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Res. 00120-2019 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 27/02/2019
OutcomeResultado
The Court granted the appeal, annulled the Mayor’s Office decision and adverse certificate, and ordered the Municipality of Poás to decide the land-use application again based solely on the applicable zoning.El Tribunal acogió la apelación, anuló el oficio de la Alcaldía y el certificado denegatorio, y ordenó a la Municipalidad de Poás resolver nuevamente el uso de suelo atendiendo únicamente la zonificación aplicable.
SummaryResumen
The Administrative Litigation Court granted the appeal against the Municipality of Poás’s refusal to certify land use for a single-family dwelling. It explained that a land-use certificate is an independently appealable administrative act because it may grant or restrict individual rights and affect the exercise of property rights. Under Article 28 of the Urban Planning Law, the assessment must be confined to whether the requested use complies with the zoning applicable to the property. The Municipality had based its denial on disputes involving the subdivision and urbanization of the La Lechuza project, including pending environmental, criminal, and constitutional proceedings, as well as INVU and AyA approval requirements. The Court found that those circumstances did not address the specific inquiry concerning single-family residential use and should instead be examined separately through the appropriate construction, subdivision, or licensing procedures. It therefore annulled both the Mayor’s Office decision and the adverse land-use certificate and returned the matter to the Municipality for a new decision consistent with law.El Tribunal Contencioso Administrativo declaró con lugar la apelación contra la negativa de la Municipalidad de Poás a certificar el uso de suelo para una vivienda unifamiliar. Explicó que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo autónomamente impugnable porque puede otorgar o limitar derechos subjetivos y afectar el ejercicio del derecho de propiedad. Conforme al artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, su análisis debe circunscribirse a determinar si el uso solicitado es conforme con la zonificación aplicable a la finca. La Municipalidad había fundado el rechazo en controversias relativas al fraccionamiento y urbanización del proyecto La Lechuza, incluidos procedimientos ambientales, penales y constitucionales pendientes, así como requisitos de aprobación del INVU y AyA. El Tribunal consideró que esas circunstancias eran ajenas a la consulta específica sobre vivienda unifamiliar y debían examinarse separadamente en los trámites constructivos, de segregación o licencia correspondientes. Por ello anuló tanto el oficio de la Alcaldía como el certificado denegatorio y ordenó resolver nuevamente la solicitud conforme a derecho.
Key excerptExtracto clave
According to the foregoing quotation, the land-use determination must be limited solely to reviewing the zoning regulation affecting each property, as provided by Article 28 of the Urban Planning Law, which states: “interested owners must obtain a municipal certificate establishing that the use complies with zoning requirements.” As can be seen, the denial was based on circumstances concerning the subdivision and urbanization project. The Court therefore finds that the denial rests on reasons that are not pertinent to the application submitted because, as indicated in the cited precedent and provision, issuance of a land-use certificate requires a technical study limited solely to the zoning affecting each property—that is, a determination that the land use complies or does not comply with the requirements established for a particular location (zoning map). In view of the foregoing, the Court must annul the challenged act and, by connection, Land-Use Certificate No. DCPU-404-2017 of July 5, 2017, issued by the Territorial Development Management Department. The case file shall be returned to the Municipality of Poás so that it may decide the appellant’s land-use application in accordance with this ruling.De conformidad con la transcripción realizada, el uso de suelo debe limitarse a revisar únicamente la regulación de zonificación que afecta cada finca, tal y como así lo dispone el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, que dispone: "los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación". Como se puede apreciar, el rechazo se realiza por circunstancias relativas al proyecto de fraccionamiento y urbanización, de allí que estima este Tribunal que la denegatoria se produce por motivos no atendibles a la gestión solicitada, en donde, tal y como se indicó en el antecedente y norma citada, al emitirse un certificado de uso de suelo se debe realizar un estudio técnico que se limite a revisar únicamente la zonificación que afecta cada finca, o sea, emitir la conformidad o disconformidad de uso del suelo a los requerimientos establecidos para una ubicación determinada (mapa de zonificación). En virtud de lo anterior, resulta indefectible para el Tribunal anular el acto impugnado y, por conexidad, el Certificado de uso de suelo número DCPU-404-2017 de fecha 05 de julio de 2017, emitido por el Departamento de Gestión Desarrollo Territorial. Devuélvase el expediente a la Municipalidad de Poás, para que proceda a resolver la solicitud de uso de suelo formulada por el recurrente, de conformidad con lo indicado en esta resolución.
Pull quotesCitas destacadas
"Por ello, todo certificado de uso de suelo es susceptible de ser impugnado de manera autónoma, ya sea por medio de los recursos ordinarios, o bien, mediante el recurso extraordinario de revisión."
"Therefore, every land-use certificate may be challenged independently, either through ordinary appeals or through the extraordinary remedy of review."
Considerando II
"Por ello, todo certificado de uso de suelo es susceptible de ser impugnado de manera autónoma, ya sea por medio de los recursos ordinarios, o bien, mediante el recurso extraordinario de revisión."
Considerando II
"Es por ello que esta Cámara ha venido sosteniendo desde hace varios años, que no se deben confundir las limitaciones de zonificación contenidas en Planes Reguladores, con exigencias constructivas de orden público, pues desnaturaliza el certificado de uso de suelo al introducirle aspectos no peticionados por el administrado."
"For this reason, this Court has held for several years that zoning restrictions contained in regulatory plans must not be confused with mandatory construction requirements, because introducing matters not requested by the applicant distorts the nature of the land-use certificate."
Considerando II
"Es por ello que esta Cámara ha venido sosteniendo desde hace varios años, que no se deben confundir las limitaciones de zonificación contenidas en Planes Reguladores, con exigencias constructivas de orden público, pues desnaturaliza el certificado de uso de suelo al introducirle aspectos no peticionados por el administrado."
Considerando II
"Ahora bien, es importante precisar que es posible encontrar diversos tipos de regulaciones en materia urbanística en Planes Reguladores que son ajenas a la determinación de la zona de uso, y constituyen per se, regulaciones propias y atendibles en otras gestiones."
"It is important to clarify that regulatory plans may contain various kinds of urban-planning rules that are unrelated to determining the land-use zone and that constitute separate regulations to be addressed in other proceedings."
Considerando II
"Ahora bien, es importante precisar que es posible encontrar diversos tipos de regulaciones en materia urbanística en Planes Reguladores que son ajenas a la determinación de la zona de uso, y constituyen per se, regulaciones propias y atendibles en otras gestiones."
Considerando II
"Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, se anula el Oficio MPO-ALM-206-2017 de las trece horas quince minutos del dieciocho de julio de 2017, emitido por la Alcaldía Municipal de Poás."
"The appeal is granted and, consequently, Official Letter MPO-ALM-206-2017, issued by the Mayor’s Office of Poás at 1:15 p.m. on July 18, 2017, is annulled."
Por tanto
"Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, se anula el Oficio MPO-ALM-206-2017 de las trece horas quince minutos del dieciocho de julio de 2017, emitido por la Alcaldía Municipal de Poás."
Por tanto
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Sign Document Tribunal Contencioso Administrativo Main Line 2545-00-03 Fax 2545-0033 Email ...01 _________________________________________________________________________________________________ Case File: 17-008131-1027-CA Matter: Non-hierarchical review Appellant: Nombre105584 Respondent: Municipalidad de Poás No. 120-2019 Tribunal Contencioso Administrativo. Third Section, Annex A of the II Circuito Judicial de San José. Goicoechea, at eleven forty a.m. on the twenty-seventh day of February, two thousand nineteen.- This Tribunal, acting as the non-hierarchical reviewer of legality, hears the appeal (recurso de apelación) filed by Mr. Nombre105584, identification card number CED82354, against Official Letter MPO-ALM-206-2017 of 1:15 p.m. on July 18, 2017, issued by the Alcaldía Municipal de Poás.
Judge Hernández Vargas drafts the decision.
Whereas.
I.Proven facts: Of relevance to the resolution of this matter—using the page numbering of the digital case file generated in the Escritorio Virtual as a single document and in ascending order—the following facts are deemed duly established: 1) By application dated 04 de julio de 2017, Mr. Nombre105584 applied for a land-use certificate (certificado de uso de suelo) and siting decision (resolución de ubicación) for a single-family dwelling on the property recorded in the Registro Público de la propiedad under real-property folio (folio real), registration number Placa18795. (page 06) 2) By Land-Use Certificate number DCPU-404-2017 dated 05 de julio de 2017, the Departamento de Gestión Desarrollo Territorial denied the requested use for the Single-Family Dwelling activity for the following reasons: “1. On 3 de julio del 2012, through an official letter from the Dirección de Urbanismo del INVU under reference number PU-C-D-454-2012, Mr.
Nombre106161 warned that Municipalities may not grant subdivision (fraccionamiento) permits when projects do not satisfy minimum regulatory standards and the relevant procedures have not been completed; moreover, approval from INVU and AYA is essential for every subdivision project intended for urban development. / 2. The project is being challenged in administrative proceedings before the Tribunal Ambiental Administrativo del MINAE under case file 137-11-02 TAA, with no final decision having been issued. / 3. There is a judicial challenge before the Fiscalía Agraria Ambiental de Guadalupe under case file N° 12-00043-611-PE, a proceeding against Dirección12598 that remains under investigation. / 4. An amparo proceeding (Recurso de Amparo) challenging the aforementioned project was brought before the Sala Constitucional under number 16-001402-000-CO. / 5. Decision number 105-2015 of 12 de marzo del 2015 issued by the Tribunal Contencioso Administrativo under case file 14-000952-1027-CA established in section IV” … the respondent company should first have submitted the subdivision project in its entirety so that it could undergo the corresponding evaluation by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Municipalidad de Poás, and the other bodies or entities required to participate in the project assessment procedure...”. / 6.
On 20 de octubre de 2016, Official Letter DU-350-2016 from the Dirección de Urbanismo del INVU stated: “In this regard, it was clearly established that the opening of Dirección12598 constitutes an urban development process (proceso de urbanización), and the construction plans must therefore be processed before the competent entities. / 7. In light of all the foregoing and the considerable legal uncertainty surrounding the La Lechuza project, it would be irresponsible to issue any plan endorsement (visado de plano), land-use approval, or construction permit; accordingly, the Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás will not issue any of the permits, endorsements, or land-use approvals requested until all the cited proceedings have been resolved.” (page 13);
II.On the specific case. For purposes of addressing the arguments set forth in this challenge, they shall be presented together with the corresponding analysis conducted by this Tribunal. As his first ground of appeal, the appellant states: “I hope you will understand that this issue of plan approval (visado) is particularly important to me. One of the aspects that I reviewed as a buyer when purchasing this lot was the presence of both Municipal Approval and the Building Alignment. Their presence is supposedly more than the mere administrative formality of affixing stamps. By approving the plans, the Municipality certifies that it has reviewed and approved a series of characteristics of the subdivided property. Thus, from a buyer’s perspective, the presence of municipal approval represents a fact that provides a type of ‘guarantee’ from the Municipality that everything relating to the subdivision (fraccionamiento), whether an urban-development subdivision or a simple subdivision, complies with the law. ‘It is not acceptable’ simply to argue that ‘at some point that subdivision was duly authorized, as evidenced by the approvals on the respective plans,’ only for everything subsequently to be halted for more than four years because of later challenges, as though actions could be done and undone without significant consequences.” Based on the foregoing quotation, it is determined that the appellant’s argument in opposition is that the municipal corporation relies on an incorrect justification for denying the land use (uso de suelo), insofar as it cites subdivision-related grounds that were—or should have been—analyzed when approval was granted, rather than in connection with the application being challenged.
For purposes of addressing the arguments in this specific case, it is important to refer to decisions of this Tribunal analyzing the elements that must be included in a land-use certificate. In this regard, this Section has stated: “III. On the nature of the land-use certificate (certificado de uso del suelo). Both parties are advised that a land-use certificate is an administrative act (acto administrativo) which, by its nature, directly affects the legal sphere of the person subject to the Administration (administrado), and is therefore capable of producing effects independently, since its contents may declare the existence of restrictions on the exercise of the attributes of the right to property, pursuant to applicable urban-planning regulations and the environmental regime, thereby permitting or preventing subsequent decisions by private parties, including investments involving construction or business-license impacts.
The position that this type of administrative act is merely declaratory and therefore does not affect the legal sphere of the person subject to the Administration has been superseded by the case law of both the Constitutional Chamber and the First Chamber, a criterion fully shared by this Tribunal exercising nonhierarchical appellate jurisdiction (jerarquía impropia), as it has stated for several years, because today such an act is regarded as one that genuinely grants or limits individual rights (derechos subjetivos) (on this matter, particular note should be taken, among others, of the reasoning set forth in judgment No. 000866-F-S1-2013 of the First Chamber of the Supreme Court of Justice, Votos Nos. 2010-12815 and 2010-4161 of the Constitutional Chamber, and Votos Nos. 530-2014 and 10-2015 of Section III of this Tribunal, among others). Accordingly, every land-use certificate may be challenged independently, whether through ordinary appeals (recursos ordinarios) or through an extraordinary appeal for review (recurso extraordinario de revisión).
Consequently, the same must apply to any information contained in a land-use certificate that restricts or conditions a conforming use, since this constitutes a limitation on the right to real property that may be challenged by the person subject to the Administration. The Mayor’s argument concerning the nature of land use and the impossibility of challenging the requirement to construct a road for a condominium, as contained in that act, is erroneous because it disregards the contents of that certificate, minimizes their importance, and evades the actual effects they have on the appellant, as though that portion of the act did not exist. If the Mayor truly intended to disavow that requirement, he should have revoked the challenged portion in a timely manner. It is therefore important that, when issuing a conditional or nonconforming land-use certificate, a technical study be conducted that is limited solely to reviewing the zoning regulations (regulación de zonificación) affecting each property, since in every case effects are produced on the person subject to the Administration’s exercise of property rights.
For this reason, this Chamber has held for several years that zoning restrictions contained in Regulatory Plans (Planes Reguladores) must not be confused with mandatory construction requirements, since including matters not requested by the person subject to the Administration distorts the nature of the land-use certificate. / IV.- In the specific case, this Chamber finds that the requirement to construct an access road to a residential project, and the impossibility of developing it if access is provided by an easement (servidumbre), is indeed a limitation on the right to build (ius aedificandi), which forms part of the right to property and concerns construction requirements that should not have been conflated with a land-use application. This adjudicative panel finds that the reasons stated by the appellant are correct and are shared by this Chamber, requiring the challenged decision to be annulled and, concomitantly, requiring the following text in Land-Use Certificate No. DDU-193-2015 of 24 de noviembre del 2014 to be annulled: ‘it is impossible to develop any type of urban-development project until the process for constructing the proposed public road has been completed, together with the corresponding municipal acceptance procedure’; it was also stated that ‘urban-development projects accessed through easements are not permitted.’ Given the preliminary stage of the proposed urban development, review of the regulatory provisions for construction purposes would be premature; therefore, the grounds of appeal seeking review of the regulations governing possible access routes to the residential complex will not be analyzed, as that matter must be addressed in the preliminary-project proposal (anteproyecto), should one be submitted in the future.” (Emphasis not in the original) (Administrative Litigation Tribunal, Third Section, voto 495-2017 of nine hours and twenty minutes on veintinueve de noviembre del dos mil diecisiete and 99-2018 of ten hours and twenty-five minutes on veintiocho de febrero de dos mil dieciocho).
Pursuant to the foregoing quotation, a land-use determination must be limited solely to reviewing the zoning regulations affecting each property, as provided by Article 28 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), which states: “interested property owners must obtain a municipal certificate establishing that the use conforms to zoning requirements.” For purposes of addressing this ground of appeal, it must be borne in mind that the appellant’s land-use application seeks to determine whether the activity “Single-Family Dwelling” may be developed in that zone, and his challenge is based on the assertion that rejection on the basis of criteria relating to the subdivision of real property, which are requirements for granting plan approval, is improper. In this regard, Land-Use Certificate number DCPU-404-2017 dated 05 de julio de 2017 (Proven Fact 2) indeed shows that the Territorial Development Management Department denied the requested use for the Single-Family Dwelling activity for the following reasons: “1.
On 3 de julio del 2012, through official letter PU-C-D-454-2012 of the INVU Urban Planning Directorate, Mr. Nombre106161 stated that Municipalities may not grant subdivision permits when projects fail to satisfy minimum regulatory standards and the relevant procedures have not been completed; furthermore, approval from INVU and AYA is essential for every subdivision project intended for urban-development purposes. / 2. The project is being challenged in administrative proceedings before the MINAE Environmental Administrative Tribunal under expediente 137-11-02 TAA, with no final decision having been issued. / 3. There is a judicial challenge before the Guadalupe Agrarian and Environmental Prosecutor’s Office under expediente N° 12-00043-611-PE, a case against Dirección12598 that remains under investigation. / 4. An amparo proceeding (Recurso de Amparo) challenging the aforementioned project was filed before the Constitutional Chamber under number 16-001402-000-CO. / 5.
Decision number 105-2015 of 12 de marzo del 2015 of the Administrative Litigation Tribunal, under expediente 14-000952-1027-CA, established in point IV: ‘…the respondent company should first have submitted the subdivision project in its entirety so that it could be duly evaluated by the National Institute of Housing and Urban Development, the Municipalidad de Poás, and the other bodies or entities required to participate in its assessment procedure….’ / 6. On 20 de octubre de 2016, official letter DU-350-2016 of the INVU Urban Planning Directorate stated: ‘In this regard, it was clearly established that the opening of Dirección12598 is an urbanization process, and the construction plans must be processed before the competent entities.’ / 7. In view of all the foregoing and the substantial legal uncertainty surrounding the La Lechuza project, it would be irresponsible to issue any plan approval, land-use determination, or construction permit.
Accordingly, the Territorial Management Department of the Municipalidad de Poás will not issue any of the requested permits, approvals, or land-use determinations until all the aforementioned proceedings have been resolved.” As may be seen, the rejection was based on circumstances relating to the subdivision and urbanization project (proyecto de urbanización). This Tribunal therefore finds that the denial was based on grounds unrelated to the application submitted because, as stated in the cited precedent and provision, when a land-use certificate is issued, a technical study must be conducted that is limited solely to reviewing the zoning applicable to each property—that is, determining whether the land use conforms or fails to conform to the requirements established for a specific location (zoning map). It is important to clarify that Regulatory Plans may contain various types of urban-planning regulations unrelated to the determination of the land-use zone and that constitute, per se, separate regulations to be addressed in other applications—such as those contained in Article 24 of the Urban Planning Law—which may involve construction, segregation (segregación), or business-license requirements, among others, and which must be processed separately before the local government rather than as part of the land-use determination.
(Criterion reiterated by this Tribunal in decisions numbers 168-2018 of fourteen hours and forty-five minutes on veinte de abril de dos mil dieciocho and 169-2018 of fourteen hours and fifty minutes on veinte de abril de dos mil dieciocho); accordingly, the stated ground of appeal must be sustained. In view of the manner in which the matter is resolved, analysis of the remaining arguments raised is unnecessary. By virtue of the foregoing, the Tribunal must necessarily annul the challenged act and, by operation of its connection thereto, Land-Use Certificate number DCPU-404-2017 dated 05 de julio de 2017, issued by the Territorial Development Management Department. The record shall be returned to the Municipalidad de Poás so that it may decide the land-use application submitted by the appellant in accordance with this decision.
III.Since these proceedings were conducted electronically, the parties may obtain a complete copy containing both the administrative record (expediente administrativo) forwarded by the Municipal Corporation and all documents comprising this appeal proceeding (alzada), for which purpose they must provide an electronic storage device (USB flash drive or compact disc). Likewise, if any physical or electronic documentation (plans, photographs, reports, etc.) was submitted and remains in the custody of the Court, the person who submitted it may retrieve it within 30 business days, pursuant to Article 12 of the Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, approved by the Corte Plena at session n.° 27-11 of 22 de agosto del 2011, Article XXVI, and published in Boletín Judicial n.° 19 of 26 de enero del 2012, as well as the resolution approved by the Consejo Superior del Poder Judicial at session n.° 43-12 held on 3 de mayo del 2012, Article LXXXI.
Por tanto
The appeal (recurso de apelación) filed is granted and, consequently, Oficio MPO-ALM-206-2017, issued at thirteen hours and fifteen minutes on dieciocho de julio de 2017 by the Alcaldía Municipal de Poás, is annulled, as is, by reason of its connection, land-use certificate (Certificado de uso de suelo) number DCPU-404-2017 dated 05 de julio de 2017, issued by the Departamento de Gestión Desarrollo Territorial. The record is remanded to the respondent Municipalidad so that it may decide the land-use application in accordance with law.
Nombre10839 Francisco José Chaves Torres Marco Antonio Hernández Vargas Matter: Non-hierarchical review (Control no jerárquico) Appellant: Nombre105584 Respondent: Municipalidad de Poás MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ VARGAS, DECIDING JUDGE Nombre10839 , DECIDING JUDGE FRANCISCO CHAVES TORRES, DECIDING JUDGE 1 of 9
Firmar Documento Tribunal Contencioso Administrativo Central 2545-00-03 Fax 2545-0033 Correo electrónico ...01 _________________________________________________________________________________________________ Asunto: Control no jerárquico Recurrente: Nombre105584 Recurrido: Municipalidad de Poás No. 120-2019 Tribunal Contencioso Administrativo. Sección Tercera, Anexo A del II Circuito Judicial de San José. Goicoechea, a las once horas cuarenta minutos del veintisiete de febrero de dos mil diecinueve.- Conoce este Tribunal en condición de contralor no jerárquico de legalidad, del recurso de apelación interpuesto por el señor Nombre105584 , cédula número CED82354, en contra del Oficio MPO-ALM-206-2017 de las trece horas quince minutos del dieciocho de julio de 2017, emitido por la Alcaldía Municipal de Poás.
Redacta el juez Hernández Vargas.
Considerando.
I.Hechos probados: De importancia para la resolución de este asunto -utilizando una numeración de foliatura del expediente digital generado en el Escritorio Virtual como un único documento y en orden ascendente-, se tienen como debidamente acreditados los siguientes hechos: 1) Mediante solicitud de fecha 04 de julio de 2017, el señor Nombre105584 , gestiona el certificado de uso de suelo y resolución de ubicación para la actividad vivienda unifamiliar en la propiedad inscrita ante el Registro Público de la propiedad bajo el folio real matrícula Placa18795. (folio 06) 2) Mediante Certificado de uso de suelo número DCPU-404-2017 de fecha 05 de julio de 2017, el Departamento de Gestión Desarrollo Territorial negó el uso solicitado para la actividad Vivienda Unifamiliar, por los siguientes motivos: “1. el 3 de julio del 2012, mediante oficio de la Dirección de Urbanismo del INVU bajo consecutivo PU-C-D-454-2012, donde se advirtió por parte del señor Nombre106161 que las Municipalidades no pueden dar permisos de fraccionamientos cuando los proyectos no satisfagan las normas mínimas reglamentarias y no se hayan cumplido con los trámites pertinentes, además, es indispensable la aprobación del INVU y el AYA para todo proyecto de fraccionamiento con fines urbanísticos. / 2.
Existe un cuestionamiento del proyecto en vía administrativa tramitado ante el Tribunal Ambiental Administrativo del MINAE bajo expediente 137-11-02 TAA sin resolución final. / 3. Existe un cuestionamiento judicial ante la Fiscalía Agraria Ambiental de Guadalupe bajo el expediente N° 12-00043-611-PE causa contra Dirección12598 que se encuentra en investigación. / 4. Recurso de Amparo tramitado ante la Sala Constitucional bajo número 16-001402-000-CO que cuestiona el mencionado proyecto. / 5. El pronunciamiento número 105-2015 del 12 de marzo del 2015 del Tribunal Contencioso Administrativo, bajo el expediente 14-000952-1027-CA estableció en el punto IV” … la empresa recurrida de previo debió presentar el proyecto de fraccionamiento de manera integral, a fin de que se procediera a su respectiva evaluación por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, la Municipalidad de Poás y demás órganos o entes que deben participar en el procedimiento de valoración del mismo...”. / 6. el 20 de octubre de 2016, mediante oficio DU-350-2016 de la Dirección de Urbanismo del INVU, donde se menciona “Al respecto quedó claramente establecido que la apertura de la Dirección12598 es un proceso de urbanización, debiéndose tramitar los planos constructivos ante las entidades competentes. / 7.
En virtud de todo lo expuesto y dada la gran incerteza jurídica en torno al proyecto La Lechuza, sería irresponsable emitir cualquier visado de plano, uso de suelo o permiso de construcción, por lo anterior el Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás, no emitirá ningún permiso, visado o uso de suelo de los gestionados, hasta tanto no sean resuelto todos los procesos citados”. (folio 13);
II.Sobre el caso concreto. A efectos de atender los argumentos expuestos en la presente impugnación, se expondrán los mismos con el respectivo análisis realizado por este Tribunal. Como primer agravio, el recurrente señala: “Espero comprenderán que este tema del visado es de particular importancia para mí. Uno de los aspectos que en calidad de comprador revisé al momento de adquirir este lote fue la presencia tanto del Visado Municipal como del Alineamiento. La presencia de los mismos, se supone, es más que un simple trámite administrativo de colocar sellos. Al visar los planos la Municipalidad da fe de haber revisado y aprobado una serie de cualidades del terreno segregado. Así, la presencia del visado municipal, desde la óptica de un comprador, representa un hecho que confiere un tipo de "garantía" por parte de la Municipalidad en que todo lo relativo al fraccionamiento (sea este urbanístico o simple) está a derecho, "No se vale" simplemente argumentar que "en algún momento dicho fraccionamiento fue debidamente autorizado y prueba de ello son los visados de los respectivos planos" pero que luego todo se paraliza durante más de cuatro años debido a cuestionamientos posteriores, como si los hechos se pudieran hacer y deshacer sin mayor consecuencia”.
Según lo transcrito, se determina que el argumento de oposición del recurrente es que la corporación, equivoca la justificación para denegar el uso de suelo, por cuanto, aduce motivos de fraccionamiento que ya fueron -o debieron ser- analizados para el otorgamiento del visado y no para la gestión que se impugna. Ahora bien, a efectos de atender los argumentos del caso concreto, es importante traer a colación pronunciamientos de este Tribunal en donde se realiza el análisis de los elementos que se deben incluir en el uso de suelo. Al respecto, esta Sección ha señalado: "III. Sobre la naturaleza del certificado de uso del suelo. Se aclara a ambas partes que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes.
La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás, pues se le considera hoy día un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. 530-2014 y 10-2015, entre otros). Por ello, todo certificado de uso de suelo es susceptible de ser impugnado de manera autónoma, ya sea por medio de los recursos ordinarios, o bien, mediante el recurso extraordinario de revisión.
Misma suerte ha de llevar, por ende, cualquier información contenida en el certificado de uso del suelo que resulte restrictiva o condicionante del uso conforme, pues ello se traduce en una limitación al derecho de propiedad inmobiliaria que puede ser impugnada por el administrado. La argumentación desarrollada por el Alcalde sobre la naturaleza del uso del suelo y la imposibilidad de impugnar la exigencia de la calle para construir un condominio contenida en ese acto es errónea porque con tal argumento hace caso omiso del contenido de ese certificado, le resta importancia y evade los efectos reales que ello implica sobre el recurrente, cual si esa parte del acto no existiera. Si el Alcalde en realidad pretendía desconocer tal imposición, debió revocar oportunamente la parte impugnada. Por ello, es relevante que al emitir un certificado de uso de suelo condicionado o no conforme, se haga un estudio técnico que se limite a revisar únicamente la regulación de zonificación que afecta cada finca, dado que en todos los casos se generan efectos sobre el ejercicio del derecho de propiedad del administrado.
Es por ello que esta Cámara ha venido sosteniendo desde hace varios años, que no se deben confundir las limitaciones de zonificación contenidas en Planes Reguladores, con exigencias constructivas de orden público, pues desnaturaliza el certificado de uso de suelo al introducirle aspectos no peticionados por el administrado. / IV.- En el caso concreto, estima esta Cámara que la exigencia de construcción de una calle de ingreso a un proyecto residencial y la imposibilidad de desarrollarlo si el acceso es una servidumbre, es ciertamente una limitación al ius aedificandi que integra el derecho de propiedad, que viene referida a exigencias constructivas que no debieron confundirse dentro de una petición de uso de suelo. Estima este órgano colegiado que las razones expuestas por la parte apelante son correctas y compartidas por esta Cámara, las cuales llevan a que se anule la resolución impugnada y, de manera concomitante, se debe anular del Certificado de Uso de Suelo No. DDU-193-2015 del 24 de noviembre del 2014, el texto que dispone "resulta imposible desarrollar cualquier tipo de proyecto urbanístico sin que antes se haya resuelto el proceso de construcción de la calle pública propuesta con el respectivo procedimiento de recepción municipal", y también se le indicó que "no se permiten proyectos urbanísticos cuyo acceso se realice a través de servidumbres".
Se advierte que por la fase incipiente del desarrollo urbanístico que se pretende, resulta prematuro revisar las normas regulatorias para efectos constructivos, por lo que no se entra a analizar los agravios tendientes a revisar la normativa de los accesos que se puedan plantear para el complejo residencial, tema que se ha de atender en la propuesta del anteproyecto, si se llegare a presentar en un futuro." (El resaltado no es del original) (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera voto 495-2017 de las nueve horas veinte minutos del veintinueve de noviembre del dos mil diecisiete y 99-2018 de las diez horas veinticinco minutos del veintiocho de febrero de dos mil dieciocho). De conformidad con la transcripción realizada, el uso de suelo debe limitarse a revisar únicamente la regulación de zonificación que afecta cada finca, tal y como así lo dispone el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, que dispone: "los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación".
Ahora bien, a efectos de atender este agravio, se debe tener presente que la solicitud de uso de suelo gestionada por el recurrente es para determinar si en esa zona es posible desarrollar la actividad "Vivienda Unifamiliar", y el argumento de impugnación es que no procede el rechazo con fundamento en criterios relativos al fraccionamiento de inmuebles, los cuales son exigibles para el otorgamiento del visado. Al respecto, véase que efectivamente, consta en el Certificado de uso de suelo número DCPU-404-2017 de fecha 05 de julio de 2017 (Hecho probado 2), que el Departamento de Gestión Desarrollo Territorial negó el uso solicitado para la actividad Vivienda Unifamiliar, por los siguientes motivos: “1. el 3 de julio del 2012, mediante oficio de la Dirección de Urbanismo del INVU bajo consecutivo PU-C-D-454-2012, onde se advirtió por parte del señor Nombre106161 que las Municipalidades no pueden dar permisos de fraccionamientos cuando los proyectos no satisfagan las normas mínimas reglamentarias y no se hayan cumplido con los trámites pertinentes, además, es indispensable la aprobación del INVU y el AYA para todo proyecto de fraccionamiento con fines urbanísticos. / 2.
Existe un cuestionamiento del proyecto en vía administrativa tramitado ante el Tribunal Ambiental Administrativo del MINAE bajo expediente 137-11-02 TAA sin resolución final. / 3. Existe un cuestionamiento judicial ante la Fiscalía Agraria Ambiental de Guadalupe bajo el expediente N° 12-00043-611-PE causa contra Dirección12598 que se encuentra en investigación. / 4. Recurso de Amparo tramitado ante la Sala Constitucional bajo número 16-001402-000-CO que cuestiona el mencionado proyecto. / 5. El pronunciamiento número 105-2015 del 12 de marzo del 2015 del Tribunal Contencioso Administrativo, bajo el expediente 14-000952-1027-CA estableció en el punto IV” … la empresa recurrida de previo debió presentar el proyecto de fraccionamiento de manera integral, a fin de que se procediera a su respectiva evaluación por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, la Municipalidad de Poás y demás órganos o entes que deben participar en el procedimiento de valoración del mismo...”. / 6. el 20 de octubre de 2016, mediante oficio DU-350-2016 de la Dirección de Urbanismo del INVU, donde se menciona “Al respecto quedó claramente establecido que la apertura de la Dirección12598 es un proceso de urbanización, debiéndose tramitar los planos constructivos ante las entidades competentes. / 7.
En virtud de todo lo expuesto y dada la gran incerteza jurídica en torno al proyecto La Lechuza, sería irresponsable emitir cualquier visado de plano, uso de suelo o permiso de construcción, por lo anterior el Departamento de Gestión Territorial de la Municipalidad de Poás, no emitirá ningún permiso, visado o uso de suelo de los gestionados, hasta tanto no sean resuelto todos los procesos citados”. Como se puede apreciar, el rechazo se realiza por circunstancias relativas al proyecto de fraccionamiento y urbanización, de allí que estima este Tribunal que la denegatoria se produce por motivos no atendibles a la gestión solicitada, en donde, tal y como se indicó en el antecedente y norma citada, al emitirse un certificado de uso de suelo se debe realizar un estudio técnico que se limite a revisar únicamente la zonificación que afecta cada finca, o sea, emitir la conformidad o disconformidad de uso del suelo a los requerimientos establecidos para una ubicación determinada (mapa de zonificación).
Ahora bien, es importante precisar que es posible encontrar diversos tipos de regulaciones en materia urbanística en Planes Reguladores que son ajenas a la determinación de la zona de uso, y constituyen per se, regulaciones propias y atendibles en otras gestiones -como por ejemplo las contenidas en el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana-, las cuales pueden obedecer a exigencias constructivas, de segregación o licencia comercial, entre otros, y que se deberán gestionar ante la corporación local de forma separada al uso de suelo. (Criterio reiterado por este Tribunal en las resoluciones números 168-2018 de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del veinte de abril de dos mil dieciocho y 169-2018 de las catorce horas cincuenta minutos del veinte de abril de dos mil dieciocho); por lo que, lo procedente es acoger el agravio expuesto. En razón de la forma en la que se resuelve, resulta innecesario el análisis de los restantes argumentos argüidos.
En virtud de lo anterior, resulta indefectible para el Tribunal anular el acto impugnado y, por conexidad, el Certificado de uso de suelo número DCPU-404-2017 de fecha 05 de julio de 2017, emitido por el Departamento de Gestión Desarrollo Territorial. Devuélvase el expediente a la Municipalidad de Poás, para que proceda a resolver la solicitud de uso de suelo formulada por el recurrente, de conformidad con lo indicado en esta resolución.
III.Al haberse sustanciado esta sede en forma electrónica, queda a disposición de las partes obtener una copia integral que contiene tanto el expediente administrativo remitido por la Corporación Municipal, así como la totalidad de las piezas que conforman la presente alzada, para lo cual deberá aportar el dispositivo electrónico de almacenamiento (llave maya o disco compacto). Asimismo, en caso que hubiere ingresado documentación física o electrónica (planos, fotografías, informes, etc) que permanezca aún en custodia el Despacho, podrá retirarla quien la aportó en un plazo de 30 días hábiles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento sobre Expediente Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por la Corte Plena en sesión n.° 27-11 del 22 de agosto del 2011, artículo XXVI y publicado en el Boletín Judicial n.° 19 del 26 de enero del 2012, así como en el acuerdo aprobado por el Consejo Superior del Poder Judicial, en la sesión n.° 43-12 celebrada el 3 de mayo del 2012, artículo LXXXI.
Por tanto
Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto y, en consecuencia, se anula el Oficio MPO-ALM-206-2017 de las trece horas quince minutos del dieciocho de julio de 2017, emitido por la Alcaldía Municipal de Poás, y por conexidad, el Certificado de uso de suelo número DCPU-404-2017 de fecha 05 de julio de 2017, el Departamento de Gestión Desarrollo Territorial. Se devuelve el expediente a la Municipalidad recurrida, a fin de que, proceda a resolver la solicitud de uso de suelo conforme a derecho.
Nombre10839 Francisco José Chaves Torres Marco Antonio Hernández Vargas Asunto: Control no jerárquico Recurrente: Nombre105584 Recurrido: Municipalidad de Poás Nombre10839 , JUEZ/A DECISOR/A 1 de 9
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