Demolition of wall in Quebrada Seca river protection zone upheldDemolición de tapia en zona de protección del río Quebrada Seca confirmada

I.- Proven Facts. Of importance for the resolution of this matter, the following facts are deemed proven: 1) Mr. Elizabeth Arrieta Víquez and Mr. Alfredo Bogantes Vargas are each owners of a one-half interest in the property registered under folio real number 094458 of the province of Heredia (folios 14 and 15). 2) By resolution of 12:00 hours on January 21, 2009, the Directing Body of the Procedure of the Municipality of Heredia initiated administrative proceedings to determine the existence of illegal constructions in the protection zone along the margin of the Quebrada Seca River, on the property of Mr. Elizabeth Arrieta Víquez and Mr. Alfredo Bogantes Vargas. The charges filed were as follows: "The possession of a construction or part thereof without any legal backing, on property number 04-084458, owned by you, because said work is found to be invading the protection area of the riverbank of the Quebrada Seca River." The oral and private hearing was scheduled for February 27, '09 (folios 16 to 20). 3) On February 27, 2009, the oral and private hearing was held with the participation of Mr. Arrieta Víquez and Mr. Bogantes Vargas (folios 21 to 23). 4) By official communication N° MH-13-QS-PAO-2009, undated, the directing body of the administrative procedure issued the corresponding final report. It issued the following recommendations: "(...) 1- The parties subject to the proceedings, Bogantes Vargas and Arrieta Víquez, shall proceed with the demolition of the perimeter wall located within the protection zone of the Quebrada Seca River, erected on their property number 04-94458-001 and 002, in order to adjust the physical reality to the legal prescriptions of the current legal system, for the purpose of upholding the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment of the administered in general, which includes the imminent danger to the life and property of the residents living in the surroundings of the Quebrada Seca hydrographic basin. 2- In this case, being aware of the protective function performed by the constructed wall, it is recommended to grant a reasonable period so that the parties subject to the proceedings can build another wall (outside the river protection zone); after the reasonable period granted by the Administration has elapsed, in the event of the administered party's refusal to comply with the demolition order within the period granted for that purpose, the Municipality of Heredia shall proceed with the substitute execution of the demolition of the constructions located within the protection zone of the Quebrada Seca River on the property owned by the parties subject to the proceedings, in order to adjust the physical reality to the legal prescriptions of the current legal system. 3- We must be emphatic that the recommended demolition is to be applied to the perimeter wall located within the protection zone, but not as to the private bridge, which is the only access the parties subject to the proceedings have to their property; otherwise, the property would be unusable and would lose its market value, turning the imposed limitations into expropriatory ones." (folios 27 to 40). 5) By resolution N°AMH-0041-10 of 15:40 hours on January 14, 2011, the Municipal Mayor of Heredia issued the final act of the procedure. It was deemed proven that within the protection area of the Quebrada Seca River, located on the property of Mr. Arrieta and Mr. Bogantes, there exists a perimeter wall built without construction permits. The operative part (Por Tanto) of the cited resolution ordered as follows: "1. The parties subject to the proceedings (sic) Bogantes Vargas and Arrieta Víquez shall proceed with the demolition of the perimeter wall that extends along the 55.27 linear meters that make up the western boundary of their property number 04-94458-001 and 002, which borders the Quebrada Seca; the foregoing in order to adjust the physical reality to the legal prescriptions of the current legal system, for the purpose of upholding the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment of the administered in general, which includes the imminent danger to the life and property of the residents living in the surroundings of the Quebrada Seca hydrographic basin. 2. In this case, being aware of the protective function performed by the constructed wall, a reasonable period of two months is granted so that the parties subject to the proceedings (sic) can build another wall or security mechanism (outside the river protection zone); after the granted period has elapsed, in the event of the administered parties' refusal to comply with the demolition order within the period granted for that purpose, the Municipality of Heredia shall proceed with the substitute execution of the demolition of the constructions located within the protection zone of the Quebrada Seca River on the property owned by the parties subject to the proceedings (sic), in order to adjust the physical reality to the legal prescriptions of the current legal system. 3. The ordered demolition applies only to the perimeter wall located within the protection zone, but not as to the private bridge, which is the only access the parties subject to the proceedings (sic) have to their property; otherwise, the property would be unusable and would lose its market value, turning the imposed limitations into expropriatory ones. 4. This resolution is subject to the remedies of reconsideration with subsidiary appeal, in accordance with the deadlines and terms set forth in Article 162 of the Municipal Code." (folios 42 to 53). 6) On February 7, 2010, Mr. Arrieta and Mr. Bogantes filed a remedy of reconsideration with subsidiary appeal against the decision indicated in the previous fact (folios 55 to 61). 7) By resolution N°AMH-0192-2011, of 9:30 hours on February 22, 2011, the Municipal Mayor rejected the remedy of reconsideration and elevated the appeal to this Court (folios 62 to 65).

II.- Facts Not Proven.- Of importance for the resolution of this matter, the following is deemed not accredited: 1) That the front wall of the property owned by Mr. Elizabeth Arrieta and Mr. Alfredo Bogantes has a construction permit (the court records). 2) The affectation of 50% of the appellants' property if subjected to urban-environmental regulations (the court records). 3) That a technical study exists recommending the channeling (entubamiento) of the Quebrada Seca River (the court records).

III.- Grievances of the Appellants.- Mr. Elizabeth Arrieta Víquez and Mr. Alfredo Bogantes Vargas appeal the decision of the Mayor of Heredia, based on the following grounds of disagreement: they state that fifteen years ago they decided to build a wall to protect against the waters of the Quebrada Seca. They argue that the Municipality's decision to demolish the wall affects their property right for several reasons: of the total property, they would lose almost 50% of the land, as it is a portion of land they cannot dispose of in any way; they would lose the protection of their integrity and property by being unable to enclose it with a construction; if they respect the ten meters of protection, they would be handing over that strip of land to anyone who wishes to circulate through that area without being able to restrict passage through it; if they remove the wall, they would continue to suffer soil washing; due to the topography of the land, it is not suitable for building a new wall; the house did obtain a construction permit at the time, and part of it would have to be removed; being unprotected, the waters would run freely and flood the property, putting their life and property at risk, this being their only escape route in case of flooding; there is no study determining that the 53 meters of frontage of their property is what causes the overflows; the basin is sufficient, and proof of this is that during heavy rains, it is the bridges that cause overflows, so removing the wall does not solve the problem. They claim that the retaining wall has prevented erosion and the transport of material through the stream bed. They assert that conducting a study could have determined the feasibility of channeling the stream (entubar la quebrada) and thus avoid harm to the affected persons.

IV.- On the Merits.- After reviewing the court records and the remedy filed, this Court considers that the challenged act must be confirmed.- Article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal) constitutes a legal limitation on private property, as required by Article 45 of the Political Constitution, which provides that for reasons of public necessity, the Legislative Assembly, by a vote of two-thirds of all its members, may impose limitations of social interest on property. Thus, the cited section 33 states, in what is relevant here: "Protection areas. The following are declared protection areas: ... b) A strip of fifteen meters in rural areas and ten meters in urban areas, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams, or creeks, if the terrain is flat, and fifty horizontal meters, if the terrain is uneven." (bold added). On the issue of limitations on private property, the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) in resolution N°4205-96, of 14:33 hours on August 20, 1996, stated the following:

"(...) A conception of the right to private property in absolute and practically unlimited terms, came to constitute the basic support point upon which the Western system was established, consecrating the complete intangibility of the property right as the basic center of the legal system, since it implied complete dominion over the good, in an absolute, general, independent, full, universal, unlimited, and exclusive manner. However, this concept has evolved, leading to the defense of a property based on social harmony, and a social sense of land ownership. Thus, the legal basis upon which the protection of property rests is modified, and from being an exclusive right for the individual, it now corresponds to an obligation in favor of the harmonious coexistence of society. The idea of the 'social function' of property emerged, in which every individual has the obligation to fulfill certain communal duties, in direct relation to the place they occupy and the interests of the social group they represent. The content of this 'property-function' consists of the owner having the power to use the good object of the domain to satisfy their own needs, but correspondingly having the duty to also place it at the service of social needs when such behavior is indispensable.

With this new concept, the legislator's powers to determine the content of the property right are broadened, which is achieved through the limits and social-interest obligations that may be created, ending its exclusive, sacred, and inviolable sense. This thesis has been previously recognized by this Court; thus, in amparo judgment number 5097-93, it indicated: 'I.) The inviolability of private property is a constitutional-level guarantee enshrined in canon 45 of the Political Charter. This right, contrary to how it was conceived in other times, is not static in nature, but rather, according to the demands of our time, must be considered elastic and dynamic, meaning it attributes to its holders, both internally and externally, the powers, duties, and limitations. The owner's power over the property is determined by the function it fulfills. The object of the property right has undergone important transformations. Currently, not only is the right of owners protectable, but also various general or social interests that coexist with it. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of law implies a peculiar form of appropriation. For example, the powers of ownership relating to an agricultural estate are very different from those corresponding to a property located in an intensely used urban sector.' Likewise, together with this principle -of the social function of property- the principle of social solidarity is integrated, from which, as this Constitutional Court previously indicated, 'IV.- [...], which imbues our Political Constitution, allows the burden borne by all in favor of all, or even by a few in favor of many, with the requirement that the natural use of the real property is not affected to the limit of its value as a means of production, or its market value, that is, that it disappears as a productive identity.' (Judgment number 2345-96, of nine hours twenty-four minutes on May seventeenth of the current year.)

It should be noted that in almost all legislations, the concept of private property right conceived in an unlimited and absolute form has disappeared, and in the most important orders, a conception of property closely linked to the general demands of society is imposed with increasing force; as previously indicated by this Chamber in the cited judgment number 2345-96: 'Developing the concept of "deprivation of a primary attribute of ownership" that prevents the enjoyment of goods, we can say that the limitation is a method to define the content of or the exercise of the property right, which qualifies and affects the right in itself.'

VI. Article 45 of the Political Constitution enshrines, in our legal-constitutional order, the right to property

In the first paragraph, it states its 'inviolable' character and establishes the State's obligation to previously indemnify the owner when it must be suppressed for reasons of 'legally proven public interest.' In the second paragraph, it establishes the possibility of establishing limitations of social interest on property, by means of a law approved by qualified vote - a vote of two-thirds of all members of the Legislative Assembly. From the foregoing, it is clear that the State's obligation to indemnify is constitutionally provided for solely and exclusively in the case of expropriation, and does not apply to the social-interest limitations established by law approved by a qualified vote, in the terms that this Constitutional Court has previously indicated in amparo judgment number 5097-93: 'II.) Costa Rican legislation establishes the possibility that, through regulatory plans, for social interest, private property may be limited, and Urbanistic Law can, in turn, develop them. The property right is thus framed within certain reasonable limits, within the duties derived from it. Precisely for this reason, indemnification is not necessary for urbanistic limits and duties that are reasonable [...]_ It is clarified that limitations or restrictions on property are of a general nature, and have the virtue of providing the individual with the necessary instruments to mitigate the effects of the harmful activity of their peers. It should be noted that their main purpose or objective is the rational use of property, which benefits the neighbors or, in general, the whole of society. In this sense, the Plenary Court, when exercising functions of constitutional controller, in an extraordinary session on June sixteenth, nineteen eighty-three, stated: "The limitations -or limits- that can be imposed on property (aside from neighborhood relations and other duties or burdens dealt with by the Civil Code and special laws), are those of 'social interest' authorized by the second paragraph of Article 45 of the Constitution, and which are aimed at protecting interests of that kind, for the benefit of the entire society or some of its communities; [...]"'

VII.Certain limitations on property have always existed as rules incorporated into the Civil Code, such as, for example, those referring to the possession and transmission of real estate -Article 272-, by virtue of which division is prevented in cases of co-ownership; those referring to the height of sidewalks -Article 303-; those establishing protection for possible damages caused to third parties due to the poor condition of buildings or trees -Article 311-; and especially the entire Title V called Burdens or Limitations on Property Imposed by Law, which sets forth, among others, the prohibitions on building near a party wall, wells, sewers, aqueducts, etc., -Article 404-, those prohibiting opening a window or skylight in a dividing wall, at least less than two and a half meters away -Article 406-, or that overlook rooms, patios, or corrals of the neighboring property -Article 407-. Other examples of the foregoing are the public safety and health requirements, those included in the law that allow the authority to impose on the owner repairs, remodeling, or demolitions of buildings that threaten ruin or are unhealthy, provisions gathered mainly in the Civil Code and the General Health Law. In this vein, one must also cite laws referring to the protection of forests, natural beauties, cultural heritage, and monuments, which also imply limitations on property, such as the Forestry Law (Ley Forestal), No. 7174 of June twenty-eighth, nineteen ninety, the Wildlife Conservation Law No. 7317 of October twenty-first, nineteen ninety-two, and the Law on Historical, Architectural, and Cultural Heritage No. 4 of October, nineteen ninety-five. (...)"

In the specific case, the appellants do not dispute the fact that the wall is located on their property within the protection zone of the Quebrada Seca River, nor have they managed to prove that the Municipality granted them a construction permit to erect said work. What they adduce are security reasons for keeping it in that place, without having managed to prove the existence of the apparent study that recommends the possibility of channeling the basin (entubar la cuenca), as proposed by the appellants. It is important to remember that the protection area was regulated with the objective of preventing property owners from felling or reducing forest cover (cobertura boscosa), with the purpose of avoiding floods, while also aiming to prevent the contamination of water resources as a consequence of runoff water falling. Thus, the Municipality of Heredia acted correctly in initiating a procedure to determine the existence of illegal constructions in the protection zones of the Quebrada Seca River and enforce environmental legislation to its full extent, a task that is inherently belonging to local governments as governing entities of urban and environmental control at the local level, in accordance with Articles 169 and 50 of the Political Constitution.

V.- Finally, we cannot fail to point out that the Forestry Law (Ley Forestal) clearly provides that no indemnification is applicable for illegal constructions that have been erected as a consequence of the invasion of the protection zone (Article 58). However, it must be remembered that the limitation on the property right cannot reach such magnitude or intensity that it makes it impossible to normally dispose of the property, emptying the attributes of ownership of their content, since in such a case, it becomes a deprivation of the good that requires just compensation. In this regard, it is appropriate to transcribe what the Constitutional Chamber (Sala Constitucional) stated in the cited vote, in the following sense:

"(...) VIII. Notwithstanding what was stated in the previous considerandos, it must be warned that the legitimate limitations that may be imposed on private property find their natural boundary in the degree of affectation to the property; that is, when the restriction on the property right becomes a true expropriation with the consequent obligation to indemnify, because the property right disappears completely, or when it affects the generality of the community. As stated by the Plenary Court in relation to limitations to be imposed on property when they exceed the indicated limit, in an extraordinary session on June sixteenth, nineteen eighty-three: '[...] that is, "limitations" as Article 45 calls them, but not dispossession of private property nor deprivation of a primary attribute of ownership, because preventing the enjoyment of goods is equivalent, at least in this case, to a form of expropriation without the requirement of prior indemnification ordered by the political charter';

and as indicated by this Court in the cited judgments number 5097-93 and 2345-96; where it stated:

'IV.) For this Chamber, the reasonable limits that the State can impose on private property, according to its nature, are constitutionally possible as long as they do not empty its content. When that occurs, it ceases to be a reasonable limitation and becomes a deprivation of the right itself.' (Judgment number 5097-93); 'That is, the attributes of property can be limited, as long as the owner reserves for themselves the possibility of normally exploiting the good, excluding, of course, the part or function affected by the limitation imposed by the State.

Outside these parameters, if social welfare requires sacrifices from only one or a few, they must be indemnified, just as when the sacrifice imposed on the owner is of such intensity that it causes the total loss of the good. Thus, the limitation on property withstands constitutional analysis when the affectation of the essential attributes of property, which are those that allow the natural use of the thing within the current socio-economic reality, does not make the nature of the good disappear or makes the use of the thing impossible, because the State imposes requirements of authorization or approval so complex that they imply, in fact, the impossibility of usufructing the good.' (judgment number 2345-96); (...)" VI.- Thus, it is appropriate to reject the appeal (recurso de apelación) filed and confirm the challenged act, deeming the administrative route exhausted." This resolution is subject to the remedies of revocation with subsidiary appeal, in accordance with the time limits and terms established in Article 162 of the Municipal Code" (folios 42 to 53). 6) On February 7, 2010, Mr. Nombre103162 and Mr. Nombre103163 filed a remedy of revocation with subsidiary appeal against the decision noted in the preceding fact (folios 55 to 61). 7) By resolution No. AMH-0192-2011, at 9:30 a.m. on February 22, 2011, the Municipal Mayor rejected the remedy of revocation and forwarded the appeal to this Tribunal (folios 62 to 65).

II.- Facts not proven.- Of importance for the resolution of this matter, the following is deemed unsubstantiated: 1) That the front wall of the property owned by Mr. Nombre103162 and Mr. Nombre103163 has a construction permit (the case record). 2) The impact on 50% of the appellants' property, should urban-environmental regulations be applied (the case record). 3) That there exists a technical study recommending the channeling (entubamiento) of the Quebrada Seca River (the case record).

III.- Grievances of the appellants.- Mr. Nombre103162 and Mr. Nombre103163 appeal the decision of the Mayor of Heredia, based on the following grounds of objection: they state that fifteen years ago they decided to build a wall for protection against the waters of Quebrada Seca. They argue that the Municipality's decision to demolish the wall affects their property right for several reasons: from the total property they would lose almost 50% of the land, as it is a portion of land over which they may not dispose in any manner; they would lose the protection of their physical integrity and assets by not being able to close it with a construction; if they respect the ten meters of protection, they would be handing that strip of land over to anyone who wants to circulate through that area without being able to restrict passage through it; if they eliminate the wall they would continue to suffer land erosion (lavado del terreno); due to the topography of the land, it is not suitable for building a new wall; the house did obtain a construction permit at the time and part of it would have to be removed; being without protection, the waters would run freely and flood the property, putting their life and their heritage at risk, that being their only escape route in the event of a flood; there is no study determining that the 53 meters of frontage of their property is what produces the overflows; the watershed is sufficient and proof of that is that during heavy rains it is the bridges that cause overflows, so removing the wall does not solve the problem. They claim that the retaining wall has prevented erosion and the transfer of material through the stream bed (cauce de la quebrada). They affirm that conducting a study could have determined the viability of channeling (entubar) the stream and thus avoid harm to the affected persons.

IV.- On the merits.- After reviewing the case record and the remedy filed, this Tribunal finds that the challenged act must be upheld.- Article 33 of the Forest Law (Ley Forestal) constitutes a legal limitation on private property, as required by Article 45 of the Political Constitution, which provides that for reasons of public necessity the Legislative Assembly may, by a vote of two-thirds of its total membership, impose limitations of social interest on property. Thus, the referenced numeral 33 states, in what is relevant here: "Protection areas (Áreas de protección). The following are declared protection areas: ... b) A strip of fifteen meters in rural zones and ten meters in urban zones, measured horizontally on both sides, on the banks of rivers, streams (quebradas) or brooks, if the land is flat, and fifty horizontal meters, if the land is steep." (boldface supplied). On the subject of limitations to private property, the Constitutional Chamber, in resolution No. 4205-96, at 2:33 p.m. on August 20, 1996, stated the following:

"(...) A conception of the right to private property in absolute and practically unlimited terms came to constitute the basic foundation upon which the Western system was established, enshrining the complete intangibility of the property right as the basic center of the legal order, since it implied complete dominion over the good, in an absolute, general, independent, full, universal, unlimited, and exclusive manner. However, such a concept has evolved, to the point of proposing the defense of a property based on social harmony, and on a social sense of land ownership. The legal basis on which the protection of property rests is thus modified, and from being an exclusive right for the individual, it now carries an obligation in favor of the harmonious coexistence of society. The idea of the 'social function' of property arose, in which every individual has the obligation to fulfill certain communal duties, in direct proportion to the place they occupy and the interests of the social group they represent. The content of this 'property-function' consists of the owner having the power to use the good that is the object of ownership to satisfy their own needs, but corresponding to them is the duty to also place it at the service of social needs when such behavior is indispensable.

With this new concept, the legislator's powers to determine the content of the property right are broadened, which is achieved through the limits and obligations of social interest that may be created, putting an end to its exclusive, sacred, and inviolable sense. This thesis has been previously recognized by this Tribunal; thus, in amparo judgment number 5097-93, it indicated: 'I.) The inviolability of private property is a guarantee of constitutional rank enshrined by canon 45 of the Political Charter. This right, contrary to how it was conceived in other times, is not of a static nature, but rather, in accordance with the demands of our time, it must be considered elastic and dynamic, that is, it attributes to its holders, both internally and externally, the powers, duties, and limitations. The power of the owner over the property is determined by the function it fulfills. The object of the property right has undergone important transformations. Currently, not only is the right of the owners protected, but also various general or social interests that coexist with it. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of law implies a peculiar form of appropriation. Thus, for example, the powers of ownership relating to an agricultural fund are very different from those corresponding to a property located in an intensely used urban sector.' Likewise, integrated together with this principle -of the social function of property- is that of social solidarity, from which, as this Constitutional Tribunal previously indicated, 'IV.- [...], our Political Constitution is imbued, allows the burden borne by all in favor of all, or even by a few in favor of many, with the requirement that the natural use of the real property is not affected to the limit of its value as a means of production, or of its market value, that is, that it disappears as a productive identity.' (Judgment number 2345-96, at nine twenty-four hours on May seventeenth of the current year.)

It is worth noting that in almost all legislations, the concept of the right to private property conceived in an unlimited and absolute form has disappeared, and in the most important systems, a conception of property closely linked to the general demands of society is increasingly imposed; as this Chamber previously noted in the cited judgment number 2345-96: 'Developing the concept of 'deprivation of a primary attribute of ownership' which impedes the enjoyment of goods, we can say that limitation is a method for defining the content or the exercise of the property right, which qualifies and affects the right in itself.'

VI. Article 45 of the Political Constitution enshrines, in our legal-constitutional order, the property right

In the first paragraph, it notes its 'inviolable' character and establishes the obligation on the part of the State to previously compensate the owner, when it must suppress it for reasons of 'legally proven public interest'. In the second paragraph, it establishes the possibility of imposing social interest limitations on property, through a law approved by a qualified vote -a vote of two-thirds of the total membership of the Legislative Assembly-. From the foregoing, it is clear that the obligation to compensate on the part of the State is constitutionally provided for solely and exclusively when it is a matter of expropriation and does not apply to social interest limitations established by law approved by a qualified vote, in the terms that this Constitutional Tribunal previously noted in amparo judgment number 5097-93 'II.) Costa Rican legislation establishes the possibility that, through regulatory plans, private property may be limited for social interest, and Urban Development Law (Derecho Urbanístico) may, in turn, develop them. The property right is then framed, within certain reasonable limits, within the duties that derive from it. Precisely for this reason, compensation is not necessary for urban development limits and duties that are reasonable [...] It is clarified that limitations or restrictions on property are of a general nature, and have the virtue of providing the individual with the necessary instruments to mitigate the effects of the harmful activity of their fellow beings. It is worth noting that their main purpose or objective is the rational use of property, benefiting neighbors or, in general, all of society. In this sense, the Full Court, when it exercised functions of constitutional controller, in an extraordinary session on June sixteenth, nineteen eighty-three, stated: 'The limitations -or limits- that may be imposed on property (apart from neighborly relations and other duties or charges dealt with by the Civil Code and special laws), are those of 'social interest' authorized by the second paragraph of Article 45 of the Constitution and which are aimed at protecting interests of that kind, for the benefit of the entire society or some of its communities; [...]'

VII.Certain limitations on property have always existed as rules incorporated into the Civil Code, such as, for example, those referring to the possession and transfer of real estate -Article 272-, by virtue of which division is prevented in the case of co-ownership; those referring to the height of sidewalks -Article 303-; those establishing protection for possible damage caused to third parties due to the poor condition of buildings or trees -Article 311-; and especially the entire Title V called Real Burdens or Limitations on Property Imposed by Law (Cargas o Limitaciones a la Propiedad Impuestas por Ley), which establishes, among others, prohibitions on building near a party wall, wells, sewers, aqueducts, etc., -Article 404-, those prohibiting the opening of a window or skylight in a dividing wall, unless at least two and a half meters away -Article 406-, or that overlook rooms, courtyards, or yards of the neighboring property -Article 407-. Other examples of the foregoing are public safety and health requirements, those set forth in the law that allow the authority to impose repairs, remodeling, or demolitions of buildings that threaten ruin or turn out to be unhealthy, provisions mainly contained in the Civil Code and the General Health Law. In this line of thought, one must also cite the laws regarding the protection of forests, natural beauties, cultural heritage, and monuments, which also imply limitations on property, such as Forest Law No. 7174 of June twenty-eighth, nineteen ninety, Wildlife Conservation Law No. 7317, of October twenty-first, nineteen ninety-two, and Law of Historical, Architectural and Cultural Heritage No. 4, of October nineteen ninety-five. (...)"

In the specific case, the appellants do not dispute the fact that the wall is located on their property within the protection zone (zona de protección) of the Quebrada Seca River, nor have they managed to prove (acreditar) that the Municipality granted them a construction permit to erect said work. What they adduce are security reasons for keeping it in that place, without having managed to prove (acreditar) the existence of the apparent study that recommends the possibility of channeling (entubar) the watershed, as proposed by the appellants. It is important to remember that the protection area (área de protección) was regulated with the objective of preventing property owners from felling or reducing the forest cover (cobertura boscosa), for the purpose of avoiding floods, while also seeking to prevent the contamination of water resources as a consequence of runoff water (aguas de escorrentía) falling. Thus, the Municipality of Heredia did well to initiate a proceeding to determine the existence of illegal constructions in the protection zones (zonas de protección) of the Quebrada Seca River and to enforce environmental legislation rigorously, a task that is inherently inherent to local governments as governing bodies of urban and environmental control at the local level, in accordance with Articles 169 and 50 of the Political Constitution.

V.- Finally, we cannot fail to point out that the Forest Law clearly provides that compensation is not applicable for illegal constructions that have been erected as a consequence of invading the protection zone (zona de protección) (Article 58). However, it must be remembered that the limitation on the right to property cannot become of such magnitude or intensity that it makes it impossible to normally dispose of the real estate, emptying the attributes of ownership of their content, for in such a case, it becomes a deprivation of the good that requires fair compensation. In this regard, it is appropriate to transcribe what was said by the Constitutional Chamber in the cited vote, in the following sense:

"(...) VIII. Notwithstanding what is indicated in the preceding recitals, it should be noted that the legitimate limitations that may be imposed on private property find their natural boundary in the degree of impact on the property; that is, when the restriction on the property right becomes a true expropriation with the consequent obligation to compensate, because the property right disappears completely, or when it does not affect the generality of the community. This was stated by the Full Court in relation to the limitations to be imposed on property when they exceed the indicated limit, in an extraordinary session on June sixteenth, nineteen eighty-three: '[...] that is, 'limitations' as Article 45 calls them, but not dispossession of private property nor deprivation of a primary attribute of ownership, because preventing the enjoyment of goods is equivalent, at least in this case, to a form of expropriation without the requirement of prior compensation ordered by the political charter';

and as this Tribunal indicated in the cited judgments number 5097-93 and 2345-96; in which it stated:

'IV.) For the Chamber, the reasonable limits that the State may impose on private property, according to its nature, are constitutionally possible as long as they do not empty its content. When this occurs, it ceases to be a reasonable limitation and becomes a deprivation of the right itself.' (Judgment number 5097-93); 'That is, the attributes of property may be limited, as long as the owner reserves for himself the possibility of exploiting the good normally, excluding, of course, the part or the function affected by the limitation imposed by the State.

Outside of these parameters, if social welfare demands sacrifices from only one or a few, they must be compensated, the same as occurs when the sacrifice imposed on the owner is of such intensity that it causes them to lose the good in its entirety. Thus, the limitation on property withstands constitutional analysis when the impact on the essential attributes of property, which are those that allow the natural use of the thing within the current socio-economic reality, does not cause the nature of the good to disappear or make the use of the thing impossible, because the State imposes authorization or approval requirements so complex that they imply, in fact, the impossibility of usufructing the good.' (judgment number 2345-96); (...)" VI.- Accordingly, it is appropriate to reject the appeal (recurso de apelación) filed and confirm the challenged act, thereby deeming the administrative channel exhausted.

THEREFORE (POR TANTO) The resolution at 3:40 p.m. on January 14, 2011, issued by the Municipal Mayor of Heredia, is confirmed. The administrative channel is deemed exhausted.

Nombre66641 Eduardo González Segura Nombre22563 Classification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Poder Judicial. Reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Apelación Municipal Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Urbano Tema: Demoliciones urbanas Subtemas:

Tapia perimetral ubicada dentro de la zona de protección del río. Improcedencia de indemnización en caso de construcciones ilegales. Alcances de la limitación al derecho de propiedad.

Tema: Indemnización al administrado Subtemas:

Improcedencia en caso de demolición de construcciones ilegales ubicadas en zonas protegidas.

Tema: Municipalidad Subtemas:

Demolición de tapia perimetral ubicada dentro de zona de protección. Alcances de la limitación al derecho de propiedad.

“I.- Hechos probados. De importancia para la resolución de este asunto, se tienen como probados los siguientes hechos: 1) Los señores Elizabeth Arrieta Víquez y Alfredo Bogantes Vargas son dueños, cada uno, de un medio sobre la finca folio real matrícula 094458 de la provincia de Heredia (folios 14 y 15). 2) Mediante resolución de las 12:00 horas del 21 de enero del 2009, el Órgano Director del Procedimiento de la Municipalidad de Heredia, inició las actuaciones administrativas para determinar la existencia de construcciones ilegales en la zona de protección al margen del Río Quebrada Seca, en la propiedad de los señores Elizabeth Arrieta Víquez y Alfredo Bogantes Vargas. Los cargos formulados fueron los siguientes: "La tenencia de una construcción o parte de ella sin ningún respaldo legal, en la finca número 04-084458, de su propiedad, por encontrarse dicha obra invadiendo el área de protección de la rivera del río Quebrada Seca." La audiencia oral y privada fue señalada para el 27 de febrero del 09 (folios 16 a 20). 3) El 27 de febrero del 2009, se realizó la audiencia oral y privada con la participación de los señores Arrieta Víquez y Bogantes Vargas (folios 21 a 23). 4) Por oficio N° MH-13-QS-PAO-2009, sin fecha, el órgano director del procedimiento administrativo rindió el informe final correspondiente. Emitió las siguientes recomendaciones: "(...) 1- Procedan los expedientados Bogantes Vargas y Arrieta Víquez, a la demolición de la tapia perimetral ubicada dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca, levantadas en la finca de su propiedad número 04-94458-001 y 002, con la finalidad de ajustar la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente, en razón de hacer valer el derecho fundamental a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado de los administrados en general, lo cual incluye el peligro inminente de la vida y el patrimonio de los munícipes que viven en los alrededores de la cuenca hidrográfica Quebrada Seca. 2- En este caso, con motivo que se es consciente en la función de protección que desempeña la tapia construida, se recomienda dar un plazo prudencial para que los expedientados puedan construir otra tapia (fuera de la zona de protección del río), luego de cumplido el plazo prudencial otorgado por la Administración, en caso de renuencia por parte del administrado de cumplir con la orden de demolición en el plazo concedido al efecto, procederá la Municipalidad de Heredia a la ejecución sustitutiva de la demolición de las construcciones ubicadas dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca en la finca propiedad de los expedientados, con la finalidad de ajustar la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente. 3- Debemos ser enfáticos en cuanto a que la demolición recomendada, es para ser aplicada sobre la tapia perimetral ubicada dentro de la zona de protección, no así en cuanto al puente privado, el cual es el único acceso que tienen los expedientados a su propiedad, de lo contrario la finca sería inutilizable y perdería su valor de mercado, convirtiendo a las limitaciones impuestas en expropiatorias." (folios 27 a 40). 5) Mediante resolución N°AMH-0041-10 de las 15:40 horas del 14 de enero del 2011, el Alcalde Municipal de Heredia dictó el acto final del procedimiento. Tuvo por probado que dentro del área de protección del Río Quebrada Seca, ubicada en el inmueble de los señores Arrieta y Bogantes, existe una tapia perimetral construida sin permisos de construcción. El Por Tanto de la citada resolución dispuso así: "1. Procedan los expedientados (sic) Bogantes Vargas y Arrieta Víquez, a la demolición de la tapia perimetral que se extiende a lo largo de los 55.27 m lineales que componen el lindero oeste de su propiedad número 04-94458-001 y 002, el cual colinda con la Quebrada Seca; lo anterior con la finalidad de ajustar la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente, en razón de hacer valer el derecho fundamental a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado de los administrados en general, lo cual incluye el peligro inminente de la vida y el patrimonio de los munícipes que viven en los alrededores de la cuenca hidrográfica Quebrada Seca. 2. En este caso, con motivo que es consciente en la función de protección que desempeña la tapia construida, se concede un plazo prudencial de dos meses para que los expedientados (sic) puedan construir otra tapia o mecanismo de seguridad (fuera de la zona de protección del río) luego de cumplido el plazo otorgado, en caso de renuencia por parte de los administrados de cumplir con la orden de demolición dentro del plazo concedido al efecto, procederá la Municipalidad de Heredia a la ejecución sustitutiva de la demolición de las construcciones ubicadas dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca en la finca propiedad de los expedientados (sic), con la finalidad de ajustar a la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente. 3. La demolición ordenada procede únicamente sobre la tapia perimetral ubicada dentro de la zona de protección, no así en cuanto al puente privado, el cual es el único acceso que tienen los expedientados (sic) a su propiedad, de lo contrario la finca sería inutilizable y perdería su valor de mercado, convirtiendo a las limitaciones impuestas en expropiatorias. 4. La presente resolución posee los recursos de revocatoria con apelación en subsidio, conforme a los plazos y términos dispuestos en el artículo 162 del Código Municipal." (folios 42 a 53). 6) El 7 de febrero del 2010, los señores Arrieta y Bogantes presentaron recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra la decisión indicada en el hecho anterior (folios 55 a 61). 7) Por resolución N°AMH-0192-2011, de las 9:30 horas del 22 de febrero del 2011, el Alcalde Municipal rechazó el recurso de revocatoria y elevó la apelación ante este Tribunal (folios 62 a 65).

II.- Hechos no probados.- De importancia para la resolución de este asunto, se tiene como no acreditado lo siguiente: 1) Que la tapia frontal de la finca propiedad de los señores Elizabeth Arrieta y Alfredo Bogantes cuente con permiso de construcción (los autos). 2) La afectación del 50% de la propiedad de los recurrentes, de someterse a la normativa urbano ambiental (los autos). 3) Que exista estudio técnico que recomiende entubamiento del Río Quebrada Seca (los autos).

III.- Agravios de los apelantes.- Los señores Elizabeth Arrieta Víquez y Alfredo Bogantes Vargas, apelan la decisión del Alcalde de Heredia, con base en los siguientes motivos de inconformidad: señalan que hace quince años decidieron hacer una tapia para protección de las aguas de la Quebrada Seca. Argumentan que la decisión de la Municipalidad del derribo de la tapia afecta su derecho de propiedad por varias razones: del total de la propiedad perderían casi el 50% del terreno, al ser una porción de tierra de la cual no pueden disponer de ninguna manera; perderían la protección a su integridad y los bienes al no poder cerrar con construcción; si respetan los diez metros de protección le entregarían esa franja de terreno a todo el que quiera circular por esa zona sin poder restringir el paso por ella; si eliminan la tapia seguirían sufriendo lavado del terreno; por la topografía del terreno no se presta para construir una nueva tapia; la casa si obtuvo permiso de construcción en su momento y habría que quitar parte de ella; al estar sin protección las aguas correrían libremente e inundarían la propiedad, poniendo en riesgo su vida y su patrimonio, siendo ése su única vía de escape en caso de inundación; no existe estudio que determine que los 53 metros de frente de su propiedad sea la que produzca los desbordamientos; la cuenca es suficiente y prueba de ello es que en abundantes lluvias son los puentes los que causan desbordamientos, por lo que quitar la tapia no resuelve el problema. Alega que el muro de contención ha impedido la erosión y el traslado de material por el cauce de la quebrada. Afirma que la realización de un estudio podría haber determinado la viabilidad de entubar la quebrada y así evitar perjuicio a las personas afectadas.

IV.- Sobre el fondo.- Luego de revisar los autos y el recurso interpuesto, estima este Tribunal que el acto impugnado debe ser confirmado.- El artículo 33 de la Ley Forestal constituye una limitación legal a la propiedad privada, conforme lo exige el artículo 45 de la Constitución Política, que dispone que por motivos de necesidad pública podrá la Asamblea Legislativa mediante el voto de dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social. Así el numeral 33 referido señala, en lo que aquí interesa: "Áreas de protección. Se declaran áreas de protección las siguientes: ... b) Una franja de quince metros en zona rural y diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si el terreno es quebrado." (la negrita es suplida). Sobre el tema de las limitaciones a la propiedad privada, la Sala Constitucional en la resolución N°4205-96, de las 14:33 horas del 20 de agosto de 1996, dijo lo siguiente:

"(...) Una concepción del derecho de propiedad privada en términos absolutos y prácticamente ilimitados, pasó a constituir el punto de apoyo básico sobre el cual se estableció el sistema occidental, consagrándose como centro básico del ordenamiento jurídico la completa intangibilidad del derecho de propiedad, por cuanto la misma implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. Sin embargo, tal concepto ha evolucionado, hasta llegar a proponerse la defensa de una propiedad basada en la armonía social, y por un sentido social de la propiedad de la tierra. Se modifica así la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en favor de la armónica convivencia de la sociedad. Surgió la idea de la "función social" de la propiedad, en la que todo individuo tiene la obligación de cumplir ciertas obligaciones comunales, en razón directa del lugar que ocupa y de los intereses del grupo social que lo representa. El contenido de esta "propiedad-función", consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el bien objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero correspondiéndole el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales cuando tal comportamiento sea imprescindible.

Con este nuevo concepto se ensanchan las atribuciones del legislador para determinar el contenido del derecho de propiedad, lo que se logra por medio de los límites y obligaciones de interés social que pueda crear, poniendo fin a su sentido exclusivo, sagrado e inviolable. Esta tesis ha sido reconocida por este Tribunal con anterioridad; así, en sentencia de amparo número 5097-93, indicó: "I.) La inviolabilidad de la propiedad privada es una garantía de rango constitucional recogida por el canon 45 de la Carta Política. Este derecho contrariamente a como se le concebía en otros tiempos, no es de naturaleza estática, sino que conforme a las exigencias de nuestro tiempo se le ha de considerar elástico y dinámico, esto es, que atribuye a sus titulares, tanto interna como externamente las facultades, deberes y limitaciones. El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo es tutelable el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización".

Asimimo, se integra, junto con este principio -de la función social de la propiedad- el de solidaridad social, del cual, como indicó este Tribunal Constitucional con anterioridad, "IV.- [...], está imbuida nuestra Constitución Política, permite el gravamen soportado por todos en favor de todos, o inclusive de unos pocos en favor de muchos, con el requisito de que el uso natural del bien inmueble no sea afectado al límite de su valor como medio de producción, o de su valor en el mercado, esto es, que desaparezca como identidad productible". (Sentencia número 2345-96, de las nueve horas veinticuatro minutos del diecisiete de mayo del año en curso.)

Cabe señalar que en casi todas las legislaciones ha desaparecido el concepto de derecho de propiedad privada concebido en forma ilimitada y absoluta, y en los más importantes órdenes se impone cada vez con más fuerza, una concepción de la propiedad estrechamente ligada a las exigencias generales de la sociedad; tal y como lo señaló con anterioridad esta Sala en la citada sentencia número 2345-96: "Desarrollando el concepto de "privación de un atributo primario del dominio" que impide el goce de los bienes, podemos decir que la limitación es un método para definir el contenido del o el ejercicio del derecho de propiedad, que califica y afecta el derecho en sí mismo".

VI. El artículo 45 de la Constitución Política consagra, en nuestro orden jurídico-constitucional, el derecho de propiedad

En el párrafo primero señala su carácter de "inviolable" y establece la obligación por parte del Estado de indemnizar al propietario previamente, cuando deba suprimirla por razones de "interés público legalmente comprobado". En el párrafo segundo establece la posibilidad de establecer limitaciones de interés social a la propiedad, mediante ley aprobada por votación calificada -votación de los dos tercios de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa-. De lo anterior, queda claro que la obligación de indemnizar por parte del Estado, está constitucionalmente prevista única y exclusivamente cuando se trata de expropiar y no rige para las limitaciones de interés social que se establezcan mediante ley aprobada por votación calificada, en los términos que ya señaló con anterioridad este Tribunal Constitucional en sentencia de amparo número 5097-93 "II.) La legislación costarricense establece la posibilidad de que mediante planes reguladores, por interés social la propiedad privada pueda ser limitada y el Derecho Urbanístico puede a su vez, desarrollarlas. El derecho de propiedad se enmarca entonces, dentro de ciertos límites razonables, dentro de los deberes que de él se derivan. Precisamente por ello, no es necesaria la indemnización de los límites y deberes urbanísticos que resulten razonables [...]_ Se aclara, que las limitaciones o restricciones a la propiedad son de carácter general, y tienen la virtud de dotar al individuo de los instrumentos necesarios para paliar los efectos de la actividad perjudicial de sus congéneres. Cabe señalar que tienen como finalidad u objetivo principal el uso racional de la propiedad, con lo que se benefician los vecinos o, en general, toda la sociedad. En este sentido la Corte Plena, cuando ejerció funciones de contralor de constitucionalidad, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres, señaló: "Las limitaciones -o límites- que es posible imponer a la propiedad (aparte de las relaciones de vecindad y a otros deberes o cargas de que se ocupan el Código Civil y leyes especiales), son las de "interés social" que autoriza el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución y que están dirigidas a proteger intereses de ese género, en beneficio de la sociedad entera o de algunas de sus comunidades; [...]"

VII.Ciertas limitaciones a la propiedad han existido siempre como reglas incorporadas al Código Civil, como por ejemplo las que se refrieren a la posesión y transmisión de inmuebles -artículo 272-, en virtud de las que se impide la división en caso de copropiedad; las referidas a la altura de las aceras -artículo 303-; las que establecen la protección por los posibles daños causados a terceros por el mal estado de las edificaciones o árboles -artículo 311-; y en especial todo el título V llamado de las Cargas o Limitaciones a la Propiedad Impuestas por Ley, en el que se fijan, entre otras, las prohibiciones de construir cerca de pared medianera, pozos, cloacas, acueductos, etc., -artículo 404-, las que prohíben abrir ventana o claraboya en pared divisoria, a menos de dos metros y medio por lo menos -artículo 406-, o que den vista a habitaciones, patios o corrales del predio vecino -artículo 407-. Otros ejemplos de lo anterior lo constituyen las exigencias de seguridad y salubridad públicas, las recogidas en la ley que permitan a la autoridad imponer al propietario reparaciones, remodelaciones o demoliciones de edificaciones que amenacen ruina o resulten insalubres, disposiciones recogidas principalmente en el Código Civil y en la Ley General de Salud. En este orden de ideas, también deben citarse las leyes referentes a la protección de bosques, bellezas naturales, patrimonio cultural y monumentos, que también implican limitaciones la propiedad, como la Ley Forestal, No. 7174 de veintiocho de junio de mil novecientos noventa, Ley de la Conservación de la Vida Silvestre No. 7317, del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y dos, y Ley de Patrimonio Histórico, Arquitectónico y Cultural No. 4, de octubre de mil novecientos noventa y cinco. (...)"

En el caso concreto, los recurrentes no controvierten el hecho de que la tapia se ubica en su propiedad dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca, como tampoco han logrado acreditar que la Municipalidad les haya otorgado permiso de construcción para levantar dicha obra. Lo que aducen son razones de seguridad para mantenerla en ese lugar, sin que hayan logrado acreditar la existencia del aparente estudio que recomienda la posibilidad de entubar la cuenca, tal y como lo proponen los apelantes. Es importante recordar que el área de protección fue regulada con el objetivo de impedir a los dueños de los inmuebles talar o disminuir la cobertura boscosa, con el propósito de evitar inundaciones, al tiempo que también se pretende evitar la contaminación de los recursos hídricos como consecuencia de la caída de las aguas de escorrentía. De manera que bien hizo la Municipalidad de Heredia en levantar un procedimiento para determinar la existencia de construcciones ilegales en las zonas de protección del río Quebrada Seca y hacer cumplir la legislación ambiental en su rigor, labor que es de suyo inherente a los gobiernos locales como entes rectores del control urbanístico y ambiental a nivel local, conforme a los artículos 169 y 50 de la Constitución Política.

V.- Finalmente, no podemos dejar de señalar que la Ley Forestal claramente dispone que no procede la indemnización de las construcciones ilegales que se hayan levantado como consecuencia de la invasión de la zona de protección (artículo 58). Sin embargo, debe recordarse que la limitación al derecho de propiedad no puede llegar a ser de tal magnitud o intensidad que torne imposible disponer normalmente del inmueble, vaciando de contenido los atributos del dominio, pues en tal caso, se convierte en una privación del bien que exige su justa indemnización. Al respecto, conviene transcribir lo dicho por la Sala Constitucional en el voto de cita, en el siguiente sentido:

"(...) VIII. No obstante lo señalado en los considerandos anteriores, debe advertirse que las limitaciones legítimas que puedan imponerse a la propiedad privada encuentran su frontera natural en el grado de afectación a la propiedad; esto es, cuando la restricción al derecho de propiedad se convierte en una verdadera expropiación con la consecuente obligación de indemnizar, porque se hace desaparecer completamente el derecho de propiedad, o cuando no se afecte a la generalidad de la colectividad. Así lo señaló la Corte Plena en relación con las limitaciones a imponer a la propiedad cuando traspasan el límite señalado, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres: "[...] es decir "limitaciones" como las llama el artículo 45, pero no despojo de la propiedad privada ni privación de un atributo primario del dominio, porque impedir el goce de los bienes equivale, al menos en este caso, a una forma de expropiación sin el requisito de previa indemnización que ordena la carta política";

y como lo indicó este Tribunal en las citadas sentencias número 5097-93 y 2345-96; en que señaló:

"IV.) Para la Sala los límites razonables que el Estado puede imponer a la propiedad privada, de acuerdo con su naturaleza, son constitucionalmente posibles en tanto no vacíen su contenido. Cuando ello ocurre deja de ser ya una limitación razonable para convertirse en una privación del derecho mismo".

(Sentencia número 5097-93); "Es decir, pueden limitarse los atributos de la propiedad, en tanto el propietario reserve para sí la posibilidad de explotar normalmente el bien, excluida claro está, la parte o la función afectada por la limitación impuesta por el Estado.

Fuera de estos parámetros, si el bienestar social exige sacrificios de uno o de algunos únicamente, debe ser indemnizado, lo mismo que ocurre cuando el sacrificio que se impone al propietario es de tal identidad, que lo hace perder en su totalidad el bien. Así, la limitación a la propiedad resiste el análisis constitucional, cuando la afectación a los atributos esenciales de la propiedad que son aquellos que permiten el uso natural de la cosa dentro de la realidad socio-económica actual, no hace desaparecer la naturaleza del bien o haga imposible el uso de la cosa, porque el Estado imponga requisitos de autorización o de aprobación tan complejos que impliquen de hecho, la imposibilidad de usufructuar el bien". (sentencia número 2345-96); (...)" VI.- Así las cosas, procede rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el acto impugnado, dando por agotada la vía administrativa.” ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas RECURSO DE APELACIÓN INTERPONE: Nombre103162 Y Nombre103163 CONTRA: MUNICIPALIDAD DE HEREDIA N° 144-2012 SECCIÓN TERCERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A, Goicoechea, a las catorce horas cuarenta minutos del veintisiete de abril del dos mil doce.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso apelación interpuesto por Nombre103162 , cédula de identidad número CED79099 y Nombre103163 , cédula de identidad número CED79100; contra la resolución de las 15:40 horas del 14 de enero del 2011, dictada por el Alcalde Municipal de Heredia.

Redacta el Juez González Segura.

CONSIDERANDO

I.- Hechos probados. De importancia para la resolución de este asunto, se tienen como probados los siguientes hechos: 1) Los señores Nombre103162 y Nombre103163 son dueños, cada uno, de un medio sobre la finca folio real matrícula Placa17238 de la provincia de Heredia (folios 14 y 15). 2) Mediante resolución de las 12:00 horas del 21 de enero del 2009, el Órgano Director del Procedimiento de la Municipalidad de Heredia, inició las actuaciones administrativas para determinar la existencia de construcciones ilegales en la zona de protección al margen del Río Quebrada Seca, en la propiedad de los señores Nombre103162 y Nombre103163 . Los cargos formulados fueron los siguientes: "La tenencia de una construcción o parte de ella sin ningún respaldo legal, en la finca número 04-084458, de su propiedad, por encontrarse dicha obra invadiendo el área de protección de la rivera del río Quebrada Seca." La audiencia oral y privada fue señalada para el 27 de febrero del 09 (folios 16 a 20). 3) El 27 de febrero del 2009, se realizó la audiencia oral y privada con la participación de los señores Nombre103162 y Nombre103163 (folios 21 a 23). 4) Por oficio N° MH-13-QS-PAO-2009, sin fecha, el órgano director del procedimiento administrativo rindió el informe final correspondiente. Emitió las siguientes recomendaciones: "(...) 1- Procedan los expedientados Nombre103163 y Nombre103162 , a la demolición de la tapia perimetral ubicada dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca, levantadas en la finca de su propiedad número 04-94458-001 y 002, con la finalidad de ajustar la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente, en razón de hacer valer el derecho fundamental a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado de los administrados en general, lo cual incluye el peligro inminente de la vida y el patrimonio de los munícipes que viven en los alrededores de la cuenca hidrográfica Quebrada Seca. 2- En este caso, con motivo que se es consciente en la función de protección que desempeña la tapia construida, se recomienda dar un plazo prudencial para que los expedientados puedan construir otra tapia (fuera de la zona de protección del río), luego de cumplido el plazo prudencial otorgado por la Administración, en caso de renuencia por parte del administrado de cumplir con la orden de demolición en el plazo concedido al efecto, procederá la Municipalidad de Heredia a la ejecución sustitutiva de la demolición de las construcciones ubicadas dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca en la finca propiedad de los expedientados, con la finalidad de ajustar la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente. 3- Debemos ser enfáticos en cuanto a que la demolición recomendada, es para ser aplicada sobre la tapia perimetral ubicada dentro de la zona de protección, no así en cuanto al puente privado, el cual es el único acceso que tienen los expedientados a su propiedad, de lo contrario la finca sería inutilizable y perdería su valor de mercado, convirtiendo a las limitaciones impuestas en expropiatorias." (folios 27 a 40). 5) Mediante resolución N°AMH-0041-10 de las 15:40 horas del 14 de enero del 2011, el Alcalde Municipal de Heredia dictó el acto final del procedimiento. Tuvo por probado que dentro del área de protección del Río Quebrada Seca, ubicada en el inmueble de los señores Nombre103162 y Nombre103163, existe una tapia perimetral construida sin permisos de construcción. El Por Tanto de la citada resolución dispuso así: "1. Procedan los expedientados (sic) Nombre103163 y Nombre103162 , a la demolición de la tapia perimetral que se extiende a lo largo de los 55.27 m lineales que componen el lindero oeste de su propiedad número 04-94458-001 y 002, el cual colinda con la Quebrada Seca; lo anterior con la finalidad de ajustar la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente, en razón de hacer valer el derecho fundamental a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado de los administrados en general, lo cual incluye el peligro inminente de la vida y el patrimonio de los munícipes que viven en los alrededores de la cuenca hidrográfica Quebrada Seca. 2. En este caso, con motivo que es consciente en la función de protección que desempeña la tapia construida, se concede un plazo prudencial de dos meses para que los expedientados (sic) puedan construir otra tapia o mecanismo de seguridad (fuera de la zona de protección del río) luego de cumplido el plazo otorgado, en caso de renuencia por parte de los administrados de cumplir con la orden de demolición dentro del plazo concedido al efecto, procederá la Municipalidad de Heredia a la ejecución sustitutiva de la demolición de las construcciones ubicadas dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca en la finca propiedad de los expedientados (sic), con la finalidad de ajustar a la realidad física a las prescripciones legales del ordenamiento jurídico vigente. 3. La demolición ordenada procede únicamente sobre la tapia perimetral ubicada dentro de la zona de protección, no así en cuanto al puente privado, el cual es el único acceso que tienen los expedientados (sic) a su propiedad, de lo contrario la finca sería inutilizable y perdería su valor de mercado, convirtiendo a las limitaciones impuestas en expropiatorias. 4. La presente resolución posee los recursos de revocatoria con apelación en subsidio, conforme a los plazos y términos dispuestos en el artículo 162 del Código Municipal." (folios 42 a 53). 6) El 7 de febrero del 2010, los señores Nombre103162 y Nombre103163 presentaron recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra la decisión indicada en el hecho anterior (folios 55 a 61). 7) Por resolución N°AMH-0192-2011, de las 9:30 horas del 22 de febrero del 2011, el Alcalde Municipal rechazó el recurso de revocatoria y elevó la apelación ante este Tribunal (folios 62 a 65).

II.- Hechos no probados.- De importancia para la resolución de este asunto, se tiene como no acreditado lo siguiente: 1) Que la tapia frontal de la finca propiedad de los señores Nombre103162 y Nombre103163 cuente con permiso de construcción (los autos). 2) La afectación del 50% de la propiedad de los recurrentes, de someterse a la normativa urbano ambiental (los autos). 3) Que exista estudio técnico que recomiende entubamiento del Río Quebrada Seca (los autos).

III.- Agravios de los apelantes.- Los señores Nombre103162 y Nombre103163 , apelan la decisión del Alcalde de Heredia, con base en los siguientes motivos de inconformidad: señalan que hace quince años decidieron hacer una tapia para protección de las aguas de la Quebrada Seca. Argumentan que la decisión de la Municipalidad del derribo de la tapia afecta su derecho de propiedad por varias razones: del total de la propiedad perderían casi el 50% del terreno, al ser una porción de tierra de la cual no pueden disponer de ninguna manera; perderían la protección a su integridad y los bienes al no poder cerrar con construcción; si respetan los diez metros de protección le entregarían esa franja de terreno a todo el que quiera circular por esa zona sin poder restringir el paso por ella; si eliminan la tapia seguirían sufriendo lavado del terreno; por la topografía del terreno no se presta para construir una nueva tapia; la casa si obtuvo permiso de construcción en su momento y habría que quitar parte de ella; al estar sin protección las aguas correrían libremente e inundarían la propiedad, poniendo en riesgo su vida y su patrimonio, siendo ése su única vía de escape en caso de inundación; no existe estudio que determine que los 53 metros de frente de su propiedad sea la que produzca los desbordamientos; la cuenca es suficiente y prueba de ello es que en abundantes lluvias son los puentes los que causan desbordamientos, por lo que quitar la tapia no resuelve el problema. Alega que el muro de contención ha impedido la erosión y el traslado de material por el cauce de la quebrada. Afirma que la realización de un estudio podría haber determinado la viabilidad de entubar la quebrada y así evitar perjuicio a las personas afectadas.

IV.- Sobre el fondo.- Luego de revisar los autos y el recurso interpuesto, estima este Tribunal que el acto impugnado debe ser confirmado.- El artículo 33 de la Ley Forestal constituye una limitación legal a la propiedad privada, conforme lo exige el artículo 45 de la Constitución Política, que dispone que por motivos de necesidad pública podrá la Asamblea Legislativa mediante el voto de dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social. Así el numeral 33 referido señala, en lo que aquí interesa: "Áreas de protección. Se declaran áreas de protección las siguientes: ... b) Una franja de quince metros en zona rural y diez metros en zona urbana, medidas horizontalmente a ambos lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos, si el terreno es plano, y de cincuenta metros horizontales, si el terreno es quebrado." (la negrita es suplida). Sobre el tema de las limitaciones a la propiedad privada, la Sala Constitucional en la resolución N°4205-96, de las 14:33 horas del 20 de agosto de 1996, dijo lo siguiente:

"(...) Una concepción del derecho de propiedad privada en términos absolutos y prácticamente ilimitados, pasó a constituir el punto de apoyo básico sobre el cual se estableció el sistema occidental, consagrándose como centro básico del ordenamiento jurídico la completa intangibilidad del derecho de propiedad, por cuanto la misma implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. Sin embargo, tal concepto ha evolucionado, hasta llegar a proponerse la defensa de una propiedad basada en la armonía social, y por un sentido social de la propiedad de la tierra. Se modifica así la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en favor de la armónica convivencia de la sociedad. Surgió la idea de la "función social" de la propiedad, en la que todo individuo tiene la obligación de cumplir ciertas obligaciones comunales, en razón directa del lugar que ocupa y de los intereses del grupo social que lo representa. El contenido de esta "propiedad-función", consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el bien objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero correspondiéndole el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales cuando tal comportamiento sea imprescindible.

Con este nuevo concepto se ensanchan las atribuciones del legislador para determinar el contenido del derecho de propiedad, lo que se logra por medio de los límites y obligaciones de interés social que pueda crear, poniendo fin a su sentido exclusivo, sagrado e inviolable. Esta tesis ha sido reconocida por este Tribunal con anterioridad; así, en sentencia de amparo número 5097-93, indicó: "I.) La inviolabilidad de la propiedad privada es una garantía de rango constitucional recogida por el canon 45 de la Carta Política. Este derecho contrariamente a como se le concebía en otros tiempos, no es de naturaleza estática, sino que conforme a las exigencias de nuestro tiempo se le ha de considerar elástico y dinámico, esto es, que atribuye a sus titulares, tanto interna como externamente las facultades, deberes y limitaciones. El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo es tutelable el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización".

Asimimo, se integra, junto con este principio -de la función social de la propiedad- el de solidaridad social, del cual, como indicó este Tribunal Constitucional con anterioridad, "IV.- [...], está imbuida nuestra Constitución Política, permite el gravamen soportado por todos en favor de todos, o inclusive de unos pocos en favor de muchos, con el requisito de que el uso natural del bien inmueble no sea afectado al límite de su valor como medio de producción, o de su valor en el mercado, esto es, que desaparezca como identidad productible". (Sentencia número 2345-96, de las nueve horas veinticuatro minutos del diecisiete de mayo del año en curso.)

Cabe señalar que en casi todas las legislaciones ha desaparecido el concepto de derecho de propiedad privada concebido en forma ilimitada y absoluta, y en los más importantes órdenes se impone cada vez con más fuerza, una concepción de la propiedad estrechamente ligada a las exigencias generales de la sociedad; tal y como lo señaló con anterioridad esta Sala en la citada sentencia número 2345-96: "Desarrollando el concepto de "privación de un atributo primario del dominio" que impide el goce de los bienes, podemos decir que la limitación es un método para definir el contenido del o el ejercicio del derecho de propiedad, que califica y afecta el derecho en sí mismo".

VI. El artículo 45 de la Constitución Política consagra, en nuestro orden jurídico-constitucional, el derecho de propiedad

En el párrafo primero señala su carácter de "inviolable" y establece la obligación por parte del Estado de indemnizar al propietario previamente, cuando deba suprimirla por razones de "interés público legalmente comprobado". En el párrafo segundo establece la posibilidad de establecer limitaciones de interés social a la propiedad, mediante ley aprobada por votación calificada -votación de los dos tercios de la totalidad de los miembros de la Asamblea Legislativa-. De lo anterior, queda claro que la obligación de indemnizar por parte del Estado, está constitucionalmente prevista única y exclusivamente cuando se trata de expropiar y no rige para las limitaciones de interés social que se establezcan mediante ley aprobada por votación calificada, en los términos que ya señaló con anterioridad este Tribunal Constitucional en sentencia de amparo número 5097-93 "II.) La legislación costarricense establece la posibilidad de que mediante planes reguladores, por interés social la propiedad privada pueda ser limitada y el Derecho Urbanístico puede a su vez, desarrollarlas. El derecho de propiedad se enmarca entonces, dentro de ciertos límites razonables, dentro de los deberes que de él se derivan. Precisamente por ello, no es necesaria la indemnización de los límites y deberes urbanísticos que resulten razonables [...]_ Se aclara, que las limitaciones o restricciones a la propiedad son de carácter general, y tienen la virtud de dotar al individuo de los instrumentos necesarios para paliar los efectos de la actividad perjudicial de sus congéneres. Cabe señalar que tienen como finalidad u objetivo principal el uso racional de la propiedad, con lo que se benefician los vecinos o, en general, toda la sociedad. En este sentido la Corte Plena, cuando ejerció funciones de contralor de constitucionalidad, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres, señaló: "Las limitaciones -o límites- que es posible imponer a la propiedad (aparte de las relaciones de vecindad y a otros deberes o cargas de que se ocupan el Código Civil y leyes especiales), son las de "interés social" que autoriza el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución y que están dirigidas a proteger intereses de ese género, en beneficio de la sociedad entera o de algunas de sus comunidades; [...]"

VII.Ciertas limitaciones a la propiedad han existido siempre como reglas incorporadas al Código Civil, como por ejemplo las que se refrieren a la posesión y transmisión de inmuebles -artículo 272-, en virtud de las que se impide la división en caso de copropiedad; las referidas a la altura de las aceras -artículo 303-; las que establecen la protección por los posibles daños causados a terceros por el mal estado de las edificaciones o árboles -artículo 311-; y en especial todo el título V llamado de las Cargas o Limitaciones a la Propiedad Impuestas por Ley, en el que se fijan, entre otras, las prohibiciones de construir cerca de pared medianera, pozos, cloacas, acueductos, etc., -artículo 404-, las que prohíben abrir ventana o claraboya en pared divisoria, a menos de dos metros y medio por lo menos -artículo 406-, o que den vista a habitaciones, patios o corrales del predio vecino -artículo 407-. Otros ejemplos de lo anterior lo constituyen las exigencias de seguridad y salubridad públicas, las recogidas en la ley que permitan a la autoridad imponer al propietario reparaciones, remodelaciones o demoliciones de edificaciones que amenacen ruina o resulten insalubres, disposiciones recogidas principalmente en el Código Civil y en la Ley General de Salud. En este orden de ideas, también deben citarse las leyes referentes a la protección de bosques, bellezas naturales, patrimonio cultural y monumentos, que también implican limitaciones la propiedad, como la Ley Forestal, No. 7174 de veintiocho de junio de mil novecientos noventa, Ley de la Conservación de la Vida Silvestre No. 7317, del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y dos, y Ley de Patrimonio Histórico, Arquitectónico y Cultural No. 4, de octubre de mil novecientos noventa y cinco. (...)"

En el caso concreto, los recurrentes no controvierten el hecho de que la tapia se ubica en su propiedad dentro de la zona de protección del río Quebrada Seca, como tampoco han logrado acreditar que la Municipalidad les haya otorgado permiso de construcción para levantar dicha obra. Lo que aducen son razones de seguridad para mantenerla en ese lugar, sin que hayan logrado acreditar la existencia del aparente estudio que recomienda la posibilidad de entubar la cuenca, tal y como lo proponen los apelantes. Es importante recordar que el área de protección fue regulada con el objetivo de impedir a los dueños de los inmuebles talar o disminuir la cobertura boscosa, con el propósito de evitar inundaciones, al tiempo que también se pretende evitar la contaminación de los recursos hídricos como consecuencia de la caída de las aguas de escorrentía. De manera que bien hizo la Municipalidad de Heredia en levantar un procedimiento para determinar la existencia de construcciones ilegales en las zonas de protección del río Quebrada Seca y hacer cumplir la legislación ambiental en su rigor, labor que es de suyo inherente a los gobiernos locales como entes rectores del control urbanístico y ambiental a nivel local, conforme a los artículos 169 y 50 de la Constitución Política.

V.- Finalmente, no podemos dejar de señalar que la Ley Forestal claramente dispone que no procede la indemnización de las construcciones ilegales que se hayan levantado como consecuencia de la invasión de la zona de protección (artículo 58). Sin embargo, debe recordarse que la limitación al derecho de propiedad no puede llegar a ser de tal magnitud o intensidad que torne imposible disponer normalmente del inmueble, vaciando de contenido los atributos del dominio, pues en tal caso, se convierte en una privación del bien que exige su justa indemnización. Al respecto, conviene transcribir lo dicho por la Sala Constitucional en el voto de cita, en el siguiente sentido:

"(...) VIII. No obstante lo señalado en los considerandos anteriores, debe advertirse que las limitaciones legítimas que puedan imponerse a la propiedad privada encuentran su frontera natural en el grado de afectación a la propiedad; esto es, cuando la restricción al derecho de propiedad se convierte en una verdadera expropiación con la consecuente obligación de indemnizar, porque se hace desaparecer completamente el derecho de propiedad, o cuando no se afecte a la generalidad de la colectividad. Así lo señaló la Corte Plena en relación con las limitaciones a imponer a la propiedad cuando traspasan el límite señalado, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres: "[...] es decir "limitaciones" como las llama el artículo 45, pero no despojo de la propiedad privada ni privación de un atributo primario del dominio, porque impedir el goce de los bienes equivale, al menos en este caso, a una forma de expropiación sin el requisito de previa indemnización que ordena la carta política";

y como lo indicó este Tribunal en las citadas sentencias número 5097-93 y 2345-96; en que señaló:

"IV.) Para la Sala los límites razonables que el Estado puede imponer a la propiedad privada, de acuerdo con su naturaleza, son constitucionalmente posibles en tanto no vacíen su contenido. Cuando ello ocurre deja de ser ya una limitación razonable para convertirse en una privación del derecho mismo".

(Sentencia número 5097-93); "Es decir, pueden limitarse los atributos de la propiedad, en tanto el propietario reserve para sí la posibilidad de explotar normalmente el bien, excluida claro está, la parte o la función afectada por la limitación impuesta por el Estado.

Fuera de estos parámetros, si el bienestar social exige sacrificios de uno o de algunos únicamente, debe ser indemnizado, lo mismo que ocurre cuando el sacrificio que se impone al propietario es de tal identidad, que lo hace perder en su totalidad el bien. Así, la limitación a la propiedad resiste el análisis constitucional, cuando la afectación a los atributos esenciales de la propiedad que son aquellos que permiten el uso natural de la cosa dentro de la realidad socio-económica actual, no hace desaparecer la naturaleza del bien o haga imposible el uso de la cosa, porque el Estado imponga requisitos de autorización o de aprobación tan complejos que impliquen de hecho, la imposibilidad de usufructuar el bien". (sentencia número 2345-96); (...)" VI.- Así las cosas, procede rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el acto impugnado, dando por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se confirma la resolución de las 15:40 horas del 14 de enero del 2011, dictada por el Alcalde Municipal de Heredia. Se da por agotada la vía administrativa.

Nombre66641 Eduardo González Segura Nombre22563 Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.