Land Use Regulation and Map (Amendment to the Playa Junquillal Regulatory Plan, Northwest Sector)Reglamento y lámina de Uso del Suelo (modificación al Plan Regulador de Playa Junquillal, sector noroeste)

in the entirety of the text - Complete Text of Norm 14 Regulation and Land-Use Map (amendment to the Regulatory Plan of Playa Junquillal, northwestern sector) Complete Text of record: A48DC MUNICIPALITY OF SANTA CRUZ (Note: The Municipality of Santa Cruz published in La Gaceta No. 2 of January 3, 2007, the extension of the Regulatory Plan of Playa Junquillal, which can be consulted in the system) MUNICIPALITY OF SANTA CRUZ LAND-USE CHANGE The Municipality of Santa Cruz, Guanacaste announces that in ordinary session 14-2002, of April 2, 2002, the amendment to the Regulatory Plan of Playa Junquillal (Northeastern Sector) between boundary markers (mojones) No. 3 to 17 and No. 1 of the National Geographic Institute (IGN), is adopted and approved, according to the following Regulation and land-use map.

3.2 General Regulations:

a. Zones of the Regulatory Plan (see map No. 25):

For the purposes of this regulation, Playa Junquillal (Northeastern sector), northwestern section is divided into the following zones:

1. Green Zone (ZV) 2. Protection Zone (ZPRO) 3. Public Zone (ZP) 4. Tourist Cabin Zone (ZT) 5. Recreational Residential Zone (ZRR) 6. Tourist Commercial Zone (ZCT) 1. GREEN ZONE (ZV):

Purpose: The green zones are for the protection of the banks of the streams (quebradas) and their mouths, the protection of unstable areas, coastal revetments (pretiles costeros) and cliffs, and the protection of areas of existing forest vegetation. In the regulatory plan of Playa Junquillal - Northwestern section, the green zone extends along its entire length, from the Arbolito Stream (Quebrada Arbolito) to the mouth of the Junquillal Stream (Quebrada Junquillal). For a more specific description, it must be kept in mind that the numbering of the boundary markers (mojones) of the sector under study, according to map 24, is affected by markers prior to the demarcation of this coastal sector; the new numbering runs from marker 1 to marker 17 in the direction from southeast to northwest; the previous adjacent markers are 17 and 16 to the south and 1 and 2 to the north.

Along the public zone delimited by the indicated markers, the green zone strip extends, penetrating inland along the course of the Arbolito Stream (Quebrada Arbolito) and the secondary channels, and extends into the mangrove and estuary zone behind markers 16, 17, 1 and 2.

Permitted uses: Rest and sitting areas, pedestrian paths, parking areas, and public service areas.

Conditional uses: No conditional use is permitted. Conflicting uses: any permanent construction that is not among the uses mentioned in the first part.

Concession: No concession is granted in this zone, and the concession holders bordering the green area must take responsibility for the maintenance and conservation of these areas. It is important that the bordering concession holders must prevent any contamination or alteration of these areas.

2. PROTECTION ZONE (ZPRO) Purpose: These are lands that correspond to the areas immediately adjacent to the banks of the streams (quebradas), which must be protected to prevent erosion and landslides that could cause major damage, in addition to improving landscape quality.

Location: The protection zone is located along the entire length of the Arbolito Stream (Quebrada Arbolito) and the Intermittent Stream (Quebrada Intermitente), as well as in the area behind the boundary markers (mojones) from No. 3 to No. 6.

Permitted uses: Reforestation with native species of the area, pedestrian paths, rest and sitting areas, access roads that are strictly necessary to connect one or more zones (6 meters).

Conditional uses: Retention works and gabions.

Conflicting uses: All types of constructions not contemplated in the above.

Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 and its Regulation.

3. PUBLIC ZONE (ZP):

Purpose: To guarantee free access and use of the strip of the maritime-terrestrial zone known as the intertidal zone and the bathing area. According to Law No. 6043 and its regulation, the public zone is inalienable and imprescriptible, and that is why the line of the 50 inalienable meters is legally and physically delimited with concrete boundary markers (mojones) on the fronts of the entire coastal unit.

Location: The public zone is located in the study area starting from marker 16 and extends, as already mentioned, to marker 2 of the demarcation of the adjacent coastal front to the north (Playa Arbolito and Playa Blanca).

Permitted uses: The uses permitted in the public zone are: rest and sitting uses, pedestrian paths, access paths from the parking zone, green areas, and those indicated in Law No. 6043 and its regulation:

Conflicting uses: No permanent building or any permanent use is permitted in this zone, as indicated by Law No. 6043 and its regulation, except for those buildings or developments for public use promoted by a non-profit state institution. Because the public zone in this coastal sector covers a large part of the coastal revetment (pretil costero) and cliff zone, including the strip of sand-retaining vegetation, it is recommended that a large part of the public zone be a green protection and conservation zone, as is indicated in the land-use plan for the study area.

Concession: No concessions are granted in this zone, and the concession holders bordering the public zone must take responsibility for the protection, conservation, and vigilance of the inalienability of said zone.

4. TOURIST CABIN OR HOTEL ZONE (ZT):

Purposes: To develop the tourist plant for lodging, gastronomy, and related services for visitors who stay overnight in this coastal sector.

Location: In the land-use plan, 3 tourist cabin or hotel zones are located:

1. The first of these is located behind the estuary-mangrove area, at the outlet of the Junquillal Stream (Quebrada Junquillal) on the elevated lands bordering the 14-meter-wide road. Specifically, it is a zone that begins at the edge of the coastal revetment (pretil costero) up to the road located behind markers 16 and 17.

2. The second tourist zone is located similarly on the elevated lands of the coastal plateau behind markers 3, 4, 5, and 6.

3. The third tourist zone is located in the Playa Arbolito sector behind markers 13, 14, 15, 16, 17, and marker 1 and 2; this third tourist zone will form part of a larger area as it extends inland.

Permitted uses: Hotel, cabins, restaurants, bar, sports areas, swimming pool, passive recreation areas, rental of sports and recreational items, soda fountains/cafeterias, and other services related to the lodging activity.

Conditional uses: Discotheques, souvenir shops, camping, night clubs, travel agencies, condominiums, recreational residential, Conflicting uses: Any installation or activity not linked to the lodging service and not strictly touristic.

Requirements: The interested applicant for the concession must comply with the requirements of articles 53, 54, 55, and 56 of the regulation and of articles 31 - 33 and 37 of Law No. 6043. The project or development for the area requested in concession must be submitted with the following minimum information: name and address of the applicant, project name, boundaries of the project, indication of the area to be developed, cadastral plan of the property, site plan of the facilities, contour line and vegetation cover plan, plan for the organization and treatment of green areas, preliminary project of the facilities, typical longitudinal and transversal sections, economic feasibility study with budget details, investment estimate and form of financing, potable water supply study, study for the collection and treatment of greywater (aguas servidas) and blackwater (aguas negras).

The spatial design must respect at least the following standards:

1. Minimum surface area: 2,000 m² 2. Maximum surface area: 10,000 m² 3. Front setback: 5 meters 4. Rear setback: 5 meters 5. Maximum coverage 50% 6. Maximum height 7 meters, two stories Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 and its regulation.

5. RECREATIONAL RESIDENTIAL ZONE (ZRR):

Purpose: To allow the recreation and leisure of the concession holders according to the spirit of Law No. 6043.

Location: The recreational residential zone is located adjacent to the secondary road proposed to be developed on the higher lands of the elevated coastal plateau, specifically behind markers 1 and 2 and markers 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Permitted uses: Dwellings, rustic structures (ranchos), sports areas.

Conditional uses: Condominiums, apartments, cabins, craft sales, shops selling recreational items.

Conflicting uses: Industries, shopping centers, warehouses, fishing collection centers, mariculture projects, workshops, material storage yards, any other installation of a touristic nature that emits noise, smoke, vibration, or generates contamination.

Requirements:

1. Minimum surface area: 500 m² 2. Maximum surface area: 4,000 m² 3. Minimum frontage: 15 meters 4. Front setback: 3 meters 5. Side setback: 3 meters 6. Maximum coverage: 50% 7. Maximum height: 5 meters Concessions: According to what is indicated in Law No. 6043 and its regulation.

6. TOURIST COMMERCIAL ZONE (ZCT):

Purposes: Areas dedicated to the commerce of goods and services for local consumption, of a touristic and recreational nature.

Location: The land-use regulatory plan recommends 2 tourist commercial zones, which are located behind markers 7, 8, and 9, bordering the road access.

Permitted uses: Restaurants, cafeteria, soda fountain, sale of photographic items, travel agency, sale of crafts and souvenirs, parlor games, pastry shops, rent-a-car and tourism agencies.

Conditional uses: Grocery stores, supermarkets, dance hall, professional services office, bar, bank agency, shops.

Conflicting uses: Canteens, bars, agricultural product warehouses, liquor stores, industries, any installation that contaminates with odors, smoke, noise, or vibration, workshops, fishing collection centers.

Requirements:

1. Minimum surface area 150 m² 2. Maximum surface area 4,000 m² 3. Minimum frontage: 10 meters 4. Front setback: 3 meters 5. Side setback: 3 meters 6. Maximum coverage: 60% 7. Maximum height: 5 meters Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 and its regulation.

7. Sanctions: The contravention of the norms of this regulation shall be sanctioned as follows:

a. The installation of activities in already existing buildings that imply a conflicting use with the one designated, whether a conflicting use or an unauthorized conditional use, shall be sanctioned with the closure of the premises, without prejudice to any criminal liability incurred.

b. The Municipality of Santa Cruz shall suspend any work executed contrary to the zoning, being able to request the assistance of the public force for this purpose.

c. The civil and criminal sanctions contemplated in the corresponding legislation shall also be applied. Both the offenders and the officials responsible for the enforcement of this regulation who consent to its violation shall be liable for such sanctions.

Modification of the regulation and validity.

The modifications and variations desired to be introduced to this regulation shall be submitted to the technical criteria of the ICT and to the procedure provided for in article 17 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968. It takes effect upon its publication in the official gazette, and any municipal provision opposing its norms is hereby repealed.

THE MAP IS ONLY IN THE PRINTED GAZETTE FOR THE MOMENT

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 14 Reglamento y lámina de Uso del Suelo (modificación al Plan Regulador de Playa Junquillal, sector noroeste) Texto Completo acta: A48DC MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ (Nota: La Municipalidad de Santa Cruz publicó en La Gaceta N° 2 del 3 de enero del 2007 la ampliación del Plan Regulador de Playa Junquillal, el cual puede consultarse en el sistema) MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ CAMBIO DE USOS DEL SUELO La Municipalidad de Santa Cruz, Guanacaste comunica que en sesión ordinaria 14-2002, del 2 de abril del 2002, se adopta y se aprueba la modificación al Plan Regulador de Playa Junquillal (Sector noreste) entre los mojones del N° 3 al 17 y el N° 1 del Instituto Geográfico Nacional, de acuerdo al siguiente Reglamento y lámina de usos del suelo.

3.2 Regulaciones Generales:

a. Zonas del Plan Regulador (ver lámina Nº 25):

Para efectos de este reglamento Playa Junquillal (Sector noreste), sección noroeste está dividida en las siguientes zonas:

1. Zona Verde (ZV) 2. Zona de Protección (ZPRO) 3. Zona Pública (ZP) 4. Zona Turística de Cabinas (ZT) 5. Zona Residencial Recreativa (ZRR) 6. Zona Comercial turística (ZCT) 1. ZONA VERDE (ZV):

Propósito: Las zonas verdes es la protección de las riberas de las quebradas y las bocas de éstas, la protección de las áreas inestables, pretiles costeros y acantilados, y la protección de áreas de vegetación boscosa existente. En el plan regulador de Playa Junquillal - Sección noroeste, la zona verde se prolonga a todo lo largo de la misma, desde la Quebrada Arbolito hasta la desembocadura de la Quebrada Junquillal. Para efectos de una descripción más específica se debe tener presente que la numeración de los mojones del sector en estudio, según la lámina 24, esta afectada por mojones anteriores a la demarcatoria de este sector costero, la nueva numeración comprende del mojón 1 hasta el mojón 17 en el sentido que va del sureste al noroeste; los mojones contiguos anteriores son el 17 y 16 hacia el sur y el l y 2 hacia el norte.

A lo largo de la zona pública delimitada por los mojones indicados se extiende la franja de zona verde, la cual penetra internamente a lo larga del cauce de la Quebrada Arbolito y los cauces secundarios y se extiende en la zona de manglar y estero detrás de los mojones 16, 17, 1 y 2.

Usos permitidos: Áreas de descanso y estar, senderos peatonales, áreas de parqueo y áreas de servicio público.

Usos condicionales: No permite ningún uso condicional. Usos conflictivos: toda construcción de carácter duradero que no sea de los mismos usos mencionados en la primera parte.

Concesión: En esta zona no se da concesión y los concesionarios colindantes con el área verde deben hacerse responsables del mantenimiento y conservación de estas. Es importante que los concesionarios colindantes deben evitar cualquier contaminación o alteración de estas áreas.

2. ZONA DE PROTECCIÓN (ZPRO) Propósito: Son terrenos que corresponden a las áreas inmediatas a las riberas de las quebradas, los cuales deben ser protegidos para evitar erosión y derrumbes que causen daños mayores, además de mejorar la calidad paisajística.

Localización: La zona de protección se ubica a todo lo largo de la Quebrada Arbolito y la Quebrada Intermitente, además de en la zona posterior a los mojones del N° 3 al N° 6.

Usos permitidos: Reforestación de especies nativas de la zona, senderos peatonales, áreas de descanso y estar, vías de acceso que sean estrictamente necesarias para unir una o más zonas (6 metros).

Usos condicionales: Obras de retención y gaviones.

Usos conflictivos: Todo tipo de construcciones, que no estén contempladas en las anteriores.

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

3. ZONA PÚBLICA (ZP):

Propósito: Garantizar el libre acceso y uso de la franja de la zona marítimo - terrestre conocida como la zona de entre mareas y el área de baño. De acuerdo a la Ley Nº 6043 y su reglamento la zona pública es inalienable e imprescriptible y es por ello que se delimita legal y físicamente la línea de los 50 metros inalienables con mojones de cemento en los frentes de toda unidad costera.

Localización: La zona pública se localiza en el área de estudio a partir del mojón 16 y se prolonga como ya se hizo mención hasta el mojón 2 de la demarcatoria del frente costero contiguo hacia el norte (Playa Arbolito y Playa Blanca).

Usos permitidos: Los usos que se permiten en la zona pública son: usos de descanso y estar, senderos peatonales, senderos de acceso desde la zona de parqueo, áreas verdes y los señalados en la Ley N° 6043 y su reglamento:

Usos conflictivos: En esta zona no se permite ninguna edificación permanente o cualquier uso permanente como así lo indica la Ley N° 6043 y su reglamento de no ser aquellas edificaciones o desarrollo para uso público promovido por alguna institución del estado sin fines lucrativos. Por estar la zona pública en este sector costero abarcando gran parte del pretil costero y zona de acantilados incluyendo la franja de vegetación retenedora de arena, se recomienda que gran parte de la zona pública sea una zona verde de protección y conservación como así esta indicado en el plan de uso del suelo para el área de estudio.

Concesión: En esta zona no se dan concesiones, y los concesionarios colindantes con la zona pública deben hacerse responsables de la protección, conservación y vigilancia de la inalienabilidad de dicha zona.

4. ZONA TURÍSTICA DE CABINAS O HOTEL (ZT):

Propósitos: Desarrollar la planta turística de hospedaje, gastronomía y servicios conexos para visitantes que pernocten en este sector costero.

Localización: En el plan de usos del suelo se localizan 3 zonas turísticas de cabinas o hotel:

1. La primera de ellas está localizada detrás del área estero - manglar, a la salida de la Quebrada Junquillal en los terrenos elevados colindantes con la carretera de 14 metros de ancho. Específicamente es una zona que comienza en el borde del pretil costero hasta el camino localizado detrás de los mojones 16 y 17.

2. La segunda zona turística esta localizada igualmente en los terrenos elevados de la meseta costera detrás de los mojones 3, 4, 5 y 6.

3. La tercera zona turística esta localizada en el sector de Playa Arbolito detrás de los mojones 13, 14, 15, 16 17 y mojón 1 y 2, esta tercera zona turística formará parte de un área mayor ya que se prolonga hacia el interior.

Usos permitidos: Hotel, cabinas, restaurantes, bar, áreas de deporte, piscina, áreas de recreación pasiva, alquiler de artículos deportivos y recreativos, sodas cafeterías y demás servicios conexos con la actividad de hospedaje.

Usos condicionales: Discotecas, tiendas de souvenirs, camping, night clubs, agencias de viajes, condominios, residencial recreativa, Usos conflictivos: Cualquier instalación o actividad que no este ligada al servicio de hospedaje y que no sea estrictamente turística.

Requisitos: El interesado solicitante de la concesión deberá acatar los requisitos de los artículos 53, 54, 55 y 56 del reglamento y de los artículos 31 - 33 y 37 de la Ley Nº 6043. Proyecto o desarrollo para el área solicitada en concesión debe presentarse con la siguiente información mínima: nombre y dirección del solicitante, nombre del proyecto, linderos del proyecto, indicación de área< a desarrollar, plano catastrado de la propiedad, plano de ubicación de las instalaciones, plano de curvas de nivel y cobertura vegetacional, plano de organización y tratamiento de áreas verdes, anteproyecto de las instalaciones, secciones típicas longitudinales y transversales, estudio de viabilidad económica con detalle de presupuesto, estimación de inversión y forma de financiamiento, estudio de abastecimiento de agua potable, estudio de recolección y tratamiento de aguas servidas y aguas negras.

El diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas:

1. Superficie mínima: 2 000 m² 2. Superficie máxima: 10 000 m² 3. Retiro Frontal: 5 metros 4. Retiro posterior: 5 metros 5. Cobertura máxima 50% 6. Altura máxima 7 metros dos pisos Concesiones: De acuerdo a lo establecido por la Ley Nº 6043 y su reglamento.

5. ZONA RESIDENCIAL RECREATIVA (ZRR):

Propósito: Permitir la recreación y esparcimiento de los concesionarios de acuerdo al espíritu de La Ley N° 6043.

Localización: La zona de vivienda recreativa esta localizada en colindancia con la carretera secundaria que se propone desarrollar en los terrenos superiores de la meseta elevada costera específicamente detrás de los mojones 1 y 2 y de los mojones 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Usos permitidos: Viviendas, ranchos, áreas deportivas.

Usos condicionales: Condominios, apartamentos, cabinas, ventas de artesanía, tiendas de ventas de artículos recreativos.

Usos conflictivos: Industrias, centros comerciales, almacenes, centros de acopio de pesca, proyectos de maricultura, talleres, depósitos de materiales, cualquier otra instalación que sea de índole turística y que emita ruido, humo, vibración o genere contaminación.

Requisitos:

1. Superficie mínima: 500 m² 2. Superficie máxima: 4000 m² 3. Frente mínimo: 15 metros 4. Retiro Frontal: 3 metros 5. Retiro lateral: 3 metros 6. Cobertura máxima: 50% 7. Altura máxima: 5 metros Concesiones: De acuerdo a lo indicado en la Ley Nº 6043 y su reglamento.

6. ZONA COMERCIAL TURÍSTICA (ZCT):

Propósitos: Áreas dedicadas al comercio de bienes y servicios de consumo local, de índole turístico y recreativo.

Localización: En el plan regulador de uso del suelo se recomienda 2 zonas comerciales turísticas que están localizadas detrás de los mojones 7, 8 y 9, colindando con el acceso vial.

Usos permitidos: Restaurantes, cafetería, soda, venta de artículos fotográficos, agencia de viajes, venta de artesanía y souvenirs, juegos de salón reposterías, agencias rent a car y de turismo.

Usos condicionales: Abastecedores, supermercados, salón de baile, oficina de servicios profesionales, bar, agencia bancaria, tiendas.

Usos conflictivos: Cantinas, bares, almacenes de productos agrícolas, licoreras, industrias, toda instalación que contamine con olores, humos, ruido o vibración, talleres, centro de acopio de pesca.

Requisitos:

1. Superficie mínima 150 m² 2. Superficie máxima 4 000 m² 3. Frente mínimo: 10 metros 4. Retiro frontal: 3 metros 5. Retiro lateral: 3 metros 6. Cobertura máxima: 60% 7. Altura máxima: 5 metros Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley Nº 6043 y su reglamento.

7. Sanciones: La contravención de las normas del presente reglamento sancionará de la siguiente forma:

a. La instalación de actividades en edificios ya existentes que implique un uso conflictivo, con el señalado, ya sea un conflictivo o un uso condicional no autorizado se sancionará con la clausura del local sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.

b. La Municipalidad de Santa Cruz suspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.

c. Se aplicarán además las sanciones civiles y penales contempladas en la legislación correspondiente. Serán acreedores de dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios encargados del cumplimiento de este reglamento que consientan en la violación del mismo.

Modificación del reglamento y vigencia.

Las modificaciones y variantes que se deseen introducir en el presente reglamento se someterán al criterio técnico del ICT y al trámite previsto en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del día 15 de noviembre de 1968. Rige a partir de su publicación en el diario oficial y queda derogada toda disposición municipal que se oponga a sus normas.

EL MAPA SOLO EN LA GACETA IMPRESA POR EL MOMENTO