Denial of municipal visado in Barba Volcano inalienable zoneRechazo de visado municipal en zona inalienable del Volcán Barba

Case No Case No. 13-007419-1027-CA Municipal appeal to the non-hierarchical superior authority Nombre104433 Address3985/ N° 33-2015 ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at eleven fifteen a.m. on January thirtieth, two thousand fifteen.

This Court, acting as the non-hierarchical superior authority (jerarca impropio), hears the appeal filed by Nombre104433, who is of legal age, divorced, holder of identification card CED80800, represented by her special litigation attorney-in-fact (apoderada especial judicial), Licda. María del Carmen Calvo Monney, identification card CED80801, against Resolution No. 1342-2013-AMSRH issued by the Mayor of San Rafael de Heredia at 10:00 on October 17, 2013.

Drafted by Judge Solano Ulloa, and:

WHEREAS:

I.Proven facts. For a proper resolution of this matter, the following is deemed proven:

• 1)The property registered in the Heredia Registry District under No. Placa18125, located in los Angeles de San Rafael de Heredia, originated from the consolidation of seventeen adjoining lots carried out on February 25, 1969, by their owner, Mr. Nombre104434, identification card CED80802. The chain of title (antecedentes de dominio) for those seventeen lots indicates that they had been privately owned since before 1888 (see copies of the volumes of the Registro Nacional at folios 46 and 47 and the certification issued by notary public María del Carmen Calvo Monney, appearing at folios 73 to 77 of the challenge record);
• 2)The foregoing property was subdivided with the resulting parcel retained by the owner (segregación en cabeza propia) by Inmobiliaria del Monte S.A., through a deed executed before Notary Anuncio Cerdas Fernández and submitted to the Registro Nacional on August 9, 1976, thereby creating the property registered in the Heredia Registry District under No. Placa18126, with an area of 5700m2, consisting of forest and pastureland and crossed by the Quebrada Monge. According to registration entry 1 for property No. 80616, recorded at folio 473 of volume 2415 of the Heredia Registry District of the Registro de Bienes Inmuebles, this subdivision (fraccionamiento) was authorized by a resolution of the Concejo Municipal de San Rafael de Heredia adopted under article 2 of session No. 113 of November 10, 1975, as well as by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo on April 27 of that same year (folio 38 of the appeal record);
• 3)Inmobiliaria del Monte S.A. began a subdivision project for urban-development purposes, which it named "Residencial El Monte "El Tirol"," whose plans were approved by the Dirección de Urbanismo del INVU on November 23, 1978. That project originally consisted of the segregation of 288 lots, except for part of the northern sector of the development, specifically where the Quebrada Monge crosses, which was reserved as an unsubdivided green area corresponding to property 80616 (plan at folio 346 of the residential development case file);
• 4)Property No. 80616 was subdivided with the resulting parcel retained by the owner by Inmobiliaria del Monte S.A., thereby creating the property registered under real-property folio No. Placa18127 of the Heredia Registry District, with an area of 1613,74 m2, lot 16-F, for which cadastral plan No. H-0479163-1982 was prepared; that plan no longer graphically depicts the existence of the Quebrada Monge and lacks municipal approval (visado municipal). That lot was registered on December 1, 1981, as "forest and pastureland, lot 16-F" (the property’s real-property folio appears at folio 69 of the challenge record);
• 5)At the request of the Concejo Municipal, Ingeniería y Urbanismo S.A. submitted a study dated November 24, 1993, according to which, after analyzing the existing INVU approvals granted on April 27, 1976 and November 23, 1978, it reached the following relevant conclusion: "In Block F there are 32 lots on the original plan and 45 lots in the relocation, a difference of 13 lots, of which F14, F15, F16, F25, F26 and F26a are lots located within the reserved area, subject to INVU approval once the channel of the Quebrada Monge was corrected." (see folios 36 to 48 of the Residencial case file);
• 6)During 2011, the representative of Inmobiliaria del Monte S.A., Mr. Alvaro Batalla Esquivel, made representations before the local government so that the restriction contained in Decreto LXV de 1888 would not affect the seventeen properties that had been registered before the declaration of inalienability (folio 382 of the residential development case file);
• 7)Ms. Nombre104433 is currently the owner of the property registered under real-property folio Placa1768. Placa18127, whose acquisition was registered in the Registro Público on October 3, 2012, as "land for construction," with an area of 1613,64 m2, and which corresponds to lot 16-F of the "El Tirol" residential development (verbatim certification at folio 44 of the appeal record);
• 8)Because cadastral plan No. H-0479163-1982 did not have the corresponding municipal approval, Ms. Nombre104433 submitted it to the Municipalidad de San Rafael on July 1, 2013, requesting that such approval be granted (folio 1 of the administrative record);
• 9)In Resolution No. 110-OFCT-MSRH-2013 of July 5, 2013, the Municipalidad’s Oficina de Catastro y Topografía denied the requested approval pursuant to the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Decreto 25902-MIVAH- MP-MINAE de 1982, Decreto No. LXV del 30 de julio de 1888, the resolution adopted by the Concejo Municipal at ordinary session No. 102-2007 of July 9, 2007, and ruling No. Placa18128 of the Sala Constitucional, because the property is located in an inalienable zone (folios 2 and 3 of the administrative record);
• 10)The woman filed both ordinary administrative remedies (recursos ordinarios) against that official decision, and the motion for reconsideration (revocatoria) was denied by Resolution No. 123-OFCT-MSRH- 2013 of August 5, 2013 (folios 6 to 14 of the administrative record);
• 11)The Mayor of San Rafael denied the administrative appeal (alzada) in Resolution No. 1342-2013-AMSRH issued at 10:00 on October 17, 2013 (folios 23 to 27 of the administrative record);

II.Unproven fact: The record contains no resolution of the Concejo Municipal de San Rafael de Heredia authorizing the site-design plan for Residencial el Monte del Tirol, which included the lot that was subsequently segregated and became the property registered under real-property folio No. Placa18127, lot F16, of the Heredia Registry District, from which the property now owned by the appellant originated (the record).

III.Subject matter of the appeal: Ms. Nombre104433 challenged the Mayor’s decision by means of a pleading filed directly with this Court on October 24, 2013. In that pleading, she contends that the Mayor did not analyze the grounds of error (agravios) she had asserted against Resolution No. 110-OFCT-MSRH-2013, in which she maintained that approval had already been granted for her property and that her good-faith acquisition, in reliance on the public notice afforded by the registry (publicidad registral), was being disregarded. She contends that the property has been privately owned since long ago because it originated from the consolidation of 17 properties existing before 1888, when the zone was declared inalienable, and therefore that restriction no longer affects it. She adds that at session No.113 of November 10, 1975, the Concejo Municipal had authorized the segregation of property No. 59935, from which the property registered under real-property folio No. Placa18126 of the Heredia Registry District arose, and that she understands from entry 1 thereof that both authorization for the subdivision and approval of the lot were granted, thereby vesting her right.

She requests that, pursuant to article 16 of the Ley General de la Administración Pública, her right not now be denied, because doing so leaves her without an adequate defense (indefensión). She adds that article 45 of the Constitution is now being violated, which contravenes the principle of enforceability of administrative acts (ejecutoriedad de los actos administrativos) and results in the absolute nullity (nulidad absoluta) of the actions taken; that situation may be altered only through proceedings for a declaration that an administrative act is adverse to the public interest (proceso de lesividad). She considers the Mayor’s reasoning incomplete and one-sided because approval existed before ruling No. 2008-12109 of the Sala Constitucional.

IV.Merits. In official communication No. 110-OFCT-MSRH-2013 of July 5, 2013, the Oficina de Catastro y Topografía de la Municipalidad de San Rafael denied approval of cadastral plan No. Placa18129, corresponding to the property registered under real-property folio No. Placa18127 of the Heredia Registry District, whose current owner is Ms. Nombre104433. In the Mayor’s Resolution No. 1342-2013-AMSRH of October 17, 2013, that denial was affirmed. The decision provided an extensive analysis of the applicable regulations and the rulings of the Sala Constitucional, which allowed the Mayor to conclude that the grounds of error were insufficient to grant approval of the plan. The decision did not question the appellant’s ownership rights but indicated that approval could not be authorized in light of the order issued by the Sala Constitucional under Decreto No. LVX del 30 de julio de 1888, which provided as follows:

"Art. 1.- A strip of land two kilometers wide on each side of the summit of the mountain known as Montaña del Volcán Barba, from the hill known as Zurquí to the one known as Concordia, is hereby declared inalienable, regardless of whether that zone is nationally or municipally owned." (folio 17 of the case file) The Mayor relied on ruling No. 12109-08 of the Sala Constitucional, which had expressly stated that "such protection is total, and therefore no type of permit or concession may be granted within that strip of land," and consequently ordered several municipalities, including San Rafael, to "refrain from granting any type of permit (plan approval or construction) within the zone established by law number 65 of 1888, insofar as their jurisdictions are concerned." To that end, the Mayor also invoked the resolution of the Concejo Municipal adopted at ordinary session No. 103-2007 on Monday, July 9, 2007, which provided that permits were not to be issued for any type of urban development on lands covered by the cited decree.

First, it is clear that the resolution is merely an application of the cited provision and of the ruling of the Constitutional Court, constituting a restriction on the right of property as governed by article 45 of our Constitution, and binding both the municipal government and private parties. Accordingly, this Chamber does not find that the decision lacks reasoning, as alleged by the appellant. Therefore, the ground of error alleging this defect must be rejected, and the substance of the decision under appeal must be reviewed in light of the remaining grounds asserted by the appellant, as undertaken below.

V.The appellant argues that the restriction identified in the preceding recital (considerando) is not binding upon her, since the subdivision (fraccionamiento) of her lot was authorized by the Municipal Council in 1975, and she believes that such right may be disregarded only through a proceeding for a declaration of adverse effect on the public interest (lesividad). This Court has carefully analyzed the copies of the real-property folio (folio real) for property No. Placa18127, as well as its entire chain of title (antecedentes de dominio), which were provided by the appellant. It has also conducted a thorough review of the administrative record (expediente administrativo) for Residencial El Monte "El Tirol," which has made it possible to reach the conclusions set forth below, which are necessary and essential to the proper resolution of this dispute. The owner and developer of that residential development is Inmobiliaria del Monte S.A., which began subdividing the parent property (finca madre) in the 1970s and 1980s.

In 1975, pursuant to an agreement of the Concejo Municipal de San Rafael de Heredia adopted in Article 2 of session No. 113 of November 10, as well as an authorization from the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo dated April 27 of that same year, owner-retained subdivision (fraccionamiento en cabeza propia) of property 59835 was permitted, resulting in the creation of property No. Placa18126, registered in the Heredia registry district (Partido de Heredia), with an area of 5700m2, by means of a deed executed before Notary Anuncio Cerdas Fernández and filed with the Registro Nacional on August 9, 1976 (folio 38 of the appeal record). The subdivision process continued, and Inmobiliaria del Monte S.A. carried out works to develop the housing complex it named "Residencial El Monte "El Tirol"," whose general project plans were approved by the Dirección de Urbanismo del INVU on November 23, 1978.

At that time, INVU approved the subdivision of 288 lots, which did not yet include lot 16-F because a protection zone for Quebrada Monge was designated in its place (plan at folio 346 of the residential development record). Among the evidence entered into the case record, there is not a single site-design plan approved by INVU or by the Municipality showing that the severance (segregación) of property 80616 to create lot F16 had been approved in 1975. The authorizations in existence on that date applied only to the creation of that property, whose area exceeded 5000m2. In other words, the appellant’s contention that the authorizations issued by the administrative authorities that year benefit her cannot be accepted, because her lot did not yet exist and was created many years later, as explained below.

VI.There is a site-design plan prepared in 1980 in which Quebrada Monge disappears and, in its place, three lots numbered F14 through F16 appear (folio 213 of the residential development record); however, the plan does not show that the local government duly approved the subdivision. Nevertheless, on 01de December 1981, the owner-retained severance of property 80616 was recorded in the Registro Público, resulting in the creation of lot F16, under real-property folio No. Placa18127 of the Partido de Heredia, with an area of 1613,74 m2, described as "forest and pasture land, lot 16-F," for which cadastral plan (plano catastrado) No. H-0479163-1982 was prepared (the real property at issue in this case). There is not a single document in the case record establishing that this subdivision received the municipal endorsement (visado municipal). This Chamber understands that there are irregularities in the registration of that lot because, pursuant to section 34 of the Ley de Planificación Urbana, the municipal endorsement is a formal administrative act (acto administrativo) that should have been issued as an essential prerequisite for the subdivision and for the developer to obtain lawful registration of this property.

Although the reasons for this are unknown, the fact remains that the appellant’s ground of appeal has been entirely discredited, because the documents in the record indicate that her lot has never been endorsed by the municipal government.

VII.The record also contains another general plan of the residential development, prepared in November 1993 (which states that it was based on the 1980 general plan that was never approved, as identified in the preceding Considerando), which was submitted to INVU for approval solely for purposes of the Land-Use Plan (Plan Regulador), and not for subdivision purposes. Accordingly, the lots included in this subdivision cannot be deemed to have received INVU approval. This is further supported by evidence contained in the residential development record, consisting of a study requested by the Concejo Municipal from Ingeniería y Urbanismo S.A., dated November 24, 1993, which, after analyzing the existing INVU approvals issued on April 27, 1976 and November 23, 1978, reached the following conclusions for the relevant purposes:

"In Block F there are 32 lots in the original plan and 45 lots in the relocation, a difference of 13 lots, of which F14, F15, F16, F25, F26 and F26a are lots located within the reserved zone, subject to INVU approval once the course of Quebrada Monge had been corrected." (see folios 36 through 48 of the Residencial record) It is therefore clear that lot No. F16 was not contemplated as part of the project originally approved by INVU and that, consequently, its severance lacks the approval of the local government. This leads to the conclusion that the ground of appeal asserting the existence of a prior endorsement has been discredited by the evidence entered into the case record.

VIII.Any contention seeking to maintain, as the appellant does, that the municipality imposed unlawful restrictions on her property right is clearly incorrect, because the restriction plainly arises from the applicable legal provision. The real property registered under real-property folio Placa18127 is subject to the restriction imposed by the inalienable zone (zona inalienable) established in Decreto LXV, a circumstance that may readily coexist with the private-property rights pertaining to the properties registered within the residential development. This circumstance was known to the representative of Inmobiliaria del Monte S.A., Mr. Alvaro Batalla Esquivel, because in 2011 he filed applications with the local government seeking to prevent that restriction from affecting seventeen properties that had been registered before the declaration of inalienability (declaratoria de inalienabilidad) (folio 382 of the residential development record).

Notwithstanding this circumstance, Ms. Nombre104433 acquired the aforementioned property, and the purchase was recorded in the Registro Público on October 3, 2012, with a new classification, now as "land for construction," measuring 1613,64 m2 and corresponding to lot 16-F of the "El Tirol" residential development. She did indeed acquire it in reliance on the public registry record (publicidad registral); however, the absence of an endorsement on the plan for her lot was readily apparent. Although the historical analysis of the chain of title shows that it had been privately owned since before 1888, this did not prevent the legislature from subjecting those lands to restrictions on public-interest grounds. The binding nature of urban-planning and environmental regulations, and the obligation of regulated persons to comply with the rules they impose because they are matters of public policy (orden público), form part of the substance of the property right insofar as they establish the authorized or lawful scope of its exercise, as they include some of the restrictions authorized by Article 45 of the Constitution, on the understanding that they neither dispossess anyone of private property nor deprive ownership of its primary attribute.

For that reason, areas subject to special restrictions by virtue of their use must be reserved, such as those located near airports and those designated for the protection of forest, historical, and architectural heritage, which derive from Articles 50 and 89 of the Constitución Política, as required by Article 25 of the same Ley de Planificación Urbana. In other words, even where lots have been duly subdivided and registered, they are not necessarily available for their owners’ unrestricted use and disposition, because public-policy regulations ultimately determine the use that may definitively be made of them, and local authorities may not depart from those regulations. In this regard, the proper exercise of the Local Government’s inspection and police powers is decisive, because the area in which this lot is located is an aquifer-recharge area (área de recarga acuífera) and has high environmental value.

This means that the requested endorsement cannot be granted to the appellant, because it was expressly prohibited in Voto de la Sala Constitucional No. Placa18128 pursuant to the aforementioned Decreto LXV, and she must, by constitutional mandate, submit to the lawful restrictions imposed on the use and enjoyment of the land. For this reason, the appealed decision of the Alcalde de San Rafael de Heredia, No. 1342-2013-AMSRH, issued at 10:00 on October 17, 2013, must be affirmed in accordance with the terms stated herein. As no further appeal is available, the administrative remedies shall be deemed exhausted (agotada la vía administrativa).

POR TANTO:

The challenged decision is affirmed, and the administrative remedies are deemed exhausted.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. Sección Tercera.

Decision No. 33-2105 issued at 11:15 on January 30, 2015.

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Apelación municipal en jerarquía impropia Nombre104433 Dirección3985/ N° 33-2015 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las once horas quince minutos del treinta de enero del dos mil quince.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Nombre104433 , quien es mayor de edad, divorciada, cédula CED80800, representada por su apoderada especial judicial, la Licda. María del Carmen Calvo Monney, cédula CED80801, contra la resolución del Alcalde de San Rafael de Heredia, No. 1342-2013-AMSRH de las 10:00 horas del 17 de octubre del 2013.

Redacta la Juez Solano Ulloa, y:

CONSIDERANDO:

I.Hechos probados. Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente:

• 1)La finca con matrícula del Partido de Heredia, No. Placa18125, situada en los Angeles de San Rafael de Heredia, provino de la reunión de diecisiete lotes contiguos realizada el 25 de febrero de 1969, por su propietario, el señor Nombre104434 , cédula CED80802. Los antecedentes de dominio de esos diecisiete lotes, indican que eran propiedad privada desde antes de 1888 (ver copia de tomos del Registro Nacional a folios 46 y 47, certificación de la notaria pública María del Carmen Calvo Monney, visible a folios 73 a 77 del legajo de impugnación);
• 2)La finca anterior fue objeto de segregación en cabeza propia, por Inmobiliaria del Monte S.A., mediante escritura otorgada ante el Notario Anuncio Cerdas Fernández y presentada al Registro Nacional el 9 de agosto de 1976, dando origen a la finca con matrícula del Partido de Heredia, No. Placa18126, con cabida de 5700m2, terreno de bosques y potrero, la cual era atravesada por la Quebrada Monge. Según indica el asiento registral 1, de la finca No. 80616, que consta a folio 473 del tomo 2415 del Partido de Heredia del Registro de Bienes Inmuebles, este fraccionamiento fue autorizado en acuerdo del Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, tomado en el artículo 2 de la sesión No. 113 del 10 de noviembre de 1975, así como por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, en fecha 27 de abril de ese mismo año (folio 38 del legajo de apelación);
• 3)Inmobiliaria del Monte S.A. inició un proyecto de fraccionamiento con fines urbanísticos, el cual denominó "Residencial El Monte "El Tirol", cuyos planos fueron aprobados por la Dirección de Urbanismo del INVU el 23 de noviembre de 1978. Ese proyecto originalmente consistió en la segregación de 288 lotes, con excepción de una parte del sector norte de la urbanización, específicamente donde atraviesa la Quebrada Monge, la cual se reservaba como zona verde sin fraccionar, que correspondía a la finca 80616 (plano a folio 346 del expediente del residencial);
• 4)La finca No. 80616 fue segregada en cabeza propia, por Inmobiliaria del Monte S.A., dando nacimiento al inmueble con matrícula de folio real No. Placa18127 del Partido de Heredia, con cabida de 1613,74 m2, lote 16-F, al que se le levantó el plano catastrado No. H-0479163-1982, en el cual ya no se representa gráficamente la existencia de la Quebrada Monge y está carente de visado municipal. Dicho lote se inscribió el 1 de diciembre de 1981, como "terreno bosques potreros lote 16-F" (folio real del inmueble visible a folio 69 del legajo de impugnación);
• 5)A requerimiento del Concejo Municipal, la empresa Ingeniería y Urbanismo S.A., presentó un estudio de fecha 24 de noviembre de 1993, según el cual, luego de haber analizado las aprobaciones del INVU existentes, otorgadas el 27 de abril de 1976 y 23 de noviembre de 1978, para los efectos de interés, concluía lo siguiente: "En el Bloque F hay 32 lotes en el plano original y 45 lotes en la reubicación, con una diferencia de 13 lotes de los cuales el F14, F15, F16, F25, F26 y F26a son lotes ubicados dentro de la zona reservada, sometido a la aprobación del INVU una vez que se corrigiera el cauce de la Quebrada Monge." (ver folios 36 a 48 del expediente del Residencial);
• 6)El representante de Inmobiliaria del Monte S.A., el señor Alvaro Batalla Esquivel, durante el año 2011 realizó gestiones ante el gobierno local para que la limitación contenida en el Decreto LXV de 1888 no afectara las diecisiete fincas que se encontraban inscritas desde antes de la declaratoria de inalienabilidad (folio 382 del expediente del residencial);
• 7)La señora Nombre104433 es actualmente la propietaria de la finca con matrícula de folio real Placa1768. Placa18127, cuya adquisición quedó inscrita en el Registro Público el 3 de octubre del 2012, como "terreno para construir", con una medida de 1613,64 m2 y coincide con el lote 16-F del residencial "El Tirol" (certificación literal a folio 44 del legajo de apelación);
• 8)Debido a que el plano catastrado No. H-0479163-1982, no tenía el visado municipal respectivo, la señora Nombre104433 lo presentó ante la Municipalidad de San Rafael, el día 1 de julio del 2013, solicitando se le otorgara dicho visado (folio 1 del expediente administrativo);
• 9)En resolución No. 110-OFCT-MSRH-2013 del 5 de julio del 2013, la Oficina de Catastro y Topografía de la Municipalidad, rechazó el visado solicitado, en aplicación del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, el Decreto 25902-MIVAH- MP-MINAE de 1982, el Decreto No. LXV del 30 de julio de 1888, el acuerdo del Concejo Municipal tomado en la sesión ordinaria No. 102-2007 del 9 de julio del 2007 y el voto de la Sala Constitucional No. Placa18128, por estar ubicado en zona inalienable (folios 2 y 3 del expediente administrativo);
• 10)Contra dicho oficio, la señora interpuso sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución No. 123-OFCT-MSRH- 2013 del 5 de agosto del 2013 (folios 6 a 14 del expediente administrativo);
• 11)El Alcalde de San Rafael rechazó la alzada interpuesta, en resolución No. 1342-2013-AMSRH de las 10:00 horas del 17 de octubre del 2013 (folios 23 a 27 del expediente administrativo);

II.Hecho no probado: No consta dentro del expediente, acuerdo alguno del Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, mediante el cual se hubiere autorizado el plano de diseño de sitio del Residencial el Monte del Tirol,en donde se incluyera el lote que luego se segregó y se convirtió en la finca con matrícula de folio real del Partido de Heredia, No. Placa18127, lote F16, que diera origen a la finca que hoy día es propiedad de la apelante (los autos).

III.Objeto del recurso: La señora Nombre104433 impugnó lo resuelto por el Alcalde, mediante libelo presentado directamente ante este Tribunal, el día 24 de octubre del 2013. En dicho memorial, estima que el Alcalde no analizó los agravios que había expresado en contra de la resolución No. 110-OFCT-MSRH-2013 , en el que sostenía que el visado ya había sido concedido a su propiedad y que se desconocía de su adquisición de buena fe, a la luz de la publicidad registral. Estima que la finca es propiedad privada desde vieja data, pues proviene de la reunión de 17 fincas desde antes de 1888, en que se declarara la inalienabilidad de la zona, por lo que ya dicha limitación no le afecta. Agrega que en la sesión No.113 del 10 de noviembre de 1975, el Concejo Municipal había autorizado la segregación de la finca No. 59935, de la cual nació la finca con matrícula de folio real del partido de Heredia, No. Placa18126, de cuyo asiento 1, de donde entiende se otorgó tanto la autorización para el fraccionamiento como el visado del lote, con lo cual se consolida su derecho.

Solicita que en aplicación del artículo 16 de la Ley General de la Administración Pública, ahora no se le niegue su derecho pues ello le genera indefensión. Agrega que ahora se violenta el artículo 45 constitucional, lo cual transgrede el principio de ejecutoriedad de los actos administrativos y trae como consecuencia, la nulidad absoluta de lo actuado, pudiéndose modificar dicha situación únicamente mediante la vía del proceso de lesividad. Estima la fundamentación del Alcalde, omisa y parcial, pues existe un visado previo al voto No. 2008-12109 de la Sala Constitucional.

IV.Sobre el fondo. En oficio No. 110-OFCT-MSRH-2013 del 5 de julio del 2013, la Oficina de Catastro y Topografía de la Municipalidad de San Rafael, rechazó el visado del plano catastrado No. Placa18129, que corresponde a la finca con matrícula de folio real del Partido de Heredia, No. Placa18127, cuyo propietario actual es la señora Nombre104433 . En la resolución del Alcalde No. 1342-2013-AMSRH del 17 de octubre del 2013, se confirmó dicho rechazo, acto que expuso un amplio análisis de la normativa aplicada así como de lo dispuesto por la Sala Constitucional, lo cual le permitió concluir al Alcalde, que los agravios no eran suficientes para otorgar el visado del plano, no poniendo en duda el derecho de propiedad de la apelante, empero, indicando la imposibilidad de autorizar el visado bajo el amparo de lo ordenado por la Sala Constitucional a la luz del Decreto No. LVX del 30 de julio de 1888, norma que dispuso lo siguiente:

"Art. 1.- Se declara inalienable una zona de terreno de dos kilómetros de ancho, a uno y otro lado de la cima de la montaña conocida con el nombre de Montaña del Volcán Barba, desde el cerro llamado el Zurquí hasta el que se conoce con el nombre de Concordia, ya sea dicha zona propiedad nacional o municipal." (folio 17 del expediente) Se sustentó el Alcalde en el Voto de la Sala Constitucional No. 12109-08 que expresamente había indicado que "dicha protección es total, por lo que no puede otorgarse ningún tipo de permiso o concesión en dicha franja de terreno", ordenando entonces a varias municipalidades, incluyendo la de San Rafael, que "se abstengan de otorgar cualquier tipo de permiso (visado o construcción) dentro de la zona establecida por la ley número 65 de 1888, en lo que respecta a sus jurisdicciones". Para ello, invocó también el acuerdo del Concejo Municipal, tomado en sesión ordinaria No. 103-2007 del lunes 9 de julio del 2007, que dispuso no dar permisos para ningún tipo de desarrollo urbanístico en los terrenos abarcados por el citado decreto.

En primer lugar, es claro que el acuerdo no es más que aplicación de la norma indicada y de lo resuelto por el Tribunal Constitucional, la cual se constituye en una limitación al derecho de propiedad, conforme lo regula el artículo 45 de nuestra Carta Fundamental, lo que vincula tanto al ayuntamiento como a particulares. De allí deriva que no encuentre esta Cámara, que lo resuelto se encuentre ayuno de fundamentación, en los términos acusados por la parte apelante. Así las cosas, lo procedente es rechazar el agravio que reclama este vicio, para revisar, por el fondo, el contenido de la resolución venida en alzada a la luz del resto de agravios expuestos por la recurrente, tal y como de seguido se procede.

V.Sostiene la parte apelante, que la limitación indicada en el considerando anterior, no le es vinculante, toda vez que el fraccionamiento de su lote fue autorizado por el Concejo Municipal, desde el año 1975, estimando que solamente por la vía de la lesividad se le puede desconocer tal derecho. Este Tribunal ha procedido a analizar detenidamente las copias del folio real de la finca No. Placa18127 así como todos sus antecedentes de dominio, mismos que fueron suministrados por la parte apelante. Asimismo, se ha hecho una revisión minuciosa del expediente administrativo del Residencial El Monte "El Tirol", lo cual ha permitido arribar a las conclusiones que de seguido se exponen, necesarias e indispensables para la correcta solución de este conflicto. El dueño y desarrollador de dicha urbanización es Inmobiliaria del Monte S.A., la cual inició el proceso de fraccionamiento de la finca madre desde los años setenta y ochenta.

En el año 1975, en acuerdo del Concejo Municipal de San Rafael de Heredia, tomado en el artículo 2 de la sesión No. 113 del 10 de noviembre, así como en autorización del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, del 27 de abril de ese mismo año, se permitió el fraccionamiento en cabeza propia de la finca 59835, lo que dio origen al nacimiento de la finca con matrícula del Partido de Heredia, No. Placa18126, con cabida de 5700m2, mediante escritura otorgada ante el Notario Anuncio Cerdas Fernández y presentada al Registro Nacional el 9 de agosto de 1976 (folio 38 del legajo de apelación). El proceso de fraccionamiento continuó, e Inmobiliaria del Monte S.A. ejecutó obras para desarrollar el complejo urbanístico que denominó "Residencial El Monte "El Tirol", cuyos planos generales del proyecto fueron aprobados por la Dirección de Urbanismo del INVU el 23 de noviembre de 1978. En ese momento, el INVU aprobó el fraccionamiento de 288 lotes, en donde aún no se preveía el lote 16-F, pues en su lugar, allí se dispuso una zona de protección de la Quebrada Monge (plano a folio 346 del expediente del residencial).

No existe dentro de las pruebas allegadas a los autos, un solo plano de diseño de sitio, aprobado por el INVU ni por la Municipalidad, que de cuenta que en el año 1975, se hubiere aprobado la segregación de la finca 80616 para crear el lote F16. Las autorizaciones existentes a esa fecha, eran solo para el nacimiento de esa finca, cuya cabida fue superior a los 5000m2. O sea, la tesis expuesta por la parte apelante, en el sentido de que las autorizaciones expedidas ese año por las autoridades administrativas le benefician, no es de recibo, pues el lote de su propiedad aún no existía y nació bastantes años después tal y como de seguido se explica.

VI.Existe un plano de diseño de sitio, levantado en el año 1980, en donde desaparece la quebrada Monge y en su lugar, aparecen tres lotes enumerados del F14 a F16 (folios 213 del expediente del residencial), sin embargo, de su lectura no se aprecia la debida aprobación de fraccionamiento por parte del gobierno local. No obstante ello, el 01de diciembre de 1981 se inscribió en el Registro Público la segregación en cabeza propia de la finca 80616, dando nacimiento al lote F16, con la matrícula de folio real No. Placa18127 del Partido de Heredia, cabida de 1613,74 m2, como "terreno bosques potreros lote 16-F", al que se le levantó el plano catastrado No. H-0479163-1982 (inmueble objeto de discusión en esta causa). No existe en los autos, un sólo documento que acredite que ese fraccionamiento obtuvo el visado municipal. Entiende esta Cámara, que existen anormalidades en esa inscripción registral del lote, pues conforme al numeral 34 de la Ley de Planificación Urbana, el visado municipal es un acto administrativo formal que debió haberse expedido como requisito indispensable para el fraccionamiento y para que el desarrollador obtuviera legalmente la inscripción de este inmueble.

Aún y cuando se desconocen las causas de ello, lo cierto es que el agravio de la parte apelante ha quedado totalmente desacreditado, pues las piezas del expediente indican que su lote nunca ha sido visado por la corporación municipal.

VII.Se aprecia también otro plano general del residencial levantado en noviembre de 1993 (que expresa que se basó en el plano general de 1980 que nunca fue aprobado, indicado en el Considerando anterior), que fue sometido a aprobación del INVU únicamente para efectos del Plan Regulador, mas no para efectos de fraccionamiento. Por ello, no se puede entender que los lotes contenidos en este fraccionamiento contaran con la aprobación del INVU. Ello se refuerza con la prueba que consta dentro del del expediente del residencial, que consiste en un estudio que fue solicitado por el Concejo Municipal a la empresa Ingeniería y Urbanismo S.A., de fecha 24 de noviembre de 1993, que luego de haber analizado las aprobaciones del INVU existentes, otorgadas el 27 de abril de 1976 y 23 de noviembre de 1978, para los efectos de interés, arribó a las siguientes conclusiones:

"En el Bloque F hay 32 lotes en el plano original y 45 lotes en la reubicación, con una diferencia de 13 lotes de los cuales el F14, F15, F16, F25, F26 y F26a son lotes ubicados dentro de la zona reservada, sometido a la aprobación del INVU una vez que se corrigiera el cauce de la Quebrada Monge." (ver folios 36 a 48 del expediente del Residencial) De lo anterior se concluye con claridad, que el lote No. F16 no fue contemplado como parte del proyecto originalmente aprobado por el INVU, y que, por ende, su segregación carece de la aprobación de la corporación local. Ello lleva a concluir que el agravio que sostenía la existencia de un visado anterior, ha quedado desacreditado con la prueba traída a los autos.

VIII.Cualquier tesis tendiente a sostener, como lo hace la apelante, que la municipalidad impuso limitaciones ilegítimas sobre su derecho de propiedad, es claramente incorrecta, pues la limitación nace claramente de la disposición normativa. El inmueble con matrícula de folio real Placa18127, se encuentra afectado por la limitación de la zona inalienable establecida en el Decreto LXV, situación que bien puede coexistir con el derecho de propiedad privada de las fincas que se encuentran inscritas en el residencial. Esta situación era conocida por el representante de Inmobiliaria del Monte S.A., el señor Alvaro Batalla Esquivel, pues durante el año 2011 realizó gestiones ante el gobierno local para que esa limitación no afectara diecisiete fincas que se encontraban inscritas desde antes de la declaratoria de inalienabilidad (folio 382 del expediente del residencial). Aún con esta circunstancia, la señora Nombre104433 adquirió el inmueble de cita, compra que fue inscrita en el Registro Público el 3 de octubre del 2012, con una nueva naturaleza, ahora como "terreno para construir", con una medida de 1613,64 m2, que corresponde al lote 16-F del residencial "El Tirol".

Ciertamente ella adquirió a la luz de la publicidad registral, sin embargo, la ausencia del visado del plano de su lote bien podía apreciarlo a simple vista. Aún y cuando el análisis histórico de los antecedente de dominio refleja que fue propiedad privada desde antes de 1888, ello no impidió al legislador a afectar por motivos de interés público, dichos terrenos. La vinculancia de las regulaciones urbanísticas y ambientales y el sometimiento que deben los administrados a las normas que ellas imponen, por ser de orden público, integran el contenido del derecho de propiedad, en tanto establecen el ámbito autorizado o legítimo de su ejercicio, al contener algunas de las limitaciones autorizadas por el artículo 45 constitucional, bajo el entendido de que no se produce un despojo de la propiedad privada ni la privación del atributo primario del dominio. Por tal motivo, resulta obligado reservar las zonas que tienen una especial afectación en razón de su uso, tales como las que están cerca de los aeropuertos, las que están destinadas a protección de los patrimonios forestal e histórico y arquitectónico, que derivan de los artículos 50 y 89 de la Constitución Política, según lo ordena el artículo 25 de la misma Ley de Planificación Urbana.

O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de orden público es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva, regulación de la cual las autoridades locales no pueden separarse. En este sentido, el correcto ejercicio de los poderes de fiscalización y policía del Gobierno Local son determinantes, pues el área en que se encuentra este lote, es de recarga acuífera y tiene un alto valor desde el punto de vista ambiental. Lo anterior quiere decir que no es posible otorgarle a la parte recurrente, el visado requerido, pues ello fue taxativamente prohibido en el Voto de la Sala Constitucional No. Placa18128 en aplicación del citado Decreto LXV, debiendo someterse por imperativo constitucional, a las limitaciones legítimas impuestas sobre el uso y disfrute de la tierra.

Por esta razón, deberá confirmarse la resolución del Alcalde de San Rafael de Heredia, No. 1342-2013-AMSRH de las 10:00 horas del 17 de octubre del 2013 venida en alzada, conforme los términos aquí expresados. No habiendo ulterior recurso, se deberá dar por agotada la vía administrativa.

POR TANTO:

Se confirma la resolución impugnada y se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Jorge Leiva Poveda Francisco José Chaves Torres Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda. Sección Tercera.

Resolución No. 33-2105 de las 11:15 horas del 30 de enero del 2015.

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