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Acuerdo 4 · 29/01/2026
OutcomeResultado
SummaryResumen
This transitional regulation, unanimously adopted by the Talamanca Municipal Council in January 2026, governs the granting of precarious and temporary use permits and the collection of occupation fees (canon) within the canton's Maritime Terrestrial Zone (ZMT). It was prompted by the paralysis of the Cahuita Coastal Regulatory Plan due to Constitutional Court rulings. The regulation defines the ZMT as a 200-meter strip (50-meter public zone plus 150-meter restricted zone), sets application requirements including surveying plans and sworn declarations, and prohibits permits for foreigners with fewer than five years of continuous residence or for foreign corporations with bearer shares. The canon rate is set at 0.25% of land value per square meter. Most significantly, the regulation incorporates ILO Convention 169 protections: permits may not be granted over indigenous territories without prior, free, and informed consultation, with absolute nullity as the penalty for violations. It remains in force until the Coastal Regulatory Plan is approved.Este reglamento transitorio, adoptado por unanimidad por el Concejo Municipal de Talamanca en enero de 2026, regula el otorgamiento de permisos de uso en precario y temporales, así como el cobro de canon, dentro de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) del cantón. Su emisión responde a la parálisis del Plan Regulador Costero de Cahuita por sentencias de la Sala Constitucional. Define la ZMT como una franja de 200 metros (50 m de zona pública y 150 m de zona restringida), establece requisitos para solicitar permisos —incluyendo plano agrimensura y declaración jurada—, y prohíbe su otorgamiento a extranjeros con menos de cinco años de residencia continua o a sociedades con acciones al portador radicadas en el extranjero. El canon se fija en el 0,25% del valor del terreno por metro cuadrado. Incorpora el Convenio 169 de la OIT: prohíbe permisos en territorios indígenas sin consulta previa, libre e informada, bajo pena de nulidad absoluta. Estará vigente hasta la aprobación del Plan Regulador Costero.
Key excerptExtracto clave
Article 14 — Prior Consultation. Any administrative act that directly or indirectly affects indigenous territories must be subject to prior, free, and informed consultation with the respective development associations. Article 15 — Special Protection. The granting of use permits in areas within indigenous territories is prohibited without the due consultation and/or consent of the community's inhabitants or their representatives, under penalty of absolute nullity of the administrative act. Any act that directly affects or impinges on indigenous territory, or that carries a registry notation on the property, must obtain the approval of the respective indigenous association before processing with the Municipality of Talamanca. Article 9 — Transitional Nature. Use permits are temporary and precarious in nature. Once the Coastal Regulatory Plan is approved, formal concessions shall be processed in accordance with Law 6043 and/or its amendments.Artículo 14.-Consulta Previa. Cualquier acto administrativo que afecte directa o indirectamente a territorios indígenas debe ser objeto de consulta previa, libre e informada con las respectivas asociaciones de desarrollo. Artículo 15.-Protección Especial. Se prohíbe el otorgamiento de permisos de uso en zonas dentro de territorios indígenas sin la debida consulta y/o el consentimiento de los habitantes del pueblo o sus representantes, bajo pena de nulidad absoluta del acto administrativo. Todo acto que afecte o incida directamente sobre territorio indígena o que cuente con anotación registral sobre la propiedad deberá contar con el visto bueno de la asociación indígena respectiva para su tramitación ante la municipalidad de Talamanca. Artículo 9°-Naturaleza Transitoria. Los permisos de uso tienen carácter temporal y precario. Una vez aprobado el Plan Regulador Costero, se procederá a la tramitación de concesiones formales conforme a la Ley 6043 y/o sus modificaciones.
Pull quotesCitas destacadas
"Que el único responsable de otorgar permisos de uso de suelo en precario es el concejo municipal."
"The sole authority responsible for granting precarious land use permits is the municipal council."
Considerandos
"Que el único responsable de otorgar permisos de uso de suelo en precario es el concejo municipal."
Considerandos
"No se otorgarán permisos: a) A extranjeros con menos de 5 años de residencia continua en el país. b) A sociedades con acciones al portador o radicadas en el extranjero. c) A quienes incumplan alguno de los requisitos. d) Sobre terrenos en disputa o pertenecientes a territorios indígenas reconocidos. Todo lo anterior conforme lo indica la Ley 6043 y su reglamento"
"Permits shall not be granted: a) To foreigners with fewer than 5 years of continuous residence in the country; b) To corporations with bearer shares or incorporated abroad; c) To those who fail to meet any of the requirements; d) Over disputed land or land belonging to recognized indigenous territories. All of the above in accordance with Law 6043 and its regulations."
Artículo 7 — Restricciones
"No se otorgarán permisos: a) A extranjeros con menos de 5 años de residencia continua en el país. b) A sociedades con acciones al portador o radicadas en el extranjero. c) A quienes incumplan alguno de los requisitos. d) Sobre terrenos en disputa o pertenecientes a territorios indígenas reconocidos. Todo lo anterior conforme lo indica la Ley 6043 y su reglamento"
Artículo 7 — Restricciones
"El permiso de uso de suelo en precario será emitido mediante acuerdo del concejo municipal y en todo momento deberá tener claro el permisionario que esta resolución no constituye un título traslativo de dominio y que el mismo no es transferible, ni comercializable."
"The precarious land use permit shall be issued by municipal council agreement, and the permit holder must always understand that this resolution does not constitute a title of ownership transfer and is neither transferable nor marketable."
Artículo 8 — Revisión de Solicitudes
"El permiso de uso de suelo en precario será emitido mediante acuerdo del concejo municipal y en todo momento deberá tener claro el permisionario que esta resolución no constituye un título traslativo de dominio y que el mismo no es transferible, ni comercializable."
Artículo 8 — Revisión de Solicitudes
"Son principios rectores de este reglamento: la sostenibilidad ambiental, seguridad jurídica, transparencia administrativa, equidad social, autonomía municipal, respeto a los derechos de los pueblos indígenas y participación ciudadana."
"The guiding principles of this regulation are: environmental sustainability, legal certainty, administrative transparency, social equity, municipal autonomy, respect for the rights of indigenous peoples, and citizen participation."
Artículo 3 — Principios Rectores
"Son principios rectores de este reglamento: la sostenibilidad ambiental, seguridad jurídica, transparencia administrativa, equidad social, autonomía municipal, respeto a los derechos de los pueblos indígenas y participación ciudadana."
Artículo 3 — Principios Rectores
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Municipal Regulation 90 Regulation for the Granting and Administration of Use Permits and Payment of Canon Fees in the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre, ZMT) of the Canton of Talamanca —You are viewing the latest version of this regulation— Go to the latest version Version of the Regulation: 1 of 1 MUNICIPALITY OF TALAMANCA
(Sinalevi Note: Regarding this subject, the Municipality of Talamanca had previously issued the Regulation for the Granting and Administration of Use Permits and Payment of Canon Fees within the Maritime Terrestrial Zone of the canton of Talamanca, in accordance with Ley 6043, in Session N° 28 of November 18, 2016)
MUNICIPAL COUNCIL The Municipal Council of Talamanca, through Ordinary Session N° 90 of January 15, 2026, adopted Resolution Nº4, which provides as follows:
Motion presented by Dr. Julio Molina Masis, municipal president, seconded by council member (regidor) Freddy Soto Álvarez, reading:
Subject: "Approval of a transitional regulation for the granting and renewal of precarious-tenure land-use permits (permisos de uso de suelo en precario) in the ZMT."
— In accordance with the provisions established in the Código Municipal in its Article 13, paragraphs c and p, which sets forth the powers of the council.
— Ley 6043 confers administrative authority upon the municipality for the administration of the ZMT.
— By virtue of judgments issued by the Constitutional Chamber, the coastal zoning plan (plan regulador costero) of Cahuita is currently suspended.
— The sole authority responsible for granting precarious-tenure land-use permits is the Municipal Council.
— The most recent publication of regulations governing the granting of precarious-tenure land uses is more than five years old.
For the foregoing reasons, the following motion is submitted for approval:
Motion: In accordance with current municipal regulations, the Municipal Council at this ordinary session shall adopt the resolution to approve the transitional regulation for the granting of precarious-tenure land-use permits in the ZMT, which was reviewed and endorsed at the legal committee session of January 12, 2026. Submitted to a Vote by Show of Hands. Waiver of Committee Procedure is Approved. Resolution Definitively Approved by Unanimous Vote of Council Members Julio Molina Masís, Maritza Medrano Gómez, Yahaira Mora Blanco, Freddy Soto Álvarez, and Newton Grant Arana.
REGULATION FOR THE GRANTING AND ADMINISTRATION OF USE PERMITS AND PAYMENT OF CANON FEES IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE OF THE CANTON OF TALAMANCA
General Provisions
Whereas:
CHAPTER I
The purpose of this regulation is to govern the granting of precarious-tenure and temporary use permits, as well as the payment of occupation fees (derecho de ocupación), within the Maritime Terrestrial Zone of the canton of Talamanca, in accordance with Ley N. 6043, its amendments, related regulations, binding case law, international human rights treaties, and Convenio N. 169 de la OIT.
Article Record 1
This regulation applies to any natural or legal person who applies for use permits in the ZMT within the canton of Talamanca, including both urban and rural areas, and respecting the collective rights of indigenous peoples as established by national and international law.
This is subject to the regulatory framework established by the Ley General de la Administración Pública and the Código Municipal, the latter two serving as supplementary sources to Ley 6043 and its regulations.
Article Record 2
The guiding principles of this regulation are: environmental sustainability, legal certainty, administrative transparency, social equity, municipal autonomy, respect for the rights of indigenous peoples, and citizen participation.
Article Record 3
Legal and Functional Framework of the ZMT
CHAPTER II
The ZMT is recognized as a strip two hundred meters wide measured from the ordinary high-water mark (pleamar ordinaria), subdivided into: the Public Zone (Zona Pública) (first 50 meters) and the Restricted Zone (Zona Restringida) (following 150 meters), in accordance with Ley 6043.
Article Record 4
The Municipality of Talamanca has jurisdiction to administer, oversee, grant permits, and collect the corresponding occupation fees within the ZMT, in accordance with the law, applying a sustainable-development approach and respect for the rights of local communities.
Article Record 5
Conditions for the Granting of Use Permits
CHAPTER III
To obtain a use permit, the following must be submitted: a) A written application indicating the current or proposed use of the property. b) Identity documents or legal standing documentation (personería jurídica). c) A survey map (plano agrimensura). d) A sworn declaration (declaración jurada) regarding the permit. e) A certificate of being current with CCSS. f) A document certifying the non-existence of another permit holder with a superior right. g) A sworn declaration acknowledging that the property may be subject to indigenous consultation processes pursuant to Convenio 169.
Article Record 6
Permits shall not be granted: a) To foreign nationals with fewer than 5 years of continuous residence in the country. b) To companies with bearer shares or incorporated abroad. c) To persons who fail to meet any of the requirements. d) Over land that is in dispute or belongs to recognized indigenous territories. All of the foregoing in accordance with Ley 6043 and its regulations.
Article Record 7
The Legal Advisory Office of the Municipal Council and the technical committee of the ZMT office (composed of the ZMT officer, engineering staff, and legal staff) shall review applications and their files within 30 business days; said files shall be received at the tax department platform. In the event of curable omissions, a period of 15 days shall be granted to correct them. If no response is received within that period, the application shall be archived.
The precarious-tenure land-use permit shall be issued by resolution of the Municipal Council, and the permit holder (permisionario) must at all times understand that this resolution does not constitute a title transferring ownership, and that the permit is neither transferable nor commercializable.
Article Record 8
Use permits are temporary and precarious in nature. Once the coastal zoning plan is approved, formal concessions (concesiones formales) shall be processed in accordance with Ley 6043 and/or its amendments.
Article Record 9
Canon Fees and Their Valuation
CHAPTER IV
The canon fee (canon) shall be determined on the basis of: a) District-level land valuation using official maps held by the municipal cadastre office. b) The Direct Taxation (Tributación Directa) technology platform. c) The intended use of the land. d) The socio-environmental impact of the proposed project, which, where required, shall be issued by SINAC-MINAE. e) The homogeneous-zone (zonas homogéneas) valuation platform of the Ministry of Finance.
Article Record 10
Article Record 11
The following may be exempted from payment of the canon fee: a) Families in conditions of economic vulnerability. b) Occupancies used exclusively as the occupant's own dwelling. c) Indigenous development associations with sustainable community projects. All of the foregoing subject to prior review by the Municipal Council.
Article Record 12
Rights of Indigenous and Tribal Peoples
CHAPTER V
The Municipality of Talamanca recognizes the right of indigenous and tribal peoples to participate in decision-making regarding the use and management of the ZMT within their traditional territory, in accordance with Convenio 169 de la OIT.
Article Record 13
Any administrative act that directly or indirectly affects indigenous territories must be subject to prior, free, and informed consultation (consulta previa, libre e informada) with the respective development associations.
Article Record 14
The granting of use permits in areas within indigenous territories is prohibited without the proper consultation and/or consent of the inhabitants of the community or their representatives, under penalty of absolute nullity (nulidad absoluta) of the administrative act. Any act that directly affects or has an impact on indigenous territory, or that carries a registry annotation (anotación registral) on the property, must obtain the approval (visto bueno) of the respective indigenous association before it can be processed before the Municipality of Talamanca.
Article Record 15
Final Provisions
CHAPTER VI
This regulation shall enter into force once published in the Diario Oficial La Gaceta and shall remain in effect until the coastal zoning plan enters into force. Current and prior permit holders under this regulation shall have the opportunity, as the Cahuita coastal zoning plan shall establish, to apply for a concession in the Maritime Terrestrial Zone in accordance with what that plan provides.
This regulation repeals any prior provision that conflicts with it.
Article Record 16
The Municipal Council shall conduct a technical and legal review of this regulation every five years or whenever relevant legal reforms occur, such as the entry into force or implementation of the coastal zoning plan.
Any permit holder who, after being notified of outstanding debt or failure to meet the precarious-tenure land-use requirements, shall have a peremptory deadline (plazo perentorio) of 30 days to pay their arrears (morosidad); failure to comply within this period shall authorize the Municipal Council to proceed with the revocation (revocatoria) of the precarious-tenure land-use permit.
City of Bribrí, Talamanca, on the twenty-second day of the month of January, 2026.
Reglamento municipal 90 Reglamento para el otorgamiento y regulación de permisos de uso y pago de canon en la Zona Marítimo Terrestre del Cantón de Talamanca Ir a la última versión Versión de la Norma: 1 de 1 MUNICIPALIDAD DE TALAMANCA
(Nota de Sinalevi: Sobre este tema la Municipalidad de Talamanca, había emitido anteriormente el Reglamento para el Otorgamiento y Regulación de Permisos de Uso y Pago de Canon dentro de la Zona Marítima Terrestre del cantón de Talamanca, con concordancia a la Ley 6043, en sesión N° 28 del 18 de noviembre de 2016)
CONCEJO MUNICIPAL El Concejo Municipal de Talamanca mediante Sesión Ordinaria N° 90 del 15 de enero de 2026, adoptó el acuerdo Nº4, que indica lo siguiente:
Moción presentada por el Dr. Julio Molina Masis, presidente municipal, secundada por el regidor Freddy Soto Álvarez, que dice:
Asunto: "Aprobación de reglamento transitorio para el otorgamiento y revalidación de permisos de uso de suelo en precario en ZMT".
- Que de conformidad con la normativa establecida en el código municipal en su artículo 13 incisos c y p, mismo que refiere a las atribuciones del concejo.
- Que la Ley 6043 confiere la potestad administrativa a la municipalidad para la administración de la ZMT.
- Que por sentencias dictadas por la Sala Constitucional el Plan Regulador Costero de Cahuita se encuentra paralizado.
- Que el único responsable de otorgar permisos de uso de suelo en precario es el concejo municipal.
- Que la última publicación de normativa en cuanto a la regulación del otorgamiento de usos de suelo en precario tiene más de cinco años.
Por lo anterior se presenta la siguiente moción para su aprobación:
Moción: Que conforme lo establece la normativa municipal vigente el concejo municipal en la presente sesión ordinaria se tome el acuerdo de aprobar el reglamento transitorio para el otorgamiento de permisos de uso de suelo en precario en ZMT, mismo que fue conocido y avalado en la sesión de la comisión de jurídicos del día 12 de enero de 2026. Sometida a Votación Levantando la Mano. Se Aprueba la Dispensa de Trámite de Comisión. Acuerdo Definitivamente Aprobado por Unanimidad por los Regidores Julio Molina Masís, Maritza Medrano Gómez, Yahaira Mora Blanco, Freddy Soto Álvarez y Newton Grant Arana.
REGLAMENTO PARA EL OTORGAMIENTO, REGULACIÓN DE PERMISOS DE USO Y PAGO DE CANON EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DEL CANTÓN DE TALAMANCA
Considerandos:
CAPÍTULO I
Disposiciones Generales
El presente reglamento tiene por objeto regular el otorgamiento de permisos de uso en precario y temporales, así como el pago de derecho de ocupación dentro de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) del cantón de Talamanca, en concordancia con la Ley N. 6043, sus reformas, reglamentos conexos, jurisprudencia vinculante, tratados internacionales sobre derechos humanos y el Convenio N. 169 de la OIT.
Ficha Artículo 1
Este reglamento se aplica a toda persona física o jurídica que solicite permisos de uso en la ZMT dentro del cantón de Talamanca, incluyendo tanto zonas urbanas como rurales, y respetando los derechos colectivos de los pueblos indígenas establecidos por la normativa nacional e internacional.
Esto bajo la regulación que establece la normativa de la Ley General de la Administración Pública, Código Municipal estos en condición supletoria a la Ley 6043 y su reglamento.
Ficha Artículo 2
Son principios rectores de este reglamento: la sostenibilidad ambiental, seguridad jurídica, transparencia administrativa, equidad social, autonomía municipal, respeto a los derechos de los pueblos indígenas y participación ciudadana.
Ficha Artículo 3
Del Régimen Legal y Funcional de la ZMT
CAPÍTULO II
Se reconoce la ZMT como una franja de doscientos metros de ancho a partir de la línea de pleamar ordinaria, subdividida en: Zona Pública (primeros 50 metros) y Zona Restringida (150 metros siguientes), conforme a la Ley 6043.
Ficha Artículo 4
La Municipalidad de Talamanca es competente para administrar, vigilar, otorgar permisos y cobrar los respectivos derechos de ocupación dentro de la ZMT, conforme a la ley, bajo un enfoque de desarrollo sostenible y de respeto a los derechos de las comunidades locales.
Ficha Artículo 5
Condiciones para el Otorgamiento de Permisos de Uso
CAPÍTULO III
Para obtener un permiso de uso se deberá presentar: a) Solicitud escrita indicando uso actual o propuesto del predio. b) Documentos de identidad o personería jurídica. c) Plano agrimensura. d) Declaración jurada del permiso. e) Certificación de estar al día con la CCSS. f) Documento de inexistencia de otro permisionario con mejor derecho. g) Declaración jurada que de conocimiento de que el inmueble podría estar sujeto a procesos de consulta indígena conforme al Convenio 169.
Ficha Artículo 6
No se otorgarán permisos: a) A extranjeros con menos de 5 años de residencia continua en el país. b) A sociedades con acciones al portador o radicadas en el extranjero. c) A quienes incumplan alguno de los requisitos. d) Sobre terrenos en disputa o pertenecientes a territorios indígenas reconocidos. Todo lo anterior conforme lo indica la Ley 6043 y su reglamento Ficha Artículo 7
La Asesoría Legal del Concejo Municipal y la comisión técnica de la oficina de ZMT (conformada por el encargado de la ZMT, ingeniería, legal), revisarán en un plazo de 30 días hábiles las solicitudes, los expedientes de solicitudes, mismos que serán recibidos en plataforma de la sección tributaria. En caso de omisiones subsanables, se otorgará un plazo de 15 días para corregirlas. Transcurrido ese plazo sin respuesta, la solicitud se archivará.
El permiso de uso de suelo en precario será emitido mediante acuerdo del concejo municipal y en todo momento deberá tener claro el permisionario que esta resolución no constituye un título traslativo de dominio y que el mismo no es transferible, ni comercializable.
Ficha Artículo 8
Los permisos de uso tienen carácter temporal y precario. Una vez aprobado el Plan Regulador Costero, se procederá a la tramitación de concesiones formales conforme a la Ley 6043 y/o sus modificaciones.
Ficha Artículo 9
De los Cánones y su Valoración
CAPÍTULO IV
El canon se determinará sobre la base de: a) Valoración distrital del terreno mediante mapas oficiales, que posee la oficina de catastro municipal. b) Plataforma tecnológica de Tributación Directa. c) Uso previsto del terreno. d) Impacto socioambiental del proyecto propuesto en caso de que se requiera deberá ser emitido por el SINAC-MINAE. e) plataforma de valores para zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda.
Ficha Artículo 10
Ficha Artículo 11
Se podrá exonerar del pago del canon a: a) Familias en condición de vulnerabilidad económica. b) Ocupaciones destinadas exclusivamente a vivienda propia. c) Asociaciones de desarrollo indígena con proyectos comunitarios sostenibles. Todo lo anterior previa revisión por parte del concejo municipal.
Ficha Artículo 12
Derechos de los Pueblos Indígenas y Tribales
CAPÍTULO V
La Municipalidad de Talamanca reconoce el derecho de los pueblos indígenas y tribales a participar en la toma de decisiones sobre el uso y aprovechamiento de la ZMT en su territorio tradicional, conforme al Convenio 169 de la OIT.
Ficha Artículo 13
Cualquier acto administrativo que afecte directa o indirectamente a territorios indígenas debe ser objeto de consulta previa, libre e informada con las respectivas asociaciones de desarrollo.
Ficha Artículo 14
Se prohíbe el otorgamiento de permisos de uso en zonas dentro de territorios indígenas sin la debida consulta y/o el consentimiento de los habitantes del pueblo o sus representantes, bajo pena de nulidad absoluta del acto administrativo. Todo acto que afecte o incida directamente sobre territorio indígena o que cuente con anotación registral sobre la propiedad deberá contar con el visto bueno de la asociación indígena respectiva para su tramitación ante la municipalidad de Talamanca.
Ficha Artículo 15
CAPÍTULO VI
Disposiciones Finales
Este reglamento entrará en vigor una vez publicado en el Diario Oficial La Gaceta y se mantendrá hasta la entrada en vigor del plan regulador costero. Los permisionarios actuales y anteriores a esta norma tendrán conforme lo establecerá el plan regulador costero de Cahuita la posibilidad de solicitar la concesión en la zona marítimo terrestre de conformidad con lo que el mismo plan indique.
El presente reglamento deroga cualquier disposición anterior que se le oponga.
Ficha Artículo 16
El Concejo Municipal realizará una revisión técnica y jurídica de este reglamento cada cinco años o cuando se produzcan reformas legales relevantes, como lo es la entrada o aplicación del plan regulador costero.
Todo permisionario que luego de notificado sobre su deuda o incumplimiento de requisitos de uso de suelo en precario tendrá un plazo perentorio de 30 días para cancelar su morosidad; el incumplimiento de este plazo facultará al concejo municipal para proceder a la revocatoria del permiso de uso de suelo en precario.
Ciudad de Bribrí, Talamanca, a los veintidós días del mes de enero de 2026.-
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