Amendment to Santa Bárbara Urban Development Regulation with Environmental VariableReforma al Reglamento de Desarrollo Urbano de Santa Bárbara con variable ambiental

in the entirety of the text - Complete Text of Norm 103 Amendment to the Urban Development Regulation for the enabled District Head town quadrants of the Municipality of Santa Bárbara, publishes the environmental variable recommended by the INVU and publishes the Matrix of land-use criteria Complete Text of record: F8A40 MUNICIPALITY OF SANTA BÁRBARA The Municipal Council of the Municipality of Santa Bárbara de Heredia, agreed in extraordinary session No. 103, held on November 28, 2013, by means of agreement No. 4805-2013, as follows:

First.—That received in Session No. 187 held on November 26, 2013, official communication C-PU-D-832-2013 from the INVU, signed by M.Sc. Leonel Rosales Maroto, Director of Urbanism of that Entity, in which reference is made to the publication of the Urban Development Regulation for the enabled district head town quadrants through Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, for the Municipality of Santa Bárbara, concludes that ..."if the municipality submitted said regulation for publication in the Official Gazette La Gaceta, as agreed by the Municipal Council in Art. 3, agreement No. 4637-2013 of ordinary session No. 182 of Tuesday, October 22, 2013, this Directorate of Urbanism of the INVU respectfully requests its immediate annulment and correction, conforming to the provisions of the aforementioned Decree No. 25902 because a municipal agreement cannot modify what is established by executive decree in matters of territorial planning where the national and regional interest prevails over the local. Furthermore, through an agreement signed between the INVU and the Municipality of Santa Bárbara de Heredia, we are developing the local Regulatory Plan in which we use the pertinent technical and legal processes; regional modifications are being made, among them the delimitation of the urban quadrants and their regulation." Second.—That due to a material error, in that same ordinary session, through numeral 4791-13 it agreed to forward official communication C-PU-D-832-2013 from the INVU to the Legal Affairs Commission. For the foregoing reason, it is corrected and indicated that the competent Commission to hear this official communication is the Regulatory Plan Commission and not the Legal Affairs Commission, in which case, and in full compliance with that agreement, this Commission proceeds to issue a finding:

First.—The Regulatory Plan Commission, through finding CPR-MSB-02-2013, approved:

Modifying points 3.3 and 3.4 of the proposal for the Urban Development Regulation for the Enabled District Head town Quadrants through Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, for the Municipality of Santa Bárbara, so that they read as follows:

3.3. Subdivision (fraccionamiento) will only be permitted fronting public roads that appear in the Updated Inventory of the Municipality. Roads within the expansion area of the towns as defined in subsection one of this Article are excepted. Notwithstanding the foregoing, for strictly agricultural purposes, segregations fronting easements (servidumbres) or private roads may be permitted, in resulting portions of no less than seven thousand (7,000) square meters.

3.4. It will be the responsibility of the Directorate of Urbanism of the INVU together with the engineer in charge of road infrastructure at the municipal level, to determine whether the existing road fronting the subdivision (fraccionamiento) intended to be initiated appears in the updated road inventory of the Municipality, to define whether or not the respective authorization proceeds.

In this regard, this Commission considers the request made by the Directorate of Urbanism of the INVU, so that the literal wording of the Regulation proposal, sent by this entity to the Municipality, is maintained. Therefore, this Commission finds:

First.—To accept the request of the Directorate of Urbanism of the INVU, to render void the amendments made to the Urban Development Regulation for the enabled district head town quadrants through Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, for the Municipality of Santa Bárbara:

Second.—To approve the proposal for said regulation and proceed to publish points 3.3 and 3.4 exactly as sent by the INVU and which read as follows:

3.3. Subdivision (fraccionamiento) will only be permitted fronting existing public roads prior to the enactment of the GAM. (La Gaceta number 119 of June 22, 1982), and when these have services even if these were enabled after the enactment of the GAM. Roads within the expansion area of the towns as defined in subsection one of this Article are excepted. Notwithstanding the foregoing, for strictly agricultural purposes, segregations fronting easements (servidumbres) or private roads may be permitted, in resulting portions of no less than seven thousand (7,000) square meters.

3.4. It will be the responsibility of the Directorate of Urbanism of the INVU together with the engineer in charge of road infrastructure at the municipal level, to determine whether the existing road fronting the subdivision (fraccionamiento) intended to be initiated existed at the time of approval of the GAM Regulation (published in La Gaceta number 119 of June 22, 1982), to define whether or not the respective authorization proceeds.

Third.—to also approve the environmental variable sent by the INVU, to be published and read as follows:

Environmental variable.—Land-use recommendations:

Very high environmental fragility:

Due to the predominance of high to very steep relief and the extremely reduced slope stability, lands in this category are classified as zones with high limitations for permanent human occupation. In the vast majority of the geographic space of this IFA category, the most recommended use is the development of forest cover (cobertura boscosa) that retains and protects the soil from erosive processes.

At the same time, this can improve aquifer recharge capacity. Forest cover increases the potential for infiltration into the subsoil due to the increased permeability caused by the well-developed root network; on the other hand, tree canopies act as sponges with the potential to retain a large part of rainwater that would otherwise directly reach river channels.

For the same reason, the establishment of reforestation projects with native and pioneer species is highly recommended. Obviously, these projects must be carried out in common agreement with the private landowners of the area in question. In this context, payment for environmental services (Pago de Servicios Ambientales) can be used as a very useful tool to promote this land-use change (cambio de uso del suelo). In order to use the available natural resources more efficiently, it is recommended to carry out more detailed geomorphological-geological studies (scale 1:5,000 or less) to define the zones with greatest environmental fragility, where a change of use is more urgent. Failing that, as an alternative to this element, sectors within this zone that qualify in a condition of critical overuse may be selected for this purpose.

Although this zone presents important limitations for the development of permanent human occupation works (residential, ecotourism, tourism, mainly), a certain degree of very low density occupation (no greater than 10%) could occur for certain sectors where technical environmental studies (geotechnics, geology, geomorphology, among others) define with greater precision (scales 1:5,000 or less) the technical limitations of the terrain and allow the generation of designs that overcome them. Due to the noted environmental conditions, tall buildings (more than 2 stories) are not recommended. The development of buildings shall not contemplate tree felling; on the contrary, in parallel with the low-density infrastructure development, intensive reforestation and environmental and landscape improvement programs for this zone must be executed. Other human works linked to this type of development must adapt to this environmental condition.

Due to its high importance as an aquifer recharge zone, the application of pesticides must be carried out in a controlled and restricted manner. The development of agricultural activities of the organic agriculture type is recommended, as well as the intensive application of good practices for land use, management, and soil conservation.

The use of conventional septic tanks for blackwater treatment is not a recommended solution. Individual or collective treatment systems must be used (in the case of already urbanized zones) that prevent contamination of the soil and groundwater.

In the areas of pronounced topographic changes within this zone, springs (manantiales) of various types and categories may occur. In consideration of this, any type of development proposed must consider, as part of its environmental impact assessment (evaluación ambiental), the analysis, both in its project area and its area of influence (up to 500 meters), of the existence of springs and their protection areas, particularly flow tubes, in order to adjust land use to those hydrogeological technical limitations.

High environmental fragility:

Lands with moderate relief and considerable importance of erosion and denudation processes do not show very favorable conditions for permanent human occupation.

In the case of rural zones, especially lands with annual crops represent a type of use that is quite questionable. In most cases, there is a high danger regarding the loss of the soil layer due to vulnerability to erosion processes. In these cases, the minimum measure to apply is the establishment of a set of soil conservation practices, one of the most important being guiding the soil plowing parallel to the terrain contour (i.e., to the contour lines) to prevent the furrows of the worked lands from acting as preferential paths for water currents that produce soil erosion.

In cases where erosion is already strongly affecting the soil layer, it is necessary to change the type of land use to less impactful forms. The same recommendations apply in the case of permanent crops, although in this case the danger from soil erosion is less severe.

Pastures with a variable density of trees mean a reduced danger regarding soil erosion and mostly represent an acceptable type of use for lands in this IFA category.

The development of human occupation infrastructure could be permitted, under the condition that it involves low density (no greater than 20%) and that the planning and location responds to the development of a local geotechnical study of slope stability and that in the design and construction of the work, both the technical recommendations emanating from those studies and the technical limitations defined in this document are taken into account.

Vertical building, due to the topography conditions and geo-suitability conditions of the formations, must be restricted, and any case should not exceed 4 stories.

As blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment through septic tanks could be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are conducted to determine the technical viability of the proposed solution. In any case, the most recommended option, in the event that the installation of wastewater treatment plants is not possible, is to install modified septic tank systems, from which contamination of the soil and groundwater does not occur.

The lands of these zones are aquifer recharge areas of intermediate value, which requires that this be considered in the land use planned, particularly with respect to human uses that involve activities of moderate-high and high environmental risk.

Moderate environmental fragility:

Lands with few technical limitations for the development of human occupation infrastructure, except for the geotechnical substitution of the soil with limited load-bearing capacity including the presence of expansive soils and the fact that there is a moderate to high degree of vulnerability to aquifer contamination.

Urban development of various types, residential, commercial, industrial, mixed or similar, is possible. This type of land presents the carrying capacity to assimilate high to very high population densities, with occupation percentages with values of up to 60% to 70%. Vertical as well as horizontal development can be proposed, as long as appropriate measures are established for the management of surface runoff water.

As blackwater treatment systems, the development of treatment plants is suggested; however, treatment through septic tanks would be viable provided that local environmental hydrogeology technical studies are conducted to determine the technical viability of the proposed solution. In this sense, it is mandatory to analyze whether there is a danger that contamination of the surface layer could affect the important aquifers located below the surface layer of the lahares.

It is important to analyze the geotechnical behavior of the soil within the framework of geotechnical studies for any type of construction project in order to take appropriate measures that guarantee its stability and long-term safety.

Lands with few technical limitations for the development of industrial or commercial infrastructure. There are also no significant technical limitations, except those already noted regarding aquifer vulnerability. Regarding land use in agricultural and livestock activities, the use of pesticides must be subject to effective control.

Fourth.—To approve likewise the publication of the Matrix of land-use criteria according to the vulnerability to aquifer contamination for the protection of the resource, which should read as in the document attached immediately to this finding.

Santa Bárbara de Heredia, December 6, 2013

Whereas:

Considering:

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 103 Reforma Reglamento de Desarrollo Urbano para los cuadrantes de las Cabeceras de Distrito habilitados de la Municipalidad de Santa Bárbara, publica la variable ambiental recomendada por el INVU y publica la Matriz de criterios de uso de suelo Texto Completo acta: F8A40 MUNICIPALIDAD DE SANTA BÁRBARA El Concejo Municipal de la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia, acordó en la sesión extraordinaria Nº 103, celebrada el 28 de noviembre del 2013, mediante acuerdo Nº 4805-2013, lo siguiente:

Primero.-Que recibido en la Sesión Nº 187 celebrada el día 26 de noviembre de 2013, oficio C-PU-D-832-2013 del INVU, firmada por el M.Sc. Leonel Rosales Maroto, Director de Urbanismo de esa Entidad en la que hace referencia a la publicación del Reglamento de Desarrollo Urbano para los cuadrantes de las cabeceras de distrito habilitados mediante Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, para la Municipalidad de Santa Bárbara, concluye que ..."si el municipio remitió para su publicación en el Diario Oficial La Gaceta dicho reglamento, como acordó el Concejo Municipal en Art. 3, acuerdo Nº 4637-2013 de la sesión ordinaria Nº 182 del martes 22 de octubre del 2013, debe esta Dirección de Urbanismo del INVU le solicita respetuosamente su anulación y corrección inmediata ajustándose a lo dispuesto en el mencionado Decreto Nº 25902 porque un acuerdo municipal no puede modificar lo establecido por decreto ejecutivo en materia de ordenamiento territorial donde priva el interés nacional y regional sobre el local. Además, mediante convenio suscrito entre el INVU y la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia, estamos elaborando el Plan Regulador local en cual utilizamos los procesos técnicos y legales pertinentes, se están realizando modificaciones regionales entre ellas se encuentra la delimitación de los cuadrantes urbanos y su reglamento".

Segundo.-Que por error material, en esa misma sesión ordinaria, mediante numeral 4791-13 conviene en trasladar a la Comisión de Asuntos Jurídicos, el oficio C-PU-D-832-2013 del INVU. Por lo anterior se corrige y se indica que la Comisión competente para conocer este oficio, es la Comisión de Plan Regulador y no la de Asuntos Jurídicos, en cuyo caso, y considerando en cabal cumplimiento de ese acuerdo, esta Comisión procede a dictaminar:

Primero.-La Comisión de Plan Regulador mediante dictamen CPR-MSB-02-2013, aprobó:

Modificar los puntos 3.3 y 3.4 de la propuesta del Reglamento Desarrollo Urbano para los cuadrantes de las Cabeceras de Distrito Habilitados mediante Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, para la Municipalidad de Santa Bárbara, para que los mismos se lean así:

3.3. Solo se permitirá el fraccionamiento frente a caminos públicos que consten en el Inventario Actualizado de la Municipalidad. Se exceptúan los caminos dentro del área de expansión de los poblados tal como se definió en el inciso uno de este Artículo. No obstante lo anterior, para fines estrictamente agrícolas, se podrá permitir segregaciones con frente a servidumbres o camino privado, en porciones resultantes no menores de siete mil (7.000) metros cuadrados.

3.4. Corresponderá a la Dirección de Urbanismo del INVU junto con el ingeniero encargado de la vialidad a nivel municipal, determinar si el camino existente frente a fraccionamiento que se pretende iniciar, consten en el inventario de caminos actualizado de la Municipalidad, para definir si procede o no la autorización respectiva.

En este sentido, esta Comisión considera lo solicitado por la Dirección de Urbanismo del INVU, para que se mantenga la literalidad de la propuesta de Reglamento, hecha llegar por esta entidad a la Municipalidad. Por lo tanto esta Comisión dictamina:

Primero.-Acoger la solicitud de la Dirección de Urbanismo del INVU, para que se dejen sin efecto las reformas hechas al Reglamento de Desarrollo Urbano para los cuadrantes de las cabeceras de distrito habilitados mediante Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, para la Municipalidad de Santa Bárbara:

Segundo.-Aprobar la propuesta a dicho reglamento y proceder a publicar los puntos 3.3 y 3.4 tal y como los envió el INVU y que se leen así:

3.3. Solo se permitirá el fraccionamiento frente a caminos públicos existentes previos a la promulgación del GAM. (La Gaceta número 119 del 22 de junio de 1982), y cuando estos cuenten con los servicios aunque éstos hayan sido habilitados después de la promulgación del GAM. Se exceptúan los caminos dentro del área de expansión de los poblados tal como se definió en el inciso uno de este Artículo. No obstante lo anterior, para fines estrictamente agrícolas, se podrá permitir segregaciones con frente a servidumbres o caminos privados, en porciones resultantes no menores de siete mil (7.000) metros cuadrados.

3.4. Corresponderá a la Dirección de Urbanismo del INVU junto con el ingeniero encargado de la vialidad a nivel municipal, determinar si el camino existente frente al fraccionamiento que se pretende iniciar, existía al momento de aprobación del Reglamento del GAM (publicado en La Gaceta número 119 del 22 de junio de 1982), para definir si procede o no la autorización respectiva.

Tercero.-aprobar además, la variable ambiental que hizo llegar el INVU, para que se publique y se lea así:

Variable ambiental.-Recomendaciones de uso del suelo:

Muy alta fragilidad ambiental:

Debido a la predominancia de relieves altos a muy pronunciados y la estabilidad de ladera sumamente reducida, terrenos de esta categoría se califican como zonas con altas limitaciones para la ocupación humana permanente. En la gran mayoría del espacio geográfico de esta categoría de IFA el uso más recomendado es el desarrollo de cobertura boscosa que retenga y proteja al suelo de los procesos erosivos.

Al mismo tiempo, de esta forma se puede mejorar la capacidad de recarga acuífera. La cobertura boscosa aumenta el potencial de infiltración al subsuelo debido a la permeabilidad aumentada provocada por la red bien desarrollada de raíces; por otro lado las copas de los árboles actúan como esponjas con el potencial de retener una gran parte de las aguas pluviales que de lo contraría llegarían de forma directa a los cauces fluviales.

Por la misma razón, es altamente recomendable el establecimiento de proyectos de reforestación con especies nativas y pioneras. Obviamente estos proyectos deben que ser realizados en común acuerdo con los propietarios privados de la zona en cuestión. En este contexto, el pago de servicios ambientales puede ser utilizado como una herramienta muy útil para promover este cambio de uso de suelo. Con el fin de usar los recursos naturales disponibles con más eficiencia se recomienda efectuar estudios geomorfológicos-geológicos más detallados (escala 1:5.000 o menos) para definir las zonas con mayor fragilidad ambiental, en las que un cambio de uso es más urgente. En su defecto, como alternativa a este elemento pueden seleccionarse para tal fin, los sectores dentro de esta zona que califiquen en condición de sobreuso crítico.

Pese a que esta zona presenta importantes limitaciones para el desarrollo obras de ocupación humana permanente (residencial, ecoturístico, turístico, principalmente), cierto grado de ocupación de muy baja densidad (no mayor del 10%) podría darse para ciertos sectores en los que estudios técnicos ambientales (geotecnia, geología, geomorfología, entre otros) definan con mayor precisión (escalas 1:5.000 o menos) las limitantes técnicas del terreno y permitan generar diseños que las superen. Debido a las condiciones ambientales señaladas las edificaciones de altura (más de 2 pisos) no se recomiendan. El desarrollo de edificaciones no deberá contemplar la tala de árboles, por el contrario, de forma paralela al desarrollo de baja densidad de infraestructura deberán ejecutarse intensos programas de reforestación y mejoramiento ambiental y paisajístico de esta zona. Otras obras humanas vinculadas a este tipo de desarrollo deberán adaptarse a esta condición ambiental.

Debido a su alta importancia como zona de recarga acuífera, la aplicación de plaguicidas debe que ser realizado de forma controlada y restringida. Se recomienda el desarrollo de actividades agrícolas de tipo agricultura orgánica, así como la aplicación intensiva de buenas prácticas de uso, manejo y conservación del suelo.

El uso de tanques sépticos convencionales para el tratamiento de aguas negras no es una solución recomendable. Deben utilizarse sistemas de tratamiento individuales o colectivas (en el caso de zonas ya urbanizadas) que prevengan la contaminación del suelo y de las aguas subterráneas.

En las áreas de cambios topográficos pronunciados dentro de esta zona es posible que se presenten manantiales de diversos tipos y categorías. En consideración de ello, todo tipo de desarrollo que se plantee debe considerar, como parte de su evaluación ambiental, el análisis, tanto en su área del proyecto, como de su área de influencia (hasta 500 metros) la existencia de manantiales y sus áreas de protección, en particular los tubos de flujo, a fin de ajustar el uso del suelo a esas limitantes técnicas hidrogeológicas.

Alta fragilidad ambiental:

Terrenos con relieve moderado e importancia considerable de procesos de erosión y denudación no muestran condiciones muy favorables para la ocupación humana permanente.

En el caso de zonas rurales, especialmente los terrenos con plantaciones anuales representan un tipo de uso bastante cuestionable. En la mayoría de los casos existe un alto peligro al respecto de la pérdida de la capa de suelo debido a la vulnerabilidad a los procesos de erosión. En estos casos, la medida mínima a aplicar, se trata del establecimiento de un conjunto de prácticas de conservación de suelos, siendo una de las más importantes, la de orientar el arado del suelo de forma paralela al contorno del terreno (es decir a las curvas de nivel) para evitar que los surcos de las tierras en trabajo actúan como pasos preferibles para las corrientes de agua que producen la erosión de suelos.

En los casos donde la erosión ya está afectando fuertemente la capa de suelo, es necesario cambiar el tipo de uso de suelo a formas menos impactantes. Las mismas recomendaciones cuentan en el caso de plantaciones permanentes, aunque en este caso el peligro por la erosión de suelo es de menor gravedad.

Pastos con una densidad variable de árboles significan un peligro reducido al respecto de la erosión de suelos y en su mayoría representan un tipo de uso aceptable para terrenos de esta categoría de IFA.

El desarrollo de infraestructura de ocupación humana podría ser permitido, bajo la condición de que se trate de una densidad baja (no mayor del 20%) y que la planificación y localización responda al desarrollo de un estudio geotécnico local de estabilidad de taludes y que en el diseño y construcción de la obra se tomen en cuenta, tanto las recomendaciones técnicas emanadas de esos estudios como las limitantes técnicas definidas en el presente documento.

La edificación vertical, debida a las condiciones de topografía y condiciones de geoaptitud de las formaciones, debe ser restringida, y cualquier caso no debería superar los 4 pisos.

Como sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere el desarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante tanques sépticos podría ser viable siempre y cuando se realicen los estudios técnicos de hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica de la solución propuesta. En todo caso, lo más recomendable, en el caso de que no sea posible la instalación de plantas de tratamiento de aguas residuales, instalar sistemas de tanques sépticos modificados, a partir de los cuales no se de contaminación al suelo y las aguas subterráneas.

Los terrenos de estas zonas son áreas de recarga acuífera de valor intermedio, lo cual requiere sea considerado en el uso del suelo que se planifique, en particular en lo referente a usos humanos que impliquen actividades del moderado alto y alto riesgo ambiental.

Moderada fragilidad ambiental:

Terrenos con pocas limitantes técnicas para el desarrollo de infraestructura de ocupación humana, excepto a la sustitución geotécnica del suelo con limitada capacidad soportante incluyendo presencia de suelos expansivos y el hecho de que existe un grado moderado a alto de vulnerabilidad a la contaminación acuífera.

Es posible el desarrollo urbanístico de diverso tipo, residencial, comercial, industrial, mixto o similares. Este tipo de terrenos presenta capacidad de carga para asimilar densidades poblacionales altas a muy altas, con porcentajes de ocupación con valores de hasta un 60% a 70%. Puede plantearse desarrollo vertical como horizontal, siempre y cuando se establezcan medidas apropiadas para el manejo de aguas de escorrentía superficial.

Como sistemas de tratamiento de aguas negras se sugiere el desarrollo de plantas de tratamiento, no obstante, el tratamiento mediante tanques sépticos sería viable siempre y cuando se realicen los estudios técnicos de hidrogeología ambiental local que determinen la viabilidad técnica de la solución propuesta. En este sentido obligatorio analizar si existe un peligro que una contaminación de la capa superficial puede afectar los acuíferos importantes que se encuentra abajo de la capa superficial de los lahares.

Es importante analizar el comportamiento geotécnico del suelo en el marco de estudios geotécnicos para cualquier tipo de proyecto de construcción con el fin de tomar medidas apropiadas que garanticen su estabilidad y seguridad a largo plazo.

Terrenos con pocas limitantes técnicas para el desarrollo de infraestructura de tipo industrial o comercial. Tampoco se presentan limitantes técnicas significativas, excepto las ya señaladas sobre vulnerabilidad acuífera. Respecto al uso del suelo en actividades agrícolas y agropecuarias, el uso de plaguicidas debe ser sujeto de un control eficaz.

Cuarto.-Aprobar igualmente la publicación de la Matriz de criterios de uso del suelo según la vulnerabilidad a la contaminación de acuíferos para la protección del recurso, la cual deberá leerse como en el documento anexo inmediatamente al presente dictamen.

Santa Bárbara de Heredia, 6 de diciembre del 2013

Resultando:

Considerando: