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Res. 00574-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 30/11/2015
OutcomeResultado
The municipal resolution conditioning land-use certificates on obtaining a construction permit is annulled; new certificates must be issued unconditionally, recognizing plan approval by administrative silence.Se anula la resolución municipal que condicionaba los certificados de uso de suelo a la obtención de un permiso de construcción y se ordena emitirlos sin condiciones, reconociendo el visado de planos por haber operado el silencio administrativo.
SummaryResumen
The Administrative Contentious Tribunal, Section III, hears an improper hierarchy appeal against the Municipality of Cartago. Franes S.A., owner of 76 lots segregated from a housing project abandoned since the 1980s, requested land-use certificates for residential purposes. The municipality conditioned issuance on obtaining a construction permit for the fourth stage of the original project and accumulated all lot files. The court finds that the subdivision plans were already approved by operation of law because the municipality failed to respond within the legal deadline, as recorded in notarial deeds. It holds that a land-use certificate is an administrative act affecting legal rights and cannot be conditioned on construction requirements for a development. It annuls the municipal resolutions and orders new certificates without conditions, treating each lot individually.El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, conoce de un recurso de apelación en jerarquía impropia contra la Municipalidad de Cartago. La empresa Franes S.A., propietaria de 76 lotes segregados de un proyecto urbanístico abandonado desde los años ochenta, solicitó certificados de uso de suelo para fines residenciales. La municipalidad condicionó la emisión a la obtención de un permiso de construcción para la cuarta etapa del proyecto original y acumuló todos los expedientes de los lotes. El tribunal determina que los planos de segregación ya estaban visados por ministerio de ley al haber transcurrido el plazo sin respuesta municipal, según consta en escrituras notariales. Considera que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que incide en la esfera jurídica y no puede condicionarse a requisitos constructivos de una urbanización. Anula las resoluciones municipales y ordena emitir nuevos certificados sin condicionamientos, atendiendo cada finca individualmente.
Key excerptExtracto clave
However, given that this document indicates permitted uses according to regulated zoning, it cannot be conditioned on construction requirements for a development, as the Municipality of Cartago is doing in this case. Note that the appellant only requested issuance of such document for residential and housing use, and at no time has proposed, at least according to the record, resuming the project under the terms proposed by its original developer. From this standpoint, the appellant is correct in considering that the Municipality exceeded its authority by going beyond what was requested; it should have limited itself to resolving what the appellant requested. The existence of a prior project dating from the 1980s, which was not successfully completed, is also no reason to accumulate all the files. The Municipality cannot foresee or order the continuation of a project that was abandoned in the past, since today, the development alternatives planned by the appellant and other owners are unknown.Sin embargo, dado que mediante este documento se indican los usos permitidos de conformidad con la zonificación reglamentada, no es posible condicionarlo sobre la base de exigencias constructivas de una urbanización, como lo está realizando la Municipalidad de Cartago, en este caso. Nótese que la parte apelante solamente le solicitó expedir tal documento para uso residencial y habitacional, mas en ningún momento ha planteado, por lo menos que conste en el expediente, retomar el proyecto en los términos que propuso su primer desarrollador. Desde este punto de vista, tiene razón la parte apelante al considerar que la Municipalidad se excedió en lo peticionado, debiendo haberse limitado a resolver lo requerido por la parte apelante. La existencia de un proyecto anterior que data de los años ochenta, que no fue culminado con éxito, no da motivo, tampoco, para que se acumulen todos los expedientes. No puede la Municipalidad prever ni ordenar la continuidad de un proyecto que otrora resultó abandonado, pues en la actualidad, se desconocen cuáles son las alternativas de desarrollo que planea la parte recurrente, así como los demás propietarios.
Pull quotesCitas destacadas
"el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente"
"the land-use certificate is an administrative act that, by its nature, directly affects the legal sphere of the individual, so it is capable of producing effects independently"
Considerando VI
"el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente"
Considerando VI
"no es posible condicionarlo sobre la base de exigencias constructivas de una urbanización"
"it cannot be conditioned on the basis of construction requirements for a development"
Considerando VI
"no es posible condicionarlo sobre la base de exigencias constructivas de una urbanización"
Considerando VI
"Estamos en presencia de 76 fincas individuales que no se pueden cohesionar con las propiedades vecinas, cual si fuera un único proyecto, pues ello es forzar de manera arbitraria a la partes"
"We are dealing with 76 individual properties that cannot be grouped with neighboring properties as if it were a single project, because that would arbitrarily force the parties"
Considerando VII
"Estamos en presencia de 76 fincas individuales que no se pueden cohesionar con las propiedades vecinas, cual si fuera un único proyecto, pues ello es forzar de manera arbitraria a la partes"
Considerando VII
Full documentDocumento completo
III.- On the merits. Municipal powers, understood in their dual capacity as power-duty (poder-deber), are attributions that the Costa Rican legal system entrusts to local governments, including faculties of planning, surveillance, control, and direction that are deployed through the autonomy granted in articles 170 and following of the Political Constitution and throughout the entire text of the Municipal Code. Their functions are carried out by means of sovereign powers (potestades de imperio), competences that become non-delegable, non-transferable, and non-waivable, as established by Article 66 of the General Law of Public Administration. Those faculties include, par excellence, the surveillance of every urban development process (proceso urbanístico) and ensuring compliance with all public health and construction standards in order to guarantee that human settlements provide suitable housing and environmental conditions. Several national laws contain some of the principal urban planning application standards that make Local Governments responsible for urban development, as can be verified in the Municipal Code, Article 13 subsection o), the Urban Planning Law, the Construction Law, and the Organic Law of the Environment. The granting of construction permits for subdivision (fraccionamiento) and urbanization (urbanización) purposes is conditioned on the project in question being in conformity with the applicable urban planning regulations; this involves a prior enabling control or "permit" issued by the municipal authorities, which must be preceded by several requirements set forth in our legal system, among which stand out, for example, obtaining the environmental feasibility (viabilidad ambiental) granted by SETENA, the appraisal of works and approval of plans issued by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, the securing of potable water sources as well as the approval of aqueduct plans and sewerage systems issued by AyA, the studies with favorable results from SENARE regarding the impact on subsoils, aquifers (mantos acuíferos), and recharge areas, the supply of electrification services, as well as the approval of INVU concerning the integrality of the project. All of these analyses seek to guarantee compliance with structural standards, which also include matters relating to access to public roads, dedication of areas for public use, standards for the construction of streets and sidewalks, pavements, piping, storm drainage (drenajes pluviales) and sanitary drainage, electrification, and public lighting, among others. This is due to the impact that every urban development implies given the transformation of land into habitable places for human beings, which is a complex process of environmental alteration with great effect on natural and artificial ecosystems. The Construction Law - Decree-Law No. 833 - provides, in Articles 1 and 8, as well as Article 33 of the Urban Planning Law, the powers of the Municipalities to that effect, which are the entities responsible for the approval of subdivision (loteos o fraccionamientos) plans, which includes the process of dedicating common use areas to the public domain (demanio público) (green areas and public roads).
IV.- In the present case, we are in the presence of what was intended to be the fourth stage of Residencial El Molino in Cartago, whose developer, in the eighties, practically did not complete said project and left it abandoned. However, in accordance with the body of evidence submitted to the case file, based on notarial public faith (fe pública notarial), this Court grants full credibility to the information contained in the public deeds Nos. 292 at 1:45 p.m. on October 16, 1984, and 538 on July 8, 1985, granted before Notary Public Nicomedes Madriz Arce, in which appeared the representative of Inversiones El Molino S.A., as owner of the property where said development was planned, with the purpose of segregating the lots whose land use (uso del suelo) is the subject of discussion today. For this Chamber, what is recorded therein, analyzed together with the diligence carried out by Notary Jorge Brenes Garro, which is recorded in deed No. 105 at 1:35 p.m. on July 3, 1985, is proof that the plans were submitted for their approval (visado) before the Municipality, but after the legal deadline had passed, they were not approved, which prompted the notarial recording made by the aforementioned lawyers. These documents retain full validity and, therefore, without a doubt, produced the legal effects that the law provides, the segregation having been successfully completed with the consequent registration of the resulting properties. It is clear that the steps provided for in the Urban Planning Law, Article 34, were satisfied, since beyond the notation on the plans, there exists a notarial public deed, which is the official document by which notaries public carry out their work vested with public faith (fe pública), so that the respective diligence is deemed correctly performed. All of those properties can be individualized since they correspond to the plan numbers contained in deed No. 538 on July 8, 1985, so it must be understood that all of those plans have their respective approval (visado), such that we are before consolidated legal situations that cannot be disregarded. It is for this reason that today there exist other owners different from the original developer —the appellant corporation, for example—, who acquired their properties under the light of the public registry's publicity (publicidad registral), which cannot be questioned until and unless there is a declaration of nullity of said public documents, which is not the case here.
V.- As a consequence of the foregoing, it must be noted that the requirement of plan approval (visado de planos) for obtaining the land-use certificate (certificado de uso de suelo) is indeed provided for in Article 12.3 of the Regulatory Plan of the Canton of Cartago, but in the manner in which it was satisfied in this specific case, this legal requirement must be understood as fulfilled.
VI.Having clarified the foregoing, it must be noted that the land-use certificate (certificado de uso de suelo) is an administrative act that, by its nature, directly affects the legal sphere of the administered party, so that it is capable of producing effects independently, given that its content can state the existence of limitations on the exercise of the attributes of the right of property, in application of urban planning regulations and the current environmental regime, which allows or prevents subsequent decision-making by private parties, including investments of impact of a constructive type or of patents. The thesis that held that this type of administrative act is merely declaratory and therefore does not affect the legal sphere of the administered party has been jurisprudentially overcome, both by the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) and by the First Chamber (Sala Primera), a criterion that is fully shared by this Court of improper hierarchy (jerarquía impropia) and has been expressed for several years now (on this point, noteworthy, among others, are the developments expressed in the judgment of the First Chamber of the Supreme Court of Justice, No. 000866-F-S1-2013, Rulings Nos. 2010-12815 and 2010-4161 of the Constitutional Chamber, as well as the Rulings of this Section III, Nos. 530-2014 and 10-2015, among others). However, given that this document indicates the permitted uses in accordance with the regulated zoning, it is not possible to condition it on the basis of constructive requirements for an urbanization, as the Municipality of Cartago is doing, in this case. Note that the appellant party only requested it to issue such document for residential and housing use, but at no time has it proposed, at least as evidenced in the case file, to resume the project under the terms proposed by its first developer. From this point of view, the appellant party is correct in considering that the Municipality exceeded what was requested, and should have limited itself to resolving what was required by the appellant party.
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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Jerarquía Impropia Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias en igual sentido Contenido de Interés:
Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Municipal Tema: Urbanismo municipal Subtemas:
Alcances de la competencia de la municipalidad y confluencia con los entes del Estado. Naturaleza y efectos de los certificados de uso de suelo.
Tema: Planificación urbana Subtemas:
Alcances de la competencia de la municipalidad y confluencia con los entes del Estado. Naturaleza y efectos de los certificados de uso de suelo.
Tema: Municipalidad Subtemas:
Alcances de su competencia en la planificación urbana y confluencia con los entes del Estado. Naturaleza y efectos de los certificados de uso de suelo.
Tema: Certificación de uso de suelo Subtemas:
Naturaleza y efectos.
Tema: Uso del suelo Subtemas:
Naturaleza y efectos.
“III.- Sobre el fondo. Las potestades municipales, entendidas en su doble condición de poder-deber, son atribuciones que el ordenamiento costarricense encomienda a los gobiernos locales que incluyen facultades de planificación, vigilancia, control y dirección que se despliegan a través de la autonomía otorgada en los ordinales 170 y siguientes de la Constitución Política y a lo largo de todo el texto del Código Municipal. Sus funciones son llevadas a cabo mediante las potestades de imperio, competencias que devienen en indelegables, intransferibles e irrenunciables, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública. Esas facultades incluyen, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico y el aseguramiento del cumplimiento de todas las normas de salubridad pública y constructivas a efectos de garantizar que los asentamientos humanos brindan condiciones habitacionales y ambientales idóneas. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. El otorgamiento de los permisos de construcción para efectos de fraccionamiento y urbanización está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso" emitido por las autoridades municipales, que debe estar precedido de varios requerimientos previstos en nuestro ordenamiento, dentro de lo que destacan, por ejemplo, la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA, la tasación de obras y aprobación de planos emitido por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la obtención de fuentes de agua potable así como la aprobación de planos de acueductos y sistemas de alcantarillados emitidos por el AyA, los estudios con resultados favorables del SENARE respecto del impacto sobre los subsuelos, mantos acuíferos y áreas de recarga, el suministro de servicios de electrificación, así como la aprobación del INVU en lo que concierne a la integralidad del proyecto. Todos estos análisis pretenden garantizar el cumplimiento de las normas estructurales, que incluyen además, lo referente al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros. Ello obedece al impacto que todo desarrollo urbanístico implica dada la transformación de los terrenos en lugares habitables para el ser humano, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales. La Ley de Construcciones - Decreto-Ley No. 833 - dispone, en los artículos 1 y 8, así como el ordinal 33 de la Ley de Planificación Urbana, los poderes de las Municipalidades al efecto, las cuales son las encargadas de la aprobación de los planos de loteos o fraccionamientos, que incluye el proceso de afectación de las áreas de uso común al demanio público (áreas verdes y vías públicas).
IV.- En el presente caso, estamos en presencia de lo que se pretendió fuera la cuarta etapa del Residencial El Molino en Cartago, cuyo desarrollador, en los años ochenta, prácticamente no concretó dicho proyecto y lo dejó en abandono. Sin embargo, de conformidad con el acervo probatorio allegado al expediente, con base en la fe pública notarial, este Tribunal confiere total credibilidad a la información contenida en las escrituras públicas Nos. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984 y 538 del el 8 de julio de 1985 otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, en donde compareció el representante de Inversiones El Molino S.A., en condición de propietaria de la finca en donde se previó dicho desarrollo, con la finalidad de segregar los lotes cuyo uso del suelo es hoy objeto de discusión. Para esta Cámara, lo allí consignado, analizado junto con la diligencia que realizó el Notario Jorge Brenes Garro, que consta en la escritura No. 105 de las 13: 35 horas del 3 de julio de 1985, es prueba de que los planos fueron presentados para su visado ante la Municipalidad, mas superado el plazo legal, no fueron visados, lo cual motivó la consignación notarial que hicieron los mencionados abogados. Estos documentos mantienen total validez y por ello, sin duda, surtieron los efectos legales que la ley prevé, al haberse concretado con éxito la segregación con la consiguiente inscripción registral de las fincas nacientes. Es claro que las diligencias previstas en la Ley de Planificación Urbana, artículo 34, fueron satisfechas, pues más allá que la constancia en los planos, existe una escritura pública notarial, cual es el documento oficial mediante el cual los notarios públicos realizan su trabajo revestidos de la fe pública, de modo que se tiene por correctamente realizada la diligencia respectiva. Todas esas fincas se pueden individualizar pues corresponden a los números de planos contenidos en la escritura No. 538 del el 8 de julio de 1985, de modo que se debe entender que todos esos planos cuentan con su respectivo visado, de manera que estamos ante situaciones jurídicas consolidadas que no pueden ser desconocidas. Es por ello que hoy existen otros propietarios distintos al desarrollador original -la sociedad apelante, por ejemplo-, quienes adquirieron sus fincas a la luz de la publicidad registral, misma que no puede ser cuestionada hasta tanto ni exista declaratoria de nulidad de dichos documentos públicos, lo cual no es este supuesto.
V.- Como consecuencia de lo anterior, debe indicarse que el requisito del visado de planos para la obtención del certificado de uso de suelo, sí se encuentra previsto en el artículo 12.3 del Plan Regulador del Cantón de Cartago, mas en la forma en que se satisfizo en este caso en concreto, ésta exigencia legal se debe entender como cumplida.
VI.Aclarado lo anterior, debe indicarse que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. 530-2014 y 10-2015, entre otros). Sin embargo, dado que mediante este documento se indican los usos permitidos de conformidad con la zonificación reglamentada, no es posible condicionarlo sobre la base de exigencias constructivas de una urbanización, como lo está realizando la Municipalidad de Cartago, en este caso. Nótese que la parte apelante solamente le solicitó expedir tal documento para uso residencial y habitacional, mas en ningún momento ha planteado, por lo menos que conste en el expediente, retomar el proyecto en los términos que propuso su primer desarrollador. Desde este punto de vista, tiene razón la parte apelante al considerar que la Municipalidad se excedió en lo peticionado, debiendo haberse limitado a resolver lo requerido por la parte apelante.”
... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Apelación en jerarquía impropia municipal Franes S.A. c/ Municipalidad de Cartago N° 574-2015 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas cinco minutos del treinta de noviembre del dos mil quince.
Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Franes S.A.,cédula jurídica No. CED81006, representada por su apodera especial administrativo, el Lic. César Gómez Montoya, quien es casado, abogado, cédula CED60055; contra la resolución del Alcalde de Cartago, de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015.
Redacta la Jueza Solano Ulloa, y:
CONSIDERANDO:
I.- Hechos Probados: Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente: 1) En escritura No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, otorgada ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, compareció el representante de Inversiones El Molino S.A., en condición de la finca del Partido de Cartago, matrícula de folio real Placa15145, que era terreno para construir, ubicado en el Dirección12349 con medida 134.966 m2, con la finalidad de segregar siete lotes del bloque O, 27 lotes del bloque P, 25 lotes del bloque Q, 44 lotes del bloque R, 35 lotes del bloque S, de los cuales el notario hizo advertencia respecto de la ausencia de visado (folio 725 a 743); 2) El Notario Jorge Brenes Garro, levantó acta notarial en escritura No. 105, en la oficina del Ejecutivo Municipal de Cartago, al ser las 13: 35 horas del 3 de julio de 1985, en donde requirió el destino de los planos que presentara ante ese Despacho para que fueran visados, la empresa Inversiones El Molino S.A., acto en el que consignó que se le respondió negativamente (folio 745); 3) La escritura No. 292 fue adicionada ante la misma notaría, en las escrituras No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985, y 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, en donde se consignó el número de plano de catastro que corresponde a cada uno de los lotes segregados, según la cual los planos no contaban con el visado Municipal, "porque la Municipalidad de Cartago, no devolvió lo mismos dentro del término que le conoce, digo concede la ley para estos casos, conforme consta el acta levantada por el Notario Jorge Brenes Garro, en Cartago a las trece horas reí, digo trece horas treinta y cinco minutos del tres de julio de los corriente, número cinco de su Protocolo." (folios 691 a 705); 4) Los lotes segregados en esa ocasión por Inversiones El Molino S.A., fueron inscritos en el Registro Público (hecho no controvertido); 5) Las obras de infraestructura necesarias para desarrollar el proyecto urbanístico, correspondían a la cuarta etapa del Residencial El Molino, mas no fueron terminadas, ergo, tampoco recibidas por la corporación municipal (hecho no controvertido); 6) La empresa Franes S.A., compró a Inversiones El Molino S.A., 76 de lo lotes que fueron segregados e inscritos en esa ocasión (hecho no controvertido); 7) Franes S.A. presentó ante la Municipalidad de Cartago, formal gestión de certificado de uso del suelo para uso residencial o habitacional, de los 76 lotes planos indicados (folios 472 a 546); 8) La Oficina de Planificación Urbana previno que debía tramitar de previo, el visado de segregación, según el art. 58 inciso 2 de la Ley de Planificación Urbana (folios 472 a 546); 9) Franes S.A. presentó como el visado prevenido, las escrituras de cita en los tres primeros hechos probados de esta resolución (hecho no controvertido); 10) En resolución No. OPU-360-2014 del 18 de noviembre del 2014, Oficina de Planificación Urbana dispuso que al no desprenderse de la escritura cuales fueron los planos constructivos que dice haber presentado Inversiones El Molino S.A. al despacho del Ejecutivo Municipal, ni aclara la fecha en la que los presentó, y tomando en consideración que el Residencial El Molino se constituye de varias etapas, estimó que no se tiene por demostrada la mora municipal del artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana, además de que la constancia no fue puesta en los planos que se pretendían visar, por lo que consideró inadecuado el procedimiento. Consideró que allí se propone una urbanización, de modo que los lotes forman una unidad y no pueden ser tratados de forma individual, por lo que habiendo varios expedientes, con otras partes interesadas, resolvió "condicionar el uso que está certificando como conforme a que el interesado tramite ante la Dirección de Urbanismo Municipal el permiso de construcción para la cuarta etapa del Residencial El Molino. Y es que se aclara que en la materialidad esos lotes corresponden a una finca en verde, de la manera que no hay infraestructura tanto privadas como públicas (sic), cuestión que no puede ser pasada por alto toda vez que de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana es particular y los artículos II.3, III.2 y III.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, debe dejarse área para fines públicos, ósea (sic) parques, juegos infantiles, área comunal, entre otro e (sic), así como cumplir con lo relacionada a sistemas viales, pluviales, entre otros establecidos por el Plan Regulador Vigente" (folios 454 a 457); 11) En oficio No. OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014, la Oficina de Planificación Urbana agregó que "bajo el concepto de uso de suelo condicionado podría considerar mantener el tamaño de las fincas, en la medida de que se entreguen las obras de infraestructura necesarias y se tomen las medidas de mitigación contenidas en la resolución ambiental del Plan Regulador" (folios 461 y 462); 12) Habiéndose interpuesto recurso de apelación en contra de lo dispuesto por la Oficina de Planificación Urbana, el Alcalde Municipal de Cartago rechazó la impugnación planteada. En resumen, dispuso que se mantenía la acumulación de los expedientes por cuanto todos corresponden a la cuarta etapa del Residencial El Molino, la cual se encuentra inconclusa. Agregó que hay usos comerciales que se pretenden, pues allí estos usos deben ser compatibles con el uso principal Indicó que la exigencia del visado de planos, previo a la entrega del certificado de uso de suelo, está previsto en el artículo 12.3 del Plan Regulador, requisito que las empresas no han cumplido. Rechaza los efectos de la constancia notarial, debido a que los planos carecen de ella y de la escritura no se detalla a cuáles lotes se refiere (folios 555 a 557), 13) Contra lo resuelto por el Alcalde Municipal, Franes S.A. interpuso sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución de las 15:10 horas del 25 de febrero del presente año (folio 752).
II.- Objeto del recurso: Indica el recurrente que la acumulación de expedientes es indebida, pues se unifican sus solicitudes con las de terceros, sin que exista identidad de propietarios, cosa u objeto, lo cual provoca que los usos se le otorguen condicionados. Indica que esa condición es que se le obligue a gestionar y obtener en conjunto con los otros propietarios una licencia municipal de construcción. Acusa que se le exige el visado de segregación cuando este requisito no está previsto para la emisión del certificado de uso de suelo. Agrega que se resuelven aspectos que no fueron pedidos, que son ajenos a la naturaleza del certificado de uso de suelo, lo cual estima es un vicio de extra petita. Y finalmente, que se desconoce que los 76 expedientes de uso de suelo, sí cumplen con el proceso de visado municipal de segregación, lo cual quebranta el artículo 3 de la Ley 8220.
III.- Sobre el fondo. Las potestades municipales, entendidas en su doble condición de poder-deber, son atribuciones que el ordenamiento costarricense encomienda a los gobiernos locales que incluyen facultades de planificación, vigilancia, control y dirección que se despliegan a través de la autonomía otorgada en los ordinales 170 y siguientes de la Constitución Política y a lo largo de todo el texto del Código Municipal. Sus funciones son llevadas a cabo mediante las potestades de imperio, competencias que devienen en indelegables, intransferibles e irrenunciables, conforme lo establece el artículo 66 de la Ley General de la Administración Pública. Esas facultades incluyen, por excelencia, la vigilancia de todo proceso urbanístico y el aseguramiento del cumplimiento de todas las normas de salubridad pública y constructivas a efectos de garantizar que los asentamientos humanos brindan condiciones habitacionales y ambientales idóneas. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. El otorgamiento de los permisos de construcción para efectos de fraccionamiento y urbanización está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso" emitido por las autoridades municipales, que debe estar precedido de varios requerimientos previstos en nuestro ordenamiento, dentro de lo que destacan, por ejemplo, la obtención de la viabilidad ambiental otorgada por SETENA, la tasación de obras y aprobación de planos emitido por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, la obtención de fuentes de agua potable así como la aprobación de planos de acueductos y sistemas de alcantarillados emitidos por el AyA, los estudios con resultados favorables del SENARE respecto del impacto sobre los subsuelos, mantos acuíferos y áreas de recarga, el suministro de servicios de electrificación, así como la aprobación del INVU en lo que concierne a la integralidad del proyecto. Todos estos análisis pretenden garantizar el cumplimiento de las normas estructurales, que incluyen además, lo referente al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros. Ello obedece al impacto que todo desarrollo urbanístico implica dada la transformación de los terrenos en lugares habitables para el ser humano, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales. La Ley de Construcciones - Decreto-Ley No. 833 - dispone, en los artículos 1 y 8, así como el ordinal 33 de la Ley de Planificación Urbana, los poderes de las Municipalidades al efecto, las cuales son las encargadas de la aprobación de los planos de loteos o fraccionamientos, que incluye el proceso de afectación de las áreas de uso común al demanio público (áreas verdes y vías públicas).
IV.- En el presente caso, estamos en presencia de lo que se pretendió fuera la cuarta etapa del Residencial El Molino en Cartago, cuyo desarrollador, en los años ochenta, prácticamente no concretó dicho proyecto y lo dejó en abandono. Sin embargo, de conformidad con el acervo probatorio allegado al expediente, con base en la fe pública notarial, este Tribunal confiere total credibilidad a la información contenida en las escrituras públicas Nos. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984 y 538 del el 8 de julio de 1985 otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, en donde compareció el representante de Inversiones El Molino S.A., en condición de propietaria de la finca en donde se previó dicho desarrollo, con la finalidad de segregar los lotes cuyo uso del suelo es hoy objeto de discusión. Para esta Cámara, lo allí consignado, analizado junto con la diligencia que realizó el Notario Jorge Brenes Garro, que consta en la escritura No. 105 de las 13: 35 horas del 3 de julio de 1985, es prueba de que los planos fueron presentados para su visado ante la Municipalidad, mas superado el plazo legal, no fueron visados, lo cual motivó la consignación notarial que hicieron los mencionados abogados. Estos documentos mantienen total validez y por ello, sin duda, surtieron los efectos legales que la ley prevé, al haberse concretado con éxito la segregación con la consiguiente inscripción registral de las fincas nacientes. Es claro que las diligencias previstas en la Ley de Planificación Urbana, artículo 34, fueron satisfechas, pues más allá que la constancia en los planos, existe una escritura pública notarial, cual es el documento oficial mediante el cual los notarios públicos realizan su trabajo revestidos de la fe pública, de modo que se tiene por correctamente realizada la diligencia respectiva. Todas esas fincas se pueden individualizar pues corresponden a los números de planos contenidos en la escritura No. 538 del el 8 de julio de 1985, de modo que se debe entender que todos esos planos cuentan con su respectivo visado, de manera que estamos ante situaciones jurídicas consolidadas que no pueden ser desconocidas. Es por ello que hoy existen otros propietarios distintos al desarrollador original -la sociedad apelante, por ejemplo-, quienes adquirieron sus fincas a la luz de la publicidad registral, misma que no puede ser cuestionada hasta tanto ni exista declaratoria de nulidad de dichos documentos públicos, lo cual no es este supuesto.
V.- Como consecuencia de lo anterior, debe indicarse que el requisito del visado de planos para la obtención del certificado de uso de suelo, sí se encuentra previsto en el artículo 12.3 del Plan Regulador del Cantón de Cartago, mas en la forma en que se satisfizo en este caso en concreto, ésta exigencia legal se debe entender como cumplida.
VI.Aclarado lo anterior, debe indicarse que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo que, por su naturaleza, incide directamente sobre la esfera jurídica del administrado, de modo que es capaz de surtir efectos de manera independiente, puesto que su contenido puede enunciar la existencia de limitaciones al ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente, que permite o impide la toma de decisiones posteriores por parte de los particulares, incluyendo inversiones de impacto de tipo constructivo o de patentes. La tesis que sostenía que este tipo de acto administrativo es meramente declarativo y por ende, no incide en la esfera jurídica del administrado, se encuentra jurisprudencialmente superada, tanto por la Sala Constitucional como por la Sala Primera, criterio que es plenamente compartido por este Tribunal de jerarquía impropia y así se ha venido expresando desde hace varios años atrás (sobre este particular, destacan, entre otras, los desarrollos expresados en la sentencia de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, No. 000866-F-S1-2013, los Votos Nos. 2010-12815 y 2010-4161 de la Sala Constitucional, así como los Votos de esta Sección III, Nos. 530-2014 y 10-2015, entre otros). Sin embargo, dado que mediante este documento se indican los usos permitidos de conformidad con la zonificación reglamentada, no es posible condicionarlo sobre la base de exigencias constructivas de una urbanización, como lo está realizando la Municipalidad de Cartago, en este caso. Nótese que la parte apelante solamente le solicitó expedir tal documento para uso residencial y habitacional, mas en ningún momento ha planteado, por lo menos que conste en el expediente, retomar el proyecto en los términos que propuso su primer desarrollador. Desde este punto de vista, tiene razón la parte apelante al considerar que la Municipalidad se excedió en lo peticionado, debiendo haberse limitado a resolver lo requerido por la parte apelante.
VII.- La existencia de un proyecto anterior que data de los años ochenta, que no fue culminado con éxito, no da motivo, tampoco, para que se acumulen todos los expedientes. No puede la Municipalidad prever ni ordenar la continuidad de un proyecto que otrora resultó abandonado, pues en la actualidad, se desconocen cuáles son las alternativas de desarrollo que planea la parte recurrente, así como los demás propietarios. Estamos en presencia de 76 fincas individuales que no se pueden cohesionar con las propiedades vecinas, cual si fuera un único proyecto, pues ello es forzar de manera arbitraria a la partes y se transgreden los atributos de uso, disfrute y transformación inherente al derecho de propiedad inmobiliaria de la parte apelante. Es claro que hoy día ya la cuarta etapa del Residencial El Molino tiene otros dueños y puede ser desarrollada de manera diferente, de modo que unificar los expedientes y darles un único tratamiento, no es posible, pues debe darse oportunidad a los nuevos propietarios para que presenten sus nuevas propuestas. Sin duda, no estamos ante una identidad de causa ni de partes, por lo que esta disposición municipal de acumular expedientes, tampoco es compartida por esta Cámara.
VIII.- Corolario. Teniéndose por visados todos lo planos consignados en las escrituras públicas No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985, y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce, no puede la Municipalidad de Cartago, condicionar los usos de suelo a requisitos no previstos en la regulación de zonificación. Deberá atenderse de manera individual cada finca y cada propietario, de modo que se puedan plantear las distintas propuestas ante el gobierno local. Ello hace que la resolución del Alcalde de Cartago, venida en alzada, tenga vicios de nulidad absoluta. Misma suerte ha de llevar, las resoluciones de la Oficina de Planificación Urbana, Nos. OPU 360-2014 del 18 de noviembre del 2014 y OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014. Deberá la Municipalidad de Cartago, emitir nuevamente los certificados de uso de suelo, con el fin escogido por la parte apelante (residencial o habitacional), si así lo permite la regulación de zonificación vigente. En lo que ha sido objeto de recurso de apelación, se da por agotada la vía administrativa.
POR TANTO
Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto, por lo que se anula la resolución del Alcalde de Cartago, de las 7:58 horas del 16 de febrero del 2015 y, por conexidad y consecuencia, se anulan también las resoluciones de la Oficina de Planificación Urbana, Nos. OPU 360-2014 del 18 de noviembre del 2014 y OPU 405-2014 del 7 de diciembre del 2014. Se tienen por correctamente visados, los planos enunciados en las escrituras públicas No. 292 de las 13:45 minutos del 16 de octubre de 1984, No. 538 de las 9:00 horas del 8 de julio de 1985, y No. 540 de las 9:15 horas del 8 de julio de 1985, otorgadas ante el Notario Público Nicomedes Madriz Arce. Deberá la Municipalidad de Cartago, emitir nuevamente los certificados de uso de suelo conformes, con el fin escogido por la parte apelante (residencial o habitacional), si así lo permite la regulación de zonificación vigente. En lo que ha sido objeto de recurso de apelación, se da por agotada la vía administrativa.
Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera Resolución No. 574-2015 de las 14:05 horas del 30 de noviembre del 2015.
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