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Res. 00046-2014 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 31/01/2014
OutcomeResultado
The Tribunal upheld the municipal denial because the proposed commercial use violated the current zoning plan, whose mandatory application could not be waived for that property.El Tribunal confirmó el rechazo municipal del uso de suelo porque la actividad comercial pretendida contravenía el plan regulador vigente, cuya aplicación obligatoria no podía exceptuarse para ese inmueble.
SummaryResumen
The Administrative Litigation Tribunal upheld the Municipality of Santa Ana’s refusal to issue a land-use certificate for operating a short-stay lodging business because the proposed activity was incompatible with the zoning established by the current regulatory plan. The Tribunal explained that urban planning is primarily a municipal responsibility and that its restrictions form part of the legally defined scope of property rights, serving the rational organization of land, environmental protection, and satisfactory living conditions. Although the appellant argued that the plan was obsolete and did not reflect the area’s actual commercial development, the Tribunal held that the Municipality was required to apply it while it remained in force. The principle prohibiting individual derogation from regulations prevents an administrative decision from exempting a particular property from a generally applicable rule. Neither the existence of a building suitable for the business nor similar commercial activities on nearby properties justified annulling the denial. The municipal act was affirmed, exhausting the available administrative remedies.El Tribunal Contencioso Administrativo confirmó la decisión de la Municipalidad de Santa Ana que rechazó un certificado de uso de suelo para operar una hostelería de paso, porque la actividad pretendida era incompatible con la zonificación del plan regulador vigente. Explicó que la planificación urbana es una competencia esencialmente municipal y que sus restricciones integran el contenido del derecho de propiedad para ordenar racionalmente el territorio, proteger el ambiente y asegurar condiciones satisfactorias de vida. Aunque la recurrente alegó que el plan estaba obsoleto y no reflejaba el desarrollo comercial real del sector, el Tribunal concluyó que la Municipalidad debía aplicarlo mientras conservara vigencia. El principio de inderogabilidad singular de los reglamentos impide exceptuar un inmueble de una regulación general mediante una decisión administrativa particular. Ni la existencia de una edificación apta para el negocio ni actividades comerciales similares en propiedades cercanas justificaban anular el rechazo. Se confirmó el acto municipal y se agotó la vía administrativa.
Key excerptExtracto clave
IV.- The specific case: Having reviewed the parties’ arguments and the record, this Tribunal considers it necessary to emphasize that the land use sought by the appellant does not conform to the Regulatory Plan, which, it bears mentioning, forms part of the legal “order.” The appellant’s objections question whether that urban-planning instrument fits the surroundings to which it applies. Nevertheless, while those rules remain in force, pursuant to the Principle Prohibiting Individual Derogation from Regulations, governed by Article 13 of the General Public Administration Law, the Municipality of Santa Ana must invariably conform its administrative conduct, both affirmative and negative, to that body of rules, which binds it as part of the body of legality. Thus, because the matter at hand does not challenge an incorrect application of the Regulatory Plan to the appellant’s case, but instead challenges its use as the legal basis for denying the application because, in the appellant’s view, it does not reflect reality, this Tribunal must reject the appeal for the reasons stated. It should be emphasized that the existence on the property of a building suitable for the proposed commercial activity, or the operation of similar commercial activities on nearby properties, cannot justify the requested annulment of the challenged act. The appeal must therefore be rejected in its entirety. Because no further governmental administrative appeal is available, the administrative remedies are deemed exhausted. THEREFORE. The challenged act is affirmed. The administrative remedies are deemed exhausted.IV.- Del caso concreto: Vistos los alegatos de las partes y revisados los autos este Tribunal entiende necesario destacar que el uso del suelo pretendido por el recurrente no se ajusta al Plan Regulador, el cual cabe mencionar forma parte del “ordenamiento” jurídico. Los reparos presentados por el recurrente cuestionan el ajuste de dicho instrumento de regulación urbanística con el entorno al que se aplica, no obstante lo anterior, en tanto dicha normativa esté vigente, en aplicación del Principio de inderogabilidad singular de los reglamentos, regulado en el artículo 13 de la Ley General de la Administración Pública, la Municipalidad de Santa Ana debe ajustar indefectiblemente sus conductas administrativas (positivas y negativas), a dicho cuerpo normativo que al formar parte del bloque de legalidad le es vinculante. Así las cosas, siendo que en el sub lite no se cuestiona la incorrecta aplicación del Plan Regulador al caso de la recurrente, sino más bien su utilización como fundamento normativo para denegar la gestión presentada, pues a criterio del recurrente éste no se corresponde con la realidad, es ineludible para este Tribunal rechazar el recurso presentado en razón del análisis expuesto. Aquí cabe destacar que el hecho de que exista una construcción en el inmueble referido, apta para la prestación de la actividad comercial pretendida, o que estén en funcionamiento en las cercanías de dicho inmueble, fincas dedicadas a actividades comerciales similares, no tienen la virtud de justificar la pretendida anulación del acto impugnado, todo lo cual implica el rechazo del recurso en todos sus extremos. Al no existir más recurso en sede gubernativa, se da por agotada la vía administrativa. POR TANTO. Se confirma el acto impugnado. Se da por agotada la vía administrativa.
Pull quotesCitas destacadas
"La planificación urbana es una competencia esencialmente local, según lo disponen los numerales 169 constitucional y 15 de la Ley de Planificación Urbana, e incluye limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente."
"Urban planning is primarily a local responsibility, as provided by Article 169 of the Constitution and Article 15 of the Urban Planning Law, and includes limitations on private property intended to prevent disorderly and harmful community development and to reconcile human needs for coexistence with the duty to protect the environment."
Considerando III
"La planificación urbana es una competencia esencialmente local, según lo disponen los numerales 169 constitucional y 15 de la Ley de Planificación Urbana, e incluye limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente."
Considerando III
"Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a destinarlos al uso establecido en el ordenamiento urbano respectivo, el cual deriva de la zonificación implementada en los reglamentos respectivos, quedando sujetos a sus disposiciones y limitaciones, con los cuales queda integrado el contenido esencial del derecho de propiedad."
"Owners of land and buildings are required to devote them to the use established by the applicable urban-planning framework, which derives from the zoning implemented through the corresponding regulations; they remain subject to its provisions and limitations, which form part of the essential content of the right of property."
Considerando III
"Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a destinarlos al uso establecido en el ordenamiento urbano respectivo, el cual deriva de la zonificación implementada en los reglamentos respectivos, quedando sujetos a sus disposiciones y limitaciones, con los cuales queda integrado el contenido esencial del derecho de propiedad."
Considerando III
"Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada."
"It is prohibited to use or devote land, buildings, or structures to any purpose incompatible with the established zoning."
Considerando III, cita del artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana
"Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada."
Considerando III, cita del artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana
"El único efecto del certificado de uso del suelo es indicar si el uso propuesto por el administrado es acorde con la regulación vigente, motivo por el cual su eficacia permanece hasta tanto no sea modificada la zonificación del lugar, feneciendo con la promulgación de nueva normativa que disponga usos de suelo distintos."
"The sole effect of a land-use certificate is to indicate whether the use proposed by the applicant conforms to current regulations; consequently, its effectiveness continues only until the area’s zoning is modified and ends upon enactment of new rules establishing different land uses."
Considerando III
"El único efecto del certificado de uso del suelo es indicar si el uso propuesto por el administrado es acorde con la regulación vigente, motivo por el cual su eficacia permanece hasta tanto no sea modificada la zonificación del lugar, feneciendo con la promulgación de nueva normativa que disponga usos de suelo distintos."
Considerando III
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Administrative Litigation Court, Second Judicial Circuit of San José, Address04 Main Line 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Email ...01 _______________________________________________________________________ CASE FILE: 13-005158-1027-CA MATTER: Municipal Appeal Claimant: 3-101-542556 Sociedad Anónima RESPONDENT: Municipalidad de Santa Ana No. 46-2014 ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. THIRD SECTION, ANNEX A OF THE SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at fourteen hours forty-five minutes on treinta y uno de enero de dos mil catorce.- This Court hears, in its capacity as non-hierarchical reviewer of legality (contralor no jerárquico de legalidad), the appeal filed by 3-101-542556 Sociedad Anónima, represented by Nombre103921, identification number CED80130, against official communication MSA-Alc-03-119-13, dated 28 de febrero de 2013, signed by the Municipal Mayor of Santa Ana, Lic. Gerardo Oviedo Espinoza.
Judge Leiva Poveda drafted the decision;
WHEREAS:
The following facts relevant to this proceeding are deemed duly established:
II.The parties’ arguments: First, the appellant states that it is aware of the zoning (zonificación) applicable to the property but asserts that it does not correspond to the area’s actual development. It adds that the Regulatory Plan (Plan Regulador) is clearly obsolete and notes that “there is a building at the location that is ready to operate as a Short-Stay Lodging Establishment (Hostelería de Paso).” The respondent Municipalidad, for its part, states that although regulatory plans must be reviewed periodically, it is nevertheless true “that the zoning established in 199 (sic) for this sector reflected the predominant use at that time, which continues to be consistent with both existing conditions and those prescribed by regulation.”
III.Scope of land use: Regarding this issue, this Section has held: “IV.- Urban planning (planificación urbana) is an essentially local power, as provided in Article 169 of the Constitution and Article 15 of the Ley de Planificación Urbana, and includes restrictions on private property intended to prevent the disorderly and harmful development of communities and to ensure that human needs for coexistence are compatible with the duty to protect the environment. The owners of land and buildings are required to devote them to the use established in the respective urban planning scheme (ordenamiento urbano), which derives from the zoning implemented through the corresponding regulations, and they remain subject to its provisions and restrictions, which become part of the essential content of the right to property (see judgments of the Sala Constitucional Nos. 6706-93 and 4205-96). This obligation is embodied in the Plan Regulador, which contains, among other provisions, zoning and subdivision regulations (reglamentos de zonificación y fraccionamiento), as provided in Article 21 of the Ley de Planificación Urbana.
The zoning regulation reserves ‘specific areas of a territory for particular needs or functions; ranging from the creation of industrial zones to the designation of residential, political-administrative, sports, green, special environmental-protection, and other zones’ (CALVO MURILLO, Virgilio, ‘Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones,’ Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps the most important, regulation that must accompany every urban development plan (plan urbanístico), pursuant to Article 21, subsection 1), of the Ley de Planificación Urbana, because, as its name indicates, it governs the organization and determination of land use with a view to the rational use of land and to ensuring satisfactory environmental living conditions and quality of life; it thereby conditions the use of real property by delimiting areas according to the adopted classification.
Alongside zoning, subdivision and urban development regulations (reglamento de fraccionamiento y urbanización) are created which, pursuant to Article 32 of the same Law, are intended to determine the conditions under which a municipality must permit or regulate subdivision (fraccionamiento) and urban development projects (proyectos de urbanizaciones) within its jurisdiction, establishing requirements regarding access to public roads, dedication of areas for public use, standards for the construction of streets and sidewalks, pavement, water mains, stormwater and sanitary drainage, electrification, and public lighting, among others. In this regard, the importance to Urban Planning Law (Derecho Urbanístico) of controlling subdivision activities must be emphasized, as it is beyond question. On this matter, this non-hierarchical appellate authority (jerarquía impropia) stated long ago as follows: ‘IV.- In light of the foregoing, it bears emphasizing that the control of urban development as a municipal power entails both the authority to issue regulatory plans and, above all, the power to “control” the subdivision of land through those same regulatory plans and by granting the corresponding municipal endorsement (visado municipal) of the relevant plan, as stated in Article 33 of the aforementioned Ley de Planificación Urbana.
Along the same lines, pursuant to Article 10, subsection 2), of the Ley de Planificación Urbana, the Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo is responsible for endorsing the relevant plans for urban development or subdivision projects for urban development purposes before municipal approval is granted (Article 33 ibídem). This power constitutes an oversight function exercised by the Dirección de Urbanismo with respect to municipal urban planning and development control (Articles 7, subsection 3), and 9 of the aforementioned law). They act as advisers or monitors and may report to, or even file complaints against, the Municipalidades regarding a possible violation of the law or the local regulatory plan, and may even issue an order suspending a particular project when a violation of urban planning law has been established. Pursuant to Article 36, subsection b), ibídem, municipalities may not grant the respective endorsements for plans concerning urban development projects in controlled areas when the projects lack the required permit (endorsement by the Dirección de Urbanismo).’ (Sección Tercera, Tribunal Superior Contencioso Administrativo, judgment number 791-2002, at diez horas diez minutos del veintisiete de setiembre del año dos mil dos.) (Emphasis not in the original.) (…) Likewise, urban development control (control urbano) is implemented, among other actions, commonly through the issuance of what are known as ‘land-use approvals’ and building permits (licencias constructivas), by means of which regulated parties ensure their projects and works fully comply with urban planning regulations.
The land-use certificate (certificado de uso del suelo) is governed by the Ley de Planificación Urbana, which provides as follows: ‘Article 28.- It is prohibited to use or devote land, buildings, or structures to any use incompatible with the zoning in effect. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate attesting that the use complies with zoning requirements. Preexisting nonconforming uses (usos ya existentes no conformes) must also be documented by a certificate stating that circumstance. Each zoning regulation shall establish the date from which such certificates will be mandatory. Under the second paragraph of the provision quoted above, urban planning rules (normas urbanísticas) operate prospectively and, by application of the prohibition against retroactive application of a rule to a person’s detriment, the land use existing on the date those rules enter into force must be respected.
(…) For further clarification, it must be noted that the sole effect of the land-use certificate is to indicate whether the use proposed by the regulated party complies with the regulations in force; consequently, it remains effective until the zoning of the location is amended and expires upon the enactment of new regulations prescribing different land uses. (…) The only means by which a land use may be deemed vested (consolidado), in the sense asserted by the appellant, is governed by Article 28 of the Ley de Planificación Urbana, which is further developed in Article 2, paragraphs B) and C), of the same Reglamento 3332 (GAM), regulating the three types of ‘Land-Use Certificate’ that may be issued, namely: ‘conforming’ (conforme), meaning the use permitted in each zone; ‘conditional’ (condicional), which may be allowed subject to prior special authorization from the Municipalidad, the Ministerio de Salud, and the Dirección de Urbanístico, with special restrictions and requirements; and ‘nonconforming’ (no conforme), meaning an existing use that does not comply with the established zoning or that, although consistent with it, does not meet the requirements for the zone.
Under these regulations, a ‘nonconforming’ use is the only classification that recognizes an existing land use vested at a specific location before the urban regulations entered into force but inconsistent with the new designation established by the rule. This is not the specific situation of the appellant’s property because it is undisputed that the nature of the property sought to be subdivided has not yet been changed to residential use, which is the sole requirement prescribed by law for accepting the vested-rights (derecho adquirido) argument. The Sala Constitucional ruled similarly with respect to commercial operations when, in Voto 06706 at quince horas veintiún minutos del veintiuno de diciembre de mil novecientos noventa y tres, it stated regarding land use: ‘That authorization must be understood, however, to mean that commercial or industrial establishments operating normally when the Plan enters into force cannot be required to obtain a use certificate because they have a vested right to continue operating as they did before, provided, of course, that they are operating in accordance with the Law and not outside it.-’ (Emphasis added.)” Sección Tercera, Tribunal Contencioso Administrativo, voto 329-2013, at 13:51 hrs on 22 de agosto de 2013.
Because no legal or factual basis exists for this Court to depart from its line of precedent, the analysis of the specific case in the following whereas clause (considerando) will proceed from the considerations just stated.
IV.The specific case (del caso concreto): Having reviewed the parties’ arguments and the record, this Tribunal deems it necessary to emphasize that the land use (uso del suelo) sought by the appellant does not comply with the Regulatory Plan (Plan Regulador), which, it bears mentioning, forms part of the legal “order.” The objections raised by the appellant challenge whether that urban-planning regulatory instrument is suited to the setting in which it applies. Nevertheless, so long as those regulations remain in force, pursuant to the Principle prohibiting individual exceptions to regulations (Principio de inderogabilidad singular de los reglamentos), governed by Article 13 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), Municipalidad de Santa Ana must necessarily conform its administrative actions and omissions to that body of regulations, which is binding upon it as part of the body of legality (bloque de legalidad).
Accordingly, because what is challenged in the matter at hand (sub lite) is not the incorrect application of the Regulatory Plan to the appellant’s case, but rather its use as the legal basis for denying the application submitted, on the ground that, in the appellant’s view, it does not reflect reality, this Tribunal must deny the appeal for the reasons set forth above. It should be emphasized here that neither the existence of a structure on the property in question that is suitable for conducting the proposed commercial activity, nor the operation nearby of properties devoted to similar commercial activities, can justify the requested annulment of the challenged act; consequently, the appeal must be denied in all respects. As no further appeal is available before the administrative authorities (sede gubernativa), the administrative remedies (vía administrativa) are deemed exhausted.
POR TANTO.
The challenged act is affirmed. The administrative remedies are deemed exhausted.
Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Jorge Leiva Poveda MATTER: Municipal Appeal Claimant: 3-101-542556 Sociedad Anónima RESPONDENT: Municipalidad de Santa Ana
Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 _______________________________________________________________________ ASUNTO: Apelación Municipal Accionante: 3-101-542556 Sociedad Anónima RECURRIDO: Municipalidad de Santa Ana No. 46-2014 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas cuarenta y cinco minutos del treinta y uno de enero de dos mil catorce.- Conoce este Tribunal en condición de contralor no jerárquico de legalidad, del recurso de apelación presentado por 3-101-542556 Sociedad Anónima, representada por Nombre103921 , número de identificación CED80130, en contra del oficio MSA-Alc-03-119-13, de fecha 28 de febrero de 2013, suscrito por el Alcalde Municipal de Santa Ana, Lic. Gerardo Oviedo Espinoza.
Redacta el juez Leiva Poveda;
CONSIDERANDO:
Se tienen como debidamente acreditados los siguientes hechos que resultan relevantes para este procedimiento:
II.Alegatos de las partes: En primer término indica la recurrente que conoce la zonificación aplicable a la finca, pero manifiesta que ésta no se corresponde con el desarrollo real de la zona. Agrega que resulta claro que el Plan Regulador está obsoleto y señala que en el lugar “existe una construcción lista para ser operada como Hostelería de Paso”. Por su parte la Municipalidad recurrida indica que si bien los planes reguladores deben ser revisados periódicamente, es lo cierto “que la zonificación establecida en 199 (sic) para este sector, obedeció al uso predominante en ese momento, el cual continúa siendo armónico entre lo existente y lo regulado.”
III.Alcances del uso del suelo: Respecto de este tema esta Sección ha considerado: “IV.- La planificación urbana es una competencia esencialmente local, según lo disponen los numerales 169 constitucional y 15 de la Ley de Planificación Urbana, e incluye limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente. Los propietarios de los suelos y sus edificaciones están obligados a destinarlos al uso establecido en el ordenamiento urbano respectivo, el cual deriva de la zonificación implementada en los reglamentos respectivos, quedando sujetos a sus disposiciones y limitaciones, con los cuales queda integrado el contenido esencial del derecho de propiedad (ver sentencias de la Sala Constitucional Nos. 6706-93 y 4205-96).
Esta obligación se materializa en el Plan Regulador, que contiene, entre otras normas, los reglamentos de zonificación y fraccionamiento, según lo dispone el artículo 21 de la Ley de Planificación Urbana. En el reglamento de zonificación, se reservan "determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras" (CALVO MURILLO, Virgilio, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez el más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso
IV.Del caso concreto: Vistos los alegatos de las partes y revisados los autos este Tribunal entiende necesario destacar que el uso del suelo pretendido por el recurrente no se ajusta al Plan Regulador, el cual cabe mencionar forma parte del “ordenamiento” jurídico. Los reparos presentados por el recurrente cuestionan el ajuste de dicho instrumento de regulación urbanística con el entorno al que se aplica, no obstante lo anterior, en tanto dicha normativa esté vigente, en aplicación del Principio de inderogabilidad singular de los reglamentos, regulado en el artículo 13 de la Ley General de la Administración Pública, la Municipalidad de Santa Ana debe ajustar indefectiblemente sus conductas administrativas (positivas y negativas), a dicho cuerpo normativo que al formar parte del bloque de legalidad le es vinculante. Así las cosas, siendo que en el sub lite no se cuestiona la incorrecta aplicación del Plan Regulador al caso de la recurrente, sino más bien su utilización como fundamento normativo para denegar la gestión presentada, pues a criterio del recurrente éste no se corresponde con la realidad, es ineludible para este Tribunal rechazar el recurso presentado en razón del análisis expuesto.
Aquí cabe destacar que el hecho de que exista una construcción en el inmueble referido, apta para la prestación de la actividad comercial pretendida, o que estén en funcionamiento en las cercanías de dicho inmueble, fincas dedicadas a actividades comerciales similares, no tienen la virtud de justificar la pretendida anulación del acto impugnado, todo lo cual implica el rechazo del recurso en todos sus extremos. Al no existir más recurso en sede gubernativa, se da por agotada la vía administrativa.
POR TANTO.
Se confirma el acto impugnado. Se da por agotada la vía administrativa.
Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Jorge Leiva Poveda ASUNTO: Apelación Municipal Accionante: 3-101-542556 Sociedad Anónima RECURRIDO: Municipalidad de Santa Ana
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