Alajuelita Subdivision and Urbanization RegulationReglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de Alajuelita

The following motion is presented:

Por tanto, a motion is made for the Municipal Council of the Canton of Alajuelita to resolve:

One, to request that Mr. Henry Salazar Quezada, in his capacity and authority as President of the Municipal Council, bring back before the Municipal Council the Plan Regulador and its urban development regulations approved by the National Housing and Urban Planning Institute, through resolution number UCTOT-IN-029. Two, the formal adoption and publication of the Plan Regulador and the urban development regulations approved by INVU through resolution number UCTOT-IN-029. Likewise, the Municipal Administration is recommended to develop a socialization plan that includes talks and workshops throughout the canton. Three, to authorize the Mayor's Office to carry out the necessary steps for the mandatory publication of said plan and its regulations in the Official Gazette La Gaceta, so that they enter into force and become binding within the planning area of the canton of Alajuelita. Four, to agree that, from the date of adoption, a Plan Regulador Commission shall subsequently be appointed to dedicate itself to the review of the plan in force, pursuant to the provisions of Articles 59 and 60 of Urban Planning Law No. 4240 and the opinion of the Office of the Attorney General of the Republic, PGR-C-249-2024 dated 28/10/2024.

That, in parallel, the drafting of the regulation governing the operation and details of the Commission shall be initiated for its proper functioning, together with the other relevant processes for the implementation of the Plan Regulador. SIX, to instruct the Municipal Mayor's Office so that, through the urban planning department, it makes available to the citizens of Alajuelita and its social and community organizations, and other active civic sectors of the canton, a process for addressing inquiries about the Plan Regulador through WhatsApp 7075-0150 and at the email address [email protected]. Sincerely, Alex Reyes Gómez, Proprietary Council Member.

The foregoing motion is put to a vote.

Resolution 11.02, motion presented by Council Member Alex Reyes Gómez. "The formal adoption of the Plan Regulador and the urban development regulations of the canton of Alajuelita." Put to a vote.

Laura Arauz Tenorio in favor, Alex Reyes Gómez in favor, Grettel Murillo Quirós in favor, Henry Salazar Quesada in favor, Patricia Guido Chinchilla in favor, José Páez Zúñiga against, Leyda Badilla Sánchez against, APPROVED BY MAJORITY vote, two votes against from Council Members Badilla Sánchez and Páez Zúñiga.

Therefore, the motion is approved in all its terms, pursuant to the Por tanto as set forth in this motion.

Put to a vote: to apply Art. 45 of the Municipal Code for Finality.

Laura Arauz Tenorio in favor, Alex Reyes Gómez in favor, Grettel Murillo Quirós in favor, Henry Salazar Quesada in favor, Patricia Guido Chinchilla in favor, José Páez Zúñiga against, Leyda Badilla Sánchez against, APPROVED BY MAJORITY vote, two votes against from Council Members Badilla Sánchez and Páez Zúñiga.

Without further matters and thanking you in advance for your attention to this communication, I remain, at your service, yours faithfully, on behalf of the Municipality of Alajuelita.

REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES JANUARY, 2025 Table of Contents

.................................................................................................5

.................................................................................................................5

Chapter 2 SUBDIVISIONS (fraccionamientos) ..................................................................................................7 SECTION I GENERAL PROVISIONS ........................................................................................................7

.........................................................................................................................7

.................................................................................................7

.............................................................9

Article simple subdivision .............................................................................................................10

........................... 10

................................ 13

................................................................................17

SECTION V SUBDIVISION OF PARCELS FOR AGRICULTURAL, LIVESTOCK, FORESTRY, OR MIXED PURPOSES ...............................................................................................................18

............................... 18

Chapter 3 URBANIZATIONS ......................................................................................................20

.....................................................................................................................20

..............................................................................................26

.....................................................................................................................26

......................................................... 26

SECTION III DEDICATION OF PUBLIC AREA ................................................................................... 31

REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES

This Reglamento de Fraccionamiento regulates, at the local level, the conditions for permitting subdivisions (fraccionamientos), planned developments (urbanizaciones), or both operations. Matters not regulated by this Regulation shall be governed by national legislation. The INVU's associated regulation shall serve as a supplementary source to this Regulation. Administration of this Regulation shall be the responsibility of the Departamento de Planificación Urbana of the Municipality.

Compliance with the environmental standards set by SETENA as a result of the environmental feasibility clearance (viabilidad ambiental) for the regulatory plan (plan regulador) is mandatory.

Article Record 1

The development of land through subdivision or planned development shall be permitted provided the following conditions are met:

• a)That the intended uses conform to the standards of the Land Use Regulation and the Zoning Map of the regulatory plan.
• b)That the natural characteristics of the land, or the alterations that the planned works may cause to those characteristics, offer a reasonable guarantee against risks of flooding, collapse, or landslides, taking into account the ecological characteristics of the site, the Restrictions Map associated with this regulatory plan, and the provisions issued by SETENA in the environmental feasibility clearance for the regulatory plan.
• c)That the geometric design of the development conform as closely as possible to the natural conditions of the area (including vegetation and landscape), taking into account not only the conditions of the parcel (predio) to be developed but also those of its immediate surroundings.
• d)That the lots created meet the minimum size required in each of the zoning classifications established in this regulatory plan in its Land Use and Urban Parameter Tables, with adequate access to a public road and as regular in shape as possible.
• e)That lots in a simple subdivision require the availability of essential public services. When the subdivision is for the purpose of developing planned developments or condominiums, it must include wastewater treatment, solid waste collection, and the availability of electricity.
• f)That the parcels to be subdivided are free of encumbrances or limitations shown on the restrictions map; or, if not, that those encumbrances can be reconciled with the proposed development.
• g)When the project is adjacent to other planned developments, the project must provide for the continuity of infrastructure through adequate physical and functional integration.
• h)Within a single registered property (finca), combined projects may be undertaken — including both subdivisions and planned development projects, condominiums, or other types — with the relevant provisions applied to each, provided that the uses are compatible.
• i)That each lot created within a planned development have the proportions necessary to guarantee efficient distribution of space in the dwelling, so that all habitable spaces have natural ventilation and natural lighting.
• j)Community areas must be developable and accessible to the entire population, and must contribute to the improvement of the urban image and quality of life of the community.
• k)Comply with the provisions of the regulatory plan's regulations.

Article Record 2

On the value of the works that the developer plans to carry out, the rate established by the municipal government must be paid, based on the authority conferred by Article 70 of the Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, and its amendments, or the regulations replacing it, with the exceptions it contains. For these purposes, the responsible professional who signs the construction permit application must submit a budget for the total value of the works for municipal verification; this amount may not be less than that assessed by the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

Article Record 3

This chapter defines the urban planning and technical conditions required to permit subdivisions.

It also presents the requirements that must be met for all land subdivisions.

Subdivision (Fraccionamiento) is the division of any parcel for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately the resulting parcels; it includes both judicial and extra-judicial adjudication partitions, the localization of undivided rights, and mere segregations remaining in the name of the same owner, as well as those situated in developments or new constructions that are subject to the control of the formation and urban use of real property.

Every person who subdivides land located outside the urban perimeters of cities and every developer shall transfer free of charge to public use both the areas designated for roads and those corresponding to parks and community facilities. However, the sum of the land to be dedicated for public roads, parks, and community facilities shall not exceed 45% of the total area of the parcel to be subdivided or developed. Simple subdivisions of lots in previously developed areas are exempt from the obligation to dedicate areas for parks and community facilities.

Article Record 4

Subdivisions must be carried out through one of the following modalities:

• a)Simple subdivision.
• b)Subdivision for urban development purposes.
• c)Exception to subdivision for residential use (exceptional access for residential use).
• d)Subdivision of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes.
• e)Subdivision within a planned development and condominium.

Depending on the characteristics and location of the type of subdivision, the municipality must verify the application of Article 10 for coordination with INVU and Art. 36 on grounds for denying a municipal endorsement, of the Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, in order to issue its respective endorsement (visado).

Article Record 5

For all types of subdivision, the Municipality may require the subdivider to carry out all improvements it deems necessary on the road fronting the lots resulting from the subdivision, including its extension and the provision of essential public services, in accordance with the procedures indicated by the Municipality.

The Departamento de Planificación Urbana and the UTGV shall determine the application of this standard based on the uses assigned in this regulatory plan.

All subdivisions must comply with the provisions of Article 4 of the Ley General de Caminos Públicos. The width of highways and rural roads shall be as specified by the Technical Departments of the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, and may not be less than twenty meters for the former and fourteen meters for the latter; that is, the minimum width for lots fronting a National Route must be 20.00 meters, as specified in the Reglamento de Vialidad for local roads.

If the existing width at the site is less than the amount specified, a setback from the right-of-way centerline of 10.00 meters may be applied for National Routes and 7.00 meters for Canton Routes.

For routes not included in the road inventory, the right-of-way width shall not be less than the width indicated in the master plan (plano madre); if there is no master plan, the UTGV shall specify the right-of-way to be respected, which shall never be less than 14 meters.

Routes within the road inventory:

• a)For routes included in the road inventory, the right-of-way width to be respected in subdivisions shall be compared to the average road width, considering the following cases:
• b)If the right-of-way width in the master plan is greater than the average right-of-way width, the width indicated in the master plan shall be respected.
• c)If the right-of-way width in the master plan is less than the average road width, the following must be complied with:
• d)If the average road width is less than 8.50 meters but less than 10.0 meters, the lot segregation (segregación) must respect a minimum width of 8.50 meters.
• e)If the average road width is greater than 8.50 meters, the segregation must respect a minimum width of 10.00 meters.
• f)If the average road width is greater than 10.00 meters, the segregation must respect the average width of the road.

All subdivisions must indicate a right-of-way no less than that shown in the master plan; in addition, the line corresponding to the future road widening must be indicated in the body of the plan; this strip may not be counted toward the calculation of the net lot area or the buildable area.

All subdivisions, at the time of their construction, must provide for adequate drainage of stormwater from the resulting lots, through the construction of curb and gutter (cordón y caño) and their connection to the stormwater sewer system (alcantarillado pluvial), where one exists. In addition, sidewalks (aceras) must be constructed in front of the lots to be subdivided, in accordance with the provisions of the Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N. 7600, its Regulation, Decreto Ejecutivo N. 26831-MP, and its amendments or the regulations replacing them. The Departamento de Control Urbano and the UTGV shall determine the application of this standard based on the uses assigned in this regulatory plan.

Article Record 6

Only cadastral plans that have an associated registered property and are consistent with the registry report, and that have generated a title, shall be granted an endorsement.

Article Record 7

Merger of parcels is permitted provided that the resulting lot from such merger, as well as the remainder of the subdivided property, where applicable, comply with the minimum dimensions established in the Land Use Regulation of the regulatory plan.

For the endorsement of plans corresponding to the merger of parcels (exchange of areas between properties — permuta de áreas entre fincas), potable water availability is not required, since the work involves already-constituted properties.

The merger of properties incorporating portions of third-party properties must have water availability, or at least one of the properties to be merged must already have an active water service connection.

Article Record 8

If the characteristics of the parcel to be subdivided allow its division into lots that meet the minimum area dimensions established in this Regulation, and a public road must be opened to serve the resulting lots, the parcel must be developed through road opening and provision of services, in accordance with the provisions of this Regulation.

Article Record 9

Simple subdivisions of parcels are permitted provided that the lots resulting from the subdivision meet the following conditions:

• a)Be located within the Urban Containment Ring (Anillo de Contención Urbana).
• b)Have direct access to a public road.
• c)Have the availability of essential public services.
• d)Comply with the provisions defined in this Regulation regarding minimum areas and frontages, and conform to the zoning requirements of the area and the zoning map of this regulatory plan, as well as the urban parameters of the sector to which they belong.
• e)Be free of urban encumbrances or limitations issued by the competent institutions, as shown on the restrictions map of this regulatory plan, that prevent their use; or, if not, that those limitations can be reconciled with the proposed subdivision.

Article Record 10

To authorize the endorsement of plans, it is mandatory that the applicant submit the following requirements:

• a)Submit the application to the email address designated by the Municipality, indicating in the subject line the filing minute (minuta de presentación) number and the name of the registered owner.
• b)A potable water availability notice, issued by the corresponding entity, bearing signature and seal; or, alternatively, one that references the filing minute number. In cases where a construction already exists and is duly declared in the municipal database and is included within the submission, the corresponding water service receipt may be submitted as proof of availability.
• c)The filing minutes.
• d)The submission plan bearing the seals of the CFIA and the Catastro Nacional.
• e)A properly dimensioned site overlay, signed by the responsible professional, drawn to scale, indicating the condition of the remainder of the parent parcel (finca madre).
• f)The registered owner must be current on payment of municipal taxes. Cases that are in a "payment arrangement" status are not accepted.
• g)The land use certificate (Uso del suelo) for the parent parcel, duly approved and currently valid, in cases where construction is intended on the lot — that is, in cases where the body of the plan indicates "Para Construir" (For Construction).
• h)A file in "dxf," "shp," or "csv" format with the polygon of the submissions georeferenced to the official national coordinate system. The applicant may consult the municipal cadastral map available on the official municipal website.

Article Record 11

In parcels where a simple subdivision is to be carried out, the depth of the parcel to be subdivided and the depth of the resulting lots must not exceed 7 times the frontage. In the event that remainder portions of a property result from this type of subdivision, this ratio must also be met.

The minimum frontage of the lots resulting from the subdivision shall conform to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong, as set out in the Land Use and Urban Parameter Tables of the regulatory plan.

The minimum area of the lots resulting from the subdivision shall conform to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong.

Every resulting lot must comply with the minimum area; in cases where environmental encumbrances exist, or those arising from alignment restrictions (alineamientos), the lots shall conform to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong. Such affected area shall not be counted toward the calculation of the minimum area.

When the simple subdivision is carried out within a planned development approved and accepted by the municipality, the resulting lots must comply with the minimum lot area established in the approved plans of the development project.

Simple subdivisions may only be carried out within urban perimeters (cuadrantes urbanos) or urbanized zones.

Article Record 12

Lots with frontage below the standard shall be permitted in cases where it is demonstrated that this is the only way to segregate a parcel:

a. The subdivision results in eight lots, four interior and four exterior, all fronting a public road.

b. Interior lots must have a frontage onto a public road of between 3.00 m — for a depth of 30 meters — and 4.00 m for a depth of 40 meters.

c. Exterior lots must have a minimum frontage that conforms to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong.

Both interior and exterior lots must comply with the minimum area dimensions, which shall conform to the requirements of the zoning map of the area and the Land Use and Urban Parameter Tables of the sector to which they belong.

They must be located within an urban perimeter, or within a previously developed area that has made the respective dedication of area for public use.

They must have the essential public services available.

In all cases, the standards established by SETENA in the environmental feasibility clearance for the regulatory plan must also be respected.

Article Record 13

This modality entails the first-time development of lots for urban purposes, and therefore the requirements for the dedication of public area in subdivisions for urban development purposes, as set out in this Regulation, must be met.

Subdivisions for urban development purposes are permitted provided that the resulting lots meet the following conditions:

• a)Be located outside an urban perimeter or a previously developed area.
• b)The subdivision is carried out within a single parent parcel or any of its segregations generated after the Plan Regulador comes into force.
• c)Have direct access to a public road.
• d)Comply with the provisions defined in this Regulation regarding minimum areas and frontages, and conform to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong.
• e)Have potable water availability.
• f)Be free of urban encumbrances or limitations issued by the competent institutions that prevent their use; or, if not, that those limitations can be reconciled with the proposed subdivision.

The foregoing is without prejudice to the provisions established in the environmental feasibility clearance for the regulatory plan granted by SETENA.

In the event that essential public services are not available, the subdivider must bear the cost of works carried out outside their property in order to provide those services.

Every subdivision for urban development purposes must provide for the collection of stormwater (aguas pluviales) from the lots to prevent ponding (empozamiento).

Article Record 14

The requirements for the Municipal Endorsement for Subdivisions for Urban Development Purposes are as follows:

To authorize the endorsement of plans, it is mandatory that the applicant submit the following requirements:

• a)Submit the application to the email address designated by the Municipality, indicating in the subject line the filing minute number and the name of the registered owner.
• b)A potable water availability notice, issued by the corresponding entity, bearing signature and seal; or, alternatively, one that references the filing minute number. In cases where a construction already exists and is duly declared in the municipal database and is included within the submission, the corresponding water service receipt may be submitted as proof of availability.
• c)The filing minutes.
• d)The submission plan bearing the seals of the CFIA and the Catastro Nacional.
• e)A properly dimensioned site overlay, signed by the responsible professional, drawn to scale, indicating the condition of the remainder of the parent parcel.
• f)The registered owner must be current on payment of municipal taxes. Cases that are in a "payment arrangement" status are not accepted.
• g)The land use certificate for the parent parcel, duly approved and currently valid, in cases where construction is intended on the lot — that is, in cases where the body of the plan indicates "Para Construir" (For Construction).
• h)A file in "dxf," "shp," or "csv" format with the polygon of the submissions georeferenced to the official national coordinate system. The applicant may consult the municipal cadastral map available on the official municipal website.

Article Record 15

In parcels where a simple subdivision is to be carried out, the depth of the parcel to be subdivided and the depth of the resulting lots must not exceed 7 times the frontage. In the event that remainder portions of a property result from this type of subdivision, this ratio must also be met.

The minimum frontage of the lots resulting from the subdivision shall conform to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong, as set out in the Land Use and Urban Parameter Tables of the regulatory plan.

The minimum area of the lots resulting from the subdivision shall conform to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong.

Every resulting lot must comply with the minimum area; in cases where environmental encumbrances exist, or those arising from alignment restrictions, the lots shall conform to the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong. Such affected area shall not be counted toward the calculation of the minimum area.

When the simple subdivision is carried out within a planned development approved and accepted by the municipality, the resulting lots must comply with the minimum lot area established in the approved plans of the development project.

Article Record 16

The Municipality may enter into agreements with neighborhood associations or legal entities that, as direct beneficiaries, neighbors, or direct users, are willing to take on responsibility for the cleaning, maintenance, surveillance, and management of the dedicated public areas. All within the framework of the provisions of the public area regulation.

Article Record 17

Every subdivision for urban development purposes must dedicate free of charge for public use 10% of the total area to be subdivided, provided that this equals or exceeds what is established by the zoning requirements of the area and the parameters of the sector to which they belong, and the total number of lots to be created is 8 or more — both conditions must apply simultaneously. This area must be designated for children's playgrounds, parks, and community facilities, in that order of priority.

When 10% of the area to be dedicated results in a figure of between 120.00 m² and 250.00 m², the dedication may take place on-site; or the Municipality, through the Departamento de Control Urbano, is authorized to require the subdivider to dedicate the area on another parcel it designates, in accordance with its needs. If the area to be dedicated exceeds 250.00 m², the dedication must take place on-site.

Dedicated areas must be transferred to the municipal domain for public use and must be used as specified for residential-use planned developments.

The Zoning and Cadastre Departments of the municipality must maintain a registry of subdivisions and public area dedications for each parent parcel and record them on the Official Map.

Article Record 18

When a parcel, due to its frontage-to-depth ratio, irregular shape, or slope, cannot be divided into lots with direct access to a public road that meet the minimum area requirements conforming to the zoning of the area and the urban parameters of the sector to which they belong, the exception for subdivision of lots through the opening of an exceptional access for residential use may be permitted, for a single single-family dwelling per resulting lot. This is intended to achieve greater utilization of urban areas that have available public infrastructure.

Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the resulting lots through exceptional accesses for purposes of municipal inspection, public safety, health, fire protection, and the provision and oversight of public services when required, and for any other similar purpose. The municipality is not obligated to maintain or provide services to the exceptional access or to the lots it serves.

Existing right-of-way easements (servidumbres de paso) shall be respected; however, exceptional accesses apply only from the time this Plan Regulador enters into force, in urban zones and for residential use. This exceptional access figure may be used in the mixed zones of the regulatory plan, provided it is for residential use.

Article Record 19

The exceptional access for residential use does not constitute a public road; however, it is for common use by the lots resulting from this subdivision exception. Such access must comply with the following provisions:

• a)The width of the access must be 6.00 m in all cases; within this width, the construction of curb and gutter must be provided, as well as sidewalks in front of the resulting lots, in accordance with the provisions of the Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N.7600, its Regulation, Decreto Ejecutivo N.26831-MP, and its amendments or the regulations replacing them. For the granting of an exceptional access permit, construction of sidewalks as provided in the respective regulation shall be a prerequisite and shall be verified on-site by the Departamento de Zonificación and Inspectors.
• b)The length of the access road must not exceed 60.00 m measured from the public road, which must have all public services available.
• c)This access road shall be located within the polygons of the resulting lots and shall not be counted toward determining the minimum area established in this regulation.
• d)Fronting the exceptional access road for residential use, a maximum of 6 lots may be subdivided (fraccionamiento), which may be located on one or both sides of the access road. For this calculation, only those lots whose sole outlet is through the exceptional access road for residential use are counted, and the area of that access road constitutes an easement (servidumbre) for the passage of persons and emergency vehicles.
• e)The access road must terminate at the front of the last resulting lot and must be indicated on the plans as the end of the exceptional access road for residential use.
• f)Lots fronting on a public road may not make use of the exceptional access road for residential use, unless they have been counted within the maximum of 6 lots permitted for subdivision.

Every subdivision exception for residential use must provide for the collection of stormwater from the resulting lots in order to prevent ponding.

In order to enable available or undeveloped lots with existing exceptional access roads narrower than 6 m, an on-site inspection shall be carried out by the Zoning Department or its inspectors to verify that the easement cannot be widened in its entirety. If the narrower easement cannot be widened, provided it is not less than 3 m wide, the corresponding inspection report shall indicate whether or not the use of those available lots is feasible; this analysis shall be conducted by the Urban Control Department.

If there is a possibility of widening the easement by using part of the area of the adjoining land, the Municipality shall study the feasibility of such widening. If deemed feasible, the relevant section of the access road shall be enabled in accordance with the standards established for that purpose.

Article Data Sheet 20

Two parallel, contiguous, or continuous exceptional access roads for residential use are not permitted, even when the subdivision does not originate from the same property, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that it is impossible to locate the access road elsewhere due to the front-to-depth ratio conditions; irregular shape; slope; or precautionary measures to prevent serious or imminent environmental harm. This shall be analyzed and authorized by INVU and the Municipality in order to ensure that this provision is not used to circumvent urban planning regulations.

Article Data Sheet 21

In the subdivision exception for residential use, the minimum area of the resulting lots shall conform to the zoning requirements of the area in accordance with the Land Use Tables and the urban parameter table for the sector to which they belong. Should there be environmental restrictions, or restrictions arising from setback alignments, the minimum area shall conform to the zoning requirements of the area and to the parameters of the sector to which the lots belong. That area shall not be counted in the calculation. The area of the access road is not counted for the purposes of calculating the minimum lot area; no construction may be carried out on it, except for boundary walls along the property line.

Article Data Sheet 22

With regard to the location of electricity, water supply, sewerage, telecommunications, and other utility networks, these must be situated on the public road. The subdivider must bear the cost of the works necessary to connect such services.

Article Data Sheet 23

The subdivisions of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes governed by this Regulation are those that are accessed by way of an agricultural, livestock, or forestry easement.

Article Data Sheet 24

According to the land-use capability classes established in the land suitability (Edafoaptitud) findings approved by SETENA, agricultural, livestock, forestry, or mixed parcels classified as I, II, III, IV, V, or VI must have a minimum area of 7,000.00 m². All of the foregoing is without prejudice to the authority of the competent bodies in environmental matters.

Article Data Sheet 25

On parcels classified as I, II, III, IV, V, or VI according to the land suitability assessment approved by SETENA for this master plan, its amendments, or any superseding regulations, the maximum coverage shall be 5%.

Within this 5% maximum coverage, the total maximum construction area of a single detached dwelling of up to 300.00 m², which may be built on one or two stories, must be accounted for, as must agricultural workers' housing and any agro-tourism infrastructure associated with the agricultural activity carried out on the parcel. The combined total of these areas shall not exceed 5%.

Article Data Sheet 26

Easement access to agricultural, livestock, forestry, or mixed parcels must connect directly to a public road and must have a minimum width of 7.00 m. Such access routes must be registered in the property records of the Real Estate Registry (Dirección del Registro Inmobiliario) in favor of each of the subdivided parcels and as a charge against the property from which the subdivision originates. The surface material of the driving lane on easement access routes to parcels for agricultural, livestock, or forestry purposes must be permeable.

Any authority or official of the entities responsible for providing public services may access the parcel through the agricultural, livestock, or forestry easement for purposes of urban planning control, municipal oversight, public safety, health, fire safety, and any similar purpose. Nevertheless, neither the municipality nor any public institution is obligated to maintain or provide services to the easement.

This access road is not classified as a public road; therefore, no subdivision of any type other than those specified in this section of the Regulation may front on it.

Article Data Sheet 27

For the subdivision of parcels with forest cover, the minimum area must be 20,000 m², in accordance with the provisions of the Ley Forestal, Ley N°7575, its amendments, or any superseding regulations.

The State Forest Administration may authorize the intervention or harvesting of forest on parcels with forest cover, provided this does not exceed 10% of the total area; such forest harvesting must not surpass this authorized percentage, which may be used incrementally.

The easement area of parcels with forest cover must be counted within the authorized percentage of forest intervention or harvesting.

All of the foregoing shall be in accordance with the provisions of the Ley Forestal, Ley Nº7575, its Regulations, Decreto Ejecutivo N°25721-MINAE, and their amendments or any superseding regulations. The provisions of the Sustainable Development Regulation approved by SETENA for this master plan shall also be observed.

Article Data Sheet 28

When the subdivision is carried out on parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, no dedication of public area is required.

Article Data Sheet 29

The requirements for the endorsement of subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes are those set forth in this Regulation. These subdivisions do not require the availability of essential public services due to their nature. The foregoing is without prejudice to the provisions issued by the competent bodies in environmental matters.

• a)For agricultural, livestock, and forestry purposes, the segregation of parcels fronting on special easements—hereinafter referred to as agricultural easements—may be permitted. The resulting portions must be equal to or greater than 7,000 m². In such cases, the individual survey plans must indicate "agricultural use," "livestock use," or "forestry use," as applicable. Residential construction and all other installations and structures are subject to a maximum of 5% coverage. The access routes or easements regulated in this article shall have a minimum width of 7 meters.
• b)In the agro-forestry use zone, residential construction is subject to a maximum area of 5%. The remaining permitted coverage in the zone (as indicated in the urban planning data sheets and in the parameters table (ANEXO 1 of the Reglamento de Zonificación de Usos de Suelo)) shall be designated for the buildings and structures required by the agricultural or forestry activity.

This area shall not be counted in the calculation of the minimum lot area, nor may construction be carried out on it.

• c)The size, frontage, and shape of lots in any subdivision shall conform to the zoning requirements of the area and to the parameters of the sector to which they belong.

Article Data Sheet 30

An urban development (urbanización) is the subdivision and enabling of land for residential purposes through the opening of streets and the provision of services, whereby the developer is obligated to cede to the municipality a certain portion of land for public use, in addition to complying with all applicable urban planning regulations.

Article Data Sheet 31

The development of urban developments is permitted provided that the lot to be developed meets the following conditions:

• a)It has direct access to a public road.
• b)It complies with the land use regulations and urban parameters of the master plan and its various regulations.
• c)It has a potable water supply system, a wastewater treatment system, a stormwater drainage system, availability of electrical service, and a telecommunications network. If such services are not available, the developer must bear the cost of works carried out outside the property in order to provide all services.
• d)It is free of urban planning restrictions or limitations issued by the competent institutions that would prevent its development and that are recorded on the master plan's restrictions map; or, alternatively, that such restrictions can be reconciled with the proposed urban development.
• e)It has environmental feasibility in accordance with current regulations and the application of reserves in accordance with the results of the Strategic Environmental Assessment (EAE) and the environmental license for the master plan. This applies to earthworks (movimientos de tierra).

For potable water supply systems, wastewater treatment systems, and stormwater collection and disposal systems, the provisions set out in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA, and its amendments or any superseding regulations, must be complied with.

Where adjacent to the lot there are already built urban developments, continuity of the road infrastructure must be provided through physical and functional integration.

The professional responsible for the urban development project must consider the natural conditions of the area in the site design, taking into account not only those of the lot to be developed but also those of its surroundings.

Furthermore, the responsible professional must consider the natural characteristics of the lot and its environment as set out in the Landscape Regulation of this master plan, or the alteration that the works to be carried out may cause to those characteristics.

Article Data Sheet 32

Every urban development must cede area for public use free of charge, in accordance with the provisions set out in this regulation and those established in the Urban Planning Act (Ley de Planificación Urbana), Ley N°4240.

Article Data Sheet 33

Every urban development must have a potable water supply system that guarantees the availability of service through the infrastructure and equipment for the capture of the water resource, its purification, and its distribution.

The availability of water supply service must be granted by AyA, an ASADA, or another operator responsible for providing the service, through the issuance of a document certifying the existence of the water resource with the technical and operational feasibility for the production of potable water to supply all resulting lots in the urban development.

When the availability of water supply service is granted by AYA or an ASADA, the provisions of the Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA must be complied with. For the construction of the infrastructure required to provide this service, the provisions of the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AYA, and its amendments or any superseding regulations, must be observed.

If the availability of water supply service is granted through another operator, the provisions established by that operator must also be complied with, in addition to those established by AYA.

When an increase in the number of lots or housing units is required for modifications to urban developments or residential complexes, availability of water supply service for the additional number of lots must also be obtained.

Article Data Sheet 34

In every urban development project, wastewater must be directed to a treatment system that guarantees the capacity of the infrastructure to treat the wastewater; to this end, a document must be obtained certifying the availability of the wastewater treatment service for the proposed urban development through a sanitary sewer system.

When the availability of the wastewater treatment service is granted by AYA, the provisions of the Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA must be complied with. For the construction of the infrastructure required to provide this service, the provisions of the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA, and its amendments or any superseding regulations, must be observed. If the availability of the wastewater treatment service is granted through another operator, the provisions established by that operator must also be complied with, in addition to those established by AyA.

Urban development projects may be exempted from the construction of a sanitary sewer network provided that an Administrative Resolution issued by AYA is obtained, as established in the Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA, its amendments, or any superseding regulations.

If availability of the wastewater treatment service through a sanitary sewer system is not in place, the developer must construct the works that will permit connection to a future collector system, the discharge of which converges toward one of the following systems:

• a)A wastewater treatment plant, for which the location permit from MINSA is required.
• b)A septic tank or similar facility, for which a copy of the soil percolation tests, the design memorandum for the septic tank or similar facility, and the MINSA infiltration systems must be submitted.

When an increase in the number of lots or housing units is required for modifications to urban developments, availability of the wastewater treatment service for the additional number of lots must also be obtained.

Article Data Sheet 35

Every urban development that does not have a sanitary sewer system must carry out percolation tests to evaluate the quantity of water that penetrates the soil and to determine its permeability.

To this end, the provisions relating to the infiltration or percolation of wastewater set out in the Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°39887-SMINAE, and its amendments or any superseding regulations, must be complied with.

In cases of substantial alteration of the natural conditions of the lot, due to topography or other reasons, a new percolation test for the final grading levels is required.

Article Data Sheet 36

The provisions established in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AyA, and its amendments or any superseding regulations, must be complied with.

In every urban development project, stormwater must be directed to a stormwater drainage system that ensures, through pipes, conduits, and other ancillary works, the discharge of rainwater to natural disposal points.

For the construction of the stormwater drainage system infrastructure, the provisions of the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AYA, and its amendments or any superseding regulations, must be observed.

In cases where terracing is planned on the lot, the professional responsible for the project must ensure adequate stormwater drainage from the lots, prevent slope erosion, and prevent ponding on the lot.

For the final discharge of the stormwater drainage system, authorization of the outfall must be obtained from the municipality; the infrastructure works of this system must be transferred to the municipal government.

When an increase in the number of lots or housing units is required for modifications to urban developments and this entails a change in the outfall point, authorization of the outfall from the municipality must be obtained.

Article Data Sheet 37

When the land on which the urban development is to be built has a slope, the earthworks conditions with respect to cuts, fills, and slopes must be determined, and the following provisions must be observed:

• a)For slopes greater than 15%, a preliminary soil and terracing study must be submitted.
• b)For slopes greater than 30%, a terrain stability study must be submitted.

The studies referred to must be carried out and signed by professionals registered with their respective professional bodies for work in neotectonics, geotechnics, or structural engineering, guaranteeing the stability of the land and the safety of occupants, their structures, and immediate neighbors.

For land containing or adjacent to river channels and presenting, outside the protection area, a slope equal to or greater than 30%, geotechnical studies of the area to be developed must be submitted to demonstrate that the land is suitable for construction.

For the submission of any project located on terrain with slopes such as those described in this article, a sheet must be included containing the recommendations of the studies, such as cuts, fills, V:H ratios, compaction systems, terraces, and slopes.

Article Data Sheet 38

When earthworks must be carried out in urban developments on terrain with slopes greater than 15%, the following provisions must be complied with:

• a)Rows of lots and roadways must be placed, preferably, parallel to the contour lines.
• b)The topsoil removed must be temporarily placed in appropriate locations so that it may be used afterward in the final treatment of the areas.

When, in an urban development, the areas intended for residential construction need to be located in fill zones, the developer must submit studies specifying the degree of compaction of the fills. Furthermore, fill sites may be used for parks, in which case the retaining walls, slopes, and protective elements against accidents must be specified in the construction plans.

In the aforementioned cases, the responsible professional must verify that all recommendations set out in the studies are complied with and must specify in the construction plans the soil stabilization elements to be implemented, as well as in the design memorandum and the fill compaction studies.

No debris may be left in the area designated for future construction or in public zones; debris must be disposed of in accordance with the Act for the Integrated Management of Waste (Ley para la Gestión Integral de Residuos), Ley N°8839, its amendments, or any superseding regulations.

Article Data Sheet 39

In order to carry out the lotting of the urban development parcel, the following provisions must be complied with for the resulting lots:

• a)The area, frontage, and shape of the lots shall conform to the zoning requirements and urban parameters of the master plan.

In establishing these parameters, environmental restrictions have been taken into account (Integrated Environmental Factors (IFAs), cumulative effects, and carrying capacity), as well as the guidelines established and approved by the National Technical Environmental Secretariat (SETENA) for this Master Plan (zones with priority densification according to sanitary sewerage coverage and access to public transport, urban center hierarchy structure, etc.).

• b)As regards the minimum lot area, this is established as a general rule based on the zone in which the sector is located, the existing cadastral records, and the analysis subsequent to fieldwork (See Annex of Land Use and Parameter Tables).
• c)The depth of the resulting lots must not be greater than 7 times the frontage. Corner lots with a frontage of less than 6 m shall have a frontage greater than the others by an amount equal to the minimum front setback required in the zone.
• d)The side boundaries of lots must preferably form a 90° angle in relation to the curb-and-gutter line. When the physical characteristics of the parcel do not permit this condition, the relationship may vary, provided that the regularity of the lot is guaranteed.
• e)The resulting lots must be entirely free of any type of restriction.
• f)When the lotting layout provides for a distance of more than 240.00 m between 2 vehicular roads, the block must be subdivided by means of an open space to create an intermediate pedestrian passage connecting the two roads, with a minimum width of 6.00 m.

Article Data Sheet 40

The minimum lot area required shall be, as a general rule, that defined in the urban parameter table of the master plan. Those lots existing and registered in the cadastre prior to the entry into force of this Master Plan that do not meet the minimum area established for the sector to which they belong must comply with the remaining parameters (coverage, setbacks, maximum height, and stories), and the construction permit or license may be granted provided that, upon applying the established coverage and setbacks, the resulting area exceeds that established in the currently applicable Reglamento de Construcciones of INVU.

Article Data Sheet 41

The coverage percentages applicable to a lot shall be, as a general rule, those defined in the urban parameter table. In cases where the frontage of the lot is greater than or equal to its depth, or when the lot is a corner lot, coverage may be increased to up to 80%.

Article Data Sheet 42

The criteria for delimiting the locations where condominiums and urban developments may be established shall conform to the zoning, land use, and urban parameter regulations of the master plan, along with the regulations issued by SETENA in its environmental feasibility assessment. The restrictions map shows those limitations applicable to the development of these projects.

Article Data Sheet 43

In the case of urban development projects on lots that contain or are adjacent to protection areas, it is mandatory to request the corresponding setback alignment (alineamiento) from INVU, in accordance with the Ley Forestal, Ley N°7575, its amendments, or any superseding regulations. The official alignment must comply with the provisions of the currently applicable Reglamento de Construcciones.

For urban development projects located on lots that are adjacent to, or that contain within their boundaries, water springs, the developer must process the Water Body Determination (Dictamen de Cuerpo de Agua) before the Water Directorate (Dirección de Aguas) of MINAE to determine the extent of the restriction. Should the determination indicate that the water body is a permanent spring, the application for a setback alignment must be processed with INVU.

Forest protection areas and spring protection areas must not be counted as part of the developable area, nor within the percentage designated for public use. No earthworks that alter the natural topography of the lot may be carried out in the protection area; this includes a prohibition on terracing and the deposit or extraction of materials.

In especially qualified cases, as established in the Water Act (Ley de Aguas), Ley N°276, its amendments, or any superseding regulations, MINAE may authorize works in public-domain watercourses when it is demonstrated that they will not cause deterioration to local natural resources.

Article Data Sheet 44

When the lot to be developed is affected by a river channel, and works of channeling or piping are to be carried out, the approval of the Water Directorate of MINAE must be obtained. The area used for channeling remains inalienable as established by the Ley Forestal, Ley N°7575, its amendments, or any superseding regulations. The Municipality may additionally request studies to determine water management through higher-return-period assessments, etc.

In the event that a stream or brook is piped, its axis is modified, or its channel is realigned, the protection area restrictions established in the Ley Forestal, Ley N° 7575, must apply from the edge of the channel at the inlet and outlet of the pipe.

Furthermore, where municipal or institutional projects exist for the piping of such waters, the developer must pay the proportional share of the costs of the works that corresponds to them.

Article Data Sheet 45

When the felling of timber trees for harvesting is required on lots to be developed, the provisions established in the Reglamento para Trámite de Permisos y Control del Aprovechamiento Maderable en Terrenos de Uso Agropecuario, Sin Bosque y Situaciones Especiales en Costa Rica, Oficialización de "Sistema de Información para el control del aprovechamiento forestal (SICAF)", Decreto Ejecutivo N°38863-MINAE, and its amendments or any superseding regulations, must be complied with.

Article Data Sheet 46

With regard to the location of electricity, water supply, sewerage, telecommunications, and other utility networks, these must be situated within the rights-of-way, on or through public-use areas, or independently, with an indication of the type of service.

Where the lot to be developed is already subject to easements providing access to the services indicated, these must remain in the public area designated for roads, provided that the entity responsible for providing the service authorizes this.

Only the stormwater drainage easement may be located in park and children's playground areas.

Where the networks are AYA utility networks, the provisions regarding the physical location of connections and pipelines set out in the Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA and the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AYA, and their amendments or any superseding regulations, must be complied with.

Article Data Sheet 47

Once the urban development has been built, in order to obtain approval for the segregation of the resulting lots, the endorsement of the general urban development plan must be obtained, in accordance with the provisions established in the Reglamento del INVU.

The approval of the construction plans for urban development projects by the municipality does not constitute approval for the segregation of lots.

Article Data Sheet 48

Urban developments may be built for the following land use purposes, in accordance with the Land Use Tables of the master plan and the Urban Parameters, as well as the provisions of SETENA in the environmental feasibility assessment of the master plan.

• a)Residential urban development.
• b)Commercial urban development.
• c)Industrial urban development.
• d)Mixed-use planned development (urbanización).

In no case shall exceptional access for residential use be permitted within planned development projects.

When a planned development is intended, the depth of the resulting lots must not be greater than 7 times the frontage. The minimum frontage of the lots resulting from the planned development must comply with what is indicated in the Urban Parameters Table.

Every resulting lot must meet the minimum area; where encumbrances arising from alignment lines (alineamientos) exist, such area shall not be counted in the calculation.

Buildings in residential planned developments must comply with the following:

• a)Density: The calculation for the maximum number of dwelling units per lot established in the regulatory plan (plan regulador) shall apply.
• b)Construction area: Calculated in accordance with the height, setback (retiro), and lot coverage (cobertura) regulations of this instrument and the Urban Parameters Tables.

The foregoing is without prejudice to provisions issued by the competent authorities in environmental matters.

In residential planned developments, a number of lots must be set aside for commercial use and private services, provided that the area required for such uses equals or exceeds the minimum lot size of the planned development.

The developer must reserve this area for the following uses, expressed in m² per dwelling, and in order of priority:

Table 1: Other uses in residential planned developments M2 / PERSON USE 1.00 Convenience stores (pulperías) or grocers 3.00 Supermarkets and shops M2 / PERSON USE 0.75 Offices for personal services such as barbershops, snack bars, laundries, beauty salons, cafeterias 0.25 Offices for professional services 0.50 Craft workshops and home appliance repair shops 0.50 Parking areas To calculate the area required for commercial use and private services, the following formula must be applied: Minimum required area for commercial use and private services = total number of lots × 6.00 m².

When the calculated minimum required area exceeds the minimum lot size, it may be distributed and located on a single lot or across different lots, provided that each such lot meets the minimum area established in this instrument.

The site plan of the planned development must indicate the commercial use area, as well as include it in the area schedule.

In every industrial planned development project, the following standards shall apply according to its classification:

• a)Type A1: Minimum lot area of 350 m², minimum lot frontage of 14.00 m, lot coverage of 65%.
• b)Type B2: Minimum lot area of 420 m², minimum lot frontage of 14.00 m, and lot coverage of 70%.
• c)Type C3: Minimum lot area of 700 m², minimum lot frontage of 14.00 m, and lot coverage of 55%.

The permitted uses for each of these types of industry are those established in this regulatory plan and its land-use table. Buildings located in industrial planned developments must comply with the provisions in force issued by the various relevant institutions. Buildings within these types of lots must provide parking facilities and setback provisions, as established in the Reglamento de Construcciones of this regulatory plan.

In every industrial planned development project, the following standards shall apply according to its classification:

• a)Type 1: Minimum lot area of 420.00 m², minimum lot frontage of 14.00 m, lot coverage of 70%.
• b)Type 2: Minimum lot area of 700.00 m², minimum lot frontage of 18.00 m, and lot coverage of 65%.
• c)Type 3: Minimum lot area of 1000.00 m², minimum lot frontage of 20.00 m, and lot coverage of 60%.

The permitted uses for each of these types of industry are those established in this regulatory plan and its land-use table. Buildings located in industrial planned developments must comply with the provisions in force issued by the various relevant institutions. Buildings within these types of lots must provide parking facilities and setback provisions, as established in the Reglamento de Construcciones of this regulatory plan.

A planned development may simultaneously include residential, commercial, or industrial areas, provided that the uses are compatible. In these cases, each use must be clearly designated and the requirements and provisions applicable to the permitted use in each area must be complied with. Areas with industrial uses, commercial uses involving nighttime activity, or those generating excessive vehicle traffic, must be separated from residential areas by buffer strips (franjas intermedias) not less than 30.00 m wide. These strips must be designated as green areas, and rights-of-way (derechos de vía) not exceeding 20.00 m in width may be established within them, with their location shifted toward the industrial or commercial use zone.

Every developer must dedicate area free of charge for public use, according to the type of planned development:

• a)Residential planned development: 20.00 m² per lot; this amount, expressed as a percentage, must not be less than 5% nor more than 20% of the developable area (área urbanizable), except in the case of social-interest housing (vivienda de interés social), for which the minimum shall be 10%.
• b)Commercial planned development: 10% of the developable area.
• c)Industrial planned development: 10% of the developable area.
• d)Mixed-use planned development: The percentage must be calculated according to the areas of the respective uses within the planned development.

The areas indicated in the preceding paragraphs must be dedicated and transferred in favor of the municipal domain.

Every planned development must dedicate and transfer to public use the roadways of the planned development, which must comply with the requirements established according to the road classification defined in the regulatory plan. The road area does not form part of the dedicated area percentages.

The UTGV shall be responsible for authorizing the road network of the planned development project, and once the area has been dedicated, it must include said network in the road inventory for the road maintenance process under its responsibility.

In every residential planned development, the area defined in this instrument must be dedicated for public use.

This area must be allocated to children's playgrounds (juegos infantiles), parks, and community facilities (facilidades comunales), in that order of priority, and must be distributed as follows:

• a)Children's playgrounds: 10 m² per lot or dwelling unit.
• b)Park: 1/3 of the public area, once the children's playground area has been computed.
• c)Community facilities: 2/3 of the remaining public area.

When the public area to be dedicated is smaller than the minimum lot area established in this instrument, it must be allocated as a priority to children's playgrounds and parks, and in every planned development project these two areas must be located adjacent to each other.

If the construction of treatment plants, retention lagoons, or both is required, the area allocated for them must be counted over and above the public area for children's playgrounds, parks, and community facilities.

Lots where public areas in residential planned developments are located must be situated adjacent to areas already established for such use, or on the periphery if neighboring properties have not yet been developed. Additionally, they must be distributed equidistantly from the dwellings if the scale of the planned development so requires, and must have a minimum frontage of 10.00 m.

In addition, areas designated for children's playgrounds and community facilities must have potable water connections.

Lots where public areas are located must have a topography not exceeding the average topography of the entire parcel to be developed. The children's playground area must be enabled through terracing (terraceo) and must comply with the provisions established in the Equal Opportunities for Persons with Disabilities Act (Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad), Ley N°7600, its implementing regulations, Decreto Ejecutivo N°26831-MP and its amendments, or the regulations that replace them; the community facilities area must be left in a condition ready for construction.

The dedication of public area for children's playgrounds, in addition to complying with the provisions established in these standards, must comply with the following:

• a)Be located no more than 300.00 m from the farthest dwelling, measured along streets.
• b)The lot must not form acute angles or have areas that are difficult to supervise.
• c)Have a topography not exceeding the average topography of the entire parcel to be developed.
• d)Provide sidewalks (aceras) with a width of 1.80 m and maximum slopes of 10%, terracing, benches, or any other relevant detail, as applicable.
• e)Enclose the site with a hedge (seto), mesh fencing, or another system that provides security.
• f)Install potable water fountains at a height of 0.65 m, distributed to cover a minimum radius of 50.00 m.
• g)Be sodded and planted with trees prior to municipal authorization.
• h)One children's playground core must be installed for every 50 dwelling units or lots.
• i)Playground equipment must be durable and safe.
• j)The children's playground core must include one play structure for each of the following age ranges:

i. Children under 3 years: Sandbox, merry-go-round or carousel, tunnel, bucket swings or similar.

Additionally, facilities must be included so that adults can remain for extended periods of time.

ii. Ages 3 to 7: Swings, seesaw, or similar.

iii. Ages 7 to 13: Horizontal ladder, slide, or similar.

• k)For school-age children, small soccer fields, basketball courts, and multipurpose courts may be included.
• l)Provide a sheltered area for people, with a minimum area of 6.00 m² for every 500 m². For each additional fraction, this area must be increased proportionally.

The design and construction of this equipment must be inclusive.

For reasons of safety or durability, INVU or the Municipality may reject the types of play structures proposed by the developer. The route to access the children's playgrounds from the dwellings they serve must not require crossing primary roads or exiting the planned development.

In residential planned developments, in addition to complying with the general provisions for lots designated as public area in residential planned developments under this instrument, park areas must preferably be located on a single lot and must be sodded and planted with trees prior to municipal authorization.

Exceptionally, when the characteristics of the land do not allow for park areas to be located in zones with conditions equal to those of the lots in the planned development, they may be situated on other land with slopes greater than 15%, in which case soil conservation and water management works must be carried out.

Ecological urban gardens (huertas urbanas ecológicas) may be designed in park areas, provided that rainwater collection systems for irrigation are established, the soil has not been altered with construction fill materials, and a municipal technical opinion endorsing this is available.

In residential planned developments, areas designated for community facilities may be used for education, health, sports, policing, public services, community centers, libraries, and daycare centers, or other community amenities. Their location must be determined according to population density.

Lots where areas designated for community facilities are located must have a topography not exceeding the average topography of the entire developable land.

The municipal government may authorize that areas designated for community facilities be transferred directly to the state entities responsible for providing the services or facilities within their respective competence.

Areas designated for community facilities must be clearly indicated on the terracing sheet (lámina de terrazas) of the construction plans.

The developer must fulfill the following provisions:

• a)Deliver the children's playground area with the necessary equipment. Both the children's playground area and the park area must be delivered sodded and planted with trees prior to municipal authorization, and must comply with the provisions of this instrument.
• b)Include within the construction plans a complete sheet indicating the works to be carried out and the equipment to be installed. Such works shall include: play structures, sheltered areas, paving, sidewalks, fencing, tree planting, terracing, benches, and any other relevant details, all as applicable and in accordance with the applicable regulations.

Every planned development that is not for residential use must allocate the percentage of public area to be dedicated as established in this instrument, as follows:

• a)Commercial planned development: Public spaces, which may include green zones, parks, plazas, or others.
• b)Industrial planned development: Recreational public spaces, which may include sports courts or multipurpose courts, parks, plazas, and any other similar activity, or others.
• c)Mixed-use planned development: Areas must be proportional to the land areas of the respective uses in the planned development, as established in this instrument.

In addition, the public areas of these planned developments must provide sidewalks, fencing, terracing, benches, and any other relevant detail, all as applicable, as well as potable water outlets.

For the roadways of planned developments, the following standards apply:

• a)The road system of planned developments must connect to a regulatory public road as appropriate to its classification.
• b)If the property fronts existing roads, both for subdivision (fraccionamiento) outside the urban grid and for planned developments, the costs of any widening or improvements required to bring those roads into compliance with the applicable standards — to the extent corresponding to the half-width of road they front — shall be borne by the developer; as regards the carriageway width, improvements must be carried out to at least 3.00 m or 4.50 m, in accordance with the type of road. On the side opposite the drainage channel (caño), the necessary works must be carried out to protect the pavement.
• c)When land adjacent to an existing or projected restricted-access road (vía de acceso restringido) is developed, the traffic generated by the planned development must be separated from that road by means of frontage roads (calles marginales).

These roads are intended to provide access to properties and, therefore, it is the developer's obligation to provide the necessary land and construct the required works. For design purposes, they must be constructed in a manner similar to secondary streets.

• d)The interconnection between streets and restricted-access roads on national routes shall only be made at the locations and in the manner determined by MOPT.
• e)Dead-end streets must terminate with a widened turning area to facilitate vehicle maneuvering, which may be designed as roundabouts, T-turns, or hammer-heads. The municipality shall review, at the preliminary design stage, the type of road that may be used in each planned development, taking into account topographic features, the number of dwellings served, traffic generation, and road continuity, among other factors.
• f)If the planned development is to be located near an important bus route and contains more than 50 dwelling units, it must provide at least one bus stop location with a corresponding bus bay.
• g)Every planned development with more than 50 dwelling units must have at least two distinct vehicle access points, separated from each other by a minimum of 100 m. Each access point must have at least two lanes, one for entry and one for exit. The combined width of both lanes shall be equivalent to the width of the road to which they belong.

• a)Maximum slope:

For primary and special streets: 12%; in sections less than 50 meters, slopes of up to 15% are permitted. For secondary, tertiary, and restricted-use streets: 15%; in sections no longer than 50 meters, slopes of up to 20% are permitted.

• b)Intersections:

At every road intersection, one road shall be considered the primary road, and those that join it must have a maximum slope of 5% over a minimum distance of fifteen meters outside the right-of-way (derecho de vía), before the junction. Street and drainage levels where they meet existing streets must be defined by the Municipality in accordance with existing conditions; if the junction is with an existing or projected national-route highway, the developer must submit the longitudinal profile to MOPT for review. In the case of streets with a central median, the median must be interrupted at pedestrian crossings with a clear, level opening of a minimum width of 120 cm.

• c)Sidewalks:

The construction of sidewalks shall be required as part of planned development works when dwellings are to be constructed simultaneously; where this is not contemplated, it shall be required for frontages along primary streets. In other cases, the construction of sidewalks may be deferred until construction works are carried out on each individual lot, at the municipality's discretion. However, the design provision for them must maintain an appropriate relationship with the stormwater drainage channels (cunetas de drenaje pluvial) and the finished road grades (rasantes del pavimento).

For commercial uses, a sidewalk width greater than that fixed in this instrument may be required, at the Municipality's discretion. The sidewalk finish must be non-slip and include tactile paving strips (loseta táctil).

The transverse slope must be a maximum of 3% and a minimum of 2%. In the case of vehicle access to parcels, the level difference must be resolved with ramps built in the green strip (franja verde).

When no green strip exists, the ramp must be resolved within a maximum length of fifty centimeters. The level differences that arise on the sides must also be resolved with ramps having a slope no greater than 30% of the slope of the sidewalk.

• d)Corner cuts (ochavos):

At every street crossing, the corners at the property line must be cut by means of a corner cut of two meters fifty centimeters on each side; if a curve is preferred, it must be inscribed within the property line and the corner cut.

• e)Corner ramps:

At all corners, ramps with a length equal to the width of the green area must be constructed to address the level difference between the street and the sidewalk. These ramps must have a minimum width of 1.20 m, be made of non-slip material, have grooves of 1 cm minimum depth every 10 centimeters, and be located outside the curved section of the intersection.

• f)Curb and gutter (cordón y caño):

The curb and gutter at street corners must be designed in circular form with a minimum radius of six meters. In the case of industrial or commercial zones, or where road intersection angles are acute (never less than sixty degrees), the radius must be increased to a minimum of ten meters.

• g)Placement of objects in public areas:

Any sign or protruding object placed on streets, sidewalks, or public spaces must be at a minimum height of 2.40 m, except in the case of utility poles, public telephones, and telephone distribution cabinets, which must be located in the green strips so as not to obstruct the passage of people and vehicles without encroaching beyond said strip, unless a specific regulation establishes other criteria.

The placement of temporary solid waste areas on sidewalks is not permitted; if a waste collection bin is intended for a planned development, it must be placed on the green strip, and if for private use, it must be located within the building.

• h)Road markings and signage:

Both vertical and horizontal road marking of streets and avenues, including all indications — stop signs, directional arrows, speed limits, and others — shall be at the developer's expense. Such marking must be completed prior to the handover of the planned development to the Municipality.

The layout, height, and placement of these signs shall conform to the specifications of the Road Marking Department of MOPT and any other specific provisions defined by the Municipality.

• i)Parking on primary streets:

In complexes comprising more than 50 dwelling units that front primary streets, an appropriate area on the sidewalk for the eventual construction of covered waiting shelters must be provided for collective transport vehicles, widening the right-of-way by no less than 2.50 m and for a length of 12 m, unless a specific regulation establishes other criteria.

When planned developments are designed on rugged or steeply sloped terrain, both the rows of dwellings and the roadways should preferably be placed parallel to the contour lines. The topsoil removed must be placed temporarily in appropriate locations for later use in the final treatment of the areas.

Rubble must not be left in areas designated for future construction or in public zones, but must be deposited in locations designated specifically by the Municipality as dumping sites, in which case this must be indicated on the plans. Areas designated for construction must not be left in fill zones; the municipality may, on an exceptional basis and based on studies submitted by the developer, permit dwellings to be constructed in such areas, in which case the degree of compaction of the fill must be clearly specified and the municipality must be informed of when de-compaction works will begin, all without liability on the part of the municipality.

The municipality reserves the right to reject the proposed degree of compaction for the area when it is not consistent with soil studies or other technical design variables. Fill sites may be used for parks, in which case INVU may require the construction of retaining walls and protective elements against accidents, if pertinent.

Professional responsibility for the designs, plans, and supervision of earthwork operations must be accredited with the CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos).

In any case, the guidelines of CNE relating to risk management must be observed.

Every project must comply with the requirements stipulated by SETENA for an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) for the activity, work, or project, as applicable to the type of infrastructure; for minor works, a slope analysis for the channeling of runoff and stormwater from the project may be requested so as not to affect properties located downslope.

This must be supplemented by a study of the watershed (cuenca) within which the project is located, in order to take into account the development of other projects both upstream and downstream. In the case of land with steep slopes (greater than 10%) where terracing is anticipated, adequate drainage of stormwater from the lots must be ensured, erosion of slopes must be prevented, and ponding in small valleys that the land may contain must be avoided.

The discharge of stormwater into a collector (stream or river) must take into account the probable maximum flood level of the latter, so as not to obstruct the incorporation of the water. This discharge must not be made perpendicular to the course of the collector, but at an angle no greater than 45°. Regarding the design of the stormwater sewer network and accessory works, it must conform to the standards of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA).

The supply of potable water and the disposal of stormwater shall conform to the standards of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

Regarding stormwater collection and disposal systems, the provisions established in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AYA and its amendments, or the regulations replacing it, must be complied with.

In every planned development project, stormwater must be channeled into a stormwater sewer system (alcantarillado pluvial), which guarantees, by means of pipes, conduits, and other accessory works, the discharge of rainwater to natural disposal points.

For the construction of stormwater sewer system infrastructure, the provisions established in the Technical Standard for the Design and Construction of Potable Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems issued by AYA and its amendments, or the regulations replacing it, must be followed.

If terracing is anticipated on the parcel, the professional responsible for the project must ensure adequate drainage of stormwater from the lots, prevent slope erosion, and avoid ponding on the parcel.

For the final outfall (desfogue) of the stormwater sewer system, authorization from the respective municipality must be obtained; the infrastructure works of this system must be handed over to the municipal government.

When it is necessary to increase the number of lots or dwelling units for modifications to planned developments or residential complexes, and this entails a change in the discharge point, authorization from the respective municipality must be obtained.

Planned developments shall only be permitted on land served by a wastewater collector (colector de aguas negras).

For the construction of a single dwelling on an individual lot that meets the minimum regulatory dimensions, a two-stage septic tank (tanque séptico de dos fases) may be used, provided that a percolation test (estudio de infiltración) demonstrates that the soil has sufficient absorption capacity.

Planned developments with septic tank solutions are not permitted.

The developer, entity, or company promoting public or private works that constructs new planned developments, shopping centers, multi-family buildings, buildings subject to the condominium regime (régimen de propiedad horizontal), industrial and commercial premises, and any other building in general, shall be responsible for installing fire hydrants, in accordance with the applicable legal framework. This provision applies only where the construction area of buildings exceeds 2,000 square meters and no nearby fire hydrants exist, in accordance with the parameters set out in the applicable regulations.

The canton of Alajuelita has become saturated with social-interest housing projects without the necessary complementary services. For these reasons, projects to develop social-interest housing planned developments are not permitted.

If the property owner disagrees with what is set out in the sanctioning provisions of the preceding articles, they may file a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) before the body that issued the decision, and an appeal (apelación) to the Municipal Mayoralty (Alcaldía Municipal). For this purpose, assistance may be requested from CFIA so that it may issue a technical opinion on the case in order to resolve the dispute raised.

For construction standards and other associated provisions not found in this instrument, the Municipality shall resort subsidiarily to the general standards of the applicable Reglamento de Construcciones.

This instrument repeals all prior provisions and regulatory rules that the Municipality of Alajuelita may have had in the area of construction, to the extent that they conflict with it.

Any municipal official who authorizes or is responsible for the visa endorsement (visado) of a plan in clear violation of urban development regulations shall be subject to the penalty established in article 372 of the Penal Code (Código Penal).

This instrument takes effect upon its publication and ratification.

Se presenta la siguiente moción Por tanto, se mociona para que el Concejo Municipal del Cantón de Alajuelita acuerde:

Uno, solicitar al señor Henry Salazar Quezada en su calidad y potestad de presidente del Concejo Municipal, retrotraer al seno del Concejo Municipal el plan regulado y sus reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el Instituto Nacional de Vivienda Y Urbanismo, mediante resolución número UCTOT-IN-029. Dos, la adopción formal y publicación del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el INVU, mediante la resolución número UCTOT-IN-029. Asimismo, se recomienda a la Administración Municipal desarrollar un plan de socialización que incluya charlas y talleres en todo el cantón. Tres, autorizar a la alcaldía para realizar los trámites necesarios para la publicación obligatoria de dicho plan y sus reglamentos en el Diario Oficial la Gaceta, de modo que entren en rigor y sean de acatamiento obligatorio dentro del área de planificación del cantón de Alajuelita. Cuatro, acordar que, desde la fecha de la adopción, posteriormente se procederá a nombrar la Comisión del plan regulador, para que se dedique a la revisión del plan en vigencia, según lo establecido en los artículos 59 y 60 de la ley de planificación urbana número 4240 y el criterio de la Procuraduría General de la República, PGR-C-249-2024 de fecha 28/10/2024.

Que de manera paralela se inicie con la formulación del reglamento que regulara el funcionamiento y pormenores de la Comisión para su correcto desempeño, junto con los demás procesos relevantes para la aplicación del plan regulador. SEIS instruir a la Alcaldía Municipal para que por medio del departamento de planificación urbana ponga a disposición de la ciudadanía de Alajuelita y sus organizaciones sociales y comunales, y demás fuerzas vivas del cantón, un proceso de evacuación de consultas sobre el plan regulador por medio del WhatsApp 7075-0150 y al correo de [email protected]. Atentamente, Alex Reyes Gómez, Regidor propietario.

Se somete a votación la anterior moción Acuerdo 11.02 moción presentada por el Regidor Alex Reyes Gómez. “La adopción formal del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano del cantón de Alajuelita” Se somete a votación Laura Arauz Tenorio positivo, Alex Reyes Gómez positivo, Grettel Murillo Quirós positivo, Henry Salazar Quesada positivo, Patricia Guido Chinchilla positivo, José Páez Zúñiga negativo Leyda Badilla Sánchez negativo, APROBADO POR MAYORÍA de votos, dos en contra de los regidores Badilla Sánchez, Páez Zúñiga.

Por lo tanto, se aprueba la moción en todos sus extremos, según el, por tanto, como se indica en esta moción Se somete a votación, aplicar el art.45 de CM. Para la Firmeza Laura Arauz Tenorio positivo, Alex Reyes Gómez positivo, Grettel Murillo Quirós positivo, Henry Salazar Quesada positivo, Patricia Guido Chinchilla positivo, José Páez Zúñiga negativo Leyda Badilla Sánchez negativo, APROBADO POR MAYORÍA de votos, dos en contra de los regidores Badilla Sánchez, Páez Zúñiga.

Sin otro particular y agradeciéndole de antemano la atención a la presente, soy de Ustedes, atenta y segura servidora, por la Municipalidad de Alajuelita.

REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES ENERO, 2025 Tabla de contenido Capítulo 1 DISPOSICIONES GENERALES ....................................................................................5

.................................................................................................5

.................................................................................................................5

Capítulo 2 FRACCIONAMIENTOS ..................................................................................................7 SECCION I GENERALIDADES ........................................................................................................7

.........................................................................................................................7

.................................................................................................7

.............................................................9

Artículocionamiento simple ............................................................................................................. 10

........................... 10

................................ 13

................................................................................ 17

FORESTALES O MIXTO ............................................................................................................... 18

forestales o mixto ........................................................................................................................... 18

............................... 18

Capítulo 3 URBANIZACIONES ...................................................................................................... 20

..................................................................................................................... 20

.............................................................................................. 26

..................................................................................................................... 26

......................................................... 26

SECCION III CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA .................................................................................... 31

.............................................................................................................. 39

............................................................... 41 SECCION IV DISPOSICIONES FINALES....................................................................................... 41

.......................................................................................... 41

................................................................................................. 42

......................................................................................... 42

.......................................................................................... 42 REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES

El presente Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones regula a nivel local las condiciones para permitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones. Aquellos aspectos no regulados en el presente reglamento se regirán por la legislación nacional. El Reglamento asociado del INVU, será supletorio a este reglamento. La administración de este reglamento estará a cargo del Departamento de Planificación Urbana de la Municipalidad.

Es obligatorio el cumplimiento de las normas ambientales definidas por la SETENA como resultado de la viabilidad ambiental del plan regulador.

Ficha Artículo 1

El desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será permitido siempre que reúna las siguientes condiciones:

• a)Que los usos proyectados estén conformes con las normas del reglamento de Usos de Suelo y el mapa de Zonificación del Plan Regulador.
• b)Que las características naturales del terreno o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, ofrezcan una garantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las características ecológicas del sitio y lo que indique el Mapa de Restricciones asociado a este plan regulador y las disposiciones que al respecto haya dictado la SETENA en la viabilidad ambiental al plan regulador.
• c)Que el diseño geométrico del desarrollo sea lo más acorde posible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el paisaje), tomando en cuenta no sólo las del terreno a desarrollar sino también las de sus inmediaciones.
• d)Que los lotes que se originen sean del tamaño mínimo solicitado en cada una de las zonificaciones establecidas en este plan regulador en sus Tablas de Uso y de Parámetros Urbanísticos, con acceso adecuado a la vía pública y de forma regular en lo posible.
• e)Que los lotes en fraccionamiento simple requieren de la disponibilidad de servicios públicos indispensables. Cuando el fraccionamiento sea para desarrollar urbanizaciones o condominios deben incluir el tratamiento de aguas residuales, la recolección de desechos sólidos y la disponibilidad de electricidad.
• f)Que los terrenos a fraccionar estén libres de afectaciones o limitaciones que muestra el mapa de restricciones; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con el desarrollo propuesto.
• g)Cuando se da la vecindad a otras urbanizaciones es obligatorio que el proyecto contemple la continuidad de la infraestructura mediante una adecuada integración física y funcional.
• h)En una misma finca podrán darse proyectos combinados, tanto fraccionamientos como proyectos de urbanización, condominios u otros, aplicando para cada caso lo pertinente y siempre que los usos sean compatibles.
• i)Que cada lote que se origine en una urbanización cuente con las proporciones necesarias para garantizar a la vivienda una distribución eficiente del espacio, de modo que todos sus espacios habitables cuenten con ventilación e iluminación natural.
• j)Las zonas de carácter comunal deben ser urbanizables y accesibles a toda la población y contribuir con el mejoramiento de la imagen urbana y la calidad de vida de la comunidad.
• k)Atender las disposiciones de los reglamentos del plan regulador.

Ficha Artículo 2

Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, debe pagarse la tasa establecida por el gobierno municipal con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240 y sus reformas o la normativa que la sustituya, con las excepciones que la misma contiene. Para esos efectos el profesional responsable que firma la solicitud de permiso de construcción, debe presentar un presupuesto del valor total de la obra para su verificación municipal; éste no puede ser menor al tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

Ficha Artículo 3

En este capítulo, se definen las condiciones urbanísticas y técnicas requeridas para permitir fraccionamientos.

Además, se presentan los requisitos que se deben cumplir para todo fraccionamiento de terrenos.

Fraccionamiento es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parque y facilidades comunales. No obstante, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un 45% de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas.

Ficha Artículo 4

Los fraccionamientos se deben realizar por medio de alguna de las siguientes modalidades:

• a)Fraccionamiento simple.
• b)Fraccionamiento con fines urbanísticos.
• c)Excepción de fraccionamiento para uso residencial (acceso excepcional para uso residencial).
• d)Fraccionamiento de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto.
• e)Fraccionamiento en urbanización y condominio Según las características y la ubicación del tipo de fraccionamiento, la municipalidad debe verificar la aplicación de los Artículos 10 para la coordinación con el INVU y el Art. 36 sobre las razones para negar un visado municipal, de la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, para emitir su respectivo visado.

Ficha Artículo 5

Para todo tipo de fraccionamiento, la Municipalidad podrá solicitar al fraccionador todas las mejoras que considere necesarias sobre la calle a que se enfrenten los lotes resultantes del fraccionamiento, incluidas su extensión y habilitación de los servicios públicos indispensables, según el trámite que indique la Municipalidad.

El Departamento de Planificación Urbana y la UTGV determinarán la aplicación de esta norma en función de los usos asignados en este plan regulador.

Todos los fraccionamientos deberán apegarse a lo indicado en el Artículo 4 de la Ley General de Caminos Públicos. El ancho de las carreteras y de los caminos vecinales será el que indique los Departamentos Técnicos del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, sin que pueda ser menor de veinte metros para las primeras y de catorce metros para los segundos; es decir el ancho mínimo para lotes que enfrenten una Ruta Nacional debe ser de 20.00 metros y según lo señala el Reglamento de Vialidad para las vías locales.

Si en sitio se tiene un ancho inferior al indicado, se puede aplicar un retiro de la línea de centro del derecho de vía de 10.00 metros para las Rutas Nacionales y de 7.00 metros para las Rutas Cantonales.

En rutas no incluidas en el inventario vial el ancho del derecho de vía no será inferior al ancho indicado en el plano madre, en caso de que no tenga plano madre la UTGV indicará el derecho de vía a respetar; el cual nunca será menor a 14 metros.

Rutas dentro del inventario vial:

• a)En rutas incluidas dentro del inventario vial, el ancho del derecho de vía a respetar en los fraccionamientos será comparado con el ancho promedio del camino, contemplando los siguientes casos:
• b)Si el ancho del derecho de vía del plano madre es mayor al ancho del derecho de vía promedio se respetará el ancho indicado en el plano madre.
• c)Si el ancho del derecho de vía del plano madre es inferior al ancho promedio del camino se debe cumplir con lo siguiente:
• d)Si el ancho promedio de la calle es inferior a 8.50 metros e inferior a 10.0 metros, la segregación debe respetar un ancho mínimo de 8.50 metros.
• e)Si el ancho promedio de la calle es mayor a 8.50 metros, la segregación debe respetar un ancho mínimo de 10.00 metros.
• f)Si el ancho promedio de la calle es mayor a 10.00 metros, la segregación debe respetar el ancho promedio de la vía.

Todos los fraccionamientos deberán indicar un derecho de vía no inferior al indicado en el plano madre, además, deberá indicarse en el cuerpo del plano la línea correspondiente a la futura ampliación vial; esta franja no puede ser tomada en cuenta para el cálculo del área efectiva del lote ni para el área aprovechable para construir.

Todos los fraccionamientos en el momento de su construcción deben contemplar la salida adecuada de las aguas pluviales en los lotes resultantes, por medio de la construcción del cordón y caño, y la conexión de estos al sistema de alcantarillado pluvial, de existir. Además, se deben construir aceras frente a los lotes a fraccionar, según las disposiciones establecidas en la ley de oportunidades para personas con discapacidad, Ley N. 7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N. 26831-MP y sus reformes o normativas que le sustituyan. El Departamento de Control Urbano y la UTGV determinarán la aplicación de esta norma en función de los usos asignados en este plan regulador.

Ficha Artículo 6

Únicamente se visarán los planos catastrados que tengan finca asociada y concordancia con el informe de registro, que hayan generado título.

Ficha Artículo 7

La reunión de predios se permite siempre que el lote resultante de dicha reunión, así como el resto de la finca fraccionada, cuando la hubiere, cumplan con las dimensiones mínimas establecidas en el Reglamento de Usos del Suelo del plan regulador.

Para el visado de planos correspondientes a reunión de predios (permuta de áreas entre fincas) no se requiere de disponibilidad del servicio de agua, ya que se está trabajando con fincas ya constituidas.

La reunión de fincas de porciones de terceras propiedades debe de tener disponibilidad de agua o bien que una de las fincas a reunir ya tenga un servicio.

Ficha Artículo 8

Si las características del predio a fraccionar permiten su división en lotes que cumplan con las dimensiones de área mínima establecidas en este Reglamento y a su vez se requiere la apertura de una vía pública para servir los lotes resultantes, se debe realizar la habilitación del predio mediante la apertura de calle y provisión de servicios, de conformidad con lo establecido en el presente Reglamento.

Ficha Artículo 9

Los fraccionamientos simples de predios son permitidos siempre que los lotes resultantes del fraccionamiento cumplan las siguientes condiciones:

• a)Estar ubicados dentro del Anillo de Contención Urbana.
• b)Tener acceso directo a vía pública.
• c)Contar con disponibilidad de los servicios públicos indispensables.
• d)Cumplir con las disposiciones definidas en este Reglamento, en relación con áreas y frentes mínimos, se ajustarán a los requisitos del reglamento de usos del suelo y el mapa de zonificación de este plan regulador y a los parámetros urbanísticos del sector al que pertenezcan.
• e)Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones competentes y que se muestra en el mapa de restricciones de este plan regulador, que impidan su aprovechamiento; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con el fraccionamiento propuesto.

Ficha Artículo 10

Para autorizar el visado de planos es indispensable que el interesado presente los siguientes requisitos:

• a)Realizar la solicitud al correo electrónico asignado por la Municipalidad e indicar en el asunto el número de la minuta de la presentación y el propietario registral.
• b)Nota de disponibilidad de agua potable, emitido por la entidad correspondiente, con firma y sello; o en su efecto que mencione el número de la minuta de presentación. En casos donde ya exista una construcción debidamente declarada en la base de datos municipal y la misma quede contemplada dentro de la presentación se puede presentar el recibo del servicio de agua respectivo como disponibilidad.
• c)Las minutas de la presentación.
• d)El plano de la presentación con los sellos del CFIA y Catastro Nacional.
• e)Un montaje debidamente acotado, firmado por el profesional responsable, a escala, donde se indique la condición de resto de finca madre.
• f)El propietario registral, debe estar al día con el pago de los impuestos municipales. No se admiten los casos que se encuentran en condición de "arreglo de pago".
• g)El documento de Uso del suelo de la finca madre debidamente aprobado y vigente, en los casos donde se pretenda construir en el lote, es decir, en casos donde se indique en el cuerpo del plano "Para Construir".
• h)Archivo en formato "dxf", "shp" o "csv" con el polígono de las presentaciones georreferenciado al sistema oficial de coordenadas nacionales. El interesado podrá consultar el mapa catastral municipal disponible en la página oficial municipal.

Ficha Artículo 11

En predios donde se pretenda realizar un fraccionamiento simple, el fondo del predio a fraccionar y el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. En caso de quedar restos de fincas producto de este tipo de fraccionamiento, también se debe cumplir con dicha relación.

El frente mínimo de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan, según las Tablas de Usos y de parámetros urbanísticos del plan regulador.

El área mínima de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones de índole medio ambiental, o producto de alineamientos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan. Dicha área no será computable para el cálculo del área mínima.

Cuando el fraccionamiento simple se realice en una urbanización aprobada y recibida por la municipalidad, los lotes resultantes deben cumplir con el área de lote mínimo establecida en los planos aprobados del proyecto de urbanización.

Los fraccionamientos simples, sólo se pueden realizar dentro de los cuadrantes urbanos o zona urbanizada.

Ficha Artículo 12

Los lotes con frente menor a la norma se permitirán en los casos en que se demuestre que esta es la forma única de segregar un predio a. El fraccionamiento realizado dé como resultado ocho lotes, cuatro en su interior y cuatro en el exterior, todos con frente a calle pública.

b. Los lotes interiores deben tener un frente a vía pública de entre 3,00 m, para 30 metros de fondo y 4,00 m para 40 metros de fondo.

c. Los lotes exteriores deben tener un frente mínimo que se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Tanto los lotes interiores como los lotes exteriores deben cumplir con las dimensiones del área mínima se ajustará a los requisitos del mapa de zonificación del área y a las Tablas de Uso y de Parámetros Urbanísticos del sector al que pertenezcan.

Deben de estar ubicados dentro de un cuadrante urbano, o dentro de un área previamente urbanizada que haya realizado la respectiva cesión de área para uso público.

Deben de contar con los servicios públicos indispensables.

En todos los casos, se han de respetar también las normas que establezca la SETENA en la viabilidad ambiental del plan regulador.

Ficha Artículo 13

Conlleva la habilitación por primera vez de lotes para fines urbanísticos, por lo que debe cumplirse con la cesión del área pública de la cesión de áreas públicas en fraccionamientos con fines urbanísticos, del presente reglamento.

Los fraccionamientos con fines urbanísticos son permitidos siempre que los lotes resultantes cumplan con las siguientes condiciones:

• a)Estar ubicados fuera de un cuadrante urbano o un área previamente urbanizada.
• b)Realizar el fraccionamiento dentro de una misma finca madre o alguna de sus segregaciones generadas después de la entrada en vigencia del Plan Regulador.
• c)Tener acceso directo a vía pública.
• d)Cumplir con las disposiciones definidas en este reglamento en relación con áreas y frentes mínimos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan e) Contar con disponibilidad de agua potable.
• f)Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones competentes, que impidan su aprovechamiento; de lo contrario, que estas puedan conciliarse con el fraccionamiento propuesto.

Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones establecidas en la viabilidad ambiental del plan regulador otorgado por la SETENA.

En caso de no contar con los servicios públicos indispensables, el fraccionador debe costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer dichos servicios.

Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe proveer la recolección de las aguas pluviales de los lotes para evitar su empozamiento.

Ficha Artículo 14

Los requisitos del Visado Municipal para Fraccionamientos con Fines Urbanísticos son los siguientes:

Para autorizar el visado de planos es indispensable que el interesado presente los siguientes requisitos:

• a)Realizar la solicitud al correo electrónico asignado por la Municipalidad e indicar en el asunto el número de la minuta de la presentación y el propietario registral.
• b)Nota de disponibilidad de agua potable, emitido por la entidad correspondiente, con firma y sello; o en su efecto que mencione el número de la minuta de presentación. En casos donde ya exista una construcción debidamente declarada en la base de datos municipal y la misma quede contemplada dentro de la presentación se puede presentar el recibo del servicio de agua respectivo como disponibilidad.
• c)Las minutas de la presentación.
• d)El plano de la presentación con los sellos del CFIA y Catastro Nacional.
• e)Un montaje debidamente acotado, firmado por el profesional responsable, a escala, donde se indique la condición de resto de finca madre.
• f)El propietario registral, debe estar al día con el pago de los impuestos municipales. No se admiten los casos que se encuentran en condición de "arreglo de pago".
• g)El documento de Uso del suelo de la finca madre debidamente aprobado y vigente, en los casos donde se pretenda construir en el lote, es decir, en casos donde se indique en el cuerpo del plano "Para Construir".
• h)Archivo en formato "dxf", "shp" o "csv" con el polígono de las presentaciones georreferenciado al sistema oficial de coordenadas nacionales. El interesado podrá consultar el mapa catastral municipal disponible en la página oficial municipal.

Ficha Artículo 15

En predios donde se pretenda realizar un fraccionamiento simple, el fondo del predio a fraccionar y el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. En caso de quedar restos de fincas producto de este tipo de fraccionamiento, también se debe cumplir con dicha relación.

El frente mínimo de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan, según las Tablas de Usos y de parámetros urbanísticos del plan regulador.

El área mínima de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones de índole medio ambiental, o producto de alineamientos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan. Dicha área no será computable para el cálculo del área mínima.

Cuando el fraccionamiento simple se realice en una urbanización aprobada y recibida por la municipalidad, los lotes resultantes deben cumplir con el área de lote mínimo establecida en los planos aprobados del proyecto de urbanización.

Ficha Artículo 16

La Municipalidad podrán suscribir convenios con asociaciones de vecinos o personas jurídicas que por interés directo como beneficiarios, vecinos o usuarios directos tengan la voluntad de hacerse cargo de la limpieza, mantenimiento, vigilancia y atención de las áreas de cesión pública. Todo dentro del marco de las disposiciones del reglamento de área pública.

Ficha Artículo 17

Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe ceder gratuitamente para uso público el 10% del área total a fraccionar, siempre que esta sea igual o mayor se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan y la suma de los lotes a fraccionar sea de 8 o más lotes, ambas condiciones en conjunto. Dicha área se debe destinar a juegos infantiles, parques y facilidades comunales, en este orden de prioridad.

Cuando el 10% del área a ceder dé como resultado entre 120.00 m² y 250,00 m² la cesión puede darse en el sitio, o bien la municipalidad por medio del Departamento de Control Urbano, está facultada a solicitar al fraccionador la cesión del área en otro predio que determine, de acuerdo con sus necesidades. En caso de que el área a ceder sea mayor a 250,00 m², la cesión de área debe darse en el sitio.

Las áreas cedidas deben ser traspasadas a favor del dominio municipal para el uso público y ser utilizadas según lo indicado para urbanizaciones de uso residencial.

Los departamentos de Zonificación y de Catastro de la municipalidad deben llevar el registro de los fraccionamientos y las cesiones de área pública de cada finca madre y registrar en el Mapa Oficial.

Ficha Artículo 18

Cuando un predio, por su relación de frente y fondo, por la irregularidad de su forma o por su pendiente, resulte imposible de dividir en lotes con acceso directo a la vía pública que cumplan con el área mínima, que se ajustan a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros urbanísticos del sector al que pertenezcan, se puede admitir la excepción del fraccionamiento de lotes mediante la apertura de un acceso excepcional para uso residencial, para una única vivienda unifamiliar por cada lote resultante. Lo anterior con el fin de lograr un mayor aprovechamiento de las áreas urbanas que cuentan con infraestructura pública disponible.

Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden acceder a los lotes resultantes mediante accesos excepcionales para fines de control, municipal, seguridad pública, salud, bomberos, para fines de prestación y fiscalización de los servicios públicos cuando ello sea requerido y cualquier otro similar. La municipalidad no tiene obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios al acceso excepcional ni a los lotes que éste sirve.

Las actuales servidumbres de paso se respetarán, pero sólo se aplican a partir de la vigencia de este Plan Regulador, los accesos excepcionales, en zonas urbanas y para uso residencial. Se podrá emplear esta figura de acceso excepcional en las zonas mixtas del plan regulador, siempre que sean para el uso residencial.

Ficha Artículo 19

El acceso excepcional para uso residencial no constituye una vía pública, sin embargo, es de uso común para los lotes resultantes de esta excepción de fraccionamiento. Dicho acceso debe cumplir con las siguientes disposiciones:

• a)El ancho del acceso debe ser en todos los casos de 6,00 m; dentro de los cuales se debe contemplar la construcción de cordón y caño, así como aceras frente a los lotes resultantes, según las disposiciones establecidas la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N.7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N.26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya. Para el otorgamiento de un permiso de acceso excepcional, será requisito la construcción de las aceras según se disponga en el reglamento respectivo y que será corroborado en sitio por el departamento de Zonificación e Inspectores.
• b)La longitud del acceso no debe exceder de 60,00 m medidos desde la vía pública, que ha de contar con los todos los servicios públicos.
• c)Este acceso constará dentro de los polígonos de los lotes resultantes y no serán computables para determinar el área mínima establecida en este reglamento.
• d)Frente al acceso excepcional para uso residencial solamente se puede fraccionar un máximo de 6 lotes, los cuales pueden estar ubicados en uno o ambos lados del acceso. Para este cálculo se contabilizan los lotes que tengan únicamente salida a través del acceso excepcional para uso residencial, cuya área se constituye en un gravamen para el tránsito de personas y vehículos de emergencia.
• e)Debe terminar frente al último lote resultante, e indicarse en los planos como fin del acceso excepcional para uso residencial.
• f)Los lotes que enfrenten a la vía pública no pueden hacer uso del acceso excepcional para uso residencial, a menos que hayan sido contabilizados dentro del máximo de 6 lotes permitidos para fraccionar.

Toda excepción de fraccionamiento para uso residencial debe prever la recolección de las aguas pluviales de los lotes resultantes, para evitar su empozamiento.

Para habilitar espacios o lotes disponibles no construidos con accesos excepcionales existentes menores a los 6 m de ancho, se realizará una inspección en sitio por parte del departamento de Zonificación o inspectores para verificar que esa servidumbre no puede ser ampliada en su totalidad. Si la servidumbre de menor ancho no puede ser ampliada, en el tanto no sea menor de 3 m de ancho, el informe de inspección correspondiente indicará si existe o no la posibilidad del aprovechamiento de esos lotes disponibles, análisis que realizará el departamento de Control Urbano.

En caso de posibilidad de darse una ampliación a la servidumbre utilizando parte del área del terreno colindante, la Municipalidad estudiará la viabilidad de esta ampliación. En caso afirmativo, se procederá con la habilitación de ese sector del acceso, según las normas establecidas al efecto.

Ficha Artículo 20

No se permiten dos accesos excepcionales para uso residencial paralelos contiguos ni continuos, inclusive cuando el fraccionamiento no provenga de la misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza técnica y científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar, por las condiciones de relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por su pendiente; o por medidas precautorias para evitar la afectación grave o inminente del ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado por el INVU y la Municipalidad, con el fin de resguardar que no se utilice esa figura para contravenir normas urbanísticas.

Ficha Artículo 21

En la excepción del fraccionamiento para uso residencial, el área mínima de los lotes resultantes se ajustará a los requisitos de zonificación del área según las Tablas de Uso y la de parámetros urbanísticos del sector al que pertenezcan. En caso de existir afectaciones de índole medio ambiental, o producto de alineamientos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan. Dicha área no será computable para el cálculo. El área del acceso no es computable para efectos de cálculo del área mínima de lote; sobre ella no puede hacerse construcciones, salvo las tapias en línea de propiedad.

Ficha Artículo 22

En lo relacionado a localización de redes servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados, telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas sobre la vía pública. El fraccionador debe costear las obras necesarias para la conexión de dichos servicios.

Ficha Artículo 23

Los fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos que se encuentra normados en el presente Reglamento, son aquellos que tienen acceso a través de una servidumbre agrícola, pecuaria o forestal.

Ficha Artículo 24

Según las clases de capacidad de uso establecidas en los resultados de Edafoaptitud aprobados por la SETENA, las parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtas cuya clasificación sea I, II, III, IV, V y VI deben tener un área mínima de 7 000,00 m². Todo lo anterior sin perjuicio de los entes competentes en materia ambiental.

Ficha Artículo 25

En parcelas cuya clasificación sea I, II, III, IV, V, VI según la Edafoaptitud aprobado por la SETENA para este plan regulador, sus reformas o normativa que le sustituya, la cobertura máxima será de un 5%.

En este 5% de cobertura máxima, deberá contabilizarse el área total máxima de construcción de una única vivienda unifamiliar de hasta 300,00 m², que puede edificarse en una o dos plantas; las casas de trabajadores agrícolas y aquella infraestructura agroturística asociada a la actividad agropecuaria que se desarrolle en la parcela. El sumatorio total de estas áreas no excederá el 5%.

Ficha Artículo 26

Los accesos por servidumbre a parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtos deben tener conexión directa a la vía pública y su ancho mínimo debe ser de 7,00 m. Estos accesos deben ser constituidos en los asientos registrales de la Dirección del Registro Inmobiliario en favor de cada una de las parcelas fraccionadas y en contra de la finca que genera el fraccionamiento. El material de la capa de rodamiento en los accesos por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarias o forestales debe ser permeable.

Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden acceder a la parcela mediante la servidumbre agrícola, pecuarias o forestal, para fines de control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar. No obstante, la municipalidad, ni ninguna institución pública, tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios a la servidumbre.

Este acceso no se categoriza como vía pública, por lo tanto, no se puede realizar frente a él, fraccionamientos de cualquier otro tipo que no sean los indicados en esta sección del presente Reglamento.

Ficha Artículo 27

Para el fraccionamiento de parcelas con cobertura boscosa el área mínima debe ser de 20 000 m², de conformidad con lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que le sustituya.

La Administración Forestal del Estado puede autorizar la intervención o aprovechamiento del bosque en las parcelas con cobertura boscosa, en tanto no sea mayor del 10% de su área total; dicho aprovechamiento del bosque no debe sobrepasar este porcentaje autorizado, el cual puede ser utilizado en forma gradual.

El área de la servidumbre de las parcelas con cobertura boscosa debe ser contabilizada dentro del porcentaje de intervención o aprovechamiento del bosque.

Todo lo anterior conforme a lo establecido en la Ley Forestal, Ley Nº7575, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N°25721-MINAE, y sus reformas o la normativa que les sustituya. También se atenderá lo que indique el Reglamento de Desarrollo Sostenible aprobado por la SETENA para este plan regulador.

Ficha Artículo 28

Cuando el fraccionamiento se realiza en parcelas con fines agrícolas pecuarios, forestales o mixtos, no se exige la cesión de área pública.

Ficha Artículo 29

Los requisitos para el visado de fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos son los que se indican en el presente Reglamento. Estos fraccionamientos no requieren de la disponibilidad de servicios públicos indispensables debido a sus características. Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones que dicten los entes competentes en materia ambiental.

• a)Para fines agrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 7000 m2, en estos casos los planos individuales deben indicar "uso agrícola", "uso pecuario"; o "uso forestal", según corresponda. Las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un máximo del 5% en área de cobertura. Los accesos o servidumbres reguladas en este artículo serán de un ancho mínimo de 7 metros.
• b)En la zona de uso agroforestal la construcción de vivienda queda sujeta a un área máxima del 5%. El resto de la cobertura permitida en la zona (indicada en las fichas urbanísticas y en la tabla de parámetros (ANEXO 1.del Reglamento de Zonificación de Usos de Suelo), será la destinada para las edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria o forestal.

Esta área no será computable para el cálculo del área mínima del lote, ni podrá construirse en ella.

• c)El tamaño, el frente y la forma de los lotes de cualquier fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Ficha Artículo 30

Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines residenciales mediante la apertura de calles y provisión de servicios, donde el urbanizador se ve obligado a ceder a la municipalidad cierta porción de terreno para uso público, además de cumplir con todas las normativas urbanísticas pertinentes.

Ficha Artículo 31

El desarrollo de urbanizaciones es permitido siempre que el predio a urbanizar cumpla con las siguientes condiciones:

• a)Tener acceso directo a vía pública.
• b)Se cumpla con las normas de Uso y los parámetros urbanísticos del plan regulador y de sus diversos reglamentos.
• c)Contar con sistema de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de aguas residuales, sistema de alcantarillado pluvial, disponibilidad de servicio eléctrico y red de telecomunicaciones. En caso de no contar con los servicios descritos, el urbanizador debe costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios.
• d)Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones competentes, que impidan su aprovechamiento y registradas en el mapa de restricciones del plan regulador; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con la urbanización propuesta.
• e)Contar con la viabilidad ambiental de conformidad con las normas vigentes y la aplicación de reservas según el resultado del EAE y de la licencia ambiental del plan regulador. Aplicar en movimientos de tierra.

Para los sistemas de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de las aguas residuales y sistema de recolección y disposición de aguas pluviales, se deben cumplir las disposiciones definidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de Sistemas de Abastecimiento de Agua Potable, de Saneamiento y Sistema Pluvial del AyA y sus reformas o normativa que la sustituya.

Cuando en la colindancia del predio existan urbanizaciones ya construidas, se debe dar continuidad a la infraestructura vial, mediante la integración física y funcional.

El profesional responsable del proyecto de urbanización debe considerar en el diseño de sitio las condiciones naturales del área, tomando en cuenta no solo las del predio a desarrollar sino también las de sus inmediaciones.

Además, debe considerar las características naturales del predio y del entorno según el Reglamento de Paisaje de este plan regulador o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar.

Ficha Artículo 32

Toda urbanización debe ceder gratuitamente área al uso público, según las disposiciones señaladas en este reglamento y las disposiciones establecidas en la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240.

Ficha Artículo 33

Toda urbanización debe contar con un sistema de abastecimiento de agua potable, que garantice la disponibilidad del servicio, mediante la infraestructura y el equipamiento para la captación del recurso hídrico, su potabilización y distribución.

La disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua debe ser otorgada por el AyA, una ASADA u otro operador encargado de brindar el servicio, mediante la emisión de un documento que garantice la existencia del recurso hídrico con factibilidad técnica y operativa para la producción de agua potable para el abastecimiento de todos los lotes resultantes de la urbanización.

Cuando la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua sea otorgada por el AYA o una ASADA se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA. Para la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En caso que la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AYA, las disposiciones definidas por el operador.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, también se debe contar con la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua para la cantidad del número de lotes adicionales.

Ficha Artículo 34

En todo proyecto de urbanización las aguas residuales deben ser conducidas hacia un sistema de tratamiento, que garantice la capacidad de la infraestructura para la depuración de las aguas residuales; para esto se debe contar con un documento que certifique la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales en la urbanización propuesta, a través de alcantarillado sanitario.

Cuando la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales sea otorgada por el AYA, se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA. Para la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso que la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador.

Los proyectos de urbanizaciones pueden ser exonerados de la construcción de la red de alcantarillado sanitario siempre que se cuente con la Resolución Administrativa emitida por el AYA, según lo establecido en el Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA, sus reformas o normativa que lo sustituya.

De no contar con disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales por medio de alcantarillado sanitario, el urbanizador debe construir las obras que permitan conectarse a un sistema colector futuro, cuya descarga de las aguas residuales converja hacia alguno de los siguientes sistemas:

• a)Planta de tratamiento de aguas residuales, para lo cual es requerido el permiso de ubicación del MINSA.
• b)Tanque séptico o similar, para lo que se debe presentar una copia de las pruebas de infiltración del suelo, memoria de cálculo del tanque séptico o similar, y sistemas de infiltración del MINSA.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones también se debe contar con la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales para la cantidad del número de lotes adicionales.

Ficha Artículo 35

Toda urbanización que no cuente con sistema de alcantarillado sanitario debe realizar las pruebas de infiltración, para evaluar la cantidad de agua que penetra en el suelo y definir la permeabilidad de éste.

Para esto se debe cumplir lo dispuesto, en relación con infiltración o percolación de aguas residuales, en el Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°39887-SMINAE y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En casos de alteración sustancial de las condiciones naturales del predio, por razones de topografía u otros, se requiere una nueva prueba de infiltración para los niveles finales.

Ficha Artículo 36

Cumplir las disposiciones establecidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En todo proyecto de urbanización las aguas pluviales deben ser conducidas hacia un sistema de alcantarillado pluvial, que garantice por medio de tuberías, conductos y demás obras accesorias, el vertido de las aguas de lluvia hacia lugares naturales de disposición.

Para la construcción de la infraestructura del sistema de alcantarillado pluvial se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En el caso de preverse en el predio terraceo, el profesional responsable del proyecto debe procurar la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenir la erosión de taludes y el empozamiento que pueda tener el predio.

Para la descarga final del sistema de alcantarillado pluvial, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad; las obras de infraestructura de este sistema deben ser entregadas al gobierno municipal.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones y esto implique el cambio del punto de desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad.

Ficha Artículo 37

Cuando el terreno donde se desarrolla la urbanización cuente con pendiente, se deben determinar las condiciones del movimiento de tierra en cuanto a cortes, rellenos y taludes, debiéndose acatar las siguientes disposiciones:

• a)Pendientes mayores al 15% debe presentarse un estudio preliminar de suelos y terraceo.
• b)Pendientes mayores del 30% se debe presentar el estudio de estabilidad del terreno.

Los estudios indicados deben ser llevados a cabo y suscritos por profesionales incorporados a sus respectivos colegios para los trabajos de neotectónica, geotecnia o ingeniería estructural, que garanticen la estabilidad de los terrenos y la seguridad de los ocupantes de los terrenos, sus obras y los vecinos inmediatos.

Para los terrenos que contengan o colinden con cauces fluviales, y presenten fuera del área de protección una pendiente igual o mayor al 30%, se deben presentar estudios geotécnicos de la zona a urbanizar, que demuestren que los terrenos son aptos para construir.

Para la presentación de todo proyecto ubicado en terrenos con pendientes como las indicadas en este artículo, se debe incluir una lámina con las recomendaciones de los estudios como cortes, rellenos, relación V:H, sistema de compactación, terrazas y taludes.

Ficha Artículo 38

Cuando se deba efectuar movimiento de tierras en urbanizaciones que se realicen sobre terrenos con pendientes mayores al 15% se deben cumplir con las siguientes disposiciones:

• a)Las hileras de los lotes y las vías deben colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.
• b)La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas.

Cuando en una urbanización las áreas destinadas a la construcción de viviendas requieran estar ubicadas en zonas de relleno, el urbanizador debe presentar estudios que especifiquen el grado de compactación de los rellenos. Además, los sitios de relleno pueden ser utilizados para parques, en cuyo caso debe especificarse en los planos constructivos los muros de retención, taludes y elementos protectores contra accidentes.

Para los casos anteriores, el profesional responsable debe verificar que se cumplan todas las recomendaciones indicadas en los estudios y especificar en los planos constructivos los elementos de estabilización de suelos a implementar, así como en la memoria de cálculo y los estudios de compactación de rellenos.

No debe dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas; estos deben de disponerse conforme a la Ley para la Gestión Integral de Residuos, Ley N°8839, sus reformas o la normativa que la sustituya.

Ficha Artículo 39

Para realizar la lotificación del predio de la urbanización, se deben cumplir las siguientes disposiciones para los lotes resultantes:

• a)El área, el frente y la forma de los lotes se ajustarán a los requisitos de zonificación y los parámetros urbanísticos del plan regulador.

Para establecer dichos parámetros se han considerado las restricciones ambientales (IFAs, efectos acumulativos y capacidad de carga), así como los lineamientos establecidos y aprobados por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) para el presente Plan Regulador (zonas con prioridad de densificación según cobertura de alcantarillado sanitario y acceso a transporte público, estructura de jerarquización de centros urbanos, etc.).

• b)En cuanto a la superficie mínima de lote, ésta se establece por norma general en función de la zona en la que se ubica el sector, en el catastro existente, y en el análisis posterior al trabajo de campo (Ver Anexo de Tabla de Usos y Parámetros).
• c)El fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. Los lotes esquineros con frente menor de 6 m. tendrán un frente mayor a los demás en un tanto igual al del antejardín mínimo exigido en la zona.
• d)Los linderos laterales de los lotes deben tener preferiblemente un ángulo de 90° en relación con la línea de cordón y caño. Cuando las características físicas del predio no permitan esta condición, la relación puede variar, siempre que garantice la regularidad del lote.
• e)Los lotes resultantes deben quedar completamente libres de cualquier tipo de afectación.
• f)Cuando en la lotificación se proyecte una distancia entre 2 vías vehiculares mayor de 240,00 m debe subdividirse el bloque mediante un espacio abierto para producir un paso peatonal intermedio que conecte las dos vías, con un ancho mínimo de 6,00 m.

Ficha Artículo 40

La superficie mínima de lote requerida será, por norma general, la definida en la tabla de parámetros urbanísticos del plan regulador. Aquellos lotes existentes y catastrados antes de la entrada en vigor de este Plan Regulador, que no alcancen la superficie mínima establecida para el sector al que pertenecen, deberán cumplir con el resto de los parámetros (cobertura, retiros, altura máxima y niveles) y se podrá otorgar el permiso o licencia de construcción siempre y cuando al aplicar la cobertura y los retiros fijados, la superficie resultante supere lo establecido en el Reglamento de Construcciones del INVU vigente Ficha Artículo 41

Los porcentajes de cobertura que aplican en un lote serán, por norma general, los definidos en la tabla de parámetros urbanísticos. En los casos en los que el frente del lote sea mayor o igual que el fondo, o cuando el lote sea esquinero, podrá aumentarse la cobertura hasta un 80%.

Ficha Artículo 42

Los criterios para delimitar los lugares donde van a asentarse condominios y urbanizaciones se ajustarán a las normas de zonificación, usos y parámetros urbanísticos del plan regulador, junto con las normas de la SETENA dictadas en su viabilidad ambiental. En el mapa de restricciones se pueden observar aquellas limitaciones aplicables al desarrollo de estos proyectos.

Ficha Artículo 43

Tratándose de proyectos de urbanización en predios que contengan o colinden con áreas de protección, es obligatorio solicitar el alineamiento respectivo ante el INVU, de conformidad con la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya. El alineamiento oficial debe cumplir con lo establecido en el Reglamento de Construcciones vigente.

En proyectos de urbanización ubicados en predios que colinden o que dentro del mismo se encuentren nacientes de agua, el urbanizador debe tramitar el Dictamen de Cuerpo de Agua ante la Dirección de Aguas del MINAE, para la determinación de la afectación. En caso que el dictamen indique que el cuerpo de agua es naciente permanente, se debe tramitar la solicitud de alineamiento en el INVU.

El área de protección forestal y de nacientes de agua no debe computarse dentro del área urbanizable, ni en el porcentaje destinado para uso público. En el área de protección no se pueden realizar movimientos de tierra que alteren la topografía natural del predio, esto implica prohibición de terraceo y depósito o extracción de materiales.

En casos muy calificados, según lo establecido en la Ley de Aguas, Ley N°276, sus reformas o normativa que la sustituya, el MINAE puede autorizar obras en cauces de dominio público cuando se demuestre que no producen deterioro a los recursos naturales locales.

Ficha Artículo 44

Cuando el predio a urbanizar se encuentre afectado por un cauce fluvial, para realizar trabajos de canalización o entubamiento, se debe contar con el visto bueno de la Dirección de Aguas del MINAE. El área utilizada para la canalización continúa siendo inalienable según lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya. La Municipalidad solicitar adicionalmente estudios que determinen el manejo de las aguas mediante valoraciones con retorno superiores, etc.

En el caso que se entube una quebrada o arroyo, se modifique su eje y se rectifique su cauce, deben aplicarse las restricciones de las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal, Ley N° 7575, a partir del borde del cauce en su entrada y salida del tubo.

Además, cuando existan proyectos municipales o de alguna institución para el entubamiento de dichas aguas, el urbanizador debe pagar la parte proporcional que le corresponde de las obras.

Ficha Artículo 45

Cuando se requiera la tala de árboles maderables para su aprovechamiento en predios a urbanizar, se debe cumplir con las disposiciones establecidas en el Reglamento para Trámite de Permisos y Control del Aprovechamiento Maderable en Terrenos de Uso Agropecuario, Sin Bosque y Situaciones Especiales en Costa Rica, Oficialización de "Sistema de Información para el control del aprovechamiento forestal (SICAF), Decreto Ejecutivo N°38863-MINAE y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Ficha Artículo 46

En lo relacionado a localización de redes servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados, telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas en los derechos de vía, sobre o a través de áreas de uso público, o de forma independiente, con la indicación del uso del servicio.

Cuando el predio a urbanizar se encuentre ya afectado por servidumbres que den paso a los servicios indicados, estas deben quedar en el área pública destinada a vías, siempre que el ente encargado de brindar el servicio lo autorice.

Únicamente la servidumbre de uso pluvial puede localizarse en áreas de parque y juegos infantiles.

Cuando las redes sean de servicios del AYA, se deben cumplir las disposiciones en cuanto a ubicación física de la conexión y de tuberías, del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA y la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o normativa que les sustituya.

Ficha Artículo 47

Una vez construida la urbanización, para la aprobación de la segregación de los lotes resultantes, se debe gestionar el visado del plano general de la urbanización, según lo establecido en el Reglamento del INVU.

La aprobación de los planos constructivos de proyectos de urbanizaciones por parte de la municipalidad, no constituye una aprobación para segregación de lotes.

Ficha Artículo 48

Se pueden realizar urbanizaciones con los siguientes destinos de uso en consonancia con las Tablas de Uso del plan regulador y de los Parámetros urbanísticos, así como las disposiciones de la SETENA en la viabilidad ambiental del plan regulador.

• a)Urbanización de uso residencial.
• b)Urbanización de uso comercial.
• c)Urbanización de uso industrial.
• d)Urbanización de usos Mixtos.

En ningún caso se permiten accesos excepcionales para uso residencial dentro de proyectos de urbanización.

Ficha Artículo 49

Cuando se pretenda realizar una urbanización, el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. El frente mínimo de los lotes resultantes de la urbanización debe ser según se indica en la Tabla de Parámetros Urbanísticos.

Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones producto de alineamientos, dicha área no será computable para el cálculo.

Ficha Artículo 50

Las edificaciones en urbanizaciones de uso residencial deben cumplir lo siguiente:

• a)Densidad: Se aplica el cálculo para el número máximo de unidades habitacionales por lote establecido en el plan regulador.
• b)Área de construcción: Se calcula de acuerdo a la normativa de altura, retiros y cobertura de este reglamento y las Tablas de Parámetros Urbanísticos.

Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones emitidas por los entes competentes en materia ambiental.

Ficha Artículo 51

En urbanizaciones de uso residencial se debe destinar una cantidad de lotes para uso comercial y servicios particulares, siempre que el área requerida para estos usos sea igual o mayor al lote mínimo de la urbanización.

El urbanizador debe reservar esta área para los siguientes usos, indicados en m² por vivienda, y en orden de prioridad:

Tabla 1: Otros usos en urbanización residencial M2 / PERSONA USO 1.00 Pulperías o abastecedores 3.00 Supermercados y tiendas M2 / PERSONA USO 0.75 Oficinas para servicios personales como barbería, soda, lavandería, salón de belleza, cafetería 0.25 Oficinas para servicios profesionales 0.50 Artesanía y talleres de reparación de electrodomésticos 0.50 Estacionamientos Para calcular el área requerida para uso comercial y servicios particulares, se debe realizar la siguiente fórmula: Área requerida mínima para uso comercial y servicios particulares = N° total de lotes x 6,00 m².

Cuando el cálculo del área requerida mínima sea mayor al lote mínimo, ésta se puede distribuir y ubicar en un mismo lote o en diferentes lotes, siempre que éstos cumplan con el área mínima de este reglamento.

En el diseño de sitio de la urbanización se debe indicar el área de uso comercial, así como en la tabla de áreas.

Ficha Artículo 52

En todo proyecto de urbanización de uso industrial se debe aplicar la siguiente norma según su clasificación:

• a)Tipo A1: Área mínima de lote 350 m², frente mínimo de lote 14,00 m, cobertura 65%.
• b)Tipo B2: Área mínima de lote 420 m², frente mínimo de lote 14,00 m y cobertura 70%.
• c)Tipo C3: Área mínima de lote 700 m², frente mínimo de lote 14,00 m y cobertura 55%.

Los usos permitidos para cada uno de estos tipos de industria, son los establecidos en el este plan regulador y su tabla de usos. Las edificaciones ubicadas en urbanizaciones de uso industrial deben cumplir con las disposiciones vigentes en diversas instituciones. Las edificaciones dispuestas dentro de este tipo de lotes deben proveer facilidades de estacionamiento y disposiciones de retiros, según lo establecido en el Reglamento de Construcciones de este plan regulador.

Ficha Artículo 53

En todo proyecto de urbanización de uso industrial se debe aplicar la siguiente norma según su clasificación:

• a)Tipo 1: Área mínima de lote 420,00 m², frente mínimo de lote 14,00 m, cobertura 70%.
• b)Tipo 2: Área mínima de lote 700,00 m², frente mínimo de lote 18,00 m y cobertura 65%.
• c)Tipo 3: Área mínima de lote 1000,00 m², frente mínimo de lote 20,00 m y cobertura 60%.

Los usos permitidos para cada uno de estos tipos de industria, son los establecidos en el este plan regulador y su tabla de usos. Las edificaciones ubicadas en urbanizaciones de uso industrial deben cumplir con las disposiciones vigentes en diversas instituciones. Las edificaciones dispuestas dentro de este tipo de lotes deben proveer facilidades de estacionamiento y disposiciones de retiros, según lo establecido en el Reglamento de Construcciones de este plan regulador.

Ficha Artículo 54

Una urbanización puede incluir a la vez áreas residenciales, comerciales o industriales, siempre que los usos sean compatibles. En estos casos se debe designar claramente cada uso y se deben cumplir con los requisitos y disposiciones relativos al uso permitido en cada área. Las áreas de usos industriales, comerciales de actividad nocturna o aquellas que generen excesivo tráfico de vehículos, se deben separar de las áreas residenciales mediante franjas intermedias con ancho no menor de 30,00 m. Dichas franjas deben ser destinadas a áreas verdes y se permite establecer en ellas derechos de vías con un ancho no mayor de 20,00 m, con localización recargada hacia la zona de uso industrial o comercial.

Ficha Artículo 55

Todo urbanizador debe ceder área gratuitamente al uso público, según sea el tipo de urbanización:

• a)Urbanización de uso residencial: 20,00 m² por lote; esta cantidad en porcentaje no debe ser menor de un 5% ni mayor de un 20% del área urbanizable, salvo en vivienda de interés social, en cuyo caso el mínimo será el 10%.
• b)Urbanización de uso comercial: 10% del área urbanizable.
• c)Urbanización de uso industrial: 10% del área urbanizable.
• d)Urbanización de uso mixto: Se debe calcular el porcentaje según las áreas de los usos de la urbanización.

Las áreas indicadas en los incisos anteriores deben ser cedidas y traspasadas a favor del dominio municipal.

Ficha Artículo 56

Toda urbanización debe ceder y traspasar al uso público las vías de la urbanización, las cuales deben cumplir con los requerimientos establecidos, según la clasificación de vías definidas en el plan regulador. El área de vialidad no forma parte de los porcentajes de área cedida.

La UTGV tendrá a su cargo la autorización de la red vial del proyecto de urbanización y una vez que haya sido cedida el área, deberá incluir dicha red dentro del inventario vial para el proceso de mantenimiento vial de su responsabilidad.

Ficha Artículo 57

En toda urbanización de uso residencial, debe cederse para uso público el área definida en este reglamento.

Esta debe destinarse a juegos infantiles, parque y facilidades comunales, en este orden de prioridad y se debe distribuir de la siguiente manera:

• a)Juegos infantiles: 10 m² por lote o unidad habitacional.
• b)Parque: 1/3 del área pública, una vez computada el área de juegos infantiles.
• c)Facilidades comunales: 2/3 partes del área pública restante.

Cuando el área pública a ceder sea menor que el área mínima del lote, según lo establecido en esta norma, ésta debe destinarse prioritariamente a juegos infantiles y parque, y en todo proyecto de urbanización estas dos áreas se ubicarán de manera contigua.

De requerirse la construcción de plantas de tratamiento, lagunas de retardo o ambas, el área destinada debe contabilizarse en demasía al área pública de juegos infantiles, parque y facilidades comunales.

Ficha Artículo 58

Los lotes donde se ubiquen las áreas públicas en urbanizaciones de uso residencial, deben estar ubicadas contiguo a áreas ya establecidas para dicho uso, o en la periferia si no se han desarrollado las propiedades colindantes. Además, deben ser distribuidas equidistantemente de las viviendas si la escala de la urbanización lo requiere y tener un frente mínimo de 10,00 m.

Adicionalmente, las áreas destinadas a juegos infantiles y facilidades comunales deben contar con previstas de agua potable.

Los lotes en que se ubiquen las áreas públicas deben tener una topografía no mayor al promedio de la que tiene todo el predio a urbanizar. El área de juegos infantiles se debe habilitar por medio de terraceo y cumplir con las disposiciones establecidas en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N°7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N°26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya; el área de facilidades comunales debe quedar habilitada para su construcción.

Ficha Artículo 59

La cesión de área pública destinada a juegos infantiles, además de cumplir con las disposiciones establecidas en estas normas, debe cumplir con lo siguiente:

• a)Tener una ubicación cuya distancia no sea mayor de 300,00 m de la vivienda más alejada, medidos sobre calles.
• b)El lote no debe formar ángulos agudos ni tener zonas de difícil vigilancia.
• c)Tener una topografía no mayor al promedio de la que tiene todo el predio a urbanizar.
• d)Proveer aceras con un ancho de 1,80 m con pendientes máximas de 10%, terraceo, bancas o cualquier otro detalle pertinente, según sea del caso.
• e)Cerrar el sitio con seto, malla u otro sistema que ofrezca seguridad.
• f)Instalar bebederos de agua potable con altura de 0,65 m distribuidas de acuerdo a una cobertura no menor de 50,00 m de radio.
• g)Estar enzacatadas y arborizadas previa autorización de la municipalidad.
• h)Se debe instalar un núcleo de juegos infantiles por cada 50 unidades habitacionales o lotes.
• i)Los equipamientos de los juegos deben ser durables y seguros.
• j)El núcleo de juegos infantiles debe incluir un juego para cada uno de los siguientes rangos de edad:

i. Menores de 3 años: Caja de arena, tiovivo o carrusel, túnel, hamacas con silla o similar.

Además, se deben incluir facilidades para que los adultos permanezcan periodos prolongados de tiempo.

ii. De 3 a 7 años: Hamacas, sube-baja o similar.

iii. De 7 a 13 años: Escalera Horizontal, Tobogán o similar.

• k)Para edades escolares se pueden incluir canchas de fútbol infantil, de baloncesto y multiuso.
• l)Proveer área de resguardo para las personas, con un área mínima de 6,00 m² por cada 500 m². Por fracción adicional se debe incrementar proporcionalmente dicha área.

El diseño y la construcción de estos equipamientos deberán ser inclusivos.

Por razón de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad pueden rechazar los tipos de juegos que proponga el urbanizador. El recorrido para acceder a los juegos infantiles, desde las viviendas a que sirvan, no debe implicar el cruzar vías primarias, ni salir de la urbanización.

Ficha Artículo 60

En urbanizaciones de uso residencial, además de cumplir con las disposiciones generales para lotes destinados a área pública en urbanizaciones de uso residencial del presente Reglamento, las áreas de parques deben estar ubicadas preferiblemente en un mismo lote y ser enzacatadas y arborizadas previa autorización de la municipalidad.

De forma excepcional, cuando las características del terreno no permitan la ubicación de las áreas destinadas a parques en zonas con iguales condiciones que los lotes de la urbanización, éstas pueden ubicarse en otros terrenos con pendientes mayores a 15% y en estos casos se deben realizar las obras de conservación de suelos y manejo de aguas.

Pueden diseñarse huertas urbanas ecológicas en las áreas de parques, siempre que se establezcan sistemas de recolección de aguas para riego, el suelo no haya sido alterado con materiales de construcción de relleno y se cuente con criterio técnico municipal que lo avale.

Ficha Artículo 61

En urbanizaciones de uso residencial, las áreas destinadas a facilidades comunales pueden ser utilizadas para educación, salud, deporte, policía, servicios públicos, centros comunales, bibliotecas y guarderías u otro equipamiento comunal. Su ubicación debe ser determinada según la densidad de población.

Los lotes donde se ubiquen las áreas destinadas a facilidades comunales deben tener una topografía no mayor al promedio de la que tiene todo el terreno urbanizable.

El gobierno municipal puede autorizar que las áreas destinadas a facilidades comunales sean traspasadas directamente a las entidades estatales encargadas de brindar los servicios o facilidades de su respectiva competencia.

Las áreas destinadas a facilidades comunales deben indicarse claramente en la lámina de terrazas de los planos constructivos.

Ficha Artículo 62

El urbanizador debe dar cumplimiento a las siguientes disposiciones:

• a)Entregar el área para juegos infantiles con el equipamiento necesario. Tanto el área de juegos infantiles como el área de parque se deben entregar enzacatadas, arborizadas previa autorización de la municipalidad y cumplir con lo indicado en este reglamento.
• b)Incluir dentro de los planos constructivos una lámina completa que indique las obras a realizar y el equipamiento que se instalará. Dichas obras incluirán: juegos, área de resguardo, pavimentos, aceras, vallas, arborización, terraceo, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso y la normativa aplicable.

Ficha Artículo 63

Toda urbanización que no sea de uso residencial, debe destinar el porcentaje de área pública a ceder establecido en este reglamento de la siguiente manera:

• a)Urbanización de uso Comercial: Espacios públicos, que pueden ser zonas verdes, parques, plazoletas, u otros.
• b)Urbanización de uso Industrial: Espacios públicos recreativos, que pueden ser canchas deportivas o multiusos, parques, plazoletas y cualquier otra actividad similar, u otros.
• c)Urbanización de uso mixto: Deben ser proporcionales a las áreas de los usos en la urbanización, según lo establecido en este Reglamento.

Además, el área pública de estas urbanizaciones debe proveer, aceras, vallas, terraceo, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso; además de salidas de agua potable.

Ficha Artículo 64

Para la vialidad de las urbanizaciones, se disponen las siguientes normas:

• a)El sistema vial de las urbanizaciones debe amarrarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación.
• b)Si la propiedad enfrenta vías existentes, tanto para fraccionamiento fuera del cuadrante como para urbanización, correrán por cuenta del urbanizador las ampliaciones o mejoras que aquellas requieren para ajustarse a las normas debidas en el tanto correspondiente a la mitad de vía a que enfrentan; en cuanto al ancho de la pista de rodamiento las mejoras deberán hacerse por lo menos en 3,00 m., o 4,50 m., de acuerdo con el tipo de vía. En el lado opuesto al caño deberán hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento.
• c)Cuando se urbanicen terrenos contiguos a una vía de acceso restringido, existente o proyectada, ha de separarse el tránsito propio de una urbanización respecto al de dicha vía por medio de calles marginales.

Estas calles son para darle acceso a las propiedades y, por lo tanto, es obligación del urbanizador aportar el terreno necesario y construir las obras que demanden. Para efectos de diseño, éste deberá construirse de forma similar a las calles secundarias.

• d)La interconexión entre calles y vías de acceso restringido en rutas nacionales se hará únicamente en los sitios y de la manera que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transporte.
• e)Las calles sin salida deberán rematarse con un ensanchamiento que facilite el viraje de los vehículos, pudiendo hacerlo mediante el diseño de rotondas, "te" o "martillo". La municipalidad revisará a nivel de anteproyecto, el tipo de vía que se puede utilizar en cada urbanización para lo cual tomará en cuenta los accidentes topográficos, el número de viviendas servidas, la generación de tránsito y continuidad vial, entre otras.
• f)Si la urbanización va a estar ubicada cerca de una ruta de autobuses importante y es mayor a 50 unidades habitacionales deberá disponer de al menos un sitio para paradas de autobús con su respectiva bahía.
• g)Toda urbanización con más de 50 unidades habitacionales debe contar al menos con dos accesos vehiculares diferenciados entre sí, con una separación mínima de 100 m uno del otro. Cada uno de ellos deberá tener al menos dos carriles, uno de entrada y uno de salida. La suma de ambos carriles será equivalente al ancho de la calle a la cual pertenecen.

Ficha Artículo 65

• a)Pendiente máxima:

Para calles principales y especiales: 12 % en tramos menores a 50 metros se podrán tener pendientes hasta de un 15 %. En calles secundarias, terciarias y de uso restringido: 15 % y en tramos no mayores a 50 metros se podrán tener pendientes hasta de un 20 % b) Intersecciones:

En toda intersección de vías, una de ellas se considerará como principal y las que empaten con estas deberán tener como máximo una pendiente del 5% en una distancia mínima de quince metros fuera del derecho de vía, antes del empate. Los niveles de calles y alcantarillado al desembocar en calles existentes deberán ser definidos por la Municipalidad en congruencia con lo existente, si el empate es con carretera de ruta nacional existente o proyectada, el urbanizador deberá presentar al MOPT, el perfil longitudinal para su estudio. En el caso de calles con jardinería central, ésta deberá interrumpirse en las zonas de paso para peatones, con una franja libre, a nivel de la calzada, de un ancho mínimo de 120 cm.

• c)Aceras:

La construcción de aceras se exigirá como parte de las obras de urbanización cuando se vayan a construir viviendas simultáneamente; cuando no se contempla esto, se exigirá en los desarrollos frente a las calles primarias. En los otros casos la construcción de aceras podrá diferirse hasta la realización de obras, sobre cada lote en particular, a criterio municipal. No obstante, la previsión de éstas mantendrá una debida relación con las cunetas de drenaje pluvial y las rasantes del pavimento.

Para usos comerciales se podrá exigir un ancho de acera mayor al fijado en este reglamento, a criterio de la Municipalidad. El acabado de las aceras será antideslizante y llevará loseta táctil.

La pendiente en el sentido transversal tendrá como máximo el 3% y como mínimo el 2%. En el caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel debe salvarse con rampas construidas en la franja verde.

Cuando no exista, la rampa se deberá resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros. Los desniveles que se generan en los costados también deberán resolverse con rampas de pendiente no mayor de un 30% de la que tiene la acera.

• d)Ochavos:

En todo cruce de calles se recortarán las esquinas en el límite de propiedad, mediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros por cada lado en el caso de preferirse una curva, esta deberá estar inscrita dentro de la línea de propiedad y el ochavo.

• e)Rampa en esquinas:

En todas las esquinas se construirán rampas de longitud igual al ancho del área verde para salvar el desnivel existente entre la calle y la acera. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de 1,20 m., ser de material antideslizante, tener una estría de 1 cm., de profundidad mínima cada 10 centímetros y estar ubicadas fuera de la sección curva de intersección.

• f)Cordón y caño:

El cordón y caño en las esquinas de calles se proyectarán en forma circular con radio mínimo de seis metros. En el caso de zonas industriales o comerciales o cuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo (nunca menor de sesenta grados) en las esquinas, el radio se incrementará a diez metros como mínimo.

• g)Colocación de objetos en áreas públicas:

Cualquier señal u objeto saliente colocado en calles, acera, o espacios públicos, deberá estar a una altura mínima de 2,40 m., salvo en el caso de los postes, teléfonos públicos y armarios de distribución de teléfonos los cuales deberán ubicarse en las franjas verdes, de tal forma que no obstruyan el paso de personas y vehículos sin que traspasen dicha franja, salvo que exista un reglamento específico que establezca otros criterios.

No se permite la colocación de áreas temporales de desechos sólidos sobre las aceras, si es una canasta de recolección de basura para una urbanización está deberá colocarse sobre la franja verde, y si es de uso privado deberá de estar dentro de la edificación.

• h)Señalamiento de vías:

El señalamiento vial tanto vertical como horizontal de calles y avenidas, incluyendo todas las indicaciones; altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por cuenta del urbanizador. Dicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a la Municipalidad.

La demarcación, altura y ubicación de estos letreros se dará conforme a lo indicado por el Departamento de Señalamiento Vial del MOPT y de otras disposiciones puntuales que la Municipalidad haya definido.

• i)Estacionamiento sobre calles primarias:

En conjuntos que contemplan la construcción de más de 50 unidades de vivienda y que tengan frente a calles primarias se proveerá un área de estacionamiento para vehículos de transporte colectivo sitio adecuado en la acera para la eventual construcción de refugios de espera cubierto, ampliando el derecho de vía en no menos de 2,50 m., y por una longitud de 12 m, salvo que exista un reglamento específico que establezca otros criterios.

Ficha Artículo 66

Al proyectar urbanizaciones sobre terrenos accidentados o de fuerte pendiente, tanto las hileras de vivienda como las vías deberán colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel. La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas.

No deberán dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas, sino en lugares designados precisamente por la Municipalidad como botaderos, en cuyo caso deberá indicarse así en los planos. Las áreas destinadas a construcción no deberán quedar en zonas de relleno; eventualmente la municipalidad con base en estudios presentados por el urbanizador, podrán permitir que se construyan viviendas en dichas áreas, en cuyo caso se deberá especificar claramente el grado de compactación de los rellenos e informar el momento en que se iniciarán las obras de descompactación a la municipalidad, todo sin responsabilidad de esta.

La municipalidad se reserva el derecho de rechazar el grado de compactación propuesta para el área cuando ésta no esté de acuerdo con los estudios de suelo u otras variables técnicas de diseño. Los sitios de relleno podrán ser utilizados para parques en cuyo caso el INVU podrá exigir la construcción de muros de retención y de elementos protectores contra accidentes, si fuere pertinente.

Tiene que estar acreditada ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos la responsabilidad profesional del responsable de los diseños y los planos y supervisión de los trabajos de los movimientos de tierra.

En todo caso se respetarán las indicaciones de la CNE relacionadas con la gestión del riesgo.

Ficha Artículo 67

Todo proyecto debe cumplir con lo estipulado por SETENA para Estudio de Impacto Ambiental para actividad, obra o proyecto según corresponda el tipo de infraestructura y para obras menores pueden solicitar un análisis de pendientes para la canalización de escorrentías y aguas pluviales del proyecto para no afectar las propiedades que se ubiquen pendientes abajo.

Se debe de complementar con un estudio de la cuenca dentro de la cual se encuentra comprendido a efecto de tomar en cuenta el desarrollo de otros proyectos tanto aguas arriba como abajo. En el caso de tener el terreno pendiente fuerte (mayores al 10%) y preverse su terraceo deberá procurarse la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenirse la erosión de taludes y el empozamiento de pequeños valles que pueda tener el terreno.

La entrega de aguas pluviales a un colector (quebrada, o río) debe tomar en cuenta el nivel máximo probable de las avenidas de este último, a fin de no obstaculizar la incorporación de las aguas. Esta entrega no debe ser hecha en forma perpendicular al curso del colector, sino que un ángulo no mayor de 45º. En lo que se refiere al diseño de la red de alcantarillado pluvial y obras accesorias, deberá ajustarse a las normas de Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA).

Ficha Artículo 68

El abastecimiento de agua potable y la evacuación de aguas pluviales se ajustarán a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

En materia de sistemas de recolección y disposición de aguas pluviales, se deben cumplir las disposiciones establecidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En todo proyecto de urbanización las aguas pluviales deben ser conducidas hacia un sistema de alcantarillado pluvial, que garantice por medio de tuberías, conductos y demás obras accesorias, el vertido de las aguas de lluvia hacia lugares naturales de disposición.

Para la construcción de la infraestructura del sistema de alcantarillado pluvial se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En el caso de preverse en el predio terraceo, el profesional responsable del proyecto debe procurar la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenir la erosión de taludes y el empozamiento que pueda tener el predio.

Para la descarga final del sistema de alcantarillado pluvial, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad respectiva; las obras de infraestructura de este sistema deben ser entregadas al gobierno municipal.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, y esto implique el cambio del punto de desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad respectiva.

Ficha Artículo 69

Solamente se permitirán urbanizaciones en los terrenos que tengan servicio de colector de aguas negras.

Para construcción de una única vivienda en un lote particular que cumpla con las medidas mínimas reglamentarias se podrá utilizar el tanque séptico de dos fases, siempre y cuando el estudio de infiltración demuestre que existe suficiente capacidad de absorción del suelo.

No se permiten las urbanizaciones con soluciones de tanque séptico.

Ficha Artículo 70

Al desarrollador, la entidad o empresa promotora de obras públicas o privadas que construyan nuevas urbanizaciones, centros comerciales, multifamiliares, construcciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, industria y comercio, en general, así como cualquier otra edificación, les corresponderá instalar los hidrantes, conforme al ordenamiento jurídico respectivo. Esta disposición solo se aplica en los casos de edificaciones cuya área de construcción supere los 2000 metros cuadrados, siempre y cuando no existan hidrantes cercanos, según los parámetros dispuestos en la normativa vigente.

Ficha Artículo 71

El cantón de Alajuelita se ha visto saturado de proyectos de vivienda de interés social sin contar con los servicios necesarios complementarios. Por estas razones no se permiten proyectos para desarrollar urbanizaciones de interés social.

Ficha Artículo 72

En caso de no estar el propietario de acuerdo con lo señalado en las disposiciones sancionatorias de los anteriores artículos, podrá presentar los recursos de revocatoria ante el órgano que lo dictó y apelación para ante la Alcaldía Municipal. Para ello se podrá solicitar colaboración al CFIA a efecto que externen el criterio técnico sobre el caso, para resolver la controversia planteada.

Ficha Artículo 73

Para las normas constructivas y otras disposiciones asociadas que no se encuentran en este Reglamento, la Municipalidad recurrirá supletoriamente a las normas general del Reglamento de Construcciones vigente.

Ficha Artículo 74

El presente reglamento deroga las anteriores disposiciones y regulaciones reglamentarias que tuviere la Municipalidad de Alajuelita en materia de construcciones, en todo lo que se le oponga.

Ficha Artículo 75

El funcionario municipal que autorice o responda por el visado de un plano, con violación evidente de los reglamentos de desarrollo urbano, se hará acreedor a la pena que señala el artículo 372 del Código Penal.

Rige a partir de su publicación y ratificación.

Ficha Artículo 76