South Playa Islita Coastal Sector Regulatory Plan RegulationReglamento del Plan Regulador del Sector Costero del Sur de Playa Islita

in the entirety of the text - Full Text of Standard 87 Regulatory Plan Regulations for the Southern Coastal Sector of Playa Islita Full Text of record: 8E489 MUNICIPALITY OF NANDAYURE MUNICIPALITY OF NANDAYURE The Municipality of Nandayure makes known to the public the Regulatory Plan for the Sector to the South of Playa Islita, canton of the same name and Bejuco district, which name corresponds to a sector declared of non-touristic interest. This Regulatory Plan complies with all the requirements established by Ley Nº 6043 and its regulations; it was approved by the Municipal Council on the date of December 23, 2003, in ordinary session Nº 87, article V, subsection 1).

Next, the regulations of said Regulatory Plan and the land-use map are published; in this publication, the numbering order of the regulatory plan is followed:

REGULATIONS OF THE REGULATORY PLAN FOR THE SOUTHERN COASTAL SECTOR OF PLAYA ISLITA 6.7.3. Article 3—General Regulations. For the purposes of these Regulations, the Maritime Terrestrial Zone is subdivided into the following zones:

1. Public Zone (Zona Pública, ZP).

2. Cliff and Steep Slope Protection Zone (Zona de Protección de Acantilados y Pendientes Pronunciadas, ZPAPP).

3. Stream Protection Zone (Zona de Protección de Quebradas, ZPQ).

4. Low-Density Tourist Lodging Zone (Zona de Alojamiento Turístico de Baja Densidad, ZATBD).

5. Agro-forestry Zone (Zona Agro-forestal, ZAF).

6.7.4. Article 4—Public Zone (ZP).

a. Purposes. To achieve compliance with Chapter III of Ley Nº 6043, regarding the right of public use of the 50 meters, determined by the Instituto Geográfico Nacional south of Playa Islita.

b. Location. The upper limit of the Public Zone is established by the line of boundary markers 300 and 326 placed by the I.G.N. in this coastal sector.

c. Concessions. No concessions shall be granted in this zone.

d. Permitted uses. None.

6.7.5. Article 5—Cliff and Steep Slope Protection Zone (ZPAPP).

a. Purposes. The protection and conservation of unstable areas, for safety reasons. To allow passive outdoor recreation, or in small shelters.

b. Location. This property is characterized by the fact that the cliffs on it exceed the Public Zone; therefore, it is necessary to extend the protection zone, due to the existing steep slopes. It is located between boundary markers 300 and 326; there is a small sector where the cliff constitutes a low coastal bluff, which is located between boundary markers 321 and 324.

c. Concessions. No concessions shall be granted along this strip.

d. Permitted uses. As in the Public Zone, selective tree planting (arborización selectiva) may be carried out, which eliminates sharp or irritating plants, and they may be substituted by other plants that provide shade, such as aceitunos and other evergreen trees, typical of dry forest hillside. Should the construction of trails and lookouts be considered necessary, they must have the permission of the ICT and the respective Municipality; for which, in each particular case, the ICT shall establish the requirements deemed necessary.

e. Conflicting uses. Any not included within the permitted uses.

f. Conditional uses. None.

6.7.6. Article 6—Stream Protection Zone (ZPQ).

a. Purposes. The protection of the forest cover (cobertura vegetal) that exists on both sides of the seasonal and temporary streams and the maintenance of scenic beauty.

b. Location. It is located on the southern slopes of the study site. The first at boundary markers 310 and 311; the second between boundary markers 315 and 316; the third between boundary markers 306 and 307; and the last at the northern end opposite boundary marker 325 and 326 in the vicinity of boundary marker 324.

c. Conflicting uses. Clearing of vegetation, introduction of exotic vegetation species; physical works that alter the stream banks, or that destabilize their slopes.

d. Permitted uses. Natural reforestation, artificial reforestation, and small land-stabilization works in sites considered unstable; infrastructure works such as roadways and other permanent installations necessary for the development of the proposed planning, with prior authorization from the I.C.T. and the respective Municipality.

e. Conditional uses. None.

6.7.7. Article 7—Low-Density Tourist Lodging Zone (ZATBD).

a. Purposes. To allow the implementation of a project for lodging and gastronomy, aimed at satisfying the growing tourism demand that utilizes the sea-sun-beach segment.

b. Location. It is located at the southwestern end of the sector to be planned, in the zones where the cliff decreases in size, constituting a coastal bluff; in general, it is a zone of variable, undulating slopes with original residual vegetation and with parts under original reforestation. Its general location is between boundary markers 321 and 324.

c. Permitted uses. Cabins, small hotel, from 10 to 20 rooms per hectare, with services such as restaurant and bar, administrative offices, bar, open-air ranchos, library, projection and video room, and other services, such as a shop or boutiques.

d. Conditional uses. The planting of fruit trees and national ornamental vegetation shall be permitted and encouraged, in the zones immediately adjacent to the tourist zone that is built on the north and south edges. Where the slope may be steep, recreational trails may be constructed and reforestation with autochthonous species shall be incentivized, especially those that flower in the dry season.

e. Conflicting uses. Any work or installation that is not of a tourist-recreational nature.

f. Requirements of the low-density tourist zone. Interested parties, whether individuals or legal entities, shall be obliged to submit a preliminary project to be developed in the area to be requested in concession before the Municipal Council of Nandayure, which shall include:

1. Name and address of the applicant.

2. Project name.

3. Estimated area to be developed and its boundaries.

4. General location plan and project viability.

5. Water availability study for the project, or permit from the National Electricity Service to obtain water from the site, or near the project.

6. The plans of the preliminary project presenting longitudinal and transversal sections.

7. Budget of the estimated cost of the work and the form of financing.

8. Feasibility study of the work in accordance with the requirements established by the Concessions Department, or by the Department of Tourist Incentives. In any case, as stipulated by the organic environmental law for projects exceeding 10 rooms, it is necessary to complete a preliminary environmental impact form, in where it will finally be established whether it is necessary to conduct an environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental) or not.

9. If there is no sewage, soapy, and gray water evacuation system, the establishment must build a treatment plant or system that is at least of secondary level, which shall be carried out before they are discharged and shall be specified in the final construction plans.

The project design must respect the following standards on the land dedicated to the project:

• 1)Area allocated to project building: 25% including internal roadways, parking lots, sidewalks.
• 2)Areas allocated to green zone and recreation for the project: 75% 3) The side, rear, and front setbacks shall be 8 meters, from the fences; rear and front setback (from the Public Zone line) 10 meters.
• 4)Maximum height up to 7 meters on two stories at ridge height and 10 in rustic ranchos.
• 5)Maximum area 8,200 m².

g. Concessions. As stipulated in Ley Nº 6043 and its Regulations.

h. Buildings. Buildings may be up to two stories, due to the seismic history in the vicinity of the site and the type of soils. It is not recommended to exceed one story, if possible. The construction of intermediate floors shall not be permitted.

i. Strictly comply with the provisions in the sections of this document on pages 57, 58, 69, 70, 71, 92, 93, and 94 regarding environmental mitigation measures.

6.7.8. Article 8—Agro-forestry Zone (ZAF).

Due to the special physical-environmental characteristics of this coastline, it is recommended that lots for tourist residential use have, if possible, the maximum size specified by Ley Nº 6043, in order to avoid high occupation densities.

a. Purposes: To create areas where the lots held are solely for tourist housing uses.

b. Location: In general, this constitutes a strip of approximately 80 to 100 meters in width located between boundary markers 301 and 322; it is generally a zone of variable slopes with quite flat sectors, which is cut by some short water furrows that are active when it rains. In them, steep slopes are observed in localized areas, especially when approaching the Public Zone.

c. Permitted uses. Housing, which may be complemented with small ranchos, swimming pools, and some type of small sports court.

d. Conditional uses. None.

e. Conflicting uses: Workshops, factories, gas stations, or of an agricultural nature.

f. Requirements:

Minimum area 2,000 m.

Maximum area 4,000 m.

Minimum frontage 30 m.

Maximum frontage 50 m Side setback 3 m.

Maximum buildable coverage 15 % Front setback 5 m.

Rear setback 5 m.

Percentage of green zones and other passive uses 85% Maximum usable slope up to 30% Maximum height 2 stories (7 meters of ridge height) Intermediate floors (mezzanines) shall not be permitted.

It will be necessary to provide a soil stability study.

g. Strictly comply with the provisions in the sections of this document on pages 57, 58, 69, 70, 71, 72, 92, 93, and 94 regarding environmental mitigation measures.

(SINALEVI NOTE: Contains the land-use map of the Regulatory Plan for the Coastal Sector South of Playa Islita, which can be consulted in La Gaceta N° 72 of April 14, 2004).

(SINALEVI NOTE: By Agreement made in Ordinary Session of March 9, 2005, the Roadway Map of the Regulatory Plan of Playa Punta Islita of Bejuco, canton of Nandayure, IS MODIFIED; the map can be consulted in printed La Gaceta N° 68 of April 8, 2005)

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 87 Reglamento Plan Regulador del Sector Costero del Sur de Playa Islita Texto Completo acta: 8E489 MUNICIPALIDAD DE NANDAYURE MUNICIPALIDAD DE NANDAYURE La Municipalidad de Nandayure hace del conocimiento público el Plan Regulador del Sector al Sur de Playa Islita, cantón del mismo nombre y distrito Bejuco nombre el cual corresponde a un sector declarado de interés no turístico este Plan Regulador cumple con todos los requisitos que la Ley Nº 6043 y su reglamento establecen, el mismo fue aprobado en el Concejo Municipal de fecha del 23 de diciembre del 2003, en la sesión ordinaria Nº 87, artículo V e inciso 1).

Seguidamente, se publica el reglamento de dicho Plan Regulador y la lámina de usos del suelo, en esta publicación se sigue el orden de numeración del plan regulador:

REGLAMENTO PLAN REGULADOR DEL SECTOR COSTERO DEL SUR DE PLAYA ISLITA 6.7.3. Artículo 3º—Regulaciones Generales. Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre queda subdividida en las siguientes zonas:

1. Zona Pública (ZP).

2. Zona de Protección de Acantilados y Pendientes Pronunciadas (ZPAPP).

3. Zona de Protección de Quebradas (ZPQ).

4. Zona de Alojamiento Turístico de Baja Densidad (ZATBD).

5. Zona de Agro-forestal (ZAF).

6.7.4. Artículo 4º—Zona Pública (ZP).

a. Propósitos. Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley Nº 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros, determinado por el Instituto Geográfico Nacional al sur de Playa Islita.

b. Localización. El límite superior de la Zona Pública lo establece la línea de mojones 300 y 326 colocados por el I.G.N. en este sector costero.

c. Concesiones. No se darán concesiones en esta zona.

d. Usos permitidos. No hay.

6.7.5. Artículo 5º—Zona de Protección de Acantilados y Pendientes Pronunciadas (ZPAPP).

a. Propósitos. La protección y la conservación de áreas inestables, por motivos de seguridad. Permitir la recreación pasiva al aire libre, o bien en refugios pequeños.

b. Ubicación. Esta propiedad se caracteriza por el hecho de que en ella los acantilados se sobrepasan la Zona Pública; por lo tanto, es necesario extender la zona de protección, debido a las pronunciadas pendientes existentes. Se ubica entre los mojones 300 y 326, existe un pequeño sector en donde el acantilado constituye un pretil bajo, el cual se ubica entre los mojones 321 y 324.

c. Concesiones. No se darán concesiones a lo largo de esta franja.

d. Usos permitidos. Al igual que en la Zona Pública se podrá realizar una arborización selectiva, que elimine plantas punzantes o irritantes y pueden ser sustituidas, por otras plantas, que den sombra, como aceitunos y otros árboles perennifolios, típicos de ladera de bosque seco. En caso de considerarse necesaria la construcción de senderos y miradores, los mismos deberán contar con el permiso del ICT y la Municipalidad respectiva; para lo cual, en cada caso particular, el ICT establecerá los requisitos que se consideren necesarios.

e. Usos conflictivos. Cualquiera que no este incluido dentro de los usos permitidos.

f. Usos condicionales. No hay.

6.7.6. Artículo 6º—Zona de Protección de Quebradas (ZPQ).

a. Propósitos. La protección de la cobertura vegetal que existe a ambos lados de las quebradas estacionales y temporales y el mantener la belleza escénica.

b. Ubicación. Se ubica en las laderas sur del sitio de estudio. La primera en los mojones 310 y 311; la segunda entre los mojones 315 y 316, la tercera entre los mojones 306 y 307 y la última en el extremo norte frente al mojón 325 y 326 en las cercanías del mojón 324.

c. Usos conflictivos. Corta de vegetación, introducción de especies de vegetación exóticas; obras físicas que alteren las orillas de las quebradas, o bien, que inestabilicen sus laderas.

d. Usos permitidos. Reforestación natural, reforestación artificial y pequeñas obras de estabilización de terrenos en sitios considerados inestables, obras de infraestructura como vialidades y otras instalaciones, de carácter permanente necesarias para el desarrollo de planificación propuesta, previa autorización del I.C.T. y de la Municipalidad respectiva.

e. Usos condicionales. No hay.

6.7.7. Artículo 7º—Zona de Alojamiento Turístico de Baja Densidad (ZATBD).

a. Propósitos. Permitir la implementación de un proyecto para hospedaje y gastronomía, dirigidos a satisfacer la creciente demanda de turismo que aprovecha el segmento mar-sol-playa.

b. Localización. Se ubica en el extremo suroeste del sector a ordenar, en la zonas donde el acantilado disminuye de tamaño constituyendo un pretil costero; en general, es una zona de pendientes variables, ondulado; con vegetación residual original y con partes en reforestación original. Su ubicación general es entre los mojones 321 y 324.

c. Usos permitidos. Cabinas, hotel pequeño, de 10 a 20 habitaciones por hectárea, con servicios como restaurante y bar, oficinas administrativas, bar, ranchos, biblioteca, sala de proyecciones y video y otros servicios, como tienda o boutiques.

d. Usos condicionales. Se permitirá y estimulará la siembra de frutales y vegetación ornamental nacional, en las zonas inmediatas a la zona turística que se construya en los bordes norte y sur. Allí donde la pendiente pueda ser pronunciada se podrán construir senderos recreativos y se incentivará la reforestación con especies autóctonas, en especial las de floración en la estación seca.

e. Usos conflictivos. Cualquier obra o instalación que no sea de carácter turístico recreativo.

f. Requisitos de la zona turística de baja densidad. Los interesados, ya sean personas físicas o jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto para desarrollar en el área que se solicitará en concesión al Concejo Municipal de Nandayure, el cual deberá incluir:

1. Nombre y dirección del solicitante.

2. Nombre del proyecto.

3. Área estimada a desarrollar y sus linderos.

4. Plano de ubicación general y viabilidad del proyecto.

5. Estudio de disponibilidad de agua del proyecto, o permiso del Servicio Nacional de Electricidad para obtener agua del sitio, o bien cerca del proyecto.

6. Los planos del anteproyecto presentando cortes longitudinales y transversales.

7. Presupuesto del costo estimado de la obra y la forma de financiamiento.

8. Estudio de factibilidad de la obra conforme con los requisitos establecidos por el Departamento de Concesiones, o por el Departamento de Incentivos Turísticos. En todo caso así lo estipula la ley orgánica del ambiente para proyectos que superen las 10 habitaciones es necesario realizar un formulario preliminar de impacto ambiental, en donde finalmente se establecerá si es necesario realizar un estudio de impacto ambiental o no.

9. De no haber sistema de evacuación de aguas negras, jabonosas y servidas, el establecimiento deberá construir una planta o sistema tratamiento que sea al menos de nivel secundario, el cual se realizará antes de ser vertidas y se especificará en los planos constructivos finales.

El diseño del proyecto deberá respetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:

• 1)Área destinada a edificación del proyecto: 25% incluyendo vialidades internas, parqueos, aceras.
• 2)Áreas destinadas a zona verde y esparcimiento del proyecto: 75% 3) Los retiros laterales, el posterior y anterior serán de 8 metros, a partir de las cercas, retiro posterior y anterior (de la línea de la Zona Pública) 10 metros.
• 4)Altura máxima hasta 7 metros en dos plantas en altura de cumbrera y 10 en ranchos rústicos.
• 5)Área máxima 8 200 m².

g. Concesiones. Según lo estipulado en la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

h. Edificios. Las edificaciones pueden ser hasta de dos plantas, por el historial sísmico que hay en las inmediaciones del sitio y por el tipo de suelos. No se recomienda que sobrepase de una planta, en lo posible. No se permitirán la construcción de pisos intermedios.

i. Acatar estrictamente lo establecido en los apartados de este documento en las páginas 57, 58, 69, 70, 71, 92, 93 y 94 sobre medidas de mitigación ambiental.

6.7.8. Artículo 8º—Zona Agro - Forestal (ZAF).

Por las especiales características físico-ambientales de este litoral, se recomienda que los lotes para uso residencial turístico tengan, en lo posible, el tamaño mayor que especifica la Ley Nº 6043, con el fin de evitar altas densidades de ocupación.

a. Propósitos: Crear áreas donde los lotes que se tengan sean únicamente para usos de vivienda turística.

b. Ubicación: En general esta constituye una franja de aproximadamente 80 a 100 metros de ancho y que se localiza entre los mojones 301 y 322, es en general una zona de pendientes variables con sectores bastante planos la cual es cortada por algunos cortos surcos de agua que están activos cuando llueve. En ellos se observa de manera localizada pendientes pronunciadas especialmente cuando nos acercamos a la Zona Pública.

c. Usos permitidos. Vivienda, los cuales pueden ser complementados con pequeños ranchos, piscinas y algún tipo de cancha deportiva de pequeño tamaño.

d. Usos condicionales. No hay.

e. Usos conflictivos: Talleres, fábricas, estaciones de gasolina, o bien de carácter agropecuario.

f. Requisitos:

Superficie mínima 2 000 m.

Superficie máxima 4 000 m.

Frente mínimo 30 m.

Frente máximo 50 m Retiro lateral 3 m.

Cobertura máxima construible 15 % Retiro frontal 5 m.

Retiro posterior 5 m.

Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 85% Pendiente máxima utilizable hasta 30% Altura máxima 2 pisos (7 metros de altura de cumbrera) No se permitirán pisos intermedios(mezanines).

Será necesario aportar un estudio de estabilidad suelos.

g. Acatar estrictamente lo establecido en los apartados de este documento en las páginas 57, 58, 69, 70, 71, 72, 92, 93, y 94 sobre medidas de mitigación ambiental.

(NOTA DE SINALEVI: Contiene lámina de usos del suelo del Plan Regulador del Sector Costero al Sur de Playa Islita, el cual puede ser consultado en La Gaceta N° 72 de 14 de abril de 2004).

(NOTA DE SINALEVI: Mediante Acuerdo tomado en Sesión Ordinaria del 9 de marzo del 2005 SE MODIFICA la Lámina de Vialidad Plan Regulador de Playa Punta Islita de Bejuco del cantón Nandayure, la lámina puede ser consultada en La Gaceta impresa N° 68 del 8 de abril del 2005)