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Reglamento municipal 116 · 20/07/2004
OutcomeResultado
SummaryResumen
Municipal Regulation 116 of the Municipality of San José formalizes procedures for resolving conditional and nonconforming land uses, in accordance with Article 3 of the Urban Master Plan's Zoning and Land Use Regulation. It establishes criteria for a use to be deemed nonconforming, such as holding a valid business license, a remodeling or construction permit, or demonstrating through a site visit that the infrastructure allows only the intended activity. For conditional uses, it requires a dimensioned floor plan sketch and a sworn statement; once conditions are met, the use is resolved as permitted. It also emphasizes coordination between the Urban Control and Licensing Departments. The regulation aims to bring clarity and oversight to pre-existing or conditionally approved activities in a context of disorderly urbanization.El Reglamento municipal 116 de la Municipalidad de San José formaliza los procedimientos para la resolución de usos condicionados y usos no conformes, de acuerdo con el Artículo 3 del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Plan Director Urbano. Establece criterios para que una actividad sea considerada uso no conforme, entre ellos contar con patente vigente, permiso de remodelación o construcción, o demostrar mediante visita técnica que la infraestructura solo permite la actividad pretendida. Para usos condicionados, requiere un croquis acotado de la planta y declaración jurada; cumplidos los requisitos, el uso se resuelve como permitido. Además, enfatiza la coordinación entre el Departamento de Control Urbano y el de Patentes. La norma busca dar claridad y control a actividades preexistentes o sujetas a condiciones, en un contexto de urbanización desordenada.
Key excerptExtracto clave
1) Regarding Nonconforming Uses, based on memorandum No. 3430-DAL-2003, in which the Legal Affairs Directorate issues a legal opinion on the matter, activities on a property shall only be resolved as nonconforming if the owners or lessees demonstrate that they: a) Hold a current business license for the requested activity. b) Have a remodeling, repair, or construction permit for commercial use. c) Owing to the age of the premises, the above two requirements cannot be met, it must be shown that the existing infrastructure is suitable solely for the intended activity. d) Possess a Land Use Certificate that has had practical effect on the property. 5) Regarding Conditional Uses: This resolution shall serve as a preliminary filter before granting an application, allowing the applicant to add to the record evidence of compliance with the conditions set forth in the Urban Master Plan and other urban planning legislation. A scaled, dimensioned floor plan sketch shall then be required, showing business location, divisions between adjacent uses, and internal layout. Furthermore, it must distinguish between functional areas and service areas (bathrooms, parking, green areas, and setbacks). This documentation must be supported by a sworn statement from the lessee or owner.1) Sobre los Usos No Conformes y basándose en el oficio Nº 3430-DAL-2003, en el que la Dirección de Asuntos Legales, emite criterio respecto a éstos, resolver como no conforme únicamente las actividades en los predios en que los propietarios o inquilinos demuestren que estos: a) Cuenten con patente vigente, para la actividad solicitada. b) Cuenten con permiso de remodelación, reparación o construcción, para actividad comercial. c) Debido a que la antigüedad del local, impide cumplir con las dos condiciones anteriores, se demuestre que la infraestructura existente no puede utilizarse para otra cosa más que para la actividad pretendida. d) Cuenten con un Certificado de Uso de Suelo, que haya generado efecto real sobre el predio. 5º-Sobre los Usos Condicionados: Esta resolución será un filtro previo a resolver positivamente una solicitud, dando al interesado la posibilidad de sumar al expediente el cumplimiento de los condicionantes, que el Plan Director Urbano y demás legislación urbanística establezca. Se solicitará entonces croquis a escala y acotado de la planta, donde se aprecien ubicación de negocio, divisiones entre usos colindantes y disposición interna del local. Además en el mismo se deberá diferenciar las áreas útiles y áreas de servicio (baños, espacios para estacionamiento, áreas verdes y retiros). Esta documentación deberá venir respaldada de una declaración jurada del inquilino o propietario.
Pull quotesCitas destacadas
"resolver como no conforme únicamente las actividades en los predios en que los propietarios o inquilinos demuestren que estos: a) Cuenten con patente vigente... b) Cuenten con permiso de remodelación... c) ...se demuestre que la infraestructura existente no puede utilizarse para otra cosa más que para la actividad pretendida."
"activities on a property shall only be resolved as nonconforming if the owners or lessees demonstrate that they: a) Hold a current business license... b) Have a remodeling... permit... c) ...it must be shown that the existing infrastructure is suitable solely for the intended activity."
Acuerdo 1, inciso 1
"resolver como no conforme únicamente las actividades en los predios en que los propietarios o inquilinos demuestren que estos: a) Cuenten con patente vigente... b) Cuenten con permiso de remodelación... c) ...se demuestre que la infraestructura existente no puede utilizarse para otra cosa más que para la actividad pretendida."
Acuerdo 1, inciso 1
"Satisfechas las condiciones de previo establecidas, el Certificado de Uso de Suelo, será resuelto como uso permitido, con oficio adjunto que así lo haga ver."
"Once the pre-established conditions are met, the Land Use Certificate shall be resolved as a permitted use, accompanied by a transmittal memo stating as such."
Acuerdo 1, inciso 5
"Satisfechas las condiciones de previo establecidas, el Certificado de Uso de Suelo, será resuelto como uso permitido, con oficio adjunto que así lo haga ver."
Acuerdo 1, inciso 5
Full documentDocumento completo
in the entirety of the text - Full Text of Regulation 116 Approval of Procedures Article 3 Zoning and Land Use Regulation Full Text of minute: 76693 MUNICIPALITY OF SAN JOSÉ MUNICIPALITY OF SAN JOSÉ APPROVAL OF PROCEDURES ARTICLE 3 ZONING AND LAND USE REGULATION Considering that:
1º-The Urban Master Plan (Plan Director Urbano, PDU), in its Zoning and Land Use Regulation establishes in its Article 3, regarding the nature of uses, four types:
. Permitted uses, not permitted uses, conditional uses (usos condicionados) and non-conforming uses (usos no conformes), these last two are described as follows:
- Conditional uses (usos condicionados): Are those that may occur in a zone, provided they comply with the special requirements established by the Municipality in Annex 1, part B, on conditioning factors or any related law. These conditions must be indicated in the corresponding land-use certificate (certificado de uso de suelo).
- Non-conforming uses (usos no conformes): Are all those uses that existed at the entry into force of the Urban Master Plan (PDU), but that are not compatible with the zoning given in the Land Use Regulation and do not comply with the provisions and requirements included in the PDU regulation.
2º-Regarding Non-Conforming Uses (Usos No Conformes) there is little clarity among the population regarding their meaning; furthermore, the lack of urban planning in previous years and the characteristics of the activities that are developed daily in our Canton result in the existence of many "Non-Conforming" type activities.
3º-Uses resolved as Conditional Uses (Usos Condicionados) are often disrespected, and this directly results in negative outcomes for the environment where the activity will be located, as well as for the activity itself.
4º-It is essential that both the department responsible for defining the parameters and applying urban planning regulations (Urban Control Department of the Urban Planning Directorate) and the one responsible for authorizing and controlling the activities developed and to be developed (Licensing Department of the Financial Directorate) coordinate and work in close concordance. Therefore:
The Council of the Central Canton of San José.
AGREES:
It is agreed to formalize the following procedures: 1) Regarding Non-Conforming Uses (Usos No Conformes) and based on official communication No. 3430-DAL-2003, in which the Legal Affairs Directorate issues an opinion regarding these, resolve as non-conforming (no conforme) only the activities on properties where the owners or tenants demonstrate that these:
These institutions are:
- Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos).
- Ministry of Health (Ministerio de Salud).
- National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU).
- National Technical Secretariat for the Environment (Secretaría Técnica Nacional del Ambiente, SETENA).
5º-Regarding Conditional Uses (Usos Condicionados): This resolution will be a preliminary filter before positively resolving an application, giving the interested party the possibility of adding to the file proof of compliance with the conditioning factors established by the Urban Master Plan (Plan Director Urbano, PDU) and other urban planning legislation. A scaled and dimensioned sketch of the floor plan will then be requested, showing the location of the business, divisions between adjoining uses, and the internal layout of the premises. Additionally, it must differentiate usable areas from service areas (bathrooms, parking spaces, green areas, and setbacks (retiros)). This documentation must be supported by a sworn statement (declaración jurada) from the tenant or owner.
Once the previously established conditions are satisfied, the Land-Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) will be resolved as a permitted use, with an attached official communication stating this.
Final agreements Nos. 1, article III, session No. 114, of July 6, 2004, and 10, article III, session No. 116, of July 20, 2004.
en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 116 Aprobación de Procedimientos Artículos 3° Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo Texto Completo acta: 76693 MUNICIPALIDAD DE SAN JOSÉ MUNICIPALIDAD DE SAN JOSÉ APROBACIÓN DE PROCEDIMIENTOS ARTÍCULO 3º REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN Y USO DE SUELO Considerando que:
1º-El Plan Director Urbano (PDU), en su Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo establece en su Artículo 3, sobre la naturaleza de los usos, cuatro tipos:
. Usos permitidos, usos no permitidos, usos condicionados y usos no conformes, estos dos últimos se describen como sigue:
- Usos condicionados: Son aquellos que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales, que establezca la Municipalidad en el Anexo 1, parte B, sobre condicionantes o cualquier ley conexa. Estas condiciones deberán indicarse en el certificado de uso de suelo correspondiente.
- Usos no conformes: Son todos aquellos usos que existían a la entrada en vigencia del PDU, pero que no son compatibles con la zonificación dada en el Reglamento de Uso de Suelo y no cumplen las disposiciones y requisitos incluidos en el reglamento del PDU.
2º-Respecto a los Usos No Conformes existen en la población poca claridad respecto a su significado, además la falta de planificación urbana en años anteriores y las características de las actividades que se desarrollan día a día en nuestro Cantón inciden en que existan muchas actividades de tipo "No Conforme".
3º-Los usos resueltos como Usos Condicionados, en muchas ocasiones son irrespetados y esto incide directamente en resultados negativos para el entorno donde se ubicará la actividad, como en sí misma.
4º-Es fundamental que tanto la dependencia encargada de definir los parámetros y aplicar las normas urbanísticas (Departamento de Control Urbano de la Dirección de Urbanismo), como la encargada de autorizar y controlar las actividades desarrolladas y a desarrollarse (Departamento de Patentes de la Dirección Financiera), coordinen y trabajen en estrecha concordancia. Por tanto:
El Concejo del Cantón Central de San José.
ACUERDA:
Se acuerda formalizar los siguientes procedimientos: 1) Sobre los Usos No Conformes y basándose en el oficio Nº 3430-DAL-2003, en el que la Dirección de Asuntos Legales, emite criterio respecto a éstos, resolver como no conforme únicamente las actividades en los predios en que los propietarios o inquilinos demuestren que estos:
Estas instituciones son:
- Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
- Ministerio de Salud.
- Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
- Secretaría Técnica Nacional del Ambiente.
5º-Sobre los Usos Condicionados: Esta resolución será un filtro previo a resolver positivamente una solicitud, dando al interesado la posibilidad de sumar al expediente el cumplimiento de los condicionantes, que el Plan Director Urbano y demás legislación urbanística establezca. Se solicitará entonces croquis a escala y acotado de la planta, donde se aprecien ubicación de negocio, divisiones entre usos colindantes y disposición interna del local. Además en el mismo se deberá diferenciar las áreas útiles y áreas de servicio (baños, espacios para estacionamiento, áreas verdes y retiros). Esta documentación deberá venir respaldada de una declaración jurada del inquilino o propietario.
Satisfechas las condiciones de previo establecidas, el Certificado de Uso de Suelo, será resuelto como uso permitido, con oficio adjunto que así lo haga ver.
Acuerdos firmes Nos. 1, artículo III, sesión Nº 114, del 6 de julio del 2004, y 10, artículo III, sesión Nº 116, del 20 de julio del 2004.
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