Land-use certificate must not include construction requirementsCertificado de uso de suelo no debe incluir exigencias constructivas

Tribunal Contencioso Administrativo, Section III Date of Resolution: February 28, 2018 at 10:25 Type of matter: Municipal Appeal Analyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Related Judgments Judgments in the same sense Content of Interest:

Type of content: Majority vote Branch of Law: Municipal Law Topic: Land use certification (certificación de uso de suelo) Subtopics:

Nature and possibility of challenge.

Topic: Land use (Uso del suelo) Subtopics:

Nature of the municipal certification and possibility of challenge.

"II.- Regarding the specific case: In order to facilitate the understanding of this resolution, this Whereas clause will state the grievances raised by the appellant party as well as this Tribunal's criterion on their merits. In its appeal, the appellant party reproaches the illegality of the content of the note transcribed above, concerning the residential use for which it has requested the land use certificate (certificado de uso de suelo). To date, this Tribunal has already had the opportunity to rule on similar situations in which, at the time of issuing a land use certificate, a warning such as the one questioned here is incorporated. In this direction, this Chamber has indicated: "III. On the nature of the land use certificate (certificado de uso del suelo). It is clarified to both parties that the land use certificate is an administrative act that, by its nature, directly affects the legal sphere of the administered party, so that it is capable of producing effects independently, since its content may state the existence of limitations on the exercise of the attributes of the right to property, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which allows or prevents subsequent decision-making by private individuals, including impact investments of a constructive or patent type. The thesis that maintained that this type of administrative act is merely declaratory and therefore does not affect the legal sphere of the administered party is jurisprudentially outdated, both by the Sala Constitucional and the Sala Primera, a criterion that is fully shared by this Tribunal of improper hierarchy and has been expressed as such for several years now, as it is considered today a true act that grants or limits subjective rights (on this point, noteworthy, among others, are the developments expressed in the judgment of the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, Votes Nos. 2010-12815 and 2010-4161 of the Sala Constitucional, as well as the Votes of this Section III, Nos. 530-2014 and 10-2015, among others). Therefore, every land use certificate is susceptible to being challenged autonomously, either through ordinary remedies, or through the extraordinary remedy of review. The same fate must therefore befall any information contained in the land use certificate that is restrictive or conditional on the conforming use, as this translates into a limitation on the immovable property right that can be challenged by the administered party. The argument developed by the Alcalde on the nature of the land use and the impossibility of challenging the requirement of a street to build a condominium contained in that act is erroneous because with such an argument it ignores the content of that certificate, downplays its importance, and evades the real effects that it implies for the appellant, as if that part of the act did not exist. If the Alcalde actually intended to disregard such an imposition, he should have timely revoked the challenged part. Therefore, it is relevant that when issuing a conditional or non-conforming land use certificate, a technical study is carried out that is limited solely to reviewing the zoning regulation that affects each property (finca), given that in all cases effects are generated on the exercise of the administered party's property right. It is for this reason that this Chamber has been maintaining for several years that the zoning limitations contained in Regulating Plans (Planes Reguladores) should not be confused with public-order constructive requirements, as it distorts the nature of the land use certificate by introducing aspects not requested by the administered party.

IV.- In the specific case, this Chamber considers that the requirement to build an access road to a residential project and the impossibility of developing it if the access is an easement (servidumbre) is certainly a limitation on the ius aedificandi that forms part of the property right, which refers to constructive requirements that should not have been confused within a land use petition. This collegiate body considers that the reasons set forth by the appellant party are correct and shared by this Chamber, which lead to the annulment of the challenged resolution and, concomitantly, the text must be annulled from the Land Use Certificate (Certificado de Uso de Suelo) No. DDU-193-2015 of November 24, 2014, that provides "it is impossible to develop any type of urban development project without first having resolved the construction process of the proposed public street with the respective municipal acceptance procedure," and it was also indicated that "urban development projects whose access is made through easements (servidumbres) are not permitted." It is warned that due to the incipient phase of the urban development intended, it is premature to review the regulatory standards for construction purposes, so the grievances aimed at reviewing the regulations of the accesses that may be proposed for the residential complex are not analyzed, a topic that must be addressed in the preliminary project proposal, if it were to be presented in the future." (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera vote 495-2017). As there are no reasons to vary the criterion just set forth, this Chamber must resolve in the same sense, it being unavoidable for the Tribunal to annul the appealed resolution and, by connection, partially Note 1 of the confirmed land use certificate, only regarding the reference to access to the property via a public road." Other References: Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera vote 495-2017 Content of Interest:

Type of content: Majority vote Branch of Law: Administrative Litigation Procedural Law Topic: Non-hierarchical remedy in municipal matters Subtopics:

Considerations on the opening of the judicial venue and the exhaustion of the administrative channel.

Topic: Appeal of municipal agreement Subtopics:

Considerations on the opening of the judicial venue and the exhaustion of the administrative channel.

"III.- On the opening of the judicial venue and the exhaustion of the administrative channel: Regarding the nature of the appeal before this Section of the Tribunal, this Chamber has indicated: "The Third Section of the Tribunal Contencioso Administrativo (in its capacity as an organ of the State), exercises what national doctrine has termed the Power of Control over acts, which is one of the various powers that make up administrative oversight (tutela administrativa), which the State as a greater public entity exercises over the Municipalities in their capacity as lesser public entities (In this direction, by way of illustration, see Tratado de Derecho Administrativo, Jinesta Lobo, Nombre43, tomo I, 2 ed., 2009. pages 86 and 90). The scope of competence of this Tribunal is limited to reviewing the legality of administrative acts emanating from the municipal government." (Vote 292-2015). Based on the foregoing, and without entering for the moment into the distinction of the "Administrative Oversight (Tutela Administrativa)" under the responsibility of this Section of the Tribunal, with respect to the institute of "Reduplicative Self-Redress (Autotutela Reduplicativa)" also known as "Self-Redress to the second power," it is held that with the issuance of this resolution, the administrative litigation venue remains open, in case any of the parties to the proceeding that considers itself aggrieved by the decision wishes to resort to said jurisdiction." ... See more Related Judgments Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 __________________________________________________________________ MATTER: Municipal Appeal.

APPELLANT: Nombre105801 .

RESPONDENT: Municipalidad de Osa.

No. 99-2018 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECTION THREE, ANNEX A OF THE II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, at ten hours twenty-five minutes on the twenty-eighth of February of two thousand eighteen.- This Tribunal hears, in its capacity as non-hierarchical comptroller of legality, the appeal filed by Nombre105801, legal identification card CED82662, represented by Nombre105802, of United States nationality, and holder of passport from his country number 216165036, against the resolution of the Municipal Mayoralty of Osa (Alcaldía Municipal de Osa) issued at 14:20 hours on February 15, 2016, by which that body rejected the appeal filed by the appellant against the land use certificate PPU-949.02-2015 dated December 18, 2015, issued by the Department of Control and Development of that same local corporation, a document in which, besides addressing the request of the applicant for said administrative act, it incorporated the following paragraph: "Note 1: To carry out a construction permit procedure, you must submit a request for Municipal Location and Alignment. A construction for a commercial activity with access to it by easement (servidumbre) cannot be carried out, only facing a public street." Drafted by Judge Leiva Poveda.

Whereas.

I.- Preliminary consideration regarding the dispensing of a list of proven facts: In view of the characteristics of this proceeding, the preparation of a list of proven facts is unnecessary, since the only factual elements relevant for the resolution of this proceeding are already stated in the header of this resolution.

II.- Regarding the specific case: In order to facilitate the understanding of this resolution, this Whereas clause will state the grievances raised by the appellant party as well as this Tribunal's criterion on their merits. In its appeal, the appellant party reproaches the illegality of the content of the note transcribed above, concerning the residential use for which it has requested the land use certificate. To date, this Tribunal has already had the opportunity to rule on similar situations in which, at the time of issuing a land use certificate, a warning such as the one questioned here is incorporated. In this direction, this Chamber has indicated: "III. On the nature of the land use certificate. It is clarified to both parties that the land use certificate is an administrative act that, by its nature, directly affects the legal sphere of the administered party, so that it is capable of producing effects independently, since its content may state the existence of limitations on the exercise of the attributes of the right to property, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which allows or prevents subsequent decision-making by private individuals, including impact investments of a constructive or patent type. The thesis that maintained that this type of administrative act is merely declaratory and therefore does not affect the legal sphere of the administered party is jurisprudentially outdated, both by the Sala Constitucional and the Sala Primera, a criterion that is fully shared by this Tribunal of improper hierarchy and has been expressed as such for several years now, as it is considered today a true act that grants or limits subjective rights (on this point, noteworthy, among others, are the developments expressed in the judgment of the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, Votes Nos. 2010-12815 and 2010-4161 of the Sala Constitucional, as well as the Votes of this Section III, Nos. 530-2014 and 10-2015, among others). Therefore, every land use certificate is susceptible to being challenged autonomously, either through ordinary remedies, or through the extraordinary remedy of review. The same fate must therefore befall any information contained in the land use certificate that is restrictive or conditional on the conforming use, as this translates into a limitation on the immovable property right that can be challenged by the administered party. The argument developed by the Alcalde on the nature of the land use and the impossibility of challenging the requirement of a street to build a condominium contained in that act is erroneous because with such an argument it ignores the content of that certificate, downplays its importance, and evades the real effects that it implies for the appellant, as if that part of the act did not exist. If the Alcalde actually intended to disregard such an imposition, he should have timely revoked the challenged part. Therefore, it is relevant that when issuing a conditional or non-conforming land use certificate, a technical study is carried out that is limited solely to reviewing the zoning regulation that affects each property, given that in all cases effects are generated on the exercise of the administered party's property right. It is for this reason that this Chamber has been maintaining for several years that the zoning limitations contained in Regulating Plans should not be confused with public-order constructive requirements, as it distorts the nature of the land use certificate by introducing aspects not requested by the administered party.

IV.- In the specific case, this Chamber considers that the requirement to build an access road to a residential project and the impossibility of developing it if the access is an easement is certainly a limitation on the ius aedificandi that forms part of the property right, which refers to constructive requirements that should not have been confused within a land use petition. This collegiate body considers that the reasons set forth by the appellant party are correct and shared by this Chamber, which lead to the annulment of the challenged resolution and, concomitantly, the text must be annulled from the Land Use Certificate No. DDU-193-2015 of November 24, 2014, that provides "it is impossible to develop any type of urban development project without first having resolved the construction process of the proposed public street with the respective municipal acceptance procedure," and it was also indicated that "urban development projects whose access is made through easements are not permitted." It is warned that due to the incipient phase of the urban development intended, it is premature to review the regulatory standards for construction purposes, so the grievances aimed at reviewing the regulations of the accesses that may be proposed for the residential complex are not analyzed, a topic that must be addressed in the preliminary project proposal, if it were to be presented in the future." (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera vote 495-2017). As there are no reasons to vary the criterion just set forth, this Chamber must resolve in the same sense, it being unavoidable for the Tribunal to annul the appealed resolution and, by connection, partially Note 1 of the confirmed land use certificate, only regarding the reference to access to the property via a public road.

III.- On the opening of the judicial venue and the exhaustion of the administrative channel: Regarding the nature of the appeal before this Section of the Tribunal, this Chamber has indicated: "The Third Section of the Tribunal Contencioso Administrativo (in its capacity as an organ of the State), exercises what national doctrine has termed the Power of Control over acts, which is one of the various powers that make up administrative oversight, which the State as a greater public entity exercises over the Municipalities in their capacity as lesser public entities (In this direction, by way of illustration, see Tratado de Derecho Administrativo, Jinesta Lobo, Nombre43, tomo I, 2 ed., 2009. pages 86 and 90). The scope of competence of this Tribunal is limited to reviewing the legality of administrative acts emanating from the municipal government." (Vote 292-2015). Based on the foregoing, and without entering for the moment into the distinction of the "Administrative Oversight (Tutela Administrativa)" under the responsibility of this Section of the Tribunal, with respect to the institute of "Reduplicative Self-Redress (Autotutela Reduplicativa)" also known as "Self-Redress to the second power," it is held that with the issuance of this resolution, the administrative litigation venue remains open, in case any of the parties to the proceeding that considers itself aggrieved by the decision wishes to resort to said jurisdiction.

Therefore.

The appeal filed is declared with merit, and consequently, the resolution of the Municipal Mayoralty of Osa issued at 14:20 hours on February 15, 2016, is annulled, and by connection, partially Note 1 of the land use certificate PPU-949.02-2015 dated December 18, 2015, only regarding the reference to access to the property via a public road, issued by the Department of Control and Development of that same local corporation. The administrative channel is deemed exhausted.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Marco Antonio Hernández Vargas MATTER: Municipal Appeal.

APPELLANT: 3-102-668-3189 S.R.L.

RESPONDENT: Municipalidad de Osa.

JORGE LEIVA POVEDA, JUDGE/DECIDER MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ VARGAS, JUDGE/DECIDER EVELYN SOLANO ULLOA, JUDGE/DECIDER Classification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Poder Judicial. Its reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Apelación Municipal Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias Relacionadas Sentencias en igual sentido Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Municipal Tema: Certificación de uso de suelo Subtemas:

Naturaleza y posibilidad de impugnación.

Tema: Uso del suelo Subtemas:

Naturaleza de la certificación municipal y posibilidad de impugnación.

“II.- Del caso concreto: Con el fin de facilitar la comprensión de la presente resolución, en este considerando serán enunciados los agravios planteados por la parte recurrente así como el criterio de este Tribunal sobre su procedencia. En su recurso la parte apelante reprocha la ilegalidad del contenido de la nota supra transcrita, tratándose del uso habitacional para el cual ha requerido el certificado de uso de suelo. A la fecha ya este Tribunal ha tenido la oportunidad de pronunciarse en situaciones similares en las cuales al momento de la emisión de un certificado de uso de suelo, se incorpora un advertencia como la aquí cuestionada. En esta dirección esta Cámara ha señalado: "III. Sobre la naturaleza del certificado de uso del suelo. Se aclara a ambas partes que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás, pues se le considera hoy día un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. 530-2014 y 10-2015, entre otros). Por ello, todo certificado de uso de suelo es susceptible de ser impugnado de manera autónoma, ya sea por medio de los recursos ordinarios, o bien, mediante el recurso extraordinario de revisión. Misma suerte ha de llevar, por ende, cualquier información contenida en el certificado de uso del suelo que resulte restrictiva o condicionante del uso conforme, pues ello se traduce en una limitación al derecho de propiedad inmobiliaria que puede ser impugnada por el administrado. La argumentación desarrollada por el Alcalde sobre la naturaleza del uso del suelo y la imposibilidad de impugnar la exigencia de la calle para construir un condominio contenida en ese acto es errónea porque con tal argumento hace caso omiso del contenido de ese certificado, le resta importancia y evade los efectos reales que ello implica sobre el recurrente, cual si esa parte del acto no existiera. Si el Alcalde en realidad pretendía desconocer tal imposición, debió revocar oportunamente la parte impugnada. Por ello, es relevante que al emitir un certificado de uso de suelo condicionado o no conforme, se haga un estudio técnico que se limite a revisar únicamente la regulación de zonificación que afecta cada finca, dado que en todos los casos se generan efectos sobre el ejercicio del derecho de propiedad del administrado. Es por ello que esta Cámara ha venido sosteniendo desde hace varios años, que no se deben confundir las limitaciones de zonificación contenidas en Planes Reguladores, con exigencias constructivas de orden público, pues desnaturaliza el certificado de uso de suelo al introducirle aspectos no peticionados por el administrado.

IV.- En el caso concreto, estima esta Cámara que la exigencia de construcción de una calle de ingreso a un proyecto residencial y la imposibilidad de desarrollarlo si el acceso es una servidumbre, es ciertamente una limitación al ius aedificandi que integra el derecho de propiedad, que viene referida a exigencias constructivas que no debieron confundirse dentro de una petición de uso de suelo. Estima este órgano colegiado que las razones expuestas por la parte apelante son correctas y compartidas por esta Cámara, las cuales llevan a que se anule la resolución impugnada y, de manera concomitante, se debe anular del Certificado de Uso de Suelo No. DDU-193-2015 del 24 de noviembre del 2014, el texto que dispone "resulta imposible desarrollar cualquier tipo de proyecto urbanístico sin que antes se haya resuelto el proceso de construcción de la calle pública propuesta con el respectivo procedimiento de recepción municipal", y también se le indicó que "no se permiten proyectos urbanísticos cuyo acceso se realice a través de servidumbres". Se advierte que por la fase incipiente del desarrollo urbanístico que se pretende, resulta prematuro revisar las normas regulatorias para efectos constructivos, por lo que no se entra a analizar los agravios tendientes a revisar la normativa de los accesos que se puedan plantear para el complejo residencial, tema que se ha de atender en la propuesta del anteproyecto, si se llegare a presentar en un futuro." (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera voto 495-2017). Al no existir motivos para variar el criterio recién expuesto, debe esta Cámara resolver en el mismo sentido, siendo indefectible para el Tribunal anular la resolución recurrida y por conexidad, parcialmente la Nota 1 del certificado de uso de suelo confirmado, únicamente en cuanto a la referencia al acceso al inmueble mediante vía pública.” ... Ver más Otras Referencias: Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera voto 495-2017 Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Procesal Contencioso Administrativo Tema: Recurso no jerárquico en materia municipal Subtemas:

Consideraciones sobre la apertura de la sede judicial y del agotamiento de la vía.

Tema: Apelación de acuerdo municipal Subtemas:

Consideraciones sobre la apertura de la sede judicial y del agotamiento de la vía.

“III.- De la apertura de la sede judicial y del agotamiento de la vía: Respecto a la naturaleza del recurso ante esta Sección del Tribunal, esta Cámara ha señalado: “La Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo (en su condición de órgano del Estado), ejerce lo que la doctrina patria ha denominado Potestad de Control sobre actos, la cual es una de las diversas potestades que conforman la tutela administrativa, que el Estado como ente público mayor ejerce sobre las Municipalidades en su condición de entes públicos menores (En esta dirección a manera de ilustración ver Tratado de Derecho Administrativo, Jinesta Lobo, Ernesto, tomo I, 2 ed., 2009. pág.s 86 y 90). El ámbito de competencia de este Tribunal se limita a la revisión de la legalidad de actos administrativos emanados del gobierno municipal.” (Voto 292-2015). Con base en lo anterior, y sin entrar por el momento en la distinción de la “Tutela Administrativa” a cargo de esta Sección del Tribunal, respecto del instituto de la “Autotutela Reduplicativa ” también conocida como “Autotutela a la segunda potencia”, se tiene que con la emisión de esta resolución queda abierta la sede contencioso administrativa, en caso de que alguna de las partes del procedimiento que se considere agraviada por lo resuelto, desee acudir a dicha jurisdicción.” ... Ver más Sentencias Relacionadas Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 __________________________________________________________________ ASUNTO: Apelación Municipal.

RECURRENTE: Nombre105801 .

RECURRIDO: Municipalidad de Osa.

No. 99-2018 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las diez horas veinticinco minutos del veintiocho de febrero de dos mil dieciocho.- Conoce este Tribunal en condición de contralor no jerárquico de legalidad, del recurso de apelación presentado por Nombre105801 . , cédula jurídica CED82662, representada por Nombre105802 , de nacionalidad estadounidense, y portador del pasaporte de su país número 216165036, en contra de la resolución de la Alcaldía Municipal de Osa de las 14:20 horas del día 15 de febrero de 2016, mediante la cual ese órgano rechazó el recurso de apelación presentado por la recurrente en contra del certificado de uso de suelo PPU-949.02-2015 de fecha 18 de diciembre de 2015, emitido por parte del Departamento de Control y Desarrollo de esa misma corporación local, documento en el cual amén de atender la solicitud del requirente de dicho acto administrativo, incorporó el siguiente párrafo: "Nota 1: Para realizar un trámite de permiso de construcción deberá presentar solicitud de Ubicación y Alineamiento Municipal. No se puede realizar una construcción para una actividad comercial con acceso a este por servidumbre, solo frente a calle pública" Redacta el juez Leiva Poveda.

Considerando.

I.- Consideración preliminar respecto de la prescindencia de un elenco de hechos probados: En vista de las características del presente procedimiento se hace innecesaria la elaboración de un elenco de hechos probados, pues los únicos elementos fácticos de relevancia para la resolución del presente trámite, ya están consignados en el encabezado de esta resolución.

II.- Del caso concreto: Con el fin de facilitar la comprensión de la presente resolución, en este considerando serán enunciados los agravios planteados por la parte recurrente así como el criterio de este Tribunal sobre su procedencia. En su recurso la parte apelante reprocha la ilegalidad del contenido de la nota supra transcrita, tratándose del uso habitacional para el cual ha requerido el certificado de uso de suelo. A la fecha ya este Tribunal ha tenido la oportunidad de pronunciarse en situaciones similares en las cuales al momento de la emisión de un certificado de uso de suelo, se incorpora un advertencia como la aquí cuestionada. En esta dirección esta Cámara ha señalado: "III. Sobre la naturaleza del certificado de uso del suelo. Se aclara a ambas partes que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás, pues se le considera hoy día un verdadero acto que otorga o limita derechos subjetivos (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. 530-2014 y 10-2015, entre otros). Por ello, todo certificado de uso de suelo es susceptible de ser impugnado de manera autónoma, ya sea por medio de los recursos ordinarios, o bien, mediante el recurso extraordinario de revisión. Misma suerte ha de llevar, por ende, cualquier información contenida en el certificado de uso del suelo que resulte restrictiva o condicionante del uso conforme, pues ello se traduce en una limitación al derecho de propiedad inmobiliaria que puede ser impugnada por el administrado. La argumentación desarrollada por el Alcalde sobre la naturaleza del uso del suelo y la imposibilidad de impugnar la exigencia de la calle para construir un condominio contenida en ese acto es errónea porque con tal argumento hace caso omiso del contenido de ese certificado, le resta importancia y evade los efectos reales que ello implica sobre el recurrente, cual si esa parte del acto no existiera. Si el Alcalde en realidad pretendía desconocer tal imposición, debió revocar oportunamente la parte impugnada. Por ello, es relevante que al emitir un certificado de uso de suelo condicionado o no conforme, se haga un estudio técnico que se limite a revisar únicamente la regulación de zonificación que afecta cada finca, dado que en todos los casos se generan efectos sobre el ejercicio del derecho de propiedad del administrado. Es por ello que esta Cámara ha venido sosteniendo desde hace varios años, que no se deben confundir las limitaciones de zonificación contenidas en Planes Reguladores, con exigencias constructivas de orden público, pues desnaturaliza el certificado de uso de suelo al introducirle aspectos no peticionados por el administrado.

IV.- En el caso concreto, estima esta Cámara que la exigencia de construcción de una calle de ingreso a un proyecto residencial y la imposibilidad de desarrollarlo si el acceso es una servidumbre, es ciertamente una limitación al ius aedificandi que integra el derecho de propiedad, que viene referida a exigencias constructivas que no debieron confundirse dentro de una petición de uso de suelo. Estima este órgano colegiado que las razones expuestas por la parte apelante son correctas y compartidas por esta Cámara, las cuales llevan a que se anule la resolución impugnada y, de manera concomitante, se debe anular del Certificado de Uso de Suelo No. DDU-193-2015 del 24 de noviembre del 2014, el texto que dispone "resulta imposible desarrollar cualquier tipo de proyecto urbanístico sin que antes se haya resuelto el proceso de construcción de la calle pública propuesta con el respectivo procedimiento de recepción municipal", y también se le indicó que "no se permiten proyectos urbanísticos cuyo acceso se realice a través de servidumbres". Se advierte que por la fase incipiente del desarrollo urbanístico que se pretende, resulta prematuro revisar las normas regulatorias para efectos constructivos, por lo que no se entra a analizar los agravios tendientes a revisar la normativa de los accesos que se puedan plantear para el complejo residencial, tema que se ha de atender en la propuesta del anteproyecto, si se llegare a presentar en un futuro." (Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera voto 495-2017). Al no existir motivos para variar el criterio recién expuesto, debe esta Cámara resolver en el mismo sentido, siendo indefectible para el Tribunal anular la resolución recurrida y por conexidad, parcialmente la Nota 1 del certificado de uso de suelo confirmado, únicamente en cuanto a la referencia al acceso al inmueble mediante vía pública.

III.- De la apertura de la sede judicial y del agotamiento de la vía: Respecto a la naturaleza del recurso ante esta Sección del Tribunal, esta Cámara ha señalado: “La Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo (en su condición de órgano del Estado), ejerce lo que la doctrina patria ha denominado Potestad de Control sobre actos, la cual es una de las diversas potestades que conforman la tutela administrativa, que el Estado como ente público mayor ejerce sobre las Municipalidades en su condición de entes públicos menores (En esta dirección a manera de ilustración ver Tratado de Derecho Administrativo, Jinesta Lobo, Nombre43, tomo I, 2 ed., 2009. pág.s 86 y 90). El ámbito de competencia de este Tribunal se limita a la revisión de la legalidad de actos administrativos emanados del gobierno municipal.” (Voto 292-2015). Con base en lo anterior, y sin entrar por el momento en la distinción de la “Tutela Administrativa” a cargo de esta Sección del Tribunal, respecto del instituto de la “Autotutela Reduplicativa ” también conocida como “Autotutela a la segunda potencia”, se tiene que con la emisión de esta resolución queda abierta la sede contencioso administrativa, en caso de que alguna de las partes del procedimiento que se considere agraviada por lo resuelto, desee acudir a dicha jurisdicción.

Por Tanto.

Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, y en consecuencia se anula la resolución de la Alcaldía Municipal de Osa de las 14:20 horas del día 15 de febrero de 2016, y por conexidad parcialmente la Nota 1 el certificado de uso de suelo PPU-949.02-2015 de fecha 18 de diciembre de 2015, únicamente en cuanto a la referencia al acceso al inmueble mediante vía pública, emitido por parte del Departamento de Control y Desarrollo de esa misma corporación local. Se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Marco Antonio Hernández Vargas ASUNTO: Apelación Municipal.

RECURRENTE: 3-102-668-3189 S.R.L.

RECURRIDO: Municipalidad de Osa.

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