Urban Master Plan of the Quepos CantonPlan Director Urbano del Cantón de Quepos

• a)Conformity with the infrastructure and services in each of the zones, as well as with the potential and conditions of each.
• b)Equilibrium in land use and the activities developed, avoiding overload or idleness in certain sectors.
• c)Achieving integrated development of the city that prevents excessive and vulnerable specializations in certain areas, segregation, as well as the social and spatial disarticulation of the different sectors of the urban area.
• d)Achieving a more balanced and orderly distribution of activities in the territory of the urban area of the city of Quepos, through the delineation and location of land uses, incorporating the variables of geosuitability, land vocation, and environmental risk.
• e)Providing the city with the necessary planning and territorial management instruments to prevent future growth.
• f)Establishing an urban and road hierarchy that allows for a polycentric development of the urban environment, preventing linear growth through the delineation of concentric neighborhood nuclei in the city, as well as a road network that classifies the roads of the urban area into primary, secondary, tertiary, and local routes that integrate the city with its immediate surroundings.

General Provisions

Scope of Application of the Urban Master Plan

Administration and Application of the Urban Master Plan

§ The Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo, DIUR). This is the unit responsible for the administration, application, and updating of the U.M.P. (P.D.U.) through its basic functions: Urban Information, Urban-Environmental Planning, Promotion and execution of the Plan, Building Construction Permits, civil works, signage, Land Use authorization, Alignments and Approvals (Visados), and Urban Inspection. The specific actions in these areas are as follows:

7.1. Urban-Environmental Planning: Updating of the U.M.P. (P.D.U.) and its regulations, promotion and preparation of policies, plans, programs, and/or projects for urban renewal, road network, transportation, environmental sanitation, landscape, architectural heritage, and public spaces.

7.1.2. Urban Information: Consists of the collection, systematization, and interpretation of territorial, graphic, and alphanumeric information, through the application of geographic information systems in urban planning and project formulation.

7.1.3. Urban Control Department. Promotion of a graphic-fiscal policy in order to regularize urbanization processes prior to the entry into force of the U.M.P. (P.D.U.) and formulate policies for updating the Official Municipal Map. It contains 2 areas:

a. Urban Permits: Approval of preliminary construction and urbanization projects, granting of construction and demolition permits, and authorization of land uses (Land Use Certificate. Issuance of requirements for development control in accordance with urban-environmental planning policies.

b. Urban Inspection: Surveillance and control of all construction and demolition processes, as well as the physical condition of buildings and infrastructure, control of unauthorized use, and control of advertising, in accordance with the requirements of the U.M.P. (P.D.U.).

7.2. INVU and Municipality of Aguirre Commission (INVU-DIUR). In cases where standards must be jointly approved by the INVU and the Municipality of Aguirre, an opinion must be issued by the Urban Planning Directorate of the INVU and the Urban Planning Directorate of the Municipality.

In case of interpretation of the standards, the INVU-DIUR Commission shall interpret the Regulation's provisions for the final decision, and based on the foregoing, a Municipal Agreement shall be adopted based on the Commission's opinion.

Modification and Updating of the Urban Master Plan and Variation of Requirements

The variation and reduction of the requirements of the U.M.P. (P.D.U.) Regulations: density, frontage, setbacks, heights, lot areas by no more than 15%, as well as the extension of the dividing line between different uses by no more than 25 meters, may be done via Municipal Agreement, subject to the prior opinion and technical study of the Municipality's Urban Planning Directorate (DIUR). These cases will be permitted when the case in question falls under one or more of the following circumstances:

a- Lots greater than 2,500 square meters or construction projects of 2,500 m² or more, where the opportunity is intended to be given to a more integral design project that offers more advantages than those permitted in this regulation and/or complementary regulations. The areas under this provision may belong to several owners, and the consolidation of properties (reunión de fincas) shall not be necessary for project approval.

b- When very particular characteristics of the development of the zone or area subject to control exist: topography, geology, land tenure, location, development trends, and changes in nearby uses.

c- When the use is community-oriented and does not contradict the Master Plan in its zone use provision, or the project is of public interest.

d- When projects are sponsored by public and private non-profit entities. State or private housing projects, donation projects, charitable projects, categorized as emergency due to catastrophe or national interest according to their executive decree.

The acceptance of new systems for the subdivision (fraccionamiento) and urbanization of land, not contemplated in this regulation, may be permitted, on an experimental basis, when the prospect of success is deemed acceptable in the joint judgment of the INVU and the Municipality, as provided in the National Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización).

The Municipality and the Urban Planning Directorate of the INVU, jointly, may vary the aforementioned requirements by up to 25% and shift the dividing line between uses by up to 50 meters if the case under study merits it.

Standards in specific projects, prepared by the DIUR, which detail the U.M.P. (P.D.U.) standards without contradicting them, must have the prior Approval (Visto Bueno) of the Urban Planning Directorate of the INVU for approval. The DIUR shall consult with organized local community groups at all stages of project preparation. Specific projects shall have specific regulations for their control and regulation.

Building Permits and Business Licenses

To obtain building permits, interested parties must appear before the DIUR and meet the established requirements. The requirements shall be as indicated subsequently.

12.1. Permits for earthworks (movimiento de tierra) and excavations. Permits for earthworks (movimiento de tierra) for the purpose of future construction shall be subject to the approval of the construction plans by the Municipality, in addition to what is indicated in Chapter XIII of the Construction Law and Chapter XXVI of the Construction Regulations.

Excavation permits for other purposes must include a report on precautionary measures with details specifying the elements to be used to protect adjacent lands. In the corresponding offices, the interested party must complete an application and attach copies of the project and cadastral plans of the property, except in cases where a specific study is necessary.

12.1.A. Demolitions shall comply with the stipulations of the Construction Law and the provisions of Chapter V, Article 28-3-4-5-6 of the 1983 Construction Regulations and their amendments.

Demolition in Special Control Zones is indicated in Title XIV, Chapter I, of this regulation. The municipal permit shall be necessary prior to commencing the Work.

12.2. Requirements for obtaining a building permit for works greater than 30 square meters. The interested party must complete the application, provide 2 complete copies of the plans, one copy of the cadastral plan with the corresponding alignments, and one copy of the risk insurance policy (may be submitted when collecting the permit). Building permits may be authorized in stages for projects greater than 2,500 m² of construction. The interested party must present the entire project and indicate the respective duly numbered stages.

12.2.A. Urbanizations, subdivisions (fraccionamientos), residential or commercial condominiums must have the prior Approval (Vº Bº) from the Urban Control Department (Article 12.5).

12.3. Requirements for obtaining building permits for works less than 30 square meters. Minor works are considered constructions of 30 m² or less. Those that require special attention due to danger or criteria of a structural nature or risks in execution are excluded.

The interested party must complete a permit application and attach 2 copies of the cadastral plan (must consult the alignment previously), 2 copies of the sketch or architectural plans of the work signed by the responsible professional, including location and site plan.

12.4. Validity of permits. Permits granted shall be valid for one calendar year from the date of issuance. If works have not commenced within the year of validity, the interested party must re-stamp the permit to begin, at no cost. If the work begins during that year, the permit is valid for three years. After this, it shall expire, and the interested party must initiate a new procedure (Subsections 12.1, 12.2, 12.3). The resolution for an extension for another equal period may be conditioned or denied based on the U.M.P. (P.D.U.) standards in force on the date of the application. If the interested party has paid the fees and does not collect the corresponding documents, the Urban Permits Section shall officially withdraw them after 7 business days following payment, after which the permit's validity shall commence.

"Documents for requesting building permits or approval for steel shutters shall be purged from the file if the municipal charge is not paid after 3 months." Thereafter, the file shall be destroyed. A record of the names and numbers of the destroyed files, as well as their date, must be kept.

12.5 Preliminary Projects. The Approval (Visto Bueno) of the Urban Control Department is required for preliminary condominium projects (residential and commercial), urbanizations, and subdivisions (fraccionamientos). The purpose of this consultation is to establish the feasibility of the project and does not authorize the execution of works. The interested party must make the consultation in writing and present architectural plans specifying the activities to be developed, heights, setbacks, coverage percentages, street levels, and a land use certificate with alignment. For urbanizations, the area table must be presented. For condominiums, the table of subsidiary properties (fincas filiales) and their coefficients must be presented.

12.6. Resolution Timeframes. Special projects or those involving a technical study shall have a resolution timeframe as provided in the Public Administration Law. The DIUR may contract a specific technical study or, when required, request input from other institutions or request additional information to make the final decision.

All procedures in the DIUR have a deadline of eight business days. If the applicant does not receive a response within this timeframe, they may appeal to the immediate superior of the person responsible for the procedure, who must respond within five business days following the claim.

If no resolution has been issued by the end of that time, the interested party shall have the right to invoke positive administrative silence and pay the fees set by the Municipality. The cases presented at the beginning of this subsection are not included herein.

The construction tax shall be up to 1% of the construction value. Public institutions that execute the work with their own resources or through companies whose responsibility is established in a contract or tender shall not pay the tax.

It certifies that the use conforms to the zoning requirements established in the Land Use Map. It must be required as a prior and indispensable requirement by any public agency that approves constructions, expansions, remodelings, subdivision (fraccionamiento), business licenses, or registrations.

The certificate shall indicate the use and shall not be interpreted as a definitive permit for use, occupancy, expansions, remodelings, construction, or subdivision (fraccionamiento). The Alignment and Land Use Certificate shall be valid for one year from its issuance.

The DIUR shall resolve within eight business days after the application, 2 copies of the cadastral plan, and the original or a certified copy are submitted.

As a requirement, the application must be submitted accompanied by the payment receipt or certification from the Licensing Department confirming the validity of the Municipal License.

However, the interested party must make the necessary corrections to the premises to comply with the regulations in force or newly approved ones. After this, the Urban Control Department may issue the certificate for the purpose of renewing the business license.

For the granting of licenses by the Municipal Licensing Department, a zoning Approval (Vº Bº) must be obtained from the Urban Control Department certifying the conformity of the activity with the Land Use established by the U.M.P. (P.D.U.) in each zone. Certificates issued for construction, remodeling, repair, or expansion activities shall not be valid as a requirement for processing the License in the Municipal Licensing Department.

Sanctions and Procedures

• a)The Urban Planning Law and its modifications.
• b)The Construction Law and its modifications.
• c)The General Public Health Law and its modifications.
• d)The Municipal Code, Law 7794 of April 27, 1998.
• e)The Organic Environmental Law No. 7554 of November 3, 1995.
• f)The Architectural Historical Heritage Law No. 7555 of October 20, 1995.
• g)The Forest Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1996.
• h)The regulations that the Executive Branch has issued to regulate the preceding laws.
• i)The regulations of this Urban Master Plan of the city of Quepos.

In addition to the provisions of the laws and regulations cited in the preceding article, the contravention of the norms of this regulation or any other legal or regulatory provision connected with urban matters, issued by the Municipality of Aguirre, the Executive Branch, Legislative Branch, or another authorized agency.

Appeals

7794 of April 27, 1998, Articles 153 et seq., 161 et seq., and Article 99 of the Organic Environmental Law.

Land Classification of the Urban Area of the City of Quepos

Generic Land Classification

• a)Urbanized Land a) Urbanizable Land b) NON-Urbanizable Land.

Nature of Land Uses

• 1)Permitted or Conforming Uses 2) Non-Permitted Uses 3) Non-Conforming Uses 4) Conditional Uses

These are all those activities or land uses consistent with the requirements and guidelines of the U.M.P. (P.D.U.) for each zone and that can be developed.

These are those activities and building works that cannot be carried out on a lot or property because they are not permitted by the zoning established by the U.M.P. (P.D.U.), either because they do not correspond to the permitted use in the zone in question, or because the lot does not meet the physical requirements demanded therein (see Article 21).

However, on those lots consolidated as properties (duly registered with the Public Property Registry prior to the entry into force of this U.M.P. (P.D.U.)), the development of activities and construction compatible with the zoning shall be permitted, even if they do not meet the minimum frontage and lot area requirements. It is understood that all other requirements must be met. In the case of lot donations for social interest or charitable uses via Municipal Agreement, subject to the prior opinion of the corresponding Council Commission, and whose use is compatible with the zoning, they may not need to meet the minimum area and frontage requirements. For irregular lots, the minimum frontage shall be 4 meters; the remaining requirements of the zone must be met. Lots whose owner proves their existence prior to the entry into force of the U.M.P. (P.D.U.), which have not been registered and do not meet the minimum area and minimum frontage requirements, according to the zone, shall be approved (visados) by the Urban Control Department subject to a Municipal Agreement in the following cases:

1. When ordered by a court for the Municipality to grant Approval (Visado) because the property is in dispute to locate rights by succession, divorce, or others.

2. When the property is located in an urbanization that has not been accepted by the Municipality, and the owner proves they have lived on the site for ten years, has paid off the last mortgage receipt, is current on municipal service payments, and presents the first transfer deed authenticated by a notary public.

3. When there is a record of demarcated plans in a subdivision (fraccionamiento) and they do not have a deed. Certification from the Property Registry must be presented proving the existence of the properties or rights via the cadastral plan without titleholder, based on the annotated entries.

4. When there is a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan exists, and a new plan must be prepared for cadastral registration.

These are all those that do not comply with the provisions and requirements included in the U.M.P. (P.D.U.) regulations but that existed prior to their promulgation.

These are those that may occur in a zone, provided they meet the special requirements established by the Municipality or any agency or institution to protect public health, the city, and the safety of the Canton's residents.

These conditions shall be indicated in the corresponding Land Use Certificate (Article 12 through 15 of this regulation). The conditions shall be those established in Annex No. 3 of this regulation.

When a property is located on the dividing line between two uses, either of them may be generalized, provided the resulting use does not extend more than 50 meters. When the use to be generalized affects more than 75% of the property in question, it may be authorized to extend it to 100% of the property. The conditions indicated in Article 27 shall apply to these properties.

Provisions Regarding Non-Conforming Uses

These are considered those uses that, upon the entry into force of the U.M.P. (P.D.U.), are not compatible with the U.M.P. (P.D.U.) zoning.

Repairs on existing constructions shall be permitted for reasons of:

a. Maintenance work on the existing structure. Does not imply changes or repair of the primary structure.

b. The property is of historical, cultural, or heritage value.

Within a period of 30 business days, the interested party must come into compliance by meeting the requirements of this Regulation (see Article 12.).

The foregoing does not imply that if the use existing in the damaged property is considered non-conforming to the U.M.P. (P.D.U.) zoning, the land use will not be issued, and the interested party must engage in an activity compatible with the zoning.

General Requirements and Incentives for Buildings

General Provisions on Requirements

This shall be as determined by the U.M.P. (P.D.U.), through the Public Spaces, Road Network and Transport Regulation, for each of the canton's roads.

Alignments related to watercourses, oil pipelines, aqueducts, power lines, railway lines, and others shall be those determined by the corresponding institutions. In the case of watercourses, the Municipality may request a greater alignment than that indicated by the institutions.

To obtain the corresponding alignment, the interested party shall submit to the Urban Permits Section a municipal alignment application, one original cadastral plan, and three copies of the cadastral plan at natural scale. After processing, the original plan and two copies with the marked alignment shall be returned within eight business days.

It is determined by the alignment, and this must be respected in subterranean and aerial form.

At least one-third of the front garden area must be maintained as green area. A carport for one automobile (up to 20 m²) may be built in the front garden, provided the structural support elements of the roof or columns maintain the minimum setback of two meters from the property line; only the roof covering may project up to the property line as a cantilever. Impermeable flooring shall not be permitted in the front garden, only concrete strips for vehicle passage (tire tracks). On the lateral and frontal sides within the front garden area, solid fences with a height of more than one meter (1m) may not be built. A minimum of 80% visibility must be permitted.

In the case of a planned road widening, the front setback shall comprise an additional strip of land. This may be given provisional use as front gardens and restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve roof construction in accordance with the provisions of the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.D.U. If, due to lack of space, the gate swings outward, the owner shall place preventive safety signs as a warning to pedestrians. In the front garden strip, the construction of 20 m² of area or, failing that, 1/3 of the front garden area shall be permitted for: open carports, open corridors, terraces, and parking spaces. Septic and collection tanks, inspection chambers. Guard, garbage, and front transformer utility buildings), spiral staircases attached to the wall, garbage chutes, and signs.

In the case of construction of a crown beam on top of the front garden fences, its cross-section may not exceed 12 x 20 cm. These beams, as well as the columns that support them, shall be included in the 80% visibility calculation. The column cross-section shall be a maximum of 20 x 20 cm.

A setback (retiro) is the distance that exists or is created when separating one structure from another or a structure from the boundaries of the property on which it is located. Buildings constructed in the future shall maintain setbacks.

Buildings over 5 stories shall maintain a minimum setback with respect to others of at least 1/3 of their height. This distance shall be maintained on all sides of the building.

The height of buildings shall be permitted based on the application of Article 39 of this regulation.

The setback for buildings that have windows facing the adjoining property (neighbor) is indicated in the Construction Regulation (Reglamento de Construcciones).

Setbacks may be smaller, provided the building design complies with lighting, ventilation, and safety standards.

Buildings greater than or equal to 5 stories in height or their equivalent in meters shall comply with the provisions of Article 12 for their approval.

In addition, the following must be submitted for their final approval:

1. Road impact study (estudio de impacto vial): study of accesses, vehicle congestion, capacity of the roads adjacent to the property, and average daily and monthly flows.

2. Infrastructure: study of the supply and demand of the existing and proposed infrastructure, and the connection to the existing one.

3. Water capacity: study of tanks, with capacity to store up to 40% of the building's daily consumption. The tanks must be operational at the time of completion of the work. Their location and pumping system must be indicated.

• a)Front setback (retiro frontal): It is established in the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.D.U., according to the characteristics of each road.
• b)Rear setback (retiro posterior). On corner lots, it may be taken on the shorter side or on the inner corner with an equivalent area.

The rear setback may be eliminated on lots facing three streets, provided the proposed design satisfies aeration and lighting needs.

• c)Side setback (retiro lateral). The required distance shall be that indicated in Article 35 (buildings with windows on adjoining property).

In projects not exceeding two stories, the designer, in order to achieve a better architectural distribution of the project, may eliminate the rear setback, replacing it with an equivalent area in the interior of the lot, provided that current regulations on natural ventilation and lighting, and minimum areas and dimensions are met.

Eaves are not included in the coverage (cobertura), provided they do not exceed one meter.

The building coverage (cobertura) is established for each of the zones. Cases indicated in paragraph a) of Article 35 are excepted. The coverage implies that the free surface area is respected below ground. It must allow rainwater drainage.

The maximum height shall be measured from the level of the curb at the midpoint of the front of the lot. In the case of lots with two or more fronts, the midpoint of the highest side may be used. In the case of lots fronting two streets with different slopes, the maximum height shall be applied to any of the façades.

For the calculation of the maximum building height, chimneys, parapets, breast walls, ventilation installations, elevator utility buildings, water tanks, mechanical elements related to the building's operation, and recreational elements on the upper terraces shall not be taken into account.

The calculation of the maximum permitted height shall be made using the following formula: A = V x C, where A = Maximum Height; V = corresponding right-of-way (derecho de vía) as established by the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.D.U. or the corresponding institution; C = height coefficient for each zone established by the P.D.U.

In those cases where the construction in question extends the front setback beyond the mandatory setback or that established in the Roadways and Transport Regulation of the P.D.U, for the calculation of the height using the indicated formula, the additional setback may be added to the variable V (right-of-way).

In the case of corner lots, to calculate the maximum permitted height, the smaller right-of-way shall be used.

General provisions on incentives

The owner of a building who designates an interior gallery with a minimum width of 5m for public pedestrian use shall have it counted as built area. They shall obtain from the Municipality a Land Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) accrediting an increase of the maximum building area by 1.5 square meters for each square meter of gallery.

This benefit may also be computed in porticos, plazas, and open spaces for public use.

In rear courtyards or rear setbacks, the distance may be less than the minimum established for ventilating habitable rooms, provided the maximum coverage of the zone is met.

The use of porticos or exterior galleries integrated into the sidewalks for pedestrian use and enjoyment shall allow an increase in building area of 2.5 m² for each square meter of portico, provided the portico has a minimum of 3 meters of clear width. The incentive shall be granted by permitting greater building height.

Buildings on corner lots that leave a setback greater than that required, in order to create wider corner urban spaces and thus increase the concavity at corners, may obtain as an incentive the possibility of increasing the building height. For the above, the provisions of Article 39, in its last two paragraphs, shall apply.

Land use of the Urban Area of the city of Quepos

Functional classification of land uses in the city of Quepos

• a)FOREST PROTECTION ZONE (ZPF) b) AGRICULTURAL AND LIVESTOCK ZONE (ZAP) c) GREEN ZONE (ZV) c) MANGROVE ZONE (ZM) e) URBAN ZONE (ZU) f) MARITIME-TERRESTRIAL ZONE (ZMT)

• a)Forest Protection Zone (ZPF). The Protection Zone consists of lands fundamentally suited for forestry, characterized at the same time by having a low and very low geo-suitability (geoctitud) for urban development, also for being areas of irregular and very irregular slope, with scarce conditions for urbanization and with great potential for forest use. Due to these conditioning factors, the zone is of vital importance in the future development of the canton, in the idea of establishing a sustainable development model, whereby its protection becomes a primary objective and guideline in order to achieve a comfortable habitat for the inhabitants of Quepos in the future, thereby raising their quality of life.
• b)Agricultural and Livestock Zone (ZAP). The Agricultural and Livestock Zone consists of soils that are currently dedicated to agricultural and livestock activities and which are intended to be conserved for such uses, as well as soils detected as suitable for agricultural and livestock use. Due to the economic weight of this activity, the conservation and consolidation of these lands for agricultural and livestock activities is of utmost importance.
• c)Green Zone (ZV). The Green Zone consists of areas intended for passive and active recreation of the population, as well as defined areas for regional parks and includes linear parks and green and ecological corridors, and other green zones that will be preserved as green lungs, recreational areas, and sports complexes.
• d)Mangrove Zone (ZM). In the surroundings of the city of Quepos, there is a significant mangrove reserve that is essential to protect and conserve in order to achieve sustainable development in the area.
• e)Urban Zone (ZU). The Urban Zone consists of lands intended for the settlements of all urban activities such as residential, commercial, private and institutional and communal services, industrial, tourism, transport, and other activities related to the urban development process. It is located in areas that present a high geo-suitability (geoactitud) for urban development.
• f)Maritime-Terrestrial Zone (ZMT). The Maritime-Terrestrial Zone is the two-hundred-meter strip regulated by the Maritime-Terrestrial Zone Law (Ley de la Zona Marítimo Terrestre); this area extends from the Urban Zone of Quepos, along the coastline to the zone regulated by the Espadilla (Manuel Antonio) Regulatory Plan (Plan Regulador de Espadilla). It also includes the Cocal zone. In this Zone, a comprehensive regulatory plan must be proposed, which will establish the norms and regulations for its future development.

On the organization of the Urban Area's land

Forest Protection Zone (ZPF)

General aspects

The Protection Zone consists of lands designated in the canton for forest protection, protection of riverbanks and streams, aquifer zones, forested areas, flood-prone areas, and areas of high slope.

Permitted uses are forestry and absolute protection, as well as tourism projects, research, education, and health facilities, headquarters of national and international organizations. The use of trails, viewpoints, and single-family and multi-family residential use is also permitted, solely in condominiums of low coverage and density, on lands with slopes of less than 30%.

Construction is not permitted on lands with slopes greater than 30%, nor on flood-prone lands, nor on those presenting aquifers with their respective protection zones, river and stream protection zones, forested zones and areas of ecological interest, and historical and natural heritage.

Industrial settlements or residential developments (urbanizaciones), warehouses, workshops, commercial establishments except those for tourism use, and all other uses except those named as permitted use (uso conforme) are not permitted.

Only those that are operating and duly established at the time this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo) comes into effect shall be permitted.

• 1)Minimum lot area, 50,000 m², except for restaurants and viewpoints, which shall be 3,000 m².
• 2)Minimum frontage, 100 meters; in the case of restaurants and viewpoints, the minimum frontage shall be 50 meters.
• 3)Maximum height, two levels, equivalent to 7 meters, not including the roof structure.
• 4)Setbacks.
• a)Front, 50 meters; in the case of restaurants and viewpoints, 15 meters.
• b)Rear, 100 meters; in the case of restaurants and viewpoints, 10 meters.
• c)Side, 20 meters; in the case of restaurants and viewpoints, 5 meters.
• 5)Maximum coverage, the maximum coverage shall be 7.5%; in the case of restaurants and viewpoints, it is 12.5%.
• 6)In the case of residential condominiums, construction is permitted at a density of 5 dwelling units per hectare on a single level. Construction on two levels is permitted, thus allowing a density of 10 dwelling units per hectare on two levels, strictly maintaining the 5 dwelling units on the first floor. The construction of residential developments (urbanizaciones) is not permitted.

Requirements for residential condominiums.

• a)Minimum lot area 20,000 m² b) Minimum frontage 50 meters c) Maximum height 2 levels, 7 meters, not including the roof structure d) Maximum coverage 10% e) Setbacks . Front 25 meters . Rear 20 meters . Side 10 meters

Agricultural and Livestock Zone (ZAP) General aspects

An allocation of area is reserved for agricultural and livestock use, with the idea of preserving and consolidating agricultural and livestock activities.

Permitted uses are agricultural and livestock uses and complementary activities, such as warehouses, agro-industries, irrigation installations, poultry, pig, and bee farms, and single-family housing, eco-tourism projects of very low density. Sanitary landfills, bus parking lots, and complementary works for such uses shall be permitted.

Construction is not permitted on lands presenting aquifers, slopes greater than 30%, areas subject to landslides and flooding, forested zones, and river and stream protection areas.

Residential developments (urbanizaciones), condominiums, residential complexes (conjuntos residenciales), industry, commerce, or any other use not listed under permitted uses (usos conformes) are not permitted.

Only those that are operating and duly established at the time this Regulation comes into effect shall be permitted, with the limitations defined in this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo).

• 1)Minimum lot area, 10,000 m².
• 2)Minimum lot frontage, 50 meters.
• 3)Maximum height, two levels, 7 meters, not including the roof structure.
• 4)Setbacks.
• a)Front, 25 meters.
• b)Rear, 20 meters.
• c)Side, 10 meters on both sides.
• 5)Coverage. Maximum coverage 10%.

For eco-tourism projects, the same requirements shall apply except for the minimum lot area, which shall be 50,000 hectares, with a density of 5 rooms per hectare.

Green Zone (ZV) General aspects

The purpose is to reserve an important allocation of green zones in order to create an integrated system of green areas in the city of Quepos, based on regional and urban parks, recreational areas, plazas, and gathering zones. This green area shall function integrally with Manuel Antonio National Park.

Permitted uses are all sports facilities, swimming pools, gyms, changing rooms, sports fields, and other facilities that facilitate spiritual and sports recreation.

No type of use is permitted, except those indicated as permitted use (uso conforme).

Conditional uses are all facilities such as small diners (sodas) and offices, provided the Municipality, in coordination with the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo), approves them, following the guidelines of the Regulatory Plan (Plan Regulador).

The requirements shall be established in each case by the Municipality of Aguirre, in coordination with the Urban Planning Directorate.

Mangrove Zone (ZM) General aspects

The Mangrove Zone consists of lands that are currently covered with mangrove vegetation and must be conserved as such in order to achieve sustainable development.

This zone is under absolute protection; therefore, no type of use is permitted, except for mangrove restoration.

No type of use is permitted.

No non-conforming use shall be admitted.

No type of conditional use is permitted.

Urban Zone (ZU) General aspects

The Urban Zone consists of lands intended to settle the existing and future population, as well as the services required for the coexistence of said population. In this Plan, the Urban Zone is subdivided into a series of subzones, which are:

• 1)Residential Subzone 2) Mixed Services Subzone 3) Institutional and Communal Subzone 4) Industrial Subzone 5) Transportation and Parking Subzone 6) Port Subzone 7) Airport Subzone 8) Boardwalk (Malecon) Subzone 9) Marina Subzone

Residential Subzone

General aspects

The Residential Zone is the area necessary to house the existing and future population, allowing its orderly expansion. The Residential Zone is divided, based on density, into High-Density Residential Zone, Medium-Density Residential Zone, and Low-Density Residential Zone.

The permitted use is residential, plus the complementary uses indicated in the list in Annex 2 (Anexo 2) of this regulation.

In the zones defined as residential, only these uses and those defined in this regulation as complementary uses shall be accepted, all others being excluded. (See Annex No. 2 (Anexo Nº 2) of this regulation.

Only those that were operating and duly established at the time this regulation comes into effect shall be permitted, with the limitations defined in this Land Use Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo).

As complementary uses within residential zones, only those indicated in the list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2) shall be permitted.

There may not be more than one premises for complementary use per property.

The lots designated for this purpose must be located on the main roads of the neighborhood or residential development (urbanización) and preferably be corner lots, with the purpose of forming an integral neighborhood center. In this case, main roads are understood to be those that have the greater right-of-way and/or are public transportation routes. These services are understood as small, non-disruptive services that primarily serve the daily needs of the population of the neighborhood, housing complex (ciudadela), or residential development (urbanización). The type and quantity of these services shall be defined by the Municipality through a prior study presented by the interested owner based on the aforementioned criteria. It is understood that the uses indicated here complement the commercial and service activities located in neighborhood centers or lots designated for commercial use in residential developments (urbanizaciones).

The license shall state the size of the premises, the type of service, and the number of employees.

For residential projects under the concept of condominium or residential development (urbanización), it shall be the area determined by current laws and regulations for each case.

High-Density Residential Subzone (SZAD)

This is the part of the urbanized or developable land of the Canton where the most intense use of the land is pursued. It is located as indicated in the Land Use and Residential Density Maps (Mapas de Uso de Suelo y Densidades Residenciales). The objective is to achieve a net density standard of 40 dwelling units per hectare on a single level, a density that can reach 120 dwelling units per hectare through the construction of multi-family residential complexes (conjuntos residenciales) mainly, in solutions of up to three levels.

• 1)Minimum area 160 square meters 2) Minimum frontage. 8 meters.
• 3)Maximum height 3 levels, 10.5 meters; in special cases, this height may increase in order to increase density by allowing a greater number of levels. The roof structure is not included.
• 4)Maximum Coverage. 65% 6) Setbacks:
• a)front, 2 meters b) rear, 3 meters c) side, not required on any side Complementary uses: see list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2)

Medium-Density Residential Subzone (SZMD)

In this residential portion of the urbanized and developable land of the Canton, a less intense land use than in the previous category is pursued, with 26 dwelling units per hectare in single-level solutions. Multi-family-type solutions of two levels are permitted, for a maximum density in these cases of 52 dwelling units per hectare.

• 1)Minimum area. 250 square meters 2) Minimum frontage. 12 meters 3) Maximum height 2 levels, 7 meters, not including the roof structure 4) Maximum coverage. 55% 5) Setbacks:
• a)Front, 3 meters b) Rear, 3 meters c) Side, not required 6) Complementary uses, See list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2).

Low-Density Residential Subzone (SZBD)

This is that portion of the urbanized and developable land of the Canton in which a low intensity of land use is pursued. For the Low-Density Zone, 13 dwelling units per hectare on a single level shall be permitted as a maximum, allowing solutions up to a second level with a density of 26 dwelling units per hectare.

• 1)Minimum area 500 square meters 2) Minimum frontage 18 meters 3) Maximum height 2 levels, 7 meters, not including the roof structure 4) Maximum coverage 40% 5) Setbacks:
• a)Front, 5 meters b) Rear, 4 meters c) Side, 2 meters 6) Complementary uses See list in Annex No. 2 (Anexo Nº 2).

Urban facilities shall be governed by the provisions of the National Regulation for the Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones).

Mixed Services Subzone (SZSM)

General aspects and classification of mixed services

The commerce and service zones are conceived in the P.R.U. as urban complexes that function integrally and hierarchically, in urban centers and corridors of different classes. These complexes shall be of different ranks: Municipal and neighborhood, as well as reflecting the magnitude and connotation of the service provided.

The uses permitted in each of the commerce and service centers and corridors shall be regulated by exclusion, based on the list in Annex 1 (Anexo 1).

Parking shall be governed by the provisions of the Public Spaces, Roadways, and Transport Regulation of the P.R.U.

In some areas indicated as mixed-use, commercial and service activities considered compatible are also permitted.

The intent is to create or consolidate urban service and commerce centers interrelated with the other urban components (housing, industry, and recreation). To this end, the P.R.U. proposes the location of these centers within the territory of the urban area of the canton, hierarchized by the type of services and their radius of action. Three classes of centers are distinguished by their form and type of services: compact urban centers, urban corridors (linear in form), and specialized centers. In turn, from the point of view of their scope or coverage, the following categories are established:

Municipal Urban Center, Special Urban Center, Neighborhood Urban Center. In the case of corridors, these fall under the ranks of Municipal Corridor and Manuel Antonio Tourist Corridor. By their rank, these centers and corridors are defined as follows:

• 1)Municipal Urban Center. This is the urban area where government, commercial, and private and public service activities are grouped, and whose radius of action is the entire Municipal territory.
• 2)Special Urban Center. This is the urban area with commercial activities and private, government, and public services whose service area covers the central zone of the urban area; this is a new proposed center that will be integrated into the urban center of Quepos, forming the urban core of this expanding urban zone.
• 3)Neighborhood Urban Centers. The Neighborhood Urban Centers are the local urban areas with commercial activities and public and private services serving the smaller residential units, which could be neighborhoods, housing complexes (ciudadelas), and residential developments (urbanizaciones).

Commerce and Service Corridors.

Municipal Urban Corridors. Urban area of linear form in which service and commerce activities are grouped, whose service area is at the municipal level.

Manuel Antonio Tourist Corridor. The canton of Aguirre has been experiencing significant tourist growth in the form of a corridor extending from the center of Quepos towards Manuel Antonio Beach. This growth must be regulated; at this stage of the Plan, general regulation will be provided, leaving for a second stage a detailed study to establish the urban guidelines in this zone.

Mixed Services Municipal Urban Center

Commerce and public and private services are of Municipal rank and are located as indicated on the Land Use Zoning Map (Mapa de Zonificación del Uso del Suelo). The purpose is to consolidate this area as the main commerce and service center of the Municipality. To this end, a program of renovation, traffic restructuring, an increase in its provision of green areas and open spaces, and general infrastructure improvement is proposed.

Commercial and public and private service activities, and single-family and multi-family housing.

From the list in Annex 1 (Anexo 1), those considered from 1 to 11 and from 13 to 15.

From the list in Annex 1 (Anexo 1), numbers 16, 18, 20, 21, and 23.

Conditional uses must confine the nuisances they may cause within the lot where the activity is to be located.

• 1)Minimum lot area: 200 m² minimum for buildings up to two stories, and 250 m² for buildings exceeding two levels.
• 2)Minimum Frontage. 15 m.
• 3)Maximum Height. Coefficient C = 1.5 4) Height facing Parks and public spaces, see article of this Regulation.
• 5)Maximum coverage. 70% 6) Setbacks (Retiros):
• a)Front. 2.5 meters, which will be used as entrance porticoes and integrated into the sidewalks and pedestrian walkways.
• b)Rear. Minimum 3 m. If the building exceeds two stories, the setback shall be increased by one meter per story.
• c)Side. If the building has windows on the parallel wall of the respective property line, it shall be 1.5 m for single-story buildings and 3 m for two-story buildings; for each additional story one meter of side setback must be added. If there are no windows, it is not required.
• 6)Marquees: All buildings shall provide a marquee designed in accordance with what is indicated in the Public Spaces, Roadways and Transportation Regulation (article).

Those buildings that have a front garden shall provide a covered walkway in lieu of a marquee, or a marquee return along the entire facade such that the pedestrian is at all times protected from the sun and rain.

If the building has a portico along its facade, it does not require a marquee. This rule applies to open public parking lots. (See Special Control Zones article.

Mixed Services Special Urban Center

The construction of the Hospital and the future construction of the coastal highway have caused significant urban development in the western sector of the urban area; in order to achieve balanced development and ensure that the current and future population is supplied with the required urban services, the creation of a mixed special urban center is proposed, in the central area on the road that goes from Quepos to the Hospital, enabling the integration of this center with the rest of the urban area. This center is intended to be created with a series of facilities that serve as a catalyst and hub in the development of the sector. To this end, it is proposed to install in this zone the Municipal building, bus terminal, parking lots, government offices, green areas and pedestrian walkways, that is, to create a civic center with all the required facilities.

Commercial activities and public and private services, single-family and multifamily housing.

From the list of Annex 1, those contemplated in numerals 1 through 9, 11, 13, 15.

From the list of Annex 1, 10 and 27.

• 1)Minimum area 400 m², in buildings up to two stories and 500 m² in buildings exceeding two stories.
• 2)Minimum frontage 20 m.
• 3)Setbacks (Retiros).
• a)Front, 3 meters which will be used as entrance porticoes and integrated into the sidewalks and pedestrian walkways.
• b)Rear, 3 meters.
• c)Side, none shall be required.
• 4)Maximum height. Coefficient C= 1.5. Facing parks and public spaces, the height shall be set as indicated in the article of this Regulation.
• 5)Maximum coverage. 70%.

Mixed Services Neighborhood Urban Centers

The aim is to achieve an urban hierarchy, enabling a better distribution and provision of services throughout the urban territory. Its delimitation is shown on the Land Use Zoning Map.

The permitted uses are commercial activities and public and private services, single-family and multifamily housing.

Those listed in Annex 1 from 1 to 7, 9, 11, 12, 15 and 23.

From the list in Annex 1, numerals 8, 10, 12, 18, 19, 20.

• 1)Minimum area. 300 m² in buildings up to two stories, 550 m² in buildings exceeding two levels.
• 2)Minimum frontage 15 meters.
• 3)Maximum height Coefficient C = 1.5. Facing parks and public spaces, the height shall be set as indicated in the article of this Regulation.
• 4)Maximum coverage. 65% 3) Setbacks (Retiros):
• a)Front, 3 meters that shall be used as entrance porticoes and integrated into the sidewalks and pedestrian walkways.
• b)Rear. 3 meters c) Side, 1.5 meters

Mixed Services Municipal Urban Corridors

The purpose is to consolidate commercial and service activities along the coastal highway.

The permitted uses are all commercial activities and public and private services, single-family and multifamily housing.

From the list in Annex 1, from 1 to 4 and 11.

From the list in Annex 1, from 7 to 9 and 13, 14, 15.

• 1)Minimum area 500 m² 2) Minimum frontage. 15 m 3) Maximum height Coefficient c = 1.5 4) Maximum coverage 70% 4) Setbacks (Retiros).
• a)Front, 3 meters b) Rear, 3 meters c) Side, 1.5 meters

Manuel Antonio Tourist Urban Corridor

The purpose is to consolidate and organize, while protecting the environment in this important tourist corridor. The zone is delimited from the center of Quepos to Espadilla Beach, on the Quepos-Manuel Antonio road.

The permitted uses are all tourist uses, such as hotels, cabins, restaurants, bars, discotheques, shops, boutiques, single-family and multifamily housing. Cultural and community facilities, green areas, museums, zoos, butterfly gardens and botanical gardens.

Industrial uses, warehouses, gas stations, workshops of any kind, nor any other use not stipulated in the conforming uses shall be permitted.

Educational institutions, health centers, religious centers are permitted as conditional uses, provided that any nuisances are confined to the lots to be used.

Minimum lot area 5,000 m²; in the cases of restaurants, bars, boutiques, shops, supermarkets, single-family housing, the minimum lot shall be 2,500 m².

Minimum lot frontage 50 meters; in the cases of restaurants, bars, boutiques, shops, supermarkets, single-family housing, the minimum frontage shall be 25 meters.

Maximum height 7 meters, two levels, does not include roof structure.

Maximum coverage in the case of hotels, cabins and residential condominiums, 50%; in other cases, 25%.

Setbacks (Retiros):

Front 10 meters Rear 10 meters Side 5 meters

Institutional and Community Subzone (Subzona Institucional y Comunal, SZIC)

General Aspects

Institutional and community services are all government services such as educational centers, health centers, communications, as well as community halls, libraries and cultural modules.

In view of the lack of institutions and community services in the urban area of Quepos, a provision of zones for the establishment of state, community and cultural institutions is proposed, which, together with commerce, services and green areas, will form the urban centers functioning in an integral and hierarchical manner.

Like commerce and services, institutional uses will be located in urban centers and commerce and service corridors, taking into account their radius of action. Therefore, there will be institutional areas with neighborhood and municipal rank.

The permitted uses are those that provide institutional and community services, such as educational centers, health centers, security, autonomous institutions, municipal offices and community and cultural facilities, university centers, cemeteries.

All uses not included in the category of institutional and community services.

Restaurants, sodas and personal services, banking institutions and recreational and cultural facilities such as cinemas and theaters will also be permitted as conditional uses.

They are those established for each type of building established in the Construction Regulation. The delimitation of the zone is indicated on the Land Use Map. The minimum requirements for lots are the same as for the nearest centers and corridors. When what is indicated on the Land Use Map entails an act of expropriation and it is not carried out, the potential use of the land in question shall be defined by the Urban Regulatory Plan Monitoring Commission, the Municipality's Urban Planning Department and the INVU Urban Planning Department.

Industrial Subzone (Subzona Industrial, SZIN)

General Aspects

The Regulatory Plan defines an industrial zone, located in the vicinity of the airport on the coastal highway, as indicated on the zoning map.

To permit non-polluting industrial production activities and workshops in the urban area in order to concentrate and organize them in a specific zone in order to protect other land uses.

The permitted uses are industrial uses and complementary activities to this use, sodas, restaurants, as well as mechanical, repair, paint, bodywork, lathe workshops, etc.

No type of use is permitted, except those indicated as conforming uses.

No conditional uses are permitted.

• 1)Minimum Area 1000 m² 2) Lot frontage. 20 m 3) Maximum Height. Coefficient C = 1.0.

When it is desired to build or utilize more than one story in an industrial establishment, for developing industrial or storage processes, a study shall be required from the interested party demonstrating that the activity on upper floors does not imply a risk to the safety of workers, users and neighbors.

• 4)Maximum Coverage. 50% 5) Setbacks (Retiros):
• a)Front. No less than 6 m.

Side and Rear 3 m, in buildings up to five meters in height measured from the floor to the eave level, increasing by one meter for each meter in excess of the previous height. See Annex No. 3 of this Regulation

Irregular lots with a frontage less than the minimum shall be permitted, provided that they have an access of no less than 6 meters and 10% more area than the minimum stipulated for the zone.

A space of 18 square meters (3 by 6 meters) shall be required for each 150 square meters of constructed area, and a loading and unloading space of 5 by 12 meters, if the constructed area exceeds 500 square meters; increasing by one space for each 500 additional square meters of constructed area.

They are those indicated in the Partial Industrial Area Zoning Regulation in the Greater Metropolitan Area. From the list in Annex No. 1, numeral 17 shall be authorized in compliance with Article 29 of this Regulation.

From the list in Annex 1, numerals 3, 16 through 18, 20 and 22 through 25.

Transportation and Parking Subzone (Subzona de Transporte y Estacionamiento, SZTE)

General Aspects

The purpose is to reserve and utilize areas designated for bus terminals and stops, as well as parking lots in order to organize traffic in the canton, mainly in the central core. The main facilities are being proposed, around the new Special Center of Quepos, on the road connecting the center of Quepos with the Hospital.

The permitted uses are bus terminals and stops and parking lots, as well as complementary activities, such as sodas, restaurants, offices.

No type of use not specified as a conforming use shall be permitted.

• 1)Minimum lot area 600 m² 2) Minimum frontage 15 meters 3) Height Coefficient C.. 1.25 4) Maximum coverage 40% b) Setbacks (Retiros):

a. Front, 5 meters b. Rear, 5 meters c. Side, 3 meters

Port Subzone (Subzona Portuaria, SZPO)

The purpose is to consolidate and expand the port zone of Quepos, for the installation of docks, ports. This zone is located in the central zone of the coastline, around the established port and in Boca Vieja, as indicated on the Zoning map.

The permitted uses are those of the port and docks with complementary facilities, customs, security, immigration, gas station, boat repair workshop, parking lots, restaurants, sodas.

No type of use shall be permitted, except those noted as conforming.

No conditional use shall be permitted.

The requirements shall be provided by the Municipality and the Urban Planning Department in each of the special cases that arise.

Airport Subzone (Subzona de Aeropuerto, SZAP)

The purpose is to conserve and reinforce the airport activity in Quepos. The zone is located on the land currently occupied by the airport and its surroundings.

This zone is exclusive for the airport and related services.

All except those noted as permitted.

No conditional uses are permitted.

The requirements shall be set by the Municipality in coordination with Civil Aviation and the INVU Urban Planning Department.

Marina Subzone (Subzona de Marina, SZMR)

The purpose is to reserve an area to install a marina in Quepos in order to be used for tourist activity, as indicated on the Zoning map.

The permitted uses are port facilities, docks, marinas and complementary services, such as gas stations, customs, repair workshop, fire station, Red Cross, restaurant, soda, dry marina, boat parts store, sales office and rental of repairs, supermarkets, user services office, souvenir shops, information services, Internet café, small storage warehouses, boat repair and manufacturing workshop, vehicle and boat parking, private and government administrative offices, ice industry, security office, shops.

No use not contemplated as a conforming use shall be permitted. No conditional uses shall be permitted.

Coverage. The permitted coverage is 60% Height. The maximum permitted height is 2 levels, 7 meters, not including the roof height.

Setbacks (Retiros). The front, rear and side setbacks shall be 10 meters on each of the sides.

Boardwalk Subzone (Subzona de Malecón, SZMA)

The purpose is to preserve a pedestrian walkway and recreation zone on the urban coastline, both in the center of Quepos and in Boca Vieja and Cocal.

The permitted uses are pedestrian walkways, green areas, terraces, pedestrian bridges.

All except those noted as conforming.

No conditional uses are permitted.

The requirements shall be set by the Municipality and the INVU Urban Planning Department, in each specific case.

River and Stream Protection Subzone (Subzona de Protección de Ríos y Quebradas, SZPR)

The purpose is to preserve the areas surrounding the courses of rivers and streams, functioning as natural corridors. In accordance with the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575.

The permitted uses are only those of a forestry nature.

All except forestry uses.

No conditional uses shall be permitted.

Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre, ZMT)

The purpose is to regulate the strip of two hundred meters running from the urban area established by this Regulatory Plan, to the Maritime Terrestrial Zone of the Zone Regulated by the Espadilla Beach Regulatory Plan. It also includes Cocal Beach, with the exception that in this sector the Quepos Regulatory Plan specifies the uses and roadways, to achieve an integral development of this sector with the rest of the city of Quepos. When the Beach Regulatory Plan is carried out, it must respect both the roadway layout and zoning indicated in this Quepos Regulatory Plan. The same treatment is given to the zone between the port and the Maritime Terrestrial Zone, towards the Punta Quepos sector, indicated in this Regulatory Plan. The urban Zone extends from Boca Vieja to the port, as indicated by the IGN.

The permitted uses shall be those established by each of the regulatory plans to be carried out and that are contemplated in this Regulatory Plan, in the case of the urban area of the city of Quepos.

They shall be those established by each of the regulatory plans to be carried out, complying with Law 6043.

In the 20 meters parallel to the Inalienable Zone, it shall be reserved as a pedestrian walkway along the entire length of this Maritime Terrestrial Zone, from the urban area of Quepos to the Espadilla Beach Regulatory Plan Zone and the Cocal area, forming a large green corridor along the coastline.

Special Provisions

General Aspects

• a)Conformidad con la infraestructura y servicios en cada una de las zonas, así como con el potencial y condiciones de cada una de éstas.
• b)El equilibrio en el aprovechamiento del suelo y de las actividades que se desarrollan, evitando la sobrecarga u ociosidad de ciertos sectores.
• c)Lograr un desarrollo integral de la ciudad que evite las especializaciones excesivas y vulnerables de ciertas áreas, la segregación, así como la desarticulación social y espacial de los diferentes sectores del área urbana.
• d)Lograr una distribución más equilibrada y ordenada de las actividades del territorio del área urbana de la ciudad de Quepos, a través de la delimitación y ubicación de los usos del suelo, incorporando las variables de geoctitud, vocación del suelo y riesgo ambiental.
• e)Dotar a la ciudad de los instrumentos de planificación y ordenamiento territorial necesarios para prevenir el futuro crecimiento.
• f)Establecer una jerarquizacion urbana y vial que permita un desarrollo poli céntrico del entorno urbano, evitando el crecimiento lineal a través de la delimitación de los núcleos concéntricos de barrios de la ciudad, así como una red vial que clasifique las carreteras del área urbana, en rutas primarias, secundarias, terciarias y locales que incorporen a la ciudad con su entorno inmediato.

Ámbito de aplicación del Plan Director Urbano

Administración y aplicación del Plan Director Urbano

§ La Dirección de Urbanismo (DIUR). Es la dependencia encargada de la administración, aplicación y actualización del P.D.U. a través de sus funciones básicas: Información Urbana, Planificación Urbana - Ambiental, Promoción y ejecución del Plan, Permisos de Construcción de edificios, obra civil, rótulos, autorización de Usos de Suelo, Alineamientos y Visados e Inspección Urbana. Las acciones concretas en estas áreas son las siguientes:

7.1. Planificación Urbana-Ambiental: Actualización del P.D.U. y sus reglamentos, promoción y elaboración de políticas, planes, programas y/o proyectos de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje, patrimonio arquitectónico y espacios públicos.

7.1.2. Información Urbana: Consiste en la recopilación, sistematización e interpretación de la información territorial, gráfica y alfanumérica, mediante la aplicación de los sistemas de información geográfica en la planificación urbana y en la formulación de proyectos.

7.1.3. Departamento Control Urbano. Promoción de una política gráfico-fiscal a fin de regularizar los procesos de urbanización previos a la entrada en vigencia del P.D.U y formular las políticas para la actualización del Mapa Oficial Municipal. Contiene 2 áreas:

a. Permisos Urbanos: Aprobación de anteproyectos de construcción y urbanizaciones, concesión de permisos de construcción, demolición, y autorización de usos de suelo (Certificado de Uso del Suelo. Emisión de requisitos para el control del desarrollo conforme a las políticas de planificación urbana-ambiental.

b. Inspección Urbana: Vigilancia y control de todos los procesos de construcción y demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura, control del uso no autorizado y el control de la publicidad, de conformidad a los requisitos del P.D.U.

7.2. Comisión INVU y Municipalidad de Aguirre. (INVU-DIUR). En los casos en que las normas deban aprobarse conjuntamente por el INVU y la Municipalidad de Aguirre, debe emitirse un dictamen de la Dirección de Urbanismo del INVU y de la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad.

En caso de interpretación de las normas, será la Comisión INVU-DIUR, quien interpretará la normativa del Reglamento para la decisión final, y con base a lo anterior se tomará un Acuerdo Municipal basado en el dictamen de la Comisión.

Modificación y actualización del Plan Director Urbano y Variación de los requisitos

La variación y reducción de los requisitos de los Reglamentos del P.D.U: densidad, frente, retiros, alturas, áreas de lotes en no más del 15%, así como la extensión de la línea divisoria entre diferentes usos en no más de 25 metros, podrán hacerse vía Acuerdo Municipal previo dictamen y estudio técnico de la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad (DIUR). Estos casos serán permitidos cuando el caso en cuestión se encuentre en una o varias de las siguientes circunstancias:

a- Lotes mayores a 2 500 metros cuadrados o proyectos de 2 500 m² de construcción, donde se pretende dar la oportunidad a un proyecto de diseño más integral y que ofrezca más ventajas que las permitidas en este reglamento y/o reglamentos complementarios. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios y no será necesaria la reunión de fincas para la aprobación del anteproyecto.

b- Cuando existan características muy particulares del desarrollo de la zona o área objeto de control: topografía, geología, tenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y cambios de usos cercanos.

c- Cuando el uso es comunitario y no contradice al Plan Director en su disposición de uso de la zona o el proyecto es de interés público.

d- Cuando sean proyectos auspiciados por entidades públicas y privadas sin fines de lucro. Los proyectos de vivienda estatales o privados, proyectos de donación, beneficencia, catalogados de emergencia por catástrofe o interés nacional según su decreto ejecutivo.

La aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y la urbanización de terrenos, no contemplados en este reglamento, podrá ser permitida, como experimental, cuando se estime aceptable la perspectiva de éxito a juicio conjunto del INVU y la Municipalidad, tal y como lo dispone el Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización.

La Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU en conjunto podrán variar los requisitos ya mencionados hasta un 25% y desplazar hasta 50 metros la línea divisoria entre usos si el caso en estudio lo amerita.

Las normas en proyectos específicos, elaborados por la DIUR, que detallan las normas del P.D.U, sin contradecirlas, para ser aprobados contarán previamente con el Visto Bueno de la Dirección de Urbanismo del INVU. La DIUR consultará a los grupos comunales locales organizados, en todas las etapas de elaboración del proyecto. Los proyectos específicos contarán con los reglamentos específicos para su control y regulación.

De los permisos de construcción y las patentes

Para obtener los permisos de construcción los interesados deben presentarse a la DIUR y cumplir con los requisitos que se establecen. Los requisitos serán los indicados subsiguientemente.

12.1. Permisos para movimiento de tierra y excavaciones. Los permisos de movimiento de tierra en función de la futura construcción, estarán sujetos a la aprobación de los planos constructivos por la Municipalidad. Además de lo indicado en el capítulo XIII de la Ley de Construcciones y el capítulo XXVI del Reglamento de Construcciones.

Los permisos de excavación para otros fines deben adjuntar una memoria sobre precaución con detalles donde especifique los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. En las oficinas correspondientes el interesado deberá llenar una solicitud, adjuntar copias del proyecto y planos catastrados de la propiedad, salvo en casos que sea necesario un estudio particular.

12.1.A. Las demoliciones cumplirán lo estipulado en la Ley de Construcciones y lo dispuesto en el Capítulo V, artículo 28-3-4-5-6 del Reglamento de Construcciones de 1983 y sus reformas.

La demolición en Zonas de Control Especial se indica en el título XIV, capítulo I, de este reglamento. Será necesario el permiso municipal previo a iniciar la Obra.

12.2. Requisitos para obtener un permiso de construcción en obras mayores a 30 metros cuadrados. El interesado debe llenar su solicitud, aportan 2 copias completas de los planos, una copia del plano catastrado con los alineamientos correspondientes, una copia de la póliza de riesgos (puede entregarse en el momento de retirar el permiso). Se podrá autorizar permisos para edificaciones por etapas en proyectos mayores a los 2 500 m² de construcción. El interesado deberá presentar el total del proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas.

12.2.A. Las urbanizaciones, fraccionamientos, condominios residenciales o comerciales deben contar con el Vº Bº previo Departamento Control Urbano (artículo 12.5).

12.3. Requisitos para obtener permisos de construcción en obras menores a 30 metros cuadrados. Se consideran obras menores, construcciones de 30 m² o menos. Se excluyen aquellos que presenten especial atención debido a la peligrosidad o por criterio de índole estructural o riesgos en la ejecución.

El interesado debe llenar una solicitud de permiso y adjuntarle, 2 copias del plano catastrado (debe consultar el alineamiento previamente), 2 copias del croquis o planos arquitectónicos de la obra firmados por el profesional responsable, incluir ubicación y localización.

12.4. Vigencia de permisos. Los permisos dados tendrán una vigencia de un año natural desde el momento de su concesión. Si en el año de vigencia no se ha iniciado las obras, el interesado debe resellar el permiso para iniciar, sin costo alguno. Si la obra se inicia en el transcurso de ese año, el permiso tiene una validez de tres años. Después de esto prescribirá y el interesado debe hacer un nuevo trámite (Incisos 12.1, 12.2, 12.3). La resolución por prórroga por otro período igual podrá condicionarse o denegarse con fundamento en las normas vigentes del P.D.U. a la fecha de la solicitud. Si el interesado ha cancelado los impuestos y no retira los documentos correspondientes la Secc. Permisos Urbanos hará retiros de oficio al término de 7 días hábiles, después de cancelado el impuesto luego de lo cual se iniciará la vigencia del permiso.

"Los documentos para solicitar permisos de construcción o visto bueno para cortinas de acero serán eliminados del archivo si luego de 3 meses no es pagado el cobro municipal".

Luego de eso se procederá a la destrucción del expediente. Deberá quedar un respaldo de los nombres y números de los expedientes destruidos, así como su fecha.

12.5 Anteproyectos. Se debe contar con el Visto Bueno del Departamento Control Urbano para los anteproyectos de condominio (residenciales y comerciales), urbanizaciones y fraccionamientos. El propósito de esta consulta es el establecer la factibilidad del proyecto y no autoriza la ejecución de obras. El interesado debe hacer la consulta por nota, y presentar los planos arquitectónicos que especifiquen las actividades a desarrollar, alturas, retiros, coberturas, niveles de calles, certificado de uso de suelo con alineamiento. Para urbanizaciones debe presentar la tabla de áreas. Para condominios deberá presentar la tabla de fincas filiales y sus coeficientes.

12.6. Plazos de resolución. Los proyectos especiales o que implican un estudio técnico tendrán un plazo de resolución según lo dispuesto en la Ley de Administración Pública. La DIUR podrá contratar un estudio técnico específico o solicitar, cuando se requiera, el criterio de otras instituciones, o solicitar ampliación de información para tomar la decisión final.

Todo trámite en la DIUR tiene término límite de ocho días hábiles. Si en este plazo el solicitante no obtiene alguna respuesta podrá recurrir al superior inmediato de la persona encargada del trámite, quien deberá responder en un plazo de cinco días hábiles siguientes al reclamo.

Al no haberse producido resolución alguna al término de ese tiempo, el interesado tendrá derecho a invocar el silencio administrativo positivo y cancelar los derechos fijados por la Municipalidad. No se incluyen en estos casos, los presentados al principio de este inciso.

El impuesto de construcción será hasta el 1% del valor de la construcción. No pagarán el impuesto las instituciones públicas que, con recursos propios o a través de empresas, cuya responsabilidad quede establecida en un contrato o licitación, ejecuten la obra.

Acredita la conformidad de uso a los requerimientos de las zonificación establecido en el Mapa de Uso de Suelo. Debe ser exigido como un requisito previo e indispensable por parte de cualquier dependencia pública que vise construcciones, ampliaciones, remodelaciones, fraccionamiento, patentes o inscripciones.

El certificado indicará el uso y no se interpretará como un permiso definitivo para hacer uso, ocupación, ampliaciones, remodelaciones, construcción o fraccionamiento. El Alineamiento y el Certificado de Uso de Suelo tendrán una vigencia de un año a partir de su emisión.

La DIUR resolverá al término de ocho días hábiles, luego de presentada la solicitud, 2 copias del plano catastrado y el original o copia certificada.

Como requisito debe presentar la solicitud acompañada con el recibo de pago o certificación del Departamento de Patentes de la vigencia de la Patente Municipal.

No obstante el interesado deberá hacer las correcciones necesarias en el local a fin de cumplir lo establecido en reglamentos vigentes o de nueva aprobación. Luego de esto el Departamento de Control Urbano podrá extender el certificado con el fin de renovar la patente.

Para la concesión de patentes por el Departamento de Patente Municipal, debe obtenerse un Vº Bº de zonificación del Departamento de Control Urbano donde conste la conformidad de la actividad con el Uso del Suelo dispuesto por el P.D.U en cada zona. Los Certificados extendidos para la actividad de construcción, remodelación, reparación o ampliación no serán válidos como requisito para el trámite de la Patente en el Departamento de Patentes Municipales.

Sanciones y procedimientos

• a)La Ley de Planificación Urbana y sus modificaciones.
• b)La Ley de Construcciones y sus modificaciones.
• c)La Ley General de Salud Pública y sus modificaciones.
• d)El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril de 1998.
• e)La ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.
• f)Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre 1995.
• g)Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.
• h)Los reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.
• i)Los reglamentos del presente Plan Director Urbano de la ciudad de Quepos.

Además de lo dispuesto por las leyes y reglamentos citados en el artículo anterior, la contravención de las normas del presente reglamento o cualquier otra disposición legal o reglamentaria que guarde conexidad con la materia urbana, dictada por la Municipalidad de Aguirre, el Poder Ejecutivo, Legislativo u otra dependencia autorizada.

Recursos

Clasificación del suelo del área urbana de la ciudad de Quepos

Clasificación Genérica del Suelo

• a)Suelo Urbanizado a) Suelo Urbanizable b) Suelo NO Urbanizable.

Artículo19.-El suelo urbanizado es toda aquella porción de suelo que se encuentra edificado o que está dotado de infraestructura y servicios.

Naturaleza de los usos del suelo

• 1)Usos Conformes o Permitidos 2) Usos No Permitidos 3) Usos No Conformes 4) Usos condicionales

Son todas aquellas actividades o usos del suelo acordes con los requisitos y lineamientos del P.D.U. para cada zona y que pueden ser desarrolladas.

Son aquellas actividades y obras de edificación que no pueden ser llevadas a cabo en un lote o finca, porque no están permitidos por la zonificación establecida por el P.D.U., ya sea porque no corresponden al uso permitido en la zona de que se trate o porque el lote no cumple los requisitos físicos exigidos en la misma (ver Artículo 21).

No obstante, en aquellos lotes consolidados como fincas (debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la vigencia del presente P.D.U.), sí se permitirá el desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la zonificación, aún cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente y superficie del lote. Se entiende que todos los demás si deberán ser cumplidos. En caso de donaciones de lotes para usos de interés social o beneficencia vía Acuerdo Municipal, previo dictamen de la Comisión correspondiente del Concejo y cuyo uso sea compatible con la zonificación podrán no cumplir con los requisitos de superficie mínima y frente. Para los lotes irregulares, el frente mínimo será de 4 metros, deberá cumplir el resto de los requisitos de la zona. Los lotes cuyo propietario demuestre su existencia, previa entrada en vigencia del P.D.U., que no hayan sido inscritos, y no cumplan los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados por el Departamento de Control Urbano previo Acuerdo Municipal en los siguientes casos:

1. Cuando por orden del juzgado se ordene al Municipio el Visado, debido a que la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros.

2. Cuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad, y el propietario demuestre que ha vivido diez años en el sitio, haya cancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado por un notario público.

3. Cuando exista registro de planos deslindados en un fraccionamiento y no posean escritura. Se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad de la existencia de las propiedades o derechos mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.

4. Cuando exista una escritura certificada por notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano catastrado y se debe confeccionar el nuevo plano para catastrar.

Son todos aquellos que no cumplen las disposiciones y requisitos incluidos en los reglamentos del P.D.U., pero que existen de previo a la promulgación de éstos.

Son aquellos que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales, que establezca la Municipalidad o cualquier dependencia o institución para lograr la protección de la salud pública, la ciudad y la seguridad de los vecinos del Cantón.

Estas condiciones deberán indicarse en el Certificado de Uso de Suelo correspondiente (artículo 12 al 15 de este reglamento). Las condiciones serán aquellas que se establezcan en el anexo Nº 3 e este reglamento.

Cuando un inmueble esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos usos, se podrá generalizar cualquiera de ellos, siempre y cuando el uso resultante no se extienda más de 50 metros. Cuando el uso que se generalizare afecte más del 75% de la propiedad que se trate, se podrá autorizar que este se extienda al 100% del inmueble. En éstas fincas se aplicarán las condicionantes que indica el artículo 27.

Se consideran aquellos usos que a la entrada en vigencia del P.D.U. no son compatibles con la zonificación del P.D.U.

Las reparaciones en construcciones existentes se permitirán en razón de:

a. Trabajos de mantenimiento a lo existente. No implica cambios o reparación de la estructura primaria.

b. El inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial.

En un plazo de 30 días hábiles el interesado debe ponerse a derecho cumpliendo con los requisitos de este Reglamento (ver artículo 12.).

Lo anterior no implica que si el uso que existía en el inmueble dañado es considerado no conforme a la zonificación del P.D.U., no se emitirá el uso del suelo y el interesado deberá ejercer una actividad compatible con l a zonificación.

Requisitos e incentivos generales para las edificaciones

Será el que determine el P.D.U., por medio del Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte, para cada una de las vías del cantón.

Los alineamientos relacionados con cauces de agua, oleoductos, acueductos, líneas eléctricas, línea férrea y otros, serán los que determinen las instituciones correspondientes. Para el caso de cauces de agua la Municipalidad podrá solicitar un alineamiento mayor, al indicado por las instituciones.

Para obtener el alineamiento correspondiente, el interesado, presentará ante la Sección de Permisos Urbanos una solicitud de alineamiento municipal, un original del plano catastrado, tres copias del plano catastrado a escala natural. Después del trámite se devolverá el plano original y dos copias con el alineamiento marcado al término de ocho días hábiles.

Está determinada por el alineamiento y este debe respetarse en forma subterránea y aérea.

Por lo menos un tercio del área de antejardín debe mantenerse como área verde. Podrá construirse una cochera para un automóvil (hasta 20 m²) en antejardín, siempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas guarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo la cubierta podrá sobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En antejardín no se permitirá piso impermeable, solo franjas de concreto para el paso de vehículos (huellas). Por los costados laterales y frontal en zona de antejardín no se podrán construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1m). Debe permitirse un 80% de visibilidad como mínimo.

En el caso de ampliación vial, prevista, el retiro frontal comprenderá una franja de terreno adicional. A esta se le puede dar el uso provisional como antejardines y estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre que no impliquen construcción de techos de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U. Si por falta de espacio el portón batiera hacia fuera, el propietario deberá poner rótulos preventivos de seguridad como advertencia a los peatones. En la franja de antejardín se permitirán construir los 20 m² de área o en su defecto 1/3 del área de antejardín: cocheras abiertas, corredores abiertos, terrazas y parqueos. Tanque séptico, y de captación, cajas de registro. Casetas (guarda, basura y transformadores frontales), escaleras caracol, adosadas a la pared, ducto de basura y rótulos.

En caso de construcción de viga corona sobre las rejas en antejardín, la sección de ésta no podrá ser mayor de 12 x 20 cm. Estas vigas, así como las columnas que las sostienen, entrarán en el cálculo del 80% de visibilidad. La sección de las columnas será 20 x 20 cm., como máximo.

Retiro es la distancia que existe o que se crea al separar una estructura de otra o una estructura de los linderos de la propiedad en que se ubica. Los edificios que se construyan en el futuro deberán guardar retiros.

Edificios mayores de 5 pisos deberán guardar un retiro mínimo con respecto a otros de por lo menos 1/3 de su altura. Esta distancia deberá guardarse por todos los lados del edificio.

La altura de edificios se permitirá en razón de la aplicación del artículo 39 de este reglamento.

El retiro en edificios que presenten ventanas hacia la colindancia (vecino) se indica en el Reglamento de Construcciones.

Los retiros podrán ser menores, siempre y cuando el diseño del edificio cumpla las normas de iluminación, ventilación y seguridad.

Los edificios mayores o iguales a 5 pisos de altura o su equivalente en metros deberán cumplir lo indicado en el artículo 12 para su aprobación.

Además deberán presentar para su aprobación final lo siguiente:

1. Estudio de impacto vial: estudio de accesos, congestión vehicular, soporte de las vías adyacentes a la propiedad, flujos promedio diario y mensual.

2. Infraestructura: estudio de la demanda oferta de la infraestructura existente y la propuesta y la conexión con lo existente.

3. Capacidad de agua: estudio de tanques, con capacidad para almacenar hasta un 40% del consumo diario de edificio. Los tanques deberán estar funcionando al momento de concluir la obra. Debe indicarse su ubicación y sistema de bombeo.

• a)Retiro frontal: Está fijado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U., de acuerdo con las características de cada vía.
• b)Retiro posterior. En lotes esquineros podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con un área equivalente.

Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles, siempre y cuando el diseño propuesto satisfaga las necesidades de aireación e iluminación.

• c)Retiro lateral. La distancia que debe haber será la indicada en el Artículo 35 (edificios con ventanas en colindancia).

En proyectos que no sobrepasen los dos pisos, el diseñador, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, podrá eliminar el retiro posterior, sustituyéndolo por un área equivalente en el interior del lote, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación natural, áreas y dimensiones mínimas.

No se incluyen en la cobertura los aleros, siempre y cuando estos no excedan un metro.

La cobertura de construcción está establecida para cada una de las zonas. Se exceptúan los casos indicados en el párrafo a) del artículo 35. La cobertura implica que el área libre en la superficie sea respetada en el subsuelo. Deberá permitir el drenaje de aguas llovidas.

La altura máxima, se medirá a partir del nivel del cordón de la acera en el punto medio del frente del lote. En caso de lotes con dos o más frentes se podrá utilizar el punto medio del lado más alto. En el caso de terrenos que tengan frente a dos calles con diferentes pendientes, la altura máxima se aplicará en cualquiera de las fachadas.

Para el cálculo de la altura máxima de construcción no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, instalaciones de ventilación, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos relacionados con el funcionamiento del edificio y elementos de recreación en las terrazas superiores.

El cálculo de altura máxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula: A = V x C donde A = Altura máxima; V = derecho de vía correspondiente según lo establezca el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U. o la institución correspondiente; C = coeficiente de altura para cada zona establecido por el P.D.U.

En aquellos casos en que la construcción de que se trate, amplíe el retiro frontal más allá del retiro obligatorio o establecido en el Reglamento de Vialidad y Transporte del P.D.U, para el cálculo de la altura mediante la fórmula indicada, a la variable V (derecho de vía) podrá sumársele el retiro adicional.

En el caso de lotes esquineros, para calcular la altura máxima permitida, se tomará el menor derecho de vía.

El propietario de un edificio que destine una galería interior de un mínimo de 5m de ancho para un uso público peatonal, será computado como área construida. Obtendrá por parte de la Municipalidad un Certificado de Uso de Suelo que acreditará un aumento del área máxima de la construcción en un 1,5 metros cuadrado para cada metro cuadrado de galería.

También podrá computarse este beneficio en pórtico, plazas y espacios abiertos de uso público.

En los patios traseros o retiros posteriores la distancia podrá ser menor a la mínima, para ventilar piezas habitables, siempre y cuando la cobertura máxima de la zona se cumpla.

La utilización de pórticos o galerías exteriores integradas a las aceras para uso y disfrute del peatón permitirá aumentar el área de construcción en 2,5 m², por cada metro cuadrado de pórtico, siempre que el pórtico tenga un mínimo de 3 metros de ancho libres. El incentivo se otorgará permitiendo mayor altura de la edificación.

Las edificaciones en lotes esquineros que dejen un retiro mayor al exigido, para conformar espacios urbanos esquineros más amplios y así aumentar la concavidad en las esquinas, podrán obtener como incentivo la posibilidad de aumentar la altura de la edificación. Para lo anterior se aplicará lo expuesto en artículo 39, en sus dos últimos párrafos.

Uso del suelo del Área Urbana de la ciudad de Quepos

Clasificación funcional de los usos del suelo de la ciudad de Quepos

• a)ZONA DE PROTECCIÓN FORESTAL (ZPF) b) ZONA AGROPECUARIA (ZAP) c) ZONA VERDE (ZV) c) ZONA DE MANGLAR ( ZM ) e) ZONA URBANA (ZU) f) ZONA MARÍTIMO TERRESTRE (ZMT)

• a)Zona de Protección Forestal ( ZPF). La Zona de Protección son terrenos fundamentalmente de vocación forestal que se caracterizan a la vez por tener una geoctitud baja y muy baja para el desarrollo urbano, también por ser áreas de pendiente irregular y muy irregulares, con condiciones escasas para la urbanización y con un gran potencial para el uso forestal, por estas condicionantes la zona es de vital importancia en el futuro desarrollo del cantón, en la idea de establecer un modelo sostenible de desarrollo, por la cual la protección de esta, se convierte en un objetivo y directriz primordial a fin de lograr en el futuro un hábitat confortable para los habitantes de Quepos, elevando con ello la calidad de vida.
• b)Zona Agropecuaria ( ZAP). La Zona Agropecuaria son los suelos que actualmente están dedicados a las actividades agrícolas y pecuarias y que se pretenden conservar para dichos usos, así como también los suelos detectados de vocación agropecuaria. Por el peso económico de esta actividad es de suma importancia la conservación y consolidación de estos terrenos en la actividad agropecuaria.
• c)Zona Verde (ZV). La Zona Verde son las áreas destinadas a la recreación pasiva y activa de la población, así como áreas definidas de parques regionales y comprenden los parques lineales y corredores verdes y ecológicos y otras zonas verdes que se preservaran como pulmones, áreas recreativas y polideportivos.
• d)Zona de Manglar (ZM). En los alrededores de la ciudad de Quepos, existe una reserva importante de manglar, que es indispensable proteger y conservar a fin de lograr un desarrollo sostenible en la zona.
• e)Zona Urbana (ZU). La Zona Urbana son los terrenos destinados para los asentamientos de todas las actividades urbanas como la residencial, comercial, de servicios privados e institucionales y comunales, industrial, turística, de transporte y otras afines al proceso urbanístico. Se localiza en las áreas que presentan una geoactitud alta para el desarrollo urbano.
• f)Zona Marítimo Terrestre (ZMT). La Zona Marítimo Terrestre en la franja de los doscientos metros regulada por la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, esta área se extiende desde la Zona Urbana de Quepos, por el litoral hasta la zona regulada por el Plan Regulador de Espadilla (Manuel Antonio). También abarca la zona del Cocal. En esta Zona se debe plantear un Plan Regulador integral el cual fijara las normativas y reglamentos, en el futuro desarrollo de la misma.

De la organización del suelo del Área Urbana

Zona de Protección Forestal (ZPF)

Aspectos generales

La Zona de Protección son los terrenos destinados en el cantón para la protección forestal, de riveras de ríos y quebradas, zonas de acuíferos, boscosas, inundables y de alta pendiente.

Los usos permitidos son los forestales, de protección absoluta, así como proyectos turísticos, de investigación, educación y salud, sedes de organismos nacionales e internacionales, también es permitido el uso de senderos, miradores y el uso residencial unifamiliar y multifamiliar solamente en condominios de baja cobertura y densidad, en terrenos de pendientes menores al 30%.

No se permitirá la construcción en terrenos con pendientes mayores del 30%, así como en terrenos inundables, igualmente los que presenten acuíferos con las zonas respectivas de protección, zonas de protección de ríos y quebradas, zonas boscosas y de interés ecológicos y de patrimonio histórico y natural.

No se permitirán asentamientos industriales ni urbanizaciones residenciales, bodegas, talleres, establecimientos comerciales excepto los de uso turístico y todos los demás usos a excepción de los nombrados como uso conforme.

Únicamente se permitirán aquellos que se encuentran funcionando y debidamente establecidos al cobrar vigencia el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.

• 1)Superficie mínima del lote, 50 000 m², excepto para restaurantes y miradores que será de 3 000 m².
• 2)Frente mínimo, 100 metros; en el caso de los restaurantes y miradores el frente mínimo será de 50 metros.
• 3)Altura máxima, dos niveles, equivalente a 7 metros, no incluye estructura de techo.
• 4)Retiros.
• a)Frontal, 50 metros, en el caso de los restaurantes y miradores, 15 metros.
• b)Posterior, 100 metros, en el caso de los restaurantes y miradores 10 metros.
• c)Laterales, 20 metros, en el caso de los restaurantes y miradores 5 metros.
• 5)Cobertura máxima, la cobertura máxima será del 7.5%, en el caso de los restaurantes y miradores es del 12.5 %.
• 6)En el caso de condominios residenciales se permitirá la construcción con una densidad de 5 viviendas por hectárea en un solo nivel. Se permite la construcción en dos niveles, permitiéndose por ello la densidad de 10 viviendas por hectárea en dos niveles, conservando estrictamente las 5 viviendas en primera planta. No se permite la construcción de urbanizaciones.

Requisitos para los condominios residenciales.

• a)Superficie mínima del lote 20 000m² b) frente mínimo 50 metros c) Altura máxima 2 niveles, 7 metros, no incluye estructura de techo d) Cobertura máxima 10% e) Retiros . Frontal 25 metros . Posterior 20 metros . Laterales 10 metros

Zona Agropecuaria (ZAP) Aspectos generales

Se reserva una dotación de área para el uso agropecuario en la idea de preservar y consolidar la actividad agropecuaria.

Los usos permitidos son los usos agropecuarios y las actividades complementarias, como bodegas, agroindustrias, instalaciones de riego, granjas avícolas, porcinas, apícolas y vivienda unifamiliar, proyectos eco turístico de muy baja densidad. Se permitirán los rellenos sanitarios y estacionamientos de buses y obras complementarias para dichos usos.

No se permitirá la construcción en terrenos que presenten acuíferos, pendientes mayores al 30%, áreas sujetas a deslizamientos e inundaciones, zonas boscosas y áreas de protección de ríos y quebradas.

No se permitirán urbanizaciones, ni condominios, ni conjuntos residenciales, industria, comercio, ni ningún otro uso que no sean los apuntados en los usos conformes.

Únicamente se permitirán aquellos que se encuentren funcionando y debidamente establecidos al cobrar vigencia el presente Reglamento, con las limitaciones, definidas en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.

• 1)Superficie del lote, mínima del lote 10 000 m².
• 2)Frente mínimo del lote, 50 metros.
• 3)Altura máxima, dos niveles, 7 metros, no incluye la estructura del techo.
• 4)Retiros.
• a)Frontal, 25 metros.
• b)Posterior, 20 metros.
• c)Laterales, 10 metros a ambos lados.
• 5)Cobertura. Cobertura máxima 10%.

Para los proyectos eco turístico se utilizarán los mismos requisitos excepto el área mínima del lote la cual será de 50 000 ha, con una densidad de 5 cuartos por hectárea.

Zona Verde (ZV) Aspectos generales

El propósito es el de reservar una dotación importante de zonas verdes, a fin de crear un sistema integral de áreas verdes en la ciudad de Quepos, sobre la base de parques regionales, urbanos, áreas recreativas, plazas y zonas de encuentro. Esta área verde funcionara integralmente con el Parque Nacional Manuel Antonio.

Los usos permitidos son todas las instalaciones deportivas, piscinas, gimnasios, vestidores, canchas deportivas y otras que faciliten el esparcimiento espiritual y deportivo.

No se permitirán ningún tipo uso, excepto los señalados como uso conforme.

Los usos condicionales son todas las facilidades como sodas, oficinas, siempre y cuando la Municipalidad en coordinación con la Dirección de Urbanismo lo aprueben, siguiendo los lineamientos del Plan Regulador.

Los requisitos serán fijados en cada caso por la Municipalidad de Aguirre, en coordinación con la Dirección de Urbanismo.

Zona de Manglar (ZM) Aspectos generales

La Zona de Manglar, son los terrenos que actualmente están cubiertos de vegetación de mangle y se deben conservar como tal a fin de lograr un desarrollo sostenible.

Esta zona es de protección absoluta, por tanto no se permitirá ningún tipo de uso, excepto el de la recuperación del mangle.

No se permite ningún tipo de uso.

No se admitirá ningún uso no conforme.

No se permite ningún tipo de uso condicional.

Zona Urbana (ZU) Aspectos generales

La Zona Urbana son los terrenos destinados para asentar la población existente y futura, así como los servicios requeridos para la convivencia de dicha población. En el presente Plan la Zona Urbana, se subdivide en una serie de subzonas, las cuales son:

• 1)Subzona Residencial 2) Subzona de Servicios Mixtos 3) Subzona Institucional y Comunal 4) Subzona Industrial 5) Subzona de Transporte y Estacionamiento 6) Subzona Portuaria 7) Subzona de Aeropuerto 8) Subzona de Malecon 9) Subzona de Marina

Subzona Residencial

Aspectos generales

La Zona Residencial es el área necesaria para albergar a la población existente y futura, permitiendo su ordenada expansión. La Zona Residencial se divide con fundamento en la densidad en Zona Residencial de Alta Densidad, Zona Residencial de Media Densidad y Zona Residencial de Baja Densidad.

El uso permitido, es el residencial, más los complementarios indicados en la lista del anexo 2 de este reglamento.

En las zonas definidas como residenciales, únicamente se aceptarán estos usos y los definidos en este reglamento como usos complementarios, quedando excluidos todos los demás. (Ver anexo Nº 2 de este reglamento.

Únicamente se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al cobrar vigencia el presente reglamento, con las limitaciones, definidas en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.

Como usos complementarios dentro de las zonas residenciales únicamente se permitirán los que se indican la lista del anexo Nº 2.

No podrá haber más de un local para el uso complementario por propiedad.

Los lotes que para tal fin sean destinados, deben ubicarse sobre las vías principales del barrio o urbanización y ser preferiblemente esquineros, con el fin de formar un centro integral de barrio. En este caso se entiende por vías principales a aquellas que tienen el mayor derecho de vía y/o que son rutas del transporte público. Se entienden estos servicios como pequeños, no molestos y que atienden principalmente las necesidades cotidianas de la población del propio barrio, ciudadela o urbanización. El tipo y cantidad de estos servicios será definido por la Municipalidad mediante un estudio previo presentado por el propietario interesado sobre la base de los criterios antes mencionados. Se entiende que los usos aquí indicados complementan las actividades comerciales y de servicios que se ubican en los centros de barrio o los lotes destinados para uso comercial en las urbanizaciones.

La patente consignará el tamaño del local, el tipo de servicio y el número de empleados.

Para proyectos residenciales, bajo el concepto de condominio o de urbanización, será el área que las leyes y reglamentos vigentes determinen para cada caso.

Subzona Residencial Alta Densidad (SZAD)

Es la parte del suelo urbanizado o urbanizable del Cantón, donde se persigue el uso más intenso del suelo. Está ubicada como se señala en los Mapas de Uso de Suelo y Densidades Residenciales. El objetivo es lograr un estándar de densidad neta de 40 viviendas por hectárea en un solo nivel, densidad que puede llegar a 120 viviendas por hectárea mediante la construcción de conjuntos residenciales multifamiliares principalmente, en soluciones hasta de tres niveles.

• 1)Superficie mínima 160 metros cuadrados 2) Frente mínimo. 8 metro.
• 3)Altura máxima 3 niveles, 10.5 metros, en casos especiales esta altura puede aumentar a efecto de aumentar la densidad al permitir un mayor número de niveles. No se incluye la estructura del techo.
• 4)Cobertura Máxima. 65% 6) Retiros:
• a)frontal, 2 metros b) posterior, 3 metros c) laterales, no se exige en ninguno de los lados Usos complementarios: ver lista del anexo Nº 2

Subzona Residencial Media Densidad (SZMD)

En esta porción residencial del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, se persigue un uso del suelo menos intenso que en la categoría anterior, con 26 viviendas por hectárea, en soluciones de un nivel. Permitiendose soluciones tipo multifamiliar de dos niveles, para una densidad máxima en estos casos de 52 viviendas por hectárea.

• 1)Superficie mínima. 250 metros cuadrados 2) Frente mínimo. 12 metros 3) Altura máxima 2 niveles, 7 metros, no incluye la estructura del techo 4) Cobertura máxima. 55% 5) Retiros:
• a)Frontal, 3 metros b) posterior, 3 metros c) laterales, no se exigen 6) Usos complementarios, Ver lista del anexo Nº 2.

Subzona Residencial Baja Densidad ( SZBD)

Es aquella porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, en la que se persigue una intensidad baja en el uso del suelo. Para la Zona de Baja Densidad se permitirán 13 viviendas por hectárea en un solo nivel como máximo, permitiéndose soluciones hasta de un segundo nivel con una densidad de 26 viviendas por hectárea.

• 1)Superficie mínima 500 metros cuadrados 2) Frente mínimo 18 metros 3) Altura máxima 2 niveles, 7 metros, no incluye la estructura del techo 4) Cobertura máxima 40% 5) Retiros:
• a)Frontal, 5 metros b) Posterior, 4 metros c) Laterales, 2 metros 6) Usos complementarios Ver lista del anexo Nº 2.

El equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.

Subzona de Servicios Mixtos ( SZSM)

Generalidades y clasificación de los servicios mixtos

Las zonas de comercio y servicios se conciben en el P.R.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera jerarquizada, en centros y corredores urbanos de diferentes clases. Estos conjuntos serán de diferente rango: Municipal y de barrio así como la magnitud y connotación del servicio que se brinde.

Los usos permitidos en cada uno de los centros y corredores de comercio y servicios serán regulados por exclusión, con base en la lista del anexo 1.

Los estacionamientos se regirán por lo establecido en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.R.U.

En algunas áreas indicadas como de uso mixto también se permiten actividades comerciales y de servicios considerados compatibles.

De los Centros y Subcentros Urbanos. Se pretende crear o consolidar centros urbanos de servicios y comercio interrelacionados con los demás componentes urbanos (vivienda, industria y recreación). Para ello, el P.R.U., propone la ubicación de estos centros dentro del territorio del area urbana del cantón, jerarquizados por el tipo de servicios y su radio de acción. Se distinguen por su forma y el tipo de servicios, tres clases de centros: centros urbanos compactos, corredores urbanos (de forma lineal) y centros especializados. A su vez, desde el punto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes categorías:

Centro Urbano Municipal, Centro Urbano Especial, Centro Urbano de Barrio. En el caso de los corredores estos son del rango de Corredor Municipal y Corredor Turístico Manuel Antonio. Por su rango estos centros y corredores se definen de la siguiente manera:

• 1)Centro Urbano Municipal. Es el área urbana donde se agrupan actividades de gobierno, comerciales, servicios privados y públicos y cuyo radio de acción es todo el territorio Municipal.
• 2)Centro Urbano Especial. Es el área urbana con actividades comerciales y servicios privados, gubernamentales y públicos cuya área de servicio abarca la zona central del área urbana, este es un centro nuevo propuesto que se integrara al centro urbano de Quepos, conformando el núcleo urbano de esta zona urbana en expansión.
• 3)Centros Urbanos de Barrios. Los Centros Urbanos de Barrios son las áreas urbanas locales con actividades comerciales y servicios públicos y privados que sirve a las unidades residenciales menores, que podrían ser barrios, ciudadelas y urbanizaciones.

Corredores de Comercio y Servicios.

Corredores Urbanos Municipales. Área urbana de forma lineal en la que se agrupan actividades de servicios y comercio, cuya área de servicio es de nivel municipal.

Corredor Turístico Manuel Antonio. El cantón de Aguirre ha venido experimentando un crecimiento turístico importante, a manera de corredor que se extiende desde el centro de Quepos hacia la Playa de Manuel Antonio, crecimiento que debe ser regulado, en esta etapa del Plan se dará una regulación general, quedando para una segunda etapa un estudio detallado a fin de dejar establecidos los lineamientos urbanos en esta zona.

Servicios Mixtos Centro Urbano Municipal

El comercio y los servicios públicos y privados son de rango Municipal, se ubican tal y como aparece delimitado en el Mapa de Zonificación del Uso del Suelo. El propósito es consolidar esta área como el principal centro de comercio y servicios del Municipio. Para ello se propone un programa de renovación, de reestructuración del tránsito, el incremento de su dotación de áreas verdes y espacios abiertos, el mejoramiento de la infraestructura en general.

Actividades comerciales y de servicios públicos y privados y vivienda unifamiliar y multifamiliar.

De la lista del anexo 1 los contemplados del 1 al 11 y del 13 al 15.

De la lista del anexo 1, los numerales 16, 18, 20, 21 y 23.

Los usos condicionales deben confinar las molestias que puedan causar dentro del lote en que se ubicara la actividad.

• 1)Superficie mínima del lote: 200 m² como mínimo para construcciones hasta de dos pisos y de 250 para las construcciones que excedan los dos niveles.
• 2)Frente Mínimo. 15 m.
• 3)Altura Máxima. Coeficiente C = 1.5 4) Altura frente a Parques y espacios públicos, ver articulo de este Reglamento.
• 5)Cobertura máxima. 70% 6) Retiros:
• a)Frontal. 2.5 metros, los cuales se usaran como pórticos de ingreso y se integraran a las aceras y paseos peatonales.
• b)Posterior. Mínimo 3 m. Si la edificación pasa de dos pisos, se aumentará el retiro un metro por piso.
• c)Lateral. Si la edificación tiene ventanas en la pared paralela de la respectiva colindancia, será de 1,5 m para edificios de un piso y de 3m para los de dos pisos; por cada piso adicional deberá agregarse un metro de retiro lateral. De no existir ventanas, no se exige.
• 6)Marquesinas: Todos los edificios deberán proveer una marquesina diseñada de acuerdo a lo indicado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte (artículo).

Aquellos edificios que dejan antejardín deberán proveer un paso cubierto en lugar de marquesina, o bien un retorno de marquesina en toda la fachada de tal modo que el peatón quede en todo momento protegido del sol y de la lluvia.

Si el edificio cuenta con pórtico a lo largo de su fachada, no requiere una marquesina. Esta norma rige para los estacionamientos públicos abiertos. (Ver zonas de Control Especial artículo.

Servicios Mixtos Centro Urbano Especial

La construcción del Hospital y la construcción futura de la carretera costanera han provocado un desarrollo urbano relevante en el sector oeste del área urbana, para efecto de lograr un desarrollo equilibrado y que la actual y futura población sea abastecida de los servicios urbanos requeridos, se propone la creación de un centro urbano especial mixto, en el área central sobre la vía que va desde Quepos hacia el Hospital, posibilitando la integración de este centro con el resto del área urbana. Este centro se pretende crear con una serie de instalaciones que sirvan como detonante y polo en el desarrollo del sector. Para ello se propone instalar en esta zona el edificio Municipal, terminal de buses, estacionamientos, oficinas de gobierno, áreas verdes y paseos peatonales, es decir crear un centro cívico con todas las facilidades requeridas.

Actividades comerciales y de servicios públicos y privados, vivienda unifamiliar y multifamiliar.

De la lista del anexo 1, los contemplados en los numerales del 1 al 9, 11, 13, 15.

De la lista del anexo 1, el 10 y 27.

• 1)Superficie mínima 400 m², en edificaciones hasta de dos pisos y 500 m² en edificaciones que excedan los dos pisos.
• 2)Frente mínimo 20 m.
• 3)Retiros.
• a)Frontal, 3 metros que se usaran como pórticos de ingreso y se integraran a las aceras y paseos peatonales.
• b)Posterior, 3 metros.
• c)Laterales, no se exigirán.
• 4)Altura máxima. Coeficiente C= 1.5. Frente a parques y espacios públicos la altura se fijara como lo señala él articulo de este Reglamento.
• 5)Cobertura máxima. 70%.

Servicios Mixtos Centros urbanos de barrios

El fin es de lograr una jerarquía urbana, que se posibilita una mejor distribución y dotación de servicios en todo el territorio urbano. Su delimitación se muestra en el Plano de Zonificación del Uso del Suelo.

Los usos permitidos son las actividades comerciales y de servicios públicos y privados, vivienda unifamiliar y multifamiliar.

Los enumerados en la lista del anexo 1 del 1 al 7, 9, el 11, 12, 15 y 23.

De la lista del anexo 1 los numerales 8, 10, 12, 18, 19, 20.

• 1)Superficie mínima. 300 m² en edificaciones hasta de dos pisos, 550 m² en edificaciones que excedan los dos niveles.
• 2)Frente mínimo 15 metros.
• 3)Altura máxima Coeficiente C = 1,5. Frente a parques y espacios públicos la altura se fijara como lo señala él artículo de este Reglamento.
• 4)Cobertura máxima. 65% 3) Retiros:
• a)Frontal, 3 metros que se utilizaran como pórticos de ingreso y se integraran a las aceras y paseos peatonales.
• b)Posterior. 3 metros c) Laterales, 1.5 metros

Servicios Mixtos Corredores Urbanos Municipales

El propósito es consolidar las actividades comerciales y de servicios a través de la vía costanera.

Los usos permitidos son todas las actividades comerciales y de servicios públicos y privados, vivienda unifamiliar y multifamiliar.

De la lista del anexo 1, del 1 al 4 y el 11.

De la lista anexo 1, del 7 al 9 y el 13, 14, 15.

• 1)Superficie mínima 500 m² 2) Frente mínimo. 15 m 3) Altura máxima Coeficiente c = 1.5 4) Cobertura máxima 70% 4) Retiros.
• a)Frontal, 3metros b) Posterior, 3 metros c) Laterales, 1.5 metros

Corredor Urbano Turístico Manuel Antonio

El propósito es el de consolidar y ordenar, a la vez de proteger el medio ambiente en este importante corredor turístico. La zona se delimita desde el centro de Quepos hasta la Playa de Espadilla, sobre la vía Quepos-Manuel Antonio.

Los usos permitidos son todos los usos turísticos, como hoteles, cabinas, restaurantes, bares, discotecas, tiendas, boutiques, vivienda unifamiliar y multifamiliar. Intalaciones culturales, comunales, áreas verdes, museos, zoológicos, mariposa ríos y jardines botánicos.

No se permitirán los usos industriales, bodegas, gasolineras, talleres de ninguna especie, ni ningún otro uso que no este estipulado en los usos conformes.

Como usos condicionales se permitirán las instituciones de educación, centros de salud, centros religiosos, siempre y cuando las molestias queden confinadas en los lotes a usar.

Superficie mínima del lote 5 000 m², en los casos de restaurantes, bares, boutiques, tiendas, supermercados, vivienda unifamiliar, el lote mínimo será de 2 500 m².

Frente mínimo del lote 50 metros, en los casos de restaurantes, bares, boutiques, tiendas, supermercados, vivienda unifamiliar, el frente mínimo será de 25 metros.

Altura máxima 7 metros, dos niveles, no incluye estructura de techo.

Cobertura máxima en el caso de hoteles, cabinas y condominios residenciales, el 50%, en los demás casos el 25%.

Retiros:

Frontal 10 metros Posterior 10 metros Laterales 5 metros

Subzona Institucional y Comunal (SZIC)

Aspectos generales

Los servicios institucionales y comunales son todos los servicios de gobierno como los centros educativos, de salud, comunicaciones, así como las salas comunales, bibliotecas y módulos culturales.

En vista de la carencia de instituciones y servicios comunales en el área urbana de Quepos, se propone una dotación de zonas para los establecimientos de instituciones estatales, comunales y culturales, que junto con el comercio, servicios y áreas verdes, formen los centros urbanos funcionando de forma integral y jerarquizada.

Al igual que el comercio y servicios, los usos institucionales se ubicarán en los centros urbanos y corredores de comercio y servicio, atendiendo el radio de acción de los mismos. Por ello, se tendrán áreas institucionales con rango de barrio y municipal.

Los usos permitidos son los que presten los servicios institucionales y comunales, tales como centros educativos, de salud, seguridad, instituciones autónomas, municipales e instalaciones comunales y culturales, centros universitarios, cementerios.

Todos los usos no incluidos en la categoría de servicios institucionales y comunales.

Se permitirán también como usos condicionales restaurantes, sodas y servicios personales, instituciones bancarias e instalaciones recreativas y culturales como cines y teatros.

Son los establecidos para cada tipo de edificación establecidos en el Reglamento de Construcciones. La delimitación de la zona se indica en el Mapa del Uso del Suelo. Los requisitos mínimos para los lotes son iguales que para los centros y corredores más cercanos. Cuando lo indicado en el Mapa de Uso del Suelo conlleva acto de expropiación y este no se realiza, el uso potencial del terreno en cuestión, estará definido por la Comisión de Seguimiento del Plan Regulador Urbano, la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU.

Subzona Industrial (SZIN)

Aspectos generales

El Plan Regulador define una zona industrial, ubicada en las cercanías del aeropuerto sobre la vía costanera, tal y como se indica en el plano de zonificación.

Permitir en el área urbana las actividades de producción industrial no contaminante y talleres a fin de concentrarlas y ordenarlas en zona específica con el fin de proteger los otros usos del suelo.

Los usos permitidos son los industriales y actividades complementarias a este uso, sodas, restaurantes, así como los talleres de mecánica, de reparación, pintura, hojalatería, tornos etc.

No se permite ningún tipo de uso, excepto los señalados como usos conformes.

No se permiten usos condicionales.

• 1)Superficie Mínima 1000 m² 2) Frente del lote. 20 m 3) Altura Máxima. Coeficiente C = 1.0.

Cuando se desee construir o aprovechar más de un piso en un establecimiento industrial, para desarrollar procesos industriales o de almacenamiento, se exigirá al interesado un estudio que demuestre que la actividad en pisos superiores no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos.

• 4)Cobertura Máxima. 50% 5) Retiros:
• a)Frontal. No menor de 6 m.

Lateral y Posterior 3 m, en edificios de hasta cinco metros de altura medidos desde el piso hasta el nivel del alero, aumentándose un metro por cada metro en exceso de la altura anterior. Ver anexo Nº 3 de este Reglamento

Se permitirán lotes irregulares con un frente menor al mínimo, siempre que tengan un acceso no menor de 6 metros y un 10% más de área que el mínimo estipulado para la zona.

Se exigirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 por 6 metros) por cada 150 metros cuadrados de área construida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 metros, si el área construida sobrepasa los 500 metros cuadrados; aumentándose un espacio por cada 500 metros cuadrados adicionales de área construida..

Son los indicados en el Reglamento de Zonificación parcial de Areas Industriales en la Gran Area Metropolitana. De la lista del anexo Nº 1 el numeral 17 se autorizará en cumplimiento del Artículo 29 de este Reglamento.

De la lista del anexo 1 los numerales 3, del 16 al 18 el 20 y del 22 al 25.

Subzona de transporte y estacionamiento (SZTE)

Aspectos Generales

El propósito es el de reservar y utilizar áreas destinadas para terminales y paradas de buses, así como de estacionamientos a fin de ordenar él trafico en el cantón, principalmente en el casco central. Las principales instalaciones se están proponiendo, alrededor del Centro Especial nuevo de Quepos, en la vía que comunica el centro de Quepos con el Hospital.

Los usos permitidos son las terminales y paradas de buses y los estacionamientos, así como las actividades complementarias, tales como sodas, restaurantes, oficinas.

No se permitirán ningún tipo de uso que no este especificado como uso conforme.

• 1)Superficie mínima del lote 600 m² 2) Frente mínimo 15 metros 3) Altura Coeficiente C.. 1.25 4) Cobertura máxima 40% b) Retiros:

a. Frontal, 5 metros b. Posterior, 5 metros c. Laterales, 3 metros

Subzona Portuaria (SZPO)

El propósito es de consolidar y expandir la zona portuaria de Quepos, para la instalación de atracaderos, puertos. Esta zona se ubica en la zona central del litoral, alrededor del puerto establecido y en Boca Vieja, como se indica en el plano de Zonificación.

Los usos permitidos son los de puerto y atracaderos con las instalaciones complementarias, aduana, vigilancia, migración, gasolinera, taller de reparación de embarcaciones, estacionamientos, restaurantes, sodas.

No se permitirá ningún tipo de uso, excepto los anotados como conformes.

No se permitirá ningún uso condicional.

Los requisitos los proporcionara la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo en cada uno de los casos especiales que se presenten.

Subzona de Aeropuerto (SZAP)

El propósito es de conservar y reforzar la actividad del aeropuerto en Quepos. La zona se ubica en los terrenos ocupados actualmente por el aeropuerto y sus alrededores.

Esta zona es exclusiva para el aeropuerto y servicios conexos.

Artículo142.-Usos no permitidos. Todos a excepción de los anotados como permitidos.

No se permiten usos condicionales.

Los requisitos serán fijados por la Municipalidad en coordinación con Aviación Civil y la Dirección de Urbanismo del INVU.

Subzona de Marina (SZMR)

El propósito es el reservar una área para instalar una marina en Quepos a fin de ser utilizado para la actividad turística, tal y como se indica en el plano de Zonificación.

Los usos permitidos son las instalaciones portuarias, atracaderos, marinas y los servicios complementarios, como gasolineras, aduanas, taller de reparación, bomberos, cruz roja, restaurante, soda, marina seca, tienda de repuestos para embarcaciones, oficina de ventas y alquiler de reparaciones, supermercados, oficina de servicios de los usuarios, tiendas de ventas de souvenir, servicios de información, café Internet, bodegas pequeñas de almacenamiento. Taller de reparación y fabricación de embarcaciones, estacionamientos de vehículos y embarcaciones, oficinas administrativas privadas y gubernamentales, industria de hielo, oficina de seguridad, tiendas.

No se permitirán ningún uso que no este contemplado como uso conforme. No se permitirán los usos condicionales.

Cobertura. La cobertura permitida es el 60% Altura. La altura máxima permitida es de 2 niveles, 7 metros, no incluye la altura del techo.

Retiros. Los retiros frontal, posterior y laterales serán de 10 metros en cada uno de los costados.

Subzona de Malecón (SZMA)

El propósito es el de preservar unas zona de paseo peatonal y esparcimiento en el litoral urbano, tanto del centro de Quepos como en Boca Vieja y Cocal.

Los usos permitidos son los de paseo peatonal, áreas verdes, terrazas, puentes peatonales.

Todos excepto los apuntados como conformes.

No se permiten usos condicionales.

Los requisitos serán fijados por la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU, en cada uno de los casos específicos.

Subzona de Protección de Ríos y Quebradas (SZPR)

El propósito es el de preservar las áreas aledañas a los causes de los ríos y quebradas funcionando como corredores naturales. De conformidad con la Ley Forestal Nº 7575.

Los usos permitidos son únicamente los de carácter forestal.

Todos excepto los forestales.

No se permitirán usos condicionales.

Zona Marítimo Terrestre (ZMT)

El propósito es el de regular la franja de los doscientos metros que van desde el área urbana establecida por este Plan Regulador, hasta la Zona Marítimo Terrestre de la Zona Regulada por el Plan Regulador de Playa Espadilla. También comprende la Playa del Cocal, con la excepción que en este sector el Plan Regulador de Quepos, especifica los usos y la vialidad, para lograr un desarrollo integral de este sector con el resto de la ciudad de Quepos. Cuando se realice el Plan Regulador de la Playa, se debe respetar tanto la vialidad y la zonificación señalada en el presente Plan Regulador de Quepos. Igual tratamiento se le da a la zona comprendida entre el puerto y la Zona Marítimo Terrestre, hacia el sector de Punta Quepos, señalada en el presente Plan Regulador. La Zona urbana comprende desde Boca Vieja hasta el puerto, tal y como lo señala el IGN.

Los usos permitidos serán los fijados por cada uno de los planes reguladores a realizar y que se contemplan en el presente Plan Regulador, en el caso del área urbana de la ciudad de Quepos.

Serán los fijados por cada uno de los planes reguladores a realizar, cumpliendo con la Ley 6043.

En los 20 metros paralelos a la Zona Inalienable se reservara como un paseo peatonal a todo lo largo de esta Zona Marítimo Terrestre, desde el área urbana de Quepos hasta la Zona del Plan Regulador de Playa Espadilla y el área del Cocal, formando un gran corredor verde a la largo del litoral.

Aspectos Generales