Shutdown of Tamarindo Oasis Project due to Las Baulas Buffer Zone Does Not Trigger CompensationParalización de proyecto Tamarindo Oasis por zona de amortiguamiento del Parque Las Baulas no genera indemnización

VIII.ON URBAN-PLANNING LIMITATIONS AND ESPECIALLY ON ENVIRONMENTAL ENCUMBRANCES. The analysis of the right to property and its limits and limitations under Article 45 of the Political Constitution, specifically regarding the impact of environmental and urban-planning limitations on such right, modulates the power of transformation that numeral 264, subsection 3, of the Civil Code grants; and, depending on the applicable regime, such encumbrances may or may not be compensable. It is with this that the function of transformation went from being an immediate right to being a power subject to administrative control, according to the evolution and advancement of regulations, directed at a prior, during, and subsequent verification by the owner of the execution of a construction activity, denial in some instances (impossibility of building) and even, in extreme cases of disobedience or omission, revocation of the license granted with subsequent demolition of what was built. This position has been compiled by our Constitutional Chamber in its vote 6950 at twelve fifty-six on May twenty-seventh, two thousand eleven, as a task that falls, among other public bodies and entities, on the Municipal Government when it states: “… because the Municipality has as one of its functions to carry out a ‘prior’ control over constructions - to verify requirements -; also to carry out a control ‘during’ construction, for example to verify that it is built according to plans, that it does not have windows facing the boundary, that it complies with alignment or with the front setback (antejardín); and finally, it also has the possibility of a ‘posterior’ control, materialized in the obligation to inspect that what was built conforms in everything to what was authorized in its permits. Likewise, the owners of premises serving the public must ensure that they adapt to the requirements of the disabled population. This implies that there must be an individual and institutional commitment to respect those rights.” (See in the same sense votes 6567-2011 and 1650-2009 from the same Chamber), the foregoing, despite the existence of concurrence with institutions such as the Ministry of Environment and Energy (MINAE), through the environmental comptroller, the National Environmental Technical Secretariat (SETENA), the Environmental Administrative Tribunal, the Regional Environmental Councils, Forestry Administration officials and the Water Directorate, National Groundwater, Irrigation and Drainage Service, the Ministry of Health, the Ministry of Culture, through the National Archaeological Commission and the National Commission for Historical-Architectural Heritage, the Costa Rican Tourism Institute regarding the terrestrial maritime zone or the Institute of Rural Development, the National Institute of Housing (INVU) regarding national planning, among others. Now then, urban-planning matters must include within their framework of analysis, assessment, and protection environmental matters, to the point that all urban development must weigh that variable, just as protective environmental legislation mandates. This is a field of human activity in which its impact on the environment is directly evidenced. The autonomy constitutionally conferred on municipalities for territorial planning and ordering does not imply a disconnection from environmental regulations, and, therefore, the actions issued by them cannot escape the limits established in this regulation. The regulatory framework in this sense is very broad, finding within this block the Organic Environmental Law No. 7554 of October 4, 1995, Forest Law No. 7575 of February 13, 1996, Wildlife Conservation Law No. 7317, Law of Use, Management and Conservation of Soils No. 7779 of April 30, 1998, Biodiversity Law No. 7788 of April 30, 1998, Water Law No. 276 of August 27, 1942, and Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968. Of importance for the present matter is what is set forth in Article 17 of the Organic Environmental Law, which states: “Article 17.-Environmental Impact Assessment. Human activities that alter or destroy elements of the environment or generate residues, toxic or hazardous materials, shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) by the National Environmental Technical Secretariat created in this law. Its prior approval, by that body, shall be an indispensable requirement to initiate the activities, works, and projects. The laws and regulations shall indicate which activities, works, or projects shall require the environmental impact assessment,” thereby establishing, and in the scenarios that the regulations on the matter so order, that prior to the issuance of a building license (licencia constructiva), the respective environmental viability (viabilidad ambiental) must necessarily be obtained, only those cases that have an express exemption from such obligation being exonerable from such study. This configures a relationship between municipal action regarding constructions and the environmental control activity specifically provided by the National Environmental Technical Secretariat, the latter being a requirement of the former. By reason of the foregoing, the plaintiff’s argument is unfounded in asserting that there is an invasion of competencies by the National Environmental Technical Secretariat vis-à-vis the Local Government, given that what exists is a duty of inter-institutional cooperation and coordination (deber de cooperación y coordinación interinstitucional) among the different public bodies and subjects that intervene in the matter, on the occasion of the exercise of their competencies established by operation of law, as clearly indicated by the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in vote 5445-99, at 14:30 on July 14, 1999, from whose excerpt we allow ourselves to transcribe: "That is, municipalities may share their competencies with the Public Administration in general, a relationship that must unfold in the terms as defined by law (Article 5 of the former Municipal Code, Article 7 of the new Code), which establishes the obligation of ‘coordination’ between municipalities and public institutions that concur in the performance of their competencies, to avoid duplications of efforts and contradictions, above all, because only voluntary coordination is compatible with municipal autonomy as it is its expression. In other terms, the municipality is called to enter into cooperative relationships with other public entities, and vice versa, given the concurrent or coincident nature - in many cases - of interests around a specific matter. In the doctrine, coordination is defined based on the existence of several independent centers of action, each with its own purposes and decision-making powers, potentially discrepant; despite this, there must be a community of ends by subject matter, but by concurrence, insofar as the receiving object of the final results of the activity and acts of each one is common. So, coordination is the ordering of relationships among these diverse independent activities, which takes charge of that concurrence upon the same object or entity, to make it useful to a global public plan, without suppressing the reciprocal independence of the acting subjects. Since there is no hierarchical relationship among decentralized institutions, nor of the State itself in relation to municipalities, the imposition on them of certain conduct is not possible, whereby the indispensable inter-institutional ‘agreement’ arises, in the strict sense, insofar as the autonomous and independent centers of action agree on that preventive and global scheme, in which each one plays a role with a view to a mission entrusted to the others. Thus, the relationships of municipalities with other public entities can only be carried out on a plane of equality, resulting in agreed forms of coordination, with the exclusion of any imperative form to the detriment of their autonomy, that would allow subjecting corporate entities to a coordination scheme without their will or against it; but which does admit the necessary subordination of these entities to the State and in the interest of the State (through the ‘administrative oversight’ of the State, and specifically, in the function of legality control that falls on the State, with powers of general surveillance over the entire sector)". Note then that there is no doubt that, in the specific case, there has been no infringement whatsoever of competencies between the public subjects and bodies under study, for which reason the argument presented is rejected, especially since, in the very vote related in this matter, the Constitutional Court recalls the obligation to coordinate work among institutions.

IX. URBAN CONSOLIDATION. DELIMITATION OF ACTS THAT GENERATE ACQUIRED RIGHTS

At the building level, not just any procedural step generates an acquired right; thus, doctrine and jurisprudence have specified that land uses (usos de suelo), certificates of water availability (certificados de disponibilidad de agua), environmental viabilities (viabilidades ambientales), and other requirements do not constitute — in themselves — either final acts, or acts with their own effect that generate in favor of the individual a subjective right allowing the consolidation of a certain legal situation. Thus, such effect is circumscribed in building matters (materia edilicia) to the granting of a building license (licencia constructiva), and which consolidates if the interested party has executed the object of the authorizing act, or failing that, has at least commenced its execution. The foregoing, because under a principle of mutability of the legal order, there is no mandate, neither at the legal nor constitutional level, that obliges a given legal framework to be unalterable over time; however, those actions that, covered by the regulations in force, were issued and that have conformed to the legality parameters applicable at the time, have the right to preserve that situation under an application of the principle of non-retroactivity of the law (principio de irretroactividad de la ley) contemplated in our Magna Carta. Thus, we may cite what was stated by the First Chamber of the Supreme Court of Justice in its ruling 866 at nine fifty-five on July 11, 2013, which indicated: “For the purpose of resolving the claim raised, it is convenient to bear in mind that, under the protection of precepts 21 (right to health), 45 (limitations on property for reasons of public interest), 50 (right to a healthy and ecologically balanced environment), 69 (constitutional requirement for rational land exploitation) and 89 (protection of natural beauties), all of the Political Constitution, territorial and — specifically — urban planning is instituted, as a set of provisions aimed at guaranteeing such fundamental rights and, thereby, the quality of life of the inhabitants, as expressly recognized by numeral 28 of the Organic Environmental Law. In accordance with that objective, cardinal 28 of the Urban Planning Law (hereinafter LPU) prohibits ‘using or dedicating lands, buildings, structures, to any use that is incompatible with the implemented zoning’. To ensure that this precept is complied with, that same norm instituted the so-called ‘land use certificate (certificado de uso de suelo)’, as a ‘municipal certificate that certifies the conformity of use with the zoning requirements’. For this reason, when a resident requires a municipal license (for example for construction, subdivision (fraccionamiento) or a business license for a commercial or industrial activity), the respective Municipality must verify, beforehand, that the activity to be carried out is compatible with the use zones stipulated in the urban planning applicable in the canton. On this point, this Chamber has indicated: ‘[…] The land use certificate consists of the instrument that records what uses a piece of land may be destined for, that is, what it certifies, — with declaratory nature —, is the utilization that can be given to it according to the regulations in force. Hence, it may happen that what is reflected in it is not what interests the administered party, because the one he intended to give it might not be in conformity with the regulatory plan (plan regulador). As made clear by the Ad quem, the Constitutional Chamber has expressed that said certificate, although of declaratory nature, stands as a fundamental act, because its content and function is to certify factual or legal states that enable the making of resolutions that create, modify, or extinguish legal situations, such as construction permits or business licenses, for whose granting said document is required, as a means to verify that what is requested conforms to the utilization approved in the corresponding regulatory plan.’ (Ruling no. 798-F-S1-2012 at 9 hours 45 minutes on July 4, 2012). It is worth noting that ordinal 28 of the LPU also provides for the so-called ‘non-conforming use certificates (certificados de uso no conforme)’, which are those by which a contrary use is certified, but which was consolidated prior to the implementation of the respective zoning”. In contrast, once a building license (licencia edilicia) has been granted, the subject already has this pre-existing right, which, in the technical sense, cannot be affected by subsequent norms and that allows him to carry out all the conduct directed at giving maintenance and conservation to what has already been built, or failing that, to finalize projects already covered by a license (as long as it remains in force, since both some of its requirements, and the license itself, may be subject to a term of expiration, although that implies the possibility of renewing it considering the conservation of what exists). It is precisely for the foregoing that such acts are covered by Principles such as that of Legitimate Trust (Confianza Legítima) and that of Intangibility of Own Acts (Intangibilidad de Actos Propios), which are part of the legal certainty that the legal order grants to the beneficiaries of this type of administrative acts. Now then, reality indicates to us that at the moment a new urban-planning regulation is issued, certain lands will find themselves "incompatible" with said regulation, giving rise to what is known as "non-conforming" or "consolidated" buildings or constructions. This subject has been addressed by our Constitutional Court regarding the retroactivity of urban-planning regulations, indicating: “ON THE APPLICATION OF THE CHALLENGED NORM AND THE PRINCIPLE OF NON-RETROACTIVITY OF THE LAW. - By virtue of the foregoing considerations, it is clear to this Constitutional Court that the challenged norm is not a violation of the principle of non-retroactivity of the law. However, its application and interpretation by the respective authorities could eventually be so, if they do not authorize or permit modifications or remodeling in industries with a non-conforming use in an absolute and unrestricted manner, that is, if they prevent the repair or remodeling of previously erected works, especially when such works are supported or motivated by the need for their adaptation for their operation, that is, to allow the carrying out of the previously authorized activity, and for their adaptation to current environmental or safety regulations. A diverse interpretation would lead to the absurdity that such buildings could never be repaired or remodeled, due to their non-adaptation to the new land use —according to the urban regulations in force—, which could pose a serious risk of ruin to such constructions, with the potential impact on the safety and health of their owners, possessors, users, etc.” (vote 13330-2006 of the Constitutional Chamber). However, as indicated above, this is not a guarantee that, by reason of public interest matters, the factual and legal picture affecting a consolidated legal situation will not be modified, in which case, the rules of challenge of legality (lesividad) contemplated by administrative regulations must be resorted to; in other words, there exists an original impediment for the Administration to, by its own hand, suppress a subjective right of an individual who has legitimately acquired it, thereby increasing their assets (naturally saving the instances of original nullity covered by Articles 173 and 183 of the General Law of Public Administration), thus having to subject this administrative decision to the control and oversight that the challenge of legality (lesividad) proceeding grants to those who make up the Contentious-Administrative Jurisdiction indicated in Articles 1.1, 34, 36 subsections a, b and c, and 42.2 subsections b, c, e and f of the Contentious-Administrative Procedural Code. With this, the suppression of all or part of the asset sphere of a subject who holds title to a building potentially has the possibility of demanding compensation based on liability criteria as will be developed in the following section." ...

XI. [...] the fundamental element of jurisdictional analysis for those who hold the condition of "party", whether active (plaintiff, counterclaimant) or passive (defendant, counter-defendant), the accreditation of the sine qua non requirement of standing (legitimación) can be seen from two perspectives: the procedural, whose purpose is to determine if whoever physically has sufficient representation (legal or conventional) to act in their own name (direct representation), or in their own name for another's account (indirect representation), thereby making necessary the Court's oversight in excluding a defective representation of any of the procedural subjects; while in the second perspective, the substantive one, its purpose is to prove a link between the subject and the procedural claim to be declared in the judgment, which, as can be deduced from numerals 10 and 12 of the Contentious-Administrative Procedural Code, is limited to the so-called holders of subjective rights, to those who possess legitimate interests (direct, indirect, trade union, collective, diffuse) or as parties in a legally protectable situation, thereby making it necessary to prove, upon the pronouncement in judgment on the claims of the lawsuit, not only if they are susceptible to being granted or not, if they are granted totally or partially, but also that those who will suffer the consequences (case of the losing parties) or those who can demand execution of what was resolved (case of the victorious parties) have said necessary link to bear the effects of what is decided in the litigation, it being clear that it will be called passive standing (legitimación ad causam pasiva) in the first instance, and active standing (activa) in the second." ...

XI. [...] B) Proof of the causation that causes the project called "Oasis de Tamarindo" to have been halted and the impossibility of its continuation: The first thing to clarify is that, given the evidence in the case file, a distinction must be made between the material halt of the project and the halt as an effect of a challengeable administrative action, which, for this case, corresponds to that executed by the Municipality of Santa Cruz, co-defendant in the present matter. B.1 Concurrent causal courses: From the declaration of both representatives of the plaintiff companies, it is clear to this Chamber of judges the reason for the material halt of the works, being understood as such, the cessation in reality of any type of constructive activity, this being the product of the joint decision of both representatives in the month of December 2008, grounded — according to them — in the uncertainty of the effects of Constitutional Chamber vote 2008-018529 (declaration of both given in the oral trial hearing), which, although it is true was issued in the same month, did not have immediate effects, confirmed by the plaintiffs' own statement, since at no time were they part of the constitutional case file nor were they directly notified of said case, therefore the cessation of operations is attributable to a decision of the plaintiffs themselves, who qualified such decision as "cautious," which deserves no reproach from this Court, but which, in isolation, is not sufficient to support a causal attribution of liability to the defendants. Thus, the formal halt, materialized by the closure order of the co-defendant Municipality did not occur until five months later, in the month of May 2009, as evidenced by the evidence described in the proven facts, which is when it could be considered that the plaintiffs had direct and undoubted knowledge that the effects of the constitutional vote were opposable to them, assuming that the encumbrance was total, given that the project was formally closed in that manner. Thus, although it could be discussed what was the basis used by the Local Government to extend to them what was ordered by the Constitutional Court, given that at the time of the closure there was no specific study where the physical space of the project was affected, the truth is that this questioning was not correctly managed by the plaintiffs, but rather they acquiesced to what was resolved in the resolution of June 9, 2009 by the Municipality, without pursuing the challenge on appeal, which was possible, even to be discussed before the improper two-phase hierarchical superior (Article 173 of the Political Constitution) and subsequently, in judicial venue, once the mandatory administrative route had been exhausted. Note that, subsequent to said resolution, there is no evidence that, at the municipal level, any of the plaintiff parties carried out any municipal procedure aimed at the reactivation of the construction or the lifting of the decreed halt. Thus, the plaintiffs presuppose that the municipal action was backed by the effect of the constitutional vote (given that is what they affirm), without analyzing whether the precautionary measure ordered by the Constitutional Chamber in a sui generis manner was opposable to them, given the absence at that time of the zoning study, which, at the time of the closure, was barely being prepared (it still had one year, one month, and three days before its issuance). This detail, analyzed against the absence of an annulment claim against said municipal act, does not permit creating a sufficient causal link for determining a criterion of attribution of responsibility against the defendants, thus concluding that the plaintiffs took it for granted that the municipal act was legitimate and therefore, they consented to it with the effect connoted by numeral 38.1 of the Contentious-Administrative Procedural Code, and they gave the basis for creating an affirmation of a subjective nature that the project was affected in its entirety, given the appearance that the effect of the municipal act caused, although, as will be seen in the following sub-heading, even if the project is indeed affected by the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the Las Baulas Marine National Park, we will see that in reality such encumbrance is of a partial nature, not total, thus constituting a typical example of what the doctrine calls an error of law; however, this causal course must be analyzed globally with the rest of the evidentiary elements that permit an analysis of the factual picture that occurred and was proven in the case file. Part of the plaintiffs' thesis revolves around the fact that the situation of uncertainty was aggravated given the time it took for the Nombre3456 to issue the technical guidelines in compliance with what was ordered by the Constitutional Court, which, after analyzing the evidence in the case file, turns out to be true and proven, given that said Court granted only six months to carry out the comprehensive study and at the same time define the effects of said study on the current environmental viabilities (viabilidades ambientales); however, it can be proven that there was an administrative delay (mora administrativa) of more than one year, thereby generating a liability for delay that must be clear impacted the entire community of Tamarindo. This liability for administrative delay (responsabilidad por tardanza administrativa) clearly constitutes a defect or abnormal functioning of the Administration, which, faced with a binding mandate like the one ordered in the constitutional jurisdiction, caused upon third parties, not only directly affected as parties to the constitutional case file under comment, but ended up affecting projects which, in a preliminary analysis, it had not included.

Now, in this line of thought, the administrative omission on the part of both Nombre3456 and the Municipality, accounted for at the time of the issuance of guidelines 1410-2010-SETENA on June 28, 2010, and which was communicated that same day to the co-defendant Municipal Government, is equally reprehensible, given that, pursuant to Constitutional Chamber ruling 2008-018529, construction permits and environmental feasibilities (viabilidades ambientales) were suspended and made subject “until the integral study is ready,” likewise creating an obligation for both defendants by expressing in its therefore (por tanto) h) “TO SONIA ESPINOZA VALVERDE, in her capacity as General Secretary of the National Environmental Technical Secretariat, to ROBERTO DOBLES MORA, in his capacity as Minister of Environment and Energy, Executive Secretary of the National Council of Conservation Areas (CONAC) and Superior Director of the National System of Conservation Areas, to MOISES BERMUDEZ GARCIA, in his capacity as Head of the Hydrographic Basins Department of the Aqueducts and Sewers Institute, to JUAN RAFAEL MARIN QUIROS, in his capacity as Mayor of the Municipality of Hojancha, to LUIS GERARDO RODRIGUEZ QUESADA, in his capacity as Mayor of the Municipality of Nandayure, or to whomever occupies these positions in their place, and to the Mayors of the Municipalities of Santa Cruz, Carrillo and Nicoya, to take all measures and precautions within the scope of their powers in order to preserve the entire ecosystem of the Las Baulas National Marine Park” (emphasis is ours). Thereby, in the judgment of this Panel of Judges, there is no justification whatsoever as of June 29, 2010, for failing to act – on an ex officio basis – and in compliance with what was ordered by the Constitutional Court with erga omnes effect, to immediately proceed to define, license by license, environmental feasibility by environmental feasibility, if it had been necessary, and to determine with certainty and by providing to the administered parties who had previously acquired a consolidated legal situation, which had to be defined on a case-by-case basis, in light of the technical guidelines issued, the conditions of the suspended developments; in other words, it was not possible to indefinitely maintain, as appears to have been the case according to the record, the application of the precautionary measure ordered by the Chamber, thereby resulting in an exercise of discretion by the defendants. Consider, in this scenario, the administered parties who already had the construction licenses and environmental feasibilities issued under the protection of a legitimate and consolidated appearance of right, lacked the technical tools that the Administration possessed in defining the concrete effects of the new limitations, determining, as affirmed by therefore (por tanto) c) of the ruling under discussion which reads “[It] Orders SONIA ESPINOZA VALVERDE, in her capacity as General Secretary of the National Environmental Technical Secretariat, or whoever occupies this position, to proceed in coordination with the Ministry of Environment and Energy, the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers and the Municipalities of Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya and Carrillo, to carry out an integral study on the impact that constructions and tourism and urban development in the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the Las Baulas National Marine Park would produce on the environment and the necessary measures to be taken, in which it is valued whether it is also better to expropriate the properties found there, and expressly indicating the impact that noise, lights, the use of water for human consumption, black and grey water, human presence and others would produce on the entire ecosystem of the zone, especially the leatherback turtle…” (emphasis is ours); thus, if the encumbrance was such that it implied a hollowing out of the right of property, this entailed the need to expropriate specific zones, all in accordance with the study itself carried out by the state body and which the Municipal Government had to support in that concurrent oversight to which the Constitutional Court referred. However, it is not possible to omit that the plaintiff, specifically DHG SA in its capacity as developer, through a proceeding carried out on February 10, 2011, before SETENA, consulted whether, on an individualized basis, the feasibility that corresponded to them, allowed the lifting of the precautionary measure and the continuation of the execution of the existing construction license. In response, on June 2 of that year, the technical study ASA-1026-2011-SETENA was carried out, which forms part of the administrative file of said body and which concludes, categorically, that the project could continue, but by adjusting to the new guidelines, recommending the submission of a new proposal within the same file, or failing that, through a new and independent procedure; a criterion that was the basis for the issuance of resolution 1361-2011-SETENA. It is clear, as evidenced in the proven facts of this judgment, that said resolution was appealed with remedies of revocation with subsidiary appeal, resulting in the exhaustion of the administrative channel with resolution R-D-499-2011 of the Minister of Environment and Energy dated August 17, 2011, which in the consideration of this Tribunal was not necessary, given that it was a simple procedural act (acto de trámite), not a final one, and therefore, not susceptible to challenge as it lacked its own effect, ergo, the obligation on the part of the plaintiffs to comply with such warning constitutes an interruption of the procedural steps attributable to themselves, on the occasion that it was not demonstrated within the evidence and proven facts that it had been carried out. Bear in mind that, at the time the unnecessary “exhaustion of the administrative channel” occurs, the error of law that had previously been created, in which it was believed that the project was entirely affected, caused the promoters of the action to become entangled with Nombre3456, treating resolution 1361-2011-SETENA as if it were a final act, and indeed, considering it as a death knell for the life of the project, a premise that is used – for example – by the industrial engineer expert, when considering that the limitations affected almost 85% (eighty-five percent of the project), which, it is insisted, as will be seen in the next section, is not true. In the judgment of this Tribunal, resolution 1361-2011-SETENA possesses the characteristic of being a procedural act, without its own effects, although it contains an effect of benefit to the promoters of this jurisdictional action by confirming their pre-existing right. Such consideration, of classifying the resolution as a procedural act without its own effect, is based on the fact that at no time did Nombre3456 define, in a concrete and individualized manner, the impact of the guidelines in question, but rather allowed the managers of the project to propose – at their discretion – an adaptation to the original project, for its study, analysis and resolution; however, the final act of qualification of this never occurred, due to the plaintiffs’ failure to carry out this procedural act, which means that the interrupting event of the procedural path is not attributable to the defendants, but to the party itself, configuring the well-known exemption from liability called “contributory negligence (culpa de la víctima),” the decision to suspend the continuation of the procedure thus not being an illegitimate action attributable to the defendants. With the foregoing it must be understood that, although it is true, the plaintiff parties in their claim, as well as their arguments set forth at trial affirm that the guidelines render the project unfeasible, the truth is that there is no administrative conduct in that sense, precisely because of the moment within the administrative procedure at which things came to a standstill. Likewise, it is not superfluous to indicate that this circumstance possesses effects that imply the justification of the municipal action (even if indirectly), given that, on the occasion of the factual circumstance in which things stagnated, due to the non-completion of the procedure before Nombre3456 and its condition basically pending final resolution, it prevents the municipality from qualifying the validity, effectiveness and legality of the construction license granted by them, given that one constitutes the requirement of the other. A different thing would have happened if the plaintiff parties had complied with what was required by said administrative authority, and if an act had emanated from it that violated the consolidated legal situation, or failing that, that hollowed it out of its beneficial use, but, again, this would be before the existence of a final act which, for the moment, does not exist due to the omission to comply with what was prescribed in resolution 1361-2011-SETENA, specifically in its “therefore” (por tanto) first which requires the re-elaboration of the FEAP Form (Formulario FEAP), Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental) and Sworn Declaration of Environmental Commitments (Declaración Jurada de Compromisos Ambientales). Taking the project's rejection for granted has been an assumption of the plaintiffs, without any support whatsoever within the body of evidence on file, thereby making their claim potentially considered as an anticipated claim and therefore, lacking the current nature required by the regulations of the General Law of Public Administration as an admissibility requirement for an indemnification claim. Now then, it is necessary to assess, jointly, whether the concurrent causal courses analyzed up to now, namely: the closure action by the municipality that does not appear to be technically supported, in conjunction with the error of the plaintiffs in following the correct path of municipal challenge, and the subsequent situation of the administrative delay in the issuance of guidelines, complemented by the omission and passivity of the defendants in complying with what was ordered by the Constitutional Chamber, by not defining ex officio the legal situation of those who already held a license or an environmental feasibility, but with the confluence of the fact that the plaintiffs, faced with the proceeding before SETENA, omitted to comply with the submission of the re-elaboration of the FEAP Form, Environmental Management Plan and Sworn Declaration of Environmental Commitments so that said authority would define in concrete terms the effects of the buffer zone of the National Park so many times mentioned, but this will not be possible, nor necessary, on the occasion of an additional causal link that basically renders the described causal links nugatory and which is set forth immediately. B.2) The efficient and definitive causation of the standstill and impediment to continuation. Contributory negligence in the face of defective financial management of the project: The causal link that was proven in abundant detail is the one that narrates the financial history of the project and that, determined temporally, stands out as the efficient and definitive cause producing the standstill and impediment to the continuation of the project, thus nullifying the causal links previously developed, let us see: it was taken as proven that the project initially had two sources of financing: a contribution of own capital (basically the land) and a contribution coming from the pre-sales administered by the Escrow in the hands of Stewart Title, and that, taking as the official starting point the notification of the start of works to Nombre3456 on June 26, 2007, they were able to give initial momentum to the construction of the approved project. However, considering as true what was declared by the representative of the company MOF SA in an oral statement before this Chamber, there existed a problem with the Escrow that forced them to obtain a bridge loan, that is, a third source of financing, which came from the Banco Nacional de Costa Rica, which we can date – at least – to the month of October 2007, which is when the corporate assembly agreements of MOF SA were formalized to constitute part of the affiliates in fiduciary guarantee and to process what would later be the fiduciary loan DHG SA/MOF SA – Banco Improsa – Banco Nacional N-I-1839-2007, which was executed in December 2007, the loan being approved in two parts, the first of these being disbursed with the approval by the National Credit Commission of Banco Nacional on September 2, 2008. Thus, by the time the plaintiffs decided to stop their activities, barely three months had passed since the Bank loan approval, there existing a statement from the environmental regent, the technical representative before Nombre3456, that indicates that such decision took effect from December 1, 2008, which coincides with the statements of both legal representatives of the plaintiffs. Now then, it is extremely relevant that, despite the loan approval being in September 2008, by the month of October 2008 Melissa Mendoza Marchena, financial analyst of the Guanacaste – Puntarenas Regional Directorate, indicated that the project presented serious liquidity problems, specifically, cash flow, thus recommending the non-disbursement of the second part of the loan, a situation that continues to be reflected on March 2, 2009, when the financial situation report is prepared by the same official and which assigns it the classification of “Risk 4” “it does not have the capacity to pay to meet the credit obligations under the agreed terms.” Both technical reports, in accordance with the statement of the environmental regent, lead to the conviction of this Chamber that the efficient cause, together with the decision of the company's representatives, that caused the material standstill of the works, was the lack of financial solvency. This situation coincides with the oversight carried out in arbitration litigation before the Costa Rican Chamber of Commerce (file CCA49-AR43-11-10) and which culminated with the arbitration award of September 14, 2011, described in the proven facts of this judgment, which proves the execution of the fiduciary guarantee due to the financial performance of the plaintiffs, not due to external factors. This assessment is coincident with other evidence produced at trial, namely, by the judicial experts, who affirm that all the strong income (Escrow, own contribution, bank loan) was destined for the acceleration of the construction, there being no elements that explain clearly and reliably how the bank financing was being paid and its sustainability over time (a defect that could also not be proven in the award as attributable to the financial entity or to another cause). It is thus that, at the time the Constitutional Court ruling was issued, there pre-existed a financial pathology of the plaintiffs' own and exclusive making, and which, at the time the works were closed by the defendant municipality five months later, did not contribute at all, given that, due to this own act of contributory negligence, the material effect was that of legally stopping a work materially halted due to lack of funds. Added to the above, although the project was able to continue paying the bank obligation for three more months after the standstill by the plaintiffs' decision (December 2008, January and February 2009), this piece of data only coincides with the statements of both judicial experts who indicated that the project could bear this burden even after it was stopped. Now then, there existed doubt on the part of the Tribunal regarding the reason why, in the month of March 2009, the loan's state of default began (two months before the municipal closure and almost a year and three months before the guidelines on the buffer zone were issued by SETENA), the spontaneous statement given by the representative of DHG SA Jacques Fostroy being of extraordinary value, in which he stated that the risk of expropriation made them consider that “it was not worth continuing to pay a loan” for something that eventually was going to be expropriated from them” (see his statement in the oral and public trial hearing), this without any act or manifestation from any of the defendants in that line, once again causing an erroneous subjective assessment by the plaintiffs. It is thus that, regardless of whether or not there were payment possibilities, the truth as a matter of historical fact is that default is entered into in March 2009, a financial operation that was never brought up to date, losing in the month of November 2009, through the liquidation of the guarantee trust, the ownership of the residential condominium affiliates (seven months before the SETENA guidelines were issued). Thus, comparing both timelines, on one hand, that of the causal courses set forth in the previous section, with those of the present one, it is clear that even if the first line of events were eliminated, the result remains the same, the standstill of the project by decision of the parties promoting the action, their subjective assessments lacking any basis in material or formal action by the defendants, and the financial decisions adopted throughout the execution of the project. This conclusion makes it apparent that the standstill of the project cannot be attributable to the defendants, and that, in any case, the events that occurred related to them did not interrupt the consequences of the burdensome financial situation that plagued the project's realization, the necessary causal link of sufficient and adequate liability required by the General Law of Public Administration to create an indemnification obligation in favor of the plaintiffs thus not being able to be configured. Note that, consequently, upon the loss of the affiliates, an immediate effect is obtained regarding the construction license and the environmental feasibility, and that is the necessary participation of a new co-owner, the Banco Nacional. That is, as of the month of November 2009, it was incumbent upon the plaintiffs not only to give prior warning to the defendant oversight authorities of the existence of this new participant in the building activity, but also to prove their approval so that, in the name of the latter, the development by the plaintiffs who were configured as actors in re aliena over the Banco Nacional's affiliates would be legitimized. Therefore, as of this event, the need for a reformulation of the project due to this supervening circumstance which, as stated, was a product of the plaintiffs' actions, obliged in itself, a reformulation of the project and, consequently, the need to adjust the development that, due to this detail, could not continue under the circumstances originally granted. Note that nowhere in the record is an approval or active participation of the co-owner banking entity proven, despite the fact that the representative of MOF SA affirmed that the proceeding in 2011 arose from negotiations with the Bank, but such statement is not supported by any type of documentation, therefore being insufficient to have it as a proven fact. The need for the change to the project caused, therefore, a variation of the previously consolidated legal situation, due to this supervening event and which for that reason does not entail an infringement of the Principle of Legitimate Confidence (Principio de Confianza Legítima), nor of the Intangibility of Own Acts (Intangibilidad de Actos Propios), thus making it lawful and necessary to adapt to the new urbanistic – environmental rules in force at the time the reactivation of the project was sought, which, even giving a minimum of credibility to what was said by the representative of MOF SA regarding the negotiation with the financial entity, would occur months after the new guidelines came into effect, thereby causing the change of circumstance not to be attributable to the Public Administration and breaking the urbanistic consolidation over what had not yet been built. Thus, the active standing to sue (legitimación ad causam activa) for claiming an impact on a consolidated right over what was not built would cease, precisely for the reasons indicated, exclusively attributable to the plaintiff parties. B.3) The false premise that affects the expert evidence and diminishes its probative value: A consequence of the foregoing is that this Tribunal cannot give probative value to the content of the mathematical indemnification calculations that both judicial experts presented in the case, both that of business administration and that of industrial engineering, because they start from the false premise that the efficient cause of the halt and standstill of the project was due to the Constitutional Chamber ruling in the first moment, the municipality in the second, and the guidelines in the third moment, discriminatorily omitting, without any reason, the study of the origin in the terms developed in the previous section. Now then, aside from what has been said, bear in mind that this is a product of the formulation or offer of the expert evidence proposed by the plaintiffs, the indicated deficiencies thus being their exclusive responsibility, it being noted of relevance that, in the case of the business administrator, she proves in her own words that the relevant element was accounting, and that for this she had to turn to a third party, a public accountant, who helped her with the interpretation of data, revealing that the correct expert evidence should have been of accounting, auditing or finance and not of business administration. This expert report in particular, in addition to including a third party whom neither the Tribunal nor the parties had the opportunity to question, generates a violation of due process and the right of defense of the parties, but also possesses problems of certainty and accuracy in the selection regarding the sources of information, given that it was conformed exclusively with the accounting books and part of the audited information, as well as other information that was in the record, even using unadmitted evidence (private expert report of Nombre32536 and Nombre22037), besides the fact that said accounting information was not compared with other relevant information, such as tax returns and others that could provide an objectivity control over the data analyzed by her, thereby generating a bias that diminishes its credibility for its probative value regarding the mathematical calculations set forth. Concomitantly, there are problems with the mathematical calculations carried out of an economic nature, especially regarding the calculation of the value of the land, which it establishes (even indexed) as an indemnifiable asset, despite not being within a case of expropriation, and the calculation of “profits” that do not fit with the economic financing model set forth in the other documentary evidence of the file, specifically, by using the pre-sales as an element of profitability, when the information indicated that it was being used as capital to invest in the construction of the buildings. On the other hand, the expert report of the industrial engineer is much more structured and methodologically reinforced, however, as in the previous case, it starts from the basis (false premise) that the efficient cause of the damage comes from the constitutional, municipal and environmental administrative action, which, as stated, was given by the manner in which the plaintiffs requested the expert evidence, incurring likewise in two considerable errors regarding the economic estimation: on one hand, coinciding with the business administration expert report, the value of the land is included as indemnifiable despite not being in an expropriation process, and a contribution of “profits” based on time sharing that the expert affirmed out loud in the interrogation she had gotten from a brochure, which is not recorded in the file as having been made known to the defendants, thereby causing a violation of the right of defense by not having access to this informational source. It is thus that, for the reasons indicated, it is not feasible to use the economic estimations in both judicial expert reports and grant them the intended probative value. Conclude the foregoing reasoning by affirming that, due to the way in which the expert evidence was requested, it was not possible to meet the requirement of Article 9.b of the Contentious-Administrative Procedural Code, namely, the separation and individualization of the supposedly indemnifiable determination to each company according to the participation that each one had in the supposed damages and losses. C) Applicability and Legality of the guidelines for the buffer zone of the Las Baulas National Marine Park to the project in light of urbanistic consolidation: Another of the theses that the representatives of the plaintiffs put forth and that in fact is contained in their claims, is the procedural challenge to the creation of the guidelines for the buffer zone of the Las Baulas National Park, which, in their consideration, possess defects that cause their nullity due to their lack of publicity, the expiration they possess, and, additionally, by considering them disproportionate and irrational. In this regard, it is necessary to bring up what was already set forth in previous recitals (considerandos) regarding the modulating character of urbanistic aspects on the right of property, and which environmental aspects also share in, as a product of the concrete application of the second paragraph of article 45 of the Magna Carta, in conjunction with article 50 of the same regulatory body. In this sense, it is necessary to take into consideration that there are levels on which the concretization and definition of such limits and limitations are managed, that is, we can find norms of this nature with constitutional rank, such as those indicated above, with legal rank, such as those coming from the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente), the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), regulations with force of law, such as municipal regulatory plans (both urban and coastal), or well, simply regulatory such as the General Regulation on Environmental Impact Assessment Procedures (Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental), among many others; and we can find norms of a technical nature, which, under the protection of article 16 of the General Law of Public Administration, do not correspond to any of the above, but rather complement them, within which we can cite: the seismic code, that of hydraulic and sanitary installations in buildings, that of electrical installations, among many others. Just as there are technical norms that complement and concretize the application of those set forth up to now, namely, the so-called management plans (planes de manejo), among which we can find those produced by the Integral Waste Management Law (Ley de Gestión Integral de Residuos), the municipal waste management plans, or as in the case that concerns us, the environmental management plans and that are based in the regulations indicated, but that possess the characteristic of being specific, spatially located and usually of a temporary nature. We say they are specific in that they detail with precision the points they administer and the technical form of how the activity they regulate is going to be developed; spatially delimited, given that they are circumscribed to a specific physical place (the canton in the case of the cantonal Environmental Management Plan, for example) or to a specific activity; and usually of a temporary nature, inasmuch as they are a planning activity, they must be constantly subjected to review, assessment, qualification and rectification; however, the temporary determinations do not have a peremptory character (norms of effect limited in time), but rather an ordering one (mandate to initiate updating), the contrary would imply assuming that, upon the expiration of a municipal waste management plan, the canton would be left without guidelines to follow, which is implausible; in other words, it is a risk of technical outdatedness and not of a temporary repeal in a legal sense. Bear in mind that such instruments, given their nature as a planning tool, must be subjected to the evaluation of competent public bodies, as would be, in the municipal case, the waste management plan which is a requirement for obtaining a commercial license, or the Environmental Management Plan, a requirement for obtaining the environmental feasibility in the case of Nombre3456. Thus, we will find plans of an institutional nature, and plans carried out by private individuals, depending on their scope of action, it being possible for oversight entities to issue guidelines that guide private individuals in the preparation of their own plans. Therefore, following the logic of the National Planning Law (Ley de Planificación Nacional) (take special consideration of article 2, subsections a), b) and c) of said norm), there must be a connecting thread between the constitutional norm, the legal one, the regulatory one, the general guidelines (public plans) and the concrete plans (private plans), thereby eliminating any eventual arbitrariness and/or atomism in the approach to the planning of a space or activity. For this reason, it is possible to challenge this guiding thread if at any of these levels the cited foundation is distorted, annulled or lost, it being clear that depending on the rank in the scale of sources of law, so will the procedural remedy be, having the unconstitutionality action for laws and regulations, and the contentious-administrative proceeding channel for, likewise, the analysis and control of regulatory activity, the issuance of guidelines (public plans), as well as concrete actions (private plans).

With the foregoing, it is clear that the claimants' argument that the guidelines contained in resolution 1410-2010-SETENA should have been subjected to a publication process for their validity is not tenable, given that they are not norms of a statutory rank, nor of a regulatory rank; however, they are correct that for their application, these guidelines had to be brought to the attention of the administered parties, a conduct that was carried out according to the reading of resolution 1361-2011-SETENA, which indicates which part of the 2010 guidelines had to be considered in the reformulation of their project. It should be borne in mind that, although it is true the project reached a level of consolidation as of December 2008, which, as stated supra, was given in concurrence of a decision by the claimants and the parallel economic situation, this temporal milestone marks the scope of the urban consolidation to which theoretical reference was made in previous recitals, and which is modified at the moment when the co-ownership of the residential part is lost and enters the sphere of patrimonial control of the Banco Nacional, which, it is reiterated, is not an event of causality attributable to the defendants. Thus, in 2011 when continuation is requested, it implied adapting the project, but not only because the doctrine of consolidation is not applicable to what has not been built, but due to the fact that reformulation was necessary in the presence of a new owner, which, subjecting to the rules of the condominium's constitutive agreement, forced that, by reason of standing, both the developer DGH SA and the condominium owner MOF SA had to have the approval of the Bank to continue developing, a condominium agreement that is absent in the evidentiary demonstration in the present case. Given the evolution of this new factual picture, there is a precondition of supervening standing that the claimants require – according to the condominium rules drafted by themselves – and that prevents them from continuing the execution of the project under the current conditions; additionally, consider that neither the condominium administrator nor the bank are part of the process, it not being possible to assume (not even at an initial level) that there is a will of the condominium to continue with its development, thus configuring a stoppage due to a supervening event that has not yet been overcome. Now then, on the assumption that this limitation is overcome, which would occur after the issuance of the buffer zone guidelines, this obliges, given the inexistence of a consolidated right over what has not yet been built, that the interested party in continuing with the works must proceed to adjust to the new norms, just as the action of Nombre3456 in the already cited resolution 1361-2011-SETENA is in accordance. It should be affirmed once more, that there is no pronouncement from any of the defendants – not even at a presumptive level – regarding that the Administration has attempted to disregard what has already been built, or that the destruction of what has already been built has been ordered, which would be the factual assumption for a claim such as the one raised by the claimants, with which, as was argued, it confirms that it is an anticipated claim. In this framework, and limiting ourselves to what is pending construction, the evidence provided by Expert Christine Madrigal, industrial engineer, must be considered, which states that in the year 2017, to be exact on February 2, 2017, a survey of the project's affectation was issued by geologist Roxana Pizarro of the Tempisque Conservation Area of SINAC, evidence that was submitted to the knowledge of all parties to the process and that was not used, despite having been admitted, which confirms that the area of the buffer zone only includes 38.96% of the condominium land, being understood by contrast, that the remaining 61.04% of the area is not affected. Thus, in the absence of a final act and a reformulation of the project that meets the necessary standing, this Chamber lacks the necessary inputs to determine if the project can or cannot be continued, and under what terms, given that, on one hand, it would imply substituting the controlling administrations, and on the other, there are insufficient technical elements that allow such qualification to be made at this moment, the claimant parties thereby having to submit to the prevention given by Nombre3456 in the year 2011, and reformulate the project under the limits previously stated. The Court does not omit to reason that none of the parties managed to demonstrate the illegality or lack of technical support of the guidelines given in resolution 1410-2010-SETENA, but only arguments without probative technical support were used to classify them as disproportionate or irrational, it not being possible with this to carry out the review indicated supra on the demonstrated guidelines; in other words, no evidence was provided to demonstrate how such guidelines violate the provisions of Article 16 of the General Public Administration Law, or how they are dissonant with what was ordered by the Constitutional Chamber; thus, in the opinion of this Chamber, simple allegations of disagreement by the party are not sufficient, but rather, in the exercise of what is provided in numeral 7.1 of the cited General Law, the issuance of guidelines is a valid conduct insofar as they result in the execution of what was ordered by the Constitutional Chamber and therefore, protected by constitutional res judicata given the erga omnes character that the jurisprudence of that Court possesses according to its Organic Law. Therefore, from the analysis of the pieces that are filed in this process, a legal or material impossibility of constructively utilizing the acquired farm itself cannot be accredited (a case that would have been analyzed in the event of an eventual de facto expropriation). The questioned Management Plan on the buffer zone admits and recognizes the constructive possibility, imposing diverse limitations to those that weighed on the land when the guidelines for the management of the buffer zone were issued. It should be considered, as previously stated, that the expiration of a Management Plan does not constitute a derogation of it or inapplicability of its content, but only the need for updating according to the planning rules previously set out. Therefore, it cannot be considered that an absolute restriction on building acts operates that justifies compensation in favor of the claimants. This is coupled with the fact that they have not demonstrated in this judicial cause, that they have managed in any way a building project that seeks to consolidate what has already been built, and adapt what is yet to be built, and that such an initiative has been resolved – positively or negatively – by SETENA. On the contrary, the evidence allows the exact opposite to be accredited, despite the fact that said body in 2011 through resolution 1361-2011-SETENA of June 8 of that year ordered them to present a new plan within that file or a new one, the truth is that there is no record that what was provided therein has been complied with, nor that the effects of having another condominium owner, of a non-negligible number of subsidiary farms (all the residential ones), have been considered. This requires addressing the issue of standing again, which must be corrected beforehand. In other words, the claimant parties, and also both expert reports, start from the existence of an impossibility and uselessness of the project, without there being administrative conduct that qualifies the project in such a sense, thus constituting the claim, in a presumption of rejection of urban consolidation, and likewise, an omission of demonstration that, in the face of the individualized and concrete application of the questioned guidelines, implies the economic unfeasibility of the project and therefore, compensation according to the liability regime we have indicated supra, which, it is reiterated, cannot be framed within the assumptions of liability for material administrative conduct, but for formal conduct, and there being no evidence of any kind aimed at the demonstration of an illegality in the issuance of the questioned guidelines, their disproportionality, or violation of rules of science and technique, there remains only an eventual application of liability for lawful conduct, which, following the line of exposition set out previously, obliges that the damage be current and assessable, something that does not occur in the present matter on the occasion that such concrete delimitation does not exist, given the absence of compliance by the claimants according to the already cited resolution 1361-2011-SETENA, which was confirmed and acquired firmness by resolution R-D-499-2011 of August 17 of the same damage. It should be taken into account that, although the claimant parties propose in the second claim an analysis of all types of liability (normal, abnormal, lawful, or unlawful operation), the truth is that the argumentative and probative burden fell on them and not on an ex officio review task of the Court. In corollary, if we take into consideration that there is a suspension of the municipal license conditioned upon being definitively resolved by SETENA, and since the indicated dates of 2011 it expressed to the claimants the obligation to propose a new project for its analysis, and that the party has not complied with this, therefore preventing the pronouncement on the merits by the Administration that chains the effects to the municipality, it is clear that the interrupting fact of the execution is not illegitimate, nor attributable to the defendants, but to the conduct of both claimants. Now then, as a consequence of the foregoing, it results in an anticipated claim for damages, given the indeterminacy of the legal condition of the project that the claimants and expert evidence take for granted, a fact that, as has been stated, is not proven, but constitutes an advancement or rushed conclusion. A different thing is if there were a denial pronouncement from one of the two defendants or a study indicating that the project is unviable, but not under the terms of the documentary evidence provided by the claimant in the private expert report of Nombre32537, nor in both judicial expert reports, but those that consider, on one hand, the current condition that the subsidiary farms are in the name of a third party (Banco Nacional due to a causality not attributable to the defendants), in addition to the detail that the limitation only affects 38.96% of the area in the project land, that within said zone there are consolidated buildings, the affectation therefore being partial, and that, under these proven factual conditions, the economic model of the system would be impossible to develop, thus generating the eventual claim for lawful damage. As long as this does not occur, the early issuance of a declaration of liability under the terms of Article 122 subsections a) and m) of the Contentious Administrative Procedure Code is not permissible. D) On the claims in concrete: After the exposition given, the analysis of each of the claims remains. Regarding the first claim, it must be rejected insofar as, as indicated in the previous section, the application of the guidelines has not yet been concretized in a concrete administrative act to the detriment of the claimants, but rather it is an assumption or hypothesis of theirs to support the lawsuit, therefore, it was not possible to accredit the alleged application, it being, in any case, according to what was stated in the previous recital, that the consolidated situation of what was built under the construction license and environmental viability as of December 2008 is not sufficient cause for the non-affectation of what has not been built for the reasons previously stated and for the project to be subjected to a necessary adjustment to the current technical norms of the buffer zone of the Las Baulas National Marine Park, clarifying that this operates on the effectively affected area. Regarding the second claim, it must likewise be rejected given that the claimant parties did not manage to demonstrate throughout the process the legal or technical justification for not partially applying the buffer zone to the physical space where the project is located, they did not manage to demerit the support contained in the demarcation of the specially administered zones, nor the reasons why they consider that said space should be outside the scope of the affectation, reiterating the non-need for publication of the guidelines, the fulfillment of their concrete communication, and the fact that upon exceeding the validity period that was provided for of five years, it is not a caducity or temporal derogation, but the foundation for an ex officio review and weighting for updating for adjustment. Regarding the third claim, which we will divide into two parts, one, regarding liability for the stoppage of the project, and the other, for the impossibility of continuing works; it is clear that in the first assumption, with the evidence provided by the claimant parties themselves with the lawsuit, as well as the arbitral award provided, that at the moment when the Municipality of Santa Cruz closed the project, which is the material act that affects the claimant parties (the issuance of the Constitutional Chamber's ruling cannot be considered since it did not have any effect, in an individualized manner, on the claimants), they had been five months since they voluntarily stopped the works, an act that was stated aloud by both representatives of the plaintiff companies, and that, at the moment of said closure, there were two months since they had entered into default with the Banco Nacional, issuer of the credit to the promoters of the action and that it was precisely this fact, of determining causal relevance, for the default recorded since March 1, 2009, which causes, just over fifteen months later, the loss of part of the project with the guarantee trust being liquidated, with which an efficient causal link could not be accredited against the defendants as responsible for the stoppage of the project. Consequence of this fact is that a reformulation of the project is required that involves the new condominium owner, under the rules of the condominium itself, that grants them new standing to continue on what has not been built, that is, having to submit again to evaluation by the competent authorities for the definition in a concrete and specific act, of the existing building possibilities and those new ones to be developed. Consequently, the third claim is not susceptible to being granted, given that, as stated, the stoppage and impossibility of continuation are not causally attributable to the defendants, and considering that the project is not a thing susceptible to "property", the standing of the claimants is currently conditioned by the rules of the condominium created by themselves, as well as to the will of a new co-owner, the Banco Nacional. As a derived consequence, in the absence of such a causal link, it is not possible to know, analyze, and grant the damages referred to in the fourth, fifth, sixth, seventh, eighth, and ninth claims. However, in any case, regarding the seventh claim, it must be considered that there is a lack of partial standing, given that they requested moral damage for the directors, which constitutes a direct personal claim and, considering that the representatives did not sue in a personal capacity, only the companies MOF SA and DHG SA, a lack of active standing is configured in such sense. As a consequence of the rejection of the claims, the analysis and granting of the tenth claim, intended for the collection of costs, is also not susceptible.

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\t PROCESS:

\t KNOWLEDGE CLAIMANT:

\t DESARROLLADORA HABITACIONAL DE GUANACASTE Nombre22018 S.A.

DEFENDANT:

\t THE STATE Nº22-2020-I CONTENTIOUS ADMINISTRATIVE AND CIVIL TREASURY COURT, SECOND JUDICIAL CIRCUIT, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at ten hours and zero minutes on the twenty-eighth of February two thousand twenty.- Knowledge proceeding established by Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, legal ID CED17706, represented in this act by its special judicial attorney-in-fact Vianney Saborío Hernández, Bar Association ID 17573, and the company Montain Of Fire Sociedad Anónima, legal ID CED17707, represented in this act by its special judicial attorney-in-fact, Alonso Nuñez Quesada, Bar Association ID 12935, against the Municipality of Santa Cruz de Guanacaste, declared in default in the present process, and the State, represented by the Procurator Georgina Inés Chaves Olarte, legal capacities of the parties that were reviewed during the oral and public trial hearing; and

WHEREAS:

1.- That the claimant parties appeared before this jurisdiction to request, as inferred from the lawsuit brief of August 22, 2012, as well as adjustments made in the preliminary hearing held on September 21, 2015, the following: "1. That the application of the new guidelines approved by the Plenary Commission of SETENA, to the Tamarindo-Oasis project, is illegal, anti-juridical, and consequently, absolutely null, for not meeting these the requirements by the juridical system. (Resolution 1410-SETENA of September 8, 2010). 2. That the application of a buffer zone to the area where the Tamarindo-Oasis project was being developed is illegal, anti-juridical, and consequently, absolutely null, for its declaration not meeting the requirements demanded by the juridical system. (Approved by the Plenary Commission in resolution 1410 cited above). 3. That the State and the Municipality of Santa Cruz are responsible, for their normal or abnormal, legitimate or illegitimate functioning for the stoppage and impossibility of continuation of the works of the project called Tamarindo Oasis, property of our represented parties. 4. That the State and the Municipality of Santa Cruz must pay the damages (material and moral); and the losses suffered by the claimants due to the stoppage and impossibility of continuation of the works of the Tamarindo-Oasis project. 5. That the material damages consist of the loss of the sums invested by the claimants in the development of the Tamarindo-Oasis project, both in the preparatory part (feasibility and design) and execution (construction of the real estate project) and that could not be recovered; the value of the land that was auctioned off and that provisionally and prudentially are estimated at the sum of C4,965,873,762.93 (Four thousand nine hundred and sixty-five million, eight hundred and seventy-three thousand, seven hundred and sixty-two colones with ninety-three cents), that estimation being subject to what the judicial expert appointed in the case definitively determines or what the trial court establishes. 6. That the losses consist of the sums left unperceived - lost profit -, loss of earnings by not being able to finish the project and consequently by making the sale of the commercial and residential premises impossible, and that amount to the sum of $2,739,992.00 (two million seven hundred and thirty-nine thousand nine hundred and ninety-two dollars, currency of the United States of America), which amounted at that time, taking as exchange rate the one used by the expert at C567, to the sum of one thousand five hundred and fifty-three million five hundred and forty-one thousand four hundred and forty-four colones. Tentatively estimated amounts. 7. That the moral damage consists of the loss of the image of the company and its directors, in the uncertainty to which they were subjected, the loss of credibility, roots, and trust of the claimants before the national and international real estate market, and in the national financial system, whose amount is provisionally and prudentially estimated at the sum of, $250,000.00 (two hundred and fifty thousand dollars, currency of the United States of North America), whose distribution is requested as follows: US $100,000.00 for damage to the image of the company and the remaining balance of US $150,000.00 in two equal parts to each one of the representatives of the claimants. This estimation is subject to what the expert report or reports appointed in the case definitively determine or what the trial court establishes. 8. That the sums that the defendants must pay must be updated as indicated by articles 123 and following of the Contentious Administrative Procedure Code. 9. That on the indicated sums the defendants must pay the corresponding net interests until effective payment. 10. That the defendants must pay the procedural and personal costs of this trial." (Folio 87 89 of the physical file, image 142 to 144 of the electronic file, as well as what was designated in the preliminary hearing visible in its audio and minute at image 1054 and 1055 of the electronic file) 2.- Upon conferral of the transfer, the State negatively answered the lawsuit and opposed the defenses of act not susceptible, lack of active and passive standing, lack of current interest, and lack of right, while the Municipality was remiss in answering, therefore it was declared in default by resolution of July 23, 2014; the exception of act not susceptible to challenge being resolved interlocutorily by 1748-2012. (Image 150, 177 to 206, 503 to 512 and 721 of the electronic file).

3.- That the preliminary hearing was carried out in two stages, a first on the 21st and the second part on the 23rd of September 2015, the claims were set, the controverted facts, and the evidence was admitted. (See audio of both hearings, as well as minute visible at images 1052 to 1059 of the electronic file).

4.- The oral and public trial was held on February 06 and 07, 2020, with the presence of all parties, except the defaulting Municipality of Santa Cruz. The offered expert and testimonial evidence was evacuated, the respective conclusions were made. The file was also declared as very complex in accordance with canon one hundred and eleven of the Contentious Administrative Procedure Code.

5.- In the procedures, the prescriptions and terms of law have been observed, and no vices, defects, or omissions susceptible of producing nullity of what was acted upon or defenselessness to the parties are perceived. This judgment is issued within the legal term.

This resolution is issued by unanimity and after deliberation.

Judge Mejías Rodríguez writes with the favorable vote of judges Gómez Chacón and Bolaños Salazar RECITALS:

I. ON EVIDENCE FOR BETTER RESOLVE

The representing party of the claimant Nombre22019 offered, upon concluding the conclusions hearing, evidence whose offer is recorded at images 726 of the electronic file (630 of the paginated physical file), which is concretely an Accounting Certification, dated July 31, 2013, issued by Public Accountant Edgar Enrique Quirós Núñez, ID 1240, in relation to the income of the company Desarrolladora Habitacional de Guanacaste DHG, S.A. and the review he carried out on the report of deposits for advance sales of condominiums of the Tamarindo Oasis Project, from the month of February 2007 to the month of February 2009, through the company STCR Costa Rica Trust and Escrow. This Chamber considers said document pertinent to be valued given that it complements the accounting and financial analyses that have been discussed throughout the process and that was even one of the topics of discussion with the experts, in attention to the foregoing, this Chamber determines its admissibility and consequently they are admitted as evidence for better resolve.

II. PROVEN FACTS

The following are taken as such, for having the corresponding support and being relevant for the present matter: 1. That the company Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA, designating Mr. Nombre22020 as developer, submitted to the Technical Environmental Secretariat (SETENA), a form to process and obtain the viability for the Project it titled "Project of Apartments and Commercial Premises" under file 852-2005-SETENA, obtaining said viability and approval of the Environmental Management Plan (PGA) on March 22, 2006, by resolution 576-2006-SETENA, same to be developed on the farm of the Party of Guanacaste registration Placa3566, plan Placa3567, thereby having facts 2 to 15 of the lawsuit as proven (see SETENA administrative file, especially folios 100 to 110, and physical evidence dossier folios 2 to 4). 2. That, similarly, after submitting the requirements, the Municipal Council of the Municipality of Santa Cruz granted the construction permit to company Nombre22018 SA on March 13, 2007, by agreement of session 10-2007, article 7 subsection 1, generating construction license number 189-07, due to this, facts 16 to 26 of the lawsuit are taken as proven (see physical evidence dossier, folios 116 and 201). 3. That on August 30, 2007, the farm Party of Guanacaste registration Placa3566 was subjected to the condominium regime creating farm registration Placa3568, according to deed number 91-13 of notary Gustavo Álvarez Mora and notary Ana Virginia Madrigal Murillo with a total of 134 registered subsidiary farms, as well as the creation of the Horizontal Vertical Residential and Commercial Condominium Oasis de Tamarindo with legal ID CED17708 and in the capacity of Administrator the Company 3-102-745498 Limited Liability Company, having fact 31 of the lawsuit as proven (see physical evidence dossier, folios 203 to 310). 4. That the project formally initiates operations upon the approval of the environmental logbook on July 26, 2007, through resolution SG-1729-2007 of the Technical Environmental Secretariat (SETENA) leaving facts 28, 29, and 30 as proven (visible at folio 114 of the administrative file of SETENA). 5. That through a corporate agreement of October 3, 2007, the claimant company Montain Of Fire SA, agrees to give part of the condominium farms in fiduciary guarantee to the Banco Nacional, for processing a credit for $2.9 million (two million nine hundred thousand dollars, legal tender currency of the United States of America) and to constitute itself as co-debtor with the company Desarrolladora Habitacional de Guanacas Nombre22018 Sociedad Anónima, agreement protocolized by notary Ana Virginia Madrigal Murillo in deed 98-13, leaving fact 32 of the lawsuit as proven (see physical evidence dossier at folios 313 to 314). 6. That company Nombre22018 SA had made a series of pre-sale contracts to several persons of the residential part, funds that were administered by Nombre22021 (STCR) TRUST AND ESCROW COMPANY LIMITED S.A. legal ID CED17709, projected to an amount of $5.1 million (five million one hundred thousand dollars, legal tender currency of the United States of America), of which by August 17, 2007, they had drawn $1.6 million (one million six hundred thousand dollars, legal tender currency of the United States of America) and had a cash balance of $47,671 (forty-seven thousand six hundred and seventy-one dollars, legal tender currency of the United States of America), and that, additionally, Nombre22018 SA had made negotiations to Mr. Nombre22022 for the commercial part for an approximate $1.7 million (one million seven hundred thousand dollars, legal tender currency of the United States of America) leaving fact 33 of the lawsuit as proven (see from the digital judicial file images 497 and 845 to 985). 7. That on November 27, 2007, Financial Report DRGP 357-07 was issued by the Banco Nacional with the purpose of creating a trust for $2.9 million, and on December 7 of the same year, the Guarantee Trust N-I-1839-2007 was created between the Banco Nacional, Banco Improsa, and the claimants. For its part, the Credit Commission of the Banco Nacional authorizes the credit for a total of $3.8 million (three million eight hundred thousand dollars, legal tender currency of the United States of America), establishing an authorizing agreement that the project would be divided into two stages: A first disbursement for the sum of $2.3 million (two million three hundred thousand dollars, legal tender currency of the United States of America), for the construction of five towers, common spaces, and underground parking; and a second disbursement of $1.5 million (one and a half million dollars, legal tender currency of the United States of America) for the construction of the commercial center, leaving fact 34 of the lawsuit as proven (see images of the judicial file 390, 652 to 658, 998 to 1004 and 1258 to 1264). 8.

On September 9, 2008, the Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental, SETENA) conducted an inspection of the project, and on September 11, 2008, prepared report ASA-758-2008-SETENA, in which the beneficiary is advised that the project as a whole was 45% complete, is requested to modify the project given that what was set out in the project and what was built do not entirely match, and is further warned regarding the renewal of the Environmental Guarantee (Garantía Ambiental), which is reiterated in resolution SG-ASA-287-2008-SETENA of October 28 of the same year, stating that the conditions mentioned in Technical Report ASA-758-2008-SETENA were verified, that there are minor modifications compared to the site design submitted, and that the project has a different name than the one filed with this Secretariat, for which 10 business days were given to correct it (see administrative file of Nombre22023 folios 125 to 133).

9. That according to the report of the environmental supervisor (regente ambiental) who was registered with Nombre22023 Nombre22024, the project was halted for reasons of lack of bank financing as of December 1, 2008 (see Administrative file of Nombre22023 folios 120 and 135).

10. That after the granting of the aforementioned loan, by October 3 of the same year, Banco Nacional prepared another Financial Situation Report for the purpose of analyzing the second disbursement of the loan, indicating that "the lack of cash flow from the company (in own resources) to meet the related financial burden and the contributions the project requires for its completion. It states that the resources available at Nombre22021 are practically what is required to pay Banco Nacional for the release of the condominiums already sold, expresses that a low contribution by the entrepreneurs to their project is evident, since out of contributions of approximately $2.7 million (approximately two million seven hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America), only the sum of $889.5 thousand (approximately eight hundred eighty-nine thousand five hundred dollars, legal tender of the United States of America) has been invested in the purely construction stage, and the company has a pending balance to receive from the sale of 38 condominiums for $2,165,270.00 (two million one hundred sixty-five thousand two hundred seventy dollars, legal tender of the United States of America) from Nombre22021, whereas to the Bank they should have paid the sum of $1,952,326.00 (one million nine hundred fifty-two thousand three hundred twenty-six dollars, legal tender of the United States of America) to release said condominiums, which meant the company would be left with a margin of only $212,944.00 (two hundred twelve thousand nine hundred forty-four dollars, legal tender of the United States of America) to meet the financial burden resulting from the current debt as well as from the two new requests and thus continue with the contributions for the rest of the project, which was insufficient. While it is true that the Shopping Center (Centro Comercial) project showed payment capacity on its own once its operation began, during the construction stage, the source of payment for the respective financial burden also had to be supported by the cash inflows from Nombre22021. Therefore, a contribution of $2.7 million (approximately two million seven hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) was required to complete the works, and at that time, the plaintiffs did not have those resources. Given that the project's progress amounts to $3,789,571.00 (three million seven hundred eighty-nine thousand five hundred seventy-one dollars, legal tender of the United States of America) and the financing provided by BNCR was $2,900,000.00 (two million nine hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America), the partners' contribution to the project purely for the construction part had been only $889,571.00 (eight hundred eighty-nine thousand five hundred seventy-one dollars, legal tender of the United States of America). The remainder of the money received from pre-sales, approximately $1,620,709.00 (one million six hundred twenty thousand seven hundred nine dollars, legal tender of the United States of America) had been used, according to the entrepreneurs, to recover capital invested in pre-operational expenses and not in the construction of the project." (urban planning part) (see images 660 to 665 of the digital judicial file).

11. That on December 3, 2012, an inspection was conducted by Banco Nacional's appraiser to prepare appraisal reports BN-10346-2009 and BN-10512-2009; in the first, dated December 16, 2008, it is stated that "the works were halted on the date of the inspection, that the project was appraised at $14,371,464.33 (fourteen million three hundred seventy-one thousand four hundred sixty-four dollars and thirty-three cents, legal tender of the United States of America) and had the following progress: Building 1A: 64.04%, Building 2A: 69.30%, Building 2B: 15.22%, Building 3A: 60.87%, Building 3B: 13.25%, Exterior works: 33.34%, Shopping Center (Centro Comercial) 25.20%; while the second report was made on February 17, 2009, concluding that the project was appraised at $11,906,457.95 (eleven million nine hundred six thousand four hundred fifty-seven dollars and ninety-five cents, legal tender of the United States of America), with the same progress percentages (the same inspection was used), but justifies the reduction compared to the previous appraisal, stating that the value of the commercial premises and parking was not included, given that their construction had been postponed to a second stage. Along with this, on March 2, 2009, the Financial Situation Report was issued by the technicians of Banco Nacional to analyze the requirement for the second disbursement, which classified the debtors as "risk 4," meaning they did not have payment capacity to meet the credit obligations, and therefore, on the 25th of that same month, the Special Credit Committee of Banco Nacional rejected the second disbursement and indicated that the previously granted loan had a delinquency of 25 days," the facts of the complaint 41 to 44 being demonstrated (see evidentiary file at folios 457 to 480, 482 to 513, and from the judicial file images 667 to 683 and 1382).

12. Due to the rejection of the second disbursement, the representative of one of the plaintiffs, Nombre22020, on March 31, 2009, sent a letter of complaint to the Santa Cruz branch of Banco Nacional. He refers to the rejection of the second disbursement stating that "it seems to me that this has killed us economically. If we had thought for a second that such would be the Bank's resolution, we would NEVER have accepted the disbursement of the first stage of the loan... We are making arrangements abroad and within the country to obtain the necessary funds to keep the operation up to date, or to refinance, or to sell the project in such conditions, but as I told you yesterday it is not easy and we cannot commit to bringing the situation up to date by April 1, 2009, we hope to have a viable solution during the course of April," to which the manager and credit chief of the Santa Cruz branch, through official letter SSC-025-2009, responded to the plaintiffs that the project does not have payment capacity, that a minimum partner contribution of $500 thousand (half a million dollars, legal tender of the United States of America) is needed, and the credit operation has 80 days of arrears, for which it was reclassified by SUGEF for days of arrears and payment capacity, it was analyzed whether the pre-sales of properties were sufficient, and the opinion was negative. On June 23, 2009, the National Credit Directorate, through official letter DC-050-2009, informed the plaintiff's representative that for the reactivation of the loan a minimum partner contribution of $1.8 million (one million eight hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) would be necessary to finance the rest of the project not including the commercial part; on August 17, 2009, the Regional Director and the Regional Credit Director of Guanacaste – Puntarenas sent official letter BRGP-L203-2009 to the promoters of the action indicating that the Special Credit Committee considered that to reactivate the project a partner contribution of slightly more than $2.8 million (approximately two million eight hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) was needed, and on September 3 of the same year, official letter BRGP-L217-2009 reiterated the conditions for refinancing and, furthermore, stressed that the operation had 180 days of arrears and that the fiduciary guarantee would be executed (in this regard, see images 1384 to 1395 of the digital judicial file).

13. In the absence of payment, on September 21, 2009, the credit chief of the Santa Cruz branch of Banco Nacional formally notified the debtors of delinquency, giving 10 calendar days to become current under penalty of executing the guarantee; on October 2 of the same year, a public notice regarding the debtors' financial operation was published in the newspaper La República indicating an arrears of 215 days; and on October 13, Banco Improsa, in its capacity as fiduciary, declared the breach for lack of payment and ordered the eviction, the trust (fideicomiso) finally being liquidated by private auction on November 24 of that year, Banco Nacional being awarded the properties given as guarantee, the facts of the complaint 49, 50 being partially proven (see physical evidentiary file folio 546 to 563, and from the judicial file image 207).

14. That the liquidation of the trust (fideicomiso) was subject to judicial challenge in this venue under file 09-002577-1027-CA, which was transferred to the Conciliation and Arbitration Center of the Costa Rican Chamber of Commerce under file CCA49-AR43-11-10, the matter concluding by Arbitration Award (Laudo) of September 14, 2011, which, of relevance to this matter, states the following at point: 6 "Regarding the assessment of evidence, the determining facts to resolve this matter, and some substantive considerations, it stated on page 23 and following: 'In the opinion of this Tribunal, the plaintiff ran a business risk and did not act in accordance with the suitable financial risk management criteria that it should have safeguarded if it intended to develop a project of the magnitude of the one at issue here. Note, moreover, that at first, it decided to start the works without even having a loan to ensure financial feasibility and the required liquidity… and then, despite not managing to obtain the approval of the loan it required to cover all its cash flow needs, it chose to accept the disbursement of the first loan without having any legal certainty that it would be expanded or a second loan approved. Faced with that situation, responsible management of financial risks advised against formalizing a banking operation that, although it only secured it the sum of $2,900,000.00 USD, currency of the United States of America, encumbered practically all of the available assets, preventing it from obtaining or at least complicating access to other credit sources… according to the opinion of Licenciada Nombre22025, the plaintiff did not meet the technical requirements to grant the second loan, insofar as the project's liquidity could not be demonstrated. From October 2008 to March 2009, the liquidity was insufficient to meet the financing of the second loan.'" (see from the digital judicial file images 208 to 272 and a certified physical copy of the Arbitration Award).

15. By April 22, 2013, Nombre22021 indicated that it administered $2.8 million (two million eight hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America), having disbursed the majority to the plaintiffs, with only $17,086 (seventeen thousand eighty-six dollars, legal tender of the United States of America) available in cash (see image 500 of the digital judicial file).

16. That parallel to the above, on March 26, 2007, an amparo appeal (recurso de amparo) was filed for the benefit of Las Baulas National Park (Parque Nacional Las Baulas), which was processed under file 07-005611-0007-CO, the Constitutional Court (Tribunal Constitucional) ordering on April 16 of that year a report on the construction projects in the area, with a report being submitted by the State on May 6 and on the 12th of the same month, Nombre22023 sending to said authority report SG-AJ-544-2008-SETENA which included the list of projects (which did not include the plaintiffs' project). These reports mention a buffer zone of 500 meters around the park.

17. On December 16, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) issued vote 2008-018529 which in its "Por tanto" states: "The appeal is declared WITH merit, consequently it is: a) Annulled all environmental viabilities (viabilidades ambientales) granted on properties located within the Las Baulas National Marine Park (Parque Nacional Marino Las Baulas), and the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía) is ordered to immediately continue with the expropriation processes for such properties. b) Orders Nombre22026, in her capacity as General Secretary of the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental), or whoever holds this position, to issue instructions within the scope of her competence not to process new viabilities within the park. c) Orders Nombre22026, in her capacity as General Secretary of the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental), or whoever holds this position, to proceed in coordination with the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía), the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), and the Municipalities of Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya, and Carrillo, to carry out a comprehensive study on the impact that construction and tourism and urban development in the buffer zone of the Las Baulas National Marine Park would have on the environment and the necessary measures to be taken, in which it is assessed whether it is also better to expropriate the properties located there, and expressly indicates the impact that noise, lights, the use of water for human consumption, blackwater and wastewater, human presence, and others would have on the entire ecosystem of the area, especially the leatherback turtle (tortuga baula). For which a maximum period of six months is granted counted from the notification of this resolution, a period within which the aforementioned study must be completed. d) Orders that the validity of the environmental viabilities (viabilidades ambientales) granted to properties located within the buffer zone (500-meter band) of the Las Baulas National Marine Park be suspended and made subject to the completion of the aforementioned comprehensive study. e) Orders Nombre22026, in her capacity as General Secretary of the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental), or whoever holds this position, to suspend the processing of environmental viability (viabilidad ambiental) applications for properties located within the buffer zone (500-meter band) of the Las Baulas National Marine Park, until the aforementioned comprehensive study is completed. f) Orders that the validity of the construction permits granted to properties located within the buffer zone (500-meter band) of the Las Baulas National Marine Park by the Municipality of Santa Cruz be suspended and made subject to the completion of the aforementioned comprehensive study. g) Annuls all construction permits granted to properties located within the buffer zone (500-meter band) of the Las Baulas National Marine Park without having the environmental viabilities (viabilidades ambientales), if the Municipality of Santa Cruz had done so. In which case this ruling is communicated to the Comptroller General of the Republic (Contraloría General de la República) so that it can conduct the corresponding investigations and establish responsibilities. h) To Nombre22026, in her capacity as General Secretary of the National Environmental Technical Secretariat, to Nombre22027, in his capacity as Minister of Environment and Energy, Executive Secretary of the National Council of Conservation Areas (Consejo Nacional de Áreas de Conservación, CONAC), and Superior Director of the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación), to Nombre22028, in his capacity as Head of the Watershed Department of Aqueducts and Sewers, to Nombre22029, in his capacity as Mayor of the Municipality of Hojancha, to Nombre22030, in his capacity as Mayor of the Municipality of Nandayure, or to whoever occupies these positions in their place, and to the Mayors of the Municipalities of Santa Cruz, Carrillo, and Nicoya, to take all measures and precautions within the scope of their competencies to preserve the entire ecosystem of the Las Baulas National Marine Park. All of the above, under warning that they could incur the crime typified in Article 71 of the Law on Constitutional Jurisdiction (Ley de la Jurisdicción Constitucional), which provides that imprisonment of three months to two years, or a fine of twenty to sixty days, shall be imposed on anyone who receives an order that must be complied with or enforced, issued in an amparo appeal, and does not comply with it or does not enforce it, provided that the crime is not more severely punished. The State and the Municipality of Santa Cruz are condemned to pay the costs, damages, and losses caused by the acts that serve as the basis for this declaration, which shall be liquidated in the execution of the judgment in the contentious-administrative court. Notify all parties and also the Comptroller General of the Republic, and the Mayors of the Municipalities of Santa Cruz, Carrillo, and Nicoya,” a vote that was disseminated by the media.

18. On May 25, 2009, the Municipality of Santa Cruz de Guanacaste carried out the closure of the construction and ordered the halt of the project works. This action was challenged via revocation and appeal, and both were rejected by the first instance of the municipality, without it being verified that the challenge was pursued on appeal to the exhaustion of the administrative route.

19. The plaintiffs filed several petitions before the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) on the occasion of the cited vote, to no effect, the facts 27, 35 to 40, and 45, 46, 47 of the complaint being proven (see physical evidentiary file at folio 181 to 191, 354, 355, 358 to 372, 391 to 415, 453, 454, 515, and 516).

20. On June 28, 2010, the Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental, SETENA) issued resolution 1410-2010-SETENA establishing the guidelines for the buffer zones, which were subsequently rectified by resolutions Res 2174-2010-SETENA of September 8, 2010, and 2967-2011-SETENA of November 30, 2011.

21. On October 24, 2011, by official letter ACT-OR-DL-1520, the Tempisque Conservation Area (Área de Conservación del Tempisque) indicated that the management plan for Las Baulas Park had not been published or extended, and on May 25, 2011, by official letter ACT-OR-DR-640-12, the information was reiterated, the facts 51, 52, and 58 of the complaint being taken as proven (See physical evidentiary file 565 to 610, 652, 654 to 657; likewise, digital judicial file at images 325 to 370).

22. According to the site design of the project, when compared to the Map of the Buffer Zone of the Las Baulas National Marine Park, the latter prepared by SINAC – Tempisque Conservation Area on February 27, 2017, the indicated zone affects the project in a northeast-southwest arc with an affectation percentage of 38.96% of the land where the Tamarindo Oasis project is located according to plan G-1058219-2006, affecting a type 1 tower, another type 2 tower, and another type 3 tower, part of the internal private street, and part of the parking lots (see images 1229 and 1246 of the judicial file, as well as folios 7 to 18 of the physical evidentiary file).

23. On February 10, 2011, the plaintiffs consulted Nombre22023 regarding whether the project could continue to be developed, and technical report ASA-1026-2011-SETENA of June 2 was prepared, which underpinned the response of Nombre22023 given by resolution Nombre22023 of June 8, both of 2011, informing the developer that it could continue with the project as long as it conformed to the guidelines issued by it, a response that was challenged via revocation and appeal, the first resolved by resolution 1702-2011-SETENA of July 13 and the second by resolution R-D-499-2011 on August 17, both of 2011, and rejecting the challenges raised, the administrative route being exhausted with the latter, the facts 54 to 57 of the complaint being proven (see Administrative File of Nombre22023 folios 138 and 139, 163 to 218).

24. That in the oral and public trial, the expert witness Nombre22031, who declares that she holds a bachelor's degree, is a Business Administrator with emphasis on Marketing and International Trade, an expert witness for 3 years in Administration, affirming that this is the third expert report she has conducted of this nature, and as relevant, she stated: That she used an investigative-accounting method, and thus arrived at a projected cash flow concluding that the project was feasible, that she resorted to an accountant Nombre22032 to review the accounting information (she cannot remember if he is a Certified Public Accountant) and who guided her in the interpretation of data and in collating the information, synthesizing and summarizing the data processing, affirming that there is no margin of error in said simplification, that she used the accounting books of the companies provided by them, having copies of them, and, according to these, the companies were neither bankrupt nor economically insolvent at the time the project was halted. The certifications of Nombre22033, who were the ones administering the project's Escrow, were reviewed, along with the sale and purchase contracts that appear in the file, the money available to disburse to the plaintiffs being approximately $5 million (five million dollars, legal tender of the United States of America), its disbursement being in accordance with the progress of the work. At the time of halting the work, the Escrow fund had, according to the data she analyzed from September 30, 2009, and up to September 30, 2012, an amount of $785,834 (seven hundred eighty-five thousand eight hundred thirty-four dollars, legal tender of the United States of America). In accounting terms, the funds with which the project construction begins come from own resources (the property where it is built). When asked by one of the plaintiffs about indebtedness, she indicates that there was a debt of $2.9 million (two million nine hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) with Banco Nacional de Costa Rica, and in addition to that, the sale of the filial units, which are the main cash flows with which the project is financed, and this information appears reflected in the loan from the year 2009. In her consideration, the company could pay the loan from Banco Nacional without restrictions, they met the financial charges, and could have maintained themselves even after the project ceased. When asked by the State's representation, the expert witness affirms that she reviewed the accounting information of both companies, and they were treated as the same group of economic interest (MOF provided the land and DHG the rest), that she reviewed the financial reports of Banco Nacional, as well as the documentation provided by the State in the clarifications, but they were not used in the preparation of the expert report, because, according to their accounting books, they could support the financial charges, giving these primacy over the Bank's considerations, taking as a basis the disbursements and pending sales, the financial analysis indicates that it was enough to support the burden of indebtedness, implying that such income could be allocated to paying the debt, proof of this is that by May 2009 they had been able to support the burden, at which time the project is halted, it being her opinion that the project could have continued. According to the clarification report, she indicates that, in her opinion, among the reasons for the project running out of money are the bureaucratic delays it suffered due to Banco Nacional. When asked by the Court whether the information used was audited, she replied that only one part, the one corresponding to September 30, 2008, that she limited herself to using the information contained in the case file and accounting books, but that she did not use income tax returns, although she considers they would have been useful.

25. Likewise, in said hearing, the expert report of Nombre411 was evacuated, industrial engineer since 1984 with a master's degree in the same field since 2000, expert witness since 1998, having conducted analyses like those in this case, about 8 expert reports of this type, who, as relevant to this matter, declared: That she analyzed the implications of the resolution of Nombre22023 on the project, using the international PMBOK project methodology, the appraisals of Banco Nacional which in her opinion have a connection with the project, thus creating a comparative table between all the appraisals performed in her report, the economic study of Banco Nacional, she conducted a site visit and information from the State of the Nation as well as the information from the judicial file, concluding that the impact of said resolution is that it makes the project practically unfeasible, given that the project loses 85% of the land, because the project as conceived lost that percentage and based on that an economic analysis of the projected damage and loss was performed, using for this the projected sales of apartments and commercial premises, thus, by not being able to complete the project as conceived, the repercussions calculated in the expert report were generated, taking as a starting point the state of things at the moment the project was halted. She affirms that her report was made using conservative projections, given that at the time of starting the project, the area was very productive, which made the project extremely profitable, since the area in which it is located is of high appreciation, near the airports of Tamarindo and Liberia, the project design is neo-colonial, having for the time when it began very good market acceptance, given that out of 78 apartments it had 44 pre-sold, some in cash and others financed through Steward Title Costa Rica. When asked by the plaintiffs, the expert witness affirmed that initially the project was heavily financed with own income from the plaintiffs since the year 2005 to finance the conceptualization and planning stage of the project. She considers that the profitability of the project for that time, considering the State of the Nation reports, was between 100% and 700%. Likewise, she considers that the project needed extra financing in the execution stage, specifically at the end of the execution stage, assuming that the pre-sales would not behave the same way as at the beginning, although through Escrow, the project was designed to be self-solvent, given that it was conceived with a projection of more than $5 million (five million dollars, legal tender of the United States of America), plus those held by the investors. Similarly, the commercialization of the project included, once in operation, the use of the "timeshare" (tiempos compartidos) system according to the information that was provided to her by the company, specifically, a brochure that indicated the use of that system, as well as preliminary costs. She affirms upon inquiry that she did not calculate the project's rate of return, but she did calculate the land efficiencies, the land valuation costs according to Banco Nacional's expert reports. In her opinion, in a "critical path" analysis of the project, in the analyzed case it was stopped at a critical point, given that, at the time the works were halted, a large part of the buildings had significant progress, in some cases only details were missing. By halting the construction progress, Escrow stopped disbursing, given that the disbursement was intertwined with the project's stage progress. According to her analysis, at the time the project was halted, there were still $2.5 million (two and a half million dollars, legal tender of the United States of America) to be disbursed, which is why there was neither profit nor profitability from the project. In her opinion, if it had not been halted, the project could have been completed; according to the financial analysis she reviewed, the companies did not lack liquidity given the pending balance that Nombre22021 still had (indicated balance), being able to continue building and disbursing as progress was made, considering the project's finances as sound, also considering that the companies had the skills and abilities to complete the project (they had a project manager, investors, marketing and sales people, budget control, working capital, and the land to work), and that the project as such can be the object of a guarantee for any financial entity given how attractive it has been explained.

In response to questions from the State, he clarified that the report prepared did not analyze the economic health of the companies and all of their activities, but only that of the project, as a unit separate from these, given that the project itself has its own costs, profit projections, among others. That the project was halted in 2008 and that the formal notification from the Municipality arrived in May 2009, until such time as a study was available to define the feasibility of continuing the project. That halt at the end of 2008, in his opinion, was due to the effect of such actions. 26. In a complementary manner, during the oral and public hearing, testimony was received from the representative of the company Montain Of Fire Nombre22034, a civil engineer, who has been the representative in his capacity as president since the company's incorporation and stated he is a "partner" of the co-plaintiff DHG. In his capacity as a witness to the damages suffered by the co-plaintiff Nombre22018, he affirmed under questioning by the plaintiff that, when the project was developed during a very productive period in the Tamarindo area, and when the project was stopped, trust was lost, people had to be fired suddenly, some were able to be paid off, others were not, and others had to be given assets as payment in kind (dación) to cancel debts, although several promissory notes (letras de cambio) and credit cards from Promérica and Credomatic were executed against him, which were finally consolidated into a loan backed by his own house or by compensated expert appraisal work for the bank, selling land where his office was located; he thus affirms that it "was a disaster." He stated that when the Constitutional Chamber's ruling (voto) became known, despite not being in the buffer zone (zona de amortiguamiento) and being extremely far from the nesting area (zona de desove), and there being no indication that they would be affected, by virtue of not being on the list of projects that formed part of the constitutional process, the municipality suddenly closed the works, which was very damaging regarding suppliers, rented equipment, among others. He affirmed that his company handled the construction, while Nombre22018 handled the client side; at the time of the halt, they had to choose between paying off suppliers or the bank, the latter being the most relevant, given the fiduciary guarantee it held; despite this, the representative of Nombre22018 managed to skillfully handle the clients, given that, to date, no one has sued, because it could be observed that the work had been built, and it was considered of greater value than the clients' contributions from the project's pre-sale and the frustrated sale option of the Canadian for the commercial part, and other potential clients in the pipeline who had not yet purchased withdrew; basically, the portfolio of potential clients was lost, even affecting clients of other projects; in any case, the representative of Nombre22018 has maintained permanent contact with the clients and has explained to them that what happened was not their fault, but rather fortuitous. When the properties (fincas) were auctioned (rematadas), a severe limitation was imposed by introducing a third party, a type of mandatory partner, who also cannot build and over whom they have no control, despite the fact that said partner also has to bear the imposed limitations, unable to continue with the project initially intended; in his opinion, the project cannot be continued in any way. After the testimony, the Chamber deliberates and decides to reclassify the witness's statement and expand it as evidence to better resolve (prueba para mejor resolver); in this regard, he was questioned about the project's financing; he affirmed that own income, pre-sale income, and bridge financing (financiamiento puente) were used to cover the differences between the cash flows of these clients through a loan with Banco Nacional, with all income being used for construction. Given the halt of the work, no more was requested from the Escrow, Stewart Title, in its capacity as manager of the project's money, no further disbursements being authorized; in fact, approximately $2.5 million (two million five hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) remained that were not drawn down due to the lack of progress. He commented that the loan with the Bank was a bridge loan, given that they had had problems with the Escrow and needed cash flow, which is why they requested the loan to meet the time requirements. Thus, with the Bank's income and own income, they managed to advance the works considerably. He rectified what was previously stated and affirmed that the halt occurred in December 2008 due to uncertainty, given that he learned of the Constitutional Chamber's ruling through the media, continuing during that month with minimal work: cleaning, finishing pending details (chorreas), and thus, the work was systematically decreased so as not to affect what had already been built, it being, in his opinion, extremely risky to continue, even though the formal closure did not arrive until the following month of May. On the other hand, the Bank did not continue disbursing, considering that it was already equally aware of the risk of an eventual closure, and they could have requested an additional disbursement, but out of caution it was not requested. Thus, the halt in December 2008 was a joint decision between himself and the representative of Nombre22018 with legal advice, based on indications of people's behavior in the area and the latent risk of being eventually affected by what was resolved by the Constitutional Chamber, considering it was a reasonable and responsible decision, not acting with malice or negligence (dolo o culpa), but rather being cautious given the situation, which at that time was one of extreme uncertainty; the eventual damages if they continued and if they did not continue were calculated, and the decision was made based on that. In his opinion, by December 2008, the project, in general, was at approximately 50% or 55% completion of works. He described that the financing model offered to investors purchasing the condominium properties (fincas condominales) was that, if they did not live in the condominium, and agreed for them to manage the space via rental, they paid no condominium fee and, additionally, earned an "extra," from which the plaintiffs kept a percentage, thus making it an extremely lucrative and very stable business. It is agreed that, upon consultation with Nombre22023 and the Municipality, they were told to present a new project adjusting to the new guidelines (lineamientos), but they were not conclusively told what to do with what already existed; in his understanding, the project was affected in its entirety. In response to clarifications from the plaintiff, he stated that, to date, there is no act lifting the halt. 27. Finally, in the oral and public trial hearing, testimony was received from Mr. Nombre22020, legal representative of Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA; he stated he is a real estate investor and holds a bachelor's degree in political science with an emphasis on international relations. He affirms that he currently has no economic relations with the company Montain Of Fire (MOF). Upon being given the floor by the plaintiff, Mr. Nombre22020 commented that the impact on MOF's image had been presented in the area as a successful developer, and after the halt, trust in the company was lost, given that it makes no sense that, despite having all the permits, the project was stopped, causing what he considered irreparable damage to the point that he could not undertake any other project. He is aware that a deal existed with a Canadian, Nombre22022, given that he had the commercial premises, except for eight premises, which Banco Nacional itself wanted, but a right of first refusal (cláusula primacía de venta) condition was generated in favor of the Canadian in case the Bank did not want the premises. Both parties knew that a Management Plan (Plan de Manejo) for the National Park existed, but they were unaware of the existence of a "buffer zone" (zona de amortiguamiento) because the Plan was never published; therefore, in his opinion, it was not applicable to them; the initial appearance was that the land was free of any encumbrance (afectación). He affirmed that they learned of the Constitutional Chamber's ruling through written media. He completed his testimony stating that the bank loan was made as a bridge loan, to have cash flow, having $2.5 million in Stewart Title, but these were conditioned on work progress, so they took out the loan to speed up construction. Given the halt, they fell into default with the Bank, especially because Nombre22023 delayed in conducting the study ordered by the Constitutional Chamber, and the uncertainty led them to make that decision not to request more money, especially because the ruling mentioned expropriation, so it made no sense to continue paying if it was going to be expropriated should it fall within the zone. Once the part given in escrow (fideicomiso) was lost, the Bank made several proposals to continue the project (around December 2009), and with the available funds from Nombre22021 they could have continued, but with the new guidelines (lineamientos) it was impossible since they applied criteria to the project as if it were beachfront, despite being over a kilometer from the nesting areas (áreas de desove); in his opinion, with the new guidelines, they had to demolish 7-story buildings and leave 2-story buildings, so it makes no economic or commercial sense, and it was necessary to start from scratch, which was unfeasible. The Bank always showed good affinity, given that, even after the auction (remate), they waited almost a year and a half to register the properties (fincas), waiting to see if the project could continue and reverse the auction. Faced with this situation, they consulted SETENA, and upon receiving the response, they appealed. The Tribunal requested a clarification of the testimony, inquiring about the reason for the halt; he confirmed that the decision was out of their own caution and, above all, because the word "expropriate" contained in the constitutional ruling implied uncertainty throughout Tamarindo, so, during the December 2008 holidays, the halt was decided.

III. UNPROVEN FACTS

The following facts of interest for the resolution of this matter are not considered accredited: 1. That a contract for "Administration, supervision, and development" existed between the plaintiff companies (first fact of the complaint). 2. That they have submitted a new project for evaluation complying with ruling Nombre22023, whether within the same case file or within a new one. 3. That financing currently exists to continue the project. 4. That a contractual relationship of any type exists with the co-owner of the subsidiary properties (fincas filiales), Banco Nacional de Costa Rica, or that a condominium agreement exists authorizing either of the two plaintiffs to continue with the project's development (fact 53 of the complaint). 5. That an express pronouncement exists from any of the defendants ordering the demolition of what has been built to date on the property (finca) subject to the process. 6. That the environmental manager (regente ambiental) reported the reactivation of the project within case file 852-2005-SETENA. 7. That the reason for the project's halt is attributable to ruling (voto) 2008-018529 of 8:58 a.m. of the Constitutional Chamber. 8. That the plaintiffs have lost credibility, establishment (arraigo), and trust in the national and international real estate market and/or in the national financial system. 9. That the guidelines (lineamientos) issued by the Secretaría Técnica Nacional Ambiental lack technical criteria to support them. 10. That the subsidiary properties (fincas filiales) and common areas of the commercial part and parking lots owned by the plaintiffs are not usable.

IV. THE SUBJECT OF THE PROCEEDING

The plaintiff's representation, embodied by the special judicial attorney Nuñez Quesada, affirms that facts 1 through 35 of the complaint demonstrate that his represented party, together with the other plaintiff, sought the development of a residential and commercial condominium "Oasis – Tamarindo," initiated in the years 2006, 2007, 2008. The co-plaintiff company Montain Of Fire SA participates as the agent contributing the land free of credits and encumbrances (gravámenes), while his represented party, Desarrollos Hoteleros de Guanacaste Nombre22018 SA, handled the paperwork (tramitología); they obtained the environmental feasibility (viabilidad ambiental) from SETENA and construction permits from the Municipality of Santa Cruz. When the project began its execution in those years, a real estate boom occurred in Tamarindo, and within that niche, the project (facts 36-41) was built with its own capital; even reaching 42 pre-sales with subsidiary condominiums (condominios filiales) sold to nationals and foreigners, and practically the entire commercial part. The company Stewart Title was used as an intermediary and administrator of an Escrow (fideicomiso that administers disbursements), this being the entity that received funds as guarantor to finance the work and its progress. Due to circumstances at the time, a loan was obtained with Banco Nacional de Costa Rica for $2.9 million (two million nine hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) to finish the project faster. In December 2008, an amparo appeal (recurso de amparo) was filed which caused, based on a report from the Minister of MINAE, a "buffer zone" (zona de amortiguamiento) of 500 m to be created, affecting part of the project, despite the fact that the project is not located in the national park and that it was never formally created. As a consequence of this, the Constitutional Chamber suspends the environmental feasibilities (viabilidades ambientales) as well as the construction permits that existed at that time. In 2009, in execution of what was ordered by that Tribunal, the project was suspended; from then on, the escrow (fideicomiso) disbursements were therefore suspended, and eventually this generated the cessation of payments that ended up with the Bank auctioning (rematando) the loan, losing the subsidiary residential properties (fincas filiales residenciales) 78. Until October 2009, Nombre22023 conducted the environmental study, but did not incorporate the project. It was not until 2010, that Nombre22023, through ruling 1410-2010, established urban guidelines (lineamientos urbanos) that totally and absolutely modified the existing works on the plaintiffs' land (area, coverage (cobertura), density) and established in these guidelines, without any type of technical analysis, without explaining how they transitorily affect what exists, thus generating State liability for its abnormal and illegal functioning, and causing damages (daños y perjuicios). In practice, an emptying of property rights (vaciamiento del derecho de propiedad) occurs, given that the Chamber halts the environmental feasibility and the construction permit, which was executed with the halt of works in May 2009 by the defendant Municipality. The uncertainty arises from the fact that the guidelines (lineamientos) did not exist until June 28, 2010, leaving it halted throughout that time (fact 51); and with these, direct and effective damage is produced since they basically make it impossible to continue the project. This situation means that in January 2009, the parties lost the residential properties (fincas residenciales) via auction (remate). The State's "contributory negligence" (culpa de la víctima) thesis is not applicable given that, as was demonstrated, access to funds was always available (expert report of Nombre411, Nombre22031), but that this was tied to work progress; ergo, if construction does not occur, payment is not made; if payment is not made, one falls into cessation of payments, and this is caused by the complained-of actions. The plaintiffs were left with the subsidiary properties and common areas of the commercial part and parking lots, but these are not usable. The Chamber's order was to define whether or not expropriation was necessary, and that has not happened, nor has the construction permit been declared harmful (lesivo). The statement of Nombre22023 1371-SETENA de facto makes it clear that the project cannot continue, despite acquired rights, which generates liability for unlawful conduct. It must be considered that by September / November 2009, the very bank that auctioned (remató) was offering financing. However, the guidelines (lineamientos) deviate from the rules of technique, logic, and reason, failing to consider that the project or projects built could not comply with the new established parameters, which is a departure from the economic reality that already existed; which makes ruling 1410-SETENA disproportionate. For his part, the judicial attorney for the co-plaintiff, represented by Attorney Saborío Hernández, affirms that Tamarindo is the "gold coast" of Guanacaste. The project's location was 800 m from the airport, near a shopping center, aimed at the national market, with affordable and competitive prices. The project started with financing from pre-sales; the loan from Banco Nacional was to advance the project's development more quickly and thus respond to the area's demand. Payments were against work progress. The project was a mixed residential-commercial condominium (78 residential units, 26 commercial units, 30 parking spaces, common areas: swimming pools, green areas). Both by action and omission, the damages caused by the defendants impact the plaintiff, consummated in time and space, and quantifiable with the expert reports (peritajes) contained in the case file, based on strict liability (responsabilidad objetiva), specifically, with the retroactive application (aplicación retroactiva) of rules to consolidated legal situations, without any cause for exemption from liability existing, being individualizable. It concerns liability for omission: Failing to comply within the 6 months ordered by the Constitutional Chamber, and the comprehensive study was still not ready, arriving only in October 2009 (4 months later). Additionally, Nombre22023 does not notify the Municipality of said study so that they may analyze all permits, and the Municipality's omission in keeping it halted (even today) ad perpetuam; and it maintained the environmental precautionary measure of suspending the environmental feasibility until it finally ruled in 2011. The act itself is not being attacked, but the application of the act (claim 1-2 of the complaint). Given that there was a retroactive application of an instrument that did not comply with the requirements for general acts under the LGAP. Furthermore, these pronouncements by Nombre22023 - MINAE – in any case – invade municipal competencies; therefore, they request that the complaint be upheld in all its aspects and that costs be awarded.

V. THE STATE'S ARGUMENTS

The State's representation considers that we are in the presence of the application of the defenses (excepciones) of lack of right (falta de derecho), lack of standing (falta de legitimación activa, pasiva), and lack of current interest, requesting the award of costs. This is because it considers the plaintiff's affirmations to be false. The reason that the assets were auctioned (rematados) in November 2009 is the parties' own responsibility; merely consulting the case file initiated in this venue, but which was referred to arbitration between the plaintiffs and Banco Nacional, and just by seeing what was stated in that complaint, as well as its amendment and award (laudo) (see specifically fact 67), it is evident from the plaintiff's own statement, thus considered a party admission, that by October-November 2008 the project was suspended due to lack of funds. The indicated award (laudo) provided as evidence affirms that the parties lost the assets due to their mismanagement of the project's funds, which demonstrates contributory negligence (culpa de la víctima). From Nombre22023's administrative case file, a technical report of September 11, 2008 is seen, and it is corroborated that the project's development decreased its density and other works were not to be developed. On September 28, 2008, they were summoned to explain what was happening with the project, and they did not respond; it was not until December 1, 2008 (folio 135 of the administrative file), that the environmental manager (regente ambiental) communicates to Nombre22023 that the project is paralyzed. Then the file remains silent until 2011, when Mr. Nombre22020 asks Nombre22023 if he could continue the project, and they answer yes, but subject to the new guidelines (lineamientos); which in the State's consideration is not correct, given that at that time part of the (residential) project belonged to Banco Nacional, not to the plaintiffs. In the expert report (peritaje) used in the arbitration proceeding and also provided to this one by Nombre22025, in Annex 10, there is the financial follow-up report of March 3, 2008 (folio 587 of the judicial file), which indicates that the company's works were paralyzed, classifies it as risk 4, and recommends not disbursing more funds due to lack of funds. Thus, when May 25, 2009 arrives, which is when the Municipality comes to close the works, the project was already halted and had no practical effect (suspended since Oct-Nov 2008, ratified by the appraisals (avalúos), the environmental manager, and the expert Nombre22025); therefore, the plaintiff's thesis that the project was affected due to Nombre22023's guidelines (lineamientos) issued in 2010 and applied in the specific case in 2011 (1361-2011-SETENA), where the company representative is told he can continue, is false. According to the Environmental Feasibility (Viabilidad Ambiental) Regulation, projects are UNITS (they cannot be fragmented). In the specific case, the assessment was issued in 2006. In 2011, when requesting the project's continuation, SETENA was misled, since the developer and manager (regente) should have reported that, in November 2009, the properties (fincas) had been auctioned (rematadas) in favor of BNCR, which demonstrates the plaintiff's bad faith; therefore, the plaintiffs lack standing in a double sense: on one hand, the Nombre22023 administrative file shows that the environmental feasibility was granted to Desarrollos Habitacionales Guanacaste Nombre22018 SA, not to Montain of Fire SA, and there is no proof of a relationship between the two plaintiffs; the only thing that exists is the escrow (fideicomiso) agreement made with BNCR where both agree to be co-debtors. In fact, actions in favor of Montain Of Fire do not appear anywhere. So currently, according to evidence number 65, the company Montain of Fire is only the owner of 30 parking spaces and 16 commercial premises, and that would be what, in the event of a favorable ruling, they could claim, and in this scenario, the guidelines (lineamientos) are not incompatible with the existing buildings, so they cannot allege direct damage resulting from this regulation. Regarding Desarrollos Habitacionales Guanacaste, in its consideration, the representation, after answering the complaint, "changed its theory of the case" to try to adjust to the evidentiary reality in the case file. Specifically, Mr. Nombre22020's statement during the hearing contradicts what he affirmed in the complaint against Banco Nacional, given that it was not halted in December 2008, but rather, as stated in the award (laudo), months earlier (October), which matches the report from the environmental manager (regente ambiental) affirming that the project was suspended due to lack of funds (folio 135 of SETENA's administrative file). In the bank appraisals (avalúos) contained in the record, it is indicated that by December 3, 2008, the project was halted (before the Chamber's ruling (voto)). See that in the brief dated March 21, 2008, provided as evidence by the State's representation, the company had been injecting its own funds since May 2008; see also the statements within that brief showing that the company lacked funds to finance the project. In its consideration, only a single loan of $2.9 million existed, despite the plaintiff attempting to request more financing, but given the negative financial reports, they were rejected, contradicting the testimony of representative Nuñez, as well as both expert reports. The decision to stop development was the plaintiffs' own, as they stated out loud, being, therefore, their own fault. It is not true, according to evidence 62, that the Bank made them a proposal; rather, they requested requirements, and due to lack of liquidity, they failed to obtain financing. With evidence 39 and 42, it is denoted that they filed appeals (recursos) with the Municipality, but subsequently, neither the respective appeal (recurso de apelación) nor the judicial challenge (impugnación judicial) against the suspension was pursued, implying that the plaintiff consented to the effects of the halt, again being the parties' own fault. When Nombre22023 asked the developer in October 2008 to update the file due to changes detected during an inspection in September 2008, what is found is the note from the environmental manager (regente ambiental) about the halt due to lack of funds (folio 135 of Nombre22023's administrative file), and nothing further was ever reported by the developers or the environmental manager. Furthermore, it recalls the defense (excepción) of an act not subject to challenge (acto no susceptible de impugnación), given that Nombre22023's response, besides being favorable to the party, is a mere procedural step (mero trámite) and for this, it recalls the judgment provided as evidence for better resolution (prueba para mejor resolver) from Section VI of this Tribunal. Regarding the challenge (impugnación) of the guidelines (lineamientos) and their individualized application Nombre22035, given that they lacked standing and furthermore, the guidelines were issued in compliance with the order of the Constitutional Chamber 2008-18529, meaning that Nombre22023 merely institutionalizes what was ordered by the Constitutional Tribunal, thereby creating constitutional res judicata (cosa juzgada constitucional) according to articles 12 and 13 of the Constitutional Jurisdiction Law (240-I-95, 5612-95, 12825-2014, 673-2019). Ergo, the 2010 guidelines (lineamientos), being an execution of what the Chamber itself ordered, are not subject to challenge as they are covered (1410-SETENA) by that legal effect, and in any case, there is no proof of the damage they allege. It concludes by reiterating the defenses (excepciones): act not subject to challenge (acto no susceptible), lack of standing (falta de legitimación activa, pasiva), lack of right (falta de derecho), and lack of current interest, and requests that the plaintiffs be ordered to pay the costs and interest on costs.

VI. THE ARGUMENTS OF THE MUNICIPALITY OF SANTA CRUZ

There are no arguments from this municipality, due to it being declared in default (rebelde) according to the ruling of July 23, 2014 (visible at image 721 of the digital case file, which corresponds to folio 626 of the physical judicial file).

VII.THE CHALLENGE TO THE ENVIRONMENTAL FEASIBILITY. ANALYSIS OF THE ACT NOT SUBJECT TO CHALLENGE ALLEGED BY THE STATE'S REPRESENTATION: During the oral and public trial hearing, the State's representation again raised the defense (excepción) of an act not subject to challenge (acto no susceptible de impugnación), and for this, it offered this Tribunal's precedent 17-2012-VI from the sixth section, which, for the purposes of continuing with the analysis of this matter, deserves priority attention, especially considering the procedural claims (pretensiones procesales). In this regard, if we look at the claims (pretensiones) transcribed in the first resultando of this judgment, it emerges that there is no claim that disputes – at least directly – a specific ruling by SETENA; the only specific act being discussed is ruling 1410-SETENA of September 8, 2010, corresponding to the guidelines (lineamientos) applicable to the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the Las Baulas National Marine Park; therefore, the raised defense (excepción) cannot be used under the terms proposed. Now, if we limit ourselves to the third claim which reads: "3. That the application of a buffer zone (zona de amortiguamiento) to the zone where the Tamarindo-Oasis project was developed is illegal, unlawful, and consequently, absolutely null and void, because its declaration does not comply with the requirements demanded by the legal system. (Approved by the Plenary Commission in the aforementioned Resolution 1410)" (highlighting is ours), it could be interpreted – as both parties in the process seem to do – that the application contained in rulings Nombre22023 and those resolving the revocation and appeal against it, namely rulings 1702-2011-SETENA and R-D-499-2011, is being questioned; however, it is not possible to sustain this interpretation because it would confuse a declaratory claim (pretensión de naturaleza declarativa) with an annulment claim against specific acts; however, even under such an assumption, the defense (excepción) would not be applicable for the reasons detailed immediately below, but not before indicating that, although it is true the defense was raised and resolved by the procedural judge by ruling 1748-2012 (visible at images 503 to 512 of the digital judicial case file), the truth is that this does not prevent the defense, upon its reiteration, from being heard by the trial court, just as the State's representation did. In that line, respecting what was resolved by the procedural judge, this Chamber's approach will focus on the allegation in a different manner: If we take precisely as a starting point the precedent of the Sixth Section provided by the State, specifically ruling 17-2012-VI, which in turn cites ruling 39-2009 from the same section, the premise is that the environmental feasibility (viabilidad ambiental) forms part of an entire authorizing administrative procedure, in which the act under study is configured as a prerequisite for the final act, be it the construction license (licencia de construcción) in the case of works, or the license, permit, concession in the case of an activity; and it is precisely for this reason that said section, in both precedents, decided to maintain that the act as such is neither final nor has its own effects, which is why they consider the institution (instituto) of the defense (excepción) of an act not subject to challenge (acto no susceptible) applicable.

However, both possess an exception, and for the record (ad effectum videndi), it is worth transcribing literally, and it corresponds to part of recital (considerando) VI of resolution 39-2009-VI, which in this regard states: "Thus seen, this is an act that concludes the analysis at the environmental level, which must be taken into account in the final decision, for the purposes of understanding that variable, but which does not limit the authorizing act in the aspects of its content. Indeed, this Court considers that the authority issuing the authorization could impose additional conditions to those provided for in the Environmental Impact Study (Estudio de Impacto Ambiental), provided they are reasonable, justified, and proportionate. This instrumental character with respect to the main proceeding that allows, as a final effect, the exercise of the activity or work, suppresses the possibility that it be considered a final act or, in the ultimate case, a procedural act with its own effect (unless the environmental act were a denial, in which case, its judicial challenge is fully feasible). This, combined with the impossibility of it producing effects in material reality, makes it impossible to consider it as a final definitive resolution challengeable in court. The fact that this act is the result of a procedure in which analyses, consultations, reports, etc., have occurred does not lead to it being considered subject to direct judicial review, because ultimately, it is a formal logical structure necessary to determine the viability of the proposal in environmental terms, which only makes sense for the purposes of issuing the authorization in another procedure. On the other hand, the technical specialty of the regulation does not transmute this non-definitive or procedural nature, as it is not a criterion that autonomously allows an act to be considered challengeable." (emphasis in original). This Panel of Judges shares the criterion expressed by the Judges of the Sixth Section, partially transcribed, and with this, this exception is rejected.

VIII.ON URBAN PLANNING LIMITATIONS AND ESPECIALLY ON ENVIRONMENTAL RESTRICTIONS. The analysis of the right to property and its limits and limitations pursuant to Article 45 of the Political Constitution, specifically regarding the impact of environmental and urban planning restrictions on that right, modulates the transformation power referred to in Article 264, subsection 3, of the Civil Code, and depending on the applicable regime, such restrictions may or may not be compensable. Thus, the transformation function evolved from an immediate right into a power subject to administrative control, according to the evolution and advancement of regulations, aimed at prior, concurrent, and subsequent verification by the owner of a construction activity, resulting in denial in some cases (impossibility of building) and even, in extreme cases of disobedience or omission, revocation of the granted license with the demolition of what was subsequently built. This approach has been compiled by our Constitutional Chamber in its vote 6950 of twelve fifty-six on May twenty-seventh, two thousand eleven, as a task that falls upon, among other organs and public entities, the Municipal Government, stating: "… because the Municipality has as one of its functions, the performance of 'prior' control over constructions—to verify requirements—; also to carry out control 'during' construction, for example to verify that construction is according to plans, that it does not have windows facing the boundary, that it complies with the setback line or the front garden (antejardín); and finally, it also has the possibility of 'posterior' control, materialized in the obligation to inspect that what was built fully conforms to what was authorized in its permits. Likewise, owners of premises open to the public must ensure that they adapt to the requirements of the disabled population. This implies that there must be an individual and institutional commitment to respect those rights." (See in the same sense vote 6567-2011 and 1650-2009 of the same Chamber), the foregoing, despite the existence of concurrence with institutions such as the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía, MINAE), through the environmental comptroller, the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental, SETENA), the Administrative Environmental Tribunal, the Regional Environmental Councils, the Forest Administration officials and the Water Directorate, National Groundwater, Irrigation and Drainage Service, the Ministry of Health, the Ministry of Culture, through the National Archaeological Commission and the National Commission of Historical-Architectural Heritage, the Costa Rican Tourism Institute in matters of the maritime-terrestrial zone, or the Rural Development Institute, the National Housing and Urban Planning Institute (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU) in matters of national planning, among others. Now, urban planning matters must include within their framework of analysis, assessment, and protection the environmental dimension, to the point that all urban development must weigh that variable, as ordered by the environmental tutelary legislation. This is a field of human activity in which its impact on the environment is directly evident. The autonomy constitutionally conferred on municipalities for territorial planning and organization does not imply a disconnection from environmental regulations, and therefore, the actions issued by them cannot escape the limits established in this regulation. The regulatory framework in this sense is very broad, finding within this block the Organic Environmental Law No. 7554 of October 4, 1995, Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1996, Wildlife Conservation Law No. 7317, Soil Use, Management, and Conservation Law No. 7779 of April 30, 1998, Biodiversity Law No. 7788 of April 30, 1998, Water Law No. 276 of August 27, 1942, and Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968. Of importance for the present matter is what is set forth in Article 17 of the Organic Environmental Law, which provides: "Article 17.-Environmental Impact Assessment. Human activities that alter or destroy elements of the environment or generate toxic or hazardous waste materials shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) by the National Environmental Technical Secretariat created in this law. Its prior approval, by that body, shall be an indispensable requirement to initiate the activities, works, and projects. The laws and regulations shall indicate which activities, works, or projects shall require the environmental impact assessment", which thereby establishes, and in the scenarios that the regulations on the matter order, that prior to the issuance of a construction license, the respective environmental viability (viabilidad ambiental) must necessarily be obtained, with only those cases that have an expressed exclusion from such obligation being exempt from such study. This configures a relationship between the municipal action regarding constructions and the environmental control activity specifically provided by the National Environmental Technical Secretariat, the second being a requirement of the first. By reason of the foregoing, the plaintiff is not correct in asserting that there is an invasion of competencies by the National Environmental Technical Secretariat vis-à-vis the Local Government, since what exists is a duty of inter-institutional cooperation and coordination between the different organs and public subjects that intervene in the matter, on occasion of the exercise of their competencies established by law, as clearly indicated by the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in vote 5445-99, of 14:30 hours on July 14, 1999, from which extract we allow ourselves to transcribe: "That is, municipalities can share their competencies with the Public Administration in general, a relationship that must develop in the terms as defined in the law (Article 5 of the previous Municipal Code, Article 7 of the new Code), which establishes the obligation of 'coordination' between the municipalities and the public institutions that concur in the performance of their competencies, to avoid duplication of efforts and contradictions, especially because only voluntary coordination is compatible with municipal autonomy as it is its expression. In other terms, the municipality is called to enter into cooperative relations with other public entities, and vice versa, given the concurrent or coincidental nature—in many cases—of interests regarding a specific matter. In doctrine, coordination is defined based on the existence of several independent centers of action, each with its own duties and decision-making powers, and potentially discrepant; despite this, there must be a community of purposes by subject matter, but by concurrence, insofar as the object receiving the final results of the activity and acts of each is common. Thus, coordination is the ordering of relations between these various independent activities, which takes charge of that concurrence in the same object or entity, to make it useful to a global public plan, without suppressing the reciprocal independence of the acting subjects. As there is no hierarchical relationship of the decentralized institutions, nor of the State itself in relation to the municipalities, the imposition of certain conducts on them is not possible, hence the indispensable inter-institutional 'concert' arises, in the strict sense, insofar as the autonomous and independent centers of action agree on that preventive and global scheme, in which each plays a role with a view to a mission entrusted to the others. Thus, the relationships of the municipalities with the other public entities can only be carried out on a plane of equality, resulting in agreed forms of coordination, with the exclusion of any imperative form to the detriment of their autonomy, which would allow subjecting the corporate entities to a coordination scheme without or against their will; but which does admit the necessary subordination of these entities to the State and in the interest of the State (through the 'administrative tutelage' of the State, and specifically, in the function of legality control that pertains to it, with general oversight powers over the entire sector)". Note then that there is no doubt that, in the specific case, there has been no infringement of competencies between the public subjects and organs under study, a reason for which the argument presented is rejected, especially since, in the vote itself related to this matter, the Constitutional Court reminds of the obligation to coordinate tasks between institutions.

IX. URBAN CONSOLIDATION. DELIMITATION OF ACTS THAT GENERATE VESTED RIGHTS

At the construction level, not just any procedural action generates a vested right (derecho adquirido). Thus, it has been specified by doctrine and jurisprudence that land uses (usos de suelo), water availability certificates, environmental viabilities, and other requirements do not constitute—in themselves—either final acts or acts with their own effect that generate in favor of the individual a subjective right allowing them the consolidation of a specific legal situation. Thus, such effect in building matters is circumscribed to the granting of a construction license and which consolidates, in case the interested party has executed the object of the authorizing act, or failing that, has at least begun its execution. The foregoing given that, under a principle of mutability of the legal system, there is no mandate of legal or constitutional rank that obligates a specific legal framework to be unalterable over time; however, those acts that, protected under the current regulations, were issued and have conformed to the legality parameters applicable at the time, have the right to maintain that situation in application of the principle of non-retroactivity of the law contemplated in our Magna Carta. Thus, we can cite what was stated by the First Chamber of the Supreme Court of Justice in its resolution 866 of nine hours fifty-five minutes on July 11, 2013, which indicated: "In order to resolve the claim raised, it is pertinent to bear in mind that, under the protection of precepts 21 (right to health), 45 (limitations to property for reasons of public interest), 50 (right to a healthy and ecologically balanced environment), 69 (constitutional requirement for the rational exploitation of the land) and 89 (protection of natural beauties), all of the Political Constitution, territorial planning and—specifically—urban planning are instituted, as a set of provisions aimed at guaranteeing such fundamental rights and, with them, the quality of life of the inhabitants, as expressly recognized by Article 28 of the Organic Environmental Law. In accordance with that objective, cardinal rule 28 of the Urban Planning Law (hereinafter LPU) prohibits 'using or dedicating lands, buildings, structures, to any use that is incompatible with the established zoning'. To ensure that said precept is complied with, that same rule instituted the so-called 'land use certificate (certificado de uso de suelo)', as a 'municipal certificate that accredits the conformity of the use with the zoning requirements'. For that reason, when a citizen requires a municipal license (for example for construction, subdivision (fraccionamiento), or a permit for a commercial or industrial activity), the respective City Council must verify, previously, that the activity to be carried out is compatible with the use zones stipulated in the urban planning applicable in the canton. On this point, this Chamber has indicated: '[...] The land use certificate (certificado de uso de suelo) consists of the instrument where it is recorded for what uses a piece of land can be destined, that is, what it accredits —with a declaratory character— is the use that can be given to it according to the current regulations. Hence, it may happen that what is stated in it is not what the administered party is interested in, given that the use they intended to give it might not conform to the regulatory plan. As made evident by the Ad quem, the Constitutional Chamber has expressed that said certificate, although of a declaratory nature, stands as a fundamental act, because its content and function is to certify factual or legal states that enable the making of resolutions that create, modify, or extinguish legal situations, such as construction permits or licenses, for whose granting said document is required, as a means to verify that what is requested conforms to the use approved in the corresponding regulatory plan.' (Judgment no. 798-F-S1-2012 of 9 hours 45 minutes on July 4, 2012). It is worth noting that ordinal 28 of the LPU also provides for the so-called 'non-conforming use certificates (certificados de uso no conforme)', which are those through which a contrary use is certified, but which was consolidated prior to the implementation of the respective zoning". In contrast, once a building license (licencia edilicia) is granted, the subject already has this pre-existing right, which, in a technical sense, cannot be affected by subsequent norms and which allows them to perform all conducts aimed at maintaining and preserving what has already been built, or failing that, to finish projects already covered by a license (as long as it remains valid, since both some of its requirements and the license itself may be subject to an expiration term, although this implies the possibility of renewing it considering the conservation of the existing). It is precisely for this reason that such acts are covered by Principles such as that of Legitimate Expectations and that of the Intangibility of One's Own Acts, which are part of the legal certainty that the legal system grants to the beneficiaries of this type of administrative acts. Now, reality indicates to us that at the moment of issuing a new urban planning regulation, certain properties will be found to be "incompatible" with said regulation, giving rise to what are known as "non-conforming" or "consolidated" buildings or constructions. This topic has been addressed by our Constitutional Court regarding the issue of the retroactivity of urban planning norms, indicating: "ON THE APPLICATION OF THE CHALLENGED NORM AND THE PRINCIPLE OF NON-RETROACTIVITY OF THE LAW.— By virtue of the foregoing considerations, it is clear to this Constitutional Court that the challenged norm is not violatory of the principle of non-retroactivity of the law. However, its application and interpretation by the respective authorities may eventually be so, if they do not authorize or permit modifications or renovations in industries with a non-conforming use in an absolute and unrestricted manner, that is, that they prevent the repair or remodeling of works previously erected, especially when the same are supported or motivated by the need for their adaptation for their operation, that is, to allow the realization of the activity previously authorized, and for their adaptation to current environmental or safety regulations. A different interpretation would lead to the absurdity that such buildings could never be repaired or remodeled, due to their non-conformity to the new land use —pursuant to the current urban regulation— which could put such constructions at serious risk of ruin, with the possible impact on the safety and health of their owners, possessors, users, etc." (Vote 13330-2006 of the Constitutional Chamber). However, as indicated supra, this is not a guarantee that, by reason of public interest matters, the factual and legal framework will not be modified, affecting a consolidated legal situation, in which case, one must resort to the rules of detriment (lesividad) contemplated by the administrative norms; in other words, there exists an original impediment for the Administration to, by its own hand, suppress a subjective right of an individual who legitimately acquired it, thereby increasing their patrimony (saved, of course, are the cases of original nullity covered by Articles 173 and 183 of the General Law of Public Administration), and it must therefore subject this administrative decision to the control and oversight provided by the process of detriment granted to those who make up the Contentious-Administrative Jurisdiction indicated in Articles 1.1, 34, 36 subsections a, b, and c, and 42.2 subsections b, c, e, and f of the Contentious-Administrative Procedure Code. With this, the suppression of all or part of the patrimonial sphere of a subject owner of a building potentially carries the possibility of demanding compensation based on liability criteria, as will be developed in the following section.

X.CRITERIA FOR IMPUTATION OF ADMINISTRATIVE LIABILITY. On the subject matter of this section and which derive from the third, fourth, fifth, sixth, and seventh claims of the lawsuit, there are countless pronouncements in this regard. However, for the clarity of its wording, we resort to the transcription of what was indicated by the Sixth Section of this Court, which in recital (considerando) XV of resolution 37-2017-VI of fourteen hours on March twenty-second, two thousand seventeen, reads thus: "XV.— On the administrative liability regime. Generalities. Applicable norms. Under the protection of Article 190 of the General Law of Public Administration, the Administration is responsible for its legitimate or illegitimate, normal or abnormal functioning. It is worth noting that the reference made by the legislator is not simply to acts, but transcends all administrative functioning (Article 49 of the Political Constitution), a concept that reflects any form of manifestation of administrative will, whether formal or material, and which also encompasses dysfunction, that is, administrative omissions. Said responsibility is, therefore, framed within a preeminently objective regime, which in its foundation encompasses both the theory of damage and risk, as well as the balance in the patrimonial equation. This seeks, fundamentally, the compensatory reparation for anyone who has experienced an injury attributable to the public organization as a center of authority that proves to be anti-juridical at its base. This finalist criterion in turn produces a full transformation in the central axis of the responsibility itself, as it abandons the analytical observation of the subject producing the damage and the qualification of their conduct, to place itself in the position of the victim, who, diminished in their legal situation, is exempted from the verification of any subjective parameter of the acting public agent (except as regards their personal liability). This unquestionably causes a shift in the very focus of its foundation, since there will be liability of the Administration whenever its normal or abnormal, legitimate or illegitimate functioning causes damage that the victim has no duty to bear, whether patrimonial or extra-patrimonial, regardless of their subjective legal situation and the titularity or condition of power they hold, clearly complying with the indispensable prerequisite of the causal nexus. On the subject, see the extensive development carried out in resolution no. 584 of 10 hours 40 minutes on August 11, 2005, of the First Chamber of the Supreme Court of Justice. From this plane, the legislation imposes as criteria for imputation the unlawful or lawful conduct, as well as the normal or abnormal functioning. In the case of lawful conduct and normal functioning, the Legal System establishes requirements and demands that determine its applicability, among them, the damage must be special or abnormal, which means it must fall upon a small proportion of affected parties or, in the second case, must have an exceptional intensity. In these hypotheses, liability only covers the damage, but not the lost profits (lucro cesante) (Articles 194 and 195 of the General Law of Public Administration). On the other hand, in unlawful conduct and abnormal functioning, the liability is plenary. Nonetheless, given these imputability criteria, it must be demonstrated that the injury is a consequence of those actions or omissions, in order to establish the causal nexus that allows the attribution of responsibility to the center of public authority. In addition to this, in cases of abnormality and unlawfulness, the adjudicator must undertake an examination of the public functioning, in order to establish whether indeed, a procedure has occurred that departs from legality or, alternatively, contradicts the concepts of administrative efficiency. In such cases, it is decisive to clearly infer the existence of these criteria, for otherwise, the treatment and analysis of each case must be different, depending on the type of functioning to which the detriment is attributed. Exempting causes of such liability arise, such as the fault of the victim, the act of a third party, and force majeure. However, in each debate, the adjudicator must examine whether the liberatory effect of such circumstances is total or is only partial, in which case it may only produce a reducing effect on the liability of the administrative unit. Again, the concurrence of these aspects concerns the Administration. This compensatory duty persists even against damages caused as a result of faults committed by its officials or servants, during the performance of their duties or on the occasion of the position they hold. In effect, canon 191, in relation to 199, both of the General Law of Public Administration, refer to the State the objective responsibility for the actions or omissions of its officials, when they have used the position or the means it provides them, to cause a harmful effect in the legal sphere of a third party, which there is no duty to bear. In this regard, those means or instruments are pathways of causal occasionally that give rise to liability, due to the modal, instrumental, or indirect link with the service. It is worth noting that this indemnity duty is based, furthermore, on the concept of basic anti-juridicity, translatable into the non-existence of the duty to bear the injury. More simply, whenever an injury has been suffered as a consequence of public conduct, whether active or omissive, which the victim has no obligation to bear, the indemnity duty arises as a derivation of the maxim of integral reparation of the damage that derives from Article 41 of the Political Constitution. Hence, within the coverage spectrum of this liability system, damages that may be caused by normal functioning or by lawful conduct are included, because in such cases, even though in principle, the public behavior conforms to legality or to the efficiency rules that guide it, if a harmful effect is produced that the person has no duty to bear, it must be compensated. Of course, in those hypotheses the damage must be special (infringed upon a small proportion of affected parties) or abnormal (i.e., of an exceptionally intense scope, above normal margins of tolerance), giving rise to the reparability of the damage, but not of the lost profits (lucro cesante), according to the rules set forth by Articles 194 and 195 of the General Law of Public Administration. Nonetheless, it should be noted that not all damage is compensable, but only that which the Legal System considers anti-juridical at its base. Indeed, only the injury that, when confronted with the entirety of the Legal System, can be deemed anti-juridical at its base is compensable; the contrary would lead, according to the First Chamber of the Supreme Court of Justice, to affirming compensation for harmful action against a detriment that the Legal System does not reproach and that, on the contrary, tolerates and consents to as normal and justified, which would lead to an imminent bankruptcy of the State, which in the national context is linked directly or indirectly to a large number of areas of action. Stated more simply, basic anti-juridicity exists whenever a legal mandate establishes the obligation to repair an injury contrary to law that the victim must not bear, irrespective of the imputation parameter. Still, it should be noted that not all damage is compensable, but only that which is effective, assessable, and individualizable. The breadth of the protective framework of the objective liability system of the Administration is not an obstacle to the duty to prove that the damage is a consequence of a public action. Simultaneously, the factual framework must be demonstrated from which it is viable to infer the injury to extra-patrimonial assets. It is not enough to allege the existence of suffering or injuries; at least the facts that, in theory, have originated such detriment must be demonstrated. This comes as a derivation of the principle of the burden of proof, which emanates from ordinal 317 of the Civil Procedure Code, by establishing the necessity for whoever alleges having a right to prove the constitutive facts of that right. This is not a reversal of the burden of proof in a matter that is based on the integral reparation of damage and has as pillars the damage and the created risk, but rather the minimum verification of the imputation criteria and facts that give rise to the damage, as elemental prerequisites of the attribution of responsibility and with it the emergence of the reparation obligation. Ordinal 82 of the Contentious-Administrative Procedure Code establishes as one of the purposes of the process, to determine the true reality of the facts, through any means of proof. However, this does not relieve the party that claims to have a right enforceable against a third party, as is the case of the right to reparation of a damage, from proving the factual foundations that support that right, as well as the very existence of the injury. The foregoing without prejudice to those cases in which the suffering arises as a logical consequence of an administrative behavior. The above derives in addition to what is prescribed by canon 196 of the General Law of Public Administration, as it states: 'In any case, the alleged damage must be effective, assessable, and individualizable in relation to a person or group.' The effectiveness of the damage in a specific case depends, directly, on the demonstration of the causal nexus, which allows linking the harmful result to an action or omission of a Public Administration. This is also established in ordinal 58 of the previously cited Code, insofar as it imposes the duty of the claimant to indicate the causes of the injury claimed, what it consists of, and its prudential estimate. Even though such requirement is provided for in the indicated norm when the claim for reparation is accessory, it is with much greater reason that it must be satisfied when the core framework of the claim is compensation, because in those cases, the establishment of these prerequisites is the minimum basis to accede to what is petitioned. In this dynamic, it is not enough to argue about the probable existence of damages; their effectiveness must be proven.

On the other hand, it is decisive to establish that damages may only be claimed by the person who has actually suffered them, that is, the person who is in the position of victim by having directly received the damage in their personal sphere. From this standpoint, only the victim is entitled to claim compensation. For this purpose, each type of damage determines the position of victim and, therefore, defines who is protected by the Legal System to seek its reparation. Thus, the claim would not be admissible if it is brought by persons who have not suffered the claimed damage immediately. This is a subjective link within the framework of the aforementioned liability that allows the effective realization of the principle of full reparation underlying canon 41 of the Magna Carta. If compensation for an injury that one has no duty to bear is established as a right of the victim, then only the victim can petition for it, without prejudice to the potential transmissibility of that right that may occur in specific cases (e.g., mortis causa). This is crucial to examine, since otherwise, compensation for those lacking that subjective link with the harmful effect would be condoned. Likewise, within this general framework, it should be noted that the indemnity action sought to be imposed on the Public Administration is subject to a four-year statute of limitations (prescripción) period, pursuant to article 198 of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública)." (Highlighting is from the original). Having clarified the foregoing, we will now analyze the specific case.

XI. ON THE MERITS OF THE MATTER

For the correct approach to this matter, specifically for the assessment of the evidence contained in the case file and presented at the trial hearing, so that a coherent ruling on the merits can be issued in accordance with Article 122 of the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), this section will be subdivided into four subsections: a first one dedicated to the analysis of the standing (legitimación) of the plaintiffs and defendants; a second regarding the proof of the causation that led to the project called "Oasis Tamarindo" being halted, as well as the determination of the existence or not of compensable damage; a third subsection regarding the applicability and legality of the buffer zone (zona de amortiguamiento) guidelines of the Las Baulas National Marine Park (Parque Nacional Marino Las Baulas) to the project in the face of urban consolidation, as well as an analysis of the appropriateness or not of compensation in light of those parameters; to conclude with a fourth paragraph regarding the submitted claims. A) Standing (Legitimación) of the plaintiffs and defendants: If we recall the fundamental element of jurisdictional analysis for those holding the condition of "party", whether active (plaintiff, counterclaimant) or passive (defendant, counter-defendant), the proof of the sine qua non requirement of standing (legitimación) can be seen from two perspectives: the procedural one, whose purpose is to determine whether the person physically possesses sufficient representation (legal or conventional) to act on their own behalf (direct representation), or on their own behalf on account of another (indirect representation), thus making necessary the Court's oversight in the exclusion of a defective representation of any of the procedural subjects; whereas in the second perspective, that of the merits, its purpose is to prove a link between the subject and the procedural claim to be declared in the judgment, which, as follows from articles 10 and 12 of the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), is limited to so-called holders of subjective rights, to those who possess legitimate interests (direct, indirect, trade, collective, diffuse) or as parties in a legally protectable situation, thus making it necessary to prove, before the ruling on the claims of the lawsuit, not only whether they are susceptible to being granted or not, whether they are granted in whole or in part, but that those who will bear the consequences (case of the losing parties) or those who can demand enforcement of what is decided (case of the winning parties) have that necessary link to bear the effects of what is decided in the litigation, it being clear that it will be called passive standing (legitimación ad causam pasiva) in the first case, and active standing (legitimación ad causam activa) in the second. In the case at hand, regarding the active standing (legitimación activa) of this matter, the first thing to consider is the assumption upon which the parties affirm the first fact of the lawsuit and which remained unproven due to the absence of evidence. It is not possible to specifically prove the relationship that existed between the plaintiffs for the proceedings initiated in 2005. What can be proven is that at some point the company Montain Of Fire Sociedad Anónima (MOF SA from now on), was established as the owner of the land Partido de Guanacaste registration number Placa3566 on which, subsequently, the project was located, and that, as demonstrated by the evidence, as well as the current registry entries, it was subjected to the condominium regime (régimen condominal), thus disappearing the original registration, to give rise to the parent property creating property registration number Placa3568 and subsidiaries of the Horizontal Vertical Residential and Commercial Condominium Oasis de Tamarindo with legal identification number CED17708, and which is administered by the Limited Liability Company (Sociedad de Responsabilidad Limitada) 3-102-745498. In that order, the company MOF SA is currently only the owner of some of the subsidiary properties, that is, it holds the condition of condominium owner (condómino) (holder of a real subjective condominium right), given that the condominium as such and its administrator are not part of this matter; the Banco Nacional is also the owner of another group of subsidiary properties, specifically those intended for residential use, which, as occurs with the condominium and its administrator, are not part of this matter. A different situation occurs with the case of the company Desarrolladora Habitacional de Guanacaste SA (DHG SA from now on) which, although it is true from the evidence provided, namely, the construction permit, the construction contract with the company CARFISA de Occidente, pre-sale contracts for the premises, and banking procedures, it has an interest in this matter, the truth is that there is no document in the case file that identifies, beyond an evident legitimate interest in the condition of developer (which we can extract, for example, from the processing of the environmental feasibility (viabilidad ambiental), as well as from the construction contract mentioned above, among others), any ownership of a subjective right regarding the cited condominium real estate. Note that, when the construction permit was issued in its name, it is understood that it carries it out in re aliena, that is, on a property that does not belong to it, but it is not possible to extract more information with the evidence existing in the case file. The foregoing is of extreme relevance given that, when initiating this process, both companies jointly and under the same legal representation, appeared before this court and the case has been processed despite the difference in standing (legitimación) previously indicated, which, according to the rules of article 9.b) of the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), was pertinent in the condition of a union without its own legal personality (it is presumed of a commercial nature due to the absence of evidence and that it was in force for some time, supporting this assertion on the fact that, while the representative of MOF SA stated during the questioning of general questions that he considers himself a partner of Nombre22018 SA, the representative of the latter categorically stated that they currently do not have such a corporate relationship, being able to consult the initial statement of both representatives in the audio and video of the oral and public trial hearing) for the development of the project titled "Oasis de Tamarindo". However, this situation will have a direct impact on the analysis of the claims of an economic nature given that, following the line of this article, initiating the process jointly does not exempt the parties, as indicated at the end of article 9.b) of the procedural code, from individualizing the damages attributable to each party, as the rule itself indicates according to "the ownership of the injured legal situation of whoever demands". From the exposition of the lawsuit, reply, opening arguments, and conclusion of the plaintiffs MOF SA and Nombre22018 SA, we gather that their theory of the case is oriented towards demonstrating damage to the "project" and its supposed economic losses, it being even the case that both expert reports, -both that of the business administrator and that of the industrial engineer which were carried out following the plaintiffs' evidentiary proposition-, made an approach in this same sense, excluding, according to the testimony of both experts at the trial hearing, an analysis of imputation to the plaintiff companies individually, but rather both rendered an opinion based on the "project". In other words, the requirement to prove the injured legal situation individually for each party was not met, and, in fact, the formulation of the claims are posed as if the "project" were a legal entity and they its representatives, or failing that, as if it were a property in co-ownership (material or intellectual), which is not applicable to the case, and therefore omitting a formulation of their own individualized claims in the terms required by the rule in question. Now, what has been said so far does not imply an impossibility of analyzing the merits of the matter, but it will impact the proof of standing (legitimación) for the analysis of the compensation claims of the plaintiff parties, for the reasons indicated. Regarding passive standing (legitimación pasiva), it suffices to mention that the limitations subject to discussion regarding the merits of the matter were issued by the Technical Environmental Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental, SETENA from now on), which, as an organ of the State without instrumental legal personality is represented by the latter, while the material action of halting the works in execution of what was ordered by the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) comes from the Municipality of Santa Cruz, thus, in light of the provisions of article 12 of the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), and considering the existence of express claims against both parties, providing proof of the existence of sufficient passive standing (legitimación pasiva) to be part of this matter, without existing reasons that substantiate the application of article 71.2 of the indicated Code. B) Proof of the causation that caused the project called "Oasis de Tamarindo" to be halted and its impossibility of continuation: The first thing to clarify is that, given the evidence in the case file, a distinction must be drawn between the material halting of the project and the halting as an effect of a challengeable administrative action, which, for this case, corresponds to the action executed by the Municipality of Santa Cruz, co-defendant in this matter. B.1 Concurrent causal courses: From the statement of both representatives of the plaintiff companies, it is clear to this Chamber of judges the reason for the material halting of the works, understood as such, the cessation in reality of any type of constructive activity, this being the product of the joint decision of both representatives in the month of December 2008, based – in their words – on the uncertainty of the effects of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) ruling 2008-018529 (statement of both given in the oral trial hearing), which, although it is true, was issued in the same month, it did not have immediate effects, confirmed by the plaintiffs' own words, since at no time were they part of the constitutional file nor were they directly notified of said case, so the cessation of operations is attributable to the plaintiffs' own decision, who qualified such decision as "cautious", which deserves no reproach from this Court, but which, in isolation, is not sufficient to support a causal imputation of liability to the defendants. Thus, the formal halting, materialized by the closure act of the co-defendant Municipality did not occur until five months later, in the month of May 2009, as recorded in the evidence described in the proven facts, which is when it could be considered that the plaintiffs had direct and undoubted knowledge that the effects of the constitutional ruling were enforceable against them, presuming that the affectation was total, given that the project was formally closed in that way. Thus, while it could be discussed what the basis used by the Local Government was to extend to it what was ordered by the Constitutional Court, given that at the time of the closure there was no specific study where the physical space of the project was affected, the truth is that this question was not correctly managed by the plaintiffs, but they conformed themselves with what was resolved in the resolution of June 9, 2009 by the Municipality, without pursuing the challenge on appeal, which was possible, even, to be discussed before the improper two-phase superior body (article 173 of the Political Constitution (Constitución Política)) and subsequently, in judicial venue, once the mandatory administrative route was exhausted. Note that, after said resolution, there is no evidence that, at the municipal level, any of the plaintiff parties carried out any municipal procedure aimed at the reactivation of the construction or the lifting of the decreed halt. Thus, the plaintiffs presuppose that the municipal action was supported by the effect of the constitutional ruling (given that this is what they affirm), without analyzing whether the precautionary measure ordered by the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) in a sui generis manner, was enforceable against them, given the absence at that time of the zoning study, which, at the time of the closure, was barely in preparation (there was still one year, one month, and three days until its issuance). This detail, analyzed in the face of the absence of an annulment claim against said municipal act, does not allow creating a sufficient causal link for establishing a criterion of imputation of liability against the defendants, thus concluding that the plaintiffs took for granted that the municipal act was legitimate and therefore, they consented to it with the effect entailed by article 38.1 of the Contentious-Administrative Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), and they gave basis to create a subjective affirmation that the project was entirely affected, given the appearance that the effect of the municipal act caused, although, as will be seen in the following subsection, while the project is indeed affected by the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the Las Baulas Marine Park, we will see that in reality such affectation is partial, not total, thus constituting a typical example of what doctrine calls a mistake of law (error de derecho); however, this causal course must be analyzed globally with the rest of the evidentiary elements that allow an analysis of the factual picture that occurred and was proven in the case file. Part of the plaintiffs' thesis revolves around the fact that the situation of uncertainty was aggravated given the time that Nombre22023 took to issue the technical guidelines in compliance with what was ordered by the Constitutional Court, which, after analyzing the evidence in the case file, turns out to be true and proven, given that said Court granted only six months to carry out the comprehensive study and in turn define the effects of said study on the existing environmental feasibilities (viabilidades ambientales), however, it can be proven that there was an administrative delay (mora administrativa) of more than one year, thereby generating liability for delay that must be clear impacted the entire community of Tamarindo. This liability for administrative tardiness clearly constitutes a defect or abnormal functioning of the Administration, which, in the face of a binding mandate as ordered in the constitutional jurisdiction, affected third parties, not only those directly affected as parties to the constitutional file under discussion, but also ended up affecting projects which, in a preliminary analysis, had not been included. Now, along these lines of thought, the administrative omission on the part of both Nombre22023 and the Municipality, counted at the time of the issuance of guidelines 1410-2010-SETENA on June 28, 2010, and which was communicated that same day to the co-defendant Municipal Government, is equally reprehensible, given that, according to the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) ruling 2008-018529, the construction permits and environmental feasibilities (viabilidades ambientales) were suspended and conditioned "until the comprehensive study is ready", also creating an obligation for both defendants by expressing in its operative part (por tanto) h) "To Nombre22026, in his capacity as General Secretary of the National Technical Environmental Secretariat, to Nombre22027, in his capacity as Minister of Environment and Energy, Executive Secretary of the National Council of Conservation Areas (CONAC) and Superior Director of the National System of Conservation Areas, to Nombre22028, in his capacity as Head of the Hydrographic Basins Department of Aqueducts and Sewers, to Nombre22029, in his capacity as Mayor of the Municipality of Hojancha, to Nombre22030, in his capacity as Mayor of the Municipality of Nandayure, or to whoever in their place occupies these positions, and to the Mayors of the Municipalities of Santa Cruz, Carrillo y Nicoya, to take all measures and precautions within the scope of their competences for the purpose of preserving the entire ecosystem of the Las Baulas National Marine Park" (highlighting is ours). With this, in the opinion of this Panel of Judges, there is no justification whatsoever as of June 29, 2010, for not acting – ex officio – and in compliance with what was ordered by the Constitutional Court with erga omnes effectiveness, to proceed immediately to define, license by license, feasibility by feasibility, if necessary, and to determine with certainty and providing to the administered parties who had previously acquired a consolidated legal situation and which had to be defined casuistically, in light of the issued technical guidelines, the conditions of the suspended developments, in other words, it was not possible to maintain indefinitely, which seems to have been the case according to the case file, the application of the precautionary measure ordered by the Chamber, thus resulting in an arbitrary decision by the defendants. Consider, in this scenario, the administered parties who already had construction licenses and environmental feasibilities (viabilidades ambientales) issued under the protection of a legitimate and consolidated legal appearance, they lacked the technical tools that the Administration possessed in defining the specific effects of the new limitations, being determined, as stated in the operative part (por tanto) c) of the judgment in question which reads "[It] Orders Nombre22026, in his capacity as General Secretary of the National Technical Environmental Secretariat, or whoever occupies this position, to proceed in coordination with the Ministry of Environment and Energy, the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers, and the Municipalities of Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya, and Carrillo, to carry out a comprehensive study on the impact that constructions and tourism and urban development in the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the Las Baulas National Marine Park would produce on the environment and the necessary measures to be taken, where it is assessed whether it is also better to expropriate the properties found there, and expressly indicate the impact that noise, lights, the use of water for human consumption, black and gray water, human presence, and others would produce on the entire ecosystem of the area, especially, the leatherback turtle..."; thus, if the encumbrance was such that it implied an emptying of the property right, this entailed the need to expropriate specific areas, all in accordance with the study carried out by the state organ and which the Municipal Government had to support in that concurrent oversight to which the Constitutional Court referred. However, it is not possible to omit that the plaintiff, specifically Nombre22018 SA in its condition as developer, through a procedure carried out on February 10, 2011, before SETENA, consulted whether, in an individualized manner, the feasibility (viabilidad) that corresponded to them, it was possible for them to have the precautionary measure lifted and the continuation of the execution of the existing construction license. In response, on June 2 of that year, technical study ASA-1026-2011-SETENA was carried out, which is part of the administrative file of said organ and which concludes, categorically, that the project could continue, but adjusting to the new guidelines, recommending the presentation of a new proposal within the same file, or failing that, through a new and independent procedure; a criterion that was the basis for the issuance of resolution 1361-2011-SETENA. It is clear, as proven in the proven facts of this judgment, that said resolution was appealed with revocation and appeal remedies, resulting in resolution R-D-499-2011 of the Minister of Environment and Energy dated August 17, 2011, concluding the administrative route, which in the consideration of this Court was unnecessary, given that it was a simple procedural act, not a final one, and therefore, not susceptible to challenge as it lacked its own effect, ergo, the obligation on the plaintiffs to comply with such prevention constitutes an interruption of the procedure attributable to themselves, this due to the fact that it was not demonstrated within the evidence and proven facts that it was carried out. Bear in mind that, at the moment when the unnecessary "exhaustion of the administrative route" occurred, the mistake of law (error de derecho) that had previously been created, in which it was believed that the project was entirely affected, caused the promoters of the action to become embroiled with Nombre22023, treating the Nombre22023 resolution as if it were a final act, and in fact, considering it as definitive for the life of the project, a premise that is used – for example – by the industrial engineering expert, when considering that the limitations affected almost 85% (eighty-five percent of the project), which, it is insisted, as will be seen in the next section, is not true. In the opinion of this Court, the Nombre22023 resolution has the characteristic of being a procedural act, without its own effects, although it contains an effect of own benefit to the promoters of this jurisdictional action by confirming their pre-existing right. Such consideration, of classifying the resolution as a procedural act without its own effect, is based on the fact that at no time did Nombre22023 define, in a concrete and individualized manner, the impact of the guidelines in question, but rather allowed the managers of this, to propose – at their discretion – an adaptation to the original project, for its study, analysis and resolution; however, the final act of qualification of this never occurred, due to the plaintiffs' failure to carry out this procedural act, which means that the interrupting fact of the procedural iter is not attributable to the defendants, but to the party itself, configuring the known exemption from liability called "victim's fault" (culpa de la víctima), thus the decision of suspension in the continuation of the procedure is not an illegitimate action attributable to the defendants. With the foregoing, it must be understood that, although it is true, the plaintiff parties in their lawsuit, as well as their arguments presented in court, affirm that the guidelines make the project unfeasible, the truth is that there is no administrative conduct in that sense, precisely because of the moment within the administrative process at which things were halted. Likewise, it is not superfluous to indicate that this circumstance has effects that imply the justification of the municipal action (even if indirectly) given that, due to the factual circumstance in which things stagnated, in the face of the non-conclusion of the procedure before Nombre22023 and its basically pending final resolution condition, it prevents the municipality from qualifying the validity, efficacy, and legality of the construction license granted by them, given that one constitutes the requirement of the other. A different situation would have occurred if the plaintiff parties had complied with what was required by said administrative authority, and if an act emanated from it that violates the consolidated legal situation, or failing that, empties its exploitation, but, again, this would be in the existence of a final act that, for the moment, does not exist due to the omission to comply with what was ordered in resolution 1361-2011-SETENA, specifically in its "operative part" (por tanto) first that obliges the re-elaboration of the FEAP Form, Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental), and Sworn Declaration of Environmental Commitments (Declaración Jurada de Compromisos Ambientales). Taking for granted the rejection of the project has been a supposition of the plaintiffs, without having any support within the body of evidence contained in the case file, thus making their claim capable of being considered an anticipated claim and, therefore, lacking the currentness required by the regulations of the General Public Administration Law (Ley General de la Administración Pública) as a requirement for the admissibility of a compensation claim. Now then, it is necessary to assess, jointly, whether the concurrent causal courses analyzed so far, namely: the closure action of the municipality that does not seem technically supported, in conjunction with the error of the plaintiffs in following the correct municipal challenge path, and the subsequent situation of the administrative delay (mora administrativa) in the issuance of guidelines, complemented by the omission and passivity of the defendants in complying with what was ordered by the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), by not defining, ex officio, the legal situation for those who already held a license or an environmental feasibility (viabilidad ambiental), but converging with the fact that the plaintiffs, in the face of the action taken before SETENA, omitted compliance with the presentation of the re-elaboration of the FEAP Form, Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental), and Sworn Declaration of Environmental Commitments (Declaración Jurada de Compromisos Ambientales) so that said authority would define specifically the effects of the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the National Park so many times mentioned, but this will not be possible, nor necessary, due to an additional causal link that basically renders the described causal links nugatory, which is immediately set forth. B.2) The efficient and definitive causation of the halting and impediment of continuation. Victim's fault (Culpa de la víctima) in the face of defective financial management of the project: The causal link that was proven in great detail is the one that narrates the financial history of the project and which, determined temporally, stands out as the efficient and definitive cause producing the halting and impediment of continuation of the project, thus nullifying the causal links previously developed, let us see: it was held as proven that the project initially had two sources of financing: a contribution of own capital (basically the land) and a contribution from pre-sales administered by the Escrow in the hands of Nombre22021, and that, taking as the official starting point the notification of the beginning of works to Nombre22023 on June 26, 2007, they were able to initially start the construction of the approved project. However, considering as true what was declared by the representative of the company MOF SA in a live statement before this Chamber, there was a problem with the Escrow that forced them to obtain a bridge loan, that is, a third source of financing, which came from the Banco Nacional de Costa Rica, which we can date – at least – to the month of October 2007, which is when the corporate assembly agreements of MOF SA are formalized to constitute part of the subsidiaries in fiduciary guarantee and process what would later be fiduciary credit Nombre22018 SA/MOF SA – Banco Improsa – Banco Nacional N-I-1839-2007 which is executed in December 2007, the credit being approved in two parts, the first of these being disbursed with the approval by the National Credit Commission of the Banco Nacional on September 2, 2008. Thus, at the time the plaintiffs decide to halt their activities, barely three months had elapsed since the approval of the Bank credit, there being a statement from the environmental regent, the technical manager before Nombre22023 pointing out that such decision took effect as of December 1, 2008, which coincides with the statements of both legal representatives of the plaintiffs.

Now, it is extremely relevant that, even though the credit approval occurred in September 2008, by October 2008 Nombre22036, a financial analyst of the Guanacaste – Puntarenas Regional Directorate, indicated that the project presented serious liquidity problems, specifically, cash flow, thus recommending the non-disbursement of the second tranche of the credit, a situation that continued to be reflected on March 2, 2009, when the financial situation report was prepared by the same official and which assigned it the classification of “Risk 4” (“it does not have the payment capacity to meet its credit obligations under the agreed terms”). Both technical reports, in accordance with the statement of the environmental regent, lead this Chamber to the conviction that the efficient cause, together with the decision of the company's representatives, which caused the material stoppage of the works, was the lack of financial solvency. This situation coincides with the review carried out in an arbitration proceeding before the Costa Rican Chamber of Commerce (file CCA49-AR43-11-10) and which culminated in the arbitration award of September 14, 2011, described in the proven facts of this judgment, which credits the execution of the fiduciary guarantee due to the plaintiffs' financial performance, not to external factors. This assessment coincides with other evidence presented at trial, namely, by the judicial experts, who affirm that all significant income (Escrow, personal contributions, bank loan) was allocated to accelerating construction, lacking elements that clearly and reliably explain how bank financing was being paid and its sustainability over time (a defect that could also not be proven in the arbitration award as attributable to the financial institution or any other cause). Thus, at the time the vote of the Constitutional Court was issued, a financial pathology pre-existed that was the plaintiffs' own and exclusive problem, and when the defendant municipality ordered the works closed five months later, it contributed nothing, given that, due to this fact attributable to the victim, the material effect was to legally halt a project that was materially stopped due to lack of funds. In addition to the above, although the project was able to continue paying the bank obligation for three more months after the stoppage by the plaintiffs' decision (December 2008, January and February 2009), this fact only coincides with the statements of both judicial experts who indicated that the project could bear this burden even after being stopped. Now then, the Court had doubts regarding the reason why, in March 2009, the credit entered a state of default (two months before the municipal closure and nearly a year and three months before the buffer zone guidelines were issued by SETENA), the spontaneous statement given by the representative of Nombre22018 SA, Nombre22020, being of extraordinary value; he stated that the risk of expropriation made them consider that “it was not worth continuing to pay a loan” for something that might eventually be expropriated from them" (see his statement in the oral and public trial hearing), without any act or manifestation from any of the defendants along those lines, thus causing, once again, a subjective erroneous assessment by the plaintiffs. Therefore, regardless of whether or not there were possibilities of payment, the certain historical fact is that default occurred in March 2009, a financial operation that was never brought current, losing, in November 2009, through the liquidation of the guarantee trust, ownership of the residential condominium units (seven months before SETENA's guidelines were issued). Thus, comparing both timelines, on one hand, the causal courses set forth in the previous section, with those herein, it is clear that even suppressing the first line of events, the result remains the same, the stoppage of the project due to the decision of the plaintiff parties, their subjective assessments lacking any basis in material or formal action by the defendants, and the financial decisions adopted throughout the project's execution. This conclusion demonstrates that the project stoppage cannot be attributed to the defendants, and that, in any case, the events that occurred related to them did not interrupt the consequences of the burdensome financial situation that plagued the project's execution, thus failing to establish the necessary adequate and sufficient causal link of liability that the General Public Administration Law requires to create an indemnification benefit for the plaintiffs. Note that, consequently, with the loss of the condominium units, an immediate effect is obtained regarding the construction permit (licencia constructiva) and the environmental viability (viabilidad ambiental), which is the necessary participation of a new co-owner, Banco Nacional. That is, from November 2009, it was the plaintiffs' responsibility not only to notify the defendant oversight authorities of the existence of this new participant in the building activity but also to prove its consent so that, on its behalf, the development by the plaintiffs, who were acting in re aliena over Banco Nacional's units, could be legitimized. Therefore, after this event, the need for the project redesign due to this supervening circumstance, which, as stated, was the result of the plaintiffs' own actions, required, in itself, a project redesign and, therefore, the need to adjust the development, which, due to this detail, could not continue under the originally granted circumstances. Note that nowhere in the case file is there proof of consent or active participation by the co-owner banking entity, despite the representative of MOF SA claiming that the 2011 filing resulted from negotiations with the Bank, but such assertion is not supported by any type of documentation, thus being insufficient to consider it a proven fact. The need for the project change therefore caused a variation of the previously consolidated legal situation, given this supervening event, and therefore it entails no violation of the Principle of Legitimate Expectations (Principio de Confianza Legítima), nor of the Intangibility of Final Acts (Intangibilidad de Actos Propios), thus making lawful and necessary the adaptation to the new urban-environmental rules in force at the time the reactivation of the project was sought, which, even giving a minimum of credibility to what was said by MOF SA's representative regarding the negotiation with the financial entity, would occur months after the new guidelines took effect, thus causing the change in circumstance not to be attributable to the Public Administration and breaking the urban consolidation over what remained unbuilt. Thus, the standing to sue (legitimación ad causam activa) for claiming harm to a consolidated right over the unbuilt would cease, precisely for the reasons indicated, attributable exclusively to the plaintiff parties. B.3) The false premise affecting the expert evidence and diminishing its probative value: As a consequence of the foregoing, this Court cannot assign probative value to the content of the mathematical calculations of indemnification that both judicial experts presented in the case, both the business administration expert and the industrial engineering expert, since they start from the false premise that the efficient cause of the project's detention and stoppage was first the Constitutional Chamber's vote, second the municipality, and third the guidelines, discriminately disregarding the study of the origin in the terms developed in the previous section. Now then, aside from what has been said, it must be noted that this is a product of the approach or offering of the expertise proposed by the plaintiffs, the indicated deficiencies being their exclusive responsibility; it is relevant to note that, in the case of the business administrator expert, she acknowledges in her own words that the relevant element was accounting, and that to do that she had to resort to a third party, a certified public accountant, who helped her with the interpretation of data, revealing that the correct expertise should have been in accounting, auditing, or finance and not business administration. This expert report in particular, besides including a third party whom neither the Court nor the parties had the opportunity to question, creates a violation of due process and the right to defense of the parties, but also has problems of certainty and accuracy in the selection of information sources, given that it relied exclusively on the accounting books and part of the audited information, as well as other information in the case file, even using an inadmissible piece of evidence (private expert report of Edgar Quirós Nuñez and Nombre22037); furthermore, said accounting information was not cross-checked with other relevant documents, such as income tax returns and others that could provide an objectivity control over the data analyzed by her, thereby generating a bias that diminishes its credibility for probative value regarding the mathematical calculations presented. Concomitantly, there are problems with the mathematical calculations of an economic nature, especially regarding the calculation of the land value, which it establishes (even indexed) as an indemnifiable asset, despite not being part of an expropriation case, and the calculation of “profits” that do not fit the economic financing model set forth in the other documentary evidence in the case file, specifically, by using pre-sales as a profitability element, when the information indicated they were being used as capital to invest in building construction. On the other hand, the industrial engineering expert report is much more structured and methodologically reinforced; however, like the previous case, it starts from the basis (false premise) that the efficient cause of the damage comes from the constitutional, municipal, and environmental administrative action, which, as stated, was given by the way the plaintiffs requested the expert report, incurring similarly in two significant errors regarding the economic estimation: on one hand, coinciding with the business administration expert report, it includes the land value as indemnifiable despite not being in an expropriation process, and a contribution of “profits” based on the time share model, which the expert stated aloud during cross-examination she had obtained from a brochure, which does not appear in the case file to have been made known to the defendants, thus causing a violation of the right to defense by not having access to this information source. Hence, for the stated reasons, it is not possible to use the economic estimates in both judicial expert reports and grant them the intended probative value. Conclude the preceding reasoning by affirming that, due to the manner in which the expert report was requested, the requirement of Article 9.b of the Contentious-Administrative Procedure Code was not met, namely, the separation and individualization of the alleged indemnity determination for each company according to the participation each had in the alleged damages. C) Applicability and Legality of the Las Baulas National Marine Park buffer zone guidelines to the project versus urban consolidation: Another of the theses presented by the plaintiffs' representatives, and which is indeed contained in their claims, is the procedural challenge to the creation of the Las Baulas National Park buffer zone guidelines, which, in their view, have defects that cause their nullity due to lack of publicity, their expiration, and, additionally, considering them disproportionate and irrational. In this regard, it is necessary to recall what was already stated in previous Considerandos regarding the modulating character of property rights that urbanistic aspects have, and in which environmental aspects participate equally, as a result of the concrete application of the second paragraph of article 45 of the Magna Carta, in conjunction with article 50 of the same regulatory body. In that sense, it is necessary to consider that there are levels at which the concretization and definition of such limits and limitations are managed; that is, we can find norms of this nature with constitutional rank, as indicated above, with legal rank, such as those from the Organic Environmental Law, the Urban Planning Law, regulations with the force of law, such as municipal regulatory plans (both urban and coastal), or simply regulatory, such as the General Regulation on Environmental Impact Assessment Procedures, among many others; and we can find norms of a technical nature, which, under article 16 of the General Public Administration Law, do not correspond to any of the above, but rather complement them, among which we can cite: the seismic code, the code for hydraulic and sanitary installations in buildings, the code for electrical installations, among many others. Just as there are technical norms that complement and concretize the application of those mentioned so far, namely, the so-called management plans, of which we can find those resulting from the Integrated Waste Management Law (municipal waste management plans), or, as in the case at hand, environmental management plans, which have their basis in the indicated regulations but possess the characteristic of being specific, spatially located, and usually temporary. We say they are specific as they detail precisely the points they manage and the technical manner in which the activity they regulate will be carried out, spatially delimited, since they are circumscribed to a specific physical place (the canton in the case of a cantonal environmental management plan, for example) or to a specific activity, and usually of a temporary nature, since being a planning activity, it must be constantly subject to review, assessment, qualification, and rectification; however, temporary determinations do not have a peremptory character (norms of limited effect in temporal scope), but rather an ordering one (mandate to initiate updating), the opposite would imply assuming that, upon the expiration of a municipal waste management plan, the canton would be left without guidelines to follow, which is implausible; in other words, it involves a risk of technical obsolescence and not a temporal repeal in a legal sense. It should be noted that such instruments, given their nature as planning tools, must be subject to the evaluation of competent public bodies, as would be the case at the municipal level, the waste management plan which is a requirement for obtaining a commercial license, or the Environmental Management Plan, a requirement for obtaining the environmental viability (viabilidad ambiental) in the case of Nombre22023. Thus, we will find plans of an institutional nature and plans made by private parties, depending on their scope of action, it being possible for the oversight entities to issue guidelines that guide private parties in the elaboration of their own plans. Therefore, following the logic of the National Planning Law (take special consideration of subsections a), b), and c) of article 2 of said law), there must be a connecting thread between the constitutional norm, the legal norm, the regulatory norm, the general guidelines (public plans), and the specific plans (private plans), thereby eliminating any potential arbitrariness and/or atomism in addressing the planning of a space or activity. Therefore, it is possible to challenge this connecting thread if at any of these levels the cited foundation is distorted, nullified, or misdirected, it being clear that depending on the rank in the scale of legal sources, so will be the procedural remedy, having the unconstitutionality action for laws and regulations, and the contentious-administrative avenue for, likewise, the analysis and control of regulatory activity, the issuance of guidelines (public plans), as well as specific actions (private plans). From the foregoing discussion, it is clear that the plaintiffs' claim of considering that the guidelines contained in resolution 1410-2010-SETENA had to undergo a publication procedure for their validity is not sustainable, because they are not norms of legal rank nor of regulatory rank; however, they are right that for their application, they had to be made known to the regulated parties, a conduct that was carried out according to the reading of resolution 1361-2011-SETENA, which indicates which part of the 2010 guidelines they had to consider in the redesign of their project. It must be considered that, although it is true that the project reached a level of consolidation by December 2008, which, as stated supra, occurred concurrently with a decision by the plaintiffs and the parallel economic situation, this temporal milestone marks the scope of the urban consolidation referred to theoretically in previous Considerandos, and which is modified at the moment when co-ownership of the residential part is lost and enters the sphere of patrimonial control of Banco Nacional, which, it is reiterated, is not an event causally attributable to the defendants. Thus, in 2011, when they requested to continue, it implied adapting the project, but not only because the doctrine of consolidation is not applicable to what is not built, but due to the fact that a redesign was necessary given the presence of a new owner, which, subjecting itself to the rules of the condominium's constitutive agreement, forced that, due to legitimacy, both the developer DGH SA and the condominium owner MOF SA had to have the consent of the Bank to continue developing, a condominium agreement that is absent from the evidentiary demonstration in the present case. Given the evolution of this new factual scenario, there exists a prerequisite of supervening legitimacy that the plaintiffs require – according to the condominium rules drafted by themselves – and that prevents them from continuing the execution of the project under current conditions; additionally, take into account that neither the condominium administrator nor the bank are parties to the process, it not being possible to assume (not even at an initial level) that there is a willingness of the condominium to continue with its development, thus constituting a stoppage due to a supervening event that has not yet been overcome. Now then, assuming this limitation is overcome, which would occur after the issuance of the buffer zone guidelines, this obliges, given the nonexistence of a consolidated right over what remains unbuilt, the party interested in continuing the works to proceed to adjust to the new norms, just as Nombre22023's action is consistent in the aforementioned resolution Nombre22023. Let it be affirmed once again, that there is no pronouncement by any of the defendants – not even at a presumptive level – that the Administration sought to disregard what was already built, or that the destruction of what was already built was ordered, which would be the factual scenario for a claim like the one raised by the plaintiffs, thus, as argued, confirming that it is an anticipated claim. In that context, and limiting ourselves to what is pending construction, the evidence provided by Expert Nombre411, an industrial engineer, must be considered; she states that in 2017, to be exact on February 2, 2017, geologist Nombre22038 of the Tempisque Conservation Area of SINAC issued a survey of the project's affectation, evidence that was submitted to the knowledge of all parties to the process and was not used, despite having been admitted, which confirms that the area of the buffer zone only includes 38.96% of the condominium's land, it being understood by contrast, that the remaining 61.04% of the area is not affected. Thus, given the absence of a final act and a project redesign that meets the necessary legitimacy, this Chamber lacks the necessary inputs to determine whether the project can or cannot be continued, and on what terms, since, on one hand, it would imply substituting the oversight administrations, and on the other, the sufficient technical elements to allow such qualification at this moment are lacking; the plaintiff parties must therefore submit to the preventive measure given by Nombre22023 in 2011, and redesign the project under the limits previously set forth. The Court does not omit reasoning that none of the parties managed to demonstrate the illegality or lack of technical support for the guidelines given in resolution 1410-2010-SETENA, but rather only arguments without evidentiary technical support were used to qualify them as disproportionate or irrational, it not being possible thereby to carry out the oversight indicated supra on the demonstrated guidelines; in other words, no evidence was provided to demonstrate how such guidelines violate the provisions of article 16 of the General Public Administration Law, or how they are dissonant with what was ordered by the Constitutional Chamber; thus, in the opinion of this Chamber, simple allegations of disagreement by a party are not sufficient, but rather, in exercise of what is provided in article 7.1 of the cited General Law, the issuance of guidelines is a valid conduct insofar as they result in the execution of what was ordered by the Constitutional Chamber and therefore, are protected by constitutional res judicata given the erga omnes character that the jurisprudence of that Tribunal possesses according to its Organic Law. Therefore, from the analysis of the pieces in this process, a legal or material impossibility of constructively using the acquired property in itself cannot be proven (a case that would have been analyzed in the event of an actual de facto expropriation). The challenged Management Plan on the buffer zone admits and recognizes the constructive possibility, imposing different limitations from those that weighed on the land when the guidelines for the management of the buffer zone were issued. Consider, as stated previously, that the expiration of a Management Plan does not constitute a repeal of it or inapplicability of its content, but only the need for updating in accordance with the planning rules previously set forth. Therefore, it cannot be deemed that an absolute restriction on building activities operates to justify an indemnification for the plaintiffs. This is coupled with the fact that they have not demonstrated in this judicial case that they have filed in any way a building project seeking to consolidate what is already built, and adapt what is still to be built, and that such initiative has been resolved – positively or negatively – by SETENA. On the contrary, the evidence allows the exact opposite to be proven, despite the fact that said body in 2011, through resolution Nombre22023 of June 8 of that year, ordered them to present a new plan within that file or a new one, the truth is that there is no evidence that the provisions therein were complied with, or that the effects of having another condominium owner, with a not negligible number of condominium units (all residential), were considered. This requires addressing again the issue of legitimacy, which must be resolved beforehand. In other words, the plaintiff parties, and also both expert reports, start from the existence of an impossibility and uselessness of the project, without any administrative conduct qualifying the project in that sense, the claim thus constituting a presumption of rejection of urban consolidation, and likewise, an omission to demonstrate that, before the individualized and concrete application of the challenged guidelines, they imply the economic unfeasibility of the project and therefore, an indemnification under the liability regime we have indicated supra, which, it is reiterated, cannot be framed within the assumptions of liability for material administrative conduct, but rather for formal conduct, and lacking any evidence whatsoever aimed at demonstrating an illegality in the issuance of the challenged guidelines, their disproportionality, or violation of rules of science and technique, only a possible application of liability for lawful conduct remains, which, following the line of exposition set forth previously, requires that the damage be actual and assessable, something that does not occur in the present matter due to the lack of such concrete delimitation, given the plaintiffs' failure to comply with the aforementioned resolution Nombre22023, which was confirmed and became final by resolution R-D-499-2011 of August 17 of the same year. Take into account that, although the plaintiff parties propose in the second claim an analysis of all types of liability (normal, abnormal or defective functioning, lawful or unlawful), the truth is that the argumentative and evidentiary burden rested with them and not on an ex officio review by the Court. In corollary, if we take into consideration that there is a suspension of the municipal permit conditional upon a final decision by SETENA, and the latter, since the indicated dates of 2011, expressed to the plaintiffs the obligation to propose a new project for its analysis, and that the party has not complied with this, thereby preventing a substantive decision by the Administration that chains the effects down to the municipality, it is clear that the interrupting fact of the execution is not illegitimate, nor attributable to the defendants, but to the conduct of both plaintiffs. Now then, a consequence of the above is that it becomes an anticipated claim for damages, given the indeterminacy of the legal condition of the project that the plaintiffs and expert evidence take for granted, a fact that, as has been stated, is not proven, but constitutes an anticipation or hasty conclusion. It is a different matter if there is a negative decision by any of the two defendants or a study indicating that the project is unfeasible, but not under the terms of the documentary evidence provided by the plaintiff in the private expert report of Nombre22025, nor in both judicial expert reports, but rather those that consider, on one hand, the current condition that the condominium units are in the name of a third party (Banco Nacional due to a causality not attributable to the defendants), besides the detail that the limitation only affects 38.96% of the area on the project's land, that within said area there are consolidated buildings, the affectation therefore being partial, and that, under these proven factual conditions, the economic model of the system was impossible to develop, thus generating the possible claim for lawful damage. As long as that does not occur, the early issuance of a declaration of liability under the terms of Article 122, subsections a) and m), of the Contentious-Administrative Procedure Code is not acceptable. D) Regarding the specific claims: After the above exposition, the analysis of each claim follows. Regarding the first claim, it must be dismissed since, as indicated in the previous subsection, the application of the guidelines has not yet been concretized in a specific administrative act to the detriment of the plaintiffs, but rather it is an assumption or hypothesis of theirs to support the lawsuit, so it was not possible to prove the alleged application, it being, in any case, as stated in the previous Considerando, that the consolidated situation of what was built under the construction permit (licencia constructiva) and environmental viability (viabilidad ambiental) as of December 2008 is not sufficient cause for non-affectation of what is unbuilt for the reasons previously stated, and for subjecting the project to a necessary adjustment to the current technical norms of the buffer zone of the Las Baulas National Marine Park, clarifying that this operates over the effectively affected area. Regarding the second claim, it must likewise be dismissed since the plaintiff parties did not manage to demonstrate throughout the process the legal or technical justification for the partial non-application of the buffer zone to the physical space where the project is located; they did not succeed in diminishing the support contained in the demarcation of the specially managed zones, nor the reasons why they consider that said space should be outside the scope of the affectation, reiterating the non-necessity of publishing the guidelines, the compliance with their specific communication, and the fact that exceeding the period of validity that was set at five years does not constitute a caducity or temporal repeal, but rather the basis for an ex officio review and consideration of updating for adjustment.

As for the third claim, which we will divide into two parts: one, regarding liability for the stoppage of the project, and the other, for the impossibility of continuing works; it is clear that in the first scenario, based on the evidence provided by the plaintiff parties themselves with the complaint, as well as the arbitration award submitted, that at the time the Municipality of Santa Cruz shut down the project — which is the material act affecting the plaintiff parties (the issuance of the Constitutional Chamber’s ruling cannot be considered, given that it had no individualized effect whatsoever on the plaintiffs) — they had already been five months since they voluntarily halted the works, an act that was stated verbally by both representatives of the plaintiff companies, and that, at the time of said shutdown, two months had already elapsed since they fell into default with Banco Nacional, the issuer of the credit to the promoters of the action, and it was precisely this fact, of decisive causal relevance, for the default recorded as of March 1, 2009, which caused, a little over fifteen months later, the loss of part of the project when the guarantee trust was liquidated, such that an efficient causal link could not be proven against the defendants as those responsible for the stoppage of the project. A consequence of this fact is that a redesign of the project is required involving the new co-owner, under the rules of the condominium itself, granting new standing to continue on the unbuilt portion, subject, of course, to being submitted again to evaluation by the competent authorities for the definition, in a concrete and specific act, of the existing building possibilities and those new ones to be developed. Consequently, the third claim is not capable of being granted, given that, as stated, the stoppage and impossibility of continuation are not causally attributable to the defendants, and considering that the project is not something susceptible to “ownership,” the plaintiffs’ standing is currently conditioned by the rules of the condominium they themselves created, as well as by the will of a new co-owner, Banco Nacional. As a derived consequence, in the absence of such a causal link, it is not possible to hear, analyze, and grant the damages and losses referred to in the fourth, fifth, sixth, seventh, eighth, and ninth claims. However, in any event, regarding the seventh claim, it must be considered that there is a partial lack of standing, given that they requested moral damages for the directors, which constitutes a direct personal claim and, considering that the representatives did not sue in their personal capacity, only the corporations MOF SA and Nombre22018 SA, this creates a lack of active standing in that regard. As a consequence of the dismissal of the claims, it is also not possible to analyze and grant the tenth claim, aimed at the recovery of costs.

XII.- REGARDING THE DEFENSES RAISED: For the reasons extensively set forth, the defense of lack of active standing raised by the State is partially upheld, only with respect to the seventh claim for the reasons cited above in the preceding recital, and said defense is dismissed with respect to the other claims; likewise, the defense of lack of passive standing is dismissed for the stated reasons, and the defense of Lack of Right is upheld. Finally, the defense of Lack of Current Interest is dismissed, as there exists plausible interest on the part of the plaintiff in airing the subject matter of this proceeding in a judicial forum.

XIII. COSTS

Regarding costs, in accordance with article one hundred ninety-three of the Contentious Administrative Procedure Code, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party by virtue of being so. Relief from this award is only viable when, in the Court’s judgment, there is sufficient reason to litigate or when the judgment is rendered based on evidence whose existence was unknown to the opposing party. In this case, the Court considers that the nature of the debated issues motivating the filing of the complaint are reasonable and not reckless; causal links existed which, had the efficient cause related to the conduct of both plaintiffs not been present, would have given rise to a substantive analysis with attribution of liability to the Administration, which is why it is considered to fall within the scenario of sufficient merit to litigate, provided for in subsection b of article 193 of the Contentious Administrative Procedure Code, and therefore judgment is rendered without a special award of costs.

XIV.Nombre22039: The factual and legal reasons upon which the ruling on the merits is rendered having been made clear, this Chamber does not wish to let pass the address of what occurred by the defendants, which was previously begun to be analyzed in recitals X and XI sub-paragraph B.1, so that it is not considered that its development is not susceptible to deeper examination. Let us start from the premise that the factual scenario surpasses the plaintiffs, insofar as it is framed within an event that affected an entire pre-existing settlement and whose regulations essentially changed the way of inhabiting such space. Let it be reiterated once more that the constitutional mandate of article 50, in harmony with article 45 of the Magna Carta, allows one to extract, along with others such as article 69, that the environmental regime is a transversal component (not an exclusionary one) of the territorial planning from which urban planning derives; in other words, these are complementary aspects and not opposing regimes. It is thus that the role or function of the State in a broad sense, including all the institutions that make up the public sector, are called upon to address the due balance that must exist between human activity and the environment, there thus being a constitutional basis for mandatory coordination as a programmatic and permanent activity in the very existence of the State. Although we do not overlook the fact that, to achieve such an end, there is needed not only oversight of the conduct of private parties (environmental – urban planning controls), but also a true active participation of them in such mission, as follows from articles 9 and 11 of the same Magna Carta. We clarify, it is true that there are ranges of inalienability in urban-environmental planning that respond to highly specialized technical criteria that inhibit any possibility of negotiation; however, this aspect of planning is not incompatible with the principle of citizen participation set forth, which sustains not only a possibility of influencing decision-making, whether by promoting, supporting, criticizing, or opposing (active perspective), but is also founded on the basic element of access to information, whether through individual or collective communications, publications (official and unofficial), the ease of accessing it in multiple formats (physical or digital), which allow its manipulation, analysis, and reuse, but along this line we also find another pillar of transparency in public function: accountability (both part of a passive perspective). Based on what has just been said, it is not possible to justify the factual scenario analyzed in this matter regarding the handling that both defendants had in the execution of ruling 2008-018529, which demonstrates a clear example of abnormal functioning of both institutions and an infringement of the principles just set forth, which, had the exclusionary causal course developed in recital XI sub-paragraph B.2 not existed, we would clearly be facing a scenario of inexcusable administrative liability. Not only the fact of the delay of Nombre22023 in drafting the guidelines, which we might justify given the specialized nature of the studies required; however, the question remains as to why an extension was not requested from the Constitutional Court, assuming that, as corresponds according to the guidelines of said Chamber, there must have been a correct justification for extending the granted deadline, something which was not proven in this matter. Likewise, the question remains as to why it was not demonstrated in this matter that any citizen participation, even passive, was granted, in the terms indicated at the beginning of this recital, regardless of whether the information to be supplied was preliminary and subject to revision, note that at the time of demarcating the zone using not only the coastline, but also the Estuary, this allowed visualizing the zone to be affected which — as was proven in the case file — was not completely defined when the amparo appeal in question was processed. No justification can be extracted for why, at the time the technical study was available, the immediate lifting, on its own motion, of the precautionary measures granted to those not affected was not ordered, nor why those affected were not summoned for the case-by-case determination of the legal status of each building development in the zone, despite the fact that this entailed and entails the establishment of economic impact on the development of a zone that is a source of Tourism, an economic engine of the area and of extremely high added value, as the industrial engineer expert stated in the hearing, who had, at the time of the generalized stoppage caused by the ruling, extraordinarily valuable data according to the study carried out by the State of the Nation, which necessarily implied integral administration at the time of executing compliance with what was ordered by the Constitutional Court. If to this we add the data provided by the plaintiffs that the Management Plan which, apparently, had a 5-year validity still does not have an update (official letters ACT-OR-DL-1520 and ACT-OR-DR-640-12), this endangers the risk of effective control in territorial planning, if one starts from the premise that precisely the objective of establishing a time limit is, as explained in the aforementioned recital, so that it is programmatically updated, with the aim of not losing sight of the adaptability that every urban planning norm must possess over time. In short, the lack of transparency and citizen participation is to be reproached, as well as the administrative passivity and omission in the management of the issue under study, or at least, this in light of the defense raised by the State, given that the Municipality did not even appear in the proceedings, despite the fact that this was, at its core, a perfect opportunity to demonstrate compliance with the obligation set forth in article 50 in relation to article 11 of the Magna Carta and to allow oversight, as set forth by article 49 of the supreme norm, regarding articles 1 and 2 of the Code, of a control by this jurisdiction over administrative action, which stands as a counterweight in the exercise of public powers. This situation obliges us to make a vehement call to the representation of the State so that the indicated errors are corrected, especially in the event that there exist cases such as the one analyzed and that are in the same or worse situation, and to order the communication of this judgment to the non-appearing Municipality and to the Minister of Environment and Energy.

THEREFORE

Based on the factual and legal grounds set forth, the defense of lack of active standing raised by the State is partially upheld, only with respect to the seventh claim for the reasons cited above in the preceding recital, and said defense is dismissed with respect to the other claims; likewise, the defenses of lack of passive standing and lack of current interest are dismissed for the stated reasons, and the defense of Lack of Right is upheld for the reasons set forth throughout this resolution. Consequently, the complaint filed by the companies Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, legal identification number CED17706, and the company Montain Of Fire Sociedad Anónima, legal identification number CED17707, against the Municipality of Santa Cruz de Guanacaste and the State is declared WITHOUT MERIT. Due to the reasons given in recital XIII, judgment is rendered without a special award of costs. Let the Mayor’s Office and Council of the defendant Municipality and the current Minister of Environment and Energy take note of what is indicated in recital XIV. Notify.

Carlos José Mejías Rodríguez Claudia Bolaños Salazar Laura Gómez Chacón \t *GTGVO6T5QQS61* CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A \t *A0JR8KBTCYC61* LAURA GOMEZ CHACON - JUEZ/A DECISOR/A \t \t *KWTQAO6TDA061* CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A Goicoechea, Dirección01 , 50 meters west of BNCR, in front of Café Dorado. Telephones: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 and 2545-0006. Email: ...01 Classification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Judicial Branch. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

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Tribunal Contencioso Administrativo Clase de asunto: Proceso de conocimiento contencioso administrativo Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Urbano Tema: Urbanismo Subtemas:

Inclusión de la materia ambiental dentro de su marco de análisis, valoración y protección. Deber de coordinación interinstitucional entre los diferentes órganos y sujetos públicos. Consolidación urbanística y delimitación de actos que generan derechos adquiridos.

Tema: Urbanismo municipal Subtemas:

Inclusión de la materia ambiental dentro de su marco de análisis, valoración y protección. Deber de coordinación interinstitucional entre los diferentes órganos y sujetos públicos. Consolidación urbanística y delimitación de actos que generan derechos adquiridos.

Tema: Medio ambiente Subtemas:

Inclusión en materia urbanística dentro de su marco de análisis, valoración y protección. Deber de coordinación interinstitucional entre los diferentes órganos y sujetos públicos.

Tema: Principio de irretroactividad de la ley Subtemas:

Consolidación urbanística y delimitación de actos que generan derechos adquiridos.

Tema: Situación jurídica consolidada Subtemas:

Consolidación urbanística y delimitación de actos que generan derechos adquiridos.

Tema: Derechos adquiridos del administrado Subtemas:

Consolidación urbanística y delimitación de actos que generan derechos adquiridos.

"VIII. SOBRE LAS LIMITACIONES DE CARÁCTER URBANÍSTICO Y EN ESPECIAL SOBRE LAS AFECTACIONES AMBIENTALES. El análisis sobre el derecho de propiedad y sus límites y limitaciones conforme el 45 de la Constitución Política, en concreto en cuanto al impacto de las de carácter ambiental y urbanístico sobre tal derecho, realizan una modulación de la facultad de transformación que el numeral 264 inciso 3 del Código Civil, y que, dependiendo del régimen aplicable, tales afectaciones pueden o no, ser indemnizables. Es con ello que la función de transformación se fue convirtiendo de un derecho inmediato, a ser una facultad sometida a control administrativo, según la evolución y avance de la normativa, dirigida a una verificación previa, durante y posterior de la ejecución por parte del propietario de una actividad constructiva, negatoria en algunos supuestos (imposibilidad de edificación) e incluso, en casos extremos de desobediencia u omisión, de revocatoria de la licencia otorgada con eliminación de lo construido de manera subsecuente. Esta tesitura ha sido copilada por nuestra Sala Constitucional en su voto 6950 de las doce y cincuenta y seis minutos del veintisiete de mayo de dos mil once como una tarea que recae, entre otros órganos y entes públicos, en el Gobierno Municipal al decir: “… por cuanto la Municipalidad tiene como una de sus funciones, el realizar un control “previo” sobre las construcciones - para verificar requisitos-; también efectuar un control “durante” la construcción, por ejemplo para verificar que se construya conforme a planos, que no tenga ventanas a colindancia, que cumpla con el alineamiento o con el antejardín; y por último, también le asiste la posibilidad de un control “posterior”, materializado en la obligación de inspeccionar que lo construido se ajuste en todo a lo autorizado en sus permisos. De igual manera, los propietarios de locales con atención al público, deben velar porque éstos se adecúen a las exigencias de la población discapacitada. Ello implica que debe existir un compromiso individual e institucional para respetar esos derechos.” (Véase en igual sentido el voto 6567-2011 y 1650-2009 de la misma Sala), lo anterior, pese a la existencia de concurrencia con instituciones como El Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), a través del contralor ambiental, la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA), el Tribunal Ambiental Administrativo, los Consejos Regionales Ambientales, los funcionarios de Administración Forestal y la Dirección de Aguas, Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, el Ministerio de Salud, el Ministerio de Cultura, a través de la Comisión Arqueológica Nacional y la Comisión Nacional de Patrimonio Histórico-Arquitectónico, Instituto Costarricense de Turismo en materia de zona marítima terrestre o el Instituto de Desarrollo Rural, el Instituto Nacional de Vivienda (INVU) en materia de planificación nacional, entre otros. Ahora bien, la materia urbanística debe incluir dentro de su marco de análisis, valoración y protección de la materia ambiental, al punto que todo desarrollo urbano debe ponderar esa variable, tal y como lo dispone la legislación tutelar ambiental. Se trata de un campo de la actividad humana en la que se evidencia de manera directa su incidencia en el ambiente. La autonomía que viene constitucionalmente conferida a las municipalidades para la planificación y ordenación territorial no supone una desvinculación de las regulaciones ambientales y, por ende, las actuaciones emitidas por ella no pueden escapar de los límites establecidos en esta regulación. La regulación normativa en este sentido es muy amplia, encontrando dentro de este bloque la Ley Orgánica del Ambiente No. 7554 del 04 de octubre de 1995, Ley Forestal No. 7575 del 13 de febrero de 1996, Ley de Conservación de Vida Silvestre No. 7317, Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No. 7779 del 30 de abril de 1998, Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942 y Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968. De importancia para el presente asunto es lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Orgánica del Ambiente que dispone: “Artículo 17.-Evaluación de Impacto Ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán de una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de ese organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras y proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental”, con lo cual se establece con ello, y en los escenarios que la normativa sobre la materia lo ordena, que previo a la emisión de una licencia constructiva, deba necesariamente contarse con la respectiva viabilidad ambiental, siendo solamente exonerables de tal estudio los casos que cuenten con una exclusión expresada de tal obligación, con ello se configura una relación entre la actuación municipal referente a construcciones y la actividad de control ambiental dado concretamente por la Secretaría Técnica Ambiental, siendo el segundo un requisito del primero. En razón de lo expuesto, no le asiste la razón a la parte actora, al afirmar que existe una invasión de competencias por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental frente al Gobierno Local, toda vez que lo que existe un un deber de cooperación y coordinación interinstitucional entre los diferentes órganos y sujetos públicos que intervienen en la materia, con ocasión del ejercicio de sus competencias establecidas por ministerio de ley, tal y como lo indicó claramente, la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en el voto 5445-99, de las de las 14:30 horas del 14 de julio de 1999 , de cuyo extracto nos permitimos transcribir: "Es decir, las municipalidades pueden compartir sus competencias con la Administración Pública en general, relación que debe desenvolverse en los términos como está definida en la ley (artículo 5 del Código Municipal anterior, artículo 7 del nuevo Código), que establece la obligación de "coordinación" entre la municipalidades y las instituciones públicas que concurran en el desempeño de sus competencias, para evitar duplicaciones de esfuerzos y contradicciones, sobre todo, porque sólo la coordinación voluntaria es compatible con la autonomía municipal por ser su expresión. En otros términos, la municipalidad está llamada a entrar en relaciones de cooperación con otros entes públicos, y viceversa, dado el carácter concurrente o coincidente -en muchos casos-, de intereses en torno a un asunto concreto. En la doctrina, la coordinación es definida a partir de la existencia de varios centros independientes de acción, cada uno con cometidos y poderes de decisión propios, y eventualmente discrepantes; pese a ello, debe existir una comunidad de fines por materia, pero por concurrencia, en cuanto sea común el objeto receptor de los resultados finales de la actividad y de los actos de cada uno. De manera que la coordinación es la ordenación de las relaciones entre estas diversas actividades independientes, que se hace cargo de esa concurrencia en un mismo objeto o entidad, para hacerla útil a un plan público global, sin suprimir la independencia recíproca de los sujetos agentes. Como no hay una relación de jerarquía de las instituciones descentralizadas, ni del Estado mismo en relación con las municipalidades, no es posible la imposición a éstas de determinadas conductas, con lo cual surge el imprescindible "concierto" interinstitucional, en sentido estricto, en cuanto los centros autónomos e independientes de acción se ponen de acuerdo sobre ese esquema preventivo y global, en el que cada uno cumple un papel con vista en una misión confiada a los otros. Así, las relaciones de las municipalidades con los otros entes públicos, sólo pueden llevarse a cabo en un plano de igualdad, que den como resultado formas pactadas de coordinación, con exclusión de cualquier forma imperativa en detrimento de su autonomía, que permita sujetar a los entes corporativos a un esquema de coordinación sin su voluntad o contra ella; pero que sí admite la necesaria subordinación de estos entes al Estado y en interés de éste (a través de la "tutela administrativa" del Estado, y específicamente, en la función de control la legalidad que a éste compete, con potestades de vigilancia general sobre todo el sector)". Nótese entonces que no cabe duda, que el en caso concreto, no ha existido infracción alguna de competencias entre los sujetos y órganos públicos en estudio, razón por la cual, se rechaza el argumento expuesto, máxime que, en el propio voto relacionado en este asunto, el Tribunal Constitucional recuerda la obligación de coordinar labores entre las instituciones.

IX. LA CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA. DELIMITACIÓN DE ACTOS QUE GENERAN DERECHOS ADQUIRIDOS

A nivel constructivo, no cualquier gestión tramitológica genera un derecho adquirido, así, se ha precisado por la doctrina y la jurisprudencia que los usos de suelo, certificados de disponibilidad de agua, viabilidades ambientales, y otros requisitos no constituyen – en sí mismos – ni actos finales, ni actos con efecto propio que generen en favor del particular, un derecho subjetivo que le permita la consolidación de determinada situación jurídica. Es así como tal efecto se circunscribe en materia edilicia al otorgamiento de una licencia constructiva y que consolida, en caso de que el interesado haya ejecutado el objeto del acto autorizante, o en su defecto, que al menos haya iniciado la ejecución de éste. Lo anterior dado que, en un principio de mutabilidad del ordenamiento jurídico, no existe un mandato ni de rango legal o constitucional que obligue a que determinado marco jurídico sea inalterable a lo largo del tiempo; sin embargo, aquellas actuaciones que amparadas a la normativa vigente fueron emitidas y que se hayan ajustado a los parámetros de legalidad aplicables al momento, tienen el derecho a conservar dicha situación en una aplicación del principio de irretroactividad de la ley contemplado en nuestra Carta Magna. Así, podemos citar lo dicho por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en su resolución 866 de las nueve horas cincuenta y cinco minutos del 11 de julio de 2013 la cual indicó: “Con el fin de resolver el reclamo planteado, conviene tener en cuenta que, al amparo de los preceptos 21 (derecho a la salud), 45 (limitaciones a la propiedad por razones de interés público), 50 (derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado), 69 (exigencia constitucional a la explotación racional de la tierra) y 89 (protección de las bellezas naturales), todos de la Constitución Política, se instituye el ordenamiento territorial y –concretamente– el urbanístico, como un conjunto de disposiciones tendentes a garantizar tales derechos fundamentales y, con ello, la calidad de vida de los habitantes, según lo reconoce expresamente el numeral 28 de la Ley Orgánica del Ambiente. Acorde con ese objetivo, el cardinal 28 de la Ley de Planificación Urbana (en lo sucesivo LPU) prohíbe “aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada”. Para asegurar que dicho precepto se cumpla, esa misma norma instituyó el denominado “certificado de uso de suelo”, como un “certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación”. Por esa razón, cuando un munícipe requiera de una licencia municipal (por ejemplo para construcción, fraccionamiento o patente para una actividad comercial o industrial), el respectivo Ayuntamiento debe constatar, previamente, que la actividad a realizar sea compatible con las zonas de uso estipuladas en la planificación urbana aplicable en el cantón. Sobre el particular, esta Sala ha indicado: “[…] El certificado de uso de suelo consiste en el instrumento donde consta a qué usos puede destinarse un terreno, sea, lo que acredita, -con carácter declarativo-, es la utilización que se le puede dar según las regulaciones vigentes. De ahí, puede suceder que lo plasmado en él no sea lo que interese al administrado, puesto que, el que le pretendía dar, podría no resultar conforme con el plan regulador. Según lo hizo patente el Ad quem, la Sala Constitucional ha expresado que dicho certificado, aunque de naturaleza declarativa, se erige en un acto fundamental, en razón de que su contenido y función es hacer constar estados fácticos o legales que posibilitan la toma de resoluciones que crean, modifican o extinguen situaciones jurídicas, como son los permisos de construcción o patentes, para cuyos otorgamientos se requiere de dicho documento, como medio para verificar que, lo solicitado se conforma con la utilización aprobada en el correspondiente plan regulador.” (Sentencia no. 798-F-S1-2012 de las 9 horas 45 minutos del 4 de julio de 2012). Valga acotar que el ordinal 28 de la LPU, también prevé los denominados “certificados de uso no conforme”, que son aquellos mediante los cuales se hace constar un uso contrario, pero que se encontraba consolidado de previo a que se implantara la respectiva zonificación”. En cambio, una vez otorgado una licencia edilicia, el sujeto ya cuenta con este derecho preexistente, el cual, en sentido técnico, no pueden ser afectados por normas subsecuentes y que le permiten realizar todas las conductas dirigidas a darle mantenimiento y conservación a lo ya edificado, o en su defecto, a finalizar con los proyectos ya cubiertos por una licencia (siempre y cuando ésta se mantenga vigente, dado que, tanto algunos de sus requisitos, como ella misma, puede estar sometido a un término de expiración, aunque ello implique la posibilidad de renovarlo considerando la conservación de lo existente). Es justamente por lo anterior, que tales actos se encuentran cubiertos por Principios como el de Confianza Legítima y el de Intangibilidad de Actos Propios, que son parte de la seguridad jurídica que el ordenamiento le otorga a los beneficiarios de este tipo de actos administrativos. Ahora bien, la realidad nos indica que al momento de emitirse una nueva regulación de planificación urbanística ciertos fundos van a encontrarse “incompatibles” con dicha normativa, dando lugar a lo que se conoce como edificaciones o construcciones “no conformes” o “consolidadas”. Este tema lo ha abordado nuestro Tribunal Constitucional referente al tema de la retroactividad de la normativa urbanística indicando: “DE LA APLICACIÓN DE LA NORMA IMPUGNADA Y EL PRINCIPIO DE IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY.- En virtud de las anteriores consideraciones es que es claro para este Tribunal Constitucional que la norma impugnada no es violatoria del principio de irretroactividad de la ley. Sin embargo, eventualmente lo puede ser su aplicación e interpretación por parte de las respectivas autoridades respectivas, si éstas no autoricen ni permitan modificaciones o remodelaciones en las industrias con un uso no conforme en forma absoluta e irrestricta , esto es, que impidan la reparación o remodelación de las obras previamente levantadas, máxime cuando las mismas están sustentadas o motivadas en la necesidad de su adecuación para el funcionamiento de las mismas , esto es, para permitir la realización de la actividad anteriormente autorizada, y para su adecuación a las regulaciones ambientales o de seguridad vigentes . Una interpretación diversa llevaría al absurdo de que tales edificaciones no podrían ser nunca reparadas o remodeladas, por su no adecuación al nuevo uso del suelo –conforme a la normativa urbana vigente–, lo cual podría en serio riesgo de ruina a tales construcciones, con la posible afectación de la seguridad y salud de sus propietarios, poseedores, usuarios, etc.” (voto 13330-2006 de la Sala Constitucional). Empero, tal y como se indicó supra, ello no es una garantía de que, a razón de cuestiones de interés público, se modifique el cuadro fáctico y jurídico que afecte una situación jurídica consolidada, en cuyo caso, deberá recurrirse a las reglas de la lesividad contemplada por la normativa administrativa; en otras palabras, existe un impedimento originario de la Administración para, de propia mano, suprima un derecho subjetivo a un particular que legítimamente lo haya adquirido incrementando por ende su patrimonio (queda a salvo, claro está, los supuestos de nulidad originaria cubierto por los artículos 173 y 183 de la Ley General de Administración Pública), debiendo por ello someter esta decisión administrativa al control y fiscalización que el proceso de lesividad que le otorga a quienes integran la Jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo indicado en los artículos 1.1, 34, 36 incisos a, b y c, y 42.2 incisos b, c, e y f del Código Procesal Contencioso Administrativo. Con ello, la supresión de todo o parte de la esfera patrimonial de un sujeto titular de una edificación, posee eventualmente la posibilidad de exigir una indemnización en atención de criterios de responsabilidad tal y como se desarrollará en el siguiente apartado." ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Procesal Contencioso Administrativo Tema: Legitimación en el proceso contencioso administrativo Subtemas:

Alcances y diferencias entre la pasiva y activa.

Tema: Legitimación pasiva Subtemas:

Alcances y diferencias respecto a la activa.

Tema: Legitimación activa Subtemas:

Alcances y diferencias respecto a la pasiva.

"XI. [...] el elemento fundamental de análisis jurisdiccional para quienes ostentan la condición de “parte”, ya sea activa (actora, reconventora) o pasiva (demandada, reconvenida), la acreditación del requisito sine qua non de la legitimación puede verse desde dos perspectivas: la procesal, cuyo destino es determinar si quien físicamente posee la representación suficiente (legal o convencional) para actuar en nombre propio (representación directa), o en nombre propio por cuenta ajena (representación indirecta), siendo con ello necesaria la fiscalización del Tribunal en la exclusión de una defectuosa representación de alguno de los sujetos procesales; mientras que en la segunda perspectiva, la de fondo, su destino es acreditar una vinculación entre el sujeto y la pretensión procesal a declarar en sentencia, la cual, como se desprende del numeral 10 y 12 del Código Procesal Contencioso Administrativo, se circunscriben a los denominados titulares de derechos subjetivos, a aquellos que poseen intereses legítimos (directos, indirectos, gremiales, colectivos, difusos) o como partes en una situación jurídicamente tutelable, siendo con ello necesario acreditar, ante el pronunciamiento en sentencia de las pretensiones de la demanda, no solamente si son susceptibles de otorgamiento o no, si se otorgan total o parcialmente, sino que quienes vayan a sufrir las consecuencias (caso de los vencidos) o quienes puedan exigir ejecución de lo resuelto (caso de los victoriosos) tengan dicho vínculo necesario para sobrellevar los efectos de lo que se decide en la lite, teniéndose claro que se denominará legitimación ad causam pasiva en el primer supuesto, y activa en el segundo." ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Administrativo Tema: Daños y perjuicios derivados de responsabilidad civil de la Administración Subtemas:

Análisis sobre la aplicabilidad y legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas en relación con el desarrollo del proyecto "Tamarindo Oasis". Improcedente indemnización respecto a la paralización de las obras constructivas alegadas ante la falta de un nexo causal que permita fijar un criterio de imputación de responsabilidad en contra de las demandadas.

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Análisis sobre la aplicabilidad y legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas en relación con el desarrollo del proyecto "Tamarindo Oasis". Improcedente respecto a la paralización de las obras constructivas alegadas ante la falta de un nexo causal que permita fijar un criterio de imputación de responsabilidad en contra de las demandadas.

Tema: Municipalidad Subtemas:

Análisis sobre la aplicabilidad y legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas en relación con el desarrollo del proyecto "Tamarindo Oasis". Improcedente indemnización respecto a la paralización de las obras constructivas alegadas ante la falta de un nexo causal que permita fijar un criterio de imputación de responsabilidad en contra de las demandadas.

Tema: Secretaría Técnica Nacional Ambiental Subtemas:

Análisis sobre la aplicabilidad y legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas en relación con el desarrollo del proyecto "Tamarindo Oasis". Improcedente indemnización respecto a la paralización de las obras constructivas alegadas ante la falta de un nexo causal que permita fijar un criterio de imputación de responsabilidad en contra de las demandadas.

Tema: Parques nacionales Subtemas:

Análisis sobre la aplicabilidad y legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas en relación con el desarrollo del proyecto "Tamarindo Oasis". Improcedente indemnización respecto a la paralización de las obras constructivas alegadas ante la falta de un nexo causal que permita fijar un criterio de imputación de responsabilidad en contra de las demandadas.

"XI. [...] B) Acreditación de la causalidad que provoca que el proyecto denominado “Oasis de Tamarindo” se haya paralizado y su imposibilidad de continuación: Lo primero a aclarar es que, ante la prueba obrante en autos, se debe diferenciar entre la paralización material del proyecto y la paralización como efecto de una actuación administrativa impugnable, la cual, para este caso, corresponde a la ejecutada por la Municipalidad de Santa Cruz, codemandada en el presente asunto. B.1 Cursos causales concurrentes: De la declaración de ambos representantes de las sociedades actoras, le queda claro a esta Cámara de jueces la razón de la paralización material de las obras, entendiéndose por tal, el cese en la realidad de cualquier tipo de actividad constructiva, siendo ésta producto de la decisión colegiada de ambos representantes en el mes de Diciembre del año 2008, fundamentada – al decir de éstos – en la incertidumbre de los efectos del voto de la Sala Constitucional 2008-018529 (declaración de ambos dadas en audiencia oral de juicio), el cual, si bien es cierto, fue emitido en el mismo mes, no tuvo efectos inmediatos, confirmado por el propio dicho de las actoras, ya que en ningún momento formaron parte del expediente constitucional ni se les notificó directamente de dicha causa, por lo que es atribuible el cese de operaciones a una decisión propia de las demandantes, las cuales calificaron tal decisión de “cautelosa”, el cual no merece reproche alguno de este Tribunal, pero que, de manera aislada, no es suficiente para sustentar una imputación causal de responsabilidad a los demandados. Es así como la paralización formal, materializada por el acto de clausura de la Municipalidad codemandada no se dio sino hasta cinco meses después, en el mes de mayo de 2009, conforme consta en las pruebas descritas en los hechos probados, que es cuando se podría considerar que las actoras tuvieron conocimiento directo e indudable de que los efectos del voto constitucional le era oponible, presumiendo que la afectación era total, dado que el proyecto fue clausurado formalmente de esa forma. Así, si bien podría discutirse cuál era el fundamento utilizado por el Gobierno Local para hacerle extensivo lo ordenado por el Tribunal Constitucional, dado que al momento de la clausura no existía un estudio concreto donde el espacio físico del proyecto fuese afectado, lo cierto es que este cuestionamiento no fue gestionado de manera correcta por las actoras, sino que se conformaron con lo resuelto en resolución del 9 de junio de 2009 por el Municipio, sin seguir el cuestionamiento en alzada, lo que era posible, incluso, de ser discutido ante el jerarca impropio bifásico (artículo 173 de la Constitución Política) y posteriormente, en sede judicial, una vez agotada la vía administrativa preceptiva. Nótese que, posterior a dicha resolución, no existen pruebas que, a nivel municipal, alguna de las partes demandantes haya realizado trámite municipal alguno tendiente a la reactivación de la construcción o del levantamiento de la paralización decretada. Así, las accionantes presuponen que la actuación municipal fue respaldada por el efecto del voto constitucional (dado que eso es lo que afirma), sin analizar si la medida cautelar ordenada por la Sala Constitucional de manera sui géneris, le era oponible, ante la ausencia en aquella época del estudio de zonificación, el cual, para el momento de la clausura, apenas estaba en elaboración (faltaba aún un año, un mes y tres días para su emisión). Este detalle, analizado frente a la ausencia de una pretensión anulatoria de dicho acto municipal, no permite crear un nexo de causalidad suficiente para la fijación de un criterio de imputación de responsabilidad en contra de los demandados, concluyéndose así que, las actoras dieron por sentado que el acto municipal era legítimo y por ende, lo consintieron con el efecto que conlleva el numeral 38.1 del Código Procesal Contencioso Administrativo, y le dieron base a crear una afirmación de carácter subjetiva de que el proyecto se encontraba afecto en su totalidad, dada la apariencia que el efecto del acto municipal provocó, aunque, como se verá en el siguiente sub acápite, si bien el proyecto sí está afecto por la zona de amortiguamiento del Parque Marino Las Baulas, veremos que en realidad tal afectación es de carácter parcial, no total, constituyéndose con ello en un típico ejemplo de lo que la doctrina denomina error de derecho; sin embargo, este curso causal debe analizarse de manera global con el resto de elementos probatorios que permiten un análisis del cuadro fáctico acontecido y acreditado en autos. Parte de la tesis de los actores gira en torno a que la situación de incertidumbre se vio agravada dado el tiempo en que la Nombre3456 tardó en emitir los lineamientos técnicos en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal Constitucional, lo cual, después de analizar la prueba obrante en autos resulta cierto y acreditado, dado que dicho Tribunal otorgó solamente seis meses para realizar el estudio integral y a su vez definir los efectos de dicho estudio sobre las viabilidades ambientales vigentes, no obstante, se puede acreditar que existió una mora administrativa de más de un año, generando con ello una responsabilidad por mora que debe quedar claro que impactó en toda la colectividad de Tamarindo. Esta responsabilidad por tardanza administrativa constituye claramente un defecto o funcionamiento anormal de la Administración, la cual, ante un mandamiento de carácter vinculante como lo ordenado en la jurisdicción constitucional, provocó sobre terceros, no solamente afectos directamente como partes del expediente constitucional bajo comentario, sino que terminó afectando a proyectos los cuales, en análisis preliminar, no les había incluido. Ahora bien, en esta línea de ideas, resulta de igual forma reprochable la omisión administrativa de parte tanto de la Nombre3456 como del Municipio contabilizada al momento de la emisión de los lineamientos 1410-2010-SETENA en fecha 28 de junio de 2010 y que fue comunicado ese mismo día al Gobierno Municipal codemandado, dado que, conforme el voto de la Sala Constitucional 2008-018529, los permisos de construcción y viabilidades ambientales quedaban suspendidos y supeditados “hasta tanto no esté listo el estudio integral”, creando de igual forma una obligación a ambas demandadas al expresar en su por tanto h) “A SONIA ESPINOZA VALVERDE, en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, a ROBERTO DOBLES MORA, en su calidad de Ministro de Ambiente y Energía, Secretario Ejecutivo del Consejo Nacional de Áreas de Conservación (CONAC) y Director Superior del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, a MOISES BERMUDEZ GARCIA, en su calidad de Jefe del Departamento de Cuencas Hidrográficas del Acueductos y Alcantarillados, a JUAN RAFAEL MARIN QUIROS, en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Hojancha, a LUIS GERARDO RODRIGUEZ QUESADA, en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Nandayure, o a quienes en su lugar ocupen estos cargos, y a los Alcaldes de las Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya, a tomar todas las medidas y previsiones dentro del ámbito de sus competencias a efectos de preservar todo el ecosistema del Parque Nacional Marino Las Baulas” (resaltado es nuestro). Con ello, a criterio de este Colegio de Juzgadores, no existe justificación alguna a partir del 29 de junio de 2010, para no actuar – de manera oficiosa – y en acatamiento a lo ordenado por el Tribunal Constitucional de eficacia erga omnes, a proceder de inmediato a definir, licencia por licencia, viabilidad por viabilidad, en caso de haber sido necesario, y determinar con certeza y brindándole a los administrados los cuales, previamente, habían adquirido una situación jurídica consolidada y que se tenía que definir casuísticamente, frente a los lineamientos técnicos emitidos, las condiciones de los desarrollos suspendidos, en otras palabras, no era posible mantener de manera indefinida, lo cual parece fue el caso según consta en autos, la aplicación de la medida cautelar ordenada por la Sala, resultando con ello en un arbitrio de las demandadas. Considérese, ante este escenario, los administrados que ya contaban con las licencias constructivas y viabilidades ambientales emitidas al amparo de una apariencia de derecho legítima y consolidada, carecían de las herramientas técnicas que la Administración poseía en la definición se los efectos en concreto de las nuevas limitaciones, determinándose, tal y como lo afirma el por tanto c) de la sentencia en comentario que reza “[Se] Ordena a SONIA ESPINOZA VALVERDE, en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, proceder en coordinación con el Ministerio de Ambiente y Energía, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y las Municipalidades de Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya y Carrillo, a realizar un estudio integral sobre el impacto que las construcciones y el desarrollo turístico y urbanístico en la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas producirían al ambiente y las medidas necesarias a tomar, en donde se valore si conviene mejor también expropiar las propiedades que se encuentren allí, y se indique expresamente el impacto que el ruido, las luces, el uso de agua para consumo humano, las aguas negras y servidas, la presencia humana y otros produciría sobre todo el ecosistema de la zona, en especial, la tortuga baula…” (resaltado es nuestro); así, si el gravamen era tal que implicase un vaciamiento del derecho de propiedad, ello conllevaba a la necesidad de expropiar zonas específicas, todo conforme al propio estudio realizado por el órgano estatal y que el Gobierno Municipal debía secundar en esa fiscalización concurrente de la cual el Tribunal de lo Constitucional hizo referencia. No obstante, no es posible omitir que la actora, en concreto DHG SA en su condición de desarrolladora, a través de gestión realizada el 10 de febrero de 2011 frente a la SETENA, consultó si, de manera individualizada, la viabilidad que a ellos le correspondía, les era posible el levantamiento de la medida cautelar y la continuación de la ejecución de la licencia constructiva existente. Ante ello, en fecha 2 de junio de ese año, se realizó el estudio técnico ASA-1026-2011-SETENA, que forma parte del expediente administrativo de dicho órgano y que concluye, de manera categórica, que el proyecto podía continuar, pero ajustándose a los nuevos lineamientos, recomendando la presentación de un nuevo planteamiento dentro del mismo expediente, o en su defecto, a través de trámite nuevo e independiente; criterio que fue base para la emisión de la resolución 1361-2011-SETENA. Es claro según queda acreditado en los hechos probados de esta sentencia, que dicha resolución fue recurrida con recursos de revocatoria con apelación, resultando que, con la resolución R-D-499-2011 del Ministro de Ambiente y Energía de fecha 17 de agosto de 2011, daba por finalizada la vía administrativa, lo cual a consideración de este Tribunal no era necesario, dado que se trataba de un simple acto de trámite, no uno final y por ello, no susceptible de impugnación al carecer de efecto propio, ergo, la obligación a cargo de las actoras de cumplir con tal prevención se constituye en una interrupción de la tramitología achacable a sí misma, ello con ocasión de que no quedó demostrado dentro de las pruebas y hechos probados, que se haya realizado. Téngase en cuenta que, al momento en que deviene el innecesario “agotamiento de la vía administrativa”, el error de derecho que previamente se había creado, en el cual se creía que el proyecto estaba en su totalidad afecto, provocó que se enfrascaran las promotoras de la acción con Nombre3456, tratando la resolución 1361-2011-SETENA como si fuese un acto final, y de hecho, considerándose como lapidario para la vida del proyecto, premisa que es usada – por ejemplo – por la perito ingeniera industrial, al considerar que las limitaciones afectaban casi un 85% (ochenta y cinco por ciento del proyecto), lo cual, se insiste, como se verá en el próximo acápite, no es cierto. A criterio de este Tribunal, la resolución 1361-2011-SETENA posee la característica de tratarse de un acto de trámite, sin efectos propios, aunque contiene un efecto de beneficio propio a las promoventes de esta acción jurisdiccional al confirmar su derecho preexistente. Tal consideración, de calificar la resolución como un acto de trámite sin efecto propio, se fundamenta en el hecho de que en ningún momento la Nombre3456 definió, de forma concreta e individualizada, el impacto de los lineamientos en cuestión, sino que le permitió a los gestores de éste, a que plantearan – a su criterio – una adaptación al proyecto original, para su estudio, análisis y resolución; no obstante, el acto final de calificación de éste nunca se dio, ante el incumplimiento de las actoras de realizar este acto de trámite, lo que provoca que el hecho interruptor del iter tramitológico no le sea imputable a las demandadas, sino a la propia parte, configurándose la conocida eximente de responsabilidad denominada "culpa de la víctima", no siendo así la decisión de suspensión en la continuación del trámite, una actuación ilegítima atribuible a las demandadas. Debe con lo anterior entenderse que, si bien es cierto, las partes accionantes en su demanda, así como sus argumentos expuestos en juicio afirman que los lineamientos hacen inviable el proyecto, lo cierto es que no existe conducta administrativa en tal sentido, justamente por el momento dentro de la gestión administrativa en que las cosas se paralizaron. De igual forma, no está por de más indicar, que esta circunstancia posee efectos que implican la justificación del actuar municipal (aunque sea de manera indirecta) dado que, con ocasión de la circunstancia fáctica en la que se estancaron las cosas, ante la no conclusión del trámite ante Nombre3456 y su condición básicamente pendiente de resolución final, impide al municipio el calificar la validez, eficacia y legalidad de la licencia constructiva por ellos otorgado, dado que uno constituye el requisito del otro. Cosa diferente hubiese acontecido si las partes actoras hubiesen cumplido con lo requerido por dicha autoridad administrativa, y que de ésta emanase un acto que violente la situación jurídica consolidada, o en su defecto, que vacíe de aprovechamiento éste, pero, nuevamente, ello sería ante la existencia de un acto final que, por el momento, no existe ante la omisión de cumplir con lo prevenido en la resolución 1361-2011-SETENA, específicamente en su “por tanto” primero que obliga a la reelaboración del Formulario FEAP, Plan de Gestión Ambiental y Declaración Jurada de Compromisos Ambientales. El dar por sentado el rechazo del proyecto, ha sido una suposición de las accionantes, sin contar con respaldo alguno dentro del acervo de pruebas que rolan en autos, haciendo con ello que su reclamo, pueda considerarse como un reclamo anticipado y por ende, carente de la actualidad que exige la normativa de la Ley General de Administración Pública como requisito de admisibilidad de una reclamación indemnizatoria. Ahora bien, se tiene entonces que valorar, de manera conjunta, si los cursos causales concurrentes analizados hasta el momento, a saber: la actuación de clausura del municipio que no parece sustentarse técnicamente, en conjunción con el yerro de las actoras de seguir el correcto camino de impugnación municipal, y la situación posterior de la mora administrativa en la emisión de lineamientos, complementada con la omisión y pasividad de las demandadas de cumplir con lo ordenado por la Sala Constitucional. al no definirle a quienes ya ostentaban una licencia o una viabilidad ambiental su situación jurídica de oficio, pero confluyendo el hecho de que las actoras, ante la gestión de parte frente a la SETENA, omitieron el cumplimiento de la presentación de la reelaboración del Formulario FEAP, Plan de Gestión Ambiental y Declaración Jurada de Compromisos Ambientales para que dicha autoridad definiera en concreto los efectos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional tantas veces mencionado, pero ello no será posible, ni necesario, en ocasión de un nexo causal adicional que básicamente hace nugatorio los nexos causales descritos y que de inmediato se expone. B.2) La causalidad eficiente y definitiva de la paralización e impedimento de continuación. Culpa de la víctima frente a una defectuosa gestión financiera del proyecto: El nexo causal que fue probado con lujo de detalle es el que narra la historia financiera del proyecto y que, determinado de modo temporal, resalta como causa eficiente y definitiva productora de la paralización e impedimento de continuación del proyecto, anulando así los nexos causales anteriormente desarrollados, veamos: se tuvo por probado que el proyecto tuvo inicialmente dos fuentes de financiamiento: un aporte de capital propio (básicamente el terreno) y un aporte proveniente de las preventas administradas por el Escrow en manos de Stewart Title, y que, tomando como punto de inicio oficial la notificación del inicio de obras a la Nombre3456 el 26 de junio de 2007, pudieron dar marcha inicial a la construcción del proyecto aprobado. No obstante, considerando como cierto lo declarado por el representante de la empresa MOF SA en declaración a viva voz frente a esta Cámara, existió un problema con el Escrow que les forzó a conseguir un crédito puente, es decir, una tercera fuente de financiamiento, la cual provenía del Banco Nacional de Costa Rica, la cual podemos datar – al menos – al mes de octubre de 2007, que es cuando se protocolizan los acuerdos de asamblea societaria de MOF SA para constituir parte de las filiales en garantía fiduciaria y tramitar lo que posteriormente sería el crédito fiduciario DHG SA/MOF SA – Banco Improsa – Banco Nacional N-I-1839-2007 el cual se realiza en diciembre de 2007, siendo aprobado el crédito en dos partes, girando la primera de éstas con la aprobación por parte de la Comisión Nacional de Crédito del Banco Nacional en fecha 2 de setiembre de 2008. Así, para el momento en que las actoras deciden paralizar sus actividades, apenas habían transcurrido tres meses desde la aprobación del crédito del Banco, existiendo una manifestación del regente ambiental, encargado técnico ante Nombre3456 que señala que tal decisión surtió efectos a partir de la fecha 1 de diciembre de 2008, lo cual concuerda con las declaraciones de ambos representantes legales de las actoras. Ahora bien, de extrema relevancia es que, pese a que la aprobación del crédito fue en setiembre de 2008, para el mes de octubre de 2008 Melissa Mendoza Marchena, analista financiera de la Dirección Regional Guanacaste – Puntarenas indicaba que el proyecto presentaba serios problemas de liquidez, concretamente, flujo de caja, recomendando así el no giro de la segunda parte del crédito, situación que continúa reflejándose el 2 de marzo de 2009 cuando se elabora el informe de situación financiera por la misma funcionaria y que le otorga la clasificación de “Riesgo 4” “no tiene capacidad de pago para atender las obligaciones crediticias en los términos pactados”. Ambos informes técnicos, en concordancia con la afirmación de regente ambiental, provocan el convencimiento de esta Cámara que la causa eficiente, junto con la decisión de los representantes de la empresa, que provocan la paralización material de las obras, fue la falta de solvencia financiera. Esta situación concuerda con la fiscalización realizada en litigio arbitral ante la Cámara de Comercio de Costa Rica (expediente CCA49-AR43-11-10) y que culminó con el laudo arbitral del 14 de setiembre de 2011 descrito en los hechos probados de esta sentencia, que acredita la ejecución de la garantía fiduciaria al comportamiento financiero de las demandantes, no a factores externos. Esta apreciación es coincidente con otras pruebas evacuadas en juicio, a saber, por parte de las peritos judiciales, quienes afirman que todos los ingresos fuertes (Escrow, aporte propio, crédito bancario) fueron destinados a la aceleración de la construcción, no existiendo elementos que expliquen de manera clara y fehaciente, cómo era que se estaba pagando el financiamiento bancario y su sostenibilidad en el tiempo (defecto que tampoco pudo acreditarse en el laudo como imputable a la entidad financiera o a otra causa). Es así como, al momento de emitirse el voto del Tribunal Constitucional, preexistía una patología financiera propia y exclusiva de las demandantes y que, al momento de clausurar las obras por parte del municipio demandado cinco meses después, en nada contribuyó dado que, por este hecho propio de la víctima, ya que el efecto material fue el de paralizar legalmente una obra materialmente detenida por falta de fondos. Aunado a lo anterior, si bien el proyecto pudo seguir cancelando la obligación bancaria por tres meses más posteriormente a la paralización por decisión de las actoras (diciembre 2008, enero y febrero 2009), este dato lo único que hace es coincidir con las afirmaciones de ambos peritos judiciales que indicaron que el proyecto podía soportar esta carga aún después de paralizado. Ahora bien, existía duda por parte del Tribunal de la razón por la cual, en el mes de marzo 2009, inicia el estado de mora del crédito (dos meses antes de la clausura municipal y casi año y tres meses antes de que se emitieran los lineamientos de la zona de amortiguamiento por parte de SETENA), siendo de extraordinario valor la afirmación espontánea dada por el representante de DHG SA Jacques Fostroy el cual afirmó que el riesgo de expropiación los hizo considerar que “no valía la pena seguir pagando un préstamo” por algo que eventualmente les iban a expropiar" (véase declaración de éste en audiencia de juicio oral y público), ello sin contar con acto o manifestación de ninguna de las demandadas en esa línea, provocando una vez más, una apreciación errónea subjetiva de las actoras. Es así como, al margen de si existía o no posibilidades de pago, lo cierto en condición de hecho histórico es que se entra en mora en marzo de 2009, operación financiera que nunca se puso al día, perdiendo en el mes de noviembre de 2009, a través de la liquidación del fideicomiso de garantía, la titularidad de las filiales condominales residenciales (siete meses antes de que se emitieran los lineamientos de SETENA). Así, cotejando ambas líneas temporales, por un lado, la de los cursos causales expuestos en el acápite anterior, con los del presente, queda claro que aun suprimiendo la primera línea de eventos, el resultado sigue siendo el mismo, la paralización del proyecto por decisión de las partes promotoras de la acción, sus apreciaciones subjetivas carentes de asidero en actuación material o formal de las demandadas, y las decisiones financieras adoptadas a lo largo de la ejecución del proyecto. Esta conclusión hace ver que la paralización del proyecto no puede ser atribuible a las demandadas, y que, en todo caso, los eventos acontecidos relacionados a éstas, no interrumpieron las consecuencias de la situación financiera gravosa que azotaba la realización del proyecto, no pudiendo configurarse con ello el necesario nexo causal de responsabilidad suficiente y adecuado que exige la Ley General de Administración Pública para crear una prestación indemnizatoria a favor de las actoras. Nótese que, de manera consecuente, ante la pérdida de las filiales se obtiene un efecto inmediato respecto de la licencia constructiva y la viabilidad ambiental, y es la necesaria participación de un nuevo co-dueño, el Banco Nacional. Es decir, desde el mes de noviembre de 2009, correspondía a las actoras no solamente poner en sobre aviso a las autoridades fiscalizadoras demandadas de la existencia de este nuevo partícipe en la conducta edilicia, sino el acreditar su venia para que, en nombre de éste, se legitimara el desarrollo por parte de las actoras que se configuraran como actuantes in re aliena sobre las filiales del Banco Nacional. Por ende, a partir de este evento, la necesidad del replanteamiento el proyecto por esta circunstancia sobrevenida la cual, como se dijo, fue producto del actuar de las actoras, obligaba de por sí, a un replanteamiento del proyecto y, por ende, la necesidad de ajustar el desarrollo que por este detalle, no podía continuar en las circunstancias originalmente otorgadas. Nótese que en ninguna parte de los autos se logra acreditar una venia o participación activa de la entidad bancaria copropietaria, ello pese a que el representante de MOF SA afirmó que la gestión del año 2011 se da producto de negociaciones con el Banco, pero tal afirmación no resulta respaldada por ningún tipo de documentación, siendo por ello insuficiente para tenerlo como un hecho probado. La necesidad del cambio del proyecto provocaba por ende una variación de la situación jurídica consolidada previamente, ante este evento sobrevenido y que por ello no conlleva una infracción ni al Principio de Confianza Legítima, ni tampoco al de Intangibilidad de Actos Propios, haciendo por ende lícito y necesario, la adaptación a las nuevas reglas urbanístico – ambientales vigentes al momento en que se pretendiera la reactivación del proyecto, el cual, aun dándole un mínimo de credibilidad a lo dicho por el representante de MOF SA respecto de la negociación con la entidad financiera, ocurriría meses después de que los nuevos lineamientos entraron en rigor, provocando con ello que el cambio de circunstancia no sea imputable a la Administración Pública y se rompa la consolidación urbanística sobre lo aún no edificado. Así, la legitimación ad causam activa de reclamación de afectación a un derecho consolidado sobre lo no edificado cesaría, justamente por las razones indicadas imputables de manera exclusiva a las partes actoras. B.3) La premisa falsa que afecta las pruebas periciales y que demeritan su valor probatorio: Consecuencia de lo anterior, es que este Tribunal no puede darle valor probatorio al contenido de los cálculos matemáticos de indemnización que ambas periciales judiciales presentaron en la causa, tanto la de administración de empresas, como la de ingeniería industrial, ello, por cuanto parten de la premisa falsa de que la causa eficiente de la detención y paralización del proyecto era a razón del voto de la Sala Constitucional en un primer momento, al municipio en un segundo y a los lineamientos, en un tercer momento, discriminando sin motivo alguno, el estudio del origen en los términos desarrollados en el acápite anterior. Ahora bien, en consideración aparte de lo dicho, téngase presente que ello es producto del planteamiento u ofrecimiento de la pericia que plantearon las actoras, siendo así responsabilidad exclusiva de ésta las deficiencias indicadas, acotándose de relevancia que, para el caso de la administradora de empresas, acredita de propias palabras que el elemento relevante era la contabilidad, y que para ello tuvo que acudir a un tercero, contador público, el cual le ayudó con la interpretación de datos, revelando que la pericia correcta debió ser de contabilidad, auditoría o finanzas y no de administración de empresas. Este peritaje en especial, además de incluir a un tercero del cual ni el Tribunal ni las partes tuvieron oportunidad de interrogar, genera una vulneración al debido proceso y derecho de defensa de las partes, pero que además, posee problemas de certeza y atino en la selección en cuanto a las fuentes de información, dado que se conformó exclusivamente con los libros contables y parte de información auditada, así como otra que constaba en autos, llegando a utilizar incluso una prueba no admitida (peritaje privado de Nombre32536 y Nombre22037 ), además de que, dicha información contable no se cotejó con otros de relevancia, como las declaraciones de renta y otros que pudiesen dar un control de objetividad en los datos por ella analizados, generando con ello, un sesgo que le demerita credibilidad para su valor probatorio en lo referente a los cálculos matemáticos expuestos. Concomitantemente, existen problemas con los cálculos matemáticos realizados de carácter económico, sobre todo con lo referente al cálculo del valor del terreno, el cual lo establece (incluso indexado) como bien indemnizable, pese a no estar dentro de un caso de expropiación y el cálculo de “utilidades” que no calzan con el modelo económico de financiamiento expuesto en la demás prueba documental del expediente, concretamente, al utilizar las preventas como una elemento de rentabilidad, cuando la información indicaba que estaba siendo utilizado como capital para invertir en la construcción de los edificios. Por otra parte, el peritaje de la ingeniera industrial resulta mucho más estructurado y metodológicamente reforzado, empero, igual que en el caso anterior, parte de la base (premisa falsa) de que la causa eficiente del daño proviene de la actuación constitucional, municipal y administrativa ambiental, la cual, como se dijo, fue dada por la forma en cómo las actoras solicitaron el peritaje, incurriendo de igual forma en dos yerros de consideración en cuanto a la estimación económica: por un lado, coincidente con el peritaje de administración, se incluye el valor del terreno como indemnizable pese a no estar en un proceso expropiatorio y un aporte de “utilidades” basado en el tiempo compartido (time share) que la perito a viva voz afirmó en el interrogatorio había conseguido de un brochur, el cual no consta en autos que se le haya puesto en conocimiento a las demandadas, causando por ende una violación al derecho de defensa al no tener acceso a esta fuente informativa. Es así como, por las razones indicadas, no es dable utilizar las estimaciones económicas en ambos peritajes judiciales y concederles el valor probatorio pretendido. Culmínese el razonamiento anterior, afirmando que, por la forma en cómo se solicitó el peritaje, no se logró cumplir con el requisito del 9.b del Código Procesal Contencioso Administrativo, a saber, la separación e individualización de la determinación supuestamente indemnizatoria a cada empresa conforme a la participación que cada una tenía en los supuestos daños y perjuicios. C) Aplicabilidad y Legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas al proyecto frente la consolidación urbanística: Otra de las tesis que expusieron los representantes de las actoras y que de hecho se encuentra contenida en sus pretensiones, es el cuestionamiento procedimental de la creación de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Las Baulas, los cuales, a su consideración, poseen vicios que provocan su nulidad por su falta de publicidad, el vencimiento que poseen y, además, de considerarlos desproporcionados e irracionales. Al respecto, es menester traer a colación lo ya expuesto en considerandos anteriores sobre el carácter modulador del derecho de propiedad que los aspectos urbanísticos y que participan de igual forma, los ambientales, producto de la aplicación en concreto del párrafo segundo del numeral 45 de la Carta Magna, en concordancia con el 50 del mismo cuerpo normativo. En tal sentido, es necesario tener en consideración que existen grados sobre los cuales se maneja la concretización y definición de tales límites y limitaciones, es decir, podemos encontrar normas de esta naturaleza con rango constitucional, como los indicados anteriormente, de rango legal, como lo sería las provenientes de la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Planificación Urbana, reglamentarias con fuerza de ley, como los planes reguladores municipales (tanto urbanos como costeros), o bien, simplemente reglamentarios como el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, entre muchos otros; y podemos encontrar normas de naturaleza técnica, las cuales, al amparo del numeral 16 de la Ley General de Administración Pública, no responden a ninguno de los anteriores, sino que los complementan, dentro de los que podemos citar: el código sísmico, el de instalaciones hidráulicas y sanitarias en edificaciones, el de instalaciones eléctricas, entre muchos otros. Así como existen normas técnicas que complementan y concretizan la aplicación de las expuestas hasta el momento, a saber, los denominados planes de manejo, los cuales podemos encontrar los producto de la Ley de Gestión Integral de Residuos los planes de gestión de residuos municipales, o como en el caso que nos competen, los planes de manejo ambiental y que tienen asiduo en la normativa indicada, pero que poseen la característica de ser puntuales, ubicados espacialmente y usualmente de carácter temporal. Decimos que son puntales en tanto detallan con precisión los puntos que administran y la forma técnica de cómo se va a desarrollar la actividad que regula, delimitados espacialmente, dado que se circunscriben a un lugar físico específico (el cantón en el caso del Plan de manejo ambiental cantonal, por ejemplo) o a una actividad específica, y usualmente de carácter temporal, en tanto actividad de planificación que es, debe estar constantemente sometida a revisión, valoración, calificación y rectificación; empero, las determinaciones temporales no tienen carácter perentorio (normas de efecto limitado en rango temporal), sino ordenatorio (mandato de inicio de actualización), lo contrario implicaría suponer que, ante el vencimiento de un plan de manejo de residuos municipal, el cantón se quedase sin lineamientos a seguir, lo cual resulta implausible; en otras palabras, se trata de un riesgo de desactualización técnica y no de una derogación temporal en sentido jurídico. Téngase presente que dichos instrumentos, dada su naturaleza de herramienta de planificación, debe ser sometida a la evaluación de órganos públicos competentes, como lo sería en el caso municipal, el plan de manejo de residuos el cual es requisito para la obtención de una licencia comercial, o el Plan de Gestión Ambiental, requisito para la obtención de la viabilidad ambiental en el caso de Nombre3456. Así, vamos a encontrar planes de carácter institucional, y planes realizados por particulares, dependiendo de su ámbito de acción, siendo posible a las entidades fiscalizadoras emitir lineamientos que orienten a los particulares en la elaboración de sus propios planes. Por ello, siguiendo la lógica de la Ley de Planificación Nacional (téngase especial consideración del artículo 2° incisos a), b) y c) de dicha norma), debe existir un hilo conductor entre la norma constitucional, la legal, la reglamentaria, los lineamientos generales (planes públicos) y los planes concretos (planes privados), eliminando ante ello, una eventual arbitrariedad y/o atomismo en el abordaje de la planificación de un espacio o actividad. Por ello, es que resulta posible el cuestionamiento de esta línea conductora si en alguno de estos niveles se tergiversa, anula o extravía el citado fundamento, estando claro de que dependiendo del rango en la escala de fuentes de derecho, así será el remedio procesal, teniendo la acción de inconstitucionalidad para leyes y reglamentos, y la vía de conocimiento contenciosa – administrativa para, de igual forma, el análisis y control de la actividad reglamentaria, de emisión de lineamientos (planes públicos), así como de actuaciones concretas (planes privados). Con la exposición anterior, queda claro que no es atendible el reclamo de las actoras de considerar que a los lineamientos contenidos en la resolución 1410-2010-SETENA debían de dárseles un trámite de publicación para su validez dado que no son normas de rango ley, ni de rango reglamentario, empero, llevan razón que para su aplicación, éstos debían ser puestos en conocimiento a los administrados, conducta que se realizó conforme la lectura de la resolución 1361-2011-SETENA, que indica qué parte de los lineamientos 2010 tenían que considerar en el replanteamiento de su proyecto. Téngase en cuenta que, si bien es cierto el proyecto alcanzó un nivel de consolidación a diciembre de 2008, el cual, como se expuso supra, fue dado en concurrencia de una decisión de las actoras y la situación económica paralela, éste hito temporal, marca los alcances de la consolidación urbanística a la cual se hizo referencia teórica en considerandos anteriores, y que se modifica al momento en que se pierde la co-propiedad de la parte residencial y entra a la esfera de control patrimonial del Banco Nacional, el cual, se reitera, no es un evento de causalidad imputable a las demandadas. Así, en el 2011 cuando se solicita continuar, implicaba adecuar el proyecto, pero no solamente porque sobre lo no construido no es aplicable la doctrina de la consolidación, sino por el hecho de que era necesario el replanteamiento ante la presencia de un nuevo dueño, el cual, sometiendo a las propias reglas del pacto constitutivo condominal, forzaba a que, en razón de legitimación, tanto la desarrolladora DGH SA como la condómino MOF SA debían contar con la venia del Banco para continuar desarrollando, un acuerdo condominal que se encuentra ausente en la demostración probatoria en el presente caso. Ante el devenir de este nuevo cuadro fáctico, existe un pre-requisito de legitimación sobrevenida que las actoras requieren – al tenor de las reglas condominales elaborados por ellos mismos – y que les impide continuar la ejecución del proyecto en las condiciones actuales, tómese en cuenta de forma adicional que ni el administrador del condominio o el banco forman parte del proceso, no siendo posible dar por un supuesto (ni tan siquiera a nivel inicial) que exista voluntad del condominio de continuar con su desarrollo, configurándose así una paralización por un evento sobrevenido que aún no se ha superado. Ahora bien, en el supuesto de que se supere esta limitante, la cual ocurriría con posterioridad a la emisión de los lineamientos de la zona de amortiguamiento, ello obliga, ante la inexistencia de un derecho consolidado sobre lo no construido aún, a que tenga el interesado en continuar con las obras de proceder a ajustarse a las nuevas normas, tal y como es acorde la actuación de Nombre3456 en la resolución 1361-2011-SETENA ya citada. Afírmese una vez más, que no existe pronunciamiento de alguna de las demandadas – tan siquiera a nivel presuntivo – respecto a que la Administración haya pretendido desconocer lo ya edificado, o que se haya ordenado la destrucción de lo ya construido, que sería el supuesto fáctico para una reclamación como la planteada por las actoras, con lo que, como se alegó, confirma que se trata de una reclamación anticipada. En ese marco, y limitándose sobre lo pendiente de construir, debe considerarse la prueba que se aportó por la Perito Christine Madrigal, ingeniera industrial, la cual, manifiesta que en el año 2017, para ser exactos el 2 de febrero de 2017, se emitió por parte de la geóloga Roxana Pizarro del Área de Conservación Tempisque del SINAC, un levantamiento de la afectación del proyecto, prueba que fue sometida al conocimiento de todas las partes del proceso y que no fue utilizada, pese a haber sido admitida, la cual confirma que el área de la zona de amortiguamiento solamente incluye un 38.96% del terreno del condominio, entendiéndose por contraposición, que el restante 61,04% del área no se encuentra afectada. Así, ante la ausencia de un acto final y un replanteamiento del proyecto que cumpla con la legitimación necesaria, esta Cámara carece de los insumos necesarios para determinar si el proyecto puede o no continuarse, y en cuáles términos, dado que, por un lado, implicaría sustituir a las administraciones fiscalizadoras, y por otro, se carecen de los elementos técnicos suficientes que permitan realizar dicha calificación en este momento, teniendo con ello las partes actoras, que someterse a la prevención dada por la Nombre3456 en el año 2011, y replantear el proyecto bajo los límites anteriormente expuestos. No se omite razonar por parte del Tribunal, que ninguna de las partes logró demostrar la ilegalidad o falta de sustento técnico de los lineamientos dados en resolución 1410-2010-SETENA, sino que se utilizaron únicamente argumentos sin sustento técnico probatorio para calificar de desproporcionados o irracionales los mismos, no siendo posible con ello realizar la fiscalización que se indicó supra sobre los lineamientos demostrados, en otras palabras, no se aportó prueba para demostrar cómo tales lineamientos violentan las disposiciones del artículo 16 de la Ley General de Administración Pública, o como éstos resultan disonantes con lo ordenado por la Sala Constitucional; así, a criterio de esta Cámara, no basta con las simples alegaciones de disconformidad de parte, sino que, en ejercicio de lo que dispone el numeral 7.1 de la Ley General citada, la emisión de lineamientos es una conducta válida en tanto resultan ejecución de lo ordenado por la Sala Constitucional y por ende, protegidos por la cosa juzgada constitucional dado el carácter de erga omnes que posee la jurisprudencia de ese Tribunal conforme a su Ley Orgánica. Por ende, del análisis de las piezas que rolan en este proceso no se puede acreditar una imposibilidad legal o material de aprovechar constructivamente la finca adquirida en sí misma (caso que se hubiese analizado ante una eventual expropiación de hecho). El Plan de Manejo cuestionado sobre la zona de amortiguamiento admite y reconoce la posibilidad constructiva, imponiendo limitaciones diversas a las que pesaban sobre el terreno cuando fueron emitidos los lineamientos para el manejo de la zona de amortiguamiento. Considérese, tal y como se expuso anteriormente, que el vencimiento de un Plan de Manejo no constituye una derogación de éste o inaplicabilidad de su contenido, sino solamente la necesidad de actualización conforme a las reglas de planificación anteriormente expuestas. Por ende, no puede estimarse que opera una restricción absoluta a actos edilicios que justifique una indemnización a favor de las actoras. Ello aunado al hecho de que éstas no han demostrado en esta causa judicial, que hayan gestionado en modo alguno un proyecto edilicio que busque consolidar lo ya construido, y adaptar lo aún por construir, y que tal iniciativa haya sido resuelta – positiva o negativamente – por la SETENA. Por el contrario, las probanzas permiten tener por acreditado todo lo opuesto, pese a que dicho órgano en 2011 a través de resolución 1361-2011-SETENA del 8 de junio de ese año le ordenaba presentar un nuevo plan dentro de ese expediente o uno nuevo, lo cierto es que no consta que se haya acatado lo ahí dispuesto, ni que se haya considerado los efectos que el tener a otro condómino, de no menospreciable número de fincas filiales (todas las residenciales). Ello impone abordar nuevamente el tema de legitimación y que debe ser subsanado de previo. En otras palabras, las partes actoras, y también ambas pruebas periciales, parten de la existencia de una imposibilidad e inutilidad del proyecto, sin que exista conducta administrativa que califique el proyecto en tal sentido, constituyéndose por ende el reclamo, en una presunción de rechazo de consolidación urbanística, y de igual forma, una omisión de demostración que, ante la aplicación individualizada y concreto de los lineamientos cuestionados, impliquen la inviabilidad económica del proyecto y por ende, una indemnización al tenor del régimen de responsabilidad que hemos indicado supra, el cual, se reitera, no se puede enmarcar dentro de los supuestos de responsabilidad por conducta material administrativa, sino por conducta formal, y no existiendo prueba de ningún tipo dirigida a la demostración de una ilegalidad en la emisión de los lineamientos cuestionados, su desproporcionalidad, o violación a reglas de la ciencia y de la técnica, queda solamente una eventual aplicación de una responsabilidad por conducta lícita, la cual, siguiendo la línea de exposición dispuesta anteriormente, obliga a que el daño sea actual y evaluable, cosa que no ocurre en el presente asunto con ocasión de que no existe dicha delimitación concreta, ante la ausencia del cumplimiento de las actoras conforme a la resolución 1361-2011-SETENA ya citada, que fue confirmada y adquiriendo firmeza por resolución R-D-499-2011 del 17 de agosto del mismo daño. Tómese en cuenta que, si bien las partes actoras proponen en la pretensión segunda un análisis de todo tipo de responsabilidad (funcionamiento normal, anormal, lícito o ilícito), lo cierto es que la carga argumentativa y probatoria recaía en ellas y no en un trabajo de revisión oficiosa del Tribunal. En corolario, si tomamos en consideración que existe una suspensión de la licencia municipal condicionada a que se resuelva en definitiva por parte de SETENA, y ésta desde las indicadas fechas del 2011 expresó a las actoras la obligación de plantear un nuevo proyecto para su análisis, y que la parte no haya cumplido con ello, impidiendo por ende el pronunciamiento de fondo de la Administración que encadena los efectos hasta el municipio, queda claro que el hecho interruptor de la ejecución no resulta ilegítimo, ni achacable a las demandadas, sino a la conducta de ambas actoras. Ahora bien, consecuencia de lo anterior, deviene en un reclamo anticipado de daños y perjuicios, dada la indeterminación de la condición jurídica del proyecto que las actoras y prueba pericial dan por sentado, hecho que, como se ha expuesto, no es probado, sino que constituye en un adelantamiento o conclusión precipitada. Cosa diferente es que se cuente con un pronunciamiento negatorio de alguna de las dos demandadas o un estudio que indique que el proyecto es inviable, pero no en los términos de la prueba documental aportada por la actora en la pericial privada de Nombre32537 , ni en ambos peritajes judiciales, sino aquellos que consideren, por una parte, la condición actual que las fincas filiales están a nombre de un tercero (Banco Nacional con motivo de una causalidad no imputable a las demandadas), además del detalle que la limitación sólo afecta un 38,96% del área en terreno del proyecto, que dentro de dicha zona se encuentran edificaciones consolidadas, siendo por tanto la afectación parcial, y que, sobre estas condiciones fácticas probadas, el modelo económico del sistema fuese imposible desarrollarse, generando así la eventual reclamación por daño lícito. Mientras ello no ocurra, no es dable la emisión anticipada de una declaratoria de responsabilidad en los términos del artículo 122 incisos a) y m) del Código Procesal Contencioso Administrativo. D) De las pretensiones en concreto: Queda después de la exposición dada, el análisis de cada una de las pretensiones. En cuanto a la pretensión primera debe ser rechazada en tanto, como se indicó en el acápite anterior, la aplicación de los lineamientos aún no ha sido concretizado en acto administrativo concreto en perjuicio de las actoras, sino que se trata de un supuesto o hipótesis de éstas para fundamentar la demanda, por lo que, no fue posible acreditar la aplicación alegada, siendo, en todo caso, conforme se expuso en el considerando anterior, que la situación consolidada de lo edificado bajo la licencia constructiva y viabilidad ambiental a diciembre de 2008 no es causa suficiente para la no afectación sobre lo no construido por las razones antes expuestas y que se someta al proyecto a un necesario ajuste a las normas técnicas vigentes de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas, aclarando de que ello, opera sobre el área efectivamente afectada. En cuanto a la pretensión segunda, debe de igual forma rechazarse dado que las partes accionantes no lograron demostrar a lo largo del proceso la justificación legal o técnica para que no se aplicara la zona de amortiguamiento de forma parcial al espacio físico donde se ubica el proyecto, no se logró demeritar el sustento contenido en la demarcación de las zonas administradas de forma especial, ni los motivos por los cuales considera que dicho espacio debía estar fuera del alcance de la afectación, reiterando la no necesidad de publicación de los lineamientos, el cumplimiento de su comunicación en concreto, y el hecho de que al superarse el tiempo de vigencia que estaba previsto de cinco años, no es una caducidad o derogación temporal, sino la fundamentación para una revisión oficiosa y ponderación de actualización para ajuste. En cuanto a la pretensión tercera, que dividiremos en dos partes, uno, respecto a la responsabilidad por la paralización del proyecto, y por otra, por la imposibilidad de continuar obras; queda claro que en el primer supuesto, con la prueba aportada por las propias partes actoras con la demanda, así como el laudo arbitral aportado, que al momento en que la Municipalidad de Santa Cruz clausura el proyecto, que es el acto material que afecta a las partes actoras (no puede considerarse la emisión del voto de la Sala Constitucional dado que no tuvo, de manera individualizada sobre las actoras efecto alguno), éstas llevaban cinco meses desde que, voluntariamente, paralizaron las obras, acto que fue manifestado a viva voz por ambos representantes de las empresas demandantes, y que, al momento de dicha clausura, existían dos meses de haberse entrado en mora con el Banco Nacional, emisor del crédito a las promotoras de la acción y que fue justamente este hecho, de relevancia causal determinante, para la mora registrada desde el 1 de marzo de 2009, la que provoca poco más de quince meses después, la pérdida de parte del proyecto siendo liquidado el fideicomiso de garantía, con lo que no pudo acreditarse un nexo causal eficiente en contra de las demandadas como responsables de la paralización del proyecto. Consecuencia de este hecho, es que se requiere de un replanteamiento del proyecto que involucre al nuevo condómino, bajo las reglas del propio condominio, que le otorgue nueva legitimación para continuar sobre lo no construido, eso sí, debiendo someterse nuevamente a evaluación de las autoridades competentes para la definición en acto concreto y específico, de las posibilidades edilicias existentes y sobre las nuevas a desarrollar. Consecuencia de ello, la pretensión tercera no es susceptible de otorgarse, dado que como se expuso la paralización e imposibilidad de continuación no le son imputables causalmente a las demandadas, y considerándose de que el proyecto no es una cosa susceptible de “propiedad”, la legitimación de las actoras actualmente está condicionada a las reglas del condominio por ellos mismos creado, así como a la voluntad de un nuevo copropietario, el Banco Nacional. De forma devenida, ante la no existencia de tal nexo causal no es posible el conocimiento, análisis y otorgamiento de daños y perjuicios a los cuales se refieren las pretensiones cuarta, quinta, sexta, sétima, octava y novena. Empero, en todo caso, frente a la pretensión sétima, sí debe considerarse que existe una falta de legitimación parcial, dado que solicitaron daño moral para los directores, lo cual se constituye en una pretensión directa personal y, considerando que los representantes no demandaron a título personal, sólo las sociedades MOF SA y DHG SA, se configura una falta de legitimación activa en tal sentido. Consecuencia del rechazo de las pretensiones, es que tampoco es susceptible el análisis y otorgamiento de la pretensión décima, destinada al cobro de costas." ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj *120045581027CA* CONOCIMIENTO ACTOR/A:

DESARROLLADORA HABITACIONAL DE GUANACASTE Nombre22018 S.A.

DEMANDADO/A:

EL ESTADO Nº22-2020-I TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las diez horas y cero minutos del veintiocho de febrero de dos mil veinte.- Proceso de conocimiento establecido por Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17706, representada en este acto por su apoderado especial judicial Vianney Saborío Hernández, carné del Colegio de Abogados 17573, y la empresa Montain Of Fire Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17707, representada en este acto por su apoderado especial judicial, Alonso Nuñez Quesada, carné del Colegio de Abogados 12935, contra la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, declarada rebelde en el presente proceso, y el Estado, representado por la Procuradora Georgina Inés Chaves Olarte, personerías de las partes que fueron revisados durante la audiencia de juicio oral y público; y

RESULTANDO:

1.- Que las partes actoras comparecieron ante esta jurisdicción a solicitar según se desprende del escrito de demanda del 22 de agosto de 2012, así como ajustes realizados en la audiencia preliminar celebrada el 21 de setiembre del 2015 lo siguiente: "1. Que es ilegal, antijurídico y en consecuencia, absolutamente nulo, la aplicación de los nuevos lineamientos aprobados por la Comisión Plenaria de la SETENA, al proyecto Tamarindo-Oasis, por no cumplir estos con los requisitos por el ordenamiento jurídico. (Resolución 1410-SETENA del 8 de setiembre del 2010). 2. Que es ilegal, antijurídico y en consecuencia, absolutamente nulo, la aplicación de una zona de amortiguamiento a la zona donde se desarrollaba el proyecto Tamarindo-Oasis, por no cumplir su declaratoria con los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico. (Aprobada por la Comisión plenaria en resolución 1410 antes citada). 3. Que el Estado y la Municipalidad de Santa Cruz son responsables, por su funcionamiento normal o anormal, legítimo o ilegítimo por la paralización e imposibilidad de continuación de las obras del proyecto denominado Tamarindo Oasis, propiedad de nuestras representadas. 4. Que el Estado y la Municipalidad de Santa Cruz deben pagar los daños (materiales y morales); y los perjuicios sufridos por las actoras con motivo de la paralización e imposibilidad de continuación de las obras del proyecto Tamarindo-Oasis. 5. Que los daños materiales consisten en la pérdida de las sumas invertidas por las actoras en el desarrollo del proyecto Tamarindo-Oasis, tanto en la parte preparatoria (factibilidad y diseño) como ejecutoria (construcción del proyecto inmobiliario) y que no pudieron recuperarse; el valor del terreno que fue rematado y que de forma provisional y prudencial se estiman en la suma de C4.965.873.762,93 (Cuatro mil novecientos sesenta y cinco millones, ochocientos setenta y tres mil setecientos sesenta y dos colones con noventa y tres céntimos), quedando sujeta esa estimación a lo que en definitiva determine el perito judicial designado en la especie o lo que establezca el tribunal de instancia. 6. Que los perjuicios consisten en las sumas, dejadas de percibir - lucro cesante-, pérdida de las ganancias al no poder terminar el proyecto y en consecuencia al hacerse imposible la venta de los locales comerciales y habitacionales, y que ascienden a la suma de $ 2.739.992,00 (dos millones setecientos treinta y nueve mil novecientos noventa y dos dólares, moneda de los Estados Unidos de América), que ascendían en aquel momento, tomando como tipo de cambio el utilizado por el perito a C567, a la suma de mil quinientos cincuenta y tres millones quinientos cuarenta y un mil cuatrocientos cuarenta y cuatro colones. Montos estimados de manera tentativa. 7. Que el daño moral consiste en la pérdida de la imagen de la empresa y de sus directores, en la incertidumbre a la que fueron sometidos, la pérdida de credibilidad, arraigo y de confianza de las actoras ante el mercado inmobiliario nacional e internacional, y en el sistema financiero nacional, cuyo monto se estima de forma provisional y prudencial en la suma de, $250.000,00 (doscientos cincuenta mil dólares, moneda de los Estados Unidos de Norte América), cuya distribución se solicita de la siguiente forma: US $100.000,00 por daño a la imagen de la empresa y el saldo restante de US $150.000,00 en dos partes iguales a cada uno de los representantes de las actoras. Ésta estimación queda sujeta a lo que en definitiva determine el peritaje o peritajes designados en la especie o lo que establezca el tribunal de instancia. 8. Que las sumas que deben pagar los demandados deben ser actualizadas conforme lo señalan los artículos 123 y siguientes del Código Procesal Contencioso Administrativo. 9. Que sobre las sumas indicadas los demandados deben de pagar los intereses netos correspondientes hasta el efectivo pago. 10. Que los demandados deben de pagar las costas procesales y personales de este juicio." (Folio 87 89 del expediente físico, imagen 142 a 144 del expediente electrónico, así como lo designado en audiencia preliminar visible al audio de ésta y minuta a imagen 1054 y 1055 del expediente electrónico) 2.- Conferido el traslado, el Estado contestó de forma negativa la demanda y opuso las defensas de acto no susceptible, falta de legitimación activa y pasiva, falta de interés actual y falta de derecho, mientras que la Municipalidad fue omisa en contestar, por lo que fue declarada rebelde por resolución del 23 de julio de 2014; siendo resuelta interlocutoriamente la excepción de acto no susceptible de impugnación por 1748-2012. (Imagen 150, 177 a 206, 503 a 512 y 721 del expediente electrónico).

3.- Que la audiencia preliminar se realizó en dos etapas, una primera el día 21 y la segunda parte el día 23 de setiembre del 2015, se fijaron las pretensiones, los hechos controvertidos y se admitió la prueba. (Véase audio de ambas audiencias, así como minuta visible a imágenes 1052 a 1059 del expediente electrónico).

4.- El juicio oral y público se realizó los días 06 y 07 de febrero del 2020, con la presencia de todas las partes, excepto de la rebelde Municipalidad de Santa Cruz. Se evacuó la prueba pericial y testimonial ofrecida, se realizaron las conclusiones respectivas. También se declaró el expediente como muy complejo de conformidad con el canon ciento once del Código Procesal Contencioso Administrativo.

5.- En los procedimientos se han observado las prescripciones y términos de ley, y no se perciben vicios, defectos u omisiones susceptibles de producir nulidad de lo actuado o indefensión a las partes. Se dicta esta sentencia dentro del plazo legal.

Se dicta la presente resolución por unanimidad y previa deliberación.

Redacta el juez Mejías Rodríguez con el voto favorable de las juezas Gómez Chacón y Bolaños Salazar

CONSIDERANDO:

I. SOBRE LA PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER

La parte representante de la actora Nombre22019 ofreció al finalizar la audiencia de conclusiones una prueba que consta su ofrecimiento a imágenes 726 del expediente electrónico (630 del expediente físico foliado), que concretamente es una Certificación Contable, de fecha 31 de julio del año 2013, emitida por el Contador Público Edgar Enrique Quirós Núñez, carné 1240, en relación con los ingresos de la empresa Desarrolladora Habitacional de Guanacaste DHG, S.A. y la revisión que efectuó sobre el reporte de depósitos por adelanto de ventas de condominios del Proyecto Tamarindo Oasis, desde el mes de febrero del año 2007 hasta el mes de febrero del año 2009, a través de la empresa STCR Costa Rica Trust and Escrow. Dicho documento estima está Cámara resultan pertinentes por valorarse dado que complementa los análisis contables y financieros que se han discutido a lo largo del proceso y que incluso fue uno de los temas de discusión con los peritos, en atención a lo anterior, está Cámara determina su admisibilidad y en consecuencia se admiten como prueba para mejor resolver.

II. HECHOS PROBADOS

Se tienen como tales, por tener el correspondiente sustento y que son relevantes para el presente asunto, los siguientes: 1. Que la empresa Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA, designando como desarrollador al señor Nombre22020 , presentó a la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA), formulario para tramitar y obtener la viabilidad del Proyecto que tituló “Proyecto de Apartamentos y Locales Comerciales” bajo el expediente 852-2005-SETENA, obteniendo en fecha 22 de marzo de 2006 dicha viabilidad y aprobación del Plan de Gestión Ambiental (PGA) por resolución 576-2006-SETENA, misma a desarrollar en la finca del Partido de Guanacaste matrícula Placa3566, plano Placa3567, ello teniendo por demostrado los hechos 2 a 15 de la demanda (véase expediente administrativo SETENA, en especial folios 100 a 110, y legajo de prueba físico folios 2 a 4). 2. Que, de igual forma, después de presentar los requisitos, el Concejo Municipal de la Municipalidad de Santa Cruz, otorgó el permiso de construcción a la empresa Nombre22018 SA en fecha 13 de marzo de 2007 por acuerdo de la sesión 10-2007, artículo 7 inciso 1, generándose la licencia de construcción número 189-07, debido a ello, se tienen por probados los hechos 16 a 26 de la demanda (véase legajo de prueba físico, folios 116 y 201). 3. Que en fecha 30 de agosto de 2007, la finca Partido de Guanacaste matrícula Placa3566 fue sometida al régimen en condominio creando la finca matrícula Placa3568, según escritura número 91-13 del notario Gustavo Álvarez Mora y la notaria Ana Virginia Madrigal Murillo con un total de 134 fincas filiales inscritas, así como la creación del Condominio Horizontal Vertical Residencial y Comercial Oasis de Tamarindo con cédula jurídica CED17708 y en condición de Administrador la Sociedad 3-102-745498 Sociedad de Responsabilidad Limitada teniendo como probado el hecho 31 de la demanda (véase legajo de prueba físico, folios 203 a 310). 4. Que el proyecto inicia formalmente operaciones ante la aprobación de la bitácora ambiental el 26 de Julio de 2007 por medio de resolución SG-1729-2007 de la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) quedando por probado el hecho 28, 29 y 30 (visible a folio 114 del expediente administrativo de SETENA). 5. Que por medio de acuerdo societario del 3 de octubre de 2007, la sociedad actora Montain Of Fire SA, acuerda dar parte de las fincas del condominio en garantía fiduciaria al Banco Nacional, para el trámite de un crédito por $2.9 millones (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) y constituirse en codeudora con la empresa Desarrolladora Habitacional de Guanacas Nombre22018 Sociedad Anónima, acuerdo protocolizado por la notaria Ana Virginia Madrigal Murillo en escritura 98-13 quedando por probado el hecho 32 de la demanda (véase legajo de prueba físico a folios 313 a 314). 6. Que la empresa Nombre22018 SA había realizado una serie de contratos de pre-venta a varias personas de la parte residencial, fondos que fueron administrados por Nombre22021 (STCR) TRUST AND ESCROW COMPANY LIMITED S.A. cédula jurídica CED17709, proyectado a un monto de $5.1 millones (cinco millones cien mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), de los cuales para el 17 de agosto de 2007 habían girado $1.6 millones (un millón seiscientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) y tenía un saldo en cajas de $47.671 (cuarenta y siete mil seiscientos setenta y un dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), y que, además, Nombre22018 SA había hecho negociaciones al señor Nombre22022 para la parte comercial por un aproximado de $1.7 millones (un millón setecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) quedando probado el hecho 33 de la demanda (véase del expediente judicial digital imágenes 497 y 845 a 985). 7. Que en fecha 27 de noviembre de 2007, se emite por parte del Banco Nacional el Informe Financiero DRGP 357-07 con la finalidad de crear fideicomiso $2.9 millones y en fecha 7 de diciembre del mismo año se crea el Fideicomiso de Garantía N-I-1839-2007 entre el Banco Nacional, el Banco Improsa y las actoras. Por su parte, la Comisión de Crédito del Banco Nacional autoriza el crédito por un total de $3.8 millones (tres millones ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), estableciendo acuerdo autorizante que el proyecto se iba dividir en dos etapas: Un primer desembolso por la suma de $2.3 millones (dos millones trescientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), para las construcción de cinco torres, espacios comunes y parqueos subterráneos; y un segundo desembolso de $1.5 millones (un millón y medio de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para la construcción del centro comercial, quedando probado el hecho 34 de la demanda (véase imágenes del expediente judicial 390, 652 a 658, 998 a 1004 y 1258 a 1264). 8. Que el día 9 de setiembre de 2008 la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) realiza inspección al proyecto, elaborando el día 11 de setiembre 2008 el informe ASA-758-2008-SETENA en el cual se le indica a la beneficiaria que el proyecto como un todo estaba a un 45% de avance, se le solicita modificación de proyecto dado que lo puesto en el proyecto y lo construido no concuerdan en su totalidad y además previene de la renovación de la Garantía Ambiental, lo cual es reiterado en la resolución SG-ASA-287-2008-SETENA del 28 de octubre del mismo año, expresando que se pudieron constatar las condiciones mencionadas en el Informe Técnico ASA-758-2008-SETENA, que existen modificaciones leves en comparación con el diseño de sitio presentado y que el proyecto posee un nombre diferente al dictado ante esta Secretaría, por lo que se dieron 10 días hábiles para corregir (véase expediente administrativo de Nombre22023 folios 125 a 133).9. Que según informe del regente ambiental que se encontraba registrado en Nombre22023 Nombre22024 , el proyecto fue detenido por razones de falta de financiamiento bancario a partir del 1 de diciembre de 2008 (véase Expediente administrativo de Nombre22023 folios 120 y 135). 10. Que posterior al otorgamiento del citado crédito, para el 3 de octubre del mismo año, el Banco Nacional realiza otro Informe de Situación Financiera con la finalidad de analizar el segundo desembolso del crédito, indicando que "la falta de flujo por parte de la empresa (en recursos propios) para hacerle frente a la carga financiera relacionada y los aportes que requiere el proyecto para su conclusión. Afirma que los recursos disponibles en Nombre22021 son prácticamente lo que se requiere pagar al Banco Nacional para la liberación de los condominios ya vendidos, expresa que se evidencia un bajo aporte de los empresarios a su proyecto, ya que de los aportes por aproximadamente $2,7 millones (dos millones setecientos mil dólares aproximadamente, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), solo han invertido en la etapa netamente constructiva la suma de $889,5 mil (ochocientos ochenta y nueve mil quinientos dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América aproximadamente) y la empresa tiene un saldo pendiente de recibir producto de la venta de 38 condominios por $2,165,270.00 (dos millones ciento sesenta y cinco mil doscientos setenta dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) de parte de Nombre22021 , mientras que al Banco deberían haber cancelado la suma de $1,952,326.00 (un millón novecientos cincuenta y dos mil trescientos veintiséis dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para liberar dichos condominios, lo que hace que la empresa le quedaba con un margen de solo $212,944.00 (doscientos doce mil novecientos cuarenta y cuatro dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para hacerle frente a la carga financiera producto de la actual deuda así como de las dos nuevas solicitudes y así continuar con los aportes para el resto del proyecto, lo cual resultaba insuficiente. Si bien es cierto que el proyecto del Centro Comercial mostraba capacidad de pago por sí solo una vez que diese inicio su operación, durante la etapa constructiva, la fuente de pago para la respectiva carga financiera, se debía sustentar también con las entradas de efectivo por parte Nombre22021 . Por ello, se requería un aporte de $2,7 millones (dos millones setecientos mil dólares aproximadamente, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para concluir las obras y para ese momento, las actoras no disponían de esos recursos. Dado que el avance del proyecto es de $3,789,571.00 (tres millones setecientos ochenta y nueve mil quinientos setenta y un dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y el financiamiento dado por el BNCR fue de $2,900,000.00 (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), el aporte de los socios al proyecto meramente a la parte de construcción había sido de tan solo $889,571.00 (ochocientos ochenta y nueve mil quinientos setenta y un dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América). El restante del dinero recibido de las preventas, aproximadamente $1,620, 709.00 (un millón seiscientos veinte mil setecientos nueve dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) se habían utilizado, según los empresarios, en la recuperación de capital invertido en gastos pre-operarivos y no en la construcción del proyecto". (parte urbanística) (véase imágenes 660 a 665 del expediente judicial digital). 11. Que el 3 de diciembre de 2012 se realiza inspección por parte del perito del Banco Nacional para elaborar los informes de avalúo BN-10346-2009 y BN-10512-2009; en el primero, de fecha 16 de diciembre 2008 se indica que "las obras se encontraban paralizadas en la fecha de la inspección, que el proyecto se avaluaba en $14,371,464.33 (catorce millones trescientos setenta y un mil cuatrocientos sesenta y cuatro dólares con treinta y tres céntimos, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y contaba con los siguientes avances: Edificio 1A: 64.04%, Edificio 2A: 69.30%, Edificio 2B: 15.22%, Edificio 3A: 60.87%, Edificio 3B: 13.25%, Obras exteriores: 33,34%, Centro Comercial 25,20%; mientras que el segundo informe, fue realizado en fecha 17 de febrero de 2009, concluyendo que el proyecto se avaluaba en $11,906,457.95 (once millones novecientos seis mil cuatrocientos cincuenta y siete dólares con noventa y cinco céntimos, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), con los mismos porcentajes de avance (se usó la misma inspección), pero justifica el rebajo respecto del avalúo anterior, dado que afirma que no se incluía el valor de los locales comerciales y parqueo, dado que su construcción se había postergado a una segunda etapa. Junto a ello, el 2 de marzo de 2009 se emite el Informe de Situación Financiera por parte de los técnicos del Banco Nacional para analizar el requerimiento del segundo desembolso, el cual calificó a los deudores como de “riesgo 4”, siendo que no tiene capacidad de pago para atender las obligaciones crediticias, y por ello, en fecha 25 de ese mismo mes la Comisión Especial de Crédito del Banco Nacional rechaza el segundo desembolso e indica que el crédito previamente otorgado poseía una morosidad de 25 días", quedando demostrado los hechos de la demanda 41 a 44 (véase legajo de prueba a folios 457 a 480, 482 a 513 y del expediente judicial de las imágenes 667 a 683 y 1382). 12. A razón del rechazo del segundo desembolso, el representante de una de las actoras, Nombre22020 en fecha 31 de marzo de 2009 remite carta de queja a la sucursal del Banco Nacional de Santa Cruz. Se refiere al rechazo del segundo desembolso afirmando que "me parece que esto nos ha matado económicamente. Si hubiéramos pensado un segundo que tal seria la resolución del Banco, NUNCA habríamos aceptado el desembolso de la primera etapa del préstamo…Estamos realizando gestiones afuera y adentro del país para conseguir los fondos necesarios para mantener la operación al día, o refinanciarnos, o vender el proyecto en tales condiciones, pero como le comenté ayer no es fácil y no nos podemos comprometer de poner la situación al día para el 1 de abril de 2009, esperamos poder tener una solución viable por el transcurso del mes de abril", a lo cual, el gerente y jefe de crédito de la sucursal de Santa Cruz por medio de oficio SSC-025-2009 le responde a los actores que el proyecto no tiene capacidad de pago, que se necesita un aporte de socio mínimo de $500 mil (medio millón de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y la operación de crédito posee 80 días de atraso, por lo que fue recalificada por la SUGEF por días de atraso y capacidad de pago, se analizó si las preventa de fincas alcanzaban y el criterio resultó negativo. En fecha 23 de junio 2009 la Dirección de Crédito Nacional por oficio DC-050-2009, le indica al representante del actor, que para la reactivación del crédito sería necesario el aporte de socio mínimo de $1.8 millones (un millón ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para financiar el resto del proyecto sin incluir la parte comercial; en fecha 17 de agosto de 2009 El Director Regional y el Director de Crédito Regional Guanacaste – Puntarenas remiten oficio BRGP-L203-2009 a los promotores de la acción indicando que la Comisión Especial de Crédito consideró que para la reactivación del proyecto se necesitaba un aporte de socio de poco más de $2.8 millones (dos millones ochocientos mil dólares aproximadamente, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y en fecha 3 de setiembre del mismo año se reitera por oficio BRGP-L217-2009 las condiciones para el refinanciamiento y, además, se recalca que la operación cuenta con 180 días de atraso y que se procederá a ejecutar la garantía fiduciaria (al respecto véase imágenes 1384 a 1395 del expediente judicial digital). 13. Ante la falta de pago, el 21 de setiembre de 2009 el jefe de crédito de la sucursal de Santa Cruz del Banco Nacional realiza formal notificación de morosidad a las deudoras, dando 10 días naturales para ponerse al día so pena de ejecutar la garantía, en fecha 2 de octubre del mismo año, se realiza en el Diario La República publicación de edicto sobre la operación financiera de las deudoras indicando un atraso de 215 días y el 13 de octubre el Banco Improsa en su condición de fiduciaria declara el incumplimiento por falta de pago y ordena el desalojo, siendo finalmente liquidado el fideicomiso por remate privado el 24 de noviembre de ese año, adjudicándose el Banco Nacional las fincas dadas en garantía, teniendo por probados los hechos de la demanda 49, 50 parcialmente (véase legajo de prueba física folio 546 a 563, y del expediente judicial la imagen 207). 14. Que la liquidación del fideicomiso fue objeto de cuestionamiento judicial en esta sede bajo el expediente 09-002577-1027-CA, mismo que fue traslado al Centro de Conciliación y Arbitraje de ante la Cámara de Comercio de Costa Rica bajo el expediente CCA49-AR43-11-10, finalizando el asunto por Laudo del 14 de setiembre de 2011 el cual, de relevancia para este asunto en su punto, se indica lo siguiente: 6 “Sobre valoración de la prueba, los hechos determinantes para resolver este asunto y algunas consideraciones de fondo indicó en su página 23 y siguientes al indicar: “A juicio de este Tribunal la actora corrió un riesgo de empresa y no actuó de conformidad con los criterios de manejo del riesgo financiero idóneos que debía resguardar si pretendía desarrollar un proyecto de la envergadura del que acá interesa. Nótese, inclusive, que en un primer momento, decidió dar inicio a las obras sin siquiera contar con un crédito que asegurara la factibilidad financiera y liquidez requerida… y luego a pesar de que no logró obtener la aprobación del crédito que requería para cubrir la totalidad de sus necesidades de flujo, optó por aceptar el desembolso del primer crédito sin tener certeza jurídica alguna de que iba a ser ampliado o aprobado un segundo crédito. Frente a esa situación, un manejo responsable de los riesgos financieros aconsejaba no formalizar una operación bancaria que, a pesar de que únicamente le aseguraba la suma de de [sic] $2.900.000.00 USD, moneda de los Estados Unidos de América, gravó prácticamente la totalidad del patrimonio disponible impidiéndole obtener o al menos complicando el acceso a otras fuentes crediticias… según el dictamen de la Licenciada Nombre22025 , la parte actora no cumplía con los requerimientos técnicos para conceder el segundo crédito, en el tanto no se logró demostrar la liquidez del proyecto. De octubre del 2008 a marzo del 2009, la liquidez era insuficiente para hacer frente al financiamiento del segundo crédito.” (véase del expediente judicial digital imágenes 208 a 272 y copia certificada en físico del Laudo Arbitral). 15. Para el 22 de abril del año 2013, Nombre22021 indicaba que administraba $2.8 millones (dos millones ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), habiendo girado la mayoría a los actores, teniendo a disposición en caja solamente $17.086 (diecisiete mil ochenta y seis dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) (véase imagen 500 del expediente judicial digital). 16. Que paralelamente a lo anterior, en fecha 26 de marzo de 2007, se interpone recurso de amparo en beneficio del Parque Nacional Las Baulas, el cual fue tramitado bajo el expediente 07-005611-0007-CO, pidiendo el Tribunal Constitucional en fecha 16 de abril de ese año, informe sobre los proyectos constructivos en la zona, rindiéndose por parte del Estado informe el día 6 de mayo y el día 12 del mismo mes, por parte de Nombre22023 se remite a la indicada autoridad el informe SG-AJ-544-2008-SETENA el cual incluía el listado de proyectos (el cual no incluía el proyecto de las actoras). En estos informes, se habla de una zona de amortiguamiento de 500 metros alrededor del parque. 17. En fecha 16 de diciembre la Sala Constitucional emite el voto 2008-018529 el cual en su “por tanto” indica: “Se declara CON lugar el recurso, en consecuencia se: a) Anulan todas las viabilidades ambientales otorgadas en las propiedades ubicadas dentro del Parque Nacional Marino la Baulas, y se ordena al Ministerio de Ambiente y Energía continuar de inmediato con los procesos de expropiación de tales propiedades. b) Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, girar las instrucciones dentro del ámbito de su competencia para no tramitar nuevas viabilidades dentro del parque. c) Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, proceder en coordinación con el Ministerio de Ambiente y Energía, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y las Municipalidades de Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya y Carrillo, a realizar un estudio integral sobre el impacto que las construcciones y el desarrollo turístico y urbanístico en la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas producirían al ambiente y las medidas necesarias a tomar, en donde se valore si conviene mejor también expropiar las propiedades que se encuentren allí, y se indique expresamente el impacto que el ruido, las luces, el uso de agua para consumo humano, las aguas negras y servidas, la presencia humana y otros produciría sobre todo el ecosistema de la zona, en especial, la tortuga baula. Para lo cual se le otorga un plazo máximo de seis meses contados desde la comunicación de esta resolución, plazo dentro del cual el estudio mencionado debe estar concluido. d) Ordena dejar suspendidas y supeditar la validez de las viabilidades ambientales otorgadas a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas, hasta tanto no esté listo el estudio integral anterior. e) Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, suspender el trámite de las solicitudes de viabilidad ambiental de las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas, hasta tanto no esté listo el estudio integral anterior. f) Ordena dejar suspendidos y supeditar la validez de los permisos de construcción otorgados a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas por la Municipalidad de Santa Cruz, hasta tanto no esté listo el estudio integral anterior. g) Anulan todos los permisos de construcción otorgados a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas sin que tuvieran la viabilidades ambiental, si así lo hubieran hecho la Municipalidad de Santa Cruz. En cuyo caso se comunica este fallo a la Contraloría General de la República para que realice las investigaciones del caso y siente responsabilidades. h) A Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, a Nombre22027 , en su calidad de Ministro de Ambiente y Energía, Secretario Ejecutivo del Consejo Nacional de Áreas de Conservación (CONAC) y Director Superior del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, a Nombre22028 , en su calidad de Jefe del Departamento de Cuencas Hidrográficas del Acueductos y Alcantarillados, a Nombre22029 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Hojancha, a Nombre22030 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Nandayure, o a quienes en su lugar ocupen estos cargos, y a los Alcaldes de las Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya, a tomar todas las medidas y previsiones dentro del ámbito de sus competencias a efectos de preservar todo el ecosistema del Parque Nacional Marino Las Baulas. Todo lo anterior, bajo apercibimiento de que podría incurrir en el delito tipificado en el artículo 71 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, el cual dispone que se impondrá prisión de tres meses a dos años, o de veinte a sesenta días multa, a quien recibiere una orden que deba cumplir o hacer cumplir, dictada en un recurso de amparo y no la cumpliere o no la hiciere cumplir, siempre que el delito no esté más gravemente penado. Se condena al Estado y a la Municipalidad de Santa Cruz al pago de las costas, daños y perjuicios causados con los hechos que sirven de base a esta declaratoria, los que se liquidarán en ejecución de sentencia de lo contencioso administrativo. Comuníquese a todas las partes y además a la Contralora General de la República, y los Alcaldes de las Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya”, voto que fue difundido por medios de comunicación. 18. En fecha 25 de mayo de 2009 la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste realiza la clausura de la construcción y ordena la paralización de las obras del proyecto. Esta actuación fue impugnada vía revocatoria y apelación y ambas rechazadas por la primera instancia del municipio, sin que se constate que se haya seguido la impugnación en alzada hasta el agotamiento de la vía administrativa. 19. La parte actora presenta varias gestiones ante la Sala Constitucional en ocasión del voto citado sin repercusión alguna, quedando probados los hechos 27, 35 a 40 y 45, 46, 47, de la demanda (véase legajo físico de prueba a folio 181 a 191, 354, 355, 358 a 372, 391 a 415, 453, 454, 515 y 516). 20. En fecha 28 de junio de 2010, la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) emite la resolución 1410-2010-SETENA donde establece los lineamientos para las zonas de amortiguamiento, mismos que fueron rectificados posteriormente por resoluciones Res 2174-2010-SETENA del 8 de setiembre de 2010 y 2967-2011-SETENA del 30 de noviembre del 2011. 21. En fecha 24 de octubre de 2011 por oficio ACT-OR-DL-1520 el Área de Conservación del Tempisque, indica que el plan de manejo del parque Las Baulas no fue publicado ni prorrogado, y en fecha 25 de mayo de 2011 por oficio ACT-OR-DR-640-12 se reitera la información, teniéndose por probados los hechos 51, 52 y 58 de la demanda (Véase legajo de prueba física 565 a 610, 652, 654 a 657; igualmente expediente judicial digital a imágenes 325 a 370). 22. Según el diseño de sitio del proyecto, frente al Mapa de la Zona de Amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas elaborado este último por el SINAC – Área de Conservación del Tempisque en fecha 27 de febrero de 2017, la zona indicada afecta al proyecto en un arco dirección noreste-suroeste con un porcentaje de afectación de 38,96% del terreno donde se encuentra el proyecto Tamarindo Oasis según el plano G-1058219-2006, afectando una torre tipo 1, otra tipo 2 y otra tipo 3, parte de la calle privada interna y parte de los parqueos (véase imágenes 1229 y 1246 del expediente judicial, así como el folios 7 a 18 del legajo de prueba físico). 23. El 10 de febrero del año 2011 se consulta por parte de las actoras a Nombre22023 si el proyecto se podía seguir desarrollando, realizándose el informe técnico ASA-1026-2011-SETENA del 2 de junio que fundamenta la respuesta de la Nombre22023 dada por resolución Nombre22023 del 8 de junio, ambos de 2011, indicándole a la parte desarrolladora que podía continuar con el proyecto en tanto se ajustase a los lineamientos dictados por ella misma, contestación que fue impugnada vía revocatoria y apelación y resuelta la primera por resolución 1702-2011-SETENA del 13 de julio y la segunda por resolución R-D-499-2011 en fecha 17 de agosto, ambas del 2011 y rechazando las impugnaciones planteadas, dando con esta última agotada la vía administrativa, quedando probados los hechos 54 a 57 de la demanda (véase Expediente Administrativo de Nombre22023 folios 138 y 139, 163 a 218). 24. Que en juicio oral y público la perito Nombre22031 , la cual declara que es bachiller, Administradora de Empresas con énfasis en Mercadeo y Comercio Internacional, perito por 3 años en Administración, afirmando que este es el tercer peritaje que realiza de esta naturaleza, y en lo que interesa manifestó: Que utilizó un método investigativo - contable, y así llegó a un flujo de caja proyectado concluyendo que el proyecto era factible, que recurrió a un contador Nombre22032 para revisar la información contable (no logra recordar si es Contador Público Autorizado) y que la orientó en la interpretación de datos y a cotejar la información, sintetizando y resumiendo el procesamiento de datos, afirmando que no existe rango de error en dicha simplificación, que utilizó los libros contables de las empresas facilitados por éstos, teniendo copias de ellos, y, según éstos, las empresas no estaban quebradas ni con insolvencia económica al momento de que el proyecto se paraliza. Se revisaron las certificaciones de Nombre22033 quienes eran los que administraban el Escrow del proyecto y con los contratos de compra venta que constan en el expediente, siendo el dinero disponible para desembolsar a las actoras era aproximadamente de $5 millones (cinco millones de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), su desembolso era de acuerdo con el avance de la obra. Al momento de paralizar la obra, el fondo del Escrow tenía, según los datos por ella analizados del 30 de setiembre de 2009 y hasta el 30 de setiembre de 2012, un monto de $785 834 (setecientos ochenta y cinco mil ochocientos treinta y cuatro dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica). Contablemente, los fondos con los que se empieza a construir el proyecto provienen de recursos propios (la propiedad donde se construye). Ante pregunta de uno de los actores sobre el endeudamiento, indica que existió una deuda por $2.9 millones (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) con el Banco Nacional de Costa Rica, y además de eso, la venta de las unidades filiales que son los principales flujos de caja con los que se financia el proyecto y esta información aparece reflejado el préstamo a partir del año 2009. A su consideración, la empresa podía pagar el préstamo del Banco Nacional sin restricciones, ellos cumplieron con las cargas financieras y pudieron mantenerse aún después de cesado el proyecto. Ante preguntas de la representación del Estado, la perito afirma que revisó la información contable de ambas empresas y fueron tratadas como un mismo grupo de interés económico (MOF proporcionó la tierra y el resto DHG), que revisó los informes financieros del Banco Nacional, así como la documentación aportada por el Estado en las aclaraciones, pero no fueron utilizados en la elaboración del informe pericial, ello dado que, según sus libros contables, ellos podían soportar las cargas financieras, dándole primacía a éstos sobre las consideraciones del Banco, tomando como base los desembolsos y ventas pendientes, el análisis financiero indica que daba para soportar la carga del endeudamiento, dando a entender que tales ingresos iban a poderse destinar al pago de la deuda, prueba de ello es que para mayo 2009 ellos habían podido soportar la carga, momento en que el proyecto es detenido, siendo a su criterio que el proyecto podría haber continuado. Conforme al informe de aclaración, indica que, a su criterio, de las razones para quedarse sin dinero el proyecto, se encuentran los atrasos burocráticos que sufrió por parte del Banco Nacional. Ante preguntas del Tribunal sobre si la información utilizada era auditada, contestó que solamente una parte, la que correspondía al 30 de setiembre de 2008, que se limitó a utilizar la información obrante en autos y libros contables, mas que no utilizó declaraciones de renta, aunque considera que hubiesen sido útiles. 25. De igual forma, en dicha audiencia se evacuó el peritaje de Nombre411 , ingeniera industrial desde 1984 y con maestría en la misma materia desde el año 2000, perito desde 1998, realizado análisis como los de este caso unos 8 peritajes de este tipo, la cual, en lo que interesa para este asunto, declaró: Que analizó las implicaciones del la resolución de Nombre22023 sobre el proyecto, utilizando la metodología en proyectos internacional de PMBOK, los avalúos del Banco Nacional que a su consideración tienen vinculación con el proyecto creando así una tabla comparativa entre todos los avalúos realizados en su informe, el estudio económico del Banco Nacional, realizó visita al lugar e información del Estado de la Nación así como la información del expediente judicial, concluyendo que el impacto de dicha resolución es que hace el proyecto prácticamente inviable, dado que el proyecto pierde el 85% del terreno, dado que el proyecto como fue concebido perdió ese porcentaje y sobre ello se hizo un análisis económico del daño y del perjuicio proyectado, utilizando para esto las ventas proyectadas de apartamentos y locales comerciales, así, al no poderse concluir el proyecto como fue concebido, se generaron las repercusiones calculadas en el informe pericial, tomando como punto de inicio cómo estaban las cosas al momento de paralizarse el proyecto. Afirma que su informe se realizó utilizando proyecciones conservadoras, dado que al momento de iniciar el proyecto la zona era muy productiva, lo que hacía al proyecto extremadamente rentable, dado que la zona en la que está ubicado es de alta plusvalía, cerca del aeropuerto de Tamarindo y Liberia, el diseño del proyecto es neocolonial, teniendo para la época en la que comenzó una muy buena aceptación de mercado, dado que de 78 apartamentos tenía 44 pre vendidos, unos de contado y otros financiados a través de Steward Title Costa Rica. Ante preguntas de la parte actora, la perito afirmó que inicialmente el proyecto fue fuertemente financiado con ingresos propios por las actoras desde el año 2005 para financiar la conceptualización y etapa de planificación del proyecto. Considera que la rentabilidad del proyecto para esa época considerando los informes del Estado de la Nación iban entre un 100% y un 700%. De igual forma, considera que el proyecto necesitaba financiamiento extra en la etapa de ejecución, concretamente al final de la etapa de ejecución, suponiendo que las preventas no se comportaran de igual forma que al principio, aunque a través del Escrow, el proyecto se pensó para ser solvente en sí mismo, dado que éste se pensó con una proyección de más de $5 millones (cinco millones de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), más los que poseían los inversionistas. De igual forma, la comercialización del proyecto incluía, una vez en operación, el uso del sistema de “tiempos compartidos” según la información que se le facilitó por parte de la empresa, concretamente, un folleto que indicaba el uso de ese sistema, así como costos preliminares. Afirma ante consulta que no calculó la tasa de retorno del proyecto, pero sí calculó las eficiencias del terreno, los costos de la valoración del terreno según los peritajes del Banco Nacional. A su criterio, en un análisis de “ruta crítica” del proyecto, en el caso analizado éste fue detenido en un punto crítico, dado que, al momento de paralización de las obras, gran parte de las edificaciones poseían un gran avance, en algunos casos solamente faltaban detalles. Al paralizar el avance constructivo, el Escrow dejó de desembolsar, dado que, el giro estaba entrelazado con los avances por etapas del proyecto. Según su análisis, al momento de paralizar el proyecto aún quedaban por girar $2.5 millones (dos millones y medio de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), por lo que no hubo ni utilidad y rentabilidad del proyecto. A su criterio, si no se hubiese paralizado, el proyecto hubiese sido posible de finalizar; conforme el análisis financiero que revisó, las empresas no tenían falta de liquidez dado el pendiente que Nombre22021 aún tenía (saldo indicado), pudiendo al seguir construyendo y girando conforme se avanzara, considerando las finanzas del proyecto como sanas, considerando de igual forma que las empresas tenían las habilidades y destrezas para finalizar el proyecto (tenían gerente de proyecto, inversionistas, gente de mercadeo y ventas, control de presupuestos, capital para trabajar y el terreno para trabajar), y que el proyecto como tal puede ser objeto de garantía para cualquier entidad financiera dado lo atractivo que se ha explicado. Ante preguntas del Estado aclaró que el informe realizado no analizó la salud económica de las empresas y todas sus actividades, sino solamente del proyecto, como una unidad separada de éstos, dado que el proyecto en sí mismo tiene sus costos, sus proyecciones de utilidades, entre otros. Que el proyecto se paralizó en el 2008 y que la notificación formal de la Municipalidad llegó en mayo de 2009, hasta tanto no existiera un estudio que definiera la viabilidad de continuación del proyecto. Esa paralización a finales del 2008, a su criterio, fue debido al efecto de tales actuaciones. 26. De manera complementaria en la audiencia oral y pública se recibió la declaración del representante de la empresa Montain Of Fire Nombre22034 , ingeniero civil, el cual ha sido representante en calidad de presidente desde la constitución con la empresa y manifestó ser “socio” de la coactora DHG. En su condición de testigo de los daños de la coactora Nombre22018 afirmó ante el interrogatorio de la parte actora que, cuando el proyecto se desarrolló en una época muy productiva en la zona de Tamarindo, y cuando el proyecto se detuvo se perdió confianza, hubo que despedir gente súbitamente, a algunos se les pudo cancelar, otros no y a otros se les tuvieron que dar bienes en dación a efectos de cancelar las deudas, aunque a él le ejecutaron varias letras de cambio y tarjetas de crédito de Promérica y Credomatic, los cuales finalmente fueron refundidos en un crédito poniendo a respaldar la propia casa o con trabajo compensado de perito para el banco, vendiendo terrenos, donde tenía la oficina, afirma entonces que “fue un desastre”. Manifestó que al momento en que se da a conocer el voto de la Sala Constitucional, pese a no estar en la zona de amortiguamiento y sumamente alejados de la zona de desove, y que no existía un indicio de que fueran afectados, en virtud de no estar dentro de la lista de proyectos que formaron parte del proceso constitucional, de pronto el municipio clausura las obras, lo cual fue muy perjudicial con proveedores, equipo alquilado, entre otros. Afirmó que su empresa llevaba la construcción, mientras que Nombre22018 llevaba la parte de clientes, al momento de paralizar tuvieron que escoger entre cancelar a proveedores o al banco, siendo este último el más relevante, dada la garantía fiduciaria que tenía; pese a eso, el representante de Nombre22018 logró administrar de forma hábil a los clientes, dado que, hasta el momento, nadie ha demandado, porque se podía observar que la obra se había construido, y se consideraba de mayor valor que los aportes de los clientes de la pre compra del proyecto y la opción de venta frustrada del canadiense para la parte comercial, y otros clientes en cartera potenciales que aún no habían adquirido se retiraron, básicamente se perdió la cartera de clientes potenciales, afectando incluso los clientes de otros proyectos, en todo caso, el representante de Nombre22018 ha mantenido contacto permanente con los clientes y les ha expuesto que lo ocurrido no era culpa de ellos, sino fortuito. Cuando se remataron las fincas, se interpuso una severa limitación al introducir a un tercero, un tipo de socio obligatorio, que tampoco puede construir y sobre el cual no poseen control alguno, ello pese a que dicho socio también tiene que soportar las limitaciones impuestas, no pudiendo continuar con el proyecto inicialmente pensado, a su criterio, el proyecto no puede continuarse de ninguna forma. Después de la declaración la Cámara delibera y decide recalificar la declaración del testigo y ampliarla en calidad de prueba para mejor resolver, al respecto, se le interrogó sobre el financiamiento del proyecto, afirmó que se utilizaron ingresos propios, los ingresos de las preventas y un financiamiento puente para cubrir las diferencias entre los flujos de caja de estos clientes a través de un crédito con el Banco Nacional, siendo que todos los ingresos fueron utilizados en construcción. Ante la paralización de la obra, no se requirió más al Escrow, Stewar Title, en calidad de gestor del dinero del proyecto, no autorizando más egresos, de hecho, quedaron aproximadamente $2.5 millones (dos millones quinientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) que no se giraron ante la falta de avance. Comentó que el crédito con el Banco era puente, dado que habían tenido problemas con el Escrow y necesitaban flujo de caja, por eso es que pidieron el crédito y así cumplir con los requerimientos de tiempo. Así, con el ingreso del Banco e ingresos propios se logró avanzar mucho las obras. Rectifica lo dicho previamente y afirmó que la paralización se dio en Diciembre de 2008 ante la incertidumbre dado que conocía el voto de la Sala Constitucional por medios de comunicación, continuando durante ese mes con trabajos mínimos: limpieza, terminar chorreas pendientes, y así, los trabajos fueron disminuyendo sistemáticamente para no afectar lo ya construido, siendo, a su criterio, extremadamente riesgoso continuar, pese a que la clausura formal llegó hasta el mes de mayo siguiente. Por otra parte, el Banco no siguió girando, considerando que éste ya conocía de igual forma el riesgo de una eventual clausura, siendo que ellos podían pedir un giro adicional, pero por cautela no fue solicitada. Así, la paralización en diciembre 2008 fue una decisión colegiada entre su persona y el representante de Nombre22018 con asesoría de abogados, tomando como base indicios del comportamiento de las personas en la zona, y el riesgo latente de verse eventualmente afectados con lo resuelto por la Sala Constitucional, considerando que fue una decisión razonable y responsable, no actuando ni con dolo o culpa, sino que fueron cautelosos con la situación que, en aquella época, era de extrema incertidumbre, se calcularon los eventuales daños si continuaban y si no continuaban y sobre ello, se tomó la decisión. A su criterio, para diciembre 2008 el proyecto, en general, andaba aproximadamente entre 50 o 55% de avance de obras. Describió que el modelo de financiamiento que le ofrecía a los inversionistas compradores de las fincas condominales era que, en caso de no vivir en el condominio, si aceptaban que ellos administraran el espacio vía alquiler, no pagaban cuota condominal y, además, se ganaban un “extra”, del cual, las actoras se dejaban un porcentaje, siendo con ello un negocio sumamente lucrativo y muy estable. Se acuerda que, ante la consulta a Nombre22023 y la Municipalidad, les definieron que presentaran un nuevo proyecto ajustándose a los nuevos lineamientos, pero no les dijeron de manera concluyente qué hacer con lo ya existente, en su entendimiento, el proyecto se afectó en su totalidad. Ante aclaraciones de la parte actora, expresó que, hasta el momento, no existe acto que levante la paralización. 27. Por último, en la audiencia de juicio oral y público se recibió la declaración del señor Nombre22020 , representante legal de Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA, dijo ser inversionista de bienes raíces y licenciado en ciencias políticas con énfasis en relaciones internacionales. Afirma que actualmente no posee relaciones económicas con la empresa Montain Of Fire (MOF). Al darle el uso de la palabra la parte actora el señor Nombre22020 comentó que la afectación a la imagen de MOF se había presentado en la zona como una desarrolladora exitosa y, después de la paralización, se perdió la confianza en la empresa, dado que no posee sentido que, pese a tener todos los permisos, el proyecto se detuvo, haciendo un daño a su consideración irreparable al punto que no pudo hacer ningún otro proyecto. Le consta que existía un negocio con un canadiense Nombre22022, dado que tenía los locales comerciales, excepto ocho locales, los cuales el propio Banco Nacional deseaba, pero se generó una condición de cláusula primacía de venta a favor del canadiense en caso de que el Banco no quisiere los locales. Ambas partes sabían que existía un Plan de Manejo del Parque Nacional, pero desconocían que existiese una “zona de amortiguamiento” dado que el Plan nunca fue publicado, por lo que, a su consideración, no les era aplicable, la apariencia inicial era que el terreno estaba libre de cualquier afectación. Afirmó que se dieron cuenta del voto de la Sala Constitucional por medios de comunicación escrita. Completó su declaración exponiendo que el crédito bancario se realizó en condición de préstamo puente, para tener flujo de caja, teniendo $2.5 millones en Stewart Title, pero éstos estaban condicionados al avance de obra, por lo que sacaron el préstamo para agilizar la construcción. Ante la paralización, entraron en mora con el Banco, sobre todo porque Nombre22023 se atrasó en la realización del estudio ordenado por la Sala Constitucional, y la incertidumbre los llevó a tomar esa decisión de no pedir más dinero, incluso sobre todo porque el voto hablaba de expropiación, así que no tenía sentido seguir pagando si se iba a expropiar en caso de estar dentro de la zona. Una vez perdida la parte dada en fideicomiso, el Banco realizó varias propuestas para seguir el proyecto (aproximadamente a diciembre de 2009) y con el dinero disponible de Nombre22021 hubiesen podido seguir, pero con los nuevos lineamientos eran imposible ya que le aplicaban criterios al proyecto como si estuviera frente a playa, pese a estar a más de un kilómetro de las áreas de desove, a su criterio, con los nuevos lineamientos había que demoler edificios de 7 pisos y dejar 2 pisos, por lo que no tiene sentido económico o comercial, que era necesario comenzar de cero, lo que era inviable. El Banco siempre mostró buena afinidad dado que, aún rematado, esperaron casi un año y medio para inscribir las fincas, a la espera de ver si el proyecto podía continuar y reversar el remate. Ante esta situación, ellos consultan a SETENA, y ante la respuesta impugnaron. El Tribunal solicitó aclaración de la declaración, interrogando sobre el motivo de paralización, confirmando que la decisión fue por cautela propia y, sobre todo, porque la palabra “expropiar” contenida en la resolución constitucional implicó una incertidumbre en todo Tamarindo, así que, en las vacaciones de diciembre 2008, se decidió la paralización.

III. HECHOS NO PROBADOS

No se tienen por acreditados los siguientes hechos de interés para la resolución del presente asunto: 1. Que existiese un contrato de “Administración, supervisión y desarrollo” entre las empresas actoras (hecho primero de la demanda). 2. Que hayan presentado un nuevo proyecto a evaluación cumpliendo con la resolución Nombre22023 ya sea dentro del mismo expediente o dentro de uno nuevo. 3. Que actualmente exista financiamiento para continuar el proyecto. 4. Que exista una relación contractual de cualquier tipo con el copropietario de las fincas filiales Banco Nacional de Costa Rica o que exista un acuerdo condominal que autorice a alguna de las dos actoras a continuar con el desarrollo del proyecto (hecho 53 de la demanda). 5. Que exista de parte de alguna de las demandadas pronunciamiento expreso ordenando la demolición de lo construido hasta el momento en la finca objeto del proceso. 6. Que se haya informado por parte del regente ambiental dentro del expediente 852-2005-SETENA de la reactivación del proyecto. 7. Que la razón de la paralización del proyecto sea atribuible al voto 2008-018529 de las 8:58 hrs de la Sala Constitucional. 8. Que las actoras hayan perdido credibilidad, arraigo y confianza en el mercado inmobiliario nacional e internacional y/o en el sistema financiero nacional. 9. Que los lineamientos dictados por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental carezcan de criterios técnicos que lo sustenten. 10. Que las fincas filiales y áreas comunes de la parte comercial y parqueos propiedad de las actoras no son aprovechables.

IV. DEL OBJETO DEL PROCESO

La representación actora encarnada en el apoderado especial Judicial Nuñez Quesada afirma que, de los hechos de 1 a 35 de la demanda, se demuestra que su representada buscaba junto con la otra parte actora el desarrollo de un condominio residencial y comercial “Oasis – Tamarindo”, iniciado en los años 2006, 2007, 2008. La empresa co-actora Montain Of Fire SA participa como agente que aporta el terreno libre de créditos, gravámenes, mientras que su representada Desarrollos Hoteleros de Guanacaste Nombre22018 SA hizo la tramitología; se logró obtener la viabilidad ambiental de SETENA, y permisos de construcción de la Municipalidad de Santa Cruz. Cuando el proyecto inicia su ejecución en dichos años, se dan actividades de explosión de bienes raíces en Tamarindo y en ese nicho el proyecto (hechos 36-41) se construye con capital propio; incluso llegando a hacer 42 pre-ventas con los condominios filiales vendidas a nacionales y extranjeros, y prácticamente toda la parte comercial. Se utilizó como intermediario y administrador de un Scrow a la empresa Stewart Tile (fideicomiso que administra los desembolsos), siendo ésta la que recibía en carácter de garante para financiar la obra y su avance. Por cuestiones del momento, se obtiene un crédito con el Banco Nacional de Costa Rica de $2.9 millones (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) para finalizar más rápido el proyecto. En diciembre de 2008, se interpuso un recurso de amparo que provoca, a razón de un informe del Ministro del MINAE, que se creara una “zona de amortiguamiento” de 500 mts que afecta parte del proyecto, ello pese a que el proyecto no se sitúa en el parque nacional y que nunca se creó formalmente. Como consecuencia de ello, la Sala Constitucional suspende las viabilidades ambientales así como los permisos de construcción que existían en ese momento. En el año 2009, en ejecución de lo dicho por ese Tribunal, se suspende el proyecto; a partir de ahí se suspenden por ende los desembolsos del fideicomiso, y eventualmente ello generó la cesación de pagos que terminó rematando el Banco perdiendo las fincas filiales residenciales 78. Hasta octubre del 2009, Nombre22023 hace el estudio ambiental, pero no incorporó el proyecto. No fue sino hasta el año 2010, que Nombre22023, a través de la resolución 1410-2010, establece los lineamientos urbanos en donde modifica total y absolutamente las obras existentes en el terreno de las actoras (área, cobertura, densidad) y estableciéndose en estos lineamientos, sin ningún tipo de análisis técnico, sin explicar cómo afecta transitoriamente lo existente, generando así responsabilidad del Estado por su funcionamiento anormal e ilegal, y provocando daños y perjuicios. En la práctica se da un vaciamiento del derecho de propiedad, dado que la Sala paraliza la viabilidad ambiental y el permiso de construcción, mismo que se ejecutó con la paralización de obras en mayo de 2009 por la Municipalidad demandada. La incertidumbre se da por el hecho de que los lineamientos no existen hasta el 28 de junio de 2010, por lo que se deja paralizado durante todo ese tiempo (hecho 51); y con éstos se produce un daño directo y efectivo dado que éstos básicamente imposibilitan continuar con el proyecto. Esta situación genera que en enero de 2009 las partes perdieran vía remate las fincas residenciales. La tesis del Estado de la “culpa de la víctima” no es aplicable dado que, como quedó demostrado, el acceso a fondos siempre estuvo disponible (informe pericial de Nombre411, Nombre22031), pero que éste estaba unido al avance de obra, ergo, si no se construye, no se paga, si no se paga, se entra en cesación de pago, y ello es causa del actuar reclamado. Las partes actoras quedaron con las fincas filiales y áreas comunes de la parte comercial y parqueos, pero que no son aprovechables. La orden de la Sala era para definir si se tenía que expropiar o no, y eso no ha pasado, ni se ha declarado lesivo el permiso de construcción. La manifestación de Nombre22023 1371-SETENA, de facto hace ver la imposibilidad de seguir con el proyecto, pese a los derechos adquiridos, lo cual genera responsabilidad por conducta ilícita. Debe tomarse en cuenta que a setiembre / noviembre de 2009 el propio banco que remató ofrecía financiamiento. No obstante, los lineamientos se alejan de las reglas de la técnica, lógica, razón, de tomar en cuenta que el proyecto o proyectos construidos no podían cumplir con los parámetros nuevos establecidos, lo que es un alejamiento de la realidad económica que ya existían; lo que hace desproporcional la resolución de la 1410-SETENA. Por su parte, el apoderado judicial de la co - actora representado por el Licenciado Saborío Hernández afirma que Tamarindo es la “costa de oro” de Guanacaste, la ubicación del proyecto estaba a 800 mts del aeropuerto, cerca de centro comercial, dirigido a mercado nacional, con precios asequibles y competitivos. El proyecto inició con financiamiento de las preventas, el crédito al Banco Nacional era para avanzar más rápido el desarrollo del proyecto y así responder a la demanda de la zona. Los pagos eran contra – avance de la obra. El proyecto era mixto residencial – comercial en condominio (78 habitacionales, 26 comerciales, 30 parqueos, zonas comunes: piscinas, zonas verdes). Tanto por acción como por omisión, los daños de las demandadas impactan a la actora, consumados en tiempo y espacio, así como cuantificable con los peritajes que constan en autos, que se fundamenta en una responsabilidad objetiva, en concreto, con la aplicación retroactiva de las normas a situaciones jurídicas consolidadas, sin que exista una causal de exculpación de responsabilidad, individualizable. Se trata de responsabilidad por omisión: No cumplir dentro de los 6 meses que ordenó Sala Constitucional y el estudio integral aún no estaba preparado, sino que llega hasta octubre de 2009 (4 meses después). Pero de forma adicional, Nombre22023 no avisa nada a la Municipalidad de dicho estudio, para que analicen todos los permisos, y la omisión de la Municipalidad de mantener paralizado (aún hoy) ad perpetuam; y mantuvo la medida cautelar ambiental de suspender la viabilidad ambiental hasta que finalmente se pronuncia en el 2011. No se está atacando el acto, sino la aplicación del acto (pretensión 1-2 de la demanda). Dado que se dio aplicación retroactiva de un instrumento que no cumplió con los requisitos de actos generales LGAP. Además de que – en todo caso – esos pronunciamientos de Nombre22023 - MINAE invaden competencias municipales, por lo que solicitan que se declare con lugar la demanda en todos sus extremos y se condene al pago de costas.

V. SOBRE LOS ARGUMENTOS DEL ESTADO

La representación del Estado considera que estamos en presencia de la aplicación de las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa, pasiva, y falta de interés actual, solicitando la condenatoria en costas. Ello dado que considera que las afirmaciones del actor son falsas. La razón de que los bienes fueran rematados en noviembre de 2009 es responsabilidad propia de la parte, basta con la consulta al expediente que se inició en esta sede, pero se pasó a arbitraje entre las actoras y el Banco Nacional, y con sólo ver lo dicho en esa demanda, así como la ampliación de ésta y laudo (véase en específico el hecho 67), se tiene que por manifestación de la propia actora, considerándose así manifestación de parte, que para octubre-noviembre 2008 el proyecto estaba suspendido por falta de fondos. El laudo indicado y aportado como prueba afirma que las partes pierden los bienes a razón de su falta de manejo en los dineros del proyecto, lo cual demuestra una culpa de la víctima. Del expediente administrativo de Nombre22023 se ve un informe técnico de 11 de setiembre del 2008 y se corrobora que el desarrollo del proyecto disminuyó su densidad y otras obras no se desarrollarán. El 28 de setiembre de 2008 se emplaza para ver qué ocurre con el proyecto, y no contestan; sino hasta el 1 diciembre del 2008 (folio 135 del expediente administrativo), el regente ambiental le comunica a Nombre22023 que el proyecto está paralizado. Luego el expediente guarda silencio, hasta 2011 cuando el señor Nombre22020 pregunta a Nombre22023 si podía continuar el proyecto, y le contesta que sí, pero sujetándose a los nuevos lineamientos; lo cual a consideración del Estado no es correcto, dado que para ese momento parte del proyecto (residencial) pertenecía al Banco Nacional, no a las actoras. En el peritaje que fue utilizado en el proceso arbitral y que además fue aportada a este de Nombre22025 , en el anexo 10, viene el informe financiero de seguimiento del 3 de marzo de 2008 (folio 587 del expediente judicial), el cual indica que la empresa estaba paralizada las obras, la califica de riesgo 4 y recomienda no girar más fondos por la falta de fondos. Así, cuando deviene el 25 de mayo de 2009, que es cuando la Municipalidad llega a clausurar las obras, ya el proyecto estaba paralizadas y no poseía efecto práctico (suspendido desde oct-nov 2008, ratificado por los avalúos, el regente ambiental y el perito Nombre22025), siendo por tanto falsa la tesis de la actora que afirma que se afectó el proyecto a razón de los lineamientos de Nombre22023 emitidos del 2010 y aplicado en el caso concreto en el año 2011 (1361-2011-SETENA) en donde se le indica al representante de la empresa que puede seguir. Según el reglamento de Viabilidad Ambiental, los proyectos son UNIDADES (no se puede fragmentar). En el caso concreto, la evaluación salió en el año 2006. En el año 2011 al solicitar la continuación del proyecto, se induce a error a SETENA, ya que el desarrollador y regente debieron informar que, en noviembre de 2009, las fincas estaban rematadas a favor del BNCR, lo que demuestra la mala fe de la parte actora, por ello, las actoras carecen de legitimación en un doble sentido, por un lado, el expediente administrativo Nombre22023 demuestra que la viabilidad ambiental fue dada a Desarrollos Habitacionales Guanacaste Nombre22018 SA, no a Montain of Fire SA, y no existe prueba de la relación entre ambas actoras, lo único que existe es el fideicomiso que se hizo con el BNCR donde ambas aceptan ser co-deudoras. De hecho, no aparece actuaciones a favor de Montain Of Fire en ninguna parte. Así que en la actualidad conforme la prueba número 65, la firma Montain of Fire solamente es dueña de 30 parqueos, 16 locales comerciales y sería lo que, en la eventualidad de un pronunciamiento positivo, podrían reclamar, y en este escenario, los lineamientos no son incompatibles con las edificaciones existentes, por lo que no pueden alegar daño directo producto de esta normativa. Respecto de Desarrollos Habitacionales Guanacaste, a su consideración, la representación después de la contestación de la demanda “cambió su teoría del caso” para intentar ajustarse a la realidad probatoria obrante en autos. En concreto, la manifestación del señor Nombre22020 en audiencia es contradictoria frente a lo afirmado por éste en la demanda del Banco Nacional, dado que no se paralizó en diciembre de 2008, sino como lo dijeron en el laudo, sino meses antes (octubre) y que concuerda con el informe del regente ambiental que afirma que se suspende el proyecto por falta de fondos (folio 135 expediente administrativo de SETENA). En los avalúos de los Bancos que constan en autos se indican que al 3 de Diciembre de 2008 el proyecto estaba paralizado (antes del voto de la Sala). Véase que en escrito del 21 de marzo de 2008 aportado como prueba de la representación Estatal, la empresa desde el mes de mayo de 2008 inyectó fondos propios, véanse también las manifestaciones dentro de ese escrito que evidencia que la empresa no tenía fondos para financiar el proyecto. A su consideración, sólo existió un único préstamo de $2.9 millones, pese a que la parte actora intentó pedir más financiamiento, pero ante los informes financieros negativos, le rechazaron, contradiciendo el testimonio del representante Nuñez, así como de ambos peritajes. La decisión de detener el desarrollo es propia de los actores, tal y como lo manifestaron a viva voz, siendo por ende, culpa de ellos mismos. No es cierto que conforme la prueba 62 haya indicado, que el Banco le hizo propuesta, sino que pidieron requisitos y por falta de liquidez, no logran obtener el financiamiento. Con las pruebas 39 y 42 se denota que ellos presentaron en la Municipalidad recursos, pero posteriormente a ello, no se gestionó ni el recurso de apelación respectivo o la impugnación judicial contra la suspensión, implicando que la parte actora consintió los efectos de la paralización, estando en presencia nuevamente de la cual es culpa de las partes. Cuando Nombre22023 en octubre de 2008, le pide al desarrollador que actualice el expediente por los cambios detectados en inspección de setiembre de 2008, lo que se encuentra es la nota del regente ambiental sobre la paralización por falta de fondos (folio 135 expediente administrativo de Nombre22023) y nunca se informó nada más de parte de los desarrolladores o del regente ambiental. Además, recuerda la excepción de acto no susceptible de impugnación, dado que lo que contesta Nombre22023, además de que es favorable a la parte, es de mero trámite y para ello recuerda la sentencia aportada como prueba para mejor resolver de la Sección VI de este Tribunal. En cuanto a la impugnación de los lineamientos y su aplicación individualizada Nombre22035, dado que no tenían legitimación y además de eso, los lineamientos se dan en cumplimiento de la orden de la Sala Constitucional 2008-18529, siendo por ende que Nombre22023 solamente institucionaliza lo ordenado por el Tribunal de lo Constitucional, generando con ello cosa juzgada constitucional conforme los numerales 12, 13 de la Ley de Jurisdicción Constitucional (240-I-95, 5612-95, 12825-2014, 673-2019). Ergo, los lineamientos del 2010 al ser ejecución de lo dicho por la propia Sala, no siendo factible de que se impugne dado que están cubierto (1410-SETENA) por ese efecto jurídico, y en todo caso, no hay prueba del daño que alegan. Finaliza reiterando las excepciones: acto no susceptible, falta de legitimación activa, pasiva, falta de derecho y falta de interés actual y solicita que se condenen a las actoras sobre las costas e intereses de las costas.

VI. SOBRE LOS ARGUMENTOS DE LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ

No existen argumentos de parte de este municipio, a razón de que se encuentra declarado rebelde según resolución del 23 de julio de 2014 (visible a imágenes 721 del expediente digital, que corresponde al folio 626 del expediente físico judicial).

VII. LA IMPUGNACIÓN DE LA VIABILIDAD AMBIENTAL. ANÁLISIS DE ACTO NO SUSCEPTIBLE ALEGADO POR LA REPRESENTACIÓN ESTATAL

Durante la audiencia de juicio oral y público, la representación del Estado alegó nuevamente la excepción de acto no susceptible de impugnación, y para ello ofreció el antecedente de este Tribunal 17-2012-VI de la sección sexta, lo cual, a efectos de continuar con el análisis del presente asunto, merece atención prioritaria, sobre todo frente a las pretensiones procesales. Al respecto, si vemos las pretensiones que fueron transcritas en el resultando primero de esta sentencia, se extrae que no existe una pretensión que discuta – al menos directamente – una resolución concreta de SETENA, sino que el único acto determinado que se está discutiendo, es la resolución 1410-SETENA del 8 de setiembre del 2010 correspondientes a los lineamientos aplicables a la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas, por ende, la excepción interpuesta no es posible ser utilizada en los términos planteados. Ahora bien, si nos circunscribimos a la pretensión tercera que reza “3. Que es ilegal, antijurídico y en consecuencia, absolutamente nulo, la aplicación de una zona de amortiguamiento a la zona donde se desarrollaba el proyecto Tamarindo-Oasis, por no cumplir su declaratoria con los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico. (Aprobada por la Comisión plenaria en resolución 1410 antes citada)” (resaltado es nuestro) podría interpretarse – como parece ser que hacen ambas las partes en el proceso – que se estaría cuestionando la aplicación contenida en las resoluciones Nombre22023 y los que resuelven la revocatoria y apelación contra este, sean las resoluciones 1702-2011-SETENA y R-D-499-2011; sin embargo, no es posible sustentar esta interpretación dado que se estaría confundiendo una pretensión de naturaleza declarativa con una anulatoria en contra de actos concretos, empero, aún en tal supuesto, la excepción no sería aplicable por las razones que de inmediato se detallan, no sin antes indicar que, si bien es cierto, la excepción fue planteada y resuelta por el juzgador de trámite por resolución 1748-2012 (visible a imágenes 503 a 512 del expediente judicial digital), lo cierto es que ello no inhibe a que, ante la reiteración de la excepción, ésta sea conocida por el Tribunal de fondo, justamente como lo realizó la representación Estatal. En esa línea, respetando lo resuelto por el juez de trámite, el abordaje de esta Cámara se va a enfocar respecto de la alegación de una manera diferente: Si tomamos justamente como punto de partida el antecedente de la Sección Sexta aportada por el Estado, concretamente la resolución 17-2012-VI la cual a su vez cita la resolución 39-2009 de la misma sección, se parte de la premisa de que la viabilidad ambiental forma parte de todo un procedimiento administrativo autorizatorio, en el cual el acto bajo estudio se configura como un prerrequisito del acto final, ya sea la licencia de construcción en el caso de obras o de la licencia, permiso, concesión en el caso de una actividad; y es justamente a razón de ello que dicha sección en ambos antecedentes, deciden mantener que como tal el acto no es ni final, ni de efectos propios, y por lo que consideran aplicable el instituto de la excepción de acto no susceptible. No obstante, ambos poseen una excepción, y que ad efectum videndi, vale la pena transcribir literalmente y corresponde a parte del considerando VI de la resolución 39-2009-VI que al respecto afirma: “Así visto, se trata de un acto que culmina el análisis en sede ambiental, que debe ser tomado en cuenta en la decisión final, para efectos de la comprensión de esa variable, pero que no lo limita el acto autorizatorio en las aristas de su contenido. Incluso, considera este Tribunal, la autoridad que emite la autorización podría imponer condiciones adicionales a las previstas en el Estudio de Impacto Ambiental, siempre que fueren razonables, justificadas y proporcionadas. Este carácter instrumental respecto del proceso principal que permite, como efecto final, el ejercicio de la actividad u obra, suprime la posibilidad de que sea considerado un acto final o bien, en último caso, uno de trámite con efecto propio (salvo que el acto ambiental fuese denegatorio, caso en el cual, es plenamente factible su impugnación judicial). Ello aunado a la imposibilidad de que surta efectos en la realidad material, hacen que sea imposible considerarle como una resolución final definitiva impugnable en sede judicial. El hecho de que ese acto sea el resultado de un procedimiento en el cual se han dado análisis, consultas, informes, etc., no lleva a tenerle como de posible recurribilidad jurisdiccional directa, pues a fin de cuentas, se trata de una estructura lógica formal, necesaria para llegar a determinar la viabilidad de la propuesta en términos ambientales, que solo tiene sentido para efectos de la emitir la autorización en otro procedimiento. Por otro lado, la especialidad técnica de la Nombre22023 no transmuta esa naturaleza no definitiva o de trámite,j pues no es un criterio que de manera autónoma permita tener un acto como preleable.” (resaltado es del original). Esta Cámara de Jueces comparte el criterio expuesto por los Jueces de la Sección Sexta, parcialmente transcrito y con ello, queda rechazada esta excepción.

VIII.SOBRE LAS LIMITACIONES DE CARÁCTER URBANÍSTICO Y EN ESPECIAL SOBRE LAS AFECTACIONES AMBIENTALES. El análisis sobre el derecho de propiedad y sus límites y limitaciones conforme el 45 de la Constitución Política, en concreto en cuanto al impacto de las de carácter ambiental y urbanístico sobre tal derecho, realizan una modulación de la facultad de transformación que el numeral 264 inciso 3 del Código Civil, y que, dependiendo del régimen aplicable, tales afectaciones pueden o no, ser indemnizables. Es con ello que la función de transformación se fue convirtiendo de un derecho inmediato, a ser una facultad sometida a control administrativo, según la evolución y avance de la normativa, dirigida a una verificación previa, durante y posterior de la ejecución por parte del propietario de una actividad constructiva, negatoria en algunos supuestos (imposibilidad de edificación) e incluso, en casos extremos de desobediencia u omisión, de revocatoria de la licencia otorgada con eliminación de lo construido de manera subsecuente. Esta tesitura ha sido copilada por nuestra Sala Constitucional en su voto 6950 de las doce y cincuenta y seis minutos del veintisiete de mayo de dos mil once como una tarea que recae, entre otros órganos y entes públicos, en el Gobierno Municipal al decir: “… por cuanto la Municipalidad tiene como una de sus funciones, el realizar un control “previo” sobre las construcciones - para verificar requisitos-; también efectuar un control “durante” la construcción, por ejemplo para verificar que se construya conforme a planos, que no tenga ventanas a colindancia, que cumpla con el alineamiento o con el antejardín; y por último, también le asiste la posibilidad de un control “posterior”, materializado en la obligación de inspeccionar que lo construido se ajuste en todo a lo autorizado en sus permisos. De igual manera, los propietarios de locales con atención al público, deben velar porque éstos se adecúen a las exigencias de la población discapacitada. Ello implica que debe existir un compromiso individual e institucional para respetar esos derechos.” (Véase en igual sentido el voto 6567-2011 y 1650-2009 de la misma Sala), lo anterior, pese a la existencia de concurrencia con instituciones como El Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), a través del contralor ambiental, la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA), el Tribunal Ambiental Administrativo, los Consejos Regionales Ambientales, los funcionarios de Administración Forestal y la Dirección de Aguas, Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, el Ministerio de Salud, el Ministerio de Cultura, a través de la Comisión Arqueológica Nacional y la Comisión Nacional de Patrimonio Histórico-Arquitectónico, Instituto Costarricense de Turismo en materia de zona marítima terrestre o el Instituto de Desarrollo Rural, el Instituto Nacional de Vivienda (INVU) en materia de planificación nacional, entre otros. Ahora bien, la materia urbanística debe incluir dentro de su marco de análisis, valoración y protección de la materia ambiental, al punto que todo desarrollo urbano debe ponderar esa variable, tal y como lo dispone la legislación tutelar ambiental. Se trata de un campo de la actividad humana en la que se evidencia de manera directa su incidencia en el ambiente. La autonomía que viene constitucionalmente conferida a las municipalidades para la planificación y ordenación territorial no supone una desvinculación de las regulaciones ambientales y, por ende, las actuaciones emitidas por ella no pueden escapar de los límites establecidos en esta regulación. La regulación normativa en este sentido es muy amplia, encontrando dentro de este bloque la Ley Orgánica del Ambiente No. 7554 del 04 de octubre de 1995, Ley Forestal No. 7575 del 13 de febrero de 1996, Ley de Conservación de Vida Silvestre No. 7317, Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No. 7779 del 30 de abril de 1998, Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942 y Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968. De importancia para el presente asunto es lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Orgánica del Ambiente que dispone: “Artículo 17.-Evaluación de Impacto Ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán de una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de ese organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras y proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental”, con lo cual se establece con ello, y en los escenarios que la normativa sobre la materia lo ordena, que previo a la emisión de una licencia constructiva, deba necesariamente contarse con la respectiva viabilidad ambiental, siendo solamente exonerables de tal estudio los casos que cuenten con una exclusión expresada de tal obligación, con ello se configura una relación entre la actuación municipal referente a construcciones y la actividad de control ambiental dado concretamente por la Secretaría Técnica Ambiental, siendo el segundo un requisito del primero. En razón de lo expuesto, no le asiste la razón a la parte actora, al afirmar que existe una invasión de competencias por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental frente al Gobierno Local, toda vez que lo que existe un un deber de cooperación y coordinación interinstitucional entre los diferentes órganos y sujetos públicos que intervienen en la materia, con ocasión del ejercicio de sus competencias establecidas por ministerio de ley, tal y como lo indicó claramente, la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en el voto 5445-99, de las de las 14:30 horas del 14 de julio de 1999 , de cuyo extracto nos permitimos transcribir: "Es decir, las municipalidades pueden compartir sus competencias con la Administración Pública en general, relación que debe desenvolverse en los términos como está definida en la ley (artículo 5 del Código Municipal anterior, artículo 7 del nuevo Código), que establece la obligación de "coordinación" entre la municipalidades y las instituciones públicas que concurran en el desempeño de sus competencias, para evitar duplicaciones de esfuerzos y contradicciones, sobre todo, porque sólo la coordinación voluntaria es compatible con la autonomía municipal por ser su expresión. En otros términos, la municipalidad está llamada a entrar en relaciones de cooperación con otros entes públicos, y viceversa, dado el carácter concurrente o coincidente -en muchos casos-, de intereses en torno a un asunto concreto. En la doctrina, la coordinación es definida a partir de la existencia de varios centros independientes de acción, cada uno con cometidos y poderes de decisión propios, y eventualmente discrepantes; pese a ello, debe existir una comunidad de fines por materia, pero por concurrencia, en cuanto sea común el objeto receptor de los resultados finales de la actividad y de los actos de cada uno. De manera que la coordinación es la ordenación de las relaciones entre estas diversas actividades independientes, que se hace cargo de esa concurrencia en un mismo objeto o entidad, para hacerla útil a un plan público global, sin suprimir la independencia recíproca de los sujetos agentes. Como no hay una relación de jerarquía de las instituciones descentralizadas, ni del Estado mismo en relación con las municipalidades, no es posible la imposición a éstas de determinadas conductas, con lo cual surge el imprescindible "concierto" interinstitucional, en sentido estricto, en cuanto los centros autónomos e independientes de acción se ponen de acuerdo sobre ese esquema preventivo y global, en el que cada uno cumple un papel con vista en una misión confiada a los otros. Así, las relaciones de las municipalidades con los otros entes públicos, sólo pueden llevarse a cabo en un plano de igualdad, que den como resultado formas pactadas de coordinación, con exclusión de cualquier forma imperativa en detrimento de su autonomía, que permita sujetar a los entes corporativos a un esquema de coordinación sin su voluntad o contra ella; pero que sí admite la necesaria subordinación de estos entes al Estado y en interés de éste (a través de la "tutela administrativa" del Estado, y específicamente, en la función de control la legalidad que a éste compete, con potestades de vigilancia general sobre todo el sector)". Nótese entonces que no cabe duda, que el en caso concreto, no ha existido infracción alguna de competencias entre los sujetos y órganos públicos en estudio, razón por la cual, se rechaza el argumento expuesto, máxime que, en el propio voto relacionado en este asunto, el Tribunal Constitucional recuerda la obligación de coordinar labores entre las instituciones.

IX. LA CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA. DELIMITACIÓN DE ACTOS QUE GENERAN DERECHOS ADQUIRIDOS

A nivel constructivo, no cualquier gestión tramitológica genera un derecho adquirido, así, se ha precisado por la doctrina y la jurisprudencia que los usos de suelo, certificados de disponibilidad de agua, viabilidades ambientales, y otros requisitos no constituyen – en sí mismos – ni actos finales, ni actos con efecto propio que generen en favor del particular, un derecho subjetivo que le permita la consolidación de determinada situación jurídica. Es así como tal efecto se circunscribe en materia edilicia al otorgamiento de una licencia constructiva y que consolida, en caso de que el interesado haya ejecutado el objeto del acto autorizante, o en su defecto, que al menos haya iniciado la ejecución de éste. Lo anterior dado que, en un principio de mutabilidad del ordenamiento jurídico, no existe un mandato ni de rango legal o constitucional que obligue a que determinado marco jurídico sea inalterable a lo largo del tiempo; sin embargo, aquellas actuaciones que amparadas a la normativa vigente fueron emitidas y que se hayan ajustado a los parámetros de legalidad aplicables al momento, tienen el derecho a conservar dicha situación en una aplicación del principio de irretroactividad de la ley contemplado en nuestra Carta Magna. Así, podemos citar lo dicho por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en su resolución 866 de las nueve horas cincuenta y cinco minutos del 11 de julio de 2013 la cual indicó: “Con el fin de resolver el reclamo planteado, conviene tener en cuenta que, al amparo de los preceptos 21 (derecho a la salud), 45 (limitaciones a la propiedad por razones de interés público), 50 (derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado), 69 (exigencia constitucional a la explotación racional de la tierra) y 89 (protección de las bellezas naturales), todos de la Constitución Política, se instituye el ordenamiento territorial y –concretamente– el urbanístico, como un conjunto de disposiciones tendentes a garantizar tales derechos fundamentales y, con ello, la calidad de vida de los habitantes, según lo reconoce expresamente el numeral 28 de la Ley Orgánica del Ambiente. Acorde con ese objetivo, el cardinal 28 de la Ley de Planificación Urbana (en lo sucesivo LPU) prohíbe “aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada”. Para asegurar que dicho precepto se cumpla, esa misma norma instituyó el denominado “certificado de uso de suelo”, como un “certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación”. Por esa razón, cuando un munícipe requiera de una licencia municipal (por ejemplo para construcción, fraccionamiento o patente para una actividad comercial o industrial), el respectivo Ayuntamiento debe constatar, previamente, que la actividad a realizar sea compatible con las zonas de uso estipuladas en la planificación urbana aplicable en el cantón. Sobre el particular, esta Sala ha indicado: “[…] El certificado de uso de suelo consiste en el instrumento donde consta a qué usos puede destinarse un terreno, sea, lo que acredita, -con carácter declarativo-, es la utilización que se le puede dar según las regulaciones vigentes. De ahí, puede suceder que lo plasmado en él no sea lo que interese al administrado, puesto que, el que le pretendía dar, podría no resultar conforme con el plan regulador. Según lo hizo patente el Ad quem, la Sala Constitucional ha expresado que dicho certificado, aunque de naturaleza declarativa, se erige en un acto fundamental, en razón de que su contenido y función es hacer constar estados fácticos o legales que posibilitan la toma de resoluciones que crean, modifican o extinguen situaciones jurídicas, como son los permisos de construcción o patentes, para cuyos otorgamientos se requiere de dicho documento, como medio para verificar que, lo solicitado se conforma con la utilización aprobada en el correspondiente plan regulador.” (Sentencia no. 798-F-S1-2012 de las 9 horas 45 minutos del 4 de julio de 2012). Valga acotar que el ordinal 28 de la LPU, también prevé los denominados “certificados de uso no conforme”, que son aquellos mediante los cuales se hace constar un uso contrario, pero que se encontraba consolidado de previo a que se implantara la respectiva zonificación”. En cambio, una vez otorgado una licencia edilicia, el sujeto ya cuenta con este derecho preexistente, el cual, en sentido técnico, no pueden ser afectados por normas subsecuentes y que le permiten realizar todas las conductas dirigidas a darle mantenimiento y conservación a lo ya edificado, o en su defecto, a finalizar con los proyectos ya cubiertos por una licencia (siempre y cuando ésta se mantenga vigente, dado que, tanto algunos de sus requisitos, como ella misma, puede estar sometido a un término de expiración, aunque ello implique la posibilidad de renovarlo considerando la conservación de lo existente). Es justamente por lo anterior, que tales actos se encuentran cubiertos por Principios como el de Confianza Legítima y el de Intangibilidad de Actos Propios, que son parte de la seguridad jurídica que el ordenamiento le otorga a los beneficiarios de este tipo de actos administrativos. Ahora bien, la realidad nos indica que al momento de emitirse una nueva regulación de planificación urbanística ciertos fundos van a encontrarse “incompatibles” con dicha normativa, dando lugar a lo que se conoce como edificaciones o construcciones “no conformes” o “consolidadas”. Este tema lo ha abordado nuestro Tribunal Constitucional referente al tema de la retroactividad de la normativa urbanística indicando: “DE LA APLICACIÓN DE LA NORMA IMPUGNADA Y EL PRINCIPIO DE IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY.- En virtud de las anteriores consideraciones es que es claro para este Tribunal Constitucional que la norma impugnada no es violatoria del principio de irretroactividad de la ley. Sin embargo, eventualmente lo puede ser su aplicación e interpretación por parte de las respectivas autoridades respectivas, si éstas no autoricen ni permitan modificaciones o remodelaciones en las industrias con un uso no conforme en forma absoluta e irrestricta , esto es, que impidan la reparación o remodelación de las obras previamente levantadas, máxime cuando las mismas están sustentadas o motivadas en la necesidad de su adecuación para el funcionamiento de las mismas , esto es, para permitir la realización de la actividad anteriormente autorizada, y para su adecuación a las regulaciones ambientales o de seguridad vigentes . Una interpretación diversa llevaría al absurdo de que tales edificaciones no podrían ser nunca reparadas o remodeladas, por su no adecuación al nuevo uso del suelo –conforme a la normativa urbana vigente–, lo cual podría en serio riesgo de ruina a tales construcciones, con la posible afectación de la seguridad y salud de sus propietarios, poseedores, usuarios, etc.” (voto 13330-2006 de la Sala Constitucional). Empero, tal y como se indicó supra, ello no es una garantía de que, a razón de cuestiones de interés público, se modifique el cuadro fáctico y jurídico que afecte una situación jurídica consolidada, en cuyo caso, deberá recurrirse a las reglas de la lesividad contemplada por la normativa administrativa; en otras palabras, existe un impedimento originario de la Administración para, de propia mano, suprima un derecho subjetivo a un particular que legítimamente lo haya adquirido incrementando por ende su patrimonio (queda a salvo, claro está, los supuestos de nulidad originaria cubierto por los artículos 173 y 183 de la Ley General de Administración Pública), debiendo por ello someter esta decisión administrativa al control y fiscalización que el proceso de lesividad que le otorga a quienes integran la Jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo indicado en los artículos 1.1, 34, 36 incisos a, b y c, y 42.2 incisos b, c, e y f del Código Procesal Contencioso Administrativo. Con ello, la supresión de todo o parte de la esfera patrimonial de un sujeto titular de una edificación, posee eventualmente la posibilidad de exigir una indemnización en atención de criterios de responsabilidad tal y como se desarrollará en el siguiente apartado.

X.CRITERIOS DE IMPUTACIÓN DE RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA. Sobre el tema objeto de este acápite y que devienen de las pretensiones tercera, cuarta quinta, sexta y sétima de la demanda, existen infinidad de pronunciamientos al respecto, no obstante, por la claridad en su redacción, recurrimos a la transcripción de lo indicado por la Sección Sexta de este Tribunal que en el considerando XV, de la resolución 37-2017-VI de las catorce horas del veintidós de marzo del dos mil diecisiete, que reza así: “XV.- Sobre el régimen de responsabilidad administrativa. Generalidades. Normas aplicables. Al amparo del numeral 190 de la Ley General de la Administración Pública, la Administración es responsable por su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal. Cabe destacar que la referencia que hace el legislador no es simplemente a los actos, sino que trasciende todo el funcionamiento administrativo (artículo 49 de la Constitución Política), concepto que refleja cualquier forma de manifestación de voluntad administrativa, sean formales o materiales, y que engloba además, a la disfunción, sea, las omisiones administrativas. La responsabilidad dicha, se enmarca, por ende, dentro de un régimen preeminentemente objetivo, que engloba en su fundamento tanto la teoría del daño y del riesgo, así como en el equilibrio en la ecuación patrimonial. Con ello se procura, en lo fundamental, la reparación indemnizatoria a quien ha experimentado una lesión atribuible a la organización pública como centro de autoridad que resulta ser antijurídica en su base. Este criterio finalista produce a su vez, una transformación plena en el eje central de la responsabilidad misma, pues abandona la observación analítica del sujeto productor del daño y la calificación de su conducta, para ubicarse en la posición de la víctima, que menguada en su situación jurídica, queda eximida en la comprobación de cualquier parámetro subjetivo del agente público actuante (salvo en lo que a su responsabilidad personal se refiere). Esto ocasiona, sin duda, un giro en el enfoque mismo de su fundamento, ya que habrá responsabilidad de la Administración siempre que su funcionamiento normal o anormal, legítimo o ilegítimo, cause un daño que la víctima no tenga el deber de soportar, ya sea patrimonial o extrapatrimonial, con independencia de su situación jurídica subjetiva y la titularidad o condición de poder que ostente, cumpliendo claro está, con el presupuesto imprescindible del nexo causal. Sobre el tema, véase el extenso desarrollo realizado en la resolución no. 584 de las 10 horas 40 minutos del 11 de agosto del 2005 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Desde este plano, la legislación impone como criterios de imputación la conducta ilícita o lícita, así como el funcionamiento normal o anormal. En el caso de la conducta lícita y el funcionamiento normal, el Ordenamiento Jurídico establece presupuestos y exigencias que determinan su procedencia, entre ellos, el daño debe ser especial o anormal, lo que supone que debe recaer sobre una pequeña proporción de afectados o bien, en el segundo caso, debe tener una intensidad excepcional. En estas hipótesis la responsabilidad solo cubre el daño, no así el lucro cesante (artículos 194 y 195 de la Ley General de la Administración Pública). Por su parte, en la conducta ilícita y el funcionamiento anormal, la responsabilidad es plenaria. Con todo, ante esos criterios de imputabilidad, ha de acreditarse que la lesión es consecuencia de esas acciones u omisiones, a efectos de establecer el nexo causal que permita la atribución de responsabilidad al centro de autoridad pública. Aunado a ello, en los casos de anormalidad e ilicitud, el juzgador ha de abordar un examen del funcionamiento público, a fin de establecer si efectivamente, se ha presentado un proceder que se aleja de la legalidad o bien, se contrapone a los conceptos de eficiencia administrativa. En tales casos, resulta determinante inferir con claridad la existencia de esos criterios, pues de otro modo, el tratamiento y análisis de cada caso debe ser diferente, atendiendo al tipo de funcionamiento al que se atribuye el detrimento. Surgen como causas eximentes de tal responsabilidad la culpa de la víctima, el hecho de un tercero y la fuerza mayor. Empero, en cada debate, el juzgador ha de examinar si el efecto liberatorio de tales circunstancias es total o lo es solo parcial, caso este en que solo podrá llegar a producir un efecto reductor en la responsabilidad de la unidad administrativa. De nuevo, la concurrencia de esos aspectos incumbe a la Administración. Este deber compensatorio subsiste incluso ante los daños ocasionados a raíz de las faltas cometidas por sus funcionarios o servidores, durante el desempeño de sus deberes o en ocasión del cargo que ocupan. En efecto, el canon 191, en relación al 199, ambos de la Ley General de la Administración Pública, refieren al Estado la responsabilidad objetiva por las acciones u omisiones de sus funcionarios, cuando se hayan valido del cargo o de los medios que este les proporciona, para causar un efecto dañoso en la esfera jurídica de un tercero, que no se tiene el deber de soportar. En ese tanto, esos medios o instrumentos son vías de ocasionalidad causal que dan paso a la responsabilidad, por la vinculación modal, instrumental o indirecta con el servicio. Cabe destacar que este deber indemnizatorio se fundamenta, además, en el concepto de antijuridicidad de base, traducible en la inexistencia del deber de soportar la lesión. Más simple, siempre que se haya sufrido una lesión como consecuencia de una conducta pública, sea esta activa u omisiva, que la víctima no tiene la obligación de soportar, surge el deber indemnizatorio como derivación de máxima de reparación integral del daño que se desprende del numeral 41 de la Constitución Política. De ahí que dentro del espectro de cobertura de este sistema de responsabilidad, se encuentren comprendidos los daños que puedan ocasionarse de un funcionamiento normal o bien de una conducta lícita, pues en tales casos, pese a que en tesis de principio, el proceder público se ajusta a legalidad o bien a las reglas de eficiencia que lo orientan, si se produce un efecto lesivo que la persona no tiene el deber de soportar, ha de ser indemnizado. Desde luego que en esas hipótesis el daño ha de ser especial (infringido a una pequeña proporción de afectados) o anormal (sea, de un alcance excepcionalmente intenso, por encima de los márgenes normales de tolerancia), dando pie a la reparabilidad del daño, no así del lucro cesante, según las reglas dispuestas por los artículos 194 y 195 de la Ley General de la Administración Pública. Con todo, cabe indicar que no todo daño es indemnizable, sino solo aquel que el Ordenamiento Jurídico considere antijurídico en su base. En efecto, sólo es indemnizable la lesión que confrontada con la globalidad del Ordenamiento, pueda reputarse como antijurídica en su base; lo contrario llevaría, a decir de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, a afirmar la compensación por acción dañosa frente a un menoscabo que el Ordenamiento no reprocha y que, por el contrario, tolera y consciente como normal y justificado, lo que llevaría a una inminente quiebra del Estado, que en el contexto nacional, se encuentra vinculado directa o indirectamente con un gran número de áreas de acción. Dicho en términos más simples, existe antijuricidad de base siempre que un mandato legal establezca la obligación de reparar una lesión contraria a derecho que la víctima no deba soportar, al margen del parámetro de imputación. Aún lo indicado, cabe destacar que no todo daño es indemnizable, sino solo aquel que sea efectivo, evaluable e individualizable. La amplitud del marco de tutela del sistema de responsabilidad objetiva de la Administración no es óbice del deber de acreditar que el daño es consecuencia de un proceder público. A su vez, debe demostrarse el marco fáctico a partir del cual, es viable desprender la lesión a los bienes extrapatrimoniales. No basta alegar la existencia de padecimientos o lesiones, debe demostrarse al menos, los hechos que en teoría, han originado tal detrimento. Ello viene como derivación del principio de carga de la prueba, que dimana del ordinal 317 del Código Procesal Civil, al establecer la necesidad de quien alega tener un derecho, de probar los hechos constitutivos de aquel. No se trata de una inversión de la carga probatoria en una materia que se sustenta en la reparación integral del daño y tiene como pilares el daño y el riesgo creado, sino de la comprobación mínima de los criterios de imputación y hechos que dan origen al daño, como presupuestos elementales de la atribución de responsabilidad y con ello del surgimiento de la obligación reparadora. El ordinal 82 del Código Procesal Contencioso Administrativo establece como una de las finalidades del proceso, determinar la verdad real de los hechos, mediante cualesquiera medios de prueba. Empero, ello no releva a la parte que aduce tener un derecho oponible a un tercero, como es el caso del derecho de reparación de un daño, de acreditar los fundamentos fácticos que sustentan ese derecho, así como de la existencia misma de la lesión. Lo anterior sin perjuicio de aquellos casos en que el padecimiento surge como consecuencia lógica de un proceder administrativo. Lo anterior deriva además de lo preceptuado por el canon 196 de la Ley General de la Administración Pública, en cuanto señala: “En todo caso el daño alegado habrá de ser efectivo, evaluable e individualizable en relación con una persona o grupo.” La efectividad del daño en un caso concreto pende, de manera directa, de la demostración del nexo de causalidad, que permita vincular el resultado lesivo con una acción u omisión de una Administración Pública. Así además se establece en el ordinal 58 del Código de previa cita, en cuanto impone el deber del accionante de señalar las causas de la lesión reclamada, en qué consiste, y su estimación prudencial. Si bien tal exigencia se encuentra prevista en la norma indicada cuando el pedimento reparador sea accesorio, con mucho mayor razón ha de satisfacerse cuando el marco medular de la pretensión sea una indemnización, pues en esos casos, el establecimiento de esos presupuestos, es la base mínima para acceder a lo peticionado. En esa dinámica, no basta argumentar sobre la existencia probable de daños, debe acreditarse su efectividad. Por otra parte, resulta determinante establecer, el daño solo podrá ser reclamado por quien realmente lo ha padecido, sea, quien se encuentre en la posición de víctima por haber recibido el daño de manera directa en su esfera vital. Desde este plano, solo la víctima se encuentra legitimada para reclamar la indemnización. Para ello, es cada tipo de daño el que determina la posición de víctima y por ende, define quien se encuentra amparado por el Ordenamiento Jurídico para pretender su reparación. Ergo, el reclamo no sería de recibo si es promovido por personas que no han recibido el daño reclamado de manera inmediata. Se trata de una vinculación subjetiva en el marco de la responsabilidad aludida que permite concretar de manera efectiva el postulado de reparación integral que subyace en el canon 41 de la Carta Magna. Si el resarcimiento ante una lesión que no se tiene el deber de padecer se erige como un derecho de la víctima, pues solo ella puede peticionarlo, sin perjuicio de la eventual transmisibilidad de ese derecho que en supuestos concretos pueda darse (v.gr. vía mortis causa). Ello es determinante de examinar, dado que de otro modo, se cohonestarían indemnizaciones a quienes no tienen esa vinculación subjetiva con el efecto lesivo. De igual modo, dentro de este esquema general, cabe indicar que la acción indemnizatoria que se busca cargar a la Administración Pública se encuentra sujeta a un plazo de prescripción de cuatro años, al tenor del ordinal 198 de la Ley General de la Administración Pública.” (Resaltado es del original). Teniendo claro lo anterior, de seguido analizaremos el caso concreto.

XI. SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO

Para el correcto abordaje del presente asunto, en específico para la valoración de la prueba que rola en autos y evacuada en la audiencia de juicio, y se pueda generar un pronunciamiento coherente del fondo conforme el 122 del Código Procesal Contencioso Administrativo, es que se subdividirá el presente acápite en cuatro apartados: un primero destinado al análisis de la legitimación de los accionantes y demandados; un segundo respecto de la acreditación de la causalidad que provoca que el proyecto denominado “Oasis Tamarindo” se haya paralizado así como la determinación sobre la existencia o no de daño indemnizable; un tercer apartado respecto de la aplicabilidad y legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas al proyecto frente a una consolidación urbanística, así como un análisis de la procedencia o no de una indemnización frente a dichos parámetros; para finalizar con un parágrafo cuarto respecto de las pretensiones planteadas. A) Legitimación de los accionantes y demandados: Si recordamos el elemento fundamental de análisis jurisdiccional para quienes ostentan la condición de “parte”, ya sea activa (actora, reconventora) o pasiva (demandada, reconvenida), la acreditación del requisito sine qua non de la legitimación puede verse desde dos perspectivas: la procesal, cuyo destino es determinar si quien físicamente posee la representación suficiente (legal o convencional) para actuar en nombre propio (representación directa), o en nombre propio por cuenta ajena (representación indirecta), siendo con ello necesaria la fiscalización del Tribunal en la exclusión de una defectuosa representación de alguno de los sujetos procesales; mientras que en la segunda perspectiva, la de fondo, su destino es acreditar una vinculación entre el sujeto y la pretensión procesal a declarar en sentencia, la cual, como se desprende del numeral 10 y 12 del Código Procesal Contencioso Administrativo, se circunscriben a los denominados titulares de derechos subjetivos, a aquellos que poseen intereses legítimos (directos, indirectos, gremiales, colectivos, difusos) o como partes en una situación jurídicamente tutelable, siendo con ello necesario acreditar, ante el pronunciamiento en sentencia de las pretensiones de la demanda, no solamente si son susceptibles de otorgamiento o no, si se otorgan total o parcialmente, sino que quienes vayan a sufrir las consecuencias (caso de los vencidos) o quienes puedan exigir ejecución de lo resuelto (caso de los victoriosos) tengan dicho vínculo necesario para sobrellevar los efectos de lo que se decide en la lite, teniéndose claro que se denominará legitimación ad causam pasiva en el primer supuesto, y activa en el segundo. Para el caso en marras, en cuanto a la legitimación activa del presente asunto, lo primero a considerar es la suposición sobre la cual las partes afirman el hecho primero de la demanda y que quedó como no demostrado ante la ausencia de prueba. No es posible acreditar de manera concreta la relación que hubo entre las actoras para las diligencias iniciadas en el año 2005. Lo que puede acreditarse, es que en algún momento la empresa Montain Of Fire Sociedad Anónima (MOF SA de ahora en adelante), se configuró como dueña del terreno Partido de Guanacaste matrícula Placa3566 sobre el cual, posteriormente, se asentó el proyecto, y que, como se demuestra con la prueba, así como los asientos registrales vigentes, fue afectada al régimen condominal, desapareciendo así la matrícula originaria, para dar lugar a la finca matriz creando la finca matrícula Placa3568 y filiales del condominio Horizontal Vertical Residencial y Comercial Oasis de Tamarindo con cédula jurídica CED17708, y que, se encuentra administrada por la Sociedad de Responsabilidad Limitada 3-102-745498. En ese orden, la empresa MOF SA solo es actualmente titular de algunas de las fincas filiales, es decir, posee condición de condómino (titular de un derecho subjetivo real condominal), dado que el condominio como tal y su administrador, no forman parte del presente asunto; siendo también el Banco Nacional, titular de otro grupo de fincas filiales, específicamente las destinadas para uso habitacional, el cual, al igual que ocurre con el condominio y su administrador, no forman parte de este asunto. Cosa diferente ocurre con el caso de la empresa Desarrolladora Habitacional de Guanacaste SA (DHG SA de ahora en adelante) la cual, si bien es cierto de las pruebas aportadas, a saber, el permiso de construcción, el contrato de construcción con la empresa CARFISA de Occidente, contratos de preventas de los locales y gestiones bancarias, guarda interés en el presente asunto, lo cierto es que no consta en autos documento alguno que identifique, más allá de un evidente interés legítimo en condición de desarrollador (que podemos extraerlo, por ejemplo, de la tramitación de la viabilidad ambiental, así como del contrato de construcción supra mencionado, entre otros), alguna titularidad de derecho subjetivo respecto sobre el bien inmueble condominal citado. Nótese que, al emitirse el permiso de construcción a su nombre, se entiende que lo realiza in re aliena, es decir, sobre un bien el cual no le pertenece, pero no es posible extraer más información con la prueba obrante en autos. Lo anterior es de extrema relevancia dado que, al incoarse este proceso, ambas empresas de manera conjunta y bajo un mismo patrocinio letrado, acudieron a esta sede y se les ha tramitado la causa pese a la diferencia en la legitimación antes indicada, lo cual, conforme las reglas del numeral 9.b) del Código Procesal Contencioso Administrativo, resultaba atinente en condición de una unión sin personalidad propia (se presume que de naturaleza comercial ante la ausencia de prueba y que estuvo vigente por algún tiempo, respaldando esta afirmación en el hecho de que, mientras el representante de MOF SA indicó ante el interrogatorio de las preguntas generales que se considera socio de Nombre22018 SA, el representante de éste afirmó categóricamente que actualmente no cuentan con tal relación societaria, pudiendo consultarse la declaración inicial de ambos representantes en el audio y video de la audiencia de juicio oral y público) para el desarrollo del proyecto titulado “Oasis de Tamarindo”. Empero, esta situación va a tener un impacto directo en cuanto al análisis de las pretensiones de naturaleza económica dado que, siguiendo la línea de este numeral, el incoar el proceso de manera conjunta no exime a las partes como lo indica de forma in fine el 9.b) del código de rito, de individualizar los daños y perjuicios atribuibles a cada parte, tal y como lo indica la propia norma según “la titularidad de la situación jurídica lesionada de quien demanda”. De la exposición de la demanda, réplica, argumentos de apertura y conclusión de las actoras MOF SA y Nombre22018 SA, obtenemos que su teoría del caso se orienta a demostrar un daño el “proyecto” y las supuestas pérdidas económicas de éste, siendo incluso que ambas pruebas periciales, -tanto de la administradora de empresas como de la ingeniera industrial y que se realizaron siguiendo la proposición de prueba de las actoras-, realizaron un abordaje en este mismo sentido, excluyendo, según el testimonio de ambas peritos en audiencia de juicio, un análisis de imputación a las empresas actoras de manera individual, sino que ambas rindieron criterio en razón del “proyecto”. En otras palabras, no se cumplió con el requisito de acreditar la situación jurídica lesionada de manera individual por cada parte y, de hecho, la formulación de las pretensiones están planteadas como si el “proyecto” fuese una persona jurídica y ellos sus representantes, o en su defecto, de que se tratara de un bien en copropiedad (material o intelectual), cosa que no es aplicable al caso, y omitiéndose por ello, una formulación de pretensiones propias e individualizadas en los términos que lo exige la norma en comentario. Ahora bien, lo dicho hasta el momento no implica una imposibilidad de analizar el fondo del asunto, pero sí impactará en la acreditación de legitimación para el análisis de reclamación de pretensiones indemnizatorias de las partes actoras, por las razones indicadas. En cuanto a la legitimación pasiva, basta con mencionar que las limitaciones objeto de discusión en cuanto al fondo del asunto fueron emanados por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA de ahora en adelante), la cual, como órgano del Estado sin personería jurídica instrumental es representado por éste, mientras que la actuación material de paralización de las obras en ejecución de lo ordenado por la Sala Constitucional proviene de la Municipalidad de Santa Cruz, siendo con ello, a la luz de lo dispuesto por el numeral 12 del Código Procesal Contencioso Administrativo, y considerando la existencia de pretensiones expresas en contra de ambas partes, una acreditación de la existencia de legitimación pasiva suficiente para formar parte del presente asunto, sin existir razones que fundamenten la aplicación del 71.2 del Código indicado. B) Acreditación de la causalidad que provoca que el proyecto denominado “Oasis de Tamarindo” se haya paralizado y su imposibilidad de continuación: Lo primero a aclarar es que, ante la prueba obrante en autos, se debe diferenciar entre la paralización material del proyecto y la paralización como efecto de una actuación administrativa impugnable, la cual, para este caso, corresponde a la ejecutada por la Municipalidad de Santa Cruz, codemandada en el presente asunto. B.1 Cursos causales concurrentes: De la declaración de ambos representantes de las sociedades actoras, le queda claro a esta Cámara de jueces la razón de la paralización material de las obras, entendiéndose por tal, el cese en la realidad de cualquier tipo de actividad constructiva, siendo ésta producto de la decisión colegiada de ambos representantes en el mes de Diciembre del año 2008, fundamentada – al decir de éstos – en la incertidumbre de los efectos del voto de la Sala Constitucional 2008-018529 (declaración de ambos dadas en audiencia oral de juicio), el cual, si bien es cierto, fue emitido en el mismo mes, no tuvo efectos inmediatos, confirmado por el propio dicho de las actoras, ya que en ningún momento formaron parte del expediente constitucional ni se les notificó directamente de dicha causa, por lo que es atribuible el cese de operaciones a una decisión propia de las demandantes, las cuales calificaron tal decisión de “cautelosa”, el cual no merece reproche alguno de este Tribunal, pero que, de manera aislada, no es suficiente para sustentar una imputación causal de responsabilidad a los demandados. Es así como la paralización formal, materializada por el acto de clausura de la Municipalidad codemandada no se dio sino hasta cinco meses después, en el mes de mayo de 2009, conforme consta en las pruebas descritas en los hechos probados, que es cuando se podría considerar que las actoras tuvieron conocimiento directo e indudable de que los efectos del voto constitucional le era oponible, presumiendo que la afectación era total, dado que el proyecto fue clausurado formalmente de esa forma. Así, si bien podría discutirse cuál era el fundamento utilizado por el Gobierno Local para hacerle extensivo lo ordenado por el Tribunal Constitucional, dado que al momento de la clausura no existía un estudio concreto donde el espacio físico del proyecto fuese afectado, lo cierto es que este cuestionamiento no fue gestionado de manera correcta por las actoras, sino que se conformaron con lo resuelto en resolución del 9 de junio de 2009 por el Municipio, sin seguir el cuestionamiento en alzada, lo que era posible, incluso, de ser discutido ante el jerarca impropio bifásico (artículo 173 de la Constitución Política) y posteriormente, en sede judicial, una vez agotada la vía administrativa preceptiva. Nótese que, posterior a dicha resolución, no existen pruebas que, a nivel municipal, alguna de las partes demandantes haya realizado trámite municipal alguno tendiente a la reactivación de la construcción o del levantamiento de la paralización decretada. Así, las accionantes presuponen que la actuación municipal fue respaldada por el efecto del voto constitucional (dado que eso es lo que afirma), sin analizar si la medida cautelar ordenada por la Sala Constitucional de manera sui géneris, le era oponible, ante la ausencia en aquella época del estudio de zonificación, el cual, para el momento de la clausura, apenas estaba en elaboración (faltaba aún un año, un mes y tres días para su emisión). Este detalle, analizado frente a la ausencia de una pretensión anulatoria de dicho acto municipal, no permite crear un nexo de causalidad suficiente para la fijación de un criterio de imputación de responsabilidad en contra de los demandados, concluyéndose así que, las actoras dieron por sentado que el acto municipal era legítimo y por ende, lo consintieron con el efecto que conlleva el numeral 38.1 del Código Procesal Contencioso Administrativo, y le dieron base a crear una afirmación de carácter subjetiva de que el proyecto se encontraba afecto en su totalidad, dada la apariencia que el efecto del acto municipal provocó, aunque, como se verá en el siguiente sub acápite, si bien el proyecto sí está afecto por la zona de amortiguamiento del Parque Marino Las Baulas, veremos que en realidad tal afectación es de carácter parcial, no total, constituyéndose con ello en un típico ejemplo de lo que la doctrina denomina error de derecho; sin embargo, este curso causal debe analizarse de manera global con el resto de elementos probatorios que permiten un análisis del cuadro fáctico acontecido y acreditado en autos. Parte de la tesis de los actores gira en torno a que la situación de incertidumbre se vio agravada dado el tiempo en que la Nombre22023 tardó en emitir los lineamientos técnicos en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal Constitucional, lo cual, después de analizar la prueba obrante en autos resulta cierto y acreditado, dado que dicho Tribunal otorgó solamente seis meses para realizar el estudio integral y a su vez definir los efectos de dicho estudio sobre las viabilidades ambientales vigentes, no obstante, se puede acreditar que existió una mora administrativa de más de un año, generando con ello una responsabilidad por mora que debe quedar claro que impactó en toda la colectividad de Tamarindo. Esta responsabilidad por tardanza administrativa constituye claramente un defecto o funcionamiento anormal de la Administración, la cual, ante un mandamiento de carácter vinculante como lo ordenado en la jurisdicción constitucional, provocó sobre terceros, no solamente afectos directamente como partes del expediente constitucional bajo comentario, sino que terminó afectando a proyectos los cuales, en análisis preliminar, no les había incluido. Ahora bien, en esta línea de ideas, resulta de igual forma reprochable la omisión administrativa de parte tanto de la Nombre22023 como del Municipio contabilizada al momento de la emisión de los lineamientos 1410-2010-SETENA en fecha 28 de junio de 2010 y que fue comunicado ese mismo día al Gobierno Municipal codemandado, dado que, conforme el voto de la Sala Constitucional 2008-018529, los permisos de construcción y viabilidades ambientales quedaban suspendidos y supeditados “hasta tanto no esté listo el estudio integral”, creando de igual forma una obligación a ambas demandadas al expresar en su por tanto h) “A Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, a Nombre22027 , en su calidad de Ministro de Ambiente y Energía, Secretario Ejecutivo del Consejo Nacional de Áreas de Conservación (CONAC) y Director Superior del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, a Nombre22028 , en su calidad de Jefe del Departamento de Cuencas Hidrográficas del Acueductos y Alcantarillados, a Nombre22029 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Hojancha, a Nombre22030 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Nandayure, o a quienes en su lugar ocupen estos cargos, y a los Alcaldes de las Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya, a tomar todas las medidas y previsiones dentro del ámbito de sus competencias a efectos de preservar todo el ecosistema del Parque Nacional Marino Las Baulas” (resaltado es nuestro). Con ello, a criterio de este Colegio de Juzgadores, no existe justificación alguna a partir del 29 de junio de 2010, para no actuar – de manera oficiosa – y en acatamiento a lo ordenado por el Tribunal Constitucional de eficacia erga omnes, a proceder de inmediato a definir, licencia por licencia, viabilidad por viabilidad, en caso de haber sido necesario, y determinar con certeza y brindándole a los administrados los cuales, previamente, habían adquirido una situación jurídica consolidada y que se tenía que definir casuísticamente, frente a los lineamientos técnicos emitidos, las condiciones de los desarrollos suspendidos, en otras palabras, no era posible mantener de manera indefinida, lo cual parece fue el caso según consta en autos, la aplicación de la medida cautelar ordenada por la Sala, resultando con ello en un arbitrio de las demandadas. Considérese, ante este escenario, los administrados que ya contaban con las licencias constructivas y viabilidades ambientales emitidas al amparo de una apariencia de derecho legítima y consolidada, carecían de las herramientas técnicas que la Administración poseía en la definición se los efectos en concreto de las nuevas limitaciones, determinándose, tal y como lo afirma el por tanto c) de la sentencia en comentario que reza “[Se] Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, proceder en coordinación con el Ministerio de Ambiente y Energía, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y las Municipalidades de Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya y Carrillo, a realizar un estudio integral sobre el impacto que las construcciones y el desarrollo turístico y urbanístico en la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas producirían al ambiente y las medidas necesarias a tomar, en donde se valore si conviene mejor también expropiar las propiedades que se encuentren allí, y se indique expresamente el impacto que el ruido, las luces, el uso de agua para consumo humano, las aguas negras y servidas, la presencia humana y otros produciría sobre todo el ecosistema de la zona, en especial, la tortuga baula…” (resaltado es nuestro); así, si el gravamen era tal que implicase un vaciamiento del derecho de propiedad, ello conllevaba a la necesidad de expropiar zonas específicas, todo conforme al propio estudio realizado por el órgano estatal y que el Gobierno Municipal debía secundar en esa fiscalización concurrente de la cual el Tribunal de lo Constitucional hizo referencia. No obstante, no es posible omitir que la actora, en concreto Nombre22018 SA en su condición de desarrolladora, a través de gestión realizada el 10 de febrero de 2011 frente a la SETENA, consultó si, de manera individualizada, la viabilidad que a ellos le correspondía, les era posible el levantamiento de la medida cautelar y la continuación de la ejecución de la licencia constructiva existente. Ante ello, en fecha 2 de junio de ese año, se realizó el estudio técnico ASA-1026-2011-SETENA, que forma parte del expediente administrativo de dicho órgano y que concluye, de manera categórica, que el proyecto podía continuar, pero ajustándose a los nuevos lineamientos, recomendando la presentación de un nuevo planteamiento dentro del mismo expediente, o en su defecto, a través de trámite nuevo e independiente; criterio que fue base para la emisión de la resolución 1361-2011-SETENA. Es claro según queda acreditado en los hechos probados de esta sentencia, que dicha resolución fue recurrida con recursos de revocatoria con apelación, resultando que, con la resolución R-D-499-2011 del Ministro de Ambiente y Energía de fecha 17 de agosto de 2011, daba por finalizada la vía administrativa, lo cual a consideración de este Tribunal no era necesario, dado que se trataba de un simple acto de trámite, no uno final y por ello, no susceptible de impugnación al carecer de efecto propio, ergo, la obligación a cargo de las actoras de cumplir con tal prevención se constituye en una interrupción de la tramitología achacable a sí misma, ello con ocasión de que no quedó demostrado dentro de las pruebas y hechos probados, que se haya realizado. Téngase en cuenta que, al momento en que deviene el innecesario “agotamiento de la vía administrativa”, el error de derecho que previamente se había creado, en el cual se creía que el proyecto estaba en su totalidad afecto, provocó que se enfrascaran las promotoras de la acción con Nombre22023, tratando la resolución Nombre22023 como si fuese un acto final, y de hecho, considerándose como lapidario para la vida del proyecto, premisa que es usada – por ejemplo – por la perito ingeniera industrial, al considerar que las limitaciones afectaban casi un 85% (ochenta y cinco por ciento del proyecto), lo cual, se insiste, como se verá en el próximo acápite, no es cierto. A criterio de este Tribunal, la resolución Nombre22023 posee la característica de tratarse de un acto de trámite, sin efectos propios, aunque contiene un efecto de beneficio propio a las promoventes de esta acción jurisdiccional al confirmar su derecho preexistente. Tal consideración, de calificar la resolución como un acto de trámite sin efecto propio, se fundamenta en el hecho de que en ningún momento la Nombre22023 definió, de forma concreta e individualizada, el impacto de los lineamientos en cuestión, sino que le permitió a los gestores de éste, a que plantearan – a su criterio – una adaptación al proyecto original, para su estudio, análisis y resolución; no obstante, el acto final de calificación de éste nunca se dio, ante el incumplimiento de las actoras de realizar este acto de trámite, lo que provoca que el hecho interruptor del iter tramitológico no le sea imputable a las demandadas, sino a la propia parte, configurándose la conocida eximente de responsabilidad denominada "culpa de la víctima", no siendo así la decisión de suspensión en la continuación del trámite, una actuación ilegítima atribuible a las demandadas. Debe con lo anterior entenderse que, si bien es cierto, las partes accionantes en su demanda, así como sus argumentos expuestos en juicio afirman que los lineamientos hacen inviable el proyecto, lo cierto es que no existe conducta administrativa en tal sentido, justamente por el momento dentro de la gestión administrativa en que las cosas se paralizaron. De igual forma, no está por de más indicar, que esta circunstancia posee efectos que implican la justificación del actuar municipal (aunque sea de manera indirecta) dado que, con ocasión de la circunstancia fáctica en la que se estancaron las cosas, ante la no conclusión del trámite ante Nombre22023 y su condición básicamente pendiente de resolución final, impide al municipio el calificar la validez, eficacia y legalidad de la licencia constructiva por ellos otorgado, dado que uno constituye el requisito del otro. Cosa diferente hubiese acontecido si las partes actoras hubiesen cumplido con lo requerido por dicha autoridad administrativa, y que de ésta emanase un acto que violente la situación jurídica consolidada, o en su defecto, que vacíe de aprovechamiento éste, pero, nuevamente, ello sería ante la existencia de un acto final que, por el momento, no existe ante la omisión de cumplir con lo prevenido en la resolución 1361-2011-SETENA, específicamente en su “por tanto” primero que obliga a la reelaboración del Formulario FEAP, Plan de Gestión Ambiental y Declaración Jurada de Compromisos Ambientales. El dar por sentado el rechazo del proyecto, ha sido una suposición de las accionantes, sin contar con respaldo alguno dentro del acervo de pruebas que rolan en autos, haciendo con ello que su reclamo, pueda considerarse como un reclamo anticipado y por ende, carente de la actualidad que exige la normativa de la Ley General de Administración Pública como requisito de admisibilidad de una reclamación indemnizatoria. Ahora bien, se tiene entonces que valorar, de manera conjunta, si los cursos causales concurrentes analizados hasta el momento, a saber: la actuación de clausura del municipio que no parece sustentarse técnicamente, en conjunción con el yerro de las actoras de seguir el correcto camino de impugnación municipal, y la situación posterior de la mora administrativa en la emisión de lineamientos, complementada con la omisión y pasividad de las demandadas de cumplir con lo ordenado por la Sala Constitucional. al no definirle a quienes ya ostentaban una licencia o una viabilidad ambiental su situación jurídica de oficio, pero confluyendo el hecho de que las actoras, ante la gestión de parte frente a la SETENA, omitieron el cumplimiento de la presentación de la reelaboración del Formulario FEAP, Plan de Gestión Ambiental y Declaración Jurada de Compromisos Ambientales para que dicha autoridad definiera en concreto los efectos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional tantas veces mencionado, pero ello no será posible, ni necesario, en ocasión de un nexo causal adicional que básicamente hace nugatorio los nexos causales descritos y que de inmediato se expone. B.2) La causalidad eficiente y definitiva de la paralización e impedimento de continuación. Culpa de la víctima frente a una defectuosa gestión financiera del proyecto: El nexo causal que fue probado con lujo de detalle es el que narra la historia financiera del proyecto y que, determinado de modo temporal, resalta como causa eficiente y definitiva productora de la paralización e impedimento de continuación del proyecto, anulando así los nexos causales anteriormente desarrollados, veamos: se tuvo por probado que el proyecto tuvo inicialmente dos fuentes de financiamiento: un aporte de capital propio (básicamente el terreno) y un aporte proveniente de las preventas administradas por el Escrow en manos de Nombre22021 , y que, tomando como punto de inicio oficial la notificación del inicio de obras a la Nombre22023 el 26 de junio de 2007, pudieron dar marcha inicial a la construcción del proyecto aprobado. No obstante, considerando como cierto lo declarado por el representante de la empresa MOF SA en declaración a viva voz frente a esta Cámara, existió un problema con el Escrow que les forzó a conseguir un crédito puente, es decir, una tercera fuente de financiamiento, la cual provenía del Banco Nacional de Costa Rica, la cual podemos datar – al menos – al mes de octubre de 2007, que es cuando se protocolizan los acuerdos de asamblea societaria de MOF SA para constituir parte de las filiales en garantía fiduciaria y tramitar lo que posteriormente sería el crédito fiduciario Nombre22018 SA/MOF SA – Banco Improsa – Banco Nacional N-I-1839-2007 el cual se realiza en diciembre de 2007, siendo aprobado el crédito en dos partes, girando la primera de éstas con la aprobación por parte de la Comisión Nacional de Crédito del Banco Nacional en fecha 2 de setiembre de 2008. Así, para el momento en que las actoras deciden paralizar sus actividades, apenas habían transcurrido tres meses desde la aprobación del crédito del Banco, existiendo una manifestación del regente ambiental, encargado técnico ante Nombre22023 que señala que tal decisión surtió efectos a partir de la fecha 1 de diciembre de 2008, lo cual concuerda con las declaraciones de ambos representantes legales de las actoras. Ahora bien, de extrema relevancia es que, pese a que la aprobación del crédito fue en setiembre de 2008, para el mes de octubre de 2008 Nombre22036 , analista financiera de la Dirección Regional Guanacaste – Puntarenas indicaba que el proyecto presentaba serios problemas de liquidez, concretamente, flujo de caja, recomendando así el no giro de la segunda parte del crédito, situación que continúa reflejándose el 2 de marzo de 2009 cuando se elabora el informe de situación financiera por la misma funcionaria y que le otorga la clasificación de “Riesgo 4” “no tiene capacidad de pago para atender las obligaciones crediticias en los términos pactados”. Ambos informes técnicos, en concordancia con la afirmación de regente ambiental, provocan el convencimiento de esta Cámara que la causa eficiente, junto con la decisión de los representantes de la empresa, que provocan la paralización material de las obras, fue la falta de solvencia financiera. Esta situación concuerda con la fiscalización realizada en litigio arbitral ante la Cámara de Comercio de Costa Rica (expediente CCA49-AR43-11-10) y que culminó con el laudo arbitral del 14 de setiembre de 2011 descrito en los hechos probados de esta sentencia, que acredita la ejecución de la garantía fiduciaria al comportamiento financiero de las demandantes, no a factores externos. Esta apreciación es coincidente con otras pruebas evacuadas en juicio, a saber, por parte de las peritos judiciales, quienes afirman que todos los ingresos fuertes (Escrow, aporte propio, crédito bancario) fueron destinados a la aceleración de la construcción, no existiendo elementos que expliquen de manera clara y fehaciente, cómo era que se estaba pagando el financiamiento bancario y su sostenibilidad en el tiempo (defecto que tampoco pudo acreditarse en el laudo como imputable a la entidad financiera o a otra causa). Es así como, al momento de emitirse el voto del Tribunal Constitucional, preexistía una patología financiera propia y exclusiva de las demandantes y que, al momento de clausurar las obras por parte del municipio demandado cinco meses después, en nada contribuyó dado que, por este hecho propio de la víctima, ya que el efecto material fue el de paralizar legalmente una obra materialmente detenida por falta de fondos. Aunado a lo anterior, si bien el proyecto pudo seguir cancelando la obligación bancaria por tres meses más posteriormente a la paralización por decisión de las actoras (diciembre 2008, enero y febrero 2009), este dato lo único que hace es coincidir con las afirmaciones de ambos peritos judiciales que indicaron que el proyecto podía soportar esta carga aún después de paralizado. Ahora bien, existía duda por parte del Tribunal de la razón por la cual, en el mes de marzo 2009, inicia el estado de mora del crédito (dos meses antes de la clausura municipal y casi año y tres meses antes de que se emitieran los lineamientos de la zona de amortiguamiento por parte de SETENA), siendo de extraordinario valor la afirmación espontánea dada por el representante de Nombre22018 SA Nombre22020 el cual afirmó que el riesgo de expropiación los hizo considerar que “no valía la pena seguir pagando un préstamo” por algo que eventualmente les iban a expropiar" (véase declaración de éste en audiencia de juicio oral y público), ello sin contar con acto o manifestación de ninguna de las demandadas en esa línea, provocando una vez más, una apreciación errónea subjetiva de las actoras. Es así como, al margen de si existía o no posibilidades de pago, lo cierto en condición de hecho histórico es que se entra en mora en marzo de 2009, operación financiera que nunca se puso al día, perdiendo en el mes de noviembre de 2009, a través de la liquidación del fideicomiso de garantía, la titularidad de las filiales condominales residenciales (siete meses antes de que se emitieran los lineamientos de SETENA). Así, cotejando ambas líneas temporales, por un lado, la de los cursos causales expuestos en el acápite anterior, con los del presente, queda claro que aun suprimiendo la primera línea de eventos, el resultado sigue siendo el mismo, la paralización del proyecto por decisión de las partes promotoras de la acción, sus apreciaciones subjetivas carentes de asidero en actuación material o formal de las demandadas, y las decisiones financieras adoptadas a lo largo de la ejecución del proyecto. Esta conclusión hace ver que la paralización del proyecto no puede ser atribuible a las demandadas, y que, en todo caso, los eventos acontecidos relacionados a éstas, no interrumpieron las consecuencias de la situación financiera gravosa que azotaba la realización del proyecto, no pudiendo configurarse con ello el necesario nexo causal de responsabilidad suficiente y adecuado que exige la Ley General de Administración Pública para crear una prestación indemnizatoria a favor de las actoras. Nótese que, de manera consecuente, ante la pérdida de las filiales se obtiene un efecto inmediato respecto de la licencia constructiva y la viabilidad ambiental, y es la necesaria participación de un nuevo co-dueño, el Banco Nacional. Es decir, desde el mes de noviembre de 2009, correspondía a las actoras no solamente poner en sobre aviso a las autoridades fiscalizadoras demandadas de la existencia de este nuevo partícipe en la conducta edilicia, sino el acreditar su venia para que, en nombre de éste, se legitimara el desarrollo por parte de las actoras que se configuraran como actuantes in re aliena sobre las filiales del Banco Nacional. Por ende, a partir de este evento, la necesidad del replanteamiento el proyecto por esta circunstancia sobrevenida la cual, como se dijo, fue producto del actuar de las actoras, obligaba de por sí, a un replanteamiento del proyecto y, por ende, la necesidad de ajustar el desarrollo que por este detalle, no podía continuar en las circunstancias originalmente otorgadas. Nótese que en ninguna parte de los autos se logra acreditar una venia o participación activa de la entidad bancaria copropietaria, ello pese a que el representante de MOF SA afirmó que la gestión del año 2011 se da producto de negociaciones con el Banco, pero tal afirmación no resulta respaldada por ningún tipo de documentación, siendo por ello insuficiente para tenerlo como un hecho probado. La necesidad del cambio del proyecto provocaba por ende una variación de la situación jurídica consolidada previamente, ante este evento sobrevenido y que por ello no conlleva una infracción ni al Principio de Confianza Legítima, ni tampoco al de Intangibilidad de Actos Propios, haciendo por ende lícito y necesario, la adaptación a las nuevas reglas urbanístico – ambientales vigentes al momento en que se pretendiera la reactivación del proyecto, el cual, aun dándole un mínimo de credibilidad a lo dicho por el representante de MOF SA respecto de la negociación con la entidad financiera, ocurriría meses después de que los nuevos lineamientos entraron en rigor, provocando con ello que el cambio de circunstancia no sea imputable a la Administración Pública y se rompa la consolidación urbanística sobre lo aún no edificado. Así, la legitimación ad causam activa de reclamación de afectación a un derecho consolidado sobre lo no edificado cesaría, justamente por las razones indicadas imputables de manera exclusiva a las partes actoras. B.3) La premisa falsa que afecta las pruebas periciales y que demeritan su valor probatorio: Consecuencia de lo anterior, es que este Tribunal no puede darle valor probatorio al contenido de los cálculos matemáticos de indemnización que ambas periciales judiciales presentaron en la causa, tanto la de administración de empresas, como la de ingeniería industrial, ello, por cuanto parten de la premisa falsa de que la causa eficiente de la detención y paralización del proyecto era a razón del voto de la Sala Constitucional en un primer momento, al municipio en un segundo y a los lineamientos, en un tercer momento, discriminando sin motivo alguno, el estudio del origen en los términos desarrollados en el acápite anterior. Ahora bien, en consideración aparte de lo dicho, téngase presente que ello es producto del planteamiento u ofrecimiento de la pericia que plantearon las actoras, siendo así responsabilidad exclusiva de ésta las deficiencias indicadas, acotándose de relevancia que, para el caso de la administradora de empresas, acredita de propias palabras que el elemento relevante era la contabilidad, y que para ello tuvo que acudir a un tercero, contador público, el cual le ayudó con la interpretación de datos, revelando que la pericia correcta debió ser de contabilidad, auditoría o finanzas y no de administración de empresas. Este peritaje en especial, además de incluir a un tercero del cual ni el Tribunal ni las partes tuvieron oportunidad de interrogar, genera una vulneración al debido proceso y derecho de defensa de las partes, pero que además, posee problemas de certeza y atino en la selección en cuanto a las fuentes de información, dado que se conformó exclusivamente con los libros contables y parte de información auditada, así como otra que constaba en autos, llegando a utilizar incluso una prueba no admitida (peritaje privado de Edgar Quirós Nuñez y Nombre22037 ), además de que, dicha información contable no se cotejó con otros de relevancia, como las declaraciones de renta y otros que pudiesen dar un control de objetividad en los datos por ella analizados, generando con ello, un sesgo que le demerita credibilidad para su valor probatorio en lo referente a los cálculos matemáticos expuestos. Concomitantemente, existen problemas con los cálculos matemáticos realizados de carácter económico, sobre todo con lo referente al cálculo del valor del terreno, el cual lo establece (incluso indexado) como bien indemnizable, pese a no estar dentro de un caso de expropiación y el cálculo de “utilidades” que no calzan con el modelo económico de financiamiento expuesto en la demás prueba documental del expediente, concretamente, al utilizar las preventas como una elemento de rentabilidad, cuando la información indicaba que estaba siendo utilizado como capital para invertir en la construcción de los edificios. Por otra parte, el peritaje de la ingeniera industrial resulta mucho más estructurado y metodológicamente reforzado, empero, igual que en el caso anterior, parte de la base (premisa falsa) de que la causa eficiente del daño proviene de la actuación constitucional, municipal y administrativa ambiental, la cual, como se dijo, fue dada por la forma en cómo las actoras solicitaron el peritaje, incurriendo de igual forma en dos yerros de consideración en cuanto a la estimación económica: por un lado, coincidente con el peritaje de administración, se incluye el valor del terreno como indemnizable pese a no estar en un proceso expropiatorio y un aporte de “utilidades” basado en el tiempo compartido (time share) que la perito a viva voz afirmó en el interrogatorio había conseguido de un brochur, el cual no consta en autos que se le haya puesto en conocimiento a las demandadas, causando por ende una violación al derecho de defensa al no tener acceso a esta fuente informativa. Es así como, por las razones indicadas, no es dable utilizar las estimaciones económicas en ambos peritajes judiciales y concederles el valor probatorio pretendido. Culmínese el razonamiento anterior, afirmando que, por la forma en cómo se solicitó el peritaje, no se logró cumplir con el requisito del 9.b del Código Procesal Contencioso Administrativo, a saber, la separación e individualización de la determinación supuestamente indemnizatoria a cada empresa conforme a la participación que cada una tenía en los supuestos daños y perjuicios. C) Aplicabilidad y Legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas al proyecto frente la consolidación urbanística: Otra de las tesis que expusieron los representantes de las actoras y que de hecho se encuentra contenida en sus pretensiones, es el cuestionamiento procedimental de la creación de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Las Baulas, los cuales, a su consideración, poseen vicios que provocan su nulidad por su falta de publicidad, el vencimiento que poseen y, además, de considerarlos desproporcionados e irracionales. Al respecto, es menester traer a colación lo ya expuesto en considerandos anteriores sobre el carácter modulador del derecho de propiedad que los aspectos urbanísticos y que participan de igual forma, los ambientales, producto de la aplicación en concreto del párrafo segundo del numeral 45 de la Carta Magna, en concordancia con el 50 del mismo cuerpo normativo. En tal sentido, es necesario tener en consideración que existen grados sobre los cuales se maneja la concretización y definición de tales límites y limitaciones, es decir, podemos encontrar normas de esta naturaleza con rango constitucional, como los indicados anteriormente, de rango legal, como lo sería las provenientes de la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Planificación Urbana, reglamentarias con fuerza de ley, como los planes reguladores municipales (tanto urbanos como costeros), o bien, simplemente reglamentarios como el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, entre muchos otros; y podemos encontrar normas de naturaleza técnica, las cuales, al amparo del numeral 16 de la Ley General de Administración Pública, no responden a ninguno de los anteriores, sino que los complementan, dentro de los que podemos citar: el código sísmico, el de instalaciones hidráulicas y sanitarias en edificaciones, el de instalaciones eléctricas, entre muchos otros. Así como existen normas técnicas que complementan y concretizan la aplicación de las expuestas hasta el momento, a saber, los denominados planes de manejo, los cuales podemos encontrar los producto de la Ley de Gestión Integral de Residuos los planes de gestión de residuos municipales, o como en el caso que nos competen, los planes de manejo ambiental y que tienen asiduo en la normativa indicada, pero que poseen la característica de ser puntuales, ubicados espacialmente y usualmente de carácter temporal. Decimos que son puntales en tanto detallan con precisión los puntos que administran y la forma técnica de cómo se va a desarrollar la actividad que regula, delimitados espacialmente, dado que se circunscriben a un lugar físico específico (el cantón en el caso del Plan de manejo ambiental cantonal, por ejemplo) o a una actividad específica, y usualmente de carácter temporal, en tanto actividad de planificación que es, debe estar constantemente sometida a revisión, valoración, calificación y rectificación; empero, las determinaciones temporales no tienen carácter perentorio (normas de efecto limitado en rango temporal), sino ordenatorio (mandato de inicio de actualización), lo contrario implicaría suponer que, ante el vencimiento de un plan de manejo de residuos municipal, el cantón se quedase sin lineamientos a seguir, lo cual resulta implausible; en otras palabras, se trata de un riesgo de desactualización técnica y no de una derogación temporal en sentido jurídico. Téngase presente que dichos instrumentos, dada su naturaleza de herramienta de planificación, debe ser sometida a la evaluación de órganos públicos competentes, como lo sería en el caso municipal, el plan de manejo de residuos el cual es requisito para la obtención de una licencia comercial, o el Plan de Gestión Ambiental, requisito para la obtención de la viabilidad ambiental en el caso de Nombre22023. Así, vamos a encontrar planes de carácter institucional, y planes realizados por particulares, dependiendo de su ámbito de acción, siendo posible a las entidades fiscalizadoras emitir lineamientos que orienten a los particulares en la elaboración de sus propios planes. Por ello, siguiendo la lógica de la Ley de Planificación Nacional (téngase especial consideración del artículo 2° incisos a), b) y c) de dicha norma), debe existir un hilo conductor entre la norma constitucional, la legal, la reglamentaria, los lineamientos generales (planes públicos) y los planes concretos (planes privados), eliminando ante ello, una eventual arbitrariedad y/o atomismo en el abordaje de la planificación de un espacio o actividad. Por ello, es que resulta posible el cuestionamiento de esta línea conductora si en alguno de estos niveles se tergiversa, anula o extravía el citado fundamento, estando claro de que dependiendo del rango en la escala de fuentes de derecho, así será el remedio procesal, teniendo la acción de inconstitucionalidad para leyes y reglamentos, y la vía de conocimiento contenciosa – administrativa para, de igual forma, el análisis y control de la actividad reglamentaria, de emisión de lineamientos (planes públicos), así como de actuaciones concretas (planes privados). Con la exposición anterior, queda claro que no es atendible el reclamo de las actoras de considerar que a los lineamientos contenidos en la resolución 1410-2010-SETENA debían de dárseles un trámite de publicación para su validez dado que no son normas de rango ley, ni de rango reglamentario, empero, llevan razón que para su aplicación, éstos debían ser puestos en conocimiento a los administrados, conducta que se realizó conforme la lectura de la resolución 1361-2011-SETENA, que indica qué parte de los lineamientos 2010 tenían que considerar en el replanteamiento de su proyecto. Téngase en cuenta que, si bien es cierto el proyecto alcanzó un nivel de consolidación a diciembre de 2008, el cual, como se expuso supra, fue dado en concurrencia de una decisión de las actoras y la situación económica paralela, éste hito temporal, marca los alcances de la consolidación urbanística a la cual se hizo referencia teórica en considerandos anteriores, y que se modifica al momento en que se pierde la co-propiedad de la parte residencial y entra a la esfera de control patrimonial del Banco Nacional, el cual, se reitera, no es un evento de causalidad imputable a las demandadas. Así, en el 2011 cuando se solicita continuar, implicaba adecuar el proyecto, pero no solamente porque sobre lo no construido no es aplicable la doctrina de la consolidación, sino por el hecho de que era necesario el replanteamiento ante la presencia de un nuevo dueño, el cual, sometiendo a las propias reglas del pacto constitutivo condominal, forzaba a que, en razón de legitimación, tanto la desarrolladora DGH SA como la condómino MOF SA debían contar con la venia del Banco para continuar desarrollando, un acuerdo condominal que se encuentra ausente en la demostración probatoria en el presente caso. Ante el devenir de este nuevo cuadro fáctico, existe un pre-requisito de legitimación sobrevenida que las actoras requieren – al tenor de las reglas condominales elaborados por ellos mismos – y que les impide continuar la ejecución del proyecto en las condiciones actuales, tómese en cuenta de forma adicional que ni el administrador del condominio o el banco forman parte del proceso, no siendo posible dar por un supuesto (ni tan siquiera a nivel inicial) que exista voluntad del condominio de continuar con su desarrollo, configurándose así una paralización por un evento sobrevenido que aún no se ha superado. Ahora bien, en el supuesto de que se supere esta limitante, la cual ocurriría con posterioridad a la emisión de los lineamientos de la zona de amortiguamiento, ello obliga, ante la inexistencia de un derecho consolidado sobre lo no construido aún, a que tenga el interesado en continuar con las obras de proceder a ajustarse a las nuevas normas, tal y como es acorde la actuación de Nombre22023 en la resolución Nombre22023 ya citada. Afírmese una vez más, que no existe pronunciamiento de alguna de las demandadas – tan siquiera a nivel presuntivo – respecto a que la Administración haya pretendido desconocer lo ya edificado, o que se haya ordenado la destrucción de lo ya construido, que sería el supuesto fáctico para una reclamación como la planteada por las actoras, con lo que, como se alegó, confirma que se trata de una reclamación anticipada. En ese marco, y limitándose sobre lo pendiente de construir, debe considerarse la prueba que se aportó por la Perito Nombre411 , ingeniera industrial, la cual, manifiesta que en el año 2017, para ser exactos el 2 de febrero de 2017, se emitió por parte de la geóloga Nombre22038 del Área de Conservación Tempisque del SINAC, un levantamiento de la afectación del proyecto, prueba que fue sometida al conocimiento de todas las partes del proceso y que no fue utilizada, pese a haber sido admitida, la cual confirma que el área de la zona de amortiguamiento solamente incluye un 38.96% del terreno del condominio, entendiéndose por contraposición, que el restante 61,04% del área no se encuentra afectada. Así, ante la ausencia de un acto final y un replanteamiento del proyecto que cumpla con la legitimación necesaria, esta Cámara carece de los insumos necesarios para determinar si el proyecto puede o no continuarse, y en cuáles términos, dado que, por un lado, implicaría sustituir a las administraciones fiscalizadoras, y por otro, se carecen de los elementos técnicos suficientes que permitan realizar dicha calificación en este momento, teniendo con ello las partes actoras, que someterse a la prevención dada por la Nombre22023 en el año 2011, y replantear el proyecto bajo los límites anteriormente expuestos. No se omite razonar por parte del Tribunal, que ninguna de las partes logró demostrar la ilegalidad o falta de sustento técnico de los lineamientos dados en resolución 1410-2010-SETENA, sino que se utilizaron únicamente argumentos sin sustento técnico probatorio para calificar de desproporcionados o irracionales los mismos, no siendo posible con ello realizar la fiscalización que se indicó supra sobre los lineamientos demostrados, en otras palabras, no se aportó prueba para demostrar cómo tales lineamientos violentan las disposiciones del artículo 16 de la Ley General de Administración Pública, o como éstos resultan disonantes con lo ordenado por la Sala Constitucional; así, a criterio de esta Cámara, no basta con las simples alegaciones de disconformidad de parte, sino que, en ejercicio de lo que dispone el numeral 7.1 de la Ley General citada, la emisión de lineamientos es una conducta válida en tanto resultan ejecución de lo ordenado por la Sala Constitucional y por ende, protegidos por la cosa juzgada constitucional dado el carácter de erga omnes que posee la jurisprudencia de ese Tribunal conforme a su Ley Orgánica. Por ende, del análisis de las piezas que rolan en este proceso no se puede acreditar una imposibilidad legal o material de aprovechar constructivamente la finca adquirida en sí misma (caso que se hubiese analizado ante una eventual expropiación de hecho). El Plan de Manejo cuestionado sobre la zona de amortiguamiento admite y reconoce la posibilidad constructiva, imponiendo limitaciones diversas a las que pesaban sobre el terreno cuando fueron emitidos los lineamientos para el manejo de la zona de amortiguamiento. Considérese, tal y como se expuso anteriormente, que el vencimiento de un Plan de Manejo no constituye una derogación de éste o inaplicabilidad de su contenido, sino solamente la necesidad de actualización conforme a las reglas de planificación anteriormente expuestas. Por ende, no puede estimarse que opera una restricción absoluta a actos edilicios que justifique una indemnización a favor de las actoras. Ello aunado al hecho de que éstas no han demostrado en esta causa judicial, que hayan gestionado en modo alguno un proyecto edilicio que busque consolidar lo ya construido, y adaptar lo aún por construir, y que tal iniciativa haya sido resuelta – positiva o negativamente – por la SETENA. Por el contrario, las probanzas permiten tener por acreditado todo lo opuesto, pese a que dicho órgano en 2011 a través de resolución Nombre22023 del 8 de junio de ese año le ordenaba presentar un nuevo plan dentro de ese expediente o uno nuevo, lo cierto es que no consta que se haya acatado lo ahí dispuesto, ni que se haya considerado los efectos que el tener a otro condómino, de no menospreciable número de fincas filiales (todas las residenciales). Ello impone abordar nuevamente el tema de legitimación y que debe ser subsanado de previo. En otras palabras, las partes actoras, y también ambas pruebas periciales, parten de la existencia de una imposibilidad e inutilidad del proyecto, sin que exista conducta administrativa que califique el proyecto en tal sentido, constituyéndose por ende el reclamo, en una presunción de rechazo de consolidación urbanística, y de igual forma, una omisión de demostración que, ante la aplicación individualizada y concreto de los lineamientos cuestionados, impliquen la inviabilidad económica del proyecto y por ende, una indemnización al tenor del régimen de responsabilidad que hemos indicado supra, el cual, se reitera, no se puede enmarcar dentro de los supuestos de responsabilidad por conducta material administrativa, sino por conducta formal, y no existiendo prueba de ningún tipo dirigida a la demostración de una ilegalidad en la emisión de los lineamientos cuestionados, su desproporcionalidad, o violación a reglas de la ciencia y de la técnica, queda solamente una eventual aplicación de una responsabilidad por conducta lícita, la cual, siguiendo la línea de exposición dispuesta anteriormente, obliga a que el daño sea actual y evaluable, cosa que no ocurre en el presente asunto con ocasión de que no existe dicha delimitación concreta, ante la ausencia del cumplimiento de las actoras conforme a la resolución Nombre22023 ya citada, que fue confirmada y adquiriendo firmeza por resolución R-D-499-2011 del 17 de agosto del mismo daño. Tómese en cuenta que, si bien las partes actoras proponen en la pretensión segunda un análisis de todo tipo de responsabilidad (funcionamiento normal, anormal, lícito o ilícito), lo cierto es que la carga argumentativa y probatoria recaía en ellas y no en un trabajo de revisión oficiosa del Tribunal. En corolario, si tomamos en consideración que existe una suspensión de la licencia municipal condicionada a que se resuelva en definitiva por parte de SETENA, y ésta desde las indicadas fechas del 2011 expresó a las actoras la obligación de plantear un nuevo proyecto para su análisis, y que la parte no haya cumplido con ello, impidiendo por ende el pronunciamiento de fondo de la Administración que encadena los efectos hasta el municipio, queda claro que el hecho interruptor de la ejecución no resulta ilegítimo, ni achacable a las demandadas, sino a la conducta de ambas actoras. Ahora bien, consecuencia de lo anterior, deviene en un reclamo anticipado de daños y perjuicios, dada la indeterminación de la condición jurídica del proyecto que las actoras y prueba pericial dan por sentado, hecho que, como se ha expuesto, no es probado, sino que constituye en un adelantamiento o conclusión precipitada. Cosa diferente es que se cuente con un pronunciamiento negatorio de alguna de las dos demandadas o un estudio que indique que el proyecto es inviable, pero no en los términos de la prueba documental aportada por la actora en la pericial privada de Nombre22025 , ni en ambos peritajes judiciales, sino aquellos que consideren, por una parte, la condición actual que las fincas filiales están a nombre de un tercero (Banco Nacional con motivo de una causalidad no imputable a las demandadas), además del detalle que la limitación sólo afecta un 38,96% del área en terreno del proyecto, que dentro de dicha zona se encuentran edificaciones consolidadas, siendo por tanto la afectación parcial, y que, sobre estas condiciones fácticas probadas, el modelo económico del sistema fuese imposible desarrollarse, generando así la eventual reclamación por daño lícito. Mientras ello no ocurra, no es dable la emisión anticipada de una declaratoria de responsabilidad en los términos del artículo 122 incisos a) y m) del Código Procesal Contencioso Administrativo. D) De las pretensiones en concreto: Queda después de la exposición dada, el análisis de cada una de las pretensiones. En cuanto a la pretensión primera debe ser rechazada en tanto, como se indicó en el acápite anterior, la aplicación de los lineamientos aún no ha sido concretizado en acto administrativo concreto en perjuicio de las actoras, sino que se trata de un supuesto o hipótesis de éstas para fundamentar la demanda, por lo que, no fue posible acreditar la aplicación alegada, siendo, en todo caso, conforme se expuso en el considerando anterior, que la situación consolidada de lo edificado bajo la licencia constructiva y viabilidad ambiental a diciembre de 2008 no es causa suficiente para la no afectación sobre lo no construido por las razones antes expuestas y que se someta al proyecto a un necesario ajuste a las normas técnicas vigentes de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas, aclarando de que ello, opera sobre el área efectivamente afectada. En cuanto a la pretensión segunda, debe de igual forma rechazarse dado que las partes accionantes no lograron demostrar a lo largo del proceso la justificación legal o técnica para que no se aplicara la zona de amortiguamiento de forma parcial al espacio físico donde se ubica el proyecto, no se logró demeritar el sustento contenido en la demarcación de las zonas administradas de forma especial, ni los motivos por los cuales considera que dicho espacio debía estar fuera del alcance de la afectación, reiterando la no necesidad de publicación de los lineamientos, el cumplimiento de su comunicación en concreto, y el hecho de que al superarse el tiempo de vigencia que estaba previsto de cinco años, no es una caducidad o derogación temporal, sino la fundamentación para una revisión oficiosa y ponderación de actualización para ajuste. En cuanto a la pretensión tercera, que dividiremos en dos partes, uno, respecto a la responsabilidad por la paralización del proyecto, y por otra, por la imposibilidad de continuar obras; queda claro que en el primer supuesto, con la prueba aportada por las propias partes actoras con la demanda, así como el laudo arbitral aportado, que al momento en que la Municipalidad de Santa Cruz clausura el proyecto, que es el acto material que afecta a las partes actoras (no puede considerarse la emisión del voto de la Sala Constitucional dado que no tuvo, de manera individualizada sobre las actoras efecto alguno), éstas llevaban cinco meses desde que, voluntariamente, paralizaron las obras, acto que fue manifestado a viva voz por ambos representantes de las empresas demandantes, y que, al momento de dicha clausura, existían dos meses de haberse entrado en mora con el Banco Nacional, emisor del crédito a las promotoras de la acción y que fue justamente este hecho, de relevancia causal determinante, para la mora registrada desde el 1 de marzo de 2009, la que provoca poco más de quince meses después, la pérdida de parte del proyecto siendo liquidado el fideicomiso de garantía, con lo que no pudo acreditarse un nexo causal eficiente en contra de las demandadas como responsables de la paralización del proyecto. Consecuencia de este hecho, es que se requiere de un replanteamiento del proyecto que involucre al nuevo condómino, bajo las reglas del propio condominio, que le otorgue nueva legitimación para continuar sobre lo no construido, eso sí, debiendo someterse nuevamente a evaluación de las autoridades competentes para la definición en acto concreto y específico, de las posibilidades edilicias existentes y sobre las nuevas a desarrollar. Consecuencia de ello, la pretensión tercera no es susceptible de otorgarse, dado que como se expuso la paralización e imposibilidad de continuación no le son imputables causalmente a las demandadas, y considerándose de que el proyecto no es una cosa susceptible de “propiedad”, la legitimación de las actoras actualmente está condicionada a las reglas del condominio por ellos mismos creado, así como a la voluntad de un nuevo copropietario, el Banco Nacional. De forma devenida, ante la no existencia de tal nexo causal no es posible el conocimiento, análisis y otorgamiento de daños y perjuicios a los cuales se refieren las pretensiones cuarta, quinta, sexta, sétima, octava y novena. Empero, en todo caso, frente a la pretensión sétima, sí debe considerarse que existe una falta de legitimación parcial, dado que solicitaron daño moral para los directores, lo cual se constituye en una pretensión directa personal y, considerando que los representantes no demandaron a título personal, sólo las sociedades MOF SA y Nombre22018 SA, se configura una falta de legitimación activa en tal sentido. Consecuencia del rechazo de las pretensiones, es que tampoco es susceptible el análisis y otorgamiento de la pretensión décima, destinada al cobro de costas.

XII.- SOBRE LAS DEFENSAS ALEGADAS: Es por las razones ampliamente expuestas, se acoge parcialmente la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por el Estado, sólo respecto a la pretensión sétima por las razones supra citadas en el considerando anterior, y se rechaza dicha excepción frente a las demás pretensiones; de igual forma, se rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva por los razonamientos expuestos, y se acoge la excepción de Falta de Derecho. Por último, se rechaza la defensa de Falta de Interés Actual, al existir plausible interés de la parte actora en ventilar el objeto del presente proceso en sede judicial.

XIII. LAS COSTAS

Respecto a las costas, de conformidad con el numeral ciento noventa y tres del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena sólo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, el Tribunal considera que la naturaleza de las cuestiones debatidas y que motivan la interposición de la demanda son atendibles y no temerarias, existieron nexos causales que, de no existir la causa eficiente relacionado con el actuar de ambas actoras, hubiesen dado lugar a un análisis de fondo con imputación de responsabilidad a la Administración, por lo que se considera enmarcado dentro del supuesto del suficiente mérito para litigar, dispuesto en el inciso b del numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, por lo que se falla sin especial condenatoria en costas.

XIV.Nombre22039 : Habiendo quedado claro las razones de hecho y de derecho sobre las cuales se vierte pronunciamiento sobre el fondo del asunto, esta Cámara no quiere dejar pasar el abordaje de lo acontecido por parte de las demandadas y que previamente se comenzó su análisis en los considerandos X y XI sub-parágrafo B.1, a efectos de que no se considere que su desarrollo no es susceptible de profundización. Partamos de la base de que el cuadro fáctico supera a las actoras, en tanto se enmarca en un acontecimiento que afectó todo un asentamiento preexistente y cuyas regulaciones vinieron básicamente a cambiar la forma de habitar en tal espacio. Reitérese una vez más que el mandato constitucional del numeral 50 en armonía con el 45 de la Carta Magna, permite extraer, junto con otros como el 69, que el régimen ambiental es un componente transversal (no uno excluyente) del ordenamiento territorial del cual deriva el urbanístico, en otras palabras, se tratan de aspectos complementarios y no de regímenes contrapuestos. Es así como el rol o papel del Estado en un sentido amplio, incluyendo todas las instituciones que componen el sector público, se encuentran llamadas a atender el debido balance que debe existir entre la actividad humana y el ambiente, existiendo así una base constitucional de coordinación obligatoria en tanto actividad programática y permanente en la propia existencia del Estado. Aunque no dejamos pasar el hecho de que, para la obtención de tal fin, se necesite no sólo de la fiscalización sobre conductas de los particulares (controles ambientales – urbanísticos), sino de una verdadera participación activa de éstos en tal misión, tal y como se desprende de los artículos 9° y 11 de la misma Carta Magna. Aclaramos, es cierto que existen rangos de indisponibilidad en la planificación de carácter urbano – ambiental que responden a criterio técnicos de alta especialización que inhiben cualquier posibilidad de negociación; empero, este aspecto de la planificación no resulta incompatible con el principio de participación ciudadana expuesto, el cual sustenta, no solamente una posibilidad de influir en la toma de decisiones, ya sea promoviendo, apoyando, criticando u oponiéndose (perspectiva activa), sino que también se fundamenta en la base elemental de acceso a la información, ya sea a través de comunicados individuales, colectivos, publicaciones (oficiales y no oficiales), la facilidad de acceder a ésta en múltiples formatos (en físico o en digital), que permitan su manipulación, análisis y reuso, pero en esta línea encontramos también otro pilar de la transparencia en la función pública: la rendición de cuentas (ambas, parte de una perspectiva pasiva). Basándonos en lo recién dicho, no se logra justificar el cuadro fáctico analizado en este asunto en lo referente al manejo que tuvieron ambas demandadas en la ejecución del voto 2008-018529 y que demuestra un claro ejemplo de funcionamiento anormal de ambas instituciones y una infracción a los principios recién expuestos, los cuales, de no haber existido el curso causal excluyente desarrollado en el considerando XI sub-parágrafo B.2, estaríamos claramente frente a un escenario de responsabilidad administrativa inexcusable. No solamente el hecho de la mora de la Nombre22023 en la elaboración de los lineamientos, el cual podríamos justificar dada la naturaleza especializada de los estudios que se requerían; sin embargo, queda la duda del motivo por el cuál no se solicitó la prórroga al Tribunal Constitucional, partiendo de que, como corresponde conforme a los lineamientos dicha Sala, debía existir una correcta justificación para la ampliación del plazo otorgado, cosa que no fue acreditado en el presente asunto. Igualmente, queda la duda del porqué no se demostró en este asunto que se haya otorgado una participación ciudadana, aunque sea pasiva, en los términos indicados al inicio de este considerando, independientemente de que la información a suministrar fue preliminar y sujeta a revisión, nótese que en el momento de realizar la demarcación de la zona utilizando no sólo la línea costera, sino también el Estero, ellos permitía visualizar la zona a afectar la cual – como quedó acreditada en autos – no estaba completamente definida cuando se tramitó el recurso de amparo en cuestión. No se logra extraer justificación alguna para que, al momento de se tuviera el estudio técnico, no se ordenara, de oficio, el levantamiento inmediato de las medidas cautelares otorgadas a quienes no estaban afectos, ni tampoco por qué a quienes sí afectaba, no se les hiciera un llamado para la determinación casuística de la condición jurídica de cada desarrollo edilicio en la zona, pese a que ello conllevaba y conlleva, el establecimiento del impacto económico en el desarrollo de una zona que es fuente de Turismo, engranaje económico de la zona y de altísima plusvalía, tal y como expuso la perito ingeniera industrial en audiencia, la cual tenía, al momento de la paralización generalizada y provocada por el voto, datos de extraordinario valor según el estudio realizado por el Estado de la Nación, lo que implicaba necesariamente, una administración integral al momento de ejecutar el cumplimiento de lo dicho por el Tribunal Constitucional. Si a ello le agregamos los datos aportados por las actoras de que el Plan de Manejo que, al parecer, poseía una vigencia de 5 años aún no cuenta con actualización (oficios ACT-OR-DL-1520 y ACT-OR-DR-640-12), pone en peligro del riesgo del control efectivo en la planificación del territorio, si se parte de la base de que justamente el objetivo de establecer un límite temporal es, como se explicó en el considerando supra mencionado, para que programáticamente se realice una actualización de éste, con el afán de no perder de vista la adaptabilidad que toda norma de carácter urbanístico debe poseer en el tiempo. En pocas palabras, es de reprochar la falta de transparencia y de participación ciudadana, así como la pasividad y omisión administrativa en la gestión del tema bajo estudio, o al menos, ello frente al descargo planteado por el Estado, dado que el Municipio ni tan siquiera se apersonó a los autos, pese a que se trató, en el fondo, de una perfecta oportunidad para demostrar el cumplimiento de la obligación dispuesta en el numeral 50 frente al 11 de la Carta Magna y permitiese fiscalizar, tal y como lo plantea el artículo 49 de la máxima norma, frente a los numerales 1 y 2 del Código, de un control de esta jurisdicción frente al actuar administrativo y que se yergue como un contrapeso en el ejercicio de las potestades públicas. Esta situación obliga a hacer un llamado vehemente a la representación del Estado para que se corrijan los indicados yerros, sobre todo ante la eventualidad de que existan casos como el analizado y que se encuentren en igual o peor situación y que se ordene la comunicación de esta sentencia a la Municipalidad rebelde y al Ministro de Ambiente y Energía.

POR TANTO

Con base en los fundamentos de hecho y derecho expuestos, se acoge parcialmente la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por el Estado, sólo respecto a la pretensión sétima por las razones supra citadas en el considerando anterior, y se rechaza dicha excepción frente a las demás pretensiones; de igual forma, se rechazan las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de interés actual por los razonamientos expuestos, y se acoge la excepción de Falta de Derecho por los motivos expuestos a lo largo de la presente resolución. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda planteada por las empresas Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17706 y la empresa Montain Of Fire Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17707 contra la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, y el Estado. Debido a los razonamientos dados en el considerando XIII, se falla sin especial condenatoria en constas. Tome nota la Alcaldía y Concejo de la Municipalidad demandada y el actual Ministro de Ambiente y Energía de lo indicado en el considerando XIV. Notifíquese.

Carlos José Mejías Rodríguez Claudia Bolaños Salazar Laura Gómez Chacón *GTGVO6T5QQS61* CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A *A0JR8KBTCYC61* LAURA GOMEZ CHACON - JUEZ/A DECISOR/A *KWTQAO6TDA061* CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A Goicoechea, Dirección01 , 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 y 2545-0006. Correo electrónico: ...01 Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.