Talamanca land use, construction permits and sanctioning procedures manualManual de procedimientos para usos de suelo, licencias constructivas y régimen sancionatorio de Talamanca

in the entirety of the text - Complete Text of Rule 83 Procedures manual for requesting land uses, construction licenses, and the sanctioning process of the Municipality of Talamanca MUNICIPALITY OF TALAMANCA The Municipal Council of Talamanca, through Ordinary Session #83 of November 27, 2025, adopted agreement #5, which states the following: Motion presented by Dr. Julio Molina Masis, municipal president, seconded by councilmember Maritza Medrano Gómez, municipal vice president, which reads:

SUBJECT: Approval of regulations for Minor Work Construction Permits and the Procedures Manual for requesting Land Uses, Construction Licenses, and the Sanctioning Process of the Municipality of Talamanca.

1. 1That the Commission formed by the Municipal Mayor to address the Provisions of the Comptroller General of the Republic given in report DFFOELOC- IAD-00007-2025, which indicates the mandatory compliance with the provisions directed to the Municipal Administration, which must be formalized by the Municipal Council, drafted the regulations for Minor Work Construction Permits and the Procedures Manual for requesting Land Uses, Construction Licenses, and the Sanctioning Process of the Municipality of Talamanca.
2. 2That the result of the drafting of both documents was delivered to the Legal Advisory Office for review.
3. 3That it is necessary for the Municipality to have the Construction regulations and the Procedures manual, for the purpose of regulating the Minor work construction activity and in all cases to have formalized the actions and procedures that must be carried out by the responsible officials.

Therefore, in view of the need to comply with the provisions of the Comptroller General of the Republic, and that the Municipal Mayoralty, through an Internal directive, ordered compliance with some of these provisions, with both the Regulations and the Manual being requirements for follow-up, control, execution of sanctions, file archiving, creation of a specialized unit in Construction matters, inclusion of technology, and other fundamental elements for effective control in construction matters, necessary in the absence of regulatory plans for territorial planning matters. This Municipal Council approves the following Motion:

To approve the Regulations for Minor Work Construction Permits and the Procedures Manual for requesting Land Uses, Construction Licenses, and the Sanctioning Process of the Municipality of Talamanca. That both documents be published in the official newspaper La Gaceta and disseminated through all the communication media available to the Municipality of Talamanca so that the inhabitants are fully aware of the implementation of these regulatory bodies. SUBMITTED TO A VOTE BY RAISING OF HANDS. THE DISPENSATION OF COMMITTEE PROCESS IS APPROVED.

AGREEMENT DEFINITIVELY APPROVED BY UNANIMITY BY THE COUNCILMEMBERS JULIO MOLINA MASIS, MARITZA MEDRANO GÓMEZ, YAHAIRA MORA BLANCO, FREDDY SOTO ÁLVAREZ, MARIANA PORRAS HERNÁNDEZ.

PROCEDURES MANUAL FOR REQUESTING LAND USE, CONSTRUCTION LICENSES AND SANCTIONING PROCESS DEFINITION CONSTRUCTION LICENSES:

A construction license is an enabling act by which the municipality regulates and allows or denies the construction of works and projects requested by an administered party or interested party, whether public or private, to ensure and control strict compliance with the construction, urban planning, and environmental regulations indicated in the different laws and regulations governing the development and construction process.

By their content and scope, construction licenses may be generated for two different types of project: Minor work project or Major work project. The difference between both types of projects lies in the size, scope, and cost of the project to be carried out; therefore, it is the responsibility of the users interested in requesting or processing a Construction License to read the applicable regulations for both types of projects, meet all the requirements, and have the land use granted by the Municipality.

This is the certification that the Municipality issues through the professional responsible for issuing the LAND Use, which indicates the use and exploitation of the land based on the municipal urban development plan, criteria applied in accordance with the National Development Plan.

REQUIREMENTS:

- Property declared and registered with the municipality - Be up to date with the payment of municipal taxes - Complete the form for requesting a land use certificate, which is presented on the municipality's website or directly on the municipal platform.

- Provide a copy of the cadastral plan of the property for which the land use is requested, current and with the printed stamp of municipal approval (visado municipal) - It must be kept in mind that the land use certificate is valid for 1 year.

PROCEDURE:

All requests for land use certificates will be handled by platform staff who will be responsible for registering and verifying the information provided: registered property, taxes, municipal approval (visado municipal). If all the information provided is correct, a document number will be assigned for control.

If the information is incomplete or not proceeding due to any zoning restriction (indigenous territory or zone of influence of SINAC-MINAE-among others), the applicant will be informed, within a period of 3 business days.

CONTROL All requests that meet the requirements, duly noted and numbered, will be sent to the Engineering Office to carry out a site inspection and determine the feasibility of issuing the requested land use certificate, if there is no impediment due to topographic conditions, other existing works, type of soil, watercourse setbacks, location within a Zone of risk, etc.

The official carrying out the inspection will collect the necessary information, and this will be attached to the property file. If during the field visit, non-viability for issuing the land use certificate is determined, the request will be returned to the platform to inform the applicant.

For Land Use requests that, after the respective field visit, meet all the requested requirements and based on the field report prepared, the formal document established for this purpose will be issued.

Two copies of the generated document will be issued: one for the applicant and the other to be attached to the property file.

It must be kept in mind that the land use certificate is valid for 1 year.

FILE:

Based on the field report prepared, the formal document established for this purpose will be issued. Two copies of the generated document will be issued: one for the applicant and the other to be attached to the property file.

A- MINOR WORK PROJECT.

For a construction project, it will be considered classified as MINOR WORK when it only involves minor repairs, small remodeling, or various projects described in the Municipality of Talamanca’s Regulations for Minor Works.

For this type of Project, the requesting user must request a Construction License for Minor Work and observe and comply with the following aspects, as well as the provisions established in Article 7 of the Minor Work Construction Regulations of the Municipality of Talamanca.

1- In the Canton of Talamanca, to request a CONSTRUCTION LICENSE, the interested user must verify that the property where the work is planned to be carried out is formally declared and registered with the municipality.

2- Where applicable and pertinent, a Land Use or concession agreement granted by the Municipal Council in the name of the applicant, whether an individual or legal entity, must be presented, with a description by the applicant of the type of zoning where the property is located, as well as the description of the property, and the use for which the structure to which the minor work is directed is intended.

3- For any construction license request process, it is a mandatory requirement to be up to date with the payment of municipal taxes and tributes (business licenses, waste collection, canon, concession, among others).

4- The Owner or their representative, to make the request for a MINOR WORK construction license, must present a copy in good condition and legible of the cadastral plan of the property with the MUNICIPAL APPROVAL (VISADO MUNICIPAL) stamp. If not available, it can be requested on the platform.

5- The Owner or their representative, to make the request for a MINOR WORK construction license, must present a copy in good condition and legible of the Certificado de USO DE SUELO. If not available, it can be requested on the platform. This document is valid for one year from the date of issuance.

6- The owner or their representative must present to the officials of the municipality's platform a well-detailed sketch of the work to be carried out, the type of materials to be used, and complete the municipal request form to carry out minor work. This form is shown and available on the municipality's WEBSITE or can be requested on the platform.

a-i Once received confirming the aforementioned documents, the Municipal Administration, through the Construction Department, within a period not exceeding 10 business days, will proceed to review and assess the requested project, and may issue, as applicable, the following:

a- If it meets the classification of minor work, the construction permit form will be delivered to the platform with the respective approval, consecutive number, as well as the amount of the respective assessment so that the applicant, within a period not exceeding 5 business days, proceeds with the stipulated payment and subsequent withdrawal of the certificate.

b- If it does not meet the classification of minor work, a report will be issued to the platform with the details of the rejection, and the file will be archived.

c- In either case, the person in charge of construction permits will record the result of the construction license request in a physical logbook and in an electronic record detailing the following: consecutive number, reasoning of the result, type of work, geographic location, status of the request, and a schedule of visits (before, during, and after), which will be forwarded via email to the person in charge of Municipal inspectors as appropriate.

Likewise, the person in charge of construction permits will maintain a digital file for each case under the consecutive number.

B- MAJOR WORK PROJECT.

All projects to be carried out that, due to their scope and nature, cannot be classified as minor work will be treated and processed as MAJOR WORK Projects. These require the participation of a professional in Civil Engineering or Construction or Architecture for the development of construction plans that consider all the rules and regulations that must be met for this type of project and to advise the owner.

The professional designated by the owner for the development of their project will be designated as the Responsible Professional for the Project and will be the one to carry out and coordinate the necessary procedures before the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) and before the Municipality, requesting the construction license from the latter, complying with the following requirements:

1- In the Canton of Talamanca, to request a CONSTRUCTION LICENSE, the interested user must verify that the property where the work is planned to be carried out is formally declared and registered with the municipality.

2- Where applicable and pertinent, a Land Use or concession agreement granted by the Municipal Council in the name of the applicant, whether an individual or legal entity, must be presented, with a description by the applicant of the type of zoning where the property is located, as well as the description of the property, and the use for which the structure to which the minor work is directed will be intended. If required by construction regulations, the environmental license issued by SETENA must be presented.

3- For any construction license request process, it is a mandatory requirement to be up to date with the payment of municipal taxes and tributes (business licenses, waste collection, canon, concession, among others).

4- To make the request for a MAJOR WORK construction license, a copy in good condition and legible of the cadastral plan of the property with the MUNICIPAL APPROVAL (VISADO MUNICIPAL) stamp must be presented. If not available, it can be requested on the platform.

5- To make the request for a MAJOR WORK construction license, a copy in good condition and legible of the Certificado de USO DE SUELO must be presented. If not available, it can be requested on the platform. This document is valid for one year from the date of issuance.

6- To obtain a Construction License for a MAJOR WORK project, it is necessary that the requesting user hire the services of a professional in Civil Engineering, Construction, or Architecture to prepare the construction plans for the requested project and to present and conclude, on the APC platform, the review and assessment process for the work before the CFIA.

7- Once the project is approved by the CFIA, the professional in charge of the work must request from the municipality, in a 100% digital format, the review and approval of the project to be carried out. For this, from the APC platform, it is possible to send the approved project to the municipality, also attaching a copy of the cadastral plan duly stamped and with the municipal approval (visado municipal), and also a current copy of the Certificado de uso de Suelo. At this stage, the Construction Permits office will assign the project a consecutive number according to its records, and this will be, when the process concludes, the construction permit number.

8- The presentation of the Certificado de USO DE SUELO is of utmost importance to guarantee that the land where the work is planned to be located is not within the boundaries of: Indigenous Territories, boundaries of Protected Wild Areas, the Terrestrial Maritime Zone, Areas restricted by Law, and the Natural Heritage of the State.

9- If everything presented is in order, the responsible professional will be digitally notified of the amount to be paid for the municipal canon and stamps (1.03% of the value assessed by the CFIA). This payment can be made directly at the Collection Office (CAJA Recaudadora) located in the Administrative Building of the municipality or by any of the electronic payment methods provided by the Municipality.

10- The project owner or the responsible professional must acquire a Workers' Compensation Insurance (Riesgos del Trabajo) policy for the processed project with the conditions and amount indicated by the CFIA's APC platform.

11- Once the responsible professional has the receipt of payment to the municipality and a copy of the Workers' Compensation Insurance (Riesgos del Trabajo) policy issued by one of the INS offices for the project in question, copies of both documents must be sent to the municipality through the APC platform.

12- The Construction Permits Office will verify the suitability of the documents provided regarding the correct registration of the property, and if everything is correct, authorization will be issued to allow the requested construction permit to be printed and displayed.

b-i Once received confirming the aforementioned documents, the Municipal Administration, through the Construction Department, within a period not exceeding 10 business days, will proceed to review and assess the requested project, and may issue, as applicable, the following:

a- If all procedures have been completed and the review of suitable documentation confirms compliance, the construction permit form will be delivered to the platform with the respective approval, consecutive number, as well as the amount of the respective assessment so that the applicant, within a period not exceeding 5 business days, proceeds with the stipulated payment and subsequent withdrawal of the certificate.

b- If any discrepancy arises with the information in the property documentation which is considered not suitable, the applicant will be given a period of up to ninety calendar days to rectify it.

c- If the property subject to the construction permit is found within any of the areas described in point 8, the construction permit will not be issued until the competent authority issues a contrary criterion.

d- If the construction permit is rejected, a report will be issued to the platform with the details of the rejection, and the file will be placed in suspended status.

e- In any of the cases, the person in charge of construction permits will record the result of the construction license request in a physical logbook and in an electronic record detailing the following: consecutive number, reasoning of the result, type of work, geographic location, status of the request, and a schedule of visits (before, during, and after), which will be forwarded via email to the person in charge of Municipal inspectors as appropriate.

Likewise, the person in charge of construction permits will maintain a digital file for each case under the consecutive number.

C-CONTROL PROCESS.

We shall understand the control process as the activities that the Municipality of Talamanca, through the Construction Permits Office and the Urban Planning and Control Unit, will carry out to ensure compliance with the construction and urban planning rules for issued permits, whether for MINOR WORK or MAJOR WORK previously processed and approved by the Municipality of Talamanca through the channels established in points A and B of this Manual for requesting construction licenses.

This control will be carried out as follows:

- inspections before the issuance of the respective permit according to the categorization.

- Inspections during the construction process, which will depend on the complexity of the work and the result of the first inspection, which will determine whether said inspection carried out by the professional responsible for issuing the permit or by the Municipal inspector, shows that the administered party is complying with the purpose of the requested permit.

- inspection upon completion of the work subject to the construction permit.

For each of the inspections, the respective report will be issued with the signature of the municipal official who carries out the inspection and of the permit applicant or the person they delegate through a written note to be provided to the construction office, stating the name and credentials of the delegated person, a document that will form part of the file.

MINOR WORK INSPECTION:

The professional who issues the construction permit on behalf of the Municipality or the Municipal inspector, during the inspection process, must carry out the following activities according to the type of inspection:

1-a Inspection before issuing the construction permit:

- The inspector must verify the data provided by the applicant regarding:

. The location of the site.

. The description of what is to be built.

. Ground conditions.

. Access conditions.

. Existence of public services.

. Area of the property.

. Number of existing structures.

. Boundary review.

If any discrepancy exists with the data provided by the applicant, it will be described in the inspection report, said report being forwarded to the person in charge of construction permits, who will notify the applicant within the next 3 days from the issuance of said report. The discrepancy report suspends the 10 business day period for the issuance of the permit, for which the applicant will be given up to 3 business days to rectify or modify the request:

- Once this period has expired and if NO response is obtained from the applicant, the file will be archived.

- If the modification or rectification is received within the given period, the process restarts with the remaining period of the 10 days.

1-aa Inspection during the construction process:

- The number of these inspections will be determined by the professional in charge of issuing the permit for construction. This will depend on the complexity of the work and the result of the first inspection. The inspection may be carried out by the Municipality's professional who issues the construction permit or the Municipal inspector. In any case, vigilance must be maintained regarding the following:

. Strict compliance with the purpose of the granted permit.

. Proper disposal of waste resulting from the work in progress.

. That no materials are obstructing the free passage of pedestrians (unless it is the construction of a sidewalk) nor the free transit of vehicles.

. Verify the application of safety regulations during the construction process.

. The placement in a visible place of the Construction License certificate.

. Use of the materials described by the applicant in the permit request.

For the above, a report will be issued signed by the municipal official and the applicant or the delegated person.

1-aaa Inspection upon completion of the work:

- This inspection will depend on the complexity of the work and may be carried out by the Professional of the Municipality of Talamanca who issued the permit or by the assigned Municipal inspector; this inspection must observe the following, without being limited exclusively to the provisions of this Manual:

. Strict compliance with the objective of the project for which the construction permit was issued.

. The correct disposal of waste, ensuring it does not obstruct the right-of-way and its components.

For which a project closure report will be issued, which will be included in the file.

1- MAJOR WORK INSPECTION:

The professional who issues the construction permit on behalf of the Municipality or the assigned Municipal inspector, during the inspection process, must carry out the following activities according to the type of inspection:

1-a Inspection before issuing the construction permit:

- The professional who issues the construction permit on behalf of the Municipality or the assigned Municipal inspector must verify:

. The data provided by the applicant regarding the location of the site, the location of the construction within the land.

. The ground conditions.

. The access conditions.

. Existence of public services according to issued availability or other form described in the project.

. Area of the property.

. Number of existing structures.

. Boundary review.

If any discrepancy exists with the data provided by the applicant, it will be described in the inspection report, said report being forwarded to the person in charge of construction permits, who will notify the applicant within the next 3 days from the issuance of said report; said discrepancy report suspends the 10 business day period for the issuance of the permit, for which the applicant will be given up to 3 business days to rectify or modify the description; once this period has expired and if NO response is obtained from the applicant, the file will be archived; once the modification or rectification is received, the process restarts with the remaining period of the 10 days.

1-aa Inspection during the construction process:

- The number of these inspections will be determined by the professional in charge of issuing the permit for construction. This will depend on the complexity of the work and the result of the first inspection. The inspection may be carried out by the Municipality's professional who issues the construction permit or the Municipal inspector. In any case, vigilance must be maintained regarding strict compliance with:

. The purpose of the granted permit.

. That there is proper disposal of waste resulting from the work in progress.

. That no materials are obstructing the free passage of pedestrians nor the free transit of vehicles.

. Verify the application of safety regulations during the construction process.

. The placement in a visible site of the construction permit certificate.

. The square meters under construction.

. The use of the materials described by the applicant in the permit request.

For the above, a report will be issued signed by the municipal official and the applicant or the delegated person.

1-aaa Inspection upon completion of the work:

This inspection, depending on the complexity of the work, may be carried out by the Professional of the Municipality of Talamanca who issued the permit or by the assigned Municipal inspector; this inspection must observe:

. Strict compliance with the objective of the project for which the construction permit was issued.

. Review the correct disposal of waste, ensuring it does not obstruct the right-of-way and its components.

For which a project closure report will be issued, which will be included in the file.

This report must be signed by the Municipal official and the permit applicant or the person they have designated.

In construction matters, it is the obligation of the administered party to carry out the procedures described above for any of the aforementioned cases, as well as to fully comply with all requirements.

Carrying out a construction work, whether minor or major, will result in the sanctions described below.

Initiation of legal proceedings for civil works without a construction permit.

When the responsible professional or the Inspector in charge of constructions of the Municipality or any other official authorized to carry out control inspections of constructions being executed in the canton of Talamanca, acting either ex officio or at the request of a party, through the corresponding complaint, verifies the start or execution of a civil work that should have had the respective construction permit, or if it has one but it has expired, or in any other way fails to comply with the provisions of Article N° 89 of the Construction Law; The Construction Office will immediately initiate the legal proceedings established in the Construction Law, or those established for this purpose by these Regulations.

Closure of work. In the cases detailed below, the Municipal authorities will close the civil works in the terms established in the legal system, without responsibility for this Municipality. When the closure of works in the construction process or finished works proceeds, closure seals will be placed, in order to prevent the administered party from continuing to carry out the work or from using it.

The closure sanction will proceed in the following cases:

a. When the Municipality can demonstrate that a work is being developed without the respective Municipal permits or without the visible display of the certificate containing the Municipal permit.

b. When it is demonstrated that a work is being developed with an expired Municipal permit, which will have a calendar year of validity from the date of its issuance.

c. When it is demonstrated that a work is being developed that endangers the lives of people and the integrity of property, without the corresponding safety measures.

d. When it is demonstrated that the anti-seismic design and construction do not comply with the established parameters, which represents a danger to the life and physical integrity of people and property.

e. When the reports requested by the Municipality to determine the progress of the civil works to be built are not sent, and in general when the conditions of the construction permits are not met.

f. When non-compliance is verified with any of the requirements established in the legal system regulating the matter, by the person to whom a permit was granted in the regulated terms.

g. When it can be demonstrated that any document presented by the permit holder is false or that any document has been revoked in some way.

h. When any Municipal official detects that the permit holder is constructing, remodeling, or partially or totally repairing any type of work on the property.

i. Properties in which the permit is exploited for activities that have not been expressly authorized by the Municipality or that are expressly prohibited according to the current legal norms in the legal system governing the matter.

j. Executing a work partially or radically modifying the respective project approved by the Municipality.

k. Any other of the infractions contemplated in the Construction Law and its Regulations, as well as in the Urban Planning Law and the Regulations for the Minor Work Construction Permit of this Municipality, or in any other norm of the current Legal System.

In cases where there is a construction without a Municipal permit, the Engineering department will proceed, at the moment said irregularity is detected, to calculate the amount corresponding to 1% of the construction fine. This fine does not correspond to the Construction Tax defined in Article N° 70 of the Urban Planning Law, but rather to an independent charge exclusively for non-compliance.

a. New construction: That which is executed on a vacant lot. For these cases, the amount corresponding to 1% of the fine for the maximum possible construction allowed by the particular condition of the property shall be assessed. With these data, the total potential right to build on the lot shall be determined. Having the potential size of the work, its value shall be established by multiplying the number of square meters calculated, horizontally and vertically, by the value per square meter of construction. The value per square meter of construction shall be that established in the manual of unitary base values by construction typology of the Technical Standardization Body of the Ministry of Finance, which is in force on the date of imposition of the fine.

b. Expansion: That which is executed on an already existing property, whether this is the result of a registered permit or not. For these cases, the amount corresponding to 1% of the fine for the maximum possible construction allowed by the particular condition of the property, excluding the existing construction, shall be assessed.

c. Minor works: Those that do not modify the original area of the property and its structural and spatial configuration. They shall be those that do not require structural and architectural solutions demanding technical studies. For these cases, the amount corresponding to the value of the work to be performed, as established in Article 70 of the Urban Planning Law (1%), shall be assessed.

d. Earthworks (movimientos de tierra): For these cases, the amount corresponding to 50% of the total cost of the earthworks per square meter for the entirety of the lot shall be charged, calculated according to the official price table of the CFIA (average market cost).

Fines shall be charged quarterly on the collection receipts for Real Estate and Urban Services and shall be applied until the construction or work is brought into compliance with the law, either by processing the respective construction permit or by executing the corresponding demolition at one's own expense.

Default interest for non-payment of the construction permit. Under the provisions established by the Construction Law and its Regulations, the Municipality is empowered to charge default interest on the value of the construction permit, which shall accrue one month after the construction permit has been issued and must be calculated taking as reference the rates in force from the moment said interest is generated.

Said rate may in no case exceed the basic rate set by the Central Bank of Costa Rica by more than 10%.

Default interest for non-payment of official assessment. The Municipality is empowered to charge default interest on the assessed value, which shall accrue on the day following its inclusion in the system and must be calculated taking as reference the rates in force from the moment said interest is generated. Said rate may in no case exceed the basic rate set by the Central Bank of Costa Rica by more than 10%.

Judicial collection. The Municipality shall be empowered to send to judicial collection all those accounts that remain in the Municipal system for collection for more than three months without having been paid, and may even proceed to the auction of the property for non-payment of this obligation.

Demolition of the work. A civil work may be demolished by the Municipality when:

a. The administered party fails to comply with the provisions of Article No. 93 of the Construction Law.

b. Article No. 96 of the Construction Law must be applied.

c. A work is found to be encroaching upon the Public Zone or construction setback.

d. The Municipality demonstrates that a work exists which endangers the life of persons or the integrity of surrounding things.

e. The Municipality has so ordered in a final resolution to this effect, as a consequence of a civil work that has been demonstrated not to have the corresponding construction permits.

f. The provisions of Law No. 6119, Law for the Establishment of an Anti-Seismic Code in Civil Works, are violated.

g. The provisions of this Regulation are breached.

In all cases, Article No. 146 of the General Public Administration Law shall be respected, regarding due process and the validity of administrative acts.

Procedure for demolition of the work. When the existence of a completed work or work under construction is detected, without the respective construction permit having been granted, an administrative file shall be opened and the closure order shall be notified to the interested party, preventing the use of the work.

In the notification made, a warning must be given to the administered party that, in accordance with Article No. 93 of the Construction Law, a period of 30 days shall be granted to submit the necessary requirements and obtain the respective permit.

In the event that the administered party satisfactorily complies with the foregoing, the Municipality may grant the corresponding permit with the application of the applicable fines. If the established period expires and the administered party is unable to comply with the submission of the requirements to obtain the permit, the Municipality, under the terms of Article No. 94 of the Construction Law, may grant a second, non-extendable period, in case of reluctance by the administered party to submit proceedings to obtain the construction permit.

In the event that the administered party submits the construction permit on time and in accordance with the law, the Municipality shall evaluate the work and decide whether or not it conforms to the project presented in the construction plans, and shall so inform the administered party, either granting the permit, or ordering it to modify, repair, rectify, or destroy all or part of the work that does not conform to the referenced project or to the Construction Law and Regulations, the Urban Planning Law, or any other related law or regulation. The sanction of demolition shall apply to all works that have not submitted the requirements established by law and likewise to all those works that do not conform to the Legal System.

When a work is found to be encroaching upon public zones, municipal public areas or spaces, the Municipality shall proceed with its demolition by operation of law, without the need for the procedure described herein. Sanctions for disobedience to the Municipal authority. When written orders are issued to administered parties, these shall be mandatory to obey, once they are final and in accordance with the legal system.

In the event that the administered party does not obey these orders in evident confrontation with the Municipal authority, the latter may resort to the Courts of Justice in order to file the corresponding complaints for the crime of Disobedience in accordance with Article No. 307 of the Penal Code.

Breaking or violation of seals by the administered party or by third parties. The seals placed by the Municipal authority for the purpose of closing, restricting, or preventing the use of a work in accordance with this Regulation, are public and official property.

Therefore, the administered party has the obligation to care for and ensure the protection of these seals. If the Municipality is able to demonstrate that the alleged offender, its representatives, or any other administered party related to the work under construction, has broken or permitted these seals to be broken, and continued with the execution or use of the closed constructions, it shall file a formal complaint before the corresponding judicial authorities to sanction the offender as stipulated in the Penal Code, and shall prevent the use of the property.

Procedures for applying administrative sanctions. The Municipality of Talamanca, in the exercise of its function of control and planning of the urban development of its territory, may apply any of the sanctions described in this chapter provided it so informs the administered party by means of a reasoned resolution and this becomes final in accordance with the procedure described in this Regulation.

The procedure for the collection of demolitions when the Municipality carries them out at the cost of the offender.

Power of the Municipality of Talamanca for the Collection of Expenses incurred when the administrative sanction is the demolition of the civil work. Once the procedures established in the Construction Law, or those established for that purpose by the construction regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Oreamuno, are concluded, and the sanction to the offending administered party is the demolition of the work, Article No. 96 of the Construction Law establishes that the execution of said demolition corresponds in the first place to the offending administered party and, if the latter does not execute it, it shall correspond to the Municipal administration to demolish said works at the cost of the latter. The Municipal body responsible for executing demolitions corresponds to the Tax Department of this Municipality, which shall have the support of the Road Department, so that the latter, through qualified workers and the necessary machinery, collaborates in the demolition of the corresponding works.

The procedure for the collection of demolitions carried out by the Municipality at the expense of the offending administered party. Once the Municipality of Talamanca, through the Tax Department, has carried out the demolition of the civil work in question, transferring the costs to the administered party that did not execute the respective demolition order, it shall proceed with the collection within thirty business days following its completion.

Once the demolition is concluded, the Municipal Engineering Department must communicate to the Municipal Collection Process the detail of the cost of the demolition work, in order to initiate the collection procedure, which shall begin with the notification to the offending administered party.

The notification must contain:

a. The total amount of the effective cost.

b. The place or bank account where it can be paid.

c. The warning that, failing to comply with the payment within the established time, a fine of fifty percent of the value of the work or service must be paid.

d. The warning that, after eight days, the Municipality may judicially collect the cost, without further process.

e. The warning that, in addition to the fine, the corresponding default interest must be paid.

f. A Municipal certification must be attached, certifying the amount to which the constructed work amounts.

To determine the effective cost of the demolition, the Engineering Department shall take the real expense of carrying out the demolition, according to the amount set by the cost incurred by the Municipality for the payment of the salary that the Municipal laborers and Municipal machinery operators earn per hour, and the cost per hour of the machinery used in the demolition.

City of Bribrí - Talamanca, on the fourth day of the month of December, 2025.

CONSIDERING:

CHAPTER I. LAND USE

CHAPTER II-CATEGORIES OF LICENSES

CHAPTER III INSPECTIONS

CHAPTER IV SANCTIONING PROCESS.

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 83 Manual de procedimientos para solicitar usos de suelo, licencias constructivas y proceso sancionatorio de la Municipalidad de Talamanca MUNICIPALIDAD DE TALAMANCA El Concejo Municipal de Talamanca mediante Sesión Ordinaria #83 del 27 de noviembre de 2025, adoptó el acuerdo #5, que indica lo siguiente: Moción presentada por el Dr. Julio Molina Masis, presidente municipal, secundada por la regidora Maritza Medrano Gómez, vicepresidenta municipal, que dice:

ASUNTO: Aprobación de reglamento de Permisos de Construcción de Obra menor y Manual de Procedimientos para solicitar Usos de Suelo, Licencias Constructivas y Proceso Sancionatorio de la Municipalidad de Talamanca.

1. 1Que la Comisión conformada por el señor Alcalde Municipal para la atención de las Disposiciones de la Contraloría General de la República dadas en el informe DFFOELOC- IAD-00007-2025, donde se señala la obligatoriedad del cumplimiento de las disposiciones dirigidas a la Administración Municipal, las cuales deben ser oficializadas por el Concejo Municipal, construyó el reglamento de Permisos de Construcción de Obra Menor y el Manual de Procedimientos para solicitar Usos de Suelo, Licencias Constructivas y Proceso de Sancionatorio de la Municipalidad de Talamanca.
2. 2Que el resultado de la Construcción de ambos documentos, fueron entregados a la Asesoría jurídica para su revisión.
3. 3Que es necesario que la Municipalidad cuente con el Reglamento de construcción y el Manual de procedimientos, a efectos de regular la actividad constructiva de Obra menor y en todos los casos tenga oficializado las acciones y procedimientos que deben ser realizados por los funcionarios responsables.

Por lo tanto, vista la necesidad de dar cumplimiento a las disposiciones de la Contraloría General de la República, y que la Alcaldia Municipal mediante directriz Interna dispuso el cumplimiento de algunas de estas disposiciones siendo tanto el Reglamento como el Manual, requerimientos para dar seguimiento, control, ejecución de sanciones, archivo de expedientes, creación de unidad especializada en la materia Constructiva, inclusión de tecnología y otros elementos fundamentales para tener un eficaz control en la materia constructiva, necesario ante la ausencia de planes reguladores como materia de ordenamiento territorial. Este Concejo Municipal aprueba la siguiente Moción:

Aprobar el Reglamento de Permisos de Construcción de Obra menor y El Manual de Procedimientos para solicitar Usos de Suelo, Licencias Constructivas y Proceso Sancionatorio de la Municipalidad de Talamanca. Que ambos documentos sean publicados en el diario oficial la gaceta y difundido por todos los medios de comunicación que tiene la Municipalidad de Talamanca para que los habitantes tenga pleno conocimiento de la implantación de estos cuerpos normativos. SOMETIDA A VOTACION LEVANTANDO LA MANO. SE APRUEBA LA DISPENSA DE TRÁMITE DE COMISIÓN.

ACUERDO DEFINITIVAMENTE APROBADO POR UNANIMIDAD POR LOS REGIDORES JULIO MOLINA MASIS, MARITZA MEDRANO GÓMEZ, YAHAIRA MORA BLANCO, FREDDY SOTO ÁLVAREZ, MARIANA PORRAS HERNÁNDEZ.

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA SOLICITAR USO DE SUELO, LICENCIAS CONSTRUCTIVAS Y PROCESO SANCIONATORIO DEFINICIÓN LICENCIAS CONSTRUCTIVAS:

Una licencia constructiva es un acto habilitante por el cual la municipalidad regula y permite o no la construcción de obras y proyectos solicitados por un administrado o interesado, sea público o privado, para velar y controlar el estricto cumplimiento de las normativas constructivas, urbanísticas y ambientales que se indican en los diferentes leyes y reglamentos que regulan lo concerniente al proceso de desarrollo y construcción.

Por su contenido y alcance, las licencias de construcción pueden ser generadas para dos tipos diferentes de proyecto: Proyecto de obra menor o Proyecto de obra mayor. La diferencia entre ambos tipos de proyectos está en el tamaño, alcance y costo del proyecto a realizar, por lo que es responsabilidad de los usuarios interesados en solicitar o tramitar una Licencia Constructiva, leer la normativa aplicable para ambos tipos de proyecto, cumplir con todos los requisitos y contar con el uso de suelo otorgado por la Municipalidad.

Esta es la certificación que emite la Municipalidad por medio del profesional responsable de emitir el USO de Suelo, el cual indica el uso y aprovechamiento del suelo con base en el plan municipal de desarrollo urbano, criterios que se aplican en concordancia con el Plan nacional de Desarrollo.

REQUISITOS:

- Finca declarada e inscrita ante la municipalidad - Estar al día con el pago de los impuestos municipales - Llenar y completar el formulario para solicitud de certificado de uso de suelo que se presenta en la página de la municipalidad o directamente en plataforma municipal.

- Aportar una copia del plano catastrado de la finca en donde se solicita el uso de suelo, vigente y con el sello impreso de visado municipal - Debe tenerse presente que el certificado de uso de suelo tiene vigencia de 1 año.

PROCEDIMIENTO:

Todas las solicitudes de certificados de uso de suelo serán atendidas por el personal de la plataforma de servicios que se encargarán de registrar y verificar la información suministrada: finca inscrita, impuestos, visado municipal. Si toda la información suministrada está correcta le asignará un número de documento para control.

En caso de la información esté incompleta o no proceda por alguna restricción por zonaje (territorio indígena o zona de influencia del SINAC-MINAE-entre otras) se informará al solicitante, dentro del plazo de 3 días hábiles.

CONTROL Todas las solicitudes que cumplan los requisitos, debidamente anotadas y numeradas se enviarán a la Oficina de Ingeniería para realizar inspección al sitio y determinar la factibilidad para emitir el certificado de uso de suelo solicitado, si no hay impedimento por condiciones topográficas, otras obras existentes, tipo de suelo, retiros por cauces de agua, ubicación dentro de Zona de riesgo, etc.

El funcionario que realice la inspección recopilará la información necesaria y esta se adjuntará al para emitir el certificado de uso de suelo, se devolverá la solicitud a la plataforma de servicios para informar al solicitante.

Para las solicitudes de Uso de suelo que, posterior a la visita de campo respectiva, cumplan con todos los requisitos solicitados y con base al informe de campo realizado, se emitirá el documento formal establecido para este efecto.

Se emitirán dos copias del documento generado: una para el solicitante y la otra para adjuntarse al Debe tenerse presente que el certificado de uso de suelo tiene vigencia de 1 año.

Con base al informe de campo realizado, se emitirá el documento formal establecido para este efecto. Se emitirán dos copias del documento generado: una para el solicitante y la otra para adjuntarse al expediente de la finca.

A- PROYECTO DE OBRA MENOR.

Para un proyecto de construcción, se considerará clasificarlo como OBRA MENOR cuando solo se trata de reparaciones menores, pequeñas remodelaciones o proyectos varios que se describen en el Reglamento de la Municipalidad de Talamanca para Obras Menores.

Para este tipo de Proyecto, el usuario solicitante debe solicitar una Licencia Constructiva para Obra menor y observar y cumplir con los siguientes aspectos, así como lo establecido en el artículo 7° del Reglamento de Construcciones de Obra menor de la Municipalidad de Talamanca.

1- En el Cantón de Talamanca, para solicitar una LICENCIA CONSTRUCTIVA, el usuario interesado debe verificar que la propiedad en donde se proyecta realizar la obra se encuentre formalmente declarada e inscrita ante la municipalidad.

2- En el caso que corresponda y sea de aplicación, deberá presentar acuerdo del Uso de suelo o de concesión otorgado por el Concejo Municipal a nombre del solicitante sea persona física o jurídica. Con una descripción por parte del solicitante del tipo de zonificación donde se ubica el predio, así como la descripción del predio, el uso al cual está destinado la estructura a la cual va dirigida la obra menor.

3- Para todo trámite de solicitud de licencia constructiva, es requisito obligatorio estar al día con el pago de los impuestos y tributos municipales (patentes, recolección de residuos, canon, concesión, entre otros).

4- El Propietario o su representante para realizar la solicitud de una licencia constructiva, de OBRA MENOR, debe presentar copia en buen estado y leíble, del plano catastro de la propiedad con sello de VISADO MUNICIPAL. Si no se tiene, se puede solicitar en plataforma.

5- El Propietario o su representante para realizar la solicitud de una licencia constructiva, para OBRA MENOR, debe presentar copia en buen estado y leíble, del Certificado de USO DE SUELO. Si no se tiene, se puede solicitar en plataforma. Este Documento tiene una vigencia de un año a partir del día de emisión.

6- El propietario o su representante deberá presentar ante los funcionarios de la plataforma de servicios de la municipalidad, croquis bien detallado de la obra a realizar, tipo de materiales a utilizar y llenar el formulario de solicitud municipal para realizar una obra menor. Este formulario se muestra y dispone en la página WEBB de la municipalidad o puede solicitarse en plataforma.

a-i Una vez recibido conforme los documentos antes mencionados, la administración Municipal por medio del Departamento de Construcciones, en un plazo no mayor a los 10 días hábiles procederá a realizar la revisión y valoración del proyecto solicitado, puede emitir según corresponda lo siguiente:

a- De cumplir con la clasificación de obra menor se entregará la boleta de construcción a plataforma con el respetivo visto bueno, numero de consecutivo, así como el monto de la tasación respectiva para que el solicitante en un plazo no mayor 5 días hábiles proceda al pago estipulado y posterior retiro del certificado.

b- De no cumplir con la clasificación de obra menor, se emitirá un informe a plataforma con los detalles del rechazo, y se procederá a archivar el expediente.

c- En cualquiera de los casos el encargado de permisos de construcción registrara el resultado de la solicitud de licencia constructiva en una bitácora física y en un registro electrónico donde detallara lo siguiente: número de consecutivo, razonamiento del resultado, tipo de obra, ubicación geográfica, estado de la solicitud y una programación de visitas (antes, durante y después), mismo que será traslado vía correo electrónico al encargado de inspectores Municipales para lo que corresponda.

Así mismo el encargado de los permisos de construcción mantendrá un expediente digital de cada caso bajo el número del consecutivo.

B- PROYECTO DE OBRA MAYOR.

Todos los proyectos, a realizar y que por su alcance y naturaleza no pueden ser clasificados como obra menor, serán tratados y procesados como Proyectos de OBRA MAYOR. Estos, requieren la participación de un profesional en Ingeniería Civil o Construcción o Arquitectura, para el desarrollo de planos constructivos que consideren todas las normas y reglamentos que se deben cumplir para este tipo de proyecto y dar asesoramiento al propietario.

El profesional que designe el propietario para el desarrollo de su proyecto será designado como Profesional Responsable del Proyecto y será el que realice y coordine los trámites necesarios ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y ante la Municipalidad, solicitando a esta última la Licencia constructiva, cumpliendo con los siguientes requisitos:

1- En el Cantón de Talamanca, para solicitar una LICENCIA CONSTRUCTIVA, el usuario interesado debe verificar que la propiedad en donde se proyecta realizar la obra se encuentre formalmente declarada e inscrita ante la municipalidad.

2- En el caso que corresponda y sea de aplicación, deberá presentar acuerdo del Uso de suelo o de concesión otorgado por el Concejo Municipal a nombre del solicitante sea persona física o jurídica. Con una descripción por parte del solicitante del tipo de zonificación donde se ubica el predio, así como la descripción del predio, el uso al cual destinara la estructura a la cual va dirigida la obra menor. De ser requerido según normativa constructiva presentar la licencia ambiental emitida por SETENA.

3- Para todo trámite de solicitud de licencia constructiva, es requisito obligatorio estar al día con el pago de los impuestos y tributos municipales (patentes, recolección de residuos, canon, concesión entre otros).

4- Para realizar la solicitud de una licencia constructiva, para OBRA MAYOR, debe presentar copia en buen estado y leíble, del plano catastro de la propiedad con sello de VISADO MUNICIPAL. Si no se tiene, se puede solicitar en plataforma.

5- Para realizar la solicitud de una licencia constructiva, para OBRA MAYOR, debe presentar copia en buen estado y leíble, del Certificado de USO DE SUELO. Si no se tiene, se puede solicitar en plataforma. Este Documento tiene una vigencia de un año a partir del día de emisión.

6- Para obtener una Licencia Constructiva para un proyecto de OBRA MAYOR, es necesario que el usuario solicitante contrate los servicios de un profesional en Ingeniería Civil, Construcción o Arquitectura para que elabore los planos constructivos del proyecto solicitado y presente y concluya en la plataforma APC, el trámite de revisión y tasación de la obra ante el CFIA.

7- Obtenida la aprobación del proyecto por parte del CFIA, el profesional a cargo de la obra debe solicitar a la municipalidad, de forma 100% digital, la revisión y aprobación del proyecto que se desea realizar. Para lo anterior, desde la plataforma APC, es posible enviar a la municipalidad el proyecto aprobado y adjuntando, además, copia del plano catastrado debidamente sellado y con el visado municipal y también copia vigente del Certificado de uso de Suelo. En esta etapa, la oficina de permisos de Construcción asignará al proyecto un número consecutivo según sus registros y este será, cuando finalice el proceso, el número de permiso de construcción.

8- La presentación del Certificado de USO DE SUELO es de suma importancia para garantizar que el terreno donde se proyecta ubicar la obra no esté dentro de los límites de: Territorios Indígenas, límites de Áreas Silvestres Protegidas, Zona Marítima Terrestre, Áreas restringidas por Ley y Patrimonio Natural del Estado.

9- Si todo lo presentado está en regla, de forma digital, se le comunica al profesional responsable el monto a cancelar por concepto de canon municipal y timbres (1.03% del valor tasado por el CFIA. Este pago puede realizarse directamente en la CAJA Recaudadora ubicada en el Edificio Administrativo de la municipalidad o por alguno de los medios de pago electrónico que dispone la Municipalidad.

10- El propietario del proyecto o el profesional responsable, deben adquirir una póliza de Riesgos del Trabajo para el proyecto tramitado con las condiciones y monto que indica la plataforma APC del CFIA.

11- Una vez, que el profesional responsable disponga del recibo de pago ante la municipalidad y copia de la póliza de Riesgos del Trabajo emitida por alguna de las oficinas del INS para el proyecto en cuestión, debe remitirse copia de ambos documentos a la municipalidad, por medio de la plataforma APC.

12- La Oficina de Permisos de Construcción verificará la idoneidad de los documentos aportados sobre el correcto registro de la propiedad y de estar todo correctamente, emitirá la autorización para que se permita imprimir y mostrar el permiso de construcción solicitado.

b-i Una vez recibido conforme los documentos antes mencionados, la administración Municipal por medio del Departamento de Construcciones, en un plazo no mayor a los 10 días hábiles procederá a realizar la revisión y valoración del proyecto solicitado, puede emitir según corresponda lo siguiente:

a- De haber cumplido con todos los trámites y revisión de documentación idónea se entregará la boleta de construcción a plataforma con el respetivo visto bueno, numero de consecutivo, así como el monto de la tasación respectiva para que el solicitante en un plazo no mayor 5 días hábiles proceda al pago estipulado y posterior retiro del certificado.

b- De presentarse alguna diferencia con la información en la documentación de la propiedad que se considera que no es idónea, se le dará al solicitante un plazo de hasta noventa días naturales para subsanar.

c- De encontrarse la propiedad objeto del permiso de construcción dentro de alguna de áreas descritas en el punto 8, el permiso de construcción no se emitirá, hasta tanto la autoridad competente emita criterio en contrario.

d- De rechazarse el permiso de construcción, se emitirá un informe a plataforma con los detalles del rechazo, y se procederá a pasar el expediente al estado de suspendido.

e- En cualquiera de los casos el encargado de permisos de construcción registrara el resultado de la solicitud de licencia constructiva en una bitácora física y en un registro electrónico donde detallara lo siguiente: número de consecutivo, razonamiento del resultado, tipo de obra, ubicación geográfica, estado de la solicitud y una programación de visitas (antes, durante y después), mismo que será traslado vía correo electrónico al encargado de inspectores Municipales para lo que corresponda.

Así mismo el encargado de los permisos de construcción mantendrá un expediente digital de cada caso bajo el número del consecutivo.

C-PROCESO DE CONTROL.

Entenderemos por proceso de control las actividades que la Municipalidad de Talamanca por medio de la Oficina de Permisos de Construcción y la Unidad de Planificación y Control Urbano, realizara para velar por el cumplimiento de las normas de construcción u urbanísticos de los permisos emitidos, sean para OBRA MENOR u OBRA MAYOR previamente tramitados y aprobados por la Municipalidad de Talamanca por las vías establecidas en los puntos A y B de este Manual para solicitar licencias constructivas.

Este control se realizará de la siguiente manera:

- inspecciones antes de la emisión del permiso respectivo según la categorización.

- Inspecciones durante el proceso constructivo, el cual dependerá de la complejidad de la obra y del resultado de la primera inspección, lo cual determinará si dicha inspección realizada por el profesional responsable de emitir el permiso o del inspector Municipal, si el administrado está cumpliendo con el objeto del permiso solicitado.

- inspección al concluir la obra sujeta del permiso de construcción.

Para cada una de las inspecciones se emitirá el informe respectivo con la firma del funcionario municipal que realiza la inspección y del solicitante del permiso o a quien el delegue mediante nota escrita que aportará a la oficina de construcciones donde se consignará el nombre y calidades de la persona delegada, documento que formará parte del

INSPECCIÓN OBRA MENOR:

El profesional que emite el permiso de construcción por parte de la Municipalidad o el inspector Municipal, durante el proceso de inspección deberán realizar las siguientes actividades según el tipo de inspección:

1-a Inspección antes de emitir el permiso de construcción:

- El inspector deberá verificar los datos consignados por el solicitante, . Sobre la ubicación del sitio.

. La descripción de lo que se va a construir.

. Condiciones del terreno.

. Condiciones del acceso.

. Existencia de servicios públicos.

. Área del inmueble.

. Cantidad de construcciones existentes.

. Revisión de linderos.

De existir alguna discrepancia con los datos brindados por el solicitante, se describirá en el informe de inspección, pasando dicho informe al encargado de permisos de construcción, quien notificará al solicitante dentro de siguientes 3 días de emitido dicho informe. El informe de discrepancia suspende el plazo de los 10 hábiles para la emisión del permiso, para lo cual se le brindara al solicitante hasta 3 días hábiles para subsanar o modificar la solicitud:

- Vencido este plazo y de NO obtener respuesta por parte del solicitante se archivará el expediente.

- Si dentro del plazo dado se recibe la modificación o subsane se reinicia nuevamente con el faltante del plazo de 10 días.

1-aa Inspección durante el proceso constructivo:

- El número de estas inspecciones la determinará el profesional a cargo de emitir el permiso de construcción. Esto dependerá de la complejidad de la obra y del resultado de la primera inspección. La inspección podrá ser realizada por el profesional de la Municipalidad que emite el permiso de construcción o el inspector Municipal. En todo caso se deberá ser vigilante de lo siguiente:

. Cumplimiento estricto del objeto del permiso dado.

. Buena disposición de residuos producto de la obra en ejecución.

. Que no tengan materiales obstruyendo el libre paso de los peatones (salvo que sea la construcción de una acera) ni el libre tránsito de vehículos.

. Verificar la aplicación de las normas de seguridad durante el proceso constructivo.

. La colocación en lugar visible del certificado de la Licencia de Construcción.

. Utilización de los materiales descritos por el solicitante en la solicitud del permiso.

Para lo anterior se emitirá un informe firmado por el funcionario municipal y el solicitante o la persona que delego.

1-aaa Inspección al finalizar la obra:

- Esta inspección dependerá de la complejidad de la obra, podrá ser realizada por el Profesional de la Municipalidad de Talamanca que emitió el permiso o por el inspector Municipal asignado, en esta inspección debe observar lo siguiente, sin limitarse exclusivamente a lo dispuesto en este Manual:

. Cumplimiento estricto del objetivo del proyecto para el cual se emitió el permiso de construcción.

. La correcta disposición de residuos, que no queden obstruyendo el derecho de vía y sus componentes.

Para lo cual se emitirá un informe de cierre de proyecto el cual se incluirá en el expediente.

1- INSPECCIÓN OBRA MAYOR:

El profesional que emite el permiso de construcción por parte de la Municipalidad o el inspector Municipal asignado, durante el proceso de inspección deberán realizar las siguientes actividades según el tipo de inspección:

1-a Inspección antes de emitir el permiso de construcción:

- El profesional que emite el permiso de construcción por parte de la Municipalidad o el inspector Municipal asignado deberá verificar.

. Los datos consignados por el solicitante, sobre la ubicación del sitio, ubicación de la construcción dentro del terreno.

. Las condiciones del terreno.

. Las condiciones del acceso.

. Existencia de servicios públicos según disponibilidad emitida u otra forma descrita en el proyecto.

. Área del inmueble.

. Cantidad de construcciones existentes.

. Revisión de linderos.

De existir alguna discrepancia con los datos brindados por el solicitante, se describirá en el informe de inspección, pasando dicho informe al encargado de permisos de construcción, quien notificara al solicitante dentro de siguientes 3 días de emitido dicho informe, dicho informe de discrepancia suspende el plazo de los 10 hábiles para la emisión del permiso, para lo cual se le brindara al solicitante hasta 3 días hábiles para subsanar o modificar la descripción, vencido este plazo y de NO obtener respuesta por parte del solicitante se archivara el expediente, una vez recibida la modificación o subsane se reinicia nuevamente con el faltante del plazo de 10 días.

1-aa Inspección durante el proceso constructivo:

- El número de estas inspecciones la determinara el profesional a cargo de emitir el permiso de construcción. Esto dependerá de la complejidad de la obra y del resultado de la primera inspección. La inspección podrá ser realizada por el profesional de la Municipalidad que emite el permiso de construcción o el inspector Municipal. En todo caso se deberá ser vigilante del cumplimiento estricto . Del objeto del permiso dado.

. Que tengan una buena disposición de residuos producto de la obra en ejecución.

. Que no tengan materiales obstruyendo el libre paso de los peatones ni el libre tránsito de vehículos.

. Verificar la aplicación de normas de seguridad durante el proceso constructivo.

. La colocación en sitio visible del certificado del permiso de construcción.

. Los metros cuadrados en proceso de construcción.

. La utilización de los materiales descritos por el solicitante en la solicitud del permiso.

Para lo anterior se emitirá un informe firmado por el funcionario municipal y el solicitante o la persona que delego.

1-aaa Inspección al finalizar la obra:

Esta inspección dependiendo de la complejidad de la obra, podrá ser realizada por el Profesional de la Municipalidad de Talamanca que emitió el permiso o por el inspector Municipal asignado, en esta inspección debe observar.

. El cumplimiento estricto del objetivo del proyecto para el cual se emitió el permiso de construcción.

. Se debe revisar la correcta disposición de residuos, que no queden obstruyendo el derecho de vía y sus componentes.

Para lo cual se emitirá un informe de cierre de proyecto el cual se incluirá en el expediente.

Este informe deberá ser firmado por el funcionario Municipal y el solicitante del permiso o a quien este haya designado.

En materia constructiva es obligación del administrado realizar los trámites arriba descritos para cualquiera de los casos antes señalados, así cumplir a cabalidad con todos los requisitos.

El realizar una obra constructiva sea menor o mayor acarreara las sanciones que abajo se describen.

Inicio de los procedimientos legales por obras civiles sin permiso de construcción.

Cuando el profesional responsable o el Inspector encargado de construcciones de la Municipalidad o cualquier otro funcionario autorizado para realizar inspecciones de control de construcciones que se ejecuten en el cantón de Talamanca, actuando ya sea de oficio o a instancia de parte, mediante la correspondiente denuncia, constaten el inicio o realización de una obra civil que debió haber contado con el respectivo permiso de construcción, o contando con éste, se encuentre vencido, o de cualquier otra forma se incumpla con lo establecido en el artículo Nº 89 de la Ley de Construcciones; La Oficina de Construcciones iniciará en forma inmediata los procedimientos legales establecidos en la Ley de Construcciones, o los que establezca para tal efecto el presente Reglamento.

Clausura de obra. En los casos que más adelante se detallan, las autoridades Municipales clausurarán las obras civiles en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico, sin responsabilidad para esta Municipalidad. Cuando proceda la clausura de obras en proceso constructivo o terminado se colocarán sellos de clausurado, a efecto de evitar que el administrado pueda seguir realizando la obra o dar uso a la misma.

La sanción de clausura procederá para los siguientes casos:

a. Cuando la Municipalidad logre demostrar que se está desarrollando una obra sin los respectivos permisos Municipales o sin la muestra visible del certificado que contiene el permiso Municipal.

b. Cuando se demuestre que se está desarrollando una obra con un permiso Municipal vencido, el cual tendrá un año calendario de vigencia a partir de la fecha de su emisión.

c. Cuando se demuestre que se está desarrollando una obra que ponga en peligro la vida de las personas y la integridad de las cosas, sin las correspondientes medidas de seguridad.

d. Cuando se demuestre que el diseño y la construcción antisísmica no cumplan con los parámetros establecidos lo cual represente un peligro para la vida e integridad física de las personas y la propiedad.

e. Cuando no se envíen a la Municipalidad los informes que ésta solicite a efectos de ir determinando el avance de las obras civiles por construir y en general cuando no se cumplan las condiciones de los permisos de construcción.

f. Cuando compruebe el incumplimiento de alguno de los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico que regula la materia, por parte de aquel a quien se haya otorgado un permiso en los términos regulados.

g. Cuando se logre demostrar alguna falsedad en los documentos presentados por el permisionario o que alguno de ellos haya sido revocado de alguna manera.

h. Cuando algún funcionario Municipal detecte que el permisionario está construyendo, remodelando o reparando parcial o totalmente algún tipo de obra, en el inmueble.

i. Inmuebles en que se Municipalidad o bien, que estén expresamente prohibidas de acuerdo con las normas jurídicas vigentes en el ordenamiento jurídico que rige la materia.

j. Ejecutar una obra modificando en parte o radicalmente el proyecto respectivo aprobado por la Municipalidad.

k. Cualquier otra de las infracciones contempladas en la Ley de Construcciones y su Reglamento, así como en la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el permiso de construcción de obra Menor de esta Municipalidad, o en cualquier otra norma del Ordenamiento Jurídico vigente.

En los casos en que exista una construcción sin permiso Municipal, el departamento de Ingeniería procederá en el momento en que se detecte dicha irregularidad, a calcular el monto correspondiente al 1% de la multa de la construcción. Esta multa no corresponde al Impuesto de Construcción definido en el artículo Nº 70 de la Ley de Planificación Urbana, sino a un cargo independiente por concepto de incumplimiento exclusivamente.

a. Construcción nueva: Aquella que se ejecuta en un lote baldío. Para estos casos, se tasará el monto correspondiente al 1% de la multa de la máxima construcción posible que permite ejecutar la condición particular del predio. Con estos datos se procederá a determinar la totalidad del derecho potencial de construir en el lote. Teniendo el tamaño potencial de la obra, se establecerá el valor de esta, multiplicando la cantidad de metros cuadrados calculados, horizontal y verticalmente, por el valor del metro cuadrado de construcción. El valor del metro cuadrado de construcción será aquel que se establece en el manual de valores base unitaria por tipología constructiva del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda, que esté vigente a la fecha de la imposición de la multa.

b. Ampliación: Aquella que se ejecuta sobre un inmueble ya existente, sea este resultado de un permiso registrado o no. Para estos casos, se tasará el monto correspondiente al 1% de la multa de la máxima construcción posible que permite ejecutar la condición particular del predio, excluyendo la construcción existente.

c. Obras menores: Que no modifiquen el área original del inmueble y su configuración estructural y espacial. Serán aquellas que no requieran soluciones estructurales y arquitectónicas que demanden estudios técnicos. Para estos casos, se tasará el monto correspondiente al valor de los trabajos a realizar, según lo establecido en el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana (1%).

d. Movimientos de tierra: Para estos casos, se cargará el monto correspondiente al 50% del costo total del movimiento de tierra por metro cuadrado a la totalidad del lote, calculado según la tabla oficial de valores del CFIA (costo promedio en el mercado).

Las multas se cargarán trimestralmente en los recibos de cobro de Bienes Inmuebles y Servicios Urbanos y serán aplicadas hasta tanto se ponga a derecho la construcción u obra, sea tramitando el respectivo permiso de construcción o bien ejecutando la demolición que corresponda por cuenta propia.

Intereses moratorios por falta de pago del permiso de construcción. Al amparo de lo que establece la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Municipalidad queda facultada para cobrar intereses moratorios sobre el valor del permiso de construcción, los cuales correrán después de un mes de haberse emitido el permiso de construcción y deberá calcularse tomando como referencia las tasas vigentes desde el momento en que se genera dicho interés.

Dicha tasa no podrá exceder en ningún caso en más del 10% de la tasa básica fijada por el Banco Central de Costa Rica.

Interés moratorio por falta de pago de tasado de oficio. La Municipalidad queda facultada para cobrar intereses moratorios sobre el valor tasado, que correrán al día siguiente de haberse incluido en el sistema y deberá calcularse tomando como referencia las tasas vigentes desde el momento en que se genera dicho interés. Dicha tasa no podrá exceder en ningún caso en más del 10% de la tasa básica fijada por el Banco Central de Costa Rica.

Cobro judicial. La Municipalidad quedará facultada para enviar a cobro judicial todas aquellas cuentas que permanezcan en el sistema Municipal en cobro por más de tres meses sin que hayan sido canceladas, pudiendo llegarse inclusive al remate del inmueble por el no pago de esta obligación.

Demolición de la obra. Una obra civil podrá ser demolida por parte de la Municipalidad cuando:

a. El administrado no acate lo establecido en el artículo Nº 93 de la Ley de Construcciones.

b. Tenga que ser aplicado el artículo Nº 96 de la Ley de Construcciones.

c. Una obra se encuentre invadiendo la Zona Pública o retiro de construcción.

d. La Municipalidad demuestre que existe una obra que pone en peligro la vida de las personas o la integridad de las cosas que la rodean.

e. La Municipalidad lo haya ordenado en resolución firme al efecto de esta manera como consecuencia de una obra civil que se haya demostrado no cuenta con los permisos de construcción correspondientes.

f. Se violente lo establecido en la Ley Nº 6119, Ley para el Establecimiento de un Código Antisísmico en Obras Civiles.

g. Se incumpla con lo establecido en este Reglamento.

En todos los casos se respetará el artículo Nº 146 de la Ley General de Administración Pública, en cuanto al debido proceso y validez de los actos administrativos.

Procedimiento para demolición de la obra. Cuando se detecte la existencia de una obra terminada o en proceso constructivo, sin que se haya otorgado el respectivo permiso de construcción, se levantará un expediente administrativo y notificará al interesado la orden de clausura, impidiendo el uso de la obra.

En la notificación que se efectué, deberá realizarse la advertencia al administrado, de que de conformidad al artículo Nº 93 de la Ley de Construcciones, se le otorgará un plazo de 30 días para presentar los requisitos necesarios y obtener del permiso respectivo.

En caso de que el administrado cumpliere satisfactoriamente con lo prevenido, la Municipalidad podrá otorgar el permiso correspondiente con la aplicación de las multas que procedan. Si vencido el plazo fijado, el administrado no pudiere cumplir con la presentación de los requisitos para obtener el permiso, la Municipalidad en los términos del artículo Nº 94 de la Ley de Construcciones podrá conceder un segundo plazo improrrogable, en caso de renuencia del administrado de presentar gestiones para la obtención del permiso de construcción.

En caso de que el administrado presente el permiso de construcción a tiempo y a derecho, la Municipalidad evaluará la obra y resolverá si se ajusta o no al proyecto presentado en los planos constructivos y así lo hará saber al administrado, sea concediéndole el permiso, o bien, ordenándole que modifique, repare, subsane o destruya la totalidad o la parte de la obra que no se ajuste al proyecto referido o a la Ley y Reglamento de Construcciones, a la Ley de Planificación Urbana, o a alguna otra ley o reglamento conexo. La sanción de demolición cabrá contra todas las obras que no hayan presentado los requisitos establecidos por ley y de igual manera para todas aquellas obras que no se ajustan al Ordenamiento Jurídico.

Cuando una obra se encuentre invadiendo zonas públicas, áreas o espacios públicos Municipales se procederá a la demolición de esta de pleno derecho por parte de esta Municipalidad, sin necesidad de que el medie procedimiento aquí descrito. Sanciones por desobediencia a la autoridad Municipal. Cuando se emitan órdenes escritas a los administrados, éstas serán de acatamiento obligatorio, una vez que estén firmes y conformes al ordenamiento jurídico.

En caso de que el administrado no acate estas órdenes en evidente confrontación con la autoridad Municipal, ésta podrá acudir a los Tribunales de Justicia a efecto de interponer las denuncias correspondientes por el delito de Desobediencia de acuerdo con el artículo Nº 307 del Código Penal.

Ruptura o violación de sellos por parte del administrado o por terceros. Los sellos colocados por la autoridad Municipal con el fin de clausurar, restringir o impedir el uso de una obra de acuerdo con este Reglamento, son un patrimonio público y oficial.

Por lo tanto, el administrado tiene la obligación de cuidar y velar por la protección de estos sellos. Si la Municipalidad lograre demostrar que el presunto infractor, sus representantes o cualquier otro administrado que tenga relación con la obra en construcción, ha roto o permitido que se rompan estos sellos, y continúen con la realización o uso de las construcciones clausuradas, formulará denuncia formal ante las autoridades judiciales correspondientes, para sancionar al Infractor conforme lo estipulado en el Código Penal, e impedirá el uso del inmueble.

Procedimientos para aplicar sanciones administrativas. La Municipalidad de Talamanca, en el ejercicio de su función de control y planificación del desarrollo urbano de su territorio, podrá aplicar cualquiera de las sanciones que describe este capítulo siempre y cuando lo haga saber así al administrado por medio de resolución motivada y ésta quede firme de acuerdo con el procedimiento que describe este Reglamento.

Del procedimiento para el cobro de las demoliciones cuando la Municipalidad lo realice a costo del infractor.

Potestad de la Municipalidad de Talamanca para el Cobro de los Gastos en que incurra cuando la sanción administrativa sea la demolición de la obra civil. Una vez concluidos los procedimientos establecidos en la Ley de Construcciones, o los que establezca para tal efecto el reglamento de construcciones del Plan Regulador del Cantón de Oreamuno, y la sanción al administrado infractor sea la demolición de la obra, el artículo Nº 96 de la Ley de Construcciones establece que la ejecución de esa demolición le corresponde en primer lugar al administrado infractor y en caso de que este no la ejecute, le corresponderá a la administración Municipal a costa de éste a demoler dichas obras. El órgano Municipal responsable de ejecutar las demoliciones le corresponde al Departamento Tributario de esta Municipalidad; el cual contará con el apoyo del Departamento Vial, para que éste mediante operarios calificados y la maquinaria necesaria, colabore en la demolición de las obras correspondientes.

Del procedimiento para el cobro por las demoliciones realizadas por la Municipalidad a cargo del administrado infractor. Una vez que la Municipalidad de Talamanca a través del Departamento Tributario haya realizado la demolición de la obra civil que se trate, trasladando los costos al administrado que no ejecutó la orden de demolición respectiva, ésta procederá al cobro dentro de los treinta días hábiles siguientes a la finalización de esta.

Concluida la demolición, el departamento de Ingeniería Municipal deberá comunicar al Proceso de Cobro Municipal el detalle del costo de la obra de demolición, a efectos de que se inicie el procedimiento del cobro de este, el cual se iniciará con la notificación al administrado infractor.

La notificación deberá contener:

a. El monto total del costo efectivo.

b. El lugar o cuenta bancaria en que podrá ser cancelado.

c. La prevención de que, de no cumplir con el pago en el tiempo establecido, deberá cancelar por concepto de multa, un cincuenta por ciento del valor de la obra o servicio.

d. La advertencia de que, pasados los ocho días, la Municipalidad podrá cobrar judicialmente el costo, sin más trámite.

e. La advertencia de que, además de la multa deberá cancelar los intereses moratorios correspondientes.

f. Se deberá adjuntar una certificación Municipal en la que se haga constar el monto a que asciende la obra construida.

Para la determinación del costo efectivo de la demolición, el departamento de Ingeniería tomará el gasto real que tenga la realización de la demolición, según el monto que fije por el costo en que incurra la Municipalidad por el pago del salario que los peones Municipales y operadores de maquinaria Municipal ganan por hora, y el costo por hora de la maquinaria que se utilice en la demolición.

Ciudad de Bribrí - Talamanca, a los cuatro días del mes de diciembre de 2025.

CONSIDERANDO:

CAPITULO I. USO DE SUELO

CAPITULO II-CATEGORIAS DE LICENCIAS

CAPITULO III INSPECCIONES

CAPITULO IV PROCESO SANCIONATORIO.