Land Use Certificates Do Not Grant Rights That Override a Zoning PlanCertificados de uso de suelo no confieren derechos sobre uso frente al plan regulador

Cabinet\nNormal\nSmall\nContentious-Administrative Tribunal, Section III\n\nResolution No. 00223 - 2017\n\nDate of Resolution: May 31, 2017 at 13:44\n\nCase File: 16-009091-1027-CA\n\nDrafted by: Francisco José Chaves Torres\n\nType of Matter: Municipal Appeal\n\nAnalyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL\n\n\n\nRulings in the Same Sense\n\n\nContent of Interest:\n\nType of Content: Majority Vote\n\nBranch of Law: Contentious-Administrative Procedural Law\n\nTopic: Contentious-Administrative Proceeding\n\nSubtopics:\n\nConsiderations on Regulatory Plans (Planes Reguladores) with the legal nature of "material law" that prevail over other urban planning regulations.\n\nTopic: Land-Use Certificate (Certificación de uso de suelo)\n\nSubtopics:\n\nThe existence of duly subdivided and registered lots does not mean free use and disposition by the owners.\n\nTopic: Land Use (Uso del suelo)\n\nSubtopics:\n\nThe existence of duly subdivided and registered lots does not mean free use and disposition by the owners.\n\nTopic: Urban Planning (Planificación urbana)\n\nSubtopics:\n\nThe existence of duly subdivided and registered lots does not mean free use and disposition by the owners.\n\nTopic: Regulatory Plan (Plan regulador)\n\nSubtopics:\n\nThe existence of duly subdivided and registered lots does not mean free use and disposition by the owners.\nConsiderations on those with the legal nature of "material law" that prevail over other urban planning regulations.\n\n“IV.

On the merits. First, it is necessary to point out that this Tribunal has verified in the present case an irregular practice by the Municipality of Montes de Oca, referring to the substantial modification of the basis of resolution D.ALC. 20-2016 in its appellate phase by addressing the request for revocation with its resolution D.ALC 86-2016 without annulling what was modified to grant the administered party the opportunity to refute its new arguments deduced after the filing of the appeal, a situation which has caused, in this case, the grievance related to the lack of coordination with SINAC to be left without any support. However, exceptionally, in light of the principles of prompt and complete administrative justice, as well as for procedural economy, it is decided to address the appeal without delay, since the argument that will be confirmed was deduced by the Municipality from the earliest stage of this administrative proceeding, that is, in the issuance of the land-use certificates.

In this sense, it must be recalled that Article 24 of the Ley de Planificación Urbana determines that the zoning regulations must include the determination of land uses, matters relating to the location, height, and construction area of buildings; the surface area and dimensions of the lots, which has a direct impact on determining the density in the number of people relative to the land; the size of setbacks, yards, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; among others. This is materialized through the promulgation of regulatory plans (planes reguladores), whose analysis has been reiterated by this improper hierarchy, when referring to the content of the legal instruments that compose them and, for the purposes of the case of interest, what has been indicated regarding land uses and subdivisions (fraccionamientos) is transcribed: "VII.- OF THE CONTENT OF REGULATORY PLANS.- It is because of their extensive content that the regulatory plans, the Ley de planificación Urbana establishes in its Article 21 which are the main regulations that are complementary normative instruments of all urban planning regulation, known as a 'Plan', whether national, regional, or local, namely: a.- the ZONING one: through which rules for the use of the territory are established, it being necessary to remember that this is a basic concept of urbanism, consisting of reserving certain areas of a territory for specific needs or functions; and it ranges from the creation of industrial zones to the establishment of residential, political-administrative zones, sports zones, green zones, special environmental protection zones, and others (CALVO MURILLO, Virgilio, 'Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones', Revista Judicial, Year II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, September 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps most important regulation that must accompany any urban plan, in accordance with Article 21, subsection

• 1)of the Ley de Planificación Urbana, since, as its name indicates, it is responsible for the ordering and determination of land use, with a view to rational land use and to ensure satisfactory environmental conditions and qualities of life, thereby conditioning the use of real property, through the delimitation of areas, according to the adopted categorization. (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. In: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 and 389.) Thus, the urban planning regime of property rights is not uniform merely because the land is subject to planning, but rather differs according to the type of land in which the property in question is classified; which demonstrates the importance of zoning. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico. Fifth edition. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, Spain. 1992. p. 333.) Thus, from this regulation, the exact definition of possible (permitted) uses in each zone is established, with the consequent impact on property rights; by conditioning where one can and must reside, where commerce can be conducted, where services are to be provided, where industry can be established, and where recreation and entertainment can take place; which leads us to consider the seriousness with which it must be formulated, which requires not only criteria of opportunity and convenience, but above all, technical and objective ones. It is clear that the content of the land statute determines the scope of ownership and conditions its exercise, diversifying into situations favoring private initiative, and likewise, establishing linkages that restrict its exercise. The function of land classification for the establishment of the corresponding legal regime falls to the General Plan, of which the zoning regulation forms a part; which must contain the urban planning classification and qualification of the land. By classification, the category or type of land must be understood (urban, developable, programmed or unprogrammed and non-developable, industrial, reserve or for environmental protection, residential, institutional, etc.) according to its basic urban planning purpose; qualification applies to designate the subdivision of these types of land into zones characterized by specific urban planning contents or uses; and in this sense, it is linked to the technique of zoning, which is born when there is a tendency to separate buildings intended for residence from industrial installations. It is clear that the regulations contained in the zoning regulation help delineate the content of property rights, as the content thereof is the result of the constitutional and legal regime of property, as it is not an absolute right, but subject to regulations by virtue of the recognition of the fundamental element of the social function of property, and the contingencies of urban coexistence. The legitimacy of the regulations or limitations contained in the zoning norms is conditioned on the following principles: a) only norms of a general character make up the zoning, that is, those that cover a category of goods, also qualified by their spatial location, insofar as such location is not singularizing, and b) zoning regulations cannot be unlimited, as the essential core of the property right must be preserved (of use, enjoyment, pleasure, and disposition, not in an unrestricted sense); otherwise, it will be a suppression of the right, that is, an expropriation. So, zoning cannot entail the annulment or paralysis of the manifestations of the property right, which must in no way be confused with the patrimonial expressions or meaning of the property. There is only an obligation to compensate for the imposition of these measures when they reach the essential core of this right, defined by constitutional jurisprudence as the possibility of carrying out some type of exploitation on the good, perhaps not the one desired by its owner. (See Rulings of this same Section No. 2412-2010, of 13:05 on June 24, 2010, and No. 329-2013, of 13:51 on August 22, 2013.) Article 28 of the Ley de Planificación Urbana states that the use of land requires a land-use certificate (certificado de uso) to determine its compatibility with urban planning regulations: "Article 28.- It is forbidden to use or dedicate lands, buildings, structures, to any use that is incompatible with the implemented zoning. Henceforth, the interested owners must obtain a municipal certificate accrediting the conformity of the use with the zoning requirements. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing that circumstance. Each zoning regulation shall set the date from which said certificates will be mandatory." That is, even when there are duly subdivided (fraccionados) and registered lots, they are not necessarily available for the free use and disposition of their owners, since the zoning regulations are what ultimately determine the use that can be given to them; consequently, the first grievance must be rejected, as the municipal approval (visado) for subdivision does not grant any right over its use and much less exempts it from the application of zoning regulations duly approved subsequently. Given that we are in the presence of public policy norms, local authorities cannot deviate from their application, since otherwise it would imply a violation of the principle of non-derogability of the legal system to a specific case and thereby, the principle of equality and non-discrimination (see in the same sense, resolution number 47-2013 at eleven hours twenty minutes on February eight, two thousand thirteen, issued by the Third Section of this Tribunal).\n\nV.- As can be observed, the Municipal Council (Ayuntamiento) of Montes de Oca, in the contested land-use certificates, makes a due application of Chapter 23 of its Zoning and Land-Use Regulation of the Regulatory Plan, which refers to "Environmental Protection Use", which literally states: "Chapter 23. Environmental Use. Article 65. Definitions of Environmental Protection Use. For the purposes of this Regulation, Environmental Protection uses shall be defined as those whose purpose is to favor the use of the land with activities of low environmental impact, both at a hydrological and landscape level. (...) Protected Zones: Areas that, by current legislation or by special considerations of the Regulatory Plan of Montes de Oca, are prohibited for construction and whose vocation is primarily for conservation, although they may be exploited for tourism or recreation, as long as no construction is built on them...". From the above, the impossibility of building on the properties located in said zone is sufficiently clear, as stated by the Municipality in the contested land uses. Now then, the appellant's grievances refer to the Zona Protectora Río Tiribí created and regulated by decrees No. 6112-A of June 23, 1976, No. 25902 of May 18, 1982, and No. 29393-MINAE modified on March 1, 2010, completely forgetting that in the presence of Regulatory Plans with the legal nature of "material law" given their broad consultative procedure prior to their promulgation, they prevail over other urban planning regulations. In the case of the Canton of Montes de Oca, there is no absence of local urban planning regulation, so there is no obligation on the part of the municipal entity to apply territorial planning such as the Partial Zoning Regulation of the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area (Reglamento Parcial de Zonificación del Plan Regional de Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana), number 3332 of April 26, 1982, or the Reform of the Regional Urban Development Plan for the Greater Metropolitan Area (Decreto Ejecutivo number 25902-MIVAH-MP-MINAE). That is, the only thing the municipality must do is verify that the location of the lots described in the cadastral plans attached to the land-use applications conforms to the zoning regulations contained in the Regulatory Plan of Montes de Oca, just as was done in this case. The reasons for rejecting the land use, as this is a regulated act, can only be based on the existence of public policy limitations found in the rigorous regulations that have the force to affect the full use and enjoyment of the property owned by the appellant company. That is, the local authorities, in this case, were correct to apply Chapter 23 of the Zoning Regulation of the Regulatory Plan partially transcribed above, from which it can be deduced with sufficient certainty what uses the appellant can give to the lots in question, so the grievance related to the lack of attention to their use petitions is not correct, given that regarding the alleged confiscation of their property right, the appellant's representative must understand that this is not the correct avenue to deduce claims for compensation, from which they are undoubtedly exempted from exhausting the administrative route (agotamiento de la vía administrativa). In that sense, and as has been indicated, the argument related to the location of the lots outside the Zona Protectora del Río Tiribí created by the aforementioned executive decrees does not have the capacity to refute the location of the properties with respect to the zoning established in the municipal regulatory plan and its official map, for which reason the offered expert evidence is fruitless and the rejection of the respective grievance prevails. […].”\n\n \n\n... See more\nCitations of Legislation and Doctrine Related Rulings\nText of the resolution\n\n \n\n \n\n Contentious-Administrative Tribunal, Third Section\n\nSecond Judicial Circuit of San José, Dirección04 \n\n_______________________________________________________________________\n\nCASE FILE: 16-009091-1027-C A\n\nPROCEEDING: APPEAL IN HIERARCHY\n\nAPPELLANT: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.\n\nAPPELLEE: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA\n\nNo. 223 -2017\n\nCONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE AND CIVIL TAX COURT, THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ, Dirección200 . , at thirteen hours forty-four minutes on May thirty-one, two thousand seventeen.-\n\nThis Tribunal hears, as improper hierarchical superior, the appeal filed by Mr. Nombre34970 , holder of identity card CED82154, representing the company LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A., with legal entity identification number CED82155, against resolution D.ALC.20-2016 issued on February 11, 2016, by the MUNICIPAL MAYOR OF MONTES DE OCA.-\n\nDrafted by Judge Chaves Torres; and,\n\nWHEREAS (CONSIDERANDO):\n\nI.- REGARDING THE OFFER OF EXPERT EVIDENCE, ON-SITE INSPECTION, AND EXPERT DECLARATION. This Tribunal considers that the offer of expert evidence from Topographic Engineer Víctor Guerrero Cruz as an expert for the party and his declaration, as well as the on-site inspection, are unnecessary, as they are not indispensable to resolve the object of the filed appeal (Article 575 of the Código Procesal Civil); note that said evidence refers to the location of the lots in relation to the protected zone created by executive decrees, forgetting that in this case, the Municipal Regulatory Plan and its Official Map were applied. Consequently, the expert evidence, the offer of the party's expert's declaration, and the on-site inspection are rejected as evidence for a better resolution.-\n\nII.- PROVEN FACTS: To decide, the following is considered duly accredited:
• 1)That on September 8, 2015, Mr. Nombre34970 filed with the Municipalidad de Montes de Oca, land-use applications numbers 4926, 4925, 4924, 4923, 4922, and 4921, for the activity of remodeling on properties 510016-000, 510018-000, 510019-000, 510020-000, 385329-000, and 510017-000, all belonging to the company La Familia del Pizote S.A. (See folios of the administrative file provided by the Ayuntamiento de Montes de Oca).
• 2)That on September 17, 2015, the Urban Planning Directorate of the Local Government issued the six land-use certificates and determined that the activity "remodel existing dwelling" is not permitted, stating in each of the certificates that since "...the property is located in a protection zone, therefore said application is not allowed. The foregoing according to chapter 23 of the Zoning and Land-Use Regulation of the current Regulatory Plan...". (See folios 53, 63, 69, 75, 81, 87 of the administrative file).
• 3)That on October 14, 2015, dissatisfied with the land-use certificates, Mr. Nombre34970 filed the appeal, so that the Mayor's Office would resolve in his favor. (See folio 1 to 3 of the file).
• 4)That on February 11, 2016, the Municipal Mayor of Montes de Oca issued his resolution D.ALC.20-2016, in which he decides to reject the appeal, considering that the "...Department of Cadastre and Topography of the Municipalidad de Montes de Oca determined that properties 00510017, 00385329, 00510020, 00510019, 00510018, 00510016 are located within the Zona Protectora Tiribí, as indicated on the Official Map of the District of San Rafael and the Map of the Plan GAM2013 where the Protected Zones are demarcated, including 'the Zona Protectora Tiribí' (...), this office considers that the appellant must address the MINAE, Área de Conservación de la Cordillera Volcánica Central, which is, as already indicated, the Governing Body for Conservation Zones, as stated in Article 32 of the Ley Orgánica del Ambiente, to request certification indicating the activities or constructions that can be developed on the aforementioned properties, located within the Zona Protectora Tiribí, before continuing procedures in the Municipalidad de Montes de Oca...". (See folios 4 to 13 ibidem).
• 5)That on February 18, 2016, the ordinary remedies of revocation with subsidiary appeal were received in the Municipality against the decision of the Mayor's Office in the resolution described above; resulting in the revocation being rejected by resolution ALC.86-2016 of August 16, 2016, after a consultation made by the Municipal Council to SINAC and addressed in its official letter PNE-041 of June 22, 2016. (See folios 33 to 44 ibidem).
• 6)That on August 29, 2016, the Municipality elevates the appeal against resolution D.ALC. 20-2016, related to the denial of land use in procedures 4921-4922-4923-4924-4925 and 4926. (See folio 91 ibidem).- \n\nIII.- Grounds for Grievance. By way of synthesis, without prejudice to the comprehensive reading that has been made of all the arguments presented, the grounds for challenge set forth in the appeal are the following:
• 1)The appellant submits as his first grievance that the Municipality granted him subjective rights when approving the plans for the segregation of the lots under study, and therefore a procedure under Article 173 of the LGAP must be followed to annul the municipal act that granted him rights and to compensate him for the damages caused. And that on one occasion he had been granted a construction permit on one of the lots, but that said project was not executed due to family reasons of the partners, and consequently, the Municipality credited the amount of the construction tax to the account for municipal services.
• 2)As a second grievance, he points out that the Municipal Council did not prove that the lots are in the protected zone of the Río Tiribí basin, because in his view they are not, since the decree creating said protected zone does not include the Canton of Montes de Oca.
• 3)He indicates that the municipality must resort to Article 155 of the LGAP, but cannot retroactively apply the regulatory plan of 2006.
• 4)That it is the Municipality's responsibility to coordinate with SINAC and then notify the administered party, and he is not the one who must go to MINAE, because that is delegating the competence, which by law is non-delegable.
• 5)Finally, he adds that the Municipal Administration never ruled on each of the items consulted, such as what the permitted use is on the lots, it does not address the state of confiscation, or the retroactive application of the regulatory plan to his lots that arose before the promulgation of said norms.\n\nIV.- On the merits. First, it is necessary to point out that this Tribunal has verified in the present case an irregular practice by the Municipality of Montes de Oca, referring to the substantial modification of the basis of resolution D.ALC. 20-2016 in its appellate phase by addressing the request for revocation with its resolution D.ALC 86-2016 without annulling what was modified to grant the administered party the opportunity to refute its new arguments deduced after the filing of the appeal, a situation which has caused, in this case, the grievance related to the lack of coordination with SINAC to be left without any support. However, exceptionally, in light of the principles of prompt and complete administrative justice, as well as for procedural economy, it is decided to address the appeal without delay, since the argument that will be confirmed was deduced by the Municipality from the earliest stage of this administrative proceeding, that is, in the issuance of the land-use certificates. In this sense, it must be recalled that Article 24 of the Ley de Planificación Urbana determines that the zoning regulations must include the determination of land uses, matters relating to the location, height, and construction area of buildings; the surface area and dimensions of the lots, which has a direct impact on determining the density in the number of people relative to the land; the size of setbacks, yards, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; among others. This is materialized through the promulgation of regulatory plans (planes reguladores), whose analysis has been reiterated by this improper hierarchy, when referring to the content of the legal instruments that compose them and, for the purposes of the case of interest, what has been indicated regarding land uses and subdivisions (fraccionamientos) is transcribed: "VII.- OF THE CONTENT OF REGULATORY PLANS.- It is because of their extensive content that the regulatory plans, the Ley de planificación Urbana establishes in its Article 21 which are the main regulations that are complementary normative instruments of all urban planning regulation, known as a 'Plan', whether national, regional, or local, namely: a.- the ZONING one: through which rules for the use of the territory are established, it being necessary to remember that this is a basic concept of urbanism, consisting of reserving certain areas of a territory for specific needs or functions; and it ranges from the creation of industrial zones to the establishment of residential, political-administrative zones, sports zones, green zones, special environmental protection zones, and others (CALVO MURILLO, Virgilio, 'Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones', Revista Judicial, Year II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, September 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps most important regulation that must accompany any urban plan, in accordance with Article 21, subsection 1) of the Ley de Planificación Urbana, since, as its name indicates, it is responsible for the ordering and determination of land use, with a view to rational land use and to ensure satisfactory environmental conditions and qualities of life, thereby conditioning the use of real property, through the delimitation of areas, according to the adopted categorization. (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. In: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 and 389.) Thus, the urban planning regime of property rights is not uniform merely because the land is subject to planning, but rather differs according to the type of land in which the property in question is classified; which demonstrates the importance of zoning. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico. Fifth edition. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, Spain. 1992. p. 333.) Thus, from this regulation, the exact definition of possible (permitted) uses in each zone is established, with the consequent impact on property rights; by conditioning where one can and must reside, where commerce can be conducted, where services are to be provided, where industry can be established, and where recreation and entertainment can take place; which leads us to consider the seriousness with which it must be formulated, which requires not only criteria of opportunity and convenience, but above all, technical and objective ones. It is clear that the content of the land statute determines the scope of ownership and conditions its exercise, diversifying into situations favoring private initiative, and likewise, establishing linkages that restrict its exercise. The function of land classification for the establishment of the corresponding legal regime falls to the General Plan, of which the zoning regulation forms a part; which must contain the urban planning classification and qualification of the land. By classification, the category or type of land must be understood (urban, developable, programmed or unprogrammed and non-developable, industrial, reserve or for environmental protection, residential, institutional, etc.) according to its basic urban planning purpose; qualification applies to designate the subdivision of these types of land into zones characterized by specific urban planning contents or uses; and in this sense, it is linked to the technique of zoning, which is born when there is a tendency to separate buildings intended for residence from industrial installations. It is clear that the regulations contained in the zoning regulation help delineate the content of property rights, as the content thereof is the result of the constitutional and legal regime of property, as it is not an absolute right, but subject to regulations by virtue of the recognition of the fundamental element of the social function of property, and the contingencies of urban coexistence. The legitimacy of the regulations or limitations contained in the zoning norms is conditioned on the following principles: a) only norms of a general character make up the zoning, that is, those that cover a category of goods, also qualified by their spatial location, insofar as such location is not singularizing, and b) zoning regulations cannot be unlimited, as the essential core of the property right must be preserved (of use, enjoyment, pleasure, and disposition, not in an unrestricted sense); otherwise, it will be a suppression of the right, that is, an expropriation. So, zoning cannot entail the annulment or paralysis of the manifestations of the property right, which must in no way be confused with the patrimonial expressions or meaning of the property. There is only an obligation to compensate for the imposition of these measures when they reach the essential core of this right, defined by constitutional jurisprudence as the possibility of carrying out some type of exploitation on the good, perhaps not the one desired by its owner.

Thus, limitations imposed on property that allow the owner the possibility of exploiting the asset "normally" shall be legitimate, except, of course, for the part or function affected by the limitation imposed by the State, thereby respecting the natural use of the asset, by maintaining its value as a means of production or economic value in the market (...) (See Rulings of this same Section No. 2412-2010, of 13:05 hours on June 24, 2010 and No. 329-2013, of 13:51 hours on August 22, 2013.) Article 28 of the Urban Planning Law states that land use requires a use certificate for the purpose of determining its compatibility with urban planning regulations: "Artículo 28.- It is prohibited to use or dedicate land, buildings, structures to any use incompatible with the established zoning. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate accrediting the conformity of use with zoning requirements.

Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate expressing such circumstance. Each zoning regulation shall set the date from which said certificates become mandatory." That is to say, even when there exist duly approved and registered lots, they are not necessarily open to the free use and disposal of their owners, since it is the zoning regulations that ultimately determine the definitive use that may be given to them; therefore, the first grievance must be dismissed, insofar as municipal approval for a subdivision (fraccionamiento) does not grant any right over its use, much less exempts it from the application of duly approved subsequent zoning regulations. Given that we are dealing with public-order norms, local authorities cannot depart from their application, since the contrary would imply a violation of the principle of inderogability of the legal order to a specific case and, consequently, a violation of the principle of equality and non-discrimination (see in the same sense, resolution number 47-2013 of eleven hours twenty minutes on February eight, two thousand thirteen, issued by the Third Section of this Court).

V.As can be observed, the Municipality of Montes de Oca, in the challenged land-use certificates, properly applies chapter 23 of its Zoning and Land-Use Regulations of the Regulatory Plan, which refers to "Environmental Protection Use," and textually states: "Chapter 23. Environmental Use. Article 65. Definitions of Environmental Protection Use. For the purposes of this Regulation, Environmental Protection uses shall be defined as those aimed at promoting land use with activities of low environmental impact, both at the hydrological and landscape levels. (...) Protected Zones: Areas that, by current legislation or by special considerations of the Regulatory Plan of Montes de Oca, are prohibited for construction and whose primary purpose is conservation, although they may be exploited for tourism or recreation, provided that no construction is carried out on them...". From the foregoing, the impossibility of building on the properties located in said zone is sufficiently clear, as stated by the Municipality in the challenged land-use determinations.

Now, the appellant's grievances refer to the Río Tiribí Protective Zone created and regulated by decrees No. 6112-A of June 23, 1976, No. 25902 of May 18, 1982, and No. 29393-MINAE amended on March 1, 2010, completely forgetting that, given the existence of Regulatory Plans with the legal nature of "material law" due to their broad consultative procedure prior to enactment, they prevail over other urban planning regulations. In the case of the Canton of Montes de Oca, there is no absence of local urban planning regulation; therefore, the municipal entity has no obligation to apply territorial planning instruments such as the Partial Zoning Regulation of the Gran Área Metropolitana Regional Urban Development Plan, number 3332 of April 26, 1982, or the Reform of the Gran Área Metropolitana Regional Urban Development Plan (Decreto Ejecutivo number 25902-MIVAH-MP-MINAE). That is, the only thing the municipality must do is verify that the location of the lots described in the cadastral plans attached to the land-use applications conforms to the zoning regulations contained in the Regulatory Plan of Montes de Oca, exactly as was done in this case.

The grounds for rejecting the land use, insofar as this is a regulated act, can only be supported by the existence of public-order limitations found in the governing regulations, which have the force to affect the full use and enjoyment of the property owned by the appellant company. That is, the local authorities, in this case, were correct in applying chapter 23 of the Zoning Regulations of the Regulatory Plan partially transcribed, from which it follows with sufficient certainty what uses the appellant may give to the lots in question; therefore, the grievance related to the failure to address its use requests is not correct, and regarding the alleged confiscation of its property right, the appellant representation must understand that this is not the proper avenue to seek compensatory claims, which are undoubtedly exempt from the exhaustion of administrative remedies. In that sense, and as has been indicated, the argument related to the location of the lots outside the Río Tiribí Protective Zone created by the aforementioned executive decrees lacks the capacity to refute the location of the properties with respect to the zoning set forth in the municipal regulatory plan and its official map; therefore, the expert evidence offered is futile and the dismissal of the respective grievance prevails.

Moreover, as to the alleged existence of other buildings in the area, it should be noted that given the validity of the urban planning norm, there exist methods and procedures for its update, but this is undoubtedly not the corresponding avenue; thus, despite the importance of the petitioner's statements and the videos provided as evidence, his considerations do not constitute a grievance within the terms of section 181 of the General Law of Public Administration. Based on all the foregoing, the appeal filed against resolution D.ALC.20-2016 of February 11, 2016 issued by the Municipal Mayor's Office of Montes de Oca must be dismissed, insofar as it accepts the criterion expressed by the Urban Planning Directorate regarding the classification of non-compatible use in the Protection Zone of the Canton for remodeling or construction, and since no further recourse exists, the administrative avenue on the matter resolved is deemed exhausted.

POR TANTO

The appeal is dismissed and resolution D.ALC.20-2016 of February 11, 2016 issued by the Municipal Mayor's Office of Montes de Oca is confirmed. The administrative avenue is deemed exhausted.

Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres PROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA RECURRENTE: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA Nombre10427 , JUEZ/A DECISOR/A Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.

Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Sentencias en igual sentido Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Procesal Contencioso Administrativo Tema: Proceso contencioso administrativo Subtemas:

Consideraciones sobre los Planes Reguladores con naturaleza jurídica de "ley material" que privan sobre otras regulaciones urbanísticas.

Tema: Certificación de uso de suelo Subtemas:

Existencia de lotes debidamente fraccionados e inscritos no significa el libre uso y disposicion de los propietarios.

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Tema: Planificación urbana Subtemas:

Existencia de lotes debidamente fraccionados e inscritos no significa el libre uso y disposicion de los propietarios.

Tema: Plan regulador Subtemas:

Existencia de lotes debidamente fraccionados e inscritos no significa el libre uso y disposicion de los propietarios. Consideraciones sobre los de naturaleza jurídica de "ley material" que privan sobre otras regulaciones urbanísticas.

“IV. Sobre el fondo. De previo es menester señalar que este Tribunal ha constatado en la especie una práctica irregular del Municipio de Montes de Oca, referente en la modificación sustancial del fundamento de la resolución D.ALC. 20-2016 en su fase recursiva mediante la atención del recurso de revocatoria con su resolución D.ALC 86-2016 sin anular lo modificado para otorgar la oportunidad al administrado de refutar sus nuevos argumentos deducidos con posterioridad a la presentación del recurso, situación que ha causado en la especie que el agravio relacionado con la falta de coordinación con el SINAC quedara sin sustento alguno. Sin embargo, excepcionalmente a la luz de los principios de justicia administrativa pronta y cumplida, así como por economía procesal se decide atender el recurso sin demora, ya que el argumento que se estará confirmando fue deducido por el Municipio desde las más temprana etapa del presente procedimiento administrativo, sea en la emisión de los certificados de usos de suelo.

Es este sentido, debe recordarse que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad en el número de personas con relación a la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por esta jerarquía impropia, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: "VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como "Plan", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones ", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada .

(BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico . Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos.

Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales.

Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación.

De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar "normalmente" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.

En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva, por consiguiente el primer agravio debe ser rechazado, en el tanto el visado municipal para fraccionamiento no otorga derecho alguno sobre su uso y mucho menos exonera de la aplicación de las regulaciones de zonificación debidamente aprobadas con posterioridad.

En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal).

V.Como se puede observar el Ayuntamiento de Montes de Oca en los certificados de uso de suelo impugnados, realiza una debida aplicación del capítulo 23 de su Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Plan Regulador, que se refiere al "Uso Protección Ambiental", que textualmente dice: "Capítulo 23. Uso Ambiental. Artículo 65. Definiciones de USo de Protección Ambiental. Se definirán para efectos de este Reglamento como usos PRotección Ambiental a los que tienen como finalidad favorecer el aprovechamiento del suelo con actividades de poco impacto ambiental, tanto a nivel hidrológico como paisajistico. (...) Zonas Protegidas: Áreas que por la legislación vigente o por consideraciones especiales del Plan Regulador de Montes de Oca, están vedadas para construcción y cuya vocación es primordialmente de conservación, aunque pueden ser explotadas turística o recreativamente, en el tanto no se construya en ellas...".

De lo anterior se desprende con suficiente claridad la imposibilidad de construir en los predios ubicados en dicha zona, tal y como lo expuso el Municipio en los usos de suelo impugnados. Ahora bien, los agravios del apelante se refieren a la Zona Protectora Río Tiribí creada y regulada mediante decretos N°6112-A del 23 de junio de 1976, N°25902 del 18 de mayo de 1982 y N°29393-MINAE modificado el 1 de marzo del 2010, olvidando por completo que ante la existencia de Planes Reguladores con naturaleza jurídica de "ley material" dado su amplio procedimiento consultivo previo a su promulgación, privan sobre otras regulaciones urbanísticas. En el caso del Cantón de Montes de Oca, no hay ausencia de regulación urbanística local, por lo que no existe obligación de ente municipal en aplicar el ordenamiento territorial como el El Reglamento Parcial de Zonificación del Plan Regional de Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana, número 3332 del 26 de abril de 1982, o La Reforma al Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo número 25902-MIVAH-MP-MINAE).

O sea, que lo único que debe proceder a hacer la municipalidad, es cotejar que la ubicación de los lotes descritos en los planos catastrados adjuntos a las solicitudes de uso de suelo, sean conforme con las regulaciones de zonificación contenidas en el Plan Regulador de Montes de Oca, tal y como se hizo en la especie. Los motivos para rechazar el uso del suelo, en el tanto éste es un acto reglado, únicamente se pueden sustentar en la existencia de limitaciones de orden público que al efecto se encuentren en la normativa de rigor, que tenga la fuerza de afectar el pleno uso y disfrute del inmueble propiedad de la empresa apelante. O sea, las autoridades locales, en este caso, hicieron bien en aplicar el capitulo 23 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador parcialmente transcrito, del cual se desprende con suficiente certeza cuales son los usos que puede dar el apelante al los lotes en marras, por lo que no es correcto el agravio relacionado con la falta de atención de sus peticiones de uso, ya que en cuanto a la supuesta confiscación de su derecho de propiedad debe comprender la representación apelante que esta no es la vía correcta para deducir pretensiones indemnizatorias, de las cuales sin duda esta exentas del agotamiento de la vía administrativa.

En ese sentido, y como se ha indicado el argumento relacionado con la ubicación de los lotes fuera de la Zona Protectora del Río Tiribí creada mediante los decretos ejecutivos antes indicados no tiene la capacidad de refutar, la ubicación de los inmuebles con respecto a la zonificación dispuesta en el plan regulador municipal y su mapa oficial, por lo que es infértil la prueba pericial ofrecida e impera el rechazo del agravio respectivo. […].”

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera _______________________________________________________________________ PROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA RECURRENTE: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA N° 223 -2017 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECCIÓN TERCERA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, Dirección200 . , a las trece horas cuarenta y cuatro minutos del treinta y uno de mayo del año dos mil diecisiete.- Conoce este Tribunal, como jerarca impropio del recurso de apelación interpuesto por el señor Nombre34970 , portador de la cédula de identidad CED82154, en representación de la sociedad LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A., con cédula de persona jurídica CED82155, contra la resolución D.ALC.20-2016 dictada el 11 de febrero del 2016 por el ALCALDE MUNICIPAL DE MONTES DE OCA.- Redacta el juez Chaves Torres; y,

CONSIDERANDO:

I. SOBRE EL OFRECIMIENTO DE PRUEBA PERICIAL, INSPECCIÓN EN SITIO Y DECLARACIÓN DEL PERITO

Este Tribunal considera que el ofrecimiento de prueba pericial del Ing. Topografo Víctor Guerrero Cruz como perito de parte y su declaración, así como la inspección en sitio, resulta innecesaria, al no ser indispensable para resolver el objeto del recurso de apelación interpuesto (artículo 575 del Código Procesal Civil); véase que dicha prueba se refiere a la ubicación de los lotes en relación a la zona protectora creada mediante decretos ejecutivos, olvidando que en la especie fue aplicado el Plan Regulador Municipal y su Mapa Oficial. En consecuencia, se rechaza la prueba pericial, el ofrecimiento de la declaración del perito de parte, y la inspección en sitio, como prueba para mejor resolver.-

II. HECHOS PROBADOS

Para decidir, se tiene como debidamente acreditado lo siguiente:

• 1)Que el 8 de setiembre del 2015, el señor Nombre34970 presenta en la Municipalidad de Montes de Oca, las solicitudes de uso de suelo números 4926, 4925, 4924, 4923, 4922 y 4921, para la actividad de remodelación sobre las fincas 510016-000, 510018-000, 510019-000, 510020-000, 385329-000 y 510017-000, todas pertenecientes a la empresa La Familia del Pizote S.A. (Ver folios del expediente administrativo aportado por el Ayuntamiento de Montes de Oca).
• 2)Que el 17 de setiembre del 2015, la Dirección de Planificación Urbana del Gobierno Local, emite los seis certificados de uso de suelo, y determina que la actividad "remodelar vivienda existente" no es permitida, siendo que se expone en cada uno de los certificados que dado que "...la propiedad se encuentra en zona de protección por lo que no se permite dicha solicitud. Lo anterior el capítulo 23 del Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo, del vigente Plan Regulador..." . (Ver folios 53, 63, 69, 75, 81, 87 del expediente administrativo).
• 3)Que el 14 de octubre del 2015, inconforme con los certificados de uso de suelo, el señor Nombre34970 presenta el recurso de apelación, a fin que en la Alcaldía se le resuelva a favor. (Ver folio 1 al 3 del expediente).
• 4)Que el 11 de febrero del 2016, el Alcalde Municipal de Montes de Oca dicta su resolución D.ALC.20-2016, en la que decide el rechazo del recurso de apelación, al considerar que el "...Departamento de Catastro y Topografía de la Municipalidad de Montes de Oca, determinó que las fincas 00510017, 00385329, 00510020, 00510019, 00510018, 00510016, se encuentran dentro de la Zona Protectora Tiribí, lo anterior indicado en el Mapa Oficial del Distrito de San Rafael y el Mapa del Plan GAM2013 donde se demarcan las Zonas Protectoras, entre ellas "la Zona Protectora Tiribí" (...), considera este despacho que el recurrente debe dirigirse ante el MINAE, Área de Conservación de la Cordillera Volcánica Central, el cual es, como ya se indicó el Ente Rector para las Zonas de Conservación, tal y como lo indica el artículo 32 de la Ley Orgánica del Ambiente, a solicitar certificación, que indique las actividades o construcciones que se pueden desarrollar en las fincas antes mencionadas, ubicadas dentro de la Zona Protectora Tiribí, previo a continuar trámites en la Municipalidad de Montes de Oca...". (Ver folios 4 al 13 ibídem).
• 5)Que el 18 de febrero del 2016, se recibe en la Municipalidad los recursos ordinarios de revocatoria con apelación en subsidio contra lo dispuesto por la Alcaldía en la resolución descrita anteriormente; resultando rechazada la revocatoria con resolución ALC.86-2016 del 16 de agosto del 2016, previa consulta elaborada por el Ayuntamiento al SINAC atendida en su oficio PNE-041 del 22 de junio del 2016. (Ver folios 33 al 44 ibídem).
• 6)Que el 29 de agosto de 2016, la Municipalidad eleva la apelación contra la resolución D.ALC. 20-2016, relacionada con la denegatoria del uso de suelo en los trámites 4921-4922-4923-4924-4925 y 4926. (Ver folio 91 ibídem).-

III.Motivos de agravio. A manera de síntesis, sin perjuicio de la lectura integral que se ha hecho del total de las argumentaciones vertidas, los motivos de impugnación expuestos en el recurso de apelación, son los siguientes:

• 1)Expone el apelante como primer agrario que el Municipio le otorgó derechos subjetivos al visar los planos para la segregación de los lotes en estudio, por lo que debe seguirse un procedimiento del artículo 173 de la LGAP para anular el acto municipal que le otorgó derechos y restituirle por los daños y perjuicios causados. Y que en una ocasión se le había otorgado un permiso de construcción en uno de los lotes, pero que dicho proyecto no fue ejecutado por razones familiares de los socios y en consecuencia la Municipalidad acredito el monto del impuesto de construcción a la cuenta por servicios municipales.
• 2)Como segundo agravio, señala que el Ayuntamiento no acreditó que los lotes están en la zona protectora de la cuenca del Río Tiribí, porque en su criterio no lo están, ya que el decreto de creación de dicha zona protectora no incluye al Cantón de Montes de Oca.
• 3)Indica que la municipalidad debe recurrir al artículo 155 de la LGAP, pero no puede venir a aplicar retroactivamente el plan regulador del año 2006.
• 4)Que le corresponde al Municipio coordinar con el SINAC y luego comunicar al administrado y no es él quien debe ir al MINAE, porque eso es delegar la competencia, que por ley es indelegable.
• 5)Finalmente, agrega que la Administración Municipal nunca se pronunció sobre cada uno de los items que se le consultaron, como cuál es el uso permitido en los lotes, no se refiere al estado de confiscación, sobre la aplicación retroactiva del plan regulador a sus lotes que surgieron con anterioridad a la promulgación de dichas normas.

IV.Sobre el fondo. De previo es menester señalar que este Tribunal ha constatado en la especie una práctica irregular del Municipio de Montes de Oca, referente en la modificación sustancial del fundamento de la resolución D.ALC. 20-2016 en su fase recursiva mediante la atención del recurso de revocatoria con su resolución D.ALC 86-2016 sin anular lo modificado para otorgar la oportunidad al administrado de refutar sus nuevos argumentos deducidos con posterioridad a la presentación del recurso, situación que ha causado en la especie que el agravio relacionado con la falta de coordinación con el SINAC quedara sin sustento alguno. Sin embargo, excepcionalmente a la luz de los principios de justicia administrativa pronta y cumplida, así como por economía procesal se decide atender el recurso sin demora, ya que el argumento que se estará confirmando fue deducido por el Municipio desde las más temprana etapa del presente procedimiento administrativo, sea en la emisión de los certificados de usos de suelo.

Es este sentido, debe recordarse que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad en el número de personas con relación a la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por esta jerarquía impropia, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: "VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como "Plan", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones ", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada .

(BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico . Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos.

Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales.

Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación.

De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar "normalmente" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.

En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva, por consiguiente el primer agravio debe ser rechazado, en el tanto el visado municipal para fraccionamiento no otorga derecho alguno sobre su uso y mucho menos exonera de la aplicación de las regulaciones de zonificación debidamente aprobadas con posterioridad.

En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal).

V.Como se puede observar el Ayuntamiento de Montes de Oca en los certificados de uso de suelo impugnados, realiza una debida aplicación del capítulo 23 de su Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo del Plan Regulador, que se refiere al "Uso Protección Ambiental", que textualmente dice: "Capítulo 23. Uso Ambiental. Artículo 65. Definiciones de USo de Protección Ambiental. Se definirán para efectos de este Reglamento como usos PRotección Ambiental a los que tienen como finalidad favorecer el aprovechamiento del suelo con actividades de poco impacto ambiental, tanto a nivel hidrológico como paisajistico. (...) Zonas Protegidas: Áreas que por la legislación vigente o por consideraciones especiales del Plan Regulador de Montes de Oca, están vedadas para construcción y cuya vocación es primordialmente de conservación, aunque pueden ser explotadas turística o recreativamente, en el tanto no se construya en ellas...".

De lo anterior se desprende con suficiente claridad la imposibilidad de construir en los predios ubicados en dicha zona, tal y como lo expuso el Municipio en los usos de suelo impugnados. Ahora bien, los agravios del apelante se refieren a la Zona Protectora Río Tiribí creada y regulada mediante decretos N°6112-A del 23 de junio de 1976, N°25902 del 18 de mayo de 1982 y N°29393-MINAE modificado el 1 de marzo del 2010, olvidando por completo que ante la existencia de Planes Reguladores con naturaleza jurídica de "ley material" dado su amplio procedimiento consultivo previo a su promulgación, privan sobre otras regulaciones urbanísticas. En el caso del Cantón de Montes de Oca, no hay ausencia de regulación urbanística local, por lo que no existe obligación de ente municipal en aplicar el ordenamiento territorial como el El Reglamento Parcial de Zonificación del Plan Regional de Desarrollo Urbano Gran Área Metropolitana, número 3332 del 26 de abril de 1982, o La Reforma al Plan Regional de Desarrollo Urbano del Gran Área Metropolitana (Decreto Ejecutivo número 25902-MIVAH-MP-MINAE).

O sea, que lo único que debe proceder a hacer la municipalidad, es cotejar que la ubicación de los lotes descritos en los planos catastrados adjuntos a las solicitudes de uso de suelo, sean conforme con las regulaciones de zonificación contenidas en el Plan Regulador de Montes de Oca, tal y como se hizo en la especie. Los motivos para rechazar el uso del suelo, en el tanto éste es un acto reglado, únicamente se pueden sustentar en la existencia de limitaciones de orden público que al efecto se encuentren en la normativa de rigor, que tenga la fuerza de afectar el pleno uso y disfrute del inmueble propiedad de la empresa apelante. O sea, las autoridades locales, en este caso, hicieron bien en aplicar el capitulo 23 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador parcialmente transcrito, del cual se desprende con suficiente certeza cuales son los usos que puede dar el apelante al los lotes en marras, por lo que no es correcto el agravio relacionado con la falta de atención de sus peticiones de uso, ya que en cuanto a la supuesta confiscación de su derecho de propiedad debe comprender la representación apelante que esta no es la vía correcta para deducir pretensiones indemnizatorias, de las cuales sin duda esta exentas del agotamiento de la vía administrativa.

En ese sentido, y como se ha indicado el argumento relacionado con la ubicación de los lotes fuera de la Zona Protectora del Río Tiribí creada mediante los decretos ejecutivos antes indicados no tiene la capacidad de refutar, la ubicación de los inmuebles con respecto a la zonificación dispuesta en el plan regulador municipal y su mapa oficial, por lo que es infértil la prueba pericial ofrecida e impera el rechazo del agravio respectivo. Por otra parte, en cuanto a la supuesta existencia de otras edificaciones en el zona, cabe señalar que ante la vigencia de la norma urbanística, existen métodos y procedimientos para su actualización, pero sin duda esta no es la vía correspondiente, por lo que pese a lo importante de las manifestaciones del recurrente y sus videos aportados como prueba, sus consideraciones no constituyen agravio en los términos del ordinal 181 de la Ley General de la Administración Pública.

Por todo lo expuesto, se debe rechazar el recurso de apelación presentado contra la resolución D.ALC.20-2016 del 11 de febrero del 2016 dictada por la Alcaldía Municipal de Montes de Oca, en el tanto acoge el criterio expuesto por la Dirección de Planificación Urbana sobre la calificación de uso no compatible en la Zona de Protección del Cantón para la remodelación o construcción, y al no existir ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa sobre lo resuelto.

POR TANTO

Se rechaza el recurso de apelación y se confirma la resolución D.ALC.20-2016 del 11 de febrero del 2016 dictada por la Alcaldía Municipal de Montes de Oca. Se da por agotada la vía administrativa.

Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres PROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA RECURRENTE: LA FAMILIA DEL PIZOTE S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA Nombre10427 , JUEZ/A DECISOR/A Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.