Six-month construction permit moratorium in Santo Domingo de HerediaMoratoria de permisos de construcción en Santo Domingo de Heredia

Full Text of Norm 0 Moratorium for a period of six months on the granting of construction permits and the consequent denial of potable water availability for subdivision projects with urban development purposes, condominiums, or commercial and industrial developments.

Full Text of record: 10F19D MUNICIPALITY OF SANTO DOMINGO DE HEREDIA THE COUNCIL HEARS AND AGREES:

Having been sufficiently discussed, the opinion of the Permanent Works Commission, dated June 16, 2016, is put to a vote, and the recommendations indicated in said opinion are adopted in their entirety. Affirmative votes of the council members, Tomás Azofeifa Villalobos, Marta María Elizondo Vargas, Luis Fernando Salas Calvo, Rafael Ángel Bolaños Villalobos, and Johnny Alvarado Bolaños.

THE COUNCIL HEARS AND AGREES:

Considering that there is an affirmative opinion from the works commission, the approval of which is recorded in the previous point, complying with the provisions of Article 44 of the Código Municipal. The substance of the motion is put to a vote and the following is agreed:

Motion presented by council members: Marta Elizondo, Tomas Azofeifa, and Rafael Bolaños, with the proposed corrections.

I. Resultando (Whereas)

Water is a "social good," it has a strong impact on people's quality of life, and the responsibility for administering the service is a Constitutional obligation of the Municipalities.

1º- The problem generated by the insufficiency of the water resource from the aqueduct administered by the Municipality of Santo Domingo prevents it from fulfilling its responsibility to continuously supply potable water, with quality and in sufficient quantity, both in winter and summer, to all the inhabitants of the canton.

2º- Given the absence of the local Plan Regulador (Regulatory Plan), it is urgent that the Municipality adopt a policy for the administration of the water resource and the granting of new construction permits, before the imbalance between the supply and demand of the water service becomes greater, an obligation contemplated in our Carta Magna in its Article 169, which dictates that the administration of local interests and the provision of local services in each Canton shall be the responsibility of the Municipal Government, and likewise the Sala Constitucional has recognized the power attributed to the Municipalities to plan urban development within the respective territorial jurisdiction, complemented by the Ley de Planificación Urbana, which recognizes this specific competence to the municipalities. That Municipal responsibility is also contemplated in the following rules: Article 4 of the Código Municipal, Articles 4 and 113 of the Ley General de la Administración Pública, Article 58 subsection 6) of the Ley de Planificación Urbana, Articles 3 and 4 of the Código Municipal, Ley de Aguas, Article 5, 10, 11, and 17 of the Ley General de Agua Potable, Ley General de Salud, Reglamento para la Calidad del Agua Potable, Article 28 et seq. and concordant articles of the Ley Orgánica del Ambiente. Votes of the Sala Constitucional: 1684-91, 309-91, 6706-93, 144-95, 1108-96, 2002-08696, 5445-99 and 2001-00591, 2011-10176, among others.

3º- The practice of drilling private wells to support urban development projects in our canton violates the provisions of the governing institution for groundwater, SENARA, because it endangers the recharge levels of the Barva and Colima aquifers, altering the environmental balance that must exist to support the extraction of this resource. Furthermore, said well drilling has not managed to increase the capacity of the municipal aqueduct, since the connection to utilize the surplus requires a significant investment in civil works and equipment acquisition, as well as their integration into the Acueducto.

Considerando (Whereas):

I.Following the social function of property and its relationship with the limitations on property rights—second paragraph of Article 45 of the Constitución Política—the legal basis on which property protection rests is modified, and from being an exclusive right for the individual, it now carries an obligation in the form of harmonious coexistence in society, given that this social function obliges every individual to fulfill certain communal obligations in direct proportion to the place the property occupies and the interests of the social group (see vote 2011-10176). That is why the Sala Constitucional recognizes "That private activity, in the case of constructions, is subject to a strong public law regime, since the preservation of water resources is of primary interest, to the point that they enjoy constitutional protection," "A restriction on the property right may not be imposed indefinitely; on the contrary, an imposed deadline allows for determining whether the same factual and legal conditions persist that prevent the granting of new construction permits" (Vote Sala Constitucional 2011-10176).

II.The citizens of Santo Domingo, users of the Municipal Acueducto, in accordance with the provisions of Article 50 of the Constitución Política, are entitled as a fundamental right to health and to a healthy environment, to enjoy a sustainable supply of potable water, in quality and quantity; for which reason the Municipality must adopt agreements that seek the greatest general welfare of the community regarding the provision of this public service, both in quantity and quality; for which it must be considered that, until there is a comprehensive study of the aqueduct, with the provision of resources for its improvements and with a Cantonal Plan Regulador, a precautionary position must be adopted that does not allow indiscriminately approving applications for potable water availability from the Municipal Acueducto; and consequently, it is only possible to approve those referring to single-family homes, but not those referring to urban development projects, condominiums, or subdivisions, since authorizing them could compromise or degrade the service currently provided; all of the foregoing in compliance with and respect for the constitutional rights of the residents of the canton of Santo Domingo, who currently enjoy the supply of potable water through the Municipal Acueducto.

III.Given this situation, the Concejo Municipal, in its composition prior to May 1, through session No. 489-2016 of April 25 of the current year, agreed to a moratorium for urban and development projects. Since its term was days from concluding, this measure was in force until April 31.

IV.From April 31 of the current year to date, the Municipality has not adopted forceful measures to guarantee the current population the continuous supply of potable water; furthermore, there is still no local Plan Regulador.

Por tanto (Therefore):

By reason of the foregoing and by the legal and constitutional powers conferred on this Council: We motion for a moratorium to be decreed for a period of six months from this date, on the granting of construction permits and the consequent denial of potable water availability, for subdivision (fraccionamiento) projects with urban development purposes, condominiums or developments, commercial and industrial. Only processing of single-family construction permits, small businesses (*defined in addendum), and industries to be located in the Santa Rosa industrial zone are authorized, provided they have potable water availability.

Likewise, for the same period, any practice that tolerates, conditions, allows, or implicitly authorizes the drilling of private wells by the Municipality is suspended.

That within the period of the aforementioned suspension, studies be carried out to determine the real capacity of the municipal aqueduct, the necessary actions to strengthen it, also considering the situation of private wells linked to real estate projects, so that the appropriate actions are determined for the Municipality to make comprehensive management of the Water Resource.

This rule does not affect construction permits that were submitted to the Municipality prior to this moratorium and that have, to date, completed the processing and passed at least the procedures and requirements which are, at a minimum, those provided by the Directorate of Services and Territorial Planning: General Requirements 1.5, 1.6, 1.11, 1.13, those from 4.1 to 4.4, and those added in the addendum to this motion.

MUNICIPALITY OF SANTO DOMINGO DE HEREDIA CONCEJO MUNICIPAL Addendum to the moratorium motion on construction permits decreed by this Concejo Municipal in its ordinary session No. 9.

Minimum requirements to be met for projects to be considered approved before the decree of the moratorium on construction permits, all in accordance with the motion approved in ordinary session No. 9 of the Concejo Municipal.

1. General Requirements:

1.5 Approved land use 1.6 Approval of location, use other than residential. 1.11 Construction plans with APC approval. 1.13 Copy of electrical approval application (CFIA).

4. Potable Water Service: (as applicable) 4.1 Availability, certificate, or approved water availability and according to the project requested in quantity and category, Municipal Acueducto, must be valid. 4.2 Service receipt, AyA or AyA availability no older than one month or from the ESPH, as applicable. 4.3 Well concession, Dirección Aguas MINAET. 4.4 Condominium well authorization.

Others as determined by the Administration based on the project.

(*) Small businesses are understood to be those that, due to their operation, have no more than one hundred square meters of premises, their labor comes from the family unit or have no more than three salaried employees, are under the simplified tax regime, and due to their business activity and size are limited from further growth. In our canton, this includes bazaars, barbershops, personal service salons, bookstores, and others of this same category or stratum.

Engineer Randall Madrigal Ledezma, mayor, is instructed to publish this in the Diario Oficial La Gaceta; it takes effect one day after its publication. Likewise, the secretary is instructed to forward and notify the corresponding agreement to the Mayor. Affirmative votes of the council members, Tomás Azofeifa Villalobos, Marta María Elizondo Vargas, Luis Fernando Salas Calvo, Rafael Ángel Bolaños Villalobos, and Johnny Alvarado Bolaños.

Let it be submitted for discussion and voting to declare, by this Concejo Municipal, the agreement definitively approved and final, in application of Article 45 of the Código Municipal. Affirmative votes of the council members, Tomás Azofeifa Villalobos, Marta María Elizondo Vargas, Luis Fernando Salas Calvo, Rafael Ángel Bolaños Villalobos, and Johnny Alvarado Bolaños.

Session No. 12-2016 dated June 20, 2016, Article V subsection 1)

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 0 Moratoria por plazo de seis meses en el otorgamiento de permisos de construcción y la consecuente denegatoria de disponibilidad de agua potable para Proyectos de fraccionamientos con fines urbanísticos condominios o urbanizaciones comerciales e industrial Texto Completo acta: 10F19D MUNICIPALIDAD DE SANTO DOMINGO DE HEREDIA EL CONCEJO CONOCE Y ACUERDA:

Suficientemente discutido, se somete a votación el dictamen de la Comisión Permanente de Obras, de fecha 16 de junio del 2016, se acogen en todos sus extremos, las recomendaciones indicadas en dicho dictamen. Votos afirmativos de los señores regidores y regidora, Tomás Azofeifa Villalobos, Marta María Elizondo Vargas, Luis Fernando Salas Calvo, Rafael Ángel Bolaños Villalobos y Johnny Alvarado Bolaños.

EL CONCEJO CONOCE Y ACUERDA:

Considerando que se cuenta con el dictamen afirmativo de la comisión de obras, cuya aprobación consta en el punto anterior, cumpliéndose con lo dispuesto en artículo 44 del Código Municipal. Se somete a votación el fondo de la moción y se acuerda lo siguiente:

text-indent:23.4pt'>Moción presentada por: regidores: Marta Elizondo, Tomas Azofeifa y Rafael Bolaños, con las correcciones propuestas.

I. Resultando

El agua es un "bien social", tiene un fuerte impacto en la calidad de vida de las personas y la responsabilidad de la administración del servicio es una obligación Constitucional de los Municipios.

1º-La problemática que genera la insuficiencia de recurso hídrico por parte del acueducto administrado por la Municipalidad de Santo Domingo, le impide cumplir con su responsabilidad de suministrar de manera continua agua potable, con calidad y en cantidad suficiente, tanto en invierno como en verano, a la totalidad de los habitantes del cantón.

2º-Ante la ausencia del Plan Regulador local, urge que la Municipalidad adopte una política para la administración del recurso hídrico y el otorgamiento de nuevos permisos de construcción, antes de que el desajuste entre la oferta y la demanda del servicio hídrico sea mayor, obligación contemplada en nuestra Carta Magna en su artículo 169, que nos dicta que la administración de los intereses y prestación de servicios locales en cada Cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal, e igualmente la Sala Constitucional ha reconocido la potestad atribuida a las Municipalidades para planificar el desarrollo urbano, dentro de la respectiva circunscripción territorial, complementado con la Ley de Planificación Urbana, que reconoce esta competencia concreta a los municipios. Esa responsabilidad Municipal además se encuentra contemplada en las siguientes normas: Artículo 4 del Código Municipal, artículos 4° y 113 de la Ley General de la Administración Pública, artículo 58 inciso 6) de la Ley de Planificación Urbana, artículos 3 y 4 del Código Municipal, Ley de Aguas, artículo 5°, 10, 11 y 17 de la Ley General de Agua Potable, Ley General de Salud, Reglamento para la Calidad del Agua Potable, Artículo 28 siguientes y concordantes de la Ley Orgánica del Ambiente. Votos de la Sala Constitucional: 1684-91, 309-91, 6706-93, 144-95, 1108-96, 2002-08696, 5445-99 y 2001-00591, 2011-10176, entre otros.

3º-La práctica de la perforación de pozos privados para hacer frente a los proyectos urbanísticos en nuestro cantón, violenta lo dispuesto por la institución rectora en materia de aguas subterráneas, SENARA, porque pone en riesgo los niveles de recarga de los acuíferos de Barva y Colima, alterando el equilibrio ambiental que debe existir para que soporte la extracción de este recurso. Además, dicha perforación de pozos, no ha logrado mso-bidi-font-size:10pt!important!important 12.0pt'> la capacidad del acueducto municipal, puesto que la conexión para aprovechar el excedente, requiere de una inversión importante en obra civil y adquisición de equipos, así como la integración de los mismos al Acueducto.

I.A raíz de la función social de la propiedad y su relación con las limitaciones al derecho de propiedad-párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución Política, se modifica la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en forma de la armónica convivencia de la sociedad, siendo que esta función social obliga a todo individuo de cumplir ciertas obligaciones comunales en razón directa del lugar que ocupa la propiedad y los intereses del grupo social, (véase voto 2011- 10176). Es por ello que la Sala Constitucional reconoce" Que la actividad privada está sometida en el caso de las construcciones a un fuerte régimen de derecho público, pues es de primer interés la preservación de los recursos hídricos, al punto que gozan de tutela constitucional," "No podrá imponerse una restricción al derecho de propiedad de forma indefinida, todo lo contrario, un plazo impuesto permite determinar si persisten las mismas condiciones fácticas y jurídicas que impida el otorgamiento de nuevos permisos constructivos"(Voto Sala Constitucional 2011-10176).

II.A los ciudadanos domingueños, usuarios del acueducto Municipal, conforme a lo dispuesto por el artículo 50 de la Constitución Política, les asiste como un derecho fundamental a la salud, y a un ambiente sano, el gozar de un abastecimiento de agua potable sostenible, en calidad y cantidad; en razón de lo cual la Municipalidad debe adoptar acuerdos que procuren con ello el mayor bienestar general de la colectividad respecto a la prestación de este servicio público, tanto en cantidad como en calidad; para lo cual debe considerarse que hasta tanto no se cuente con un estudio integral del acueducto, con la previsión de recursos para las mejoras del mismo y con un Plan Regulador Cantonal, debe adoptarse una posición precautoria que no permita aprobar indiscriminadamente las solicitudes de disponibilidad de agua potable del Acueducto Municipal; y por consiguiente solo es posible aprobar las que se refieran a viviendas unifamiliares pero no las referidas a proyectos urbanísticos, ni condominios, ni fraccionamientos, dado que de autorizarse los mismos podría comprometerse o desmejorarse el servicio que actualmente se brinda; todo lo anterior en cumplimiento y respeto de los derechos constitucionales de los munícipes del cantón de Santo Domingo, que actualmente gozan del suministro de agua potable por medio del Acueducto Municipal.

III.Que ante este panorama el Concejo Municipal, en su conformación anterior al 1° de mayo, mediante sesión N° 489-2016 del 25 de abril del año en curso, acordó la mora para proyectos urbanísticos y de desarrollo. Dado que su período estaba a días de concluir, ésta medida estuvo vigente hasta el 31 de abril.

IV.Que, del 31 de abril del año en curso a la fecha, la Municipalidad no ha adoptado medidas contundentes para garantizarle a la población actual el suministro de agua potable de manera continua, además se continúa sin Plan Regulador local.

En razón de lo antes expuesto y por las atribuciones legales y constitucionales conferidas a este Concejo: Mocionamos para que se dicte una moratoria por el plazo de seis meses a partir de esta fecha, en el otorgamiento de permisos de construcción y la consecuente denegatoria de disponibilidad de agua potable, para Proyectos de fraccionamientos con fines urbanísticos, condominios o urbanizaciones, comerciales e industriales. Se autoriza únicamente a tramitar permisos de construcción unifamiliares, pequeños comercios (*definido en adendum), las industrias que vayan a ubicarse en la zona industrial de Santa Rosa, siempre y cuando cuenten con la disponibilidad de agua potable.

Asimismo, que por el mismo plazo se suspenda toda práctica que tolere, condicione, permita o autorice de manera implícita, la perforación de pozos privados por parte del Municipio.

Que en el plazo de la suspensión antes expuesta, se realicen los estudios para determinar la capacidad real del acueducto municipal, las acciones necesarias para fortalecerlo, considerando también la situación de los pozos privados ligados a proyectos inmobiliarios, a efecto que se determinen las acciones procedentes para que el Municipio haga una gestión integral del Recurso Hídrico.

Esta norma no afecta los permisos de construcción que ingresaron en la Municipalidad con anterioridad a esta moratoria y que hayan cumplido a la fecha con la tramitología y superado por lo menos los trámites y requisitos" que son como mínimo, los provistos por la Dirección de Servicios y Ordenamiento Territorial: los Requisitos generales 1.5, 1.6, 1.11, 1.13, los de 4.1 a 4.4 y que se adicionan en el adendum de esta moción.

MUNICIPALIDAD DE SANTO DOMINGO DE HEREDIA CONCEJO MUNICIPAL Adendum a moción de moratoria en permisos de construcción decretada por este Concejo Municipal en su sesión ordinaria N°. 9.

Requisitos mínimos a cumplir para tener por aprobados proyectos antes del decreto de la moratoria en los permisos de construcción y toda conforme moción aprobada en la sesión ordinaria N° 9 del Concejo Municipal.

1. Requisitos generales:

1.5 Uso del suelo aprobado 1.6 Visto bueno de ubicación, uso distinto al residencial.

1.11 Planos constructivos con visado APC.

1.13 Copia solicitud de visado eléctrico (CFIA).

4. Servicio de Agua Potable: (según corresponda) 4.1 Disponibilidad, constancia o paja de agua aprobada y de acuerdo al proyecto solicitado en cantidad y categoría, Acueducto Municipal, debe estar vigente.

4.2 Recibo de servicio, AyA o disponibilidad AyA con no más de un mes de antigüedad o de la ESPH, según corresponda.

4.3 Concesión de pozo Dirección Aguas MINAET.

4.4 Autorización de pozo del Condominio.

Otros que determine la Administración en función del proyecto.

(*) Se entiende por pequeños comercios aquellos que en razón de su operación no tengan más de cien metros cuadrados de local, su mano de obra proviene del núcleo familiar o no tengan más de tres personas asalariadas, estén dentro del régimen simplificado de tributación de impuestos y en razón de su giro del negocio y tamaño estén limitados a mayor crecimiento. En nuestro cantón tipifican los bazares, barberías, salones de servicios personales, librerías y otros de esta misma categoría o estrato.

Se instruye al ingeniero Randall Madrigal Ledezma, alcalde municipal a la publicación en el Diario Oficial La Gaceta, rige un día después de su publicación. Asimismo se instruye a la secretaria para que traslade y notifique al señor Alcalde Municipal el acuerdo correspondiente. Votos afirmativos de los señores regidores y regidora, Tomás Azofeifa Villalobos, Marta María Elizondo Vargas, Luis Fernando Salas Calvo, Rafael Ángel Bolaños Villalobos y Johnny Alvarado Bolaños.

Sométase a discusión y votación para declarar por parte de este Concejo Municipal acuerdo definitivamente aprobado y en firme, en aplicación del artículo 45 del Código Municipal. Votos afirmativos de los señores regidores y regidora, Tomás Azofeifa Villalobos, Marta María Elizondo Vargas, Luis Fernando Salas Calvo, Rafael Ángel Bolaños Villalobos y Johnny Alvarado Bolaños.

Sesión N° 12-2016 de fecha 20 de junio del 2016, artículo V inciso 1)

Considerando:

Por tanto: