Zoning Regulation for the Coastal Sector of Cocalito Beach and Las Caletas BeachReglamento de Zonificación del Sector Costero de Playa Cocalito y Playa Las Caletas

The Municipality of the Canton of Osa, in accordance with the provisions of Law No. 6043, on the Maritime-Terrestrial Zone, and recognizing the need to regulate the use of land in the Coastal Tourist Sector of Playa Cocalito and Playa Las Caletas, of the district of Sierpe, issues these "Zoning Regulations", which shall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone, between boundary markers M-48 and M-69, including the space between boundary markers M-97 and M-99, between boundary markers M-1 and M-7, and up to and including marker M-1, placed by the IGN.

This Maritime-Terrestrial Zone of the coastal sector of Playa Cocalito and Playa Las Caletas is located between the coordinates 294237N - 497257E, 294200N - 497271E, 294147N - 497256E, 294066N - 497285E / 294403N - 498462E, 294298N - 498557E, of the Lambert Projection, Costa Rica South, Sierpe Sheet, scale 1:50000. Map No. 18 forms part of these Regulations as a reference document, in which all the zones contemplated herein are located.

The Zoning is intended to guide the physical development of the mentioned area, for the purpose of:

a. Responding to the characteristics of the investigated space, which indicate a particular vocation for sustainable, medium-density tourism development.

b. Promoting the conservation and protection of all those lands that, due to their conditions, should not be used for development and which are the basis for tourism activities.

c. Promoting a physical development policy consistent with the area's vocation and that helps improve the landscape conditions of the site.

d. Contributing to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the area subject to the Regulatory Plan.

e. Achieving compliance with the regulations of Law No. 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.

a. Access: Road which a lot or property faces.

b. Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.

c. Urban furniture (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and placards that support services for user comfort.

d. Green Area (Área Verde): Open areas with grass or trees, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.

e. Camps (Campamentos): Establishment that provides rental services for a daily or monthly fee, for duly delimited and prepared lands to facilitate outdoor living, where one spends the night under a tent.

f. Use Certification (Certificación de uso): Document establishing the possibility of allocating a portion of land for the construction of the works covered in these Regulations. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.

g. Concession (Concesión): Public contract between the Municipality of Osa and the concessionaire, granting the latter the right to use the land on a lot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m), not including the Public Zone (50 m facing the coastal sector).

h. Concessionaire (Concesionario): Legal entity, individual, or corporation holding a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.

i. Conservation (Conservación): In urban planning, the action that, according to the provisions of the Urban Development Plans, is oriented towards maintaining the ecological balance, the good state of material works (buildings, monuments, plazas, and parks), and, in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

j. Construction (Construcción): Any structure fixed or incorporated to land; includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work implying permanence.

k. Net Density (Densidad neta): The ratio of inhabitants divided by the total surface area of occupied land, having previously deducted road surfaces.

l. Density (Densidad): Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).

m. Right-of-way (Derecho de vía): The measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the Ministry of Public Works and Transport (Ministerio de Obras Públicas y Transportes, MOPT), the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.

n. Ecotourism (Ecoturismo): Tourism associated with the enjoyment of nature through low-impact activities, allowing for rational use of natural resources and their conservation.

o. Buildings (Edificaciones): All those works intended for habitation, work, recreation, or tourism.

p. Hotel (Hotel): A type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to the corresponding category, providing lodging services for a daily fee, as well as food, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or a completely independent part thereof, with dependencies constituting a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable nature indicates an adequate relationship with its surroundings and conservation-minded solutions for the disposal of waste and wastewater.

q. Offender (Infractor): Any individual, legal entity, or government agency that fails to comply with these Zoning Regulations.

r. Infrastructure (Infraestructura): Urban services and installations, such as roads, drainage, aqueducts, sewers, electricity, telephony, and similar others.

s. Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether granted in concession or privately owned.

t. Number of floors (Número de plantas): Must be understood as total floors or total or partial floor area coverage (mezzanine counts as one floor or story).

u. Occupancy (Ocupación): Consists of the percentage of land that can be covered by habitable or non-habitable constructed areas, such as accessways, parking lots, swimming pools, parking areas, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage, and must be allocated to gardens, lakes, fruit trees, or ornamentals.

v. Owner (Propietario): The person(s), company(ies), or agency(ies) holding title to lands adjacent to the Maritime-Terrestrial Zone.

w. Protection (Protección): An area in which urban works are subject to restrictions.

x. Tourist Residence (Residencia Turística): Construction for vacationing or permanent residence, integrated with the surrounding environment where necessary measures are taken to minimize the impact on the land as much as possible.

y. Setbacks (Retiros): Open, unbuilt spaces between a structure and the boundaries of the respective property.

z. Sustainable tourism (Turístico sustentable): Land use characterized by maintaining an adequate human-environment- sustainability relationship, both in natural history, adventure, or similar activities, and in the relationship between buildings and the supporting environment.

aa. Conditional use (Uso condicional): One which, although not the most recommended for the conditions of the land, does not generate conflict with the permitted uses. This use can be assigned to land, upon special authorization from the Municipality of Osa and the ICT, by means of a certificate.

bb. Conflicting use (Uso conflictivo): One that does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

cc. Permitted use (Uso permitido): The use of the property or lot for which the concessionaire has the possibility to allocate their land with no further restrictions than those indicated herein, and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality.

dd. Use (Uso): Private enjoyment of areas or properties.

ee. Public road (Vía pública): Spaces intended for the circulation of vehicles or pedestrians.

ff. Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): A building provided with habitable areas intended for the shelter of a single family.

gg. Zoning (Zonificación): The division of a territory into use zones, for purposes of its rational development.

a. Land Use Plan Zones: For purposes of these Regulations, the Maritime-Terrestrial Zone of Playa Cocalito and Playa Las Caletas is divided into the following zones (plate No. 18) 1. Public Zone (Zona Pública, ZPU) 2. Low-Density Ecotourism Lodging Zone (Zona Alojamiento Ecoturístico de Baja Densidad, ZAEbd) 3. Medium-Density Ecotourism Lodging Zone (Zona Alojamiento Ecoturístico de Media Densidad, ZAEmd) 4. Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos, ZSB) 5. Tourist Residential Zone (Zona Residencial Turístico, ZRT) 6. Protection Zone (Zona de Protección, ZP) 7. Road Zone (Zona de Vialidad, ZV) b. Limitations on conflicting uses: Currently, there are no uses of this type in the coastal sector under study at Playa Cocalito and Playa Las Caletas. Should such a use exist upon the entry into force of these Regulations, it may be maintained with the following limitations.

1. It may not be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Osa and the ICT.

2. It may not be changed to another conflicting use, unless the latter is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality of Osa and the ICT.

c. Zoning certificate: At the request of any interested party, the Municipality of Osa shall issue a Zoning Certificate (Certificado de Zona) stating the use corresponding to a given piece of land.

d. Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality of Osa shall not grant construction, zoning or any of the provisions of these Regulations.

e. Likewise, licenses or permits for use shall not be granted for any property where the requested use does not comply with the Zoning or the Regulations. Every permit must have the approval of the ICT.

a. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide.

b. Location: Identified by the acronym ZPU. The limit of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the IGN along the coastline of Playa Cocalito and Playa Las Caletas, between boundary marker number M-1, between boundary markers M-1 and M-7, between boundary markers M-97 and M-99, between boundary markers M-50 and M-53, and boundary marker number M-54, on Map No. 18.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulations.

d. Concessions: No concessions shall be granted in this zone.

a. Purposes: To provide lodging, food, and leisure services to national and international tourists.

b. Location: According to Map No. 18, corresponds to the zones identified by the acronym ZAEbd. The first extends from M-55 -08 m to M-97 (behind the Protection Zone), where it borders a Protection Zone due to steep slopes; the other is located between boundary markers M-5 to M-1 (behind the Protection Zone).

c. Permitted uses: Hotel, lodge, camp, cabins, restaurant, café, bar, outdoor sports, and swimming pool. It should be noted that swimming pools shall be built at a ratio of 2 sq m per person.

d. Conditional uses: Indoor recreational areas, single-family dwelling.

e. Conflicting uses: Any use that is not of a tourist nature.

f. Requirements: The site design shall conform as closely as possible to the following legal regulations and concurrently to the requirements noted in the "General Observations" of these Regulations:

1. Maximum density: (slope < 30%) 06 rooms Ha. Double occupancy 2. Maximum coverage: 15%.

3. Side setback: 5 m.

4. Front setback: 5 m.

5. Rear setback: 5 m.

6. Recreational area: 10% 7. Green area: 74% 8. Commercial equipment area: 1% 9. Minimum width of internal paths: 7 m.

10. Maximum height, number of floors: 2 stories.

11. Maximum roof height: 8 m.

12. Maximum usable slope: Less than 30%.

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: To provide lodging, food, and leisure services to national and international tourists.

b. Location: According to Map No. 18, corresponds to the zones identified by the acronym ZAEmd. It is composed of 3 zones: The first begins at the Protection Zone located at the western end of the Regulatory Plan area and extends to M-56 + 30.0 m, where it borders a Protection Zone; the second is located towards the limit of the Restricted Zone and bordered by Protection Zone, Tourist Residential Zone, and the limit of the Maritime-Terrestrial Zone; the third is located towards the eastern limit of the planning, between M-1 to M-5 - 15 m.

c. Permitted uses: Hotel, lodge, cabins, restaurant, café, bar, outdoor sports, and swimming pool. It should be noted that swimming pools shall be built at a ratio of 2 sq m per person.

d. Conditional uses: Indoor recreational areas, single-family dwelling, tourist commerce.

e. Conflicting uses: Any use that is not of a tourist nature.

f. Requirements: The site design shall conform as closely as possible to the following legal regulations and concurrently to the requirements noted in the "General Observations" of these Regulations:

1. Maximum density (slope < 30%): 10 rooms / Ha.

Double occupancy 2. Maximum coverage: 15%.

3. Side setback: 5 m.

4. Front setback: 5 m.

5. Rear setback: 5 m.

6. Recreational area: 10% 7. Green area: 74% 8. Commercial equipment area: 1% 9. Minimum width of internal paths: 7 m.

10. Maximum height, number of floors: 2 stories 11. Maximum roof height: 8 m.

12. Maximum thatch roof height: 10 m.

13. Maximum usable slope: Less than 30% g. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043

a. Purposes: Area designated for basic service facilities required by national and international visitors.

b. Location: According to Map No. 18, corresponds to the zone identified by the acronym ZSB, located towards the end of the proposed road that ends at the Public Zone, specifically towards the western end of the Regulatory Plan area, surrounded by the Medium-Density Ecotourism Lodging Zone, near boundary marker 51; the second is located towards the end of the Restricted Zone, bordering the proposed road, Protection Zone, and Medium-Density Ecotourism Hotel Zone.

c. Permitted uses: Sanitary services, showers, changing rooms.

d. Conditional uses: public parking, tourist information, camp.

e. Conflicting uses: All others.

f. Requirements:

1. Rear setback: 3 meters 2. Front setback: 3 meters 3. Side setback: 3 meters 4. Maximum height: 4 meters 5. Maximum number of floors: 1 floor 6. Minimum lot area: 350 m² 7. Maximum lot area: 450 m² 8. Maximum coverage: 80% g. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: Area designated for the construction of housing for local inhabitants and for the enjoyment of recreation, leisure, and rest by visitors.

b. Location: According to Map No. 18, corresponds to a triangular zone with its base defined by the land between boundary markers M-97 and M-99, and its vertex at the point with coordinates 294116 N, 498040 E.

c. Permitted uses: Tourist Dwelling (Vivienda Turística), Rental Country Houses (Quintas de Alquiler), swimming pool, ranchos, and drainage works. It should be noted that swimming pools shall be built at a ratio of 2 sq m per person.

d. Conditional uses: Cabins or Lodges.

e. Conflicting uses: Any use that is not a tourist residence, cabins, or that does not fall within sustainable tourism using the site's resources, or that implies significant environmental impacts.

f. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements and concurrently with the requirements noted in the "General Observations" of these Regulations:

1. Maximum density: 2 dwellings per lot 2. Maximum coverage: 40%.

3. Side and front setbacks: 3 m.

4. Rear setback: 3 m.

5. Minimum lot size: 1,000 m².

6. Maximum lot size: 2,000 m².

7. Maximum height, number of floors: 2 stories 8. Maximum roof height: 7 m.

9. Maximum usable slope: Less than 30%.

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: There are categories of 2 protection areas. The first area is for the protection of the permanent watercourses that exist in the Restricted Zone of Playa Cocalito and Playa Las Caletas, designated for the protection of a strip ranging from 10 m to 15 meters on both sides of the permanent and seasonal watercourses, as established by the Forest Law (Ley Forestal) No. 7575, in its Article 33. The second protection area is established to protect lands with steep slopes, in order to minimize the occurrence of erosive processes.

b. Location: According to Map No. 18, corresponds to the zones identified by the acronym ZP. Regarding protection under the Forest Law, this corresponds to a 15 m strip on both sides of the banks of the permanent streams within the Regulatory Plan area. It should be noted that in relation to the stream that passes by boundary marker 51, a 10 m strip was established, given that it is flat land and the flow of this stream is seasonal; the protection area for lands with steep slopes corresponds to the Active Cliff Natural Unit (Unidad Natural Acantilado Vivo), between the point with coordinates 294162N - 497794E and 294166N - 498068E, extending in a strip 20 m wide; likewise the lands located towards the end of the proposed road in the central part; finally the lands located towards the eastern end of the Regulatory Plan area and which border the proposed road.

c. Permitted uses: Protection, conservation, cleaning and rectification of channels and reforestation, trails, aerial platforms, hanging bridges, and the passage of public roads.

d. Conditional uses: Parks, lunch ranchos, refuges.

e. Conflicting uses: Any type of building not expressed in paragraphs c and d.

f. Concessions: This Zone may be granted in concession to individuals or legal entities that so request, provided they comply with the requirements cited in these regulations, in accordance with the provisions of Law No. 6043.

g. Requirements: The trails and lookouts must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y la Energía, MINAE).

a. Purposes: Areas designated for the circulation and parking of non-motorized or animal-drawn vehicles, for public use and for users of hotel or similar facilities.

b. Location: according to Map No. 18, corresponds to the zone identified by the acronym ZVI, includes access roads and vehicle parking lots, which are marked with an E.

c. Permitted uses: Only circulation and parking of non-motorized vehicles, pedestrian traffic, and animal traction. It also permits the construction of slope support works, storm drainage, and retaining walls where necessary.

d. Conditional and conflicting uses: Any activity not directly related to the transport of visitors.

e. Concessions: These zones are not eligible for concession contracts as they are public in nature and shall remain under the administration of the Municipality.

a. For constructions of any type, the following instructions for the presentation of the project must be followed:

1. The interested party must submit a Development Project for the concession area within a period of no more than twelve months prior to the commencement of construction works, indicating:

- Name of the Project in accordance with the typology established by the ICT.

- Name of the Owner (individuals or legal entities).

- Plan Format according to the Ministry of Health and the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, CFIA).

- Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

- Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

- Exclusive use of the Spanish language.

- Consulting Contract signed by the responsible professional.

- Cadastral plan of the property.

- Location plans of the property, its boundaries, restrictions, alignments.

- Site plan indicating existing and planned installations (by stages, if any).

- Plans by level, sections, elevations, finishes, cross-sections, details, etc., all duly dimensioned.

- Site plan indicating contour lines, treatment of stormwater, blackwater, and solid waste, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and planned constructions with an indication of development stages.

- Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening, landscaping; furthermore, if required, the environmental impact caused by the Project and the preventive and corrective works and actions must be indicated.

- Earthworks (Movimiento) and surface treatment in cases where the land configuration warrants it, to prevent landslide problems (specifically in the immediate zones) or seasonal flooding.

- Design of the blackwater treatment plant and the solid waste disposal system.

- Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA) in accordance with those established by the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental, SETENA).

- Letter of drinking water availability (according to requirements of the Development Department - ICT).

2. Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction blueprints for the infrastructure works and installations, which must comply with the regulations established in this regard by the INVU, ICT, and the Ministry of Health. Furthermore, the EsIA approved by SETENA must be submitted.

a. Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that no erosion will occur on the beach due to these discharges.

b. Storm drainage in general must be directed towards streams or conservation green areas.

c. Wells, if constructed, must be located in sites justified by specialized studies and pertinent approvals.

d. Solid fences with a height greater than 1 m may not be built on the front line of the construction. Above this height, railings allowing good visibility may be placed, this only in zones where this is permissible, retaining walls are excluded from this regulation.

e. No public road may permit access by motorized vehicles to the beach.

f. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone. The extraction of materials shall not be permitted in any space of the Maritime-Terrestrial Zone; removals for construction must be minimal and conveniently redistributed.

g. Fill works shall not be permitted, and if possible, constructions should be carried out during the dry season to prevent erosion of unstable terrain.

h. For individual or collective blackwater systems, it is necessary to submit the respective designs and infiltration tests for corresponding approval; these must be "clean," within biological standards.

i. Under no circumstances shall drains be accepted in fill zones near natural watercourses or in the vicinity of the beach.

j. Those lots bordering rivers, streams, gullies, or permanent runoff must present their alignment, as given by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, before starting any construction.

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La Municipalidad del Cantón de Osa, atendiendo a las disposiciones de la Ley Nº 6043, sobre la Zona Marítimo - Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero Turístico de Playa Cocalito y Playa Las Caletas, del distrito de Sierpe, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" y que será aplicable a la Zona Marítimo - Terrestre, entre los mojones M-48 y M-69 incluyendo el espacio entre los mojones números M-97y M-99, entre mojones números M-1 y M-7, y número M-1 inclusive, colocados por el IGN.

Esta Zona Marítimo - Terrestre del sector costero de Playa Cocalito y Playa Las Caletas se localiza entre las coordenadas 294237N - 497257E, 294200N - 497271E, 294147N - 497256E, 294066N - 497285E / 294403N - 498462E, 294298N - 498557E, de la Proyección Lambert, Costa Rica Sur, Hoja Sierpe, escala 1:50000. Forma parte de este Reglamento el Mapa Nº 18, como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas contempladas en el mismo.

La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

a. Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de mediana densidad.

b. Favorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las actividades turísticas.

c. Fomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y que ayude a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.

d. Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área sujeto del Plan Regulador.

e. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley Nº 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

a. Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b. Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

c. Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.

d. Área Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.

e. Campamentos: Establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña.

f. Certificación de uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será g. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Osa y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo - Terrestre específicamente en la zona restringida (150 m) no incluye la Zona Pública (50 m frente al sector litoral).

h. Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

i. Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

j. Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

k. Densidad neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.

l. Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).

m. Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

n. Ecoturismo: Turismo asociado al disfrute de la naturaleza, a través de actividades de bajo impacto, de manera que permitan un aprovechamiento racional de los recursos naturales y su conservación.

o. Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo.

p. Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas.

q. Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

r. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.

s. Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

t. Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

u. Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se 7onsideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales.

v. Propietario: Es la persona (s), empresa (s) o dependencia (s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo - Terrestre.

w. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

x. Residencia Turística: Construcción para vacacionar o de residencia permanente, que se encuentra integrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.

y. Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

z. Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre- medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

aa. Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad de Osa y el ICT, mediante un certificado.

bb. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

cc. Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

dd. Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

ee. Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

ff. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

gg. Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo - Terrestre de Playa Cocalito y Playa Las Caletas, queda dividida en las siguientes zonas (lámina Nº 18) 1. Zona Pública (ZPU) 2. Zona Alojamiento Ecoturístico de Baja Densidad (ZAEbd) 3. Zona Alojamiento Ecoturístico de Media Densidad (ZAEmd) 4. Zona de Servicios Básicos (ZSB) 5. Zona Residencial Turístico (ZRT) 6. Zona de Protección (ZP) 7. Zona de Vialidad (ZV) b. Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en el sector costero en estudio de Playa Cocalito y Playa Las Caletas. En caso de existir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse con las siguientes limitaciones.

1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización de la Municipalidad de Osa y el ICT.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad de Osa y el ICT.

c. Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Osa emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

e. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley Nº 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: Identificadas con las siglas ZPU. El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el IGN a lo largo del litoral de Playa Cocalito y Playa Las Caletas, entre los mojones número M-1, entre mojones números M-1 y M-7, entre mojones números M-97 y M-99, entre mojones números M-50 y M-53 y el mojón número M-54, en el Mapa Nº 18.

c. Usos permitidos condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

a. Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros.

b. Localización: De acuerdo con el Mapa Nº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZAEbd, la primera se extiende desde M-55 -08 m hasta el M 97 (detrás de la Zona de Protección), donde limita con una Zona de Protección por pendientes fuertes; la otra se encuentra localizada entre los mojones M 5 al M 1 (detrás de la Zona de Protección).

c. Usos permitidos: Hotel, albergue, campamento, cabinas, restaurante, cafetería, bar, deportes al aire libre y piscina. Cabe indicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2 por persona.

d. Usos condicionales: Áreas recreativas bajo techo, vivienda unifamiliar.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter turístico.

f. Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente Reglamento:

1. Densidad máxima: (pendiente < 30%) 06 habitaciones Ha. Ocupación doble 2. Cobertura máxima: 15 %.

3. Retiro lateral: 5 m.

4. Retiro frontal: 5 m.

5. Retiro posterior: 5 m.

6. Área recreativa: 10 % 7. Área verde: 74 % 8. Área de equipamiento comercial: 1 % 9. Ancho mínimo caminos internos: 7 m.

10. Altura máxima número de plantas: 2 pisos.

11. Altura máxima de techo: 8 m.

12. Pendiente máxima utilizable: Menos de 30%.

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros.

b. Localización: De acuerdo con el Mapa Nº 18, corresponde con las zonas identificadas por las siglas ZAEmd. Se compone de 3 zonas: La primera inicia en la Zona de Protección localizada en el extremo oeste del área del Plan Regulador y se extiende hasta el M-56 + 30.0 m, donde limita con una Zona de Protección; la segunda se encuentra hacia el límite de la Zona Restringida y limitada por Zona de Protección, Zona Residencial Turística y el límite de la Zona Marítimo - Terrestre; la tercera se localiza hacia el límite este de la planificación, entre el M 1 al M 5 - 15 m.

c. Usos permitidos: Hotel, albergue, cabinas, restaurante, cafetería, bar, deportes al aire libre y piscina. Cabe indicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2 por persona.

d. Usos condicionales: Áreas recreativas bajo techo, vivienda unifamiliar, comercio turístico.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter turístico.

f. Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente Reglamento:

1. Densidad máxima (pendiente < 30%): 10 habitaciones / Ha.

Ocupación doble 2. Cobertura máxima: 15 %.

3. Retiro lateral: 5 m.

4. Retiro frontal: 5 m.

5. Retiro posterior: 5 m.

6. Área recreativa: 10% 7. Área verde: 74% 8. Área de equipamiento comercial: 1% 9. Ancho mínimo caminos internos: 7 m.

10. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 11. Altura máxima de techo: 8 m.

12. Altura máxima de techo pajizo: 10 m.

13. Pendiente máxima utilizable: Menos del 30% g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043

a. Propósitos: Área destinada a las instalaciones de servicios básicos que requieren los visitantes nacionales y extranjeros.

b. Localización: De acuerdo con el Mapa Nº 18, corresponde a 1a zona identificada por las siglas ZSB, localizada hacia el extremo de la vialidad propuesta que finaliza en la Zona Pública. específicamente hacia el extremo oeste del área del Plan Regulador, se encuentra rodeada por la Zona Alojamiento Ecoturístico de mediana densidad, cerca del mojón 51; la segunda se encuentra hacia el final de la Zona Restringida limitando con la vialidad propuesta, Zona de Protección y Zona Hotelera Ecoturística de mediana densidad.

c. Usos permitidos: Servicios sanitarios, duchas, vestidores.

d. Usos condicionales: parqueo público, información turística, campamento.

e. Usos conflictivos: Todos los demás.

f. Requisitos:

1. Retiro posterior: 3 metros 2. Retiro frontal: 3 metros 3. Retiro lateral: 3 metros 4. Altura máxima: 4 metros 5. Número de pisos máximo: 1 piso 6. Área mínima de lote: 350 m² 7. Área máxima de lote: 450 m² 8. Cobertura máxima: 80% g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Área destinada a la construcción de viviendas para los habitantes locales y para el disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los visitantes.

b. Localización: De acuerdo al Mapa Nº 18, corresponde con una zona triangular con base definida por el terreno entre los mojones M-97 y M-99 y vértice en el punto con coordenadas 294116 N, 498040 E.

c. Usos permitidos: Vivienda Turística, Quintas de Alquiler, piscina, ranchos, y obras de drenaje. Cabe indicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2 por persona.

d. Usos condicionales: Cabinas o Albergues.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de residencia turística, cabinas o que no se enmarque dentro de un turismo sustentable con los recursos de sitio o que impliquen fuertes impactos ambientales.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente Reglamento:

1. Densidad máxima: 2 viviendas por lote 2. Cobertura máxima: 40%.

3. Retiros laterales y frontales: 3 m.

4. Retiros posterior: 3 m.

5. Tamaño mínimo del lote: 1.000 m².

6. Tamaño máximo del lote: 2.000 m².

7. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 8. Altura máxima de techo: 7 m.

9. Pendiente máxima utilizable: Menos de 30%.

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Existen categorías de 2 áreas de protección. La primera área es para la protección de los cursos de agua permanentes que existen en la Zona Restringida de Playa Cocalito y Playa Las Caletas, destinada a la protección de una franja que va de 1O m hasta 15 metros a ambos lados de los cursos de agua permanentes y temporales, tal como lo establece la Ley Forestal Nº 7575, en su artículo 33. La segunda área de protección se establece para proteger los terrenos con pendientes fuertes, a fin de minimizar la ocurrencia de procesos erosivos.

b. Localización: De acuerdo con el Mapa Nº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZP, que con respecto a la protección según la Ley Forestal, corresponde a una franja de 15 m a ambos lados de la margen de las quebradas permanentes dentro del área del Plan Regulador, cabe indicar que con relación a la quebrada que pasa por el mojón 51 se estableció una franja de 10 m en vista que es un terreno llano y la corriente de esta quebrada es estacional; el área de protección para los terrenos con pendiente fuerte se relaciona con la Unidad Natural Acantilado Vivo, entre el punto con coordenadas 294162N - 497794E y 294166N - 498068E, extendiéndose en forma de franja con ancho de 20 m; asimismo los terrenos que se encuentran hacia el final de la vialidad propuesta en la parte central; finalmente los terrenos localizados hacia el extremo este del área del Plan Regulador y que limitan con la vialidad propuesta.

c. Usos permitidos: Protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y reforestación, senderos, plataformas aéreas, puentes colgantes y el paso de vías públicas.

d. Usos condicionales: Parques, ranchos para almuerzo, refugios.

e. Usos conflictivos: Cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.

f. Concesiones: Esta Zona se darán en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento, conforme a lo establecido en la Ley Nº 6043.

g. Requisitos: Los senderos y miradores deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y la Energía (MINAE).

a. Propósitos: Áreas destinadas a la circulación y parqueo de vehículos no motorizados o de tracción, con carácter público y los de los usuarios de las instalaciones hoteleras o similares.

b. Localización: de acuerdo al Mapa Nº 18, corresponde a la zona identificada por las siglas ZVI, incluye caminos de acceso y parqueos vehiculares los cuales están señalados con una E.

c. Usos permitidos: Únicamente circulación y aparcamiento de vehículos no motorizados, tráfico peatonal y tracción animal. Además admite la construcción de obras de sostén de taludes, alcantarillado pluvial y muros de retención donde sea necesario.

d. Usos condicionales y conflictivos: Cualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte de los visitantes.

e. Concesiones: Estas zonas no son sujetas para obtenerlas en contratos de concesión ya que son de carácter publico y permanecerán bajo la administración de la Municipalidad

a. Para las construcciones de cualquier tipo deberán seguirse las siguientes indicaciones para la presentación del proyecto:

1. El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce meses previo al inicio de las obras de construcción, donde se indique:

- Nombre del Proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

- Nombre del Propietario (personas físicas o jurídicas).

- Formato de Planos según Ministerio de Salud y Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

- Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

- Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

- Uso exclusivo de la lengua española.

- Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

- Plano catastrado de la propiedad.

- Planos de localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos.

- Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera).

- Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado.

- Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

- Planta de conjunto y si fuera necesario plantas específicas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse, se debe indicar el impacto ambiental provocado por el Proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas.

- Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en las zonas inmediatas) o de inundación estacional.

- Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras y del sistema de eliminación de desechos sólidos.

- Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) de conformidad con los establecidos por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) - Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento - ICT).

2. Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el INVU, ICT y el Ministerio de Salud. Además, deberá presentar el EsIA aprobado por la SETENA.

a. Salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable, deberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de estas descargas.

b. Los drenajes pluviales en general, deberán conducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.

c. Los pozos en caso de construirse deberán hacerse en sitios justificados en estudios especializados y aprobaciones pertinentes.

d. En la línea de frente de la construcción no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 m. Sobre esta altura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en las zonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de retención.

e. Ninguna vía pública podrá permitir el acceso de vehículos motorizados a la playa.

f. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública. No se permitirá la extracción de materiales en ningún espacio de la Zona Marítimo - Terrestre, las remociones para construcción deben ser mínimas y convenientemente redistribuidas.

g. No se permitirán obras de relleno y de ser posible las construcciones deben hacerse en la época seca, para evitar la erosión de terrenos inestables.

h. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente los diseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser "limpios" esto dentro de normas biológicas.

i. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.

j. Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

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