Denial of Agricultural-Zone Subdivision Under Zoning PlanRechazo de segregación en zona agrícola conforme al plan regulador

Administrative Litigation Court Second Judicial Circuit of San José – Address1501 of Goicoechea Main: 2545-0003  Fax: 2545-0033  Email: ...01 Case: 13-005521-1027-CA Proceeding: Pure question of law Plaintiff: Nombre50633 Defendant: Municipalidad de La Unión de Cartago No. 5-2015-VI ADMINISTRATIVE LITIGATION AND CIVIL COURT OF THE TREASURY (SIXTH SECTION). Second Judicial Circuit of San José, at ten forty a.m. on January fourteenth, two thousand fifteen.- Ordinary proceeding declared to involve a pure question of law, brought before this Court by Nombre50633, single, merchant, resident of San José, holder of residence card number CED108191 (f. 37); against the MUNICIPALIDAD DE LA UNIÓN DE CARTAGO, represented by its then-Mayor, Nombre136257, who did not state his personal particulars (f. 55). Also participating in the proceeding as special judicial attorneys-in-fact were: a) for the plaintiff, attorneys Arnoldo Solano Rodríguez, who did not state his marital status or domicile, holder of identity card number CED108192 (f. 36), and Nombre74651, divorced, resident of San José, holder of identity card number CED108193 (f. 66); and b) for the defendant, attorney Ana María Campos Guevara, single, resident of La Unión, holder of identity card number CED108194 (f. 64). The natural persons named are of legal age, and the last three are attorneys.- PROCEDURAL BACKGROUND:

1. 1Based on the facts and legal authorities set forth in a pleading filed on August 9, 2013, the plaintiff brought an action whose claim—as adjusted at the preliminary hearing—seeks a judgment declaring “that (...) resolution ML U SPPU 120 11 877532 C 565938-84 [which imposes] agricultural-zone status on our cadastral parcel C 565938-84 is unlawful and unconstitutional because it discriminates and makes our property the only one designated for agricultural use within a residential development. / That, because pesticides, fungicides, or agricultural products that pollute the environment cannot be used due to the presence of neighbors whose properties are used for residential purposes and their right to a healthy environment, the agricultural designation is unlawful and unconstitutional. / Because the property cannot be used to keep animals, pigsties, livestock, etc. (sic), since doing so would harm the health of the immediately adjoining neighbors, the agricultural designation will be (sic) unlawful and unconstitutional because it is disproportionate and unreasonable. / Therefore, the judgment must declare that the application of the zoning plan to the property registered in the Cartago Section of the Real Property Registry under real-property folio registration number (sic) Placa8639 and survey plan Placa25280 corresponds to residential use, and subdivision (fraccionamiento) must be permitted in accordance with the regulations of urban law.” (f. 37-41; as established at the preliminary hearing; the material in square brackets does not appear in the original).-
2. 2The defendant denied the claim and raised the defense of lack of legal entitlement (falta de derecho) (f. 55-59).-
3. 3At the preliminary hearing held beginning at 1:30 p.m. on June 23, 2014—with both parties present and conducted by procedural judge Lic. Rodolfo Marenco Ortiz—the claim was established as described in the first paragraph of the procedural background above. Then, because there was no evidence to receive other than documentary evidence, the proceeding was declared to involve a pure question of law pursuant to Article 98, subsection 2), of the Code of Administrative Litigation Procedure (Código Procesal Contencioso Administrativo, CPCA), whereupon the parties orally presented their closing arguments (recorded hearing attached to the case file on the corresponding electronic medium; minutes at f. 67-69).-
4. 4The case file was assigned to this Sixth Section. This ruling is issued following deliberation. Subject to the qualifications stated in Whereas I, no grounds for nullity capable of invalidating the proceedings are apparent.-

Judge Hess Araya authors the judgment, with the affirmative votes of Judges Garita Navarro and Baltodano Gómez (the latter participating due to Judge Fernández Brenes’s incapacity, in accordance with the court’s substitution roster); and,

WHEREAS:

I. PRELIMINARY MATTER

Upon careful review of the case file, it is observed that the parties in this matter were not summoned to the conciliation hearing referred to in Article 70.2 of the CPCA, although neither party had previously stated a refusal to participate in it. Nevertheless, considering that conciliation is a waivable procedural step and that neither party raised any objection in this regard during the case-management stage (etapa de saneamiento) of the preliminary hearing, this Court finds that there was an implied waiver of that alternative dispute resolution mechanism and, therefore, that there is no denial of the right of defense or nullity warranting a declaration here.-

II. PROVEN FACTS

The following relevant facts are deemed proven:

1. The plaintiff owns the property registered in the Public Registry, province of Cartago, under registration number Placa8639, described as land for agricultural use located in San Ramón de La Unión de Cartago. It measures 9077,44 square meters and bears cadastral plan number C-565938-84 (f. 27-29 and 31 of the judicial case file; f. 2 of the administrative case file).- 2. On August 3, 2011, the present plaintiff submitted to the defendant a land-use application (solicitud de uso de suelo), “for the property registered in the Cartago Section of the Real Property Registry under real-property folio registration (sic) Placa8639, cadastral plan Placa25280, seeking authorization to subdivide this property, which had previously been classified as designated for agricultural use, but whose agricultural designation was changed to residential use as a result of urban development authorized by the Municipalidad de la Unión” (fact 1 of the complaint, undisputed; f. 3-4 of the administrative case file).- 3.

By resolution number MLU-SPPU-1210-11-8737532-C565938-84 of August 23, 2011, the Urban Planning Department of the defendant municipality stated, insofar as relevant: “APPLICANT: Nombre50633. / CADASTRAL PLAN: C-565938-84. / ZONE: AGRICULTURAL ZONE. / USE: NONCONFORMING. / ACTIVITY: SEGREGATION. / Agricultural zone (Z AG): / a) Purposes. This zone is necessary to contain urban development and maintain agricultural use within the canton. / b) Permitted uses: / 1. Agricultural and livestock uses / 2. Single-family housing of a suburban or agricultural nature; residential complexes and housing developments are excluded in all cases. / 3. Farms (poultry, beekeeping), provided that the regulations currently in force governing the matter are complied with. / b) (sic) Conditional uses. Conditional uses are not permitted. / d) Requirements: / 1. Minimum lot area: 1 Ha / 2. Minimum lot frontage: 40 meters / 3.

Setbacks / Front: 15 meters / Side: 5 meters / Rear: 5 meters / 4. Coverage: 15% of the lot area / 5. Maximum floor area: twice the coverage area. Projects in this zone are subject to an environmental impact assessment (estudio de impacto ambiental).” (fact 2 of the complaint, undisputed; f. 8-9 of the judicial case file; f. 6-7 of the administrative case file; capitalization appears in the original).- 4. The interested party filed a motion for reconsideration with a subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) against the resolution identified in the preceding fact (fact 3 of the complaint, undisputed; f. 8-9 of the administrative case file).- 5. By resolution number DCU-403-2011, issued without a stated time on September 16, 2011, the Urban Planning Department denied the motion for reconsideration and referred the appeal to the Municipal Mayor. As its grounds, it stated the following, insofar as relevant: “In view of the reasons set forth in the document entitled ‘Motion for Reconsideration with Subsidiary Appeal,’ (...), dated September 01, 2011, it is stated that the case, the zoning plan, and the existing documentary record have been analyzed.

The land-use application was submitted for segregation. That application was denied pursuant to the zoning established by the Zoning Plan because plan C-565938-84 is located in an AGRICULTURAL ZONE, and the Zoning Plan regulations prescribe the following for that zone: ‘Requirements: 1. Minimum lot area: 1 Ha. 2. Minimum lot frontage: 40 meters.’ / The Zoning Plan of the Municipalidad de La Unión and its Regulations were approved in La Gaceta N91 (sic) of May 14, 2003. Compliance with them is mandatory (sic), and they seek to guide the canton’s physical development within a framework of reasonable expansion, thereby safeguarding agricultural use and reserves. They also seek to promote and protect the population’s well-being (see Art. 1 of the Zoning Plan Regulations). Any segregation to be carried out within the canton must comply with the minimum size and frontage requirements for the designated zone.

If building permits have been granted, it is because the zone permits single-family housing. If the lots for which those permits were issued are smaller, they probably existed before the zoning plan.” (fact 4 of the complaint, undisputed; f. 12-13 of the administrative case file).- 6. By resolution issued at 14:00 hours on October 27, 2011, the Municipal Mayor of La Unión denied the appeal. In this regard, he found, insofar as relevant: “The property for which the land-use application for the segregation of lots was submitted is located in an area identified as an agricultural zone, as determined after analyzing the cadastral plan and the area in which it is located under the Zoning Plan of the Canton of La Unión. / According to the Urban Planning Department, the property and the cadastral plan are located in an agricultural zone under the Zoning Plan governing the Canton of La Unión, as stated above, which means that only agricultural and livestock uses and single-family housing of a suburban or agricultural nature are permitted; residential complexes and housing developments are excluded in all cases.

This is because, as it is an agricultural zone, granting a land use different from that specified in the Zoning Plan would violate a rule with which compliance is mandatory, namely this rule, which establishes, among other things, a minimum lot area of one Ha and a minimum lot frontage of 40 meters. / It is important (sic) to inform the appellant that if land uses for housing were granted at the time, it is because they were granted before the Zoning Plan entered into force, that is, before May 14, 2003; therefore, no violation of the principle of equality enshrined in the Political Constitution is being caused. / Nor is any violation of property rights apparent because, as stated above, the challenged resolution is based on rules that are fully in force. / In report C-256-2009, the Procuraduría General de la República stated the following regarding the legal nature of land-use certificates (certificados de usos de suelo): / ‘A land-use certificate is a specific legal act through which the local government certifies whether or not a land use conforms to the applicable zoning.

This is clearly evident from Article 28 of the Urban Planning Law.’ / As can be seen, the land-use determination merely indicates what is or is not appropriate to establish on the property for which it is requested. This case concerns the segregation of a property located in an agricultural zone, which is not possible, as stated above, because of the provisions of the Zoning Plan.” (fact 5 of the complaint, undisputed; f. 6-7 of the judicial case file; f. 21-22 of the administrative case file).- 7. By written submission filed on October 31, 2011, the interested party filed an “appeal and motion for review” (recurso de apelación y de revisión) against the Municipal Mayor’s aforementioned decision (fact 6 of the complaint, undisputed as to the foregoing; f. 23 of the administrative case file).- 8. That by administrative decision issued at 15:30 hours on 24 de noviembre de 2011, the Alcalde Municipal de la Unión admitted the appeal filed before the Tribunal Contencioso Administrativo (fact 6 of the complaint, undisputed as stated; fol. 26 of the administrative record).- 9.

That by decision Nº 135-2012 issued at 14:35 hours on 19 de abril de 2012, the Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo declared that the appeal filed had been improperly admitted (fols. 38-41 of the administrative record).-

III. UNPROVEN FACTS

None of relevance.-

IV. ARGUMENTS OF THE PARTIES

The plaintiff states, in summary, that on 3 de agosto de 2011 he submitted to the defendant municipality a land-use (uso de suelo) application for subdivision (fraccionamiento) purposes, which the Dirección de Planificación Urbana found nonconforming, stating that his property was designated for agricultural use. He filed a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) with a subsidiary appeal (apelación subsidiaria) against that determination, both of which were denied. He states that all adjoining properties have residential use, whereas only his remained agricultural, which he considers illegal and arbitrary.-

V.For its part, the defendant responds to the plaintiff’s arguments, in summary, that the application submitted was denied pursuant to the Plan Regulador del Cantón de la Unión because the property in question is located in an agricultural zone, from which residential complexes and housing developments are excluded in all cases. It notes that if land-use approvals for housing were previously granted in the area, this was because they predated the entry into force of the aforementioned Plan Regulador, dated 14 de mayo de 2003. It refers to the relevant constitutional case law, as well as to the provisions of Articles 15, 17, 19, 24 and 64 of the Ley de Planificación Urbana. It denies that the plaintiff’s property right is being deprived of its substance.-

VI. ON THE MERITS

The complaint filed is without merit and must be so declared. It should be noted that, in the original formulation of the relief sought (visible at fol. 40), the claimant challenged the Plan Regulador del cantón de La Unión insofar as it classifies his property as an agricultural zone. Nevertheless, the digital recording of the preliminary hearing held in this matter shows that, in response to a question from the case-management judge intended to clarify the relief sought, the plaintiff’s special judicial attorney-in-fact expressly and clearly stated that the sole claim asserted was, instead, for a declaration of nullity (nulidad) of decision number MLU-SPPU-1210-11-8737532-C565938-84 dated 23 de agosto de 2011, whereby the Dirección de Planificación Urbana of the defendant municipality denied the land-use application submitted. The Reglamento de Zonificación y Plan Regulador del Cantón de La Unión was published in the official gazette La Gaceta Nº 91 dated 14 de mayo del 2003 and, insofar as relevant to the case at bar, provides:

“Article 2º- General regulations. For purposes of this regulation, the entire cantón de La Unión is do (sic) into the following zones:

(...)

7. Agricultural Zone (ZAG) e) Building permits, business licenses, or uses:

1. The Municipality shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or housing developments that contravene the zoning or any provision of this regulation. Where applicable, the document evidencing the permit for the construction, expansion, or remodeling of buildings or housing developments shall establish the other requirements affecting the work.

2. Likewise, business licenses or permits for the use of any property, or permits for the use of any property, shall not be granted where the requested use is inconsistent with the zoning or any provision of this regulation.

3. The used under Article 33 of the Ley de Planificación Urbana shall not be granted for lots resulting from subdivision or urban development (urbanización) if the resulting parcels fail to satisfy the requirements established in this regulation, in addition to the general standards.

• f)Housing developments, subdivision, and construction:

1. (...).

2. No new housing developments shall be permitted in the agricultural zone. Construction and subdivisions shall be permitted subject to the requirements for this zone set forth later in this regulation.

• g)Existing lots or properties and existing structures:

1. The minimum areas and frontages stipulated in this regulation for each and every zone shall be required for new lots or properties resulting from the subdivision of a parent property (finca madre) when the corresponding permits are granted.

(…)” “Article 9º- Agricultural zone (Z AG):

• a)Purposes. This zone is necessary to contain urban development and maintain agricultural use within the canton.
• b)Permitted uses:

1. Agricultural and livestock uses 2. Single-family housing of a suburban or agricultural nature; residential complexes and housing developments are excluded in all cases.

3. Farms (poultry farms, apiaries), provided that the applicable regulations are complied with.

• c)Conditional uses. Conditional uses are not permitted.
• d)Requirements:

1. Minimum lot area 1 Ha 2. Minimum lot frontage 40 metros 3. Setbacks (retiros) Front 15 metros Side 5 metros Rear 5 metros 4. Coverage of 15% of the lot area 5. Maximum floor area: twice the coverage area. Projects in this zone are subject to an environmental impact study (estudio de impacto ambiental).”

VII.Upon review of the facts underlying this complaint and the evidence submitted, it is established that the land-use application filed by the claimant (proven fact 2) for subdivision purposes was denied—or, more precisely, was classified as a “nonconforming use”—by the Dirección de Planificación Urbana de la Municipalidad de La Unión (proven fact 3), which, as grounds for the denial, reproduced virtually verbatim the provisions of section 9 of the Reglamento de Zonificación y Plan Regulador of that canton. Subsequently, in response to the challenge filed by the applicant (proven fact 4), that same office denied the motion for reconsideration, clarifying or reiterating that the proposed subdivision is contrary to the cited regulations because the parent property does not have the minimum dimensions required for that purpose and—obviously—neither would the resulting parcels. Indeed, the property owned by the plaintiff measures 9077,44 metros cuadrados (proven fact 1), whereas the minimum area required for properties located in an agricultural zone is one hectare (that is, 10.000 metros cuadrados).

In any event, the construction of new housing developments is not permitted in areas classified as agricultural, pursuant to Article 2 ibídem. Therefore, both the challenged decision and the decision affirming it on appeal (proven fact 6) are reasonably grounded in provisions of law currently in force, which the plaintiff chose not to challenge, as explained supra. Consequently, the ruling of the defendant local government contains no material inconsistency whatsoever with the legal system that could support the requested nullity. This necessarily leads to dismissal of the action.-

VIII.Finally, it bears recalling that the allegations of unconstitutionality made in the complaint cannot be heard in this forum because they fall within the exclusive jurisdiction of the Sala Constitucional; accordingly, nothing further need be stated in that regard.-

IX. REGARDING THE DEFENSE ASSERTED

The defendant raised the defense of lack of a legal right (falta de derecho), which, based on the foregoing considerations, must be sustained, and the complaint must be dismissed in its entirety.-

X. ON COSTS

Article 193 of the CPCA provides that procedural costs and attorney’s fees (costas procesales y personales) shall be imposed on the unsuccessful party merely by virtue of having lost, and that such a ruling must be made even sua sponte, pursuant to that same provision, read in conjunction with section 119.2 ibídem. Relief from this award is available only: a) when, in the Tribunal’s judgment, sufficient grounds existed to litigate; b) when judgment is rendered on the basis of evidence unknown to the opposing party; or c) when an excessive claim (plus petitio) is made, that is, when the difference between the amount claimed and the amount ultimately awarded is fifteen percent (15%) or more, unless the bases of the complaint are expressly deemed provisional or their determination depends on judicial discretion or an expert opinion (section 194 ibídem). In this case, this collegiate body finds no grounds to apply the exceptions established by the applicable rules and depart from the principle that costs are imposed on the unsuccessful party. Accordingly, the plaintiff is ordered to pay both categories of costs.-

THEREFORE:

The defense of lack of a legal right is sustained. The complaint filed by Nombre50633 against the Municipalidad de La Unión de Cartago is declared WITHOUT MERIT. Both categories of costs shall be borne by the plaintiff. NOTICE SHALL BE GIVEN.- CHRISTIAN HESS ARAYA ROBERTO GARITA NAVARRO ELÍAS BALTODANO GÓMEZ

Tribunal Contencioso Administrativo de Goicoechea Central: 2545-0003  Fax: 2545-0033  Correo electrónico: ...01 Proceso: Puro derecho Actor: Nombre50633 Demandada: Municipalidad de La Unión de Cartago N° 5-2015-VI TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA (SECCIÓN SEXTA). Segundo Circuito Judicial de San José, a las diez horas con cuarenta minutos del catorce de enero del dos mil quince.- Proceso de conocimiento declarado de puro derecho, seguido ante este Tribunal por Nombre50633 , soltero, comerciante, vecino de San José, con cédula de residencia número CED108191 (f. 37); contra la MUNICIPALIDAD DE LA UNIóN DE CARTAGO, por la que compareció su entonces Alcalde Nombre136257 , quien no indicó calidades (f. 55). Intervinieron también en el proceso, en carácter de apoderados especiales judiciales: a) del actor, los licenciados Arnoldo Solano Rodríguez, no indica estado civil ni domicilio, con cédula de identidad número CED108192 (f. 36) y Nombre74651 , divorciado, vecino de San José, con cédula de identidad número CED108193 (f. 66); y, b) de la accionada, la Licda. Ana María Campos Guevara, soltera, vecina de La Unión, con cédula de identidad número CED108194 (f. 64). Las personas físicas citadas son mayores y los tres últimos son abogados.-

RESULTANDO:

1. 1Que el actor, con base en los hechos y citas de derecho que expuso, en escrito presentado el 9 de agosto del 2013, formuló demanda cuya pretensión –ajustada en la audiencia preliminar– consiste en solicitar que en sentencia se declare “que la (...) resolución ML U SPPU 120 11 877532 C 565938-84 [que impone] a nuestro catastro C 565938-84 condición de zona agrícola, es ilegal e inconstitucional, pues discrimina y hace que nuestra propiedad sea la única con vocación agrícola, dentro de un conjunto habitacional. / Que al no poder utilizar pesticidas, fungicidas, o productos agrícolas que contaminan el ambiente, en razón de la existencia de vecinos que tiene un uso habitacional, y el derecho a un ambiente sano, hace que la vocación agrícola, sea ilegal e inconstitucional. / Al no poder usar la propiedad para tener animales, porquerizas, ganadería etc. (sic) Ya que ello perjudica la salud de los vecinos colindantes inmediatos, hace que la vocación agrícola será (sic) ilegal e inconstitucional por ser desproporcionada, y falta de razonabilidad / Por lo tanto en sentencia se debe declarar que la aplicación que hace el plan regulador a la finca del Partido de Cartago folio real matricula numero (sic) Placa8639 y plano Placa25280 , corresponde a un uso habitacional, y se debe de permitir el fraccionamiento conforme regulaciones de la ley urbana.” (f. 37-41; así fijado en la audiencia preliminar; lo indicado entre paréntesis cuadrados no es del original).-
2. 2La demandada contestó negativamente la acción y opuso la excepción de falta de derecho (f. 55-59).-
3. 3En la audiencia preliminar efectuada a partir de las 13:30 horas del 23 de junio del 2014 –con asistencia de ambas partes y bajo la conducción del juez de trámite Lic. Rodolfo Marenco Ortiz– se fijó la pretensión del modo que quedó reseñado en el resultando primero supra. Luego, al no haber más prueba que recibir aparte de la documental, se declaró el proceso como de puro derecho, de conformidad con el artículo 98 inciso 2) del Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA), por lo que las partes procedieron a rendir oralmente sus conclusiones (audiencia grabada y que consta adjunta al expediente en su correspondiente soporte electrónico; minuta a f. 67-69).-
4. 4El expediente fue turnado a esta Sección Sexta. Esta resolución se dicta, previa deliberación. Con las salvedades que se hace en el considerando I, no se notan causales de nulidad capaces de invalidar lo actuado.-

Redacta el juez Hess Araya, con el voto afirmativo de los jueces Garita Navarro y Baltodano Gómez (este último interviene por incapacidad de la jueza Fernández Brenes, conforme al rol de sustituciones del despacho); y,

CONSIDERANDO:

I. DE PREVIO

Revisado cuidadosamente el expediente, se observa que en este asunto se omitió efectuar la citación a la audiencia de conciliación a que se refiere el artículo 70.2 del CPCA, sin que ninguna de las partes hubiese manifestado previamente su negativa a participar en ella. Ahora bien, considerando que la conciliación es un trámite renunciable del proceso y que en la etapa de saneamiento de la audiencia preliminar ninguna de aquéllas manifestó objeción alguna al respecto, entiende este Tribunal que existió una renuncia tácita a dicho mecanismo de resolución alternativa y, por ende, que no existe indefensión o nulidad alguna que amerite ser declarada aquí.-

II. HECHOS PROBADOS

Como tales se tiene los siguientes de relevancia:

1. Que el actor es propietario de la finca inscrita en el Registro Público, provincia de Cartago, matrícula número Placa8639, que se describe como terreno para agricultura situado en San Ramón de La Unión de Cartago. Mide 9077,44 metros cuadrados y le corresponde el número de plano catastral C-565938-84 (f. 27-29 y 31 del expediente judicial; f. 2 del expediente administrativo).- 2. Que el 3 de agosto de 2011, el ahora accionante presentó a la demandada una solicitud de uso de suelo, “en la finca del Partido de Cartago folio real matricula (sic) Placa8639, plano catastrado Placa25280 , a fin de que se permita el fraccionamiento en esta propiedad, que anteriormente se tenía como de vocación agrícola, pero que el desarrollo urbano, autorizado por la Municipalidad de la Unión, determinó la variación de la vocación agrícola por uso residencial” (hecho 1 de la demanda, no controvertido; f. 3-4 del expediente administrativo).- 3.

Que mediante resolución número MLU-SPPU-1210-11-8737532-C565938-84 del 23 de agosto de 2011, la Dirección de Planificación Urbana de la municipalidad accionada indicó, en cuanto interesa: “SOLICITANTE: Nombre50633 . / PLANO DE CATASTRO: C-565938-84. / ZONA: ZONA AGRICOLA. / USO: NO CONFORME. / ACTIVIDAD: SEGREGACIÓN. / Zona agrícola (Z AG): / a) Propósitos. Esta zona es necesaria para retener el desarrollo urbano y continuar en ella el uso agrícola en el cantón. / b) Usos permitidos: / 1. Usos agropecuarios / 2. Vivienda unifamiliar de características suburbanas o agrícola, quedan excluidos en todo caso los conjuntos residencias y las urbanizaciones. / 3. Granjas (avícolas, apícolas) siempre y cuando se cumpla con la Reglamentación vigente en la materia. / b) (sic) Usos condicionales. No se permiten usos condicionales. / d) Requisitos: / 1. Superficie mínima del lote 1 Ha / 2. Frente de lote mínimo 40 metros / 3.

Retiros / Frontal 15 metros / Lateral 5 metros / Posterior 5 metros / 4. Cobertura el 15% del área del lote / 5. Área máxima de piso, el doble del área de cobertura. Los proyectos en esta zona están sujetos a un estudio de impacto ambiental.” (hecho 2 de la demanda, no controvertido; f. 8-9 del expediente judicial; f. 6-7 del expediente administrativo; las mayúsculas son del original).- 4. Que contra la resolución indicada en el hecho anterior, el interesado interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio (hecho 3 de la demanda, no controvertido; f. 8-9 del expediente administrativo).- 5. Que mediante resolución número DCU-403-2011 sin hora del 16 de setiembre de 2011, la Dirección de Planificación Urbana rechazó el recurso de revocatoria y remitió el de apelación al Alcalde Municipal. Cómo fundamentación, se indicó lo siguiente, en cuanto viene relevante: “Con vista en las razones expuestas en el documento de ‘Recurso de Revocatoria con Apelación en Subsidio’, (...), con fecha 01 de setiembre del 2011; se indica que se ha analizado el caso, el plan regulador y el expediente existente con documentación.

El uso de suelo se solicitó para segregación. Dicha solicitud fue rechazada según zonificación del Plan Regulador ya que el plano C-565938-84, se encuentra en ZONA AGRÍCOLA y el reglamento del Plan Regulador dicta para dicha zona ‘Requisitos: 1. Superficie mínima de lote 1Ha. 2. Frente de lote mínimo 40 metros.’ / El Plan Regulador de la Municipalidad de La Unión y su Reglamento, se encuentran aprobados en la gaceta N91 (sic) del día 14 de mayo del 2003. Es de acatamiento (sic) y busca orientar el desarrollo físico del cantón dentro de una razonable expansión cautelando de esta manera el uso agrícola y las reservas. Este además busca promover y proteger el bienestar de la población (ver Art. 1 del Reglamento del Plan Regulador). Para cualquier segregación que se quiera realizar dentro del cantón se debe cumplir con tamaño y frente mínimo según zona designada. Si se han otorgado permisos de construcción es porque la zona permite vivienda unifamiliar.

Si los lotes donde se emitieron dichos permisos son de menor tamaño, estos, probablemente existen antes del plan regulador.” (hecho 4 de la demanda, no controvertido; f. 12-13 del expediente administrativo).- 6. Que por resolución de las 14:00 horas del 27 de octubre de 2011, el Alcalde Municipal de la Unión rechazó el recurso de apelación. Al respecto consideró, en lo conducente: “Que la propiedad en la cual se solicitó el uso de suelo para segregación de lotes, es una zona identificada como zona agrícola, esto se determina luego del análisis del plano de catastro y la zona donde se ubica, según el Plan Regulador del Cantón de La Unión. / Según el Departamento de Planificación Urbana, la ubicación de la finca y el plano catastrado se encuentra en una zona agrícola, según el Plan Regulador que rige el Cantón de La Unión, tal y como se dijo, lo que significa que sólo se permiten usos agropecuarios, vivienda unifamiliar de características suburbanas o agrícolas, quedan excluidos en todo caso los conjuntos residenciales y las urbanizaciones.

Lo anterior por cuanto al ser una zona agrícola, al otorgar un uso de suelo distinto al que menciona el Plan Regulador, se estaría infringiendo una norma de acatamiento obligatorio como lo es esta norma, la cual establece entre otras cosas una superficie mínima del lote de una Ha. Con un frente mínimo del lote de 40 metros. / Importante (sic) mencionar al recurrente que si en su momento se otorgaron usos de suelo para vivienda, es porque se hizo antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador, es decir, antes del 14 de mayo de 2003, por lo que no se está causando violación alguna al principio de igualdad consagrado en la Constitución Política. / Tampoco se denota ninguna violación a la propiedad, esto por cuanto, tal y como se dijo, la resolución impugnada, se fundamenta en normas totalmente vigentes. / La Procuraduría General de la República en el informe C-256-2009, en cuanto a la naturaleza jurídica de los certificados de usos de suelo ha señalado: / ‘La certificación del uso del suelo es un acto jurídico concreto por cual la Administración local acredita la conformidad o no del uso de suelo con lo establecido en la zonificación respectiva.

Así se desprende con claridad de lo que dispone el artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana.’ / Como se puede observar, el uso de suelo simplemente se limita a indicar que es lo apropiado o no para establecer en la finca en la cual se solicita el uso de suelo. En este caso se trata de segregar una finca, la cual se ubica en una zona agrícola, situación que no es posible, tal y como se dijo, esto por lo estipulado en el Plan Regulador.” (hecho 5 de la demanda, no controvertido; f. 6-7 del expediente judicial; f. 21-22 del expediente administrativo).- 7. Que por memorial presentado el 31 de octubre de 2011, el interesado interpuso “recurso de apelación y de revisión” contra el acuerdo recién citado del Alcalde Municipal (hecho 6 de la demanda, no controvertido en cuanto a lo indicado; f. 23 del expediente administrativo).- 8. Que mediante resolución administrativa de las 15:30 horas del 24 de noviembre de 2011, el Alcalde Municipal de la Unión admitió la apelación interpuesta ante el Tribunal Contencioso Administrativo (hecho 6 de la demanda, no controvertido en cuanto a lo indicado; f. 26 del expediente administrativo).- 9.

Que por resolución Nº 135-2012 de las 14:35 horas del 19 de abril de 2012, la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo declaró mal admitida la apelación formulada (f. 38-41 del expediente administrativo).-

III. HECHOS NO PROBADOS

Ninguno de relevancia.-

IV. ALEGATOS DE LAS PARTES

Manifiesta el actor, resumidamente, que el 3 de agosto de 2011 presentó a la municipalidad demandada una solicitud de uso de suelo con fines de fraccionamiento, la cual fue resuelta por la Dirección de Planificación Urbana en sentido no conforme, indicando que el inmueble de su propiedad es de uso agrícola. Formuló recurso de revocatoria con apelación subsidiaria contra dicha determinación, los cuales fueron rechazados. Señala que todas las propiedades colindantes tienen uso habitacional, siendo que solamente la suya se mantuvo como agrícola, de forma que estima ilegal y arbitraria.-

V.Por su parte, a los argumentos del actor, responde la demandada, en síntesis, que la gestión presentada fue rechazada conforme al Plan Regulador del Cantón de la Unión, pues el inmueble en cuestión se encuentra en una zona agrícola, quedando excluidos en todo caso los conjuntos residenciales y las urbanizaciones. Advierte que si en su momento se otorgaron usos de suelo para vivienda en la zona, es porque ello antecedió la entrada en vigencia del mencionado Plan Regulador, que es del 14 de mayo de 2003. Alude a la jurisprudencia constitucional de la materia, así como a lo dispuesto en los artículos 15, 17, 19, 24 y 64 de la Ley de Planificación Urbana. Niega que se esté vaciando de contenido el derecho de propiedad del actor.-

VI. SOBRE EL FONDO

La demanda planteada es improcedente y así debe ser declarado. Nótese que, en la formulación original de la pretensión procesal (visible a f. 40), el accionante cuestionaba el Plan Regulador del cantón de La Unión, en la medida en que éste determina que el inmueble de su propiedad esté clasificado como zona agrícola. No obstante, en la audiencia preliminar efectuada en este asunto, consta en la grabación digital que, ante una pregunta que le formuló el juez tramitador a los efectos de clarificar la petitoria, el apoderado especial judicial del actor señaló expresa y claramente que la única pretensión esgrimida lo es –más bien– la declaratoria de nulidad de la resolución número MLU-SPPU-1210-11-8737532-C565938-84 del 23 de agosto de 2011, por medio de la cual la Dirección de Planificación Urbana de la municipalidad accionada rechazó la solicitud de uso de suelo formulada. Ahora bien, el Reglamento de Zonificación y Plan Regulador del Cantón de La Unión fue publicado en el diario oficial La Gaceta Nº 91 del 14 de mayo del 2003 y, de interés para el sub lite, señala:

“Artículo 2º- Regulaciones generales. Para los efectos de este reglamento queda todo el cantón de La Unión do (sic) en las siguientes zonas:

(...)

7. Zona Agrícola (ZAG) e) Permisos de construcción patentes u usados:

1. La Municipalidad no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente reglamento. Cuando proceda en el documento en que conste el permiso de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, se establecerán los demás requisitos que afecten la obra.

2. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o con cualesquiera de las disposiciones de este reglamento.

3. No se otorgará el usado del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana o lotes producto de fraccionamiento o urbanización, si las porciones resultantes no cumplen con los requisitos establecidos en el presente reglamento, además de las normas generales.

• f)Urbanizaciones, fraccionamiento y construcciones:

1. (...).

2. En la zona agrícola, no se permitirán nuevas urbanizaciones. Se permitirán construcciones y fraccionamientos, bajo los requisitos de esta zona indicados más adelante en este reglamento.

• g)Lotes o fincas existentes y construcciones existentes:

1. Las superficies y frentes mínimos estipulados en este reglamento para todas y cada una de las zonas será exigible en lotes o fincas nuevas, producto o resultado de un fraccionamiento de finca madre en el momento de otorgar los permisos correspondientes.

(…)” “Artículo 9º- Zona agrícola (Z AG):

• a)Propósitos. Esta zona es necesaria para retener el desarrollo urbano y continuar en ella el uso agrícola en el cantón.
• b)Usos permitidos:

1. Usos agropecuarios 2. Vivienda unifamiliar de características suburbanas o agrícola, quedan excluidos en todo caso los conjuntos residencias y las urbanizaciones.

3. Granjas (avícolas, apícolas) siempre y cuando se cumpla con la Reglamentación vigente en la materia.

• c)Usos condicionales. No se permiten usos condicionales.
• d)Requisitos:

1. Superficie mínima del lote 1 Ha 2. Frente de lote mínimo 40 metros 3. Retiros Frontal 15 metros Lateral 5 metros Posterior 5 metros 4. Cobertura el 15% del área del lote 5. Área máxima de piso, el doble del área de cobertura. Los proyectos en esta zona están sujetos a un estudio de impacto ambiental.”

VII.Revisados los hechos de esta demanda y la prueba aportada, se constata que la solicitud de uso de suelo formulada por el accionante (hecho probado 2), para efectos de fraccionamiento, fue denegada (o, más exactamente, fue calificada como de “uso no conforme”) por la Dirección de Planificación Urbana de la Municipalidad de La Unión (hecho probado 3), el cual, para fundamentar el rechazo, hizo una transcripción virtualmente literal de lo dispuesto en el numeral 9 del Reglamento de Zonificación y Plan Regulador de ese cantón. Luego, ante la impugnación interpuesta por el gestionante (hecho probado 4), ese mismo despacho rechazó la revocatoria, aclarando o reiterando que el fraccionamiento pretendido es contrario a la normativa indicada, puesto que la finca madre no posee las dimensiones mínimas necesarias para tal efecto y –obviamente– tampoco las tendrían sus hijas. Efectivamente, el inmueble del que el actor es titular mide 9077,44 metros cuadrados (hecho probado 1), mientras que las dimensiones mínimas exigidas para fincas situadas en zona agrícola es de una hectárea (es decir, 10.000 metros cuadrados).

En todo caso, en las zonas calificadas como agrícolas no se permite la edificación de nuevas urbanizaciones, conforme al artículo 2 ibídem. Por ende, tanto la resolución cuestionada como la que la confirmó en alzada (hecho probado 6) están razonablemente fundadas en disposiciones normativas vigentes, que la parte actora dispuso no atacar, según se explicó supra . Consecuentemente, en lo resuelto por la corporación local accionada no existe disconformidad sustancial alguna con el ordenamiento jurídico, capaz de dar pie a la nulidad que se peticiona. Ello indefectiblemente debe conducir a que la acción sea desestimada.-

VIII.Finalmente, no está de más recordar que los alegatos de inconstitucionalidad que formula la demanda no pueden ser conocidos en esta sede, por corresponder a la competencia exclusiva y excluyente de la Sala Constitucional, de manera que nada más cabe señalar al respecto.-

IX. ACERCA DE LA EXCEPCIÓN INTERPUESTA

La accionada opuso la de falta de derecho, la cual, con base en las consideraciones previas, debe ser acogida, declarando sin lugar la demanda en todos sus extremos.-

X. SOBRE LAS COSTAS

El artículo 193 del CPCA establece que las costas procesales y personales son impuestas al vencido por el solo hecho de serlo, pronunciamiento que debe hacerse incluso de oficio, al tenor de lo dispuesto en esa misma norma, en concordancia con el numeral 119.2 ibídem. La dispensa de esta condena solo es viable: a) cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar; b) cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas que desconociera la parte contraria; o bien, c) cuando se incurra en plus petitio, esto es, cuando la diferencia entre lo reclamado y lo obtenido en definitiva sea de un quince por ciento (15%) o más, a no ser que las bases de la demanda sean expresamente consideradas provisionales o su determinación dependa del arbitrio judicial o dictamen de peritos (ordinal 194 ibídem). En la especie, no encuentra este órgano colegiado motivo para aplicar las excepciones que fija la normativa aplicable y quebrar el postulado de condena al vencido. Por ende, se impone el pago de ambas costas al actor.-

POR TANTO:

Se acoge la excepción de falta de derecho. Se declara IMPROCEDENTE la demanda interpuesta por Nombre50633 contra la Municipalidad de La Unión de Cartago. Son ambas costas a cargo del actor. NOTIFÍQUESE.- CHRISTIAN HESS ARAYA ROBERTO GARITA NAVARRO ELÍAS BALTODANO GÓMEZ