Regulation of Requirements for Construction, Remodeling, Demolition and Earthwork Permits of EscazúReglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra de Escazú

All construction, remodeling, demolition, and earthworks (movimientos de tierra) projects submitted to the Municipality of Escazú, for review and eventual issuance of the corresponding permit, must, depending on their complexity, submit the general and special construction and presentation requirements demanded in this Regulation in order to standardize the plan review and permit approval process.

The plans and documents must be submitted in the format required by this Regulation.

To process the Municipal Construction and/or Remodeling Permit, the following requirements must be met:

• 1)Permit application form duly completed and signed by the owner and the responsible professional. The form must bear the respective seals of the Tax Administration Department and the Real Estate Department of the Municipality, indicating that the property is registered and that municipal taxes are up to date.
• 2)Copy of the Cadastral Plan of the property, approved by the Municipality, in original size. Said plan must not be a reduction, a fax copy, nor joined with adhesive tape; it must also be free of smudges or erasures or any other type of alteration that casts doubt on its veracity.
• 3)Registry report issued by the Public Registry or a copy of the Deed for the property or real estate where the construction or remodeling is to be carried out.
• 4)Copy of the owner's identity card. If a legal entity, a copy of the legal entity's identity card.
• 5)Consultancy Agreement between the owner and the professional responsible for the construction or remodeling work, sealed by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica.
• 6)Certification from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados that the property has water supply or the possibility of obtaining it for construction and future habitation.
• 7)Any requirement listed in Article 6 of this Regulation if the project requires compliance therewith.
• 8)Three copy sets of the original construction plans, signed by the Professional Responsible for the work and the appraisal of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
• 9)Workers' Compensation Insurance Policy issued by the Instituto Nacional de Seguros.
• 10)For works larger than 1000 m2, a note must be submitted indicating the supply route to the construction site as well as the management of water and waste.
• 11)Land Use Certificate issued by the Urban Development Department of the Municipality.

To process the earthworks permit, the following requirements must be met:

• 1)Comply with numbers 1, 2, 3, 4, 9, and 11 of Article 2 of this Regulation.
• 2)Two copies of the design plans indicating contour lines, terracing, retaining walls, stormwater drainage, cuts, slopes, accesses, or any complementary works.
• 3)Certificate of intended land use for the terrain and a note from INVU approving said use.
• 4)Signature of a responsible professional on the plans.
• 5)Approval issued by the Public Works Department of the Municipality for stormwater drainage, when the earthworks exceed 200 m3.
• 6)If approval for stormwater drainage is required, a calculation report signed by the responsible professional must be provided.
• 7)A note indicating the amount of material to be removed, where it will be deposited, the transport route, and authorization from the owner of the property where said material will be deposited.
• 8)A commitment note from the person responsible for the earthworks stating that the work will be carried out with the necessary care regarding dust that may harm neighboring properties.
• 9)The Municipality reserves the right to request a performance guarantee for damages that may be caused.

To process the permit for demolition of a building, the following requirements must be met:

• 1)Comply with numbers 1, 2, 3, 4, and 9 of Article 3 of this Regulation.
• 2)Photos of the property intended for demolition.
• 3)Land use intended for the terrain and approval from INVU approving said use.
• 4)If the building has architectural or historical characteristics warranting its conservation, the Municipality may request the interested party to provide an opinion from the Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.
• 5)A commitment note from the person responsible for the demolition stating that if explosives are used, the corresponding permit must be obtained from the Office of Arms and Explosives Control of the Ministerio de Seguridad Pública, and all necessary measures must be taken for the safety of both neighboring constructions and the workers performing the job. The note must indicate the precautionary measures to be taken for safety purposes during the demolition.
• 6)Approval from the owner of the land where the debris will be deposited.

The information sets for construction, remodeling, or earthworks projects, whether plans, documents, drawings, contracts, forms, or similar, must be submitted to the Urban Development Department of the Municipality for review for the corresponding permit. One of the sets must be presented in a standard hard-cover binder format, legal size, with the following requirements:

• a)The plans must come in a reduced format on bond 20 size (86.5 x 56 cms.) and be folded to conform to the size of the hard-cover binder, in such a way that the title block is visible on the right margin, for easy location of the sheet contents.
• b)The project name as well as the owner's name must be written on the cover of the binder and on its upper spine.
• c)For projects occupying more than one binder for their submission, these must be numbered according to the plan numbering and indicated as such on the spine of each binder.
• d)In cases of small projects not requiring more than five presentation sheets, these may be submitted in thinner hard-cover binders than the standard ones, but always in legal size.
• e)Additionally, the complete project must be submitted in "diskette" format.

The Urban Development Department will have available a model hard-cover binder for consultation by interested parties and copies showing the steps to follow for folding the plans.

No application for a permit for construction, remodeling, demolition, or earthworks will be received without the complete documentation and presentation required by this Regulation, except for construction or remodeling projects that, due to their low complexity and cost, do not require the above presentation and are considered minor works.

A minor work is considered to be a construction of up to 30 square meters. Excluded are those located in hazardous or conflicted areas, or those with very complex structural and architectural solutions requiring a more detailed study process. In these cases, the application must meet the same requirements as the license for earthworks.

The set of plans in reduced format as well as the information on "diskette" shall be kept in the municipal archive.

In addition to the requirements listed in articles: 2 for processing the Municipal Construction and Remodeling Permit, 3 for Earthworks, and 4 for Demolitions, the following requirements shall also be demanded, depending on the type of project and as relevant:

• a)If the person requesting the procedure is not the owner of the property, they must present a Special Power of Attorney granted before a notary public, whereby the owner also permits the construction. Additionally, they must provide a copy of the property owner's identity card and a copy of the identity card of the person requesting the permit.
• b)If the property belongs to more than one owner, an authenticated note must be presented where all owners authorize the construction, along with a copy of each one's identity card.
• c)When the permit procedure is requested by a legal entity, the permit application must be signed by the legal representative of the company. A copy of the legal entity's identity card, a copy of the legal representative's identity card, and a certification of legal standing issued no more than three months prior must also be provided.
• d)Any work that includes sanitary services, windows on a property line, warehouses, septic tanks, treatment plants, or that, due to any other health requirement based on the Health Law, must be reviewed by the Ministerio de Salud, must present the approval of that Ministry.
• e)When works are carried out that could affect a watercourse, the Urban Development Department may, at its discretion, request approval from MINAE and/or indicate the minimum construction setback, on the cadastral plan, issued by the Urbanism Directorate of INVU.
• f)If the property faces a national or regional road or projects already defined by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, the Construction Line from that Institution must be obtained.
• g)In the case of works where non-fruit-bearing or timber-characteristic trees are felled, approval from MINAE must be provided.
• h)When deemed necessary by the Urban Development Department, it may request the Land Use Certificate issued by the Urbanism Directorate of INVU.
• i)In the case of condominium projects or those with a roof area where the work exceeds 400 m2, the approval for water drainage issued by the Public Works Department of the Municipality must be provided. For smaller projects, the Urban Development Department may decide at its discretion to request this approval or not.
• j)Urbanization and condominium projects must additionally present the site design in digital format.
• k)Projects developed in areas of potential geological risk within the Canton, such as the Cerros de Escazú or Alto Carrizal or similar, shall require the submission of a complete geotechnical study including slope stability and recommendations for retention works.
• l)For pavement, sidewalk, and other designs in urbanizations, the manual that the Urban Development Department has for this purpose must be consulted and complied with.
• m)The Municipality may request other studies it deems necessary.

In accordance with current regulations, it is the owner's obligation to build the sidewalk, gutters with curbs, or reconstruct the existing ones on the street or streets facing the project. Ramps for vehicle entry must not obstruct or make pedestrian traffic areas unpleasant.

Transitory Provision.—Within 30 days following the publication of this Regulation in the Official Gazette, the submission of plans in both the new and old formats shall be permitted. After this period, only the submission of plans in the new format based on this Regulation will be allowed.

This Regulation becomes effective ten days after its publication.

Escazú, August 11, 2001.—

Todos los proyectos de construcción, remodelación, demolición y movimientos de tierra que se presenten a la Municipalidad de Escazú, para su revisión y eventual obtención del permiso correspondiente, deben, dependiendo de su complejidad, presentar los requisitos generales y especiales de construcción y de presentación que se exigen en este Reglamento con el fin de uniformar el proceso de revisión de planos y aprobación de permiso.

Los planos y documentos deberán ser presentados en el formato que se exige en este Reglamento.

Para tramitar el Permiso Municipal de Construcción y/o Remodelación, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• 1)Formulario de solicitud de permiso debidamente llenado y firmado por el propietario y el profesional responsable. El formulario debe presentar los sellos respectivos del Departamento de Administración Tributaria y el Departamento de Bienes Inmuebles de la Municipalidad, indicando que la propiedad se encuentra inscrita y que está al día con los impuestos municipales.
• 2)Copia del Plano de Catastro de la propiedad, visado por la Municipalidad, en tamaño original. Dicho plano no debe ser una reducción, copia de fax, ni debe estar unida con cinta adhesiva; tampoco debe contar con borrones ni tachaduras o cualquier otro tipo de alteración que hagan dudar de su veracidad.
• 3)Informe registral emitido por el Registro Público o copia de la Escritura de la propiedad o bien inmueble donde se va a llevar a cabo la construcción o remodelación.
• 4)Copia de la cédula de identidad del propietario. Si es persona jurídica, copia de la cédula jurídica.
• 5)Contrato de Consultoría entre el propietario y el profesional responsable de la obra de construcción o remodelación sellado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica.
• 6)Certificación del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, de que el inmueble tiene dotación de agua o posibilidad de obtenerla para la construcción y habilitación futura.
• 7)Cualquier requisito de los enumerados en el artículo 6° de este Reglamento si el proyecto requiere del cumplimiento de los mismos.
• 8)Tres juegos en copia del original de los planos constructivos, firmados por el Profesional Responsable de la obra y la tasación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
• 9)Póliza de Riesgos del Trabajo emitida por el Instituto Nacional de Seguros.
• 10)En obras mayores de 1000 m2 debe entregarse nota en que se indique la ruta de suministros a la construcción así como cuál será el manejo de aguas y desechos.
• 11)Certificado de Uso de Suelo emitido por el Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad

Para tramitar el permiso de movimientos de tierra se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• 1)Cumplir con los números 1, 2, 3, 4, 9 y 11 del artículo 2° de este Reglamento.
• 2)Dos copias de los planos del diseño indicando curvas de nivel, terraceo, muros de contención, desfogue de aguas pluviales, cortes, taludes, accesos o cualquier obra complementaria.
• 3)Certificado de uso de suelo que se pretende dar al terreno y nota del INVU aprobando dicho uso.
• 4)Firma de un profesional responsable en los planos 5) Visto bueno emitido por el Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad para desfogue de aguas pluviales, cuando el movimiento de tierras sea superior a los 200 m3.
• 6)En caso de necesitar el visto bueno para desfogue de aguas pluviales debe aportar memoria de cálculo firmada por el profesional responsable.
• 7)Nota indicando la cantidad de material a remover, donde se depositará, ruta de transporte y autorización del propietario del inmueble donde se depositará dicho material.
• 8)Nota de compromiso del responsable del movimiento de tierra que los trabajos se realizarán con el cuidado necesario para polvaredas que perjudiquen a predios vecino 9) La Municipalidad se reserva el derecho de solicitar una garantía de cumplimiento por daños que pudieren ocasionarse.

Para tramitar el permiso de demolición de una construcción debe de cumplirse con los siguientes requisitos:

• 1)Cumplir con los números 1, 2, 3, 4 Y 9 del artículo 3° de este Reglamento.
• 2)Fotos del inmueble que pretende demolerse.
• 3)Uso de suelo que se pretende dar al terreno y visto bueno del INVU aprobando dicho uso.
• 4)Si la construcción tiene características arquitectónicas o históricas que ameriten su conservación, la Municipalidad podrá pedir al interesado que aporte criterio del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.
• 5)Nota de compromiso del responsable de la demolición de que si se utilizan explosivos deberá conseguir el permiso correspondiente de la Oficina de Control de Armas y Explosivos del Ministerio de Seguridad Pública, y tomar todas las medidas del caso para la seguridad tanto de construcciones vecinas como de los propios operarios que realicen el trabajo. Debe de indicarse en la nota las medidas de precaución que se tomarán para efectos de la seguridad en la demolición.
• 6)Visto bueno del propietario del terreno donde se depositará , escombros.

Los juegos de información de proyectos de construcción, remodelación o movimiento de tierra, ya sean planos, documentos, dibujos, contratos, formularios o similares, deberán ser presentados ante el Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad, con el fin de que sean revisados para el permiso correspondiente. Uno de los juegos deberá ser presentado en formato estándar tipo carpeta dura, tamaño oficio, con los siguientes requisitos:

• a)Los planos deberán venir en formato reducido en tamaño tipo bond 20 (86.5 x 56 cms.) y doblarse para ser conformados al tamaño de la carpeta dura, en forma tal que el cajetín sea visible en la margen derecha, para fácil ubicación del contenido de las láminas.
• b)El nombre del proyecto así como el nombre del propietario, deberán inscribirse en la portada del ampo así como en el lomo superior de este.
• c)En proyectos que ocupen más de un ampo para su presentación, estos deberán numerarse de acuerdo a la numeración de planos e indicarse así en el lomo de cada ampo.
• d)En casos de proyectos pequeños que no requieran más de cinco láminas de presentación, estos podrán presentarse en carpetas duras más delgadas que las corrientes, pero siempre en tamaño oficio.
• e)Adicionalmente deberá presentarse en formato "disquete" el proyecto completo.

El Departamento de Desarrollo Urbano tendrá a disposición una carpeta dura como modelo para ser consultado por los interesados y copias mostrando los pasos a seguir para doblar los planos.

No se recibirá ninguna solicitud de permiso de construcción, remodelación, demolición o movimiento de tierra, sin la documentación completa y la presentación requerida por este Reglamento, con excepción de proyectos de construcción o remodelación que por su poca complejidad y costo no requieran de la presentación anterior y se consideren como obra menor.

Se considera obra menor a la construcción de hasta 30 metros cuadrados. Se excluyen aquellas que se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos, la solicitud deberá cumplir con los mismos requisitos que la licencia para movimiento de tierra.

El juego de planos en formato reducido así como la información en "disquete" serán custodiados en el archivo municipal.

En adición a los requisitos enumerados en los artículos: 2° para tramitar el Permiso Municipal de Construcción y Remodelación, 3° para Movimientos de Tierra y 4° para Demoliciones, se exigirán además, dependiendo del tipo de proyecto y en lo pertinente, los siguientes requisitos:

• a)En caso de que la persona que solicita e: trámite no sea el propietario del inmueble, debe presentar un Poder Especial otorgado ante notario público, donde el propietario además permite la construcción. Adicionalmente debe aportar copia de cédula del propietario del inmueble y copia de la cédula de quien solicita el permiso.
• b)Si la propiedad pertenece a más de un propietario, debe presentar nota autenticada donde todos los propietarios autorizan la construcción y copia de las cédulas de identidad de cada uno.
• c)Cuando el trámite de permiso es solicitado por una persona jurídica, la solicitud de permiso debe ser firmada por el representante legal de la empresa. Se debe aportar también copia de la cédula jurídica, copia de la cédula del representante legal y certificación de personería con no más de tres meses de emitida.
• d)Toda obra .que presente servicios sanitarios, ventanas en colindancia, bodegas, tanque séptico, planta de tratamiento, o que por cualquier otro requisito de salubridad con base a la Ley de Salud deben ser revisadas por el Ministerio de Salud y debe presentar el visto bueno de ese Ministerio.
• e)Cuando se realicen obras que puedan afectar un curso de agua, queda a criterio del Departamento de Desarrollo Urbano solicitar el visto bueno del MINAE y/o indicar el retiro mínimo de construcción, en el plano de catastro, emitido por la Dirección de Urbanismo del lNVU.
• f)Si la propiedad está frente a carretera nacional regional o proyectos ya definidos por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, debe obtenerse la Línea de Construcción de esa Institución.
• g)En caso de obras en donde se realice tala de árboles no frutales o de características maderables debe aportarse visto bueno del MINAE.
• h)Cuando así lo amerite el Departamento de Desarrollo Urbano, podrá solicitar el certificado de Uso de Suelo emitido por la Dirección de Urbanismo del INVU.
• i)En caso de. proyectos en condominio o con área de techo en que la obra supere los 400 m2, debe aportarse el visto bueno para desfogue de aguas emitido por el Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad. En proyectos menores, queda a criterio del Departamento de Desarrollo Urbano solicitar este visto bueno o no.
• j)Los proyectos de urbanización y condominios deberán en forma adicional presentar el diseño de sitio en formato digital.
• k)Los proyectos que se desarrollen en zonas de posible riesgo geológico dentro del Cantón, como los Cerros de Escazú o Alto Carrizal o similares, requerirán de presentación de estudio geotécnico completo que incluya estabilidad de taludes y ; recomendaciones para las obras de retención.
• l)Para diseños de pavimentos, aceras y otros en urbanizaciones deberá consultarse y cumplirse el manual que para tal efecto tiene el Departamento de Desarrollo Urbano.
• m)La Municipalidad puede solicitar otros estudios que considere necesarios.

De acuerdo con la normativa vigente es obligación del propietario construir la acera, caños con cuneta, o reconstruir las existentes de la o las calles a la cual enfrenta el proyecto. Las rampas para entrada de vehículos no deberán entorpecer ni hacer molesto el área de tránsito peatonal.

Transitorio.-Se permitirá, dentro de los 30 días siguientes a la publicación de este Reglamento en el Diario Oficial, la presentación de planos tanto en el nuevo formato como en el antiguo. Pasado este tiempo sólo se permitirá el ingreso de planos con el nuevo formato en base a este Reglamento.

Este Reglamento rige diez días después de su publicación.

Escazú, 11 de agosto del 2001.-