Condominiums Prohibited in Escazú Special Protection ZoneCondominios inviables en zona especial de protección de Escazú

No. 49-2016 No. 49-2016 ADMINISTRATIVE LITIGATION PROCEDURAL COURT, FIRST SECTION. II Judicial Circuit. San José, at fourteen hours on the tenth day of June of the year two thousand sixteen.- Plenary proceeding (proceso de conocimiento) brought by Distribuidora Comercial BMW S.A, corporate identification number 3-101-99561, represented by its special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial), Ulysses Calderón González, attorney identification number 6184, against Municipalidad de Escazú, represented by attorneys Patricia Chaves Bermúdez, attorney identification number 9380, and Carlos Alberto Herrera Fuentes, attorney identification number 13322. Processed under expediente número 10-000867-1027-CA.

BACKGROUND

I.This plenary proceeding seeks a declaration of nullity (nulidad) of the resolution adopted by the Municipal Council at ordinary session number 118, minutes 161 of 28 de julio del 2008, resolution AC-316-08; the nullity of the decision issued by the Third Section of the Administrative Litigation Court at 11:20 on 31 de julio del 2009, acting as a nonhierarchical appellate authority (jerarca impropio); and an order directing Municipalidad de Escazú to grant the construction permit (permiso de construcción). It also seeks the nullity of official letter number VM-009-10 of 18 de enero del 2009, issued by the Cadastral and Valuation Proceedings Department of Municipalidad de Escazú, and the granting of the plan approval (visado de planos) requested on 15 de diciembre del 2009 before the Cadastral and Valuation Proceedings Department of Municipalidad de Escazú. Finally, it requests that the defendant be ordered to pay all legal costs (costas) of the proceeding (folios 1 through 44, 341 through 343, and 678 through 680 of the judicial case file).

II. After being duly served, the defendant opposed this action (folios 117 through 147 of the record)

III.Although the respondent had instituted the proceeding processed under expediente número 09-2869-1027-CA, which had been consolidated (acumulado) with this proceeding, it subsequently withdrew that claim, as declared by decision issued at 15:55 on 16 de diciembre del 2014 (the record).

IV.This proceeding was declared highly complex pursuant to Article 111 of the Administrative Litigation Procedural Code, and judgment has been rendered pursuant to section 47 of its regulations, because the proceeding involves extensive documentary evidence requiring analysis and entails the examination of significant legal issues concerning urban planning law (materia urbanística).

V.By decision issued at nine hours on the tenth day of May of the current year, the proceeding was reopened, interrupting the period for rendering judgment, and additional evidence for better adjudication (prueba para mejor resolver) was requested; the trial was reopened on 20 de mayo of the current year (folio 690 of the principal case file).

VI.The mandatory legal requirements have been observed throughout the proceedings, and no defects or omissions capable of rendering the proceedings null and void or denying the parties an adequate defense are apparent. This decision is rendered unanimously, following deliberation and within the statutory period.

Drafted by Judge Espinoza Salas; and C O N S I D E R I N G I)- REGARDING THE FACTS: I.1)- PROVEN FACTS: The following facts relevant to the resolution of this matter are deemed proven because they are consistent with the supporting evidence cited:

• 1)By resolution number 622-98 MINAE of the Ministry of Environment and Energy, issued at ten hours on 02 de julio de 1998, the plaintiff was granted a water-use concession (concesión de aprovechamiento de agua) for her condominium project on her property registered in the Province of San José under Real Property Folio registration number 243.271-000 (folios 43 to 45 of the administrative condominium-license proceeding).
• 2)By official letter numbered línea 99 016 dated 15 de febrero de 1999, architect Luis Araya Padilla, of the Engineering Department of the Municipalidad de Escazú, informed the plaintiff, in response to her application for a construction setback line (alineamiento de construcción), that the setback line was nine meters inward from the street centerline, parallel to vertices 1-2-3-4-5-6; this comprised 4.50 meters in width for the vehicular roadway, 2.50 meters for a sidewalk, and 2.00 meters for a front setback (antejardín). He further informed her that potable water was available for one dwelling but that sanitary sewer service was unavailable (folios 102 and 103 of the administrative condominium-license proceeding).
• 3)By official letter number OF.ING.265-99 dated 30 de junio de 1999, Architect Luis Araya of Urban Development of the Municipalidad de Escazú informed the plaintiff that approval was denied for the land use (uso de suelo) intended for the development of a condominium project under the residential horizontal-property regime (régimen de propiedad horizontal residencial) on property located in San Antonio de Escazú, cadastral plan (plano catastrado) number SJ 557985-99, because the lot in question was located in an agricultural containment zone (zona de contención agrícola) (art. 4 and 4.1 of the latest amendment to the GAM) (folio 23 of the administrative condominium-license proceeding).
• 4)By official letter number DAT-893/99-U-066 dated 05 de noviembre de 1999, issued by INVU technical adviser and architect Carlos Montero Méndez, Carlos Solano Zúñiga, in his capacity as the plaintiff’s attorney-in-fact with full powers (apoderado generalísimo), was informed that, in response to his official letter dated 04 de noviembre de 1999 requesting approval (visto bueno) to construct a low-density condominium on the property located on Calle Naranjo de San Antonio de Escazú, cadastral plan number SJ 557985-99, the following was stated: a) According to discussions held with Engineer Luis Araya of the Municipalidad de Escazú, the project had the approval of Geographer Director Jorge Mora for the opening of an urban easement (servidumbre de tipo urbano). b) It had the approval of MAG, which classified the land as unsuitable for agriculture. c) It had all utility services. d) Five dwellings had been constructed to 80% completion. e) Approval was granted for the land use for construction and conversion into a condominium, as provided in Article 4 of the GAM, provided that the access road was brought into compliance with the minimum finishing requirements imposed by the Municipality and that approximately 300 meters of stormwater piping from this project was connected to the existing sewer system, which was to be coordinated with the Municipality’s Public Works Department. f) In addition, a minimum area of 200 square meters per condominium, a density of 300 inhabitants per hectare, a maximum height of 12 meters or 3 stories, and site coverage (cobertura) not exceeding 70% were recommended (folio 239 of the principal case file).
• 5)By official letter number DAT-1125-99 dated 15 de diciembre de 1999, the INVU Urban Planning Directorate informed the plaintiff that she was required to process the land-use change (cambio de uso de suelo) through the Municipality because those territorial entities were responsible for local land-use planning (folios 107 of the administrative condominium-license proceeding).
• 6)By official letter number PU-C-D-431-2000 dated 24 de octubre del 2000, issued by Miguel Wong Sánchez in his capacity as Director of Urban Planning of the Municipalidad de Escazú, the plaintiff was informed that the land use granted by official letter DAT-893-99-U066 dated 05 de noviembre de 1999 could not be applied because the area was located outside the GAM (folio 260 of the administrative condominium-license proceeding).
• 7)By memorandum dated 06 de noviembre del 2000, addressed to the Urban Planning Legal Unit, the INVU Urban Planning Directorate stated the following: a) It maintained the position expressed in official letter PU-C-D-431-2000 that approval of the plans for Condominio Horizontal Residencial Vistas del Río, Calle Naranjo, was improper because, since the property was located in a special protection zone (zona especial de protección) of the GAM, its land use was governed by the standards established in Decree number 25902 of 1977. b) Official letter DAT-893-99-U066 dated 05 de noviembre de 1999, addressed to Carlos Solano, was based, among other factors, on a decree that had been repealed more than three years earlier and under which MAG approval was required to classify whether land was suitable for agriculture; moreover, that same decree permitted only the construction of multifamily buildings, and therefore that position lacked a supporting legal basis and was null and void. c) Section 4.1 of Decree 25902 stated that, within the special protection zone, only one dwelling per property would be permitted for use by the owner or owners, together with other structures necessary for the use or operation of the property; one dwelling could therefore be built on each lot (folios 193 to 194 of the administrative condominium-license proceeding).
• 8)By official letter number PU-C-D-054-2001 dated 07 de febrero del 2001, the Director of Urban Planning of INVU informed Carlos Solano Zúñiga, in his capacity as the plaintiff’s attorney-in-fact with full powers, that official letter number DAT-893/99-U-066 was annulled and that only a development comprising three multifamily-building units in a vertical condominium would be permitted, with a maximum of five dwelling units per building. The remaining area of property SJ-557985/99, after the placement of those buildings, would be established as a common area for use by the remaining condominium owners; each multifamily unit could be divided vertically and, as had been determined, would comprise no more than five condominiums per multifamily unit. Site coverage of the entire property would not exceed 10% of the lot area. The height of each multifamily unit would not exceed three stories, and a private road would be established for use by the condominium owners (folios 240 to 241 ibid.).
• 9)By circular number 01-2001 dated 08 de marzo del 2001, the Director of Urban Planning of INVU informed the country’s municipalities that land-use certificates (certificados de usos de suelo) could be issued by those territorial entities that had a current regulatory plan (plan regulador) and an Engineering Department staffed by a responsible professional; for all others, such certificates would be issued by the INVU Urban Planning Directorate until they had regulations governing the issuance of land-use certificates or had a current regulatory plan and satisfied the other stated administrative conditions (folio 743 of the case under adjudication).
• 10)In Article IV, subsection 4), item a), of the minutes of ordinary session number 5071 dated 28 de marzo del 2001, the INVU Board of Directors resolved to grant the appeal filed by Carlos Solano Zúñiga on behalf of Distribuidora Comercial BMW and authorized the Plan Approval and Cadastre Unit of the Urban Planning Directorate to proceed with the approval of the plans submitted by the company, on the understanding that they were required to comply with the technical requirements communicated in official letter PU-C-D-054-2001 dated 07 de febrero del 2001 (folios 464 to 466 of the administrative condominium-license proceeding).
• 11)By circular number 02-2001 dated 16 de abril del 2001, the Director of Urban Planning of INVU informed the country’s municipalities that circular 01-2001 dated 08 de marzo del 2001 was rescinded, stating that municipalities had the authority, within their jurisdiction, to issue land-use certificates where the municipality had a current regulatory plan and was included within the GAM decree (folios 741 to 742 ibid.).
• 12)By resolution number 59 dated 17 de diciembre del 2004 and published in La Gaceta number 54 dated 17 de marzo del 2005, the Municipalidad de Escazú adopted the territorial land-use regulatory plan (plan regulador de ordenamiento territorial), which stated the following: a) It replaced the text established for the canton of Escazú by the Regional Plan for the Greater Metropolitan Area (Executive Decrees number 13583 and 25902), except for the agricultural protection area defined by that plan (third section). b) From the effective date of the Regulations, the Municipality would have no more than three months to begin issuing Land-Use Certificates in accordance with the regulatory plan’s parameters governing that subject (folios 698 to 740 of the principal case file).
• 13)On 04 de diciembre del 2006, the plaintiff applied for plan approval and a construction permit for properties 30281-030282, 030283, 030284, 030285, 030286, 030287, 030288, 30289 and 444723 (folios 587 to 589 of the administrative proceeding).
• 14)By official letter number DOP-004-07 dated 08 de enero del 2007, the Public Works Department of the Municipalidad de Escazú authorized the stormwater discharge (desfogue pluvial) for the plaintiff’s condominium project (folio 589 of the administrative proceeding).
• 15)By official letter number DU-1099-2007-EXTERNO dated 09 de octubre del 2007, Engineer Federico Flores Naranjo of the Urban Development Department of the Municipalidad de Escazú, in proceeding 357-07, informed the plaintiff that she had failed to provide or satisfy the following: a) a verbatim Registry certification (certificación literal de registro) for the properties; b) approved cadastral plans; c) according to the land-use document submitted, the properties were located in an agricultural zone and, therefore, a condominium could not be developed in that area because the property was registered as a condominium; d) details identifying the location of the work on the site and the municipal setback line; e) approval from the Ministry of Health on the construction plans; f) approval from ICAA; g) an authenticated statement in which all owners authorized the construction; h) the earthworks requirements (requisitos de movimientos de tierra); i) the setbacks from the intermittent spring (nacimiento intermitente); and j) the sidewalk to be constructed, as shown on the construction plans. She was granted 10 business days to comply and provide clarification, failing which the proceeding would be closed and archived (folios 629 to 631 of the administrative proceeding).
• 16)In submissions dated 25 de octubre del 2007, the petitioner informed the Urban Development Department of the Municipalidad de Escazú of the following: a) Regarding the land use, pursuant to Law 8220, she attached a copy of the acknowledgment showing that the land-use application was pending before the Municipalidad de Escazú. b) The plans had been granted and registered with the Registro Nacional de la Propiedad before the promulgation of the regulatory plan and had also been recorded in the cadastre and approved by INVU in accordance with the exception contained in Article 5.3.5 of the current Regulatory Plan. c) The property was located within the agricultural buffer zone (zona agrícola de amortiguamiento), which was expressly excluded from the regulatory plan for the canton of Escazú pursuant to Article 15 of the regulatory plan and was governed as such by Decrees number 25902 and 33757. She therefore requested approval of the plans (folios 633 to 641 of the administrative proceeding).
• 17)By letter dated 25 de marzo del 2008, addressed by the plaintiff’s representative to the Office of the Municipal Mayor, he requested a ruling on the application for a construction permit (permiso de construcción) filed under expediente número 357-07 (folio 678 of the administrative record).
• 18)On 10 de abril del 2008, Mr. Tayron Quesada requested before the Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Escazú the withdrawal of the complete expediente número 357-07 in the plaintiff’s name (folio 645 of the administrative record).
• 19)By official letter number PDT-136-08-INTERNO, dated 28 de abril del 2008, the Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú informed the plaintiff, with respect to its construction-permit application number 357-07 in the name of Distribuidora Comercial BMW S.A, that its application had been denied and that, accordingly, it was granted 10 business days to cure those deficiencies; it further clarified that the regulatory plan (plan regulador) for that canton had been in force since 2005 (folios 670 to 671 of the administrative record).
• 20)By decision number DAME-064-2008 dated 06 de mayo del 2008, the complaint appeal (recurso de queja) filed by the plaintiff against the officials of the Departamento de Desarrollo Urbano for delay in issuing a decision on the building-license application (solicitud de licencia constructiva) was granted (folios 679 to 682 of the administrative record).
• 21)By official letter number PDT-191-08-INTERNO dated 29 de mayo del 2008, the Proceso de Desarrollo Territorial informed the plaintiff that the file for construction-permit application number 357-07 of setiembre del 2007 had been withdrawn and resubmitted, thereby receiving a new sequential number; consequently, the prior proceeding was rendered ineffective and moot because of the new filing recorded in building-license application file number 157-08 (folios 699 to 700 of the administrative record).
• 22)By official letter number PDT-565-08-EXTERNO dated 29 de mayo del 2008, the Proceso de Desarrollo Territorial informed the plaintiff that construction-permit application number 357-07 of setiembre del 2007 was moot and had been withdrawn; moreover, the cadastral plans (planos catastrados) duly endorsed by the Proceso de Catastro had not been submitted, nor had the condominium designation been removed from the Registro Público de la Propiedad. Therefore, the determination stated in official letter DU-1099-2007-EXTERNO dated 09 de octubre del 2007 remained final, and construction license 357-07 could not be granted (folios 705 to 706 of the administrative record).
• 23)By official letter number PDT-599-08-EXTERNO dated 11 de junio del 2008, the Proceso de Desarrollo Territorial informed the plaintiff that the permanent closure and filing of construction-permit application 357-07 had been ordered; the plaintiff challenged that decision by means of an appeal (recurso de apelación) (folios 736 to 771 of the administrative record).
• 24)By opinion of the Comisión de Asuntos Jurídicos number C-AJ-31-08 dated 21 de julio del 2008, the appeal was rejected. In that appeal, the petitioner asserted that executive decree number 33757 was binding upon the Municipalidad de Escazú because the regulatory plan was not yet final. The decision held that the condominium had been built without a municipal license; that, pursuant to section 80 of the Código Municipal, the plaintiff had failed to submit all requirements demanded for that purpose through official letter number DU-1099-2007 EXTERNO; and that the requested license therefore could not be granted, nor could the alleged affirmative administrative silence (silencio positivo) apply (folios 777 to 780 of the administrative record).
• 25)The Concejo Municipal de la Municipalidad de Escazú, at ordinary session number 118, minutes 161 dated 28 de julio del 2008, resolution AC-316-08, stated as follows: the opinion number C-AJ-31-08 of the Comisión de Asuntos Jurídicos is adopted, and its findings are hereby made the findings of this Concejo; accordingly, the appeal filed by Mr. Carlos Solano Zúñiga on behalf of Distribuidora Comercial BMW S.A against official letter number PDR-599-08 externo dated 11 de junio del 2008, issued by the Proceso de Desarrollo Territorial de esta Municipalidad, is rejected because the documents or requirements requested through official letter DU-1099-2007 dated 09 de octubre del 2007 were not submitted, and the application is therefore closed and filed (folio 755 of volume eight of the administrative record of the Proceso de Desarrollo Territorial).
• 26)By official letter number PDT-478-2008-EXTERNO dated 09 de octubre del 2008, Engineer Roberto Fernández Brook of the Proceso de Desarrollo Territorial informed the plaintiff, within expediente 157-08, that it had failed to comply with the following: a) full registry certification for the properties; b) endorsed cadastral plans; c) according to the land-use designation (uso de suelo) submitted, the properties are located in an agricultural zone, and therefore a condominium may not be developed in that area because the property is registered as a condominium. The plaintiff was granted 10 business days to comply and provide clarification, failing which the file would be closed (folios 683 to 685 of the administrative record).
• 27)By official letter number VM-009-10 dated 18 de enero del 2009, the Departamento de Proceso de Catastro y Valoraciones de la Municipalidad de Escazú denied application PCGV-792-2009, which sought endorsement of the plans for Condominio Vistas del Río, stating that the cadastral plans concerned condominium units (fincas filiales), a use incompatible with the agricultural buffer zone (zona de amortiguamiento agrícola) (folios 1 to 44 of the court record, as well as the administrative record).
• 28)The Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, by decision number 1490-2009, issued at 11:20 hours on 31 de julio del 2009, acting as the nonhierarchical appellate authority (jerarca impropio) on an appeal filed by the plaintiff against the resolution adopted by the Consejo de la Municipalidad de Escazú at meeting number 118, minutes 161 dated 28 de julio del 2008, resolution AC-316-08, stated as follows: a) It deemed unproven that Distribuidora Comercial BMW S.A. had complied, in the course of construction-permit proceeding Nº 357-07, with all the requirements requested in official letter DU-1099-2007-EXTERNO dated nueve de octubre de ese mismo año. b) The company did obtain from an administrative body—Dirección de Urbanismo del INVU—an administrative act (acto administrativo) certifying that it was indeed permitted to build the condominiums in which it was interested, subject to the provisions established therein. Therefore, if even today the property is not covered by the Escazú regulatory plan, and the INVU has already issued its final determination concerning the land use that may be made of it, the Municipalidad would have no alternative but to apply to the courts to seek its annulment, which it could do for as long as the act remains effective and the regulated party seeks to rely upon it. c) The record does not show that the duly endorsed cadastral plans were actually submitted, nor is there evidence that the setbacks (retiros) from the intermittent spring (nacimiento intermitente de aguas) on the property were specified as requested; therefore, the appellant’s assertion that it had already provided all the documents and information requested in official letter DU-1099-2007 EXTERNO is untrue. d) It is true that the Municipalidad took several months to review the application; however, the application was incomplete, and the missing items were not supplied throughout that entire period. It was therefore impossible to grant the license, and that was the determination made when the application was ordered closed and filed. e) First, it should be recalled that, under the provisions invoked by the appellant itself, the mere passage of the period prescribed by law—one month—is insufficient in this matter, because affirmative administrative silence applies only if, above all, the application submitted has satisfied all legal requirements. Furthermore, it must be recalled that this doctrine is inapplicable to urban-planning matters (materia urbanística), because such matters involve environmental variables that prevent an application from being deemed authorized when the competent body fails to respond in a timely manner. f) This collegiate body finds no defect whatsoever in the grounds for the act denying application 357-07. Official letter PDT-599-08-EXTERNO dated once de junio del dos mil ocho clearly explains the reasons that led to the closing and filing of the application, namely, the failure to satisfy within the period granted two of the requirements that had been duly requested. g) As to the resolution of the Concejo Municipal denying the appeal filed against that official letter, the deliberative body based its decision entirely on opinion Nº C-AJ-31-08 dated veintiuno de julio del dos mil ocho, which it adopted in full and which was attached in its entirety to the notice of the resolution provided to the interested party, as that party itself acknowledges in its arguments. That opinion, which forms part of the act and constitutes its legal basis, pursuant to section 136, subsection 2), of the Ley General de la Administración Pública, clearly explains the reasons for rejecting the appeal. The fact that the Municipalidad adhered fully to that opinion constitutes no defect, because the Law permits it under the aforementioned provision. h) Accordingly, the appealed resolution is affirmed and administrative remedies are deemed exhausted (folios 982 to 999 of the administrative record).
• 29)By official letter number PDT-370-09-INTERNO dated 22 de setiembre del 2009, Architect Garrett Cotter Alfaro, Coordinator of the Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú, informed the Head of Legal Affairs of that Municipalidad as follows: a) The condominium was built without a license in the area known as “Agricultural Zone.” b) Under the Reglamento del GAM, condominiums are not permitted in the “agricultural zone.” c) The condominium is duly registered with the Registro Nacional. d) The condominium has the approvals of the public institutions involved in the approvals required for this type of project, including those of the INVU. e) The Tribunal Contencioso Administrativo, in expediente 08-1112-1027-CA, stated that “(...) the company did obtain from an administrative body—Dirección de Urbanismo del INVU—an administrative act certifying that it was indeed permitted to build the condominiums in which it was interested, subject to the provisions established therein. Therefore, even today the property is not covered by the Escazú regulatory plan, and the INVU has already issued its final determination concerning the land use that may be made of it; the Municipalidad will have no alternative but to apply to the courts to seek its annulment, which it may do for as long as the act remains effective and the regulated party seeks to rely upon it...” (folios 185 to 186 of the court record).
• 30)By official letter number PDT-384-09-INTERNO dated 08 de octubre del 2009, Architect Garrett Cotter Alfaro, Coordinator of the Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú, informed Corporación Mercantil BMW S.A. that, pursuant to article 4 of the Plan Regional de Desarrollo Urbano (GAM), published in La Gaceta number 66 dated 07 de abril de 1997, a special protection zone had been established, known in the Ayuntamiento’s Plan Regulador as the “Agricultural Buffer Zone” and the “Escazú Hills Protection Zone”; its project was not permitted because it involved a condominium and/or residential development (urbanización). Therefore, the land-use designation issued by the INVU could not be used to approve those condominiums, which had been built without a construction license (folios 181 to 182 of the judicial record).
• 31)That the Instituto Nacional de Innovación y Transferencia en Tecnología Agropecuaria, by official letter number DST-351-09 dated 11 de diciembre del 2009, informed the Municipalidad de Escazú that cadastral plan (plano de Catastro) number SJ-557985-99, owned by the plaintiff and located on Calle Naranjo, Distrito de San antonio, cantón de Escazú, does not constitute an agricultural parcel (parcela agrícola) and has no agronomic value; therefore, there is no objection to its having been changed from agricultural to residential use because of its limited potential for commercial projects (folios 1 through 44 of the case record, as well as the administrative record and the testimony of witness Cristian Boraschi).
• 32)On 15 de diciembre del 2009, by application number PCGV.762-2009, the plaintiff requested that the Municipalidad de Escazú approve (visado) plans number SJ-729699-2001, SJ-729701-2001-SJ, SJ-0729702-2001, SJ-0729703-2001 and SJ-0729708-2001, corresponding to the properties (fincas) registered in the Partido de San José under numbers H-1-30294-F-000, H-1-30292-F-000, H-1-030291-F-000, H-1-030293-F-000 and H-1-030290-F-000 (folios 1 through 44 of the case record, as well as the administrative record).
• 33)That Distribuidora Comercial BMW S.A. was the owner of the condominium units (filiales) registered in the partido de San José, San Antonio de Escazú, under numbers F00030281-000, F00030282-000, F00030283-000, F00030284-000, F00030285-000, F00030286-000, F00030287-000, F30288-000, F00030289-000 (subsequently transferred to Fidelex Limitada), F00030290-000 (subsequently transferred to B&B Dos mil Cuarenta Inversiones S.A.), F00030291-000 (subsequently transferred to Yajaira Andrea Zumbado Alfaro), and F00030292-000 (subsequently transferred to 3-101-585206). Unit F00030293-000 was subsequently transferred to Fidelex Limitada, and unit F00030294-000 is owned by Oro del Monte Azul S.A. and subsequently by Majolapa del Oeste S.A. (folios 367 through 390 and 595 through 596 of the case under adjudication, and the digital record).
• 34)In providing specialized Soil and Rock Laboratory services, the Escuela Centroamericana de Geología de la UCR issued a 2012 report concerning the stability and likelihood of landslides (deslizamientos) in the Río Cruz watershed (cuenca), stating the following: a) The Río Cruz watershed comprises the micro-watersheds (microcuencas) of quebradas lajas e Higuerones, several unnamed streams, and río Cruz, and includes cerros de Tapezco y Bandera, as well as several communities in the cantón de Escazú. b) The land located in the areas designated for development (several communities in the Cantón de Escazú) may be used provided that the routine studies required to obtain construction permits are completed; areas designated as Controlled Development (Desarrollo Controlado) must have routine studies and hazard assessments (evaluación de amenazas) conducted by qualified professionals to demonstrate that the land is safe for construction and/or to ensure that the measures necessary to secure its stability are taken. The areas designated for conservation comprise zones with a high to very high probability of landslides, zones affected by soil creep (reptación) and/or landslides, and zones that could generate or permit the downward flow of mud and rocks; for this reason, the use of these areas for human activities is not recommended (folios 672 through 677 of the judicial record, as well as the testimony of witness Michelle Arias).
• 35)By official letter number PDT-1011-2016 dated 11 de mayo del 2016, Engineer Cristian Boraski González, Head of the Proceso de Desarrollo Territorial, informed Licenciado Carlos Herrera Fuentes of the Proceso de Asuntos Jurídicos of the following: a) The residential condominium project developed by Distribuidora Comercial BMW S.A. does not have a construction permit for the completion of the existing infrastructure. b) Because of a land-use (usos de suelo) issue, this project cannot be approved, since condominiums constitute nonconforming uses (usos no conformes) in the zone where the property is located, as only one single-family dwelling per property is permitted. c) This zone is not included within the zoning plan (plan regulador) of the Municipalidad de Escazú. d) Pursuant to artículo 02 of the Plan Gam, subdivisions (urbanizaciones) and condominiums are nonconforming uses in this zone; therefore, the project cannot be approved because it is a condominium. e) The zoning plan of the Municipalidad de Escazú entered into force in 2005 through its publication in Diario Oficial La Gaceta, number 24 dated 03 de febrero del 2005. f) The Plan Gam governs Escazú with respect to the Agricultural Buffer Zone (Zona de Amortiguamiento Agrícola), also known as the Special Protection Zone (Zona Especial de Protección) (folio 701 of the case record, as well as the testimony of Cristian Boraski González).
• 36)That the Municipalidad de Escazú prepared a map of urban blocks (cuadrantes urbanos) (folio 744 of the main record, as well as the testimony of Cristian Boraski González).

I.2)- FACTS NOT PROVEN: The plaintiff failed to prove:

• 1)That, in connection with construction permit (permiso de construcción) application Nº 357-07 and the other construction permit applications, she had complied with all the requirements specified in official letter (oficio) DU-1099-2007-EXTERNO of October 9 of that same year (the case record).
• 2)That, in the administrative proceedings (procedimientos administrativos) conducted to obtain construction permits for her condominium project, the Municipality had granted her any construction permit (the case record).
• 3)That her condominium project did not require a construction permit (the case record).
• 4)That the land-use approval (visado de uso del suelo) granted by INVU for her condominium project meant that she did not require a municipal construction permit to build the condominiums (the case record).
• 5)That the location of the condominiums is not an agricultural zone (the case record).
• 6)That the location of the condominiums is not a construction-risk zone (the case record).
• 7)That the area where the condominiums were built is suitable for that type of development (the case record).
• 8)That the administrative act (acto administrativo) issued by the Municipal Council at ordinary session number 118, minutes 161 of July 28, 2008, resolution AC-316-08; the decision of the Third Section of the Administrative Litigation Court, issued at 11:20 a.m. on July 31, 2009; and official letter number VM-009-10 of January 18, 2009, from the Cadastral and Valuation Process Department of the Municipalidad de Escazú contain defects rendering them absolutely null and void (vicios de nulidad absoluta) (the case record).
• 9)That the Municipalidad de Escazú is required to grant a construction permit for her condominium project (the case record).
• 10)That the Municipalidad de Escazú is required to grant plan approval (visado de planos) for her condominium project (the case record).
• 11)That the property where her condominiums are located lies within the expansion area of the street grids surrounding the district seats (the case record).

I.3)- EVIDENCE FOR BETTER ADJUDICATION: At the oral trial, the following documentation was ordered admitted as evidence for better adjudication (prueba para mejor resolver): all the administrative case files (expedientes administrativos), consisting of the 8 folders from the territorial development proceeding; two volumes concerning condominium business licenses (patentes condominios), one comprising 176 folios and the other 377 folios; one INVU volume comprising 226 folios; and, from the court case file (expediente judicial), the evidence appearing at folios 63 through 116 and 238 through 241.

• II)ON THE MERITS: II.1) ON THE AUTHORITY OF MUNICIPALITIES AND THE INSTITUTO NACIONAL DE URBANISMO REGARDING CONSTRUCTION: In this regard, it is essential to note that constitutional provisions 169 and 170 state that “The administration of local interests and services in each canton shall be entrusted to the Municipal Government, consisting of a deliberative body composed of popularly elected municipal council members, and an executive officer to be designated by law.” Likewise, Municipal Corporations are autonomous (constitutional provision 170). In this regard, the Código Municipal, enacted through law number 7794 of 30 de abril de 1998, provides that such territorial entities are responsible for adopting urban-planning measures (medidas de ordenamiento urbano) (section 13). Likewise, the Ley de Construcciones, number 833 of 02 de noviembre de 1949, provides in section 74 that “Any construction-related work carried out in the populated areas of the Republic, whether permanent or temporary, must be performed under a permit issued by the corresponding Municipality.” In turn, section 81 states that “The owner and the responsible Engineer shall be liable for the information contained in the project.

The Municipality shall be responsible only for alignment and elevation data.” Likewise, the Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, number 1788 of 24 de agosto de 1954, states in its fourth section that this autonomous entity has authority to “b) Plan the development and growth of cities and other smaller population centers in order to promote the best use of land, designate public areas for community services, establish functional street systems, and formulate investment plans for public-use works to meet the resulting needs.” In this regard, section five provides that “Article 5.- The Instituto shall have the following essential powers: a) Prepare regulatory plans (planes reguladores) for all urban conglomerations in the nation that, in the judgment of the Institution, warrant them, and draft the regulations necessary for their implementation, which shall be carried out through the Municipal Corporations following the enactment of a general city-planning law; b) Formulate general plans for the construction and sanitation of housing or neighborhood units, or for the development of residential developments (urbanizaciones), taking into account the needs, seriousness, and urgency of the rural or urban housing problem in the various parts of the country and the requirements of urban planning.” In turn, the Ley de Planificación Urbana, number 4240 of 15 de noviembre de 1968, provides in section 10 that “The following shall also fall within the authority of the Dirección de Urbanismo, as part of the oversight functions assigned to it by subsection 4) of Article 7: 1) Review and approve regulatory plans and their regulations before their adoption by the municipalities.” In this regard, Article 15 states that “In accordance with the provision of Article 169 of the Constitución Política, the authority and jurisdiction of municipal governments to plan and control urban development within the boundaries of their jurisdictional territory are hereby recognized.

Consequently, each shall take the appropriate steps to implement a regulatory plan and the related urban-development regulations in the areas where they are to apply, without prejudice to extending all or some of their effects to other sectors where compelling reasons warrant establishing a particular oversight regime.” Accordingly, section 19 states that “Each Municipality shall issue and promulgate the procedural rules necessary to ensure proper compliance with the regulatory plan and to protect the community’s interests in health, safety, comfort, and well-being.” In this regard, section 24 states that “The Zoning Regulations (Reglamento de Zonificación) shall divide the urban area into use zones, regulating the following with respect to each: a) The use of land, buildings, and structures for agricultural, industrial, commercial, residential, public, and any other applicable purposes; residential zones shall be classified as single-family or multifamily according to the intensity of their use; single-family zones shall, in turn, be classified according to the lot area and dimensions best suited to their location; b) The location, height, and floor area of buildings; c) The area and dimensions of lots; d) The size of setbacks (retiros), yards, and other open spaces, and lot coverage by buildings and structures; e) The provision of off-street space for vehicle parking, loading, and unloading.” Section 25 states that “These regulations shall designate as special zones those subject to any restriction concerning their use and development, as in the case of airports, sites of historical importance or natural resources requiring conservation, and areas designated as flood-prone, hazardous, or necessary for containing peripheral urban growth.” For this reason, Article 28 states that “The use or dedication of land, buildings, or structures to any purpose incompatible with the established zoning is prohibited.

Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate attesting that the use conforms to zoning requirements. Existing nonconforming uses (usos no conformes) must also be documented by a certificate stating that circumstance. Each zoning regulation shall establish the date from which such certificates shall be mandatory.” Likewise, Article 30 states that “A nonconforming use may be changed only into another use that is compatible or consistent with the zoning. The regulations shall specify the conditions and requirements governing that and any other change of use, as well as the qualified authorization of exceptions or variances.” Likewise, Transitory Provision II states that “The Instituto shall issue the development standards concerning the matters referred to in Article 21 of this law. It may also prepare regulatory plans and delimit urban districts and other areas subject to urban-planning control, insofar as the municipalities have not enacted their own local provisions on the relevant matter, or any portion thereof, in accordance with this law.

The provisions and regulations issued by the Instituto shall take effect within the jurisdictional territories, or within the portions thereof specified by the standards, upon their publication in the Diario Oficial.” For its part, Reglamento 3332 of 26 de abril de 1982 created the Plan Regional de Desarrollo Urbano, Gran Area Metropolitana, which regulates special construction areas and was issued by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Its first article states that “An Urban-Planning Control Area (Área de Control Urbanístico) is hereby established, within which the provisions of this Decreto shall apply, consisting of the districts of the provinces of San'José, Alajuela, Heredia v Cartago listed below, provided that the Municipal Governments have not promulgated their own Planning and Urban Development Regulations in accordance with Article 169 of the Constitución Política and Article 15 of the Ley de Planificación Urbana.” Section two states that “Within the Urban-Planning Control Area delimited above, a Special Protection Zone (Zona Especial de Protección) is hereby established pursuant to Article 25 of the Ley de Planificación Urbana number 4240, and an Urban Growth Zone (Zona de Crecimiento Urbano) is established according to the maps published as annexes to this decreto, the originals of which may be consulted at the 1NVU, MIDEPLAM, and the corresponding Municipalities.” For its part, Article three states that “The Special Protection Zone shall be used predominantly for agriculture and shall be subject to the following regulations: 3.1 Within this zone, residential developments and urban-type easements (servidumbres) shall be permitted only in areas extending the urban grids of district seats.

The expansion area shall comprise the space within a radius of doscientos metros, measured from the end of the urban grid, in accordance with the demarcation carried out after this Decreto takes effect. The properties must be adequately connected to the existing urban road system. An urban grid is defined as the grid-pattern system of cities where most goods and services, the road infrastructure, and its immediate area of influence are located. This shall also include urban areas as defined by the Ley de Planificación Urbana number 4240. 3.2 The INVU and the Municipalities may deny a development permit when they consider that the proposed residential development would not result in orderly urban expansion, or that it would be premature because it seeks growth exceeding that required by the needs of the local population. For this purpose, the INVU may deny permits to develop or subdivide (fraccionar) land based on the applicable legal provisions of the Ley de Planificación urbana. 3.6 The Municipality shall deny construction permits (permisos de construcción) for lots whose segregation (segregación) has not been authorized or whose use does not conform to these regulations.” Section 4 further states that “Only the following construction shall be permitted in the Special Protection Zone: 4.1 One dwelling per property for use by the owner or owners, and Other structures necessary for the use or services of the properties. 4.2 Activities directly related to local agricultural and livestock activities. 4.3 Government services and national and municipal network infrastructure, such as electrical, water, oil-pipeline, and telecommunications networks. 4.4 Country clubs, provided they do not include permanent housing, hotels, local religious, commercial, and professional services, private educational establishments, and international organizations.

The activities regulated under this subsection shall be permitted provided that they meet the following requirements: 4.4.1 Location fronting public streets that have all services. 4.6.-Where land has low agricultural suitability or lacks forest suitability and does not require tree planting to address soil-stabilization problems, as determined in both respects by the Ministerio de Agricultura y Ganadería; does not present runoff problems, according to an opinion of the Ministerio de Ambiente y Energía; would not, through its development, harm aquifers susceptible to contamination, according to an opinion of SENARA; is not land vulnerable to natural hazards, as certified by the Comisión Nacional de Emergencias; and meets all other requirements established by the corresponding national or municipal standards, it may be developed to help reduce the country’s housing deficit.” In turn, section 5 provides that “The protection zones (zonas protectoras) created by Decrees number 6112-A dated 23 de junio de 1976, published in “La Gaceta” number 136 of 17 de julio de 1976, and those created by Decree number 13583 VAH-OFIPLAN, of 03 de mayo de 1982, published in “La.Gaceta” number 95 of 18 de mayo de 1982 and appearing in the Plan Regional de Desarrollo Urbano, published in “La Gaceta” number 119 of veintidós, de junio de mil novecientos ochenta y dos, shall remain protection zones; namely, La Carpintera, Tiribí, Cerros de Atenas, Cerro de Las Palomas and Cerros de Escazú, Loma San Antonio (Tirrases), and Loma Salitral, together with the portion between the northern boundary of the latter and the ‘carretera intercantonal’ project, designated for public institutional use and as a buffer zone (zona de amortiguamiento), and for the protection of Loma Salitral.

All these zones shall be subject to the following regulations: 5.1 No new residential developments (Urbanizaciones) shall be carried out therein; and 5.2 Nor shall subdivisions (fraccionamientos) resulting in parcels smaller than five hectares be permitted, unless the property is placed under the forestry regime (régimen forestal), in which case the minimum lot size shall be that established by the Ministerio de Agricultura y Ganadería.” Likewise, section 6 of said regulation states that, within special forest protection zones (zonas especiales de protección forestal), only the following shall be permitted: “6.1 One dwelling per property for use by the owner or owners, and other structures necessary for the use or services of existing properties. 6.2 Uses related to local agricultural activity. 6.3 Country clubs on land measuring no less than five hectares and with building coverage not exceeding ten percent.” Similarly, Executive Decree number 13583 of 03 de mayo de 1982, entitled Plan regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana (GAM), states in its first section that “Article 1°—The Plan Regional de Desarrollo Urbano ‘Gran Área Metropolitana’ (GAM), prepared by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo with the participation of the Ministro and the Secretaría del Sector de Vivienda y Asentamientos Humanos and the Oficina de Planificación Nacional y Política Económica, based on a directive issued by the Poder Ejecutivo and in accordance with the provisions of Ley de Planificación Urbana N° 4240 of 15 de noviembre de 1968, is hereby adopted in its entirety.” Section two, for its part, provides that “Article 2°—The regulations issued by the aforementioned Instituto are generally binding in accordance with the Costa Rican legal system, and the findings, recommendations, and objectives of the aforementioned Plan shall guide individuals and public institutions in their activities and projects both within the development area contemplated therein and in its surrounding area, where urban expansion shall be discouraged and restricted.” Finally, by agreement number 59 of 17 de diciembre del 2004, published in La Gaceta number 54 of 17 de marzo del 2005, the Municipalidad de Escazú adopted the land-use regulatory plan (plan regulador de ordenamiento territorial), which states the following: a) That it replaces the provisions established for the cantón de Escazú by the Plan Regional de la Gran Area Metropolitana (Executive Decrees number 13583 and 25902), except for the agricultural protection area defined by that plan (section three). b) That, upon the regulation’s entry into force, the Municipalidad shall have a maximum period of three months to begin issuing Land-Use Certificates (Certificado de Uso de Suelo) in accordance with the regulatory plan’s parameters on this subject (folios 698 to 740 of the principal record).

The Municipalidad de Escazú, for its part, approved on tres de marzo del 2003 the procedures and requirements to be submitted for construction and remodeling permits, establishing the following requirements in section 2.10.1: “Prerequisites that must be obtained and attached to the permit application: 1. Cadastral map (Plano de catastro) endorsed by the Municipalidad (Form N° 11). 2. Land-use statement for the property issued by the Municipalidad (includes the alignment of local roads). (Form No 12). 3. Road-alignment letter from MOPT (when it is a National Route). 4. Stormwater-discharge permit (Permiso de Desfogue Pluvial) issued by the Departamento de Obras of the Municipalidad for condominiums, commercial establishments, industrial facilities, institutional uses, etc., and residences when the impervious area (roofs, parking areas, streets, etc.) is equal to or greater than 400 m2, for which the following must be submitted: a) Project calculation report (Memoria de cálculo), indicating the flow rate in liters to be discharged into the existing system and the diameter required for that flow rate, signed by the responsible professional. b) Roof plan and stormwater-pipe layout indicating the final discharge point. c) Cadastral map. d) The requirements established in article III.3.10. of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones. 5.

Approval from the Ministerio de Salud on the plans. (If the project has sanitary facilities). 6. Every project must show on its construction plans the availability of drinking water, as certified by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. 7. For sewage-treatment plants (plantas de tratamiento de aguas negras), a siting permit and construction plans approved by the Ministerio de Salud, through that Ministry’s Dirección de Protección al Ambiente Humano, must be submitted. The interested party shall submit the complete set of plans, calculations, and other relevant documents for the planning, construction, and maintenance of the treatment plant; these shall be incorporated into the other construction plans, with the approval of the Ministerio de Salud. The supervising professional (regente) shall oversee its operation. 8. To process a Municipal Construction and/or Remodeling Permit, the following requirements must be met in addition to those listed above: a) Permit application form duly completed and signed by the owner and the professional responsible for Technical Management (Dirección Técnica).

The interested party must obtain the respective stamps from the Departamento de Administración Tributaria and the Departamento de Bienes Inmuebles of the Municipalidad, indicating that the property is registered and that its municipal taxes are current. (Form N°13). b) A copy of the property’s cadastral map, endorsed by the Municipalidad, at its original size. Said map must not be a reduction or fax copy, must not be joined with adhesive tape, and must contain no erasures, strikeouts, or any other alteration that would cast doubt on its authenticity. c) A copy of the owner’s identity card. If the owner is a legal entity, a copy of its legal-entity identification card and certificate of legal representation (personería jurídica). d) Consulting Agreement between the owner and the professional responsible for the construction or remodeling work, stamped by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. e) Certification from the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados that the property has a water supply or the possibility of obtaining one for construction and future occupancy. f) Any requirement listed under the Special Requirements Procedure (item 2.10.6) of this Regulation, if the project is required to comply therewith. g) Three sets of copies of the original construction plans; these copies must bear the original signature of the Professional Responsible for the work and must include the fee assessment by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. h) Occupational Risk Insurance Policy issued by the Instituto Nacional de Seguros. i) For works larger than 1 000 m2, a statement must be submitted indicating the construction-supply route and how water and waste will be managed.” Likewise, section 2.10.6 establishes a series of special requirements, as follows: “In addition to the requirements listed for processing a Municipal Construction and Remodeling Permit, for earthworks (Movimientos de Tierra), and for demolitions, the following requirements shall also apply, depending on the type of project and as pertinent: a) If the person requesting the procedure is not the property owner, that person must submit a Special Power of Attorney executed before a notary public, in which the owner also authorizes the construction.

In addition, a copy of the property owner’s identity card and a copy of the identity card of the person requesting the permit must be provided. b) If the property belongs to more than one owner, an authenticated statement in which all owners authorize the construction and copies of each owner’s identity card must be submitted. If work is intended to be performed within an already constructed or existing condominium, the interested party must provide authenticated written authorization from the condominium owners, board of directors, or administrator. c) When the permit procedure is requested by a legal entity, the permit application must be signed by the company’s legal representative. A copy of the Legal-Entity Identification Card, a copy of the legal representative’s identity card, and a Certificate of Legal Representation issued no more than three months previously must also be provided. d) Any work involving sanitary facilities, windows adjoining a property boundary, warehouses, a septic tank, a treatment plant, or that, because of any other health requirement under the Ley de Salud, must be reviewed by the Ministerio de Salud, shall require the approval of that Ministry. e) When work is performed that may affect a watercourse (curso de agua), the Departamento de Desarrollo Urbano may, at its discretion, request approval from MINAE and/or require the minimum construction setback (retiro mínimo de construcción) to be indicated on the cadastral map issued by the Dirección de Urbanismo del INVU.

When the Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) requests a specific document to assess the environmental viability (viabilidad ambiental) of a project (Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental), Environmental Impact Study (Estudio de Impacto Ambiental), Preliminary Environmental Assessment Form (Formulario de Evaluación Ambiental Preliminar), etc.), a copy of that document, duly approved by SETENA, shall be required. f) If the property fronts a regional national highway or projects already defined by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes, the Building Line (Línea de Construcción) must be obtained from that institution. g) For work involving the felling of non-fruit-bearing trees or trees with timber characteristics, approval from MINAE must be provided. h) When deemed warranted by the Departamento de Desarrollo Urbano, it may request the Land-Use Certificate issued by the Dirección de Urbanismo del INVU. i) For condominium projects with a roof area in which the work exceeds 400 m-, approval for water discharge, issued by the Departamento de Obras Públicas of the Municipalidad, must be provided.

For smaller projects, the Departamento de Desarrollo Urbano may, at its discretion, decide whether to request this approval. j) Residential-development and condominium projects shall additionally submit the site design in digital format. k) Projects developed in natural-disaster hazard zones, according to the map prepared for that purpose by the Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, shall require approval from said Comisión. For zones at risk of landslides or avalanches, a complete geotechnical study (estudio geotécnico) shall be required, including slope stability and recommendations for retaining structures.” l) Within the agricultural zone defined by the AM for Escazú, every project with an area of 500 m2 or more of impervious surface (piso impermeable) (any concrete, roofed, or asphalt surface) must provide a geological study (estudio geológico) specifying the boundary of the aquifer (manto acuífero) affecting the parcel on which construction will take place. m) For the design of pavements, sidewalks, and other features in residential developments (urbanizaciones), the recommendations issued by the Municipal Public Works Department must be consulted and followed. n) The Municipality may request any other studies it deems necessary. o) Within the protection zone (zona de protección) of the hills of Escazú, every project (except the remodeling of existing structures) requires a geological study specifying the boundary of the aquifer affecting the parcel on which construction will take place, as well as an environmental impact study (estudio de impacto ambiental) approved by SETENA. p) The Municipality may require the developer of a project to submit an INS civil liability insurance policy (póliza de Responsabilidad Civil) (third-party damage) if, based on technical criteria, it determines that the construction process may endanger the property of adjoining neighbors, pedestrians, or the public roadway.

" II.2. SPECIFIC CASE (CASO CONCRETO): Applying the foregoing to the resolution of this matter, we find that the petitioner’s claims are without merit insofar as he seeks a declaration of the alleged nullities with respect to the decision adopted by the Municipal Council at ordinary session number 118, minutes 161 of 28 de julio del 2008, decision AC-316-08; the ruling issued by the Third Section of the Administrative Litigation Court at 11:20 hours on 31 de julio del 2009, acting as the nonhierarchical appellate authority (jerarca impropio); and official letter number VM-009-10 of 18 de enero del 2009 from the Cadastre and Valuation Process Department of the Municipalidad de Escazú, because no defects rendering the challenged acts invalid or ineffective are apparent. Accordingly, there are no grounds for requiring the Municipalidad de Escazú to grant the building permit (permiso de construcción) or the plan approval (visado de planos) requested on 15 de diciembre del 2009 before the Cadastre and Valuation Process Department of the Municipalidad de Escazú.

In this regard, we must state that the Municipalidad de Escazú has acted in the exercise of its powers, which are based on constitutional provisions 169 and 170, providing that the administration of local interests and services in each canton shall be entrusted to the Municipal Government and that such entities are autonomous. Under the Código Municipal, enacted by Law number 7794 of 30 de abril de 1998, they are responsible for adopting urban-planning measures (ordenamiento urbano) (provision 13). Likewise, the Ley de Construcciones, number 833 of 02 de noviembre de 1949, provides in provision 74 that “Any construction-related work carried out in population centers of the Republic, whether permanent or temporary, must be performed under a license issued by the corresponding Municipality.” In turn, the Ley de Planificación Urbana, number 4240 of 15 de noviembre de 1968, provides in provision 15 that “Pursuant to the mandate of Article 169 of the Constitución Política, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development within the boundaries of their jurisdiction are hereby recognized.

Consequently, each shall take the appropriate measures to implement a regulatory plan (plan regulador) and the related urban-development regulations in the areas where they are to apply, without prejudice to extending all or some of their effects to other sectors in which compelling reasons warrant the establishment of a particular regulatory regime.” In view of the foregoing, for the plaintiff company Distribuidora Comercial BMW S.A. to have been able to construct and develop its condominium project under the residential horizontal-property regime (régimen de propiedad horizontal residencial) on property located in San Antonio de Escazú, registered survey plan (plano catastrado) number SJ 557985-99, it required not only land-use authorization (uso del suelo), which at that time was issued by INVU, but also a building permit, which falls within the exclusive jurisdiction of the Municipality.

Therefore, for the petitioner company to have carried out the development it undertook, it required not only the administrative act (acto administrativo) issued by INVU, number DAT-893/99-U-066 of 05 de noviembre de 1999, signed by technical adviser and architect Carlos Montero Méndez, but also the granting of the municipal permit. In that act, INVU informed Carlos Solano Zúñiga, in his capacity as general attorney-in-fact with unlimited powers (apoderado generalísimo) for the plaintiff, that, in response to his official letter dated 04 de noviembre de 1999 requesting approval for the construction of a low-density condominium on the property located on Calle Naranjo in San Antonio de Escazú, registered survey plan number SJ 557985-99, the following was stated: a) Based on conversations held with Engineer Luis Araya of the Municipalidad de Escazú, approval had been obtained from Geographer-Director Jorge Mora for the opening of an urban easement (servidumbre de tipo urbano). b) It had obtained approval from MAG, which classified the land as unsuitable for agriculture. c) It had all utilities. d) Five dwellings had been constructed to 80% completion. e) Authorization was granted to approve the land use for construction and conversion into a condominium, as stipulated in Article 4 of the GAM, provided that the access road was brought into compliance with the minimum finishing requirements imposed by the Municipality and that approximately 300 meters of stormwater piping from the project was connected to the existing sewer system, which was to be coordinated with the Municipality’s Public Works Department. f) In addition, a minimum area of 200 square meters per condominium, a density of 300 inhabitants per hectare, a maximum height of 12 meters or 3 stories, and site coverage (cobertura) not exceeding 70% were recommended (folio 239 of the principal record, fourth proven fact).

The developer required more than the decision of the INVU Board of Directors, in Article IV, subsection 4), item a), of the minutes of ordinary session number 5071 of 28 de marzo del 2001, granting approval to the plans submitted by the company (tenth proven fact). Thus, there is no doubt that a municipal building permit was necessary to carry out the development. Therefore, the endorsement or authorization from INVU was not sufficient, even though it had granted compliant land-use authorization or approved the plans (fourth, eighth, and tenth proven facts); the building permit was an essential and fundamental requirement. For this reason, it was amply established that the petitioner company was never granted such authorization to build, because it either lacked required documentation or had not satisfied the prerequisites and requirements necessary for its issuance.

In this respect, proven facts 03, 15, and 24 through 30 are conclusive, as they clearly informed the petitioner that the land use proposed for developing a condominium project under the residential horizontal-property regime on its property located in San Antonio de Escazú, registered survey plan number SJ 557985-99, was not accepted because the lot in question was located in an agricultural containment zone (zona de contención agrícola) (Art. 4 and 4.1 of the latest amendment to the GAM) (folio 23 of the administrative licensing file for the condominiums). In addition, in response to the plaintiff’s repeated and continual applications for a building permit and plan approval, it was informed that, according to the land-use authorization submitted, the properties were located in an agricultural zone and therefore a condominium could not be developed in that sector, since the property was registered as a condominium (official letter number DU-1099-2007-EXTERNO of 09 de octubre del 2007, issued by Engineer Federico Flores Naranjo of the Urban Development Department, in file 357-07).

This situation was subsequently repeated and reiterated in official letter number PDT-136-08-INTERNO of 28 de abril del 2008, in which the Territorial Development Process of the Municipalidad de Escazú informed the plaintiff, in connection with building-permit application number 357-07 in the name of Distribuidora Comercial BMW S.A., that the application had been denied and that, accordingly, it was granted 10 business days to cure those deficiencies; the letter also clarified that the regulatory plan for that canton had been in force since 2005 (folios 670 through 671 of the administrative record, proven fact 19). This denial was repeatedly restated in proven facts 24 through 30, which extensively set forth the reasons given by the Escazú municipal government for refusing to grant the building permit and approve the plans. It stated that the condominium had been built without a municipal license; that, pursuant to provision 80 of the Código Municipal, the plaintiff had failed to submit all the requirements demanded for that purpose in official letter number DU-1099-2007 EXTERNO, and therefore the requested license could not be granted and the alleged affirmative administrative silence (silencio positivo) could not be applied (folios 777 through 780 of the administrative record, proven fact 24); and that, according to the land-use authorization submitted, the properties were located in an agricultural zone and therefore a condominium could not be developed in that sector, because the property was registered as a condominium in an agricultural buffer zone (zona de amortiguamiento agrícola) (proven facts 26 and 27).

The foregoing reasoning was upheld by the Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, in ruling number 1490-2009, issued at 11:20 hours on 31 de julio del 2009, acting as the nonhierarchical appellate authority in deciding an appeal (recurso de apelación) filed by the plaintiff against the decision adopted by the Council of the Municipalidad de Escazú in session number 118, minutes 161 of 28 de julio del 2008, decision AC-316-08. This reasoning was reiterated in official letter number PDT-384-09-INTERNO of 08 de octubre del 2009, in which Architect Garrett Cotter Alfaro, Coordinator of the Territorial Development Process of the Municipalidad de Escazú, informed Corporación Mercantil BMW S.A. that, pursuant to Article 4 of the Plan Regional de Desarrollo Urbano (GAM), published in La Gaceta number 66 of 07 de abril de 1997, a special protection zone (zona especial de protección) had been established, identified in the municipal government’s regulatory plan as the “Zona de Amortiguamiento Agrícola” and “Zona Protección Cerros de Escazú.” Accordingly, its project was not permitted because it was a condominium and/or urban development (urbanización), and the land-use authorization issued by INVU could not be used to approve those condominiums, which had been built without a construction license (folios 181 through 182 of the judicial record, proven fact 30).

In light of this, it must be determined whether there are grounds to annul the challenged administrative acts because they do not comply with the legal system (ordenamiento jurídico). Such a conclusion cannot be accepted, because the condominium project is indeed located within a special protection zone of the GAM, in the Zona de Protección Cerros de Escazú, as provided by the applicable regulations. In this regard, Reglamento 3332 of 26 de abril de 1982, of the Plan Regional de Desarrollo Urbano, Gran Area Metropolitana, which governs special construction areas and was issued by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, clearly states in its first article that “An Urban-Planning Control Area (Área de Control Urbanístico) is hereby established, to which the provisions of this Decree shall apply and which shall consist of the districts of the provinces of San José, Alajuela, Heredia and Cartago listed below, provided that the Municipal Governments have not enacted their own Planning and Urban Development Regulations pursuant to Article 169 of the Constitución Política and Article 15 of the Ley de Planificación Urbana.” The second provision states that “Within the ‘Área de Control Urbanístico’ delimited above, a ‘Zona Especial de Protección’ is hereby established pursuant to Article 25 of Ley de Planificación Urbana number 4240, and a ‘Zona de Crecimiento Urbano’ is established in accordance with the plans published as annexes to this decree, the originals of which may be consulted at 1NVU, MIDEPLAM, and the corresponding Municipalities.” The third article, for its part, provides that “The Zona Especial de Protección shall be used predominantly for agriculture and shall be subject to the following regulations: 3.1 Within this zone, urban developments and urban easements shall be permitted only in the expansion areas of the urban grids of district seats.

The expansion area shall be the space extending to a radius of two hundred meters, measured from the end of the urban quadrant (cuadrante urbano), in accordance with the demarcation carried out following the entry into force of this Decree. The properties must be adequately connected to the existing urban road system. An urban quadrant is defined as the grid-pattern system of cities where most goods and services, the road structure, and its immediate area of influence are located. This definition also includes urban areas in accordance with Ley de Planificación Urbana number 4240. 3.2 INVU and the Municipalities may deny a permit to develop an urbanization when they consider that the proposed urbanization would not produce organic urban expansion or that it would be premature because it seeks growth greater than that demanded by the needs of the local population. For that purpose, INVU may deny permits to develop or subdivide on the basis of the applicable legal provisions of Ley de Planificación Urbana. 3.6 The Municipality shall deny construction permits for lots whose segregation (segregación) has not been authorized or whose use does not conform to these regulations.” Section 4 further establishes that “In the Special Protection Zone, only the following construction shall be permitted: 4.1 One dwelling per property for use by the owner or owners, and other structures necessary for the use or servicing of the properties. 4.2 Activities directly related to local agricultural and livestock activity. 4.3 Government services and national and municipal network infrastructure, such as electricity, water, oil-pipeline, and telecommunications networks. 4.4 Country clubs, provided that they do not include permanent housing; hotels; local religious, commercial, and professional services; private educational establishments; and international organizations.

The activities governed by this subsection shall be permitted provided that they meet the following requirements: 4.4.1 Location fronting public streets that have all utilities. 4.6.-Where land has low agricultural suitability, lacks forestry suitability, or does not require tree planting to address soil-stabilization problems, as determined in both respects by the Ministry of Agriculture and Livestock; does not present runoff problems, according to an opinion of the Ministry of Environment and Energy; would not, through its development, harm aquifers susceptible to contamination, according to an opinion issued by SENARA; is not vulnerable to natural hazards, as certified by the National Emergency Commission; and meets all other requirements established by the applicable national or municipal regulations, it may be developed as an urbanization to help reduce the country’s housing deficit.” In turn, section 5 provides that “The areas created as protective zones under Decrees number 6112-A dated 23 de junio de 1976, published in ‘La Gaceta’ number 136 of 17 de julio de 1976, and those created by Decree number 13583 VAH-OFIPLAN, dated 03 de mayo de 1982 and published in ‘La.Gaceta’ number 95 of 18 de mayo de 1982, which appear in the Regional Urban Development Plan published in ‘La Gaceta’ number 119 of veintidós, de junio de mil novecientos ochenta y dos, shall remain protective zones; namely, La Carpintera, Tiribí, Cerros de Atenas, Cerro de Las Palomas and Cerros de Escazú, Loma San Antonio (Tirrases), and Loma Salitral, together with the portion between the northern boundary of the latter and the ‘carretera intercantonal’ project, designated for public institutional use and as a buffer zone (zona de amortiguamiento) for the protection of Loma Salitral.

All these zones shall be subject to the following regulations: 5.1 No new urbanizations shall be developed within them; and 5.2 Nor shall subdivisions (fraccionamientos) resulting in parcels smaller than five hectares be permitted, unless the property is placed under the forestry regime, in which case the minimum lot size shall be that established by the Ministry of Agriculture and Livestock.” Likewise, section 6 of said regulations provides that, in special forest-protection zones, only the following shall be permitted: “6.1 One dwelling per property for use by the owner or owners, and other structures necessary for the use or servicing of existing properties. 6.2 Structures related to local agricultural activity. 6.3 Country clubs on land measuring no less than five hectares and with building coverage not exceeding ten percent.” These regulations, and the status of the property, were corroborated by engineer Cristian Boraschi and geologist Michelle Arias of the Municipalidad de Escazú, as established by proven facts 34, 35, and 36; they stated conclusively and with supporting evidence that the land on which the condominiums were developed does, in fact, form part of an agricultural buffer zone, as provided by the aforementioned regulations.

In addition, section 4.1 of decree 25902 was violated; it provides that, in the special protection zone, only one dwelling per property for use by the owner or owners, together with other structures necessary for the use or servicing of the property, shall be permitted, meaning that one dwelling may be built on each lot. Thus, as stated in official letter number PDT-1011-2016 of 11 de mayo del 2016, issued by Engineer Cristian Boraschi González, Head of the Territorial Development Process, he informed Licenciado Carlos Herrera Fuentes of the Legal Affairs Process as follows: a) The residential condominium project developed by Distribuidora Comercial BMW S.A does not have a construction permit for the consolidation of the existing infrastructure. b) Because of a land-use (uso de suelo) issue, this project cannot be approved, since condominiums are nonconforming uses (usos no conformes) in the zone where the property is located, as only one single-family dwelling per property is permitted. c) This zone is not included in the regulatory plan (plan regulador) of the Municipalidad de Escazú. d) Pursuant to article 02 of Plan Gam, urbanizations and condominiums are nonconforming uses in this zone; consequently, the project cannot be approved because it is a condominium. e) The regulatory plan of the Municipalidad de Escazú entered into force in the year 2005 through its publication in the Official Gazette La Gaceta number 24 of 03 de febrero del 2005. f) In Escazú, Plan Gam governs the Agricultural Buffer Zone, also known as the Special Protection Zone (folio 701 of the record, proven fact 35).

Accordingly, given this clear regulatory basis, it is established that the location of the condominiums is an agricultural zone, is a high-risk area for construction, and is unsuitable for this type of development. These circumstances are consistent with proven fact 35, in which the Escuela Centroamericana de Geología de la UCR, while providing specialized services through its Soil and Rock Laboratory, issued a report in the year 2012 concerning the stability and probability of landslides in the Río Cruz watershed, stating as follows: a) The Río Cruz watershed encompasses the micro-watersheds of the Lajas and Higuerones streams, several unnamed streams, and the Río Cruz, and includes Cerros de Tapezco and Bandera, as well as several communities in the canton of Escazú. b) Land located in areas designated for development (several communities in the Cantón de Escazú) may be used provided that the routine studies required to obtain construction permits are completed; areas classified as Controlled Development must undergo routine studies and hazard assessments by qualified professionals to demonstrate that the land is safe for construction and/or to ensure that the necessary measures are taken to secure its stability.

Areas designated for conservation comprise zones having a high to very high probability of landslides, zones affected by soil creep and/or landslides, and zones that may generate or facilitate the downward movement of mud and rocks; for this reason, the use of these areas for human activities is not recommended (folios 672 through 677 of the judicial record). Consequently, in view of the foregoing, the petitioner is incorrect in asserting that it met all requirements for construction, for obtaining the construction permit, and for obtaining the approval stamp (visado) on the plans, and that official letter number DAT-893/99-U-066 of 05 de noviembre de 1999, issued by technical adviser and architect Carlos Montero Méndez of INVU (proven fact four), was sufficient to undertake its condominium project; the claims for annulment are therefore denied. With respect to the argument that the Municipalidad de Escazú has not defined the urban quadrants so that, pursuant to section 3.1 of Regulation 3332 of 26 de abril de 1982, Regional Urban Development Plan, Gran Area Metropolitana, urbanizations and urban-type easements (servidumbres) may be permitted in the expansion areas of the quadrants of district seats, that argument cannot be accepted.

As shown at folio 744 of the record, the record contains a map of the Escazú urban quadrant, and the petitioner has not demonstrated that it is located within an expansion area of the quadrants of the district seats (the record). Likewise, the regulatory plan clearly establishes the urban quadrants, as shown in article 14.7 thereof, which provides: “14.7. Definition of urban quadrants. For purposes of article 40 of Ley de Planificación Urbana, the quadrants of the three districts are defined as follows: 14.7.1. Escazú urban quadrant: The area between streets 8 and 5ª and avenues 9 and 12. 14.7.2. San Rafael urban quadrant: Blocks to the east and west, respectively, of the San Rafael plaza, including the plaza itself. 14.7.3. San Antonio urban quadrant:. All blocks surrounding the Church, including the park.” The action must therefore be dismissed.

II.3- DEFENSES: Since the respondent did not raise any defenses on the merits, standing, interest, and legal entitlement, as substantive prerequisites of the claim, are reviewed sua sponte. It is found that the claimant lacks legal entitlement because, in accordance with the cited regulations and the factual grounds set forth, the claimant does not have the legal entitlement invoked in support of its claims. On the contrary, the action brought must be denied, and no nullity has been found in the challenged acts. Upon review of interest, it is found that there is a current interest in this claim, since it is relevant for the claimant to bring it in view of the denials of the requested construction permits. With respect to active standing (legitimación activa), the claimant does have standing to bring the action because, when the events occurred, it was the owner of the properties in question and the developer of the condominium. For its part, Municipalidad de Escazú has passive standing (legitimación pasiva) to be sued because it is the entity before which all the administrative proceedings challenged in this case were initiated.

• III)COSTS: In accordance with Articles 119, 193, and 194 of the Código Procesal Contencioso Administrativo, this case must be decided by ordering the claimant to pay both categories of costs (ambas costas), pursuant to the general principle that costs are awarded against the losing party and because the circumstances permitting exemption from such payment under Article 194 of the cited Code are not present in this case.

THEREFORE:

Having reviewed sua sponte the substantive prerequisites of the claim, the Court finds that the parties have active and passive standing, as well as an interest in the action, and determines that the claimant lacks legal entitlement; consequently, this claim is dismissed in all respects. Both categories of costs shall be borne by the claimant. LET NOTICE BE SERVED.

Carlos Espinoza Salas Otto González Vílchez Adolfo Fernández Loaiza Ordinary proceeding (proceso de conocimiento).

Claimant: Distribuidora Comercial BMW S.A.

Against: Municipalidad de Escazú.

Nº 49-2016 Nº 49-2016 TRIBUNAL PROCESAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN PRIMERA. II Circuito Judicial. San José, a las catorce horas del diez de junio del año dos mil dieciséis.- Proceso de conocimiento, interpuesto por la empresa Distribuidora Comercial BMW S.A, cédula jurídica número 3-101-99561 , representada por sus apoderado especial judicial Ulysses Calderón González, carné de abogado número 6184, en contra de la Municipalidad de Escazú, representada por los Licenciados Patricia Chaves Bermúdez, carné de abogado número 9380 y el Licenciado Carlos Alberto Herrera Fuentes, carné de abogado número 13322. Tramitado bajo el expediente número 10-000867-1027-CA.

RESULTANDO

I.Con el presente proceso de conocimiento se acciona con el objeto de declarar la nulidad del acuerdo adoptado por el Consejo Municipal en la sesión ordinaria número 118, acta 161 del 28 de julio del 2008, acuerdo AC-316-08. La nulidad de la resolución de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, de las 11:20 horas del 31 de julio del 2009, como jerarca impropio, ordenar a la Municipalidad de Escazú otorgar el permiso de construcción. Requiere la nulidad del oficio número VM-009-10 del 18 de enero del 2009, del Departamento de Proceso de Catastro y Valoraciones de la Municipalidad de Escazú y el otorgamiento del visado de planos gestionado el día 15 de diciembre del 2009 ante el Departamento de Proceso de Catastro y Valoraciones de la Municipalidad de Escazú. Finalmente, solicita condenar a la demanda al pago de ambas costas del proceso (folios 1 al 44, del 341 al 343, y del 678 al 680 del expediente judicial).

II. Conferido el traslado de rigor, la demandada se opuso a la presente acción (folios 117 al 147 de los autos)

III.Si bien la accionada había formulado el proceso tramitado bajo el expediente número 09-2869-1027-CA, el cual se había acumulado al presente, posteriormente desistió de dicha demandada, lo cual se declaró así mediante resolución de las 15:55 horas del 16 de diciembre del 2014 (los autos).

IV.Que el presente proceso se declaró de trámite muy complejo, conforme con el artículo 111 del Código Procesal Contencioso Administrativo y la sentencia se ha dictado conforme al ordinal 47 de su reglamento, toda vez que se trata de un proceso con abundante prueba documental que analizar y conlleva el análisis de aspectos jurídicos de relevancia en materia urbanística.

V.Por resolución de las nueve horas del diez de mayo en curso con interrupción del término para el dictado del fallo se reabrió el proceso y se requirió de prueba para mejor y se reabrió el juicio el día 20 de mayo en curso (folio 690 del principal).

VI.En los procedimientos se han observado las prescripciones legales de rigor, y no se observan vicios u omisiones susceptibles de producir nulidad de lo actuado o indefensión a las partes. Se dicta esta resolución previa deliberación, dentro del término de ley y por unanimidad.

Redacta el juez Espinoza Salas; y C O N S I D E R A N D O I)- SOBRE LOS HECHOS: I.1)- HECHOS PROBADOS: Se tienen por demostrados los siguientes hechos de interés para la resolución de este asunto, por ser contestes con los elementos de convicción que en su apoyo se citan: 1) Mediante resolución número 622-98 MINAE, del Ministerio de Ambiente y Energía, de las diez horas del dos de julio de 1998, se le otorga a la actora para su proyecto de condominios concesión de aprovechamiento de agua para su finca inscrita en el partido de San José, matrícula de Folio Real número 243.271-000 (folios 43 al 45 del numerado línea 99 016 del 15 de febrero de 1999, el arquitecto Luis Araya Padilla, del Departamento de Ingeniería de la Municipalidad de Escazú, le alineamiento es de nueve metros de la línea de centro de calle hacia adentro paralelo a los vértices 1-2-3-4-5-6, lo anterior implica 4.50 metros de ancho para la calzada vehicular, 2.50 metros para acera y 2.00 metros de antejardín, y le informa que si hay disponibilidad de agua potable para una vivienda y no hay disponibilidad de alcantarillado sanitario (folios 102 y 103 del expediente administrativo de patente de los condominios).

• 3)Por oficio número OF.ING.265-99 del 30 de junio de 1999, se le expresa a la actora por parte del Arquitecto Luis Araya de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Escazú, que no se acepta el uso de suelo destinado a desarrollar un proyecto de condominios bajo el régimen de propiedad horizontal residencial, propiedad ubicada en San Antonio de Escazú, plano catastrado número SJ 557985-99, porque el lote en cuestión se encuentra en zona de contención agrícola (art. 4 y 4.1 de la última reforma al GAM) (folio 23 del expediente administrativo de patente de los condominios).
• 4)Por oficio número DAT-893/99-U-066 del 05 de noviembre de 1999, expedido por el asesor técnico, arquitecto Carlos Montero Méndez, del INVU, le expresa al señor Carlos Solano Zúñiga, en su condición de apoderado generalísimo de la actora, que en atención a su oficio fechado 04 de noviembre de 1999, en el cual solicita el visto bueno para la construcción de un condominio de baja densidad en la propiedad ubicada en Calle Naranjo de San Antonio de Escazú, plano catastrado número SJ 557985-99, le expresan lo siguiente: a) Que de acuerdo con conversaciones realizadas con el Ingeniero Luis Araya de la Municipalidad de Escazú cuenta con el visto bueno por parte del Director Geógrafo Jorge Mora para la apertura de una servidumbre de tipo urbano. b) Cuenta con el visto bueno del MAG donde califica el terreno como no apto para la agricultura. c) Cuenta con todos los servicios. d) Existen cinco viviendas construidas en un 80%. e) Autoriza dar el visto bueno de uso del suelo para la construcción y transformación a condominio, conforme lo estipula el artículo 4 de la GAM, siempre y cuando se ajuste la calle de acceso a los requisitos mínimos en cuanto a acabados que la municipalidad exija, así como la conexión de aproximadamente 300 metros de tubería pluvial de este proyecto al alcantarillado existente lo cual deberá coordinar con el Departamento de Obras de la Municipalidad. f) Además, se recomienda un área mínima de 200 metros cuadrados por condominio, densidad de 300 habitantes por hectárea, altura máxima de 12 metros o 3 pisos y cobertura no mayor del 70% (folio 239 del principal).
• 5)Mediante oficio número DAT-1125-99 del 15 de diciembre de 1999, la Dirección de Urbanismo del INVU, le expresa a la actora, que debe tramitar ante la Municipalidad el cambio de uso de suelo, al ser dichos entes territoriales los encargados de la planificación local de territorios (folio 107 del expediente administrativo de patente de los condominios).
• 6)Por oficio número PU-C-D-431-2000 del 24 de octubre del 2000, expedido por el señor Miguel Wong Sánchez, en su condición de Director de Urbanismo de la Municipalidad de Escazú, le expresa al actor que no puede aplicarse el uso otorgado mediante oficio DAT-893-99-U066 del 05 de noviembre de 1999, debido a que se trata de una zona fuera del GAM (folio 260 del expediente administrativo de patente de los condominios).
• 7)Por memorándum del 06 de noviembre del 2000, dirigido a la Unidad Legal de Urbanismo, la Dirección de Urbanismo del INVU, expresa lo siguiente: a) Que mantienen el criterio externado en el oficio PU-C-D-431-2000, en el sentido de que no procede la aprobación de los planos correspondientes al Condominio Horizontal Residencial Vistas del Río, Calle Naranjo, toda vez que al estar ubicado en una zona especial de protección del GAM, la utilización del suelo se rige por los cánones establecidos en el Decreto número 25902 de 1977. b) El oficio DAT-893-99-U066 del 05 de noviembre de 1999, dirigido al señor Carlos Solano, se basó en otros elementos, en un decreto derogado hace más de tres años, en el que se requería el visto bueno del MAG, para calificar la aptitud o no del terreno para la agricultura, además en ese mismo decreto lo que se permitía era únicamente la construcción de multifamiliares, por lo que dicho criterio carece de base legal que lo sustente y es nulo. c) En el decreto 25902, ordinal 4.1 se indica que en la zona de especial protección sólo se permitirán una vivienda por finca para uso del propietario o de los propietarios y otras construcciones necesarias para uso o servicio de la finca, por lo que puede construir una vivienda por cada lote (folios 193 al 194 del número PU-C-D-054-2001 del 07 de febrero del 2001, el señor Director de Urbanismo del INVU, le expresa al señor Carlos Solano Zúñiga, en su condición de apoderado generalísimo de la actora, que se anula el oficio número DAT-893/99-U-066, y que sólo se permitirá un desarrollo de tres unidades de edificios multifamiliares en condominio vertical, con un máximo de cinco unidades habitacionales por unidad. Que el área restante de la finca SJ-557985/99 resultante de la ubicación de dichos edificios se establecerá un área común de uso de los condominios restantes, que cada unidad mutifamiliar podrá ser divisible verticalmente y como se ha detectado corresponderá a un máximo de cinco condominios por unidad multifamiliar. Que la cobertura de toda la propiedad no excederá a un 10% del área del lote. Que la altura de las unidades multifamiliares no excederá tres pisos por cada una, que se establecerá una calle de uso privado para los condóminos (folios 240 al 241 ibid). 9) Por circular número 01-2001 del 08 de marzo del 2001, el señor Director de Urbanismo del INVU, le expresó a las Municipalidades del País, que podrán emitir certificados de usos de suelo, aquellos entes territoriales que cuenten con un plan de regulador vigente y un Departamento de Ingeniería con un profesional a cargo, para las demás lo dará la Dirección de Urbanismo del INVU, hasta que cuenten con un reglamento para hacer los certificados de uso del suelo o cuenten con un plan regulador vigente y las demás condiciones administrativas señaladas (folio 743 del subjúdice). 10) Que la Junta Directiva del INVU, dispuso en el artículo IV, inciso 4), punto a) del acta de la sesión ordinaria número 5071 del 28 de marzo del 2001, que se acoge el recurso de apelación interpuesto por el señor Carlos Solano Zúñiga en representación de la empresa Distribuidora Comercial BMW y se autoriza a la Unidad de Visado y Catastro de la Dirección de Urbanismo para que proceda con el visado de los planos que presente la empresa, en el entendido que los mismos deben cumplir con los requerimientos técnicos que se les ha indicado en el oficio PU-C-D-054-2001 del 07 de febrero del 2001 (folios 464 al 466 del circular número 02-2001 del 16 de abril del 2001, el señor Director de Urbanismo del INVU, le expresó a las Municipalidades del País, que deja sin efecto la circular 01-2001 del 08 de marzo del 2001, expresando que las Municipalidades tienen la potestad de emitir certificados de usos de suelo de acuerdo a su competencia en el caso de ayuntamientos que posean plan regulador vigente y estén incluidas dentro del decreto de la GAM (folios 741 al 742 ibid). 12) Mediante acuerdo número 59 del 17 de diciembre del 2004 y Publicado en la Gaceta número 54 del 17 de marzo del 2005, la Municipalidad de Escazú adoptó el plan regulador de ordenamiento territorial, el cual expresa lo siguiente: a) Que sustituye el texto que el Plan Regional de la Gran Area Metropolitana (Decreto ejecutivo número 13583 y el 25902 señalaron para el cantón de Escazú, con excepción del área de protección agrícola definida por dicho plan (ordinal tercero). b) Que a partir de la entrada en vigencia del Reglamento, la Municipalidad contará con un plazo máximo de tres meses de plazo para iniciar la emisión del Certificado de Uso de Suelo de acuerdo con los parámetros del plan regulador en esta materia (folios 698 al 740 del principal). 13) El día 04 de diciembre del 2006, la actora solicitó visado y permiso de construcción de las fincas 30281-030282, 030283, 030284, 030285, 030286, 030287, 030288, 30289 y 444723 (folios 587 al 589 del enero del 2007, se le autoriza por el Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad de Escazú a la actora para su proyecto de condominios, el desfogue pluvial (folio 589 del expediente administrativo). 15) Por oficio número DU-1099-2007-EXTERNO del 09 de octubre del 2007, el Ingeniero Federico Flores Naranjo del Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Escazú, dentro del expediente 357-07, le expresa a la actora que no cumple con lo siguiente: a) certificación literal de registro de las propiedades. b) planos catastrados visados. c) De conformidad con el uso de suelo aportado, las propiedades se ubican en una zona agrícola, por tanto no puede desarrollar un condominio en dicho sector, ello así porque la finca se encuentra inscrita como condominio. d) Indicar detalle de localización del trabajo en el sitio y alineamiento municipal. e) Visto bueno del Ministerio de Salud en planos constructivos. f) Visto bueno del ICAA. g) Nota autenticada donde todos los propietarios autorizan la construcción. h) Aportar requisitos de movimientos de tierra. i) Indicar los retiros del nacimiento intermitente. j) Indicar en planos constructivos la acera a construir. Y se le otorgan 10 días hábiles para cumplir y aclarar, caso contrario se archivará el expediente (folios 629 al 631 del expediente administrativo). 16) Por escritos del 25 de octubre del 2007, la promovente le expresa al Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Escazú, lo siguiente: a) Que en cuanto al uso del suelo, acorde a la ley 8220, se adjunta copia de recibido de que la solicitud de uso de suelo se encuentra en trámite ante la Municipalidad de Escazú. b) Que los planos fueron otorgados e inscritos en el Registro Nacional de la Propiedad con anterioridad a la promulgación del plan regulador, así como catastrados y aprobados por el INVU de conformidad con la excepción contenidos en el artículo 5.3.5 del Plan de Regulador vigente. c) El inmueble se encuentra dentro de la zona agrícola de amortiguamiento, expresamente excluida del plan regulador del cantón de Escazú, según lo dispuesto en el artículo 15 del plan regulador, y así regulado por los decretos número 25902 y el 33757. Por lo que solicita extender el visado de los planos (folios 633 al 641 del dirigida por el representante de la actora al Despacho del Alcalde Municipal, le solicita resolverle la gestión del permiso de construcción solicitado mediante El día 10 de abril del 2008, el señor Tayron Quesada, ante el Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Escazú, solicita retirar el expediente completo número 357-07 a nombre de la actora (folio 645 del expediente administrativo).
• 19)Por oficio número PDT-136-08-INTERNO, del 28 de abril del 2008, el Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú, se le expresa a la actora, que en relación con su solicitud de permiso de construcción número 357-07 a nombre de la sociedad Distribuidora Comercial BMW S.A, que su solicitud se denegó y en mérito de ello se le otorgaron 10 días hábiles para subsanar tales defectos y se aclara que el plan regulador de dicho cantón se encuentra vigente desde el 2005 (folios 670 al 671 del expediente administrativo).
• 20)Por resolución número DAME-064-2008 del 06 de mayo del 2008, se resuelve con lugar el recurso de queja interpuesto por la actora en contra de los funcionarios del Departamento de Desarrollo Urbano por dilación en el dictado de la resolución a la solicitud de licencia constructiva (folios 679 al 682 del expediente administrativo).
• 21)Por oficio número PDT-191-08-INTERNO del 29 de mayo del 2008, se le expresa a la actora por parte del Proceso de Desarrollo Territorial que el expediente de solicitud de permiso de construcción número 357-07 de setiembre del 2007 fue retirado y reingresado, por lo que adquiere un nuevo consecutivo, quedando en trámite anterior sin efecto y pierde interés por el nuevo ingreso que consta en el expediente de solicitud de licencia de construcción número 157-08 (folios 699 al 700 del expediente administrativo).
• 22)Por oficio número PDT-565-08-EXTERNO del 29 de mayo del 2008, se le expresa a la actora por parte del Proceso de Desarrollo Territorial que la solicitud de permiso de construcción número 357-07 de setiembre del 2007 no tiene interés y fue retirada, y además no se aportaron los planos catastrados debidamente visados por el Proceso de Catastro, ni se eliminó del Registro Público de la Propiedad la figura de condominio, por lo que se mantiene en firme lo indicado en el oficio DU-1099-2007-EXTERNO del 09 de octubre del 2007 y no se puede otorgar la licencia de construcción 357-07 (folios 705 al 706 del expediente administrativo).
• 23)Por oficio número PDT-599-08-EXTERNO del 11 de junio del 2008, se le expresa a la actora por parte del Proceso de Desarrollo Territorial que se ordena el archivo definitivo de la solicitud de permiso de construcción 357-07, el cual es recurrido mediante recurso de apelación por la actora (folios 736 al 771 del expediente administrativo).
• 24)Por dictamen de la Comisión de Asuntos Jurídicos número C-AJ-31-08 del 21 de julio del 2008, se rechaza el recurso de apelación en el cual la promovente expresa que el decreto ejecutivo número 33757 es vinculante para la Municipalidad de Escazú pues el plan regulador aún no se encontraba firme, resolviéndose que el condominio construido se hizo sin licencia municipal, que según el ordinal 80 del Código Municipal expresa que la actora no cumplió con la entrega de todos los requisitos exigidos al efecto por el oficio número DU-1099-2007 EXTERNO, por lo que no se podía otorgar la licencia peticionada, ni aplicar el silencio positivo alegado (folios 777 al 780 del expediente administrativo).
• 25)Que el Concejo Municipal de la Municipalidad de Escazú, en sesión ordinaria número 118, acta 161 del 28 de julio del 2008, acuerdo AC-316-08, expresó lo siguiente: acoger el dictamen número C-AJ-31-08 de la Comisión de Asuntos Jurídicos, las cuales hace suyas este Concejo, en mérito de lo cual rechaza el recurso de apelación formulado por el señor Carlos Solano Zúñiga en representación de la empresa Distribuidora Comercial BMW S.A, contra el oficio número PDR-599-08 externo del 11 de junio del 2008 del Proceso de Desarrollo Territorial de esta Municipalidad, al no haber entregado los documentos o requisitos que le fueron prevenidos mediante el oficio DU-1099-2007 de 09 de octubre del 2007, por lo que se archiva su solicitud (folio 755 del tomo octavo del expediente administrativo del proceso de desarrollo territorial).
• 26)Por oficio número PDT-478-2008-EXTERNO del 09 de octubre del 2008, el Ingeniero Roberto Fernández Brook del Proceso de Desarrollo Territorial, dentro del expediente 157-08, le expresa a la actora que no cumple con lo siguiente: a) certificación literal de registro de las propiedades. b) planos catastrados visados. c) De conformidad con el uso de suelo aportado, las propiedades se ubican en una zona agrícola, por tanto no puede desarrollar un condominio en dicho sector, ello así porque la finca se encuentra inscrita como condominio. Y se le otorgan 10 días hábiles para cumplir y aclarar, caso contrario se archivará el expediente (folios 683 al 685 del expediente administrativo). 27 ) Mediante oficio número VM-009-10 del 18 de enero del 2009, el Departamento de Proceso de Catastro y Valoraciones de la Municipalidad de Escazú, denegó la solicitud PCGV-792-2009, con el objeto de visar los planos del Condominio Vistas del Río, expresando que los planos catastrados son fincas filiales en condominio, uso no conforme con la zona de amortiguamiento agrícola (folios 1 al 44 de los autos, así como expediente administrativo).
• 28)El Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, mediante resolución número 1490-2009, de las 11:20 horas del 31 de julio del 2009, conociendo como jerarca impropio de un recurso de apelación formulado por la actora en contra del acuerdo tomado por el Consejo de la Municipalidad de Escazú número 118, acta 161 del 28 de julio del 2008, acuerdo AC-316-08, expresó lo siguiente: a) Tuvo por no probado que la Distribuidora Comercial BMW S.A. haya cumplido, dentro del trámite de permiso de construcción Nº 357-07, con todos los requisitos prevenidos en el oficio DU-1099-2007-EXTERNO del nueve de octubre de ese mismo año. b) Si la empresa sí obtuvo de un órgano de la Administración -Dirección de Urbanismo del INVU-, un acto administrativo que certifica que sí le es posible levantar los condominios que le interesan, según las disposiciones que ahí mismo se establecieron.- Por eso, si aún hoy día el inmueble no está comprendido dentro del plan regulador de Escazú, y ya el INVU emitió su criterio en firme sobre el uso del suelo que puede dársele a aquél, la Municipalidad no tendría más alternativa que acudir a la estrados judiciales, a pedir su nulidad, lo que podría hacer mientras el acto surta efectos y pretenda ser utilizado por el administrado. c) En autos no consta que efectivamente se hayan presentado los planos de catastro debidamente visados, y tampoco hay evidencia de que se indicaran cuáles eran los retiros del nacimiento intermitente de aguas que hay en la propiedad, según se le requirió; por eso, no resulta cierta la afirmación del recurrente, en el sentido de que ya había cumplido con todos los documentos e información que se le pidió en el oficio DU-1099-2007 EXTERNO. d) Es cierto que la Municipalidad tardó varios meses en revisar la solicitud, sin embargo, ésta estaba incompleta y tampoco se terminó de corregir con lo faltante durante todo ese lapso; por eso, no resultaba posible otorgar la licencia y eso fue lo que se dispuso, cuando se ordenó el archivo de la solicitud. e) En primer término, cabe recordar que de conformidad con las normas que invoca el propio recurrente, en esta materia no basta el transcurso del plazo previsto en la norma -un mes-, pues para que opere el silencio positivo se requiere sobre todo, que la gestión planteada haya cumplido todos los requisitos legales. Por otra parte, debe recordarse que esta figura no es aplicable en materia urbanística, pues ésta involucra variables ambientales que impiden tener por autorizada la gestión, ante la falta de respuesta oportuna del órgano competente. f) Este órgano colegiado no encuentra defecto alguno en la fundamentación del acto que denegó la solicitud 357-07.- El oficio PDT-599-08-EXTERNO del once de junio del dos mil ocho, explica con claridad cuáles fueron las motivaciones que dieron lugar al archivo de la petición, a saber el incumplimiento dentro del plazo concedido, de dos de los requisitos que le fueron prevenidos oportunamente. g) Y en cuanto al acuerdo del Concejo Municipal que denegó la apelación interpuesta contra aquel oficio, se encuentra que para resolver, el órgano deliberativo se basó en su totalidad en el dictamen Nº C-AJ-31-08 del veintiuno de julio del dos mil ocho, el que fue acogido en todos sus extremos y que se adjuntó completo con la comunicación del acuerdo al interesado, tal y como la misma parte lo acepta en sus alegaciones.- Ese dictamen, que integra el acto y que constituye su fundamentación, en los términos del numeral 136, inciso 2), de la Ley General de la Administración Pública, contiene una explicación clara de las razones por las cuales se desestima el recurso, sin que constituya defecto alguno que la Municipalidad se haya apegado en un todo al referido dictamen, pues así lo permite la Ley, en la norma antes citada. h) Por lo que confirma el acuerdo apelado y se da por agotada la vía administrativa. (folios 982 al 999 del expediente administrativo).
• 29)Por oficio número PDT-370-09-INTERNO del 22 de setiembre del 2009, del Arquitecto Garrett Cotter Alfaro, Coordinador del Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú, le expresa al Jefe de Asuntos Jurídicos de dicha Municipalidad, lo siguiente: a) El condominio se construyó sin licencia en la zona denominada "Zona Agrícola". b) Según el Reglamento del GAM, no se permiten los condominios en la "zona agrícola". c) El condominio se encuentra debidamente inscrito ante el Registro Nacional. d) El condominio tiene los vistos buenos de las instituciones públicas que tiene relación con las aprobaciones que conlleva este tipo de proyectos, como los del INVU. e) El Tribunal Contencioso Administrativo en el expediente 08-1112-1027-CA, expresó que "(...) la empresa si obtuvo de un órgano de la Administración-Dirección de Urbanismo del INVU-un acto administrativo que certifica que si le es posible levantar los condominios que le interesan, según las disposiciones que ahí mismo se establecieron.- Por eso, aun hoy día el inmueble no está comprendido dentro del plan regulador de Escazú y ya el INVU emitió su criterio en firme sobre el uso del suelo que puede dársele a aquél, la Municipalidad no tendrá más alternativa que acudir a estrados judiciales, a pedir su nulidad, lo que se podría hacer mientras surta efectos y pretenda ser utilizado por el administrado..." (folio 185 al 186 de los autos).
• 30)Por oficio número PDT-384-09-INTERNO del 08 de octubre del 2009, del Arquitecto Garrett Cotter Alfaro, Coordinador del Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú, le expresa a la Corporación Mercantil BMW S.A., que de conformidad con el artículo 4 del Plan Regional de Desarrollo Urbano (GAM), publicado en la Gaceta número 66 del 07 de abril de 1997, se dicta una zona especial de protección, conocida en el Plan Regulador del Ayuntamiento como "Zona de Amortiguamiento Agrícola" y "Zona Protección Cerros de Escazú", su proyecto no es permitido por tratarse de un condominio y/o Urbanización, por lo que el uso del suelo emitido por el INVU no se puede utilizar para dar el visto bueno a dichos condominios, que se construyeron sin la licencia de construcción (folios 181 al 182 del expediente judicial). 31 ) Que el Instituto Nacional de Innovación y Transferencia en Tecnología Agropecuaria, por oficio número DST-351-09 del 11 de diciembre del 2009, informa a la Municipalidad de Escazú, que en relación al plano de Catastro número SJ-557985-99, propiedad de la actora, situado en Calle Naranjo, Distrito de San antonio, cantón de Escazú, no es un parcela agrícola, no tiene un valor agronómico, por lo que no hay oposición de que se haya cambiado de agrícola a residencial por su escaso potencial para el emprendimiento de proyectos comerciales (folios 1 al 44 de los autos, así como expediente administrativo, así como declaración del testigo Cristian Boraschi). 32) El día 15 de diciembre del 2009, por solicitud número PCGV.762-2009, la actora solicita a la Municipalidad de Escazú el visado de los planos número SJ-729699-2001, SJ-729701-2001-SJ, SJ-0729702-2001, SJ-0729703-2001 y SJ-0729708-2001, correspondientes a las fincas del Partido de San José número H-1-30294-F-000, H-1-30292-F-000, H-1-030291-F-000, H-1-030293-F-000 y H-1-030290-F-000 (folios 1 al 44 de los autos, así como expediente administrativo). 33 ) Que la Distribuidora Comercial BMW S.A. era la propietaria de las filiales del partido de San José, San Antonio de Escazú, número F00030281-000, F00030282-000, F00030283-000, F00030284-000, F00030285-000, F00030286-000, F00030287-000, F30288-000, F00030289-000 (posteriormente traspasadas a la sociedad Fidelex Limitada), F00030290-000 (posteriormente traspasada a la sociedad B&B Dos mil Cuarenta Inversiones S.A. , F00030291-000 (posteriormente traspasada a Yajaira Andrea Zumbado Alfaro), F00030292-000 (posteriormente traspasada a la sociedad 3-101-585206). La filial F00030293-000 (posteriormente traspasadas a la sociedad Fidelex Limitada) , la filial F00030294-000 es propiedad de la sociedad Oro del Monte Azul S.A. y posteriormente de la sociedad Majolapa del Oeste S.A. (folios 367 al 390, del 595 al 596 del subjúdice y expediente digital).
• 34)La Escuela Centroamericana de Geología de la UCR, en la prestación de servicios especializados de laboratorio de Suelos y Rocas, emitió un informe del año 2012, respecto a la estabilidad y probabilidad de ocurrencia de deslizamientos en la cuenca del Río Cruz, en el cual indica lo siguiente: a) La cuenca del Río Cruz comprende las microcuencas de las quebradas lajas e Higuerones, de algunas quebradas sin nombre y la de río Cruz, formando parte de la misma los cerros de Tapezco y Bandera, así como varias comunidades del cantón de Escazú. b) Los terrenos ubicados en las áreas designadas para el desarrollo (varias comunidades del Cantón de Escazú) podrán ser utilizados siempre y cuando cumplan con los estudios rutinarios para la obtención de permisos de construcción, las áreas correspondientes con Desarrollo Controlado deberán contar con estudios rutinarios, evaluación de amenazas por profesionales calificados, de manera que se demuestre que el terreno es seguro para la construcción y/o se tomen las medidas necesarias para asegurar su estabilidad. Las áreas que han sido designadas para la conservación, corresponden con la integración de zonas con probabilidad de ocurrencia de deslizamientos de alta a muy alta, zonas con reptación y/o deslizamientos y zonas con posibilidad de generar o que permitan el descenso de lodo y rocas, por esta razón no se recomienda la utilización de éstas áreas para el desarrollo de actividades humanas (folios 672 al 677 del expediente judicial, así como declaración de la testigo Michelle Arias).
• 35)Por oficio número PDT-1011-2016 del 11 de mayo del 2016, el Ingeniero Cristian Boraski González, Jefe del Proceso de Desarrollo Territorial, le expresó al Licenciado Carlos Herrera Fuentes del Proceso de Asuntos Jurídicos, lo siguiente: a) El proyecto residencial de condominios desarrollado por la empresa Distribuidora Comercial BMW S.A, no cuenta con permiso de construcción para la consolidación de la infraestructura existente. b) Por un problema de usos de suelo, este proyecto no es posible de aprobar, debido a que los condominios son usos no conformes en la zona donde se ubica el predio, ya que solamente es permitido una vivienda unifamiliar por finca. c) Esta zona no se encuentra incluida dentro del plan regulador de la Municipalidad de Escazú. d) De conformidad con el artículo 02 del Plan Gam, en esta zona son usos no conformes las urbanizaciones y los condominios, por lo que este proyecto no es viable de aprobar dada su condición de condominio. e) El plan regulador de la Municipalidad de Escazú entro en vigencia en el año 2005, mediante su publicación en el Diario Oficial La Gaceta, número 24 del 03 de febrero del 2005. f) Para la Zona de Amortiguamiento Agrícola o también Zona Especial de Protección, rige para Escazú el Plan Gam (folio 701 de los autos, así como testimonial de Cristian Boraski González).
• 36)Que la Municipalidad de Escazú efectuó un mapa de cuadrantes urbanos (folio 744 del principal, así como testimonial de Cristian Boraski González).

I.2)- HECHOS NO PROBADOS: No demostró la actora :

• 1)Que haya cumplido, dentro del trámite de permiso de construcción Nº 357-07, y dentro de las demás solicitudes de permisos de construcción con todos los requisitos prevenidos en el oficio DU-1099-2007-EXTERNO del nueve de octubre de ese mismo año (los autos).
• 2)Que en los procedimientos administrativos tramitados para obtener permisos de construcción para su proyecto de condominios, la Municipalidad le hubiere conferido algún permiso de construcción (los autos).
• 3)Que no ocupare para su proyecto de condominios con un permiso de construcción (los autos).
• 4)Que el visado de uso del suelo otorgado por el INVU para su proyecto de condominios implicara que no ocupara un permiso de construcción municipal para construir los mismos (los autos).
• 5)Que en el lugar donde se encuentran los condominios no sea una zona agrícola (los autos).
• 6)Que en el lugar donde se encuentran los condominios no sea una zona de riesgo para construir (los autos).
• 7)Que en el lugar donde se construyeron los condominios sea una zona apta para ese tipo de desarrollo (los autos).
• 8)Que el acto administrativo dictados por el Consejo Municipal en la sesión ordinaria número 118, acta 161 del 28 de julio del 2008, acuerdo AC-316-08, la resolución de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, de las 11:20 horas del 31 de julio del 2009, y el oficio número VM-009-10 del 18 de enero del 2009, del Departamento de Proceso de Catastro y Valoraciones de la Municipalidad de Escazú, contengan vicios de nulidad absoluta (los autos).
• 9)Que la Municipalidad de Escazú le deba otorgar para su proyecto de condominios el permiso de construcción (los autos).
• 10)Que la Municipalidad de Escazú le deba otorgar para su proyecto de condominios el visado de planos (los autos).
• 11)Que el inmueble donde se encuentran sus condominios se encuentre dentro del área de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos (los autos).

I.3)- PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: En el juicio oral se ordena como prueba para mejor resolver la documentación admitir la totalidad de los expedientes administrativos: las 8 carpetas del proceso de desarrollo territorial. - Dos tomos de patentes condominios, uno de 176 folios y otro de 377 folios. -Un tomo del INVU compuesto por 226 folios. Del expediente judicial la probanza que consta a folios 63 al 116 y del del 238 al 241.

• II)SOBRE EL FONDO: II.1) SOBRE LAS COMPETENCIAS DE LAS MUNICIPALIDADES Y DEL INSTITUTO NACIONAL DE URBANISMO EN MATERIA DE CONSTRUCCIONES: Al respecto, es fundamental indicar que los ordinales 169 y 170 constitucionales, expresan que "La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal, formado de un cuerpo deliberante, integrado por regidores municipales de elección popular, y de un funcionario ejecutivo que designará la ley.". De igual forma, las Corporaciones Municipales son autónomas (ordinal 170 constitucional). Al respecto, establece el Código Municipal, aprobado mediante ley número 7794 del 30 de abril de 1998, que a tales entes territoriales les corresponde dictar las medidas de ordenamiento urbano (numeral 13). De igual forma, la Ley de Construcciones, número 833 del 02 de noviembre de 1949, establece en su ordinal 74, que "Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente.". a su vez el numeral 81, expresa que "El propietario y el Ingeniero responsable serán responsables de los datos que consten en el proyecto.

La Municipalidad sólo será responsable de los datos de alineamiento y niveles.". De igual forma, la Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, número 1788 del 24 de agosto de 1954, expresa en su ordinal cuarto, que le compete a dicha entidad autónoma "b) Planear el desarrollo y el crecimiento de las ciudades y de los otros centros menores, con el fin de promover el mejor uso de la tierra, localizar las áreas públicas para servicios comunales, establecer sistemas funcionales de calles y formular planes de inversión en obras de uso público, para satisfacer las necesidades consiguientes;". Al respecto, el numeral quinto, dispone que "Artículo 5º.- El Instituto tendrá las siguientes atribuciones esenciales: a) Preparar planos reguladores para todos los conglomerados urbanos de la nación que a juicio de la Institución lo ameriten, y redactar los reglamentos necesarios para su aplicación, la que se hará efectiva a través de las Corporaciones Municipales, previa la aprobación de una ley general de planeamiento de las ciudades; b) Formular planes generales para la construcción e higienización de viviendas o de unidades vecinales; o para la formulación de urbanizaciones, atendiendo a las necesidades, a la gravedad y a la urgencia que presente el problema de la vivienda rural o urbana, en los diversos lugares del país y a las exigencias del urbanismo.

". A su vez, la Ley de Planificación Urbana, número 4240 del 15 de noviembre de 1968, establece en su ordinal 10, que "Corresponden asimismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de control que le asigna el inciso 4) del artículo 7º, las siguiente: 1) Revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos, antes de su adopción por las municipalidades; ". En ese sentido expresa el artículo 15, que "Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.".

De este modo, indica el ordinal 19, que " Cada Municipalidad emitirá y promulgará las reglas procesales necesarias para el debido acatamiento del plan regulador y para la protección de los intereses de las salud, seguridad, comodidad y bienestar de la comunidad.". Sobre ello, regulando respecto a cada una de ellas: a) El uso de terrenos, edificios y estructuras, para fines agrícolas, industriales, comerciales, residenciales, públicos y cualquier otro que sea del caso; las zonas residenciales se clasificarán como unifamiliares y multifamiliares, según la intensidad del uso que se les dé; las zonas unifamiliares se clasificarán, a su vez, de acuerdo con el área y las dimensiones de los lotes que mejor convenga a su ubicación; b) Localización, altura y área de piso de las edificaciones; c) Superficie y dimensiones de los lotes; d) Tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y la cobertura del lote por edificios y estructuras; e) La provisión de espacio para estacionamientos, carga y descarga de vehículos fuera de las calles;". alguna reserva en cuanto a su uso y desarrollo, como en el caso de los aeropuertos, los sitios con importancia histórica o los recursos naturales conservables y las áreas demarcadas como inundables, peligrosas o necesarias al propósito de contener el crecimiento urbano periférico.".

Es por ello, que el artículo 28 expresa que se " Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios. ". Asimismo, concordante con la zonificación. El reglamento precisará las condiciones y requisitos a que deberá sujetarse ese y cualquier otro cambio de uso, lo mismo que la admisión calificada de excepciones o variantes.". De igual forma, el transitorio II expresa que "El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta ley.

Podrá además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta ley. Los preceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ello que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial. ". Por su parte, mediante Reglamento 3332 del 26 de abril de 1982, se crea el Plan Regional de Desarrollo Urbano, Gran Area Metropolitana, el cual regula las áreas especiales de construcción y que fue emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual expresa en su artículo primero que "Se establece un Área de Control Urbanístico sobre la cual se aplicaría las disposiciones del presente Decreto y que estará compuesta por los distritos de las provincias de San'José, Alajuela, Heredia v Cartago que a continuación se indican, siempre y cuando los Gobiernos Municipales no hayan promulgado sus propios Reglamentos de Planificación v Desarrollo Urbano de conformidad con los artículos 169 de la Constitución Política y el artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana.".

Expresando el numeral segundo que " Se establece en el "Área de Control Urbanístico" antes delimitada, una "Zona Especial de Protección" de conformidad con el artículo 25 de la ley de Planificación Urbana número 4240 y se establece una "Zona de Crecimiento Urbano", según planos que se publican como anexos a este decreto y cuyos originales pueden ser consultados en el 1NVU, MIDEPLAM y las Municipalidades correspondientes.". Por su parte indica el artículo tercero, que "La Zona Especial de Protección tendrá un uso predominantemente agrícola y quedarán sometidas a las siguientes regulaciones: 3.1 Dentro de esta zona sólo se permitirán urbanizaciones y servidumbres de tipo urbano en las áreas de medidos a partir de la terminación del cuadrante urbano, de conformidad con la demarcación que se realice a partir de la vigencia del presente Decreto. Las fincas deben estar adecuadamente amarradas al sistema vial urbano existente.

Se define como cuadrante urbano el sistema de ciudades en forma de cuadrícula en donde se encuentra la mayoría de bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata. Entendiendo además las áreas urbanas de conformidad con la Ley de Planificación Urbana número 4240. 3.2 El INVU y las Municipalidades podrán rechazar un permiso para urbanizar cuando consideren que la urbanización propuesta no produzca una expansión urbana orgánica, o que esta sea prematura por pretender dar un mayor crecimiento que el demandado por las necesidades de la población local. A tal efecto, el INVU podrá denegar permisos para urbanizar o fraccionar con base en lo establecido en las normas legales correspondientes a la Ley de Planificación urbana. 3.6 La Municipalidad denegará los permisos de construcción en aquellos lotes cuya segregación no haya sido autorizada o cuyo uso no sea conforme con las regulaciones presentes.".

Expresando además el numeral 4, que " En la Zona Especial de Protección sólo se permitirán las siguientes construcciones: 4.1 Una vivienda por finca para uso del propietario o los propietarios y Otras construcciones necesarias para uso o servicios de las fincas. 4.2 Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local. 4.3 Servicios estatales, infraestructura de redes nacionales y municipales, tales como redes eléctricas, agua, oleoductos y telecomunicaciones. 4.4 Clubes campestres siempre que no incluyan vivienda permanente, hoteles, servicios locales de culto, comerciales y profesionales, establecimientos educacionales privados y organismos internacionales. Las actividades reguladas en este inciso se permitirán siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos: 4.4.1 Localización frente a calles públicas que cuenten con todos los servicios. 4.6.-Cuando existan terrenos de baja aptitud agrícola o que no tengan aptitud forestal o no requieran de arborización para contrarrestar problemas de estabilización de suelos, dictaminados ambos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería; que no presenten problemas de escorrentía, de acuerdo con un dictamen del Ministerio de Ambiente y Energía; que no perjudique con su desarrollo a mantos acuíferos que puedan ser susceptibles de contaminación, según dictamen del SENARA; que no sean terrenos vulnerables a riesgos naturales según certificación de la Comisión Nacional de Emergencias; y que cumplan los demás requisitos que establezcan las normas nacionales o municipales correspondientes, podrán ser urbanizados para coadyuvar a reducir el déficit de vivienda del país.".

A su vez, el ordinal 5, dispone que " Se mantienen como zonas protectoras, aquellas que fueran creadas mediante los Decretos número 6112-A de fecha de 23 de junio de 1976, publicado en "La Gaceta" número 136 del 17 de julio de 1976 y aquellas creadas por el Decreto número 13583 VAH-OFIPLAN, del 03 de mayo de 1982 publicado en "La.Gaceta" número 95 del 18 de mayo de 1982 y que aparecen en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en "La Gaceta" número 119 del veintidós, de junio de mil novecientos ochenta y dos; o sea las de La Carpintera, Tiribí, Cerros de Atenas, Cerro de Las Palomas y Cerros de Escazú, la Loma San Antonio (Tirrases) y la Loma Salitral, con la porción entre el límite norte de esta última y el proyecto de "carretera intercantonal" con un uso público institucional y de zona de amortiguamiento y para protección de la Loma Salitral. Todas estas zonas quedarán sujetas a las siguientes regulaciones: 5.1 No se permitirá ejecutar en ellas nuevas Urbanizaciones y, 5.2 Tampoco se permitirán ejecutar fraccionamientos en parcelas resultantes menores a las cinco hectáreas, salvo que la propiedad sea sometida al régimen forestal, en cuyo caso el tamaño mínimo del lote será el que establezca el Ministerio de Agricultura y Ganadería.".

De igual expresa dicho reglamento en el numeral 6, que en las zonas especiales de protección forestal, sólo se permitirá " 6.1 Una vivienda por finca para uso del propietario o los propietarios y otras construcciones necesarias para el uso o servicios de las fincas existentes. 6.2 Relacionadas con la actividad agrícola local. 6.3 Para clubes campestres en terrenos no menores a cinco hectáreas y con la cobertura de edificación no mayor del diez por ciento. ". De igual forma, el decreto ejecutivo número 13583 del 03 de mayo de 1982, denominado Plan regional Desarrollo Urbano Gran Area Metropolitana (GAM), expresa en su ordinal primero que "Artículo 1°-Se acoge en todas sus partes el Plan Regional de Desarrollo Urbano "Gran Área Metropolitana" (GAM), preparado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, con la participación del Ministro y la Secretaría del Sector de Vivienda y Asentamientos Humanos y de la Oficina de Planificación Nacional y Política Económica, con base en directriz promulgada por el Poder Ejecutivo y de conformidad con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968.".

Por su parte, el numeral segundo indica que "Artículo 2°-Las normas reglamentarias promulgadas por el mencionado Instituto son de obligado acatamiento general de conformidad con el sistema jurídico costarricense y las conclusiones, recomendaciones y objetivos del indicado Plan servirán a los particulares y a las instituciones públicas para orientar sus actividades y proyectos tanto dentro del área de desarrollo que en él se contempla, como en aquella que la circunda, en la cual se desalentará y restringirá la expansión urbana.". Finalmente, mediante acuerdo número 59 del 17 de diciembre del 2004 y Publicado en la Gaceta número 54 del 17 de marzo del 2005, la Municipalidad de Escazú adoptó el plan regulador de ordenamiento territorial, el cual expresa lo siguiente: a) Que sustituye el texto que el Plan Regional de la Gran Area Metropolitana (Decreto ejecutivo número 13583 y el 25902 señalaron para el cantón de Escazú, con excepción del área de protección agrícola definida por dicho plan (ordinal tercero). b) Que a partir de la entrada en vigencia del Reglamento, la Municipalidad contará con un plazo máximo de tres meses de plazo para iniciar la emisión del Certificado de Uso de Suelo de acuerdo con los parámetros del plan regulador en esta materia (folios 698 al 740 del principal).

Por su parte, la Municipalidad de Escazú, aprobó el tres de marzo del 2003, los trámites y requisitos que se deben presentar en materia de permisos de construcción y remodelación, estableciendo en su numeral 2.10.1, que se requiere lo siguiente: "Requisitos previos que debe obtener para adjuntar a la solicitud de permiso: 1. Plano de catastro Visado por la Municipalidad (Formulario N° 11). 2. Nota de Uso de suelo del terreno otorgado por la Municipalidad, (Incluye el alineamiento de las vías locales). (Formulario No 12). 3. Carta de Alineamiento vial del MOPT (Cuando es Ruta Nacional). 4. Permiso de Desfogue Pluvial otorgado por el Departamento de Obras de la Municipalidad para condominios, comercios, industrias, usos institucionales, etc. y residencias cuando el área impermeable (techos, parqueo, calles, etc.), sea igual o mayor a 400 m2, para lo cual se debe presentar: a) Memoria de cálculo del proyecto, indicando el caudal en litros que se va a desfogar al sistema existente y el diámetro necesario para ese caudal firmado por un profesional responsable. b) Planta de techos y distribución de la tubería pluvial indicando el desfogue final. c) Plano de Catastro. d) Presentar lo establecido en el articulo III.3.10. del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones. 5.

Visto bueno del Ministerio de Salud, en planos. (De tener el proyecto servicios sanitarios). 6. Todo proyecto debe presentar la disponibilidad de agua potable emitida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados en planos constructivos. 7. En caso de plantas de tratamiento de aguas negras debe presentarse permiso de ubicación y de los planos constructivos aprobados por el Ministerio de Salud, en la Dirección de Protección al Ambiente Humano de dicho Ministerio. El interesado deberá presentar el conjunto de planos, cálculos y demás documentos pertinentes para la planificación, construcción y mantenimiento de la planta de tratamiento, se deberán incorporar los demás planos constructivos, con el visto bueno del Ministerio de Salud. El regente deberá vigilar por el funcionamiento de la misma. 8. Para tramitar el Permiso Municipal de Construcción y/o Remodelación, se deberá cumplir con los siguientes requisitos además de los enumerados anteriormente: a) Formulario de solicitud de permiso debidamente lleno y firmado por el propietario y el profesional responsable de la Dirección Técnica.

El interesado debe obtener los sellos respectivos del Departamento de Administración Tributaria y el Departamento de Bienes Inmuebles de la Municipalidad, indicando que la propiedad se encuentra inscrita y que está al día con los impuestos municipales. (Formulario N°13). b) Copia del Plano de Catastro de la propiedad, visado por la Municipalidad, en tamaño original. Dicho plano no debe ser una reducción, copia de fax, ni debe estar unida con cinta adhesiva; tampoco debe contar con borrones ni tachaduras o cualquier otro tipo de alteración que hagan dudar de su veracidad. c) Copia de la Cédula de identidad del propietario. Si es persona jurídica, copia de la cédula jurídica y personería jurídica. d) Contrato de Consultoría entre el propietario y el profesional responsable de la obra de construcción o remodelación sellado por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. e) Certificación del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, de que el inmueble tiene dotación de agua o posibilidad de obtenerla para la construcción y habilitación futura. f)Cualquier requisito de los enumerados para el Trámite de Requisitos Especiales (ítem 2.10.6) de este Reglamento si el proyecto requiere del cumplimiento de los mismos. g) Tres juegos en copia del original de los planos constructivos; Estas copias deben ser firmadas en original por el Profesional Responsable de la obra y deben contar con la tasación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. h) Póliza de Riesgos del Trabajo emitida por el Instituto Nacional de Seguros. i) En obras mayores de 1 000 m2 debe entregarse nota en que se indique la ruta de suministros a la construcción así como cuál será el manejo de aguas y desechos.".

De igual forma, el numeral 2.10.6, establece una serie de requisitos especiales, que son los siguientes: "En adición a los requisitos enumerados en los requisitos para tramitar el Permiso Municipal de Construcción y Remodelación, para Movimientos de Tierra y para Demoliciones, se exigirán, además, dependiendo del tipo de proyecto y en lo pertinente, los siguientes requisitos: a) En caso de que la persona que solicita el trámite no sea el propietario del inmueble, debe presentar un Poder Especial otorgado ante notario público, donde el propietario, además, permite la construcción. Adicionalmente debe aportar copia de cédula del propietario del inmueble y copia de la cédula de quien solicita el permiso. b) Si la propiedad pertenece a más de un propietario, debe presentar nota autenticada donde todos los propietarios autorizan la construcción y copia de las cédulas de identidad de cada uno.

En caso de que una obra se pretenda realizar dentro de un condominio ya construido o existente el interesado debe aportar autorización por escrito autenticada por parte de los condóminos, junta directiva o administrador del mismo. c) Cuando el trámite de permiso es solicitado por una persona jurídica, la solicitud de permiso debe ser firmada por el representante legal de la empresa. Se debe aportar también copia de la Cédula Jurídica, copia de la cédula del representante legal y certificación de Personería con no más de tres meses de emitida. d) Toda obra que presente servicios sanitarios, ventanas en colindancia, bodegas, tanque séptico, planta de tratamiento, o que por cualquier otro requisito de salubridad de acuerdo con la Ley de Salud debe ser revisadas por el Ministerio de Salud y debe presentar el visto bueno de ese Ministerio. e) Cuando se realicen obras que puedan afectar un curso de agua, queda a criterio del Departamento de Desarrollo Urbano solicitar el visto bueno del MINAE y/o indicar el retiro mínimo de construcción, en el plano de catastro, emitido por la Dirección de Urbanismo del INVU.

Cuando la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) solicite un documento específico para analizar la viabilidad ambiental de un proyecto (Plan de Gestión Ambiental, Estudio de Impacto Ambiental, Formulario de Evaluación Ambiental Preliminar, etc.), se requerirá copia de ese documento debidamente aprobado por la SETENA. f) Si la propiedad está frente a carretera nacional regional o proyectos ya definidos por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, debe obtenerse la Línea de Construcción de esa Institución. g) En caso de obras en donde se realice tala de árboles no frutales o de características maderables debe aportarse visto bueno del MINAE. h) Cuando así lo amerite el Departamento de Desarrollo Urbano, podrá solicitar el certificado de Uso de Suelo emitido por la Dirección de Urbanismo del INVU. i) En caso de proyectos en condominio con área de techo en que la obra supere los 400 m-, debe aportarse el visto bueno para desfogue de aguas emitido por el Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad.

En proyectos menores, queda a criterio del Departamento de Desarrollo Urbano solicitar este visto bueno o no. j) Los proyectos de urbanización y condominios deberán en forma adicional presentar el diseño de sitio en formato digital. k) Los proyectos que se desarrollen en zonas de amenaza de ocurrencia de desastres naturales de acuerdo al mapa elaborado para tal fin por la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, requerirán de visto bueno de dicha Comisión. Para las zonas con riesgo de deslizamientos o avalanchas se requerirá de presentación de estudio geotécnico completo que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención. l) Dentro de la zona de agrícola definida por el AM para Escazú, todo proyecto con un área de 500 m2 o más, piso impermeable (toda superficie de concreto, techo o asfalto) deberá aportar un estudio geológico que especifique el limite del manto acuífero que afecta la parcela donde se construirá. m) Para diseños de pavimentos, aceras y otros en urbanizaciones deberá consultarse y cumplirse con las recomendaciones que le señale el Departamento de Obras Públicas Municipal. n) La Municipalidad puede solicitar otros estudios que considere necesarios. o) Dentro de la zona de protección de los cerros de Escazú todo proyecto (excepto remodelación de lo existente) requiere un estudio geológico que especifique el limite del manto acuífero que afecta la parcela donde se construirá, además de un estudio de impacto ambiental aprobado por SETENA. p) La Municipalidad puede solicitar al desarrollador de un proyecto que presente una póliza del INS de Responsabilidad Civil (daño a terceros), si considera con criterio técnico, que en el proceso de construcción pueden correr riesgo la integridad de los bienes de los vecinos colindantes, peatones o la vía pública. ".

II.2. CASO CONCRETO: Aplicado, lo anteriormente expuesto a la resolución del presente asunto, tenemos que no lleva razón el gestionante en sus pretensiones al accionar con el objeto de que se declare las nulidades invocadas en contra del acuerdo adoptado por el Consejo Municipal en la sesión ordinaria número 118, acta 161 del 28 de julio del 2008, acuerdo AC-316-08, la resolución de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, de las 11:20 horas del 31 de julio del 2009, como jerarca impropio, así como el oficio número VM-009-10 del 18 de enero del 2009, del Departamento de Proceso de Catastro y Valoraciones de la Municipalidad de Escazú, ello así porque no se observan vicios de invalidez, ni de ineficacia en los actos impugnados. En mérito de ello, no corresponde obligar a la Municipalidad de Escazú a que otorgue el permiso de construcción, ni el visado de planos gestionado el día 15 de diciembre del 2009 ante el Departamento de Proceso de Catastro y Valoraciones de la Municipalidad de Escazú.

En ese sentido, debemos de indicar que la Municipalidad de Escazú ha actuado, conforme al ejercicio de sus potestades las cuales se sustentan en los ordinales 169 y 170 constitucionales, al expresar que la administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal y que dichas entidades son autónomas. Correspondiéndoles según el Código Municipal , aprobado mediante Ley número 7794 del 30 de abril de 1998, dictar las medidas de ordenamiento urbano (numeral 13). De igual forma, la Ley de Construcciones, número 833 del 02 de noviembre de 1949, establece en su ordinal 74, que "Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente. ". A su vez, la Ley de Planificación Urbana, número 4240 del 15 de noviembre de 1968, establece en su ordinal 15, que "Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional.

Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.". En mérito de lo podido construir y desarrollar su proyecto de condominios bajo el régimen de propiedad horizontal residencial, propiedad ubicada en San Antonio de Escazú, plano catastrado número SJ 557985-99, requería, no sólo del uso del suelo, que para dicho momento lo otorgaba el INVU, sino que necesitaba también del permiso de construcción, competencia exclusiva de la Municipalidad. Por lo tanto, para que la empresa promovente pudiera haber realizado el desarrollo que emprendió, necesitaba no sólo del acto administrativo dictado por el INVU, número DAT-893/99-U-066 del 05 de noviembre de 1999, expedido por el asesor técnico, arquitecto Carlos Montero Méndez, sino del otorgamiento del permiso municipal.

En dicho acto, le expresa el INVU al señor Carlos Solano Zúñiga, en su condición de apoderado generalísimo de la actora, que en atención a su oficio fechado 04 de noviembre de 1999, en el cual solicita el visto bueno para la construcción de un condominio de baja densidad en la propiedad ubicada en Calle Naranjo de San Antonio de Escazú, plano catastrado número SJ 557985-99, le expresan lo siguiente: a) Que de acuerdo con conversaciones realizadas con el Ingeniero Luis Araya de la Municipalidad de Escazú cuenta con el visto bueno por parte del Director Geógrafo Jorge Mora para la apertura de una servidumbre de tipo urbano. b) Cuenta con el visto bueno del MAG donde califica el terreno como no apto para la agricultura. c) Cuenta con todos los servicios. d) Existen cinco viviendas construidas en un 80%. e) Autoriza dar el visto bueno de uso del suelo para la construcción y transformación a condominio, conforme lo estipula el artículo 4 de la GAM, siempre y cuando se ajuste la calle de acceso a los requisitos mínimos en cuanto a acabados que la municipalidad exija, así como la conexión de aproximadamente 300 metros de tubería pluvial de este proyecto al alcantarillado existente lo cual deberá coordinar con el Departamento de Obras de la Municipalidad. f) Además, se recomienda un área mínima de 200 metros cuadrados por condominio, densidad de 300 habitantes por hectárea, altura máxima de 12 metros o 3 pisos y cobertura no mayor del 70% (folio 239 del principal, hecho probado cuarto).

Requería el desarrollador, no sólo de que la Junta Directiva del INVU, en el artículo IV, inciso 4), punto a) del acta de la sesión ordinaria número 5071 del 28 de marzo del 2001, que le confiriera el visado de los planos que presente la empresa (hecho probado décimo). De modo que, indudablemente ocupaba para efectuar su desarrollo, de un permiso de construcción municipal. Ergo, no bastaba con el Aval o la autorización del INVU, al haberle otorgado un uso de suelo conforme, o que le hubiere visado los planos (hechos probados cuarto, octavo, décimo), requiriéndose en forma esencial y fundamental el permiso de construcción. En razón de ello, se tuvo por sobradamente probado, que a la empresa promovente en ningún momento se le otorgó tal autorización para poder construir, por cuanto o bien le faltaban requisitos o no había cumplido con los presupuestos y requisitos necesarios para su otorgamiento.

Sobre ello, son contundentes los hechos probados 03, 15 y del 24 al 30, en los cuales con toda claridad se le expresa a la promovente que no se acepta el uso de suelo destinado a desarrollar un proyecto de condominios bajo el régimen de propiedad horizontal residencial, de su propiedad ubicada en San Antonio de Escazú, plano catastrado número SJ 557985-99, porque el lote en cuestión se encuentra en zona de contención agrícola (art. 4 y 4.1 de la última reforma al GAM) (folio 23 del expediente administrativo de patente de los condominios). Expresándole además, ante las constantes y reiteradas solicitudes de permiso de construcción y de visado de planos de parte de la actora, que de conformidad con el uso de suelo aportado, las propiedades se ubican en una zona agrícola, por tanto no puede desarrollar un condominio en dicho sector, ello así porque la finca se encuentra inscrita como condominio (oficio número DU-1099-2007-EXTERNO del 09 de octubre del 2007, del Ingeniero Federico Flores Naranjo del Departamento de Desarrollo Urbano, dentro del expediente 357-07).

Situación que vuelve a repetirse y reiterarse posteriormente mediante oficio número PDT-136-08-INTERNO, del 28 de abril del 2008, el Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú, por el cual se le expresa a la actora, que en relación con su solicitud de permiso de construcción número 357-07 a nombre de la sociedad Distribuidora Comercial BMW S.A, que fue denegada y en mérito de ello se le otorgaron 10 días hábiles para subsanar tales defectos y se aclara que el plan regulador de dicho cantón se encuentra vigente desde el 2005 (folios 670 al 671 del expediente administrativo, hecho probado 19). Situación de denegatoria que se vuelve a repetir en forma reiterada en los hechos probados 24 al 30, en los cuales son abundantes los razonamientos del ayuntamiento de Escazú en su negativa a otorgar el permiso de construcción y el visado de los planos, expresando que el condominio construido se hizo sin licencia municipal, que según el ordinal 80 del Código Municipal exigidos al efecto por el oficio número DU-1099-2007 EXTERNO, por lo que no se podía otorgar la licencia peticionada, ni aplicar el silencio positivo alegado (folios 777 al 780 del expediente administrativo, hecho probado 24), que de conformidad con el uso de suelo aportado, las propiedades se ubican en una zona agrícola, por tanto no puede desarrollar un condominio en dicho sector, ello así porque la finca se encuentra inscrita como condominio en una zona de amortiguamiento agrícola (hecho probado 26 y 27).

Argumentos supracitados que son ratificados por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, mediante resolución número 1490-2009, de las 11:20 horas del 31 de julio del 2009, conociendo como jerarca impropio de un recurso de apelación formulado por la actora en contra del acuerdo tomado por el Consejo de la Municipalidad de Escazú número 118, acta 161 del 28 de julio del 2008, acuerdo AC-316-08. Razonamientos que se reiteran en el oficio número PDT-384-09-INTERNO del 08 de octubre del 2009, del Arquitecto Garrett Cotter Alfaro, Coordinador del Proceso de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Escazú, le expresa a la Corporación Mercantil BMW S.A., que de conformidad con el artículo 4 del Plan Regional de Desarrollo Urbano (GAM), publicado en la Gaceta número 66 del 07 de abril de 1997, se dicta una zona especial de protección, conocida en el Plan Regulador del Ayuntamiento como "Zona de Amortiguamiento Agrícola" y "Zona Protección Cerros de Escazú", de modo que su proyecto no es permitido por tratarse de un condominio y/o Urbanización, por lo que el uso del suelo emitido por el INVU no se puede utilizar para dar el visto bueno a dichos condominios, que se construyeron sin la licencia de construcción (folios 181 al 182 del expediente judicial, hecho probado 30).

Ante ello, debe analizarse, si hay mérito para anular los actos administrativos impugnados al no estar apegados conforme al ordenamiento jurídico, lo cual no debe admitirse, debido a que efectivamente el proyecto de condominios se encuentra ubicado dentro de una zona especial de protección del GAM, en la Zona de Protección Cerros de Escazú, ello así conforme lo expresa su normativa. En ese sentido, es claro el Reglamento 3332 del 26 de abril de 1982, del Plan Regional de Desarrollo Urbano, Gran Area Metropolitana, el cual regula las áreas especiales de construcción y que fue emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual expresa en su artículo primero que "Se establece un Área de Control Urbanístico sobre la cual se aplicaría las disposiciones del presente Decreto y que estará compuesta por los distritos de las provincias de San José, Alajuela, Heredia v Cartago que a continuación se indican, siempre y cuando los Gobiernos Municipales no hayan promulgado sus propios Reglamentos de Planificación v Desarrollo Urbano de conformidad con los artículos 169 de la Constitución Política y el artículo 15 de la Ley de Planificación Urbana.".

Expresando el numeral segundo que "Se establece en el "Área de Control Urbanístico" antes delimitada, una "Zona Especial de Protección" de conformidad con el artículo 25 de la ley de Planificación Urbana número 4240 y se establece una "Zona de Crecimiento Urbano", según planos que se publican como anexos a este decreto y cuyos originales pueden ser consultados en el 1NVU, MIDEPLAM y las Municipalidades correspondientes.". Por su parte indica el artículo tercero, que "La Zona Especial de Protección tendrá un uso predominantemente agrícola y quedarán sometidas a las siguientes regulaciones: 3.1 Dentro de esta zona sólo se permitirán urbanizaciones y servidumbres de tipo urbano en las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos. El área de expansión será el espacio comprendido hasta un radio de doscientos metros, medidos a partir de la terminación del cuadrante urbano, de conformidad con la demarcación que se realice a partir de la vigencia del presente Decreto.

Las fincas deben estar adecuadamente amarradas al sistema vial urbano existente. Se define como cuadrante urbano el sistema de ciudades en forma de cuadrícula en donde se encuentra la mayoría de bienes y servicios, la estructura vial y su área de influencia inmediata. Entendiendo además las áreas urbanas de conformidad con la Ley de Planificación Urbana número 4240. 3.2 El INVU y las Municipalidades podrán rechazar un permiso para urbanizar cuando consideren que la urbanización propuesta no produzca una expansión urbana orgánica, o que esta sea prematura por pretender dar un mayor crecimiento que el demandado por las necesidades de la población local. A tal efecto, el INVU podrá denegar permisos para urbanizar o fraccionar con base en lo establecido en las normas legales correspondientes a la Ley de Planificación urbana. 3.6 La Municipalidad denegará los permisos de construcción en aquellos lotes cuya segregación no haya sido autorizada o cuyo uso no sea conforme con las regulaciones presentes.".

Estableciendo además el numeral 4, que " En la Zona Especial de Protección sólo se permitirán las siguientes construcciones: 4.1 Una vivienda por finca para uso del propietario o los propietarios y Otras construcciones necesarias para uso o servicios de las fincas. 4.2 Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local. 4.3 Servicios estatales, infraestructura de redes nacionales y municipales, tales como redes eléctricas, agua, oleoductos y telecomunicaciones. 4.4 Clubes campestres siempre que no incluyan vivienda permanente, hoteles, servicios locales de culto, comerciales y profesionales, establecimientos educacionales privados y organismos internacionales. Las actividades reguladas en este inciso se permitirán siempre y cuando cumplan con los siguientes requisitos: 4.4.1 Localización frente a calles públicas que cuenten con todos los servicios. 4.6.-Cuando existan terrenos de baja aptitud agrícola o que no tengan aptitud forestal o no requieran de arborización para contrarrestar problemas de estabilización de suelos, dictaminados ambos por el Ministerio de Agricultura y Ganadería; que no presenten problemas de escorrentía, de acuerdo con un dictamen del Ministerio de Ambiente y Energía; que no perjudique con su desarrollo a mantos acuíferos que puedan ser susceptibles de contaminación, según dictamen del SENARA; que no sean terrenos vulnerables a riesgos naturales según certificación de la Comisión Nacional de Emergencias; y que cumplan los demás requisitos que establezcan las normas nacionales o municipales correspondientes, podrán ser urbanizados para coadyuvar a reducir el déficit de vivienda del país.".

A su vez, el ordinal 5, dispone que " Se mantienen como zonas protectoras, aquellas que fueran creadas mediante los Decretos número 6112-A de fecha de 23 de junio de 1976, publicado en "La Gaceta" número 136 del 17 de julio de 1976 y aquellas creadas por el Decreto número 13583 VAH-OFIPLAN, del 03 de mayo de 1982 publicado en "La.Gaceta" número 95 del 18 de mayo de 1982 y que aparecen en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en "La Gaceta" número 119 del veintidós, de junio de mil novecientos ochenta y dos; o sea las de La Carpintera, Tiribí, Cerros de Atenas, Cerro de Las Palomas y Cerros de Escazú, la Loma San Antonio (Tirrases) y la Loma Salitral, con la porción entre el límite norte de esta última y el proyecto de "carretera intercantonal" con un uso público institucional y de zona de amortiguamiento y para protección de la Loma Salitral. Todas estas zonas quedarán sujetas a las siguientes regulaciones: 5.1 No se permitirá ejecutar en ellas nuevas Urbanizaciones y, 5.2 Tampoco se permitirán ejecutar fraccionamientos en parcelas resultantes menores a las cinco hectáreas, salvo que la propiedad sea sometida al régimen forestal, en cuyo caso el tamaño mínimo del lote será el que establezca el Ministerio de Agricultura y Ganadería.".

De igual indica dicho reglamento en el numeral 6, que en las zonas especiales de protección forestal, sólo se permitirá " 6.1 Una vivienda por finca para uso del propietario o los propietarios y otras construcciones necesarias para el uso o servicios de las fincas existentes. 6.2 Relacionadas con la actividad agrícola local. 6.3 Para clubes campestres en terrenos no menores a cinco hectáreas y con la cobertura de edificación no mayor del diez por ciento.". Normativa, y situación de la propiedad que fue corroborada por el ingeniero Cristian Boraschi, y la geóloga Michelle Arias de la Municipalidad de Escazú, como se constata en los hechos probados 34, 35 y 36, los cuales expresaron con toda contundencia y evidencia, que efectivamente los terrenos en los cuales se desarrollaron los condominios forman parte de una zona de amortiguamiento agrícola, como lo en el decreto 25902, ordinal 4.1, el cual expresa que en la zona de especial protección sólo se permitirán una vivienda por finca para uso del propietario o de los propietarios y otras construcciones necesarias para uso o servicio de la finca, por lo que puede construir una vivienda por cada lote.

De modo tal, que efectivamente, como se expresa en el oficio número PDT-1011-2016 del 11 de mayo del 2016, emitido por el Ingeniero Cristian Boraschi González, Jefe del Proceso de Desarrollo Territorial, le expresó al Licenciado Carlos Herrera Fuentes del Proceso de Asuntos Jurídicos: a) El proyecto residencial de condominios desarrollado por la empresa Distribuidora Comercial BMW S.A, no cuenta con permiso de construcción para la consolidación de la infraestructura existente. b) Por un problema de usos de suelo, este proyecto no es posible de aprobar, debido a que los condominios son usos no conformes en la zona donde se ubica el predio, ya que solamente es permitido una vivienda unifamiliar por finca. c) Esta zona no se encuentra incluida dentro del plan regulador de la Municipalidad de Escazú. d) De conformidad con el artículo 02 del Plan Gam, en esta zona son usos no conformes las urbanizaciones y los condominios, por lo que este proyecto no es viable de aprobar dada su condición de condominio. e) El plan regulador de la Municipalidad de Escazú entro en vigencia en el año 2005, gracias a la publicación del Diario Oficial La Gaceta número 24 del 03 de febrero del 2005. f) Para la Zona de Amortiguamiento Agrícola o también Zona Especial de Protección, rige para Escazú el Plan Gam (folio 701 de los autos, hecho probado 35).

En razón de lo cual, ante el sustento normativo evidente, efectivamente se tiene por acreditado que en el lugar donde se encuentran los condominios es una zona agrícola, es una zona de riesgo para construir y no es apta para este tipo de desarrollo. Situaciones que son consecuentes con lo acreditado en el hecho probado 35, en el cual la Escuela Centroamericana de Geología de la UCR, en la prestación de servicios especializados de laboratorio de Suelos y Rocas, emitió un informe del año 2012, respecto a la estabilidad y probabilidad de ocurrencia de deslizamientos en la cuenca del Río Cruz, en el cual indica lo siguiente: a) La cuenca del Río Cruz comprende las microcuencas de las quebradas lajas e Higuerones, de algunas quebradas sin nombre y la de río Cruz, formando parte de la misma los cerros de Tapezco y Bandera, así como varias comunidades del cantón de Escazú. b) Los terrenos ubicados en las áreas designadas para el desarrollo (varias comunidades del Cantón de Escazú) podrán ser utilizados siempre y cuando cumplan con los estudios rutinarios para la obtención de permisos de construcción, las áreas correspondientes con Desarrollo Controlado deberán contar con estudios rutinarios, evaluación de amenazas por profesionales calificados, de manera que se demuestre que el terreno es seguro para la construcción y/o se tomen las medidas necesarias para asegurar su estabilidad.

Las áreas que han sido designadas para la conservación, corresponden con la integración de zonas con probabilidad de ocurrencia de deslizamientos de alta a muy alta, zonas con reptación y/o deslizamientos y zonas con posibilidad de generar o que permitan el descenso de lodo y rocas, por esta razón no se recomienda la utilización de éstas áreas para el desarrollo de actividades humanas (folios 672 al 677 del expediente judicial). Consecuentemente, en razón de lo expuesto, no lleva razón la promovente al manifestar que cumplió con todos los requisitos para haber construido, para obtener el permiso de construcción y el visado de los planos y que era suficiente para haber desarrollado su proyecto de condominios el oficio número DAT-893/99-U-066 del 05 de noviembre de 1999, expedido por el asesor técnico, arquitecto Carlos Montero Méndez, del INVU (hecho probado cuarto), por lo que se deniegan las pretensiones anulatorias expuestas.

En lo referente al argumento de que la Municipalidad de Escazú no ha definido los cuadrantes urbanos, para que conforme al ordinal 3.1 del Reglamento 3332 del 26 de abril de 1982, Plan Regional de Desarrollo Urbano, Gran Area Metropolitana, se puedan permitir urbanizaciones y servidumbres de tipo urbano en las áreas de expansión de los cuadrantes de las cabeceras de los distritos, ello no es atendible, como se observa a folio 744 de los autos, consta un mapa del cuadrante urbano de Escazú, sin que haya demostrado la promovente encontrarse dentro del área de igual forma el plan regulador es claro al establecer los cuadrantes urbanos, como se observa en el artículo 14.7 de dicha norma, la cual expresa "14.7. Definición de cuadrantes urbanos. Para efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana se definen los cuadrantes de los tres distritos de la siguiente manera: 14.7.1. Cuadrante urbano de Escazú: La zona comprendida entre las calles 8 y 5ª, y las avenidas 9 y 12. 14.7.2.

Cuadrante urbano de San Rafael: Cuadras al este y oeste respectivamente de la plaza de San Rafael, incluyendo esta. 14.7.3. Cuadrante urbano de San Antonio:. Todas las cuadras alrededor de la Iglesia e inclusive el parque.". En mérito de lo cual la demanda debe declararse sin lugar.

II.3- EXCEPCIONES: Al no haberse alegado excepciones de fondo por parte de la accionada, se analizan oficiosamente la legitimación, el interés y el derecho , presupuestos materiales de la demanda, observándose que a la promovente no le asiste el derecho, porque de conformidad con la normativa citada y los fundamentos de hecho expuestos, no le asiste el derecho invocado a la actora en sustento de sus pretensiones, sino que por el contrario debe denegarse la acción incoada, sin que se haya observado nulidad en los actos impugnados. Analizado el interés se observa que existe interés actual en la presente demanda, por ser relevante para la promovente incoarlo ante las denegaciones que fue objeto de los permisos de construcción requeridos. En lo referente a la legitimación activa, efectivamente la promovente es la legitimada para accionar, debido a que al momento de ocurridos los hechos fue la propietaria de los inmuebles en cuestión, y desarrollador del condominio. Por su parte, la Municipalidad de Escazú, es la legitimada para ser demandada, por ser el ente ante el cual se incoaron todas las gestiones administrativas objeto de impugnación en este proceso.

• III)COSTAS: De conformidad con los ordinales 119, 193 y 194 del Código Procesal Contencioso Administrativo, se impone resolver este proceso condenando a la actora al pago de ambas costas, esto así en aplicación del principio general de condena al vencido y por no configurarse en el caso los supuestos que permiten eximirlo de ese pago, de acuerdo con el numeral 194 del Código citado.

POR TANTO:

Analizados oficiosamente los presupuestos materiales de la demanda, se observa que existe legitimación activa y pasiva de las partes, así como interés en la acción, y se determina la falta de derecho, en consecuencia se declara sin lugar en todos sus extremos esta demanda. Son ambas costas a cargo de la actora.- NOTIFÍQUESE.- Carlos Espinoza Salas Otto González Vílchez Adolfo Fernández Loaiza Proceso de conocimiento.

Actor: Distribuidora Comercial BMW S.A.

Contra: Municipalidad de Escazú .