Res. 00331-2015 Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda — Res. 00331-2015 Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda

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N°331-2015-I TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN PRIMERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ ANEXO A. Goicoechea, a las quince horas treinta minutos del tres de julio del dos mil quince.- Diligencias de fijación del justiprecio en expropiación, tramitadas ante el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, bajo el expediente número 08-0120-163-CA, promovidas por el Estado, en la persona del Procurador Bernardo Lara Flores, mayor, abogado, cédula 1-598-797, contra Playa Grande Sociedad Anónima, representada por su apoderado especial judicial Vianney Saborío Hernández, quien es mayor, soltero, abogado, vecino de vecino de San José, cédula 1-1112-0342.- Figura como interesada, la empresa Consultores Financieros Cofin Sociedad Anónima, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma Marvin Danilo Zamora Méndez, quien es mayor, casado, administrador, vecino de Cartago, cédula 1-886-147.-

RESULTANDO:

1.- El Estado promueve este proceso, para que se fije el justiprecio por la expropiación parcial de una finca propiedad de la empresa Playa Grande Sociedad Anónima, cédula jurídica 3-101-031275, inmueble inscrito en el Registro Nacional bajo el sistema de folio real, matrícula 026153-000, situada en la Provincia de Guanacaste, Distrito 8 Cabo Velas, Cantón 3 Santa Cruz, la cual mide 282.265,27 m2, es terreno para construir y linda al Norte con Shan Gi La de Santa Ana S.A., al Sur con Club Bahía Tamarindo, al Este con estero Tamarindo y al Oeste con zona pública inalienable de 50 metros y Shan Gi La de Santa Ana S.A. El lote a expropiar mide 16.937,76 m2 según plano catastrado G-1059140-2006 y su adquisición resulta necesaria para la preservación del "Parque Marino Las Baulas".- 2.- La 3.- La Jueza del Juzgado de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, licenciada Oriana Dávila Hilarión, mediante sentencia N°240-2015 de las diez horas veinte minutos del doce de febrero del dos mil quince, resolvió: "POR TANTO: De conformidad con lo expuesto, la aplicación de los numerales 9, 11, 33, 35, 41, 45 y 49 de la Constitución Política, 1, 5, 22, 29, 30 , 36 y 40 de la Ley de Expropiaciones N°7495 publicada en el Alcance N°20 a La Gaceta N°10 del 08 de junio de 1995. Se prescinde de la prueba solicitada por el Despacho en condición de prueba para mejor proveer, en los términos del considerando I de este fallo. Se admite la prueba ofrecida por la sociedad expropiada y el Estado en condición de prueba para mejor proveer. Se confirma el monto que deparó el Avalúo Administrativo número AA-65-2007, y en consecuencia se fija en ¢201.178.512,00 (DOSCIENTOS UN MILLONES CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DOCE COLONES SIN CÉNTIMOS) la indemnización total que deberá cancelar el Estado por la porción de terreno expropiado a la entidad denominada Playa Grande S.A., cédula jurídica número 3-101-031275, representada por el apoderado especial judicial Vianney Saborío Hernández y que es la finca inscrita en el Partido de Guanacaste, bajo el sistema de folio real matrícula N° 26153-000, naturaleza: terreno para construir; situada en el Distrito 8 Cabo Velas, Cantón 3, Santa Cruz, de la Provincia de Guanacaste, mide: 282.265,27 m2, linda al Norte con Shan Gi La de Santa Ana S.A., al Sur con Club Bahía Tamarindo, al Este con estero Tamarindo y al Oeste con zona pública inalienable de 50 metros y Shan Gi La de Santa Ana S.A, plano catastrado no se indica. De la anterior finca se segrega un lote que de conformidad con el plano catastrado Nº 5-1059140-2006, mide 16.937,76 m2 y tiene las siguientes características: terreno de pastos situado en distrito 8 Cabo Velas, cantón 3 Santa Cruz, linda al norte con Club Bahía Tamarindo S.A., al sur y al oeste con zona pública inalienable con un frente a ella de 277 metros y 79 centímetros y al este: Playa Grande S.A. El remanente sigue siendo terreno para construir, situado en el distrito 8°, Cabo Velas, cantón 3° Santa Cruz, de la provincia de Guanacaste, queda con una medida 265.327,44 y los siguientes linderos: norte, Club Bahía Tamarindo S.A., sur, lote expropiado, este, lote expropiado y oeste, lote expropiado. Se deberá destinar lo expropiado al fin público indicado y se inscribirá a favor del Estado en la Sección de Propiedad del Registro Público, libre gravámenes y exacciones, lo anterior sin perjuicio de los gravámenes y anotaciones que deberá seguir soportando la finca madre. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, se ordena remitir copia de esta sentencia a la Municipalidad de Santa Cruz y a la Dirección General de Tributación Directa (sic) del Ministerio de Hacienda, para lo que en derecho corresponda. De no haberse entregado el dinero correspondiente al avalúo administrativo a la sociedad expropiada, deberá hacer entrega del mismo en forma inmediata si otra causa legal no lo impide. Se resuelve este proceso sin especial condenatoria en costas y sin intereses. NOTIFÍQUESE".- 4.- Inconforme con dicho fallo apeló el representante de la expropiada, recurso admitido y en virtud de lo cual, conoce este Despacho en alzada.- 5.- A este asunto se le ha dado el trámite que le es propio; la audiencia oral del recurso se celebró a las ocho horas treinta minutos del once de junio pasado y se dicta el fallo, previa deliberación y por unanimidad.- Redacta el Juez Fernández Argüello, y

CONSIDERANDO:

I).- PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: La empresa apelante aportó durante la audiencia oral, copia del Reglamento de Zonificación del Distrito de Cabo Velas, publicado en el Diario Oficial La Gaceta Nº 127 del tres de julio del dos mil seis, así como las siguientes resoluciones dictadas por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo, a saber, de la Sección Primera, N°611-2010-I, N°332-2011-I; de la Sección Segunda, la N°217-2012-II y de este Tribunal de Apelaciones N°713-2012.- En cuanto al Reglamento, se estima que carece de relevancia para resolver y las resoluciones judiciales no constituyen técnicamente prueba, razón por la cual se deniega su admisión, ello, sin perjuicio de valorar el contenido de estas últimas, como precedentes judiciales relacionados con expropiaciones realizadas por el Estado en la misma zona que aquí interesa.- II).- HECHOS PROBADOS: Por ser contestes con los elementos de prueba que constan en autos, se avalan los hechos probados que contiene el pronunciamiento recurrido.- III).- HECHOS NO PROBADOS: Se aprueban los hechos tenidos por indemostrados, dado que en efecto, no hay prueba que los sustente.- IV).- AGRAVIOS DE PLAYA GRANDE SOCIEDAD ANÓNIMA: El recurrente estima que el monto fijado en la sentencia, que acogió el valor dado en el avalúo administrativo, no constituye el precio justo de esta expropiación.- Señala que el fallo tiene tres errores graves de interpretación y funda en ellos sus agravios contra lo resuelto.- En primer lugar, afirma que lo decidido le restó validez al peritaje judicial, por cuanto los comparables utilizados no están en el Parque Marino Las Baulas y que en este caso, la propiedad conformidad con la normativa legal vigente (Leyes N°7524 y N°7554, artículo 37), las fincas sólo quedan afectadas cuando se expropien y en este caso, el despojo tiene justamente por objeto incorporar la de su propiedad como parte de aquél.- Agrega, que la juzgadora de instancia partió del hecho de que el bien ya estaba incluido dentro del parque y que tenía una serie de limitaciones, cuando lo cierto, afirma, es que hasta que no se produzca el despojo, el propietario cuenta con todos los atributos del dominio.- Que a partir de lo cual, agrega, se fijó un precio menor al que realmente correspondía.- En segundo lugar, considera que también se disminuyó el precio, en virtud de que el inmueble se encuentra en zona acuífera de alta vulnerabilidad; sin embargo, señala que el fallo no explica cuáles son los elementos probatorios en que se basa esa afirmación.- Indica, que el avalúo administrativo tampoco tomó en cuenta la existencia del acuífero, que no hay prueba que indique en qué consisten las limitaciones y que la matriz respectiva no se aportó al una simple guía de orientación técnica, se tomó en consideración al momento de fijar la indemnización, lo que desde su punto de vista implica admitir que mediante acto administrativo, se impongan limitaciones a la propiedad.- Que tanto las resoluciones de la Sala Constitucional que se citan en el fallo, como los demás oficios que constan en el expediente sobre este aspecto, son posteriores a la entrada en posesión del Estado en el inmueble.- En tercer lugar, sostiene que la sentencia se basó en la supuesta eliminación de los permisos de construcción en la zona, por haberse eliminado el Reglamento de Zonificación, sin embargo, esa circunstancia no consta en el expediente.- En todo caso, afirma, era más bien este último reglamento el que establecía restricciones constructivas en el lugar y que su anulación permite la aplicación de la normativa general que no contiene las limitaciones que aquél instrumento establecía.- Es decir, que contrario a lo indicado por la señora Jueza, las propiedades sí pueden ser desarrolladas.- Finalmente, señala que el avalúo administrativo data del veintisiete de junio del dos mil siete, esto es, que se elaboró hace casi ocho años, a pesar de lo cual se confirmó, sin tomar en cuenta que está completamente desactualizado. Invoca las resoluciones N°611-2010-I y 332-2012, así como la de este Tribunal de Apelaciones N°713-2012, en las cuales se fijaron valores mucho mayores, que considera sí se ajustan de manera más razonable a los precios imperantes en la zona en que se ubica el terreno.- Solicita que se modifique el fallo y se fije un valor más acorde con la realidad del mercado.- V).- ARGUMENTOS DEL ESTADO: El representante estatal, solicita confirmar el fallo apelado. Manifiesta que el Parque Nacional Marino Las Baulas, se creó mediante decreto N°20518-MIRENEM y fue aprobado por Ley 7524 del diez de julio de mil novecientos noventa y cinco.- Que si bien el avalúo administrativo se realizó en el año dos mil siete, debe confirmarse, dado que el peritaje judicial -cuyo contenido rechaza-, tomó como referencia para establecer el precio, lotes ubicados en Tamarindo y no en Playa Grande y que esa es la razón por la que se incrementó el valor fijado en su pericia.- Señala, que la zona del inmueble está claramente delimitada y que tiene una serie de restricciones dada su ubicación y naturaleza, las cuales, fueron establecidas en varias sentencias de la Sala Constitucional, entre ellas, las números 2008-8713, 2008-18529 y 2012-8892.- En su criterio, la Jueza hizo un buen análisis de esa jurisprudencia y se refirió correctamente a los estudios técnicos que constan en autos; entre ellos un estudio econométrico y de viabilidad ambiental que demuestra que en esa zona existe un acuífero, documento que aportó el Estado como prueba para mejor resolver.- Que la fecha del avalúo administrativo pierde relevancia en este caso, pues los precios en la zona disminuyeron sustancialmente su valor, en virtud de la crisis inmobiliaria del año dos mil nueve, que propició el abandono de muchas propiedades y la paralización del desarrollo de infraestructura en el lugar, de modo que el precio establecido por la Administración sí se corresponde con la realidad del mercado allí existente.- En cuanto a las resoluciones que invoca el apelante y que otorgan un precio mucho mayor, sostiene que éstas se refieren a lotes con una cabida inferior a los mil metros cuadrados, por lo que no pueden ser tomados en consideración y, finalmente, que el avalúo administrativo supera en mucho, los precios que actualmente se pagan en la zona.- VI).- SOBRE EL JUSTIPRECIO: La sentencia apelada se apartó de los dos peritajes rendidos en sede judicial y en su lugar, confirmó el precio establecido en el avalúo administrativo AA-65-2007 del 21 de junio de 2007.- Fijó la indemnización total, en la suma de doscientos un millones ciento setenta y ocho mil quinientos doce colones (¢201.178.512,00); el valor por metro cuadrado, según el mencionado avalúo, es de ¢11.160,00, de modo que por el terreno se dispuso cancelar la suma de ciento ochenta y nueve millones veinticinco mil cuatrocientos un colones con sesenta céntimos (¢189.025.401,60) y por el daño al remanente doce millones ciento cincuenta y tres mil cientos diez colones con cuarenta céntimos (¢12.153.110,40), para el total antes indicado. Para arribar a la conclusión que ese monto corresponde al justiprecio del bien, la juzgadora de instancia expuso las siguientes razones, que se resumen de seguido y derivan del tenor literal del pronunciamiento. Señaló la señora Jueza:

a)Que la descripción que ese avalúo hace del terreno, coincide con la realidad y que fue comprobada en el reconocimiento judicial.
b)Que tal y como lo expresa dicho documento, el lote expropiado no cuenta con los servicios básicos de agua potable, alumbrado público/electricidad y teléfono, lo que también se constató en el reconocimiento del sitio.- Agrega, que también se logró determinar que la zona donde se localiza el lote expropiado goza de especial protección y por ende de muchas restricciones, al punto que ni siquiera se puede obtener permiso municipal para instalar una red de aguas y de energía eléctrica. La misma Sala Constitucional, señala el fallo, anuló todos los acuerdos municipales que tuvieron que ver con permisos de construcción o desarrollo turístico en propiedades que estén dentro del parque, debido a que al realizarse construcciones en esa zona, se pone en gran riesgo y peligro la contaminación de los mantos acuíferos en ese lugar, lo que disminuye al valor de esos terrenos, ubicados dentro de la zona de protección.
c)Que los avalúos aportados por la expropiada, no son aplicables al caso, en esencia, porque son terrenos muy distintos, se trata de expropiaciones totales y no parciales y su medida es en mucho inferior a la del terreno objeto de estas diligencias. Indicó además, que los propietarios de los terrenos ubicados dentro del Parque, no pueden pretender el mismo provecho económico o ganancia que el esperado en un sitio fuera de sus límites, porque obviamente los atributos del derecho de propiedad, especialmente el de construcción, está limitado; se trata entonces de no cualquier restricción, la que de paso no la tienen todos los inmuebles de la zona, sino de una muy seria que prohíbe para los ubicados dentro del Parque y fuera de éste.
d)Que el propietario de un terreno ubicado dentro del área del Parque Nacional Marino Las Baulas, nunca va a poder sacarle el mismo provecho que aquél de un terreno ubicado fuera de los límites de éste sin restricción alguna, y es por esta razón que no se comparten los peritajes judiciales rendidos en autos, que desconocieron por completo la situación del lote objeto de expropiación, sus características singulares, y sus limitaciones.- Que los valores propuestos por los peritos judiciales no se encuentran respaldados técnicamente, dado que parten de un terreno con vocación turística y hotelera, con lo que se le dan al inmueble características que no posee.
e)Que si bien es cierto, la Ley de Creación del Parque Marino Las Baulas, dispuso que los terrenos privados comprendidos dentro del Parque se considerarán parte de éste hasta tanto no sean adquiridos por el Estado, y que mientras tanto los propietarios gozarán de los atributos del dominio, también lo es que el inmueble independientemente de su ubicación dentro del área del Parque, se encuentra limitado por encontrarse además dentro de una zona de vulnerabilidad ambiental dada la contaminación existente de los mantos acuíferos, que impiden el desarrollo de actividades humanas contaminantes, dentro de ellas, las urbanísticas, y este aspecto a diferencia del avalúo administrativo no fue considerado por ninguno de los peritos judiciales.- Que la anulación, por parte de la Sala Constitucional, de la zonificación aprobada por la Municipalidad, sí afecta el inmueble expropiado, lo mismo que las restricciones derivadas de la existencia y vulnerabilidad del acuífero Huacas-Tamarindo, emitidas por SENARA.- f) Que según la prueba que consta en autos, el terreno venido indicando- otras grandes limitaciones, dentro de las que destacan, que el mismo está asentado sobre un manto acuífero de la zona que requiere urgente protección, pues es el que da abasto de agua potable a la zona costera de Santa Cruz, en especial a los poblados de Huacas a Tamarindo, los cuales de no proteger con limitaciones y restricciones, se provocaría un daño grave en la zona, por ello es que la vocación de esos terrenos jamás puede ser turística, habitacional, comercial, ni siquiera ganadera o agrícola y ello hace que los precios de esos terrenos no tengan el enorme valor que ciertos peritos (incluidos los judiciales) han querido asignar, y que los mismos dueños de éstos no han querido reconocer, pues el precio real está muy lejos (hacia abajo) de lo pretendido o fijado por peritos o bien en sede judicial.
g)Que los terrenos ubicados dentro de los límites del Parque, presentan sus limitaciones y restricciones, las cuales están establecidas desde su creación; por lo que no es posible comparar el lote expropiado con el resto de propiedades de la zona, que sí pueden disponerse libremente.- h) Que además, del documento denominado "Consideraciones Económicas Sobre el Valor de los Terrenos Expropiables en el Parque Nacional Marino Las Baulas en Playa Grande de Guanacaste", se logra extraer la realidad que ha venido operando con respecto a los valores de terrenos dados en la zona de Playa Grande; indica que ese estudio sí toma en cuenta comparables válidos y dicho informe, aunque es de carácter privado, confirma una realidad que la misma prueba venida en estudio ha acreditado y es por eso que la considera pertinente y digna de haber sido admitida.
i)Finalmente, indica que las expropiaciones se pagan con fondos del erario público, como consecuencia del ejercicio de una potestad de imperio y no en virtud de un negocio comercial puro y simple, razón por la cual, "... no es entendible que por ser el Estado poseedor de recursos ilimitados como comúnmente se le califica, tenga que pagar por un terreno una suma tan elevada de dinero que en realidad no los vale, que de pagarse se estaría causando al expropiado un enriquecimiento sin causa y perjudicando al expropiante en el compromiso de los fondos públicos..." VII).- Luego del análisis del expediente y de la revisión del pronunciamiento apelado, este Tribunal debe indicar que concuerda, en esencia, con las razones que llevaron a la Jueza de primera instancia, a separarse de los peritajes rendidos en sede judicial.- Como ya se indicó, en este asunto se han emitido tres pericias: el avalúo administrativo, elaborado por la Administración Tributaria de Puntarenas; el peritaje judicial del Ingeniero Franklin Sandí Lizano y el del perito tercero en discordia, Ingeniero Randall Elizondo Murillo. La Jueza a quo estimó que los dos últimos no establecieron de manera cierta el precio justo, lo cual se estima correcto.- El peritaje del Ingeniero Franklin Sandí Lizano, aunque como se verá luego, es el que más se acerca a la realidad detectada en cuanto a precios de mercado en la zona, valoró el metro cuadrado del lote expropiado en ¢48.213,75, para un subtotal de la porción terreno a expropiar de ¢816.632.926,20 (ochocientos dieciséis millones seiscientos treinta y dos mil novecientos veintiséis colones con veinte céntimos), mientras que por el resto a título de daño al remanente y a un costo unitario por m2 de ¢52.406,25 estableció una indemnización para el sobrante por la suma de ¢267.212.131,88 (doscientos sesenta y siete millones doscientos doce mil ciento treinta y un colones con ochenta y ocho céntimos), para un total de mil ochenta y tres millones ochocientos cuarenta y cinco mil cincuenta y ocho colones con ocho céntimos -¢1.083.845.058,88- (folios 58 a 68 y 141 a 146 del principal). De la revisión del referido documento y de la valoración que de éste hizo la señora jueza de instancia, se concuerda en que los criterios tomados en consideración por el profesional para definir el precio unitario por metro cuadrado, carecen de suficiente justificación; no consta el estudio de mercado pormenorizado que respalde el precio indicado, lo que le resta la objetividad necesaria para ser considerado plenamente para fijar el justiprecio, aunque se coincide en general con la descripción que se hace del terreno, lo mismo que con el análisis sobre sus fortalezas y limitaciones.- Por lo demás, el Ingeniero no valoró si el hecho de que el lote a expropiar se encuentre ya dentro de los límites del Parque Marino incide o no en la determinación de su valor, lo mismo que la extensión de las limitaciones que ello implica, en relación con las eventuales posibilidades de desarrollar una actividad hotelera o turística, como la que predomina en el área de influencia del inmueble en cuestión.- Tampoco explicó con claridad, porqué el terreno se valoró en partes y no en forma unitaria.- Esas consideraciones, sumadas a las demás deficiencias apuntadas en el fallo, hacen que el Tribunal rechace fijar el precio final de esta expropiación en el monto establecido por ese profesional.- Por otra parte, en cuanto al informe del perito tercero en discordia, Ingeniero Randall Elizondo Murillo, éste fijó el valor unitario del terreno en ¢550.000,00, el que efectivamente se estima que excede en mucho, los valores reales de la zona.- Se coincide con el fallo apelado, en que el informe no hace ninguna valoración sobre el daño al remanente, ni tiene referencia alguna a la revisión del avalúo administrativo; además, el comparable utilizado mide únicamente 800 m2 y tiene características disímiles al del lote profesional para la homologación del terreno resultan ciertamente cuestionables, lo que impide conceder el monto que allí se fijó.- Por otro lado, se disiente del fallo, en cuanto acogió el avalúo administrativo. Lo anterior, por cuanto además de su desactualización por el transcurso del tiempo, dado que se elaboró en junio del dos mil siete, es decir hace más de ocho años, se echa de menos el estudio de mercado que según se indica, se elaboró con ocasión de esta y otras expropiaciones relacionadas con la protección del Parque Nacional Marino Las Baulas. En efecto, según este documento, la fijación del precio unitario del terreno en ¢11.160,00 considera varios factores, entre ellos, las características de la zona, lo mismo que las del inmueble y el lote a expropiar; además, se señala que se utilizó el método del "antes y después" y que se hizo una investigación de mercado en la zona, sobre compraventas y ofertas de terrenos similares, consulta con personas conocedoras de la zona y avalúos realizados en la zona por el área de valoraciones de la Administración Tributaria de Puntarenas.- No obstante esas afirmaciones, ni en el expediente administrativo, ni en el judicial, aparece ese estudio comparativo, de modo que a la fecha, es imposible saber cuáles fueron los terrenos que se usaron como criterio de comparación, si tenían o no una medida similar a la del área a expropiar y si las condiciones eran idénticas o similares a ella. No se mencionan tampoco cuáles son los precios que se encontraron y si se realizó o no una homologación de éstos.- El avalúo se limita a señalar, que: "para mayor información respecto a los cálculos matemáticos, métodos y procedimientos de valoración utilizados; se informa que estos se encuentran anexados al expediente 99-2007 y pueden ser consultados y ampliados mediante cita previa con el perito valuador" (folio 27 del expediente administrativo); empero, esa información no se aportó a los autos, a pesar de resultar imprescindible para efectuar un correcto y efectivo control sobre la labor desplegada por la Administración, a la hora de hacer la valoración respectiva.- La señora Jueza no consideró esta circunstancia; antes bien, se limitó a desestimar los peritajes recibidos en sede judicial, sin tomar a su vez en cuenta, las deficiencias apuntadas a la valoración administrativa, las cuales resultan determinantes para descartar el valor unitario que allí se establece.- Adicionalmente, cabe señalar que la juzgadora de instancia, dentro de su argumentación, sostiene que de conformidad con información técnica aportada a los autos, específicamente del informe denominado: "Consideraciones económicas sobre el valor de los terrenos Guanacaste", es posible extraer la realidad de los valores en la zona, estimando que ese estudio sí toma en cuenta comparables válidos.- El Tribunal revisó cuidadosamente ese memorial, que consta de folios 616 a 655 del expediente judicial, elaborado en el mes de marzo del 2008, y aunque más adelante se analizará su contenido concreto y sus fundamentos, por lo pronto debe indicarse que conforme a las conclusiones de ese estudio, los precios varían en un rango de $249 a $105 para los terrenos de menos de 5.000,00 m2, según cuenten o no con frente al mar y acceso directo a la propiedad. Así las cosas, se afirma que un terreno típico expropiable de cerca de 2.500,00 m2, sin acceso directo ni frente al mar, tendría un precio de mercado de $131, mientras que el mismo terreno pero con acceso directo tendría un precio de $169 (folio 647 del expediente judicial).- Aunque está por determinarse aún, la incidencia que la mayor medida de la franja expropiada tiene, en la fijación definitiva del valor unitario, es lo cierto que ese estudio, que la jueza reconoce como válido, establece precios muy superiores a los establecidos en el avalúo administrativo, aspecto que no fue tomado en consideración en el fallo y que hace que éste último aparezca como contradictorio, pues le da valor a un estudio que fija valores promedios en la zona cercanos a los setenta mil colones el metro cuadrado y por el otro, a partir de ese mismo informe, confirma sin mayores consideraciones el valor dado en sede administrativa, de únicamente ¢11.160,00.- Por esas razones, el Tribunal se aparta del avalúo administrativo y por ende, de la indemnización fijada en la sentencia.- VIII).- En tales circunstancias, dada la fundamentación que contiene la sentencia y los alegatos formulados por las partes, para fijar el justo precio que corresponde por el lote expropiado, resulta esencial establecer, en primer término, cuál es la ubicación específica y las condiciones del terreno objeto de estas diligencias.- En relación con el entorno del terreno, las valoraciones existentes en autos, son contestes con la información que contiene el avalúo administrativo. Playa Grande y su vecina, Playa Langosta, son los principales sitios de anidación de la tortuga baula -especie en peligro de extinción-, en el Océano Pacífico. Dicha playa además, es reconocida internacionalmente como una de las más atractivas para la práctica del surf en Costa Rica, y una gran proporción de los visitantes de la playa durante el año, independientemente de la época desove de esa tortuga, son practicantes de ese deporte. La actividad más característica del lugar es el turismo, dado que en la región o zona directa de influencia del parque y refugio (que incluye poblados y playas de los distritos de Cabo Velas y Tamarindo), existen más de cien establecimientos (hoteles, cabinas y casas) que prestan los servicios de albergue a los turistas, los cuales se califican como hoteles pequeños y medianos, de entre 15 y 45 habitaciones, auge que se ve influenciado no sólo por la llegada de la tortuga baula, sino también por la belleza escénica, las condiciones de semi-aislamiento, la baja densidad urbana, la quietud y los atractivos de la playa, como el oleaje favorable para la práctica del surf y la riqueza biológica visible (aves, peces cangrejos, etc).- La zona dispone de acueductos rurales, existen centros de educación preescolar, escolar, centro de salud y Ebais, iglesias católicas y protestantes, plaza de deportes, salón comunal y oficina de la guardia civil, entre otros servicios. En cuanto al terreno son contestes en señalar que se trata de un inmueble que se ubica al final de Playa Grande, donde inicia el estero Tamarindo (informe del Ingeniero Randall Elizondo, folio 349); que carece de edificaciones, es de forma irregular y su topografía es plana; que se encuentra a nivel con respecto a la zona pública de la zona marítimo terrestre, hacia la cual posee un frente de doscientos setenta y siete metros con setenta y nueve centímetros.- Está cubierto de malezas y bejucos espinosos, presenta especies de árboles propios de la zona (guácimo, pochote, brasil, madero, cocos, almendros y saíno); no tiene servicios de alumbrado y agua potable disponibles, pero tiene una acometida de electricidad.- El suelo es de poca profundidad y su uso actual es para protección de bosque y favorecer el desove de las tortugas baulas (avalúo administrativo, folios 29 y 30 del expediente administrativo).- Los informes técnicos, también resaltan que el lote no cuenta con aceras, cuneta o cordón de caño, acceso mediante transporte público, recolección de basura, ni teléfono (informe del ingeniero Franklin Sandí Lizano, folio 65). Todo lo cual además, pudo se constatado durante el reconocimiento judicial que se realizó el diez de diciembre del 2008 y cuyas fotografías fueron analizadas también por este órgano colegiado.- Ese lote tiene, adicionalmente, características muy peculiares, que son de relevancia para la decisión de este recurso.- Efectivamente, consta en autos, que el Poder Ejecutivo, mediante decreto ejecutivo número 33701-MINAE-2007, publicado en La Gaceta N°72 del 13 de abril del 2007, declaró de interés público la adquisición parcial, por vía de matrícula N°0126153-000 propiedad de Playa Grande Sociedad Anónima.- La porción de terreno objeto de despojo, tiene un área de 16.937, 76 metros cuadrados y cuenta con los siguientes linderos: Norte Club Bahía Tamarindo S.A.; Sur, y Oeste, zona pública inalienable con un frente a ella de 277 metros y 79 centímetros y Este, Playa Grande S.A. (folios 16 y 17 del expediente administrativo).- Según se señala en ese mismo documento, el terreno es propiedad privada y está ubicado dentro de las coordenadas del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, creado originalmente mediante decreto N°20518-MIRENEM del 5 de junio de 1991 y ratificado por ley N°7524 del 10 de julio de 1995, con el fin de brindar protección a las poblaciones de tortugas baulas que llegan a anidar a las playas Grande, Ventanas y Langosta y por ser un sitio de importancia mundial por el Estero de Tamarindo y su bosque de mangle, además de otros esteros de menor tamaño pero de igual belleza, como el estero de San Francisco y el de Ventanas.- La expropiación, indica la declaratoria de interés público, se dispuso con fundamento en lo establecido en el numeral 37 de la Ley Orgánica del Ambiente, que obliga al Estado a pagar las tierras que se incluyen dentro de los parques nacionales.- Existe documentación en el expediente administrativo, que es conteste con la afirmación que señala que el terreno está dentro de ese Parque Marino.- El oficio SINAC-DG-656-2007 del 26 de abril del 2007, le solicitó a la Administración Tributaria de Puntarenas, actualizar el avalúo rendido en relación con esta propiedad, ello, "con el propósito de continuar con los procesos de expropiación de terrenos que se ubican dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, al Sur de Playa Grande" (folio 24 y 25 de dicho legajo).- El avalúo administrativo, por su parte, indica claramente que "el inmueble es una parcela que se localiza en la provincia de Guanacaste (5) en el Cantón de Santa Cruz (03), en el Distrito de Cabo Velas (008); específicamente en Playa Grande, a unos 3,00 km al sureste de las oficinas del Parque Nacional Marino Las Baulas. El lote a expropiar es parte de dicho inmueble" (avalúo AA-65-2007, folio 36 del legajo administrativo).- El decreto expropiatorio, N°012-2008-MINAE-SINAC publicado en La Gaceta N°50 del 11 de marzo de 2008, por su parte, reitera que: "... el inmueble que describe el plano catastrado número 5-1059140-2006, propiedad de la empresa Playa Grande S.A. Sociedad Anónima, cédula jurídica 3-101-031275, se encuentra dentro de los límites del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste" (folio 60 del mismo expediente).- En vía judicial, el representante estatal, al referirse al primer peritaje rendido en autos y como parte de los cuestionamientos al documento, señaló que: "...no se hace ninguna referencia al hecho de que el inmueble tiene vocación ambiental, siendo precisamente el área expropiada al estar dentro de la delimitación geográfica del Parque Nacional Las Baulas quedó excluida del comercio de los hombres, pendiendo todo interés comercial. El terreno expropiado será destinado al favorecimiento del desove de la tortuga baula, razón por la cual fue incluido dentro del citado parque, que fue creado mediante Decreto Ejecutivo N°20518-MIRENEM del 05 de julio de 1991 y posteriormente, por la Ley N°7524 del 10 de julio de 1995 (...) es claro que el uso del terreno del lote que se Marino Las Baulas de Guanacaste..." (folio 101); todo lo cual, cabe agregar, coincide con las alegaciones del actual personero del Estado, quien insistió en que se valore que la propiedad se encuentra incluida dentro del Parque citado desde la creación de este último (audiencia oral, en formato de DVD). Luego del anterior análisis, el Tribunal concluye que, en efecto, la franja objeto de expropiación, ubicada en Playa Grande, se ubica dentro de las coordenadas del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, tal cual se establecieron en el Decreto que le dio origen al Parque y que datan del 5 de julio de 1991; aunque ciertamente, las diligencias expropiatorias no se presentaron sino hasta el cuatro de abril del dos mil ocho, es decir, casi diecisiete años después de que quedaran incorporadas al área de protección indicada, a lo cual debe sumarse todo el tiempo que ha tardado en decidirse esta expropiación, por la discusión sobre el justiprecio (cerca de siete años), con lo cual puede afirmarse que desde entonces han transcurrido prácticamente veinticuatro años desde la creación del Parque y la inclusión en éste del terreno objeto de despojo, sin que el traspaso del inmueble a nombre del Estado, se haya consolidado.- IX).- A partir de las consideraciones precedentes y de las que de seguido se explican, el Tribunal considera que tal y como lo reclama apoderado de la sociedad corresponde a la indemnización justa que debe pagarse en este asunto.- En primer término, a pesar de la vehemente argumentación del Estado, de que en este caso sólo debe pagarse lo que determinó la oficina del Ministerio de Hacienda en junio del dos mil siete (¢11.160,00 por metro cuadrado), ello carece de fundamento, no sólo por la tardanza patológica a la que se ha visto garantiza nuestro ordenamiento jurídico, sino porque además, tal y como lo ha indicado este mismo órgano colegiado en otras ocasiones, los principios que derivan del numeral 45 de la Constitución Política, en lo tocante a la propiedad privada, obligan a que el justo precio, sea el más cercano al fijado en la sentencia definitiva. El monto establecido en el avalúo administrativo en el año 2007, resulta claramente desactualizado, pues han transcurrido ocho años desde su elaboración y se aleja del valor real del bien objeto de las presentes diligencias; el que, según cabe indicar desde ahora, no puede ser castigado gravemente en su valoración, por su ubicación dentro de los límites del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, dado que tal circunstancia obedeció justamente al ejercicio de potestades públicas, derivadas de la norma constitucional ya citada, lo que no debe afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien.- Para la fijación del precio, el Despacho se separa de los avalúos que constan en el establecidas en el numeral 40 de la Ley de Expropiaciones vigente.- En este sentido cabe indicar, que no es la primera vez que los órganos de esta Jurisdicción, se avocan a fijar el justiprecio en la zona del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, concretamente en Playa Grande; para lo cual debe tomarse en consideración que la gran mayoría de las valoraciones administrativas, se produjeron entre los años 2007 y 2008 y que las expropiaciones tardaron varios años en ser resueltas, obteniéndose a través de las diversas pericias judiciales, precios muy disímiles entre sí, lo cual guarda también relación con las características particulares de cada uno de los terrenos que ha sido objeto de despojo.- En el caso de este Tribunal de Apelaciones, la primera sentencia data del año 2011; se trata de la Nº106-2011 del cuatro de marzo de ese año, en la cual, se fijó el precio por metro cuadrado en de ¢63.139,94, para un terreno de 9.407,87 metros cuadrados; el segundo caso, se resolvió mediante sentencia N° 713-2012 y data del 14 de diciembre del 2012; en ella, por un terreno de 3.955,26 m2 el valor unitario se fijó en ¢125.000,00 y finalmente, mediante sentencia N°17-2015 del quince de enero de este año, donde el metro cuadrado se fijó en ¢65.000,00, en un terreno de 4.956,68 m2.- Como puede notarse, aunque los tres terrenos tienen características comunes, como el hecho de ubicarse en la misma Playa, que todos fueron expropiados para consolidar el Parque Marino Las Baulas y que su entorno es el mismo, difieren del expropiado en cuanto a su extensión, pues dos de ellos miden menos de cinco mil metros cuadrados y el otro tiene una cabida ligeramente inferior a una hectárea. El terreno aquí expropiado, tiene una cabida de más de hectárea y media y aunque aparece en manos privadas, tiene muchos años de estar incluido dentro de los límites del Parque Marino.- Otro aspecto relevante, es que en los casos citados se ha aplicado el criterio -invocado en este caso por el representante estatal-, de que a mayor cabida menor es el precio, lo cual también resulta relevante en este caso.- Con todo, los procesos a los que se ha hecho referencia, a pesar de las diferencias apuntadas, son los más cercanos al inmueble que aquí se analiza.- Los precios fijados en sede judicial, han oscilado entre los ¢63.000,00 y los ¢125.000,00 por metro cuadrado según el caso, lo que se aleja en mucho del piso fijado en este asunto envía administrativa (¢11.160,00) y por supuesto del monto máximo establecido en los avalúos, que en este caso asciende a ¢550.000,00.- Otros pronunciamientos judiciales, que fueron aportados por la expropiada como apoyo a su recurso, aprobaron precios superiores a los indicados, sin embargo, se trata de terrenos con una cabida inferior a los 1.000,00 metros cuadrados, por lo que no resultan comparables para resolver este caso.- Así las cosas, existen tres sentencias que fijaron el valor unitario en ¢175.000,00; la N°611-2010-I de la Sección Primera del Tribunal Contencioso Administrativo, para un terreno de 911, 48 m2 (folios 1024 a 1043); la N° 332-2011-I de la misma Sección, esta vez por un terreno de 883,02 m2. (folios 1044 a 1064) y la N°217-2012-II de la Sección Segunda del mismo órgano, en un lote de 930,50 m2.- Ninguna de esas fijaciones, se reitera, puede ser tomada en consideración para fijar el precio, dada la abismal diferencia de cabida entre éstas y el inmueble aquí expropiado.- El parámetro más cercano es entonces el precio establecido en el dos mil once para un terreno de más de nueve mil metros cuadrados, en una suma ligeramente superior a los sesenta y tres mil colones, la que debe ajustarse de acuerdo con las condiciones particulares del inmueble. En este sentido, este órgano colegiado estima que son factores valorizantes, el hecho de que el lote esté frente a la playa, así como el gran atractivo turístico del lugar, tanto por razones ecológicas, como por las excelentes condiciones para la práctica del surf.- Existe efectivamente, un auge turístico que se mantiene actualmente y que aumenta indudablemente la deseabilidad del bien, a lo cual contribuye por supuesto, la diversidad biológica que allí se encuentra. La cercanía a poblados importantes, como Matapalo y Tamarindo, lo mismo que los servicios que se localizan en la zona de influencia, hacen de éste y demás terrenos aledaños, lugares atractivos para la inversión inmobiliaria, cuestión que no es posible soslayar. Además, la existencia misma del Parque Marino Las Baulas, aún con las limitaciones para desarrollo urbanístico e infraestructura que impone, no puede considerarse como un factor desvalorizante en sí mismo, pues por el contrario, las políticas de protección ambiental contribuyen favorablemente en el entorno y su valor, propiciando la visita masiva de personas durante todo el año, como lo reconoce el propio avalúo administrativo.- Pero por otra parte, al lado de esos aspectos, que inciden positivamente en la fijación del precio, no es posible desconocer las condiciones propias del terreno objeto de despojo, que afectan negativamente su valor; entre ellos, la falta de algunos servicios básicos en la propiedad, como agua potable, telefonía, alcantarillado, aceras y caño; amén de que se trata de un terreno vacante, carente de cualquier tipo de desarrollo. Además, se estima que no es posible, como pretende el expropiado, restar importancia a los criterios técnicos y a la matriz de vulnerabilidad elaborados por el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), pues éstos no pueden considerarse como simples orientaciones técnicas, ya que corresponden a criterios que han sido validados incluso por la jurisprudencia constitucional, que ha reconocido el carácter vinculante de las decisiones de dicho ente y la necesidad de proteger el manto acuífero Huacas - Tamarindo, ubicado en ese sector del país, a fin de evitar su contaminación y garantizar el recurso hídrico que, como es público y notorio, tanta falta hace en la Provincia de Guanacaste, lo mismo que su carácter vinculante, en virtud del cual, se limite en general y de manera importante el desarrollo de proyectos de infraestructura. Finalmente, es cierto que la crisis inmobiliaria de finales de la década pasada afectó los precios de los inmuebles, sin embargo, no hay criterios técnicos que indiquen en qué magnitud, como para reducir sustancialmente el precio del terreno en esa zona específica.- Luego de la revisión de los avalúos, se advierte que este aspecto no fue considerado en ninguno de ellos, pero la información consta en autos, fue sometida al contradictorio y no puede ser desconocida.- Además, es claro que el terreno objeto de despojo, se incorporó al Parque Nacional desde hace mucho tiempo y a pesar de mantenerse en titularidad de la empresa expropiada, por no haberse realizado la expropiación, tampoco ha sido objeto de explotación de ningún tipo por parte de esta última, lo que da cuenta de la dificultad real que implica para su aprovechamiento, el estar dentro de los límites del demanio.- Tampoco es admisible el alegato de que la declaratoria de inconstitucionalidad de la zonificación efectuada por el gobierno local de ese sector costero, permita el desarrollo hotelero y de cualquier infraestructura en la zona de Playa Grande, sino todo lo contrario. La esencia del fallo constitucional es la protección ambiental y provocó la nulidad en cascada de todos los permisos y autorizaciones otorgados, y por supuesto, limita de manera importante, las facultades de disposición de los propietarios en toda la zona, incluida la sociedad recurrente.- Lo cierto entonces, es que el terreno sí tiene limitaciones legales, dada su naturaleza y ubicación, que en este caso se acentúan por haberse incluido el terreno dentro de los límites de un parque nacional. Eso impide fijar el precio como si se tratara de un terreno excluido del dominio público y sin las restricciones que tiene la zona en general con motivo de la vulnerabilidad hídrica detectada por el ente rector en esa materia, aunque por supuesto, esos factores no son de tal magnitud como para conceder un valor de ¢11.160,00, que para el Tribunal es sumamente bajo.- Además de todo lo anterior, se toman en cuenta dos informaciones relevantes; a saber, el documento denominado "Consideraciones Económicas sobre el valor de los terrenos expropiables en el Parque Nacional Marino Las Baulas, Playa Grande Guanacaste" (Rivera & Robles, 2008), visible de folios 616 a 655 del para mejor resolver en primera instancia y fue elaborado en marzo del 2008.- En sus conclusiones, los expertos que dirigieron la investigación, el economista José Pablo Rivera Ibarra y la antropóloga Tania Robles Cascante, indican en lo que interesa, lo siguiente: "(...) se ha constatado que los avalúos que presentan precios elevados se fundamentan en varias premisas que, a criterio de los autores de este informe son inexactas; con el pretexto (válido) de buscar un precio promedio de mercado para terrenos costeros, los avalúos se concentran en referenciar precios de las zonas de mayor plusvalía, como lo son Tamarindo y Flamingo. Playa Grande, como se describe en la segunda sección de este documento, no posee las mismas características de las playas citadas y sin duda, la estimación a partir únicamente de valores obtenidos para esas zonas induce a un grave error en la determinación del precio justo; la compensación que ha de ser versada a los propietarios de los terrenos expropiados no tiene porqué ser suficiente para que los afectados adquieran una propiedad en las zonas de mayor plusvalía. Reconociendo que el precio justo debe ser tal que permita a los propietarios compensar la pérdida de sus terrenos, la interpretación correcta desde esta perspectiva es que el precio justo debe ser igual al precio de mercado de terrenos costeros, sin discriminar en favor de playas con altos niveles de desarrollo inmobiliario; esto en la práctica implica ampliar la referencias de mercado a otras zonas costeras, siempre dentro de Guanacaste y el Pacífico Central (...). Una vez obtenidos los coeficientes -estadísticamente significativos- para las variables explicativas, el modelo ofrece la posibilidad de estimar un precio por metro cuadrado. Como se ilustró mediante varios ejemplos, los precios varían para la zona de Guanacaste Norte en un rango de $249 a $105 para terrenos de menos de 5.000 m2, según cuenten o no con frente al mar y acceso directo a la propiedad (...) De acuerdo a los precios estimados presentados en la tabla 3, un terreno típico un precio de mercado de $131, mientras que el mismo terreno pero con acceso directo un precio de $169" (folios 646 y 647).- Esos parámetros resultan razonables y concuerdan con los valores fijados por este Tribunal para otros casos, que oscilan entre los ¢63.000 y los ¢125.000, dependiendo de las condiciones y cabida de los lotes, es decir, entre los $122 y los $242, al tipo de cambio vigente para la fecha de los avalúos, que era de ¢516,00 por cada dólar.- El segundo aspecto, deriva de la información pública, a la que ha tenido acceso el Tribunal, consistente en el mapa de valoración por zonas homogéneas del Cantón de Santa Cruz, elaborado por la Oficina de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda y vigente desde su aprobación por el Consejo Municipal en el año 2010; conforme al cual, en Playa Grande, los precios por metro cuadrado oscilan entre ¢100.000,00 y ¢125.000,00, en el lote tipo que es de 800 m2, sin que exista referencia alguna para lotes de medida similar al que aquí se discute.- En el caso concreto, luego de la cuidadosa ponderación de todos los aspectos ya mencionados, así como el hecho particular de que la cabida del terreno asciende a casi 1.7 hectáreas, y en aplicación del principio de valoración de bienes inmuebles según el cual, el valor unitario del metro cuadrado es proporcionalmente inverso a la cabida del bien, es decir, que a mayor tamaño menor valor, lo que obedece al hecho de que la inversión en fincas de grandes dimensiones, la posibilidad de inversión disminuye notablemente, lo que reduce el precio a efectos de favorecer a los posibles inversionistas, se estima que el valor justo y razonable del metro cuadrado de ese inmueble es de treinta mil colones (¢30.000), lo que al tipo de cambio vigente al tiempo en que se elaboró el avalúo, corresponde a $58,13 el metro, o lo que es lo mismo, ¢300.000.000,00 por hectárea. Consecuentemente, efectuadas las operaciones matemáticas de rigor (16.937,76 m2 x ¢30.000,00), la cantidad a cancelar por la porción de terreno expropiada, asciende a la suma de quinientos ocho millones ciento treinta y dos mil ochocientos colones exactos (¢508.132.800,00), y en ese tanto, es menester modificar la sentencia apelada en este extremo, como en efecto se dispone.- X).- DAÑO AL REMANENTE: El fallo también reconoció, por concepto de daño al remanente, la suma establecida en el avalúo administrativo, que asciende a ¢12.153.110,40.- En sus agravios, el apelante no hizo ninguna manifestación sobre ese extremo; no cuestionó ni el monto otorgado ni el modo de cálculo, razón por la cual, como los agravios constituyen la medida de la competencia del Tribunal de alzada, ese monto debe mantenerse incólume, dado que no resulta posible la revisión oficiosa de ese extremo.- Una vez sumado este extremo al valor del terreno expropiado, la indemnización total asciende a quinientos veinte millones doscientos ochenta y cinco mil quinientos doce colones con cuarenta céntimos (¢520.285.512,40).- XI).- SOBRE INTERESES Y COSTAS: El artículo 11 de la Ley de Expropiaciones, obliga a la Administración a reconocer intereses sobre la diferencia resultante entre el avalúo administrativo (¢201.178.512,00) y lo otorgado en sentencia (¢520.285.910,40), a partir de la desposesión del bien y hasta el efectivo pago de la indemnización. En este caso, esa diferencia es de trescientos diecinueve millones ciento siete mil trescientos noventa y ocho colones con cuarenta céntimos (¢319.107.398,40) y es la que debe servir de base para el cálculo.- Conforme a las manifestaciones efectuadas por el apoderado de la expropiada durante la audiencia, no obstante las limitaciones propias del inmueble, la empresa propietaria no fue privada de su dominio, sino hasta la entrada en posesión del Estado, lo que ocurrió el diez de diciembre de 2008 (folios 134 y 135 del expediente judicial), momento que constituye el punto de partida para la liquidación y posterior otorgamiento de los réditos.- Igualmente, es claro que la parte expropiada ha debido acudir a esta instancia jurisdiccional en resguardo de su derecho fundamental de propiedad, donde obtuvo una sentencia favorable a sus pretensiones indemnizatorias, por lo que de conformidad con el numeral 221 del Código Procesal Civil, debe imponerse el pago de ambas costas al Estado, con la aclaración de que las personales deberán calcularse sobre la misma diferencia antes indicada, más los intereses que oportunamente se concedan.-

POR TANTO:

Se rechaza la prueba para mejor resolver ofrecida por la parte expropiada. En lo que ha sido objeto de recurso, se modifica la sentencia apelada, número N°240-2015 de las diez horas veinte minutos del doce de febrero del dos mil quince, en los siguientes extremos: a) Se fija el monto total que deberá indemnizar el Estado a la empresa Playa Grande, Sociedad Anónima, en la suma de quinientos veinte millones doscientos ochenta y cinco mil quinientos doce colones con cuarenta céntimos (¢520.285.512,40). b) Se reconocen intereses legales sobre la diferencia resultante entre el avalúo administrativo y el monto otorgado en sentencia, que asciende a trescientos diecinueve millones ciento siete mil trescientos noventa y ocho colones con cuarenta céntimos (¢319.107.398,40), a partir del 10 de diciembre del 2008 y hasta el efectivo pago de lo debido. c) Se condena al Estado al pago de ambas costas de este proceso; las personales deberán cancelarse sobre la misma diferencia antes indicada, más los intereses legales que se aprueben en su oportunidad; d) En todo lo demás, se confirma la sentencia venida en alzada. Notifíquese.- Yazmín Aragón Cambronero Hubert Fernández Argüello Ana Isabel Vargas Vargas Sentencia N° 331-2015 Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda

RESULTANDO:

CONSIDERANDO:

a)Que la descripción que ese avalúo hace del terreno, coincide con la realidad y que fue comprobada en el reconocimiento judicial.
b)Que tal y como lo expresa dicho documento, el lote expropiado no cuenta con los servicios básicos de agua potable, alumbrado público/electricidad y teléfono, lo que también se constató en el reconocimiento del sitio.- Agrega, que también se logró determinar que la zona donde se localiza el lote expropiado goza de especial protección y por ende de muchas restricciones, al punto que ni siquiera se puede obtener permiso municipal para instalar una red de aguas y de energía eléctrica. La misma Sala Constitucional, señala el fallo, anuló todos los acuerdos municipales que tuvieron que ver con permisos de construcción o desarrollo turístico en propiedades que estén dentro del parque, debido a que al realizarse construcciones en esa zona, se pone en gran riesgo y peligro la contaminación de los mantos acuíferos en ese lugar, lo que disminuye al valor de esos terrenos, ubicados dentro de la zona de protección.
c)Que los avalúos aportados por la expropiada, no son aplicables al caso, en esencia, porque son terrenos muy distintos, se trata de expropiaciones totales y no parciales y su medida es en mucho inferior a la del terreno objeto de estas diligencias. Indicó además, que los propietarios de los terrenos ubicados dentro del Parque, no pueden pretender el mismo provecho económico o ganancia que el esperado en un sitio fuera de sus límites, porque obviamente los atributos del derecho de propiedad, especialmente el de construcción, está limitado; se trata entonces de no cualquier restricción, la que de paso no la tienen todos los inmuebles de la zona, sino de una muy seria que prohíbe para los ubicados dentro del Parque y fuera de éste.
d)Que el propietario de un terreno ubicado dentro del área del Parque Nacional Marino Las Baulas, nunca va a poder sacarle el mismo provecho que aquél de un terreno ubicado fuera de los límites de éste sin restricción alguna, y es por esta razón que no se comparten los peritajes judiciales rendidos en autos, que desconocieron por completo la situación del lote objeto de expropiación, sus características singulares, y sus limitaciones.- Que los valores propuestos por los peritos judiciales no se encuentran respaldados técnicamente, dado que parten de un terreno con vocación turística y hotelera, con lo que se le dan al inmueble características que no posee.
e)Que si bien es cierto, la Ley de Creación del Parque Marino Las Baulas, dispuso que los terrenos privados comprendidos dentro del Parque se considerarán parte de éste hasta tanto no sean adquiridos por el Estado, y que mientras tanto los propietarios gozarán de los atributos del dominio, también lo es que el inmueble independientemente de su ubicación dentro del área del Parque, se encuentra limitado por encontrarse además dentro de una zona de vulnerabilidad ambiental dada la contaminación existente de los mantos acuíferos, que impiden el desarrollo de actividades humanas contaminantes, dentro de ellas, las urbanísticas, y este aspecto a diferencia del avalúo administrativo no fue considerado por ninguno de los peritos judiciales.- Que la anulación, por parte de la Sala Constitucional, de la zonificación aprobada por la Municipalidad, sí afecta el inmueble expropiado, lo mismo que las restricciones derivadas de la existencia y vulnerabilidad del acuífero Huacas-Tamarindo, emitidas por SENARA.- f) Que según la prueba que consta en autos, el terreno venido indicando- otras grandes limitaciones, dentro de las que destacan, que el mismo está asentado sobre un manto acuífero de la zona que requiere urgente protección, pues es el que da abasto de agua potable a la zona costera de Santa Cruz, en especial a los poblados de Huacas a Tamarindo, los cuales de no proteger con limitaciones y restricciones, se provocaría un daño grave en la zona, por ello es que la vocación de esos terrenos jamás puede ser turística, habitacional, comercial, ni siquiera ganadera o agrícola y ello hace que los precios de esos terrenos no tengan el enorme valor que ciertos peritos (incluidos los judiciales) han querido asignar, y que los mismos dueños de éstos no han querido reconocer, pues el precio real está muy lejos (hacia abajo) de lo pretendido o fijado por peritos o bien en sede judicial.
g)Que los terrenos ubicados dentro de los límites del Parque, presentan sus limitaciones y restricciones, las cuales están establecidas desde su creación; por lo que no es posible comparar el lote expropiado con el resto de propiedades de la zona, que sí pueden disponerse libremente.- h) Que además, del documento denominado "Consideraciones Económicas Sobre el Valor de los Terrenos Expropiables en el Parque Nacional Marino Las Baulas en Playa Grande de Guanacaste", se logra extraer la realidad que ha venido operando con respecto a los valores de terrenos dados en la zona de Playa Grande; indica que ese estudio sí toma en cuenta comparables válidos y dicho informe, aunque es de carácter privado, confirma una realidad que la misma prueba venida en estudio ha acreditado y es por eso que la considera pertinente y digna de haber sido admitida.
i)Finalmente, indica que las expropiaciones se pagan con fondos del erario público, como consecuencia del ejercicio de una potestad de imperio y no en virtud de un negocio comercial puro y simple, razón por la cual, "... no es entendible que por ser el Estado poseedor de recursos ilimitados como comúnmente se le califica, tenga que pagar por un terreno una suma tan elevada de dinero que en realidad no los vale, que de pagarse se estaría causando al expropiado un enriquecimiento sin causa y perjudicando al expropiante en el compromiso de los fondos públicos..." VII).- Luego del análisis del expediente y de la revisión del pronunciamiento apelado, este Tribunal debe indicar que concuerda, en esencia, con las razones que llevaron a la Jueza de primera instancia, a separarse de los peritajes rendidos en sede judicial.- Como ya se indicó, en este asunto se han emitido tres pericias: el avalúo administrativo, elaborado por la Administración Tributaria de Puntarenas; el peritaje judicial del Ingeniero Franklin Sandí Lizano y el del perito tercero en discordia, Ingeniero Randall Elizondo Murillo. La Jueza a quo estimó que los dos últimos no establecieron de manera cierta el precio justo, lo cual se estima correcto.- El peritaje del Ingeniero Franklin Sandí Lizano, aunque como se verá luego, es el que más se acerca a la realidad detectada en cuanto a precios de mercado en la zona, valoró el metro cuadrado del lote expropiado en ¢48.213,75, para un subtotal de la porción terreno a expropiar de ¢816.632.926,20 (ochocientos dieciséis millones seiscientos treinta y dos mil novecientos veintiséis colones con veinte céntimos), mientras que por el resto a título de daño al remanente y a un costo unitario por m2 de ¢52.406,25 estableció una indemnización para el sobrante por la suma de ¢267.212.131,88 (doscientos sesenta y siete millones doscientos doce mil ciento treinta y un colones con ochenta y ocho céntimos), para un total de mil ochenta y tres millones ochocientos cuarenta y cinco mil cincuenta y ocho colones con ocho céntimos -¢1.083.845.058,88- (folios 58 a 68 y 141 a 146 del principal). De la revisión del referido documento y de la valoración que de éste hizo la señora jueza de instancia, se concuerda en que los criterios tomados en consideración por el profesional para definir el precio unitario por metro cuadrado, carecen de suficiente justificación; no consta el estudio de mercado pormenorizado que respalde el precio indicado, lo que le resta la objetividad necesaria para ser considerado plenamente para fijar el justiprecio, aunque se coincide en general con la descripción que se hace del terreno, lo mismo que con el análisis sobre sus fortalezas y limitaciones.- Por lo demás, el Ingeniero no valoró si el hecho de que el lote a expropiar se encuentre ya dentro de los límites del Parque Marino incide o no en la determinación de su valor, lo mismo que la extensión de las limitaciones que ello implica, en relación con las eventuales posibilidades de desarrollar una actividad hotelera o turística, como la que predomina en el área de influencia del inmueble en cuestión.- Tampoco explicó con claridad, porqué el terreno se valoró en partes y no en forma unitaria.- Esas consideraciones, sumadas a las demás deficiencias apuntadas en el fallo, hacen que el Tribunal rechace fijar el precio final de esta expropiación en el monto establecido por ese profesional.- Por otra parte, en cuanto al informe del perito tercero en discordia, Ingeniero Randall Elizondo Murillo, éste fijó el valor unitario del terreno en ¢550.000,00, el que efectivamente se estima que excede en mucho, los valores reales de la zona.- Se coincide con el fallo apelado, en que el informe no hace ninguna valoración sobre el daño al remanente, ni tiene referencia alguna a la revisión del avalúo administrativo; además, el comparable utilizado mide únicamente 800 m2 y tiene características disímiles al del lote profesional para la homologación del terreno resultan ciertamente cuestionables, lo que impide conceder el monto que allí se fijó.- Por otro lado, se disiente del fallo, en cuanto acogió el avalúo administrativo. Lo anterior, por cuanto además de su desactualización por el transcurso del tiempo, dado que se elaboró en junio del dos mil siete, es decir hace más de ocho años, se echa de menos el estudio de mercado que según se indica, se elaboró con ocasión de esta y otras expropiaciones relacionadas con la protección del Parque Nacional Marino Las Baulas. En efecto, según este documento, la fijación del precio unitario del terreno en ¢11.160,00 considera varios factores, entre ellos, las características de la zona, lo mismo que las del inmueble y el lote a expropiar; además, se señala que se utilizó el método del "antes y después" y que se hizo una investigación de mercado en la zona, sobre compraventas y ofertas de terrenos similares, consulta con personas conocedoras de la zona y avalúos realizados en la zona por el área de valoraciones de la Administración Tributaria de Puntarenas.- No obstante esas afirmaciones, ni en el expediente administrativo, ni en el judicial, aparece ese estudio comparativo, de modo que a la fecha, es imposible saber cuáles fueron los terrenos que se usaron como criterio de comparación, si tenían o no una medida similar a la del área a expropiar y si las condiciones eran idénticas o similares a ella. No se mencionan tampoco cuáles son los precios que se encontraron y si se realizó o no una homologación de éstos.- El avalúo se limita a señalar, que: "para mayor información respecto a los cálculos matemáticos, métodos y procedimientos de valoración utilizados; se informa que estos se encuentran anexados al expediente 99-2007 y pueden ser consultados y ampliados mediante cita previa con el perito valuador" (folio 27 del expediente administrativo); empero, esa información no se aportó a los autos, a pesar de resultar imprescindible para efectuar un correcto y efectivo control sobre la labor desplegada por la Administración, a la hora de hacer la valoración respectiva.- La señora Jueza no consideró esta circunstancia; antes bien, se limitó a desestimar los peritajes recibidos en sede judicial, sin tomar a su vez en cuenta, las deficiencias apuntadas a la valoración administrativa, las cuales resultan determinantes para descartar el valor unitario que allí se establece.- Adicionalmente, cabe señalar que la juzgadora de instancia, dentro de su argumentación, sostiene que de conformidad con información técnica aportada a los autos, específicamente del informe denominado: "Consideraciones económicas sobre el valor de los terrenos Guanacaste", es posible extraer la realidad de los valores en la zona, estimando que ese estudio sí toma en cuenta comparables válidos.- El Tribunal revisó cuidadosamente ese memorial, que consta de folios 616 a 655 del expediente judicial, elaborado en el mes de marzo del 2008, y aunque más adelante se analizará su contenido concreto y sus fundamentos, por lo pronto debe indicarse que conforme a las conclusiones de ese estudio, los precios varían en un rango de $249 a $105 para los terrenos de menos de 5.000,00 m2, según cuenten o no con frente al mar y acceso directo a la propiedad. Así las cosas, se afirma que un terreno típico expropiable de cerca de 2.500,00 m2, sin acceso directo ni frente al mar, tendría un precio de mercado de $131, mientras que el mismo terreno pero con acceso directo tendría un precio de $169 (folio 647 del expediente judicial).- Aunque está por determinarse aún, la incidencia que la mayor medida de la franja expropiada tiene, en la fijación definitiva del valor unitario, es lo cierto que ese estudio, que la jueza reconoce como válido, establece precios muy superiores a los establecidos en el avalúo administrativo, aspecto que no fue tomado en consideración en el fallo y que hace que éste último aparezca como contradictorio, pues le da valor a un estudio que fija valores promedios en la zona cercanos a los setenta mil colones el metro cuadrado y por el otro, a partir de ese mismo informe, confirma sin mayores consideraciones el valor dado en sede administrativa, de únicamente ¢11.160,00.- Por esas razones, el Tribunal se aparta del avalúo administrativo y por ende, de la indemnización fijada en la sentencia.- VIII).- En tales circunstancias, dada la fundamentación que contiene la sentencia y los alegatos formulados por las partes, para fijar el justo precio que corresponde por el lote expropiado, resulta esencial establecer, en primer término, cuál es la ubicación específica y las condiciones del terreno objeto de estas diligencias.- En relación con el entorno del terreno, las valoraciones existentes en autos, son contestes con la información que contiene el avalúo administrativo. Playa Grande y su vecina, Playa Langosta, son los principales sitios de anidación de la tortuga baula -especie en peligro de extinción-, en el Océano Pacífico. Dicha playa además, es reconocida internacionalmente como una de las más atractivas para la práctica del surf en Costa Rica, y una gran proporción de los visitantes de la playa durante el año, independientemente de la época desove de esa tortuga, son practicantes de ese deporte. La actividad más característica del lugar es el turismo, dado que en la región o zona directa de influencia del parque y refugio (que incluye poblados y playas de los distritos de Cabo Velas y Tamarindo), existen más de cien establecimientos (hoteles, cabinas y casas) que prestan los servicios de albergue a los turistas, los cuales se califican como hoteles pequeños y medianos, de entre 15 y 45 habitaciones, auge que se ve influenciado no sólo por la llegada de la tortuga baula, sino también por la belleza escénica, las condiciones de semi-aislamiento, la baja densidad urbana, la quietud y los atractivos de la playa, como el oleaje favorable para la práctica del surf y la riqueza biológica visible (aves, peces cangrejos, etc).- La zona dispone de acueductos rurales, existen centros de educación preescolar, escolar, centro de salud y Ebais, iglesias católicas y protestantes, plaza de deportes, salón comunal y oficina de la guardia civil, entre otros servicios. En cuanto al terreno son contestes en señalar que se trata de un inmueble que se ubica al final de Playa Grande, donde inicia el estero Tamarindo (informe del Ingeniero Randall Elizondo, folio 349); que carece de edificaciones, es de forma irregular y su topografía es plana; que se encuentra a nivel con respecto a la zona pública de la zona marítimo terrestre, hacia la cual posee un frente de doscientos setenta y siete metros con setenta y nueve centímetros.- Está cubierto de malezas y bejucos espinosos, presenta especies de árboles propios de la zona (guácimo, pochote, brasil, madero, cocos, almendros y saíno); no tiene servicios de alumbrado y agua potable disponibles, pero tiene una acometida de electricidad.- El suelo es de poca profundidad y su uso actual es para protección de bosque y favorecer el desove de las tortugas baulas (avalúo administrativo, folios 29 y 30 del expediente administrativo).- Los informes técnicos, también resaltan que el lote no cuenta con aceras, cuneta o cordón de caño, acceso mediante transporte público, recolección de basura, ni teléfono (informe del ingeniero Franklin Sandí Lizano, folio 65). Todo lo cual además, pudo se constatado durante el reconocimiento judicial que se realizó el diez de diciembre del 2008 y cuyas fotografías fueron analizadas también por este órgano colegiado.- Ese lote tiene, adicionalmente, características muy peculiares, que son de relevancia para la decisión de este recurso.- Efectivamente, consta en autos, que el Poder Ejecutivo, mediante decreto ejecutivo número 33701-MINAE-2007, publicado en La Gaceta N°72 del 13 de abril del 2007, declaró de interés público la adquisición parcial, por vía de matrícula N°0126153-000 propiedad de Playa Grande Sociedad Anónima.- La porción de terreno objeto de despojo, tiene un área de 16.937, 76 metros cuadrados y cuenta con los siguientes linderos: Norte Club Bahía Tamarindo S.A.; Sur, y Oeste, zona pública inalienable con un frente a ella de 277 metros y 79 centímetros y Este, Playa Grande S.A. (folios 16 y 17 del expediente administrativo).- Según se señala en ese mismo documento, el terreno es propiedad privada y está ubicado dentro de las coordenadas del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, creado originalmente mediante decreto N°20518-MIRENEM del 5 de junio de 1991 y ratificado por ley N°7524 del 10 de julio de 1995, con el fin de brindar protección a las poblaciones de tortugas baulas que llegan a anidar a las playas Grande, Ventanas y Langosta y por ser un sitio de importancia mundial por el Estero de Tamarindo y su bosque de mangle, además de otros esteros de menor tamaño pero de igual belleza, como el estero de San Francisco y el de Ventanas.- La expropiación, indica la declaratoria de interés público, se dispuso con fundamento en lo establecido en el numeral 37 de la Ley Orgánica del Ambiente, que obliga al Estado a pagar las tierras que se incluyen dentro de los parques nacionales.- Existe documentación en el expediente administrativo, que es conteste con la afirmación que señala que el terreno está dentro de ese Parque Marino.- El oficio SINAC-DG-656-2007 del 26 de abril del 2007, le solicitó a la Administración Tributaria de Puntarenas, actualizar el avalúo rendido en relación con esta propiedad, ello, "con el propósito de continuar con los procesos de expropiación de terrenos que se ubican dentro del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, al Sur de Playa Grande" (folio 24 y 25 de dicho legajo).- El avalúo administrativo, por su parte, indica claramente que "el inmueble es una parcela que se localiza en la provincia de Guanacaste (5) en el Cantón de Santa Cruz (03), en el Distrito de Cabo Velas (008); específicamente en Playa Grande, a unos 3,00 km al sureste de las oficinas del Parque Nacional Marino Las Baulas. El lote a expropiar es parte de dicho inmueble" (avalúo AA-65-2007, folio 36 del legajo administrativo).- El decreto expropiatorio, N°012-2008-MINAE-SINAC publicado en La Gaceta N°50 del 11 de marzo de 2008, por su parte, reitera que: "... el inmueble que describe el plano catastrado número 5-1059140-2006, propiedad de la empresa Playa Grande S.A. Sociedad Anónima, cédula jurídica 3-101-031275, se encuentra dentro de los límites del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste" (folio 60 del mismo expediente).- En vía judicial, el representante estatal, al referirse al primer peritaje rendido en autos y como parte de los cuestionamientos al documento, señaló que: "...no se hace ninguna referencia al hecho de que el inmueble tiene vocación ambiental, siendo precisamente el área expropiada al estar dentro de la delimitación geográfica del Parque Nacional Las Baulas quedó excluida del comercio de los hombres, pendiendo todo interés comercial. El terreno expropiado será destinado al favorecimiento del desove de la tortuga baula, razón por la cual fue incluido dentro del citado parque, que fue creado mediante Decreto Ejecutivo N°20518-MIRENEM del 05 de julio de 1991 y posteriormente, por la Ley N°7524 del 10 de julio de 1995 (...) es claro que el uso del terreno del lote que se Marino Las Baulas de Guanacaste..." (folio 101); todo lo cual, cabe agregar, coincide con las alegaciones del actual personero del Estado, quien insistió en que se valore que la propiedad se encuentra incluida dentro del Parque citado desde la creación de este último (audiencia oral, en formato de DVD). Luego del anterior análisis, el Tribunal concluye que, en efecto, la franja objeto de expropiación, ubicada en Playa Grande, se ubica dentro de las coordenadas del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, tal cual se establecieron en el Decreto que le dio origen al Parque y que datan del 5 de julio de 1991; aunque ciertamente, las diligencias expropiatorias no se presentaron sino hasta el cuatro de abril del dos mil ocho, es decir, casi diecisiete años después de que quedaran incorporadas al área de protección indicada, a lo cual debe sumarse todo el tiempo que ha tardado en decidirse esta expropiación, por la discusión sobre el justiprecio (cerca de siete años), con lo cual puede afirmarse que desde entonces han transcurrido prácticamente veinticuatro años desde la creación del Parque y la inclusión en éste del terreno objeto de despojo, sin que el traspaso del inmueble a nombre del Estado, se haya consolidado.- IX).- A partir de las consideraciones precedentes y de las que de seguido se explican, el Tribunal considera que tal y como lo reclama apoderado de la sociedad corresponde a la indemnización justa que debe pagarse en este asunto.- En primer término, a pesar de la vehemente argumentación del Estado, de que en este caso sólo debe pagarse lo que determinó la oficina del Ministerio de Hacienda en junio del dos mil siete (¢11.160,00 por metro cuadrado), ello carece de fundamento, no sólo por la tardanza patológica a la que se ha visto garantiza nuestro ordenamiento jurídico, sino porque además, tal y como lo ha indicado este mismo órgano colegiado en otras ocasiones, los principios que derivan del numeral 45 de la Constitución Política, en lo tocante a la propiedad privada, obligan a que el justo precio, sea el más cercano al fijado en la sentencia definitiva. El monto establecido en el avalúo administrativo en el año 2007, resulta claramente desactualizado, pues han transcurrido ocho años desde su elaboración y se aleja del valor real del bien objeto de las presentes diligencias; el que, según cabe indicar desde ahora, no puede ser castigado gravemente en su valoración, por su ubicación dentro de los límites del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, dado que tal circunstancia obedeció justamente al ejercicio de potestades públicas, derivadas de la norma constitucional ya citada, lo que no debe afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien.- Para la fijación del precio, el Despacho se separa de los avalúos que constan en el establecidas en el numeral 40 de la Ley de Expropiaciones vigente.- En este sentido cabe indicar, que no es la primera vez que los órganos de esta Jurisdicción, se avocan a fijar el justiprecio en la zona del Parque Nacional Marino Las Baulas de Guanacaste, concretamente en Playa Grande; para lo cual debe tomarse en consideración que la gran mayoría de las valoraciones administrativas, se produjeron entre los años 2007 y 2008 y que las expropiaciones tardaron varios años en ser resueltas, obteniéndose a través de las diversas pericias judiciales, precios muy disímiles entre sí, lo cual guarda también relación con las características particulares de cada uno de los terrenos que ha sido objeto de despojo.- En el caso de este Tribunal de Apelaciones, la primera sentencia data del año 2011; se trata de la Nº106-2011 del cuatro de marzo de ese año, en la cual, se fijó el precio por metro cuadrado en de ¢63.139,94, para un terreno de 9.407,87 metros cuadrados; el segundo caso, se resolvió mediante sentencia N° 713-2012 y data del 14 de diciembre del 2012; en ella, por un terreno de 3.955,26 m2 el valor unitario se fijó en ¢125.000,00 y finalmente, mediante sentencia N°17-2015 del quince de enero de este año, donde el metro cuadrado se fijó en ¢65.000,00, en un terreno de 4.956,68 m2.- Como puede notarse, aunque los tres terrenos tienen características comunes, como el hecho de ubicarse en la misma Playa, que todos fueron expropiados para consolidar el Parque Marino Las Baulas y que su entorno es el mismo, difieren del expropiado en cuanto a su extensión, pues dos de ellos miden menos de cinco mil metros cuadrados y el otro tiene una cabida ligeramente inferior a una hectárea. El terreno aquí expropiado, tiene una cabida de más de hectárea y media y aunque aparece en manos privadas, tiene muchos años de estar incluido dentro de los límites del Parque Marino.- Otro aspecto relevante, es que en los casos citados se ha aplicado el criterio -invocado en este caso por el representante estatal-, de que a mayor cabida menor es el precio, lo cual también resulta relevante en este caso.- Con todo, los procesos a los que se ha hecho referencia, a pesar de las diferencias apuntadas, son los más cercanos al inmueble que aquí se analiza.- Los precios fijados en sede judicial, han oscilado entre los ¢63.000,00 y los ¢125.000,00 por metro cuadrado según el caso, lo que se aleja en mucho del piso fijado en este asunto envía administrativa (¢11.160,00) y por supuesto del monto máximo establecido en los avalúos, que en este caso asciende a ¢550.000,00.- Otros pronunciamientos judiciales, que fueron aportados por la expropiada como apoyo a su recurso, aprobaron precios superiores a los indicados, sin embargo, se trata de terrenos con una cabida inferior a los 1.000,00 metros cuadrados, por lo que no resultan comparables para resolver este caso.- Así las cosas, existen tres sentencias que fijaron el valor unitario en ¢175.000,00; la N°611-2010-I de la Sección Primera del Tribunal Contencioso Administrativo, para un terreno de 911, 48 m2 (folios 1024 a 1043); la N° 332-2011-I de la misma Sección, esta vez por un terreno de 883,02 m2. (folios 1044 a 1064) y la N°217-2012-II de la Sección Segunda del mismo órgano, en un lote de 930,50 m2.- Ninguna de esas fijaciones, se reitera, puede ser tomada en consideración para fijar el precio, dada la abismal diferencia de cabida entre éstas y el inmueble aquí expropiado.- El parámetro más cercano es entonces el precio establecido en el dos mil once para un terreno de más de nueve mil metros cuadrados, en una suma ligeramente superior a los sesenta y tres mil colones, la que debe ajustarse de acuerdo con las condiciones particulares del inmueble. En este sentido, este órgano colegiado estima que son factores valorizantes, el hecho de que el lote esté frente a la playa, así como el gran atractivo turístico del lugar, tanto por razones ecológicas, como por las excelentes condiciones para la práctica del surf.- Existe efectivamente, un auge turístico que se mantiene actualmente y que aumenta indudablemente la deseabilidad del bien, a lo cual contribuye por supuesto, la diversidad biológica que allí se encuentra. La cercanía a poblados importantes, como Matapalo y Tamarindo, lo mismo que los servicios que se localizan en la zona de influencia, hacen de éste y demás terrenos aledaños, lugares atractivos para la inversión inmobiliaria, cuestión que no es posible soslayar. Además, la existencia misma del Parque Marino Las Baulas, aún con las limitaciones para desarrollo urbanístico e infraestructura que impone, no puede considerarse como un factor desvalorizante en sí mismo, pues por el contrario, las políticas de protección ambiental contribuyen favorablemente en el entorno y su valor, propiciando la visita masiva de personas durante todo el año, como lo reconoce el propio avalúo administrativo.- Pero por otra parte, al lado de esos aspectos, que inciden positivamente en la fijación del precio, no es posible desconocer las condiciones propias del terreno objeto de despojo, que afectan negativamente su valor; entre ellos, la falta de algunos servicios básicos en la propiedad, como agua potable, telefonía, alcantarillado, aceras y caño; amén de que se trata de un terreno vacante, carente de cualquier tipo de desarrollo. Además, se estima que no es posible, como pretende el expropiado, restar importancia a los criterios técnicos y a la matriz de vulnerabilidad elaborados por el Servicio Nacional de Aguas Subterráneas, Riego y Avenamiento (SENARA), pues éstos no pueden considerarse como simples orientaciones técnicas, ya que corresponden a criterios que han sido validados incluso por la jurisprudencia constitucional, que ha reconocido el carácter vinculante de las decisiones de dicho ente y la necesidad de proteger el manto acuífero Huacas - Tamarindo, ubicado en ese sector del país, a fin de evitar su contaminación y garantizar el recurso hídrico que, como es público y notorio, tanta falta hace en la Provincia de Guanacaste, lo mismo que su carácter vinculante, en virtud del cual, se limite en general y de manera importante el desarrollo de proyectos de infraestructura. Finalmente, es cierto que la crisis inmobiliaria de finales de la década pasada afectó los precios de los inmuebles, sin embargo, no hay criterios técnicos que indiquen en qué magnitud, como para reducir sustancialmente el precio del terreno en esa zona específica.- Luego de la revisión de los avalúos, se advierte que este aspecto no fue considerado en ninguno de ellos, pero la información consta en autos, fue sometida al contradictorio y no puede ser desconocida.- Además, es claro que el terreno objeto de despojo, se incorporó al Parque Nacional desde hace mucho tiempo y a pesar de mantenerse en titularidad de la empresa expropiada, por no haberse realizado la expropiación, tampoco ha sido objeto de explotación de ningún tipo por parte de esta última, lo que da cuenta de la dificultad real que implica para su aprovechamiento, el estar dentro de los límites del demanio.- Tampoco es admisible el alegato de que la declaratoria de inconstitucionalidad de la zonificación efectuada por el gobierno local de ese sector costero, permita el desarrollo hotelero y de cualquier infraestructura en la zona de Playa Grande, sino todo lo contrario. La esencia del fallo constitucional es la protección ambiental y provocó la nulidad en cascada de todos los permisos y autorizaciones otorgados, y por supuesto, limita de manera importante, las facultades de disposición de los propietarios en toda la zona, incluida la sociedad recurrente.- Lo cierto entonces, es que el terreno sí tiene limitaciones legales, dada su naturaleza y ubicación, que en este caso se acentúan por haberse incluido el terreno dentro de los límites de un parque nacional. Eso impide fijar el precio como si se tratara de un terreno excluido del dominio público y sin las restricciones que tiene la zona en general con motivo de la vulnerabilidad hídrica detectada por el ente rector en esa materia, aunque por supuesto, esos factores no son de tal magnitud como para conceder un valor de ¢11.160,00, que para el Tribunal es sumamente bajo.- Además de todo lo anterior, se toman en cuenta dos informaciones relevantes; a saber, el documento denominado "Consideraciones Económicas sobre el valor de los terrenos expropiables en el Parque Nacional Marino Las Baulas, Playa Grande Guanacaste" (Rivera & Robles, 2008), visible de folios 616 a 655 del para mejor resolver en primera instancia y fue elaborado en marzo del 2008.- En sus conclusiones, los expertos que dirigieron la investigación, el economista José Pablo Rivera Ibarra y la antropóloga Tania Robles Cascante, indican en lo que interesa, lo siguiente: "(...) se ha constatado que los avalúos que presentan precios elevados se fundamentan en varias premisas que, a criterio de los autores de este informe son inexactas; con el pretexto (válido) de buscar un precio promedio de mercado para terrenos costeros, los avalúos se concentran en referenciar precios de las zonas de mayor plusvalía, como lo son Tamarindo y Flamingo. Playa Grande, como se describe en la segunda sección de este documento, no posee las mismas características de las playas citadas y sin duda, la estimación a partir únicamente de valores obtenidos para esas zonas induce a un grave error en la determinación del precio justo; la compensación que ha de ser versada a los propietarios de los terrenos expropiados no tiene porqué ser suficiente para que los afectados adquieran una propiedad en las zonas de mayor plusvalía. Reconociendo que el precio justo debe ser tal que permita a los propietarios compensar la pérdida de sus terrenos, la interpretación correcta desde esta perspectiva es que el precio justo debe ser igual al precio de mercado de terrenos costeros, sin discriminar en favor de playas con altos niveles de desarrollo inmobiliario; esto en la práctica implica ampliar la referencias de mercado a otras zonas costeras, siempre dentro de Guanacaste y el Pacífico Central (...). Una vez obtenidos los coeficientes -estadísticamente significativos- para las variables explicativas, el modelo ofrece la posibilidad de estimar un precio por metro cuadrado. Como se ilustró mediante varios ejemplos, los precios varían para la zona de Guanacaste Norte en un rango de $249 a $105 para terrenos de menos de 5.000 m2, según cuenten o no con frente al mar y acceso directo a la propiedad (...) De acuerdo a los precios estimados presentados en la tabla 3, un terreno típico un precio de mercado de $131, mientras que el mismo terreno pero con acceso directo un precio de $169" (folios 646 y 647).- Esos parámetros resultan razonables y concuerdan con los valores fijados por este Tribunal para otros casos, que oscilan entre los ¢63.000 y los ¢125.000, dependiendo de las condiciones y cabida de los lotes, es decir, entre los $122 y los $242, al tipo de cambio vigente para la fecha de los avalúos, que era de ¢516,00 por cada dólar.- El segundo aspecto, deriva de la información pública, a la que ha tenido acceso el Tribunal, consistente en el mapa de valoración por zonas homogéneas del Cantón de Santa Cruz, elaborado por la Oficina de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda y vigente desde su aprobación por el Consejo Municipal en el año 2010; conforme al cual, en Playa Grande, los precios por metro cuadrado oscilan entre ¢100.000,00 y ¢125.000,00, en el lote tipo que es de 800 m2, sin que exista referencia alguna para lotes de medida similar al que aquí se discute.- En el caso concreto, luego de la cuidadosa ponderación de todos los aspectos ya mencionados, así como el hecho particular de que la cabida del terreno asciende a casi 1.7 hectáreas, y en aplicación del principio de valoración de bienes inmuebles según el cual, el valor unitario del metro cuadrado es proporcionalmente inverso a la cabida del bien, es decir, que a mayor tamaño menor valor, lo que obedece al hecho de que la inversión en fincas de grandes dimensiones, la posibilidad de inversión disminuye notablemente, lo que reduce el precio a efectos de favorecer a los posibles inversionistas, se estima que el valor justo y razonable del metro cuadrado de ese inmueble es de treinta mil colones (¢30.000), lo que al tipo de cambio vigente al tiempo en que se elaboró el avalúo, corresponde a $58,13 el metro, o lo que es lo mismo, ¢300.000.000,00 por hectárea. Consecuentemente, efectuadas las operaciones matemáticas de rigor (16.937,76 m2 x ¢30.000,00), la cantidad a cancelar por la porción de terreno expropiada, asciende a la suma de quinientos ocho millones ciento treinta y dos mil ochocientos colones exactos (¢508.132.800,00), y en ese tanto, es menester modificar la sentencia apelada en este extremo, como en efecto se dispone.- X).- DAÑO AL REMANENTE: El fallo también reconoció, por concepto de daño al remanente, la suma establecida en el avalúo administrativo, que asciende a ¢12.153.110,40.- En sus agravios, el apelante no hizo ninguna manifestación sobre ese extremo; no cuestionó ni el monto otorgado ni el modo de cálculo, razón por la cual, como los agravios constituyen la medida de la competencia del Tribunal de alzada, ese monto debe mantenerse incólume, dado que no resulta posible la revisión oficiosa de ese extremo.- Una vez sumado este extremo al valor del terreno expropiado, la indemnización total asciende a quinientos veinte millones doscientos ochenta y cinco mil quinientos doce colones con cuarenta céntimos (¢520.285.512,40).- XI).- SOBRE INTERESES Y COSTAS: El artículo 11 de la Ley de Expropiaciones, obliga a la Administración a reconocer intereses sobre la diferencia resultante entre el avalúo administrativo (¢201.178.512,00) y lo otorgado en sentencia (¢520.285.910,40), a partir de la desposesión del bien y hasta el efectivo pago de la indemnización. En este caso, esa diferencia es de trescientos diecinueve millones ciento siete mil trescientos noventa y ocho colones con cuarenta céntimos (¢319.107.398,40) y es la que debe servir de base para el cálculo.- Conforme a las manifestaciones efectuadas por el apoderado de la expropiada durante la audiencia, no obstante las limitaciones propias del inmueble, la empresa propietaria no fue privada de su dominio, sino hasta la entrada en posesión del Estado, lo que ocurrió el diez de diciembre de 2008 (folios 134 y 135 del expediente judicial), momento que constituye el punto de partida para la liquidación y posterior otorgamiento de los réditos.- Igualmente, es claro que la parte expropiada ha debido acudir a esta instancia jurisdiccional en resguardo de su derecho fundamental de propiedad, donde obtuvo una sentencia favorable a sus pretensiones indemnizatorias, por lo que de conformidad con el numeral 221 del Código Procesal Civil, debe imponerse el pago de ambas costas al Estado, con la aclaración de que las personales deberán calcularse sobre la misma diferencia antes indicada, más los intereses que oportunamente se concedan.-

POR TANTO:

Res. 00331-2015 Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de HaciendaRes. 00331-2015 Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda

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