Res. 00575-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección IIIRes. 00575-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III

Apelación en jerarquía impropia municipal Inversiones Mario OMS S.A. c/ Municipalidad de Cartago N° 575-2015 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas diez minutos del treinta de noviembre del dos mil quince.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Inversiones Mario OMS S.A.,cédula jurídica No. CED81194, representada por su apodera especial administrativo, el Lic. César Gómez Montoya, quien es casado, abogado, cédula CED60055; contra la resolución del Alcalde de Cartago, de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015.

Redacta la Juez Solano Ulloa, y:

CONSIDERANDO:

I.Hechos Probados: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente:

• 1)En escritura No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, otorgada ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, compareció el representante de Inversiones El Molino S.A., en condición de la finca del Partido de Cartago, matrícula de folio real Placa15145, que era terreno para construir, ubicado en el Dirección12349 con medida 134.966m2, con la finalidad de segregar siete lotes del bloque O, 27 lotes del bloque P, 25 lotes del bloque Q, 44 lotes del bloque R, 35 lotes del bloque S, de los cuales el notario dio hizo advertencia respecto de la ausencia de visado (folios 204 a 222);
• 2)El Notario Jorge Brenes Garro, levantó acta notarial en escritura No. 105, en la oficina del Ejecutivo Municipal de Cartago, al ser las 13: 35 horas del 3 de julio de 1985, en donde requirió el destino de los planos que presentara ante ese Despacho para que fueran visados, la empresa Inversiones El Molino S.A., en donde consignó que se le respondió negativamente (folio 224);
• 3)La escritura No. 292 fue adicionada en la en las escrituras No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985 y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, en donde se consignó el número de plano de catastro que corresponde a cada uno de los lotes segregados, según la cual los planos no contaban con el visado Municipal, "porque la Municipalidad de Cartago, no devolvió lo mismos dentro del término que le conoce, digo concede la ley para estos casos, conforme consta el acta levantada por el Notario Jorge Brenes Garro, en Cartago a las trece horas reí, digo trece horas treinta y cinco minutos del tres de julio de los corriente, número cinco de su Protocolo." (folios 175 a 187);
• 4)Los lotes segregados en esa ocasión por Inversiones El Molino S.A., fueron inscritos en el Registro Público (hecho no controvertido);
• 5)Las obras de infraestructura necesarias para desarrollar el proyecto urbanístico, correspondían a la cuarta etapa del Residencial El Molino, mas no fueron terminadas, ergo, tampoco recibidas por la corporación municipal (hecho no controvertido);
• 6)La empresa Inversiones Marios OMS S.A. compró a Inversiones El Molino S.A., 2 de lo lotes que fueron segregados e inscritos en esa ocasión, mientras que la empresa Franes S.A., adquirió 76 de esos mismo lotes (hecho no controvertido);
• 7)Ambas sociedades presentaron ante la Municipalidad de Cartago, formal gestión de certificado de uso del suelo para uso residencial o habitacional, de los lotes de su propiedad (folios 115 y 116);
• 8)La Oficina de Planificación Urbana previno que debía tramitar de previo, el visado de segregación, según el art. 58 inciso 2 de la Ley de Planificación Urbana (folios 115 y 116);
• 9)Inversiones Mario OMS S.A. presentó en calidad del visado prevenido, las escrituras de cita en los tres primeros hechos probados de esta resolución (folios 175 a 222);
• 10)En resolución No. OPU-360-2014 del 18 de noviembre del 2014, la Oficina de Planificación Urbana dispuso que hubo un inadecuado el procedimiento, al no desprenderse de la escritura cuales fueron los planos constructivos que dice haber presentado Inversiones El Molino S.A. al despacho del Ejecutivo Municipal, ni aclara la fecha en la que los presentó, y acusó que la constancia no fue puesta en los planos que se pretendían visar, de modo que tomando en consideración que el Residencial El Molino se constituye de varias etapas, estimó que no se tiene por demostrada la mora municipal del artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana. Objetó que allí se propone una urbanización, de modo que los lotes forman una unidad y no pueden ser tratados de forma individual, por lo que habiendo varios expedientes, con otras partes interesadas, resolvió "condicionar el uso que está certificando como conforme a que el interesado tramite ante la Dirección de Urbanismo Municipal el permiso de construcción para la cuarta etapa del Residencial El Molino. Y es que se aclara que en la materialidad esos lotes corresponden a una finca en verde, de la manera que no hay infraestructura tanto privadas como públicas (sic), cuestión que no puede ser pasada por alto toda vez que de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana es particular y los artículos II.3, III.2 y III.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, debe dejarse área para fines públicos, ósea (sic) parques, juegos infantiles, área comunal, entre otro e (sic), así como cumplir con lo relacionada a sistemas viales, pluviales, entre otros establecidos por el Plan Regulador Vigente" (folios 164 a 167);
• 11)En oficio No. OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014, la Oficina de Planificación Urbana agregó que "bajo el concepto de uso de suelo condicionado podría considerar mantener el tamaño de las fincas, en la medida de que se entreguen las obras de infraestructura necesarias y se tomen las medidas de mitigación contenidas en la resolución ambiental del Plan Regulador" (folios 168 y 169);
• 12)Habiéndose interpuesto recurso de apelación en contra de lo dispuesto por la Oficina de Planificación Urbana, el Alcalde Municipal de Cartago rechazó la impugnación planteada, en la resolución de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015. En resumen, dispuso que se mantenía la acumulación de los expedientes por cuanto todos corresponden a la cuarta etapa del Residencial El Molino, la cual se encuentra inconclusa. Agregó que hay uso comerciales que se pretenden, pues allí estos usos deben ser compatibles con el uso principal Indicó que la exigencia del visado de planos, previo a la entrega del certificado de uso de suelo, está previsto en el artículo 12.3 del Plan Regulador, requisito que las empresas no han cumplido. Rechaza los efectos de la constancia notarial, debido a que los planos carecen de ella y de la escritura no se detalla a cuáles lotes se refiere (folios 231 a 233);
• 13)Contra lo resuelto por el Alcalde Municipal, Inversiones Mario OMS S.A. interpuso sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución de las 15:15 horas del 25 de febrero del presente año (folio 142).

II.Objeto del recurso: Indica el recurrente que la acumulación de expedientes es indebida, pues se unifican sus solicitudes con las de terceros, sin que exista identidad de propietarios, cosa u objeto, lo cual provoca que los usos se le otorguen condicionados. Alega que esa condición es que se le obligue a gestionar y obtener en conjunto con los otros propietarios una licencia municipal de construcción. Acusa que se le exige el visado de segregación cuando este requisito no está previsto para la emisión del certificado de uso de suelo. Agrega que se resuelven aspectos que no fueron pedidos, que son ajenos a la naturaleza del certificado de uso de suelo, lo cual estima es un vicio de extra petita. Y finalmente, que se desconoce que los 76 expedientes de uso de suelo, sí cumplen con el proceso de visado municipal de segregación, lo cual quebranta el artículo 3 de la Ley 8220.

III.Sobre el fondo. La empresa Franes S.A. interpuso idéntico recurso de apelación en contra de lo resuelto por el Alcalde en la resolución aquí venida en alzada, lo cual ha sido resuelto por esta Cámara en resolución No. 574 de las 14:05 horas del 30 de noviembre del 2015, en el cual se declaró con lugar el recurso y, por ende, se anularon las conductas administrativas cuestionadas. Por ende, deberá Inversiones Mario OMS S.A., estarse a lo allí dispuesto, toda vez que acoge las pretensiones vertidas dentro de la presente causa. Se procede de seguido, a transcribir lo allí resuelto:

"III.- Sobre el fondo. Las potestades municipales, entendidas en su doble condición de poder-deber, son atribuciones que el ordenamiento costarricense encomienda a los gobiernos locales que incluyen facultades de planificación, vigilancia, control y dirección que se despliegan a través de la autonomía otorgada en los ordinales 170 y siguientes de la Constitución Política y a lo largo de todo el texto del Código Municipal. Sus funciones son llevadas a cabo mediante las potestades de imperio, competencias que devienen en indelegables, intransferibles e irrenunciables, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública. Esas facultades incluyen, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico y el aseguramiento del cumplimiento de todas las normas de salubridad pública y constructivas a efectos de garantizar que los asentamientos humanos brindan condiciones habitacionales y ambientales idóneas.

En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. El otorgamiento de los permisos de construcción para efectos de fraccionamiento y urbanización está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso" emitido por las autoridades municipales, que debe estar precedido de varios requerimientos previstos en nuestro ordenamiento, dentro de lo que destacan, por ejemplo, la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA, la tasación de obras y aprobación de planos emitido por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la obtención de fuentes de agua potable así como la aprobación de planos de acueductos y sistemas de alcantarillados emitidos por el AyA, los estudios con resultados favorables del SENARE respecto del impacto sobre los subsuelos, mantos acuíferos y áreas de recarga, el suministro de servicios de electrificación, así como la aprobación del INVU en lo que concierne a la integralidad del proyecto.

Todos estos análisis pretenden garantizar el cumplimiento de las normas estructurales, que incluyen además, lo referente al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros. Ello obedece al impacto que todo desarrollo urbanístico implica dada la transformación de los terrenos en lugares habitables para el ser humano, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales. La Ley de Construcciones - Decreto-Ley No. 833 - dispone, en los artículos 1 y 8, así como el ordinal 33 de la Ley de Planificación Urbana, los poderes de las Municipalidades al efecto, las cuales son las encargadas de la aprobación de los planos de loteos o fraccionamientos, que incluye el proceso de afectación de las áreas de uso común al demanio público (áreas verdes y vías públicas).

IV.En el presente caso, estamos en presencia de lo que se pretendió fuera la cuarta etapa del Residencial El Molino en Cartago, cuyo desarrollador, en los años ochenta, prácticamente no concretó dicho proyecto y lo dejó en abandono. Sin embargo, de conformidad con el acervo probatorio allegado al expediente, con base en la fe pública notarial, este Tribunal confiere total credibilidad a la información contenida en las escrituras públicas Nos. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984 y 538 del el 8 de julio de 1985 otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, en donde compareció el representante de Inversiones El Molino S.A., en condición de propietaria de la finca en donde se previó dicho desarrollo, con la finalidad de segregar los lotes cuyo uso del suelo es hoy objeto de discusión. Para esta Cámara, lo allí consignado, analizado junto con la diligencia que realizó el Notario Jorge Brenes Garro, que consta en la escritura No. 105 de las 13: 35 horas del 3 de julio de 1985, es prueba de que los planos fueron presentados para su visado ante la Municipalidad, mas superado el plazo legal, no fueron visados, lo cual motivó la consignación notarial que hicieron los mencionados abogados.

Estos documentos mantienen total validez y por ello, sin duda, surtieron los efectos legales que la ley prevé, al haberse concretado con éxito la segregación con la consiguiente inscripción registral de las fincas nacientes. Es claro que las diligencias previstas en la Ley de Planificación Urbana, artículo 34, fueron satisfechas, pues más allá que la constancia en los planos, existe una escritura pública notarial, cual es el documento oficial mediante el cual los notarios públicos realizan su trabajo revestidos de la fe pública, de modo que se tiene por correctamente realizada la diligencia respectiva. Todas esas fincas se pueden individualizar pues corresponden a los números de planos contenidos en la escritura No. 538 del el 8 de julio de 1985, de modo que se debe entender que todos esos planos cuentan con su respectivo visado, de manera que estamos ante situaciones jurídicas consolidadas que no pueden ser desconocidas.

Es por ello que hoy existen otros propietarios distintos al desarrollador original -la sociedad apelante, por ejemplo-, quienes adquirieron sus fincas a la luz de la publicidad registral, misma que no puede ser cuestionada hasta tanto ni exista declaratoria de nulidad de dichos documentos públicos, lo cual no es este supuesto.

V.Como consecuencia de lo anterior, debe indicarse que el requisito del visado de planos para la obtención del certificado de uso de suelo, sí se encuentra previsto en el artículo 12.3 del Plan Regulador del Cantón de Cartago, mas en la forma en que se satisfizo en este caso en concreto, ésta exigencia legal se debe entender como cumplida.

VI.Aclarado lo anterior, debe indicarse que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. 530-2014 y 10-2015, entre otros).

Sin embargo, dado que mediante este documento se indican los usos permitidos de conformidad con la zonificación reglamentada, no es posible condicionarlo sobre la base de exigencias constructivas de una urbanización, como lo está realizando la Municipalidad de Cartago, en este caso. Nótese que la parte apelante solamente le solicitó expedir tal documento para uso residencial y habitacional, mas en ningún momento ha planteado, por lo menos que conste en el expediente, retomar el proyecto en los términos que propuso su primer desarrollador. Desde este punto de vista, tiene razón la parte apelante al considerar que la Municipalidad se excedió en lo peticionado, debiendo haberse limitado a resolver lo requerido por la parte apelante.

VII.La existencia de un proyecto anterior que data de los años ochenta, que no fue culminado con éxito, no da motivo, tampoco, para que se acumulen todos los expedientes. No puede la Municipalidad prever ni ordenar la continuidad de un proyecto que otrora resultó abandonado, pues en la actualidad, se desconocen cuáles son las alternativas de desarrollo que planea la parte recurrente, así como los demás propietarios. Estamos en presencia de 76 fincas individuales que no se pueden cohesionar con las propiedades vecinas, cual si fuera un único proyecto, pues ello es forzar de manera arbitraria a la partes y se transgreden los atributos de uso, disfrute y transformación inherente al derecho de propiedad inmobiliaria de la parte apelante. Es claro que hoy día ya la cuarta etapa del Residencial El Molino tiene otros dueños y puede ser desarrollada de manera diferente, de modo que unificar los expedientes y darles un único tratamiento, no es posible, pues debe darse oportunidad a los nuevos propietarios para que presenten sus nuevas propuestas. Sin duda, no estamos ante una identidad de causa ni de partes, por lo que esta disposición municipal de acumular expedientes, tampoco es compartida por esta Cámara.

VIII.Corolario. Teniéndose por visados todos lo planos consignados en las escrituras públicas No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985, y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, no puede la Municipalidad de Cartago, condicionar los usos de suelo a requisitos no previstos en la regulación de zonificación. Deberá atenderse de manera individual cada finca y cada propietario, de modo que se puedan plantear las distintas propuestas ante el gobierno local. Ello hace que la resolución del Alcalde de Cartago, venida en alzada, tenga vicios de nulidad absoluta. Misma suerte ha de llevar, las resoluciones de la Oficina de Planificación Urbana, Nos. OPU 360-2014 del 18 de noviembre del 2014 y OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014. Deberá la Municipalidad de Cartago, emitir nuevamente los certificados de uso de suelo, con el fin escogido por la parte apelante (residencial o habitacional), si así lo permite la regulación de zonificación vigente. En lo que ha sido objeto de recurso de apelación, se da por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, por lo que se anula la resolución del Alcalde de Cartago, de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015 y, por conexidad y consecuencia, se anulan también las resoluciones de la Oficina de Planificación Urbana, Nos. OPU 360-2014 del 18 de noviembre del 2014 y OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014. Se tienen por correctamente visados, los planos enunciados en las escrituras públicas No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985, y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce. Deberá la Municipalidad de Cartago, emitir nuevamente los certificados de uso de suelo conformes, con el fin escogido por la parte apelante (residencial o habitacional), si así lo permite la regulación de zonificación vigente. En lo que ha sido objeto de recurso de apelación, se da por agotada la vía administrativa."

POR TANTO

Estése a lo resuelto en la resolución No. 574-2015, del 30 de noviembre del 2015, de este mismo Tribunal de jerarquía impropia.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera Resolución No. 575-2015 de las 14:10 horas del 30 de noviembre del 2015.

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Apelación en jerarquía impropia municipal Inversiones Mario OMS S.A. c/ Municipalidad de Cartago N° 575-2015 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas diez minutos del treinta de noviembre del dos mil quince.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Inversiones Mario OMS S.A.,cédula jurídica No. CED81194, representada por su apodera especial administrativo, el Lic. César Gómez Montoya, quien es casado, abogado, cédula CED60055; contra la resolución del Alcalde de Cartago, de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015.

Redacta la Juez Solano Ulloa, y:

CONSIDERANDO:

I.Hechos Probados: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente:

• 1)En escritura No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, otorgada ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, compareció el representante de Inversiones El Molino S.A., en condición de la finca del Partido de Cartago, matrícula de folio real Placa15145, que era terreno para construir, ubicado en el Dirección12349 con medida 134.966m2, con la finalidad de segregar siete lotes del bloque O, 27 lotes del bloque P, 25 lotes del bloque Q, 44 lotes del bloque R, 35 lotes del bloque S, de los cuales el notario dio hizo advertencia respecto de la ausencia de visado (folios 204 a 222);
• 2)El Notario Jorge Brenes Garro, levantó acta notarial en escritura No. 105, en la oficina del Ejecutivo Municipal de Cartago, al ser las 13: 35 horas del 3 de julio de 1985, en donde requirió el destino de los planos que presentara ante ese Despacho para que fueran visados, la empresa Inversiones El Molino S.A., en donde consignó que se le respondió negativamente (folio 224);
• 3)La escritura No. 292 fue adicionada en la en las escrituras No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985 y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, en donde se consignó el número de plano de catastro que corresponde a cada uno de los lotes segregados, según la cual los planos no contaban con el visado Municipal, "porque la Municipalidad de Cartago, no devolvió lo mismos dentro del término que le conoce, digo concede la ley para estos casos, conforme consta el acta levantada por el Notario Jorge Brenes Garro, en Cartago a las trece horas reí, digo trece horas treinta y cinco minutos del tres de julio de los corriente, número cinco de su Protocolo." (folios 175 a 187);
• 4)Los lotes segregados en esa ocasión por Inversiones El Molino S.A., fueron inscritos en el Registro Público (hecho no controvertido);
• 5)Las obras de infraestructura necesarias para desarrollar el proyecto urbanístico, correspondían a la cuarta etapa del Residencial El Molino, mas no fueron terminadas, ergo, tampoco recibidas por la corporación municipal (hecho no controvertido);
• 6)La empresa Inversiones Marios OMS S.A. compró a Inversiones El Molino S.A., 2 de lo lotes que fueron segregados e inscritos en esa ocasión, mientras que la empresa Franes S.A., adquirió 76 de esos mismo lotes (hecho no controvertido);
• 7)Ambas sociedades presentaron ante la Municipalidad de Cartago, formal gestión de certificado de uso del suelo para uso residencial o habitacional, de los lotes de su propiedad (folios 115 y 116);
• 8)La Oficina de Planificación Urbana previno que debía tramitar de previo, el visado de segregación, según el art. 58 inciso 2 de la Ley de Planificación Urbana (folios 115 y 116);
• 9)Inversiones Mario OMS S.A. presentó en calidad del visado prevenido, las escrituras de cita en los tres primeros hechos probados de esta resolución (folios 175 a 222);
• 10)En resolución No. OPU-360-2014 del 18 de noviembre del 2014, la Oficina de Planificación Urbana dispuso que hubo un inadecuado el procedimiento, al no desprenderse de la escritura cuales fueron los planos constructivos que dice haber presentado Inversiones El Molino S.A. al despacho del Ejecutivo Municipal, ni aclara la fecha en la que los presentó, y acusó que la constancia no fue puesta en los planos que se pretendían visar, de modo que tomando en consideración que el Residencial El Molino se constituye de varias etapas, estimó que no se tiene por demostrada la mora municipal del artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana. Objetó que allí se propone una urbanización, de modo que los lotes forman una unidad y no pueden ser tratados de forma individual, por lo que habiendo varios expedientes, con otras partes interesadas, resolvió "condicionar el uso que está certificando como conforme a que el interesado tramite ante la Dirección de Urbanismo Municipal el permiso de construcción para la cuarta etapa del Residencial El Molino. Y es que se aclara que en la materialidad esos lotes corresponden a una finca en verde, de la manera que no hay infraestructura tanto privadas como públicas (sic), cuestión que no puede ser pasada por alto toda vez que de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana es particular y los artículos II.3, III.2 y III.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, debe dejarse área para fines públicos, ósea (sic) parques, juegos infantiles, área comunal, entre otro e (sic), así como cumplir con lo relacionada a sistemas viales, pluviales, entre otros establecidos por el Plan Regulador Vigente" (folios 164 a 167);
• 11)En oficio No. OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014, la Oficina de Planificación Urbana agregó que "bajo el concepto de uso de suelo condicionado podría considerar mantener el tamaño de las fincas, en la medida de que se entreguen las obras de infraestructura necesarias y se tomen las medidas de mitigación contenidas en la resolución ambiental del Plan Regulador" (folios 168 y 169);
• 12)Habiéndose interpuesto recurso de apelación en contra de lo dispuesto por la Oficina de Planificación Urbana, el Alcalde Municipal de Cartago rechazó la impugnación planteada, en la resolución de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015. En resumen, dispuso que se mantenía la acumulación de los expedientes por cuanto todos corresponden a la cuarta etapa del Residencial El Molino, la cual se encuentra inconclusa. Agregó que hay uso comerciales que se pretenden, pues allí estos usos deben ser compatibles con el uso principal Indicó que la exigencia del visado de planos, previo a la entrega del certificado de uso de suelo, está previsto en el artículo 12.3 del Plan Regulador, requisito que las empresas no han cumplido. Rechaza los efectos de la constancia notarial, debido a que los planos carecen de ella y de la escritura no se detalla a cuáles lotes se refiere (folios 231 a 233);
• 13)Contra lo resuelto por el Alcalde Municipal, Inversiones Mario OMS S.A. interpuso sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución de las 15:15 horas del 25 de febrero del presente año (folio 142).

II.Objeto del recurso: Indica el recurrente que la acumulación de expedientes es indebida, pues se unifican sus solicitudes con las de terceros, sin que exista identidad de propietarios, cosa u objeto, lo cual provoca que los usos se le otorguen condicionados. Alega que esa condición es que se le obligue a gestionar y obtener en conjunto con los otros propietarios una licencia municipal de construcción. Acusa que se le exige el visado de segregación cuando este requisito no está previsto para la emisión del certificado de uso de suelo. Agrega que se resuelven aspectos que no fueron pedidos, que son ajenos a la naturaleza del certificado de uso de suelo, lo cual estima es un vicio de extra petita. Y finalmente, que se desconoce que los 76 expedientes de uso de suelo, sí cumplen con el proceso de visado municipal de segregación, lo cual quebranta el artículo 3 de la Ley 8220.

III.Sobre el fondo. La empresa Franes S.A. interpuso idéntico recurso de apelación en contra de lo resuelto por el Alcalde en la resolución aquí venida en alzada, lo cual ha sido resuelto por esta Cámara en resolución No. 574 de las 14:05 horas del 30 de noviembre del 2015, en el cual se declaró con lugar el recurso y, por ende, se anularon las conductas administrativas cuestionadas. Por ende, deberá Inversiones Mario OMS S.A., estarse a lo allí dispuesto, toda vez que acoge las pretensiones vertidas dentro de la presente causa. Se procede de seguido, a transcribir lo allí resuelto:

"III.- Sobre el fondo. Las potestades municipales, entendidas en su doble condición de poder-deber, son atribuciones que el ordenamiento costarricense encomienda a los gobiernos locales que incluyen facultades de planificación, vigilancia, control y dirección que se despliegan a través de la autonomía otorgada en los ordinales 170 y siguientes de la Constitución Política y a lo largo de todo el texto del Código Municipal. Sus funciones son llevadas a cabo mediante las potestades de imperio, competencias que devienen en indelegables, intransferibles e irrenunciables, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública. Esas facultades incluyen, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico y el aseguramiento del cumplimiento de todas las normas de salubridad pública y constructivas a efectos de garantizar que los asentamientos humanos brindan condiciones habitacionales y ambientales idóneas.

En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. El otorgamiento de los permisos de construcción para efectos de fraccionamiento y urbanización está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso" emitido por las autoridades municipales, que debe estar precedido de varios requerimientos previstos en nuestro ordenamiento, dentro de lo que destacan, por ejemplo, la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA, la tasación de obras y aprobación de planos emitido por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la obtención de fuentes de agua potable así como la aprobación de planos de acueductos y sistemas de alcantarillados emitidos por el AyA, los estudios con resultados favorables del SENARE respecto del impacto sobre los subsuelos, mantos acuíferos y áreas de recarga, el suministro de servicios de electrificación, así como la aprobación del INVU en lo que concierne a la integralidad del proyecto.

Todos estos análisis pretenden garantizar el cumplimiento de las normas estructurales, que incluyen además, lo referente al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros. Ello obedece al impacto que todo desarrollo urbanístico implica dada la transformación de los terrenos en lugares habitables para el ser humano, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales. La Ley de Construcciones - Decreto-Ley No. 833 - dispone, en los artículos 1 y 8, así como el ordinal 33 de la Ley de Planificación Urbana, los poderes de las Municipalidades al efecto, las cuales son las encargadas de la aprobación de los planos de loteos o fraccionamientos, que incluye el proceso de afectación de las áreas de uso común al demanio público (áreas verdes y vías públicas).

IV.En el presente caso, estamos en presencia de lo que se pretendió fuera la cuarta etapa del Residencial El Molino en Cartago, cuyo desarrollador, en los años ochenta, prácticamente no concretó dicho proyecto y lo dejó en abandono. Sin embargo, de conformidad con el acervo probatorio allegado al expediente, con base en la fe pública notarial, este Tribunal confiere total credibilidad a la información contenida en las escrituras públicas Nos. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984 y 538 del el 8 de julio de 1985 otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, en donde compareció el representante de Inversiones El Molino S.A., en condición de propietaria de la finca en donde se previó dicho desarrollo, con la finalidad de segregar los lotes cuyo uso del suelo es hoy objeto de discusión. Para esta Cámara, lo allí consignado, analizado junto con la diligencia que realizó el Notario Jorge Brenes Garro, que consta en la escritura No. 105 de las 13: 35 horas del 3 de julio de 1985, es prueba de que los planos fueron presentados para su visado ante la Municipalidad, mas superado el plazo legal, no fueron visados, lo cual motivó la consignación notarial que hicieron los mencionados abogados.

Estos documentos mantienen total validez y por ello, sin duda, surtieron los efectos legales que la ley prevé, al haberse concretado con éxito la segregación con la consiguiente inscripción registral de las fincas nacientes. Es claro que las diligencias previstas en la Ley de Planificación Urbana, artículo 34, fueron satisfechas, pues más allá que la constancia en los planos, existe una escritura pública notarial, cual es el documento oficial mediante el cual los notarios públicos realizan su trabajo revestidos de la fe pública, de modo que se tiene por correctamente realizada la diligencia respectiva. Todas esas fincas se pueden individualizar pues corresponden a los números de planos contenidos en la escritura No. 538 del el 8 de julio de 1985, de modo que se debe entender que todos esos planos cuentan con su respectivo visado, de manera que estamos ante situaciones jurídicas consolidadas que no pueden ser desconocidas.

Es por ello que hoy existen otros propietarios distintos al desarrollador original -la sociedad apelante, por ejemplo-, quienes adquirieron sus fincas a la luz de la publicidad registral, misma que no puede ser cuestionada hasta tanto ni exista declaratoria de nulidad de dichos documentos públicos, lo cual no es este supuesto.

V.Como consecuencia de lo anterior, debe indicarse que el requisito del visado de planos para la obtención del certificado de uso de suelo, sí se encuentra previsto en el artículo 12.3 del Plan Regulador del Cantón de Cartago, mas en la forma en que se satisfizo en este caso en concreto, ésta exigencia legal se debe entender como cumplida.

VI.Aclarado lo anterior, debe indicarse que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. 530-2014 y 10-2015, entre otros).

Sin embargo, dado que mediante este documento se indican los usos permitidos de conformidad con la zonificación reglamentada, no es posible condicionarlo sobre la base de exigencias constructivas de una urbanización, como lo está realizando la Municipalidad de Cartago, en este caso. Nótese que la parte apelante solamente le solicitó expedir tal documento para uso residencial y habitacional, mas en ningún momento ha planteado, por lo menos que conste en el expediente, retomar el proyecto en los términos que propuso su primer desarrollador. Desde este punto de vista, tiene razón la parte apelante al considerar que la Municipalidad se excedió en lo peticionado, debiendo haberse limitado a resolver lo requerido por la parte apelante.

VII.La existencia de un proyecto anterior que data de los años ochenta, que no fue culminado con éxito, no da motivo, tampoco, para que se acumulen todos los expedientes. No puede la Municipalidad prever ni ordenar la continuidad de un proyecto que otrora resultó abandonado, pues en la actualidad, se desconocen cuáles son las alternativas de desarrollo que planea la parte recurrente, así como los demás propietarios. Estamos en presencia de 76 fincas individuales que no se pueden cohesionar con las propiedades vecinas, cual si fuera un único proyecto, pues ello es forzar de manera arbitraria a la partes y se transgreden los atributos de uso, disfrute y transformación inherente al derecho de propiedad inmobiliaria de la parte apelante. Es claro que hoy día ya la cuarta etapa del Residencial El Molino tiene otros dueños y puede ser desarrollada de manera diferente, de modo que unificar los expedientes y darles un único tratamiento, no es posible, pues debe darse oportunidad a los nuevos propietarios para que presenten sus nuevas propuestas. Sin duda, no estamos ante una identidad de causa ni de partes, por lo que esta disposición municipal de acumular expedientes, tampoco es compartida por esta Cámara.

VIII.Corolario. Teniéndose por visados todos lo planos consignados en las escrituras públicas No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985, y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, no puede la Municipalidad de Cartago, condicionar los usos de suelo a requisitos no previstos en la regulación de zonificación. Deberá atenderse de manera individual cada finca y cada propietario, de modo que se puedan plantear las distintas propuestas ante el gobierno local. Ello hace que la resolución del Alcalde de Cartago, venida en alzada, tenga vicios de nulidad absoluta. Misma suerte ha de llevar, las resoluciones de la Oficina de Planificación Urbana, Nos. OPU 360-2014 del 18 de noviembre del 2014 y OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014. Deberá la Municipalidad de Cartago, emitir nuevamente los certificados de uso de suelo, con el fin escogido por la parte apelante (residencial o habitacional), si así lo permite la regulación de zonificación vigente. En lo que ha sido objeto de recurso de apelación, se da por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, por lo que se anula la resolución del Alcalde de Cartago, de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015 y, por conexidad y consecuencia, se anulan también las resoluciones de la Oficina de Planificación Urbana, Nos. OPU 360-2014 del 18 de noviembre del 2014 y OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014. Se tienen por correctamente visados, los planos enunciados en las escrituras públicas No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985, y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce. Deberá la Municipalidad de Cartago, emitir nuevamente los certificados de uso de suelo conformes, con el fin escogido por la parte apelante (residencial o habitacional), si así lo permite la regulación de zonificación vigente. En lo que ha sido objeto de recurso de apelación, se da por agotada la vía administrativa."

POR TANTO

Estése a lo resuelto en la resolución No. 574-2015, del 30 de noviembre del 2015, de este mismo Tribunal de jerarquía impropia.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera Resolución No. 575-2015 de las 14:10 horas del 30 de noviembre del 2015.

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