Affirmed possessory titling of mixed land with forest, scrub, and fallowConfirmación de titulación posesoria de terreno mixto con bosque, charral y tacotal

VOTE No. 1062-F-13 AGRARIAN TRIBUNAL OF THE SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. GOICOECHEA. At thirteen hours forty-nine minutes of the fourteenth of November, two thousand thirteen.

POSSESSORY INFORMATION, brought by OCEAN DRIVE BOULEVARD LIMITADA, with legal identification number CED1- - , represented by [Name1] , of legal age, married, homemaker, resident of Gallardo de Puerto Jiménez de Osa, with identity card number CED2- - , in her capacity as generalísima attorney-in-fact without limit of amount. Attorney María Solano Mora appears as directing attorney for the petitioner, and attorney Lydiana Rodríguez Paniagua in her capacity as Attorney for the State.-

WHEREAS:

1. 1The petitioner requests that the following property be ordered registered with the Property Registry, described as follows: "Pasture and mountain land with a dwelling house located in Gallardo del [Address1] of the Province of Puntarenas, measuring one hundred nineteen hectares, one thousand three hundred forty square meters, eighty-two square decimeters according to plan P-117819-93 and bounded on the North: [Address2] with a frontage thereon of four hundred sixty-seven linear meters, twenty-two centimeters, South: [Name2] , East: [Name3] and West: [Name4] and Palma Tica S.A. with a stream in between. The petitioner further indicates that it acquired the property by assignment of rights from Mr. [Name5] . (folios 8 to 10).-
2. 2The Office of the Attorney General of the Republic appeared in the proceeding in the terms appearing at folio 24; in turn, the Institute of Agrarian Development was notified to appear but did not do so, folio 34; the Office of the Attorney General opposed the present proceedings, see folio 292.-
3. 3Attorney Juan Gutiérrez Villalobos, judge of the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of the South Zone, by judgment number 157-2013 of eleven hours ten minutes of the tenth of September, two thousand thirteen, resolved: “THEREFORE: In accordance with the foregoing, and cited legal provisions; THE present possessory information proceedings (Información Posesoria) brought by OCEAN DRIVE BOULEVARD LIMITADA ARE APPROVED. Consequently, let the Public Property Registry proceed to register in the name of OCEAN DRIVE BOULEVARD LIMITADA, legal identification number CED3- - the property described as follows: Pasture and mountain land with a dwelling house located at [Address3] of the Province of Puntarenas, measuring one hundred nineteen hectares, one thousand three hundred forty square meters, eighty-two square decimeters according to plan P-11781493-93 and bounded on the north with [Address2] with a frontage thereon of four hundred sixty-seven linear meters, twenty-two centimeters, on the south [Name6] , on the east [Name7] and on the west [Name4] and Compañía Palma Tica S.A. with a stream in between.The petitioner further indicates that it acquired by assignment of rights from Mr. [Name4] the property who in turn had acquired it through purchase from Mr. [Name5] who transferred his possessory rights over a period exceeding ten years. That its possession (posesión) of the land has been in a quiet, public, peaceful and uninterrupted manner, such possession consisting of the construction of a dwelling house and a corral, construction of barbed-wire fences with living and dead posts, clearing of paths, and surveillance, protection and conservation of the primary forest (bosque primario), preventing hunting and illegal logging. That no encumbrances or co-owners exist over said property. That it lacks a registrable title of ownership and does not intend to evade the consequences of succession proceedings. The property was valued at the sum of ten million colones. That the edict calling adjoining landowners and interested third parties was published in Judicial Bulletin number 214 of November 6, two thousand two.Pursuant to Article 19 of the Ley de Informaciones Posesorias, the property remains encumbered without prejudice to third parties with superior rights and with the reservations set forth in the Ley de Aguas in articles 72 and 73 and, pursuant to Article 16 of that Law, this property shall become definitively validated against third parties after three years, which period shall begin to run from the day immediately following the registration of the corresponding title in the Public Registry. The area adjacent to the stream and the [Address4] constitutes a protection area and the cutting or elimination of trees is prohibited, and the existing surface and groundwater on the property is state public domain and does not form part of the property pursuant to Ley Forestal number 7575 Article 33 subsections a) and b) and the courses of those waters are of public domain pursuant to articles 1 subsection III and 3 subsection IV of the Ley de Aguas.The public right-of-way that adjoins the land on the north side is fourteen meters pursuant to Article 4 of the Ley General de Caminos Públicos. Once this resolution is final, issue the corresponding certificate for the respective registration. The parties are informed that this judgment is subject to appeal before the Agrarian Tribunal of the II Judicial Circuit of San José. Should any party file an appeal, in addition to the written submission, please submit the appeal in electronic format. Due to the incorporation of orality in agrarian matters, if the party wishes the appellate Tribunal to grant an oral hearing, they shall make it known in the same writ of appeal, or alternatively indicate an electronic mail address where they may be notified- [Name8]. Juan Gutiérrez Villalobos Agrarian Judge..." (folios 300 to 304).-
4. 4Attorney Lydiana Rodríguez Paniagua, in her capacity as Deputy Attorney General, filed an appeal with express indication of the grounds on which she refutes the thesis of the trial court (folios 312 to 3187). *

5. In the processing of this case, the legal requirements have been observed, and no errors or omissions in the judgment capable of causing its nullity are noted. * Drafted by Judge Darcia Carranza; and,

WHEREAS

I. The Tribunal shares the set of facts found proven as they are a faithful reflection of what occurred in the record. *

II.The Deputy Attorney General, attorney Lydiana Rodríguez Paniagua, filed an appeal against the resolution issued by the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of Alajuela approving the possessory information proceedings, alleging the following grievances: 1) She indicates that the judicial inspection (reconocimiento judicial) and the certificate of compliant land use (certificado de uso conforme de suelos) state that the nature of the real property to be titled is forest (bosque) (mountain), and therefore such lands are affected by the public domain and cannot be subject to titling. She argues that forested areas cannot be titled (cites articles 11, 13 and 14 of the Ley Forestal and vote 4587-97 of the Constitutional Chamber on the public-domain nature of property). 2) She argues that the ten-year possession (posesión decenal) suitable for usucapion was not demonstrated. (see folios 312 to 318). *

III.With respect to the appellant’s arguments, she is not correct, because upon analyzing the evidence in the record, it can be determined that the nature of the land is scrubland (charral), thicket (tacotal), pasture, and forest (bosque), as shown by the Certificate of Compliant Land Use (see folio 111). The certificate of compliant use clearly states "...THE compliant use of the soil HAS BEEN EXERCISED...", and further indicates that the owner maintains 60% of the land under forest protection (protección forestal), recommending that such state of conservation continue. Witnesses [Name9] , [Name10] and [Name11] stated respectively that the first has known the property since 1988, the second has known the property for thirty years, and the last stated he has known the land to be titled for forty years, so all attest to the ten-year possession exercised over the land, which is located outside any protected wilderness area (área silvestre protegida), as has been demonstrated by a series of documentary evidence provided to that effect, such as the certification from the Ministry of Environment and Energy (Ministerio del Ambiente y Energía) visible at folio 2, and the Response to Official Letter AAA-1415-2011, issued by the Territorial Planning Department of that Ministry visible at folio 233).

Furthermore, the property is completely demarcated with fences and paths, as could be corroborated in the judicial inspection conducted for that purpose according to the survey visible at folio 38. Based on the foregoing, the representative of the Attorney General’s office is not correct in stating that ten-year possession is not demonstrated. This Tribunal considers it important to analyze what is understood by Forest (Bosque) under the Ley Forestal and to be clear about what a thicket (tacotal) or a scrubland (charral) is, given that is the nature of the land to be titled. For it to be considered forest (bosque), a series of requirements must be met simultaneously. Section 3 of the Ley Forestal No. 7575 defines Forest (Bosque) as follows: "Native or autochthonous ecosystem, whether intervened or not, regenerated by natural succession or other forestry techniques, occupying an area of two or more hectares, characterized by the presence of mature trees of different ages, species and varied size, with one or more canopies covering more than seventy percent (70%) of that area and where there are more than sixty trees per hectare of fifteen or more centimeters in diameter measured at breast height (DBH)." In this case, it is indicated that it involves land where the owner has protected the resource, given that 60 percent of it is under protection.

Furthermore, there are other areas dedicated to scrubland (charral) and thicket (tacotal), which implies the owner has allowed the resource to regenerate. A thicket (tacotal) according to the former Reglamento to the Ley Forestal is a "plant formation comprised of herbaceous, woody and shrub species of greater height and age, originating from the abandonment of agricultural areas or pastures. It is generally composed of pioneer species, of rapid growth, and its economic potential depends on the species present. They have the same origins as scrubland (charral) and may contain scattered harvestable trees of diverse sizes and species, which generally do not exceed fifteen meters in height." The Diccionario Ilustrado Oceano de la Lengua Española defines Tacotal as "Dense Thicket". From the foregoing, it is evident in this case that a large part of the lands have been allowed to regenerate in addition to the part dedicated to conservation, so the majority of the lands comprising the property to be titled are dedicated to conservation and a small percentage to pastures (26 of the 119 hectares), which implies that the person seeking title has been concerned with recovering the lands by allowing them to regenerate after they were at some point stripped of all vegetation, which demonstrates an intent to conserve natural resources.

This Tribunal considers that not allowing titling would be a punishment for trying to regenerate resources, which could rather serve as an incentive to prevent lands lacking forest cover (cobertura vegetal) from being allowed to regenerate, because if they do, titling would not be permitted; this could be misinterpreted, which this court considers would be contradictory if the goal sought is to protect resources. Apart from the foregoing, the Ley de Informaciones Posesorias in its Article 7, second paragraph, permits the titling of forested areas (áreas boscosas) if it is demonstrated that ten-year possession has been exercised and the resource protected, on the understanding that the property must be duly demarcated and with fences or cleared paths, which in this case are elements that have been demonstrated according to what has been stated. In accordance with the foregoing, the resolution issued shall be confirmed. *

THEREFORE:

In what was appealed, the issued resolution is confirmed. *

Tribunal Agrario Tipo de contenido: Voto de mayoría Temas (descriptores): Información posesoria agraria Subtemas: Concepto de bosque, tacotal y charral. Temas (descriptores): Bosques y terrenos forestales Subtemas: Concepto de bosque, tacotal y charral. Sentencias en igual sentido [Expediente: EXPN1- ]* * * * * VOTO No. 1062-F-13* TRIBUNAL AGRARIO DEL SEGUNDO CRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. GOICOECHEA. A las trece horas cuarenta y nueve minutos del catorce de noviembre del dos mil tres. * INFORMACION POSESORIA, promovida por OCEAN DRIVE BOULEVARD LIMITADA, con cédula jurídica CED1- - , representada por [Nombre1] , mayor, casada, ama de casa, vecina de Gallardo de Puerto Jiménez de Osa, con cédula de identidad número CED2- - , en su condición de apoderado generalísima sin límite de suma. Intervienen la licenciada María Solano Mora como abogada directora de la promovente, la licenciada Lydiana* Rodríguez Paniagua en su condición de Procuradura del Estado.-* RESULTANDO:*

1. 1La parte promovente solicita que se ordene inscribir ante el Registro de la Propiedad la siguiente finca que se describe así: "Terreno de pastos y montaña con una casa de habitación sito en Gallardo del [Dirección1] de la Provincia de Puntarenas, mide ciento diecinueve hectáreas mil trescientos cuarenta metros ochenta y dos decímetros cuadrados según plano P-117819-93 y linda al Norte: [Dirección2] con un frente a ella de cuatrocientos sesenta y siete metros veintidós centímetros lineales, al Sur: [Nombre2] , Este: [Nombre3] y Oeste: [Nombre4] y Palma Tica S.A. con quebrada en medio. Indica además la promovente que adquirió el inmueble por cesión de derechos del señor [Nombre5] . (folios 8 a 10).-*
2. 2La Procuraduría General de la República se apersonó al proceso en los términos que corren de folio 24, a su vez el Instituto de Desarrollo Agrario se le notificó para que se apersonará pero no lo hizo folio 34, la Procuraduría se opuso a las presentes diligencias ver folio 292.-*
3. 3El licenciado Juan Gutiérrez Villalobos, juez del Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur mediante sentencia número 157-2013 de las once horas diez minutos del diez de setiembre del dos mil trece, resolvió: “POR TANTO: De conformidad con lo expuesto, normas legales citadas; SE APRUEBAN las presentes diligencias de Información Posesoria establecidas por OCEAN DRIVE BOULEVARD LIMITADA . En consecuencia, proceda el Registro Público de la Propiedad a inscribir a nombre de OCEAN DRIVE BOULEVARD LIMITADA cédula jurídica número CED3- - la finca que se describe así: Terreno de pastos y montaña con una casa de habitación sito en [Dirección3] de la Provincia de Puntarenas, mide ciento diecinueve hectáreas mil trescientos cuarenta metros ochenta y dos decímetros cuadrados según el plano P-11781493-93 y linda al norte con [Dirección2] con un frente a ella de cuatrocientos sesenta y siete metros veintidós centímetros lineales, al sur [Nombre6] , al este [Nombre7] y al oeste [Nombre4] y Compañía Palma Tica S.A. con quebrada en medio.Indica además la promovente* que adquirió mediante cesión de derechos del señor [Nombre4] el inmueble quien a su vez lo había adquirido por compra que le hiciera al señor [Nombre5] quien le transmitiera los derechos posesorios por un tiempo superior a los diez años. Que su posesión sobre el terreno lo ha sido en forma quieta, pública, pacífica y sin interrupción, consistiendo esa posesión en la construcción de una casa de habitación y un corral, construcción de cercas de alambre de púas con postes vivos y muertos, limpieza de carriles y vigilancia, protección y conservación del bosque primario, evitando la cacería y la tala ilegal. Sobre dicho inmueble no existen gravámenes ni condueños. Que carece de título inscribible de dominio y no pretende evadir las consecuencias de un juicio sucesorio. El bien fue estimado en la suma de diez millones de colones. Que el edicto citando a colindantes y terceros interesados se publicó en el Boletín Judicial número 214 del 6 de noviembre del año dos mil dos.De conformidad con el artículo 19 de la Ley de Informaciones Posesorias, queda la propiedad afecta sin perjuicio de terceros de mejor derecho y con las reservas que señalan la Ley de Aguas en sus artículos 72 y 73 y, de conformidad con el artículo 16 de la referida Ley, esta propiedad queda definitivamente convalidada para terceros a los tres años, los cuales comenzarán a contar a partir del día inmediato a la inscripción del título correspondiente en el Registro Público. El área contigua a la quebrada y el [Dirección4] constituye área de protección y queda prohibida la corta o eliminación de árboles y las aguas superficiales y subterráneas existentes en el inmueble son de dominio público estatal y no forman parte de la finca de conformidad con la ley Forestal número 7575 artículo 33 incisos a) y b) y las corrientes de esas aguas son de dominio público de conformidad con los artículos 1 incisos III y 3 inciso IV de la Ley de Aguas.El derecho de vía pública con que colinda el terreno por el costado norte es de catorce metros de conformidad con el artículo 4 de la Ley General de Caminos Públicos. Firme la presente resolución extiéndase la certificación correspondiente para la inscripción respectiva. Se hace saber a las partes que esta sentencia tiene recurso de apelación ante el Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José. En caso de presentar recurso de apelación cualquiera de las partes, favor remitir además de la parte escrita, el recurso de apelación por formato electrónico. Por motivo de la inserción de la oralidad en materia agraria, si es el deseo de la parte que el Tribunal de alzada les confiera una audiencia oral, lo hagan saber en el mismo escrito de apelación, o en su defecto señalar un correo electrónico en donde se les pueda notificar- [Nombre8]. Juan Gutiérrez Villalobos Juez Agrario..." (folios 300 a 304).-*
4. 4La licenciada Lydiana Rodríguez Paniagua, en su condición de Procuradora Adjunta, formuló recurso de apelación con indicación expresa de las razones por las cuales refuta la tesis del Juzgado de instancia, (folios 312 a 3187). *

5. En la substanciación del proceso se han observado las prescripciones legales, y no se notan la existencia de errores u omisiones en el fallo capaces de producir su nulidad. * Redacta el juez Darcia Carranza; y, * CONSIDERANDO*

I. El Tribunal comparte el elenco de hechos tenidos por demostrados al ser fiel reflejo de lo acaecido en autos. *

II.La Procuradora Adjunta, licenciada Lydiana Rodríguez Paniagua, interpuso recurso de apelación contra la resolución dictada por el Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de Alajuela que aprueba las diligencias de información posesoria señalando los siguientes agravios 1) Indica que el reconocimiento judicial y el certificado de uso conforme de suelos consta que la naturaleza del bien inmueble a titular es bosque (montaña), por lo que dichos terrenos están afectos al demanio público y no pueden ser objeto de titulación. Aduce no se podría titular las áreas boscosas (cita los artículos 11, 13 y 14 de la Ley Forestal y el voto 4587-97 de la Sala Constitucional sobre demanialidad de bienes). 2) Aduce no se demostró la posesión decenal apta para usucapir. (ver folios 312 a 318). *

III.En cuanto a lo alegado por la apelante no lleva razón, pues analizada la prueba constante en autos, se logra determinar que la naturaleza del terreno es de charral, tacotal, pastos y bosque, según se desprende del Certificado de Uso conforme de Suelos (ver folio 111). El certificado de uso conforme, indica claramente "... SE HA EJERCIDO el uso conforme de suelo... ", se indica además que el propietario mantiene el 60% del terreno bajo protección forestal recomendándose se siga manteniendo tal estado de conservación. Los testigos [Nombre9] , [Nombre10] y [Nombre11] indicaron respectivamente el primero conoce la finca desde el año 1988, el segundo tiene treinta años de conocer la finca y el último manifestó conocer el fundo a titular desde hace cuarenta años por lo que todos dan fe de la posesión decenal ejercida sobre el fundo, el cual se encuentra fuera de cualquier área silvestre protegida, tal y como ha quedado demostrado con una serie de prueba documental aportada al efecto como lo es la certificación del del Ministerio del Ambiente y Energía visible a folio 2, y Respuesta a Oficio AAA-1415-2011, emitido por el Departamento de Ordenamiento Territorial de dicho Ministerio visible a folio 233).

Además de lo anterior la propiedad está totalmente deslindadad con cercas y carriles según se pudo corroborar en el reconocimiento judicial practicado al efecto según el cata visible a folio 38. Partiendo de lo anterior, no lleva razón la señora procuradora en indicar no se demuestra la posesión decenal. Considera importante este Tribunal hacer un análisis de lo que se entiende por Bosque según la Ley Forestal y tener claro lo que es un tacotal o un charral dado esa es la naturaleza del fundo a titular. Para que se pueda tener como bosque deben darse una serie de requisitos conjuntamente.El ordinal 3 de la Ley Forestal Nº 7575, define Bosque de la siguiente manera: " Ecosistema nativo o autóctono, intervenido o no, regenerado por sucesión natural u otras técnicas forestales, que ocupa una superficie de dos o mas hectáreas, caracterizada por la presencia de árboles maduros de diferentes edades, especies y porte variado, con uno o más doseles que cubran más del setenta por ciento (70%) de esa superficie y donde existan más de sesenta árboles por hectárea de quince o más centímetros de diámetro medido a la altura del pecho (DAP).".

En este caso se indica se trata de un terreno en donde el propietario ha protegido el recurso dado tiene un 60 por ciento del mismo a protección. Además hay otras áreas dedicadas a charral y tacotal lo que implica ha permitido que se regenere el recurso. Un tacotal según el Reglamento a la Ley Forestal anterior es una "formación vegetalconstituidapor* especies herbáceas, leñosas y arbóreas de mayor altura y edad, originadas por el abandono de áreas agrícolas o pastos. Generalmente está constituido por especies pioneras, de rápido crecimientoy su potencial económico depende de las especies presentes. Tienen los mismos orígenes que el charraly pueden contener árboles dispersos aprovechablesde diversos tamaños y especies, que por lo general no sobrepasan los quince metros de altura". El Diccionario Ilustrado Oceano de la Lengua Española define Tacotal como "Matorral Espeso". De lo expuesto, resulta evidente en este caso gran parte de los terrenos se han dejado regenerar además de la parte dedicada a la conservación por lo que la mayoría de los terrenos integrantes del fundo a titular están dedicados a la conservación y un pequeño porcentaje a pasturas (26 hectáreas de las 119), lo cual implica la persona titulante se ha preocupado por recuperar los terrenos permitiendo los mismos se regeneren después de que en algún momento fueron desprovistos de toda vegetación, lo cual evidencia su intención de conservación de los recursos naturales.

Considera este Tribunal que no permitirles la titulación sería un castigo por tratar de regenerar los recursos, lo cual podría más bien servir para incentivar que los terrenos no provistos de cobertura vegetal, no se les permita regenerarse, pues de hacerlo no se les permitiría la titulación, ello podría mal interpretarse, lo cual considera este despacho sería un contrasentido si lo que se persigue es proteger los recursos. Aparte de lo anterior, la Ley de Informaciones Posesorias en su artículo 7 párrafo segundo permite la titulación de áreas boscosas si se demuestra haber ejercido la posesión decenal y haber protegido el recurso, en el entendido el inmueble deberá estar debidamente deslindado y con cercas o carriles limpios, lo cual en este caso son elementos que se han demostrado según lo expuesto. Conforme a lo anteriormente expuesto se deberá confirmar la resolución dictada. *

POR TANTO:* En lo apelado, se confirma la resolución dictada. * * * 2590%9/5.!* [Nombre12]* [Nombre13] [Nombre14] - JUEZ/A DECISOR/A* 566"*#!&/.5* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * "3(*9240/* * * * * * * * * UVVBJCAFONU61 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * B6SHJY43RTPO61* * * * * * * * * * VANNESSA* FISHER* GONZÁLEZ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ANTONIO DARCIA CARRANZA* * * * * * * * * * - JUEZ/ADECISOR/A * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * - JUEZ/A DECISOR/A