Land Use Regulation for the Maritime Terrestrial Zone of the Canton of GarabitoReglamento de uso de suelo en la zona marítima terrestre del cantón de Garabito

• a)Municipality: Municipality of Garabito.
• b)ICT: Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo).
• c)IGN: National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional).
• d)Public Use: The right of every person to use and enjoy the public zone in its entirety, without other limitations than those imposed by laws and their regulations.
• e)Terrestrial Maritime Zone: The strip of land 200 meters wide along the entire coastline of the canton of Garabito, whatever its nature, measured horizontally from the line of the ordinary high-water mark (pleamar ordinaria) and the lands and rocks left uncovered by the sea at low tide.
• f)Public Zone: A strip fifty meters wide measured from the ordinary high-water mark (pleamar ordinaria), and the areas that are uncovered during low tide.
• g)Restricted Zone: A strip of one hundred fifty meters along the litoral of public domain measured from the public zone.
• h)Declaration of Tourism Aptitude: Those areas of the terrestrial maritime zone that have been declared as having tourism aptitude by the ICT for presenting favorable conditions for tourism development and exploitation.
• i)Ordinary High-Water Mark (Pleamar Ordinaria): The contour or level curve that marks a height of 115 centimeters above sea level.
• j)Use Permit: A duly reasoned administrative resolution whereby the Municipality unilaterally grants a specific parcel in the restricted zone under its jurisdiction where no coastal regulatory plan exists, in exchange for the payment of a land-use fee under precarious title.
• k)Usufruct: The right of use and enjoyment of properties existing in the Terrestrial Maritime Zone, which corresponds by Law to the municipality.
• l)PNE: State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado).
• m)Agricultural Use: Economic activity developed in the ZMT based primarily on food production from cultivation and livestock.
• n)Residential Use: Human activity developed in the ZMT intended for the residence of persons.
• o)Tourist Hotel Use: Economic activity developed in the ZMT based on the remunerated service of tourist lodging for persons and other related services.
• p)Tourist Hotel or Recreational Commercial Use: Economic activity developed in the ZMT based on the operation of tourism enterprises dedicated to lodging, restaurants, commerce, lodging with campsites, and other tourism-related businesses.

Excluded are those sectors of the Terrestrial Maritime Zone that have a declaration of tourism aptitude from the ICT, have their respective Regulatory Plan in force, and of portions in the terrestrial maritime zone covered by forest, forest lands or with that aptitude, or those defined as PNE.

Regularization of the Temporary Use of Land Uses under Precarious Title

Existing constructions regulated in Article 4) of Law 9242 may be used under precarious title provided that payment of a land-use fee set by the municipality is made, which shall not generate any right for the administered party.

The Public Zone may not be occupied under any title; it is intended for public use, no one may claim possession over it, and use permits may not be granted, in accordance with Articles 10, 11, and 12 of Law 6043 (Terrestrial Maritime Zone Law).

Based on Article 13 of Law 6043 (Terrestrial Maritime Zone Law), and Article 22 of the Regulation to the Law, sanctions shall be applied to violating permit holders of the Terrestrial Maritime Zone.

The nature of use permits is temporary, in accordance with their precariousness and pursuant to Article 4 of Law 9242, and they shall not grant any right in favor of the permit holder except the right of use granted in accordance with this regulation.

It is a unilateral act of a precarious nature whereby the Municipality of Garabito authorizes a private individual the exclusive use of a public-domain parcel in the Restricted Zone and is materialized with the constructions existing upon the entry into force of Law 9242, and therefore does not grant the right to new constructions or remodeling.

Given the temporary nature of the use permit, the Municipality, through an agreement of the Municipal Council, may rescind it at any time, based on reasons of opportunity or convenience, by means of a duly reasoned Administrative act in attention to the public interest. Pursuant to the provisions of Article 154 of Law 6227 (General Law of Public Administration), the respective resolution shall set a minimum period after which the rescission shall enter into force. Said act of annulment or rescission does not generate any liability for the Administration unless it acts arbitrarily and not under the protection of the public interest. Likewise, failure to pay the annual fee in advance or breach of any obligation stipulated in the granted permit shall be grounds for rescission.

The granting and rescission of use permits corresponds to the Municipal Council by agreement.

• 1)Application for a precarious use permit before the Municipality, which shall contain:
• a)General qualifications of the applicant with their exact address, location of the requested property, and current means of notification.
• b)Plan or sketch of the property and a detailed description of the existing construction.
• c)In the case of foreign persons, present suitable documentation proving their legal residence in the country.
• d)Be up to date with the payment of Municipal services and taxes.
• e)Payment of the five-hundred-colones Municipal stamp.

Before the application is submitted to the Council for consideration, the Municipality must comply with the following:

• 1)Inspection of the property occupied by the applicant by the Terrestrial Maritime Zone Department, which must be carried out within a period of 10 business days from the day following receipt of the complete application.
• 2)Appraisal of the existing property by the Municipality.
• 3)Approval of the head of the Terrestrial Maritime Zone Department.
• 4)Final agreement of the Municipal Council authorizing the application within the legal period of 10 days counted from the committee report.

Rescission shall be a faculty of the Municipal Council at any time, for reasons of opportunity or convenience, by means of a reasoned Administrative act and in attention to the public interest. Pursuant to the provisions of Article 154 of Law 6227 (General Law of Public Administration), the respective resolution shall set a prudential period for the execution of the rescission, which does not generate any liability for the Administration, which shall order the eviction and demolition of the existing constructions when applicable. The following shall be grounds for rescission:

• 1)Existence of reasons of opportunity and convenience such as divergence between the effects of the use authorization and the public interest.
• 2)The appearance of new factual circumstances unknown or supervening at the time the agreement approving the use was issued.
• 3)Failure to pay and/or breach of any obligation stipulated in the granted permit.
• 4)The construction of new work or remodeling of the existing building on the property.
• 5)Declaration of uninhabitability by the Ministry of Health.
• 6)Upon the entry into force of the Regulatory Plan for the area.

On Appraisals and Payment of the Fee

Every property over which use is to be authorized must have an appraisal carried out by the Valuations and Real Estate Office of the Municipality of Garabito in accordance with Decree No. 37278-MP-H-T-DDL, published in the Official Gazette La Gaceta No. 153 Friday, October 12, 2012, which shall constitute the basis of the fee referred to in this Regulation, and shall include the following concepts:

• a)Area, b) Calculation based on the current table of Land Values by Homogeneous Zone of the Technical Standardization Body of the Ministry of Finance (ONT), c) Type of use.
• d)Georeferenced location.
• e)Name of the applicant.
• f)Value estimation memorandum.

The permit holder shall have fifteen business days, counted from the respective notification, to file a formal appeal for revocation before the valuations office. This office must resolve it within a maximum period of fifteen business days. If the appeal is declared without merit, the passive subject may file a formal appeal for review before the municipal council, within the fifteen business days following notification from the office, based on Article 51 of the Regulation to Law 6043 and its amendment through decree No. 37278-MP-H-T-DDL of August 31, 2012, in accordance with Article 19 of Law 7509 (Real Estate Law).

It must be paid in advance installments, and may be paid monthly, starting from the month following the finality of the Municipal Council agreement. Outside said period, it shall be considered in default and interest shall be charged on that account, through the procedure established in Article 57 of the Code of Tax Standards and Procedures.

The revenues received by the Municipality of Garabito for the collection of land use fees under precarious title shall be distributed as follows:

• A)10% for administrative expenses of the ZMT department.
• B)90% for other improvement works in the Terrestrial Maritime Zone, including all necessary investments in Consulting services.

The annual fees to be paid by the permit holders of the terrestrial maritime zone shall be governed according to the following table, applied to the respective appraisals, so that henceforth it reads as follows:

Residential use 1% Agricultural use 1% Lodging use 1.5% Commercial, Industrial, or extractive use 2.5%

This Regulation shall be in force as of its publication in the Official Gazette La Gaceta, as established in Article 43 of the Municipal Code.

As of the publication of this Regulation, precarious possessors of the restricted zone of the Terrestrial Maritime Zone of the canton of Garabito shall have thirty business days to formalize their situation under precarious use; otherwise, the Municipality shall proceed to make the respective charge without further procedure, or else the provisions of Article 13 of Law 6043 shall apply.

In the case of persons of scarce resources who permanently reside in the zone and only when it concerns land uses designated for housing for their own use, the Municipality may reduce the precarious land-use fee up to 0.25%, subject to a prior technical study.

Given in the city of Garabito, on the 24th day of January of the year 2017.

• a)Municipalidad: Municipalidad de Garabito.
• b)ICT: Instituto Costarricense de Turismo.
• c)IGN: Instituto Geográfico Nacional.
• d)Uso Público: El derecho que tiene toda persona de usar y disfrutar la zona pública en toda su extensión, sin otras limitaciones que las que impongan las leyes y sus reglamentos.
• e)Zona Marítimo Terrestre: Es la franja de 200 metros de ancho a todo lo largo del litoral del cantón de Garabito, cualquiera que sea su naturaleza medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deja el mar en descubierto en la marea baja.
• f)Zona Pública: Faja de cincuenta metros de ancho a contar de la pleamar ordinaria, y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja.
• g)Zona Restringida: Faja de ciento cincuenta metros a lo largo del litoral de dominio público contados a partir de la zona pública.
• h)Declaratoria de Aptitud Turística: Aquellas áreas de la zona marítima terrestre que hayan sido declaradas como de aptitud turística por el ICT por presentar condiciones favorables para el desarrollo y explotación turística.
• i)Pleamar Ordinaria: Es el contorno o curva de nivel que marca altura de 115 centímetros sobre el nivel del mar.
• j)Permiso de uso: Resolución administrativa debidamente fundamentada donde la Municipalidad le otorga de manera unilateral una determinada parcela en la zona restringida bajo su jurisdicción donde no existe plan regulador costero, a cambio del pago de un canon de uso de suelo en precario.
• k)Usufructo: Es el derecho de uso y disfrute de los predios que existan en la Zona Marítimo Terrestre, que corresponde por Ley a la municipalidad.
• l)PNE: Patrimonio Natural del Estado.

m)Uso Agropecuario: Actividad económica desarrollada en la ZMT que se basa en la producción principalmente de alimentos a partir del cultivo y de la ganadería.

• n)Uso Habitacional: Actividad Humana desarrollada en la ZMT destinada a la residencia de personas.
• o)Uso Hotelero Turístico: Actividad económica desarrollada en la ZMT que se basa en el servicio remunerado de alojamiento turístico de personas y demás servicios afines.
• p)Uso Comercial Hotelero Turístico o Recreativo: Actividad económica desarrollada en la ZMT que se basa en la operación de empresas turísticas dedicadas al hospedaje, restaurantes, comercio, hospedaje con tiendas para acampar y otros negocios relacionados con el turismo.

Quedan excluidos aquellos sectores de la Zona Marítima Terrestre, que tengan declaratoria de aptitud turística del ICT, cuenten con su respectivo Plan Regulador vigente y sobre porciones en la zona marítima terrestre cubiertas de bosque, terrenos forestales o con esa aptitud, o aquellas definidas como PNE.

Regularización del uso temporal de los Usos de Suelo a Título en Precario

Las construcciones existentes reguladas en el artículo 4) de la Ley 9242, podrán ser utilizadas a título precario siempre que medie el pago de un canon por el uso de suelo fijado por la municipalidad, el cual no generará derecho alguno al administrado.

La Zona Pública no puede ser ocupada bajo ningún título, está destinada para el uso público, nadie puede alegar posesión sobre ella y no se podrán otorgar permisos de uso, en concordancia con los artículos 10, 11, 12 de la Ley 6043 (Ley de la Zona Marítimo Terrestre).

Con base al artículo 13 de de la Ley 6043 (Ley de la Zona Marítimo Terrestre), y artículo 22 del Reglamento a la Ley, se aplicaran las sanciones a los permisionarios infractores de la Zona Marítimo Terrestre.

El carácter de los permisos de uso es temporal, en consecuencia con la precariedad del mismo y con forme al artículo 4 de la Ley 9242, no otorgara ningún derecho a favor del permisionario a excepción del derecho de uso concedido conforme al presente reglamento.

Es un acto unilateral de carácter precario mediante el cual la Municipalidad de Garabito autoriza a un particular el uso privativo sobre una parcela de dominio público de la Zona Restringida y se materializa con las construcciones existentes a la entrada en vigencia de la Ley 9242, por lo que no otorga derecho a construcciones nuevas ni a remodelaciones.

Dado el carácter temporal del permiso de uso, la Municipalidad a través de un acuerdo del Concejo Municipal, podrá rescindirlo en cualquier momento, con fundamento en razones de oportunidad o conveniencia, mediante acto Administrativo debidamente motivado en atención al interés público. Conforme a lo dispuesto en el artículo 154 de la Ley 6227 (Ley General de la Administración Pública), en la respectiva resolución se fijará un plazo mínimo a partir del cual entrará en vigencia la recisión. Dicho acto de anulación o recisión no genera responsabilidad alguna para la Administración salvo que actúe arbitrariamente y no al amparo del interés público. Asimismo será causal de recisión el incumplimiento de pago adelantado por concepto de canon anual o cualquier obligación estipulada en el permiso otorgado.

Corresponde al Concejo Municipal mediante acuerdo el otorgamiento y la recisión de los permisos de uso.

• 1)Solicitud de permiso de uso en precario ante la Municipalidad que contendrá:
• a)Calidades generales del solicitante con su dirección exacta, ubicación del predio solicitado y medios actuales de notificación.
• b)Plano o croquis del predio y descripción detallada de la construcción existente.
• c)En caso de personas extranjeras presentar documento idóneo que acredite su residencia legal en el país.
• d)Encontrarse al día con el pago de servicios e impuestos Municipales.
• e)Pago del timbre Municipal por quinientos colones.

Previo a ser sometida la solicitud a conocimiento del Concejo, la Municipalidad deberá cumplir con lo siguiente:

• 1)Inspección del predio ocupado por el solicitante por parte del Departamento de Zona Marítimo Terrestre, que deberá de ser realizada en un plazo de 10 días hábiles a partir del día siguiente de recibida la solicitud completa.
• 2)Avalúo del predio existente por parte de la Municipalidad.
• 3)Visto Bueno del encargado del Departamento de Zona Marítimo Terrestre.
• 4)Acuerdo en firme del Concejo Municipal autorizando la solicitud dentro del plazo de ley de 10 días contados a partir del dictamen de comisión.

La recisión será una facultad del Concejo Municipal en cualquier momento, por razones de oportunidad o conveniencia, mediante acto Administrativo motivado y en atención al interés público. Conforme a lo dispuesto en el artículo 154 de la Ley 6227 (Ley General de la Administración Pública), en la respectiva resolución se fijará un plazo prudencial para la ejecución de la recisión, la cual no genera responsabilidad alguna para la Administración, la cual ordenará el desalojo y demolición de las construcciones existentes cuando así corresponda. Serán causales que fundamenten la recisión las siguientes:

• 1)Existencia de razones de oportunidad y conveniencia como la divergencia entre los efectos de la autorización de uso y el interés público.
• 2)Por la aparición de nuevas circunstancias de hecho desconocidas o sobrevinientes al momento de dictarse el acuerdo que aprueba el uso.
• 3)El incumplimiento de pago y/o cualquier obligación estipulada en el permiso otorgado.
• 4)La construcción de obra nueva o remodelación de la edificación existente en el predio.
• 5)Declaratoria de inhabitabilidad por parte del Ministerio de Salud.
• 6)A partir de la entrada en vigencia del Plan Regulador del área.

De los Avalúos y Pago del Canon

Todo predio sobre el que autorizará su uso deberá contar con un avalúo realizado por la oficina de Valoraciones y Bienes Inmuebles de la Municipalidad de Garabito conforme al Decreto Nº 37278-MP-H-T-DDL, publicado en el Diario Oficial La Gaceta N° 153 viernes 12 de octubre del 2012, el cual constituirá la base del canon a que hace referencia el presente Reglamento, e incluirá los siguientes conceptos:

• a)Área, b) Cálculo basado en la tabla de Valores de Terrenos por Zona Homogéneas del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda (ONT) vigente, c) Tipo de uso.
• d)Ubicación georeferenciada.
• e)Nombre del solicitante.
• f)Memoria de estimación de valor.

El permisionario dispondrá de quince días hábiles, contados a partir de la notificación respectiva, para presentar formal recurso de revocatoria ante la oficina de valoraciones. Esta dependencia deberá resolverlo en un plazo máximo de quince días hábiles. Si el recurso fuere declarado sin lugar, el sujeto pasivo podrá presentar formal recurso de apelación ante el concejo municipal, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación de la oficina, con base al artículo 51 del Reglamento a la Ley 6043 y su reforma mediante decreto Nº 37278-MP-H-T-DDL del 31 de agosto de 2012 en concordancia con el artículo 19 de la Ley 7509 (Ley de Bienes Inmuebles).

Debe ser cancelado por cuota adelantada, pudiendo pagarse en forma mensual, a partir del mes siguiente de la firmeza del acuerdo del Concejo Municipal. Fuera de dicho plazo se considerará en estado de mora y se cobrará interés por ese concepto, mediante el procedimiento establecido en el artículo 57 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

Los ingresos que perciba la Municipalidad de Garabito, por concepto del cobro de uso de suelo en precario, serán distribuidos de la siguiente forma:

• A)Un 10% para gastos administrativos del departamento de la ZMT.
• B)Un 90% para otras obras de mejoramiento de la Zona Marítimo Terrestre, incluyendo todas las inversiones necesarias en servicios de Asesoría.

Los cánones anuales a pagar por parte de los permisionarios de la zona marítima terrestre se regularán de acuerdo con la siguiente tabla, aplicada a los respectivos avalúos, para que en adelante se lea como sigue:

Uso habitacional un 1% Uso agropecuario 1% Uso de alojamiento 1.5% Uso comercial, Industrial, o extractivo 2.5%

Este Reglamento rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta, según lo establecido en el artículo 43 del Código Municipal.

Transitorios I A partir de la publicación del presente Reglamento, los poseedores en precario de la zona restringida de la Zona Marítimo Terrestre del cantón de Garabito, dispondrán de treinta días hábiles para la formalización de su situación en uso precario, de lo contario la Municipalidad procederá a realizar el cobro respectivo sin más trámites, caso contrario se aplicara lo estipulada en el artículo 13 de la ley 6043.

En caso de personas de escasos recursos que residan permanentemente en la zona y solo cuando se trate de usos de suelo desminados para vivienda para su propio uso, la Municipalidad podrá rebajar el canon de uso de suelo en precario hasta un 0,25%, previo estudio técnico.

Dado en la ciudad de Garabito, el día 24 de enero del año 2017.