Supplementary application of the INVU Construction Regulations in Santa AnaAplicación supletoria del Reglamento de Construcciones del INVU en Santa Ana

Opinion : 155 of 01/06/2009 C-155-2009 01 June 2009 Mrs. Ana Virginia Guzmán Sobaja Secretary of the Municipal Council Municipalidad de Santa Ana Dear Mrs. Guzmán:

With the approval of the Attorney General of the Republic, we respond to your official letter MSA-SCM-02-416-2008 of 25 September 2008.

Through the aforementioned memorandum, this Superior Consultative Body is made aware of the agreement of the Municipal Council of Santa Ana taken in ordinary session No. 121 held on 16 September 2008.

In this resolution of the Municipal Council, it was agreed to pose, by way of consultation, the following questions to the Office of the Attorney General of the Republic:

1. Regarding the validity or not of the Santa Ana Regulatory Plan (Plan Regulador) and its annexes, approved in 1987, since the 1991 amendment only modified its Zoning regulation (reglamento de Zonificación).

2. The general application or not of the INVU Construction Regulations (Reglamento de Construcciones del INVU) to the canton of Santa Ana.

3. The application of articles VI.2 and VI.4 to construction permit applications, regarding the calculation of densities per dwelling.

4. What the effects of the cited Regulation or the norms in question would be.

Attached to the consultation is legal advisory opinion No. 85-08-ALCM of 8 September 2008.

In that legal opinion, it is indicated, based on the Law and constitutional jurisprudence, that the competence to plan urban development is municipal. It indicates that, however, the Regulatory Plan approved by the Municipalidad de Santa Ana is partial, meaning it does not comprise all the regulations contemplated in Article 21 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana, LPU).

Likewise, the legal advisory opinion notes that the point to determine consists of establishing whether norms VI.2 and VI.4 of the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones, RC) of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), - relating to the density of persons who may inhabit a dwelling -, are applicable to the Municipalidad de Santa Ana.

Particularly, the legal advisor considers that norms VI.2 and VI.4 RC are not useful for regulating the density of persons who may inhabit a dwelling, since the norm only contemplates a criterion for calculating the capacity of the black water collector (colector de aguas negras).

Having reviewed the consultation, this Superior Consultative Body considers it pertinent to refer to the following topics: a-. The supplementary application of the INVU Construction Regulations in relation to the Regulatory Plans approved by the Municipalities (Municipalidades). b-. Regarding the norms that regulate residential density in the canton of Santa Ana.

1. ON THE SUPPLEMENTARY APPLICATION OF THE INVU CONSTRUCTION REGULATIONS (RC).

In the current state of our Positive Law, it is settled to affirm that urban planning is a competence of the local Municipalities. This Doctrine is supported by Article 169 of the Political Constitution (Constitución Política, CP), Article 15 of the Urban Planning Law (LPU), and opinions No. 6706-1993 of 15:21 on 21 December 1993 and 6346-06 of 16:57 on 10 May 2006 of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional). Likewise, the opinions of this Superior Consultative Body C-154-2008 of 8 May 2008 and C-457-2007 of 20 December 2007 may be cited.

However, as has been indicated in opinion C-20-2009 of 29 January 2009, urban planning must be embodied in a Regulatory Plan:

However, according to Costa Rican Law, urban planning must be embodied in the approval and enactment of a Regulatory Plan. In the terms of a recent ruling of the Constitutional Chamber, the Regulatory Plan allows for planning the type of development desired for a particular canton, in consideration of the rights of citizens and the superior values that govern coexistence. To this effect, we transcribe ruling No. 6512-2008 of 15:24 hours on 22 April 2008.

"III.- On the Regulatory Plan. According to Article 169 of the Political Constitution, the Municipalities are responsible for the administration of local interests and services. In relation with that numeral, Article 15 of the Urban Planning Law determines that it corresponds to them to plan and control urban development within the limits of their respective territorial areas, which they must carry out through the issuance of Regulatory Plans. These are broad planning mechanisms through which local governments decide about the best use that should be given to the land, as well as the design of public services, local communication routes, housing, and urban renewal, among others. In this sense, these plans constitute mechanisms of municipal policy that allow planning the type of development desired for each canton, in consideration of the rights and interests of its inhabitants and of the constitutionally-ranked values that inform all public action (see in that sense ruling number 5097-93, of ten hours twenty-four minutes on fifteen October nineteen hundred and ninety-three, and ruling number 2006-10971 of eighteen hours three minutes on twenty-six July two thousand six)." Articles 20 and 21 LPU regulate the content that the Regulatory Plan must have, which is eventually approved and enacted by the respective Municipality. In this regard, the cited norms prescribe:

Article 20.- Consequently, these regulations will contain norms and conditions to promote:

• a)Protection of property against the proximity of noxious or dangerous property uses; b) A harmonious relationship between the diverse land uses; c) Convenient access of properties to public roads; d) Adequate division of lands; e) Satisfactory community facilities and public services; f) Reservation of sufficient spaces for public uses; g) Rehabilitation of areas and prevention of their deterioration; h) Safety, healthiness, comfort, and ornamentation of constructions; e i) In general, any other community interest that contributes to the good success of the regulatory plan.

Article 21.- The principal Urban Development regulations shall be:

• 1)Zoning (Zonificación), for land uses; 2) Subdivision (Fraccionamiento) and Urbanization (Urbanización), on the division and urban habilitation of lands; 3) Official Map (Mapa Oficial), which shall deal with the provision and conservation of spaces for public roads and community areas; 4) Urban Renewal (Renovación Urbana), relating to the improvement or rehabilitation of areas in process or in a state of deterioration; and 5) Constructions (Construcciones), regarding building works.

Despite the foregoing, Transitional Provision II LPU retains in favor of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) a subsidiary and residual competence in urban planning matters. The cited norm establishes:

Transitional Provision II.- The Institute shall issue the development norms relating to the matters referred to in Article 21 of this law.

It may also prepare regulatory plans and delimit urban districts and other areas subject to urban control, as long as the municipalities have not enacted, in the respective matter, or part thereof, their own local provisions in accordance with this law.

The precepts and regulations issued by the Institute shall govern in the jurisdictional territories or in the part thereof that the norms indicate, from their publication in the Official Gazette (Diario Oficial).

The prescription is clear. The INVU may issue norms regulating the urban development of a canton. However, this competence is conditioned on the respective Municipality not having exercised its powers regarding the approval and enactment of a Regulatory Plan.

The transcribed norm likewise establishes that the urban development norms of the INVU shall be applicable in the areas not contemplated in the respective Regulatory Plan.

It is, therefore, a subsidiary competence. This has been recognized in opinion C-62-1994 of 25 April 1994. In this opinion, it was established that in the absence of a municipal construction regulation, the INVU Construction Regulations (RC) must be applied. However, in this same opinion, the principle of non-prevalence of the INVU regulation over the local regulations of the Municipality was established. We transcribe the relevant part of the commented opinion:

"B-. NOTWITHSTANDING, THE INVU HOLDS A SUBSIDIARY COMPETENCE Transitional Provision II of the Urban Planning Law recognizes the INVU's competence to issue urban regulations, which apply in cantons lacking a municipal regulation in the matter:

'The Institute shall issue the development norms relating to the matters referred to in Article 21 of this law. It may also prepare regulatory plans and delimit urban districts and other areas subject to urban control, as long as the municipalities have not enacted, in the respective matter, or part thereof, their own local provisions in accordance with this law.

The precepts and regulations issued by the Institute shall govern in the jurisdictional territories or in the part thereof that the norms indicate, from their publication in the Official Gazette.' Since the INVU's competence is subsidiary, in the presence of a construction regulation issued by a Municipality and the General Construction Regulations issued by the INVU, the municipal regulation prevails in the respective canton. Therefore, the provisions issued by the INVU do not apply in that Municipality. The subsidiary nature of the INVU's competence prevents recognizing a concurrent competence in the matter of urban regulation between the state entity and the Municipality. Furthermore, it prevents the prevalence of the INVU Construction Regulations over the Construction Regulations issued by a Municipality. Which means, on the other hand, that if the Municipality has an interest in the land use in its locality and that the constructions on the properties in the area meet certain characteristics, the appropriate course is that it issues the corresponding zoning and construction regulations.

Nevertheless, both the Municipality and the INVU, when exercising their powers, must take into account the legal system, determined fundamentally by the Constitution, the Construction Law (Ley de Construcciones), and the Urban Planning Law, which authorize, in the head of the Municipality, or in its case, the INVU, a special but subordinate regulatory power, not properly subsumable under the categories of executive and autonomous regulations." (Criterion reiterated by opinion C-066-2002 of 4 March 2002) This subsidiary competence has also been admitted by National Doctrine and constitutional jurisprudence; they have emphasized its residual nature:

"As we will see below, it recognizes in the INVU (Opinion 4205-96 of 14:33 hours on 20 August 1996, considering XVI), secondly, a residual competence to issue urban norms – regulations and regulatory plans – in the absence of those that must be issued by the respective municipalities, basing this attribution of that public entity on the need to avoid a legal vacuum that could cause serious harm to legal certainty." (JINESTA LOBO, ERNESTO. Local urban planning in Constitutional jurisprudence. Paper presented at the International Congress of Urban Law. University of Guadalajara, Mexico. 2008) All of the foregoing is useful for arriving at a first proposition. To the extent that there are gaps in the Santa Ana Regulatory Plan, these must be filled by applying the urban development norms that the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo has issued.

Therefore, the INVU construction regulations shall only be applicable in the canton of Santa Ana to the extent that its Regulatory Plan suffers from gaps regarding building regulations, which must be temporarily filled by the INVU Construction Regulations.

The foregoing is extremely relevant in relation to the Regulatory Plan of the Municipalidad de Santa Ana.

Indeed, it must be noted that the Regulatory Plan published on 20 March 1987, approved by the Municipal Council of Santa Ana on 5 April 1986, only contemplates provisions regarding the Road Plan (Plan Vial) and Zoning (Zonificación). This situation was not remedied by the modification made to the Regulatory Plan approved on 25 March 1991 (Gazette No. 74 of 19 April 1991), as this modification only contemplates provisions related to the Zoning regulation (reglamento de Zonificación).

It remains, then, to determine if articles VI.2 and VI.4 RC are applicable to the canton of Santa Ana, for the purpose of regulating residential density.

2. REGARDING THE NORMS THAT REGULATE RESIDENTIAL DENSITY IN THE CANTON OF SANTA ANA.

First, we must indicate that in our Legal System, there is a normative concept of residential density. This is found in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones), approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo on 13 December 1982 (RCNFU). The concept is defined as the relationship between the number of families or persons in a residential unit and its surface area in hectares (Art.4).

It is of interest to highlight that in the RCNFU, residential density is a relevant criterion for determining the dimensions and number of dwellings or residential units that can be constructed as a result of a lotification process. Density determines the minimum area of the lot and its minimum frontage. Likewise, residential density is an important criterion regarding the regulation of Residential Complex Developments (Desarrollos de Conjuntos Residenciales).

It must not go unmentioned that the RCNFU links the permitted residential density with the existence or lack of a sewer service (cloaca), also called a black water collector (colector de aguas negras). We transcribe articles III.3.2, III.3.2.12, and IV.2 RCNFU, as they are of interest:

"III.3.2 Lotification (Lotificación):

III.3.2.1 The area, frontage, and shape of the lots shall conform to the zoning requirements and, in the absence of these, to the following:

Zone Minimum Area Minimum Frontage With sewer service (cloaca):

1 level 72 m2 6 meters 2 levels 60 m2 4 meters urbanization (urbanización) 90 m2 6 meters Without sewer service (cloaca):

Both in urbanization and housing complexes (conjuntos habitacionales), the frontages shall be the same as those established for lots with sewer service. The area shall be determined by the infiltration test (prueba de infiltración).

III.3.2.12 On larger lots, more dwelling units per lot may be constructed, whether single-family or multi-family units.

In this case, the densities established by zoning shall prevail, and in their absence, the following norm shall apply:

— Maximum coverage (Cobertura máxima): 60% — Floor area (Área de piso): 180% of the lot size.

— The number of units shall be calculated considering the following chart:

DWELLING UNITS PER LOT (Area according to bedrooms) Result from the division of the lot area by the permissible area according to the chart.

No. of bedrooms without sewer (cloaca) * with sewer (cloaca) Housing complexes (Conjuntos habitacionales) 3 90 60 2 75 45 1 60 30 IV.2.1 To qualify for the benefits of this program, it is a requirement that the net densities of the projects range between 160 and 350 inhabitants/ha in areas lacking black water collectors (sewers (cloacas)) and between 250 and 700 inhabitants/ha where a sewer (cloaca) exists. The Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) may admit higher densities subject to studies demonstrating that the existing infrastructure and services are sufficient or that, alternatively, the developer (urbanizador) is capable of providing them." Likewise, norms VI.2 AND VI.4 RC contain provisions concerning residential density. The norms particularly regulate the number of dwellings that can be built on a lot if there is no black water collector (colector de aguas negras) or sanitary sewer system (alcantarillado sanitario). In this regard, the norms provide that the residential density shall be subject to the obligation to preserve the free area required to locate the respective drainage system:

Article VI. 2.- Habitable and non-habitable rooms.

Habitable rooms are considered to be those spaces intended as a living room, office, study, dining room, and bedroom; non-habitable, those intended as a kitchen, bathroom, laundry room, storage room, garage, and hallway.

For the purposes of this Regulation, the Ministry of Health (Ministerio de Salud) and the Municipality (Municipio) may consider habitable rooms to be those whose use, by location and dimensions, can be reasonably presumed, even if not declared as such on the plans.

Article VI. 4.- Maximum number of dwellings per lot.

If there is no functioning black water collector (colector de aguas negras), the maximum number of dwellings that may be built on a lot shall be subject to the free area required to locate the drainage system in the length and area resulting from the infiltration test (prueba de infiltración), which must be carried out in accordance with the instructions that A y A has on the matter. In any case, the resulting area may not be less than six square meters per person. To define the number of inhabitants per dwelling, two people per bedroom shall be considered. In the event of doubt about the designated use of a room, it shall be presumed that it may be considered a bedroom for the purposes of calculating the drainage area.

Now, it is true that the Regulatory Plan of the Municipalidad de Santa Ana has not incorporated the respective Construction Regulations; however, it must be underlined that the Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación, RZSA) does contemplate provisions related to residential density.

Indeed, in its article 1.9, the Zoning Regulation adopts the normative definition of density and establishes a concept similar to that established in the RCNFU. In this sense, the norm in question indicates that density should be understood as the relationship between the number of inhabitants per hectare intended for exclusive residential use.

It must be noted that in the RZSA, density is a relevant criterion for determining the dimensions of the dwelling that can be built in the residential zone.

To this effect, we transcribe articles 5, 6, and 7 of the Zoning Regulation:

Article 5. High-Density Residential Zone (Zona Residencial De Alta Densidad):

This zone corresponds to areas with greater urban development or that have the possibility of growing with the incorporation of a sanitary collector (colector sanitario). Consequently, the aim is to densify these areas.

.

1- Permitted Uses:

All urban uses except for industry, warehouses (bodegas), sawmills (aserraderos), and any other analogous use to those cited that causes nuisances in the neighborhood, such as: smoke, noise, odors, intense traffic, use of toxic, flammable, or explosive materials, and any other nuisance that conflicts with the predominant use. Likewise, commerce that causes the aforementioned nuisances is excepted.

The following uses shall be permitted only on main routes: clinics, hospitals, wholesale commerce, veterinary clinics, movie theaters, and sports centers.

2- Requirements:

2.1- Minimum area: 150.00 square meters, upon prior study or infiltration test (prueba de infiltración); with sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) 120.00 square meters.

2.2- Minimum frontage: 8.00 meters; with sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) 6.00 meters is permitted.

2.3- Minimum setbacks (Retiros mínimos):

- Frontal: 2.00 meters (front garden (antejardín)).

- Rear: 3.00 meters.

- Side: Not required if there are no openings in the construction towards the adjacent property; if there are, the provisions of the Construction Regulations shall apply.

2.4- Maximum height: shall not exceed 3 stories, nor exceed 10 meters.2.5- Maximum coverage (Cobertura máxima): 75% of the lot area.

2.6- Density: 250 inhabitants per hectare.

Article 6. Medium-Density Residential Zone (Zona Residencial de Media Densidad, ZRMD) This zone possesses semi-urban characteristics, and the soils are not very suitable for intense urban use, so the aim is to give them less dense growth.

1-Permitted Uses:

All urban uses shall be permitted, except for industry, warehouses (bodegas), sawmills (aserraderos), and any other analogous use to those cited that causes nuisances in the neighborhood, such as: smoke, odors, noise, intense traffic, use of toxic, flammable, or explosive materials, and any other nuisance that conflicts with the predominant use. Likewise, commerce that causes the aforementioned nuisances is excepted.

2- Requirements:

2.1 Minimum areas: 250.00 square meters, subject to the land infiltration test (prueba de infiltración del terreno). In the event that a sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) exists, the minimum permitted area shall be 150.00 square meters.

2.2 Minimum frontage: 10.00 meters; with sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) 8.00 meters shall be permitted.

Minimum setbacks (Retiros mínimos):

- frontal: 2.00 meters (front garden (ante jardín)) - Rear: 3.00 meters - Side: not required if there are no openings in the construction towards the adjacent property. If there are, the provisions of the Construction Regulations shall apply.

2.3 Maximum height: shall not exceed 3 stories nor surpass 10.00 meters.

2.4 Maximum coverage (Cobertura máxima): 75% of the lot area.

2.6 Density: 150 inhabitants per hectare.

Article 7. Low-Density Residential Zone (Zona Residencial de Baja Densidad).

This zone aims to maintain low density in areas with a low degree of infrastructure development, where rural characteristics prevail, and on those lands that, due to their characteristics, do not possess the capacity for greater density.

1- Permitted uses.

All urban uses shall be permitted, except for industry, warehouses (bodega), sawmills (aserraderos), and any other analogous use to those cited that causes nuisances in the neighborhood such as smoke, noise, odors, soil contamination, or any other use or nuisance conflicting with the predominant use.

2- Requirements.

2.1 Minimum area: 600 square meters 2.2 Minimum frontage: 15.00 meters 2.3 Minimum setbacks (Retiros mínimos):

- frontal 5.00 meters - rear: 5.00 meters - side: not required if there are no openings in the construction towards the adjacent property. If there are, the provisions of the Construction Regulations shall apply.

2.4 Maximum Height: shall not exceed 3 stories nor 10.00 meters 2.5 Maximum coverage (Cobertura máxima): 75% of the lot area.

2.6 Maximum density: 60 dwellings (habitaciones) per hectare.

The transcribed norms establish, first, the permitted uses within the residential zones. Then, they classify the different use zones based on their residential density.

Thus, the norms dictate the maximum number of inhabitants who may reside in a single hectare of the respective residential zone. In connection with this, the norms establish the minimum area that each of the housing units may have. This minimum area shall depend on whether the dwelling is located in a high-density, low-density, or medium-density residential zone. Likewise, the provisions establish that the minimum area of the dwellings may vary if sewer system service is available to evacuate the black waters (aguas negras). It should be noted that the RZSA defines sanitary sewer system (alcantarillado sanitario) as the system of drains, sewers, and sewer lines (cloacas) used to collect the solid and liquid waste of a city or urbanization for subsequent treatment and final disposal.

It is not omitted to indicate that the norms in question also regulate other aspects of the dwelling, such as minimum frontage, minimum setbacks, maximum height, and maximum coverage.

In fact, it is clear that in the Zoning Regulation, the dimensions and characteristics of each housing unit are conditioned by the residential density of the zone where the dwelling is located. Likewise, it is evident that the minimum area of the dwelling shall depend on whether sanitary sewer service is available or not.

Ergo, even though the Regulatory Plan of the Municipalidad de Santa Ana has not incorporated Construction Regulations, as required by Article 21 LPU, the truth is that the Zoning Regulation establishes a series of provisions concerning residential density. For this reason, it is not appropriate to apply the provisions of the INVU Construction Regulations.

On the contrary, when granting a Construction permit, the provisions of the Zoning Regulation of the Municipalidad de Santa Ana that are directly related to residential density must be respected.

3. CONCLUSIONS Based on the foregoing, it is concluded:

1. Transitional Provision II LPU retains in favor of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo a subsidiary and residual competence in urban planning matters.

2. By virtue of this competence, the INVU may issue norms regulating the urban development of a canton. However, this competence is conditioned on the respective Municipality not having exercised its powers regarding the approval and enactment of a Regulatory Plan. Likewise, by virtue of this legal competence, the INVU development norms shall be applicable in the areas not covered by the respective Regulatory Plan.

3. In our administrative jurisprudence, it has been recognized that in the absence of a municipal construction regulation, the INVU Construction Regulations (RC) must be applied. However, the principle of non-prevalence of the INVU regulation over the local regulations of the Municipality has also been established.

4. The Regulatory Plan published on 20 March 1987, approved by the Municipal Council of Santa Ana on 5 April 1986, only contemplates provisions regarding the Road Plan (Plan Vial) and Zoning (Zonificación). This situation was not remedied by the modification made to the Regulatory Plan in 1991 (Gazette No. 74 of 19 April 1991), as this modification only contemplates provisions related to the Zoning regulation.

5. To the extent that there are gaps in the Santa Ana Regulatory Plan, these must be filled by applying the urban development norms that the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo has issued. Consequently, the INVU construction regulations shall only be applicable in the canton of Santa Ana to the extent that its Regulatory Plan suffers from gaps regarding building regulations.

6. Norms VI.2 AND VI.4 RC contain provisions concerning residential density. The norms particularly regulate the number of dwellings that can be built on a lot if there is no black water collector (colector de aguas negras) or sanitary sewer system (alcantarillado sanitario). The norms provide that the residential density shall be subject to the obligation to preserve the free area required to locate the respective drainage system.

7. However, the Zoning Regulation of the Municipalidad de Santa Ana does contemplate provisions related to residential density.

8. Articles 5, 6, and 7 of the Zoning Regulation establish special regulations on residential density. These norms affect the minimum area of the housing units, minimum frontage, minimum setback, and maximum coverage area. Likewise, the norms establish that the area of the housing unit may be smaller if sanitary sewer service is available.

9. Ergo, even though the Regulatory Plan of the Municipalidad de Santa Ana has not incorporated Construction Regulations, as required by Article 21 LPU, the truth is that the Zoning Regulation establishes a series of provisions concerning residential density. For this reason, it is not appropriate to apply the provisions of the INVU Construction Regulations.

10. On the contrary, when granting a Construction permit, the provisions of the Zoning Regulation of the Municipalidad de Santa Ana that are directly related to residential density must be respected.

Sincerely,

Lic. Jorge Andrés Oviedo Alvarez Assistant Attorney General (Procurador Adjunto).

JAOA

Dictamen : 155 del 01/06/2009 C-155-2009 01 de junio de 2009 Señora Ana Virginia Guzmán Sobaja Secretaria del Concejo Municipal Municipalidad de Santa Ana Estimada señora:

Con la aprobación de la señora Procuradora General de la República, damos respuesta a su oficio MSA-SCM-02-416-2008 del 25 de setiembre de 2008.

A través del memorial recién citado, se impone en conocimiento de este Órgano Superior Consultivo, el acuerdo del Concejo Municipal de Santa Ana tomado en la sesión ordinaria N.° 121 celebrada el 16 de setiembre de 2008.

En esta resolución del Concejo Municipal, se acordó plantear, a modo de consulta, las siguientes interrogantes ante la Procuraduría General de la República:

1. Relativa a la vigencia o no del Plan Regulador de Santa Ana y sus anexos, aprobados en el año 1987, pues la enmienda de 1991 solamente modificó su reglamento de Zonificación.

2. La aplicación general o no del Reglamento de Construcciones del INVU al cantón de Santa Ana.

3. La aplicación de los artículos VI.2 y VI.4 a las solicitudes de permiso de construcción, en cuanto al cálculo de densidades por habitación.

4. Cuáles serían los efectos del Reglamento citado o de las normas en cuestión.

Se adjunta a la consulta, el dictamen del Asesor Legal N.° 85-08-ALCM del 8 de setiembre de 2008.

En ese dictamen legal, se indica, con fundamento en la Ley y en la jurisprudencia constitucional, que la competencia para planificar el desarrollo urbano es municipal. Indica que, sin embargo, el Plan Regulador aprobado por la Municipalidad de Santa Ana es parcial, es decir que no comprende todos los reglamentos contemplados en el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana (LPU).

Igualmente, el dictamen de la asesoría legal señala que el punto a determinar consiste en establecer si las normas VI.2 y VI.4 del Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (RC), - relativas a la densidad de personas que pueden habitar una vivienda -, resultan de aplicación a la Municipalidad Santa Ana.

Particularmente, el asesor legal considera que las normas VI.2 y VI.4 RC no resultan útiles para regular la densidad de personas que pueden habitar una vivienda, pues, la norma solamente contempla un criterio para calcular la capacidad del colector de aguas negras.

Vista la consulta, este Órgano Superior Consultivo considera pertinente referirse a los siguientes temas: a-. La aplicación supletoria del Reglamento de Construcción del INVU en relación con los Planes Reguladores aprobados por las Municipalidades. b-. En orden a las normas que regulan la densidad residencial en el cantón de Santa Ana.

1. SOBRE LA APLICACIÓN SUPLETORIA DEL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL INVU (RC).

En el estado actual de nuestro Derecho Positivo, es pacífico afirmar que la planificación urbana es una competencia de las Municipalidades locales. Esta Doctrina viene sustentada por el artículo 169 de la Constitución Política (CP), artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana (LPU), y votos N:° 6706-1993 de las 15:21 del 21 de diciembre de 1993 y 6346-06 de las 16:57 horas del 10 de mayo de 2006 de la Sala Constitucional. Asimismo, pueden citarse los dictámenes de este Órgano Superior Consultivo C-154-2008 del 8 de mayo de 2008 y C-457-2007 del 20 de diciembre de 2007.

Ahora bien, tal y como se ha indicado en el dictamen C-20-2009 del 29 de enero de 2009, la ordenación urbana debe concretarse en un Plan Regulador:

Ahora bien, conforme el Derecho Costarricense, la ordenación urbana debe plasmarse en la aprobación y promulgación de un Plan Regulador. En los términos de una reciente sentencia de la Sala Constitucional, el Plan Regulador permite planificar el tipo de desarrollo que se desea para un cantón en lo particular, en atención a los derechos de los ciudadanos y los valores superiores que rigen la convivencia. Al efecto, transcribimos la sentencia N.° 6512-2008 de las 15:24 horas del 22 de abril de 2008 “III.- Sobre el Plan Regulador. De acuerdo con el artículo 169 de la Constitución Política, a las Municipalidades les corresponde la administración de los intereses y servicios locales. En relación con ese numeral, el artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana, determina que corresponde a éstas planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de sus respectivos ámbitos territoriales, lo cual deben llevar a cabo a través del dictado de Planes Reguladores. Éstos se tratan de mecanismos amplios de planificación por medio de los cuales, los gobiernos locales deciden acerca del mejor uso que debe ser dado a la tierra, así como al diseño de los servicios públicos, vías locales de comunicación, vivienda y renovación urbana, entre otros. En tal sentido, estos planes constituyen mecanismos de política municipal que permiten planificar el tipo de desarrollo que se desea para cada cantón, en atención de los derechos e intereses de sus habitantes y de los valores de rango constitucional que informan toda actuación pública (ver en ese sentido sentencia número 5097-93, de las diez horas veinticuatro minutos del quince de octubre de mil novecientos noventa y tres y sentencia número 2006-10971 de las dieciocho horas tres minutos del veintiséis de julio del dos mil seis).” Los artículos 20 y 21 LPU regulan el contenido que debe tener el Plan Regulador, que eventualmente apruebe y promulgue la respectiva Municipalidad. Al respecto, las normas de cita prescriben:

Artículo 20.- De consiguiente, esos reglamentos contendrán normas y condiciones para promover:

• a)Protección de la propiedad contra la proximidad de usos prediales molestos o peligrosos; b) Una relación armónica entre los diversos usos de la tierra; c) Conveniente acceso de las propiedades a las vías públicas; d) División adecuada de los terrenos; e) Facilidades comunales y servicios públicos satisfactorios; f) Reserva de suficientes espacios para usos públicos; g) Rehabilitación de áreas y prevención de su deterioro; h) Seguridad, salubridad, comodidad y ornato de las construcciones; e i) En general, cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador.

Artículo 21.- Los principales reglamentos de Desarrollo Urbano serán:

• 1)El de Zonificación, para usos de la tierra; 2) El de Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana de los terrenos; 3) El de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y conservación de los espacios para vías públicas y áreas comunales; 4) El de Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitación de áreas en proceso o en estado de deterioro; y 5) El de Construcciones, en lo que concierne a las obras de edificación.

A pesar de lo anterior, el Transitorio II LPU retiene a favor del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), una competencia subsidiaria y residual en materia de planificación urbanística. La norma de cita establece:

Transitorio II.- El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta ley.

Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.

Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ello que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial.

La prescripción es clara. El INVU podrá dictar normas reguladoras del desarrollo urbano de un cantón. Sin embargo, esta competencia está condicionada a que la Municipalidad respectiva, no haya ejercido sus potestades en orden a la aprobación y promulgación de un Plan Regulador.

La norma transcrita igualmente establece que las normas de desarrollo urbano del INVU, resultarán aplicables en los ámbitos no contemplados en el respectivo Plan Regulador.

Se trata pues de una competencia subsidiaria. Esto ha sido reconocido en el dictamen C-62-1994 del 25 de abril de 1994. En este dictamen se estableció que en ausencia de un reglamento de construcciones municipal, debe aplicarse el reglamento de Construcciones del INVU (RC). Sin embargo, en este mismo dictamen se estableció el principio de no prevalencia del reglamento del INVU, frente al normativa local de la Municipalidad. Transcribimos en lo que interesa el dictamen comentado:

“B-. NO OBSTANTE, EL INVU ES TITULAR DE UNA COMPETENCIA SUBSIDIARIA El Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana reconoce al INVU competencia para emitir reglamentos urbanísticos, que se aplican en los cantones que carezcan de un reglamento municipal en la materia:

"El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta ley. Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieran promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley.

Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ellos que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial".

Puesto que la competencia del INVU es subsidiaria, en presencia de un reglamento de construcciones emitido por una Municipalidad y el Reglamento General de Construcciones emitido por el INVU, prevalece en el cantón respectivo el reglamento municipal. Por lo que no se aplican en esa Municipalidad las disposiciones emitidas por el INVU. El carácter subsidiario de la competencia del INVU impide reconocer una competencia concurrente en materia de regulación urbana entre la entidad estatal y la Municipalidad. Se impide, además, la prevalencia del Reglamento de Construcciones del INVU sobre el Reglamento de Construcciones emitido por una Municipalidad. Lo que significa, por otra parte, que si la Municipalidad tiene interés en que el uso de la tierra en su localidad y que las construcciones en los inmuebles de la zona reúnan ciertas características, lo procedente es que emita los reglamentos de zonificación y de construcciones correspondientes.

Ahora bien, tanto la Municipalidad como el INVU al ejercitar sus potestades deben tomar en cuenta el ordenamiento jurídico, determinado fundamentalmente por la Constitución, la Ley de Construcciones y la de Planificación Urbana, que autorizan en cabeza de la Municipalidad, o en su caso, del INVU, una potestad reglamentaria especial pero subordinada, no subsumible propiamente en las categorías de reglamentos ejecutivo y autónomo.” (Criterio reiterado por el dictamen C-066-2002 del 4 de marzo de 2002) Esta competencia subsidiaria ha sido también admitida por la Doctrina Nacional y la jurisprudencia constitucional, éstas han enfatizado su carácter residual:

“Como veremos infra, le reconoce al INVU (Voto 4205-96 de las 14.33 horas del 20 de agosto de 1996, considerando XVI), en segundo lugar, una competencia residual para dictar normas urbanísticas – reglamentos y planes reguladores – en ausencia de las que deben dictar las respectivas municipalidades, fundando esta atribución de ese ente público en la necesidad de evitar un vacío jurídico que puede provocar un serio perjuicio de la seguridad jurídica.”(JINESTA LOBO, ERNESTO. Planificación urbanística local en la jurisprudencia Constitucional. Ponencia presentada en el Congreso Internacional de Derecho Urbanístico. Universidad de Guadalajara, México. 2008) Todo lo expuesto, es útil para arribar a una primera proposición. En la medida en que existan vacíos en el Plan Regulador de Santa Ana, estos deberán ser suplidos mediante la aplicación de las normas de desarrollo urbano que haya dictado el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Luego, el reglamento de construcciones del INVU solamente será aplicable en el cantón de Santa Ana, en la medida en que su Plan Regulador adolezca de vacíos en materia de regulaciones de edificación, los cuales deban ser suplidos transitoriamente por el Reglamento de Construcciones del INVU.

Lo anterior es extremadamente relevante en relación con el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana.

En efecto, debe advertirse que el Plan Regulador publicado el 20 de marzo de 1987, aprobado por el Concejo Municipal de Santa Ana el 5 de abril de 1986, solamente contempla disposiciones en orden al Plan Vial y la Zonificación. Esta situación no fue subsanada por la modificación que se hizo al Plan Regulador aprobado el 25 de marzo de 1991 (Gaceta N.° 74 del 19 de abril de 1991), pues esta modificación solamente contempla disposiciones relacionadas con el reglamento de Zonificación.

Resta pues determinar si los artículos VI.2 y VI.4 RC son de aplicación al cantón de Santa Ana, esto con el propósito de regular la densidad residencial.

2. EN ORDEN LAS NORMAS QUE REGULAN LA DENSIDAD RESIDENCIAL EN EL CANTÓN DE SANTA ANA.

En primer lugar, debemos indicar que en nuestro Ordenamiento Jurídico existe un concepto normativo de densidad residencial. Este se encuentra en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo el 13 de diciembre de 1982 (RCNFU). El concepto se define como la relación entre el número de familias o de personas de una unidad residencial y la superficie de ésta en hectáreas (art.4).

Resulta de interés destacar que en el RCNFU, la densidad residencial es un criterio relevante para determinar las dimensiones y número de viviendas o unidades residenciales, que se pueden construir resultado de un proceso de lotificación. La densidad determina el área mínima del lote y su frente mínimo. Igualmente la densidad residencial es un criterio importante en orden a la regulación de los Desarrollos de Conjuntos Residenciales.

No debe dejar de advertirse que el RCNFU vincula la densidad residencial permitida, con la existencia o carencia de un servicio de cloaca, también denominado colector de aguas negras. Transcribimos por ser de interés los artículos III.3.2, III.3.2.12 y IV.2 RCNFU:

“III.3.2 Lotificación:

III.3.2.1 El área, el frente y la forma de los lotes se ajustarán a los requisitos de zonificación y en ausencia de éstos, a los siguientes:

Zona Área mínima Frente mínimo Con servicio de cloaca:

1 nivel 72 m2 6 metros 2 niveles 60 m2 4 metros urbanización 90 m2 6 metros Sin servicio de cloaca:

Tanto en urbanización como en conjuntos habitacionales, los frentes serán los mismos que los establecidos para lotes con servicio de cloaca. El área se determinará por la prueba de infiltración.

III.3.2.12 En lotes de mayor tamaño se podrán construir más unidades de vivienda por lote, ya sean unifamiliares o multifamiliares.

En este caso privarán las densidades que fije la zonificación y en su defecto se aplicará la siguiente norma:

— Cobertura máxima: 60% — Área de piso: 180% del tamaño del lote.

— El número de unidades se calculará considerando el siguiente cuadro:

UNIDADES DE VIVIENDA POR LOTE (Área de acuerdo con dormitorios) Resultan de la división del área del lote entre el área permisible según el cuadro.

No de dormitorios sin cloaca * con cloaca Conjuntos habitacionales 3 90 60 2 75 45 1 60 30 IV.2.1 Para acogerse a los beneficios de este programa es requisito que las densidades netas de los proyectos oscilen entre 160 y 350 hab./ha en zonas que carecen de colectores de aguas negras (cloacas) y entre 250 y 700 hab./ha donde existe cloaca. La Dirección de Urbanismo podrá admitir densidades mayores sujetas a estudios que demuestren que la infraestructura y los servicios existentes son suficientes o que alternativamente el urbanizador está en capacidad de proveerlos.” Igualmente las normas VI.2 Y VI.4 RC contienen disposiciones atinentes a la densidad residencial. Las normas particularmente regulan el número de viviendas que se pueden construir en un lote si no existe colector de aguas negras o alcantarillado sanitario. Al respecto, las normas disponen, que la densidad residencial estará sujeta a la obligación de conservar el área libre requerida para ubicar el respectivo sistema de drenaje:

Artículo VI. 2.- Piezas habitables y no habitables.

Se consideran piezas habitables los locales que se destinen a sala, despacho, estudio, comedor y dormitorio; no habitables, las destinadas a cocina, cuarto de baño, lavandería, bodega, garaje y pasillo.

Para los efectos de este Reglamento, el Ministerio de Salud y el Municipio podrán considerar habitables piezas, aquéllas cuyo uso por ubicación y dimensiones, pueda presumirse razonablemente, aun cuando no aparezca así declarado en los planos.

Artículo VI. 4.- Número máximo de viviendas por lote.

Si no hubiere colector de aguas negras en funcionamiento, el número máximo de viviendas que se podrá construir en un lote estará sujeto al área libre requerida para ubicar el sistema de drenaje en la longitud y área que resulten de la prueba de infiltración, la cual deberá realizarse de conformidad con el instructivo que al respecto tiene A y A. En todo caso el área resultante no podrá ser inferior a seis metros cuadrados por persona. Para definir el número de habitantes por vivienda se considerarán dos personas por dormitorio. En caso de existir duda sobre el uso indicado para un aposento se presumirá que éste puede tener carácter de dormitorio a los efectos del cálculo del área de drenaje.

Ahora bien, ciertamente en el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana no se ha incorporado el respectivo Reglamento de Construcciones, sin embargo, debe subrayarse que el Reglamento de Zonificación (RZSA) sí contempla disposiciones relacionadas con la densidad residencial.

En efecto, en su artículo 1.9 el Reglamento de Zonificación retoma la definición normativa de densidad, y establece un concepto semejante al establecido en el RCNFU. En este sentido, la norma en comentario indica que por densidad debe comprenderse la relación entre el número de habitantes por hectárea destinada a uso exclusivo de vivienda.

Debe advertirse que en el RZSA la densidad resulta un criterio relevante para determinar las dimensiones de la vivienda que se puede construir en la zona residencial.

Al efecto, transcribimos los artículos 5, 6 y 7 del Reglamento de Zonificación:

Artículo 5. Zona Residencial De Alta Densidad:

Esta zona corresponde a las áreas con mayor desarrollo urbano o que tienen la posibilidad de crecer con la incorporación de un colector sanitario. Por consiguiente se procura densificar estas áreas.

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1- Usos Permitidos:

Todos los usos urbanos a excepción de la industria, bodegas, aserraderos y cualquier otro uso análogo a los citados que provoquen molestias en el vecindario, tales como: humo, ruido, olores, tránsito intenso, uso de materiales tóxicos, inflamables o explosivos y cualquiera otra molestia que entre en conflicto con el uso predominante. Asimismo se exceptúa el comercio que provoque las molestias antes dichas.

Los siguientes usos se permitirán sólo frente a rutas principales clínicas, hospitales, comercio mayor, clínicas para animales, salas de cine y centros deportivos.

2- Requisitos:

2.1- Área mínima: 150.00 metros cuadrados, previo estudio o prueba de infiltración; con alcantarillado sanitario 120.00 metros cuadrados.

2.2- Frente mínimo: 8.00 metros; con alcantarillado sanitario se permite 6.00 metros.

2.3- Retiros mínimos:

- Frontal: 2.00 metros (antejardín).

- Posterior: 3.00 metros.

- Lateral: No se exige en caso de no existir aberturas en la construcción hacia la colindancia, en caso de existir se aplicará lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones.

2.4- Altura máxima: no podrá exceder los 3 pisos, ni sobrepasará los 10 metros.2.5- Cobertura máxima: 75% del área del lote.

2.6- Densidad: 250 habitantes por hectárea.

Artículo 6. Zona Residencial de Media Densidad (ZRMD) Esta zona es la que posee características semiurbanas y los suelos no son muy aptos para un uso urbano intenso, por lo que se busca darles un crecimiento menos denso.

1-Usos Permitidos:

Lo serán todos los usos urbanos, a excepción de la industria, bodegas, aserraderos, y cualquier otro uso análogo a los citados que provoque molestias en el vecindario, tales como: humo, olores, ruido, tránsito intenso, uso de materia tóxica, inflamable o explosiva, y cualquier otra molestia que entre en conflicto con el uso predominante. Asimismo se exceptúa el comercio que provoque las molestias antes dichas.

2- Requisitos:

2.1 Áreas mínimas: 250.00 metros cuadrados, sujeto a la prueba de infiltración del terreno. En caso de existir alcantarillado sanitario, el área mínima permitida será de 150,00 metros cuadrados.

2.2 Frente mínimo: 10.00 metros; con alcantarillado sanitario se permitirá 8.00 metros.

Retiros mínimos:

- frontal: 2.00 metros (ante jardín) - Posterior: 3.00 metros - Lateral: no se exige en caso de no existir aberturas en la construcción hacia la colindancia. En caso de existir se aplicará lo dispuesto en el Reglamento de construcciones.

2.3 Altura máxima: no excederá de 3 pisos ni sobrepasará los 10.00 metros.

2.4 Cobertura máxima: 75% del área del lote.

2.6 Densidad: 150 habitantes por hectárea.

Articulo 7. Zona Residencial de Baja Densidad.

Esta zona tiene por objetivo mantener una densidad baja en áreas con poco grado de desarrollo de la infraestructura, donde prevalece lo rural y de aquellos terrenos que por sus características no poseen la capacidad para una mayor densidad.

1- Usos permitidos.

Lo serán todos los usos urbanos a excepción de la industria, bodega, aserraderos, y cualquier otro uso análogo a los citados, que provoquen en el vecindario molestias tales como humo, ruido, olores, contaminación de suelo o cualquier otro uso o molestia conflictiva al uso predominante.

2- Requisitos.

2.1 Área mínima: 600 metros cuadrados 2.2 Frente mínimo: 15,00 metros 2.3 Retiros mínimos:

- frontal 5.00 metros - posterior: 5.00 metros - lateral: no se exige en caso de no existir aberturas en la construcción hacia la colindancia. En caso de existir se aplicará lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones.

2.4 Altura Máxima: no excederá los 3 pisos ni los 10.00 metros 2.5 Cobertura máxima: 75% del área del lote.

2.6 Densidad máxima: 60 habitaciones por hectárea.

Las normas transcritas, establecen, en primer lugar, los usos permitidos dentro de las zonas residenciales. Luego, clasifica las distintas zonas de uso con fundamento en su densidad residencial.

Así, las normas ordenan el número máximo de habitantes que pueden residir en una sola hectárea de la respectiva zona residencial. De forma conexa, las normas establecen el área mínima que puede tener cada una de las unidades habitacionales. Esta área mínima dependerá de si la vivienda se encuentra en una zona residencial de alta densidad, baja densidad o media densidad. Igualmente, las disposiciones establecen que el área mínima de las viviendas podrá variar si existe el servicio de alcantarillado disponible para evacuar las aguas negras. Debe señalarse que el RZSA define el alcantarillado sanitario como sistema de drenajes, alcantarillas y cloacas que se usa para recolectar los desechos sólidos y líquidos de una ciudad o urbanización para su subsecuente tratamiento y disposición final No omite indicarse que las normas en comentario también regulan otros aspectos de la vivienda, tales como frente mínimo, retiros mínimos, altura máxima y cobertura máxima.

De hecho, es claro que en el Reglamento de Zonificación, las dimensiones y características de cada unidad habitacional se encuentran condicionadas por la densidad residencial de la zona donde se encuentra la vivienda. Asimismo, resulta evidente que el área mínima de la vivienda, dependerá de si existe disponible o no el servicio de alcantarillado sanitario.

Ergo, aún y cuando el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana no ha incorporado un Reglamento de Construcciones, como el exigido por el artículo 21 LPU, lo cierto es que el Reglamento de Zonificación establece una serie de disposiciones atinentes a la densidad residencial. Razón por la cual, no resulta procedente aplicar lo dispuesto en el reglamento de Construcciones del INVU.

Por el contrario, en orden a extender un permiso de Construcción, deben respetarse las disposiciones del Reglamento de Zonificación de la Municipalidad de Santa Ana y que se relacionan directamente con la densidad residencial.

3. CONCLUSIONES Con fundamento en lo expuesto, se concluye:

1. El Transitorio II LPU retiene a favor del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, una competencia subsidiaria y residual en materia de planificación urbanística.

2. En virtud de esa competencia, el INVU podrá dictar normas reguladoras del desarrollo urbano de un cantón. Sin embargo, esta competencia está condicionada a que la Municipalidad respectiva, no haya ejercido sus potestades en orden a la aprobación y promulgación de un Plan Regulador. Igualmente, en virtud de esa competencia legal, las normas de desarrollo del INVU resultarán aplicables en los ámbitos no contemplados en el respectivo Plan Regulador.

3. En nuestra jurisprudencia administrativa, se ha reconocido que en ausencia de un reglamento de construcciones municipal, debe aplicarse el reglamento de Construcciones del INVU (RC). Sin embargo, también se ha establecido el principio de no prevalencia del reglamento del INVU, frente a la normativa local de la Municipalidad.

4. El Plan Regulador publicado el 20 de marzo de 1987, aprobado por el Concejo Municipal de Santa Ana el 5 de abril de 1986, solamente contempla disposiciones en orden al Plan Vial y la Zonificación. Esta situación no fue subsanada por la modificación que se hizo al Plan Regulador en 1991 (Gaceta N.° 74 del 19 de abril de 1991), pues esta modificación solamente contempla disposiciones que relacionadas con el reglamento de Zonificación.

5. En la medida en que existan vacíos en el Plan Regulador de Santa Ana, estos deberán ser suplidos mediante la aplicación de las normas de desarrollo urbano que haya dictado el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Por consecuencia, el reglamento de construcciones del INVU solamente será aplicable en el cantón de Santa Ana, en la medida en que su Plan Regulador adolezca de vacíos en materia de regulaciones de edificación.

6. Las normas VI.2 Y VI.4 RC contienen disposiciones atinentes a la densidad residencial. Las normas particularmente regulan el número de viviendas que se pueden construir en un lote si no existe colector de aguas negras o alcantarillado sanitario. Las normas disponen, que la densidad residencial estará sujeta a la obligación de conservar el área libre requerida para ubicar el respectivo sistema de drenaje.

7. Sin embargo, el Reglamento de Zonificación de la Municipalidad de Santa Ana sí contempla disposiciones relacionadas con la densidad residencial.

8. Los artículos 5, 6 y 7 del Reglamento de Zonificación, establecen regulaciones especiales sobre la densidad residencial. Estas normas inciden sobre el área mínima de las unidades habitacionales, frente mínimo, retiro mínimo y área máxima de cobertura. Igualmente, las normas establecen que el área de la unidad habitacional podrá ser menor si existe servicio de alcantarillado sanitario disponible.

9. Ergo, aún y cuando el Plan Regulador de la Municipalidad de Santa Ana no ha incorporado un Reglamento de Construcciones, como el exigido por el artículo 21 LPU, lo cierto es que el Reglamento de Zonificación establece una serie de disposiciones atinentes a la densidad residencial. Razón por la cual, no resulta procedente aplicar lo dispuesto en el reglamento de Construcciones del INVU.

10. Por el contrario, en orden a extender un permiso de Construcción, deben respetarse las disposiciones del Reglamento de Zonificación de la Municipalidad de Santa Ana y que se relacionan directamente con la densidad residencial.

Atentamente,

Lic. Jorge Andrés Oviedo Alvarez Procurador Adjunto.

JAOA