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Res. 00022-2020 Tribunal Contencioso Administrativo · Tribunal Contencioso Administrativo · 28/02/2020
OutcomeResultado
The Court denied the action because the developers’ lack of financing, rather than the identified environmental administrative irregularities, was the efficient cause of the project halt and the claimed losses.El Tribunal rechazó la demanda porque la falta de financiamiento de las desarrolladoras, y no las irregularidades administrativas ambientales constatadas, fue la causa eficiente de la paralización y los daños reclamados.
SummaryResumen
The Court rejected the two developers’ action seeking to invalidate the application to the Tamarindo Oasis project of guidelines issued by SETENA and a buffer zone, as well as compensation from the State and the Municipality of Santa Cruz for the construction halt. Although it found abnormal administrative functioning, inadequate transparency and public participation, delays, and omissions in implementing Constitutional Chamber judgment 2008-018529, it concluded that those irregularities were not the efficient cause of the claimed loss. The evidence showed that the project had stopped in December 2008 because of insufficient financing, inadequate developer contributions, and the bank’s refusal to make a second loan disbursement. The Court therefore upheld the defense of lack of legal entitlement and denied the action. It made no special award of costs because the issues raised were reasonable and not frivolous. It also directed that its observations be communicated to the Municipality of Santa Cruz and the Minister of Environment and Energy so the identified administrative failures could be corrected.El Tribunal rechazó la demanda de dos desarrolladoras que pretendían anular la aplicación al proyecto Tamarindo Oasis de los lineamientos emitidos por SETENA y de una zona de amortiguamiento, además de obtener indemnización del Estado y la Municipalidad de Santa Cruz por la paralización de las obras. Aunque constató funcionamiento administrativo anormal, falta de transparencia, participación ciudadana insuficiente, demoras y omisiones en la ejecución del voto constitucional 2008-018529, concluyó que esas irregularidades no fueron la causa eficiente del daño reclamado. La prueba mostró que el proyecto se había detenido desde diciembre de 2008 por falta de financiamiento, aportes empresariales insuficientes y rechazo bancario de un segundo desembolso. Por ello acogió la excepción de falta de derecho y declaró sin lugar la demanda. No impuso costas por considerar atendibles y no temerarias las cuestiones debatidas. Finalmente, ordenó comunicar sus observaciones a la Municipalidad de Santa Cruz y al Ministro de Ambiente y Energía para corregir las deficiencias administrativas señaladas.
Key excerptExtracto clave
Based on the foregoing, the factual situation analyzed in this case cannot be justified with respect to the manner in which both defendants implemented judgment 2008-018529; it provides a clear example of abnormal functioning by both institutions and a violation of the principles just discussed. Had the superseding causal course developed in Section XI, subparagraph B.2, not existed, this would clearly have constituted a case of inexcusable administrative liability. Consequently, the action brought by Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, legal entity identification number CED17706, and Montain Of Fire Sociedad Anónima, legal entity identification number CED17707, against the Municipality of Santa Cruz, Guanacaste, and the State is DENIED. For the reasons stated in Section XIII, judgment is entered without a special award of costs.Basándonos en lo recién dicho, no se logra justificar el cuadro fáctico analizado en este asunto en lo referente al manejo que tuvieron ambas demandadas en la ejecución del voto 2008-018529 y que demuestra un claro ejemplo de funcionamiento anormal de ambas instituciones y una infracción a los principios recién expuestos, los cuales, de no haber existido el curso causal excluyente desarrollado en el considerando XI sub-parágrafo B.2, estaríamos claramente frente a un escenario de responsabilidad administrativa inexcusable. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda planteada por las empresas Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17706 y la empresa Montain Of Fire Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17707 contra la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, y el Estado. Debido a los razonamientos dados en el considerando XIII, se falla sin especial condenatoria en constas.
Pull quotesCitas destacadas
"Reitérese una vez más que el mandato constitucional del numeral 50 en armonía con el 45 de la Carta Magna, permite extraer, junto con otros como el 69, que el régimen ambiental es un componente transversal (no uno excluyente) del ordenamiento territorial del cual deriva el urbanístico, en otras palabras, se tratan de aspectos complementarios y no de regímenes contrapuestos."
"It bears repeating that the constitutional mandate of Article 50, read together with Article 45 of the Constitution and others such as Article 69, establishes that the environmental regime is a cross-cutting—not exclusionary—component of land-use planning, from which urban planning derives; in other words, they are complementary aspects rather than opposing regimes."
Considerando XIV
"Reitérese una vez más que el mandato constitucional del numeral 50 en armonía con el 45 de la Carta Magna, permite extraer, junto con otros como el 69, que el régimen ambiental es un componente transversal (no uno excluyente) del ordenamiento territorial del cual deriva el urbanístico, en otras palabras, se tratan de aspectos complementarios y no de regímenes contrapuestos."
Considerando XIV
"Es así como el rol o papel del Estado en un sentido amplio, incluyendo todas las instituciones que componen el sector público, se encuentran llamadas a atender el debido balance que debe existir entre la actividad humana y el ambiente, existiendo así una base constitucional de coordinación obligatoria en tanto actividad programática y permanente en la propia existencia del Estado."
"Thus, the role of the State in the broad sense, including all institutions comprising the public sector, is to safeguard the necessary balance between human activity and the environment, creating a constitutional basis for mandatory coordination as a programmatic and permanent function inherent in the State’s existence."
Considerando XIV
"Es así como el rol o papel del Estado en un sentido amplio, incluyendo todas las instituciones que componen el sector público, se encuentran llamadas a atender el debido balance que debe existir entre la actividad humana y el ambiente, existiendo así una base constitucional de coordinación obligatoria en tanto actividad programática y permanente en la propia existencia del Estado."
Considerando XIV
"En pocas palabras, es de reprochar la falta de transparencia y de participación ciudadana, así como la pasividad y omisión administrativa en la gestión del tema bajo estudio, o al menos, ello frente al descargo planteado por el Estado, dado que el Municipio ni tan siquiera se apersonó a los autos."
"In short, the lack of transparency and public participation, as well as the administrative passivity and omission in managing the matter under review, must be reproached, at least in light of the State’s defense, given that the Municipality did not even appear in the proceedings."
Considerando XIV
"En pocas palabras, es de reprochar la falta de transparencia y de participación ciudadana, así como la pasividad y omisión administrativa en la gestión del tema bajo estudio, o al menos, ello frente al descargo planteado por el Estado, dado que el Municipio ni tan siquiera se apersonó a los autos."
Considerando XIV
"En la especie, el Tribunal considera que la naturaleza de las cuestiones debatidas y que motivan la interposición de la demanda son atendibles y no temerarias, existieron nexos causales que, de no existir la causa eficiente relacionado con el actuar de ambas actoras, hubiesen dado lugar a un análisis de fondo con imputación de responsabilidad a la Administración."
"In this case, the Court considers that the nature of the disputed issues prompting the action was reasonable and not frivolous; causal links existed that, absent the efficient cause associated with the conduct of both claimants, would have warranted a substantive analysis attributing liability to the Administration."
Considerando XIII
"En la especie, el Tribunal considera que la naturaleza de las cuestiones debatidas y que motivan la interposición de la demanda son atendibles y no temerarias, existieron nexos causales que, de no existir la causa eficiente relacionado con el actuar de ambas actoras, hubiesen dado lugar a un análisis de fondo con imputación de responsabilidad a la Administración."
Considerando XIII
Full documentDocumento completo
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PROCEEDING:
FULL-COGNIZANCE PROCEEDING PLAINTIFF:
DESARROLLADORA HABITACIONAL DE GUANACASTE Nombre22018 S.A.
DEFENDANT:
THE STATE Nº22-2020-I TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, at diez horas y cero minutos on veintiocho de febrero de dos mil veinte.- Full-cognizance proceeding (proceso de conocimiento) instituted by Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, corporate identification number (cédula jurídica) CED17706, represented herein by its special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial), Vianney Saborío Hernández, Colegio de Abogados membership card 17573, and the company Montain Of Fire Sociedad Anónima, corporate identification number CED17707, represented herein by its special judicial attorney-in-fact, Alonso Nuñez Quesada, Colegio de Abogados membership card 12935, against the Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, declared in default (rebelde) in these proceedings, and the State, represented by Procuradora Georgina Inés Chaves Olarte, the parties’ legal capacities having been reviewed during the oral and public trial hearing; and BACKGROUND:
This decision is issued unanimously after deliberation.
Judge Mejías Rodríguez drafts the decision, with the concurring votes of Judges Gómez Chacón and Bolaños Salazar.
CONSIDERING:
At the conclusion of the closing-argument hearing, the representative of plaintiff Nombre22019 offered evidence whose submission appears at image 726 of the electronic case file (630 of the paginated physical case file), specifically an Accounting Certification dated 31 de julio del año 2013, issued by Certified Public Accountant Edgar Enrique Quirós Núñez, membership card 1240, concerning the income of Desarrolladora Habitacional de Guanacaste DHG, S.A. and his review of the report of deposits made as advances on condominium sales for the Proyecto Tamarindo Oasis, from febrero del año 2007 through febrero del año 2009, via STCR Costa Rica Trust and Escrow. This Chamber considers that document relevant and worthy of assessment because it supplements the accounting and financial analyses discussed throughout the proceedings, which were also among the matters discussed with the experts. In view of the foregoing, this Chamber determines that it is admissible and, consequently, admits it as evidence to assist the Court in reaching its decision.
The following are deemed proven because they have the corresponding evidentiary support and are relevant to this matter: 1. The company Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA, designating Mr. Nombre22020 as developer, submitted to the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) an application form to process and obtain the environmental viability (viabilidad ambiental) of the project entitled “Apartment and Commercial Premises Project,” under expediente 852-2005-SETENA. On March 22, 2006, it obtained such environmental viability and approval of the environmental management plan (Plan de Gestión Ambiental, PGA) through resolución 576-2006-SETENA, for development on the property registered in the Partido de Guanacaste under matrícula Placa3566, plano Placa3567. Accordingly, facts 2 through 15 of the complaint are deemed proven (see SETENA administrative record, particularly folios 100 through 110, and the physical evidentiary file, folios 2 through 4). 2.
Likewise, after the requirements had been submitted, the Concejo Municipal de la Municipalidad de Santa Cruz granted a construction permit to the company Nombre22018 SA on March 13, 2007, by resolution adopted at session 10-2007, article 7, subsection 1, resulting in construction license number 189-07. Consequently, facts 16 through 26 of the complaint are deemed proven (see physical evidentiary file, folios 116 and 201). 3. On August 30, 2007, the property registered in the Partido de Guanacaste under matrícula Placa3566 was placed under the condominium ownership regime (régimen en condominio), creating the property registered under matrícula Placa3568, pursuant to deed number 91-13 executed by notary Gustavo Álvarez Mora and notary Ana Virginia Madrigal Murillo, with a total of 134 registered condominium units (fincas filiales), as well as the creation of Condominio Horizontal Vertical Residencial y Comercial Oasis de Tamarindo, with corporate identification number CED17708, and Sociedad 3-102-745498 Sociedad de Responsabilidad Limitada acting as Administrator.
Fact 31 of the complaint is therefore deemed proven (see physical evidentiary file, folios 203 through 310). 4. The project formally commenced operations upon approval of the environmental logbook (bitácora ambiental) on July 26, 2007, through resolución SG-1729-2007 of the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA), thereby establishing facts 28, 29, and 30 as proven (appearing at folio 114 of SETENA’s administrative record). 5. By means of a corporate resolution dated October 3, 2007, the plaintiff corporation Montain Of Fire SA agreed to provide some of the condominium properties as trust collateral (garantía fiduciaria) to Banco Nacional for the processing of a $2.9 million loan (two million nine hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) and to become a co-debtor with the company Desarrolladora Habitacional de Guanacas Nombre22018 Sociedad Anónima. The resolution was notarized by notary Ana Virginia Madrigal Murillo in deed 98-13, thereby establishing fact 32 of the complaint as proven (see physical evidentiary file at folios 313 through 314). 6.
The company Nombre22018 SA had entered into a series of presale agreements (contratos de pre-venta) with several persons for the residential portion, the funds from which were administered by Nombre22021 (STCR) TRUST AND ESCROW COMPANY LIMITED S.A., corporate identification number CED17709. The projected amount was $5.1 million (five million one hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America), of which $1.6 million (one million six hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) had been disbursed as of August 17, 2007, with a cash balance of $47.671 (forty-seven thousand six hundred seventy-one dollars, legal tender of the United States of America). In addition, Nombre22018 SA had negotiated with Mr. Nombre22022 regarding the commercial portion for approximately $1.7 million (one million seven hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America), thereby establishing fact 33 of the complaint as proven (see images 497 and 845 through 985 of the digital judicial record). 7.
On November 27, 2007, Banco Nacional issued Financial Report DRGP 357-07 for the purpose of creating a $2.9 million trust (fideicomiso), and on December 7 of that same year, Fideicomiso de Garantía N-I-1839-2007 was created among Banco Nacional, Banco Improsa, and the plaintiffs. Banco Nacional’s Credit Committee, in turn, authorized credit totaling $3.8 million (three million eight hundred thousand dollars, legal tender of the United States of North America), with the authorizing resolution providing that the project would be divided into two phases: a first disbursement in the amount of $2.3 million (two million three hundred thousand dollars, legal tender of the United States of North America) for the construction of five towers, common areas, and underground parking facilities; and a second disbursement of $1.5 million (one and a half million dollars, legal tender of the United States of North America) for construction of the shopping center.
Fact 34 of the complaint is therefore deemed proven (see images 390, 652 through 658, 998 through 1004, and 1258 through 1264 of the judicial record). 8. On September 9, 2008, the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) inspected the project and, on September 11, 2008, prepared report ASA-758-2008-SETENA, in which it informed the beneficiary that the project as a whole was 45% complete; requested a project modification because the project as proposed and the work as constructed did not fully coincide; and also directed it to renew the Environmental Guarantee (Garantía Ambiental). This was reiterated in resolución SG-ASA-287-2008-SETENA of October 28 of that same year, which stated that the conditions mentioned in Technical Report ASA-758-2008-SETENA had been verified, that minor modifications existed in comparison with the submitted site design, and that the project bore a name different from that submitted to the Secretariat.
The beneficiary was therefore granted 10 business days to make the corrections (see Nombre22023 administrative record, folios 125 through 133). 9. According to the report of the environmental manager (regente ambiental) registered with Nombre22023 Nombre22024, the project was halted as of December 1, 2008, due to a lack of bank financing (see Nombre22023 administrative record, folios 120 and 135). 10. After the aforementioned credit had been granted, on October 3 of that same year, Banco Nacional prepared another Financial Status Report for the purpose of analyzing the second credit disbursement, stating that “the company’s lack of cash flow (from its own resources) prevented it from meeting the related financial burden and making the contributions required to complete the project. It states that the resources available in Nombre22021 are practically the same amount required to be paid to Banco Nacional for the release of the condominiums already sold; it further states that the business owners’ contribution to their project is demonstrably low, since of the contributions totaling approximately $2,7 million (approximately two million seven hundred thousand dollars, legal tender of the United States of North America), they have invested only $889,5 thousand (approximately eight hundred eighty-nine thousand five hundred dollars, legal tender of the United States of North America) in the strictly construction phase, and the company has an outstanding balance of $2,165,270.00 (two million one hundred sixty-five thousand two hundred seventy dollars, legal tender of the United States of North America) receivable from Nombre22021 from the sale of 38 condominiums, whereas it should have paid the Bank $1,952,326.00 (one million nine hundred fifty-two thousand three hundred twenty-six dollars, legal tender of the United States of North America) to release those condominiums.
This left the company with a margin of only $212,944.00 (two hundred twelve thousand nine hundred forty-four dollars, legal tender of the United States of North America) to meet the financial burden arising from the current debt and the two new applications, while continuing to make contributions toward the remainder of the project, which was insufficient. Although the Shopping Center project would have had the capacity to meet its own payment obligations once it began operating, during the construction phase the source of payment for the corresponding financial burden also had to be supported by cash inflows from Nombre22021. A contribution of $2,7 million (approximately two million seven hundred thousand dollars, legal tender of the United States of North America) was therefore required to complete the work, and at that time the plaintiffs did not have those resources available. Given that the project’s completed work amounts to $3,789,571.00 (three million seven hundred eighty-nine thousand five hundred seventy-one dollars, legal tender of the United States of North America) and the financing provided by BNCR was $2,900,000.00 (two million nine hundred thousand dollars, legal tender of the United States of North America), the shareholders’ contribution to the project solely for the construction portion had been only $889,571.00 (eight hundred eighty-nine thousand five hundred seventy-one dollars, legal tender of the United States of North America).
According to the business owners, the remainder of the funds received from the presales, approximately $1,620, 709.00 (one million six hundred twenty thousand seven hundred nine dollars, legal tender of the United States of North America), had been used to recover capital invested in pre-operating expenses rather than for construction of the project.” (urban-planning portion (parte urbanística)) (see images 660 through 665 of the digital judicial record). 11. On December 3, 2012, Banco Nacional’s appraiser conducted an inspection to prepare appraisal reports BN-10346-2009 and BN-10512-2009. The first, dated December 16, 2008, states that “the work was halted on the date of the inspection, that the project was appraised at $14,371,464.33 (fourteen million three hundred seventy-one thousand four hundred sixty-four dollars and thirty-three cents, legal tender of the United States of North America), and that it had reached the following levels of completion: Building 1A: 64.04%, Building 2A: 69.30%, Building 2B: 15.22%, Building 3A: 60.87%, Building 3B: 13.25%, Exterior works: 33,34%, Shopping Center 25,20%.” The second report was prepared on February 17, 2009, and concluded that the project was appraised at $11,906,457.95 (eleven million nine hundred six thousand four hundred fifty-seven dollars and ninety-five cents, legal tender of the United States of North America), with the same completion percentages because the same inspection was used.
It justified the reduction from the prior appraisal by stating that the value of the commercial premises and parking area had not been included because their construction had been postponed to a second phase. In addition, on March 2, 2009, Banco Nacional’s technical personnel issued the Financial Status Report to analyze the request for the second disbursement. It classified the debtors as “risk 4,” meaning that they lacked the capacity to meet their credit obligations, and therefore, on the 25th of that same month, Banco Nacional’s Special Credit Committee rejected the second disbursement and stated that the previously granted credit was 25 days in arrears,” thereby establishing facts 41 through 44 of the complaint as proven (see evidentiary file at folios 457 through 480 and 482 through 513, and images 667 through 683 and 1382 of the judicial record). 12. Because the second disbursement was rejected, Nombre22020, the representative of one of the plaintiffs, sent a letter of complaint to Banco Nacional’s Santa Cruz branch on March 31, 2009.
It concerns the denial of the second disbursement, stating that “it seems to me that this has ruined us financially. Had we thought for a second that the Bank’s decision would be such, we would NEVER have accepted the disbursement of the first stage of the loan… We are taking steps outside and within the country to obtain the funds necessary to keep the operation current, refinance it, or sell the project under such conditions, but as I mentioned yesterday, it is not easy, and we cannot undertake to bring the situation current by 1 de abril de 2009; we hope to have a viable solution during the month of abril”; in response, the manager and head of credit of the Santa Cruz branch, through official letter SSC-025-2009, informed the plaintiffs that the project lacked repayment capacity, that a minimum shareholder contribution of $500 mil (medio millón de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) was required, and that the credit transaction was 80 días in arrears, for which reason it had been reclassified by SUGEF based on days in arrears and repayment capacity; an analysis was conducted to determine whether the presales of the properties were sufficient, and the conclusion was negative.
On 23 de junio 2009, the National Credit Directorate, through official letter DC-050-2009, informed the plaintiffs’ representative that reactivation of the credit would require a minimum shareholder contribution of $1.8 millones (un millón ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) to finance the remainder of the project, excluding the commercial portion; on 17 de agosto de 2009, the Regional Director and the Guanacaste–Puntarenas Regional Credit Director sent official letter BRGP-L203-2009 to the proponents of the action, indicating that the Special Credit Committee had determined that reactivation of the project required a shareholder contribution of slightly more than $2.8 millones (dos millones ochocientos mil dólares aproximadamente, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América); and on 3 de setiembre of that same year, official letter BRGP-L217-2009 reiterated the refinancing conditions and further emphasized that the transaction was 180 días in arrears and that the trust guarantee (garantía fiduciaria) would be enforced (in this regard, see images 1384 to 1395 of the digital court case file).
13. Due to the failure to pay, on 21 de setiembre de 2009 the head of credit of the Banco Nacional’s Santa Cruz branch formally notified the debtors of their delinquency, giving them 10 días naturales to bring the account current, failing which the guarantee would be enforced. On 2 de octubre of that same year, a notice concerning the debtors’ financial transaction was published in the Diario La República, indicating that it was 215 días in arrears; and on 13 de octubre, Banco Improsa, in its capacity as trustee, declared a default for nonpayment and ordered the eviction. The trust (fideicomiso) was ultimately liquidated through a private auction on 24 de noviembre of that year, with Banco Nacional being awarded the properties pledged as collateral; facts 49 and, in part, 50 of the complaint were deemed proven (see physical evidence file, folios 546 to 563, and image 207 of the court case file).
14. The liquidation of the trust was judicially challenged before this jurisdiction under case file 09-002577-1027-CA, which was transferred to the Conciliation and Arbitration Center before the Cámara de Comercio de Costa Rica under case file CCA49-AR43-11-10. The matter concluded with the Award of 14 de setiembre de 2011, which, insofar as relevant to this matter, states the following in paragraph 6: “Regarding the assessment of the evidence, the facts determining the resolution of this matter, and certain substantive considerations, it stated on page 23 et seq.: ‘In this Tribunal’s judgment, the plaintiff assumed a business risk and did not act in accordance with the appropriate financial risk-management criteria that it should have observed if it intended to develop a project of the scale at issue here. Note, moreover, that it initially decided to begin the work without even having obtained credit sufficient to ensure the necessary financial feasibility and liquidity… and subsequently, although it failed to obtain approval of the credit required to cover all of its cash-flow needs, it chose to accept the disbursement of the first loan without any legal certainty that it would be increased or that a second loan would be approved.
Under those circumstances, responsible management of financial risks counseled against formalizing a banking transaction that, although it secured only the sum of de [sic] $2.900.000.00 USD, moneda de los Estados Unidos de América, encumbered practically all of its available assets, preventing it from obtaining, or at least complicating its access to, other sources of credit… according to the expert opinion of Licenciada Nombre22025, the plaintiff did not satisfy the technical requirements for granting the second loan, insofar as the project’s liquidity was not demonstrated. From octubre del 2008 to marzo del 2009, liquidity was insufficient to support financing of the second loan.’” (see images 208 to 272 of the digital court case file and the certified physical copy of the Arbitration Award).
15. As of 22 de abril del año 2013, Nombre22021 stated that it administered $2.8 millones (dos millones ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), most of which had been disbursed to the plaintiffs, with only $17.086 (diecisiete mil ochenta y seis dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) available in cash (see image 500 of the digital court case file).
16. In parallel with the foregoing, on 26 de marzo de 2007, an amparo action (recurso de amparo) was filed on behalf of Parque Nacional Las Baulas and processed under case file 07-005611-0007-CO. On 16 de abril of that year, the Constitutional Court requested a report on the construction projects in the area. The State submitted a report on 6 de mayo, and on 12 of that same month Nombre22023 submitted report SG-AJ-544-2008-SETENA to the aforementioned authority, which included the list of projects (which did not include the plaintiffs’ project). These reports refer to a buffer zone (zona de amortiguamiento) of 500 metros around the park.
17. On 16 de diciembre, the Sala Constitucional issued decision 2008-018529, whose “por tanto” states: “The action is declared GRANTED; consequently: a) All environmental feasibility approvals (viabilidades ambientales) granted for properties located within Parque Nacional Marino la Baulas are annulled, and the Ministerio de Ambiente y Energía is ordered to proceed immediately with the expropriation proceedings for those properties. b) Nombre22026, in her capacity as Secretary General of the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, or whoever holds that office, is ordered to issue instructions within the scope of her authority that no new feasibility approvals be processed within the park. c) Nombre22026, in her capacity as Secretary General of the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, or whoever holds that office, is ordered, in coordination with the Ministerio de Ambiente y Energía, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, and the Municipalidades de Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya y Carrillo, to conduct a comprehensive study of the environmental impact that construction and tourism and urban development in the buffer zone of Parque Nacional Marino Las Baulas would produce, and of the measures that must be taken; the study shall assess whether it would also be preferable to expropriate the properties located there and shall expressly state the impact that noise, lighting, the use of water for human consumption, sewage and wastewater, human presence, and other factors would have on the area’s entire ecosystem, particularly the leatherback turtle.
For this purpose, a maximum period of seis meses from notification of this decision is granted, within which the aforementioned study must be completed. d) The environmental feasibility approvals granted for properties located within the buffer zone (banda de 500 metros) of Parque Nacional Marino Las Baulas are ordered suspended, and their validity made contingent upon completion of the foregoing comprehensive study. e) Nombre22026, in her capacity as Secretary General of the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, or whoever holds that office, is ordered to suspend the processing of applications for environmental feasibility approval concerning properties located within the buffer zone (banda de 500 metros) of Parque Nacional Marino Las Baulas until the foregoing comprehensive study has been completed. f) The construction permits granted by the Municipalidad de Santa Cruz for properties located within the buffer zone (banda de 500 metros) of Parque Nacional Marino Las Baulas are ordered suspended, and their validity made contingent upon completion of the foregoing comprehensive study. g) All construction permits granted by the Municipalidad de Santa Cruz, should it have done so, for properties located within the buffer zone (banda de 500 metros) of Parque Nacional Marino Las Baulas that lacked environmental feasibility approval are annulled.
In such event, this decision shall be communicated to the Contraloría General de la República so that it may conduct the corresponding investigations and establish liability. h) Nombre22026, in her capacity as Secretary General of the Secretaría Técnica Nacional Ambiental; Nombre22027, in his capacity as Ministro de Ambiente y Energía, Executive Secretary of the Consejo Nacional de Áreas de Conservación (CONAC), and Senior Director of the Sistema Nacional de Áreas de Conservación; Nombre22028, in his capacity as Head of the Departamento de Cuencas Hidrográficas del Acueductos y Alcantarillados; Nombre22029, in his capacity as Mayor of the Municipalidad de Hojancha; Nombre22030, in his capacity as Mayor of the Municipalidad de Nandayure, or whoever holds those offices in their stead; and the Mayors of the Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya are ordered to take all measures and precautions within the scope of their authority to preserve the entire ecosystem of Parque Nacional Marino Las Baulas.
All of the foregoing is subject to the warning that failure to comply may constitute the offense established in artículo 71 of the Ley de la Jurisdicción Constitucional, which provides that any person who receives an order issued in an amparo action that the person is required to comply with or enforce, and who fails to comply with or enforce it, shall be subject to imprisonment for tres meses a dos años or a fine of veinte a sesenta días, provided that the offense is not punishable by a more severe penalty. The State and the Municipalidad de Santa Cruz are ordered to pay the costs and the damages and losses caused by the facts underlying this declaration, which shall be quantified during enforcement of the judgment in the contentious-administrative jurisdiction. This decision shall be communicated to all parties, as well as to the Comptroller General of the Republic and the Mayors of the Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya”; the decision was disseminated through the media.
18. On 25 de mayo de 2009, the Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste closed the construction site and ordered the project’s work halted. This action was challenged through motions for reconsideration (revocatoria) and appeal (apelación), both of which were denied by the municipality at first instance, with no evidence that the appeal was pursued before the higher authority through exhaustion of administrative remedies (agotamiento de la vía administrativa).
19. The plaintiff filed several motions before the Sala Constitucional in connection with the cited decision, without any effect; facts 27, 35 to 40, and 45, 46, 47 of the complaint were deemed proven (see physical evidence file at folios 181 to 191, 354, 355, 358 to 372, 391 to 415, 453, 454, 515 and 516).
20.
On 28 de junio de 2010, the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) issued resolution 1410-2010-SETENA, establishing guidelines for buffer zones (zonas de amortiguamiento), which were subsequently corrected by resolutions Res 2174-2010-SETENA of 8 de setiembre de 2010 and 2967-2011-SETENA of 30 de noviembre del 2011. 21. On 24 de octubre de 2011, by official letter ACT-OR-DL-1520, the Área de Conservación del Tempisque stated that the management plan (plan de manejo) for Parque Las Baulas had neither been published nor extended, and on 25 de mayo de 2011, by official letter ACT-OR-DR-640-12, this information was reiterated; facts 51, 52, and 58 of the complaint are therefore deemed proven (see physical evidence file 565 to 610, 652, 654 to 657; likewise, digital court case file, images 325 to 370). 22. According to the project site design, as compared with the Mapa de la Zona de Amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas, prepared by SINAC – Área de Conservación del Tempisque on 27 de febrero de 2017, the designated zone affects the project along a northeast-to-southwest arc, encompassing 38,96% of the land on which the Tamarindo Oasis project is located according to survey plan (plano) G-1058219-2006, affecting one type 1 tower, one type 2 tower, one type 3 tower, part of the internal private road, and part of the parking areas (see images 1229 and 1246 of the court case file, as well as pages 7 to 18 of the physical evidence file). 23.
On 10 de febrero del año 2011, the plaintiffs asked Nombre22023 whether development of the project could continue. Technical report ASA-1026-2011-SETENA of 2 de junio was prepared as the basis for Nombre22023’s response, issued through resolution Nombre22023 of 8 de junio, both in 2011, advising the developer that it could continue with the project provided it complied with the guidelines issued by that same entity. That response was challenged through motions for reconsideration and appeal (revocatoria y apelación); the former was decided by resolution 1702-2011-SETENA of 13 de julio and the latter by resolution R-D-499-2011 on 17 de agosto, both in 2011, rejecting the challenges filed. The latter resolution exhausted the available administrative remedies (agotamiento de la vía administrativa), and facts 54 to 57 of the complaint are therefore deemed proven (see Nombre22023 Administrative File, pages 138 and 139, 163 to 218). 24.
At the oral and public trial, expert witness (perito) Nombre22031 testified that she holds a bachelor’s degree, is a Business Administrator specializing in Marketing and International Trade, and has served as an expert witness in Administration for 3 years. She stated that this was the third expert report of this nature that she had prepared and, insofar as relevant, testified as follows: She used an investigative-accounting method and thereby developed a projected cash flow, concluding that the project was feasible. She consulted an accountant, Nombre22032, to review the accounting information (she could not recall whether the accountant was a Certified Public Accountant), who guided her in interpreting the data and cross-checking the information by synthesizing and summarizing the data processing. She stated that this simplification entailed no margin of error. She used the companies’ accounting books, which they provided to her and of which she retained copies, and, according to those books, the companies were neither bankrupt nor financially insolvent when the project was halted.
The certifications issued by Nombre22033, which administered the project’s escrow account, were reviewed together with the purchase and sale agreements contained in the case file. The funds available for disbursement to the plaintiffs amounted to approximately $5 millones (cinco millones de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), and disbursements were made according to the progress of the work. When the work was halted, the escrow fund held, according to the data she analyzed covering 30 de setiembre de 2009 through 30 de setiembre de 2012, a total of $785 834 (setecientos ochenta y cinco mil ochocientos treinta y cuatro dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica). From an accounting standpoint, the funds used to begin construction of the project came from the companies’ own resources (the property on which construction took place). In response to a question from one of the plaintiffs regarding indebtedness, she stated that there was a debt of $2.9 millones (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) owed to Banco Nacional de Costa Rica and that, in addition, sales of the condominium units (unidades filiales) constituted the principal cash flows financing the project; this information reflects the loan beginning in 2009.
In her opinion, the company could repay the Banco Nacional loan without restrictions; the companies met their financial obligations and were able to remain in operation even after the project ceased. In response to questions from the State’s counsel, the expert witness stated that she had reviewed the accounting information of both companies and treated them as a single economic interest group (grupo de interés económico) (MOF provided the land and DHG provided the remainder). She also reviewed Banco Nacional’s financial reports and the documentation submitted by the State during the clarification proceedings, but did not use them in preparing the expert report because, according to the companies’ accounting books, they could bear the financial obligations. She gave those books precedence over the Bank’s assessments and, based on the pending disbursements and sales, the financial analysis indicated that they could bear the debt burden, implying that such income could be allocated to repayment of the debt.
Evidence of this was that, by mayo 2009, they had been able to bear the burden, which was when the project was stopped; in her opinion, the project could have continued. According to the clarification report, she stated that, in her opinion, the bureaucratic delays caused by Banco Nacional were among the reasons the project ran out of money. In response to the Court’s questions as to whether the information used had been audited, she answered that only part of it had been audited—specifically, the portion corresponding to 30 de setiembre de 2008—and that she had limited herself to using the information in the record and the accounting books, but had not used income tax returns, although she considered that they would have been useful. 25. Likewise, at that hearing, the expert report of Nombre411 was presented. She has been an industrial engineer since 1984, has held a master’s degree in the same field since 2000, and has served as an expert witness since 1998, having conducted approximately 8 analyses of the type involved in this case.
Insofar as relevant to this matter, she testified as follows: She analyzed the implications of Nombre22023’s resolution for the project, using the international PMBOK project methodology, the Banco Nacional appraisals—which, in her opinion, were connected to the project—and thereby created a comparative table of all the appraisals included in her report. She also used Banco Nacional’s economic study, conducted a site visit, and reviewed information from Estado de la Nación as well as the information in the court case file. She concluded that the resolution rendered the project practically unfeasible because the project lost 85% of the land; as originally conceived, the project lost that percentage, and an economic analysis was therefore made of the actual and projected damages (daño y perjuicio proyectado), using the projected sales of apartments and commercial premises. Thus, because the project could not be completed as conceived, it produced the consequences calculated in the expert report, taking as the starting point the condition of affairs when the project was halted.
She stated that her report used conservative projections because, when the project began, the area was highly productive, making the project extremely profitable, as it was located in an area with high property appreciation, near the Tamarindo and Liberia airports. The project had a neocolonial design and was very well received by the market when it began: of its 78 apartments, 44 had been presold, some for cash and others financed through Steward Title Costa Rica. In response to questions from the plaintiffs, the expert witness stated that the plaintiffs initially financed the project heavily with their own income beginning in 2005 to fund the project’s conceptualization and planning stage. Based on the Estado de la Nación reports, she considered that the project’s profitability at that time ranged between 100% and 700%. She likewise considered that the project required additional financing during the implementation stage, specifically at the end of that stage, assuming that presales did not perform as they had initially.
Nevertheless, through the escrow account, the project was intended to be self-sustaining because it was planned with a projection exceeding $5 millones (cinco millones de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), in addition to the funds held by the investors. Likewise, according to information provided to her by the company—specifically, a brochure describing the use of the system and preliminary costs—the project’s marketing plan included the use of a “timeshare” system once it became operational. In response to a question, she stated that she did not calculate the project’s rate of return, but did calculate land-use efficiencies and land valuation costs based on Banco Nacional’s expert appraisals. In her opinion, a “critical path” analysis of the project showed that it had been stopped at a critical point because, when the work was halted, much of the construction was well advanced and, in some cases, only finishing details remained.
When construction progress was halted, the escrow account stopped making disbursements because the release of funds was tied to progress through the project’s stages. According to her analysis, when the project was halted, $2.5 millones (dos millones y medio de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) still remained to be disbursed, and therefore the project generated neither profit nor return. In her opinion, had it not been halted, the project could have been completed. According to the financial analysis she reviewed, the companies were not experiencing a lack of liquidity, given the outstanding balance that Nombre22021 still held (balance indicated), and they could have continued construction and received disbursements as work progressed. She considered the project’s finances sound and likewise believed that the companies had the skills and capabilities necessary to complete the project (they had a project manager, investors, marketing and sales personnel, budget controls, working capital, and land on which to work), and that the project itself could serve as collateral for any financial institution given its attractiveness, as previously explained.
In response to questions from the State, she clarified that her report did not analyze the financial health of the companies and all their activities, but only that of the project as a unit separate from the companies, since the project itself had its own costs, profit projections, and other elements. The project was halted in 2008, and formal notice from the Municipalidad arrived in mayo de 2009, stating that work could not continue until a study had determined whether continuation of the project was feasible. In her opinion, the halt at the end of 2008 was caused by the effects of those actions. 26. Additionally, at the oral and public hearing, testimony was received from Nombre22034, the representative of Montain Of Fire. He is a civil engineer, has served as the company’s president and representative since its incorporation, and stated that he was a “partner” of co-plaintiff DHG.
In his capacity as a witness to the damages suffered by co-plaintiff Nombre22018, he stated, in response to questioning by the plaintiffs, that when the project was developed, the Tamarindo area was experiencing a highly productive period, and when the project was halted, confidence was lost; people had to be laid off suddenly; some could be paid, others could not, and others had to be given property as payment in kind (dación en pago) to settle the debts. In his case, however, several bills of exchange and Promérica and Credomatic credit cards were enforced against him, and these were ultimately consolidated into a loan secured by his own home or repaid through compensated work as an appraiser for the bank and by selling land, including the property where his office was located. He therefore stated that “it was a disaster.” He explained that when the Constitutional Chamber’s decision became known, even though they were not in the buffer zone (zona de amortiguamiento), were extremely far from the nesting area (zona de desove), and there was no indication that they would be affected because they were not included in the list of projects that formed part of the constitutional proceeding, the municipality suddenly closed the works, which was highly detrimental with respect to suppliers, rented equipment, and other matters.
He stated that his company was responsible for construction, while Nombre22018 handled the clients. When the project was halted, they had to choose between paying the suppliers or the bank, the latter being more important because of the personal guarantee (garantía fiduciaria) it held. Nevertheless, the representative of Nombre22018 managed the clients skillfully, since no one has filed suit to date because it could be seen that the project had been built and was considered to be worth more than the contributions made by clients through the project’s pre-sales and the failed sale option involving the Canadian for the commercial portion. Other prospective clients who had not yet purchased withdrew; essentially, the portfolio of prospective clients was lost, even affecting clients of other projects. In any event, the representative of Nombre22018 has remained in constant contact with the clients and explained to them that what occurred was not their fault, but rather a fortuitous event.
When the properties were auctioned, a severe restriction was imposed by introducing a third party, a type of mandatory partner who likewise cannot build and over whom they have no control, even though that partner must also bear the imposed restrictions and cannot continue with the project as originally conceived. In his view, the project cannot be continued in any manner. After the testimony, the Chamber deliberated and decided to reclassify and expand the witness’s testimony as evidence for a better determination of the matter (prueba para mejor resolver). In that regard, he was questioned about the financing of the project and stated that they used their own revenue, proceeds from pre-sales, and bridge financing to cover the differences between the clients’ cash flows through a loan from Banco Nacional, and that all revenue was used for construction. Once the works were halted, the escrow agent (gestor del dinero del proyecto), Escrow, Stewar Title, was no longer called upon and authorized no further disbursements.
In fact, approximately $2.5 million (two million five hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) remained undisbursed because of the lack of progress. He stated that the loan from the Bank was a bridge loan because they had experienced problems with the Escrow and needed cash flow; that was why they requested the loan, so that they could meet the time requirements. Thus, with the Bank’s funds and their own revenue, they were able to make substantial progress on the works. He corrected his previous statement and said that the suspension occurred in Diciembre de 2008 because of the uncertainty, since he had learned of the Constitutional Chamber’s decision through the media. During that month, they continued performing minimal work: cleaning, completing pending concrete pours, and systematically reducing the work so as not to affect what had already been built. In his view, it was extremely risky to continue, even though the formal closure order did not arrive until the following May.
Furthermore, the Bank did not continue making disbursements, since it was likewise already aware of the risk of an eventual closure. Although they could have requested an additional disbursement, they did not do so as a precaution. Accordingly, the suspension in diciembre 2008 was a joint decision made by him and the representative of Nombre22018 with advice from attorneys, based on indications of people’s conduct in the area and the latent risk that they might ultimately be affected by the Constitutional Chamber’s ruling. He considered it a reasonable and responsible decision, made neither intentionally nor negligently, but cautiously in response to a situation that, at that time, was marked by extreme uncertainty. They calculated the potential damages if they continued and if they did not continue, and made their decision on that basis. In his view, by diciembre 2008 the project as a whole was approximately 50 or 55% complete.
He explained that the financing model offered to investors purchasing condominium properties (fincas condominales) provided that, if they did not live in the condominium and agreed to allow the plaintiffs to manage the premises as rentals, they would not pay condominium fees and would also earn an “extra,” from which the plaintiffs retained a percentage, making it a highly profitable and very stable business. He recalled that, when they consulted Nombre22023 and the Municipality, they were instructed to submit a new project complying with the new guidelines, but were not conclusively told what to do with what already existed. In his understanding, the entire project was affected. In response to requests for clarification from the plaintiffs, he stated that, to date, no decision lifting the suspension has been issued. 27. Finally, at the oral and public trial hearing, testimony was received from Mr.
Nombre22020, legal representative of Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA, who stated that he was a real-estate investor and held a degree in political science with an emphasis in international relations. He stated that he currently has no economic relationship with the company Montain Of Fire (MOF). When given the floor by the plaintiffs, Mr. Nombre22020 stated that the harm to MOF’s image arose because it had presented itself in the area as a successful developer and, after the suspension, confidence in the company was lost, since it made no sense that the project had been halted despite having all permits. In his view, this caused irreparable harm to the point that he was unable to undertake any other project. He had personal knowledge that there was a transaction with a Canadian, Nombre22022, because he held the commercial premises, except for eight units that Banco Nacional itself wanted; however, a right-of-first-sale clause (cláusula de primacía de venta) was created in favor of the Canadian in the event that the Bank did not want the premises.
Both parties knew that there was a Management Plan (Plan de Manejo) for the National Park, but they were unaware of the existence of a “buffer zone” because the Plan had never been published. Consequently, in his view, it was not applicable to them, and the land initially appeared to be free of any encumbrance (afectación). He stated that they learned of the Constitutional Chamber’s decision through print media. He completed his testimony by explaining that the bank loan was obtained as a bridge loan to provide cash flow. They had $2.5 million in Stewart Title, but those funds were contingent upon progress on the works, so they obtained the loan to accelerate construction. After the suspension, they defaulted on the Bank loan, particularly because Nombre22023 was delayed in carrying out the study ordered by the Constitutional Chamber, and the uncertainty led them to decide not to request any more money.
This was especially so because the decision referred to expropriation (expropiación), and therefore it made no sense to continue making payments if the property was going to be expropriated should it fall within the zone. Once the portion placed in trust (fideicomiso) was lost, the Bank made several proposals to continue the project (approximately in diciembre de 2009), and with the funds available from Nombre22021 they could have continued. However, this was impossible under the new guidelines because criteria were applied to the project as though it were located directly on the beach, even though it was more than one kilometer from the nesting areas. In his view, the new guidelines required seven-story buildings to be demolished and reduced to two stories, which made no economic or commercial sense; it was necessary to start from scratch, which was unfeasible. The Bank always displayed a favorable attitude because, even after the auction, it waited almost a year and a half to register the properties, pending a determination as to whether the project could continue and the auction could be reversed.
In response to this situation, they consulted SETENA and challenged its response. The Court requested clarification of the testimony, asking about the reason for the suspension. He confirmed that the decision had been made as a precaution on their own initiative, especially because the word “expropriate” contained in the constitutional ruling created uncertainty throughout Tamarindo; therefore, during the diciembre 2008 holidays, the decision was made to suspend the project.
The following facts relevant to the resolution of this matter have not been established: 1. That an “Administration, Supervision, and Development” contract existed between the plaintiff companies (first fact alleged in the complaint). 2. That they submitted a new project for assessment in compliance with resolution Nombre22023, whether within the same case file or in a new one. 3. That financing is currently available to continue the project. 4. That there is a contractual relationship of any kind with Banco Nacional de Costa Rica, the co-owner of the condominium units (fincas filiales), or that there is a condominium agreement authorizing either plaintiff to continue developing the project (fact 53 of the complaint). 5. That any of the defendants issued an express ruling ordering the demolition of what had been built to date on the property at issue in these proceedings. 6. That the environmental manager (regente ambiental) reported the project’s reactivation in case file 852-2005-SETENA. 7.
That the suspension of the project was attributable to decision 2008-018529, issued at 8:58 hrs by the Constitutional Chamber. 8. That the plaintiffs lost credibility, standing, and trust in the domestic and international real-estate markets and/or the national financial system. 9. That the guidelines issued by the National Environmental Technical Secretariat lacked supporting technical criteria. 10. That the condominium units, common areas of the commercial section, and parking areas owned by the plaintiffs cannot be put to productive use.
The plaintiffs’ representative, embodied by special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial) Nuñez Quesada, asserts that facts 1 through 35 of the complaint demonstrate that his client, together with the other plaintiff, sought to develop the “Oasis – Tamarindo” residential and commercial condominium, begun in 2006, 2007, and 2008. Co-plaintiff Montain Of Fire SA participated as the party contributing the land free of loans and encumbrances, while his client Desarrollos Hoteleros de Guanacaste Nombre22018 SA handled the administrative procedures; SETENA environmental approval (viabilidad ambiental) and building permits from the Municipalidad de Santa Cruz were obtained. When the project began execution during those years, Tamarindo experienced a real-estate boom, and within that market niche the project (facts 36–41) was built using the plaintiffs’ own capital; they even completed 42 presales of condominium units to Costa Rican and foreign purchasers, as well as presales of virtually the entire commercial section.
Stewart Tile was used as the intermediary and administrator of an escrow (Scrow)—a trust (fideicomiso) that administered disbursements—and received the funds as guarantor to finance the construction and its progress. Given the circumstances at the time, a $2.9 million (two million nine hundred thousand dollars, legal tender of the United States of America) loan was obtained from Banco Nacional de Costa Rica to complete the project more quickly. In December 2008, an amparo proceeding (recurso de amparo) was filed, which, based on a report from the Minister of MINAE, resulted in the creation of a 500 mts “buffer zone” affecting part of the project, even though the project was not located within the national park and the zone was never formally created. Consequently, the Constitutional Chamber suspended the environmental approvals and the building permits then in existence. In 2009, in execution of that court’s decision, the project was suspended; the trust disbursements were therefore also suspended, and this ultimately caused a default that led the Bank to foreclose, resulting in the loss of the 78 residential condominium units.
Nombre22023 did not complete the environmental study until October 2009, but it did not include the project. It was not until 2010 that Nombre22023, through resolution 1410-2010, established urban-planning guidelines that completely and fundamentally altered the existing construction on the plaintiffs’ land (area, coverage, density); those guidelines were established without any technical analysis and without explaining how they would temporarily affect the existing development, thereby giving rise to State liability for abnormal and unlawful operation and causing damages and losses. In practice, this amounted to a deprivation of property rights, because the Chamber suspended the environmental approval and building permit, a suspension implemented when the defendant Municipality halted construction in May 2009. The uncertainty arose because the guidelines did not exist until June 28, 2010, leaving the project suspended throughout that entire period (fact 51); the guidelines caused direct and actual harm because they essentially made it impossible to continue the project.
This situation resulted in the parties losing the residential properties through foreclosure in January 2009. The State’s “victim’s fault” defense is inapplicable because, as demonstrated, access to funds was always available (expert report (informe pericial) by Nombre411, Nombre22031), but was tied to the progress of construction; therefore, if construction did not proceed, payment was not made, and if payment was not made, default followed, which was caused by the challenged conduct. The plaintiffs retained the condominium units, common areas of the commercial section, and parking areas, but these cannot be put to productive use. The Chamber’s order was intended to determine whether expropriation was required, but that has not occurred, nor has the building permit been declared injurious to the public interest (lesivo). The statement by Nombre22023 1371-SETENA effectively demonstrates the impossibility of continuing the project, notwithstanding vested rights (derechos adquiridos), thereby giving rise to liability for unlawful conduct.
It must be considered that, as of September / November 2009, the very bank that foreclosed was offering financing. Nevertheless, the guidelines departed from the rules of technical judgment, logic, and reason by failing to account for the fact that the project or projects already built could not comply with the newly established parameters, disregarding the existing economic reality and rendering resolution 1410-SETENA disproportionate. For his part, Licenciado Saborío Hernández, counsel for the co-plaintiff, asserts that Tamarindo is Guanacaste’s “gold coast”; the project was located 800 mts from the airport, near a shopping center, targeted the domestic market, and offered affordable and competitive prices. The project began with financing from the presales; the loan from Banco Nacional was intended to accelerate the project’s development and thereby meet demand in the area. Payments were made based on construction progress.
The project was a mixed residential-commercial condominium development (78 residential units, 26 commercial units, 30 parking spaces, and common areas: swimming pools and green areas). Through both acts and omissions, the harm caused by the defendants affected the plaintiff, was consummated in time and place, and can be quantified through the expert reports in the record; the claim is based on strict liability (responsabilidad objetiva), specifically the retroactive application of rules to settled legal situations (situaciones jurídicas consolidadas), without any identifiable ground for exemption from liability. This is liability for omission: failure to comply within the 6 months ordered by the Constitutional Chamber, while the comprehensive study was not yet ready and was not issued until October 2009 (4 months later). In addition, Nombre22023 did not notify the Municipality of that study so that it could review all the permits, and the Municipality omitted to lift the suspension, keeping the project suspended ad perpetuam (even today); it also maintained the interim environmental measure (medida cautelar ambiental) suspending the environmental approval until it finally issued a ruling in 2011.
The act itself is not being challenged, but rather its application (claims 1–2 of the complaint). This is because an instrument that did not meet the LGAP requirements for acts of general application (actos generales) was applied retroactively. Moreover, in any event, those rulings by Nombre22023 - MINAE encroach upon municipal powers; accordingly, the plaintiffs request that the complaint be granted in all respects and that the defendants be ordered to pay costs.
The State’s counsel considers that the defenses (excepciones) of lack of legal right (falta de derecho), lack of standing to sue (falta de legitimación activa), lack of standing to be sued (falta de legitimación pasiva), and lack of a current interest (falta de interés actual) apply, and requests an award of costs. This is because it considers the plaintiff’s assertions to be false. The fact that the properties were sold at auction in November 2009 is the party’s own responsibility; it is enough to review the case file that was initiated before this court but was referred to arbitration between the plaintiffs and Banco Nacional, and merely to examine the statements made in that complaint, its amendment, and the arbitral award (laudo) (see specifically fact 67), to establish, based on the plaintiff’s own statement—which is therefore deemed a party admission—that by October-November 2008 the project had been suspended due to lack of funds.
The aforementioned award, which was submitted as evidence, states that the parties lost the properties because of their failure to manage the project funds properly, which demonstrates contributory fault by the victim (culpa de la víctima). The administrative case file (expediente administrativo) of Nombre22023 contains a technical report dated 11 de setiembre del 2008, confirming that the project’s development density had been reduced and that other works would not be carried out. On 28 de setiembre de 2008, they were ordered to appear to explain what was happening with the project, but they did not respond until 1 diciembre del 2008 (folio 135 of the administrative case file), when the environmental manager (regente ambiental) informed Nombre22023 that the project had been halted. The case file then contains no further activity until 2011, when Mr. Nombre22020 asked Nombre22023 whether the project could be continued and was told that it could, subject to the new guidelines; in the State’s view, this was incorrect because, by that time, part of the project (the residential portion) belonged to Banco Nacional, not to the plaintiffs.
The expert report (peritaje) used in the arbitration proceeding, which was also submitted in this proceeding by Nombre22025, contains, in Anexo 10, the financial monitoring report dated 3 de marzo de 2008 (folio 587 of the judicial case file), which states that the company had halted the works, rates it as risk category 4, and recommends that no additional funds be disbursed because of the lack of funds. Thus, by 25 de mayo de 2009, when the Municipality arrived to shut down the works, the project had already been halted and the shutdown had no practical effect (it had been suspended since oct-nov 2008, as confirmed by the appraisals, the environmental manager, and the expert Nombre22025). The plaintiff’s theory that the project was adversely affected by Nombre22023’s guidelines issued in 2010 and applied to the specific case in 2011 (1361-2011-SETENA), in which the company’s representative was told that the project could continue, is therefore false.
Under the Environmental Viability Regulations (reglamento de Viabilidad Ambiental), projects are UNITS (they may not be fragmented). In this specific case, the assessment was issued in 2006. When continuation of the project was requested in 2011, SETENA was misled because the developer and the environmental manager should have reported that, in November 2009, the properties had been auctioned to BNCR, which demonstrates the plaintiff’s bad faith. Accordingly, the plaintiffs lack standing in two respects. First, the Nombre22023 administrative case file shows that environmental viability (viabilidad ambiental) was granted to Desarrollos Habitacionales Guanacaste Nombre22018 SA, not to Montain of Fire SA, and there is no evidence of any relationship between the two plaintiffs; the only existing evidence is the trust (fideicomiso) established with BNCR, in which both agreed to be co-debtors.
In fact, no action in favor of Montain Of Fire appears anywhere. Thus, according to evidence item 65, Montain of Fire currently owns only 30 parking spaces and 16 commercial premises, which would be all it could claim in the event of a favorable ruling; under this scenario, the guidelines are not incompatible with the existing buildings, so it cannot allege direct harm resulting from these regulations. Regarding Desarrollos Habitacionales Guanacaste, the State contends that, after answering the complaint, its counsel “changed its theory of the case” in an attempt to conform it to the evidentiary record. Specifically, Mr. Nombre22020’s statement at the hearing contradicts what he asserted in the Banco Nacional complaint, because the project was not halted in December 2008 but, as stated in the award, several months earlier (October), which is consistent with the environmental manager’s report stating that the project was suspended due to lack of funds (folio 135 of the SETENA administrative case file).
The bank appraisals in the record state that, as of 3 de Diciembre de 2008, the project had been halted (before the Chamber’s decision). It should be noted that, according to the filing dated 21 de marzo de 2008, submitted as evidence by the State’s counsel, the company had been injecting its own funds since May 2008; the statements contained in that filing also show that the company lacked funds to finance the project. In the State’s view, there was only one loan of $2.9 million, even though the plaintiff attempted to obtain additional financing; however, the request was denied because of the negative financial reports, contradicting the testimony of the representative Nuñez as well as both expert reports. The decision to stop the development was made by the plaintiffs themselves, as they expressly stated, and was therefore their own fault. It is not true, as allegedly indicated by evidence item 62, that the Bank made them an offer; rather, requirements were requested, and because of their lack of liquidity, they failed to obtain financing.
Evidence items 39 and 42 show that they filed administrative challenges (recursos) with the Municipality, but thereafter they pursued neither the corresponding appeal nor a judicial challenge to the suspension, meaning that the plaintiff consented to the effects of the shutdown, which again was the parties’ own fault. When Nombre22023 asked the developer in October 2008 to update the case file because of the changes identified during the September 2008 inspection, the only response was the environmental manager’s letter concerning the suspension due to lack of funds (folio 135 of the Nombre22023 administrative case file), and neither the developers nor the environmental manager ever reported anything further. Counsel also reiterates the defense that the act is not subject to challenge (acto no susceptible de impugnación), because Nombre22023’s response, in addition to being favorable to the party, was merely an interlocutory procedural act (acto de mero trámite); in this regard, counsel cites the judgment of Section VI of this Court, submitted as evidence to assist in adjudication (prueba para mejor resolver).
Regarding the challenge to the guidelines and their individualized application, Nombre22035, the plaintiffs lacked standing; furthermore, the guidelines were issued in compliance with Constitutional Chamber order 2008-18529. Consequently, Nombre22023 merely institutionalized what had been ordered by the Constitutional Court, thereby creating constitutional res judicata (cosa juzgada constitucional) pursuant to sections 12 and 13 of the Ley de Jurisdicción Constitucional (240-I-95, 5612-95, 12825-2014, 673-2019). Therefore, because the 2010 guidelines implemented the Constitutional Chamber’s own ruling, they cannot be challenged, since they are covered (1410-SETENA) by that legal effect; in any event, there is no evidence of the alleged harm. Counsel concludes by reiterating the defenses that the act is not subject to challenge, lack of standing to sue, lack of standing to be sued, lack of legal right, and lack of a current interest, and requests that the plaintiffs be ordered to pay costs and interest thereon.
This municipality submitted no arguments because it was declared in default (rebelde) by the decision dated 23 de julio de 2014 (visible at image 721 of the digital case file, corresponding to folio 626 of the physical judicial case file).
During the public oral trial hearing, State counsel once again raised the defense that the act was not subject to challenge (acto no susceptible de impugnación), citing for that purpose precedent 17-2012-VI of the Sixth Section of this Court. For purposes of continuing the analysis of this matter, this issue warrants priority consideration, particularly in light of the relief sought. In this regard, a review of the claims transcribed in the first recital (resultando) of this judgment shows that no claim challenges—at least directly—a specific SETENA decision; rather, the only specific act being challenged is resolution 1410-SETENA of September 8, 2010, concerning the guidelines applicable to the buffer zone (zona de amortiguamiento) of Parque Nacional Marino Las Baulas. Accordingly, the defense raised cannot be applied in the manner proposed. Now, if we focus on the third claim, which reads: “3.
That the application of a buffer zone to the area where the Tamarindo-Oasis project was being developed is illegal, contrary to law and, consequently, absolutely null and void, because its declaration failed to meet the requirements established by the legal system. (Approved by the Plenary Commission in resolution 1410 cited above)” (emphasis added), it might be interpreted—as both parties to the proceedings appear to do—as challenging the application contained in the Nombre22023 decisions and the decisions ruling on the motion for revocation (revocatoria) and appeal filed against it, namely resolutions 1702-2011-SETENA and R-D-499-2011. However, this interpretation cannot be sustained, because it would conflate a claim for declaratory relief with a claim seeking annulment of specific acts. Nevertheless, even under that assumption, the defense would not apply for the reasons set out immediately below.
It should first be noted that, although the defense was raised and ruled upon by the case-management judge in resolution 1748-2012 (shown at images 503 through 512 of the digital court record), this does not preclude the merits panel from considering it when raised again, precisely as State counsel has done. Along those lines, while respecting the decision of the case-management judge, this Chamber will address the argument from a different perspective: If we take as our point of departure the Sixth Section precedent submitted by the State—specifically resolution 17-2012-VI, which in turn cites resolution 39-2009 of the same Section—the premise is that environmental viability (viabilidad ambiental) forms part of an overall administrative authorization procedure (procedimiento administrativo autorizatorio), in which the act under review constitutes a prerequisite for the final act, whether a construction license in the case of works or a license, permit, or concession in the case of an activity.
It is precisely for this reason that, in both precedents, that Section maintained that the act is neither final nor independently effective and therefore found the defense of an act not subject to challenge applicable. Nonetheless, both contain an exception that, ad efectum videndi, is worth quoting verbatim in translation. It appears in part of recital VI of resolution 39-2009-VI, which states in this regard: “Viewed in this manner, it is an act that concludes the analysis at the environmental stage, which must be taken into account in the final decision for purposes of understanding that variable, but which does not limit the authorization act with respect to the various aspects of its content. Indeed, this Court considers that the authority issuing the authorization could impose conditions in addition to those contemplated in the Environmental Impact Study (Estudio de Impacto Ambiental), provided that they are reasonable, justified, and proportionate.
Its instrumental nature in relation to the principal proceeding—which ultimately permits the activity or works to be carried out—precludes it from being deemed a final act or, as a last resort, an interlocutory act having independent effect (unless the environmental act denied approval, in which case it may unquestionably be challenged in court). This, together with its inability to produce effects in material reality, makes it impossible to regard it as a definitive final decision subject to judicial challenge. The fact that this act results from a procedure involving analyses, consultations, reports, and so forth does not make it directly reviewable by the courts because, ultimately, it constitutes a formal logical structure necessary to determine the environmental viability of the proposal, which is meaningful only for purposes of issuing the authorization in a separate proceeding. Moreover, the technical specialization of Nombre22023 does not transform its non-final or interlocutory nature, since it is not a criterion that independently permits an act to be regarded as preleable.” (emphasis in the original). This Chamber of Judges agrees with the reasoning stated by the Judges of the Sixth Section, partially transcribed above, and accordingly this defense is rejected.
The analysis of the right to property (derecho de propiedad) and its limits and restrictions under 45 of the Constitución Política, specifically regarding the impact of environmental and urban-planning restrictions on that right, qualifies the power of transformation provided for in numeral 264, subsection 3, of the Código Civil; depending on the applicable legal regime, such encumbrances may or may not be compensable. Accordingly, the power of transformation evolved from an immediate right into a power subject to administrative oversight, in keeping with the development and advancement of the regulations, aimed at verification before, during, and after a property owner carries out construction activity; in some circumstances, such oversight may result in denial (inability to build) and even, in extreme cases of noncompliance or omission, revocation of the permit granted, followed by removal of what was built.
This position was compiled by our Sala Constitucional in its decision 6950, issued at doce y cincuenta y seis minutos del veintisiete de mayo de dos mil once, as a duty incumbent, among other public bodies and entities, upon the Municipal Government, stating: “… because one of the Municipality’s functions is to conduct ‘prior’ oversight of construction—to verify requirements—and also to conduct oversight ‘during’ construction, for example, to verify that construction conforms to the plans, that it has no windows facing an adjoining property, and that it complies with the building line (alineamiento) or front-yard setback (antejardín); lastly, it also has the authority to conduct ‘subsequent’ oversight, embodied in the obligation to inspect whether everything built fully conforms to what was authorized in its permits. Likewise, the owners of establishments open to the public must ensure that such establishments are adapted to the needs of persons with disabilities.
This entails an individual and institutional commitment to respecting those rights.” (See, to the same effect, decisions 6567-2011 and 1650-2009 of the same Chamber). This is so notwithstanding the concurrent jurisdiction of institutions such as El Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), through the contralor ambiental, the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA), the Tribunal Ambiental Administrativo, the Consejos Regionales Ambientales, the funcionarios de Administración Forestal and the Dirección de Aguas, Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, the Ministerio de Salud, the Ministerio de Cultura, through the Comisión Arqueológica Nacional and the Comisión Nacional de Patrimonio Histórico-Arquitectónico, Instituto Costarricense de Turismo in matters concerning the maritime-terrestrial zone (zona marítima terrestre), or the Instituto de Desarrollo Rural, and the Instituto Nacional de Vivienda (INVU) in matters of national planning, among others.
Urban-planning matters must include environmental matters within their framework of analysis, assessment, and protection, to the extent that every urban development must weigh that variable, as required by environmental protection legislation. This is a field of human activity in which its impact on the environment is directly evident. The autonomy constitutionally conferred upon municipalities for territorial planning and land-use planning (ordenación territorial) does not entail exemption from environmental regulations; consequently, the actions they issue cannot fall outside the limits established by those regulations. The regulatory framework in this regard is extensive and includes Ley Orgánica del Ambiente No. 7554 del 04 de octubre de 1995, Ley Forestal No. 7575 del 13 de febrero de 1996, Ley de Conservación de Vida Silvestre No. 7317, Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No. 7779 del 30 de abril de 1998, Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942, and Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968.
Of importance to the present matter is Article 17 of the Ley Orgánica del Ambiente, which provides: “Article 17.—Environmental Impact Assessment. Human activities that alter or destroy elements of the environment or generate waste or toxic or hazardous materials shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) by the Secretaría Técnica Nacional Ambiental created under this law. Prior approval by that agency shall be an indispensable requirement for commencing the activities, works, and projects. Laws and regulations shall specify which activities, works, or projects require an environmental impact assessment.” This establishes, in the circumstances prescribed by the applicable regulations, that the corresponding environmental viability (viabilidad ambiental) must necessarily be obtained before a construction permit (licencia constructiva) may be issued; only cases expressly excluded from that obligation may be exempted from such an assessment.
This creates a relationship between municipal action concerning construction and the environmental oversight specifically exercised by the Secretaría Técnica Ambiental, with the latter constituting a prerequisite for the former. In view of the foregoing, the plaintiff is incorrect in asserting that the Secretaría Técnica Nacional Ambiental has encroached upon the Local Government’s jurisdiction, because what exists is a duty of interinstitutional cooperation and coordination among the various public bodies and entities involved in this field when exercising the powers vested in them by law. This was clearly stated by the Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia in decision 5445-99, issued at 14:30 horas del 14 de julio de 1999, from which we quote the following excerpt: “That is, municipalities may share their powers with the Public Administration in general, a relationship that must operate under the terms defined by law (Article 5 of the former Código Municipal, Article 7 of the new Code), which establishes an obligation of ‘coordination’ between municipalities and the public institutions concurrently exercising their powers, in order to avoid duplication of efforts and contradictions, particularly because only voluntary coordination is compatible with municipal autonomy, as it is an expression thereof.
In other words, a municipality is called upon to enter into cooperative relationships with other public entities, and vice versa, given that their interests regarding a specific matter are—in many cases—concurrent or overlapping. In legal scholarship, coordination is defined on the basis of the existence of several independent centers of action, each with its own duties and decision-making powers, which may at times diverge; nevertheless, there must be commonality of purpose by subject matter through concurrency, insofar as the object receiving the final results of the activities and acts of each is common to them all. Coordination is therefore the organization of the relationships among these various independent activities, taking into account their convergence upon the same object or entity so as to make that convergence useful to an overall public plan, without eliminating the reciprocal independence of the acting entities.
Since there is no hierarchical relationship among decentralized institutions, nor between the State itself and municipalities, specific conduct cannot be imposed upon municipalities; hence the need for interinstitutional ‘concerted action,’ in the strict sense, whereby autonomous and independent centers of action agree upon that preventive and overall framework, within which each performs a role with a view to a mission entrusted to the others. Thus, relations between municipalities and other public entities may be conducted only on an equal footing, resulting in mutually agreed forms of coordination and excluding any mandatory arrangement detrimental to their autonomy that would subject corporate entities to a coordination framework without or against their consent; this nevertheless permits the necessary subordination of those entities to the State and in the State’s interest (through the State’s ‘administrative oversight’ (tutela administrativa), and specifically through its function of reviewing legality, with general supervisory powers over the entire sector).” It should therefore be noted that there is no doubt that, in the specific case, no infringement of jurisdiction has occurred among the public entities and bodies under consideration.
The argument presented is therefore rejected, particularly because, in the very decision cited in this matter, the Constitutional Court reiterates the obligation of institutions to coordinate their work.
From a construction standpoint, not every administrative procedure gives rise to a vested right. Legal scholarship and case law have established that land-use certificates (usos de suelo), certificates of water availability (certificados de disponibilidad de agua), environmental approvals (viabilidades ambientales), and other requirements do not constitute—in and of themselves—either final acts or acts having independent legal effect that confer upon an individual a subjective right (derecho subjetivo) enabling the consolidation of a particular legal situation. In building matters, such effect is therefore limited to the granting of a building permit (licencia constructiva), which becomes consolidated if the interested party has carried out the subject matter of the authorizing act or, failing that, has at least begun to execute it. This is because, under the principle that the legal system is subject to change, there is no statutory or constitutional mandate requiring a particular legal framework to remain unaltered over time; however, actions taken pursuant to the regulations then in force and in compliance with the legal parameters applicable at the time are entitled to retain that status under the principle of non-retroactivity of the law enshrined in our Constitution.
In this regard, we may cite the holding of the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia in its decision 866, issued at nine fifty-five a.m. on 11 de julio de 2013, which stated: “For purposes of deciding the claim asserted, it should be borne in mind that, pursuant to provisions 21 (right to health), 45 (limitations on property for reasons of public interest), 50 (right to a healthy and ecologically balanced environment), 69 (constitutional requirement of rational land use), and 89 (protection of natural beauty), all of the Constitución Política, land-use planning (ordenamiento territorial)—and specifically urban planning—is established as a body of provisions intended to guarantee those fundamental rights and, consequently, the inhabitants’ quality of life, as expressly recognized in section 28 of the Ley Orgánica del Ambiente. Consistent with that objective, section 28 of the Ley de Planificación Urbana (hereinafter, LPU) prohibits ‘using or devoting land, buildings, or structures to any use incompatible with the zoning in place.’ To ensure compliance with that provision, the same rule established the so-called ‘land-use certificate’ (certificado de uso de suelo), defined as a ‘municipal certificate attesting that the use complies with zoning requirements.’ Accordingly, when a resident requires a municipal permit (licencia municipal)—for example, for construction, subdivision (fraccionamiento), or a business license (patente) for a commercial or industrial activity—the respective Ayuntamiento must first verify that the proposed activity is compatible with the use zones established in the urban-planning regulations applicable in the canton.
On this matter, this Sala has stated: ‘[…] A land-use certificate is the instrument specifying the uses to which a parcel may be put; that is, what it attests—declaratively—is the use that may be made of the parcel under the regulations in force. Consequently, the use stated therein may not be the one sought by the person concerned, since the intended use might not comply with the regulatory plan (plan regulador). As the Ad quem court noted, the Sala Constitucional has stated that this certificate, although declaratory in nature, constitutes a fundamental act because its content and function are to record factual or legal circumstances that enable the issuance of decisions creating, modifying, or extinguishing legal situations, such as building permits or business licenses, for the granting of which that document is required as a means of verifying that the request conforms to the use approved in the corresponding regulatory plan.’ (Judgment no. 798-F-S1-2012, issued at 9 hours 45 minutes on 4 de julio de 2012).
It should be added that section 28 of the LPU also provides for so-called ‘nonconforming-use certificates’ (certificados de uso no conforme), which certify a contrary use that had become consolidated before the respective zoning was implemented.” By contrast, once a building permit (licencia edilicia) has been granted, the person already holds this preexisting right, which, technically, cannot be affected by subsequent rules and which permits the person to undertake all actions intended to maintain and preserve what has already been built or, failing that, to complete projects already covered by a permit (provided that it remains valid, since both some of its requirements and the permit itself may be subject to an expiration period, even though renewal may be possible in consideration of preserving what already exists). It is precisely for this reason that such acts are protected by principles such as legitimate expectations (Confianza Legítima) and the immutability of one’s own acts (Intangibilidad de Actos Propios), which form part of the legal certainty that the legal system affords beneficiaries of this type of administrative act.
That said, in practice, when new urban-planning regulations are issued, certain properties will be “incompatible” with those regulations, giving rise to what are known as “nonconforming” or “consolidated” buildings or structures. Our Tribunal Constitucional has addressed this issue in relation to the retroactivity of urban-planning regulations, stating: “APPLICATION OF THE CHALLENGED RULE AND THE PRINCIPLE OF NON-RETROACTIVITY OF THE LAW.—In light of the foregoing considerations, it is clear to this Tribunal Constitucional that the challenged rule does not violate the principle of non-retroactivity of the law. Its application and interpretation by the respective authorities, however, could potentially do so if they absolutely and without limitation refuse to authorize or permit alterations or renovations to industries with a nonconforming use, that is, if they prevent the repair or renovation of previously constructed works, particularly when such work is based on or motivated by the need to adapt those facilities for their operation—that is, to permit the previously authorized activity to be carried out—and to bring them into compliance with current environmental or safety regulations.
A different interpretation would lead to the absurd result that such buildings could never be repaired or renovated because they do not conform to the new land use—under the urban regulations in force—which could place those structures at serious risk of ruin, potentially affecting the safety and health of their owners, possessors, users, etc.” (voto 13330-2006 de la Sala Constitucional). Nevertheless, as stated above, this does not guarantee that, for reasons of public interest, the factual and legal framework affecting a consolidated legal situation will not be modified; in such a case, recourse must be had to the rules governing proceedings to challenge an act favorable to an individual (lesividad) set forth in administrative law. In other words, the Administration is initially barred from unilaterally extinguishing a subjective right legitimately acquired by an individual and thereby incorporated into that individual’s assets (without prejudice, of course, to cases of original nullity covered by Articles 173 and 183 of the Ley General de Administración Pública).
The Administration must therefore submit that administrative decision to the review and oversight afforded through lesividad proceedings by those comprising the Jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo, as provided in Articles 1.1, 34, 36 subsections a, b and c, and 42.2 subsections b, c, e and f of the Código Procesal Contencioso Administrativo. Consequently, the elimination of all or part of the property interests of the owner of a building may give rise to a claim for compensation based on liability criteria, as discussed in the following section.
Regarding the subject matter of this section, which arises from the third, fourth, fifth, sixth, and seventh claims in the complaint, there are countless rulings on the matter. Nevertheless, because of the clarity of its wording, we reproduce what was stated by the Sixth Section of this Tribunal in recital (considerando) XV of resolution 37-2017-VI, issued at catorce horas del veintidós de marzo del dos mil diecisiete, which reads as follows: “XV.- On the administrative liability regime (régimen de responsabilidad administrativa). General considerations. Applicable provisions. Under section 190 of the Ley General de la Administración Pública, the Administration is liable for its lawful or unlawful, normal or abnormal operation. It should be emphasized that the legislature’s reference is not merely to acts, but extends to all administrative operation (article 49 of the Constitución Política), a concept encompassing any form in which administrative intent is manifested, whether formal or material, and also including dysfunction, that is, administrative omissions.
Such liability therefore falls within a predominantly strict-liability regime (régimen objetivo), grounded in both the theories of harm and risk and the principle of equilibrium in the patrimonial equation (ecuación patrimonial). Its fundamental purpose is to provide compensatory redress to anyone who has sustained an injury attributable to a public organization acting as a center of authority, where that injury is inherently unlawful. This purposive approach, in turn, produces a complete shift in the central focus of liability itself: it abandons the analytical examination of the party that caused the harm and the characterization of that party’s conduct, and instead adopts the position of the victim, who, having suffered an impairment of his or her legal position, is relieved of proving any subjective element concerning the public agent involved (except with respect to that agent’s personal liability).
This undoubtedly changes the very focus of its rationale, because the Administration will be liable whenever its normal or abnormal, lawful or unlawful operation causes harm that the victim has no duty to bear, whether pecuniary or non-pecuniary, irrespective of the victim’s subjective legal position and the right or legal authority held, provided, of course, that the indispensable requirement of a causal link (nexo causal) is satisfied. On this subject, see the extensive discussion in resolution no. 584, issued at 10 horas 40 minutos del 11 de agosto del 2005 by the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. From this perspective, the legislation establishes unlawful or lawful conduct, as well as normal or abnormal operation, as criteria for attribution (criterios de imputación). In cases of lawful conduct and normal operation, the Ordenamiento Jurídico establishes conditions and requirements governing when liability applies, including that the harm must be special or abnormal; this means that, in the first case, it must affect a small proportion of persons or, in the second case, it must be exceptionally severe.
In these circumstances, liability covers only actual loss (daño), not lost profits (lucro cesante) (articles 194 and 195 of the Ley General de la Administración Pública). In contrast, liability for unlawful conduct and abnormal operation is comprehensive. Nevertheless, under those attribution criteria, it must be shown that the injury resulted from those acts or omissions, so as to establish the causal link permitting liability to be attributed to the center of public authority. In addition, in cases of abnormality and unlawfulness, the adjudicator must examine public-sector operation to determine whether conduct actually occurred that departed from the law or conflicted with the principles of administrative efficiency. In such cases, it is essential to ascertain clearly whether those criteria are present; otherwise, each case must be treated and analyzed differently according to the type of operation to which the loss is attributed.
The victim’s fault (culpa de la víctima), the act of a third party (hecho de un tercero), and force majeure (fuerza mayor) constitute grounds for exemption from such liability. In each dispute, however, the adjudicator must determine whether those circumstances provide a complete or only a partial release from liability; in the latter event, they may only reduce the liability of the administrative unit. Here again, the burden of establishing those circumstances rests with the Administration. This duty to compensate remains in effect even for harm caused by offenses committed by its officials or employees while performing their duties or by reason of the positions they hold. Indeed, section 191, read together with section 199, both of the Ley General de la Administración Pública, assigns the State strict liability for the acts or omissions of its officials when they have used their position or the means it provides to cause a harmful effect within the legal sphere of a third party who has no duty to bear it.
To that extent, those means or instruments are channels of causal occasion (vías de ocasionalidad causal) giving rise to liability because of their functional, instrumental, or indirect connection with the service. It should be emphasized that this duty to compensate is also grounded in the concept of underlying unlawfulness (antijuridicidad de base), meaning that there is no duty to bear the injury. Put more simply, whenever an injury is sustained as a consequence of public conduct, whether by act or omission, which the victim has no obligation to bear, the duty to compensate arises from the principle of full reparation for harm (reparación integral del daño) derived from section 41 of the Constitución Política. Consequently, the scope of coverage under this liability system includes harm that may be caused by normal operation or lawful conduct, because in such cases, although the public conduct is in principle consistent with the law or with the efficiency rules governing it, any injurious effect that the person has no duty to bear must be compensated.
Naturally, in such circumstances, the harm must be special (inflicted upon a small proportion of affected persons) or abnormal (that is, exceptionally severe and exceeding normal limits of tolerance), thereby making actual loss compensable, but not lost profits, under the rules established by articles 194 and 195 of the Ley General de la Administración Pública. Nevertheless, it should be noted that not every form of harm is compensable, but only harm that the Ordenamiento Jurídico considers inherently unlawful. Indeed, only an injury that, when assessed against the Ordenamiento Jurídico as a whole, may be deemed inherently unlawful is compensable; the opposite conclusion would, in the words of the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entail awarding compensation for harmful conduct in respect of an impairment that the Ordenamiento neither condemns but, on the contrary, tolerates and accepts as normal and justified, which would lead to the imminent financial collapse of the State, which, in the national context, is directly or indirectly involved in a large number of fields of activity.
Put more simply, underlying unlawfulness exists whenever a legal mandate establishes an obligation to remedy an unlawful injury that the victim should not be required to bear, regardless of the applicable attribution standard. Notwithstanding the foregoing, it should be emphasized that not every form of harm is compensable, but only harm that is actual, quantifiable, and individualized (efectivo, evaluable e individualizable). The broad protective scope of the Administration’s strict-liability system does not eliminate the duty to prove that the harm resulted from public conduct. The factual framework from which injury to non-pecuniary interests (bienes extrapatrimoniales) may be inferred must also be established. Merely alleging suffering or injury is insufficient; at a minimum, the facts that purportedly caused the loss must be proven. This follows from the principle of the burden of proof (carga de la prueba), derived from section 317 of the Código Procesal Civil, which requires anyone claiming to hold a right to prove the facts constituting that right.
This is not a reversal of the burden of proof in a field founded on full reparation for harm and based on harm and created risk (riesgo creado), but rather the minimum showing of the attribution criteria and facts giving rise to the harm, as essential prerequisites for attributing liability and, consequently, for the emergence of the duty to provide reparation. Section 82 of the Código Procesal Contencioso Administrativo establishes that one of the purposes of the proceedings is to determine the substantive truth of the facts (verdad real de los hechos) through any means of evidence. However, this does not relieve a party claiming to hold a right enforceable against a third party, such as the right to reparation for harm, from proving the factual grounds supporting that right and the very existence of the injury. This is without prejudice to cases in which the suffering arises as a logical consequence of administrative conduct.
The foregoing also follows from section 196 of the Ley General de la Administración Pública, which provides: “In all cases, the alleged harm must be actual, quantifiable, and individualized in relation to a person or group.” Whether harm is actual in a particular case depends directly on proof of causation (nexo de causalidad), allowing the injurious result to be linked to an act or omission of a Public Administration. This is also established in section 58 of the aforementioned Código, insofar as it requires the claimant to state the causes of the alleged injury, what it consists of, and a reasonable estimate of its amount. Although that requirement is provided for in the cited provision when the claim for reparation is ancillary, it must all the more be satisfied when compensation forms the core of the claim, because in such cases establishing those prerequisites is the minimum basis for granting the relief sought.
Under this framework, it is insufficient to argue that harm probably exists; its actuality must be proven. Furthermore, it is essential to establish that harm may be claimed only by the person who actually sustained it, namely, the person who is in the position of a victim because the harm was suffered directly within that person’s vital sphere. From this perspective, only the victim has standing (legitimación) to claim compensation. For this purpose, each type of harm determines who occupies the position of victim and therefore defines who is protected by the Ordenamiento Jurídico for purposes of seeking reparation. Accordingly, the claim would be inadmissible if brought by persons who did not directly sustain the harm alleged. This is a subjective connection within the aforementioned liability framework that allows the principle of full reparation underlying section 41 of the Carta Magna to be effectively implemented.
Reparation for an injury that one has no duty to endure constitutes a right of the victim, and therefore only the victim may request it, without prejudice to the possible transferability of that right in specific circumstances (e.g., mortis causa). This issue must be examined, since otherwise compensation would be improperly awarded to persons who lack that subjective connection to the injurious effect.
Likewise, within this general framework, it should be noted that the action for compensation (acción indemnizatoria) sought to be imposed upon the Public Administration is subject to a four-year limitation period (plazo de prescripción), pursuant to section 198 of the Ley General de la Administración Pública.” (Emphasis in the original). Having clarified the foregoing, we shall now analyze the specific case.
For the proper consideration of this matter, specifically for the assessment of the evidence contained in the record and presented at the trial hearing, and so that a coherent ruling on the merits may be issued pursuant to Article 122 of the Administrative Litigation Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo), this section shall be subdivided into four parts: the first devoted to analyzing the standing (legitimación) of the claimants and defendants; the second concerning proof of the causation (causalidad) that led to the suspension of the project known as “Oasis Tamarindo,” as well as determining whether compensable damage (daño indemnizable) exists; the third concerning the applicability and legality of the buffer-zone guidelines (lineamientos de la zona de amortiguamiento) for Parque Nacional Marino Las Baulas to the project in the context of established urban development, as well as an analysis of whether compensation is appropriate under those parameters; and, finally, a fourth paragraph concerning the claims asserted.
Consequently, when ruling on the claims in the complaint, it is necessary to establish not only whether they may be granted, and whether they should be granted in whole or in part, but also that those who will bear the consequences of the decision, if unsuccessful, or who may seek enforcement of the judgment, if successful, possess the necessary connection to bear the effects of what is decided in the litigation (lite). It is understood that the former situation is referred to as passive standing on the merits (legitimación ad causam pasiva), and the latter as active standing on the merits.
In the case at hand, regarding active standing, the first matter to consider is the assumption on which the parties base the first factual allegation of the complaint, which remained unproven due to the absence of evidence. The specific relationship between the claimant companies in connection with the proceedings initiated in 2005 cannot be established. What can be established is that, at some point, Montain Of Fire Sociedad Anónima (hereinafter MOF SA) became the owner of the property registered in Partido de Guanacaste under folio Placa3566, on which the project was subsequently established. As demonstrated by the evidence and the current registry entries, that property was subjected to the condominium regime (régimen condominal), causing the original folio to cease to exist and giving rise to the parent property (finca matriz), registered under folio Placa3568, and the individual condominium units (fincas filiales) of Condominio Horizontal Vertical Residencial y Comercial Oasis de Tamarindo, corporate identification number CED17708, which is administered by Sociedad de Responsabilidad Limitada 3-102-745498.
Accordingly, MOF SA is currently the owner of only some of the individual units; that is, it holds the status of a condominium owner (condómino), as the holder of a condominium real right (derecho subjetivo real condominal), given that neither the condominium itself nor its administrator is a party to this matter. Banco Nacional is also the owner of another group of individual units, specifically those intended for residential use, and, like the condominium and its administrator, is not a party to this matter.
The situation is different with respect to Desarrolladora Habitacional de Guanacaste SA (hereinafter DHG SA). Although the evidence submitted—namely, the construction permit, the construction contract with CARFISA de Occidente, the presale contracts for the commercial premises, and the banking transactions—shows that it has an interest in this matter, the fact remains that the record contains no document establishing, beyond an evident legitimate interest in its capacity as developer—which may be inferred, for example, from its processing of the environmental feasibility approval (viabilidad ambiental), as well as from the aforementioned construction contract, among other things—that it holds any subjective right in the condominium property cited above. It should be noted that, because the construction permit was issued in its name, it is understood to be acting in re aliena, that is, with respect to property that does not belong to it; however, no further information can be derived from the evidence in the record.
The foregoing is extremely relevant because, when these proceedings were instituted, both companies jointly and through the same legal counsel appeared before this jurisdiction, and the case has been processed despite the difference in standing described above. Under the rules of Article 9.b) of the Administrative Litigation Procedure Code, this was appropriate on the basis that they constituted an association without separate legal personality (unión sin personalidad propia), presumed to be commercial in nature in the absence of evidence and to have existed for some period of time. This conclusion is supported by the fact that, while the representative of MOF SA stated during the preliminary questioning that he considered himself a partner of Nombre22018 SA, the latter’s representative categorically stated that they do not currently have such a corporate relationship. The initial statements of both representatives may be consulted in the audio and video recording of the oral and public trial hearing.
This association existed for the development of the project titled “Oasis de Tamarindo.” However, this situation will directly affect the analysis of the claims of an economic nature because, consistent with that provision, jointly instituting the proceedings does not relieve the parties, as expressly stated at the end of Article 9.b) of the governing code, of the obligation to identify separately the damages (daños y perjuicios) attributable to each party, as the provision itself requires, according to “the claimant’s ownership of the infringed legal situation (titularidad de la situación jurídica lesionada).” From the complaint, reply, and opening and closing arguments of the claimants MOF SA and Nombre22018 SA, we understand that their theory of the case (teoría del caso) is aimed at proving damage to the “project” and its alleged economic losses. Indeed, both expert reports—one prepared by the business administrator and the other by the industrial engineer, in accordance with the claimants’ offer of evidence—addressed the matter in that same manner.
According to the testimony of both expert witnesses at the trial hearing, they excluded any analysis attributing losses to the claimant companies individually; instead, both rendered opinions concerning the “project.” In other words, the requirement of proving the infringed legal situation of each party individually was not satisfied. Indeed, the claims are formulated as though the “project” were a legal entity and the companies were its representatives, or, alternatively, as though it were property held in co-ownership (copropiedad), whether tangible or intellectual. Neither characterization applies to this case, and the claimants therefore failed to formulate their own individualized claims in the manner required by the provision under discussion.
That said, the foregoing does not make it impossible to analyze the merits of the matter, but it will affect proof of the claimants’ standing with respect to their claims for compensation (pretensiones indemnizatorias), for the reasons stated.
Regarding passive standing, it is sufficient to note that the limitations at issue on the merits were issued by Secretaría Técnica Ambiental (hereinafter SETENA), which, as an organ of the State without separate instrumental legal personality (personería jurídica instrumental), is represented by the State. Meanwhile, the physical act of suspending the works in implementation of the order issued by Sala Constitucional was carried out by Municipalidad de Santa Cruz. Thus, in light of Article 12 of the Administrative Litigation Procedure Code, and considering the existence of express claims against both parties, sufficient passive standing has been established for them to participate in this matter, with no grounds for applying Article 71.2 of that Code.
B.1 Concurrent causal courses (cursos causales concurrentes): From the statements of both representatives of the claimant companies, this Panel of Judges clearly understands the reason for the physical suspension of the works, meaning the actual cessation of all construction activity. That cessation resulted from the joint decision of both representatives in December 2008, based—as they stated—on uncertainty concerning the effects of Sala Constitucional decision 2008-018529, as reflected in the statements both gave at the oral trial hearing. Although that decision was issued in the same month, it did not have immediate effects, as confirmed by the claimants’ own statements, because they were never parties to the constitutional case file (expediente constitucional) and were not directly notified of those proceedings. The cessation of operations is therefore attributable to the claimants’ own decision, which they described as “cautious.” That decision warrants no criticism from this Court but, considered in isolation, is insufficient to support a causal attribution of liability (imputación causal de responsabilidad) to the defendants.
Thus, the formal suspension, implemented through the closure order (acto de clausura) issued by the codefendant Municipality, did not occur until five months later, in May 2009, as shown by the evidence described in the proven facts. Only then could it be considered that the claimants had direct and unequivocal knowledge that the effects of the constitutional decision were enforceable against them, and they presumed that the impact was total because the project was formally closed in that manner.
Accordingly, although the grounds relied upon by the Local Government to extend the Constitutional Court’s order to the project could be disputed, given that no specific study existed at the time of the closure showing that the project’s physical site was affected, the fact remains that the claimants did not pursue that challenge properly. Instead, they accepted the Municipality’s ruling of June 9, 2009 without continuing the challenge on appeal, even though the matter could have been brought before the two-stage nonhierarchical appellate authority (jerarca impropio bifásico) under Article 173 of the Constitución Política and subsequently before the courts once the mandatory administrative remedies (vía administrativa preceptiva) had been exhausted.
Note that, after that decision, there is no evidence that, at the municipal level, any of the plaintiffs undertook any municipal proceeding aimed at resuming construction or lifting the ordered work stoppage. Thus, the plaintiffs assume that the municipal action was supported by the effect of the constitutional ruling—as that is what it states—without analyzing whether the precautionary measure (medida cautelar) ordered by the Constitutional Chamber in a sui generis manner was enforceable against them, given the absence at that time of the zoning study, which, when the closure was imposed, was only being prepared (its issuance was still one year, one month and three days away). This detail, considered in light of the absence of a claim seeking annulment of that municipal act, does not permit the establishment of a sufficient causal nexus for determining a basis on which to impute liability to the defendants.
It is therefore concluded that the plaintiffs took for granted that the municipal act was lawful and, consequently, consented to it with the effect prescribed by section 38.1 of the Code of Contentious-Administrative Procedure (Código Procesal Contencioso Administrativo), and used it as the basis for the subjective assertion that the project was affected in its entirety, given the appearance created by the effect of the municipal act. However, as will be seen in the following subsection, although the project is indeed affected by the buffer zone (zona de amortiguamiento) of Parque Marino Las Baulas, that impact is actually partial rather than total, thereby constituting a typical example of what legal doctrine calls an error of law (error de derecho). Nevertheless, this causal sequence must be analyzed globally together with the remaining evidence that permits an assessment of the factual circumstances that occurred and were established in the record.
Part of the plaintiffs’ theory revolves around the contention that the uncertainty was aggravated by the time Nombre22023 took to issue the technical guidelines in compliance with the Constitutional Court’s order. After reviewing the evidence in the record, this is found to be true and established, because that Court granted only six months to conduct the comprehensive study and, in turn, define the effects of that study on the environmental approvals (viabilidades ambientales) then in force. Nevertheless, it can be established that there was an administrative delay (mora administrativa) of more than one year, thereby giving rise to liability for delay that, it must be made clear, affected the entire community of Tamarindo. This liability for administrative delay clearly constitutes a defect or abnormal functioning of the Administration which, in the face of a binding mandate such as that ordered by the constitutional jurisdiction, affected third parties—not only those directly involved as parties to the constitutional case under discussion—but ultimately also affected projects that had not been included in the preliminary analysis.
In this same vein, the administrative omission by both Nombre22023 and the Municipality is likewise blameworthy, calculated as of the issuance of guidelines 1410-2010-SETENA on 28 June 2010, which were communicated that same day to the co-defendant Municipal Government. This is because, pursuant to Constitutional Chamber ruling 2008-018529, the building permits and environmental approvals remained suspended and conditional “until the comprehensive study is ready,” likewise creating an obligation for both defendants by stating in its Por tanto h): “Nombre22026, in her capacity as Secretary General of the National Environmental Technical Secretariat, Nombre22027, in his capacity as Minister of Environment and Energy, Executive Secretary of the National Council of Conservation Areas (CONAC), and Senior Director of the National System of Conservation Areas, Nombre22028, in his capacity as Head of the Watersheds Department of Acueductos y Alcantarillados, Nombre22029, in his capacity as Mayor of the Municipalidad de Hojancha, Nombre22030, in his capacity as Mayor of the Municipalidad de Nandayure, or whoever may hold those offices in their stead, and the Mayors of the Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo and Nicoya, shall take all measures and precautions within the scope of their authority in order to preserve the entire ecosystem of Parque Nacional Marino Las Baulas” (emphasis added).
Accordingly, in the opinion of this Panel of Judges, beginning on 29 June 2010 there was no justification whatsoever for failing to act ex officio (de manera oficiosa), in compliance with the Constitutional Court’s order having erga omnes effect, by proceeding immediately to review each permit and each environmental approval, where necessary, and to determine with certainty—and to inform the regulated parties who had previously acquired a vested legal position (situación jurídica consolidada), which had to be defined on a case-by-case basis in light of the technical guidelines issued—of the conditions governing the suspended developments. In other words, it was not permissible to maintain indefinitely, as appears to have occurred according to the record, the precautionary measure ordered by the Chamber, thereby leaving the matter to the defendants’ discretion. In this scenario, it should be considered that the regulated parties who already held building permits and environmental approvals issued under the appearance of a lawful and vested right lacked the technical tools possessed by the Administration for determining the specific effects of the new restrictions.
As stated in Por tanto c) of the judgment under discussion: “[It is] Ordered that Nombre22026, in her capacity as Secretary General of the National Environmental Technical Secretariat, or whoever may hold that office, proceed, in coordination with the Ministry of Environment and Energy, the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, and the Municipalidades de Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya and Carrillo, to conduct a comprehensive study of the impact that construction and tourism and urban development in the buffer zone of Parque Nacional Marino Las Baulas would have on the environment and the measures that must be taken, assessing whether it would also be preferable to expropriate the properties located there, and expressly indicating the impact that noise, lighting, the use of water for human consumption, sewage and wastewater, human presence, and other factors would have on the entire ecosystem of the area, particularly the leatherback turtle…” (emphasis added).
Thus, if the burden was such that it effectively deprived the right of ownership of its substance, this entailed the need to expropriate specific areas, all in accordance with the study conducted by the state agency, which the Municipal Government was required to support through the concurrent oversight referenced by the Constitutional Court. Nevertheless, it cannot be overlooked that the plaintiff, specifically Nombre22018 SA in its capacity as developer, through a filing made before SETENA on 10 February 2011, inquired whether the precautionary measure applicable to its particular environmental approval could be lifted and whether it could continue implementing the existing building permit. In response, on 2 June of that year, technical study ASA-1026-2011-SETENA was conducted. That study forms part of the agency’s administrative record and categorically concluded that the project could continue, provided that it complied with the new guidelines, recommending the submission of a revised proposal within the same case file or, failing that, through a new and independent proceeding.
That opinion served as the basis for the issuance of decision 1361-2011-SETENA. As established by the proven facts of this judgment, that decision was challenged through motions for reconsideration with appeal in the alternative (recursos de revocatoria con apelación), with the result that decision R-D-499-2011 of the Minister of Environment and Energy, dated 17 August 2011, declared the administrative remedies exhausted (vía administrativa). In this Court’s view, this was unnecessary because it was merely an interlocutory procedural act (acto de trámite), not a final act, and was therefore not subject to challenge because it had no independent legal effect. Consequently, the plaintiffs’ obligation to comply with that directive constitutes an interruption of the administrative processing attributable to themselves, since it was not demonstrated by the evidence or proven facts that they had done so.
It should be borne in mind that, when the unnecessary “exhaustion of administrative remedies” occurred, the previously created error of law—the belief that the project was affected in its entirety—caused the proponents of this action to become embroiled in a dispute with Nombre22023, treating the Nombre22023 decision as though it were a final act and, indeed, regarding it as fatal to the project’s viability. This premise was used, for example, by the industrial-engineering expert, who considered that the restrictions affected almost 85% (eighty-five percent of the project), which, it bears repeating, is not true, as will be seen in the next subsection. In this Court’s opinion, the Nombre22023 decision has the characteristics of an interlocutory procedural act without independent legal effect, although it does contain an effect benefiting the proponents of this judicial action by confirming their preexisting right.
The characterization of the decision as an interlocutory procedural act without independent legal effect is based on the fact that Nombre22023 never specifically and individually determined the impact of the guidelines at issue; instead, it allowed the project’s proponents to submit, at their discretion, an adaptation of the original project for review, analysis, and decision. Nevertheless, no final act assessing that proposal was ever issued because the plaintiffs failed to complete this procedural step. As a result, the event interrupting the course of the administrative proceeding (iter tramitológico) is not attributable to the defendants, but to the plaintiffs themselves, thereby establishing the recognized exemption from liability known as “fault of the victim” (culpa de la víctima). Accordingly, the decision to suspend continuation of the proceeding was not an unlawful action attributable to the defendants.
It must therefore be understood that, although the plaintiffs assert in their complaint and in their arguments presented at trial that the guidelines render the project unviable, the fact is that there is no administrative action to that effect, precisely because of the point in the administrative process at which matters came to a standstill. Likewise, it is worth noting that this circumstance has effects that justify the Municipality’s conduct, albeit indirectly, because the factual circumstances in which matters stalled—the failure to complete the proceeding before Nombre22023 and its status as essentially pending a final decision—prevent the Municipality from assessing the validity, effectiveness, and lawfulness of the building permit it granted, since one is a prerequisite for the other. The situation would have been different if the plaintiffs had complied with the requirements imposed by that administrative authority and it had then issued an act violating the vested legal position or, failing that, depriving it of any beneficial use.
Once again, however, that would require the existence of a final act, which currently does not exist because of the failure to comply with the directive contained in decision 1361-2011-SETENA, specifically its first “Por tanto,” which requires the Formulario FEAP, Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental), and Sworn Declaration of Environmental Commitments (Declaración Jurada de Compromisos Ambientales) to be redrafted.
Taking the rejection of the project for granted was an assumption made by the claimants, unsupported by anything in the evidentiary record contained in the case file, thereby rendering their claim premature and, consequently, lacking the ripeness required by the General Law of Public Administration (Ley General de Administración Pública) as a condition for the admissibility of a claim for compensation (reclamación indemnizatoria). It is therefore necessary to assess jointly whether the concurrent causal courses analyzed thus far—namely, the municipality’s closure action, which does not appear to have technical support, together with the plaintiffs’ error in failing to follow the proper municipal challenge procedure, and the subsequent administrative delay (mora administrativa) in issuing guidelines, compounded by the defendants’ omission and passivity in complying with the Constitutional Chamber’s order by failing, on their own initiative, to define the legal status of those who already held a permit or environmental approval (viabilidad ambiental)—while also taking into account that, in their application before SETENA, the plaintiffs failed to submit the revised FEAP Form, Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental), and Sworn Declaration of Environmental Commitments (Declaración Jurada de Compromisos Ambientales), so that said authority could specifically determine the effects of the buffer zone (zona de amortiguamiento) of the aforementioned National Park; however, that assessment will be neither possible nor necessary because of an additional causal link that essentially renders the causal links described above ineffectual, as explained immediately below.
B.2) The efficient and definitive cause of the suspension and impediment to continuation. Contributory fault of the victim (culpa de la víctima) in connection with the project’s deficient financial management: The causal link that was proven in exhaustive detail is the one disclosed by the project’s financial history and which, viewed chronologically, stands out as the efficient and definitive cause that brought about the suspension of the project and prevented its continuation, thereby superseding the causal links discussed above, as follows: it was established that the project initially had two sources of financing: a contribution of its own capital, essentially the land, and a contribution from presales administered through the Escrow held by Nombre22021; and that, using as the official starting point the notice of commencement of construction delivered to Nombre22023 on 26 de junio de 2007, those sources made it possible to begin construction of the approved project.
Nevertheless, accepting as true the testimony given orally before this Chamber by the representative of MOF SA, there was a problem with the Escrow that forced them to obtain a bridge loan, that is, a third source of financing, from Banco Nacional de Costa Rica, which can be dated—at least—to octubre de 2007, when the resolutions of the MOF SA shareholders’ meeting were notarized in order to place some of the condominium units (filiales) in a security trust (garantía fiduciaria) and arrange what would later become the trust loan Nombre22018 SA/MOF SA – Banco Improsa – Banco Nacional N-I-1839-2007, which was executed in diciembre de 2007; the loan was approved in two portions, with the first being disbursed following approval by Banco Nacional’s Comisión Nacional de Crédito on 2 de setiembre de 2008. Thus, when the plaintiffs decided to suspend their activities, only three months had elapsed since the Bank approved the loan, and the environmental manager (regente ambiental), the technical officer before Nombre22023, stated that this decision took effect on 1 de diciembre de 2008, which is consistent with the statements of both legal representatives of the plaintiffs.
Of particular relevance is that, although the loan was approved in setiembre de 2008, by octubre de 2008 Nombre22036, a financial analyst with the Dirección Regional Guanacaste – Puntarenas, reported that the project had serious liquidity problems, specifically with cash flow, and therefore recommended that the second portion of the loan not be disbursed. That situation continued to be reflected on 2 de marzo de 2009, when the same official prepared the financial status report, which assigned the project the classification “Risk 4” (“Riesgo 4”): “it lacks the repayment capacity to meet its credit obligations under the agreed terms.” These two technical reports, together with the environmental manager’s statement, persuade this Chamber that the efficient cause—along with the decision of the company’s representatives—that brought about the actual suspension of the works was the lack of financial solvency.
This situation is consistent with the audit conducted in the arbitration proceedings before the Cámara de Comercio de Costa Rica (expediente CCA49-AR43-11-10), which culminated in the arbitral award of 14 de setiembre de 2011 described in the facts established in this judgment and attributes the enforcement of the security trust to the claimants’ financial conduct, rather than to external factors. This assessment is consistent with other evidence presented at trial, specifically the testimony of the court-appointed experts, who stated that all major sources of funds—Escrow, the plaintiffs’ own contribution, and the bank loan—were used to accelerate construction, and that no evidence clearly and reliably explained how the bank financing was being repaid or how it could be sustained over time—a deficiency that the arbitral award likewise did not establish as attributable to the financial institution or to any other cause.
Thus, when the Constitutional Court issued its ruling, the claimants already had a financial problem of their own, attributable exclusively to them, to which the closure of the works by the defendant municipality five months later contributed nothing, because, as a result of this act attributable to the victim, the practical effect was merely to halt legally a project that was already physically halted for lack of funds. Furthermore, although the project was able to continue making payments on the bank obligation for three months after the suspension ordered by the plaintiffs—diciembre 2008, enero and febrero 2009—this fact merely corroborates the statements of both court-appointed experts that the project could bear that burden even after it had been suspended. The Court nevertheless questioned why the loan went into default in marzo 2009—two months before the municipal closure and nearly one year and three months before SETENA issued the buffer-zone guidelines—and of extraordinary significance was the spontaneous statement made by Nombre22020, the representative of Nombre22018 SA, who said that the risk of expropriation caused them to conclude that “it was not worth continuing to repay a loan” on something that they might ultimately expropriate (see his testimony at the oral and public trial), even though none of the defendants had issued any act or statement to that effect, once again demonstrating an erroneous subjective assessment by the plaintiffs.
Thus, regardless of whether repayment was possible, the historical fact is that the loan went into default in marzo de 2009 and was never brought current, and that in noviembre de 2009, through liquidation of the security trust, the plaintiffs lost title to the residential condominium units—seven months before SETENA issued its guidelines. Accordingly, comparing the two timelines—the causal courses set forth in the preceding subsection, on the one hand, and those discussed here, on the other—it is clear that even if the first sequence of events were removed, the outcome would remain the same: suspension of the project by decision of the parties bringing this action, based on their subjective assessments unsupported by any physical or formal act of the defendants, and the financial decisions made throughout the project’s implementation. This conclusion demonstrates that the suspension of the project cannot be attributed to the defendants and that, in any event, the events involving them did not interrupt the consequences of the severe financial situation affecting the project’s execution.
The necessary sufficient and adequate causal link for liability required by the Ley General de Administración Pública to create an entitlement to compensation in favor of the plaintiffs therefore cannot be established. It should also be noted that the loss of the condominium units had an immediate effect on the building permit (licencia constructiva) and the environmental approval: it required the participation of a new co-owner, Banco Nacional. In other words, beginning in noviembre de 2009, the plaintiffs were required not only to notify the defendant oversight authorities of this new participant in the construction activity, but also to establish its consent so that the plaintiffs could be authorized to carry out the development on its behalf, acting in respect of another’s property (in re aliena) as to Banco Nacional’s condominium units. Consequently, this event by itself required the project to be redesigned because of this supervening circumstance, which, as stated, resulted from the plaintiffs’ own conduct; it therefore required the project’s development to be modified and, for that reason, it could not continue under the circumstances in which it had originally been authorized.
It should be noted that nothing in the case file establishes the consent or active participation of the co-owner bank, even though the representative of MOF SA stated that the 2011 application resulted from negotiations with the Bank. That assertion, however, is unsupported by any documentation and is therefore insufficient to establish it as a proven fact. The need to modify the project consequently altered the previously consolidated legal status (situación jurídica consolidada) because of this supervening event and therefore entailed no violation of either the Principle of Legitimate Expectations (Principio de Confianza Legítima) or the Principle of the Binding Effect of One’s Own Acts (Intangibilidad de Actos Propios). It was therefore lawful and necessary to adapt the project to the new urban-planning and environmental rules in force when its reactivation was sought; even according minimal credibility to the MOF SA representative’s statement regarding negotiations with the financial institution, that reactivation would have occurred months after the new guidelines took effect.
Accordingly, the change in circumstances cannot be attributed to the Public Administration, and the consolidated urban-planning status regarding the portions not yet built was extinguished. Thus, the plaintiffs’ active standing on the merits (legitimación ad causam activa) to claim impairment of a vested right over the unbuilt portions ceased to exist, precisely for the reasons stated above, which are attributable exclusively to the plaintiffs. B.3) The false premise affecting the expert evidence and diminishing its evidentiary value: As a consequence of the foregoing, this Court cannot assign evidentiary value to the mathematical compensation calculations submitted in this case in the two court-ordered expert reports, one concerning business administration and the other industrial engineering, because both proceed from the false premise that the efficient cause of the project’s stoppage and suspension was initially the ruling of the Constitutional Chamber, subsequently the municipality, and later the guidelines, while disregarding, without justification, an examination of the underlying cause in the terms developed in the preceding subsection.
That said, quite apart from the foregoing, it should be borne in mind that this is the result of the manner in which the plaintiffs framed or offered the expert evidence (pericia), and the deficiencies identified are therefore their exclusive responsibility. It is particularly relevant that the business administrator acknowledged, in her own words, that the relevant element was accounting and that, for this purpose, she had to turn to a third party, a certified public accountant, who assisted her in interpreting the data. This reveals that the appropriate expert examination (peritaje) should have concerned accounting, auditing, or finance, rather than business administration. This expert report in particular, in addition to involving a third party whom neither the Court nor the parties had an opportunity to question, gives rise to a violation of due process (debido proceso) and the parties’ right of defense (derecho de defensa).
Furthermore, it presents problems of certainty and sound judgment in the selection of information sources, because it relied exclusively on the accounting books and some audited information, as well as other information contained in the case record, even using evidence that had not been admitted—the private expert report of Edgar Quirós Nuñez and Nombre22037. Moreover, that accounting information was not cross-checked against other relevant materials, such as income-tax returns and other sources that could have provided an objective check on the data she analyzed, thereby creating a bias that undermines its credibility and evidentiary value with respect to the mathematical calculations presented. At the same time, there are problems with the economic calculations performed, particularly the calculation of the land’s value, which is treated—even on an indexed basis—as compensable property, despite this not being an expropriation case, and the calculation of “profits,” which is inconsistent with the financing model described in the other documentary evidence in the case record.
Specifically, the calculation treats presales as an element of profitability, although the information indicated that they were being used as capital to invest in constructing the buildings. The industrial engineer’s expert report, on the other hand, is considerably more structured and methodologically robust. Nevertheless, as in the previous case, it proceeds from the premise—a false premise—that the efficient cause (causa eficiente) of the damage arose from constitutional, municipal, and environmental-administrative action. As stated, this resulted from the manner in which the plaintiffs requested the expert examination. It likewise contains two significant errors regarding the economic assessment: first, consistently with the business-administration report, it includes the land’s value as compensable despite this not being an expropriation proceeding; and second, it includes a contribution from “profits” based on timeshares (tiempo compartido, time share), which the expert expressly stated during questioning that she had obtained from a brochure that, according to the case record, was never disclosed to the defendants, thereby violating their right of defense because they had no access to this source of information.
Accordingly, for the reasons stated, the economic estimates in both court-ordered expert reports cannot be used or accorded the evidentiary value claimed for them. The preceding reasoning should be concluded by stating that, because of the manner in which the expert examination was requested, the requirement of 9.b of the Código Procesal Contencioso Administrativo was not satisfied—namely, the separation and itemization of the allegedly compensable amount attributable to each company according to its respective share of the alleged losses and damages (daños y perjuicios). C) Applicability and Legality of the Guidelines for the Buffer Zone (zona de amortiguamiento) of Parque Nacional Marino Las Baulas in Relation to the Project and Urban-Development Consolidation (consolidación urbanística): Another argument advanced by the plaintiffs’ representatives, and indeed included in their claims for relief, challenges the procedure by which the guidelines for the buffer zone of Parque Nacional Las Baulas were created.
In their view, those guidelines are affected by defects rendering them void because they were not published, have expired, and are disproportionate and irrational. In this regard, it is necessary to recall what was stated in earlier recitals (considerandos) concerning the manner in which urban-planning considerations—and likewise environmental considerations—shape the right of property, as a result of the specific application of the second paragraph of section 45 of the Constitution (Carta Magna), in conjunction with section 50 of the same legal instrument. In this respect, it must be borne in mind that there are different levels at which such boundaries and limitations are given concrete form and definition. Thus, rules of this nature may have constitutional rank, such as those noted above; statutory rank, such as those arising from the Ley Orgánica del Ambiente and the Ley de Planificación Urbana; regulatory force equivalent to law, such as municipal zoning plans (planes reguladores municipales), both urban and coastal; or merely regulatory status, such as the Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, among many others.
There are also technical standards which, pursuant to section 16 of the Ley General de Administración Pública, do not fall into any of the foregoing categories but instead supplement them. These include the seismic code and the codes governing hydraulic and sanitary installations in buildings and electrical installations, among many others. There are likewise technical standards that supplement and give concrete effect to the rules discussed thus far, namely so-called management plans (planes de manejo). These include the municipal waste-management plans arising under the Ley de Gestión Integral de Residuos and, as relevant here, environmental management plans (planes de manejo ambiental), which are grounded in the cited legislation but are characterized by being specific, spatially delimited, and generally temporary. We say that they are specific insofar as they precisely detail the matters they govern and the technical manner in which the regulated activity is to be carried out; spatially delimited because they are confined to a specific physical location—the canton, for example, in the case of a cantonal environmental management plan—or to a specific activity; and generally temporary because, as planning activities, they must constantly undergo review, assessment, evaluation, and correction.
Their time limits, however, are not mandatory and extinguishing (perentorio)—rules whose effects are limited to a particular period—but directory (ordenatorio), constituting a mandate to begin updating them. The contrary would imply that, upon expiration of a municipal waste-management plan, the canton would be left without guidelines to follow, which is implausible. In other words, this entails a risk of technical obsolescence, not a temporary repeal in the legal sense. It should be borne in mind that, given their nature as planning tools, such instruments must be submitted for assessment by the competent public bodies. Examples include, at the municipal level, a waste-management plan required to obtain a business license, or an Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental), required to obtain environmental approval (viabilidad ambiental) in the case of Nombre22023. Accordingly, there are institutional plans and plans prepared by private parties, depending on their scope, and oversight authorities may issue guidelines to direct private parties in preparing their own plans.
Therefore, following the logic of the Ley de Planificación Nacional—with particular regard to article 2°, subsections a), b), and c), of that law—there must be a common thread running through the constitutional rule, the statutory rule, the regulatory rule, the general guidelines (public plans), and the specific plans (private plans), thereby eliminating potential arbitrariness and/or atomization in planning for a space or activity. It is therefore possible to challenge this chain of authority if, at any of these levels, the cited basis is distorted, nullified, or lost. It is clear that the procedural remedy will depend on the level within the hierarchy of sources of law: an unconstitutionality action (acción de inconstitucionalidad) is available for statutes and regulations, while contentious-administrative proceedings (vía de conocimiento contenciosa-administrativa) are available both for the analysis and review of regulatory activity and the issuance of guidelines (public plans), as well as specific actions (private plans).
The foregoing explanation makes clear that the plaintiffs’ claim that the guidelines contained in resolution 1410-2010-SETENA had to undergo a publication procedure in order to be valid cannot be accepted, because they are neither statutory nor regulatory provisions. The plaintiffs are correct, however, that in order to be applied, the guidelines had to be brought to the attention of the regulated parties (administrados), which was done, as shown by resolution 1361-2011-SETENA, specifying which portions of the 2010 guidelines had to be considered when redesigning their project. It should be noted that, although the project had attained a degree of consolidation by December 2008—which, as explained above, resulted from a combination of a decision by the plaintiffs and the concurrent economic situation—this point in time marks the extent of the urban-development consolidation discussed theoretically in earlier recitals.
That situation changed when co-ownership (copropiedad) of the residential portion was lost and it entered the sphere of proprietary control of Banco Nacional, an event which, it bears repeating, cannot be causally attributed to the defendants. Thus, when authorization to continue was requested in 2011, the project had to be adapted, not only because the consolidation doctrine does not apply to what had not yet been built, but also because redesign was necessary in light of the presence of a new owner. Under the rules of the condominium’s own constitutive agreement (pacto constitutivo condominal), that new ownership meant that, as a matter of standing (legitimación), both developer DGH SA and condominium owner (condómino) MOF SA required the Bank’s consent to continue development. Evidence of such a condominium agreement is absent in this case. In light of this new factual situation, the plaintiffs must satisfy an additional, subsequently arising prerequisite of standing—under the condominium rules that they themselves drafted—which prevents them from continuing to execute the project under current conditions.
It should also be noted that neither the condominium administrator nor the Bank is a party to these proceedings, and it cannot therefore be assumed, even on a preliminary basis, that the condominium intends to continue its development. The result is a suspension caused by a subsequent event that has not yet been overcome. That said, if this obstacle were overcome—which would occur after the issuance of the buffer-zone guidelines—the absence of any vested right (derecho consolidado) with respect to what has not yet been built requires any party interested in continuing the work to comply with the new rules, as is consistent with Nombre22023’s action in the previously cited resolution Nombre22023.
Let it be stated once again that there has been no decision by any of the defendants—even on a presumptive basis—to the effect that the Administration intended to disregard what had already been built or had ordered the destruction of what had already been constructed, which would constitute the factual basis for a claim such as that brought by the plaintiffs; as argued, this confirms that the claim is premature. Within that framework, and limiting the analysis to the construction still pending, consideration must be given to the evidence submitted by the Expert Nombre411, an industrial engineer, who states that in 2017, specifically on 2 February 2017, geologist Nombre22038 of SINAC’s Área de Conservación Tempisque issued a survey of the impact on the project. That evidence was made known to all parties to the proceedings but was not relied upon despite having been admitted, and it confirms that the buffer zone (zona de amortiguamiento) includes only 38.96% of the condominium property, from which it follows, conversely, that the remaining 61,04% of the area is unaffected.
Thus, in the absence of a final administrative act (acto final) and a redesign of the project that satisfies the necessary standing (legitimación), this Chamber lacks the information required to determine whether the project may proceed and, if so, under what terms, since doing so would, on the one hand, entail substituting itself for the supervisory administrative authorities and, on the other, there are insufficient technical elements to make that determination at this time. The plaintiffs must therefore comply with the directive issued by Nombre22023 in 2011 and redesign the project within the limits set forth above. The Court further notes that none of the parties succeeded in demonstrating that the guidelines issued in resolution 1410-2010-SETENA were unlawful or lacked technical support; instead, only arguments unsupported by technical evidence were used to characterize them as disproportionate or irrational.
It is therefore impossible to conduct the review described supra regarding the demonstrated guidelines. In other words, no evidence was submitted to show how those guidelines violate the provisions of Article 16 of the Ley General de Administración Pública or how they are inconsistent with the orders of the Sala Constitucional. In this Chamber’s view, mere allegations of disagreement by a party are insufficient; rather, pursuant to section 7.1 of the aforementioned Ley General, the issuance of guidelines constitutes valid conduct insofar as they implement the orders of the Sala Constitucional and are therefore protected by constitutional res judicata (cosa juzgada constitucional), given the erga omnes effect of that Court’s case law under its Ley Orgánica. Consequently, an analysis of the documents in these proceedings does not establish any legal or material impossibility of developing the acquired property as such, which would have been examined in the event of a de facto expropriation (expropiación de hecho).
The challenged Management Plan (Plan de Manejo) for the buffer zone permits and recognizes the possibility of construction, while imposing restrictions different from those encumbering the land when the buffer-zone management guidelines were issued. As explained above, the expiration of a Management Plan does not constitute its repeal or render its contents inapplicable, but merely creates a need for it to be updated in accordance with the planning rules set forth above. Accordingly, there can be no finding that an absolute restriction on building activities (actos edilicios) exists that would justify compensation in favor of the plaintiffs. This is compounded by the fact that the plaintiffs have not demonstrated in these judicial proceedings that they pursued in any manner a construction project intended to consolidate what had already been built and adapt what remained to be built, or that such an initiative was decided—favorably or unfavorably—by SETENA.
On the contrary, the evidence establishes precisely the opposite. Although that body, in 2011, through resolution Nombre22023 of 8 June of that year, ordered them to submit a new plan in that proceeding or in a new one, there is no evidence that they complied with that order or considered the effects of having another unit owner (condómino) holding a substantial number of condominium units (fincas filiales), all of them residential. This requires the issue of standing to be addressed again and corrected beforehand. In other words, the plaintiffs, as well as both expert reports, proceed from the premise that the project is impossible and futile, even though there has been no administrative conduct characterizing the project in that manner. The claim therefore amounts to a presumption that urban-development consolidation (consolidación urbanística) will be rejected, as well as a failure to demonstrate that the individualized and specific application of the challenged guidelines would render the project economically unfeasible and thus warrant compensation under the liability regime described supra.
It bears repeating that this cannot be framed as liability for material administrative conduct (conducta material administrativa), but rather as liability for formal administrative conduct (conducta formal); and because there is no evidence of any kind aimed at demonstrating that the challenged guidelines were issued unlawfully, were disproportionate, or violated scientific and technical rules, the only remaining possibility would be liability for lawful conduct (responsabilidad por conducta lícita). Following the reasoning set forth above, such liability requires the damage to be current and assessable, which is not the case here because no such specific delimitation exists, given the plaintiffs’ failure to comply with the aforementioned resolution Nombre22023, which was upheld and became final through resolution R-D-499-2011 of 17 August of the same damage. It should be borne in mind that, although in their second claim for relief the plaintiffs propose an analysis of every type of liability—normal, abnormal, lawful, or unlawful operation—the burden of argument and proof rested with them and did not require the Court to undertake an ex officio review.
In conclusion, if we take into account that the municipal permit has been suspended pending a final decision by SETENA, that since the indicated dates in 2011 SETENA informed the plaintiffs of their obligation to submit a new project for review, and that they failed to do so, thereby preventing a decision on the merits by the Administration whose effects would extend to the municipality, it is clear that the event interrupting execution was neither unlawful nor attributable to the defendants, but rather to the conduct of both plaintiffs. Accordingly, the foregoing gives rise to a premature claim for damages, due to the indeterminate legal status of the project that the plaintiffs and the expert evidence take for granted—a fact that, as explained, has not been proven but instead constitutes a premature assumption or conclusion. The situation would be different if there were an adverse decision by either defendant or a study indicating that the project is unfeasible—not, however, on the terms of the documentary evidence submitted by the plaintiff in Nombre22025’s private expert report or of either judicial expert report, but on terms taking into account, first, the current circumstance that the condominium units are registered in the name of a third party, Banco Nacional, for reasons not attributable to the defendants; second, the fact that the restriction affects only 38,96% of the project’s land area; and third, the fact that completed buildings are located within that zone, meaning that the impact is partial—and establishing that, under those proven factual circumstances, the system’s economic model could not be developed, thereby giving rise to a possible claim for damage resulting from lawful conduct.
Until that occurs, a declaration of liability cannot be issued prematurely under Article 122(a) and (m) of the Código Procesal Contencioso Administrativo. D) The specific claims for relief: Following the foregoing discussion, each claim for relief must be analyzed. The first claim must be denied because, as stated in the preceding section, the guidelines have not yet been applied through a specific administrative act to the detriment of the plaintiffs; instead, their application is merely a supposition or hypothesis advanced by the plaintiffs as a basis for the action. The alleged application therefore could not be established. In any event, as explained in the preceding recital (considerando), the vested status of the structures built pursuant to the building permit and environmental approval (viabilidad ambiental) as of December 2008 is not sufficient grounds to exempt the unbuilt portion from the restrictions, for the reasons stated above, or to prevent the project from being subjected to the necessary adjustment to the technical standards currently applicable in the buffer zone of Parque Nacional Marino Las Baulas, it being understood that this applies to the area actually affected.
The second claim must likewise be denied because the plaintiffs failed throughout the proceedings to demonstrate any legal or technical justification for not applying the buffer zone partially to the physical area in which the project is located; they failed to discredit the basis for the demarcation of specially administered zones or to establish why they believed that area should fall outside the scope of the restrictions. It bears repeating that the guidelines did not require publication, that the specific notice thereof was properly given, and that the passing of their contemplated five-year term of validity does not constitute expiration or temporary repeal, but rather provides grounds for an ex officio review and consideration of whether they should be updated and adjusted. As for the third claim, which we shall divide into two parts—first, liability for the suspension of the project and, second, liability for the impossibility of continuing the work—it is clear, under the evidence submitted with the complaint by the plaintiffs themselves, as well as the arbitration award submitted, that when the Municipalidad de Santa Cruz shut down the project, which was the material act affecting the plaintiffs (the issuance of the decision by the Sala Constitucional cannot be regarded as having had any individualized effect on the plaintiffs), they had already voluntarily suspended the work five months earlier, as both representatives of the plaintiff companies expressly stated.
Moreover, at the time of that shutdown, they had already been in default for two months with Banco Nacional, which had extended the credit to the plaintiffs, and it was precisely that causally decisive fact—the default recorded as of 1 March 2009—that, slightly more than fifteen months later, resulted in the loss of part of the project through liquidation of the security trust (fideicomiso de garantía). Thus, no sufficient causal nexus (nexo causal eficiente) could be established attributing responsibility for the project’s suspension to the defendants. As a consequence, the project must be redesigned to involve the new unit owner, in accordance with the condominium’s own rules, thereby conferring renewed standing to proceed with the unbuilt portion; nevertheless, it must again be submitted for assessment by the competent authorities so that the existing construction possibilities and the new developments may be defined through a specific and individualized administrative act.
Consequently, the third claim cannot be granted because, as explained, the suspension and impossibility of continuation are not causally attributable to the defendants, and because the project is not something capable of being “owned,” the plaintiffs’ standing (legitimación) is currently subject to the rules governing the condominium (condominio) that they themselves created, as well as to the consent of a new co-owner, Banco Nacional. Accordingly, in the absence of such a causal nexus, it is not possible to consider, analyze, or award the damages referred to in the fourth, fifth, sixth, seventh, eighth, and ninth claims. Nevertheless, with respect to the seventh claim, it must be found that there is a partial lack of standing, because they sought non-pecuniary damages (daño moral) for the directors, which constitutes a direct personal claim; given that the representatives did not sue in their personal capacity, and that only the companies MOF SA and Nombre22018 SA did so, there is a lack of standing to sue (legitimación activa) in that respect. As a consequence of the dismissal of the claims, the tenth claim, seeking recovery of legal costs (costas), likewise cannot be considered or granted.
For the reasons extensively set forth, the defense of lack of standing to sue (falta de legitimación activa) raised by the State is partially upheld, solely with respect to the seventh claim, for the reasons cited above in the preceding recital; that defense is rejected with respect to the remaining claims. Likewise, the defense of lack of standing to be sued (falta de legitimación pasiva) is rejected for the reasons stated, and the defense of failure to state a legal right (Falta de Derecho) is upheld. Finally, the defense of Lack of Current Interest (Falta de Interés Actual) is rejected because the plaintiffs have a plausible interest in litigating the subject matter of these proceedings before the courts.
With respect to costs (costas), pursuant to section ciento noventa y tres of the Código Procesal Contencioso Administrativo, court costs and attorneys’ fees (costas procesales y personales) constitute a burden imposed upon the losing party by virtue of having lost. Exemption from such an award is viable only when, in the Tribunal’s judgment, there was sufficient cause to litigate or when the judgment is rendered on the basis of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In this case, the Tribunal considers that the nature of the issues disputed and giving rise to the filing of the complaint was reasonable and not frivolous. There were causal links which, had the superseding cause related to the conduct of both plaintiffs not existed, would have warranted an examination of the merits attributing liability to the Administration. The matter is therefore considered to fall within the sufficient-cause-to-litigate standard established in subsection b of section 193 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, and judgment is accordingly rendered without a specific award of costs.
XIV.Nombre22039: The factual and legal grounds underlying the ruling on the merits having been made clear, this Chamber does not wish to overlook the manner in which the defendants handled the events, the analysis of which began above in recitals X and XI, subparagraph B.1, lest it be understood that the matter does not warrant further examination. We begin with the premise that the factual circumstances extend beyond the plaintiffs, insofar as they concern an event that affected an entire preexisting settlement and regulations that essentially changed the manner of inhabiting that area. It bears repeating that the constitutional mandate of section 50, read in harmony with section 45 of the Carta Magna, together with other provisions such as section 69, establishes that the environmental regime is a cross-cutting—not exclusionary—component of land-use planning (ordenamiento territorial), from which urban planning derives.
In other words, these are complementary aspects, not opposing regimes. Thus, the role of the State in the broad sense, including all institutions comprising the public sector, is to maintain the proper balance that must exist between human activity and the environment. There is therefore a constitutional basis for mandatory coordination, as this is an ongoing programmatic activity inherent in the State’s very existence. We nevertheless acknowledge that achieving this objective requires not only oversight of private conduct through environmental and urban-planning controls (controles ambientales–urbanísticos), but also genuine active participation by private parties in that endeavor, as follows from sections 9° and 11 of the Carta Magna. To clarify, it is true that certain non-negotiable aspects of urban-environmental planning (planificación urbano–ambiental) are governed by highly specialized technical criteria that preclude any possibility of negotiation.
Nevertheless, this aspect of planning is compatible with the aforementioned principle of citizen participation (participación ciudadana), which supports not only an opportunity to influence decision-making by promoting, supporting, criticizing, or opposing decisions—the active perspective—but is also grounded in basic access to information, whether through individual or collective notices, official or unofficial publications, or the ability to access information in multiple formats, physical or digital, allowing it to be processed, analyzed, and reused. This also encompasses another pillar of transparency in public service: accountability (rendición de cuentas), both of which form part of the passive perspective.
Based on the foregoing, the factual circumstances examined in this case cannot be justified with respect to the manner in which both defendants implemented ruling 2008-018529. Their actions constitute a clear example of the improper functioning of both institutions and a violation of the principles just discussed. Had the superseding causal sequence described in recital XI, subparagraph B.2, not existed, this would clearly constitute a situation of inexcusable administrative liability. This concerns not only Nombre22023’s delay in preparing the guidelines, which might be justified by the specialized nature of the required studies; doubt nevertheless remains as to why no extension was requested from the Tribunal Constitucional, given that, pursuant to the guidelines of that Chamber, any extension of the allotted period had to be properly justified, something not established in this case. It likewise remains unclear why no showing was made in these proceedings that citizen participation—even passive participation under the terms stated at the beginning of this recital—had been provided, regardless of the fact that the information to be supplied was preliminary and subject to review.
It should be noted that, when the area was demarcated using not only the coastline but also the Estero, this made it possible to identify the area that would be affected, which—as established in the record—had not been fully defined when the amparo proceeding (recurso de amparo) at issue was heard.
No justification can be found for the failure, once the technical study was available, to order ex officio the immediate lifting of the interim measures (medidas cautelares) granted with respect to persons who were not affected, or for the failure to summon those who were affected so that the legal status of each building development in the area could be determined on a case-by-case basis. This was and remains necessary even though it entailed determining the economic impact on the development of an area that is a source of Tourism, a driving force of the local economy, and an area of extremely high property value, as the industrial-engineering expert testified at the hearing. At the time of the general shutdown caused by the ruling, the area had data of extraordinary value according to the study conducted by Estado de la Nación, which necessarily required comprehensive administration when implementing the ruling of the Tribunal Constitucional.
If we add to this the information provided by the plaintiffs that the Management Plan (Plan de Manejo), which apparently had a term of 5 years, has still not been updated (official letters ACT-OR-DL-1520 and ACT-OR-DR-640-12), this jeopardizes effective oversight of land-use planning, given that, as explained in the above-mentioned recital, the very purpose of establishing a time limit is to ensure that the plan is updated on a programmatic basis so as not to lose sight of the adaptability that every urban-planning regulation must possess over time.
In short, the lack of transparency and citizen participation, as well as the administrative passivity and failure to act in managing the matter under review, are deserving of reproach—or at least they are in light of the defense presented by the State, since the Municipality did not even appear in the proceedings. At bottom, this was an ideal opportunity to demonstrate compliance with the obligation established in section 50 in relation to section 11 of the Carta Magna and to permit judicial review, as contemplated by section 49 of that supreme instrument in relation to sections 1 and 2 of the Code, of administrative conduct by this jurisdiction, which serves as a check on the exercise of public powers. This situation requires an emphatic call upon the State’s representatives to correct the aforementioned errors, particularly given the possibility that cases like the one examined may exist in the same or an even worse situation, and requires that this judgment be communicated to the defaulting Municipality and to the Ministro de Ambiente y Energía.
POR TANTO
Based on the factual and legal grounds set forth above, the defense of lack of standing to sue raised by the State is partially upheld, solely with respect to the seventh claim, for the reasons cited above in the preceding recital; that defense is rejected with respect to the remaining claims. Likewise, the defenses of lack of standing to be sued and lack of current interest are rejected for the reasons stated, and the defense of Failure to State a Legal Right is upheld for the reasons set forth throughout this decision. Consequently, the complaint filed by the companies Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, corporate identification number CED17706, and Montain Of Fire Sociedad Anónima, corporate identification number CED17707, against the Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste and the State is hereby DISMISSED. For the reasons stated in recital XIII, judgment is rendered without a specific award of costs. The Office of the Mayor and the Council of the defendant Municipality, as well as the current Ministro de Ambiente y Energía, shall take note of the matters stated in recital XIV. Let notice be served.
Carlos José Mejías Rodríguez Claudia Bolaños Salazar Laura Gómez Chacón *GTGVO6T5QQS61* CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - DECIDING JUDGE *A0JR8KBTCYC61* LAURA GOMEZ CHACON - DECIDING JUDGE *KWTQAO6TDA061* CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - DECIDING JUDGE Goicoechea, Dirección01, 50 metros west of BNCR, across from Café Dorado. Telephone numbers: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 and 2545-0006. Email: ...01
EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj *120045581027CA* CONOCIMIENTO ACTOR/A:
DESARROLLADORA HABITACIONAL DE GUANACASTE Nombre22018 S.A.
DEMANDADO/A:
EL ESTADO Nº22-2020-I TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL, SAN JOSÉ, GOICOECHEA, a las diez horas y cero minutos del veintiocho de febrero de dos mil veinte.- Proceso de conocimiento establecido por Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17706, representada en este acto por su apoderado especial judicial Vianney Saborío Hernández, carné del Colegio de Abogados 17573, y la empresa Montain Of Fire Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17707, representada en este acto por su apoderado especial judicial, Alonso Nuñez Quesada, carné del Colegio de Abogados 12935, contra la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, declarada rebelde en el presente proceso, y el Estado, representado por la Procuradora Georgina Inés Chaves Olarte, personerías de las partes que fueron revisados durante la audiencia de juicio oral y público; y
RESULTANDO:
Se dicta la presente resolución por unanimidad y previa deliberación.
Redacta el juez Mejías Rodríguez con el voto favorable de las juezas Gómez Chacón y Bolaños Salazar
CONSIDERANDO:
La parte representante de la actora Nombre22019 ofreció al finalizar la audiencia de conclusiones una prueba que consta su ofrecimiento a imágenes 726 del expediente electrónico (630 del expediente físico foliado), que concretamente es una Certificación Contable, de fecha 31 de julio del año 2013, emitida por el Contador Público Edgar Enrique Quirós Núñez, carné 1240, en relación con los ingresos de la empresa Desarrolladora Habitacional de Guanacaste DHG, S.A. y la revisión que efectuó sobre el reporte de depósitos por adelanto de ventas de condominios del Proyecto Tamarindo Oasis, desde el mes de febrero del año 2007 hasta el mes de febrero del año 2009, a través de la empresa STCR Costa Rica Trust and Escrow. Dicho documento estima está Cámara resultan pertinentes por valorarse dado que complementa los análisis contables y financieros que se han discutido a lo largo del proceso y que incluso fue uno de los temas de discusión con los peritos, en atención a lo anterior, está Cámara determina su admisibilidad y en consecuencia se admiten como prueba para mejor resolver.
Se tienen como tales, por tener el correspondiente sustento y que son relevantes para el presente asunto, los siguientes: 1. Que la empresa Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA, designando como desarrollador al señor Nombre22020 , presentó a la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA), formulario para tramitar y obtener la viabilidad del Proyecto que tituló “Proyecto de Apartamentos y Locales Comerciales” bajo el expediente 852-2005-SETENA, obteniendo en fecha 22 de marzo de 2006 dicha viabilidad y aprobación del Plan de Gestión Ambiental (PGA) por resolución 576-2006-SETENA, misma a desarrollar en la finca del Partido de Guanacaste matrícula Placa3566, plano Placa3567, ello teniendo por demostrado los hechos 2 a 15 de la demanda (véase expediente administrativo SETENA, en especial folios 100 a 110, y legajo de prueba físico folios 2 a 4). 2. Que, de igual forma, después de presentar los requisitos, el Concejo Municipal de la Municipalidad de Santa Cruz, otorgó el permiso de construcción a la empresa Nombre22018 SA en fecha 13 de marzo de 2007 por acuerdo de la sesión 10-2007, artículo 7 inciso 1, generándose la licencia de construcción número 189-07, debido a ello, se tienen por probados los hechos 16 a 26 de la demanda (véase legajo de prueba físico, folios 116 y 201). 3.
Que en fecha 30 de agosto de 2007, la finca Partido de Guanacaste matrícula Placa3566 fue sometida al régimen en condominio creando la finca matrícula Placa3568, según escritura número 91-13 del notario Gustavo Álvarez Mora y la notaria Ana Virginia Madrigal Murillo con un total de 134 fincas filiales inscritas, así como la creación del Condominio Horizontal Vertical Residencial y Comercial Oasis de Tamarindo con cédula jurídica CED17708 y en condición de Administrador la Sociedad 3-102-745498 Sociedad de Responsabilidad Limitada teniendo como probado el hecho 31 de la demanda (véase legajo de prueba físico, folios 203 a 310). 4. Que el proyecto inicia formalmente operaciones ante la aprobación de la bitácora ambiental el 26 de Julio de 2007 por medio de resolución SG-1729-2007 de la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) quedando por probado el hecho 28, 29 y 30 (visible a folio 114 del expediente administrativo de SETENA). 5.
Que por medio de acuerdo societario del 3 de octubre de 2007, la sociedad actora Montain Of Fire SA, acuerda dar parte de las fincas del condominio en garantía fiduciaria al Banco Nacional, para el trámite de un crédito por $2.9 millones (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) y constituirse en codeudora con la empresa Desarrolladora Habitacional de Guanacas Nombre22018 Sociedad Anónima, acuerdo protocolizado por la notaria Ana Virginia Madrigal Murillo en escritura 98-13 quedando por probado el hecho 32 de la demanda (véase legajo de prueba físico a folios 313 a 314). 6. Que la empresa Nombre22018 SA había realizado una serie de contratos de pre-venta a varias personas de la parte residencial, fondos que fueron administrados por Nombre22021 (STCR) TRUST AND ESCROW COMPANY LIMITED S.A. cédula jurídica CED17709, proyectado a un monto de $5.1 millones (cinco millones cien mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), de los cuales para el 17 de agosto de 2007 habían girado $1.6 millones (un millón seiscientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) y tenía un saldo en cajas de $47.671 (cuarenta y siete mil seiscientos setenta y un dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), y que, además, Nombre22018 SA había hecho negociaciones al señor Nombre22022 para la parte comercial por un aproximado de $1.7 millones (un millón setecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) quedando probado el hecho 33 de la demanda (véase del expediente judicial digital imágenes 497 y 845 a 985). 7.
Que en fecha 27 de noviembre de 2007, se emite por parte del Banco Nacional el Informe Financiero DRGP 357-07 con la finalidad de crear fideicomiso $2.9 millones y en fecha 7 de diciembre del mismo año se crea el Fideicomiso de Garantía N-I-1839-2007 entre el Banco Nacional, el Banco Improsa y las actoras. Por su parte, la Comisión de Crédito del Banco Nacional autoriza el crédito por un total de $3.8 millones (tres millones ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), estableciendo acuerdo autorizante que el proyecto se iba dividir en dos etapas: Un primer desembolso por la suma de $2.3 millones (dos millones trescientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), para las construcción de cinco torres, espacios comunes y parqueos subterráneos; y un segundo desembolso de $1.5 millones (un millón y medio de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para la construcción del centro comercial, quedando probado el hecho 34 de la demanda (véase imágenes del expediente judicial 390, 652 a 658, 998 a 1004 y 1258 a 1264). 8.
Que el día 9 de setiembre de 2008 la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) realiza inspección al proyecto, elaborando el día 11 de setiembre 2008 el informe ASA-758-2008-SETENA en el cual se le indica a la beneficiaria que el proyecto como un todo estaba a un 45% de avance, se le solicita modificación de proyecto dado que lo puesto en el proyecto y lo construido no concuerdan en su totalidad y además previene de la renovación de la Garantía Ambiental, lo cual es reiterado en la resolución SG-ASA-287-2008-SETENA del 28 de octubre del mismo año, expresando que se pudieron constatar las condiciones mencionadas en el Informe Técnico ASA-758-2008-SETENA, que existen modificaciones leves en comparación con el diseño de sitio presentado y que el proyecto posee un nombre diferente al dictado ante esta Secretaría, por lo que se dieron 10 días hábiles para corregir (véase expediente administrativo de Nombre22023 folios 125 a 133).9.
Que según informe del regente ambiental que se encontraba registrado en Nombre22023 Nombre22024 , el proyecto fue detenido por razones de falta de financiamiento bancario a partir del 1 de diciembre de 2008 (véase Expediente administrativo de Nombre22023 folios 120 y 135). 10. Que posterior al otorgamiento del citado crédito, para el 3 de octubre del mismo año, el Banco Nacional realiza otro Informe de Situación Financiera con la finalidad de analizar el segundo desembolso del crédito, indicando que "la falta de flujo por parte de la empresa (en recursos propios) para hacerle frente a la carga financiera relacionada y los aportes que requiere el proyecto para su conclusión. Afirma que los recursos disponibles en Nombre22021 son prácticamente lo que se requiere pagar al Banco Nacional para la liberación de los condominios ya vendidos, expresa que se evidencia un bajo aporte de los empresarios a su proyecto, ya que de los aportes por aproximadamente $2,7 millones (dos millones setecientos mil dólares aproximadamente, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), solo han invertido en la etapa netamente constructiva la suma de $889,5 mil (ochocientos ochenta y nueve mil quinientos dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América aproximadamente) y la empresa tiene un saldo pendiente de recibir producto de la venta de 38 condominios por $2,165,270.00 (dos millones ciento sesenta y cinco mil doscientos setenta dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) de parte de Nombre22021 , mientras que al Banco deberían haber cancelado la suma de $1,952,326.00 (un millón novecientos cincuenta y dos mil trescientos veintiséis dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para liberar dichos condominios, lo que hace que la empresa le quedaba con un margen de solo $212,944.00 (doscientos doce mil novecientos cuarenta y cuatro dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para hacerle frente a la carga financiera producto de la actual deuda así como de las dos nuevas solicitudes y así continuar con los aportes para el resto del proyecto, lo cual resultaba insuficiente.
Si bien es cierto que el proyecto del Centro Comercial mostraba capacidad de pago por sí solo una vez que diese inicio su operación, durante la etapa constructiva, la fuente de pago para la respectiva carga financiera, se debía sustentar también con las entradas de efectivo por parte Nombre22021 . Por ello, se requería un aporte de $2,7 millones (dos millones setecientos mil dólares aproximadamente, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para concluir las obras y para ese momento, las actoras no disponían de esos recursos. Dado que el avance del proyecto es de $3,789,571.00 (tres millones setecientos ochenta y nueve mil quinientos setenta y un dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y el financiamiento dado por el BNCR fue de $2,900,000.00 (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), el aporte de los socios al proyecto meramente a la parte de construcción había sido de tan solo $889,571.00 (ochocientos ochenta y nueve mil quinientos setenta y un dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América).
El restante del dinero recibido de las preventas, aproximadamente $1,620, 709.00 (un millón seiscientos veinte mil setecientos nueve dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) se habían utilizado, según los empresarios, en la recuperación de capital invertido en gastos pre-operarivos y no en la construcción del proyecto". (parte urbanística) (véase imágenes 660 a 665 del expediente judicial digital). 11. Que el 3 de diciembre de 2012 se realiza inspección por parte del perito del Banco Nacional para elaborar los informes de avalúo BN-10346-2009 y BN-10512-2009; en el primero, de fecha 16 de diciembre 2008 se indica que "las obras se encontraban paralizadas en la fecha de la inspección, que el proyecto se avaluaba en $14,371,464.33 (catorce millones trescientos setenta y un mil cuatrocientos sesenta y cuatro dólares con treinta y tres céntimos, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y contaba con los siguientes avances: Edificio 1A: 64.04%, Edificio 2A: 69.30%, Edificio 2B: 15.22%, Edificio 3A: 60.87%, Edificio 3B: 13.25%, Obras exteriores: 33,34%, Centro Comercial 25,20%; mientras que el segundo informe, fue realizado en fecha 17 de febrero de 2009, concluyendo que el proyecto se avaluaba en $11,906,457.95 (once millones novecientos seis mil cuatrocientos cincuenta y siete dólares con noventa y cinco céntimos, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América), con los mismos porcentajes de avance (se usó la misma inspección), pero justifica el rebajo respecto del avalúo anterior, dado que afirma que no se incluía el valor de los locales comerciales y parqueo, dado que su construcción se había postergado a una segunda etapa.
Junto a ello, el 2 de marzo de 2009 se emite el Informe de Situación Financiera por parte de los técnicos del Banco Nacional para analizar el requerimiento del segundo desembolso, el cual calificó a los deudores como de “riesgo 4”, siendo que no tiene capacidad de pago para atender las obligaciones crediticias, y por ello, en fecha 25 de ese mismo mes la Comisión Especial de Crédito del Banco Nacional rechaza el segundo desembolso e indica que el crédito previamente otorgado poseía una morosidad de 25 días", quedando demostrado los hechos de la demanda 41 a 44 (véase legajo de prueba a folios 457 a 480, 482 a 513 y del expediente judicial de las imágenes 667 a 683 y 1382). 12. A razón del rechazo del segundo desembolso, el representante de una de las actoras, Nombre22020 en fecha 31 de marzo de 2009 remite carta de queja a la sucursal del Banco Nacional de Santa Cruz. Se refiere al rechazo del segundo desembolso afirmando que "me parece que esto nos ha matado económicamente.
Si hubiéramos pensado un segundo que tal seria la resolución del Banco, NUNCA habríamos aceptado el desembolso de la primera etapa del préstamo…Estamos realizando gestiones afuera y adentro del país para conseguir los fondos necesarios para mantener la operación al día, o refinanciarnos, o vender el proyecto en tales condiciones, pero como le comenté ayer no es fácil y no nos podemos comprometer de poner la situación al día para el 1 de abril de 2009, esperamos poder tener una solución viable por el transcurso del mes de abril", a lo cual, el gerente y jefe de crédito de la sucursal de Santa Cruz por medio de oficio SSC-025-2009 le responde a los actores que el proyecto no tiene capacidad de pago, que se necesita un aporte de socio mínimo de $500 mil (medio millón de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y la operación de crédito posee 80 días de atraso, por lo que fue recalificada por la SUGEF por días de atraso y capacidad de pago, se analizó si las preventa de fincas alcanzaban y el criterio resultó negativo.
En fecha 23 de junio 2009 la Dirección de Crédito Nacional por oficio DC-050-2009, le indica al representante del actor, que para la reactivación del crédito sería necesario el aporte de socio mínimo de $1.8 millones (un millón ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) para financiar el resto del proyecto sin incluir la parte comercial; en fecha 17 de agosto de 2009 El Director Regional y el Director de Crédito Regional Guanacaste – Puntarenas remiten oficio BRGP-L203-2009 a los promotores de la acción indicando que la Comisión Especial de Crédito consideró que para la reactivación del proyecto se necesitaba un aporte de socio de poco más de $2.8 millones (dos millones ochocientos mil dólares aproximadamente, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norte América) y en fecha 3 de setiembre del mismo año se reitera por oficio BRGP-L217-2009 las condiciones para el refinanciamiento y, además, se recalca que la operación cuenta con 180 días de atraso y que se procederá a ejecutar la garantía fiduciaria (al respecto véase imágenes 1384 a 1395 del expediente judicial digital). 13.
Ante la falta de pago, el 21 de setiembre de 2009 el jefe de crédito de la sucursal de Santa Cruz del Banco Nacional realiza formal notificación de morosidad a las deudoras, dando 10 días naturales para ponerse al día so pena de ejecutar la garantía, en fecha 2 de octubre del mismo año, se realiza en el Diario La República publicación de edicto sobre la operación financiera de las deudoras indicando un atraso de 215 días y el 13 de octubre el Banco Improsa en su condición de fiduciaria declara el incumplimiento por falta de pago y ordena el desalojo, siendo finalmente liquidado el fideicomiso por remate privado el 24 de noviembre de ese año, adjudicándose el Banco Nacional las fincas dadas en garantía, teniendo por probados los hechos de la demanda 49, 50 parcialmente (véase legajo de prueba física folio 546 a 563, y del expediente judicial la imagen 207). 14. Que la liquidación del fideicomiso fue objeto de cuestionamiento judicial en esta sede bajo el expediente 09-002577-1027-CA, mismo que fue traslado al Centro de Conciliación y Arbitraje de ante la Cámara de Comercio de Costa Rica bajo el expediente CCA49-AR43-11-10, finalizando el asunto por Laudo del 14 de setiembre de 2011 el cual, de relevancia para este asunto en su punto, se indica lo siguiente: 6 “Sobre valoración de la prueba, los hechos determinantes para resolver este asunto y algunas consideraciones de fondo indicó en su página 23 y siguientes al indicar: “A juicio de este Tribunal la actora corrió un riesgo de empresa y no actuó de conformidad con los criterios de manejo del riesgo financiero idóneos que debía resguardar si pretendía desarrollar un proyecto de la envergadura del que acá interesa.
Nótese, inclusive, que en un primer momento, decidió dar inicio a las obras sin siquiera contar con un crédito que asegurara la factibilidad financiera y liquidez requerida… y luego a pesar de que no logró obtener la aprobación del crédito que requería para cubrir la totalidad de sus necesidades de flujo, optó por aceptar el desembolso del primer crédito sin tener certeza jurídica alguna de que iba a ser ampliado o aprobado un segundo crédito. Frente a esa situación, un manejo responsable de los riesgos financieros aconsejaba no formalizar una operación bancaria que, a pesar de que únicamente le aseguraba la suma de de [sic] $2.900.000.00 USD, moneda de los Estados Unidos de América, gravó prácticamente la totalidad del patrimonio disponible impidiéndole obtener o al menos complicando el acceso a otras fuentes crediticias… según el dictamen de la Licenciada Nombre22025 , la parte actora no cumplía con los requerimientos técnicos para conceder el segundo crédito, en el tanto no se logró demostrar la liquidez del proyecto.
De octubre del 2008 a marzo del 2009, la liquidez era insuficiente para hacer frente al financiamiento del segundo crédito.” (véase del expediente judicial digital imágenes 208 a 272 y copia certificada en físico del Laudo Arbitral). 15. Para el 22 de abril del año 2013, Nombre22021 indicaba que administraba $2.8 millones (dos millones ochocientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), habiendo girado la mayoría a los actores, teniendo a disposición en caja solamente $17.086 (diecisiete mil ochenta y seis dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) (véase imagen 500 del expediente judicial digital). 16. Que paralelamente a lo anterior, en fecha 26 de marzo de 2007, se interpone recurso de amparo en beneficio del Parque Nacional Las Baulas, el cual fue tramitado bajo el expediente 07-005611-0007-CO, pidiendo el Tribunal Constitucional en fecha 16 de abril de ese año, informe sobre los proyectos constructivos en la zona, rindiéndose por parte del Estado informe el día 6 de mayo y el día 12 del mismo mes, por parte de Nombre22023 se remite a la indicada autoridad el informe SG-AJ-544-2008-SETENA el cual incluía el listado de proyectos (el cual no incluía el proyecto de las actoras).
En estos informes, se habla de una zona de amortiguamiento de 500 metros alrededor del parque. 17. En fecha 16 de diciembre la Sala Constitucional emite el voto 2008-018529 el cual en su “por tanto” indica: “Se declara CON lugar el recurso, en consecuencia se: a) Anulan todas las viabilidades ambientales otorgadas en las propiedades ubicadas dentro del Parque Nacional Marino la Baulas, y se ordena al Ministerio de Ambiente y Energía continuar de inmediato con los procesos de expropiación de tales propiedades. b) Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, girar las instrucciones dentro del ámbito de su competencia para no tramitar nuevas viabilidades dentro del parque. c) Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, proceder en coordinación con el Ministerio de Ambiente y Energía, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y las Municipalidades de Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya y Carrillo, a realizar un estudio integral sobre el impacto que las construcciones y el desarrollo turístico y urbanístico en la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas producirían al ambiente y las medidas necesarias a tomar, en donde se valore si conviene mejor también expropiar las propiedades que se encuentren allí, y se indique expresamente el impacto que el ruido, las luces, el uso de agua para consumo humano, las aguas negras y servidas, la presencia humana y otros produciría sobre todo el ecosistema de la zona, en especial, la tortuga baula.
Para lo cual se le otorga un plazo máximo de seis meses contados desde la comunicación de esta resolución, plazo dentro del cual el estudio mencionado debe estar concluido. d) Ordena dejar suspendidas y supeditar la validez de las viabilidades ambientales otorgadas a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas, hasta tanto no esté listo el estudio integral anterior. e) Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, suspender el trámite de las solicitudes de viabilidad ambiental de las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas, hasta tanto no esté listo el estudio integral anterior. f) Ordena dejar suspendidos y supeditar la validez de los permisos de construcción otorgados a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas por la Municipalidad de Santa Cruz, hasta tanto no esté listo el estudio integral anterior. g) Anulan todos los permisos de construcción otorgados a las propiedades ubicadas dentro de la zona de amortiguamiento (banda de 500 metros) del Parque Nacional Marino Las Baulas sin que tuvieran la viabilidades ambiental, si así lo hubieran hecho la Municipalidad de Santa Cruz.
En cuyo caso se comunica este fallo a la Contraloría General de la República para que realice las investigaciones del caso y siente responsabilidades. h) A Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, a Nombre22027 , en su calidad de Ministro de Ambiente y Energía, Secretario Ejecutivo del Consejo Nacional de Áreas de Conservación (CONAC) y Director Superior del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, a Nombre22028 , en su calidad de Jefe del Departamento de Cuencas Hidrográficas del Acueductos y Alcantarillados, a Nombre22029 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Hojancha, a Nombre22030 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Nandayure, o a quienes en su lugar ocupen estos cargos, y a los Alcaldes de las Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya, a tomar todas las medidas y previsiones dentro del ámbito de sus competencias a efectos de preservar todo el ecosistema del Parque Nacional Marino Las Baulas.
Todo lo anterior, bajo apercibimiento de que podría incurrir en el delito tipificado en el artículo 71 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, el cual dispone que se impondrá prisión de tres meses a dos años, o de veinte a sesenta días multa, a quien recibiere una orden que deba cumplir o hacer cumplir, dictada en un recurso de amparo y no la cumpliere o no la hiciere cumplir, siempre que el delito no esté más gravemente penado. Se condena al Estado y a la Municipalidad de Santa Cruz al pago de las costas, daños y perjuicios causados con los hechos que sirven de base a esta declaratoria, los que se liquidarán en ejecución de sentencia de lo contencioso administrativo. Comuníquese a todas las partes y además a la Contralora General de la República, y los Alcaldes de las Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya”, voto que fue difundido por medios de comunicación. 18. En fecha 25 de mayo de 2009 la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste realiza la clausura de la construcción y ordena la paralización de las obras del proyecto.
Esta actuación fue impugnada vía revocatoria y apelación y ambas rechazadas por la primera instancia del municipio, sin que se constate que se haya seguido la impugnación en alzada hasta el agotamiento de la vía administrativa. 19. La parte actora presenta varias gestiones ante la Sala Constitucional en ocasión del voto citado sin repercusión alguna, quedando probados los hechos 27, 35 a 40 y 45, 46, 47, de la demanda (véase legajo físico de prueba a folio 181 a 191, 354, 355, 358 a 372, 391 a 415, 453, 454, 515 y 516). 20. En fecha 28 de junio de 2010, la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) emite la resolución 1410-2010-SETENA donde establece los lineamientos para las zonas de amortiguamiento, mismos que fueron rectificados posteriormente por resoluciones Res 2174-2010-SETENA del 8 de setiembre de 2010 y 2967-2011-SETENA del 30 de noviembre del 2011. 21. En fecha 24 de octubre de 2011 por oficio ACT-OR-DL-1520 el Área de Conservación del Tempisque, indica que el plan de manejo del parque Las Baulas no fue publicado ni prorrogado, y en fecha 25 de mayo de 2011 por oficio ACT-OR-DR-640-12 se reitera la información, teniéndose por probados los hechos 51, 52 y 58 de la demanda (Véase legajo de prueba física 565 a 610, 652, 654 a 657; igualmente expediente judicial digital a imágenes 325 a 370). 22.
Según el diseño de sitio del proyecto, frente al Mapa de la Zona de Amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas elaborado este último por el SINAC – Área de Conservación del Tempisque en fecha 27 de febrero de 2017, la zona indicada afecta al proyecto en un arco dirección noreste-suroeste con un porcentaje de afectación de 38,96% del terreno donde se encuentra el proyecto Tamarindo Oasis según el plano G-1058219-2006, afectando una torre tipo 1, otra tipo 2 y otra tipo 3, parte de la calle privada interna y parte de los parqueos (véase imágenes 1229 y 1246 del expediente judicial, así como el folios 7 a 18 del legajo de prueba físico). 23. El 10 de febrero del año 2011 se consulta por parte de las actoras a Nombre22023 si el proyecto se podía seguir desarrollando, realizándose el informe técnico ASA-1026-2011-SETENA del 2 de junio que fundamenta la respuesta de la Nombre22023 dada por resolución Nombre22023 del 8 de junio, ambos de 2011, indicándole a la parte desarrolladora que podía continuar con el proyecto en tanto se ajustase a los lineamientos dictados por ella misma, contestación que fue impugnada vía revocatoria y apelación y resuelta la primera por resolución 1702-2011-SETENA del 13 de julio y la segunda por resolución R-D-499-2011 en fecha 17 de agosto, ambas del 2011 y rechazando las impugnaciones planteadas, dando con esta última agotada la vía administrativa, quedando probados los hechos 54 a 57 de la demanda (véase Expediente Administrativo de Nombre22023 folios 138 y 139, 163 a 218). 24.
Que en juicio oral y público la perito Nombre22031 , la cual declara que es bachiller, Administradora de Empresas con énfasis en Mercadeo y Comercio Internacional, perito por 3 años en Administración, afirmando que este es el tercer peritaje que realiza de esta naturaleza, y en lo que interesa manifestó: Que utilizó un método investigativo - contable, y así llegó a un flujo de caja proyectado concluyendo que el proyecto era factible, que recurrió a un contador Nombre22032 para revisar la información contable (no logra recordar si es Contador Público Autorizado) y que la orientó en la interpretación de datos y a cotejar la información, sintetizando y resumiendo el procesamiento de datos, afirmando que no existe rango de error en dicha simplificación, que utilizó los libros contables de las empresas facilitados por éstos, teniendo copias de ellos, y, según éstos, las empresas no estaban quebradas ni con insolvencia económica al momento de que el proyecto se paraliza.
Se revisaron las certificaciones de Nombre22033 quienes eran los que administraban el Escrow del proyecto y con los contratos de compra venta que constan en el expediente, siendo el dinero disponible para desembolsar a las actoras era aproximadamente de $5 millones (cinco millones de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), su desembolso era de acuerdo con el avance de la obra. Al momento de paralizar la obra, el fondo del Escrow tenía, según los datos por ella analizados del 30 de setiembre de 2009 y hasta el 30 de setiembre de 2012, un monto de $785 834 (setecientos ochenta y cinco mil ochocientos treinta y cuatro dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica). Contablemente, los fondos con los que se empieza a construir el proyecto provienen de recursos propios (la propiedad donde se construye). Ante pregunta de uno de los actores sobre el endeudamiento, indica que existió una deuda por $2.9 millones (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) con el Banco Nacional de Costa Rica, y además de eso, la venta de las unidades filiales que son los principales flujos de caja con los que se financia el proyecto y esta información aparece reflejado el préstamo a partir del año 2009.
A su consideración, la empresa podía pagar el préstamo del Banco Nacional sin restricciones, ellos cumplieron con las cargas financieras y pudieron mantenerse aún después de cesado el proyecto. Ante preguntas de la representación del Estado, la perito afirma que revisó la información contable de ambas empresas y fueron tratadas como un mismo grupo de interés económico (MOF proporcionó la tierra y el resto DHG), que revisó los informes financieros del Banco Nacional, así como la documentación aportada por el Estado en las aclaraciones, pero no fueron utilizados en la elaboración del informe pericial, ello dado que, según sus libros contables, ellos podían soportar las cargas financieras, dándole primacía a éstos sobre las consideraciones del Banco, tomando como base los desembolsos y ventas pendientes, el análisis financiero indica que daba para soportar la carga del endeudamiento, dando a entender que tales ingresos iban a poderse destinar al pago de la deuda, prueba de ello es que para mayo 2009 ellos habían podido soportar la carga, momento en que el proyecto es detenido, siendo a su criterio que el proyecto podría haber continuado.
Conforme al informe de aclaración, indica que, a su criterio, de las razones para quedarse sin dinero el proyecto, se encuentran los atrasos burocráticos que sufrió por parte del Banco Nacional. Ante preguntas del Tribunal sobre si la información utilizada era auditada, contestó que solamente una parte, la que correspondía al 30 de setiembre de 2008, que se limitó a utilizar la información obrante en autos y libros contables, mas que no utilizó declaraciones de renta, aunque considera que hubiesen sido útiles. 25. De igual forma, en dicha audiencia se evacuó el peritaje de Nombre411 , ingeniera industrial desde 1984 y con maestría en la misma materia desde el año 2000, perito desde 1998, realizado análisis como los de este caso unos 8 peritajes de este tipo, la cual, en lo que interesa para este asunto, declaró: Que analizó las implicaciones del la resolución de Nombre22023 sobre el proyecto, utilizando la metodología en proyectos internacional de PMBOK, los avalúos del Banco Nacional que a su consideración tienen vinculación con el proyecto creando así una tabla comparativa entre todos los avalúos realizados en su informe, el estudio económico del Banco Nacional, realizó visita al lugar e información del Estado de la Nación así como la información del expediente judicial, concluyendo que el impacto de dicha resolución es que hace el proyecto prácticamente inviable, dado que el proyecto pierde el 85% del terreno, dado que el proyecto como fue concebido perdió ese porcentaje y sobre ello se hizo un análisis económico del daño y del perjuicio proyectado, utilizando para esto las ventas proyectadas de apartamentos y locales comerciales, así, al no poderse concluir el proyecto como fue concebido, se generaron las repercusiones calculadas en el informe pericial, tomando como punto de inicio cómo estaban las cosas al momento de paralizarse el proyecto.
Afirma que su informe se realizó utilizando proyecciones conservadoras, dado que al momento de iniciar el proyecto la zona era muy productiva, lo que hacía al proyecto extremadamente rentable, dado que la zona en la que está ubicado es de alta plusvalía, cerca del aeropuerto de Tamarindo y Liberia, el diseño del proyecto es neocolonial, teniendo para la época en la que comenzó una muy buena aceptación de mercado, dado que de 78 apartamentos tenía 44 pre vendidos, unos de contado y otros financiados a través de Steward Title Costa Rica. Ante preguntas de la parte actora, la perito afirmó que inicialmente el proyecto fue fuertemente financiado con ingresos propios por las actoras desde el año 2005 para financiar la conceptualización y etapa de planificación del proyecto. Considera que la rentabilidad del proyecto para esa época considerando los informes del Estado de la Nación iban entre un 100% y un 700%.
De igual forma, considera que el proyecto necesitaba financiamiento extra en la etapa de ejecución, concretamente al final de la etapa de ejecución, suponiendo que las preventas no se comportaran de igual forma que al principio, aunque a través del Escrow, el proyecto se pensó para ser solvente en sí mismo, dado que éste se pensó con una proyección de más de $5 millones (cinco millones de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), más los que poseían los inversionistas. De igual forma, la comercialización del proyecto incluía, una vez en operación, el uso del sistema de “tiempos compartidos” según la información que se le facilitó por parte de la empresa, concretamente, un folleto que indicaba el uso de ese sistema, así como costos preliminares. Afirma ante consulta que no calculó la tasa de retorno del proyecto, pero sí calculó las eficiencias del terreno, los costos de la valoración del terreno según los peritajes del Banco Nacional.
A su criterio, en un análisis de “ruta crítica” del proyecto, en el caso analizado éste fue detenido en un punto crítico, dado que, al momento de paralización de las obras, gran parte de las edificaciones poseían un gran avance, en algunos casos solamente faltaban detalles. Al paralizar el avance constructivo, el Escrow dejó de desembolsar, dado que, el giro estaba entrelazado con los avances por etapas del proyecto. Según su análisis, al momento de paralizar el proyecto aún quedaban por girar $2.5 millones (dos millones y medio de dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica), por lo que no hubo ni utilidad y rentabilidad del proyecto. A su criterio, si no se hubiese paralizado, el proyecto hubiese sido posible de finalizar; conforme el análisis financiero que revisó, las empresas no tenían falta de liquidez dado el pendiente que Nombre22021 aún tenía (saldo indicado), pudiendo al seguir construyendo y girando conforme se avanzara, considerando las finanzas del proyecto como sanas, considerando de igual forma que las empresas tenían las habilidades y destrezas para finalizar el proyecto (tenían gerente de proyecto, inversionistas, gente de mercadeo y ventas, control de presupuestos, capital para trabajar y el terreno para trabajar), y que el proyecto como tal puede ser objeto de garantía para cualquier entidad financiera dado lo atractivo que se ha explicado.
Ante preguntas del Estado aclaró que el informe realizado no analizó la salud económica de las empresas y todas sus actividades, sino solamente del proyecto, como una unidad separada de éstos, dado que el proyecto en sí mismo tiene sus costos, sus proyecciones de utilidades, entre otros. Que el proyecto se paralizó en el 2008 y que la notificación formal de la Municipalidad llegó en mayo de 2009, hasta tanto no existiera un estudio que definiera la viabilidad de continuación del proyecto. Esa paralización a finales del 2008, a su criterio, fue debido al efecto de tales actuaciones. 26. De manera complementaria en la audiencia oral y pública se recibió la declaración del representante de la empresa Montain Of Fire Nombre22034 , ingeniero civil, el cual ha sido representante en calidad de presidente desde la constitución con la empresa y manifestó ser “socio” de la coactora DHG. En su condición de testigo de los daños de la coactora Nombre22018 afirmó ante el interrogatorio de la parte actora que, cuando el proyecto se desarrolló en una época muy productiva en la zona de Tamarindo, y cuando el proyecto se detuvo se perdió confianza, hubo que despedir gente súbitamente, a algunos se les pudo cancelar, otros no y a otros se les tuvieron que dar bienes en dación a efectos de cancelar las deudas, aunque a él le ejecutaron varias letras de cambio y tarjetas de crédito de Promérica y Credomatic, los cuales finalmente fueron refundidos en un crédito poniendo a respaldar la propia casa o con trabajo compensado de perito para el banco, vendiendo terrenos, donde tenía la oficina, afirma entonces que “fue un desastre”.
Manifestó que al momento en que se da a conocer el voto de la Sala Constitucional, pese a no estar en la zona de amortiguamiento y sumamente alejados de la zona de desove, y que no existía un indicio de que fueran afectados, en virtud de no estar dentro de la lista de proyectos que formaron parte del proceso constitucional, de pronto el municipio clausura las obras, lo cual fue muy perjudicial con proveedores, equipo alquilado, entre otros. Afirmó que su empresa llevaba la construcción, mientras que Nombre22018 llevaba la parte de clientes, al momento de paralizar tuvieron que escoger entre cancelar a proveedores o al banco, siendo este último el más relevante, dada la garantía fiduciaria que tenía; pese a eso, el representante de Nombre22018 logró administrar de forma hábil a los clientes, dado que, hasta el momento, nadie ha demandado, porque se podía observar que la obra se había construido, y se consideraba de mayor valor que los aportes de los clientes de la pre compra del proyecto y la opción de venta frustrada del canadiense para la parte comercial, y otros clientes en cartera potenciales que aún no habían adquirido se retiraron, básicamente se perdió la cartera de clientes potenciales, afectando incluso los clientes de otros proyectos, en todo caso, el representante de Nombre22018 ha mantenido contacto permanente con los clientes y les ha expuesto que lo ocurrido no era culpa de ellos, sino fortuito.
Cuando se remataron las fincas, se interpuso una severa limitación al introducir a un tercero, un tipo de socio obligatorio, que tampoco puede construir y sobre el cual no poseen control alguno, ello pese a que dicho socio también tiene que soportar las limitaciones impuestas, no pudiendo continuar con el proyecto inicialmente pensado, a su criterio, el proyecto no puede continuarse de ninguna forma. Después de la declaración la Cámara delibera y decide recalificar la declaración del testigo y ampliarla en calidad de prueba para mejor resolver, al respecto, se le interrogó sobre el financiamiento del proyecto, afirmó que se utilizaron ingresos propios, los ingresos de las preventas y un financiamiento puente para cubrir las diferencias entre los flujos de caja de estos clientes a través de un crédito con el Banco Nacional, siendo que todos los ingresos fueron utilizados en construcción. Ante la paralización de la obra, no se requirió más al Escrow, Stewar Title, en calidad de gestor del dinero del proyecto, no autorizando más egresos, de hecho, quedaron aproximadamente $2.5 millones (dos millones quinientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) que no se giraron ante la falta de avance.
Comentó que el crédito con el Banco era puente, dado que habían tenido problemas con el Escrow y necesitaban flujo de caja, por eso es que pidieron el crédito y así cumplir con los requerimientos de tiempo. Así, con el ingreso del Banco e ingresos propios se logró avanzar mucho las obras. Rectifica lo dicho previamente y afirmó que la paralización se dio en Diciembre de 2008 ante la incertidumbre dado que conocía el voto de la Sala Constitucional por medios de comunicación, continuando durante ese mes con trabajos mínimos: limpieza, terminar chorreas pendientes, y así, los trabajos fueron disminuyendo sistemáticamente para no afectar lo ya construido, siendo, a su criterio, extremadamente riesgoso continuar, pese a que la clausura formal llegó hasta el mes de mayo siguiente. Por otra parte, el Banco no siguió girando, considerando que éste ya conocía de igual forma el riesgo de una eventual clausura, siendo que ellos podían pedir un giro adicional, pero por cautela no fue solicitada.
Así, la paralización en diciembre 2008 fue una decisión colegiada entre su persona y el representante de Nombre22018 con asesoría de abogados, tomando como base indicios del comportamiento de las personas en la zona, y el riesgo latente de verse eventualmente afectados con lo resuelto por la Sala Constitucional, considerando que fue una decisión razonable y responsable, no actuando ni con dolo o culpa, sino que fueron cautelosos con la situación que, en aquella época, era de extrema incertidumbre, se calcularon los eventuales daños si continuaban y si no continuaban y sobre ello, se tomó la decisión. A su criterio, para diciembre 2008 el proyecto, en general, andaba aproximadamente entre 50 o 55% de avance de obras. Describió que el modelo de financiamiento que le ofrecía a los inversionistas compradores de las fincas condominales era que, en caso de no vivir en el condominio, si aceptaban que ellos administraran el espacio vía alquiler, no pagaban cuota condominal y, además, se ganaban un “extra”, del cual, las actoras se dejaban un porcentaje, siendo con ello un negocio sumamente lucrativo y muy estable.
Se acuerda que, ante la consulta a Nombre22023 y la Municipalidad, les definieron que presentaran un nuevo proyecto ajustándose a los nuevos lineamientos, pero no les dijeron de manera concluyente qué hacer con lo ya existente, en su entendimiento, el proyecto se afectó en su totalidad. Ante aclaraciones de la parte actora, expresó que, hasta el momento, no existe acto que levante la paralización. 27. Por último, en la audiencia de juicio oral y público se recibió la declaración del señor Nombre22020 , representante legal de Desarrollos Habitacionales de Guanacaste Nombre22018 SA, dijo ser inversionista de bienes raíces y licenciado en ciencias políticas con énfasis en relaciones internacionales. Afirma que actualmente no posee relaciones económicas con la empresa Montain Of Fire (MOF). Al darle el uso de la palabra la parte actora el señor Nombre22020 comentó que la afectación a la imagen de MOF se había presentado en la zona como una desarrolladora exitosa y, después de la paralización, se perdió la confianza en la empresa, dado que no posee sentido que, pese a tener todos los permisos, el proyecto se detuvo, haciendo un daño a su consideración irreparable al punto que no pudo hacer ningún otro proyecto.
Le consta que existía un negocio con un canadiense Nombre22022, dado que tenía los locales comerciales, excepto ocho locales, los cuales el propio Banco Nacional deseaba, pero se generó una condición de cláusula primacía de venta a favor del canadiense en caso de que el Banco no quisiere los locales. Ambas partes sabían que existía un Plan de Manejo del Parque Nacional, pero desconocían que existiese una “zona de amortiguamiento” dado que el Plan nunca fue publicado, por lo que, a su consideración, no les era aplicable, la apariencia inicial era que el terreno estaba libre de cualquier afectación. Afirmó que se dieron cuenta del voto de la Sala Constitucional por medios de comunicación escrita. Completó su declaración exponiendo que el crédito bancario se realizó en condición de préstamo puente, para tener flujo de caja, teniendo $2.5 millones en Stewart Title, pero éstos estaban condicionados al avance de obra, por lo que sacaron el préstamo para agilizar la construcción.
Ante la paralización, entraron en mora con el Banco, sobre todo porque Nombre22023 se atrasó en la realización del estudio ordenado por la Sala Constitucional, y la incertidumbre los llevó a tomar esa decisión de no pedir más dinero, incluso sobre todo porque el voto hablaba de expropiación, así que no tenía sentido seguir pagando si se iba a expropiar en caso de estar dentro de la zona. Una vez perdida la parte dada en fideicomiso, el Banco realizó varias propuestas para seguir el proyecto (aproximadamente a diciembre de 2009) y con el dinero disponible de Nombre22021 hubiesen podido seguir, pero con los nuevos lineamientos eran imposible ya que le aplicaban criterios al proyecto como si estuviera frente a playa, pese a estar a más de un kilómetro de las áreas de desove, a su criterio, con los nuevos lineamientos había que demoler edificios de 7 pisos y dejar 2 pisos, por lo que no tiene sentido económico o comercial, que era necesario comenzar de cero, lo que era inviable.
El Banco siempre mostró buena afinidad dado que, aún rematado, esperaron casi un año y medio para inscribir las fincas, a la espera de ver si el proyecto podía continuar y reversar el remate. Ante esta situación, ellos consultan a SETENA, y ante la respuesta impugnaron. El Tribunal solicitó aclaración de la declaración, interrogando sobre el motivo de paralización, confirmando que la decisión fue por cautela propia y, sobre todo, porque la palabra “expropiar” contenida en la resolución constitucional implicó una incertidumbre en todo Tamarindo, así que, en las vacaciones de diciembre 2008, se decidió la paralización.
No se tienen por acreditados los siguientes hechos de interés para la resolución del presente asunto: 1. Que existiese un contrato de “Administración, supervisión y desarrollo” entre las empresas actoras (hecho primero de la demanda). 2. Que hayan presentado un nuevo proyecto a evaluación cumpliendo con la resolución Nombre22023 ya sea dentro del mismo expediente o dentro de uno nuevo. 3. Que actualmente exista financiamiento para continuar el proyecto. 4. Que exista una relación contractual de cualquier tipo con el copropietario de las fincas filiales Banco Nacional de Costa Rica o que exista un acuerdo condominal que autorice a alguna de las dos actoras a continuar con el desarrollo del proyecto (hecho 53 de la demanda). 5. Que exista de parte de alguna de las demandadas pronunciamiento expreso ordenando la demolición de lo construido hasta el momento en la finca objeto del proceso. 6.
Que se haya informado por parte del regente ambiental dentro del expediente 852-2005-SETENA de la reactivación del proyecto. 7. Que la razón de la paralización del proyecto sea atribuible al voto 2008-018529 de las 8:58 hrs de la Sala Constitucional. 8. Que las actoras hayan perdido credibilidad, arraigo y confianza en el mercado inmobiliario nacional e internacional y/o en el sistema financiero nacional. 9. Que los lineamientos dictados por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental carezcan de criterios técnicos que lo sustenten. 10. Que las fincas filiales y áreas comunes de la parte comercial y parqueos propiedad de las actoras no son aprovechables.
La representación actora encarnada en el apoderado especial Judicial Nuñez Quesada afirma que, de los hechos de 1 a 35 de la demanda, se demuestra que su representada buscaba junto con la otra parte actora el desarrollo de un condominio residencial y comercial “Oasis – Tamarindo”, iniciado en los años 2006, 2007, 2008. La empresa co-actora Montain Of Fire SA participa como agente que aporta el terreno libre de créditos, gravámenes, mientras que su representada Desarrollos Hoteleros de Guanacaste Nombre22018 SA hizo la tramitología; se logró obtener la viabilidad ambiental de SETENA, y permisos de construcción de la Municipalidad de Santa Cruz. Cuando el proyecto inicia su ejecución en dichos años, se dan actividades de explosión de bienes raíces en Tamarindo y en ese nicho el proyecto (hechos 36-41) se construye con capital propio; incluso llegando a hacer 42 pre-ventas con los condominios filiales vendidas a nacionales y extranjeros, y prácticamente toda la parte comercial.
Se utilizó como intermediario y administrador de un Scrow a la empresa Stewart Tile (fideicomiso que administra los desembolsos), siendo ésta la que recibía en carácter de garante para financiar la obra y su avance. Por cuestiones del momento, se obtiene un crédito con el Banco Nacional de Costa Rica de $2.9 millones (dos millones novecientos mil dólares, moneda de curso legal de Estados Unidos de Norteamérica) para finalizar más rápido el proyecto. En diciembre de 2008, se interpuso un recurso de amparo que provoca, a razón de un informe del Ministro del MINAE, que se creara una “zona de amortiguamiento” de 500 mts que afecta parte del proyecto, ello pese a que el proyecto no se sitúa en el parque nacional y que nunca se creó formalmente. Como consecuencia de ello, la Sala Constitucional suspende las viabilidades ambientales así como los permisos de construcción que existían en ese momento.
En el año 2009, en ejecución de lo dicho por ese Tribunal, se suspende el proyecto; a partir de ahí se suspenden por ende los desembolsos del fideicomiso, y eventualmente ello generó la cesación de pagos que terminó rematando el Banco perdiendo las fincas filiales residenciales 78. Hasta octubre del 2009, Nombre22023 hace el estudio ambiental, pero no incorporó el proyecto. No fue sino hasta el año 2010, que Nombre22023, a través de la resolución 1410-2010, establece los lineamientos urbanos en donde modifica total y absolutamente las obras existentes en el terreno de las actoras (área, cobertura, densidad) y estableciéndose en estos lineamientos, sin ningún tipo de análisis técnico, sin explicar cómo afecta transitoriamente lo existente, generando así responsabilidad del Estado por su funcionamiento anormal e ilegal, y provocando daños y perjuicios. En la práctica se da un vaciamiento del derecho de propiedad, dado que la Sala paraliza la viabilidad ambiental y el permiso de construcción, mismo que se ejecutó con la paralización de obras en mayo de 2009 por la Municipalidad demandada.
La incertidumbre se da por el hecho de que los lineamientos no existen hasta el 28 de junio de 2010, por lo que se deja paralizado durante todo ese tiempo (hecho 51); y con éstos se produce un daño directo y efectivo dado que éstos básicamente imposibilitan continuar con el proyecto. Esta situación genera que en enero de 2009 las partes perdieran vía remate las fincas residenciales. La tesis del Estado de la “culpa de la víctima” no es aplicable dado que, como quedó demostrado, el acceso a fondos siempre estuvo disponible (informe pericial de Nombre411, Nombre22031), pero que éste estaba unido al avance de obra, ergo, si no se construye, no se paga, si no se paga, se entra en cesación de pago, y ello es causa del actuar reclamado. Las partes actoras quedaron con las fincas filiales y áreas comunes de la parte comercial y parqueos, pero que no son aprovechables. La orden de la Sala era para definir si se tenía que expropiar o no, y eso no ha pasado, ni se ha declarado lesivo el permiso de construcción.
La manifestación de Nombre22023 1371-SETENA, de facto hace ver la imposibilidad de seguir con el proyecto, pese a los derechos adquiridos, lo cual genera responsabilidad por conducta ilícita. Debe tomarse en cuenta que a setiembre / noviembre de 2009 el propio banco que remató ofrecía financiamiento. No obstante, los lineamientos se alejan de las reglas de la técnica, lógica, razón, de tomar en cuenta que el proyecto o proyectos construidos no podían cumplir con los parámetros nuevos establecidos, lo que es un alejamiento de la realidad económica que ya existían; lo que hace desproporcional la resolución de la 1410-SETENA. Por su parte, el apoderado judicial de la co - actora representado por el Licenciado Saborío Hernández afirma que Tamarindo es la “costa de oro” de Guanacaste, la ubicación del proyecto estaba a 800 mts del aeropuerto, cerca de centro comercial, dirigido a mercado nacional, con precios asequibles y competitivos.
El proyecto inició con financiamiento de las preventas, el crédito al Banco Nacional era para avanzar más rápido el desarrollo del proyecto y así responder a la demanda de la zona. Los pagos eran contra – avance de la obra. El proyecto era mixto residencial – comercial en condominio (78 habitacionales, 26 comerciales, 30 parqueos, zonas comunes: piscinas, zonas verdes). Tanto por acción como por omisión, los daños de las demandadas impactan a la actora, consumados en tiempo y espacio, así como cuantificable con los peritajes que constan en autos, que se fundamenta en una responsabilidad objetiva, en concreto, con la aplicación retroactiva de las normas a situaciones jurídicas consolidadas, sin que exista una causal de exculpación de responsabilidad, individualizable. Se trata de responsabilidad por omisión: No cumplir dentro de los 6 meses que ordenó Sala Constitucional y el estudio integral aún no estaba preparado, sino que llega hasta octubre de 2009 (4 meses después).
Pero de forma adicional, Nombre22023 no avisa nada a la Municipalidad de dicho estudio, para que analicen todos los permisos, y la omisión de la Municipalidad de mantener paralizado (aún hoy) ad perpetuam; y mantuvo la medida cautelar ambiental de suspender la viabilidad ambiental hasta que finalmente se pronuncia en el 2011. No se está atacando el acto, sino la aplicación del acto (pretensión 1-2 de la demanda). Dado que se dio aplicación retroactiva de un instrumento que no cumplió con los requisitos de actos generales LGAP. Además de que – en todo caso – esos pronunciamientos de Nombre22023 - MINAE invaden competencias municipales, por lo que solicitan que se declare con lugar la demanda en todos sus extremos y se condene al pago de costas.
La representación del Estado considera que estamos en presencia de la aplicación de las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa, pasiva, y falta de interés actual, solicitando la condenatoria en costas. Ello dado que considera que las afirmaciones del actor son falsas. La razón de que los bienes fueran rematados en noviembre de 2009 es responsabilidad propia de la parte, basta con la consulta al expediente que se inició en esta sede, pero se pasó a arbitraje entre las actoras y el Banco Nacional, y con sólo ver lo dicho en esa demanda, así como la ampliación de ésta y laudo (véase en específico el hecho 67), se tiene que por manifestación de la propia actora, considerándose así manifestación de parte, que para octubre-noviembre 2008 el proyecto estaba suspendido por falta de fondos. El laudo indicado y aportado como prueba afirma que las partes pierden los bienes a razón de su falta de manejo en los dineros del proyecto, lo cual demuestra una culpa de la víctima.
Del expediente administrativo de Nombre22023 se ve un informe técnico de 11 de setiembre del 2008 y se corrobora que el desarrollo del proyecto disminuyó su densidad y otras obras no se desarrollarán. El 28 de setiembre de 2008 se emplaza para ver qué ocurre con el proyecto, y no contestan; sino hasta el 1 diciembre del 2008 (folio 135 del expediente administrativo), el regente ambiental le comunica a Nombre22023 que el proyecto está paralizado. Luego el expediente guarda silencio, hasta 2011 cuando el señor Nombre22020 pregunta a Nombre22023 si podía continuar el proyecto, y le contesta que sí, pero sujetándose a los nuevos lineamientos; lo cual a consideración del Estado no es correcto, dado que para ese momento parte del proyecto (residencial) pertenecía al Banco Nacional, no a las actoras. En el peritaje que fue utilizado en el proceso arbitral y que además fue aportada a este de Nombre22025 , en el anexo 10, viene el informe financiero de seguimiento del 3 de marzo de 2008 (folio 587 del expediente judicial), el cual indica que la empresa estaba paralizada las obras, la califica de riesgo 4 y recomienda no girar más fondos por la falta de fondos.
Así, cuando deviene el 25 de mayo de 2009, que es cuando la Municipalidad llega a clausurar las obras, ya el proyecto estaba paralizadas y no poseía efecto práctico (suspendido desde oct-nov 2008, ratificado por los avalúos, el regente ambiental y el perito Nombre22025), siendo por tanto falsa la tesis de la actora que afirma que se afectó el proyecto a razón de los lineamientos de Nombre22023 emitidos del 2010 y aplicado en el caso concreto en el año 2011 (1361-2011-SETENA) en donde se le indica al representante de la empresa que puede seguir. Según el reglamento de Viabilidad Ambiental, los proyectos son UNIDADES (no se puede fragmentar). En el caso concreto, la evaluación salió en el año 2006. En el año 2011 al solicitar la continuación del proyecto, se induce a error a SETENA, ya que el desarrollador y regente debieron informar que, en noviembre de 2009, las fincas estaban rematadas a favor del BNCR, lo que demuestra la mala fe de la parte actora, por ello, las actoras carecen de legitimación en un doble sentido, por un lado, el expediente administrativo Nombre22023 demuestra que la viabilidad ambiental fue dada a Desarrollos Habitacionales Guanacaste Nombre22018 SA, no a Montain of Fire SA, y no existe prueba de la relación entre ambas actoras, lo único que existe es el fideicomiso que se hizo con el BNCR donde ambas aceptan ser co-deudoras.
De hecho, no aparece actuaciones a favor de Montain Of Fire en ninguna parte. Así que en la actualidad conforme la prueba número 65, la firma Montain of Fire solamente es dueña de 30 parqueos, 16 locales comerciales y sería lo que, en la eventualidad de un pronunciamiento positivo, podrían reclamar, y en este escenario, los lineamientos no son incompatibles con las edificaciones existentes, por lo que no pueden alegar daño directo producto de esta normativa. Respecto de Desarrollos Habitacionales Guanacaste, a su consideración, la representación después de la contestación de la demanda “cambió su teoría del caso” para intentar ajustarse a la realidad probatoria obrante en autos. En concreto, la manifestación del señor Nombre22020 en audiencia es contradictoria frente a lo afirmado por éste en la demanda del Banco Nacional, dado que no se paralizó en diciembre de 2008, sino como lo dijeron en el laudo, sino meses antes (octubre) y que concuerda con el informe del regente ambiental que afirma que se suspende el proyecto por falta de fondos (folio 135 expediente administrativo de SETENA).
En los avalúos de los Bancos que constan en autos se indican que al 3 de Diciembre de 2008 el proyecto estaba paralizado (antes del voto de la Sala). Véase que en escrito del 21 de marzo de 2008 aportado como prueba de la representación Estatal, la empresa desde el mes de mayo de 2008 inyectó fondos propios, véanse también las manifestaciones dentro de ese escrito que evidencia que la empresa no tenía fondos para financiar el proyecto. A su consideración, sólo existió un único préstamo de $2.9 millones, pese a que la parte actora intentó pedir más financiamiento, pero ante los informes financieros negativos, le rechazaron, contradiciendo el testimonio del representante Nuñez, así como de ambos peritajes. La decisión de detener el desarrollo es propia de los actores, tal y como lo manifestaron a viva voz, siendo por ende, culpa de ellos mismos. No es cierto que conforme la prueba 62 haya indicado, que el Banco le hizo propuesta, sino que pidieron requisitos y por falta de liquidez, no logran obtener el financiamiento.
Con las pruebas 39 y 42 se denota que ellos presentaron en la Municipalidad recursos, pero posteriormente a ello, no se gestionó ni el recurso de apelación respectivo o la impugnación judicial contra la suspensión, implicando que la parte actora consintió los efectos de la paralización, estando en presencia nuevamente de la cual es culpa de las partes. Cuando Nombre22023 en octubre de 2008, le pide al desarrollador que actualice el expediente por los cambios detectados en inspección de setiembre de 2008, lo que se encuentra es la nota del regente ambiental sobre la paralización por falta de fondos (folio 135 expediente administrativo de Nombre22023) y nunca se informó nada más de parte de los desarrolladores o del regente ambiental. Además, recuerda la excepción de acto no susceptible de impugnación, dado que lo que contesta Nombre22023, además de que es favorable a la parte, es de mero trámite y para ello recuerda la sentencia aportada como prueba para mejor resolver de la Sección VI de este Tribunal.
En cuanto a la impugnación de los lineamientos y su aplicación individualizada Nombre22035, dado que no tenían legitimación y además de eso, los lineamientos se dan en cumplimiento de la orden de la Sala Constitucional 2008-18529, siendo por ende que Nombre22023 solamente institucionaliza lo ordenado por el Tribunal de lo Constitucional, generando con ello cosa juzgada constitucional conforme los numerales 12, 13 de la Ley de Jurisdicción Constitucional (240-I-95, 5612-95, 12825-2014, 673-2019). Ergo, los lineamientos del 2010 al ser ejecución de lo dicho por la propia Sala, no siendo factible de que se impugne dado que están cubierto (1410-SETENA) por ese efecto jurídico, y en todo caso, no hay prueba del daño que alegan. Finaliza reiterando las excepciones: acto no susceptible, falta de legitimación activa, pasiva, falta de derecho y falta de interés actual y solicita que se condenen a las actoras sobre las costas e intereses de las costas.
No existen argumentos de parte de este municipio, a razón de que se encuentra declarado rebelde según resolución del 23 de julio de 2014 (visible a imágenes 721 del expediente digital, que corresponde al folio 626 del expediente físico judicial).
Durante la audiencia de juicio oral y público, la representación del Estado alegó nuevamente la excepción de acto no susceptible de impugnación, y para ello ofreció el antecedente de este Tribunal 17-2012-VI de la sección sexta, lo cual, a efectos de continuar con el análisis del presente asunto, merece atención prioritaria, sobre todo frente a las pretensiones procesales. Al respecto, si vemos las pretensiones que fueron transcritas en el resultando primero de esta sentencia, se extrae que no existe una pretensión que discuta – al menos directamente – una resolución concreta de SETENA, sino que el único acto determinado que se está discutiendo, es la resolución 1410-SETENA del 8 de setiembre del 2010 correspondientes a los lineamientos aplicables a la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas, por ende, la excepción interpuesta no es posible ser utilizada en los términos planteados.
Ahora bien, si nos circunscribimos a la pretensión tercera que reza “3. Que es ilegal, antijurídico y en consecuencia, absolutamente nulo, la aplicación de una zona de amortiguamiento a la zona donde se desarrollaba el proyecto Tamarindo-Oasis, por no cumplir su declaratoria con los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico. (Aprobada por la Comisión plenaria en resolución 1410 antes citada)” (resaltado es nuestro) podría interpretarse – como parece ser que hacen ambas las partes en el proceso – que se estaría cuestionando la aplicación contenida en las resoluciones Nombre22023 y los que resuelven la revocatoria y apelación contra este, sean las resoluciones 1702-2011-SETENA y R-D-499-2011; sin embargo, no es posible sustentar esta interpretación dado que se estaría confundiendo una pretensión de naturaleza declarativa con una anulatoria en contra de actos concretos, empero, aún en tal supuesto, la excepción no sería aplicable por las razones que de inmediato se detallan, no sin antes indicar que, si bien es cierto, la excepción fue planteada y resuelta por el juzgador de trámite por resolución 1748-2012 (visible a imágenes 503 a 512 del expediente judicial digital), lo cierto es que ello no inhibe a que, ante la reiteración de la excepción, ésta sea conocida por el Tribunal de fondo, justamente como lo realizó la representación Estatal.
En esa línea, respetando lo resuelto por el juez de trámite, el abordaje de esta Cámara se va a enfocar respecto de la alegación de una manera diferente: Si tomamos justamente como punto de partida el antecedente de la Sección Sexta aportada por el Estado, concretamente la resolución 17-2012-VI la cual a su vez cita la resolución 39-2009 de la misma sección, se parte de la premisa de que la viabilidad ambiental forma parte de todo un procedimiento administrativo autorizatorio, en el cual el acto bajo estudio se configura como un prerrequisito del acto final, ya sea la licencia de construcción en el caso de obras o de la licencia, permiso, concesión en el caso de una actividad; y es justamente a razón de ello que dicha sección en ambos antecedentes, deciden mantener que como tal el acto no es ni final, ni de efectos propios, y por lo que consideran aplicable el instituto de la excepción de acto no susceptible.
No obstante, ambos poseen una excepción, y que ad efectum videndi, vale la pena transcribir literalmente y corresponde a parte del considerando VI de la resolución 39-2009-VI que al respecto afirma: “Así visto, se trata de un acto que culmina el análisis en sede ambiental, que debe ser tomado en cuenta en la decisión final, para efectos de la comprensión de esa variable, pero que no lo limita el acto autorizatorio en las aristas de su contenido. Incluso, considera este Tribunal, la autoridad que emite la autorización podría imponer condiciones adicionales a las previstas en el Estudio de Impacto Ambiental, siempre que fueren razonables, justificadas y proporcionadas. Este carácter instrumental respecto del proceso principal que permite, como efecto final, el ejercicio de la actividad u obra, suprime la posibilidad de que sea considerado un acto final o bien, en último caso, uno de trámite con efecto propio (salvo que el acto ambiental fuese denegatorio, caso en el cual, es plenamente factible su impugnación judicial).
Ello aunado a la imposibilidad de que surta efectos en la realidad material, hacen que sea imposible considerarle como una resolución final definitiva impugnable en sede judicial. El hecho de que ese acto sea el resultado de un procedimiento en el cual se han dado análisis, consultas, informes, etc., no lleva a tenerle como de posible recurribilidad jurisdiccional directa, pues a fin de cuentas, se trata de una estructura lógica formal, necesaria para llegar a determinar la viabilidad de la propuesta en términos ambientales, que solo tiene sentido para efectos de la emitir la autorización en otro procedimiento. Por otro lado, la especialidad técnica de la Nombre22023 no transmuta esa naturaleza no definitiva o de trámite,j pues no es un criterio que de manera autónoma permita tener un acto como preleable.” (resaltado es del original). Esta Cámara de Jueces comparte el criterio expuesto por los Jueces de la Sección Sexta, parcialmente transcrito y con ello, queda rechazada esta excepción.
El análisis sobre el derecho de propiedad y sus límites y limitaciones conforme el 45 de la Constitución Política, en concreto en cuanto al impacto de las de carácter ambiental y urbanístico sobre tal derecho, realizan una modulación de la facultad de transformación que el numeral 264 inciso 3 del Código Civil, y que, dependiendo del régimen aplicable, tales afectaciones pueden o no, ser indemnizables. Es con ello que la función de transformación se fue convirtiendo de un derecho inmediato, a ser una facultad sometida a control administrativo, según la evolución y avance de la normativa, dirigida a una verificación previa, durante y posterior de la ejecución por parte del propietario de una actividad constructiva, negatoria en algunos supuestos (imposibilidad de edificación) e incluso, en casos extremos de desobediencia u omisión, de revocatoria de la licencia otorgada con eliminación de lo construido de manera subsecuente.
Esta tesitura ha sido copilada por nuestra Sala Constitucional en su voto 6950 de las doce y cincuenta y seis minutos del veintisiete de mayo de dos mil once como una tarea que recae, entre otros órganos y entes públicos, en el Gobierno Municipal al decir: “… por cuanto la Municipalidad tiene como una de sus funciones, el realizar un control “previo” sobre las construcciones - para verificar requisitos-; también efectuar un control “durante” la construcción, por ejemplo para verificar que se construya conforme a planos, que no tenga ventanas a colindancia, que cumpla con el alineamiento o con el antejardín; y por último, también le asiste la posibilidad de un control “posterior”, materializado en la obligación de inspeccionar que lo construido se ajuste en todo a lo autorizado en sus permisos. De igual manera, los propietarios de locales con atención al público, deben velar porque éstos se adecúen a las exigencias de la población discapacitada.
Ello implica que debe existir un compromiso individual e institucional para respetar esos derechos.” (Véase en igual sentido el voto 6567-2011 y 1650-2009 de la misma Sala), lo anterior, pese a la existencia de concurrencia con instituciones como El Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE), a través del contralor ambiental, la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA), el Tribunal Ambiental Administrativo, los Consejos Regionales Ambientales, los funcionarios de Administración Forestal y la Dirección de Aguas, Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento, el Ministerio de Salud, el Ministerio de Cultura, a través de la Comisión Arqueológica Nacional y la Comisión Nacional de Patrimonio Histórico-Arquitectónico, Instituto Costarricense de Turismo en materia de zona marítima terrestre o el Instituto de Desarrollo Rural, el Instituto Nacional de Vivienda (INVU) en materia de planificación nacional, entre otros.
Ahora bien, la materia urbanística debe incluir dentro de su marco de análisis, valoración y protección de la materia ambiental, al punto que todo desarrollo urbano debe ponderar esa variable, tal y como lo dispone la legislación tutelar ambiental. Se trata de un campo de la actividad humana en la que se evidencia de manera directa su incidencia en el ambiente. La autonomía que viene constitucionalmente conferida a las municipalidades para la planificación y ordenación territorial no supone una desvinculación de las regulaciones ambientales y, por ende, las actuaciones emitidas por ella no pueden escapar de los límites establecidos en esta regulación. La regulación normativa en este sentido es muy amplia, encontrando dentro de este bloque la Ley Orgánica del Ambiente No. 7554 del 04 de octubre de 1995, Ley Forestal No. 7575 del 13 de febrero de 1996, Ley de Conservación de Vida Silvestre No. 7317, Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No. 7779 del 30 de abril de 1998, Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942 y Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968.
De importancia para el presente asunto es lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Orgánica del Ambiente que dispone: “Artículo 17.-Evaluación de Impacto Ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán de una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de ese organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras y proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental”, con lo cual se establece con ello, y en los escenarios que la normativa sobre la materia lo ordena, que previo a la emisión de una licencia constructiva, deba necesariamente contarse con la respectiva viabilidad ambiental, siendo solamente exonerables de tal estudio los casos que cuenten con una exclusión expresada de tal obligación, con ello se configura una relación entre la actuación municipal referente a construcciones y la actividad de control ambiental dado concretamente por la Secretaría Técnica Ambiental, siendo el segundo un requisito del primero.
En razón de lo expuesto, no le asiste la razón a la parte actora, al afirmar que existe una invasión de competencias por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental frente al Gobierno Local, toda vez que lo que existe un un deber de cooperación y coordinación interinstitucional entre los diferentes órganos y sujetos públicos que intervienen en la materia, con ocasión del ejercicio de sus competencias establecidas por ministerio de ley, tal y como lo indicó claramente, la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en el voto 5445-99, de las de las 14:30 horas del 14 de julio de 1999 , de cuyo extracto nos permitimos transcribir: "Es decir, las municipalidades pueden compartir sus competencias con la Administración Pública en general, relación que debe desenvolverse en los términos como está definida en la ley (artículo 5 del Código Municipal anterior, artículo 7 del nuevo Código), que establece la obligación de "coordinación" entre la municipalidades y las instituciones públicas que concurran en el desempeño de sus competencias, para evitar duplicaciones de esfuerzos y contradicciones, sobre todo, porque sólo la coordinación voluntaria es compatible con la autonomía municipal por ser su expresión.
En otros términos, la municipalidad está llamada a entrar en relaciones de cooperación con otros entes públicos, y viceversa, dado el carácter concurrente o coincidente -en muchos casos-, de intereses en torno a un asunto concreto. En la doctrina, la coordinación es definida a partir de la existencia de varios centros independientes de acción, cada uno con cometidos y poderes de decisión propios, y eventualmente discrepantes; pese a ello, debe existir una comunidad de fines por materia, pero por concurrencia, en cuanto sea común el objeto receptor de los resultados finales de la actividad y de los actos de cada uno. De manera que la coordinación es la ordenación de las relaciones entre estas diversas actividades independientes, que se hace cargo de esa concurrencia en un mismo objeto o entidad, para hacerla útil a un plan público global, sin suprimir la independencia recíproca de los sujetos agentes.
Como no hay una relación de jerarquía de las instituciones descentralizadas, ni del Estado mismo en relación con las municipalidades, no es posible la imposición a éstas de determinadas conductas, con lo cual surge el imprescindible "concierto" interinstitucional, en sentido estricto, en cuanto los centros autónomos e independientes de acción se ponen de acuerdo sobre ese esquema preventivo y global, en el que cada uno cumple un papel con vista en una misión confiada a los otros. Así, las relaciones de las municipalidades con los otros entes públicos, sólo pueden llevarse a cabo en un plano de igualdad, que den como resultado formas pactadas de coordinación, con exclusión de cualquier forma imperativa en detrimento de su autonomía, que permita sujetar a los entes corporativos a un esquema de coordinación sin su voluntad o contra ella; pero que sí admite la necesaria subordinación de estos entes al Estado y en interés de éste (a través de la "tutela administrativa" del Estado, y específicamente, en la función de control la legalidad que a éste compete, con potestades de vigilancia general sobre todo el sector)".
Nótese entonces que no cabe duda, que el en caso concreto, no ha existido infracción alguna de competencias entre los sujetos y órganos públicos en estudio, razón por la cual, se rechaza el argumento expuesto, máxime que, en el propio voto relacionado en este asunto, el Tribunal Constitucional recuerda la obligación de coordinar labores entre las instituciones.
A nivel constructivo, no cualquier gestión tramitológica genera un derecho adquirido, así, se ha precisado por la doctrina y la jurisprudencia que los usos de suelo, certificados de disponibilidad de agua, viabilidades ambientales, y otros requisitos no constituyen – en sí mismos – ni actos finales, ni actos con efecto propio que generen en favor del particular, un derecho subjetivo que le permita la consolidación de determinada situación jurídica. Es así como tal efecto se circunscribe en materia edilicia al otorgamiento de una licencia constructiva y que consolida, en caso de que el interesado haya ejecutado el objeto del acto autorizante, o en su defecto, que al menos haya iniciado la ejecución de éste. Lo anterior dado que, en un principio de mutabilidad del ordenamiento jurídico, no existe un mandato ni de rango legal o constitucional que obligue a que determinado marco jurídico sea inalterable a lo largo del tiempo; sin embargo, aquellas actuaciones que amparadas a la normativa vigente fueron emitidas y que se hayan ajustado a los parámetros de legalidad aplicables al momento, tienen el derecho a conservar dicha situación en una aplicación del principio de irretroactividad de la ley contemplado en nuestra Carta Magna.
Así, podemos citar lo dicho por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en su resolución 866 de las nueve horas cincuenta y cinco minutos del 11 de julio de 2013 la cual indicó: “Con el fin de resolver el reclamo planteado, conviene tener en cuenta que, al amparo de los preceptos 21 (derecho a la salud), 45 (limitaciones a la propiedad por razones de interés público), 50 (derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado), 69 (exigencia constitucional a la explotación racional de la tierra) y 89 (protección de las bellezas naturales), todos de la Constitución Política, se instituye el ordenamiento territorial y –concretamente– el urbanístico, como un conjunto de disposiciones tendentes a garantizar tales derechos fundamentales y, con ello, la calidad de vida de los habitantes, según lo reconoce expresamente el numeral 28 de la Ley Orgánica del Ambiente. Acorde con ese objetivo, el cardinal 28 de la Ley de Planificación Urbana (en lo sucesivo LPU) prohíbe “aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada”.
Para asegurar que dicho precepto se cumpla, esa misma norma instituyó el denominado “certificado de uso de suelo”, como un “certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación”. Por esa razón, cuando un munícipe requiera de una licencia municipal (por ejemplo para construcción, fraccionamiento o patente para una actividad comercial o industrial), el respectivo Ayuntamiento debe constatar, previamente, que la actividad a realizar sea compatible con las zonas de uso estipuladas en la planificación urbana aplicable en el cantón. Sobre el particular, esta Sala ha indicado: “[…] El certificado de uso de suelo consiste en el instrumento donde consta a qué usos puede destinarse un terreno, sea, lo que acredita, -con carácter declarativo-, es la utilización que se le puede dar según las regulaciones vigentes. De ahí, puede suceder que lo plasmado en él no sea lo que interese al administrado, puesto que, el que le pretendía dar, podría no resultar conforme con el plan regulador.
Según lo hizo patente el Ad quem, la Sala Constitucional ha expresado que dicho certificado, aunque de naturaleza declarativa, se erige en un acto fundamental, en razón de que su contenido y función es hacer constar estados fácticos o legales que posibilitan la toma de resoluciones que crean, modifican o extinguen situaciones jurídicas, como son los permisos de construcción o patentes, para cuyos otorgamientos se requiere de dicho documento, como medio para verificar que, lo solicitado se conforma con la utilización aprobada en el correspondiente plan regulador.” (Sentencia no. 798-F-S1-2012 de las 9 horas 45 minutos del 4 de julio de 2012). Valga acotar que el ordinal 28 de la LPU, también prevé los denominados “certificados de uso no conforme”, que son aquellos mediante los cuales se hace constar un uso contrario, pero que se encontraba consolidado de previo a que se implantara la respectiva zonificación”.
En cambio, una vez otorgado una licencia edilicia, el sujeto ya cuenta con este derecho preexistente, el cual, en sentido técnico, no pueden ser afectados por normas subsecuentes y que le permiten realizar todas las conductas dirigidas a darle mantenimiento y conservación a lo ya edificado, o en su defecto, a finalizar con los proyectos ya cubiertos por una licencia (siempre y cuando ésta se mantenga vigente, dado que, tanto algunos de sus requisitos, como ella misma, puede estar sometido a un término de expiración, aunque ello implique la posibilidad de renovarlo considerando la conservación de lo existente). Es justamente por lo anterior, que tales actos se encuentran cubiertos por Principios como el de Confianza Legítima y el de Intangibilidad de Actos Propios, que son parte de la seguridad jurídica que el ordenamiento le otorga a los beneficiarios de este tipo de actos administrativos.
Ahora bien, la realidad nos indica que al momento de emitirse una nueva regulación de planificación urbanística ciertos fundos van a encontrarse “incompatibles” con dicha normativa, dando lugar a lo que se conoce como edificaciones o construcciones “no conformes” o “consolidadas”. Este tema lo ha abordado nuestro Tribunal Constitucional referente al tema de la retroactividad de la normativa urbanística indicando: “DE LA APLICACIÓN DE LA NORMA IMPUGNADA Y EL PRINCIPIO DE IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY.- En virtud de las anteriores consideraciones es que es claro para este Tribunal Constitucional que la norma impugnada no es violatoria del principio de irretroactividad de la ley. Sin embargo, eventualmente lo puede ser su aplicación e interpretación por parte de las respectivas autoridades respectivas, si éstas no autoricen ni permitan modificaciones o remodelaciones en las industrias con un uso no conforme en forma absoluta e irrestricta , esto es, que impidan la reparación o remodelación de las obras previamente levantadas, máxime cuando las mismas están sustentadas o motivadas en la necesidad de su adecuación para el funcionamiento de las mismas , esto es, para permitir la realización de la actividad anteriormente autorizada, y para su adecuación a las regulaciones ambientales o de seguridad vigentes .
Una interpretación diversa llevaría al absurdo de que tales edificaciones no podrían ser nunca reparadas o remodeladas, por su no adecuación al nuevo uso del suelo –conforme a la normativa urbana vigente–, lo cual podría en serio riesgo de ruina a tales construcciones, con la posible afectación de la seguridad y salud de sus propietarios, poseedores, usuarios, etc.” (voto 13330-2006 de la Sala Constitucional). Empero, tal y como se indicó supra, ello no es una garantía de que, a razón de cuestiones de interés público, se modifique el cuadro fáctico y jurídico que afecte una situación jurídica consolidada, en cuyo caso, deberá recurrirse a las reglas de la lesividad contemplada por la normativa administrativa; en otras palabras, existe un impedimento originario de la Administración para, de propia mano, suprima un derecho subjetivo a un particular que legítimamente lo haya adquirido incrementando por ende su patrimonio (queda a salvo, claro está, los supuestos de nulidad originaria cubierto por los artículos 173 y 183 de la Ley General de Administración Pública), debiendo por ello someter esta decisión administrativa al control y fiscalización que el proceso de lesividad que le otorga a quienes integran la Jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo indicado en los artículos 1.1, 34, 36 incisos a, b y c, y 42.2 incisos b, c, e y f del Código Procesal Contencioso Administrativo.
Con ello, la supresión de todo o parte de la esfera patrimonial de un sujeto titular de una edificación, posee eventualmente la posibilidad de exigir una indemnización en atención de criterios de responsabilidad tal y como se desarrollará en el siguiente apartado.
Sobre el tema objeto de este acápite y que devienen de las pretensiones tercera, cuarta quinta, sexta y sétima de la demanda, existen infinidad de pronunciamientos al respecto, no obstante, por la claridad en su redacción, recurrimos a la transcripción de lo indicado por la Sección Sexta de este Tribunal que en el considerando XV, de la resolución 37-2017-VI de las catorce horas del veintidós de marzo del dos mil diecisiete, que reza así: “XV.- Sobre el régimen de responsabilidad administrativa. Generalidades. Normas aplicables. Al amparo del numeral 190 de la Ley General de la Administración Pública, la Administración es responsable por su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal. Cabe destacar que la referencia que hace el legislador no es simplemente a los actos, sino que trasciende todo el funcionamiento administrativo (artículo 49 de la Constitución Política), concepto que refleja cualquier forma de manifestación de voluntad administrativa, sean formales o materiales, y que engloba además, a la disfunción, sea, las omisiones administrativas.
La responsabilidad dicha, se enmarca, por ende, dentro de un régimen preeminentemente objetivo, que engloba en su fundamento tanto la teoría del daño y del riesgo, así como en el equilibrio en la ecuación patrimonial. Con ello se procura, en lo fundamental, la reparación indemnizatoria a quien ha experimentado una lesión atribuible a la organización pública como centro de autoridad que resulta ser antijurídica en su base. Este criterio finalista produce a su vez, una transformación plena en el eje central de la responsabilidad misma, pues abandona la observación analítica del sujeto productor del daño y la calificación de su conducta, para ubicarse en la posición de la víctima, que menguada en su situación jurídica, queda eximida en la comprobación de cualquier parámetro subjetivo del agente público actuante (salvo en lo que a su responsabilidad personal se refiere). Esto ocasiona, sin duda, un giro en el enfoque mismo de su fundamento, ya que habrá responsabilidad de la Administración siempre que su funcionamiento normal o anormal, legítimo o ilegítimo, cause un daño que la víctima no tenga el deber de soportar, ya sea patrimonial o extrapatrimonial, con independencia de su situación jurídica subjetiva y la titularidad o condición de poder que ostente, cumpliendo claro está, con el presupuesto imprescindible del nexo causal.
Sobre el tema, véase el extenso desarrollo realizado en la resolución no. 584 de las 10 horas 40 minutos del 11 de agosto del 2005 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Desde este plano, la legislación impone como criterios de imputación la conducta ilícita o lícita, así como el funcionamiento normal o anormal. En el caso de la conducta lícita y el funcionamiento normal, el Ordenamiento Jurídico establece presupuestos y exigencias que determinan su procedencia, entre ellos, el daño debe ser especial o anormal, lo que supone que debe recaer sobre una pequeña proporción de afectados o bien, en el segundo caso, debe tener una intensidad excepcional. En estas hipótesis la responsabilidad solo cubre el daño, no así el lucro cesante (artículos 194 y 195 de la Ley General de la Administración Pública). Por su parte, en la conducta ilícita y el funcionamiento anormal, la responsabilidad es plenaria.
Con todo, ante esos criterios de imputabilidad, ha de acreditarse que la lesión es consecuencia de esas acciones u omisiones, a efectos de establecer el nexo causal que permita la atribución de responsabilidad al centro de autoridad pública. Aunado a ello, en los casos de anormalidad e ilicitud, el juzgador ha de abordar un examen del funcionamiento público, a fin de establecer si efectivamente, se ha presentado un proceder que se aleja de la legalidad o bien, se contrapone a los conceptos de eficiencia administrativa. En tales casos, resulta determinante inferir con claridad la existencia de esos criterios, pues de otro modo, el tratamiento y análisis de cada caso debe ser diferente, atendiendo al tipo de funcionamiento al que se atribuye el detrimento. Surgen como causas eximentes de tal responsabilidad la culpa de la víctima, el hecho de un tercero y la fuerza mayor. Empero, en cada debate, el juzgador ha de examinar si el efecto liberatorio de tales circunstancias es total o lo es solo parcial, caso este en que solo podrá llegar a producir un efecto reductor en la responsabilidad de la unidad administrativa.
De nuevo, la concurrencia de esos aspectos incumbe a la Administración. Este deber compensatorio subsiste incluso ante los daños ocasionados a raíz de las faltas cometidas por sus funcionarios o servidores, durante el desempeño de sus deberes o en ocasión del cargo que ocupan. En efecto, el canon 191, en relación al 199, ambos de la Ley General de la Administración Pública, refieren al Estado la responsabilidad objetiva por las acciones u omisiones de sus funcionarios, cuando se hayan valido del cargo o de los medios que este les proporciona, para causar un efecto dañoso en la esfera jurídica de un tercero, que no se tiene el deber de soportar. En ese tanto, esos medios o instrumentos son vías de ocasionalidad causal que dan paso a la responsabilidad, por la vinculación modal, instrumental o indirecta con el servicio. Cabe destacar que este deber indemnizatorio se fundamenta, además, en el concepto de antijuridicidad de base, traducible en la inexistencia del deber de soportar la lesión.
Más simple, siempre que se haya sufrido una lesión como consecuencia de una conducta pública, sea esta activa u omisiva, que la víctima no tiene la obligación de soportar, surge el deber indemnizatorio como derivación de máxima de reparación integral del daño que se desprende del numeral 41 de la Constitución Política. De ahí que dentro del espectro de cobertura de este sistema de responsabilidad, se encuentren comprendidos los daños que puedan ocasionarse de un funcionamiento normal o bien de una conducta lícita, pues en tales casos, pese a que en tesis de principio, el proceder público se ajusta a legalidad o bien a las reglas de eficiencia que lo orientan, si se produce un efecto lesivo que la persona no tiene el deber de soportar, ha de ser indemnizado. Desde luego que en esas hipótesis el daño ha de ser especial (infringido a una pequeña proporción de afectados) o anormal (sea, de un alcance excepcionalmente intenso, por encima de los márgenes normales de tolerancia), dando pie a la reparabilidad del daño, no así del lucro cesante, según las reglas dispuestas por los artículos 194 y 195 de la Ley General de la Administración Pública.
Con todo, cabe indicar que no todo daño es indemnizable, sino solo aquel que el Ordenamiento Jurídico considere antijurídico en su base. En efecto, sólo es indemnizable la lesión que confrontada con la globalidad del Ordenamiento, pueda reputarse como antijurídica en su base; lo contrario llevaría, a decir de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, a afirmar la compensación por acción dañosa frente a un menoscabo que el Ordenamiento no reprocha y que, por el contrario, tolera y consciente como normal y justificado, lo que llevaría a una inminente quiebra del Estado, que en el contexto nacional, se encuentra vinculado directa o indirectamente con un gran número de áreas de acción. Dicho en términos más simples, existe antijuricidad de base siempre que un mandato legal establezca la obligación de reparar una lesión contraria a derecho que la víctima no deba soportar, al margen del parámetro de imputación.
Aún lo indicado, cabe destacar que no todo daño es indemnizable, sino solo aquel que sea efectivo, evaluable e individualizable. La amplitud del marco de tutela del sistema de responsabilidad objetiva de la Administración no es óbice del deber de acreditar que el daño es consecuencia de un proceder público. A su vez, debe demostrarse el marco fáctico a partir del cual, es viable desprender la lesión a los bienes extrapatrimoniales. No basta alegar la existencia de padecimientos o lesiones, debe demostrarse al menos, los hechos que en teoría, han originado tal detrimento. Ello viene como derivación del principio de carga de la prueba, que dimana del ordinal 317 del Código Procesal Civil, al establecer la necesidad de quien alega tener un derecho, de probar los hechos constitutivos de aquel. No se trata de una inversión de la carga probatoria en una materia que se sustenta en la reparación integral del daño y tiene como pilares el daño y el riesgo creado, sino de la comprobación mínima de los criterios de imputación y hechos que dan origen al daño, como presupuestos elementales de la atribución de responsabilidad y con ello del surgimiento de la obligación reparadora.
El ordinal 82 del Código Procesal Contencioso Administrativo establece como una de las finalidades del proceso, determinar la verdad real de los hechos, mediante cualesquiera medios de prueba. Empero, ello no releva a la parte que aduce tener un derecho oponible a un tercero, como es el caso del derecho de reparación de un daño, de acreditar los fundamentos fácticos que sustentan ese derecho, así como de la existencia misma de la lesión. Lo anterior sin perjuicio de aquellos casos en que el padecimiento surge como consecuencia lógica de un proceder administrativo. Lo anterior deriva además de lo preceptuado por el canon 196 de la Ley General de la Administración Pública, en cuanto señala: “En todo caso el daño alegado habrá de ser efectivo, evaluable e individualizable en relación con una persona o grupo.” La efectividad del daño en un caso concreto pende, de manera directa, de la demostración del nexo de causalidad, que permita vincular el resultado lesivo con una acción u omisión de una Administración Pública.
Así además se establece en el ordinal 58 del Código de previa cita, en cuanto impone el deber del accionante de señalar las causas de la lesión reclamada, en qué consiste, y su estimación prudencial. Si bien tal exigencia se encuentra prevista en la norma indicada cuando el pedimento reparador sea accesorio, con mucho mayor razón ha de satisfacerse cuando el marco medular de la pretensión sea una indemnización, pues en esos casos, el establecimiento de esos presupuestos, es la base mínima para acceder a lo peticionado. En esa dinámica, no basta argumentar sobre la existencia probable de daños, debe acreditarse su efectividad. Por otra parte, resulta determinante establecer, el daño solo podrá ser reclamado por quien realmente lo ha padecido, sea, quien se encuentre en la posición de víctima por haber recibido el daño de manera directa en su esfera vital. Desde este plano, solo la víctima se encuentra legitimada para reclamar la indemnización.
Para ello, es cada tipo de daño el que determina la posición de víctima y por ende, define quien se encuentra amparado por el Ordenamiento Jurídico para pretender su reparación. Ergo, el reclamo no sería de recibo si es promovido por personas que no han recibido el daño reclamado de manera inmediata. Se trata de una vinculación subjetiva en el marco de la responsabilidad aludida que permite concretar de manera efectiva el postulado de reparación integral que subyace en el canon 41 de la Carta Magna. Si el resarcimiento ante una lesión que no se tiene el deber de padecer se erige como un derecho de la víctima, pues solo ella puede peticionarlo, sin perjuicio de la eventual transmisibilidad de ese derecho que en supuestos concretos pueda darse (v.gr. vía mortis causa). Ello es determinante de examinar, dado que de otro modo, se cohonestarían indemnizaciones a quienes no tienen esa vinculación subjetiva con el efecto lesivo.
De igual modo, dentro de este esquema general, cabe indicar que la acción indemnizatoria que se busca cargar a la Administración Pública se encuentra sujeta a un plazo de prescripción de cuatro años, al tenor del ordinal 198 de la Ley General de la Administración Pública.” (Resaltado es del original). Teniendo claro lo anterior, de seguido analizaremos el caso concreto.
Para el correcto abordaje del presente asunto, en específico para la valoración de la prueba que rola en autos y evacuada en la audiencia de juicio, y se pueda generar un pronunciamiento coherente del fondo conforme el 122 del Código Procesal Contencioso Administrativo, es que se subdividirá el presente acápite en cuatro apartados: un primero destinado al análisis de la legitimación de los accionantes y demandados; un segundo respecto de la acreditación de la causalidad que provoca que el proyecto denominado “Oasis Tamarindo” se haya paralizado así como la determinación sobre la existencia o no de daño indemnizable; un tercer apartado respecto de la aplicabilidad y legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas al proyecto frente a una consolidación urbanística, así como un análisis de la procedencia o no de una indemnización frente a dichos parámetros; para finalizar con un parágrafo cuarto respecto de las pretensiones planteadas.
Para el caso en marras, en cuanto a la legitimación activa del presente asunto, lo primero a considerar es la suposición sobre la cual las partes afirman el hecho primero de la demanda y que quedó como no demostrado ante la ausencia de prueba. No es posible acreditar de manera concreta la relación que hubo entre las actoras para las diligencias iniciadas en el año 2005. Lo que puede acreditarse, es que en algún momento la empresa Montain Of Fire Sociedad Anónima (MOF SA de ahora en adelante), se configuró como dueña del terreno Partido de Guanacaste matrícula Placa3566 sobre el cual, posteriormente, se asentó el proyecto, y que, como se demuestra con la prueba, así como los asientos registrales vigentes, fue afectada al régimen condominal, desapareciendo así la matrícula originaria, para dar lugar a la finca matriz creando la finca matrícula Placa3568 y filiales del condominio Horizontal Vertical Residencial y Comercial Oasis de Tamarindo con cédula jurídica CED17708, y que, se encuentra administrada por la Sociedad de Responsabilidad Limitada 3-102-745498.
En ese orden, la empresa MOF SA solo es actualmente titular de algunas de las fincas filiales, es decir, posee condición de condómino (titular de un derecho subjetivo real condominal), dado que el condominio como tal y su administrador, no forman parte del presente asunto; siendo también el Banco Nacional, titular de otro grupo de fincas filiales, específicamente las destinadas para uso habitacional, el cual, al igual que ocurre con el condominio y su administrador, no forman parte de este asunto. Cosa diferente ocurre con el caso de la empresa Desarrolladora Habitacional de Guanacaste SA (DHG SA de ahora en adelante) la cual, si bien es cierto de las pruebas aportadas, a saber, el permiso de construcción, el contrato de construcción con la empresa CARFISA de Occidente, contratos de preventas de los locales y gestiones bancarias, guarda interés en el presente asunto, lo cierto es que no consta en autos documento alguno que identifique, más allá de un evidente interés legítimo en condición de desarrollador (que podemos extraerlo, por ejemplo, de la tramitación de la viabilidad ambiental, así como del contrato de construcción supra mencionado, entre otros), alguna titularidad de derecho subjetivo respecto sobre el bien inmueble condominal citado.
Nótese que, al emitirse el permiso de construcción a su nombre, se entiende que lo realiza in re aliena, es decir, sobre un bien el cual no le pertenece, pero no es posible extraer más información con la prueba obrante en autos. Lo anterior es de extrema relevancia dado que, al incoarse este proceso, ambas empresas de manera conjunta y bajo un mismo patrocinio letrado, acudieron a esta sede y se les ha tramitado la causa pese a la diferencia en la legitimación antes indicada, lo cual, conforme las reglas del numeral 9.b) del Código Procesal Contencioso Administrativo, resultaba atinente en condición de una unión sin personalidad propia (se presume que de naturaleza comercial ante la ausencia de prueba y que estuvo vigente por algún tiempo, respaldando esta afirmación en el hecho de que, mientras el representante de MOF SA indicó ante el interrogatorio de las preguntas generales que se considera socio de Nombre22018 SA, el representante de éste afirmó categóricamente que actualmente no cuentan con tal relación societaria, pudiendo consultarse la declaración inicial de ambos representantes en el audio y video de la audiencia de juicio oral y público) para el desarrollo del proyecto titulado “Oasis de Tamarindo”.
Empero, esta situación va a tener un impacto directo en cuanto al análisis de las pretensiones de naturaleza económica dado que, siguiendo la línea de este numeral, el incoar el proceso de manera conjunta no exime a las partes como lo indica de forma in fine el 9.b) del código de rito, de individualizar los daños y perjuicios atribuibles a cada parte, tal y como lo indica la propia norma según “la titularidad de la situación jurídica lesionada de quien demanda”. De la exposición de la demanda, réplica, argumentos de apertura y conclusión de las actoras MOF SA y Nombre22018 SA, obtenemos que su teoría del caso se orienta a demostrar un daño el “proyecto” y las supuestas pérdidas económicas de éste, siendo incluso que ambas pruebas periciales, -tanto de la administradora de empresas como de la ingeniera industrial y que se realizaron siguiendo la proposición de prueba de las actoras-, realizaron un abordaje en este mismo sentido, excluyendo, según el testimonio de ambas peritos en audiencia de juicio, un análisis de imputación a las empresas actoras de manera individual, sino que ambas rindieron criterio en razón del “proyecto”.
En otras palabras, no se cumplió con el requisito de acreditar la situación jurídica lesionada de manera individual por cada parte y, de hecho, la formulación de las pretensiones están planteadas como si el “proyecto” fuese una persona jurídica y ellos sus representantes, o en su defecto, de que se tratara de un bien en copropiedad (material o intelectual), cosa que no es aplicable al caso, y omitiéndose por ello, una formulación de pretensiones propias e individualizadas en los términos que lo exige la norma en comentario. Ahora bien, lo dicho hasta el momento no implica una imposibilidad de analizar el fondo del asunto, pero sí impactará en la acreditación de legitimación para el análisis de reclamación de pretensiones indemnizatorias de las partes actoras, por las razones indicadas. En cuanto a la legitimación pasiva, basta con mencionar que las limitaciones objeto de discusión en cuanto al fondo del asunto fueron emanados por la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA de ahora en adelante), la cual, como órgano del Estado sin personería jurídica instrumental es representado por éste, mientras que la actuación material de paralización de las obras en ejecución de lo ordenado por la Sala Constitucional proviene de la Municipalidad de Santa Cruz, siendo con ello, a la luz de lo dispuesto por el numeral 12 del Código Procesal Contencioso Administrativo, y considerando la existencia de pretensiones expresas en contra de ambas partes, una acreditación de la existencia de legitimación pasiva suficiente para formar parte del presente asunto, sin existir razones que fundamenten la aplicación del 71.2 del Código indicado.
Es así como la paralización formal, materializada por el acto de clausura de la Municipalidad codemandada no se dio sino hasta cinco meses después, en el mes de mayo de 2009, conforme consta en las pruebas descritas en los hechos probados, que es cuando se podría considerar que las actoras tuvieron conocimiento directo e indudable de que los efectos del voto constitucional le era oponible, presumiendo que la afectación era total, dado que el proyecto fue clausurado formalmente de esa forma. Así, si bien podría discutirse cuál era el fundamento utilizado por el Gobierno Local para hacerle extensivo lo ordenado por el Tribunal Constitucional, dado que al momento de la clausura no existía un estudio concreto donde el espacio físico del proyecto fuese afectado, lo cierto es que este cuestionamiento no fue gestionado de manera correcta por las actoras, sino que se conformaron con lo resuelto en resolución del 9 de junio de 2009 por el Municipio, sin seguir el cuestionamiento en alzada, lo que era posible, incluso, de ser discutido ante el jerarca impropio bifásico (artículo 173 de la Constitución Política) y posteriormente, en sede judicial, una vez agotada la vía administrativa preceptiva.
Nótese que, posterior a dicha resolución, no existen pruebas que, a nivel municipal, alguna de las partes demandantes haya realizado trámite municipal alguno tendiente a la reactivación de la construcción o del levantamiento de la paralización decretada. Así, las accionantes presuponen que la actuación municipal fue respaldada por el efecto del voto constitucional (dado que eso es lo que afirma), sin analizar si la medida cautelar ordenada por la Sala Constitucional de manera sui géneris, le era oponible, ante la ausencia en aquella época del estudio de zonificación, el cual, para el momento de la clausura, apenas estaba en elaboración (faltaba aún un año, un mes y tres días para su emisión). Este detalle, analizado frente a la ausencia de una pretensión anulatoria de dicho acto municipal, no permite crear un nexo de causalidad suficiente para la fijación de un criterio de imputación de responsabilidad en contra de los demandados, concluyéndose así que, las actoras dieron por sentado que el acto municipal era legítimo y por ende, lo consintieron con el efecto que conlleva el numeral 38.1 del Código Procesal Contencioso Administrativo, y le dieron base a crear una afirmación de carácter subjetiva de que el proyecto se encontraba afecto en su totalidad, dada la apariencia que el efecto del acto municipal provocó, aunque, como se verá en el siguiente sub acápite, si bien el proyecto sí está afecto por la zona de amortiguamiento del Parque Marino Las Baulas, veremos que en realidad tal afectación es de carácter parcial, no total, constituyéndose con ello en un típico ejemplo de lo que la doctrina denomina error de derecho; sin embargo, este curso causal debe analizarse de manera global con el resto de elementos probatorios que permiten un análisis del cuadro fáctico acontecido y acreditado en autos.
Parte de la tesis de los actores gira en torno a que la situación de incertidumbre se vio agravada dado el tiempo en que la Nombre22023 tardó en emitir los lineamientos técnicos en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal Constitucional, lo cual, después de analizar la prueba obrante en autos resulta cierto y acreditado, dado que dicho Tribunal otorgó solamente seis meses para realizar el estudio integral y a su vez definir los efectos de dicho estudio sobre las viabilidades ambientales vigentes, no obstante, se puede acreditar que existió una mora administrativa de más de un año, generando con ello una responsabilidad por mora que debe quedar claro que impactó en toda la colectividad de Tamarindo. Esta responsabilidad por tardanza administrativa constituye claramente un defecto o funcionamiento anormal de la Administración, la cual, ante un mandamiento de carácter vinculante como lo ordenado en la jurisdicción constitucional, provocó sobre terceros, no solamente afectos directamente como partes del expediente constitucional bajo comentario, sino que terminó afectando a proyectos los cuales, en análisis preliminar, no les había incluido.
Ahora bien, en esta línea de ideas, resulta de igual forma reprochable la omisión administrativa de parte tanto de la Nombre22023 como del Municipio contabilizada al momento de la emisión de los lineamientos 1410-2010-SETENA en fecha 28 de junio de 2010 y que fue comunicado ese mismo día al Gobierno Municipal codemandado, dado que, conforme el voto de la Sala Constitucional 2008-018529, los permisos de construcción y viabilidades ambientales quedaban suspendidos y supeditados “hasta tanto no esté listo el estudio integral”, creando de igual forma una obligación a ambas demandadas al expresar en su por tanto h) “A Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, a Nombre22027 , en su calidad de Ministro de Ambiente y Energía, Secretario Ejecutivo del Consejo Nacional de Áreas de Conservación (CONAC) y Director Superior del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, a Nombre22028 , en su calidad de Jefe del Departamento de Cuencas Hidrográficas del Acueductos y Alcantarillados, a Nombre22029 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Hojancha, a Nombre22030 , en su calidad de Alcalde de la Municipalidad de Nandayure, o a quienes en su lugar ocupen estos cargos, y a los Alcaldes de las Municipalidades de Santa Cruz, Carrillo y Nicoya, a tomar todas las medidas y previsiones dentro del ámbito de sus competencias a efectos de preservar todo el ecosistema del Parque Nacional Marino Las Baulas” (resaltado es nuestro).
Con ello, a criterio de este Colegio de Juzgadores, no existe justificación alguna a partir del 29 de junio de 2010, para no actuar – de manera oficiosa – y en acatamiento a lo ordenado por el Tribunal Constitucional de eficacia erga omnes, a proceder de inmediato a definir, licencia por licencia, viabilidad por viabilidad, en caso de haber sido necesario, y determinar con certeza y brindándole a los administrados los cuales, previamente, habían adquirido una situación jurídica consolidada y que se tenía que definir casuísticamente, frente a los lineamientos técnicos emitidos, las condiciones de los desarrollos suspendidos, en otras palabras, no era posible mantener de manera indefinida, lo cual parece fue el caso según consta en autos, la aplicación de la medida cautelar ordenada por la Sala, resultando con ello en un arbitrio de las demandadas. Considérese, ante este escenario, los administrados que ya contaban con las licencias constructivas y viabilidades ambientales emitidas al amparo de una apariencia de derecho legítima y consolidada, carecían de las herramientas técnicas que la Administración poseía en la definición se los efectos en concreto de las nuevas limitaciones, determinándose, tal y como lo afirma el por tanto c) de la sentencia en comentario que reza “[Se] Ordena a Nombre22026 , en su calidad de Secretaria General de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, o a quien ocupe este cargo, proceder en coordinación con el Ministerio de Ambiente y Energía, el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y las Municipalidades de Santa Cruz, Nandayure, Hojancha, Nicoya y Carrillo, a realizar un estudio integral sobre el impacto que las construcciones y el desarrollo turístico y urbanístico en la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas producirían al ambiente y las medidas necesarias a tomar, en donde se valore si conviene mejor también expropiar las propiedades que se encuentren allí, y se indique expresamente el impacto que el ruido, las luces, el uso de agua para consumo humano, las aguas negras y servidas, la presencia humana y otros produciría sobre todo el ecosistema de la zona, en especial, la tortuga baula…” (resaltado es nuestro); así, si el gravamen era tal que implicase un vaciamiento del derecho de propiedad, ello conllevaba a la necesidad de expropiar zonas específicas, todo conforme al propio estudio realizado por el órgano estatal y que el Gobierno Municipal debía secundar en esa fiscalización concurrente de la cual el Tribunal de lo Constitucional hizo referencia.
No obstante, no es posible omitir que la actora, en concreto Nombre22018 SA en su condición de desarrolladora, a través de gestión realizada el 10 de febrero de 2011 frente a la SETENA, consultó si, de manera individualizada, la viabilidad que a ellos le correspondía, les era posible el levantamiento de la medida cautelar y la continuación de la ejecución de la licencia constructiva existente. Ante ello, en fecha 2 de junio de ese año, se realizó el estudio técnico ASA-1026-2011-SETENA, que forma parte del expediente administrativo de dicho órgano y que concluye, de manera categórica, que el proyecto podía continuar, pero ajustándose a los nuevos lineamientos, recomendando la presentación de un nuevo planteamiento dentro del mismo expediente, o en su defecto, a través de trámite nuevo e independiente; criterio que fue base para la emisión de la resolución 1361-2011-SETENA. Es claro según queda acreditado en los hechos probados de esta sentencia, que dicha resolución fue recurrida con recursos de revocatoria con apelación, resultando que, con la resolución R-D-499-2011 del Ministro de Ambiente y Energía de fecha 17 de agosto de 2011, daba por finalizada la vía administrativa, lo cual a consideración de este Tribunal no era necesario, dado que se trataba de un simple acto de trámite, no uno final y por ello, no susceptible de impugnación al carecer de efecto propio, ergo, la obligación a cargo de las actoras de cumplir con tal prevención se constituye en una interrupción de la tramitología achacable a sí misma, ello con ocasión de que no quedó demostrado dentro de las pruebas y hechos probados, que se haya realizado.
Téngase en cuenta que, al momento en que deviene el innecesario “agotamiento de la vía administrativa”, el error de derecho que previamente se había creado, en el cual se creía que el proyecto estaba en su totalidad afecto, provocó que se enfrascaran las promotoras de la acción con Nombre22023, tratando la resolución Nombre22023 como si fuese un acto final, y de hecho, considerándose como lapidario para la vida del proyecto, premisa que es usada – por ejemplo – por la perito ingeniera industrial, al considerar que las limitaciones afectaban casi un 85% (ochenta y cinco por ciento del proyecto), lo cual, se insiste, como se verá en el próximo acápite, no es cierto. A criterio de este Tribunal, la resolución Nombre22023 posee la característica de tratarse de un acto de trámite, sin efectos propios, aunque contiene un efecto de beneficio propio a las promoventes de esta acción jurisdiccional al confirmar su derecho preexistente.
Tal consideración, de calificar la resolución como un acto de trámite sin efecto propio, se fundamenta en el hecho de que en ningún momento la Nombre22023 definió, de forma concreta e individualizada, el impacto de los lineamientos en cuestión, sino que le permitió a los gestores de éste, a que plantearan – a su criterio – una adaptación al proyecto original, para su estudio, análisis y resolución; no obstante, el acto final de calificación de éste nunca se dio, ante el incumplimiento de las actoras de realizar este acto de trámite, lo que provoca que el hecho interruptor del iter tramitológico no le sea imputable a las demandadas, sino a la propia parte, configurándose la conocida eximente de responsabilidad denominada "culpa de la víctima", no siendo así la decisión de suspensión en la continuación del trámite, una actuación ilegítima atribuible a las demandadas. Debe con lo anterior entenderse que, si bien es cierto, las partes accionantes en su demanda, así como sus argumentos expuestos en juicio afirman que los lineamientos hacen inviable el proyecto, lo cierto es que no existe conducta administrativa en tal sentido, justamente por el momento dentro de la gestión administrativa en que las cosas se paralizaron.
De igual forma, no está por de más indicar, que esta circunstancia posee efectos que implican la justificación del actuar municipal (aunque sea de manera indirecta) dado que, con ocasión de la circunstancia fáctica en la que se estancaron las cosas, ante la no conclusión del trámite ante Nombre22023 y su condición básicamente pendiente de resolución final, impide al municipio el calificar la validez, eficacia y legalidad de la licencia constructiva por ellos otorgado, dado que uno constituye el requisito del otro. Cosa diferente hubiese acontecido si las partes actoras hubiesen cumplido con lo requerido por dicha autoridad administrativa, y que de ésta emanase un acto que violente la situación jurídica consolidada, o en su defecto, que vacíe de aprovechamiento éste, pero, nuevamente, ello sería ante la existencia de un acto final que, por el momento, no existe ante la omisión de cumplir con lo prevenido en la resolución 1361-2011-SETENA, específicamente en su “por tanto” primero que obliga a la reelaboración del Formulario FEAP, Plan de Gestión Ambiental y Declaración Jurada de Compromisos Ambientales.
El dar por sentado el rechazo del proyecto, ha sido una suposición de las accionantes, sin contar con respaldo alguno dentro del acervo de pruebas que rolan en autos, haciendo con ello que su reclamo, pueda considerarse como un reclamo anticipado y por ende, carente de la actualidad que exige la normativa de la Ley General de Administración Pública como requisito de admisibilidad de una reclamación indemnizatoria. Ahora bien, se tiene entonces que valorar, de manera conjunta, si los cursos causales concurrentes analizados hasta el momento, a saber: la actuación de clausura del municipio que no parece sustentarse técnicamente, en conjunción con el yerro de las actoras de seguir el correcto camino de impugnación municipal, y la situación posterior de la mora administrativa en la emisión de lineamientos, complementada con la omisión y pasividad de las demandadas de cumplir con lo ordenado por la Sala Constitucional. al no definirle a quienes ya ostentaban una licencia o una viabilidad ambiental su situación jurídica de oficio, pero confluyendo el hecho de que las actoras, ante la gestión de parte frente a la SETENA, omitieron el cumplimiento de la presentación de la reelaboración del Formulario FEAP, Plan de Gestión Ambiental y Declaración Jurada de Compromisos Ambientales para que dicha autoridad definiera en concreto los efectos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional tantas veces mencionado, pero ello no será posible, ni necesario, en ocasión de un nexo causal adicional que básicamente hace nugatorio los nexos causales descritos y que de inmediato se expone.
B.2) La causalidad eficiente y definitiva de la paralización e impedimento de continuación. Culpa de la víctima frente a una defectuosa gestión financiera del proyecto: El nexo causal que fue probado con lujo de detalle es el que narra la historia financiera del proyecto y que, determinado de modo temporal, resalta como causa eficiente y definitiva productora de la paralización e impedimento de continuación del proyecto, anulando así los nexos causales anteriormente desarrollados, veamos: se tuvo por probado que el proyecto tuvo inicialmente dos fuentes de financiamiento: un aporte de capital propio (básicamente el terreno) y un aporte proveniente de las preventas administradas por el Escrow en manos de Nombre22021 , y que, tomando como punto de inicio oficial la notificación del inicio de obras a la Nombre22023 el 26 de junio de 2007, pudieron dar marcha inicial a la construcción del proyecto aprobado.
No obstante, considerando como cierto lo declarado por el representante de la empresa MOF SA en declaración a viva voz frente a esta Cámara, existió un problema con el Escrow que les forzó a conseguir un crédito puente, es decir, una tercera fuente de financiamiento, la cual provenía del Banco Nacional de Costa Rica, la cual podemos datar – al menos – al mes de octubre de 2007, que es cuando se protocolizan los acuerdos de asamblea societaria de MOF SA para constituir parte de las filiales en garantía fiduciaria y tramitar lo que posteriormente sería el crédito fiduciario Nombre22018 SA/MOF SA – Banco Improsa – Banco Nacional N-I-1839-2007 el cual se realiza en diciembre de 2007, siendo aprobado el crédito en dos partes, girando la primera de éstas con la aprobación por parte de la Comisión Nacional de Crédito del Banco Nacional en fecha 2 de setiembre de 2008. Así, para el momento en que las actoras deciden paralizar sus actividades, apenas habían transcurrido tres meses desde la aprobación del crédito del Banco, existiendo una manifestación del regente ambiental, encargado técnico ante Nombre22023 que señala que tal decisión surtió efectos a partir de la fecha 1 de diciembre de 2008, lo cual concuerda con las declaraciones de ambos representantes legales de las actoras.
Ahora bien, de extrema relevancia es que, pese a que la aprobación del crédito fue en setiembre de 2008, para el mes de octubre de 2008 Nombre22036 , analista financiera de la Dirección Regional Guanacaste – Puntarenas indicaba que el proyecto presentaba serios problemas de liquidez, concretamente, flujo de caja, recomendando así el no giro de la segunda parte del crédito, situación que continúa reflejándose el 2 de marzo de 2009 cuando se elabora el informe de situación financiera por la misma funcionaria y que le otorga la clasificación de “Riesgo 4” “no tiene capacidad de pago para atender las obligaciones crediticias en los términos pactados”. Ambos informes técnicos, en concordancia con la afirmación de regente ambiental, provocan el convencimiento de esta Cámara que la causa eficiente, junto con la decisión de los representantes de la empresa, que provocan la paralización material de las obras, fue la falta de solvencia financiera.
Esta situación concuerda con la fiscalización realizada en litigio arbitral ante la Cámara de Comercio de Costa Rica (expediente CCA49-AR43-11-10) y que culminó con el laudo arbitral del 14 de setiembre de 2011 descrito en los hechos probados de esta sentencia, que acredita la ejecución de la garantía fiduciaria al comportamiento financiero de las demandantes, no a factores externos. Esta apreciación es coincidente con otras pruebas evacuadas en juicio, a saber, por parte de las peritos judiciales, quienes afirman que todos los ingresos fuertes (Escrow, aporte propio, crédito bancario) fueron destinados a la aceleración de la construcción, no existiendo elementos que expliquen de manera clara y fehaciente, cómo era que se estaba pagando el financiamiento bancario y su sostenibilidad en el tiempo (defecto que tampoco pudo acreditarse en el laudo como imputable a la entidad financiera o a otra causa).
Es así como, al momento de emitirse el voto del Tribunal Constitucional, preexistía una patología financiera propia y exclusiva de las demandantes y que, al momento de clausurar las obras por parte del municipio demandado cinco meses después, en nada contribuyó dado que, por este hecho propio de la víctima, ya que el efecto material fue el de paralizar legalmente una obra materialmente detenida por falta de fondos. Aunado a lo anterior, si bien el proyecto pudo seguir cancelando la obligación bancaria por tres meses más posteriormente a la paralización por decisión de las actoras (diciembre 2008, enero y febrero 2009), este dato lo único que hace es coincidir con las afirmaciones de ambos peritos judiciales que indicaron que el proyecto podía soportar esta carga aún después de paralizado. Ahora bien, existía duda por parte del Tribunal de la razón por la cual, en el mes de marzo 2009, inicia el estado de mora del crédito (dos meses antes de la clausura municipal y casi año y tres meses antes de que se emitieran los lineamientos de la zona de amortiguamiento por parte de SETENA), siendo de extraordinario valor la afirmación espontánea dada por el representante de Nombre22018 SA Nombre22020 el cual afirmó que el riesgo de expropiación los hizo considerar que “no valía la pena seguir pagando un préstamo” por algo que eventualmente les iban a expropiar" (véase declaración de éste en audiencia de juicio oral y público), ello sin contar con acto o manifestación de ninguna de las demandadas en esa línea, provocando una vez más, una apreciación errónea subjetiva de las actoras.
Es así como, al margen de si existía o no posibilidades de pago, lo cierto en condición de hecho histórico es que se entra en mora en marzo de 2009, operación financiera que nunca se puso al día, perdiendo en el mes de noviembre de 2009, a través de la liquidación del fideicomiso de garantía, la titularidad de las filiales condominales residenciales (siete meses antes de que se emitieran los lineamientos de SETENA). Así, cotejando ambas líneas temporales, por un lado, la de los cursos causales expuestos en el acápite anterior, con los del presente, queda claro que aun suprimiendo la primera línea de eventos, el resultado sigue siendo el mismo, la paralización del proyecto por decisión de las partes promotoras de la acción, sus apreciaciones subjetivas carentes de asidero en actuación material o formal de las demandadas, y las decisiones financieras adoptadas a lo largo de la ejecución del proyecto.
Esta conclusión hace ver que la paralización del proyecto no puede ser atribuible a las demandadas, y que, en todo caso, los eventos acontecidos relacionados a éstas, no interrumpieron las consecuencias de la situación financiera gravosa que azotaba la realización del proyecto, no pudiendo configurarse con ello el necesario nexo causal de responsabilidad suficiente y adecuado que exige la Ley General de Administración Pública para crear una prestación indemnizatoria a favor de las actoras. Nótese que, de manera consecuente, ante la pérdida de las filiales se obtiene un efecto inmediato respecto de la licencia constructiva y la viabilidad ambiental, y es la necesaria participación de un nuevo co-dueño, el Banco Nacional. Es decir, desde el mes de noviembre de 2009, correspondía a las actoras no solamente poner en sobre aviso a las autoridades fiscalizadoras demandadas de la existencia de este nuevo partícipe en la conducta edilicia, sino el acreditar su venia para que, en nombre de éste, se legitimara el desarrollo por parte de las actoras que se configuraran como actuantes in re aliena sobre las filiales del Banco Nacional.
Por ende, a partir de este evento, la necesidad del replanteamiento el proyecto por esta circunstancia sobrevenida la cual, como se dijo, fue producto del actuar de las actoras, obligaba de por sí, a un replanteamiento del proyecto y, por ende, la necesidad de ajustar el desarrollo que por este detalle, no podía continuar en las circunstancias originalmente otorgadas. Nótese que en ninguna parte de los autos se logra acreditar una venia o participación activa de la entidad bancaria copropietaria, ello pese a que el representante de MOF SA afirmó que la gestión del año 2011 se da producto de negociaciones con el Banco, pero tal afirmación no resulta respaldada por ningún tipo de documentación, siendo por ello insuficiente para tenerlo como un hecho probado. La necesidad del cambio del proyecto provocaba por ende una variación de la situación jurídica consolidada previamente, ante este evento sobrevenido y que por ello no conlleva una infracción ni al Principio de Confianza Legítima, ni tampoco al de Intangibilidad de Actos Propios, haciendo por ende lícito y necesario, la adaptación a las nuevas reglas urbanístico – ambientales vigentes al momento en que se pretendiera la reactivación del proyecto, el cual, aun dándole un mínimo de credibilidad a lo dicho por el representante de MOF SA respecto de la negociación con la entidad financiera, ocurriría meses después de que los nuevos lineamientos entraron en rigor, provocando con ello que el cambio de circunstancia no sea imputable a la Administración Pública y se rompa la consolidación urbanística sobre lo aún no edificado.
Así, la legitimación ad causam activa de reclamación de afectación a un derecho consolidado sobre lo no edificado cesaría, justamente por las razones indicadas imputables de manera exclusiva a las partes actoras. B.3) La premisa falsa que afecta las pruebas periciales y que demeritan su valor probatorio: Consecuencia de lo anterior, es que este Tribunal no puede darle valor probatorio al contenido de los cálculos matemáticos de indemnización que ambas periciales judiciales presentaron en la causa, tanto la de administración de empresas, como la de ingeniería industrial, ello, por cuanto parten de la premisa falsa de que la causa eficiente de la detención y paralización del proyecto era a razón del voto de la Sala Constitucional en un primer momento, al municipio en un segundo y a los lineamientos, en un tercer momento, discriminando sin motivo alguno, el estudio del origen en los términos desarrollados en el acápite anterior.
Ahora bien, en consideración aparte de lo dicho, téngase presente que ello es producto del planteamiento u ofrecimiento de la pericia que plantearon las actoras, siendo así responsabilidad exclusiva de ésta las deficiencias indicadas, acotándose de relevancia que, para el caso de la administradora de empresas, acredita de propias palabras que el elemento relevante era la contabilidad, y que para ello tuvo que acudir a un tercero, contador público, el cual le ayudó con la interpretación de datos, revelando que la pericia correcta debió ser de contabilidad, auditoría o finanzas y no de administración de empresas. Este peritaje en especial, además de incluir a un tercero del cual ni el Tribunal ni las partes tuvieron oportunidad de interrogar, genera una vulneración al debido proceso y derecho de defensa de las partes, pero que además, posee problemas de certeza y atino en la selección en cuanto a las fuentes de información, dado que se conformó exclusivamente con los libros contables y parte de información auditada, así como otra que constaba en autos, llegando a utilizar incluso una prueba no admitida (peritaje privado de Edgar Quirós Nuñez y Nombre22037 ), además de que, dicha información contable no se cotejó con otros de relevancia, como las declaraciones de renta y otros que pudiesen dar un control de objetividad en los datos por ella analizados, generando con ello, un sesgo que le demerita credibilidad para su valor probatorio en lo referente a los cálculos matemáticos expuestos.
Concomitantemente, existen problemas con los cálculos matemáticos realizados de carácter económico, sobre todo con lo referente al cálculo del valor del terreno, el cual lo establece (incluso indexado) como bien indemnizable, pese a no estar dentro de un caso de expropiación y el cálculo de “utilidades” que no calzan con el modelo económico de financiamiento expuesto en la demás prueba documental del expediente, concretamente, al utilizar las preventas como una elemento de rentabilidad, cuando la información indicaba que estaba siendo utilizado como capital para invertir en la construcción de los edificios. Por otra parte, el peritaje de la ingeniera industrial resulta mucho más estructurado y metodológicamente reforzado, empero, igual que en el caso anterior, parte de la base (premisa falsa) de que la causa eficiente del daño proviene de la actuación constitucional, municipal y administrativa ambiental, la cual, como se dijo, fue dada por la forma en cómo las actoras solicitaron el peritaje, incurriendo de igual forma en dos yerros de consideración en cuanto a la estimación económica: por un lado, coincidente con el peritaje de administración, se incluye el valor del terreno como indemnizable pese a no estar en un proceso expropiatorio y un aporte de “utilidades” basado en el tiempo compartido (time share) que la perito a viva voz afirmó en el interrogatorio había conseguido de un brochur, el cual no consta en autos que se le haya puesto en conocimiento a las demandadas, causando por ende una violación al derecho de defensa al no tener acceso a esta fuente informativa.
Es así como, por las razones indicadas, no es dable utilizar las estimaciones económicas en ambos peritajes judiciales y concederles el valor probatorio pretendido. Culmínese el razonamiento anterior, afirmando que, por la forma en cómo se solicitó el peritaje, no se logró cumplir con el requisito del 9.b del Código Procesal Contencioso Administrativo, a saber, la separación e individualización de la determinación supuestamente indemnizatoria a cada empresa conforme a la participación que cada una tenía en los supuestos daños y perjuicios. C) Aplicabilidad y Legalidad de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Marino Las Baulas al proyecto frente la consolidación urbanística: Otra de las tesis que expusieron los representantes de las actoras y que de hecho se encuentra contenida en sus pretensiones, es el cuestionamiento procedimental de la creación de los lineamientos de la zona de amortiguamiento del Parque Nacional Las Baulas, los cuales, a su consideración, poseen vicios que provocan su nulidad por su falta de publicidad, el vencimiento que poseen y, además, de considerarlos desproporcionados e irracionales.
Al respecto, es menester traer a colación lo ya expuesto en considerandos anteriores sobre el carácter modulador del derecho de propiedad que los aspectos urbanísticos y que participan de igual forma, los ambientales, producto de la aplicación en concreto del párrafo segundo del numeral 45 de la Carta Magna, en concordancia con el 50 del mismo cuerpo normativo. En tal sentido, es necesario tener en consideración que existen grados sobre los cuales se maneja la concretización y definición de tales límites y limitaciones, es decir, podemos encontrar normas de esta naturaleza con rango constitucional, como los indicados anteriormente, de rango legal, como lo sería las provenientes de la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Planificación Urbana, reglamentarias con fuerza de ley, como los planes reguladores municipales (tanto urbanos como costeros), o bien, simplemente reglamentarios como el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, entre muchos otros; y podemos encontrar normas de naturaleza técnica, las cuales, al amparo del numeral 16 de la Ley General de Administración Pública, no responden a ninguno de los anteriores, sino que los complementan, dentro de los que podemos citar: el código sísmico, el de instalaciones hidráulicas y sanitarias en edificaciones, el de instalaciones eléctricas, entre muchos otros.
Así como existen normas técnicas que complementan y concretizan la aplicación de las expuestas hasta el momento, a saber, los denominados planes de manejo, los cuales podemos encontrar los producto de la Ley de Gestión Integral de Residuos los planes de gestión de residuos municipales, o como en el caso que nos competen, los planes de manejo ambiental y que tienen asiduo en la normativa indicada, pero que poseen la característica de ser puntuales, ubicados espacialmente y usualmente de carácter temporal. Decimos que son puntales en tanto detallan con precisión los puntos que administran y la forma técnica de cómo se va a desarrollar la actividad que regula, delimitados espacialmente, dado que se circunscriben a un lugar físico específico (el cantón en el caso del Plan de manejo ambiental cantonal, por ejemplo) o a una actividad específica, y usualmente de carácter temporal, en tanto actividad de planificación que es, debe estar constantemente sometida a revisión, valoración, calificación y rectificación; empero, las determinaciones temporales no tienen carácter perentorio (normas de efecto limitado en rango temporal), sino ordenatorio (mandato de inicio de actualización), lo contrario implicaría suponer que, ante el vencimiento de un plan de manejo de residuos municipal, el cantón se quedase sin lineamientos a seguir, lo cual resulta implausible; en otras palabras, se trata de un riesgo de desactualización técnica y no de una derogación temporal en sentido jurídico.
Téngase presente que dichos instrumentos, dada su naturaleza de herramienta de planificación, debe ser sometida a la evaluación de órganos públicos competentes, como lo sería en el caso municipal, el plan de manejo de residuos el cual es requisito para la obtención de una licencia comercial, o el Plan de Gestión Ambiental, requisito para la obtención de la viabilidad ambiental en el caso de Nombre22023. Así, vamos a encontrar planes de carácter institucional, y planes realizados por particulares, dependiendo de su ámbito de acción, siendo posible a las entidades fiscalizadoras emitir lineamientos que orienten a los particulares en la elaboración de sus propios planes. Por ello, siguiendo la lógica de la Ley de Planificación Nacional (téngase especial consideración del artículo 2° incisos a), b) y c) de dicha norma), debe existir un hilo conductor entre la norma constitucional, la legal, la reglamentaria, los lineamientos generales (planes públicos) y los planes concretos (planes privados), eliminando ante ello, una eventual arbitrariedad y/o atomismo en el abordaje de la planificación de un espacio o actividad.
Por ello, es que resulta posible el cuestionamiento de esta línea conductora si en alguno de estos niveles se tergiversa, anula o extravía el citado fundamento, estando claro de que dependiendo del rango en la escala de fuentes de derecho, así será el remedio procesal, teniendo la acción de inconstitucionalidad para leyes y reglamentos, y la vía de conocimiento contenciosa – administrativa para, de igual forma, el análisis y control de la actividad reglamentaria, de emisión de lineamientos (planes públicos), así como de actuaciones concretas (planes privados). Con la exposición anterior, queda claro que no es atendible el reclamo de las actoras de considerar que a los lineamientos contenidos en la resolución 1410-2010-SETENA debían de dárseles un trámite de publicación para su validez dado que no son normas de rango ley, ni de rango reglamentario, empero, llevan razón que para su aplicación, éstos debían ser puestos en conocimiento a los administrados, conducta que se realizó conforme la lectura de la resolución 1361-2011-SETENA, que indica qué parte de los lineamientos 2010 tenían que considerar en el replanteamiento de su proyecto.
Téngase en cuenta que, si bien es cierto el proyecto alcanzó un nivel de consolidación a diciembre de 2008, el cual, como se expuso supra, fue dado en concurrencia de una decisión de las actoras y la situación económica paralela, éste hito temporal, marca los alcances de la consolidación urbanística a la cual se hizo referencia teórica en considerandos anteriores, y que se modifica al momento en que se pierde la co-propiedad de la parte residencial y entra a la esfera de control patrimonial del Banco Nacional, el cual, se reitera, no es un evento de causalidad imputable a las demandadas. Así, en el 2011 cuando se solicita continuar, implicaba adecuar el proyecto, pero no solamente porque sobre lo no construido no es aplicable la doctrina de la consolidación, sino por el hecho de que era necesario el replanteamiento ante la presencia de un nuevo dueño, el cual, sometiendo a las propias reglas del pacto constitutivo condominal, forzaba a que, en razón de legitimación, tanto la desarrolladora DGH SA como la condómino MOF SA debían contar con la venia del Banco para continuar desarrollando, un acuerdo condominal que se encuentra ausente en la demostración probatoria en el presente caso.
Ante el devenir de este nuevo cuadro fáctico, existe un pre-requisito de legitimación sobrevenida que las actoras requieren – al tenor de las reglas condominales elaborados por ellos mismos – y que les impide continuar la ejecución del proyecto en las condiciones actuales, tómese en cuenta de forma adicional que ni el administrador del condominio o el banco forman parte del proceso, no siendo posible dar por un supuesto (ni tan siquiera a nivel inicial) que exista voluntad del condominio de continuar con su desarrollo, configurándose así una paralización por un evento sobrevenido que aún no se ha superado. Ahora bien, en el supuesto de que se supere esta limitante, la cual ocurriría con posterioridad a la emisión de los lineamientos de la zona de amortiguamiento, ello obliga, ante la inexistencia de un derecho consolidado sobre lo no construido aún, a que tenga el interesado en continuar con las obras de proceder a ajustarse a las nuevas normas, tal y como es acorde la actuación de Nombre22023 en la resolución Nombre22023 ya citada.
Afírmese una vez más, que no existe pronunciamiento de alguna de las demandadas – tan siquiera a nivel presuntivo – respecto a que la Administración haya pretendido desconocer lo ya edificado, o que se haya ordenado la destrucción de lo ya construido, que sería el supuesto fáctico para una reclamación como la planteada por las actoras, con lo que, como se alegó, confirma que se trata de una reclamación anticipada. En ese marco, y limitándose sobre lo pendiente de construir, debe considerarse la prueba que se aportó por la Perito Nombre411 , ingeniera industrial, la cual, manifiesta que en el año 2017, para ser exactos el 2 de febrero de 2017, se emitió por parte de la geóloga Nombre22038 del Área de Conservación Tempisque del SINAC, un levantamiento de la afectación del proyecto, prueba que fue sometida al conocimiento de todas las partes del proceso y que no fue utilizada, pese a haber sido admitida, la cual confirma que el área de la zona de amortiguamiento solamente incluye un 38.96% del terreno del condominio, entendiéndose por contraposición, que el restante 61,04% del área no se encuentra afectada.
Así, ante la ausencia de un acto final y un replanteamiento del proyecto que cumpla con la legitimación necesaria, esta Cámara carece de los insumos necesarios para determinar si el proyecto puede o no continuarse, y en cuáles términos, dado que, por un lado, implicaría sustituir a las administraciones fiscalizadoras, y por otro, se carecen de los elementos técnicos suficientes que permitan realizar dicha calificación en este momento, teniendo con ello las partes actoras, que someterse a la prevención dada por la Nombre22023 en el año 2011, y replantear el proyecto bajo los límites anteriormente expuestos. No se omite razonar por parte del Tribunal, que ninguna de las partes logró demostrar la ilegalidad o falta de sustento técnico de los lineamientos dados en resolución 1410-2010-SETENA, sino que se utilizaron únicamente argumentos sin sustento técnico probatorio para calificar de desproporcionados o irracionales los mismos, no siendo posible con ello realizar la fiscalización que se indicó supra sobre los lineamientos demostrados, en otras palabras, no se aportó prueba para demostrar cómo tales lineamientos violentan las disposiciones del artículo 16 de la Ley General de Administración Pública, o como éstos resultan disonantes con lo ordenado por la Sala Constitucional; así, a criterio de esta Cámara, no basta con las simples alegaciones de disconformidad de parte, sino que, en ejercicio de lo que dispone el numeral 7.1 de la Ley General citada, la emisión de lineamientos es una conducta válida en tanto resultan ejecución de lo ordenado por la Sala Constitucional y por ende, protegidos por la cosa juzgada constitucional dado el carácter de erga omnes que posee la jurisprudencia de ese Tribunal conforme a su Ley Orgánica.
Por ende, del análisis de las piezas que rolan en este proceso no se puede acreditar una imposibilidad legal o material de aprovechar constructivamente la finca adquirida en sí misma (caso que se hubiese analizado ante una eventual expropiación de hecho). El Plan de Manejo cuestionado sobre la zona de amortiguamiento admite y reconoce la posibilidad constructiva, imponiendo limitaciones diversas a las que pesaban sobre el terreno cuando fueron emitidos los lineamientos para el manejo de la zona de amortiguamiento. Considérese, tal y como se expuso anteriormente, que el vencimiento de un Plan de Manejo no constituye una derogación de éste o inaplicabilidad de su contenido, sino solamente la necesidad de actualización conforme a las reglas de planificación anteriormente expuestas. Por ende, no puede estimarse que opera una restricción absoluta a actos edilicios que justifique una indemnización a favor de las actoras.
Ello aunado al hecho de que éstas no han demostrado en esta causa judicial, que hayan gestionado en modo alguno un proyecto edilicio que busque consolidar lo ya construido, y adaptar lo aún por construir, y que tal iniciativa haya sido resuelta – positiva o negativamente – por la SETENA. Por el contrario, las probanzas permiten tener por acreditado todo lo opuesto, pese a que dicho órgano en 2011 a través de resolución Nombre22023 del 8 de junio de ese año le ordenaba presentar un nuevo plan dentro de ese expediente o uno nuevo, lo cierto es que no consta que se haya acatado lo ahí dispuesto, ni que se haya considerado los efectos que el tener a otro condómino, de no menospreciable número de fincas filiales (todas las residenciales). Ello impone abordar nuevamente el tema de legitimación y que debe ser subsanado de previo. En otras palabras, las partes actoras, y también ambas pruebas periciales, parten de la existencia de una imposibilidad e inutilidad del proyecto, sin que exista conducta administrativa que califique el proyecto en tal sentido, constituyéndose por ende el reclamo, en una presunción de rechazo de consolidación urbanística, y de igual forma, una omisión de demostración que, ante la aplicación individualizada y concreto de los lineamientos cuestionados, impliquen la inviabilidad económica del proyecto y por ende, una indemnización al tenor del régimen de responsabilidad que hemos indicado supra, el cual, se reitera, no se puede enmarcar dentro de los supuestos de responsabilidad por conducta material administrativa, sino por conducta formal, y no existiendo prueba de ningún tipo dirigida a la demostración de una ilegalidad en la emisión de los lineamientos cuestionados, su desproporcionalidad, o violación a reglas de la ciencia y de la técnica, queda solamente una eventual aplicación de una responsabilidad por conducta lícita, la cual, siguiendo la línea de exposición dispuesta anteriormente, obliga a que el daño sea actual y evaluable, cosa que no ocurre en el presente asunto con ocasión de que no existe dicha delimitación concreta, ante la ausencia del cumplimiento de las actoras conforme a la resolución Nombre22023 ya citada, que fue confirmada y adquiriendo firmeza por resolución R-D-499-2011 del 17 de agosto del mismo daño.
Tómese en cuenta que, si bien las partes actoras proponen en la pretensión segunda un análisis de todo tipo de responsabilidad (funcionamiento normal, anormal, lícito o ilícito), lo cierto es que la carga argumentativa y probatoria recaía en ellas y no en un trabajo de revisión oficiosa del Tribunal. En corolario, si tomamos en consideración que existe una suspensión de la licencia municipal condicionada a que se resuelva en definitiva por parte de SETENA, y ésta desde las indicadas fechas del 2011 expresó a las actoras la obligación de plantear un nuevo proyecto para su análisis, y que la parte no haya cumplido con ello, impidiendo por ende el pronunciamiento de fondo de la Administración que encadena los efectos hasta el municipio, queda claro que el hecho interruptor de la ejecución no resulta ilegítimo, ni achacable a las demandadas, sino a la conducta de ambas actoras. Ahora bien, consecuencia de lo anterior, deviene en un reclamo anticipado de daños y perjuicios, dada la indeterminación de la condición jurídica del proyecto que las actoras y prueba pericial dan por sentado, hecho que, como se ha expuesto, no es probado, sino que constituye en un adelantamiento o conclusión precipitada.
Cosa diferente es que se cuente con un pronunciamiento negatorio de alguna de las dos demandadas o un estudio que indique que el proyecto es inviable, pero no en los términos de la prueba documental aportada por la actora en la pericial privada de Nombre22025 , ni en ambos peritajes judiciales, sino aquellos que consideren, por una parte, la condición actual que las fincas filiales están a nombre de un tercero (Banco Nacional con motivo de una causalidad no imputable a las demandadas), además del detalle que la limitación sólo afecta un 38,96% del área en terreno del proyecto, que dentro de dicha zona se encuentran edificaciones consolidadas, siendo por tanto la afectación parcial, y que, sobre estas condiciones fácticas probadas, el modelo económico del sistema fuese imposible desarrollarse, generando así la eventual reclamación por daño lícito. Mientras ello no ocurra, no es dable la emisión anticipada de una declaratoria de responsabilidad en los términos del artículo 122 incisos a) y m) del Código Procesal Contencioso Administrativo.
En cuanto a la pretensión segunda, debe de igual forma rechazarse dado que las partes accionantes no lograron demostrar a lo largo del proceso la justificación legal o técnica para que no se aplicara la zona de amortiguamiento de forma parcial al espacio físico donde se ubica el proyecto, no se logró demeritar el sustento contenido en la demarcación de las zonas administradas de forma especial, ni los motivos por los cuales considera que dicho espacio debía estar fuera del alcance de la afectación, reiterando la no necesidad de publicación de los lineamientos, el cumplimiento de su comunicación en concreto, y el hecho de que al superarse el tiempo de vigencia que estaba previsto de cinco años, no es una caducidad o derogación temporal, sino la fundamentación para una revisión oficiosa y ponderación de actualización para ajuste. En cuanto a la pretensión tercera, que dividiremos en dos partes, uno, respecto a la responsabilidad por la paralización del proyecto, y por otra, por la imposibilidad de continuar obras; queda claro que en el primer supuesto, con la prueba aportada por las propias partes actoras con la demanda, así como el laudo arbitral aportado, que al momento en que la Municipalidad de Santa Cruz clausura el proyecto, que es el acto material que afecta a las partes actoras (no puede considerarse la emisión del voto de la Sala Constitucional dado que no tuvo, de manera individualizada sobre las actoras efecto alguno), éstas llevaban cinco meses desde que, voluntariamente, paralizaron las obras, acto que fue manifestado a viva voz por ambos representantes de las empresas demandantes, y que, al momento de dicha clausura, existían dos meses de haberse entrado en mora con el Banco Nacional, emisor del crédito a las promotoras de la acción y que fue justamente este hecho, de relevancia causal determinante, para la mora registrada desde el 1 de marzo de 2009, la que provoca poco más de quince meses después, la pérdida de parte del proyecto siendo liquidado el fideicomiso de garantía, con lo que no pudo acreditarse un nexo causal eficiente en contra de las demandadas como responsables de la paralización del proyecto.
Consecuencia de este hecho, es que se requiere de un replanteamiento del proyecto que involucre al nuevo condómino, bajo las reglas del propio condominio, que le otorgue nueva legitimación para continuar sobre lo no construido, eso sí, debiendo someterse nuevamente a evaluación de las autoridades competentes para la definición en acto concreto y específico, de las posibilidades edilicias existentes y sobre las nuevas a desarrollar. Consecuencia de ello, la pretensión tercera no es susceptible de otorgarse, dado que como se expuso la paralización e imposibilidad de continuación no le son imputables causalmente a las demandadas, y considerándose de que el proyecto no es una cosa susceptible de “propiedad”, la legitimación de las actoras actualmente está condicionada a las reglas del condominio por ellos mismos creado, así como a la voluntad de un nuevo copropietario, el Banco Nacional. De forma devenida, ante la no existencia de tal nexo causal no es posible el conocimiento, análisis y otorgamiento de daños y perjuicios a los cuales se refieren las pretensiones cuarta, quinta, sexta, sétima, octava y novena.
Empero, en todo caso, frente a la pretensión sétima, sí debe considerarse que existe una falta de legitimación parcial, dado que solicitaron daño moral para los directores, lo cual se constituye en una pretensión directa personal y, considerando que los representantes no demandaron a título personal, sólo las sociedades MOF SA y Nombre22018 SA, se configura una falta de legitimación activa en tal sentido. Consecuencia del rechazo de las pretensiones, es que tampoco es susceptible el análisis y otorgamiento de la pretensión décima, destinada al cobro de costas.
Es por las razones ampliamente expuestas, se acoge parcialmente la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por el Estado, sólo respecto a la pretensión sétima por las razones supra citadas en el considerando anterior, y se rechaza dicha excepción frente a las demás pretensiones; de igual forma, se rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva por los razonamientos expuestos, y se acoge la excepción de Falta de Derecho. Por último, se rechaza la defensa de Falta de Interés Actual, al existir plausible interés de la parte actora en ventilar el objeto del presente proceso en sede judicial.
Respecto a las costas, de conformidad con el numeral ciento noventa y tres del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena sólo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, el Tribunal considera que la naturaleza de las cuestiones debatidas y que motivan la interposición de la demanda son atendibles y no temerarias, existieron nexos causales que, de no existir la causa eficiente relacionado con el actuar de ambas actoras, hubiesen dado lugar a un análisis de fondo con imputación de responsabilidad a la Administración, por lo que se considera enmarcado dentro del supuesto del suficiente mérito para litigar, dispuesto en el inciso b del numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, por lo que se falla sin especial condenatoria en costas.
XIV.Nombre22039 : Habiendo quedado claro las razones de hecho y de derecho sobre las cuales se vierte pronunciamiento sobre el fondo del asunto, esta Cámara no quiere dejar pasar el abordaje de lo acontecido por parte de las demandadas y que previamente se comenzó su análisis en los considerandos X y XI sub-parágrafo B.1, a efectos de que no se considere que su desarrollo no es susceptible de profundización. Partamos de la base de que el cuadro fáctico supera a las actoras, en tanto se enmarca en un acontecimiento que afectó todo un asentamiento preexistente y cuyas regulaciones vinieron básicamente a cambiar la forma de habitar en tal espacio. Reitérese una vez más que el mandato constitucional del numeral 50 en armonía con el 45 de la Carta Magna, permite extraer, junto con otros como el 69, que el régimen ambiental es un componente transversal (no uno excluyente) del ordenamiento territorial del cual deriva el urbanístico, en otras palabras, se tratan de aspectos complementarios y no de regímenes contrapuestos.
Es así como el rol o papel del Estado en un sentido amplio, incluyendo todas las instituciones que componen el sector público, se encuentran llamadas a atender el debido balance que debe existir entre la actividad humana y el ambiente, existiendo así una base constitucional de coordinación obligatoria en tanto actividad programática y permanente en la propia existencia del Estado. Aunque no dejamos pasar el hecho de que, para la obtención de tal fin, se necesite no sólo de la fiscalización sobre conductas de los particulares (controles ambientales – urbanísticos), sino de una verdadera participación activa de éstos en tal misión, tal y como se desprende de los artículos 9° y 11 de la misma Carta Magna. Aclaramos, es cierto que existen rangos de indisponibilidad en la planificación de carácter urbano – ambiental que responden a criterio técnicos de alta especialización que inhiben cualquier posibilidad de negociación; empero, este aspecto de la planificación no resulta incompatible con el principio de participación ciudadana expuesto, el cual sustenta, no solamente una posibilidad de influir en la toma de decisiones, ya sea promoviendo, apoyando, criticando u oponiéndose (perspectiva activa), sino que también se fundamenta en la base elemental de acceso a la información, ya sea a través de comunicados individuales, colectivos, publicaciones (oficiales y no oficiales), la facilidad de acceder a ésta en múltiples formatos (en físico o en digital), que permitan su manipulación, análisis y reuso, pero en esta línea encontramos también otro pilar de la transparencia en la función pública: la rendición de cuentas (ambas, parte de una perspectiva pasiva).
Basándonos en lo recién dicho, no se logra justificar el cuadro fáctico analizado en este asunto en lo referente al manejo que tuvieron ambas demandadas en la ejecución del voto 2008-018529 y que demuestra un claro ejemplo de funcionamiento anormal de ambas instituciones y una infracción a los principios recién expuestos, los cuales, de no haber existido el curso causal excluyente desarrollado en el considerando XI sub-parágrafo B.2, estaríamos claramente frente a un escenario de responsabilidad administrativa inexcusable. No solamente el hecho de la mora de la Nombre22023 en la elaboración de los lineamientos, el cual podríamos justificar dada la naturaleza especializada de los estudios que se requerían; sin embargo, queda la duda del motivo por el cuál no se solicitó la prórroga al Tribunal Constitucional, partiendo de que, como corresponde conforme a los lineamientos dicha Sala, debía existir una correcta justificación para la ampliación del plazo otorgado, cosa que no fue acreditado en el presente asunto.
Igualmente, queda la duda del porqué no se demostró en este asunto que se haya otorgado una participación ciudadana, aunque sea pasiva, en los términos indicados al inicio de este considerando, independientemente de que la información a suministrar fue preliminar y sujeta a revisión, nótese que en el momento de realizar la demarcación de la zona utilizando no sólo la línea costera, sino también el Estero, ellos permitía visualizar la zona a afectar la cual – como quedó acreditada en autos – no estaba completamente definida cuando se tramitó el recurso de amparo en cuestión. No se logra extraer justificación alguna para que, al momento de se tuviera el estudio técnico, no se ordenara, de oficio, el levantamiento inmediato de las medidas cautelares otorgadas a quienes no estaban afectos, ni tampoco por qué a quienes sí afectaba, no se les hiciera un llamado para la determinación casuística de la condición jurídica de cada desarrollo edilicio en la zona, pese a que ello conllevaba y conlleva, el establecimiento del impacto económico en el desarrollo de una zona que es fuente de Turismo, engranaje económico de la zona y de altísima plusvalía, tal y como expuso la perito ingeniera industrial en audiencia, la cual tenía, al momento de la paralización generalizada y provocada por el voto, datos de extraordinario valor según el estudio realizado por el Estado de la Nación, lo que implicaba necesariamente, una administración integral al momento de ejecutar el cumplimiento de lo dicho por el Tribunal Constitucional.
Si a ello le agregamos los datos aportados por las actoras de que el Plan de Manejo que, al parecer, poseía una vigencia de 5 años aún no cuenta con actualización (oficios ACT-OR-DL-1520 y ACT-OR-DR-640-12), pone en peligro del riesgo del control efectivo en la planificación del territorio, si se parte de la base de que justamente el objetivo de establecer un límite temporal es, como se explicó en el considerando supra mencionado, para que programáticamente se realice una actualización de éste, con el afán de no perder de vista la adaptabilidad que toda norma de carácter urbanístico debe poseer en el tiempo. En pocas palabras, es de reprochar la falta de transparencia y de participación ciudadana, así como la pasividad y omisión administrativa en la gestión del tema bajo estudio, o al menos, ello frente al descargo planteado por el Estado, dado que el Municipio ni tan siquiera se apersonó a los autos, pese a que se trató, en el fondo, de una perfecta oportunidad para demostrar el cumplimiento de la obligación dispuesta en el numeral 50 frente al 11 de la Carta Magna y permitiese fiscalizar, tal y como lo plantea el artículo 49 de la máxima norma, frente a los numerales 1 y 2 del Código, de un control de esta jurisdicción frente al actuar administrativo y que se yergue como un contrapeso en el ejercicio de las potestades públicas.
Esta situación obliga a hacer un llamado vehemente a la representación del Estado para que se corrijan los indicados yerros, sobre todo ante la eventualidad de que existan casos como el analizado y que se encuentren en igual o peor situación y que se ordene la comunicación de esta sentencia a la Municipalidad rebelde y al Ministro de Ambiente y Energía.
POR TANTO
Con base en los fundamentos de hecho y derecho expuestos, se acoge parcialmente la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por el Estado, sólo respecto a la pretensión sétima por las razones supra citadas en el considerando anterior, y se rechaza dicha excepción frente a las demás pretensiones; de igual forma, se rechazan las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de interés actual por los razonamientos expuestos, y se acoge la excepción de Falta de Derecho por los motivos expuestos a lo largo de la presente resolución. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda planteada por las empresas Desarrolladora Habitacional de Guanacaste Nombre22018 Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17706 y la empresa Montain Of Fire Sociedad Anónima, cédula jurídica CED17707 contra la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, y el Estado. Debido a los razonamientos dados en el considerando XIII, se falla sin especial condenatoria en constas. Tome nota la Alcaldía y Concejo de la Municipalidad demandada y el actual Ministro de Ambiente y Energía de lo indicado en el considerando XIV. Notifíquese.
Carlos José Mejías Rodríguez Claudia Bolaños Salazar Laura Gómez Chacón *GTGVO6T5QQS61* CARLOS JOSE MEJIAS RODRIGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A *A0JR8KBTCYC61* LAURA GOMEZ CHACON - JUEZ/A DECISOR/A *KWTQAO6TDA061* CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A Goicoechea, Dirección01 , 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0099, 2545-0107, 2545-0158. Fax: 2241-5664 y 2545-0006. Correo electrónico: ...01
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