Municipality Must Apply Regulatory Plan Even If Appellant Considers It ObsoleteMunicipalidad debe aplicar Plan Regulador aunque el recurrente lo considere obsoleto

II.- Arguments of the parties: First, the appellant indicates that she is aware of the zoning applicable to the property, but states that it does not correspond to the actual development of the area. She adds that it is clear that the Regulatory Plan (Plan Regulador) is obsolete and points out that at the site “there is a building ready to be operated as Roadside Lodging (Hostelería de Paso).” For its part, the respondent Municipality (Municipalidad) indicates that although regulatory plans must be reviewed periodically, the truth is “that the zoning established in 199 (sic) for this sector responded to the predominant land use at that time, which continues to be harmonious between what exists and what is regulated.” III.- Scope of land use (uso del suelo): Regarding this issue, this Section has considered: “IV.- Urban planning (planificación urbana) is an essentially local competence, as provided by constitutional article 169 and article 15 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and includes limitations on private property that tend to prevent disorderly and impactful development of communities and guarantee the coexistence of human needs for communal living together with the duty to provide environmental protection. Owners of land and its buildings are obligated to dedicate them to the use established in the respective urban planning ordinance, which derives from the zoning implemented in the respective regulations, remaining subject to its provisions and limitations, with which the essential content of the property right is integrated (see Constitutional Chamber (Sala Constitucional) rulings Nos. 6706-93 and 4205-96). This obligation materializes in the Regulatory Plan, which contains, among other rules, the zoning and subdivision (fraccionamiento) regulations, as provided by Article 21 of the Urban Planning Law. In the zoning regulation, ‘certain zones of a territory are reserved for specific needs or functions; and it ranges from the creation of industrial zones to the establishment of residential, political-administrative zones, sports zones, green zones, special environmental protection zones, and others’ (CALVO MURILLO, Virgilio, ‘Urban Planning Law: Foundations and Institutions’ (Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones), Judicial Magazine, Year II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, September 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps the most important regulation that must accompany every urban planning plan, in accordance with Article 21, subsection 1) of the Urban Planning Law, since, as its name indicates, it is responsible for the planning and determination of land use, with a view to rational land use and to ensure satisfactory environmental conditions and qualities of life, thereby conditioning the use of real estate property, through the delimitation of areas, according to the adopted categorization. Hand in hand with zoning, the subdivision and urbanization (fraccionamiento y urbanización) regulation is created, which pursuant to Article 32 of the same Law, aims to determine under what conditions a municipality must permit or regulate subdivision and urbanization projects in its jurisdiction, for which requirements corresponding to access to public roads, the transfer of areas for public use, standards for the construction of streets and sidewalks, pavements, pipelines, storm and sanitary drainage, electrification, and public lighting, among others, are provided. In this sense, the importance for Urban Planning Law of controlling subdivision actions must be highlighted, which offers no doubt whatsoever. In this regard, from old data, this improper hierarchy had pronounced in the following sense: ‘IV.- From what has been said, it must be insisted that the control of urban development as a competence of the municipalities implies both the power to issue regulatory plans, but above all, it implies the competence to “control” the subdivision of land by means of the regulatory plans themselves and with the granting of the corresponding municipal approval (visado municipal) to the respective plat (plano), as expressed by article 33 of the cited Urban Planning Law. In the same order of things, according to article 10, subsection 2) of the Urban Planning Law, the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU) is responsible for approving the corresponding plats for urbanization or subdivision projects for urbanization purposes prior to municipal approval (article 33 ibidem). This is a competence that translates into a control function by the Urban Planning Directorate in relation to the planning and urban planning control of the municipalities (articles 7, subsection 3) and 9 of the aforementioned law). They become advisors or watchdogs, being able to inform or even denounce to the Municipalities, regarding an eventual infraction of the law or the local regulatory plan, and may even issue an act of suspension of a determined work, in which the infraction of the law on urban planning has been verified. According to article 36, subsection b) ibidem, the municipalities cannot grant the respective approvals to plats for urban development projects in areas subject to control when they do not have the appropriate permit (approval of the Urban Planning Directorate).’ (Third Section, Superior Contentious-Administrative Tribunal (Tribunal Superior Contencioso Administrativo), judgment number 791-2002 of ten hours ten minutes of September twenty-seventh of the year two thousand two.) (The highlighting is not from the original.) (…) Likewise, urban control is materialized, among other actions, commonly through obtaining the so-called ‘land uses’ (usos del suelo) and construction licenses, with which the administered parties ensure full compliance of their projects and works with urban planning regulation. The land use certificate (certificado de uso del suelo) is regulated in the Urban Planning Law, which for this purpose provides the following: ‘Article 28.- It is forbidden to utilize or dedicate land, buildings, structures, to any use that is incompatible with the implemented zoning. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate that accredits the conformity of use to the zoning requirements. Existing non-conforming uses must also be recorded with a certificate that expresses such circumstance. Each zoning regulation will set the date from which said certificates will be mandatory. According to the second paragraph of the transcribed article, urban planning rules have prospective effect and, by application of the prohibition of retroactivity of the rule to the detriment, the land use existing on the date of its entry into force must be respected. (…) More abundantly, it must be clarified that the sole effect of the land use certificate is to indicate whether the use proposed by the administered party is in accordance with the current regulation, which is why its effectiveness remains until such time as the zoning of the place is modified, expiring with the promulgation of new regulations that provide for different land uses. (…) The only way that a land use can be understood as consolidated, in the terms invoked by the appellant party, is regulated in article 28 of the Urban Planning Law, which is developed in article 2, paragraphs B) and C), of the same Regulation 3332 (GAM), where the three ‘Land Use Certificate’ that can be issued are regulated, namely: ‘conforming’ (conforme), which is that which is permitted in each zone; ‘conditional’ (condicional), which can be given with prior special authorization of the Municipality, the Ministry of Health, and the Urban Planning Directorate, with special restrictions and requirements; and ‘non-conforming’ (no conforme), which is the existing one that does not conform to the established zoning or that, conforming, does not meet the requirements of the zone. In application of this regulation, the ‘non-conforming’ use is the only one that declares the existence of land use that is consolidated in a specific place from before the entry into force of the urban planning regulations, but that is non-conforming with the new destiny given by the rule. This is not the specific case of the appellant's property, as it is an undisputed fact that the nature of the property intended to be subdivided has not yet been varied to residential housing use, this being the sole requirement normatively provided to accept the thesis of acquired right. In a similar sense, but for purposes of commercial operations, the Constitutional Chamber pronounced, when in Ruling (Voto) 06706 of fifteen hours twenty-one minutes of December twenty-first, nineteen ninety-three, it indicated, regarding land use, that: ‘Said authorization must be understood, however, in the sense that commercial or industrial establishments that are operating normally at the time of the entry into force of the Plan, cannot be imposed the land use certificate, because they have an acquired right to continue operating as they were before; that is, provided they were doing so in accordance with the Law, and not outside of it.-’ (The highlighting is ours.)” Third Section, Contentious-Administrative Tribunal, ruling (voto) 329-2013, of 13:51 hrs on August 22, 2013. There being no legal or factual basis to justify this Tribunal varying its jurisprudential line, the analysis of the specific case that will be made in the following considering (considerando), will be based on the considerations just set forth.

IV.- Regarding the specific case: Having seen the arguments of the parties and reviewed the case file, this Tribunal finds it necessary to emphasize that the land use sought by the appellant does not conform to the Regulatory Plan, which, it is worth mentioning, forms part of the legal “order.” The objections presented by the appellant question the conformity of said urban planning regulatory instrument with the environment to which it applies, however, as long as said regulation is in force, in application of the Principle of Singular Non-Derogability of Regulations (Principio de Inderogabilidad Singular de los Reglamentos), regulated in Article 13 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), the Municipality of Santa Ana must unfailingly adjust its administrative conducts (positive and negative) to said regulatory body which, forming part of the legality block, is binding upon it. Thus, since in the case at hand the incorrect application of the Regulatory Plan to the appellant's case is not being questioned, but rather its use as a normative basis to deny the submitted petition, since in the appellant's opinion it does not correspond to reality, it is unavoidable for this Tribunal to reject the appeal filed based on the analysis set forth. Here it should be noted that the fact that there is a building on the referred property, suitable for the provision of the intended commercial activity, or that properties dedicated to similar commercial activities are in operation in the vicinity of said property, do not have the virtue of justifying the intended annulment of the challenged act, all of which implies the rejection of the appeal in all its aspects. As there is no further recourse at the government level, the administrative channel (vía administrativa) is deemed exhausted.”

Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Apelación Municipal Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias en igual sentido Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Urbano Tema: Planificación urbana Subtemas:

Alcances del uso de suelo.

Tema: Plan regulador Subtemas:

Alcances del uso de suelo.

Tema: Certificación de uso de suelo Subtemas:

Alcances.

“II.- Alegatos de las partes: En primer término indica la recurrente que conoce la zonificación aplicable a la finca, pero manifiesta que ésta no se corresponde con el desarrollo real de la zona. Agrega que resulta claro que el Plan Regulador está obsoleto y señala que en el lugar “existe una construcción lista para ser operada como Hostelería de Paso”. Por su parte la Municipalidad recurrida indica que si bien los planes reguladores deben ser revisados periódicamente, es lo cierto “que la zonificación establecida en 199 (sic) para este sector, obedeció al uso predominante en ese momento, el cual continúa siendo armónico entre lo existente y lo regulado.” III.- Alcances del uso del suelo: Respecto de este tema esta Sección ha considerado: “IV.- La planificación urbana es una competencia esencialmente local, según lo disponen los numerales 169 constitucional y 15 de la Ley de Planificación Urbana, e incluye limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente. Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a destinarlos al uso establecido en el ordenamiento urbano respectivo, el cual deriva de la zonificación implementada en los reglamentos respectivos, quedando sujetos a sus disposiciones y limitaciones, con los cuales queda integrado el contenido esencial del derecho de propiedad (ver sentencias de la Sala Constitucional Nos. 6706-93 y 4205-96). Esta obligación se materializa en el Plan Regulador, que contiene, entre otras normas, los reglamentos de zonificación y fraccionamiento, según lo dispone el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana. En el reglamento de zonificación, se reservan "determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras" (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez el más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada. De la mano de la zonificación, se crea el reglamento de fraccionamiento y urbanización, que conforme al artículo 32 de la misma Ley, pretende determinar bajo qué condiciones una municipalidad ha de permitir o regular el fraccionamiento y los proyectos de urbanizaciones en su jurisdicción, para lo cual se disponen requisitos correspondientes al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros. En este sentido debe resaltarse la importancia para el Derecho Urbanístico del control de las acciones de fraccionamiento, lo cual no ofrece duda alguna. Al respecto, desde vieja data, esta jerarquía impropia se había pronunciado en el siguiente sentido: “IV.- De lo dicho, cabe insistir, que el control del desarrollo urbano como competencia de las municipalidades, implica tanto la potestad de dictar planes reguladores, pero sobre todo, implica la competencia para “controlar” el fraccionamiento de terrenos por medio de los mismos planes reguladores y con el otorgamiento del correspondiente visado municipal al plano respectivo, tal y como lo expresa el numeral 33 de la citada Ley de Planificación Urbana. En el mismo orden de cosas, según el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización o fraccionamiento para efectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Se trata de una competencia que se traduce en una función de control por parte de la Dirección de Urbanismo en relación con la planificación y control urbanístico de las municipalidades (artículos 7, inciso 3) y 9 de la supra indicada ley. Se convierten en asesores o vigilantes pudiendo informar o bien hasta denunciar a las Municipalidades, respecto de una eventual infracción a la ley o al plan regulador local, pudiendo incluso emitir un acto de suspensión de determinada obra, en la que se hubiere comprobado la infracción a la ley en materia de urbanismo. Según el artículo 36, inciso b) ibídem, las municipalidades no pueden otorgar los respectivos visados a planos para proyectos urbanísticos en áreas sujetas a control cuando no cuenten con el permiso de rigor (visado de la Dirección de Urbanismo).” (Sección Tercera, Tribunal Superior Contencioso Administrativo, sentencia número 791-2002 de las diez horas diez minutos del veintisiete de setiembre del año dos mil dos.) (El resaltado no es del original.) (…) Asimismo, el control urbano se concreta, entre otras actuaciones, comúnmente mediante la obtención de los llamados "usos del suelo" y las licencias constructivas, con los cuales los administrados se aseguran el acatamiento pleno de sus proyectos y obras a la regulación urbanística. El certificado de uso del suelo se regula en la Ley de Planificación Urbana, que al efecto dispone lo siguiente: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios. Conforme al segundo párrafo del numeral transcrito, las normas urbanísticas tienen vigencia hacia futuro y, por aplicación del prohibición de retroactividad de la norma en perjuicio, se debe respetar el uso del suelo existente a la fecha de su entrada en vigencia. (…) A mayor abundamiento, debe aclararse que el único efecto del certificado de uso del suelo es indicar si el uso propuesto por el administrado es acorde con la regulación vigente, motivo por el cual su eficacia permanece hasta tanto no sea modificada la zonificación del lugar, feneciendo con la promulgación de nueva normativa que disponga usos de suelo distintos. (…) La única manera de que un uso de suelo pueda entenderse como consolidado, en los términos invocados por la parte apelante, está regulado en el numeral 28 de la Ley de Planificación Urbana, el cual está desarrollado en el artículo 2, párrafos B) y C), del mismo Reglamento 3332 (GAM), en donde se regula los tres "Certificado de Uso de Suelo" que se pueden expedir, a saber: "conforme", que es el que se permite en cada zona; "condicional", que puede darse previa autorización especial de la Municipalidad, el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanístico, con restricciones y requisitos especiales; y "no conforme", que es el existente que no se ajusta la zonificación establecida o que, ajustándose, no cumple con los requisitos de la zona. En aplicación de esta regulación, el uso "no conforme" es el único que declara la existencia del uso del suelo que se encuentra consolidado en un lugar específico desde antes de la entrada en vigor de las regulaciones urbanas, pero que resultan inconformes con el nuevo destino dado por la norma. Este no es el caso específico del inmueble de la apelante, pues es un hecho incontrovertido que la naturaleza de la finca que se pretende fraccionar aún no se ha variado al uso habitacional residencial, siendo éste el único requisito previsto normativamente para poder aceptar la tesis del derecho adquirido. En un sentido similar, pero para efectos de explotaciones comerciales, fue que se pronunció la Sala Constitucional, cuando en el Voto 06706 de las quince horas veintiún minutos del veintiuno de diciembre de mil novecientos noventa y tres, indicó, respecto del uso del suelo, que: "Dicha autorización debe entenderse sin embargo, en el sentido de que a los establecimientos comerciales o industriales que funcionen normalmente al momento de entrada en vigencia del Plan, no se les puede imponer el certificado de uso, porque tienen un derecho adquirido a seguir funcionando como lo estaban antes; eso sí, siempre y cuando lo estén de acuerdo a la Ley, y no al margen de ella.-" (El resaltado es nuestro.)” Sección Tercera, Tribunal Contencioso Administrativo, voto 329-2013, de las 13:51 hrs del 22 de agosto de 2013. No existiendo base jurídica ni fáctica que justifique que este Tribunal varíe su línea jurisprudencial, el análisis del caso concreto que se hará en el considerando siguiente, partirá de las consideraciones recién expuestas.

IV.- Del caso concreto: Vistos los alegatos de las partes y revisados los autos este Tribunal entiende necesario destacar que el uso del suelo pretendido por el recurrente no se ajusta al Plan Regulador, el cual cabe mencionar forma parte del “ordenamiento” jurídico. Los reparos presentados por el recurrente cuestionan el ajuste de dicho instrumento de regulación urbanística con el entorno al que se aplica, no obstante lo anterior, en tanto dicha normativa esté vigente, en aplicación del Principio de inderogabilidad singular de los reglamentos, regulado en el artículo 13 de la Ley General de la Administración Pública, la Municipalidad de Santa Ana debe ajustar indefectiblemente sus conductas administrativas (positivas y negativas), a dicho cuerpo normativo que al formar parte del bloque de legalidad le es vinculante. Así las cosas, siendo que en el sub lite no se cuestiona la incorrecta aplicación del Plan Regulador al caso de la recurrente, sino más bien su utilización como fundamento normativo para denegar la gestión presentada, pues a criterio del recurrente éste no se corresponde con la realidad, es ineludible para este Tribunal rechazar el recurso presentado en razón del análisis expuesto. Aquí cabe destacar que el hecho de que exista una construcción en el inmueble referido, apta para la prestación de la actividad comercial pretendida, o que estén en funcionamiento en las cercanías de dicho inmueble, fincas dedicadas a actividades comerciales similares, no tienen la virtud de justificar la pretendida anulación del acto impugnado, todo lo cual implica el rechazo del recurso en todos sus extremos. Al no existir más recurso en sede gubernativa, se da por agotada la vía administrativa.” ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 _______________________________________________________________________ ASUNTO: Apelación Municipal Accionante: 3-101-542556 Sociedad Anónima RECURRIDO: Municipalidad de Santa Ana No. 46-2014 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas cuarenta y cinco minutos del treinta y uno de enero de dos mil catorce.- Conoce este Tribunal en condición de contralor no jerárquico de legalidad, del recurso de apelación presentado por 3-101-542556 Sociedad Anónima, representada por Nombre103921 , número de identificación CED80130, en contra del oficio MSA-Alc-03-119-13, de fecha 28 de febrero de 2013, suscrito por el Alcalde Municipal de Santa Ana, Lic. Gerardo Oviedo Espinoza.

Redacta el juez Leiva Poveda;

CONSIDERANDO:

I.- HECHOS PROBADOS. Se tienen como debidamente acreditados los siguientes hechos que resultan relevantes para este procedimiento: 1) Que mediante oficio MSA-DOT-02-2080-2012, de fecha 5 de diciembre de 2012, la Dirección de Ordenamiento Territorial de la Municipalidad de Santa Ana rechazó el uso de suelo solicitado por la impugnante respecto de la finca con plano catastrado Placa17782 (Ver folios 1 y 2 del expediente); 2) Que la sociedad recurrente, inconforme con lo resuelto presentó recursos de revocatoria con apelación en subsidio en contra de la resolución indicada en el hecho anterior (ver folios 3 a 7 del expediente); 3) Que mediante resolución sin número de oficio de fecha 9 de enero de 2013, la Dirección de Ordenamiento Territorial de la Municipalidad de Santa Ana rechazó el recurso de revocatoria y elevó el de apelación (ver folios 8 y 8 vuelto del expediente); 4) Que mediante oficio MSA-Alc-03-119-13, de fecha 28 de febrero de 2013, suscrito por el Alcalde Municipal de Santa Ana, Lic. Gerardo Oviedo Espinoza, se rechazó el recurso de apelación interpuesto (ver folios 9 y 9 vuelto del expediente); 5) Que la apelante presentó recursos de revocatoria con apelación en subsidio en contra de la resolución emitida por la Alcaldía Municipal (ver folios 11 a 15 del expediente), y; 6) Que mediante oficio MSA-Alc-03-384-13 de fecha 26 de junio de 2013, el Alcalde de Santa Ana rechazó el recurso de revocatoria y emplazó a la parte para ante este Despacho (ver folios 16 a 17 del expediente).

II.- Alegatos de las partes: En primer término indica la recurrente que conoce la zonificación aplicable a la finca, pero manifiesta que ésta no se corresponde con el desarrollo real de la zona. Agrega que resulta claro que el Plan Regulador está obsoleto y señala que en el lugar “existe una construcción lista para ser operada como Hostelería de Paso”. Por su parte la Municipalidad recurrida indica que si bien los planes reguladores deben ser revisados periódicamente, es lo cierto “que la zonificación establecida en 199 (sic) para este sector, obedeció al uso predominante en ese momento, el cual continúa siendo armónico entre lo existente y lo regulado.” III.- Alcances del uso del suelo: Respecto de este tema esta Sección ha considerado: “IV.- La planificación urbana es una competencia esencialmente local, según lo disponen los numerales 169 constitucional y 15 de la Ley de Planificación Urbana, e incluye limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente. Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a destinarlos al uso establecido en el ordenamiento urbano respectivo, el cual deriva de la zonificación implementada en los reglamentos respectivos, quedando sujetos a sus disposiciones y limitaciones, con los cuales queda integrado el contenido esencial del derecho de propiedad (ver sentencias de la Sala Constitucional Nos. 6706-93 y 4205-96). Esta obligación se materializa en el Plan Regulador, que contiene, entre otras normas, los reglamentos de zonificación y fraccionamiento, según lo dispone el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana. En el reglamento de zonificación, se reservan "determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras" (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez el más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada. De la mano de la zonificación, se crea el reglamento de fraccionamiento y urbanización, que conforme al artículo 32 de la misma Ley, pretende determinar bajo qué condiciones una municipalidad ha de permitir o regular el fraccionamiento y los proyectos de urbanizaciones en su jurisdicción, para lo cual se disponen requisitos correspondientes al acceso a la vía pública, cesión de áreas para uso público, normas para construcción de calles y aceras, pavimentos, cañerías, drenajes pluviales y sanitarios, electrificación y alumbrado público, entre otros. En este sentido debe resaltarse la importancia para el Derecho Urbanístico del control de las acciones de fraccionamiento, lo cual no ofrece duda alguna. Al respecto, desde vieja data, esta jerarquía impropia se había pronunciado en el siguiente sentido: “IV.- De lo dicho, cabe insistir, que el control del desarrollo urbano como competencia de las municipalidades, implica tanto la potestad de dictar planes reguladores, pero sobre todo, implica la competencia para “controlar” el fraccionamiento de terrenos por medio de los mismos planes reguladores y con el otorgamiento del correspondiente visado municipal al plano respectivo, tal y como lo expresa el numeral 33 de la citada Ley de Planificación Urbana. En el mismo orden de cosas, según el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización o fraccionamiento para efectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Se trata de una competencia que se traduce en una función de control por parte de la Dirección de Urbanismo en relación con la planificación y control urbanístico de las municipalidades (artículos 7, inciso 3) y 9 de la supra indicada ley. Se convierten en asesores o vigilantes pudiendo informar o bien hasta denunciar a las Municipalidades, respecto de una eventual infracción a la ley o al plan regulador local, pudiendo incluso emitir un acto de suspensión de determinada obra, en la que se hubiere comprobado la infracción a la ley en materia de urbanismo. Según el artículo 36, inciso b) ibídem, las municipalidades no pueden otorgar los respectivos visados a planos para proyectos urbanísticos en áreas sujetas a control cuando no cuenten con el permiso de rigor (visado de la Dirección de Urbanismo).” (Sección Tercera, Tribunal Superior Contencioso Administrativo, sentencia número 791-2002 de las diez horas diez minutos del veintisiete de setiembre del año dos mil dos.) (El resaltado no es del original.) (…) Asimismo, el control urbano se concreta, entre otras actuaciones, comúnmente mediante la obtención de los llamados "usos del suelo" y las licencias constructivas, con los cuales los administrados se aseguran el acatamiento pleno de sus proyectos y obras a la regulación urbanística. El certificado de uso del suelo se regula en la Ley de Planificación Urbana, que al efecto dispone lo siguiente: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios. Conforme al segundo párrafo del numeral transcrito, las normas urbanísticas tienen vigencia hacia futuro y, por aplicación del prohibición de retroactividad de la norma en perjuicio, se debe respetar el uso del suelo existente a la fecha de su entrada en vigencia. (…) A mayor abundamiento, debe aclararse que el único efecto del certificado de uso del suelo es indicar si el uso propuesto por el administrado es acorde con la regulación vigente, motivo por el cual su eficacia permanece hasta tanto no sea modificada la zonificación del lugar, feneciendo con la promulgación de nueva normativa que disponga usos de suelo distintos. (…) La única manera de que un uso de suelo pueda entenderse como consolidado, en los términos invocados por la parte apelante, está regulado en el numeral 28 de la Ley de Planificación Urbana, el cual está desarrollado en el artículo 2, párrafos B) y C), del mismo Reglamento 3332 (GAM), en donde se regula los tres "Certificado de Uso de Suelo" que se pueden expedir, a saber: "conforme", que es el que se permite en cada zona; "condicional", que puede darse previa autorización especial de la Municipalidad, el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanístico, con restricciones y requisitos especiales; y "no conforme", que es el existente que no se ajusta la zonificación establecida o que, ajustándose, no cumple con los requisitos de la zona. En aplicación de esta regulación, el uso "no conforme" es el único que declara la existencia del uso del suelo que se encuentra consolidado en un lugar específico desde antes de la entrada en vigor de las regulaciones urbanas, pero que resultan inconformes con el nuevo destino dado por la norma. Este no es el caso específico del inmueble de la apelante, pues es un hecho incontrovertido que la naturaleza de la finca que se pretende fraccionar aún no se ha variado al uso habitacional residencial, siendo éste el único requisito previsto normativamente para poder aceptar la tesis del derecho adquirido. En un sentido similar, pero para efectos de explotaciones comerciales, fue que se pronunció la Sala Constitucional, cuando en el Voto 06706 de las quince horas veintiún minutos del veintiuno de diciembre de mil novecientos noventa y tres, indicó, respecto del uso del suelo, que: "Dicha autorización debe entenderse sin embargo, en el sentido de que a los establecimientos comerciales o industriales que funcionen normalmente al momento de entrada en vigencia del Plan, no se les puede imponer el certificado de uso, porque tienen un derecho adquirido a seguir funcionando como lo estaban antes; eso sí, siempre y cuando lo estén de acuerdo a la Ley, y no al margen de ella.-" (El resaltado es nuestro.)” Sección Tercera, Tribunal Contencioso Administrativo, voto 329-2013, de las 13:51 hrs del 22 de agosto de 2013. No existiendo base jurídica ni fáctica que justifique que este Tribunal varíe su línea jurisprudencial, el análisis del caso concreto que se hará en el considerando siguiente, partirá de las consideraciones recién expuestas.

IV.- Del caso concreto: Vistos los alegatos de las partes y revisados los autos este Tribunal entiende necesario destacar que el uso del suelo pretendido por el recurrente no se ajusta al Plan Regulador, el cual cabe mencionar forma parte del “ordenamiento” jurídico. Los reparos presentados por el recurrente cuestionan el ajuste de dicho instrumento de regulación urbanística con el entorno al que se aplica, no obstante lo anterior, en tanto dicha normativa esté vigente, en aplicación del Principio de inderogabilidad singular de los reglamentos, regulado en el artículo 13 de la Ley General de la Administración Pública, la Municipalidad de Santa Ana debe ajustar indefectiblemente sus conductas administrativas (positivas y negativas), a dicho cuerpo normativo que al formar parte del bloque de legalidad le es vinculante. Así las cosas, siendo que en el sub lite no se cuestiona la incorrecta aplicación del Plan Regulador al caso de la recurrente, sino más bien su utilización como fundamento normativo para denegar la gestión presentada, pues a criterio del recurrente éste no se corresponde con la realidad, es ineludible para este Tribunal rechazar el recurso presentado en razón del análisis expuesto. Aquí cabe destacar que el hecho de que exista una construcción en el inmueble referido, apta para la prestación de la actividad comercial pretendida, o que estén en funcionamiento en las cercanías de dicho inmueble, fincas dedicadas a actividades comerciales similares, no tienen la virtud de justificar la pretendida anulación del acto impugnado, todo lo cual implica el rechazo del recurso en todos sus extremos. Al no existir más recurso en sede gubernativa, se da por agotada la vía administrativa.

POR TANTO.

Se confirma el acto impugnado. Se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Jorge Leiva Poveda ASUNTO: Apelación Municipal Accionante: 3-101-542556 Sociedad Anónima RECURRIDO: Municipalidad de Santa Ana Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.