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Res. 00134-2018 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 23/03/2018
OutcomeResultado
The Court denied the appeal and upheld Orotina’s refusal to accept the road until the complete project was submitted and the required prior land-use and environmental approvals were obtained.El Tribunal rechazó la apelación y confirmó que Orotina podía negarse a recibir la calle mientras el proyecto no se presentara integralmente ni cumpliera las aprobaciones urbanísticas y ambientales previas.
SummaryResumen
Acting as the improper hierarchical appellate authority, the Administrative Litigation Court upheld the Municipality of Orotina’s refusal to accept a segregated strip of land as a public road providing access to a proposed condominium. It held that municipal endorsement of the cadastral plan authorized only the parcel’s segregation; it neither incorporated the land into the public domain nor created a right to demand municipal acceptance. The development had to be submitted and reviewed as an integrated project, comply with subdivision and urban-development rules, obtain SETENA environmental viability, secure a favorable land-use certificate, and receive prior approval from INVU’s Urban Planning Directorate. The developer also bore responsibility for constructing and guaranteeing minimum infrastructure and services, including roads, sidewalks, drainage, potable water, and public lighting. Acceptance of the works and transfer of public areas could occur only after those stages were completed. Bypassing these controls could impair basic-service planning, enable construction in hazardous areas, or affect aquifer-recharge land and sites of high environmental value.El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio, confirmó la negativa de la Municipalidad de Orotina a recibir como calle pública una franja segregada para dar acceso a un futuro condominio. Determinó que el visado municipal del plano únicamente autorizaba la segregación y no afectaba el inmueble al dominio público ni generaba un derecho a exigir su recepción. El desarrollo debía presentarse y evaluarse integralmente, cumplir la normativa de fraccionamientos y urbanizaciones, obtener la viabilidad ambiental de SETENA, contar con un uso del suelo favorable y recibir el visado previo de la Dirección de Urbanismo del INVU. Además, correspondía al desarrollador construir y garantizar la infraestructura y los servicios mínimos, incluidas calles, aceras, drenajes, agua potable y alumbrado. Solo después de cumplir esas etapas procedía la aceptación de las obras y la entrega de áreas públicas. Omitir tales controles podía comprometer la prestación de servicios, permitir construcciones en zonas de riesgo o afectar terrenos de recarga acuífera y alto valor ambiental.
Key excerptExtracto clave
In the present case, it is apparent that the developer understood that, as a preliminary stage, it had to convey to the municipality the strip intended for use as a public road, a position that, as previously explained, reverses the order of the urban-development procedure. The proposed road cannot be analyzed in isolation; therefore, the Orotina Municipal Council correctly determined that the company’s request must be considered once the preliminary project is complete. As of this date, the record contains no approval whatsoever from INVU, much less the comprehensive submission of the project with the requirements established by the aforementioned regulation. The endorsement of the plan for the lot where the road would be located authorizes only its segregation and, by itself, lacks the effects sought by the appellant, because it does not incorporate that strip of land into the public domain. Nor does any agreement of the municipal body show that acceptance of the road had been approved, since that matter remained under review for several months within the municipal administration and was denied only when the challenged agreement answered the request, based on proper reasoning consistent with this Chamber’s analysis in the preceding section. The failure of this urban-development project to meet the requirements of the urban legal framework requires, per se, rejection of the application under the principle of legality, as the local government correctly did. The appellant’s arguments are therefore rejected, and the appeal must be denied. The challenged decision shall be affirmed and the administrative remedies deemed exhausted. The appeal is denied, the challenged agreement is affirmed, and the administrative remedies are deemed exhausted.En el caso presente, se aprecia que el urbanizador ha entendido que como fase previa, debe entregar a la municipalidad la franja que se ha previsto destinar a calle pública, posición que, conforme a lo descrito previamente, invierte el orden del procedimiento urbanístico. La calle pla n teada no puede ser analizada de forma aislada, por lo que correctamente estimó el Concejo Municipal de Orotina que es necesario atender los requerimientos de la sociedad cuando se cuente con la integralidad del anteproyecto. A la fecha no consta en los autos la aprobación alguna del INVU, menos aún la presentación integral del proyecto con los requisitos exigidos por el reglamento en mención. El visado del plano del lote adonde iría la calle, lo único que autoriza es la segregación, mas por sí mismo carece de los efectos pretendidos por la parte apelante, en el sentido que no logra afectar al demanio público esa franja de terreno. Tampoco se aprecia en ninguno de los acuerdos del cuerpo edil, que se hubiere aprobado la recepción de la calle, pues ese trámite se quedó en estudio por varios meses dentro de las dependencias administrativas de la corporación municipal y no fue sino hasta que se dio respuesta a su solicitud, en el acuerdo venido en alzada, que se le denegó la gestión, mediante una fundamentación correcta que coincide con el criterio de esta Cámara, expuesto en el Considerando anterior. La no adecuación de este proyecto urbanístico a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per se-, al rechazo de la gestión incoada, en aplicación del principio de legalidad, lo cual hizo certeramente el gobierno local. Por ello, no se comparten los agravios expresados por la apelante, debiendo declararse sin lugar el recurso de apelación presentado. Lo procedente es confirmar la resolución impugnada y dar por agotada la vía administrativa. Se declara sin lugar la apelación interpuesta, se confirma el acuerdo apelado y se da por agotada la vía administrativa.-
Pull quotesCitas destacadas
"En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho."
"Article 50 of the Constitution protects the environment in two respects: as a fundamental right and as a public function under which the State must guarantee, defend, and preserve that right."
Considerando III
"En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho."
Considerando III
"Esta labor incluye, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales."
"This duty especially includes oversight of every urban-development process, because such processes tend to transform a portion of land into a populated area, constituting a complex environmental alteration with major effects on natural and artificial ecosystems."
Considerando III
"Esta labor incluye, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales."
Considerando III
"Es por ello que todo proyecto debe elaborarse conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso", acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice de acuerdo con la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad."
"Every project must therefore be prepared in accordance with the applicable land-use framework; this entails prior authorization or a “permit,” together with oversight during the authorized activity to ensure compliance with the license or permit and with the environmental regulations governing the activity."
Considerando III
"Es por ello que todo proyecto debe elaborarse conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso", acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice de acuerdo con la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad."
Considerando III
"Y es que, en efecto, el omitir los controles para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias."
"Indeed, omitting subdivision controls is one of the most common and dangerous ways to evade urban-development standards and undermine all regulatory instruments in this field, causing serious consequences."
Considerando IV
"Y es que, en efecto, el omitir los controles para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias."
Considerando IV
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N° 134 -2018 N° 134 -2018 ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. THIRD SECTION. II JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at ten hours ten minutes on veint itrés de marzo del dos mil diecisiete.
This Court hears, as the non-hierarchical superior (jerarca impropio), the appeal (recurso de apelación) filed by Orotina Reflejo Turquesa S.A., corporate identification number CED82992, represented by Alvaro Rescia Barahon a, identity card No. CED82993, and Silvia Rescia Barahona, identity card CED82994, in their capacity as joint general attorneys-in-fact without limitation as to amount (apoderados generalísimos sin límite de suma); against the resolution adopted by the Concejo Municipal de Orotina at ordinary session No. 77, held on 10 de abril del 2017, article 5-8.
Judge Solano Ulloa delivers the opinion, and:
WHEREAS:
I.Proven Facts (Hechos Probados): For the proper resolution of this matter, the following is deemed proven:
"The application to establish and declare the strip in question public is not associated with a municipally initiated project, but rather with a privately initiated project. Accordingly, the developer must comply with the requirements imposed by urban-planning regulations, including the submission of a complete project containing the specifications for all its infrastructure, after meeting the requirements and obtaining the approvals of the institutional bodies involved, including the Dirección de Urbanismo del INVU. An urban-development project cannot feasibly be undertaken except as an integrated whole, still less where the relief sought is the declaration of a public street over private property as a prelude to a subdivision (fraccionamiento), without satisfying the aforementioned requirements. Said strip, as part of the subdivision project, must be addressed in compliance with all requirements and with specifications and infrastructure consistent with the applicable regulatory and technical provisions." (folios 58 to 61).
II.Subject Matter of the Appeal: The appellant company states that the challenged administrative act (acto administrativo) lacks proper and adequate reasoning because the street had already been approved by the resolution adopted at ordinary session No. 17-2016 of 18 de julio del 2016, which preceded approval of the plan showing the strip of land and, together with the INCOFER right-of-way alignment (alineamiento), constituted requirements imposed by the Municipality to complete the conveyance of the property, for which several inspections by municipal engineers were required. It further considers that it has been taking the necessary steps in accordance with the Municipality’s requirements, but that personnel changes are affecting the previously agreed arrangements because the new personnel disregard the approvals already granted.
III.Municipal Urban-Planning Authority and Environmental Protection. Article 50 of the Constitution establishes environmental protection in two respects: as a fundamental right and as a public function, under which the State must guarantee, defend, and preserve this right. Municipalities form part of the organization of the Costa Rican State because their nature as territorially decentralized entities also gives rise to responsibilities concerning environmental protection (in this regard, see judgment of the Sala Constitucional number 2001-05737, of fourteen hours forty-one minutes on veintisiete de junio del dos mil uno). This means that municipalities must protect all assets encompassed by the environment, ranging from all natural resources necessary for human existence to scenic beauty. This work particularly includes oversight of every urban-development process, since such processes tend to transform a tract of land into a populated area, which is a complex process of environmental alteration with substantial effects on natural and artificial ecosystems.
Most works of this kind compact the land and cover a significant portion of the surface with an impermeable layer, potentially affecting aquifer reserves, increasing runoff, altering natural drainage systems, and increasing the flow of rivers and other watercourses, in addition to eliminating the original landscape. Land-use planning (ordenamiento territorial) incorporates the sustainable use and development of renewable and nonrenewable resources located in the country’s different regions, as well as respect for the cultural, historical, and social characteristics of the human populations involved, with the aim of achieving a balance between human settlements and their environmental conditions. For this reason, all matters concerning the approval of urban-planning regulations, as well as the granting of permits for subdivisions and residential developments (urbanizaciones), have been entrusted to the Municipalities as the entities responsible for administering local interests and services, pursuant to article 169 of the Constitución Política.
Several national laws contain some of the principal urban-planning rules that assign responsibility for urban development to local governments, as may be seen in the Código Municipal, article 13 subsection o), the Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones, and Ley Orgánica del Ambiente. Articles 15 and 19 of the Ley de Planificación Urbana recognize the authority of each municipality to plan urban development within its territorial boundaries in accordance with the regulations and zoning plans (planes reguladores) it adopts for that purpose. Consequently, every project must be prepared in accordance with the applicable urban-planning scheme; this entails prior authorization or a "permit," accompanied by oversight of the performance of the authorized activity to ensure that it is carried out in accordance with the license or permit granted and the environmental regulations governing the activity.
In this regard, as this Court has stated in various rulings (including numbers 175-2009, at fifteen hours forty minutes, and 176-2009, at fifteen hours fifty minutes, both of treinta de enero del dos mil nueve), "local governments must act promptly in exercising their police power (poder de policía), using the powers granted to them by the legal system to fulfill their duties" (emphasis not in the original); in urban-planning matters, this takes the form of oversight of residential-development and subdivision processes.
IV.Regarding the specific case. In the present case, the appellant company seeks to subdivide (segregar) its property and convert it into a condominium, for which it finds itself under the imperative need to open a public access road. The company believes that the approval by the Municipal Council, together with the subdivision of the lot and the approval of the survey plan (visado de plano), consolidated its right to have the strip of land designated for public use, and it therefore considers that the Municipality has a duty to accept the public road. The position expressed is erroneous. For the implementation of an urban development project, the subdivider bears a public obligation intended to ensure that the properties resulting from the physical division of the parent property have the necessary basic services. This means that, in our country, lots intended for residential or commercial use may not be subdivided unless they are provided with essential facilities for access by public road, electrical service, water, garbage collection, and stormwater drainage, including, at a minimum, public roads through the construction of streets and sidewalks, pavement, water mains, stormwater and sanitary drains, electrification, and public lighting, among others; otherwise, the new purchasers would be denied the full use and enjoyment of the real property.
To that end, the subdivider must comply with the provisions contained in Article II.I.3 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, which require lots to have the minimum services available in the area, as well as Article 79 of the Reglamento del Catastro Nacional and Article 32 of the Ley de Planificación Urbana, including obtaining the environmental viability approval (viabilidad ambiental) granted by SETENA and a land-use certificate (certificado de uso) favorable to its interests. The implementation mechanism must be proposed in absolute compliance with Article 10, subsection 2), of the Ley de Planificación Urbana, which provides that the Urban Development Directorate of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo is responsible for approving the corresponding plans for urbanization projects before municipal approval is granted (Article 33 ibídem).
To that end, the guidelines established in Articles I.1 and II.1.3 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones must be followed; these require projects to conform to zoning regulations and lots to have the minimum services available in the area, together with Articles VI.3.1 et seq., which define the list of documents that must be submitted to the Urban Development Directorate, including the complete description and design of the project, as well as the “layout and cross-section of the streets, indicating finishes and the size and shape of the blocks or city blocks....” Only after these preliminary stages have been completed may the municipal government decide whether to approve the residential project, after which the earthmoving work (movilización de tierras) and construction of horizontal infrastructure (infraestructuras horizontales) may proceed, including the construction of streets, sidewalks, and curbs and gutters, the sewerage system and provision of potable water, and public lighting—obligations borne entirely by the developer, who must provide the respective guarantees for them.
Under the aforementioned Regulation, the public areas are transferred only after they have been fully constructed, through the procedure for acceptance of the works (aceptación de las obras) governed beginning with Article VI.6 of that same regulatory instrument; thus, the transfer of the property to be dedicated to the public domain (demanio público) is practically one of the final stages in the materialization of the project. Indeed, bypassing subdivision controls is one of the most common and dangerous means of circumventing urban development standards and undermining all regulatory instruments governing the matter, which causes serious consequences. These include the inability to plan and provide basic services, the construction of housing developments in areas at high risk from natural emergencies, and construction in areas that, because of their characteristics, should not be used for building because they are aquifer recharge areas (zonas de recarga acuífera) or have high environmental value, to cite only a few examples.
V.In the present case, it appears that the developer has understood that, as a preliminary stage, it must transfer to the municipality the strip intended to be used as a public road, a position that, as described above, reverses the order of the urban development procedure. The proposed road cannot be analyzed in isolation, and the Concejo Municipal de Orotina therefore correctly determined that the company’s requests must be addressed once the preliminary project (anteproyecto) is available in its entirety. To date, the record contains no approval whatsoever from INVU, much less evidence that the complete project was submitted with the requirements imposed by the aforementioned regulation. The approval of the survey plan for the lot where the road would be located authorizes only the subdivision; by itself, it does not have the effects sought by the appellant, as it does not dedicate that strip of land to the public domain.
Nor does any of the resolutions of the municipal body indicate that acceptance of the road had been approved, since that proceeding remained under review for several months within the administrative offices of the municipal corporation, and it was only when the company’s request was answered, through the resolution now under appeal, that the application was denied on the basis of sound reasoning consistent with the view of this Chamber, as set forth in the preceding Whereas clause (Considerando). This urban development project’s failure to comply with the requirements established by the urban development legal framework requires, per se, the denial of the application filed, pursuant to the principle of legality (principio de legalidad), which the local government correctly did. Accordingly, this Chamber does not agree with the grounds of appeal (agravios) asserted by the appellant, and the appeal filed must be denied. The proper course is to affirm the challenged decision and declare the administrative remedies exhausted (agotada la vía administrativa).
POR TANTO
The appeal filed is denied, the appealed resolution is affirmed, and the administrative remedies are declared exhausted.- Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torre s EVELYN SOLANO ULLOA, DECIDING JUDGE Nombre105409 , DECIDING JUDGE JORGE LEIVA POVEDA, DECIDING JUDGE
N° 134 -2018 N° 134 -2018 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las diez horas diez minutos del veint itrés de marzo del dos mil diecisiete .
Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Orotina Reflejo Turquesa S.A., cédula jurídica CED82992, representada por Alvaro Rescia Barahon a , cédula de identidad No. CED82993, y Silvia Rescia Barahona, cédula de identidad CED82994, en su condición de apoderados generalísimos sin límite de suma actuando conjuntamente; contra el acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Orotina, en la sesión ordinaria No. 77, celebrada el 10 de abril del 2017, artículo 5-8.
Redacta la Jueza Solano Ulloa, y:
CONSIDERANDO:
I.Hechos Probados: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente:
"La pretensión de constituir y declarar pública la franja en cuestión no se identifica con un proyecto de iniciativa municipal, sino de iniciativa privada. En este orden, es el desarrollador quien debe cumplir con los requerimientos que pide la normativa de planificación urbana, dentro de que está la presentación de un proyecto íntegro, que incluya las especificaciones de toda su infraestructura, previo cumplimiento de los requisitos y aprobaciones de las instancias institucionales involucradas, entre ellas la Dirección de Urbanismo del INVU, No es factible el desarrollo de un proyecto urbanístico si no es de manera integral, menos aún cuando lo pretendido es la declaratoria de una calle pública sobre un inmueble privado como preludio de un fraccionamiento, sin atender los requerimientos antes aludidos. Dicha franja, integrada al proyecto de fraccionamiento, debe abordarse con todos los requerimientos, especificaciones e infraestructura acorde con las disposiciones normativas y técnicas aplicables. " (folios 58 a 61) .
II.Objeto del recurso: Indica la sociedad recurrente que el acto administrativo impugnado carece de correcta y debida fundamentación, toda vez que la calle fue aprobada desde el acuerdo adoptado en la sesión ordinaria No. 17-2016 del 18 de julio del 2016, lo cual precedió el visado del plano con la franja de terreno y junto con el alineamiento del INCOFER, ambos requisitos exigidos por la Municipalidad con la finalidad de con cretar el traspaso del inmueble, para lo que fueron necesarias varias inspecciones d e los ingenieros municipales. Estima además que ha venido realizando las gestiones conforme los requerimientos de la municipalidad, mas el cambio de personal es el que está afectando las gestiones previamente acordadas, quienes obvian los visados otorgados. III.- De la competencia urbanística municipal y la tutela con el medio ambiente. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho.
Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno). Ello implica que a cargo de las municipalidades debe protegerse todos aquellos bienes que convergen en el medio , ya sean todos los recursos naturales necesarios para la existencia humana, hasta las bellezas escénicas. Esta labor incluye, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desag üe s naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, además de eliminar el paisaje original.
El ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de las poblaciones humanas involucradas, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. Es por ello que todo lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente.
Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia de cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. Es por ello que todo proyecto debe elaborarse conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso", acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice de acuerdo con la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las quince horas cuarenta minutos y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el subrayado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento.
IV.Sobre la causa en concreto. En la presente causa, la finalidad de la sociedad recurrente es segregar la finca de su propiedad y convertirla en un condominio, para lo cual se ve bajo la imperiosa necesidad de abrirle una vía pública de acceso. Estima la sociedad que con la aprobación por parte del Concejo Municipal, así como con la segregación del lote y el visado de plano, se consolidó su derecho a que la franja de terreno sea destinada al uso público, por lo que considera que la Municipalidad está en el deber de recibir la calle pública. La posición externada es errónea. Para la implementación de un proyecto urbanístico, sopesa sobre el fraccionador una carga pública tendiente a asegurar que los inmuebles que nacen producto de la división material de la finca madre, cuenten con los servicios básicos necesarios. Ello quiere decir que, en nuestro país, no es posible segregar lotes destinados a vivienda o a comercio, si a ellos no se les dota con las facilidades esenciales de acceso por vía pública, servicios de electrificación, agua, recolección de basura, desfogues pluviales, como mínimo de vías públicas, mediante la construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros, pues de lo contrario, haría nugatorio para los nuevos adquirentes, el pleno aprovechamiento del bien inmobiliario.
Para ello debe atenerse al cumplimiento de las disposiciones contenidas en el artículo II.I.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, en el sentido de que los lotes deben contar con los servicios mínimos existentes en la zona, así como con el artículo 79 del Reglamento del Catastro Nacional y el artículo 32 de la Ley de Planificación Urbana, incluyendo la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA y del certificado de uso favorable a sus intereses. El mecanismo de implementación debe plantearse en respeto absoluto del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Para ello se deben seguir los lineamientos establecidos en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con las normas de zonificación y que, además, los lotes cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen la descripción y diseño completo del proyecto, así como el "trazado y sección transversal de las calles indicando acabados, el tamaño y forma de los bloques o manzanas...".
Es hasta que se ha respetado con esas fases previas, que el ayuntamiento puede entrar a resolver sobre la aprobación del proyecto residencial, para que, a partir de ello, se pueda proseguir con las fases de movilización de tierras y construcción de infraestructuras horizontales, que incluye construcción de calles, aceras y cordón de caño, sistema de alcantarillado y dotación de agua potable, alumbrado público, cargas que recaen totalmente sobre el desarrollador y sobre las cuales debe rendir las garantías respectivas. Conforme al Reglamento de cita, la entrega de las áreas públicas se realiza hasta que estén plenamente construidas, mediante el procedimiento de aceptación de las obras regulado a partir del artículo VI.6 del mismo cuerpo reglamentario, siendo prácticamente de las últimas etapas de materialización del proyecto, la entrega de los bienes que se han de afectar al demanio público.
Y es que, en efecto, el omitir los controles para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias. Entre éstas, podemos citar la imposibilidad de planificar y suministrar servicios básicos, la construcción de conjuntos de vivienda en zonas de alto riesgo por emergencias naturales o la edificación en zonas que por sus características no deben ser destinadas a construcciones, por ser de recarga acuífera o tener un alto valor desde el punto de vista ambiental; solo por citar algunos ejemplos.
V.En el caso presente, se aprecia que el urbanizador ha entendido que como fase previa, debe entregar a la municipalidad la franja que se ha previsto destinar a calle pública, posición que, conforme a lo descrito previamente, invierte el orden del procedimiento urbanístico. La calle pla n teada no puede ser analizada de forma aislada, por lo que correctamente estimó el Concejo Municipal de Orotina que es necesario atender los requerimientos de la sociedad cuando se cuente con la integralidad del anteproyecto. A la fecha no consta en los autos la aprobación alguna del INVU, menos aún la presentación integral del proyecto con los requisitos exigidos por el reglamento en mención. El visado del plano del lote adonde iría la calle, lo único que autoriza es la segregación, mas por sí mismo carece de los efectos pretendidos por la parte apelante, en el sentido que no logra afectar al demanio público esa franja de terreno.
Tampoco se aprecia en ninguno de los acuerdos del cuerpo edil, que se hubiere aprobado la recepción de la calle, pues ese trámite se quedó en estudio por varios meses dentro de las dependencias administrativas de la corporación municipal y no fue sino hasta que se dio respuesta a su solicitud, en el acuerdo venido en alzada, que se le denegó la gestión, mediante una fundamentación correcta que coincide con el criterio de esta Cámara, expuesto en el Considerando anterior. La no adecuación de este proyecto urbanístico a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per se-, al rechazo de la gestión incoada, en aplicación del principio de legalidad, lo cual hizo certeramente el gobierno local. Por ello, no se comparten los agravios expresados por la apelante, debiendo declararse sin lugar el recurso de apelación presentado. Lo procedente es confirmar la resolución impugnada y dar por agotada la vía administrativa.
POR TANTO
Se declara sin lugar la apelación interpuesta, se confirma el acuerdo apelado y se da por agotada la vía administrativa.- Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torre s Nombre105409 , JUEZ/A DECISOR/A
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