Flores Urban Regulatory Plan – Zoning RegulationPlan Regulador Urbano de Flores – Reglamento de Zonificación

4240 of November 15, 1968 and its reforms; Laws No. 7794 of May 4, 1970, No. 4971 of April 29, 1972, No. 6575 of April 27, 1981, No. 595 of August 6, 1981, No. 7015 of July 22, 1985 and No. 7495 of May 3, 1995. The provisions of this Regulatory Plan shall be of mandatory application and observance for all natural and legal persons of the canton of Flores. The provisions of the Regulatory Plan regarding lot capacity and urban development requirements shall not apply to subdivisions, lots, or buildings legally established prior to the date of publication in La Gaceta of this Regulatory Plan; in these cases, the provisions of the Regulations for the National Control of Subdivisions and Urbanizations and the Constructions Law and its Regulations shall apply, insofar as the land use condition shall be that indicated by this Regulatory Plan.

Definitions

a. Alameda (pedestrian way): exclusively pedestrian traffic way.

b. Road alignment (alineamiento vial): Line fixed by the Municipality or by the Ministry of Public Works and Transport, as the limit or maximum proximity for the siting of the construction, with respect to the public road.

c. Building height (altura de edificación): vertical distance on the building line between the official floor level and the average level of the roof of the top floor.

d. Front yard (antejardín): Distance between the property line (of cadastral origin) and the building line (of official origin according to alignment). It implies an easement (servidumbre) or restriction for building without the portion of land losing its condition of private property.

e. Communal area (área comunal): that destined for public use, apart from streets and roads, for educational, health, worship, recreation, and similar purposes.

f. Floor area (área de piso): the total surface area of the floors of a structure.

g. Urban area (área urbana): the territorial scope of development of a population center.

h. Roadway (calzada): the strip between curbs, ditches, or drainage channels, destined for vehicle traffic.

i. Land use certificate (certificado de uso del suelo): Official document issued by the Urban Development Directorate and endorsed by the Municipality of Flores, in which it is established whether the existing, requested, or proposed use of a property conforms or not to the zoning established in the Regulatory Plan, for which purposes the indispensable instruments used are the Land Use Map of the canton of Flores, the Cadastral Plan of the property in question, and the road alignments (alineamientos) established by the competent institutions, the latter only if necessary as determined by the DDU.

j. Coverage (cobertura): The horizontal projection of a structure or the area of land covered by such structure.

k. Condominium (condominio): Property built in a horizontal, vertical, or mixed form, susceptible to independent use by different owners, with common elements of an indivisible nature.

l. Construction (construcción): any structure that is fixed or incorporated into land; includes any building, reconstruction, alteration, or expansion work that implies permanence.

m. Gross residential density (densidad residencial bruta): relationship between the number of families or people of a residential unit and its surface area in hectares.

n. Right of way (derecho de vía): The total width of the highway, street, path, easement (servidumbre), that is, the distance between the property lines, including, as applicable, the roadway, green strips, and sidewalks.

o. Urban district (distrito urbano): the administrative territorial circumscription whose delimitation corresponds to the application radius of the respective Regulatory Plan.

p. Industrial establishment (establecimiento industrial): For all purposes of this regulation, an industrial establishment shall be understood as any place, uncovered or covered, destined for the elaboration, manipulation, repair, transformation, or utilization of natural or artificial products, through physical, chemical, or biological treatment, manually or by means of machines used in the tasks or labors, and all annexes and dependencies of the factory.

q. Community facilities (facilidades comunales): Or community equipment, are the communal services that are offered in a community to maintain a quality of life and social interaction proper to its culture. Some are offered by the State or the Municipality, such as schools, security services, health services, daycare centers, recreation areas, and cemeteries; others are provided by private agents such as preschool education, private schools, rented recreation centers.

r. Subdivision (fraccionamiento): The division of any lot with the aim of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels in a separate form; includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication, locations of undivided rights, and mere segregations in the name of the same owner, as well as those located in urbanizations or new constructions that are of interest for the control of the formation and urban use of real property.

s. Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana, GAM): Urbanistic control area established in the Regional Urban Development Plan, published in La Gaceta No. 119 of June 22, 1982 and modified by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, published in Supplement No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7, 1997.

t. Habitat (hábitat): The organization of space for human activities.

u. Group A Industry (industria Grupo A): industry whose activities are high risk. Includes all activities thus defined by the Ministry of Health in Decree No. 30465-S.

v. Type B Industry (industria tipo B): industry whose activities are moderate risk. Includes all activities thus defined by the Ministry of Health in Decree No. 30465-S.

w. Type C Industry (industria tipo C): industry whose activities are low risk. Includes all activities thus defined by the Ministry of Health in Decree No. 30465-S.

x. Nuisance industry and/or establishment (industria y/o establecimiento incómodo): Those that cause slight but manifestly annoying negative effects to the neighborhood, such as notices, vibrations, trepidations, smoke, bad odors, excessive traffic, and other similar effects.

y. Inoffensive industry (industria inocua): Also called harmless, those that do not present conditions detrimental to the environment, for which reason they can be located within populated sites.

z. Insalubrious industry (industria insalubre): Those that produce gases, odors, wastewater, and other types of contamination that may harm or threaten the health of workers and/or the neighborhood.

aa. Dangerous industry (industria peligrosa): Establishments that damage or may damage in an immediate and serious manner the lives of workers, presenting negative conditions to a high degree.

bb. Use intensity (intensidad de uso): the degree of utilization of land or structures, taking into account: a) type of activity carried out, b) Coverage percentage and floor area (área de piso), c) Population density, d) Resulting traffic.

cc. Zone boundary (límite de zona): The line that frames and defines a zone, which shall be demarcated on the zoning plan and may vary in one direction or another until its adjustment, according to the prescriptions established in these Regulations.

dd. Street centerline (línea de centro de calle): The axis of the street. A distinction is made between the existing axis and the proposed projected axis. The existing axis is the line along the average center of a street in a block (maximum 200m). The projected axis is a line fixed by the MOPT or the Municipality, as applicable.

ee. Building line (línea de construcción): The line that demarcates the permitted building limit within the property.

ff. Property line (línea de propiedad): That which demarcates the limits of a particular property.

gg. Official land use map (mapa oficial de usos del suelo): the plan or set of plans in which the exact position of the layouts of public roads and areas to be reserved for community uses and services is indicated.

hh. Reference level (nivel de referencia): The level of the point located at the intersection of the street axis with its perpendicular passing through the center of the lot frontage. Reference level is the zero level for the purposes of setting building heights or basement depth.

ii. Base level (nivel de desplante): The level of the bottom of the lowest or deepest slab of a construction.

jj. Infrastructure works (obras de infraestructura): set of installations that allow the operation of public services such as water supply, sewerage, drainage, and electricity, in addition to public roads.

kk. Regulatory plan (plan regulador): the local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the development policy and the plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities (facilidades comunales), and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas.

ll. Horizontal property (propiedad horizontal): That type of building where a person is the exclusive owner of a floor, apartment, dwelling, or premises (private area) and co-owner of the assets assigned to common use.

mm. Urban development regulations (reglamento de desarrollo urbano): bodies of norms that municipalities adopt with the objective of making the Regulatory Plan effective.

nn. Urban renewal (renovación urbana): The improvement process aimed at eradicating slum areas and rehabilitating urban areas in decay or in a defective state, the conservation of urban areas, and the prevention of their deterioration.

oo. Urbanistic requirements (requisitos urbanísticos): The conditions set for a lot so that it can be subdivided, such as minimum size, surface area, or capacity and minimum dimension or width fronting the street. They are indicated in the Regulatory Plan by zones and in the absence thereof, what is established in the Regulations for the National Control of Subdivisions and Urbanizations applies.

pp. Best practice requirements (requisitos de práctica): These are conditions of practices or management related to the uses or activities that may take place on a piece of land, which are already regulated by existing laws and regulations such as the Urban Planning Law, the Environmental Organic Law, the Health Law, and others. The Municipality, through the Engineering Department, shall be vigilant of the good practice of said regulations conducive to the preservation of Nature.

qq. Setback (retiro): the unbuilt open spaces between a structure and the boundaries of the respective lot.

rr. Front setback (retiro frontal): The distance between the property line (línea de propiedad) and the building line (línea de construcción), and is a requirement established by the Constructions Regulations, based on article 22 of the Constructions Law.

ss. Side setback (retiro lateral): The equivalent of the front setback measured from the side boundary, and must be understood to be on the sides of the lot that are not the front and the rear.

tt. Rear setback (retiro posterior): The equivalent of the front setback measured from the boundary opposite the street frontage.

uu. Paved surface (superficie pavimentada): Impermeable areas occupied by access roads, parking lots, or outdoor vehicle traffic areas, swimming pools, tennis courts and courts for other sports, and, in general, surfaces that are paved with concrete or other material impermeable to the effects of rainwater infiltration or percolation (within which ballast is included). A surface that is paved and simultaneously roofed is counted as coverage (cobertura) and not as paved surface. Grass-block is counted as paved surface, except for slopes not used for traffic. (La Gaceta No. 193 of October of 1997).

vv. Basic services (servicios básicos): The networks of potable water, electricity, telephony, stormwater and sanitary sewerage, that is, the basic infrastructure necessary and fixed to the land, which allows its use for urban purposes.

ww. Urbanization (urbanización): Subdivision (fraccionamiento) and development of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of services.

xx. Land use (uso de la tierra): The utilization of land, of the physical structure settled on or incorporated into it, or of both, in terms of class, form, or intensity of its use.

yy. Permitted use (uso permitido): The destiny or utilization that a piece of land or a building is authorized for, according to the norms of the Regulatory Plan.

zz. Non-Conforming Use (uso no conforme): A non-conforming use is one that does not conform to the indicated zoning but that existed de facto on the date a Regulatory Plan came into effect and, therefore, may continue under the principle of non-retroactivity of the law, but with limitations.

aaa. Prohibited uses (usos prohibidos): Those that, not existing prior to the date this regulation comes into effect, are not accepted to be established in a determined zone, whether as a new construction (for which a building permit is not granted), or as a use on a vacant lot, or as a use in an existing building.

bbb. Public roads (vías públicas): those whose current or future traffic is of importance. They channel secondary roads and serve to connect with other sectors of the city or highways.

ccc. Dwelling (vivienda): Any premises or enclosure, fixed or mobile, built, converted, or arranged, that is used for the purposes of housing people, in a permanent or temporary form.

ddd. Multifamily dwelling (vivienda multifamiliar): The building conceived as an architectural unit with independent habitable areas, suitable for sheltering two or more families.

eee. Single-family dwelling (vivienda unifamiliar): The building provided with habitable areas destined to shelter a single family.

fff. Zones (zonas): Territorial circumscriptions defined in the Regulatory Plan, which are subject to specific regulation regarding the use that can be given in them and regarding the urbanistic and construction requirements imposed on the buildings that exist in them or that are proposed to be built.

ggg. Zoning (Zonificación): The division of a territorial circumscription into use zones, for the purposes of its rational development.

Dissemination and Application of the Plan

a. Give wide dissemination of the Regulatory Plan.

b. Publicize its objectives.

c. Communicate policy actions in matters of public zones.

d. Publicize the decisions emanating from the DDU.

e. Publicize the programs, projects, and strategies of the plan.

f. Make known to the inhabitants of the canton the importance of the plan in terms of improving the quality of life and the current and future well-being of the residents of the canton.

For the indicated purposes, a concept of social preeminence shall be applied, intermediate between friendly acquisition and a non-speculative price, with the object of:

a. Allowing the Municipality the opportunistic acquisition of the lands, areas, or zones where it is desired to manage urban expansion for a determined action.

b. Allowing the progressive acquisition of lands, areas, or zones for public interest purposes.

c. Guaranteeing that the land is not affected by non-permitted uses.

d. Allowing municipal intervention in the face of disproportionate or unjustified evolution of the values and prices of real estate.

Modification and Updating of the Plan

Requests may be submitted by natural or legal persons.

Land Use Zoning

Objective and Purposes

a. From the point of view of development planning:

a1. Establish a continuous planning process that incorporates national and local objectives of urban development and territorial planning.

a2. Promote the adequate location of industrial uses due to their economic importance, without acting to the detriment of human health and safety conditions and/or environmental conditions.

a3. Avoid urbanization on land not suitable for urban growth, land not consistent with the availability of basic services and infrastructure, land with risk or with potential environmental risk, and land with problems or potential for contamination.

a4. Promote the location of services, commerce, and community facilities in a concentrated manner, so that urban quadrants develop and functional access for inhabitants to them is achieved, with minimal travel needs.

a5. Distribute the population and its activities in a sustainable manner with respect to the base of available resources, both natural and socioeconomic, and infrastructure.

a6. Guide investments regarding roads, bus and taxi terminals, health, education, and security services according to the current and projected settlement pattern of the population.

a7. Provide for a balance between occupied areas and areas free of buildings; to the extent permitted by the possibilities of acquiring land through added to the spaces of streams and rivers, trying to form urban parks.

a8. Assign to the zones density patterns according to their conditions and carrying capacity, the infrastructure, the available and/or potential services, and the a9. Regulate land tenure for urban development, housing, and human settlements, to avoid land concentration and speculation in their use and value.

a10. Provide urban centers with a spatial planning that, through quadrants, allows an adequate distribution of residential, commercial, industrial, and service uses.

a11. Avoid speculation in the sectors adjacent to the urban area through the definition of its growth and the determination of land uses.

a12. Promote, through legal, financial, and administrative instruments, that the surplus value generated by infrastructure works be reverted for the benefit of the community.

a13. Foresee the road requirements for the adequate distribution of traffic based on travel times and distances.

a14. Improve, increase, and conserve places of tourist and recreational attraction, under concepts of sustainable development and environmental protection.

b. From the point of view of the use of natural resources, their conservation and improvement:

b1. Delimit land uses and guide the development and growth of cantonal activities, in accordance with the land-use capacity (capacidad de uso de la tierra) and the carrying capacity of the environment.

b2. Establish the zones as well as the policies for the conservation and improvement of the natural resources existing in the canton, especially aquifer recharge zones, the surface water network, steep slope zones, natural risk areas, and protection zones.

b3. Establish the mechanisms to curb the process of soil sealing in the cantonal territory and avoid excessive changes in the water dynamics of the canton.

b4. Establish the land uses necessary for the efficient use and protection of surface and underground water resources.

c. From the point of view of the operational procedures of the Municipality of Flores:

c1. Clearly and concretely establish the requirements so that all existing and future activities and projects developed within the canton efficiently, effectively, and timely comply with the provisions of the Regulatory Plan and other current environmental and sanitary provisions.

c2. Coordinate and reconcile the actions of the public and private sectors for their location and spatial integration.

c3. Achieve greater and better use of the financial, technical, material, and human resources involved in the territorial planning of the Municipality.

c4. Achieve an adequate cost-benefit ratio, in terms of effectiveness and efficiency, in the use of the human, financial, and technical resources of the Municipality of Flores.

c5. Define the priority areas of action for territorial planning and the nature of their treatment.

c6. Expand the level of specialization of the municipal body towards the efficient, timely, and practical application of the Regulatory Plan's provisions.

d. From the perspective of the cultural patterns of the canton:

d1. Establish a regulatory system that guides future developments towards the rehabilitation of current cultural elements, in order to maintain the characteristic urban image of the city and other population centers.

d2. Establish a regulatory system that allows the planning of Micro-enterprise type activities, as a characteristic element of the local culture, in accordance with the environmental conditions of the canton and the potential for spatial expansion.

d3. Promote harmonious development with the climatological conditions and the characteristic materials of the canton and the region.

d4. Promote the rescue of cultural values associated with traditional productive activities, religious practices, and traditional recreational activities.

d5. Ensure that residential urban development does not alter the values and lifestyle of the community.

d6. Establish a guideline for a new cultural order through which the inhabitants of the canton, within the daily development of their projects or activities, assume compliance with the urban and environmental planning standards of the Regulatory Plan.

d7. Conserve and rehabilitate areas and buildings of heritage value.

e. From the point of view of citizen participation e1. Constitute the JUPLACA, which will serve as active support, as a guiding body, for matters relating to territorial planning and urbanism.

e2. Stimulate and sensitize the population to participate in the decision-making process regarding territorial planning and urbanism.

e3. Promote citizen participation in the territorial planning activities of the canton.

e4. Incorporate the community into a continuous process of evaluation, review, and adaptation of the Regulatory Plan with a long-term vision.

e5. Incorporate citizens in the oversight of the efficient and timely compliance with the regulatory plan, in accordance with the requirements established in this regulation for each use.

Adjustment of boundaries between zones

a. Adjustment of zone boundaries in an urbanized area: When a property is divided by a zone boundary in an urbanized area (as defined in this regulation), this zone boundary may be shifted towards the property lines considering the principle of incorporating the property itself in its entirety into the zone within which it has the largest percentage. This adjustment may only occur if there is a prior request from the interested party before and a favorable opinion from the DDU, or because in the DDU's judgment said adjustment will allow for better compliance with the Regulatory Plan.

b. Adjustment of zone boundaries in a non-urbanized area: When a property is split by a zone boundary in a non-urbanized area, the zone boundary may be modified with a maximum displacement of 25 m, solely for the purposes of a segregation, to incorporate the resulting property into one of the adjoining zones, in such a way that the zone boundary coincides with one or more property lines. The area of the property to be segregated may not be less than the minimum regulated area of the zone it will become part of. This adjustment may only occur if there is a prior request from the interested party and a favorable opinion from the DDU, or because in the DDU's judgment said adjustment will allow for better compliance with the Regulatory Plan.

c. Adjustment of boundaries for the Commercial Residential Urban Zone (ZUCR): When a property is located partially within the ZUCR and has the largest percentage of its area outside its limits, the DDU may extend these limits up to a maximum of an additional 50 m, when the subdivision (fraccionamiento) and/or development project presented is justified in social, economic, and environmental terms, exclusively to support family-type residential developments.

d. Properties larger than 2,500 square meters within the urban quadrant: when for the development of this type of property the interested party offers a design that guarantees better conditions than those sought by the Regulatory Plan, in the DDU's judgment, the zone boundary may be modified to adjust it to the property boundary. The areas under this provision may belong to several owners, and criteria such as the particular development characteristics of the zone or area under control, environmental susceptibility, the real or potential existence of threat or natural risk factors, land tenure, location, development trend, and variations in the uses of the surrounding area will be taken into account.

e. Properties for institutional use: when dealing with projects within the institutional zone, the DDU may modify the urban requirements, provided they do not contradict the general norms of the Regulatory Plan or current laws and regulations, and solely for the purpose of adjusting to the needs that the interested institution requires, exclusively for the optimal, efficient, and safe performance of its functions.

Classification of zones, uses, and destinations

a. Urbanized land: is all that portion of soil that already supports buildings or that already has the provision of infrastructure works.

b. Urbanizable land: is that which has the potential and conditions to be urbanized, in terms of its location, topography, environmental conditions, and based on the interests of the Municipality in accordance with the Regulatory Plan.

c. Programmed land: is that urbanized or urbanizable portion that is reserved for a specific use provided for in the Regulatory Plan, a fact which will be recorded in the Official Land Use Map.

d. Non-Urbanizable Land: is that portion of land that, for various circumstances, it is not in the community's interest to be urbanized. In non-urbanizable land, only that type of intervention provided for within the Regulatory Plan and that type of activities established in this regulation will be permitted.

a. Residential Use: refers to the occupation of land by single-family dwellings, multi-family dwellings, apartments, condominiums, or combinations of dwelling-commerce and dwelling-service. Residential use may include, by extension and affinity, commercial, service, communal, and recreational activities that are compatible with the dwellings and the people who inhabit them, such as small grocery stores (pulperías), suppliers, ice cream parlors, beauty salons, bookstores, lodging, daycare, children's playgrounds, and others, as indicated by this Regulatory Plan in the permitted uses for each zone.

b. Commercial and Service Use: This category corresponds to the occupation of land by activities or facilities for the sale of goods and the provision of services by companies and individuals, such as financial services, repair and maintenance services, various professional services (legal, medical, engineering, architecture, economic-accounting, and general consulting); personal services (hairdressing, photography, laundries, funeral services, etc.), food and beverage services, and commerce in general.

c. Institutional Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities for governmental services, culture, sports, education, or recreation, such as schools, high schools, universities, libraries, museums, religious and worship activities, clinics, hospitals, police, fire stations, Red Cross, courts of justice.

d. Industrial Use: this use includes the occupation of land for the installation and development of industry, in those types or variations established by this Regulatory Plan.

e. Protection Area Use: includes the occupation or reservation of land for forest protection, plant cover or remnant forest, margins of rivers, streams, or wetlands, urban parks, natural risk areas, water resources, and the lands of protected zones.

f. Road Use: corresponds to the use of land for infrastructure installations, specifically the communication routes of the National Road Network and the Cantonal Road Network, pedestrian circulation routes, parking lots, and complementary installations that form part of the right-of-way.

For the application of this Regulation, the following list of uses is established:

1. Art and trade academy 2. Travel agency 3. Financial agency (includes money transfer agencies, exchange houses, and ATMs) 4. Hostel (Albergue): type of establishment with less than 20 rooms, with comfortable rustic characteristics that provides lodging service especially to groups united by a common interest or activity. They exist in the modalities of mountain hostels, fishing camps, beach hostels, country hostels, or youth hostels, whose characteristics and additional services vary according to their specialization and based on which they will be given the most appropriate designation. 5. Warehouse. 6. Horse rental. 7. Furniture rental (includes equipment for tourist and recreational activities). 8. Video rental. 9. Domestic animals (breeding, keeping, and/or training). 10. Light vehicle parking. 11. Bus parking. 12. Heavy vehicle parking. 13. Apartment-hotel (Apartotel): type of establishment with less than 20 rooms that provides lodging service for a daily or monthly rate and has the following characteristics.

• a)It is made up of apartment-type units, each with one or more bedrooms, private bathroom, living-dining room, and kitchen. b) Occupies the entirety of a building or a completely independent part thereof, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment. c) Includes housekeeping service in the rate. d) Has parking for guests' vehicles.

14. Protected areas 15. Handicrafts and furniture (display and sales, including office supplies) 16. Decoration items (includes sale and display of glassware and/or "souvenirs") 17. Domestic electrical and/or electronic items 18. Nursing home for the elderly. 19. Auditorium. 20. Bank (includes ATMs) 21. Bar (only within tourist facilities such as a lookout point (mirador), hotel, restaurant, recreational center, and recreational club). 22. Barber shop 23. Bazaar / Costume Jewelry / Toy Store. 24. Bed & breakfast: lodging service with less than 20 rooms offered for a daily rate that includes accommodation and breakfast service; optionally, at the client's request and expense, offers laundry and ironing services. 25. Library. 26. Warehouse (Bodega). 27. Cabin (Cabina): type of establishment with less than 20 rooms, providing lodging service for a daily or monthly rate, with independent units of one or more bedrooms, private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles. 28. Coffee shop (Cafetería). 29. Campground (Campamento): type of establishment that provides rental services for a daily or monthly rate, for plots of land duly delimited and equipped to facilitate outdoor life, in which one spends the night under a tent, in a habitable trailer, or similar. 30. Wake chapel. 31. Butcher shop. 32. Brokerage house. 33. Guest house (Casa de huéspedes): type of establishment similar to a boarding house (pensión) and with less than 20 rooms but does not offer meal service. 34. Casinos. 35. Cemetery. 36. Shopping center. 37. Community center. 38. Physical conditioning center. 39. Betting center. 40. Training center / Retreat center. 41. Copy center (includes binding and bookbinding). 42. Spiritual exercises center. 43. Exhibition center. 44. Lubrication center. 45. Confinement center. 46. Recreational center: such as spas, golf courses, country clubs, recreational fishing, and other facilities intended for recreation, except casinos, motor vehicle racetracks, shooting ranges. 47. Cultural center. 48. Rehabilitation centers. 49. Locksmithing / Alarm Installation. 50. Cinema. 51. Medical clinic (includes ophthalmological and dental services). 52. Aesthetic clinic / Massage parlors / Tanning salons. 53. Veterinary clinic / Aquariums. 54. Country club or facility. 55. Insurance company. 56. Buy-and-sell / Pawnshop. 57. Consulate - embassy. 58. Private medical office. 59. Convent. 60. Red cross. 61. Agricultural cultivation: except hallucinogenic species, grass (zacate). 62. Automotive decoration. 63. Construction materials depot. 64. Gas - fuel depots. 65. Morgue and/or crematorium for corpses. 66. Cabinetmaking. 67. Physical education. 68. Pre-school education. 69. Primary education. 70. Religious education. 71. Secondary education. 72. University education. 73. Vocational education / language institutes. 74. Stable for domestic animals. 75. Fire station. 76. Photographic studio. 77. Pharmacy. 78. Hardware store / Paint Center. 79. Film archive. 80. Florist. 81. Funeral home. 82. Art gallery. 83. Gas station. 84. Energy generation: hydroelectric, wind, solar. 85. Poultry and/or fish farm. 86. Cattle farms. 87. Daycare (Guardería). 88. Ice cream parlor (Heladería). 89. Heliport - Airport. 90. Hospital. 91. Hotel: establishment with a minimum of twenty rooms or more, providing lodging service for a daily rate, as well as meals at the client's choice. It must occupy the entirety of the building or a completely independent part thereof, with dependencies constituting a homogeneous whole, with entrances, corridors, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. 92. Residential hotel: is a hotel that does not offer meal service. 93. Printing - lithography - screen printing. 94. Industry: all those Type C industries as indicated by Executive Decree No. 30465-S. 95. Sports facility: such as multi-use courts, swimming pool, gymnasium, sports plaza, and any other intended for sports practice, except motor vehicle racetracks. 96. Musical instruments (display and sales). 97. Agricultural inputs (retail sale). 98. Botanical garden. 99. Jewelry store. 100. Radiology laboratory. 101. Clinical laboratory. 102. Research laboratory. 103. Photographic laboratory / developing. 104. Chemical laboratory. 105. Vehicle washing. 106. Clothes laundry. 107. Bookstore. 108. Liquor store. 109. Butterfly garden. 110. Maternity hospital. 111. Market. 112. Micro and small industry. 113. Mini-supermarket. 114. Lookout point (Mirador). 115. Furniture and/or mattress factory. 116. Museum. 117. Central government office. 118. Institutional office. 119. Municipal office. 120. Professional office. 121. Orphanage. 122. Bakery and/or pastry shop. 123. Tourist stop. 124. Children's playground. 125. Boarding house (Pensión): type of small establishment (less than 20 rooms) that is normally family-run, with a minimum capacity of three rooms and that offers meal service on a full board or half board plan, at a single global rate. 126. Perfumery (retail sale). 127. Fish market. 128. Tracks for sports and non-motorized activities. 129. Police. 130. Private civil protection. 131. Small grocery store (Pulpería). 132. Reforestation: except exotic species. 133. Animal shelter. 134. Manual sanitary landfill. 135. Watch repair shop. 136. Motor vehicle rental. 137. Footwear and leather goods repair. 138. Tire repair. 139. Private foreign representation. 140. Motor vehicle spare parts. 141. Restaurant. 142. Reuse, recovery, and/or recycling of ordinary solid waste. 143. Clothing (retail display and sale in stores or "boutiques"). 144. Party hall. 145. Electronic games / Pool hall. 146. Skating rink. 147. Tattoo parlor. 148. Dance hall. 149. Beauty salon. 150. Sanatorium. 151. Tailoring. 152. Internet service. 153. Public services: such as showers, changing rooms, cloakroom, restrooms, sidewalk, benches, trails, drinking water, lighting, and other facilities in public and private spaces. 154. Small restaurant (Soda). 155. Bank branch. 156. Supermarket. 157. Carpentry workshop. 158. Body repair and paint workshop. 159. Forging, tinsmithing, plumbing workshop. 160. Automotive mechanics workshop / Tow truck service. 161. Precision mechanics workshop. 162. Radio - television workshop. 163. Bicycle repair shop. 164. Welding workshop. 165. Electrical - electronic workshop. 166. Metal-mechanic workshop. 167. Upholstery. 168. Theater. 169. Cable car. 170. Temple. 171. Public bus terminal. 172. Taxi stand. 173. Broadcasting towers - Radio stations - Television stations. 174. Motor vehicle sales. 175. Greengrocer. 176. Plant nursery. 177. Multi-family dwelling. 178. Single-family dwelling. 179. Shoe store (sales and repair). 180. Zoo.

• a)The installation may not be expanded, reconstructed, or remodeled, partially or totally, without the prior authorization of the DDU. Cases involving expansions or repairs with the exclusive objective of improving the safety conditions of the property may be authorized, with a prior favorable opinion from the DDU.
• b)If the facilities in which Non-Conforming Use activities are carried out suffer some type of damage, reconstruction activities may be undertaken, provided that the damage is not structural and does not exceed 50% of the building area at the time of its occurrence, in the DDU's judgment and based on a report from the INS, if applicable. If the damage exceeds 50% of the building area, the definitive closure of the facility will proceed, and the relocation of the activities in accordance with the Regulatory Plan will be requested.
• c)For all zones contemplated by the Regulatory Plan, commercial or service uses will not be authorized on properties segregated by means of pedestrian alleys (alamedas) or easements (servidumbres). Likewise, for the case of the Residential Commercial Mixed Zone and the Urban Expansion Zone (high, medium, and low density), the commercial and service uses permitted by the Regulatory Plan will be authorized only on properties that face public streets with rights-of-way greater than or equal to 11 m.
• d)For all zones where the construction of commercial or service complexes is authorized, the Municipality, through the DDU, will request as a requirement the assignment of specific uses during the review of construction plans, in order to determine the minimum number of parking spaces based on potential uses. Complementarily, the Municipality may deny the authorization of municipal patents or licenses when the requested use cannot comply with the minimum standard related to parking spaces.

a. In the case of properties or estates duly registered in the Public Property Registry, before the validity of this Urban Regulatory Plan, the development of activities and the construction of facilities compatible with the zoning will be permitted, even if they do not meet the minimum frontage, depth, and/or area requirements of the property. Properties where the owner proves their existence, prior to the entry into force of the regulatory plan, and that have not been registered, which do not meet the minimum surface area and minimum frontage requirements, according to the zone, will be approved (visados) by the DDU for their development, upon a prior favorable opinion from the same DDU and by Municipal Agreement.

b. The DDU may proceed with the approval (visado) for a property by court order, for those cases in which the property is in dispute to locate rights due to inheritance, divorce, or other reasons, or when the property is located in a subdivision (urbanización) that has not been received by the Municipality and the owner proves that they have lived ten (10) years on the site, have paid the last mortgage receipt, and are up to date in the payment of municipal services, and present the first deed of transfer authenticated by a notary public that the property is in the process of transfer.

c. In the existence of a registry of demarcated plans in a subdivision (fraccionamiento) that do not have a deed, a certification from the Property Registry must be presented regarding the existence of the properties through a cadastral plan without an owner, to the noted entries.

d. In the existence of a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry, establishing that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan exists, it will be necessary to draw up a plan for cadastral registration.

e. For plans that are cadastrally registered when this regulation enters into force, the Municipality will grant the approval (visado) for the effects of Article 33 of the Urban Planning Law at any time, provided they meet the minimum zoning requirements.

The Historic Center Zone (ZCH)

The purpose of this zone is to ensure the harmonious development of commercial and residential functions that are totally compatible and that complement the urban and architectural attractiveness of the central core of San Joaquín, Barrantes, and Llorente, turning them into places suitable for living and visiting at the same time. The development of subdivision (urbanización) projects in this zone is not permitted.

a. PERMITTED USES: 1-4-8-13-15-16-18-21-22-23-24-25-27-28-33-43-47-76-80-82-87-88-99-107-116-120-122-124-125-126-131-135-141-143-147-149-152-154-168-177-178.

b. NOT PERMITTED OR PROHIBITED USES All uses that have not been included as permitted uses will be not permitted or prohibited uses.

The Commercial - Residential Urban Zone (ZUCR)

The purpose of this zone is to ensure the concentration of specialized commercial urban functions, with a minimum residential component based on existing dwellings. The development of subdivision (urbanización) projects in this zone is not permitted.

a. PERMITTED USES: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-38-39-41-44-49- 50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-93-96-97-99-100-101-103-104-106-107- 108-111-113-115-120-122-126-127-130-131-135-136-137-138-139-140-141-143-144-146-147-148-149-151-152- 154-155-156-163-167-174-175-178-179.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Commercial | Services | | | Special Requirements | The front setback corresponds to the front garden (antejardín), which must be maintained as a green area (zona verde). | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. | | | | 2. In all cases, they must have the corresponding parking spaces. | 2. In all cases, they must have the corresponding parking spaces. | | | | 3. At least 50% of the green area must be located at the front of the property. | 3. At least 50% of the green area must be located at the front of the property. | | | | 4. A third floor may be authorized if the green area is increased for drainage, the parking area is increased proportionally, and approval (visto bueno) is obtained from the DGAC. | 4. A third floor may be authorized if the green area is increased for drainage, the parking area is increased proportionally, and approval (visto bueno) is obtained from the DGAC. | | | | For uses 10, 11, 12, 36, 50, 63, 64, 83, 111, 136, 156 the minimum lot size shall be 3000 m2, a minimum frontage of 30 meters, a side setback of 3 m and a rear setback of 5 m, and parking confined within the property. The rest of the variables are maintained. | | | | | For uses 20, 26, 44, 62, 66, 115, 138, 144, 146, 148, 174, the minimum lot area shall be 1500 m2, a minimum frontage of 30 m, a side setback of 3 m, a rear setback of 5 m, and parking areas confined within the property. The rest of the variables are maintained. | |

The Existing and Proposed Institutional Zone (ZIN-E / ZIN-P)

The establishment of this zone seeks to regulate the status of these lands in their current situation and to foresee the future needs of the community, for various uses of a totally and exclusively public nature, such as cultural, security, health, State services, and others. The plan regulador includes both the existing zones and the expansions (proposed). Within the limits of the canton, the Institutional Zone is indicated on the land-use map with the acronyms ZIN-E (in the case of existing ones) and ZIN-P (in the case of proposed ones).

a. PERMITTED USES: 18-20-25-30-35-37-47-48-51-57-60-68-69-70-71-72-73-75-87-90-95-110-116-117- 118-119-121-124-128-129-134-142-150-153-155-171-172-173.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied.

| Variable | Requirement | | --- | --- | | Minimum Front Setback (m) | 5 | | Minimum Side Setback (m) | 5 | | Minimum Rear Setback (m) | 5 | | Maximum Height (floors) | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | | Minimum Green Area (%) | 40 | | Special Requirements | In all cases, the necessary spaces for parking within the property limits must be provided. Heights greater than two floors or eight meters shall be authorized with the prior approval (visto bueno) of the DGAC. | | | For uses 18-20-35-68-69-70-71-72-73-90-95-110-121-150-172 the minimum lot size shall be 3000 m2, the minimum frontage shall be 30 meters; the rest of the variables are maintained. | | | For uses 134-142-171, the minimum lot size shall be 5000 m2, with a minimum frontage of 40 m, a front setback of 10 m, side setbacks of 5 m and a rear setback of 10 m; the maximum height shall be two floors or 8 m, the maximum coverage 50% and the minimum green area 50%. | | | 4. A third floor or a height greater than 8 m may be authorized if the green area is increased for drainage, the parking area is increased proportionally, and approval (visto bueno) is obtained from the DGAC. |

The Mixed Zone: Residential - Commercial (ZMRC)

The purpose of the ZMRC is to organize urban development around the Historic Center Zone and the center of each district, to seek better spatial integration, better integration between residential use and commercial uses that are compatible with residential use. It allows, in conjunction with the Urban Expansion Zone, the consolidation and formation of existing and proposed urban quadrants and thus to densify and concentrate space and the population. The development of urbanization projects is not permitted in this zone.

a. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied.

| Variable | Uses | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Single-Family Residential | Commercial | Services | Multi-Family Residential | | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 75 | 75 | 50 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 25 | 25 | 50 | | Maximum Density | - | - | - | 80 viv/ha | | Special Requirements | 1. The front setback corresponds to the front garden (antejardín). | | | | | | 2. Permitted uses may be developed in combination with residential use for family businesses, in no more than 50% of the space occupied by the residential use. | | | | | | 3. In the case of multi-family housing, the necessary parking must be confined within the same design. | | | | | | 4. When the multi-family development has fewer than ten rooms, it must guarantee the minimum green area for septic drainage or have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health; when it is greater than or equal to 10 rooms, it must necessarily include a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | | | | | 5. A third floor or a maximum height of 12 m may be authorized when the project includes an increase in the green area for drainage, a proportional increase in parking, and has the approval (Visto Bueno) of the DGAC. | | | | | | 6. For uses 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m², a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m. For uses 33 and 125, when it involves more than 10 rooms, it must solve its own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | | |

The Commercial Zone (ZCO)

The development of urbanization projects is not permitted in this zone.

a. PERMITTED USES: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-19-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-37-38-39-40- 41-42-43-44-46-47-49-50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-88-93-96-97-99- 100-101-102-103-104-105-106-107-108-112-111-113-115-120-122-126-127-129-130-131-135-136-137-138-140- 141-143-144-145-146-147-148-149-151-152-153-154-155-156-162-163-165-167-171-172-174-175-176-179.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied.

| Variable | Requirement | | --- | --- | | Minimum Lot Area | 200 m2 | | Minimum Front Setback (m) | 5 | | Minimum Side Setback (m) | 3 | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | | Minimum Green Area (%) | 40 | | Special Requirements | 1. For lots larger than 250 m2, the front setback shall be 6 m. | | | 2. All permitted uses must have the corresponding parking spaces. | | | 3. 50% of the green area must be located at the front of the property and maintained as a green area. | | | 4. A third floor or a maximum height of 12 m may be authorized, provided there is an increase in the green area for drainage, a proportional increase in the parking area, and it has the approval (Visto Bueno) of the DGAC. | | | 5. For uses 44, 62, 66, 138, and 140, the minimum lot area shall be 1500 m2, the minimum front setback 6 m, the minimum side setbacks 3 m, and the minimum rear setback 5 m; the rest of the variables remain unchanged. | | | 6. For uses 36, 63, 64, 136, 144, 146, 148, 156, and 174, the minimum lot area shall be 3000 m² and parking spaces must be confined within the property; the rest of the variables remain unchanged. | | | 7. For all commercial uses, wastewater treatment by means of treatment plants approved by the Ministry of Health shall be required, with the exception of septic drainage systems. In all cases, the approval (visto bueno) of SENARA shall be required. |

The High-Density Urban Expansion Zone (ZEU-AD)

These are lands designated for the development of future urbanizations, following the technical regulations of this Regulation and complementarily by the design standards of the Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) that do not conflict with it. In this zone, the development of urbanization projects may be authorized.

a. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in the Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones), in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and other related applicable laws and regulations in urban matters must be applied.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | | Minimum Lot Area (m2) | 250 | 250 | 250 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | - | - | - | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 85 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 15 | | Special Requirements | Every urbanization project must respect the proposal for new urban quadrants; satisfy its own demand for drinking water in accordance with the provisions of SENARA and the Water Department of MINAE; have a wastewater treatment plant. | For lots less than or equal to 100 m2, the rear setback shall be 2 m. | For lots less than or equal to 150 m2, the rear setback shall be 2 m. | | | For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, urbanization projects shall freely cede to public use 20% of the total developable urban area for parks and community facilities. | | | | | Subdivisions of properties (fincas) with an area greater than or equal to 2000 m2 and where more than four lots are proposed to be created, shall likewise freely cede 10% of the total property area to be used as areas for parks and community facilities. | | | | | For uses 4, 13, 24, 27, 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m², a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m; when the projects involve more than 10 rooms, they must solve their own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | |

This exception is established only to satisfy the need for family-type subdivisions, so its authorization will be subject to the DDU verifying this nature in the project. Furthermore, it shall apply to a maximum of 4 lots.

The Medium-Density Urban Expansion Zone (ZEU-Md)

These are lands designated for the development of future urbanizations, following the technical regulations of this Regulation and complementarily by the design standards of the Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) that do not conflict with it. In this zone, the development of urbanization projects may be authorized.

a. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in the Regulation for Subdivisions and Urbanizations of the Urban Planning Law and other applicable laws and regulations must be applied.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | | Minimum Lot Area (m2) | 300 | 300 | 300 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | - | - | - | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 85 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 15 | | Special Requirements | Every urbanization project must respect the proposal for new urban quadrants; satisfy its own demand for drinking water in accordance with the provisions of SENARA and the Water Department of MINAE; have a wastewater treatment plant. | For lots less than or equal to 100 m2, the rear setback shall be 2 m. | For lots less than or equal to 150 m2, the rear setback shall be 2 m. | | | For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, urbanization projects shall freely cede to public use 20% of the total developable urban area for parks and community facilities. | | | | | Subdivisions of properties (fincas) with an area greater than or equal to 2000 m2 and where more than four lots are proposed to be created, shall likewise freely cede 10% of the total property area to be used as areas for parks and community facilities. | | | | | For uses 4, 13, 24, 27, 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m2, a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m; when the projects involve more than 10 rooms, they must solve their own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | | |

The Low-Density Urban Expansion Zone (ZEU-bd)

These are lands designated for the development of future urbanizations, following the technical regulations of this Regulation and complementarily by the design standards of the Regulation for Subdivisions and Urbanizations (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) that do not conflict with it. In this zone, the development of urbanization projects may be authorized.

a. PERMITTED USES: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in the Regulation for Subdivisions and Urbanizations of the Urban Planning Law and other applicable laws and regulations must be applied.

| Variable | Uses | | | | --- | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | | Minimum Lot Area (m2) | 350 | 350 | 350 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 10 | 10 | | Minimum Front Setback (m) | 3 | 6 | 6 | | Minimum Side Setback (m) | - | - | - | | Minimum Rear Setback (m) | 3 | 3 | 3 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 60 | 85 | 85 | | Minimum Green Area (%) | 40 | 15 | 15 | | Special Requirements | Every urbanization project must respect the proposal for new urban quadrants; satisfy its own demand for drinking water in accordance with the provisions of SENARA and the Water Department of MINAE; have a wastewater treatment plant. | For lots less than or equal to 100 m2, the rear setback shall be 2 m. | For lots less than or equal to 150 m2, the rear setback shall be 2 m. | | | For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law, urbanization projects shall freely cede to public use 20% of the total developable urban area for parks and community facilities. | | | | | Subdivisions of properties (fincas) with an area greater than or equal to 2000 m2 and where more than four lots are proposed to be created, shall likewise freely cede 10% of the total property area to be used as areas for parks and community facilities. | | | | Variable | Uses | | | --- | --- | --- | | Residential | Commercial | Services | | Special Requirements | For uses 4, 13, 24, 27, 33, 68, and 125, the minimum lot area shall be 500 m², a front setback of 6 m, side setbacks of 3 m, and a rear setback of 5 m; when the projects involve more than 10 rooms, they must solve their own drinking water supply and have a wastewater treatment system approved by the Ministry of Health. | |

The Industrial Zone (ZI)

The development of urbanization projects is not permitted in this zone, nor residential subdivisions.

a. PERMITTED USES: 5-12-26-44-63-64-66-78-84-93-94-97-100-101-102-103-104-112-115-142-157-158- 159-160-161-162-163-164-165-166-167.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations must be applied, especially those established in the Regulation of Industrial Zones in the Metropolitan Region (Reglamento de Zonas Industriales en la Región Metropolitana).

| Variable | Uses | | | --- | --- | --- | | Commercial | Industrial | | | Minimum Lot Area (m2) | 200 | 1000 | | Minimum Lot Frontage (m) | 10 | 20 | | Front Setback (m) | 3 | 3 | | Side Setback (m) | 3 | 3 | | Rear Setback (m) | 5 | 5 | | Maximum Height (floors) | 2 | 2 | | Maximum Height (meters) | 8 | 8 | | Maximum Coverage (%) | 65 | 60 | | Minimum Green Area (%) | 35 | 40 | | Maximum Density | - | - | | Special Requirements | For all uses, parking must be confined within the property. | | | | For industrial uses, a zone for loading and unloading must be incorporated, have its own drinking water supply system; have a wastewater treatment plant approved by the Ministry of Health; have a Waste Management Plan and an Occupational Health Plan approved by the Ministry of Health. | | | | Heights greater than two floors or eight meters may be authorized if approval (visto bueno) is obtained from the DGAC and the DDU. | | | | For the specific case of uses 112, 157-158-159-160-161-162-163-164-165-166-167, the minimum lot area shall be 300 m2. | |

The Urban Renewal Zone (ZRU)

a. PERMITTED USES: This zone shall be used exclusively for the relocation of the Cristo Rey neighborhood, granting it the character and restrictions of a Mixed Residential Commercial zone, and for the expansion or construction of new public roads.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses that have not been included as permitted uses shall be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other applicable laws and regulations that do not conflict with it must be applied.

The Forest Protection Zone (ZPF)

The purpose of this zone is to protect the natural vegetation cover (cobertura vegetal), promote its natural recovery, and constitute a building setback.

a. PERMITTED USES: 14-114-132.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those not included as Permitted Uses, as well as all uses that are not specifically authorized by the Forest Law (Ley Forestal).

| Permitted Use | Requirements | Institutions Involved | | --- | --- | --- | | 14. Protected Areas | Even though the ZPF itself constitutes a protected area, protected areas in other management categories may be established within the ZPF, provided that the use restrictions do not act to the detriment of the spirit of forest protection and water resource protection that the ZPF possesses. | DDU / Municipality MINAE | | | Any project of this nature must be endorsed by the DDU and approved by the Municipal Council, while the establishment of this new protected area must be executed by MINAE. | | | 114. Lookout (Mirador) | Land uses of this nature may be developed within the limits of the ZPF, without eliminating vegetation cover and complying with the following minimum requirements: | DDU / Municipality MINAE | | | 1. The project must be planned and directed by a professional in forestry engineering, biology, ecology, natural resource management, or related fields. | | | | 2. The responsible professional must prepare and submit a plan for the development of the project to the DDU, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Activities to be carried out, Design of the areas to be used, Monitoring. | | | | 3. In any case, only species (flora and fauna) native to the life zone to which the area where the project is proposed corresponds may be used. | | | | 4. The project must be directed towards and guarantee the conservation and/or improvement of the ZPF. | | | 132. Reforestation (Reforestación) | Reforestation projects may be developed within the limits of the ZPF, complying with the following minimum requirements: | DDU / Municipality | | | 5. The reforestation must be planned and directed by a professional in forestry engineering. | | | | 6. The aforementioned professional must prepare and submit a reforestation plan to the DDU, comprising at least: Objectives, Goals, Execution Schedule, Species to be Used, Activities to be carried out, Monitoring. | | | | 7. The reforestation must include only species native to the life zone to which the area to be reforested corresponds. | | | | 8. The reforestation project must be directed towards and guarantee the improvement of the forest cover (cobertura forestal) of the ZPF. | |

Park Green Zones (ZVP)

It also determines building setbacks given the land vocation or the risks associated with construction.

a. PERMITTED USES: 10-14-95-124-132-153.

b. NON-PERMITTED OR PROHIBITED USES All those uses not specifically authorized by the Ley Forestal and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies, shall be considered non-permitted or prohibited uses.

1. It shall not be permitted to develop any type of installation whose operation generates wastewater. 2. It shall not be permitted to discharge any type of sewage or greywater from adjoining installations into the ZVP park. 3. Solid walls or boundary walls shall not be permitted facing the park; only open divisions of the natural division type (living fences) shall be accepted. 4. Vehicular accesses along the park shall not be accepted, only pedestrian spaces.

Vehicular accesses for maintenance purposes and the safety of park users shall be an exception to the rule, specifically access for ambulance, fire, police, and/or municipal service vehicles.

5. On adjoining lots, establishments classified as dangerous, unhealthy, and noxious shall not be permitted. No permitted use may be a source of contamination or insecurity for the purposes of the park. 6. Constructions on land adjoining the urban park areas that present natural risks shall not be permitted, whether these be due to the characteristics of rivers or streams, the soil, the topography, or a combination thereof. 7. On parcels adjoining the park, the commercial uses permitted for each of the zones where the parcels are located may be developed, and user access from the park shall be permitted. 8. The drilling of wells and the supply of water for exclusively public supply purposes shall be permitted within the limits of the park.

The Road Zone (Zona Vial, ZV)

This condition is specifically regulated in the roadway and transportation regulations.

Bodies for the application, control, and surveillance of the Plan Regulador

The Dirección de Desarrollo Urbano

The DDU shall be responsible for the application of the Plan Regulador and shall assist the Mayor and the Concejo Municipal in decisions regarding the Plan Regulador; the functions of the DDU shall be established within this same regulation, while its activities shall be established annually in the Municipal Annual Operating Plan.

a. Create and execute, effectively and in a timely manner, the policies, plans, and programs for urban renewal, roadways, transportation, environmental sanitation, urban landscape, project planning, and others necessary for the application of the Plan Regulador Urbano de Flores.

b. Create and implement urban geographic information systems, through which the graphic and alphanumeric urban information of the Plan Regulador shall be compiled, systematized, and interpreted, and which facilitate control over its application.

c. Train the personnel required for the effective and efficient management and maintenance of the urban geographic information system and for the application of the provisions of the Plan Regulador.

d. Process, receive, evaluate, grant, and/or deny construction permits, as well as alignment, demolition, and land-use certificates (certificados de uso del suelo).

e. Monitor and control construction or demolition processes, as well as the physical condition of buildings and infrastructure.

f. Control unauthorized use and verify advertising placement.

g. Monitor and control the correct land use (uso del suelo) in each of the zones established by the Plan Regulador, in accordance with the regulations established for each of them.

h. Establish coordination channels with autonomous and state institutions or required organizations, when the activities of applying the Plan Regulador so warrant.

i. Define the instruments and procedures, systems, means, and resources that allow for the fulfillment of what is established in the Plan Regulador, both in its institutional structure and in its operation, monitoring, and subsequent updating.

The Junta de Planificación Cantonal

59 and No. 60 of the Ley de Planificación Urbana, the Junta de Planificación Cantonal (hereinafter JUPLACA) is created, which shall be the body responsible for the application of the Plan Regulador. The JUPLACA shall be composed as follows:

a. The Mayor or their representative b. The Director or Coordinator of the DDU c. Three citizens, one from each district, with no less than ten years of continuous residence within the boundaries of the district they represent, prior to the effective date of this Plan Regulador. These must be nominated by any neighbor before the municipal body and shall be appointed by the Concejo Municipal. The term and other conditions of appointment are those established by Article 60 of the Ley de Planificación Urbana.

The activities of the JUPLACA shall be programmed annually within the Municipal Annual Operating Plan. The functions of the JUPLACA shall be at least the following:

a. Audit and verify the effective and timely application of the Plan Regulador and all the rules established therein. b. Verify the review of the Plan Regulador every five years from its publication in La Gaceta and during its validity period. c. Audit and verify the application of additional rules that, at the discretion of the DDU and the Municipality, are adopted as necessary to guarantee compliance with other rules and policies established in the Plan Regulador. d. Receive, verify, and channel complaints regarding violations of the Plan Regulador regulations. e. Receive, channel, and respond to inquiries, clarifications, or interpretations made regarding the rules of the Plan Regulador.

Inter-institutional Coordination

a. Through the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), the potential risk conditions of contamination of recharge areas or aquifer formations. b. Through the Departamento de Aguas of the Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), the impact on existing water intakes or wells from the eventual opening of new wells or intakes, as well as setbacks. c. Through the Dirección General de Aviación Civil, the risk of potential constructions to air traffic. d. Through the Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), the potential environmental impact and the application of corresponding preventive, mitigation, or compensation measures. e. Through the Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes, the architectural design conditions for new constructions within portions of the ZCH. f. Through the Museo Nacional de Costa Rica, the protection of the cantonal archaeological heritage. g. Through the Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG), matters related to the use of soil management and conservation techniques. h. Through other local governments (Municipalities), the policies, programs, and activities for integrated watershed management. i. Through the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), the conditions for the development of projects that allow for better roadway integration of Flores with its surroundings, as well as for the management of the vehicle fleet, including public transport. j. Through the Dirección de Urbanismo of the INVU, the setbacks corresponding to the protection zones created by Article 33 of the Ley Forestal No. 7575. k. Other conditions or situations related to human and environmental health and safety, as well as the quality of life of the inhabitants, through institutions and agencies of the Costa Rican State.

Likewise, in accordance with the rules indicated by Law No. 8220.

• a)In all cases (works, activities, or projects) where the use of treatment plants approved by the Ministry of Health is required as a requisite, the interested party must present, as part of the requirements, the legal documents establishing the civil and criminal liability related to the system's maintenance and the submission of its operational reports to the Ministry of Health and the Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados, throughout the entire useful life of the project.
• b)Residential developments under the urbanization modality shall be permitted only within the limits of the High-Density Urban Expansion Zone, the Medium-Density Urban Expansion Zone, and the Low-Density Urban Expansion Zone. The foregoing is without prejudice to the municipal powers to reject land urbanization requests, established by Article 38 of the Ley de Planificación Urbana.
• c)For all activities, works, or projects intended to be developed within the limits of the Theoretical Recharge Areas and the Puente de Mulas Reserve Zone (delimited on the environmental planning map), the interested party must provide, as part of the requirements, the approval of the project by the Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA).
• d)For all activities, works, or projects intended to be developed within the limits of the canton, where the height of the buildings or structures is equal to or greater than two stories or eight meters, the interested party must provide, as part of the requirements, the approval of the project by the Dirección General de Aviación Civil (DGAC).

Additional provisions for the application of the Plan

Transformation of real estate, dangerous establishments, and zone protection

The ruling issued by the DDU on the matter must have the endorsement of the JUPLACA, be in accordance with the Reglamento Ambiental de Flores, and the Concejo Municipal shall make the final decision regarding whether or not to extend the permit.

This expansion of requirements may be requested from companies whose start of operations predates this Regulation, at the time operating permits or others are renewed at the Municipality, in order to progressively adjust the productive activities to the provisions and zoning established by the Plan Regulador.

For current commercial constructions, these requirements shall be demanded at the time the license renewal is requested. For current residential constructions, these requirements shall be demanded at the time permits for expansions, improvements, or renovations are requested; all the foregoing without prejudice to other provisions established in the Reglamento Ambiental or others adopted by the Municipality.

Certifications, permits, licenses, and franchises

For these purposes, the interested party must submit the request in writing and comply with the procedure defined by the DDU for these purposes.

For existing installations and/or activities whose use is non-conforming, the provisions established in Chapter One of Title Three of this Regulation must be applied. Likewise, the DDU shall not grant any earthworks permit, construction permit, and/or operating license for new installations or activities, without first having the Resolution approving the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) process for the project or activities granted by the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, of the Ministerio de Ambiente y Energía.

Subdivision permits shall not be granted when the project is located in risk zones, institutional use zones, park green zones, or forest protection zones identified in the Plan Regulador, risk or reserve zones established by other State institutions through particular laws or decrees, or zones that, in the DDU's opinion, represent a risk due to environmental, health, or human safety conditions, or when it is determined that the subdivision could affect the correct application of the Plan Regulador and its zones.

For these cases, the Certificate request must be made within 30 days following the date on which the Plan Regulador enters into force.

If the activities for which the permit was requested have not commenced within the year of validity, the interested party must request a permit renewal from the DDU, which may also be granted for one calendar year. If the interested party requests it before the expiration of the granted term, it may be conditioned or denied in accordance with the provisions of the Ley General de Administración Pública.

Sanctions

• a)The suspension by the DDU of any work executed in contravention of the zoning, being able to request the assistance of the public force for this purpose. b) The closure of the premises by the Municipality, when it involves the installation of activities in existing buildings that imply a use that does not match the indicated zoning, whether a non-permitted use or a non-conforming use, without prejudice to any criminal liability incurred.

All civil and criminal sanctions contemplated in the current binding laws and/or any other related legal or regulatory provision, issued by the Municipality or by the Central Government through the three branches of government and/or their institutions, shall also apply.

If the official is popularly elected, they shall lose their credentials, at the discretion of the Tribunal Supremo de Elecciones, following an investigation it shall order.

If the official prepares a report that does not conform to reality, the same sanctions established in Article 77 of this Regulation shall be applied.

In the case of constructions for permitted uses without the proper Municipal permit, the work shall be immediately suspended, and a fine equivalent to ten times the amount of the construction permits shall be applied to the offender. Likewise, if they wish to continue the work, project, or activity, the interested party must complete all the procedures established by the DDU to obtain the respective permits.

In the case of activities within permitted uses that do not have the operating permit, the temporary closure of the establishment shall proceed until it complies with the respective procedure and pays a fine equivalent to ten times the annual amount of the business license.

a. Closure of the premises: Shall proceed when activities are installed, carried out, or developed in existing buildings or constructions that imply a use that does not match the indicated zoning. b. Suspension of work: Shall proceed with any work executed in contravention of the established zoning or for non-compliance with the technical and administrative requirements demanded for it, being able to request the assistance of the public force for these purposes. It shall remain in full effect until the offender conforms to or complies with the regulatory provisions contained in this regulation or the provisions applicable to the specific case. c. Suspension of the work, activities and/or closure: In the event of imminent risk to the safety of persons and property, due to the nature or state of the construction, remodeling, or other of buildings, the municipality may, after evaluating said circumstance, order the demolition or destruction of the work at the expense and responsibility of the offender. In case of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executively to collect the costs or expenses incurred.

Appeals

Requirements for buildings

a. The general land-use allocation requirements and indicators are the conditions of application for urban land uses, constructive uses, and uses of other types of spatial activities that affect the land or buildings. b. The urban land-use allocation requirements and indicators are the minimum area and public street frontage conditions set for a lot or property due to its spatial characteristics so that it can be registered in the public registry, generally being identical according to the zone for all lots and properties. However, the DDU may establish other technically based conditions regarding infrastructure, facilities, environment, services, risk and vulnerability, land uses, or other particular conditions presented by the site, as the case may be, to guarantee compliance with the Plan Regulador or to safeguard human and/or environmental safety. In accordance with the procedures stipulated for each zone, these requirements shall be all those related to site design and its placement (setbacks, alignments, building line, boundaries, coverage ratios, heights, minimum garden or tree-planted area surface, drainage, levels), urban composition, architectural composition, construction systems, materials, and those the DDU deems appropriate to maintain the image and identity of the site. c. Subject to these conditions are the lots that the developer, promoter, or subdivider intends to register, as well as the lots existing on the effective date of this regulation. d. The constructive land-use allocation requirements and indicators are the conditions set for a construction to be carried out on a specific lot or site. The designer must comply with the rules and prescriptions derived from this regulation for the project to be approved. e. The activity-based land-use allocation requirements and indicators are the conditions of the activities, uses, or practices derived from the presence of urban or rural spatial dynamics, such as: noise or sonic pollution resulting from the use of sound equipment used by commerce or outdoors, transformers and other electromechanical equipment, loudspeakers, or others; animation and entertainment, cultural and sports activities, fireworks, concerts, vibrations, without prejudice to existing regulations for these activities. The municipality, when pertinent and not opposing legal provisions, may issue express and specific rules on the matter based on this regulation.

In the absence of express regulation for a specific road, it shall be the alignment established by the DDU, or, where applicable, when appropriate, that determined by the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes), the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía), or the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), as the case may be.

It is determined by adding half of the right-of-way (derecho de vía) plus the corresponding setback (retiro). The alignment (alineamiento) is drawn by means of a line parallel to the front line of the property and must be respected both aerially and underground.

This area implies a building restriction, without this portion of land thereby losing its condition of private property. At least 50% of this front setback space must be maintained as a green area. In the remaining area of the front garden (antejardín), the construction of a carport (cochera) is permitted as long as the structural support elements of the roof or columns observe a minimum setback (retiro) of two meters from the property line; only the roof covering may project up to the property line as a cantilever (voladizo). In the side sections parallel to the property boundary (colindancia), solid fences with a height of more than one meter (1 m) may not be built, allowing up to 80% visibility. If a greater front setback (retiro frontal) is required, this is indicated in the Roadway and Transportation Regulation.

This strip may be given provisional use as front gardens (antejardines) or restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve the construction of roofs, in accordance with the provisions of the Roadway and Transportation Regulation of the Regulatory Plan. No provisional use may extend beyond the property line, nor may it involve obstacles to pedestrian traffic on sidewalks or other public spaces. Access doors shall swing inward to the interior of each property. The provisional use may only be developed if prior authorization exists from the DDU and, if authorized, it shall subsist as long as these strips of land are not used; at the moment the expropriation (expropiación) of these strips is carried out, all activities shall cease, without prejudice to the Municipality. If the project is executed by the Municipality or another public institution, the following shall be considered fulfilled:

a. Temporary and provisional uses shall cease. b. The Municipality or the corresponding institution shall negotiate with the landowner the transfer of the strips in question to the public domain. c. In the absence of an agreement between the parties, expropriation (Expropiación) shall proceed, in accordance with the provisions of the corresponding laws.

In the case of highways where the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes) establishes its own alignment (alineamiento), the greater alignment setback (retiro de alineamiento) shall prevail. Setbacks (retiros) shall be measured from the property line, which implies the expropriation (expropiación) of the strips or portions of lots that remain undeveloped. On corner lots, the rear setback (retiro posterior) may be considered lateral or vice versa, totally or partially, according to the criteria of the DDU:

a. Front (Frontal): this shall be determined by the space required between the alignment line (línea de alineamiento) and the building line (línea de construcción). It shall conform to what is determined by the Roadway and Transportation Regulation, or failing that, the provisions defined according to the specific requirements for each zone in this Regulation. b. Rear (Posterior): this is the space required between the construction and the rear line of the property. On corner properties, it may be taken on the shorter side or at the interior corner with an equivalent area. The rear setback (retiro posterior) may be eliminated on lots facing three streets at the discretion of the DDU, provided that the proposed design fully satisfies the aeration and ventilation needs of the facilities. c. Lateral: this is required only in some zones, as indicated in the Zoning Regulation. If lateral windows are opened, the provisions stipulated in the Construction Regulation must be followed.

The Municipality may, in exchange for the expansion of the right-of-way (derecho de vía) (which affects the coverage % and lot area ratio), grant incentives in height or greater floor area, in which case the expansion land shall not be counted for the calculation of the coverage area (área de cobertura). When the interested party agrees to the road widening (ampliación vial), the DDU shall negotiate the coverage (cobertura) in proportion to the right ceded.

Upwards, they are regulated by the building height, given in meters or in stories, and by the floor area (or by both concepts), and downwards by the depth of basements (sótanos).

In cases of lots with two or more frontages, the midpoint of the highest side and up to the tallest element may be used, in order to safeguard safety conditions in light of the operation of the Juan Santamaría Airport. However, the Municipality may demand changes when the height, appearance, or layout are not, in its judgment, suitable for the purposes of applying the Regulatory Plan:

a. MAXIMUM HEIGHT. The calculation of the maximum permitted height shall be done using the following formula: A = V x C, where A = Maximum Height; V = corresponding right-of-way (derecho de vía) according to those established by the Roadway and Transportation Regulation of the PR or the corresponding institution; C = height coefficient for each zone established by the PR.

For a construction that extends the front setback (retiro frontal) beyond the mandatory setback (retiro) established in the Roadway and Transportation Regulation, for the calculation of height using the indicated formula, the additional setback (retiro) may be added to the variable V (right-of-way (derecho de vía)).

The effects foreseen by the DDU, according to its technical criteria and according to the environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) of the project, where applicable, may be used to justify limits on building heights, considering:

a. Minimum or maximum heights by zone for aesthetic reasons, either because the Municipality intends to imprint representativeness or identity, or to induce greater utilization of existing urban infrastructure, or to prevent the proliferation of commercial and service uses that invade residential zones that must be preserved. b. The existence of special reasons, in which case the maximum height limit established is that set by the construction regulation, which is equivalent to one and a half times the right-of-way (derecho de vía) of the largest street located in front of the property. c. Structural safety, determined according to the regulations established in the seismic code (código sísmico).

It warrants a soil use study and a percolation test, being located in the garden area or in the remainder of the impermeable areas.

Building projects proposing more than one basement (sótano) story must submit for approval soil studies that additionally include information on the aquifers and underground streams of the land and its immediate surroundings. Under no circumstances may an excavation be made deeper than 6 meters below the bed level of the nearest river or stream (quebrada), measured from the level of the point of minimum distance. A basement (sótano) is understood to be one with a ceiling level lower than the reference level (nivel de referencia). The area of basements (sótanos) shall not be counted as floor area. The alignment (alineamiento) of basements (sótanos) shall be fixed by the proposed right-of-way (derecho de vía) without setbacks (retiros), which on national roads shall be that fixed by the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes) and on other roads that fixed by the municipality.

Existing lots or properties whose surfaces and frontages are below the minimum requirements for their zone, both in already urbanized areas and in surrounding ones, may remain the same or be grouped together, without prejudice to the municipal powers to assess, when appropriate, the granting or denial of construction permits on them. Existing constructions that do not conform to the requirements established for each zone may remain the same, or be modified in order to conform to the requirements established by the Regulatory Plan.

Urbanization and Subdivision (Fraccionamiento) of Land

• a)For the purposes of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), urbanization (urbanización) projects shall freely cede to public use 20% of the total developable area for parks and communal facilities. The location of these areas within the residential complex shall be defined by the DDU, according to the best conditions of location, safety, access, and landscape. b) The treatment of 100% of the wastewater (aguas residuales) must be guaranteed through the use, operation, and maintenance of treatment plants approved by the Ministry of Health (ubicación y operación). As part of the requirements for the use of these systems, the interested party must submit a Sworn Statement (Declaración Jurada) made before a notary public establishing the nature of the natural or legal person who will assume responsibility for the maintenance of the system and the submission of the corresponding operational reports, with the frequency defined by the Ministry of Health or the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), as applicable. c) The Municipality of Flores, in order to maintain the optimal conditions of potable water supply for the existing population at the time of the urbanization (urbanización) project application, may request from the interested party the provision of a solution for its own potable water supply, in accordance with current legal procedures. In this regard, the abstraction (captación) of water sources for human consumption and/or the drilling of new wells must be previously authorized by SENARA and the Water Department (Departamento de Aguas) of MINAE, respectively. d) The road system (vialidad) proposed by the project must conform to the road proposals of the Regulatory Plan, as well as to the proposals defined by MOPT or INVU through other regulatory plans, in order to achieve the road integration of the development. The design of the roads shall be as indicated by the Roadway Regulation of the Regulatory Plan, according to the corresponding road hierarchy. e) For the granting of the municipal license for land urbanization (urbanización), the presentation of the environmental viability (vialidad ambiental) for the entire project, granted by SETENA, shall be an indispensable requirement. f) For the authorization of the stormwater drainage (desfogue pluvial) required by the project, the interested party must submit a hydraulic study that guarantees the capacity either of the public domain watercourse that will receive the water, or the stormwater sewer system (alcantarillado pluvial). The study must include the design of the civil works necessary for the conveyance, control, and drainage of the total stormwater flow and must obtain the approval of the Water Department (Departamento de Aguas) of MINAE. g) The project must contemplate the tree planting (arborización) of the green and park areas with the exclusive use of native plant species from the life zone (zona de vida) corresponding to the canton of Flores.

• a)Subdivision (fraccionamiento) projects for properties with an area greater than or equal to 2,000 m2 or where more than four lots are proposed to be subdivided, shall freely cede to public use 20% of the total property area for parks and communal facilities. The location of these areas within the residential complex shall be defined by the DDU, according to the best conditions of location, safety, access, and landscape. b) For the granting of the municipal license for land subdivision (fraccionamiento), the presentation of the environmental viability (vialidad ambiental) for the entire project, granted by SETENA, shall be an indispensable requirement. c) For the authorization of the stormwater drainage (desfogue pluvial) required by the project, the interested party must submit a hydraulic study that guarantees the capacity either of the public domain watercourse that will receive the water, or the stormwater sewer system (alcantarillado pluvial). The study must include the design of the civil works necessary for the conveyance, control, and drainage of the total stormwater flow and must obtain the approval of the Water Department (Departamento de Aguas) of MINAE. d) The project must contemplate the tree planting (arborización) of the green and park areas with the exclusive use of native plant species from the life zone (zona de vida) corresponding to the canton of Flores.

INCENTIVES

This same mechanism may be authorized for those properties that are "affected" by the regulations of the ZPF.

Final and Transitory Provisions

Final Provisions

a. Safety conditions regarding hydrants, emergency power plants, and signage. b. Strict respect for and adherence to the standards of the Seismic Code (Código Sísmico). c. Respect for and adherence to the standards established by the National Emergency Commission (Comisión Nacional de Emergencias), if so requested by the DDU for zones with potential risk or known environmental risk. d. Strict respect for and adherence to the standards established in the Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental), for those projects that, at the request of the DDU or current laws, must comply with the prior submission and approval of this study, or the project environmental assessment (evaluación ambiental) procedure established by the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente) and regulated by SETENA, or other provisions established in the Environmental Regulation of Flores.

Partial segregations are not permitted, in order to prevent a situation where, in a space that accommodated three or four dwellings, that number increases through successive sale-segregations. Successive segregations of properties are not permitted, so that when a segregation is authorized by the DDU, it shall become part of the municipal archive to prevent further segregations on the same properties.

In those cases where the activities are existing, the provisions established for this effect shall apply; if it is a new activity and it is authorized based on its scale, all legal and regulatory standards must be complied with in order to minimize and mitigate the negative socio-environmental impacts it may produce, and failure to comply shall result in the immediate closure of the activity or establishment, in accordance with the law and due process. The procedures for executing such actions shall be issued by the DDU and in accordance with current legislation and the Environmental Regulation of the canton of Flores.

The following cases are excepted:

a. The variation or extension of the dividing line between different zones may only be done via a municipal agreement, following a prior opinion and technical study by the DDU, based on this regulation. b. The acceptance of new systems for subdivision (fraccionamiento) and urbanization (urbanización), zoning, or other specific land-use interventions that allow the improvement of the provisions already included in this Zoning Regulation.

Both the offenders and the municipal officials who tolerate or permit, by action or omission, the violation of the provisions of this regulation shall be subject to such sanctions.

Within a period not exceeding three calendar months from its publication in the official gazette, the municipality must establish the Urban Development Directorate (Dirección de Desarrollo Urbano) as the specialized body of the Regulatory Plan and provide it, during this period, with the facilities and the human, economic, technological, and logistical resources necessary to begin the execution of its management.

Construction permits granted before the entry into force of this Regulatory Plan and which have expired without having been made effective must be processed anew, also conforming to the standards comprised for the respective zone according to this Regulation.

Properties on which single-family residences are built, which at the entry into force of this regulation are located in zones of an industrial and commercial nature, may remain in said zones without segregations being permitted for the construction of new buildings, whether for new dwellings or constructions added to existing dwellings.

JUPLACA must be formed by the municipality within a period of three calendar months from the approval and publication of the Regulatory Plan, and it must be publicized for the purposes of opening the channels of citizen participation that the case requires.

Upon the entry into force of this Zoning Regulation, the Municipality must have the Cantonal Strategic Development Plan, by means of which the annual guideline for the execution of activities, works, and projects necessary for the application of the Flores Urban Regulatory Plan shall be issued.

Las disposiciones del presente Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas del cantón de Flores. Las disposiciones del Plan Regulador en cuanto a cabida del predio y requisitos de desarrollo urbano no se aplicarán a los fraccionamientos, predios o edificaciones legalmente establecidas con anterioridad a la fecha de publicación en La Gaceta del presente Plan Regulador; en estos casos, se aplicarán las disposiciones del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y la ley de Construcciones y su Reglamento en tanto que la condición de uso del suelo será la que señale el presente Plan Regulador.

Definiciones

a. Alameda: vía de tránsito peatonal, exclusivamente.

b. Alineamiento vial: Línea fijada por la Municipalidad o por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción, con respecto a la vía pública.

c. Altura de edificación: distancia vertical sobre la línea de construcción entre el nivel de piso oficial y el nivel medio de la cubierta del último piso.

d. Antejardín: Distancia entre la línea de propiedad (de origen catastral) y de construcción (de origen oficial según alineamiento). Implica una servidumbre o restricción para construir sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

e. Área comunal: la que se destina al uso público, aparte de calle y carreteras, para fines educativos, de salud, culto, recreación y similares.

f. Área de piso: es la superficie total de la plantas de una estructura.

g. Área urbana: es el ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población.

h. Calzada: es la franja comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinadas al tránsito de vehículos.

i. Certificado de uso del suelo: Documento oficial emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano y avalado por la Municipalidad de Flores, en el cual se establece si el uso existente, solicitado o propuesto en un inmueble se ajusta o no a la zonificación establecida en el Plan Regulador, para cuyos efectos se utilizan como instrumentos indispensables el Mapa de Usos del Suelo del cantón de Flores, el Plano Catastrado del inmueble en cuestión y los alineamientos que establezcan las instituciones competentes, éstos últimos sólo en caso necesario que así determine la DDU.

j. Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.

k. Condominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

l. Construcción: es toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

m. Densidad residencial bruta: relación entre el número de familias o de personas de una unidad residencial y la superficie de ésta en hectáreas.

n. Derecho de vía: Es el ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, esto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo en su caso la calzada, fajas verdes y aceras.

o. Distrito urbano: es la circunscripción territorial administrativa cuya delimitación responda al radio de aplicación del respectivo Plan Regulador.

p. Establecimiento industrial: Para todos los fines de este reglamento, se entenderá como establecimiento industrial todo lugar, descubierto o cubierto, destinado a la elaboración, manipulación, reparación, transformación o utilización de productos naturales o artificiales, mediante tratamiento físico, químico o biológico, manualmente o por medio de máquinas que se empleen en las tareas o faenas y todos los anexos y dependencias de la fábrica.

q. Facilidades comunales: O equipamiento comunitario, son los servicios comunales que se ofrecen en una comunidad para mantener una calidad de vida e interacción social propia de su cultura. Algunos son ofrecidos por el Estado o la Municipalidad, tales como escuelas, servicio de seguridad, servicios de salud, guarderías infantiles, áreas de recreación y cementerios; otros son brindados por agentes particulares tales como educación pre-escolar, escuelas privadas, centros de recreación rentados.

r. Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

s. Gran Área Metropolitana (GAM): Área de control urbanístico establecida en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en La Gaceta Nº 119 del 22 de junio de 1982 y modificada por el Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, publicado en el Alcance Nº 15 a La Gaceta Nº 66, del 07 de abril de 1997.

t. Hábitat: Es la organización del espacio para las actividades del hombre.

u. Industria Grupo A: industria cuyas actividades son de alto riesgo. Incluye todas las actividades así definidas por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.

v. Industria tipo B: industria cuyas actividades son de moderado riesgo. Incluye todas las actividades así definidas por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.

w. Industria tipo C: industria cuyas actividades son de bajo riesgo. Incluye todas las actividades así definidas por el Ministerio de Salud en el en el Decreto Nº 30465-S.

x. Industria y/o establecimiento incómodo: Son aquellas que ocasionan efectos negativos leves pero manifiestamente incómodos al vecindario, tales como avisos, vibraciones, trepidaciones, humos, malos olores, tránsito excesivo y otros efectos similares.

y. Industria inocua: También llamadas inofensivas, son aquellas que no presentan condiciones que vayan en detrimento del ambiente por lo cual se pueden ubicar dentro de sitios poblados.

z. Industria insalubre: Son aquellas que producen gases, olores, aguas residuales y otros tipos de contaminación que pueden dañar o amenazar la salud de los trabajadores y/o el vecindario.

aa. Industria peligrosa: Establecimientos que dañan o pueden dañar de modo inmediato y grave la vida de los trabajadores, presentando condiciones negativas en alto grado.

bb. Intensidad de uso: es el grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta: a) tipo de actividad desarrollada, b) Porcentaje de cobertura y área de piso, c) Densidad de población, d) Tránsito resultante.

cc. Límite de zona: Es la línea que enmarca y define una zona y que estará demarcada en el plano de zonificación y puede variar en uno u otro sentido hasta su ajuste, conforme a las prescripciones establecidas en el presente Reglamento.

dd. Línea de centro de calle: Es el eje de la calle. Se distingue entre el eje existente y el eje propuesto proyectado. El eje existente es la línea que va al centro promedio de una calle en una cuadra (máximo de 200m.). El eje proyectado es una línea que fija el MOPT o la Municipalidad, en su caso.

ee. Línea de construcción: Es la línea que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

ff. Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.

gg. Mapa oficial de usos del suelo: es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

hh. Nivel de referencia: Es el nivel del punto ubicado en la intersección del eje de la calle con su perpendicular que pasa por el centro del frente del lote. Nivel de referencia es el nivel cero para los efectos de fijar alturas de edificación o profundidad de sótano.

ii. Nivel de desplante: Es el nivel del fondo de la placa más baja o profunda de una construcción.

jj. Obras de infraestructura: conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.

kk. Plan regulador: el instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.

ll. Propiedad horizontal: Aquel tipo de edificación en donde la persona es propietaria exclusiva de un piso, departamento, vivienda o local (área privativa) y comunera de los bienes afectos al uso común.

mm. Reglamento de desarrollo urbano: son cuerpos de normas que adoptan las municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan Regulador.

nn. Renovación urbana: Es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso, la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.

oo. Requisitos urbanísticos: Son las condiciones que se le fijan a un lote para que se pueda fraccionar tales como tamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión o ancho mínimo frente a la calle. Van indicados en el Plan Regulador por zonas y en ausencia de éste, se aplica lo establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

pp. Requisitos de práctica: Son condiciones de prácticas o manejos relativos a los usos o actividades que se puedan dar sobre un terreno las cuales ya están reguladas por leyes y reglamentos ya existentes como son Ley de Planificación Urbana, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Salud y otras. La Municipalidad a través del Departamento de Ingeniería serán vigilantes de la buena práctica de dichas regulaciones conducentes a la preservación de la Naturaleza.

qq. Retiro: son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

rr. Retiro frontal: Es la distancia entre la línea de propiedad y la línea de construcción, y es un requisito que establece el Reglamento de Construcciones, basado en el artículo 22 de la Ley de Construcciones.

ss. Retiro lateral: Es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero lateral, y debe entenderse a los lados del predio que no sean el frontal y el posterior.

tt. Retiro posterior: Es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero opuesto al frente de calle.

uu. Superficie pavimentada: Son las áreas impermeables que ocupan los caminos de ingreso, los estacionamientos o áreas de tránsito de los vehículos al aire libre, las piscinas, las canchas de tenis y de otros deportes y, en general, las superficies que estén pavimentadas con concreto u otro material impermeable a los efectos de la infiltración o precolación del agua de lluvia (dentro de lo cual se incluye el lastre). Una superficie pavimentada y a la vez techada se computa como cobertura y no como superficie pavimentada. El Bloque-zacate se computa como superficie pavimentada, salvo taludes que no se utilicen para tránsito. (La Gaceta Nº 193 del de octubre de 1997).

vv. Servicios básicos: Son las redes de agua potable, electricidad, telefonías, alcantarillado pluvial y sanitario, es decir, la infraestructura básica necesaria y fija al terreno, que permite su uso para fines urbanos.

ww. Urbanización: Fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de calles y provisión de servicios.

xx. Uso de la tierra: Es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

yy. Uso Permitido: Es el destino o utilización que un terreno o edificio tenga autorizado, conforme a las normativas del Plan Regulador.

zz. Uso No Conforme: El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero que existía de hecho a la fecha de entrada en vigencia de un Plan Regulador y, por lo tanto, puede continuarse bajo el principio de no retroactividad de la ley, pero con limitaciones.

aaa. Usos prohibidos: Son aquellos que no existiendo de previo a la fecha en vigencia de este reglamento, no se acepta que se implanten en una determinada zona, sea como una construcción nueva (a la cual no se le da permiso de construcción) sea como un uso en un lote vacío o como un uso en un edificio existente.

bbb. Vías públicas: aquellas cuyo tránsito actual o futuro es de importancia. Canaliza las vías secundarias y sirve para conectar con otros sectores de la ciudad o carreteras.

ccc. Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.

ddd. Vivienda multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a dos o más familias.

eee. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una sola familia.

fff. Zonas: Son circunscripciones territoriales definidas en el Plan Regulador las cuales son objeto de regulación específica en cuanto al uso que en ellas se puede dar y en cuanto a los requisitos urbanísticos y de construcción que se le imponen a los edificios que en ella existan o que se proponga construir.

ggg. Zonificación: Es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

Difusión y aplicación del Plan

a. Dar una amplia difusión del Plan Regulador.

b. Dar a conocer los objetivos del mismo.

c. Comunicar las acciones políticas en materia de zonas públicas.

d. Dar a conocer las decisiones emanadas de la DDU.

e. Dar a conocer los programas, proyectos y estrategias del plan.

f. Dar a conocer a los habitantes del cantón la importancia del plan en términos de la mejora en la calidad de vida y el bienestar actual y futuro de los residentes en el cantón.

Para los fines indicados, se aplicará un concepto de preeminencia social, intermedio entre la adquisición amable y la precio no especulativo, con el objeto de:

a. Permitir a la Municipalidad la adquisición de oportunidad de los terrenos, áreas o zonas donde se desee manejar la expansión urbana para una acción determinada.

b. Permitir la adquisición progresiva de los terrenos, áreas o zonas con fines de interés público.

c. Garantizar que no se afecte la tierra con usos no permitidos.

d. Permitir la intervención municipal ante la evolución desproporcionada o injustificada de los valores y precios de bienes inmuebles.

Modificación y actualización del plan

Las solicitudes pueden ser presentada por personas físicas o jurídicas.

Zonificación de uso del suelo

Objetivo y fines

a. Desde el punto de vista de la planificación del desarrollo:

a1. Establecer un proceso continuo de planificación que incorpore los objetivos nacionales y locales del desarrollo urbano y ordenamiento territorial.

a2. Propiciar la adecuada ubicación de los usos industriales por su importancia económica, sin que actúe en detrimento de las condiciones de salud y seguridad humana y/o ambiental.

a3. Evitar la urbanización en terrenos no aptos para el crecimiento urbano, terrenos no conformes con la disponibilidad de servicios básicos e infraestructura, terrenos con riesgo o con potencial de riesgo ambiental y terrenos con problemas o potencial de contaminación.

a4. Propiciar la ubicación de los servicios, comercios y equipamientos comunitarios de forma concentrada, de forma tal que se desarrollen los cuadrantes urbanos y se logre un acceso funcional de los habitantes a los mismos, con las necesidades mínimas de desplazamiento.

a5. Distribuir la población y sus actividades, de forma sustentable con respecto a la base de recursos disponibles, tanto naturales como socioeconómicos y de infraestructura a6. Orientar las inversiones en cuanto a vías, terminales de autobuses y taxis, servicios de salud, educación y seguridad de acuerdo con el patrón de asentamiento actual y proyectado de la población.

a7. Prever un equilibrio entre las áreas ocupadas y áreas libres de edificaciones; en la medida que lo permitan las posibilidades de adquirir terrenos por medio de adicionen a los espacios de quebradas y ríos tratando de conformar parques urbanos.

a8. Asignar a las zonas patrones de densidad conforme con sus condiciones y capacidad soportante, la infraestructura, los servicios disponibles y/o potenciales y las a9. Regular la tenencia de la tierra para desarrollo urbano, vivienda y asentamientos humanos, para evitar las concentraciones de terrenos y la especulación en el uso y valor de los mismos.

a10. Dotar a los centros urbanos de un ordenamiento espacial que por medio de cuadrantes permita una distribución adecuada de los usos residenciales, comerciales, industriales y de servicios.

a11. Evitar la especulación en los sectores contiguo al área urbana a través de la definición del crecimiento de esta y la determinación de usos del suelo.

a12. Propiciar a través de instrumentos jurídicos, financieros y administrativos que la plusvalía que generen las obras de infraestructura se revierta en beneficio de la comunidad.

a13. Prever los requerimientos viales para la adecuada distribución del tránsito en función de tiempos y distancias de recorrido.

a14. Mejorar, incrementar y conservar los lugares de atractivo turístico y recreativo, bajo conceptos de desarrollo sostenible y sustentable y protección del medio ambiente.

b. Desde el punto de vista del uso de los recursos naturales, su conservación y mejoramiento:

b1. Delimitar los usos del suelo y orientar el desarrollo y crecimiento de las actividades cantonales, de conformidad con la capacidad de uso de la tierra y la capacidad soportante del medio ambiente.

b2. Establecer las zonas así como las políticas para la conservación y mejoramiento de los recursos naturales existentes en el cantón, especialmente las zonas de recarga acuífera, la red hídrica superficial, zonas de fuerte pendiente, las áreas de riesgo natural y las zonas de protección.

b3. Establecer los mecanismos para frenar el proceso de impermeabilización de suelos en el territorio cantonal y evitar los cambios excesivos en la dinámica hídrica del cantón.

b4. Establecer usos de la tierra necesarios para el uso eficiente y la protección del recurso agua superficial y subterránea.

c. Desde el punto de vista de los procedimientos operativos de la Municipalidad de Flores:

c1. Establecer en forma clara y concreta los requisitos para que todas las actividades y proyectos existentes y futuros que se desarrollen dentro del cantón, cumplan de manera eficiente, eficaz y oportuna con las disposiciones del Plan Regulador y las otras disposiciones ambientales y sanitarias vigentes.

c2. Coordinar y conciliar las acciones de los sectores público y privado para su localización e integración espacial.

c3. Lograr un mayor y mejor aprovechamiento de los recursos financieros, técnicos, materiales y humanos que intervienen en el ordenamiento territorial de la Municipalidad.

c4. Alcanzar una adecuada relación de costo y beneficio, en términos de efectividad y eficiencia, en el uso de los recursos humanos, financieros y técnicos de la Municipalidad de Flores.

c5. Definir los ámbitos de acción del ordenamiento territorial prioritarios y la naturaleza de su tratamiento.

c6. Ampliar el nivel de especialización del organismo municipal hacia la aplicación eficiente, oportuna y práctica de las disposiciones del Plan Regulador.

d. Desde la perspectiva de los patrones culturales del cantón:

d1. Establecer un sistema de reglamentación que oriente los desarrollos futuros hacia la rehabilitación de los elementos culturales actuales, con el fin de mantener la imagen urbana característica de la ciudad y demás centros de población.

d2. Establecer un sistema de reglamentación que permita el ordenamiento de las actividades de tipo Micro-empresas, como elemento característico de la cultura local, en concordancia con las condiciones ambientales del cantón y el potencial de d3. Fomentar un desarrollo armónico con las condiciones climatológicas y los materiales característicos del cantón y de la región.

d4. Propiciar el rescate de valores culturales asociados a actividades productivas tradicionales, prácticas religiosas y actividades recreativas tradicionales.

d5. Procurar que el desarrollo urbano residencial no altere valores y patrón de vida de la comunidad.

d6. Establecer una pauta de nuevo orden cultural mediante el cual los habitantes del cantón asuman dentro del desarrollo cotidiano de sus proyectos o actividades, el seguimiento de las normas de ordenamiento urbano y ambiental del Plan Regulador.

d7. Conservar y rehabilitar las áreas y edificios de valor patrimonial.

e. Desde el punto de vista de la participación ciudadana e1. Constituir la JUPLACA, la cual servirá de apoyo activo, como instancia orientadora, de las cuestiones relativas al ordenamiento territorial y urbanismo.

e2. Estimular y sensibilizar a la población para que participe en el proceso de toma de decisiones en materia de ordenamiento territorial y urbanismo.

e3. Promover la participación ciudadana en las actividades de ordenamiento territorial del cantón.

e4. Incorporar a la comunidad en un proceso continuo de evaluación, revisión y adecuación del Plan Regulador con visión de largo plazo.

e5. Incorporar a los ciudadanos en la fiscalización del cumplimiento eficiente y oportuno del plan regulador, conforme a los requisitos establecidos en el presente reglamento para cada uso.

Ajuste de límites entre zonas

a. Ajuste de límites de zona en un área urbanizada: Cuando un predio se encuentra dividido por un límite de zona en un área urbanizada (así definida en el presente reglamento), este límite de zona podrá desplazarse hacia los linderos del predio considerando el principio de incorporar el predio mismo en su totalidad a la zona dentro de la cual tenga el mayor porcentaje. Este ajuste podrá darse sólo si existe una previa solicitud del interesado ante y dictamen favorable de la DDU, o bien porque a criterio de la DDU dicho ajuste permitirá un mejor cumplimiento del Plan Regulador.

b. Ajuste de límites de zona en un área no urbanizada: Cuando un predio se encuentre partido por un límite de zona en un área no urbanizada el límite de zona podrá modificarse con un desplazamiento máximo de 25 m, solamente para los efectos de una segregación, para incorporar el predio resultante a una de las zonas colindantes, de tal manera que coincida el límite de zona con uno o más linderos. La cabida del predio a segregar no podrá ser inferior al área mínima reglamentada de la zona a la cual pasará a formar parte. Este ajuste podrá darse sólo si existe una previa solicitud del interesado y dictamen favorable de la DDU, o bien porque a criterio de la DDU dicho ajuste permitirá un mejor cumplimiento del Plan Regulador.

c. Ajuste de límites para la Zona Urbana Comercial Residencial (ZUCR): Cuando un predio se ubique parcialmente dentro de la ZUCR y tenga el mayor porcentaje de su área fuera de los límites de ésta, la DDU podrá ampliar estos límites hasta un máximo de 50 m adicionales, cuando el proyecto de fraccionamiento y/o desarrollo presentado sea justificado en términos sociales, económicos y ambientales, exclusivamente para coadyuvar a los desarrollos residenciales de tipo familiar.

d. Predios mayores de 2.500 metros cuadrados dentro del cuadrante urbano: cuando para el desarrollo de este tipo de predios el interesado ofrezca un diseño que garantice mejores condiciones a las que busca generar el Plan Regulador, a criterio de la DDU se podrá modificar el límite de zona para ajustarlo al límite del predio. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios y se tomarán en cuenta criterios como las características particulares del desarrollo de la zona o área objeto de control, la susceptibilidad ambiental, la existencia real o potencial de factores de amenaza o riesgo natural, la tenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y variaciones en el usos del entorno.

e. Predios para uso institucional: cuando se trate de proyectos dentro de la zona institucional la DDU podrá modificar los requisitos urbanos, siempre y cuando no contradigan las normas generales del Plan Regulador o leyes y reglamentos vigentes y con el único fin de ajustarse a las necesidades que la institución interesada requiera, exclusivamente para el óptimo, eficiente y seguro desempeño de sus funciones.

Clasificación de zonas, usos y destinos

a. Tierra urbanizada: es toda aquella porción de suelo que ya soporta construcciones o que ya dispone de la dotación de obras de infraestructura.

b. Tierra urbanizable: es aquella que tiene potencial y condiciones para ser urbanizada, en términos de su localización, topografía, condiciones ambientales y en función de los intereses de la Municipalidad conforme al Plan Regulador.

c. Tierra programada: es aquella porción urbanizada o urbanizable que se tiene reservada a un uso específico previsto en el Plan Regulador, hecho del cual se dejará constancia en el Mapa Oficial de Usos del Suelo.

d. Tierra No Urbanizable: es aquella porción de tierra que por diferentes circunstancias no conviene a los intereses de la comunidad ser urbanizada. En la tierra no urbanizable solamente se permitirá aquel tipo de intervención que esté prevista dentro del Plan Regulador y aquel tipo de actividades establecidas en el presente reglamento.

a. Uso Residencial: se refiere a la ocupación de la tierra por viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, apartamentos, condominios, o bien las combinaciones de vivienda - comercio y vivienda - servicio. El uso residencial puede comprender por extensión y afinidad, actividades comerciales, de servicios, comunales y recreativas, que sean compatibles con las viviendas y las personas que en ellas habitan, como por ejemplo pulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza, librerías, alojamiento, guardería, parque infantil y otros, conforme lo señalado por el presente Plan Regulador en los usos permitidos de cada zona.

b. Uso Comercial y de Servicios: Esta categoría corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones para la venta de artículos y prestación de servicios de las empresas y personas, tales como servicios financieros, servicios de reparación y mantenimiento, servicios profesionales diversos, (legales, médicos, ingeniería, arquitectura, económico‑contables y de consultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía, lavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida y comercio en general.

c. Uso Institucional: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de servicios gubernamentales, cultura, deporte, educación o recreación, como por ejemplo escuelas, colegios, universidades, bibliotecas, museos, actividades religiosas y de culto, clínicas, hospitales, policía, bomberos, Cruz Roja, tribunales de justicia.

d. Uso Industrial: este uso comprende la ocupación de la tierra para la instalación y desarrollo de industria, en aquellos tipos o variaciones que establezca el presente Plan Regulador.

e. Uso de Áreas de Protección: comprende la ocupación o reserva de la tierra para protección forestal, cubierta vegetal o bosque remanente, márgenes de ríos, quebradas o humedales, parques urbanos, áreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de zonas protegidas.

f. Uso Vial: corresponde al uso de la tierra para la instalaciones de infraestructura, concretamente las vías de comunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial cantonal, vías de circulación peatonal, aparcamientos e instalaciones complementarias que forman parte del derecho de vía.

Para la aplicación del presente Reglamento, se establece la siguiente lista de usos:

1. Academia de arte y oficio 2. Agencia de viaje 3. Agencia financiera (incluye agencias de envío de dinero, casas de cambio y cajeros automáticos) 4. Albergue: tipo de establecimiento con menos de 20 habitaciones, de características rústicas confortables que brinda servicio de alojamiento en especial a grupos unidos por un interés o actividad común. Existen en las modalidades de albergues de montaña, campos de pesca, de playa, campestres o juveniles, cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo con su especialización y con base en ellos se les darán la denominación más apropiada.

5. Almacén.

6. Alquiler de caballos.

7. Alquiler de mobiliario (incluye equipo para actividades turísticas y recreativas).

8. Alquiler de video.

9. Animales domésticos (crianza, tenencia y/o entrenamiento).

10. Aparcamiento de vehículos livianos.

11. Aparcamiento para autobuses.

12. Aparcamiento para vehículos pesados.

13. Apartotel: tipo de establecimiento con menos de 20 habitaciones que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual y que tiene las siguientes características.

• a)está constituido por unidades tipo apartamento, cada una con uno o más dormitorios, baño privado, sala comedor y cocina.
• b)Ocupa la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con estradas para uso exclusivo del establecimiento.
• c)Incluye en la tarifa el servicio de pisos.
• d)Dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

14. Áreas protegidas 15. Artesanía y mueblería (exhibición y ventas, incluyendo artículos de oficina) 16. Artículos de decoración (incluye venta y exhibición de cristalería y/o "souvernirs") 17. Artículos eléctricos y/o electrónicos domésticos 18. Asilo para ancianos.

19. Auditorio.

20. Banco (incluye cajeros automáticos) 21. Bar (solo dentro de instalaciones turísticas como mirador, hotel, restaurante, centro recreativo y club recreativo).

22. Barbería 23. Bazar / Bisutería / Juguetería).

24. Bed & breakfast: servicio de hospedaje con menos de 20 habitaciones que se ofrece por una tarifa diaria que incluye el alojamiento y el servicio de desayuno; opcionalmente a solicitud y pago del cliente, ofrece servicios de lavandería y planchado.

25. Biblioteca.

26. Bodega.

27. Cabina: tipo de establecimiento con menos de 20 habitaciones, que brinda servicio de hospedaje por tarifa diaria o mensual, con unidades independientes de uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

28. Cafetería.

29. Campamento: tipo de establecimiento que brinda servicios de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similares.

30. Capilla de velación.

31. Carnicería.

32. Casa de bolsa.

33. Casa de huéspedes: tipo de establecimiento semejante a la pensión y con menos de 20 habitaciones pero que no ofrece servicio de alimentación.

34. Casinos.

35. Cementerio.

36. Centro comercial.

37. Centro comunitario.

38. Centro de acondicionamiento físico.

39. Centro de apuestas.

40. Centro de capacitación / Centro de retiro.

41. Centro de copiado (incluye encuadernación y empastes).

42. Centro de ejercicios espirituales.

43. Centro de exposiciones.

44. Centro de lubricación.

45. Centro de reclusión.

46. Centro recreativo: tales como balnearios, campo de golf, club campestre, pesca recreativa y otras facilidades destinadas a la recreación, excepto casinos, pistas para automotores, campos de tiro.

47. Centro cultural.

48. Centros de rehabilitación.

49. Cerrajería / Instalación de Alarmas.

50. Cine.

51. Clínica médica (incluye servicios oftalmológicos y dentales).

52. Clínica de estética / Salas de masaje / Salas de bronceado.

53. Clínica veterinaria / Acuarios.

54. Club o instalación campestre.

55. Compañía aseguradora.

56. Compra-venta / Casa de empeño.

57. Consulado - embajada.

58. Consultorio médico privado.

59. Convento.

60. Cruz roja.

61. Cultivo agrícola: excepto especies alucinógenas, zacate.

62. Decoración automotor.

63. Depósito de materiales de construcción.

64. Depósitos de gas - combustibles.

65. Depósito y/o crematorio para cadáveres.

66. Ebanistería.

67. Educación física.

68. Educación pre-escolar.

69. Educación primaria.

70. Educación religiosa.

71. Educación secundaria.

72. Educación universitaria.

73. Educación vocacional / institutos de idiomas.

74. Establo para animales domésticos.

75. Estación de bomberos.

76. Estudio fotográfico.

77. Farmacia.

78. Ferretería / Centro de Pinturas.

79. Filmoteca.

80. Floristería.

81. Funeraria.

82. Galería de arte.

83. Gasolinera.

84. Generación energética: hidroeléctrica, eólica, solar.

85. Granja avícola y/o piscícola.

86. Granjas de ganado bovino.

87. Guardería.

88. Heladería.

89. Helipuerto - Aeropuerto.

90. Hospital.

91. Hotel: establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones o más, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como alimentación a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad del edificio o una parte de él absolutamente independiente, con dependencias que constituyen un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento.

92. Hotel residencia: es un hotel que no ofrece servicio de alimentación.

93. Imprenta - litografía - serigrafía.

94. Industria: todas aquellas industrias Tipo C según lo señalado por el Decreto Ejecutivo Nº 30465-S.

95. Instalación deportiva: tales como canchas multiuso, piscina, gimnasio, plaza de deportes y cualquier otra destinada a la práctica deportiva, excepto pistas para automotores.

96. Instrumentos musicales (exhibición y ventas).

97. Insumos agropecuarios (expendio al por menor).

98. Jardín botánico.

99. Joyería.

100. Laboratorio de radiología.

101. Laboratorio clínico.

102. Laboratorio de investigación.

103. Laboratorio fotográfico / revelado.

104. Laboratorio químico.

105. Lavado de vehículos.

106. Lavandería de ropa.

107. Librería.

108. Licorería.

109. Mariposario.

110. Maternidad.

111. Mercado.

112. Micro y pequeña industria.

113. Mini - supermercado.

114. Mirador.

115. Mueblería y/o colchonería (fabricación).

116. Museo.

117. Oficina de gobierno central.

118. Oficina institucional.

119. Oficina municipal.

120. Oficina profesional.

121. Orfanato.

122. Panadería y/o pastelería.

123. Paradero turístico.

124. Parque infantil.

125. Pensión: tipo de establecimiento pequeño (menos de 20 habitaciones) que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones y que ofrece servicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una sola tarifa global.

126. Perfumería (venta al por menor).

127. Pescadería.

128. Pistas para deportes y no motorizados.

129. Policía.

130. Protección civil privada.

131. Pulpería.

132. Reforestación: excepto especies exóticas.

133. Refugio para animales.

134. Relleno sanitario manual.

135. Relojería.

136. Renta de vehículos automotores.

137. Reparación de calzado y peletería.

138. Reparación de llantas.

139. Representación extranjera privada.

140. Repuestos para vehículos automotores.

141. Restaurante.

142. Reutilización, recuperación y/o reciclaje de desechos sólidos ordinarios.

143. Ropa (exhibición y venta al por menor en tiendas o "boutiques").

144. Sala de fiesta.

145. Sala de juegos electrónicos / Pooles.

146. Sala de patinaje.

147. Sala de tatuajes.

148. Salón de baile.

149. Salón de belleza.

150. Sanatorio.

151. Sastrería.

152. Servicio de internet.

153. Servicios públicos: tales como duchas, vestidores, guardarropía, sanitario, acera, bancas, senderos, agua potable, iluminación y otras facilidades en espacios públicos y privados.

154. Soda.

155. Sucursal bancaria.

156. Supermercado.

157. Taller de carpintería.

158. Taller de enderezado y pintura.

159. Taller de forja, hojalatería, plomería.

160. Taller de mecánica automotriz / Servicio de Grúas.

161. Taller de mecánica de precisión.

162. Taller de radio - televisión.

163. Taller de reparación de bicicletas.

164. Taller de soldadura.

165. Taller eléctrico - electrónico.

166. Taller metal-mecánico.

167. Tapicería.

168. Teatro.

169. Teleférico.

170. Templo.

171. Terminal de autobuses de servicio público.

172. Terminal de taxis.

173. Torres de radiodifusión - Radioemisoras - Televisoras.

174. Venta de automotores.

175. Verdulería.

176. Vivero.

177. Vivienda multifamiliar.

178. Vivienda unifamiliar.

179. Zapatería (venta y reparación).

180. Zoológico.

• a)La instalación no podrá ampliarse, reconstruirse o remodelarse, parcial ni totalmente, sin la previa autorización de la DDU. Podrán autorizarse los casos en que se trate de ampliaciones o reparaciones con el objetivo exclusivo de mejorar las condiciones de seguridad del inmueble, previo dictamen favorable de la DDU.
• b)Si las instalaciones en las cuales se desarrollan actividades de Uso No Conforme sufren algún tipo de daño, podrán desarrollarse actividades de reconstrucción, siempre que los daños no sean de carácter estructural y que no excedan en más de 50% del área de la edificación al momento de ocurrir este, a criterio de la DDU y con base en dictamen del INS, si corresponde. Si los daños exceden el 50% del área de la edificación, se procederá a la clausura definitiva de la instalación y a solicitar la reubicación de las actividades conforme al Plan Regulador.
• c)Para todas las zonas que contempla el Plan Regulador, no se autorizarán usos comerciales o de servicios en predios segregados por medio de alamedas o servidumbres. Asimismo, para el caso de la Zona Mixta Residencial Comercial y la Zona de Expansión Urbana (de alta, media y baja densidad) los usos comerciales y de servicios permitidos por el Plan Regulador se autorizarán sólo en predios que enfrenten a calles públicas con derechos de vía mayores o iguales a los 11 m.
• d)Para todas zonas donde se autorice la construcción de conjuntos comerciales o de servicios, la Municipalidad a través de la DDU solicitará como requisito la asignación de los usos específicos durante la revisión de planos constructivos, a fin de determinar el numero de espacios mínimos de parqueo en función de los usos potenciales. Complementariamente, la Municipalidad podrá denegar la autorización de patentes o licencias municipales cuando el uso solicitado no pueda cumplir con la norma mínima relacionada con espacios de parqueo.

a. En el caso de predios o fincas debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad, antes de la vigencia del presente Plan Regulador Urbano, se permitirá el desarrollo de actividades y la construcción de instalaciones compatibles con la zonificación, aún cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente, fondo y/o área del predio. Los predios en que el propietario demuestre su existencia, previa a la entrada en vigencia del plan regulador, y que no han sido inscritos, que no cumplen los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados por la DDU para su desarrollo previo dictamen favorable de la misma y por Acuerdo Municipal.

b. La DDU podrá proceder al visado para un predio por orden del juzgado, para aquellos casos en los cuales la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros, o bien cuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad y el propietario demuestre que ha vivido diez (10) años en el sitio, haya cancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado por un notario público que la propiedad está en traspaso.

c. En existencia de registro de planos deslindados en un fraccionamiento y que no posean escritura, se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad sobre la existencia de las propiedades mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.

d. En existencia de una escritura certificada por notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que establezca que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano catastrado, será necesario confeccionar plano para catastrar.

e. Para los planos que se encuentren catastrados cuando entre en vigencia el presente reglamento, la Municipalidad otorgará el visado para los efectos del Artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana en cualquier momento, siempre y cuando reúnan los requisitos mínimos de zonificación.

La Zona del Centro Histórico (ZCH)

El propósito de esta zona es procurar el desarrollo armónico de funciones comerciales y residenciales que sean totalmente compatibles y que permitan complementar el atractivo urbano y arquitectónico del casco central de San Joaquín, Barrantes y Llorente, convirtiéndolos en lugares adecuados para vivir y visitar al mismo tiempo. No se permite el desarrollo de proyectos de urbanización en esta zona.

a. USOS PERMITIDOS: 1-4-8-13-15-16-18-21-22-23-24-25-27-28-33-43-47-76-80-82-87-88-99-107-116-120- 122-124-125-126-131-135-141-143-147-149-152-154-168-177-178.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional Unifamiliar | Comercial | Servicios | | | Superficie mínima lote (m2) | 250 | 200 | 200 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior mínimo (m) | 5 | 5 | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 65 | 65 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 35 | 35 | | Densidad máxima | 40 viv/ha | - | - | | | | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será 6 m. | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será 6 m. | | | | 2. En todos los casos deberá contar con los espacios de parqueo correspondientes. | 2. En todos los casos deberá contar con los espacios de parqueo correspondientes. | | Requisitos especiales | El retiro frontal corresponde al antejardín, el cual deberá mantenerse como zona verde. | 3. Al menos el 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. | 3. Al menos el 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. | | | | 4. Podrá autorizarse un tercer piso si se aumenta el área verde para drenaje, se aumenta el área de parqueos proporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la Dirección General de Aviación Civil (DGAC). | 4. Podrá autorizarse un tercer piso si se aumenta el área verde para drenaje, se aumenta el área de parqueos proporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la DGAC. | | | | | Para el caso de los usos 4-13-24-27-33-125, el área mínima de lote será de 500 m2 y cuando tengan más de 10 habitaciones deberán contar con sistema de tratamiento de desechos líquidos aprobado por el Ministerio de Salud. | | | Para todas las nuevas construcciones, la Municipalidad deberá solicitar al interesado la incorporación de los elementos de diseño arquitectónico propios de la ZCH de Flores, a fin de mantener las condiciones de valor paisajístico y arquitectónico. En este caso, la Municipalidad a través de la DDU podrá solicitar la asesoría del Ministerio de Cultura Juventud y Deportes para la definición de tales requisitos. | | |

La Zona Urbana Comercial - Residencial (ZUCR)

El propósito de esta zona es procurar la concentración de las funciones urbanas de tipo comercial especializado, con un componente residencial mínimo en función de las viviendas ya existentes. No se permite el desarrollo de proyectos de urbanización en esta zona.

a. USOS PERMITIDOS: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-38-39-41-44-49- 50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-93-96-97-99-100-101-103-104-106-107- 108-111-113-115-120-122-126-127-130-131-135-136-137-138-139-140-141-143-144-146-147-148-149-151-152- 154-155-156-163-167-174-175-178-179.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional Unifamiliar | Comercial | Servicios | | | Requisitos especiales | El retiro frontal corresponde al antejardín, el cual deberá mantenerse como zona verde. | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será de 6 m. | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será de 6 m. | | | | 2. En todos los casos deberán contar con los espacios de parqueo correspondientes. | 2. En todos los casos deberán contar con los espacios de parqueo correspondientes. | | | | 3. Al menos el 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. | 3. Al menos el 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad. | | | | 4. Podrá autorizarse un tercer piso si se aumenta el área verde para drenaje, el área de parqueos proporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la DGAC. | 4. Podrá autorizarse un tercer piso si se aumenta el área verde para drenaje, se aumenta el área de parqueos proporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la DGAC. | | | | Para los usos 10, 11,12, 36, 50, 63, 64, 83, 111, 136, 156 el tamaño mínimo del lote será de 3000 m2, un frente mínimo de 30 metros, retiro lateral de 3m y posterior de 5 y los parqueos confinados dentro del predio. El resto de las variables se mantienen. | | | | | Para los usos 20, 26, 44, 62, 66, 115, 138, 144, 146, 148, 174, el área mínima de lote será de 1500 m2, un frente mínimo de 30 m, retiro lateral de 3 m, retiro posterior de 5 m y las áreas de parqueo confinadas dentro del predio. El resto de las variables se mantienen. | |

La Zona Institucional Existente y Propuesta (ZIN-E / ZIN-P)

El establecimiento de esta zona busca regular el estado de estos terrenos en su situación actual y prever las necesidades futuras de la comunidad, para diversos usos de carácter total y exclusivamente público de tipo cultural, de seguridad, salud, servicios del Estado y otros. El plan regulador comprende tanto las zonas existentes como ampliaciones (propuestas). Dentro de los límites del cantón, la Zona Institucional se indica en el mapa de usos del suelo con las siglas ZIN-E (en el caso de las existentes) y ZIN-P (en el caso de las propuestas).

a. USOS PERMITIDOS: 18-20-25-30-35-37-47-48-51-57-60-68-69-70-71-72-73-75-87-90-95-110-116-117- 118-119-121-124-128-129-134-142-150-153-155-171-172-173.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Requisito | | --- | --- | | Retiro Frontal mínimo (m) | 5 | | Retiro Lateral mínimo (m) | 5 | | Retiro Posterior mínimo (m) | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | | Área Verde mínima (%) | 40 | | Requisitos especiales | Para todos los casos, deberán contemplarse los espacios necesarios para parqueos dentro de los límites del predio. Alturas mayores a dos pisos u ocho metros serán autorizadas previo visto bueno de la DGAC. | | | Para los usos 18-20-35-68-69-70-71-72-73-90-95-110-121-150-172 el tamaño mínimo del lote será de 3000 m2, el frente mínimo deberá ser de 30 metros; el resto de las variables se mantienen. | | | Para los usos 134-142-171, el tamaño mínimo de lote será de 5000 m2, con frente mínimo de 40 m, retiro frontal de 10 m, retiros laterales de 5 m y posterior de 10 m; la altura máxima será de dos pisos u 8 m, la cobertura máxima del 50% y área verde mínima de 50%. | | | 4. Podrá autorizarse un tercer piso o una altura mayor a los 8 m si se aumenta el área verde para drenaje, se aumenta el área de parqueos proporcionalmente y si se obtiene visto bueno de la DGAC. |

La Zona Mixta: Residencial - Comercial (ZMRC)

El propósito de la ZMRC es ordenar el desarrollo urbano alrededor de la Zona del Centro Histórico y del centro de cada distrito, buscar la mejor integración espacial, la mejor integración entre el uso residencial y los usos comerciales que sean compatibles con el uso residencial. Permite, en conjunto con la Zona de Expansión Urbana, consolidar y conformar los cuadrantes urbanos existentes y propuestos y así densificar y concentrar el espacio y la población. No se permite el desarrollo de proyectos de urbanización en esta zona.

a. USOS PERMITIDOS: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Usos | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | Habitacional Unifamiliar | Comercial | Servicios | Habitacional Multifamiliar | | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 75 | 75 | 50 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 25 | 25 | 50 | | Densidad máxima | - | - | - | 80 viv/ha | | Requisitos especiales | 1. El retiro frontal corresponde al antejardín. | | | | | | 2. Los usos permitidos podrán desarrollarse en combinación con el residencial para negocios familiares, en no más del 50% del espacio que ocupa el uso residencial. | | | | | | 3. Para el caso de vivienda multifamiliar, los parqueos necesarios deberán ser confinados dentro del mismo diseño. | | | | | | 4. Cuando el desarrollo multifamiliar sea menor a diez habitaciones deberá garantizar el área verde mínima para drenaje séptico o bien contar con un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud; cuando sea mayor o igual a 10 habitaciones, deberá incluir necesariamente un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobada por el Ministerio de Salud. | | | | | | 5. Podrá autorizarse un tercer piso o bien una altura máxima de 12 m, cuando el proyecto contemple un aumento del área verde para drenaje, un aumento proporcional de parqueos y tenga el Visto Bueno de la DGAC. | | | | | | 6. Para los usos 33, 68 y 125, el área mínima de lote será de 500 m², retiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3m y posterior de 5 m. Para los usos 33 y 125, cuando se trate de más de 10 habitaciones deberá solucionar por si mismo su abastecimiento de agua potable y contar con un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud. | | | |

La Zona Comercial (ZCO)

No se permite el desarrollo de proyectos de urbanización en esta zona.

a. USOS PERMITIDOS: 1-2-3-5-7-8-10-11-12-15-16-17-19-20-21-22-23-26-28-30-31-32-34-36-37-38-39-40- 41-42-43-44-46-47-49-50-51-52-53-55-56-57-58-62-63-64-65-66-76-77-78-79-80-81-82-83-88-93-96-97-99- 100-101-102-103-104-105-106-107-108-112-111-113-115-120-122-126-127-129-130-131-135-136-137-138-140- 141-143-144-145-146-147-148-149-151-152-153-154-155-156-162-163-165-167-171-172-174-175-176-179.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Requisito | | --- | --- | | Área mínima de lote | 200 m2 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 5 | | Retiro Lateral mínimo (m) | 3 | | Retiro posterior mínimo (m) | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | | Área Verde mínima (%) | 40 | | Requisitos especiales | 1. Para lotes mayores a 250 m2, el retiro frontal será de 6 m. | | | 2. Todos los usos permitidos deberán contar con los espacios de parqueo correspondientes. | | | 3. El 50% del área verde deberá ubicarse en el frente de la propiedad y mantenerse como área verde. | | | 4. Podrá autorizarse un tercer piso o bien una altura máxima de 12 m, siempre y cuando se dé un aumento del área verde para drenaje, un aumento proporcional en el área de parqueos y cuente con el Visto Bueno de la DGAC. | | | 5. Para los usos 44, 62, 66, 138 y 140, el área mínima de lote será de 1500 m2, el retiro frontal mínimo de 6 m, retiros laterales mínimos de 3 m y retiro posterior mínimo de 5 m; el resto de variables se mantiene. | | | 6. Para los usos 36, 63, 64, 136, 144, 146, 148, 156 y 174, el área mínima de lote será de 3000 m² y deberán confinar los espacios de parqueo dentro del predio; el resto de variables se mantiene. | | | 7. Para todos los usos comerciales se solicitará el tratamiento de aguas residuales mediante plantas de tratamiento aprobadas por el Ministerio de Salud, con excepción de sistemas de drenaje séptico. En todos los casos, se solicitará el visto bueno de SENARA. |

La Zona de Expansion Urbana de Alta Densidad (ZEU-AD)

futuras, siguiendo las normativas técnicas del presente Reglamento y complementariamente por las normas de diseño del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones que no se le opongan. En esta zona se podrá autorizar el desarrollo de proyectos de urbanización.

a. USOS PERMITIDOS: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, en la Ley de Planificación Urbana y otras leyes y reglamentos vigentes conexos en materia urbana.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | | Superficie mínima de Lote (m2) | 250 | 250 | 250 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 85 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 15 | | Requisitos especiales | Todo proyecto de urbanización debe respetar la propuesta de nuevos cuadrantes urbanos; satisfacer su propia demanda de agua potable de conformidad con las disposiciones del SENARA y el Departamento de Aguas del MINAE; contar con planta de tratamiento de aguas residuales. | Para lotes menores o iguales a 100 m2, el retiro posterior será de 2 m. | Para lotes menores o iguales a 150 m2, el retiro posterior será de 2 m. | | | Para los efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, los proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del área total urbanizable para parques y facilidades comunales. | | | | | Los fraccionamientos de fincas con área mayor o igual a 2000 m2 y donde se propongan más de cuatro lotes a fraccionar, cederán igualmente de forma gratuita un 10% del área total de finca para destinarlos como zonas de parques y facilidades comunales. | | | | | Para los usos 4, 13, 24, 27, 33, 68 y 125, el área mínima de lote será de 500 m², retiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3 m y posterior de 5 m; cuando se trate de proyectos de más de 10 habitaciones deberá solucionar por si mismo su abastecimiento de agua potable y contar con un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud. | | |

Esta excepción se establece sólo para satisfacer la necesidad de fraccionamientos de tipo familiar, por lo que su autorización estará sujeta a que la DDU verifique esta naturaleza en el proyecto. Además, se aplicará para un máximo de 4 lotes.

La Zona de

Son terrenos previstos para el desarrollo de urbanizaciones futuras, siguiendo las normativas técnicas del presente Reglamento y complementariamente por las normas de diseño del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones que no se le opongan. En esta zona se podrá autorizar el desarrollo de proyectos de urbanización.

a. USOS PERMITIDOS: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de la Ley de Planificación Urbana y otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | | Superficie mínima de Lote (m2) | 300 | 300 | 300 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 85 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 15 | | Requisitos especiales | Todo proyecto de urbanización debe respetar la propuesta de nuevos cuadrantes urbanos; satisfacer su propia demanda de agua potable de conformidad con las disposiciones del SENARA y el Departamento de Aguas del MINAE; contar con planta de tratamiento de aguas residuales. | Para lotes menores o iguales a 100 m2, el retiro posterior será de 2 m. | Para lotes menores o iguales a 150 m2, el retiro posterior será de 2 m. | | | Para los efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, los proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del área total urbanizable para parques y facilidades comunales. | | | | | Los fraccionamientos de fincas con área mayor o igual a 2000 m2 y donde se propongan más de cuatro lotes a fraccionar, cederán igualmente de forma gratuita un 10% del área total de finca para destinarlos como zonas de parques y facilidades comunales. | | | | | Para los usos 4, 13, 24, 27, 33, 68 y 125, el área mínima de lote será de 500 m2, retiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3m y posterior de 5 m; cuando se trate de proyectos de más de 10 habitaciones deberá solucionar por si mismo su abastecimiento de agua potable y contar con un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud. | | |

La Zona de

Son terrenos previstos para el desarrollo de urbanizaciones futuras, siguiendo las normativas técnicas del presente Reglamento y complementariamente por las normas de diseño del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones que no se le opongan. En esta zona se podrá autorizar el desarrollo de proyectos de urbanización.

a. USOS PERMITIDOS: 8-18-22-23-28-33-68-76-80-87-88-113-120-122-125-126-131-137-143-149-175-177-178.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de la Ley de Planificación Urbana y otras leyes y reglamentos vigentes.

| Variable | Usos | | | | --- | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | | Superficie mínima de Lote (m2) | 350 | 350 | 350 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 10 | 10 | | Retiro Frontal mínimo (m) | 3 | 6 | 6 | | Retiro Lateral mínimo (m) | - | - | - | | Retiro Posterior mínimo (m) | 3 | 3 | 3 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 60 | 85 | 85 | | Área Verde mínima (%) | 40 | 15 | 15 | | Requisitos especiales | Todo proyecto de urbanización debe respetar la propuesta de nuevos cuadrantes urbanos; satisfacer su propia demanda de agua potable de conformidad con las disposiciones del SENARA y el Departamento de Aguas del MINAE; contar con planta de tratamiento de aguas residuales. | Para lotes menores o iguales a 100 m2, el retiro posterior será de 2 m. | Para lotes menores o iguales a 150 m2, el retiro posterior será de 2 m. | | | Para los efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, los proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del área total urbanizable para parques y facilidades comunales. | | | | | Los fraccionamientos de fincas con área mayor o igual a 2000 m2 y donde se propongan más de cuatro lotes a fraccionar, cederán igualmente de forma gratuita un 10% del área total de finca para destinarlos como zonas de parques y facilidades comunales. | | | | Variable | Usos | | | --- | --- | --- | | Habitacional | Comercial | Servicios | | Requisitos especiales | Para los usos 4, 13, 24, 27, 33, 68 y 125, el área mínima de lote será de 500 m², retiro frontal de 6 m, retiros laterales de 3 m y posterior de 5 m; cuando se trate de proyectos de más de 10 habitaciones deberá solucionar por si mismo su abastecimiento de agua potable y contar con un sistema de tratamiento de aguas residuales aprobado por el Ministerio de Salud. | |

La Zona Industrial (ZI)

a. USOS PERMITIDOS: 5-12-26-44-63-64-66-78-84-93-94-97-100-101-102-103-104-112-115-142-157-158- 159-160-161-162-163-164-165-166-167.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes, especialmente las establecidas en el Reglamento de Zonas Industriales en la Región Metropolitana.

| Variable | Usos | | | --- | --- | --- | | Comercial | Industrial | | | Superficie mínima de Lote (m2) | 200 | 1000 | | Frente Mínimo de Lote (m) | 10 | 20 | | Retiro Frontal (m) | 3 | 3 | | Retiro Lateral (m) | 3 | 3 | | Retiro Posterior (m) | 5 | 5 | | Altura Máxima (pisos) | 2 | 2 | | Altura Máxima (metros) | 8 | 8 | | Cobertura máxima (%) | 65 | 60 | | Área Verde mínima (%) | 35 | 40 | | Densidad máxima | - | - | | Requisitos especiales | Para todos los usos deberán confinarse los parqueos dentro del predio. | | | | Para los usos industriales deberá incorporarse la zona para carga y descarga, contar con su propio sistema de abastecimiento de agua potable; contar con planta de tratamiento de aguas residuales aprobada por el Ministerio de Salud; contar con un Plan de Manejo de Desechos y un Plan de Salud Ocupacional aprobados por el Ministerio de Salud. | | | | Podrán autorizarse alturas mayores a los dos pisos u ocho metros si se obtiene el visto bueno de la DGAC y de la DDU. | | | | Para el caso específico de los usos 112, 157-158-159-160-161-162-163-164-165-166-167, el área mínima de lote será de 300 m2. | |

La Zona de Renovación Urbana (ZRU)

a. USOS PERMITIDOS: Esta zona se utilizará exclusivamente para la reubicación del Barrio Cristo Rey otorgándole carácter y restricciones de zona Mixta Residencial Comercial y para la ampliación o construcción de nuevas vías públicas.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes que no se le opongan.

La Zona de Protección Forestal (ZPF)

El propósito de esta zona es proteger la cobertura vegetal natural, propiciar su recuperación natural y constituir un retiro de construcción.

a. USOS PERMITIDOS: 14-114-132.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Todos aquellos no incluidos como Usos Permitidos, así como todos los usos que no sean específicamente autorizados por la Ley Forestal.

| Uso permitido | Requisitos | Instituciones involucradas | | --- | --- | --- | | 14. Áreas protegidas | Aún cuando la ZPF constituye en si un área protegida, podrá establecerse dentro de la ZPF áreas protegidas en otras categorías de manejo, siempre y cuando las restricciones de uso no actúen en detrimento del espíritu de protección forestal y del recurso hídrico que tiene la ZPF. | DDU / Municipalidad MINAE | | | Cualquier proyecto de esta naturaleza deberá ser avalado por la DDU y aprobado por el Concejo Municipal, en tanto el establecimiento de esta nueva área protegida deberá ser ejecutado por el MINAE. | | | 114. Mirador | Usos del suelo de esta naturaleza podrán desarrollarse dentro de los límites de la ZPF, sin eliminar cobertura vegetal y cumpliendo con los siguientes requisitos mínimos: | DDU / Municipalidad MINAE | | | 1. El proyecto deberá ser planificado y dirigido por un profesional en ingeniería forestal, biología, ecología, manejo de recursos naturales o afines. | | | | 2. El profesional responsable deberá elaborar un presentar un plan para el desarrollo del proyecto a la DDU, comprendiendo al menos: Objetivos, Metas, Cronograma de Ejecución, Actividades a realizar, Diseño del las áreas a utilizar, Monitoreo. | | | | 3. Para cualquiera de los casos, podrán utilizarse únicamente especies (flora y fauna) propias de la zona de vida a la cual corresponden el área donde se propone el proyecto. | | | | 4. El proyecto debe dirigirse y garantizar la conservación y/o el mejoramiento de la ZPF. | | | 132. Reforestación | Podrán desarrollarse proyectos de reforestación dentro de los límites de la ZPF, cumpliendo con los siguientes requisitos mínimos: | DDU / Municipalidad | | | 5. La reforestación deberá ser planificada y dirigida por un profesional en ingeniería forestal. | | | | 6. El profesional citado anteriormente, deberá elaborar y presentar un plan de reforestación a la DDU, comprendiendo al menos: Objetivos, Metas, Cronograma de Ejecución, Especies a Utilizar, Actividades a realizar, Monitoreo. | | | | 7. La reforestación comprenda únicamente especies propias de la zona de vida a la cual corresponden el área a reforestar. | | | | 8. El proyecto de reforestación debe dirigirse y garantizar el mejoramiento de la cobertura forestal de la ZPF. | |

Zonas Verdes de Parque (ZVP)

Determina además retiros de construcción dada la vocación del suelo o los riesgos asociados a la construcción.

zona; para tal efecto presupuestará el dinero necesario, podrá así mismo buscar ayudas internas y externas a través de convenios, donaciones u otros medios para la realización del proyecto.

a. USOS PERMITIDOS: 10-14-95-124-132-153.

b. USOS NO PERMITIDOS O PROHIBIDOS Todos aquellos usos que no sean específicamente autorizados por la Ley Forestal y leyes conexas que protegen el recurso forestal y las zonas que este ocupa, se considerarán usos no permitidos o prohibidos.

1. No será permitido desarrollar ningún tipo de instalación cuyo funcionamiento genere aguas residuales.

2. No será permitido verter en las ZVP parque ningún tipo de aguas negras o servidas provenientes de instalaciones colindantes.

3. No se permitirán frente al parque tapias o muros, sólo se aceptarán divisiones abiertas del tipo divisiones naturales (cercas vivas).

4. No se aceptarán accesos viales a lo largo del parque, solo espacios peatonales.

Será excepción a la regla los accesos viales con fines de mantenimiento y la seguridad de los usuarios del parque, concretamente el acceso para vehículos ambulancia, de bomberos, de policía y/o servicios municipales.

5. En los lotes colindantes no serán permitidos establecimientos clasificados como peligrosos, insalubres e incómodos. Ningún uso permitido podrá ser fuente de contaminación o inseguridad para los fines del parque.

6. No se permitirán construcciones en los terrenos colindantes a las áreas de parque urbano que presenten riesgos naturales, sean éstos por las características de los ríos o quebradas, del suelo, la topografía o de estas combinadas.

7. En las parcelas colindantes con el parque, se podrán desarrollar los usos comerciales permitidos para cada una de las zonas donde se ubiquen las parcelas y se permitirá el acceso de usuarios desde el parque.

8. Será permitido dentro de los límites del parque la perforación de pozos y el abastecimiento de agua para fines exclusivamente de abastecimiento público.

La Zona Vial (ZV)

En lo particular se norma esta condición en el reglamento de vialidad y transporte.

Organismos para la aplicación, control y vigilancia del Plan Regulador

La Dirección de Desarrollo Urbano

La DDU será responsable de la aplicación del Plan Regulador y asistirá en las decisiones al Alcalde y al Concejo Municipal en lo que se refiera al Plan Regulador; las funciones de la DDU serán establecidas dentro de este mismo reglamento, en tanto sus actividades serán establecidas anualmente, en el Plan Anual Operativo Municipal.

a. Crear y ejecutar, de forma eficaz y oportuna, las políticas, planes y programas de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje urbano, planificación de proyectos y otras, necesarias para la aplicación del Plan Regulador Urbano de Flores.

b. Crear e implementar sistemas de información geográfica urbana, por medio de los cuales se recopile, sistematice e interprete la información urbana gráfica y alfanumérica del Plan Regulador y que facilite el control en la aplicación del mismo.

c. Capacitar al personal que se requiera para el manejo y mantenimiento eficaz y efectivo del sistema de información geográfica urbana y para la aplicación de las disposiciones del Plan Regulador.

d. Tramitar, recibir, evaluar, otorgar y/o rechazar los permisos de construcción, así como los de alineamientos, demoliciones y certificados de uso del suelo.

e. Vigilar y controlar los procesos de construcción o demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura.

f. Controlar el uso no autorizado y verificar la disposición publicitaria.

g. Vigilar y controlar el uso correcto del suelo en cada una de las zonas que establece el Plan Regulador, de conformidad con las regulaciones que se establecen para cada una de ellas.

h. Establecer canales de coordinación con las instituciones autónomas y estatales u organizaciones que requiera, cuando las actividades de aplicación del Plan Regulador así lo ameriten.

i. Definir los instrumentos y procedimientos, sistemas, medios y recursos que permitan llevar a cabo lo establecido en el Plan Regulador, tanto en su conformación institucional, como en su operación, seguimiento y posterior actualización.

La Junta de Planificación Cantonal

La JUPLACA estará integrada de la siguiente forma:

a. El Alcalde o su representante b. El Director o Coordinador de la DDU c. Tres ciudadanos, uno de cada distritos, con no menos de diez años de residir en forma constante dentro de los límites del distrito que representen, anteriores a la fecha de entrada en vigencia del presente Plan Regulador. Éstos deberán ser postulados por cualquier vecino ante el organismo municipal y serán nombrados por el Concejo Municipal. La vigencia y otras condiciones de nombramiento son las establecidas por el artículo 60 de la Ley de Planificación Urbana.

Las actividades de la JUPLACA serán programadas anualmente, dentro del Plan Anual Operativo Municipal. Las funciones de la JUPLACA serán al menos las siguientes:

a. Fiscalizar y verificar la aplicación efectiva y oportuna del Plan Regulador y todas las normas que en él se establezcan.

b. Verificar la revisión del Plan Regulador cada cinco años a partir de su publicación en La Gaceta y durante su periodo de vigencia.

c. Fiscalizar y verificar la aplicación de normas adicionales que a criterio de la DDU y la Municipalidad, sean adoptadas en forma necesaria para garantizar el cumplimiento de otras normas y políticas establecidas en el Plan Regulador.

d. Recibir, verificar y canalizar las denuncias sobre violaciones a las normativas del Plan Regulador.

e. Recibir, canalizar y responder las consultas, aclaraciones o interpretaciones que se hagan a las normas del Plan Regulador.

Coordinación Interinstitucional

a. Por medio del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), las condiciones de riesgo potencial de contaminación de áreas de recarga o formaciones acuíferas.

b. Por medio del Departamento de Aguas del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), la afectación de tomas de agua o pozos existentes ante la eventual apertura de nuevos pozos o tomas, así como retiros.

c. Por medio de la Dirección General de Aviación Civil, el riesgo de potenciales construcciones para el tráfico aéreo.

d. Por medio de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) el impacto ambiental potencial y la aplicación de medidas preventivas, de mitigación o de compensación correspondientes.

e. Por medio del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes, las condiciones de diseño arquitectónico para nuevas construcciones dentro de las porciones de ZCH.

f. Por medio del Museo Nacional de Costa Rica, la protección del patrimonio arqueológico cantonal.

g. Por medio del Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG), lo relacionado con el empleo de técnicas de manejo y conservación de suelos.

h. Por medio de otros gobiernos locales (Municipios) las políticas, programas y actividades para el manejo integral de cuencas.

i. Por medio del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), las condiciones para el desarrollo de proyectos que permitan la mejor integración vial de Flores con su entorno, así como para el manejo de la flota vehicular, entre ellas las de transporte público.

j. Por medio de la Dirección de Urbanismo del INVU, los retiros correspondientes a las zonas de protección creadas por el artículo 33 de la Ley Forestal Nº 7575.

k. Otras condiciones o situaciones relacionadas con la salud y seguridad humana y ambiental, así como la calidad de vida de los habitantes, por medio de instituciones y agencias del Estado costarricense.

Asimismo, de conformidad con las normas señaladas por la Ley Nº 8220.

• a)En todos los casos (obras, actividades o proyectos) donde se solicite como requisito el uso de plantas de tratamiento aprobadas por el Ministerio de Salud, el interesado deberá presentar como parte de los requisitos, los documentos legales que establezcan la responsabilidad civil y penal relacionada al mantenimiento del sistema y la presentación de los reportes operacionales del mismo ante el Ministerio de Salud y el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados, durante toda la vida útil del proyecto.
• b)Los desarrollos de tipo residencial bajo la modalidad de urbanización, se permitirán sólo dentro de los límites de la Zona de Expansión Urbana de Alta Densidad, de la Zona de Expansión Urbana de Media Densidad y de la Zona de Expansión Urbana de Baja Densidad. Lo anterior sin detrimento de las facultades municipales de rechazar solicitudes de urbanización de terrenos, establecidas por el artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana.
• c)Para todos las actividades, obras o proyectos que se pretenda desarrollar dentro de los límites de las Áreas Teóricas de Recarga y la Zona de Reserva Puente de Mulas (delimitadas en el mapa de ordenamiento ambiental), el interesado deberá aportar como parte de los requisitos el visto bueno del proyecto por parte del Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA).
• d)Para todas las actividades, obras o proyectos que se pretenda desarrollar dentro de los límites del cantón, donde la altura de las edificaciones o estructuras sea igual o mayor a los dos pisos u ocho metros, el interesado deberá aportar como parte de los requisitos el visto bueno del proyecto por parte de la Dirección General de Aviación Civil (DGAC).

Transformación de inmuebles, establecimientos peligrosos y protección de zonas

El dictamen que emita la DDU sobre el particular, deberá contar con el aval de la JUPLACA, ser conforme al Reglamento Ambiental de Flores y corresponderá al Concejo Municipal la decisión definitiva respecto a ampliar o no el permiso.

Se podrá solicitar esta ampliación de requisitos a las empresas cuyo inicio de operaciones sea anterior al presente Reglamento, al momento en que se renueven los permisos de funcionamiento u otros en la Municipalidad, a fin de ir ajustando las actividades productivas a las disposiciones y zonificación que establece el Plan Regulador.

A las construcciones actuales de carácter comercial, se les exigirá estos requisitos en el momento en que se solicite la renovación de la patente. A las construcciones actuales de carácter residencial, se le exigirán estos requisitos al momento en que se soliciten permisos para ampliaciones, mejoras o remodelaciones; todo lo anterior sin perjuicio de otras disposiciones que se establezcan en el Reglamento Ambiental u otras que adopte la Municipalidad.

Certificaciones, permisos, patentes y licencias

Para estos efectos, el interesado deberá presentar la solicitud por escrito y cumplir con el procedimiento que defina la DDU para estos fines.

Para el caso de instalaciones y/o actividades existentes cuyo uso sea no conforme, debe aplicarse lo establecido en el Capítulo Primero del Título Tercero del presente Reglamento. De igual manera, la DDU no otorgará ningún permiso de movimiento de tierra, construcción y/o patentes de funcionamiento para instalaciones o actividades nuevas, sin antes contar con la Resolución de aprobación del proceso de evaluación ambiental del proyecto o actividades que otorga la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, del Ministerio de Ambiente y Energía.

No se otorgarán permisos de fraccionamiento cuando el proyecto se ubique en zonas de riesgo, zonas de uso institucional, zonas verdes de parque o zonas de protección forestal identificadas en el Plan Regulador, zonas de riesgo o reserva establecidas por otras instituciones del Estado mediante leyes o decretos particulares, o bien zonas que a criterio de la DDU representen un riesgo por condiciones ambientales, de salud o seguridad humana o bien cuando se determine que el fraccionamiento podría afectar la correcta aplicación del Plan Regulador y sus zonas.

Para estos casos, la solicitud del Certificado deberá realizarse en los 30 días siguientes a la fecha en que entre en vigencia el Plan Regulador.

Si en el año de vigencia no se han iniciado las actividades para las cuales se solicitó el permiso, el interesado deberá solicitar la renovación del permiso ante la DDU, la cual podrá otorgarse también por un año natural. Si el interesado solicita antes del vencimiento del plazo otorgado, la misma podrá condicionarse o denegarse conforme lo establecidos en la Ley General de Administración Pública.

Sanciones

• a)La suspensión por parte de la DDU de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
• b)La clausura del local, por parte de la Municipalidad, cuando se trate de la instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso no conforme, sin perjuicio de responsabilidad penal en que incurra.

Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes vinculantes vigentes y/o cualquier otra disposición Legal o Reglamentaria conexa, dictada por la Municipalidad o por el Gobierno Central a través de los tres poderes y/o sus instituciones.

Si el funcionario es de elección popular, procederá a la pérdida de su credencial, a juicio del Tribunal Supremo de Elecciones, previa información que éste dispondrá levantar.

Si el funcionario elabora un informe que no se ajusta a la realidad, se le aplicarán las mismas sanciones establecidas en el artículo 77 del presente Reglamento.

Cuando se trate de construcciones en usos permitidos sin el debido permiso Municipal, se suspenderá inmediatamente la obra y se aplicará al infractor una multa equivalente a diez veces el importe de los permisos de construcción. Asimismo, en caso de querer dar continuidad a la obra, proyecto o actividad, el interesado deberá realizar todo el trámite que establezca la DDU para obtener los permisos respectivos.

Cuando se trate de actividades dentro de usos permitidos que no cuenten con el permiso de funcionamiento, se procederá al cierre temporal del establecimiento, hasta que cumpla con el trámite respectivo y cancele una multa equivalente a diez veces el importe anual de la patente.

a. Clausura del local: Procederá cuando se instalen, realicen o desarrollen actividades en edificios o construcciones ya existentes que impliquen un uso que no concuerde con la zonificación indicada.

b. Suspensión de obra: Procederá con toda obra que se ejecute en contravención de la zonificación establecida o por incumplimiento de los requisitos de orden técnico y administrativos exigidos para la misma, pudiendo disponer para estos efectos del auxilio de la fuerza pública. La misma se mantendrá en todos sus efectos hasta tanto el infractor no se ajuste o cumpla las previsiones normativas comprendidas en el presente reglamento o las disposiciones aplicables al caso concreto.

c. Suspensión de la obra, de las actividades y/o cierre: En caso de riesgo inminente a la seguridad de las personas y bienes, por la naturaleza o estado de la construcción, remodelación u otro de edificaciones, podrá la municipalidad, previa valoración de dicha circunstancia, ordenar la demolición o destrucción de la obra por cuenta y cargo del infractor. En caso de recurrencia, la Municipalidad podrá realizar dicha acción con personal municipal y proceder ejecutoriamente al cobro de los costos o gastos incurridos.

Recursos

Requisitos para las edificaciones

a. Los requisitos e indicadores generales de dosificación de uso del suelo son las condiciones de aplicación a los usos del suelo urbano, los usos constructivos y los usos de otro tipo de actividades espaciales que afecten el suelo o a las edificaciones.

b. Los requisitos e indicadores urbanos de dosificación de uso del suelo son las condiciones de área mínima y frente a calle pública que se le fijan por sus características espaciales a un lote o finca para que se pueda ser inscrito en el registro público, siendo generalmente idénticas según la zona para todos los lotes y fincas. Sin embargo, la DDU, podrán establecer otras condiciones técnicamente fundamentadas en materia de infraestructura, equipamiento, medio ambiente, servicios, riesgo y vulnerabilidad, usos del suelo, u otras condiciones particulares que presente el sitio, según sea el caso, para garantizar el cumplimiento del Plan Regulador o para salvaguardar la seguridad humana y/o ambiental. De acuerdo con los procedimientos estipulados para cada zona, estos requisitos serán todos los relativos al diseño del sitio y su emplazamiento (retiros, alineamientos, línea de construcción, colindancia, coberturas, alturas, superficie de jardín o arborización mínima, drenajes, niveles), composición urbana, composición arquitectónica, sistemas constructivos, materiales y los que la DDU estime conveniente para mantener la imagen e identidad del sitio.

c. Son objeto de estas condiciones los lotes que el urbanizador, promotor o fraccionador pretenda inscribir, así como los lotes existentes a la fecha de vigencia de este reglamento.

d. Los requisitos e indicadores constructivos de dosificación de uso del suelo son las condiciones que se le fijan a una construcción que se quiere realizar en un lote o sitio determinado. El diseñador deberá cumplir con las normas y prescripciones derivadas del presente reglamento para que el proyecto sea aprobado.

e. Los requisitos e indicadores de actividades de dosificación de uso del suelo son las condiciones de las actividades, usos o prácticas derivadas de la presencia de dinámicas espaciales urbanas o rurales, tales como: el ruido o la contaminación sónica producto del uso de equipos de sonido usados por el comercio o al aire libre, transformadores y otros equipos electromecánicos, altoparlantes u otros; la animación y entretenimiento, actividades culturales y deportivas, fuegos artificiales, conciertos, trepidaciones, sin perjuicio de las regulaciones existentes para estas actividades. La municipalidad, cuando ello fuere pertinente y no se opusiere a disposiciones legales, podrá emitir normas expresas y específicas sobre la materia a partir de este reglamento.

En ausencia de regulación expresa para determinada vía será el que establezca la DDU, o en su caso, cuando proceda, el que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, el Ministerio de Ambiente y Energía o el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, según corresponda.

Se determina a partir de la suma de la mitad del derecho de vía, más el retiro correspondiente. El alineamiento se traza por medio de una línea paralela a la línea de frente de la propiedad y debe respetarse en forma aérea y subterránea.

Esta área implica una restricción para construir, sin que por ello esta porción de terreno pierda su condición de propiedad privada. Al menos el 50% de este espacio de retiro frontal debe mantenerse como área verde. En el área restante del antejardín se permite la construcción de cochera siempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas guarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo la cubierta podrá sobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En las secciones laterales paralelas a colindancia no se podrá construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m) permitiendo hasta un 80% de visibilidad. De requerirse mayor retiro frontal, se indican en el Reglamento de Vialidad y Transporte.

A esta se el puede dar el uso provisional como antejardines o estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre que no implique construcción de techos de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento de Vialidad y Transporte del Plan Regulador. Ningún uso provisional podrá salir más allá de la línea de propiedad, no podrán implicar obstáculos para el tránsito peatonal por aceras u otros espacios públicos. Las puertas de acceso batirán hacia el interior de cada inmueble. El uso provisional podrá desarrollar sólo si existe previa autorización de la DDU y en caso de que se autorice, subsistirá en tanto no se usen dichas franjas de terreno; en el momento de que se realice la expropiación el uso de estas franjas, cesará las actividades, sin perjuicio para la Municipalidad. De ejecutarse el proyecto por parte de la Municipalidad u otra institución pública se dará por cumplido lo siguiente:

a. Cesarán los usos temporales y provisionales.

b. La Municipalidad o institución que corresponda negociará con el dueño del terreno, el traspaso de las franjas en cuestión a dominio público.

c. En ausencia de acuerdo entre las partes, se procederá a la Expropiación, de conformidad a lo estipulado en las leyes correspondientes.

En el caso de carreteras en que el Ministerio de Obras Públicas y Transportes fije su propio alineamiento prevalecerá el retiro de alineamiento mayor. Los retiros se medirán a partir de la línea de propiedad, lo cual implica expropiación de las fajas o porciones de lotes que queden sin edificar. En los lotes esquineros, el retiro posterior se podrá considerar lateral o viceversa total o parcialmente, de acuerdo con el criterio de la DDU:

a. Frontal: será determinado por el espacio exigido entre la línea de alineamiento y la línea de construcción. Será conforme al que determine el Reglamento de Vialidad y Transporte, o en su defecto las disposiciones que se definen según los requisitos de cada zona en específico en el presente Reglamento.

b. Posterior: es el espacio exigido entre la construcción y la línea posterior del predio. En fincas esquineras podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con una área equivalente. Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles a juicio de la DDU, siempre y cuando el diseño propuesto satisfaga plenamente, las necesidades de aireación y ventilación de las instalaciones.

c. Lateral: se exige sólo en algunas zonas, según se indica en el Reglamento de Zonificación. En caso de abrirse ventanas laterales deberá seguirse lo estipulado en el Reglamento de Construcciones.

La Municipalidad podrá, a cambio de la ampliación del derecho de vía (lo cual afecta la relación % cobertura y área de lote), dar incentivos en altura o área de piso mayor, en cuyo caso no se contará con el terreno de ampliación para el cálculo del área de cobertura. Cuando el interesado acceda a la ampliación vial, la DDU negociará la cobertura en proporción al derecho cedido.

Hacia arriba se regulan por la altura de edificación, dada en metros o en pisos y por el área del piso (o por ambos conceptos) y hacia abajo por la profundidad de sótanos.

Los casos de lotes con dos o más frentes se podrá utilizar el punto medio del lado más alto y hasta el elemento de mayor altura, a fin de salvaguardar las condiciones de seguridad en función de la operación del Aeropuerto Juan Santamaría. Sin embargo, la Municipalidad podrá exigir cambios cuando la altura, aspecto o disposición no resulten a su criterio convenientes, para efectos de la aplicación del Plan Regulador:

a. ALTURA MÁXIMA. El cálculo de altura máxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula: A = V x C, donde A = Altura Máxima; V = derecho de vía correspondiente según los establezca el Reglamento de Vialidad y Transporte del PR o la institución correspondiente; C = coeficiente de altura para cada zona establecido por el PR.

Aquella construcción que amplíe el retiro frontal más allá del retiro obligatorio o establecido en el Reglamento de Vialidad y Transporte, para el cálculo de la altura mediante la fórmula indicada, a la variable V (derecho de vía) podrá sumársele el retiro adicional.

Los efectos previstos por la DDU, según su criterio técnico y según el estudio de impacto ambiental del proyecto, cuando corresponda, podrán utilizarse para justificar límites a la altura de las edificaciones, considerando:

a. Alturas mínimas o máximas por zonas por efectos estéticos, ya sea por que la Municipalidad pretenda imprimir representatividad o identidad o para inducir a un aprovechamiento mayor de la infraestructura urbana existente o para evitar la proliferación de usos comerciales y de servicios que invaden zonas residenciales que se deban conservar.

b. La existencia de razones especiales, en cuyo caso se establece como límite de altura máxima la que fija el reglamento de construcciones, que es equivalente a una y media veces del derecho de vía de la calle mayor situada frente al predio.

c. La seguridad estructural, determinada según las regulaciones establecidas en el código sísmico.

Amerita un estudio de uso de suelos y una prueba de precolación, ubicándose en el área de jardín o en el remanente de las áreas impermeables.

Los proyectos de edificios que plantean más de un piso sótano deberán presentar para su aprobación estudios del suelo que incluyan adicionalmente, información sobre los mantos acuíferos y corrientes subterráneas, del terreno y de su entorno inmediato. En ningún caso podrá hacerse una excavación más honda que 6 metros bajo el nivel del lecho del río o quebrada más próxima, medido a partir del nivel del punto de mínima distancia. Se entenderá por sótano el que tiene un nivel en el cielo inferior al nivel de referencia. El área de los sótanos no se tomará como área de piso. El alineamiento de los sótanos lo fijará el derecho de vía propuesto sin retiros, el cual en las vías nacionales será el fijado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes y en el resto de vías el que fije la municipalidad.

Los lotes o fincas ya existentes y cuyas superficies y frentes que tienen estén por debajo de los requisitos mínimos de su zona, tanto en las áreas ya urbanizadas como en las aledañas, podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de las facultades municipales para valorar cuando corresponda, el otorgamiento o no de los permisos de construcción en ellos. Las construcciones ya existentes y que no se ajusten a los requisitos establecidos para cada zona, podrán permanecer igual, o modificarse en aras de ajustarse a los requisitos establecidos por el Plan Regulador.

Urbanización y fraccionamiento de terrenos

• a)Para los efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, los proyectos de urbanización cederán gratuitamente al uso público un 20% del área total urbanizable para parques y facilidades comunales. La ubicación de estas áreas dentro del conjunto residencial serán definidas por la DDU, conforme a las mejores condiciones de localización, seguridad, acceso y paisaje.
• b)El tratamiento del 100% de las aguas residuales deberá garantizarse mediante el uso, operación y mantenimiento de plantas de tratamiento aprobadas por el Ministerio de Salud (ubicación y operación). Como parte de los requisitos para el uso de estos sistemas, el interesado deberá presentar Declaración Jurada rendida ante notario público donde se establezca la naturaleza de la persona física o jurídica que asumirá la responsabilidad por el mantenimiento del sistema y la presentación de los reportes operacionales correspondientes, con la periodicidad que definan el Ministerio de Salud o el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, según corresponda.
• c)La Municipalidad de Flores, con el fin de mantener las condiciones óptimas de suministro de agua potable de la población existente al momento de la solicitud del proyecto de urbanización, podrá solicitar al interesado el aporte de la solución al suministro propio de agua potable, de conformidad con los procedimientos legales vigentes. En este sentido, la captación de fuentes de agua para consumo humano y/o la perforación de nuevos pozos, deberá ser previamente autorizada por el SENARA y el Departamento de Aguas del MINAE, respectivamente.
• d)La vialidad propuesta por el proyecto deberá ajustarse a las propuestas viales del Plan Regulador, así como a las propuestas que defina el MOPT o bien el INVU a través de otros planes reguladores, para lograr así la integración vial del desarrollo. El diseño de las vías será el que indique el Reglamento de Vialidad del Plan Regulador, según la jerarquía vial que corresponda.
• e)Para el otorgamiento de la licencia municipal de urbanización de terrenos, será requisito indispensable la presentación de la vialidad ambiental para la totalidad del proyecto, otorgada por SETENA.
• f)Para la autorización del desfogue pluvial que requiera el proyecto, el interesado deberá presentar un estudio hidráulico que garantice la capacidad ya sea del cauce de dominio público que recibirá las aguas, o bien del sistema de alcantarillado pluvial. El estudio deberá incluir el diseño de las obras civiles necesarias para la conducción, control y desfogue del caudal total de aguas pluviales y deberá obtenerse el visto bueno del Departamento de Aguas del MINAE.
• g)El proyecto deberá contemplar la arborización de las zonas verdes y de parque con el uso exclusivo de especies vegetales nativas de la zona de vida correspondiente al cantón de Flores.

• a)Los proyectos de fraccionamientos de fincas con área mayor o igual a 2.000 m2 o donde se propongan más de cuatro lotes a fraccionar, cederán gratuitamente al uso público un 20% del área total de finca para parques y facilidades comunales. La ubicación de estas áreas dentro del conjunto residencial serán definidas por la DDU, conforme a las mejores condiciones de localización, seguridad, acceso y paisaje.
• b)Para el otorgamiento de la licencia municipal de fraccionamiento de terrenos, será requisito indispensable la presentación de la vialidad ambiental para la totalidad del proyecto, otorgada por SETENA.
• c)Para la autorización del desfogue pluvial que requiera el proyecto, el interesado deberá presentar un estudio hidráulico que garantice la capacidad ya sea del cauce de dominio público que recibirá las aguas, o bien del sistema de alcantarillado pluvial. El estudio deberá incluir el diseño de las obras civiles necesarias para la conducción, control y desfogue del caudal total de aguas pluviales y deberá obtenerse el visto bueno del Departamento de Aguas del MINAE.
• d)El proyecto deberá contemplar la arborización de las zonas verdes y de parque con el uso exclusivo de especies vegetales nativas de la zona de vida correspondiente al cantón de Flores.

INCENTIVOS

Este mismo mecanismo podrá autorizarse a aquellos predios que resulten "afectados" por las regulaciones de la ZPF.

Normas finales y transitorias

Normas finales

a. Las condiciones de seguridad en cuanto a hidrantes, plantas de emergencias y señalización.

b. Respeto y seguimiento estricto a las normas del Código Sísmico.

c. Respeto y seguimiento a las normas que establezca la Comisión Nacional de Emergencias, si así fuere solicitado por la DDU para zonas con potencial de riesgo o riesgo ambiental conocido.

d. Respeto y seguimiento estricto a las normas que se establezcan en el Estudio de Impacto Ambiental, para aquellos proyectos que por solicitud de la DDU o las leyes vigentes deban cumplir con la presentación y aprobación previa de este estudio, o del procedimiento de evaluación ambiental de proyectos establecido por la Ley Orgánica del Ambiente y regulador por la SETENA, u otras disposiciones que se establezcan en el Reglamento Ambiental de Flores.

No se permitirán segregaciones parciales a fin de evitar que en un espacio donde se admitían tres o cuatro viviendas ese número aumente por segregaciones venta - sucesivas. No se permitirán segregaciones sucesivas de predios, de forma que cuando se autorice una segregación por parte de la DDU, la misma pasará a formar parte del archivo municipal para evitar posteriores segregaciones sobre los mismos predios.

En aquellos casos en los cuales las actividades sean existentes aplicará lo establecido al efecto; si se tratare de una nueva actividad y esta fuese autorizada en razón de la escala deberán cumplirse con todas las normas legales y reglamentarias a fin de minimizar y mitigar los impactos socio-ambientales negativos que pueda producir, las cuales en caso de no cumplirse implicarán el cierre inmediato de la actividad o establecimiento, conforme a la ley y el debido proceso. Los procedimientos para ejecutar dichas acciones serán dictadas por la DDU y de conformidad con la legislación vigente y el Reglamento Ambiental del cantón Flores.

Se exceptúan los siguientes casos:

a. La variación o la extensión de la línea divisora entre diferentes zonas, podrán hacerse solamente vía acuerdo municipal previo dictamen y estudio técnico de la DDU, con base en el presente reglamento.

b. La aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y la urbanización, zonificación, u otra afectación concreta del espacio, que permita mejorar las disposiciones ya incluidas en el presente Reglamento de Zonificación.

Serán acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios municipales que toleren o permitan por acción u omisión la violación a las disposiciones del presente reglamento.

Transitorios

En un plazo no mayor a tres meses calendario a partir de su publicación en el diario oficial, la municipalidad deberá constituir la Dirección de Desarrollo Urbano como órgano especializado del Plan Regulador y dotarla en este periodo de las instalaciones y los recursos humanos, económicos, tecnológicos y logísticos necesarios para iniciar la ejecución de su gestión.

Los permisos de construcción otorgados antes de la vigencia del presente Plan Regulador y que hayan agotado su vigencia sin haberse hecho efectivos, deberán tramitarse de nuevo, ajustándose además a las normas comprendidas para la zona respectiva según el presente Reglamento.

Los inmuebles en los cuales estén construidas residencias unifamiliares, que a la entrada en vigencia del presente reglamento se encontraren ubicadas en zonas de naturaleza industrial y comercial, podrán permanecer en dichas zonas sin que sean permitidas segregaciones para la construcción de nuevas edificaciones, ya sea para nuevas viviendas o bien construcciones que se adicionen a las viviendas existentes.

La JUPLACA deberá ser conformada por la municipalidad dentro del plazo de tres meses calendario a partir de la aprobación y publicación del Plan Regulador, deberá publicitarse la misma a efectos de abrir los canales de participación ciudadana que el caso requiere.

Al entrar en vigencia el presente Reglamento de Zonificación, la Municipalidad deberá contar con el Plan Estratégico de Desarrollo Cantonal, por medio del cual se dictará la pauta anual de ejecución de actividades, obras y proyectos necesarios para la aplicación del Plan Regulador Urbano de Flores.