Rejection of cassation appeal in double-title conflict without exercise of ownership attributesRechazo de casación en conflicto de doble titulación sin ejercicio de atributos del dominio

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at seven forty-nine hours on the seventh of March, two thousand twenty-five.

In an ordinary proceeding, filed by MIRIAM CARRANZA CHINCHILLA, identity card number 1-901-714, of legal age, resident of Pérez Zeledón, against: the INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL (hereinafter by its acronym INDER), represented by its special judicial agent, attorney Juan Carlos Jurado Solórzano; EL ESTADO, represented by the State Attorney Alejandro Arce Oses; JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL, represented by its special judicial agent, attorney Alberto Gerardo Herrera Porras; BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, represented by its General Judicial Agent, attorney Grace María Vargas Rojas; MARÍA ISABEL VALVERDE ELIZONDO, identity card number 1-556-065, of legal age, resident of Barrio San Rafael de Pérez Zeledón; INVERSIONES ALVESA DEL SUR SOCIEDAD ANÓNIMA, legal entity identification number 3-101-292053, represented by its secretary with powers of Generalísimo Agent, Mr. Juan Rafael Alvarado Campos; HENRY ARROYO SALAZAR, identity card number 1-825-198, of legal age, resident of Peñas Blancas Pérez Zeledón; the plaintiff filed a cassation appeal challenging judgment number 038-2022-IV, rendered at 15:00 hours on April 18, 2022, by the Fourth Section of the Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda Court, composed of the judges Judith Reyes Castillo, José Iván Salas Leitón, and Felipe Córdoba Ramírez.

Attorneys Débora Ann Lores Lares and Marco Lino López Castro appear as lead attorneys for the plaintiff. Attorney Zaida Granados Gamboa provides legal representation for the private individual and legal entity defendants.

Reporting Judge Jorge Leiva Poveda

CONSIDERANDO

I.Before addressing the grievances raised, it is appropriate to note that they are, to a large extent, repetitive and refer to the same subject matters. Therefore, they will be addressed and resolved jointly. As will be seen, despite their notably extensive nature, joint consideration is appropriate to avoid unnecessary repetition, regarding what is indicated below. I. Cassation on procedural grounds. After providing a background presentation on the proceeding and the debated object, the appellant announces her first grievance for reasons of form. She titles it as follows: “Violation of due process and failure to apply the hierarchy of sources in positive law. Violation of the application of articles 41, 45 of the Political Constitution and subsequent and concordant articles up to Law Number 5064, which is the Land Titling Law (Ley de Titulación de Tierras), in its article 2.” The arguments, in essence, are summarized below.

The dissatisfied party considers that the judgment was rendered in contradiction with positive law and the Constitution. In her view, private property was violated, despite its inviolable nature. She reproaches an infringement of prompt and complete justice. She alleges that the principle of first in time, first in right was transgressed. Specifically, she points out that article 2 of the Land Titling Law (Ley de Titulación de Tierras), No. 5064, establishes that proceedings carried out under its protection are conducted without prejudice to the public domain (demanio público) as well as to previously recorded rights; to those subject to possessory information (información posesoria) in process at the time of the publication of that normative body; and to those recorded in the future in accordance with the law. She also alleges the violation of the following precepts and normative bodies: 267, 268, 295, 297, 316, 455 of the Civil Code; 166, 168, 169, 170, 171, 172, 173 of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública); Law Number 70, of December 18, 1916; Law Number 49, of July 29, 1926, which creates the National Cadastre Office (Oficina de Catastro Nacional); Law 59, of July 4, 1944, which is the Constitutive Law of the National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional), in its article 3-D modified by article 17 of Law 5695; 13 and 17 of the Possessory Information Law (Ley de Informaciones Posesorias); the General Law of Public Roads (Ley General de Caminos Públicos), No. 1851, of February 28, 1955; Law 2825, which is the Law Creating the ITCO, of October 14, 1961; Law Number 3883, published on June 3, 1967; Law on the Registration of Documents in the Public Registry (Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público), which is Number 4384, of August 25, 1969; Law on the Bases of the National Registry (Ley de Bases del Registro Nacional), which is Number 4407, of September 2, 1969, in its article 2, modified by article 16 of Law 5695; Law Number 4564, of April 28, 1970; Law 4656, of October 31, 1970 (modified by article 15 of Law 5695); Law Number 5695, of May 28, 1975, which is the Law Creating the National Registry (Registro Nacional); Executive Decree 9682-J, of March 1, 1979; Law 6545, of April 15, 1981, which is the National Cadastre Law (Ley de Catastro Nacional), in its articles 21, 22 and 30; Decree 13607-J, of May 25, 1982; Law Number 6934, of November 28, 1983, in its article 1, which modifies article 1 of Law 5695; Law Number 6995, of July 22, 1985, in its article 2 which adds article 19 of Law 5695); Law 8905, of December 7, 2010, in its article 1, which modifies article 2 of Law 5695; Decree 26771-J, which is the Public Registry Regulation (Reglamento de Registro Público); Law Number 7764, of April 17, 1998, which is the Notarial Code (Código Notarial), which in its article 173 modifies article 22 of Law 5695; Decree 28585-J (given February 16, 2000); Law Number 8823, of May 5, 2010, in its article 56, which modifies article 14 of Law 5695); Decree 34331-J; Decree 35509-J; in Articles 1, 2, 3, 4, 5 of Executive Decree Number 28585, which is the Regulation for Complex Documents of the Public Real Property Registry (Reglamento de Documentos Complejos Registro Público Propiedad Inmueble), given February 16, 2000, effective as of May 2, 2000, in concordance with article 3 of Law 3883 and article 36 of the cited Decree 26771-J, in force in the year 2001; Decree 33982-J, given August 8, 2007 and published October 3, 2007, which is the Regulation to article 30 of the Cadastre Law (Ley de Catastro) Number 6545, of March 25, 1981; 2, 40, 42 subsections b) and j), 58.1 d) and e), 69, 93, 95, 120, 162, 163, 193, and 200 of the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso-Administrativo); articles 886 of the Civil Procedure Code, and subsequent and concordant articles of all these.

She reproaches an erroneous application and interpretation of article 456 of the Civil Code, by having left out all the previously enunciated precepts, which have priority due to their hierarchy and specialty. The plaintiff's representative recriminates that, in the judgment, not a single one of those norms was considered in the limited analysis of the Court. She argues that the regulations do not oblige people to confront their invaders in the street, but before the Courts, as her client did. She reproaches that, even though the plaintiff was found to be correct in various aspects (the statute of limitations did not operate, nor did the statute of limitations for filing the action against her, nor is there any defect in the registration of her property), the cancellation of her property was ordered, favoring the National Registry (Registro Nacional), and those who caused the overlap, granting legitimacy to their property, without any norm to support it.

She further asserts that all the absolute nullities that occurred to achieve the total overlap of the plaintiff's property were ignored, including a transfer that comprises a plan and a property that did not belong to the transferor. She asserts that the judgment violates due process and lacks "...all the requirements for applying the normative body of the Rule of Law with which the Republic of Costa Rica is governed...". The second attack announced on procedural grounds is introduced as follows: "The Evidence provided by the plaintiff was not assessed. Nor was the evidence provided by the defendants assessed, which was important if what was alleged in the complaint had to be disqualified, which also did not happen." The cassation appellant recriminates that the Court only referred to the Real Estate Registry Report (Informe del Registro Inmobiliario) No. 24022022-03-53-21-7-EV. A violation of articles 82.4, 119, subsequent and concordant, of the Contentious-Administrative Procedure Code (CPCA) is alleged.

The third censure for matters of form is presented for: "Erroneous application of the Principle 'First in Time First in Right'. Erroneous application of the Norms that establish who is first in time and first in right, for this type of case and Erroneous application of the Principle of Registry Publicity. Lack of application of article 2 of Law 5064 Creating the ITCO in conjunction with the evidence of the Information Cards and the Cadastral Sheet of the Cadastral Zone of the National Cadastre, explained in Fact 55 and also the application of article 455 of the Civil Code." Once again, the appellant invokes canon 2 of the Land Titling Law (Ley de Titulación de Tierras), No 5064, as well as numeral 455 of the Civil Code, as having been violated. She claims their lack of application. She alleges that, to weigh the facts that caused the overlap of lands, it is necessary to apply article 2 of Law 5064, which refers to the titling processes via Possessory Information (Información Posesoria), in relation to the material available to the National Registry (Registro Nacional), in order to determine who was first in time, which determines who is first in right.

She assures that, by not having considered the referred norm, nor the information cards and cadastral sheet, the Court erred in establishing who has priority. She clarifies that the law gave priority to Possessory Informations (Informaciones Posesorias) in process. In that sense, she comments that file 430-63 began in May 1963, before the law itself. Hence, she assures, the importance of the evidence mentioned in fact 55, consisting of the certification of photocopies of information cards, cadastral map, and "microjackets." She argues that from these elements it is clear who was first in time, since the information of the plans that already existed is recorded there. The fourth reason for disagreement, framed as a procedural grievance, is presented for the erroneous application of canon 456 of the Civil Code, as well as the lack of application of ordinal 2 of Law No. 5064. An infringement of the principle of first in time, first in right is reproached, as well as the lack of assessment of: "...the cadastre evidence, the deeds in the volumes of the Real Estate Registry and the Cadastral Sheets." She points out that the only norm that was referred to, to substantiate the decision, was article 456 of the Civil Code (CC), in its first sentence.

She objects: "...article 455 of the same legal body, which gives preeminence to the presentation of documents that must be complemented in concordance with article 2 of Law 5064, because by referring only to the first sentence of the norm (456), it leaves out the other elements that the norm establishes to determine priority in conflicts that eventually occur, as is the present case. It interpreted the entire case backwards and thereby attempts to demonstrate (as if it were the interested party) that the registration that cannot be considered valid, nor can be validated, is the property of Miriam Carranza Chinchilla." Continuing with her arguments, she highlights that, as indicated in the judgment, pursuant to numeral 456 ibid, registration does not validate the registered acts or contracts that are null or voidable, according to the law. She explains that, since this was the only norm used, an incorrect assumption was made, which is that there were three properties registered before that of Miriam Carranza and, therefore, hers cannot be validated.

She argues, to the contrary, that the registration of her property does not suffer from any defect that merits its nullity and cancellation. She states that the Court does not say which norm allows it to cancel property 1-257951-000, without due process for doing so. She assures that article 456 ejúsdem was not applied in its entirety. She highlights that, according to that norm, once acts are registered: "...they shall not be invalidated with respect to a third party, even if the right of the grantor is later annulled or resolved, by virtue of an unregistered title or implicit causes or causes that, although explicit, do not appear in the Registry." She assures that, by having been excluded from the analysis, it avoids recognizing that the deed that gave rise to property No. 220776 is the parent property (finca madre) No. 1-209478-000, to begin the ITCO titling. She points out: "...the exception that exists regarding those titling processes is clearly advised there; that is, it is that deed of constitution of the parent property that establishes THE EXPLICIT CAUSE THAT DOES APPEAR IN THE REGISTRY." She reasons, then, that there is an explicit cause that appears in the Registry and that makes the nullity of the registered acts possible.

She comments: "The deed where the property originates and from which the properties that were titled by the ITCO are born, which is the reference to the Law Creating the ITCO and right there the caveat is made regarding the priority of the Possessory Informations in process, it is the Law itself, the Law itself that establishes the priority. So the nullity of the registered acts would be with respect to the 2 properties registered by the ITCO titling system, not that of Miriam Carranza Chinchilla, which is rather protected by that exception in article 2 of Law 5064. The non-application of the norms of article 2 of Law 5064 in concordance with articles (sic) 455 and article 456 -in their entirety- is the fourth reason for cassation of this Judgment 038-2022-IV" (image 12 of the cassation brief). The fifth grievance announced on procedural grounds is framed by the lack of application of "registry and cadastral" norms, with respect to the validity of the registrations of the plans and properties.

The appellant comments that the report issued by the Real Estate Registry (Registro Inmobiliario) itself warns of the non-compliances and irregularities. However, she claims, the Court ignored what was stated by the entity and, selectively, chooses lines from the document that fit what it chose to resolve. She assures that the a quo did not address the irregularities that the Registry pointed out, with respect to the registrations, given that the entire concept of nullity of administrative acts, contemplated in mandates 165, 166, 169, 170, 172 and 172 of the General Public Administration Law (LGAP), should have been applied and qualified. She reproaches a lack of application of norms, regarding the following aspects:

• 1)Registration of cadastral plan (plano catastrado) SJ-9890-73, of property 220776 and of the deed granted by notaries public Francisco José Ramírez Fletis and Mario Céspedes Alvarado at 11:00 hours on October 13, 1973;
• 2)Registration of cadastre plan No. SJ-25162-74 and property No. 242099, as well as the public deed granted in Pérez Zeledón, before notaries Francisco Esquivel Fletis and Adrián Argüello Artavia at 08:00 hours on September 4, 1975;
• 3)Registration in the National Cadastre (Catastro Nacional) of plan No. SJ-758203-2001, in order to verify that it lacks the elements of an administrative act: "...because plan SJ-111293-1963 had already been absorbed by plan SJ-514883-1983, the consequent absolute nullity of plans SJ-9890-1973 and SJ-25162-1974 and mainly because in its 'Notes' it states that it modifies Plan SJ-111294-1963 which corresponds to the registration of the property of Partido de San José, Folio Real Matrícula 257951-000 which is not part of the properties that plan SJ-758203-2001 indicates will be merged, and it should have been verified that it is not the property of the applicant" (image 13 of the cassation brief);
• 4)Registration of the San José property, registration number 557369-000, according to the deed of 13:00 hours on October 14, 2004, before Notary Jimmy Vargas Venegas, to: "...verify that the plan registered in the National Cadastre under Number SJ-758203-2001, in its 'Notes' states that it modifies Plan SJ-111294-1963 which corresponds to the registration of the property of Partido de San José, Folio Real Matrícula 257951-000 which is not part of the properties that plan SJ-758203-2001 indicates will be merged, it was necessary to verify that this lady was not the owner, namely María Isabel Valverde Elizondo, who merges the properties of her property registered in the Public Registry under Folios Reales Matrículas Numbers 183178-000, 242099-000, 272391-000 and 306254-000 and sells the property resulting from the merger described in said plan SJ-758203-2001, to the company named Inversiones Alvesa del Sur, Sociedad Anónima, holder of legal entity identification number 3-101-292053. (Fact 47, 48, 49, 50 ACT ACCORDING TO REFERRED DEED CERTIFICATION IN EVIDENCE NO. 16.2, 16.5, she was not the owner of the property that plan was absorbing, namely property 1.257951-000 which corresponded to plan SJ-111294-63". The appellant argues that, by not having assessed the evidence presented by the plaintiff, it was not possible to determine the absolute nullities pointed out in this reason, which would have allowed the application of articles 165, 166, 169, 170, 172, 172, subsequent and concordant of the General Public Administration Law (LGAP). She insists on the lack of application of "general and specialized" norms, such as Law No. 5064, and other cadastral and registry laws. She also reiterates that the principle of "first in time, first in right" was infringed, the erroneous application of canon 456 of the Civil Code, as well as the non-application of "the regulations regarding when and how null acts and contracts can be declared." II. Cassation on substantive grounds. The first attack of this nature is introduced with a claim for lack of "assessment" of article 2 of Law No. 5064, in concordance with numeral 455 of the Civil Code, to determine which titles have priority. The petitioner of the action under analysis considers that the Court erred in establishing the above. She alludes to an excerpt from the judgment, in which it is indicated that, according to the technical report rendered by the National Registry (Registro Nacional), there were properties that were registered prior to the plaintiff's; specifically, the references made to registration numbers no. 183178-000 – registered by possessory information (información posesoria), on January 9, 1968 -, 220776-000 – registration number generated by virtue of the Valle del General Titling Project of the ITCO, on October 26, 1973 - and 242099-000 – registration of October 17, 1975, on the occasion of the same project -. She comments that the Court gave priority to those properties for having been registered before the title held by the plaintiff (1-257951-000), such that it cannot be validated, under the protection of the first sentence of article 456 of the Civil Code. She considers the foregoing erroneous, given that canon 455 of the Civil Code should have been applied. She argues that the final judgment (ejecutoria) of File 430-63, which generated property 1-257951-000, was presented to the Registry on June 7, 1973 (Fact 13, Evidence 5.2). On the other hand, the deed for property 1-220776-000 was presented on October 26, 1973 (Fact 26 Evidence 10.3). Likewise, the deed that resulted in the allocation of property number 1-242099-000 was presented on October 17, 1975 (Fact 30 Evidence 11.1). Therefore, she points out, the plaintiff's right has priority, since the final judgment that originated it was presented to the Registry first. Additionally, because the possessory information proceeding (proceso de información posesoria) began in May 1963, considering that article 02 of Law No. 5064 gives priority to possessory informations (informaciones posesorias) in process. She argues, on the other hand, that property 1-257951-000 is original, since it was born from pure and simple possession, exercised for more than 50 years, by its colonizers and transferors, which was exercised publicly, peacefully, as owner, in good faith, with a registered plan, witnesses, and with the endorsement of public institutions. Meanwhile, she pointed out, the properties born from the plans prepared by the ITCO are derived from No. 1-209478-000, which was created by the imposition of a special law to title that which had not been possessed or titled previously. Hence, canon 2 of Law No. 5064 makes a caveat for rights already registered, or that were the subject of possessory information in process, or that would be registered in the future, according to the law. She asserts that the Court made the erroneous decision to order the cancellation of property 1-257951-000, without referring to any of the errors that the Registry indicated, granting legitimacy to those who carried out an irregular property merger, appropriating a piece of land that had a plan and a property number that did not belong to them. In the second charge, an incongruent analysis without valid evidence is alleged, "...to arrive at a different conclusion regarding property 1-257951-000, compared to what it states regarding property 1-183178-000, considering the analysis that had been made in the preceding paragraphs." The dissatisfied party asserts that the Court seeks to create confusion, to justify its decision; this, by giving no more foundation than its own statement when analyzing the "ownership priorities," in what it offers as another incongruence. She notes that said collegiate body indicated that the recognition of the price of the property also does not proceed because the property purchased by the plaintiff's father was previously sold to another person, by the same seller, and neither of them is part of this proceeding. On this topic, the appellant points out that no conflict was raised regarding the properties sold by Doña Consuelo Arias Jiménez, both to Santos Carranza and to Abdulio Ramírez Rodríguez. She points to properties 1257951-000 and 1-183178-000, described by plans SJ-111293-63 and SJ-111294-63. She notes that their registrations were processed in parallel possessory informations (informaciones posesorias) and denies that there is any overlap between them. She considers that the Court's determination to the contrary lacks any foundation. Instead, she assures, they are contiguous properties, as seen in the plans and in the files that gave rise to their registration. She concludes her grievance as follows: "Judgment 038-2022-IV is cassated for incongruity within the same Judgment, in the determination of the existence of the plaintiff's property, attempting to point out that property 1-257951-000 does not exist due to duplication in its sale, after having affirmed that this property was registered after property 1-183178-000 and moreover, the Real Estate Registry did not state it that way and on the contrary clearly says that the property exists as of today." In the third reason on the merits, it is alleged that the appealed judgment does not consider the nullities raised in the complaint and that it relies on the good faith of the acquirers, based on an erroneous assessment of the evidence. It is expressed as follows: "The Court evades confronting and assessing all the absolute nullities pointed out regarding the right of property and malicious and bad faith possession. Just as was alleged and as I case in the Fifth Cassation Ground for procedural aspects, all the acts indicated therein were proven to be totally null, for lack of formal requirements; both the Registry and the INDER in their responses and in the trial hearing, acknowledge all the irregularities, the Attorney General's Office also admits it and they even refer to them as 'material errors,' but they do not indicate how to correct a material error. The Attorney General's Office even advises the Court on the route to assign costs, assuming the loss of the proceeding. The Real Estate Registry Report points out what the regulatory non-compliances were in the registrations of the plans and the deeds. Even so, the Court never refers to them throughout the entire Judgment. The Court, by not setting out and analyzing the nullities raised – ignoring them – clears the way not to consider annulling all those registrations. In this Third Cassation Ground on the Merits, one cannot enter into discussing beyond what was set out in the complaint and its evidence, because the Court, based on an erroneous premise - that there are 3 properties that were registered prior to my client's property - legitimizes all the acts - even if absolutely null - indicated in the complaint and furthermore, legitimizes the illegal appropriation of a property that does not belong to the group of persons and companies that, in the end, end up being the same." At image 18 of the brief, a section titled "On the determination of Bad Faith" begins. The cassation appellant argues that the Court should have assessed the evidence to discover that the INDER titled over a property that, it knew, already existed; moreover, that the person who sold to them also had to know it, because, at the time the titling process was carried out, both Doña Consuelo Arias Jiménez and José Santos Carranza Beita, possessor of the land, were alive, and the possessory information proceeding was in process. She adds, Anabelio Jiménez Jiménez and Antonio González Fernández, the awardees of the ITCO properties, had to have knowledge of the overlap of these with plans SJ-9890-1973 and SJ-25162-1974; nonetheless, what happened was that the overlap at that time was not total, but rather a part of property 1-257951-000 remained not overlapped. She continues, just as referred to in fact 34, José Pérez Mendoza and Alfonso Alvarado Campos (brother of the husband of María Isabel Valverde Elizondo) bought property 220776, together with No. 217175, merging it and converting it into No. 306254, in August 1982. She continues, according to what was indicated in fact 33, the gentlemen José Antonio Pérez, together with his partner and friend, husband of María Isabel Valverde Elizondo and Juan Alvarado Campos, were awarded property 1-183178-000, judicially, in 1984. She affirms that, having acquired that property, which belonged to Abdulio Ramírez Rodríguez – original owner –, they necessarily had to know that its adjoining neighbor was Consuelo Arias Jiménez, according to plan SJ-111293-1963, and know of the existence of plan SJ-111294-1963. She adds that, with those acquisitions, the partner gentlemen, José Pérez, Alfonso and Juan Alvarado Campos, Alvapez del Sur S.A. (Alva for Alvarado and Pez for Pérez), later María Isabel Valverde Elizondo, and, finally, Inversiones Alvesa del Sur S.A., all related, acquired and made plans over and over again, until plan number SJ-111294-1963 and property 1-257951-000 disappeared, leaving María Isabel Valverde Elizondo as the person responsible for illegally appropriating "a property," to later transfer it to Inversiones Alvesa del Sur S.A., represented by the same Mrs. Valverde Elizondo, which calls into question the determination of good faith. She reproaches that the Court affirms that there is good faith on the part of the acquirers, without referring to the arguments raised by the plaintiff to demonstrate that there was none. She laments that, in the judgment, the analysis is limited to the possession of the property, and an attempt is made to generate confusion by referring to the replevin (reivindicación) proceeding, superficially, when this litigation seeks the declaration of nullities. She criticizes that the judges construct their thesis based on registration, possession, and good faith of the defendants, without legal support. She recriminates, they indicated that the plaintiff has never possessed the property, without assessing that the possession they endorse was always in bad faith, malicious, and never public. She states that the neighbor to the northeast, Nelson Duarte, in the boundary demarcation and boundary marking (deslinde y amojonamiento), said that he always knew that his neighbor was Miriam Carranza Chinchilla, which was not assessed by the Court. She reasons that the jurisdictional body cannot expect the plaintiff to arrive with picks and shovels to tear down the fences that were on her property. She invokes, again, the constitutional precepts mentioned before, in the procedural grievances. In addition, she reiterates that the regulations applicable to the case were ignored. She affirms: "...all the actions of the persons who began to carry out the property mergers, including the defendants María Isabel Valverde Elizondo and her company Inversiones Alvesa del Sur S.A., who did know of the existence of the plan and property of Miriam Carranza Chinchilla, had no qualms about including plan SJ-111294-1963 - which did not belong to them, in the plan merger that resulted in plan SJ-758203-2001 and intentionally omitted in the property merger the property that did not belong to them, namely 1-257951-000: this is the proof of the BAD FAITH of these defendants. If the Court had done its job, this complaint would have been upheld in all its extremes..." (image 20 of the filed brief). Finally (from image 20 to 26), the appellant insists on her arguments and the alleged violations. In addition, she presents some comments on her disagreement with the actions of the first instance Court. For example, she affirms that the judges resolved according to what seemed most comfortable for the defendant parties, insulting and offending the plaintiff. She considers that the persons who make up the Court should be sanctioned, for having acted "in a despotic, inquisitorial manner, in the most offensive way they found, which does not even order a real sanction for the National Registry, but rather orders the cancellation of the only property that has legitimate existence" (image 21 of the filed brief). She requests the Chamber to impart justice, annul the appealed judgment, and directly rule on the matter.

Reiterates the claims set forth in the complaint. Requests a hearing for the purpose of presenting and expanding orally on the grounds for the appeal.

II.Before issuing a ruling on the admissibility of the challenge, it must be noted that, pursuant to Article 139 of the Contentious Administrative Procedure Code, the formulation of a cassation appeal requires a clear and precise indication of its grounds, with the corresponding legal basis, depending on the case and the type of error alleged. As this Chamber has already indicated when interpreting the referenced Article 139, “it is required that the appeal have a minimum legal basis ... the reasons on which it bases its petition must be explained, contesting the legal arguments of the appealed judgment and setting forth, at least, some normative reference that gives it support” (Resolution no. 318-A-2008, of 2:25 p.m. on May 8, 2008). The legal basis is, therefore, alien to a confused display of norms and allegations, without a clear link to one or more of the exhaustive grounds on which the appeal is admissible (res. 793-F-S1-2023 of 2:22 p.m. on May 31, 2023 and 349-F-S1-2023 of 10:08 a.m. on March 9, 2023); as well as to the mixture of unintelligible arguments or the simple exposition of opinions on the admissibility or justice of the case, or else, to the recounting of the errors considered to have been committed in the appealed judgment, without support in legal norms or criteria.

In this regard, one may consult, among many others, the resolutions of this Chamber numbers 927-A-S1-2018 of 11:25 a.m. on October 25, 2018; 2525-A-S1-2020 of 11:10 a.m. on November 10, 2020; 521-A-S1-2021 of 9:07 a.m. on March 9, 2021; and 27-S1-2022 of 11:45 a.m. on the 13th and 73-A-S1-2022 of 12:00 p.m. on the 18th, both of the month of January 2022.

III.With the foregoing clear, it is indisputable that the appellant’s petition does not satisfy the characteristics of the legal basis required by a cassation appeal. The brief contains, in general, a confused and excessively repetitive exposition of ideas that do not clearly contest the grounds of the resolution being challenged. The first thing that must be said is that the grievances lack a concrete and explicit link to one or more of the grounds for cassation. The foregoing is particularly evident in the objections based on procedural form, in which a series of disagreements are announced, without observing the provisions of canon 139, subsection c, of the CPCA, which states: “The grounds for the appeal must be indicated in a clear and precise manner…”. As already stated, these grounds are exhaustive. They are provided for in Articles 137 and 138 ejúsdem; hence, the appealing party must clearly indicate which grounds for cassation give rise to their objections.

However, in a clear disregard of that necessary motivation for the challenge, the appealing party listed a series of general disagreements with the way the matter was resolved, without clearly developing any of the specific grounds for cassation. In the first grievance, for example, a violation of due process is alleged, without greater precision; however, the discontent clearly refers to a substantive issue; namely, the way the conflict was resolved, as the plaintiff considers her property right was violated. She does not specifically expose violations of her procedural faculties and guarantees, beyond the generic allegation that the ruling was issued in contradiction with the Positive Legal System. In the second complaint (image 9), an alleged lack of assessment of evidence is indicated. However, this type of oversight does not constitute a procedural objection, but rather a substantive one, due to violation of substantive rules (numeral 138, subsection a, ibidem).

Once again, a clear confusion is observed in the exposition and development of the grievances, since, despite being presented as a ground for procedural reasons, none of these grounds is exposed. In any case, this section is absolutely lacking, as it does not explain the content of any evidence, nor the facts to be demonstrated. The only thing claimed is that the lower court limited itself to assessing the report of the Real Property Registry 24022022-03-53-21-7-EV, without demonstrating the relevance of other elements of conviction, in the determination of facts, nor in the choice of applicable law. That is, the grievance evidently lacks a legal basis. The third complaint, again, attempts to be channeled through procedural aspects, but what is claimed is an “erroneous application of the ‘first in time, first in right’ principle,” as well as of other substantive norms (image 10 of the appeal).

The same situation, basically, occurs with the fourth and fifth grounds based on procedural form (pages 10 and 12 of the cassation brief). That is, despite five of the appeal sections being announced as grounds for cassation based on procedural form, none of the legally provided grounds for that type of error were duly explained. The foregoing leads to the conclusion that the party did not duly develop any ground for cassation for procedural reasons, which leads to the rejection, ad portas, of any defect of this nature.

IV.On the evident inadmissibility of the appeal. Now, despite the extensive, repetitive, cumbersome, and imprecise nature of the allegations, it is possible to extract the following argumentative axes from the grievances: 1) The Court erred in applying canon 456, first part, to give prevalence to the titles of the defendants, over the plaintiff’s property. The latter prevails, in her opinion, for the following reasons: a) The final judgment that gave rise to the registry entry in her name was filed on June 7, 1973, before those of the other properties with which the overlap occurred; b) The possessory information proceeding for that property, no. 430-63, was also initiated earlier, in May 1963, considering that the Land Titling Law that allowed the registration of the properties whose registration has been requested to be annulled gave priority to possessory information proceedings in progress; c) The defendants should not be considered good-faith acquirers, as there were ties between them that allow one to infer that they knew of the encumbrance on the plaintiff’s property.

Consequently, their possession has been in bad faith. It is claimed that the arguments contained in the complaint were not assessed to question the defendants’ good faith; d) The property transactions that gave rise to property no. 557369 included the plaintiff’s land, affecting the cadastral plan SJ-111294-1963, assigned to the latter’s registry entry, without any right. e) Property is inviolable and the plaintiff was not obliged to exercise possession over the property, nor to forcibly evict the sued persons.

V.Note, despite how excessively extensive the appeal is, coupled with the emotional charge it contains, with personal allusions to the first-instance judicial staff, as the appellant does not share their criteria – which this Chamber does not endorse in any way, and on which it makes a respectful call for decorum and respect for the Court’s investiture – the core aspects of the appeal are the foregoing. However, this collegiate body warns that the appeal does not contain an adequate confrontation of the grounds of the judgment and, as far as it is understood, is evidently inadmissible, which also allows its outright rejection (numeral 140, subsection c, of the CPCA). Indeed, the Court indicated, as a transcendent aspect in its reasoning, that there were properties prior to that of the plaintiff. In the judgment, the following is stated in this regard: “…supported by the technical evidence consisting of the Catastral Reconciliation Report, official letter Nº DRI-0883-2022 of February 4, 2022, it was proven that there is a superposition or total overlap of the plaintiff’s property Nº 257951 with property Nº 557369.

In this case, it is evident that there is a double registration of the properties, because before the property had been titled in favor of José Santos Carranza Beita, father of the plaintiff herein, on January 19, 1978 through the Possessory Information Proceedings, it was already registered registry-wise with at least three different property numbers. The technical report rendered by the National Registry refers to the properties that were registered prior to the property of the plaintiff herein: -property registration Nº 183178 was registered before the Public Registry on January 9, 1968 by final judgment of the Possessory Information process in the name of Abdulio Ramírez Rodríguez, under volume 1892, folio 541, property number 183178, with a measurement of 8035.48 square meters (Registry Report DRI-01-0083-2022 of February 4, 2022 from the National Registry), - property registration Nº 220776 was registered in the Public Registry on October 26, 1973 in volume 2193, folio 5, entry 1 through the ITCO Valle del General Titling Project corresponding to lot 51-115 in favor of Mr.

Anabelio Jiménez Jiménez. Currently this property is closed because it was merged into property registration 306254 on November 30, 1982. (Registry Report DRI-01-0083-2022 of February 4, 2022 from the National Registry and folio 10 of the Inder Administrative File for lot 51-115), - property registration Nº 242099 was registered in the Public Registry on October 17, 1975 in volume 2360, folio 45, entry 1, measuring one hectare five thousand five hundred and fifty-eight square meters, through the ITCO Valle del General Titling Project corresponding to lot 51-116 in favor of Antonio González Fernández. Currently this property is closed because it was merged to form property San José 557369. (Registry Report DRI-01-0083-2022 of February 4, 2022 from the National Registry and folio 25 of the Inder Administrative File for lot 51-116). It is established that property registration Nº 257951-000 was registered before the National Registry on January 19, 1978 under volume 2583, folio 349 by procedure of final judgment of the Possessory Information process in the name of José Santos Carranza, father of the plaintiff herein.

It is physically located in district 02º El General of the same canton of the province of San José, with a measurement of 4Ha. 3963.68 square meters, with cadastral plan Nº SJ-111294-1963. Currently, it is registered in the name of the plaintiff Miriam Carranza Chinchilla (Registry Report DRI-01-0083-2022 of February 4, 2022 from the National Registry and registry certification at images 19 and 20 of the virtual judicial file). Subsequently, property registration Nº 557369 is registered before the National Registry since October 27, 2004, arising from the merger of properties 183178, 242099, 272391 and 306254 with a measurement of 68,765.65 square meters associated with cadastral plans SJ-758203-2001 and SJ-1171789-2007 which modifies cadastral plan SJ-111294-1963 and which totally overlaps property 257951 (Registry Report DRI-01-0083-2022 of February 4, 2022 from the National Registry).

The same fate befalls the registered plans that modified without any warning the plan for property Nº 257951. (…) The indemnity claims of the complaint, related to the payment of the property value and material damage for being unable to exploit her property right, are rejected. Note that the plaintiff did not demonstrate with reliable evidence that she suffered any type of economic damage for not being able to use or exploit her property right (…) Nor does the price of the property proceed for two basic reasons: first, the person who sold the same property twice was Mrs. Consuelo Arias Jiménez, who bought the unregistered property on June 12, 1953 from Mr. Rafael Arroyo Lugo and first sold it to Abdulio Ramírez Rodríguez in February 1954 and then approximately thirteen years later, on August 17, 1968, the same Mrs. Consuelo Arias Jiménez transferred the possession rights to Mr. José Santos Carranza Beita, father of the plaintiff herein, thereby obtaining—in principle—double payment, at least partially, for the same land.

None of the foregoing are a sued party in this judicial process. Second, the plaintiff stated that the property was the inheritance from her father, hence she did not buy the property nor exercised any act of tenure and enjoyment. Finally, what the plaintiff acquired in property based on what has been proven within this case was someone else’s asset (…) In accordance with the foregoing, the plaintiff lacks a better right compared to the other properties registered before hers. Regarding the ownership of the properties of the co-defendants INDER, María Isabel Valverde Elizondo, Inversiones Alvesa del Sur S.A., and Henry Arroyo Salazar, the plaintiff did not prove any link or connection with illegitimate conduct in the registry inscriptions that would allow establishing an action of bad faith aimed at achieving an illegal benefit. On the contrary, from the Catastral Reconciliation report, it was evident that the total overlap of the plaintiff’s property was the product of prior registrations of other properties, which were later merged into a larger one, being in legitimate use under the protection of the Registry Information.

Finally, even though there is an identity between the properties and a total superposition, it is not possible to issue a favorable judgment in favor of the requested revindication, because the plaintiff did not demonstrate the exercise of any of the attributes of the property nor that she disposed of it in any of the forms permitted by law. Consequently, it is not appropriate to grant the claims for restitution, demarcation (deslinde) and boundary marking (amojonamiento) of the property, because it is facing third parties of good faith protected by registry publicity, who must be guaranteed the tenure of the property acquired before the plaintiff, applying the maxim ‘first in time, first in right.’ In the same sense, the plaintiff did not prove having a better right against the rest of the registry owners who previously registered their properties. It is understood that the rest of the registry owners whose properties were registered before that of the plaintiff are in a position of advantage backed by the Registry Publicity; hence, the use and enjoyment they make of their properties is legitimate.”

VI.Note, the court indicated, among other aspects, that:

• 1)Property 183178 was registered since January 9, 1968, by virtue of possessory information;
• 2)Property no. 220776 was registered on October 26, 1973. However, it was closed to give way, through merger, to property registration no. 306254, on November 30, 1982;
• 3)Registration no. 242099 was registered on October 17, 1975. This was also merged, to give way to property San José no. 557369. Now, it also indicated that property 557369, registered on October 27, 2004, was born precisely from the merger of properties 183178 (point 1 above), 242099 (point 3 above), 272391 and 306254 (point 2 above). In the case of the plaintiff’s property, namely, registration no. 257951-000, the Court noted that it was registered on January 19, 1978. We have, then, that property San José no. 557369-000, which currently overlaps with the plaintiff’s title, is due to a merger of several properties that were registered before the latter. The appellant does not refute this, demonstrating any evidence that proves the contrary. The only thing she says is that the final judgment that gave rise to property registration 257951 (of the plaintiff) was filed earlier, in the year 1973; likewise, that the corresponding possessory information began in the year 1963. In this regard, she invokes Article 455 of the Civil Code and numeral 02 of Law no. 5064, insofar as it established that the proceedings regulated therein would be conducted without prejudice to the rights of possessory information proceedings in progress. However, she gives no element to disprove that the registration occurred only until the year 1978. In this regard, it must be noted that, even if it were true that the referenced final judgment was filed on June 7, 1973, prior to the registration of some of the overlapped titles, the corresponding annotation would have expired and become legally ineffective, six months later. This, pursuant to canon 468, subsection 5, of the Civil Code, in its version prior to the reform operated by virtue of the Notarial Code, Law no. 7764 of April 17, 1998. Said precept provided, in what is relevant, that: “The following may be registered provisionally: (…) 6º.- Titles whose registration cannot be made definitively due to correctable defects. This registration lasts six months, and will be canceled de facto if the defect is not corrected within this term.” In its current version, the term was increased to one year. Thus, the Chamber warns, the appealing party should have explained, at least, why the final judgment filed, according to her, since the year 1973, was not registered until the year 1978; that is, when the expiration period had amply run from the date of filing. Therefore, she does not provide sufficient elements to understand that this first filing could be opposed against later ones. In any case, the fact remains that one of the overlapped properties; namely, number 183178 (later merged into no. 557369), was registered since 1968, before the filing date indicated by the plaintiff, by virtue of possessory information, which was also not refuted. Therefore, she does not expose reasons to understand that, effectively, her property must prevail, according to the aphorism – not principle – of “first in time, first in right.” Note that this other property was registered, also, by virtue of possessory information; however, the plaintiff offers no explanation of why her title would be better. She denies that there is an overlap between the two, but does not demonstrate an erroneous assessment, by the Court, of the evidence that led it to that conclusion. The lower court, in this regard, based itself on the content of the Catastral Reconciliation Report, official letter no. DRI-0883-2022, of February 4, 2022. However, the appellant, although rejecting the Court’s conclusion, does not explain how the evidence shows the contrary. She makes a generic allusion to the cadastral plans of both properties and affirms that, according to her criteria, it is clear from these that there is no superposition between the lands. However, she does not confront the content of the evidence assessed by the Court, so as to prove its eventual incorrectness. Nor does she offer any concrete and precise explanation of the content of the plans and the possessory information proceedings conducted. Instead, she alleges a non-existent “incongruence,” as it is clear that the lower court had to assess the real truth of the facts regarding the possible overlaps over the disputed area, to determine whether the plaintiff had a better right or not. It is recalled that incongruence occurs when the Court rules outside of what was claimed, either by granting more, something different, or by not ruling on one or more claims or exceptions. None of this occurs due to the fact that the referenced technical evidence was reviewed. If it is extracted from this that there were other properties registered prior to the one claimed, there is no overreach in the fact that the Court rules on this. Now, there is another essential aspect of the resolution, which was also not duly refuted, preventing its eventual cassation. The appellant indicates that there are elements that, from her perspective, allowed questioning the good faith of the persons who have held the properties that overlap with that of the plaintiff. She exposes a series of conjectures, without any probative basis. For example, she alludes to family and friendship relationships, whose lack of consideration she claims. However, she does not specifically indicate what the evidence demonstrating this is, nor the specific facts whose knowledge entailed bad faith. In a highly imprecise manner, she refers to a supposed knowledge of the existence of the plaintiff’s property. However, that would not explain, per se, bad faith; if they themselves had a registered title. Thus, a proper explanation of the alleged bad faith she seeks to attribute to the defendants was essential to obtain a possible variation of what was decided; however, once again, it is noted that she omitted to offer clear and precise arguments in this regard, with due support in elements of conviction. Therefore, the lower court correctly assumes the good faith of the acquirers of those other properties, as these had registry publicity, coupled with the fact that possessory good faith is presumed, until the contrary is – reliably – proven (numeral 286 of the Civil Code). This said, it must be clear that, as this is a conflict of double titling, there is abundant jurisprudence according to which, in these cases, the titles where the attributes of ownership have been effectively exercised prevail; and, particularly, possession. Consult, among others, rulings no. 84 of 2:30 p.m. on May 22, 1992; 823-F-SI-2007 of 3:35 p.m. on November 16, 2007; 1575-F-S1-2013 of 8:45 a.m. on November 18, 2013; 2402-F-S1-2020 of 11:00 a.m. on October 8, 2020; and, 2254-F-S1-2022, of 9:18 a.m. on October 13, 2022. Particularly illustrative is the recent ruling no. 563-F-S1-2023 of 9:34 a.m. on April 20, 2023. In this, it was stated: “…in resolution 002544-F-S1-2022 of 9:54 a.m. on November 29, 2022, it was indicated: ‘On this matter, it is worth recalling the position taken by the Cassation Chamber and later by the First Chamber of the Supreme Court of Justice. In that sense, the former Cassation Chamber considered in judgment no. 132 of 3:30 p.m. on September 25, 1974, that: “The problem of repeated titles over the same property, even those validated by prescription (prescripción), can only be resolved by giving preference to the one who holds all the attributes of ownership, in this case, possession. This has been agreed by numerous judgments of this Court, among them Nº 80 of 3:00 p.m. on July 29, 1958, pages 126 and following of the respective Collection volume.” In that same sense in a more recent case, this Chamber in judgment no. 84 of 2:30 p.m. on May 22, 1992 established: “VII.-(…) regarding repeated titles, the most recent jurisprudence has established that it is not the oldest title that governs, but the better title, which is fundamentally characterized by possession, and it has already been expressed that the plaintiff has never possessed the property, as it has always been in the possession first of the seller and upon her death of the acquirer,…”’ In that same sense, this Chamber in judgment number 2615-2020 of 3:58 p.m. on November 12, 2020 indicated: ‘In situations where there is a double titling, a factual aspect that is evident based on what in that sense has been proven in both first and second instance, the appropriate course is to opt for the one who manifests having or exercising all the attributes of ownership. […] In these cases, ownership must be granted to the one who, in addition to being a registry owner, exercises possessory acts, that is, the one who has more attributes of dominion […]’ (Consult ruling No. 823 of 3:35 p.m. on November 16, 2007). Thus, even though the plaintiff's title is older than that of the defendant, this is not sufficient to grant them the strip in dispute. The evidence indicated by the appellant does not disprove the possession that the defendant-counterclaimant exercises over the property. In this way, as the factual picture held as proven with respect to this topic is not varied, it will be appropriate to uphold what was resolved by the Court and, to that extent, the reproach must be rejected.’ It is worth clarifying, it is feasible to sue for the nullity of a title as well as the corresponding registry cancellation, as a consequence of defects in the legal acts that led to its registration even by a third-party possessor without a registered title in the Registry. Therefore, the legal conflicts that may arise around a registry title are not always the same. Whoever has the interest and standing for it can also claim other defects in the process such as non-observance of procedural steps, lack of notification to adjoining landowners, violation of the environmental Legal System in ecological possession, among others. Consult as a precedent of this Chamber, among others, judgment no. 913 of 9:40 a.m. on August 6, 2015. However, all these annulment claims are subject to the statute of limitations (plazo de prescripción), as they are aimed at having the contradiction of the registration procedure with the Legal System declared, for which the potential procedural or substantive defects that the legal title that originated the registration may suffer must be verified. Obviously, such possibility must be subject to a term that safeguards the value of legal certainty, which is none other than the ten-year statute of limitations (prescripción) period provided in numeral 868 of the Civil Code in relation to ordinals 16 and 17 of the Possessory Information Law, and this can even be processed incidentally during the first three years following the registration. The possibility that many years or decades after a land is registered a discussion could arise regarding possible anomalies in the registration title is not consistent with the certainty required by business dealings, unless it involves special categories of property such as public domain assets and indigenous property, against which the negative statute of limitations on the annulment claim does not operate. Now, the case is different when there is a conflict of double title, which logically generates a current conflict of legally relevant interests, which must be resolved in some way. In such a scenario, if the ordinary statute of limitations period has already passed since the titles were registered, the legal situation of the persons involved with respect to the overlapping property must still be resolved. An interpretation to the contrary would greatly harm essential legal values such as legal certainty and social peace. (..). Note, when there is a controversy of double titling, even in cases where the nullity of the title that gave rise to the registration can no longer be claimed by alleging intrinsic defects in it or in the procedure that preceded it because the statute of limitations (prescripción) has run, it must be verified which of the registry owners has exercised the attributes of ownership, and especially that of possession, in order for the solution of the conflict to be declared. However, to give a matter the treatment proper to a conflict of duplication of titles, it is necessary not only that it is due to an overlap of properties, but also that the claims are aimed at having the title prevail. For this, it is necessary that the nullity or cancellation of the registry title be raised as part of the procedural object, not due to defects in the act that originated its registration, but by demonstrating that the attributes of ownership support the plaintiff’s title.’ In that sense, it must be indicated, in accordance with abundant reiterated jurisprudence of this Chamber, in conflicts of double titling, the title belonging to the one who has exercised the attributes of ownership and, particularly, that of possession prevails (consult, among others, rulings no. 1575-F-S1-2013 of 8:45 a.m. on November 18, 2013; and, 2402-F-S1-2020 of 11:00 a.m. on October 8, 2020). It is extracted from the transcribed jurisprudence that the contradiction that may appear between different titles, even those validated by prescription (prescripción), under the assumption that the mere registry ownership, even if demonstrated, does not constitute a sufficient element to resolve a controversy of this type, since the solution is imposed in favor of the one who proves the existing link between formal property, that is, what is recorded in the Public Registry, together with the material possession of the land…” Thus, whether the original registration of the titles in conflict had defects or not is not the determining criterion for resolving this dispute. It is, ultimately, about properties whose records have been registered for several decades. Because the successors-in-interest of property no. 557369 – and of its predecessors – acquired in accordance with registry publicity, protected by a presumption of good faith that has not been disproven, it is their title that must prevail, as it is the one that has been effectively exercised, through possession, as the appellant herself acknowledges. In this way, the Chamber observes, the persistent and repetitive argumentation of the plaintiff regarding the fact that, from her perspective, her property must prevail because the procedures for its original registration are prior to those of the titles that overlapped with it, becomes evidently sterile. In any case, it is warned, as previously noted, that the plaintiff does not refute that one of the properties identified as overlapped was registered since the year 1968; that is, before the registration of hers (1973). Even, based on possessory information, which is precisely the type of procedure that, according to the appellant, had prevalence over the procedures carried out under Law no. 5064.

It offers no explanation as to why, despite this, a later possessory information should prevail. Nor does it refer to any concrete reasoning based on evidence regarding the extent of that other prior title, in relation to the others in overlap, such as to consider it viable that the plaintiff’s property could prevail, at least partially, over later titles. It is nonetheless reiterated that the foregoing is a supplementary observation, since the plaintiff lacks the backing of possession – she does not deny that she never exercised it. Therefore, the registration made in her name cannot prevail over the registered properties whose titleholders have indeed exercised the attributes of ownership. Based on the foregoing, the appeal lacks reasons that confront, with useful arguments, the reasoning of the appealed judgment. In summary, for the following reasons:

• 1)The evidence that would make it possible to disprove the good faith of the persons holding rights under the titles that have overlapped with the plaintiff’s property is not identified, with a proper explanation;
• 2)It is not denied that there are properties registered prior to the plaintiff’s own property, over the same land in dispute. Although it is alleged that the possessory information, as such, was in process when the Law that permitted the registration of those other rights came into force, in addition to the fact that the final judgment was filed first, in the year 1973 – this would be impossible, with respect to the property registered in the year 1968 – no explanation is given as to why the property remained unregistered until 1978, when the expiration period of the annotation had already elapsed, pursuant to section 468 of the Civil Code;
• 3)The appeal is evidently inadmissible, because possession over the overlapped area has never been exercised by the defendant; but rather by the titleholders of property 557369 and its predecessors. Her own representative acknowledges this in her appeal; and, although she attempts to portray it as having been in bad faith, she offers no explanation of how the evidence demonstrates that the current owner of the property whose annulment she seeks acquired a right knowing that it affected another’s right. On the contrary, if she obtained a duly registered title, backed by registry publicity and by the effective materialization of ownership, there is no reason whatsoever to presume her bad faith. The fact that the consolidations of properties carried out affected the plaintiff’s cadastral plan does not negate the fact that this plan already overlapped with the cadastral plans of the properties that were consolidated, which explains the fact that the topographic survey affected plan SJ-111294-1963, without this circumstance preventing the recognition of the rights associated with the properties registered prior to the plaintiff’s, the very same ones that gave rise to registry entry 557369-000. Therefore, there is no reason whatsoever to disregard the prevalence of the title backed by possession. Moreover, there is no overreach whatsoever by the fact of ordering the cancellation of the plaintiff’s property, if it has been determined that it cannot prevail. This is a declaration that, since the reasons justifying the annulment of the plaintiff’s title are evident in the record, may be included in the judgment, even ex officio, under the protection of the provisions of section 837 of the Civil Code, which states: “Absolute nullity may be alleged by anyone having an interest therein and must, when evident from the record, be declared ex officio, even if the parties do not allege it.” There is no violation of due process, to the detriment of the plaintiff, since, precisely, this litigation has revolved around her allegations regarding the prevalence of her right. Having determined the opposite, the lower court does well in adopting the corresponding consequences, in protection of legal certainty and registry publicity. This Chamber does not overlook that the Court even ordered compensation, in favor of the plaintiff, for moral damages, arising from the abnormal functioning of the Registry, by permitting the situation of duplication discussed here. Ergo, there is no reason whatsoever to promote future conflicts over the same situation, when there are sufficient reasons in the record to order the cancellation of the plaintiff’s title, as ordered by the Court of instance. This being the case, it is unquestionable for this Chamber that the appeal must be rejected in its entirety, both for lacking adequate substantiation to bring about a variation of the decision, and for being evidently inadmissible, in that which can be understood.

VII.By virtue of the reasons noted, given the evident omission of the dissatisfied party to challenge in an orderly, clear, and precise manner the grounds of the contested resolution, not with simple and generic assertions lacking a clear link to the exhaustive grounds for cassation, nor to the reasons stated by the lower court, the claims indicated by the plaintiff are insufficient to generate a review of the contested judgment in this venue as they lack legal foundation. Likewise, the arguments that can be understood are evidently inadmissible, for the reasons developed above. Ergo, the outright rejection of the cassation appeal is required (section 140, subsection c) of the CPCA). Likewise, as it is accessory to the appeal proceeding, the request for an oral hearing is rejected, as the challenge was not admitted (section 142 ibidem).

THEREFORE

The cassation appeal filed by the plaintiff is rejected outright. drudin.

Luis Guillermo Rivas Loaiciga Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Ignacio Jose Monge Dobles

Sala Primera de la Corte Res. 000328-A-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las siete horas cuarenta y nueve minutos del siete de marzo de dos mil veinticinco .

En proceso de conocimiento, formulado por MIRIAM CARRANZA CHINCHILLA, cédula de identidad número 1-901-714, mayor, vecina de Pérez Zeledón, contra: el INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL (en adelante por sus siglas INDER), representado por su apoderado especial judicial el licenciado Juan Carlos Jurado Solórzano; EL ESTADO, representado por el procurador Alejandro Arce Oses; JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL, representada por su apoderado especial judicial, el Licenciado Alberto Gerardo Herrera Porras; BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, representado por su Apoderada General Judicial, la Licenciada Grace María Vargas Rojas; MARÍA ISABEL VALVERDE ELIZONDO, cédula de identidad número 1-556-065, mayor, vecina de Barrio San Rafael de Pérez Zeledón; INVERSIONES ALVESA DEL SUR SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula de persona jurídica 3-101-292053, representada por su secretario con facultades de Apoderado Generalísimo, el señor Juan Rafael Alvarado Campos; HENRY ARROYO SALAZAR, cédula de identidad número 1-825-198, mayor, vecino de Peñas Blancas Pérez Zeledón; la parte actora interpuso recurso de casación impugnando la sentencia número 038-2022-IV, emitida a las 15 horas del 18 de abril de 2022, por la Sección Cuarta del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, integrada por las personas juzgadoras Judith Reyes Castillo, José Iván Salas Leitón y Felipe Córdoba Ramírez.

Intervienen la Licenciada Débora Ann Lores Lares y el Licenciado Marco Lino López Castro, como abogados directores de la parte actora. La Licenciada Zaida Granados Gamboa, ejerce el patrocinio letrado de las personas físicas y jurídicas particulares demandadas.

Magistrado ponente Jorge Leiva Poveda

CONSIDERANDO

I.Antes de hacer alusión a los agravios expuestos, conviene advertir que los mismos son, en buena medida, reiterativos, y se refieren a las mismas temáticas. Por ende, serán aludidos y resueltos conjuntamente. Como se verá, pese a su carácter notoriamente extenso, conviene su atención conjunta, a efectos de evitar reiteraciones innecesarias, sobre lo que más adelante se indica. I. Casación por razones procesales. Después de realizar una exposición de antecedentes sobre el proceso y el objeto debatido, la recurrente anuncia su primer agravio por motivos de forma. Lo titula así: “Violación al debido proceso y la falta de aplicación de la jerarquía de las fuentes en el derecho positivo. Violación a la aplicación del artículo 41, 45 de la Constitución Política artículos siguientes y concordantes hasta la Ley Número 5064, que es la Ley de Titulación de Tierras, en su artículo 2”. Los argumentos, en lo esencial, se resumen de seguido.

Estima la disconforme que se falló en contradicción con el Derecho positivo y con la Constitución. Según su juicio, se violentó la propiedad privada, pese a su carácter inviolable. Reprocha una conculcación a la justicia pronta y cumplida. Alega que el principio de primero en tiempo, primero en derecho, fue transgredido. Concretamente, hace ver que, en el artículo 2 de la Ley de Titulación de Tierras, no. 5064, se establece que los trámites efectuados a su amparo se realizan sin perjuicio del demanio público así como de los derechos previamente inscritos; de aquellos objeto de información posesoria en trámite al tiempo de la publicación de ese cuerpo normativo; así como de los que se inscribieran en lo futuro conforme a la ley. También alega la violación de los siguientes preceptos y cuerpos normativos: 267, 268, 295, 297, 316, 455 del Código Civil; 166, 168, 169, 170, 171, 172, 173 de la Ley General de la Administración Pública; Ley Número 70, del 18 de diciembre de 1916; Ley número 49, de 29 de julio 1926, que crea la Oficina de Catastro Nacional; Ley 59, del 4 de julio 1944, que es la Ley Constitutiva del Instituto Geográfico Nacional, en su artículo 3-D modificado por el artículo 17 de la Ley 5695; 13 y 17 de la Ley de Informaciones Posesorias; la Ley General de Caminos Públicos, no. 1851, del 28 de febrero de 1955; Ley 2825, que es la Ley de Creación del ITCO, del 14 de octubre 1961; Ley Número 3883, publicada el día 3 de junio 1967; Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, que es la Número 4384, de 25 de agosto 1969; Ley de Bases del Registro Nacional, que es la número 4407, de 2 de setiembre de 1969, en su artículo 2, modificado por el artículo 16 de la Ley 5695; Ley Número 4564, de 28 de abril 1970; la Ley 4656, de 31 de octubre 1970 (modificado por el artículo 15 de la Ley 5695); Ley Número 5695, de 28 de mayo 1975, que es la Ley de Creación del Registro Nacional; el Decreto Ejecutivo 9682-J, de 1 marzo 1979; la Ley 6545, de 15 de abril 1981, que es la Ley de Catastro Nacional, en sus artículos 21, 22 y 30; el Decreto 13607-J, del 25 de mayo 1982; la Ley Número 6934, de 28 de noviembre de 1983, en su artículo 1, que modifica el artículo 1 de la Ley 5695; la Ley Número 6995, de 22 de julio 1985, en su artículo 2 que adiciona el artículo 19 de la Ley 5695); la Ley 8905, del 7 de diciembre de 2010, en su artículo 1, que modifica el artículo 2 de la Ley 5695; el Decreto 26771-J, que es el Reglamento de Registro Público; la Ley Número 7764, de 17 de abril 1998, que es el Código Notarial, que en su artículo 173 modifica el artículo 22 de la Ley 5695; el Decreto 28585-J (dado 16 de febrero 2000); la Ley Número 8823, de 5 de mayo 2010, en su artículo 56, que modifica el artículo 14 de Ley 5695); el Decreto 34331-J; el Decreto 35509-J; en los Artículos 1, 2, 3, 4, 5 del Decreto Ejecutivo Número 28585, que es el Reglamento de Documentos Complejos Registro Público Propiedad Inmueble, dado 16 de febrero 2000, vigente a partir del 2 de mayo del 2000, en concordancia con artículo 3 de la Ley 3883 y en el artículo 36 del citado Decreto 26771-J, vigentes en el año 2001; el Decreto 33982-J, dado 8 de agosto 2007 y publicado 3 de octubre 2007, que es el Reglamento al artículo 30 de la Ley de Catastro Número 6545, del 25 de marzo 1981; 2, 40, 42 inciso b) y j), 58.1 d) y e), 69, 93, 95,120, 162, 163, 193, y 200 del Código Procesal Contencioso-Administrativo; artículos 886 del Código Procesal Civil, siguientes y concordantes de todos estos.

Se reprocha una errónea aplicación e interpretación del artículo 456 del Código Civil, al haberse dejado por fuera todos los preceptos anteriormente enunciados, los que tienen prioridad por su jerarquía y especialidad. Recrimina la representante de la actora que, en la sentencia, no se consideró ni una sola de esas normas, en el escaso análisis del Tribunal. Aduce que la normativa no obliga a las personas a enfrentar a sus invasores en la calle, sino ante los Tribunales, como lo hizo su representada. Recrimina que, pese a que se le dio la razón a la actora en diversos aspectos (no operó la prescripción, ni la caducidad, en su contra, ni hay vicio alguno en la inscripción de su propiedad), se ordenó la cancelación de su finca, favoreciéndose al Registro Nacional, y a quienes propiciaron la sobreposición, otorgándoles legitimidad a su propiedad, sin norma que lo respalde. Increpa, además, que se obviaron todas las nulidades absolutas que se produjeron para alcanzar la sobreposición total de la finca de la accionante, incluyendo un traspaso que comprende un plano y finca que no era de la transmitente.

Asevera que el fallo violenta el debido proceso y carece “…de todos los requisitos de aplicación del cuerpo normativo del Estado de Derecho con el cual rige la República de Costa Rica…”. El segundo embate anunciado por razones procesales se introduce así: “No se valoró la Prueba aportada por la actora. Tampoco se valoró la prueba aportada por las demandadas, lo cual era importante por sí había que descalificar lo que se acusaba en la demanda, lo cual tampoco sucedió”. Recrimina la casacionista que el Tribunal solamente se refirió al Informe del Registro Inmobiliario no. 24022022-03-53-21-7-EV. Se acusa una violación de los artículos 82.4, 119, siguientes y concordantes, del CPCA. La tercera censura por la forma, se presenta por: “Aplicación errónea del Principio “Primero en Tiempo Primero en Derecho”. Aplicación errónea de las Normas que establecen quien es primero en tiempo y primero en derecho, para este tipo de caso y Aplicación errónea del Principio de Publicidad Registral.

Falta de aplicación del artículo 2 de la Ley 5064 de Creación del ITCO en conjunto con las pruebas de las Fichas de Información y Hoja Catastral de la Zona Catastral del Catastro Nacional, explicadas en el Hecho 55 y además la aplicación del artículo 455 del Código Civil”. Nuevamente, la impugnante invoca como quebrantado el canon 2 de la Ley de Titulación de Tierras, no 5064, así como del numeral 455 del Código Civil. Reclama su falta de aplicación. Alega que, para sopesar los hechos que causaron la sobreposición de terrenos, resulta necesario aplicar el artículo 2 de la Ley 5064, mismo que se refiere a los procesos de titulación mediante Información Posesoria, con relación al material con que disponía el Registro Nacional, a efectos de fijar quién fue primero en tiempo, lo que determina quién es primero en derecho. Asegura, que, al no haberse considerado la norma referida, ni las fichas de información y hoja catastral, el Tribunal se equivocó en establecer quién tiene prioridad.

Aclara, la ley daba prioridad a las Informaciones Posesorias en trámite. En ese sentido, comenta el expediente 430-63, inició desde mayo de 1963, antes de la ley misma. De ahí, asegura, la importancia de la prueba mencionada en el hecho 55, consistente en la certificación de fotocopias de fichas de información, mapa catastral y “microjackets”. Aduce, de dichos elementos se desprende quién fue primero en tiempo, pues ahí consta la información de los planos que ya existían. El cuarto motivo de disconformidad, encausado como agravio procesal, se presenta por la aplicación errónea del canon 456 del Código Civil, así como falta de aplicación del ordinal 2 de la ley no. 5064. Se recrimina una conculcación del principio de primero en tiempo, primero en derecho, así como la falta de valoración de: “…las pruebas de catastro, las escrituras en los tomos del Registro Inmobiliario y las Hojas Catastrales”.

Señala que la única norma a la que se hizo referencia, para fundamentar la decisión, fue el artículo 456 del CC, en su primera frase. Objeta: “…el artículo 455 del mismo cuerpo legal, que le da preminencia a la presentación de documentos que debe complementarse en concordancia con el artículo 2 de la Ley 5064, porque refiriéndose únicamente a la primera frase de la norma (456), deja por fuera los demás elementos que establece la norma para determinar la prioridad ante conflictos que eventualmente se dan, como es el presente caso. Todo el caso lo interpretó al revés y con ello procura demostrar (cual si fuese la parte interesada) que la inscripción que no se puede tener como válida, ni se puede convalidar, es la finca de Miriam Carranza Chinchilla”. Continuando con sus alegatos, resalta que, según se indicó en la sentencia, conforme al numeral 456 ibíd., la inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables, conforme a la ley.

Explica que, al ser esta la única norma que se utilizó, se partió de un supuesto incorrecto, cual es que hubo tres fincas inscritas antes que la de Miriam Carranza y, por ello, la suya no se puede convalidar. Argumenta, en sentido contrario, que la inscripción de la propiedad de ella no adolece de vicio alguno que amerite su nulidad y cancelación. Refiere, no dice el Tribunal cuál es la norma que le permite la cancelación de la finca 1-257951-000, sin un debido proceso para ello. Asegura que no se aplicó el artículo 456 ejúsdem, de manera íntegra. Resalta, que, conforme a dicha norma, una vez inscritos los actos: “…no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud de título no inscrito o de causas implícitas o de causas que aunque explícitas no consten en el Registro”. Asegura que, al haberse excluido del análisis, se evade reconocer que la escritura que dio origen a la finca no. 220776, es la finca madre no. 1-209478-000, para iniciar la titulación del ITCO.

Apunta: “…claramente advierte ahí, la excepción que hay respecto de esas titulaciones; es decir es esa escritura de constitución de la finca madre que establece LA CAUSA EXPLÍCITA QUE SÍ CONSTA EN EL REGISTRO”. Razona, entonces, que sí hay una causa explícita que consta en el Registro y que hace que sea posible la nulidad de los actos inscritos. Comenta: “La escritura donde se origina de la finca y de donde nacen las fincas que fueron tituladas por el ITCO, que es la referencia de la Ley de Creación del ITCO y ahí mismo se hace la salvedad de la prioridad de las Informaciones Posesorias en proceso, es la propia Ley, la Ley en si misma que establece la prioridad. Entonces la nulidad de los actos inscritos sería respecto de las 2 fincas inscritas por el sistema de titulación del ITCO, no la de Miriam Carranza Chinchilla, que más bien está protegida por esa excepción del artículo 2 de la Ley 5064.

La no aplicación de las normas del artículo 2 de la Ley 5064 en concordancia con los artículo (sic) 455 y el artículo 456 -de forma integral- es el motivo cuarto para casar esta Sentencia 038-2022-IV” (imagen 12 del libelo de casación). El quinto agravio anunciado por razones procesales, se encausa por la falta de aplicación de normas “registrales y catastrales”, con respecto a la validez de las inscripciones de los planos y fincas. Comenta la recurrente que, el propio informe emitido por el Registro Inmobiliario, advierte de los incumplimientos e irregularidades. Empero, reclama, el Tribunal ignoró lo manifestado por el ente y, de forma selectiva, escoge líneas del documento que ajustan a lo que eligió resolver. Asegura que el a quo no atendió las irregularidades que señaló el Registro, con respecto a las inscripciones, siendo que se debía aplicar y calificar todo el concepto sobre nulidad de los actos administrativos, contemplados en los mandatos 165, 166, 169, 170, 172 y 172 de la LGAP. Reprocha una falta de aplicación de normas, respecto de los siguientes aspectos:

• 1)Inscripción del plano catastrado SJ-9890-73, de la finca 220776 y de la escritura otorgada por los notarios públicos Francisco José Ramírez Fletis y Mario Céspedes Alvarado a las 11 horas del 13 de octubre de 1973;
• 2)Inscripción del plano de catastro no. SJ-25162-74 y de la finca no. 242099, así como de la escritura pública otorgada en Pérez Zeledón, ante los notarios Francisco Esquivel Fletis y Adrián Argüello Artavia a las 08 horas del 04 de setiembre de 1975;
• 3)Inscripción en el Catastro Nacional del plano no. SJ-758203-2001, a efectos de comprobar que el mismo carece de los elementos de un acto administrativo: “…por cuanto el plano SJ-111293-1963 ya había sido absorbido por el plano SJ-514883-1983, la consecuente nulidad absoluta de los planos SJ-9890-1973 y SJ-25162-1974 y principalmente porque en sus “Notas” consigna que modifica el Plano SJ-111294-1963 que corresponde a la inscripción de la finca del Partido de San José Folio Real Matrícula 257951-000 que no forma parte de las fincas que el plano SJ-758203-2001 indica que se van a reunir, y se debía verificar que no es propiedad de la gestionante” (imagen 13 del escrito de casación);
• 4)Inscripción de la finca de San José, matrícula 557369-000, según la escritura de las 13 horas del 14 de octubre de 2004, ante el Notario Jimmy Vargas Venegas, para: “…verificar que el plano inscrito en el Catastro Nacional bajo el Número SJ-758203-2001, en sus “Notas” consigna que modifica el Plano SJ-111294-1963 que corresponde a la inscripción de la finca del Partido de San José Folio Real Matrícula 257951-000 que no forma parte de las fincas que en plano SJ-758203-2001 indica que se van a reunir, había que constatar que esta señora no era la propietaria, sea María Isabel Valverde Elizondo, quién reúne las fincas de su propiedad inscritas en el Registro Público bajo los Folios Reales Matrículas Números 183178-000, 242099-000, 272391-000 y 306254-000 y vende la finca producto de la reunión descrita en el citado plano SJ-758203-2001, a la compañía denominada Inversiones Alvesa del Sur, Sociedad Anónima, titular de la cédula de persona jurídica número 3-101-292053.(Hecho 47, 48, 49, 50 ACTO SEGUN ESCRITURA REFERIDA CERTIFICACION EN PRUEBA NO. 16.2, 16.5, no era la dueña de la finca que estaba absorbiendo ese plano, sea la finca 1.257951-000 que correspondía al plano SJ-111294-63”. Argumenta la recurrente que, al no haberse valorado la prueba presentada por la actora, no se podía determinar las nulidades absolutas que se señalan en este motivo, lo que habría permitido aplicar los artículos 165, 166, 169, 170, 172, 172, siguientes y concordantes de la LGAP. Insiste en la falta de aplicación de normas “generales y especializadas”, como la ley no. 5064, y otras catastrales y registrales. También reitera que se conculcó el principio de “primero en tiempo, primero en derecho”, la errónea aplicación del canon 456 del Código Civil, así como la desaplicación de “la normativa referida a cuándo y cómo se pueden declarar los actos y contratos nulos”. II. Casación por razones sustantivas. El primer embate de esta naturaleza se introduce con un reclamo por falta de “valoración” del artículo 2 de la ley no. 5064, en concordancia con el numeral 455 del Código Civil, para determinar cuáles son los títulos que tienen prioridad. Considera la promotora de la gestión bajo análisis que el Tribunal se equivocó al establecer lo anterior. Alude a un extracto del fallo, en el que se indica que, conforme al informe técnico rendido por el Registro Nacional, hubo fincas que fueron inscritas de previo a la de la actora; concretamente, se destacan las referencias que se hicieron de las matrículas no. 183178-000 – inscrita por información posesoria, el 09 de enero de 1968 -, 220776-000 – matrícula generada por virtud del Proyecto de Titulación Valle del General del ITCO, el 26 de octubre de 1973 - y 242099-000 – inscripción del 17 de octubre de 1975, con ocasión del mismo proyecto -. Comenta, el Tribunal dio prioridad a dichas fincas, por haber sido inscritas con antelación al título que ostenta la actora (1-257951-000), de manera tal que este no se puede convalidar, al amparo de la primera frase del artículo 456 del Código Civil. Considera, lo anterior es erróneo, toda vez que debía aplicarse el canon 455 del Código Civil. Aduce, la ejecutoria del Expediente 430-63, el que generó la finca 1-257951-000, fue presentada a Registro el 07 de junio de 1973 (Hecho 13, Prueba 5.2). De otra parte, la escritura de la finca 1-220776-000, fue presentada el 26 octubre de 1973 (Hecho 26 Prueba 10.3). Asimismo, la escritura que resultó en la asignación de la finca número 1-242099-000 se presentó el 17 de octubre de 1975 (Hecho 30 Prueba 11.1). Ergo, apunta, la prioridad la tiene el derecho de la actora, pues la ejecutoria que lo originó se presentó antes al Registro. Adicionalmente, en razón de que el proceso de información posesoria inició en mayo de 1963, considerando que el artículo 02 de la ley no. 5064 le da prioridad a las informaciones posesorias en trámite. Arguye, por otra parte, que la finca 1-257951-000 es originaria, pues nació de la posesión pura y simple, ejercida por más de 50 años, de parte de sus colonizadores y transmitentes, la que se ejerció de manera pública, pacífica, a título de dueño, de buena fe, con plano inscrito, testigos y con el aval de instituciones públicas. En tanto, apuntó, las fincas que nacieron con los planos elaborados por el ITCO, son derivadas de la no. 1-209478-000, misma que se creó por imposición de una ley especial para titular aquello que no había sido poseído ni titulado con anterioridad. De ahí que el canon 2 de la ley no. 5064, hace la salvedad de los derechos ya inscritos, o bien, que fuesen objeto de información posesoria en trámite, o se llegaren a inscribir en el futuro, conforme a la ley. Increpa, el Tribunal tomó la decisión errada de ordenar la cancelación de la finca 1-257951-000, sin referirse a ninguno de los errores que indicó el Registro, otorgando legitimación a quienes realizaron una reunión de fincas irregular, apropiándose de un terreno que tenía plano y un número de finca que no les pertenecía. En el segundo cargo se acusa un análisis incongruente y sin prueba válida, “…para arribar a una conclusión diferente respecto de la propiedad 1-257951-000, frente a lo que refiere de la finca 1-183178-000, considerando el análisis que se había hecho en los párrafos anteriores”. Asevera la disconforme que el Tribunal busca crear confusión, para justificar su decisión; esto, al no dar más fundamento que su propio dicho al analizar las “prioridades de titularidad”, en lo que ofrece otra incongruencia. Acota que, dicho órgano colegiado, indicó que tampoco procede el reconocimiento del precio del inmueble en razón de que, la finca comprada por el padre de la actora fue vendida, con anterioridad, a otra persona, por parte de la misma vendedora, siendo que ninguna de ellas forma parte de este proceso. Sobre este tema, apunta la recurrente, no se planteó conflicto alguno con respecto a los inmuebles vendidos por Doña Consuelo Arias Jiménez, tanto a Santos Carranza, como a Abdulio Ramírez Rodríguez. Señala las fincas 1257951-000 y 1-183178-000, descritas por los planos SJ-111293-63 y SJ-111294-63. Acota, sus inscripciones se tramitaron en informaciones posesorias paralelas y niega que exista traslape alguno entre estas. Considera, la determinación del Tribunal, en sentido contrario, carece de fundamento alguno. En cambio, asegura, son heredades contiguas, como se aprecia en los planos y en los expedientes que dieron origen a su inscripción. Concluye su agravio de la siguiente manera: “Se casa la Sentencia 038-2022-IV por incongruencia dentro de la misma Sentencia, en la determinación de existencia de la finca de la actora, pretendiendo señalar que no existe la finca 1-257951-000 por duplicación en la venta de la misma, luego de haber afirmado que esta finca fue inscrita de manera posterior a la finca 1-183178-000 y además ni el Registro Inmobiliario lo refirió así y por el contrario claramente dice que la finca existe al día de hoy”. En el tercer motivo por el fondo, se acusa que la sentencia recurrida no considera las nulidades planteadas en la demanda y que se respalda en la buena fe de los adquirentes, con base en una errónea valoración de la prueba. Se expresa así: “El Tribunal evade enfrentarse a valorar todas las nulidades absolutas señaladas frente al derecho de propiedad y posesión maliciosa y de mala fe. Tal como se acusó y caso en el Quinto Motivo de Casación por Aspectos procesales, todos los actos ahí señalados, se demostró eran totalmente nulos, por falta de requisitos formales; tanto el Registro como el INDER en sus contestaciones y en la audiencia del juicio, reconocen todas las irregularidades, la Procuraduría también lo admite e incluso refieren que son “errores material”, pero no indican como enmendar un error material. Incluso la Procuraduría le advierte al Tribunal cual es la ruta para asignar la condena en costas, asumiendo la pérdida del proceso. El Informe del Registro Inmobiliario señala cuales fueron los incumplimientos normativos en las inscripciones de los planos y las escrituras. Aun así, el Tribunal nunca los refiere en toda la Sentencia. El Tribunal, al no exponer y analizar las nulidades planteadas – ignorándolas- abre camino para no considerar anular todas esas inscripciones. En este Tercer Motivo de Casación por el Fondo, no se puede entrar a discutir más allá de lo expuesto en la demanda y su prueba, por cuanto el Tribunal, basado en una premisa equivocada -de que hay 3 fincas que se inscribieron con anterioridad a la propiedad de mi mandante- legitima todos los actos -aunque sean absolutamente nulos- señalados en la demanda y además, legitima la apropiación ilegal de una finca que no le pertenece al grupo de personas y compañías que a final de cuentas, vienen siendo los mismos”. A imagen 18 del libelo, se inicia un apartado titulado “Sobre la determinación de la Mala Fe”. Aduce la casacionista que el Tribunal debió valorar la prueba para descubrir que el INDER tituló encima de una finca que, sabía, ya existía; además, que, quien les vendió, también tenía que saberlo, porque, al momento en que se realizó el proceso de titulación, tanto Doña Consuelo Arias Jiménez, como José Santos Carranza Beita, poseedor del terreno, estaban vivos, y el proceso de información posesoria estaba en trámite. Añade, Anabelio Jiménez Jiménez y Antonio González Fernández, los adjudicatarios de las fincas del ITCO, tenían que tener conocimiento de la sobreposición de estas con los planos SJ-9890-1973 y SJ-25162-1974; no obstante, sucedió que el traslape en aquel momento no fue total, sino que quedó una parte de la finca 1-257951-000 sin traslapar. Prosigue, tal y como se refiere en el hecho 34, José Pérez Mendoza y Alfonso Alvarado Campos (hermano del esposo de María Isabel Valverde Elizondo) compraron la finca 220776, junto con la no. 217175, reuniéndola y convirtiéndola en la no. 306254, en agosto de 1982. Continúa, según se indicó en el hecho 33, los señores José Antonio Pérez, junto con su socio y amigo, esposo de María Isabel Valverde Elizondo y Juan Alvarado Campos, se adjudicaron la finca 1-183178-000, judicialmente, en 1984. Afirma que, al haber adquirido esa finca, que era de Abdulio Ramírez Rodríguez – dueño original -, necesariamente tenían que saber que su colindante era Consuelo Arias Jiménez, según el plano SJ-111293-1963, y conocer la existencia del plano SJ-111294-1963. Añade que, con esas adquisiciones, los señores socios, José Pérez, Alfonso y Juan Alvarado Campos, Alvapez del Sur S.A. (Alva de Alvarado y Pez de Pérez), luego María Isabel Valverde Elizondo, y, finalmente, Inversiones Alvesa del Sur S.A., todos emparentados, adquirieron e hicieron planos una y otra vez, hasta desaparecer el número de plano SJ-111294-1963 y la finca 1-257951-000, quedando María Isabel Valverde Elizondo como la responsable de apropiarse ilegalmente de “una finca”, para pasarla posteriormente a Inversiones Alvesa del Sur S.A., representada por la misma señora Valverde Elizondo, lo que pone en entredicho la determinación de la buena fe. Reprocha que el Tribunal afirma que hay buena fe de parte de los adquirentes, sin referirse a los argumentos planteados por la actora para demostrar que no la hubo. Lamenta que, en la sentencia, se limita el análisis a la posesión de la finca, y se busca generar confusión al hacer referencia al proceso de reivindicación, superficialmente, cuando esta lite lo que busca es la declaración de nulidades. Critica que las personas juzgadoras construyen su tesis con base en la inscripción, posesión y buena fe de las demandadas, sin sustento jurídico. Recrimina, indicaron que la demandante nunca ha poseído la finca, sin valorar que la posesión que avalan siempre fue de mala fe, maliciosa y nunca pública. Refiere que el vecino del noreste, Nelson Duarte, en el deslinde y amojonamiento, dijo que siempre supo que su vecina era Miriam Carranza Chinchilla, lo que no fue valorado por el Tribunal. Razona que no puede pretender el órgano jurisdiccional que la actora llegara con picos y palas a arrancar las cercas que estaban sobre su propiedad. Invoca, nuevamente, los preceptos constitucionales mencionados antes, en los agravios procesales. Además, reitera que la normativa aplicable al caso fue ignorada. Afirma: “…todas las actuaciones de las personas que empezaron a hacer las reuniones de fincas, incluyendo a las demandadas María Isabel Valverde Elizondo y su compañía Inversiones Alvesa del Sur S.A., que si conocían de la existencia del plano y finca de Miriam Carranza Chinchilla, no tuvieron reparo en incluir el plano SJ-111294-1963 -que no les pertenecía, en la reunión de planos que resultó ser el plano SJ-758203-2001 e intencionalmente la omitieron en la reunión de fincas la finca que no les pertenecía sea la 1-257951-000: esta es la comprobación de la MALA FE de estos demandados. Si el Tribunal hubiese hecho su trabajo esta demanda se habría acogido en todos sus extremos…” (imagen 20 del libelo presentado). Finalmente (de la imagen 20 a la 26), la impugnante insiste en sus argumentos y en las violaciones acusadas. Además, expone algunos comentarios sobre su disconformidad con el proceder del Tribunal de primera instancia. Por ejemplo, afirma que los jueces resolvieron conforme a lo que les pareció más cómodo para las partes demandadas, insultando y ofendiendo a la actora. Considera que las personas que integran el Tribunal deben ser sancionadas, por haber actuado “de forma déspota, inquisidora, de la forma más ofensiva que encontró, que ni siquiera ordena una verdadera sanción para el Registro Nacional, si no que ordena la cancelación de la única finca que tiene existencia legítima” (imagen 21 del escrito presentado). Solicita a la Sala impartir justicia, anular la sentencia recurrida y fallar directamente el asunto. Reitera las pretensiones planteadas en la demanda. Solicita la celebración de una vista, a efectos de exponer y ampliar oralmente los motivos del recurso.

II.De previo a emitirse pronunciamiento sobre la procedencia de la impugnación, debe indicarse que, conforme al artículo 139 del Código Procesal Contencioso Administrativo, la formulación del recurso de casación amerita de una indicación clara y precisa de sus motivos, con la fundamentación que corresponda, según el caso y el tipo de yerro alegado. Como ya lo ha indicado esta Sala interpretando el artículo 139 de referencia, “se requiere que el recurso cuente con una fundamentación jurídica mínima ... deben explicarse las razones en las cuales sustenta su gestión, combatiendo los argumentos de derecho de la sentencia recurrida y consignando, al menos, alguna referencia normativa que le dé sustento” (Resolución no. 318-A-2008, de las 14 horas 25 minutos del 8 de mayo de 2008). La fundamentación es, por tanto, ajena al despliegue confuso de normas y alegatos, sin una vinculación clara con uno o más de los taxativos supuestos por los cuales procede el recurso (res. 793-F-S1-2023 de las 14 horas 22 minutos del 31 de mayo de 2023 y 349-F-S1-2023 de las 10 horas 08 minutos del 09 de marzo de 2023); así como a la mezcla de argumentos ininteligibles o a la simple exposición de opiniones sobre la procedencia o justicia del caso, o bien, al recuento de los desaciertos que se consideran cometidos en la sentencia recurrida, sin respaldo en normas o criterios jurídicos.

En este sentido, pueden consultarse, entre muchas otras, las resoluciones de esta Cámara números 927-A-S1-2018 de las 11 horas 25 minutos del 25 de octubre de 2018; 2525-A-S1-2020 de las 11 horas 10 minutos del 10 de noviembre de 2020; 521-A-S1-2021 de las 9 horas 7 minutos del 9 de marzo de 2021; y 27-S1-2022 de las 11 horas 45 minutos del 13 y 73-A-S1-2022 de las 12 horas del 18, ambas del mes de enero de 2022.

III.Teniendo claro lo anterior, es indiscutible que la gestión del recurrente no satisface las características de la fundamentación que amerita el recurso de casación. El libelo contiene, en general, una confusa y excesivamente reiterativa exposición de ideas que no combaten, con claridad, los fundamentos de la resolución objeto de impugnación. Lo primero que debe decirse es que los agravios carecen de una vinculación concreta y explícita a una o más de las causales de casación. Lo anterior es particularmente evidente en los reparos por la forma, en los que se anuncian una serie de disconformidades, sin observarse lo dispuesto en el canon 139, inciso c, del CPCA, al disponer: “Se deberán indicar, de manera clara y precisa, los motivos del recurso…”. Como ya se dijo, estos motivos son taxativos. Están previstos en los artículos 137 y 138 ejúsdem; de ahí que la parte que recurre, debe señalar, de manera diáfana, cuáles causales de casación son las que dan cabida a sus reparos.

Sin embargo, en una clara desatención de esa necesaria motivación de la impugnación, la parte que recurre, enlistó una serie de disconformidades generales frente al modo en que se resolvió el asunto, sin desarrollar, con claridad, ninguno de los supuestos específicos de la casación. En el primer agravio, por ejemplo, se alega, sin mayor precisión, una violación al debido proceso; empero, el descontento se refiere, claramente, a un tema de fondo; sea al modo en que se resolvió el conflicto, toda vez que la demandante considera que se violentó su derecho de propiedad. No expone, concretamente, violaciones a sus facultades y garantías procesales, más allá de la genérica alegación a que se falló en contradicción con el Ordenamiento Jurídico Positivo. En el segundo cargo (imagen 9), se señala una presunta falta de valoración de la prueba. Sin embargo, este tipo de desatenciones no constituyen un reparo procesal, sino uno de fondo, por violación de normas sustantivas (numeral 138, inciso a, ibídem).

Una vez más se aprecia una clara confusión en la exposición y desarrollo de los agravios, pues, a pesar de presentarse como un motivo por razones procesales, no se expone ninguno de estos supuestos. En todo caso, este apartado es absolutamente omiso, pues no se explica el contenido de ninguna prueba, ni de los hechos a demostrar. Lo único que se reclama es que el a quo se limitó a valorar el informe del Registro Inmobiliario 24022022-03-53-21-7-EV, sin evidenciarse la relevancia de otros elementos de convicción, en la determinación de los hechos, ni en la elección del Derecho aplicable. Es decir, el agravio carece, evidentemente de fundamentación. El tercer cargo, nuevamente, se pretende encausar por aspectos procesales, pero lo reclamado es una “aplicación errónea del principio “primero en tiempo primero en derecho”, así como de otras normas sustantivas (imagen 10 del recurso). La misma situación, básicamente, ocurre con los motivos cuarto y quinto por la forma (planas 10 y 12 del libelo de casación).

Es decir, a pesar de que cinco de los apartados recursivos se anuncian como motivos de casación por la forma, ninguna de las causales previstas legalmente, por esa suerte de yerros, fue debidamente explicada. Lo anterior conlleva que la parte no desarrolló debidamente ningún supuesto de casación por razones procesales, lo que conlleva el rechazo, ad portas, de cualquier vicio de esta naturaleza.

IV.De la evidente improcedencia del recurso. Ahora bien, pese al carácter extenso, reiterativo, engorroso e impreciso de los alegatos, es posible extraer, de los agravios, los siguientes ejes argumentativos: 1) El Tribunal se equivocó al aplicar el canon 456, primera parte, para dar prevalencia a los títulos de los demandados, por encima de la finca de la actora. Esta última prevalece, en su criterio, por las siguientes razones: a) La ejecutoria que dio origen a la matrícula registral a su nombre, fue presentada el 07 de junio de 1973, antes que las de las demás fincas con las que se dio el traslape; b) La información posesoria de ese inmueble, no. 430-63, también fue iniciada desde antes, en mayo de 1963, siendo que la Ley de Titulación que permitió la inscripción de las fincas cuya inscripción se ha solicitado anular, daba prioridad a las informaciones posesorias en trámite; c) Los demandados no deben considerarse como adquirentes de buena fe, pues existían lazos entre ellos, que permiten colegir que conocían de la afectación de la finca de la actora.

En consecuencia, su posesión ha sido de mala fe. Se reclama que no se valoraron los argumentos contenidos en la demanda, para cuestionar la buena fe de los accionados; d) Los movimientos de fincas que dieron origen a la no. 557369, incluyeron el terreno de la actora, afectando el plano SJ-111294-1963, adscrito a la matrícula de esta última, sin derecho alguno. e) La propiedad es inviolable y la demandante no estaba obligada a ejercer posesión sobre el inmueble, ni a sacar por la fuerza a las personas demandadas.

V.Nótese, pese a lo excesivamente extenso que es el recurso, aunado a la carga emocional que contiene, con alusiones personales al personal juzgador de primera instancia, al no compartir la recurrente su criterio – lo que esta Sala no avala, en modo alguno, y en lo que hace un respetuoso llamado al decoro y al respeto de la investidura del Tribunal -, los aspectos medulares del recurso son los anteriores. Sin embargo, este órgano colegiado advierte que el recurso no contiene una confrontación adecuada de los fundamentos del fallo y, en lo que se entiende, es evidentemente improcedente, lo que también permite su rechazo de plano (numeral 140, inciso c, del CPCA). Ciertamente, el Tribunal señaló, como aspecto trascendente en la motivación, que existían fincas anteriores a la de la actora. En la sentencia se lee, al respecto, lo siguiente: “…con soporte en la prueba técnica consistente el Informe de Conciliación Catastral oficio Nº DRI-0883-2022 del 04 de febrero de 2022, se acreditó que existe una sobreposición o traslape total de la finca de la actora Nº 257951 con la finca Nº 557369.

En el caso, es evidente que existe una doble inmatriculación de las fincas, debido a que antes que el inmueble hubiera sido titulado en favor José Santos Carranza Beita, padre de la aquí actora, en fecha 19 de enero de 1978 mediante el Proceso de Diligencias de Información Posesoria ya estaba titulado registralmente al menos con tres números de fincas distintas. En el informe técnico rendido por el Registro Nacional se hace referencia a las fincas que se inscribieron de previo a la propiedad de la aquí actora: -la finca matrícula Nº 183178 se inscribió ante el Registro Público el 9 de enero de 1968 por ejecutoria del proceso de Información Posesoria a nombre de Abdulio Ramírez Rodríguez, bajo el tomo 1892, folio 541, finca número 183178, con una medida de 8035.48 metros cuadrados (Informe registral DRI-01-0083-2022 del 04 de febrero 2022 del Registro Nacional), - la finca matrícula Nº 220776 se inscribió en el Registro Público el 26 de octubre de 1973 al tomo 2193, folio 5, asiento 1 mediante el Proyecto de Titulación Valle del General del ITCO correspondiente al lote 51-115 a favor del señor Anabelio Jiménez Jiménez.

Actualmente esta finca esta cerrada por haber sido refundida en el inmueble matrícula 306254 el 30 de noviembre de 1982. (Informe registral DRI-01-0083-2022 del 04 de febrero 2022 del Registro Nacional y folio 10 del Expediente administrativo del Inder del lote 51-115), - la finca matrícula Nº 242099 se inscribió en el Registro Público el 17 de octubre de 1975 al tomo 2360, folio 45, asiento 1, mide una hectárea cinco mil quinientos cincuenta y ocho metros cuadrados, mediante el Proyecto de Titulación Valle del General del ITCO correspondiente al lote 51-116 a favor de Antonio González Fernández. Actualmente esta finca cerrada porque se reunió para formar la finca de San José 557369. (Informe registral DRI-01-0083- 2022 del 04 de febrero 2022 del Registro Nacional y folio 25 del Expediente administrativo del Inder del lote 51-116). Se tiene que la finca matrícula Nº 257951-000 fue inscrita ante el Registro Nacional el 19 de enero de 1978 bajo el tomo 2583, folio 349 por trámite de ejecutoria del proceso de Información Posesoria a nombre de José Santos Carranza, padre de la aquí actora.

Se ubica físicamente en el distrito 02º EI General del mismo cantón de la provincia de San José, con una medida de 4Ha. 3963.68 metros cuadrados, con el plano catastrado Nº SJ-111294-1963. Actualmente, se encuentra inscrita a nombre de la actora Miriam Carranza Chinchilla (Informe registral DRI-01-0083-2022 del 04 de febrero 2022 del Registro Nacional y certificación registral a imágenes 19 y 20 del expediente judicial virtual). Posteriormente, surge la finca matrícula Nº 557369 se encuentra inscrita ante el Registro Nacional desde el 27 de octubre de 2004 nace como reunión de las fincas 183178, 242099, 272391 y 306254 con una medida de 68.765,65 metros cuadrados asociada a los planos catastrados SJ-758203-2001 y SJ-1171789-2007 que modifica el plano SJ-111294-1963 y que traslapa en su totalidad con la finca 257951 (Informe registral DRI-01-0083-2022 del 04 de febrero 2022 del Registro Nacional).

Igual suerte corren los planos inscritos que modificaron sin ninguna advertencia el plano de la finca Nº 257951. (…) Las pretensiones indemnizatorias de la demanda, relativas al pago del valor inmueble y el daño material por no poder explotar su derecho de propiedad, se rechazan. Véase que la actora no demostró con prueba fehaciente que sufriera algún tipo de daño económico por no poder utilizar ni explotar su derecho de propiedad (…) Tampoco procede el precio del inmueble por dos motivos básicos: en primer lugar, quien vendió dos veces la misma finca fue la señora Consuelo Arias Jiménez, misma que compró la finca sin inscribir el 12 de junio de 1953 al señor Rafael Arroyo Lugo y primero le vendió a Abdulio Ramírez Rodríguez en febrero de 1954 y luego trece años aproximadamente después, en fecha 17 de agosto de 1968 la misma señora Consuelo Arias Jiménez cedió de los derechos de posesión al señor José Santos Carranza Beita, padre de la aquí actora, con lo cual obtuvo -en principio- un doble pago al menos de forma parcial por la misma tierra.

Ninguno de los anteriores es parte demandada en este proceso judicial. En segundo lugar, la actora manifestó que el inmueble fue la herencia sucesoria de su padre, de ahí que no compró el inmueble ni ejerció ningún acto de tenencia y disfrute. Finalmente, lo que la actora adquirió en propiedad a partir de lo que se ha tenido por acreditado dentro de la presente causa, lo fue un bien ajeno (…) Conforme lo anterior, la parte actora carece de un mejor derecho frente las otras fincas inscritas con anterioridad a la suya. En lo que atañe a la titularidad de las fincas de los co-demandados INDER, María Isabel Valverde Elizondo, Inversiones Alvesa del Sur S.A. y Henry Arroyo Salazar, la parte actora no acreditó algún vínculo o conexidad con la conducta ilegítima de las inscripciones registrales que permitan establecer un accionar de mala fe y tendiente a lograr un beneficio ilegal. Por el contrario, del informe de Conciliación Catastral se evidenció que el traslape total de la finca de la actora fue producto de inscripciones previas de otras fincas, que luego fueron reunidas en una más grande, encontrándose en el uso legítimo al amparo de la Información Registral.

Por último, aunque medie identidad entre las fincas y una sobreposición total, no es posible dictar una sentencia favorable en favor de la reivindicación pedida, por no haber demostrado la accionante el ejercicio de alguno de los atributos de la finca ni que dispuso de ella en cualesquiera de las formas permitidas en la ley. En consecuencia, no procede conceder las pretensiones de restitución, deslinde y amojonamiento de la finca, por encontrarse frente a terceros de buena fe amparados a la publicidad registral, a quienes se le debe garantizar la tenencia de la propiedad adquirida antes que la actora, aplicando la máxima "primero en tiempo, primero en derecho". En igual sentido, la actora no acreditó contar con mejor derecho frente al resto de los propietarios registrales que inscribieron previamente sus inmuebles. Se entiende que el resto de propietarios registrales cuyos inmuebles se inscribieron antes que el de la actora, se encuentran en una posición de ventaja respaldada por la Publicidad Registral, de ahí que el uso y disfrute que hagan de sus inmuebles resulte legítimo”.

VI.Nótese, el tribunal indicó, entre otros aspectos, que:

• 1)La finca 183178 se inscribió desde el 09 de enero de 1968, en virtud de información posesoria;
• 2)La finca no. 220776, se inscribió el 26 de octubre de 1973. No obstante, fue cerrada para dar lugar, por reunión, al inmueble matrícula no. 306254, el 30 de noviembre de 1982;
• 3)La matrícula no. 242099, se inscribió el 17 de octubre de 1975. Esta, también, fue reunida, para dar lugar a la finca de San José no. 557369. Ahora, indicó, además, que la finca 557369, inscrita el 27 de octubre de 2004, nació como reunión, precisamente, de las fincas 183178 (punto 1 anterior), 242099 (punto 3 anterior), 272391 y 306254 (punto 2 anterior). En el caso del inmueble de la actora, sea, la matrícula no. 257951-000, acotó el Tribunal que este fue inscrito el 19 de enero de 1978. Tenemos entonces que la finca de San José no. 557369-000, la que actualmente traslapa con el título de la actora, se debe a una reunión de varios inmuebles que fueron inscritos antes que esta última. La recurrente no desmiente esto, evidenciando alguna prueba que demuestre lo contrario. Lo único que dice es que la ejecutoria que dio origen a la finca matrícula 257951 (de la demandante), se presentó antes, en el año 1973; asimismo, que la información posesoria correspondiente inició en el año 1963. En este aspecto, invoca el artículo 455 del Código Civil y el numeral 02 de la Ley no. 5064, en el tanto establecía que los trámites allí regulados se realizarían sin perjuicio de los derechos de informaciones posesorias en trámite. Sin embargo, no da elemento alguno para desvirtuar que la inscripción se dio hasta el año 1978. Al respecto, debe acotarse que, aún siendo cierto que la ejecutoria referida se haya presentado, el 07 de junio de 1973, con anterioridad a la inscripción algunos de los títulos traslapados, la anotación correspondiente habría caducado y quedado sin efectos jurídicos, desde seis meses después. Esto, conforme al canon 468, inciso 5, del Código Civil, en su versión previa a la reforma operada por virtud del Código Notarial, ley no. 7764 del 17 de abril de 1998. En dicho precepto se disponía, en lo que interesa, que: “Pueden inscribirse provisionalmente: (…) 6º.- Los títulos cuya inscripción no pueda hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripción dura seis meses, y quedará de hecho cancelada si dentro de este término no se subsana el defecto”. En su versión actual, el plazo se aumentó a un año. Así, advierte la Sala, la parte recurrente debió explicar, cuando menos, por qué razón fue que la ejecutoria presentada, según su dicho, desde el año 1973, no quedó inscrita sino hasta el año 1978; es decir, cuando había operado de sobra el plazo de caducidad, desde la fecha de presentación. Por ende, no da elementos suficientes como para entender que esa primera presentación pueda oponerse frente a otras posteriores. En todo caso, subsiste el hecho de que una de las fincas traslapadas; sea, la número 183178 (posteriormente reunida en la no. 557369), fue inscrita desde 1968, antes de la fecha de presentación que señala la actora, en virtud de información posesoria, lo que tampoco fue desmentido. Por ende, no expone razones como para entender que, efectivamente, su finca debe prevalecer, conforme al aforismo – que no principio -, de “primero en tiempo, primero en derecho”. Nótese que esta otra finca fue inscrita, también, por virtud de información posesoria; empero, la demandante no ofrece ninguna explicación de por qué razón su título sería mejor. Niega que exista un traslape entre ambas, pero no evidencia una errónea valoración, por parte del Tribunal, de la prueba que lo llevó a esa conclusión. El a quo, al respecto, se basó en el contenido del Informe de Conciliación Catastral, oficio no. DRI-0883-2022, del 04 de febrero de 2022. Sin embargo, la casacionista, aunque rechaza la conclusión del Tribunal, no explica de qué manera la prueba muestra lo contrario. Hace una alusión genérica a los planos de ambos predios y afirma que, según su criterio, de estos se desprende que no hay sobreposición entre los terrenos. Sin embargo, no confronta el contenido de la prueba valorado por el Tribunal, como para acreditar su eventual incorrección. Tampoco ofrece ninguna explicación concreta y precisa sobre el contenido de los planos y de las informaciones posesorias levantadas. En cambio, alega una “incongruencia” inexistente, pues es claro que el a quo debía valorar la verdad real de los hechos en torno a los posibles traslapes sobre el área en disputa, para determinar si la actora tenía o no mejor derecho. Recuérdese, la incongruencia acontece cuando el Tribunal falla al margen de lo pretendido, sea por otorgar más, cosa distinta, o bien, por no pronunciarse sobre una o más pretensiones o excepciones. Nada de esto ocurre por el hecho de revisarse la prueba técnica referida. Si de esta se extrae que existían otras fincas inscritas con anterioridad a la demandada, ninguna extralimitación existe en el hecho de que el Tribunal se pronuncie al respecto. Ahora bien, existe otro aspecto esencial de la resolución, que tampoco fue refutado debidamente, lo que impide su eventual casación. La casacionista señala que hay elementos que, desde su perspectiva, permitían poner en entredicho la buena fe de las personas que han ostentado las fincas que traslapan con la de la actora. Expone una serie de conjeturas, sin base probatoria alguna. Por ejemplo, alude a relaciones familiares y de amistad, cuya falta de atención reclama. Empero, no señala, de manera concreta, cuál es la prueba que lo demuestra, ni cuáles son los hechos específicos cuyo conocimiento acarreaba mala fe. De manera sumamente imprecisa refiere un supuesto conocimiento de la existencia de la finca de la actora. Empero, eso no explicaría, per se, mala fe; si ellos mismos contaban con título inscrito. Así, una debida explicación sobre la presunta mala fe que le pretende atribuir a los demandados, resultaba esencial para obtener una eventual variación de lo resuelto; empero, nuevamente, se denota que omitió ofrecer argumentos claros y precisos al respecto, con el debido apoyo en elementos de convicción. Por ende, bien hace el a quo al asumir la buena fe de los adquirentes de esas otras fincas, pues estas contaban con publicidad registral, aunado a que la buena fe posesoria se presume, mientras no se pruebe – fehacientemente – lo contrario (numeral 286 del Código Civil). Dicho esto, debe quedar claro que, al ser este un conflicto de doble titulación, existe abundante jurisprudencia conforme a la cual, en estos casos, prevalecen los títulos en los que los atributos del dominio hayan sido ejercidos efectivamente; y, particularmente, la posesión. Consúltense, entre otros, los votos no. 84 de las 14 horas 30 minutos del 22 de mayo de 1992; 823-F-SI-2007 de las 15 horas 35 minutos del 16 de noviembre de 2007; 1575-F-S1-2013 de las 08 horas 45 minutos del 18 de noviembre de 2013; 2402-F-S1-2020 de las 11 horas del 08 de octubre de 2020); y, 2254-F-S1-2022, de las 09 horas 18 minutos del 13 de octubre de 2022. Particularmente ilustrativo resulta el reciente voto no. 563-F-S1-2023 de las 09 horas 34 minutos del 20 de abril de 2023. En este, se dijo: “…en la resolución 002544-F-S1-2022 de las 9 horas 54 minutos del 29 de noviembre de 2022, se indicó: “Sobre el particular, cabe recordar la posición asumida por la Sala de Casación y luego por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. En ese sentido, consideró la antigua Sala de Casación en sentencia no. 132 de las 15 horas 30 minutos del 25 de septiembre de 1974, que: ‘El problema de los títulos repetidos sobre un mismo inmueble, aún los convalidados por la prescripción, no puede menos de resolverse dando la preferencia a quien ostenta completos los atributos del dominio, en el caso de la posesión. Así lo han acordado numerosas sentencias de esta Corte, entre ellas la Nº 80 de 15 horas del 29 de julio de 1958, páginas 126 y siguientes del respectivo tomo de la Colección.’ En ese mismo sentido en un caso más reciente, esta Sala en sentencia no. 84 de las 14 horas 30 minutos del 22 de mayo de 1992 estableció: ‘VII.-(…) en los títulos repetidos se refiere, la más reciente jurisprudencia ha establecido que rige no el más antiguo sino el título mejor, lo que está caracterizado fundamentalmente por la posesión, y ya se expresó que el actor nunca ha poseído el inmueble, pues siempre ha estado en posesión primero de la vendedora y a partir de su muerte por la adquiriente,…”’ En ese mismo sentido, esta Sala en sentencia número 2615-2020 de las 15 horas 58 minutos del 12 de noviembre de 2020 señaló: “En situaciones donde existe una doble titulación, aspecto fáctico que es evidente según lo que en ese sentido se ha tenido por demostrado tanto en primera como en segunda instancia, lo procedente es decantarse por quien manifiesta tener o ejercer todos los atributos del dominio. […] En estos casos debe otorgársele el dominio a quien además de ser propietario registral ejerza actos posesorios, o sea, aquel que tenga más atributos dominicales […]” (Consúltese el fallo No. 823 de las 15 horas 35 minutos del 16 de noviembre de 2007). Así, aunque el título del actor es más antiguo que el de la demandada, ello no es suficiente para concederle la franja en disputa. Las pruebas señaladas por el recurrente no desvirtúan la posesión que sobre el bien ejerce la demandada-reconventora. De esta forma, al no variarse el cuadro fáctico tenido por acreditado en lo que a este tema respecta, procederá amparar lo resuelto por el Tribunal y, en ese tanto, el reproche debe rechazarse.” Conviene precisar, es factible que se demande la nulidad de un título así como la correspondiente cancelación registral, como consecuencia de vicios de los actos jurídicos que llevaron a su inscripción aún por parte de un tercero poseedor sin título inscrito en el Registro. Por ende, los conflictos jurídicos que se pueden suscitar en torno a un título registral no siempre son los mismos. Quien cuente con interés y legitimación para ello también puede reclamar otros vicios en el proceso tales como inobservancia de trámites procesales, falta de notificación a colindantes, transgresión al Ordenamiento Jurídico ambiental en la posesión ecológica, entre otros. Consúltese como antecedente de esta Sala, entre otros, la sentencia no. 913 de las 09 horas 40 minutos del 6 de agosto de 2015. No obstante, todas estas pretensiones anulatorias están sujetas al plazo de prescripción, puesto que están encaminadas a que se declare la contrariedad del trámite de inscripción con el Ordenamiento Jurídico, para lo cual deben verificarse los eventuales vicios de forma o de fondo de los que pueda adolecer el título jurídico que originó la inscripción. Evidentemente, tal posibilidad debe sujetarse a un plazo que resguarde el valor de seguridad jurídica, que no es otro que el plazo de prescripción decenal dispuesto en el numeral 868 del Código Civil con relación a los ordinales 16 y 17 de la Ley de Informaciones Posesorias, pudiendo incluso durante los primeros tres años posteriores a la inscripción tramitarse esto incidentalmente. No es acorde con la certeza que requiere el tráfico negocial la posibilidad de que muchos años o décadas después de inscrito un terreno pueda surgir una discusión con respecto a posibles anomalías en el título de inscripción, salvo que se trate de categorías especiales de bienes como lo son los demaniales y la propiedad indígena, contra los cuales no opera la prescripción negativa de la pretensión anulatoria. Ahora bien, distinto es el caso cuando existe un conflicto de doble título, el cual lógicamente genera un conflicto de intereses jurídicamente relevantes actuales, el cual debe ser resuelto de algún modo. En tal escenario, si ya ha sido superado el plazo de prescripción ordinaria desde inscritos los títulos, de igual forma, debe resolverse la situación jurídica de las personas involucradas con respecto al bien objeto de traslape. Una interpretación contraria lesionaría enormemente valores jurídicos esenciales como la seguridad jurídica y la paz social. (..). Nótese, cuando existe una controversia de doble titulación, aún en los casos que no se puede reclamar ya la nulidad del título que originó la inscripción alegándose vicios intrínsecos a este a al procedimiento que le antecedió por haber operado la prescripción, debe verificarse cuál de los titulares registrales ha ejercido los atributos del dominio, y especialmente el de la posesión, a efectos de que sea declarada la solución del conflicto. Sin embargo, es menester para dar a un asunto el tratamiento propio de un conflicto de duplicidad de títulos, no solo que este se deba a un traslape de fincas, sino además que las pretensiones estén encaminadas a que prevalezca el título. Para ello, es menester que se plantee como parte del objeto procesal la nulidad o cancelación del título registral, pero no por vicios en el acto que originó su inscripción, sino por demostrar que los atributos del dominio respaldan el título del demandante.” En ese sentido, debe indicarse, conforme a abundante reiterada jurisprudencia de esta Sala, en conflictos de doble titulación prevalece aquel que pertenezca a quien ha ejercido los atributos del dominio y, particularmente, el de posesión (consúltense, entre otros, los votos no. 1575-F-S1-2013 de las 08 horas 45 minutos del 18 de noviembre de 2013; y, 2402-F-S1-2020 de las 11 horas del 08 de octubre de 2020) Se extrae de la jurisprudencia transcrita, que la contradicción que se puede presentar entre diversos títulos, aún los convalidados por la prescripción, bajo el supuesto de que la mera titularidad registral, aunque sea demostrada, no constituye elemento suficiente para solucionar una controversia de este tipo, pues la solución se impone a favor de quien pruebe el vínculo existente entre la propiedad formal, sea la que consta en el Registro Público, junto con la posesión material del terreno…”. Así las cosas, si la inscripción originaria de los títulos en conflicto tuvo o no vicios, no es el criterio determinante para resolver esta lite. Se trata, en definitiva, de fincas cuyos antecedentes tienen varias décadas de haber sido inscritas. Por haber adquirido las personas derechohabientes de la finca no. 557369 – y de sus antecedentes -, conforme a la publicidad registral, amparadas en una presunción de buena fe que no ha sido desvirtuada, es su título el que debe prevalecer, por ser el que ha sido ejercido efectivamente, por medio de la posesión, según lo reconoce la misma recurrente. De esta manera, aprecia la Sala, deviene en evidentemente estéril, la argumentación insistente y reiterativa de la parte actora, sobre el hecho de que, desde su perspectiva, debe prevalecer la finca de su propiedad, por cuanto los trámites de su inscripción originaria son anteriores a los de los títulos que traslaparon con esta. En todo caso, se advierte, como antes se apuntó, que no desmiente la actora que una de las fincas que se identificaron como traslapadas fue inscrita desde el año 1968; es decir, antes de la inscripción de la suya (1973). Incluso, con base en una información posesoria, que es, precisamente, el tipo de trámite que, según aduce la recurrente, tenía prevalencia sobre los trámites efectuados al amparo de la ley no. 5064. Ninguna explicación ofrece de por qué razón, pese a ello, debía prevalecer una información posesoria posterior. Tampoco refiere ningún razonamiento concreto a prueba sobre la medida de ese otro título antecedente, frente a los demás en traslape, como para considerar viable que la finca de la demandante pudiese prevalecer, al menos, de manera parcial, frente a títulos posteriores. Se insiste, no obstante, que lo anterior es una observación complementaria, al no contar la demandante con el respaldo de la posesión – no desmiente que nunca la ejercido -. Por ende, la inscripción efectuada a su nombre no puede prevalecer frente a las fincas inscritas cuyos titulares sí han hecho ejercicio de los atributos del dominio. Con base en lo dicho, el recurso carece de razones que confronten, con argumentos útiles, la motivación de la sentencia recurrida. En resumen, por las siguientes razones:
• 1)No se identifican, con una debida explicación, las pruebas que permitirían desvirtuar la buena fe de las personas derechohabientes de los títulos que han traslapado con la finca de la actora;
• 2)No se desmiente que existen fincas inscritas con anterioridad a la de la actora misma, sobre el mismo terreno en disputa. Si bien se alega que la información posesoria, como tal, estaba en trámite al entrar en vigencia la Ley que permitió la inscripción de esos otros derechos, además de que la ejecutoria fue presentada primero, en el año 1973 – esto sería imposible, con respecto a la finca inscrita en el año 1968 - no se explica por qué razón la finca quedó inscrita hasta 1978, cuando ya había operado el plazo de caducidad de la anotación, conforme al numeral 468 del Código Civil;
• 3)El recurso es evidentemente improcedente, en razón de que la posesión sobre el área traslapada nunca ha sido ejercida por la demandada; sino por los titulares de la finca 557369 y sus antecedentes. Su misma representante así lo hace ver en su recurso; y, aunque intenta hacer ver que ha sido de mala fe, no ofrece ninguna explicación de cómo la prueba demuestra que la propietaria actual de la finca cuya nulidad pretende, adquirió un derecho bajo el conocimiento de que afectaba un derecho ajeno. Por el contrario, si se hizo de un título debidamente inscrito, respaldado por la publicidad registral y por la efectiva materialización del dominio, no hay razón alguna para asumir su mala fe. Que las reuniones de fincas realizadas afectaran el plano de la actora, no quita el hecho de que ya este traslapaba, con los planos de las fincas que fueron reunidas, lo que explica el hecho de que el levantamiento topográfico afectara el plano SJ-111294-1963, sin que esta circunstancia obste el reconocimiento de los derechos asociados a las fincas inscritas con anterioridad a la de la actora, mismas que dieron origen a la matrícula 557369-000. Por ende, no hay motivo alguno para desconocer la prevalencia del título respaldado por la posesión. Por lo demás, no hay extralimitación alguna por el hecho de ordener la cancelación de la finca de la actora, si se ha determinado que la misma no puede prevalecer. Se trata de una declaratoria que, al constar en autos las razones que justifican la anulación del título de la demandante, puede ser incluida en el fallo, incluso de oficio, al socaire de lo estatuido en el numeral 837 del Código Civil, en el que se dispone: “La nulidad absoluta puede alegarse por todo el que tenga interés en ella y debe, cuando conste de autos, declararse de oficio, aunque las partes no la aleguen”. Ninguna violación existe al debido proceso, en perjuicio de la actora, pues, precisamente, esta lite ha girado en torno a sus alegatos sobre la prevalencia de su derecho. Al haberse determinado lo contrario, bien hace el a quo al adoptar las consecuencias correspondientes, en resguardo de la seguridad jurídica y de la publicidad registral. No pasa por alto la Sala que el Tribunal incluso ordenó una indemnización, en favor de la demandante, por daño moral, a raíz del funcionamiento anormal del Registro, al permitir la situación de duplicidad aquí discutida. Ergo, no hay motivo alguno para propiciar futuros conflictos, por la misma situación, cuando constan en autos razones suficientes para ordenar la cancelación del título de la actora, como lo dispuso el Tribunal de instancia. Así las cosas, para la Sala es indubitable que el recurso debe ser rechazado en su totalidad, tanto por carecer de una fundamentación adecuada, para propiciar una variación de lo resuelto, como por ser evidentemente improcedente, en aquello que es posible comprender.

VII.En virtud de las razones apuntadas, ante la evidente omisión de la parte disconforme en combatir de manera ordenada, clara y precisa, los fundamentos de la resolución impugnada, no con simples y genéricas afirmaciones carentes de una vinculación clara con las causales taxativas de casación, ni con los motivos expuestos por el a quo, los reclamos indicados por la parte actora resultan insuficientes para generar la revisión del fallo controvertido en esta sede al carecer de fundamentación jurídica. Asimismo, los argumentos que es posible comprender, resultan evidentemente improcedentes, por las razones antes desarrolladas. Ergo, se impone el rechazo de plano de la casación (numeral 140 inciso c) del CPCA). Asimismo, por ser accesoria a la gestión recursiva, se rechaza la solicitud de audiencia oral, al no haber sido admitida la impugnación (ordinal 142 ibídem).

POR TANTO

Se rechaza de plano el recurso de casación interpuesto por la parte actora. drudin.

Luis Guillermo Rivas Loaiciga Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Ignacio Jose Monge Dobles