Buenos Aires City Master Plan, Zoning RegulationPlan Regulador de la ciudad de Buenos Aires, Reglamento de zonificación

13, held on April 17, 1997, which updates the zoning of the first district and regarding the risk zones defined therein, the same shall be applied by the municipality in the first district of the canton, and in the populations indicated below. All of this in accordance with the provisions of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.

This regulation is complemented by a zoning map and all legal and regulatory norms on urban development that do not oppose it.

The zoning is intended to guide the physical development of the first district in the canton of Buenos Aires in order to:

A. Identify the future extension of the urban area and thus be able to better coordinate the provision of basic services, community facilities, housing, and public roads by the Municipality itself, governmental entities, and private investors.

B. Protect the peripheral areas of the city of Buenos Aires and the other populated centers of the district from premature development, within a reasonable forecast of expansion, thereby safeguarding agricultural use or reserves of any nature, and C. Provide for and thus protect the health, safety, comfort, economy, and well-being of the population.

D. This regulation is complemented by the road proposal with the corresponding rights-of-way and a proposal for urban development within the urban perimeter of the city.

Definitions and General Regulations

A. ZONES:

For the purposes of this regulation, the entire first district of the city of Buenos Aires is divided into the following zones:

1. Art. 3. "Industrial Agricultural" Zone. (ZAI) 2. Art. 4. "Existing Forest" Zone. (ZBE) 3. Art. 5. "Commercial" Zone. (ZC) 4. Art. 6. "Institutional Public" Zone. (ZPI) 5. Art. 7. "Airport Protection" Zone. (ZPA) 6. Art. 8. "Industrial" Zone. (ZI) 7. Art. 9. "Parks and Recreation Area" Zone (ZPR) 8. Art. 10. "Housing" Zone. (ZV) 9. Art.11. "Agricultural and Livestock" Zone. (ZA) 10. Art. 12. "River Protection" Zone. (ZPR) 11. Art. 13. "Mixed Commercial" Zone. (ZCM) 12. Art. 14. "Light Industrial" Zone. (ZIL) 13. Art. 15. "Reforestation Buffer" Zone. (ZAR) 14. Art. 16. "Agricultural Parcels" Zone. (ZPAG) 15. Art. 17. "Urban Expansion" Zone. (ZEU) 16. Art. 18. "Agricultural Industrial" Zone. (ZIA) 17. Art. 19. "Rural" Zone. (ZR) 18. Art. 20. "Minor Populated" Centers. (ZPM) 19. Art. 21. "Road Rights".

All the aforementioned zones except the rural and minor populated centers ones correspond to the city of Buenos Aires and its surroundings, and are defined on the zoning map.

The Rural Zone is defined as "the rest of the area of the canton of Buenos Aires." When a lot or property (finca) is divided by a boundary between zones, the regulations of either one may be extended (or not), to the rest of the lot or property up to a maximum distance of 100 m, both in depth and frontage, from said boundary at the discretion of the municipality, upon application for change by the interested party.

B. USES:

For the purpose of regulating the uses of each zone, these are classified into:

Permitted Uses:

Which is that urban or rural use of a lot or property (finca), to which the owner has the right to destine it, constructing the necessary facilities, without further restrictions than those indicated here and prior to the processing of the corresponding permits. Permitted uses are listed for each zone. They shall be processed according to Executive Decree No. 27967, of July 6, 1999.

Conditional Uses:

A conditional (or conditioned) use is one that, even if not permitted, may be allowed in a zone upon prior special authorization from the Municipality and the Directorate of Urbanism of INVU and must resolve in accordance with Law No. 8220, setting for each case the restrictions to which it is subject or the requirements it must meet. Conditional uses are also listed for each zone.

Non-Conforming Uses:

A non-conforming use is one that does not conform to the zoning indicated on the zoning map but that existed on the date this regulation came into effect.

C. LIMITATIONS ON NON-CONFORMING USES: Any use of land, buildings, or structures existing on the effective date of this regulation that does not correspond to the indicated zoning, may be continued with the following limitations:

1. It may not be expanded, reconstructed, or remodeled partially or totally without prior authorization from the Municipality and the Directorate of Urbanism.

2. It may not be changed to another non-conforming use, unless this other is compatible with the zone use, at the discretion of the Municipality and the Directorate of Urbanism.

D. ZONE CERTIFICATE. At the request of any interested party, the Municipality shall issue a zone certificate, which shall state the zone corresponding to a particular lot or property (finca). The Municipality may charge a fee for issuing this certificate. Art. 28 of the Urban Planning Law No. 4240.

This certificate shall be required in the following cases:

1. For the purposes of segregations, the zone certificate shall be required for municipal approval (visado) and must state that it has been duly acknowledged by the lawyer executing the deeds and the public registry officer.

2. For the purposes of construction, expansion, remodeling, or reconstruction permits for buildings or developments (urbanizaciones), the zone certificate must be obtained beforehand, and plans approved (visados) by other public agencies, such as the Ministry of Health and the Directorate of Urbanism, will not be accepted if the certificate does not state that it has been shown and duly acknowledged by the respective entities.

3. For the purposes of applying for a conditional use, change, remodeling, expansion, or reconstruction of a non-conforming use, the zone certificate will also be required by the Municipality, and that it has been seen by the Directorate of Urbanism.

4. For its part, the Municipality may discretionarily require the zone certificate for the purposes of granting business licenses (patentes), deed approvals (visados), or any others.

E. CONSTRUCTION PERMITS, LICENSES, AND APPROVALS.

5. The municipality shall only grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings and developments (urbanizaciones) when these do not contravene the zoning or any of the provisions of this regulation. When applicable, the document recording the permit for construction, expansion, or remodeling of buildings or developments shall establish the other requirements affecting the work.

6. Likewise, licenses (patentes) or use permits for any property shall only be granted if the requested use conforms to the zoning and the provisions of this regulation.

7. The approval (visado) referred to in Article 33 of the Urban Planning Law shall only be granted to lots resulting from subdivision (fraccionamiento) and development (urbanización), if the resulting portions meet the requirements established in this regulation, in addition to the general norms.

8. Activities with a minimal degree of nuisance:

Health Permit, for the purpose of nuisance containment. IMAS Study in case the family requires economic assistance to justify work at home. Art IV.6.4, published in La Gaceta - No. 96, of May 20, 1993, is required for commercial and industrial activities of lesser risk.

F. DEVELOPMENTS, SUBDIVISIONS, AND CONSTRUCTIONS:

9. In the Future Residential zone, developments (urbanizaciones) or new constructions shall not be permitted. Subdivisions (fraccionamientos) or segregations of property (finca) shall be permitted, according to the requirements of this zone, indicated below.

10. In the rural zone and the future expansion residential zone, new developments (urbanizaciones) shall not be permitted. Constructions and subdivisions (fraccionamientos) shall be permitted in the rural zone, under the requirements of each of these zones indicated further on in this regulation.

11. In the rest of the zones, developments (urbanizaciones) and constructions shall be permitted according to their use and according to the requirements indicated below.

G. EXISTING OR DE FACTO SITUATION.

12. The minimum areas and frontages stipulated in this regulation for each and every zone shall be required for new lots or properties (fincas), product or result of a subdivision (fraccionamiento) of parent properties (fincas madre) or development (urbanización), and at the time of granting the corresponding permits.

13. Existing lots or properties (fincas) whose areas and frontages are below the minimum requirements of their zone, both in already developed (urbanizadas) areas and in adjacent ones, may remain as is or be grouped together, without construction permits in them.

14. Construction requirements (setbacks (retiros), coverages, construction areas, parking, or others) shall be required for future constructions or those intended to be built, and at the time of requesting construction, remodeling, or expansion permits. However, when intending to build on an existing lot whose dimensions are smaller than those indicated for the corresponding zone, and upon applying the construction requirements (which are those corresponding to the prescribed lot dimensions), it is verified that they cannot be applied, or applying them causes considerable harm to the owner, in that case and only under those circumstances, the municipality may reduce or eliminate the requirements entirely, for which a commission shall be formed with three representatives of the Municipal Council, the Mayor, and the head of the Department of Construction Permits, who once having deliberated, this commission shall present before the Municipal Council, who shall ratify (for their knowledge and approval) definitively.

15. Existing constructions that are not complying with the requirements, in any zone, may remain as is, or be modified always in the sense of conforming to the requirements.

16. Registration procedures for streets, urban easements (servidumbres) that were initiated prior to the adoption of this amendment to the Regulatory Plan, shall remain in process as long as it is demonstrated that the start date of the procedure was prior to the publication of this adoption. This is because urban easements (servidumbres) are henceforth eliminated in the zone of influence of this Regulatory Plan.

H. PARKING. The municipality issues a special regulation for the parking of automobiles and trucks:

17. Within the Urban Quadrant zone indicated on the Urban Development map, it is established that parking control on urban streets, managed by the municipality, for which the corresponding parking zones shall be marked with markings on the roadway zone, respecting 15.0 m from the edge of the curve at each corner for visibility purposes between streets. It may define Official Use zones, for those public agencies that require it in front of their facilities. It shall establish the application hours and days and the use restrictions for certain types of vehicles. It shall set a fee corresponding to the amount that must govern for parking, approved by the Municipal Council. Any update or repeal of this fee must be approved by the Municipal Council. For such purposes, a Fee Tariff Application Regulation shall be established, which shall refer to everything concerning affected zones and services for which fees will be charged, such as certifications, attestations, parking fees, concessions, licenses (patentes), commercial signs, urban services, among other activities that generate income for the municipality for services rendered to residents and system users. This must be known by the Municipal Council in accordance with the Municipal Code and be approved according to its establishment and modifications when required, kept publicly accessible for consultation and eventual claims.

18. Every publicly used building (to which public access is given), including commercial premises, must provide a vehicle parking area for the public for every 250 m² of construction, apart from the parking for use by the employees or workers of the building, as calculated and established by the building designer, and also apart from the loading and unloading zones. Fractions of 50 m² over the base of 250 m² shall be subject to an extra parking space. As for parking standards, it shall be regulated by Chapter XVIII, subparagraphs 1 through 13 of the Construction Regulation of Law No. 4240 regarding this matter, with the exception of the minimum required area which is modified by this regulatory plan.

Zoning

"Industrial Agricultural" Zone. (ZAI) A. Purpose:

The purpose of the zone is to permit the intensive cultivation of pineapple and other crops that are determining factors for the development of the zone of the canton of Buenos Aires, defining the agricultural extension areas, according to the needs for expanding their cultivation.

B. Permitted Uses:

Extensive agriculture of pineapple and other crops C. Conditional Uses:

Mechanical workshops Warehouses Trailer terminal Processing plants for agricultural products.

Light industry supporting this activity, upon prior favorable opinion from the Ministry of Health.

D. Requirements:

23 Minimum lot area: 5,000 m² 2. Minimum lot frontage: 50 m 3. Minimum construction setbacks (retiros):

• a)Frontal: according to the prevailing alignment, or by express municipal provision according to parking control H.2 b) Lateral: 3 m c) Rear: 3 m d) In zones immediately adjacent to urban zones, buffer zones (zonas de amortiguamiento) defined in the zoning plan shall be left.

4. Maximum building coverage: 25% of the lot area.

5. Maximum construction area: twice the coverage.

"Existing Forest" Zone. (ZBE) A. Purpose:

The purpose of this zone is to permit the development of controlled reforestation in zones previously cultivated or deforested due to misuse.

B. Permitted Uses:

Only reforestation, and no use from Annex No. 1 may be applied.

C. Conditional Uses:

None 6. Requirements: Propose a reforestation plan with the foreseen species according to an approval (Vº Bº) from the MAG in the region.

"Commercial" Zone (ZC) A. Purpose:

The purpose of this zone is to permit the orderly expansion of commercial premises within the urban quadrant, allowing the establishment of primary and secondary services in the city center and in the residential neighborhoods surrounding it.

B. Permitted Uses:

23. Mixed Residential, part housing part commerce, in developments (urbanizaciones), according to Annex No. 1, numerals 24, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 41.

24. Primary Commerce of premises according to Annex No. 1 from numeral 16 to 38 in the city center, excepting numeral 31.

Secondary Commerce in the developments (urbanizaciones), for the establishment of grocery stores (pulperías), bazaars, small restaurants (up to 30 people served) in areas within developments.

C. Conditional Uses:

1. Amusement games 2. Discotheques 3. Night clubs 4. Pools, billiards 5. Casinos 6. Rental apartments D. Requirements:

For the urban zone, any land whose minimum frontage conforms to the minimum conditions for lot segregation shall apply, where coverage does not exceed 80% of the land surface, and its height does not exceed one and a half times the average width of the road right (derecho vial) that the property faces. For land in development areas (áreas de urbanización), the lots shall correspond to those destined exclusively for specific or mixed-use premises according to the regulatory conditions.

E. Requirements for buildings:

1. Minimum lot area: 200 m² 2. Minimum lot frontage: 10 m 3. Minimum setbacks (retiros):

• a)Frontal: 0 m within the urban parking zone, 6.0 m outside the urban parking zone for purposes of inclusion.
• b)Lateral: 0 m c) Rear: 3 m for purposes of controlling treated wastewater drainage.

4. Maximum height: Three floors, as long as it does not exceed 1.5 times the width of the road right (derecho vial) which the lot faces.

5. Coverage: 80% 6. In the case of sodas and grocery stores (pulperías) within commercial zones, the minimum operating requirements of a commercial premises according to sanitary standards must be considered, meaning the need to provide adequate ventilation, sanitary services available at the service sites to be provided.

"Institutional Public" Zone. (ZPI) A. Purpose:

The purpose of this zone is to permit the establishment of public-use buildings for the service of the canton's populations. General norm: For purposes of sodas and minor commercial activities within these zones: institutional public, light industrial, industrial, industrial agricultural, they shall be as typified by the regulation regarding the commercial zone and its sections, in terms of restrictions, setbacks (retiros), heights, and other norms.

B. Permitted Uses:

For this zone, only public-order buildings are established, conditioning the establishment of lower-rank commercial premises for the purpose of user services, such as: kiosks, sodas, cafes, which shall be regulated within the general terms of the commercial zone in the case of new constructions; and in the case of being located within existing premises, they shall be arranged based on health requirements.

C. Requirements for public buildings:

1. Minimum lot area: 500 m² 2. Minimum lot frontage: 15 m 3. Minimum setbacks (retiros):

• a)Frontal: 3 m b) Lateral: 3 m on one side c) Rear: 3 m 4. Maximum height: 10.0 m 5. Coverage: 70%

"Airport Protection" Zone (ZPA) A. Purpose:

For this, the airport of the canton of Buenos Aires has been determined as consolidated, which is essential for air access activities.

B. Permitted Uses:

1. Facilities directed to supporting the airport such as: hangars, fuel services, warehouses for agricultural inputs, maintenance workshops, light motor vehicle parking.

C. Conditional Uses:

None D. Requirements:

1. Minimum lot area: 300 m² 2. Minimum lot frontage: 15 m 3. Minimum setbacks (retiros):

• a)Frontal: 4 m b) Laterals: 1.5 m c) Rear: 4 m 4. Maximum height: 12.0 m 5. Approach cones are established, which correspond to international protection standards: a first approach cone with 30 degrees of aperture where, in both directions, at the landing and takeoff points, no constructions are permitted under any type of affected zone that exceeds two floors or 10.0 m in height. A second approach cone of 60 degrees, that is, 15 additional degrees to the previous one on each side thereof, where heights exceeding 12.0 m or three floors in height shall not be permitted within the proposed zones.

"Industrial" Zone. (ZI) A. Purpose:

In this zone, the purpose is to house industrial services within the development possibilities of the canton of Buenos Aires, for which land adjacent to the city has been set aside with infrastructure conditions in good condition for such purposes.

B. Permitted Uses:

1. Industrial warehouses.

2. Maquiladoras.

3. Factories for products derived from the production of pineapple or other agricultural products.

4. Gasoline stations.

5. Automotive mechanical workshops.

6. Bonded warehouses 7. Material depots.

8. Trailer and container parking and any complement of this industrial sector.

C. Conditional Uses:

The uses proposed in Annex No. 1 of numerals 1, 12, 13, 14, and 15.

25. Industries classified by the Ministry of Health as very dangerous or noxious shall NOT be permitted.

D. Requirements:

1. Minimum lot area: 500 m² 2. Minimum lot frontage: 15 m 3. Minimum setbacks (retiros): 6 m frontal, 3 m lateral, 3 m rear.

4. Maximum building coverage: 80% of the lot area.

5. Maximum construction area: Four times the coverage.

6. Maximum construction height: 30 m

"Parks and Recreation Area" Zone (ZAP) A. Purpose:

The purpose of this zone is to provide for the establishment of recreation areas such as plazas, small plazas (plazoletas), urban parks within the city quadrant in order to guarantee the recreation and minimum conditions that dwellers should expect in an urban center.

B. Permitted Uses:

1. Reforestation of park zones. Recreational parks 2. Presentation kiosks 3. Sodas 4. Recreational parks 5. Children's and adult playground areas 6. Parks 7. Small plazas (plazoletas) 8. Team sports fields 9. Natural or artificial lakes C. Conditional Uses:

Open-air recreational commercial purposes.

D. Requirements:

Works developed by the municipality or the community in full compliance with urban design standards for these cases by civic or community development associations. Present the project to the civilian population for their knowledge no less than one month in advance, to proceed to listen to suggestions regarding it prior to its approval, and which helps the municipal government (ayuntamiento) make the necessary corrections, if applicable.

Requirements for subdivisions (fraccionamientos) or segregations of properties (fincas).

1. Minimum lot or property (finca) area: 1,000 m 2. Minimum lot frontage: 20 m The area and minimum frontage requirements for lots or properties (fincas) are applicable to new properties (fincas) or lots. Existing ones that are below these minimums may remain as is or be grouped together.

3. Have potable water, sanitary services among others according to development needs.

Incorporate sanitary services, potable water sources, among others.

"Housing" Zone. (ZV) A. Purpose:

It shall be identified as Housing or Residential; the primary purpose of this zone is to permit the development of single-family and multi-family homes according to the norms currently in effect in the subdivision regulation for developments (reglamento de fraccionamiento de urbanizaciones), based on the norm adjustment indicated below.

B. Permitted Uses:

1. Individual residence or housing on parcels facing a public street and on duly developed (urbanizados) lots, based on the subdivision and development regulation (reglamento de fraccionamiento y urbanizaciones) of INVU.

2. Community services supporting the working population, including green areas and daycare centers.

C. Conditional Uses:

High-density multi-family housing. All urban, suburban, and rural uses, regarding residential complexes that imply a high concentration of population.

D. Requirements:

1. Minimum lot area: 200 m² 2. Minimum lot frontage: 10.0 m 3. Minimum setbacks (retiros):

• a)Frontal: 2.0 m b) Lateral: 1.0 m c) Rear: 3.0 m 4. Maximum building coverage: 70% of the lot area.

5. Construction area: two levels on the minimum lot and up to four levels, when the conditions of the lot area permit it with respect to the lateral and rear setbacks (retiros) established by the Construction Regulation of Law No. 4240.

6. For the purposes of construction permits, all buildings of 36 m² or less are exempt from procedures before the CFIA; a "Detailed Sketch" must be submitted, and it must contain at least an architectural plan, structural plan, construction details, section and elevations, and a general budget of the building cost to be previously submitted before the Ministry of Health and subsequently before the Municipality to obtain the construction permit.

Any expansion, remodeling, or new construction subsequent to this built area must have the complete permits before the corresponding entities.

7. For the purpose of "Vernacular Ranchos (Ranchos Vernáculares)", being straw-roofed constructions with round log columns open in the rear yards of residential lots, they must similarly submit a "Detailed Sketch" of the facilities to be built, complying with the same previous norm for the purposes of construction permits. The maximum construction area shall be equal to 25.0 m², with setbacks (retiros) of 2.50 m from the immediate boundary. With a maximum height of 6.0 m.

"Agricultural and Livestock" Zone. (ZA) A. Purpose:

The purpose of this zone is to permit and encourage the construction or adaptation within them of establishments aimed at the improvement of agricultural and livestock activities in terms of dairies, sheds, processing plants for purely agricultural derivatives, in addition to sharing the zones for agricultural and livestock use of various kinds, as well as allowing the development of zones suitable for fish farming (piscicultura) production. These shall be those zones immediately adjacent to the urban quadrant of the city, where due to their current use, and the flood risk conditions given they are located in the low-lying areas of the zone, they can be used based on the soil characteristics for planting as they currently exist, both for agricultural purposes and for cattle-fattening pastures.

B. Permitted Uses:

1. Extensive crops supporting the exploitation determined by the MAG development agency.

2. Intensive livestock farming, given the small amount of land for this purpose.

3. Poultry, swine, goat, beekeeping farms, others, duly authorized by the Ministry of Health. With approval (Vº Bº) from the Ministry of Health, based on Decree No. 22814-S of La Gaceta - No. 19 of January 27, 1994.

D. Requirements:

The lands shall be minimum parcels of 5,000 m² in extension.

"River Protection" Zone. (ZPR) A. Purpose:

The purpose of this zone is to specially safeguard against urban growth on areas of high erosion and steep slopes, where the stream channels must represent a strip enabled for the evacuation of rainwater in order to prevent any incident to the detriment of the civilian population.

27. Permitted Uses:

Only forest reforestation use on the riverbanks will be permitted.

28. Conditional Uses:

None 29. Requirements: applying the provisions established by the Ley Forestal, a minimum setback of 10 m is defined, starting from the water surface measured at its highest level, for which different levels have been established according to the contour lines and topography of the affected sites. To comply with this requirement, the approval of the corresponding entity must be obtained on the affected cadastral map. The protection zones declared as mandatory setbacks must be reforested; for this purpose, the permit is conditional upon an inspection that will determine the forest population to be planted within the stipulated setback, defining the forest varieties to be sown.

Mixed Commercial Zone. (ZCM) A. Purpose:

The primary purpose of this zone is to allow the development of single-family and multi-family dwellings according to the governing rules based on the subdivision regulation for developments. Furthermore, as support for commerce, certain activities are permitted for the orderly expansion of commercial premises within the urban quadrant.

B. Permitted Uses:

1. Individual dwellings on parcels fronting a public street and on duly urbanized lots, based on the INVU subdivision and development regulation.

Mixed residential, being part dwelling part commerce, in developments.

Commercial community services in a mixed-commerce residential zone: the following commercial premises are permitted: supermarkets within the minimum established lot area. Variety stores, spare parts sales, small eateries (sodas).

3. Secondary Commerce of premises according to Anexo Nº 1 including numerals 17, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 41 and 42.

4. Secondary Commerce in the urban quadrants, for the establishment of small grocery stores (pulperías), variety stores, small restaurants (up to 30 people served), small eateries (sodas), spare parts sales, in areas within developments and the urban quadrants.

5. Community and commercial support services for the working population, including green areas and childcare centers.

C. Conditional Uses:

High-density multi-family housing. All urban, suburban, and rural uses, regarding residential complexes that imply a high concentration of population. Included within this category (on a conditional basis) are those industries and related activities that are not suitable to locate in the other zones, and those public service activities that inherently require an isolated location, such as recreational centers, medical-dental clinics, veterinary clinics, sewing workshops and food product workshops, electronics workshops, motorcycle repair workshops, welding workshops with no more than five operators.

D. Requirements:

1. Lot area: 200 m2 2. Minimum lot frontage: 10.0 m 3. Minimum setbacks:

• a)Front: 2.0 m b) Side: 1.0 m c) Rear: 3.0 m 4. Maximum building coverage: 70% of the lot area.

5. Building area: two stories on a minimum lot and up to four stories, when the conditions of the lot area allow it with respect to the side and rear setbacks established by the Construction Regulation of Law Nº 4240.

6. Windows may be opened on the sides for the purpose of ventilating the dwellings within the permitted setback, with a natural fence.

7. Must have the approval (VB) of the Ministry of Health, for purposes of nuisance and noise reliability and other related laws.

"Light Industrial" Zone. (ZIL) A. Purpose:

In this zone, the purpose is to house light industry services within the development possibilities of the canton of Buenos Aires, which aim to locate factories and innocuous processes from an environmental control standpoint, regulated by MINAE and the Ministry of Health in all their aspects within the city quadrant and general support area.

B. Permitted Uses:

1. Cabinetmaking workshops 2. Craft workshops 3. Mechanical workshops 4. Auto body repair and painting workshops 5. Food product manufacturing 6. Truck or bus terminal parking 7. Welding workshops C. Conditional Uses:

The uses proposed in Anexo Nº 1, numerals 12, 13, 14, 15, 18, 20, 40 and 41.

Industries classified by the Ministry of Health.

D. Requirements:

1. Minimum lot area: 500 m2 2. Minimum lot frontage: 20.0 m.

3. Minimum setbacks: 6 m front, 3 m side, 3 m rear.

4. Maximum building coverage: 80% of the lot area.

5. Maximum building area: twice the coverage.

"Agricultural Setback" Zone. (ZRA) A. Purpose:

The purpose of this zone is to protect the civilian population by safeguarding against pineapple agricultural production areas where they eventually must be irrigated with fungicides or some other element harmful to health. In this regard, the Ministry of Health has been consulted for the purpose of creating a buffer "cushion" between urban zones and planting zones. These must be enabled by the company responsible for planting pineapple on its lands.

B. Permitted Uses:

Only forest reforestation use in the setback zones will be permitted.

Setback of 8.0 m parallel to the development limit line of the urban population.

C. Conditional Uses:

None

"Agricultural Parcels" Zone. (ZPAG) A. Purpose:

Those zones defined to the east of the city cemetery will be considered as such, where due to their current use, and the slope conditions, which exceed a 20% gradient, the erodible quality of the soils, the lack of services such as potable water, electrification, and access, they are defined as agricultural parcels.

B. Permitted Uses:

1. Cultivation according to the owner's interests.

D. Requirements:

The lands shall be agricultural parcels that must have a minimum area of 5,000 m².

For urban lots, they will be governed under the criteria of the National Subdivision and Development Regulation for urban lots up to 4,999 m², and from 5,000 m² to 9,999 m² with INVU approval, established by means of the Agricultural Parcels Decree No. 5281, art 4, subsection 1..., La Gaceta - No. 107, of June 5, 2003.

A. Purpose:

The primary purpose of this zone is to allow control of land use for single-family and multi-family housing, commerce, recreation, amenities, institutional public uses, in the near future as the city establishes its growth priorities.

B. Permitted Uses:

1. Currently, the conservation of lands with this vocation will be permitted through the establishment of renewable, non-perishable agricultural parcels, with the purpose of allowing, at the time the municipality decides through a modification to this regulation, the partial or total establishment of an area for the purposes previously described.

C. Conditional Uses:

Timber forest with narrow foliage and production not exceeding 8 years from the publication of this regulation.

(Note from Sinalevi: Through a Fe de Erratas published in La Gaceta No. 173 of September 8, 2016, page No. 22, the Municipality of Buenos Aires clarified the following: "I transcribe the agreement of the Municipal Corporation of Buenos Aires, from Ordinary Session 16-2016, held on August 29 of this year, which reads in text: It is agreed: To approve the Fe de Erratas of the Regulatory Plan, given that at the time of establishing the hatching of the Regulatory Plan of the city of Buenos Aires, currently in effect, two material errors occurred, the first being when establishing the urban expansion zone, in the symbology it should be correctly read as urban expansion zone, the second when establishing outside the urban expansion zone a zone that was identified as an industrial agricultural zone, comprised between the plane coordinates: 574158- 1013499, 574432-1013229, 575481-1010710, 575174-1010341, 574661-1010911, 574698-1010912, 574172-1011495, 574137- 1013241, projection based on CRTM05, with the eastern limit being the public street that goes from Buenos Aires to San Carlos, with the southern limit being the section of the Carretera Interamericana Buenos Aires-Palmar Norte, therefore said zone will henceforth be correctly identified within the urban expansion zone. Therefore, the Municipal Council of Buenos Aires de Puntarenas, Approves making a publication of Fe de Errata of the publication of the first modification of the Regulatory Plan of the City of Buenos Aires from Friday, March 5, two thousand four, published in La Gaceta number 46 of that year. Articles 17 and 18 of the Regulatory Plan of the City of Buenos Aires. Effective as of its publication in the Official Newspaper La Gaceta. Agreement unanimously and definitively approved. Buenos Aires, September 2, 2016.")

23. Purpose:

The purpose of this zone is to establish the industrial growth and development area in support of pineapple production.

24. Conditional Uses:

Fuel stations Requirements:

Minimum lot area: 5,000 m2 Minimum lot frontage: 50,000 m Minimum building setbacks:

• a)Front: according to the prevailing alignment, or by express municipal provision, minimum 5.0 m b) Side: 5.0 m c) Rear: 10.0 m d) Maximum building coverage: 50% of the actual lot.
• e)Maximum building area: three times the coverage.

(Note from Sinalevi: Through a Fe de Erratas published in La Gaceta No. 173 of September 8, 2016, page No. 22, the Municipality of Buenos Aires clarified the following: "I transcribe the agreement of the Municipal Corporation of Buenos Aires, from Ordinary Session 16-2016, held on August 29 of this year, which reads in text: It is agreed: To approve the Fe de Erratas of the Regulatory Plan, given that at the time of establishing the hatching of the Regulatory Plan of the city of Buenos Aires, currently in effect, two material errors occurred, the first being when establishing the urban expansion zone, in the symbology it should be correctly read as urban expansion zone, the second when establishing outside the urban expansion zone a zone that was identified as an industrial agricultural zone, comprised between the plane coordinates: 574158- 1013499, 574432-1013229, 575481-1010710, 575174-1010341, 574661-1010911, 574698-1010912, 574172-1011495, 574137- 1013241, projection based on CRTM05, with the eastern limit being the public street that goes from Buenos Aires to San Carlos, with the southern limit being the section of the Carretera Interamericana Buenos Aires-Palmar Norte, therefore said zone will henceforth be correctly identified within the urban expansion zone. Therefore, the Municipal Council of Buenos Aires de Puntarenas, Approves making a publication of Fe de Errata of the publication of the first modification of the Regulatory Plan of the City of Buenos Aires from Friday, March 5, two thousand four, published in La Gaceta number 46 of that year. Articles 17 and 18 of the Regulatory Plan of the City of Buenos Aires. Effective as of its publication in the Official Newspaper La Gaceta. Agreement unanimously and definitively approved. Buenos Aires, September 2, 2016.")

"Rural" Zone. (ZR) A. Purpose:

The purpose of this zone is to establish the rural control zone and differentiate it from the zoned urban quadrant by means of zones of diverse cultivation, such as those highlighted in the intensive cultivation of pineapple. It shall also be designated as the remainder of the zoned area.

B. Permitted Uses:

Agricultural production, permanent reforestation, reforestation in protection zones for streams and natural risk areas. Construction of dwellings on duly segregated lots fronting enabled public streets, with minimum frontages of 10.0 m and minimum lot areas of 200 m².

C. Conditional Uses:

Small grocery stores (Pulperías) Commissaries Bars Restaurants Fuel stations D. Requirements:

Minimum lot area: 200 m² Minimum lot frontage: 10.00 m Minimum building setbacks:

• a)Front: according to the prevailing alignment, or by express municipal provision, minimum 2.0 m b) Side: for dwelling 1.0 and 3.0 m for other conditional use activities.
• c)Rear: 3.0 m 4. Maximum building coverage: 70% of the lot area.

5. Maximum building area: twice the coverage.

"Minor Populated Centers" Centers. (ZPM) A. Purpose:

The purpose of including and regulating these zones is to address the normal growth needs of the existing populations that are located in the rural area, separated from urban areas, whose development would have urban characteristics since their main function is to offer the provision of services such as schools, health centers, banks, cemeteries, commerce, others, to the surrounding rural population.

These minor populated centers are: Ujarrás, Rey Curré, Volcán, Santa María de Brunka, Chánguena, El Carmen, Colorado, Potrero Grande, Boruca, Santa Marta, Pilón, Cajón; which must be regulated.

In the event that any existing population, not included among the enumerated ones, needs to expand or it becomes necessary to create a completely new one, they may be incorporated as minor populated centers through the mechanisms and amendment to the plan and zoning regulation.

B. Permitted Uses:

All urban uses except for industries considered dangerous by the Ministry of Health, provided they are located outside the demarcated high and medium risk zones established as an annex to this regulation.

C. Conditional Uses:

1. Coffee processing plants (Beneficios de café) 2. Slaughterhouses D. Requirements:

1. For residential uses, the same requirements of the mixed commercial zone apply.

2. For industrial uses, the requirements shall be established analogously to the industrial zone.

3. For the remaining uses, the requirements shall be established by analogy with the most similar use.

Road Rights-of-Way:

The following road rights-of-way are established, which must be respected according to the National Subdivision and Development Regulation as follows:

23.1 8.50 m Street These shall be the minimum road right-of-way streets to be established within the regulated zones; they may only be proposed where their distance does not exceed 120 m in length.

23.2 10.50 m Street For development purposes, this is considered a secondary road; in zones within the Urban Quadrant, it shall be provided as a right-of-way for all streets established to date that are previously defined as urban easement (servidumbre) roads or tree-lined walks (alamedas), whereby they will be modified over time by applying this corresponding setback.

23.3 14.0 m Street For development purposes, these shall be the main and basic streets in any project. Every sector within the Urban Quadrant must have, in the opening of its new roads, at minimum this type of street.

23.4 16.0 m, 18.0 m, and 21.0 m Streets These are existing streets within the right-of-way inside the Urban Quadrant; they are established as secondary roads within the city.

23.5 24.0 m Street This right-of-way is considered the main access to the city of Buenos Aires from its access on the Carretera Interamericana.

23.6 50.0 m Highway Refers to the right-of-way established by the MOPT for the purpose of delimiting the rights over the Carretera Interamericana, Route No. 2.

All these streets within their right-of-way must have the following services in the event of a new opening thereof: curb, sidewalk, drainage pipe, potable water service, electrical service, electric lighting, telephony, at minimum. Furthermore, the roadway segments, sidewalks, and green areas shall be arranged according to the Geometric Design Regulation established by the Dirección de Urbanismo for these purposes; they may be varied in relation to the gradient conditions, cuts, and terraces that must be made as appropriate, prior approval by the INVU according to the related legislation existing for such purposes.

A: Alignments:

The alignment of new constructions in all zones shall be according to the building line set by the municipality. In the absence of said building line, the front setback stipulated in the requirements of each zone shall apply. In the case of highways, where the Ministry of Public Works and Transport sets its own alignment, the greater setback or alignment shall prevail.

B: Levels:

The drainage level for rainwater and wastewater, as well as the base finished floor level of new constructions, must be approved by the Municipal Engineering Department.

C: Setbacks:

Setbacks shall be measured from the property line, which does not imply expropriation of the strips or portions of the lot left unbuilt, nor does it imply adjusting to the building line.

• A)The installation of activities in existing buildings that imply a use that does not conform to the indicated zoning, whether a non-permitted use or an unauthorized conditional use, shall be sanctioned with the closure of the premises, without prejudice to any criminal liability incurred.
• B)The municipality or the Dirección de Urbanismo shall carry out the suspension of any work executed in contravention of the zoning, and may request the assistance of the public force for this purpose.
• C)All civil, criminal, and administrative sanctions contemplated in the corresponding laws shall also apply. Both the offenders and the officials responsible for compliance with this regulation who consent to its infringement shall be liable to said sanctions.

The modifications and variants that may be desired to be introduced to this regulation shall be subject to the procedure provided for in Article 17 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.

Effective as of its publication in the Official Newspaper, rendering null and void any prior municipal provision that opposes its rules.

(NOTE: See maps in La Gaceta No. 46 of March 5, 2004, pages 48, 49, 50.)

LIST OF USES:

1. Slaughterhouses 2. Sawmills 3. Farms 4. Sugar mills (Ingenios) 5. Coffee processing plants (Beneficios de café) 6. Industries and related activities 7. Automobile cemeteries and scrap metal deposits 8. Construction material deposits 9. Trailer parking 10. Bus terminals 11. Cemetery 12. Forging and sheet metal workshops 13. Auto body repair and painting workshops 14. Carpentry workshops 15. Mechanical workshops 16. Bars and canteens 17. Typography and printing workshops 18. Service stations and gas stations 19. Bus parking 20. Exhibition and sale of automobiles and agricultural machinery 21. Warehouses and storage units 22. Markets 23. Stadiums 24. Supermarkets 25. Mechanical and electronic entertainment 26. Clinics, hospitals, and other health centers 27. Mortuary chapels 28. Animal clinics 29. Dance halls and night clubs 30. Indoor or outdoor cinemas 31. Motels 32. Hotels 33. Restaurants 34. Bakery 35. Shoe repair workshops 36. Sports centers 37. Minor commerce, except small grocery stores (pulperías) 38. Video rental 39. Small eateries (Sodas) 40. Agricultural chemical sales 41. Automotive spare parts sales 42. Beauty salons and barbershops Any other activity shall be reviewed by a commission that will elevate it to the Municipal Council for approval.

ANEXOS N° 2 These shall be the industries permitted according to the Industrial Zones regulation approved by the Ministry of Public Health, which coincide in the levels of pollution and protection desired to be protected in this Regulatory Plan.

The Type One (I 1) and Type Two (I-2) Zone lists are permitted for the Industrial Zone of this Regulatory Plan. However, those established in the Type 3 Zone (I-3) are not.

Type One List (I-1) 1. Wholesale sales storage 2. Mattress factories or similar 3. Wood, grain, and general merchandise deposits 4. Public service garages 5. Sale and exhibition of agricultural machinery and implements 6. Sale and storage of construction materials 7. Craft and small industry workshops 8. Mechanical workshops for repairing vehicles and light equipment machinery 9. Manufacture of electrical appliances such as: radios, televisions, phonographs 10. Manufacture of electrical appliances, such as radios, televisions, optical or scientific instruments, fans, toasters 11. Manufacture of light-type scales 12. Manufacture of cutlery 13. Light aluminum industry manufacture 14. Manufacture of musical instruments 15. Gas stations 16. Laundries 17. Sale and storage of fertilizers 18. Manufacture of signs and advertisements 19. Manufacture of ceramic products 20. Manufacture of cardboard boxes 21. Manufacture of cosmetics 22. Manufacture of ice 23. Commercial recreation establishments 24. Exhibition center 25. Dehydration, preservation, freezing, and packaging of fruits and vegetables 26. Sauce production 27. Silos 28. Manufacture of pineapple-derived products 29. Manufacture of tortillas 30. Bee honey packaging 31. Manufacture of yeast, malt, and similar products 32. Manufacture of wicker articles 33. Manufacture of cork articles and processing 34. Lithography, printing, and bookbinding 35. Motor assembly 36. Toy assembly 37. Manufacture of sporting goods 38. Production of bakery and pastry products using electric ovens Type Two List (I-2) 1. Dairy product refrigeration 2. Ice cream products 3. Manufacture of unspecified food products 4. Manufacture of cigarettes, cigars, and other tobacco products 5. Tobacco deveining and re-drying 6. Manufacture of sewing thread, cotton yarn, and the like 7. Manufacture of unspecified textile articles 8. Manufacture of metal furniture 9. Production of stone articles 10. Manufacture of metal tubes, provided it does not include painting and drying 11. Manufacture of wire and metal mesh articles 12. Metal forging 13. Manufacture of gates, fences, and metal ornaments 14. Manufacture of rugs and carpets, provided dyeing is not included 15. All uses permitted in the One industrial zone.

Industries with greater control and environmental harmfulness are not permitted, such as:

1. Charcoal kilns 2. Mushroom farms 3. Mineral extraction 4. Stone crushers 5. Clay extraction 6. Salt extraction 7. Coffee processing plants (Beneficios de café) 8. Sugar mills (Ingenios de azúcar) 9. Rice mills and grain unloading 10. Alcohol production 11. Syrup extraction 12. Ginning, delinting, packaging of cotton, wool, and hair.

13. Fiber washing and combing 14. Oil refineries 15. Lime and gypsum production 16. Asbestos and abrasive production 17. Cement factories 18. Meat packing plants 19. Stables and corrals 20. Animal slaughterhouses 21. Fish drying and hydration 22. Oil factories ANEXOS N° 3 i. Articles of the Urban Planning Law No. 4240 of 1968, mentioned in this regulation.

4240:

ii. Prior to implementing a Regulatory Plan or any of its parts, the municipality intending to do so must:

1. Convene a public hearing through the Official Newspaper La Gaceta - and the necessary additional dissemination, indicating the location, date, and time to review the project and any verbal or written observations that the neighbors or interested parties may wish to make; the notice must be given no less than fifteen business days in advance.

2. Obtain the approval of the Dirección de Urbanismo, if the project did not originate in said office or differs from what it had proposed, without prejudice to the remedies established in Article 18.

3. Agree to its formal adoption, by an absolute majority of votes.

4. Publish in the newspaper La Gaceta - the notice of the agreed adoption, indicating the date from which the corresponding regulations will become enforceable.

5. The above requirements shall likewise be observed when there is a modification, suspension, or total or partial repeal of the referred plan or any of its regulations.

4240:

i. For any subdivision of lands or real estate located in urban districts and other areas subject to urban control, it shall be essential to have first approved, at the authorized Municipal Office, the map indicating the location and area of the resulting portions, and, in addition, for the notary or authorized public official to attest in the act of issuing or granting the respective document that the division coincides with that expressed in said map.

ii. Subdivisions made by private document, just as in public documents, shall be deemed ineffective if they lack the notarial or municipal certification regarding the pre-existence of the approved map.

Todo ello de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968.

Complementan a este reglamento un plano de zonificación y todas las normas legales y reglamentarias sobre desarrollo urbano que no se le opongan.

La zonificación tiene como objeto orientar al desarrollo físico del distrito primero en el cantón de Buenos Aires a fin de:

A. Identificar la extensión futura del área urbana y así poder coordinar mejor la dotación de servicios básicos, de equipamiento comunal, de vivienda y de vías públicas por parte de la propia Municipalidad, de las entidades gubernamentales y de los inversionistas particulares.

B. Proteger las áreas periféricas de la ciudad de Buenos Aires y de los otros centros poblados del distrito de un desarrollo prematuro, dentro de una razonable previsión de expansión, cautelando de esta manera el uso agrícola o las reservas de cualquier naturaleza, y C. Proveer y proteger así la salud, seguridad, comodidad, economía y bienestar de la población.

D. Se complementa el presente reglamento por medio de la propuesta de vialidad con los derechos de vía correspondientes y una propuesta de desarrollo urbano dentro del perímetro urbano de la ciudad.

Definiciones y Regulaciones Generales

A. ZONAS:

Para los efectos de este reglamento queda todo el distrito primero de la ciudad de Buenos Aires dividido en las siguientes zonas:

1. Art. 3. Zona "Agrícola Industrial". (ZAI) 2. Art. 4. Zona "Bosque Existente". (ZBE) 3. Art. 5. Zona de "Comercial". (ZC) 4. Art. 6. Zona "Público Institucional". (ZPI) 5. Art. 7. Zona "Protección Aeropuerto". (ZPA) 6. Art. 8. Zona "Industria". (ZI) 7. Art. 9. Zona "Área de Parques y Recreación" (ZPR) 8. Art. 10. Zona "Vivienda". (ZV) 9. Art.11. Zona "Agropecuaria". (ZA) 10. Art. 12. Zona "Protección a Ríos". (ZPR) 11. Art. 13. Zona "Comercial Mixta". (ZCM) 12. Art. 14. Zona "Industrial Liviana". (ZIL) 13. Art. 15. Zona "Amortiguamiento a Reforestar". (ZAR) 14. Art. 16. Zona "Parcelas Agrícolas". (ZPAG) 15. Art. 17. Zona "Expansión Urbana". (ZEU) 16. Art. 18. Zona "Industrial Agrícola". (ZIA) 17. Art. 19. Zona "Rural". (ZR) 18. Art. 20. Centros "Poblados Menores". (ZPM) 19. Art. 21. "Derechos Viales".

Todas las zonas anteriormente citadas excepto la rural y la de centros poblados menores corresponden a la ciudad de Buenos Aires y sus alrededores, y están definidas en el plano de zonificación.

La Zona Rural queda definida como "el resto del área, del cantón de Buenos Aires.

Cuando un lote o finca queda dividido por un límite entre zonas, las regulaciones de cualquiera de ellas podrá extenderse (o no), al resto del lote o finca hasta una distancia máxima de 100 m, tanto en fondo como en frente, de dicho límite a criterio de la municipalidad, bajo solicitud de cambio por parte del interesado.

B. USOS:

A efecto de regular los usos de cada zona, estos se clasifican en:

Usos Permitidos:

El cual es aquel uso urbano o rural de un lote o finca, el cual tiene derecho el propietario a destinar, construyendo las instalaciones que le sean necesarias, sin más restricciones que las aquí indicadas y previa la tramitación de los permisos correspondientes. Los usos permitidos están consignados para cada zona. Serán tramitados según el decreto ejecutivo Nº 27967, del 6 de julio de 1999.

Usos Condicionales:

El uso condicional (o condicionado) es aquel que aún cuando no sea permitido, puede darse en una zona previa autorización especial de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo del INVU y deberá resolver conforme a la ley Nº 8220, fijándose para cada caso las restricciones a las cuales está afectado o los requisitos que debe cumplir. Los usos condicionales están también consignados para cada zona.

Usos No Conformes:

El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el plano de zonificación, pero que existía a la fecha de la vigencia de este reglamento.

C. LIMITACIONES DE LOS USOS NO CONFORMES: Cualquier uso de terrenos, edificios o estructuras existentes a la fecha de vigencia de este reglamento que no corresponda a la zonificación indicada, podrá continuarse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse, reconstruirse o remodelarse parcial o totalmente sin la previa autorización de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo.

2. No podrá cambiarse a otro uso no conforme, salvo que este otro sea compatible con el uso de zona, a juicio de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo.

D. CERTIFICADO DE ZONA. A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un certificado de la zona, en el que se hará constar la zona que le corresponde a determinado lote o finca. La Municipalidad podrá tener un canon por la emisión de este certificado. Art. 28 de la Ley de Planificación Urbana Nº 4240.

Este certificado será exigido en los siguientes casos:

1. Para los efectos de segregaciones, el certificado de zona será exigible para el visado municipal y deberá constar en este que ha sido debidamente conocido por el abogado que realiza las escrituras y el oficial de registro público.

2. Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, el certificado de zona debe obtenerse de previo y no se admitirán planos visados por otros organismos públicos, como por ejemplo el Ministerio de Salud y de la Dirección de Urbanismo, si no consta en el certificado que él mismo ha sido exhibido y debidamente conocido por los entes respectivos.

3. Para los efectos de solicitud de uso condicional, cambio, remodelación, ampliación o reconstrucción de un uso no conforme, será también exigido por la Municipalidad el certificado de zona y el que éste haya sido visto por la Dirección de Urbanismo.

4. Por su parte, la Municipalidad podrá exigir discrecionalmente el certificado de zona para los efectos de concesión de patentes, visados de escritura, o cualquiera otros.

E. PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN, PATENTES Y VISADOS.

5. La municipalidad solamente otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios y urbanizaciones cuando estas no contravengan la zonificación o cualquiera de las disposiciones del presente reglamento. Cuando proceda, en el documento en que conste el permiso de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, se establecerán los demás requisitos que afectan la obra.

6. De igual manera, solo se concederán patentes o permisos de uso para cualquier inmueble en el que el uso solicitado concuerde con la zonificación y las disposiciones de este reglamento.

7. Solo se otorgará el visado del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a lotes producto de fraccionamiento y urbanización, si las porciones resultantes cumplen con los requisitos establecidos en el presente reglamento, además de las normas generales.

8. Actividades con grado de molestia mínima:

Permiso de Salud, a efecto de confinamiento de molestias Estudio IMAS en caso de que la familia requiera de asistencia económica para justificar trabajo en el hogar. Se requiere del Art IV.6.4, publicado en La Gaceta - Nº 96, del 20 de mayo de 1993, para actividades comerciales e industriales de menor riesgo.

F. URBANIZACIONES, FRACCIONAMIENTOS Y CONSTRUCCIONES:

9. En la zona Residencial Futura no se permitirán urbanizaciones ni construcciones nuevas. Si se permitirán fraccionamientos o segregaciones de finca, de acuerdo a los requisitos de esta zona, indicados más adelante.

10. En la zona rural y zona residencial de expansión futura no se permitirán nuevas urbanizaciones. Si se permitirán construcciones y fraccionamientos en la zona rural, bajo los requisitos de cada una de estas zonas indicadas más adelante en este reglamento.

11. En el resto de las zonas si se permitirán urbanizaciones y construcciones de acuerdo a su uso y de acuerdo a los requisitos indicados adelante.

G. SITUACIÓN EXISTENTE O DE HECHO.

12. Las superficies y frentes mínimos estipulados en este reglamento para todas y cada una de las zonas serán exigibles en lotes o fincas nuevas, producto o resultado de un fraccionamiento de fincas madre o urbanización y en el momento de otorgar los permisos correspondientes.

13. Los lotes o fincas ya existentes y cuyas superficies y frentes se hayan por debajo de los requisitos mínimos de su zona, tanto en las áreas ya urbanizadas como en las aledañas, podrán permanecer igual o agruparse, sin permisos de construcción en ellos.

14. Los requisitos de las construcciones (retiros, coberturas, áreas de construcción, estacionamientos u otros) serán exigibles a las construcciones futuras o que se pretendan construir y al momento de solicitar permisos de construcción, remodelación o ampliación. Sin embargo, cuando se pretenda construir en un lote existente cuyas dimensiones son inferiores a las indicadas para la zona correspondientes, y al aplicar los requisitos de construcción, (que son los correspondientes a las dimensiones de lotes prescritos) se comprueba que no es posible aplicarlos, o al aplicarlos se le hace un perjuicio considerable al propietario, en ese caso y solo bajo esas circunstancias, la municipalidad podrá reducir los requisitos o eliminarlos del todo, para lo cual se conformará una comisión con tres representantes del Concejo Municipal, el Alcalde, y el jefe del Departamento de Permisos de Construcción, que una vez deliberado esta comisión presentarán ante el Concejo Municipal, quienes ratificarán (para su conocimiento y aprobación) en firme.

15. Las construcciones ya existentes y que no están cumpliendo con los requisitos, en cualquier zona, podrán permanecer igual, o modificarse siempre en el sentido de ajustarse a los requisitos.

16. Los trámites de inscripción de calles, servidumbres urbanas que se hayan iniciado previo a la adopción de la presente modificación del Plan Regulador, se mantendrán en curso el proceso en el tanto demuestre que la fecha de inicio del trámite haya sido previo a la publicación de la presente adopción. Ello por cuanto en lo sucesivo se eliminan las servidumbres urbanas en la zona de influencia del presente Plan Regulador.

H. ESTACIONAMIENTOS. La municipalidad emite un reglamento especial de estacionamiento de automóviles y camiones:

17. Dentro de la zona del Cuadrante Urbano señalado en el plano de Desarrollo Urbano se establece que el control de estacionamiento en las calles de orden urbano, administradas por la municipalidad, para lo cual se marcará las zonas de estacionamiento correspondiente con marcas en zona de calzada, respetando 15,0 m del borde de la curva en cada esquina para efectos de visibilidad entre las calles. Podrá definir zonas de Uso Oficial, para aquellas dependencias públicas que así lo requieran frente a sus instalaciones. Establecerá los horarios y días de aplicación y las restricciones de uso para cierto tipo de vehículos. Fijará un cánon correspondiente al importe que por estacionamiento deba regir, aprobado por el Concejo Municipal. Toda actualización o derogación de este canon deberá ser aprobado por el Concejo Municipal. Para tales efectos se procederá a establecer un Reglamento de Aplicación de Tarifas de Cánones, ello referirá todo lo concerniente a zonas de afectación y servicios bajo los cuales se cobrarán los canones, tales como certificaciones, constancias, tarifas de parqueo, concesiones, patentes, rótulos comerciales, servicios urbanos, entre otras actividades que generen ingresos a la municipalidad por concepto de servicios a los residentes y usuarios del sistema. Para lo cual deberá ser conocido por el Concejo Municipal de acuerdo al Código Municipal y ser aprobado conforme a su instauración y modificaciones cuando así se requiera, mantenerse al acceso público para consulta y eventuales reclamos.

18. Todo edificio de uso público (al cual de acceso público), incluidos los locales comerciales, deberá prever un campo de estacionamiento de automóvil para el público por cada 250 m² de construcción, por aparte del estacionamiento de uso de los empleados o trabajadores del edificio, que calcule y establezca el diseñador del edificio, y por aparte también de las zonas de carga y descarga. Fracciones de 50 m² por sobre la base de los 250 m², serán sujetos de un parqueo extra. En cuanto a las normas de estacionamiento se regulará por medio del Capítulo XVIII, incisos 1 al 13 del Reglamento de Construcciones de la Ley Nº 4240 en lo que respecta, a excepción del área mínima requerida que es modificada por parte del presente plan regulador.

Zonificación

Zona "Agrícola Industrial". (ZAI) A. Propósito:

El propósito de la zona es permitir el cultivo intensivo de la piña y otros cultivos que son determinantes para el desarrollo de la zona del cantón de Buenos Aires, definiendo las áreas de extensión agrícolas, de acuerdo a las necesidades de expansión del cultivo de los mismos.

B. Usos Permitidos:

Agrícola extensivo de la piña y otros cultivos C. Usos Condicionales:

Talleres mecánicos Bodegas Terminal de trailers Plantas de procesamiento de los productos agrícolas.

Industria ligera de apoyo a esta actividad, previo dictamen favorable del Ministerio de Salud.

D. Requisitos:

23 Superficie de lote mínimo: 5 000 m² 2. Frente mínimo de lote: 50 m 3. Retiros mínimos de construcción:

• a)Frontal: de acuerdo al alineamiento prevaleciente, o por disposición municipal expresa de acuerdo al control de parqueos H.2 b) Lateral: 3 m c) Posterior: 3 m d) En zonas inmediatas a urbanas se dejarán zonas de amortiguamiento definidas en el plan de zonificación.

4. Cobertura máxima de edificación: 25 % del área del lote.

5. Área máxima de construcción: dos veces la cobertura.

Zona "Bosque Existente". (ZBE) A. Propósito:

El propósito de esta zona es permitir el desarrollo de reforestación controlada en zonas anteriormente cultivadas o deforestadas por mal uso.

B. Usos permitidos:

Solamente la reforestación y no se podrán aplicar ningún uso del anexo Nº 1.

C. Usos Condicionales:

Ninguno 6. Requisitos: Proponer un plan de reforestación con las especies previstas de acuerdo a un Vº Bº del MAG en la región.

Zona "Comercial" (ZC) A. Propósito:

El propósito de esta zona es permitir la ordenada expansión de los locales comerciales dentro del cuadrante urbano, permitiendo el establecimiento de servicios primarios y secundarios en el centro de la ciudad y en los barrios residenciales circunvecinos a éste.

B. Usos Permitidos:

23. Residenciales Mixtos, sean parte vivienda parte comercio, en urbanizaciones, de acuerdo al anexo Nº 1. los numerales 24, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 41.

24. Comercio Primario de locales de acuerdo al anexo N° 1 del numeral 16 al 38 en el centro de la ciudad, exceptuando el numeral 31.

Comercio Secundario en las urbanizaciones, para el establecimiento de pulperías, bazares, restaurantes pequeños (hasta 30 personas en servicio) en áreas dentro de urbanizaciones.

C. Usos Condicionales:

1. Juegos de diversión 2. Discotecas 3. Clubes nocturnos 4. Pooles, billares 5. Casinos 6. Apartamentos de alquiler D. Requisitos:

Para la zona urbana, rigen cualquier terreno cuyo frente mínimo se ajuste a las condiciones mínimas de segregación de lote, donde la cobertura no exceda el 80% de la superficie del terreno, y la altura del mismo no sobrepase el ancho de una vez y media al promedio del derecho vial al que enfrenta la propiedad. Para terrenos en áreas de urbanización, los lotes corresponderán a aquellos destinados exclusivamente a locales de uso específico o mixto de acuerdo a las condiciones regulativas.

E. Requisitos para edificaciones:

1. Superficie mínima de lote: 200 m2 2. Frente mínimo de lote: 10 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal: 0 m dentro de zona de parqueo urbano, 6,0 m fuera de la zona de parqueo urbano para efectos de que se incluya.
• b)Lateral: 0 m c) Posterior: 3 m para efectos de controlar los drenajes de aguas tratadas.

4. Altura máxima: Tres pisos, en el tanto no sobrepase a 1,5 en ancho del derecho vial al cual enfrenta el lote.

5. Cobertura: 80% 6. En caso de sodas y pulperías dentro de zonas comerciales se deberá considerar los requisitos mínimos de funcionamiento de un local comercial de acuerdo a las normas sanitarias, ello significa la necesidad de contemplar con ventilación adecuada, servicios sanitarios disponibles en los sitios de servicio a brindar.

Zona "Público Institucional". (ZPI) A. Propósito:

El propósito de esta zona es permitir el establecimiento de edificios de uso público al servicio de las poblaciones del cantón. Norma general: Para efectos de sodas y actividades de comercio menor dentro de estas zonas: público institucional, industria liviana, industrial, agrícola industrial, serán las tipifique el reglamento con respecto a la zona comercial y sus apartados, en cuanto a restricciones, retiros, alturas, y demás normas.

B. Usos Permitidos:

Para esta zona se establecen edificaciones de orden público solamente, condicionando el establecimiento de locales comerciales de menor rango para efecto de servicios de los usuarios, tales como: kioscos, sodas, cafés, los cuales serán regulados dentro de los términos generales de la zona comercial en caso de construcciones nuevas; y en caso de ubicarse dentro de los locales existentes se dispondrán con base a los requisitos de salud.

C. Requisitos para edificaciones públicas:

1. Superficie mínima de lote: 500 m2 2. Frente mínimo de lote: 15 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal: 3 m b) Lateral: 3 m de un lado c) Posterior: 3m 4. Altura máxima: 10.0 m 5. Cobertura: 70%

Zona "Protección Aeropuerto" (ZPA) A. Propósito:

Para esta se ha determinado consolidada el aeropuerto del cantón de Buenos Aires el cual es indispensable para las actividades de acceso vía aérea.

B. Usos Permitidos:

1. Instalaciones dirigidas al apoyo del aeropuerto tales como: hangares, servicios de combustible, bodegas de insumos agrícolas, talleres de mantenimiento, parqueos de vehículos automotores livianos.

C. Usos Condicionales:

Ninguno D. Requisitos:

1. Superficie mínima de lote: 300 m2 2. Frente mínimo de lote: 15 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal: 4 m b) Laterales: 1,5 m c) Posterior: 4 m 4. Altura máxima: 12,0 m 5. Se establecen los conos de aproximación, los cuales corresponden normas internacionales de protección, un primer cono de aproximación con 30 grados de apertura donde en ambas dirección los puntos de aterrizaje y despegue no se permiten construcciones bajo ningún tipo de zona afectada que supere los dos pisos o 10,0 m de altura. Un segundo cono de aproximación de 60 grados, sean 15 grados adicionales al anterior a cada lado del mismo, donde no se permitirán alturas superiores a los 12,0 m o tres pisos de altura dentro de las zonas propuestas.

Zona "Industrial". (ZI) A. Propósito:

En esta zona el propósito es el de alojar los servicios de industria dentro de las posibilidades de desarrollo del cantón de Buenos Aires, para lo cual se ha dejado un terreno adyacente a la ciudad con condiciones de infraestructura en buenas condiciones para tales efectos.

B. Usos Permitidos:

1. Bodegas industriales.

2. Maquiladoras.

3. Fábricas de productos derivados de la producción de la piña u otros productos agrícolas.

4. Bombas de gasolina.

5. Talleres de mecánica automotriz.

6. Almacenes fiscales 7. Depósitos de materiales.

8. Estacionamiento de trailers y contenedores y cualquier complemento de este sector industrial.

C. Usos Condicionales:

Los usos propuestos en el anexo Nº 1 del numeral 1, 12, 13, 14 y 15.

25. Industrias calificadas por el Ministerio de Salud como muy peligrosas o nocivas, NO serán permitidas.

D. Requisitos:

1. Superficie mínima de lote: 500 m2 2. Frente mínimo de lote: 15 m 3. Retiros mínimos: 6 m frontal, 3 m lateral, 3 m posterior.

4. Cobertura máxima de edificación: 80% del área del lote.

5. Área máxima de construcción: Cuatro veces la cobertura.

6. Altura máxima de construcción: 30 m

Zona de "Área de Parques y Recreación" (ZAP) A. Propósito:

El propósito de esta zona es prever el establecimiento de áreas de recreación como plazas, plazoletas, parques urbanos dentro del cuadrante de la ciudad con el fin de garantizar el esparcimiento de las condiciones mínimas que los pobladores deben de esperar en un centro urbano.

B. Usos Permitidos:

1. Reforestación de zonas de parque. Parques recreativos 2. Kioscos de presentación 3. Sodas 4. Parques recreativas 5. Zonas de juegos infantiles y de adultos 6. Parques 7. Plazoletas 8. Plazas de deportes colectivos 9. Lagos naturales o artificiales C. Usos Condicionales:

Fines comerciales recreativos al aire libre.

D. Requisitos:

Obras desarrolladas por la municipalidad o la comunidad en total anuencia de las normas de diseño urbano para estos casos por parte de asociaciones cívicas o de desarrollo comunal. Presentar proyecto a conocimiento de la población civil con no menos a un mes, para proceder a escuchar sugerencias sobre el mismo previo a su aprobación, y que le ayude al ayuntamiento a realizar las correcciones necesarias de ser el caso.

Requisitos de fraccionamientos o segregaciones de fincas.

1. Superficie de lote o finca mínima: 1 000 m 2. Frente mínimo de lote: 20 m Los requisitos de superficie y frente mínimo de lote o fincas son aplicables a fincas o lotes nuevos. Los existentes que están por debajo de estos mínimos podrán permanecer igual o agruparse.

3. Contar con agua potable, servicios sanitarios entre otros de acuerdo a las necesidades de desarrollo.

Incorporar servicios sanitarios, fuentes de agua potable, entre otros.

Zona "Vivienda". (ZV) A. Propósito:

Será identificada como Vivienda o Residencial, el propósito primordial de esta zona es permitir el desarrollo de viviendas unifamiliares y multifamiliares de acuerdo a las normas que rigen en la actualidad en el reglamento de fraccionamiento de urbanizaciones, con base al reajuste de norma seguidamente indicados.

B. Usos Permitidos:

1. Residencia o vivienda individual en parcelas frente a calle pública y en lotes debidamente urbanizados, con base al reglamento de fraccionamiento y urbanizaciones del INVU.

2. Servicios comunales de apoyo a la población trabajadora, incluyendo áreas verdes y guarderías infantiles.

C. Usos Condicionales:

Vivienda multifamiliar de alta densidad. Todos los usos urbanos, suburbanos y rurales, en cuanto a conjuntos residenciales que impliquen alta concentración de población.

D. Requisitos:

1. Superficie de lote mínimo: 200 m2 2. Frente mínimo de lote: 10,0 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal: 2,0 m b) Lateral: 1,0m c) Posterior: 3,0 m 4. Cobertura máxima de edificación: 70% del área del lote.

5. Área de construcción: dos niveles en lote mínimo y hasta cuatro niveles, cuando las condiciones del área del lote lo permitan respecto a los retiros laterales y posteriores que establece el Reglamento de Construcción de la Ley Nº 4240.

6. Para efectos de permisos de construcción todas las edificaciones iguales o menores a los 36 m2 se eximen de trámites ante el CFIA; se deberá de presentar un "Croquis Detallado", y contener al menos planta arquitectónica, estructural, detalles constructivos, corte y fachadas y un presupuesto general del costo de la edificación para ser presentado previamente ante el Ministerio de Salud y posteriormente ante la Municipalidad para obtener el permiso de construcción.

Cualquier ampliación, remodelación o construcción nueva posterior, a esta área construida deberá de contar con los permisos completos ante las entidades correspondientes.

7. Para efecto de los "Ranchos Vernáculares", sean construcciones de techo de paja con columnas de tronco rollizo abiertos en los solares posteriores de los lotes residenciales, deberán de presentar de igual forma un "Croquis Detallado" de las instalaciones a construir, cumpliendo con la misma norma anterior a efectos de los permisos de construcción. El área máxima de construcción será igual de 25,0 m2, con retiros de 2,50 m de la colindancia inmediata. Con una altura máxima de 6,0 m.

Zona "Agropecuaria". (ZA) A. Propósito:

El propósito de esta zona es de permitir y fomentar la construcción o habilitación en ellas de establecimientos dirigidos a el mejoramiento de la actividades agropecuarias en cuanto a lecherías, cobertizos, plantas de procesamiento de derivados agrarios netamente, además de compartir las zonas de uso agrícola y ganadera de diversas índoles, además de permitir el desarrollo de zonas aptas para la producción de piscicultura. Serán aquellas zonas inmediatas al cuadrante urbano de la ciudad, donde por su uso actual, y las condiciones de riesgo de inundación al encontrarse en las áreas bajas de la zona puedan ser utilizadas con base a las características del suelo en siembro como en la actualidad se presentan, tanto como para efectos agrícolas como pastizales de engorde de ganado.

B. Usos Permitidos:

1. Cultivos extensivos de apoyo a la explotación determinada por la agencia de desarrollo del MAG.

2. Ganadería intensiva, dado la poca cantidad de terrenos para este fin.

3. Granjas avícolas, porcinas, caprinas, apícolas, otros, debidamente autorizadas por el Ministerio de Salud. Con Vº Bº del Ministerio de Salud, con base al decreto Nº 22814-S de La Gaceta - Nº 19 del 27 de enero de 1994.

D. Requisitos:

Los terrenos serán parcelas mínimas de 5 000 m² de extensión.

Zona de "Protección de Ríos". (ZPR) A. Propósito:

El propósito de esta zona es el de cautelar en forma especial el crecimiento urbano sobre áreas de alta erosión y fuertes pendientes, en donde los cauces de las quebradas deben de representar una franja habilitada para el desalojo de las aguas pluviales a favor de prevenir cualquier incidente en perjuicio de la población civil.

27. Usos Permitidos:

Se permitirá solamente el uso de reforestación forestal en las márgenes de las riveras.

28. Usos Condicionales:

Ninguno 29. Requisitos: aplicando lo establecido por la Ley Forestal, se define un retiro mínimo de 10m, a partir del espejo de agua medido en su nivel más alto, para lo cual se ha establecido diferentes niveles de acuerdo a las curvas de nivel y topografía de los sitios afectados. Para cumplir con este requisito se deberá de contar con el visado de la entidad correspondiente en el plano de catastro afectado. Se deberán reforestar las zonas de protección declaradas como retiro obligatorio, para tal efecto el permiso queda condicionado a una inspección que determinará la población forestal que deberá plantar dentro del retiro estipulado, definiendo las variedades forestales a sembrar.

Zona Comercial Mixta. (ZCM) A. Propósito:

El propósito primordial de esta zona es permitir el desarrollo de viviendas unifamiliares y multifamiliares de acuerdo a las normas que rigen con base al reglamento de fraccionamiento de urbanizaciones. Además como apoyo al comercio se permiten ciertas actividades ordenada expansión de los locales comerciales dentro del cuadrante urbano.

B. Usos Permitidos:

1. Vivienda individual en parcelas frente a calle pública y en lotes debidamente urbanizados, con base a el reglamento de fraccionamiento y urbanizaciones del INVU.

Residenciales mixtos, sean parte vivienda parte comercio, en urbanizaciones.

Servicios comunales comerciales en zona residencial de comercio mixto: se permite los siguientes locales comerciales: supermercados dentro del área del lote establecido mínimo. Basares, venta de repuestos, sodas.

3. Comercio Secundario de locales de acuerdo al anexo Nº 1 incluyendo los numerales 17, 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 33, 34, 35, 37, 38, 39, 41 y 42.

4. Comercio Secundario en los cuadrantes urbanos, para el establecimiento de pulperías, bazares, restaurantes pequeños (hasta 30 personas en servicio), sodas, venta de repuestos, en áreas dentro de urbanizaciones y los cuadrantes urbanos.

5. Servicios comunales y comerciales de apoyo a la población trabajadora, incluyendo áreas verdes y guarderías infantiles.

C. Usos Condicionales:

Vivienda multifamiliar de alta densidad. Todos los usos urbanos, suburbanos y rurales, en cuanto a conjuntos residenciales que impliquen alta concentración de población. Se incluyen dentro de esta categoría (en carácter de condicional) aquellas industrias y conexas que no convengan ubicar en las otras zonas, y aquellas actividades de servicio público que requieren de por sí ubicarse en forma aislada, tales como los centros recreativos, clínica médicadental, veterinaria, talleres de costura y de productos alimenticios talleres de electrónica, talleres de reparación de motos, talleres de soldadura no mayor a cinco operarios.

D. Requisitos:

1. Superficie de lote: 200 m2 2. Frente mínimo de lote: 10,0 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal: 2,0 m b) Lateral: 1,0m c) Posterior: 3,0 m 4. Cobertura máxima de edificación: 70% del área del lote.

5. Área de construcción: dos niveles en lote mínimo y hasta cuatro niveles, cuando las condiciones del área del lote lo permitan respecto a los retiros laterales y posteriores que establece el Reglamento de Construcción de la Ley Nº 4240.

6. Podrá abrir ventanas en los laterales a efectos de ventilar las viviendas dentro del retiro permitido, con valla natural.

7. Deberá de contar con el VB del Ministerio de Salud, para efectos de molestias y confiabilidad de ruidos y demás leyes conexas.

Zona "Industrial Liviana". (ZIL) A. Propósito:

En esta zona el propósito es el de alojar los servicios de industria liviana dentro de las posibilidades de desarrollo del cantón de Buenos Aires, los cuales pretenden ubicar a las fábricas y procesos inocuos desde el punto de control ambiental, regulados por el MINAE y el Ministerio de Salud en todos sus extremos dentro del cuadrante de la ciudad y zona de apoyo general.

B. Usos Permitidos:

1. Talleres de ebanistería 2. Talleres de artesanía 3. Talleres de mecánica 4. Talleres de enderezado y pintura 5. Fabricación de productos alimenticios 6. Parqueo de furgones o terminales de buses 7. Talleres de soldadura C. Usos Condicionales:

Los usos propuestos en el anexo Nº 1 los numerales 12, 13, 14, 15, 18, 20, 40 y 41.

Industrias calificadas por el Ministerio de Salud.

D. Requisitos:

1. Superficie mínima de lote: 500 m2 2. Frente mínimo de lote: 20,0 m.

3. Retiros mínimos: 6 m frontal, 3 m lateral, 3 m posterior.

4. Cobertura máxima de edificación: 80% del área del lote.

5. Área máxima de construcción: dos veces la cobertura.

Zona "Retiro Agrícola". (ZRA) A. Propósito:

El propósito de esta zona es proteger la población civil en resguardo de las áreas de producción agrícola de piña donde eventualmente se deben de irrigar con funguicidas u algún otro elemento nocivo para la salud. En este sentido se ha consultado al Ministerio de Salud para efectos de crear un "colchón" de amortiguamiento entre las zonas urbanas y las zonas de siembros. Estas deberán ser habilitadas por la compañía encargada de la siembra de la piña en sus terrenos.

B. Usos Permitidos:

Se permitirá solamente el uso de reforestación forestal en las zonas de retiro.

Retiro de 8,0 m paralelos a la línea límite de desarrollo de la población urbana.

C. Usos Condicionales:

Ninguno

Zona "Parcelas Agrícolas". (ZPAG) A. Propósito:

Serán aquellas zonas definidas al este del cementerio de la ciudad, donde por su uso actual, y las condiciones de pendiente, que sobrepasan el 20% de gradiente, la calidad erosionable de los suelos, la falta de servicio como agua potable, electrificación y accesos se definen como parcelas agrícolas.

B. Usos Permitidos:

1. Cultivos de acuerdo a los intereses del propietario.

D. Requisitos:

Los terrenos serán parcelas agrícolas que deberán contar con un área mínima de 5 000 m².

Para lotes urbanos se regirán bajo los criterios del Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones para los lotes urbanos hasta los 4 999 m², y de los 5 000 m² a los 9 999 m² con visado del INVU, establecido por medio del Decreto de Parcelas Agrícolas Nº 5281, art 4º, inciso 1..., La Gaceta - Nº 107, del 5 de junio, 2003.

A. Propósito:

El propósito primordial de esta zona es permitir el control del uso de la tierra para fines de viviendas unifamiliares y multifamiliares, comercio, recreación, amenidades, público institucional, en un futuro próximo a medida que la ciudad vaya en estableciendo las prioridades de crecimiento de la ciudad.

B. Usos Permitidos:

1. En la actualidad se permitirán la conservación de los terrenos con esta vocación por medio del establecimiento de parcelas agrícolas renovables no perecederas, ello con el fin de permitir en el momento que la municipalidad disponga por medio de una modificación al presente reglamento el establecimiento parcial o total de un área para los fines anteriormente descritos.

C. Usos Condicionales:

Bosque maderable de follaje angosto y producción no mayor a los 8 años a partir de la publicación del presente reglamento.

(Nota de Sinalevi: Mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 173 del 8 de setiembre de 2016, página N° 22, la Municipalidad de Buenos Aires, aclaró lo siguiente: "Transcribo acuerdo de la Corporación Municipal de Buenos Aires, de Sesión Ordinaria 16-2016, celebrada el día 29 de agosto del año en curso, que en letra dice: Se acuerda: Aprobar Fe de Erratas del Plan Regulador, siendo que al momento de establecerse el achurado del Plan Regulador de la ciudad de Buenos Aires, vigente a la fecha, se dieron dos errores materiales, siendo el primero al establecer la zona de expansión urbana, en la simbología debe leerse correctamente como zona de expansión urbana, el segundo al establecerse fuera de la zona expansión urbana una zona que se identificó como zona agrícola industrial, comprendida entre las coordenadas planas: 574158- 1013499, 574432-1013229, 575481-1010710, 575174-1010341, 574661-1010911, 574698-1010912, 574172-1011495, 574137- 1013241, proyección basada en CRTM05, con límite al este la calle pública que va de Buenos Aires a San Carlos, con límite al sur el tramo de la Carretera Interamericana Buenos Aires-Palmar Norte, por lo que dicha zona en lo sucesivo se identificará de forma correcta, dentro de la zona de expansión urbana. Por lo tanto, el Concejo Municipal de Buenos Aires de Puntarenas, Aprueba realizar una publicación de Fe de Errata de la publicación de la primera modificación del Plan Regulador de la Ciudad de Buenos Aires del viernes cinco de marzo del dos mi cuatro, publicado en La Gaceta número 46 de ese año. Artículos 17 y 18 del Plan Regulador de la Ciudad de Buenos Aires. Rige a partir de su publicación en el diario Oficial La Gaceta. Acuerdo unánime y definitivamente aprobado. Buenos Aires, 02 de setiembre del 2016.")

23. Propósito:

El propósito de esta zona es establecer la zona de crecimiento y desarrollo industrial en apoyo a la producción de la piña.

24. Usos Condicionales:

Estaciones de combustible Requisitos:

Superficie de lote mínimo: 5 000 m2 Frente mínimo de lote: 50 000 m Retiros mínimos de construcción:

• a)Frontal: de acuerdo al alineamiento prevaleciente, o por disposición municipal expresa, mínimo 5 0 m b) Lateral: 5 0 m c) Posterior: 10 0 m d) Cobertura máxima de edificios : 50% del real del lote.
• e)Área máxima de construcción: tres veces la cobertura.

(Nota de Sinalevi: Mediante Fe de Erratas y publicada en La Gaceta N° 173 del 8 de setiembre de 2016, página N° 22, la Municipalidad de Buenos Aires, aclaró lo siguiente: "Transcribo acuerdo de la Corporación Municipal de Buenos Aires, de Sesión Ordinaria 16-2016, celebrada el día 29 de agosto del año en curso, que en letra dice: Se acuerda: Aprobar Fe de Erratas del Plan Regulador, siendo que al momento de establecerse el achurado del Plan Regulador de la ciudad de Buenos Aires, vigente a la fecha, se dieron dos errores materiales, siendo el primero al establecer la zona de expansión urbana, en la simbología debe leerse correctamente como zona de expansión urbana, el segundo al establecerse fuera de la zona expansión urbana una zona que se identificó como zona agrícola industrial, comprendida entre las coordenadas planas: 574158- 1013499, 574432-1013229, 575481-1010710, 575174-1010341, 574661-1010911, 574698-1010912, 574172-1011495, 574137- 1013241, proyección basada en CRTM05, con límite al este la calle pública que va de Buenos Aires a San Carlos, con límite al sur el tramo de la Carretera Interamericana Buenos Aires-Palmar Norte, por lo que dicha zona en lo sucesivo se identificará de forma correcta, dentro de la zona de expansión urbana. Por lo tanto, el Concejo Municipal de Buenos Aires de Puntarenas, Aprueba realizar una publicación de Fe de Errata de la publicación de la primera modificación del Plan Regulador de la Ciudad de Buenos Aires del viernes cinco de marzo del dos mi cuatro, publicado en La Gaceta número 46 de ese año. Artículos 17 y 18 del Plan Regulador de la Ciudad de Buenos Aires. Rige a partir de su publicación en el diario Oficial La Gaceta. Acuerdo unánime y definitivamente aprobado. Buenos Aires, 02 de setiembre del 2016.")

Zona "Rural". (ZR) A. Propósito:

El propósito de esta zona es establecer la zona de control rural y diferenciar del cuadrante urbano zonificado por medio de zonas de diversos cultivos, como las que se destacan en el cultivo intensivo de la piña. Será también señalada como resto del área zonificada.

B. Usos Permitidos:

Producción agrícola, reforestación permanente, reforestación en zonas de protección a quebradas y áreas de riesgo natural. Construcción de viviendas en lotes debidamente segregados frente a calles públicas habilitadas, con frentes mínimos de 10,0 m. y áreas de lote mínimo de 200 m².

C. Usos Condicionales:

Pulperías Comisariatos Bares Restaurantes Estaciones de combustible D. Requisitos:

Superficie de lote mínimo: 200 m² Frente mínimo de lote: 10,00 m Retiros mínimos de construcción:

• a)Frontal: de acuerdo al alineamiento prevaleciente, o por disposición municipal expresa, mínimo 2,0 m b) Lateral: para vivienda 1,0 y 3,0 m para otras actividades de usos condicionales.
• c)Posterior: 3,0 m 4. Cobertura máxima de edificación: 70 % del área del lote.

5. Área máxima de construcción: dos veces la cobertura.

Centros "Poblados Menores". (ZPM) A. Propósito:

El propósito de incluir y regular estas zonas es el de atender las necesidades del crecimiento normal de las poblaciones existentes que se encuentran ubicadas en el área rural, separadas de las áreas urbanas cuyo desarrollo sería de características urbanas ya que su función principal es ofrecer la prestación de servicios tales como escuela, centro de salud, bancos, cementerios comercios, otros, a la población rural circundante.

Estos centros poblados menores son: Ujarrás, Rey Curré, Volcán, Santa María de Brunka, Chánguena, El Carmen, Colorado, Potrero Grande, Boruca, Santa Marta, Pilón, Cajón; las cuales habrán de normarse.

En caso de que alguna población existente, no incluida entre las seis enumeradas, tuvieran necesidad de expandirse o fuera necesario crear alguna totalmente nueva, podrán ser incorporadas como centros poblados menores a través de los mecanismos y reforma al plan y reglamento de zonificación.

B. Usos Permitidos:

Todos los usos urbanos a excepción de las industrias consideradas como peligrosas por el Ministerio de Salud, siempre y cuando se encuentren fuera de las zonas demarcadas de alto y mediano riesgo establecido como un anexo a este reglamento.

C. Usos Condicionales:

1. Beneficios de café 2. Mataderos D. Requisitos:

1. Para los usos residenciales rigen los mismos requisitos de la zona comercial mixto.

2. Para los usos industriales, los requisitos se establecerán en forma análoga a la zona industrial.

3. Para los usos restantes, los requisitos se establecerán por analogía con el uso más similar.

Derechos Viales:

Se establecen los siguientes derechos viales que se deberán de respetar de acuerdo al Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización en lo que a continuación se desprende:

23.1 Calle de 8,50 m Serán las calles de derecho vial mínima a establecer dentro las zonas reguladas, solo podrán proponerse donde la distancia de estas no superen los 120 m de longitud.

23.2 Calle de 10,50 m Para los efectos de urbanizaciones, se considera una calle vial secundaria, en zonas dentro del Cuadrante Urbano se dispondrán como derecho de vía para todas las calles establecidas a la fecha que previamente sean definidas como vías de servidumbre urbana o alamedas, con lo cual se modificarán con el tiempo aplicando este retiro correspondiente.

23.3 Calle de 14,0 m Serán para los efectos de urbanizaciones las calles principales y básicas en cualquier proyecto. Todo sector dentro del Cuadrante Urbano deberá tener en la apertura de sus vías nuevas como mínimo este tipo de calle.

23.4 Calle de 16,0 m, 18,0 m y 21,0 m Estas son calles existentes dentro del derecho de vía dentro del Cuadrante Urbano, se establecen como la vía secundarias dentro de la ciudad.

23.5 Calle de 24,0 m Se considera este derecho de vía al acceso principal a la ciudad de Buenos Aires desde su acceso en la carretera interamericana.

23.6 Carretera de 50,0 m Se refiere al derecho de vía establecido por el MOPT a efectos de delimitar los derechos sobre la carretera interamericana, ruta Nº 2.

Todas estas calles dentro de su derecho de vía deberán de contar con los siguientes servicios en caso de una nueva apertura de la misma: cordón, acera, caño, servicio de agua potable, servicio eléctrico, alumbrado eléctrico, telefonía, como mínimo. Además los segmentos de calzadas, aceras y zonas verdes se dispondrán de acuerdo al Reglamento de Diseño Geométrico que establece la Dirección de Urbanismo para estos efectos, podrán variarse en relación a las condiciones de gradientes, cortes y terrazas que deban de hacerse según corresponda, previa aprobación de visado por parte del INVU de acuerdo a la legislación conexa existente para dichos efectos.

A: Alineamientos:

El alineamiento de las construcciones nuevas en todas las zonas será de acuerdo a la línea de edificación que fije la municipalidad. En ausencia de dicha línea de edificación, se aplicará el retiro frontal estipulado en los requisitos de cada zona. En el caso de las carreteras, en que el Ministerio de Obras Públicas y Transportes fija su propio alineamiento, prevalecerá el retiro o alineamiento mayor.

B: Niveles:

El nivel de desagüe de las aguas pluviales y servidas, como también el nivel de piso terminado base de las construcciones nuevas deberá ser aprobado por el Departamento de Ingeniería Municipal.

C: Retiros:

Los retiros se medirán a partir de la línea de propiedad, lo cual no aplica expropiaciones de las fajas o porciones de lote que queden sin edificar, como tan poco lo implica el ajustarse a la línea de edificación.

• A)La instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso condicional no autorizado, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurra.
• B)La municipalidad o la Dirección de Urbanismo llevará a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
• C)Se aplicarán además todas las sanciones civiles, penales y administrativas contempladas en las leyes correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este reglamento que consisten en la infracción del mismo.

Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al presente reglamento se someterán a la tramitación prevista en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968.

Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial, quedando derogada toda disposición municipal anterior que se oponga a sus normas.

(NOTA: Ver mapas en La Gaceta N° 46 del 5 de marzo de 2004, páginas 48, 49, 50.)

LISTA DE USOS:

1. Mataderos 2. Aserraderos 3. Granjas 4. Ingenios 5. Beneficios de café 6. Industrias y conexos 7. Cementerios de automóviles y depósitos de chatarra 8. Depósitos de materiales de construcción 9. Estacionamiento de trailers 10 Terminales de buses 11. Cementerio 12. Talleres de forja y hojalatería 13. Talleres de enderezado y pintura 14. Talleres de carpintería 15. Talleres mecánicos 16. Bares y cantinas 17. Talleres de tipografías e imprenta 18. Estaciones de servicio y gasolineras 19. Estacionamiento de buses 20. Exhibición y venta de automóviles y maquinaria agrícola 21. Almacenes y bodegas 22. Mercados 23. Estadios 24. Supermercados 25. Entretenimiento mecánicos y electrónicos 26. Clínicas, hospitales, y otros centros de salud 27. Capillas mortuarias 28. Clínicas de animales 29. Salones de baile y club nocturnos 30. Cines cerrados o al aire libre 31. Moteles 32. Hoteles 33. Restaurantes 34. Panadería 35. Talleres de reparación de calzado 36. Centros deportivos 37. Comercio menor, excepto pulperías 38. Alquiler de videos 39. Sodas 40. Venta de agroquímicos 41. Venta de repuestos automotrices 42. Sala de belleza y barberías Cualquier otra actividad será conocida por una comisión que la elevará al Concejo Municipal para su aprobación.

ANEXOS N° 2 Serán las industrias permitidas de acuerdo al reglamento de Zonas Industriales aprobadas por el Ministerio de Salud Pública, las cuales coinciden en los niveles de contaminación y resguardo que se desean proteger en el presente Plan Regulador.

Se permiten para la Zona Industrial de presente Plan Regulador la lista de tipo Uno ( I 1), Zona de Tipo Dos (I-2). No así las establecidas en la Zona de Tipo 3 (I-3).

Lista Tipo Uno (I-1) 1. Almacenamiento de ventas a por mayor 2. Colchonerías o simulares 3. Depósitos de madera, granos y mercadería en general 4. Garajes de servicios públicos 5. Venta y exhibición de máquinas e implementos agrícolas 6. Venta y almacenamiento de materiales de construcción 7. Talleres de artesanía y pequeña industria 8. Talleres mecánicos de reparación de vehículos y maquinaria de equipo liviano 9. Fabricación de aparatos eléctricos tales como: radios, televisores, fonógrafos 10. Fabricación de aparatos eléctricos, como radios, televisores, instrumentos ópticos o científicos, abanicos, tostadores 11. Fabricación de básculas de tipo liviano 12. Fabricación de cuchillería 13. Fabricación de industria liviana de aluminio 14. Fabricación de instrumentos musicales 15. Estaciones de gasolina 16. Lavanderías 17. Venta y almacenamiento de fertilizantes 18. Fabricación de rótulos y anuncios 19. Fabricación de productos de cerámica 20. Fabricación de cajas de cartón 21. Fabricación de cosméticos 22. Fabricación de hielo 23. Establecimientos de recreación comercial 24. Centro de exposiciones 25. Deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas y legumbres 26. Producción de salsas 27. Silos 28. Fabricación de productos derivados de la piña 29. Fabricación de tortillas 30. Envasado de miel de abeja 31. Fabricación de levaduras, maltas y productos similares 32. Fabricación de artículos de mimbre 33. Fabricación de artículos de corcho y procesado 34. Litografía, imprenta y encuadernación 35. Ensamble de motores 36. Armado de juguetes 37. Fabricación de artículos deportivos 38. Elaboración de productos de panadería y pastelería de hornos eléctricos Lista Tipo Dos (I-2) 1. Refrigeración de productos lácteos 2. Productos de helados 3. Fabricación de productos alimenticios no especificados 4. Fabricación de cigarrillos, puros y otros productos de tabaco 5. Desvene y reacción del tabaco 6. Fabricación de hilos de coser, hilados de algodón y afines 7. Fabricación de artículos textiles no especificados 8. Fabricación de muebles de metal 9. Producción de artículos de piedra 10 Fabricación de tubos metálicos, siempre que no incluya pintura y secado 11. Fabricación de artículos de alambre y telas metálicas 12. Forjado de metales 13. Fabricación de portones, verjas y adornos de metal 14. Fabricación de alfombras y tapetes, siempre y cuando no incluyan teñido 15. Todos los usos permitidos en la zona industrial Uno.

No se permiten las industrias de mayor control y nocividad ambiental como:

1. Carboneras 2. Criaderos de hongos 3. Extracción de minerales 4. Quebradores de piedras 5. Extracción de arcillas 6. Extracción de sal 7. Beneficios de café 8. Ingenios de azúcar 9. Arroceras y descargado de granos 10. Producción de alcohol 11. Extracción de jarabes 12. Despepito, desmontado, empaquetado de algodón, lana y pelos.

13. Lavado y peinado de fibras 14. Refinerías de petróleo 15. Producción de cal y yeso 16. Producción de asbesto y abrasivos 17. Fábricas de cemento 18. Empacadoras de carne 19. Establos y corrales 20. Mataderos de animales 21. Secado e hidratación de pescado 22. Fábricas de aceite ANEXOS N° 3 i. Artículos de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 de 1968, mencionados en este reglamento.

ii. Previamente a implantar un Plan Regulador o alguna de sus partes deberá la municipalidad que lo intenta:

1. Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial La Gaceta- y la divulgación adicional necesaria con la indicación del local, fecha y hora para conocer el proyecto y de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados, el señalamiento deberá hacerse con antelación no menor a quince días hábiles.

2. Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiese originado en dicha oficina o difiera del que aquella hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 18.

3. Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos.

4. Publicar en el Diario La Gaceta -, el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.

5. Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar total o parcialmente, el referido plan o cualquiera de sus reglamentos.

i. Para todo fraccionamiento de terrenos o inmuebles situados en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, será indispensable haber visado antes, en la Oficina Municipal autorizada, el plano que indique la situación y cabida de las porciones resultantes y que, además, el notario o funcionario público autorizante, de fe en el acto de extensión u otorgamiento del documento respectivo, de que la división coincide con la exprese dicho plano.

ii. Los fraccionamientos que se hagan por documento privado, al igual que en los documentos públicos, se repuntarán ineficaces si carecen de razón notarial o municipal sobre las preexistencia del plano visado.