Tourism Concession Extension Is Not a Vested RightPrórroga de concesión turística no constituye derecho adquirido

EV Template Generation: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCTERELE001.dpj CASE FILE: 15-8967-1027-CA MATTER: FULL PROCEEDINGS (PROCESO DE CONOCIMIENTO) PLAINTIFF: INMENSIDADES DEL SOL S.A.

DEFENDANT: INSTITUTO COSTARRICENSE DE TURISMO No. 37-I-2020 ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT, FIRST SECTION, SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at fifteen hours and thirty-five minutes on veintisiete de marzo del dos mil veinte.

Full proceedings declared to involve solely questions of law (de puro derecho), brought by the company named Inmensidades del Sol, S.A., legal-entity identification number 3-101-190918, represented by Luis Enrique Gutiérrez Rodríguez, of legal age, married, identification card 1 -479 -305, attorney, resident of Montes de Oca, in his capacity as general attorney-in-fact with full powers (apoderado generalísimo) of the company; against Instituto Costarricense de Turismo, represented by Jimmy Álvarez García, of legal age, attorney, bar membership number 13134, holder of identification card number 6-0190-0632, domiciled in Alajuela, in his capacity as special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial). Attorney Cecilia Naranjo Arias, of legal age, divorced, attorney, identification card 1 - 821 - 173, resident of Santa Ana, and Attorney Luis Sibaja Guillén, of legal age, married, attorney, resident of Santa Ana, identification card 1 -0854 -0897, participate as special judicial attorneys-in-fact for the plaintiff.

BACKGROUND:

1. 1On 1 de octubre del 2015, the plaintiff filed the complaint giving rise to these proceedings, seeking, in essence, a judgment providing as follows: “1. That, as a consequence of the non-renewal of our concession (concesión), my principal suffered the following damages and losses (daños y perjuicios): breaches of promises to sell three of the apartments; loss of all studies and architectural, structural, and mechanical plans for the condominium project; loss of the beneficial use (usufructo) of five thousand sixty-three square meters and twenty square decimeters, lawfully granted under concession, and losses arising from commitments agreed upon with Costa Blanca, S.A., which shall be quantified during enforcement of the judgment (ejecución de sentencia). 2.- We request that ICT be ordered to grant us a new concession over those same lands for the maximum period authorized by law or, alternatively, to pay damages and losses, which shall be quantified in proceedings for enforcement of the judgment. This is a case in which we trust that Contraloría General de la República will grant an exemption from the customary public bidding process (Licitación). 3.- We request that, in the event of opposition, ICT be ordered to pay the attorneys’ fees and procedural costs (costas personales y procesales) of this action.” (Image 208 of the judicial case file).
2. 2After service as required by law, the defendant institute denied the complaint and raised the defenses of expiration (caducidad), lack of standing to sue and be sued (falta de legitimación activa y pasiva), and failure to establish a legal right (falta de derecho). (Images 270-326, 347-377 of the judicial case file).
3. 3The preliminary hearing provided for in section 90 of the CPCA was held on 10 de octubre del 2018, with the defendant in attendance. The claims were established, the expiration defense was reserved for determination on the merits, the disputed facts were identified, and only documentary evidence was admitted. The proceedings were declared to involve solely questions of law, and the parties were given an opportunity to submit closing arguments. (Images 405-408 of the judicial case file).
4. 4On 13 de junio del 2019, the plaintiff filed an incidental motion concerning new facts (incidente de hechos nuevos) and evidence to assist the Court in reaching its decision (prueba para mejor resolver). (Images 410-424 of the judicial case file).
5. 5By order issued at dieciséis horas y cuatro minutos del cuatro de noviembre del dos mil diecinueve, this Chamber granted the respective opportunity to be heard and requested evidence to assist it in reaching its decision. Both parties responded to those proceedings. (Images 429-521 of the judicial case file).
6. 6No procedural nullities (nulidades procesales) are apparent that must be declared or that would preclude issuance of a judgment on the merits. This judgment is rendered unanimously. Judge Gómez Chacón authors the judgment, with Judge Miranda Alvarado and Judge Mejías Rodríguez voting in favor;

CONSIDERING:

• I)Regarding the incidental motion concerning new facts and evidence to assist the Court in reaching its decision: The plaintiff filed an incidental motion concerning new facts, stating that an audit report by the defendant Institute exists that addresses the efficiency, effectiveness, and economy of Oficina Ejecutora del Polo Turístico Golfo de Papagayo. In view of the plaintiff’s assertions, this Chamber finds that the matter raised does not constitute a new fact but instead concerns evidence to assist the Court in reaching its decision, given that the cited report was not prepared specifically for the case under consideration but rather addresses, in general terms, ICT’s activities at Oficina Ejecutora del Polo Turístico Golfo de Papagayo. Nevertheless, even if the matter submitted to this Court is treated as evidence to assist it in reaching its decision, in light of the manner in which this case is decided, that evidence is deemed irrelevant and is therefore rejected.
• II)Proven facts. The following are deemed relevant for purposes of these proceedings:
• 1)By resolution of the Board of Directors of the Instituto Costarricense de Turismo, adopted at ordinary Board of Directors’ meeting No. 4715, Article 5, subsection XIII, held on March 31, 1997, it was resolved: “To accept the recommendations of the Legal Directorate, pursuant to official letter DL-267-97, and of the Governing Council of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, pursuant to official letter PGP-087-97, and to approve the two partial assignments (cesiones parciales) proposed by Costa Blanca del Pacífico S. A., of lot No. 8 to INMENSIDADES DEL SOL S. A. and of lot No. 6 to COSTA BLANCA DEL PACIFICO CIENTO CINCO S.A.” (Image 21 of the court record);
• 2)By deed one hundred fifty-five, executed in the city of San José at fourteen hours and thirty minutes on July 15, 1997, before notaries Alejandro Antillón Appel and Arnoldo Antillón Appel, the representatives of Costa Blanca del Pacífico S.A., Inmediaciones del Sol S.A., and the Instituto Costarricense de Turismo appeared, and it was stated that Costa Blanca del Pacífico Sociedad Anónima holds the concession (concesión), duly recorded in the General Concessions Registry of the Public Registry under registration number cero cero cuatro-cero cero cero, which registration appears as entry two, at folio nine of volume one of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo; that it is land intended for tourism development, with a swimming pool, laundry facilities, other structures, and a green area, located in Playa Panamá, district of Sardinal, canton of Carrillo, Province of Guanacaste, with the area, boundaries, and other characteristics specified in the Registry. From parcel A of the subdivision (loteo) of that concession, identified under cadastral plan number G-doscientos setenta mil setecientos veintitrés-noventa y cinco and currently measuring ochenta y cinco mil quinientos ochenta metros setenta y un decímetros cuadrados, the concessionaire (concesionaria) subdivides, in favor of its concession holder, a lot intended as a private residential area, described as follows: lot number eight: Nature: Land for tourism development intended for private residential use. Location: The lot is located in Playa Panamá, district of Sardinal, canton of Carrillo, Province of Guanacaste; it measures cinco mil setenta y tres metros con veinte decímetros cuadrados and has the following boundaries: to the north, a public road and the remainder reserved by Costa Blanca del Pacífico S.A.; to the south, the remainder reserved by Costa Blanca del Pacífico S.A.; to the east, the remainder reserved by Costa Blanca Pacífico S.A.; and to the west, the Costa Esmeralda concession. That deed also sets forth the terms of the contract entered into by the parties for the partial assignment of the lot for residential use, which is governed by the legislation applicable to State concessions, particularly the provisions governing the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, and by the following clauses: First: The assignee (cesionaria): A. Acknowledges, understands, and accepts the legal provisions governing State concessions, particularly those governing the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, and recognizes the authority of the Instituto Costarricense de Turismo and the powers it holds over the concession with respect to the concession property. B. Acknowledges, understands, and accepts the general obligations governing the principal concession owned by Costa Blanca del Pacífico S.A., which are clearly set forth in the principal Concession Agreement and its amendments, all of which it undertakes to comply with insofar as they apply to this assignment. C. Agrees to become the new concessionaire of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo with respect to the lot subdivided and previously described herein and, as such, acknowledges that it is bound, and hereby undertakes, to observe and comply with all regulations, directives, and guidelines of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Second clause: Based on the foregoing representations, COSTA BLANCA DEL PACIFICO, S.A. hereby agrees to transfer, for the sum of cinco mil sesenta y tres dólares con veinte centavos, legal tender of the United States of America, which it declares it has received in full satisfaction, lot number eight, subdivided herein, to the entity represented by Mr. Solano González, with the express authorization of the Instituto Costarricense de Turismo, following payment to the latter of the same sum, namely, cinco mil sesenta y trae dólares con veinte centavos, legal tender of the United States of America, at the rate of un dólar of the United States of America per square meter of assigned land. The partial assignment is made subject to encumbrances (gravámenes), conditions, limitations, and restrictions established as recorded in registration entry number one of volume one of the registrations of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, in accordance with law number seis mil setecientos cincuenta y ocho of June 22, 1982, the concession agreement entered into between the Instituto Costarricense de Turismo and Costa Blanca del Pacífico, S.A., and the provisions of Executive Decrees numbers veinticinco mil cuatrocientos treinta y nueve-MP-TUR of August 27, 1996, and veinticuatro mil cuatrocientos-MP-TUR of June 10, 1995. Third clause: Term) The term of these partial assignments shall be twenty years, commencing on November 23, 1992, with an option for the assignee to extend the concession term for an additional twenty years from that date. Such extension may be requested within the five years following December 7, 1995, provided that the concessionaire pays the ICT the sum of one dollar per square meter, plus an increase equal to the amount resulting from adding to the price the equivalent of the accumulated six-month LIBOR rate (the average for the preceding twelve months, compounded annually) as of the date of actual payment, payable only once. The ICT may also grant extensions for equal terms of an additional twenty or forty years, as applicable, if the assignee requests them before the expiration of the ordinary concession term or any extensions thereof. For this purpose, the assignee must continue to satisfy the requirements for holding that status; the concession area and its buildings and facilities must be in a good state of repair; the assignee must be current in the performance of its contractual and regulatory obligations; and, in general, it must have faithfully observed the legal provisions governing the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo and satisfactorily performed all obligations undertaken under this contract, unless the public interest warrants termination and recovery by the State (rescate). For each extension, the assignee shall pay the I.C.T. the same amount as the original concession payment, adjusted according to the six-month LIBOR rate using the average for the preceding twelve months, compounded. Fourth clause: From the date this contract is signed, the assignee undertakes to protect and maintain the lot and to preserve and improve the environment, in accordance and in harmony with the guidelines established in the Environmental Impact Study (estudio de Impacto Ambiental) approved by the Secretaría del Ambiente. With regard to the possible existence of archaeological remains within the lot, the assignee accepts and assumes the obligation to report any archaeological discovery to the appropriate authorities and to permit their personnel access so that the archaeological artifacts may be recovered and explored. The assignee further undertakes to preserve the remains located on the lot and to provide them with the maintenance and disposition required by the applicable law. Fifth clause: Under the General Master Plan of the Proyecto Golfo de Papagayo and the Specific Master Plan of Costa Blanca del Pacífico, S.A., the sole authorized use of this lot is exclusively to provide and be used for private residential accommodation. Accordingly, the assignee acknowledges, accepts, and undertakes to use the concession solely for that purpose, to subject all construction work to the general directives and regulations governing concessions for that type of construction approved for Costa Blanca del Pacífico, S.A., and to submit the corresponding plans for prior approval by the Oficina Ejecutora del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo of the Instituto Costarricense de Turismo before commencing any work. The directives and regulations governing all construction within that concession are attached to this contract as Annexes One and Two and form an integral part hereof, just as if their text had been reproduced verbatim in this clause. Nevertheless, in the event of construction performed in violation of the obligations contained in the clauses of this contract and its annexes, COSTA BLANCA DEL PACIFICO. S.A. may request that the ICT supervise the work, suspend it, and/or demolish what has been constructed, all with the participation of the ICT and the appropriate authorities, in addition to any administrative penalties imposed in accordance with law for such conduct. Sixth clause: The Assignee may not, in turn, assign its concession to third parties, mortgage it, or otherwise dispose of it without the prior, express, written authorization of the Instituto Costarricense de Turismo, following the procedure prescribed by the applicable legislation. Any act or contract affecting the concession in the manner indicated that lacks such approval shall be deemed void by operation of law (nulo de pleno derecho), including as against third parties. Seventh clause: From the date this contract is signed, the assignee shall be responsible for paying all fees, charges, taxes, and assessments to which the corresponding concession is subject. The second type of noncompliance is that arising from the rights and obligations imposed by this contract on the private parties, the effects of which neither extend to nor concern the Public Administration. In this second instance of noncompliance, the parties shall be liable for the damages (daños y perjuicios) caused to the other party, pursuant to the ordinary legislation and jurisdiction applicable to this type of contract. (Images 10 to 17 of the court record);
• 3)The concession granted to Inmediaciones Sol S.A. by the Instituto Costarricense de Turismo was due to expire on November 23, 2012. (Image 22 of the court record);
• 4)By official letter dated October 30, 2012, Lic. Olman Jiménez Cerdas of the Acueductos y Alcantarillados de Playas del Coco-Papagayo office informed Inmediaciones del Sol S.A. as follows: “(...) I inform you that the Playa Hermosa aqueduct has been subject to restrictions on granting water-availability certifications and services (disponibilidades y servicios) to supply developments or businesses, due to the limited supply relative to the high existing demand from customers; availability certifications were being issued only for single-family homes. Accordingly, and until the existing supply and infrastructure are increased, no availability certifications will be granted for Developments (...)”. (Image 30 of the court record);
• 5)By a written submission dated October 25, 2012, which was received by the appropriate ICT office on November 7, 2012, Inmediaciones del Sol filed an application to extend the concession granted to the company it represented in 1997 for 20 years, explaining the grounds supporting that application and indicating that it would submit a preliminary design (anteproyecto) for the proposed construction work within the following few days.

(Judicial case file images 37-40);

• 6)By written submission dated November 20, 2012, a technical report was issued concerning the request for an extension of the concession (concesión) submitted by Inmediaciones del Sol S.A., prepared by Engineer Wong Carranza, acting executive director of the Polo Turístico Papagayo, and Architect Héctor García Delgado, Executive Officer of the Polo Turístico Papagayo. The report concluded that INMENSIDADES DEL SOL S.A., in its capacity as concessionaire, had failed to construct the proposed residential building and to comply with the regulations stipulated in the legal documents duly recorded with the Registro Nacional de Concesiones. It states that, after analyzing the request and documents submitted by Mr. Luis Enrique Gutiérrez Rodríguez, it had been technically determined that granting the concessionaire INMENSIDADES DEL SOL S.A. an extension was unwarranted, because it had been demonstrated that during the granted term of 20 years (November 23, 1992 to date), there had been no activity suggesting its development, that is, its use and allocation exclusively for private residential accommodations. It was therefore recommended that the Consejo Director deny the concessionaire INMENSIDADES DEL SOL S.A., corporate identification number 3-101-170179, the request for an additional twenty-year extension, on the grounds that it had failed to fulfill the contractual commitments with which it was required to comply from the date the concession was initially granted on November 23, 1992. (Judicial case file images 44-55);
• 7)By official letter AL-0073-2013 dated January 18, 2013, the ICT Legal Advisory Office issued a legal opinion concerning the request for an extension of the concession granted to Inmediaciones del Sol S.A. in 1997, signed by attorneys Francisco Coto Meza and Melissa Hernández Novoa, which states as follows: “(...) Accordingly, the provision is clear in stating that the term of the extension must be justified by the needs of the project and, furthermore, the concessionaire must satisfy a series of duly specified conditions, ranging from verification of compliance with its contractual obligations to confirmation that the concession and the developed works are in a good state of preservation. Confirmation of compliance with these regulatory requirements, as well as the assessment of whether the extension is justified in light of the integrity and needs of the Polo Turístico, must be performed by the Executive Directorate through a detailed technical report. This constitutes the fundamental input required for the Collegiate Bodies (Órganos Colegiados) to decide on the request for an extension. In the present case, according to the Executive Directorate itself, twenty years after the concession was granted, no construction exists on it; in other words, the land has remained entirely undeveloped throughout the term originally granted. The concessionaire states that the concession agreement did not expressly require construction within a specified period, an assertion that cannot be accepted because, although no specific deadline existed, it is evident that the development had to be carried out within the term of the concession, particularly because an extension is a prospective legal mechanism and does not constitute a vested right; therefore, the original term is, per se, the period for performance. The concessionaire also argues that water resources are not currently available in the area for the development. However, this argument was not raised until it became necessary to request an extension, with a letter from AYA denying the water request submitted only in October 2012, while prior to that date there was no statement whatsoever demonstrating even a genuine intention by the concessionaire to carry out the development, in accordance with the approved land use (uso de suelo), within the term approved for that purpose. The foregoing reflects an attempt to find a justification for noncompliance when seeking the extension, rather than a genuine intention to carry out works. Accordingly, the lack of development and, even more significantly, the concessionaire’s complete inactivity with respect to the area granted to it constitute a breach of its regulatory and contractual obligations (...)”. (Judicial case file images 57-65);
• 8)The check dated February 21, 2013, issued by Inmediaciones del Sol S.A. in the amount of seven thousand nine hundred ninety-nine dollars and eighty-five cents, payable to the Instituto Costarricense de Turismo and corresponding to payment of the concession renewal fee (canon), was rejected by the Oficina Ejecutora de Golfo Papagayo because there was an unfavorable opinion concerning the requested renewal. (Judicial case file images 67-68);
• 9)In a written submission filed on March 1, 2013, by Inmediaciones del Sol S.A. before the Consejo Director del Polo Turístico de Papagayo, the following was argued: “(...) We have learned of official letter PGP-1010-2012 dated November 20, 2012, issued by the Oficina Ejecutora del Polo Turístico Papagayo, and official letter AL0073-2013 dated January 18 of this year, issued by the Legal Advisory Office, in which the technical and legal analyses concerning the request for an extension of the concession submitted by my client were performed and in which, in principle, it is recommended that the requested extension not be granted, notwithstanding that it was requested before the concession term expired. With respect to those documents, we respectfully submit the following observations: In this regard, we must state that in our request for an extension, filed on November 07 of last year, we requested that we be informed of the amount payable as a renewal fee so that we could make the corresponding deposit, in view of the recent changes to the base amount per square meter. However, we received no response from the Executive Office in this regard, and it was only when we learned of the referenced official letter through our own means that we became aware of the corresponding amount. Accordingly, on February 22 of this year, we appeared before the Executive Office to pay the corresponding amount of USD$7.999,85; however, our payment was not accepted on the grounds that an unfavorable opinion existed regarding the granting of the extension. We attach a letter sent to the Executive Director of Papagayo referring to the foregoing, as well as a copy of the Banco BCT cashier’s check issued in the stated amount to make the corresponding payment. It is asserted that there is no record showing that the municipal fee corresponding to the concession has been paid. We attach a certificate issued by the Municipalidad de Carrillo confirming that my client is current in the payment of the respective municipal fee. As to the assertion that A y A provides water availability for a single-family dwelling and that this is the use granted under the agreement, both the Executive Directorate and the Legal Advisory Office have made an error of assessment and interpretation regarding the use granted to my client’s concession. In this regard, our concession agreement states in its Fifth Clause: ‘According to both the Plan Maestro General del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo and the Plan Maestro Particular de Costa Blanca del Pacífico S.A., the sole authorized purpose hereof is its use and allocation exclusively for private residential use. In this regard, the concessionaire acknowledges, accepts, and undertakes to put the concession solely to that use and to subject all construction works to the general guidelines and regulations governing concessions.’ As may be seen, the use assigned to the concession is private residential accommodations. In other words, the use is residential, but residential use is not limited to a single-family dwelling; rather, depending on the conditions and development capacity of the concession, several residential-use units that satisfy the conditions and purposes of the concession may be developed on it. The argument that only a single-family dwelling is permitted is an opinion of the Executive Directorate and the Legal Advisory Office that is unsupported by either the concession agreement or the Plan Maestro. For that reason, and as stated in our request for an extension, we have proposed the construction of a private residential project consisting of four condominium apartments, each with two bedrooms, a living room, kitchen, dining room, and utility area, with an approximate area of two hundred meters each, as well as an outdoor pavilion and swimming-pool area. The approximate investment for this purpose is $500.000 (five hundred thousand dollars). This proposal would be more beneficial to the project than the construction of a single-family residence. We attach hereto the preliminary design (anteproyecto) proposal for the construction of that residential project in accordance with the assigned land use. Therefore, this is not a single-family dwelling but rather a residential project consistent with the guidelines established in the agreement and concession and the Plan Maestro. According to the letter issued by A y A and included in the case file, there is currently no water availability for this purpose, nor has there been in prior years, which has been the principal reason why we have been unable to execute our project to date. The Executive Office states that the commencement of works was agreed upon in the Fifth Clause of the signed agreement. The previously quoted clause establishes only the land use assigned to the concession and at no time establishes an obligation to commence works within a specified period. Indeed, the text quoted from the Reglamento a la Ley del Polo Turístico Papagayo, a regulation issued after the original grant of the parent concession, refers to commitments to commence works for tourism projects, but not for residential projects such as my client’s. It was not until the amendment introduced to that Regulation by Executive Decree number 35962-MP-TUR of April 2010 that performance periods were established for residential-use concessions. We must take into account that the concession agreement was signed in 1992 and that the assignment (cesión) of part of the concession lot occurred in 1997. The five-year period introduced by an amendment that entered into force thirteen years later cannot be applied retroactively to the detriment of my client. Our concession agreement never established a specific period for commencing the project to be developed, and its execution was affected by the reasons explained in our request for an extension, including the lack of sufficient water resources and the general lack of development of the Proyecto Papagayo, particularly the Proyecto de Costa Blanca and, subsequently, Marine Rose. Although those projects are independent of our concession, negotiations had previously been conducted with the representatives of that concession because ours was intended to be developed in close connection with the parent concession, so that our residential project could even complement the tourism project to be developed there and could also be carried out jointly. My client is not required to do the impossible, nor can it be held responsible for events not attributable to it. The Legal Advisory Office states that, although the agreement did not establish a specific period for completing the project, it had to be completed within the term of the concession, which did not occur.

As we stated previously, and as acknowledged by the Legal Counsel’s Office, our contract does not establish a specific time limit for carrying out the project, and although it is initially assumed that it would be carried out within the term of the concession (concesión), nevertheless, as we noted, due primarily to reasons relating to the lack of water resources (recurso hídrico) and the lack of development of the project in general, it was not feasible to execute it within that period; therefore, it is now proposed that the project be carried out once the extension (prórroga) has been granted and sufficient water resources are available. It is asserted that the lack of development of the concession area that was granted constitutes a breach (incumplimiento) of statutory and contractual obligations and that, therefore, the extension should not be granted. As we have also stated, the existence of a breach of our contractual and statutory obligations cannot be established because neither our contract nor the regulations in effect when it was originally granted imposed a specific obligation to begin construction within the concession area by a specific deadline, without overlooking the fact that the extension was requested while the concession remained in force and that, as of this date, we have received no response.

In addition, external causes beyond my client’s control have prevented development of the respective project, such as the lack of water resources. Likewise, an attempt is being made to determine that my client committed a breach without affording it the corresponding right of defense (derecho de defensa) under the law, by finding an alleged breach without conducting the requisite administrative proceeding (procedimiento administrativo), pursuant to article 23 of the Regulations to the Project Regulatory Law and articles 214 et seq. and 308 et seq. of the General Law of Public Administration. As of the date of this letter, my client has not been informed of any proceeding to cancel the concession, much less formally notified (intimada) of any charge, as required by the constitutional and statutory rules from which the ICT cannot excuse itself. At no time during the term of the concession did that Institute determine that we were required to proceed with its development, nor were we formally ordered to do so, and still less was any administrative proceeding conducted to determine whether we were in breach of our obligations.

It was only when we requested an extension of the concession that they determined that a breach had occurred; however, the respective administrative proceeding, which would guarantee the right to due defense (debido derecho de defensa), has not been conducted to determine whether such a breach actually occurred or whether sufficient factual and legal grounds exist to conclude that it did not occur and that the requested extension should therefore be granted. Based on the information and documentation submitted, we have proceeded to pay the corresponding concession fee (canon) for the extension of the concession, and we are submitting the preliminary design (anteproyecto) for the residential complex that we intend to construct within the concession area according to the timelines we have proposed. Therefore, also in the interest of procedural economy (economía procesal) and sound administration of public resources, it is appropriate to grant the extension subject to conditions that assure that Institute, through the corresponding contractual obligations, that the proposed project will be carried out within the applicable timelines, instead of reverting that concession to the Institute, only to subsequently put it out to competitive bidding, and eventually award it to a third party to undertake a project similar to the one we are proposing and pay the same amounts that we are currently paying.

This is without even mentioning the period during which the concession would potentially remain frozen, since we are prepared to assert our rights through the final judicial instances if necessary, which would unnecessarily delay development of the concession, although that development is ultimately what we all want. For the factual and legal reasons stated, and based on the documentation attached to the case file (expediente), we request that the extension we sought be granted for an additional term of twenty years, pursuant to the application timely filed (...)". (Images 73-78 of the judicial case file);

• 10)By resolution adopted by the Governing Council of the Polo Turístico Golfo de Papagayo at Ordinary Session No 03-2013, Article 6, Subsection I, held on martes 05 de febrero de 2013, which reads verbatim: "It is resolved: Based on the legal and technical opinions contained in official letters No AL-0073-2013 and No. PGP-1010-2012, respectively, to recommend that the Board of Directors deny the application submitted by the concessionaire (empresa concesionaria) Inmediaciones del Sol to extend the concession right that had been granted to it. The foregoing is due to its failure to fulfill the contractual commitments undertaken with that Institute." (Image 81 of the judicial case file);
• 11)By resolution of the Governing Council of the Polo Turístico Golfo de Papagayo, adopted at Ordinary Session No. 05-201, Article 7, Subsection VI, held on martes 19 de Marzo de 2013, it was resolved: "To instruct the Implementing Office to inform the concessionaire Inmensidades del Sol S.A. that this Governing Council adheres to the resolution adopted at ordinary session Ordinary Session No. 03-2013, Article 6, Subsection I, held on martes 05 de febrero de 2013, through official letter CDP-013-2013." Said resolution was communicated to Inmediaciones del Sol through official letter PGP-261-2013, dated 05 de abril del 2013. (Images 82 and 85 of the judicial case file);
• 12)By resolution of the ICT Board of Directors adopted at Ordinary Board of Directors Session N° 5792, Article 5, subsection II, held on 02 de abril del 2013, it was resolved: "A) Based on Resolution Notice N° CDP-013-2013, adopted by the Governing Council of the Polo Turístico Golfo de Papagayo at Ordinary Session N° 08-2013, and pursuant to the legal and technical opinions contained in official letters N° AL-0073-2013 and N° PGP-1010-2012, respectively, this Board of Directors accepts the recommendation issued and denies the application submitted by the concessionaire Inmensidades del Sol to extend the concession right that had been granted to it, because it failed to fulfill the contractual commitments undertaken with this Institute. B). The Executive Directorate is ordered, with the support of the appropriate units, to take all actions necessary to take immediate possession of the area formerly granted under concession to Inmensidades del Sol S.A., which shall become part of the unallocated areas of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo." Said resolution was communicated to Inmediaciones del Sol S.A. through official letter PGP- 277-2013 dated 08 de abril del 2013. (Images 83 and 87 of the judicial case file);
• 13)On 15 de abril del 2013, Inmediaciones del Sol S.A. filed a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) against resolution SJD-119-2013, adopted at its ordinary session n.5762, article 5, subsection II, held on 2 de abril de 2013. (Images 92-103 of the judicial case file);
• 14)By resolution of the ICT Board of Directors issued at Ordinary Session N°5799, Article 5, Subsection X, held on 21 de mayo de 2013, it was resolved: "A) To adopt the opinion contained in official letter N° AL-0794-2013, prepared by the Legal Counsel’s Office in compliance with Board of Directors Resolution N° SJD-173- 2013, concerning the Motion for Reconsideration filed by Inmediaciones del Sol against Board of Directors Resolution N° SJD-119-2013. B) To uphold in all respects the Board of Directors Resolution that denied the extension requested by Inmensidades del Sol. C) To declare administrative remedies exhausted (Vía Administrativa). D) To instruct the Minutes Secretariat to communicate this decision to the interested parties." Said resolution was communicated to Inmediaciones del Sol S.A. through official letter SJD- 223-2013 dated 24 de mayo del 2013. (Images 108-111 of the judicial case file);
• 15)By deed number seventy-nine executed before Notary Public Alonso Gallardo Solís, an application was submitted to cancel the registration of the concession in favor of Inmediaciones del Sol S.A. (Images 115-117 of the judicial case file);
• 16)By resolution adopted at Ordinary Session N° 22-2013, Article 6, subsection II, held on martes 26 de noviembre del 2013, the following was ordered: "A) To adopt the technical opinion issued through official letter N° PGP-987-2013 by the PTGP Implementing Office, prepared in response to Board of Directors Resolution N° SID-119-2013, concerning the actions taken to obtain possession of the area granted under concession to Inmensidades del Sol, S.A., which opinion stated: ‘That during a site visit, the condition of the property was assessed. That the property boundaries were verified to identify any possible alterations to the surroundings and environmental assets, as well as the improvements contemplated in the guidelines set forth in Clause Five of the deed contract. That it was confirmed that no conditions existed that would alter the environment. That the former concession contains no residential or recreational structures as contemplated by the standard established for land use (uso de suelo) within the context of tourism development intended for private residential use. B) In view of the Implementing Office’s statement in official letter N° PGP-987-2013 that it has verified the notarization (protocolización) of the deed guaranteeing possession of the area in favor of the ICT, as communicated by the Legal Counsel’s Office through official letter AL-1808-2013 dated 23 de octubre del 2013, to recommend that the Board of Directors declare that the actions for taking possession of the area granted under concession to Inmensidades del Sol S.A., so that it may become part of the unallocated areas of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, have been reviewed." (Image 128 -129 of the judicial case file);
• 17)By resolution of the Board of Directors adopted at ordinary session N° 5827, Article 5, subsection H, held on 21 de enero del 2014, it was resolved: "A) Pursuant to Resolution Notice N° CDP-157-2013 adopted by the Governing Council of the Polo Turístico Golfo de Papagayo at Ordinary Session No 22-2013, and pursuant to the technical opinion issued by the PTGP Implementing Office through official letter N° PGP-987-2013, to declare Board of Directors Resolution N° SID-119- 2013, concerning the actions taken to obtain possession of the area granted under concession to Inmensidades del Sol, S.A., fully implemented. B) In view of the Implementing Office’s statement in official letter N° PGP-987-2013 that it has verified the notarization of the deed guaranteeing possession of the area in favor of the ICT, as communicated by the Legal Counsel’s Office through official letter AL-1808-2013 dated 23 de octubre del 2013, to declare completed the actions for taking possession of the area granted under concession to Inmensidades del Sol S.A., so that it may become part of the unallocated areas of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo." (Image 130 of the judicial case file);
• 18)The concession area granted by the ICT to Inmediaciones del Sol S.A. in 1997 is currently registered in the name of the Instituto Costarricense de Turismo. (Image 119 of the judicial case file)

III.Unproven facts: The following are relevant to this case: 1) That the agreements denying renewal of the concession granted to Inmediaciones del Sol S.A. by the ICT in 1997 were declared null and void in administrative proceedings (sede administrativa). 2) That, as a consequence of the renewal of the concession granted to Inmediaciones del Sol S.A. by the ICT in 1997, breaches of promises to sell three apartments occurred. 3) The loss of all studies and architectural, structural, and mechanical plans for the condominium project. 4) The cost of the loss of the usufruct (usufructo) of five thousand sixty-three square meters and twenty square decimeters, lawfully granted under concession. 5) The existence of losses arising from commitments agreed upon with Costa Blanca, S.A.

IV.Subject Matter of the Proceeding. In this proceeding, compensation (indemnización) is sought for the damages (daños y perjuicios) caused by the denial of the renewal of the concession (concesión) granted by the ICT to the plaintiff company. In this regard, the party bases its claim on the following factual and legal arguments. It states that many years ago it obtained a lot in the Proyecto Desarrollo Turístico Papagayo through the partial assignment (cesión parcial) of the concession held by Costa Blanca del Pacífico, S.A., as recorded in deed 155 executed on 15 de julio de 1997. That deed granted a concession for 20 years, expiring on 23 de noviembre del 2023. The contract provided for the possibility of requesting an extension (prórroga) of up to an additional 20 years within a specified period, which was extended to 50 years. It asserts that, in compliance with the relevant clause, its principal requested the stipulated extension on 25 de noviembre del 2012.

It indicates that the contractual obligations required the concession area and its buildings and facilities to be kept in a good state of repair, that all obligations and regulatory requirements be current, and that the obligations be fulfilled, contrary to the current status of the concession. It states that, pursuant to a resolution adopted by the Board of Directors (at ordinary session N° 03-2013 Article 6, Subsection 1, held on martes 05 de febrero de 2013), the Instituto Costarricense de Turismo resolved to deny the request submitted by its principal for an extension of the concession. That decision was based on resolution N° SJD-119-2013, dated 05 de abril de 2013, and on technical opinion PGP-1010-2012, and was communicated to its principal through official letters PGP-261-2013 dated 05 de abril de 2013 and PGP-277-2013 dated 08 de abril de 2013, on the following ground: “because it has failed to fulfill the contractual commitments undertaken with this Institute.” It argues that this resolution already fails to satisfy statutory requirements for the following reason: under punitive regimes (regímenes sancionatorios), the requirement to provide adequate reasons (debida motivación) cannot legally be disregarded, because doing so constitutes a clear violation of the duty to guarantee the concessionaire its due right of defense (debido derecho a la defensa) in any punitive proceeding (procedimiento sancionatorio).

It indicates that official letters PGP-261-2013 and PGP-277-2013 do not identify either the breaches or the contractual commitments that were allegedly violated. It asserts that the decision was challenged, but the situation was not corrected. It states that, when it finally learned what the alleged breach was, it was told that construction of a building had been omitted. Following that reasoning, the ICT was informed of the request to carry out a development that would not be single-family, but would instead accommodate multiple families, in order to maximize the tourism supply needed by the country and meet the number of rooms established by the Plan Maestro. Nevertheless, the proposal was rejected by the ICT in a decision evidencing bad faith, because it merely cited judgments reiterating that the Zona Marítimo Terrestre is public-domain property (bien demanial), etc., without including even a single argument in defense of its desire to harm the concessionaires by forcing them to become tourism operators.

The ICT maintained those unusual criteria under which single-family dwellings were not permitted (except in the Zona Comunal); the ICT’s reiteration of those criteria, as evidenced by the other Planes Reguladores, meant that, in this particular case, they were unable to build a single-family residence. It states that a new proposal was submitted, but they were told that it had to be taken into account that the Inmensidades del Sol concession was a “sub-concession” (sub-concesión) of the concession granted to Costa Blanca. It indicates that negotiations were then undertaken with Costa Blanca, S.A., to facilitate the development in harmony with the requirements of the Costa Blanca, S.A. project. Progress was being made in accordance with the requirements that had been imposed until the authorizations granted by the Gobierno de la República regarding access to water were required. The investments were made in reliance on the Plan Maestro del Polo de Desarrollo de Papagayo, which directed that water needs be supplied from the Palmares and Tempisque aquifers.

To that end, the Gobierno de la República was required to carry out the necessary works, which were never completed. The failure to fulfill that fundamental duty then caused an unprecedented crisis among the residents of that Polo de Desarrollo. The water conflict in the cantons where this project was carried out—the coastal portion of Cantón de Liberia and, particularly, the coastal portion of Cantón de Carrillo—was not anticipated, and the conflict even reached the news media. The Government took a weak approach to the problem and, to address it, simply imposed a “moratorium” (veda) on obtaining new water sources instead of carrying out the works for a new aquifer as required by the Plan Maestro. It was precisely because of the absence of the works needed to use the Tempisque and Palmares aquifers—works that the Government was required to carry out but did not—and the prohibition imposed by that same Government on developing or exploiting water sources in Cantón de Carrillo that the Government automatically precluded any reasonable possibility of carrying out the development.

The issue of the prohibition on developing water sources has continued to appear in the media, even several years later, with particular attention being given to community protests against private attempts to obtain water resources to remedy the problem created by the Government’s failure to resolve it. It states that it is ironic that a government entity is now appropriating the concession on the ground that the development was not carried out, when that development was prevented by the Government itself. The water conflict in that area began in 2007, and throughout those years damages were suffered as a result of the State’s irresponsible conduct in preventing the proper development of the concession, which was obtained and maintained at enormous expense for studies, concession fees (cánones), consulting services, etc. The ICT’s demand—which imposed a penalty for the failure to build, even though compliance with the demand to build would have resulted in a violation of the law—meant that the respective permits could have been obtained only through covert and unlawful means.

As a government entity, the ICT should not only have acted with an understanding of that situation, but should even have eased the burden by exempting the concession from payment of the respective concession fee, because—as a government entity—it is responsible for the situation that prevented exploitation of the property on which the concession development was to be undertaken. Furthermore, it should have granted the same rights afforded to other concessionaires whose concessions were extended for long periods (thirty additional years), even though they had not fulfilled their development commitments. It indicates that they learned—without having been formally notified—of official letters PGP-1010-2012 of 20 de Noviembre del 2012, issued by the Oficina Ejecutora del Polo Turístico Papagayo, and AL-0073-2013 of 18 de enero del 2013, issued by the Asesoría Legal, which recommended denying the requested extension.

A submission dated 1 de marzo del 2013 was immediately filed as an act of good faith to prevent the Administration from issuing void acts (actos nulos) or to avoid the claims for damages provided for by law. Fatal errors contained in those documents were corrected. The ICT was informed that the land-use requirement (requerimiento de uso de suelo) contained in the ICT’s Planes Maestros had been satisfied. It was explained that authorization from A y A was required for water use, but that authorization had been denied because A y A, without possessing technical knowledge of the economic feasibility of an investment, refused to provide water and unlawfully demanded that the project be transformed into a simple single-family residence (that is, a “mansion by the sea,” contrary to the project, which responded to the requirements of the Plan Regulador, the reasonableness of building four residential apartments, and the economic feasibility of doing so).

The ICT stated that the property at issue was public-domain property subject to a specific legal framework with special requirements and that “Under no circumstances may the existence of individual rights (derechos subjetivos) be accepted without fulfillment of any of the corresponding duties.” The ICT also stated that “there is no evidence whatsoever that there was even an intention to begin a project during the twenty years that the concession remained in force,” which is entirely false. Even the preliminary design (anteproyecto) was submitted to the ICT. Due process (debido proceso) was also violated. As a direct and immediate consequence of the failure to renew the concession, damages were suffered. In its legal grounds, it states that the ICT decided not to initiate and conclude an administrative proceeding (procedimiento administrativo) in accordance with the requirements established by the Ley General de Administración Pública, which would have guaranteed due process and thereby allowed a proper defense to be presented.

No hearings or notices were provided, nor was any of the other elements comprising the constitutional guarantee of due process under the binding case law (jurisprudencia vinculante) of the Sala Constitucional respected. The right to proper notice of the charges (debida intimación), to be heard, and to have an opportunity to submit the relevant arguments and evidence was denied. The Board of Directors’ resolution was indeed served. Notice of the death of our concession was given. But the duty to include the specific, duly reasoned grounds on which that decision was based, together with proper proof of those grounds, was violated. In conclusion, each and every element comprising the guarantee of Due Process was violated. It also alleges a violation of legal certainty (seguridad jurídica), of a higher public purpose (fin público superior), and of legitimate expectations (confianza legítima).

It argues that its principal’s alleged breach of the original concession agreement, on which the ICT based its refusal to renew the concession, consisted of its failure to construct any works on the land covered by the concession during the concession term. However, this ignores the fact that lavish multifamily or single-family construction has not been authorized in the cantons of Carrillo and Liberia for 8 years because the competent authorities do not grant water-use permits. The various government authorities—at both the national and municipal levels—have been unable to resolve the problem, and SENARA has systematically refused to grant permits for drilling wells. Without a certificate of water availability (permiso de disponibilidad de agua), neither the INVU nor the Municipality can approve the construction permits. For that reason, its principal has been unable to build the condominium complex.

This case involves an “act of a third party” (acto de tercero) that prevented compliance with the concession obligation to build on the land covered by the concession. Until that prohibition is lifted or the drilling of wells is authorized, it cannot legally be deemed that its principal breached the concession obligation to build on the land covered by the concession. Consequently, the justification for the act denying renewal of the concession (acto denegatorio) is manifestly unlawful, because its principal was prevented from fulfilling its concession obligation to build on the land covered by the concession due to “acts of third parties” (hechos de terceros), in this case national and municipal authorities. They insist that the ordinary proceeding (procedimiento ordinario) governed by the LGAP was improperly omitted.

It states that ICT officials, as public officials and mere custodians of authority, may not arrogate to themselves powers not granted therein, and that the Law contains no power whatsoever permitting them to cause harm as they have done, particularly in this case, where the reason was the absence of construction, and construction was prevented by the Government itself. The officials arrogated to themselves confiscatory powers (facultades confiscatorias) not contemplated by law, thereby incurring serious liability and violating the principle of good faith (principio de buena fe) established in the Enriquecimiento ilícito law. It states that Inmensidades del Sol, S.A., as the quiet, open, and peaceful possessor, has an even stronger right than ICT over those lands, by virtue of the legislation governing the Polo de Desarrollo de Papagayo itself; the special legislation for Papagayo, far from reinforcing the position maintained by ICT, instead confirms the rights of private parties.

ICT—as a public entity—required a law authorizing it to undertake certain actions (principle of statutory reservation (principio de reserva de ley)) and, of course, required such authorization to acquire the lands. By express mandate—under Ley 6370—ICT was required to acquire, through negotiation or expropriation (expropiación), the lands for that development. Some mistakenly claim that this mandate should be interpreted as limited to lands registered in the Public Registry (Registro Público) in the names of private parties. No such interpretation is possible under the text of that law. The mandate is clear and refers to all lands encompassed by that project. The term—the eight years specified in the law—was not met, and therefore the declaration of public interest (declaratoria de utilidad pública) expired, with the respective owners recovering, as expressly ordered therein, the unrestricted exercise of ownership over those properties.

Any right ICT might have held is affected by a defect rendering it absolutely null and void (nulidad absoluta). Consequently, the rights granted by legislation to citizens who occupy land in order to become owners—possession as owner (posesión a título de dueño)—are the rights that legally prevail over those lands. ICT never made the required payment for these lands but instead unlawfully and abusively appropriated them. In view of this, its principal acquired a priority right; Inmensidades del Sol S.A. has clearly possessed those lands for far more years than our legislation requires for acquisitive prescription (prescripción positiva) to occur. Given ICT’s defects, Inmensidades del Sol, S.A. has thus become the beneficiary of a right of possession as owner of those lands. ICT also overlooked that the granting of this sub-concession (sub-concesión) establishes a bilateral contract (contrato bilateral) under the law.

One party to this contract is the Public Administration (Administración Pública), represented by ICT, and the other party is its principal. ICT was not legally entitled to demand performance of our obligations because, to do so, ICT first had to perform its own obligations; and although the contract does not expressly state, “ICT shall ensure that its sister institution, Acueductos y Alcantarillado, grants it the water service required for multifamily construction,” that obligation is implicit because ICT is part of the Costa Rican State, which had denied such access to water. This gives rise to a suspensive effect (efecto suspensivo) with respect to the sub-concession, and the term begins to run anew when the State fulfills its obligation to supply water for the project. It is asserted that state liability for unlawful conduct (responsabilidad estatal por conducta ilícita) arises. As is well known, the following elements are required for state liability for an unlawful act (responsabilidad estatal por acto ilícito) to exist: 1) the State’s conduct must be unlawful, and there must be a causal link (nexo causal) between that unlawful conduct and the damages and losses (daños y perjuicios) sustained by the administered party (administrado).

ICT’s conduct, which consisted of refusing to renew the concession, was entirely unlawful, as demonstrated in the preceding section, because the refusal to renew, being a punitive act against its principal, should have been issued in strict observance of the constitutional guarantee of due process (debido proceso), which the administrative record (expediente administrativo) demonstrates was not done. Likewise, the nonrenewal decision was not duly reasoned, as required by the applicable legislation, in addition to the fact that the alleged justification for refusing to renew the concession was that no construction had taken place on the concession properties, which was legally impossible because there was no lawful means of obtaining a water-availability permit (permiso de disponibilidad de agua) in the Cantón de Carrillo, where our concession was located. Let us recall that no one is required to do the impossible; therefore, our alleged breach of the clauses of the original concession agreement was due to negligent conduct by the State, which still has not supplied that Cantón with potable water and prohibits the drilling of wells. Por tanto, the alleged breach resulted from the State’s own breach, and they are therefore released from all liability on account of the act of a third party (hecho de tercero).

V.Regarding the arguments of the ICT: Concerning the facts identified by the claimant, it states that COSTA BLANCA DEL PACÍFICO S.A., as holder of the concession right (derecho de concesión) registered in the Guanacaste registry district under the Real Folio system, property registration number 0004-Z-000, whose concession term began on 23/11/1992 and ends on 23/11/2012, has the following characteristics: Cadastral Survey Plan number: G-270723-1995, known as LOT A. From this parent property (finca madre), the lot known as lot 8 was subdivided, with the following characteristics: private residential use, Playa Panamá, Sardinal, Carrillo, Guanacaste; area: 5.063,20 ms; survey plan G-304577-96. That subdivision (segregación) was submitted to the Instituto Costarricense de Turismo in order to obtain the corresponding approval from the competent authority; authorization was also requested from the Board of Directors to partially assign its concession right to INMENSIDADES DEL SOL S.A., corporate identification number 3-101-190918.

Subsequently, by resolution adopted at session 4715 of 31 de marzo de 1997, the ICT Board of Directors authorized the partial assignment of COSTA BLANCA DEL PACÍFICO S.A.’s concession right in favor of INMENSIDADES DEL SOL S.A. with respect to lot 8. It states that, as a consequence of the authorization granted by the ICT Board of Directors through the resolution adopted at session 4715 of 31 de marzo de 1997, public deed number 155 of 15 de julio de 1997, concerning the concession assignment agreement (contrato de cesión de la concesión), was executed before a notary public, with the ICT, COSTA BLANCA DEL PACÍFICO S.A., and the assignee INMENSIDADES DEL SOL S.A. appearing as parties, thereby creating Real Folio property registration number 709-Z-000, with the following characteristics: Use: Private residential; location: Playa Panamá, Sardinal, Carrillo, Guanacaste; area: 5.063,20; survey plan: G-304577-96.

That partial assignment agreement in favor of INMENSIDADES DEL SOL S.A. established a concession term of 20 years beginning on 23 de noviembre de 1992, with the possibility that the concessionaire could request an extension or renewal of the term; nevertheless, that option was merely an expectancy of a right (expectativa de derecho), and did not impose an obligation on the ICT to renew the term. The renewal application was filed only approximately 16 days before the concession term expired on 23 de noviembre del 2012, thereby demonstrating the company’s complete lack of interest, since it left a procedure of such importance until the last moment. In 1996, Decreto Ejecutivo 25439-MP-TUR of 27 de agosto was enacted and published in La Gaceta of 11 de setiembre de 1996, concerning the Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, which at that time established concession terms in Articles 9 and 17.

Later, Decreto Ejecutivo 311991-MP-TUR of 21 de mayo del 2004 amended the aforementioned Articles 9 and 17 of the Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo Papagayo, increasing the maximum concession term to 50 years and changing the deadlines for performing the works. Article 17 did not modify the concession terms; rather, it established new parameters for the development periods applicable to the performance of works. The concession agreement contained very clear clauses regarding compliance with obligations. It is stated that, at Ordinary Session No. 03-2013, Article 6, subsection I, held on martes 5 de febrero de 2013, the Consejo Director del Polo Turístico Golfo Papagayo recommended denying the renewal, based on the technical and legal reports issued respectively, which detailed the failure to fulfill the contractual commitments undertaken with this Institute. The technical grounds analyze a series of aspects of the concession under the body of regulations (bloque normativo) governing concessions in the Polo Turístico Golfo de Papagayo and identify the grounds on which the concession did not qualify.

The land use (uso de suelo) applicable to the property granted under concession to the plaintiff is solely residential and not intended for any other use. According to the report, water availability could be granted for a single-family dwelling; that is, the designation stated in INMENSIDADES DEL SOL S.A.’s agreement had to retain the specified use and proceed with the development of a project, since water was available for residential use. Under the agreement, the concessionaire was required to comply with the fifth clause of the concession agreement, which provided that, pursuant to both the General Master Plan of the Proyecto Turístico Golfo de Papagayo and the Specific Master Plan of Costa Blanca del Pacifico S.A., the sole authorized purpose of this lot was to serve and be used exclusively for private residential accommodations. The statement of reasons (motivación) for that administrative act (acto administrativo) consists of the technical report (Official Letter PGP-1010-2013) and the legal report (Official Letter AL-073- 2013 of 18 de enero del 2013), which form part of the administrative record (expediente administrativo).

Even before the Board of Directors issued the administrative act denying the renewal, the claimant herein was already aware of those reports, as it itself stated in a letter dated 01 de marzo del 2013 (received on 14 de marzo del 2013). INMENSIDADES DEL SOL S.A. filed a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) against the Board of Directors’ resolution denying the renewal. Notwithstanding the foregoing, this party’s challenge lies in the fact that the plaintiff alleges that the “ICT did not wish to amend its decision,” which is untrue and, moreover, lacks sense and logic. It was not that the decision was not amended because there was no desire to do so; instead, from a strictly legal perspective and in accordance with the legal system, the plaintiff’s insubstantial arguments did not establish in the record any legal circumstances that would alter the decision. The plaintiff herein failed to fulfill its contractual commitments, beginning with the principal breach: it never built anything.

It is stated that, since 1997, INMENSIDADES DEL SOL S.A. had time to undertake the necessary steps to apply for water service but did not do so until 2012. This is a matter for which the ICT is not responsible, as is clear from the wording itself. The fact remains that, with or without works, water was available to carry out works consistent with the project and the applicable zoning use; it is therefore absurd to shift responsibility for its breaches to the State. Particularly when the contractual commitments and the area’s planning regulations were known, the evidence shows that the claimant sought at all costs to carry out whatever project it happened to want at that time without complying with the applicable regulations. The plaintiff insists that the State was responsible for its inability to carry out the works, despite having everything necessary to complete the project over twenty years, and it now seeks to benefit from its own inaction by alleging financial losses that, in addition to being unproven, are unfounded, merely to shift to the Administration payment for something that not even the plaintiff itself can identify, given its failure to fulfill its contractual commitments.

Renewal of concessions is an expectancy of a right for the private party and a discretionary power of the Administration; it is not an obligation. Regarding the legal arguments concerning the absence of an administrative proceeding (procedimiento administrativo), it is explained that such a proceeding may take either of two forms: ordinary or summary. The Administration guaranteed the claimant herein due process (debido proceso), through a summary proceeding in which a hearing was held, the facts were duly verified, and a final act was issued. The claimant was notified of an administrative act based on the unequivocal rules of science and technical knowledge; the claimant was informed thereof and immediately challenged and contested it by means of a written submission dated 01 de marzo de 2013. The submission was considered by the competent authority and referred on appeal to the higher authority, respecting the right to two levels of administrative review (doble instancia administrativa).

Likewise, in exercising its right of defense (Derecho de defensa), the plaintiff filed, on 15 de abril del año 2013, an extensive written submission that it called a Motion for Reconsideration against resolution SJD-119-2013. All of the foregoing must be considered in light of the fact that no cancellation proceeding ever occurred. Quite the contrary, what occurred was the issuance of a reasoned act communicating the decision not to renew because of the evident failure to fulfill contractual commitments. That motion was decided by the Board of Directors of the Instituto Costarricense de Turismo, as the highest-ranking authority, which affirmed the decision issued by the Consejo Director del Polo Turístico Golfo de Papagayo, thereby exhausting administrative remedies (agotada la vía Administrativa) and allowing the respondent to seek judicial intervention to review legality in administrative proceedings.

Due process was guaranteed: the party was aware of the Administration’s actions, exercised its right to appeal (derecho de recurribilidad), and was never denied the constitutional principle of due process. It states that, in this specific case, no subjective rights (derechos subjetivos) are at issue. With respect to State-owned public-domain property (bienes demaniales del Estado), it is understood that a term is ordinarily guaranteed but that the property may be recovered by the State at any time; a precarious concession (concesión precaria) is granted for a specified term, never a subjective right. In this scenario, the term initially granted had already expired without any progress being evident on the concessionaire’s part, in which case denial of the renewal was appropriate, and that is what occurred. Once the duly reasoned administrative act was issued, due process began, and the claimant has clearly demonstrated its full knowledge of the administrative record and the Administration’s actions, conclusively proving that the fundamental right to due process was never violated.

Regarding the alleged violation of the principle of legal certainty (principio de seguridad jurídica), the paramount public purpose (fin Público superior), and the principle of legitimate expectations (principio de confianza legitima), it is stated that, by applying valid and currently effective rules, this Institute was necessarily required to issue the reasoned decision not to renew, thereby demonstrating respect for the principle of legal certainty.

VI.On the expiration of the action (caducidad de la acción). At the preliminary hearing, the case-management judge decided to defer until the judgment on the merits the analysis of the defense asserting expiration of the action raised by the local entity. That defense must be rejected. As previously specified, the subject matter of the proceeding concerns the claim for damages arising from conduct attributable to ICT during the processing of the renewal of the concession granted to the party represented by counsel, in which it was decided not to renew that concession. In this context, it must be borne in mind that the claims set forth in the complaint and established at the preliminary hearing relate exclusively to monetary relief as compensation for damages caused by unlawful conduct, without including among the requested forms of relief any claim concerning review of the validity of the formal measures issued by ICT.

In this regard, expiration of the action, governed by sections 39 and 40 of the CPCA, presupposes the existence of a claim requiring review of the legal conformity of some expression of administrative intent, whether through proper functioning or malfunction. Claims for compensation, in turn, are governed by the doctrine of limitation of the substantive right (prescripción del derecho de fondo), in accordance with the rules imposed by section 41 subsection 1) of the CPCA, in conjunction with the mandate of section 198 of the LGAP. Accordingly, because there has been no dispute concerning matters that must be subject to the time-limit regime established by the aforementioned section 39 in conjunction with section 40 of the CPCA, the asserted expiration must be rejected.

VII.On the administrative liability regime (régimen de responsabilidad administrativa). In repeated rulings, this Section has explained the liability regime as follows: “Under our legal system, the Government of the Republic is popular, representative, participatory, alternating, and accountable (Article 9 of the Political Constitution). In particular, the regime of strict State liability (responsabilidad objetiva del Estado) is generally provided for in Articles 190 et seq. of the General Law of Public Administration, from whose text arises the duty to compensate for all damage and losses caused by the conduct and omissions of the Public Administration. That is, the Administration shall be liable for all damage caused by its lawful or unlawful, normal or abnormal operation, except in cases of force majeure, fault of the victim, or the act of a third party. From this perspective, under the premise of the Administration’s duty to compensate, independently of subjective standards of assessment—intent or fault—in the actions of its public servants or agents, our country applies a strict-liability regime, such that the State must compensate for any damage that the person subject to the Administration or the litigant is not legally required to bear, whether within that person’s patrimonial or non-patrimonial sphere, with that person’s subjective legal position being irrelevant to this determination.

Thus, the Public Administration is liable for its lawful and normal conduct when it issues an administrative act (acto administrativo) that substantially conforms to the legal system, or when it engages in permitted material conduct, whether through action or omission. The State is also, of course, liable for damage generated by administrative conduct that is unlawful, abnormal, and formal when the administrative act is illegal, and non-formal when the matter involves material conduct that is unauthorized or abnormal. It follows from the foregoing that three fundamental requirements must be met for the regime of strict State liability to apply: First, there must be administrative conduct, whether by action or omission, formal or material, lawful or unlawful, and involving normal or abnormal operation. The second requirement is the occurrence of legally wrongful, actual, assessable, and individualized damage that the victim is not required to bear, whether within the victim’s patrimonial or non-patrimonial sphere.

The third requirement is a causal nexus (nexo causal) between the foregoing requirements—that is, a direct cause-and-effect relationship between the alleged act and the resulting damage that supports liability for the loss caused—with no grounds excluding causation, such as an exonerating circumstance involving force majeure, fault of the victim, or the act of a third party. (For further discussion, see decisions of the First Chamber of the Supreme Court of Justice: number 025-F-99 at 14:15 hours on 22 de enero de 1999, number 589-F-99 at 14:20 hours on 1 de octubre de 1999, and number 252-F-01 at 16:15 hours on 28 de marzo del 2001). With regard to the liability that persons subject to the Administration may seek to impose upon a public official, Article 199 of the General Law of Public Administration provides, in relevant part, that: ‘1. A public servant who has acted with intent or gross negligence in the performance of his or her duties or in connection therewith shall be personally liable to third parties, even if the public servant merely used the means and opportunities afforded by the position.

(...) 4. Classification of the public servant’s conduct for purposes of this Article shall be without prejudice to joint and several liability with the Administration vis-à-vis the injured party.’ In addition, section 201 of the same body of law provides for the public servant’s joint and several liability (responsabilidad solidaria) with the State, and therefore both may be sued in that capacity. From this perspective, we may readily conclude that, in addition to any criminal and administrative liability that the public official’s action or omission may generate, the public official is required to bear civil liability toward third parties as well as toward the Public Administration where, in observance of due process, it is determined that conduct involving intent or gross negligence caused legally wrongful damage that the person subject to the Administration or the third party is not required to bear.

Thus, pursuant to the aforementioned sections of the General Law of Public Administration, the analysis of liability arising from the official’s personal fault (falta personal) takes into account subjective standards of attribution, such as the intent or gross negligence invoked by the provision, together with objective standards for determining the circumstances in which personal fault arises, as section 191 of that body of law refers to instrumental, circumstantial, or purpose-based connecting factors by specifying that: ‘The Administration shall compensate for all damage caused to the subjective rights of others by faults committed by its public servants during the performance of the duties of their positions or in connection therewith, using the opportunities or means those positions provide, even when used for purposes, activities, or acts unrelated to that mission.’ It is important to specify that, under our legal system, subjective classifications of intent or slight or gross negligence are not presumed but must be proven, unless the burden of proof is reversed by operation of law.

In light of the foregoing, it is also appropriate to specify when conduct is intentional or negligent in any of its forms. With respect to the former, intentional conduct is understood to have occurred when the official, person, or agent intends to cause physical, patrimonial, or non-patrimonial damage to a person, such that, through legally wrongful conduct, the official seeks to obtain an anticipated harmful result and endeavors to cause it using the available means. Conversely, conduct is classified as gross negligence when carelessness or a lack of diligence or care is established on the part of a public official who is required to exercise the appropriate conduct. This carelessness may arise from actions or omissions reflecting the public official’s negligence, recklessness, or lack of expertise. Finally, it bears recalling that, within the logic of the system under which the Public Administration and the public servant are jointly and severally liable to the injured party, and in view of the potential internal allocation of liability when unlawful damage occurs, the legislation provides for a recourse action (acción de regreso) or recovery of amounts paid, which is indispensable to prevent any unlawful harm to the Public Treasury.” (Judgment 039-2017-I at dieciséis horas y treinta minutos on uno de marzo del dos mil diecisiete of this Court).

VIII.On the existence of damage. In the present case, the first issue to address is whether damage exists that may constitute a valid basis for compensation. In this regard, section 196 of the LGAP provides that compensable damage (daño indemnizable) must be actual, assessable, and individualized, as well as legally wrongful in its basis—that is, there must be no legal duty to bear it. Moreover, the party seeking compensation must prove its existence, as well as identify and establish the causes to which it is attributed, so that the judge may assess whether a causal relationship exists between the event giving rise to the damage and the resulting injury, and whether it is attributable to the party against whom it is alleged. In this respect, account must be taken of section 122 subsection m) of the CPCA, which sets forth three scenarios for a judgment addressing damages. The first provides that, when the record establishes both the existence and the economic magnitude of the injury, the judgment must rule on that matter and enter an award for a liquidated amount (condena líquida).

The second scenario provides that, when the damage has been duly proven but no parameters exist for determining its amount, the judgment must enter an award for an unliquidated amount (condena en abstracto), so that the corresponding amount may be determined during the enforcement phase. A third scenario permits the judgment to enter an award for an unliquidated amount when neither the existence nor the amount of the damage is established, but the Court finds that the injury is a consequence of the administrative conduct or administrative legal relationship at issue in the proceeding. This last scenario is available only when the claim for damage concerns individual matters subject to disposition, so that it is consistent with the party-presentation principle (principio rogatorio), on the understanding that an express request concerning that damage has been made. Additionally, it must be clear that such an award is conditional upon proof that the underlying damage exists and possesses the characteristics required by the General Law of Public Administration, as well as proof of the actual cause of the claimed injury, in accordance with the procedural principle governing allocation of the burden of proof.

Accordingly, for an award of compensation against the Public Administration to be appropriate, several requirements must be met: the existence of legally wrongful damage or injury that there is no duty to bear; the existence of a causal nexus between the damage caused and the adequate cause producing that damage; and, consequently, identification of the cause of the injury and its causal nexus with the party to whom that cause is attributed.

IX.Regarding the liability attributed to ICT. Within the framework of this action, liability is attributed to ICT for denying renewal of the concession in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) (Golfo de Papagayo). The plaintiff presents a series of arguments and facts intended to set forth the various violations committed by the defendant entity that constitute the unlawful conduct underlying its claim for compensation for the damage. It points to a lack of reasoning in the decision that denied the concession, complains of the failure to provide an ordinary administrative proceeding if a sanction was being imposed, in violation of the right to due process, alleges that the breach cited as the basis for not renewing the concession is attributable to the responsibility of the State itself and its institutions regarding water availability, and additionally alleges violations of the principles of legal certainty, public purpose, and legitimate expectations; it also identifies as a defect the failure to recognize the status of the property and the plaintiff’s right of acquisitive prescription (usucapión).

Based on those claims, it specifies the damage caused, which it identifies as breaches of promises to sell three of the apartments, negotiated and agreed upon with third parties; the costs of all studies and architectural, structural, and mechanical plans for the condominium project; the loss of the usufruct (usufructo) of five thousand sixty-three square meters and twenty square decimeters; and losses arising from the commitments agreed upon with Costa Blanca S.A. Those elements define the framework for assessing the liability attributed. Before assessing that framework of liability, it is important to note preliminarily that, as stated, the administrative non-contractual liability (responsabilidad administrativa de tipo extracontractual) regulated by the Ley General de la Administración Pública establishes a compensatory system and, therefore, centers on full reparation of the damage. It is a compensatory system in which proof of the pecuniary or non-pecuniary injury (lesión patrimonial o extrapatrimonial) for which reparation is sought is essential, and that injury must satisfy the conditions imposed by section 196 of the LGAP.

Furthermore, such damage must be based on an unlawful situation (situación antijurídica) affecting the legal sphere of a person who has no duty to bear that condition. In that regard, it is essential to examine the basis of the injury in order to establish the causal link (nexo causal) between that antecedent and the damage as its unlawful consequence, and to determine that it satisfies the criteria of attribution (criterios de imputabilidad) regulated by the legal system as the source producing the damage (Article 190 et seq. of the LGAP). Accordingly, for compensation to be warranted, the cause must fall within one of those attribution parameters, which are defined under a fault-based liability (responsabilidad con falta) framework involving unlawful conduct or abnormal operation (funcionamiento anormal), meaning material action that departs from the standards of administrative efficiency because services were provided defectively, belatedly, or not at all.

Under no-fault liability (responsabilidad sin falta), the cause of the damage is linked to lawful conduct consistent with the legal system, or to normal operation (funcionamiento normal) characteristic of administrative efficiency, but which causes a special and abnormal injury because of the small proportion of persons affected or the exceptional severity of the damage. To assess whether the compensation claimed in this specific case is warranted, where it is attributed to unlawful conduct, it is necessary to recognize that the attribution criterion requires a declaration that the formal conduct was unlawful, whether it was so declared in administrative proceedings or invalidated in judicial proceedings. In that regard, before assessing the damage and causal link, there must be a declaration invalidating the administrative conduct and characterizing it as unlawful in order to establish liability.

A claim cannot be considered without analyzing the conduct connected to the alleged unlawfulness on which liability is based. In this case, the plaintiff limited its claims exclusively to damages and did not seek invalidation of the administrative conduct in which the alleged grounds for nullity are rooted and which would define the unlawful conduct claimed as the basis of the damage for which compensation is sought. Under those circumstances, this Chamber finds that, in view of the principle of congruence (principio de congruencia), it cannot assess matters that have not been pleaded by the party, since they do not form part of the relief sought as defined by the subject matter of the proceedings. The claims asserted in the proceedings are exclusively within the plaintiff’s control and constitute a limit on the ruling that the judicial body may issue. Although rulings may be issued sua sponte pursuant to express provisions of the CPCA, the party must, as indicated, establish the basic prerequisites for the liability analysis.

Following that reasoning, within the framework of the plaintiff’s theory of the case, the cause of the alleged injuries originates, as noted, in the conduct of ICT, specifically its denial of the plaintiff’s application to renew the concession submitted to that institute. In other words, the causal link on which the plaintiff bases the damages under review is the issuance of conduct it considers invalid, which means that the alleged injuries are attributed to unlawful conduct as the applicable attribution parameter. However, the plaintiff has not sought an examination of the validity of that conduct in these proceedings, instead focusing and limiting its claims exclusively to compensation. This makes it impossible to analyze unlawful conduct as the criterion for attributing the damage, which must be examined before a declaration regarding the basis of the damage can be issued. The plaintiff merely assumes that the denial of the concession renewal is null and void, but does not request the corresponding analysis necessary to determine whether those formal actions are in fact contrary to law, nor does it establish that they are null and void.

Thus, following the reasoning concerning the parameters under which this jurisdiction may review the Administration’s actions pursuant to section 49 of the Constitución Política and Articles 1, 2, 36, and 42 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, an analysis of liability arising from the Administration’s issuance of formal conduct cannot be separated from a challenge to the administrative acts (actos administrativos) that produce the harmful effect. The contrary would entail the contradiction of a judgment declaring liability based on a defective formal act while illogically leaving that act in force because the party did not request its invalidation, there being an impediment preventing the Court from ruling on matters not requested at the risk of deciding extra petita. Viewed from another perspective, the legal basis entitling a party to claim compensation caused by formal administrative conduct begins precisely with a declaration that such conduct is irregular, thereby establishing a cause-and-effect link or nexus that cannot be severed.

Indeed, it should be noted that the plaintiff’s arguments refer to inadequate reasoning for the decision because the resolution denying the application to extend the concession merely states that the contractual terms were breached. However, the case record shows that the reasoning for the decision is supported by two technical opinions issued by the competent bodies: one from the Dirección del Polo de Papagayo, which details the assessments leading to the conclusion that those contractual breaches occurred, and a legal assessment concerning the procedure and basis for those findings of breach. Therefore, inadequate reasoning cannot be established, since the decision was supported by those technical opinions, which the party had an opportunity to contest and ask the Administration to reconsider. From that perspective, the plaintiff also fails to establish a due-process defect, because it had the opportunity, before the final decision was issued, to have the appropriate bodies of the defendant entity consider its arguments and review the exculpatory evidence (prueba de descargo) submitted, and afterward to file the relevant appeals.

Nor can a violation of due process be found, since implementing an ordinary proceeding was unnecessary because this was not the imposition of a sanction or the extinguishment of a subjective right (derecho subjetivo), but rather the consideration of an application submitted by the plaintiff to the Administration seeking an extension of a concession that had been granted for a defined term. That concession does not confer a perpetual right but is subject to a contract containing specific conditions with which the signatory parties were required to comply, and it likewise does not confer an automatic right to renewal of a granted concession, because assessment of such renewal falls within the authority of the defendant entity (Articles 51 and 52 of the Ley de Zona Marítimo Terrestre). Nor does the plaintiff establish a violation of the principles of legal certainty, public purpose, and legitimate expectations, given that, as shown by the record, the condition underlying the rejection that the Administration took into account in denying the plaintiff’s application consisted precisely of a breach of contractual provisions of which the plaintiff had been aware since the concession was granted 20 years earlier, and that breach was assessed specifically to determine that the public interests associated with granting concessions over those areas had not been satisfied.

Furthermore, the plaintiff does not establish that the lack of water availability caused the breach of the agreement, or even the liability attributed to the other State entities, considering that, although the water conditions in the Guanacaste sector are publicly known, the record establishes that AYA could provide such water availability for a construction model consistent with the authorized land use (uso de suelo), which was private residential use allowing a single-family dwelling. Likewise, it does not establish the basis of its argument that the property had been acquired by positive prescription (prescripción positiva) by the party it represents as possessor thereof, a contention that cannot be entertained by operation of law for this type of property because it is public-domain property (bien demanial) not subject to prescription pursuant to sections 261 and 262 of the Código Civil.

Now, although ley 6370, which declares the properties in the Papagayo zone to be of public utility, establishes a right of reversion (derecho de retrocesión), that right applied to the original owners and not to the concessionaires to whom concessions were granted after those properties came under the administration of ICT. From that perspective, the causal link asserted by the plaintiff cannot be derived, and therefore its compensatory claims cannot be granted in this jurisdiction. Consequently, this Court concludes that determining the invalidity of the challenged conduct and establishing that the corresponding petitions are warranted are essential prerequisites for justifying any award of compensation associated with that antecedent cause. Following that reasoning, the objective connection that would establish the causal link cannot be derived from the damages quantified in the complaint.

It must also be added that the damages it seeks to quantify have not been demonstrated, even summarily, since it merely mentions them but offers no evidence that could at least establish the extent of their existence, thereby failing to satisfy its procedural burden (carga procesal), which is an essential prerequisite for granting the compensation claimed. This may be attributable to the fact that, as the defendant argues, the plaintiff did not undertake any construction and/or economic activity on the property it claims, a fact that was not refuted in any way by the party bringing the action. The information submitted in the administrative record is insufficient to determine—even at a general level—the class and type of damage allegedly caused, the basis for the losses, and the parameters for quantifying them. It must also be noted that, because no declaration of unlawfulness of the formal conduct (conducta formal) claimed as the basis for attributing the damages was sought, no derivative liability of the officials who participated in issuing those acts may be entertained, much less may an alleged failure to observe the duties and principles governed by the Ley de Enriquecimiento Ilícito be assessed from that perspective.

For the sake of completeness, this Chamber must point out that the grounds provided by the plaintiff company to justify the contractual breach alleged by the defendant entity, which forms the basis for denying the extension of the concession (concesión), are not persuasive. It is evident that, during the 20 years in which it held the concession granted to it, that party demonstrated no intent—either in the court record or in the administrative proceedings—to fulfill the agreed obligations. It was only after filing the renewal application that it requested from AYA the conditions governing water availability in the area and submitted a preliminary project (anteproyecto) for approval by the ICT administration. This is logically deserving of reproach, and its contention that no deadline had been established for fulfilling those obligations cannot be accepted, because it is clear that, given the scale of those commitments in terms of time and investment, they could not reasonably have been expected to be carried out only a few days before the expiration of the term granted, which was twenty years.

Likewise, it should be recalled that there is no right to the immutability of the legal system, a matter of utmost importance in urban-planning matters (materia urbanística), where the factual conditions of development vary over time. Water availability is a fundamental factor and the basis for initiating any real-estate undertaking, and it is therefore highly reproachable that the party did not begin development efforts until 2012, only months before its concession expired, when for nearly two decades it had possessed the legal authorization to give economic substance to the administrative real right (derecho real administrativo) represented by the sub-concession (sub-concesión) it had obtained. That enabling title (título habilitante) for financial gain is subject to strict environmental and urban controls because it forms part of the public property or public domain (patrimonio o dominio público) exploited through the concession, and never constitutes property capable of exploitation under the terms of Article 264 of the Civil Code.

It should be borne in mind that, even assuming that it had obtained water availability when it acquired the title, if that availability had not been materialized in a building permit (permiso de construcción), it would have lapsed over time, without any possibility of bringing a claim. Thus, public-order rules (normas de orden público) establish limits and restrictions on the capacity of private concessionaires to act, not only by virtue of the title obtained at the administrative level, but also through the priority application of the public-domain regime in force. The plaintiff’s distorted argument concerning injury to its assets, and especially its attempt to claim adverse possession (usucapión) over property obtained through a concession, must therefore be rejected. It follows that the party seeks not only to disregard the substance of what it acquired more than two decades ago, but also the regulated-use rules to which it was subject throughout the term of its administrative real right.

That right, it should be noted, provides no legal support or basis for claiming—an objective duty founded on an enabling rule (norma habilitante)—that the State extend the concession, which is now extinguished. This result stems not from any unilateral or arbitrary action by the defendant, but from the very conditions of the enabling title, namely, the final term contained in the administrative real right. Accordingly, (this is in Arial) the plaintiff is correct in asserting that an extension is not a mandatory legal mechanism or one that creates vested rights (derechos adquiridos), but merely an expectation subject to review by the Administration overseeing the concession, precisely as occurred in this matter. Therefore, the conduct of the plaintiff company provides sufficient grounds for finding a breach of the contractual commitments imposed upon it through the assignment of the concession.

Moreover, it must be noted that the breach demonstrated by the record is that of the assignee (cesionaria), not the State, contrary to the argument it advances seeking release from contractual liability under contractual rules of civil-law origin. Accordingly, all relief sought must be denied.

X.Regarding the defenses raised: Counsel for ICT raised the defenses of time bar (caducidad de la acción), lack of standing (falta de legitimación), and lack of legal entitlement (falta de derecho). The time-bar defense must be rejected for the reasons already stated. The standing defense must likewise be rejected because its former status as concessionaire establishes a legal relationship with the concession-granting Administration. As for the defense of lack of legal entitlement, it must be sustained, given the determination that the claims for compensation asserted are unfounded. Consequently, the complaint must be dismissed in its entirety.

XI.Costs. Pursuant to section 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, litigation costs and attorneys’ fees (costas procesales y personales) constitute a burden imposed upon the losing party by virtue of having lost. Exemption from such an award is appropriate only when, in the Court’s judgment, there was sufficient cause to litigate or when judgment is rendered on the basis of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In this case, the Court finds no grounds permitting or justifying departure from the prevailing rule that costs be awarded against the losing party; accordingly, the plaintiff must bear the costs.

POR TANTO.

The defenses of time bar and lack of active and passive standing (falta de legitimación activa y pasiva) are rejected. The defense of lack of legal entitlement is sustained. Consequently, the complaint filed by Inmediaciones del Sol S.A. against the Instituto Costarricense de Turismo is dismissed in its entirety. The plaintiff shall bear both categories of costs. Let notice be served.

Laura Gómez Chacón Amy Miranda Alvarado Carlos José Mejías Rodríguez *E4S1XYG1DEK61* LAURA GOMEZ CHACON - DECIDING JUDGE *RFNA1DUQZHY61* AMY MIRANDA ALVARADO - DECIDING JUDGE *MQTQHA28UPY61* CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - DECIDING JUDGE Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros west of BNCR, across from Café Dorado. Telephone numbers: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 and 2545-0006. Email: [email protected]

EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCTERELE001.dpj ASUNTO: PROCESO DE CONOCIMIENTO ACTOR: INMENSIDADES DEL SOL S.A.

DEMANDADO: INSTITUTO COSTARRICENSE DE TURISMO No. 37-I-2020 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN PRIMERA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las quince horas y treinta y cinco minutos del veintisiete de marzo del dos mil veinte.

Proceso de conocimiento declarado de puro derecho establecido por la empresa denominada Inmensidades del Sol, S.A., cédula de persona jurídica número 3-101-190918, representada por Luis Enrique Gutiérrez Rodríguez, mayor, casado, cédula 1 -479 -305, abogado, vecino de Montes de Oca, en su carácter de apoderado generalísimo de la sociedad; contra el Instituto Costarricense de Turismo representado por Jimmy Álvarez García, mayor de edad, Abogado, con carné de colegiado número 13134, portador de la cédula de identidad número 6-0190-0632, con domicilio en Alajuela, en su condición de apoderado especial judicial. Participan como apoderados especiales judiciales de la parte actora la licenciada Cecilia Naranjo Arias, mayor, divorciada, abogada, cédula 1 - 821 - 173, vecina de Santa Ana, y el Licenciado Luis Sibaja Guillén, mayor, casado, abogado, vecino de Santa Ana, cédula 1 -0854 -0897.

RESULTANDO:

1. 1El 1 de octubre del 2015, la accionante presenta la demanda que ha dado origen al presente proceso para que, en lo medular, en sentencia se disponga: "1. Que como consecuencia de la no renovación de nuestra concesión, mi representada sufrió los siguientes daños y perjuicios: incumplimientos de promesas de venta de tres de los apartamentos; pérdida de todos los estudios, planos arquitectónicos, estructurales y mecánicos del proyecto de condominio; pérdida del usufructo de cinco mil sesenta y tres metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados, legalmente otorgados en concesión y pérdidas por compromisos pactados con Costa Blanca, S.A., los cuales serán liquidados en ejecución de sentencia. 2.- Solicitamos se ordene al ICT se nos otorgue una nueva concesión sobre esos mismos terrenos, por el máximo de tiempo que autoriza la legislación o en su defecto, el pago de daños y perjuicios que se liquidarán en trámite de ejecución de sentencia. Este es un caso en donde confiamos que la Contraloría General de la República otorgue la dispensa de la acostumbrada Licitación. 3.- Solicitamos que en caso de oposición, se condene al ICT al pago de las costas personales y procesales de la presente acción." (Imágenes 208 del expediente judicial).
2. 2Conferido el traslado de ley, el instituto demandado contestó de manera negativa y opuso las defensas de caducidad, falta de legitimación activa y pasiva y falta de derecho. (Imágenes 270-326, 347-377 del expediente judicial).
3. 3La audiencia preliminar prevista en el ordinal 90 del CPCA fue celebrada el 10 de octubre del 2018, con la asistencia de la parte demandada. Se fijaron las pretensiones, se reservó la defensa de caducidad para ser resuelta por el fondo, se determinaron los hechos controvertidos y se admitió prueba solo de orden documental. El proceso se declaró de puro derecho y se otorgó audiencia para rendir conclusiones. (Imágenes 405-408 del expediente judicial).
4. 4El 13 de junio del 2019, la parte actora presentó un incidente de hechos nuevos y prueba para mejor resolver. (Imágenes 410-424 del expediente judicial).
5. 5Mediante resolución de las dieciséis horas y cuatro minutos del cuatro de noviembre del dos mil diecinueve, está Cámara otorgó la audiencia respectiva y solicitó prueba para mejor resolver. Audiencias que fueron atendidas por ambas partes. (Imagen 429-521 del expediente judicial).
6. 6No se observan nulidades procesales que deban ser declaradas e que impidan emitir sentencia de fondo. Se dicta esta sentencia por unanimidad. Redacta la jueza Gómez Chacón con el voto afirmativo de la jueza Miranda Alvarado y del juez Mejías Rodríguez;

CONSIDERANDO:

• I)Sobre el incidente de hechos nuevos y prueba para mejor resolver: La parte accionante presentó un incidente de hechos nuevos en el que señala la existencia de un informe de la auditoría del Instituto demandado en el que se aborda la eficiencia, eficacia y economía de la oficina Ejecutora del Polo Turístico Golfo de Papagayo. En razón a lo indicado por la accionante estima esta Cámara que lo peticionado no corresponde a un hecho nuevo, sino responde a una prueba para mejor resolver, en el entendido, que el informe que se señala no es un informe especifico elaborado para el caso en discusión sino en términos generales de la actividad del ICT en la Oficina Ejecutora del Polo Turístico Golfo de Papagayo. Sin embargo, aún cuando lo sometido al conocimiento de este Tribunal se valore como una prueba para mejor resolver, por la forma en como se resuelve el presente asunto, se estima que la misma no resulta pertinente, razón por la cual se rechaza.
• II)Hechos probados. De relevancia para los efectos del presente proceso se tienen los siguientes:
• 1)Mediante acuerdo de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo, tomado en la sesión ordinaria de Junta Directiva No. 4715; artículo 5, inciso XIII, celebrada el día 31 de marzo de 1997, se acordó: "Atender las recomendaciones de la Dirección Legal, según oficio DL-267-97 y del Consejo Director del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, según oficio PGP-087-97, y aprobar las dos cesiones parciales que plantea la firma Costa Blanca del Pacífico S. A., del lote No. 8 a INMENSIDADES DEL SOL S. A. y del lote No. 6 a COSTA BLANCA DEL PACIFICO CIENTO CINCO S.A.". (Imagen 21 del expediente judicial);
• 2)Mediante escritura ciento cincuenta y cinco, otorgada en la ciudad de San José, a las catorce horas y treinta minutos del quince de julio de 1997, ante los notarios Alejandro Antillón Appel y Arnoldo Antillón Appel, comparecieron los representantes de la sociedad Costa Blanca del Pacífico S.A., Inmediaciones del Sol S.A. y el Instituto Costarricense de Turismo y se consigna que Costa Blanca del Pacífico Sociedad Anónima, es titular de la concesión debidamente inscrita en el Registro General de Concesiones del Registro Público, bajo la matrícula cero cero cuatro-cero cero cero, inscripción que consta bajo el asiento dos, visible al folio nueve del tomo primero del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, que es terreno destinado para el desarrollo turístico, con piscina, lavandería, otras construcciones y área verde situado en Playa Panamá, distrito de Sardinal del cantón de Carrillo de la Provincia de Guanacaste, con la medida, linderos y demás características que indica el Registro. Que del loteo parcela A de dicha concesión, identificado bajo el plano catastrado número G-doscientos setenta mil setecientos veintitrés-noventa y cinco, con una medida actualmente de ochenta y cinco mil quinientos ochenta metros setenta y un decímetros cuadrados, la concesionaria segrega en cabeza de su concesionario, un lote destinado a área residencial privada que se describe así: lote número ocho: Naturaleza: Terreno para el desarrollo turístico destinado a residencial privada, Situación: El lote se encuentra ubicado en Playa Panamá, distrito de Sardinal, cantón de Carrillo lo de la Provincia de Guanacaste, mide cinco mil setenta y tres metros con veinte decímetros cuadrados y los siguientes linderos, al norte calle pública, y resto reservado Costa Blanca del Pacífico S.A., al sur Costa Blanca del Pacífico S.A. en resto reservado, al este resto reservado Costa Blanca Pacífico S.A. y oeste concesión Costa Esmeralda. En dicha escritura además se consignan las pautas del contrato suscrito entre las partes para la cesión parcial del lote con destino residencial, el cual se rige por la legislación aplicable en materia de concesiones del Estado, en particular por las que gobiernan el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, y por las siguientes cláusulas: Primera: La cesionaria A. Que conoce, comprende y acepta las disposiciones legales que rigen respecto de las concesiones del Estado, en lo particular, las que gobiernan el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo y reconocen la autoridad del Instituto Costarricense de Turismo y las facultades que con respecto a lo concesionado tiene sobre la concesión. B. Que conoce, comprende y acepta las obligaciones generales que rigen la concesión general, propiedad de Costa Blanca del Pacífico S.A. que están claramente expresadas en el Contrato de Concesión principal y sus reformas, todas las cuales, en lo que a ésta cesión corresponde, se obliga a cumplir. c. Que acepta en constituirse en nueva concesionaria del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo sobre el lote en este acto segregado y anteriormente descrito y que como tal, ello lo obliga y así se obliga a respetar y cumplir con toda la normativa, directrices y lineamientos del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo. Cláusula segunda: Con fundamento en las declaraciones anteriormente hechas, COSTA BLANCA DEL PACIFICO, S.A. en este acto accede a traspasar por la suma de cinco mil sesenta y tres dólares con veinte centavos, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, que manifiesta haber recibido a entera satisfacción, el lote número ocho en este acto segregado a la representada por el señor Solano González con la autorización expresa del Instituto Costarricense de Turismo, previo pago a favor de éste de la misma suma, sea cinco mil sesenta y trae dólares con veinte centavos, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, sea a razón de un dólar de los Estados Unidos de América por metro cuadrado de terreno cedido. Que la cesión parcial lo es soportando gravámenes de condiciones, limitaciones y restricciones establecidas según consta del asiento de inscripción número uno, del tomo primero de inscripciones del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo de conformidad con la ley número seis mil setecientos cincuenta y ocho del veintidós de junio de mil novecientos ochenta y dos y del contrato de concesión celebrado entre el Instituto Costarricense de Turismo y Costa Blanca del Pacífico, S.A. y por lo establecido en los Decretos Ejecutivos números veinticinco mil cuatrocientos treinta y nueve-MP-TUR del veintisiete de agosto de mil novecientos noventa y seis y veinticuatro mil cuatrocientos-MP-TUR del diez de junio de mil novecientos noventa y cinco. Cláusula tercera: Plazo) El plazo de las presentes cesiones parciales lo es por veinte años, contados a partir del veintitrés de noviembre de mil novecientos noventa y dos, con la opción para la cesionaria de ampliar el plazo de la concesión por veinte años más a partir de esa fecha, cuya ampliación podrá solicitarse dentro de los cinco años siguientes contados a partir del día siete de diciembre de mil novecientos noventa y cinco, siempre que la concesionaria pague a favor del ICT la suma de un dólar por cada metro cuadrado más un incremento igual a la suma que resulte de adicionar al precio, el equivalente a la tasa libor a seis meses acumulada (la promedio de los últimos doce meses en forma compuesta anualmente) a la fecha de efectivo pago por una sola vez. El ICT podrá conceder además prórrogas por plazos iguales por otros veinte o cuarenta años según sea el caso, si la cesionaria lo solicita antes del vencimiento del término ordinario de la concesión o de sus prórrogas, para ello es necesario que la cesionaria mantenga los requisitos exigidos para ser tal, que el área de su concesión y sus edificaciones e instalaciones se encuentren en buen estado de conservación, que este al día en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y normativas y en general que haya observado fielmente las disposiciones legales que regulan el Proyecto Turístico Golfo de Papagayo y haya cumplido en forma satisfactoria con todas las obligaciones que adquiere en este contrato, lo anterior salvo que el interés público justifique su rescate. Por cada prórroga deberá la cesionaria pagar al I.C.T. el mismo monto del pago original de la concesión ajustado conforme a la tasa libor a seis meses, usando el promedio de los últimos doce meses, en forma compuesta. Cláusula cuarta: la cesionaria se obliga, a partir de la fecha de firma del presente contrato, a darle al lote, protección y mantenimiento así como la conservación y mejoramiento del medio ambiente, de conformidad y en armonía con los lineamientos que se establezcan en el estudio de Impacto Ambiental que apruebe la Secretaría del Ambiente. Por lo que se refiere a la posible existencia de vestigios arqueológicos dentro del lote, la cesionaria acepta y asume la obligación de reportar cualquier tipo de hallazgo de carácter arqueológico a las autoridades correspondientes, permitiendo el acceso a su personal para que se lleve a cabo el rescate y exploración de las piezas arqueológicas, obligándose la cesionaria a conservar y a dar a los vestigios que se ubiquen en el lote el mantenimiento y el destino que la ley de la materia señale. Cláusula quinta: El presente lote tiene como único destino autorizado según el Plan Maestro General del Proyecto Golfo de Papagayo así como del Plan Maestro Particular de Costa Blanca del Pacífico, S.A., el de servir y destinarse para alojamiento residencial privado exclusivamente. En tal virtud, la cesionaria reconoce, acepta y se obliga como único destino a la concesión y someter todas las obras constructivas a las directrices generales y regulaciones para las concesiones para ese tipo de construcciones aprobadas para Costa Blanca del Pacífico, S.A. y a someter a la previa aprobación los planos correspondientes a la Oficina Ejecutora del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo del Instituto Costarricense de Turismo de previo al inicio de cualquier obra. Las directrices y regulaciones a las que está sometida toda construcción en dicha concesión se anexan al presente contrato como Anexo Uno y Dos formando parte integral del mismo tal y como sucedería si se reprodujera literalmente su texto en esta cláusula. Aún así, en caso de construcción en violación de las obligaciones contenidas en las cláusulas del presente contrato y de sus anexos, COSTA BLANCA DEL PACIFICO. S.A. podrá pedir la supervisión de obras al ICT, suspensión y/o la demolición de lo construido, todo con intervención del ICT y de las autoridades correspondientes, más las sanciones administrativas que por su proceder se le impongan conforme a derecho. Cláusula Sexta: La Cesionaria no podrá ceder a su vez a terceros ni hipotecar o por cualquier otro medio enajenar su concesión, sin la previa, expresa y escrita autorización de Instituto Costarricense de Turismo siguiendo el procedimiento indicado por la legislación correspondiente. Todo acto o contrato según el cual se afecte la concesión de la manera indicada que no cuente con dicha aprobación, se considerará nulo de pleno derecho inclusive en perjuicio de terceros. Cláusula séptima: La cesionaria a partir de la fecha de firma del presente contrato, será responsable del pago de todas las cuotas, derechos, impuestos y contribuciones a las que esta afecta la concesión de la que corresponde. El segundo caso de incumplimiento es el derivado de los derechos y obligaciones qué impone este contrato a las particulares y cuyos efectos no alcanzan ni interesan a la Administración Pública. En este segundo evento de incumplimiento las partes serán responsables de los daños y perjuicios causados a su contraparte según la legislación y jurisdicción común aplicable a este tipo de contratación. (Imágenes 10 a 17 del expediente judicial);
• 3)La concesión otorgada a Inmediaciones Sol S.A. por el Instituto Costarricense de Turismo finalizaba el 23 de noviembre del 2012. (Imagen 22 del expediente judicial);
• 4)Mediante oficio del 30 de octubre del 2012, el licenciado Olman Jiménez Cerdas de la oficina de Acueductos y Alcantarillados de Playas del Coco-Papagayo indicó a la empresa Inmediaciones del Sol S.A. lo siguiente: "(...) le indico que en el Acueducto de Playa Hermosa ha existido restricción para otorgar disponibilidades y servicios para abastecer proyectos o comercios, esto debido a la poca oferta, para la alta demanda existente, de parte de los clientes, solamente se estaban entregando disponibilidades para vivienda unifamiliar. Por lo anterior y hasta que no se aumente la oferta y la infraestructura existente, no se otorgarán disponibilidades para Proyectos (...)". (Imagen 30 del expediente judicial);
• 5)Mediante escrito fechado del 25 de octubre del 2012, con fecha de recibido en la oficina correspondiente del ICT del 7 de noviembre del 2012, la empresa Inmediaciones del Sol presentó solicitud de prórroga para la concesión otorgada en el año 1997 por 20 años a su representada, explicando los motivos que justifican dicha solicitud e indicando que en los próximos días estarían presentando anteproyecto de obras a construir. (Imágenes 37-40 del expediente judicial);
• 6)Mediante escrito del 20 de noviembre del 2012, se emitió informe técnico respecto a la solicitud de prórroga de concesión solicitada por Inmediaciones del Sol S.A. por el Ingeniero Wong Carranza, director ejecutivo a.i. del Polo Turístico Papagayo y el Arq. Héctor García Delgado Ejecutivo del Polo Turístico Papagayo, en el cual se concluyó que la empresa INMENSIDADES DEL SOL S.A., en su condición de concesionaria ha incumplido con la construcción de una edificación residencial propuesta y con las normativas estipuladas en los documentos legales debidamente escritos ante el Registro Nacional de Concesiones. Se indica que una vez analizada la solicitud y documentos presentados por señor Luis Enrique Gutiérrez Rodríguez se ha definido técnicamente que no es procedente conceder la prórroga a la concesionaria INMENSIDADES DEL SOL S.A., toda vez que se ha demostrado que en el plazo otorgado de 20 años (23 de noviembre del 1992 a la fecha) no ha habido movimientos que presupongan su desarrollo, es decir, el de servir y destinarse para alojamiento residencial privado exclusivamente. Por lo que se recomendó al Consejo Director rechazar la solicitud de prórroga de plazo por veinte años adicionales a la concesionaria INMENSIDADES DEL SOL S.A. cédula jurídica 3-101-170179 bajo el criterio de que se ha faltado a los compromisos contractuales que se debían velar desde su otorgamiento inicial el 23 de noviembre de 1992. (Imágenes 44-55 del expediente judicial);
• 7)Mediante oficio AL-0073-2013 del 18 de enero del 2013, de la Asesoría Legal del ICT, se emitió criterio legal sobre la solicitud de prórroga de la concesión otorgada a Inmediaciones del Sol S.A en el año 1997, suscrito por los licenciados Francisco Coto Meza y Melissa Hernández Novoa en la que refiere lo siguiente: " (...) Así las cosas la norma es clara al indicar que el plazo de prórroga debe justificarse en las necesidades del proyecto y además, el concesionario debe cumplir con una serie de condiciones debidamente especificadas, que van desde la verificación del acatamiento de sus obligaciones contractuales, hasta la comprobación de que la concesión y la obra desarrollada se encuentran en buen estado de conservación. La corroboración del cumplimiento de esos requerimientos normativos, así como la valoración de si la prórroga resulta justificada en atención a la integralidad y las necesidades del Polo Turístico, debe ser realizada por la Dirección Ejecutiva mediante un informe técnico pormenorizado. Este resulta el insumo fundamental para que los Órganos Colegiados tomen la decisión en torno a la solicitud de prórroga. En el presente caso, de conformidad con lo señalado por la propia Dirección Ejecutiva, después de veinte años de otorgada la concesión, no existe en la misma ninguna construcción, es decir, que el terreno a (sic) permanecido sin desarrollo alguno por todo el plazo otorgado originalmente. Señala la concesionaria que en el contrato de concesión no existía la obligación expresa de construir en un período determinado, aseveración que no es de recibo, pues si bien no existía un plazo específico, resulta evidente que el desarrollo debía realizarse dentro del término de la concesión, más aún cuando la prórroga es una figura a futuro y que no constituye un derecho adquirido, por lo tanto, el plazo original es el período de cumplimiento per sé. También argumenta la concesionaria que no existe recurso hídrico en la actualidad en la zona para el desarrollo, sin embargo, este alegato es presentado hasta el momento en que necesitan solicitar una prórroga, aportando carta del AYA que deniega la solicitud de agua realizada hasta octubre de 2012, sin que antes de esa fecha exista manifestación alguna que evidencie al menos la intención real de la concesionaria de cumplir con el desarrollo, de conformidad con el uso de suelo aprobado, dentro del plazo aprobado al efecto. Lo anterior refleja más la búsqueda de una justificación para el incumplimiento en el momento de prorrogar, que una verdadera intención de realizar obras. Así las cosas, la falta de desarrollo y aún más, la inactividad completa del concesionario con respecto al área que le fue otorgada, constituye un incumplimiento a sus obligaciones normativas y contractuales (...)" . (Imágenes 57- 65 del expediente judicial);
• 8)El cheque del 21 de febrero del 2013 por la empresa Inmediaciones del Sol S.A. por el monto de siete mil novecientos noventa y nueve dólares con ochenta y cinco céntimos a favor del Instituto Costarricense de Turismo, correspondiente al pago de canon de renovación de concesión, fue rechazado por la Oficina Ejecutora de Golfo Papagayo, por existir criterio negativo de la renovación solicitada. (Imágenes 67-68 del expediente judicial);
• 9)Mediante escrito presentado el 1 de marzo del 2013, por Inmediaciones del Sol S.A., ante el Consejo Director del Polo Turístico de Papagayo, se argumentó lo siguiente: "(...) Hemos tenido conocimiento de los oficios PGP-1010-2012 del 20 de Noviembre del 2012, emitido por la Oficina Ejecutora del Polo Turístico Papagayo, y oficio AL0073-2013, del 18 de enero anterior, de la Asesoría Legal, en los cuales realizan el análisis técnico y legal referente a la solicitud de prórroga de la concesión solicitada por mi representada, y en los cuales en principio se está recomendando el no otorgamiento de la prórroga solicitada no obstante esta se solicitó previo a la expiración del plazo de la concesión. Sobre dichos documentos, nos permitimos hacer las siguientes referencias: Al respecto debemos de indicar que en nuestra solicitud de prórroga, presentada el 07 de noviembre anterior, solicitamos que se nos indicara el monto a pagar por concepto de canon de renovación a efectos de proceder a hacer el depósito correspondiente, lo anterior en vista de los cambios que se han dado en el monto base por metro cuadrado recientemente. Sin embargo, no obtuvimos ninguna respuesta de la Oficina Ejecutora en ese sentido, y no es sino hasta que tuvimos conocimiento por nuestros propios medios del oficio de referencia que conocimos de monto respectivo, por lo que en fecha 22 de febrero anterior nos presentamos ante la Oficina Ejecutora a efectos de hacer pago del monto respectivo, por la suma de USD$7.999,85, sin embargo, no se nos recibió el pago argumentando que existía un criterio negativo para el otorgamiento de la prórroga. Adjuntamos nota remitida al Director Ejecutivo de Papagayo, haciendo referencia de lo anterior, así como copia del cheque de Gerencia del Banco BCT, por el monto indicado, emitido para hacer el pago correspondiente. Que no existe constancia de que se haya cancelado el canon municipal correspondiente a la concesión. Adjuntamos constancia emitida por la Municipalidad de Carrillo de que mi representada se encuentra a día en el pago del respectivo canon municipal. En cuanto a que el A y A otorga disponibilidad de recurso hídrico para vivienda unifamiliar, y ese es el uso otorgado en el contrato. Sobre este particular, tanto la Dirección Ejecutiva como la Asesoría Legal incurren en un error de apreciación e interpretación en cuanto al uso otorgado a la concesión de mi representada. Al respecto, indica nuestro contrato de concesión, en su Cláusula Quinta:" el presente tiene como único destino autorizado según el Plan Maestro General del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo así como el Plan Maestro Particular de Costa Blanca del Pacífico S.A. el de servir y destinarse para uso residencial privado exclusivamente. En ese sentido la concesionaria reconoce, acepta y se obliga a dar ese único destino a la concesión y someter todas las obras constructivas a las directrices generales y regulaciones para las concesiones.. " Como se observa el uso asignado a la concesión es de alojamiento residencial privado. Es decir el uso es residencial, pero el uso residencial no está limitado al de vivienda unifamiliar, sino que dependiendo de las condiciones y capacidad de desarrollo de la concesión, pueden desarrollarse en esta varias unidades de uso residencial que cumplan con las condiciones y fines de la concesión. El argumento de que solo se permite vivienda unifamiliar es un criterio de la Dirección Ejecutiva y la Asesoría Legal que no encuentra respaldo en el contrato de concesión ni en el Plan Maestro. Por esa razón, y tal como lo indicamos en nuestra solicitud de prórroga, es que hemos propuesto la realización de un proyecto residencial privado, que consta de cuatro apartamentos en condominio, de dos habitaciones cada uno, sala, cocina, comedor y área de servicio, con un área aproximada de doscientos metros cada uno, así como un área externa de rancho y piscina. La inversión aproximada para tal efecto es de $500.000 (quinientos mil dólares). Esta propuesta resulta más beneficiosa para el proyecto que la ejecución de una única residencia unifamiliar. Acompañamos a la presente la propuesta de anteproyecto para la realización de dicho proyecto residencial conforme al uso del suelo asignado. Por lo tanto, no estamos ante la presencia de una vivienda unifamiliar, sino ante un proyecto residencial, conforme a los lineamientos que establecen el contrato y de concesión y el Plan Maestro, para lo cual, de conformidad con la nota aportada al expediente emitida por el A y A no existe disponibilidad de agua en la actualidad ni la ha existido en los años anteriores, lo cual ha sido la razón principal para que no hayamos podido ejecutar nuestro proyecto a la fecha. Indica la Oficina Ejecutora que el Inicio de obra se convino en el contrato suscrito, en su Cláusula Quinta. La cláusula citada previamente transcrita, lo único que establece es el uso del suelo asignado a la concesión, y en ningún momento establece una obligación de inicio de obra en un plazo determinado. De hecho, el texto transcrito por el Reglamento a la Ley del Polo Turístico Papagayo, Reglamento que es posterior al otorgamiento original de la concesión madre, se refiere a los compromisos de inicio de obra para proyectos turísticos, pero no para proyectos residenciales como el de mi representada. No es sino hasta la reforma introducida a dicho Reglamento mediante Decreto Ejecutivo número 35962-MP-TUR del mes de abril del 2010, que se establecieron plazos de ejecución para las concesiones de uso residencial. Debemos tomar en cuenta que el contrato de concesión se suscribió en 1992 y la cesión de parte de lote concesionado se dio en 1997. No puede pretenderse aplicarle el plazo de cinco años introducido por una reforma puesta en vigencia trece años después retroactivamente en perjuicio de mi representada. En nuestro contrato de concesión nunca se estableció un plazo especifico para inicio del proyecto a desarrollar, y la ejecución del mismo se vio afectada por las razones explicadas en nuestra solicitud de prórroga, como lo fue la carencia de recurso hídrico suficiente, y la falta de desarrollo en general del Proyecto Papagayo, especialmente del Proyecto de Costa Blanca, y posteriormente Marine Rose, los cuales, si bien son independientes de nuestra concesión, se había negociado en su momento con los representantes de dicha concesión, la nuestra pretendía desarrollarse en estrecha relación con la concesión madre, para que incluso nuestro proyecto residencial pudiese ser complemento del proyecto turístico a desarrollar en aquella, y poder incluso realizarse en forma conjunta. Mi representada no está obligada a lo imposible ni tampoco puede ser responsable por hechos que no le son atribuibles. lndica la Asesoría Legal que si bien el contrato no establecía un plazo especifico para la realización del proyecto, al mismo debía realizarse dentro del plazo de la concesión, lo que no se hizo. Como lo indicamos anteriormente, y según lo reconoce la Asesoría Legal, en nuestro contrato no se establece un plazo especifico para la realización del proyecto y si bien se supone en principio que el mismo se realice dentro del plazo de vigencia de la concesión, no obstante tal como lo apuntamos, debido a razones atinentes sobre todo a la falta de recurso hídrico y falta de desarrollo del proyecto en general, no fue factible la ejecución del mismo dentro de dicho plazo y es por ello que se propone ahora la ejecución respectiva una vez otorgada la prórroga y que exista la disponibilidad de Recurso hídrico suficiente. Que debido a la falta de desarrollo del área de concesión que fue otorgada constituye un incumplimiento de las obligaciones normativas y contractuales y que por lo tanto no procede el otorgamiento de la prórroga. También lo hemos indicado, no puede establecerse la existencia de un incumplimiento de nuestras obligaciones contractuales y normativas, por cuanto no existía en nuestro contrato, ni en la normativa al momento de otorgamiento original del mismo, una obligación específica de iniciar con las obras en la concesión en un plazo especifico sin olvidar que la prórroga fue solicitada dentro de la vigencia de la concesión sin que a la fecha hayamos obtenido una respuesta. Adicional a lo anterior, se dieron causas externas ajenas al control de mi representada que han impedido el desarrollo del proyecto respectivo, como lo es la carencia de recurso hídrico. Asimismo, se está pretendiendo determinar un incumplimiento por parte de mi representada, sin haberse dado el derecho de defensa que corresponde conforme a la Ley determinando un supuesto incumplimiento sin haberse realizado un procedimiento administrativo para tal en como corresponde, de conformidad con el artículo 23 de Reglamento a la Ley Reguladora de Proyecto, y artículos 214 y siguientes y 308 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública. A la fecha de esta nota mi representada no ha sido informada de un procedimiento de cancelación de concesión ni mucho menos intimidada de algún cargo como le exige la normativa constitucional y legal de la cual el ICT no puede excusarse. Nunca durante el plazo de vigencia de la concesión ese Instituto determinó que debíamos cumplir con el desarrollo de la misma, ni se nos intimó para tal efecto y menos aún se nos realizó procedimiento administrativo alguno para determinar si estábamos incumpliendo nuestras obligaciones. No es sino hasta que venimos a solicitar la prórroga de la concesión que determinan que ha existido un incumplimiento, pero no se nos ha realizado el procedimiento administrativo respectivo, que garantice al debido derecho de defensa, para determinar si efectivamente ha existido tal incumplimiento, o existen causales justificantes suficientes de hecho y de derecho para determinar que el mismo no se ha generado y que por lo tanto procede el otorgamiento de la prórroga solicitada. Según la información y documentación que está presentada, hemos procedido a generar el pago del canon respectivo para el pago de la prórroga de la concesión, y estamos aportando el anteproyecto del complejo residencial que pretendemos realizar en la concesión dentro de los plazos que hemos propuesto. Por lo tanto, y atendiendo asimismo a una razón de economía procesal y sana administración de los recursos públicos, resulta procedente conceder la prórroga bajo condiciones que garanticen a ese Instituto, con las debidas obligaciones contractuales de realización del proyecto propuesto dentro de los plazos que sean pertinentes, en lugar de revertir esa concesión a favor del Instituto, para después tener que sacarla a un concurso, y adjudicar eventualmente a un tercero para hacer un proyecto similar al que estamos proponiendo y pagar los mismos montos que estamos pagando nosotros en este momento. Lo anterior sin señalar el eventual plazo que estaría congelada la concesión, ya que estamos dispuestos a discutir nuestros derechos hasta las últimas instancias judiciales de ser necesario, lo que retrasaría innecesariamente el desarrollo de la concesión que es al final lo que todos queremos. Por las razones de hecho y de derecho apuntadas, y documentación que se ha adjunto al expediente solicitamos que se proceda con el otorgamiento de la prórroga que hemos solicitado por un plazo adicional de veinte años, según la solicitud presentada en tiempo (...)". (Imágenes 73-78 del expediente judicial);
• 10)Mediante acuerdo tomado por el Consejo Director del Polo Turístico Golfo de Papagayo en la Sesión Ordinaria No 03-2013, Artículo 6, Inciso I, celebrada el martes 05 de febrero de 2013, que textualmente dice: "Se acuerda: Con fundamento en el criterio legal y técnico contenido mediante oficios No AL-0073-2013 y No. PGP-1010-2012, respectivamente, recomendar a la Junta Directiva, rechazar la solicitud planteada por la empresa concesionaria Inmediaciones del Sol, de prorrogar el derecho de concesión que les fuera otorgado. Lo anterior, en razón de que ha faltado a los compromisos contractuales adquiridos con ese Instituto". (Imagen 81 del expediente judicial);
• 11)Mediante acuerdo del Consejo Director del Polo Turístico Golfo de Papagayo, tomado en la Sesión Ordinaria No. 05-201, Artículo 7, Inciso VI, celebrada el martes 19 de Marzo de 2013, se acordó: "Instruir a la Oficina Ejecutora le comunique a la empresa concesionaria Inmensidades del Sol S.A., que éste Consejo Director se mantiene en lo acordado en la sesión ordinaria Sesión Ordinaria No. 03-2013, Artículo 6, Inciso I celebrada el martes 05 de febrero de 2013, mediante oficio CDP-013-2013". Dicho acuerdo fue comunicado a la empresa Inmediaciones del Sol mediante oficio PGP-261-2013, del 05 de abril del 2013. (Imagen 82 y 85 del expediente judicial);
• 12)Mediante acuerdo de la Junta Directiva del ICT tomado en la Sesión Ordinaria de Junta Directiva N° 5792, Artículo 5, inciso II, celebrada el día 02 de abril del 2013, se acordó: "A) Con fundamento en el Comunicado de Acuerdo N° CDP-013-2013, tomado por el Consejo Director del Polo Turístico Golfo de Papagayo en Sesión Ordinaria N° 08-2013, y de conformidad con el criterio legal y técnico contenido mediante oficios N° AL-0073-2013 y N° PGP-1010-2012 respectivamente, esta Junta Directiva acoge la recomendación brindada y rechaza la solicitud planteada por la empresa concesionaria Inmensidades del Sol, de prorrogar el derecho de concesión que les fuera otorgado, lo anterior, en razón de que ha faltado a los compromisos contractuales adquiridos con este Instituto. B). Se ordena a la Dirección Ejecutiva, con el apoyo de la unidades que corresponda, llevar a cabo todas las acciones necesarias para la entrada en posesión de manera inmediata del área que fuera concesionada a la empresa Inmensidades del Sol S.A. y que pasa a formar parte de las áreas libres del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo". Dicho acuerdo fue comunicado a la empresa Inmediaciones del Sol S.A. mediante el oficio PGP- 277-2013 del 08 de abril del 2013. (Imagen 83 y 87 del expediente judicial);
• 13)El 15 de abril del 2013, sociedad Inmediaciones del Sol S.A., presentó recurso de revocatoria contra el acuerdo SJD-119-2013, tomado en su sesión ordinaria n.5762, artículo 5 inciso II celebrada el 2 de abril de 2013. (Imagen 92-103 del expediente judicial);
• 14)Mediante acuerdo de la Junta Directiva del ICT, dispuesto en Sesión Ordinaria N°5799, Artículo 5, Inciso X, celebrada el da 21 de mayo de 2013, se acordó "A) Acoger criterio contenido en el oficio N° AL-0794-2013, elaborado por la Asesoría Legal en cumplimiento del Acuerdo de Junta Directiva N° SJD-173- 2013, en torno al Recurso de Revocatoria presentado por la Empresa Inmediaciones del Sol contra el Acuerdo de la Junta Directiva N° SJD-119-2013. B) Mantener en todos sus extremos el Acuerdo de la Junta Directiva que rechazó la prórroga solicitada por Inmensidades del Sol. C) Dar por agotada la Vía Administrativa. D) Instruir a la Secretaría de Actas comunicar la presente resolución a las partes interesadas". Dicho acuerdo fue comunicado mediante oficio SJD- 223-2013 del 24 de mayo del 2013 a la empresa Inmediaciones del Sol S.A. (Imágenes 108-111 del expediente judicial);
• 15)Mediante escritura número setenta y nueve del notario Alonso Gallardo Solís, se presentó solicitud cancelación de inscripción de concesión a favor de Inmediaciones del Sol S.A. (Imágenes 115-117 del expediente judicial);
• 16)Mediante acuerdo tomado en la Sesión Ordinaria N° 22-2013, Artículo 6, inciso II, celebrada el martes 26 de noviembre del 2013, se dispuso lo siguiente:" A) Acoger el criterio técnico emitido mediante oficio N° PGP-987-2013 por la Oficina Ejecutora del PTGP, elaborado en atención al Acuerdo de Junta Directiva N° SID-119-2013, referente a las acciones realizadas para la entrada en posesión del área concesionada a la empresa Inmensidades del Sol, S.A, criterio que indicó :"Que en visita al sitio se analizó el estado de conservación de la propiedad. Que se verificaron los linderos de la propiedad para comprobar posibles alteraciones del entorno y el patrimonio ambiental, así como las mejoras a los lineamientos expuestos en la Cláusula Quinta del contrato de la escritura. Que se comprobó la inexistencia de condiciones que alteraran al medio ambiente. Que la antigua concesión no posee construcciones habitacionales o recreativas según la norma establecida para el uso de suelo del contexto del desarrollo turístico destinado a residencial privado. B) En vista que la Oficina Ejecutora en oficio N° PGP-987-2013 manifiestan que han comprobado el trámite de protocolización de la escritura que garantiza la posesión del área a favor del ICT, comunicado por la Asesoría Legal mediante oficio AL-1808-2013 del 23 de octubre del 2013, recomendar a la Junta Directiva dar por analizadas las acciones para la entrada en posesión del área concesionada a la empresa Inmensidades del Sol S.A. para formar parte de las áreas libres del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo". (Imagen 128 -129 del expediente judicial);
• 17)Mediante acuerdo de la Junta Directiva tomado en la sesión ordinaria N° 5827, Artículo 5, inciso H, celebrada el día 21 de enero del 2014, se acordó: "A) De conformidad con el Comunicado de Acuerdo N° CDP-157-2013 tomado por el Consejo Director del Polo Turístico Golfo de Papagayo, en la Sesión Ordinaria No 22-2013, y de conformidad con el criterio técnico emitido mediante oficio N° PGP-987-2013 por la Oficina Ejecutora del PTGP, dar por ejecutado el Acuerdo de Junta Directiva N° SID-119- 2013, referente a las acciones realizadas para la entrada en posesión del área concesionada a la empresa Inmensidades del Sol, S.A. B) En vista que la Oficina Ejecutora en oficio N° PGP-987-2013 manifiestan que han comprobado el trámite de protocolización de la escritura que garantiza la posesión del área a favor del ICT, comunicado por la Asesoría Legal mediante oficio AL-1808-2013 del 23 de octubre del 2013, dar por finalizadas las acciones para la entrada en posesión del área concesionada a la empresa Inmensidades del Sol S.A; para formar parte de las áreas libres del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo". (Imagen 130 del expediente judicial);
• 18)Actualmente el área de concesión otorgada en el año 1997 a Inmediaciones del Sol S.A. por el ICT, se encuentra registralmente inscrito a nombre del Instituto Costarricense de Turismo. (Imagen 119 del expediente judicial)

III.Hechos no demostrados: De relevancia para esta causa se tienen los siguientes: 1) Que se haya declarado la nulidad en sede administrativa de los acuerdos que denegaron la renovación de la concesión otorgada a Inmediaciones del Sol S.A. en el año 1997 por el ICT. 2) Que como derivación de la renovación de la concesión otorgada a Inmediaciones del Sol S.A. en el año 1997 por el ICT se haya generado incumplimientos de promesas de venta de tres apartamentos. 3) Las pérdidas de todos los estudios, planos arquitectónicos, estructurales y mecánicos del proyecto de condominio. 4) El costo de la pérdida del usufructo de cinco mil sesenta y tres metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados, legalmente otorgados en concesión. 5) La existencia de pérdidas por compromisos pactados con Costa Blanca, S.A.

IV.Objeto del proceso. En este proceso se reclama una indemnización por los daños y perjuicios causados en ocasión del rechazo de la renovación de la concesión otorgada por el ICT a la empresa accionante. En ese sentido, la parte fundamenta su demanda en los siguientes argumentos de hecho y derecho. Señala que hace bastantes años obtuvieron un lote en el Proyecto Desarrollo Turístico Papagayo derivada de la cesión parcial de la concesión propiedad Costa Blanca del Pacífico, S.A., según consta en escritura 155 otorgada el 15 de julio de 1997. En dicha escritura se otorgó una concesión por 20 años, venciendo la misma el 23 de noviembre del 2023. En dicho contrato se estableció la posibilidad de solicitar una prórroga hasta por 20 años más dentro de un plazo, el cual fue ampliado hasta 50 años. Manifiesta que su representada cumpliendo con la cláusula, solicitó la prorroga prevista en fecha 25 de noviembre del 2012.

Indica que las obligaciones contractuales implicaban que el área de su concesión y sus edificaciones e instalaciones se encuentren en buen estado de conservación, al día con sus obligaciones y normativa, y cumplimiento de las obligaciones, contraviniendo al estado actual de la concesión. Señala que por acuerdo tomado por la Junta Directiva (en la sesión ordinaria N° 03-2013 Artículo 6, Inciso 1, celebrada el martes 05 de febrero de 2013), el Instituto Costarricense de Turismo acordó el rechazo de la solicitud de prórroga de la concesión presentada por su representada. La citada resolución se basó en el acuerdo N° SJD-119-2013, de fecha 05 de abril de 2013 y tuvo su base en el criterio técnico PGP-1010-2012, lo cual se comunicó a su representada mediante oficio PGP-261-2013 de fecha 05 de abril de 2013 y PGP-277-2013 de fecha 08 de abril de 2013 bajo el siguiente fundamento: "en razón de que ha faltado a los compromisos contractuales adquiridos con este Instituto".

Argumenta que dicho acuerdo ya incumple los requerimientos de Ley por lo siguiente: en los regímenes sancionatorios no es legalmente posible obviar la debida motivación pues se incurre en una clara violación al deber de garantizar el debido derecho a la defensa al concesionario en cualquier procedimiento sancionatorio. Indica que en los oficios PGP-261-2013 y PGP-277-2013 no se cita cuáles fueron las faltas ni cuáles compromisos contractuales adquiridos que se violentaron. Manifiesta que se procedió a impugnar la decisión, sin embargo no se rectificó la situación. Señala que cuando se logró averiguar el incumplimiento se le indicó que se había omitido la construcción de un edificio. En ese lógica se le señaló al ICT que el pedido de ejecutar un desarrollo que no fuese unifamiliar, sino que permitiese el alojamiento de múltiples familias, para maximizar la oferta turística que el país necesitaba y cumplir con el número de habitaciones que el Plan Maestro estableció.

Sin embargo la propuesta fue desechada por el ICT, en una resolución en donde se evidencia la mala fe, pues simplemente aportaron sentencias en donde reiteraban que la Zona Marítimo Terrestre es un bien demanial, etc., pero no incluyen ni siquiera un argumento en defensa de su deseo de lesionar a los concesionarios obligándolos a convertirse en comerciantes de turismo, manteniendo el ICT esos extraños criterios en donde no se permiten viviendas unifamiliares (con excepción de la Zona Comunal) la reiteración de dichos criterios por parte del ICT evidenciada por los demás Planes Reguladores -con respecto a nuestro caso, se vieron imposibilitados de construir una residencia unifamiliar. Se señala que se presentó una nueva propuesta, pero se nos indicó que se debía tomar en cuenta que la concesión de Inmensidades del Sol era una "sub-concesión" de la concesión otorgada a Costa Blanca. Se indica que se negocia entonces con Costa Blanca, S.A., para facilitar el desarrollo en armonía con los requerimientos del proyecto de Costa Blanca, S.A. Se marchaba acorde con los requerimientos que se habían pedido hasta que se requirió las autorizaciones otorgadas por el Gobierno de la República en cuanto a la accesibilidad al agua.

Las inversiones las hicimos tomando en consideración que desde el Plan Maestro del Polo de Desarrollo de Papagayo, Plan Maestro en que se ordenaba que las necesidades de agua se tomaran de los acuíferos Palmares y Tempisque. Para ello, el Gobierno de la República debía realizar las obras necesarias, las cuales nunca fueron ejecutadas. La falta de cumplimiento de dicho deber fundamental produjo entonces una crisis sin precedentes entre los vecinos de ese Polo de Desarrollo. No se previó el conflicto sobre aguas en los Cantones en que se ejecutó este proyecto: la parte costera del Cantón de Liberia, y, especialmente la parte costera del Cantón de Carrillo, conflicto que trascendió hasta en los medios de prensa. El Gobierno adoptó una débil actitud ante el problema y para enfrentarlo simplemente impuso una "veda" en la obtención de nuevas fuentes de agua, en vez de realizar las obras de un nuevo acuífero como lo exigía el Plan Maestro.

Fue precisamente en razón de la ausencia de las obras para la utilización de los acuíferos Tempisque y Palmares -obras que debió ejecutar el Gobierno y no lo hizo-, y la prohibición emitida por el mismo Gobierno para desarrollar o explotar las fuentes de agua en el Cantón de Carrillo, que, automáticamente, el Gobierno impidió cualquier posibilidad razonable de efectuar el desarrollo. El tema de la prohibición de desarrollar las fuentes de agua ha continuado saliendo -ya varios años después- en los medios de comunicación, destacándose las protestas de la comunidad ante intentos de obtener recurso hídrico privadamente para solventar el problema por la desidia gubernamental en resolver el problema. Señala que resulta irónico que ahora una entidad gubernamental sea la que se apropie de la concesión aduciendo como motivo la falta de un desarrollo que fue impedido por el Gobierno mismo. El conflicto por agua en esa zona comenzó en el año 2007, años en los que se ha sufrido daños y perjuicios por la actuación irresponsable del Estado, al impedir el desarrollo adecuado de la concesión, obtenida y mantenida con enormes ·gastos en estudios, cánones, consultorías, etc. La exigencia del ICT -que aplica una sanción por no haber podido construir, pero de haber acatado el pedido de construir- habría tenido como consecuencia la violación de la legislación pues la única forma de conseguir los permisos respectivos habría sido por medios subterráneos e ilegales.

El ICT, como entidad gubernamental, no sólo debió haber actuado entendiendo dicha situación, sino que inclusive debió haber aliviado la carga exonerando del pago del canon respectivo a la concesión en virtud de que -como entidad gubernamental- es responsable de la situación que impide explotar el inmueble donde debía desarrollarse en la concesión y además, debió haber otorgado los mismos derechos dados a otros concesionarios a quienes les extendieron sus concesiones por largos plazos (treinta años más) aunque no hubiesen cumplido con los compromisos de desarrollo. Indica que se enteraron -sin haber sido notificados formalmente de ello- de los oficios PGP-1010-2012 de 20 de Noviembre del 2012, de la Oficina Ejecutora del Polo Turístico Papagayo, y el AL-0073-2013, del 18 de enero del 2013, de la Asesoría Legal, en los que se recomendaba el no otorgamiento de la prórroga que se solicitó, de inmediato, se presentó un escrito del 1 de marzo del 2013, en un acto de buena fe para evitar actos nulos por parte de la Administración o los reclamos por daños y perjuicios que la ley otorga.

Se corrigieron errores fatales que contenían dichos documentos. Se le indicó al ICT que se cumplía con el requerimiento de uso de suelo que contenían los Planes Maestros del ICT. Se señaló que se requería de la autorización del A y A para el uso del agua, autorización que había sido denegado, pues el A y A, sin tener conocimiento técnico de la factibilidad económica de una inversión, se negaba a otorgar agua pidiendo ilegalmente que transformásemos nuestro proyecto en una simple residencia unifamiliar (o sea, hacer una "mansión frente al mar", contrario a nuestro proyecto que atendía a la solicitud del Plan Regulador, a la razonabilidad de hacer cuatro apartamentos residenciales, y a la factibilidad económica para ello). El ICT refirió que se estaba en presencia de bienes demaniales con un marco jurídico específico con requerimientos especiales y que "No puede bajo ninguna circunstancia aceptarse la existencia de derechos subjetivos sin que se dé el cumplimiento de ninguno de los deberes que le son correspondientes".

El ICT también señaló que no existe evidencia alguna de que haya existido al menos la intención de iniciar un proyecto en los veinte años que duró la concesión", lo que resulta absolutamente falso. Al ICT les fue presentado hasta el anteproyecto. Además se incumplió con el debido proceso. Como consecuencia directa e inmediata de la no renovación de la concesión, se sufrieron daños y perjuicios. En sus fundamentos de derecho indica que la decisión del ICT de no haber iniciado y concluido un procedimiento administrativo de conformidad con los requisitos que establece la Ley General de Administración Pública con el fin de haber garantizado el debido proceso y, de esa manera, haber podido ejercer una debida defensa. No se otorgaron las audiencias, las notificaciones, ni se respetó ninguno de los otros elementos que integran la garantía constitucional del debido proceso según la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional.

Se negó el derecho a una debida intimación, a ser oído y oportunidad para presentar los argumentos y pruebas pertinentes. Ciertamente se notificó el acuerdo de la Junta Directiva. Se notificó la defunción de nuestra concesión. Pero se violentó el deber de incluir los motivos específicos, debidamente razonados e indicando la debida demostración de los mismos, en que dicha decisión se basó. En conclusión, se violentaron todos y cada uno de los elementos que constituye la garantía del Debido Proceso. Señala también la violación a la seguridad jurídica y la violación de un fin público superior y de confianza legitima. Argumenta que el supuesto incumplimiento de su representada al contrato original de concesión, que fundamentó la negativa del ICT para renovar la concesión, se debió a que no construyó obra durante el plazo de la concesión en los terrenos objeto de aquella. Sin embargo, se obvia que en los cantones de Carrillo y Liberia no se autorizan construcciones multifamiliares o unifamiliares faustuosas desde hace 8 años, por cuanto las autoridades competentes no otorgan el permiso de uso de agua.

Las diferentes autoridades gubernamentales -a nivel nacional como municipal- han sido incapaces de resolver el problema y el SENARA se ha negado sistemáticamente a otorgar permisos para la perforación de pozos. Sin el permiso de disponibilidad de agua, ni el INVU ni la Municipalidad pueden a su vez aprobar los permisos de construcción. Por tal razón su representada se ha visto imposibilitada de construir el complejo de condominios. En la especie se está en presencia de un "acto de tercero" que ha impedido que se cumpla con la obligación concesionaria de construir en los terrenos objeto de la concesión. Mientras esa prohibición no se levante o se autorice la perforación de pozos, no puede considerarse, desde el punto de vista jurídico, que su representada incumplió la obligación concesionaria de construir en los terrenos objeto de la concesión. En consecuencia, la justificación del acto denegatorio de la renovación de la concesión es abiertamente ilegal, al quedar su representada imposibilitada de cumplir su obligación concesional de construir en los terrenos objeto de la concesión, por "hechos de terceros", en este caso, de autoridades nacionales y municipales.

Insisten en la omisión de haberse aplicado el procedimiento ordinario regulado en la LGAP. Indica que los funcionarios del ICT como funcionarios públicos, simples depositarios de la autoridad, no pueden arrogarse facultades no concedidas en ella, y no existe en la Ley facultad alguna que permita dañar como se ha hecho, sobre todo en este caso en donde la causa, es ausencia de construcción, y la construcción fue impedida por el mismo Gobierno. Los funcionarios se arrogaron facultades confiscatorias que la ley no contempla incurriendo en serias responsabilidades, violentando el principio de buena fe, establecido en la ley de Enriquecimiento ilícito. Indica que Inmensidades del Sol, S.A., como poseedora en forma quieta, pública y pacíficamente, tiene un derecho aún mejor que el del ICT sobre esas tierras, por disposición misma de la legislación del Polo de Desarrollo de Papagayo, la legislación especial para Papagayo, lejos de reforzar la posición mantenida por el ICT, más bien confirma los derechos de los particulares.

El ICT -siendo entidad pública- necesitó de una ley que lo autorizara a realizar ciertas actuaciones (principio de reserva de ley), y, por supuesto, la necesitó para adquirir las tierras. Por mandato expreso -de la Ley 6370- el ICT debía adquirir, vía negociación o expropiación, las tierras para ese desarrollo. Algunos erróneamente pretenden que dicho mandato deba interpretarse circunscrito a las tierras que estuviesen inscritas en el Registro Público a favor de particulares. No existe esa posible interpretación en el texto de esa ley. El mandato es claro y se refiere a todas las tierras que contemplaría ese proyecto. El plazo -los ocho años señalado en la ley se incumplió, por lo que la declaratoria de utilidad pública feneció recuperando los respectivos dueños conforme ahí taxativamente se ordena el ejercicio absoluto del domino sobre esos bienes. Cualquier derecho que el ICT pudiese haber tenido contiene un vicio de nulidad absoluta.

En consecuencia, los derechos que la legislación le otorga a los ciudadanos de ocupación para devenir propietario (posesión a título de dueño), son los que prevalecen en buen derecho sobre esos terrenos. El ICT nunca cumplió con el pago debido de estos terrenos, sino que abusivamente se los apropió ilegalmente. Ante ello, su representada adquirió un derecho prioritario, Inmensidades del Sol S.A., claramente ha sido poseedora de esos terrenos por muchos más años de los que nuestra legislación establece para el acaecimiento de prescripción positiva. Inmensidades del Sol, S.A., ante los defectos que tuvo el ICT, entonces ha pasado a ser beneficiaria de un derecho de posesión a título de dueña de esas tierras. El ICT también olvidó que con el otorgamiento de esta sub-concesión la legislación establece un contrato bilateral. Este contrato tiene como una parte a la Administración Pública, representada por el ICT, y como la otra parte a su representada.

El ICT no estaba en la posibilidad legal de requerir el cumplimiento de nuestras obligaciones, porque para ello era necesario que el ICT hubiese cumplido con sus obligaciones, y aunque el contrato no dice expresamente "El ICT velará para que su hermana institución Acueductos y Alcantarillado le otorgue el agua requerida para una construcción multifamiliar", dicha obligación está implícita al ser el ICT parte del Estado Costarricense, Estado costarricense que había negado dicha accesibilidad de agua. Se genera un efecto suspensivo de la Sub- concesión y el plazo comienza a correr de nuevo en el momento en que el Estado cumpla con su obligación de dotar de agua para el proyecto. Se señala que se deriva una responsabilidad estatal por conducta ilícita. Como es sabido, para que exista responsabilidad estatal por acto ilícito se requieren los siguientes elementos: 1) que la conducta estatal sea ilícita y que exista un nexo causal entre esa conducta ilícita y los daños y perjuicios sufridos por el administrado.

La conducta del ICT, que consistió en no renovar la concesión, fue completamente ilegítima, según quedó demostrado en el acápite anterior, dado que la denegatoria de la renovación, por ser un acto sancionatorio en contra de su representada, debió haberse dictado con respeto irrestricto de la garantía constitucional del debido proceso, lo cual está demostrado en el expediente administrativo que no se hizo. Asimismo, el acto de no renovación no fue debidamente fundamentado como lo exige la legislación aplicable, amén de que la supuesta justificación para no renovar la concesión fue el que no se había realizado ninguna construcción en los predios de la concesión, lo cual era jurídicamente imposible por no existir posibilidad legal de obtener el permiso de la disponibilidad de agua en el Cantón de Carrillo, lugar donde se encontraba ubicada nuestra concesión. Recordemos que nadie está obligado a lo imposible, por lo que nuestra supuesta violación a las cláusulas del contrato de concesión original, se debió a una conducta negligente del Estado que no ha dotado todavía ese Cantón de agua potable e impide la perforación de pozos. Por tanto, el supuesto incumplimiento se debió al incumplimiento del Estado, por lo que se encuentran exonerados de toda responsabilidad por un hecho de tercero.

V.Sobre los argumentos del ICT: Sobre los hechos señalados por el accionante indica que la empresa COSTA BLANCA DEL PACÍFICO S.A. siendo titular del derecho de concesión inscrita en el partido de Guanacaste, bajo el sistema de Folio Real, matrícula 0004-Z-000, cuyo plazo de concesión es inicio 23/11/1992, fin 23/11/2012, y que cuenta con las siguientes características: Plano Catastrado número: G-270723-1995, conocido como LOTE A, de esta finca madre, se segregó el conocido lote 8, cuyas características son las siguientes: uso Residencial privado, Playa Panamá, Sardinal, Carrillo, Guanacaste, medida: 5.063,20 ms, con plano G-304577-96. Dicha segregación es presentada ante el Instituto Costarricense de Turismo, a efectos de obtener la aprobación correspondiente por parte de la autoridad competente, asimismo se solicita autorización de la Junta Directiva para ceder parcial su derecho de Concesión a la empresa INMENSIDADES DEL SOL S.A. con cédula de persona jurídica número 3-101-190918.

Posteriormente, mediante acuerdo tomado en sesión 4715 del 31 de marzo de 1997, la Junta Directiva del ICT autoriza la cesión parcial del derecho de concesión de COSTA BLANCA DEL PACÍFICO S.A. a favor de INMENSIDADES DEL SOL S.A. del lote 8. Señala que como consecuencia de la autorización otorgada por la Junta Directiva del ICT mediante acuerdo tomado en sesión 4715 del 31 de marzo de 1997 se suscribió ante notario público, la escritura pública número 155 del 15 de julio de 1997, referente al contrato de cesión de la concesión, compareciendo el ICT, COSTA BLANCA DEL PACÍFICO S.A. y la cesionaria INMENSIDADES DEL SOL S.A., generándose el folio real matrícula 709-Z-000, cuyas características son: Uso: Residencial privado, situación: Playa Panamá, Sardinal, Carrillo, Guanacaste, medida: 5.063,20, plano: G-304577-96. En dicho contrato de cesión parcial a favor de INMENSIDADES DEL SOL S.A., se estableció como plazo para la concesión 20 años a partir del 23 de noviembre de 1992, con la posibilidad de que el concesionario solicitara una ampliación o prórroga del plazo, no obstante dicha opción, era una mera expectativa de derecho, no una obligación del ICT el prorrogar el plazo.

La solicitud de renovación se presentó faltando tan solo unos 16 días para el vencimiento del plazo de la concesión, la cual vencía el 23 de noviembre del 2012, demostrando con esto un total desinterés por parte de la empresa, al dejar un trámite de tanta relevancia para último momento. En el año 1996 se promulgó el Decreto Ejecutivo 25439-MP-TUR del 27 de agosto, publicado en La Gaceta del 11 de setiembre de 1996, referente a Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo de Papagayo, en el cual se estableció en aquel entonces, en los artículos 9 y 17 los plazos de concesión, después mediante Decreto Ejecutivo 311991-MP-TUR del 21 de mayo del 2004, se modificó el citado artículo 9 y 17 del Reglamento a la Ley Reguladora del Polo Turístico Golfo Papagayo, aumentando el plazo máximo de las concesiones a 50 años y variando los plazos para ejecución de obras. El artículo 17 no modificó los plazos de las concesiones, sino que más bien, estableció, nuevos parámetros para plazos de desarrollo de ejecución de obras.

El contrato de concesión tenía cláusulas muy claras respecto al cumplimiento de obligaciones. Se indica que en la Sesión Ordinaria N° 03-2013, en el artículo 6, inciso I, celebrada el día martes 5 de febrero de 2013, fue el Consejo Director del Polo Turístico Golfo Papagayo quién recomendó el rechazo de la prórroga, fundamentado en los informes técnico y legal, emitidos respectivamente, en los cuales se detalló que se ha fallado a los compromisos contractuales adquiridos con este Instituto. El fundamento técnico analiza una serie de aspectos de la concesión al amparo del bloque normativo que rige la materia de Concesiones en Polo Turístico Golfo de Papagayo, en el cual se citan los aspectos por lo que no se califica con la concesión. El uso de suelo para el inmueble dado en concesión a la actora, es meramente de uso residencial y no un uso diferente. Según el informe se podía otorgar disponibilidad de agua para vivienda unifamiliar, es decir, el perfil indicado en el contrato de INMENSIDADES DEL SOL S.A., debía mantener su uso como se indicó y proceder con el desarrollo de un proyecto, por contar con disponibilidad de agua para uso residencial.

Contractualmente, la concesionaria se encontraba obligada a cumplir con lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de concesión, la cual disponía el presente lote tiene como único destino autorizado según el Plan Maestro General del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo así como del Plan Maestro Particular de Costa Blanca del Pacifico S.A. el de servir y destinarse para alojamiento residencial privado exclusivamente. La motivación de dicho acto administrativo, lo constituye el informe técnico (Oficio PGP-1010-2013) e informe legal (Oficio AL-073- 2013 del 18 de enero del 2013), los cuales forman parte del expediente administrativo y cuyos informes, inclusive antes de la emisión del acto administrativo por parte de la Junta Directiva que rechazó la prórroga, el aquí demandante ya tenía conocimiento, tal como lo manifiesta el mismo en nota de fecha 01 de marzo del 2013 (recibido el 14 de marzo del 2013).

La empresa INMENSIDADES DEL SOL S.A., interpone recurso de revocatoria contra el acuerdo de Junta Directiva que rechaza la prórroga. No obstante lo anterior, el contradictorio por parte de esta representación radica en que la parte actora aduce que el "ICT no quiso enmendar su resolución", aspecto que no resulta cierto y por el contrario es carente de sentido y lógica, en virtud de que no es que no fue que no se quiso enmendar la resolución, sino que desde una perspectiva absolutamente legal y amparada al ordenamiento jurídico los argumentos minimizados de la actora, no acreditaban a los autos situaciones de derecho que variaran la decisión. La aquí actora, no cumplió con sus compromisos contractuales, partamos del principal incumplimiento nunca construyó nada. Se refiere que la empresa INMENSIDADES DEL SOL S.A., desde el año 1997, contaba con el plazo para hacer las gestiones de solicitud de agua y no lo hizo, sino hasta el 2012.

Es un hecho que no le compete al ICT, según se desprende de la redacción del mismo, lo cierto del caso es que con obras o sin ellas contaban con disponibilidad de agua para realizar las obras acordes con el proyecto acorde al uso de la zonificación, de modo que resulta absurdo trasladar al Estado sus incumplimientos. Sobre todo cuando se es conocedor de los compromisos contractuales y de la normativa de planificación de la zona, lo que se evidencia es que lo que pretendió la accionante fue a toda costa realizar el proyecto que en ese momento se les antojo sin ajustarse a lo normado. Insiste la actora en la responsabilidad del Estado, el no poder ejecutar sus obras, pese a contar con lo necesario para realizar el proyecto en veinte años, y ahora pretende sacar provecho de su inacción, alegando perjuicios patrimoniales que además de no demostrar resultan ser infundados, solo por trasladar a la Administración el pago de algo que ni ellos mismos saben que es, ante su falta de compromisos contractuales.

La prórroga de las concesiones es una expectativa de derecho para el administrado y una facultad de la administración, no es una obligación. Sobre los argumentos de derecho se indica sobre la ausencia de un procedimiento administrativo, se expone que se puede dar en dos modalidades ordinario y sumario. La Administración, garantizó al aquí actor, el debido proceso, partiendo de un proceso sumario, donde existe audiencia, donde se realiza la verificación real de los hechos y se dicta un acto final. Se le notifica un acto Administrativo, amparado a las reglas unívocos de la ciencia y la técnica, los cuales el aquí actor es puesto en conocimiento, y que en el acto recurre, y contradice mediante escrito de fecha 01 de marzo de 2013. El escrito es conocido por la autoridad competente y elevado en alzada ante la Autoridad superior, respetando la doble instancia administrativa, igualmente la parte actora en el ejercicio del Derecho de defensa interpone el día 15 de abril del año 2013, un extenso escrito al que denomina Recurso de Revocatoria contra el acuerdo SJD-119-2013.

Todo lo anterior teniendo en cuenta que nunca se dio un proceso de cancelación todo lo contrario, lo que se dio fue un acto fundamentado que comunicaba la decisión de no prorrogar, ante el evidente incumplimiento de los compromisos contractuales. Dicho recurso es resuelto por la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo, como órgano jerárquico superior, confirmado la resolución emitida por el Consejo Director, del Polo Turístico Golfo de Papagayo, dándose por agotada la vía Administrativa, permitiendo a la accionada acudir a solicitar la intervención jurisdiccional como contralor de la legalidad en sede Administrativa. Se garantizó un debido proceso donde la parte tuvo conocimiento de las actuaciones de la administración, ejerció el derecho de recurribilidad, nunca se negó el principio constitucional de debido proceso. En el caso concreta señala, no se está ante derechos subjetivos, en materia de bienes demaniales del Estado, se sabe que se aseguran un plazo normalmente pero que en cualquier momento puede ser recuperado por el Estado, se otorga una concesión precaria por plazo determinado, nunca un derecho subjetivo, en ese escenario ya el plazo otorgado inicialmente había fenecido, sin que se evidenciaran avances por parte del concesionario, en cuyo caso lo procedente era la no prórroga, y así se dio, una vez de emitido el acto administrativo debidamente fundamentado inicio el debido proceso, y ha sido claro el actor en evidenciar su absoluto conocimiento del expediente administrativo, y de las actuaciones de la Administración, lo que comprueba fehacientemente que nunca se vulneró el derecho fundamental del debido proceso.

Respecto a la violación del principio de seguridad jurídica del fin Público superior y el principio de confianza legitima. Se indica que es ante la aplicación de las normas válidas como las vigentes, que realiza este instituto que necesariamente debe tomar la decisión fundada de no prorrogar, lo que demuestra el respeto al principio de seguridad jurídica.

VI.Sobre la caducidad de la acción. En la audiencia preliminar celebrada, el juez de trámite dispuso postergar el análisis de la defensa de caducidad de la acción formulada por el ente local, para sentencia de fondo. Tal excepción debe rechazarse. Según fue precisado anteriormente, el objeto del proceso estriba el reclamo de daños y perjuicios derivados de conductas imputables al ICT en el trámite de la renovación de la concesión otorgada a su representada, en la cual se dispuso la no renovación de dicha concesión. En ese escenario, debe tenerse presente que las pretensiones esbozadas en la demanda y fijadas en la audiencia preliminar están vinculadas de forma exclusiva a peticiones pecuniarias, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por conducta ilícita, sin incluir dentro de ese elenco petitorio, pretensión alguna relacionada con el análisis de validez de las conductas formales emitidas por el ICT.

En ese sentido, la figura de la caducidad de la acción, regida por los ordinales 39 y 40 del CPCA, presuponen la existencia de una pretensión en la que se requiera el análisis de conformidad jurídica de alguna manifestación de voluntad administrativa, sea por función o disfunción. Por su parte, los reclamos indemnizatorios se rigen por el instituto de la prescripción del derecho de fondo, acorde a las reglas impuestas por el precepto 41 inciso 1) del CPCA, en relación con el mandato 198 de la LGAP. Así las cosas, siendo que no se ha presentado debate sobre aspectos que deban someterse al régimen de temporalidad que consagra el citado ordinal 39 en relación al 40 del CPCA, debe disponerse el rechazo de la caducidad planteada.

VII.Sobre el régimen de responsabilidad administrativa. Esta Sección en reiterados pronunciamientos ha desarrollado sobre el régimen de responsabilidad lo siguiente: "De acuerdo con nuestro régimen de derecho, el Gobierno de la República es popular, representativo, participativo, alternativo y responsable (artículo 9 de la Constitución Política). Particularmente el régimen de responsabilidad objetiva del Estado se encuentra contemplado en términos generales en los artículos 190 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública, de cuyo texto se extrae el deber de indemnizar todos los daños y perjuicios originados con motivo de las conductas y omisiones de la Administración Pública. Esto es, la Administración responderá por todos los daños que cause su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal, salvo fuerza mayor, culpa de la víctima o hecho de un tercero. Desde esta perspectiva, bajo la premisa del deber de indemnización de la Administración, con independencia de criterios de valoración subjetiva -dolo o culpa-, en la actuación de sus servidores o agentes, en nuestro país opera un régimen de responsabilidad objetiva, de toda suerte que el Estado debe indemnizar todo daño que el administrado o justiciable no se encuentre en la obligación de soportar, ya sea en su esfera patrimonial o extrapatrimonial y sin guardar relevancia para esa determinación su situación jurídica subjetiva.

Es así, que la Administración Pública responde por su conducta lícita y normal, cuando dicta un acto administrativo sustancialmente conforme con el ordenamiento jurídico o bien ante la comisión mediante una actuación material permitida, ya sea de forma activa u omisa. Claro está, responde también el Estado por los daños que se generen en virtud de una conducta administrativa de carácter ilícita, anormal y formal cuando el acto administrativo es ilegal, y no formal cuando estamos ante una actuación material no permitida o anormal. A partir de lo transcrito se concluye que para la generación del régimen de responsabilidad objetiva del Estado se requiere la concurrencia de tres requisitos fundamentales: El primero, la existencia de una conducta administrativa, ya sea activa u omisa, formal o material, lícita o ilícita, funcionamiento normal o anormal. El segundo requisito es la generación de un daño antijurídico, efectivo, evaluable e individualizable que la víctima no tenga la obligación de soportar, sea en su esfera patrimonial o extrapatrimonial y como tercer requisito, que exista el nexo causal entre los requisitos anteriores, esto es, que exista relación directa de causa a efecto entre el hecho que se imputa y el daño producido que legitimen el perjuicio producido, sin causales de exclusión del nexo de causalidad, al acontecer una situación eximente como la fuerza mayor, la culpa de la víctima y el hecho de un tercero.

(Para mayor abundamiento ver resoluciones de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia: número 025-F-99 de las 14:15 horas del 22 de enero de 1999, número 589-F-99 de las 14:20 horas del 1 de octubre de 1999, y la número 252-F-01 de las16:15 horas del 28 de marzo del 2001). Ahora bien, entratándose de la responsabilidad que los administrados pueden exigir a un funcionario público, tenemos que el artículo 199 de la Ley General de la Administración Pública establece en lo que interesa que: "1. Será responsable personalmente ante terceros el servidor público que haya actuado con dolo o culpa grave en el desempeño de sus deberes o con ocasión del mismo, aunque sólo haya utilizado los medios y oportunidades que le ofrece el cargo. (...) 4. La calificación de la conducta del servidor para los efectos de este artículo se hará sin perjuicio de la solidaridad de responsabilidades con la Administración frente al ofendido." Aunado a lo anterior, el numeral 201 del mismo plexo normativo prevé la responsabilidad solidaria del servidor público con el Estado, por lo que ambos pueden ser demandados en tal condición.

Desde esta perspectiva podemos concluir con facilidad que el funcionario público amén de la responsabilidad penal y administrativa que su conducta activa u omisa pudiese generar, se encuentra obligado a responder civilmente ante terceros así como ante la Administración Pública en caso de determinarse en respeto del debido proceso, de la existencia de una conducta que por dolo o culpa grave generó daños antijurídicos que el administrado o tercero no está en la obligación de soportar. De esta manera, tenemos que al tenor de los numerales dichos de la Ley General de la Administración Pública, para realizar el análisis de la responsabilidad por falta personal del funcionario, se toman en consideración los criterios de imputación subjetivos, tales como el dolo o la culpa grave que invoca la norma, a lo cual se suman criterios objetivos para determinar las condiciones en que opera una falta personal al referenciar el numeral 191 de dicho cuerpo legal, elementos de conexión instrumental o circunstancial o de fines, al precisar que: "La Administración deberá reparar todo daño causado a los derechos subjetivos ajenos por faltas de sus servidores cometidas durante el desempeño de los deberes del cargo o con ocasión del mismo, utilizando las oportunidades o medios que ofrece, aun cuando sea para fines o actividades o actos extraños a dicha misión." Ahora bien, es importante precisar que en nuestro ordenamiento jurídico las calificaciones subjetivas de dolo o culpa leve o grave, no se presumen sino que deben ser demostradas, salvo que por ministerio de ley se invierta la carga de la prueba.

En razón de lo expuesto, conviene precisar además cuando nos encontramos ante un comportamiento doloso o culposo en cualquiera de sus modalidades. Tratándose del primero, tenemos que se entiende que ha operado una conducta dolosa, cuando el funcionario, sujeto o agente, tiene la intención de generar un daño físico, patrimonial o extrapatrimonial a una persona, de toda suerte que a través de un comportamiento antijurídico se dirija a obtener un resultado dañino esperado y procura por los medios que le asisten el generarlo. Por otra parte, nos encontramos en presencia de una conducta que se califica de culpa grave, cuando se determina un descuido o la falta de diligencia o cuidado del funcionario público quien se encuentra en la obligación de ejercer la conducta debida. Este descuido puede obedecer a conductas activas u omisas que reflejen la negligencia, imprudencia o impericia del funcionario público.

Por último, no está de más recordar que dentro de la lógica del sistema de responsabilidad solidaria de la Administración Pública y del servidor frente a ésta, ante la eventual distribución interina de responsabilidades ante la producción de un daño ilegítimo, se contempla en la normativa la acción de regreso o de recuperación de lo pagado, la cual resulta de carácter indispensable a fin de evitar cualquier afectación ilícita a la Hacienda Pública." (Sentencia 039-2017-I de las dieciséis horas y treinta minutos del uno de marzo del dos mil diecisiete de este Tribunal).

VIII.Sobre la existencia del daño. En la especie, el primer punto a esgrimir es la existencia o no de un daño que pueda considerarse base válida de indemnización. En ese sentido el numeral 196 de la LGAP, indica que el daño indemnizable ha de ser efectivo, evaluable e individualizable, pero, además, antijurídico en su base, sea, que no se tenga el deber legal de soportar. Por demás, es necesario que quien reclama su reparación, acredite su existencia, así como la referencia y existencia de las causas a las que se le imputa, de forma tal que el juez pueda valorar la existencia de la relación de causalidad entre el hecho que motiva el daño y la lesión derivada como consecuencia de ello, y si es reprochable al sujeto endilgado. En ese sentido, debe tomarse en cuenta lo establecido en el numeral 122 inciso m) del CPCA, el cual expone tres escenarios en cuanto a un pronunciamiento en sentencia respecto de daños y perjuicios.

En un primer aspecto se regula que cuando del mérito de los autos conste la existencia, pero además, la magnitud económica de la lesión, la sentencia debe hacer pronunciamiento sobre ese particular, emitiendo condena líquida, el segundo supuesto regula que cuando el daño se encuentre debidamente acreditado, pero no existan parámetros para definir su cuantía, caso en el cual, la sentencia ha de disponer la condena en abstracto, a efectos de que sea en fase de ejecución que se concrete la liquidación respectiva. Y un tercer supuesto en que es posible que la sentencia haga un pronunciamiento en abstracto, cuando no conste la existencia ni la cuantía del daño, pero el Tribunal considere que la lesión es consecuencia de la conducta administrativa o relación jurídico administrativa objeto del proceso. Este último supuesto, es viable siempre y cuando que el reclamo del daño constituya situaciones individuales de orden disponible, de modo que sea congruente con el principio rogatorio, en el entendido que haya pedimento expreso sobre ese daño.

Adicionalmente, debe tenerse claro que esa condenatoria está condicionada a la acreditación de la concurrencia del daño base con las características requeridas por la Ley General de la Administración Pública y la demostración de la causa efectiva de esa lesión reclamada en orden al cumplimiento del principio procesal de la correspondencia de la carga de la prueba. Así las cosas, para estimar la procedencia de una indemnización a cargo de la Administración Pública es necesario la concurrencia de varios requisitos, la existencia de un daño o lesión antijurídica que no se tenga el deber de soportar, la existencia de un nexo causal entre el daño causado y la causa adecuada de producción de ese daño, lo que obliga la definición de la causa de la lesión y el nexo de causalidad con el sujeto a quien se le imputa esa causa.

IX.Sobre la responsabilidad endilgada al ICT. En el marco de la presente demanda, se endilga al ICT responsabilidad por la denegatoria de la renovación de la concesión en zona marítimo terrestre (Golfo de Papagayo). El accionante refiere una serie de argumentos y hechos dirigidos a plasmar las distintas violaciones de la entidad demandada que constituye la conducta ilícita base de su reclamo para la indemnización del daño. Señala aspectos de falta de motivación del acto que denegó la concesión, reclama la omisión de otorgar un procedimiento administrativo ordinario, si imponía una sanción, violentando el derecho a un debido proceso, alega que la base de incumplimiento alegada para no renovar la concesión es atribuible a una responsabilidad propia del Estado, y sus instituciones respecto a la disponibilidad del agua, indica adicionalmente violaciones a principios de seguridad, jurídica, fin público, confianza legitima, señala además como vicio el desconocimiento de la condición del bien y el derecho de usucapión de la accionante.

Y sobre esos reclamos concreta los daños causados, los cuales determina como incumplimientos de promesas de venta de tres de los apartamentos, negociados y pactados con terceros, los costos de todos los estudios, planos arquitectónicos, estructurales y mecánicos del proyecto de condominios, la pérdida del usufructo de cinco mil sesenta y tres metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados, pérdidas de los compromisos pactados con Costa Blanca S.A. Esos elementos definen el marco de valoración de la responsabilidad endilgada. Previo a la valoración de ese marco de responsabilidad es importante señalar de forma previa que como se señaló, la responsabilidad administrativa de tipo extracontractual regulada en la Ley General de la Administración Pública plantea un sistema de orden reparatorio, por ende, tiene como eje central la reparación integral del daño. Se trata de un sistema de orden reparatorio, en donde resulta fundamental la acreditación de la lesión patrimonial o extrapatrimonial que se pretende reparar, la cual debe cumplir con las condiciones que impone el numeral 196 de la LGAP.

Además, dicho daño debe tener como base una situación antijurídica con efecto en la esfera jurídica de aquel quien no tiene el deber de soportar esa condición. En ese sentido, resulta indispensable revisar la base de la lesión, a fin de establecer el nexo causal entre ese antecedente y el daño como consecuencia ilegítima de aquel y que éste cumpla con los criterios de imputabilidad regulados en el ordenamiento jurídico como fuente productora del daño (artículo 190 y siguientes de la LGAP). De esta forma, para que pueda surgir la procedencia de la indemnización, la causa debe constituirse dentro de alguno de esos parámetros de imputación, que se demarcan bajo un esquema de responsabilidad con falta, en la que concurre una conducta ilícita, o un funcionamiento anormal, lo que implica una actuación material que se aleja de los parámetros de la eficiencia administrativa, por prestación defectuosa, tardía o por omisión prestacional.

En la responsabilidad sin falta, la causa del daño está vinculada a una conducta lícita, acorde con el Ordenamiento Jurídico, o por un funcionamiento normal, propio de la eficiencia administrativa, pero que causa una lesión especial y anormal, por la pequeña proporción de afectados o intensidad excepcional del daño. Es necesario para valorar la procedencia de la indemnización reclamada en el caso concreto, la cual se endilga en una conducta ilícita, establecer la consideración de que el criterio de imputación exige que exista una declaración de la ilegitimidad de la conducta formal, sea por haberse declarado de esa manera en sede administrativa, o por haberse formulado la nulidad en la sede judicial. En ese sentido, es necesario que previo a la valoración del daño y nexo de causalidad exista una declaración de invalidez de la conducta administrativa que la califique como ilegitima para establecer la responsabilidad.

No se puede partir de reclamo sin que se analice la conducta que se vincula a la estimación de esa ilegitimidad que sustenta la responsabilidad. En el presente caso, la parte accionante delimitó sus pretensiones a la base de daños y perjuicios únicamente sin peticionar la nulidad de la conducta administrativa en la que se sustenta los vicios de nulidad para demarcar la conducta ilícita que reclama como base del daño que busca resarcir. En ese escenario, la integración de esta Cámara estima que, atendiendo al principio de congruencia, no se puede entrar a valorar aspectos que no han sido alegados por la parte, en el sentido que no forma parte de la pretensión delimitada en el objeto del proceso. Las pretensiones del proceso son resorte exclusivo de la parte accionante y el mismo constituyen un límite al pronunciamiento que debe emitir el órgano judicial. Si bien existe la posibilidad de emitir pronunciamientos oficiosos, derivados de normas expresas del CPCA, resulta necesario, como se indicó, que la parte acredite los presupuestos básicos para el análisis de la responsabilidad.

En esa lógica, en el marco de la teoría del caso de la demandante, como se ha referenciado, la causa de las alegadas lesiones encuentra su origen en las conductas emitidas por el ICT, en concreto, la denegación de la solicitud de renovación de la concesión, gestión formulada por la accionante, ante ese instituto. Es decir, el nexo causal sobre el cual la demandada sustenta los daños y perjuicios objeto de análisis, es la emisión de conductas que considera inválidas, lo que supone que las lesiones reprochadas se atribuyen a una conducta ilícita como parámetro de imputación. Sin embargo, la parte actora no ha reclamado en este proceso el análisis de validez de esas conductas, enfocándose y limitando sus pretensiones únicamente a los extremos indemnizatorios. Lo anterior supone una imposibilidad del análisis de la conducta ilícita como criterio de imputación del daño, el cual debe ser revisado para poder emitirse una declaratoria de la base del daño.

Se limita a asumir que la denegatoria de la renovación de la concesión, es nula, pero no solicita su respectivo análisis para poder establecer que esas actuaciones formales sean efectivamente contrarias a legalidad, ni se acredita esa condición de nulidad. Así, siguiendo la línea argumentativa de los parámetros de fiscalización que esta sede puede realizar sobre el actuar de la Administración, producto del numeral 49 de la Constitución Política, así como los artículos 1, 2, 36 y 42 del Código Procesal Contencioso Administrativo, el análisis de responsabilidad producto de la emisión de conducta formal de la Administración no puede separarse del cuestionamiento mismo de los actos administrativos que producen el efecto pernicioso, lo contrario implicaría la contradicción de que en sentencia se declare la responsabilidad por un acto formal que posee vicios, pero ilógicamente manteniendo éste en vigencia, dado que la parte no solicitó su nulidad, existiendo un impedimento para el Tribunal so riesgo de extra petita si realizase un pronunciamiento sobre aspectos no peticionados; visto desde otra perspectiva, el origen jurídico que le otorga derecho a la parte de reclamar una indemnización ocasionada con una conducta formal administrativa, parte justamente de la declaratoria de irregularidad de ésta, constituyéndose así un vínculo o nexo a razón de causa – efecto que no puede separarse.

Y es que nótese que los argumentos de la accionante refieren a una indebida motivación del acto, por cuanto solo se dispone en el acuerdo que deniega la solicitud de prórroga de la concesión en el incumplimiento de los pactos contractuales, sin embargo, de los autos del expediente, se desprende que la motivación del acto se sustenta en dos criterios técnicos emitidos por los órganos competentes, uno de la Dirección del Polo de Papagayo, en donde se expone de forma detallada las valoraciones que concluyen esos incumplimientos contractuales, y la estimación de orden jurídico respecto al procedimiento y fundamento de esas condiciones de incumplimiento, por lo que no se puede acreditar una indebida motivación, por cuanto el acto se sustentó en esos criterios técnicos, los cuales la parte tuvo oportunidad de debatir y exponer su reconsideración a la Administración. Desde esa perspectiva, tampoco logra acreditar un vicio en el debido proceso, por cuanto, contó con la posibilidad de que los órganos encargados de la entidad demandada atendieran sus alegaciones y conocieran de la prueba de descargo presentada, de forma previa al dictado del acto final, y de forma posterior con la interposición de los recursos pertinentes.

Además no se puede constatar una violación al debido proceso, por cuanto la implementación de un procedimiento ordinario, no resultaba necesario, por cuanto no se trata de la imposición de una sanción o la supresión de un derecho subjetivo, sino del conocimiento de una gestión formulada por el actor ante la Administración para conceder una prórroga a una concesión que se había otorgado por un plazo definido, que no concede un derecho perpetuo, sino que se encuentra sujeto a un contrato, el cual tenía condiciones específicas que debían cumplirse por las partes suscribientes, y que tampoco otorga un derecho automático a la renovación de una concesión otorgada, por cuanto es potestad del ente demandado la valoración de esa renovación (Artículos 51 y 52 de la Ley de Zona Marítimo Terrestre). Tampoco acredita la violación a principios de seguridad jurídica, fin público, y confianza legitima, estimando como se acredita de los autos, la condición del rechazo que la Administración tomó en cuenta para desestimar la solicitud del actor, se sustenta precisamente en un incumplimiento de pautas contractuales que conocía el accionante desde hacía 20 años atrás cuando se otorgó la concesión, y que fue valorado ese incumplimiento precisamente para establecer la no satisfacción de los intereses públicos asociados al otorgamiento de las concesiones de esas áreas.

Por otra parte, tampoco acredita que haya sido la falta de disponibilidad de agua la que haya generado el incumplimiento de lo pactado, o incluso la responsabilidad atribuida a los otros entes del Estado, considerando, que si bien es conocido de forma pública, las condiciones del agua en el sector de Guanacaste, si se acredita de los autos, que el AYA, podía conceder esa disponibilidad del agua para un modelo de construcción congruente con el uso de suelo autorizado, el cual era de uso residencial privado, al permitir la vivienda unifamiliar. De igual forma no acredita la base del argumento que sustenta una prescripción positiva del bien a su representada como poseedora del mismo, circunstancia que por disposición legal de este tipo de bienes resulta inatendible, por ser un bien demanial con características de imprescriptibilidad según el 261, 262 del Código Civil. Ahora bien, la ley 6370 que declara de utilidad pública los bienes de la zona de Papagayo, si bien establece el derecho de retrocesión, lo era para los propietarios originarios y no los concesionarios a los que les fue otorgado la concesión después de que aquellos bienes entraran en administración del ICT.

Desde esa arista de análisis, no puede derivarse el nexo causal que asevera la accionante y en esos términos, las reclamaciones de orden reparatorio no podrían ser estimadas en esta sede. En consecuencia, concluye este Tribunal que la determinación de invalidez de las conductas reprochadas y la correspondiente acreditación de procedencia de esas peticiones, es un aspecto elemental para poder justificar cualquier extremo indemnizatorio que se asociara a esa causa antecedente. En esa lógica los daños y perjuicios que liquida la demanda, no se desprende la vinculación objetiva que configuraría el nexo causal. Debe adicionarse además que los daños que liquida tampoco han sido demostrados, ni de forma somera, por cuanto se limita a mencionarlo, pero no trae prueba alguna que pueda por lo menos dimensionar su existencia, incumpliendo de esta forma con su carga procesal y que resulta un presupuesto esencial para la procedencia de la indemnización reclamada, ello susceptible de imputación al hecho de que tal y como arguye la demandada, el actor no desarrolló conducta edilicia y/o económica alguna sobre el bien que reclama, hecho que no fue desacreditado de forma alguna por el promotor de la acción, siendo insuficiente la información aportada en el expediente administrativo que permita – al menos a nivel general – determinar la clase y tipo de daño supuestamente provocado, la base de los perjuicios y los parámetros de cuantificación de éstos.

Debe además señalarse que al no peticionarse la declaratoria de ilicitud de la conducta formal que reclama como base de imputación de los daños, no puede atenderse una responsabilidad derivada de los funcionarios que participaron en la emisión de esas conductas, y mucho menos valorar desde esa perceptiva una desatención a los deberes y principios regulados por la Ley de Enriquecimiento Ilícito que alega. Para mayor abundamiento debe llamar la atención esta Cámara, que los fundamentos dados por la empresa accionante para justificar el incumplimiento contractual reprochado por la entidad demanda y que es base para denegar la prórroga de la concesión, no resulta de recibo, por cuanto es notorio que en 20 años de contar con la concesión otorgada no existió voluntad demostrada y acreditada en autos o en sede administrativa, de esa parte de cumplir los acuerdos pactados, en el tanto es hasta después de presentada la solicitud de renovación, es que se solicita al AYA las condiciones de disponibilidad de agua en la zona, y se formula un anteproyecto para ser aprobado por la administración del ICT, lo que resulta desde toda lógica reprochable, donde no es dable admitir según su tesis, que no se había definido un plazo para esos cumplimientos, cuando es claro que por la dimensión de esos compromisos, en términos de tiempo e inversión no puede ser pretendido desarrollarse a tan solo unos días de terminarse el plazo otorgado, el cual era de veinte años; asimismo, recuérdese que no existe un derecho a la inmutabilidad del ordenamiento jurídico el cual es de extrema relevancia en materia urbanística, donde las condiciones fácticas de desarrollo varían a lo largo del tiempo, siendo el factor de disponibilidad de agua fundamental o base para el inicio de cualquier gestión de índole inmobiliaria, por lo que resulta altamente reprochable que la parte hasta el 2012, a meses de finalizar la vigencia de su concesión, iniciara con las gestiones de desarrollo, teniendo casi dos décadas antes la habilitación jurídica para darle contenido económico al derecho real administrativo representado por la sub-concesión obtenida, título habilitante de enriquecimiento patrimonial que se encuentra sometido a estrictas normas de control ambiental y urbano, a razón de encontrarse como parte del patrimonio o dominio público que se aprovecha a través de la concesión, nunca como un bien susceptible de aprovechamiento en los términos del 264 del Código Civil.

Téngase presente que, aún en el supuesto de que hubiese obtenido al momento de adquirir el título la disponibilidad de agua, si ésta no se hubiese materializado en un permiso de construcción, éste perdería vigencia con el transcurso del tiempo, sin posibilidad de reclamo alguno. Así, las normas de orden público establecen límites y limitaciones a la capacidad de actuar de los particulares concesionarios no solamente por el título obtenido a nivel administrativo, sino por la aplicación prioritaria del régimen de dominio público vigente, siendo por ende rechazable la argumentación tergiversada de la actora referente a la lesión de su patrimonio y sobre todo a la pretensión de alegar usucapión sobre el inmueble obtenido en vía concesión, con lo que se concluye que la parte no solamente pretende desconocer el contenido de lo adquirido hace más de dos décadas, sino que además, las normas de aprovechamiento regulado al cual estaba sometido en todo el plazo que duró su derecho real administrativo, el cual, dicho sea de paso, no cuenta con sustento o fundamento jurídico para reclamar (deber objetivo fundamentado en norma habilitante) que el Estado le prorrogue la concesión que al día de hoy se encuentra extinta, efecto no de la actuación unilateral o arbitraria de la demandada, sino de las propias condiciones del título habilitante, a saber, el término final contenido en el derecho real administrativo; siendo con ello que (esta en Arial) lleva razón la parte demandante al afirmar que la prórroga no es un instituto obligatorio o generador de derechos adquiridos, sino una mera expectativa que pasa por el control de la Administración que fiscaliza la concesión, como justamente ocurrió en el presente asunto.

Por ende, el comportamiento de la empresa accionante es insumo suficiente para concluir el incumplimiento de los pactos contractuales impuestos con la cesión de la concesión otorgada a ésta. Además, es necesario señalar que el incumplimiento que se evidencia de los autos es de la parte cesionaria, no así del Estado como se formula en su argumentación de liberación de responsabilidad contractual que expone a la luz de normas contractuales de origen civil. Así las cosas, debe disponerse el rechazo de todos los extremos peticionados.

X.Sobre las excepciones interpuestas: La representación del ICT opuso las defensas de caducidad de la acción, falta de legitimación y falta de derecho. La de caducidad debe ser rechazada, por las razones ya indicadas. Sobre la legitimación la misma debe ser rechazada igualmente por cuanto la excondición de concesionario le establece una relación jurídica con la Administración concesionaria. En cuanto a la excepción de falta de derecho, debe acogerse al haberse establecido la improcedencia de las pretensiones indemnizatorias formuladas. En consecuencia, debe declararse sin lugar la demanda en todos sus extremos.

XI.Costas. De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, no observa este Tribunal motivo alguno que permita o justifique la desaplicación de la máxima de condena al vencido, por lo que ha de imponerse las costas a cargo de la parte actora.

POR TANTO.

Se rechazan las defensas de caducidad de la acción y falta de legitimación activa y pasiva. Se acoge la defensa de falta de derecho. En consecuencia, se declara sin lugar en todos sus extremos la demanda incoada por Inmediaciones del Sol S.A. contra el Instituto Costarricense de Turismo. Son ambas costas a cargo de la actora. Notifíquese.

Laura Gómez Chacón Amy Miranda Alvarado Carlos José Mejías Rodríguez *E4S1XYG1DEK61* LAURA GOMEZ CHACON - JUEZ/A DECISOR/A *RFNA1DUQZHY61* AMY MIRANDA ALVARADO - JUEZ/A DECISOR/A *MQTQHA28UPY61* CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 y 2545-0006. Correo electrónico: [email protected]