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Res. 00081-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección V · Tribunal Contencioso Administrativo Sección V · 10/08/2015
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PROCESO DE CONOCIMIENTO EXPEDIENTE No. 09-001743-1027-CA ACTORES: Nombre114723 Nombre114724 Y Nombre114725 DEMANDADOS: BANCO DE COSTA RICA, CRECACIONES INVERMOL DEL NORTE S.A., SALVALEX DEL SUR S.A. Y MUNICIPALIDAD DE PUTNARENAS SENTENCIA n.° 81 -2015-V TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN QUINTA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, GOICOECHEA. ANEXO A.- A las dieciséis horas cinco minutos del diez de agosto del año dos mil quince.- Nombre114723 , mayor casado una vez, administrador de empresas, vecino de Puntarenas, cédula de identidad número CED90681; Nombre114724 , de único apellido por su nacionalidad, mayor, canadiense, casado, vecino de Puntarenas, cédula de residencia CED90682; Nombre114725 , mayor, soltera, administradora, cédula de identidad número CED90683, representados por los licenciados Mariano Núñez Quintana, mayor, abogado, cédula de identidad número CED90684 y Rodolfo Sotomayor Aguilar, mayor, soltero, cédula de identidad CED29173; Nombre114723 , mayor, casada una vez, pensionada, cédula de identidad número CED90685 contra : las sociedades Salvalex del Sur S.A., cédula jurídica CED89390, Creaciones Invermol del Norte S.A., cédula jurídica CED89391, representadas por su apoderado generalísimo sin límite de suma, Salvador Albaladejo Martínez, Banco de Costa Rica, representado por su Apoderado especial Judicial; Alejandro Faba Alpízar, quien otorga poder especial judicial al licenciado Rodolfo Flores Mora, cédula de identidad CED90686; Banco Popular y de Desarrollo Comunal, representado su apoderado especial judicial, licenciado Gustavo Soto Salazar, mayor, divorciado, vecino de San José, carné del Colegio de Abogados 6648 y la Municipalidad de Puntarenas, representada por el Alcalde Rafael Ángel Rodríguez Castro, cédula de identidad número CED4044, quien otorga poder especial judicial a las licenciadas Evelyn Alvarado Corrales, mayor, casada, abogada, cédula de identidad número CED90687 y Yorleny Villegas Ovares, mayor, soltera, abogada, cédula de identidad número CED89806.
RESULTANDO:
Redacta el Juez ponente Mena García, con el voto afirmativo de la co jueza Sánchez Navarro y el co Juez Campos Hidalgo:
CONSIDERANDO:
De importancia para la resolución de este asunto se tienen como de esta naturaleza los siguientes: 1) Que el 18 de abril del 2007, la actora Nombre114723 canceló a la sociedad Salvalex del Sur un total de ȼ6.800.000, por concepto de prima para adquirir 2 lotes, el 78-C y 79 C, ȼ3.400.000 para cada uno (folios 461 y 469 del expediente judicial). 2) Que el 27 de abril del 2007, la actora canceló a la empresa Salvalex del Sur, la suma de 20.000 por concepto de autenticación para firma de contrato (folios 462, 470 y 522 del expediente judicial).3) Que el 9 de mayo del 2007, la actora Nombre114723 , y la sociedad anónima demandada Salvalex del Sur S.A., suscribieron dos opciones de compra venta. En estos documentos la sociedad comparece como "el vendedor" y la actora como "comprador". Mediante los documentos se acordó la venta de los lotes n.° 78-C y n.° 79-C, ambos de la etapa C, en la Urbanización la Reseda, que en ese momento estaban sin construcción.
El precio del lote y la casa se estableció en la suma de ȼ17.000.000. El comprador se comprometió a dar como señal de trato la suma de ȼ3.400.000 (tres millones cuatrocientos mil colones) por cada lote y, el resto, ȼ13.600.000 (trece millones seiscientos mil colones), por cada lote, lo financiaría el Banco Popular. Con posterioridad a la venta del lote, el vendedor se comprometió a construir un inmueble (casa de habitación), sobre la finca mencionada. Las características de la habitación se establecieron en la opción de compra venta de la siguiente forma: "Dimensión de la casa 52 metros cuadrados, paredes en bloque, exteriores e interiores. Tapicheles en bloque, techos lá minas onduladas. Cerámica en los pisos, baños enchapados, puertas exteriores con llavines de seguridad, cielos rasos de gypsum, grifería, pintura total. Todos los materiales constructivos y eléctricos cumplen con los estándares y requisitos del código constructivo de Costa Rica" Además se estableció que el costo total de cada casa de habitación en la suma de ȼ17.000.00 (diecisiete millones de colones).
El documento de opción de compra y venta fue suscrito únicamente por el actor y las sociedades demandadas. (folios 463 y 471 del expediente judicial).4) Que el 27 de junio del 2008, en la escritura número 95, ante los notarios José Mauricio Álvarez Alfaro y Luis Enrique Jiménez Alvarado, compareció la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. y el actor Nombre114724 . En ese acto, la sociedad dicha le vendió al accionante Nombre114724 , la finca del partido de Puntarenas, número Dirección14120, por la suma de 25.000.000. En ese mismo acto el demandante Nombre114724 , se convirtió en deudor del Banco de Costa Rica. A los efectos constituyó hipoteca sobre el inmueble dicho (folio 1052 del expediente judicial).5) Que el 30 de junio del 2007, el actor Nombre114723 y las sociedades anónimas demandadas Creaciones Invermol del Norte S.A. y Salvalex del Sur S.A., suscribieron una opción de compra venta.
En este documento ambas sociedades comparecen como "el vendedor" y el actor como "comprador". Mediante este documento se acordó la venta del lote n.° 53, de la etapa C, en la Urbanización la Reseda, que en ese momento era un lote. El precio del lote se estableció en la suma de ȼ5.800.000 (cinco millones ochocientos mil colones netos). El comprador se comprometió a dar como señal de trato la suma de ȼ200.000 (doscientos mil colones, y el resto, ȼ5.600.000 (cinco millones seiscientos mil colones), lo financiaría el Banco Popular. Con posterioridad a la venta del lote, el vendedor se comprometió a construir un inmueble (casa de habitación), sobre la finca mencionada. Las características de la habitación se establecieron en la opción de compra venta de la siguiente forma: "Dimensión de la casa 52 metros cuadrados, paredes en bloque, exteriores e interiores. Tapicheles en bloque, techos lá minas onduladas.
Cerámica en los pisos, baños enchapados, puertas exteriores con llavines de seguridad, cielos rasos de gypsum, grifería, pintura total. Todos los materiales constructivos y eléctricos cumplen con los estándares y requisitos del código constructivo de Costa Rica." Además se estableció que el costo total de la habitación era de ȼ10.200.000 (diez millones doscientos mil colones). El documento de opción de compra y venta fue suscrito únicamente por el actor y las sociedades demandadas. (folio 30 y 31 del expediente judicial).6) Que el 15 de agosto del 2007, el actor Nombre114724 , le depositó a la empresa Salvalex del Sur S.A., la suma de 200.000 para compra de terreno y casa (folio 1105 del expediente judicial).7) Que entre el 21 de agosto del 2007 y el 23 de setiembre del 2008, el ingeniero Luis Ricardo Badilla Boschini, llevó a cabo la fiscalización del avance de obra en las viviendas de la actora (folios 47, 55 y 195 del expediente administrativo del crédito folio 485 del expediente judicial y declaración en soporte audiovisual del juicio).8) Que entre el 4 de setiembre del 2007 y el 5 de febrero del 2008, el ingeniero Luis Ricardo Badilla Boschini, llevó a cabo la fiscalización del avance de obra en la vivienda del actor Nombre114723 (folios 18 y 41 del expediente de la operación de crédito del actor Nombre114723 , folios 28 y 113 del expediente administrativo del crédito del actor Nombre114723 , declaración del testigo Luis Ricardo Badilla Boschini, en soporte audiovisual del juicio).9) Que el 10 de setiembre del 2007, mediante escritura 58, otorgada por los notarios Víctor Herrera Flores y William Mora Rojas, las sociedades Creaciones Invermol S.A. y Salvalex del Sur le vendieron a la actora Nombre114723 las fincas bajo la matrícula de folio real Placa21308 del Partido de Puntarenas.
En esa misma escritura se constituyó el crédito, por lo que la actora se convirtió en deudor del Banco Popular, por la suma de ȼ29.000.000 (veintinueve millones de colones), de acuerdo con el plan de inversión para compra de lote y construcción de vivienda aprobada por el Banco Popular. Como garantía del crédito se estableció una hipoteca en primer grado sobre las fincas folio real matrícula Placa21308 del Partido de Puntarenas (folios 477 del expediente judicial). 10) Que el 15 de setiembre del 2007, dentro del proceso de crédito del Banco Popular, en el caso del actor Nombre114723 , el ingeniero Luis Ricardo Badilla Boschini, llevó a cabo el avalúo n.° BP-RN-2007-09-151, del inmueble folio real Placa21313, determinando un valor total de ȼ17.070.000, desglosado de la siguiente forma: valor del terreno: 5.760.000,00, valor de la construcción y obras complementarias: 11.310.000,00. De igual forma se estableció que la casa tenía una medida de 52 metros cuadrados (folio 60 del expediente judicial).11) Que el 28 de setiembre del 2007, la Municipalidad de Puntarenas otorgó el permiso de construcción n.º 10, a Creaciones Invermol del Norte S.A. para construir la casa del actor Nombre114723 , con pisos de cerámica, paredes de bloques de concreto, techo de perling y cubierta de hierro, destinado a vivienda, en la urbanización La Reseda, Lote 53C, en Chagüite Roble, Puntarenas, el área de construcción era de 56 metros cuadrados (folio 46 del expediente judicial).
De importancia para la resolución de este asunto, se tienen como no demostrados los siguientes:
Sin perjuicio de lo que se desarrolle al analizar cada caso concreto, en lo fundamental, manifiestan las partes accionantes, que contrataron la compra de lote y construcción de una vivienda con las sociedades anónimas Creaciones Invermol del Norte y Salvalex del Sur. Según indican, suscribieron una opción de compra venta con dichas sociedades. A su vez manifiestan que recibieron el financiamiento de los Bancos aquí demandados. Acusan que las obras no fueron entregadas en tiempo, a su vez que nunca les entregaron los planos arquitectónicos y que las viviendas fueron entregadas con una serie de inconsistencias y defectos. Reprochan la falta de una entrega formal de las obras. Consideran que ni los Bancos demandados, ni la Municipalidad de Puntarenas supervisaron lo suficiente. A juicio de la parte accionante, la situación le ha generado daños. A su vez, reclaman la falta de obras de infraestructura dentro de la urbanización. Además consideran que fueron engañadas con la publicidad de las empresas.
Sin perjuicio del análisis de los argumentos que se desarrollaran para cada caso concreto, en lo esencial, los Bancos accionados, manifiestan que no participaron en el contrato de opción de compra venta. Según explican, su participación se limitó a concederle un crédito para compra de lote y construcción de vivienda, por lo que no era su responsabilidad inspeccionar la construcción, por ese motivo, se limitaron a autorizar los avances. Aducen que la responsabilidad de velar por las obras es del ingeniero de las empresas encargadas de desarrollar el proyecto. Finalmente, la Municipalidad de Puntarenas señala que la construcción de la urbanización se hizo con los permisos municipales correspondientes. Indica además, que no es competencia de la Municipalidad, verificar que el proceso constructivo se encuentre acorde a derecho, es un deber propio de la empresa constructora.
Nos encontramos frente a un proceso de conocimiento civil de hacienda, mediante el cual las partes accionantes reclaman a los demandados los daños y perjuicios que se originaron en la compra de un lote y la construcción de una vivienda. Por este motivo, para resolver la presente causa, se debe determinar si los accionados deben resarcir los daños reclamados. Lo anterior implica llevar a cabo el análisis de los componentes del esquema de responsabilidad, para determinar si los demandados se ubican en los supuestos jurídicos generadores de responsabilidad.
La parte actora demanda en esta sede a las sociedades Salvalex del Sur y Creaciones Invermol, así como al Banco de Costa Rica y a la Municipalidad de Puntarenas, alegando la existencia de responsabilidad contractual y extracontractual, razón por la cual es preciso hacer mención de manera sucinta a estos tipos de responsabilidades que derivan de un tronco común, que se conoce como responsabilidad civil o derecho de daños. En ese sentido, se debe tener presente que la sociedad le ha dado relevancia a los eventos generadores de pérdidas o menoscabos que inciden en la esfera externa o interna de sus miembros, vislumbrado incluso como consecuencia natural inmediata su reparación o resarcimiento. En virtud de lo anterior, ha desarrollado a través del tiempo y del derecho, sistemas especializados que permiten cumplir con esos fines. Al efecto, se le ha dado el nombre de responsabilidad civil, o derecho de daños a estos esquemas, cuyos puntos comunes de partida y arribo son el daño y su indemnización, orbitando entre estos otros elementos, no menos relevantes, al permitir enlazar o romper el vínculo entre los puntos mencionados, ciertos conceptos conocidos como los criterios de imputación, la relación o nexo de causalidad, y los eximentes de responsabilidad.
No se puede dejar de mencionar que la responsabilidad civil es transversal a los distintos ordenamientos jurídicos, pues se encuentra presente en ramas generales como lo son la civil, penal y administrativa. Una subdivisión inicial, que se hace a la responsabilidad civil es en objetiva y subjetiva. La primera se basa en la culpa o el dolo; la segunda puede tener como criterios de imputación el riesgo creado, el funcionamiento lícito, ilícito , normal o anormal. El otro gran fraccionamiento, que se ha dado en esta materia es el de la responsabilidad contractual y extracontractual, de manera tal que en aquella el deber de reparación surge como consecuencia del incumplimiento de una obligación, cuya fuente es una relación jurídica preexistente, mientras que en la última no existe una relación obligacional previa entre el acreedor y el deudor, es el daño inferido el que va a producir el vínculo, se le denomina responsabilidad aquiliana y se basa en el aforismo neminem laedere, o el deber de no causar un daño a otro, que al transgredirse produce la obligación de reparar. Finalmente, la última partición es la de responsabilidad directa o indirecta, en la que el sujeto responde por hechos propios o causados por otras personas.
Cuando un inmueble privado se divide o segrega en una serie de fincas individuales, y en espacios destinados a usos y servicios públicos, y por tanto de orden demanial, nos encontramos frente a un proceso de urbanización. Este proceso implica el levantamiento de toda aquella infraestructura pública y privada necesaria para convertir el inmueble original, conocido como finca madre, en una zona habitable, sea residencial, comercial o industrial. A lo largo de este proceso intervienen toda una serie de instrumentos de control urbanístico destinados al control del ejercicio del derecho de propiedad privada y su compatibilización con el interés público. La génesis de estos actos de intervención administrativa permite determinar las etapas del proceso, desde una fase previa de preparación y planeamiento del proyecto, la etapa de habilitación del proyecto, la fase de ejecución y construcción, y para finalmente, la etapa de uso y disfrute de los inmuebles fraccionados y de las edificaciones que hayan sido levantadas.
De esta suerte, la etapa de preparación y planeamiento comprende desde la presentación de los planos preliminares del proyecto de fraccionamiento o urbanización, hasta el visado municipal de los planos constructivos del fraccionamiento o urbanización. En la etapa de habilitación, se encontraría la aceptación o recepción de obras y áreas públicas de los proyectos, y el visado municipal de segregación; en la etapa de ejecución y construcción, se identifica el otorgamiento de las licencias constructivas; y finalmente, la etapa de uso y disfrute, coincide con la venta y goce de los inmuebles resultantes, los cuales quedarían además afectos a las restricciones urbanísticas del municipio. De acuerdo con el ordinal 1.9 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, en adelante RCNFU, se define Urbanización como “el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios”.
En la etapa de preparación y planeamiento, el desarrollador se encuentra en la obligación de presentar ante las autoridades del INVU y de la respectiva Municipalidad el proyecto a realizar, a fin de que esas autoridades verifiquen la factibilidad del mismo, en el tanto que su trazado cumpla con las disposiciones normativas y técnicas urbanísticas vigentes. Resulta importante señalar que el hecho de que se otorgue la aprobación de los planos preliminares del proyecto, no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes, lo anterior de conformidad con lo que dispone el artículo VI.2.1 del RCNFU, pues el desarrollador debe primero proceder a gestionar el visado de los planos constructivos definitivos de la urbanización. En la siguiente fase, conocida como de habilitación, el desarrollador ya ha construido las obras de infraestructura –calles, cordón de caño, alcantarillado, alumbrado, cañería, etc., para habilitar la urbanización y por consiguiente solicitarle al Consejo Municipal dar por aceptada y recibida la urbanización, previa inspección practicada a la urbanización para comprobar su conformidad con los planos constructivos aprobados, en orden a la cabida, ubicación y diseño de las obras y áreas públicas, todo conforme al artículo 13 inciso p) del Código Municipal.
La aceptación de áreas y obras públicas, o recepción de urbanizaciones y fraccionamientos es el acto formal emitido por el Concejo Municipal mediante el cual la municipalidad controla y fiscaliza que la urbanización correspondiente cumpla adecuadamente con todas las disposiciones urbanísticas requeridas. De manera que su emisión, se convierte en un elemento esencial de las licencias constructivas, en ausencia de la cual, la ley castiga con la nulidad absoluta cualquier autorización que se emita por parte de la corporación municipal correspondiente. A su vez, ese acto formal sirve para materializar la transferencia gratuita de las áreas e infraestructura pública a favor de la municipalidad, según lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, ordinal que establece porcentajes del total del área de la urbanización destinada al uso comunal, pasando así a ser un bien demanial.
De esa forma, las calles y demás espacios públicos, para ser aceptados por la Municipalidad, deben cumplir con todos los requerimientos técnicos establecidos en el Reglamento, la Ley y los planos aprobados en la etapa de preparación. De no cumplirse con ellos, la Municipalidad no debe aceptar la entrega, y por lo tanto, no debe otorgar el visado que establece el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a los planos de segregación, sin el cual, el urbanizador no podrá inscribir ni vender los lotes individualizados, en virtud de la prohibición que tiene el Registro Público de inscribir fraccionamientos que no cuenten con el visado de comentario, de acuerdo con el canon 34 del cuerpo legal mencionado. La única excepción a esta regla es que el urbanizador obtenga el visado de segregación por parte de la Municipalidad sin haber concluido los trabajos y acabados de las obras públicas, pero rindiendo una garantía que pueda hacer efectiva en caso de un eventual incumplimiento en finalizar las obras, ver el numeral 39 de la Ley de Planificación Urbana, en relación con el VI.6.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos Urbanos.
Una vez aceptadas las obras y áreas públicas de una urbanización por parte de una Municipalidad, viene el visado municipal de segregación y con la posterior inscripción registral de los lotes fraccionados, con lo cual termina la etapa de habilitación, con lo cual ya el urbanizador puede disponer lícitamente de los lotes segregados. Este visado de segregación lo que busca es controlar si la división que se hace de inmueble que dio origen a la urbanización, corresponde o no con los intereses locales que el municipio ha reconocido mediante su plan regulador, lo anterior de acuerdo con lo que dispone el artículo 36 de la Ley de Planificación Urbana. Este se estampa sobre los planos de fraccionamiento, los cuales deben ser presentados a la municipalidad respectiva al momento de entrega de la urbanización, según lo preceptúa el RCNFU en su artículo VI.3.51. La tercera etapa es el visado municipal de fraccionamiento o segregación, del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, establece que para cualquier tipo de fraccionamiento es necesario contar con el visado municipal correspondiente.
El visado es el acto por el cual la administración da un visto bueno de carácter técnico-jurídico, a las divisiones realizadas a la finca madre por parte de su propietario, y su conformidad respecto de las normas del plan regulador. De este modo, podemos decir que con el visado de fraccionamiento o segregación, y con la posterior inscripción registral de los lotes fraccionados, se termina la etapa de habilitación del proyecto de urbanización o fraccionamiento. Posterior a este acto ya el urbanizador se encuentra en una posición en la cual puede disponer lícitamente de los lotes segregados. Precisamente, la importancia de este acto autorizatorio se denota en las consecuencias jurídicas establecidas en los artículos 34 al 37 de la Ley de Planificación Urbana. El artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana, en su párrafo tercero sanciona con nulidad absoluta el asiento registral de segregación que se haya realizado con inobservancia al requisito del visado municipal de fraccionamiento, calificándolo incluso como un acto que debe reputarse como “inexistente”.
Por medio del visado, la municipalidad respectiva comprueba que, de conformidad con el plano catastrado, la segregación o fraccionamiento que se pretende, cumple con los requerimientos establecidos por la normativa urbanística, y autoriza lo que constituye el ejercicio de un atributo del dominio, esto es, la facultad de enajenación que ostentan los titulares del derecho de propiedad privada cuando lo ejercen plenamente. De ese modo, de acuerdo con lo que dispone el artículo 36 de la Ley de Planificación Urbana, el acto de visado de segregación es un acto independiente, por el cual la municipalidad ejerce un control distinto al que realiza cuando acepta las áreas y obras de una urbanización, pues lo que busca es controlar si la división que se hace del inmueble que dio origen a la urbanización, corresponde o no con los intereses locales que el municipio ha reconocido mediante su plan regulador.
La cuarta etapa es la de ejecución y construcción, por medio de la cual se pasa a la gestión y otorgamiento por parte de las autoridades municipales competentes de las licencias constructivas, de conformidad con lo que dispone el canon 74 de la Ley de Construcciones. Merece destacar lo que dispone el artículo 58 de la ley de Planificación Urbana, en la línea de que no se permitirá llevar a cabo obras de construcción. Por tal motivo, la emisión de licencias de construcción requiere la conformidad legal de todo el proceso de urbanización a través de todas sus etapas y de los actos administrativos dictados a lo largo de éste. Aprobar licencias que no observen ese marco jurídico conllevaría su nulidad en virtud de la deficiencia o ausencia del motivo, elemento fundamental del acto. La quinta y última etapa, denominada de uso y disfrute, coincide con la venta y goce de los inmuebles, pero afectos a las restricciones urbanísticas.
Es importante destacar, de acuerdo con lo que dispone el artículo 39 de la Ley de Planificación Urbana, que en casos en los que por incumplimiento del urbanizador se haga efectiva la garantía, la Municipalidad queda obligada a la ejecución de las obras.
El actor Nombre114723 demandó en esta sede a las sociedades Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur, así como al Banco Popular y a la Municipalidad de Puntarenas. Requiere el reconocimiento de los daños y perjuicios sufridos, que según su criterio le produce un menoscabo de ȼ10.358.775 millones de colones, que desglosa de la siguiente forma:
La accionante Nombre114723 demandó en esta sede a las sociedades Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur, y al Banco Popular únicamente. Requiere el pago de ȼ10.791.250.00, que extrae de la siguiente forma:
El actor Nombre114724 demandó en esta sede a las sociedades Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur, así como al Banco de Costa Rica y a la Municipalidad de Puntarenas. Requiere el reconocimiento de por daños y perjuicios la suma de ȼ12.247.948.47, desglosados de la siguiente manera: 1-Opción de compra o señal de trato: ȼ200,000,00. 2- Pago de mensualidades: ȼ4.739.942.00. 3-Pago de planos de diseño arquitectónico: $100, al cambio del momento que equivale a ȼ50.000. 4-Pago de Servicios Profesionales por concepto de Avalúo de inmueble urbano: ȼ75.000. 5-Pago de rejas: ȼ800.000. 6-Pintura y pasta necesarias: ȼ600.000). 7-Pago por asesoría jurídica: ȼ100.000. 8- 6 días libres no disfrutados con la familia para realizar diligencias relacionadas con el caso, ȼ447.480.0. 9- Reposiciones o reparaciones netas ȼ5.225.026.47. 10- OTROS GASTOS: Certificaciones literales ȼ7.000-00, timbres de abogado ȼ3.500.
Daño moral: ȼ20.000.000. Según indica llevó a cabo un depósito para reservar la compra de un lote, con la empresa Constructora Salvalex S.A., en el proyecto de urbanización la Reseda segunda etapa. Afirma que ese día seleccionó la cerámica, estilo de pintura, color de la casa. Según le manifestó la representante Nombre114731 la casa debía estar lista en 3 meses. De ese modo el día 27 de junio del 2008 formalizó la compra venta a través de un crédito hipotecario de vivienda con el Banco de Costa Rica, por la suma de ȼ25.250.000 colones. Señala que no fue entregado en el plazo establecido la casa a la que se habían comprometido construir las demandadas. A su vez manifiesta que en varias ocasiones acudió con la empresa para consultar el motivo por el cual no se había entregado la vivienda después del tiempo establecido. A ese respecto la empresa le indicaba una fecha para entregar que no cumplía.
Explica que nunca hubo una entrega oficial de la vivienda, ni de las sociedades accionadas ni del Banco de Costa Rica. Tampoco, según denuncia, hubo una inspección final con el actor o algún funcionario del Banco. En ningún momento le entregaron los planos arquitectónicos. Por otro lado enfatiza que la casa no cumplió con los requerimientos del Ministerio de Salud, por no contar con las cajas de registro. Cuestiona el motivo por el cual, el perito del Banco aceptó la casa como terminada, cuando había problemas grandes. Reprocha que en el proceso de construcción surgieron una serie de inconsistencias en las obras, como por ejemplo la cerámica con múltiples reventaduras, hueca, de mala calidad. A su vez problemas con los acabados, la parte eléctrica. Considera que el Banco demandado llevó a cabo una fiscalización deficiente de las obras. A su vez considera que la Municipalidad de Puntarenas no llevó un adecuado seguimiento.
De acuerdo con los hechos que se tienen acreditados en esta sede, el día 15 de agosto del 2007, el actor Nombre114724 , le depositó a la empresa Salvalex del Sur S.A., la suma de ȼ200.000 para compra de terreno y casa. Luego, el 27 de junio del 2008, en la escritura número 95, ante los notarios José Mauricio Álvarez Alfaro y Luis Enrique Jiménez Alvarado, compareció la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. y el actor Nombre114724 . En ese acto, la sociedad dicha le vendió al accionante Nombre114724 , la finca del partido de Puntarenas, número 118187-000, por la suma de ȼ25.000.000. En ese mismo acto el demandante Nombre114724 , se convirtió en deudor del Banco de Costa Rica. A los efectos constituyó hipoteca sobre el inmueble dicho. De seguido, el 24 de setiembre del 2008, el ingeniero Ezequías Rodríguez Vargas, llevó a cabo un avalúo de inmueble urbano, sobre el lote C-55, de la segunda etapa de la Urbanización la Reseda, determinó un valor del terreno en ȼ9.450.000,00 y por las edificaciones ȼ16.800.000,00 para un total de ȼ26.250.000.
Posteriormente, el 3 de marzo del 2009, mediante el informe n.° INF: DRD-INSP-217-2009, del Departamento del Régimen Disciplinario del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, en la inspección realizada en la vivienda del actor, se determinaron inconsistencias, en el lote n.° C-55, a saber: grietas y abultamiento de pintura en paredes, daños en piso cerámico en general, irregularidades en sistema mecánico y eléctrico, no se identificó caja de registro sanitario de la vivienda. Igualmente, se observaron irregularidades a nivel de instalación de la acometida telefónica, se observó también el interruptor principal de corriente “cuchilla” a la intemperie, sin protección. Los acabados al interior de la vivienda son irregulares en el buque del centro de carga eléctrico. Se observó abultamiento de pintura y grietas verticales en parte exterior de pared colindante derecha de la vivienda. Se identificó que el tubo conector de las canoas estaba desprendido de la precinta.
Varias piezas del piso cerámico tenían grietas y picadas, con sonido bofo. Se observó una grieta a nivel de junta de unión de las láminas de gypsum del cielo raso de la sala. La ducha no desagua por completo. No se identificó sifón ni conexiones del desagüe de la pila. En el orden cronológico que se lleva, 14 de abril del 2009, el actor Nombre114724 , le dirigió una nota al señor Andrés Elliot de la empresa Salvalex del Sur, mediante la cual le informaba de los problemas e inconsistencias que presentó su vivienda después de construida. El 2 de mayo del 2009, el ingeniero José Sánchez Godínez, de la Unidad Rectora de Salud de la Región Central Pacífico, le dirigió oficio a Eircka Jiménez, Directora del Área Rectora de Salud Puntarenas Chacarita. En dicho oficio le informa sobre la visita que realizó en la urbanización la Reseda segunda etapa, y pudo detectar una serie de deficiencias en las obras de infraestructura del lugar, como cunetas de caños pluviales rotas, cunetas pluviales sin la debida pendiente para la evacuación correcta de las aguas llovidas, aceras rotas, fugas de agua potable, calles con carpeta asfáltica de mala calidad, alamedas convertidas en charrales, inexistencia de zonas de juegos para niños.
A su vez de conversaciones con algunos vecinos se le indicaron deficiencias de orden físico sanitario. En la casa del actor Nombre114724 , detectaron la inexistencia de cajas de trasiego de aguas negras, comprobando la conexión que existe de aguas pluviales con las negras. Por ese motivo, se ordenó a la empresa constructora corregir deficiencias, así como comunicar a la Municipalidad Puntarenas las anomalías detectadas. Posteriormente, en el mes de junio del 2009, el ingeniero Marcos Picado López, llevó a cabo un avalúo en el lote C-55, de la segunda etapa de la urbanización la Reseda, propiedad del actor Nombre114724 . Dicho profesional determinó que el valor total del inmueble era la suma de ȼ14.619.770, el terreno tenía un costo de ȼ6.517.462.12 y el inmueble ȼ8.102.307,94. En dicho avalúo se encontraron algunas discrepancias con lo expresado en las especificaciones técnicas, que inciden en la vida útil de la obra y en el valor del bien.
En ese sentido, la puerta trasera del inmueble no es de madera sólida y no tiene instalado un llavín de paso, como lo describen las especificaciones técnicas. A su vez las canoas colocadas eran de hierro esmaltado con bajantes de hierro esmaltado, con una muy mala colocación. En un sitio, no se colocaron bajantes y como solución se colocó un tubo PVC. También la instalación eléctrica no cumplió con lo descrito en planos eléctricos, se omitió colocación de dispositivos y se instalaron algunos de baja calidad que ponen en riesgo la integridad del sistema. En los baños no se cumplió con los enchapes de azulejo hasta el nivel de ventana. La cerámica de enchape fue mal colocada. También el agua de la ducha no drena hacia la parrilla de salida de líquidos. De igual modo, la vivienda carece de trampas de grasa. Las cajas de registro de aguas pluviales no cumplen con las dimensiones y acabados descritos en planos.
Los repellos son de mala calidad. La caja de registro recibo todos los líquidos de la vivienda, tanto aguas residuales de pilas, lavatorios y baños. Los cielos en gypsum presentan signos de deterioro. Los pisos presentan signos de deterioro serios, lo que permite concluir que se colocó cerámica de mala calidad. El informe concluye de la siguiente manera, en lo que interesa: “A pesar de que la vivienda tiene corta edad (4 meses) y que según los planos y especificaciones técnicas, debe tener buenos acabados, esta obra claramente muestra acabados de regular y/o baja calidad, lo que repercute en su valor, vida útil y en el valor neto de reposición” Con la finalidad de resolver el caso del accionante Nombre114724 , se analizará en los siguientes apartados la responsabilidad de los demandados. A) SOBRE LA RESPONSABILIDAD DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS CREACIONES INVERMOL DEL NORTE S.A. Y SALVALEX DEL SUR S.A.: La prueba que ha sido allegada a los autos, así como los hechos demostrados, le permiten visualizar al Tribunal la existencia de un grave incumplimiento de lo pactado por parte de las sociedades Creaciones Invermol del Norte S.A. y Salvalex del Sur S.A., con el accionante Nombre114724 y así debe declararse dentro de este proceso.
Se tiene acreditado el incumplimiento de lo pactado, pues la obra entregada no cumplió con lo estipulado. Por otro lado, el ingeniero Marcos Picado, en su avalúo detectó divergencias entre lo que fue entregado al actor, en la puerta trasera y su llavín, canoas, instalación eléctrica, pisos, baños, trampas de grasa, repellos, caja de registro sanitaria y canoas, con las especificaciones técnicas. De esa forma, los acabados de la casa del actor Nombre114724 , resultaron ser regulares y de baja calidad, lo que obviamente incide en el valor, vida útil y valor neto de reposición de la propiedad. El informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos da fe de las inconsistencias en puerta, baños, pisos cerámicos, caja de registro sanitario, trampas de grasa y canoas entre otros. De esta forma, este Tribunal tiene acreditado el incumplimiento contractual de las sociedades anónimas demandadas, que se manifestó en una entrega defectuosa de la obra, a la que se habían comprometido realizar.
De conformidad con lo expuesto, la sociedad Salvalex del Sur deberá devolver al actor la suma de ȼ200,000,00, por concepto de adelanto como señal de trato. A su vez, las sociedades accionadas deben correr con los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, o los que ya fueron reparados, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con grietas, abultamiento de pintura en paredes, daños en piso cerámico en general, irregularidades en sistema mecánico y eléctrico, caja de registro sanitario de la vivienda, instalación de la acometida telefónica, el interruptor principal de corriente “cuchilla” a la intemperie, acabados al interior de la vivienda, canoas, grietas y sonidos bofos en piso cerámico, láminas de gypsum del cielo raso de la sala, desagüe de la ducha, sifón del desagüe de la pila.
Al contrastar el avalúo llevado a cabo por el ingeniero Ezequías Rodríguez para otorgar el crédito por el Banco de Costa Rica, con el que realizó el ingeniero Marcos Picado, existe una diferencia de ȼ8.697.692,06. Lo anterior da fe de la desmejora sufrida por la propiedad, producto del incumplimiento alegado, suma que también deberán reconocer las accionadas. En lo que al daño moral respecta, de las manifestaciones hechas por el accionante en el juicio oral y público, se desprende que tenía muchas expectativas e ilusiones, pues iba a cumplir el sueño de tener casa propia, para compartirla con su esposa e hijo, según narró, para lo cual con mucho esfuerzo solicitó un crédito para comprar el lote y realizar la construcción. Pese a lo anterior, señaló que sus sueños se truncaron al recibir una casa nueva con defectos en la construcción, que al momento de su recibo, la estaba pagando al banco y que esta situación le produjo desánimo, angustia, tristeza y desesperación.
De conformidad con lo expuesto, este Tribunal, al llevar a cabo la valoración in re ipsa que corresponde en esta materia, considera procedente el reconocimiento del daño moral solicitado, como consecuencia lógica de los sufrimientos que padeció el actor, derivados de los hechos que se han tenido por demostrados, el incumplimiento contractual de las sociedades demandadas, al entregar una vivienda nueva al actor con defectos en la construcción, así como todas las situaciones de angustia, tristeza, ira que pudo experimentar con una inesperada situación que tuvo que padecer. Este daño moral se estima en la suma de ¢5.000.000 (cinco millones de colones). Por otra parte, el actor Nombre114724 , requiere el reconocimiento de la suma de $100, por los planos de diseño arquitectónico, que según afirma al cambio del momento equivale a ȼ50.000. No obstante, no aporta prueba que demuestre dicho gasto.
A su vez, requiere el pago de ȼ75.000 por servicios profesionales por concepto de avalúo de inmueble urbano, no obstante no aporta prueba idónea que demuestre esa erogación. Por otro lado requiere el pago de ȼ800.000 por rejas, sin embargo no aportó la prueba que demuestre esa erogación ni su fundamento, pues no ha logrado acreditar que fueran parte de lo convenido con las sociedades demandadas. A su vez requiere el cobro de ȼ600.000 por concepto de pintura y pastas necesarias. Este rubro debe ser rechazado, en primer término porque se trata de una factura proforma, en segundo lugar, en virtud de que al actor le fueron reconocidos con anterioridad los gastos en los que incurra por reparaciones, que serán liquidados en ejecución de sentencia. También se debe rechazar el rubro de ȼ100.000 por concepto de asesoría jurídica, pues si bien aporta una factura a nombre de la licenciada Melissa Villalobos, no es posible relacionar estos servicios con el caso concreto ni su motivo.
De igual modo, debe rechazarse la suma de ȼ447.480 por concepto de días libres no disfrutados con la familia para realizar diligencias relacionadas con el caso, pues no se acreditó con exactitud los supuestos días que utilizó para realizar gestiones, así como los planes vacacionales que no pudo compartir con su familia. También debe rechazarse la suma de ȼ7.000, por concepto de certificaciones literales y de timbres de abogado ȼ3.500, pues no existe prueba que acredite dichos montos. B) SOBRE LA RESPONSABILIDAD DEL BANCO DE COSTA RICA. En la presente causa, el actor acusa la falta de fiscalización por parte del Banco de Costa Rica accionado. De acuerdo con la prueba que consta en el expediente, el Banco de Costa Rica llevó a cabo un estudio para determinar si el actor Nombre114724 era sujeto de crédito. A los efectos, el ingeniero Ezequías Rodríguez Vargas, determinó que el valor total del inmueble era la suma de ȼ14.619.770, el terreno tenía un costo de ȼ6.517.462.12 y el inmueble ȼ8.102.307,94.
Al contrastar las inconsistencias detectadas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como el avalúo del señor Marcos Picado, del que se desprende una diferencia de ȼ8.697.692,06, entre el valor estimado inicialmente de la vivienda, con el de la entregada, se puede determinar el daño material sufrido. Como se expuso anteriormente, al llevar a cabo el análisis de la responsabilidad de las sociedades accionantes, es posible determinar esa desmejora y, por ende, el menoscabo patrimonial sufrido por el actor, con el incumplimiento contractual y a su vez la falta de fiscalización del ente crediticio, sobre la inversión de los fondos que iba a prestar, pues resultaba evidente la diferencia que existía entre el bien inmueble para el que prestó el dinero y el que le fue entregado. En el juicio oral y público, se contó con la declaración del actor Nombre114724 , quien le explicó al Tribunal que la entrega se la hicieron un fin de semana y que el lunes cuando se presentó a la sucursal del Banco de Costa Rica, ya había sido ordenado el desembolso de los dineros del crédito.
Con fundamento en lo anterior, al tener acreditada la omisión del Banco, en fiscalizar los dineros que serían utilizados para asegurar el crédito que estaba otorgando, deberá, en forma solidaria, cancelar las sumas a las que fueron condenadas las sociedades Invermol del Norte y Salvalex del Sur. C) SOBRE LA RESPONSABILIDAD DE LA MUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS: Siguiendo la línea de lo expuesto en el considerando número VI de la presente resolución, procede llevar a cabo el análisis de la responsabilidad del ente territorial demandado. De ese modo, se debe analizar si existe alguna relación entre su conducta y los daños que se piden en esta jurisdicción. Así planteadas las cosas, la totalidad de los daños materiales, que conforman la pretensión del señor Nombre114724 , se relacionan con los defectos e inconsistencias que resultaron de la relación contractual con las sociedades anónimas accionadas, Salvalex del Sur y Creaciones Invermol del Norte.
En los dos apartados anteriores, el Tribunal estableció el vínculo o nexo causal de estos daños, con las actuaciones desplegadas por las sociedades dichas, por lo que allí se explica. De esa forma, los daños materiales indicados, no pueden ser imputables a la Municipalidad de Puntarenas, en primer término, porque no existió una relación contractual con el actor Nombre114724. En segundo lugar, ya que, de acuerdo con lo que disponen los artículos 83 a 86, la responsabilidad del cumplimiento de las obras amparadas en una licencia de construcción corresponden al ingeniero responsable de la obra y a los contratistas. Pese a lo anterior, conteste con la prueba allegada a los autos, el caso presenta una particularidad, en relación con las obras de infraestructura de la segunda etapa de la Urbanización la Reseda, donde el actor Nombre114724 contrató la construcción de su vivienda. De acuerdo con lo expuesto por el testigo perito, Nombre104297 , en el juicio oral y público, quien es el Director de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano de la Municipalidad de Puntarenas, al día de hoy, el ente territorial autónomo no ha recibido las obras de infraestructura, por problemas con el desarrollador.
Por tal motivo, obras fundamentales de un desarrollo urbanístico, como lo son el asfaltado de calles, las alamedas y la instalación de juegos infantiles se encuentran inconclusas. Pese a lo anterior, la Municipalidad cobra los servicios de recolección de basura y bienes inmuebles a los habitantes de la segunda etapa del residencial la Reseda. El testigo perito Nombre104297 , manifestó que conocía el canon 39 de la Ley de Planificación Urbana y la obligación de la Municipalidad de asumir las obras, cuando el desarrollador incumple. A su vez, en su declaración en el juicio, exteriorizó ser consciente de que la Municipalidad tiene la obligación de llevar a cabo el proceso administrativo para hacer cumplir al desarrollador. No obstante, según declaró hasta la fecha la Municipalidad de Puntarenas no ha ejecutado ninguna acción, en virtud de que el representante de las sociedades no ha sido localizado.
Incluso le indicó al Tribunal que el desarrollador hizo efectiva la garantía en el Banco que cubría las obras de infraestructura, quedando la Municipalidad al descubierto (declaración del testigo perito Nombre104297 , en soporte audiovisual del juicio). De los elementos probatorios, para el Tribunal es clara la conducta omisiva de la Municipalidad demandada, en relación con las obras de infraestructura. Si bien, acorde con lo expuesto en el considerando anterior y lo que dispone la Ley de Planificación Urbana, en una primera línea es responsabilidad del desarrollador lo referente a las obras de infraestructura, lo cierto es que en casos de su incumplimiento, corresponde asumir dichas obras al ente territorial, pues para tales efectos es que se establece una garantía. Si la Municipalidad otorgó licencias de construcción y permitió que se continuara con el desarrollo urbanístico, amparada en una garantía, como lo permite el ordenamiento jurídico, lo lógico era que ante un incumplimiento del desarrollador, la hiciera efectiva de inmediato, o llevara las acciones correspondientes para efectos de que los habitantes de la segunda etapa de la urbanización la Reseda, no quedaran en una situación tan lamentable, pues no cuentan con obras de infraestructura urbanística mínima, para poder vivir dignamente.
De hecho, como lo mencionó el actor Nombre114723 , parte de su proyecto de vida soñado era el hecho de contar con áreas de infraestructura urbanística, dignos de un ser humano. Según lo expuso ampliamente, la ausencia de estas obras también incidieron en su ámbito anímico extra patrimonial. El oficio del 2 de mayo del 2009, del ingeniero José Sánchez Godínez, de la Unidad Rectora de Salud de la Región Central Pacífico, da fe de las malas condiciones que presentaba la infraestructura de la Urbanización, incluso, puso en conocimiento esta situación a la Municipalidad demandada, con el fin de que no otorgara más permisos de construcción. Es precisamente en esta conducta omisiva donde este Tribunal encuentra el nexo causal con el daño moral alegado por el accionante Nombre114724 , motivo por el cual deberá cancelar de manera solidaria, con las sociedades co demandadas la suma de ȼ5.000.000. Dadas las particularidades que presenta este caso, el Tribunal considera que si bien pueda tener semejanza con el que se resolvió en la sentencia n.° 17-2011, utilizada por la Municipalidad en su defensa, lo cierto es que son casos distintos, con características propias, motivo por el cual no es aplicable lo resuelto en esa sentencia para la presente causa.
La actora Nombre114725 se apersona a esta sede para requerir la suma de Ȼ11.223.892,33, por concepto de daños y perjuicios que los desglosa de la siguiente forma:
1.- Caso del actor Nombre114723 : A) El Banco Popular interpuso las siguientes defensas: i) falta de derecho: De conformidad con lo resuelto en el considerando VI de la presente resolución debe ser rechazada la defensa de falta de derecho ii) falta de legitimación activa y pasiva: El CPCA en el artículo 10 establece quiénes pueden ser accionantes en esta sede, en igual sentido en el artículo 12, en sus ocho incisos, dispone una amplia gama de situaciones en las cuales se considerará como demandada a una persona dentro de un proceso. De igual modo, esta legitimación tiene su vínculo con la relación jurídica que se presenta en cada caso concreto. Así planteadas las cosas en el caso de marras el actor demandó al Banco en virtud de una relación contractual derivada de un crédito hipotecario, lo que le da la suficiente legitimación para acudir a esta sede en su contra y el Banco ser la parte pasiva de esta relación.
Lo anterior originado en el vínculo contractual relacionado con el financiamiento para la compra la adquisición de la propiedad de la actora. A juicio del Tribunal, lo anterior es suficiente para considerar al Banco como la parte pasiva de este proceso, y a la parte actora con la suficiente legitimación para accionar. iii) Sine actione agit: se debe rechazar el argumento de sine actione agit, ya que no se trata de una excepción o defensa desde el punto de vista técnico jurídico. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia al respecto ha señalado: "En torno a la expresión genérica “ sine actione agit ”, a la luz de lo señalado por la doctrina procesalista, en la actualidad, no configura defensa alguna. Tuvo su origen y fundamento en el derecho romano, principalmente en el segundo período del Derecho Formulario, cuando el actor sólo podía llevar a juicio al demandado si el Nombre24595 le otorgaba la fórmula-acción.
Hacía referencia a la inexistencia de esa “fórmula” para acudir ante el Nombre24595. Este sistema arcaico de acceso a la justicia fue superado. Por lo tanto, no sólo por razones históricas, sino también constitucionales, resulta inoponible e inaceptable. Además, tal expresión no comprende las defensas de falta de derecho, de interés, y de legitimación, como se ha querido establecer. La defensa de “ sine actione agit ” tuvo una finalidad propia, con ella nunca se atacó el derecho material, lo cual sí hacen las tres indicadas excepciones. Lo que se combatía con ella, se reitera, era la válida constitución de la relación procesal. En consecuencia, se impone su rechazo. Por otra parte, el derecho, la legitimación y el interés, configuran los denominados presupuestos de fondo, necesarios para una sentencia estimatoria de la demanda, los cuales son revisables de oficio. Resulta evidente que a la parte actora le asiste interés en su demanda, pues lo alegado en el sub júdice es que tenía un derecho en el fundo en litigio, el cual, a su entender, le fue violentado por los accionados.
Además, ambas partes litigantes son las obligadas de la relación jurídica objeto de análisis en esta lite; es decir, son las que deben acatar el fallo, por lo que están legitimadas tanto activa, cuanto pasivamente. Ergo, se impone su rechazo." (Sentencia n.º 371-F-2008 de las 9:10 del 2 de mayo del 2008). De conformidad con lo anterior, no es posible interpretar que al invocar esta fórmula, el Tribunal debe entender que comprende cualquier excepción de fondo, mucho menos la de falta de derecho. Pese a lo anterior, en la apreciación de los presupuestos de fondo para declarar con lugar o sin lugar una demanda, de oficio el Juzgador, se debe avocar al análisis del derecho de fondo. En el caso concreto, la falta de derecho fue invocada por el Banco demandado y resuelta, como se explicó con anterioridad. B) Municipalidad de Puntarenas: i) Falta de competencia: De conformidad con lo expuesto en el resultando n.° 24 de la presente resolución, mediante sentencia 444-2013, el Juez tramitador rechazó la defensa de falta de competencia, interpuesta por la Municipalidad de Puntarenas. ii) falta de legitimación activa y pasiva: En lo que a esta defensa respecta, como se ha indicado supra, de conformidad con lo que dispone el Código Procesal Contencioso Administrativo, en relación con las personas que pueden accionar, o resultar accionadas, dentro de un proceso, de acuerdo con lo que expone la señora Nombre114725 , se cuestiona una conducta omisiva de la Municipalidad, en relación con las áreas de la urbanización.
Esta situación le concede la suficiente legitimación a la actora para traer al proceso a la Municipalidad y a ésta apersonarse y figurar como la parte pasiva. 4.-Caso del actor Nombre114724 : A) Banco de Costa Rica: i) Falta de derecho: De conformidad con lo expuesto en el considerando IX de la presente resolución, se rechaza la defensa de falta de derecho ii) Falta de legitimación activa y pasiva: Para no ser reiterativos, en lo que a esta defensa respecta, debe ser rechazada, de conformidad con los mismos argumentos expuestos para el caso de la actora Nombre114725 . iii) Sine actione agit: se debe rechazar el argumento de sine actione agit, conforme con lo explicado anteriormente en el caso de la señora Nombre114725 . B) Municipalidad de Puntarenas: i) Falta de competencia: En relación con esta defensa debe tenerse en cuenta lo manifestado en el caso de la actora Nombre114725 , así como en el resultando n.° 24 de la presente resolución. ii) falta de legitimación activa y pasiva: Para no repetir, en relación con el rechazo de esta defensa, se deben tener los argumentos expuestos en el caso de la actora Nombre114725 .
En cuanto a este rubro, al amparo del numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, este Tribunal considera que no se está en presencia de alguna de las causales de exoneración que dispone dicho artículo. Por regla de principio, la parte vencida debe sufragar las costas. Por tal motivo, con la salvedad del caso de la Municipalidad de Puntarenas, en relación con el caso de la señora Nombre114723 , que no presentó demanda en su contra; las sociedades demandadas Creaciones Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur S.A., el Banco Popular, el Banco de Costa Rica y la Municipalidad de Puntarenas deberán correr con las costas de los actores Nombre114723 , Nombre114723 , Nombre114724 y Nombre114725 .
POR TANTO:
SE RESUELVE LO SIGUIENTE: 1) Caso del actor Nombre114723 : Se rechazan las defensas de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva, interpuestas por el Banco Popular. Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el actor Nombre114723 , en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a las sociedades Creaciones Invermol del Norte S.A. y Salvalex del Sur, a pagar lo siguiente: i) La suma de ȼ5.539.294,71, por la disminución patrimonial sufrida por la casa de habitación del actor. ii) Los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con humedad en paredes, daños en fragua de las sisas en el piso cerámico de la vivienda, irregularidades en el sistema mecánico y eléctrico, problemas con la puerta y llavín posterior, tubos “conduit”, conectores en el desagüe, fregadero de la pila, acabados de los baños, en enchapes de azulejo hasta nivel de ventana, trampas de grasa, corrección de defectos en caja de registro de aguas residuales y repellos, que serán liquidados en la fase de ejecución de sentencia. iii) Gastos por concepto de servicios profesionales de avalúo de su inmueble, por la suma de Ȼ53.681.
Gastos por concepto de servicios profesionales para realizar el presupuesto para la reparación de las obras, por la suma de ȼ30.000. iv) Daño moral en la suma de ¢5.000.000. b) Se condena al Banco Popular a pagar al actor, de forma solidaria los daños a los que fueron condenadas las sociedades Creaciones Invermol del Norte y Salvalex del Sur en el punto anterior, lo que incluye el daño moral. c) Se condena a la Municipalidad de Puntarenas a pagar de manera solidaria al actor, la suma de ȼ5.000.000, por concepto de daño moral. d) Se condena a los demandados a pagarle las costas al actor Nombre114723 . 2) Caso de la actora Nombre114723 : Se rechazan las defensas de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva, interpuestas por el Banco Popular. Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta, en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a la sociedad Salvalex del Sur S.A. a pagar a la actora lo siguiente: i) la suma de ȼ6.800.000 por lo cancelado en las dos opciones de compra y venta de los inmuebles ii) Los intereses y cuotas cancelados por la actora Nombre114723 , al Banco Popular por concepto del crédito otorgado para la compra y construcción números 78-C y 79-C.
Los dos extremos anteriormente reconocidos, se hacen bajo el entendido de que los inmuebles objeto de litis no se encuentran ocupados por la actora o sus familiares, ni forman parte de su dominio, pues se entiende que la actora dejó de pagar a la entidad crediticia, con la consecuencia de que se ejecutó la garantía inmobiliaria. De no encontrarse en la situación descrita, resultaría improcedente acoger los extremos petitorios. iii) la suma de ȼ100.000 por asesoría jurídica, rendida por el licenciado Álvaro Córdoba. iv) ȼ5.000.000 por daño moral b) Se condena al Banco Popular a pagar al actor, de forma solidaria los daños a los que fue condenada la sociedad Salvalex del Sur en el punto anterior, lo que incluye el daño moral. d) Se exonera de responsabilidad a Invermol del Norte S.A. e) Se condena a los demandados Salvalex del Sur y al Banco Popular el pago de ambas costas a favor de la actora Nombre114723 . c) Se exonera de responsabilidad a la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. 3) Caso del actor Nombre114724 : Se rechazan las defensas falta de legitimación activa y pasiva, falta de derecho y el argumento sine actione agit, interpuestas por el Banco de Costa Rica.
Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el actor Nombre114724 , en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a las sociedades Invermol del Norte y Salvalex del Sur, a: i) devolver al actor Nombre114724 la suma de ȼ200.000. ii) correr con los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, o los que ya fueron reparados, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con grietas, abultamiento de pintura en paredes, daños en piso cerámico en general, irregularidades en sistema mecánico y eléctrico, caja de registro sanitario de la vivienda, instalación de la acometida telefónica, el interruptor principal de corriente “cuchilla” a la intemperie, acabados al interior de la vivienda, canoas, grietas y sonidos bofos en piso cerámico, láminas de gypsum del cielo raso de la sala, desagüe de la ducha, sifón del desagüe de la pila. iii) al pago de la suma de ȼ8.697.692,06, por la desmejora sufrida en el valor del inmueble. iv) Pagar al actor la suma de ȼ5.000.000 por concepto de daño moral. b) Se condena de forma solidaria al Banco de Costa Rica a pagar, las sumas a las que fueron condenadas en forma solidaria las sociedades anónimas co demandadas. c) Se condena a la Municipalidad de Puntarenas a pagar de manera solidaria con las sociedades Salvalex del Sur y Creaciones Invermol del Norte el daño moral por la suma de ȼ5.000.000. d) Se condena a los demandados al pago de las costas a favor del actor Nombre114724 . 4) Caso de la actora Nombre114725 : Se rechazan las defensas de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva, así como el argumento de sine actione agit, interpuestas por el Banco de Costa Rica.
Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la actora Nombre114725 , en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a la sociedad Salvalex del Sur, a pagar lo siguiente: i) La suma de ȼ4.443.986,29, por la disminución patrimonial sufrida por la casa de habitación de la actora. ii) Los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con puerta trasera, llavín, grietas, repellos, canoas, irregularidades en el sistema mecánico y eléctrico, tubos de desagüe, fregadero, trampas de grasa, corrección de defectos en caja de registro de aguas residuales y repellos, que serán liquidados en la fase de ejecución de sentencia. iii) Daño moral en la suma de ¢5.000.000. b) Se condena al Banco de Costa Rica a pagar a la actora, de forma solidaria los daños a los que fue condenada la sociedades Creaciones Salvalex del Sur en el punto anterior, lo que incluye el daño moral. c) Se condena a la Municipalidad de Puntarenas a pagar de manera solidaria a la actora, la suma de ȼ5.000.000, por concepto de daño moral. d) Se exonera de responsabilidad a la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. e) Se condena a Salvalex del Sur S.A., Banco de Costa Rica y Municipalidad de Puntarenas al pago de las costas a favor de la actora Nombre114725 . 5) Póngase en conocimiento la presente sentencia a la Superintendencia General de Entidades Financieras, para que valore las responsabilidades que le competa conocer, derivadas de las entidades financieras que figuran en esta causa. 6) Póngase en conocimiento la presente sentencia al Gerente del Área de Denuncias e Investigaciones de la Contraloría General de la República, Rafael Picado López, o a quien ocupe su cargo, a efectos de que valore la responsabilidades que pudieran derivar en relación con la Hacienda Pública, e informe al Tribunal en un plazo de 3 meses, contados a partir de la notificación de la presente causa de los resultados. NOTIFÍQUESE.- Sergio Mena García Ileana Sánchez Navarro Rodrigo Alberto Campos Hidalgo
PROCESO DE CONOCIMIENTO EXPEDIENTE No. 09-001743-1027-CA ACTORES: Nombre114723 Nombre114724 Y Nombre114725 DEMANDADOS: BANCO DE COSTA RICA, CRECACIONES INVERMOL DEL NORTE S.A., SALVALEX DEL SUR S.A. Y MUNICIPALIDAD DE PUTNARENAS SENTENCIA n.° 81 -2015-V TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN QUINTA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, GOICOECHEA. ANEXO A.- A las dieciséis horas cinco minutos del diez de agosto del año dos mil quince.- Nombre114723 , mayor casado una vez, administrador de empresas, vecino de Puntarenas, cédula de identidad número CED90681; Nombre114724 , de único apellido por su nacionalidad, mayor, canadiense, casado, vecino de Puntarenas, cédula de residencia CED90682; Nombre114725 , mayor, soltera, administradora, cédula de identidad número CED90683, representados por los licenciados Mariano Núñez Quintana, mayor, abogado, cédula de identidad número CED90684 y Rodolfo Sotomayor Aguilar, mayor, soltero, cédula de identidad CED29173; Nombre114723 , mayor, casada una vez, pensionada, cédula de identidad número CED90685 contra : las sociedades Salvalex del Sur S.A., cédula jurídica CED89390, Creaciones Invermol del Norte S.A., cédula jurídica CED89391, representadas por su apoderado generalísimo sin límite de suma, Salvador Albaladejo Martínez, Banco de Costa Rica, representado por su Apoderado especial Judicial; Alejandro Faba Alpízar, quien otorga poder especial judicial al licenciado Rodolfo Flores Mora, cédula de identidad CED90686; Banco Popular y de Desarrollo Comunal, representado su apoderado especial judicial, licenciado Gustavo Soto Salazar, mayor, divorciado, vecino de San José, carné del Colegio de Abogados 6648 y la Municipalidad de Puntarenas, representada por el Alcalde Rafael Ángel Rodríguez Castro, cédula de identidad número CED4044, quien otorga poder especial judicial a las licenciadas Evelyn Alvarado Corrales, mayor, casada, abogada, cédula de identidad número CED90687 y Yorleny Villegas Ovares, mayor, soltera, abogada, cédula de identidad número CED89806.
RESULTANDO:
Redacta el Juez ponente Mena García, con el voto afirmativo de la co jueza Sánchez Navarro y el co Juez Campos Hidalgo:
CONSIDERANDO:
De importancia para la resolución de este asunto se tienen como de esta naturaleza los siguientes: 1) Que el 18 de abril del 2007, la actora Nombre114723 canceló a la sociedad Salvalex del Sur un total de ȼ6.800.000, por concepto de prima para adquirir 2 lotes, el 78-C y 79 C, ȼ3.400.000 para cada uno (folios 461 y 469 del expediente judicial). 2) Que el 27 de abril del 2007, la actora canceló a la empresa Salvalex del Sur, la suma de 20.000 por concepto de autenticación para firma de contrato (folios 462, 470 y 522 del expediente judicial).3) Que el 9 de mayo del 2007, la actora Nombre114723 , y la sociedad anónima demandada Salvalex del Sur S.A., suscribieron dos opciones de compra venta. En estos documentos la sociedad comparece como "el vendedor" y la actora como "comprador". Mediante los documentos se acordó la venta de los lotes n.° 78-C y n.° 79-C, ambos de la etapa C, en la Urbanización la Reseda, que en ese momento estaban sin construcción.
El precio del lote y la casa se estableció en la suma de ȼ17.000.000. El comprador se comprometió a dar como señal de trato la suma de ȼ3.400.000 (tres millones cuatrocientos mil colones) por cada lote y, el resto, ȼ13.600.000 (trece millones seiscientos mil colones), por cada lote, lo financiaría el Banco Popular. Con posterioridad a la venta del lote, el vendedor se comprometió a construir un inmueble (casa de habitación), sobre la finca mencionada. Las características de la habitación se establecieron en la opción de compra venta de la siguiente forma: "Dimensión de la casa 52 metros cuadrados, paredes en bloque, exteriores e interiores. Tapicheles en bloque, techos lá minas onduladas. Cerámica en los pisos, baños enchapados, puertas exteriores con llavines de seguridad, cielos rasos de gypsum, grifería, pintura total. Todos los materiales constructivos y eléctricos cumplen con los estándares y requisitos del código constructivo de Costa Rica" Además se estableció que el costo total de cada casa de habitación en la suma de ȼ17.000.00 (diecisiete millones de colones).
El documento de opción de compra y venta fue suscrito únicamente por el actor y las sociedades demandadas. (folios 463 y 471 del expediente judicial).4) Que el 27 de junio del 2008, en la escritura número 95, ante los notarios José Mauricio Álvarez Alfaro y Luis Enrique Jiménez Alvarado, compareció la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. y el actor Nombre114724 . En ese acto, la sociedad dicha le vendió al accionante Nombre114724 , la finca del partido de Puntarenas, número Dirección14120, por la suma de 25.000.000. En ese mismo acto el demandante Nombre114724 , se convirtió en deudor del Banco de Costa Rica. A los efectos constituyó hipoteca sobre el inmueble dicho (folio 1052 del expediente judicial).5) Que el 30 de junio del 2007, el actor Nombre114723 y las sociedades anónimas demandadas Creaciones Invermol del Norte S.A. y Salvalex del Sur S.A., suscribieron una opción de compra venta.
En este documento ambas sociedades comparecen como "el vendedor" y el actor como "comprador". Mediante este documento se acordó la venta del lote n.° 53, de la etapa C, en la Urbanización la Reseda, que en ese momento era un lote. El precio del lote se estableció en la suma de ȼ5.800.000 (cinco millones ochocientos mil colones netos). El comprador se comprometió a dar como señal de trato la suma de ȼ200.000 (doscientos mil colones, y el resto, ȼ5.600.000 (cinco millones seiscientos mil colones), lo financiaría el Banco Popular. Con posterioridad a la venta del lote, el vendedor se comprometió a construir un inmueble (casa de habitación), sobre la finca mencionada. Las características de la habitación se establecieron en la opción de compra venta de la siguiente forma: "Dimensión de la casa 52 metros cuadrados, paredes en bloque, exteriores e interiores. Tapicheles en bloque, techos lá minas onduladas.
Cerámica en los pisos, baños enchapados, puertas exteriores con llavines de seguridad, cielos rasos de gypsum, grifería, pintura total. Todos los materiales constructivos y eléctricos cumplen con los estándares y requisitos del código constructivo de Costa Rica." Además se estableció que el costo total de la habitación era de ȼ10.200.000 (diez millones doscientos mil colones). El documento de opción de compra y venta fue suscrito únicamente por el actor y las sociedades demandadas. (folio 30 y 31 del expediente judicial).6) Que el 15 de agosto del 2007, el actor Nombre114724 , le depositó a la empresa Salvalex del Sur S.A., la suma de 200.000 para compra de terreno y casa (folio 1105 del expediente judicial).7) Que entre el 21 de agosto del 2007 y el 23 de setiembre del 2008, el ingeniero Luis Ricardo Badilla Boschini, llevó a cabo la fiscalización del avance de obra en las viviendas de la actora (folios 47, 55 y 195 del expediente administrativo del crédito folio 485 del expediente judicial y declaración en soporte audiovisual del juicio).8) Que entre el 4 de setiembre del 2007 y el 5 de febrero del 2008, el ingeniero Luis Ricardo Badilla Boschini, llevó a cabo la fiscalización del avance de obra en la vivienda del actor Nombre114723 (folios 18 y 41 del expediente de la operación de crédito del actor Nombre114723 , folios 28 y 113 del expediente administrativo del crédito del actor Nombre114723 , declaración del testigo Luis Ricardo Badilla Boschini, en soporte audiovisual del juicio).9) Que el 10 de setiembre del 2007, mediante escritura 58, otorgada por los notarios Víctor Herrera Flores y William Mora Rojas, las sociedades Creaciones Invermol S.A. y Salvalex del Sur le vendieron a la actora Nombre114723 las fincas bajo la matrícula de folio real Placa21308 del Partido de Puntarenas.
En esa misma escritura se constituyó el crédito, por lo que la actora se convirtió en deudor del Banco Popular, por la suma de ȼ29.000.000 (veintinueve millones de colones), de acuerdo con el plan de inversión para compra de lote y construcción de vivienda aprobada por el Banco Popular. Como garantía del crédito se estableció una hipoteca en primer grado sobre las fincas folio real matrícula Placa21308 del Partido de Puntarenas (folios 477 del expediente judicial). 10) Que el 15 de setiembre del 2007, dentro del proceso de crédito del Banco Popular, en el caso del actor Nombre114723 , el ingeniero Luis Ricardo Badilla Boschini, llevó a cabo el avalúo n.° BP-RN-2007-09-151, del inmueble folio real Placa21313, determinando un valor total de ȼ17.070.000, desglosado de la siguiente forma: valor del terreno: 5.760.000,00, valor de la construcción y obras complementarias: 11.310.000,00. De igual forma se estableció que la casa tenía una medida de 52 metros cuadrados (folio 60 del expediente judicial).11) Que el 28 de setiembre del 2007, la Municipalidad de Puntarenas otorgó el permiso de construcción n.º 10, a Creaciones Invermol del Norte S.A. para construir la casa del actor Nombre114723 , con pisos de cerámica, paredes de bloques de concreto, techo de perling y cubierta de hierro, destinado a vivienda, en la urbanización La Reseda, Lote 53C, en Chagüite Roble, Puntarenas, el área de construcción era de 56 metros cuadrados (folio 46 del expediente judicial).
De importancia para la resolución de este asunto, se tienen como no demostrados los siguientes:
Sin perjuicio de lo que se desarrolle al analizar cada caso concreto, en lo fundamental, manifiestan las partes accionantes, que contrataron la compra de lote y construcción de una vivienda con las sociedades anónimas Creaciones Invermol del Norte y Salvalex del Sur. Según indican, suscribieron una opción de compra venta con dichas sociedades. A su vez manifiestan que recibieron el financiamiento de los Bancos aquí demandados. Acusan que las obras no fueron entregadas en tiempo, a su vez que nunca les entregaron los planos arquitectónicos y que las viviendas fueron entregadas con una serie de inconsistencias y defectos. Reprochan la falta de una entrega formal de las obras. Consideran que ni los Bancos demandados, ni la Municipalidad de Puntarenas supervisaron lo suficiente. A juicio de la parte accionante, la situación le ha generado daños. A su vez, reclaman la falta de obras de infraestructura dentro de la urbanización. Además consideran que fueron engañadas con la publicidad de las empresas.
Sin perjuicio del análisis de los argumentos que se desarrollaran para cada caso concreto, en lo esencial, los Bancos accionados, manifiestan que no participaron en el contrato de opción de compra venta. Según explican, su participación se limitó a concederle un crédito para compra de lote y construcción de vivienda, por lo que no era su responsabilidad inspeccionar la construcción, por ese motivo, se limitaron a autorizar los avances. Aducen que la responsabilidad de velar por las obras es del ingeniero de las empresas encargadas de desarrollar el proyecto. Finalmente, la Municipalidad de Puntarenas señala que la construcción de la urbanización se hizo con los permisos municipales correspondientes. Indica además, que no es competencia de la Municipalidad, verificar que el proceso constructivo se encuentre acorde a derecho, es un deber propio de la empresa constructora.
Nos encontramos frente a un proceso de conocimiento civil de hacienda, mediante el cual las partes accionantes reclaman a los demandados los daños y perjuicios que se originaron en la compra de un lote y la construcción de una vivienda. Por este motivo, para resolver la presente causa, se debe determinar si los accionados deben resarcir los daños reclamados. Lo anterior implica llevar a cabo el análisis de los componentes del esquema de responsabilidad, para determinar si los demandados se ubican en los supuestos jurídicos generadores de responsabilidad.
La parte actora demanda en esta sede a las sociedades Salvalex del Sur y Creaciones Invermol, así como al Banco de Costa Rica y a la Municipalidad de Puntarenas, alegando la existencia de responsabilidad contractual y extracontractual, razón por la cual es preciso hacer mención de manera sucinta a estos tipos de responsabilidades que derivan de un tronco común, que se conoce como responsabilidad civil o derecho de daños. En ese sentido, se debe tener presente que la sociedad le ha dado relevancia a los eventos generadores de pérdidas o menoscabos que inciden en la esfera externa o interna de sus miembros, vislumbrado incluso como consecuencia natural inmediata su reparación o resarcimiento. En virtud de lo anterior, ha desarrollado a través del tiempo y del derecho, sistemas especializados que permiten cumplir con esos fines. Al efecto, se le ha dado el nombre de responsabilidad civil, o derecho de daños a estos esquemas, cuyos puntos comunes de partida y arribo son el daño y su indemnización, orbitando entre estos otros elementos, no menos relevantes, al permitir enlazar o romper el vínculo entre los puntos mencionados, ciertos conceptos conocidos como los criterios de imputación, la relación o nexo de causalidad, y los eximentes de responsabilidad.
No se puede dejar de mencionar que la responsabilidad civil es transversal a los distintos ordenamientos jurídicos, pues se encuentra presente en ramas generales como lo son la civil, penal y administrativa. Una subdivisión inicial, que se hace a la responsabilidad civil es en objetiva y subjetiva. La primera se basa en la culpa o el dolo; la segunda puede tener como criterios de imputación el riesgo creado, el funcionamiento lícito, ilícito , normal o anormal. El otro gran fraccionamiento, que se ha dado en esta materia es el de la responsabilidad contractual y extracontractual, de manera tal que en aquella el deber de reparación surge como consecuencia del incumplimiento de una obligación, cuya fuente es una relación jurídica preexistente, mientras que en la última no existe una relación obligacional previa entre el acreedor y el deudor, es el daño inferido el que va a producir el vínculo, se le denomina responsabilidad aquiliana y se basa en el aforismo neminem laedere, o el deber de no causar un daño a otro, que al transgredirse produce la obligación de reparar. Finalmente, la última partición es la de responsabilidad directa o indirecta, en la que el sujeto responde por hechos propios o causados por otras personas.
Cuando un inmueble privado se divide o segrega en una serie de fincas individuales, y en espacios destinados a usos y servicios públicos, y por tanto de orden demanial, nos encontramos frente a un proceso de urbanización. Este proceso implica el levantamiento de toda aquella infraestructura pública y privada necesaria para convertir el inmueble original, conocido como finca madre, en una zona habitable, sea residencial, comercial o industrial. A lo largo de este proceso intervienen toda una serie de instrumentos de control urbanístico destinados al control del ejercicio del derecho de propiedad privada y su compatibilización con el interés público. La génesis de estos actos de intervención administrativa permite determinar las etapas del proceso, desde una fase previa de preparación y planeamiento del proyecto, la etapa de habilitación del proyecto, la fase de ejecución y construcción, y para finalmente, la etapa de uso y disfrute de los inmuebles fraccionados y de las edificaciones que hayan sido levantadas.
De esta suerte, la etapa de preparación y planeamiento comprende desde la presentación de los planos preliminares del proyecto de fraccionamiento o urbanización, hasta el visado municipal de los planos constructivos del fraccionamiento o urbanización. En la etapa de habilitación, se encontraría la aceptación o recepción de obras y áreas públicas de los proyectos, y el visado municipal de segregación; en la etapa de ejecución y construcción, se identifica el otorgamiento de las licencias constructivas; y finalmente, la etapa de uso y disfrute, coincide con la venta y goce de los inmuebles resultantes, los cuales quedarían además afectos a las restricciones urbanísticas del municipio. De acuerdo con el ordinal 1.9 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, en adelante RCNFU, se define Urbanización como “el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios”.
En la etapa de preparación y planeamiento, el desarrollador se encuentra en la obligación de presentar ante las autoridades del INVU y de la respectiva Municipalidad el proyecto a realizar, a fin de que esas autoridades verifiquen la factibilidad del mismo, en el tanto que su trazado cumpla con las disposiciones normativas y técnicas urbanísticas vigentes. Resulta importante señalar que el hecho de que se otorgue la aprobación de los planos preliminares del proyecto, no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes, lo anterior de conformidad con lo que dispone el artículo VI.2.1 del RCNFU, pues el desarrollador debe primero proceder a gestionar el visado de los planos constructivos definitivos de la urbanización. En la siguiente fase, conocida como de habilitación, el desarrollador ya ha construido las obras de infraestructura –calles, cordón de caño, alcantarillado, alumbrado, cañería, etc., para habilitar la urbanización y por consiguiente solicitarle al Consejo Municipal dar por aceptada y recibida la urbanización, previa inspección practicada a la urbanización para comprobar su conformidad con los planos constructivos aprobados, en orden a la cabida, ubicación y diseño de las obras y áreas públicas, todo conforme al artículo 13 inciso p) del Código Municipal.
La aceptación de áreas y obras públicas, o recepción de urbanizaciones y fraccionamientos es el acto formal emitido por el Concejo Municipal mediante el cual la municipalidad controla y fiscaliza que la urbanización correspondiente cumpla adecuadamente con todas las disposiciones urbanísticas requeridas. De manera que su emisión, se convierte en un elemento esencial de las licencias constructivas, en ausencia de la cual, la ley castiga con la nulidad absoluta cualquier autorización que se emita por parte de la corporación municipal correspondiente. A su vez, ese acto formal sirve para materializar la transferencia gratuita de las áreas e infraestructura pública a favor de la municipalidad, según lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, ordinal que establece porcentajes del total del área de la urbanización destinada al uso comunal, pasando así a ser un bien demanial.
De esa forma, las calles y demás espacios públicos, para ser aceptados por la Municipalidad, deben cumplir con todos los requerimientos técnicos establecidos en el Reglamento, la Ley y los planos aprobados en la etapa de preparación. De no cumplirse con ellos, la Municipalidad no debe aceptar la entrega, y por lo tanto, no debe otorgar el visado que establece el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a los planos de segregación, sin el cual, el urbanizador no podrá inscribir ni vender los lotes individualizados, en virtud de la prohibición que tiene el Registro Público de inscribir fraccionamientos que no cuenten con el visado de comentario, de acuerdo con el canon 34 del cuerpo legal mencionado. La única excepción a esta regla es que el urbanizador obtenga el visado de segregación por parte de la Municipalidad sin haber concluido los trabajos y acabados de las obras públicas, pero rindiendo una garantía que pueda hacer efectiva en caso de un eventual incumplimiento en finalizar las obras, ver el numeral 39 de la Ley de Planificación Urbana, en relación con el VI.6.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos Urbanos.
Una vez aceptadas las obras y áreas públicas de una urbanización por parte de una Municipalidad, viene el visado municipal de segregación y con la posterior inscripción registral de los lotes fraccionados, con lo cual termina la etapa de habilitación, con lo cual ya el urbanizador puede disponer lícitamente de los lotes segregados. Este visado de segregación lo que busca es controlar si la división que se hace de inmueble que dio origen a la urbanización, corresponde o no con los intereses locales que el municipio ha reconocido mediante su plan regulador, lo anterior de acuerdo con lo que dispone el artículo 36 de la Ley de Planificación Urbana. Este se estampa sobre los planos de fraccionamiento, los cuales deben ser presentados a la municipalidad respectiva al momento de entrega de la urbanización, según lo preceptúa el RCNFU en su artículo VI.3.51. La tercera etapa es el visado municipal de fraccionamiento o segregación, del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana, establece que para cualquier tipo de fraccionamiento es necesario contar con el visado municipal correspondiente.
El visado es el acto por el cual la administración da un visto bueno de carácter técnico-jurídico, a las divisiones realizadas a la finca madre por parte de su propietario, y su conformidad respecto de las normas del plan regulador. De este modo, podemos decir que con el visado de fraccionamiento o segregación, y con la posterior inscripción registral de los lotes fraccionados, se termina la etapa de habilitación del proyecto de urbanización o fraccionamiento. Posterior a este acto ya el urbanizador se encuentra en una posición en la cual puede disponer lícitamente de los lotes segregados. Precisamente, la importancia de este acto autorizatorio se denota en las consecuencias jurídicas establecidas en los artículos 34 al 37 de la Ley de Planificación Urbana. El artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana, en su párrafo tercero sanciona con nulidad absoluta el asiento registral de segregación que se haya realizado con inobservancia al requisito del visado municipal de fraccionamiento, calificándolo incluso como un acto que debe reputarse como “inexistente”.
Por medio del visado, la municipalidad respectiva comprueba que, de conformidad con el plano catastrado, la segregación o fraccionamiento que se pretende, cumple con los requerimientos establecidos por la normativa urbanística, y autoriza lo que constituye el ejercicio de un atributo del dominio, esto es, la facultad de enajenación que ostentan los titulares del derecho de propiedad privada cuando lo ejercen plenamente. De ese modo, de acuerdo con lo que dispone el artículo 36 de la Ley de Planificación Urbana, el acto de visado de segregación es un acto independiente, por el cual la municipalidad ejerce un control distinto al que realiza cuando acepta las áreas y obras de una urbanización, pues lo que busca es controlar si la división que se hace del inmueble que dio origen a la urbanización, corresponde o no con los intereses locales que el municipio ha reconocido mediante su plan regulador.
La cuarta etapa es la de ejecución y construcción, por medio de la cual se pasa a la gestión y otorgamiento por parte de las autoridades municipales competentes de las licencias constructivas, de conformidad con lo que dispone el canon 74 de la Ley de Construcciones. Merece destacar lo que dispone el artículo 58 de la ley de Planificación Urbana, en la línea de que no se permitirá llevar a cabo obras de construcción. Por tal motivo, la emisión de licencias de construcción requiere la conformidad legal de todo el proceso de urbanización a través de todas sus etapas y de los actos administrativos dictados a lo largo de éste. Aprobar licencias que no observen ese marco jurídico conllevaría su nulidad en virtud de la deficiencia o ausencia del motivo, elemento fundamental del acto. La quinta y última etapa, denominada de uso y disfrute, coincide con la venta y goce de los inmuebles, pero afectos a las restricciones urbanísticas.
Es importante destacar, de acuerdo con lo que dispone el artículo 39 de la Ley de Planificación Urbana, que en casos en los que por incumplimiento del urbanizador se haga efectiva la garantía, la Municipalidad queda obligada a la ejecución de las obras.
El actor Nombre114723 demandó en esta sede a las sociedades Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur, así como al Banco Popular y a la Municipalidad de Puntarenas. Requiere el reconocimiento de los daños y perjuicios sufridos, que según su criterio le produce un menoscabo de ȼ10.358.775 millones de colones, que desglosa de la siguiente forma:
La accionante Nombre114723 demandó en esta sede a las sociedades Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur, y al Banco Popular únicamente. Requiere el pago de ȼ10.791.250.00, que extrae de la siguiente forma:
El actor Nombre114724 demandó en esta sede a las sociedades Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur, así como al Banco de Costa Rica y a la Municipalidad de Puntarenas. Requiere el reconocimiento de por daños y perjuicios la suma de ȼ12.247.948.47, desglosados de la siguiente manera: 1-Opción de compra o señal de trato: ȼ200,000,00. 2- Pago de mensualidades: ȼ4.739.942.00. 3-Pago de planos de diseño arquitectónico: $100, al cambio del momento que equivale a ȼ50.000. 4-Pago de Servicios Profesionales por concepto de Avalúo de inmueble urbano: ȼ75.000. 5-Pago de rejas: ȼ800.000. 6-Pintura y pasta necesarias: ȼ600.000). 7-Pago por asesoría jurídica: ȼ100.000. 8- 6 días libres no disfrutados con la familia para realizar diligencias relacionadas con el caso, ȼ447.480.0. 9- Reposiciones o reparaciones netas ȼ5.225.026.47. 10- OTROS GASTOS: Certificaciones literales ȼ7.000-00, timbres de abogado ȼ3.500.
Daño moral: ȼ20.000.000. Según indica llevó a cabo un depósito para reservar la compra de un lote, con la empresa Constructora Salvalex S.A., en el proyecto de urbanización la Reseda segunda etapa. Afirma que ese día seleccionó la cerámica, estilo de pintura, color de la casa. Según le manifestó la representante Nombre114731 la casa debía estar lista en 3 meses. De ese modo el día 27 de junio del 2008 formalizó la compra venta a través de un crédito hipotecario de vivienda con el Banco de Costa Rica, por la suma de ȼ25.250.000 colones. Señala que no fue entregado en el plazo establecido la casa a la que se habían comprometido construir las demandadas. A su vez manifiesta que en varias ocasiones acudió con la empresa para consultar el motivo por el cual no se había entregado la vivienda después del tiempo establecido. A ese respecto la empresa le indicaba una fecha para entregar que no cumplía.
Explica que nunca hubo una entrega oficial de la vivienda, ni de las sociedades accionadas ni del Banco de Costa Rica. Tampoco, según denuncia, hubo una inspección final con el actor o algún funcionario del Banco. En ningún momento le entregaron los planos arquitectónicos. Por otro lado enfatiza que la casa no cumplió con los requerimientos del Ministerio de Salud, por no contar con las cajas de registro. Cuestiona el motivo por el cual, el perito del Banco aceptó la casa como terminada, cuando había problemas grandes. Reprocha que en el proceso de construcción surgieron una serie de inconsistencias en las obras, como por ejemplo la cerámica con múltiples reventaduras, hueca, de mala calidad. A su vez problemas con los acabados, la parte eléctrica. Considera que el Banco demandado llevó a cabo una fiscalización deficiente de las obras. A su vez considera que la Municipalidad de Puntarenas no llevó un adecuado seguimiento.
De acuerdo con los hechos que se tienen acreditados en esta sede, el día 15 de agosto del 2007, el actor Nombre114724 , le depositó a la empresa Salvalex del Sur S.A., la suma de ȼ200.000 para compra de terreno y casa. Luego, el 27 de junio del 2008, en la escritura número 95, ante los notarios José Mauricio Álvarez Alfaro y Luis Enrique Jiménez Alvarado, compareció la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. y el actor Nombre114724 . En ese acto, la sociedad dicha le vendió al accionante Nombre114724 , la finca del partido de Puntarenas, número 118187-000, por la suma de ȼ25.000.000. En ese mismo acto el demandante Nombre114724 , se convirtió en deudor del Banco de Costa Rica. A los efectos constituyó hipoteca sobre el inmueble dicho. De seguido, el 24 de setiembre del 2008, el ingeniero Ezequías Rodríguez Vargas, llevó a cabo un avalúo de inmueble urbano, sobre el lote C-55, de la segunda etapa de la Urbanización la Reseda, determinó un valor del terreno en ȼ9.450.000,00 y por las edificaciones ȼ16.800.000,00 para un total de ȼ26.250.000.
Posteriormente, el 3 de marzo del 2009, mediante el informe n.° INF: DRD-INSP-217-2009, del Departamento del Régimen Disciplinario del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, en la inspección realizada en la vivienda del actor, se determinaron inconsistencias, en el lote n.° C-55, a saber: grietas y abultamiento de pintura en paredes, daños en piso cerámico en general, irregularidades en sistema mecánico y eléctrico, no se identificó caja de registro sanitario de la vivienda. Igualmente, se observaron irregularidades a nivel de instalación de la acometida telefónica, se observó también el interruptor principal de corriente “cuchilla” a la intemperie, sin protección. Los acabados al interior de la vivienda son irregulares en el buque del centro de carga eléctrico. Se observó abultamiento de pintura y grietas verticales en parte exterior de pared colindante derecha de la vivienda. Se identificó que el tubo conector de las canoas estaba desprendido de la precinta.
Varias piezas del piso cerámico tenían grietas y picadas, con sonido bofo. Se observó una grieta a nivel de junta de unión de las láminas de gypsum del cielo raso de la sala. La ducha no desagua por completo. No se identificó sifón ni conexiones del desagüe de la pila. En el orden cronológico que se lleva, 14 de abril del 2009, el actor Nombre114724 , le dirigió una nota al señor Andrés Elliot de la empresa Salvalex del Sur, mediante la cual le informaba de los problemas e inconsistencias que presentó su vivienda después de construida. El 2 de mayo del 2009, el ingeniero José Sánchez Godínez, de la Unidad Rectora de Salud de la Región Central Pacífico, le dirigió oficio a Eircka Jiménez, Directora del Área Rectora de Salud Puntarenas Chacarita. En dicho oficio le informa sobre la visita que realizó en la urbanización la Reseda segunda etapa, y pudo detectar una serie de deficiencias en las obras de infraestructura del lugar, como cunetas de caños pluviales rotas, cunetas pluviales sin la debida pendiente para la evacuación correcta de las aguas llovidas, aceras rotas, fugas de agua potable, calles con carpeta asfáltica de mala calidad, alamedas convertidas en charrales, inexistencia de zonas de juegos para niños.
A su vez de conversaciones con algunos vecinos se le indicaron deficiencias de orden físico sanitario. En la casa del actor Nombre114724 , detectaron la inexistencia de cajas de trasiego de aguas negras, comprobando la conexión que existe de aguas pluviales con las negras. Por ese motivo, se ordenó a la empresa constructora corregir deficiencias, así como comunicar a la Municipalidad Puntarenas las anomalías detectadas. Posteriormente, en el mes de junio del 2009, el ingeniero Marcos Picado López, llevó a cabo un avalúo en el lote C-55, de la segunda etapa de la urbanización la Reseda, propiedad del actor Nombre114724 . Dicho profesional determinó que el valor total del inmueble era la suma de ȼ14.619.770, el terreno tenía un costo de ȼ6.517.462.12 y el inmueble ȼ8.102.307,94. En dicho avalúo se encontraron algunas discrepancias con lo expresado en las especificaciones técnicas, que inciden en la vida útil de la obra y en el valor del bien.
En ese sentido, la puerta trasera del inmueble no es de madera sólida y no tiene instalado un llavín de paso, como lo describen las especificaciones técnicas. A su vez las canoas colocadas eran de hierro esmaltado con bajantes de hierro esmaltado, con una muy mala colocación. En un sitio, no se colocaron bajantes y como solución se colocó un tubo PVC. También la instalación eléctrica no cumplió con lo descrito en planos eléctricos, se omitió colocación de dispositivos y se instalaron algunos de baja calidad que ponen en riesgo la integridad del sistema. En los baños no se cumplió con los enchapes de azulejo hasta el nivel de ventana. La cerámica de enchape fue mal colocada. También el agua de la ducha no drena hacia la parrilla de salida de líquidos. De igual modo, la vivienda carece de trampas de grasa. Las cajas de registro de aguas pluviales no cumplen con las dimensiones y acabados descritos en planos.
Los repellos son de mala calidad. La caja de registro recibo todos los líquidos de la vivienda, tanto aguas residuales de pilas, lavatorios y baños. Los cielos en gypsum presentan signos de deterioro. Los pisos presentan signos de deterioro serios, lo que permite concluir que se colocó cerámica de mala calidad. El informe concluye de la siguiente manera, en lo que interesa: “A pesar de que la vivienda tiene corta edad (4 meses) y que según los planos y especificaciones técnicas, debe tener buenos acabados, esta obra claramente muestra acabados de regular y/o baja calidad, lo que repercute en su valor, vida útil y en el valor neto de reposición” Con la finalidad de resolver el caso del accionante Nombre114724 , se analizará en los siguientes apartados la responsabilidad de los demandados. A) SOBRE LA RESPONSABILIDAD DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS CREACIONES INVERMOL DEL NORTE S.A. Y SALVALEX DEL SUR S.A.: La prueba que ha sido allegada a los autos, así como los hechos demostrados, le permiten visualizar al Tribunal la existencia de un grave incumplimiento de lo pactado por parte de las sociedades Creaciones Invermol del Norte S.A. y Salvalex del Sur S.A., con el accionante Nombre114724 y así debe declararse dentro de este proceso.
Se tiene acreditado el incumplimiento de lo pactado, pues la obra entregada no cumplió con lo estipulado. Por otro lado, el ingeniero Marcos Picado, en su avalúo detectó divergencias entre lo que fue entregado al actor, en la puerta trasera y su llavín, canoas, instalación eléctrica, pisos, baños, trampas de grasa, repellos, caja de registro sanitaria y canoas, con las especificaciones técnicas. De esa forma, los acabados de la casa del actor Nombre114724 , resultaron ser regulares y de baja calidad, lo que obviamente incide en el valor, vida útil y valor neto de reposición de la propiedad. El informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos da fe de las inconsistencias en puerta, baños, pisos cerámicos, caja de registro sanitario, trampas de grasa y canoas entre otros. De esta forma, este Tribunal tiene acreditado el incumplimiento contractual de las sociedades anónimas demandadas, que se manifestó en una entrega defectuosa de la obra, a la que se habían comprometido realizar.
De conformidad con lo expuesto, la sociedad Salvalex del Sur deberá devolver al actor la suma de ȼ200,000,00, por concepto de adelanto como señal de trato. A su vez, las sociedades accionadas deben correr con los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, o los que ya fueron reparados, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con grietas, abultamiento de pintura en paredes, daños en piso cerámico en general, irregularidades en sistema mecánico y eléctrico, caja de registro sanitario de la vivienda, instalación de la acometida telefónica, el interruptor principal de corriente “cuchilla” a la intemperie, acabados al interior de la vivienda, canoas, grietas y sonidos bofos en piso cerámico, láminas de gypsum del cielo raso de la sala, desagüe de la ducha, sifón del desagüe de la pila.
Al contrastar el avalúo llevado a cabo por el ingeniero Ezequías Rodríguez para otorgar el crédito por el Banco de Costa Rica, con el que realizó el ingeniero Marcos Picado, existe una diferencia de ȼ8.697.692,06. Lo anterior da fe de la desmejora sufrida por la propiedad, producto del incumplimiento alegado, suma que también deberán reconocer las accionadas. En lo que al daño moral respecta, de las manifestaciones hechas por el accionante en el juicio oral y público, se desprende que tenía muchas expectativas e ilusiones, pues iba a cumplir el sueño de tener casa propia, para compartirla con su esposa e hijo, según narró, para lo cual con mucho esfuerzo solicitó un crédito para comprar el lote y realizar la construcción. Pese a lo anterior, señaló que sus sueños se truncaron al recibir una casa nueva con defectos en la construcción, que al momento de su recibo, la estaba pagando al banco y que esta situación le produjo desánimo, angustia, tristeza y desesperación.
De conformidad con lo expuesto, este Tribunal, al llevar a cabo la valoración in re ipsa que corresponde en esta materia, considera procedente el reconocimiento del daño moral solicitado, como consecuencia lógica de los sufrimientos que padeció el actor, derivados de los hechos que se han tenido por demostrados, el incumplimiento contractual de las sociedades demandadas, al entregar una vivienda nueva al actor con defectos en la construcción, así como todas las situaciones de angustia, tristeza, ira que pudo experimentar con una inesperada situación que tuvo que padecer. Este daño moral se estima en la suma de ¢5.000.000 (cinco millones de colones). Por otra parte, el actor Nombre114724 , requiere el reconocimiento de la suma de $100, por los planos de diseño arquitectónico, que según afirma al cambio del momento equivale a ȼ50.000. No obstante, no aporta prueba que demuestre dicho gasto.
A su vez, requiere el pago de ȼ75.000 por servicios profesionales por concepto de avalúo de inmueble urbano, no obstante no aporta prueba idónea que demuestre esa erogación. Por otro lado requiere el pago de ȼ800.000 por rejas, sin embargo no aportó la prueba que demuestre esa erogación ni su fundamento, pues no ha logrado acreditar que fueran parte de lo convenido con las sociedades demandadas. A su vez requiere el cobro de ȼ600.000 por concepto de pintura y pastas necesarias. Este rubro debe ser rechazado, en primer término porque se trata de una factura proforma, en segundo lugar, en virtud de que al actor le fueron reconocidos con anterioridad los gastos en los que incurra por reparaciones, que serán liquidados en ejecución de sentencia. También se debe rechazar el rubro de ȼ100.000 por concepto de asesoría jurídica, pues si bien aporta una factura a nombre de la licenciada Melissa Villalobos, no es posible relacionar estos servicios con el caso concreto ni su motivo.
De igual modo, debe rechazarse la suma de ȼ447.480 por concepto de días libres no disfrutados con la familia para realizar diligencias relacionadas con el caso, pues no se acreditó con exactitud los supuestos días que utilizó para realizar gestiones, así como los planes vacacionales que no pudo compartir con su familia. También debe rechazarse la suma de ȼ7.000, por concepto de certificaciones literales y de timbres de abogado ȼ3.500, pues no existe prueba que acredite dichos montos. B) SOBRE LA RESPONSABILIDAD DEL BANCO DE COSTA RICA. En la presente causa, el actor acusa la falta de fiscalización por parte del Banco de Costa Rica accionado. De acuerdo con la prueba que consta en el expediente, el Banco de Costa Rica llevó a cabo un estudio para determinar si el actor Nombre114724 era sujeto de crédito. A los efectos, el ingeniero Ezequías Rodríguez Vargas, determinó que el valor total del inmueble era la suma de ȼ14.619.770, el terreno tenía un costo de ȼ6.517.462.12 y el inmueble ȼ8.102.307,94.
Al contrastar las inconsistencias detectadas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como el avalúo del señor Marcos Picado, del que se desprende una diferencia de ȼ8.697.692,06, entre el valor estimado inicialmente de la vivienda, con el de la entregada, se puede determinar el daño material sufrido. Como se expuso anteriormente, al llevar a cabo el análisis de la responsabilidad de las sociedades accionantes, es posible determinar esa desmejora y, por ende, el menoscabo patrimonial sufrido por el actor, con el incumplimiento contractual y a su vez la falta de fiscalización del ente crediticio, sobre la inversión de los fondos que iba a prestar, pues resultaba evidente la diferencia que existía entre el bien inmueble para el que prestó el dinero y el que le fue entregado. En el juicio oral y público, se contó con la declaración del actor Nombre114724 , quien le explicó al Tribunal que la entrega se la hicieron un fin de semana y que el lunes cuando se presentó a la sucursal del Banco de Costa Rica, ya había sido ordenado el desembolso de los dineros del crédito.
Con fundamento en lo anterior, al tener acreditada la omisión del Banco, en fiscalizar los dineros que serían utilizados para asegurar el crédito que estaba otorgando, deberá, en forma solidaria, cancelar las sumas a las que fueron condenadas las sociedades Invermol del Norte y Salvalex del Sur. C) SOBRE LA RESPONSABILIDAD DE LA MUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS: Siguiendo la línea de lo expuesto en el considerando número VI de la presente resolución, procede llevar a cabo el análisis de la responsabilidad del ente territorial demandado. De ese modo, se debe analizar si existe alguna relación entre su conducta y los daños que se piden en esta jurisdicción. Así planteadas las cosas, la totalidad de los daños materiales, que conforman la pretensión del señor Nombre114724 , se relacionan con los defectos e inconsistencias que resultaron de la relación contractual con las sociedades anónimas accionadas, Salvalex del Sur y Creaciones Invermol del Norte.
En los dos apartados anteriores, el Tribunal estableció el vínculo o nexo causal de estos daños, con las actuaciones desplegadas por las sociedades dichas, por lo que allí se explica. De esa forma, los daños materiales indicados, no pueden ser imputables a la Municipalidad de Puntarenas, en primer término, porque no existió una relación contractual con el actor Nombre114724. En segundo lugar, ya que, de acuerdo con lo que disponen los artículos 83 a 86, la responsabilidad del cumplimiento de las obras amparadas en una licencia de construcción corresponden al ingeniero responsable de la obra y a los contratistas. Pese a lo anterior, conteste con la prueba allegada a los autos, el caso presenta una particularidad, en relación con las obras de infraestructura de la segunda etapa de la Urbanización la Reseda, donde el actor Nombre114724 contrató la construcción de su vivienda. De acuerdo con lo expuesto por el testigo perito, Nombre104297 , en el juicio oral y público, quien es el Director de la Dirección de Desarrollo y Control Urbano de la Municipalidad de Puntarenas, al día de hoy, el ente territorial autónomo no ha recibido las obras de infraestructura, por problemas con el desarrollador.
Por tal motivo, obras fundamentales de un desarrollo urbanístico, como lo son el asfaltado de calles, las alamedas y la instalación de juegos infantiles se encuentran inconclusas. Pese a lo anterior, la Municipalidad cobra los servicios de recolección de basura y bienes inmuebles a los habitantes de la segunda etapa del residencial la Reseda. El testigo perito Nombre104297 , manifestó que conocía el canon 39 de la Ley de Planificación Urbana y la obligación de la Municipalidad de asumir las obras, cuando el desarrollador incumple. A su vez, en su declaración en el juicio, exteriorizó ser consciente de que la Municipalidad tiene la obligación de llevar a cabo el proceso administrativo para hacer cumplir al desarrollador. No obstante, según declaró hasta la fecha la Municipalidad de Puntarenas no ha ejecutado ninguna acción, en virtud de que el representante de las sociedades no ha sido localizado.
Incluso le indicó al Tribunal que el desarrollador hizo efectiva la garantía en el Banco que cubría las obras de infraestructura, quedando la Municipalidad al descubierto (declaración del testigo perito Nombre104297 , en soporte audiovisual del juicio). De los elementos probatorios, para el Tribunal es clara la conducta omisiva de la Municipalidad demandada, en relación con las obras de infraestructura. Si bien, acorde con lo expuesto en el considerando anterior y lo que dispone la Ley de Planificación Urbana, en una primera línea es responsabilidad del desarrollador lo referente a las obras de infraestructura, lo cierto es que en casos de su incumplimiento, corresponde asumir dichas obras al ente territorial, pues para tales efectos es que se establece una garantía. Si la Municipalidad otorgó licencias de construcción y permitió que se continuara con el desarrollo urbanístico, amparada en una garantía, como lo permite el ordenamiento jurídico, lo lógico era que ante un incumplimiento del desarrollador, la hiciera efectiva de inmediato, o llevara las acciones correspondientes para efectos de que los habitantes de la segunda etapa de la urbanización la Reseda, no quedaran en una situación tan lamentable, pues no cuentan con obras de infraestructura urbanística mínima, para poder vivir dignamente.
De hecho, como lo mencionó el actor Nombre114723 , parte de su proyecto de vida soñado era el hecho de contar con áreas de infraestructura urbanística, dignos de un ser humano. Según lo expuso ampliamente, la ausencia de estas obras también incidieron en su ámbito anímico extra patrimonial. El oficio del 2 de mayo del 2009, del ingeniero José Sánchez Godínez, de la Unidad Rectora de Salud de la Región Central Pacífico, da fe de las malas condiciones que presentaba la infraestructura de la Urbanización, incluso, puso en conocimiento esta situación a la Municipalidad demandada, con el fin de que no otorgara más permisos de construcción. Es precisamente en esta conducta omisiva donde este Tribunal encuentra el nexo causal con el daño moral alegado por el accionante Nombre114724 , motivo por el cual deberá cancelar de manera solidaria, con las sociedades co demandadas la suma de ȼ5.000.000. Dadas las particularidades que presenta este caso, el Tribunal considera que si bien pueda tener semejanza con el que se resolvió en la sentencia n.° 17-2011, utilizada por la Municipalidad en su defensa, lo cierto es que son casos distintos, con características propias, motivo por el cual no es aplicable lo resuelto en esa sentencia para la presente causa.
La actora Nombre114725 se apersona a esta sede para requerir la suma de Ȼ11.223.892,33, por concepto de daños y perjuicios que los desglosa de la siguiente forma:
1.- Caso del actor Nombre114723 : A) El Banco Popular interpuso las siguientes defensas: i) falta de derecho: De conformidad con lo resuelto en el considerando VI de la presente resolución debe ser rechazada la defensa de falta de derecho ii) falta de legitimación activa y pasiva: El CPCA en el artículo 10 establece quiénes pueden ser accionantes en esta sede, en igual sentido en el artículo 12, en sus ocho incisos, dispone una amplia gama de situaciones en las cuales se considerará como demandada a una persona dentro de un proceso. De igual modo, esta legitimación tiene su vínculo con la relación jurídica que se presenta en cada caso concreto. Así planteadas las cosas en el caso de marras el actor demandó al Banco en virtud de una relación contractual derivada de un crédito hipotecario, lo que le da la suficiente legitimación para acudir a esta sede en su contra y el Banco ser la parte pasiva de esta relación.
Lo anterior originado en el vínculo contractual relacionado con el financiamiento para la compra la adquisición de la propiedad de la actora. A juicio del Tribunal, lo anterior es suficiente para considerar al Banco como la parte pasiva de este proceso, y a la parte actora con la suficiente legitimación para accionar. iii) Sine actione agit: se debe rechazar el argumento de sine actione agit, ya que no se trata de una excepción o defensa desde el punto de vista técnico jurídico. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia al respecto ha señalado: "En torno a la expresión genérica “ sine actione agit ”, a la luz de lo señalado por la doctrina procesalista, en la actualidad, no configura defensa alguna. Tuvo su origen y fundamento en el derecho romano, principalmente en el segundo período del Derecho Formulario, cuando el actor sólo podía llevar a juicio al demandado si el Nombre24595 le otorgaba la fórmula-acción.
Hacía referencia a la inexistencia de esa “fórmula” para acudir ante el Nombre24595. Este sistema arcaico de acceso a la justicia fue superado. Por lo tanto, no sólo por razones históricas, sino también constitucionales, resulta inoponible e inaceptable. Además, tal expresión no comprende las defensas de falta de derecho, de interés, y de legitimación, como se ha querido establecer. La defensa de “ sine actione agit ” tuvo una finalidad propia, con ella nunca se atacó el derecho material, lo cual sí hacen las tres indicadas excepciones. Lo que se combatía con ella, se reitera, era la válida constitución de la relación procesal. En consecuencia, se impone su rechazo. Por otra parte, el derecho, la legitimación y el interés, configuran los denominados presupuestos de fondo, necesarios para una sentencia estimatoria de la demanda, los cuales son revisables de oficio. Resulta evidente que a la parte actora le asiste interés en su demanda, pues lo alegado en el sub júdice es que tenía un derecho en el fundo en litigio, el cual, a su entender, le fue violentado por los accionados.
Además, ambas partes litigantes son las obligadas de la relación jurídica objeto de análisis en esta lite; es decir, son las que deben acatar el fallo, por lo que están legitimadas tanto activa, cuanto pasivamente. Ergo, se impone su rechazo." (Sentencia n.º 371-F-2008 de las 9:10 del 2 de mayo del 2008). De conformidad con lo anterior, no es posible interpretar que al invocar esta fórmula, el Tribunal debe entender que comprende cualquier excepción de fondo, mucho menos la de falta de derecho. Pese a lo anterior, en la apreciación de los presupuestos de fondo para declarar con lugar o sin lugar una demanda, de oficio el Juzgador, se debe avocar al análisis del derecho de fondo. En el caso concreto, la falta de derecho fue invocada por el Banco demandado y resuelta, como se explicó con anterioridad. B) Municipalidad de Puntarenas: i) Falta de competencia: De conformidad con lo expuesto en el resultando n.° 24 de la presente resolución, mediante sentencia 444-2013, el Juez tramitador rechazó la defensa de falta de competencia, interpuesta por la Municipalidad de Puntarenas. ii) falta de legitimación activa y pasiva: En lo que a esta defensa respecta, como se ha indicado supra, de conformidad con lo que dispone el Código Procesal Contencioso Administrativo, en relación con las personas que pueden accionar, o resultar accionadas, dentro de un proceso, de acuerdo con lo que expone la señora Nombre114725 , se cuestiona una conducta omisiva de la Municipalidad, en relación con las áreas de la urbanización.
Esta situación le concede la suficiente legitimación a la actora para traer al proceso a la Municipalidad y a ésta apersonarse y figurar como la parte pasiva. 4.-Caso del actor Nombre114724 : A) Banco de Costa Rica: i) Falta de derecho: De conformidad con lo expuesto en el considerando IX de la presente resolución, se rechaza la defensa de falta de derecho ii) Falta de legitimación activa y pasiva: Para no ser reiterativos, en lo que a esta defensa respecta, debe ser rechazada, de conformidad con los mismos argumentos expuestos para el caso de la actora Nombre114725 . iii) Sine actione agit: se debe rechazar el argumento de sine actione agit, conforme con lo explicado anteriormente en el caso de la señora Nombre114725 . B) Municipalidad de Puntarenas: i) Falta de competencia: En relación con esta defensa debe tenerse en cuenta lo manifestado en el caso de la actora Nombre114725 , así como en el resultando n.° 24 de la presente resolución. ii) falta de legitimación activa y pasiva: Para no repetir, en relación con el rechazo de esta defensa, se deben tener los argumentos expuestos en el caso de la actora Nombre114725 .
En cuanto a este rubro, al amparo del numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, este Tribunal considera que no se está en presencia de alguna de las causales de exoneración que dispone dicho artículo. Por regla de principio, la parte vencida debe sufragar las costas. Por tal motivo, con la salvedad del caso de la Municipalidad de Puntarenas, en relación con el caso de la señora Nombre114723 , que no presentó demanda en su contra; las sociedades demandadas Creaciones Invermol del Norte S.A y Salvalex del Sur S.A., el Banco Popular, el Banco de Costa Rica y la Municipalidad de Puntarenas deberán correr con las costas de los actores Nombre114723 , Nombre114723 , Nombre114724 y Nombre114725 .
POR TANTO:
SE RESUELVE LO SIGUIENTE: 1) Caso del actor Nombre114723 : Se rechazan las defensas de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva, interpuestas por el Banco Popular. Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el actor Nombre114723 , en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a las sociedades Creaciones Invermol del Norte S.A. y Salvalex del Sur, a pagar lo siguiente: i) La suma de ȼ5.539.294,71, por la disminución patrimonial sufrida por la casa de habitación del actor. ii) Los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con humedad en paredes, daños en fragua de las sisas en el piso cerámico de la vivienda, irregularidades en el sistema mecánico y eléctrico, problemas con la puerta y llavín posterior, tubos “conduit”, conectores en el desagüe, fregadero de la pila, acabados de los baños, en enchapes de azulejo hasta nivel de ventana, trampas de grasa, corrección de defectos en caja de registro de aguas residuales y repellos, que serán liquidados en la fase de ejecución de sentencia. iii) Gastos por concepto de servicios profesionales de avalúo de su inmueble, por la suma de Ȼ53.681.
Gastos por concepto de servicios profesionales para realizar el presupuesto para la reparación de las obras, por la suma de ȼ30.000. iv) Daño moral en la suma de ¢5.000.000. b) Se condena al Banco Popular a pagar al actor, de forma solidaria los daños a los que fueron condenadas las sociedades Creaciones Invermol del Norte y Salvalex del Sur en el punto anterior, lo que incluye el daño moral. c) Se condena a la Municipalidad de Puntarenas a pagar de manera solidaria al actor, la suma de ȼ5.000.000, por concepto de daño moral. d) Se condena a los demandados a pagarle las costas al actor Nombre114723 . 2) Caso de la actora Nombre114723 : Se rechazan las defensas de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva, interpuestas por el Banco Popular. Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta, en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a la sociedad Salvalex del Sur S.A. a pagar a la actora lo siguiente: i) la suma de ȼ6.800.000 por lo cancelado en las dos opciones de compra y venta de los inmuebles ii) Los intereses y cuotas cancelados por la actora Nombre114723 , al Banco Popular por concepto del crédito otorgado para la compra y construcción números 78-C y 79-C.
Los dos extremos anteriormente reconocidos, se hacen bajo el entendido de que los inmuebles objeto de litis no se encuentran ocupados por la actora o sus familiares, ni forman parte de su dominio, pues se entiende que la actora dejó de pagar a la entidad crediticia, con la consecuencia de que se ejecutó la garantía inmobiliaria. De no encontrarse en la situación descrita, resultaría improcedente acoger los extremos petitorios. iii) la suma de ȼ100.000 por asesoría jurídica, rendida por el licenciado Álvaro Córdoba. iv) ȼ5.000.000 por daño moral b) Se condena al Banco Popular a pagar al actor, de forma solidaria los daños a los que fue condenada la sociedad Salvalex del Sur en el punto anterior, lo que incluye el daño moral. d) Se exonera de responsabilidad a Invermol del Norte S.A. e) Se condena a los demandados Salvalex del Sur y al Banco Popular el pago de ambas costas a favor de la actora Nombre114723 . c) Se exonera de responsabilidad a la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. 3) Caso del actor Nombre114724 : Se rechazan las defensas falta de legitimación activa y pasiva, falta de derecho y el argumento sine actione agit, interpuestas por el Banco de Costa Rica.
Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por el actor Nombre114724 , en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a las sociedades Invermol del Norte y Salvalex del Sur, a: i) devolver al actor Nombre114724 la suma de ȼ200.000. ii) correr con los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, o los que ya fueron reparados, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con grietas, abultamiento de pintura en paredes, daños en piso cerámico en general, irregularidades en sistema mecánico y eléctrico, caja de registro sanitario de la vivienda, instalación de la acometida telefónica, el interruptor principal de corriente “cuchilla” a la intemperie, acabados al interior de la vivienda, canoas, grietas y sonidos bofos en piso cerámico, láminas de gypsum del cielo raso de la sala, desagüe de la ducha, sifón del desagüe de la pila. iii) al pago de la suma de ȼ8.697.692,06, por la desmejora sufrida en el valor del inmueble. iv) Pagar al actor la suma de ȼ5.000.000 por concepto de daño moral. b) Se condena de forma solidaria al Banco de Costa Rica a pagar, las sumas a las que fueron condenadas en forma solidaria las sociedades anónimas co demandadas. c) Se condena a la Municipalidad de Puntarenas a pagar de manera solidaria con las sociedades Salvalex del Sur y Creaciones Invermol del Norte el daño moral por la suma de ȼ5.000.000. d) Se condena a los demandados al pago de las costas a favor del actor Nombre114724 . 4) Caso de la actora Nombre114725 : Se rechazan las defensas de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva, así como el argumento de sine actione agit, interpuestas por el Banco de Costa Rica.
Se declara parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la actora Nombre114725 , en lo no indicado expresamente, entiéndase como rechazado. a) Se condena a la sociedad Salvalex del Sur, a pagar lo siguiente: i) La suma de ȼ4.443.986,29, por la disminución patrimonial sufrida por la casa de habitación de la actora. ii) Los gastos que sean necesarios para reparar los defectos que presenta la propiedad del actor, descritas en el informe del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como en el avalúo del ingeniero Marcos Picado, relacionados con puerta trasera, llavín, grietas, repellos, canoas, irregularidades en el sistema mecánico y eléctrico, tubos de desagüe, fregadero, trampas de grasa, corrección de defectos en caja de registro de aguas residuales y repellos, que serán liquidados en la fase de ejecución de sentencia. iii) Daño moral en la suma de ¢5.000.000. b) Se condena al Banco de Costa Rica a pagar a la actora, de forma solidaria los daños a los que fue condenada la sociedades Creaciones Salvalex del Sur en el punto anterior, lo que incluye el daño moral. c) Se condena a la Municipalidad de Puntarenas a pagar de manera solidaria a la actora, la suma de ȼ5.000.000, por concepto de daño moral. d) Se exonera de responsabilidad a la sociedad Creaciones Invermol del Norte S.A. e) Se condena a Salvalex del Sur S.A., Banco de Costa Rica y Municipalidad de Puntarenas al pago de las costas a favor de la actora Nombre114725 . 5) Póngase en conocimiento la presente sentencia a la Superintendencia General de Entidades Financieras, para que valore las responsabilidades que le competa conocer, derivadas de las entidades financieras que figuran en esta causa. 6) Póngase en conocimiento la presente sentencia al Gerente del Área de Denuncias e Investigaciones de la Contraloría General de la República, Rafael Picado López, o a quien ocupe su cargo, a efectos de que valore la responsabilidades que pudieran derivar en relación con la Hacienda Pública, e informe al Tribunal en un plazo de 3 meses, contados a partir de la notificación de la presente causa de los resultados. NOTIFÍQUESE.- Sergio Mena García Ileana Sánchez Navarro Rodrigo Alberto Campos Hidalgo
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