Master Plan Southwest Coastal Sector of Bahía PotreroPlan Maestro Sector Costero Suroeste de Bahía Potrero

in the entirety of the text - Full Text of Standard 4 Master Plan for the Southwest Coastal Sector of Bahía Potrero, Santa Cruz, Guanacaste Full Text of record: 98976 MUNICIPALITY OF SANTA CRUZ MUNICIPALITY OF SANTA CRUZ NOTE FROM SINALEVI: This regulation was published as a draft in La Gaceta No. 1 of January 2, 2006.

Based on the agreement issued by the Municipal Council of Santa Cruz, from its extraordinary session No. 04-2006, article 2, subsection 1, dated February 10, 2006, it is unanimously agreed: Having resolved the objections and addressed the observations made in relation to the Master Plan for the Southwest Coastal Sector of Bahía Potrero.

With dispensation from the Committee process, this Municipal Council agrees to approve in all its aspects the Master Plan for the Coastal Sector of Bahía Potrero, which is hereby considered definitively approved.

REGULATORY ASPECTS MASTER PLAN FOR THE SOUTHWEST COASTAL SECTOR OF BAHÍA POTRERO, SANTA CRUZ, GUANACASTE ZONING: For the development and construction of a Marina project in Bahía Potrero, southwest sector, two types of areas are basically needed: the land zone located, in this case, within the public zone, recognized by Law No. 7744 of February 6, 1998, as a concessionable public area, and the water zone intended partly for shelter infrastructure for vessels and partly for the different activities inherent to this type of infrastructure, such as docks, the gas station, haul-out and launching facilities, among other services contained in the very definition of Tourist Marina in article 2 of the cited Law and required as a minimum by article three of the same legislative text. These distinct zones, their derived uses, and the areas intended for the minimum services required by the standard cited above are indicated in the attached plan, which includes the concession areas to be granted to whoever submits the marina project to the Municipality, which, in addition to complying with all applicable legal and regulatory requirements, offers the best development option for the municipality's purposes. The proposed land use (uso de suelo) in this plan seeks to provide guidance regarding the location of the different activities and services necessary for the efficient functioning of a Marina in this sector, with respect for the recovery in some cases and the conservation of the existing natural resource in others. Furthermore, consideration has been given not only to the areas or zones intended for the Marina's own facilities for the protection and shelter of vessels but also to those intended for access routes, other privately owned properties, and those areas where infrastructure works may be built for the provision of all kinds of services to vessels, as well as to visitors and national and/or foreign users, according to the terms of the repeatedly cited standard. The proposed zoning contemplates the following zones:

PRIVATE PROPERTY ZONE ZPp Permitted uses Restaurant, bar, tourist information office, boutiques, hotels, condominiums, and similar uses.

Concessions This zone corresponds to registered private property. This area is not concessionable by the Municipality.

CONCESSIONABLE ZONE ZCo Permitted uses The permitted uses are marina, bars, restaurants, boutiques, pharmacies, and general commerce.

Concessions The concession will be granted to any individual or legal entity that meets the legal requirements.

GREEN ZONES ZV Permitted uses The permitted uses are parks and pedestrian trails.

Conditional and conflicting uses Neither conditional nor conflicting uses are permitted.

Administration These areas remain under the administration of the Municipality, with the responsibility to conserve and protect them as they are State property.

NON-CONCESSIONABLE MANGROVE PROTECTION ZONE ZPM Permitted uses The only permitted use is reforestation.

Conditional Uses Conditional uses are not permitted.

Conflicting Uses All except reforestation.

Concessions Concessions will not be granted.

MANGROVE ZONE ZM It is not included in the description of uses because it is part of the inalienable and imprescriptible public zone and cannot be subject to any use in accordance with the Marina Law itself.

PUBLIC ZONE ZP Concessions Part of this zone indicated as public zone (whose specific uses will be determined once the corresponding marina project is approved) is protected by the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas and constitutes part of the land area to be concessioned for the installation of the marina infrastructure and the complementary services it demands. The other part will be used solely for conservation and enjoyment by citizens as indicated above.

REGISTERED PROPERTY PUBLIC ZONE ZPi Permitted uses All those compatible with the development of the zone, upon prior compliance with the requirements set forth by the laws governing each particular case, with each case therefore needing to be submitted for study by the Municipality.

CONCESSIONABLE WATER ZONE ZMa Permitted uses All those contemplated in articles 2 and 3 of the Law on Concession and Operation of Tourist Marinas.

Concessions This zone is subject to being concessioned to the Marina project, provided it complies with the provisions of Law 7744, its Regulation, the Manual for the Construction of Marinas prepared by the Commission on Tourist Marinas and Docks, and other applicable laws, and completes the respective procedures before this Municipality and other institutions in their area of competence.

ROADWAY AND PARKING ZONE ZVIE Permitted uses On the main road, circulation of motor vehicles; in parking areas, solely for the use of parking motor vehicles.

Conditional and conflicting uses No type of conditional uses nor conflicting uses will be permitted.

Requirements Right-of-way of 14.00 meters for the main vehicular road, and 10 meters for secondary roadways.

Concessions There are no concessions; the Roadway and Parking Zone is public.

GENERAL STANDARDS A) The concession of the area designated for the Marina will be granted to the applicant or applicants who become concessionaires after evaluation by the Municipal Council, as the representative body of the Municipality, of the proposals received by the Municipality and which have, of course, complied with all legal and regulatory provisions contained in the Marina Law, the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), the General Health Law (Ley General de Salud), and other applicable regulations.

• B)Prior authorization from the ICT and the Municipality of Santa Cruz is required for the start of any work, as well as the respective environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) approved by SETENA.
• C)The uses established within the Public Zone and the Adjacent Zone covered by the sea that form part of the area to be concessioned for the development of the Marina are guiding in nature, as the definitive proposal must be processed by the developer in accordance with the provisions of Law 7744 and its Regulation, where the technical viability of the proposal will be justified, and in defining the proposed uses, the regulations for the different uses in concessionable zones of the area designated for this purpose by this Municipality must be observed.
• D)Any project proposed in any of the zones according to permitted uses must have an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) approved by the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental) and comply with other applicable regulations.
• E)The Municipality will develop objective qualification criteria to be applied to the Marina development proposals submitted, so that they may be evaluated and chosen in accordance with the principles of legality, opportunity, and the greatest economic and social convenience for the development of the canton and the benefit of its inhabitants.
• F)The procedures and technical, environmental, or any other type of studies that each project developer undertakes or has undertaken in order to qualify as a potential concessionaire for the construction of the Marina, in compliance with the standards governing this matter, only guarantees their status as legitimate interested parties before the Municipality, and the latter, in its capacity as representative of the interests of the canton, will assess each proposed project with respect for the current legal framework and the principles mentioned in subsection E) of this section.

(NOTE FROM SINALEVI: corrected by means of ERRATA in La Gaceta No. 49 of March 9, 2006).

See Master Plan Map in the printed La Gaceta No. 43 of March 1, 2006.

Santa Cruz, Guanacaste, February 14, 2006.

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 4 Plan Maestro Sector Costero Suroeste de Bahía Potrero Santa Cruz, Guanacaste Texto Completo acta: 98976 MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ NOTA DE SINALEVI: Este reglamento se publicó como proyecto en La Gaceta N° 1 del 2 de enero del 2006.

Con base en el acuerdo dictado por el Concejo Municipal de Santa Cruz, de su sesión extraordinaria Nº 04-2006, artículo 2º, inciso 1, de fecha 10 de febrero del 2006, se acuerda por unanimidad: Habiéndose resuelto las oposiciones y atendiendo las observaciones formuladas en relación con el Plan Maestro del Sector costero suroeste de Bahía Potrero.

Con dispensa de trámite de Comisión este Concejo Municipal acuerda aprobar en todos sus extremos el Plan Maestro del Sector Costero de Bahía Potrero, el cual se tiene como aprobado definitivamente.

ASPECTOS REGLAMENTARIOS PLAN MAESTRO SECTOR COSTERO SUROESTE DE BAHÍA POTRERO SANTA CRUZ, GUANACASTE ZONIFICACIÓN: Para el desarrollo y construcción de un proyecto de Marina en Bahía Potrero, sector suroeste se necesitan básicamente dos tipos de áreas, la zona terrestre que se ubica, en este caso dentro de la zona pública, reconocida por la Ley Nº 7744 del 6 de febrero de 1998 como área pública concesionable y la zona de agua destinada en parte a la infraestructura de abrigo para las embarcaciones y en parte a las diferentes actividades propias de este tipo de infraestructura, como son los embarcaderos, la estación de gasolina, los medios de varado y botadura, entre otros servicios contenidos en la propia definición de Marina Turística del artículo 2º de la Ley de cita y exigidos como mínimo por el artículo tercero del mismo texto legislativo. Estas distintas zonas, sus usos derivados y las áreas destinadas a los servicios mínimos exigidos por la norma arriba citada, están indicadas en el plano adjunto que incluye, las áreas de concesión que se otorgará a quien o quienes presenten ante la Municipalidad, el proyecto de marina que además de cumplir con todos los requisitos legales y reglamentarios aplicables, ofrezca para los fines del municipio la mejor opción de desarrollo. Con el uso de suelo propuesto en este plano se trata de dar una orientación acerca de la ubicación de las diferentes actividades y servicios necesarios para el funcionamiento eficiente de una Marina en este sector con respeto a la recuperación en algunos casos y en otros a la conservación del recurso natural existente. Además se han tomado en consideración no solo las áreas o zonas destinadas a las instalaciones propias de la Marina para la protección y abrigo de las embarcaciones, sino también aquellas destinadas a las vías de acceso, los demás bienes en propiedad privada, y aquellas áreas en las que se podrá construir las obras de infraestructura para la prestación de toda clase de servicios a las embarcaciones, así como a los visitantes y usuarios nacionales y/o extranjeros, según los términos de la norma de repetida cita. La zonificación propuesta contempla las siguientes zonas:

ZONA PROPIEDAD PRIVADA ZPp Usos permitidos Restaurante, bar, oficina de información turística, boutiques, hoteles, condominios y afines.

Concesiones Esta zona corresponde a propiedad privada inscrita. Esta área no es concesionable por la Municipalidad.

ZONA CONCESIONABLE ZCo Usos permitidos Los usos permitidos son marina, bares, restaurantes, boutiques, farmacias y comercio en general.

Concesiones La concesión se otorgará a cualquier persona física o jurídica que reúna requisitos de ley.

ZONAS VERDES ZV Usos permitidos Los usos permitidos son parques y senderos peatonales.

Usos condicionales y conflictivos No se permiten ni usos condicionales ni conflictivos.

Administración Estas áreas quedan bajo la administración de la Municipalidad, con la responsabilidad de conservarlas y protegerlas por ser propiedad del Estado.

ZONA DE PROTECCIÓN DE MANGLAR ZPM NO CONCESIONABLE Usos permitidos El único uso permitido es el de reforestación.

Usos Condicionales No se permiten usos condicionales.

Usos Conflictivos Todos excepto el de reforestación.

Concesiones No se otorgarán concesiones.

ZONA DE MANGLAR ZM No se incluye en descripción de usos por ser parte de la zona pública inalienable e imprescriptible y que no puede ser objeto de ningún uso de conformidad con la propia Ley de Marinas.

ZONA PÚBLICA ZP Concesiones Parte de esta zona señalada como zona pública (cuyos usos específicos se determinarán una vez aprobado el proyecto de marina que corresponda) se encuentra tutelada por la Ley de Concesión y Operación de Marinas Turísticas y constituye parte del área terrestre a concesionar para la instalación de la infraestructura de la marina y los servicios complementarios que demande la misma. La otra parte se usará únicamente para la conservación y disfrute de los ciudadanos como se indica arriba.

ZONA PÚBLICA PROPIEDAD INSCRITA ZPi Usos permitidos Todos aquellos compatibles con el desarrollo de la zona, previo cumplimiento de los requisitos señalados por las leyes que rijan cada caso particular, debiendo por ende someterse cada caso a estudio por parte de la Municipalidad.

ZONA DE AGUA CONCESIONABLE ZMa Usos permitidos Todos aquellos contemplados en los artículos 2º y 3º de la Ley de Concesión y Operación de Marinas Turísticas.

Concesiones Esta zona sujeta a ser concesionada al proyecto de la Marina, siempre que cumpla con las disposiciones de la Ley 7744, su Reglamento, el Manual para la Construcción de Marinas elaborado por la Comisión de Marinas y Atracaderos Turísticos y demás leyes aplicables, y realice los trámites respectivos ante esta Municipalidad y las demás instituciones en la materia de su competencia.

ZONA DE VIALIDAD Y ESTACIONAMIENTO ZVIE Usos permitidos En la vía principal, circulación de vehículos automotores, en los estacionamientos únicamente para el uso de Parqueos de vehículos automotores.

Usos condicionales y conflictivos No se permitirá ningún tipo de usos condicionales ni tampoco usos conflictivos.

Requisitos Derecho de vía de 14,00 metros para la vía vehicular principal, y 10 metros para la vialidad secundaria.

Concesiones No hay concesiones, la Zona de Vialidad y Estacionamiento es pública.

NORMAS GENERALES A) La concesión del área destinada para la Marina, se otorgará al solicitante o solicitantes que resulten concesionarios previa evaluación por parte del Concejo Municipal como ente representante de la Municipalidad, de las propuestas que reciba la Municipalidad y que por supuesto hayan cumplido con todas las disposiciones legales y reglamentarias contenidas en la Ley de Marinas, la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley General de Salud y demás normas aplicables.

• B)Se debe contar con la autorización previa del ICT y la Municipalidad de Santa Cruz para el inicio de cualquier obra, así como el Estudio de Impacto Ambiental respectivo aprobado por la SETENA.
• C)Los usos establecidos dentro de la Zona Pública y la Zona Adyacente cubierta por el mar que forman parte de la zona a concesionar para el desarrollo de la Marina, tienen un carácter orientador, ya que la propuesta definitiva deberá ser tramitada por el desarrollador, de acuerdo a lo establecido en la Ley 7744 y su Reglamento, en donde se justificará técnicamente la viabilidad de la propuesta, y en la definición de los usos propuestos deberán observarse las regulaciones para los diferentes usos en zonas concesionables del área destinada al efecto por esta Municipalidad.
• D)Todo proyecto que se proponga en cualquiera de las zonas de acuerdo con los usos permitidos, deberá contar con la evaluación de impacto ambiental aprobada por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental y con las demás normas aplicables.
• E)La Municipalidad elaborará unos criterios de calificación objetivos para ser aplicados a las propuestas de desarrollo de la Marina que se presenten a fin de que los mismos sean evaluados y elegidos de acuerdo con los principios de legalidad de oportunidad y de la mayor conveniencia económica y social para el desarrollo del cantón y el beneficio de sus habitantes.
• F)Los trámites y estudios técnicos, ambientales o de cualquier índole que cada proyectista realice o haya realizado a fin de calificar como potencial concesionario para la construcción de la Marina, en cumplimiento de las normas que rigen esta materia, únicamente garantiza su condición de interesados legítimos ante la Municipalidad, y esta última en su condición de representante de los intereses del cantón, valorará cada uno de los proyectos propuestos con respeto del ordenamiento jurídico vigente y a los principios mencionados en el inciso E) de este aparte.

(NOTA DEL SINALEVI: corregido mediante FE DE ERRATAS de la Gaceta N°49 del 09 de marzo del 2006).

Ver Plano de Plan Maestro en La Gaceta impresa N° 43 del 1° de marzo del 2006.

Santa Cruz, Guanacaste, 14 de febrero del 2006