedando tal espacio afecto, y permitiendo una mutación demanial a favor de ésta ONG con una autorización municipal que violenta el marco constitucional de tutela a los espacios públicos de naturaleza parque.

Lo anterior, expone un escenario, de imposibilidad material de disponer en esta sentencia, de una reversión de las cosas a su estado original, para compensar la pérdida del área de parque, que la Municipalidad demandada propició, no sólo, porque en este proceso no se está discutiendo precisamente sobre la supervivencia en el ámbito jurídico de las conductas que formalizaron esa permuta y cambio de destino del bien que debía corresponder al demanio público, las cuales además afectan a terceros que no son parte de este litigio, en el tanto, el análisis de aquellas conductas lo son únicamente para efectos del establecimiento de la responsabilidad reprochada y determinar el mantenimiento de los efectos registrales de los inmuebles bajo discusión, por lo que sí requiere un pronunciamiento de esta Cámara respecto a las consecuencias que las conductas disconformes con el ordenamiento jurídico, aquí analizadas puedan ser resueltas, lo cual será analizado en posterior considerando.

XV. SOBRE LA RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA

Esta Sección en reiterados pronunciamientos ha desarrollado sobre el régimen de responsabilidad lo siguiente " De acuerdo con nuestro régimen de derecho, el Gobierno de la República es popular, representativo, participativo, alternativo y responsable (artículo 9 de la Constitución Política). Particularmente el régimen de responsabilidad objetiva del Estado se encuentra contemplado en términos generales en los artículos 190 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública, de cuyo texto se extrae el deber de indemnizar todos los daños y perjuicios originados con motivo de las conductas y omisiones de la Administración Pública. Esto es, la Administración responderá por todos los daños que cause su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal, salvo fuerza mayor, culpa de la víctima o hecho de un tercero. Desde esta perspectiva, bajo la premisa del deber de indemnización de la Administración, con independencia de criterios de valoración subjetiva -dolo o culpa-, en la actuación de sus servidores o agentes, en nuestro país opera un régimen de responsabilidad objetiva, de toda suerte que el Estado debe indemnizar todo daño que el administrado o justiciable no se encuentre en la obligación de soportar, ya sea en su esfera patrimonial o extrapatrimonial y sin guardar relevancia para esa determinación su situación jurídica subjetiva.

Es así, que la Administración Pública responde por su conducta lícita y normal, cuando dicta un acto administrativo sustancialmente conforme con el ordenamiento jurídico o bien ante la comisión mediante una actuación material permitida, ya sea de forma activa u omisa. Claro está, responde también el Estado por los daños que se generen en virtud de una conducta administrativa de carácter ilícita, anormal y formal cuando el acto administrativo es ilegal, y no formal cuando estamos ante una actuación material no permitida o anormal. A partir de lo transcrito se concluye que para la generación del régimen de responsabilidad objetiva del Estado se requiere la concurrencia de tres requisitos fundamentales: El primero, la existencia de una conducta administrativa, ya sea activa u omisa, formal o material, lícita o ilícita, funcionamiento normal o anormal. El segundo requisito es la generación de un daño antijurídico, efectivo, evaluable e individualizable que la víctima no tenga la obligación de soportar, sea en su esfera patrimonial o extrapatrimonial y como tercer requisito, que exista el nexo causal entre los requisitos anteriores, esto es, que exista relación directa de causa a efecto entre el hecho que se imputa y el daño producido que legitimen el perjuicio producido, sin causales de exclusión del nexo de causalidad, al acontecer una situación eximente como la fuerza mayor, la culpa de la víctima y el hecho de un tercero.

(Para mayor abundamiento ver resoluciones de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia: número 025-F-99 de las 14:15 horas del 22 de enero de 1999, número 589-F-99 de las 14:20 horas del 1 de octubre de 1999, y la número 252-F-01 de las16:15 horas del 28 de marzo del 2001). Ahora bien, entratándose de la responsabilidad que los administrados pueden exigir a un funcionario público, tenemos que el artículo 199 de la Ley General de la Administración Pública establece en lo que interesa que: "1. Será responsable personalmente ante terceros el servidor público que haya actuado con dolo o culpa grave en el desempeño de sus deberes o con ocasión del mismo, aunque sólo haya utilizado los medios y oportunidades que le ofrece el cargo. (...) 4. La calificación de la conducta del servidor para los efectos de este artículo se hará sin perjuicio de la solidaridad de responsabilidades con la Administración frente al ofendido." Aunado a lo anterior, el numeral 201 del mismo plexo normativo prevé la responsabilidad solidaria del servidor público con el Estado, por lo que ambos pueden ser demandados en tal condición.

Desde esta perspectiva podemos concluir con facilidad que el funcionario público amén de la responsabilidad penal y administrativa que su conducta activa u omisa pudiese generar, se encuentra obligado a responder civilmente ante terceros así como ante la Administración Pública en caso de determinarse en respeto del debido proceso, de la existencia de una conducta que por dolo o culpa grave generó daños antijurídicos que el administrado o tercero no está en la obligación de soportar. De esta manera, tenemos que al tenor de los numerales dichos de la Ley General de la Administración Pública, para realizar el análisis de la responsabilidad por falta personal del funcionario, se toman en consideración los criterios de imputación subjetivos, tales como el dolo o la culpa grave que invoca la norma, a lo cual se suman criterios objetivos para determinar las condiciones en que opera una falta personal al referenciar el numeral 191 de dicho cuerpo legal, elementos de conexión instrumental o circunstancial o de fines, al precisar que: "La Administración deberá reparar todo daño causado a los derechos subjetivos ajenos por faltas de sus servidores cometidas durante el desempeño de los deberes del cargo o con ocasión del mismo, utilizando las oportunidades o medios que ofrece, aun cuando sea para fines o actividades o actos extraños a dicha misión." Ahora bien, es importante precisar que en nuestro ordenamiento jurídico las calificaciones subjetivas de dolo o culpa leve o grave, no se presumen sino que deben ser demostradas, salvo que por ministerio de ley se invierta la carga de la prueba.

En razón de lo expuesto, conviene precisar además cuando nos encontramos ante un comportamiento doloso o culposo en cualquiera de sus modalidades. Tratándose del primero, tenemos que se entiende que ha operado una conducta dolosa, cuando el funcionario, sujeto o agente, tiene la intención de generar un daño físico, patrimonial o extrapatrimonial a una persona, de toda suerte que a través de un comportamiento antijurídico se dirija a obtener un resultado dañino esperado y procura por los medios que le asisten el generarlo. Por otra parte, nos encontramos en presencia de una conducta que se califica de culpa grave, cuando se determina un descuido o la falta de diligencia o cuidado del funcionario público quien se encuentra en la obligación de ejercer la conducta debida. Este descuido puede obedecer a conductas activas u omisas que reflejen la negligencia, imprudencia o impericia del funcionario público.

Por último, no está de más recordar que dentro de la lógica del sistema de responsabilidad solidaria de la Administración Pública y del servidor frente a ésta, ante la eventual distribución interina de responsabilidades ante la producción de un daño ilegítimo, se contempla en la normativa la acción de regreso o de recuperación de lo pagado, la cual resulta de carácter indispensable a fin de evitar cualquier afectación ilícita a la Hacienda Pública." (Sentencia 039-2017-I de las dieciséis horas y treinta minutos del uno de marzo del dos mil diecisiete de este Tribunal.) Teniendo claro los presupuestos sobre los que procede la responsabilidad administrativa y su respectiva compensación procedemos de seguido a analizar en el caso concreto la presencia de cada uno de esos presupuestos, para determinar la procedencia de la pretensión indemnizatoria.

XVI. ANÁLISIS DE RESPONSABILIDAD DE LOS SUJETOS DEMANDADOS

Como se ha indicado, las sociedades accionantes reclaman el resarcimiento de los daños y perjuicios provocados por las partes demandadas, los cuales han identificado como causa de esos daños, las actuaciones de la Municipalidad de Goicoechea dentro del procedimiento de diligencias administrativas, promovido por el Registro Inmobiliario, en atención a una gestión presentada por el señor Enrique Pacheco Carranza en representación de la Sociedad San Miguel S.A. Al respecto, argumenta la representación de la parte actora que al haber señalado esa Corporación Municipal que la finca 207655A es un bien de dominio público que se encuentra traslapado en su totalidad con la finca 605220 propiedad del fiduciario Banco Improsa, a razón de un contrato de fideicomiso en el cual las sociedades accionantes derivan intereses legítimos, obviando con esa afirmación los antecedentes jurídicos y actuaciones formales de la propia Municipalidad, en la que se descartaba la titularidad demanial de aquella finca, por haber sido permutada la misma con otro lote, al momento de entrega del urbanizador de aquel inmueble.

Situación que acusan los accionantes ocasionó anotaciones sobre la propiedad sobre la que ostentan intereses. Además, añaden que los daños y perjuicios que se reclaman se constituyeron también con la participación de la funcionaria del Registro Inmobiliario Iris Chaves Rodríguez, la cual estiman de violatoria a la imparcialidad y objetividad deviniendo en una nulidad de lo resuelto en el procedimiento de diligencias administrativas. A partir de dicha tesis, en primer lugar, debemos indicar que los daños y perjuicios reprochados a la Junta Administrativa del Registro Nacional, y al Tribunal Registral Administrativo, en la postura de los accionantes, tiene como nexo de causalidad una conducta sobre la cual se declaró la caducidad, por lo que al tratarse de una responsabilidad derivada de una conducta sobre la cual resulta inadmisible analizar su conformidad con el ordenamiento jurídico, no es procedente que este Tribunal atribuya daños y perjuicios, al ser éstos una pretensión derivada de acto administrativo caduco.

Ahora bien, como se ha expuesto, sí se han identificado un conjunto de conductas formales y actuaciones materiales emanadas de la Municipalidad de Goicoechea las cuales, como se ha explicado, no solo contienen vicios de nulidad, sino que se identifican como la causa de los conflictos propiciados con terceros, y la afectación de intereses de éstos, que con base en la publicidad registral adquirieron los inmuebles en disputa de forma legítima, en el entendido, como ya se ha explicado, que al no haberse entregado como bien demanial (área de parque) la finca N°2017655A inscrita a nombre de San Miguel S.A. originalmente y sobre la que se permitió el tracto sucesivo, se constituyeron situaciones jurídicas consolidadas y la declaración de derechos subjetivos, en el caso concreto de las sociedades accionantes con las licencias de construcción otorgadas para el desarrollo inmobiliario que hoy existe en el sitio y que por consecuencia de ese conjunto de acciones se declaró primeramente una advertencia administrativa que concluyó con un aviso catastral sobre los inmuebles de su interés y que es la base del daño que pretende le sea resarcido.

En la claridad de ese escenario, debe partirse que al amparo de lo regulado en el artículo 190 de la Ley General de la Administración Pública, la Administración es responsable civilmente por su funcionamiento legitimo o ilegitimo, normal o anormal, el cual no se limita únicamente a los actos, sino que engloba todo el funcionamiento administrativo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 49 de la Constitución Política, por lo que esa responsabilidad abarca cualquier forma de manifestación administrativa, formal o material, así como la omisión. Tenemos entonces, a partir de lo establecido en el numeral 190 y siguientes de la Ley en cita, que se establece un régimen de responsabilidad objetivo para la reparación indemnizatoria a quien haya experimentado una lesión que no tenía el deber de soportar, ya sea esa lesión patrimonial o extrapatrimonial, con independencia de su situación jurídica subjetiva y la titularidad o condición de poder que ostente, mientras esta resulte atribuible a una organización administrativa, que dispone una acción u omisión con base antijurídica.

Precisamente por lo que se señala, es que el conjunto de conductas formales, actuaciones materiales y la propia disfunción administrativa reflejada por la Municipalidad de Goicoechea, de acuerdo al conflicto ampliamente expuesto, es que se estima, se está en presencia de una base antijurídica emanada de la Municipalidad de Goicoechea. Consecuentemente, procedemos a analizar si existe un nexo de causalidad de esa base antijurídica con los daños reclamados en este proceso.

XVII. ANÁLISIS DEL NEXO DE CAUSALIDAD RESPECTO DE DAÑO QUE SE PRETENDE Y SU IMPROCEDENCIA

De acuerdo a la pretensión indemnizatoria que se revisa, el reconocimiento de los daños que se solicita, se fundamenta en que la Municipalidad de Goicoechea formula un reclamo en sede administrativa registral de forma ilegítima en contra de Inmobiliaria el Tobogán S.A., y Centro Corporativo el Tobogán S.A., lo cual generó una advertencia administrativa y posteriormente aviso catastral contra las fincas con el número de matrículas 605220-000 y 207655A-000 y contra los planos catastrados S1-8378-1972, SJ-1361905-2009, y SJ-157373884-2012, así como contra las 1278 fincas filiales, manifestando que de la primera se derivaron graves daños y perjuicios financieros al proyecto inmobiliario de sus representadas, entre los que recalca, la imposibilidad de haber podido realizar el negocio de compra venta con el Ministerio de Hacienda y los costos que representó el mantenimiento de operaciones financieras bancarias y el mantenimiento del bien inmueble con las anotaciones registrales que dificultaron futuras ventas de las filiales de dicho proyecto inmobiliario.

Monto que fue fijado en forma prudencial en la suma de $38.613.816.82 dólares americanos, de acuerdo con el estudio actuarial presentado. A partir de esa exposición, tenemos que las accionantes, reclaman en esencia un daño que se conoce como pérdida de oportunidad o chance, en el tanto, se reprocha la pérdida de oportunidad ante la frustración de una venta directa de los inmuebles ubicados en las fincas anotadas con el Ministerio de Hacienda, y las consecuencias de esa pérdida en el costo operativo y comercial de aquel desarrollo. Tal reclamo es un tipo de daño que nuestra jurisprudencia sí reconoce como un daño consolidado y no solo una mera expectativa, en ese sentido, la Sala Primera ha indicado (...) Debe tenerse claro que la denominada pérdida de oportunidad o pérdida del chance es una lesión generada por la afectación negativa de una posibilidad real de obtener un beneficio o evitar un detrimento.

Tiene por base el reconocimiento de que una conducta ilícita -como indicó esta Cámara en la resolución 371-F-S1-2009- “tiene como consecuencia la afectación de una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación de ventaja futura, respecto del cual, se determina un umbral de probabilidad mayor que el de la mera expectativa, en donde se indemniza a aquél sujeto de derecho que ve cercenado, de su esfera jurídica, una oportunidad de recibir una ventaja patrimonial, caracterizada por un alto grado de certeza en cuanto a su materialización”. (Res. 000477-F-S1-2019). Ahora bien, como también lo ha definido la misma Sala Casacional esa indemnización no equivale a la reparación total de las implicaciones que hubiera generado la relación contractual frustrada, en ese sentido se ha señalado: “[…] la frustrada oportunidad causada a quien no resultó adjudicatario, no equivale ni puede equipararse con la plenitud de la contraprestación que hubiera obtenido en el supuesto de la ejecución plena del contrato no firmado, ni la utilidad que le pudo generar la relación contractual impedida, pues ello implicaría un enriquecimiento injusto o ilícito para quien sin haber cumplido con su contraprestación, obtendría todos los beneficios derivados del contrato”.

(Al respecto se pueden consultar los votos No. 478 de las 14 horas 30 minutos del 12 de abril de 2012 y No. 823 de las 9 horas 25 minutos del 4 de julio de 2013). Para este tipo de escenarios, se ha entendido que la indemnización justa por lo que no nació o se frustró, no es equivalente al monto de la prestación establecida en el contrato, pues esta no se efectuó. Además, debe tomarse en cuenta que, al resarcirse íntegramente el valor del contrato, se estaría prescindiendo del riesgo asociado al efectivo cumplimiento de aquel. Pues en tal caso, se estaría asumiendo que si el oferente hubiese sido el adjudicado, habría cumplido a cabalidad el contrato, cuando tales datos en realidad son inciertos. Precisamente por eso, lo que comporta indemnizar es la pérdida de la oportunidad que tenía el oferente de resultar adjudicatario y obtener réditos con su ejecución. Este resarcimiento subyace ante la existencia de una oportunidad seria y real de obtener un beneficio -o evitar una pérdida- según sea el caso, que se ve truncada, como consecuencia de una conducta ilícita o ilegítima que impide su obtención.

Esa posibilidad, claro está, debe cimentarse sobre circunstancias que evidencien un alto grado de probabilidad en cuanto a su realización. De modo que las meras conjeturas, especulaciones o expectativas no entran dentro de este espectro indemnizatorio" (Res. 000271-F-S1-2019 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. San José, a las catorce horas cuarenta y cinco minutos del veintiséis de marzo de dos mil diecinueve). Ante la claridad del tipo de daño que se pretende indemnizar, y las características de este, para que prospere una efectiva indemnización, debemos analizar el nexo de causalidad, con la finalidad de determinar si permite surgir la responsabilidad administrativa. Al respecto, como ya se ha expuesto en esta jurisdicción, ese nexo de causalidad se condiciona a la existencia de varios factores, en ese sentido la Sección Sexta de este Tribunal ha indicado, criterio que se comparte: (...) "Por un lado, es imperativo establecer la existencia efectiva del daño y/o perjuicio cuya tutela se requiere.

En este sentido, acorde a lo preceptuado por el ordinal 196 de la Ley General de la Administración Pública, el daño indemnizable ha de ser efectivo, evaluable e individualizable. Por efectivo este Tribunal entiende aquella lesión que se ha producido o que con certeza razonable se ha de producir como derivación de la causa generadora a que se atribuye en cada caso concreto. De ese modo, no comprende solo las lesiones patrimoniales (o extrapatrimoniales) que se han tenido por consumadas en la realidad empírica, sino que incluye además, aquel conjunto de padecimientos de esta índole cuya ocurrencia resulta de posibilidad razonable. Por evaluable, este cuerpo colegiado considera, se trata de la posibilidad de cuantificar el daño en valor económico, no porque en todos los casos el detrimento tutelable sea propio de una naturaleza dineraria, sino porque pueda ser objeto de estimación económica como mecanismos de contraprestación indemnizatoria por equivalencia.

Finalmente, por individualizable, se refiere a que la lesión debe haber sido producida en un sujeto o conjunto particular de sujetos, de manera que sea factible en cada análisis casuístico, identificar a las víctimas de esa transgresión, sea, a quienes han padecido las consecuencias lesivas cuya reparación se pretende establecer. En este sentido, se insiste, es primario establecer cual es el daño particular que se reclama. Por otro lado, ha de identificarse la causa que lo origina, de suerte que pueda establecerse la relación de causa-efecto entre el proceder público y el daño reclamado. Desde este plano, cabe advertir, para que emerja el nexo de causalidad, es necesario que la causa del daño, con independencia del criterio de imputación al que se atribuya esa lesión (conducta lícita o ilícita, funcionamiento normal o anormal) sea referible a la Administración a quien presuntamente se atribuya esa consecuencia.

Entonces, puede decirse que el nexo causal pende de la existencia de un elemento objetivo, sea, que la lesión sea consecuencia de una acción u omisión pública, como causa eficiente, adecuada y jurídicamente relevante. Pero además, en su componente subjetivo, esas conductas han de ser imputables al ente público contra quien se ha direccionado la acción judicial de connotación reparadora. Lo anterior es determinante pues aunque determinado hecho sea la causa relevante del daño, si ese hecho u omisión no puede endilgarse al accionado, no habrá en esos casos puente causal que permita declarar la responsabilidad. (N° 066-2013-VI, del Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Sexta de las quince horas del ocho de mayo del 2013). A partir de lo anterior, es necesario identificar si las acciones a las que el demandante atribuye la lesión que dice haber padecido son causa adecuada y relevante de esa consecuencia y, además, si son imputables a las Administración accionada.

En ese sentido, en el caso concreto, de acuerdo a lo que se ha acreditado, tenemos que la venta directa que se reprocha como frustrada del desarrollo inmobiliario localizado en la finca 605220, fue paralizada en el mes de febrero del 2015 ante la denegatoria de la Contraloría General de la República, quien mediante oficio 2593 del 17 de febrero del 2015, emitido por la División de Contratación Administrativa de la Contraloría General de la República, se dirigió al Ministro de Hacienda Helio Fallas en atención del oficio No. DM-0099-2015 del 16 de enero del 2015, recibido en fecha 19 de enero del 2015, mediante el cual se solicita autorización para la compra del inmueble 605220. En ese sentido, en el oficio indicado se señaló:" Mediante oficio No. 01453 (DCA-0251) del 29 de enero del 2015, esta Contraloría General requirió información adicional a la Administración, la cual fue atendida según oficio No.DM-0202-2015 del 03 de febrero del 2015.

Además, mediante oficio DM-0324-2015 del 16 de febrero de 2015 se aportó mayor información. Dentro de los antecedentes y justificaciones que brinda la Administración como fundamento de la solicitud destacan los siguientes: 1. Que por Directriz No.009-H (Modificada por la Directriz No. 014-H) el Poder Ejecutivo solicitó a sus dependencias revisar los contratos de alquiler de edificios. Para ello, en el caso del Ministerio de Hacienda, se comisionó a la Dirección Administrativa y Financiera del Ministerio para que elaborara un diagnóstico del estado de los edificios tanto propios como alquilados del casco central de San José. 2. Que el Ministerio de Hacienda realiza sus labores en 17 edificios ubicados en el casco central de San José, 13 de los cuales son alquilados y los restantes propios, lo cual indica una dispersión en la infraestructura de los servicios públicos brindados. 3. Que en el estudio denominado "Proyecto de Unificación Hacendaria", se determinó que el gasto en alquileres por parte del Ministerio de Hacienda en el casco central ronda los $1.000.000.00 anuales. 4.

Que con fundamento en dicho estudio se considera que la mejor opción para solventar dicha situación es la de contar con una edificación propia. 5. Que se han realizado estudios de mercado inmobiliario, para encontrar opciones que se ajusten a las necesidades de infraestructura que requiere dicho Ministerio. 6. Que el Departamento de Arquitectura se dio a la tarea de mantener una base de datos actualizada del mercado inmobiliario del casco central de San José, en dicho estudio a octubre del 2014 se ha evidenciado que se cuenta únicamente con un edificio de más de 50.000,00 metros cuadrados útiles de oficinas, que son los requeridos para albergar las diferentes dependencias de Ministerio. 7. Que la Administración no cuenta con los recursos disponibles en este momento, por lo que los recursos equivalentes al costo del edificio se incluirán en un presupuesto extraordinario en el primer semestre año dos mil quince.

Por esto, solicita autorización prevista en el artículo 8 de la Ley de Contratación para iniciar el procedimiento sin contar con el contenido presupuestario. 8. Que el inmueble inscrito en el Registro Nacional, partido de San José, sistema de folio real matrícula 605220-000, se pretende adquirir por cuanto es un edificio de planta libre diseñado para albergar oficinas que se encuentra ya construido y se ubica en un radio menor de 10 kilómetros de los edificios alquilados actualmente. II. Criterio de la División. A. Sobre la autorización para tramitar la contratación sin contenido presupuestario. En relación con el contenido presupuestario para amparar la Compra del inmueble, la Administración indica: "En este caso no compete una certificación de contenido presupuestario debido a que los recursos no fueron incluidos en el Presupuesto de la República del 2015, pues a esa fecha no se había concluido el estudio de viabilidad económica y financiera relacionado con la adquisición de edificio.

Dado lo anterior y como se ha demostrado la imperiosa necesidad de contar con un edificio con las características y beneficios expuestos, y que no se cuenta con los fondos disponibles para el inicio de la contratación, se solicita aprobar la gestión realizada por el Ministerio de Hacienda en conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley de Contratación Administrativa (...)Se manifiesta el compromiso por parte del Ministerio de Hacienda de incorporar los recursos equivalentes a costo de edificio en un presupuesto extraordinario en el primer semestre de 2015." (folio 21 del expediente de la autorización). Al respecto se ha de indicar que dentro de los requisitos previos de toda contratación está el deber de contar con los recursos presupuestarios suficientes y disponibles para amparar las erogaciones a que se obligue la Administración, según lo determina el artículo 8 de la Ley de Contratación Administrativa (LGA).

Lo anterior es desarrollado en el numeral 9 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa (RLCA), que dispone: "Disponibilidad presupuestaria. Cuando se tenga certeza que el contrato se ejecutará en el período presupuestario siguiente a aquél' en que dio inicio el procedimiento, o bien, éste se desarrolle por más de un período presupuestario, la Administración, deberá tomar las previsiones necesarias para garantizar, en dos respectivos años presupuestarios el pago de las obligaciones. Cuando se incumpliere esta obligación, la Administración, deberá adoptar las medidas que correspondan en contra de funcionario responsable, de acuerdo con su régimen disciplinario interno. En ninguno de estos casos se requerirá autorización de la Contraloría General de la República para iniciar el procedimiento de selección del contratista respectivo. / Para atender una necesidad muy calificada en casos excepcionales, en los que el inicio de procedimiento y la ejecución del contrato puedan darse dentro de un mismo período presupuestario y no se cuente con la totalidad de estos fondos, se podrá solicitar autorización a la Contraloría General de la República para dar inicio en esa condición.

En estos casos, la Contraloría General de la República, dispondrá de un plazo de diez días hábiles para pronunciarse sobre el particular. En las bases del concurso se advertirá expresamente sobre esta circunstancia. En este supuesto no podrá dictarse el acto de adjudicación hasta tanto no se cuente con el disponible presupuestario." (Destacado agregado). Como se ve, el inicio de los procedimientos sin contar con el contenido presupuestario debe responder a una situación excepcional y tal posibilidad se asocia a procedimientos concursales para que, en aras de no afectar el interés público, la Administración pueda dar inicio a las actuaciones propias de este tipo de procedimientos como por ejemplo, la elaboración del cartel, la invitación al concurso, la recepción de ofertas, sin que pueda dictarse el acto de adjudicación hasta tanto no se cuente con el disponible presupuestario. Así, la norma presenta una lógica para los procedimientos de concurso y pierde sustento en los casos de contratación con oferente determinado, ya que en ellos la negociación se realiza de manera directa, sin mediar concurso.

En el caso particular, la Administración pretende llevar a cabo una contratación con un oferente determinado, al punto que ya realizó un estudio de mercado y cuenta con un avalúo de inmueble, de modo que el hecho de no contar con el disponible presupuestario, lo que suspende es la realización de la formalización propiamente dicha del negocio por lo que en este supuesto, no resulta de aplicación lo establecido en al artículo 8 de la Ley de Contratación Administrativa 9 del RLCA, lo que lleva a denegar la solicitud formulada. B. Sobre la autorización de compra directa del inmueble. El artículo 71 de la Ley de Contratación Administrativa (LCA) dispone: "Para adquirir bienes inmuebles, la Administración acudirá a procedimiento de licitación pública, salvo que use las facultades de expropiación o compra directa, dispuestas en leyes especiales. Podrá adquirir por compra directa, previa autorización de la Contraloría General de la República, el inmueble que, por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, se determine como único propio para la finalidad propuesta.

Nunca podrá adquirirse un bien inmueble por un monto superior al fijado, en el avalúo, por el órgano administrativo especializado que se determinará reglamentariamente". De ahí que el procedimiento de licitación pública resulta ser el mecanismo ordinario al cual debe acudir la Administración para adquirir bienes inmuebles, salvo que existan razones que determinen que un inmueble determinado se configura como el más apto para atender la necesidad propuesta. Al respecto, el artículo 131 inciso j) del RLCA, dispone: "La Administración, podrá contratar de forma directa los siguientes bienes o servicios que, por su naturaleza o circunstancias concurrentes, no puede o no conviene adquirirse por medio de un concurso, así como los que habilite la Contraloría General de la República: [...] j) Arrendamiento o compra de bienes únicos: La compra o arrendamiento de bienes que en razón de su ubicación, naturaleza, condiciones y situación se configuren como el más apto para la finalidad propuesta.

En estos casos, el precio máximo será el que fije el personal especializado de la institución o en su defecto, de la Dirección General de la Tributación/ La Administración podrá pactar el arrendamiento de inmuebles por construir o en proceso de construcción, cuando ello convenga a sus intereses institucionales o comerciales, según los términos que las partes convengan. /En el caso de la compra de inmuebles se requiere adicionalmente de la autorización de la Contraloría General de la República, quien cuenta con un plazo máximo de diez días hábiles para analizar la gestión." Adicionalmente, el artículo 157 del RLCA determina que para la compra de bienes inmuebles se requerirá del avalúo correspondiente, así como una justificación técnica en la cual se acredite que el bien es el apto para satisfacer la necesidad de la Administración. De frente a la anterior normativa es que se impone analizar el caso. i) Sobre la selección del bien inmueble por adquirir.

En relación con la justificaciónòn técnica, en el oficio No.DM-0202-2015 se indica: "Ante la recomendación en el Proyecto y lo antes citado en el Plan Estratégico institucional, se determina la opción de compra de un edificio ya construido como la oportunidad de que el Ministerio de Hacienda en un corto plazo puede alcanzar estos objetivos. Esta edificación deberá contar con al menos 47.830.132 metros cuadrados de espacio para oficinas y deberá albergar a los 2.307 funcionarios que se encuentran dispersos en este momento en los 134 edificios alquilados ubicados específicamente en la zona del casco central de San José. {...} El Departamento de Arquitectura mantiene un estudio de mercado que se actualiza cada semestre, revisado a julio 2014 y utilizado como una de las herramientas para desarrollar el proyecto de Unificación Hacendaria, mediante el cual se logra determinar que no existe a esa fecha un edificio que cumpla con el dimensionamiento requerido.

Es hasta el 6 de agosto de 2014, que se recibe el documento de oferta para el alquiler con opción de compra de áreas de oficina por el Centro Corporativo el Tobogán, que este Ministerio conoce de esta posibilidad/ Al ser un edificio de planta libre diseñado para albergar oficinas, que ya se encuentra construido y se ubica en un radio menor a 10 kilómetros de los edificios alquilados actualmente en el casco central proporciona por su naturaleza y condición una opción viable para el Ministerio/ De todo lo anteriormente expuesto, se determina que la oferta de Centro Corporativo el Tobogán cuenta con las características de ubicación, naturaleza, condiciones y situación como inmueble disponible apto en el casco central de San José que cumple con los requerimientos que este Ministerio necesita para el cumplimiento de interés público que persigue."(folio 20 vuelto del expediente de la autorización).

Así, al oficio No. DM-0202-2015 se anexó el documento con el nombre de "Estudio de Mercado para alquiler de edificios para el Ministerio de Hacienda", respecto del cual se denota lo siguiente: En primera instancia el estudio realizado por parte de la Administración se trata de información sobre edificios que algunos se encuentran en alquiler, otros en venta y en otros no se determina cuál es la condición de los bienes que aparecen en dicho documento. Particularmente, en el caso del "Nuevo Centro Corporativo, San Pedro", de manera expresa se indica: "Precio de Alquiler: US$40.00" (folio 25 vuelto de expediente de la autorización). De igual manera, se indica: "Torre Mercedes Precio Alquiler: desde US$19/m2 + cuota de mantenimiento" (folio 26 vuelto del expediente de la autorización), y "Centro Colón Precio Alquiler: US$3.936" (folio 27 del expediente de la autorización). Ante esto, es pertinente indicar que dado las diferencias que existen entre un contrato de arrendamiento y uno de venta, donde en el primero el arrendante mantiene la propiedad y en el segundo, o sea en la venta, la propiedad se transfiere, el estudio de mercado debería girar en torno de inmuebles disponibles para la venta.

Por otra parte, el estudio no acredita en relación con la necesidad que requiere suplir la Administración, las razones por las cuales los inmuebles disponibles para venta no son considerados. Llama la atención que respecto del edificio Plaza de la Artillería S.A, se indique: "En alguna oportunidad el Banco Central intentó su compra pero los dueños declinaron la oferta. Es un edificio de apartamentos, pero muy apto para ser refaccionado como edificio de oficinas, con suficientes parqueos y una primera planta muy apta para la atención de público de acuerdo con las actividades de nuestro Ministerio." (folio 24 frente y vuelto del expediente de la autorización). Así, siendo que se acredita como un edificio muy apto, no se acredita que se promoviera un acercamiento con los dueños a fin de conocer si estaban dispuestos o no a vender. Otro aspecto que llama la atención es que en la información complementaria que se hizo llegar junto con el oficio DM-0324-2015, donde se trata de realizar el ejercicio argumentativo de los inmuebles considerados, en esta ocasión respecto del inmueble que se comenta se indica: "No copie con los requerimientos puesto que el edificio tiene problemas estructuras (sic) y sería necesario invertir gran cantidad de dinero en un reacondicionamiento." (folio 203 de expediente de la autorización).

Finalmente se ha de señalar que ni en el informe inicial ni el segundo, se indica ni el precio ni la cabida de este inmueble. Adicionalmente para la confección de dicho informe, si bien se indica que ese Ministerio cuenta con una base de datos, no se observa que haya mediado alguna publicación con el ánimo de despertar el interés de aquellos propietarios que eventualmente no se encontrasen en dicha base. El principio de publicidad, regulado en el numeral 6 de la LCA, además de ser un principio de rango constitucional que informa la contratación administrativa (ver sentencia de la Sala Constitucional 998 de 16 de febrero de 1998), permite a la Administración contar con una amplia gama de propuestas para satisfacer sus necesidades. De igual manera, con una adecuada publicidad, se da mayor transparencia a la sección que en última instancia se llegue a dar. De frente al caso particular, donde se invocan razones para no realizar una licitación pública, tal hecho en sí mismo no descarta la aplicación de principios como el de publicidad.

Así, aunado a la indagación del mercado que bien pudo haber realizado la Administración, tomando en consideración la cuantía del negocio, se impone realizar al menos una publicación ya sea en La Gaceta o en un diario de circulación nacional, donde se expongan los requisitos básicos del negocio. Tal publicación, como fue dicho, no se acredita en el expediente. También es de notar, en relación con dicho informe "Estudio de Mercado para alquiler de edificios para el Ministerio de Hacienda", que el inmueble que se pretende adquirir no forma parte de este, ya que su análisis aparece en el "Informe Técnico" que corre a folios 42 y siguientes del expediente de la autorización. De esta forma, no se aprecia un ejercicio comparativo entre los bienes contemplados en el estudio de mercado y el bien que se pretende adquirir. El sondeo de mercado persigue precisamente esta valoración comparativa entre diferentes bienes pero que presenten condiciones similares, para llevar a la mejor escogencia dentro de la oferta del mercado.

Por otro lado, según se indicó, la Administración determinó que requería un área total optimizada de edificación de 47.83032 metros cuadrados. Ante esto, no se entiende por qué en el estudio de mercado se contemplan edificaciones con áreas menores. Tal es el caso del edificio en Barrio Dent, donde se indica: "Área de oficinas desde 200 m2 hasta 2635 m2. Precio US$19/m2 más mantenimiento" (folio 25 del expediente de la autorización). "Paseo Colón/ Precio Venta: US$2.000.000/ Edificio comercial con 1.500 m2 de construcción y 416 m2 de terreno, es de 5 pisos" (folio 27 frente y vuelto del expediente de la autorización). En el documento denominado "Informe Técnico" anexo al oficio No. DM-0202-2015, la Administración indica: "De acuerdo con la información obtenida del Estudio de optimización (sic) de espacios de Proyecto de Unificación Hacendaria", el área total optimizada requerida para las oficinas de Ministerio (2.307 puestos de trabajo), que se encuentran en el Casco Central, es de 47.830,32 metros cuadrados, que incluye: /Área útil de oficinas, 35.240,8 metros cuadrados/ Áreas complementarias, 385,41metros cuadrados/ Área secundaria, 4.045,00 metros cuadrados/ Área de crecimiento, 8.159,12 metros cuadrados." (folios 43 y 44 del expediente de la autorización).

Según lo transcrito anteriormente, la Administración no sólo determinó un área mínima de edificación, sino además determinó otras áreas requeridas, tal es el caso del área útil de oficinas la cual sería de 35.240,8 metros cuadrados. Sin embargo vista la oferta presentada por la empresa Centro Corporativo El Tobogán S. A., fechada 06 de agosto del 2014, se observa que ahí se establece: "El proyecto contempla 84.696 m2 de construcción: 29.748m2 de área vendible o alquilable de oficinas, 1.860m2 de área comercial más parqueos bajo techo y bodegas." (folio 33 del expediente de la autorización). Por otra parte, la misma empresa en documento fechado 30 de enero de 2015, indica: "Acabados de áreas de oficinas (aproximadamente 38.000 m2) [...]" [folio 93 del expediente de la autorización). Ante esta incongruencia, surge la duda de cuál es la dimensión real del inmueble respecto al área útil de oficinas, siendo esto un factor trascendental dentro de la necesidad de la Administración.

Considerando lo que ha sido expuesto, no se logra acreditar que se hubiera realizado un adecuado sondeo de mercado para determinar que el inmueble que se pretende adquirir se vislumbra como el más apto de frente a otros equivalentes. Va de suyo indicar que la comparación debe hacerse entre bienes similares, aspecto que ha quedado de manifiesto no se logra con el estudio remitido, por cuanto se consideran bienes con áreas que no se ajustan a la requerida por la Administración, o bien, se abarcan inmuebles que están en el mercado para alquiler y no para venta, aunado al hecho que no se acredita ningún tipo de publicidad. Por esto, se considera que dicho informe resulta ser inadecuado para acreditar la pretensión de la Administración. II) Sobre el propietario del bien Inmueble. Según la información registral aportada, el inmueble que se pretende adquirir se encuentra inscrito en el Registro Nacional a nombre del Banco Improsa S.A., este en calidad de fiduciario.

Sin embargo, la opción de compra-venta remitida es suscrita por los representantes legales del Centro Corporativo el Tobogán S.A. (folios 93 al 95 del expediente de la autorización), sin acreditarse que para el presente caso -debido al fideicomiso existente- dicha sociedad tenga la facultad para ofrecer en venta el bien inmueble. Así las cosas, la información aportada por dicha empresa no se podría considerar para el presente caso, ya que el propietario del bien es otro, correspondiendo entonces al Banco Improsa S. A. remitir dicha opción. Lo anterior se mantiene si se considera una información hecha llegar junto con el oficio DM-0324-2015, donde de manera expresa se indica que: "En lo que respecta a la eventual contratos (sic) opciones de venta, venta y arrendamiento sobre las fincas filiales finalmente fideicomitidas, estos necesariamente deberá ser suscritos por LA FIDEICOMITENTE o por LA FIDEICOMISARIA PRINCIPAL en su condición de Arrendantes siempre con la comparecencia de LA FIDUCIARIA como propietaria registral y para dar refrenda a contrato." (folio 245 del expediente de la autorización).

Además, la propuesta realizada se formula en dólares y el avalúo se practica en colones. Si bien el artículo 157 del RLCA señala que el precio de la adquisición en ningún caso puede superar el monto del avalúo, y si el monto fijado en el avalúo es mayor al establecido en la oferta, se comprará sobre el precio ofertado, no existe manifestación expresa del propietario ajustándose al monto del avalúo, en caso de que éste resulte inferior al monto ajustado en dólares. En ese mismo orden de ideas, respeto a las declaraciones juradas y certificaciones sobre el cumplimiento con las obligaciones con la Caja Costarricense de Seguro Social y el Fondo de Asignaciones Familiares, según lo establecido en el artículo 65 del RLCA, se debieron de presentar por parte del Banco impresa S. A. no sobre el Centro Corporativo el Tobogán S. A. por las razones antes apuntadas. iii) Sobre las anotaciones y gravámenes o afectaciones del bien Inmueble seleccionado.

De acuerdo con la información registral remitida que obra a folios 80 y 81 del expediente de la autorización, sobre dicho bien inmueble pesa una anotación y una gravamen o afectación. La primera relacionada a la inscripción de propiedad en condominio y la segunda relacionada con una advertencia administrativa. Si bien consta en el expediente copia de un acuerdo conciliatorio respecto a la discusión sobre el dominio de uno de los inmuebles que integran la propiedad actual y existen manifestaciones realizadas por el representante del Centro Corporativo El Tobogán S. A. (folios 82 y siguientes del expediente de la autorización), es lo cierto que el inmueble soporta tales afectaciones. Ante esto, siendo que la Administración debe adquirir los bienes inmuebles libres de gravámenes, pues de no ser así, representaría un riesgo para la libre disposición de bien y con ello la satisfacción del interés público, no sería posible otorgar autorización alguna en tales condiciones. iv) Sobre la compra del mobiliario.

Señala la Administración que no sólo pretende la compra del bien inmueble sino además la compra de todo el mobiliario del edificio a la misma empresa, pues utilizará la modalidad llave en mano (folio 21 del expediente de la autorización). Sin embargo, no se llega a acreditar que el Centro Corporativo El Tobogán S.A. tenga dentro de su giro comercial la venta de este tipo de equipo mobiliario y, además, sólo se brindan razones de tiempo para ello. Particularmente, en el oficio DM-0324-2015 se indica: "la licitación pública para el suministro e instalación de un nuevo inmobiliario (sic) podría demorar a menos 1 año sin recurso de apelación, más el tiempo de fabricación e instalación que no sería menor a 6 meses, tiempo en que no se podría realizar un traslado de las oficinas, además de un posible aumento en el costo de los materiales por el tiempo transcurrido. Ante esto es necesario señalar que el ordenamiento jurídico establece otros mecanismos alternativos a la licitación en el caso de que el procedimiento ordinario no resulte la vía idónea para satisfacer la necesidad de la Administración, tal es el caso de la solicitud de autorización que se puede formular ante este órgano contralor. v) Otros.

Entiende esta Contraloría General la importancia para las finanzas del Estado el contar con instalaciones propias, por lo que se encuentra en la mayor apertura para conocer de las gestiones que se lleguen a presentar. En tal supuesto, además de considerarse lo antes indicado y en aras de lograr comprender con un grado más de detalle el objeto de la contratación, deberán acreditarse la necesidad de crear un gimnasio y un laboratorio (folios 73 al 75 del expediente de la autorización), así como la conveniencia que algunos de los mobiliarios a comprar requieran ser importados y con sobres de cristal (folio 76 del expediente de la autorización), todo esto relacionado con la sana disposición de los recursos públicos. De acuerdo con las razones expuestas nos vemos imposibilitados de otorgar la autorización solicitada". Del informe de la Contraloría se puede constatar, que dentro de los puntos señalados por ese órgano contralor, como condiciones imposibilitantes para autorizar la venta directa de los inmuebles negociados con las sociedades actoras con el Estado, se encuentran las anotaciones y gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto de venta, de acuerdo a la información registral, lo que la Contraloría calificó como un impedimento para la compra por el riesgo del interés público involucrado, anotaciones que devienen de las advertencias administrativas impuestas por el procedimiento de diligencias administrativas tramitado en expediente N°2013-2670 de la Junta Administrativa del Registro Inmobiliario.

Sin embargo, lo cierto, es que aquella situación particular no resultó definitiva en la decisión del órgano contralor que tuvo como resultado la no autorización de la venta, por cuanto, es notable del informe del órgano Contralor, que existieron otras condiciones de orden jurídico que sustentó la denegatoria de la autorización solicitada, excluyente por tanto una causalidad determinante o exclusiva a la conducta acusada, toda vez que fueron varias las razones expuestas para denegar la autorización, lo que impide observar un nexo causal, directo y exclusivo de las anotaciones administrativas en este asunto. En ese orden, tal cual se transcribe, es notorio que entre los impedimento fundamentales para el rechazo se encontraba como primer punto, que la Administración contratante carecía de todo el contenido presupuestario para concretar la venta, condición material y jurídica requerida para una contratación de ese tipo, pero además y no menos trascendental, es el hecho que la Contraloría valoró como insuficiente para determinar la procedencia de una venta directa, la fundamentación del idoneidad del inmueble, sobre el cual encontraron deficiencias en el estudio de mercado sobre el que se comparó la recomendación de esa idoneidad, lo cual era un obstáculo para la autorización de esa venta directa como se indicó.

Pero adicionalmente, la Contraloría General de la República, también cuestionó otros aspectos como la participación de los vendedores frente a la titularidad del bien, que se encontraba a nombre del Banco Improsa, como incongruencias en la materialización del negocio, que implicaba un contrato de llave en mano, en el entendido que se desconocía, sí los vendedores tenían parte en su giro comercial, la venta de inmobiliario que comprendía la venta. Así las cosas, no puede afirmarse, en el escenario señalado, que el daño atribuido a la Municipalidad de Goicoechea sea la causa eficiente para determinar que la venta frustrada deviene de las actuaciones de esa corporación. Por cuanto, de acuerdo con lo que se desprende del informe de la Contraloría, aun cuando no hubiera existido las anotaciones sobre aquellos inmuebles, igualmente la venta no se habría autorizado, y en ese entender, existían otras razones atribuibles a otras causas que paralizaron la venta del inmueble, en la que no tiene participación alguna la Corporación Municipal demandada, de suerte que se rompe necesariamente el nexo de causalidad entre la conducta reprochada y el daño que se pretende se reconozca.

Consecuentemente, al faltar uno de los presupuestos esenciales para que opere la responsabilidad administrativa, los daños y perjuicios pretendidos deben ser rechazados. Para mayor abundamiento, debe señalar esta Cámara que además de lo indicado, también existe deficiencia en el tipo de daño que se pretende, por cuanto, de acuerdo a las valoraciones que realiza la Contraloría General de la República, para paralizar la autorización de la venta directa que se pretendía se materializara con las sociedades actoras, se logra extraer que realmente el daño alegado por las accionantes más que una pérdida de chance, respondía a una mera expectativa, por cuanto faltaban condiciones básicas para la contratación, que hacen determinar a esta Cámara que el daño constituido según el dicho del actor, efectivamente se trataba de una afectación de una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación de ventaja futura, que es el único escenario en que se podría valorar la concurrencia de un daño que se ajuste a las características dispuestas en la Ley General de la Administración Pública.

Así las cosas, el daño material pretendido debe ser rechazado en todos sus extremos. En otro orden, la parte actora también liquida un daño moral subjetivo, el cual atendiendo la naturaleza jurídica de las accionantes, al tratarse de personas jurídicas, el único daño moral que podría valorarse, de haberse determinado un nexo de causalidad, sería el objetivo, del cual se requiere prueba de la existencia del mismo y su dimensionamiento dada su naturaleza eminentemente patrimonial, prueba que no fue aportada en esos términos, por cuanto, la prueba pericial ofrecida, no valoró ese ítem, únicamente lo referente al daño material que se reclamó. Por ende, también en este presupuesto esencial para declarar una responsabilidad administrativa resulta insuficiente y así se declara, a efectos de rechazar las pretensiones indemnizatorias solicitadas en la demanda. Se indica de igual forma que, aunque en conclusiones la representación de las accionantes dio a entender que dicho daño se extiende a los representantes de dichas personas jurídicas, se obvia tal argumento por cuanto no consta en autos que haya persona física alguna como accionante en este proceso.

XVIII.Sobre los deberes y obligaciones municipales en materia de urbanismo. Incumplimiento del ejercicio de tutela de los bienes demaniales por parte de la Municipalidad de Goicoechea: Nuestra Carta Fundamental fija en el artículo 169 de forma sumamente amplia, el ámbito de competencias de los Gobiernos Locales, al señalar que: “La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal, formado de un cuerpo deliberante, integrado por regidores municipales de elección popular, y de un funcionario ejecutivo que designará la ley.” El concepto jurídico indeterminado que emana de la frase “intereses locales” nos permite comprender un amplio escenario de acción de las Municipalidades, máxime ante el desarrollo que de este concepto ha llevado a cabo nuestra Sala Constitucional así como el legislador ordinario. Particularmente es de interés traer a colación, que nuestra Sala Constitucional ha puntualizado las competencias de los Gobiernos Locales en diversas materias, entre las cuales se encuentra el desarrollo urbano, señalando en sus votos que es exclusiva la competencia de las municipalidades respecto al control del desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, para lo cual pueden y deben dictar los correspondientes planes reguladores (véase por ejemplo el voto 5445-99 del Tribunal Constitucional).

Para efectos de esta sentencia, estimamos importante señalar que las Municipalidades son los sujetos públicos encargados de tutelar los bienes de dominio público que, por ministerio de ley, han sido encomendados a su administración, cuido y defensa, en uso del poder de policía y fiscalización. De esta manera, la regulación del crecimiento de las ciudades nace en primera instancia como una competencia exclusiva de orden municipal, la cual comienza a compartir esa exclusividad a partir de la participación de una serie de entidades y órganos públicos que intervienen en la ordenación del territorio, modificándose así la convergencia de responsabilidades en otros sujetos como los son el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y los Ministerios de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, la Secretaría Técnica Ambiental y el Ministerio de Planificación Nacional, entre otros, teniendo como marco normativo de referencia leyes reguladoras de la materia como la Ley de Planificación Urbana y el propio Código Municipal.

Se colige de lo transcrito, que el deber de tutela de las Municipalidades es de alto nivel y responsabilidad, toda vez que los son entes más cercanos a la ciudadanía y que por disposición expresa constitucional, deben velar por el interés local, siendo indefectiblemente parte de éste, el correcto uso y destino de los bienes de dominio público y particularmente para este estudio, aquellos que surgen del control urbanístico del crecimiento de las ciudades, tales como los espacios públicos destinados a facilidades comunales, parques, áreas verdes, parques infantiles, vías municipales, y en general, toda la infraestructura y equipamiento urbano que trae de manera consecuente esta actividad. Bajo este escenario, la tutela de los espacios públicos municipales de carácter urbano es un tema que se debe abordar atendiendo al fin público perseguido por la normativa que contempla nuestro ordenamiento jurídico, así como con ocasión de la condición de administradores del interés local que ostentan las Municipalidades.

Partiendo de dicha premisa, conviene abordar el tema relativo a la competencia municipal en materia de control, siendo importante precisar que el fin medular de ésta es verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas, las cuales se encuentran íntimamente vinculadas con el derecho fundamental a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. Es importante precisar que el fraccionamiento del proceso de urbanización, supone una habilitación para fines urbanísticos, por lo que debe proveerse de calles, áreas verdes así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute, conllevando en consecuencia un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización, una serie de limitaciones a la propiedad privada por razones urbanísticas que son conformes a derecho (Ver voto 5097-93, de las 10:24 horas del 15 de octubre de 1993, dictado por la Sala Constitucional, así como el artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana).

Por esta razón, es importante aclarar que el simple fraccionamiento del territorio no conlleva la cesión de áreas, toda vez que un fraccionamiento simple presume la existencia de vías públicas y de infraestructura urbana suficiente, permitiendo con ello el visado de los instrumentos catastrales conforme el artículo 36 de la Ley de Planificación Urbana, mientras que el fraccionamiento con fines urbanísticos, requiere la apertura de calles así como la habilitación de servicios e infraestructura conforme el 38 de la citada ley. El Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones en su capítulo I, punto 1.9, define los conceptos de “fraccionamiento” y “urbanizaciones” que interesa determinar en este estudio, indicado que se entiende por fraccionamiento la división de cualquier predio, con el propósito de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar de forma separada, las parcelas resultantes.

Se incluyen dentro de esta definición, las particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, las localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas, que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles. Respecto a las urbanizaciones, dicho cuerpo normativo lo define como el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanísticos, mediante la apertura de calles y provisión de servicios. A partir de lo transcrito, es claro que es de suma relevancia determinar ante cual tipo de fraccionamiento del territorio nos encontramos, toda vez que de tratarse de fraccionamientos con fines urbanísticos o bien, de una urbanización, surge la imperiosa necesidad de contar con espacios de esparcimiento y recreación general para los habitantes de la urbanización, en observancia de la función social de la propiedad, ante el uso habitacional, industrial, comercial o cualquier otro que se pretenda implementar.

Es por esta razón, que los Gobiernos Locales deben asistirse de todos los medios que el ordenamiento jurídico les provea para el cumplimiento de tal obligación que es de interés público, siendo el ejercicio del poder de policía, el pilar primordial de esta acción, entendiéndose por éste el reconocimiento de la competencia a las municipalidades para que, con fundamento en una ley, regulen y reglamenten la actividad, con el fin de asegurar el orden público, la belleza, la salud, la tranquilidad y seguridad de los ciudadanos, en claro respeto de los derechos fundamentales de éstos, ejercicio competencial presente tanto antes, durante como después, de que se ha iniciado el proceso de desarrollo urbanístico. Así las cosas, es claro que la norma carga de gran responsabilidad a las Corporaciones Locales con respecto al control del crecimiento urbanístico y las condiciones que éste debe observar, labor que incluye tanto aspectos sanitarios como de belleza (paisajismo) y comodidad, los cuales son fundamentales para un desarrollo óptimo de los habitantes, los cuales requieren de estas características en su entorno para alcanzar calidad de vida.

La Sala Constitucional ha sido conteste en sus resoluciones al advertir que: "Este Tribunal, en su jurisprudencia, ha reconocido la obligación de las Municipalidades, de ejecutar acciones eficaces y céleres, en función de las necesidades de la circunscripción territorial asignada a cada corporación municipal, y que se encuentra íntimamente ligado al elemento de población. Tales obligaciones, derivan de lo contemplado en los artículos 169 y 170, de la Constitución Política, siendo que abarca un amplio número de actividades. Así, en sentencias N° 2011-12886 de las 12:44 horas de 23 de setiembre de 2011 y N° 2015010541 de las 09:20 horas de 17 de julio de 2015, entre otras, esta Sala indicó:“(…) conforme lo establece el artículo 169 de la Constitución Política y el Código Municipal, corresponde a las municipalidades la administración de los servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral de los cantones en armonía con el desarrollo nacional.

En consecuencia, la Municipalidad debe establecer una política integral de planeamiento urbano de acuerdo con la ley respectiva, que persiga el desarrollo eficiente y armónico de los centros urbanos y que garantice -al menos- eficientes servicios de electrificación y de comunicación; buenos sistemas de provisión de agua potable y evacuación de aguas servidas, adecuados sistemas de acueductos y alcantarillado, sistemas de iluminación y ornato de las ciudades; servicios de construcción, reparación y limpieza de calles y otras vías públicas; en general planes concretos y prácticos para hacer confortable y segura la vida de la población". (Ver sentencia número 6029-2017, de las 09:45 horas del 28 de abril del 2017). Nótese entonces a partir de lo transcrito que los espacios públicos urbanos revisten hoy día suma importancia en la satisfacción de intereses locales, por cuanto constituyen vías indispensables para tutelar el derecho a la vida, a la salud y al ambiente sano, permitiendo el esparcimiento y la convergencia de intereses locales como lo son el desarrollo de la cultura, la educación y la convivencia social y, por ende, contribuyen en el mejoramiento de la calidad de vida de los munícipes.

Así las cosas, debe partirse de la premisa que los espacios públicos son entendidos como aquellas estructuras materiales que son necesarias para permitir la funcionalidad de las ciudades, que pueden encontrarse tanto en los inmuebles públicos, así como en estructuras arquitectónicas o naturales de inmuebles privados que están destinados a la satisfacción de intereses urbanos colectivos en razón de su uso, naturaleza o afectación. Desde esta perspectiva, es dable afirmar que los espacios públicos asumen una función esencial dentro del derecho urbano, toda vez que se encuentran dirigidos a satisfacer necesidades colectivas como lo son espacios verdes, áreas de esparcimiento, estructuras de valor cultural, arquitectónico y natural, entre otros, el cual es compensado al desarrollador en la plusvalía que tales componentes inyectan al valor del proyecto. Teniendo claro el ámbito competencial de las Municipalidades en su condición de agentes de desarrollo local, puntualmente, de carácter urbano así como la importancia y trascendencia que revisten los espacios públicos en la calidad de vida de los munícipes, concluimos que a luz del expediente judicial que nos ocupa y el elenco de hechos probados, que es altamente reprochable el actuar de la Municipalidad de Goicoechea en la administración y tutela de los espacios públicos urbanos para presente asunto, por cuanto tal y como se ha explicado a lo largo de la presente sentencia, es ilegítima y contraria a derecho, la decisión administrativa de cambio de destino de un bien y reducción de cabida, cuyo origen o justificación normativa de creación era de parque.

Es evidente que la Municipalidad de Goicoechea, invisibiliza la naturaleza del área de parque, como zona de recreación y bienestar ambiental para la comunidad, y muta su objetivo constitucional y legal, para ser utilizado de forma privativa, en detrimento de los intereses públicos y una clara afectación a los vecinos de la localidad que se ven privados del goce y disfrute de tal espacio. Veamos. Se observa del elenco de hechos probados el ánimo de donación de un espacio público destinado a parque, conforme se desprende del acta de la sesión N°36-86, del 17 de abril del 1986 del Concejo Municipal de Goicoechea, en artículo 4 y posteriormente, en la sesión N°46-86 del 26 de mayo del 1986 del Concejo Municipal de Goicoechea, capítulo 5, punto 3, se aprueba el "préstamo por 49 años" del inmueble, esto, sin mediar autorización legal habilitante y sin realizar la compensación obligatoria de espacio público que debe existir para ese tipo de actos, lo cual, como se dijo supra, es un mandato que deviene directamente del Derecho de la Constitución como lo señala nuestra Sala Constitucional en la jurisprudencia citada.

En ese tanto, no solo es ilegítimo el cambio del destino del inmueble cuyo destino era parte, sino que también, orienta el Gobierno Local el disfrute y uso de un bien con destino a favor de toda una colectividad, a beneficio de únicamente un grupo reducido de personas, agremiadas bajo la figura de la Asociación Costarricense de Lisiados, lo cual, como se ha señalado, no es lesivo en sí mismo, sino la selección del espacio público que fue utilizado con tales fines. En este escenario, se comprueba por parte de este Colegio de Jueces la conducta reprochable, responsable e ilegítima por parte de la Municipalidad demandada, la cual emitió actos administrativos contrarios a derecho, que exigen una conducta reparadora a favor de la comunidad y, por ende, deberá la Municipalidad de Goicoechea a contemplar dentro de sus presupuestos y actividades, la dotación de un espacio de parque a la comunidad afectada por su actuación ilegítima.

Tome en consideración el Gobierno Municipal, que este mandato no resulta de una decisión de este Tribunal, sino de la aplicación directa de la jurisprudencia de aplicación erga omnes de la Sala Constitucional que ha definido la necesidad de compensar espacios como los que se discuten en el presente caso. En ese sentido, se reitera los antecedentes constitucionales ya señalados: “… la autonomía municipal que tiene rango constitucional, de manera alguna puede servir para vaciar de contenido otros derechos fundamentales de igual rango y potencia, precisamente por ello la acción municipal no puede ir en pro de la utilización de zonas que la ley, en desarrollo del derecho constitucional de gozar de un ambiente sano y equilibrado, ha garantizado a los vecinos del cantón. La municipalidad podrá con sus recursos –recursos de todos los vecinos del cantón- adquirir terrenos para construir bibliotecas públicas, escuelas, etc; terrenos que gozarán de las características del demanio público, sin embargo, no podrá convertir las zonas destinadas al descanso y disfrute de una determinada comunidad –y que han sido costeadas por ésta- en obras que no sean facilidades comunales en el más estricto sentido del término pues, además, éstas obras no podrán tener dimensiones que priven a la comunidad de áreas verdes para esparcimiento y descanso…

En el voto de esta Sala n.4332-2000, se indicó con relación con el tema que nos ocupa, en lo conducente, lo siguiente: -El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone que “-No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior, será aplicada indefectiblemente al uso del parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juegos infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia-. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque servirán para instalar facilidades comunales que en principio proponga el fraccionador u urbanizador-“. La sola lectura de esa norma permite arribar a la certeza de que el legislador, en desarrollo de la carta suprema, ha establecido la obligada existencia de zonas verdes y parques para el disfrute de la comunidad, de ahí que no podría entenderse que la construcción de lo que la Municipalidad ha llamado una facilidad comunal –como el levantamiento de edificios que planean las asociaciones que se han visto favorecidas con los acuerdos que se cuestionan- sea compatible con aquella norma, pues esa interpretación vaciaría el contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de una zona verde de esparcimiento, lo que hace parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza.

La municipalidad local no puede libremente eliminar el destino de los terrenos dedicados a parque, tampoco podría hacerlo el legislador –sin definir a cambio un espacio que compense la pérdida del área de parque-, pues ello convertiría en inconstitucional el acuerdo o la ley que así lo disponga, por irrespeto del contenido esencial del derecho de los vecinos a disfrutar de esas zonas de esparcimiento, que como se indicó, hacen parte de la calidad de vida que la Constitución les garantiza. El término “facilidades comunales” no tiene la amplitud que se le quiere implicar. Resulta obvio para esta Sala que se refiere a construcciones indispensables para el disfrute comunal del bien destinado a área verde, parque y esparcimiento; consiguientemente, la construcción de edificios para servicios públicos a manera de ejemplo bibliotecas, escuelas, salones comunales, etc., resultan incompatibles con el destino de áreas de parque y zona verde que el legislador ha exigido para algunos terrenos, y sin duda, para que las asociaciones interesadas puedan emprender la construcción de edificaciones como las que resultan de su interés, deben sufragar –lo que involucra a todos los miembros o vecinos de la localidad que se van a beneficiar con el uso público y general del inmueble- el costo de mismo.

La Sala no puede admitir que por la vía de donación o autorizaciones de construcción como las que se intentan, se desconozca el derecho de los vecinos accionantes a disfrutar del terreno que en forma íntegra pertenece a la comunidad de cipreses como zona verde y parque y que la Municipalidad únicamente posee en administración de los intereses locales…” (Voto 8220 – 2001 de las 15:48 hrs del 14 de agosto de 2001). En ese sentido, lo procedente, es disponer de conformidad con lo establecido en el artículo 122 inciso c, d, g del Código Procesal Contencioso Administrativo, que la Municipalidad de Goicoechea proceda a reintegrar por medio de los mecanismos que el ordenamiento jurídico le permita, al demanio público, el área en la proporción legal que corresponda a la comunidad en general como área de parque para garantizar la calidad de vida de los munícipes, acudiendo para ello, conforme al principio de legalidad y en respeto del ordenamiento jurídico, a diligencias de compra conforme a la Ley de Contratación Administrativa o diligencias de expropiación de bienes, según corresponda.

Debe de señalarse que, siguiendo el mandamiento jurisprudencial constitucional, tal acto debe realizarse dentro del entorno que, originalmente, estaba destinado a desarrollarse la urbanización Tournón Norte y con el área que correspondía, en cumplimiento de los parámetros de la Ley de Planificación Urbana.

XIX. SOBRE LAS DEFENSAS OPUESTAS

La representación del Estado opuso la defensa de falta de legitimación pasiva, la de falta de derecho, caducidad y prescripción. La Junta Administrativa del Registro y el Tribunal Registral Administrativo opusieron la defensa de falta de derecho y falta de legitimación. Y la Municipalidad de Goicoechea opuso la defensa de falta de legitimación pasiva y activa y de falta de derecho. En cuanto a las defensas de caducidad y prescripción, las mismas ya fueron de pronunciamiento en los considerandos VIII Y IX de esta sentencia. Sobre las defensas de falta de legitimación activa, estima esta Cámara estima que la misma resulta improcedente, toda vez, que por la naturaleza de la participación de las sociedades actoras en el contrato de fideicomiso que administran los inmuebles sobre los que se sostenía la afectación y daños causados, las partes accionantes sí ostenta un interés legítimo que las coloca en una relación de derecho frente los reclamos generados contra las Administraciones demandadas, de acuerdo a lo dispuesto en ordinal 10 del CPCA.

Respecto a la falta de legitimación pasiva opuesta por el Estado y el Tribunal Registral Administrativo, la misma debe ser rechazada en atención a lo dispuesto en el numeral 12.2 y 12.7 del CPCA. Igualmente debe ser rechazada respecto de la Municipalidad de Goicoechea, atendiendo que efectivamente las conductas reprochadas fueron emanadas y ejecutadas por esa Corporación Municipal. En cuanto a la falta de derecho opuesta por los demandados respecto del Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Tribunal Registral se declaran sin lugar por las razones expuestas y respecto de la Municipalidad de Goicoechea se acoge de forma parcial, únicamente respecto de los daños y perjuicios pretendidos en su contra, no así respecto a la declaratoria de disconformidad de las conductas administrativas emanada de esa Corporación Municipal.

XX. SOBRE LAS COSTAS

De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, se estima que por la naturaleza de las cuestiones debatidas existía suficiente merito para litigar, por lo que este pronunciamiento se hace sin especial condenatoria en costas, respecto de las costas del Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Tribunal Registral Administrativo, así como de la Municipalidad de Goicoechea al existir en este pronunciamiento un vencimiento recíproco.

POR TANTO.

En mérito de lo dispuesto, se acoge la defensa de caducidad de forma parcial respecto de las pretensiones 1 y 3 de la demanda, rechazándose respecto de la pretensión 2. De la defensa de prescripción opuesta por el Estado, la misma se declara sin lugar. Sobre la defensa de falta de legitimación activa opuesta por la Municipalidad de Goicoechea la misma se declara sin lugar. Sobre la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por el Estado, el Tribunal Registral Administrativo y la Municipalidad de Goicoechea, las mismas se tienen por rechazadas. Respecto a la defensa de falta de derecho en relación del Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el Tribunal Registral Administrativo, la misma se declara con lugar, y con ocasión de la Municipalidad de Goicoechea, ésta se declara parcialmente con lugar respecto a las pretensiones indemnizatorias. En consecuencia, se declara parcialmente con lugar la demanda incoada por las sociedades Centro Corporativo el Tobogán S.A. e Inmobiliaria el Tobogán S.A. contra la Municipalidad de Goicoechea, entendiéndose denegada en lo no expresamente reconocido.

Se declara la disconformidad de la conducta administrativa de la MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA con el ordenamiento jurídico y de todos los actos o las actuaciones conexas de ésta en el procedimiento administrativo EXPEDIENTE 2013-2670-RIM y 2015-0433-TRA-RI (DR). Se dispone que el inmueble registrado con número 2017655A, el cual se encuentra traslapado con la finca 605220, ahora comprendido por propiedad en condominio, no es bien demanial destinado a parque, en consecuencia, se ordena el levantamiento del aviso catastral creado sobre las fincas y planos que tuvieron por presupuesto fáctico del gravamen la presunción demanial. Se dispone de conformidad con lo establecido en el artículo 122 inciso c, d, g del Código Procesal Contencioso Administrativo, que la Municipalidad de Goicoechea proceda a reintegrar por medio de los mecanismos que el ordenamiento jurídico le permita, al demanio público, el área en la proporción legal que corresponda a la comunidad en general como área de parque para garantizar la calidad de vida de los munícipes, acudiendo para ello, conforme al principio de legalidad y en respeto del ordenamiento jurídico, a diligencias de compra conforme a la Ley de Contratación Administrativa o diligencias de expropiación de bienes, según corresponda, tal acto debe realizarse dentro del entorno que, originalmente, estaba destinado a desarrollarse la urbanización Tournón Norte y con el área que correspondía, en cumplimiento de los parámetros de la Ley de Planificación Urbana. Se hace este pronunciamiento sin especial condenatoria en costas. Notifíquese.

Laura Gómez Chacón Claudia Bolaños Salazar Carlos José Mejías Rodríguez.

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LAURA GOMEZ CHACON - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 y 2545-0006. Correo electrónico: [email protected]