This regulation constitutes the zoning component of the Alajuelita Canton Urban Master Plan, approved by INVU in December 2024 via resolution UCTOT-IN-029 and formally adopted by the Municipal Council at ordinary session No. 69 in September 2025. It classifies all cantonal land as urbanized, urbanizable, or non-urbanizable, and establishes low-, medium-, and high-density residential zones; mixed-use, commercial, and industrial zones; institutional, recreational, and park-green zones; agricultural, agroforestry, and agrotourism zones; and environmental protection zones. The latter include a Hydrological Protection Zone (ZPH), a Special Protection Zone (ZPE), the Cerros de Escazú Protected Zone (ZPCE), and its Buffer Zone (ZAM). The regulation expressly incorporates the Forestry Law and Water Law for protection areas, requires SETENA environmental viability approval for institutional projects, and integrates the Environmental Fragility Index (IFA) and carrying-capacity studies into the definition of urban parameters.Este reglamento constituye el componente de zonificación del Plan Regulador del Cantón de Alajuelita, aprobado por el INVU en diciembre de 2024 mediante resolución UCTOT-IN-029 y adoptado formalmente por el Concejo Municipal en sesión ordinaria N.° 69 de setiembre de 2025. Clasifica el suelo cantonal en urbanizado, urbanizable y no urbanizable, y establece zonas residenciales de baja, media y alta densidad; zonas mixtas, comerciales e industriales; zonas institucionales, recreativas y verdes de parque; zona agrícola, agroforestal y agroturística; y zonas de protección ambiental. Entre estas últimas destacan la Zona de Protección Hídrica (ZPH), la Zona de Protección Especial (ZPE), la Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) y su Zona de Amortiguamiento (ZAM). El reglamento remite expresamente a la Ley Forestal y la Ley de Aguas para las áreas de protección, exige viabilidad ambiental de la SETENA para proyectos institucionales, e incorpora el Índice de Fragilidad Ambiental (IFA) y estudios de capacidad de carga en la definición de parámetros urbanísticos.
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c) Non-Urbanizable Land: Land that, for environmental, agricultural, forestry, hydrological, or any other reason restricted by this Master Plan or by specific legislation, is not designated for urban development. On non-urbanizable land, only works, activities, or projects aimed at preservation, landscape improvement, agricultural protection, creation of green areas, and mitigation of natural or technological hazard risk shall be permitted, except as otherwise specified in this regulation.
4.7 Protection Areas. These correspond to areas designated for the protection and conservation of land with diverse topography featuring forest cover and slopes greater than 30%, or land that, due to its topographic conditions, is unstable and subject to erosion — conditions that define them as zones of eminently forestry vocation. Whether forested or not, these zones exhibit a high environmental fragility index. Hydrological resource protection areas are areas subject to special regulations to protect aquifer recharge zones, aquifers, bodies of water, wells, and springs. In all cases, the provisions of the Forestry Law and the Water Law shall apply.c) Suelo No Urbanizable: El suelo que, por razones ambientales, agrícolas, forestales, hídricas y cualquier otra restricción impuesta en este Plan Regulador o alguna Ley en particular no está destinado al desarrollo urbanístico. En el suelo no urbanizable se permitirá aquel tipo de obra, actividad o proyecto cuya finalidad sea la preservación, el mejoramiento paisajístico, la protección agrícola, la conformación de áreas verdes y la mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica, con excepción de lo señalado en este reglamento.
4.7 Áreas de protección. Corresponden a las áreas destinadas a la protección y conservación de terrenos de diversa topografía, con cobertura boscosa, que cuenten con más de un 30% de pendiente, o bien que por su situación topográfica son terrenos inestables y sujetos a la erosión, condición que las define como zonas de vocación eminentemente forestal. Zonas que siendo o no boscosas tienen un alto índice de fragilidad ambiental. Las áreas de protección del recurso hídrico corresponden a las áreas que contemplan regulaciones especiales con el objeto de proteger áreas de recarga acuífera, mantos acuíferos, cuerpos de agua, pozos y manantiales. En todos los casos se aplicará lo establecido en la Ley Forestal y en la Ley de Aguas.
Pull quotesCitas destacadas
"Preservar los bosques existentes, capturar y almacenar CO2, conservación y recuperación del suelo, mantener la biodiversidad, mejorar los microclimas y la fijación de nitrógeno."
"To preserve existing forests, capture and store CO2, conserve and recover soils, maintain biodiversity, improve microclimates, and fix nitrogen."
Artículo 11 — Zona Agroforestal (ZAF), Objetivos
"Preservar los bosques existentes, capturar y almacenar CO2, conservación y recuperación del suelo, mantener la biodiversidad, mejorar los microclimas y la fijación de nitrógeno."
Artículo 11 — Zona Agroforestal (ZAF), Objetivos
"La Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) se crea en 1976, Decreto Ejecutivo Nº 6112, con el fin de proteger la conectividad de los parches de bosque, así como de las nacientes de agua de la zona. Su extensión es de 7.175 hectáreas distribuido en seis cantones Santa Ana, Mora, Escazú, Acosta, Alajuelita y Aserrí."
"The Cerros de Escazú Protected Zone (ZPCE) was established in 1976 by Executive Decree No. 6112 to protect forest patch connectivity and water springs in the area. It covers 7,175 hectares distributed across six cantons: Santa Ana, Mora, Escazú, Acosta, Alajuelita, and Aserrí."
Artículo 15 — Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE), Objetivos
"La Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) se crea en 1976, Decreto Ejecutivo Nº 6112, con el fin de proteger la conectividad de los parches de bosque, así como de las nacientes de agua de la zona. Su extensión es de 7.175 hectáreas distribuido en seis cantones Santa Ana, Mora, Escazú, Acosta, Alajuelita y Aserrí."
Artículo 15 — Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE), Objetivos
"Se aplicarán las disposiciones emanadas por la SETENA en la viabilidad ambiental del plan regulador."
"The provisions issued by SETENA regarding the environmental viability of the master plan shall apply."
Artículo 18 — Disposiciones finales
"Se aplicarán las disposiciones emanadas por la SETENA en la viabilidad ambiental del plan regulador."
Artículo 18 — Disposiciones finales
"La adopción formal y publicación del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el INVU, mediante la resolución número UCTOT-IN-029. Asimismo, se recomienda a la Administración Municipal desarrollar un plan de socialización que incluya charlas y talleres en todo el cantón."
"The formal adoption and publication of the master plan and urban development regulations approved by INVU through resolution UCTOT-IN-029. Additionally, the Municipal Administration is recommended to develop a public outreach plan including talks and workshops throughout the canton."
Acuerdo 11.02 — Moción de adopción formal del Plan Regulador, Sesión Ordinaria N.° 69
"La adopción formal y publicación del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el INVU, mediante la resolución número UCTOT-IN-029. Asimismo, se recomienda a la Administración Municipal desarrollar un plan de socialización que incluya charlas y talleres en todo el cantón."
Acuerdo 11.02 — Moción de adopción formal del Plan Regulador, Sesión Ordinaria N.° 69
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Municipal Regulation 69 Land-Use Regulation (Reglamento de usos del suelo) of the Alajuelita Canton Regulatory Plan (Plan regulador) Go to the latest version Regulation Version: 1 of 1 MUNICIPALITY OF ALAJUELITA REGULATORY PLAN OF THE CANTON OF ALAJUELITA [image] December 2025 REGULATORY PLAN OF THE CANTON OF ALAJUELITA WORKING TEAM [graphic element — Municipal Authorities banner] Municipal Authorities .Sra. Ma. del Rosario Siles Fernández, Mayor .Sr. Henry Salazar Quesada, President, Municipal Council .Lic. Modesto Alpízar Luna, Former Mayor Coordinators .Eng. Jaime Casasa Vargas, Technical Coordinator .Ms. Liliana Vargas Guillén, Administrative Coordinator.
Technical Team .Eng. Jaime Casasa Vargas, Director of Urban Planning .Arch. Carolina Vega Abarca, Real Property Valuation .Eng. Luis Fernando Cambronero Gamboa, U.T.G.V.
.Lic. Juan Manuel Picado Pérez, Municipal Planner .Licda. Teresita Zúñiga Jiménez, Municipal Communications Officer .Licda. Patricia Sandoval Tencio, Legal Advisor .Biol. Johana Ávila Vargas, Environmental Manager .Mr. Alexander Mora Piedra, Municipal Surveyor .Ms. Liliana Vargas Guillén, Environmental Management Assistant The content you've pasted is raw Microsoft Word VML (Vector Markup Language) XML code — the internal markup that renders a graphic banner or header shape in a `.docx` file. It is not a translatable legal-text excerpt. The only human-readable strings embedded in it are:
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Civil Society .Ms. Elizabeth Campos .Mr. Cesar Díaz .Ms. Ma. Teresa Mena .Ms. Jenny Castro .Mr. Gerardo Castillo Mr. Pablo Durán Mr. Fernando Ramírez Mr. Juan Solano Mr. Edwin Leiva The Plan Regulador of the canton of Alajuelita, canton N°10 of the Province of San José, was approved by INVU by means of official communication DU-396-12-2024 dated December 13, 2024. The Municipal Council (Concejo Municipal) of Alajuelita, at Ordinary Session N°69 dated September 23, 2025, approved the adoption of the Plan Regulador and its publication in La Gaceta.
Alajuelita, October 28, 2025 MA-CM-0000171-2025 Ms.
Rosario Siles Fernández Municipal Mayor (Alcalde Municipal) Jonathan Arrieta Ulloa Deputy Municipal Mayor (Vicealcalde Municipal).
Eng. Jaime Casasa, M.Sc.
Director of Urban Development Urban Development Management Office Attorney Patricia Sandoval T Legal Department Subject: Forwarding of the approval of the substantive motion for the Plan Regulador of the Canton of Alajuelita.
Dear Sirs and Madams, Please receive a respectful greeting from the Municipal Council of Alajuelita. For your information and for the purposes that may follow, I hereby transcribe the agreement adopted by the Municipal Council of Alajuelita at Ordinary Session 69, held on Tuesday, September 23, 2025, transcribed verbatim as follows.
XI
The following motion is presented:
Por tanto, it is moved that the Municipal Council of the Canton of Alajuelita agree to:
One, request that Mr. Henry Salazar Quezada, in his capacity and authority as president of the Municipal Council, bring back before the Municipal Council the Plan Regulador and its urban development regulations approved by the National Institute of Housing and Urban Planning (Instituto Nacional de Vivienda Y Urbanismo), through resolution number UCTOT-IN-029. Two, the formal adoption and publication of the Plan Regulador and the urban development regulations approved by INVU, through resolution number UCTOT-IN-029. Likewise, it is recommended that the Municipal Administration develop a public outreach plan that includes talks and workshops throughout the canton. Three, authorize the municipal mayor's office to carry out the steps necessary for the mandatory publication of said plan and its regulations in the Official Gazette La Gaceta, so that they enter into force and become mandatory within the planning area of the canton of Alajuelita.
Four, agree that, as of the date of adoption, a commission for the Plan Regulador shall subsequently be appointed to devote itself to the review of the plan in force, in accordance with the provisions of articles 59 and 60 of Urban Planning Law number 4240 and the opinion of the Office of the Attorney General of the Republic (Procuraduría General de la República), PGR-C-249-2024 dated 28/10/2024. That, in parallel, the drafting of the regulation governing the operation and details of the Commission for its proper functioning be initiated, together with the other relevant processes for the implementation of the Plan Regulador. SIX, instruct the Municipal Mayor's Office so that, through the urban planning department, a process for answering inquiries about the Plan Regulador be made available to the citizens of Alajuelita and its social and community organizations, and other active civic forces of the canton, via WhatsApp 7075-0150 and at the email address [email protected]. Sincerely, Alex Reyes Gómez, Regular Council Member (Regidor propietario).
The preceding motion is put to a vote.
Agreement 11.02, motion presented by Council Member (Regidor) Alex Reyes Gómez: "The formal adoption of the Plan Regulador and the urban development regulations of the canton of Alajuelita." Put to a vote:
Laura Arauz Tenorio in favor, Alex Reyes Gómez in favor, Grettel Murillo Quirós in favor, Henry Salazar Quesada in favor, Patricia Guido Chinchilla in favor, José Páez Zúñiga against, Leyda Badilla Sánchez against, APPROVED BY MAJORITY vote, with two votes against from Council Members Badilla Sánchez and Páez Zúñiga.
Therefore, the motion is approved in all its aspects, pursuant to the Por tanto as indicated in this motion.
Put to a vote to apply Art. 45 of the Municipal Code (CM) for Finality (Firmeza):
Laura Arauz Tenorio in favor, Alex Reyes Gómez in favor, Grettel Murillo Quirós in favor, Henry Salazar Quesada in favor, Patricia Guido Chinchilla in favor, José Páez Zúñiga against, Leyda Badilla Sánchez against, APPROVED BY MAJORITY vote, with two votes against from Council Members Badilla Sánchez and Páez Zúñiga.
Without further business and thanking you in advance for your attention to the present matter, I remain your faithful and devoted servant, on behalf of the Municipality of Alajuelita.
LAND USE REGULATIONS (REGLAMENTO DE USOS DEL SUELO) JANUARY, 2025 Table of Contents REGLAMENTO DE USOS DEL SUELO EN EL CANTÓN DE ALAJUELITA ........................................ 3
Chapter 1. Objectives and Classification of Land and Types of Land Use ........................... 3
1
2
3
4
4.1 Zones for Residential Uses ............................................................................. 5 4.2 Zones for Mixed, Commercial, and Industrial Uses. ......................................... 6 4.4 Recreational Use and Green Park Areas .................................................................... 6 4.5 Agroforestry Zone ....................................................................................................... 6 4.6 Agrotourism Zone. ...................................................................................................... 6 4.7 Protection Areas. ................................................................................................... 7
Chapter 2. Justification of the Land Use Zoning Proposal .............................. 7
Chapter 3. Description of the Use Zones and Their Parameters. ....................................................... 8
5
5.1. Low-Density Residential Zone (ZRBD) .................................................................... 8 5.2 Medium-Density Residential Zone (ZRMD) ................................................................. 9 5.3 High-Density Residential Zone (ZRAD) ....................................................................... 9
REGLAMENTO DE USOS DEL SUELO EN EL CANTÓN DE ALAJUELITA
Chapter 1. Objectives and Classification of Land and Types of Land Use
1
The urban planning objectives pursued through land use zoning (zonificación del uso del suelo) are the following:
1)Establish the different types of land use in accordance with the nature and utility of the land.
2)Delimit land use with the aim of guiding the orderly development and growth of the different activities that will be carried out and undertaken in the coming years on the urbanized and urbanizable land of the canton.
3)Achieve better integration of the different types of land use and, consequently, obtain balanced development of the canton.
4)Maintain a better balance between the environment and urbanization.
5)Regulate the intensity with which different works, activities, and projects will be developed on urbanized and urbanizable land.
6)Achieve a better balance between the proposed land use and the existing infrastructure.
7)Regulate the different works, activities, and projects developed in the Canton and contribute to the consolidation of the different urban growth areas, in accordance with their land use vocation, predominant use, and functionality of the territory.
1
2
a)Urbanized Land (Suelo Urbanizado): Any land that has already been transformed by having built infrastructure, such as: road network with the predominant surface finishes of the locality, drinking water distribution networks, stormwater drainage systems, and sewage systems (where the service exists), utility poles and electrical cabling or underground electrification, among others.
b)Urbanizable Land (Suelo Urbanizable): Land designated in this Plan Regulador as an area to be transformed into new urban developments. Any development involving urbanization or subdivision (fraccionamiento) on non-urbanized land must include the construction of the necessary urban infrastructure to carry it out.
c)Non-Urbanizable Land (Suelo No Urbanizable): Land that, for environmental, agricultural, forestry, water-related, or any other restriction imposed by this Plan Regulador or a particular Law, is not designated for urban development.
On non-urbanizable land, only those types of works, activities, or projects whose purpose is preservation, landscape improvement, agricultural protection, the creation of green areas, and the mitigation of risk from natural or technological hazards shall be permitted, with the exceptions noted in this regulation.
The protection of private property by means of walls or fences shall be permitted.
d)Dispersed Rural Land with Urbanizable Potential (Suelo Rural disperso con potencial urbanizable): land with the feasibility of being urbanized in dispersed sectors of the canton.
2
3
In order to regulate the different activities carried out within the canton's territory, consolidating certain uses and activities while protecting against others that may be nuisances or incompatible, land use is classified into the following types:
3.1. Conforming uses (usos conformes). These are all activities and construction works that are permitted without any condition or restriction, in accordance with the requirements and guidelines of this Regulatory Plan (Plan Regulador) in a given zone. See Anexo 2, Land-Use Table (Tabla de usos), items indicated with SI.
3.2. Nonconforming uses (usos no conformes). These are all activities and construction works that are not permitted in certain zones because they do not comply with the requirements and guidelines of the Regulatory Plan. See Anexo 2, Land-Use Table, items indicated with NO.
3.3. Tolerated nonconforming uses (usos no conformes tolerados). These are all activities and construction works that existed as of the date this Regulatory Plan entered into force but are not compatible with its requirements and guidelines.
A declaration of tolerated nonconforming use shall apply to all activities and construction works that, while not conforming, fall into one of the following categories:
a)Where a valid business license (patente) exists for the requested activity and a building permit has been formally granted by the Municipality.
b)Works declared as architectural heritage (patrimonio arquitectónico).
c)Existence of a land-use certificate (documento de Uso del Suelo) that, during its period of validity, served as the basis for the preparation of construction plans bearing the authorization stamp of any of the following institutions: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Ministerio de Salud, or Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
d)An existing liberal professional activity that does not require a commercial business license, provided it is conducted as a natural person, personally and independently, even when established collectively within the same property, and provided that it demonstrates unequivocally that it holds vested rights (derechos adquiridos) or a consolidated legal situation (situación jurídica consolidada), on the grounds that it was established in the zone when such activity was permitted, with its practice maintained uninterruptedly at that location.
e)Administrative activities for which licenses from other institutions are required. These include administrative activities of agents, independent professionals, lower-impact economic activities, and others that qualify as social-assistance activities.
In these cases, no growth of these activities shall be permitted, and interventions in existing structures shall be allowed only in the following circumstances:
a)When the works consist of maintenance of existing elements and do not involve changes to or repair of the primary structure.
b)When the property is of historic, cultural, or heritage value, having been declared as such by the Ministerio de Cultura or the Municipality.
c)When the remodeling is necessary to comply with health and safety regulations.
d)When the property sustains damage from a disaster.
3.4. Conditional use (uso condicional). These are all activities and construction works that may take place in a zone, provided they comply with the conditions established by the Municipality through the corresponding Municipal Commission (Comisión Municipal), so that any nuisances that such activities, works, or projects may generate are confined within the property's own boundaries and restricted to a specified schedule.
When applying these types of uses, a number of particular scenarios may arise, which are described below:
- Concurrent or Boundary Use (Uso Concurrente o Limítrofe): These are activities and construction works to be carried out on land located along the dividing line between two or more uses.
In such cases, the Municipal Commission shall decide which type of land use (uso del suelo) is certified as conforming, taking into account the conflicting land uses and the predominance of land use in the adjacent areas of influence, considered in relation to the activity requested.
- Temporary Use (Uso Temporal). These are temporary activities or structures associated with events such as trade fairs, popular festivities, parish lottery festivals (turnos), patron saint festivities, concerts, festivals, and similar events.
This use shall be granted for a maximum period of 30 business days and must comply with applicable regulations.
- Emergency Use (Uso emergencia). These are temporary activities or structures intended to respond to special situations of emergency, pandemic, public health, or natural disaster. The activity may continue for as long as necessary to counteract the adverse effects of the emergency and to restore the situation to its prior state. This use is conditioned upon the Declaration of Emergency issued by the Comisión Nacional de Emergencias.
The determination of the types of use described in this Article 3 shall be made by means of a land-use certificate, in accordance with the use zones described in this regulation. This certificate shall remain valid for the duration of the Regulatory Plan on which it is based. See Anexo 2, Land-Use Table, items indicated with CO.
Fact Sheet Article 3
4
The classification of land-use types according to their legal nature or zoning is set out in the following list.
4.1 Zones for Residential Uses Residential-use zones are intended to accommodate residential buildings, together with their corresponding services and facilities. The precise delimitation of this zone and its variations is shown on the Zoning Map of this Regulatory Plan.
Within the residential-use category, three use intensities are distinguished: low density, medium density, and high density. There are also differentiations within the high-density and low-density zones, as detailed below.
The development parameters for each use intensity are as follows:
vi/ha = units per hectare (Viviendas por Hectárea) A Low density corresponds to up to 60 vi/ha B Medium density shall equal from 61 to 120 vi/ha C High density shall equal from 121 to 375 vi/ha D In urban renewal areas up to 375 or more vi/ha 4.2 Zones for Mixed, Commercial, and Industrial Uses.
Mixed-use zones correspond to areas of the canton (cantón) that are located in urban centers and road corridors where residential, commercial, and service uses are intermingled, or in areas undergoing transition due to urban growth.
Commercial-use zones are located in areas where commerce has developed in a linear pattern along major vehicular traffic routes.
Industrial-use zones correspond to the areas of the canton defined in this Regulatory Plan as industrial zones, in which manufacturing processes (procesos fabriles) that are not permitted in mixed-use areas may take place. These include industrial facilities; equipment maintenance and repair workshops for machinery, vehicles, and metal structures; large storage or distribution warehouses; bonded warehouses; mechanical workshops; heavy machinery and equipment sales; among others.
4.4 Recreational Use and Green Park Zone This corresponds to areas designated to provide residents with spaces for recreation, leisure, relaxation, and sports.
4.5 Agroforestry Zone Agroforestry zones encompass areas dedicated to agricultural, agroforestry, and agro-tourism activities. They are characterized as areas for productive economic development linked to agricultural, poultry, livestock, reforestation, cultivation, and tourism resources. The zoning establishes two types: Agroforestry Zone 1 and Agroforestry Zone 2. The distinction is established through urban development parameters, in order to adapt these uses to specific sectors of the canton based on their surroundings and potential.
4.6 Agro-Tourism Zone.
Agro-tourism zones are those that bring together a set of natural, anthropogenic, ecological, or environmental attractions requiring special management for their sustainability. They are zones in whose surroundings a range of activities focused on promoting tourism is generated, providing specific services such as food, lodging, and craft shops, among others.
4.7 Protection Areas.
These correspond to areas designated for the protection and conservation of land with varied topography and forest cover (cobertura boscosa), having a slope of more than 30%, or which, due to their topographic situation, are unstable and subject to erosion — a condition that defines them as zones of an eminently forestry vocation. Also included are zones that, whether forested or not, have a high Environmental Fragility Index (Índice de Fragilidad Ambiental).
Water-resource protection areas correspond to areas subject to special regulations aimed at protecting aquifer recharge areas (áreas de recarga acuífera), aquifers (mantos acuíferos), water bodies, wells, and springs.
In all cases, the provisions set forth in the Ley Forestal and the Ley de Aguas shall apply.
Areas whose surface area is not suitable for infrastructure development and which, due to their physical, legal, or strategic conditions, must be protected. These areas are:
a)Hydrological Protection Areas (Áreas de Protección Hídrica) b) Hydrological Protection Zone Areas (Áreas Zona de Protección hidrológica) c) Special Protection Zone Areas (Áreas Zona de Protección Especial) These protection areas are delimited on the Restrictions Map of this Regulatory Plan, which forms an integral part of the regulatory framework.
d)Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento). As part of the framework of areas subject to restrictions as indicated on the corresponding map, a Buffer Zone is established with the aim of setting a series of use conditions that promote the improvement of protection areas, wildlife corridors, and protected wildlife areas (áreas silvestres protegidas), in order to support the municipal development policy of reinforcing the protection of natural resources and the sustainable use of the territory.
The zone with the most significant environmental protection characteristics is the Zona Protectora de los Cerros de Escazú.
In accordance with the analysis of the urbanized and urbanizable land of the canton, the predominant land uses by area are those described below. These zones are shown on the proposed zoning map, and the parameters established in accordance with the characteristics of each zone and corresponding use are detailed in the urban development fact sheets (fichas urbanísticas) included at the end of this document.
The parameters established for each sector and set out in the aforementioned tables are as follows:
Zone, Wastewater management system, Units per hectare, Minimum lot area in square meters (m²), Coverage percentage (%), Minimum frontage (m), Stories, Height (m), Front setback (retiro) (m), Side setback (m), Rear setback.
To establish certain parameters such as density, maximum height and number of stories, maximum coverage, and uses, the guidelines established by the hierarchy structure of urban centers to which the districts comprising the canton belong, as well as densification priority levels, have been applied.
In preparing the proposed Land-Use Map, the urban development policy and projects proposed by the municipal authorities and the commissions responsible for the project have been considered, along with the results of the studies, including the Environmental Fragility Index (IFA) maps and the Carrying Capacity and Cumulative Effects studies.
Fact Sheet Article 4
The characteristics and specific parameters for each zone and use are detailed below:
Chapter 2. Justification of the Proposed Land-Use Zoning
Chapter 3. Description of Use Zones and Their Parameters.
5
1)Objectives.
To accommodate the canton's existing and future population. To promote densification, land optimization, and vertical growth of urban centers, and to control linear and dispersed growth. To prevent unnecessary expansion of urban boundaries and to promote the orderly growth of urban nuclei.
2)Parameters.
Specific parameters are established for each of the three density levels set for residential use, as described below.
In new housing developments (urbanizaciones), the provisions in force under the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones concerning community and private services shall apply.
The parking area for residential projects under the condominium (condominio) or housing development concept shall be the area determined by applicable laws and regulations for each case.
For any residential density category, the design of basic infrastructure must be calculated on the basis of the maximum density for the corresponding zone, whether for a new housing development or for urban renewal, pursuant to the respective regulation.
Urban facilities shall be governed by the provisions of the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones of this Regulatory Plan, and supplementarily by the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones issued by INVU.
5.1. Low-Density Residential Zone (ZRBD) A zone of distinctly residential character. Two zones in this category are established. ZRBD1 is intended to prevent densification in zones with certain restrictions. And ZRBD2 is intended to reduce future expansion beyond the Urban Expansion Ring (Anillo de Expansión Urbana).
Density of up to 60 vi/ha Conforming Uses Single-family and multi-family residential use. See land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Density of up to 60 vi/ha Parameters See the urban development parameters table for each sector (Anexo 1).
5.2 Medium-Density Residential Zone (ZRMD) Density of 61 to 120 units/ha Conforming Uses Single-family and multi-family residential use. See land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) 5.3 High-Density Residential Zone (ZRAD) For this zone, two categories are also established: ZRAD 1, to promote urban densification in consolidated urban sectors, including high-rise projects; and ZRAD 2, to delimit densification within the Urban Containment Ring (Anillo de Contención Urbano).
Density of 121 to 375 units/ha Conforming Uses Single-family and multi-family residential use. See land-use table Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) Fact Sheet Article 5
6
6.1. Mixed Zone (ZMIX) Mixed Zone Objectives In order to preserve the urban dynamic throughout the day and to promote commercial and service uses in spaces also occupied by housing. To consolidate these zones as the main centers of commercial and service activity, compatible with residential use.
Mixed Zone Conforming Uses Single-family and multi-family housing, up to 50% of the construction area.
Those uses related to public and private commercial and service activities that do not generate noise, bad odors, or visual contamination, and that meet the primary needs of their clients or users. See land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) 6.2 Commercial Zone (ZCO) Commercial Zone Objectives To preserve and develop the commercial activities that have been established in various sectors of the canton as a result of the existing urban and social dynamic.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) 6.3 Concentrated Commercial Zone (ZCC) Concentrated Commercial Zone Objectives To preserve and develop the commercial activities that have grown around the urban quadrants surrounding the central park, the Catholic church, and the Palacio Municipal, which have been well-established for many years thanks to the substantial social and economic dynamic generated in this zone.
Concentrated Commercial Zone Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) 6.4 Industrial Zone (ZIN) Industrial Zone Objectives To delimit and organize the zones suitable for concentrating non-polluting industrial production activities, in order to protect other uses. To promote the relocation of those workshops or production facilities located in zones where they are considered nonconforming uses.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development fact sheet and parameters table for each sector.
Parking: one space of 18 m² (3 by 6 meters) shall be required for every 150 m² of built area, and one loading and unloading space of 5 by 12 meters if the built area exceeds 400 m²; with one additional space for every additional 400 m² of built area.
Fact Sheet Article 6
7
Institutional Zone Objectives To consolidate the institutional uses that provide public and community services. To promote their location in urban centers in order to concentrate activity within them.
Institutional Zone Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters No specific parameters are established for this type of building. The parameters defined for each type of building in the Reglamento de Construcciones of INVU shall apply. The delimitation of the zone is shown on the proposed zoning map.
For this type of project, approval of the studies by SETENA shall be required.
Fact Sheet Article 7
8
Recreational Zone (ZRE) Objectives To reserve and provide the canton with zones for leisure, recreation, sports facilities, and cultural facilities.
Conforming Uses Sports facilities, swimming pools, gymnasiums, changing rooms, cultural centers, training modules. See land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those not included as a conforming or conditional use.
See land-use table (Anexo 2) Complementary Uses All facilities that complement the conforming use, such as snack bars (sodas), security booths, and sanitary service facilities.
Parameters These shall be determined on a case-by-case basis by the Municipality in coordination with the Departamento de Planificación Urbana, always applying applicable regulations.
In all public facilities, the works shall be municipal property, and the Municipality may lease them in accordance with the corresponding legislation.
Fact Sheet Article 8
9
Park Green Zone (ZVP) Objectives To reserve and provide the canton with zones for leisure, recreation, and urban greenery.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those not included as a conforming or conditional use.
See land-use table (Anexo 2) Parameters The dedication and use of the areas shall be regulated in accordance with Article 40 of the Ley de Planificación Urbana and the Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones issued by INVU.
Fact Sheet Article 9
10
Agricultural Zone (ZAG) Objectives To preserve and consolidate existing or future agricultural, livestock, and forestry activity. It serves a containment function against urban growth and for the utilization of areas that are highly restrictive for urbanization, as well as for strengthening the landscape and environmental quality of the canton.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Nonconforming Uses All those not included as a conforming or conditional use.
See land-use table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) Fact Sheet Article 10
11
Agroforestry Zone (ZAF) Objectives To preserve existing forests, to capture and store CO2, to achieve soil conservation and recovery, to maintain biodiversity, to improve microclimates, and to promote nitrogen fixation.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Agroforestry Zone (ZAF) Nonconforming Uses All those not included as a conforming or conditional use.
See land-use table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) Fact Sheet Article 11
12
Agro-Tourism Zone (ZAT) Objectives To delimit those zones that, due to their ecotourism potential and attractiveness, must be preserved as such, and those surrounding or access areas where all types of tourism-related activities and services are concentrated.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) Fact Sheet Article 12
13
Special Protection Zone (ZPE) Objectives These are zones of the canton that, being located within river protection zones, present flood risk potential, along with other areas declared as risk zones by CNE, in addition to the steep slopes found in other sectors.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) Fact Sheet Article 13
14
Hydrological Protection Zone (ZPH) Objectives To recover, regenerate, and protect all banks and riparian corridors of rivers and streams (quebradas). Requires a setback line (alineamiento) defined by INVU pursuant to current regulations.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2). These shall not apply within the setback line established by INVU.
Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development fact sheet and parameters table for each sector. (Anexo 1).
Fact Sheet Article 14
15
Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) Objectives The Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) was established in 1976 by Decreto Ejecutivo Nº 6112 with the aim of protecting the connectivity of forest patches and the water springs (nacientes de agua) of the area. It covers an area of 7,175 hectares distributed across six cantons: Santa Ana, Mora, Escazú, Acosta, Alajuelita, and Aserrí. The vision and mission of this protected zone are guided by the ecosystem services (servicios ecosistémicos) of its management category, and orient the utilization of its natural resources and the preservation of the forest areas of the Valle Central.
To establish the guidelines for the management, stewardship, and conservation of the Zona Protectora Cerros de Escazú, so as to ensure the sustainable use of ecosystem services, generating human well-being for local communities and organizations, during the period 2015–2025.
Parameters These must be complemented by the General Management Plan, the objective of which is to promote the management, stewardship, and conservation of the Zona Protectora Cerros de Escazú, so as to ensure the sustainable use of ecosystem services, generating human well-being for local communities and organizations, during the period 2015–2025.
Fact Sheet Article 15
16
Buffer Zone (ZAM) Objectives The Buffer Zone is the area adjacent to the protected wildlife area (área silvestre protegida) that forms the Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE), and it characterizes land use according to the economic and social factors of the existing population.
Conforming Uses Those indicated in the land-use table (Anexo 2).
Nonconforming Uses All those indicated with NO in the Land-Use Table (Anexo 2) Tolerated Nonconforming Uses Those uses with a business license that were in operation when this Regulatory Plan entered into force.
Parameters See the urban development parameters table for each sector. (Anexo 1) Fact Sheet Article 16
17
Land use for the installation, service, use, rental, or operation of slot machines, whether free of charge or for remuneration, shall not be permitted.
Fact Sheet Article 17
18
The precise delimitation of these zones is shown on the Zoning Map of this Regulatory Plan. For the application of the regulations, the Restrictions Map shall also be used in parallel, which will indicate the specific conditions for uses or use limitations. For risk sites, any determination of the feasibility of the activity, work, or project must be consulted with the Comisión Nacional de Emergencias (CNE). With the consent of CNE and its recommendations, the corresponding permit shall be processed at the Municipality, following the framework set out in this land-use regulation and the other provisions of the remaining regulations of this Regulatory Plan.
The parameters established for each sector are set out in the Land-Use Tables and in the Urban Development Parameters Table.
The provisions issued by SETENA in the environmental clearance (viabilidad ambiental) of the Regulatory Plan shall apply.
This document was approved by INVU in the review of November 15, 2024.
It takes effect upon its publication and ratification.
Pablo Durán<o:p></o:p></span></p> <p class=MsoListParagraph style='margin-top:.5pt;margin-right:0cm; margin-bottom:0cm;margin-left:1.35pt;margin-bottom:.0001pt;punctuation-wrap: simple;mso-line-break-override:restrictions'><span lang=ES-MX style='font-size:9.0pt;font-family:"Calibri",sans-serif;color:white'>Sr. Fernando Ramírez<o:p></o:p></span></p> <p class=MsoListParagraph style='margin-top:.5pt;margin-right:23.15pt; margin-bottom:0cm;margin-left:1.75pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent: -.6pt;line-height:105%;punctuation-wrap:simple;mso-line-break-override: restrictions'><span lang=ES-MX style='font-size:9.0pt;line-height:105%; font-family:"Calibri",sans-serif;color:white'>Sr. Juan Solano Sr. Edwin Leiva<o:p></o:p></span></p> </div> <![if !mso]></td> </tr> </table> <![endif]></v:textbox> </v:shape><w:wrap type="none"/> <w:anchorlock/> </v:group><![endif][if !vml][endif][if mso & !supportInlineShapes & supportFields]><span lang=EN-US><v:shape id="_x0000_i1025" type="#_x0000_t75" style='width:441pt; height:84pt'> <v:imagedata croptop="-65520f" cropbottom="65520f"/> </v:shape><span style='mso-element:field-end'></span></span><![endif] El Plan Regulador del cantón de Alajuelita, cantón N°10 de la Provincia de San José fue aprobado por el INVU mediante el oficio DU-396-12-2024 de fecha 13 de diciembre de 2024. El Concejo Municipal de Alajuelita en la sesión Ordinaria N°69 de fecha 23 de setiembre de 2025, aprueba la adopción del Plan Regulador y su publicación en La Gaceta.
Alajuelita 28 de octubre de 2025 MA-CM-0000171-2025 Señora.
Rosario Siles Fernández Alcalde Municipal Jonathan Arrieta Ulloa Vicealcalde municipal.
Ing. Jaime Casasa, M.Sc.
Director de Desarrollo Urbano Gestión De Desarrollo Urbano Licenciada Patricia Sandoval T Departamento Legal Asunto: Traslado de aprobación moción de fondo, del Plan Regulador para el Canto n de Alajuelita.
Estimados señores.
Reciban un respetuoso saludo del Concejo Municipal de Alajuelita. Para su conocimiento y fines consiguientes, me permito transcribirle el acuerdo. Tomado por el Concejo Municipal de Alajuelita en sesión Ordinaria 69 de fecha martes 23 de setiembre de 2025 Y se trascribe textual.
XI
Se presenta la siguiente moción Por tanto, se mociona para que el Concejo Municipal del Cantón de Alajuelita acuerde:
Uno, solicitar al señor Henry Salazar Quezada en su calidad y potestad de presidente del Concejo Municipal, retrotraer al seno del Concejo Municipal el plan regulado y sus reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el Instituto Nacional de Vivienda Y Urbanismo, mediante resolución número UCTOT-IN-029. Dos, la adopción formal y publicación del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano aprobados por el INVU, mediante la resolución número UCTOT-IN-029. Asimismo, se recomienda a la Administración Municipal desarrollar un plan de socialización que incluya charlas y talleres en todo el cantón. Tres, autorizar a la alcaldía para realizar los trámites necesarios para la publicación obligatoria de dicho plan y sus reglamentos en el Diario Oficial la Gaceta, de modo que entren en rigor y sean de acatamiento obligatorio dentro del área de planificación del cantón de Alajuelita. Cuatro, acordar que, desde la fecha de la adopción, posteriormente se procederá a nombrar la Comisión del plan regulador, para que se dedique a la revisión del plan en vigencia, según lo establecido en los artículos 59 y 60 de la ley de planificación urbana número 4240 y el criterio de la Procuraduría General de la República, PGR-C-249-2024 de fecha 28/10/2024.
Que de manera paralela se inicie con la formulación del reglamento que regulara el funcionamiento y pormenores de la Comisión para su correcto desempeño, junto con los demás procesos relevantes para la aplicación del plan regulador. SEIS instruir a la Alcaldía Municipal para que por medio del departamento de planificación urbana ponga a disposición de la ciudadanía de Alajuelita y sus organizaciones sociales y comunales, y demás fuerzas vivas del cantón, un proceso de evacuación de consultas sobre el plan regulador por medio del WhatsApp 7075-0150 y al correo de [email protected]. Atentamente, Alex Reyes Gómez, Regidor propietario.
Se somete a votación la anterior moción Acuerdo 11.02 moción presentada por el Regidor Alex Reyes Gómez. "La adopción formal del plan regulador y los reglamentos de desarrollo urbano del cantón de Alajuelita" Se somete a votación Laura Arauz Tenorio positivo, Alex Reyes Gómez positivo, Grettel Murillo Quirós positivo, Henry Salazar Quesada positivo, Patricia Guido Chinchilla positivo, José Páez Zúñiga negativo Leyda Badilla Sánchez negativo, APROBADO POR MAYORÍA de votos, dos en contra de los regidores Badilla Sánchez, Páez Zúñiga.
Por lo tanto, se aprueba la moción en todos sus extremos, según el, por tanto, como se indica en esta moción Se somete a votación, aplicar el art.45 de CM. Para la Firmeza Laura Arauz Tenorio positivo, Alex Reyes Gómez positivo, Grettel Murillo Quirós positivo, Henry Salazar Quesada positivo, Patricia Guido Chinchilla positivo, José Páez Zúñiga negativo Leyda Badilla Sánchez negativo, APROBADO POR MAYORÍA de votos, dos en contra de los regidores Badilla Sánchez, Páez Zúñiga.
Sin otro particular y agradeciéndole de antemano la atención a la presente, soy de Ustedes, atenta y segura servidora, por la Municipalidad de Alajuelita.
REGLAMENTO DE USOS DEL SUELO ENERO, 2025 Tabla de contenido REGLAMENTO DE USOS DEL SUELO EN EL CANTÓN DE ALAJUELITA ........................................ 3
Capítulo 1. Objetivos y clasificación de los suelos y los tipos de usos del suelo ........................... 3
1
2
3
4
4.1 Zonas para los usos residenciales............................................................................. 5 4.2 Zonas para los Usos Mixtos, Comerciales e Industriales. ......................................... 6 4.4 Uso recreativo y zona verde de parques .................................................................... 6 4.5 Zona Agroforestal ....................................................................................................... 6 4.6 Zona Agroturística. ..................................................................................................... 6 4.7 Áreas de protección. ................................................................................................... 7
Capítulo 3. Descripción de las zonas de usos y sus parámetros. ....................................................... 8
Capítulo 2. Justificación de la propuesta de Zonificación de los Usos del Suelo.............................. 7
5
5.1. Zona residencial baja densidad (ZRBD) .................................................................... 8 5.2 Zona residencial media densidad (ZRMD) ................................................................. 9 5.3 Zona residencial alta densidad (ZRAD)....................................................................... 9
REGLAMENTO DE USOS DEL SUELO EN EL CANTÓN DE ALAJUELITA
Capítulo 1. Objetivos y clasificación de los suelos y los tipos de usos del suelo
1
Los objetivos urbanísticos que se persiguen con la zonificación del uso del suelo son los siguientes:
1)Establecer los diferentes tipos de uso del suelo de acuerdo con la naturaleza y utilidad de éste.
2)Delimitar el uso de la tierra con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realicen y se lleven a cabo en los próximos años en la tierra urbanizada y urbanizable del cantón.
3)Lograr una mejor integración de los diferentes tipos de usos del suelo y consecuentemente obtener un desarrollo equilibrado del cantón.
4)Mantener un mejor equilibrio entre el medio ambiente y la urbanización.
5)Regular la intensidad con que las diferentes obras, actividades y proyectos se desarrollarán en el suelo urbanizado y urbanizable.
6)Lograr un mejor balance entre el uso del suelo propuesto y la infraestructura existente.
7)Regular las diferentes obras, actividades y proyectos que se desarrollan en el Cantón y contribuir a la consolidación de las diferentes áreas de crecimiento urbano, de acuerdo con su vocación, uso predominante y funcionalidad del territorio.
Ficha Artículo 1
2
a)Suelo Urbanizado: Todo aquel suelo que ya ha sido transformado por contar con la infraestructura construida tales como: vialidad con los acabados predominantes de la localidad, redes de distribución de agua potable, de alcantarillado pluvial y de evacuación de aguas negras (cuando exista el servicio) postes y tendido eléctrico o electrificación subterránea entre otros.
b)Suelo Urbanizable: Aquel suelo destinado en este Plan Regulador como área a transformar en nuevos desarrollos urbanos. Todo desarrollo de urbanización o fraccionamiento en suelo no urbanizado debe considerar la construcción de la infraestructura urbana necesaria para poder llevarlo a cabo.
c)Suelo No Urbanizable: El suelo que, por razones ambientales, agrícolas, forestales, hídricas y cualquier otra restricción impuesta en este Plan Regulador o alguna Ley en particular no está destinado al desarrollo urbanístico.
En el suelo no urbanizable se permitirá aquel tipo de obra, actividad o proyecto cuya finalidad sea la preservación, el mejoramiento paisajístico, la protección agrícola, la conformación de áreas verdes y la mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica, con excepción de lo señalado en este reglamento.
Se permitirá la protección de la propiedad privada por medio de tapias o cercas.
d)Suelo Rural disperso con potencial urbanizable: suelos con factibilidad de urbanizarse en sectores dispersos del cantón.
Ficha Artículo 2
3
Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el territorio del cantón, consolidando ciertos usos y actividades y protegiendo de otras que resulten molestas o incompatibles, el uso de la tierra se clasifica en los siguientes tipos:
3.1. Usos conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación acordes o permitidos sin ninguna condición o restricción con los requisitos y lineamientos de este Plan Regulador en una determinada zona. Ver Anexo 2, Tabla de usos, los indicados con SI.
3.2. Usos no conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que no son permitidas en determinadas zonas, por no cumplir con los requisitos y lineamientos del Plan Regulador. Ver Anexo 2, Tabla de usos, los indicados con NO.
3.3. Usos no conformes tolerados. Son todas aquellas actividades y obras de edificación existentes a la fecha de entrada a regir de este Plan Regulador, pero que no son compatibles con sus requisitos y lineamientos.
La declaratoria de uso no conforme tolerado procederá para todas aquellas actividades y obras de edificación que no siendo conformes están en alguno de los siguientes casos:
a)Cuando exista patente vigente para la actividad solicitada y permiso de construcción otorgado formalmente por la municipalidad.
b)Son obras declaradas como patrimonio arquitectónico.
c)Existencia de un documento de Uso del Suelo que durante su vigencia haya servido de base para la elaboración de los planos constructivos que cuenten con el sello de autorización de cualquiera de las siguientes instituciones: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Ministerio de Salud e Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
d)Actividad profesional liberal existente que no requiere de patente comercial, siempre y cuando se desempeñe como persona física, de manera personal, e independiente aún y cuando se encuentre instalado en forma grupal en un mismo inmueble, y demuestre de manera inequívoca, que posee derechos adquiridos o una situación jurídica consolidada, debido a que se estableció en la zona, cuando tal actividad era permitida y manteniendo su ejercicio ininterrumpidamente en el sitio e) Actividades de carácter administrativo para las cuales se requieren patentes de otras instituciones. Tales como actividades administrativas de agentes, profesionales independientes, actividades económicas de menor impacto y otras que califican como de ayuda social.
Para estos casos no se permitirá el crecimiento de estas actividades y las intervenciones en construcciones existentes se permitirán en las siguientes situaciones:
a)Cuando las obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen cambios o reparación de la estructura primaria.
b)Cuando el inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial, declarado como tal por el Ministerio de Cultura o la Municipalidad.
c)Cuando las remodelaciones sean necesarias para cumplir con las normas de seguridad e higiene.
d)Cuando el inmueble sufra daños por siniestros.
3.4. Uso condicional. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan con las condiciones establecidas por la Municipalidad, por medio de la Comisión Municipal correspondiente, para que las molestias que puedan generar dichas actividades, obras o proyectos queden confinadas en los propios límites de la propiedad y se limiten a un horario determinado.
Al aplicar estos tipos de usos, pueden aparecer una serie de casuísticas particulares que se describen a continuación:
- Uso Concurrente o Limítrofe: Son aquellas actividades y obras de edificación que se llevarán a cabo en terrenos ubicados sobre la línea divisoria entre dos o más usos.
En este caso la Comisión Municipal, decidirá cual tipo de uso del suelo se certifica como conforme atendiendo a los usos de suelo en conflicto y la predominancia del uso de suelo en las zonas de influencia adyacentes, consideradas en relación con la actividad solicitada.
- Uso Temporal. Son aquellas actividades o construcciones temporales para actividades relacionadas con eventos tales como ferias, festejos populares, turnos, fiestas patronales, conciertos, festivales y similares.
Este uso se otorgará con un plazo máximo de 30 días hábiles y debe cumplir con las disposiciones vigentes.
- Uso emergencia. Son aquellas actividades o construcciones temporales para reaccionar a situaciones especiales de emergencia, pandemia, salud o desastre natural. La actividad podrá durar lo necesario para contrarrestar los efectos adversos de la emergencia y las necesidades para volver a la situación anterior. Este uso estará condicionado a la Declaración de Emergencia que decrete la Comisión Nacional de Emergencias.
La determinación de los tipos de uso indicados en este artículo 3, se hará mediante el documento de Uso del Suelo, según las zonas de uso descritas en este reglamento. Este documento tendrá la vigencia del plan regulador en el que se sustenta. Ver Anexo 2, Tabla de usos, los indicados con CO.
Ficha Artículo 3
4
La clasificación de los tipos de uso del suelo según su naturaleza jurídica o zonificación se indica en el siguiente listado.
4.1 Zonas para los usos residenciales Las zonas de uso residencial tienen el propósito de albergar las edificaciones habitacionales, con sus respectivos servicios y equipamientos. La delimitación precisa de esta zona y sus variaciones, se encuentra en el Mapa de Zonificación de este Plan Regulador.
Dentro de la categoría de uso residencial, se distinguen tres intensidades de uso que son: baja densidad, media densidad y alta densidad, existiendo también diferenciaciones en las zonas de alta y baja densidad, como se detalla más adelante.
Los parámetros de aprovechamiento para cada intensidad de uso son los siguientes:
vi/ha = Viviendas por Hectárea A Baja densidad corresponde hasta 60 vi/ha B Media densidad equivaldrá de 61 a 120 vi/ha C Alta densidad equivaldrá de 121 a 375 vi/ha D En áreas de renovación urbana hasta 375 o superiores vi/ha 4.2 Zonas para los Usos Mixtos, Comerciales e Industriales.
Las zonas de uso mixto corresponden a las áreas del cantón que se encuentran en centros urbanos y corredores viales en los que se mezclan la residencia el comercio y los servicios, o en áreas de transición por crecimiento urbano.
Las zonas de uso comercial se ubican en áreas donde los comercios se han desarrollado de forma lineal siguiendo vías principales de tránsito vehicular.
Las zonas de uso industrial corresponden a las áreas del cantón definidas en este Plan Regulador como zonas industriales y en las cuales se pueden desarrollar procesos fabriles que no son permitidos en áreas de uso mixto. Se trata de las instalaciones industriales, talleres de mantenimiento y reparación de equipo industrial, maquinaria, vehículos y estructuras metálicas, grandes bodegas de almacenamiento o distribución, almacenes fiscales, talleres mecánicos, venta de maquinaria y equipo pesado, entre otros.
4.4 Uso recreativo y zona verde de parques Corresponde con las áreas destinadas a proveer los espacios requeridos por los habitantes, para la recreación, el ocio, el esparcimiento y la práctica de deportes.
4.5 Zona Agroforestal Las zonas agroforestales abarcan áreas dedicadas a las actividades agrícolas, agroforestal y agroturísticas, las cuales se caracterizan por ser áreas para el desarrollo de carácter económico productivo ligados a los recursos agrícolas, avícolas, pecuarios, de reforestación, cultivo y turismo. En la zonificación se establecen dos tipos de Zona Agroforestal 1 y 2. La diferenciación se establece mediante los parámetros urbanísticos, para adecuar estos usos a determinados sectores del cantón por sus entornos y potencial.
4.6 Zona Agroturística.
Las zonas agroturísticas son aquellas que reúnen un conjunto de atractivos de tipo natural, antrópico, ecológico o ambiental que requieren para su sostenibilidad un tratamiento especial. Son zonas en cuyo entorno se generan una serie de actividades enfocadas a potenciar el turismo, dando servicios específicos de comida, alojamiento, comercios de artesanía, entre otros.
4.7 Áreas de protección.
Corresponden a las áreas destinadas a la protección y conservación de terrenos de diversa topografía, con cobertura boscosa, que cuenten con más de un 30% de pendiente, o bien que por su situación topográfica son terrenos inestables y sujetos a la erosión, condición que las define como zonas de vocación eminentemente forestal. Zonas que siendo o no boscosas tienen un alto índice de fragilidad ambiental.
Las áreas de protección del recurso hídrico corresponden a las áreas que contemplan regulaciones especiales con el objeto de proteger áreas de recarga acuífera, mantos acuíferos, cuerpos de agua, pozos y manantiales.
En todos los casos se aplicará lo establecido en la Ley Forestal y en la Ley de Aguas.
Áreas cuya superficie no es apta para el desarrollo de infraestructura y que por sus condiciones físicas, legales o estratégicas deben ser objeto de protección, estas áreas son:
a)Áreas de Protección Hídrica b) Áreas Zona de Protección hidrológica c) Áreas Zona de Protección Especial Estas áreas de protección están delimitadas en el Mapa de Restricciones de este plan regulador, que forma parte integral del marco regulatorio.
d)Zona de Amortiguamiento. Como parte de marco de las áreas con alguna restricción indicada en el mapa respectivo, se establece una Zona de Amortiguamiento, que procura establecer una serie de condiciones de usos que propicie el mejoramiento de áreas de protección, corredores y áreas silvestres protegidas, para favorecer la política de desarrollo municipal para reforzar la protección de los recursos naturales y el uso sostenible del territorio.
La zona con características de protección ambiental más significativa es la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.
.Capítulo 2. Justificación de la propuesta de Zonificación de los Usos del Suelo De conformidad con el análisis de la tierra urbanizada y urbanizable del cantón, los usos predominantes de la tierra por área son los que se describen a continuación. Dichas zonas vienen graficadas en el mapa de zonificación propuesta y los parámetros establecidos acorde a las características de cada zona y uso correspondiente se detallan en las fichas urbanísticas incluidas al final de este documento.
Los parámetros establecidos para cada sector y recogidos en las tablas mencionadas son los siguientes:
Zona, Sistema de manejo de aguas residuales, Viviendas por hectárea, Superficie mínima del lote en metros cuadrados (m²), Cobertura en porcentaje (%), Frente mínimo (m), Niveles, Altura (m), Retiro frontal (m), Retiro lateral (m), Retiro posterior.
Para establecer algunos de los parámetros como la densidad, altura máxima y número de niveles, cobertura máxima, usos, se han aplicado los lineamientos según la estructura de jerarquización de centros urbanos al que pertenecen los distritos que componen el cantón y los niveles de prioridad de densificación.
En la elaboración del mapa de Usos de Suelo propuesto se ha considerado la política de desarrollo urbano y los proyectos propuestos por las autoridades municipales y las comisiones responsables del proyecto y los resultados de los estudios, incluyendo los mapas de Índice de Fragilidad Ambiental (IFA) y los estudios de Capacidad de Carga y Efectos Acumulativos.
Ficha Artículo 4
A continuación, se detallan las características y los parámetros particulares referidos a cada zona y uso:
Capítulo 3. Descripción de las zonas de usos y sus parámetros.
5
1)Objetivos.
Albergar la población existente y futura del cantón. Promover la densificación, el aprovechamiento del suelo y el crecimiento en altura de los centros urbanos y controlar los crecimientos lineales y dispersos. Evitar la expansión innecesaria de los límites urbanos y promover el crecimiento ordenado de los núcleos urbanos.
2)Parámetros.
Se establecen parámetros específicos para cada uno de los tres grados de densidad establecidos para el uso residencial, que se describen a continuación.
En las nuevas urbanizaciones, se aplicarán las disposiciones que se encuentren vigentes en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relativa a los servicios comunales y particulares.
El área de estacionamiento para proyectos residenciales bajo el concepto de condominio o de urbanización, será el área que las leyes y reglamentos vigentes determinen para cada caso.
Para cualquier categoría de densidad de uso residencial, el diseño de la infraestructura básica debe calcularse en función de la máxima densidad de la zona correspondiente, ya sea para una nueva urbanización o por renovación urbana, según su reglamento respectivo.
El equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de este Plan Regulador y supletoriamente por el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones emitido por el INVU.
5.1. Zona residencial baja densidad (ZRBD) Zona de marcado carácter residencial. Se establecen dos zonas de esta categoría. ZRBD1 para evitar una densificación de zonas con ciertas restricciones. Y ZRBD2, para reducir la Densidad de hasta 60 vi/ha Usos conformes El uso residencial unifamiliar y también el multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Densidad de hasta 60 vi/ha Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector (Anexo 1).
5.2 Zona residencial media densidad (ZRMD) Densidad de 61 a 120 viv/ha Usos conformes El uso residencial unifamiliar y también el multifamiliar. Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) 5.3 Zona residencial alta densidad (ZRAD) Para esta zona, también se establecen dos categorías: ZRAD 1, para promover la densificación urbana en sectores urbanos consolidados, incluidos los proyectos en altura y la ZRAD 2, para delimitar la densificación dentro del Anillo de Contención Urbano.
Densidad de 121 a 375 viv/ha Usos conformes El uso residencial unifamiliar y multifamiliar. Ver tabla de usos Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) Ficha Artículo 5
6
6.1. Zona mixta (ZMIX) Zona Mixta Objetivos Con el fin de conservar la dinámica urbana durante todo el día, favorecer el uso comercial y de servicios en espacios también ocupados por vivienda. Consolidar estas zonas como los principales centros de actividad comercial y de servicios, compatibles con la vivienda.
Zona Mixta Usos conformes Vivienda unifamiliar y multifamiliar, hasta un 50% del área de construcción.
Aquellos usos relacionados con actividades comerciales y de servicios públicos y privados que no produzcan ruido ni malos olores o contaminación visual y que atiendan las necesidades primarias de sus clientes o usuarios. Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) [if !supportLists]6.2 [endif]Zona comercial (ZCO) Zona Comercial Objetivos Conservar y desarrollar las actividades comerciales que se han establecido en varios sectores del cantón como producto de la dinámica urbana y social existente.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) [if !supportLists]6.3 [endif]Zona Comercial Concentrada (ZCC) Zona Comercial Concentrada Objetivos Conservar y desarrollar de las actividades comerciales que se han desarrollado en los cuadrantes urbanos alrededor del parque central, de la iglesia católica y del Palacio Municipal, las cuales tienen bastantes años de estar consolidadas gracias a la gran dinámica social y económica que se genera en esta zona.
Zona Comercial Concentrada Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) 6.4 Zona industrial (ZIN) Zona Industrial Objetivos Delimitar y ordenar las zonas aptas para concentrar las actividades de producción industrial no contaminantes con el fin de proteger los otros usos. Promover la reubicación de aquellos talleres o centros de producción ubicados en zonas donde se consideren como usos no conformes.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector.
Estacionamientos: se exigirá un espacio de 18 m² (3 por 6 metros) por cada 150 m² de área construida, y un espacio para carga y descarga de 5 por 12 metros, si el área construida sobrepasa los 400 m²; aumentándose un espacio por cada 400 m² adicionales de área construida.
Ficha Artículo 6
7
Zona Institucional Objetivos Consolidar los usos institucionales que ofrecen servicios públicos y comunales. Propiciar su ubicación en centros urbanos con el fin de concentrar la actividad en ellos.
Zona Institucional Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros No se establecen parámetros específicos para este tipo de edificaciones. Se aplicarán los definidos para cada tipo de edificación en el Reglamento de Construcciones del INVU. La delimitación de la zona se indica en el mapa de zonificación propuesta.
Para este tipo de proyectos, se exigirá la aprobación de los estudios por parte de la SETENA.
Ficha Artículo 7
8
Zonas Recreativa (ZRE) Objetivos Reservar y dotar al cantón de zonas de ocio, esparcimiento, instalaciones deportivas y culturales.
Usos conformes Instalaciones deportivas, piscinas, gimnasios, vestidores, casa de la cultura, módulos de capacitación. Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que no estén incluidos como uso conforme o condicional.
Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos complementarios Todas aquellas facilidades que complementan el uso conforme como sodas, casetas de vigilancia, núcleos de servicios sanitarios.
Parámetros Serán fijados en cada caso por la Municipalidad en coordinación con el Departamento de Planificación Urbana, siempre aplicando la normativa vigente.
En todas aquellas instalaciones públicas, las obras serán propiedad municipal, quien las podrá dar en arriendo según la legislación correspondiente.
Ficha Artículo 8
9
Zonas Verde de Parque (ZVP) Objetivos Reservar y dotar al cantón de zonas de ocio, esparcimiento y floresta urbana.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que no estén incluidos como uso conforme o condicional.
Ver tabla de usos (Anexo 2) Parámetros La cesión y el uso de las áreas será regulado de conformidad al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana y al Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, emitido por el INVU.
Ficha Artículo 9
10
Zona Agrícola (ZAG) Objetivos Preservar y consolidar la actividad agrícola, pecuaria y forestal existente o futura. Cumple funciones de contención del crecimiento urbano o para el aprovechamiento de áreas muy restrictivas para ser urbanizadas, así como al fortalecimiento del paisaje y de la calidad ambiental del cantón.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Usos no conformes Todos aquellos que no estén incluidos como uso conforme o condicional.
Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) Ficha Artículo 10
11
Agroforestal (ZAF) Objetivos Preservar los bosques existentes, capturar y almacenar CO2, conservación y recuperación del suelo, mantener la biodiversidad, mejorar los microclimas y la fijación de nitrógeno.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Agroforestal (ZAF) Usos no conformes Todos aquellos que no estén incluidos como uso conforme o condicional.
Ver tabla de usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) Ficha Artículo 11
12
Zona Agroturística (ZAT) Objetivos Delimitar aquellas zonas que, por su potencial y atractivo ecoturístico, deban ser preservadas como tal y aquellas áreas aledañas o de acceso a las mismas donde se concentran todo tipo de actividades y servicios destinados al turismo.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) Ficha Artículo 12
13
Zona de Protección Especial (ZPE) Objetivos Son zonas del cantón que por estar ubicadas dentro de las zonas de protección de ríos presentan posibilidades de riesgo por inundación y otras áreas declaradas como riesgo por la CNE, aunado a las altas pendientes que hay en otros sectores.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) Ficha Artículo 13
14
Zona de Protección Hídrica (ZPH) Objetivos Recuperar, regenerar y proteger todos los bordes y riberas de ríos y quebradas. Requiere alineamiento definido por el INVU según la norma vigente.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2). No se aplicaran dentro del alineamiento generado por el INVU.
Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la ficha urbanística y la tabla de parámetros para cada sector. (Anexo 1).
Ficha Artículo 14
15
Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) Objetivos La Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) se crea en 1976, Decreto Ejecutivo Nº 6112, con el fin de proteger la conectividad de los parches de bosque, así como de las nacientes de agua de la zona. Su extensión es de 7.175 hectáreas distribuido en seis cantones Santa Ana, Mora, Escazú, Acosta, Alajuelita y Aserrí. La visión y la misión de esta zona protectora están en función de los servicios ecosistémicos de su categoría de manejo, y orienta el aprovechamiento de sus recursos naturales y preservar las áreas de bosque del Valle Central.
Establecer los lineamientos para la gestión, manejo y conservación de la Zona Protectora Cerros de Escazú, para asegurar el uso sostenible de los servicios ecosistémicos, generando bienestar humano para las comunidades locales y organizaciones, durante el período 2015- 2025.
Parámetros Deben complementarse con el Plan General de Manejo tiene como objetivo promover la gestión, manejo y conservación de la Zona Protectora Cerros de Escazú, para asegurar el uso sostenible de los servicios ecosistémicos, generando bienestar humano para las comunidades locales y organizaciones, durante el período 2015- 2025.
Ficha Artículo 15
16
Zona de Amortiguamiento (ZAM) Objetivos La Zona de Amortiguamiento es el área adyacente del área silvestre protegida que conforma la Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE), caracterizando el uso de la tierra con los factores económicos y sociales de la población existente.
Usos conformes Los señalados en la tabla de usos (anexo 2).
Usos no conformes Todos aquellos que se indican con NO en la Tabla de Usos (Anexo 2) Usos no conformes tolerados Aquellos usos con patente que se encontraban funcionando al entrar a regir el presente Plan Regulador.
Parámetros Ver la tabla de parámetros urbanísticos para cada sector. (Anexo 1) Ficha Artículo 16
17
No se permitirá los usos de suelo para instalación, servicio, uso, alquiler u utilización de máquinas de juegos tragamonedas en forma gratuita o remunerada.
Ficha Artículo 17
18
La delimitación precisa de estas zonas se encuentra en el Mapa de Zonificación de este Plan Regulador. Para la aplicación de la normativa, también se empleará paralelamente el mapa de Restricciones, que indicará las condiciones particulares para los usos o limitantes de uso. En los sitios de riesgo, toda viabilidad de la actividad, obra o proyecto tendrá que ser consultado en la Comisión Nacional de Emergencias (CNE). Con la anuencia de la CNE y sus recomendaciones, en la Municipalidad se tramitará el permiso respectivo, siguiendo el marco que señala este reglamento de usos del suelo y las demás disposiciones de los restantes reglamentos de este plan regulador.
Los parámetros establecidos para cada sector vienen recogidos en las Tablas de Uso y en la de Parámetros Urbanísticos.
Se aplicarán las disposiciones emanadas por la SETENA en la viabilidad ambiental del plan regulador.
El presente documento fue aprobado por el INVU en la revisión del 15 de noviembre de 2024 Rige a partir de su publicación y ratificación.