Subdivision and Urbanization RegulationReglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones

The following motion is presented:

Therefore, it is moved that the Municipal Council of the Canton of Alajuelita agree to:

One, request Mr. Henry Salazar Quezada, in his capacity and authority as President of the Municipal Council, to bring back before the Municipal Council the Regulatory Plan and its urban development regulations approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, by resolution UCTOT-IN-029. Two, formally adopt and publish the Regulatory Plan and the urban development regulations approved by INVU by resolution UCTOT-IN-029. It is also recommended that the Municipal Administration develop an outreach plan that includes talks and workshops throughout the canton. Three, authorize the Mayor’s Office to carry out the necessary procedures for the mandatory publication of said plan and its regulations in the official gazette La Gaceta, so that they enter into force and become binding within the planning area of the canton of Alajuelita. Four, agree that, after the date of adoption, the Regulatory Plan Commission will subsequently be appointed to review the plan in force, as established in Articles 59 and 60 of Urban Planning Law No. 4240 and the opinion of the Procuraduría General de la República, PGR-C-249-2024 dated 28/10/2024.

In parallel, begin drafting the regulations governing the Commission’s operation and details for its proper performance, together with the other processes relevant to applying the Regulatory Plan. SIX, instruct the Municipal Mayor’s Office, through the Urban Planning Department, to make available to the residents of Alajuelita, their social and community organizations, and the canton’s other active groups, a process for answering questions about the Regulatory Plan through WhatsApp at 7075-0150 and by email at Fallas@munialajuelita.go.cr. Sincerely, Alex Reyes Gómez, incumbent council member.

The foregoing motion is put to a vote.

Agreement 11.02, motion presented by Council Member Alex Reyes Gómez: “Formal adoption of the Regulatory Plan and the urban development regulations of the canton of Alajuelita.” It is put to a vote.

Laura Arauz Tenorio in favor, Alex Reyes Gómez in favor, Grettel Murillo Quirós in favor, Henry Salazar Quesada in favor, Patricia Guido Chinchilla in favor, José Páez Zúñiga opposed, Leyda Badilla Sánchez opposed. APPROVED BY A MAJORITY of votes, with two opposed: council members Badilla Sánchez and Páez Zúñiga.

Therefore, the motion is approved in all its parts, in accordance with the “therefore” set out in this motion.

A vote is held on applying Art. 45 of the Municipal Code for finality.

Laura Arauz Tenorio in favor, Alex Reyes Gómez in favor, Grettel Murillo Quirós in favor, Henry Salazar Quesada in favor, Patricia Guido Chinchilla in favor, José Páez Zúñiga opposed, Leyda Badilla Sánchez opposed. APPROVED BY A MAJORITY of votes, with two opposed: council members Badilla Sánchez and Páez Zúñiga.

There being no other matter, and thanking you in advance for your attention to this, I remain your attentive and faithful servant, on behalf of the Municipality of Alajuelita.

SUBDIVISION AND URBANIZATION REGULATIONS JANUARY 2025 Table of Contents

.................................................................................................5

.................................................................................................................5

Chapter 2 SUBDIVISIONS ..................................................................................................7 SECTION I GENERAL PROVISIONS ........................................................................................................7

.........................................................................................................................7

.................................................................................................7

.............................................................9

........................... 10

................................ 13

................................................................................17

OR MIXED PURPOSES ............................................................................................................... 18

or mixed purposes ........................................................................................................................... 18

............................... 18

Chapter 3 URBANIZATIONS ...................................................................................................... 20

..................................................................................................................... 20

..................................................................................................................... 26

......................................................... 26

SECTION III TRANSFER OF PUBLIC AREA .................................................................................... 31

.............................................................................................................. 39

............................................................... 41

.......................................................................................... 41

................................................................................................. 42

......................................................................................... 42

.......................................................................................... 42 SUBDIVISION AND URBANIZATION REGULATIONS

These Subdivision and Urbanization Regulations govern, at the local level, the conditions for permitting subdivisions, urbanizations, or both. Matters not regulated in these Regulations are governed by national legislation. The associated INVU regulations apply supplementarily to these Regulations. Administration of these Regulations is the responsibility of the Municipality’s Urban Planning Department.

Compliance with the environmental standards established by SETENA as a result of the regulatory plan’s environmental viability is mandatory.

Land development through subdivision or urbanization is permitted provided that it meets the following conditions:

• a)The proposed uses must comply with the standards in the Land Use Regulations and the Zoning Map of the Regulatory Plan.
• b)The land’s natural characteristics, or any alteration of them that may result from the works to be carried out, must provide a foreseeable safeguard against flood, collapse, or landslide risks, taking into account the site’s ecological characteristics, the Restrictions Map associated with this Regulatory Plan, and the provisions issued by SETENA concerning the Regulatory Plan’s environmental viability.
• c)The development’s geometric design must be as compatible as possible with the area’s natural conditions, including vegetation and landscape, taking into account both the land to be developed and its surroundings.
• d)The resulting lots must meet the minimum size required for each zoning district in the Regulatory Plan’s Tables of Uses and Urban Planning Parameters, have adequate access to a public road, and be as regular in shape as possible.
• e)Lots created through simple subdivision must have the indispensable public services available. When the subdivision is for developing urbanizations or condominiums, it must include wastewater treatment, solid waste collection, and electricity availability.
• f)The land to be subdivided must be free of impacts or restrictions shown on the Restrictions Map, or such impacts or restrictions must be reconcilable with the proposed development.
• g)Where the project adjoins other urbanizations, it must include continuity of infrastructure through appropriate physical and functional integration.
• h)Combined projects may be carried out on the same property, including subdivisions, urbanization projects, condominiums, or others, applying the relevant provisions in each case, provided the uses are compatible.
• i)Each lot created in an urbanization must have the proportions needed to ensure efficient distribution of space in the dwelling, so that all habitable spaces have natural ventilation and lighting.
• j)Areas designated for community use must be developable and accessible to the entire population, and must contribute to improving the urban image and the community’s quality of life.
• k)Comply with the provisions of the Regulatory Plan’s regulations.

The fee established by the municipal government must be paid on the value of the works the developer plans to carry out, pursuant to the authority granted in Article 70 of Urban Planning Law, Law No. 4240 and its amendments, or any regulation that replaces it, subject to the exceptions it contains. For this purpose, the responsible professional who signs the construction permit application must submit a budget for the total value of the work for municipal verification; it may not be less than the amount assessed by the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

This chapter defines the urban planning and technical conditions required to permit subdivisions.

It also sets out the requirements that must be met for every land subdivision.

Subdivision is the division of any parcel for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using the resulting parcels separately. It includes judicial or extrajudicial divisions for allocation, establishment of locations for undivided ownership rights, and simple segregations under the same owner, as well as those situated in urbanizations or new constructions that are subject to oversight of the formation and urban use of real property.

Every person subdividing land located outside the central blocks of cities, and every developer of an urbanization, shall transfer free of charge for public use both the areas designated for roads and those designated for parks and community facilities. However, the total land to be transferred for public roads, parks, and community facilities may not exceed 45% of the total area of the land to be subdivided or urbanized. Simple subdivisions of parcels in previously urbanized areas are exempt from the obligation to transfer areas for parks and community facilities.

Subdivisions must be carried out under one of the following forms:

• a)Simple subdivision.
• b)Subdivision for urban development purposes.
• c)Exception to subdivision for residential use (exceptional access for residential use).
• d)Subdivision of parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes.
• e)Subdivision in an urbanization or condominium.

Depending on the characteristics and location of the type of subdivision, the Municipality must verify application of Articles 10, concerning coordination with INVU, and Article 36, concerning grounds for denying a municipal endorsement, of Urban Planning Law, Law No. 4240, before issuing its respective endorsement.

For any type of subdivision, the Municipality may require the subdivider to make any improvements it deems necessary to the street fronting the lots resulting from the subdivision, including its extension and provision of indispensable public services, in accordance with the procedure specified by the Municipality.

The Urban Planning Department and the UTGV shall determine the application of this rule based on the uses assigned in this Regulatory Plan.

All subdivisions must comply with Article 4 of the General Public Roads Law. The width of highways and local roads shall be as specified by the technical departments of the Ministry of Public Works and Transport, and may not be less than twenty meters for the former and fourteen meters for the latter. That is, the minimum width for lots fronting a National Route must be 20.00 meters, and must comply with the Road Network Regulations for local roads.

Where the existing width is less than that indicated, a setback may be applied from the centerline of the right-of-way of 10.00 meters for National Routes and 7.00 meters for Cantonal Routes.

For routes not included in the road inventory, the right-of-way width may not be less than the width indicated in the parent plan. If there is no parent plan, the UTGV shall specify the right-of-way to be observed, which may never be less than 14 meters.

Routes within the road inventory:

• a)For routes included in the road inventory, the right-of-way width to be observed in subdivisions shall be compared with the average road width, taking the following cases into account:
• b)If the right-of-way width in the parent plan is greater than the average right-of-way width, the width indicated in the parent plan shall be observed.
• c)If the right-of-way width in the parent plan is less than the average road width, the following shall apply:
• d)If the average street width is less than 8.50 meters and less than 10.0 meters, the segregation must observe a minimum width of 8.50 meters.
• e)If the average street width is greater than 8.50 meters, the segregation must observe a minimum width of 10.00 meters.
• f)If the average street width is greater than 10.00 meters, the segregation must observe the road’s average width.

All subdivisions must indicate a right-of-way no less than that shown in the parent plan. The line corresponding to the future road widening must also be indicated on the plan itself; this strip may not be counted in calculating the lot’s effective area or the area available for construction.

When constructed, all subdivisions must provide for proper stormwater discharge from the resulting lots by constructing a curb and gutter and connecting them to the stormwater sewer system, if one exists. Sidewalks must also be built in front of the lots to be subdivided, in accordance with the provisions of the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Law No. 7600, its Regulations, Executive Decree No. 26831-MP and its amendments, or regulations that replace them. The Urban Control Department and the UTGV shall determine the application of this rule based on the uses assigned in this Regulatory Plan.

Only cadastral plans associated with a registered property, consistent with the registry report, and having generated title shall be endorsed.

Consolidation of parcels is permitted provided that the resulting lot, as well as any remainder of the subdivided property, if applicable, meets the minimum dimensions established in the Regulatory Plan’s Land Use Regulations.

Water service availability is not required for endorsement of plans corresponding to consolidation of parcels (exchange of areas between properties), since the work concerns properties that have already been constituted.

Consolidation of parcels involving portions of third-party properties must have water availability, or one of the properties to be consolidated must already have a service.

If the characteristics of the parcel to be subdivided allow it to be divided into lots that meet the minimum area dimensions established in these Regulations, and opening a public road is required to serve the resulting lots, the parcel must be enabled through opening a street and providing services, in accordance with these Regulations.

Simple subdivision of parcels is permitted provided that the resulting lots meet the following conditions:

• a)They are located within the Urban Containment Ring.
• b)They have direct access to a public road.
• c)They have the indispensable public services available.
• d)They comply with the provisions of these Regulations concerning minimum areas and frontages, and with the requirements of the Land Use Regulations, the Zoning Map of this Regulatory Plan, and the urban planning parameters for the sector to which they belong.
• e)They are free of impacts or urban planning restrictions issued by the competent institutions and shown on the Restrictions Map of this Regulatory Plan that would prevent their use, or such impacts or restrictions can be reconciled with the proposed subdivision.

To authorize endorsement of plans, the interested party must submit the following:

• a)Submit the application to the email address designated by the Municipality and indicate in the subject line the presentation minute number and the registered owner.
• b)A letter confirming availability of drinking water, issued by the corresponding entity, with signature and seal, or alternatively stating the presentation minute number. Where a building already exists, is duly declared in the municipal database, and is included in the submission, the relevant water-service receipt may be submitted as proof of availability.
• c)The presentation minutes.
• d)The submission plan bearing the seals of CFIA and the National Cadastre.
• e)A properly dimensioned montage, signed by the responsible professional and to scale, showing the status of the remainder of the parent property.
• f)The registered owner must be current on municipal tax payments. Cases subject to a “payment arrangement” are not accepted.
• g)The approved and valid Land Use document for the parent property, where construction on the lot is intended; that is, where the plan itself states “For Construction.”
• h)A file in “dxf,” “shp,” or “csv” format containing the submission polygons georeferenced to the official national coordinate system. The interested party may consult the municipal cadastral map available on the Municipality’s official website.

For parcels proposed for simple subdivision, the depth of the parcel to be subdivided and the depth of the resulting lots may not be more than seven times the frontage. Any remainder of a property resulting from this type of subdivision must also comply with this ratio.

The minimum frontage of the resulting lots must comply with the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which they belong, according to the Regulatory Plan’s Tables of Uses and Urban Planning Parameters.

The minimum area of the resulting lots must comply with the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which they belong.

Every resulting lot must meet the minimum area. If there are environmental impacts or impacts resulting from setbacks, it must comply with the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which it belongs. That area shall not be counted when calculating the minimum area.

Where simple subdivision takes place in an urbanization approved and accepted by the Municipality, the resulting lots must meet the minimum lot area established in the approved plans for the urbanization project.

Simple subdivisions may be carried out only within urban blocks or an urbanized area.

Lots with frontage below the standard are permitted where it is demonstrated that this is the only way to segregate a parcel.

a. The subdivision must result in eight lots, four interior and four exterior, all fronting a public street.

b. Interior lots must have frontage on a public road of between 3.00 m for a depth of 30 meters and 4.00 m for a depth of 40 meters.

c. Exterior lots must have the minimum frontage required by the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which they belong.

Both interior and exterior lots must meet the minimum area dimensions required by the area’s Zoning Map and the Tables of Uses and Urban Planning Parameters for the sector to which they belong.

They must be located within an urban block, or within a previously urbanized area where the corresponding transfer of area for public use has been made.

They must have the indispensable public services available.

In all cases, the standards established by SETENA in the Regulatory Plan’s environmental viability must also be observed.

This entails enabling lots for urban development purposes for the first time; accordingly, the transfer of public area required for subdivisions for urban development purposes under these Regulations must be made.

Subdivisions for urban development purposes are permitted provided that the resulting lots meet the following conditions:

• a)They are located outside an urban block or previously urbanized area.
• b)The subdivision is carried out within the same parent property or one of its segregated portions created after the Regulatory Plan enters into force.
• c)They have direct access to a public road.
• d)They comply with the provisions of these Regulations concerning minimum areas and frontages, and with the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which they belong.
• e)Drinking water is available.
• f)They are free of urban planning impacts or restrictions issued by the competent institutions that would prevent their use, or such impacts or restrictions can be reconciled with the proposed subdivision.

The foregoing is without prejudice to the provisions of the Regulatory Plan’s environmental viability granted by SETENA.

If indispensable public services are unavailable, the subdivider must pay for the works carried out outside their property to provide those services.

Every subdivision for urban development purposes must provide for collection of stormwater from the lots to prevent it from pooling.

The requirements for municipal endorsement of subdivisions for urban development purposes are as follows:

To authorize endorsement of plans, the interested party must submit the following:

• a)Submit the application to the email address designated by the Municipality and indicate in the subject line the presentation minute number and the registered owner.
• b)A letter confirming availability of drinking water, issued by the corresponding entity, with signature and seal, or alternatively stating the presentation minute number. Where a building already exists, is duly declared in the municipal database, and is included in the submission, the relevant water-service receipt may be submitted as proof of availability.
• c)The presentation minutes.
• d)The submission plan bearing the seals of CFIA and the National Cadastre.
• e)A properly dimensioned montage, signed by the responsible professional and to scale, showing the status of the remainder of the parent property.
• f)The registered owner must be current on municipal tax payments. Cases subject to a “payment arrangement” are not accepted.
• g)The approved and valid Land Use document for the parent property, where construction on the lot is intended; that is, where the plan itself states “For Construction.”
• h)A file in “dxf,” “shp,” or “csv” format containing the submission polygons georeferenced to the official national coordinate system. The interested party may consult the municipal cadastral map available on the Municipality’s official website.

For parcels proposed for simple subdivision, the depth of the parcel to be subdivided and the depth of the resulting lots may not be more than seven times the frontage. Any remainder of a property resulting from this type of subdivision must also comply with this ratio.

The minimum frontage of the resulting lots must comply with the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which they belong, according to the Regulatory Plan’s Tables of Uses and Urban Planning Parameters.

The minimum area of the resulting lots must comply with the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which they belong.

Every resulting lot must meet the minimum area. If there are environmental impacts or impacts resulting from setbacks, it must comply with the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which it belongs. That area shall not be counted when calculating the minimum area.

Where simple subdivision takes place in an urbanization approved and accepted by the Municipality, the resulting lots must meet the minimum lot area established in the approved plans for the urbanization project.

The Municipality may enter into agreements with neighborhood associations or legal entities that, as direct beneficiaries, neighbors, or direct users, are willing to take responsibility for cleaning, maintenance, surveillance, and management of areas transferred for public use. All of this must be within the framework of the provisions of the Public Area Regulations.

Every subdivision for urban development purposes must transfer 10% of the total area to be subdivided free of charge for public use, provided that the area meets or exceeds the zoning requirements for the area and the parameters for the sector to which it belongs, and that the total number of lots to be subdivided is eight or more; both conditions must be met together. The transferred area must be designated for children’s playgrounds, parks, and community facilities, in that order of priority.

Where the 10% area to be transferred results in between 120.00 m² and 250.00 m², it may be transferred on site, or the Municipality, through the Urban Control Department, may require the subdivider to transfer the area on another property it designates according to its needs. If the area to be transferred exceeds 250.00 m², it must be transferred on site.

The transferred areas must be conveyed to municipal ownership for public use and used as specified for residential-use urbanizations.

The municipality’s Zoning and Cadastre Departments must keep a record of the subdivisions and public-area dedications for each parent parcel and record them on the Official Map.

When, because of a parcel’s frontage-to-depth ratio, irregular shape, or slope, it is impossible to divide it into lots with direct access to the public road that meet the minimum area and comply with the area’s zoning requirements and the urban-planning parameters for their sector, an exception may be granted to subdivide lots by opening exceptional access for residential use, for a single-family dwelling on each resulting lot. This is intended to make greater use of urban areas that have available public infrastructure.

Any authority or official of an entity responsible for providing public services may access the resulting lots by way of exceptional access for municipal oversight, public safety, health, firefighting, the provision and inspection of public services when required, and any similar purpose. The municipality is not required to maintain or provide services to the exceptional access or the lots it serves.

Existing rights-of-way easements will be respected, but exceptional access applies only from the effective date of this Regulatory Plan, in urban areas and for residential use. This form of exceptional access may be used in the mixed-use zones of the Regulatory Plan, provided it is for residential use.

Exceptional access for residential use does not constitute a public road; however, it is for the common use of the lots resulting from this subdivision exception. That access must comply with the following provisions:

• a)The access must in all cases be 6,00 m wide; this width must include construction of a curb and gutter, as well as sidewalks in front of the resulting lots, in accordance with the provisions of the Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities, Ley N.7600, its Regulations, Decreto Ejecutivo N.26831-MP and amendments, or any legislation that replaces them. Construction of sidewalks as prescribed in the respective regulations is required for issuance of an exceptional-access permit; compliance will be verified on site by the Zoning Department and inspectors.
• b)The access must not exceed 60,00 m in length, measured from the public road, which must have all public services.
• c)This access must lie within the boundaries of the resulting lots and will not count toward the minimum area established in these Regulations.
• d)A maximum of 6 lots may be subdivided along exceptional access for residential use; the lots may be located on one or both sides of the access. For this calculation, only lots with access solely by way of the exceptional access for residential use are counted. The access area constitutes a burden for the passage of people and emergency vehicles.
• e)It must end in front of the last resulting lot and be shown on the plans as the end of the exceptional access for residential use.
• f)Lots fronting the public road may not use the exceptional access for residential use unless they have been counted within the maximum of 6 lots permitted for subdivision.

Every subdivision exception for residential use must provide for the collection of rainwater from the resulting lots to prevent water from pooling.

To make available unbuilt spaces or lots served by existing exceptional accesses less than 6 m wide, an on-site inspection will be conducted by the Zoning Department or inspectors to verify whether the easement can be widened in full. If the narrower easement cannot be widened, and is at least 3 m wide, the corresponding inspection report will indicate whether the available lots can be used; the Urban Control Department will conduct that analysis.

If it is possible to widen the easement using part of the adjoining property, the Municipality will assess whether the widening is feasible. If so, that section of the access will be made available in accordance with the applicable standards.

Two adjoining parallel or continuous exceptional accesses for residential use are not permitted, including when the subdivision does not originate from the same parent parcel, unless the interested party demonstrates with technical and scientific certainty that it is impossible to locate the access elsewhere because of the frontage-to-depth ratio, irregular shape, slope, or precautionary measures to prevent serious or imminent harm to the environment. The INVU and the Municipality must analyze and authorize this, to ensure that this arrangement is not used to circumvent urban-planning rules.

For a subdivision exception for residential use, the minimum area of the resulting lots must comply with the area’s zoning requirements, as set out in the Use Tables, and with the urban-planning parameters for their sector. If there are environmental impacts or impacts resulting from official alignments, the lots must comply with the area’s zoning requirements and the parameters for their sector. That area will not count toward the calculation. The access area does not count toward the minimum lot area; no structures may be built on it, except boundary walls along the property line.

Electricity, aqueduct, sewer, telecommunications, and other system networks must be located along the public road. The subdivider must pay for the work necessary to connect those services.

The parcel subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes governed by these Regulations are those accessed by an agricultural, livestock, or forestry easement.

According to the land-use capability classes established in the Edafoaptitud results approved by SETENA, agricultural, livestock, forestry, or mixed parcels classified as I, II, III, IV, V, and VI must have a minimum area of 7 000,00 m². All of the foregoing is without prejudice to the authority of the competent environmental bodies.

On parcels classified as I, II, III, IV, V, or VI according to the Edafoaptitud approved by SETENA for this Regulatory Plan, its amendments, or any legislation that replaces it, maximum coverage will be 5%.

The maximum coverage of 5% must include the maximum total construction area of a single-family dwelling of up to 300,00 m², which may be built on one or two floors; agricultural workers’ houses; and agrotourism infrastructure associated with the agricultural activity carried out on the parcel. The sum of these areas may not exceed 5%.

Access by easement to agricultural, livestock, forestry, or mixed parcels must connect directly to the public road and must be at least 7,00 m wide. These accesses must be recorded in the land registry entries of the Dirección del Registro Inmobiliario in favor of each subdivided parcel and against the parent parcel from which the subdivision originates. The surface material on access routes by easement to parcels for agricultural, livestock, or forestry purposes must be permeable.

Any authority or official of an entity responsible for providing public services may access the parcel by way of the agricultural, livestock, or forestry easement for urban-planning or municipal oversight, public safety, health, firefighting, and any similar purpose. However, neither the municipality nor any public institution is required to maintain or provide services to the easement.

This access is not classified as a public road; therefore, no other type of subdivision than those specified in this section of these Regulations may be carried out along it.

For the subdivision of parcels with forest cover, the minimum area must be 20 000 m², in accordance with Ley Forestal, Ley N°7575, its amendments, or any legislation that replaces it.

The State Forestry Administration may authorize intervention in or use of the forest on parcels with forest cover, provided it does not exceed 10% of the parcel’s total area. Such use of the forest may not exceed this authorized percentage, which may be used gradually.

The area of the easement serving parcels with forest cover must be counted within the percentage of forest intervention or use.

All of the foregoing is in accordance with Ley Forestal, Ley Nº7575, its Regulations, Decreto Ejecutivo N°25721-MINAE, and their amendments, or any legislation that replaces them. The provisions of the Sustainable Development Regulations approved by SETENA for this Regulatory Plan will also apply.

When subdivision is carried out on parcels for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes, no public-area dedication is required.

The requirements for approval of subdivisions for agricultural, livestock, forestry, or mixed purposes are those set out in these Regulations. Given their characteristics, these subdivisions do not require the availability of essential public services. The foregoing is without prejudice to provisions issued by the competent environmental bodies.

• a)For agricultural, livestock, and forestry purposes, subdivisions of parcels fronting special easements may be permitted; these easements will henceforth be called agricultural easements. The resulting parcels must be 7000 m2 or larger. In these cases, individual plans must indicate “agricultural use,” “livestock use,” or “forestry use,” as applicable. Residential buildings and other facilities and structures are subject to a maximum coverage of 5%. Accesses or easements regulated in this article must be at least 7 meters wide.
• b)In the agroforestry-use zone, residential construction is subject to a maximum area of 5%. The remainder of the coverage permitted in the zone, as indicated in the urban-planning sheets and the parameters table (ANEXO 1.del Reglamento de Zonificación de Usos de Suelo), is to be used for buildings and structures required for agricultural, livestock, or forestry activities.

  This area will not count toward the calculation of the minimum lot area, and may not be built on.

• c)The size, frontage, and shape of lots in any subdivision must comply with the area’s zoning requirements and the parameters for their sector.

This is the subdivision and development of land for residential purposes by opening streets and providing services, in which the developer is required to dedicate a certain portion of land to the municipality for public use, in addition to complying with all applicable urban-planning regulations.

Subdivision development is permitted provided that the parcel to be developed meets the following conditions:

• a)It has direct access to a public road.
• b)It complies with the Use standards and urban-planning parameters of the Regulatory Plan and its various regulations.
• c)It has a drinking-water supply system, a wastewater-treatment system, a stormwater-sewer system, availability of electric service, and a telecommunications network. If it does not have the services described, the developer must pay for work carried out outside the developer’s property in order to provide all services.
• d)It is free from urban-planning impacts or restrictions issued by the competent institutions that would prevent its use and recorded on the Regulatory Plan’s restrictions map; otherwise, those impacts or restrictions must be capable of being reconciled with the proposed development.
• e)It has environmental viability in accordance with the rules in force and the application of reserves based on the EAE results and the Regulatory Plan’s environmental license. This applies to earthworks (movimientos de tierra).

The provisions set out in the AyA Technical Standard for the Design and Construction of Drinking-Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems, including its amendments or any legislation that replaces it, must be followed for drinking-water supply systems, wastewater-treatment systems, and stormwater collection and disposal systems.

Where the parcel adjoins existing subdivisions for urban development, the road infrastructure must be made continuous through physical and functional integration.

The professional responsible for the subdivision-development project must account for the area’s natural conditions in the site design, considering not only the parcel to be developed but also its surroundings.

The responsible professional must also consider the natural features of the parcel and its surroundings under the Landscape Regulations for this Regulatory Plan, as well as any changes the planned work may cause to those features.

Every subdivision for urban development must dedicate land for public use free of charge, in accordance with the provisions of these Regulations and the Urban Planning Law, Ley N°4240.

Every subdivision for urban development must have a drinking-water supply system that ensures service availability through infrastructure and equipment for capturing the water resource, treating it to make it potable, and distributing it.

Availability of the water-supply service must be granted by AyA, an ASADA, or another operator responsible for providing the service, through a document guaranteeing the existence of the water resource and the technical and operational feasibility of producing drinking water to supply all lots resulting from the subdivision for urban development.

When availability of the water-supply service is granted by AyA or an ASADA, the provisions of the Regulations for the Provision of AyA Services must be followed. Construction of the infrastructure needed to provide this service must comply with the AyA Technical Standard for the Design and Construction of Drinking-Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems, including its amendments or any legislation that replaces it.

If availability of the water-supply service is granted through another operator, the provisions established by that operator must also be followed, in addition to those established by AyA.

If the number of lots or housing units must be increased in modifications to subdivisions for urban development or residential complexes, service availability for the water supply must also be obtained for the additional lots.

In every subdivision-development project, wastewater must be conveyed to a treatment system whose infrastructure has sufficient capacity to treat it. For this purpose, a document certifying availability of wastewater-treatment service through a sanitary sewer in the proposed subdivision for urban development must be obtained.

When availability of wastewater-treatment service is granted by AyA, the provisions of the Regulations for the Provision of AyA Services must be followed. Construction of the infrastructure needed to provide this service must comply with the AyA Technical Standard for the Design and Construction of Drinking-Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems, including its amendments or any legislation that replaces it. If availability of wastewater-treatment service is granted through another operator, the provisions established by that operator must also be followed, in addition to those established by AyA.

Subdivision-development projects may be exempted from constructing the sanitary sewer network if an Administrative Resolution issued by AyA has been obtained, as provided in the Regulations for the Provision of AyA Services, including its amendments or any legislation that replaces it.

If wastewater-treatment service is not available through a sanitary sewer, the developer must construct the works needed to connect to a future collector system, with wastewater discharge flowing to one of the following systems:

• a)A wastewater-treatment plant, for which a location permit from MINSA is required.
• b)A septic tank or similar system, for which a copy of the soil infiltration tests, the calculation report for the septic tank or similar system, and the infiltration systems must be submitted to MINSA.

If the number of lots or housing units must be increased in modifications to subdivisions for urban development, availability of wastewater-treatment service must also be obtained for the additional lots.

Every subdivision for urban development that lacks a sanitary sewer system must conduct infiltration tests to assess the amount of water that penetrates the soil and determine its permeability.

For this purpose, the provisions on infiltration or percolation of wastewater in the Regulations for Approval of Wastewater-Treatment Systems, Decreto Ejecutivo N°39887-SMINAE, including its amendments or any legislation that replaces it, must be followed.

If the parcel’s natural conditions are substantially altered for reasons of topography or otherwise, a new infiltration test is required for the final levels.

The provisions of the AyA Technical Standard for the Design and Construction of Drinking-Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems, including its amendments or any legislation that replaces it, must be followed.

In every subdivision-development project, stormwater must be conveyed to a stormwater-sewer system that, through pipes, channels, and other ancillary works, ensures discharge of rainwater to natural outlets.

Construction of the stormwater-sewer infrastructure must comply with the AyA Technical Standard for the Design and Construction of Drinking-Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems, including its amendments or any legislation that replaces it.

If terracing is planned on the parcel, the professional responsible for the project must ensure that stormwater drains properly from the lots and prevent slope erosion and water pooling on the parcel.

Authorization from the municipality is required for the final discharge point of the stormwater-sewer system. The infrastructure works for this system must be transferred to the municipal government.

If increasing the number of lots or housing units in modifications to subdivisions for urban development requires changing the discharge point, authorization for the discharge from the municipality must be obtained.

Where the land on which the subdivision for urban development is carried out has a slope, the conditions for earthworks, including cuts, fills, and slopes, must be determined, and the following provisions must be followed:

• a)For slopes greater than 15%, a preliminary soil and terracing study must be submitted.
• b)For slopes greater than 30%, a land-stability study must be submitted.

The specified studies must be conducted and signed by professionals registered with their respective professional associations for neotectonic, geotechnical, or structural-engineering work, and must ensure the stability of the land and the safety of its occupants, their structures, and immediate neighbors.

For land containing or adjoining riverbeds, where the area outside the protected area has a slope of 30% or more, geotechnical studies of the area to be developed must be submitted to show that the land is suitable for construction.

Any project submitted for land with slopes of the kind specified in this article must include a plan sheet with the study recommendations, including cuts, fills, V:H ratio, compaction system, terraces, and slopes.

When earthworks must be carried out for subdivisions for urban development on land with slopes greater than 15%, the following provisions must be followed:

• a)Rows of lots and roads should preferably be laid out parallel to the contour lines.
• b)Removed topsoil must be temporarily placed in suitable locations so it can later be used in the final treatment of the areas.

When areas designated for housing construction in a subdivision for urban development must be located in fill areas, the developer must submit studies specifying the degree of fill compaction. In addition, fill sites may be used for parks, in which case the construction plans must specify retaining walls, slopes, and protective features against accidents.

In the cases above, the responsible professional must verify compliance with all recommendations in the studies and specify in the construction plans the soil-stabilization measures to be implemented, as well as include them in the calculation report and fill-compaction studies.

Debris may not be left in areas designated for future construction or in public areas; it must be disposed of in accordance with the Law on Integrated Waste Management, Ley N°8839, including its amendments or any legislation that replaces it.

The following provisions must be followed for the resulting lots when laying out lots on a parcel in a subdivision for urban development:

• a)The area, frontage, and shape of the lots must comply with the zoning requirements and urban-planning parameters of the Regulatory Plan.

  In establishing those parameters, environmental restrictions (IFAs, cumulative effects, and carrying capacity) have been taken into account, as have the guidelines established and approved by the Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) for this Regulatory Plan (zones prioritized for densification based on sanitary sewer coverage and access to public transport, the hierarchy structure of urban centers, etc.).

• b)As a general rule, the minimum lot area is established according to the zone in which the sector is located, the existing cadastral record, and the analysis conducted after fieldwork (see the Use and Parameters Table Annex).
• c)The depth of resulting lots must not exceed 7 times their frontage. Corner lots with frontage of less than 6 m must have greater frontage than the other lots by an amount equal to the minimum front setback required in the zone.
• d)The side boundaries of lots should preferably form a 90° angle with the curb-and-gutter line. When the physical characteristics of the parcel do not allow this, the angle may vary, provided that the lot remains regular in shape.
• e)The resulting lots must be completely free of any type of impact or restriction.
• f)If the distance between two vehicular roads in the lot layout is planned to exceed 240,00 m, the block must be divided by an open space to provide an intermediate pedestrian passage connecting the two roads, with a minimum width of 6,00 m.

As a general rule, the required minimum lot area is that specified in the Regulatory Plan’s urban-planning parameters table. Existing lots recorded in the cadastre before this Regulatory Plan took effect that do not meet the minimum area set for their sector must comply with the other parameters (coverage, setbacks, maximum height, and number of floors). A construction permit or license may be issued provided that, after applying the required coverage and setbacks, the resulting area exceeds the amount specified in the current INVU Construction Regulations.

As a general rule, the coverage percentages that apply to a lot are those set out in the urban-planning parameters table. Where a lot’s frontage is greater than or equal to its depth, or where the lot is a corner lot, coverage may be increased to 80%.

The criteria for delineating areas where condominiums and subdivisions for urban development may be established must comply with the Regulatory Plan’s zoning, use, and urban-planning parameters, together with SETENA’s standards set out in its environmental viability determination. The restrictions map shows the limitations applicable to the development of these projects.

For subdivision-development projects on parcels that contain or adjoin protected areas, the applicable official alignment must be requested from INVU, in accordance with Ley Forestal, Ley N°7575, including its amendments or any legislation that replaces it. The official alignment must comply with the current Construction Regulations.

For subdivision-development projects on parcels that adjoin or contain water springs, the developer must obtain a Water Body Opinion from the Dirección de Aguas of MINAE to determine the impact. If the opinion indicates that the water body is a permanent spring, an application for an alignment must be filed with INVU.

Forest protection areas and water springs must not be counted as part of the developable area or the percentage designated for public use. No earthworks that alter the parcel’s natural topography may be carried out in the protected area; this prohibits terracing and the deposit or extraction of materials.

In exceptional cases, as provided in the Water Law, Ley N°276, including its amendments or any legislation that replaces it, MINAE may authorize works in public-domain watercourses if it is demonstrated that they will not damage local natural resources.

When the parcel to be developed is affected by a river channel, MINAE’s Dirección de Aguas must approve any channeling or piping work. The area used for channeling remains inalienable under Ley Forestal, Ley N°7575, including its amendments or any legislation that replaces it. The Municipality may additionally request studies to determine water management through assessments with higher returns, etc.

If a stream or creek is piped, its course is changed, and its channel is straightened, the restrictions applicable to protection areas under Ley Forestal, Ley N° 7575, must be applied from the edge of the channel where it enters and exits the pipe.

In addition, if municipal projects or projects of any institution provide for piping those waters, the developer must pay the proportional share of the works corresponding to the developer.

If timber trees must be felled for use on parcels to be developed, the provisions of the Regulations for Processing Permits and Controlling Timber Use on Agricultural Land, Land without Forest, and Special Situations in Costa Rica, and the official adoption of the “Information System for the Control of Forest Use (SICAF),” Decreto Ejecutivo N°38863-MINAE, including its amendments or any legislation that replaces it, must be followed.

Electricity, aqueduct, sewer, telecommunications, and other system networks must be located in rights-of-way, on or through areas for public use, or independently, with the service use indicated.

If the parcel to be developed is already affected by easements providing access for the services indicated, those easements must be located in the public area designated for roads, provided the entity responsible for providing the service authorizes it.

Only the stormwater easement may be located in park and children’s-play areas.

For AyA service networks, the physical location of connections and pipes must comply with the Regulations for the Provision of AyA Services and the AyA Technical Standard for the Design and Construction of Drinking-Water Supply, Sanitation, and Stormwater Systems, including their amendments or any legislation that replaces them.

Once the subdivision for urban development has been built, approval of the resulting lot subdivisions requires processing approval of the general plan for the subdivision for urban development, as provided in the INVU Regulations.

Municipal approval of the construction plans for subdivision-development projects does not constitute approval to subdivide lots.

Subdivisions for urban development may be carried out for the following uses, in accordance with the Regulatory Plan’s Use Tables and urban-planning parameters, as well as SETENA’s provisions in the Regulatory Plan’s environmental viability determination:

• a)Subdivision for residential use.
• b)Subdivision for commercial use.
• c)Subdivision for industrial use.
• d)Subdivision for mixed uses.

Exceptional access for residential use is never permitted within subdivision-development projects.

When undertaking a subdivision for urban development, the depth of the resulting lots must not exceed 7 times their frontage. The minimum frontage of the resulting lots must be as specified in the Urban-Planning Parameters Table.

Every resulting lot must meet the minimum area; if there are impacts resulting from official alignments, that area will not count toward the calculation.

Buildings in subdivisions for residential use must comply with the following:

• a)Density: The calculation established in the Regulatory Plan for the maximum number of housing units per lot applies.
• b)Construction area: This is calculated according to the rules on height, setbacks, and coverage in these Regulations and the Urban-Planning Parameters Tables.

The foregoing is without prejudice to provisions issued by the competent environmental bodies.

In subdivisions for residential use, a number of lots must be designated for commercial use and private services, provided the area required for those uses is equal to or greater than the subdivision’s minimum lot area.

The developer must reserve this area for the following uses, indicated in m² per dwelling and in order of priority:

Table 1: Other uses in residential subdivisions for urban development

The minimum area required for commercial use and private services must be calculated using the following formula: Minimum area required for commercial use and private services = total number of lots x 6,00 m².

If the calculated minimum required area is greater than the minimum lot area, it may be distributed and located on one or more lots, provided those lots meet the minimum area in these Regulations.

The site design for the subdivision for urban development and the area table must indicate the area designated for commercial use.

The following standards apply to every subdivision-development project for industrial use, according to its classification:

• a)Type A1: Minimum lot area 350 m², minimum lot frontage 14,00 m, coverage 65%.
• b)Type B2: Minimum lot area 420 m², minimum lot frontage 14,00 m, and coverage 70%.
• c)Type C3: Minimum lot area 700 m², minimum lot frontage 14,00 m, and coverage 55%.

The uses permitted for each of these types of industry are those established in this Regulatory Plan and its Use Table. Buildings located in subdivisions for industrial use must comply with the regulations in force at the various institutions. Buildings on these lots must provide parking facilities and comply with setback requirements, as established in the Construction Regulations for this Regulatory Plan.

The following standards apply to every subdivision-development project for industrial use, according to its classification:

• a)Type 1: Minimum lot area 420,00 m², minimum lot frontage 14,00 m, coverage 70%.
• b)Type 2: Minimum lot area 700,00 m², minimum lot frontage 18,00 m, and coverage 65%.
• c)Type 3: Minimum lot area 1000,00 m², minimum lot frontage 20,00 m, and coverage 60%.

The uses permitted for each of these types of industry are those established in this Regulatory Plan and its Use Table. Buildings located in subdivisions for industrial use must comply with the regulations in force at the various institutions. Buildings on these lots must provide parking facilities and comply with setback requirements, as established in the Construction Regulations for this Regulatory Plan.

A subdivision for urban development may include residential, commercial, or industrial areas at the same time, provided the uses are compatible. In such cases, each use must be clearly designated, and the requirements and provisions applicable to the permitted use in each area must be met. Industrial-use areas, commercial areas with nighttime activity, and areas that generate excessive vehicle traffic must be separated from residential areas by intermediate strips at least 30,00 m wide. These strips must be designated as green areas; rights-of-way no wider than 20,00 m may be established within them, located closer to the industrial- or commercial-use zone.

Every developer must dedicate land for public use free of charge, according to the type of subdivision for urban development:

• a)Subdivision for residential use: 20,00 m² per lot; this amount must be no less than 5% and no more than 20% of the developable area, except for social-interest housing, for which the minimum is 10%.
• b)Subdivision for commercial use: 10% of the developable area.
• c)Subdivision for industrial use: 10% of the developable area.
• d)Subdivision for mixed use: The percentage must be calculated according to the areas designated for each use in the subdivision.

The areas specified in the preceding subsections must be dedicated and transferred to municipal ownership.

Every subdivision for urban development must dedicate and transfer its roads for public use. The roads must meet the requirements for the road classifications defined in the Regulatory Plan. Roadway area is not included in the public-area dedication percentages.

The UTGV will be responsible for authorizing the road network for the subdivision-development project and, once the area has been dedicated, must include that network in the road inventory for the road-maintenance process under its responsibility.

In every subdivision for residential use, the area specified in these Regulations must be dedicated for public use.

It must be designated for children’s play areas, parks, and community facilities, in that order of priority, and distributed as follows:

• a)Children’s play areas: 10 m² per lot or housing unit.
• b)Parks: 1/3 of the public area, after deducting the area for children’s play.
• c)Community facilities: 2/3 of the remaining public area.

When the public area to be transferred is smaller than the minimum lot area established in this regulation, it must be allocated primarily to children’s play areas and a park. In every urban development project, these two areas must be located next to each other.

If treatment plants, retention ponds, or both are required, the area allocated for them must be counted in addition to the public area for children’s play areas, the park, and community facilities.

Record for Article 58

Lots containing public areas in residential urban developments must be located next to areas already designated for that use, or on the periphery if the adjoining properties have not been developed. In addition, if the scale of the urban development requires it, they must be distributed at equal distances from the homes and have a minimum frontage of 10,00 m.

Additionally, the areas allocated to children’s play areas and community facilities must have water connections available.

Lots containing public areas must have a topography no steeper than the average topography of the entire property to be developed. The children’s play area must be made usable by terracing and must comply with the provisions established in the Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N°7600, its regulations, Decreto Ejecutivo N°26831-MP and its amendments, or any regulations that replace them. The community facilities area must be made ready for construction.

Record for Article 59

The transfer of public land designated for children’s play areas must, in addition to complying with the provisions established in these regulations, comply with the following:

• a)It must be located no more than 300,00 m from the farthest home, measured along streets.
• b)The lot must not form acute angles or have areas that are difficult to supervise.
• c)Its topography must be no steeper than the average topography of the entire property to be developed.
• d)It must provide sidewalks 1,80 m wide, with maximum slopes of 10%, terracing, benches, or any other appropriate feature, as applicable.
• e)The site must be enclosed with a hedge, mesh, or other safety system.
• f)Drinking fountains must be installed at a height of 0,65 m and distributed so that coverage extends to a radius of at least 50,00 m.
• g)The area must be planted with grass and trees, with prior authorization from the municipality.
• h)One children’s play equipment cluster must be installed for every 50 housing units or lots.
• i)Play equipment must be durable and safe.
• j)The children’s play equipment cluster must include one piece of equipment for each of the following age groups:

  i. Under 3 years: sandbox, merry-go-round or carousel, tunnel, swings with a seat, or similar equipment.

  Facilities must also be provided for adults to remain for extended periods.

  ii. Ages 3 to 7: swings, seesaw, or similar equipment.

  iii. Ages 7 to 13: horizontal ladder, slide, or similar equipment.

• k)For school-age children, facilities may include children’s soccer courts, basketball courts, and multiuse courts.
• l)A sheltered area for people must be provided, with a minimum area of 6,00 m² for every 500 m². This area must be increased proportionally for each additional fraction.

The design and construction of this equipment must be inclusive.

For reasons of safety or durability, INVU or the Municipality may reject the types of play equipment proposed by the developer. The route from the homes served to the children’s play area must not require crossing primary roads or leaving the urban development.

Record for Article 60

In residential urban developments, in addition to complying with the general provisions for lots designated as public areas in residential urban developments under these Regulations, park areas should preferably be located on a single lot and must be planted with grass and trees, with prior authorization from the municipality.

By way of exception, when terrain characteristics prevent park areas from being located in areas with the same conditions as the urban development’s lots, they may be located on other land with slopes greater than 15%. In those cases, soil conservation and water management works must be carried out.

Ecological urban gardens may be designed in park areas, provided that water collection systems for irrigation are established, the soil has not been altered with construction fill materials, and there is a supporting technical opinion from the municipality.

Record for Article 61

In residential urban developments, areas designated for community facilities may be used for education, health, sports, police, public services, community centers, libraries, and childcare centers, or other community equipment. Their location must be determined according to population density.

Lots containing areas designated for community facilities must have a topography no steeper than the average topography of the entire developable property.

The municipal government may authorize areas designated for community facilities to be transferred directly to the state entities responsible for providing the services or facilities within their respective areas of responsibility.

Areas designated for community facilities must be clearly indicated on the terrace plan sheet of the construction plans.

Record for Article 62

The developer must comply with the following provisions:

• a)Deliver the children’s play area with the necessary equipment. Both the children’s play area and the park area must be delivered planted with grass and trees, with prior authorization from the municipality, and must comply with the provisions of these Regulations.
• b)Include in the construction plans a complete sheet showing the works to be carried out and the equipment to be installed. Those works must include play equipment, a sheltered area, paving, sidewalks, fences, tree planting, terracing, benches, and any other appropriate feature, as applicable and in accordance with the applicable regulations.

Record for Article 63

Every urban development that is not for residential use must allocate the percentage of public area to be transferred established in these Regulations as follows:

• a)Commercial-use urban development: Public spaces, which may include green areas, parks, small plazas, or others.
• b)Industrial-use urban development: Public recreational spaces, which may include sports courts or multipurpose courts, parks, small plazas, or any other similar activity, or others.
• c)Mixed-use urban development: Areas must be proportional to the areas allocated to each use in the urban development, as established in these Regulations.

In addition, the public area in these urban developments must provide sidewalks, fences, terracing, benches, and any other appropriate feature, as applicable, as well as drinking-water outlets.

Record for Article 64

The following standards apply to roads in urban developments:

• a)The road system of an urban development must connect to a regulated public road, as appropriate to its classification.
• b)If the property fronts existing roads, whether for subdivision outside the urban center or for an urban development, the developer must bear the cost of the widening or improvements those roads require to meet the applicable standards, to the extent corresponding to half of the road that the property fronts. As for the width of the roadway, improvements must be made over at least 3,00 m or 4,50 m, depending on the type of road. On the side opposite the drainage channel, the works necessary to protect the pavement must be carried out.
• c)When land adjoining an existing or planned restricted-access road is developed, traffic belonging to the urban development must be separated from traffic on that road by means of frontage roads.

  These roads provide access to properties and, therefore, the developer is required to provide the necessary land and build the required works. For design purposes, they must be built in a manner similar to secondary streets.

• d)Connections between streets and restricted-access roads on national routes may be made only at the locations and in the manner determined by the Ministerio de Obras Públicas y Transporte.
• e)Dead-end streets must end in a widening that facilitates vehicle turning. This may be done by designing a roundabout, a “T,” or a “hammerhead.” At the preliminary design stage, the municipality will review the type of road that may be used in each urban development, taking into account, among other things, topographic features, the number of homes served, traffic generation, and road continuity.
• f)If the urban development is to be located near an important bus route and has more than 50 housing units, it must provide at least one bus stop site with its respective bay.
• g)Every urban development with more than 50 housing units must have at least two separate vehicular access points, at least 100 m apart. Each must have at least two lanes, one for entry and one for exit. The combined width of both lanes must equal the width of the street to which they belong.

Record for Article 65

• a)Maximum slope:

  For main and special streets: 12%; on sections shorter than 50 meters, slopes of up to 15% are permitted. For secondary, tertiary, and restricted-use streets: 15%; on sections no longer than 50 meters, slopes of up to 20% are permitted.

• b)Intersections:

  At every road intersection, one road will be considered the main road, and the roads joining it must have a maximum slope of 5% over a minimum distance of fifteen meters beyond the right-of-way, before joining it. The levels of streets and sewers where they discharge into existing streets must be determined by the Municipality in accordance with existing conditions. If the connection is to an existing or planned national-route highway, the developer must submit the longitudinal profile to MOPT for review. For streets with a central landscaped strip, that strip must be interrupted at pedestrian crossings by an unobstructed strip, level with the roadway and at least 120 cm wide.

• c)Sidewalks:

  Sidewalk construction will be required as part of the urban development works when homes are to be built at the same time. When this is not contemplated, it will be required for developments fronting primary streets. In other cases, sidewalk construction may be deferred until works are carried out on each particular lot, at the municipality’s discretion. However, provision for sidewalks must maintain a proper relationship with stormwater drainage ditches and pavement grades.

  For commercial uses, the Municipality may, at its discretion, require a sidewalk wider than the width set by these Regulations. Sidewalk surfaces must be slip-resistant and include tactile paving tiles.

  The cross-slope must be no more than 3% and no less than 2%. For vehicular access to properties, the change in level must be accommodated with ramps built in the green strip.

  Where no ramp exists, it must be constructed over a maximum length of fifty centimeters. Changes in level at the sides must also be accommodated with ramps whose slope is no greater than 30% of the sidewalk’s slope.

• d)Corner cuts:

  At every street intersection, the corners must be cut at the property line by means of a corner cut measuring two meters fifty centimeters on each side. If a curve is preferred, it must lie within the property line and the corner cut.

• e)Corner ramps:

  At all corners, ramps must be built with a length equal to the width of the green area to accommodate the change in level between the street and the sidewalk. These ramps must be at least 1,20 m wide, made of slip-resistant material, have a groove at least 1 cm deep every 10 centimeters, and be located outside the curved section of the intersection.

• f)Curb and drainage channel:

  The curb and drainage channel at street corners must be designed in a circular form with a minimum radius of six meters. In industrial or commercial areas, or where street intersection angles are acute (never less than sixty degrees), the radius must be increased to at least ten meters.

• g)Placement of objects in public areas:

  Any sign or protruding object placed on streets, sidewalks, or public spaces must be at least 2,40 m above the ground, except for utility poles, public telephones, and telephone distribution cabinets, which must be located in the green strips so that they do not obstruct the passage of people and vehicles and do not extend beyond those strips, unless a specific regulation establishes other criteria.

  Temporary solid-waste storage areas may not be placed on sidewalks. If a waste collection bin is for an urban development, it must be placed in the green strip; if for private use, it must be inside the building.

• h)Road signs and markings:

  The developer must bear the cost of vertical and horizontal road signs and markings on streets and avenues, including all instructions such as stop signs, directional arrows, speed limits, and others. These signs and markings must be installed before the urban development is delivered to the Municipality.

  The marking, height, and location of these signs will be as indicated by the MOPT Road Signage Department and by any specific provisions established by the Municipality.

• i)Parking on primary streets:

In complexes that include construction of more than 50 housing units and front primary streets, an area must be provided for collective-transport vehicles to park, along with suitable sidewalk space for the possible construction of covered waiting shelters, by widening the right-of-way by at least 2,50 m over a length of 12 m, unless a specific regulation establishes other criteria.

Record for Article 66

When designing urban developments on uneven or steeply sloping land, both rows of homes and roads should preferably run parallel to the contour lines. Any topsoil removed must be temporarily placed in suitable locations so it can be used later in the final treatment of the areas.

Debris must not be left in areas designated for future construction or in public areas. It must instead be placed at sites specifically designated by the Municipality as dumps, in which case those sites must be indicated on the plans. Construction areas must not be located on fill. However, the municipality may, on the basis of studies submitted by the developer, permit homes to be built in those areas. In that case, the degree of fill compaction must be clearly specified, and the municipality must be informed when decompaction works will begin, all without liability on its part.

The municipality reserves the right to reject the proposed degree of compaction for an area if it does not conform to soil studies or other technical design variables. Fill sites may be used for parks, in which case INVU may require the construction of retaining walls and protective elements against accidents, if appropriate.

The professional responsibility of the person responsible for the designs, plans, and supervision of the earthworks must be accredited before the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

In all cases, the CNE’s instructions concerning risk management must be observed.

Record for Article 67

Every project must comply with SETENA’s requirements for an Environmental Impact Study for the relevant activity, work, or project, as appropriate to the type of infrastructure. For minor works, an analysis of slopes for channeling runoff and stormwater from the project may be requested to ensure that properties downhill are not affected.

A study of the watershed in which the project is located must also be provided, in order to take into account the development of other projects both upstream and downstream. If the land has a steep slope (greater than 10%) and terracing is anticipated, adequate drainage of stormwater from the lots must be ensured, erosion of slopes must be prevented, and ponding in any small valleys on the land must be avoided.

Discharge of stormwater into a receiving channel (stream or river) must take into account the probable maximum water level during floods in that channel, so as not to impede the flow of water into it. The discharge must not be perpendicular to the course of the receiving channel, but at an angle no greater than 45º. The design of the storm sewer network and its ancillary works must comply with the standards of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA).

Record for Article 68

The provision of drinking water and disposal of stormwater must comply with the standards of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

For stormwater collection and disposal systems, the provisions established in the Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial issued by AYA, as amended, or any regulations that replace it, must be observed.

In every urban development project, stormwater must be conveyed to a storm sewer system that, by means of pipes, conduits, and other ancillary works, ensures that rainwater is discharged into natural disposal locations.

Construction of the storm sewer system infrastructure must comply with the provisions established in the Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial issued by AYA, as amended, or any regulations that replace it.

If terracing is planned on the property, the professional responsible for the project must ensure adequate drainage of stormwater from the lots, prevent slope erosion, and prevent ponding on the property.

For the final discharge from the storm sewer system, authorization for the discharge must be obtained from the respective municipality. The infrastructure works for this system must be transferred to the municipal government.

If the number of lots or housing units must be increased in modifications to urban developments or residential complexes, and this entails changing the discharge point, authorization for the discharge must be obtained from the respective municipality.

Record for Article 69

Urban developments will be permitted only on land served by a blackwater collector.

A two-stage septic tank may be used for construction of a single home on an individual lot that meets the regulatory minimum dimensions, provided that the infiltration study demonstrates sufficient soil absorption capacity.

Urban developments using septic-tank solutions are not permitted.

Record for Article 70

The developer, entity, or company promoting public or private works that builds new urban developments, shopping centers, multifamily buildings, buildings subject to the horizontal property regime, industrial or commercial facilities, in general, as well as any other building, must install fire hydrants in accordance with the applicable legal framework. This provision applies only to buildings with a construction area greater than 2000 square meters, provided that there are no nearby fire hydrants under the parameters established in the regulations in force.

Record for Article 71

The canton of Alajuelita has become saturated with social housing projects without the necessary complementary services. For these reasons, projects to develop social housing urban developments are not permitted.

Record for Article 72

If the owner disagrees with the matters indicated in the sanctioning provisions of the preceding articles, the owner may file revocation remedies with the body that issued the decision and an appeal to the Municipal Mayor’s Office. Assistance may be requested from CFIA so that it can provide a technical opinion on the case to resolve the dispute raised.

Record for Article 73

For construction standards and other related provisions not included in these Regulations, the Municipality will have recourse, on a supplementary basis, to the general standards of the current Reglamento de Construcciones.

Record for Article 74

These Regulations repeal the Municipality of Alajuelita’s previous provisions and regulatory rules on construction, to the extent that they conflict with these Regulations.

Record for Article 75

A municipal official who authorizes or certifies a plan in clear violation of urban development regulations will be subject to the penalty specified in Article 372 of the Código Penal.

These Regulations enter into force upon their publication and ratification.

Record for Article 76

Se presenta la siguiente moción Por tanto, se mociona para que el Concejo Municipal del Cantón de Alajuelita acuerde:

Uno, solicitar al señor Henry Salazar Quezada en su calidad y potestad de presidente del Concejo Municipal, retrotraer al seno del Concejo Municipal el plan regulado y sus reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el Instituto Nacional de Vivienda Y Urbanismo, mediante resolución número UCTOT-IN-029. Dos, la adopción formal y publicación del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el INVU, mediante la resolución número UCTOT-IN-029. Asimismo, se recomienda a la Administración Municipal desarrollar un plan de socialización que incluya charlas y talleres en todo el cantón. Tres, autorizar a la alcaldía para realizar los trámites necesarios para la publicación obligatoria de dicho plan y sus reglamentos en el Diario Oficial la Gaceta, de modo que entren en rigor y sean de acatamiento obligatorio dentro del área de planificación del cantón de Alajuelita. Cuatro, acordar que, desde la fecha de la adopción, posteriormente se procederá a nombrar la Comisión del plan regulador, para que se dedique a la revisión del plan en vigencia, según lo establecido en los artículos 59 y 60 de la ley de planificación urbana número 4240 y el criterio de la Procuraduría General de la República, PGR-C-249-2024 de fecha 28/10/2024.

Que de manera paralela se inicie con la formulación del reglamento que regulara el funcionamiento y pormenores de la Comisión para su correcto desempeño, junto con los demás procesos relevantes para la aplicación del plan regulador. SEIS instruir a la Alcaldía Municipal para que por medio del departamento de planificación urbana ponga a disposición de la ciudadanía de Alajuelita y sus organizaciones sociales y comunales, y demás fuerzas vivas del cantón, un proceso de evacuación de consultas sobre el plan regulador por medio del WhatsApp 7075-0150 y al correo de Fallas@munialajuelita.go.cr. Atentamente, Alex Reyes Gómez, Regidor propietario.

Se somete a votación la anterior moción Acuerdo 11.02 moción presentada por el Regidor Alex Reyes Gómez. “La adopción formal del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano del cantón de Alajuelita” Se somete a votación Laura Arauz Tenorio positivo, Alex Reyes Gómez positivo, Grettel Murillo Quirós positivo, Henry Salazar Quesada positivo, Patricia Guido Chinchilla positivo, José Páez Zúñiga negativo Leyda Badilla Sánchez negativo, APROBADO POR MAYORÍA de votos, dos en contra de los regidores Badilla Sánchez, Páez Zúñiga.

Por lo tanto, se aprueba la moción en todos sus extremos, según el, por tanto, como se indica en esta moción Se somete a votación, aplicar el art.45 de CM. Para la Firmeza Laura Arauz Tenorio positivo, Alex Reyes Gómez positivo, Grettel Murillo Quirós positivo, Henry Salazar Quesada positivo, Patricia Guido Chinchilla positivo, José Páez Zúñiga negativo Leyda Badilla Sánchez negativo, APROBADO POR MAYORÍA de votos, dos en contra de los regidores Badilla Sánchez, Páez Zúñiga.

Sin otro particular y agradeciéndole de antemano la atención a la presente, soy de Ustedes, atenta y segura servidora, por la Municipalidad de Alajuelita.

REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTO Y URBANIZACIONES ENERO, 2025 Tabla de contenido Capítulo 1 DISPOSICIONES GENERALES ....................................................................................5

.................................................................................................5

.................................................................................................................5

Capítulo 2 FRACCIONAMIENTOS ..................................................................................................7 SECCION I GENERALIDADES ........................................................................................................7

.........................................................................................................................7

.................................................................................................7

.............................................................9

Artículocionamiento simple ............................................................................................................. 10

........................... 10

................................ 13

................................................................................ 17

FORESTALES O MIXTO ............................................................................................................... 18

forestales o mixto ........................................................................................................................... 18

............................... 18

Capítulo 3 URBANIZACIONES ...................................................................................................... 20

..................................................................................................................... 20

.............................................................................................. 26

..................................................................................................................... 26

......................................................... 26

SECCION III CESIÓN DE ÁREA PÚBLICA .................................................................................... 31

.............................................................................................................. 39

............................................................... 41 SECCION IV DISPOSICIONES FINALES....................................................................................... 41

.......................................................................................... 41

................................................................................................. 42

......................................................................................... 42

.......................................................................................... 42 REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y URBANIZACIONES

El presente Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones regula a nivel local las condiciones para permitir fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones. Aquellos aspectos no regulados en el presente reglamento se regirán por la legislación nacional. El Reglamento asociado del INVU, será supletorio a este reglamento. La administración de este reglamento estará a cargo del Departamento de Planificación Urbana de la Municipalidad.

Es obligatorio el cumplimiento de las normas ambientales definidas por la SETENA como resultado de la viabilidad ambiental del plan regulador.

Ficha Artículo 1

El desarrollo de terrenos mediante su fraccionamiento o urbanización será permitido siempre que reúna las siguientes condiciones:

• a)Que los usos proyectados estén conformes con las normas del reglamento de Usos de Suelo y el mapa de Zonificación del Plan Regulador.
• b)Que las características naturales del terreno o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar, ofrezcan una garantía previsible contra riesgos de inundación, derrumbes o deslizamientos, tomando en cuenta las características ecológicas del sitio y lo que indique el Mapa de Restricciones asociado a este plan regulador y las disposiciones que al respecto haya dictado la SETENA en la viabilidad ambiental al plan regulador.
• c)Que el diseño geométrico del desarrollo sea lo más acorde posible con las condiciones naturales del área (incluyendo la vegetación y el paisaje), tomando en cuenta no sólo las del terreno a desarrollar sino también las de sus inmediaciones.
• d)Que los lotes que se originen sean del tamaño mínimo solicitado en cada una de las zonificaciones establecidas en este plan regulador en sus Tablas de Uso y de Parámetros Urbanísticos, con acceso adecuado a la vía pública y de forma regular en lo posible.
• e)Que los lotes en fraccionamiento simple requieren de la disponibilidad de servicios públicos indispensables. Cuando el fraccionamiento sea para desarrollar urbanizaciones o condominios deben incluir el tratamiento de aguas residuales, la recolección de desechos sólidos y la disponibilidad de electricidad.
• f)Que los terrenos a fraccionar estén libres de afectaciones o limitaciones que muestra el mapa de restricciones; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con el desarrollo propuesto.
• g)Cuando se da la vecindad a otras urbanizaciones es obligatorio que el proyecto contemple la continuidad de la infraestructura mediante una adecuada integración física y funcional.
• h)En una misma finca podrán darse proyectos combinados, tanto fraccionamientos como proyectos de urbanización, condominios u otros, aplicando para cada caso lo pertinente y siempre que los usos sean compatibles.
• i)Que cada lote que se origine en una urbanización cuente con las proporciones necesarias para garantizar a la vivienda una distribución eficiente del espacio, de modo que todos sus espacios habitables cuenten con ventilación e iluminación natural.
• j)Las zonas de carácter comunal deben ser urbanizables y accesibles a toda la población y contribuir con el mejoramiento de la imagen urbana y la calidad de vida de la comunidad.
• k)Atender las disposiciones de los reglamentos del plan regulador.

Ficha Artículo 2

Sobre el valor de las obras que el urbanizador proyecta ejecutar, debe pagarse la tasa establecida por el gobierno municipal con base en la facultad conferida en el Artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240 y sus reformas o la normativa que la sustituya, con las excepciones que la misma contiene. Para esos efectos el profesional responsable que firma la solicitud de permiso de construcción, debe presentar un presupuesto del valor total de la obra para su verificación municipal; éste no puede ser menor al tasado por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.

Ficha Artículo 3

En este capítulo, se definen las condiciones urbanísticas y técnicas requeridas para permitir fraccionamientos.

Además, se presentan los requisitos que se deben cumplir para todo fraccionamiento de terrenos.

Fraccionamiento es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parque y facilidades comunales. No obstante, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un 45% de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas.

Ficha Artículo 4

Los fraccionamientos se deben realizar por medio de alguna de las siguientes modalidades:

• a)Fraccionamiento simple.
• b)Fraccionamiento con fines urbanísticos.
• c)Excepción de fraccionamiento para uso residencial (acceso excepcional para uso residencial).
• d)Fraccionamiento de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixto.
• e)Fraccionamiento en urbanización y condominio Según las características y la ubicación del tipo de fraccionamiento, la municipalidad debe verificar la aplicación de los Artículos 10 para la coordinación con el INVU y el Art. 36 sobre las razones para negar un visado municipal, de la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240, para emitir su respectivo visado.

Ficha Artículo 5

Para todo tipo de fraccionamiento, la Municipalidad podrá solicitar al fraccionador todas las mejoras que considere necesarias sobre la calle a que se enfrenten los lotes resultantes del fraccionamiento, incluidas su extensión y habilitación de los servicios públicos indispensables, según el trámite que indique la Municipalidad.

El Departamento de Planificación Urbana y la UTGV determinarán la aplicación de esta norma en función de los usos asignados en este plan regulador.

Todos los fraccionamientos deberán apegarse a lo indicado en el Artículo 4 de la Ley General de Caminos Públicos. El ancho de las carreteras y de los caminos vecinales será el que indique los Departamentos Técnicos del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, sin que pueda ser menor de veinte metros para las primeras y de catorce metros para los segundos; es decir el ancho mínimo para lotes que enfrenten una Ruta Nacional debe ser de 20.00 metros y según lo señala el Reglamento de Vialidad para las vías locales.

Si en sitio se tiene un ancho inferior al indicado, se puede aplicar un retiro de la línea de centro del derecho de vía de 10.00 metros para las Rutas Nacionales y de 7.00 metros para las Rutas Cantonales.

En rutas no incluidas en el inventario vial el ancho del derecho de vía no será inferior al ancho indicado en el plano madre, en caso de que no tenga plano madre la UTGV indicará el derecho de vía a respetar; el cual nunca será menor a 14 metros.

Rutas dentro del inventario vial:

• a)En rutas incluidas dentro del inventario vial, el ancho del derecho de vía a respetar en los fraccionamientos será comparado con el ancho promedio del camino, contemplando los siguientes casos:
• b)Si el ancho del derecho de vía del plano madre es mayor al ancho del derecho de vía promedio se respetará el ancho indicado en el plano madre.
• c)Si el ancho del derecho de vía del plano madre es inferior al ancho promedio del camino se debe cumplir con lo siguiente:
• d)Si el ancho promedio de la calle es inferior a 8.50 metros e inferior a 10.0 metros, la segregación debe respetar un ancho mínimo de 8.50 metros.
• e)Si el ancho promedio de la calle es mayor a 8.50 metros, la segregación debe respetar un ancho mínimo de 10.00 metros.
• f)Si el ancho promedio de la calle es mayor a 10.00 metros, la segregación debe respetar el ancho promedio de la vía.

Todos los fraccionamientos deberán indicar un derecho de vía no inferior al indicado en el plano madre, además, deberá indicarse en el cuerpo del plano la línea correspondiente a la futura ampliación vial; esta franja no puede ser tomada en cuenta para el cálculo del área efectiva del lote ni para el área aprovechable para construir.

Todos los fraccionamientos en el momento de su construcción deben contemplar la salida adecuada de las aguas pluviales en los lotes resultantes, por medio de la construcción del cordón y caño, y la conexión de estos al sistema de alcantarillado pluvial, de existir. Además, se deben construir aceras frente a los lotes a fraccionar, según las disposiciones establecidas en la ley de oportunidades para personas con discapacidad, Ley N. 7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N. 26831-MP y sus reformes o normativas que le sustituyan. El Departamento de Control Urbano y la UTGV determinarán la aplicación de esta norma en función de los usos asignados en este plan regulador.

Ficha Artículo 6

Únicamente se visarán los planos catastrados que tengan finca asociada y concordancia con el informe de registro, que hayan generado título.

Ficha Artículo 7

La reunión de predios se permite siempre que el lote resultante de dicha reunión, así como el resto de la finca fraccionada, cuando la hubiere, cumplan con las dimensiones mínimas establecidas en el Reglamento de Usos del Suelo del plan regulador.

Para el visado de planos correspondientes a reunión de predios (permuta de áreas entre fincas) no se requiere de disponibilidad del servicio de agua, ya que se está trabajando con fincas ya constituidas.

La reunión de fincas de porciones de terceras propiedades debe de tener disponibilidad de agua o bien que una de las fincas a reunir ya tenga un servicio.

Ficha Artículo 8

Si las características del predio a fraccionar permiten su división en lotes que cumplan con las dimensiones de área mínima establecidas en este Reglamento y a su vez se requiere la apertura de una vía pública para servir los lotes resultantes, se debe realizar la habilitación del predio mediante la apertura de calle y provisión de servicios, de conformidad con lo establecido en el presente Reglamento.

Ficha Artículo 9

Los fraccionamientos simples de predios son permitidos siempre que los lotes resultantes del fraccionamiento cumplan las siguientes condiciones:

• a)Estar ubicados dentro del Anillo de Contención Urbana.
• b)Tener acceso directo a vía pública.
• c)Contar con disponibilidad de los servicios públicos indispensables.
• d)Cumplir con las disposiciones definidas en este Reglamento, en relación con áreas y frentes mínimos, se ajustarán a los requisitos del reglamento de usos del suelo y el mapa de zonificación de este plan regulador y a los parámetros urbanísticos del sector al que pertenezcan.
• e)Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones competentes y que se muestra en el mapa de restricciones de este plan regulador, que impidan su aprovechamiento; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con el fraccionamiento propuesto.

Ficha Artículo 10

Para autorizar el visado de planos es indispensable que el interesado presente los siguientes requisitos:

• a)Realizar la solicitud al correo electrónico asignado por la Municipalidad e indicar en el asunto el número de la minuta de la presentación y el propietario registral.
• b)Nota de disponibilidad de agua potable, emitido por la entidad correspondiente, con firma y sello; o en su efecto que mencione el número de la minuta de presentación. En casos donde ya exista una construcción debidamente declarada en la base de datos municipal y la misma quede contemplada dentro de la presentación se puede presentar el recibo del servicio de agua respectivo como disponibilidad.
• c)Las minutas de la presentación.
• d)El plano de la presentación con los sellos del CFIA y Catastro Nacional.
• e)Un montaje debidamente acotado, firmado por el profesional responsable, a escala, donde se indique la condición de resto de finca madre.
• f)El propietario registral, debe estar al día con el pago de los impuestos municipales. No se admiten los casos que se encuentran en condición de "arreglo de pago".
• g)El documento de Uso del suelo de la finca madre debidamente aprobado y vigente, en los casos donde se pretenda construir en el lote, es decir, en casos donde se indique en el cuerpo del plano "Para Construir".
• h)Archivo en formato "dxf", "shp" o "csv" con el polígono de las presentaciones georreferenciado al sistema oficial de coordenadas nacionales. El interesado podrá consultar el mapa catastral municipal disponible en la página oficial municipal.

Ficha Artículo 11

En predios donde se pretenda realizar un fraccionamiento simple, el fondo del predio a fraccionar y el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. En caso de quedar restos de fincas producto de este tipo de fraccionamiento, también se debe cumplir con dicha relación.

El frente mínimo de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan, según las Tablas de Usos y de parámetros urbanísticos del plan regulador.

El área mínima de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones de índole medio ambiental, o producto de alineamientos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan. Dicha área no será computable para el cálculo del área mínima.

Cuando el fraccionamiento simple se realice en una urbanización aprobada y recibida por la municipalidad, los lotes resultantes deben cumplir con el área de lote mínimo establecida en los planos aprobados del proyecto de urbanización.

Los fraccionamientos simples, sólo se pueden realizar dentro de los cuadrantes urbanos o zona urbanizada.

Ficha Artículo 12

Los lotes con frente menor a la norma se permitirán en los casos en que se demuestre que esta es la forma única de segregar un predio a. El fraccionamiento realizado dé como resultado ocho lotes, cuatro en su interior y cuatro en el exterior, todos con frente a calle pública.

b. Los lotes interiores deben tener un frente a vía pública de entre 3,00 m, para 30 metros de fondo y 4,00 m para 40 metros de fondo.

c. Los lotes exteriores deben tener un frente mínimo que se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Tanto los lotes interiores como los lotes exteriores deben cumplir con las dimensiones del área mínima se ajustará a los requisitos del mapa de zonificación del área y a las Tablas de Uso y de Parámetros Urbanísticos del sector al que pertenezcan.

Deben de estar ubicados dentro de un cuadrante urbano, o dentro de un área previamente urbanizada que haya realizado la respectiva cesión de área para uso público.

Deben de contar con los servicios públicos indispensables.

En todos los casos, se han de respetar también las normas que establezca la SETENA en la viabilidad ambiental del plan regulador.

Ficha Artículo 13

Conlleva la habilitación por primera vez de lotes para fines urbanísticos, por lo que debe cumplirse con la cesión del área pública de la cesión de áreas públicas en fraccionamientos con fines urbanísticos, del presente reglamento.

Los fraccionamientos con fines urbanísticos son permitidos siempre que los lotes resultantes cumplan con las siguientes condiciones:

• a)Estar ubicados fuera de un cuadrante urbano o un área previamente urbanizada.
• b)Realizar el fraccionamiento dentro de una misma finca madre o alguna de sus segregaciones generadas después de la entrada en vigencia del Plan Regulador.
• c)Tener acceso directo a vía pública.
• d)Cumplir con las disposiciones definidas en este reglamento en relación con áreas y frentes mínimos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan
• e)Contar con disponibilidad de agua potable.
• f)Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones competentes, que impidan su aprovechamiento; de lo contrario, que estas puedan conciliarse con el fraccionamiento propuesto.

Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones establecidas en la viabilidad ambiental del plan regulador otorgado por la SETENA.

En caso de no contar con los servicios públicos indispensables, el fraccionador debe costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer dichos servicios.

Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe proveer la recolección de las aguas pluviales de los lotes para evitar su empozamiento.

Ficha Artículo 14

Los requisitos del Visado Municipal para Fraccionamientos con Fines Urbanísticos son los siguientes:

Para autorizar el visado de planos es indispensable que el interesado presente los siguientes requisitos:

• a)Realizar la solicitud al correo electrónico asignado por la Municipalidad e indicar en el asunto el número de la minuta de la presentación y el propietario registral.
• b)Nota de disponibilidad de agua potable, emitido por la entidad correspondiente, con firma y sello; o en su efecto que mencione el número de la minuta de presentación. En casos donde ya exista una construcción debidamente declarada en la base de datos municipal y la misma quede contemplada dentro de la presentación se puede presentar el recibo del servicio de agua respectivo como disponibilidad.
• c)Las minutas de la presentación.
• d)El plano de la presentación con los sellos del CFIA y Catastro Nacional.
• e)Un montaje debidamente acotado, firmado por el profesional responsable, a escala, donde se indique la condición de resto de finca madre.
• f)El propietario registral, debe estar al día con el pago de los impuestos municipales. No se admiten los casos que se encuentran en condición de "arreglo de pago".
• g)El documento de Uso del suelo de la finca madre debidamente aprobado y vigente, en los casos donde se pretenda construir en el lote, es decir, en casos donde se indique en el cuerpo del plano "Para Construir".
• h)Archivo en formato "dxf", "shp" o "csv" con el polígono de las presentaciones georreferenciado al sistema oficial de coordenadas nacionales. El interesado podrá consultar el mapa catastral municipal disponible en la página oficial municipal.

Ficha Artículo 15

En predios donde se pretenda realizar un fraccionamiento simple, el fondo del predio a fraccionar y el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. En caso de quedar restos de fincas producto de este tipo de fraccionamiento, también se debe cumplir con dicha relación.

El frente mínimo de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan, según las Tablas de Usos y de parámetros urbanísticos del plan regulador.

El área mínima de los lotes resultantes del fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones de índole medio ambiental, o producto de alineamientos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan. Dicha área no será computable para el cálculo del área mínima.

Cuando el fraccionamiento simple se realice en una urbanización aprobada y recibida por la municipalidad, los lotes resultantes deben cumplir con el área de lote mínimo establecida en los planos aprobados del proyecto de urbanización.

Ficha Artículo 16

La Municipalidad podrán suscribir convenios con asociaciones de vecinos o personas jurídicas que por interés directo como beneficiarios, vecinos o usuarios directos tengan la voluntad de hacerse cargo de la limpieza, mantenimiento, vigilancia y atención de las áreas de cesión pública. Todo dentro del marco de las disposiciones del reglamento de área pública.

Ficha Artículo 17

Todo fraccionamiento con fines urbanísticos debe ceder gratuitamente para uso público el 10% del área total a fraccionar, siempre que esta sea igual o mayor se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan y la suma de los lotes a fraccionar sea de 8 o más lotes, ambas condiciones en conjunto. Dicha área se debe destinar a juegos infantiles, parques y facilidades comunales, en este orden de prioridad.

Cuando el 10% del área a ceder dé como resultado entre 120.00 m² y 250,00 m² la cesión puede darse en el sitio, o bien la municipalidad por medio del Departamento de Control Urbano, está facultada a solicitar al fraccionador la cesión del área en otro predio que determine, de acuerdo con sus necesidades. En caso de que el área a ceder sea mayor a 250,00 m², la cesión de área debe darse en el sitio.

Las áreas cedidas deben ser traspasadas a favor del dominio municipal para el uso público y ser utilizadas según lo indicado para urbanizaciones de uso residencial.

Los departamentos de Zonificación y de Catastro de la municipalidad deben llevar el registro de los fraccionamientos y las cesiones de área pública de cada finca madre y registrar en el Mapa Oficial.

Ficha Artículo 18

Cuando un predio, por su relación de frente y fondo, por la irregularidad de su forma o por su pendiente, resulte imposible de dividir en lotes con acceso directo a la vía pública que cumplan con el área mínima, que se ajustan a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros urbanísticos del sector al que pertenezcan, se puede admitir la excepción del fraccionamiento de lotes mediante la apertura de un acceso excepcional para uso residencial, para una única vivienda unifamiliar por cada lote resultante. Lo anterior con el fin de lograr un mayor aprovechamiento de las áreas urbanas que cuentan con infraestructura pública disponible.

Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden acceder a los lotes resultantes mediante accesos excepcionales para fines de control, municipal, seguridad pública, salud, bomberos, para fines de prestación y fiscalización de los servicios públicos cuando ello sea requerido y cualquier otro similar. La municipalidad no tiene obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios al acceso excepcional ni a los lotes que éste sirve.

Las actuales servidumbres de paso se respetarán, pero sólo se aplican a partir de la vigencia de este Plan Regulador, los accesos excepcionales, en zonas urbanas y para uso residencial. Se podrá emplear esta figura de acceso excepcional en las zonas mixtas del plan regulador, siempre que sean para el uso residencial.

Ficha Artículo 19

El acceso excepcional para uso residencial no constituye una vía pública, sin embargo, es de uso común para los lotes resultantes de esta excepción de fraccionamiento. Dicho acceso debe cumplir con las siguientes disposiciones:

• a)El ancho del acceso debe ser en todos los casos de 6,00 m; dentro de los cuales se debe contemplar la construcción de cordón y caño, así como aceras frente a los lotes resultantes, según las disposiciones establecidas la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N.7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N.26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya. Para el otorgamiento de un permiso de acceso excepcional, será requisito la construcción de las aceras según se disponga en el reglamento respectivo y que será corroborado en sitio por el departamento de Zonificación e Inspectores.
• b)La longitud del acceso no debe exceder de 60,00 m medidos desde la vía pública, que ha de contar con los todos los servicios públicos.
• c)Este acceso constará dentro de los polígonos de los lotes resultantes y no serán computables para determinar el área mínima establecida en este reglamento.
• d)Frente al acceso excepcional para uso residencial solamente se puede fraccionar un máximo de 6 lotes, los cuales pueden estar ubicados en uno o ambos lados del acceso. Para este cálculo se contabilizan los lotes que tengan únicamente salida a través del acceso excepcional para uso residencial, cuya área se constituye en un gravamen para el tránsito de personas y vehículos de emergencia.
• e)Debe terminar frente al último lote resultante, e indicarse en los planos como fin del acceso excepcional para uso residencial.
• f)Los lotes que enfrenten a la vía pública no pueden hacer uso del acceso excepcional para uso residencial, a menos que hayan sido contabilizados dentro del máximo de 6 lotes permitidos para fraccionar.

Toda excepción de fraccionamiento para uso residencial debe prever la recolección de las aguas pluviales de los lotes resultantes, para evitar su empozamiento.

Para habilitar espacios o lotes disponibles no construidos con accesos excepcionales existentes menores a los 6 m de ancho, se realizará una inspección en sitio por parte del departamento de Zonificación o inspectores para verificar que esa servidumbre no puede ser ampliada en su totalidad. Si la servidumbre de menor ancho no puede ser ampliada, en el tanto no sea menor de 3 m de ancho, el informe de inspección correspondiente indicará si existe o no la posibilidad del aprovechamiento de esos lotes disponibles, análisis que realizará el departamento de Control Urbano.

En caso de posibilidad de darse una ampliación a la servidumbre utilizando parte del área del terreno colindante, la Municipalidad estudiará la viabilidad de esta ampliación. En caso afirmativo, se procederá con la habilitación de ese sector del acceso, según las normas establecidas al efecto.

Ficha Artículo 20

No se permiten dos accesos excepcionales para uso residencial paralelos contiguos ni continuos, inclusive cuando el fraccionamiento no provenga de la misma finca, salvo que el interesado demuestre con certeza técnica y científica, que resulta imposible ubicar este acceso en otro lugar, por las condiciones de relación- frente y fondo; irregularidad de su forma; por su pendiente; o por medidas precautorias para evitar la afectación grave o inminente del ambiente, lo cual deberá ser analizado y autorizado por el INVU y la Municipalidad, con el fin de resguardar que no se utilice esa figura para contravenir normas urbanísticas.

Ficha Artículo 21

En la excepción del fraccionamiento para uso residencial, el área mínima de los lotes resultantes se ajustará a los requisitos de zonificación del área según las Tablas de Uso y la de parámetros urbanísticos del sector al que pertenezcan. En caso de existir afectaciones de índole medio ambiental, o producto de alineamientos, se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan. Dicha área no será computable para el cálculo. El área del acceso no es computable para efectos de cálculo del área mínima de lote; sobre ella no puede hacerse construcciones, salvo las tapias en línea de propiedad.

Ficha Artículo 22

En lo relacionado a localización de redes servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados, telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas sobre la vía pública. El fraccionador debe costear las obras necesarias para la conexión de dichos servicios.

Ficha Artículo 23

Los fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos que se encuentra normados en el presente Reglamento, son aquellos que tienen acceso a través de una servidumbre agrícola, pecuaria o forestal.

Ficha Artículo 24

Según las clases de capacidad de uso establecidas en los resultados de Edafoaptitud aprobados por la SETENA, las parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtas cuya clasificación sea I, II, III, IV, V y VI deben tener un área mínima de 7 000,00 m². Todo lo anterior sin perjuicio de los entes competentes en materia ambiental.

Ficha Artículo 25

En parcelas cuya clasificación sea I, II, III, IV, V, VI según la Edafoaptitud aprobado por la SETENA para este plan regulador, sus reformas o normativa que le sustituya, la cobertura máxima será de un 5%.

En este 5% de cobertura máxima, deberá contabilizarse el área total máxima de construcción de una única vivienda unifamiliar de hasta 300,00 m², que puede edificarse en una o dos plantas; las casas de trabajadores agrícolas y aquella infraestructura agroturística asociada a la actividad agropecuaria que se desarrolle en la parcela. El sumatorio total de estas áreas no excederá el 5%.

Ficha Artículo 26

Los accesos por servidumbre a parcelas agrícolas, pecuarias, forestales o mixtos deben tener conexión directa a la vía pública y su ancho mínimo debe ser de 7,00 m. Estos accesos deben ser constituidos en los asientos registrales de la Dirección del Registro Inmobiliario en favor de cada una de las parcelas fraccionadas y en contra de la finca que genera el fraccionamiento. El material de la capa de rodamiento en los accesos por servidumbre a parcelas con fines agrícolas, pecuarias o forestales debe ser permeable.

Cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden acceder a la parcela mediante la servidumbre agrícola, pecuarias o forestal, para fines de control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar. No obstante, la municipalidad, ni ninguna institución pública, tienen obligación de dar mantenimiento o de prestar servicios a la servidumbre.

Este acceso no se categoriza como vía pública, por lo tanto, no se puede realizar frente a él, fraccionamientos de cualquier otro tipo que no sean los indicados en esta sección del presente Reglamento.

Ficha Artículo 27

Para el fraccionamiento de parcelas con cobertura boscosa el área mínima debe ser de 20 000 m², de conformidad con lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que le sustituya.

La Administración Forestal del Estado puede autorizar la intervención o aprovechamiento del bosque en las parcelas con cobertura boscosa, en tanto no sea mayor del 10% de su área total; dicho aprovechamiento del bosque no debe sobrepasar este porcentaje autorizado, el cual puede ser utilizado en forma gradual.

El área de la servidumbre de las parcelas con cobertura boscosa debe ser contabilizada dentro del porcentaje de intervención o aprovechamiento del bosque.

Todo lo anterior conforme a lo establecido en la Ley Forestal, Ley Nº7575, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N°25721-MINAE, y sus reformas o la normativa que les sustituya. También se atenderá lo que indique el Reglamento de Desarrollo Sostenible aprobado por la SETENA para este plan regulador.

Ficha Artículo 28

Cuando el fraccionamiento se realiza en parcelas con fines agrícolas pecuarios, forestales o mixtos, no se exige la cesión de área pública.

Ficha Artículo 29

Los requisitos para el visado de fraccionamientos con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos son los que se indican en el presente Reglamento. Estos fraccionamientos no requieren de la disponibilidad de servicios públicos indispensables debido a sus características. Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones que dicten los entes competentes en materia ambiental.

• a)Para fines agrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 7000 m2, en estos casos los planos individuales deben indicar "uso agrícola", "uso pecuario"; o "uso forestal", según corresponda. Las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un máximo del 5% en área de cobertura. Los accesos o servidumbres reguladas en este artículo serán de un ancho mínimo de 7 metros.
• b)En la zona de uso agroforestal la construcción de vivienda queda sujeta a un área máxima del 5%. El resto de la cobertura permitida en la zona (indicada en las fichas urbanísticas y en la tabla de parámetros (ANEXO 1.del Reglamento de Zonificación de Usos de Suelo), será la destinada para las edificaciones y estructuras requeridas por la actividad agropecuaria o forestal.

  Esta área no será computable para el cálculo del área mínima del lote, ni podrá construirse en ella.

• c)El tamaño, el frente y la forma de los lotes de cualquier fraccionamiento se ajustará a los requisitos de zonificación del área y a los parámetros del sector al que pertenezcan.

Ficha Artículo 30

Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines residenciales mediante la apertura de calles y provisión de servicios, donde el urbanizador se ve obligado a ceder a la municipalidad cierta porción de terreno para uso público, además de cumplir con todas las normativas urbanísticas pertinentes.

Ficha Artículo 31

El desarrollo de urbanizaciones es permitido siempre que el predio a urbanizar cumpla con las siguientes condiciones:

• a)Tener acceso directo a vía pública.
• b)Se cumpla con las normas de Uso y los parámetros urbanísticos del plan regulador y de sus diversos reglamentos.
• c)Contar con sistema de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de aguas residuales, sistema de alcantarillado pluvial, disponibilidad de servicio eléctrico y red de telecomunicaciones. En caso de no contar con los servicios descritos, el urbanizador debe costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios.
• d)Estar libres de afectaciones o limitaciones urbanísticas, emitidas por las instituciones competentes, que impidan su aprovechamiento y registradas en el mapa de restricciones del plan regulador; de lo contrario, que éstas puedan conciliarse con la urbanización propuesta.
• e)Contar con la viabilidad ambiental de conformidad con las normas vigentes y la aplicación de reservas según el resultado del EAE y de la licencia ambiental del plan regulador. Aplicar en movimientos de tierra.

Para los sistemas de abastecimiento de agua potable, sistema de tratamiento de las aguas residuales y sistema de recolección y disposición de aguas pluviales, se deben cumplir las disposiciones definidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de Sistemas de Abastecimiento de Agua Potable, de Saneamiento y Sistema Pluvial del AyA y sus reformas o normativa que la sustituya.

Cuando en la colindancia del predio existan urbanizaciones ya construidas, se debe dar continuidad a la infraestructura vial, mediante la integración física y funcional.

El profesional responsable del proyecto de urbanización debe considerar en el diseño de sitio las condiciones naturales del área, tomando en cuenta no solo las del predio a desarrollar sino también las de sus inmediaciones.

Además, debe considerar las características naturales del predio y del entorno según el Reglamento de Paisaje de este plan regulador o la alteración que a éstas puedan ocasionar las obras a realizar.

Ficha Artículo 32

Toda urbanización debe ceder gratuitamente área al uso público, según las disposiciones señaladas en este reglamento y las disposiciones establecidas en la Ley de Planificación Urbana, Ley N°4240.

Ficha Artículo 33

Toda urbanización debe contar con un sistema de abastecimiento de agua potable, que garantice la disponibilidad del servicio, mediante la infraestructura y el equipamiento para la captación del recurso hídrico, su potabilización y distribución.

La disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua debe ser otorgada por el AyA, una ASADA u otro operador encargado de brindar el servicio, mediante la emisión de un documento que garantice la existencia del recurso hídrico con factibilidad técnica y operativa para la producción de agua potable para el abastecimiento de todos los lotes resultantes de la urbanización.

Cuando la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua sea otorgada por el AYA o una ASADA se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA. Para la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En caso que la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AYA, las disposiciones definidas por el operador.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, también se debe contar con la disponibilidad de servicio para abastecimiento de agua para la cantidad del número de lotes adicionales.

Ficha Artículo 34

En todo proyecto de urbanización las aguas residuales deben ser conducidas hacia un sistema de tratamiento, que garantice la capacidad de la infraestructura para la depuración de las aguas residuales; para esto se debe contar con un documento que certifique la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales en la urbanización propuesta, a través de alcantarillado sanitario.

Cuando la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales sea otorgada por el AYA, se deben cumplir las disposiciones del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA. Para la construcción de la infraestructura que permita brindar este servicio, se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya. En caso que la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales se otorgue a través de otro operador, se debe cumplir además de lo establecido por el AyA, las disposiciones definidas por el operador.

Los proyectos de urbanizaciones pueden ser exonerados de la construcción de la red de alcantarillado sanitario siempre que se cuente con la Resolución Administrativa emitida por el AYA, según lo establecido en el Reglamento para la Prestación de los Servicios de AyA, sus reformas o normativa que lo sustituya.

De no contar con disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales por medio de alcantarillado sanitario, el urbanizador debe construir las obras que permitan conectarse a un sistema colector futuro, cuya descarga de las aguas residuales converja hacia alguno de los siguientes sistemas:

• a)Planta de tratamiento de aguas residuales, para lo cual es requerido el permiso de ubicación del MINSA.
• b)Tanque séptico o similar, para lo que se debe presentar una copia de las pruebas de infiltración del suelo, memoria de cálculo del tanque séptico o similar, y sistemas de infiltración del MINSA.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones también se debe contar con la disponibilidad del servicio de tratamiento de aguas residuales para la cantidad del número de lotes adicionales.

Ficha Artículo 35

Toda urbanización que no cuente con sistema de alcantarillado sanitario debe realizar las pruebas de infiltración, para evaluar la cantidad de agua que penetra en el suelo y definir la permeabilidad de éste.

Para esto se debe cumplir lo dispuesto, en relación con infiltración o percolación de aguas residuales, en el Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales, Decreto Ejecutivo N°39887-SMINAE y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En casos de alteración sustancial de las condiciones naturales del predio, por razones de topografía u otros, se requiere una nueva prueba de infiltración para los niveles finales.

Ficha Artículo 36

Cumplir las disposiciones establecidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AyA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En todo proyecto de urbanización las aguas pluviales deben ser conducidas hacia un sistema de alcantarillado pluvial, que garantice por medio de tuberías, conductos y demás obras accesorias, el vertido de las aguas de lluvia hacia lugares naturales de disposición.

Para la construcción de la infraestructura del sistema de alcantarillado pluvial se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En el caso de preverse en el predio terraceo, el profesional responsable del proyecto debe procurar la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenir la erosión de taludes y el empozamiento que pueda tener el predio.

Para la descarga final del sistema de alcantarillado pluvial, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad; las obras de infraestructura de este sistema deben ser entregadas al gobierno municipal.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones y esto implique el cambio del punto de desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad.

Ficha Artículo 37

Cuando el terreno donde se desarrolla la urbanización cuente con pendiente, se deben determinar las condiciones del movimiento de tierra en cuanto a cortes, rellenos y taludes, debiéndose acatar las siguientes disposiciones:

• a)Pendientes mayores al 15% debe presentarse un estudio preliminar de suelos y terraceo.
• b)Pendientes mayores del 30% se debe presentar el estudio de estabilidad del terreno.

Los estudios indicados deben ser llevados a cabo y suscritos por profesionales incorporados a sus respectivos colegios para los trabajos de neotectónica, geotecnia o ingeniería estructural, que garanticen la estabilidad de los terrenos y la seguridad de los ocupantes de los terrenos, sus obras y los vecinos inmediatos.

Para los terrenos que contengan o colinden con cauces fluviales, y presenten fuera del área de protección una pendiente igual o mayor al 30%, se deben presentar estudios geotécnicos de la zona a urbanizar, que demuestren que los terrenos son aptos para construir.

Para la presentación de todo proyecto ubicado en terrenos con pendientes como las indicadas en este artículo, se debe incluir una lámina con las recomendaciones de los estudios como cortes, rellenos, relación V:H, sistema de compactación, terrazas y taludes.

Ficha Artículo 38

Cuando se deba efectuar movimiento de tierras en urbanizaciones que se realicen sobre terrenos con pendientes mayores al 15% se deben cumplir con las siguientes disposiciones:

• a)Las hileras de los lotes y las vías deben colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel.
• b)La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas.

Cuando en una urbanización las áreas destinadas a la construcción de viviendas requieran estar ubicadas en zonas de relleno, el urbanizador debe presentar estudios que especifiquen el grado de compactación de los rellenos. Además, los sitios de relleno pueden ser utilizados para parques, en cuyo caso debe especificarse en los planos constructivos los muros de retención, taludes y elementos protectores contra accidentes.

Para los casos anteriores, el profesional responsable debe verificar que se cumplan todas las recomendaciones indicadas en los estudios y especificar en los planos constructivos los elementos de estabilización de suelos a implementar, así como en la memoria de cálculo y los estudios de compactación de rellenos.

No debe dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas; estos deben de disponerse conforme a la Ley para la Gestión Integral de Residuos, Ley N°8839, sus reformas o la normativa que la sustituya.

Ficha Artículo 39

Para realizar la lotificación del predio de la urbanización, se deben cumplir las siguientes disposiciones para los lotes resultantes:

• a)El área, el frente y la forma de los lotes se ajustarán a los requisitos de zonificación y los parámetros urbanísticos del plan regulador.

  Para establecer dichos parámetros se han considerado las restricciones ambientales (IFAs, efectos acumulativos y capacidad de carga), así como los lineamientos establecidos y aprobados por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) para el presente Plan Regulador (zonas con prioridad de densificación según cobertura de alcantarillado sanitario y acceso a transporte público, estructura de jerarquización de centros urbanos, etc.).

• b)En cuanto a la superficie mínima de lote, ésta se establece por norma general en función de la zona en la que se ubica el sector, en el catastro existente, y en el análisis posterior al trabajo de campo (Ver Anexo de Tabla de Usos y Parámetros).
• c)El fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. Los lotes esquineros con frente menor de 6 m. tendrán un frente mayor a los demás en un tanto igual al del antejardín mínimo exigido en la zona.
• d)Los linderos laterales de los lotes deben tener preferiblemente un ángulo de 90° en relación con la línea de cordón y caño. Cuando las características físicas del predio no permitan esta condición, la relación puede variar, siempre que garantice la regularidad del lote.
• e)Los lotes resultantes deben quedar completamente libres de cualquier tipo de afectación.
• f)Cuando en la lotificación se proyecte una distancia entre 2 vías vehiculares mayor de 240,00 m debe subdividirse el bloque mediante un espacio abierto para producir un paso peatonal intermedio que conecte las dos vías, con un ancho mínimo de 6,00 m.

Ficha Artículo 40

La superficie mínima de lote requerida será, por norma general, la definida en la tabla de parámetros urbanísticos del plan regulador. Aquellos lotes existentes y catastrados antes de la entrada en vigor de este Plan Regulador, que no alcancen la superficie mínima establecida para el sector al que pertenecen, deberán cumplir con el resto de los parámetros (cobertura, retiros, altura máxima y niveles) y se podrá otorgar el permiso o licencia de construcción siempre y cuando al aplicar la cobertura y los retiros fijados, la superficie resultante supere lo establecido en el Reglamento de Construcciones del INVU vigente Ficha Artículo 41

Los porcentajes de cobertura que aplican en un lote serán, por norma general, los definidos en la tabla de parámetros urbanísticos. En los casos en los que el frente del lote sea mayor o igual que el fondo, o cuando el lote sea esquinero, podrá aumentarse la cobertura hasta un 80%.

Ficha Artículo 42

Los criterios para delimitar los lugares donde van a asentarse condominios y urbanizaciones se ajustarán a las normas de zonificación, usos y parámetros urbanísticos del plan regulador, junto con las normas de la SETENA dictadas en su viabilidad ambiental. En el mapa de restricciones se pueden observar aquellas limitaciones aplicables al desarrollo de estos proyectos.

Ficha Artículo 43

Tratándose de proyectos de urbanización en predios que contengan o colinden con áreas de protección, es obligatorio solicitar el alineamiento respectivo ante el INVU, de conformidad con la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya. El alineamiento oficial debe cumplir con lo establecido en el Reglamento de Construcciones vigente.

En proyectos de urbanización ubicados en predios que colinden o que dentro del mismo se encuentren nacientes de agua, el urbanizador debe tramitar el Dictamen de Cuerpo de Agua ante la Dirección de Aguas del MINAE, para la determinación de la afectación. En caso que el dictamen indique que el cuerpo de agua es naciente permanente, se debe tramitar la solicitud de alineamiento en el INVU.

El área de protección forestal y de nacientes de agua no debe computarse dentro del área urbanizable, ni en el porcentaje destinado para uso público. En el área de protección no se pueden realizar movimientos de tierra que alteren la topografía natural del predio, esto implica prohibición de terraceo y depósito o extracción de materiales.

En casos muy calificados, según lo establecido en la Ley de Aguas, Ley N°276, sus reformas o normativa que la sustituya, el MINAE puede autorizar obras en cauces de dominio público cuando se demuestre que no producen deterioro a los recursos naturales locales.

Ficha Artículo 44

Cuando el predio a urbanizar se encuentre afectado por un cauce fluvial, para realizar trabajos de canalización o entubamiento, se debe contar con el visto bueno de la Dirección de Aguas del MINAE. El área utilizada para la canalización continúa siendo inalienable según lo establecido en la Ley Forestal, Ley N°7575, sus reformas o normativa que la sustituya. La Municipalidad solicitar adicionalmente estudios que determinen el manejo de las aguas mediante valoraciones con retorno superiores, etc.

En el caso que se entube una quebrada o arroyo, se modifique su eje y se rectifique su cauce, deben aplicarse las restricciones de las áreas de protección establecidas en la Ley Forestal, Ley N° 7575, a partir del borde del cauce en su entrada y salida del tubo.

Además, cuando existan proyectos municipales o de alguna institución para el entubamiento de dichas aguas, el urbanizador debe pagar la parte proporcional que le corresponde de las obras.

Ficha Artículo 45

Cuando se requiera la tala de árboles maderables para su aprovechamiento en predios a urbanizar, se debe cumplir con las disposiciones establecidas en el Reglamento para Trámite de Permisos y Control del Aprovechamiento Maderable en Terrenos de Uso Agropecuario, Sin Bosque y Situaciones Especiales en Costa Rica, Oficialización de "Sistema de Información para el control del aprovechamiento forestal (SICAF), Decreto Ejecutivo N°38863-MINAE y sus reformas o normativa que lo sustituya.

Ficha Artículo 46

En lo relacionado a localización de redes servicios de electricidad, acueductos, alcantarillados, telecomunicaciones u otros sistemas, estas deben estar ubicadas en los derechos de vía, sobre o a través de áreas de uso público, o de forma independiente, con la indicación del uso del servicio.

Cuando el predio a urbanizar se encuentre ya afectado por servidumbres que den paso a los servicios indicados, estas deben quedar en el área pública destinada a vías, siempre que el ente encargado de brindar el servicio lo autorice.

Únicamente la servidumbre de uso pluvial puede localizarse en áreas de parque y juegos infantiles.

Cuando las redes sean de servicios del AYA, se deben cumplir las disposiciones en cuanto a ubicación física de la conexión y de tuberías, del Reglamento para la Prestación de los Servicios de AYA y la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o normativa que les sustituya.

Ficha Artículo 47

Una vez construida la urbanización, para la aprobación de la segregación de los lotes resultantes, se debe gestionar el visado del plano general de la urbanización, según lo establecido en el Reglamento del INVU.

La aprobación de los planos constructivos de proyectos de urbanizaciones por parte de la municipalidad, no constituye una aprobación para segregación de lotes.

Ficha Artículo 48

Se pueden realizar urbanizaciones con los siguientes destinos de uso en consonancia con las Tablas de Uso del plan regulador y de los Parámetros urbanísticos, así como las disposiciones de la SETENA en la viabilidad ambiental del plan regulador.

• a)Urbanización de uso residencial.
• b)Urbanización de uso comercial.
• c)Urbanización de uso industrial.
• d)Urbanización de usos Mixtos.

En ningún caso se permiten accesos excepcionales para uso residencial dentro de proyectos de urbanización.

Ficha Artículo 49

Cuando se pretenda realizar una urbanización, el fondo de los lotes resultantes no debe ser mayor de 7 veces el frente. El frente mínimo de los lotes resultantes de la urbanización debe ser según se indica en la Tabla de Parámetros Urbanísticos.

Todo lote resultante debe cumplir con el área mínima; en caso de existir afectaciones producto de alineamientos, dicha área no será computable para el cálculo.

Ficha Artículo 50

Las edificaciones en urbanizaciones de uso residencial deben cumplir lo siguiente:

• a)Densidad: Se aplica el cálculo para el número máximo de unidades habitacionales por lote establecido en el plan regulador.
• b)Área de construcción: Se calcula de acuerdo a la normativa de altura, retiros y cobertura de este reglamento y las Tablas de Parámetros Urbanísticos.

Lo anterior sin perjuicio de las disposiciones emitidas por los entes competentes en materia ambiental.

Ficha Artículo 51

En urbanizaciones de uso residencial se debe destinar una cantidad de lotes para uso comercial y servicios particulares, siempre que el área requerida para estos usos sea igual o mayor al lote mínimo de la urbanización.

El urbanizador debe reservar esta área para los siguientes usos, indicados en m² por vivienda, y en orden de prioridad:

Tabla 1: Otros usos en urbanización residencial M2 / PERSONA USO 1.00 Pulperías o abastecedores 3.00 Supermercados y tiendas M2 / PERSONA USO 0.75 Oficinas para servicios personales como barbería, soda, lavandería, salón de belleza, cafetería 0.25 Oficinas para servicios profesionales 0.50 Artesanía y talleres de reparación de electrodomésticos 0.50 Estacionamientos Para calcular el área requerida para uso comercial y servicios particulares, se debe realizar la siguiente fórmula: Área requerida mínima para uso comercial y servicios particulares = N° total de lotes x 6,00 m².

Cuando el cálculo del área requerida mínima sea mayor al lote mínimo, ésta se puede distribuir y ubicar en un mismo lote o en diferentes lotes, siempre que éstos cumplan con el área mínima de este reglamento.

En el diseño de sitio de la urbanización se debe indicar el área de uso comercial, así como en la tabla de áreas.

Ficha Artículo 52

En todo proyecto de urbanización de uso industrial se debe aplicar la siguiente norma según su clasificación:

• a)Tipo A1: Área mínima de lote 350 m², frente mínimo de lote 14,00 m, cobertura 65%.
• b)Tipo B2: Área mínima de lote 420 m², frente mínimo de lote 14,00 m y cobertura 70%.
• c)Tipo C3: Área mínima de lote 700 m², frente mínimo de lote 14,00 m y cobertura 55%.

Los usos permitidos para cada uno de estos tipos de industria, son los establecidos en el este plan regulador y su tabla de usos. Las edificaciones ubicadas en urbanizaciones de uso industrial deben cumplir con las disposiciones vigentes en diversas instituciones. Las edificaciones dispuestas dentro de este tipo de lotes deben proveer facilidades de estacionamiento y disposiciones de retiros, según lo establecido en el Reglamento de Construcciones de este plan regulador.

Ficha Artículo 53

En todo proyecto de urbanización de uso industrial se debe aplicar la siguiente norma según su clasificación:

• a)Tipo 1: Área mínima de lote 420,00 m², frente mínimo de lote 14,00 m, cobertura 70%.
• b)Tipo 2: Área mínima de lote 700,00 m², frente mínimo de lote 18,00 m y cobertura 65%.
• c)Tipo 3: Área mínima de lote 1000,00 m², frente mínimo de lote 20,00 m y cobertura 60%.

Los usos permitidos para cada uno de estos tipos de industria, son los establecidos en el este plan regulador y su tabla de usos. Las edificaciones ubicadas en urbanizaciones de uso industrial deben cumplir con las disposiciones vigentes en diversas instituciones. Las edificaciones dispuestas dentro de este tipo de lotes deben proveer facilidades de estacionamiento y disposiciones de retiros, según lo establecido en el Reglamento de Construcciones de este plan regulador.

Ficha Artículo 54

Una urbanización puede incluir a la vez áreas residenciales, comerciales o industriales, siempre que los usos sean compatibles. En estos casos se debe designar claramente cada uso y se deben cumplir con los requisitos y disposiciones relativos al uso permitido en cada área. Las áreas de usos industriales, comerciales de actividad nocturna o aquellas que generen excesivo tráfico de vehículos, se deben separar de las áreas residenciales mediante franjas intermedias con ancho no menor de 30,00 m. Dichas franjas deben ser destinadas a áreas verdes y se permite establecer en ellas derechos de vías con un ancho no mayor de 20,00 m, con localización recargada hacia la zona de uso industrial o comercial.

Ficha Artículo 55

Todo urbanizador debe ceder área gratuitamente al uso público, según sea el tipo de urbanización:

• a)Urbanización de uso residencial: 20,00 m² por lote; esta cantidad en porcentaje no debe ser menor de un 5% ni mayor de un 20% del área urbanizable, salvo en vivienda de interés social, en cuyo caso el mínimo será el 10%.
• b)Urbanización de uso comercial: 10% del área urbanizable.
• c)Urbanización de uso industrial: 10% del área urbanizable.
• d)Urbanización de uso mixto: Se debe calcular el porcentaje según las áreas de los usos de la urbanización.

Las áreas indicadas en los incisos anteriores deben ser cedidas y traspasadas a favor del dominio municipal.

Ficha Artículo 56

Toda urbanización debe ceder y traspasar al uso público las vías de la urbanización, las cuales deben cumplir con los requerimientos establecidos, según la clasificación de vías definidas en el plan regulador. El área de vialidad no forma parte de los porcentajes de área cedida.

La UTGV tendrá a su cargo la autorización de la red vial del proyecto de urbanización y una vez que haya sido cedida el área, deberá incluir dicha red dentro del inventario vial para el proceso de mantenimiento vial de su responsabilidad.

Ficha Artículo 57

En toda urbanización de uso residencial, debe cederse para uso público el área definida en este reglamento.

Esta debe destinarse a juegos infantiles, parque y facilidades comunales, en este orden de prioridad y se debe distribuir de la siguiente manera:

• a)Juegos infantiles: 10 m² por lote o unidad habitacional.
• b)Parque: 1/3 del área pública, una vez computada el área de juegos infantiles.
• c)Facilidades comunales: 2/3 partes del área pública restante.

Cuando el área pública a ceder sea menor que el área mínima del lote, según lo establecido en esta norma, ésta debe destinarse prioritariamente a juegos infantiles y parque, y en todo proyecto de urbanización estas dos áreas se ubicarán de manera contigua.

De requerirse la construcción de plantas de tratamiento, lagunas de retardo o ambas, el área destinada debe contabilizarse en demasía al área pública de juegos infantiles, parque y facilidades comunales.

Ficha Artículo 58

Los lotes donde se ubiquen las áreas públicas en urbanizaciones de uso residencial, deben estar ubicadas contiguo a áreas ya establecidas para dicho uso, o en la periferia si no se han desarrollado las propiedades colindantes. Además, deben ser distribuidas equidistantemente de las viviendas si la escala de la urbanización lo requiere y tener un frente mínimo de 10,00 m.

Adicionalmente, las áreas destinadas a juegos infantiles y facilidades comunales deben contar con previstas de agua potable.

Los lotes en que se ubiquen las áreas públicas deben tener una topografía no mayor al promedio de la que tiene todo el predio a urbanizar. El área de juegos infantiles se debe habilitar por medio de terraceo y cumplir con las disposiciones establecidas en la Ley de Igualdad de Oportunidades para Personas con Discapacidad, Ley N°7600, su Reglamento, Decreto Ejecutivo N°26831-MP y sus reformas o normativa que les sustituya; el área de facilidades comunales debe quedar habilitada para su construcción.

Ficha Artículo 59

La cesión de área pública destinada a juegos infantiles, además de cumplir con las disposiciones establecidas en estas normas, debe cumplir con lo siguiente:

• a)Tener una ubicación cuya distancia no sea mayor de 300,00 m de la vivienda más alejada, medidos sobre calles.
• b)El lote no debe formar ángulos agudos ni tener zonas de difícil vigilancia.
• c)Tener una topografía no mayor al promedio de la que tiene todo el predio a urbanizar.
• d)Proveer aceras con un ancho de 1,80 m con pendientes máximas de 10%, terraceo, bancas o cualquier otro detalle pertinente, según sea del caso.
• e)Cerrar el sitio con seto, malla u otro sistema que ofrezca seguridad.
• f)Instalar bebederos de agua potable con altura de 0,65 m distribuidas de acuerdo a una cobertura no menor de 50,00 m de radio.
• g)Estar enzacatadas y arborizadas previa autorización de la municipalidad.
• h)Se debe instalar un núcleo de juegos infantiles por cada 50 unidades habitacionales o lotes.
• i)Los equipamientos de los juegos deben ser durables y seguros.
• j)El núcleo de juegos infantiles debe incluir un juego para cada uno de los siguientes rangos de edad:

  i. Menores de 3 años: Caja de arena, tiovivo o carrusel, túnel, hamacas con silla o similar.

  Además, se deben incluir facilidades para que los adultos permanezcan periodos prolongados de tiempo.

  ii. De 3 a 7 años: Hamacas, sube-baja o similar.

  iii. De 7 a 13 años: Escalera Horizontal, Tobogán o similar.

• k)Para edades escolares se pueden incluir canchas de fútbol infantil, de baloncesto y multiuso.
• l)Proveer área de resguardo para las personas, con un área mínima de 6,00 m² por cada 500 m². Por fracción adicional se debe incrementar proporcionalmente dicha área.

El diseño y la construcción de estos equipamientos deberán ser inclusivos.

Por razón de seguridad o durabilidad, el INVU o la Municipalidad pueden rechazar los tipos de juegos que proponga el urbanizador. El recorrido para acceder a los juegos infantiles, desde las viviendas a que sirvan, no debe implicar el cruzar vías primarias, ni salir de la urbanización.

Ficha Artículo 60

En urbanizaciones de uso residencial, además de cumplir con las disposiciones generales para lotes destinados a área pública en urbanizaciones de uso residencial del presente Reglamento, las áreas de parques deben estar ubicadas preferiblemente en un mismo lote y ser enzacatadas y arborizadas previa autorización de la municipalidad.

De forma excepcional, cuando las características del terreno no permitan la ubicación de las áreas destinadas a parques en zonas con iguales condiciones que los lotes de la urbanización, éstas pueden ubicarse en otros terrenos con pendientes mayores a 15% y en estos casos se deben realizar las obras de conservación de suelos y manejo de aguas.

Pueden diseñarse huertas urbanas ecológicas en las áreas de parques, siempre que se establezcan sistemas de recolección de aguas para riego, el suelo no haya sido alterado con materiales de construcción de relleno y se cuente con criterio técnico municipal que lo avale.

Ficha Artículo 61

En urbanizaciones de uso residencial, las áreas destinadas a facilidades comunales pueden ser utilizadas para educación, salud, deporte, policía, servicios públicos, centros comunales, bibliotecas y guarderías u otro equipamiento comunal. Su ubicación debe ser determinada según la densidad de población.

Los lotes donde se ubiquen las áreas destinadas a facilidades comunales deben tener una topografía no mayor al promedio de la que tiene todo el terreno urbanizable.

El gobierno municipal puede autorizar que las áreas destinadas a facilidades comunales sean traspasadas directamente a las entidades estatales encargadas de brindar los servicios o facilidades de su respectiva competencia.

Las áreas destinadas a facilidades comunales deben indicarse claramente en la lámina de terrazas de los planos constructivos.

Ficha Artículo 62

El urbanizador debe dar cumplimiento a las siguientes disposiciones:

• a)Entregar el área para juegos infantiles con el equipamiento necesario. Tanto el área de juegos infantiles como el área de parque se deben entregar enzacatadas, arborizadas previa autorización de la municipalidad y cumplir con lo indicado en este reglamento.
• b)Incluir dentro de los planos constructivos una lámina completa que indique las obras a realizar y el equipamiento que se instalará. Dichas obras incluirán: juegos, área de resguardo, pavimentos, aceras, vallas, arborización, terraceo, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso y la normativa aplicable.

Ficha Artículo 63

Toda urbanización que no sea de uso residencial, debe destinar el porcentaje de área pública a ceder establecido en este reglamento de la siguiente manera:

• a)Urbanización de uso Comercial: Espacios públicos, que pueden ser zonas verdes, parques, plazoletas, u otros.
• b)Urbanización de uso Industrial: Espacios públicos recreativos, que pueden ser canchas deportivas o multiusos, parques, plazoletas y cualquier otra actividad similar, u otros.
• c)Urbanización de uso mixto: Deben ser proporcionales a las áreas de los usos en la urbanización, según lo establecido en este Reglamento.

Además, el área pública de estas urbanizaciones debe proveer, aceras, vallas, terraceo, bancas y cualquier otro detalle pertinente, todo según sea del caso; además de salidas de agua potable.

Ficha Artículo 64

Para la vialidad de las urbanizaciones, se disponen las siguientes normas:

• a)El sistema vial de las urbanizaciones debe amarrarse a una vía pública reglamentaria según corresponda por su clasificación.
• b)Si la propiedad enfrenta vías existentes, tanto para fraccionamiento fuera del cuadrante como para urbanización, correrán por cuenta del urbanizador las ampliaciones o mejoras que aquellas requieren para ajustarse a las normas debidas en el tanto correspondiente a la mitad de vía a que enfrentan; en cuanto al ancho de la pista de rodamiento las mejoras deberán hacerse por lo menos en 3,00 m., o 4,50 m., de acuerdo con el tipo de vía. En el lado opuesto al caño deberán hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento.
• c)Cuando se urbanicen terrenos contiguos a una vía de acceso restringido, existente o proyectada, ha de separarse el tránsito propio de una urbanización respecto al de dicha vía por medio de calles marginales.

  Estas calles son para darle acceso a las propiedades y, por lo tanto, es obligación del urbanizador aportar el terreno necesario y construir las obras que demanden. Para efectos de diseño, éste deberá construirse de forma similar a las calles secundarias.

• d)La interconexión entre calles y vías de acceso restringido en rutas nacionales se hará únicamente en los sitios y de la manera que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transporte.
• e)Las calles sin salida deberán rematarse con un ensanchamiento que facilite el viraje de los vehículos, pudiendo hacerlo mediante el diseño de rotondas, "te" o "martillo". La municipalidad revisará a nivel de anteproyecto, el tipo de vía que se puede utilizar en cada urbanización para lo cual tomará en cuenta los accidentes topográficos, el número de viviendas servidas, la generación de tránsito y continuidad vial, entre otras.
• f)Si la urbanización va a estar ubicada cerca de una ruta de autobuses importante y es mayor a 50 unidades habitacionales deberá disponer de al menos un sitio para paradas de autobús con su respectiva bahía.
• g)Toda urbanización con más de 50 unidades habitacionales debe contar al menos con dos accesos vehiculares diferenciados entre sí, con una separación mínima de 100 m uno del otro. Cada uno de ellos deberá tener al menos dos carriles, uno de entrada y uno de salida. La suma de ambos carriles será equivalente al ancho de la calle a la cual pertenecen.

Ficha Artículo 65

• a)Pendiente máxima:

  Para calles principales y especiales: 12 % en tramos menores a 50 metros se podrán tener pendientes hasta de un 15 %. En calles secundarias, terciarias y de uso restringido: 15 % y en tramos no mayores a 50 metros se podrán tener pendientes hasta de un 20 %

• b)Intersecciones:

  En toda intersección de vías, una de ellas se considerará como principal y las que empaten con estas deberán tener como máximo una pendiente del 5% en una distancia mínima de quince metros fuera del derecho de vía, antes del empate. Los niveles de calles y alcantarillado al desembocar en calles existentes deberán ser definidos por la Municipalidad en congruencia con lo existente, si el empate es con carretera de ruta nacional existente o proyectada, el urbanizador deberá presentar al MOPT, el perfil longitudinal para su estudio. En el caso de calles con jardinería central, ésta deberá interrumpirse en las zonas de paso para peatones, con una franja libre, a nivel de la calzada, de un ancho mínimo de 120 cm.

• c)Aceras:

  La construcción de aceras se exigirá como parte de las obras de urbanización cuando se vayan a construir viviendas simultáneamente; cuando no se contempla esto, se exigirá en los desarrollos frente a las calles primarias. En los otros casos la construcción de aceras podrá diferirse hasta la realización de obras, sobre cada lote en particular, a criterio municipal. No obstante, la previsión de éstas mantendrá una debida relación con las cunetas de drenaje pluvial y las rasantes del pavimento.

  Para usos comerciales se podrá exigir un ancho de acera mayor al fijado en este reglamento, a criterio de la Municipalidad. El acabado de las aceras será antideslizante y llevará loseta táctil.

  La pendiente en el sentido transversal tendrá como máximo el 3% y como mínimo el 2%. En el caso de acceso vehicular a los predios, el desnivel debe salvarse con rampas construidas en la franja verde.

  Cuando no exista, la rampa se deberá resolver en una longitud máxima de cincuenta centímetros. Los desniveles que se generan en los costados también deberán resolverse con rampas de pendiente no mayor de un 30% de la que tiene la acera.

• d)Ochavos:

  En todo cruce de calles se recortarán las esquinas en el límite de propiedad, mediante un ochavo de dos metros cincuenta centímetros por cada lado en el caso de preferirse una curva, esta deberá estar inscrita dentro de la línea de propiedad y el ochavo.

• e)Rampa en esquinas:

  En todas las esquinas se construirán rampas de longitud igual al ancho del área verde para salvar el desnivel existente entre la calle y la acera. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de 1,20 m., ser de material antideslizante, tener una estría de 1 cm., de profundidad mínima cada 10 centímetros y estar ubicadas fuera de la sección curva de intersección.

• f)Cordón y caño:

  El cordón y caño en las esquinas de calles se proyectarán en forma circular con radio mínimo de seis metros. En el caso de zonas industriales o comerciales o cuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo (nunca menor de sesenta grados) en las esquinas, el radio se incrementará a diez metros como mínimo.

• g)Colocación de objetos en áreas públicas:

  Cualquier señal u objeto saliente colocado en calles, acera, o espacios públicos, deberá estar a una altura mínima de 2,40 m., salvo en el caso de los postes, teléfonos públicos y armarios de distribución de teléfonos los cuales deberán ubicarse en las franjas verdes, de tal forma que no obstruyan el paso de personas y vehículos sin que traspasen dicha franja, salvo que exista un reglamento específico que establezca otros criterios.

  No se permite la colocación de áreas temporales de desechos sólidos sobre las aceras, si es una canasta de recolección de basura para una urbanización está deberá colocarse sobre la franja verde, y si es de uso privado deberá de estar dentro de la edificación.

• h)Señalamiento de vías:

  El señalamiento vial tanto vertical como horizontal de calles y avenidas, incluyendo todas las indicaciones; altos, flechas direccionales, velocidad y otros, correrá por cuenta del urbanizador. Dicho señalamiento deberá hacerse de previo a la entrega de la urbanización a la Municipalidad.

  La demarcación, altura y ubicación de estos letreros se dará conforme a lo indicado por el Departamento de Señalamiento Vial del MOPT y de otras disposiciones puntuales que la Municipalidad haya definido.

• i)Estacionamiento sobre calles primarias:

En conjuntos que contemplan la construcción de más de 50 unidades de vivienda y que tengan frente a calles primarias se proveerá un área de estacionamiento para vehículos de transporte colectivo sitio adecuado en la acera para la eventual construcción de refugios de espera cubierto, ampliando el derecho de vía en no menos de 2,50 m., y por una longitud de 12 m, salvo que exista un reglamento específico que establezca otros criterios.

Ficha Artículo 66

Al proyectar urbanizaciones sobre terrenos accidentados o de fuerte pendiente, tanto las hileras de vivienda como las vías deberán colocarse preferiblemente paralelas a las curvas de nivel. La capa vegetal que se remueva debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas.

No deberán dejarse escombros en el área destinada a futuras construcciones ni en las zonas públicas, sino en lugares designados precisamente por la Municipalidad como botaderos, en cuyo caso deberá indicarse así en los planos. Las áreas destinadas a construcción no deberán quedar en zonas de relleno; eventualmente la municipalidad con base en estudios presentados por el urbanizador, podrán permitir que se construyan viviendas en dichas áreas, en cuyo caso se deberá especificar claramente el grado de compactación de los rellenos e informar el momento en que se iniciarán las obras de descompactación a la municipalidad, todo sin responsabilidad de esta.

La municipalidad se reserva el derecho de rechazar el grado de compactación propuesta para el área cuando ésta no esté de acuerdo con los estudios de suelo u otras variables técnicas de diseño. Los sitios de relleno podrán ser utilizados para parques en cuyo caso el INVU podrá exigir la construcción de muros de retención y de elementos protectores contra accidentes, si fuere pertinente.

Tiene que estar acreditada ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos la responsabilidad profesional del responsable de los diseños y los planos y supervisión de los trabajos de los movimientos de tierra.

En todo caso se respetarán las indicaciones de la CNE relacionadas con la gestión del riesgo.

Ficha Artículo 67

Todo proyecto debe cumplir con lo estipulado por SETENA para Estudio de Impacto Ambiental para actividad, obra o proyecto según corresponda el tipo de infraestructura y para obras menores pueden solicitar un análisis de pendientes para la canalización de escorrentías y aguas pluviales del proyecto para no afectar las propiedades que se ubiquen pendientes abajo.

Se debe de complementar con un estudio de la cuenca dentro de la cual se encuentra comprendido a efecto de tomar en cuenta el desarrollo de otros proyectos tanto aguas arriba como abajo. En el caso de tener el terreno pendiente fuerte (mayores al 10%) y preverse su terraceo deberá procurarse la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenirse la erosión de taludes y el empozamiento de pequeños valles que pueda tener el terreno.

La entrega de aguas pluviales a un colector (quebrada, o río) debe tomar en cuenta el nivel máximo probable de las avenidas de este último, a fin de no obstaculizar la incorporación de las aguas. Esta entrega no debe ser hecha en forma perpendicular al curso del colector, sino que un ángulo no mayor de 45º. En lo que se refiere al diseño de la red de alcantarillado pluvial y obras accesorias, deberá ajustarse a las normas de Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA).

Ficha Artículo 68

El abastecimiento de agua potable y la evacuación de aguas pluviales se ajustarán a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados.

En materia de sistemas de recolección y disposición de aguas pluviales, se deben cumplir las disposiciones establecidas en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En todo proyecto de urbanización las aguas pluviales deben ser conducidas hacia un sistema de alcantarillado pluvial, que garantice por medio de tuberías, conductos y demás obras accesorias, el vertido de las aguas de lluvia hacia lugares naturales de disposición.

Para la construcción de la infraestructura del sistema de alcantarillado pluvial se debe acatar lo establecido en la Norma Técnica para Diseño y Construcción de sistemas de abastecimiento de agua potable, saneamiento y pluvial emitida por AYA y sus reformas o la normativa que la sustituya.

En el caso de preverse en el predio terraceo, el profesional responsable del proyecto debe procurar la salida adecuada de las aguas pluviales de los lotes, prevenir la erosión de taludes y el empozamiento que pueda tener el predio.

Para la descarga final del sistema de alcantarillado pluvial, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad respectiva; las obras de infraestructura de este sistema deben ser entregadas al gobierno municipal.

Cuando se requiera aumentar la cantidad del número de lotes o unidades habitacionales para modificaciones a urbanizaciones o conjuntos residenciales, y esto implique el cambio del punto de desfogue, se debe contar con la autorización del desfogue por parte de la municipalidad respectiva.

Ficha Artículo 69

Solamente se permitirán urbanizaciones en los terrenos que tengan servicio de colector de aguas negras.

Para construcción de una única vivienda en un lote particular que cumpla con las medidas mínimas reglamentarias se podrá utilizar el tanque séptico de dos fases, siempre y cuando el estudio de infiltración demuestre que existe suficiente capacidad de absorción del suelo.

No se permiten las urbanizaciones con soluciones de tanque séptico.

Ficha Artículo 70

Al desarrollador, la entidad o empresa promotora de obras públicas o privadas que construyan nuevas urbanizaciones, centros comerciales, multifamiliares, construcciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, industria y comercio, en general, así como cualquier otra edificación, les corresponderá instalar los hidrantes, conforme al ordenamiento jurídico respectivo. Esta disposición solo se aplica en los casos de edificaciones cuya área de construcción supere los 2000 metros cuadrados, siempre y cuando no existan hidrantes cercanos, según los parámetros dispuestos en la normativa vigente.

Ficha Artículo 71

El cantón de Alajuelita se ha visto saturado de proyectos de vivienda de interés social sin contar con los servicios necesarios complementarios. Por estas razones no se permiten proyectos para desarrollar urbanizaciones de interés social.

Ficha Artículo 72

En caso de no estar el propietario de acuerdo con lo señalado en las disposiciones sancionatorias de los anteriores artículos, podrá presentar los recursos de revocatoria ante el órgano que lo dictó y apelación para ante la Alcaldía Municipal. Para ello se podrá solicitar colaboración al CFIA a efecto que externen el criterio técnico sobre el caso, para resolver la controversia planteada.

Ficha Artículo 73

Para las normas constructivas y otras disposiciones asociadas que no se encuentran en este Reglamento, la Municipalidad recurrirá supletoriamente a las normas general del Reglamento de Construcciones vigente.

Ficha Artículo 74

El presente reglamento deroga las anteriores disposiciones y regulaciones reglamentarias que tuviere la Municipalidad de Alajuelita en materia de construcciones, en todo lo que se le oponga.

Ficha Artículo 75

El funcionario municipal que autorice o responda por el visado de un plano, con violación evidente de los reglamentos de desarrollo urbano, se hará acreedor a la pena que señala el artículo 372 del Código Penal.

Rige a partir de su publicación y ratificación.

Ficha Artículo 76