Res. 00223-2017 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III — Subdivision Approval Confers No Land-Use Right

OutcomeResultado

DeniedSin lugar

The court denied the appeal and affirmed the municipal refusal of land use for remodeling or construction on properties classified by the Montes de Oca Regulatory Plan as an environmental protection zone.El Tribunal rechazó la apelación y confirmó la denegatoria municipal de uso de suelo para remodelar o construir en terrenos clasificados por el Plan Regulador de Montes de Oca como zona de protección ambiental.

SummaryResumen

The Administrative Litigation Court denied La Familia del Pizote S.A.’s appeal against the municipality’s refusal to authorize residential remodeling on six properties located, according to the Montes de Oca Regulatory Plan and its official map, in an environmental protection zone where construction is prohibited. The court held that the municipality’s earlier approval of the subdivision and registration of the lots did not create a vested right to devote them freely to any use or exempt them from zoning rules adopted later. Regulatory plans, as public-order norms and laws in the material sense, delimit property rights according to their social function. A land-use certificate must therefore establish whether the proposed development is compatible with current zoning. The dispute over whether the properties fell within the Río Tiribí Protected Zone did not disprove their classification under the local regulatory plan. The court confirmed the municipal decision and declared the administrative remedies exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo rechazó la apelación de La Familia del Pizote S.A. contra la negativa municipal de autorizar la remodelación de viviendas en seis fincas ubicadas, según el Plan Regulador de Montes de Oca y su mapa oficial, en una zona de protección ambiental donde está vedada la construcción. Determinó que el visado municipal otorgado anteriormente para fraccionar e inscribir los lotes no creó un derecho subjetivo a destinarlos libremente a cualquier uso ni los eximió de regulaciones de zonificación aprobadas con posterioridad. Los planes reguladores, como normas de orden público y leyes en sentido material, delimitan el contenido del derecho de propiedad conforme a su función social. Por ello, el certificado de uso debe establecer la compatibilidad del aprovechamiento pretendido con la zonificación vigente. La discusión sobre si las fincas estaban dentro de la Zona Protectora Río Tiribí no desvirtuaba su clasificación bajo el plan regulador local. La resolución municipal fue confirmada y quedó agotada la vía administrativa.

Key excerptExtracto clave

Thus, even where lots have been duly subdivided and registered, they are not necessarily available for their owners’ unrestricted use and disposition, because zoning regulations ultimately determine the uses to which they may be put. Consequently, the first ground of appeal must be rejected, since municipal subdivision approval grants no right whatsoever regarding their use and, much less, exempts them from duly approved zoning regulations adopted afterward. The foregoing makes sufficiently clear that construction is impossible on properties located in that zone, as the municipality stated in the challenged land-use certificates. The appeal is denied, and Resolution D.ALC.20-2016 of February 11, 2016, issued by the Mayor’s Office of Montes de Oca, is affirmed. The administrative remedies are declared exhausted.O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva, por consiguiente el primer agravio debe ser rechazado, en el tanto el visado municipal para fraccionamiento no otorga derecho alguno sobre su uso y mucho menos exonera de la aplicación de las regulaciones de zonificación debidamente aprobadas con posterioridad. De lo anterior se desprende con suficiente claridad la imposibilidad de construir en los predios ubicados en dicha zona, tal y como lo expuso el Municipio en los usos de suelo impugnados. Se rechaza el recurso de apelación y se confirma la resolución D.ALC.20-2016 del 11 de febrero del 2016 dictada por la Alcaldía Municipal de Montes de Oca. Se da por agotada la vía administrativa.

Pull quotesCitas destacadas

"Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana."

"It is clear that the provisions contained in zoning regulations help delineate the content of property rights, because those rights result from the constitutional and statutory property regime and are not absolute, but are subject to regulation in recognition of property’s fundamental social function and the contingencies of urban coexistence."

Considerando IV

"Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana."

Considerando IV

"En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación"

"Because these are public-order rules, local authorities may not depart from their application, since doing otherwise would violate the principle that the legal order may not be waived for an individual case and, consequently, the principles of equality and nondiscrimination."

Considerando IV

"En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación"

Considerando IV

"Los motivos para rechazar el uso del suelo, en el tanto éste es un acto reglado, únicamente se pueden sustentar en la existencia de limitaciones de orden público que al efecto se encuentren en la normativa de rigor, que tenga la fuerza de afectar el pleno uso y disfrute del inmueble propiedad de la empresa apelante."

"Because a land-use determination is a regulated administrative act, the grounds for denying it may rest only on public-order limitations contained in the applicable rules that are legally capable of restricting the full use and enjoyment of the appellant company’s property."

Considerando V

"Los motivos para rechazar el uso del suelo, en el tanto éste es un acto reglado, únicamente se pueden sustentar en la existencia de limitaciones de orden público que al efecto se encuentren en la normativa de rigor, que tenga la fuerza de afectar el pleno uso y disfrute del inmueble propiedad de la empresa apelante."

Considerando V

Full documentDocumento completo

Administrative Litigation Court, Third Section Administrative Litigation Court, Third Section Second Judicial Circuit of San José, Dirección04 _______________________________________________________________________ CASE FILE: 16-009091-1027-C A PROCEEDING: HIERARCHICAL APPEAL APPELLANT: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.

RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA No. 223 -2017 ADMINISTRATIVE LITIGATION AND CIVIL TREASURY COURT, THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ, Dirección200 . , at thirteen hours and forty-four minutes on treinta y uno de mayo del año dos mil diecisiete.- This Court hears, as the non-hierarchical appellate authority (jerarca impropio), the appeal filed by Mr. Nombre34970 , holder of identity card CED82154, on behalf of LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A., corporate identification number CED82155, against decision D.ALC.20-2016 issued on 11 de febrero del 2016 by the MUNICIPAL MAYOR OF MONTES DE OCA.- Judge Chaves Torres writes the opinion; and,

WHEREAS:

I. REGARDING THE OFFER OF EXPERT EVIDENCE, ON-SITE INSPECTION, AND EXPERT TESTIMONY

This Court considers the offer of expert evidence (prueba pericial) from Surveying Engineer Víctor Guerrero Cruz as a party-appointed expert, as well as his testimony and the on-site inspection, to be unnecessary because they are not essential to deciding the subject matter of the appeal filed (Article 575 of the Código Procesal Civil). It should be noted that such evidence concerns the location of the lots in relation to the protected zone established by executive decrees, overlooking the fact that the Municipal Regulatory Plan and its Official Map were applied in this case. Accordingly, the expert evidence, the offer of testimony from the party-appointed expert, and the on-site inspection are rejected as evidence to assist the Court in reaching its decision.-

II. PROVEN FACTS

For purposes of deciding this matter, the following are deemed duly established:

1)On 8 de setiembre del 2015, Mr. Nombre34970 submitted to the Municipalidad de Montes de Oca land-use (uso de suelo) applications numbers 4926, 4925, 4924, 4923, 4922 and 4921, for remodeling work on properties 510016-000, 510018-000, 510019-000, 510020-000, 385329-000 and 510017-000, all belonging to La Familia del Pizote S.A. (See pages of the administrative record submitted by the Ayuntamiento de Montes de Oca).
2)On 17 de setiembre del 2015, the Dirección de Planificación Urbana of the Local Government issued the six land-use certificates and determined that the activity “remodel existing dwelling” was not permitted. Each certificate stated that, because “...the property is located in a protected zone, the application is not permitted. The foregoing pursuant to Chapter 23 of the Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo of the current Regulatory Plan...” . (See pages 53, 63, 69, 75, 81, 87 of the administrative record).
3)On 14 de octubre del 2015, disagreeing with the land-use certificates, Mr. Nombre34970 filed an appeal seeking a favorable ruling from the Mayor’s Office. (See pages 1 through 3 of the case file).
4)On 11 de febrero del 2016, the Municipal Mayor of Montes de Oca issued decision D.ALC.20-2016, dismissing the appeal on the grounds that the “...Departamento de Catastro y Topografía de la Municipalidad de Montes de Oca determined that properties 00510017, 00385329, 00510020, 00510019, 00510018, 00510016 are located within Zona Protectora Tiribí, as shown on the Official Map of Distrito de San Rafael and the GAM2013 Plan Map, on which the Protected Zones are delineated, including ‘Zona Protectora Tiribí’ (...). This Office considers that the appellant must apply to MINAE, Área de Conservación de la Cordillera Volcánica Central, which, as already indicated, is the governing authority for Conservation Zones, as provided in Article 32 of the Ley Orgánica del Ambiente, to request certification specifying the activities or construction that may be undertaken on the aforementioned properties located within Zona Protectora Tiribí, before continuing proceedings before the Municipalidad de Montes de Oca...”. (See pages 4 through 13 ibid.).
5)On 18 de febrero del 2016, the Municipality received the ordinary motions for reconsideration (recursos ordinarios de revocatoria), with an appeal in the alternative, against the Mayor’s Office decision described above. The motion for reconsideration was denied by decision ALC.86-2016 of 16 de agosto del 2016, following a consultation submitted by the Ayuntamiento to SINAC and answered in official letter PNE-041 of 22 de junio del 2016. (See pages 33 through 44 ibid.).
6)On 29 de agosto de 2016, the Municipality referred the appeal against decision D.ALC. 20-2016, concerning the denial of land use in proceedings 4921-4922-4923-4924-4925 and 4926, to the higher authority. (See page 91 ibid.).-

III.Grounds for appeal. By way of summary, without prejudice to the comprehensive review conducted of all the arguments presented, the grounds for challenging the decision set forth in the appeal are as follows:

1)As his first ground, the appellant asserts that the Municipality granted him vested rights (derechos subjetivos) by approving the plans for the subdivision (segregación) of the lots at issue; therefore, the procedure under Article 173 of the LGAP must be followed to annul the municipal act that granted him rights and to compensate him for the loss and damage caused. He also states that, on one occasion, he was granted a construction permit for one of the lots, but the project was not carried out for family-related reasons involving the shareholders; consequently, the Municipality credited the construction-tax amount to the account for municipal services.
2)As his second ground, he asserts that the Ayuntamiento failed to establish that the lots are within the protected zone of the Río Tiribí watershed because, in his view, they are not, since the decree establishing that protected zone does not include Cantón de Montes de Oca.
3)He states that the Municipality must resort to Article 155 of the LGAP but may not retroactively apply the 2006 regulatory plan.
4)He argues that the Municipality is responsible for coordinating with SINAC and then notifying the person subject to the administrative proceeding (administrado), and that he should not be required to apply to MINAE because doing so constitutes a delegation of authority that, by law, may not be delegated.
5)Finally, he adds that the Municipal Administration never ruled on each of the matters submitted for consultation, such as what use is permitted on the lots, and did not address the confiscatory situation or the retroactive application of the regulatory plan to his lots, which existed before those rules were enacted.

IV.On the merits. As a preliminary matter, it is necessary to note that this Court has found in this case an irregular practice by the Municipality of Montes de Oca involving the substantial modification, at the appellate stage, of the grounds for decision D.ALC. 20-2016 through its disposition of the motion for reconsideration (recurso de revocatoria) in decision D.ALC 86-2016, without vacating the modified decision so as to afford the affected party (administrado) an opportunity to rebut the new arguments raised after the filing of the motion. In this case, that situation has left the claim of error concerning the lack of coordination with SINAC entirely unsupported. Nevertheless, exceptionally, in light of the principles of prompt and effective administrative justice and procedural economy (economía procesal), it has been decided to address the appeal without delay, because the argument to be upheld was raised by the Municipality at the earliest stage of these administrative proceedings, namely, when the land-use certificates (certificados de usos de suelo) were issued.

In this regard, it should be recalled that Article 24 of the Ley de Planificación Urbana provides that zoning regulations (reglamentos de zonificación) must include the designation of land uses; provisions concerning the location, height, and construction area of buildings; the surface area and dimensions of lots, which directly affect the determination of population density in relation to land; the size of setbacks, yards, and other open spaces; and lot coverage by buildings and structures, among other matters. This is implemented through the enactment of regulatory plans (planes reguladores), whose analysis has been repeatedly addressed by this non-hierarchical appellate authority (jerarquía impropia) when discussing the content of their constituent legal instruments. For purposes of the case at issue, the following passage concerning land uses and subdivisions (fraccionamientos) is reproduced: “VII.- CONTENT OF REGULATORY PLANS.- In view of the broad scope of regulatory plans, Article 21 of the Ley de Planificación Urbana establishes the principal regulations that serve as supplementary regulatory instruments for all urban planning regulation known as a ‘Plan,’ whether national, regional, or local, namely: a.- ZONING: through which rules governing the use of the territory are established.

It should be recalled that zoning is a basic concept of urban planning, consisting of reserving specified areas of a territory for particular needs or functions; it encompasses everything from the creation of industrial zones to the designation of residential, political-administrative, sports, green, special environmental-protection, and other zones (CALVO MURILLO, Virgilio, ‘Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones,’ Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps the most important, regulation that must accompany every urban plan, pursuant to Article 21, subsection 1), of the Ley de Planificación Urbana, because, as its name indicates, it governs and determines land use with a view to the rational use of land and to ensuring satisfactory environmental living conditions and quality of life. It therefore conditions the use of real property by delimiting areas according to the adopted categories.

(BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) Thus, the urban-planning regime governing the right of property (derecho de propiedad) is not uniform merely because the land is subject to planning; rather, it differs according to the type of land into which the property in question is classified, which demonstrates the importance of zoning. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico. Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Accordingly, these regulations establish the precise definition of the possible, permitted uses within each zone, with the resulting effect on property rights, by determining where people may and must reside, where commerce may be conducted, where services must be provided, where industry may operate, and where recreation and entertainment may take place.

This underscores the seriousness with which zoning must be formulated, requiring not only considerations of expediency and desirability but, above all, technical and objective criteria. It is clear that the content of the land-use regime (estatuto del suelo) determines the scope of ownership and conditions its exercise, creating situations that favor private initiative while also establishing constraints that restrict its exercise. The function of classifying land for purposes of establishing the corresponding legal regime falls to the General Plan, of which the zoning regulations form a part; that Plan must contain both the urban-planning classification and designation of the land. ‘Classification’ means the category or type of land—urban, developable, programmed or unprogrammed, non-developable, industrial, reserved, environmentally protected, residential, institutional, etc.—according to its basic urban-planning purpose. ‘Designation’ applies to the subdivision of those land types into zones characterized by specific urban-planning content or development potential; in this sense, it is linked to the zoning technique, which arose when efforts began to separate residential buildings from industrial facilities.

It is clear that the provisions contained in zoning regulations help delineate the content of property rights, insofar as that content results from the constitutional and statutory property regime. Property is not an absolute right; it is subject to regulation in recognition of the fundamental element of the social function of property and the exigencies of urban coexistence. The legitimacy of the provisions or limitations contained in zoning rules is subject to the following principles: a) zoning comprises only rules of a general nature, that is, rules encompassing a category of property that is also defined by its spatial location, provided that such location does not single out an individual property; and b) zoning regulations may not be unlimited, because they must preserve the essential core of the right of property—the rights of use, enjoyment, benefit, and disposition, although not in an unrestricted sense.

Otherwise, the right would be extinguished, thereby constituting an expropriation. Accordingly, zoning may not entail the annulment or paralysis of the manifestations of property rights, which must in no way be confused with the expressions or proprietary significance of property. An obligation to compensate arises from the imposition of such measures only when they affect the essential core of this right, defined by constitutional case law as the possibility of carrying out some form of exploitation of the property, even if it is not the use desired by its owner. Thus, limitations imposed on property will be legitimate when they allow the owner to exploit the property ‘normally,’ except, of course, for the portion or function affected by the limitation imposed by the State; this respects the property’s natural use by preserving its value as a means of production or its economic value in the market (...) (See decisions of this same Section N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 and N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) Article 28 of the Ley de Planificación Urbana states that the use of land requires a land-use certificate in order to determine its compatibility with urban-planning regulations: ‘Article 28.- It is prohibited to use or devote land, buildings, or structures to any use incompatible with the zoning in force.

Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate attesting that the use conforms to zoning requirements. Existing nonconforming uses must likewise be recorded in a certificate stating that circumstance. Each zoning regulation shall establish the date from which such certificates shall be mandatory.’ In other words, even when lots have been duly subdivided and registered, they are not necessarily available for their owners’ unrestricted use and disposition, because zoning regulations ultimately determine the use to which they may be put. Consequently, the first claim of error must be rejected, insofar as municipal approval for subdivision (visado municipal para fraccionamiento) grants no right whatsoever concerning their use, much less an exemption from the application of zoning regulations duly approved thereafter. Because these are public-order rules (normas de orden público), local authorities may not depart from their application, since doing otherwise would violate the principle that the legal order may not be waived in an individual case (principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto) and, with it, the principle of equality and non-discrimination (see, to the same effect, decision número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, issued by the Third Section of this Court).

V.As may be observed, in the challenged land-use certificates (certificados de uso de suelo), the Municipality of Montes de Oca duly applies Chapter 23 of its Zoning and Land-Use Regulations (Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo) under the Regulatory Plan (Plan Regulador), concerning “Environmental Protection Use (Uso Protección Ambiental),” which reads verbatim: “Chapter 23. Environmental Use. Article 65. Definitions of Environmental Protection Use. For purposes of these Regulations, Environmental Protection uses shall be defined as those intended to promote the use of land for activities having a low environmental impact, both hydrologically and visually. (...) Protected Zones: Areas where construction is prohibited under current legislation or pursuant to special considerations of the Plan Regulador de Montes de Oca, and whose primary purpose is conservation, although they may be used for tourism or recreation, provided that no construction takes place therein....” The foregoing makes sufficiently clear that construction is prohibited on properties located in that zone, as stated by the Municipality in the challenged land-use certificates.

The appellant’s grounds for appeal, however, concern the Zona Protectora Río Tiribí, created and regulated by Decrees N°6112-A of June 23, 1976, N°25902 of May 18, 1982, and N°29393-MINAE, amended on March 1, 2010, while completely overlooking the fact that Regulatory Plans, given their legal nature as “law in the substantive sense (ley material)” due to the extensive public consultation procedure preceding their promulgation, take precedence over other urban-planning regulations. In the case of the Cantón de Montes de Oca, there is no absence of local urban-planning regulation; consequently, the municipal authority is under no obligation to apply territorial-planning instruments (ordenamiento territorial) such as the Partial Zoning Regulations of the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area (Reglamento Parcial de Zonificación del Plan Regional de Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana), number 3332 of April 26, 1982, or the Amendment to the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area (Reforma al Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana) (Decreto Ejecutivo number 25902-MIVAH-MP-MINAE).

In other words, the municipality need only verify that the location of the lots described in the registered cadastral plans (planos catastrados) attached to the land-use applications complies with the zoning regulations contained in the Plan Regulador de Montes de Oca, as was done in this case. Because a land-use determination is a nondiscretionary administrative act (acto reglado), the grounds for denying it may be based solely on the existence of public-order restrictions established in the applicable regulations that have the force to affect the full use and enjoyment of the property owned by the appellant company. In other words, the local authorities acted correctly in this case by applying Chapter 23 of the Zoning Regulations of the Plan Regulador, partially transcribed above, which establishes with sufficient certainty the uses that the appellant may make of the lots at issue. Accordingly, the ground for appeal concerning the alleged failure to address its land-use applications is unfounded.

As to the alleged confiscation of its property right, the appellant’s representative must understand that this is not the proper proceeding in which to assert claims for compensation, which are unquestionably exempt from the requirement to exhaust administrative remedies (agotamiento de la vía administrativa). In this regard, and as previously indicated, the argument that the lots are located outside the Zona Protectora del Río Tiribí, created by the executive decrees cited above, is incapable of rebutting the location of the properties under the zoning established by the municipal Regulatory Plan and its official map. The expert evidence (prueba pericial) offered is therefore unavailing, and the corresponding ground for appeal must be rejected. Furthermore, regarding the alleged existence of other buildings in the zone, it should be noted that, while the urban-planning regulation remains in force, methods and procedures exist for updating it; this, however, is unquestionably not the appropriate proceeding.

Thus, notwithstanding the importance of the appellant’s statements and the videos submitted as evidence, its arguments do not constitute a ground for appeal within the meaning of section 181 of the Ley General de la Administración Pública. In light of all the foregoing, the appeal filed against resolution D.ALC.20-2016 of February 11, 2016, issued by the Alcaldía Municipal de Montes de Oca, must be denied insofar as that resolution adopts the opinion issued by the Dirección de Planificación Urbana classifying remodeling or construction as an incompatible use within the Cantón’s Protection Zone. As no further appeal is available, administrative remedies concerning the matter decided herein are deemed exhausted.

POR TANTO

The appeal is denied, and resolution D.ALC.20-2016 of February 11, 2016, issued by the Alcaldía Municipal de Montes de Oca, is affirmed. Administrative remedies are deemed exhausted.

Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres CASE FILE: 16-009091-1027-C A PROCEEDING: HIERARCHICAL APPEAL APPELLANT: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.

RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA FRANCISCO CHAVES TORRES, DECIDING JUDGE JUAN LUIS GIUSTI SOTO, DECIDING JUDGE Nombre10427 , DECIDING JUDGE

Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera _______________________________________________________________________ PROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA RECURRENTE: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA N° 223 -2017 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECCIÓN TERCERA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, Dirección200 . , a las trece horas cuarenta y cuatro minutos del treinta y uno de mayo del año dos mil diecisiete.- Conoce este Tribunal, como jerarca impropio del recurso de apelación interpuesto por el señor Nombre34970 , portador de la cédula de identidad CED82154, en representación de la sociedad LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A., con cédula de persona jurídica CED82155, contra la resolución D.ALC.20-2016 dictada el 11 de febrero del 2016 por el ALCALDE MUNICIPAL DE MONTES DE OCA.- Redacta el juez Chaves Torres; y,

CONSIDERANDO:

I. SOBRE EL OFRECIMIENTO DE PRUEBA PERICIAL, INSPECCIÓN EN SITIO Y DECLARACIÓN DEL PERITO

Este Tribunal considera que el ofrecimiento de prueba pericial del Ing. Topografo Víctor Guerrero Cruz como perito de parte y su declaración, así como la inspección en sitio, resulta innecesaria, al no ser indispensable para resolver el objeto del recurso de apelación interpuesto (artículo 575 del Código Procesal Civil); véase que dicha prueba se refiere a la ubicación de los lotes en relación a la zona protectora creada mediante decretos ejecutivos, olvidando que en la especie fue aplicado el Plan Regulador Municipal y su Mapa Oficial. En consecuencia, se rechaza la prueba pericial, el ofrecimiento de la declaración del perito de parte, y la inspección en sitio, como prueba para mejor resolver.-

II. HECHOS PROBADOS

Para decidir, se tiene como debidamente acreditado lo siguiente:

1)Que el 8 de setiembre del 2015, el señor Nombre34970 presenta en la Municipalidad de Montes de Oca, las solicitudes de uso de suelo números 4926, 4925, 4924, 4923, 4922 y 4921, para la actividad de remodelación sobre las fincas 510016-000, 510018-000, 510019-000, 510020-000, 385329-000 y 510017-000, todas pertenecientes a la empresa La Familia del Pizote S.A. (Ver folios del expediente administrativo aportado por el Ayuntamiento de Montes de Oca).
2)Que el 17 de setiembre del 2015, la Dirección de Planificación Urbana del Gobierno Local, emite los seis certificados de uso de suelo, y determina que la actividad "remodelar vivienda existente" no es permitida, siendo que se expone en cada uno de los certificados que dado que "...la propiedad se encuentra en zona de protección por lo que no se permite dicha solicitud. Lo anterior el capítulo 23 del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo, del vigente Plan Regulador..." . (Ver folios 53, 63, 69, 75, 81, 87 del expediente administrativo).
3)Que el 14 de octubre del 2015, inconforme con los certificados de uso de suelo, el señor Nombre34970 presenta el recurso de apelación, a fin que en la Alcaldía se le resuelva a favor. (Ver folio 1 al 3 del expediente).
4)Que el 11 de febrero del 2016, el Alcalde Municipal de Montes de Oca dicta su resolución D.ALC.20-2016, en la que decide el rechazo del recurso de apelación, al considerar que el "...Departamento de Catastro y Topografía de la Municipalidad de Montes de Oca, determinó que las fincas 00510017, 00385329, 00510020, 00510019, 00510018, 00510016, se encuentran dentro de la Zona Protectora Tiribí, lo anterior indicado en el Mapa Oficial del Distrito de San Rafael y el Mapa del Plan GAM2013 donde se demarcan las Zonas Protectoras, entre ellas "la Zona Protectora Tiribí" (...), considera este despacho que el recurrente debe dirigirse ante el MINAE, Área de Conservación de la Cordillera Volcánica Central, el cual es, como ya se indicó el Ente Rector para las Zonas de Conservación, tal y como lo indica el artículo 32 de la Ley Orgánica del Ambiente, a solicitar certificación, que indique las actividades o construcciones que se pueden desarrollar en las fincas antes mencionadas, ubicadas dentro de la Zona Protectora Tiribí, previo a continuar trámites en la Municipalidad de Montes de Oca...". (Ver folios 4 al 13 ibídem).
5)Que el 18 de febrero del 2016, se recibe en la Municipalidad los recursos ordinarios de revocatoria con apelación en subsidio contra lo dispuesto por la Alcaldía en la resolución descrita anteriormente; resultando rechazada la revocatoria con resolución ALC.86-2016 del 16 de agosto del 2016, previa consulta elaborada por el Ayuntamiento al SINAC atendida en su oficio PNE-041 del 22 de junio del 2016. (Ver folios 33 al 44 ibídem).
6)Que el 29 de agosto de 2016, la Municipalidad eleva la apelación contra la resolución D.ALC. 20-2016, relacionada con la denegatoria del uso de suelo en los trámites 4921-4922-4923-4924-4925 y 4926. (Ver folio 91 ibídem).-

III.Motivos de agravio. A manera de síntesis, sin perjuicio de la lectura integral que se ha hecho del total de las argumentaciones vertidas, los motivos de impugnación expuestos en el recurso de apelación, son los siguientes:

1)Expone el apelante como primer agrario que el Municipio le otorgó derechos subjetivos al visar los planos para la segregación de los lotes en estudio, por lo que debe seguirse un procedimiento del artículo 173 de la LGAP para anular el acto municipal que le otorgó derechos y restituirle por los daños y perjuicios causados. Y que en una ocasión se le había otorgado un permiso de construcción en uno de los lotes, pero que dicho proyecto no fue ejecutado por razones familiares de los socios y en consecuencia la Municipalidad acredito el monto del impuesto de construcción a la cuenta por servicios municipales.
2)Como segundo agravio, señala que el Ayuntamiento no acreditó que los lotes están en la zona protectora de la cuenca del Río Tiribí, porque en su criterio no lo están, ya que el decreto de creación de dicha zona protectora no incluye al Cantón de Montes de Oca.
3)Indica que la municipalidad debe recurrir al artículo 155 de la LGAP, pero no puede venir a aplicar retroactivamente el plan regulador del año 2006.
4)Que le corresponde al Municipio coordinar con el SINAC y luego comunicar al administrado y no es él quien debe ir al MINAE, porque eso es delegar la competencia, que por ley es indelegable.
5)Finalmente, agrega que la Administración Municipal nunca se pronunció sobre cada uno de los items que se le consultaron, como cuál es el uso permitido en los lotes, no se refiere al estado de confiscación, sobre la aplicación retroactiva del plan regulador a sus lotes que surgieron con anterioridad a la promulgación de dichas normas.

IV.Sobre el fondo. De previo es menester señalar que este Tribunal ha constatado en la especie una práctica irregular del Municipio de Montes de Oca, referente en la modificación sustancial del fundamento de la resolución D.ALC. 20-2016 en su fase recursiva mediante la atención del recurso de revocatoria con su resolución D.ALC 86-2016 sin anular lo modificado para otorgar la oportunidad al administrado de refutar sus nuevos argumentos deducidos con posterioridad a la presentación del recurso, situación que ha causado en la especie que el agravio relacionado con la falta de coordinación con el SINAC quedara sin sustento alguno. Sin embargo, excepcionalmente a la luz de los principios de justicia administrativa pronta y cumplida, así como por economía procesal se decide atender el recurso sin demora, ya que el argumento que se estará confirmando fue deducido por el Municipio desde las más temprana etapa del presente procedimiento administrativo, sea en la emisión de los certificados de usos de suelo.

Es este sentido, debe recordarse que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad en el número de personas con relación a la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por esta jerarquía impropia, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: "VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como "Plan", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones ", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada .

(BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico . Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos.

Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales.

Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación.

De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar "normalmente" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.

En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva, por consiguiente el primer agravio debe ser rechazado, en el tanto el visado municipal para fraccionamiento no otorga derecho alguno sobre su uso y mucho menos exonera de la aplicación de las regulaciones de zonificación debidamente aprobadas con posterioridad.

En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal).

V.Como se puede observar el Ayuntamiento de Montes de Oca en los certificados de uso de suelo impugnados, realiza una debida aplicación del capítulo 23 de su Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Plan Regulador, que se refiere al "Uso Protección Ambiental", que textualmente dice: "Capítulo 23. Uso Ambiental. Artículo 65. Definiciones de USo de Protección Ambiental. Se definirán para efectos de este Reglamento como usos PRotección Ambiental a los que tienen como finalidad favorecer el aprovechamiento del suelo con actividades de poco impacto ambiental, tanto a nivel hidrológico como paisajistico. (...) Zonas Protegidas: Áreas que por la legislación vigente o por consideraciones especiales del Plan Regulador de Montes de Oca, están vedadas para construcción y cuya vocación es primordialmente de conservación, aunque pueden ser explotadas turística o recreativamente, en el tanto no se construya en ellas...".

De lo anterior se desprende con suficiente claridad la imposibilidad de construir en los predios ubicados en dicha zona, tal y como lo expuso el Municipio en los usos de suelo impugnados. Ahora bien, los agravios del apelante se refieren a la Zona Protectora Río Tiribí creada y regulada mediante decretos N°6112-A del 23 de junio de 1976, N°25902 del 18 de mayo de 1982 y N°29393-MINAE modificado el 1 de marzo del 2010, olvidando por completo que ante la existencia de Planes Reguladores con naturaleza jurídica de "ley material" dado su amplio procedimiento consultivo previo a su promulgación, privan sobre otras regulaciones urbanísticas. En el caso del Cantón de Montes de Oca, no hay ausencia de regulación urbanística local, por lo que no existe obligación de ente municipal en aplicar el ordenamiento territorial como el El Reglamento Parcial de Zonificación del Plan Regional de Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana, número 3332 del 26 de abril de 1982, o La Reforma al Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo número 25902-MIVAH-MP-MINAE).

O sea, que lo único que debe proceder a hacer la municipalidad, es cotejar que la ubicación de los lotes descritos en los planos catastrados adjuntos a las solicitudes de uso de suelo, sean conforme con las regulaciones de zonificación contenidas en el Plan Regulador de Montes de Oca, tal y como se hizo en la especie. Los motivos para rechazar el uso del suelo, en el tanto éste es un acto reglado, únicamente se pueden sustentar en la existencia de limitaciones de orden público que al efecto se encuentren en la normativa de rigor, que tenga la fuerza de afectar el pleno uso y disfrute del inmueble propiedad de la empresa apelante. O sea, las autoridades locales, en este caso, hicieron bien en aplicar el capitulo 23 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador parcialmente transcrito, del cual se desprende con suficiente certeza cuales son los usos que puede dar el apelante al los lotes en marras, por lo que no es correcto el agravio relacionado con la falta de atención de sus peticiones de uso, ya que en cuanto a la supuesta confiscación de su derecho de propiedad debe comprender la representación apelante que esta no es la vía correcta para deducir pretensiones indemnizatorias, de las cuales sin duda esta exentas del agotamiento de la vía administrativa.

En ese sentido, y como se ha indicado el argumento relacionado con la ubicación de los lotes fuera de la Zona Protectora del Río Tiribí creada mediante los decretos ejecutivos antes indicados no tiene la capacidad de refutar, la ubicación de los inmuebles con respecto a la zonificación dispuesta en el plan regulador municipal y su mapa oficial, por lo que es infértil la prueba pericial ofrecida e impera el rechazo del agravio respectivo. Por otra parte, en cuanto a la supuesta existencia de otras edificaciones en el zona, cabe señalar que ante la vigencia de la norma urbanística, existen métodos y procedimientos para su actualización, pero sin duda esta no es la vía correspondiente, por lo que pese a lo importante de las manifestaciones del recurrente y sus videos aportados como prueba, sus consideraciones no constituyen agravio en los términos del ordinal 181 de la Ley General de la Administración Pública.

Por todo lo expuesto, se debe rechazar el recurso de apelación presentado contra la resolución D.ALC.20-2016 del 11 de febrero del 2016 dictada por la Alcaldía Municipal de Montes de Oca, en el tanto acoge el criterio expuesto por la Dirección de Planificación Urbana sobre la calificación de uso no compatible en la Zona de Protección del Cantón para la remodelación o construcción, y al no existir ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa sobre lo resuelto.

POR TANTO

Se rechaza el recurso de apelación y se confirma la resolución D.ALC.20-2016 del 11 de febrero del 2016 dictada por la Alcaldía Municipal de Montes de Oca. Se da por agotada la vía administrativa.

Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres PROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA RECURRENTE: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA Nombre10427 , JUEZ/A DECISOR/A

Subdivision Approval Confers No Land-Use RightVisado de fraccionamiento no confiere derecho de uso

I. REGARDING THE OFFER OF EXPERT EVIDENCE, ON-SITE INSPECTION, AND EXPERT TESTIMONY

II. PROVEN FACTS

I. SOBRE EL OFRECIMIENTO DE PRUEBA PERICIAL, INSPECCIÓN EN SITIO Y DECLARACIÓN DEL PERITO

II. HECHOS PROBADOS

Stay Informed Mantente Informado

Email Updates Actualizaciones por Correo

WhatsApp Channel Canal de WhatsApp