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Res. 00565-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 25/11/2015
OutcomeResultado
The Court annulled the property’s inclusion in the inalienable zone for lack of technical support but upheld demolition because the house was built without a municipal permit and was not regularized after notice.El Tribunal anuló la inclusión de la finca en la zona inalienable por falta de sustento técnico, pero confirmó la demolición porque la vivienda fue construida sin licencia municipal y no se regularizó tras las prevenciones.
SummaryResumen
The Administrative Litigation Court decided an appeal challenging a municipal order to demolish a house built without a permit in San Rafael de Heredia. It held that the Municipality lacked technical evidence establishing that the property lay within the inalienable zone created by Decree-Law LXV of 1888. Such a finding required comparison of the National Geographic Institute’s official coordinates with the property’s exact location; because that analysis was omitted, this ground violated the governing rules of science and technique and was absolutely null. That defect, however, did not eliminate the separate land-use violation: the company had built without a municipal permit and failed to comply with notices requiring it to regularize the structure. Once the Municipality had closed the work, issued the required notices, and allowed the applicable period, it could order demolition under the Construction Law. The Court therefore partially annulled the municipal decisions, preserved the demolition order, and declared the administrative remedies exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo resolvió una apelación contra la orden municipal de demoler una vivienda construida sin licencia en San Rafael de Heredia. Determinó que la Municipalidad carecía de prueba técnica para afirmar que la finca se encontraba dentro de la zona inalienable establecida por el Decreto-Ley LXV de 1888. Esa conclusión requería cotejar las coordenadas oficiales del Instituto Geográfico Nacional con la ubicación exacta del inmueble; al omitirse ese análisis, el fundamento resultó contrario a las reglas de la ciencia y la técnica y absolutamente nulo. Sin embargo, esa nulidad no eliminó la infracción urbanística independiente: la sociedad construyó sin licencia municipal y no atendió las prevenciones para regularizar la obra. Tras la clausura, las dos prevenciones y el plazo correspondiente, la Municipalidad podía ordenar la demolición conforme a la Ley de Construcciones. Por ello, el Tribunal anuló parcialmente las resoluciones municipales, pero mantuvo la demolición y declaró agotada la vía administrativa.
Key excerptExtracto clave
VIII.—Conclusion. Certainly, there is no technical basis for classifying the appellant’s property as inalienable, and therefore this portion of the decision under appeal is null. Nevertheless, the municipal authorities acted correctly in imposing the demolition order on the works lacking a construction permit, as provided by Articles 93 et seq. of the Construction Law. On these grounds, the appropriate disposition is to partially annul the decision under appeal, solely insofar as it lacks technical support for including the property at issue within the inalienable area covered by Executive Decree-Law LXV of July 28, 1888. By connection and consequence, the decision confirmed by the Mayor, No. 31-07-DCC-MSRH-2017 of July 21, 2014, issued by the Construction Control Department, must also be partially annulled because it relied on the same ground. As no further appeal is available, the administrative remedies are deemed exhausted. Decision No. 0621-2015-AMSRH of 11:00 a.m. on May 7, 2015, is partially annulled, solely insofar as it included the property recorded under real-property folio No. Placa18263 of the Heredia Registry District, owned by Las Calles Moradas Pedregosas Ltda., within the inalienable area covered by Executive Decree-Law LXV of July 28, 1888. By connection and consequence, decision 31-07-DCC-MSRH-2017 of July 21, 2014, issued by the Construction Control Department, is also partially annulled insofar as it relied on the same ground. In all other respects, the challenged decision is affirmed, and the order issued by the local authorities to demolish the works built without a municipal permit remains in effect. The administrative remedies are deemed exhausted.VIII.- Conclusión. Ciertamente no existe fundamento técnico alguno para catalogar la finca de la parte apelante como inalienable, por lo que esta parte de la resolución venida en alzada es nula. Sin embargo, lo actuado por las autoridades municipales, en el tanto impusieron la orden de demolición de las obras carentes de licencia constructiva, resulta correcto conforme lo dispone los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. Con base en estos fundamentos, lo procedente es anular parcialmente la resolución venida en alzada, únicamente en el tanto carece de sustento técnico para incorporar la finca objeto de discusión, dentro del área inalienable que abarca el Decreto Ejecutivo Ley LXV del 28 de julio de 1888. Por conexidad y consecuencia, se ha de anular parcialmente la resolución confirmada por el Alcalde, No. 31-07-DCC- MSRH-2017 del 21 de julio del 2014, del Departamento de Control Constructivo, por sostener idéntico fundamento. Al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa. Se anula parcialmente la resolución No. 0621-2015-AMSRH de las 11:00 horas del 7 de mayo del 2015, únicamente al haber incorporado la finca con matrícula de folio real No. Placa18263 del Partido de Heredia, propiedad de Las Calles Moradas Pedregosas Ltda, como parte del área inalienable que abarca el Decreto Ejecutivo Ley LXV del 28 de julio de 1888. Por conexidad y consecuencia, se anula parcialmente también la resolución 31-07-DCC-MSRH-2017 del 21 de julio del 2014, del Departamento de Control Constructivo, en el tanto sostuvo el mismo fundamento. En cuanto al resto, se confirma la resolución impugnada, manteniéndose la orden de demolición de las obras construidas sin licencia municipal, ordenada por las autoridades locales. Se da por agotada la vía administrativa.
Pull quotesCitas destacadas
"Esta norma convive con todo el ordenamiento ambiental y urbanístico que impone limitaciones sobre el régimen de propiedad privada."
"This rule coexists with the entire body of environmental and land-use law that imposes limitations on private property."
Considerando IV
"Esta norma convive con todo el ordenamiento ambiental y urbanístico que impone limitaciones sobre el régimen de propiedad privada."
Considerando IV
"Hasta el momento, la conclusión a la que llegó la Municipalidad, de que el terreno se encuentra afectado por el Decreto Ley LXV -circunstancia que le impide otorgar licencias constructivas-, carece de sustento técnico alguno."
"Thus far, the Municipality’s conclusion that the land is subject to Decree-Law LXV—which prevents it from granting construction permits—lacks any technical support."
Considerando V
"Hasta el momento, la conclusión a la que llegó la Municipalidad, de que el terreno se encuentra afectado por el Decreto Ley LXV -circunstancia que le impide otorgar licencias constructivas-, carece de sustento técnico alguno."
Considerando V
"Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a sujetarse a las normas de ordenamiento territorial y ambiental vigentes, quedando obligados a acatar sus disposiciones y limitaciones."
"Owners of land and buildings are required to comply with the land-use and environmental rules in force, including their provisions and limitations."
Considerando VI
"Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a sujetarse a las normas de ordenamiento territorial y ambiental vigentes, quedando obligados a acatar sus disposiciones y limitaciones."
Considerando VI
"Para ello, junto con la clausura inmediata, se ha de realizar dos prevenciones dándoles espacio para aportar todos los requisitos de rigor y, solamente ante el supuesto de que definitivamente no se logre obtener la licencia, la Municipalidad puede ordenar el desalojo y demolición de las obras defectuosas."
"For this purpose, immediate closure must be accompanied by two notices allowing an opportunity to submit all required materials, and only if the permit ultimately cannot be obtained may the Municipality order evacuation and demolition of the defective works."
Considerando VII
"Para ello, junto con la clausura inmediata, se ha de realizar dos prevenciones dándoles espacio para aportar todos los requisitos de rigor y, solamente ante el supuesto de que definitivamente no se logre obtener la licencia, la Municipalidad puede ordenar el desalojo y demolición de las obras defectuosas."
Considerando VII
Full documentDocumento completo
Case File 15-004543-1027-CA Case File 15-004543-1027-CA Appeal to a Non-Hierarchical Appellate Authority (Apelación en Jerarquía Impropia) Las Caletas Moradas Pedregosas Ltda. Address3985/ N° 565-2015 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, at fourteen hours thirty minutes on veinticinco de noviembre del dos mil quince.
This Tribunal hears, as the non-hierarchical appellate authority (jerarca impropio), the appeal (recurso de apelación) filed by Las Caletas Moradas Pedregosas Ltda., legal entity identification number No. CED81195, represented by its general attorney-in-fact with unlimited authority (apoderado generalísimo sin límite de suma), Mr. Justino Rodríguez Calderón, identification number No. CED80643, against resolution No. 0621-2015-AMSRH issued by the Mayor of San Rafael de Heredia at 11:00 hours on 7 de mayo del 2015.
Judge Solano Ulloa drafts the opinion, and:
WHEREAS:
I.Proven facts. The following are deemed proven facts relevant to deciding this case:
II.Unproven facts. The following relevant facts have not been established: 1) That the house located on the property registered under real-property folio Placa1768. Placa18263 of the Partido de Heredia, owned by Las Calles Moradas Pedregosas Ltda., was built years ago (the record contains no evidence supporting the appellant’s assertion); 2) That the property in question is located within the boundaries of the inalienable area described in Decreto - Ley LXV of 28 de julio de 1888.
III.Subject matter of the appeal: In summary, the appellant alleges that the registry shows no restriction and makes no reference to Ley 65 de 1888; consequently, its property possesses all the attributes of private property, which is incompatible with and excludes the concept of inalienability (inalienabilidad), as that concept applies to public-domain property (bienes demaniales). It states that no urban development activities have been carried out on its property and that only the existing structures—the fences, internal roads, and the building that has existed for years—have received maintenance; the property lacks basic water, electricity, garbage-collection, and other services, and thus the natural resources located there have not been compromised or exploited in any way. It adds that its municipal taxes are current, thereby demonstrating the exercise of its private-property right, and that no local-government authority has jurisdiction to declare the property subject to the restrictions of febrero No. 65 de 1888, which it considers an unlawful, untimely, and unconstitutional interpretation.
It argues that other public entities are responsible for definitively identifying the locations and extent of those lands, the possible or potential encumbrances, and their scope; notwithstanding the rulings of the Sala Constitucional in decisions No. 12109-2008 and 7294-1998, no public entity in the country even knows where the area established by Ley 65 is located, because the provision is unintelligible and the topographical boundaries stated therein cannot be determined with certainty. It adds that, even so, if the area is declared inalienable, the affected area would have to be precisely located, compensation would have to be paid based on the value of the affected properties, and the taxes collected would have to be refunded. It considers that this creates doubt in favor of the interested party, making that law impossible to apply, because the Procuraduría General de la República has acknowledged that the referenced boundaries, particularly the location known as cerro Concordia, cannot be identified.
It further states that legislation already exists to protect environmentally significant areas and that neither the lesivity proceedings (procedimientos de lesividad) nor the procedures under the LGAP supporting the challenged administrative acts have been followed.
IV.Regarding the regulations applied by the Municipalidad. Decreto-ley No. 65 of 28 de julio de 1888, enacted by the Congreso Constitucional de Costa Rica, provided as follows:
“Art. 1.- A strip of land two kilometers wide, on either side of the summit of the mountain known as Montaña del Volcán Barba, extending from the hill called el Zurquí to the hill known as Concordia, is hereby declared inalienable, regardless of whether that area is national or municipal property.” (folio 17 of the case file) Decision No. 12109-08 of the Sala Constitucional expressly stated that this provision is mandatory because “such protection is absolute, and therefore no type of permit or concession may be granted within that strip of land,” insofar as it declared the area inalienable. The agreement of the Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, adopted in Ordinary Session No. 103-2007 on lunes 9 de julio del 2007, which resolved not to grant permits for any type of urban development on the lands covered by the cited decree, is merely an application of that provision and of the ruling issued by the Tribunal Constitucional, which is binding not only on local authorities but also on interested parties.
This provision coexists with the entire body of environmental and urban-planning law that imposes restrictions on the private-property regime. The scope of the inalienability declared in the cited provision has been defined by the Sala Constitucional, and owners of land affected by that provision may not obtain any type of permit, whether an approval (visado) or a building permit. The owners may fully enjoy the remaining attributes of the right of ownership, but the ius aedificandi (right to build) is prohibited in these circumstances. The appellant’s arguments concerning the contradiction inherent in declaring privately owned land inalienable cannot be accepted because, in light of the cited regulations and the binding force of the ruling of the Sala Constitucional, the local authorities and this Chamber have no alternative but to comply with and apply its provisions. Urban-planning regulations and the obligation of interested parties to comply with the rules they impose, which are matters of public policy (orden público), form part of the content of the right of ownership because they establish the authorized or lawful scope of its exercise and include some of the limitations permitted by Article 45 of the Constitution, on the understanding that they neither dispossess the owner of private property nor deprive the owner of the primary attribute of ownership.
The restriction contained in Decreto Ejecutivo Ley No. LXV of 28 de julio de 1888, whose continued validity was reaffirmed by the Sala Constitucional in the cited decision, was not created by the municipal authorities; those authorities merely apply it and have no authority whatsoever to make exceptions in favor of private parties. Any claim for damages arising from the provision applied must be heard in the court possessing subject-matter jurisdiction, because this non-hierarchical appellate authority has jurisdiction limited to reviewing the legality of the Municipalidad’s actions and may not issue any award of compensation.
V.Notwithstanding the foregoing, it is true that in decision No. 12109-2008, the Sala Constitucional determined that the Instituto Geográfico Nacional would be responsible for physically delimiting the area declared inalienable by Decreto Ley LXV of 30 de julio de 1888 (it should be noted that Voto 7294-1998, cited by the appellant, is unrelated to this case because it concerns a constitutional challenge upheld against certain provisions of the Ley Forestal). The case file contains no technical evidence capable of establishing with technical certainty that the appellant’s property, registered under real-property folio number No. Placa18263 of the Partido de Heredia, lies within the boundaries of the protected area established by that agency. This requires a technical analysis comparing the coordinates provided by the Instituto Geográfico Nacional for that inalienable area with the exact coordinates of the property’s location. To date, the Municipalidad’s conclusion that the land is affected by Decreto Ley LXV—a circumstance preventing it from granting building permits—has no technical basis whatsoever. This contravenes the fundamental principles of science and technology under Section 16 of the Ley General de la Administración Pública, rendering that reasoning unlawful and, consequently, absolutely void (absolutamente nulo).
VI.However, the grounds for the demolition order also arise from the breach of the duty to obtain a building permit (licencia constructiva), as provided in Articles 74 and 79 of the Ley de Construcciones and Article 70 of the Ley de Planificación Urbana. The granting of any construction permit is contingent upon the constructed dwelling’s compliance with the applicable urban-planning regulations (ordenación urbanística); this entails prior authorization or a “permit,” together with oversight of the performance of the authorized activity, to ensure that it is carried out in accordance with the license or permit granted and the environmental regulations governing it. In this regard, as this Court has held in various decisions (including numbers 175-2009, issued at 15:40, and 176-2009, issued at 15:50, both on January 30, 2009), “local governments must act promptly in exercising their police power (poder de policía), using the powers conferred upon them by the legal system to fulfill their duties” (emphasis not in the original); in urban-planning matters, this takes the form of oversight of urban development (urbanización), subdivision (fraccionamiento), and the construction of infrastructure works.
By exercising their police powers, the Municipalities must and may verify that persons subject to their authority (administrados) within their territorial jurisdiction have obtained all building permits, in compliance with Article 74 of the Ley de Construcciones. Landowners and owners of buildings thereon are required to comply with the land-use and environmental regulations (normas de ordenamiento territorial y ambiental) in force and are bound to observe their provisions and restrictions. This obligation is commonly fulfilled by obtaining so-called “land-use certificates” (usos del suelo) and building permits, through which persons subject to the authorities ensure that their works fully comply with urban-planning regulations. In the event of a breach of this obligation, local government authorities cannot and must not fail to address it promptly and effectively, which, of course, means that they are required, where appropriate, to impose the applicable sanctions with the proper degree of rigor and in full proportion to the seriousness of the violations committed.
This authority, which by its very nature is mandatory, constitutes both a power and a duty (poder-deber) of the municipal authorities that they cannot decline to exercise, and it applies whenever violations of urban-planning law are established. Otherwise, they would commit a serious breach of their duties, which could give rise not only to disciplinary liability but also to civil and potentially criminal liability. This is simply the exercise of the sovereign powers (potestades de imperio) of the municipal administration and therefore, obviously, requires them to enforce the urban-planning regime with the full rigor warranted by the circumstances.
VII.Beginning with Article 93 of the Ley de Construcciones, a procedure is established under which local governments grant a period of time to persons who erect buildings without the corresponding permit, or who construct works that depart from the plans for which permits were obtained, so that they may bring themselves into compliance (ponerse a derecho). To that end, together with the immediate closure (clausura), two formal notices (prevenciones) must be issued, giving them an opportunity to submit all mandatory requirements; only if the permit ultimately cannot be obtained may the Municipality order the eviction (desalojo) and demolition of the noncompliant works. These local-government actions become valid and enforceable once they are served on the person concerned, as provided in Article 140 of the Ley General de la Administración Pública, and must be complied with immediately. In the case under review, there is no evidence whatsoever showing that the house was built more than fifteen years ago so as to relieve it of the requirement that a permit have been obtained, as alleged by the appellant.
Furthermore, the Municipality acted as it properly should have by verifying the violation of Articles 74, 75, and 89(a) of the Ley de Construcciones and exercising its police powers by suspending the works and issuing the required formal notices. This Court finds that, for the demolition order to be issued, it was sufficient for the local government to determine that the person concerned had failed entirely to comply with the notices requiring that the status of the construction be regularized, a fact that the appellant does not address in his statements of grounds for appeal (escritos de agravios). This Court considers it sufficient that the Administration verified the violation of Article 89(a) of the Ley de Construcciones, because construction without a municipal permit and without payment of the corresponding taxes constitutes a clear violation of land-use regulations by the challenging party; the local authorities therefore acted properly in ordering demolition after complying with due process (debido proceso), as authorized by Article 96 of the Ley de Construcciones. Under these circumstances, it is clear that the local government acted in accordance with law and that its decision must therefore be partially affirmed.
VIII.Conclusion. There is indeed no technical basis whatsoever for classifying the appellant’s property as inalienable (inalienable), and this portion of the decision under appeal is therefore void. However, the municipal authorities acted correctly, pursuant to Articles 93 et seq. of the Ley de Construcciones, insofar as they imposed the order to demolish the works lacking a building permit. On these grounds, the proper course is to partially annul the decision under appeal, solely insofar as it lacks technical support for including the property at issue within the inalienable area encompassed by Decreto Ejecutivo Ley LXV del 28 de julio de 1888. By connection and as a consequence, the decision affirmed by the Mayor, No. 31-07-DCC- MSRH-2017 del 21 de julio del 2014, issued by the Construction Control Department, must also be partially annulled because it rests on the same grounds. As no further appeal is available, the administrative remedies (vía administrativa) shall be deemed exhausted.
POR TANTO:
Decision No. 0621-2015-AMSRH de las 11:00 horas del 7 de mayo del 2015 is partially annulled, solely insofar as it included the property registered under real-property folio No. Placa18263 del Partido de Heredia, owned by Las Calles Moradas Pedregosas Ltda, as part of the inalienable area encompassed by Decreto Ejecutivo Ley LXV del 28 de julio de 1888. By connection and as a consequence, decision 31-07-DCC-MSRH-2017 del 21 de julio del 2014, issued by the Construction Control Department, is also partially annulled insofar as it relied on the same grounds. In all other respects, the challenged decision is affirmed, and the order issued by the local authorities to demolish the works constructed without a municipal permit remains in effect. The administrative remedies are deemed exhausted.
Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Administrative and Civil Court for Tax and Public-Law Matters, Third Section Decision No. Placa18264 de las 14:30 horas del 25 de noviembre del 2015.
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Apelación en Jerarquía Impropia Las Caletas Moradas Pedregosas Ltda. Dirección3985/ N° 565-2015 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas treinta minutos del veinticinco de noviembre del dos mil quince.
Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Las Caletas Moradas Pedregosas Ltda., cédula de persona jurídica No. CED81195, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma, el señor Justino Rodríguez Calderón, cédula No. CED80643, contra la resolución del Alcalde de San Rafael de Heredia, No. 0621-2015-AMSRH de las 11:00 horas del 7 de mayo del 2015.
Redacta la Juez Solano Ulloa, y:
CONSIDERANDO:
I.Hechos probados. Se tiene como hechos probados de relevancia para resolver la presente causa, los siguientes:
II.Hechos no probados. No se tienen por demostrados los siguientes hechos de relevancia: 1) Que la casa ubicada en la finca con matrícula de folio real Placa1768. Placa18263 del Partido de Heredia, propiedad de Las Calles Moradas Pedregosas Ltda, haya sido construida desde hace años (los autos, no hay prueba que demuestre el dicho del apelante); 2) Que la finca de sita se encuentre dentro de los límites de la zona inalienable descritos en el Decreto - Ley LXV del 28 de julio de 1888.
III.Objeto del recurso: En resumen, el apelante alega que a nivel registral no aparece ninguna limitación, ni se hace alusión a la Ley 65 de 1888, por lo que su propiedad cuenta con todos los atributos de la propiedad privada, de modo que hay una incompatibilidad y exclusión del concepto de inalienabilidad, que es aplicable a los bienes demaniales. Indica que en su propiedad no se han realizado actividades de desarrollo urbano y sólo ha recibido mantenimiento de las estructuras existentes, que son los cercados, vías internas, y la edificación que existe desde hace años carece de los servicios básicos de agua, luz, recolección de basura, etc, de modo que no se ha comprometido o explotado de modo alguno, los recursos naturales que están en el lugar. Agrega que está al día en el pago de impuestos municipales, con lo que se verifica el ejercicio de su derecho de propiedad privada, por lo que ninguna autoridad del gobierno local ostenta competencias para declarar sobre la finca las limitaciones del febrero No. 65 de 1888, lo cual considera es una interpretación ilegal, inoportuna e inconstitucional.
Acusa que corresponde a otros entes públicos la indicación fehaciente de las ubicaciones y extensiones de esos terrenos, las posibles o potenciales afectaciones y sus alcances, siendo que a pesar de lo dispuesto por la Sala Constitucional en votos No. 12109-2008 y 7294-1998, ningún ente público en el país tiene siquiera idea de dónde se ubica lo que establece esa Ley 65, pues la norma es ininteligible, dado que no se puede descifrar con certeza los límites topográficos en ella señalados. Añade que aún con ello, si la zona es declarada inalienable, se requeriría la ubicación precisa del área afectada e indemnizar con el valor de las propiedades afectadas y devolver los impuestos cobrados. Considera que nace una duda a favor del administrado que hace imposible la aplicación de esa ley, pues la Procuraduría General de la República ha reconocido que no se puede identificar los límites de cita, especialmente el denominado cerro Concordia.
Además manifiesta que ya existe la legislación respectiva para la protección de las áreas de relevancia ambiental y que no se han establecido los procedimientos de lesividad ni de la LGAP que sustenten los actos administrativos impugnados.
IV.Sobre la normativa aplicada por la Municipalidad. El decreto-ley No. 65 del 28 de julio de 1888, emitido por el Congreso Constitucional de Costa Rica, dispuso lo siguiente:
"Art. 1.- Se declara inalienable una zona de terreno de dos kilómetros de ancho, a uno y otro lado de la cima de la montaña conocida con el nombre de Montaña del Volcán Barba, desde el cerro llamado el Zurquí hasta el que se conoce con el nombre de Concordia, ya sea dicha zona propiedad nacional o municipal." (folio 17 del expediente) El Voto de la Sala Constitucional No. 12109-08 expresamente indicó que lo dispuesto en esa norma es de aplicación obligatoria, pues "dicha protección es total, por lo que no puede otorgarse ningún tipo de permiso o concesión en dicha franja de terreno", en el tanto declaró inalienable la zona. El acuerdo del Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, tomado en sesión ordinaria No. 103-2007 del lunes 9 de julio del 2007, que dispuso no otorgar permisos para ningún tipo de desarrollo urbanístico en los terrenos abarcados por el citado decreto, no es más que aplicación de la norma indicada y de lo resuelto por el Tribunal Constitucional, lo cual tiene la fuerza de afectar no sólo a las autoridades locales sino también a los administrados.
Esta norma convive con todo el ordenamiento ambiental y urbanístico que impone limitaciones sobre el régimen de propiedad privada. El alcance de esa inalienabilidad declarada en la norma de cita, ha quedado delimitado por la Sala Constitucional, no pudiendo los propietarios de terrenos que se ven afectados por esa norma, obtener ningún tipo de permiso (ya sea visado o construcción). El resto de los atributos del derecho de propiedad bien pueden ser disfrutados por sus propietarios, quedando vedado el ius aedificandi (derecho a construir) en estos supuestos. Las argumentaciones que hace la parte apelante, respecto del contrasentido de declarar inalienables terrenos que son propiedad privada, no son de recibo, pues a la luz de la normativa de cita y la vinculancia obligatoria de lo dispuesto por la Sala Constitucional, no queda más remedio a las autoridades locales, así como a esta Cámara, que acatar y aplicar lo allí dispuesto.
Las regulaciones urbanísticas y el sometimiento que deben los administrados a las normas que ellas imponen, por ser de orden público, integran el contenido del derecho de propiedad, en tanto establecen el ámbito autorizado o legítimo de su ejercicio, al contener algunas de las limitaciones autorizadas por el artículo 45 constitucional, bajo el entendido de que no se produce un despojo de la propiedad privada ni la privación del atributo primario del dominio. Es una realidad que la limitación contenida en el Decreto Ejecutivo Ley No. LXV del 28 de julio de 1888, cuya vigencia fue reafirmada por la Sala Constitucional en el voto de cita, no es una afectación creada por las autoridades municipales, las cuales se limitan a su aplicación sin posibilidad alguna de realizar excepciones a favor de lo particulares. Cualquier reclamación por concepto de daños y perjuicios, producida por la norma aplicada, debe ser ventilada en la sede jurisdiccional de conocimiento, por cuanto esta jerarquía impropia tiene limitadas sus competencias al control de la legalidad de lo actuado por la Municipalidad, no pudiendo hacer condenatoria alguna a título de indemnización.
V.No obstante lo anterior, cierto es que en el voto No. 12109-2008, la Sala Constitucional dispuso que el Instituto Geográfico Nacional sería el encargado de realizar la delimitación física del área declarada inalienable por el Decreto Ley LXV de 30 de julio de 1888 (se advierte que el Voto 7294-1998 al que hace referencia la parte apelante, no tiene relación para esta causa, pues se trata de una acción de inconstitucionalidad declarada en contra de algunos ordinales de la Ley Forestal). Dentro del expediente, no existe prueba técnica alguna que logre determinar con certeza técnica, que la finca del apelante, con matrícula de folio real No. Placa18263 del Partido de Heredia, se encuentra dentro de los límites de la zona protegida que han sido determinados por dicho órgano. Para ello es necesario que se realice un ejercicio técnico que coteje las coordenadas dadas por el Instituto Geográfico Nacional de esa zona inalinable, con las coordenadas exactas de localización de la finca.
Hasta el momento, la conclusión a la que llegó la Municipalidad, de que el terreno se encuentra afectado por el Decreto Ley LXV -circunstancia que le impide otorgar licencias constructivas-, carece de sustento técnico alguno. Ello contraviene los principios elementales de la ciencia y la técnica conforme al numeral 16 de la Ley General de la Administración Pública, lo cual hace que ese razonamiento sea contrario a derecho y, por ende, absolutamente nulo.
VI.Sin embargo, los motivos de la orden de demolición también responden a la transgresión del deber de obtención de la licencia constructiva, conforme lo dispone los artículos 74 y 79 de la Ley de Construcciones, y 70 de la Ley de Planificación Urbana. El otorgamiento de cualquier permiso de construcción está condicionado a que la vivienda construida resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso" , acompañado de la fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que la rigen. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las 15:40 horas y 176-2009 de 15:50 horas, ambos, del 30 de enero del 2009), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el resaltado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización, fraccionamiento y edificación de obras de infraestructura.
Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones. Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a sujetarse a las normas de ordenamiento territorial y ambiental vigentes, quedando obligados a acatar sus disposiciones y limitaciones. Esta obligación se materializa comúnmente mediante la obtención de los llamados "usos del suelo" y las licencias constructivas, con los cuales los administrados se aseguran el acatamiento pleno de sus obras a la regulación urbanística. En caso de incumplimiento a esta obligación, las autoridades del gobierno local, no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva, lo que implica por supuesto, que están obligadas a aplicar en su caso, las sanciones que correspondan, en su justo rigor y medida, y en total concordancia con la magnitud de las infracciones cometidas.
Esta facultad, que es por su propia naturaleza obligatoria, se trata de un poder-deber de las autoridades municipales que no pueden dejar de aplicar y procede donde se compruebe el acaecimiento de transgresiones al ordenamiento urbanístico. De lo contrario, incurrirían en un incumplimiento grave de sus funciones y ello podría generar responsabilidad no sólo disciplinaria, sino civil y eventualmente penal. Esto no es más que el ejercicio de las potestades de imperio de la administración municipal, por lo que, obviamente, les obliga a implementar el régimen urbanístico con todo el rigor del caso.
VII.A partir de numeral 93 de la Ley de Construcciones, se prevé un procedimiento a efecto de que las corporaciones locales otorguen plazo a los administrados que levantan sus edificaciones sin la respectiva licencia, o bien, que edifican obras distorsionando los planos cuyos permisos han obtenido, tendiente a que se pongan a derecho. Para ello, junto con la clausura inmediata, se ha de realizar dos prevenciones dándoles espacio para aportar todos los requisitos de rigor y, solamente ante el supuesto de que definitivamente no se logre obtener la licencia, la Municipalidad puede ordenar el desalojo y demolición de las obras defectuosas. Estas actuaciones del gobierno local son efectivas y eficaces desde el momento en que son notificadas al administrado, conforme lo dispone el numeral 140 de la Ley General de la Administración Pública, siendo de acatamiento obligatorio de manera inmediata. En el caso sometido a estudio, no existe prueba alguna que demuestre que la casa tiene más de quince años de construida, a efecto de levantarle la exigencia de haber obtenido su licencia, en los términos que alega el apelante.
Por otra parte, la Municipalidad procedió como correctamente le corresponde, verificando el incumplimiento de los artículos 74, 75 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones y aplicando sus poderes de policía, suspendiendo las obras y emitiendo las prevenciones de rigor. Aprecia este Tribunal que para que procediera la orden de demolición, bastaba con que el gobierno local apreciara que el administrado no atendió de ninguna manera la prevenciones para regularizar la situación de su construcción, hecho del cual el recurrente no hace referencia en sus escritos de agravios. Estima este Tribunal que basta con que la Administración haya procedido a verificar el incumplimiento del artículo 89 inciso a) de la Ley de Construcciones, pues la construcción sin licencia municipal y carente del pago de los impuestos respectivos, es un claro desacato al ordenamiento territorial por parte de la parte impugnante, por lo que bien hicieron las autoridades locales ordenando la demolición, previo cumplimiento del debido proceso, conforme lo autoriza el artículo 96 de la Ley de Construcciones. Ante tales circunstancias, es claro que lo actuado por el gobierno local se encuentra ajustado a derecho y, por ende, merece ser confirmado parcialmente.
VIII.Conclusión. Ciertamente no existe fundamento técnico alguno para catalogar la finca de la parte apelante como inalienable, por lo que esta parte de la resolución venida en alzada es nula. Sin embargo, lo actuado por las autoridades municipales, en el tanto impusieron la orden de demolición de las obras carentes de licencia constructiva, resulta correcto conforme lo dispone los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. Con base en estos fundamentos, lo procedente es anular parcialmente la resolución venida en alzada, únicamente en el tanto carece de sustento técnico para incorporar la finca objeto de discusión, dentro del área inalienable que abarca el Decreto Ejecutivo Ley LXV del 28 de julio de 1888. Por conexidad y consecuencia, se ha de anular parcialmente la resolución confirmada por el Alcalde, No. 31-07-DCC- MSRH-2017 del 21 de julio del 2014, del Departamento de Control Constructivo, por sostener idéntico fundamento. Al no haber ulterior recurso, se ha de dar por agotada la vía administrativa.
POR TANTO:
Se anula parcialmente la resolución No. 0621-2015-AMSRH de las 11:00 horas del 7 de mayo del 2015, únicamente al haber incorporado la finca con matrícula de folio real No. Placa18263 del Partido de Heredia, propiedad de Las Calles Moradas Pedregosas Ltda, como parte del área inalienable que abarca el Decreto Ejecutivo Ley LXV del 28 de julio de 1888. Por conexidad y consecuencia, se anula parcialmente también la resolución 31-07-DCC-MSRH-2017 del 21 de julio del 2014, del Departamento de Control Constructivo, en el tanto sostuvo el mismo fundamento. En cuanto al resto, se confirma la resolución impugnada, manteniéndose la orden de demolición de las obras construidas sin licencia municipal, ordenada por las autoridades locales. Se da por agotada la vía administrativa.
Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera Resolución No. Placa18264 de las 14:30 horas del 25 de noviembre del 2015.
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