State liability dismissed for annulment of Zoning Regulation in Cerros de Escazú Protected ZoneImprocedencia de responsabilidad estatal por anulación del Reglamento de Zonificación en la Zona Protectora Cerros de Escazú

IV.- General aspects related to the nature and scope of regulatory plans, the weighing of the environmental variable in urban planning, and its impact on the property rights of individuals. Given the specific claims raised by each of the plaintiffs herein, the Tribunal deems it necessary to refer to these issues, which have already been addressed by this Tribunal in judgment No. 0037-2017-VI issued at 2:00 p.m. on March 22, 2017, in which a similar claim raised by an owner of a property located precisely in the Hacienda Los Bambú Condominium in the canton of Mora was resolved. As relevant, that judgment stated: “(…) Under the shelter of the provisions of Article 169 of the Political Constitution, the exclusive competence for planning, control, and execution of local urban development belongs to the municipalities, which they carry out through so-called regulatory plans, by means of which, within their territorial jurisdiction, they determine—among other elements—the zoning of land use. In this regard, the cited provision states: ‘The administration of local interests and services in each canton shall be the responsibility of the Municipal Government, formed by a deliberative body, composed of popularly elected municipal council members, and an executive official designated by law.’ The foregoing responds to the autonomy over their territories granted by the original constituent, a postulate reiterated in Article 170, initial paragraph, which states: ‘Municipal corporations are autonomous.’ The powers and functions of these administrative units are developed in the Municipal Code and in the Urban Planning Law, concerning the activity under our examination. Under this understanding, Article 3 of the Municipal Code states: ‘The territorial jurisdiction of the municipality is the respective canton, whose head town is the seat of the municipal government./ The government and administration of cantonal interests and services shall be the responsibility of the municipal government.’ From this standpoint, the issuance of local regulatory plans is the responsibility of the Municipalities, through the procedure established by law. Thus, the Urban Planning Law, No. 4240 of November 15, 1968, provides in its Article 15: ‘In accordance with the precept of Article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development within the limits of their jurisdictional territory is recognized. Consequently, each of them shall provide what is necessary to implement a regulatory plan, and the related urban development regulations, in the areas where it must govern, without prejudice to extending all or some of its effects to other sectors where qualified reasons exist to establish a specific control regime.’ From that standpoint, the first article of the Urban Planning Law conceptualizes the regulatory plan as the local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the development policy and plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and the construction, conservation, and rehabilitation of urban areas. Regarding its nature, the Constitutional Chamber has considered them as follows: ‘These are broad planning mechanisms through which local governments decide on the best use to be given to the land, as well as the design of public services, local communication routes, housing, and urban renewal, among others. In that sense, these plans constitute municipal policy mechanisms that allow planning the type of development desired for each canton, taking into account the rights and interests of its inhabitants and the constitutional values that inform all public action (see in that sense judgment number 5097-93, at ten twenty-four hours on October fifteenth, nineteen ninety-three, and judgment number 2006-10971 at eighteen hours three minutes on July twenty-sixth, two thousand six).’ (Resolution 2008-6304 at twelve hours twenty-six minutes on April eighteenth, two thousand eight). Through these plans, the power of urban planning and ordering, conferred as a primary competence on local entities, is given concrete form. To that extent, Urban Planning is defined by the first article of the Urban Planning Law as ‘the continuous and integral process of analysis and formulation of plans and regulations on urban development, aimed at ensuring the safety, health, comfort, and well-being of the community.’ Thus, urban planning must be considered as a concrete application of the exercise of the powers that public authority confers on the State, as part of the actions aimed at defining the national political-economic action. Ultimately, the essential aspect of this type of exercise of power is that, through adequate planning, a series of combinations of various purposes is produced in the utility of the land, in such a way that its ordering provides better service and yield for man and the urban community, balancing the development of population centers and the surrounding rural areas, of the distinct urban communities, regions, and the country in general. It is necessary to point out that regulatory plans and their respective regulations have a normative nature and, consequently, bind both the owners of land located in the application zone and the same municipality that issues them. They are normative instruments that impose urban planning limitations, as a derivation of the authorization provided by Law No. 4240. In that way, once the local planning instrument is adopted, the provisions contemplated therein become applicable to all constructions intended to be built, remodeled, or expanded after its entry into force, except for some exceptional cases. Thus, it is an instrument of urban ordering and concretization of the planning power that pertains to Local Corporations, and which sets the rules for buildability in a specific area and, as such, directly affects the availability of the ius edificandi that is inherent to real property, thereby incorporating limitations on property, effects that are required and justified by the satisfaction of various legal prerequisites and issuance procedure. Regarding its legal nature, see, among others, resolutions numbers 416-2010, 2304-2010, 073-2011, 126-2011, and 141-2012, all from Section III of this Administrative Contentious Tribunal, as well as vote No. 2006-13330 of the Constitutional Chamber. / VI.- Requirements and procedure for issuing a Regulatory Plan. Based on the foregoing, the legal nature of the Regulatory Plan, its purpose, and the competence of local entities for its issuance are clear, as well as its legal scope to limit the full enjoyment of the various attributes of ownership. However, the issuance of these regulatory plans is a competence that is far from unrestricted, and as a typical administrative function in the exercise of powers of authority, in this case, of an ordering nature and, as such, a relative delimiter of the rights of individuals, it must be subject, as it in fact is, to legality. This presupposes the applicability of limits that the legal order itself imposes, not only at the level of defining frameworks of action and procedure, but also, and perhaps most importantly, limits deriving from the set of norms and the very rights whose exercise it intends to condition, or at least channel. The planning activity lies at the very essence of the power of the State in its teleological aspect, because fundamentally, it aims to lay the foundations upon which urban development actions must rest, so that through the ordering of the use of urban property, better utilization and optimization of resources is permitted, to increase the quality of life of the individual, in harmony with the prevailing social and economic model. Even so, it is clear that it is subject to edges or barriers. Planning cannot be arbitrary or capricious; it must be the means to reach an end, the transporting vehicle of urban factors toward the destiny of a better city that integrates the distinct variables that gravitate around it under an adequate harmony. This is why, under the prism of the principle of legality, the issuance of regulatory plans is subject to the specific procedure provided by the Urban Planning Law. Moreover, said legal body establishes the basic content of these normative acts. On this point, see Articles 15 to 20 of the mentioned legislation. Specifically, Article 16 of the Urban Planning Law stipulates that, in accordance with the objectives defined by the distinct government and State administration bodies, the local regulatory plan shall contain, among other elements, but not limited to them: a) the development policy, with a statement of the principles and norms on which it is based and the objectives posed by the needs and growth of the area to be planned; b) the population study, which shall include projections for future demographic growth, its distribution, and recommended norms on density; c) land use, showing the situation and distribution of land regarding housing, commerce, industry, education, recreation, public purposes, and any other pertinent purpose; d) The circulation study, by means of which the location of the main public roads and transportation routes and terminals is indicated in a general manner; e) Community services, to indicate the location and size of the areas required for schools, high schools, parks, playgrounds, health units, hospitals, libraries, museums, public markets, and any other similar; f) public services, with general analysis and location of the main systems and installations of pipes, hydrants, sanitary and storm sewers, garbage collection and disposal, as well as any other of analogous importance; and g) housing and urban renewal with an exposition of the housing needs and objectives, and reference to the areas that must be subjected to conservation, rehabilitation, and remodeling. Now, the issuance of a regulatory plan is subject to compliance with substantial requirements, which the legal order provides as a conditioning criterion for the validity of the conduct. In this regard, Article 17 of the aforementioned Law stipulates that, prior to implementing a regulatory plan or any part thereof, the respective municipality intending to do so must proceed as follows: ‘1) Call a public hearing by means of the Official Gazette and the necessary additional dissemination, indicating the place, date, and time to learn about the project and the verbal or written observations that residents or interested parties may wish to formulate. The notice must be given at least fifteen business days in advance; 2) Obtain the approval of the Department of Urban Planning (Dirección de Urbanismo), if the project did not originate in said office or differs from what it had proposed, without prejudice to the remedies established in Article 13; 3) Agree to its formal adoption, by an absolute majority of votes; and 4) Publish in “La Gaceta” the notice of the agreed adoption, indicating the date from which the corresponding regulations will become enforceable./ The foregoing requirements shall also be observed when it comes to modifying, suspending, or repealing, in whole or in part, the referred plan or any of its regulations.’ (On effectiveness requirements, see judgment 2000-09038 at ten hours five minutes on October thirteenth, two thousand, of the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice). These are distinct phases that are carried out in the course of an administrative procedure, each of which has a specific ratio and systematic logic within the entirety of the final act. Therefore, they are stages of the same procedure, which, although they should not be considered autonomously, each one has a concrete purpose that is directly linked to the legal interests that converge in urban planning matters. Each legal requirement for issuing a regulatory plan constitutes the source of a procedural phase that, in a logical order, is a prerequisite for the next, so that the absence or substantial imperfection—that disrupts the public purpose—of the prior stage incorporates a defect of invalidity in the subsequent stages. The examination of the content of the aforementioned precept 17 allows establishing that each of those requirements presupposes procedural actions to establish its due compliance, but that as a whole, they constitute parts of a single common procedure that results in the issuance of an act of a normative nature called a Regulatory Plan or its partial or total modification. It should be noted that the same procedure must be followed for any change or alteration to the regulatory plan, as a consequence of the maxim of parallelism of forms. In addition, Articles 19 and 20 ibid prescribe that each Municipality shall issue and promulgate the procedural rules necessary for the due observance of the regulatory plan and for the protection of the interests of health, safety, comfort, and well-being of the community, and that those regulations shall contain norms and conditions to promote, among others, a harmonious relationship between the diverse land uses, adequate division of land, rehabilitation of areas and prevention of their deterioration, and in general, any other community interest that suits the good success of the regulatory plan. The issuance of these land-use planning plans, as is evident from the Urban Planning Law, is subject to intense control by the Department of Urban Planning of the INVU, the instance responsible for approving these planning instruments, for which purpose it must compare and verify compliance with the technical rules and principles (which include the environmental variable, as a derivation of Articles 16 and 158 of the LGAP and Article 17 of the Organic Law of the Environment) in their issuance. Thus, Article 18 of the referenced law stipulates with complete clarity that the cited approval of the plan or its implementing regulations may (must) be partially (or totally) denied, establishing the legal and/or technical justifications that determine the advisability of such refusal for the national or regional interest. Even the same provision states that if the managing Municipality does not accept the objections raised by the INVU, only the objected part will be suspended, without prejudice to the dissatisfied corporation making use of the remedies established in Article 13 of the same legal body or agreeing to submit the controversy to the decision of the conciliation commission that the parties agree to constitute for the case. This highlights the preventive control role that the Urban Planning Law has conferred on the INVU, as the instance that in this matter seeks to harmonize local development with the national or regional development rules and plans. This is also evident from the competencies that Article 10 of Law No. 4240 grants to the Department of Urban Planning. Now, this control extends to the various regulations and procedural rules that local entities issue for the execution and observance of the regulatory plan. In that sense, Article 20 of the Urban Planning Law indicates the set of norms and conditions that those regulations must develop, which must show consistency with the regulatory plan, but also with the other legal norms that constitute or impose restrictions or limitations on land use. The same Article 21 of the cited legislation specifies the principal Urban Development regulations, indicating that they shall be: 1) The Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación), for land uses; 2) The Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización), on the division and urban development of land; 3) The Official Map Regulation (Reglamento de Mapa Oficial), which shall deal with the provision and conservation of spaces for public roads and community areas; 4) The Urban Renewal Regulation (Reglamento de Renovación Urbana), relating to the improvement or rehabilitation of areas in the process of or in a state of deterioration; and 5) The Construction Regulation (Reglamento de Construcciones), concerning building works. / VII.- The various variables that converge in urban planning matters in the national legal regime amply justify each of those prerequisites, which are addressed below in terms of the basic stages of the procedure that legitimizes their adoption and entry into force: a) Public hearing: First of all, the public hearing aims to bring into reality the application of the principle of citizen participation as a derivation of the democratic principle, allowing the concurrence of the citizens in the process of preparing the local planning and ordering instrument. Therefore, it is nothing other than the necessary and mandatory opportunity for the potential recipients of the real effects of the regulatory plan to express their criteria, opinions, and objections, and for such input to be weighed by the public authorities prior to adopting the corresponding decisions. Specifically, it serves as an instance of social legitimation of the plan through the public participatory variable. In addition to this, the hearing must be convened with due notice, that is, a minimum period of fifteen business days, the purpose of which is for the residents to become acquainted with the consulted instrument and to be in an objective position to express their impressions. On the scope and usefulness of the public hearing, in judgment 2004-12242 at 14:28 hours on October 29, 2004, the Constitutional Chamber stated: “…The public hearing that in cases such as the present one is held by municipal entities, aims to allow the exercise of the community’s right to participate in a matter that directly affects it and which, consequently, must be held prior to the adoption of the administrative decision, thus constituting a manifestation of the democratic principle. As a consequence, this type of hearing is not simply part of a procedure that must be scheduled for formality’s sake, in a manner that could nullify the exercise of the right it intends to protect, by being granted under conditions that turn it into a mere formality, incapable of achieving the objectives it is called upon to obtain in protection of the right to information and citizen participation, although certainly it should also not become an obstacle to the timely issuance of a resolution of the proceeding.” Ergo, it is not an eminently formal requirement, but rather a true space for discussion and public debate. b) Approval of the Department of Urban Planning: In a second aspect, the due approval of the Department of Urban Planning is established, if the project did not originate in that office or differs from what it had proposed. Within the triangular dimension that characterizes urban planning in Costa Rica, a relationship of jurisdictional coordination is imposed between the Municipalities, as the entities that hold the original competence for the power that allows local urban planning and ordering, and the Department of Urban Planning of the INVU, which has been assigned the legal competence to approve the technical proposals emanating from the town councils that are concretized in regulatory plans, within a control of an eminently technical basis and foundation, not of opportunity and/or convenience. This, in effect, is evident from Articles 7, 17, and 18 of the Urban Planning Law, the latter provision indicating the possibility of denial of parts of the plans or their regulations, provided that such criterion is supported by legal or technical aspects, the validity of which is of absolute national or regional interest. The provision states that if the Municipality does not accept the objections raised, only the objected part will be suspended, without prejudice to the dissatisfied corporation making use of the pertinent remedies. This highlights the necessary coordination that underlies this matter, an aspect which has already been extensively discussed in the jurisprudence of the Constitutional Chamber, among others, in ruling 5445-99. Fundamentally, the ‘approval’ of the Department of Urban Planning aims at the exercise of oversight and authority for the due compliance with the national interest norms included in this urban development regulatory framework (Article 7, subsection 4 of the Urban Planning Law). This jurisdictional assignment empowers it to review and approve regulatory plans and their regulations, before their adoption by the municipalities, as indicated by precept 10 of that same legal body. It therefore consists of a substantial requirement that seeks to bring into reality the principle of coordination that operates in urban planning matters. c) Formal adoption of the plan: The third aspect refers to the formal adoption of the Regulatory Plan by the Municipal Council, by an absolute majority of votes. The concatenation and logical sequence of the procedure is evident at this point. The formal adoption of the plan is the culmination of an entire prior procedure in which the holding of the public hearing that permitted citizen participation has been exhausted, and the ‘approval’ of the Department of Urban Planning has already been granted. With those inputs, it is the responsibility of the local political body to examine the technical proposal to determine its propriety. At this stage, the formal validation of the technical proposal and its distinct instruments by the Council is sought, through the express and unequivocal manifestation of collegiate will. The requirement contemplated in the cited Article 17 of the Urban Planning Law confirms the powers conferred on the Council in that regard by Article 13, subsections a, c, k, and o of the Municipal Code. To that extent, it manifests itself as a representation of the democratic principle that allows the council members to express their agreement or not with the Plan proposal and, in the case of an absolute majority of votes, to give shape to the collegiate will for the adoption of that instrument, which limits the use of property. The absence of this element prevents the validity of the plan, despite compliance with the other prior stages. The requirements commented on up to this point consist of non-negotiable inputs that must be satisfied in order to comply with the Legal Order and, therefore, to imbue the regulatory plan with validity. d) Publication in the Official Gazette: The last requirement refers to the publication in “La Gaceta” of the notice of the agreed adoption, indicating the date from which the corresponding regulations will become enforceable. It should be noted that the publicity in question refers to the full publication of the Regulatory Plan, which includes the totality of the included regulations and the official map. This publication of the general provision allows the effects of the norm to unfold, therefore, it relates more to the effectiveness of the plan, rather than its validity, as is evident from Article 140 in relation to Article 240, both of the General Law of the Public Administration. Note that the norm requires the clear indication of the moment from which the effects of the plan arise, which relates to an aspect of certainty and legal security. Although the omission of this detail results in deficient administrative technique, as it directly undermines the certainty of the act’s effectiveness, and because of its transcendence in the sphere of the availability of real property, requires clarity as to the moment it takes effect, in the event of the absence of mention regarding this temporal aspect, one must resort to the mechanisms of normative integration, to establish the moment from which the norm comes into force. The contrary, that is, to suppose that due to the noted deficiency, the plan cannot in any way produce effects, departs from all logic, starting from the premise that there is a publication that, in principle, seeks the aforementioned effectiveness of an act that has satisfied the rigorous requirements. In this sense, Article 43 of the Municipal Code states that, in the absence of an express mention of a different date, regulatory norms take effect from their publication. Said provision, of special nature in municipal matters, is validly applicable to this case, because the present proceeding concerns urban planning matters, by competences that pertain to local corporations, ultimately, matters associated with the jurisdictional framework of the town councils, therefore, also regulable by the provisions of the legal order specific to that branch. / VIII.- On the weighing of the environmental variable in urban planning. Now, within the procedural scheme of a regulatory plan, as well as the issuance of any of the regulations that set the rules for its execution (including the Zoning Regulation), it is undeniable that the analysis and protection of the environment is imposed, as a derivation of the generic obligation imposed by constitutional Article 50. Urban planning matters must include within their framework of analysis, assessment, and protection, environmental matters, to the point that all urban development must weigh that variable, just as the environmental protection legislation provides. This is a field of human activity in which its impact on the environment is directly evident. The constitutionally conferred autonomy on municipalities for territorial planning and ordering does not imply a disconnection from environmental regulations. That is why, in principle, every regulatory plan must, prior to being approved and implemented, include the weighing of the environmental variable, clearly, with the due participation of the competent authorities in that field. The transcendence of this variable amply justifies its assessment in this type of project, as a derivation of the doctrine emanating from Article 50 of the Magna Carta, rights to which local corporations are subject, without this implying a violation of their autonomy. This constitutional provision imposes on the State, in a broad sense (which includes other public institutions and local corporations), the duty to actively intervene in the protection of the environment, an aspect whose development is a matter of law, to promote economic and social development in full compatibility with a healthy and ecologically balanced environment. The legislation in this regard is vast, within which one can cite the Organic Law of the Environment No. 7554 of October 4, 1995, Forest Law No. 7575 of February 13, 1996, Wildlife Conservation Law No. 7317, Law on the Use, Management, and Conservation of Soils No. 7779 of April 30, 1998, Biodiversity Law No. 7788 of April 30, 1998, Water Law No. 276 of August 27, 1942, and Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.

In particular, the content of Article 17 of the Environmental Organic Law is relevant, which provides: “Article 17.-Environmental Impact Assessment. Human activities that alter or destroy elements of the environment or generate waste, toxic or hazardous materials shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) by the National Environmental Technical Secretariat created in this law. Its prior approval by that body shall be an indispensable requirement to commence the activities, works, and projects. The laws and regulations shall indicate which activities, works, or projects shall require the environmental impact assessment.” Likewise, the General Regulation on Environmental Impact Assessment (EIA) Procedures, -Executive Decree No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC of May 24, 2004, published in La Gaceta No. 125 of June 28, 2004-, in its provision 67 provides: “Article 67.- Integration of the environmental variable in Regulating Plans. The Regulating Plans established by the Urban Planning Law and by the Maritime-Terrestrial Zone Law, or those other official land-use planning plans or programs, as a way of planning the development of human activities potentially impacting the environment, must comply with the requirement of integrating the environmental impact variable, which shall be subject to an environmental feasibility (viabilidad ambiental) process by SETENA, prior to their approval by the respective authorities. SETENA, through its EIA Manual, shall establish the terms of reference, instruments, and procedures for said environmental variable to be integrated into the regulating plans or land-use planning plans or programs, applicable both to those that are in preparation or will be prepared in the future, and to those already approved, which do not yet have environmental feasibility.” The manual of this latter rule was issued through Decree number 32967-MINAE, published on May 4, 2006. In that regard, the Constitutional Chamber has emphatically pointed out: “The determination of the environmental feasibility of urban regulations or regulating plans by a specialized technical body contributes to the effectiveness of Article 50 of the Political Constitution and to the better protection of every person's right to a healthy and ecologically balanced environment. Urban planning is one of the most important and momentous tools for Municipal Corporations in fulfilling their goals and satisfying local interests. It is the normative expression of the cantonal will and of the planning and design of their collective and individual development, but without detaching from the national contour and the territorial and environmental unity to which they belong. The manner of planning the development of human activities has a significant impact on the environment, which may be negative or positive depending on the uses and activities authorized. Thus, the incorporation of environmental variables and the submission of regulating plans to an environmental assessment process are imperatives derived from the provisions of constitutional Article 50” (Ruling number 2007-13293 of ten hours forty minutes of September fourteenth, two thousand seven.) In this way, it is reiterated, the consideration of the impact on the environment of urban planning plans, as well as of the regulatory implementation instruments, cannot, under any justification, dispense with this variable, under penalty of generating illegitimate conduct that would give rise to civil, criminal, and administrative responsibilities derived from the neglect of this duty. The omission of this requirement and its effects in terms of invalidity of urban planning instruments have been analyzed by the Constitutional Chamber, among others, in rulings 2005-14293 and 2001-5737. / IX.- On the effect (impact) of urban planning on the property rights of individuals. In light of what has been set forth so far, it follows that the urban planning power (national, regional, or local) consists of a legitimate competence that seeks to reconcile the right of property with the public interest regarding the programmatic establishment, with due technical justification, of permitted and non-permitted uses of land. From this standpoint, it directly affects immovable property rights, specifically the so-called right to build and dispose of the property (ius edificandi), and the destination or use intended for the plot (commercial, industrial, agricultural, conservation activity, etc.) to the extent that, although the titleholder retains ownership, the concrete exercise of the right to build and/or use is conditioned a priori by the rules set by the regulating plan, the zoning regulation, the subdivision (fraccionamiento) rules, and the conditions imposed by the construction regulations and the Urban Renewal Regulation. Strictly speaking, it is a right whose exercise is contingent upon the use proposed by the titleholder being compatible (conforming) with the content of those planning rules. Hence, in the urban planning context, land use, depending on what is provided in those normative tools, may be urbanized, developable, and non-developable. Even more, based on zoning, the land-use certificate may reflect that the proposed use is conforming, non-conforming, or with reservations to the proposed use. From this perspective, modifications to these planning instruments can indeed generate as an effect an impossibility of land use, according to the original vocation for which it was acquired. All in all, it is clear that these planning rules incorporate limitations on the exercise of the right of ownership (property), limitations that must be reasonable and proportionate, without it being considered legitimate that they completely suppress the availability or usage regime of the goods. There is, therefore, an inseparable relationship between immovable property and Urban Planning Law, to the extent that the latter limits, guides, and conditions the effective content of the former. The right of property, protected in canon 45 of the Magna Carta, was initially understood as an absolute, exclusive, and perpetual right. However, the analysis of this right has evolved toward the perception of a relative nature, as it is subject to the possibility of imposing limitations for reasons of public interest. In ruling No. 4205-96 of 14:33 hours of August 20, 1996, the Constitutional Chamber, on the content of this right, stated: “V. ON THE SOCIAL FUNCTION OF PROPERTY AND ITS RELATIONSHIP WITH LIMITATIONS ON THE RIGHT OF PROPERTY -SECOND PARAGRAPH OF ARTICLE 45 OF THE POLITICAL CONSTITUTION. A conception of the right of private property in absolute and practically unlimited terms came to constitute the basic support point upon which the Western system was established, enshrining as the basic center of the legal system the complete inviolability of the right of property, since it implied complete dominion over the good, in an absolute, general, independent, full, universal, unlimited, and exclusive manner. However, such a concept has evolved, reaching the point of proposing the defense of a property based on social harmony, and on a social sense of land ownership. The juridical basis upon which the protection of property rests is thus modified, and from being an exclusive right for the individual, it comes to correspond to an obligation in favor of the harmonious coexistence of society. The idea of the \"social function\" of property emerged, in which every individual has the obligation to fulfill certain communal duties, in direct proportion to the place they occupy and the interests of the social group they represent. The content of this \"property-function\" consists in that the owner has the power to employ the good subject to ownership in satisfying their own needs, but correspondingly has the duty to also place it at the service of social needs when such behavior is indispensable. With this new concept, the legislator's attributions to determine the content of the right of property are broadened, which is achieved through the limits and obligations of social interest that may be created, putting an end to its exclusive, sacred, and inviolable sense. (...) VI. Article 45 of the Political Constitution enshrines, in our juridical-constitutional order, the right of property. Its first paragraph indicates its \"inviolable\" character and establishes the State's obligation to compensate the owner beforehand when it must suppress it for reasons of \"legally proven public interest.\" The second paragraph establishes the possibility of establishing limitations of social interest on property, through a law approved by a qualified vote -vote of two-thirds of the totality of the members of the Legislative Assembly-. From the foregoing, it is clear that the obligation to compensate on the part of the State is constitutionally provided for solely and exclusively when it comes to expropriation and does not govern for limitations of social interest established through a law approved by a qualified vote (...)\" From this standpoint, that property, although it constitutes a right of constitutional base, its content is developed by legal sources. Along that line, canon 264 of the Civil Code sets forth the content of ownership or property, which comprises the rights of possession, usufruct, transformation, alienation, defense, exclusion, restitution, and compensation. As has been indicated, that content is not unrestricted, as it is subject to limitations imposed by law taking into account the private interest of other owners, as well as the public interest of the community. From this standpoint, the same provision 45 of the Magna Carta establishes the ways in which, legitimately, that right of property is relativized. That norm states in its literal wording: \"Property is inviolable; no one may be deprived of theirs except for legally proven public interest, with prior compensation according to law. In case of war or internal commotion, it is not indispensable that the compensation be prior. However, the corresponding payment shall be made no later than two years after the end of the state of emergency./ For reasons of public necessity, the Legislative Assembly may, through the vote of two-thirds of the totality of its members, impose limitations of social interest on property.\" In what is relevant to the urban planning framework, the alluded precept, in its second paragraph, regulates the figure of administrative limitations, a category to which urban planning rules belong. These limitations are based on the existence of a generic public utility or necessity grounded in the rules of social coexistence and neighborliness, protection of environmental matters, building or urban planning provisions, among others. Hence, unlike expropriation, which falls upon the good of a particular person identified in the declaration of interest and definition of the specific good to be obtained by this compulsory mechanism, in administrative limitations, the addressee of those is any person (titleholder) who falls within the factual circumstances provided by the norm imposing the limitation. Moreover, limitations must be imposed by a law issued with a qualified majority, whereas for expropriation, that majority requirement is not imposed in the law issuance procedure. A limitation imposed without an enabling law or under the protection of a legal source issued without that majority of legislative approval would be invalid in its basis. On the other hand, in limitations, as a starting thesis, the right of property is not suppressed; rather, the titleholder is merely limited in the realization or exercise of some of the attributes of that ownership, or its scope of action is reduced, without totally suppressing them. Given that particularity, to the extent that in expropriation there is a total loss of the attributes of the right of property (as a whole), prior compensation is imposed (with the exceptions provided for by that norm and the Expropriations Law itself), pursuant to the same Political Constitution, unlike administrative limitations, in which, since there is no suppression of the right of property, as a starting thesis, no patrimonial compensation is foreseen. / X.- Regarding the scope and restrictions of those limitations on property, the Constitutional Court, in the aforementioned ruling, expressed the relevant part: \"VIII. Notwithstanding what has been indicated in the preceding considerations, it must be warned that the legitimate limitations that may be imposed on private property find their natural boundary in the degree of impact on the property; that is, when the restriction on the right of property becomes a true expropriation with the consequent obligation to compensate, because the right of property completely disappears, or when it does not affect the generality of the community. So indicated the Full Court in relation to the limitations to be imposed on property when they cross the indicated boundary, in an extraordinary session of June sixteenth, nineteen eighty-three: \"[...] that is, 'limitations' as Article 45 calls them, but not deprivation of private property nor deprivation of a primary attribute of ownership, because preventing the enjoyment of goods is equivalent, at least in this case, to a form of expropriation without the requirement of prior compensation ordered by the political charter\"; and as indicated by this Court in the cited rulings number 5097-93 and 2345-96; in which it stated: \"IV.) For the Chamber, the reasonable limits that the State may impose on private property, in accordance with its nature, are constitutionally possible insofar as they do not empty its content. When that occurs, it ceases to be a reasonable limitation and becomes a deprivation of the right itself.\" (Ruling number 5097-93); \"That is, the attributes of property may be limited, as long as the owner reserves for himself the possibility of normally exploiting the good, obviously excluding the part or function affected by the limitation imposed by the State. Outside these parameters, if social welfare demands sacrifices from only one or some, compensation must be made, just as occurs when the sacrifice imposed on the owner is of such magnitude that it causes the total loss of the good. Thus, the limitation on property withstands constitutional analysis when the impact on the essential attributes of property, which are those that allow the natural use of the thing within the current socio-economic reality, does not make the nature of the good disappear or make the use of the thing impossible, because the State imposes authorization or approval requirements so complex that they imply, in fact, the impossibility of making use of the good.\" (Ruling number 2345-96).” In this respect, it must be recalled that regulating plans, by their content and reinforced creation regime, may legitimately impose limitations of social interest on property. Along that line, rulings numbers 5305-93, 6706-93, 4205-96, and 2006-13330 may also be seen, all from the Constitutional Chamber. From the foregoing, it is inferred that urban planning limitations are entirely valid; however, to the extent that the imposition of one of these situations leads, in practical terms, to making the property (or its content) dysfunctional, that is, that they make the utilization or use of the good impossible for the purposes permitted by urban planning norms, those limitations become de facto expropriation mechanisms. In general, whenever any other form of impact or limitation on the full exercise of ownership is used, which consists in an impossibility of exercising bare ownership, the right to compensation emerges in favor of the affected titleholder. Along those lines, canon 13 of the Expropriations Law states: \"The provisions of this Law shall be applicable to constitute easements (servidumbres) and for any type of impact on goods and rights. When, by the type of impact, the availability of the good or right is substantially limited, proceeding as an impact shall be inadmissible, and integral expropriation must be carried out.\" In the same sense, provision 17 of the Expropriations Law regulates the so-called dysfunctional remainder, which requires that in cases of partial expropriations, the rest of the property cannot be used by the titleholder in the permitted activities. In both cases, when the material effect is the substantial limitation of the availability of the good, what is due is to order the total expropriation of that good. The foregoing, because in that scenario, one would be facing not an impact on property, typical of the regime of administrative limitations, but a true de facto expropriation, to the extent that the possibility of disposal of the good is completely suppressed. The foregoing must be analyzed on a case-by-case basis, for which it is imperative to consider the permitted land use of each property to be expropriated, as well as the minimum areas for subdivision or construction and permitted or non-permitted uses. For example, if the non-expropriated remainder or the strip of land not subject to the administrative limitation has an area smaller than that established by the regulating plan to be able to exercise the right of transformation or construction (ius edificandi), in cases of land with urban development vocation, the material legal effect is the suppression of the availability of use of the estate, leading in such hypotheses to the obligation to expropriate the entire land. The same occurs when, in land with urban vocation, the regulating plan does not permit any type of transformation, since in those cases, the owner is exposed to a sort of impossibility of exploiting their property, despite the fact that the owner maintains the urban obligations imposed by the administrative limitations, e.g., construction and maintenance of sidewalks, conservation and safety of the property, among many, as well as tax burdens related to the property, including, immovable property tax, various municipal rates, without being able to derive benefit from the use and disposal of the good. It should be noted that there are also environmental limitations, such as those imposed by the Forest Law (Ley Forestal), which allows the State to determine protected areas by way of Executive Decree. It must be reiterated that one of the characteristics of restrictions and easements is that the owner does not totally lose that condition and may continue using the good, within the framework of what is permitted and due, that is, it does not imply the absolute loss of the availability of the good. Therefore, when, as a consequence of an administrative limitation, the owner cannot at all use the good or cannot give it use, it would fundamentally imply a transfer of the good to the totality of public use, which would lead, it is reiterated, to a de facto expropriation. Hence, in each case it must be examined whether the property becomes dysfunctional or bare ownership is substantially undermined, in which case, as protection of the right of property, the expropriation order is imposed, so as not to subject the titleholder to unjustified dispossession. (…)”. This Tribunal reaffirms the foregoing criterion and, in accordance with the guidelines established therein, we proceed to examine the different claims raised by the plaintiffs.

V.- On the specific case. Before analyzing the merits of what is requested by the plaintiffs, it is essential to have as background that in 2001 the Municipality of Mora initiated a procedure for the modification of the Zoning Regulation, for the purpose of varying land use in areas that form part of the ZPCE, a modification that ultimately had the approval of INVU and was put into effect. According to said modification, in Article 4.3 of the Zoning Regulation in question, the Low-Density Residential Zone with Restrictions (Z.R.B.D.R) was created, establishing for said zone the permitted uses, non-conforming uses, and requirements, as follows: “Article 4.3. Low-density residential zone with restrictions (Z.R.B.D.R): This zone corresponds to lands located to the East and West of the Ciudad Colón quadrant, in which to develop any project it will be necessary to conduct studies and analyses that establish that future buildings will not have problems due to landslides, subsidence, or soil erosion. 1. Permitted uses: Single-family and multi-family housing, in developments and condominiums, minor commerce, and communal public services. All agricultural, livestock, or forestry activity or related to these. 2. Non-conforming uses: All those not included in permitted uses. 3. Requirements: 3.1. Hydrological and Geological Studies demonstrating that there are no problems of landslides, subsidence, or soil erosion. 3.2. Minimum lot area: 1,000 square meters. 3.3. Minimum lot frontage: 20.00 meters. 3.4. Setbacks: Front 5.00 meters, Side 3.00 meters on each side or 5.00 meters on a single side. Rear 3.00 meters. In a building of 2 or more stories, what is indicated in this regard in the Construction Regulations shall apply. 3.5. Maximum height: 2 stories for single-family housing. 6 stories for multi-family housing; from 4 stories onward, approval from Civil Aviation must be obtained. 3.6. Maximum coverage: 30% for single-family housing. 15% for multi-family housing. 3.7. Permitted density: 30 inhabitants per hectare, 6 dwellings per hectare.” Subsection 3 of Article 10 of said Regulation was also reformed in the following sense: “Article 10. —Agricultural Zone (Z.A.): This zone corresponds to lands generally located on the periphery, which retain an agricultural use, which is intended to be protected and at the same time provide a buffer for urban development, as a boundary. 1. Permitted uses. In addition to the facilities necessary for agricultural activity, only the housing of the owner or the farm laborers is permitted, provided that minimum services exist. For the Zones of Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, and Barrio La Trinidad, an exception is made within these sectors since there is a high index of housing mixed with agricultural activity and room must be given for vegetative growth; therefore, it is established that housing is permitted with the same requirements as the residential zone already defined. Vegetative growth takes place on the periphery of public streets and with access to easements or new public streets no longer than 150 meters in the case of a public street and no longer than 60 meters in the case of an easement, complying with the Construction Regulations, and lot sizes shall depend on percolation tests. 2. Requirements. 2.1. Minimum area: 1 hectare. 2.2. Minimum frontage: 20.00 meters. 2-3. Maximum coverage: 10% of the farm area, including constructions related to agricultural use. (*)3. Requirements: For the zones of Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, and Barrio La Trinidad, in accordance with what is established in the first point of this article, residential development is permitted with the following requirements: 1. Maximum density of 250 inhabitants per hectare. 2. Maximum height of 6 stories. 3. Maximum coverage of 30%. 4. Conforming and non-conforming uses as established in the Residential Zone. 5. All lands in this zone must submit studies analyzing soil stability, erosion, landslides, and pollution of rivers and streams, as well as water sources.” During the validity of that regulatory norm, specifically between June 22, 2006, and July 20, 2007, the plaintiffs Troper Maguillansky, Villalobos Quirós, Levy Sánchez, and Macari Cámara entered into private share transfer agreements with those who at that time were the legal representatives of the corporations Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A., and Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., whereby the latter, for the price therein agreed, transferred to the former (the plaintiffs herein) the totality of the shares of the aforementioned corporations, respectively (proven facts 8, 11, 14, and 17). In the referred-to contracts, it was established that said corporations (in the order indicated ut supra) were the owners of the properties registered in the National Registry, District of San José, Condominium Property Section, Folio Real registration numbers 47146-F-000, 47158-F-000, 47141-F-000, and 47154-F-000, which corresponded to subsidiary lots number 53, 65, 48, and 61 of the Hacienda Los Bambúes Condominium. In this way, the referred-to properties were acquired by the indicated plaintiffs, and all of them are described as having a subsidiary lot nature (with the respective number), lands suitable for construction, intended for residential use, which may have a maximum height of two stories. Moreover, the cadastral plans of each property indicate, in the detail of the area table, the maximum coverage permitted in the zone, as well as the height (2 stories), the maximum proposed coverage area, the maximum construction area, and the construction index of 0.6. (proven facts 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, and 19). Later, on June 19, 2009, the Mayor of the Municipality of Mora filed an action of unconstitutionality against the comprehensive reform made to the Zoning Regulation of the Regulating Plan of the canton of Mora, solely in relation to the Cerros de Escazú Protected Zone (ZPCE), which was processed under case file No. 09-009306-0007-CO, and through ruling No. 2010-021258 of 14:00 hours of December 22, 2010, the Constitutional Chamber resolved the referred-to action of unconstitutionality. The operative part of that ruling indicates: \"The action IS DECLARED WITH MERIT. Consequently, Articles 4.3 and 10 of the Zoning Regulation of the Regulating Plan of Mora, published in La Gaceta No. 173 of September 10, 2001, are annulled for being unconstitutional. As for Article 13 of the 1993 Zoning Regulation, it is not unconstitutional if, after its publication in the Official Newspaper La Gaceta, it is not applied to Protected Wild Areas. This ruling has declaratory and retroactive effects to the effective date of the annulled norm, without prejudice to rights acquired in good faith. However, in accordance with the provisions of Article 91 of the Constitutional Jurisdiction Law, the effects are shaped in the sense that the declared unconstitutionality does not affect constructions fully completed or owners who possess the respective construction licenses granted by the Municipality, except those that have not yet begun as of the date of publication of the notice. Until the Municipality and the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications have promulgated the respective regulation, only remodeling or maintenance work on previously constructed areas shall be admitted. Communicate this pronouncement to the Executive Branch. Summarize this pronouncement in the Official Newspaper La Gaceta and publish it in full in the Judicial Bulletin. Notify. / Judge Castillo Víquez issues a dissenting vote solely regarding the shaping of this ruling.\" This ruling was publicized in Judicial Bulletin No. 13 of January 19, 2011. With this background, we proceed to resolve the main claims formulated by the plaintiffs.

VI.- The first claim formulated by all the plaintiffs is directed at having the defendants declared liable for the unusability and impossibility of exploitation of the lots that were acquired during the validity of the modification made to the Zoning Regulation of the Regulating Plan of the Canton of Mora in 2001, because they are properties with an area smaller than that permitted according to the Zoning Regulation in force. In that sense, the first thing we must point out is that, from the recount of facts that has been taken as proven, it is clear that as of the date on which the plaintiffs Troper Maguillansky, Villalobos Quirós, Levy Sánchez, and Macari Cámara acquired, by share transfer, the corporations owning the properties registered in the National Registry, District of San José, Condominium Property Section, Folio Real registration numbers 47146-F-000, 47158-F-000, 47141-F-000, and 47154-F-000, which corresponded to subsidiary lots number 53, 65, 48, and 61 of the Hacienda Los Bambúes Condominium, respectively; the Zoning Regulation reformed in 2001 was in force, which presented conditions of disposal of the property by virtue of which, according to what is indicated in that instrument (and what is reflected in the cadastral plans referred to in the proven facts), the maximum coverage permitted in that zone was 30%, with a height of 2 stories, with specific maximum coverage and proposed buildable areas for each property, information that, as we reiterate, is extracted from the cadastral plans referred to in proven facts 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, and 19.

Those original conditions, we reiterate, found full support in the Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación), which at that time was a planning instrument that had not adequately weighed the impact on the environment, as a result of which it was later annulled by the Constitutional Chamber (Sala Constitucional). However, in the opinion of this Tribunal, the regulatory building availability conditions established on the date of acquisition of ownership of the aforementioned properties expressly granted a possibility (an expectation and not a right) of use and construction destiny, considering that it has been held as proven that said property is precisely a subsidiary of a Condominium project that was duly registered, as is evident from the cadastral plans indicated in the proven facts. The fact that the property in question forms part of a horizontal property regime allows us, in principle, to infer that the property was acquired under the premise of an expectation of use consistent with a project and design that, by rule of common knowledge, operates in this type of project. The truth of the matter is that at the moment of acquiring the property, with the zoning instrument in force and being issued and applied by the competent authorities (since it went through the process with the Municipality of Mora and the approval of INVU), the plaintiff cannot be charged with a sort of duty or objective possibility of knowing that, due to environmental conditions, the zoning regulations that enabled the change in the land-use regime of those lands that form part of the ZPCE and that gave way to the construction of single-family homes under a condominium regime, with specific availability and building parameters, were illegitimate. In our view, the properties were acquired under a principle of legitimate expectation (máxima de confianza legítima), deriving from the fact that the conditions indicated regarding availability and building capacity were expressly recognized in regulations issued by the competent administrative authorities themselves. Such classification does not diminish, in principle, due to the supervening circumstance of the annulment of the 2001 Zoning Regulation reform, handed down in 2007 by the Constitutional Chamber. Certainly, within the scope of analysis carried out by the Constitutional Tribunal in ruling No. 2010-21258 cited, a determining aspect was the violation of environmental regulations that required the protection of the ecosystem specific to the ZPCE, which had been in force since the very creation of that area by Executive Decree Number 6112-A dated June 23, 1976, with the purpose of protecting forest resources in said area, ensuring that lands with forest vocation always remain with forest cover (cobertura de bosque). However, that encumbrance of lands carried out since 1976 and expanded in 1983 through the issuance of Executive Decree No. 14672 indicated, does not overlook that at the moment of acquiring the properties here referred to with the single-family housing project, the availability conditions, including their land-use regime, were adjusted and in conformity with an administrative regulation in force (at that date) and which, having been issued by the local urban planning governing authority, made it presumed that those particularities were legal and valid, generating in the acquiring administered party a presumption of legitimacy of those circumstances due to the regulatory support they had at that moment. Even more, it is noteworthy that the Constitutional Chamber itself, in the referenced ruling, specifically in considerando VIII, set a framework for the effects of the declaration of unconstitutionality, justifying part of its position on that situation of expectation by stating: "... In the opinion of the Chamber, two specific conditions must be taken into account; the first, when that interested party who has complied with all the necessary requirements effectively began construction before the publication of the aforementioned notice, since they acted under the protection of the urban regulations issued by the Municipality..." That action under the protection of regulations in force places the titleholder within that framework of legitimate expectation (confianza legítima). However, that framework also clearly stated that "(...) Pursuant to Article 91 of the Ley de la Jurisdicción Constitucional, the declaration of unconstitutionality shall have declaratory and retroactive effect to the effective date of the act or regulation, all without prejudice to rights acquired in good faith. The constitutional annulment judgment may graduate and dimension in space, time, or matter, its retroactive effect, and shall dictate the necessary rules to prevent this from producing serious dislocations of social security, justice, or peace. In the case at hand, this Chamber must take into account that the challenge to the Zoning Regulation, according to the publication in La Gaceta No. 173 of September 10, 2001, was made approximately eight years after its entry into force. The notice of the filing and course of the lawsuit was published on August 17, 2009. In the opinion of this Chamber, even though the challenged provisions of the Urban Planning Regulation issued by the Municipality of Mora have had force and permanence, this has occurred especially within the sector of the Zona Protectora Cerros de Escazú that preceded it. In this sense, the creation of the aforementioned Zona Protectora by Decree 6112-A is from June 23, 1976, and its expansion by Decree No. 14672 of June 20, 1983, entered into force well before the regulatory plans, so it could not be considered that those national provisions were ignored by the Municipality and by the residents of the Canton and other protected areas that affect the entire Canton of Mora. For the foregoing, the Chamber considers that the judgment must be accompanied by a special framework in order to cover only fully completed constructions, or those initiated and that have the respective construction licenses and were initiated before the first notice of August 17, 2009. In the opinion of the Chamber, two specific conditions must be taken into account; the first, when that interested party who has complied with all the necessary requirements effectively began construction before the publication of the aforementioned notice, since they acted under the protection of the urban regulations issued by the Municipality. The second, if the housing in said places requires remodeling that does not imply more area of construction or maintenance, this must be admitted as rights acquired in good faith, under the condition of conserving the same previously constructed area. All the foregoing, without prejudice to the Municipality of Mora promulgating new urban provisions that guarantee human development in balance with the environment, complying with the provisions of the Ley de Planificación Urbana, without modifying the soil regime of the respective Protected Zones, as well as the respective technical environmental impact studies. Similarly, in the areas under the jurisdiction of the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications, when it complies with the respective Management Plan of the respective protected zones that likewise affect the Canton of Mora and others, from which the Ministry could not abstract itself given the pressure these zones receive from adjacent communities. Finally, it is clear that upon declaring the unconstitutionality of the challenged regulations, the respective provisions of the 1993 Zoning Regulation, regarding the Agricultural Zone (article 11) and the provisions of the Rest of the District (ZRD) (article 13), do not enter into force automatically, but only once they are published, given that only the summary in La Gaceta is recorded, as indicated supra in this judgment. Faced with this regulatory absence, the urban planning of the Canton of Mora must be integrated with the respective regulations issued by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU). (...)". From what was stated by the Constitutional Chamber, it is evident that the legal situations protected with the indicated framework refer to specific assumptions relating to fully completed constructions, or those initiated and that had the respective construction licenses before the first notice of the unconstitutionality action published on August 17, 2009. In accordance with what was ordered by the Constitutional Tribunal, properties that fell within that factual assumption (and only that one) would not be affected by the suppression of the zoning instrument, to the extent that their actions conformed to the regulations in force at that time. On the other hand, the Constitutional Chamber clarified that in that situation, if said houses required remodeling, they could carry them out, provided it did not imply more construction or maintenance area, understanding that this derives or stems from rights acquired in good faith, under the condition of conserving the same previously constructed area. Also, the Constitutional Chamber expressed that the Municipality of Mora could promulgate new urban provisions, respecting the guidelines and norms of balance with the environment, which were disregarded in the 2001 reform and were the basis of the annulment handed down in that venue. Likewise, it stipulated that the Ministry of Environment and Energy had to issue the respective management plan for the sector involved. From the foregoing, it follows that the cited framework only encompassed those who had already built or had initiated constructions with the respective license by August 17, 2009, without it being understood as applicable to persons who, even having acquired their right of ownership over properties whose land-use and construction regime was based on the annulled Zoning Regulation, had not, by that aforementioned date, initiated legitimate construction works derived from a building license granted by the local entity. In such cases, the holders of the right of ownership of properties located within the zone affected by the annulled zoning could not claim an acquired right to realize their ius edificandi according to the parameters of that land-use program, since it is a regulation that contrasts with Constitutional Law, being harmful to the environment and therefore, with the exceptions noted by the Constitutional Chamber itself, is not capable of generating enforceability in favor of the owners, to the extent that this would imply a sort of ultra-activity of a regulation repealed for constitutional illegitimacy. The plaintiff argues in their favor the dissenting vote that appears in the same resolution and which warns about the possible pernicious impacts for those who acquired property during the validity cycle of the annulled regulation but had not realized their right to build. However, we consider that this argument is not acceptable because it constitutes a minority opinion that was not endorsed by the majority of the Constitutional Tribunal. Therefore, in the context of the aforementioned ruling, this Tribunal could not apply the rules of the framework to situations that were not expressly considered at that specific point of the judicial decision, so such a position is no obstacle to the implications and specifications of such a framework of effects.

VII.- Now then, as we indicated ut supra, the plaintiffs claim the alleged unusability and impossibility of exploitation of the lots that were acquired during the validity of the modification made to the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of the Canton of Mora of the year 2001, because they are now properties with an area smaller than that permitted under the current Zoning Regulation, which leads to the suppression of their right to build, in accordance with the intentions and purpose initially established by the Zoning Regulation in force at the moment of acquiring the properties between the years 2006 and 2007. The alleged unusability, impossibility of exploitation, and suppression of their right to build is based on the following. In the complaints, they argue that they made an investment to purchase lands in the Condominio Hacienda Los Bambúes and now the property they acquired does not have the legal characteristics required by the current Zoning Regulation because it does not have the minimum area of 10,000 square meters and the minimum percentage or coverage currently leads to the unusability of the land for the purposes for which they were acquired, that is, the construction of a house with certain socioeconomic conditions that could not be developed on 10% of the land, which makes the damage certain and effective. They note that they acted under the protection of urban regulations that were presumed valid and effective, with the reasonable hope of acquiring exploitable and usable land for residential, not agricultural, housing and that now, being a protected area (of which there was no declaration by the competent entity for its protection and administration), it cannot be used for such purposes. They accuse causes or generating events materialized in formal actions and inactivity, concretized in the modification to the Zoning Regulation of the Canton of Mora, approval of the project by the Urban Planning Department without technical studies, and the omissive action by the State, since if it had timely safeguarded the protected area of the Cerros de Escazú, especially knowing that private individuals were already constructing buildings in a protected area, in some way, by its competence for managing protected areas, it should have stopped it or warned about the impact on the environment, which would have led the plaintiffs here to not make their purchase decision, which is aggravated by the fact that said regulation was in force for approximately nine years. Then, during their closing arguments, they add that the resolution of the Constitutional Chamber nullified the possibility of using the acquired lands for housing, forcing the land use for said lands to change to lots with a maximum coverage of 10% and a minimum area of one hectare, whereupon their lands do not meet that condition and become unexploitable since they could not be developed for housing according to the purpose for which they were acquired and become lands with permitted uses destined for agricultural activity, allowing only the housing of the owner and workers. However, after a careful analysis, the Tribunal considers that this claim is inappropriate for the following reasons. From the outset, it is necessary to clarify two aspects. The first is that, as was held as proven, the ZPCE was declared as such since 1976, with the issuance of Executive Decree No. 6112-A, that is, since before the plaintiffs acquired the properties that have been referenced in this ruling; so much so that, the Tribunal understands, they acquired knowing of the existence of the referenced protection zone. On the other hand, we must reiterate that although the ruling of the Constitutional Tribunal to which we have made reference annulled the Zoning Regulation under whose protection the plaintiffs acquired the properties in the Condominio Hacienda Los Bambúes; the truth is that said jurisdictional decision dimensioned the effects of the declaration of unconstitutionality by protecting the subjective legal situations of those owners who, on the date of publication of the first notice of the filing of the referenced action (August 17, 2009), had already exercised the right to build or, who on that date, had obtained the building license and had initiated the respective construction. Furthermore, that jurisdictional decision established that an absolute restriction on the use of lands located within the ZPCE was not imposed, to the extent that it indicated with complete clarity that the Municipality of Mora could establish new use regimes provided they were compatible with environmental protection regulations, subjecting that development to the regulations that SINAC had to issue through the respective Plan General de Manejo, which had been lacking since the very creation of the protection zone on June 23, 1976 (with Decree No. 6112-A). Thus, besides being an argument outlined until the closing arguments, it is not true that the resolution of the Constitutional Chamber nullified the possibility of using the lands acquired by the plaintiffs here, as has been stated. In that line, we have that in agreement No. 9 of the ordinary session number 11-2015 held on November 23, 2015, the National Council of Conservation Areas approved the Plan General de Manejo for the ZPCE, which was published in Gaceta No. 37 of February 23, 2016 (administrative files provided by SINAC) and in which the conditions of use of the lands of the ZPCE are established, in four zones, namely, minimal, low, medium, and high intervention. It is worth mentioning that in all those zones, the construction of private property infrastructure is permitted, of course, under different conditions, which includes single-family or multi-family homes and even, developments or condominiums, the latter in the medium and high intervention zones. This being the case, we are of the view that the suppression of the planning instrument by the Constitutional Chamber in itself does not automatically lead to unusability or suppression of the right of property nor to a framework of civil liability for the administrative entities that by action or omission allowed the validity of that annulled regulation, but rather it is necessary to weigh in each case whether, as a result of what happened, those lands fall within the framework set by the Constitutional Chamber, whether they were rendered unusable, or whether they are subject to limitations that prevent the exercise of the right to build. Now, it is unquestionable that the demonstration of these factors (that is, the unusability or emptying of the right of property or the ius edificandi) is a burden incumbent upon the plaintiffs, by virtue of the provisions of articles 317 of the Civil Procedure Code in force at the time of filing these proceedings, 41.1 of the Civil Procedure Code in force at the time of issuing this judgment, 58 and 82 of the CPCA. Well then, in the case at hand, we have that the plaintiff corporations Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A., and Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., represented by the also plaintiffs Villalobos Quirós, Levy Sánchez, and Macari Cámara, did not demonstrate in this proceeding that they had requested a construction license from the Municipality of Mora and initiated constructions prior to August 17, 2009. Even less that prior to August 17, 2009, they had fully completed constructions on the properties owned by them located in the Condominio Hacienda Bambú. By virtue of the foregoing, the legal situation they have in this case is solely the acquisition of a property in the referenced condominium, which was left outside the framework of the effects of the declaration of unconstitutionality carried out by the Constitutional Chamber, as we explained ut supra. Therefore, it is not possible for them to allege the violation of subjective rights or consolidated legal situations related to the ius edificandi.

In any event, it should be noted that the indicated plaintiffs have also not demonstrated what the architectural design of the house they intended to build was or, at least, the one offered to them by the Developer and on which they planned to exercise their right to build. In our view, that aspect was fundamental for the purpose of establishing the alleged affectation they suffered to their properties with the change in urban planning regulations, specifically from the annulment of the Zoning Regulation issued in the year 2001 and the publication of the Plan General de Manejo of the ZPCE. Neither was any technical element offered that would allow certainty in establishing the intervention zone in which the properties of the cited plaintiffs are currently located, after the publication of the Plan General de Manejo of the ZPCE. That technical requirement is fundamental because it constitutes an indispensable input to be able to compare the occupancy conditions set forth in the Zoning Regulation in force at the moment the transfer of shares of the plaintiff entity occurred (2007), versus those set forth in the current Management Plan and to accurately conclude whether the conditions and permitted use for each of the properties changed, for example, whether the construction of single-family homes, multi-family homes, developments, or condominiums was permitted, the maximum height of the houses, the maximum coverage and construction area, the occupancy permissibility index. All those aspects are essential to be able to establish whether the properties of the plaintiffs here can be used or exploited in construction terms or whether, on the contrary, the properties became unusable and the right to build on them was suppressed. However, since the plaintiffs did not meet their evidentiary burdens in that sense, they must assume the corresponding negative procedural consequences in this case, that it has not been proven that their properties became unusable on the occasion of the promulgation of the Plan General de Manejo, that they cannot be exploited, or that it is impossible to build on them. The foregoing because, we insist, the suppression of the previous Zoning Regulation, insofar as it refers exclusively to the area of the ZPCE, did not necessarily lead to the impossibility of use or construction of the property of the plaintiff corporations, especially when the area in all of them exceeds one thousand square meters. In accordance with the referenced Management Plan, in general, those properties could be exploited and be subject to the exercise of the right to build, which must now conform to those urban ordinances that were issued after the Constitutional Chamber annulled the previous Zoning Regulation and ordered the issuance of a Management Plan in that zone, which included the weighing and analysis of the environmental variable. By virtue of the foregoing and since the alleged unusability, impossibility of exploitation, or suppression of the right to build on the indicated properties was not demonstrated, the claim must be rejected, as is hereby done." 5) That the defendants be ordered to pay legal interest on the sums of damages, and for the moral damages caused by the thwarted hope of purchase and acquisition of the lot for housing. 6) That the defendants be ordered to pay the sums as liquidated with the respective indexation. 7) That the defendants be ordered to pay both sets of costs. As a subsidiary claim, in both lawsuits it is requested that, by virtue of the loss of value of the lots acquired by the plaintiffs in the Hacienda Los Bambúes Condominium and the impossibility of using those properties for the purpose for which they were acquired by the plaintiffs, the forced expropriation of those properties be ordered at the expense of the State pursuant to Article 37 of the Organic Law of the Environment (Ley Orgánica del Ambiente) (claims visible in images 77 to 79, 90 to 92, and 816 to 818 of the digital judicial file scanned into a single PDF file, as established during the preliminary hearing).

2.- The State's representative answered both lawsuits and raised the objection of lack of right. She requested that the actions be dismissed and that the plaintiffs be ordered to pay the respective costs and interest (images 127 to 146 and 853 to 973, all from the digital judicial file scanned into a single PDF file).

3.- The representative of INVU answered both lawsuits and raised the objections of lack of standing in its dual form, lack of current interest, and lack of right. He requested that the actions be dismissed and that the plaintiffs be ordered to pay costs (images 114 to 125 and 992 to 1011, all from the digital judicial file scanned into a single PDF file).

4.- The representative of the Municipality of Mora answered both lawsuits and raised the preliminary defenses of failure to exhaust administrative remedies and defective procedural activity; as well as the objections of lack of standing in its dual form, lack of current interest, and lack of right, and alleged the exculpatory defense of victim's fault. He requested that the actions be dismissed and that the plaintiffs be ordered to pay costs (images 149 to 175 and 874 to 899, all from the digital judicial file scanned into a single PDF file).

5.- By ruling No. 1141-2014 issued at 2:30 p.m. on May 23, 2014, the procedural judge ordered the consolidation of the case being processed under file No. 13-000980-1027-CA with the case being processed under file No. 12-002956-1027-CA (images 242 to 246 of the digital judicial file scanned into a single PDF file).

6.- By ruling No. 2780-2015 issued at 10:10 a.m. on October 28, 2015, the procedural judge granted the defense of failure to join the litis raised by the State in a brief filed on June 2, 2015, in file No. 12-002956-1027-CA, ordered that SINAC be brought in as a defendant, and ordered the plaintiff party to expand the lawsuits against this body and provide the respective copies. The record does not show that any appeal against this decision was filed before the Administrative Appeals Tribunal (images 1027 to 1030 of the digital judicial file scanned into a single PDF file).

7.- In an order issued at 10:32 a.m. on November 2, 2015, the procedural judge deemed the ordinary proceeding filed by the plaintiffs against SINAC to be established and granted thirty days to answer the lawsuit (images 1034 to 1036 of the digital judicial file scanned into a single PDF file).

8.- In a brief filed on January 8, 2016, the representative of SINAC answered the lawsuit filed in file No. 12-002956-1027-CA. In its core, it opposed thirty-four facts, raised the objections of lack of active standing, lack of interest, and lack of right, and requested that the plaintiffs be ordered to pay both sets of costs and the corresponding interest (images 1045 to 1060 of the digital judicial file scanned into a single PDF file).

9.- The preliminary hearing established in Article 90 of the Administrative Contentious Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo, hereinafter CPCA) was held on May 13, 2016. At said hearing, the aspects established in the cited rule were resolved in relation to the two consolidated files. The claim was set in the terms set forth in the First Resultando, the preliminary defenses raised by the defendant local entity were rejected, all facts were determined to be disputed, and the pertinent documentary evidence was admitted. Since there was no testimonial or expert evidence to be received (because in some cases it was rejected by the judge and in others withdrawn by the offering party), in accordance with Article 98(2) of the CPCA, this matter was declared as a pure question of law and a deadline was granted to the parties to submit written conclusions.

10.- The parties submitted their conclusions in the terms set forth in the briefs visible in images 1124 to 1129 (INVU), 1135 to 1147 (SINAC), 1157 to 1165 (plaintiff parties), 1166 to 1200 (State), and 1202 to 1206 (Municipality of Mora); all from the judicial file scanned into a single PDF file.

11.- In a brief filed on July 1, 2016, the representative of the Municipality of Mora offered, as new evidence to be considered in the judgment, an assembly prepared by Engineer Randall Rodríguez Vindas, Coordinator of the Municipal Cadastre (images 1214 to 1233 of the judicial file scanned into a single PDF file).

12.- The respective file was referred to the Sixth Chamber for the issuance of the pertinent ruling, as detailed in the Virtual Desktop System, where the entirety of the judicial file scanned into a single PDF file is also recorded. However, by ruling No. 165-2016-VI issued at 11:00 a.m. on November 4, 2016, this Court ordered that a hearing be granted to the parties regarding the new evidence offered by the Municipality of Mora and, on its own motion (de oficio), joined SINAC as a co-defendant in case No. 13-000980-1027-CA and ordered that notice of the lawsuit be served on its Executive Director so that they could answer it. Consequently, it ordered the file to be sent back to the corresponding procedural judge so that the process could be rolled back to the necessary procedural phase and that the appropriate corrective procedural measures be taken to guarantee the right to defense, adversarial process, and due process of the parties in this case (points 2 and 4). Furthermore, it ordered the judge to take note of what was stated in Considerando IV, regarding various deficiencies in the special judicial powers of attorney granted by the plaintiffs in this case (points 1 and 3). Finally, it indicated that once the proceedings were complete and it was procedurally appropriate, the file should be referred back to this Court for the issuance of the corresponding judgment (images 1238 to 1252 of the judicial file scanned into a single PDF file).

13.- The representatives of the State and SINAC filed an appeal against the aforementioned ruling No. 165-2016-VI, and in ruling No. 029-2017-I issued at 10:35 a.m. on January 23, 2017, the First Chamber of the Administrative Appeals Tribunal dismissed the appeals filed and confirmed the contested ruling (images 1370 to 1373 of the judicial file scanned into a single PDF file).

14.- The representative of SINAC answered the lawsuit filed in file No. 13-000980-1027-CA and raised the objections of lack of active standing, lack of interest, and lack of right. She requested that the plaintiffs be ordered to pay both sets of costs and the corresponding interest (images 1411 to 1427 of the digital judicial file scanned into a single PDF file).

15.- At the preliminary hearing held on August 25, 2017, the procedural judge verified compliance with the aspects related to the deficiencies in the special judicial powers of attorney ordered by this Court in the aforementioned ruling No. 165-2016-VI. Points one, two, and four referred to in Considerando Four of the aforementioned ruling No. 165-2016-VI were deemed complied with. In relation to point three, the State raised the preliminary defense of lack of capacity and argued that the plaintiffs were failing to comply with what was ordered in the referred ruling No. 165-2016-VI because the powers of attorney had not been corrected to expand them in relation to SINAC, which caused problems in the representation of the plaintiffs. The procedural judge rejected the defense of lack of capacity raised by the State, but did find that the plaintiffs had not complied with what the Court ordered in the aforementioned Considerando Four, which led to improper representation. Due to the foregoing, she granted the plaintiffs a five-day period to provide the powers of attorney ordered in ruling No. 165-2016-VI, under penalty of declaring the lawsuit inadmissible according to Article 92(2) of the CPCA if they failed to do so. She also ordered that within that same period the power of attorney provided be corrected and that the hearing be suspended.

16.- By ruling No. 887-2018 issued at 2:22 p.m. on May 22, 2018, the procedural judge declared inadmissible the lawsuit filed by Nombre138413, Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DIEZ JJJ, S.A., Scott Schroeder, Viento Estelar Inversiones S.A, Nombre138414, Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH TRES CCC, S.A., Nombre138415, Nombre138416, Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH SEIS FFF, S.A., Nombre138417, Nombre113652, and Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTE SSS, S.A, all in file No. 12-002956-1027-CA; as well as the action filed by Nombre138418 and Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH ONCE KKK, S.A., in file No. 13-000980-1027-CA. The foregoing because they did not comply with the ordered correction, which is why they were improperly represented. Furthermore, she ordered the continuation of the proceedings for the lawsuits filed in file No. 12-002956-1027-CA by Nombre138409, both in his personal capacity and as generalísimo attorney-in-fact of Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK SEIS FFF S.A., Nombre138410, both in her personal capacity and as generalísima attorney-in-fact of Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT, S.A., and Nombre138411, both in his personal capacity and as generalísimo attorney-in-fact of Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A.; as well as the lawsuit filed in file 13-000980-1027-CA by Nombre138412, both in his personal capacity and as representative of Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB, S.A. The foregoing because these plaintiffs did comply with the ordered requirement (images 1504 to 1525 of the digital judicial file scanned into a single PDF file).

17.- The preliminary hearing continued on August 8, 2018, and the procedural judge ordered that all aspects contained in Article 90 of the CPCA be covered again in relation to the two consolidated files. Consequently, the claim was set in the terms set forth in the First Resultando, the defendant local entity withdrew the preliminary defenses raised, the disputed facts were determined, the pertinent documentary evidence was admitted (including that which had been offered by the Municipality of Mora after the first preliminary hearing), the representatives of SINAC, INVU, and the Municipality of Mora withdrew the testimonial evidence offered, and the representatives of the plaintiff party withdrew both the testimonial and expert evidence offered. Since there was no testimonial or expert evidence to be received, in accordance with Article 98(2) of the CPCA, this matter was declared as a pure question of law and all parties ratified the conclusions that had already been submitted in writing.

18.- The respective file was referred to the Sixth Chamber for the issuance of the pertinent ruling. No nullities to be corrected or that cause defenselessness are observed in the proceedings before this Court. This matter also complies with the provisions of the Regulation on the Electronic Judicial File before the Judiciary (Reglamento sobre Expediente Judicial Electrónico ante el Poder Judicial), approved by the Plenary Court, in Article XXXI of session No. 22-13, held on May 20, 2013. After deliberation, this judgment is issued, drafted by the presiding judge Abarca Gómez, with the affirmative vote of Judge Fernández Brenes and Judge Garita Navarro.

CONSIDERANDO

I.- Proven facts. Of relevance for the resolution of this case are the following: 1) The Cerros de Escazú Protective Zone (Zona Protectora Cerros de Escazú) was created by Decree 6112-A of June 23, 1976, and its expansion was ordered by Executive Decree No. 14672 of June 20, 1983 (consultation of the Costa Rican Legal Information System). 2) In La Gaceta No. 205 of October 27, 1993, the first Regulatory Plan for Ciudad Colón was published, which was approved by the Council of the Municipality of Mora in session No. 254 of August 27, 1993, and had been studied since 1991 by INVU; which in its Article 10 established the Agricultural Zone, which would correspond to lands located on the periphery of the canton. Within the requirements of that zoning, a minimum area (minimum permitted lot size) was established according to the "Minimum Productive Parcel" defined by the Ministry of Agriculture and Livestock, a minimum frontage of 20 meters, and a maximum coverage (area deduced from the coefficient of dividing the land area covered by the structure by the lot area) of 10% of the lot area, including constructions related to agricultural use, such as warehouses, sheds, tanks, etc. (first fact of the lawsuit, accepted by the Municipality of Mora and INVU, as recorded in images 152 and 114 of the digital judicial file scanned into a single PDF file, respectively). 3) In 2001, the Municipality of Mora began an approval procedure for a modification to the Regulatory Plan of Mora, so that it would be approved by INVU in accordance with the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and through official letter PU-C-PT-081-2001 of April 30, 2001, the first act of control and oversight by INVU regarding the urban development planning sought by the referred local entity is recorded. INVU communicated to the Municipal Council of Mora some recommendations on the draft modification of the regulatory plan (second fact of the lawsuit accepted by INVU as relevant, according to images 114 and 115 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 4) In an official letter of May 9, 2001, the Municipal Mayor of Mora sent to INVU's Urban Planning Directorate a hydrological study conducted by a private company, as well as the map of the Modification Project for the Regulatory Plan of Ciudad Colón. Said study establishes in the "Description of Growth" that, according to the high slopes of the area and the development of the area, it should tend to be low-density residential with lots of areas greater than 1000 m2. Furthermore, cartographic sheets were provided with the study showing the demarcation of the Cerros de Escazú Protection Zone (third fact of the lawsuit accepted by INVU regarding the submission of the study, according to image 115 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 5) Through official letter PU-C-D-495-2001 of August 17, 2001, without it being recorded in INVU's administrative file that any type of technical environmental study existed regarding the possible environmental impact on the ZPCE, the Urban Planning Directorate of INVU communicated to the Municipality of Mora the approval, by an absolute majority of votes, of the proposed modification to the regulatory plan, thus changing the Zoning Regulation for the Area comprised within the ZPCE; modifying the land use from agricultural zone and forestry land uses to a low-density residential zone with restrictions, which allowed land use for the construction of single-family and multi-family housing (fifth fact of the lawsuit accepted, as relevant, by INVU and the Municipality of Mora, according to images 115 and 152 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 6) In Article 21, Chapter Three entitled: Report of the Mayor, of ordinary session No. 210-2001 held at 5:00 p.m. on September 3, 2001, the modification to the Regulatory Plan of Ciudad Colón was presented for approval to the Municipal Council of Mora, which was approved by definitive agreement, and its publication in the Official Gazette La Gaceta was ordered at that time, with said plan taking effect from its publication (sixth fact of the lawsuit accepted by the Municipality of Mora according to image 152 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 7) In La Gaceta No. 173 of September 10, 2001, the modification of the Zoning Regulation for Ciudad Colón was published, which in its Article 4.3 created the Low-Density Residential Zone with Restrictions (hereinafter ZRBDR), also establishing the permitted uses, non-conforming uses, and requirements as follows: “(…) Article 4.3. Low-density residential zone with restrictions (Z.R.B.D.R): This zone corresponds to lands located to the East and West of the Ciudad Colón quadrant, in which to develop any project it will be necessary to conduct studies and analyses that establish that the future buildings will not have problems due to landslides, subsidence, or soil erosion. 1. Permitted uses: Single-family and multi-family housing, in suburban developments (urbanizaciones) and condominiums, minor commerce, and communal public services. All agricultural, livestock, or forestry activity or related to these. 2. Non-conforming uses: All those not included in permitted uses. 3. Requirements: 3.1. Hydrological and Geological Studies demonstrating that there are no problems of landslides, subsidence, or soil erosion. 3.2. Minimum lot area: 1,000 square meters. 3.3. Minimum lot frontage: 20.00 meters. 3.4. Setbacks: Front 5.00 meters, Side 3.00 meters on each side or 5.00 meters on one side only. Rear 3.00 meters. For buildings of 2 or more stories, the provisions regarding this in the Building Regulations shall apply. 3.5. Maximum height: 2 stories for single-family housing. 6 stories for multi-family housing; from 4 stories onward, the approval of Civil Aviation shall be required. 3.6. Maximum coverage: 30% for single-family housing, 15% for multi-family housing. 3.7. Permitted density: 30 inhabitants per hectare, 6 dwellings per hectare. (…)”. Likewise, subsection 3 of Article 10 of that Zoning Regulation was amended in the following sense: “(…) Article 10 .—Agricultural Zone (Z.A.): This zone corresponds to lands generally located on the periphery, which retain agricultural use, which is intended to be protected and at the same time provide a buffer for urban development, as a limit. 1. Permitted uses. In addition to the installations necessary for agricultural activity, only the dwelling of the owner or the farm laborers is permitted, provided that minimum services exist. For the Zones of Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, and Barrio La Trinidad, an exception is made within these sectors since there is a high rate of housing mixed with agricultural activity and vegetative growth must be accommodated, therefore it is established that housing is permitted and with the same requirements as the already defined residential zone. Vegetative growth occurs on the periphery of public streets and with access to easements (servidumbres) or new public streets no longer than 150 meters in the case of a public street and no longer than 60 meters in the case of an easement (servidumbre), complying with the Building Regulations, and lot sizes will depend on percolation tests. 2. Requirements. 2.1. Minimum area: 1 hectare. 2.2. Minimum frontage: 20.00 meters. 2-3. Maximum coverage: 10% of the farm area, including constructions related to agricultural use. (*)3. Requirements: For the zones of Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, and Barrio La Trinidad, in accordance with the provisions of the first point of this article, residential development is permitted with the following requirements: 1. Maximum density of 250 inhabitants per hectare. 2. Maximum height of 6 stories. 3. Maximum coverage of 30%. 4. Conforming and non-conforming uses as established in the Residential Zone. 5. All lands in this zone must present studies analyzing soil stability, erosion, landslides, and contamination of rivers and streams, as well as water sources. (…)” (seventh fact of the lawsuit accepted by INVU and the Municipality of Mora, consultation of the Costa Rican Legal Information System). 8) On June 22, 2006, Mr. Nombre138419, identification number CED109438, in his capacity as generalísimo attorney-in-fact without limit of sum of Urbanizadora La Laguna S.A., and the plaintiff herein Nombre138420 together with Nombre138421, entered into a private share transfer agreement by virtue of which, as relevant, the former, in her capacity as holder of all the common and nominative shares that represented the corporate capital of the company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., legal identification number CED109439, assigned and transferred to the latter all shares of the referred company, a transfer formalized by the nominative endorsement of each of the existing shares in favor of the assignees. The price of the assignment was $72,655.10 (seventy-two thousand six hundred fifty-five dollars and ten cents), which were paid by the referred company. In clause four, subsection b) of the contract, it was stated: "That the sole asset of the company is the subsidiary property (finca filial) registered in the Public Registry of Property, District of San José, Horizontal Property Section, under Folio Real registration number FORTY-SEVEN THOUSAND ONE HUNDRED FORTY-SIX -F-ZERO ZERO ZERO, which is subsidiary number fifty-three of the Hacienda Los Bambúes condominium, which is free of mortgage encumbrances, annotations, and attachments, and is up to date in the payment of national and municipal taxes." (images 276 to 288 and 305 to 308 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 9) The property registered in the National Registry in the District of San José, under Folio Real registration No. Placa26201 and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., is described as subsidiary property 53, land suitable for building, intended for residential use, which may have a maximum height of two stories, located at Dirección16649, ; with a measurement of one thousand thirty-seven square meters and ninety-three square decimeters, plan SJ-1040164-2005 (images 257 to 261 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 10) The property registered in the National Registry in the District of San José, under Folio Real registration No. Placa26201 and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., corresponds to subsidiary property number 53 of the Hacienda Los Bambúes Residential Horizontal Condominium, developed by Urbanizadora La Laguna S.A. In the cadastral plan Placa26202, it is indicated in the detail of the area chart that, from the capacity referred to in the previous proven fact, the maximum coverage allowed in the zone is 30%, with a height of 2 stories, for a proposed maximum coverage area of 311.38 m2 and a maximum construction area of 622.78 m2, construction ratio 0.6. (images 258 and 259 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). 11) On Dirección16650, Mr. Nombre96718, identification number CED109440, and Mr. Nombre138422, identification number CED77085, represented by their special attorney-in-fact Nombre138419, identification number CED109438, and the plaintiff Nombre138409 together with his wife (Nombre138423) and their three children (Nombre14373, Nombre3154, and Nombre138409, all Nombre138424), entered into a private share transfer agreement by virtue of which, as relevant, Mr. Nombre96718 and Mr. Nombre138422, in their capacity as holders of all the common and nominative shares that represented the corporate capital of the company called Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A., legal identification number CED109441, assigned and transferred to Mr. Nombre138409, Mrs. Nombre138423, and Nombre138424, all shares of the referred company, a transfer formalized by the nominative endorsement of each of the existing shares in favor of the assignees. The price of the assignment was $126,857.13 (one hundred twenty-six thousand eight hundred fifty-seven dollars and thirteen cents), which were paid by the assignees. In clause four, subsection b) of the contract, it was stated: "That the sole asset of the company is the subsidiary property (finca filial) registered in the Public Registry of Property, District of San José, Horizontal Property Section, under Folio Real registration number FORTY-SEVEN THOUSAND ONE HUNDRED FIFTY-EIGHT-F-ZERO ZERO ZERO, which is subsidiary number sixty-five of the Hacienda Los Bambúes Condominium, which is free of mortgage encumbrances, annotations, and attachments, and is up to date in the payment of national and municipal taxes." (folio 462 to 466 of the evidentiary bundle provided by the plaintiff party in file No. 12-00256-1027-CA). 12) The property registered in the National Registry in the District of San José, under Folio Real registration No. Placa26203 and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A., is described as subsidiary property 65, land suitable for building intended for residential use, which may have a maximum height of two stories, located at Dirección16649, ; with a measurement of one thousand one hundred eighty-six square meters and twenty-seven square decimeters, plan Placa26204. As relevant, the property borders to the north on a protection zone and a private street called access one. Said property bears a mortgage registered under entries 0568-00062562-01-0001-00, for an amount of thirty-one million seven hundred twenty thousand colones, whose creditor is Banco de Costa Rica and expires on September 1, 2026 (folio 444 to 451 of the evidentiary bundle provided by the plaintiff party in file No. CED109442). 13) The property registered in the National Registry in the District of San José, under Folio Real registration No. Placa26203 and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A., corresponds to subsidiary property number 65 of the Hacienda Los Bambúes Residential Horizontal Condominium, developed by Urbanizadora La Laguna S.A. In the cadastral plan Placa26204, it is indicated in the detail of the area chart that, from the capacity referred to in the previous proven fact, the maximum coverage allowed in the zone is 30%, with a height of 2 stories, for a proposed maximum coverage area of 355.88 m2 and a maximum construction area of 711.76 m2, construction ratio 0.6. (folio 443 of the evidentiary bundle provided by the plaintiff party in file No. 12-00256-1027-CA). 14) On August 30, 2006, Mr. Nombre96718, identification number CED109440, and Mr. Nombre138422, identification number CED77085, represented by their special attorney-in-fact Nombre138419, identification number CED109438, and the plaintiff herein Nombre138410, entered into a private share transfer agreement by virtue of which, as relevant, Mr. Nombre96718 and Mr. Nombre138422, in their capacity as holders of all the common and nominative shares that represented the corporate capital of the company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A., legal identification number CED109443, assigned and transferred to Mrs. Nombre138410 all shares of the referred company, a transfer formalized by the nominative endorsement of each of the existing shares in favor of the assignee. The price of the assignment was $109,266.05 (one hundred nine thousand two hundred sixty-six dollars and five cents), which were paid by the assignee. In clause four, subsection b) of the contract, it was stated: "That the sole asset of the company is the subsidiary property (finca filial) registered in the Public Registry of Property, District of San José, Horizontal Property Section, under Folio Real registration number FORTY-SEVEN THOUSAND ONE HUNDRED FORTY-ONE -F-ZERO ZERO ZERO, which is subsidiary number forty-eight of the Hacienda Los Bambúes condominium, which is free of mortgage encumbrances, annotations, and attachments, and is up to date in the payment of national and municipal taxes." (folio 166 and 167 of the evidentiary bundle provided by the plaintiff party in file No. Placa26205). 15) The property registered in the National Registry in the District of San José, under Folio Real registration No.

Placa26206 and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A., is described as having the nature of subsidiary farm 48, land suitable for building, to be used for residential purposes, which may have a maximum height of two stories, located at Dirección16649, with an area of one thousand four hundred fifteen square meters and eighteen square decimeters, plan Placa26207 (folios 147 to 154 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. Placa26205). 16) The farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26206, and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A., corresponds to subsidiary farm number 48 of the Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, developed by Urbanizadora La Laguna S.A. In the cadastral plan SJ-1040548-2005, it is indicated in the detail of the area chart that, out of the area stated in the preceding proven fact, the maximum permitted coverage in the zone is 30%, with a height of 2 stories, for a maximum proposed coverage area of 424.55 m2 and a maximum construction area of 848.11 m2, construction index 0.6. (folio 146 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. 12-00256-1027-CA). 17) On July 20, 2007, Nombre96718, identity card CED109440, and Nombre138422, identity card CED77085, represented by their special agent Nombre138419, identity card CED109438, and the plaintiff Nombre138411, signed a private share transfer agreement whereby, as relevant, Nombre96718 and Nombre138422, in their capacity as holders of all the common and nominative shares representing the corporate capital of the company called Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., legal identification number CED109444, assigned and transferred to the plaintiff Nombre138411 all shares of the aforementioned company. The transfer price was $224,277.30 (two hundred twenty-four thousand two hundred seventy-seven dollars and thirty cents), which were paid by the transferee. Clause two of the contract indicated that the aforementioned company is the owner of the farm registered in the National Registry of Real Property, Folio Real system, Province of San José, registration number FORTY-SEVEN THOUSAND ONE HUNDRED FIFTY-FOUR-F-C ZERO ZERO ZERO. Subsequently, clause four indicated, as relevant, that said property was free of mortgage and judicial encumbrances, and up to date with national and municipal taxes, as well as any other amount owed for any reason (folios 338 to 343 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. 12-00256-1027-CA). 18) The farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26208, and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., is described as having the nature of subsidiary farm 61, land suitable for building to be used for residential purposes, which may have a maximum height of two stories, located at Dirección11585, Province of San José; with an area of one thousand seven hundred twenty-five square meters and twenty-one square decimeters, plan Placa26209. As relevant, the farm borders to the south with a protection zone. (folios 315 to 321 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. 12-00256-1027-CA). 19) The farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26208, and which is owned by the plaintiff company called Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., corresponds to subsidiary farm number 61 of the Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, developed by Urbanizadora La Laguna S.A. In the cadastral plan SJ-1041246-2005, it is indicated in the detail of the area chart that, out of the area stated in the preceding proven fact, the maximum permitted coverage in the zone is 30%, with a height of 2 stories, for a maximum proposed coverage area of 517.56 m2 and a maximum construction area of 1035.13 m2, construction index 0.6. (folio 314 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. Placa26205). 20) On Dirección16651, the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. requested from the Municipality of Mora a building permit to construct a dwelling on the farm it owns, registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26201, which corresponds to subsidiary farm number 53 of the Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes. As stated in the application, the construction would consist of an area of 620 m2 and three stories, with a total of 18 rooms, five of which would be bedrooms. The value of the work was set at ¢142,800,000.00 (image 301 of the scanned digital judicial file in a single PDF file). 21) On March 7, 2008, the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. paid the Instituto Nacional de Seguros the sum of ¢Placa26210 for workers' compensation insurance for the construction of a dwelling in the Condominio Hacienda Los Bambúes in Ciudad Colón, Mora. The insurance was granted with validity until January 5, 2009 (images 303 and 304 of the scanned digital judicial file in a single PDF file). 22) On March 25, 2008, the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. paid the Municipality of Mora the sum of ¢Placa26211 for the Construction Tax related to building permit No. 59-08 (image 300 of the scanned digital judicial file in a single PDF file). 23) On July 17, 2008, the plaintiff Nombre138409 and the company Berebere Criollo S.A., in its capacity as settlor-beneficiary of the Fideicomiso La Laguna-Los Bambú, signed deed number One Hundred-Eleven visible on folio 163 of volume ten of the protocol of notary Mario Rucavado Rodríguez and indicated, as relevant, that the farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26203, and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A., was being investigated by the Tribunal Ambiental Administrativo under case file No. Placa26212, in which a precautionary measure was ordered, freezing a part of the project, an area within which subsidiary farm 65, sold to the plaintiff Nombre138409, is located. Subsequently, considering that the plaintiff Nombre138409 could not build on the farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26203, they agreed on the actions to follow depending on what the Tribunal Ambiental Administrativo resolved (folio 453 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. 12-00256-1027-CA). 24) On January 21, 2009, the Inspections Unit of the Municipality of Mora informed the Instituto Nacional de Seguros that the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. appeared before that local entity to renew building permit No. 059-08. It also indicated that, considering that the work had policy No. 028H50, valid from March 5, 2008, to January 5, 2009, they requested that its term be extended by a period of two months in order to finish the works, which were 85% advanced (image 302 of the scanned digital judicial file in a single PDF file). 25) On February 12, 2009, Civil Engineer Fernando Peñaranda Peralta of Banco HSBC Costa Rica S.A. performed an appraisal to estimate the real value of the farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26201, and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. It was indicated there, as relevant, that the progress of the construction work was 30% and that the market value was $563,000 or ¢314,000,000 (images 262 to 276 of the scanned digital judicial file in a single PDF file). 26) On March 6, 2009, the plaintiff Nombre138420 in her personal capacity and Nombre138421, in his capacity as general agent without limit of amount of the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., constituted a mortgage loan with Banco HSBC (Costa Rica) S.A. for the sum of exactly sixty thousand dollars, by virtue of which the plaintiff Nombre138420 became the debtor of the aforementioned loan, which she would pay in two hundred forty equal monthly consecutive installments calculated over a two hundred forty-month term, under the level payment system. As security for the principal owed, ordinary and default interest, insurance premiums and interest thereon, as well as procedural and personal costs of a potential enforcement and all obligations incurred, a first-degree mortgage was granted in favor of the creditor bank over the farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26201, and which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., a guarantee that is registered in the National Registry under entries 2009-63335-01-0001-001 (images 310 to 322 in relation to 257 of the scanned digital judicial file in a single PDF file). 27) On June 19, 2009, the Mayor of the Municipality of Mora filed an unconstitutionality action against the comprehensive amendment made to the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of the canton of Mora, only in relation to the Zona Protectora Cerros de Escazú, processed under case file No. 09-009306-0007-CO in the Constitutional Chamber. Essentially, he argued that the Zona Protectora Cerros de Escazú, which has an area of 7,175 hectares, of which approximately 30% is in the canton of Mora, is a geomorphological unit that serves as a lung for the Gran Área Metropolitana, with rich biodiversity, a valuable water system, and great scenic beauty. On September 10, 1993, the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Mora entered into force and, according to the zoning in effect at that time, the Zona Protectora Cerros de Escazú was entirely within the Agricultural Zone, whose land-use regulations were restrictive regarding urban development purposes, in order to ensure construction control over this zone dedicated to forest protection and the protection of bodies of water, to favor soil stability with vegetative cover. He pointed out that in 2001, a comprehensive amendment was made to the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Mora, published in La Gaceta No. 173 on September 10, 2001, which essentially affected areas located in the Agricultural Zone and the rest-of-district zone, as well as areas included within the Zona Protectora Cerros de Escazú that were previously within the agricultural zone. He added that the comprehensive amendment to the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Mora implied a deterioration from an environmental standpoint in the following aspects: a) an increase in the maximum lot coverage percentage, from 10% to 30% in certain zones, producing a decrease in soil permeability; b) a decrease in the minimum lot size: it changed from between 7,000 square meters and one hectare (10,000 square meters) to 1,000 square meters in some zones, implying the possibility of denser subdivisions (fraccionamientos) in these forest protection zones; c) an increase in population density: it changed to 30 inhabitants per hectare; d) the land use was changed: from agricultural use to a residential one where single-family and multi-family dwellings are allowed, in subdivisions (urbanizaciones) and condominiums, along with minor commerce, community public services, and all agricultural, livestock, and forestry activities or those related to them; e) the existence of forest resources that must be protected by all state institutions was not considered; f) the existence of protection areas for streams, rivers, and springs (nacientes) that must also be protected was not considered. The plaintiff alleged that the comprehensive amendment to the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Mora, only regarding the modification of zoning for areas located in the Zona Protectora Cerros de Escazú and the corresponding part of the Zoning Map, violates Articles 50 and 89 of the Political Constitution, which protect the right to a healthy and ecologically balanced environment, because the challenged provisions produce a deterioration of the environmental guarantees defined by the Municipality of Mora through the Zoning Regulations of the Regulatory Plan, regarding the Zona Protectora Cerros de Escazú, given that the agricultural zone was the one with the greatest restrictions regarding coverage, minimum lot size, and conforming and non-conforming uses, yet currently it is possible for a developer to carry out a condominium in the Zona Protectora with almost no restrictions, as it is a conforming use under the challenged rule, which is entirely contrary to the purposes and objectives of the creation of this protected wilderness area, which aims to safeguard the forest and water resources of these lands, representing a violation of the right to a healthy environment, since the environment in its entirety is affected, to the detriment of all residents of the Canton, and especially the residents of the protected zone and its area of influence, which transcends cantonal limits. He also alleged infringement of Article 25.1 of the Universal Declaration of Human Rights, since the obligation of States to respect and ensure the enjoyment of human rights for their inhabitants derives from it, encompassing institutional actions, which must direct all their policies and general regulations, as well as their specific acts, towards achieving them, so there is a discrepancy between the principle contained in that international norm and the amendment made in 2001 to the Zoning Regulations of the Canton of Mora regarding the Zona Protectora Cerros de Escazú. He also alleged a violation of Article 11 of the Additional Protocol to the American Convention on Human Rights in the Area of Economic, Social and Cultural Rights, known as the Protocol of San Salvador, since it is clear that the issuance of local regulations with the force of substantive law that relax environmental regulations in a protected wilderness area is contrary to this international legal norm, which establishes the State's obligation to promote the protection, preservation, and improvement of the environment. Furthermore, he noted that the challenged regulations violated the principle of progressiveness of human rights, since far from improving and ensuring the real recognition and respect for people to enjoy an adequate standard of living ensuring their health and well-being and a healthy and ecologically balanced environment, harmful regulations were issued for Dirección16652 (judgment No. 2010-21258 of the Constitutional Chamber, first result, query made to the Costa Rican Legal Information System). 28) The plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A. paid the Real Property Tax to the Municipality of Mora for fiscal periods 2007, 2008, and 2009 (folio 367 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. 12-00256-1027-CA). 29) The plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. paid the Solidarity Tax on Luxury Homes for fiscal periods 2010 and 2011 (images 308 and 309 of the scanned digital judicial file in a single PDF file). 30) On September 2, 2010, the Director of the Central Pacific Conservation Area of the Sistema Nacional de Áreas de Conservación certified, as relevant, that "(…) it has been determined based on the location set forth in cadastral plan number SJ-1041246-05, land in the name of the firm DESARROLLOS URBANÍSTICOS BLOQUE SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., identification No. CED109444, that this describes a land located WITHIN THE LIMITS OF THE ZONA PROTECTORA CERROS DE ESCAZÚ, A PROTECTED WILDERNESS AREA CREATED BY EXECUTIVE DECREE No. 6112-A OF JULY 17, 1976, AMENDED BY EXECUTIVE DECREE No. 14672-A OF JULY 21, 1983, MANAGEMENT CATEGORY ADMINISTERED BY THE SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN (…)" (folio 370 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. 12-00256-1027-CA). 31) By judgment No. 2010-021258 at 2:00 p.m. on December 22, 2010, the Constitutional Chamber resolved the unconstitutionality action referenced in the previous sections as follows: "(…) The action is GRANTED. Consequently, Articles 4.3 and 10 of the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of Mora, published in La Gaceta No. 173 of September 10, 2001, are annulled as unconstitutional. As for Article 13 of the 1993 Zoning Regulations, it is not unconstitutional if, after its publication in the Official Gazette La Gaceta, it is not applied to Protected Wilderness Areas. This judgment has declaratory and retroactive effects to the date the annulled norm took effect, without prejudice to good faith acquired rights. However, in accordance with Article 91 of the Law of Constitutional Jurisdiction, the effects are tailored in the sense that the declared unconstitutionality does not affect fully completed constructions or owners who have the respective building permits granted by the Municipality, except those that had not yet begun as of the date of publication of the notice. Until the Municipality and the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications have enacted the respective regulations, only remodeling or maintenance work on previously built areas shall be allowed. Let this pronouncement be communicated to the Executive Branch. Let this pronouncement be summarized in the Official Gazette La Gaceta and published in full in the Judicial Bulletin. Let it be notified. / Magistrate Castillo Víquez dissents only regarding the tailoring of this judgment. (…)". This ruling was published in Judicial Bulletin No. 13 on January 19, 2011 (judgment 2010-21258 of the Constitutional Chamber, query made to the Costa Rican Legal Information System). 32) In Considerando VIII of the cited judgment No. 2010-21258, the Constitutional Court tailored the effects of the judgment as follows: "(…) VIII.- Tailoring of the effects of the judgment. Written by Magistrate Calzada Miranda. In accordance with Article 91 of the Law of Constitutional Jurisdiction, the declaration of unconstitutionality shall have declaratory and retroactive effect to the date the act or norm took effect, all without prejudice to good faith acquired rights. The annulment constitutional judgment may graduate and tailor in space, time, or subject matter its retroactive effect, and shall issue the necessary rules to prevent it from producing serious dislocations of social security, justice, or peace. In the case before us, this Chamber must take into account that the challenge to the Zoning Regulations, according to their publication in La Gaceta No. 173 of September 10, 2001, was made approximately eight years after they came into force. The notice of the filing and course of the lawsuit was published on August 17, 2009. In this Chamber's view, even though the challenged provisions of the Urban Planning Regulations issued by the Municipality of Mora have had force and permanence, this has occurred especially within the sector of the Zona Protectora Cerros de Escazú that predates them. In this regard, the creation of the aforementioned Zona Protectora by Decree 6112-A is dated June 23, 1976, and its expansion by Decree No. 14672 of June 20, 1983, came into effect earlier than the regulatory plans, so it could not be considered that those national provisions were ignored by the Municipality and the residents of the Canton and other protective areas that fully affect the Canton of Mora. Therefore, the Chamber considers that the judgment must be accompanied by special tailoring in order to cover only constructions that are fully completed, or those that were begun and have the respective building permits and were begun before the first notice of August 17, 2009. In the Chamber's view, two specific conditions must be taken into account: first, when that interested party who has met all necessary requirements actually began construction before the publication of the aforementioned notice, since they acted under the protection of the urban regulations issued by the Municipality. Second, if dwellings in those places require remodeling that does not imply more construction area or maintenance, this must be admitted as good faith acquired rights, under the condition of retaining the same previously built area. All the above, without prejudice to the Municipality of Mora promulgating new urban provisions that guarantee human development in balance with the environment, complying with the provisions of the Urban Planning Law, without modifying the soil regime of the respective Zonas Protectoras, as well as the respective technical environmental impact studies. Likewise, in the areas under the purview of the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications, when it complies with the respective Management Plan for the respective protected zones that affect the Canton of Mora and others in the same way, from which the Ministry could not refrain given the pressure these zones receive from adjacent communities. Finally, it is clear that upon declaring the unconstitutionality of the challenged norms, the respective provisions of the 1993 Zoning Regulations, regarding the Agricultural Zone (Article 11) and the Rest of District (ZRD) provisions (Article 13), do not automatically enter into effect, but rather only once they are published, given that only the summary in La Gaceta exists, as indicated above in this judgment. Faced with this regulatory gap, the urban planning of the Canton of Mora must be integrated with the respective regulations issued by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (…)" (cited judgment 2010-21258, query to the Costa Rican Legal Information System). 33) On November 28, 2011, the Director of the Central Pacific Conservation Area of the Sistema Nacional de Áreas de Conservación certified regarding the farm registered in the National Registry, San José Registry Section, real folio registration number Placa26203, as relevant, that "(…) it has been determined based on the location set forth in cadastral plan number Placa26204, land in the name of the firm URBANIZADORA LA LAGUNA S.A., identification No. CED109445, that this describes a land located WITHIN THE LIMITS OF THE Dirección16652, PROTECTED WILDERNESS AREA CREATED BY EXECUTIVE DECREE No. 6112-A OF JULY 17, Placa26197, AMENDED BY EXECUTIVE DECREE No. 14672-A OF JULY 21, 1983, MANAGEMENT CATEGORY ADMINISTERED BY THE SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN (SINAC) OF THE MINISTRY OF ENVIRONMENT, ENERGY AND TELECOMMUNICATIONS (MINAET). (…)" (folio 454 of the evidentiary record submitted by the plaintiff in case file No. 12-00256-1027-CA). 34) In agreement No. 9 of the ordinary session number 11-2015 held on November 23, 2015, the National Council of Conservation Areas approved the General Management Plan for the Zona Protectora Cerros de Escazú, which was published in Gaceta No. 37 on February 23, 2016 (administrative files provided by SINAC). 35) On the farm registered in the National Registry in the San José Registry Section, real folio registration number Placa26201, which is owned by the plaintiff company called Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. and corresponds to subsidiary farm number 53 of the Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, the dwelling of the plaintiff Nombre138412 was built (as inferred from images 250 to 253 of the scanned digital judicial file in a single PDF file).

II.- Facts not proven. As relevant to this proceeding, and due to the lack of evidence supporting them, the following are considered not proven: 1) That the INVU assessed the environmental variable in the approval process for the modification of the Regulatory Plan of the Municipality of Mora, submitted for its consideration in 2001, which included modifications to the land-use regime in an area encompassing the ZPCE. 2) That after the modification of the Regulatory Plan of Ciudad Colón in 2001, there was no type of control, oversight, or protection activity regarding the ZPCE by the Ministry of Environment and Energy. 3) That the plaintiff owners of the real properties registered in the National Registry, San José Registry Section, real folio registration numbers Placa26198 and Placa26208, cannot exercise their right to build in accordance with the conditions specific to the Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, developed by Urbanizadora La Laguna S.A. 4) That as a result of the issuance of the General Management Plan for the ZPCE, the properties registered in the National Registry, San José Registry Section, real folio registration numbers Placa26199, , and Placa26201, and the constructions existing on the latter, have lost the economic value in the real estate market that they held prior to the issuance of that Plan. 5) Whether the properties registered in the National Registry, San José Registry Section, real folio registration numbers Placa26199, , and Placa26201 have paid the real property tax. 6) That the plaintiff companies Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A., and Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., or the plaintiffs Nombre138409, Nombre138410, and Nombre138425, applied for a building permit before the Municipality of Mora and started the respective construction prior to August 17, 2009. 7) That the plaintiff companies Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A., and Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., or the plaintiffs Nombre138409, Nombre138410, and Nombre138425, have completed constructions on their properties located in the Condominio Hacienda Bambú prior to August 17, 2009. 8) What the architectural design of the dwelling they planned to build was or, at least, the one offered by Urbanizadora La Laguna S.A. to the plaintiff companies Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A., and Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., or the plaintiffs Nombre138409, Nombre138410, and Nombre138425. 9) The intervention zone where the properties owned by the plaintiff companies are located after the publication of the General Management Plan for the ZPCE. 10) That the plaintiffs have lost ownership of their properties or have been prevented by the defendants from using the percentage allowed under the urban planning regulations. 11) Whether the properties registered in the National Registry, San José Registry Section, real folio registration numbers Placa26201 and Placa26206 are in a protected zone.

III.- Object of the proceedings. At its core, all plaintiffs bring this action to determine the applicability or not of the liability framework they impute to the co-defendant parties, as a consequence of what they consider are damages caused in their capacity as owners to the various properties they own located in the project called Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, developed by Urbanizadora La Laguna S.A. Specifically, the following main claims are made: 1) That the defendants be declared responsible for the unusability and impossibility of exploiting the lots that were acquired during the effectiveness of the modification made to the Zoning Regulations of the Regulatory Plan of the Canton of Mora in 2001, as they are properties with an area smaller than that permitted under the current zoning regulations. 2) That the State be declared responsible for lack of oversight, control, and protection of the Zona de Protección Cerros de Escazú, allowing the change of zoning and change of permitted uses to single-family and multi-family dwellings, which led to the purchase of land with areas in a range greater than 1,000 square meters and less than 10,000 square meters, and thereby caused the plaintiffs to purchase land within that range, which would subsequently be unexploitable and unusable. 3) That the defendants be declared responsible for the loss or decrease in market value of the land acquired by the plaintiffs.

• 4)That the defendants be ordered to pay the damages and losses caused. As damages, they claim the loss of market value of the acquired lands caused by the current restrictions on the property, with the loss being the difference between the market value of the land with restrictions versus its value without them; the loss of market value for buildings caused for properties that have buildings with property restrictions, with the damage consisting of the loss of market value of the buildings with restrictions versus the market value of the buildings without them; the loss of bank interest paid on financing for the purchase of the lands and buildings thereon, with this item consisting of the financial cost incurred for their purchase, caused by the payment of a loan now exceeding the market value price, since interest is currently being paid on a loan for money that is not related to the value of the property, and the financial cost on an unusable land; the loss from insurance premiums paid since the purchase, caused by the payment of premiums on lands with a sale price lower than the purchase price, since overvalued premiums are being paid in relation to properties with lower prices; the loss from condominium maintenance fees paid since the purchase, caused by the impossibility of using the land; the loss from taxes paid since the purchase and taxes paid for luxury homes, caused by overpayment of taxes at values exceeding the actual value of the property; the professional fees paid for the purchase, caused by the payment of higher fees in relation to the property value below the actual purchase value; and the moral damages caused by the dashed hope of purchasing and acquiring a lot for housing. As losses, they claim legal interest for advance payment of the price, this being the opportunity cost of the value of money advanced in payment of the price or option to purchase the lands, as well as legal interest for the opportunity cost of the money value of the total investment in the purchase of the land and construction of buildings. 5) That the defendants be ordered to pay legal interest on the sums for damages and losses, and for the moral damages caused by the dashed hope of purchasing and acquiring the lot for housing. 6) That the defendants be ordered to pay the sums as liquidated with the corresponding indexation. 7) That the defendants be ordered to pay both sets of costs. As a subsidiary claim, in both lawsuits it is requested that, by virtue of the loss of value of the lots acquired by the plaintiffs in the Condominio Hacienda Los Bambúes and the impossibility of using said properties for the purpose for which they were acquired by the plaintiffs, the forced expropriation of those properties be ordered at the expense of the State in accordance with Article 37 of the Ley Orgánica del Ambiente. The examination of the allegations made then follows.

IV.- General aspects related to the nature and scope of regulatory plans, the weighing of the environmental variable in urban planning, and the impact thereof on individuals’ property rights. Given the specific claims raised by each of the plaintiffs herein, the Court deems it necessary to refer to these topics, which have already been addressed by this Court in judgment No. 0037-2017-VI rendered at 2:00 p.m. on March 22, 2017, which resolved a similar claim brought by an owner of a property located, precisely, in the Condominio Hacienda Los Bambú in the canton of Mora. For relevant purposes, that judgment stated: “(…) Under the provisions of Article 169 of the Political Constitution, the exclusive authority for planning, control, and execution of local urban development belongs to the municipalities, which they carry out through so-called regulatory plans, by which, within their territorial jurisdiction, they determine—among other elements—the zoning of land use. In this regard, the cited provision states: ‘The administration of local interests and services in each canton shall be the responsibility of the Municipal Government, comprised of a deliberative body, composed of popularly elected municipal council members, and an executive official to be designated by law.’ The foregoing is pursuant to the autonomy over their territories granted to them by the original constituent power, a postulate reiterated in Article 170, initial paragraph, which states: ‘Municipal corporations are autonomous.’ The powers and functions of these administrative units are set forth in the Código Municipal and the Ley de Planificación Urbana, in respect of the activity under our examination. Under this reasoning, Article 3 of the Código Municipal states: ‘The territorial jurisdiction of the municipality is the respective canton, whose head city is the seat of the municipal government./ The government and administration of cantonal interests and services shall be the responsibility of the municipal government.’ From this standpoint, the issuance of local regulatory plans is the responsibility of the Municipalities, through the procedure established by law. Thus, the Ley de Planificación Urbana, No. 4240 of November 15, 1968, provides in its Article 15: ‘In accordance with the precept of Article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development, within the limits of their jurisdictional territory, is recognized. Consequently, each of them shall provide what is necessary to implement a regulatory plan, and the related urban development regulations, in the areas where it must govern, without prejudice to extending all or some of its effects to other sectors where qualified reasons exist to establish a particular regulatory regime.’ From that standpoint, the first article of the Ley de Planificación Urbana conceptualizes the regulatory plan as the local planning instrument that defines, in a set of plans, maps, regulations, and any other document, graphic, or supplement, the development policy and plans for population distribution, land uses, circulation routes, public services, community facilities, and construction, conservation, and rehabilitation of urban areas. As to their nature, the Constitutional Chamber has considered them as follows: ‘These are broad planning mechanisms through which local governments decide on the best use to be given to the land, as well as the design of public services, local communication routes, housing, and urban renewal, among others. In this sense, these plans constitute municipal policy mechanisms that allow planning the type of development desired for each canton, in consideration of the rights and interests of its inhabitants and the constitutional values that inform all public action (see in that sense judgment number 5097-93, at ten twenty-four hours on October fifteen, nineteen ninety-three, and judgment number 2006-10971 at eighteen hours three minutes on July twenty-six, two thousand six).’ (Resolution 2008-6304 at twelve hours twenty-six minutes on April eighteen, two thousand eight). Through these plans, the power of urban planning and ordering is concretized, which is conferred as a primordial competence to local entities. To that extent, Urban Planning is defined by the first article of the Ley de Planificación Urbana as ‘the continuous and comprehensive process of analysis and formulation of plans and regulations on urban development, aimed at ensuring the safety, health, comfort, and well-being of the community.’ In this way, urban planning must be considered as a concrete application of the exercise of powers that public authority confers on the State, as part of actions aimed at defining the national political-economic action. Ultimately, the essence of this type of manifestation of power is that, through adequate planning, a series of combinations of various purposes is produced in the utility of the land, such that its arrangement provides better service and yield for people and the urban community, balancing the development of population centers and surrounding rural areas, of the different urban communities, regions, and the country in general. It is necessary to point out that regulatory plans and their respective regulations have a normative nature, and consequently, bind both the owners of land located in the application zone and the very municipality that issues them. They are normative instruments that impose urbanistic limitations, as a derivation of the authorization provided under Law No. 4240. Thus, once the local planning instrument is adopted, the provisions contained therein are applicable to all buildings intended to be constructed, remodeled, or expanded after their entry into force, except for certain exceptional cases. Thus, it is an instrument of urban ordering and concretion of the planning power vested in Local Corporations, which sets the rules for buildability in a given area and, as such, directly affects the availability of the ius edificandi inherent in real property, thereby incorporating limitations on property, effects required and justified by the satisfaction of various legal prerequisites and an issuance procedure. Regarding its legal nature, see, among others, resolutions numbers 416-2010, 2304-2010, 073-2011, 126-2011, and 141-2012, all from Section III of this Administrative Litigation Court, as well as vote No. 2006-13330 of the Constitutional Chamber. / VI.- Requirements and procedure for issuing a Regulatory Plan. From the foregoing, the legal nature of the Regulatory Plan, its purpose, and the authority of local entities to issue it are clear, as well as its legal scope for limiting the full enjoyment of the various attributes of ownership. Nevertheless, the issuance of these regulatory plans is an authority far from unrestricted, and as a typical administrative function in the exercise of imperium powers, in this case, of an ordering nature and therefore a relative delimiter of individuals’ rights, it must be subject, as it indeed is, to legality. This entails the applicability of limits that the legal order itself imposes, not only at the level of defining action and procedural frameworks but also, and perhaps more importantly, limits deriving from the normative plexus and from the very rights whose exercise it seeks to condition, or at least, channel. The planning activity lies at the very essence of State power in its teleological aspect, since in essence, it aims to lay the foundations upon which urban development actions must rest, so that through the ordering of urban property use, better utilization and optimization of resources are permitted, to increase the quality of life of individuals, in harmony with the prevailing social and economic model. Even so, it is clear that it is subject to boundaries or barriers. Planning cannot be arbitrary or whimsical; it must be the means to an end, the vehicle carrying urban factors toward the destination of a better city that integrates the different variables that gravitate around it in adequate harmony. This is why, under the prism of the principle of legality, the issuance of regulatory plans is subject to the specific procedure provided by the Ley de Planificación Urbana. Furthermore, that legal body establishes the basic content of these normative acts. On this point, see Articles 15 to 20 of the mentioned legislation. Specifically, Article 16 of the Ley de Planificación Urbana stipulates that in accordance with the objectives defined by the various governing and administrative bodies of the State, the local regulatory plan shall contain, among other elements, but not limited to them: a) the development policy, with a statement of the principles and norms on which it is based and the objectives set forth by the needs and growth of the area to be planned; b) the population study, which shall include projections for future demographic growth, its distribution, and recommended density norms; c) the land use, showing the situation and distribution of land with respect to housing, commerce, industry, education, recreation, public purposes, and any other pertinent destination; d) the circulation study, by means of which the general location of main public roads and transportation routes and terminals is indicated; e) community services, to indicate the location and size of areas required for schools, high schools, parks, playgrounds, health units, hospitals, libraries, museums, public markets, and any other similar facility; f) public services, with analysis and general location of the main systems and installations of water pipes, hydrants, sanitary and storm sewers, collection and disposal of waste, as well as any other of analogous importance; and g) housing and urban renewal with an exposition of housing needs and objectives, and reference to areas that must be subject to conservation, rehabilitation, and remodeling. Now then, the issuance of a regulatory plan is subject to the fulfillment of substantial requirements established by the legal order as conditioning criteria for the validity of the conduct. At this level, Article 17 of the previously cited Law states that, prior to implementing a regulatory plan or any part thereof, the respective municipality intending to do so must proceed as follows: “1) Call a public hearing through the Official Gazette and such additional dissemination as necessary, indicating the venue, date, and time to hear the project and the verbal or written observations that residents or interested parties deem appropriate to formulate. The notice shall be made no less than fifteen business days in advance; 2) Obtain the approval of the Dirección de Urbanismo, if the project did not originate in that office or differs from what that office proposed, without prejudice to the remedies established in Article 13; 3) Agree on its formal adoption, by an absolute majority of votes; and 4) Publish in ‘La Gaceta’ the notice of the agreed adoption, indicating the date from which the corresponding regulations shall become enforceable./ The above requirements shall also be observed when modifying, suspending, or repealing, in whole or in part, the referenced plan or any of its regulations.” (On requirements of effectiveness, consult judgment 2000-09038 at ten hours five minutes on October thirteen, two thousand, of the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice). These consist of different phases that materialize in the course of an administrative procedure, each of which has a specific ratio and systematic logic within the integrality of the final act. They are, therefore, stages of a single procedure, and although they must not be considered autonomously, each one holds a concrete purpose that is directly linked to the legal interests that converge in urbanistic matters. Each legal requirement for issuing a regulatory plan constitutes the source of a procedural phase that, in a logical order, is a prerequisite for the next, such that the absence or substantial imperfection—that upsets the public purpose—of the prior stage incorporates a flaw of invalidity in the subsequent stages. The examination of the content of the aforementioned Article 17 allows establishing that each of these requirements entails procedural actions to be able to establish its due fulfillment, but that together, they constitute parts of a single common procedure that results in the issuance of a normative act called a Regulatory Plan or its partial or total modification. It is worth noting that the same procedure must be followed for any change or alteration to the regulatory plan, as a consequence of the principle of parallelism of forms. In addition to this, Articles 19 and 20 of the same law prescribe that each Municipality shall issue and promulgate the procedural rules necessary for the due observance of the regulatory plan and for the protection of the interests of the health, safety, comfort, and well-being of the community, and that such regulations shall contain norms and conditions to promote, among others, a harmonious relationship among the various land uses, adequate subdivision of land, rehabilitation of areas and prevention of their deterioration, and in general, any other community interest conducive to the success of the regulatory plan. The issuance of these territorial planning plans, as follows from the Ley de Planificación Urbana, is subject to intense control by the Dirección de Urbanismo of the INVU, the entity charged with approving those planning instruments, for which purpose it must collate and verify compliance with the technical rules and principles (which include the environmental variable, as a derivation of Articles 16 and 158 of the LGAP and Article 17 of the Ley Orgánica del Ambiente) in their issuance. Thus, Article 18 of the referenced law stipulates with complete clarity that said approval of the plan or its implementation regulations may (must) be partially (or totally) denied, setting forth the legal and/or technical justifications that determine the advisability of such rejection for the national or regional interest. Even more, the same provision indicates that if the petitioning Municipality does not accept the objections made by the INVU, only the objected part shall remain suspended, without prejudice to the dissenting corporation making use of the remedies established in Article 13 of the same legal body or agreeing to submit the dispute to the decision of a conciliation commission that the parties agree to constitute for the case. This highlights the preventive control role that the Ley de Planificación Urbana has conferred on the INVU, as the entity that in this matter seeks to harmonize local development with national or regional development rules and plans. This also follows from the powers that Article 10 of Law No. 4240 grants to the Dirección de Urbanismo. Now then, this control extends to the various regulations and procedural rules that local entities issue for the execution and observance of the regulatory plan. In that sense, Article 20 of the Ley de Planificación Urbana indicates the set of norms and conditions that those regulations must develop, which must show consistency with the regulatory plan, and also with other legal norms that constitute or impose restrictions or limitations on land use. The same Article 21 of the cited legislation details the main Urban Development regulations, indicating that they shall be: 1) The Zoning Regulation, for land uses; 2) The Subdivision and Urbanization Regulation, on the division and urban habilitation of land; 3) The Official Map Regulation, which shall deal with the provision and conservation of spaces for public roads and community areas; 4) The Urban Renewal Regulation, concerning the improvement or rehabilitation of areas in process or in a state of deterioration; and 5) The Construction Regulation, with regard to building works. / VII.- The various variables that converge in urbanistic matters within the national legal regime fully justify each of those prerequisites, which are addressed below in terms of the basic stages of the procedure that legitimizes their adoption and entry into force: a) Public hearing: In the first instance, the public hearing aims to bring into reality the application of the principle of citizen participation as a derivation of the democratic principle, allowing the attendance of citizens in the process of drafting the local planning and ordering instrument. Therefore, it is nothing other than the necessary and mandatory opportunity for the potential recipients of the actual effects of the regulatory plan to express their criteria, opinions, and objections, and for such input to be weighed by the public authorities before adopting the corresponding decisions. Specifically, it functions as an instance of social legitimacy for the plan through the public participatory variable. In addition to this, the hearing must be called with due advance notice, that is, a minimum period of fifteen business days, the purpose of which is for residents to become familiar with the consulted instrument and be in an objective position to express their impressions. Regarding the scope and utility of the public hearing, in judgment 2004-12242 at 14:28 hours on October 29, 2004, the Constitutional Chamber stated: ‘…The public hearing that, in cases like the present one, is held by municipal entities, aims to allow the exercise of the community’s right to participation in a matter that directly affects it and which, consequently, must be carried out prior to the adoption of the administrative decision, thus becoming a manifestation of the democratic principle. Consequently, these types of hearings do not simply become part of a procedure that must be scheduled as a formality, such that it could be set in a way that nullifies the exercise of the right it seeks to protect, by being granted under conditions that turn it into a mere formality, incapable of achieving the objectives it is meant to obtain in protection of the right to information and citizen participation, though certainly, it must also not become an obstacle to the issuance of a timely resolution of the matter.’ Ergo, it is not an eminently formal requirement, but a true space for public discussion and debate. b) Approval by the Dirección de Urbanismo: In a second aspect, the due approval of the Dirección de Urbanismo is established, if the project did not originate in that office or differs from what that office proposed. Within the triangular dimension that characterizes urban planning in Costa Rica, a relationship of competence coordination is imposed between the Municipalities, as entities holding the original competence for the power enabling local urban planning and ordering, and the Dirección de Urbanismo of the INVU, to which the legal authority has been assigned to approve the technical proposals emanating from the municipalities, concretized in the regulatory plans, under a control of eminently technical foundation and basis, not of opportunity and/or convenience. This effectively follows from Articles 7, 17, and 18 of the Ley de Planificación Urbana, this latter provision indicating the possibility of denying parts of the plans or their regulations, provided that criterion is supported on legal or technical aspects, the validity of which is of absolute national or regional interest. The provision states that if the Municipality does not accept the objections, only the objected part shall remain suspended, without prejudice to the dissenting corporation making use of the pertinent remedies. This highlights the necessary coordination underlying this matter, an aspect extensively addressed by the case law of the Constitutional Chamber, among others, in ruling 5445-99. In essence, the ‘approval’ of the Dirección de Urbanismo aims to exercise oversight and authority for the due compliance with norms of national interest encompassed in this urban development regulation (Article 7, subsection 4) of the Ley de Planificación Urbana). This competence assignment empowers it to review and approve regulatory plans and their regulations, prior to their adoption by the municipalities, as indicated by Article 10 of that same legal body. It thus consists of a substantial requirement seeking to bring into reality the principle of coordination operating in urbanistic matters. c) Formal adoption of the plan: The third aspect refers to the formal adoption of the Regulatory Plan by the Municipal Council, by an absolute majority of votes. The concatenation and logical sequence of the process is evident at this point. The formal adoption of the plan comes to be the culmination of an entire prior procedure in which the holding of the public hearing that has allowed citizen participation has been exhausted, and the ‘approval’ of the Dirección de Urbanismo has already been granted. With those inputs, it behooves the local political body to examine the technical proposal for the purpose of establishing its appropriateness. At this stage, formal validation by the Council of the technical proposal and its various instruments is sought, through the express and unequivocal manifestation of collegial will. The requirement contemplated in the cited Article 17 of the Ley de Planificación Urbana confirms the powers that Article 13, subsections a, c, k, and o of the Código Municipal confers on the Council in that regard. In that sense, it manifests as a representation of the democratic principle that allows council members to express their agreement or disagreement with the Plan proposal, and in the case of an absolute majority of votes, to materialize the collegial will to adopt that instrument, which limits the use of property. The absence of this element prevents the plan’s validity, despite compliance with the other prior stages. The requirements commented up to this point consist of indispensable inputs that must be satisfied in order to comply with the Legal Order and, therefore, to imbue the regulatory plan with validity. d) Publication in the Official Gazette: The final requirement refers to the publication in ‘La Gaceta’ of the notice of the agreed adoption, indicating the date from which the corresponding regulations shall become enforceable. It should be noted that the publicity in question refers to the full publication of the Regulatory Plan, which includes all the incorporated regulations and the official map. This publication of the general provision allows the deployment of the norm’s effects, and therefore relates more to the effectiveness of the regulatory plan than to its validity, as follows from Article 140 in relation to Article 240, both of the Ley General de la Administración Pública. Note that the norm requires the clear indication of the moment from which the plan’s effects arise, which relates to an aspect of certainty and legal security. Although the omission of this detail results in deficient administrative technique, as it directly undermines the certitude of the act’s effectiveness, the transcendence of which in the realm of the availability of real property demands clarity regarding the moment it governs, in the event of the absence of mention of this temporal aspect, recourse must be had to mechanisms of normative integration, for the purpose of establishing the moment from which the norm becomes effective. The opposite, that is, assuming that because of the noted deficiency, the plan cannot in any way produce effects, departs from all logic, given that there is a publication that, in principle, seeks the aforesaid effectiveness of an act that has satisfied the strict requirements. In this sense, Article 43 of the Código Municipal indicates that in the absence of an express mention of a different date, regulatory norms take effect upon their publication. Said provision, of a special nature in municipal matters, is validly applicable to the case, since this proceeding deals with urbanistic matters, by virtue of powers incumbent upon local corporations; ultimately, matters associated with the competence framework of the municipalities, and therefore, also regulated by the provisions of the legal system specific to that branch. / VIII.- On the weighing of the environmental variable in urban planning. Now then, within the procedural scheme of a regulatory plan, as well as the issuance of any of the regulations setting the rules for its execution (including the Zoning Regulation), it is undeniable that the analysis and protection of the environment is imperative, as a derivation of the generic obligation imposed by Article 50 of the Constitution. Urbanistic matters must include within their framework of analysis, assessment, and protection, environmental matters, to the point that all urban development must weigh that variable, as provided by protective environmental legislation. This is a field of human activity in which its impact on the environment is directly evident. The autonomy constitutionally conferred on municipalities for territorial planning and ordering does not entail a disconnection from environmental regulations.

It is for this reason that, as a matter of principle, every regulatory plan must, prior to being approved and implemented, include the weighing of the environmental variable, with the due participation of the competent authorities in that field, of course. The importance of this variable more than justifies its assessment in this type of project, as a derivation of the doctrine emanating from canon 50 of the Magna Carta, rights to which local corporations are subject, without this implying an injury to their autonomy. This constitutional provision imposes on the State, in a broad sense, (which includes other public institutions and local corporations), the duty to actively intervene in the protection of the environment, an aspect whose development is a matter of law, in order to foster economic and social development in full compatibility with a healthy and ecologically balanced environment. The legislation in this regard is vast, within which one can cite the Organic Environmental Law No. 7554 of October 4, 1995, the Ley Forestal No. 7575 of February 13, 1996, the Wildlife Conservation Law No. 7317, the Law on the Use, Management and Conservation of Soils No. 7779 of April 30, 1998, the Biodiversity Law No. 7788 of April 30, 1998, the Water Law No. 276 of August 27, 1942, and the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968. In particular, the content of Article 17 of the Organic Environmental Law is relevant, which provides: “Article 17.—Environmental Impact Assessment. Human activities that alter or destroy elements of the environment or generate waste, toxic or hazardous materials, shall require an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) by the National Environmental Technical Secretariat created in this law. Its prior approval by that body shall be an indispensable requirement to initiate the activities, works, and projects. The laws and regulations shall indicate which activities, works, or projects shall require the environmental impact assessment.” Likewise, the General Regulation on Environmental Impact Assessment (EIA) Procedures, —Decreto Ejecutivo No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC of May 24, 2004, published in La Gaceta No. 125 of June 28, 2004—, in its provision 67 provides: “Article 67.—Integration of the environmental variable in Regulatory Plans. The Regulatory Plans established by the Urban Planning Law and by the Maritime Terrestrial Zone Law, or those other official plans or programs for land-use planning, as a way of planning the development of human activities potentially impacting the environment, must fulfill the requirement of integrating the environmental impact variable, which shall be subject to an environmental viability (viabilidad ambiental) process by SETENA, prior to their approval by the respective authorities. SETENA, through its EIA Manual, shall establish the terms of reference, the instruments, and the procedures so that said environmental variable is integrated into the regulatory plans or land-use planning plans or programs, applicable both to those that are under development or will be developed in the future, and to those already approved that do not yet have environmental viability.” The manual for this latter regulation was issued through Decreto No. 32967-MINAE, published on May 4, 2006. In that vein, the Constitutional Chamber has emphatically stated: “The determination of the environmental viability of urban regulations or regulatory plans by a specialized technical body contributes to the effectiveness of Article 50 of the Political Constitution and to the better protection of every person's right to a healthy and ecologically balanced environment. Urban planning is one of the most important and momentous tools for Municipal Corporations in fulfilling their goals and satisfying local interests. It is the normative expression of cantonal will and the planning and design of its collective and individual development, but without detaching itself from the national context and the territorial and environmental unity to which they belong. The way of planning the development of human activities has a significant impact on the environment, which may be negative or positive depending on the uses and activities authorized. Thus, the incorporation of environmental variables and the submission of regulatory plans to an environmental assessment process are imperatives derived from the provisions of Article 50 of the Constitution” (Ruling number 2007-13293 of ten hours forty minutes of September fourteenth, two thousand seven.) Thus, it is insisted, the consideration of the impact on the environment of urban planning plans, as well as of the regulatory implementation instruments, cannot, under any justification, dispense with this variable, under penalty of generating an illegitimate procedure that would give rise to civil, criminal, and administrative responsibilities derived from the neglect of this duty. The omission of this requirement and its effects in terms of the invalidity of urban planning instruments has been analyzed by the Constitutional Chamber, among others, in rulings 2005-14293 and 2001-5737. / IX.—Regarding the effect (impact) of urban planning on the property rights of individuals. In light of what has been set forth so far, it follows that the urban planning power (national, regional, or local) constitutes a legitimate competence, which seeks to reconcile the right to property with the public interest in relation to the programmed and duly technically justified establishment of permitted and non-permitted uses of the land. From this standpoint, it directly affects the right to real estate property, specifically the so-called right to build and dispose of the property (ius edificandi), and the destination or use one wishes to give to the plot (commercial, industrial, agricultural, conservation activity, etc.) to the extent that, although the titleholder of the thing retains its ownership, the concrete exercise of the right to build and/or use is conditioned a priori by the rules established by the regulatory plan, the zoning regulation, the subdivision (fraccionamiento) regulations, and the conditions imposed by the building code (reglamento de construcciones) and the Urban Renewal Regulation. Strictly speaking, it is a right whose exercise is contingent on the use proposed by the titleholder being compatible (conforming) with the content of those planning rules. Hence, in the urban planning context, the use of the land, depending on what is provided in those normative tools, may be urbanized, urbanizable, and non-urbanizable. Even based on zoning, the land-use certificate (certificado de uso de suelo) may reflect that the proposed use is conforming, non-conforming, or with reservations to the proposed use. From this perspective, modifications to these planning instruments may well generate an impossibility of using the land according to the original vocation for which it was acquired. Nevertheless, it is clear that these planning rules incorporate limitations on the exercise of the right of ownership (property), limitations that must be reasonable and proportionate, without it being considered legitimate for them to completely eliminate the availability or use regime of the goods. There is, therefore, an inseparable relationship between real estate property and Urban Law, to the extent that the latter limits, guides, and conditions the effective content of the former. The right to property, protected under canon 45 of the Magna Carta, was initially understood as an absolute, exclusive, and perpetual right. However, the analysis of this right has evolved toward the perception of a relative nature, insofar as it is subject to the possibility of imposing limitations due to public interest. In ruling No. 4205-96 of 14:33 hours of August 20, 1996, the Constitutional Chamber stated regarding the content of this right: “V. OF THE SOCIAL FUNCTION OF PROPERTY AND ITS RELATION TO LIMITATIONS ON THE RIGHT TO PROPERTY—SECOND PARAGRAPH OF ARTICLE 45 OF THE POLITICAL CONSTITUTION. A conception of the right to private property in absolute and practically unlimited terms came to constitute the basic fulcrum upon which the Western system was established, enshrining as the basic center of the legal system the complete intangibility of the right to property, since it implied complete dominion over the good, in an absolute, general, independent, full, universal, unlimited, and exclusive manner. However, such a concept has evolved, reaching the point of proposing the defense of a property based on social harmony, and a social sense of land ownership. The legal basis on which the protection of property rests is thus modified, and from being an exclusive right for the individual, it becomes an obligation in favor of the harmonious coexistence of society. The idea of the 'social function' of property emerged, in which every individual has the obligation to fulfill certain communal duties, in direct relation to the place they occupy and the interests of the social group they represent. The content of this 'property-function' consists in the fact that the owner has the power to use the object of ownership for the satisfaction of their own needs, but also has the corresponding duty to place it at the service of social needs when such conduct is essential. With this new concept, the legislator's powers to determine the content of the right to property are broadened, which is achieved through the limits and obligations of social interest they may create, putting an end to its exclusive, sacred, and inviolable sense. (...) VI. Article 45 of the Political Constitution enshrines, in our legal-constitutional system, the right to property. The first paragraph indicates its 'inviolable' character and establishes the State's obligation to compensate the owner previously, when it must suppress it for reasons of 'legally proven public interest.' The second paragraph establishes the possibility of imposing limitations of social interest on property, through a law approved by a qualified vote—a vote of two-thirds of the total members of the Legislative Assembly—. From the foregoing, it is clear that the State's obligation to compensate is constitutionally provided for solely and exclusively when it concerns expropriation and does not apply to limitations of social interest established by law passed by a qualified vote (...)” From this standpoint, this property, although it constitutes a right of constitutional basis, has its content developed through legal sources. Along these lines, canon 264 of the Civil Code defines the content of ownership or property, which comprises the rights of possession, usufruct, transformation, alienation, defense, exclusion, restitution, and indemnification. As noted, this content is not unrestricted, as it is subject to limitations imposed by law taking into account the private interest of other owners, as well as the public interest of the community. From this standpoint, the same provision 45 of the Magna Carta establishes the ways in which this right to property is legitimately relativized. That provision states in its literal text: "Property is inviolable; no one may be deprived of their own except for legally proven public interest, after compensation according to the law. In case of war or internal disturbance, it is not essential that compensation be prior. However, the corresponding payment shall be made no later than two years after the state of emergency has ended. / For reasons of public necessity, the Legislative Assembly may, by a vote of two-thirds of its total membership, impose limitations of social interest on property." In what is relevant to the urban planning framework, the cited precept, in the second paragraph, regulates the figure of administrative limitations, a category in which urban planning rules participate. These limitations are based on the existence of a generic public utility or necessity that is grounded in the rules of social coexistence and neighborhood, protection of environmental matters, municipal or urban planning provisions, among others. Hence, unlike expropriation, which falls on the good of a particular person identified in the declaration of interest and definition of the specific good to be obtained through this compulsory mechanism, in administrative limitations, the recipient of those limitations is any person (titleholder) who finds themselves in the factual situation provided for by the norm imposing the limitation. On the other hand, the limitations must be imposed by a law issued with a qualified majority, whereas for expropriation, this majority requirement is not imposed in the law issuance procedure. A limitation imposed without an enabling law or under the protection of a legal source issued without that majority of legislative approval would be invalid at its base. Moreover, in limitations, as a starting thesis, the right to property is not suppressed, but rather the titleholder is only limited in carrying out or exercising some of the attributes of that ownership or the scope of action is reduced, without completely suppressing them. Given this particularity, to the extent that in expropriation there is a total loss of the attributes of the right to property (as a whole), prior indemnification is imposed in accordance with the Political Constitution itself (with the exceptions provided for by that norm and the Expropriations Law itself), unlike an administrative limitation, in which, since there is no suppression of the right to property, as a starting thesis, no pecuniary compensation is provided for. / X.—As for the scope and restrictions of these limitations on property, the Constitutional Court in the cited ruling expressed, in relevant part: "VIII. Notwithstanding what is indicated in the previous considerations, it must be noted that the legitimate limitations that may be imposed on private property find their natural boundary in the degree of impact on the property; that is, when the restriction on the right to property becomes a true expropriation with the consequent obligation to indemnify, because the right to property is made to completely disappear, or when it does not affect the generality of the community. The Full Court stated this in relation to the limitations to be imposed on property when they exceed the indicated limit, in an extraordinary session of June sixteen, nineteen hundred eighty-three: '[...] that is, "limitations" as Article 45 calls them, but not the dispossession of private property nor the deprivation of a primary attribute of ownership, because preventing the enjoyment of goods is equivalent, at least in this case, to a form of expropriation without the requirement of prior indemnification ordered by the political charter'; and as this Court indicated in the cited rulings number 5097-93 and 2345-96; in which it stated: 'IV.) For this Chamber, the reasonable limits that the State can impose on private property, according to its nature, are constitutionally possible as long as they do not empty its content. When this occurs, it ceases to be a reasonable limitation and becomes a deprivation of the right itself.' (Ruling number 5097-93); 'That is, the attributes of property may be limited, insofar as the owner reserves for themselves the possibility of normally exploiting the good, obviously excluding the part or function affected by the limitation imposed by the State. Outside these parameters, if social welfare demands sacrifices from one or only a few, they must be indemnified, as also occurs when the sacrifice imposed on the owner is of such an extent that it makes them lose the good entirely. Thus, the limitation on property withstands constitutional analysis when the impact on the essential attributes of property—which are those that allow the natural use of the thing within the current socio-economic reality—does not make the nature of the good disappear or make the use of the thing impossible, because the State imposes authorization or approval requirements so complex that they imply, de facto, the impossibility of usufructing the good.' (ruling number 2345-96).” In this regard, it must be recalled that regulatory plans, due to their content and their reinforced creation regime, can legitimately impose limitations of social interest on property. Along these lines, one may also see rulings number 5305-93, 6706-93, 4205-96, and 2006-13330, all from the Constitutional Chamber. From the foregoing, it is inferred that urban planning limitations are entirely valid; however, to the extent that the imposition of one of these situations leads, in the practical realm, to making the property (or its content) dysfunctional, that is, they make impossible the utilization or use of the good for the purposes permitted by the urban planning norms, these limitations become de facto expropriation pathways. In general, when any other form of impact or limitation on the full exercise of ownership is used, consisting of an impossibility of exercising the bare legal title (nuda propiedad), the right to indemnification arises in favor of the affected titleholder. In this vein, canon 13 of the Expropriations Law states: "The provisions of this Law shall be applicable to constitute easements (servidumbres) and for any type of impact on goods and rights. When, due to the type of impact, the availability of the good or right is substantially limited, the processing as an impact shall be inappropriate and integral expropriation must be executed." In the same sense, ordinal 17 of the Expropriations Law regulates the so-called dysfunctional remainder (remanente disfuncional), which provides that in those cases of partial expropriation, the rest of the property cannot be used by the titleholder in the permitted activities. In both cases, when the material effect is the substantial limitation of the availability of the good, what is due is to establish the total expropriation of that good. This is because, in such a scenario, one would be facing not an impact on property typical of the administrative limitations regime but a genuine de facto expropriation, to the extent that the possibility of disposing of the good is completely suppressed. The foregoing must be analyzed on a case-by-case basis, for which it is imperative to consider the permitted land use of each property to be expropriated, as well as the minimum lot sizes for subdivision (fraccionamiento) or construction and the permitted or non-permitted uses. For example, if the non-expropriated remainder or the strip of land not subject to the administrative limitation has an area smaller than that established by the regulatory plan for exercising the right of transformation or construction (ius edificandi), in cases of land with urban development vocation, the material legal effect is the suppression of the availability of use of the estate, leading in such hypotheses to the obligation to expropriate all the land. The same occurs when, on land with urban vocation, the regulatory plan does not permit any type of transformation, because in those cases, the owner is exposed to a sort of impossibility of exploiting their property, despite the fact that the owner maintains the urban obligations imposed by administrative limitations, e.g., construction and maintenance of sidewalks, conservation and security of the property, among many, as well as tax burdens related to the property, among them, the property tax on real estate, various municipal rates, without being able to derive profit from the use and disposition of the good. It should be noted that there are also limitations of an environmental nature, such as those imposed by the Ley Forestal, which allows the State to determine protected areas via Decreto Ejecutivo. It bears reiterating that one of the characteristics of restrictions and easements is that the owner does not completely lose that status and can continue using the good, within the framework of what is permitted and due, that is, it does not entail the absolute loss of the availability of the good. Therefore, when as a consequence of an administrative limitation, the owner cannot use the good at all or cannot give it a use, it would essentially imply a transfer of the good to the totality of public use, which would lead, it is insisted, to a de facto expropriation. Hence, in each case it must be examined whether the property becomes dysfunctional or the bare legal title is substantially nullified, in which case, as protection of the right to property, the expropriation order is imposed, so as not to subject the titleholder to unjustified dispossession. (…)”. This Tribunal reaffirms the previous criterion and in accordance with the guidelines established therein, we proceed to examine the different claims raised by the plaintiffs.

V.—Regarding the specific case. Before analyzing the merits of what is requested by the plaintiffs, it is essential to have as background that in 2001, the Municipality of Mora initiated a procedure for modifying the Zoning Regulation, for the purpose of changing the land use in areas that form part of the ZPCE, a modification that ultimately obtained the approval of INVU and was put into effect. According to the referred modification, in Article 4.3 of the Zoning Regulation in question, the Low-Density Residential Zone with Restrictions (Z.R.B.D.R) was created, establishing for said zone the permitted uses, non-conforming uses, and requirements, as follows: “Article 4.3. Low-density residential zone with restrictions (Z.R.B.D.R): This zone corresponds to lands located East and West of the Ciudad Colón quadrant, in which to develop any project it will be necessary to carry out studies and analyses that establish that future buildings will not have problems due to landslides, subsidence, or soil erosion. 1. Permitted uses: Single-family and multi-family housing, in residential developments (urbanizaciones) and condominiums, minor commerce, and communal public services. All agricultural, livestock, and forestry activity or related to these. 2. Non-conforming uses: All those not included in permitted uses. 3. Requirements: 3.1. Hydrological and Geological studies demonstrating that there are no problems of landslides, subsidence, or soil erosion. 3.2. Minimum lot area: 1,000 square meters. 3.3. Minimum lot frontage: 20.00 meters. 3.4. Setbacks: Front 5.00 meters, Sides 3.00 meters on each side or 5.00 meters on one side only. Rear 3.00 meters. For buildings of 2 or more stories, the provisions in this regard in the Building Code shall apply. 3.5. Maximum height: 2 stories for single-family housing. 6 stories for multi-family housing; 4 stories and above shall require the approval of Civil Aviation. 3.6. Maximum coverage (cobertura máxima): 30% for single-family housing. 15% for multi-family housing. 3.7. Permitted density: 30 inhabitants per hectare, 6 dwellings per hectare.” Subsection 3 of Article 10 of that referred Regulation was also amended in the following sense: “Article 10.—Agricultural Zone (Z.A.): This zone corresponds to lands generally located on the periphery, which retain agricultural use, which it is intended to protect and at the same time provide a buffer cushion for urban development, as a limit. 1. Permitted uses. In addition to the facilities necessary for agricultural activity, only the dwelling of the owner or farm laborers is permitted, provided that minimum services exist. For the Zones of Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, and Barrio La Trinidad, an exception is made within these sectors since there is a high rate of housing mixed with agricultural activity and there must be allowance for vegetative growth, thus it is established that housing is permitted with the same requirements as the residential zone already defined. Vegetative growth occurs on the periphery of public streets and with access to easements or new public streets not exceeding 150 meters in length in the case of a public street and not exceeding 60 meters in the case of an easement, comply with the Building Code, and lot sizes will depend on infiltration tests. 2. Requirements. 2.1. Minimum area: 1 hectare. 2.2. Minimum frontage: 20.00 meters. 2.3. Maximum coverage—10% of the farm area, including constructions related to agricultural use. (*)3. Requirements: For the zones of Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, and Barrio La Trinidad, in accordance with what is established in the first point of this article, residential development is permitted with the following requirements: 1. Maximum density of 250 inhabitants per hectare. 2. Maximum height of 6 stories. 3. Maximum coverage of 30%. 4. Conforming and non-conforming uses as established in the Residential Zone. 5. All lands in this zone must present studies analyzing soil stability, erosion, landslides, and contamination of rivers and streams, as well as water sources.” During the effectiveness of that regulatory instrument, specifically between June 22, 2006, and July 20, 2007, the plaintiffs Nombre138412, Nombre138409, Nombre138410, and Nombre138411 entered into private share transfer contracts with those who at that time were the legal representatives of the companies Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A., and Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., whereby the latter, for the price agreed therein, transferred to the former (the plaintiffs herein) all the shares of the referred companies, respectively (proven facts 8, 11, 14, and 17). In the referred contracts, it was established that the referred companies (in the order indicated ut supra) were the owners of the properties registered in the National Registry, Partido de San José, Horizontal Property Section, Folio Real registration numbers Placa26200, , and Placa26208, which corresponded to subsidiary units (filiales) number 53, 65, 48, and 61 of the Condominio Hacienda Los Bambúes. In this way, the referred properties were acquired by the indicated plaintiffs, and all of them are described as having a nature of subsidiary unit property (with the respective number), lands suitable for construction, that will be destined for residential use, which may have a maximum height of two stories. On the other hand, the surveyed plans for each property indicate in the detail of the area chart, the maximum coverage (cobertura máxima) permitted in the zone, as well as the height (2 stories), the proposed maximum coverage area, the maximum construction area, and the construction index of 0.6. (proven facts 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, and 19). Subsequently, on June 19, 2009, the Mayor of the Municipality of Mora filed an unconstitutionality action against the comprehensive reform made to the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of the canton of Mora, solely in relation to the Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE), which was processed under expediente No. 09-009306-0007-CO, and through ruling No. 2010-021258 of 14:00 hours of December 22, 2010, the Constitutional Chamber resolved the referred unconstitutionality action. The operative part of that ruling states: "The action is DECLARED WITH MERIT. Consequently, Articles 4.3 and 10 of the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of Mora, published in La Gaceta No. 173 of September 10, 2001, are annulled as unconstitutional. Regarding Article 13 of the Zoning Regulation of 1993, it is not unconstitutional if, after its publication in the Official Gazette La Gaceta, it is not applied to Protected Wilderness Areas. This ruling has declaratory and retroactive effects to the effective date of the annulled norm, without prejudice to good faith acquired rights. However, in accordance with the provisions of Article 91 of the Constitutional Jurisdiction Law, the effects are dimensioned in the sense that the declared unconstitutionality does not affect fully completed constructions or owners who have the respective construction licenses granted by the Municipality, except for those that have not yet commenced as of the date of publication of the notice. Until the Municipality and the Ministry of Energy, Environment and Telecommunications have promulgated the respective regulations, only remodeling or maintenance work on previously constructed areas shall be permitted. Communicate this pronouncement to the Executive Branch. Summarize this pronouncement in the Official Gazette La Gaceta and publish it in its entirety in the Judicial Bulletin. Notify. / Magistrate Castillo Víquez dissents only with respect to the dimensioning of this ruling." This ruling was publicized in the Boletín Judicial No. 13 of January 19, 2011.

With this background, we proceed to resolve the main claims brought by the plaintiffs.

VI.The first claim made by all the plaintiffs seeks to have the defendants declared liable for the rendering useless and impossibility of exploiting the lots that were acquired during the validity of the amendment made to the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of the Canton of Mora in 2001, because they are properties with an area less than that permitted under the current Zoning Regulation. In this regard, the first thing we must note is that from the recount of facts that has been taken as proven, it is clear that on the date when the plaintiffs Nombre138412, Nombre138409, Nombre138410, and Nombre138411 acquired, by transfer of shares, the companies that owned the properties registered in the National Registry, San José District, Horizontal Property Section, with Real Folio registration numbers Placa26200, , and Placa26208, which corresponded to subsidiary units number 53, 65, 48, and 61 of the Hacienda Los Bambúes Condominium, respectively; the Zoning Regulation amended in 2001 was in force, which presented conditions for the disposition of the property under which, according to what was indicated in that instrument (and what was reflected in the cadastral plans referred to in the proven facts), the maximum coverage permitted in that zone was 30%, with a height of 2 stories, with maximum coverage areas and specific proposed building capacity for each property, information that, as we reiterate, is extracted from the cadastral plans referred to in proven facts 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, and 19. These original conditions, we insist, were fully supported by the Zoning Regulation, which at that date was a planning instrument that had not adequately weighed the impact on the environment, as a result of which it was later annulled by the Constitutional Chamber. However, in the opinion of this Court, the regulatory conditions of building availability established on the date of acquisition of ownership of the referred properties expressly granted a possibility (an expectation and not a right) of use and construction purpose, considering that it has been taken as proven that this asset is precisely a subsidiary unit of a Condominium project that was duly registered, which is evident from the cadastral plans indicated in the proven facts. The fact that the property in question forms part of a horizontal property scheme allows us, in principle, to infer that the asset was acquired under the premise of an expectation of use consistent with a project and design that, by a common-knowledge rule, operates in this type of project. The fact of the matter is that at the moment of acquiring the property, with the zoning instrument in force and being issued and applied by the competent authorities (since it underwent the process with the Municipality of Mora and the approval of the INVU), the plaintiff cannot be charged with a sort of duty or objective possibility of knowing that, due to environmental conditions, the zoning regulations that enabled the change in the land-use regime of those lands that form part of the ZPCE and that allowed for the construction of single-family homes under a condominium regime, with specific availability and building capacity guidelines, were illegitimate. In our opinion, the properties were acquired under a maxim of legitimate expectations, deriving from the fact that the conditions indicated regarding availability and building capacity were expressly recognized in regulations issued by the competent administrative authorities themselves. Such a characterization does not, in principle, decline due to the supervening circumstance of the annulment of the 2001 Zoning Regulation amendment, issued in 2007 by the Constitutional Chamber. Certainly, within the scope of the analysis carried out by the Constitutional Court in the cited ruling No. 2010-21258, one determining aspect was the violation of environmental regulations that required the protection of the ecosystem characteristic of the ZPCE, the same regulations that had prevailed since the very creation of that area by Executive Decree Number 6112-A dated June 23, 1976, with the purpose of protecting forest resources in said area, ensuring that lands with forest vocation always remain with forest cover. However, this restriction of lands carried out since 1976 and expanded in 1983 through the issuance of Executive Decree No. 14672 indicated, does not disregard that at the time of acquiring the properties referred to here with the single-family home project, the conditions of availability, including their land-use regime, were adjusted and conformed to an administrative regulation in force (at that date) and which, having been issued by the urban planning governing authority at the local level, gave rise to the presumption that these particularities were legal and valid, generating in the acquiring party a presumption of legitimacy of those circumstances due to the regulatory support they had at that time. It is even noteworthy that the Constitutional Chamber itself in the referenced ruling, specifically in whereas clause VIII, established a dimensioning for the effects of the declaration of unconstitutionality, justifying part of its position on that situation of expectations when stating: "... In the judgment of this Chamber, two specific conditions must be taken into account, the first being when that interested party who has fulfilled all the necessary requirements effectively began construction before the publication of the aforementioned notice, since they acted under the protection of the urban regulations issued by the Municipality..." That action under the protection of regulations in force places the titleholder within that framework of legitimate expectations. However, that dimensioning also clearly indicated that "(…) Pursuant to Article 91 of the Law of Constitutional Jurisdiction, the declaration of unconstitutionality shall have declaratory and retroactive effect to the date of validity of the act or the regulation, all without prejudice to rights acquired in good faith. The constitutional judgment of annulment may graduate and dimension in space, time, or subject matter, its retroactive effect, and shall dictate the necessary rules to prevent this from producing serious dislocations of social security, justice, or peace. In the case before us, this Chamber must take into account that the challenge to the Zoning Regulation, according to the publication in La Gaceta No. 173 of September 10, 2001, was brought approximately eight years after its entry into force. The notice of the filing and progress of the lawsuit was published on August 17, 2009. In the judgment of this Chamber, even though the challenged provisions of the Urban Planning Regulation issued by the Municipality of Mora have had force and permanence, this has occurred especially within the sector of the Cerros de Escazú Protective Zone that precedes it. In this sense, the creation of the mentioned Protective Zone by Decree 6112-A is dated June 23, 1976, and its expansion by Decree No. 14672 of June 20, 1983, entered into force well before the regulatory plans, so it could not be considered that those national provisions were ignored by the Municipality and by the residents of the Canton and other protective areas that affect the entirety of the Canton of Mora. Therefore, the Chamber considers that the judgment must be accompanied by a special dimensioning in order to cover only fully completed constructions, or those started and that have the respective construction licenses and were started before the first notice of August 17, 2009. In the judgment of this Chamber, two specific conditions must be taken into account, the first being when that interested party who has fulfilled all the necessary requirements effectively began construction before the publication of the aforementioned notice, since they acted under the protection of the urban regulations issued by the Municipality. The second, if the homes in said places require remodeling that does not involve more construction area or maintenance, this must be admitted as rights acquired in good faith, under the condition of preserving the same previously constructed area. All of the above, without prejudice to the Municipality of Mora promulgating new urban provisions that guarantee human development in balance with the environment, complying with the provisions of the Urban Planning Law, without modifying the soil regime of the respective Protective Zones, as well as the respective technical environmental impact studies. Likewise, in the areas under the purview of the Ministry of Environment, Energy, and Telecommunications, when it complies with the respective Management Plan for the respective protective zones that affect the Canton of Mora and others in the same way, from which the Ministry could not abstract itself given the pressure these zones receive from adjacent communities. Finally, it is clear that upon declaring the unconstitutionality of the challenged regulations, the respective provisions of the 1993 Zoning Regulation, regarding the Agricultural Zone (Article 11) and the provisions of the Rest of District (ZRD) (Article 13), do not automatically enter into force, but only once they are published, given that only the summary appears in La Gaceta, as indicated supra in this judgment. Given this regulatory absence, the urban planning of the Canton of Mora must be integrated with the respective regulations issued by the National Institute of Housing and Urbanism. (…)". From what was stated by the Constitutional Chamber, it is evident that the legal situations protected by the dimensioning indicated refer to specific scenarios pertaining to fully completed constructions, or to those started and that had the respective construction licenses before the first notice of the unconstitutionality action published on August 17, 2009. According to what was ordered by the Constitutional Court, the properties that were in that factual scenario (and only in that one) would not be affected by the suppression of the zoning instrument, to the extent that their actions conformed to the regulations in force at that time. On the other hand, the Constitutional Chamber specified that in that situation, if said homes required remodeling, they could carry it out, provided it did not involve more construction area or maintenance, understanding that this derives or arises from rights acquired in good faith, under the condition of preserving the same previously constructed area. Also, the Constitutional Chamber stated that the Municipality of Mora could promulgate new urban provisions, respecting the guidelines and norms of balance with the environment, which were disregarded in the 2001 amendment and were the basis for the annulment decreed in that venue. Likewise, it stipulated that the Ministry of Environment and Energy had to issue the respective management plan for the sector involved. From what was said, it follows that the cited dimensioning only encompassed those who had already built or had started constructions with the respective license as of August 17, 2009, without it being understood to be applicable to persons who, even having acquired their right of ownership over the properties whose land-use and construction regime was based on the annulled Zoning Regulation, had not, on that referenced date, begun legitimate construction works, derived from a building permit granted by the local entity. In such cases, the titleholders of the right of ownership of the properties located within the zone affected by the annulled zoning could not claim a vested right to realize their ius edificandi according to the parameters of that land-use program, because it is a regulation that contrasts with Constitutional Law, being harmful to the environment, and therefore, with the exceptions noted by the Constitutional Chamber itself, it is not viable to generate enforceability in favor of the owners, to the extent that this would imply a sort of ultra-activity of a regulation repealed for constitutional illegitimacy. The plaintiffs argue in their favor the dissenting vote that appears in the same resolution and which warns about the possible pernicious impacts for those who acquired during the period of validity of the annulled regulation, but had not realized their right to build. However, we consider that this argument is not acceptable because it constitutes a minority opinion that the majority of the Constitutional Court did not endorse. Therefore, in the context of the aforementioned ruling, this Court could not apply the rules of the dimensioning to situations that were not expressly considered in that specific point of the judicial decision, such that this position is not an obstacle to the implications and precisions of such dimensioning of effects.

VII.Now, as we indicated ut supra, the plaintiffs claim the alleged rendering useless and impossibility of exploiting the lots that were acquired during the validity of the amendment made to the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of the Canton of Mora of 2001, because they are now properties with an area less than that permitted under the current Zoning Regulation, which leads to the suppression of their right to build, according to the intentions and vocation initially established by the Zoning Regulation in force at the time of acquiring the assets between 2006 and 2007. The alleged rendering useless, impossibility of exploitation, and suppression of their right to build is based on the following. In the lawsuits, they argue that they made an investment to purchase the lands in the Hacienda Los Bambúes Condominium and now the property they acquired does not have the legal characteristics required by the current Zoning Regulation because it does not have the minimum area of 10,000 square meters and the minimum percentage or coverage currently results in a rendering useless of the land for the purposes for which it was acquired, that is, the construction of a house with certain socioeconomic conditions that could not be developed on 10% of the land, which makes the damage certain and effective. They note that they acted under the protection of urban regulations that were presumed valid and effective, with the reasonable hope of acquiring exploitable and usable land for residential, not agricultural, housing and that, now, being a protected area (of which there was no declaration by the entity responsible for its protection and administration), it cannot be used for such purposes. They accuse causes or generating events materialized in formal actions and inactivity, concretized in the amendment to the Zoning Regulation of the Canton of Mora, approval of the project by the Urban Planning Directorate without technical studies, and the omissive action on the part of the State, since if it had protected the protected area of the Cerros de Escazú in time, especially with knowledge that private individuals were already constructing buildings in a protected area, in some way, due to its jurisdiction for the administration of protected areas, it should have stopped the process or warned about the impact on the environment, which would have led to the plaintiffs here not making their purchase decision, a situation aggravated by the fact that this regulation was in force for approximately nine years. Then, during their closing arguments, they add that the Constitutional Chamber's resolution nullified the possibility of using the acquired lands for housing, forcing the land-use change for said lands to lots with a maximum coverage of 10% and a minimum area of one hectare, with which their lands do not comply with that condition and become unexploitable since they cannot be developed for housing according to the purpose for which they were acquired, becoming lands with permitted uses destined for agricultural activity, allowing only the housing of the owner and workers. However, after careful analysis, the Court considers that this claim is improper for the following reasons. From the outset, it is necessary to specify two aspects. The first of them is that, as has been taken as proven, the ZPCE was declared as such since 1976, with the issuance of Executive Decree No. 6112-A, that is, before the plaintiffs acquired the properties to which reference has been made in this judgment; so the Court understands that they acquired them knowing of the existence of the referred protection zone. On the other hand, we must reiterate that although the Constitutional Court ruling to which we have referred annulled the Zoning Regulation under which the plaintiffs acquired the properties in the Hacienda Los Bambúes Condominium, the fact is that this jurisdictional decision dimensioned the effects of the declaration of unconstitutionality, protecting the subjective legal situations of those owners who, on the date of publication of the first notice of the filing of the referred action (August 17, 2009), had already exercised the right to build or, those who, on that date, had obtained the building permit and had started the respective construction. Furthermore, that jurisdictional decision established that an absolute restriction on the use of the lands located within the ZPCE was not imposed, to the extent that it clearly indicated that the Municipality of Mora could establish new use regimes as long as they were compatible with environmental protection regulations, subjecting that development to the regulations that SINAC was to issue through the respective General Management Plan, which had been lacking since the very creation of the protection zone on June 23, 1976 (with Decree No. Placa26213). In this way, besides being an argument outlined only in the closing arguments, it is not true that the Constitutional Chamber's resolution nullified the possibility of using the lands acquired by the plaintiffs here, as has been asserted. Along these lines, we have that in Agreement No. 9 of the ordinary session number 11-2015 held on November 23, 2015, the National Council of Conservation Areas approved the ZPCE General Management Plan, which was published in Gaceta No. 37 of February 23, 2016 (administrative files provided by SINAC) and in which the conditions of use of the lands of the ZPCE are established, in four zones, namely, minimal, low, medium, and high intervention. It is worth mentioning that in all these zones, the construction of private property infrastructure is permitted, of course, under different conditions, which includes single-family or multi-family homes and even, developments (urbanizaciones) or condominiums, these latter in the medium and high intervention zones. Thus, we are of the opinion that the suppression of the planning instrument by the Constitutional Chamber does not, in itself, automatically lead to a rendering useless or suppression of the right of ownership or to a framework of civil liability of the administrative agencies that through action or omission allowed the validity of that annulled regulation, but rather it is necessary to weigh in each case whether, as a result of what happened, those lands fall within the dimensioning carried out by the Constitutional Chamber, whether they were rendered useless, or whether they are subject to limitations that prevent the exercise of the right to build. Now, it is undoubted that the demonstration of these factors (that is, the rendering useless or emptying of the right of ownership or the ius edificandi) is a burden that falls on the plaintiffs, by virtue of the provisions of Articles 317 of the Civil Procedure Code in force at the time of filing these proceedings, 41.1 of the Civil Procedure Code in force at the time of issuing this judgment, 58 and 82 of the CPCA. Well, in the case before us, we have that the plaintiff companies Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A., and Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., represented by the also plaintiffs Nombre138409, Nombre138410, and Nombre138411, did not demonstrate in this proceeding that they had requested a construction permit from the Municipality of Mora and begun constructions prior to August 17, 2009. Much less that prior to August 17, 2009, they had fully completed constructions on the properties they own located in the Hacienda Bambú Condominium. By virtue of the foregoing, the legal situation they have in this case is solely the acquisition of a property in the referred condominium, which fell outside the dimensioning of the effects of the declaration of unconstitutionality carried out by the Constitutional Chamber, as we explained ut supra. Therefore, it is not possible for them to allege the violation of subjective rights or consolidated legal situations related to the ius edificandi. In any case, it should be noted that the indicated plaintiffs have also not demonstrated what the architectural design of the house they planned to build was, or at least the one offered to them by the developer (Urbanizadora) and upon which they planned to exercise their right to build. In our opinion, this aspect was fundamental for the purpose of establishing the alleged impact suffered on their properties due to the change in urban regulations, specifically from the annulment of the Zoning Regulation issued in 2001 and the publication of the ZPCE General Management Plan. Nor was any technical element offered that would allow for the certain establishment of the intervention zone in which the properties of the cited plaintiffs are currently located, after the publication of the ZPCE General Management Plan. This technical requirement is fundamental because it constitutes an indispensable input to be able to compare the occupation conditions set forth in the Zoning Regulation in force at the time the transfer of shares of the plaintiff entity occurred (2007), versus those set forth in the current Management Plan, and to conclude with certainty whether the conditions and the permitted use varied for each of the properties, for example, whether the construction of single-family homes, multi-family homes, developments (urbanizaciones), or condominiums was permitted, the maximum height of the homes, the maximum coverage area and construction area, the occupancy permissibility index. All these aspects are indispensable to be able to establish whether the properties of the plaintiffs here can be used or exploited in constructive terms or whether, on the contrary, the properties were rendered unusable and the right to build on them was suppressed. However, since the plaintiffs did not meet their evidentiary burdens in this regard, they must bear the corresponding negative procedural consequences in this case, meaning that it has not been proven that their properties were rendered unusable due to the promulgation of the General Management Plan, that they cannot be exploited, or that it is impossible to build on them. The foregoing because, we insist, the suppression of the previous Zoning Regulation, with regard exclusively to the ZPCE area, did not necessarily lead to the impossibility of use or building on the property of the plaintiff companies, especially when the area of all of them exceeds one thousand square meters. According to the terms of the referenced Management Plan, in general, those properties could be exploited and be the subject of exercising the right to build, which must now conform to those urban ordinances that were issued after the Constitutional Chamber annulled the previous Zoning Regulation and ordered the issuance of a Management Plan in that zone, which included the weighing and analysis of the environmental variable. By virtue of the foregoing and since the alleged rendering useless, impossibility of exploitation, or suppression of the right to build on the indicated properties was not demonstrated, the claim must be rejected, as is hereby done.

VIII.The claim seeking to have the defendants declared liable for the rendering useless and impossibility of exploiting the lots that were acquired during the validity of the amendment made to the Zoning Regulation of the Regulatory Plan of the Canton of Mora of 2001 must also be rejected with respect to the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., represented by the also plaintiff Nombre138412. The foregoing because it has been taken as proven that these plaintiffs did request a construction permit for a house in the Hacienda Los Bambúes Condominium and began the respective procedures before August 17, 2009. It was even proven that the house was built and that the referred company paid the Luxury Home Solidarity Tax for the 2010 and 2011 fiscal periods (images 308 and 309 of the digital judicial file scanned into a single PDF file). Thus, there is no doubt for the Court that the property in question could indeed be used, exploited, and built upon, without any suppression of their right of ownership or the ius edificandi being alleged or observed. Indeed, given that it was proven that the plaintiff requested the construction permit and began works before August 17, 2009, their legal situation was protected by the dimensioning carried out by the Constitutional Chamber regarding possible improvements.

IX.The following claims seek to assert the patrimonial liability of the defendants because, in the plaintiffs' view, there was abnormal functioning, omissive and unlawful conduct that caused a series of damages. Given the subject under debate, we consider it necessary to point out that, pursuant to Article 190 of the General Law of Public Administration (hereinafter LGAP), there shall be liability of the Administration whenever its normal or abnormal, legitimate or illegitimate, functioning causes an injury that the victim has no duty to bear, whether patrimonial or extra-patrimonial, regardless of their subjective legal situation and the ownership or condition of power they hold, provided, of course, that the essential requirement of causation is met. On the subject, see the extensive development made in resolution No. 584 at 10:40 a.m. on August 11, 2005, by the First Chamber of the Supreme Court of Justice. From this standpoint, the legislation imposes as criteria for imputation unlawful or lawful conduct, as well as normal or abnormal functioning. However, given these imputability criteria, it must be proven that the injury is a consequence of those actions or omissions, in order to establish the causal link that allows for the attribution of liability to the public authority center. In addition to this, in cases of abnormality and unlawfulness, the adjudicator must undertake an examination of the public functioning, in order to establish whether, indeed, behavior has occurred that departs from legality or else, contravenes the concepts of administrative efficiency. In such cases, it is decisive to clearly infer the existence of those criteria, since otherwise, the treatment and analysis of each case must be different, depending on the type of functioning to which the detriment is attributed. The victim's fault, the act of a third party, and force majeure arise as exempting causes from such liability. It should be noted that this duty to indemnify is further based on the concept of base unlawfulness, translatable into the nonexistence of the duty to bear the injury. More simply, whenever an injury has been suffered as a consequence of public conduct, whether active or omissive, which the victim has no obligation to bear, the duty to indemnify arises as a derivation of the maxim of full reparation of the damage stemming from Article 41 of the Political Constitution. Hence, within the spectrum of coverage of this liability system, damages that may arise from normal functioning or lawful conduct are included, because in such cases, despite the fact that in principle, the public procedure conforms to legality or the efficiency rules that guide it, if a harmful effect occurs that the person has no duty to bear, it must be indemnified. Of course, in those hypotheses, the damage must be special (inflicted upon a small proportion of affected persons) or abnormal (that is, of an exceptionally intense scope, above the normal margins of tolerance), giving rise to the compensability of the damage, but not to lost profits, according to the rules set forth by Articles 194 and 195 of the LGAP. However, it should be noted that not all damage is indemnifiable, but only that which the Legal System considers unlawful at its base and which is effective, evaluable, and individualizable.

Indeed, only an injury that, when confronted with the entirety of the Legal System, can be deemed wrongful at its base is compensable; the contrary would lead, in the words of the First Chamber of the Supreme Court of Justice, to affirming compensation for a harmful action in the face of a detriment that the Legal System does not reproach and that, on the contrary, it tolerates and consents to as normal and justified, which would lead to an imminent bankruptcy of the State, which in the national context, is directly or indirectly linked to a large number of areas of action. Put in simpler terms, base wrongfulness exists whenever a legal mandate establishes the obligation to repair an injury contrary to law that the victim should not have to bear, regardless of the parameter of imputation. The breadth of the protective framework of the strict liability (responsabilidad objetiva) system of the Administration is not an obstacle to the duty to prove that the damage is a consequence of public conduct. In turn, the factual framework from which it is viable to infer the injury to extra-patrimonial assets must be demonstrated. It is not enough to allege the existence of suffering or injuries; one must demonstrate, at least, the facts that, in theory, have originated such detriment because whoever alleges having a right must prove the constitutive facts thereof. It is not a matter of a reversal of the burden of proof in a matter that is based on the integral reparation of damage and has as its pillars the damage and the created risk, but rather of the minimum verification of the criteria of imputation and facts that give rise to the damage, as elementary prerequisites for the attribution of liability and, with it, the emergence of the obligation to repair. The foregoing also derives from the provisions of canon 196 of the LGAP, insofar as it states: “In any case, the alleged damage must be effective, assessable, and individualizable in relation to a person or group.” The effectiveness of the damage in a specific case depends directly on the demonstration of the causal link (nexo de causalidad), which allows the harmful result to be linked to an action or omission of a Public Administration. This is also established in ordinal 58 of the aforementioned Code, insofar as it imposes the duty on the plaintiff to indicate the causes of the claimed injury, what it consists of, and its prudential estimation. Although such a requirement is provided for in the indicated norm when the claim for repair is accessory, it must be satisfied with much greater reason when the core framework of the claim is an indemnification, because in those cases, the establishment of those prerequisites is the minimum basis for accessing what is petitioned.

X.- Well, the second claim formulated by the plaintiffs is for the State to be declared liable for lack of oversight, control, and protection of the Cerros de Escazú Protection Zone (Zona de Protección Cerros de Escazú), allowing the change of zoning and the change of permitted uses to single-family and multi-family housing, which generated the purchase of lands with areas within a range greater than 1,000 square meters and less than 10,000 square meters, and thereby caused the plaintiffs to purchase lands within that range, which would subsequently be unexploitable and unusable. In line with what was just indicated in Considering VI, VII, and VIII, in which the inadmissibility of the first claim seeking a condemnation of liability for the impossibility of exploitation or use of the land owned by the plaintiffs was established, this claim is also unaddressable. Note that at its core, this request seeks for this Court to declare liability on the part of the co-defendants as a result of alleged omissions in oversight that led them to purchase lands that would later be unusable and unexploitable. But, as explained in the referenced Considerings, unlike what the plaintiffs assert in support of that petition, it was not demonstrated that the properties they hold title to have an urbanistic or environmental limitation of such a condition that makes them unusable, unexploitable, or prevents them from exercising the right to build, it even being the case that for the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., the property was indeed used because the house was built. We insist that, in general, the General Management Plan (Plan General de Manejo) issued by SINAC allows the exploitation of those properties for single-person, multi-person housing use and even, in some cases, for urbanizations and condominiums; without the plaintiffs managing to prove that those levels of impact substantially prevent them from exploiting or using the property. That is, the rules applicable to the ZPCE enable construction subject to specific rules different from those in force when they acquired the properties, but in no way deny or suppress the possibility of use and exploitation of the properties, in view of which this second claim must also be rejected for not having been able to establish the effective existence of the damage whose repair is requested. From the evidence brought to the process and the analysis of the pieces in the case file (autos), it cannot be concluded that there was an eventual rendering unusable or legal or material impossibility to constructively utilize the acquired properties. The Management Plan admits and recognizes that possibility, imposing different limitations from those that weighed on the land when the amendment to the Zoning Regulation (Reglamento de Zonificación) of the canton of Mora was issued in the year 2001. Under these conditions, one cannot speak of a restriction on building acts. On the other hand, it is worth reiterating that, with the exception of the plaintiff company Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. and its legal representative Nombre138412 , the plaintiffs also did not demonstrate in this judicial cause what the constructive design of the project they planned to materialize was, nor that they had, in any way, processed a license to build within the properties they hold title to; therefore, there would also be no concrete impact on the right that is alleged to have been infringed. In short, the Court estimates that the plaintiffs have not provided the necessary demonstrative elements to allow the conclusion that they cannot use or dispose of their right to build on the properties they hold title to, according to the conditions specific to the Hacienda Los Bambúes Residential Horizontal Condominium, developed by Urbanizadora La Laguna S.A. In addition to the non-existence of a construction license, the plaintiff offers no evidence that provides any detail about the building intentions it says it has or had, so as to be able to consider any expectation in this regard as injured. From this angle of examination, and given that they are not located within the scope of the dimensioning given by the Constitutional Chamber in ruling No. 2010-21258 cited, these types of aspects cannot be considered as pertaining to an effective damage and what is requested must be rejected.

XI.- The third claim formulated is for the defendants to be declared liable for the loss or decrease in the market value of the lands acquired by them. According to the arguments formulated in the lawsuits, fundamentally, what is claimed is the economic deterioration, they say, was produced by formal actions and inactivity, materialized in the amendment to the Zoning Regulation of the Canton of Mora, approval of the project by the Urbanism Directorate without the technical studies, and the omissive action on the part of the State, since if it had safeguarded the protected area of the Cerros de Escazú in time, especially with knowledge that private parties were already constructing buildings in a protected area, somehow by its competence for the administration of protected areas, it should have put a stop along the way or warned about the impact on the environment, which would have led the plaintiffs here to not exercise their purchase decision, which is aggravated by the fact that this regulation was in force for approximately nine years. In this regard, we must insist that, according to what was indicated ut supra, in line with the provisions of canon 196 of the LGAP, 41.1. of the Civil Procedure Code, 58 subsection e) of the CPCA, it is not enough to argue about the probable existence of damages, but rather whoever claims a damage must prove its effective existence and that of the causes that have produced it. This implies that it is incumbent upon the plaintiffs to prove with due solvency, said aspects, as an unpostponable prerequisite for the admissibility of the indemnification sought, the loss of market value of the properties (and the other damages claimed in the fourth claim) to which reference has been made in this judgment. And on this point, the Court observes serious evidentiary deficiencies that prevent establishing, with the forcefulness required in these cases, the alleged loss of market value of the properties in question that is alleged. As a first aspect, we must insist that in this process the plaintiffs did not prove what the architectural design of the house they planned to build was or, at least, the one the Developer offered them, nor the intervention zone in which their properties are currently located. We reiterate that these elements were fundamental not only for establishing the eventual rendering unusable or suppression of their right to build, but they would also have served as indications to establish whether, eventually, those properties have lost value in the market. For, even if the buildability conditions of the properties owned by the plaintiffs could have varied once the General Management Plan (Plan General de Manejo) of the ZPCE was issued, the truth is that this mere change of conditions does not lead one to presuppose or infer, by deductive automatism, the existence of the economic damage that the plaintiffs express in the claim under analysis. Unlike what they indicate, we estimate that it is not an effective damage in itself, because the introduction of new buildability conditions, which undoubtedly affect the exploitation and use regime of the real estate, does not per se generate the loss of value that is alleged. To sustain the loss of value in the real estate market of the land in question, an appraisal and field analysis would be necessary to establish that, considering the historical moment of acquisition versus the present, each subsidiary property had an effective and substantial decrease in its value. Now, the only evidence provided by the plaintiffs in that sense is the Impact Estimation Reports, prepared by the firm Proyectos en Desarrollo S.A. (PRODESA) visible in the evidentiary file provided for case file No. 12-002956-1027-CA, as well as in images 250 to 257 of the digital judicial file scanned in a single PDF file. However, this evidence does not deserve credibility from the Court for the following reasons. Initially, the report rendered for each of the plaintiff companies states that “(…) At your request and that of the landowner, we have proceeded to carry out a study that would allow us to estimate the value of the damage or impact, in economic terms, produced as a result of the resolution of the Constitutional Chamber, which limits the Municipality of Mora regarding future construction permits in the Hacienda Los Bambúes Horizontal Condominium, located on Calle Cedral, Colón District, canton of Mora, in the Province of San José. (…)”. As observed, the report starts from the premise that the economic damage or impact is produced as of the resolution of the Constitutional Chamber. However, according to the theory of the case introduced in the lawsuit, the patrimonial liability claimed is by virtue of actions and omissions of the co-defendants, alleging abnormal functioning and illicit conduct as the parameter of imputation. It is not until the written conclusions that the plaintiff party introduces the novel argument that the damage occurs on the occasion of the judgment of the Constitutional Chamber to which reference has been made here. Without doubt, this is an argument that is not only surprising but also untimely, as it is set forth when the litis was already joined and the defendant parties had exercised their right of defense. Therefore, this new argument cannot be considered by this Court because we insist, it would suppose leaving the co-defendants in this litis defenseless. Note that admitting this new generating cause of the patrimonial liability claimed would imply introducing the issue of the liability of the State-as-Judge, which has not been alleged (except in the conclusions by the plaintiff party) nor has it formed part of the conduct subject to the process established during the preliminary hearing. By virtue of the foregoing, the divergence that exists between the generating cause of the damage established by the technical report and that which has been debated by the parties in this litis is evident, an aspect that by itself, in our judgment, causes the evidence in question to lose credibility. But there are also other relevant reasons that, in our judgment, detract credibility from the referenced documentary evidence. The report states that “(…) A study was carried out in the zone near Hacienda Los Bambúes to determine the current market value of other similar properties. Likewise, data were obtained on somewhat similar projects, located in Escazú and Santa Ana. This, in order to obtain an estimated value of the property under study, under normal market conditions. (…)”; however, the referenced study was not provided, nor the data from the other similar projects that served as a point of comparison. Those worksheets are indispensable in this type of documentary report for the purpose of due adversarial proceedings and to assess the information contained therein. At this stage, the Court is unaware of which zone, projects, or similar properties the brokerage firm took into account to establish the supposed market value of each property, an insufficiency that prevents us from assessing this evidence. The annexes attached to each report are, in general (and depending on each plaintiff company), the appraisal of the property, registry certifications and cadastral map of the property, a copy of the deed of incorporation and of the shares of each plaintiff company, a copy of the private contract for the assignment of shares, a copy of the reciprocal promise of purchase and sale of the lot, a copy of the purchase application, copies of payment receipts to Urbanizadora La Laguna and payment and price tables, among others. In some cases, copies of the construction license and tax payments are also attached. As observed, none of these annexes allows one to know what the specific parameters were that were weighed to establish the market value under normal conditions and the one that was set for the present time. On the other hand, the report mentions that “(…) At present, the limitations weighing on this property do not allow the owner to develop it as originally planned. (…)”; but we do not know (because the report never indicates it) what those limitations are nor how each owner planned to develop the property, which evidences the need for the original constructive design to have been provided, as we indicated ut supra. Finally, the report also does not indicate what the current conditions are that reduce the commercial value of each property to 10% of the current market value. All these deficiencies detract credibility from the report rendered and prevent this Court from granting it probative value. It is worth adding that some of these shortcomings could have been corrected with the testimony of the professional who rendered the reports or with an expert opinion that addresses these questions and established whether there was an impact on the price in the real estate market that has been produced with respect to the properties of the plaintiff companies in the Condominio Residencial Los Bambúes project, as a product of the regime of availability and buildability set by the General Management Plan of the ZPCE, with respect to the conditions and market value that this property held in the year 2007, considering, in addition, for example, the potentiality of constructive use that governed at both historical moments. However, the plaintiffs did not offer that type of technical evidence and rather, during the preliminary hearing, their special judicial representative withdrew the testimonial and expert evidence initially offered. We insist that, according to the legal system, the plaintiff party has the procedural burden of proving the facts it alleges. This is a burden that falls on the parties and not on the judge, especially when what are formulated are claims of a patrimonial nature and in that case, available. The plaintiffs have not proven the loss of market value that, they affirm, their properties or constructions suffered, and must assume the negative consequences of their inattention. The plaintiffs forget that when civil reparation is sought, in this case, for supposed variations in value in the real estate market originated by administrative actions, it must be proven that this detriment has really occurred. The simple allegation of the existence of damage is not enough for this Court to be able to suppose its existence. Nor do the circumstances of new buildability rules, which imply a lower percentage of use than that set by the Zoning Regulation, generate a right to indemnification without first proving the existence of an economic damage like the one alleged. Starting from the premise that it is the proposing party who must procure their own evidence for the accreditation of the damage, its causes (facts on which their petition is based) and that the plaintiffs neither offered nor provided any evidence that allows this collegiate body to determine the existence of the damage they claim, this Court could not conjecture about its effectiveness or existence, for which reason, there is no option other than to order the rejection of the third claim under examination.

XII.- For the same reasons set forth in the previous Considering, we must reject the fourth claim formulated by the plaintiffs for the payment of the supposed damages referring to the loss of market value of the acquired lands as well as the loss of market value for the constructions that is originated for the properties that have constructions with the supposed restrictions on the property. In this same section, it is also requested that compensation be paid, as damages, for the loss of bank interest paid for purchase financing and insurance policies paid since the purchase, the condominium maintenance fees paid since the purchase and which originates from the impossibility of use of the land; the loss for the payment of taxes paid since the purchase and taxes paid for real estate and luxury homes, the professional fees paid for the purchase. All these items must be rejected. We insist that in light of ordinal 196 of the LGAP, the compensable damage must be certain, which supposes its accreditation by the party claiming it, as follows from canon 58 subsection e) of the CPCA, a topic already duly explained above. Consequently, damages not proven by whoever claims them lead, without further remedy, to their rejection. Regarding those specific items, the plaintiff does not provide any element that allows determining the existence of those damages. Despite this, we estimate that, on the merits, it would also not give rise to the admission of those claims. As for the maintenance fees, payment of insurance policies, and professional fees for the acquisition, it is worth indicating that the main claim raised lies in the payment of the loss of commercial value, which supposes that the property in question remains within the ownership of the plaintiff, a reason for which no logical sense is seen in claiming the payment of items that are characteristic of the ownership of the asset that, in this case, is retained. As for the taxes, that same criterion prevails, in addition to the fact that not all the companies have proven that they pay them. Payment is also requested for the damages in the interest lost due to advance payment of the price and the legal interest on the opportunity cost of the investment. On this aspect, the plaintiffs do not explain with the required detail the reasons that give support to that request, much less the allegations that allow one to infer what it consists of. This lack of attention leads to its rejection without further consideration, because the simple reparatory request is not enough; it must be complemented with the pertinent justifications and evidence. Therefore, these items must be rejected, as is hereby ordered.

XIII.- The fifth claim is for the defendants to be ordered to pay legal interest on the sums of damages and losses and on the non-pecuniary damage (daño moral) caused by the hope of purchase and acquisition of the lot for housing that was frustrated. In relation to the second item, we must point out that the parties did not specify whether what was claimed was subjective or objective non-pecuniary damage and whether this item was claimed for the companies, their legal representatives, or both. The foregoing is important because subjective non-pecuniary suffering (daño moral subjetivo), being generated within the internal framework of the psycho-emotional sphere, is only possible for natural persons, not for legal entities, which constitute fictions created by Law to be constituted as entities with autonomous patrimony and personality. It is certainly created and belongs to natural persons, but the Law itself creates a distinction in terms of the imputation of rights and obligations between the corporate entity and its partners or shareholders. As the present lawsuit was filed by legal entities and their legal representatives, it is necessary to indicate that the former cannot suffer internal emotional injuries that are sought to be protected with the aforementioned subjective non-pecuniary damage, a reason why with respect to them this item must be rejected outright. Now, as no evidence is provided regarding objective non-pecuniary damage, we must also reject this item in relation to the plaintiff companies. With respect to the legal representatives of the plaintiff companies who are also acting here in their personal capacity, we estimate that the non-pecuniary damage claimed must also be rejected. This Section has repeatedly pointed out that although ordinal 196 of the LGAP allows the indemnification of extra-patrimonial damages, among them, subjective non-pecuniary damage, regardless of whether its accreditation is considered in re ipsa (as it can be inferred from the rules of human experience), it is necessary for whoever alleges it to prove the factual circumstances on which, in theory, that type of suffering is based. Well then, in the case of the natural person plaintiffs, the truth is that since the declaratory and indemnificatory claims have been rejected, no conduct was proven that serves as a parameter of imputation for the damage claimed, nor is it demonstrated that any expectation in relation to the properties was frustrated. Consequently, without the need for a greater approach to the matter, the rejection of the alleged subjective non-pecuniary suffering must be ordered. Objective non-pecuniary damage must also be rejected because no demonstrative element was provided that allows its existence to be verified. We must also reject the petition aimed at being paid legal interest on the sums of damages and losses. The foregoing given its accessory nature and because, in the end, no patrimonial condemnation has been declared in favor of the plaintiffs.

XIV.- Finally, a request is made that the defendants be ordered to pay the sums that are liquidated with their respective indexation. This is an item that bears an evident relationship of accessoriness with the damages claimed, such that given the rejection of those main items, the same fate and treatment must be applied to those legal interests as financial losses (art. 706 Civil Code).

XV.- Regarding the subsidiary claim. The plaintiffs formulate a subsidiary claim aimed at ordering that “By virtue of the loss of value of the lots acquired by the plaintiffs in the Hacienda Los Bambúes Condominium acquired by the plaintiffs, and the impossibility of use for the purpose for which said properties were acquired by the plaintiffs, the forced expropriation (expropiación forzosa) of those properties be ordered at the charge of the State, in accordance with Article 37 of the Organic Environmental Law (Ley Orgánica del Ambiente)." The subsidiary claim seeks as a material effect that this Court orders or commands the expropriation of the property they own. For such purposes, it indicates that the cause is the loss of value and the impossibility of use for the purposes for which it was acquired. In light of what has already been analyzed regarding the main claims, it has not been proven in the instant case that the land owned by the plaintiff lost value in the market as a derivation of the issuance of the General Management Plan to which we have referred. Neither has it been possible to establish that the plaintiffs could not exercise their right to build on the properties or that they had requested any construction permit for buildability on that strip. Nor is any detail provided in this cause of constructive designs that the claimant had so as to be able to conclude that it cannot build what, in principle, at the time of acquiring the property, it had the intention or purpose of erecting. In the judgment of this Court, these claims are based on conjectures and suppositions that fail to be demonstrated, and in those terms, they cannot be an objective basis for reparatory or other legal consequences. From that perspective, the expropriation claimed should be based on the unavailability (indisponibilidad) of the asset or the substantial dysfunctionality of that subsidiary property, according to what follows from ordinals 13 and 17 of the Expropriations Law (Ley de Expropiaciones), No. 7495, comprehensively amended by Law No. 9286. But such circumstances do not occur in this case, so the rejection of this subsidiary claim must be ordered.

XVI.- Regarding the defenses raised. INVU, SINAC, and the Municipality of Mora raised, in both lawsuits, the exceptions of lack of standing (falta de legitimación) in its dual modality, lack of present interest (falta de interés actual), and lack of right (falta de derecho); while the State only raised the latter. The defense of lack of active standing must be rejected because the lawsuit is filed by the holders of the legal situation whose protection is sought. The action is based on ordinal 10 subsection 1) assumption a) of the CPCA. The same must be indicated regarding the alleged lack of passive standing. The lawsuit is directed against the Public Administrations to which the causes of the claimed damage have been attributed, so the link with the object of the process derives from ordinal 12 subsections 1 and 2 of the CPCA. The lack of present interest must be rejected given the nature of the debated object is notoriously current and valid. But, due to what is set forth in this judgment, the defense of lack of right raised by all the defendants must be upheld, as the existence of any of the claimed damages and losses was not demonstrated. The allegations (not defenses) of fault of the victim and act of a third party are of unnecessary approach having upheld the defense of lack of right.

XVII.- Regarding costs. In accordance with numeral 193 of the CPCA, procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party for the fact of being so. The exemption from this condemnation is only viable when there was, in the Court's judgment, sufficient reason to litigate or else, when the judgment is dictated by virtue of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In the instant case, it is the judgment of this Court that no criterion is observed that would allow applying the exemption from the condemnation of costs, to the extent that the indemnificatory claims formulated were dismissed due to the absence of elements of conviction that would allow the accreditation of the claimed injuries. Ergo, they must be imposed on the losing plaintiff party. In the case of the State and SINAC, regarding costs, the respective interest generated from the finality of the resolution that fixes their amount and until their effective payment must be paid, at the legal rate established by article 1163 of the Civil Code. These items will be liquidated in the execution of judgment.

THEREFORE

The defenses of lack of active and passive standing, as well as that of lack of present interest raised by the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), the Municipality of Mora, and the National System of Conservation Areas (Sistema Nacional de Áreas de Conservación) are rejected. The exception of lack of right formulated by both the indicated defendant body and entities and the State is upheld. Consequently, the lawsuits filed are declared without merit in all their respects. Both costs are at the expense of the losing plaintiffs. Regarding the State and the National System of Conservation Areas, the costs must be paid together with the respective interest generated from the finality of the resolution that fixes their amount and until their effective payment. These items will be liquidated in the execution of judgment.

Cynthia Abarca Gómez Silvia Consuelo Fernández Brenes José Roberto Garita Navarro CASE FILE: 12-002956-1027-CA (accumulates case file 13-000980-1027-CA) PURE LAW PROCEEDINGS PLAINTIFFS: Nombre138409 known as Nombre138409 , DESARROLLOS URBANÍSTICOS SEGMENTO MTJFK SEIS FFF S.A.

AND OTHERS DEFENDANTS: THE MUNICIPALITY OF MORA, THE NATIONAL INSTITUTE OF HOUSING AND URBANISM, THE STATE, and THE NATIONAL SYSTEM OF CONSERVATION AREAS CYNTHIA ABARCA GOMEZ, DECISION-MAKING JUDGE ROBERTO GARITA NAVARRO, DECISION-MAKING JUDGE SILVIA FERNÁNDEZ BRENES, DECISION-MAKING JUDGE 1 Classification prepared by the JUDICIAL INFORMATION CENTER of the Judicial Branch. Reproduction and/or distribution for commercial purposes is prohibited.

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 29-03-2026 04:39:37.

Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI Clase de asunto: Proceso contencioso administrativo declarado de puro derecho Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Municipal Tema: Urbanismo municipal Subtemas:

Naturaleza y alcance del plan regulador, ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana y su impacto en el derecho de propiedad. Análisis sobre la situación de terrenos adquiridos mientras estuvo vigente modifiación al reglamento de zonificación de la Zona Protectora Cerros de Escazú.

Tema: Municipalidad de Mora Subtemas:

Naturaleza y alcance del plan regulador, ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana y su impacto en el derecho de propiedad. Análisis sobre la situación de terrenos adquiridos mientras estuvo vigente modifiación al reglamento de zonificación de la Zona Protectora Cerros de Escazú.

Tema: Plan regulador Subtemas:

Naturaleza,alcance y ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana y su impacto en el derecho de propiedad.

Tema: Planificación urbana Subtemas:

Naturaleza y alcance del plan regulador, ponderación de la variable ambiental y su impacto en el derecho de propiedad.

Tema: Urbanismo Subtemas:

Naturaleza y alcance del plan regulador, ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana y su impacto en el derecho de propiedad.

"IV.- Aspectos generales relacionados con la naturaleza y alcance de los planes reguladores, la ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana y el impacto de ésta en el derecho de propiedad de las personas. Dados los reclamos concretos que plantea cada uno de los aquí demandantes, el Tribunal estima necesario referirse a estos temas, los cuales ya han sido abordados por este Tribunal en la sentencia No. 0037-2017-VI dictada a las 14 horas del 22 de marzo del 2017 y en la cual se resolvió un reclamo similar planteado por un propietario de un inmueble ubicado, precisamente, en el Condominio Hacienda Los Bambú en el cantón de Mora. En lo que interesa, en esa sentencia se indicó “(…) Al socaire de los dispuesto por el numeral 169 de la Constitución Política, la competencia exclusiva de planificación, control y ejecución del desarrollo urbano local corresponde a las municipalidades, lo cual realizan a través de los denominados planes reguladores, mediante los que, dentro de su ámbito territorial de jurisdicción, disponen -entre otros elementos- cual será la zonificación del uso del suelo. En este sentido indica la citada norma: “La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal, formado de un cuerpo deliberante, integrado por regidores municipales de elección popular, y de un funcionario ejecutivo que designará la ley.” Lo anterior obedece a la autonomía que sobre sus territorios le ha otorgado el constituyente originario, postulado que se reitera en el canon 170 párrafo inicial que indica: “Las corporaciones municipales son autónomas”. Las potestades y funciones de estas unidades administrativas se desarrollan en el Código Municipal y en la Ley de Planificación Urbana, en lo que concierne a la actividad objeto de nuestro examen. Bajo esta inteligencia, el canon 3 del Código Municipal indica: “La jurisdicción territorial de la municipalidad es el cantón respectivo, cuya cabecera es la sede del gobierno municipal./ El gobierno y la administración de los intereses y servicios cantonales estarán a cargo del gobierno municipal.” Desde este plano, la emisión de planes reguladores locales, compete a los Municipios, mediante el procedimiento establecido por ley. Así, la Ley de Planificación Urbana, No. 4240 de 15 de noviembre de 1968, dispone en su artículo 15: “Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinando régimen contralor.” Desde ese plano, el numeral primero de la Ley de Planificación Urbana conceptualiza al plan regulador como el instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas. En cuanto a su naturaleza, la Sala Constitucional los ha considerado de la siguiente manera: “Éstos se tratan de mecanismos amplios de planificación por medio de los cuales, los gobiernos locales deciden acerca del mejor uso que debe ser dado a la tierra, así como al diseño de los servicios públicos, vías locales de comunicación, vivienda y renovación urbana, entre otros. En tal sentido, estos planes constituyen mecanismos de política municipal que permiten planificar el tipo de desarrollo que se desea para cada cantón, en atención de los derechos e intereses de sus habitantes y de los valores de rango constitucional que informan toda actuación pública (ver en ese sentido sentencia número 5097-93, de las diez horas veinticuatro minutos del quince de octubre de mil novecientos noventa y tres y sentencia número 2006-10971 de las dieciocho horas tres minutos del veintiséis de julio del dos mil seis).” (Resolución 2008-6304 de las doce horas y veintiséis minutos del dieciocho de abril del dos mil ocho). Mediante estos planes, se concreta la potestad de planificación y ordenación urbanística que viene conferida como competencia primigenia a los entes locales. En ese tanto, la Planificación Urbana es definida por el numeral primero de la Ley de Planificación Urbana como “el proceso continuo e integral de análisis y formulación de planes y reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad.” De este modo, el planeamiento urbanístico debe ser considerado como una aplicación concreta del ejercicio de las potestades que el poder público confiere al Estado, como parte de las acciones tendientes a definir la acción político-económica nacional. A fin de cuentas, lo esencial de este tipo de manifestaciones de poder, es que, mediante un planeamiento adecuado, se produzca en la utilidad del suelo, una serie de combinaciones de destinos varios, de manera tal que su ordenamiento revista un mejor servicio y rendimiento para el hombre y la comunidad urbana, equilibrando el desarrollo de los núcleos de población y de las áreas rurales circundantes, de las distintas comunidades urbanas, de las regiones y en general del país. Es menester señalar que los planes reguladores y sus respectivos reglamentos tienen naturaleza normativa, y por consiguiente, obligan tanto a los propietarios de terrenos ubicados en la zona de aplicación, como a la misma municipalidad que los dicta. Son instrumentos normativos que imponen limitaciones de orden urbanístico, como derivación de la habilitación prevista por la Ley No. 4240. De esa manera, una vez adoptado el instrumento de planificación local, las disposiciones allí contempladas resultan aplicables a todas las edificaciones que se pretendan construir, remodelar o ampliar con posterioridad a su entrada en vigencia, salvo algunos casos excepcionales. Así, trata de un instrumento de ordenación urbana y concreción de la potestad planificadora que es atinente a las Corporaciones Locales, y que fija las reglas para la edificabilidad en una determinada área y que por tal, incide de manera directa en la disponibilidad del ius edificandi que es propio de la propiedad inmueble, incorporando por ende limitaciones a la propiedad, efectos que exige y justifica la satisfacción de varios presupuestos legales y procedimiento de emisión. Sobre su naturaleza jurídica puede verse, entre otras, las resoluciones números 416-2010, 2304-2010, 073-2011, 126-2011 y 141-2012, todas de la Sección III de este Tribunal Contencioso Administrativo, así como el voto No. 2006-13330 de la Sala Constitucional. / VI.- Exigencias y procedimiento para emitir un Plan Regulador. A partir de lo anteriormente expuesto, resulta clara la naturaleza jurídica del Plan Regulador, su finalidad y la competencia de los entes locales para su emisión, así como su alcance jurídico para limitar el pleno goce de los diversos atributos del dominio. No obstante, la emisión de estos planes reguladores, es una competencia que dista de ser irrestricta, y como típica función administrativa en ejercicio de potestades de imperio, en la especie, de corte ordenatorio y por tal, delimitador relativo de derechos de los particulares, debe estar sujeta, como de hecho lo está, a la legalidad. Ello supone la aplicabilidad de límites que el mismo ordenamiento le impone, no solo a nivel de definición de marcos de acción y procedimiento, sino además, y tal vez, lo más relevante, a límites que derivan del plexo normativo y de los propios derechos cuyo ejercicio pretende condicionar, o al menos, encausar. La actividad planificadora radica en la esencia misma del poder del Estado en su vertiente teleológica, pues en el fondo, pretende sentar las bases sobre las cuales deben apoyarse las acciones de desarrollo urbano, a fin de que mediante la ordenación del uso de la propiedad urbana, se permita una mejor utilización y la optimización de los recursos, para incrementar la calidad de vida del particular, en armonía con el modelo social y económico imperante. Aún esto, es claro que está sujeta a bordes o barreras. La planificación no puede ser arbitraria ni antojadiza, debe ser el medio para llegar a un fin, el vehículo transportador de los factores urbanos hacia el destino de una mejor ciudad que integre las distintas variables que gravitan a su alrededor bajo una armonía adecuada. Es por esto, que bajo el prisma del principio de legalidad, la emisión de planes reguladores está sujeta al procedimiento específico previsto por la Ley de la Planificación Urbana. Además, dicho cuerpo legal establece el contenido básico de estos actos normativos. Sobre el particular véanse los artículos 15 al 20 de la legislación mencionada. En concreto, el artículo 16 de la Ley de Planificación Urbana estipula que de acuerdo con los objetivos que definan los propios y diversos organismos de gobierno y administración del Estado, el plan regulador local contendrá, entre otros elementos, sin limitarse a ellos: a) la política de desarrollo, con enunciación de los principios y normas en que se fundamenta y los objetivos que plantean las necesidades y el crecimiento del área a planificar, b) el estudio de la población, que incluirá proyecciones hacia el futuro crecimiento demográfico, su distribución y normas recomendables sobre densidad; c) el uso de la tierra que muestre la situación y distribución de terrenos respecto a vivienda, comercio, industria, educación, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente; d) El estudio de la circulación, por medio del cual se señale, en forma general, la localización de las vías públicas principales y de las rutas y terminales del transporte; e) Los servicios comunales, para indicar ubicación y tamaño de las áreas requeridas para escuelas, colegios, parques, campos de juego, unidades sanitarias, hospitales, bibliotecas, museos, mercados públicos y cualquier otro similar, f) los servicios públicos, con análisis y ubicación en forma general de los sistemas e instalaciones principales de cañerías, hidrantes, alcantarillados sanitarios y pluviales, recolección y disposición de basuras, así como cualquier otro de importancia análoga y g) la vivienda y renovación urbana con exposición de las necesidades y objetivos en vivienda, y referencia a las áreas que deben ser sometidas a conservación, rehabilitación y remodelación. Ahora bien, la emisión de un plan regulador está sujeta al cumplimiento de exigencias sustanciales, que dispone el ordenamiento jurídico, como criterio condicionante de la validez de la conducta. En este plano, el mandato 17 de la Ley de previa cita estatuye que, de previo a implantar un plan regulador o alguna de sus partes, deberá la respectiva municipalidad que lo intenta proceder de la siguiente manera: “1) Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial y la divulgación adicional necesaria con la indicación de local, fecha y hora para conocer el proyecto y de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con antelación no menor de quince días hábiles; 2) Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 13; 3) Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos; y 4) Publicar en " La Gaceta " el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones./ Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar, total o parcialmente, el referido plan o cualquiera de sus reglamentos.” (Sobre requisitos de eficacia consultar sentencia 2000-09038 de las diez horas cinco minutos del trece de octubre del dos mil de la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia). Se trata de distintas fases que se plasman en el curso de un procedimiento administrativo, cada una de las cuales, tiene una ratio específica y una lógica sistemática dentro de la integralidad del acto final. Son por ende, etapas de un mismo procedimiento, que si bien no deben considerarse de manera autónoma, cada una de ellas ostenta una finalidad concreta que se vincula de manera directa con los intereses jurídicos que confluyen en la materia urbanística. Cada exigencia legal para emitir un plan regulador constituye la fuente de una fase procedimental que en un orden lógico, es presupuesto de la siguiente, de manera que la ausencia o imperfección sustancial –que trastorne el fin público- de la etapa previa, incorpora un vicio de invalidez en las etapas subsiguientes. El examen del contenido del precepto 17 recién referido permite establecer que cada una de esas exigencias supone acciones procedimentales para poder establecer su debido cumplimiento, pero que en su conjunto, constituyen partes de un solo procedimiento común que tiene como resultado la emisión de un acto de carácter normativo denominado Plan Regulador o de su modificación parcial o total. Cabe señalar que ese mismo trámite ha de seguirse para cualquier cambio o alteración al plan regulador, como consecuencia de la máxima del paralelismo de las formas. Aunado a ello, los artículos 19 y 20 ídem prescriben que cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de la salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad y que esos reglamentos contendrán normas y condiciones para promover, entre otros, una relación armónica entre los diversos usos de la tierra, división adecuada de los terrenos, rehabilitación de áreas y prevención de su deterioro y en general, cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador. La emisión de estos planes de ordenación territorial, como se desprende de la Ley de Planificación Urbana, se someten a un control intenso de parte de la Dirección de Urbanismo del INVU, instancia encargada de aprobar esos instrumentos de planificación, a efectos de lo cual, debe cotejar y verificar el cumplimiento de las reglas y principios técnicos (que incluye la variable ambiental, como derivación de los artículos 16 y 158 de la LGAP y numeral 17 de la Ley Orgánica del Ambiente) en su emisión. Así, en el ordinal 18 de la ley de referencia se estipula con toda claridad que la citada aprobación del plan o de sus reglamentos de implementación podrá (deberá) ser negada parcialmente (o de manera total), estableciendo las justificaciones legales y/o técnicas que determinen la conveniencia de ese rechazo para el interés nacional o regional. Incluso, la misma norma señala que en caso de que la Municipalidad gestionante no acoja los reparos externados por el INVU, quedará en suspenso sólo la parte objetada, sin perjuicio de que la corporación inconforme haga uso de los recursos establecidos en el artículo 13 del mismo conjunto legal o se avenga a someter la controversia a la decisión de la comisión conciliadora que las partes convengan constituir para el caso. Esto pone de manifiesto el rol de control preventivo que la Ley de Planificación Urbana ha conferido al INVU, como instancia que en esta materia busca armonizar el desarrollo local con las reglas y planes de desarrollo nacional o regional. Esto se desprende además de las competencias que el ordinal 10 de la Ley No. 4240 le concede a la Dirección de Urbanismo. Ahora bien, este control se extiende a los diversos reglamentos y reglas procesales que los entes locales emitan para la ejecución y acatamiento del plan regulador. En ese sentido, el canon 20 de la Ley de Planificación Urbana señala el conjunto normas y condiciones que deben desarrollar esos reglamentos, mismos que deben mostrar congruencia con el plan regulador, pero además con las demás normas jurídicas que constituyan o impongan restricciones o limitaciones al uso de la tierra. El mismo ordinal 21 de la citada legislación precisa los principales reglamentos de desarrollo Urbano, indicando que serán: 1) El de Zonificación, para usos de la tierra; 2) El de Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana de los terrenos; 3) El de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y conservación de los espacios para vías públicas y áreas comunales; 4) El de Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitación de áreas en proceso o en estado de deterioro; y 5) El de Construcciones, en lo que concierne a las obras de edificación. / VII.- Las diversas variables que convergen en la materia urbanística en el régimen jurídico nacional justifican por demás cada uno de esos presupuestos, que de seguido se abordan en cuanto a las etapas básicas del trámite que legitima su adopción y puesta en vigencia: a) Audiencia pública: En un primer término la audiencia pública tiene por objeto llevar a la realidad la aplicación del principio de participación ciudadana como derivación del principio democrático, permitiendo la concurrencia de los munícipes en el proceso de elaboración del instrumento de planificación y ordenamiento local. Por ende, no es otra cosa que la necesaria y obligatoria instancia a los potenciales destinatarios de los efectos reales del plan regulador, para externar sus criterios, opiniones y objeciones y que tal insumo sea ponderado por las autoridades públicas de previo a adoptar las decisiones correspondientes. En concreto, funge como instancia de legitimación social del plan mediante la variable participativa pública. Aunado a ello, la audiencia ha de convocarse con la debida antelación, sea, un plazo mínimo de quince días hábiles, lo que tiene por objeto que los vecinos conozcan el instrumento consultado y se encuentren en posibilidad objetiva de externar sus impresiones. Sobre los alcances y utilidad de la audiencia pública, en la sentencia 2004-12242 de las 14:28 horas del 29 de octubre del 2004, la Sala Constitucional indicó. “…La audiencia pública que en casos como el presente se realiza por parte de los entes municipales, tiene por objeto permitir el ejercicio del derecho a la participación de la comunidad en un asunto que le afecta directamente y que, en consecuencia, debe efectuarse con anterioridad a la toma de la decisión administrativa, constituyéndose así en una manifestación del principio democrático. Como consecuencia, este tipo de audiencias no se constituyen simplemente en parte de un procedimiento que por formalidad deba programarse, de manera que se pueda fijar de forma que haga nugatorio el ejercicio del derecho que pretende tutelar, al otorgarse en condiciones que se convierta en una mera formalidad, incapaz de alcanzar los objetivos que está llamada a obtener en protección del derecho a la información y participación ciudadana, aunque ciertamente tampoco debe llegar a constituirse en un obstáculo para que se emita una oportuna resolución de la gestión.” Ergo, no se trata de un requisito eminentemente formal, sino de un verdadero espacio de discusión y debate público. b) Aprobación de la Dirección de Urbanismo: En un segundo aspecto, se establece la aprobación debida de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto. Dentro de la dimensión triangular que particulariza la planificación urbana en Costa Rica, se impone una relación de coordinación competencial entre las Municipalidades, como entes a los que acude la competencia originaria para la potestad que permite la planificación y ordenación urbana local, y la Dirección del Urbanismo del INVU, al que se ha asignado la competencia legal de aprobar las propuestas técnicas emanadas del seno de los ayuntamientos que se concretan en los planes reguladores, dentro de un control de fundamento y base eminentemente técnica, que no de oportunidad y/o conveniencia. Así en efecto se desprende de los ordinales 7, 17 y 18 de la Ley de Planificación Urbana, norma esta última que señala la posibilidad de negación de partes de los planes o sus reglamentos, siempre que se respalde ese criterio en aspectos legales o técnicos, cuya vigencia sea de absoluto interés nacional o regional. La norma dispone que de no acogerse los reparos hechos por la Municipalidad quedará en suspenso sólo la parte objetada, sin perjuicio de que la corporación inconforme haga uso de los recursos pertinentes. Esto pone en evidencia la necesaria coordinación que subyace en esta materia, aspecto del cual, ya ha dado cuenta de manera extensa la jurisprudencia de la Sala Constitucional, entre otros, en el fallo 5445-99. En el fondo, la “aprobación” de la Dirección de Urbanismo, tiene por objeto el ejercicio de la vigilancia y autoridad para el debido cumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en esta la normativa de desarrollo urbano (artículo 7 inciso 4) de la Ley de Planificación Urbana). Esta asignación competencial le empodera para revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos, antes de su adopción por las municipalidades, tal y como lo señala el precepto 10 de ese mismo cuerpo legal. Consiste por ende en un requisito sustancial que busca llevar a la realidad el principio de coordinación que opera en materia urbanística. c) Adopción formal del plan: El tercer aspecto se refiere a la adopción formal del Plan Regulador por parte del Concejo Municipal, por mayoría absoluta de votos. La concatenación y secuencia lógica del trámite se pone de manifiesto en este punto. La adopción formal del plan viene a ser la culminación de todo un procedimiento previo en el cual se ha agotado la realización de la audiencia pública que ha permitido la participación cuidadana, se ha otorgado ya la “aprobación” de la Dirección de Urbanismo. Con esos insumos, corresponde al órgano político local, el examen de la propuesta técnica a efectos de establecer su procedencia. En esta etapa, se busca la validación formal por parte del Concejo de la propuesta técnica y sus distintos instrumentos, mediante la manifestación expresa e inequívoca de voluntad colegiada. La exigencia contemplada en el citado canon 17 de la Ley de Planificación Urbana confirma las potestades que en ese orden confiere al Concejo el artículo 13 incisos a, c, k y o del Código Municipal. En ese tanto, se manifiesta como una representación del principio democrático que permite a los regidores manifestar su conformidad o no con la propuesta de Plan y en caso de mayoría absoluta de votos, plasmar la voluntad colegiada de adopción de ese instrumento, que limita el uso de la propiedad. La ausencia de este elemento impide la validez del plan, pese al cumplimiento de las demás etapas previas. Las exigencias hasta este punto comentadas, consisten en insumos impostergables que han de ser satisfechos a fin de cumplir con el Ordenamiento Jurídico y por ende, impregnar de validez el plan regulador. d) Publicación en el Diario Oficial: El último requerimiento se refiere a la publicación en " La Gaceta " del aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.Cabe destacar que la publicidad en cuestión se refiere a la publicación íntegra del Plan Regulador, lo que incluye la totalidad de los reglamentos incluidos y del mapa oficial. Esta publicación de la disposición general permite el despliegue de los efectos de la norma, por ende, se relaciona más que con la validez del plan regulador, con la eficacia del mismo, según se desprende del numeral 140 en relación al 240, ambos de la Ley General de la Administración Pública. Nótese que la norma exige la indicación diáfana del momento a partir del cual surgen los efectos del plan, lo que se relaciona con un aspecto de certeza y seguridad jurídica. Si bien la omisión de este detalle redunda en una deficiente técnica administrativa, pues socaba de manera directa la certidumbre de la eficacia del acto, por cuya trascendencia en la esfera de la disponibilidad de la propiedad inmobiliaria, exige claridad en torno al momento en que rige, ante la eventualidad de la ausencia de mención sobre este aspecto temporal, ha de acudirse a los mecanismos de integración normativa, a efectos de establecer el momento a partir del cual, surge la vigencia de la norma. Lo contrario, esto es, suponer que por la deficiencia apuntada, el plan, no puede en modo alguno, surtir efectos, se aleja de toda lógica, partiendo de que existe una publicación que en tesis de principio, busca la citada eficacia de un acto que ha satisfecho las exigencias de rigor. En este sentido, el numeral 43 del Código Municipal señala que a falta de mención expresa de una fecha distinta, las normas reglamentarias rigen a partir de su publicación. Dicha disposición, de naturaleza especial en la materia municipal, es de válida aplicación a la especie, pues el presente proceso versa sobre materia urbanística, por competencias que incumben a las corporaciones locales, a fin de cuentas, asuntos asociados al marco competencial de los ayuntamientos, por ende, regulable también por las disposiciones del ordenamiento jurídico propio de esa rama. / VIII.- Sobre la ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana. Ahora bien, dentro del esquema procedimental de un plan regulador, así como de la emisión de alguno de los reglamentos que fijen las reglas de su ejecución (incluido el Reglamento de Zonificación), es innegable que se impone el análisis y tutela del ambiente, como derivación de la obligación genérica que impone el mandato 50 constitucional. La materia urbanística debe incluir dentro de su marco de análisis, valoración y protección, la materia ambiental, al punto que todo desarrollo urbano debe ponderar esa variable, tal y como lo dispone la legislación tutelar ambiental. Se trata de un campo de la actividad humana en la que se evidencia de manera directa su incidencia en el ambiente. La autonomía que viene constitucionalmente conferida a las municipalidades para la planificación y ordenación territorial no supone una desvinculación de las regulaciones ambientales. Es por ello que en tesis de principio, todo plan regulador ha de contar, de previo a ser aprobado e implementado, con la ponderación de la variable ambiental, claro está, con la debida participación de las autoridades competentes en ese campo. La trascendencia de esta variable justifica por demás su valoración en este tipo de proyectos, como derivación de la doctrina que dimana del canon 50 de la Carta Magna, derechos a los cuales, las corporaciones locales quedan sometidas, sin que ello implique una lesión a su autonomía. Este numeral constitucional impone al Estado, en sentido amplio, (que incluye a las demás instituciones públicas y corporaciones locales), a intervenir activamente en la tutela del ambiente, aspecto cuyo desarrollo es materia de ley, a fin de propiciar un desarrollo económico y social en compatibilidad total con un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. La legislación en este sentido es vasta, dentro de la que se puede citar la Ley Orgánica del Ambiente No. 7554 del 04 de octubre de 1995, Ley Forestal No. 7575 del 13 de febrero de 1996, Ley de Conservación de Vida Silvestre No. 7317, Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No. 7779 del 30 de abril de 1998, Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942 y Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968. En particular, resulta relevante el contenido del artículo 17 de la Ley Orgánica del Ambiente que dispone: “Artículo 17.-Evaluación de Impacto Ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán de una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de ese organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras y proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental”. Asimismo, el Reglamento General Sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), -Decreto Ejecutivo No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC de 24 de mayo del 2004, publicado en La Gaceta No. 125 de 28 de junio del 2004-, en su numeral 67 dispone: “Artículo 67.- Integración de la variable ambiental en los Planes Reguladores. Los Planes Reguladores establecidos por la Ley de Planificación Urbana y por la Ley de la Zona Marítima Terrestre, o aquellos otros planes o programas oficiales de ordenamiento del uso del suelo, como forma de planificar el desarrollo de actividades humanas potencialmente impactantes al medio, deberán cumplir el requisito de integrar la variable de impacto ambiental, la cual estará sujeta a un proceso de viabilidad ambiental por parte de la SETENA, de previo a su aprobación por las autoridades respectivas. La SETENA, por medio de su Manual de EIA, establecerá los términos de referencia, los instrumentos y los procedimientos para que dicha variable ambiental sea integrada a los planes reguladores o planes o programas de ordenamiento del uso del suelo, aplicable, tanto a aquellos que se encuentren en elaboración o se elaborarán en el futuro, como a aquellos ya aprobados, que todavía no cuenten con la viabilidad ambiental.” El manual de esta última norma se emitió mediante el Decreto número 32967-MINAE, publicado el 4 de mayo del 2006. En ese orden, la Sala Constitucional ha señalado con contundencia: “La determinación de la viabilidad ambiental de los reglamentos urbanos o planes reguladores por parte de un órgano técnico especializado contribuye con la efectividad del artículo 50 de la Constitución Política y a la mejor tutela del derecho de toda persona a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. La ordenación urbana es una de las herramientas más importantes y trascendentales para las Corporaciones Municipales en la cumplimento de sus metas y en la satisfacción de los intereses locales. Es la expresión normativa de la voluntad cantonal y de la planificación y diseño de su desarrollo colectivo e individual, pero sin desprenderse del contorno nacional y de la unidad territorial y ambiental a la que pertenecen. La forma de planificar el desarrollo de actividades humanas tiene un impacto significativo en el ambiente, que podrá ser negativo o positivo según los usos y actividades que se autoricen. De esta manera, la incorporación de variables ambientales y el sometimiento de los planes reguladores a un proceso de evaluación ambiental, son imperativos que se derivan de lo dispuesto en el artículo 50 constitucional” (Sentencia número 2007-13293 de las diez horas cuarenta minutos del catorce de septiembre del dos mil siete.) De esa manera, se insiste, la consideración del impacto para el ambiente de los planes de ordenación urbana, así como de los instrumentos reglamentarios de implementación, no pueden, bajo ninguna justificación, prescindir de esta variable, so pena de generar un proceder ilegítimo que daría paso a las responsabilidades civiles, penales y administrativas derivadas de la desatención de este deber. La omisión de esta exigencia y sus efectos en términos de invalidez de los instrumentos de ordenación urbana ha sido analizada por la Sala Constitucional, entre otros, en los votos 2005-14293 y 2001-5737. / IX.- Sobre el efecto (impacto) de la planificación urbana en el derecho de propiedad de las personas. Al tenor de lo expuesto hasta el momento, se desprende que la potestad planificadora urbana (nacional, regional o local) consiste en una competencia legítima, que busca conciliar el derecho de propiedad con el interés público en lo que se refiere al establecimiento programado y con justificación técnica debida, de los usos permitidos y no permitidos de la tierra. Desde ese plano, incide de manera directa en el derecho de propiedad inmobiliaria, concretamente en el denominado derecho de edificación y disposición del inmueble (ius edificandi), y el destino o uso que se le quiera dar al predio (actividad comercial, industrial, agrícola, de conservación, etc) en la medida en que si bien el titular de la cosa mantiene su dominio, el ejercicio concreto del derecho de edificación y/o de uso, viene condicionado a priori por las reglas que fije el plan regulador, el reglamento de zonificación, las normas de fraccionamiento y las condiciones que imponga el reglamento de construcciones y el Reglamento de Renovación Urbana. En rigor, ser trata de un derecho cuyo ejercicio se supedita a que el uso propuesto por el titular sea compatible (conforme) con el contenido en esas reglas de planificación. De ahí que en el contexto urbanístico, el uso de la tierra, en función de lo dispuesto en esas herramientas normativas, pueda ser urbanizado, urbanizable y no urbanizable. Incluso, a partir de la zonificación, el certificado de uso de suelo puede reflejar que el uso propuesto es conforme, no conforme o con reservas al uso propuesto. Desde esa arista, las modificaciones en estos instrumentos de planificación bien pueden generar como efecto una imposibilidad de uso de la tierra, acorde a la vocación originaria para la cual fue adquirida. Con todo, es claro que estas reglas de planificación incorporan limitaciones al ejercicio del derecho de dominio (propiedad), limitaciones que han de ser razonables y proporcionadas, sin que pueda estimarse legítimo que supriman por completo la disponibilidad o régimen de uso de los bienes. Existe por ende una relación inescindible entre la propiedad inmobiliaria y el Derecho Urbanístico, en la medida en que este último limita, orienta y condiciona el contenido efectivo de aquella. El derecho de propiedad, tutelado en el canon 45 de la Carta Magna, en principio, se entendió como un derecho de carácter absoluto, exclusivo y perpetuo. Empero, el análisis de este derecho ha evolucionado a la percepción de una naturaleza relativa, en tanto está sujeta a la posibilidad de imponer limitaciones por causa de interés público. En el fallo No. 4205-96 de las 14:33 horas del 20 de agosto de 1996, la Sala Constitucional, sobre el contenido de este derecho indicó: “V. DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y SU RELACIÓN CON LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD -PÁRRAFO SEGUNDO DEL ARTICULO 45 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA. Una concepción del derecho de propiedad privada en términos absolutos y prácticamente ilimitados, pasó a constituir el punto de apoyo básico sobre el cual se estableció el sistema occidental, consagrándose como centro básico del ordenamiento jurídico la completa intangibilidad del derecho de propiedad, por cuanto la misma implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. Sin embargo, tal concepto ha evolucionado, hasta llegar a proponerse la defensa de una propiedad basada en la armonía social, y por un sentido social de la propiedad de la tierra. Se modifica así la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en favor de la armónica convivencia de la sociedad. Surgió la idea de la "función social" de la propiedad, en la que todo individuo tiene la obligación de cumplir ciertas obligaciones comunales, en razón directa del lugar que ocupa y de los intereses del grupo social que lo representa. El contenido de esta "propiedad-función", consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el bien objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero correspondiéndole el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales cuando tal comportamiento sea imprescindible. Con este nuevo concepto se ensanchan las atribuciones del legislador para determinar el contenido del derecho de propiedad, lo que se logra por medio de los límites y obligaciones de interés social que pueda crear, poniendo fin a su sentido exclusivo, sagrado e inviolable.(...) VI. El artículo 45 de la Constitución Política consagra, en nuestro orden jurídico-constitucional, el derecho de propiedad. En el párrafo primero señala su carácter de "inviolable" y establece la obligación por parte del Estado de indemnizar al propietario previamente, cuando deba suprimirla por razones de "interés público legalmente comprobado". En el párrafo segundo establece la posibilidad de establecer limitaciones de interés social a la propiedad, mediante ley aprobada por votación calificada -votación de los dos tercios de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa-. De lo anterior, queda claro que la obligación de indemnizar por parte del Estado, está constitucionalmente prevista única y exclusivamente cuando se trata de expropiar y no rige para las limitaciones de interés social que se establezcan mediante ley aprobada por votación calificada (...)" Desde este plano, esa propiedad, si bien constituye un derecho de base constitucional, su contenido se desarrolla por fuentes legales. En esa línea, el canon 264 del Código Civil fija el contenido del dominio o propiedad, que comprende los derechos de posesión, usufructo, transformación, enajenación, defensa, exclusión, restitución e indemnización. Como se ha señalado, ese contenido no es irrestricto, pues se encuentra sujeto a limitaciones impuestas por ley teniendo en cuenta el interés privado de los demás propietarios, así como el interés público de la colectividad. Desde este plano, el mismo numeral 45 de la Carta Magna fija las formas en que de manera legítima, ese derecho de propiedad se ve relativizado. Esa norma estatuye en su tenor literal: "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. En caso de guerra o conmoción interior, no es indispensable que la indemnización sea previa. Sin embargo, el pago correspondiente se hará a más tardar dos años después de concluido el estado de emergencia./ Por motivos de necesidad pública podrá la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social." En lo que viene relevante al marco urbanístico, el precepto aludido, en el párrafo segundo regula la figura de las limitaciones administrativas, categoría de la que participan las reglas urbanísticas. Estas limitaciones se basan en la existencia de una utilidad o necesidad pública genérica que se fundamenta en las reglas de convivencia social y vecindad, tutela de materia ambiental, disposiciones edilicias o urbanísticas, entre otras. De ahí que a diferencia de la expropiación que recae sobre el bien de una persona en particular que se identifica en la declaratoria de interés y definición del bien particular a obtener por este mecanismo forzoso, en las limitaciones administrativas, el destinatario de aquellas es cualquier persona (titular) que se encuentre en el supuesto de hecho previsto por la norma que impone la limitación. Por otra parte, las limitaciones deben ser impuestas por ley emitida con mayoría calificada, en tanto que para la expropiación no se impone esa exigencia de mayoría en el procedimiento de emisión de ley. Una limitación impuesta sin ley habilitante o al amparo de una fuente legal emitida sin esa mayoría de aprobación legislativa, sería inválida en su base. Por otro lado, en las limitaciones, en tesis de inicio, no se suprime el derecho de propiedad, sino que solamente se limita al titular a la realización o ejercicio de algunos de los atributos de ese dominio o reduce su ámbito de acción, sin suprimirlos totalmente. Dada esa particularidad, en la medida en que en la expropiación hay pérdida total de los atributos del derecho de propiedad (como un todo), se impone, al tenor de la misma Constitución Política, indemnización previa (con las salvedades previstas por esa norma y la misma Ley de Expropiaciones), a diferencia de la limitación administrativa, en la que, al no existir supresión del derecho de propiedad, en tesis de inicio, no se prevé reparación patrimonial. / X.- En cuanto a los alcances y restricciones de esas limitaciones a la propiedad, el Tribunal Constitucional en el fallo aludido expresó en lo relevante: "VIII. No obstante lo señalado en los considerandos anteriores, debe advertirse que las limitaciones legítimas que puedan imponerse a la propiedad privada encuentran su frontera natural en el grado de afectación a la propiedad; esto es, cuando la restricción al derecho de propiedad se convierte en una verdadera expropiación con la consecuente obligación de indemnizar, porque se hace desaparecer completamente el derecho de propiedad, o cuando no se afecte a la generalidad de la colectividad. Así lo señaló la Corte Plena en relación con las limitaciones a imponer a la propiedad cuando traspasan el límite señalado, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres: "[...] es decir "limitaciones" como las llama el artículo 45, pero no despojo de la propiedad privada ni privación de un atributo primario del dominio, porque impedir el goce de los bienes equivale, al menos en este caso, a una forma de expropiación sin el requisito de previa indemnización que ordena la carta política"; y como lo indicó este Tribunal en las citadas sentencias número 5097-93 y 2345-96; en que señaló: "IV.) Para la Sala los límites razonables que el Estado puede imponer a la propiedad privada, de acuerdo con su naturaleza, son constitucionalmente posibles en tanto no vacíen su contenido. Cuando ello ocurre deja de ser ya una limitación razonable para convertirse en una privación del derecho mismo". (Sentencia número 5097-93); "Es decir, pueden limitarse los atributos de la propiedad, en tanto el propietario reserve para sí la posibilidad de explotar normalmente el bien, excluida claro está, la parte o la función afectada por la limitación impuesta por el Estado. Fuera de estos parámetros, si el bienestar social exige sacrificios de uno o de algunos únicamente, debe ser indemnizado, lo mismo que ocurre cuando el sacrificio que se impone al propietario es de tal identidad, que lo hace perder en su totalidad el bien. Así, la limitación a la propiedad resiste el análisis constitucional, cuando la afectación a los atributos esenciales de la propiedad que son aquellos que permiten el uso natural de la cosa dentro de la realidad socio-económica actual, no hace desaparecer la naturaleza del bien o haga imposible el uso de la cosa, porque el Estado imponga requisitos de autorización o de aprobación tan complejos que impliquen de hecho, la imposibilidad de usufructuar el bien". (sentencia número 2345-96).” Al respecto, debe recordarse que los planes reguladores, por su contenido y régimen reforzado de creación, legítimamente pueden imponer limitaciones de interés social a la propiedad. En esa línea pueden verse también los votos números 5305-93, 6706-93, 4205-96 y 2006-13330, todos de la Sala Constitucional. De lo anteriormente expuesto se colige que las limitaciones urbanísticas son totalmente válidas, empero, en la medida en que la imposición de una de estas situaciones lleve, en el ámbito práctico, a disfuncionalizar la propiedad (o su contenido), sea, que imposibiliten la utilización o uso del bien para los fines permitidos por las normas urbanísticas, esas limitaciones pasan a ser vías de expropiación de hecho. En general, cuando se utilice cualquier otra forma de afectación o limitación al ejercicio pleno del dominio, que consista en una imposibilidad de ejercicio de la nuda propiedad, emerge el derecho de indemnización a favor del titular afectado. En esa línea, el canon 13 de la Ley de Expropiaciones señala: "Las disposiciones de esta Ley serán aplicables para constituir servidumbres y para todo tipo de afectación de bienes y derechos. Cuando, por el tipo de afectación, se le limite sustancialmente la disponibilidad del bien o el derecho, la tramitación como afectación será improcedente y deberá ejecutarla la expropiación integral." En igual sentido, el ordinal 17 de la Ley de Expropiaciones regula el denominado remanente disfuncional, que impone que en aquellos casos de expropiaciones parciales, el resto del inmueble no pueda ser utilizado por el titular en las actividades permitidas. En ambos casos, cuando el efecto material sea la limitación sustancial de la disponibilidad del bien, lo debido es establecer la expropiación total de ese bien. Lo anterior ya que en ese supuesto, se estaría no ante una afectación de la propiedad, propia del régimen de las limitaciones administrativas, sino ante una verdadera expropiación de hecho, en la medida en que se suprime por completo la posibilidad de disposición del bien. Lo anterior debe analizarse en cada caso concreto, para lo cual, es imperativo considerar el uso permitido del suelo de cada inmueble a expropiar, así como las cabidas mínimas de fraccionamiento o edificación y usos permitidos o no permitidos. Por ejemplo, si el remanente no expropiado o la franja de terreno sobre la cual no pesa la limitación administrativa tiene una cabida inferior a la que establece el plan regulador para poder ejercer el derecho de transformación o construcción (ius edificandi), en los casos de terrenos con vocación urbanística, el efecto jurídico material es la supresión de la disponibilidad de uso de la heredad, llevando en tales hipótesis a la obligación de expropiar todo el terreno. Igual ocurre cuando en los terrenos con vocación urbana, el plan regulador no permite ningún tipo de transformación, pues en esos casos, se expone al propietario a una suerte de imposibilidad de explotación de su inmueble, pese a que el propietario mantiene las obligaciones urbanas que imponen las limitaciones administrativas, v.gr., construcción y mantenimiento de aceras, conservación y seguridad del inmueble, entre muchas, así como cargas tributarias referidas al inmueble, entre ellas, impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, tasas municipales varias, sin que pueda sacar provecho de uso y disposición del bien. Debe indicarse que además existen limitaciones de orden ambiental, como las que impone la Ley Forestal, que permite al Estado determinar áreas protegidas por la vía del Decreto Ejecutivo. Cabe reiterar que una de las características de las restricciones y servidumbres es que el propietario no pierde totalmente esa condición y puede continuar utilizando el bien, en el marco de lo permitido y debido, es decir, no supone la pérdida absoluta de la disponibilidad del bien. Por ello, cuando como consecuencia de una limitación administrativa, el propietario no pueda del todo utilizar el bien o no pueda darle uso, supondría en el fondo una transferencia del bien a la totalidad del uso público, lo que llevaría, se insiste, a una expropiación de hecho. De ahí que en cada caso deba examinarse si la propiedad se torna disfuncional o se enerva sustancialmente la nuda propiedad, caso en el cual, como tutela del derecho de propiedad, se impone la orden expropiatoria, a fin de no someter al titular a una desposesión injustificada. (…)”.Este Tribunal reafirma el anterior criterio y conforme a las pautas que ahí se establecen, ingresamos al examen de las diferentes pretensiones que plantean los accionantes.

V.- Sobre el caso concreto. De previo a analizar la procedencia de lo pedido por los actores, es indispensable tener como antecedente que en el año 2001 la Municipalidad de Mora inició un procedimiento para la modificación del Reglamento de Zonificación, a efectos de variar el uso del suelo en áreas que forman parte de la ZPCE, modificación que en definitiva contó con la aprobación del INVU y fue puesta en vigencia. Conforme a la referida modificación, en el artículo 4.3 del Reglamento de Zonificación en cuestión, se creó la Zona Residencial de Baja Densidad con Restricciones (Z.R.B.D.R), estableciéndose para dicha zona los usos permitidos, los usos no conformes y los requisitos, de la siguiente manera: “Articulo 4.3. Zona residencial de baja densidad con restricciones (Z.R.B.D.R): Esta zona corresponde a terrenos ubicados al Este y Oeste del cuadrante de Ciudad Colón, en la cual para desarrollar cualquier proyecto será necesario realizar estudios y análisis que establezcan que las futuras edificaciones no tendrán problemas debido a deslizamientos, hundimientos, ó erosión de los suelos. 1. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar y multifamiliar, en urbanizaciones y condominio, comercio menor y servicios públicos comunales. Toda actividad agrícola, pecuaria v forestal o relacionada con estas. 2. Usos no conformes: Todos los no incluidos en usos permitidos. 3. Requisitos: 3.1. Estudios Hidrología y Geológicos que demuestran que no existen problemas de deslizamientos, hundimientos o erosión de los suelos. 3.2. Área lote mínimo: 1.000 metros cuadrados . 3.3. Frente mínimo de lote: 20.00 metros . 3.4. Retiros: Frontal 5.00 metros , Laterales 3.00 metros a cada lado ó 5.00 metros a un solo lado. Posterior 3.00 metros. En edificación de 2 ó más pisos se aplicará lo indicado al respecto en el Reglamento de Construcciones. 3.5. Altura máxima: 2 pisos en vivienda unifamiliar. 6 pisos en vivienda multifamiliar de 4 pisos en adelante se deberá contar con el visto bueno de Aviación Civil. 3.6. Cobertura máxima: 30% en vivienda unifamiliar. 15% en vivienda multifamiliar. 3.7. Densidad permitida: 30 habitantes por hectárea 6 viviendas por hectárea.”. También se reformó el inciso 3 del artículo 10 de ese referido Reglamento en el siguiente sentido: “Articulo 10. —Zona Agrícola (Z.A.): Esta zona corresponde a terrenos ubicados generalmente en la periferia, que conservan un uso agrícola, el cual se pretende proteger y a la vez darle un colchón de amortiguamiento al desarrollo urbanos, como límite. 1. Usos permitidos. Además de las instalaciones necesarias para la actividad agrícola, se permite únicamente la vivienda del propietario o de los peones de la finca, siempre que existan los servicios mínimos. Para las Zonas de Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, y Barrio La Trinidad, se hace la excepción dentro de estos sectores ya que existe un alto índice de vivienda mezcladas con la actividad agrícola y que debe darse lugar a un crecimiento vegetativo, por lo tanto se establece que la vivienda se permite y con los mismos requisitos de la zona residencial ya definidos. El crecimiento vegetativo se hace en la periferia de las calles públicas y con accesos a servidumbres o calles públicas nuevas no mayores a 150 metros de largo en el caso de calle pública y no mayor de 60 metros en el caso de servidumbre, cumplan con el Reglamento de Construcción y los tamaños de lote dependerán de las pruebas de infiltración. 2. Requisitos. 2.1. Area mínima: 1 hectárea. 2.2. Frente mínimo: 20,00 metros, 2-3. Cobertura máxima- 10% del área de la finca, incluyendo las construcciones afines al uso agrícola. (*)3. Requisitos: Para las zonas de Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael y Barrio La Trinidad, de conformidad con lo establecido en el punto primero del presente artículo, se permite el desarrollo residencial con los siguientes requisitos: 1. Densidad máxima de 250 habitantes por hectárea. 2. Altura máxima de 6 pisos. 3. Cobertura máxima del 30%. 4. Los usos conformes y no conformes como se establecen en la Zona Residencial. 5. Todos los terrenos de esta zona deberán presentar estudios en que se analicen la estabilidad de suelos, erosiones, deslizamientos y contaminación de ríos y quebradas, así como fuentes de agua.”. Durante la vigencia de esa normativa reglamentaria, específicamente entre el 22 de junio del 2006 y el 20 de julio del 2007, los accionantes Troper Maguillansky, Villalobos Quirós, Levy Sánchez y Macari Cámara suscribieron contratos privados de cesión de acciones con quienes en ese momento eran los apoderados de las sociedades Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A. y Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., mediante los cual los segundos, por el precio ahí convenido, cedían a los primeros (aquí actores) la totalidad de las acciones de las sociedades referidas, respectivamente (hechos probados 8, 11, 14 y 17). En los referidos contratos se estableció que las referidas sociedades (en el orden indicado ut supra) eran propietarias de las fincas inscritas en el Registro Nacional, Partido de San José, Sección de Propiedad Horizontal, matrículas de Folio Real número 47146-F-000, 47158-F-000, 47141-F-000 y 47154-F-000, que correspondían a las filiales número 53, 65, 48 y 61 del Condominio Hacienda Los Bambúes. De esta forma, las referidas fincas fueron adquiridas por los accionantes indicados y todas ellas se describen con una naturaleza de finca filial (con el número respectivo), terrenos aptos para construir, que se destinarán a uso habitacional, que podrá tener una altura máxima de dos pisos. Por otra parte, los planos catastrados de cada inmueble, indican en el detalle del cuadro de áreas, la cobertura máxima permitida en la zona, así como la altura (2 pisos), el área máxima de cobertura propuesta, el área máxima de construcción y el índice de construcción 0.6. (hechos probados 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18 y 19). Luego, el 19 de junio de 2009, el Alcalde de la Municipalidad de Mora, presentó acción de inconstitucionalidad contra la reforma integral efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del cantón de Mora, únicamente en relación con la Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) que se tramitó bajo el expediente No. 09-009306-0007-CO y mediante la sentencia No. 2010-021258 de las 14 horas del 22 de diciembre del 2010, la Sala Constitucional resolvió la acción de inconstitucionalidad referida. La parte dispositiva de ese fallo indica: "Se declara CON LUGAR la acción. En consecuencia se anulan por inconstitucionales los artículos 4.3 y 10 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Mora, publicado en La Gaceta No. 173 del 10 de septiembre de 2001. En cuanto al artículo 13 del Reglamento de Zonificación de 1993, no resulta inconstitucional si después de su publicación en el Diario La Gaceta no se aplica a Áreas Silvestres Protegidas. Esta sentencia tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de vigencia de la norma anulada, sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. Sin embargo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 91 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, se dimensionan los efectos en el sentido de que la inconstitucionalidad declarada no afecta las construcciones plenamente terminadas o los propietarios que cuenten con las respectivas licencias de construcción otorgadas por la Municipalidad, salvo aquellas que aún no han iniciado a la fecha de publicación del aviso. Hasta tanto la Municipalidad y el Ministerio de Energía, Ambiente y Telecomunicaciones no hayan promulgado la respectiva normativa, únicamente se deben admitir trabajos de remodelación o mantenimiento sobre las áreas previamente construidas. Comuníquese este pronunciamiento al Poder Ejecutivo. Reséñese este pronunciamiento en el Diario Oficial La Gaceta y publíquese íntegramente en el Boletín Judicial. Notifíquese. / El Magistrado Castillo Víquez salva el voto únicamente en cuanto al dimensionamiento de esta sentencia." Este fallo fue publicitado en el Boletín Judicial No. 13 del 19 de enero del 2011. Con estos antecedentes, ingresamos a resolver las pretensiones principales formuladas por los actores.

VI.- La primera pretensión que formulan todos los accionantes se dirige a que se declare a los demandados responsables de la inutilización e imposibilidad de explotación de los lotes que fueron adquiridos durante la vigencia de la modificación efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora del año 2001, por ser inmuebles con un área inferior a la permitida según el Reglamento de Zonificación vigente. En ese sentido, lo primero que debemos señalar es que del recuento de hechos que se ha tenido por acreditado, es claro que a la fecha en que los accionantes Troper Maguillansky, Villalobos Quirós, Levy Sánchez y Macari Cámara adquirieron, por cesión de acciones, las sociedades propietarias de los inmuebles inscritas en el Registro Nacional, Partido de San José, Sección de Propiedad Horizontal, matrículas de Folio Real número 47146-F-000, 47158-F-000, 47141-F-000 y 47154-F-000, que correspondían a las filiales número 53, 65, 48 y 61 del Condominio Hacienda Los Bambúes, respectivamente; se encontraba vigente el Reglamento de Zonificación reformado en el 2001, que presentaba condiciones de disposición del inmueble en virtud de las cuales, acorde a lo indicado en ese instrumento (y lo reflejado en los plano catastrado a que se hace referencia en los hechos probados) la cobertura máxima permitida en esa zona era de 30%, con una altura de 2 pisos, con áreas máximas de cobertura y de edificabilidad propuesta específicas para cada inmueble, información que como reiteramos, se extrae de los planos catastrados a los que se hace referencia en los hechos probados 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18 y 19. Esas condiciones originarias, se insiste, encontraban pleno respaldo en el Reglamento de Zonificación, que a esa data era un instrumento de planificación que no había ponderado de manera adecuada el impacto al ambiente, producto de lo cual, luego fue anulado por la Sala Constitucional. Ahora bien, en criterio de este Tribunal, las condiciones normativas de disponibilidad edilicia establecidas a la fecha de adquisición del dominio sobre los referidos inmuebles concedían expresamente una posibilidad (expectativa y no un derecho) de uso y destino constructivo, si se considera que se ha tenido por acreditado que ese bien es precisamente una filial de un proyecto de Condominio que se encontraba debidamente registrado, lo que se desprende de los planos catastrado señalados en los hechos probados. El hecho de que la propiedad en cuestión forme parte de un esquema de propiedad horizontal permite, en principio, colegir que el bien se adquiere bajo la premisa de una expectativa de uso acorde a un proyecto y diseño que por regla de conocimiento común, opera en este tipo de proyectos. Lo cierto del caso es que al momento de adquirir el inmueble, estando el instrumento de zonificación vigente y siendo expedido y aplicado por las autoridades competentes (pues contó con el trámite de la Municipalidad de Mora y la venia del INVU), no puede imputarse a la actora una suerte de deber o posibilidad objetiva de conocer que por condiciones ambientales, las normas de zonificación que posibilitaron el cambio en el régimen de uso de esos terrenos que forma parte de la ZPCE y que daban paso a la construcción de viviendas unifamiliares en régimen de condominio, con pautas de disponibilidad y edificabilidad específicas, eran ilegítimas. En nuestro criterio, las fincas se adquirieron al amparo de una máxima de confianza legítima, derivación de que las condiciones señaladas en cuanto a disponibilidad y edificabilidad, venían reconocidas expresamente en normas emitidas por las propias autoridades administrativas competentes. Tal calificación no decae, en principio, por la circunstancia sobrevenida de anulación de la reforma del Reglamento de Zonificación del 2001, emitida en el 2007 por la Sala Constitucional. Ciertamente, dentro del ámbito de análisis realizado por el Tribunal Constitucional en el fallo No. 2010-21258 citado, un aspecto determinante fue la infracción a las normas de carácter ambiental que exigían la tutela del ecosistema propio de la ZPCE, mismas que imperaban desde la creación misma de esa área mediante Decreto Ejecutivo Número 6112-A de fecha 23 de junio de 1976, con la finalidad de proteger recursos forestales en dicha área, procurando que terrenos con vocación forestal permanezcan siempre con cobertura de bosque. Sin embargo, esa afectación de terrenos realizada desde 1976 y ampliada en 1983 mediante la emisión del Decreto Ejecutivo No. 14672 indicado, no deja de lado que al momento de adquirir los inmuebles aquí referidos con el proyecto de vivienda unifamiliar, las condiciones de disponibilidad, dentro de ellas, su régimen de uso de suelo, se encontraran ajustadas y conformes a una norma administrativa vigente (a esa fecha) y que por haber sido emitida por la autoridad rectora urbanística en el marco local, hacía presumir que esas particularidades eran legales y válidas, generando en el administrado adquirente una presunción de legitimidad de esas circunstancias por el respaldo normativo que encontraban a ese momento. Incluso, es de destacar que la misma Sala Constitucional en el fallo de referencia, específicamente en el considerando VIII, fijó un dimensionamiento para los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad, justificando parte de su postura en dicha situación de confianza al señalar: "... A juicio de la Sala, habrán de tenerse en cuenta dos condiciones específicas, la primera cuando aquel interesado que ha cumplido con todos los requisitos necesarios inició efectivamente su edificación antes de la publicación del aludido aviso, pues actuó amparado a la normativa urbana emitida por la Municipalidad..." Esa actuación al amparo de normas vigentes coloca al titular en dicho marco de confianza legítima. No obstante, ese dimensionamiento también señaló claramente que “(…) De conformidad con el artículo 91 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, la declaración de inconstitucionalidad tendrá efecto declarativo y retroactivo a la fecha de vigencia del acto o de la norma, todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. La sentencia constitucional de anulación podrá graduar y dimensionar en el espacio, el tiempo o la materia, su efecto retroactivo, y dictará las reglas necesarias para evitar que esto produzca graves dislocaciones de la seguridad, la justicia o la paz sociales. En el caso que nos ocupa, esta Sala debe tomar en cuenta que la impugnación del Reglamento de Zonificación, según la publicación a La Gaceta No. 173 del 10 de septiembre de 2001, se realizó aproximadamente ocho años después de su puesta en vigencia. El aviso de la interposición y curso de la demanda se publicó el 17 de agosto de 2009. A juicio de esta Sala, aún cuando las disposiciones impugnadas del Reglamento de Planificación Urbana expedidos por la Municipalidad de Mora han tenido vigor y permanencia, ello ha ocurrido especialmente dentro del sector de la Zona Protectora Cerros de Escazú que le antecede. En este sentido, la creación de la Zona Protectora mencionada por Decreto 6112-A es del 23 de junio de 1976 y su ampliación por Decreto No. 14672 del 20 de junio de 1983, entraron en vigencia con mayor antelación que los planes reguladores, por lo que no se podría estimar que aquellas disposiciones nacionales fueran ignoradas por la Municipalidad y por los vecinos del Cantón y otras áreas protectoras que afectan en su totalidad al Cantón de Mora. Por lo anterior, la Sala estima que la sentencia debe ir acompañada de un dimensionamiento especial con el fin de cubrir únicamente las construcciones plenamente terminadas, o a las iniciadas y que cuenten con las respectivas licencias de construcción e iniciadas antes del primer aviso del 17 de agosto de 2009. A juicio de la Sala, habrán de tenerse en cuenta dos condiciones específicas, la primera cuando aquel interesado que ha cumplido con todos los requisitos necesarios inició efectivamente su edificación antes de la publicación del aludido aviso, pues actuó amparado a la normativa urbana emitida por la Municipalidad. La segunda si las viviendas en dichos lugares requieren remodelaciones que no impliquen más área de construcción o mantenimiento, ello debe admitirse como derechos adquiridos de buena fe, bajo la condición de conservar la misma área previamente construida. Todo lo anterior, sin perjuicio de que la Municipalidad de Mora promulgue nuevas disposiciones urbanas que garanticen el desarrollo humano en equilibrio con el medio ambiente, cumpliendo con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana, sin modificar el régimen de suelos de las respectivas Zonas Protectoras, así como los respectivos estudios técnicos de impacto ambiental. De igual manera, en las áreas que le competen al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, cuando cumpla con el respectivo Plan de Manejo de las respectivas zonas protectoras que afecten de igual manera al Cantón de Mora y otros, de lo cual no podría abstraerse el Ministerio ante la presión que estas zonas reciben de las comunidades adyacentes. Finalmente, es claro que al declarar la inconstitucionalidad de las normas impugnadas, las disposiciones respectivas del Reglamento de Zonificación de 1993, en cuanto a la Zona Agrícola (artículo 11) y las disposiciones del Resto de Distrito (ZRD) (artículo 13), no entran en vigor automáticamente, sino hasta que las mismas sean publicadas, dado que únicamente consta la reseña en La Gaceta, según se indicó supra en esta sentencia. Ante esta ausencia normativa, deberá integrarse el ordenamiento urbano del Cantón de Mora con la respectiva normativa dictada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (…)". De lo señalado por la Sala Constitucional, se desprende que las situaciones jurídicas tuteladas con el dimensionamiento señalado refieren a supuestos concretos atinentes a las construcciones plenamente terminadas, o a las iniciadas y que contaran con las respectivas licencias de construcción antes del primer aviso de la acción de inconstitucionalidad publicada el 17 de agosto de 2009. Conforme a lo dispuesto por el Tribunal Constitucional, los inmuebles que se encontraran en ese supuesto de hecho (y solamente en ese) no se verían afectados por la supresión del instrumento de zonificación, en la medida en que sus actuaciones se ajustaron a las normas vigentes en esa oportunidad. Por otro lado, la Sala Constitucional precisó que en esa situación, si dichas viviendas requirieran remodelaciones, podrían realizarlas, siempre que no implicara más área de construcción o mantenimiento, entendiendo que ello deriva o se desprende de los derechos adquiridos de buena fe, bajo la condición de conservar la misma área previamente construida. También, la Sala Constitucional expresó que la Municipalidad de Mora podía promulgar nuevas disposiciones urbanas, respetando las pautas y normas de equilibrio con el medio ambiente, que fueron desatendidas en la reforma del 2001 y fueron la base de la anulación dictada en esa sede. Asimismo, estipuló que el Ministerio de Ambiente y Energía debía emitir el respectivo plan de manejo del sector involucrado. De lo dicho se desprende que el citado dimensionamiento solamente abarcó a quienes ya había construido o hubieran iniciado las construcciones con la licencia respectiva al 17 de agosto del 2009, sin que pueda entenderse aplicable a las personas que aún habiendo adquirido su derecho de dominio sobre las fincas cuyo régimen de uso de suelo y construcción se sustentaba en el Reglamento de Zonificación anulado, a esa fecha aludida, no habían iniciado obras constructivas legítimas, derivadas de una licencia edilicia otorgada por el ente local. En tales casos, los titulares del derecho de dominio de los inmuebles localizados dentro de la zona afectada por la zonificación anulada, no podían alegar un derecho adquirido a concretar su ius edificandi acorde a los parámetros de esa programación de uso de suelo, pues se trata de una norma que contrasta con el Derecho de la Constitución, por ser lesivo al ambiente y que por ende, con las salvedades apuntadas por la misma Sala Constitucional, no es viable de generar una oponibilidad a favor de los propietarios, en la medida que ello implicaría una suerte de ultra actividad de norma derogada por ilegitimidad constitucional. La parte actora argumenta a su favor el voto salvado que consta en la misma resolución y que advierte sobre los posibles impactos perniciosos para quienes adquirieron en el ciclo de vigencia de la norma anulada, pero no habían concretado su derecho de edificación. Sin embargo, estimamos que ese argumento no resulta de recibo porque constituye una opinión de minoría que no avaló la mayoría del Tribunal Constitucional. Por ende, en el contexto del fallo aludido, no podría este Tribunal aplicar las reglas del dimensionamiento a situaciones que no fueron expresamente consideradas en ese punto concreto de la decisión judicial, de suerte que tal postura no es óbice para las implicaciones y precisiones de tal dimensionamiento de efectos.

VII.- Ahora bien, como indicamos ut supra, los accionantes reclaman la supuesta inutilización e imposibilidad de explotación de los lotes que fueron adquiridos durante la vigencia de la modificación efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora del año 2001, porque ahora son inmuebles con un área inferior a la permitida según el Reglamento de Zonificación vigente, lo que lleva a suprimir su derecho de edificación, acorde a las intenciones y vocación inicialmente establecidas por el Reglamento de Zonificación vigente al momento de adquirir los bienes entre los años 2006 y 2007. La supuesta inutilización, imposibilidad de explotación y supresión de su derecho a edificar se fundamenta en lo siguiente. En las demandas, argumentan que hicieron una inversión para la compra de los terrenos en el Condominio Hacienda Los Bambúes y ahora la propiedad que adquirieron no cuenta con las características legales exigidas por el Reglamento de Zonificación vigente porque no tiene el área mínima de 10.000 metros cuadrados y el porcentaje mínimo o cobertura en la actualidad, conlleva a una inutilización del terreno para los fines para los cuales fueron adquiridos, es decir la construcción de una casa con ciertas condiciones socioeconómicas que no podrían desarrollarse en el 10% del terreno, lo que hace que el daño sea cierto y efectivo. Acota que actuaron al amparo de normas urbanísticas que se presumían válidas y eficaces, con la esperanza razonable de adquirir un terreno explotable y utilizable para vivienda residencial, no agrícola y que, ahora, al tratarse de un área protegida (de lo cual no había declaración, por parte del ente competente para su protección y administración), no podrá ser utilizada para tales fines. Acusa causas o hechos generadores materializados en actuaciones formales e inactividad, concretadas en la modificación al Reglamento de Zonificación del Cantón de Mora, aprobación del proyecto por parte de la Dirección de Urbanismo sin los estudios técnicos, y la actuación omisiva por parte del Estado, ya que si hubiese resguardado a tiempo el área protegida de los Cerros de Escazú, máxime con conocimiento de que particulares ya se encontraban construyendo edificaciones en un área protegida, de alguna manera por su competencia de administración de áreas protegidas, debió poner un alto en el camino o advertir sobre la afectación al medio ambiente, lo cual hubiese conllevado a que los aquí demandantes no ejercieran su decisión de compra, lo cual se agrava por el hecho de que esa normativa tuvo una vigencia aproximada a los nueve años. Luego, durante sus conclusiones agregan que la resolución de la Sala Constitucional dejó sin efecto la posibilidad de utilización para vivienda de los terrenos adquiridos obligando a pasar el uso del suelo para dichos terrenos a lotes con una cobertura máxima de 10% y un área mínima de una hectárea, con lo cual sus terrenos no cumplen esa condición y resultan inexplotables ya que no podrían ser desarrollados para vivienda según el fin para el cual fueron adquiridos y pasando a ser terrenos con usos permitidos destinados a la actividad agrícola, permitiéndose solo la vivienda del propietario y trabajadores. Sin embargo, luego de un cuidadoso análisis, el Tribunal estima que esta pretensión resulta improcedente por las siguientes razones. De inicio, es necesario precisar dos aspectos. El primero de ellos es que, según se tuvo por acreditado, la ZPCE fue declarada como tal desde 1976, con la emisión del Decreto Ejecutivo No. 6112-A, es decir, desde antes de que los accionantes adquirieran los inmuebles a los que se ha hecho referencia en este fallo; de modo que, entiende el Tribunal, adquirieron conociendo de la existencia de la referida zona de protección. Por otra parte, debemos reiterar que si bien el fallo del Tribunal Constitucional al que hemos hecho referencia anuló el Reglamento de Zonificación al amparo del cual los accionante adquirieron los inmuebles en el Condominio Hacienda Los Bambúes; lo cierto es esa decisión jurisdiccional dimensionó los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad protegiendo las situaciones jurídicas subjetivas de aquellos propietarios que a la fecha de publicación del primer aviso de la formulación de la acción referida (17 de agosto de 2009) ya habían ejercido el derecho de edificación o bien, quienes a esa data, habían obtenido la licencia edilicia y habían iniciado la construcción respectiva. Además, esa decisión jurisdiccional estableció que no se imponía una restricción absoluta de uso de los terrenos ubicados dentro de la ZPCE, en la medida en que indicó con toda claridad que la Municipalidad de Mora podía establecer nuevos regímenes de uso siempre que fuesen compatibles con las normas de protección ambiental, supeditando ese desarrollo a las regulaciones que debía emitir el SINAC mediante el respectivo Plan General de Manejo, echado de menos desde la creación misma de la zona de protección en 23 de junio de 1976 (con el Decreto No. 6112-A). De esta forma, amén de que es un argumento esbozado hasta las conclusiones, no es cierto que la resolución de la Sala Constitucional dejara sin efecto la posibilidad de utilización de los terrenos adquiridos por los aquí demandantes, como se ha afirmado. En esa línea, tenemos que en el acuerdo No. 9 de la sesión ordinaria número 11 -2015 celebrada el 23 de noviembre de 2015, el Consejo Nacional de Áreas de Conservación aprobó el Plan General de Manejo ZPCE, que fue publicado en Gaceta No. 37 del 23 de febrero de 2016 (expedientes administrativos aportados por el SINAC) y en el cual se establecen las condiciones de uso de los terrenos de la ZPCE, en cuatro zonas, a saber, de mínima, baja, mediana y alta de intervención. Cabe mencionar que en todas esas zonas se permite, claro está, bajo distintas condiciones, la construcción de infraestructura de propiedad privada, lo que incluye viviendas unifamiliares o multifamiliares e incluso, urbanizaciones o condominios, estos últimos en las zonas de mediana y alta intervención. Así las cosas, somos del criterio de que la supresión del instrumento de planificación por parte de la Sala Constitucional en sí mismo no lleva, de manera automática, a una inutilización o supresión del derecho de propiedad ni a un marco de responsabilidad civil de las instancias administrativas que con acción u omisión permitieron la vigencia de ese reglamento anulado, sino que es necesario ponderar en cada caso si a raíz de lo acontecido, esos terrenos se encuentran dentro del dimensionamiento efectuado por la Sala Constitucional, si fueron inutilizados o bien, si son objeto de limitaciones que impidan el ejercicio del derecho constructivo. Ahora, resulta indudable que la demostración de estos factores (es decir, la inutilización o vaciamiento del derecho de propiedad o el ius edificandi) es una carga que incumbe a los accionantes, en virtud de lo dispuesto en los artículos 317 del Código Procesal Civil vigente al momento de la interposición de estos procesos, 41.1 del Código Procesal Civil vigente al momento del dictado de esta sentencia, 58 y 82 del CPCA. Pues bien, en el caso que nos ocupa, tenemos que las sociedades demandantes Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A. y Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., representadas por los también actores Villalobos Quirós, Levy Sánchez y Macari Cámara, no demostraron en este proceso que hubieran solicitado licencia constructiva ante la Municipalidad de Mora e iniciado construcciones, con anterioridad al 17 de agosto del 2009. Menos aún que con anterioridad al 17 de agosto del 2009 contaran con construcciones plenamente terminadas en los inmuebles de su propiedad ubicadas en el Condominio Hacienda Bambú. En virtud de lo expuesto, la situación jurídica con la que cuentan, en este caso es únicamente la adquisición de un inmueble en el referido condominio, la cual quedó fuera del dimensionamiento de los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad efectuado por la Sala Constitucional, según explicamos ut supra. Por ello, no es posible que aleguen la violación a derechos subjetivos o situaciones jurídicas consolidadas relacionadas con el ius edificandi . En todo caso, cabe señalar que los actores indicados tampoco han demostrado cuál fue el diseño arquitectónico de la vivienda que pensaban construir o, al menos, el que les ofreció la Urbanizadora y sobre el cual planeaban ejercer su derecho constructivo. En nuestro criterio, ese aspecto era fundamental a efectos de establecer la supuesta afectación que sufrieron en sus inmuebles con el cambio en la normativa urbanística, específicamente a partir de la anulación del Reglamento de Zonificación emitido en el año 2001 y de la publicación del Plan General de Manejo de la ZPCE. Tampoco se ofreció ningún elemento técnico que permita establecer con certeza la zona de intervención en la que actualmente se ubican los inmuebles de los actores citados, con posterioridad de la publicación del Plan General de Manejo de la ZPCE. Ese requerimiento técnico es fundamental porque constituye un insumo indispensable para poder cotejar las condiciones de ocupación plasmadas en el Reglamento de Zonificación vigente al momento en que se dio la cesión de acciones de la entidad accionante (2007), versus las que plasma el Plan de Manejo vigente y concluir certeramente si variaron las condiciones y el uso permitido para cada uno de los inmuebles, por ejemplo si se permitía la construcción de viviendas unifamiliares, multifamiliares, urbanizaciones o condominios, la altura máxima de las viviendas, el área máxima de cobertura y el de construcción, el índice de permisibilidad de ocupación Todos esos aspectos son indispensables para poder establecer si las propiedades de los aquí actores pueden ser utilizadas o explotadas en términos constructivos o si por el contrario, los inmuebles quedaron inutilizables y se suprimió el derecho de edificar en aquellos. Sin embargo, al no haber atendido los actores sus cargas probatorias en ese sentido, deberán asumir las consecuencias procesales negativas que correspondan en este caso, que no se tenga probado que los inmuebles de su propiedad quedaron inutilizables con ocasión de la promulgación del Plan General de Manejo, que éstos no puedan ser explotados o sea imposible edificar en ellos. Lo anterior porque, insistimos, la supresión del anterior Reglamento de Zonificación, en lo que se refiere exclusivamente al área de la ZPCE, no llevó necesariamente a la imposibilidad de uso o edificación de la propiedad de las sociedades demandantes, máxime cuando la cabida en todos ellos es superior a los mil metros cuadrados. Al tenor del referido Plan de Manejo, en general, esas fincas podrían ser explotadas y ser objeto de ejercicio del derecho de edificación, el cual debe ajustarse, ahora, a dichas ordenanzas urbanísticas que fueron emitidas luego de que la Sala Constitucional anulara el anterior Reglamento de Zonificación y ordenara la emisión de una Plan de Manejo en esa zona, que incluyera la ponderación y análisis de la variable ambiental. En virtud de lo expuesto y al no demostrarse la supuesta inutilización, imposibilidad de explotación o supresión del derecho a edificar en las fincas indicadas, lo pretendido debe rechazarse como en efecto se hace." ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Firmar Documento Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 ________________________________________________________________________ PROCESOS DE PURO DERECHO ACTORES: Nombre138409 conocido como Nombre138409 , DESARROLLOS URBANÍSTICOS SEGMENTO MTJFK SEIS FFF S.A. Y OTROS DEMANDADOS: LA MUNICIPALIDAD DE MORA, EL INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO, EL ESTADO y EL SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN No. 052-2019-VI TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEXTA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Dirección144 . Dirección01 , a las diez horas veinte minutos del trece de mayo del dos mil diecinueve.

Procesos acumulados declarados de puro derecho interpuestos por Nombre138409 conocido como Nombre138409 , casado, abogado, cédula de identidad CED103325, vecino de San Francisco de Dos Ríos actuando en su condición personal y como apoderado generalísimo de DESARROLLOS URBANÍSTICOS SEGMENTO MTJFK SEIS FFF S.A.; Nombre138410 , casada, cédula de identidad CED109434, vecina de Escazú, actuando en su condición personal y como representante de DESARROLLOS URBANÍSTICOS BLOQUE SGRAH VEINTIUNO TTT S.A.; Nombre138411 , casado, empresario, cédula de residencia CED109435 y vecino de Santa Ana, actuando en su condición personal y como apoderado generalísimo de DESARROLLOS URBANÍSTICOS BLOQUE SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A. y Nombre138412 , casada, abogada, cédula de identidad CED109436, vecina de Ciudad Colón, actuando en su condición personal y como apoderada generalísima de DESARROLLOS URBANÍSTICOS BLOQUE SGRAH DOS BBB S.A.; en contra del ESTADO representado por la procuradora Laura Araya Rojas, casada, abogada, cédula de identidad CED483 y vecina de San José; el SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN (en adelante SINAC) representado por sus apoderados especiales judiciales Maureen Solís Retana, casada, abogada, cédula de identidad CED109437, vecina de Tibás y Nombre24266 , divorciado, abogado, cédula de identidad CED89816 y vecino de Guadalupe; el INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO (en adelante INVU) representado por su apoderada especial judicial María Cecilia Robles Martínez, de calidades desconocidas y la MUNICIPALIDAD DE MORA representada por su alcalde Nombre10172 , soltero, abogado, cédula de identidad CED8056 y vecino de Ciudad Colón. Intervienen los (as) Licenciados (as) Hellen Duarte Gamboa, Jeffrey Ríos Córdoba, Gabriela Cavada Azofeifa, Carlos Lanzas Quesada y Cindy Gabriela Monge Soto; los dos primeros en su condición de apoderados especiales judiciales de la parte actora, la segunda como apoderada general judicial del INVU y los (as) dos últimos (as) como abogados directores del ente local accionado.

RESULTANDO

1.- Los demandantes, tanto en su condición personal como de apoderados generalísimos de las sociedades a las que representan, formulan las demandas en los procesos que aquí se acumularon (imágenes 15 a 46 y 56 a 58 para el expediente No. 12-002956-1027-CA y 762 a 785, 790 y 791 para el expediente No. 13-000980-1027-CA; todas del expediente judicial escaneado en un único archivo PDF) gestionando, en lo medular, las siguientes pretensiones principales: 1) Que se declare a los demandados responsables de la inutilización e imposibilidad de explotación de los lotes que fueron adquiridos durante la vigencia de la modificación efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora del año 2001, por ser inmuebles con un área inferior a la permitida según el reglamento de zonificación vigente. 2) Que se declare responsable al Estado por falta de fiscalización, control y protección de la Zona de Protección Cerros de Escazú (ZPCE), permitiendo el cambio de zonificación y cambio de los usos permitidos a vivienda unifamiliar y multifamiliar lo que generó la compra de terrenos con áreas dentro de un rango superior a 1.000 metros cuadrados e inferiores a 10.000 metros cuadrados, y con ello ocasionó que los demandantes hicieran la compra de terrenos dentro de ese rango, que posteriormente serían inexplotables e inutilizables. 3) Que se declare responsable a los demandados de la pérdida o disminución del valor de mercado de los terrenos adquiridos por los demandantes. 4) Que se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios ocasionados. Como daños, reclaman la pérdida del valor de mercado de los terrenos adquiridos que se origina con las restricciones actuales del inmueble y la pérdida es la diferencia que existe entre el valor de mercado del terreno con restricciones versus ese valor sin aquellas; la pérdida del valor de mercado por las construcciones que se origina para las propiedades que tienen construcciones con las restricciones a la propiedad, compuesto el daño por la pérdida del valor de mercado con las construcciones con restricciones versus el valor de mercado de las construcciones sin aquellas; la pérdida de los intereses bancarios pagados por financiamiento para la compra de los terrenos y construcciones en los mismos, compuesto ese rubro por el costo financiero en que se incurrió para compra, que se origina por el pago del préstamo ahora superior al precio del valor de mercado de cada inmueble ya que a la fecha se están pagando intereses por un préstamo de dinero que no está relacionado con el valor de la propiedad y el costo financiero sobre un terreno no utilizable; la pérdida por el pago de las pólizas de seguro pagadas desde la compra que se origina por el pago de la póliza sobre terrenos con un precio de venta inferior al de la compras, ya que se están pagando pólizas sobrevaluadas con respecto a inmuebles con precios inferiores; la pérdida por las cuotas de mantenimiento del condominio, pagadas desde la compra y que se origina por la imposibilidad de uso del terreno; la pérdida por el pago de impuestos pagados desde la compra e impuestos pagados por casas de lujo, que se origina por el pago de impuestos de más y con valores superiores al valor real de la propiedad; los honorarios profesionales pagado para la compra, originado por el pago de honorarios superiores en relación con el valor de la propiedad por debajo del valor real de la compra; y el daño moral ocasionado por la esperanza de compra y adquisición de lote para vivienda que se vio truncado. Como perjuicios, se reclaman los intereses legales por adelanto del precio siendo éste el costo de oportunidad del valor del dinero por adelanto del pago del precio u opción de compra venta de los terrenos, así como los intereses legales por el costo de oportunidad del valor del dinero de la inversión total de la compra del terreno y construcción de edificaciones. 5) Que se condene a los demandados al pago de los intereses legales por las sumas de daños y perjuicios, y al daño moral ocasionado por la esperanza de compra y adquisición del lote para vivienda que se vio truncada. 6) Que se condene a los demandados al pago de las sumas que se liquiden con la respectiva indexación. 7) Que se condene a los demandados al pago de ambas costas. Como pretensión subsidiaria, en ambas demandas se solicita que en virtud de la pérdida de valor de los lotes adquiridos por los demandantes en el Condominio Hacienda Los Bambúes y la imposibilidad de utilización para el fin que fueron adquiridos dichos inmuebles por parte de los demandantes, se ordene la expropiación forzosa de esos inmuebles a cargo del Estado conforme al artículo 37 de la Ley Orgánica del Ambiente (pretensiones visibles en las imágenes 77 a 79, 90 a 92 y 816 a 818 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF, así fijadas durante la audiencia preliminar).

2.- La representante del Estado contestó ambas demandas y opuso la excepción de falta de derecho. Pidió, se declaren sin lugar las acciones y se condene a los actores al pago de las costas e intereses respectivos (imágenes 127 a 146 y 853 a 973, todas del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

3.- La representante del INVU contestó ambas demandas y opuso las excepciones de falta de legitimación en su doble modalidad, falta de interés actual y falta de derecho. Pidió, se declaren sin lugar las acciones y se condene a los actores al pago de las costas (imágenes 114 a 125 y 992 a 1011, todas del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

4.- El representante de la Municipalidad de Mora contestó ambas demandas y opuso las defensas previas de falta de agotamiento de la vía administrativa y actividad procesal defectuosa; así como las excepciones de falta de legitimación en su doble modalidad, falta de interés actual y falta de derecho y alegó el eximente de culpa de la víctima. Pidió, se declaren sin lugar las acciones y se condene a los demandantes al pago de las costas (imágenes 149 a 175 y 874 a 899, todas del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

5.- Mediante resolución No. 1141-2014 dictada a las 14 horas 30 minutos del 23 de mayo del 2014, la jueza tramitadora ordenó la acumulación del proceso que se tramitaba con el expediente No. 13-000980-1027-CA al que se tramitaba con la carpeta No. 12-002956-1027-CA (imágenes 242 a 246 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

6.- Mediante resolución No. 2780-2015 dictada a las 10 horas 10 minutos del 28 de octubre del 2015, la jueza tramitadora acogió la defensa de falta de integración de la litis que formulara el Estado en escrito presentado el 2 de junio del 2015 en el expediente No. 12-002956-1027-CA, dispuso traer como demandado al SINAC y ordenó a la parte actora ampliar las demandas contra este órgano y aportar las copias respectivas. No consta en autos que en contra de esta decisión se hubiere formulado recurso ante el Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo (imágenes 1027 a 1030 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

7.- En auto dictado a las 10 horas 32 minutos del 2 de noviembre del 2015 la jueza tramitadora tuvo por establecido el proceso de conocimiento formulado por los actores en contra del SINAC y le otorgó treinta días para contestar la demanda (imágenes 1034 a 1036 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

8.- En escrito presentado el 8 de enero del 2016, la representante del SINAC contestó la demanda formulada en el expediente No. 12-002956-1027-CA. En lo medular, se opuso a treinta cuatro hechos, formuló las excepciones de falta de legitimación activa, falta de interés y falta de derecho y pidió que se condene a los demandantes al pago de ambas costas y los intereses que correspondan (imágenes 1045 a 1060 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

9.- La audiencia preliminar establecida en el ordinal 90 del Código Procesal Contencioso Administrativo (en adelante CPCA) fue celebrada el 13 de mayo del 2016. En dicha audiencia, se resolvió sobre los aspectos que establece la norma citada en relación con los dos expedientes acumulados. Se fijó la pretensión en los términos expuestos en el Resultando Primero, se rechazaron las defensas previas opuestas por el ente local demandado, se determinaron todos los hechos como controvertidos y se admitió la prueba documental pertinente. Al no existir prueba testimonial o pericial que evacuar (porque en unos supuestos fue rechazada por la jueza y en otros desistida por la parte proponente) de conformidad con el artículo 98 inciso 2) del CPCA se declaró este asunto como de puro derecho y se otorgó un plazo a las partes para que rindieran conclusiones por escrito.

10.- Las partes presentaron sus conclusiones en los términos que constan en los escritos visibles en las imágenes 1124 a 1129 (INVU), 1135 a 1147 (SINAC), 1157 a 1165 (partes actoras), 1166 a 1200 (Estado) y 1202 a 1206 (Municipalidad de Mora); todas del expediente judicial escaneado en único archivo PDF.

11.- En escrito presentado el primero de julio del 2016, el representante de la Municipalidad de Mora ofreció, como prueba nueva para que fuera valorada en sentencia, un montaje elaborado por el Ingeniero Randall Rodríguez Vindas, Coordinador del Catastro Municipal (imágenes 1214 a 1233 del expediente judicial escaneado en un único archivo PDF).

12.- El expediente respectivo fue remitido a la Sección Sexta para el dictado del fallo pertinente, según constan en el detalle del Sistema Escritorio Virtual, donde se consta, también, la totalidad del expediente judicial escaneado en un único archivo PDF. Sin embargo, mediante resolución No. 165-2016-VI dictada a las 11 horas del 4 de noviembre del 2016, este Tribunal dispuso otorgar audiencia a las partes acerca de la prueba nueva que ofreció la Municipalidad de Mora y de oficio, integró al SINAC en el proceso No. 13-000980-1027-CA en condición de codemandado y ordenó que se notificara la demanda a su Director Ejecutivo para que proceda a su contestación. En consecuencia, dispuso el reenvío del expediente a la juzgadora de trámite correspondiente para que retrotrajera el proceso a la fase procesal que fuera necesaria y adoptara las medidas correctivas procesales que resulten de mérito para garantizar el derecho de defensa, contradictorio y debido proceso de las partes en esta causa (puntos 2 y 4). Además, ordenó a la juzgadora tomar nota de lo expuesto en el Considerando IV, en relación con diferentes deficiencias en los poderes especiales judiciales otorgados por los demandantes en esta causa (puntos 1 y 3). Finalmente, indicó que cuando los trámites estuvieran completos y resultase procedente, remitiera de nuevo el expediente a este Tribunal para el dictado de la sentencia correspondiente (imágenes 1238 a 1252 del expediente judicial escaneado en un único archivo PDF).

13.- Los representantes del Estado y SINAC formularon recurso de apelación en contra de la resolución No. 165-2016-VI citada y en resolución No. 029-2017-I dictada a las 10 horas 35 minutos del 23 de enero del 2017, la Sección Primera del Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo declaró sin lugar los recursos planteados y confirmó la resolución impugnada (imágenes 1370 a 1373 del expediente judicial escaneado en un único archivo PDF).

14.- La representante del SINAC contestó la demanda formulada en el expediente No. 13-000980-1027-CA y formuló las excepciones de falta de legitimación activa, falta de interés y falta de derecho. Pidió que se condene a los demandantes al pago de ambas costas y los intereses que correspondan (imágenes 1411 a 1427 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

15.- En la audiencia preliminar celebrada el 25 de agosto del 2017, la jueza tramitadora verificó el cumplimiento de los aspectos referidos a las deficiencias en los poderes especiales judiciales dispuestos por este Tribunal en la resolución No. 165-2016-VI citada. Tuvo por cumplidos los puntos primero, segundo y cuarto a los que hizo referencia el Considerando Cuarto de la resolución No. 165-2016-VI citada. En relación con el punto tercero, el Estado opuso la defensa previa de falta de capacidad y argumentó que los actores estaban incumpliendo con lo resuelto en la resolución No. 165-2016-VI referida porque no se habían corregido los poderes para ampliarlos en relación con el SINAC, lo que traía problemas en la representación de los accionantes. La jueza tramitadora rechazó la defensa de falta de capacidad formulada por el Estado, pero sí estimó que los demandantes no habían cumplido con lo dispuesto por el Tribunal en el Considerando Cuarto indicado, lo que llevaba a una indebida representación. En razón de lo anterior, otorgó a los actores un plazo de cinco días para que aportaran los poderes prevenidos en la resolución No. 165-2016-VI bajo pena de declarar inadmisible la demanda conforme al artículo 92 inciso 2 del CPCA en caso de no hacerlo. Dispuso también que en ese mismo plazo subsanara el poder aportado y la suspensión de la audiencia.

16.- Mediante resolución No. 887-2018 dictada a las 14 horas 22 minutos del 22 de mayo del 2018, la jueza tramitadora declaró inadmisible la demanda interpuesta por Nombre138413 , Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DIEZ JJJ, S.A., Scott Schroeder, Viento Estelar Inversiones S.A, Nombre138414 , Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH TRES CCC, S.A., Nombre138415 , Nombre138416 , Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH SEIS FFF, S.A., Nombre138417 , Nombre113652 y Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTE SSS, S.A, todas en el expediente No. 12-002956-1027-CA; así como la acción que formuló Nombre138418 y Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH ONCE KKK, S.A., en el expediente No 13-000980-1027-CA. Lo anterior porque no cumplieron con la subsanación ordenada, razón por la cual estaban indebidamente representados. Además, ordenó continuar con el trámite de las demandas formuladas en el expediente No. 12-002956-1027-CA por Nombre138409 tanto en su condición personal como en la de apoderado generalísimo de Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK SEIS FFF S.A, Nombre138410 tanto en su condición personal como en la de apoderada generalísima de Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT, S.A. y Nombre138411 tanto en su condición personal como en la de apoderado generalísimo de Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A; así como la demanda formulada en el expediente 13-000980-1027-CA por Nombre138412 tanto en su condición personal como en representación de Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB, S.A.. Lo anterior porque estos demandantes sí cumplieron con la prevención ordenada (imágenes 1504 a 1525 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

17.- La audiencia preliminar continuó el 8 de agosto del 2018 y la jueza tramitadora dispuso que se abarcarían nuevamente todos los aspectos contenidos en el ordinal 90 del CPCA en relación con los dos expedientes acumulados. En consecuencia, se fijó la pretensión en los términos expuestos en el Resultando Primero, el ente local accionado desistió de las defensas previas opuestas, se determinaron los hechos controvertidos, se admitió la prueba documental pertinente (incluyendo la que había sido ofrecida por la Municipalidad de Mora con posterioridad a la primera audiencia preliminar), los representantes del SINAC, el INVU y la Municipalidad de Mora desistieron de la prueba testimonial ofrecida y los representantes de la parte actora desistieron tanto de la prueba testimonial como de la pericial ofrecida. Al no existir prueba testimonial o pericial que evacuar de conformidad con el artículo 98 inciso 2) del CPCA se declaró este asunto como de puro derecho y todas las partes ratificaron las conclusiones que ya habían sido rendidas por escrito.

18.- El expediente respectivo fue remitido a la Sección Sexta para el dictado del fallo pertinente. En los procedimientos ante este Tribunal no se observan nulidades que subsanar o que generen indefensión. Este asunto se ajusta, además, a lo dispuesto en el Reglamento sobre Expediente Judicial Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por Corte Plena, en el artículo XXXI de la sesión N° 22-13, celebrada el 20 de mayo de 2013. Previa deliberación, se dicta esta sentencia, con redacción de la jueza ponente Abarca Gómez y el voto afirmativo de la jueza Fernández Brenes y el juez Garita Navarro.

CONSIDERANDO

I.- Hechos probados. De relevancia para la resolución del presente proceso se tienen los siguientes: 1) La Zona Protectora Cerros de Escazú fue creada mediante Decreto 6112-A del 23 de junio de 1976 y su ampliación fue dispuesta por el Decreto Ejecutivo No. 14672 del 20 de junio de 1983 (consulta al Sistema Costarricense de Información Jurídica). 2) En La Gaceta No. 205 del 27 de octubre de 1993, se publicó el primer Plan Regulador de Ciudad Colón el cual fue aprobado por el Concejo de la Municipalidad de Mora en la sesión No. 254 del 27 de agosto de 1993 y había sido estudiado desde el año 1991 por parte del INVU; el cual en su artículo 10 estableció la Zona Agrícola, la cual correspondería a terrenos ubicados en la periferia del cantón. Dentro de los requisitos de aquella zonificación se establecía un área mínima (menor superficie permitida de un lote) conforme a la "Parcela Mínima Productiva" definida por el Ministerio de Agricultura y Ganadería, un frente mínimo de 20 metros, y una cobertura máxima (área que se deduce del coeficiente de dividir el área del terreno cubierta por la estructura entre el área del lote) del 10% del área del lote, incluyendo construcciones afines al uso agrícola, tales como bodegas, galerones, tanques, etc (hecho primero de la demanda, aceptado por la Municipalidad de Mora y el INVU, según consta en las imágenes 152 y 114 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF, respectivamente). 3) En el año 2001 la Municipalidad de Mora, inició un procedimiento de aprobación para una modificación al Plan Regulador de Mora, a fin de que el mismo fuese aprobado por el INVU conforme a la Ley de Planificación Urbana y mediante oficio PU-C-PT-081-2001 del 30 de abril del 2001, se registra la primera actuación de control y fiscalización por parte del INVU acerca de la planificación de desarrollo urbano pretendida por el ente local referido. El INVU comunicó al Concejo Municipal de Mora, algunas recomendaciones al proyecto de modificación del plan regulador (hecho segundo de la demanda aceptado por el INVU en lo que interesa según consta en las imágenes 114 y 115 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 4) En oficio de 9 de mayo del 2001, el Alcalde Municipal de Mora envió a la Dirección de Urbanismo del INVU un estudio hidrológico realizado por una empresa particular, así como el mapa del Proyecto de la Modificación del Plan Regulador de Ciudad Colón. Dicho estudio establece en la "Descripción de Crecimiento" que, de acuerdo a las altas pendientes de la zona y al desarrollo de la zona, éste debería tender a ser residencial de baja densidad con lotes de áreas superiores a 1000 m2. Además, se aportaron al estudio hojas cartográficas con la demarcación de la Zona de Protección Cerros de Escazú (hecho tercero de la demanda aceptado por el INVU en cuanto a la remisión del estudio, según consta en la imagen 115 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 5) Mediante oficio PU-C-D-495-2001 del 17 de agosto del 2001, sin que constara dentro del expediente administrativo del INVU algún tipo de estudio técnico ambiental acerca de la posible afectación ambiental a la ZPCE, la Dirección de Urbanismo del INVU comunicó a la Municipalidad de Mora la aprobación, por mayoría absoluta de votos, de la propuesta de modificación al plan regulador, cambiándose así el Reglamento de Zonificación para el Área comprendida dentro de la ZPCE; modificándose el uso del suelo de zona agrícola y usos forestales de la tierra, a una zona residencial de baja densidad con restricciones, la cual permitía el uso de suelo para construcción de vivienda unifamiliar y multifamiliar (hecho quinto de la demanda aceptado, en lo que interesa, por el INVU y la Municipalidad de Mora, según consta en las imágenes 115 y 152 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 6) En el artículo 21, capítulo tercero titulado: Informe del señor Alcalde, de la sesión ordinaria No. 210-2001 celebrada a las 17 horas del 3 de setiembre del 2001, se presentó para aprobación del Concejo Municipal de Mora la modificación al Plan Regulador de Ciudad Colón, el cual fue aprobado mediante acuerdo definitivo, y ordenándose en esa oportunidad la publicación en el Diario Oficial La Gaceta, rigiendo dicho plan a partir de su publicación (hecho sexto de la demanda aceptado por la Municipalidad de Mora según consta en la imagen 152 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 7) En La Gaceta No. 173 del 10 de setiembre del 2001, se publicó la modificación del Reglamento de Zonificación de Ciudad Colón, el cual en su artículo 4.3 creó la Zona Residencial de Baja Densidad con Restricciones (en adelante ZRBDR), estableciéndose también los usos permitidos, los usos no conformes y los requisitos de la siguiente manera: “(…) Articulo 4.3. Zona residencial de baja densidad con restricciones (Z.R.B.D.R): Esta zona corresponde a terrenos ubicados al Este y Oeste del cuadrante de Ciudad Colón, en la cual para desarrollar cualquier proyecto será necesario realizar estudios y análisis que establezcan que las futuras edificaciones no tendrán problemas debido a deslizamientos, hundimientos, ó (sic) erosión de los suelos. 1. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar y multifamiliar, en urbanizaciones y condominio, comercio menor y servicios públicos comunales. Toda actividad agrícola, pecuaria v forestal o relacionada con estas. 2. Usos no conformes: Todos los no incluidos en usos permitidos. 3. Requisitos: 3.1. Estudios Hidrología y Geológicos que demuestran que no existen problemas de deslizamientos, hundimientos o erosión de los suelos. 3.2. Área lote mínimo: 1.000 metros cuadrados. 3.3. Frente mínimo de lote: 20.00 metros. 3.4. Retiros: Frontal 5.00 metros, Laterales 3.00 metros a cada lado ó (sic) 5.00 metros a un solo lado. Posterior 3.00 metros. En edificación de 2 ó (sic) más pisos se aplicará lo indicado al respecto en el Reglamento de Construcciones. 3.5. Altura máxima: 2 pisos en vivienda unifamiliar. 6 pisos en vivienda multifamiliar de 4 pisos en adelante se deberán contar con el visto bueno de Aviación Civil. 3.6. Cobertura máxima: 30% en vivienda unifamiliar, 15% en vivienda multifamiliar. 3.7. Densidad permitida: 30 habitantes por hectárea, 6 viviendas por hectárea. (…)”. De igual manera se reformó el inciso 3 del artículo 10 de ese Reglamento de Zonificación en el siguiente sentido: “(…) Artículo 10 .—Zona Agrícola (Z.A.): Esta zona corresponde a terrenos ubicados generalmente en la periferia, que conservan un uso agrícola, el cual se pretende proteger y a la vez darle un colchón de amortiguamiento al desarrollo urbanos, como límite. 1. Usos permitidos. Además de las instalaciones necesarias para la actividad agrícola, se permite únicamente la vivienda del propietario o de los peones de la finca, siempre que existan los servicios mínimos. Para las Zonas de Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, y Barrio La Trinidad, se hace la excepción dentro de estos sectores ya que existe un alto índice de vivienda mezcladas con la actividad agrícola y que debe darse lugar a un crecimiento vegetativo, por lo tanto se establece que la vivienda se permite y con los mismos requisitos de la zona residencial ya definidos. El crecimiento vegetativo se hace en la periferia de las calles públicas y con accesos a servidumbres o calles públicas nuevas no mayores a 150 metros de largo en el caso de calle pública y no mayor de 60 metros en el caso de servidumbre, cumplan con el Reglamento de Construcción y los tamaños de lote dependerán de las pruebas de infiltración. 2. Requisitos. 2.1. Arca mínima: 1 hectárea. 2.2. Frente mínimo: 20,00 metros. 2-3. Cobertura máxima- 10% del área de la finca, incluyendo las construcciones afines al uso agrícola. (*)3. Requisitos: Para las zonas de Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael y Barrio La Trinidad, de conformidad con lo establecido en el punto primero del presente artículo, se permite el desarrollo residencial con los siguientes requisitos: 1. Densidad máxima de 250 habitantes por hectárea. 2. Altura máxima de 6 pisos. 3. Cobertura máxima del 30%. 4. Los usos conformes y no conformes como se establecen en la Zona Residencial. 5. Todos los terrenos de esta zona deberán presentar estudios en que se analicen la estabilidad de suelos, erosiones, deslizamientos y contaminación de ríos y quebradas, así como fuentes de agua. (…)” (hecho séptimo de la demanda aceptado por el INVU y la Municipalidad de Mora, consulta en el Sistema Costarricense de Información Jurídica). 8) El 22 de junio del 2006, el señor Nombre138419 , cédula de identidad CED109438, en su calidad de apoderado generalísimo sin límite de suma de Urbanizadora La Laguna S.A., y la aquí actora Nombre138420 junto con Nombre138421 , suscribieron un contrato privado de cesión de acciones en virtud del cual, en lo que interesa, la primera en su condición de titular de la totalidad de las acciones comunes y nominativas que representaban el capital social de la sociedad denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, cédula jurídica CED109439 cedía y traspasaba a los segundos la totalidad de acciones de la acciones de la referida sociedad, traspaso que se formalizó mediante el endoso nominativo de cada una de las acciones existentes a favor de los cesionarios. El precio de la cesión fue de $72.655,10 (setenta y dos mil seiscientos cincuenta y cinco dólares con diez centavos), los cuales fueron cancelados por la sociedad referida. En la cláusula cuarta inciso b) del contrato se indicó: "Que el único activo de la sociedad es la finca filial inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de San José, Sección de Propiedad Horizontal, matrícula de Folio Real número CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS -F-CERO CERO CERO, que es la filial número cincuenta y tres de condominio Hacienda Los Bambúes, que se encuentra libre de gravámenes hipotecarios, anotaciones y embargos, así como al día en el pago de impuestos nacionales y municipales." (imágenes 276 a 288 y 305 a 308 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 9) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26201 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, se describe con una naturaleza de finca filial 53, terreno apto para construir, que se destinará a uso habitacional, la cual podrá tener una altura máxima de dos pisos, situada en el Dirección16649 , ; con una medida de mil treinta y siete metros con noventa y tres decímetros cuadrados, plano SJ-1040164-2005 (imágenes 257 a 261 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 10) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26201 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, corresponde a la finca filial número 53 del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, desarrollado por Urbanizadora La Laguna S.A. En el plano catastrado Placa26202 se indica en el detalle del cuadro de áreas que, de la cabida referida en el hecho probado anterior, la cobertura máxima permitida en zona es de 30%, con una altura de 2 pisos, para un área máxima de cobertura propuesta de 311.38 m2 y un área máxima de construcción de 622.78 m2, índice de construcción 0.6. (imágenes 258 y 259 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 11) El Dirección16650 , los señores Nombre96718 , cédula de identidad CED109440 y Nombre138422 , cédula de identidad CED77085, representados por su apoderado especial Nombre138419 , cédula de identidad CED109438 y el actor Nombre138409 junto con su esposa (Nombre138423 ) y sus tres hijos (Nombre14373, Nombre3154 y Nombre138409, todos Nombre138424 ), suscribieron un contrato privado de cesión de acciones en virtud del cual, en lo que interesa, los señores Nombre96718 y Nombre138422 , en su condición de titulares de la totalidad de las acciones comunes y nominativas que representaban el capital social de la sociedad denominada Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A, cédula jurídica CED109441 cedían y traspasaban a los señores (as) Nombre138409 , Nombre138423 y Nombre138424 , la totalidad de acciones de la acciones de la referida sociedad, traspaso que se formalizó mediante el endoso nominativo de cada una de las acciones existentes a favor de los cesionarios. El precio de la cesión fue de $126.857,13 (ciento veintiséis mil ochocientos cincuenta y siete dólares con trece centavos), los cuales fueron cancelados por los cesionarios. En la cláusula cuarta inciso b) del contrato se indicó: "Que el único activo de la sociedad es la finca filial inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de San José, Sección de Propiedad Horizontal, matrícula de Folio Real número CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y OCHO-F-CERO CERO CERO, que es la filial número sesenta y cinco de Condominio Hacienda Los Bambúes, que se encuentra libre de gravámenes hipotecarios, anotaciones y embargos, así como al día en el pago de impuestos nacionales y municipales." (folio 462 a 466 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 12) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26203 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A, se describe con una naturaleza de finca filial 65, terreno apto para construir que se destinará a uso habitacional, la cual podrá tener una altura máxima de dos pisos, situada en el Dirección16649 , ; con una medida de mil ciento ochenta y seis metros con veintisiete decímetros cuadrados, plano Placa26204. En lo que interesa, la finca colinda al norte con una zona de protección y una calle privada denominada acceso uno. Dicha finca soporta una hipoteca inscrita bajo las citas 0568-00062562-01-0001-00, por un monto de treinta y un millones setecientos veinte mil colones, cuyo acreedor es el Banco de Costa Rica y vence el primero de setiembre del 2026 (folio 444 a 451 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. CED109442). 13) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26203 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A, corresponde a la finca filial número 65 del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, desarrollada por Urbanizadora La Laguna S.A. En el plano catastrado Placa26204 se indica en el detalle del cuadro de áreas que, de la cabida referida en el hecho probado anterior, la cobertura máxima permitida en zona es de 30%, con una altura de 2 pisos, para un área máxima de cobertura propuesta de 355.88 m2 y un área máxima de construcción de 711.76 m2, índice de construcción 0.6. (folio 443 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 14) El 30 de agosto del 2006, los señores Nombre96718 , cédula de identidad CED109440 y Nombre138422 , cédula de identidad CED77085, representados por su apoderado especial Nombre138419 , cédula de identidad CED109438 y la aquí actora Nombre138410 , suscribieron un contrato privado de cesión de acciones en virtud del cual, en lo que interesa, los señores Nombre96718 y Nombre138422 en su condición de titulares de la totalidad de las acciones comunes y nominativas que representaban el capital social de la sociedad denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A, cédula jurídica CED109443 cedían y traspasaban a la señora Nombre138410 la totalidad de acciones de la acciones de la referida sociedad, traspaso que se formalizó mediante el endoso nominativo de cada una de las acciones existentes a favor de la cesionaria. El precio de la cesión fue de $109.266,05 (ciento nueve mil doscientos sesenta y seis dólares con cero cinco centavos), los cuales fueron cancelados por la cesionaria. En la cláusula cuarta inciso b) del contrato se indicó: "Que el único activo de la sociedad es la finca filial inscrita en el Registro Público de la Propiedad, Partido de San José, Sección de Propiedad Horizontal, matrícula de Folio Real número CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y UNO -F-CERO CERO CERO, que es la filial número cuarenta y ocho de condominio Hacienda Los Bambúes, que se encuentra libre de gravámenes hipotecarios, anotaciones y embargos, así como al día en el pago de impuestos nacionales y municipales." (folio 166 y 167 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. Placa26205). 15) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26206 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A, se describe con una naturaleza de finca filial 48, terreno apto para construir, que se destinará a uso habitacional, la cual podrá tener una altura máxima de dos pisos, situada en el Dirección16649 , ; con una medida de mil cuatrocientos quince metros con dieciocho decímetros cuadrados, plano Placa26207 (folio 147 a 154 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. Placa26205). 16) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26206 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A, corresponde a la finca filial número 48 del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, desarrollada por Urbanizadora La Laguna S.A. En el plano catastrado SJ-1040548-2005 se indica en el detalle del cuadro de áreas que, de la cabida referida en el hecho probado anterior, la cobertura máxima permitida en zona es de 30%, con una altura de 2 pisos, para un área máxima de cobertura propuesta de 424.55 m2 y un área máxima de construcción de 848.11 m2, índice de construcción 0.6. (folio 146 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 17) El 20 de julio del 2007, los señores Nombre96718 , cédula de identidad CED109440 y Nombre138422 , cédula de identidad CED77085, representados por su apoderado especial Nombre138419 , cédula de identidad CED109438 y el actor Nombre138411 , suscribieron un contrato privado de cesión de acciones en virtud del cual, en lo que interesa, los señores Nombre96718 y Nombre138422 , en su condición de titulares de la totalidad de las acciones comunes y nominativas que representaban el capital social de la sociedad denominada Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A, cédula jurídica CED109444 cedían y traspasaban al aquí accionante Nombre138411 , la totalidad de acciones de la acciones de la referida sociedad. El precio de la cesión fue de $224.277,30 (doscientos veinticuatro mil doscientos setenta y siete dólares con treinta centavos), los cuales fueron cancelados por el cesionario. En la cláusula segunda del contrato se indicó que la sociedad referida es propietaria de la finca inscrita en el Registro Nacional de Bienes Inmuebles, sistema de Folio Real, Provincia de San José, matrícula número CUARENTA Y SIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO-F-CERO CERO CERO. Luego, en la cláusula cuarta se indicó, en lo que interesa, que dicha propiedad estaba libre de gravámenes hipotecarios y judiciales, y con los impuestos nacionales y municipales, así como cualquier otro monto en deber por cualquier concepto (folio 338 a 343 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 18) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26208 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A, se describe con una naturaleza de finca filial 61, terreno apto para construir que se destinará a uso habitacional, la cual podrá tener una altura máxima de dos pisos, situada en el Dirección11585 , Provincia de San José; con una medida de mil setecientos veinticinco metros con veintiún decímetros cuadrados, plano Placa26209. En lo que interesa, la finca colinda al sur con una zona de protección. (folio 315 a 321 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 19) La finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26208 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., corresponde a la finca filial número 61 del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, desarrollada por Urbanizadora La Laguna S.A. En el plano catastrado SJ-1041246-2005 se indica en el detalle del cuadro de áreas que, de la cabida referida en el hecho probado anterior, la cobertura máxima permitida en zona es de 30%, con una altura de 2 pisos, para un área máxima de cobertura propuesta de 517.56 m2 y un área máxima de construcción de 1035.13 m2, índice de construcción 0.6. (folio 314 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. Placa26205). 20) El Dirección16651 , la sociedad accionante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A solicitó a la Municipalidad de Mora permiso para construir una vivienda en la finca de su propiedad inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26201, que corresponde a la finca filial número 53 del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes. Según se indicó en la solicitud, la construcción constaría de un área de 620 m2 y tres pisos, con un total de 18 aposentos, cinco de los cuáles corresponderían a dormitorios. El valor de la obra se fijó en ¢142.800.000,00 (imagen 301 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 21) El 7 de marzo del 2008, la sociedad accionante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A canceló al Instituto Nacional de Seguros la suma de ¢Placa26210 por concepto de seguro de riesgos del trabajo para la construcción de una casa de habitación en el Condominio Hacienda Los Bambúes en Ciudad Colón, Mora. El seguro se otorgó con vigencia hasta el 5 de enero del 2009 (imágenes 303 y 304 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 22) El 25 de marzo del 2008, la sociedad accionante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A canceló a la Municipalidad de Mora la suma de ¢Placa26211, por concepto de Impuesto de Construcciones relativo al permiso de construcción No. 59-08 (imagen 300 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 23) El 17 de julio del 2008, el actor Nombre138409 y la empresa Berebere Criollo S.A., en su condición de fideicomitente-fideicomisaria del Fideicomiso La Laguna-Los Bambú, suscriben la escritura número Cien-Once visible al folio 163 del tomo décimo del protocolo del notario Mario Rucavado Rodríguez e indicaron, en lo que interesa, que la finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26203 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A. estaba siendo investigada por el Tribunal Ambiental Administrativo bajo el expediente No. Placa26212, en el cual se dispuso como medida cautelar, el congelamiento de una parte del proyecto, área dentro de la cual se encuentra la finca filial 65, vendida al aquí actor Nombre138409 . De seguido, tomando en cuenta que el actor Nombre138409 no podía construir en la finca la finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26203, convinieron las acciones a seguir dependiendo de lo que resolviera el Tribunal Ambiental Administrativo (folio 453 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 24) El 21 de enero del 2009, la Unidad de Inspecciones de la Municipalidad de Mora, comunicó al Instituto Nacional de Seguros que la sociedad accionante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A se presentó a ese ente local a renovar el permiso de construcción No. 059-08. También le indicó que tomando en cuenta que esa obra contaba con la póliza No. 028H50, cuya vigencia era del 5 de marzo del 2008 al 5 de enero del 2009, les solicitaba que se ampliara el plazo de la misma por un período de dos meses con el fin de terminar las obras, que se encontraban en un 85% de avanzada (imagen 302 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 25) El 12 de febrero del 2009, el Ingeniero Civil Fernando Peñaranda Peralta del Banco HSBC Costa Rica S.A., efectuó un avalúo para estimar el valor real de la finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26201 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. Ahí se indicó, en lo que interesa, que el avance de la obra de construcción era de un 30% y que el valor de mercado era de $563.000 o ¢314.000.000 (imágenes 262 a 276 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 26) El 6 de marzo del 2009, la accionante Nombre138420 en su condición personal y Nombre138421 , en condición de apoderado generalísimo sin límite de suma de la sociedad accionante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A constituyeron un crédito hipotecario con el Banco HSBC (Costa Rica) S.A. por la suma de sesenta mil dólares exactos, en virtud del cual la actora Nombre138420 se constituyó en deudora del préstamo referido, el cual pagaría mediante doscientas cuarenta cuotas mensuales y consecutivas calculadas a doscientos cuarenta meses plazo, bajo el sistema de cuota nivelada. En garantía del principal adeudado, intereses corrientes y moratorios, primas de seguro e intereses sobre las mismas, así como los costos procesales y personales de una eventual ejecución y de todas las obligaciones adquiridas, se otorgó una hipoteca en primer grado a favor del banco acreedor sobre la finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26201 y que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, garantía que está inscrita en el Registro Nacional, bajo las citas 2009-63335-01-0001-001 (imágenes 310 a 322 en relación con la 257 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 27) El 19 de junio de 2009, el Alcalde de la Municipalidad de Mora presentó una acción de inconstitucionalidad en contra la reforma integral efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del cantón de Mora, únicamente en relación con la Zona Protectora Cerros de Escazú, tramitada bajo el expediente No. 09-009306-0007-CO en la Sala Constitucional. En lo medular, adujo que la Zona Protectora Cerros de Escazú, que tiene una extensión de 7.175 hectáreas, de las cuales aproximadamente el 30 % se encuentra en el cantón de Mora, es una unidad geomorfológica que sirve de pulmón a la Gran Área Metropolitana, con una rica biodiversidad, un valioso sistema hídrico y gran belleza paisajística. El 10 de septiembre de 1993 entró a regir el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora y, según la zonificación vigente en ese momento, la Zona Protectora Cerros de Escazú se encontraba integralmente dentro de la Zona Agrícola, cuyas regulaciones sobre uso de suelo eran restrictivas en cuanto a fines urbanísticos, con el fin de asegurar un control constructivo sobre esta zona dedicada a la protección forestal, y a la protección de los cuerpos de agua, para favorecer la estabilidad de los suelos con la cobertura vegetal. Señaló que en el año 2001 se realizó una reforma integral al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora, publicada a La Gaceta N.173 del 10 de septiembre del 2001, que afectó esencialmente las áreas ubicadas en la Zona Agrícola y zona de resto del distrito, así como las áreas incluidas dentro de la Zona Protectora Cerros de Escazú, que anteriormente se encontraban dentro de la zona agrícola. Agregó que la reforma integral al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora implicó un desmejoramiento desde el punto de vista ambiental en los siguientes aspectos: a) aumento del porcentaje de cobertura máxima del lote, pasa de 10 % al 30 % en ciertas zonas, que produce una disminución en la permeabilidad de los suelos b) disminución del lote mínimo: se pasó de entre 7000 metros cuadrados y una hectárea (10000 metros cuadrados) a 1000 metros cuadrados en algunas zonas, que implica la posibilidad de hacer fraccionamientos más densos en estas zonas de protección forestal; c) aumento en la densidad poblacional: se pasa a 30 habitantes por hectárea ; d) se cambió el uso de suelo: se pasa de uso agrícola a uno residencial donde se permite llevar a cabo la vivienda unifamiliar y multifamiliar, en urbanizaciones y condominio, comercio menor y servicios públicos comunales y realizar toda agrícola, pecuaria y forestal o relacionada con éstas; e) no se consideró la existencia de recursos forestales que deben ser protegidos por todas las instituciones estatales; f) no se consideró la existencia de las áreas de protección de quebradas, ríos y nacientes que también deben ser protegidos. Alegó el accionante que la reforma integral al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora, únicamente en cuanto a la modificación de la zonificación de las áreas ubicadas en la Zona Protectora Cerros de Escazú y lo correspondiente en el Mapa de Zonificación, viola los artículos 50 y 89 de la Constitución Política, que tutelan el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, pues las disposiciones impugnadas producen el desmejoramiento de las garantías ambientales definidas por la Municipalidad de Mora, por medio del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador, en cuanto a la Zona Protectora Cerros de Escazú, dado que la zona agrícola era la que tenía mayores restricciones en cuanto a cobertura, lote mínimo y usos conformes y no conformes, sin embargo actualmente es posible que un urbanizador lleve a cabo un condominio en la Zona Protectora casi sin ningún tipo de restricción, pues es un uso conforme según la norma que se impugna, lo cual es totalmente contrario a los propósitos y fines de la creación de esta área silvestre protegida, que pretende resguardar los recursos forestales e hídricos de estos terrenos, que representa una violación al derecho a un ambiente sano, puesto que el ambiente en su integralidad se ve afectado, en perjuicio de todos los vecinos del Cantón, y especialmente los vecinos de la zona protectora y su área de influencia, que traspasa los límites cantonales. Acusó también la infracción del artículo 25.1 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, pues de allí se desprende la obligación de los Estados de respetar y asegurar el disfrute de los derechos humanos para sus habitantes, que engloba el accionar institucional, que debe encaminar todas sus políticas y regulaciones generales, así como sus actos concretos a su consecución, por lo que existe una discordancia entre el principio contenido en esa norma internacional y la reforma efectuada en el 2001 al Reglamento de Zonificación del Cantón de Mora, en cuanto a la Zona Protectora Cerros de Escazú. Alegó también una violación al artículo 11 del Protocolo Adicional a la Convención Americana Sobre Derechos Humanos en materia de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, conocido como Protocolo del Salvador, pues es claro que la emisión de una normativa local con fuerza de ley material, que flexibilice las regulaciones ambientales en un área silvestre protegida, es contraria a esta norma de derecho internacional, que establece la obligación del Estado de promover la protección preservación y mejoramiento del ambiente. Además señaló que la normativa impugnada violaba el principio de progresividad de los derechos humanos, ya que lejos de mejorar y asegurar el reconocimiento y respeto real de las personas de gozar de un nivel de vida adecuado que le asegure su salud y el bienestar y a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, se emitieron regulaciones perjudiciales a la Dirección16652 (sentencia No. 2010-21258 de la Sala Constitucional, resultando primero, consulta realizada al Sistema Costarricense de Información Jurídica). 28) La sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A canceló a la Municipalidad de Mora el Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los períodos fiscales 2007, 2008 y 2009 (folio 367 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 29) La sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A canceló el Impuesto Solidario a las Viviendas de Lujo correspondiente a los períodos fiscales 2010 y 2011 (imágenes 308 y 309 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). 30) El 2 de setiembre del 2010, el Director del Área de Conservación Pacífico Central del Sistema Nacional de Áreas de Conservación certificó, en lo que interesa, que “(…) se ha determinado con base en la ubicación consignada en el plano catastrado número SJ-1041246-05, terreno a nombre de la firma DESARROLLOS URBANÍSTICOS BLOQUE SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A. cédula No. CED109444, dice que este describe un terreno que se ubica DENTRO DE LOS LÍMITES DE LA ZONA PROTECTORA CERROS DE ESCAZÚ, ÁREA SILVESTRE PROTEGIDA CREADA MEDIANTE DECRETO EJECUTIVO No 6112-A DEL 17 DE JULIO DE 1976, MODIFICADO POR EL DECRETO EJECUTIVO No. 14672-A DEL 21 DE JULIO DE 1983, CATEGORÍA DE MANEJO ADMINISTRADO POR EL SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN (…)” (folio 370 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 31) Mediante la sentencia No. 2010-021258 de las 14 horas del 22 de diciembre del 2010, la Sala Constitucional resolvió la acción de inconstitucionalidad referida en los apartes previos en el siguiente sentido: "(…) Se declara CON LUGAR la acción. En consecuencia se anulan por inconstitucionales los artículos 4.3 y 10 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Mora, publicado en La Gaceta No. 173 del 10 de septiembre de 2001. En cuanto al artículo 13 del Reglamento de Zonificación de 1993, no resulta inconstitucional si después de su publicación en el Diario La Gaceta no se aplica a Áreas Silvestres Protegidas. Esta sentencia tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de vigencia de la norma anulada, sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. Sin embargo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 91 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, se dimensionan los efectos en el sentido de que la inconstitucionalidad declarada no afecta las construcciones plenamente terminadas o los propietarios que cuenten con las respectivas licencias de construcción otorgadas por la Municipalidad, salvo aquellas que aún no han iniciado a la fecha de publicación del aviso. Hasta tanto la Municipalidad y el Ministerio de Energía, Ambiente y Telecomunicaciones no hayan promulgado la respectiva normativa, únicamente se deben admitir trabajos de remodelación o mantenimiento sobre las áreas previamente construidas. Comuníquese este pronunciamiento al Poder Ejecutivo. Reséñese este pronunciamiento en el Diario Oficial La Gaceta y publíquese íntegramente en el Boletín Judicial. Notifíquese. / El Magistrado Castillo Víquez salva el voto únicamente en cuanto al dimensionamiento de esta sentencia. (…)". Este fallo fue publicado en el Boletín Judicial No. 13 del 19 de enero del 2011 (sentencia 2010-21258 de la Sala Constitucional, consulta realizada al Sistema Costarricense de Información Jurídica). 32) En el Considerando VIII de la sentencia No. 2010-21258 citada, el Tribunal Constitucional dimensionó los efectos de la sentencia en el siguiente sentido: "(…) VIII.- Dimensionamiento de los efectos de la sentencia. Redacta al Magistrada Calzada Miranda. De conformidad con el artículo 91 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, la declaración de inconstitucionalidad tendrá efecto declarativo y retroactivo a la fecha de vigencia del acto o de la norma, todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. La sentencia constitucional de anulación podrá graduar y dimensionar en el espacio, el tiempo o la materia, su efecto retroactivo, y dictará las reglas necesarias para evitar que esto produzca graves dislocaciones de la seguridad, la justicia o la paz sociales. En el caso que nos ocupa, esta Sala debe tomar en cuenta que la impugnación del Reglamento de Zonificación, según la publicación a La Gaceta No. 173 del 10 de septiembre de 2001, se realizó aproximadamente ocho años después de su puesta en vigencia. El aviso de la interposición y curso de la demanda se publicó el 17 de agosto de 2009. A juicio de esta Sala, aún cuando las disposiciones impugnadas del Reglamento de Planificación Urbana expedidos por la Municipalidad de Mora han tenido vigor y permanencia, ello ha ocurrido especialmente dentro del sector de la Zona Protectora Cerros de Escazú que le antecede. En este sentido, la creación de la Zona Protectora mencionada por Decreto 6112-A es del 23 de junio de 1976 y su ampliación por Decreto No. 14672 del 20 de junio de 1983, entraron en vigencia con mayor antelación que los planes reguladores, por lo que no se podría estimar que aquellas disposiciones nacionales fueran ignoradas por la Municipalidad y por los vecinos del Cantón y otras áreas protectoras que afectan en su totalidad al Cantón de Mora. Por lo anterior, la Sala estima que la sentencia debe ir acompañada de un dimensionamiento especial con el fin de cubrir únicamente las construcciones plenamente terminadas, o a las iniciadas y que cuenten con las respectivas licencias de construcción e iniciadas antes del primer aviso del 17 de agosto de 2009. A juicio de la Sala, habrán de tenerse en cuenta dos condiciones específicas, la primera cuando aquel interesado que ha cumplido con todos los requisitos necesarios inició efectivamente su edificación antes de la publicación del aludido aviso, pues actuó amparado a la normativa urbana emitida por la Municipalidad. La segunda si las viviendas en dichos lugares requieren remodelaciones que no impliquen más área de construcción o mantenimiento, ello debe admitirse como derechos adquiridos de buena fe, bajo la condición de conservar la misma área previamente construida. Todo lo anterior, sin perjuicio de que la Municipalidad de Mora promulgue nuevas disposiciones urbanas que garanticen el desarrollo humano en equilibrio con el medio ambiente, cumpliendo con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana, sin modificar el régimen de suelos de las respectivas Zonas Protectoras, así como los respectivos estudios técnicos de impacto ambiental. De igual manera, en las áreas que le competen al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, cuando cumpla con el respectivo Plan de Manejo de las respectivas zonas protectoras que afecten de igual manera al Cantón de Mora y otros, de lo cual no podría abstraerse el Ministerio ante la presión que estas zonas reciben de las comunidades adyacentes. Finalmente, es claro que al declarar la inconstitucionalidad de las normas impugnadas, las disposiciones respectivas del Reglamento de Zonificación de 1993, en cuanto a la Zona Agrícola (artículo 11) y las disposiciones del Resto de Distrito (ZRD) (artículo 13), no entran en vigor automáticamente, sino hasta que las mismas sean publicadas, dado que únicamente consta la reseña en La Gaceta, según se indicó supra en esta sentencia. Ante esta ausencia normativa, deberá integrarse el ordenamiento urbano del Cantón de Mora con la respectiva normativa dictada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (…)" (sentencia 2010-21258 citada, consulta al Sistema Costarricense de Información Jurídica). 33) El 28 de noviembre del 2011, el Director del Área de Conservación Pacífico Central del Sistema Nacional de Áreas de Conservación certificó en relación con la finca inscrita en el Registro Nacional, Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26203, en lo que interesa, que “(…) se ha determinado con base en la ubicación consignada en el plano catastrado número Placa26204 terreno a nombre de la firma URBANIZADORA LA LAGUNA S.A. cédula No. CED109445, dice que este describe un terreno que se ubica DENTRO DE LOS LÍMITES DE LA Dirección16652 , ÁREA SILVESTRE PROTEGIDA CREADA MEDIANTE DECRETO EJECUTIVO No 6112-A DEL 17 DE JULIO Placa26197 REFORMADA POR EL DECRETO EJECUTIVO No. 14672-A DEL 21 DE JULIO DE 1983, CATEGORÍA DE MANEJO ADMINISTRADO POR EL SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN (SINAC) DEL MINISTERIO DE AMBIENTE, ENERGÍA Y TELECOMUNICACIONES (MINAET). (…)” (folio 454 del legajo de prueba aportado por la parte actora en el expediente No. 12-00256-1027-CA). 34) En el acuerdo No. 9 de la sesión ordinaria número 11 -2015 celebrada el 23 de noviembre de 2015, el Consejo Nacional de Áreas de Conservación aprobó el Plan General de Manejo Zona Protectora Cerros de Escazú, el cual fue publicado en Gaceta No. 37 del 23 de febrero de 2016 (expedientes administrativos aportados por el SINAC). 35) En la finca inscrita en el Registro Nacional en el Partido de San José, matrícula de folio real No. Placa26201, que es propiedad de la sociedad actora denominada Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. y corresponde a la finca filial número 53 del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, se construyó la casa de habitación de la accionante Nombre138412 (así se infiere de las imágenes 250 a 253 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).

II.- Hechos no probados. En lo que interesa a este proceso y por no haber prueba que los sustente, se tiene por indemostrado lo siguiente: 1) Que el INVU haya valorado la variable ambiental en el trámite de aprobación de modificación del Plan Regulador de la Municipalidad de Mora, sometido a su conocimiento en el año 2001 y que incluía modificaciones al régimen de uso de suelo en un área que abarcaba la ZPCE. 2) Que luego de la modificación al Plan Regulador de Ciudad Colón en el año 2001, no existiera ningún tipo de actividad de control, fiscalización o protección de la ZPCE por parte del Ministerio de Ambiente y Energía. 3) Que los demandantes propietarios de los bienes inmuebles inscritos en el Registro Nacional, Partido de San José, matrículas de Folio Real Placa26198, y Placa26208, no puedan disponer de su derecho de edificación conforme a las condiciones propias del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, desarrollada por Urbanizadora La Laguna S.A. 4) Que a raíz de la emisión del Plan General de Manejo de la ZPCE, los inmuebles inscritos en el Registro Nacional, Partido de San José, matrículas de Folio Real Placa26199, , y Placa26201 y las construcciones que hay sobre este último, hayan perdido el valor económico en el mercado inmobiliario que ostentaba de previo a la emisión de ese Plan. 5) Si los inmuebles inscritos en el Registro Nacional, Partido de San José, matrículas de Folio Real Placa26199, , y Placa26201 han cancelado el impuesto sobre bienes inmuebles. 6) Que las sociedades demandantes Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A, Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A. y Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A. o los actores Nombre138409 , Nombre138410 y Nombre138425 hayan solicitado licencia constructiva ante la Municipalidad de Mora e iniciado la construcción respectiva, con anterioridad al 17 de agosto del 2009. 7) Que las sociedades demandantes Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A, Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A. y Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A. o los actores Nombre138409 , Nombre138410 y Nombre138425 cuenten con construcciones terminadas en los inmuebles de su propiedad ubicadas en el Condominio Hacienda Bambú con anterioridad al 17 de agosto del 2009. 8) Cuál era el diseño arquitectónico de la vivienda que pensaban construir o, al menos, el que ofreció la Urbanizadora La Laguna S.A. a las sociedades demandantes Desarrollos Urbanísticos Segmento MTJFK Seis FFF S.A, Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH Veintiuno TTT S.A. y Desarrollos Urbanísticos Segmento SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A. o los actores Nombre138409 , Nombre138410 y Nombre138425 . 9) La zona de intervención en la que se ubican los inmuebles propiedad de las sociedades accionantes con posterioridad a la publicación del Plan General de Manejo de la ZPCE. 10) Que los actores hayan perdido la titularidad de sus inmuebles o se les haya impedido por parte de los accionados, la utilización del porcentaje permitido en la normativa urbanística. 11) Si los inmuebles inscritos en el Registro Nacional, Partido de San José, matrículas de folio real No. Placa26201 y No. Placa26206 se encuentran en zona protegida.

III.- Objeto de los procesos. En lo medular, todos los accionantes formulan esta acción para que se determine la procedencia o no del marco de responsabilidad que imputan a las partes codemandadas, como derivación de lo que consideran son daños y perjuicios generados en su condición de propietarios, a los diferentes inmuebles de su propiedad que se ubican en el proyecto denominado Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, desarrollado por Urbanizadora La Laguna S.A. Específicamente, se formulan las siguientes pretensiones principales: 1) Que se declare a los demandados responsables de la inutilización e imposibilidad de explotación de los lotes que fueron adquiridos durante la vigencia de la modificación efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora del año 2001, por ser inmuebles con un área inferior a la permitida según el reglamento de zonificación vigente. 2) Que se declare responsable al Estado por falta de fiscalización, control y protección de la Zona de Protección Cerros de Escazú, permitiendo el cambio de zonificación y cambio de los usos permitidos a vivienda unifamiliar y multifamiliar lo que generó la compra de terrenos con áreas dentro de un rango superior a 1.000 metros cuadrados e inferiores a 10.000 metros cuadrados, y con ello ocasionó que los demandantes hicieran la compra de terrenos dentro de ese rango, que posteriormente serían inexplotables e inutilizables. 3) Que se declare responsable a los demandados de la pérdida o disminución del valor de mercado de los terrenos adquiridos por los demandantes. 4) Que se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios ocasionados. Como daños, reclaman la pérdida del valor de mercado de los terrenos adquiridos que se origina con las restricciones actuales del inmueble y la pérdida es la diferencia que existe entre el valor de mercado del terreno con restricciones versus ese valor sin aquellas; la pérdida del valor de mercado por las construcciones que se origina para las propiedades que tienen construcciones con las restricciones a la propiedad, compuesto el daño por la pérdida del valor de mercado con las construcciones con restricciones versus el valor de mercado de las construcciones sin aquellas; la pérdida de los intereses bancarios pagados por financiamiento para la compra de los terrenos y construcciones en los mismos, compuesto ese rubro por el costo financiero en que se incurrido para su compra, que se origina en el pago del préstamo ahora superior al precio del valor de mercado ya que a la fecha se están pagando intereses por un préstamo de dinero que no está relacionado con el valor de la propiedad y el costo financiero sobre un terreno no utilizable; la pérdida por el pago de las pólizas de seguro pagadas desde la compra que se origina por el pago de la póliza sobre terrenos con un precio de venta inferior al de la compras, ya que se están pagando pólizas sobrevaluadas con respecto a inmuebles con precios inferiores; la pérdida por las cuotas de mantenimiento del condominio, pagadas desde la compra y que se origina por la imposibilidad del uso del terreno; la pérdida por el pago de impuestos pagados desde la compra e impuestos pagados por casas de lujo, que se origina por el pago de impuestos de más y con valores superiores al valor real de la propiedad; los honorarios profesionales pagados para la compra, originado por el pago de honorarios superiores en relación con el valor de la propiedad por debajo del valor real de la compra; y el daño moral ocasionado por la esperanza de compra y adquisición de lote para vivienda que se vio truncado. Como perjuicios, se reclaman los intereses legales por adelanto del precio siendo éste el costo de oportunidad del valor del dinero por adelanto del pago del precio u opción de compra venta de los terrenos, así como los intereses legales por el costo de oportunidad del valor del dinero de la inversión total de la compra del terreno y construcción de edificaciones. 5) Que se condene a los demandados al pago de los intereses legales por las sumas de daños y perjuicios, y al daño moral ocasionado por la esperanza de compra y adquisición del lote para vivienda que se vio truncada. 6) Que se condene a los demandados al pago de las sumas que se liquiden con la respectiva indexación. 7) Que se condene a los demandados al pago de ambas costas. Como pretensión subsidiaria, en ambas demandas se solicita que en virtud de la pérdida de valor de los lotes adquiridos por los demandantes en el Condominio Hacienda Los Bambúes y la imposibilidad de utilización para el fin que fueron adquiridos dichos inmuebles por parte de los demandantes, se ordene la expropiación forzosa de esos inmuebles a cargo del Estado conforme al artículo 37 de la Ley Orgánica del Ambiente. De seguido se ingresa al examen de los cargos formulados.

IV.- Aspectos generales relacionados con la naturaleza y alcance de los planes reguladores, la ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana y el impacto de ésta en el derecho de propiedad de las personas. Dados los reclamos concretos que plantea cada uno de los aquí demandantes, el Tribunal estima necesario referirse a estos temas, los cuales ya han sido abordados por este Tribunal en la sentencia No. 0037-2017-VI dictada a las 14 horas del 22 de marzo del 2017 y en la cual se resolvió un reclamo similar planteado por un propietario de un inmueble ubicado, precisamente, en el Condominio Hacienda Los Bambú en el cantón de Mora. En lo que interesa, en esa sentencia se indicó “(…) Al socaire de los dispuesto por el numeral 169 de la Constitución Política, la competencia exclusiva de planificación, control y ejecución del desarrollo urbano local corresponde a las municipalidades, lo cual realizan a través de los denominados planes reguladores, mediante los que, dentro de su ámbito territorial de jurisdicción, disponen -entre otros elementos- cual será la zonificación del uso del suelo. En este sentido indica la citada norma: “La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal, formado de un cuerpo deliberante, integrado por regidores municipales de elección popular, y de un funcionario ejecutivo que designará la ley.” Lo anterior obedece a la autonomía que sobre sus territorios le ha otorgado el constituyente originario, postulado que se reitera en el canon 170 párrafo inicial que indica: “Las corporaciones municipales son autónomas”. Las potestades y funciones de estas unidades administrativas se desarrollan en el Código Municipal y en la Ley de Planificación Urbana, en lo que concierne a la actividad objeto de nuestro examen. Bajo esta inteligencia, el canon 3 del Código Municipal indica: “La jurisdicción territorial de la municipalidad es el cantón respectivo, cuya cabecera es la sede del gobierno municipal./ El gobierno y la administración de los intereses y servicios cantonales estarán a cargo del gobierno municipal.” Desde este plano, la emisión de planes reguladores locales, compete a los Municipios, mediante el procedimiento establecido por ley. Así, la Ley de Planificación Urbana, No. 4240 de 15 de noviembre de 1968, dispone en su artículo 15: “Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinando régimen contralor.” Desde ese plano, el numeral primero de la Ley de Planificación Urbana conceptualiza al plan regulador como el instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas. En cuanto a su naturaleza, la Sala Constitucional los ha considerado de la siguiente manera: “Éstos se tratan de mecanismos amplios de planificación por medio de los cuales, los gobiernos locales deciden acerca del mejor uso que debe ser dado a la tierra, así como al diseño de los servicios públicos, vías locales de comunicación, vivienda y renovación urbana, entre otros. En tal sentido, estos planes constituyen mecanismos de política municipal que permiten planificar el tipo de desarrollo que se desea para cada cantón, en atención de los derechos e intereses de sus habitantes y de los valores de rango constitucional que informan toda actuación pública (ver en ese sentido sentencia número 5097-93, de las diez horas veinticuatro minutos del quince de octubre de mil novecientos noventa y tres y sentencia número 2006-10971 de las dieciocho horas tres minutos del veintiséis de julio del dos mil seis).” (Resolución 2008-6304 de las doce horas y veintiséis minutos del dieciocho de abril del dos mil ocho). Mediante estos planes, se concreta la potestad de planificación y ordenación urbanística que viene conferida como competencia primigenia a los entes locales. En ese tanto, la Planificación Urbana es definida por el numeral primero de la Ley de Planificación Urbana como “el proceso continuo e integral de análisis y formulación de planes y reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad.” De este modo, el planeamiento urbanístico debe ser considerado como una aplicación concreta del ejercicio de las potestades que el poder público confiere al Estado, como parte de las acciones tendientes a definir la acción político-económica nacional. A fin de cuentas, lo esencial de este tipo de manifestaciones de poder, es que, mediante un planeamiento adecuado, se produzca en la utilidad del suelo, una serie de combinaciones de destinos varios, de manera tal que su ordenamiento revista un mejor servicio y rendimiento para el hombre y la comunidad urbana, equilibrando el desarrollo de los núcleos de población y de las áreas rurales circundantes, de las distintas comunidades urbanas, de las regiones y en general del país. Es menester señalar que los planes reguladores y sus respectivos reglamentos tienen naturaleza normativa, y por consiguiente, obligan tanto a los propietarios de terrenos ubicados en la zona de aplicación, como a la misma municipalidad que los dicta. Son instrumentos normativos que imponen limitaciones de orden urbanístico, como derivación de la habilitación prevista por la Ley No. 4240. De esa manera, una vez adoptado el instrumento de planificación local, las disposiciones allí contempladas resultan aplicables a todas las edificaciones que se pretendan construir, remodelar o ampliar con posterioridad a su entrada en vigencia, salvo algunos casos excepcionales. Así, trata de un instrumento de ordenación urbana y concreción de la potestad planificadora que es atinente a las Corporaciones Locales, y que fija las reglas para la edificabilidad en una determinada área y que por tal, incide de manera directa en la disponibilidad del ius edificandi que es propio de la propiedad inmueble, incorporando por ende limitaciones a la propiedad, efectos que exige y justifica la satisfacción de varios presupuestos legales y procedimiento de emisión. Sobre su naturaleza jurídica puede verse, entre otras, las resoluciones números 416-2010, 2304-2010, 073-2011, 126-2011 y 141-2012, todas de la Sección III de este Tribunal Contencioso Administrativo, así como el voto No. 2006-13330 de la Sala Constitucional. / VI.- Exigencias y procedimiento para emitir un Plan Regulador. A partir de lo anteriormente expuesto, resulta clara la naturaleza jurídica del Plan Regulador, su finalidad y la competencia de los entes locales para su emisión, así como su alcance jurídico para limitar el pleno goce de los diversos atributos del dominio. No obstante, la emisión de estos planes reguladores, es una competencia que dista de ser irrestricta, y como típica función administrativa en ejercicio de potestades de imperio, en la especie, de corte ordenatorio y por tal, delimitador relativo de derechos de los particulares, debe estar sujeta, como de hecho lo está, a la legalidad. Ello supone la aplicabilidad de límites que el mismo ordenamiento le impone, no solo a nivel de definición de marcos de acción y procedimiento, sino además, y tal vez, lo más relevante, a límites que derivan del plexo normativo y de los propios derechos cuyo ejercicio pretende condicionar, o al menos, encausar. La actividad planificadora radica en la esencia misma del poder del Estado en su vertiente teleológica, pues en el fondo, pretende sentar las bases sobre las cuales deben apoyarse las acciones de desarrollo urbano, a fin de que mediante la ordenación del uso de la propiedad urbana, se permita una mejor utilización y la optimización de los recursos, para incrementar la calidad de vida del particular, en armonía con el modelo social y económico imperante. Aún esto, es claro que está sujeta a bordes o barreras. La planificación no puede ser arbitraria ni antojadiza, debe ser el medio para llegar a un fin, el vehículo transportador de los factores urbanos hacia el destino de una mejor ciudad que integre las distintas variables que gravitan a su alrededor bajo una armonía adecuada. Es por esto, que bajo el prisma del principio de legalidad, la emisión de planes reguladores está sujeta al procedimiento específico previsto por la Ley de la Planificación Urbana. Además, dicho cuerpo legal establece el contenido básico de estos actos normativos. Sobre el particular véanse los artículos 15 al 20 de la legislación mencionada. En concreto, el artículo 16 de la Ley de Planificación Urbana estipula que de acuerdo con los objetivos que definan los propios y diversos organismos de gobierno y administración del Estado, el plan regulador local contendrá, entre otros elementos, sin limitarse a ellos: a) la política de desarrollo, con enunciación de los principios y normas en que se fundamenta y los objetivos que plantean las necesidades y el crecimiento del área a planificar, b) el estudio de la población, que incluirá proyecciones hacia el futuro crecimiento demográfico, su distribución y normas recomendables sobre densidad; c) el uso de la tierra que muestre la situación y distribución de terrenos respecto a vivienda, comercio, industria, educación, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente; d) El estudio de la circulación, por medio del cual se señale, en forma general, la localización de las vías públicas principales y de las rutas y terminales del transporte; e) Los servicios comunales, para indicar ubicación y tamaño de las áreas requeridas para escuelas, colegios, parques, campos de juego, unidades sanitarias, hospitales, bibliotecas, museos, mercados públicos y cualquier otro similar, f) los servicios públicos, con análisis y ubicación en forma general de los sistemas e instalaciones principales de cañerías, hidrantes, alcantarillados sanitarios y pluviales, recolección y disposición de basuras, así como cualquier otro de importancia análoga y g) la vivienda y renovación urbana con exposición de las necesidades y objetivos en vivienda, y referencia a las áreas que deben ser sometidas a conservación, rehabilitación y remodelación. Ahora bien, la emisión de un plan regulador está sujeta al cumplimiento de exigencias sustanciales, que dispone el ordenamiento jurídico, como criterio condicionante de la validez de la conducta. En este plano, el mandato 17 de la Ley de previa cita estatuye que, de previo a implantar un plan regulador o alguna de sus partes, deberá la respectiva municipalidad que lo intenta proceder de la siguiente manera: “1) Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial y la divulgación adicional necesaria con la indicación de local, fecha y hora para conocer el proyecto y de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con antelación no menor de quince días hábiles; 2) Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 13; 3) Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos; y 4) Publicar en " La Gaceta " el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones./ Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar, total o parcialmente, el referido plan o cualquiera de sus reglamentos.” (Sobre requisitos de eficacia consultar sentencia 2000-09038 de las diez horas cinco minutos del trece de octubre del dos mil de la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia). Se trata de distintas fases que se plasman en el curso de un procedimiento administrativo, cada una de las cuales, tiene una ratio específica y una lógica sistemática dentro de la integralidad del acto final. Son por ende, etapas de un mismo procedimiento, que si bien no deben considerarse de manera autónoma, cada una de ellas ostenta una finalidad concreta que se vincula de manera directa con los intereses jurídicos que confluyen en la materia urbanística. Cada exigencia legal para emitir un plan regulador constituye la fuente de una fase procedimental que en un orden lógico, es presupuesto de la siguiente, de manera que la ausencia o imperfección sustancial –que trastorne el fin público- de la etapa previa, incorpora un vicio de invalidez en las etapas subsiguientes. El examen del contenido del precepto 17 recién referido permite establecer que cada una de esas exigencias supone acciones procedimentales para poder establecer su debido cumplimiento, pero que en su conjunto, constituyen partes de un solo procedimiento común que tiene como resultado la emisión de un acto de carácter normativo denominado Plan Regulador o de su modificación parcial o total. Cabe señalar que ese mismo trámite ha de seguirse para cualquier cambio o alteración al plan regulador, como consecuencia de la máxima del paralelismo de las formas. Aunado a ello, los artículos 19 y 20 ídem prescriben que cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de la salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad y que esos reglamentos contendrán normas y condiciones para promover, entre otros, una relación armónica entre los diversos usos de la tierra, división adecuada de los terrenos, rehabilitación de áreas y prevención de su deterioro y en general, cualquier otro interés comunitario que convenga al buen éxito del plan regulador. La emisión de estos planes de ordenación territorial, como se desprende de la Ley de Planificación Urbana, se someten a un control intenso de parte de la Dirección de Urbanismo del INVU, instancia encargada de aprobar esos instrumentos de planificación, a efectos de lo cual, debe cotejar y verificar el cumplimiento de las reglas y principios técnicos (que incluye la variable ambiental, como derivación de los artículos 16 y 158 de la LGAP y numeral 17 de la Ley Orgánica del Ambiente) en su emisión. Así, en el ordinal 18 de la ley de referencia se estipula con toda claridad que la citada aprobación del plan o de sus reglamentos de implementación podrá (deberá) ser negada parcialmente (o de manera total), estableciendo las justificaciones legales y/o técnicas que determinen la conveniencia de ese rechazo para el interés nacional o regional. Incluso, la misma norma señala que en caso de que la Municipalidad gestionante no acoja los reparos externados por el INVU, quedará en suspenso sólo la parte objetada, sin perjuicio de que la corporación inconforme haga uso de los recursos establecidos en el artículo 13 del mismo conjunto legal o se avenga a someter la controversia a la decisión de la comisión conciliadora que las partes convengan constituir para el caso. Esto pone de manifiesto el rol de control preventivo que la Ley de Planificación Urbana ha conferido al INVU, como instancia que en esta materia busca armonizar el desarrollo local con las reglas y planes de desarrollo nacional o regional. Esto se desprende además de las competencias que el ordinal 10 de la Ley No. 4240 le concede a la Dirección de Urbanismo. Ahora bien, este control se extiende a los diversos reglamentos y reglas procesales que los entes locales emitan para la ejecución y acatamiento del plan regulador. En ese sentido, el canon 20 de la Ley de Planificación Urbana señala el conjunto normas y condiciones que deben desarrollar esos reglamentos, mismos que deben mostrar congruencia con el plan regulador, pero además con las demás normas jurídicas que constituyan o impongan restricciones o limitaciones al uso de la tierra. El mismo ordinal 21 de la citada legislación precisa los principales reglamentos de desarrollo Urbano, indicando que serán: 1) El de Zonificación, para usos de la tierra; 2) El de Fraccionamiento y Urbanización, sobre división y habilitación urbana de los terrenos; 3) El de Mapa Oficial, que ha de tratar de la provisión y conservación de los espacios para vías públicas y áreas comunales; 4) El de Renovación Urbana, relativo al mejoramiento o rehabilitación de áreas en proceso o en estado de deterioro; y 5) El de Construcciones, en lo que concierne a las obras de edificación. / VII.- Las diversas variables que convergen en la materia urbanística en el régimen jurídico nacional justifican por demás cada uno de esos presupuestos, que de seguido se abordan en cuanto a las etapas básicas del trámite que legitima su adopción y puesta en vigencia: a) Audiencia pública: En un primer término la audiencia pública tiene por objeto llevar a la realidad la aplicación del principio de participación ciudadana como derivación del principio democrático, permitiendo la concurrencia de los munícipes en el proceso de elaboración del instrumento de planificación y ordenamiento local. Por ende, no es otra cosa que la necesaria y obligatoria instancia a los potenciales destinatarios de los efectos reales del plan regulador, para externar sus criterios, opiniones y objeciones y que tal insumo sea ponderado por las autoridades públicas de previo a adoptar las decisiones correspondientes. En concreto, funge como instancia de legitimación social del plan mediante la variable participativa pública. Aunado a ello, la audiencia ha de convocarse con la debida antelación, sea, un plazo mínimo de quince días hábiles, lo que tiene por objeto que los vecinos conozcan el instrumento consultado y se encuentren en posibilidad objetiva de externar sus impresiones. Sobre los alcances y utilidad de la audiencia pública, en la sentencia 2004-12242 de las 14:28 horas del 29 de octubre del 2004, la Sala Constitucional indicó. “…La audiencia pública que en casos como el presente se realiza por parte de los entes municipales, tiene por objeto permitir el ejercicio del derecho a la participación de la comunidad en un asunto que le afecta directamente y que, en consecuencia, debe efectuarse con anterioridad a la toma de la decisión administrativa, constituyéndose así en una manifestación del principio democrático. Como consecuencia, este tipo de audiencias no se constituyen simplemente en parte de un procedimiento que por formalidad deba programarse, de manera que se pueda fijar de forma que haga nugatorio el ejercicio del derecho que pretende tutelar, al otorgarse en condiciones que se convierta en una mera formalidad, incapaz de alcanzar los objetivos que está llamada a obtener en protección del derecho a la información y participación ciudadana, aunque ciertamente tampoco debe llegar a constituirse en un obstáculo para que se emita una oportuna resolución de la gestión.” Ergo, no se trata de un requisito eminentemente formal, sino de un verdadero espacio de discusión y debate público. b) Aprobación de la Dirección de Urbanismo: En un segundo aspecto, se establece la aprobación debida de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto. Dentro de la dimensión triangular que particulariza la planificación urbana en Costa Rica, se impone una relación de coordinación competencial entre las Municipalidades, como entes a los que acude la competencia originaria para la potestad que permite la planificación y ordenación urbana local, y la Dirección del Urbanismo del INVU, al que se ha asignado la competencia legal de aprobar las propuestas técnicas emanadas del seno de los ayuntamientos que se concretan en los planes reguladores, dentro de un control de fundamento y base eminentemente técnica, que no de oportunidad y/o conveniencia. Así en efecto se desprende de los ordinales 7, 17 y 18 de la Ley de Planificación Urbana, norma esta última que señala la posibilidad de negación de partes de los planes o sus reglamentos, siempre que se respalde ese criterio en aspectos legales o técnicos, cuya vigencia sea de absoluto interés nacional o regional. La norma dispone que de no acogerse los reparos hechos por la Municipalidad quedará en suspenso sólo la parte objetada, sin perjuicio de que la corporación inconforme haga uso de los recursos pertinentes. Esto pone en evidencia la necesaria coordinación que subyace en esta materia, aspecto del cual, ya ha dado cuenta de manera extensa la jurisprudencia de la Sala Constitucional, entre otros, en el fallo 5445-99. En el fondo, la “aprobación” de la Dirección de Urbanismo, tiene por objeto el ejercicio de la vigilancia y autoridad para el debido cumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en esta la normativa de desarrollo urbano (artículo 7 inciso 4) de la Ley de Planificación Urbana). Esta asignación competencial le empodera para revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos, antes de su adopción por las municipalidades, tal y como lo señala el precepto 10 de ese mismo cuerpo legal. Consiste por ende en un requisito sustancial que busca llevar a la realidad el principio de coordinación que opera en materia urbanística. c) Adopción formal del plan: El tercer aspecto se refiere a la adopción formal del Plan Regulador por parte del Concejo Municipal, por mayoría absoluta de votos. La concatenación y secuencia lógica del trámite se pone de manifiesto en este punto. La adopción formal del plan viene a ser la culminación de todo un procedimiento previo en el cual se ha agotado la realización de la audiencia pública que ha permitido la participación cuidadana, se ha otorgado ya la “aprobación” de la Dirección de Urbanismo. Con esos insumos, corresponde al órgano político local, el examen de la propuesta técnica a efectos de establecer su procedencia. En esta etapa, se busca la validación formal por parte del Concejo de la propuesta técnica y sus distintos instrumentos, mediante la manifestación expresa e inequívoca de voluntad colegiada. La exigencia contemplada en el citado canon 17 de la Ley de Planificación Urbana confirma las potestades que en ese orden confiere al Concejo el artículo 13 incisos a, c, k y o del Código Municipal. En ese tanto, se manifiesta como una representación del principio democrático que permite a los regidores manifestar su conformidad o no con la propuesta de Plan y en caso de mayoría absoluta de votos, plasmar la voluntad colegiada de adopción de ese instrumento, que limita el uso de la propiedad. La ausencia de este elemento impide la validez del plan, pese al cumplimiento de las demás etapas previas. Las exigencias hasta este punto comentadas, consisten en insumos impostergables que han de ser satisfechos a fin de cumplir con el Ordenamiento Jurídico y por ende, impregnar de validez el plan regulador. d) Publicación en el Diario Oficial: El último requerimiento se refiere a la publicación en " La Gaceta " del aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.Cabe destacar que la publicidad en cuestión se refiere a la publicación íntegra del Plan Regulador, lo que incluye la totalidad de los reglamentos incluidos y del mapa oficial. Esta publicación de la disposición general permite el despliegue de los efectos de la norma, por ende, se relaciona más que con la validez del plan regulador, con la eficacia del mismo, según se desprende del numeral 140 en relación al 240, ambos de la Ley General de la Administración Pública. Nótese que la norma exige la indicación diáfana del momento a partir del cual surgen los efectos del plan, lo que se relaciona con un aspecto de certeza y seguridad jurídica. Si bien la omisión de este detalle redunda en una deficiente técnica administrativa, pues socaba de manera directa la certidumbre de la eficacia del acto, por cuya trascendencia en la esfera de la disponibilidad de la propiedad inmobiliaria, exige claridad en torno al momento en que rige, ante la eventualidad de la ausencia de mención sobre este aspecto temporal, ha de acudirse a los mecanismos de integración normativa, a efectos de establecer el momento a partir del cual, surge la vigencia de la norma. Lo contrario, esto es, suponer que por la deficiencia apuntada, el plan, no puede en modo alguno, surtir efectos, se aleja de toda lógica, partiendo de que existe una publicación que en tesis de principio, busca la citada eficacia de un acto que ha satisfecho las exigencias de rigor. En este sentido, el numeral 43 del Código Municipal señala que a falta de mención expresa de una fecha distinta, las normas reglamentarias rigen a partir de su publicación. Dicha disposición, de naturaleza especial en la materia municipal, es de válida aplicación a la especie, pues el presente proceso versa sobre materia urbanística, por competencias que incumben a las corporaciones locales, a fin de cuentas, asuntos asociados al marco competencial de los ayuntamientos, por ende, regulable también por las disposiciones del ordenamiento jurídico propio de esa rama. / VIII.- Sobre la ponderación de la variable ambiental en la planificación urbana. Ahora bien, dentro del esquema procedimental de un plan regulador, así como de la emisión de alguno de los reglamentos que fijen las reglas de su ejecución (incluido el Reglamento de Zonificación), es innegable que se impone el análisis y tutela del ambiente, como derivación de la obligación genérica que impone el mandato 50 constitucional. La materia urbanística debe incluir dentro de su marco de análisis, valoración y protección, la materia ambiental, al punto que todo desarrollo urbano debe ponderar esa variable, tal y como lo dispone la legislación tutelar ambiental. Se trata de un campo de la actividad humana en la que se evidencia de manera directa su incidencia en el ambiente. La autonomía que viene constitucionalmente conferida a las municipalidades para la planificación y ordenación territorial no supone una desvinculación de las regulaciones ambientales. Es por ello que en tesis de principio, todo plan regulador ha de contar, de previo a ser aprobado e implementado, con la ponderación de la variable ambiental, claro está, con la debida participación de las autoridades competentes en ese campo. La trascendencia de esta variable justifica por demás su valoración en este tipo de proyectos, como derivación de la doctrina que dimana del canon 50 de la Carta Magna, derechos a los cuales, las corporaciones locales quedan sometidas, sin que ello implique una lesión a su autonomía. Este numeral constitucional impone al Estado, en sentido amplio, (que incluye a las demás instituciones públicas y corporaciones locales), a intervenir activamente en la tutela del ambiente, aspecto cuyo desarrollo es materia de ley, a fin de propiciar un desarrollo económico y social en compatibilidad total con un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. La legislación en este sentido es vasta, dentro de la que se puede citar la Ley Orgánica del Ambiente No. 7554 del 04 de octubre de 1995, Ley Forestal No. 7575 del 13 de febrero de 1996, Ley de Conservación de Vida Silvestre No. 7317, Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos No. 7779 del 30 de abril de 1998, Ley de Biodiversidad No. 7788 del 30 de abril de 1998, Ley de Aguas No. 276 del 27 de agosto de 1942 y Ley de Planificación Urbana No. 4240 del 15 de noviembre de 1968. En particular, resulta relevante el contenido del artículo 17 de la Ley Orgánica del Ambiente que dispone: “Artículo 17.-Evaluación de Impacto Ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán de una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de ese organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras y proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental”. Asimismo, el Reglamento General Sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), -Decreto Ejecutivo No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC de 24 de mayo del 2004, publicado en La Gaceta No. 125 de 28 de junio del 2004-, en su numeral 67 dispone: “Artículo 67.- Integración de la variable ambiental en los Planes Reguladores. Los Planes Reguladores establecidos por la Ley de Planificación Urbana y por la Ley de la Zona Marítima Terrestre, o aquellos otros planes o programas oficiales de ordenamiento del uso del suelo, como forma de planificar el desarrollo de actividades humanas potencialmente impactantes al medio, deberán cumplir el requisito de integrar la variable de impacto ambiental, la cual estará sujeta a un proceso de viabilidad ambiental por parte de la SETENA, de previo a su aprobación por las autoridades respectivas. La SETENA, por medio de su Manual de EIA, establecerá los términos de referencia, los instrumentos y los procedimientos para que dicha variable ambiental sea integrada a los planes reguladores o planes o programas de ordenamiento del uso del suelo, aplicable, tanto a aquellos que se encuentren en elaboración o se elaborarán en el futuro, como a aquellos ya aprobados, que todavía no cuenten con la viabilidad ambiental.” El manual de esta última norma se emitió mediante el Decreto número 32967-MINAE, publicado el 4 de mayo del 2006. En ese orden, la Sala Constitucional ha señalado con contundencia: “La determinación de la viabilidad ambiental de los reglamentos urbanos o planes reguladores por parte de un órgano técnico especializado contribuye con la efectividad del artículo 50 de la Constitución Política y a la mejor tutela del derecho de toda persona a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. La ordenación urbana es una de las herramientas más importantes y trascendentales para las Corporaciones Municipales en la cumplimento de sus metas y en la satisfacción de los intereses locales. Es la expresión normativa de la voluntad cantonal y de la planificación y diseño de su desarrollo colectivo e individual, pero sin desprenderse del contorno nacional y de la unidad territorial y ambiental a la que pertenecen. La forma de planificar el desarrollo de actividades humanas tiene un impacto significativo en el ambiente, que podrá ser negativo o positivo según los usos y actividades que se autoricen. De esta manera, la incorporación de variables ambientales y el sometimiento de los planes reguladores a un proceso de evaluación ambiental, son imperativos que se derivan de lo dispuesto en el artículo 50 constitucional” (Sentencia número 2007-13293 de las diez horas cuarenta minutos del catorce de septiembre del dos mil siete.) De esa manera, se insiste, la consideración del impacto para el ambiente de los planes de ordenación urbana, así como de los instrumentos reglamentarios de implementación, no pueden, bajo ninguna justificación, prescindir de esta variable, so pena de generar un proceder ilegítimo que daría paso a las responsabilidades civiles, penales y administrativas derivadas de la desatención de este deber. La omisión de esta exigencia y sus efectos en términos de invalidez de los instrumentos de ordenación urbana ha sido analizada por la Sala Constitucional, entre otros, en los votos 2005-14293 y 2001-5737. / IX.- Sobre el efecto (impacto) de la planificación urbana en el derecho de propiedad de las personas. Al tenor de lo expuesto hasta el momento, se desprende que la potestad planificadora urbana (nacional, regional o local) consiste en una competencia legítima, que busca conciliar el derecho de propiedad con el interés público en lo que se refiere al establecimiento programado y con justificación técnica debida, de los usos permitidos y no permitidos de la tierra. Desde ese plano, incide de manera directa en el derecho de propiedad inmobiliaria, concretamente en el denominado derecho de edificación y disposición del inmueble (ius edificandi), y el destino o uso que se le quiera dar al predio (actividad comercial, industrial, agrícola, de conservación, etc) en la medida en que si bien el titular de la cosa mantiene su dominio, el ejercicio concreto del derecho de edificación y/o de uso, viene condicionado a priori por las reglas que fije el plan regulador, el reglamento de zonificación, las normas de fraccionamiento y las condiciones que imponga el reglamento de construcciones y el Reglamento de Renovación Urbana. En rigor, ser trata de un derecho cuyo ejercicio se supedita a que el uso propuesto por el titular sea compatible (conforme) con el contenido en esas reglas de planificación. De ahí que en el contexto urbanístico, el uso de la tierra, en función de lo dispuesto en esas herramientas normativas, pueda ser urbanizado, urbanizable y no urbanizable. Incluso, a partir de la zonificación, el certificado de uso de suelo puede reflejar que el uso propuesto es conforme, no conforme o con reservas al uso propuesto. Desde esa arista, las modificaciones en estos instrumentos de planificación bien pueden generar como efecto una imposibilidad de uso de la tierra, acorde a la vocación originaria para la cual fue adquirida. Con todo, es claro que estas reglas de planificación incorporan limitaciones al ejercicio del derecho de dominio (propiedad), limitaciones que han de ser razonables y proporcionadas, sin que pueda estimarse legítimo que supriman por completo la disponibilidad o régimen de uso de los bienes. Existe por ende una relación inescindible entre la propiedad inmobiliaria y el Derecho Urbanístico, en la medida en que este último limita, orienta y condiciona el contenido efectivo de aquella. El derecho de propiedad, tutelado en el canon 45 de la Carta Magna, en principio, se entendió como un derecho de carácter absoluto, exclusivo y perpetuo. Empero, el análisis de este derecho ha evolucionado a la percepción de una naturaleza relativa, en tanto está sujeta a la posibilidad de imponer limitaciones por causa de interés público. En el fallo No. 4205-96 de las 14:33 horas del 20 de agosto de 1996, la Sala Constitucional, sobre el contenido de este derecho indicó: “V. DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y SU RELACIÓN CON LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD -PÁRRAFO SEGUNDO DEL ARTICULO 45 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA. Una concepción del derecho de propiedad privada en términos absolutos y prácticamente ilimitados, pasó a constituir el punto de apoyo básico sobre el cual se estableció el sistema occidental, consagrándose como centro básico del ordenamiento jurídico la completa intangibilidad del derecho de propiedad, por cuanto la misma implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. Sin embargo, tal concepto ha evolucionado, hasta llegar a proponerse la defensa de una propiedad basada en la armonía social, y por un sentido social de la propiedad de la tierra. Se modifica así la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en favor de la armónica convivencia de la sociedad. Surgió la idea de la "función social" de la propiedad, en la que todo individuo tiene la obligación de cumplir ciertas obligaciones comunales, en razón directa del lugar que ocupa y de los intereses del grupo social que lo representa. El contenido de esta "propiedad-función", consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el bien objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero correspondiéndole el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales cuando tal comportamiento sea imprescindible. Con este nuevo concepto se ensanchan las atribuciones del legislador para determinar el contenido del derecho de propiedad, lo que se logra por medio de los límites y obligaciones de interés social que pueda crear, poniendo fin a su sentido exclusivo, sagrado e inviolable.(...) VI. El artículo 45 de la Constitución Política consagra, en nuestro orden jurídico-constitucional, el derecho de propiedad. En el párrafo primero señala su carácter de "inviolable" y establece la obligación por parte del Estado de indemnizar al propietario previamente, cuando deba suprimirla por razones de "interés público legalmente comprobado". En el párrafo segundo establece la posibilidad de establecer limitaciones de interés social a la propiedad, mediante ley aprobada por votación calificada -votación de los dos tercios de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa-. De lo anterior, queda claro que la obligación de indemnizar por parte del Estado, está constitucionalmente prevista única y exclusivamente cuando se trata de expropiar y no rige para las limitaciones de interés social que se establezcan mediante ley aprobada por votación calificada (...)" Desde este plano, esa propiedad, si bien constituye un derecho de base constitucional, su contenido se desarrolla por fuentes legales. En esa línea, el canon 264 del Código Civil fija el contenido del dominio o propiedad, que comprende los derechos de posesión, usufructo, transformación, enajenación, defensa, exclusión, restitución e indemnización. Como se ha señalado, ese contenido no es irrestricto, pues se encuentra sujeto a limitaciones impuestas por ley teniendo en cuenta el interés privado de los demás propietarios, así como el interés público de la colectividad. Desde este plano, el mismo numeral 45 de la Carta Magna fija las formas en que de manera legítima, ese derecho de propiedad se ve relativizado. Esa norma estatuye en su tenor literal: "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. En caso de guerra o conmoción interior, no es indispensable que la indemnización sea previa. Sin embargo, el pago correspondiente se hará a más tardar dos años después de concluido el estado de emergencia./ Por motivos de necesidad pública podrá la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social." En lo que viene relevante al marco urbanístico, el precepto aludido, en el párrafo segundo regula la figura de las limitaciones administrativas, categoría de la que participan las reglas urbanísticas. Estas limitaciones se basan en la existencia de una utilidad o necesidad pública genérica que se fundamenta en las reglas de convivencia social y vecindad, tutela de materia ambiental, disposiciones edilicias o urbanísticas, entre otras. De ahí que a diferencia de la expropiación que recae sobre el bien de una persona en particular que se identifica en la declaratoria de interés y definición del bien particular a obtener por este mecanismo forzoso, en las limitaciones administrativas, el destinatario de aquellas es cualquier persona (titular) que se encuentre en el supuesto de hecho previsto por la norma que impone la limitación. Por otra parte, las limitaciones deben ser impuestas por ley emitida con mayoría calificada, en tanto que para la expropiación no se impone esa exigencia de mayoría en el procedimiento de emisión de ley. Una limitación impuesta sin ley habilitante o al amparo de una fuente legal emitida sin esa mayoría de aprobación legislativa, sería inválida en su base. Por otro lado, en las limitaciones, en tesis de inicio, no se suprime el derecho de propiedad, sino que solamente se limita al titular a la realización o ejercicio de algunos de los atributos de ese dominio o reduce su ámbito de acción, sin suprimirlos totalmente. Dada esa particularidad, en la medida en que en la expropiación hay pérdida total de los atributos del derecho de propiedad (como un todo), se impone, al tenor de la misma Constitución Política, indemnización previa (con las salvedades previstas por esa norma y la misma Ley de Expropiaciones), a diferencia de la limitación administrativa, en la que, al no existir supresión del derecho de propiedad, en tesis de inicio, no se prevé reparación patrimonial. / X.- En cuanto a los alcances y restricciones de esas limitaciones a la propiedad, el Tribunal Constitucional en el fallo aludido expresó en lo relevante: "VIII. No obstante lo señalado en los considerandos anteriores, debe advertirse que las limitaciones legítimas que puedan imponerse a la propiedad privada encuentran su frontera natural en el grado de afectación a la propiedad; esto es, cuando la restricción al derecho de propiedad se convierte en una verdadera expropiación con la consecuente obligación de indemnizar, porque se hace desaparecer completamente el derecho de propiedad, o cuando no se afecte a la generalidad de la colectividad. Así lo señaló la Corte Plena en relación con las limitaciones a imponer a la propiedad cuando traspasan el límite señalado, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres: "[...] es decir "limitaciones" como las llama el artículo 45, pero no despojo de la propiedad privada ni privación de un atributo primario del dominio, porque impedir el goce de los bienes equivale, al menos en este caso, a una forma de expropiación sin el requisito de previa indemnización que ordena la carta política"; y como lo indicó este Tribunal en las citadas sentencias número 5097-93 y 2345-96; en que señaló: "IV.) Para la Sala los límites razonables que el Estado puede imponer a la propiedad privada, de acuerdo con su naturaleza, son constitucionalmente posibles en tanto no vacíen su contenido. Cuando ello ocurre deja de ser ya una limitación razonable para convertirse en una privación del derecho mismo". (Sentencia número 5097-93); "Es decir, pueden limitarse los atributos de la propiedad, en tanto el propietario reserve para sí la posibilidad de explotar normalmente el bien, excluida claro está, la parte o la función afectada por la limitación impuesta por el Estado. Fuera de estos parámetros, si el bienestar social exige sacrificios de uno o de algunos únicamente, debe ser indemnizado, lo mismo que ocurre cuando el sacrificio que se impone al propietario es de tal identidad, que lo hace perder en su totalidad el bien. Así, la limitación a la propiedad resiste el análisis constitucional, cuando la afectación a los atributos esenciales de la propiedad que son aquellos que permiten el uso natural de la cosa dentro de la realidad socio-económica actual, no hace desaparecer la naturaleza del bien o haga imposible el uso de la cosa, porque el Estado imponga requisitos de autorización o de aprobación tan complejos que impliquen de hecho, la imposibilidad de usufructuar el bien". (sentencia número 2345-96).” Al respecto, debe recordarse que los planes reguladores, por su contenido y régimen reforzado de creación, legítimamente pueden imponer limitaciones de interés social a la propiedad. En esa línea pueden verse también los votos números 5305-93, 6706-93, 4205-96 y 2006-13330, todos de la Sala Constitucional. De lo anteriormente expuesto se colige que las limitaciones urbanísticas son totalmente válidas, empero, en la medida en que la imposición de una de estas situaciones lleve, en el ámbito práctico, a disfuncionalizar la propiedad (o su contenido), sea, que imposibiliten la utilización o uso del bien para los fines permitidos por las normas urbanísticas, esas limitaciones pasan a ser vías de expropiación de hecho. En general, cuando se utilice cualquier otra forma de afectación o limitación al ejercicio pleno del dominio, que consista en una imposibilidad de ejercicio de la nuda propiedad, emerge el derecho de indemnización a favor del titular afectado. En esa línea, el canon 13 de la Ley de Expropiaciones señala: "Las disposiciones de esta Ley serán aplicables para constituir servidumbres y para todo tipo de afectación de bienes y derechos. Cuando, por el tipo de afectación, se le limite sustancialmente la disponibilidad del bien o el derecho, la tramitación como afectación será improcedente y deberá ejecutarla la expropiación integral." En igual sentido, el ordinal 17 de la Ley de Expropiaciones regula el denominado remanente disfuncional, que impone que en aquellos casos de expropiaciones parciales, el resto del inmueble no pueda ser utilizado por el titular en las actividades permitidas. En ambos casos, cuando el efecto material sea la limitación sustancial de la disponibilidad del bien, lo debido es establecer la expropiación total de ese bien. Lo anterior ya que en ese supuesto, se estaría no ante una afectación de la propiedad, propia del régimen de las limitaciones administrativas, sino ante una verdadera expropiación de hecho, en la medida en que se suprime por completo la posibilidad de disposición del bien. Lo anterior debe analizarse en cada caso concreto, para lo cual, es imperativo considerar el uso permitido del suelo de cada inmueble a expropiar, así como las cabidas mínimas de fraccionamiento o edificación y usos permitidos o no permitidos. Por ejemplo, si el remanente no expropiado o la franja de terreno sobre la cual no pesa la limitación administrativa tiene una cabida inferior a la que establece el plan regulador para poder ejercer el derecho de transformación o construcción (ius edificandi), en los casos de terrenos con vocación urbanística, el efecto jurídico material es la supresión de la disponibilidad de uso de la heredad, llevando en tales hipótesis a la obligación de expropiar todo el terreno. Igual ocurre cuando en los terrenos con vocación urbana, el plan regulador no permite ningún tipo de transformación, pues en esos casos, se expone al propietario a una suerte de imposibilidad de explotación de su inmueble, pese a que el propietario mantiene las obligaciones urbanas que imponen las limitaciones administrativas, v.gr., construcción y mantenimiento de aceras, conservación y seguridad del inmueble, entre muchas, así como cargas tributarias referidas al inmueble, entre ellas, impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, tasas municipales varias, sin que pueda sacar provecho de uso y disposición del bien. Debe indicarse que además existen limitaciones de orden ambiental, como las que impone la Ley Forestal, que permite al Estado determinar áreas protegidas por la vía del Decreto Ejecutivo. Cabe reiterar que una de las características de las restricciones y servidumbres es que el propietario no pierde totalmente esa condición y puede continuar utilizando el bien, en el marco de lo permitido y debido, es decir, no supone la pérdida absoluta de la disponibilidad del bien. Por ello, cuando como consecuencia de una limitación administrativa, el propietario no pueda del todo utilizar el bien o no pueda darle uso, supondría en el fondo una transferencia del bien a la totalidad del uso público, lo que llevaría, se insiste, a una expropiación de hecho. De ahí que en cada caso deba examinarse si la propiedad se torna disfuncional o se enerva sustancialmente la nuda propiedad, caso en el cual, como tutela del derecho de propiedad, se impone la orden expropiatoria, a fin de no someter al titular a una desposesión injustificada. (…)”.Este Tribunal reafirma el anterior criterio y conforme a las pautas que ahí se establecen, ingresamos al examen de las diferentes pretensiones que plantean los accionantes.

V.- Sobre el caso concreto. De previo a analizar la procedencia de lo pedido por los actores, es indispensable tener como antecedente que en el año 2001 la Municipalidad de Mora inició un procedimiento para la modificación del Reglamento de Zonificación, a efectos de variar el uso del suelo en áreas que forman parte de la ZPCE, modificación que en definitiva contó con la aprobación del INVU y fue puesta en vigencia. Conforme a la referida modificación, en el artículo 4.3 del Reglamento de Zonificación en cuestión, se creó la Zona Residencial de Baja Densidad con Restricciones (Z.R.B.D.R), estableciéndose para dicha zona los usos permitidos, los usos no conformes y los requisitos, de la siguiente manera: “Articulo 4.3. Zona residencial de baja densidad con restricciones (Z.R.B.D.R): Esta zona corresponde a terrenos ubicados al Este y Oeste del cuadrante de Ciudad Colón, en la cual para desarrollar cualquier proyecto será necesario realizar estudios y análisis que establezcan que las futuras edificaciones no tendrán problemas debido a deslizamientos, hundimientos, ó erosión de los suelos. 1. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar y multifamiliar, en urbanizaciones y condominio, comercio menor y servicios públicos comunales. Toda actividad agrícola, pecuaria v forestal o relacionada con estas. 2. Usos no conformes: Todos los no incluidos en usos permitidos. 3. Requisitos: 3.1. Estudios Hidrología y Geológicos que demuestran que no existen problemas de deslizamientos, hundimientos o erosión de los suelos. 3.2. Área lote mínimo: 1.000 metros cuadrados . 3.3. Frente mínimo de lote: 20.00 metros . 3.4. Retiros: Frontal 5.00 metros , Laterales 3.00 metros a cada lado ó 5.00 metros a un solo lado. Posterior 3.00 metros. En edificación de 2 ó más pisos se aplicará lo indicado al respecto en el Reglamento de Construcciones. 3.5. Altura máxima: 2 pisos en vivienda unifamiliar. 6 pisos en vivienda multifamiliar de 4 pisos en adelante se deberá contar con el visto bueno de Aviación Civil. 3.6. Cobertura máxima: 30% en vivienda unifamiliar. 15% en vivienda multifamiliar. 3.7. Densidad permitida: 30 habitantes por hectárea 6 viviendas por hectárea.”. También se reformó el inciso 3 del artículo 10 de ese referido Reglamento en el siguiente sentido: “Articulo 10. —Zona Agrícola (Z.A.): Esta zona corresponde a terrenos ubicados generalmente en la periferia, que conservan un uso agrícola, el cual se pretende proteger y a la vez darle un colchón de amortiguamiento al desarrollo urbanos, como límite. 1. Usos permitidos. Además de las instalaciones necesarias para la actividad agrícola, se permite únicamente la vivienda del propietario o de los peones de la finca, siempre que existan los servicios mínimos. Para las Zonas de Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael, y Barrio La Trinidad, se hace la excepción dentro de estos sectores ya que existe un alto índice de vivienda mezcladas con la actividad agrícola y que debe darse lugar a un crecimiento vegetativo, por lo tanto se establece que la vivienda se permite y con los mismos requisitos de la zona residencial ya definidos. El crecimiento vegetativo se hace en la periferia de las calles públicas y con accesos a servidumbres o calles públicas nuevas no mayores a 150 metros de largo en el caso de calle pública y no mayor de 60 metros en el caso de servidumbre, cumplan con el Reglamento de Construcción y los tamaños de lote dependerán de las pruebas de infiltración. 2. Requisitos. 2.1. Area mínima: 1 hectárea. 2.2. Frente mínimo: 20,00 metros, 2-3. Cobertura máxima- 10% del área de la finca, incluyendo las construcciones afines al uso agrícola. (*)3. Requisitos: Para las zonas de Brasil, Rodeo, Jaris, San Bosco, Los Altos de San Rafael y Barrio La Trinidad, de conformidad con lo establecido en el punto primero del presente artículo, se permite el desarrollo residencial con los siguientes requisitos: 1. Densidad máxima de 250 habitantes por hectárea. 2. Altura máxima de 6 pisos. 3. Cobertura máxima del 30%. 4. Los usos conformes y no conformes como se establecen en la Zona Residencial. 5. Todos los terrenos de esta zona deberán presentar estudios en que se analicen la estabilidad de suelos, erosiones, deslizamientos y contaminación de ríos y quebradas, así como fuentes de agua.”. Durante la vigencia de esa normativa reglamentaria, específicamente entre el 22 de junio del 2006 y el 20 de julio del 2007, los accionantes Nombre138412 , Nombre138409 , Nombre138410 y Nombre138411 suscribieron contratos privados de cesión de acciones con quienes en ese momento eran los apoderados de las sociedades Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A, Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A. y Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., mediante los cual los segundos, por el precio ahí convenido, cedían a los primeros (aquí actores) la totalidad de las acciones de las sociedades referidas, respectivamente (hechos probados 8, 11, 14 y 17). En los referidos contratos se estableció que las referidas sociedades (en el orden indicado ut supra) eran propietarias de las fincas inscritas en el Registro Nacional, Partido de San José, Sección de Propiedad Horizontal, matrículas de Folio Real número Placa26200, , y Placa26208, que correspondían a las filiales número 53, 65, 48 y 61 del Condominio Hacienda Los Bambúes. De esta forma, las referidas fincas fueron adquiridas por los accionantes indicados y todas ellas se describen con una naturaleza de finca filial (con el número respectivo), terrenos aptos para construir, que se destinarán a uso habitacional, que podrá tener una altura máxima de dos pisos. Por otra parte, los planos catastrados de cada inmueble, indican en el detalle del cuadro de áreas, la cobertura máxima permitida en la zona, así como la altura (2 pisos), el área máxima de cobertura propuesta, el área máxima de construcción y el índice de construcción 0.6. (hechos probados 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18 y 19). Luego, el 19 de junio de 2009, el Alcalde de la Municipalidad de Mora, presentó acción de inconstitucionalidad contra la reforma integral efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del cantón de Mora, únicamente en relación con la Zona Protectora Cerros de Escazú (ZPCE) que se tramitó bajo el expediente No. 09-009306-0007-CO y mediante la sentencia No. 2010-021258 de las 14 horas del 22 de diciembre del 2010, la Sala Constitucional resolvió la acción de inconstitucionalidad referida. La parte dispositiva de ese fallo indica: "Se declara CON LUGAR la acción. En consecuencia se anulan por inconstitucionales los artículos 4.3 y 10 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Mora, publicado en La Gaceta No. 173 del 10 de septiembre de 2001. En cuanto al artículo 13 del Reglamento de Zonificación de 1993, no resulta inconstitucional si después de su publicación en el Diario La Gaceta no se aplica a Áreas Silvestres Protegidas. Esta sentencia tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de vigencia de la norma anulada, sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. Sin embargo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 91 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, se dimensionan los efectos en el sentido de que la inconstitucionalidad declarada no afecta las construcciones plenamente terminadas o los propietarios que cuenten con las respectivas licencias de construcción otorgadas por la Municipalidad, salvo aquellas que aún no han iniciado a la fecha de publicación del aviso. Hasta tanto la Municipalidad y el Ministerio de Energía, Ambiente y Telecomunicaciones no hayan promulgado la respectiva normativa, únicamente se deben admitir trabajos de remodelación o mantenimiento sobre las áreas previamente construidas. Comuníquese este pronunciamiento al Poder Ejecutivo. Reséñese este pronunciamiento en el Diario Oficial La Gaceta y publíquese íntegramente en el Boletín Judicial. Notifíquese. / El Magistrado Castillo Víquez salva el voto únicamente en cuanto al dimensionamiento de esta sentencia." Este fallo fue publicitado en el Boletín Judicial No. 13 del 19 de enero del 2011. Con estos antecedentes, ingresamos a resolver las pretensiones principales formuladas por los actores.

VI.- La primera pretensión que formulan todos los accionantes se dirige a que se declare a los demandados responsables de la inutilización e imposibilidad de explotación de los lotes que fueron adquiridos durante la vigencia de la modificación efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora del año 2001, por ser inmuebles con un área inferior a la permitida según el Reglamento de Zonificación vigente. En ese sentido, lo primero que debemos señalar es que del recuento de hechos que se ha tenido por acreditado, es claro que a la fecha en que los accionantes Nombre138412 , Nombre138409 , Nombre138410 y Nombre138411 adquirieron, por cesión de acciones, las sociedades propietarias de los inmuebles inscritas en el Registro Nacional, Partido de San José, Sección de Propiedad Horizontal, matrículas de Folio Real número Placa26200, , y Placa26208, que correspondían a las filiales número 53, 65, 48 y 61 del Condominio Hacienda Los Bambúes, respectivamente; se encontraba vigente el Reglamento de Zonificación reformado en el 2001, que presentaba condiciones de disposición del inmueble en virtud de las cuales, acorde a lo indicado en ese instrumento (y lo reflejado en los plano catastrado a que se hace referencia en los hechos probados) la cobertura máxima permitida en esa zona era de 30%, con una altura de 2 pisos, con áreas máximas de cobertura y de edificabilidad propuesta específicas para cada inmueble, información que como reiteramos, se extrae de los planos catastrados a los que se hace referencia en los hechos probados 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18 y 19. Esas condiciones originarias, se insiste, encontraban pleno respaldo en el Reglamento de Zonificación, que a esa data era un instrumento de planificación que no había ponderado de manera adecuada el impacto al ambiente, producto de lo cual, luego fue anulado por la Sala Constitucional. Ahora bien, en criterio de este Tribunal, las condiciones normativas de disponibilidad edilicia establecidas a la fecha de adquisición del dominio sobre los referidos inmuebles concedían expresamente una posibilidad (expectativa y no un derecho) de uso y destino constructivo, si se considera que se ha tenido por acreditado que ese bien es precisamente una filial de un proyecto de Condominio que se encontraba debidamente registrado, lo que se desprende de los planos catastrado señalados en los hechos probados. El hecho de que la propiedad en cuestión forme parte de un esquema de propiedad horizontal permite, en principio, colegir que el bien se adquiere bajo la premisa de una expectativa de uso acorde a un proyecto y diseño que por regla de conocimiento común, opera en este tipo de proyectos. Lo cierto del caso es que al momento de adquirir el inmueble, estando el instrumento de zonificación vigente y siendo expedido y aplicado por las autoridades competentes (pues contó con el trámite de la Municipalidad de Mora y la venia del INVU), no puede imputarse a la actora una suerte de deber o posibilidad objetiva de conocer que por condiciones ambientales, las normas de zonificación que posibilitaron el cambio en el régimen de uso de esos terrenos que forma parte de la ZPCE y que daban paso a la construcción de viviendas unifamiliares en régimen de condominio, con pautas de disponibilidad y edificabilidad específicas, eran ilegítimas. En nuestro criterio, las fincas se adquirieron al amparo de una máxima de confianza legítima, derivación de que las condiciones señaladas en cuanto a disponibilidad y edificabilidad, venían reconocidas expresamente en normas emitidas por las propias autoridades administrativas competentes. Tal calificación no decae, en principio, por la circunstancia sobrevenida de anulación de la reforma del Reglamento de Zonificación del 2001, emitida en el 2007 por la Sala Constitucional. Ciertamente, dentro del ámbito de análisis realizado por el Tribunal Constitucional en el fallo No. 2010-21258 citado, un aspecto determinante fue la infracción a las normas de carácter ambiental que exigían la tutela del ecosistema propio de la ZPCE, mismas que imperaban desde la creación misma de esa área mediante Decreto Ejecutivo Número 6112-A de fecha 23 de junio de 1976, con la finalidad de proteger recursos forestales en dicha área, procurando que terrenos con vocación forestal permanezcan siempre con cobertura de bosque. Sin embargo, esa afectación de terrenos realizada desde 1976 y ampliada en 1983 mediante la emisión del Decreto Ejecutivo No. 14672 indicado, no deja de lado que al momento de adquirir los inmuebles aquí referidos con el proyecto de vivienda unifamiliar, las condiciones de disponibilidad, dentro de ellas, su régimen de uso de suelo, se encontraran ajustadas y conformes a una norma administrativa vigente (a esa fecha) y que por haber sido emitida por la autoridad rectora urbanística en el marco local, hacía presumir que esas particularidades eran legales y válidas, generando en el administrado adquirente una presunción de legitimidad de esas circunstancias por el respaldo normativo que encontraban a ese momento. Incluso, es de destacar que la misma Sala Constitucional en el fallo de referencia, específicamente en el considerando VIII, fijó un dimensionamiento para los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad, justificando parte de su postura en dicha situación de confianza al señalar: "... A juicio de la Sala, habrán de tenerse en cuenta dos condiciones específicas, la primera cuando aquel interesado que ha cumplido con todos los requisitos necesarios inició efectivamente su edificación antes de la publicación del aludido aviso, pues actuó amparado a la normativa urbana emitida por la Municipalidad..." Esa actuación al amparo de normas vigentes coloca al titular en dicho marco de confianza legítima. No obstante, ese dimensionamiento también señaló claramente que “(…) De conformidad con el artículo 91 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, la declaración de inconstitucionalidad tendrá efecto declarativo y retroactivo a la fecha de vigencia del acto o de la norma, todo sin perjuicio de derechos adquiridos de buena fe. La sentencia constitucional de anulación podrá graduar y dimensionar en el espacio, el tiempo o la materia, su efecto retroactivo, y dictará las reglas necesarias para evitar que esto produzca graves dislocaciones de la seguridad, la justicia o la paz sociales. En el caso que nos ocupa, esta Sala debe tomar en cuenta que la impugnación del Reglamento de Zonificación, según la publicación a La Gaceta No. 173 del 10 de septiembre de 2001, se realizó aproximadamente ocho años después de su puesta en vigencia. El aviso de la interposición y curso de la demanda se publicó el 17 de agosto de 2009. A juicio de esta Sala, aún cuando las disposiciones impugnadas del Reglamento de Planificación Urbana expedidos por la Municipalidad de Mora han tenido vigor y permanencia, ello ha ocurrido especialmente dentro del sector de la Zona Protectora Cerros de Escazú que le antecede. En este sentido, la creación de la Zona Protectora mencionada por Decreto 6112-A es del 23 de junio de 1976 y su ampliación por Decreto No. 14672 del 20 de junio de 1983, entraron en vigencia con mayor antelación que los planes reguladores, por lo que no se podría estimar que aquellas disposiciones nacionales fueran ignoradas por la Municipalidad y por los vecinos del Cantón y otras áreas protectoras que afectan en su totalidad al Cantón de Mora. Por lo anterior, la Sala estima que la sentencia debe ir acompañada de un dimensionamiento especial con el fin de cubrir únicamente las construcciones plenamente terminadas, o a las iniciadas y que cuenten con las respectivas licencias de construcción e iniciadas antes del primer aviso del 17 de agosto de 2009. A juicio de la Sala, habrán de tenerse en cuenta dos condiciones específicas, la primera cuando aquel interesado que ha cumplido con todos los requisitos necesarios inició efectivamente su edificación antes de la publicación del aludido aviso, pues actuó amparado a la normativa urbana emitida por la Municipalidad. La segunda si las viviendas en dichos lugares requieren remodelaciones que no impliquen más área de construcción o mantenimiento, ello debe admitirse como derechos adquiridos de buena fe, bajo la condición de conservar la misma área previamente construida. Todo lo anterior, sin perjuicio de que la Municipalidad de Mora promulgue nuevas disposiciones urbanas que garanticen el desarrollo humano en equilibrio con el medio ambiente, cumpliendo con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana, sin modificar el régimen de suelos de las respectivas Zonas Protectoras, así como los respectivos estudios técnicos de impacto ambiental. De igual manera, en las áreas que le competen al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, cuando cumpla con el respectivo Plan de Manejo de las respectivas zonas protectoras que afecten de igual manera al Cantón de Mora y otros, de lo cual no podría abstraerse el Ministerio ante la presión que estas zonas reciben de las comunidades adyacentes. Finalmente, es claro que al declarar la inconstitucionalidad de las normas impugnadas, las disposiciones respectivas del Reglamento de Zonificación de 1993, en cuanto a la Zona Agrícola (artículo 11) y las disposiciones del Resto de Distrito (ZRD) (artículo 13), no entran en vigor automáticamente, sino hasta que las mismas sean publicadas, dado que únicamente consta la reseña en La Gaceta, según se indicó supra en esta sentencia. Ante esta ausencia normativa, deberá integrarse el ordenamiento urbano del Cantón de Mora con la respectiva normativa dictada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (…)". De lo señalado por la Sala Constitucional, se desprende que las situaciones jurídicas tuteladas con el dimensionamiento señalado refieren a supuestos concretos atinentes a las construcciones plenamente terminadas, o a las iniciadas y que contaran con las respectivas licencias de construcción antes del primer aviso de la acción de inconstitucionalidad publicada el 17 de agosto de 2009. Conforme a lo dispuesto por el Tribunal Constitucional, los inmuebles que se encontraran en ese supuesto de hecho (y solamente en ese) no se verían afectados por la supresión del instrumento de zonificación, en la medida en que sus actuaciones se ajustaron a las normas vigentes en esa oportunidad. Por otro lado, la Sala Constitucional precisó que en esa situación, si dichas viviendas requirieran remodelaciones, podrían realizarlas, siempre que no implicara más área de construcción o mantenimiento, entendiendo que ello deriva o se desprende de los derechos adquiridos de buena fe, bajo la condición de conservar la misma área previamente construida. También, la Sala Constitucional expresó que la Municipalidad de Mora podía promulgar nuevas disposiciones urbanas, respetando las pautas y normas de equilibrio con el medio ambiente, que fueron desatendidas en la reforma del 2001 y fueron la base de la anulación dictada en esa sede. Asimismo, estipuló que el Ministerio de Ambiente y Energía debía emitir el respectivo plan de manejo del sector involucrado. De lo dicho se desprende que el citado dimensionamiento solamente abarcó a quienes ya había construido o hubieran iniciado las construcciones con la licencia respectiva al 17 de agosto del 2009, sin que pueda entenderse aplicable a las personas que aún habiendo adquirido su derecho de dominio sobre las fincas cuyo régimen de uso de suelo y construcción se sustentaba en el Reglamento de Zonificación anulado, a esa fecha aludida, no habían iniciado obras constructivas legítimas, derivadas de una licencia edilicia otorgada por el ente local. En tales casos, los titulares del derecho de dominio de los inmuebles localizados dentro de la zona afectada por la zonificación anulada, no podían alegar un derecho adquirido a concretar su ius edificandi acorde a los parámetros de esa programación de uso de suelo, pues se trata de una norma que contrasta con el Derecho de la Constitución, por ser lesivo al ambiente y que por ende, con las salvedades apuntadas por la misma Sala Constitucional, no es viable de generar una oponibilidad a favor de los propietarios, en la medida que ello implicaría una suerte de ultra actividad de norma derogada por ilegitimidad constitucional. La parte actora argumenta a su favor el voto salvado que consta en la misma resolución y que advierte sobre los posibles impactos perniciosos para quienes adquirieron en el ciclo de vigencia de la norma anulada, pero no habían concretado su derecho de edificación. Sin embargo, estimamos que ese argumento no resulta de recibo porque constituye una opinión de minoría que no avaló la mayoría del Tribunal Constitucional. Por ende, en el contexto del fallo aludido, no podría este Tribunal aplicar las reglas del dimensionamiento a situaciones que no fueron expresamente consideradas en ese punto concreto de la decisión judicial, de suerte que tal postura no es óbice para las implicaciones y precisiones de tal dimensionamiento de efectos.

VII.- Ahora bien, como indicamos ut supra, los accionantes reclaman la supuesta inutilización e imposibilidad de explotación de los lotes que fueron adquiridos durante la vigencia de la modificación efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora del año 2001, porque ahora son inmuebles con un área inferior a la permitida según el Reglamento de Zonificación vigente, lo que lleva a suprimir su derecho de edificación, acorde a las intenciones y vocación inicialmente establecidas por el Reglamento de Zonificación vigente al momento de adquirir los bienes entre los años 2006 y 2007. La supuesta inutilización, imposibilidad de explotación y supresión de su derecho a edificar se fundamenta en lo siguiente. En las demandas, argumentan que hicieron una inversión para la compra de los terrenos en el Condominio Hacienda Los Bambúes y ahora la propiedad que adquirieron no cuenta con las características legales exigidas por el Reglamento de Zonificación vigente porque no tiene el área mínima de 10.000 metros cuadrados y el porcentaje mínimo o cobertura en la actualidad, conlleva a una inutilización del terreno para los fines para los cuales fueron adquiridos, es decir la construcción de una casa con ciertas condiciones socioeconómicas que no podrían desarrollarse en el 10% del terreno, lo que hace que el daño sea cierto y efectivo. Acota que actuaron al amparo de normas urbanísticas que se presumían válidas y eficaces, con la esperanza razonable de adquirir un terreno explotable y utilizable para vivienda residencial, no agrícola y que, ahora, al tratarse de un área protegida (de lo cual no había declaración, por parte del ente competente para su protección y administración), no podrá ser utilizada para tales fines. Acusa causas o hechos generadores materializados en actuaciones formales e inactividad, concretadas en la modificación al Reglamento de Zonificación del Cantón de Mora, aprobación del proyecto por parte de la Dirección de Urbanismo sin los estudios técnicos, y la actuación omisiva por parte del Estado, ya que si hubiese resguardado a tiempo el área protegida de los Cerros de Escazú, máxime con conocimiento de que particulares ya se encontraban construyendo edificaciones en un área protegida, de alguna manera por su competencia de administración de áreas protegidas, debió poner un alto en el camino o advertir sobre la afectación al medio ambiente, lo cual hubiese conllevado a que los aquí demandantes no ejercieran su decisión de compra, lo cual se agrava por el hecho de que esa normativa tuvo una vigencia aproximada a los nueve años. Luego, durante sus conclusiones agregan que la resolución de la Sala Constitucional dejó sin efecto la posibilidad de utilización para vivienda de los terrenos adquiridos obligando a pasar el uso del suelo para dichos terrenos a lotes con una cobertura máxima de 10% y un área mínima de una hectárea, con lo cual sus terrenos no cumplen esa condición y resultan inexplotables ya que no podrían ser desarrollados para vivienda según el fin para el cual fueron adquiridos y pasando a ser terrenos con usos permitidos destinados a la actividad agrícola, permitiéndose solo la vivienda del propietario y trabajadores. Sin embargo, luego de un cuidadoso análisis, el Tribunal estima que esta pretensión resulta improcedente por las siguientes razones. De inicio, es necesario precisar dos aspectos. El primero de ellos es que, según se tuvo por acreditado, la ZPCE fue declarada como tal desde 1976, con la emisión del Decreto Ejecutivo No. 6112-A, es decir, desde antes de que los accionantes adquirieran los inmuebles a los que se ha hecho referencia en este fallo; de modo que, entiende el Tribunal, adquirieron conociendo de la existencia de la referida zona de protección. Por otra parte, debemos reiterar que si bien el fallo del Tribunal Constitucional al que hemos hecho referencia anuló el Reglamento de Zonificación al amparo del cual los accionante adquirieron los inmuebles en el Condominio Hacienda Los Bambúes; lo cierto es esa decisión jurisdiccional dimensionó los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad protegiendo las situaciones jurídicas subjetivas de aquellos propietarios que a la fecha de publicación del primer aviso de la formulación de la acción referida (17 de agosto de 2009) ya habían ejercido el derecho de edificación o bien, quienes a esa data, habían obtenido la licencia edilicia y habían iniciado la construcción respectiva. Además, esa decisión jurisdiccional estableció que no se imponía una restricción absoluta de uso de los terrenos ubicados dentro de la ZPCE, en la medida en que indicó con toda claridad que la Municipalidad de Mora podía establecer nuevos regímenes de uso siempre que fuesen compatibles con las normas de protección ambiental, supeditando ese desarrollo a las regulaciones que debía emitir el SINAC mediante el respectivo Plan General de Manejo, echado de menos desde la creación misma de la zona de protección en 23 de junio de 1976 (con el Decreto No. Placa26213). De esta forma, amén de que es un argumento esbozado hasta las conclusiones, no es cierto que la resolución de la Sala Constitucional dejara sin efecto la posibilidad de utilización de los terrenos adquiridos por los aquí demandantes, como se ha afirmado. En esa línea, tenemos que en el acuerdo No. 9 de la sesión ordinaria número 11 -2015 celebrada el 23 de noviembre de 2015, el Consejo Nacional de Áreas de Conservación aprobó el Plan General de Manejo ZPCE, que fue publicado en Gaceta No. 37 del 23 de febrero de 2016 (expedientes administrativos aportados por el SINAC) y en el cual se establecen las condiciones de uso de los terrenos de la ZPCE, en cuatro zonas, a saber, de mínima, baja, mediana y alta de intervención. Cabe mencionar que en todas esas zonas se permite, claro está, bajo distintas condiciones, la construcción de infraestructura de propiedad privada, lo que incluye viviendas unifamiliares o multifamiliares e incluso, urbanizaciones o condominios, estos últimos en las zonas de mediana y alta intervención. Así las cosas, somos del criterio de que la supresión del instrumento de planificación por parte de la Sala Constitucional en sí mismo no lleva, de manera automática, a una inutilización o supresión del derecho de propiedad ni a un marco de responsabilidad civil de las instancias administrativas que con acción u omisión permitieron la vigencia de ese reglamento anulado, sino que es necesario ponderar en cada caso si a raíz de lo acontecido, esos terrenos se encuentran dentro del dimensionamiento efectuado por la Sala Constitucional, si fueron inutilizados o bien, si son objeto de limitaciones que impidan el ejercicio del derecho constructivo. Ahora, resulta indudable que la demostración de estos factores (es decir, la inutilización o vaciamiento del derecho de propiedad o el ius edificandi) es una carga que incumbe a los accionantes, en virtud de lo dispuesto en los artículos 317 del Código Procesal Civil vigente al momento de la interposición de estos procesos, 41.1 del Código Procesal Civil vigente al momento del dictado de esta sentencia, 58 y 82 del CPCA. Pues bien, en el caso que nos ocupa, tenemos que las sociedades demandantes Desarrollos Urbanísticos Segmento TJFK SEIS FFF S.A., Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH VEINTIUNO TTT S.A. y Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH QUINCE ÑÑÑ S.A., representadas por los también actores Nombre138409 , Nombre138410 y Nombre138411 , no demostraron en este proceso que hubieran solicitado licencia constructiva ante la Municipalidad de Mora e iniciado construcciones, con anterioridad al 17 de agosto del 2009. Menos aún que con anterioridad al 17 de agosto del 2009 contaran con construcciones plenamente terminadas en los inmuebles de su propiedad ubicadas en el Condominio Hacienda Bambú. En virtud de lo expuesto, la situación jurídica con la que cuentan, en este caso es únicamente la adquisición de un inmueble en el referido condominio, la cual quedó fuera del dimensionamiento de los efectos de la declaratoria de inconstitucionalidad efectuado por la Sala Constitucional, según explicamos ut supra. Por ello, no es posible que aleguen la violación a derechos subjetivos o situaciones jurídicas consolidadas relacionadas con el ius edificandi. En todo caso, cabe señalar que los actores indicados tampoco han demostrado cuál fue el diseño arquitectónico de la vivienda que pensaban construir o, al menos, el que les ofreció la Urbanizadora y sobre el cual planeaban ejercer su derecho constructivo. En nuestro criterio, ese aspecto era fundamental a efectos de establecer la supuesta afectación que sufrieron en sus inmuebles con el cambio en la normativa urbanística, específicamente a partir de la anulación del Reglamento de Zonificación emitido en el año 2001 y de la publicación del Plan General de Manejo de la ZPCE. Tampoco se ofreció ningún elemento técnico que permita establecer con certeza la zona de intervención en la que actualmente se ubican los inmuebles de los actores citados, con posterioridad de la publicación del Plan General de Manejo de la ZPCE. Ese requerimiento técnico es fundamental porque constituye un insumo indispensable para poder cotejar las condiciones de ocupación plasmadas en el Reglamento de Zonificación vigente al momento en que se dio la cesión de acciones de la entidad accionante (2007), versus las que plasma el Plan de Manejo vigente y concluir certeramente si variaron las condiciones y el uso permitido para cada uno de los inmuebles, por ejemplo si se permitía la construcción de viviendas unifamiliares, multifamiliares, urbanizaciones o condominios, la altura máxima de las viviendas, el área máxima de cobertura y el de construcción, el índice de permisibilidad de ocupación Todos esos aspectos son indispensables para poder establecer si las propiedades de los aquí actores pueden ser utilizadas o explotadas en términos constructivos o si por el contrario, los inmuebles quedaron inutilizables y se suprimió el derecho de edificar en aquellos. Sin embargo, al no haber atendido los actores sus cargas probatorias en ese sentido, deberán asumir las consecuencias procesales negativas que correspondan en este caso, que no se tenga probado que los inmuebles de su propiedad quedaron inutilizables con ocasión de la promulgación del Plan General de Manejo, que éstos no puedan ser explotados o sea imposible edificar en ellos. Lo anterior porque, insistimos, la supresión del anterior Reglamento de Zonificación, en lo que se refiere exclusivamente al área de la ZPCE, no llevó necesariamente a la imposibilidad de uso o edificación de la propiedad de las sociedades demandantes, máxime cuando la cabida en todos ellos es superior a los mil metros cuadrados. Al tenor del referido Plan de Manejo, en general, esas fincas podrían ser explotadas y ser objeto de ejercicio del derecho de edificación, el cual debe ajustarse, ahora, a dichas ordenanzas urbanísticas que fueron emitidas luego de que la Sala Constitucional anulara el anterior Reglamento de Zonificación y ordenara la emisión de una Plan de Manejo en esa zona, que incluyera la ponderación y análisis de la variable ambiental. En virtud de lo expuesto y al no demostrarse la supuesta inutilización, imposibilidad de explotación o supresión del derecho a edificar en las fincas indicadas, lo pretendido debe rechazarse como en efecto se hace.

VIII.- La pretensión dirigida a que se declare a los demandados responsables de la inutilización e imposibilidad de explotación de los lotes que fueron adquiridos durante la vigencia de la modificación efectuada al Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Mora del año 2001, debe ser rechazada también respecto de la sociedad demandante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., representada por la también actora Nombre138412 . Lo anterior porque se ha tenido por acreditado que estos accionantes sí solicitaron licencia constructiva para una vivienda en el Condominio Hacienda Los Bambúes e iniciaron los trámites respectivos antes del 17 de agosto del 2009. Incluso, se acreditó que la vivienda fue construída y que la referida sociedad canceló el Impuesto Solidario a las Viviendas de Lujo correspondiente a los períodos fiscales 2010 y 2011 (imágenes 308 y 309 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). Así las cosas, no hay duda para el Tribunal de que el inmueble en cuestión sí pudo ser utilizado, explotado y edificado, sin que se alegue ni se observe ninguna supresión a su derecho de propiedad o al ius edificandi. Incluso, dado que se acreditó que la actora solicitó la licencia constructiva e inició obras antes del 17 de agosto del 2009, su situación jurídica quedó, protegida por el dimensionamiento efectuado por la Sala Constitucional respecto de eventuales mejoras.

IX.- Las siguientes pretensiones se dirigen a reclamar la responsabilidad patrimonial de los demandados por que, en criterio de los demandantes, existió funcionamiento anormal, conducta omisiva e ilícita que le generó una serie de daños. Por el tema que se debate, estimamos necesario señalar que de conformidad con el artículo 190 de la Ley General de la Administración Pública (en adelante LGAP), habrá responsabilidad de la Administración siempre que su funcionamiento normal o anormal, legítimo o ilegítimo, cause un daño que la víctima no tenga el deber de soportar, ya sea patrimonial o extrapatrimonial, con independencia de su situación jurídica subjetiva y la titularidad o condición de poder que ostente, cumpliendo claro está, con el presupuesto imprescindible del nexo causal. Sobre el tema, véase el extenso desarrollo realizado en la resolución no. 584 de las 10 horas 40 minutos del 11 de agosto del 2005 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Desde este plano, la legislación impone como criterios de imputación la conducta ilícita o lícita, así como el funcionamiento normal o anormal. Con todo, ante esos criterios de imputabilidad, ha de acreditarse que la lesión es consecuencia de esas acciones u omisiones, a efectos de establecer el nexo causal que permita la atribución de responsabilidad al centro de autoridad pública. Aunado a ello, en los casos de anormalidad e ilicitud, el juzgador ha de abordar un examen del funcionamiento público, a fin de establecer si efectivamente, se ha presentado un proceder que se aleja de la legalidad o bien, se contrapone a los conceptos de eficiencia administrativa. En tales casos, resulta determinante inferir con claridad la existencia de esos criterios, pues de otro modo, el tratamiento y análisis de cada caso debe ser diferente, atendiendo al tipo de funcionamiento al que se atribuye el detrimento. Surgen como causas eximentes de tal responsabilidad la culpa de la víctima, el hecho de un tercero y la fuerza mayor. Cabe destacar que este deber indemnizatorio se fundamenta, además, en el concepto de antijuridicidad de base, traducible en la inexistencia del deber de soportar la lesión. Más simple, siempre que se haya sufrido una lesión como consecuencia de una conducta pública, sea esta activa u omisiva, que la víctima no tiene la obligación de soportar, surge el deber indemnizatorio como derivación de máxima de reparación integral del daño que se desprende del numeral 41 de la Constitución Política. De ahí que dentro del espectro de cobertura de este sistema de responsabilidad, se encuentren comprendidos los daños que puedan ocasionarse de un funcionamiento normal o bien de una conducta lícita, pues en tales casos, pese a que en tesis de principio, el proceder público se ajusta a legalidad o bien a las reglas de eficiencia que lo orientan, si se produce un efecto lesivo que la persona no tiene el deber de soportar, ha de ser indemnizado. Desde luego que en esas hipótesis el daño ha de ser especial (infringido a una pequeña proporción de afectados) o anormal (sea, de un alcance excepcionalmente intenso, por encima de los márgenes normales de tolerancia), dando pie a la reparabilidad del daño, no así del lucro cesante, según las reglas dispuestas por los artículos 194 y 195 de la LGAP. Con todo, cabe indicar que no todo daño es indemnizable, sino solo aquel que el Ordenamiento Jurídico considere antijurídico en su base y que sea efectivo, evaluable e individualizable. En efecto, sólo es indemnizable la lesión que confrontada con la globalidad del Ordenamiento, pueda reputarse como antijurídica en su base; lo contrario llevaría, a decir de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, a afirmar la compensación por acción dañosa frente a un menoscabo que el Ordenamiento no reprocha y que, por el contrario, tolera y consciente como normal y justificado, lo que llevaría a una inminente quiebra del Estado, que en el contexto nacional, se encuentra vinculado directa o indirectamente con un gran número de áreas de acción. Dicho en términos más simples, existe antijuricidad de base siempre que un mandato legal establezca la obligación de reparar una lesión contraria a derecho que la víctima no deba soportar, al margen del parámetro de imputación. La amplitud del marco de tutela del sistema de responsabilidad objetiva de la Administración no es óbice del deber de acreditar que el daño es consecuencia de un proceder público. A su vez, debe demostrarse el marco fáctico a partir del cual, es viable desprender la lesión a los bienes extrapatrimoniales. No basta alegar la existencia de padecimientos o lesiones, debe demostrarse al menos, los hechos que en teoría, han originado tal detrimento porque quien alega tener un derecho, de probar los hechos constitutivos de aquel. No se trata de una inversión de la carga probatoria en una materia que se sustenta en la reparación integral del daño y tiene como pilares el daño y el riesgo creado, sino de la comprobación mínima de los criterios de imputación y hechos que dan origen al daño, como presupuestos elementales de la atribución de responsabilidad y con ello del surgimiento de la obligación reparadora. Lo anterior deriva además de lo preceptuado por el canon 196 de la LGAP, en cuanto señala: “En todo caso el daño alegado habrá de ser efectivo, evaluable e individualizable en relación con una persona o grupo.” La efectividad del daño en un caso concreto pende, de manera directa, de la demostración del nexo de causalidad, que permita vincular el resultado lesivo con una acción u omisión de una Administración Pública. Así además se establece en el ordinal 58 del Código de previa cita, en cuanto impone el deber del accionante de señalar las causas de la lesión reclamada, en qué consiste, y su estimación prudencial. Si bien tal exigencia se encuentra prevista en la norma indicada cuando el pedimento reparador sea accesorio, con mucho mayor razón ha de satisfacerse cuando el marco medular de la pretensión sea una indemnización, pues en esos casos, el establecimiento de esos presupuestos, es la base mínima para acceder a lo peticionado.

X.- Pues bien, la segunda pretensión que formulan los actores es para que se declare responsable al Estado por falta de fiscalización, control y protección de la Zona de Protección Cerros de Escazú, permitiendo el cambio de zonificación y cambio de los usos permitidos a vivienda unifamiliar y multifamiliar lo que generó la compra de terrenos con áreas dentro de un rango superior a 1.000 metros cuadrados e inferiores a 10.000 metros cuadrados, y con ello ocasionó que los demandantes hicieran la compra de terrenos dentro de ese rango, que posteriormente serían inexplotables e inutilizables. A tono con lo recién indicado en los Considerando VI, VII y VIII, en los que se estableció la improcedencia de la pretensión primera que buscaba una condena de responsabilidad por la imposibilidad de explotación o utilización del terreno propiedad de los demandantes, esta pretensión resulta también inatendible. Nótese que en el fondo, ese ruego busca que este Tribunal declare una responsabilidad de los coaccionados a raíz de supuestas omisiones de fiscalización que le llevaron a la compra de terrenos que luego serían inutilizables e inexplotables. Pero, como se explicó en los Considerandos referidos, a diferencia de lo que aseveran los actores en el sustento de ese pedimento, no se demostró que las fincas de su titularidad cuenten con una limitación urbanística o ambiental de tal condición que las convierta en inutilizables, inexplotables o les imposibilite el ejercicio del derecho de construcción, siendo incluso que en el caso de la sociedad demandante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A., el inmueble sí fue utilizado porque la vivienda fue construida. Insistimos en que, en general, el Plan General de Manejo emitido por el SINAC, permite la explotación de esos inmuebles para uso de vivienda unipersonal, multipersonal e incluso, en algunos casos, para urbanizaciones y condominios; sin que los actores logren acreditar que esos niveles de afectación le impiden sustancialmente explotar o utilizar el inmueble. Sea, las normas aplicables a la ZPCE posibilitan la construcción sujeta a reglas específicas distintas a las vigentes cuando ellos adquirieron los inmuebles, pero en modo alguno niegan o suprimen la posibilidad de uso y explotación de los inmuebles, ante lo cual, esa pretensión segunda debe, también, ser rechazada por no haberse podido establecer la existencia efectiva del daño cuya reparación se solicita. De la prueba traída al proceso y el análisis de las piezas que rolan en autos, no se puede concluir sobre una eventual inutilización o imposibilidad legal o material de aprovechar constructivamente las fincas adquiridas. El Plan de Manejo admite y reconoce esa posibilidad, imponiendo limitaciones diversas a las que pesaban sobre el terreno cuando fue emitida la reforma al Reglamento de Zonificación del cantón de Mora en el año 2001. En esas condiciones, no puede decirse de una restricción a actos edilicios. Por otra parte, conviene reiterar que, con excepción de la sociedad demandante Desarrollos Urbanísticos Bloque SGRAH DOS BBB S.A. y su apoderada Nombre138412 , los actores tampoco demostraron en esta causa judicial cuál era el diseño constructivo del proyecto que planeaban materializar ni que hayan gestionado, en modo alguno, licencia para construir dentro de los inmuebles de su titularidad; por ende, tampoco habría afectación concreta al derecho que se alega como infringido. En definitiva, el Tribunal estima que los actores no han aportado los elementos demostrativos necesarios que permitan concluir que no pueden utilizar o disponer de su derecho de edificación en los inmuebles que son titulares, conforme a las condiciones propias del Condominio Horizontal Residencial Hacienda Los Bambúes, desarrollada por Urbanizadora La Laguna S.A. Aunado a la inexistencia de licencia constructiva, la actora no ofrece prueba que aporte algún detalle sobre las intenciones de edificación que dice tener o haber tenido, como para poder tener por lesionada alguna expectativa en este sentido. Desde esa arista de examen, y siendo que no se ubican dentro del ámbito del dimensionamiento dado por la Sala Constitucional en el voto No. 2010-21258 citado, este tipo de aspectos no pueden tenerse como propios de un daño efectivo y lo pedido debe ser rechazado.

XI.- La tercera pretensión que se formula es para que se declare responsable a los demandados de la pérdida o disminución del valor de mercado de los terrenos por ellos adquiridos. Conforme a los argumentos formulados en las demandas, en lo fundamental, se reclama el deterioro económico, dicen, se produjo por actuaciones formales e inactividad, concretadas en la modificación al Reglamento de Zonificación del Cantón de Mora, aprobación del proyecto por parte de la Dirección de Urbanismo sin los estudios técnicos, y la actuación omisiva por parte del Estado, ya que si hubiese resguardado a tiempo el área protegida de los Cerros de Escazú, máxime con conocimiento de que particulares ya se encontraban construyendo edificaciones en un área protegida, de alguna manera por su competencia de administración de áreas protegidas, debió poner un alto en el camino o advertir sobre la afectación al medio ambiente, lo cual hubiese conllevado a que los aquí demandantes no ejercieran su decisión de compra, lo cual se agrava por el hecho de que esa normativa tuvo una vigencia aproximada a los nueve años. Al respecto, debemos insistir en que, conforme lo señalado ut supra, a tono con lo preceptuado por el canon 196 de la LGAP, 41.1. del Código Procesal Civil, 58 inciso e) del CPCA, no basta argumentar sobre la probable existencia de daños, sino que quien reclama un daño debe acreditar su existencia efectiva y la de las causas que lo han producido. Ello implica que atañe a los accionantes acreditar con la solvencia debida, dichos aspectos, como presupuesto impostergable para la procedencia de la indemnización que pretende, la pérdida del valor de mercado de los inmuebles (y los demás daños que se reclaman en la pretensión cuarta) a los que se ha hecho referencia en este fallo. Y en este punto, el Tribunal observa serias deficiencias probatorias que impiden establecer, con la contundencia requerida en estos casos, la supuesta pérdida del valor de mercado de las fincas en cuestión que se alega. Como primer aspecto, debemos insistir en que en este proceso los accionantes no acreditaron cuál fue el diseño arquitectónico de la vivienda que pensaban construir o, al menos, la que le ofreció la Urbanizadora, ni la zona de intervención en la que actualmente se ubican sus inmuebles. Reiteramos que estos elementos resultaban fundamentales no solo para establecer la eventual inutilización o supresión de su derecho a edificar, sino que también hubieran servido de indicios para establecer si, eventualmente, esos inmuebles han perdido valor en el mercado. Y es que, aún y cuando las condiciones de edificabilidad de los inmuebles propiedad de los actores pudieran haber variado una vez que fue emitido el Plan General de Manejo de la ZPCE; lo cierto es esa sola mutación de condiciones no hace presuponer o inferir, por automatismo deductivo, la existencia del daño económico que expresan los accionantes en la pretensión bajo análisis. A diferencia de lo que ellos indican, estimamos que no se trata de un daño efectivo en sí mismo, pues la introducción de nuevas condiciones de edificabilidad, que a no dudarlo, inciden en el régimen de explotación y uso del bien inmueble, no genera perse, la pérdida de valor que se aduce. Para sostener la pérdida de valor en el mercado inmobiliario del terreno de marras, sería necesaria la tasación y el análisis de campo que permitiera establecer que atendiendo al momento histórico de adquisición versus la actualidad, cada finca filial tuvo una disminución efectiva y sustancial de su valor. Ahora bien, la única prueba aportada por los accionantes en ese sentido son los Informes de Estimación de Afectaciones, elaborados por la firma Proyectos en Desarrollo S.A. (PRODESA) visibles en el legajo de prueba aportado para el expediente No. 12-002956-1027-CA, así como en las imágenes 250 a 257 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF. Sin embargo, al Tribunal no le merece credibilidad esa probanza por las siguientes razones. De inicio, el informe rendido para cada una las sociedades demandantes señala que “(…) A su solicitud y la del propietario del terreno, hemos procedido a realizar un estudio que nos permitiera estimar el valor del daño o afectación, en términos económicos, producido a raíz de la resolución de la Sala Constitucional, que limita a la Municipalidad de Mora respecto a futuros permisos de construcción en el Condominio Horizontal Hacienda Los Bambúes, ubicado en Calle Cedral, Distrito Colón, cantón de Mora, en la Provincia de San José. (…)”. Como se observa, el informe parte de la premisa de que el daño o afectación económica se produce a partir de la resolución de la Sala Constitucional. Sin embargo, conforme a la teoría del caso introducida en la demanda, la responsabilidad patrimonial que se reclama lo es en virtud de actuaciones y omisiones de los codemandados, alegando como parámetro de imputación el funcionamiento anormal y la conducta ilícita. No es sino hasta las conclusiones escritas, que la parte actora introduce la argumentación novedosa de que el daño se produce con ocasión de la sentencia de la Sala Constitucional a la que aquí se ha hecho referencia. Sin duda, se trata de un argumento que no solo es sorpresivo sino que además, es extemporáneo, pues se expone cuando ya la litis estaba trabada y las partes demandadas habían ejercido su derecho de defensa. Por ello, ese nuevo argumento no puede considerado por este Tribunal porque insistimos, supondría dejar en indefensión a los coaccionados en esta litis. Nótese que admitir ese nueva causa generadora de la responsabilidad patrimonial que se reclama, supondría introducir el tema de la responsabilidad del Estado-Juzgador, la cual no ha sido alegada (sino hasta las conclusiones por la parte actora) ni ha formado parte de la conducta objeto del proceso establecida durante la audiencia preliminar. En virtud de lo expuesto, resulta evidente la divergencia que existe entre la causa generadora del daño que establece el informe técnico y la que ha sido debatida por las partes en esta litis, aspecto que por si solo, en nuestro criterio, hace que la probanza en cuestión pierda credibilidad. Pero también existen otros motivos relevantes que, en nuestro criterio, restan credibilidad a la prueba documental referida. El informe señala que “(…) Se llevó a cabo un estudio en la zona cercana a la Hacienda Los Bambúes para determinar el valor actual de mercado de otras propiedades similares. Igualmente, se obtuvieron datos en proyectos un tanto similares, ubicado en Escazú y Santa Ana. Esto, con el fin de obtener un valor estimado de la propiedad en estudio, en condiciones normales de mercado. (…)”; sin embargo, no se aportó el referido estudio ni los datos de los otros proyectos similares que sirvieron de punto de comparación. Esas hojas de trabajo son indispensables en este tipo de informes documentales a efectos del debido contradictorio y para valorar la información ahí contenida. A esta altura, el Tribunal desconoce cuál zona, proyectos o propiedades similares fueron las que tomó en cuenta la empresa corredora para establecer el supuesto valor de mercado de cada inmueble, insuficiencia que nos impide valorar esa probanza. Los anexos que se adjuntan a cada informe son, en general (y dependiendo de cada sociedad demandante), la tasación del inmueble, certificaciones registrales y plano catastrado de la propiedad, copia de la escritura de constitución y de las acciones de cada sociedad accionante, copia del contrato privado de cesión de acciones, copia del contrato de promesa recíproca de compra venta de lote, copia de la solicitud de compra, copias de recibos de pago a la Urbanizadora La Laguna y tablas de pagos y precios, entre otros. En algunos supuestos, se adjuntan también las copias de la licencia constructiva y de pago de impuestos. Como se observa, ninguno de esos anexos permite conocer cuáles fueron los parámetros específicos que fueron ponderados para establecer el valor de mercado en condiciones normales y el que se fijó para la actualidad. Por otra parte, el informe menciona que “(…) En la actualidad, las limitaciones que recaen sobre esta finca no le permiten al propietario desarrollarla como originalmente lo planeó.(…)”; pero no sabemos (porque el informe nunca lo señala) cuáles son esas limitaciones ni como planeaba cada propietario desarrollar el inmueble, lo que evidencia la necesidad de que se hubiera aportado el diseño constructivo original, según indicamos ut supra. Finalmente, tampoco indica el informe cuáles son las condiciones actuales que reducen el valor comercial de cada inmueble a un 10% del valor actual de mercado. Todas esas deficiencias, restan credibilidad al informe rendido e impiden que este Tribunal pueda otorgarle valor probatorio. Cabe agregar que algunas de esas falencias pudieron ser corregidas con la declaración del profesional que rindió los informes o con una prueba pericial que se refiera a estas interrogantes y estableciera si existía incidencia en el precio en mercado inmobiliario que se haya producido respecto de la fincas de las sociedades accionantes en el proyecto Condominio Residencial Los Bambúes, producto del régimen de disponibilidad y edificabilidad fijados por el Plan General de Manejo de la ZPCE, respecto de las condiciones y valor de mercado que ostentaba esa propiedad en el año 2007, considerando, además, por ejemplo, la potencialidad de uso constructivo que en ambos momentos históricos regía. Sin embargo, los demandantes no ofrecieron ese tipo de probanzas técnicas y más bien durante la audiencia preliminar, su apoderado especial judicial desistió de las pruebas testimoniales y periciales inicialmente ofrecidas. Insistimos en que, conforme al ordenamiento jurídico, la parte actora tiene la carga procesal de probar los hechos que alega. Se trata de una carga que incumbe a las partes y no al juez, máxime cuando lo que se formulan son pretensiones de naturaleza patrimonial y en ese caso, disponibles. Los demandantes no han probado la pérdida del valor de mercado que, afirman, sufrieron sus inmuebles o construcciones, debiendo asumir las consecuencias negativas de su desatención. Olvidan los actores que cuando se pretende la reparación civil, en este caso, por supuestas variaciones de valor en el mercado inmobiliario originadas por actuaciones administrativas, debe acreditarse que ese detrimento realmente se haya producido. No basta la simple alegación de existencia de daño para que este Tribunal pueda suponer su existencia. Tampoco las circunstancias de nuevas reglas de edificabilidad, que suponen un porcentaje de aprovechamiento menor al que fijaba el Reglamento de Zonificación, generan un derecho de indemnización sin acreditar de previo la existencia de un daño económico como el alegado. Partiendo de que es la parte proponente quien debe procurar sus propias pruebas para la acreditación del daño, su causas (hechos en que sustenta su pedimento) y que los demandantes no ofrecieron ni aportaron prueba alguna que permita a este cuerpo colegiado determinar la existencia del daño que reclama, no podría este Tribunal conjeturar sobre su efectividad o existencia, por lo cual, no queda más opción que disponer el rechazo de la pretensión tercera bajo examen.

XII.- Por las mismas razones expuestas en el Considerando previo, debemos rechazar la pretensión cuarta que formulan los actores para el pago de los supuestos daños referidos a la pérdida del valor de mercado de los terrenos adquiridos así como la pérdida del valor de mercado por las construcciones que se origina para las propiedades que tienen construcciones con las supuestas restricciones a la propiedad. En este mismo acápite, se pide también, que se indemnice, a título de daños, la pérdida de los intereses bancarios pagados por financiamiento para compra y pólizas de seguro pagadas desde la compra, las cuotas de mantenimiento del condominio pagadas desde la compra y que se origina por la imposibilidad de uso del terreno; la pérdida por el pago de impuestos pagados desde la compra e impuestos pagados por bienes inmuebles y casas de lujo, los honorarios profesionales pagados para la compra. Todas estas partidas han de ser rechazadas. Insistimos que a la luz del ordinal 196 de la LGAP, el daño indemnizable ha de ser cierto, lo que supone su acreditación por parte de quien lo reclama, según se desprende del canon 58 inciso e) del CPCA, tema ya debidamente explicado arriba. En consecuencia, los daños no comprobados por quien los reclama, lleva, sin más remedio, a su rechazo. Respecto de esas partidas en concreto, la accionante no aporta elemento alguno que permita determinar la existencia de esos daños. Pese a ello, estimamos que por el fondo tampoco daría cabida a la admisión de esos reclamos. En cuanto a las cuotas de mantenimiento, pago de pólizas y de honorarios profesionales de la adquisición, vale indicar que la pretensión principal planteada radica en el pago de la pérdida de valor comercial, lo que supone que la finca en cuestión permanece dentro del dominio de la actora, razón por la cual no se ve sentido lógico alguno en reclamar el pago de extremos que son propios de la titularidad del bien que, en este caso, se conserva. En cuanto a los impuestos, ese mismo criterio de impone, aunado a que no todas las sociedades han acreditado que los pagan. Se pide también, el pago de los perjuicios en los intereses perdidos por adelanto del precio y los intereses legales sobre el costo de oportunidad de la inversión. Sobre este aspecto, los demandantes no explica con el detalle de rigor las razones que den respaldo a ese ruego, ni mucho menos las alegaciones que permitan inferir en qué consiste. Esa inadvertencia lleva a su rechazo sin mayor consideración, pues no basta el simple requerimiento indemnizatorio sino debe complementarse con las justificaciones y probanzas de rigor. Por ende, estas partidas deben ser rechazadas, como en efecto se dispone.

XIII.- La quinta pretensión es para que se condene a los demandantes al pago de los intereses legales por las sumas de daños y perjuicios y al daño moral ocasionado por la esperanza de compra y adquisición del lote para vivienda que se vio truncada. En relación con el segundo rubro, debemos señalar que las partes no precisaron si lo que se reclamaba era daño moral subjetivo u objetivo y si ese extremo se reclamaba para las sociedades, sus apoderados o ambos. Lo anterior es importante porque el padecimiento moral subjetivo, por generarse en el marco interno de la esfera psico-emocional, solo es posible en las personas físicas, no así en las jurídicas, que constituyen ficciones creadas por el Derecho para constituirse como entes con patrimonios y personalidad autónoma. Ciertamente está creada y pertenece a personas físicas, pero el mismo Derecho crea una distinción en términos de imputación de derechos y obligaciones entre el ente societario y sus socios o accionistas. Como la presente demanda fue presentada por entidades jurídicas y sus apoderados, es necesario indicar que las primeras no pueden padecer lesiones internas emocionales que pretenden ser tuteladas con el aludido daño moral subjetivo, razón por la cual respecto de ellas este extremo debe ser rechazado de plano. Ahora bien, como no se aporta prueba respecto del daño moral objetivo, también debemos rechazar este extremo en relación con las sociedades demandantes. Respecto de los apoderados de las sociedades actoras y que aquí actúan también en su condición personal, estimamos que el daño moral que se reclama debe, también, ser rechazado. Esta sección ha señalado de manera reiterada que si bien el ordinal 196 de la LGAP permite la indemnización de daños extrapatrimoniales, dentro de ellos, el moral subjetivo, con independencia de que su acreditación sea considerada in re ipsa (pues se puede desprender de las reglas de experiencia humana), es menester de quien lo alega, acreditar las circunstancias de hecho en las que en teoría, se sustenta ese tipo de padecimiento. Pues bien, tratándose de las personas físicas accionantes, lo cierto es que al haber sido rechazadas las pretensiones declarativas e indemnizatorias, no se acreditó ninguna conducta que sirve de parámetro de imputación del daño reclamado ni se demuestra que se haya visto truncado alguna expectativa en relación con los inumebles. En consecuencia, sin necesidad de mayor abordaje del asunto, debe disponerse el rechazo del padecimiento moral subjetivo alegado. También debe rechazarse el daño moral objetivo porque no se aportó ningún elemento demostrativo que permita constatar su existencia. También debemos rechazar el pedimento dirigido a que se les paguen de los intereses legales por las sumas de daños y perjuicios. Lo anterior dada su accesoriedad y porque, en definitiva, no se ha declarado ninguna condena patrimonial a favor de los actores.

XIV.- Finalmente, se pide que se condene a los demandados al pago de las sumas que se liquiden con su respectiva indexación. Se trata de una partida que guarda una evidente relación de accesoriedad con los daños reclamados, de suerte que ante el rechazo de esas partidas principales, la misma suerte y tratamiento ha de aplicarse a esos intereses legales como perjuicios financieros (art. 706 Código Civil).

XV.- Sobre la pretensión subsidiaria. Los demandantes formulan una pretensión subsidiaria dirigida a que “Que en virtud de la pérdida de valor de los lotes adquiridos por los demandantes en el Condominio Hacienda Los Bambúes adquiridos por los demandantes, y la imposibilidad de utilización para el fin que fueron adquiridos dichos inmuebles por parte de los demandantes, se ordene le expropiación forzosa a cargo del Estado de esos inmuebles, conforme al articulo 37 de la Ley Orgánica del Ambiente." La pretensión subsidiaria busca como efecto material que este Tribunal disponga u ordena la expropiación de la finca de su propiedad. Para tales efectos, señala que la causa es la pérdida del valor y la imposibilidad de uso para los fines para los cuales fue adquirida. Al tenor de lo ya analizado en lo relativo a las pretensiones principales, no se ha logrado acreditar en la especie que el terreno titularidad de la demandante, perdiera valor en mercado como derivación de la emisión del Plan General de Manejo al que hemos hecho referencia. Tampoco se ha podido establecer que en los inmuebles de los accionantes no se pudiera ejercer su derecho de edificación o que hayan solicitado permiso de construcción alguno para la edificabilidad en esa franja. Tampoco se aporta en esta causa detalle alguno de diseños constructivos que tuviera la reclamante como para poder concluir que no puede construir lo que en principio, al momento de adquirir el inmueble, tenía por intención o finalidad levantar. A juicio de este Tribunal, esas reclamaciones se sustentan en conjeturas y suposiciones que no logran ser demostradas, y en esos términos, no pueden ser base objetiva de consecuencias jurídicas reparatorias o de otra índole. Desde esa óptica, la expropiación que se reclama debería sustentarse en la indisponibilidad del bien o en la disfuncionalidiad sustancial de esa filial, acorde a lo que se desprende de los ordinales 13 y 17 de la Ley de Expropiaciones, No. 7495, reformada integralmente por la Ley No. 9286. Pero, tales circunstancias no se producen en este caso, por lo que debe disponerse el rechazo de esa pretensión subsidiaria.

XVI.- Sobre las defensas opuestas. El INVU, el SINAC y la Municipalidad de Mora opusieron, en ambas demandas, las excepciones de falta de legitimación en su doble modalidad, falta de interés actual y falta de derecho; mientras que el Estado solo opuso esta última. La defensa de falta de legitimación activa debe ser rechazada pues la demanda se formula por los titulares de la situación jurídica cuya tutela se pretende. La acción se sustenta en el ordinal 10 inciso 1) supuesto a) del CPCA. Lo mismo ha de indicarse respecto de la legitimación pasiva acusada. La demanda se direcciona contra las Administraciones Públicas a las cuales se ha imputado las causas del daño reclamado, por lo que, el vínculo con el objeto del proceso se deriva del ordinal 12 incisos 1 y 2 del CPCA. La falta de interés actual debe rechazarse siendo notoria la actualidad y vigencia del objeto debatido. Pero, por lo expuesto en este fallo, debe acogerse la defensa de falta de derecho que opusieron todos los demandados al no haber demostrado la existencia de ninguno de los daños y perjuicios reclamados. Las alegaciones (que no defensas) de culpa de la víctima y hecho de tercero resultan de innecesario abordaje por haberse acogido la defensa de falta de derecho.

XVII.- Sobre las costas. De conformidad con el numeral 193 del CPCA, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, es criterio de este Tribunal, no se observa criterio alguno que permita aplicar la dispensa en la condenatoria en costas, en la medida en que las pretensiones indemnizatorias formuladas fueron desestimadas por la ausencia de elementos de convicción que permitieran la acreditación de las lesiones reclamadas. Ergo, deben ser impuestas a la parte promovente vencida. En el caso del Estado y el SINAC, sobre las costas, deberán cancelarse los respectivos intereses que se generen a partir de la firmeza de la resolución que fije su cuantía y hasta su efectivo pago, al tipo legal que establece el artículo 1163 del Código Civil. Estos extremos se liquidarán en ejecución de sentencia.

POR TANTO

Se rechazan las defensas de falta de legitimación activa y pasiva, así como la de falta de interés actual opuestas por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, la Municipalidad de Mora y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación. Se acoge la excepción de falta de derecho que formulan tanto el órgano y entes demandados indicados como el Estado. En consecuencia, se declaran sin lugar las demandas formuladas en todos sus extremos. Son ambas costas a cargo de los actores vencidos. Respecto del Estado y el Sistema Nacional de Áreas de Conservación, las costas deberán cancelarse junto con los respectivos intereses que se generen a partir de la firmeza de la resolución que fije su cuantía y hasta su efectivo pago. Estos extremos se liquidarán en ejecución de sentencia.

Cynthia Abarca Gómez Silvia Consuelo Fernández Brenes José Roberto Garita Navarro PROCESOS DE PURO DERECHO ACTORES: Nombre138409 conocido como Nombre138409 , DESARROLLOS URBANÍSTICOS SEGMENTO MTJFK SEIS FFF S.A. Y OTROS DEMANDADOS: LA MUNICIPALIDAD DE MORA, EL INSTITUTO NACIONAL DE VIVIENDA Y URBANISMO, EL ESTADO y EL SISTEMA NACIONAL DE ÁREAS DE CONSERVACIÓN 1 Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.