Municipal urban planning control and environmental protection in subdivision processesControl urbanístico municipal y tutela ambiental en procesos de fraccionamiento

**Nº 134 -2018** **CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE TRIBUNAL. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at ten hours ten minutes on the twenty-third of March of two thousand seventeen.** This Tribunal hears, as an improper hierarchical superior, the appeal filed by Orotina Reflejo Turquesa S.A., legal identification number CED82992, represented by Alvaro Rescia Barahona, identity card No. CED82993, and Silvia Rescia Barahona, identity card No. CED82994, in their capacity as joint-acting unlimited general agents; against the agreement adopted by the Municipal Council of Orotina, in ordinary session No. 77, held on April 10, 2017, article 5-8.

Judge Solano Ulloa writes, and:

**WHEREAS:** **I.- Proven Facts:** For a correct resolution of this matter, the following is deemed proven: 1) The company Orotina Reflejo Turquesa S.A. is the owner of the property in the Alajuela district, with Real Folio registration number Placa18744, which it segregated in its own name, and as a result of that division, the property with Real Folio registration number Placa18745 was created, measuring 4022 m2, registered nature: land for construction with pastures, with cadastral plan Placa18746, which is approved (visado) by the Municipality (folios 6 and 55 of the administrative file); 2) Said lot corresponds to the provision of public road that would give access and frontage to an urban development project, consisting of a condominium called "Luna Turquesa" (see preliminary project plans at folios 29 and 30). 3) In a brief filed on December 15, 2015, the company's agents requested the Municipal Council to accept "said land intended for a secondary road and authorize the Mayor to sign the necessary documentation to make said transfer effective" (folio 1). 4) In ordinary session 466, held by the Municipal Council on that same day, the request was referred to the Works Committee (Comisión de Obras) (folio 15). 5) In the following ordinary session, No. 467, held by the Municipal Council on December 22, 2015, it was ordered in a final agreement, "Refer to the Administration so that through the Department of Development and Urban Control (Departamento de Desarrollo y Control Urbano) and the Technical Unit (Unidad Técnica), a report is issued with recommendations on what was requested by Mr. Alvaro Rescia Barahona and Ms. Silvia Rescia Barahona" (folio 45). 6) In an agreement adopted by the Municipal Council of Orotina, in ordinary session No. 77, held on April 10, 2017, article 5-8, with dispensation from committee procedure and final, it approved the report contained in official letter No. MO-VA0067-1--2016-2020 issued by the Office of the Vice-Mayor, which recommended denying the request, stating the following:

"The claim to establish and declare the strip in question as public does not correspond to a municipal initiative project, but to a private initiative. In this regard, it is the developer who must comply with the requirements demanded by urban planning regulations, which includes the presentation of a complete project, including the specifications of all its infrastructure, after fulfilling the requirements and approvals of the institutional bodies involved, among them the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU. The development of an urban development project is not feasible unless it is done in an integral manner, even less so when the intended action is the declaration of a public road on a private property as a prelude to a subdivision (fraccionamiento), without addressing the aforementioned requirements. Said strip, integrated into the subdivision project, must be addressed with all the requirements, specifications, and infrastructure in accordance with the applicable regulatory and technical provisions." (folios 58 to 61).

• 6)Dissatisfied with the foregoing, the company's representatives filed respective ordinary remedies, the revocation being rejected by the Municipal Council, in the agreement adopted in ordinary session No. 83, held on May 8, 2017, article 6-2 (folio 74).

**II.- Object of the Appeal:** The appellant company indicates that the challenged administrative act lacks correct and due legal grounds, since the road was approved since the agreement adopted in ordinary session No. 17-2016 of July 18, 2016, which preceded the approval (visado) of the plan with the strip of land, along with the INCOFER alignment, both requirements demanded by the Municipality with the purpose of finalizing the transfer of the property, for which several inspections by municipal engineers were necessary. It further believes that it has been carrying out the steps in accordance with the municipality's requirements, but the change of personnel is what is affecting the previously agreed steps, and they are overlooking the granted approvals (visados).

**III.- On Municipal Urban Planning Competence and the Protection of the Environment.** Article 50 of the Constitution establishes environmental protection (tutela del medio) in a dual aspect, as a fundamental right and as a public function, in which the State must guarantee, defend, and preserve this right. Municipalities are part of the organization of the Costa Rican State, since their nature as decentralized entities by reason of territory also entails responsibilities regarding environmental protection (in this regard, see judgment of the Constitutional Chamber number 2001-05737, at fourteen hours forty-one minutes on June twenty-seventh, two thousand one). This implies that municipalities are responsible for protecting all those assets that converge in the environment, from all the natural resources necessary for human existence to scenic beauties. This duty includes, par excellence, the oversight of every urban planning process, since these tend to convert a portion of land into a settlement, which is a complex process of environmental alteration with a great effect on natural and artificial ecosystems, given that most works of this type compact the land and cover a significant part of the surface with an impermeable layer, which can affect aquifer reserves, increase runoff, alter natural drainage (desagües naturales), and increase the flow of rivers and other water courses, in addition to eliminating the original landscape. Territorial planning (ordenamiento territorial) incorporates the sustainable use and development of renewable and non-renewable resources located in the different zones of the country, as well as respect for the cultural, historical, and social characteristics of the human populations involved, aspiring to achieve a balance between human settlements and their environmental conditions. That is why everything concerning the approval of urban regulation, as well as the granting of subdivision (fraccionamiento) and development permits, has been conferred upon Municipalities, as those responsible for the administration of local interests and services, as provided in Article 169 of the Political Constitution. In several national laws are some of the main urban application regulations that make Local Governments responsible for urban development, as can be verified in the Código Municipal, Article 13 subsection o), the Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones, and the Ley Orgánica del Ambiente. Articles 15 and 19 of the Ley de Planificación Urbana recognize the competence of each municipality to plan urban development within the limits of its territory, in accordance with the regulations and regulatory plans (planes reguladores) they issue to that effect. That is why every project must be prepared in accordance with the applicable urban planning ordinance; which implies a prior habilitation control or "permit," accompanied by the inspection activity during the execution of the authorized activity, so that it is carried out in accordance with the granted license or permit and the environmental regulations governing the activity. In this sense, as this Tribunal has indicated in various pronouncements (among them, numbers 175-2009, at fifteen hours forty minutes, and 176-2009, at fifteen hours fifty minutes, both on January thirtieth, two thousand nine), "local governments must act opportunely in the exercise of police power, using the powers that the legal system has granted them to achieve their objectives" (underlining is not from the original); which, in the matter of urbanism, is specified in the control of urbanization and subdivision (fraccionamiento) processes.

**IV.- Regarding the Specific Case.** In the present case, the purpose of the appellant company is to segregate its property and convert it into a condominium, for which it finds itself under the imperative need to open a public access road to it. The company believes that with the approval by the Municipal Council, as well as with the segregation of the lot and the approval (visado) of the plan, its right for the strip of land to be destined for public use was consolidated, and therefore it considers that the Municipality has the duty to accept the public road. The position expressed is erroneous. For the implementation of an urban development project, a public burden weighs on the subdivider (fraccionador) aimed at ensuring that the properties born from the material division of the mother lot have the necessary basic services. This means that, in our country, it is not possible to segregate lots intended for housing or commerce if they are not provided with the essential facilities of public road access, electrification services, water, garbage collection, storm drainage (desfogues pluviales), as a minimum of public roads, through the construction of streets and sidewalks, pavements, piping, storm and sanitary drains, electrification and public lighting, among others; otherwise, it would render the full enjoyment of the real estate property nugatory for new acquirers. To do this, it must adhere to compliance with the provisions contained in Article II.I.3 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, in the sense that lots must have the minimum services existing in the area, as well as with Article 79 of the Reglamento del Catastro Nacional and Article 32 of the Ley de Planificación Urbana, including obtaining the environmental feasibility granted by SETENA and the favorable use certificate for its interests. The implementation mechanism must be proposed in absolute respect of Article 10 subsection 2) of the Ley de Planificación Urbana, which provides that it corresponds to the Urbanism Directorate of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo to approve (visar) the corresponding plans regarding urbanization projects prior to municipal approval (Article 33 ibidem). To this end, the guidelines established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones must be followed, Articles I.1 and II.1.3, which oblige projects to comply with zoning regulations and, in addition, that the lots have the minimum services existing in the area, along with Articles VI.3.1 and following, which define the list of documents that must be submitted to the Urbanism Directorate, including the description and complete design of the project, as well as the "layout and cross-section of the streets indicating finishes, the size and shape of the blocks or manzanas...". It is only when these prior phases have been respected that the municipal corporation (ayuntamiento) can proceed to resolve on the approval of the residential project, so that, from then on, it can proceed with the phases of earth movement (movilización de tierras) and construction of horizontal infrastructure, which includes construction of streets, sidewalks, and curb, sewage system, and provision of potable water, public lighting; burdens that fall entirely on the developer and for which they must provide the respective guarantees. According to the cited Reglamento, the transfer of public areas is carried out once they are fully constructed, through the works acceptance procedure regulated starting from Article VI.6 of the same regulatory body, with the transfer of assets to be affected to the public domain (demanio público) being practically one of the last stages of the project's materialization. Indeed, omitting controls for subdivision (fraccionamiento) purposes is one of the most common and dangerous ways to circumvent urban standards and thwart all regulatory instruments in the matter, causing serious consequences. Among these, we can cite the impossibility of planning and supplying basic services, the construction of housing complexes in high-risk areas due to natural emergencies, or construction in areas that, due to their characteristics, should not be used for buildings because they are aquifer recharge zones or have high environmental value; just to name a few examples.

**V.-** In the present case, it appears that the developer has understood that, as a prior phase, it must deliver to the municipality the strip that has been intended for a public road, a position that, as previously described, inverts the order of the urban planning procedure. The proposed road cannot be analyzed in isolation, therefore the Municipal Council of Orotina correctly considered that it is necessary to address the company's requirements when the integrity of the preliminary project is available. To date, the file does not contain any approval from the INVU, much less the integral presentation of the project with the requirements demanded by the regulation in question. The approval (visado) of the plan of the lot where the road would go only authorizes the segregation, but by itself lacks the effects intended by the appellant party, in the sense that it does not manage to transfer that strip of land to the public domain (demanio público). Neither is it apparent in any of the agreements of the municipal body that the acceptance of the road had been approved, since that procedure remained under study for several months within the administrative offices of the municipal corporation, and it was not until a response to its request was given, in the agreement appealed, that the action was denied, through correct legal grounds that coincide with the criterion of this Chamber, set forth in the previous Whereas Clause. The non-compliance of this urban development project with the requirements established in urban regulations obliges—per se—the rejection of the initiated action, in application of the principle of legality, which the local government correctly did. Therefore, the grievances expressed by the appellant are not shared, and the appeal filed must be declared without merit. The appropriate action is to confirm the appealed resolution and consider the administrative route exhausted.

**THEREFORE** The appeal filed is declared without merit, the appealed agreement is confirmed, and the administrative route is considered exhausted.-

Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Recurso de apelación Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Municipal Tema: Municipalidad Subtemas:

Competencia urbanística y tutela del medio ambiente.

Tema: Planificación urbana Subtemas:

Alcances de la competencia municipal en el control del desarrollo urbano.

“III.- De la competencia urbanística municipal y la tutela con el medio ambiente. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho. Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno). Ello implica que a cargo de las municipalidades debe protegerse todos aquellos bienes que convergen en el medio , ya sean todos los recursos naturales necesarios para la existencia humana, hasta las bellezas escénicas. Esta labor incluye, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desag üe s naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, además de eliminar el paisaje original. El ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de las poblaciones humanas involucradas, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. Es por ello que todo lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia de cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. Es por ello que todo proyecto debe elaborarse conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso", acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice de acuerdo con la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el subrayado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento.” ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas N° 134 -2018 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las diez horas diez minutos del veint itrés de marzo del dos mil diecisiete .

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Orotina Reflejo Turquesa S.A., cédula jurídica CED82992, representada por Alvaro Rescia Barahon a , cédula de identidad No. CED82993, y Silvia Rescia Barahona, cédula de identidad CED82994, en su condición de apoderados generalísimos sin límite de suma actuando conjuntamente; contra el acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Orotina, en la sesión ordinaria No. 77, celebrada el 10 de abril del 2017, artículo 5-8.

Redacta la Jueza Solano Ulloa, y:

CONSIDERANDO:

I.- Hechos Probados: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente: 1) La sociedad Orotina Reflejo Turquesa S.A. es propietaria de la finca del partido de Alajuela, con matrícula de folio real No. Placa18744, la cual segregó en cabeza propia y, producto de esa división, nació la finca con matrícula de folio real Placa18745, que mide 4022 m2, naturaleza registral terreno para construir con repastos, con plano catastrado Placa18746, el cual se encuentra visado por la Municipalidad (folios 6 y 55 del expediente administrativo); 2) Dicho lote corresponde a la prevista de calle pública que daría acceso y frente a un proyecto de desarrollo urbano, consistente en un condominio denominado Luna Turquesa" (ver planos de anteproyecto a folios 29 y 30). 3) En memorial presentado el 15 de diciembre del 2015, los apoderados de la sociedad solicitaron al Concejo Municipal, la recepción de "dicho terreno destinado a calle secundaria y se autorice al Alcalde para suscribir la documentación necesaria para hacer efectiva dicha entrega" (folio 1). 4) En la sesión ordinaria 466, celebrada por el Concejo Municipal ese mismo día, se dispuso el traslado de la solicitud a la Comisión de Obras (folio 15). 5) En la sesión ordinaria siguiente, No. 467, celebrada por el Concejo Municipal el 22 de diciembre del 2015, se dispuso en acuerdo firme, "Remitir a la Administración para que por medio del Departamento de Desarrollo y Control Urbano y la Unidad Técnica emitan un informe con sus recomendaciones sobre lo solicitado por los señores Alvaro Rescia Barahona y Silvia Rescia Barahona " (folio 45). 6) En acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Orotina, en la sesión ordinaria No. 77, celebrada el 10 de abril del 2017, artículo 5-8, con dispensa de trámite de comisión y en firme, aprobó el informe contenido en el oficio No. MO-VA0067-1--2016-2020 emitido por el despacho de la Vice-Alcaldía, que recomendaba denegar la solicitud, indicando lo siguiente:

"La pretensión de constituir y declarar pública la franja en cuestión no se identifica con un proyecto de iniciativa municipal, sino de iniciativa privada. En este orden, es el desarrollador quien debe cumplir con los requerimientos que pide la normativa de planificación urbana, dentro de que está la presentación de un proyecto íntegro, que incluya las especificaciones de toda su infraestructura, previo cumplimiento de los requisitos y aprobaciones de las instancias institucionales involucradas, entre ellas la Dirección de Urbanismo del INVU, No es factible el desarrollo de un proyecto urbanístico si no es de manera integral, menos aún cuando lo pretendido es la declaratoria de una calle pública sobre un inmueble privado como preludio de un fraccionamiento, sin atender los requerimientos antes aludidos. Dicha franja, integrada al proyecto de fraccionamiento, debe abordarse con todos los requerimientos, especificaciones e infraestructura acorde con las disposiciones normativas y técnicas aplicables. " (folios 58 a 61) .

• 6)Inconforme con lo anterior, l o s representantes de la sociedad plantearon sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria por el Concejo Municipal, en el acuerdo adoptado en la sesión ordinaria No. 83, celebrada el 8 de mayo del 2017, artículo 6-2 (folio 74).

II.- Objeto del recurso: Indica la sociedad recurrente que el acto administrativo impugnado carece de correcta y debida fundamentación, toda vez que la calle fue aprobada desde el acuerdo adoptado en la sesión ordinaria No. 17-2016 del 18 de julio del 2016, lo cual precedió el visado del plano con la franja de terreno y junto con el alineamiento del INCOFER, ambos requisitos exigidos por la Municipalidad con la finalidad de con cretar el traspaso del inmueble, para lo que fueron necesarias varias inspecciones d e los ingenieros municipales. Estima además que ha venido realizando las gestiones conforme los requerimientos de la municipalidad, mas el cambio de personal es el que está afectando las gestiones previamente acordadas, quienes obvian los visados otorgados. III.- De la competencia urbanística municipal y la tutela con el medio ambiente. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho. Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno). Ello implica que a cargo de las municipalidades debe protegerse todos aquellos bienes que convergen en el medio , ya sean todos los recursos naturales necesarios para la existencia humana, hasta las bellezas escénicas. Esta labor incluye, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desag üe s naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, además de eliminar el paisaje original. El ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de las poblaciones humanas involucradas, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. Es por ello que todo lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia de cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. Es por ello que todo proyecto debe elaborarse conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso", acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice de acuerdo con la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el subrayado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento.

IV.- Sobre la causa en concreto. En la presente causa, la finalidad de la sociedad recurrente es segregar la finca de su propiedad y convertirla en un condominio, para lo cual se ve bajo la imperiosa necesidad de abrirle una vía pública de acceso. Estima la sociedad que con la aprobación por parte del Concejo Municipal, así como con la segregación del lote y el visado de plano, se consolidó su derecho a que la franja de terreno sea destinada al uso público, por lo que considera que la Municipalidad está en el deber de recibir la calle pública. La posición externada es errónea. Para la implementación de un proyecto urbanístico, sopesa sobre el fraccionador una carga pública tendiente a asegurar que los inmuebles que nacen producto de la división material de la finca madre, cuenten con los servicios básicos necesarios. Ello quiere decir que, en nuestro país, no es posible segregar lotes destinados a vivienda o a comercio, si a ellos no se les dota con las facilidades esenciales de acceso por vía pública, servicios de electrificación, agua, recolección de basura, desfogues pluviales, como mínimo de vías públicas, mediante la construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros, pues de lo contrario, haría nugatorio para los nuevos adquirentes, el pleno aprovechamiento del bien inmobiliario. Para ello debe atenerse al cumplimiento de las disposiciones contenidas en el artículo II.I.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, en el sentido de que los lotes deben contar con los servicios mínimos existentes en la zona, así como con el artículo 79 del Reglamento del Catastro Nacional y el artículo 32 de la Ley de Planificación Urbana, incluyendo la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA y del certificado de uso favorable a sus intereses. El mecanismo de implementación debe plantearse en respeto absoluto del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Para ello se deben seguir los lineamientos establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con las normas de zonificación y que, además, los lotes cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen la descripción y diseño completo del proyecto, así como el "trazado y sección transversal de las calles indicando acabados, el tamaño y forma de los bloques o manzanas...". Es hasta que se ha respetado con esas fases previas, que el ayuntamiento puede entrar a resolver sobre la aprobación del proyecto residencial, para que, a partir de ello, se pueda proseguir con las fases de movilización de tierras y construcción de infraestructuras horizontales, que incluye construcción de calles, aceras y cordón de caño, sistema de alcantarillado y dotación de agua potable, alumbrado público, cargas que recaen totalmente sobre el desarrollador y sobre las cuales debe rendir las garantías respectivas. Conforme al Reglamento de cita, la entrega de las áreas públicas se realiza hasta que estén plenamente construidas, mediante el procedimiento de aceptación de las obras regulado a partir del artículo VI.6 del mismo cuerpo reglamentario, siendo prácticamente de las últimas etapas de materialización del proyecto, la entrega de los bienes que se han de afectar al demanio público. Y es que, en efecto, el omitir los controles para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias. Entre éstas, podemos citar la imposibilidad de planificar y suministrar servicios básicos, la construcción de conjuntos de vivienda en zonas de alto riesgo por emergencias naturales o la edificación en zonas que por sus características no deben ser destinadas a construcciones, por ser de recarga acuífera o tener un alto valor desde el punto de vista ambiental; solo por citar algunos ejemplos.

V.- En el caso presente, se aprecia que el urbanizador ha entendido que como fase previa, debe entregar a la municipalidad la franja que se ha previsto destinar a calle pública, posición que, conforme a lo descrito previamente, invierte el orden del procedimiento urbanístico. La calle pla n teada no puede ser analizada de forma aislada, por lo que correctamente estimó el Concejo Municipal de Orotina que es necesario atender los requerimientos de la sociedad cuando se cuente con la integralidad del anteproyecto. A la fecha no consta en los autos la aprobación alguna del INVU, menos aún la presentación integral del proyecto con los requisitos exigidos por el reglamento en mención. El visado del plano del lote adonde iría la calle, lo único que autoriza es la segregación, mas por sí mismo carece de los efectos pretendidos por la parte apelante, en el sentido que no logra afectar al demanio público esa franja de terreno. Tampoco se aprecia en ninguno de los acuerdos del cuerpo edil, que se hubiere aprobado la recepción de la calle, pues ese trámite se quedó en estudio por varios meses dentro de las dependencias administrativas de la corporación municipal y no fue sino hasta que se dio respuesta a su solicitud, en el acuerdo venido en alzada, que se le denegó la gestión, mediante una fundamentación correcta que coincide con el criterio de esta Cámara, expuesto en el Considerando anterior. La no adecuación de este proyecto urbanístico a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per se-, al rechazo de la gestión incoada, en aplicación del principio de legalidad, lo cual hizo certeramente el gobierno local. Por ello, no se comparten los agravios expresados por la apelante, debiendo declararse sin lugar el recurso de apelación presentado. Lo procedente es confirmar la resolución impugnada y dar por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se declara sin lugar la apelación interpuesta, se confirma el acuerdo apelado y se da por agotada la vía administrativa.- Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torre s Nombre105409 , JUEZ/A DECISOR/A Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.