Construction Permit and Water Availability for Office ComplexPermiso de construcción y disponibilidad de agua para oficentro

APPEAL (RECURSO DE APELACIÓN) FILED BY: FRANCISCO VILLEGAS VILLALOBOS AGAINST: MUNICIPALIDAD DE BELÉN N° 315-2012 THIRD SECTION OF THE ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. Second Judicial Circuit of San José, Anexo A, Goicoechea, at sixteen hours and five minutes on the ninth of August, two thousand twelve.

This Court, acting as a nonhierarchical appellate authority (jerarca impropio), hears the appeal filed by Francisco Villegas Villalobos, identity card number CED79111, against the decision adopted by the Concejo Municipal de Belén at extraordinary session number 08-2011, held on 3 de febrero del 2011. The companies Corporación SAT Limitada, legal entity identification number CED79112, and Ungof S.A., legal entity identification number CED79113, appear as interested third parties, represented by Marco Pérez Bonilla, general attorney-in-fact with unlimited authority (apoderado generalísimo sin límite de suma).

Drafted by Judge González Segura.- WHEREAS.-

I.The request made by Mr. Francisco Villegas Villalobos for consideration of a closing-arguments brief filed on 9 de agosto del 2012 is denied as procedurally improper. At the various stages of the appellate proceedings, Mr. Villegas has had the opportunity to state his grounds of appeal (agravios), and when evidence for further consideration (prueba para mejor resolver) was received at the oral hearing held that same day, he was afforded sufficient time to present closing arguments; the request therefore cannot be granted.

II. Proven facts (hechos probados). The following facts of importance to the resolution of this matter are deemed proven

• 1)The properties in the province of Heredia, recorded in the real-property registry (folio real) under registration number Placa17249 and number Placa17250, owned by Corporación SAT (at that time a Sociedad Anónima and now a Sociedad de Responsabilidad Limitada), were consolidated in accordance with cadastral survey plan (plano de catastro) number 4-1229984-000, thereby creating the property recorded in the real-property registry under registration number Placa17251, located in the district of Asunción, canton of Belén, province of Heredia, with an area of 35.812,34 m2 (folios 35, 495, 1094 and 1095).
• 2)At the request of Corporación SAT S.A., on 12 de julio del 2008, the Unidad de Desarrollo Urbano of the Municipalidad de Belén issued a land-use certificate (certificado de uso de suelo) for property number Placa17252, registered cadastral plan N° H -1229984-2008, stating as follows: “Zone: Mixed Commercial-Residential. Maximum authorized site coverage: 28649 m2. Maximum height according to Dirección de Aviación Civil: 10 m (Art. 13. High-rise buildings). Railing setback line: 9 m from the street centerline. Building setback line: 13 m from the street centerline. Requested use: Office Complex with Shopping Center. Approved: X. Observations: Conforming use: Offices (office complex) and commercial premises (shopping center) are permitted. One parking space must be provided for every 50m2 of gross construction area. (...)” (folio 182).
• 3)On 27 de agosto del 2008, UNGOF S.A. submitted the following studies to the Municipalidad de Belén for processing: “Stormwater Management Proposal”; “Traffic Impact Study and Mitigation Measures”; and “Surface Hydrology Study at the Estrella de Belén Project Site” (folios 191 to 345).
• 4)On 4 de noviembre del 2008, Ungof S.A. submitted the Design Calculations and the Operation and Maintenance Manual for the Wastewater Treatment Plant (folios 410 to 470).
• 5)On 24 de diciembre del 2008, Ungof S.A. submitted the technical documentation requested by the Unidad de Obras in official letter AS-008-09-MCM, dated 29 de enero del 2009, concerning the Wastewater Treatment Plant. Insofar as relevant, the study states: “... Within the design established for the management of ordinary wastewater generated by the Estrella de Belén Office Complex, a treatment system has been sought that, based on the quality of the resulting effluent, allows its reuse and/or the discharge of the surplus (that is, the proposal is to maximize reuse of the water for irrigating gardens, use in sanitary facilities, and firefighting, and to discharge only the surplus), as established in the Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales, taking into account the following points: a) Urban reuse type (type 1), which will be used to irrigate areas accessible to the public (for example, green areas, golf courses, parks, sports fields, and cemeteries), wash automobiles and toilets, fight fires, and for other uses involving similar access or exposure to the water (Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales Decreto Placa17247 MINAE-S). b) Discharge destination: discharge into the receiving water body (cuerpo receptor), Quebrada Seca. 2.

To determine the estimated ratio between the amount of water to be reused and the amount to be discharged, two scenarios during the year must be considered: the dry season and the rainy season. a) During the dry season, comprising the months from December through April, all water from the treatment plant will be stored, partly for reuse in the buildings (supplying toilets and urinals), with the remainder used to irrigate green areas. Any surplus will be discharged into Quebrada Seca, but only occasionally and in a minimal amount; the maximum discharged volume is estimated at 10 m3/d (the treatment plant has a capacity of 190 m3/d). b) During the rainy season, comprising the months from May through November, irrigation activities in most areas of the complex will be unnecessary, so the treated surplus must be discharged into the receiving water body. In this case, a maximum average flow of 90 m3 per day is estimated (the treatment plant has a capacity of 190 m3/d), to be discharged during periods when it is not raining or when the level of the creek (receiving water body) permits. (...)” (folios 475 to 583).

• 6)By official letter N°AS-016-09-MCM, dated 9 de febrero del 2009, M.Sc. Mayela Céspedes Mora of the Unidad de Alcantarillado Sanitario of the Municipalidad de Belén stated as follows: “I have reviewed and analyzed the documents that you submitted to the Unidad de Servicio al Cliente under N°5819 in response to official letter AS-008-09-MCM, relating to the Wastewater Treatment Plant to be used at the La Estrella de Belén Office Complex, located in Rivera (sic) de Belén. In this regard, I advise you that this Unit agrees with the contents of the submitted documents and recommends proceeding with the applicable construction procedures.” (folio 587).
• 7)On 11 de febrero del 2009, Mr. Marco Pérez Bonilla, representative of Corporación SAT S.A., informed the Municipalidad de Belén that the entity he represented authorized United National Grupe Of Friends UNGF Limitada (UNGOF), legal entity identification number CED79114, to fully develop the project known as “Estrella de Belén” on the property owned by Corporación SAT S.A. identified by plan number H-1229984-2008 (folio 588).
• 8)On 11 de febrero del 2009, Corporación SAT S.A. requested confirmation of potable-water availability (disponibilidad de agua potable) for the Estrella de Belén Project. It attached a table stating that the daily potable-water allocation required for the project was 208.516 liters per day); 2.41 liters per second; reduced to 1.20 liters per second through use of the water-recycling system (folios 589 to 597).
• 9)In memorandum N°AC-070-09, dated 3 de abril del 2009, Engineer Eduardo Solano Mora, Director de Servicios Públicos of the Municipalidad de Belén, after listing the requirements that had been satisfied, issued the following recommendation to the Alcalde Municipal: “The recommendation is to grant water availability subject to the condition that the reproductive-water category not be requested for the commercial properties. It is clarified that improvements to the supply-system infrastructure in the area are currently required; for this reason, the offer made by SAT must be accepted, pursuant to article 38 of the urban-planning law, whose text provides for the possibility of paying the cost of the infrastructure works required to provide water-supply services. The second paragraph of subsection c) states verbatim as follows: Subdivision-development projects located inside or outside the zoned area, for which water-supply, sanitary-sewer, and electricity services are located far from their boundaries, must be accepted for review by the Municipalidad and the Dirección de Urbanismo if the developer undertakes to perform the works outside its property in order to provide all necessary services.” (folios 598 to 600).
• 10)By decision N°R-0403-2009-AGUAS-MINAET, issued at 9:25 hours on 25 de mayo del 2009, the Departamento de Aguas of the Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones granted Corporación SAT a wastewater-discharge permit (permiso de vertido de aguas residuales) for a term of 3 years, subject to the following conditions: “Receiving water body: Quebrada Seca. Discharge point: Latitude 218.950 Longitude: 517.675. Wastewater-generating activities: Offices and commerce. The applicant undertakes to comply with the maximum permissible limits for all mandatory parameters applicable to the activity, as established in Decreto Ejecutivo 33601-MINAE-S, Reglamento de Vertido y Reuso de aguas residuales. Renewal of the Discharge Permit must be processed every three years, and an Updated Discharge Declaration must be submitted once a year.” (folios 613).
• 11)By official letter 166-09-MCM dated 16 de junio del 2009, M.Sc. Mayela Céspedes Mora of the Unidad de Alcantarillado Sanitario of the Municipalidad informed Corporación SAT S.A. as follows: “Decision number R-0403-2009-Aguas-MINAET of MINAET has been reviewed. The third subsection of the whereas clause (considerando) of the foregoing document recommends that MINAET grant the discharge permit. The operative part (por tanto) of that document grants Corporación SAT S.A., Estrella de Belén Office Complex, a wastewater-discharge permit for a period of three years. Therefore, I hereby ratify the approval issued by the Unidad de Alcantarillado Sanitario in official letters AS008-09 MCM and AS016-09-MCM, and suggest that you proceed with the applicable construction procedures.” (folio 620).
• 12)In an agreement adopted by the Concejo Municipal de Belén at ordinary session number 56-2009, held on 22 de setiembre del 2009, the following was ordered: “Article 37. The opinion of the Comisión de Obras is put to a vote: Municipal Agreement ref. 21/5/2009 is considered, whereby Mayor Horacio Alvarado Bogantes’s Official Letter AM-M-256-2009 was forwarded to us. We received Official Letter AC-070-2009, signed by Eng. Eduardo Solano Mora, Acting Director of the Área de Servicios Públicos, concerning proceeding N°580-2009, which is an ‘Application for Water Availability’ (Solicitud de Disponibilidad de agua) in the name of Corporación SAT S.A. for a project consisting of two offices and one commercial establishment. Recitals (Considerandos): Project located 400 meters east of Hotel Marriot, Dirección11857, corner lot on the right-hand side. Application submitted on 16 de febrero of the current year.

Cadastral Plan (Plano Catastrado) number Placa17253. Requested use for an office complex with a shopping center. The Comisión de Obras recommends that the Concejo Municipal: First: Endorse Official Letter AC-070-2009 from Eng. Eduardo Solano Mora, Unidad de Servicios Públicos. Second: Approve proceeding No 580 in the name of Corporación SAT S.A., since it meets the minimum requirements for evaluating water availability. Third: As indicated in the recommendation and conditions set forth in the official letter regarding the technical improvements that must be made to the infrastructure of the area’s supply system, and given the developer’s offer to pay for those works as a development obligation (carga urbanística) pursuant to article 38 of the Ley de Planificación Urbana, the Área Técnica shall be responsible for specifying the required technical infrastructure improvements and supervising them.

Fourth: Water availability shall be granted once the infrastructure works offered and necessary to supply the project have been completed. Fifth: The applicable provisions of the Plan Regulador shall be complied with. Sixth: Clarify that the water-availability requirement does not guarantee approval of the project as a whole, since the Unidad de Desarrollo Urbano is responsible for ensuring compliance with the other relevant requirements for the building permit (permiso de construcción), based on a technical report. Seventh: It is recommended that the Proceso del Acueducto, Unidad de Obras, and Unidad de Desarrollo Urbano be informed of the decision. Councilmember Francisco Villegas Villalobos states that when the Tribunal Contencioso ruled on the Miraluna matter, it said that when the Municipality has doubts about a residential development (urbanización), it must take the time and conduct the studies necessary to determine that there will be no problem; however, in that case the Municipality did not conduct sufficiently thorough studies and granted water availability and a building permit, which is the basis of the lawsuit.

In this particular case, the area is highly vulnerable hydrogeologically; the Toma de los Sánchez, the new well, the Los Mangos well, and the Nacimiento intake are located there—that is, there are very important water intakes nearby. If there is no certainty concerning this area, which is quite sensitive or highly vulnerable, he proposes waiting until the study conducted by Eng. Ingrid Vargas is returned by SENARA, so that there will be a technical basis for requiring certain conditions when construction takes place; otherwise, we would be rushing unnecessarily to make a decision without greater scientific certainty. Municipal President Hermes Zumbado Alfaro asks Councilmember Francisco Villegas to confine his remarks to the Corporación SAT matter. The project could serve as a model for this Municipality because of what has been proposed. Councilmember Juan Carlos Murillo Sánchez states that he understands Councilmember Francisco Villegas’s concern, but a project has been submitted that, in his opinion, offers a range of prospects or mitigation measures for a sector that we recognize has a certain degree of sensitivity; rather, it should henceforth serve as the benchmark for all projects, and we should require every project to do the same.

A project of this type has less impact than a large housing complex; they are proposing the reprocessing of wastewater (aguas residuales), and they are located in an area consistent with the Canton’s future plans, including job creation. As the Concejo Municipal, in order to maintain oversight of the project, we may invoke article 21 of the Reglamento de Permisos de Construcción when the corresponding permit is considered, to ensure that the building-permit process is being complied with. Alternate Councilmember Rosemille Ramsbotton Valverde states that the concern is that, once water availability has been granted, the building-permit process and compliance with its requirements fall completely outside the control of the Concejo Municipal. The proposed project is environmentally friendly; she is concerned about environmental considerations, which have been disregarded in many projects, and important environmental decisions have not been made.

The project must therefore be monitored, and because it has an environmental and development impact, the building permit must be reviewed by the Concejo Municipal before it is approved. It Is Agreed, with four votes in favor from councilmembers Hermes Zumbado Alfaro, Flor Trejos Villalobos, Juan Carlos Murillo Sánchez, and Yoser Avila Alvarado, and one vote against from councilmember Francisco Villegas Villalobos: First: Endorse the opinion of the Comisión de Obras. Second: Endorse Official Letter AC-070-2009 from Eng. Eduardo Solano Mora, Unidad de Servicios Públicos. Third: Approve proceeding No. 580 in the name of Corporación SAT S.A., since it meets the minimum requirements for evaluating water availability. Fourth: As indicated in the recommendation and conditions set forth in the official letter regarding the technical improvements that must be made to the infrastructure of the area’s supply system, and given the developer’s offer to pay for those works as a development obligation pursuant to Article 38 of the Ley de Planificación Urbana, the Área Técnica del Acueducto Municipal shall be responsible for specifying the required technical infrastructure improvements and supervising them.

Fifth: Water availability shall be granted once the infrastructure works offered and necessary to supply the project have been completed. Sixth: The applicable provisions of the Plan Regulador shall be complied with. Seventh: Clarify that the water-availability requirement does not guarantee approval of the project as a whole, since the Unidad de Desarrollo Urbano is responsible for ensuring compliance with the other relevant requirements for the building permit, based on a technical report. Eighth: It is recommended that the Proceso del Acueducto, Unidad de Obras, and Unidad de Desarrollo Urbano be informed of the decision. Ninth: This Concejo Municipal invokes Article 21 of the Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Construcción, which states: Article 21. Applications for building permits for residential developments, condominiums, and any other adjudication (sic) of the Concejo Municipal are exempted from approval by the Unidad de Desarrollo Urbano.

For such purposes, the Unidad de Desarrollo Urbano shall submit its technical opinion regarding the application to the Concejo Municipal within a maximum of 10 calendar days after receiving it, so that the final decision approving or rejecting the respective project may be adopted.” (folios 625 to 627).

• 13)On 9 de octubre del 2009, the representative of UNGOF S.A. informed the Municipalidad de Belén, insofar as relevant, as follows: “In view of the economic circumstances facing the country, we have decided to construct the project’s entire area in phases. In the first phase, for which we are applying for the building permit, only the project’s Southeast (sic) tower will be constructed, with a total construction area (including exterior and general works) of 11.500 m2.” (folio 640).
• 14)On 7 de octubre del 2009, Mr. Rafael Ramírez González, on behalf of Ungof S.A. and Corporación SAT S.A., submitted to the Unidad de Servicio al Cliente a set of plans for the project’s first stage, bearing the seals of the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos and the Ministerio de Salud (folio 642).
• 15)On 23 de octubre del 2009, Mr. Rafael Ramírez González, on behalf of Ungof S.A. and Corporación SAT S.A., submitted the construction plans (planos constructivos) for the wastewater treatment plant (planta de tratamiento de aguas residuales) (folio 647).
• 16)On 5 de noviembre del 2009, Mr. Rafael Ramírez González, on behalf of Ungof S.A. and Corporación SAT S.A., submitted the construction plans for the project’s first stage to the Unidad de Desarrollo Urbano (folio 654).
• 17)On 10 de noviembre del 2009, Ungof S.A. and Corporación SAT S.A. submitted a modification to the conveyance route (ruta de conducción) for the effluent from the Wastewater Treatment Plant, stating as follows: “(...) As we had the opportunity to explain to you on that occasion, we were considering requesting a modification to the route for conveying the effluent from the wastewater treatment plant. There is a legal problem of which we recently became aware that prevents us from using the right-of-way easement (servidumbre de paso) existing with our neighbor along the southern boundary; by mistake, the easement was established along the Burío River in an East-West direction rather than North-South, as would be expected so that water from the upper property could pass through the lower property. All appropriate steps have been taken with the owner of the adjoining land, and unfortunately it has not been possible for the parties to reach a viable arrangement allowing the easement to be properly registered for the Project. (...)” (folios 660 and 661).
• 18)By Official Letter PCA-118-10, dated 26 de enero del 2010, the Dirección General de Aviación Civil granted Ungof S.A. a maximum height of 993.14 m above sea level for execution of the project (folio 662).
• 19)At ordinary session number 10-2010, held on 16 de febrero del 2010, chapter IV, article 15, the Concejo Municipal de Belén endorsed the draft agreement entitled “Statement of Intent between Corporación SAT S.A. and the Municipalidad de Belén for the replacement of the pipeline in Distrito la Ribera,” and authorized the Mayor to sign that agreement. Under this agreement, Corporación SAT S.A. undertook to replace the asbestos-cement pipeline carrying drinking water from the Acueducto de la Ribera Alta along the roadway known as “Dirección11858,” from the storage tanks to the intersection with the street known as “Dirección11859,” over an approximate distance of 450 linear meters (folios 665 to 674).
• 20)On 4 de marzo del 2010, the representative of Corporación SAT S.A. and the Alcalde Municipal signed the “Statement of Intent” referenced in the preceding fact (folio 692).
• 21)On 17 de marzo del 2010, Ungof S.A. stated that Corporación SAT S.A.’s corporate form (razón social) had been changed from a corporation (sociedad anónima) to a limited liability company (sociedad de responsabilidad limitada, SRL) (folio 700).
• 22)By memorandum ASP-122-2010, dated 21 de abril del 2010, Engineer Eduardo Solano Mora informed the Municipal Mayor as follows: “I hereby forward to you the detailed report and the certificate of acceptance of the work concerning the pipe replacement carried out at Dirección11858, for your analysis and review. Said report contains all information relevant to the project, from planning and design through completion of the civil works at the site; it sets forth all technical specifications, general information, and conditions encountered, as well as a series of annexes covering all laboratory tests performed on the various materials used, thereby maintaining extremely high quality standards for the products used and for the construction process itself. A sequence of photographs taken throughout the process is also included to provide further documentation of the project. In addition, a detailed chronology of the performance of the work is provided for activities such as: water-supply-system unit, trenching, pipe installation, backfilling, compaction, pressure testing, etc. All plans and permits from the various institutions involved were delivered to the water-supply-system unit and are also attached to this report.

A copy of the statement of intent between the Municipalidad and Corporación SAT is also attached. We highlight item five, which falls within the jurisdiction of this Dirección de Servicios Públicos and which reads verbatim as follows: ‘Pursuant to Article 37 of ordinary session of the Concejo Municipal N°56-2009 of 22 de setiembre de 2009, subsection four: water availability for the Estrella de Belén project shall be granted once all infrastructure works offered and necessary to supply the project have been completed. The foregoing entails acceptance of the works by the Municipalidad.’ Por tanto, this Dirección hereby certifies, through the attached document, that the works were supervised and accepted as satisfactory, and therefore recommends continuing the construction-permit process and endorsing the aforementioned item five concerning water availability for the Estrella de Belén project.” (folios723 and 724).

• 23)At ordinary session number 25-2010, held on 27 de abril del 2010, the Concejo Municipal endorsed memorandum ASP-122-2010, signed by Engineer Eduardo Solano Mora, Director of the Área de Servicios Públicos, and requested that the Mayor issue instructions to verify compliance with all requirements for water availability in fulfillment of the Statement of Intent (folios 725 and 726).
• 24)By official letter AS-174-10-MCM, dated 13 de julio del 2010, the Unidad de Alcantarillado Sanitario approved the discharge of water from the Wastewater Treatment Plant through the easement (servidumbre) to the outfall into the channel of Quebrada Seca, in accordance with the construction plans submitted (folio 796).
• 25)On 5 de agosto del 2010, the Municipalidad de Belén issued, for the second time, the land-use certificate (certificado de uso de suelo) to Corporación SAT Ltda. for property N°208398 (folio 875).
• 26)At ordinary session number 48-2010, held on 10 de agosto del 2010, the Concejo Municipal de Belén granted water availability to the Proyecto Estrellas de Belén (folios 878 and 879).
• 27)On 24 de agosto del 2010, former council member Francisco Villegas Villalobos filed a motion for reconsideration with a subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) against the resolution adopted at ordinary session number 48-2010, which granted water availability to the project (folios 899 to 923).
• 28)On 7 de octubre del 2010, Corporación SAT Ltda. and Ungof S.A. submitted the project’s Green-Area Tree-Planting Plan (Plan de Arborización de Zonas Verdes) (956 to 977).
• 29)On 26 de octubre del 2010, Corporación SAT S.R.L. and Ungof S.A. again submitted the “Project Traffic Impact Study and Mitigation Measures” (Estudio de Impacto Vial y Medidas de Mitigación del Proyecto) (folios 987 to 1054).
• 30)By public deed (escritura pública) executed on 27 de octubre del 2010, Kawakawa S.A., owner of the property in the province of Heredia registered under real-property folio Placa17254, established over that property and for the benefit of property Placa17251, owned by Corporación SAT Ltda., an easement for the discharge of stormwater and wastewater (servidumbre de descarga de aguas pluviales y residuales) (folios 1057 to 1059).
• 31)By official letter O-110-2010, dated 22 de noviembre del 2010, the Unidad de Obras granted authorization for the project’s stormwater discharge (descarga pluvial). In this regard, it stated: “(...) The maximum area of the property that may be rendered impervious and for which this approval is granted is 60% of the property’s total area, representing 21.173,98 m2. Sewerage works, curbing, drainage channels, storm drains, and a sidewalk shall be constructed to channel water from the northern sector of the property and connect it to the public sewerage system located along its eastern side, for the purpose of channeling water originating from the public roadway, as detailed in the plans attached to the study and this application. Notice is hereby given that any recommendation or suggestion issued during construction by authorized municipal officials must be followed. This authorization shall remain valid for one year, and obtaining it does not constitute approval of the project. Failure to comply with any of the items specified and/or detailed in the plans shall render this authorization and any subsequent authorizations void.” (folios 1096 to 1098).
• 32)By official letter UAA-195-2010, dated 22 de noviembre del 2010, the Unidad Ambiental approved the project’s Tree-Planting Plan (folio 1099).
• 33)By official letter O-112-2010, dated 2 de diciembre del 2010, the Unidad de Obras authorized the project’s earthworks-haul route (ruta de evacuación de movimiento de tierra) (folios 1144 and 1145).
• 34)By official letter O-113-2010, dated 2 de diciembre del 2010, the Unidad de Obras authorized access points and improvements to the road network in the area for purposes of constructing the project (folios 1146 to 1148).
• 35)The streets adjoining the property where the Proyecto Estrella de Belén is intended to be developed are cantonal roads (rutas cantonales) (folio 624).
• 36)By memorandum MDU-045-2010, dated 21 de diciembre del 2010, the Unidad de Desarrollo Urbano recommended that the Concejo Municipal grant the construction permit for the project. In this regard, it stated: “(...) Because the Oficentro Estrella de Belén project, owned by Corporación SAT Limitada and proposed for property N°208398, has (sic) complied with the requirements of the Plan Regulador de Belén, the Reglamento para el otorgamiento de Permisos de Construcción, environmental legislation, and the evaluation conducted by the Municipalidad’s Technical Units involved in processing construction-permit applications, the Unidad de Desarrollo Urbano recommends its approval.” (folios 1168 to 1179).
• 37)At the request of the Comisión de Obras, Engineer Eduardo Solano, head of the Acueducto Municipal, reported in official letter AC-15-11 of 31 de enero del 2011 that the total water allocation (dotación total de agua) for the project is 2,41 liters per second and that the recycling-adjusted allocation (dotación ajustada por reciclaje) is 1,207 liters per second. In this regard, he stated: “The recycling-adjusted allocation refers to the reduction in the water-supply allocation provided by the Acueducto due to the use that will be made of rainwater and recirculated water; that is, this water will be used to the fullest extent possible to supply plumbing fixtures, irrigation activities, and the fire reserve, most of which will be supplied with recirculated water. Moreover, the stated allocation will be supplied in stages, meaning that the stated total will not be provided until the project is completed and 100% occupied—that is, not before 6 or 7 years.

Furthermore, the work set forth in the statement of intent between Corporación SAT and the Municipalidad de Belén, established at Ordinary Session No . 10-2010, provides that work will be undertaken to replace asbestos-cement piping on the street known as el Avión, in la Ribera, in order to qualify for water availability for the project. In minutes 4801/2010 of 11 de agosto, a Concejo resolution endorsed the approval of water availability for the Estrella de Belén project and noted that the work specified in the statement of intent as a condition for obtaining such availability had been fully completed, reviewed, and accepted. Official letter ASP-122-2010 sent to the Alcaldía states that the work specified in the statement of intent was reviewed and accepted by the Unidad de Acueductos, and a complete report detailing the entire process was attached. Por tanto, this Unidad de Acueducto states that the specified work was completed by the company and accepted as satisfactory by the Unidad de Acueducto.” (1195 and 1196).

• 38)At the request of the Comisión de Obras, architect Luis Bogantes Miranda of the Unidad de Desarrollo Urbano issued the following certification (constancia), dated 1 de febrero del 2011: “The undersigned, Nombre35777 . Bogantes Miranda, in my capacity as Coordinator of the Unidad de Desarrollo Urbano of the Municipalidad de Belén, hereby certify that the Proyecto Estrella de Belén for the construction of an office complex (Oficentro), intended to be built on the property registered under Folio Real 4208398-000, is not affected by the Transitional Provision (Transitorio) of the Plan Regulador according to the Primera Modificación, because it applies solely to Residential, Commercial, and Industrial Developments organized as Condominiums or Subdivisions.” (folio 1263).
• 39)By official letter SCO-08-2011, dated 3 de febrero del 2011, the Comisión de Obras issued the following recommendation to the Concejo Municipal: “Recitals (Considerandos): 1. The Project known as “Estrella de Belén” has obtained approval for all permits from the technical units of the Municipalidad de Belén. 2. A sustainable environmental management approach has been proposed and endorsed through a green-building certification process conducted by an international entity (LEED-Green Building Council), which includes the reuse of drinking water and stormwater management beyond the requirements established by Costa Rican law. 3. The Project promotes greater economic activity in the canton (cantón) and creates new opportunities for socioeconomic development. 4. Vertical development increases land utilization and reduces the impact of soil sealing (impermeabilización del terreno). 5. The Project’s representatives have taken steps before the authorities of the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) to secure improvements in vehicular traffic in Ribera Este and la Asunción.

We recommend: 1. Construction of internal access to the office complex, separate from Dirección11860, thereby preventing vehicles from queuing on the public street, exactly as requested by the specialized Technical Unit of the Municipal Administration. 2. Widening the turning radius between Dirección10543 and Dirección11860. 3. Implementation of a tripartite (sic) project (MOPT-Municipal Administration-Developers) to promote the creation of a counterclockwise traffic circle in the block formed by national route #129, Dirección11860, the frontage road along National Route #1, and Dirección11858. This entails closing the existing entrance and exit ramps to National Route #1 and constructing a new exit ramp onto National Route #1 in the Alajuela-San José direction. 4. Modifying the plans to incorporate pedestrian routes into the Project’s access areas. 5. Securing a commitment from the developer that will guarantee reliable sources of revenue for municipal activities: construction tax, real property tax, water charges, and business license taxes. 6.

Requesting that the developer carry out Corporate Social Responsibility projects for the benefit of the Belén community. 7. Submission and approval of measures to mitigate environmental impacts during the construction process; these measures shall be monitored by the Municipal Administration. The Comisión de Obras unanimously resolves to recommend to the Concejo Municipal: Sole item: To approve in their entirety the technical reports submitted by the various municipal units for the purpose of granting the construction permit for the Project known as “Estrella de Belén.”” (folios 1264 y 1265).

• 40)In an agreement adopted at extraordinary session number 08-2011, held on 3 de febrero del 2011, the Municipal Council granted the construction permit (permiso de construcción) for the Estrella de Belén project. In support of its decision, it stated, insofar as relevant, the following: “Alternate Councilmember María Cecilia Salas, as coordinator of the Public Works Committee, proceeds to present the analysis conducted for granting the construction permit for the Estrella de Belén Construction Project. She mentions that it was a major undertaking that required a great deal of work; everything possible was investigated in order to prepare a sound opinion. The presentation consists of three parts: the first is strictly technical, and for this purpose Mr. José Zumbado, Director of the Technical Operations Area, is accompanying us to clarify any questions the fellow councilmembers may have; a SWOT analysis conducted over several sessions by the members of the Public Works Committee; and, finally, the committee opinion.

(...) Municipal President María de los Ángeles Segura states that the presentation on the project was very clear to her and takes advantage of the developers’ presence to ask them to negotiate in order to comply with the provisions of the Public Works Committee’s opinion. She hopes that they will set an example in terms of road improvements. She acknowledges that she feels somewhat apprehensive about approving the construction permit because of the magnitude of the project, but that there must be trust and goodwill. Regular Councilmember María Lorena Vargas asks whether the project has a strategically located fire hydrant. Alternate Councilmember María Antonia Castro cites the example of the construction permit granted to Ferretería EPA, which, as a development exaction (carga urbanística), paid the sum of 100 millones de colones for construction of the treatment plant, through application of Article 40 of the Construction Regulations.

In the specific case of Estrella de Belén, it replaced the asbestos piping but has not yet donated land to the Municipalidad de Belén; she asks whether it is required to do so. Mr. José Zumbado, Director of the Operations Area, explains that he is present at the session at the request of the Public Works Committee to clarify questions specifically related to the construction permit. In EPA’s case, the contribution was not made through a development exaction as indicated in Article 40 of the Construction and Urban Planning Regulations, but rather through an internal negotiation, because the former owner of the land on which EPA was built transferred to it the responsibility owed to the municipality on the basis of the memorandum of intent, which required certain works to be completed within a specified period. The development exaction was intended to resolve the stormwater discharge problem extending to the río Bermúdez.

In the specific case of Estrella de Belén, the development exaction was assessed in terms of the availability of drinking water, both in storage and in distribution networks, but the requirement to donate land does not form part of that exaction because this is not a parcel division (segregación). He considers it important to mention that administrative meetings were held with the owners of the Estrella de Belén project to provide them with guidance so that the documents could be submitted in the best possible manner. Among the observations made to them was the vehicular aspect, which might have the greatest impact on the canton; accordingly, efforts have been made to organize traffic circulation, including changes to turning-radius dimensions. Alternate Councilmember María Antonia Castro asks whether the Corporación SAT offices will be sold or leased, since they will house high technology.

Alternate Councilmember María Cecilia Salas explains that, according to the law, the offices must be leased, or the office complex must be sold in its entirety. Mr. Marco Pérez, Legal Representative of Estrella de Belén, states that there are no plans to sell; it is a project belonging to two partners, and the intention has always been to create an office-leasing center. Indeed, there are already people interested in leasing space. Alternate Councilmember María Antonia Castro comments that when Intel established operations in the canton, there was also concern about the high technology it possessed, but at least it was known that there was only one company, whereas Estrella de Belén could house several. Mr. Marco Pérez, Legal Representative of Estrella de Belén, reports that the project involves not only the building but also its management, and that they have LEED certification so that it will be environmentally sustainable.

Efforts are being made to ensure this permanently, since Estrella de Belén is the first project in Central America to undergo audits aimed at ensuring that our commitments are fully honored. Regular Councilmember Desiderio Solano mentions that the Public Works Committee’s opinion must be accompanied by a duly substantiated legal opinion from the Municipality’s Legal Director. Moreover, before approving the project, the other councilmembers must be aware that it will operate under the free-trade-zone regime, and the municipality will not benefit from the payment of business-license taxes by these offices. The right-of-way (derecho de vía) is currently 18 metros; it should be approximately 20 metros so that the roadway is approximately 14 metros wide. He was not satisfied with the answer given by Mr. Eduardo Solano of Acueducto concerning the water. An earlier document mentions that there would be a water deficit of less than 28 metros cúbicos.

He needs a document confirming that the amount of water required by this project will not adversely affect the water utility. The company’s social-responsibility obligations and the development exaction must be assessed very carefully. Regular Councilmember Rosemille Ramsbottom states that this project has a long history and is already known to all members of the Municipal Council through the many presentations made by the developers. The Public Works Committee has already presented the advantages and disadvantages. It is understandable that there is some apprehension about approving the project because of its scale, but she feels that the door cannot be closed to projects of this kind, provided that negotiations take place among the developers, the municipality, and MOPT. The concession problem must be resolved. A newspaper report extinguished our hopes for the construction of the 2.7 kilómetros because of MOPT’s lack of funding.

Although there are road-related problems to resolve, there must be a commitment among the municipality, private enterprise, and the government. The proposal for an environmentally friendly project featuring water reuse and certifications of this kind cannot be passed up. A solution was already proposed in the road plan by the Public Works Unit and the municipality through the Vice Minister’s letter. Regular Councilmember María Lorena Vargas states that the administrative staff have committed to seeking a comprehensive solution to the road and traffic issues. Estrella de Belén is a project that will bring many improvements to the canton’s development and has prepared itself to meet all requirements. Whatever comes afterward is an internal matter for the municipality. This preparatory process for reaching a decision began on 29 de mayo del año anterior. Municipal President María de los Ángeles Segura states that Regular Councilmember Desiderio Solano has a valid point regarding the water issue, but that it is everyone’s responsibility to seek improvements, because an inadequate water utility would affect not only the residents of Belén but also the developments.

The issue of setbacks and access points was processed for the first phase; if they do not behave properly, they will be adversely affected in the next phase should they wish to invest in constructing the second phase. District Representative Sandra Salazar states that, for the committee, this was a very important project because it required much more responsibility than granting small water connections. The members’ attendance at the meetings was important to ensure that the report was prepared as required. Mr. Marco Pérez, Legal Representative of Estrella de Belén, states that Councilmember Desiderio Solano has raised an issue as important as free-trade zones. He reports that Mr. Rafael Ramirez is an expert on free-trade zones and places all of Mr. Ramírez’s knowledge at the municipality’s disposal so that he may provide whatever assistance is required to find a solution to the problem, since alternatives exist.

He invites them to investigate the Municipalidad de Cartago, which has achieved very good results in this regard. It Is Agreed, with four votes in favor by Councilmembers María de los Ángeles Segura, María Lorena Vargas, Rosemille Ramsbottom, and Miguel Alfaro, and one vote against by Councilmember Desiderio Solano: To endorse the Public Works Committee’s opinion in all respects. It Is Agreed, with four votes in favor by Councilmembers María de los Ángeles Segura, María Lorena Vargas, Rosemille Ramsbottom, and Miguel Alfaro, and one vote against by Councilmember Desiderio Solano: To grant the construction permits for the construction project known as Estrella de Belén.” (folios 1267 a 1278).

• 41)On 8 de febrero del 2011, Councilmember Desiderio Solano Moya filed a motion for reconsideration (recurso de revisión) against the agreement adopted at extraordinary session number 08-2011, held on 3 de febrero del 2011 (folios 1279 y 1280).
• 42)In an agreement adopted at ordinary session number 11-2011, held on 15 de febrero del 2011, the Municipal Council denied the motion for reconsideration filed by Councilmember Desiderio Solano and approved the minutes of extraordinary session number 8-2011, held on 3 de febrero del 2011 (folio 1331).
• 43)On 22 de febrero del 2011, former Councilmember Franciso Villegas Villalobos filed a motion for revocation with a subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) against the agreement adopted at extraordinary session number 08-2011, held on 3 de febrero del 2011 (folios 1282 a 1298).
• 44)In an agreement adopted at ordinary session number 16-2011, held on 8 de marzo del 2011, the Municipal Council resolved to deny the motion for revocation and referred the appeal to this Court (folios 1312 a 1318).
• 45)In a decision issued at 14:30 hours on 30 July 2012, the Court ordered, as evidence to assist it in reaching a decision, the taking of testimony from the experts Engineer Eduardo Solano Mora, head of the Municipal Aqueduct; Engineer Oscar Hernández Ramírez, head of the Works Unit; Engineer José Luis Zumbado Chaves, Director of the Technical Operations Directorate; and Engineer Edgar Robles Fallas, the professional who conducted the surface hydrology study for the Project site. Their testimony was heard at an oral hearing held on 7 August 2012.- Engineer Eduardo Solano Mora stated the following: That the Project will require 208.516 liters of water per day, equivalent to a total water supply of 2.41 liters per second. That the development company will use a “storage tank” system that will capture rainwater and allow it to be reused for various purposes, such as the irrigation system. That water consumption will be reduced from 2.41 liters per second to 1.2 liters per second.

That water availability for the Project is indeed guaranteed and that the population of La Ribera will not be affected, because the La Ribera Alta Subsystem, which is the part of the Aqueduct that would supply water to the development, has the capacity to provide 30 to 35 liters of water per second. That the amount of 42 liters of water per second, which was previously identified as a water shortfall during the presentation of the Drinking Water Master Plan, is a projection over time for the entire canton of Belén and does not apply specifically to the La Ribera Alta Subsystem. That the Drinking Water Master Plan is an assessment of the condition of an Aqueduct over time (through 2030), addressing, among other matters, storage, new supply sources, and the replacement of distribution pipelines. That the Municipality is currently working to open a new well that would supply the area with 15 liters per second and will be ready in a couple of months.

That the municipality is carrying out works at a spring (naciente) to collect more water. That, in the event of a reduction in supply, the Aqueduct has the capacity to connect the upper part of La Ribera with the lower part, where there is a spring, thereby regulating the amount of water needed to prevent shortages. He explained that the water allocation for a project of this type is established in accordance with the “Manual of Hydraulic Installations of the Federated Association of Engineers and Architects,” which sets a benchmark supply of 50 liters per person per day for commercial developments, as opposed to residential developments, for which the Manual provides an allocation of 375 liters of water per person per day. That water consumption at a Shopping Center is rotational and is therefore much lower than in a residential subdivision.- Engineer Oscar Hernández stated the following: That his Unit was responsible for approving stormwater drainage (evacuación pluvial) and measures to mitigate traffic impacts.

That the Office Center will implement a system of detention ponds (lagunas de retardo) (or retention ponds (lagunas de retención)) capable of storing 1000 m3 of water; this system allows the water to be retained while the “Peak” passes and then discharged into the water body. That, according to the design calculations (memoria de cálculo), the development will generate 643 m3 of water to be discharged. That it was initially proposed that stormwater drainage be handled through the Storm Sewer System, but this was subsequently changed to a stormwater-discharge easement (servidumbre de desfogue pluvial). According to these data, there will be no impact “downstream.” Regarding traffic conditions, he stated that approval of this project is not contingent upon the Municipality’s completion of any works. That the company will widen the turning radii on the public road and construct an additional entrance lane within the property to prevent congestion.- Engineer José Luis Zumbado stated the following: That he was responsible for reviewing the decisions made by each of the Technical Units involved in the Project.

That he served as coordinator of the Technical Committee established to review compliance with the various requirements for approval of the commercial development. In performing that work, he convened working meetings with the Public Services, Urban Development, Sanitary Sewer, Aqueduct, Environmental, and Works Units. He compiled and organized the information in the administrative record. That the purpose of this function is to avoid repeatedly requesting documents from developers.- Engineer Edgar Robles Fallas stated the following: That the channel of the Río Quebrada does have the capacity to convey the flows that would occur once the Office Center is built. That the calculated peak flow (caudal pico), based on a return period of once every 25 years (133 mm) and 60% impervious coverage of the land (building area), would be 1.85 m3 per second and would entail a total volume of 4378 m3 of water, resulting from runoff water and water not drained through the property’s green area during 2 hours and ten minutes of rainfall.

That the flow would be manageable because the watershed (cuenca) is quite long (1 km wide and 15 km long). He explained that the volume of water calculated with the land in its natural condition (currently) is 3386 m3 per second, such that the difference in volume after the project is constructed would be 600 m3, an amount lower than the capacity of the storage tank (retention pond) that the Office Center will use to reuse rainwater, which is 1000 m3, thereby ruling out the risk of flooding (see recording of the oral hearing held on 7 August 2012).

III.Unproven facts.- Of relevance to the resolution of this matter, the following are deemed not to have been established: 1) That the Municipalidad de Belén ruled on the motion for reconsideration with a subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) filed on 24 August 2010 by former council member Francisco Villegas Villalobos against the resolution adopted at ordinary session number 48-2010, which granted water availability to the project (the record). 2) That there is a risk of contamination of water-supply sources as a result of the Proyecto Estrella de Belén (the record). 3) That there is a risk of flooding in the Río Quebrada Seca as a result of the Proyecto Estrella de Belén (the record).

I V.- Appellant’s grievances.- Mr. Francisco Villegas Villalobos appeals, before this nonhierarchical appellate authority (jerarquía impropia), the resolution of the Belén Municipal Council granting construction permits (permisos de construcción) for the “Estrella de Belén” project. Because the arguments in the appeal are extremely disorganized, the Tribunal has chosen to arrange them as follows for better comprehension. Regarding the availability of drinking water: He states that the “Estrella de Belén” Project consists of 3 office buildings with an area of 35.000 m2, a Shopping Center with 3.968 m2 of commercial premises, and an auditorium with a capacity of 220 people (565 m2), and that, according to the developer, it will require the consumption of 208,516 liters of water per day. In this regard, he argues that, according to the “Master Plan for the Drinking Water Supply Systems of the canton of Belén,” discussed at special session number 05-2011, dated January 20, 2011, under current conditions there is a shortfall of 18 liters per second in the La Ribera Alta Aqueduct and a shortfall of 24 liters per second for the canton’s entire population.

Based on those data, he questions why water availability was granted to the Project at issue here, insofar as it will require 208,516 liters of that resource per day. He adds that, in view of this situation, the Municipality had considered the possibility of opening a new Well in La Ribera; nevertheless, the calculations indicated that even if the well were opened, it would not cover the shortfall in meeting daily demand. He states that, according to the aforementioned Master Plan, the average monthly consumption of water connections in the Belén sector is 33 m3. In this regard, he notes that if the Office Center will require the consumption of 208,516 liters of water per day, then, after converting the units of measurement, the Project at issue would be equivalent to a residential development (desarrollo habitacional) comprising 189.56 housing units. Accordingly, he contends that the developer failed to comply with the obligation to guarantee the water supply, as required by the “Annual Regulatory Policy for Urban Growth in the canton of Belén” (Municipal Council resolution adopted at ordinary session number 50-2003 of July 15, 2003), the amendment to which, published in La Gaceta N° 124 of June 25, 2004, provides that, for residential developments exceeding 40 housing units, the developer is required—as an obligation (carga)—to guarantee the supply of drinking water.

He objects that the “Minimum requirements for assessing water availability for residential developments or phases thereof, to be counted in urban developments (urbanizaciones), condominium units, and residential complexes” (Municipal Council resolution adopted at ordinary session number 44-2004, dated July 13, 2004), published pursuant to Ley 8220, were not met; under those requirements, the developer must submit a “Water supply proposal for current and future users in the sector, designed for a minimum period of 10 years, after consultation of the Canton Aqueduct Master Plan and with the Public Services Department regarding the operating conditions of the municipal aqueduct system.” He asserts that Engineer Eduardo Solano, Director of the Public Services Department, recommended granting water availability subject to improvements being made to the area’s supply-system infrastructure, as a result of which the Statement of Intent was executed so that the project could obtain water from La Ribera Alta.

He alleges that Eng. Solano, when detailing the water allocation for the construction development, failed to specify the number of liters per day, thereby omitting information essential for measuring the actual impact on the La Ribera Aqueduct and determining the equivalency under the Urban Growth Policy. He states that the project is large-scale and intends to obtain its supply from a single source, the demand on which could leave the rest of the sector without water, given the possibility that the well might not pump enough water to supply neighboring residents. He emphasizes the commercial development’s vulnerability because it lacks an alternative source of drinking-water supply, and therefore a contingency plan with another alternative should have been submitted, in addition to an independent source. He argues that the Municipality is required to control the availability of the water resource that it administers as a public service, for which purpose it must consider the planned and controlled growth of every construction project, applying density and coverage criteria.

He cites articles 5 and 6(f) of the “Regulations for the Operation and Administration of the Aqueduct,” stating that the Municipality is obligated to safeguard public health and the collective interest. He adds that the water supply cannot be authorized by reducing or sacrificing the supply available to the remainder of the surrounding population. He alleges that this conduct infringes the inhabitants’ fundamental rights to health and life, and that both the Sala Constitucional and this Tribunal have stated that the only appropriate course is to deny water availability. Regarding the risk of contamination of water-supply sources: He discusses the levels of contamination that apparently exist in the wells and aquifers supplying water to the Belén area, adding that industries discharge waste containing heavy metals and carcinogenic substances into the canton’s rivers without adequate treatment, which poses a threat of contamination to Belén’s drinking water because of the interconnection between the rivers and groundwater (aguas subterráneas).

He refers to the concept of sanitary public order (orden público sanitario), stating that in the present case there is evidence indicating contamination factors that threaten the water’s future potability and that these must first be analyzed in depth to determine the appropriate course of action. He asserts that any authorization jeopardizing that sanitary public order must be considered prohibited in light of article 18.2 of the Ley General de la Administración Pública. He argues that the precautionary principle (principio precautorio) (principle 15 of the Rio Declaration) was violated because the Municipality was obligated to verify the studies submitted before issuing its decision. In this regard, he cites resolution N° 7618-99 of the Sala Constitucional. He states that when the environment is placed at risk, precautions must be extreme because the aim is to safeguard the inhabitants’ health.

With respect to the Treatment Plant, he contends that the performance guarantee (garantía de funcionamiento) was not provided, even though it is essential for addressing potential emergencies, and that a mere written statement of commitment is not sufficient in its place. He alleges that the project’s Treatment Plant does not have AyA’s approval (visto bueno), as required by law. He objects to the absence of a Hydrological Study (Estudio Hidrológico), emphasizing that the area is classified as highly vulnerable to aquifer contamination. He states that this condition appears on a map from a study conducted by the Universidad de Costa Rica concerning the Delimitation of Well Protection Areas and that the study was endorsed by SENARA and has been in the Municipality’s possession since 2009. He cites resolution N°1923-2004 of the Sala Constitucional, concerning the Linda Vista residential development in the canton of Poás, in which all competent institutions had granted their approval; nevertheless, the Sala annulled the permits because it was determined that the development jeopardized the area’s aquifers.

He asserts that the Municipalidad de Belén must fulfill its duty to act preventively in the face of the emergency and uncertainty, in order to safeguard public health. Regarding flood risk: He notes that resolution R-0403-2009-Aguas-Minaet, dated May 25, 2009, refers only to the quality of the discharges (vertidos) from the treatment plant, not to the quantity of liquids that will flow into Río Quebrada Seca. He adds that the authorization was granted for a period of 3 years; however, he states that the project will not be located in Belén for only 3 years and that, in this regard, account must be taken of the fact that the Belén area suffered floods that were declared a National Emergency in 2007 and 2010, because the channel of Río Quebrada Seca is at capacity and that is where the water from the Estrella de Belén Project would be discharged. Regarding traffic impact: He objects to the absence of the letter of commitment from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes concerning the expansion of the entrances and exits onto Dirección2679, as a measure to mitigate the Project’s traffic impact.

He states that, to reduce the traffic impact, the developer needed to acquire certain parcels of land to widen the turns at the intersections of Dirección11858 and Dirección2946, which was not done. Regarding the construction permit: He asserts that, as a result of the national emergencies and serious infrastructure problems, combined with accelerated urban growth, the Council suspended the granting of water-availability approvals and construction permits beginning on March 23, 2007, through the incorporation of a Transitional Provision (Transitorio) into the Regulatory Plan (Plan Regulador). He contends that Transitorio 1° was violated in this case because water availability and the construction permits were granted on the basis of the “Statement of Intent” entered into by Corporación SAT S.A. and the Municipalidad de Belén, under which the company undertook to replace part of the aqueduct pipeline.

He asserts that, in that same resolution, the Council had stated that compliance with the water-availability requirement did not guarantee approval of the project as a whole, because a subsequent stage remained in which the applicable requirements for the municipal construction license would be verified. Nevertheless, he asserts that the Municipality failed to verify the requirements validating a construction permit, thereby committing a misuse of authority (desviación de poder) by favoring the company’s interests, in violation of public order and the essential duties requiring council members to give precedence to the population’s fundamental rights. He contends that the opinion (dictamen) issued by the Public Works Committee, which recommended that the Council grant the project’s construction permit, contains serious defects, including the following: it does not indicate the date on which the Committee made its final decision or identify the members present who supported the unanimous resolution; it is not signed by the Committee members; and only a visual presentation was made.

He objects that the Municipality has handled this Project in a seriously questionable manner, stating that there are 3 separate case files (expedientes) being processed by different offices and that they do not contain the same information, emphasizing that the information provided to the Municipal Council by the Public Works Committee has been incomplete and has even included false data. In this regard, he states that two of those case files do not contain opinion AC-070-2009 of the Public Services Department. Based on these considerations, he requests that the challenged resolution be declared absolutely null and void (nulidad absoluta), invoking sections 11, 13, 128, 129, 132, 133, 158, and 166 of the Ley General de la Administración Pública, the Transitorio of the Plan Regulador de Belén, resolutions N°535-2008, N°1212-2008, and N°416-2010 of this Tribunal, and resolutions N°2005-4050, N°2005-6399, and N°2005-8915 of the Sala Constitucional.

V.On the interested third-party companies. The interested third parties Corporación SAT S.R.L and Ungof S.A. stated their grounds of appeal in the brief appearing at folios 1399 to 1429. They addressed stormwater discharge (desfogue de aguas pluviales), the Waste Management Plan (Plan de Manejo de Desechos), the Hydrological Study (Estudio Hidrológico), the Treatment Plant (Planta de Tratamiento), the transitional provision of the Regulatory Plan (Plan Regulador), and water availability (disponibilidad de agua). They reject the appellant’s arguments and conclude that the challenged act complies with the legal system.

VI.On the merits (sobre el fondo).- After analyzing the appeal filed, the evidence in the record, and the testimony given by the expert witnesses at the oral hearing held on August 7 of the current year, the Court finds that the challenged resolution must be affirmed for the reasons set forth below.-

VII.On the availability of drinking water.- The appellant alleges that once the Estrella de Belén project is built, there will be a shortage of drinking water in the canton of Belén. The Court finds the argument unfounded. Engineer Eduardo Solano Mora, Coordinator of the Acueducto de Belén, clearly stated in his testimony at the oral hearing that the Project will require 208.516 liters of water per day, equivalent to a total allocation of 2.41 liters of water per second. He clarified that the development company will use a system of “storage tanks” that will capture rainwater and allow it to be reused for various purposes, such as the irrigation system. In this regard, he stated that water consumption will be reduced from 2.41 liters per second to 1.2 liters per second. Based on the latter figure, he stated that water availability for the Project is indeed guaranteed and that the population of la Ribera will not be affected, since the Subsistema de la Ribera Alta, which is the portion of the Acueducto that would supply water to the development, has the capacity to provide from 30 to 35 liters of water per second.

In response to questions from the appellant (Mr. Francisco Villegas Villalobos), the expert witness clarified that the figure of 42 liters of water per second, which had previously been identified as a water shortfall during the presentation of the Plan Maestro de Agua Potable, was a projection over time for the entire canton of Belén, and not specifically for the Subsistema de La Ribera Alta. The expert stated that the Plan Maestro de Agua Potable is an assessment of the condition of an Acueducto over time (through the year 2030), addressing, among other matters, storage, new supply sources, and the replacement of distribution pipes. In this regard, he emphasized that the Municipalidad is currently working to open a new well that would supply 15 liters per second to the area and would be ready in a couple of months. He further stated that the municipality is carrying out work at a spring (naciente) to collect more water.

At the same time, the expert noted that, in the event of a reduction in supply, the Acueducto has the capacity to connect the upper part of la Ribera with the lower part, where there is a spring, thereby allowing the necessary quantity of water to be regulated to prevent shortages. The technical opinion provided by Engineer Solano has not been challenged by any other expert opinion; therefore, the appellant’s contention must be rejected.- Mr. Francisco Villegas argues that the Project under discussion would be equivalent to a residential development comprising 189.56 housing units and that, as such, it fails to comply with the Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén (resolution of the Concejo Municipal adopted at ordinary session number 50-2003 of July 15, 2003), which requires the developer to guarantee the water supply by submitting a “Water supply proposal for current and future users in the sector, designed for a minimum period of 10 years, following consultation of the Plan Maestro del Acueducto del Cantón and the Área de Servicios Públicos regarding the operating conditions of the municipal water-supply system.” In this respect, the Court finds the allegation unfounded.

First, the objecting party does not demonstrate through appropriate evidence how he can maintain that the corporate office complex under review is equivalent to a residential development comprising 189 housing units, and this omission alone is sufficient to reject the ground of appeal. Nevertheless, it is important to note that, on this particular point, Engineer Solano Mora explained that the water allocation for a project of this type is determined pursuant to the “Manual de Instalaciones Hidráulicas del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos,” which establishes an allocation of 50 liters per person per day as the standard for commercial developments, in contrast to residential developments, for which the Manual provides an allocation of 375 liters of water per person per day. The Engineer explained that water consumption in a shopping center is rotational and therefore much lower than in a residential subdivision (urbanización).

Based on the foregoing, this Chamber finds that the water allocation for this project was not determined arbitrarily, but rather was based on technical criteria that the appellant has not rebutted with equivalent evidence; accordingly, his contention must be rejected.- The appellant asserts that Engineer Solano failed to specify the number of liters per day that will be required to supply the corporate office complex and that this prevents its impact on the canton from being calculated properly. In the Court’s judgment, the argument is irrelevant. Although in official letter AC-15-11 of January 31, 2011, Engineer Eduardo Solano omitted that figure from the table setting forth the water allocation for the commercial development (folio 1195), the application for water availability submitted by the managing company states that the total daily water allocation is 208.516 liters (see folio 597), and the appellant himself uses that figure repeatedly in his appeal; therefore, the allegation is immaterial and is hereby rejected.- The objecting party contends that the developer should have submitted a contingency plan (plan de contingencia) providing an alternative source of supply and should have had its own source, and alleges that water availability was granted on the basis of a Statement of Intent (Compromiso de Intenciones) executed with the Municipalidad.

The argument is unavailing. Neither the “Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén” nor the “Requisitos mínimos para la valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de estos a contabilizar en urbanizaciones, filiales de condominios y complejos residenciales,” invoked by the appellant himself, requires the developer of a shopping center to submit a contingency plan involving an alternative water supply, nor do they impose upon it the burden of supplying that water itself—a requirement that would, in any event, be highly questionable, given that water service in our country is public in nature and is provided by public entities, namely the Municipalidades or the Instituto Costarricense de Alcantarillados, depending on which entity administers it. As to the Statement of Intent signed by the company managing the development and the Municipalidad de Belén, this Court does not understand how that agreement creates a defect of legality (vicio de legalidad) in connection with the granting of water availability.

It should be noted that in Memorandum AC-070-09 of April 3, 2009 (folios 598), Engineer Eduardo Solano confirmed that the development company had complied with the requirements for obtaining water availability and listed them as follows: 1. land-use certificate (certificación de uso de suelo); 2. stormwater discharge authorization (autorización de descarga pluvial); 3. plan for projected demand for water service connections (pajas de agua); 4. treatment-plant siting permit (permiso de ubicación de planta de tratamiento); 5. infrastructure improvement proposal; 6. construction request letter from the interested party; 7. legal-entity certification (personería jurídica) for Ungof S.A.; 8. legal-entity certification for SAT S.A.; 9. preliminary construction schedule; 10. cadastral plan (plano de catastro); 11. road-intervention proposal; 12. environmental impact study (estudio de impacto ambiental); 12. hydrological study; 14. stormwater-management proposal; 15. description of the “Estrella de Belén” project.

As Engineer Solano indicated in the aforementioned memorandum, these requirements are established in La Gaceta N°147 of July 28, 2004. Accordingly, this Chamber understands that, since the requirements were duly met, it was logical to grant drinking-water service unless doing so posed a risk of shortage; however, as already discussed, that possibility has been ruled out in this particular case. The replacement of pipes along “El Avión” street by the development company resulted from an offer formalized through a Statement of Intent with the Municipalidad de Belén, pursuant to section 38 of the Ley de Planificación Urbana, which permits such an arrangement. Consequently, the appellant’s arguments on this issue must be rejected.-

VIII.Regarding the risk of contamination of water supply sources. The appellant states that the area is classified as highly vulnerable to aquifer (acuífero) contamination. He argues that, in the present case, there is evidence indicating contamination factors affecting the water supply sources in the canton. He asserts that the performance guarantee for the Treatment Plant (Planta de Tratamiento) was not submitted. He alleges that the project’s Treatment Plant does not have AyA’s approval, as required by law. He contends that any authorization granted by the Municipalidad de Belén jeopardizes the public health order (orden público sanitario). He invokes the precautionary principle (principio precautorio), alleging that the Municipalidad de Belén was required to verify the studies submitted by the company before issuing its decision. He asserts that the Municipalidad de Belén must fulfill its duty to act preventively in the face of the emergency and uncertainty in order to safeguard public health.

In this regard, the Tribunal finds that the claims raised are likewise unavailing. The fact that aquifers (Barva and Colima) exist in the canton of Belén and that these water resources are a source of water for the community is not a valid or sufficient reason to prevent the construction of infrastructure associated with urban development processes, which, like natural resources, is equally important and necessary for coexistence in society. The legal and constitutional protection of the right to a healthy and ecologically balanced environment is not a straitjacket restricting landowners’ right to build (ius edificandi). Indeed, urban-planning regulations exist precisely because the intended future use of every property is its “buildability,” and it would be absurd to think that, under our (constitutional) economic model, land is acquired merely to be held “undeveloped.” To this we must add that land is constantly and inevitably altered as a result of a wide range of human activities—not only urban activities, but also, for example, monocultures, hydroelectric projects, and airports.

Accordingly, it must be stated that the mere existence of natural resources is not what prevents an urban project from being carried out; rather, what would prevent it is the project’s failure to comply with the rules governing land use (uso del suelo) and territorial planning (planificación del territorio), regulations that ultimately seek a balanced integration of urban infrastructure with environmental conservation, which is why some maintain that Urban-Planning Law is a branch of Environmental Law. The Tribunal notes, however, that the Municipalidad de Belén neither violated the public health order nor failed to evaluate the studies submitted by the company concerning the possible contamination of the aquifers. The wastewater treatment (tratamiento de aguas residuales) study is extensive and appears at pages 475 to 583 of the administrative record (expediente administrativo). That study includes a description of the Treatment Plant’s process and equipment, a description of the water-reuse system (sistema de reutilización de aguas), plans showing the system’s location and dimensions, the location of the discharge outlet (cabezal de desfogue), the direction of flow of the bodies of water, the location of water supply wells on adjoining properties, and the Surface Hydrology study, SETENA environmental feasibility (viabilidad ambiental), and stormwater discharge (desfogue de aguas pluviales), which was subsequently proposed through an easement (servidumbre).

The record establishes that, in official communications Placa17248 and AS-174-10-MCM, the Unidad de Alcantarillado Sanitario approved the wastewater treatment system proposed by the development company. Accordingly, this nonhierarchical appellate authority (jerarquía impropia) finds that the respondent Municipalidad de Belén did not fail to review the technical studies submitted by the company and, consequently, did not violate the precautionary principle, since there is no evidence that the water sources are at risk of serious or irreversible harm from contamination, nor has there been any lack of scientific certainty regarding this particular matter. Finally, regarding the alleged requirement that the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados approve the Treatment Plant, the Tribunal considers that such approval could only be discretionary rather than mandatory, since the Municipalidad de Belén has its own “Reglamento para la Operación y Administración del Alcantarillado Sanitario y Plantas de Tratamiento de Aguas Residuales del Cantón de Belén,” in force since 22 de abril del 2009.

Within the framework of the autonomy enjoyed by municipal entities in administering and overseeing local interests (artículo 169 constitucional)—including public health—this regulation means that the construction and operation of Treatment Plants in the canton of Belén, in addition to approval by the Ministerio de Salud (Ley General de Salud), is subject solely to approval by the Municipalidad de Belén. This does not mean that, if the Concejo Municipal considers it important to obtain AyA’s technical opinion, it may not request it through institutional cooperation mechanisms. Likewise, it must be stated that the cited Reglamento does indeed require developers of Wastewater Treatment Plants to provide a construction-performance guarantee (garantía de cumplimiento de obras) (artículo 21); however, the provision does not specify when the guarantee must be furnished, and this Chamber understands that the Concejo Municipal must require compliance with this requirement before construction work begins.

The Tribunal must also note that the decisions invoked by the appellant in support of his position do not concern the same circumstances at issue in this matter, since they relate to a residential subdivision project and a residential condominium project in which technical reports identified risks to water resources, which is not the case here. The same must be said regarding the decisions of the Sala Constitucional cited by the appellant, since they address, from a general perspective, the flooding that the province of Heredia experienced at one time, rather than focusing on a particular project such as the one at issue here. At the same time, the Sala summarily dismissed amparo proceedings (recursos de amparo) filed against the transitional provision that suspended the granting of water-availability certifications (disponibilidad de agua) for subdivision and condominium projects. Accordingly, the appellant’s arguments concerning this issue must be rejected.

IX.Regarding flood risks. The dissatisfied party alleges that resolution R-0403-2009-Aguas-Minaet, dated 25 de mayo del 2009, refers only to the quality of the discharges from the treatment plant and not to the amount of water that will be discharged into Río Quebrada Seca. He adds that the authorization was granted for a period of 3 years, but argues that the project will not be located in Belén for only 3 years. He states that it must be taken into account that the Belén area experienced floods that were declared a National Emergency in 2007 and 2010 because the channel of Río Quebrada Seca has reached its capacity, and that is where the water from Proyecto Estrella de Belén would be discharged. As with the preceding recitals (considerandos), these arguments must be rejected. The appellant misconstrues the content and purpose of resolution R-403-2009-Aguas-Minaet, because that administrative act (acto administrativo) merely grants permission to discharge wastewater containing various substances into a receiving body of water (cuerpo receptor de agua), in this case Río Quebrada Seca, pursuant to the Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales (Decreto Ejecutivo N°33601-MINAE-S), which establishes the parameters that must be met to control water pollution.

Regarding the risk of flooding in the area as a result of the project, the expert witness (testigo perito), Ingeniero Edgar Robles Fallas, was very clear in his testimony at the oral hearing, stating that the channel of Río Quebrada does have sufficient capacity to convey the flow rates that would be produced once the Oficentro is built. In this regard, he specified that the calculated peak flow rate (caudal pico), taking into account 60% soil sealing (impermeabilización del terreno) for the building footprint, would be 1.85 m3 per second and would represent a total volume of 4378 m3 of water resulting from runoff water (agua de escorrentía) and water not drained from the property’s green area during 2 hours and ten minutes of rainfall. Ing. Robles estimated that the flow rate would be manageable because the watershed (cuenca) is quite long (1 km wide and 15 km long). Furthermore, the expert witness explained that the calculated volume of water under the land’s natural conditions (currently) is 3386 m3 per second, meaning that the difference in volume once the project is built would be 600 m3.

This amount is less than the 1000 m3 capacity of the storage tank (retention pond (laguna de retención)) that the Oficentro will use to reuse rainfall water, thereby ruling out the risk of flooding. This technical evidence has not been rebutted by any other technical opinion; therefore, the appellant’s arguments must be rejected.-

X.Regarding traffic impact (impacto vial). The appellant alleges that a letter of commitment (nota de compromiso) from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes is required concerning the increase in entrances to and exits from the Autopista General Cañas, as a measure to mitigate the traffic impact that the Project will have, and argues that, to reduce the traffic impact, the developer was required to acquire certain parcels of land to widen the turns at the intersections of Dirección11858 with Dirección2946.- On this matter, the Tribunal elects to reject these arguments.- Without need for further comment, it must be stated that the streets adjoining the Project under discussion are not national routes and, therefore, MOPT has no jurisdiction over them. Moreover, the Plan Regulador de Belén does not require, as a prerequisite for undertaking urban-development processes, obtaining a “letter of commitment” from MOPT to increase the entrances to and exits from Dirección2679.

In the appellant’s view, this is an action that MOPT should undertake as a logical consequence of the eventual increase in vehicular traffic that would result from the opening of the shopping center; however, it is not a requirement imposed by the legal system, nor do the Municipalities have the authority to order the State to exercise powers reserved to MOPT and its affiliated bodies. Likewise, it is legally improper to compel a private party—in this case, the development company—to “acquire” real property in order to widen the public roads adjoining the Oficentro. A requirement of this kind, even if provided for in a regulatory provision, would be manifestly unconstitutional because it would violate the right to property. The widening of roads is a power vested solely in the State or the Municipalities, since such roads are public-domain property (bienes de dominio público), and the only means by which this may be accomplished is through the expropriation (expropiación) of land with prior compensation.

Thus, seeking to transfer that task to a private party under the heading of a development exaction (carga urbanística) is wholly unlawful. In any event, as established in the record (autos), the development company submitted a Traffic Impact and Mitigation Measures Plan (Plan de Impacto Vial y Medidas de Mitigación), approved by the Municipality, under which not only will the turning radii of the roads adjoining the Project be widened, but an entrance lane to the Oficentro will also be built within the property line of the parcel owned by the company managing this commercial development, as a gratuitous undertaking intended to prevent the traffic congestion that might eventually occur. Accordingly, the objections raised by the dissatisfied party concerning this matter are rejected.

XI.Regarding the building permit (permiso de construcción). The appellant alleges that the Concejo suspended the granting of water-availability approvals (disponibilidades de agua) and building permits as of 23 de marzo del 2007 by incorporating a Transitional Provision (Transitorio) into the Plan Regulador. He asserts that Transitorio 1° was not applied in this case because water availability and the building permits were granted on the basis of the “Compromiso de Intenciones” for the replacement of pipes. He contends that the water-availability requirement did not guarantee approval of the project as a whole, since a subsequent stage remained for verifying the applicable requirements for the municipal building license (licencia municipal de construcción), a task that the local authority omitted, thereby committing a misuse of power (desviación de poder). He argues that the opinion issued by the Comisión de Obras, through which it recommended that the Concejo grant the project’s building permit, contains defects such as the following: it does not state the date on which the Comisión made its final decision or identify the members present who supported the unanimous resolution, it is not signed by the members of the Comisión, and only a visual presentation was made.

He objects that there are 3 different case files being processed in different offices and that they do not contain the same information. He cites resolutions N°535-2008, N°1212-2008 and N°416-2010 of this Tribunal and resolutions N°2005-4050, N°2005-6399 and N°2005-8915 of the Sala Constitucional.- The arguments are without merit. A reading of session N°16 of 13 de marzo del 2007 of the Concejo Municipal, at which the incorporation of the Transitional Provision into the Plan Regulador for the canton of Belén was discussed, shows that the purpose of the council members at that time was to protect the quality and quantity of the area’s water resources while promoting appropriate urban growth; and it was clearly stated on that occasion that the developments whose construction was being restricted, for the purpose of updating the Plan Regulador, were condominiums and residential developments (urbanizaciones).

Likewise, the Presidente del Concejo Municipal and the Alcalde responded to the amparo proceeding (recurso de amparo) N°09-011542-0007-CO, in which the possible unconstitutionality of the transitional rule was discussed. In the view of this Tribunal, the Transitional Provision did not include among the situations established therein the possibility of suspending Oficentro projects such as the one at issue here. Note that the rule states: “That it immediately suspend, in general, the granting of water availability and building permits for residential, commercial, and industrial development projects in condominiums or residential developments, in order to update and implement the new Plan Regulador para el Cantón de Belén in light of the new information obtained.” The provision clearly refers to three land uses (usos de suelo)—residential, commercial, and industrial—within the framework of a condominium or residential development.

To clarify this somewhat, it should be recalled that the implementation of a Plan Regulador requires a process of adapting uses that predate the Plan’s entry into force to the new zoning (zonificación); therefore, it is not unusual for type 1 industries sometimes to be located near urban centers. Similarly, Planes Reguladores regulate mixed-use zones (zonas con usos mixtos) in which both residential units and certain types of commercial activities are permitted. Understanding the content of the Transitional Provision according to that logic, the Tribunal does not agree with the assertions made by don Francisco Villegas accusing the respondent entity of failing to apply the transitional rule because, in the view of this Chamber, that provision did not include commercial Oficentro developments among its operative factual circumstances (supuestos de hecho) and, consequently, the rule does not apply to it.

Regarding the commitment of intent, this Tribunal already explained in the preceding recitals (considerandos) that water availability was granted because the company had satisfied the requirements imposed by the municipality, and not solely on the basis of that agreement. Next, with respect to the building permit, the Tribunal observes that, as established in the proven facts (hechos probados) of this decision, each municipal unit involved in overseeing the Project exercised its powers and issued a determination concerning the various aspects involved in constructing a development of this type. The record also establishes that the Dirección Técnica Operativa, under Ing. José Luis Zumbado Chaves, before submitting the recommendation to the Concejo, convened the Unidades Técnicas for working sessions to review compliance with the requirements for approval of the Project, as shown by Memorando DO-121-2010 of 21 de junio del 2010 (folios 781 a 785) and by Ing. Zumbado’s testimony at the oral hearing.

It is also worth noting that, in Memorando MDU-045-2010 of 21 de diciembre del 2010, the Unidad de Desarrollo Urbano conducted a further review of the requirements for constructing the Project and recommended its approval. These same requirements were also reviewed by the Comisión de Obras and the Concejo Municipal. Accordingly, the appellant’s argument that the Municipality committed a misuse of power by failing to verify the requirements for granting the building permit is unpersuasive and is therefore rejected. Regarding the defects that the dissatisfied party attributes to the report of the Comisión de Obras, it must be stated that these are formal matters that in no way have the force necessary to invalidate the administrative act (acto administrativo) through which authorization to build was granted, because the contents of that report are in the record and have not been alleged to be false.

With respect to the handling of the administrative case file (expediente administrativo), this Chamber finds no irregularity in the various acts and proceedings comprising it and finds that the two volumes of the case file maintained by this Office contain the information necessary and relevant for issuing the final decision in accordance with law.

XII.Regarding the appeal against the water-availability approval. Finally, in a written submission filed on 24 de junio del 2011, the appellant states that the appeal (recurso de apelación) he filed against the resolution granting water availability for the project was never decided. Notwithstanding the foregoing, the record indicates that the appeal was heard by the Concejo Municipal at ordinary session N°58-2010, chapter V, article 1, of 21 de setiembre del 2010; in any event, señor Francisco Villegas has reiterated in the present appeal the claims of error (agravios) raised in connection with that matter, which have been duly resolved by this Tribunal. Accordingly, the argument is rejected.-

XIII.Accordingly, in light of all the foregoing, the appeal filed must be rejected and the resolution under appeal (acuerdo venido en alzada) affirmed, thereby exhausting the administrative remedies (vía administrativa).-

POR TANTO

The resolution adopted by the Concejo Municipal de Belén at extraordinary session number 8-2011, held on 3 de febrero del 2011, is affirmed. The administrative remedies are deemed exhausted.

Evelyn Solano Ulloa Eduardo González Segura Elías Baltodano Gómez

RECURSO DE APELACIÓN INTERPONE: FRANCISCO VILLEGAS VILLALOBOS CONTRA: MUNICIPALIDAD DE BELÉN N° 315-2012 SECCIÓN TERCERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A, Goicoechea, a las dieciséis horas cinco minutos del nueve de agosto del dos mil doce.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso apelación interpuesto por Francisco Villegas Villalobos, cédula de identidad número CED79111; contra el acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Belén, en la sesión extraordinaria número 08-2011, celebrada el 3 de febrero del 2011. Figura como terceras interesadas las empresas Corporación SAT Limitada, cédula de persona jurídica número CED79112, y Ungof S.A., cédula de persona jurídica CED79113, representadas por Marco Pérez Bonilla, apoderado generalísimo sin límite de suma.

Redacta el Juez González Segura.- CONSIDERANDO.-

I.Se rechaza la solicitud formulada por el señor Francisco Villegas Villalobos para que se valore un escrito de conclusiones presentado el día 9 de agosto del 2012, por improcedente. Ya en las distintas etapas del procedimiento recursivo el señor Villegas ha tenido oportunidad de expresar sus agravios, y con ocasión de la recepción de la prueba para mejor resolver recibida en audiencia oral realizada ese mismo día, se le concedió el debido tiempo para esgrimir conclusiones, de manera que la petición no resulta atendible.

II. Hechos probados. De importancia para la resolución de este asunto, se tienen como probados los siguientes hechos

• 1)Las fincas de la provincia de Heredia matrícula de folio real número Placa17249 y número Placa17250, propiedad de Corporación SAT (en ese momento Sociedad Anónima, hoy Sociedad de Responsabilidad Limitada), fueron reunidas de acuerdo con el plano de catastro número 4-1229984-000, dando origen a la finca matrícula de folio real número Placa17251, ubicada en el distrito de Asunción, cantón de Belén, provincia de Heredia, con una medida de 35.812,34 m2 (folios 35, 495, 1094 y 1095).
• 2)A solicitud de Corporación SAT S.A., el 12 de julio del 2008, la Unidad de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Belén emitió certificado de uso de suelo para la finca número Placa17252, plano catastrado N° H -1229984-2008, indicando lo siguiente: "Zona: Mixta Comercial Residencial. Superficie máxima de ocupación del suelo que se autoriza 28649 m2. Altura máxima según Dirección de Aviación Civil: 10 m (Art. 13. Edificios en altura). Línea de baranda a: 9 m de línea de centro de calle. Línea de construcción a 13 m de línea de centro de calle. Uso solicitado: Oficentro con Centro Comercial. Aprobado: X. Observaciones: Uso conforme: Se aceptan las oficinas (oficentro) y locales comerciales (centro comercial). Debe dejar un espacio de parqueo por cada 50m2 de área de construcción bruta. (...)" (folio 182).
• 3)El 27 de agosto del 2008, UNGOF S.A. presentó ante la Municipalidad de Belén los siguientes estudios para su trámite: "Propuesta para el Manejo de las Aguas Pluviales"; Estudio de Impacto Vial y Medidas de Mitigación" y "Estudio de la Hidrología Superficial en el sitio del Proyecto Estrella de Belén" (folios 191 a 345).
• 4)El 4 de noviembre del 2008, Ungof S.A. presentó la Memoria de Cálculo y el Manual de Operación y Mantenimiento de la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (folios 410 a 470).
• 5)El 24 de diciembre del 2008, Ungof S.A. presentó la documentación técnica que le previno la Unidad de Obras en el oficio AS-008-09-MCM, del 29 de enero del 2009, en relación con la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales. En lo que interesa, el estudio dice así: "... Dentro del diseño establecido para el manejo de las aguas residuales de tipo ordinario generadas por el Oficentro Estrella de Belén, se ha buscado un sistema de tratamiento que, por la calidad del efluente obtenido, permita su reutilizació, y/o el vertido del excedente (es decir, la propuesta es reutilizar al máximo el agua para riego de jardines, uso en servicios sanitarios y combate de incendios y únicamente dar vertido al excedente), según lo establecido en el Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales, y tomando en cuenta los siguientes puntos: a) Tipo de reuso urbano (tipo 1) que se utilizará para riego de zonas donde hay acceso del público (por ejemplo zona verde, campo de golf, parques, plazas deportivas y cementerios), lavado de automóviles, indoros, combate de incendio y otros usos con acceso similar o exposición al agua (Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales Decreto Placa17247 MINAE-S). b) Destino del vertido: vertido a cuerpo receptor Quebrada Seca. 2.

Para determinar la proporción estimada entre la cantidad de agua a ser reutilizada, y la cantidad a ser vertida, se debe pensar en dos escenarios durante el año: época seca y época lluviosa. a) Durante la estación seca, que comprende los meses de diciembre a abril, toda el agua proveniente de la planta de tratamiento se almacenará, por una parte para reuso en los edificios (alimentación de inodoros y orinales), y el resto se utilizará para actividades de riego de las áreas verdes. Cualquier excedente se verterá a la Quebrada Seca, pero será de manera ocasional y mínimo, se estima un volumen vertido máximo de 10 m3/d (la planta de tratamiento tiene capacidad para 190 m3/d). b) Durante la época lluviosa, que comprende los meses de mayo a noviembre, las actividades de riego en la mayoría de las zonas del complejo serán innecesarias, por lo que el excedente tratado deberá ser vertido al cuerpo receptor.

En este caso, se estima un caudal promedio máximo de 90 m3 diarios (la planta de tratamiento tiene capacidad para 190 m3/d), que serán vertidos en los períodos en los que no está lloviendo, o en momentos en que el nivel de la quebrada (cuerpo receptor) así lo permita. (...)" (folios 475 a 583).

• 6)Mediante oficio N°AS-016-09-MCM, del 9 de febrero del 2009, la M.Sc. Mayela Céspedes Mora, de la Unidad de Alcantarillado Sanitario de la Municipalidad de Belén indicó lo siguiente: "He revisado y analizado los documentos presentados por ustedes ante la Unidad de Servicio al Cliente N°5819 y en atención al oficio AS-008-09-MCM, correspondientes a la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales a emplear en el Oficientro La Estrella de Belén, ubicado en la Rivera (sic) de Belén. Al respecto le indico que: Esta Unidad se encuentra de acuerdo con lo contenido en los documentos presentados y recomienda proseguir con los trámites constructivos que corresponda." (folio 587).
• 7)El 11 de febrero del 2009, el señor Marco Pérez Bonilla, representante de Corporación SAT S.A., comunicó a la Municipalidad de Belén que su representada otorgaba autorización a la empresa United National Grupe Of Friends UNGF Limitada (UNGOF), cédula jurídica CED79114, a fin de desarrollar en todos sus extremos el proyecto denominado "Estrella de Belén", en la finca propiedad de Corporación SAT S.A. con número de plano H-1229984-2008 (folio 588).
• 8)El 11 de febrero del 2009, Corporación SAT S.A. solicitó que se le otorgara la disponibilidad de agua potable al Proyecto Estrella de Belén. Adjuntó un cuadro en el cual indicó que la dotación diaria de agua potable requerida para el proyecto es de 208.516 litros por día); 2.41 litros por segundo; reducida a 1.20 litros por segundo utilizando el sistema de reciclaje de agua (folios 589 a 597).
• 9)En memorando N°AC-070-09, de fecha 3 de abril del 2009, el Ingeniero Eduardo Solano Mora, Director de Servicios Públicos de la Municipalidad de Belén, luego de citar los requisitos cumplidos, emitió la siguiente recomendación al Alcalde Municipal: "Recomendación es otorgar la disponibilidad de agua condicionada a que en los inmuebles comerciales no se solicite categoría de agua reproductiva. Se aclara que en la actualidad se deben realizar mejoras en la infraestructura del sistema de abastecimiento de la zona, por esta razón se debe acoger la propuesta de ofrecimiento realizada por la empresa SAT, donde se acoge al artículo 38 de la ley de planificación urbana, en cuyo texto se establece la posibilidad de costear las obras de infraestructura requeridas para la provisión de los servicios de acueducto. Textualmente, el párrafo segundo del inciso c) establece lo siguiente: Los proyectos de urbanización ubicados dentro o fuera del área zonificada que tengan los servicios de acueducto, alcantarillado sanitario y electricidad alejados de sus linderos, deben ser aceptados para su análisis por la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo, si el urbanizador se compromete a efectuar las obras fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios necesarios." (folios 598 a 600).
• 10)Por resolución N°R-0403-2009-AGUAS-MINAET, de las 9:25 horas del 25 de mayo del 2009, el Departamento de Aguas del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, otorgó permiso de vertido de aguas residuales a Corporación SAT, por un plazo de 3 años, bajo las siguientes condiciones: "Cuerpo receptor: Quebrada Seca, Punto de vertido: Latitud 218.950 Longitud: 517.675, Actividades generadoras de aguas residuales: Oficinas y comercio. El solicitante se compromete a cumplir con los límites máximos permisibles para todos los parámetros obligatorios según la actividad conforme establece el Decreto Ejecutivo 33601-MINAE-S, Reglamento de Vertido y Reuso de aguas residuales. Deberá tramitarse la renovación del Permiso de Vertidos cada tres años y deberá presentar Actualización de la Declaración de vertidos una vez al año." (folios 613).
• 11)Mediante oficio 166-09-MCM del 16 de junio del 2009, la M.Sc. Mayela Céspedes Mora, de la Unidad de Alcantarillado Sanitario de la Municipalidad, comunicó a Corporación SAT S.A. lo siguiente: "Se conoce la resolución del MINAET número R-0403-2009-Aguas-MINAET. En considerando inciso tercero del documento anterior se recomienda otorgar el permiso de vertido por parte del MINAET. En el por tanto de ese documento se otorga el permiso de vertido de aguas residuales a nombre de Corporación SAT S.A. Oficentro Estrella de Belén, por espacio de tres años. Por tanto, ratifico la aprobación de la Unidad de Alcantarillado Sanitario en oficios AS008-09 MCM y AS016-09-MCM, y le sugiero continuar con los trámites constructivos que procedan." (folio 620).

1 2) En acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Belén en la sesión ordinaria número 56-2009, celebrada el 22 de setiembre del 2009, se dispuso lo siguiente: "Artículo 37. Se somete a votación el dictamen de la Comisión de Obras: Se conoce el Acuerdo Municipal ref. 21/5/2009, donde nos trasladan el Oficio AM-M-256-2009 del Alcalde Horacio Alvarado Bogantes. Recibimos el oficio AC-070-2009, suscrito por el Ing. Eduardo Solano Mora, Director a.i. del Área de Servicios Públicos, a través del que se refiere al trámite N°580-2009 que es "Solicitud de Disponibilidad de agua" a nombre de Corporación SAT S.A. para un proyecto de dos oficinas y un local comercial. Considerandos: Proyecto ubicado 400 metros al este del Hotel Marriot Dirección11857 , lote esquinero a mano derecha. Solicitud realizada el 16 de febrero del presente año. Plano Catastrado número Placa17253. Uso solicitado para un Oficentro con centro comercial.

La Comisión de Obras recomienda al Concejo Municipal: Primero: Avalar el Oficio AC-070-2009 del Ing. Eduardo Solano Mora, Unidad de Servicios Públicos. Segundo: Aprobar el trámite No 580 a nombre de Corporación SAT S.A. en virtud de que el mismo se ajusta a los requisitos mínimos para la evaluación de disponibilidad de Agua. Tercero: Como lo indica el oficio en la recomendación y condicionado de las mejoras técnicas que se deben realizar en la infraestructura del sistema de abastecimiento de la zona y el ofrecimiento del desarrollador de costear por cuenta de ellos como carga urbanística esas obras según artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana, el Área Técnica se debe encargar para que se indique cuáles son las mejoras de infraestructura técnica y la supervisión de la misma. Cuarto: La disponibilidad de agua será otorgada una vez realizadas las obras de infraestructura ofrecidas y necesarias para abastecer el proyecto.

Quinto: Que se cumpla con la normativa vigente del Plan Regulador. Sexto: Aclarar que el requisito de la disponibilidad de agua no garantiza la aprobación de un proyecto como un todo ya que queda a responsabilidad de la Unidad de Desarrollo Urbano que se cumpla con los demás requisitos pertinentes para el permiso de construcción con base a un informe técnico. Sétimo: Se recomienda informar lo acordado al Proceso del Acueducto, Unidad de Obras y Unidad de Desarrollo Urbano. El regidor propietario Francisco Villegas Villalobos, manifiesta que cuando el Tribunal Contencioso resuelve el tema de Miraluna, dice que cuando en la Municipalidad hay duda sobre una urbanización, se debe tomar el tiempo y los estudios necesarios para determinar que no habrá problema, pero en ese caso la Municipalidad no profundizó en los estudios, dando disponibilidad y permiso de construcción en eso se basa la demanda, en este caso en concreto, esa área es de una gran vulnerabilidad hidrogeológica, esta la Toma de los Sánchez, esta el nuevo pozo, el pozo de Los Mangos y la toma del Nacimiento, o sea existen cerca tomas muy importantes, si no se tiene certeza de esta área, que es bastante sensible o de alta vulnerabilidad, propone esperar que el estudio realizado por la Ing. Ingrid Vargas, venga del SENARA para tener bases técnicas, para exigir en el momento que se construya ciertas condiciones, caso contrario nos apresuraríamos innecesariamente en tomar una decisión y tener una mayor certeza científica.

El Presidente Municipal Hermes Zumbado Alfaro, le solicita al Regidor Francisco Villegas ubicarse en el tema de Corporación SAT. El proyecto puede ser modelo para esta Municipalidad por lo planteado. El Regidor Propietario Juan Carlos Murillo Sánchez, expresa que comprende la preocupación del Regidor Francisco Villegas, pero se presentó un proyecto que ha (sic) su criterio, es el proyecto que viene a brindar una serie de expectativas o amortiguamiento a un sector que estamos claros tiene cierto grado de sensibilidad, más bien ese debería ser el referente a partir de ahora para todos los proyectos, debemos exigir a todos los proyectos que hagan lo mismo, un proyecto de este tipo es de menor impacto que un gran complejo habitacional, están planteando un reproceso de las aguas residuales, están ubicados en lo que el Cantón pretende a futuro, incluyendo la generación de empleo, como Concejo Municipal para no perder de vista el proyecto, nos podemos acoger al artículo 21 del Reglamento de Permisos de Construcción, para ver en su momento el permiso respectivo, para garantizarnos que están cumpliendo, con el tramite del permiso de construcción.

La Regidora Suplente Rosemille Ramsbotton Valverde, informa que la preocupación es que después de la disponibilidad de agua sale de control del Concejo Municipal completamente el tramite y cumplimiento y requisitos del permiso de construcción, el proyecto planteado es ambientalmente amigable, le preocupa la parte ambiental que se ha irrespetado en muchos de los proyectos y no se han tomado importantes decisiones en la parte ambiental, entonces se le debe dar seguimiento al proyecto y al tener un impacto ambiental y de desarrollo, el permiso de construcción debe ser valorado por el Concejo Municipal previo a su aprobación, en el permiso de construcción. Se Acuerda con cuatro votos a favor de los regidores Hermes Zumbado Alfaro, Flor Trejos Villalobos, Juan Carlos Murillo Sánchez, Yoser Avila Alvarado y uno en contra del regidor Francisco Villegas Villalobos: Primero: Avalar el dictamen de la Comisión de Obras.

Segundo: Avalar el oficio AC-070-2009 del Ing. Eduardo Solano Mora, Unidad de Servicios Públicos. Tercero: Aprobar el trámite No. 580 a nombre de Corporación SAT S.A. en virtud de que el mismo se ajusta a los requisitos mínimos para la evaluación de disponibilidad de Agua. Cuarto: Como lo indica el oficio en la recomendación y condicionado de las mejores técnicas que se deben realizar en la infraestructura del sistema de abastecimiento de la zona y el ofrecimiento del desarrollador de costear por cuenta de ellos como carga urbanística esas obras según Artículo 38 de la Ley de Planificación Urbana, el Área Técnica del Acueducto Municipal se debe de encargar para que se indique cuales son las mejoras de infraestructura técnica y la supervisión de la misma. Quinto: La disponibilidad de agua será otorgada una vez realizada las obras de infraestructura ofrecidas y necesarias para abastecer el proyecto.

Sexto: que se cumpla con la normativa vigente del Plan Regulador. Sétimo: Aclarar que el requisito de la disponibilidad de agua no garantiza la aprobación de un proyecto como un todo ya que queda a responsabilidad la Unidad de Desarrollo Urbano que se cumpla con los demás requisitos pertinentes para el permiso de construcción con base a un informe técnico. Octavo: Se recomienda informar lo acordado al Proceso del Acueducto, Unidad de Obras y Unidad de Desarrollo Urbano. Noveno: Este Concejo Municipal se acoge al Artículo 21, del Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Construcción, que cita: Artículo 21. Se exceptúan de la aprobación de la Unidad de Desarrollo Urbano, las solicitudes de permisos de construcción para urbanizaciones, condominios y cualquier otro juicio (sic) del Concejo Municipal. Para tales efectos la Unidad de Desarrollo Urbano deberá presentar su criterio técnico respecto de la solicitud al Concejo Municipal, en un plazo máximo de 10 días naturales después de recibida la misma, para adoptar el acto final decisorio de aprobar o improbar el respectivo proyecto." (folios 625 a 627).

• 13)El 9 de octubre del 2009, el representante de UNGOF S.A. comunicó a la Municipalidad de Belén, en lo que interesa, lo siguiente: "En consideración de la coyuntura económica por la que atraviesa el país, hemos tomado la decisión de construir el área total del proyecto en fases. En la primera de éstas y para la cual estamos solicitando el permiso de construcción , se construirá solamente la torre Sur Este (sic) del proyecto la cual tendrá un área total de construcción (incluyendo obra exterior y general), de 11.500 m2." (folio 640).
• 14)El 7 de octubre del 2009, el señor Rafael Ramírez González, en nombre de Ungof S.A. y Corporación SAT S.A. presentó un juego de planos de la primera etapa del proyecto, sellados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y por el Ministerio de Salud, ante la Unidad de Servicio al Cliente (folio 642).
• 15)El 23 de octubre del 2009, el señor Rafael Ramírez González, en nombre de Ungof S.A. y Corporación SAT S.A., presentó los planos constructivos de la planta de tratamiento de aguas residuales (folio 647).
• 16)El 5 de noviembre del 2009, el señor Rafael Ramírez González, en nombre de Ungof S.A. y Corporación SAT S.A., presentó los planos constructivos de la primera etapa del proyecto, ante la Unidad de Desarrollo Urbano (folio 654).
• 17)El 10 de noviembre del 2009, Ungof S.A. y Corporación SAT S.A. presentaron una modificación de la ruta de conducción del efluente de la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales, indicando lo siguiente: "(...) Tal y como tuvimos la oportunidad de explicarle en dicha ocasión, estábamos valorando solicitar una modificación de la ruta para la conducción de la efluente de la planta de tratamiento de aguas residuales. Existe un problema legal del cual nos percatamos recientemente, que impide que utilicemos la servidumbre de paso que existe con nuestro vecino en la colindancia sur; por error, la servidumbre esta creada a lo largo del río Burío en dirección Este-Oeste y no Norte-Sur como sería lo esperado para que el predio superior pasara las aguas por el predio inferior. Se han hecho todas las gestiones pertinentes ante el propietario del terreno colindante y lamentablemente, no se ha podido concretar un arreglo viable entre las partes a efecto de registrar la servidumbre de manera apropiada para el Proyecto. (...)" (folios 660 y 661).
• 18)Por oficio PCA-118-10, del 26 de enero del 2010, la Dirección General de Aviación Civil le concedió a Ungof S.A. la altura máxima de 993.14 m sobre el nivel del mar, para ejecutar el proyecto (folio 662).
• 19)En la sesión ordinaria número 10-2010 celebrada el 16 de febrero del 2010, capítulo IV, artículo 15, el Concejo Municipal de Belén avaló el borrador del convenio denominado "Compromiso de Intenciones entre Corporación SAT S.A. y la Municipalidad de Belén para la sustitución de la tubería en el Distrito la Ribera", y autorizó al Alcalde para firmar dicho convenio. Mediante este convenio la empresa Corporación SAT S.A. se comprometía a sustituir la tubería de asbesto-cemento que conduce el agua potable del Acueducto de la Ribera Alta a lo largo de la vía denominada "Dirección11858 ", desde los tanques de almacenamiento y hasta la intersección con la calle conocida como "Dirección11859 ", en una distancia aproximada de 450 metros lineales (folios 665 a 674).
• 20)El 4 de marzo del 2010, el representante de Corporación SAT S.A. y el Alcalde Municipal, suscribieron el "Compromiso de Intenciones" indicado en el hecho anterior (folio 692).
• 21)El 17 de marzo del 2010, Ungof S.A. hace ver que se modificó la razón social de Corporación SAT S.A., pasando de una sociedad anónima a una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) (folio 700).
• 22)Mediante memorando ASP-122-2010, del 21 de abril del 2010, el Ing. Eduardo Solano Mora comunicó lo siguiente al Alcalde Municipal: "De esta manera le remito el informe detallado y documento de recepción de obra respecto a los trabajos correspondientes al cambio de tubería realizada en la Dirección11858 para su análisis y revisión. Dicho informe contiene toda la información pertinente al proyecto desde la planeación, diseño hasta la realización de la obra civil en el sitio, se indica todas las especificaciones técnicas, generalidades, condiciones presentadas, además de una serie de anexos que involucran todas las pruebas de laboratorio realizadas a los diferentes materiales utilizados manteniendo así altísimos estándares de calidad en los productos utilizados y en el proceso constructivo como tal. También se incluye una secuencia de fotos durante todo el proceso para documentar aún más el proyecto.

Además se muestra una cronología detallada del desarrollo de la obra en actividades tales como: unidad de acueducto, zanjeo, colocación de tubería, relleno, compactación, pruebas de presión, etc. Todos los planos y permisos de las diferentes instituciones involucradas fueron entregados a la unidad de acueducto, los cuales también se adjuntan a este informe. Se adjunta también una copia del compromiso de intenciones entre la Municipalidad y la Corporación SAT. Donde resaltamos el punto quinto que compete a esta Dirección de Servicios Públicos y que textualmente dice así "de acuerdo con lo establecido en el artículo 37 de la sesión ordinaria del Concejo Municipal N°56-2009 del 22 de setiembre de 2009, inciso cuarto: la disponibilidad de agua para el proyecto Estrella de Belén será otorgada una vez realizada todas las obras de infraestructura ofrecidas y necesarias para abastecer el proyecto.

Lo anterior implica el recibo de las obras por parte de la Municipalidad". Por tanto esta Dirección hace constar mediante documento adjunto que las obras fueron supervisadas y recibidas a satisfacción por lo que recomienda continuar con el proceso de permisos de construcción y avalar el punto quinto indicado respecto a la disponibilidad de agua para el proyecto Estrella de Belén." (folios723 y 724).

• 23)En sesión ordinaria número 25-2010, celebrada el 27 de abril del 2010, el Concejo Municipal avaló el memorando ASP-122-2010, suscrito por el Ingeniero Eduardo Solano Mora, Director del Área de Servicios Públicos, y solicitó al Alcalde girar instrucciones para que se verificara el cumplimiento de todos los requisitos para la disponibilidad de agua para dar cumplimiento al Compromiso de Intenciones (folios 725 y 726).
• 24)Mediante oficio AS-174-10-MCM, del 13 de julio del 2010, la Unidad de Alcantarillado Sanitario aprobó la descarga de aguas de la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales por la servidumbre hasta desfogue a cauce de la Quebrada Seca, según los planos constructivos presentados (folio 796).
• 25)El 5 de agosto del 2010, la Municipalidad de Belén extendió por segunda vez el certificado de uso de suelo para Corporación SAT Ltda., para la finca N°208398 (folio 875).
• 26)En sesión ordinaria número 48-2010, celebrada el 10 de agosto del 2010, el Concejo Municipal de Belén otorgó la disponibilidad de agua al Proyecto Estrellas de Belén (folios 878 y 879).
• 27)El 24 de agosto del 2010, el exregidor Francisco Villegas Villalobos presentó recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra el acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 48-2010, que otorgó la disponibilidad de agua al proyecto (folios 899 a 923).
• 28)El 7 de octubre del 2010, Corporación SAT Ltda. y Ungof S.A. presentaron el Plan de Arborización de Zonas Verdes del proyecto (956 a 977).
• 29)El 26 de octubre del 2010, Corporación SAT S.R.L. y Ungof S.A. presentaron de nuevo el "Estudio de Impacto Vial y Medidas de Mitigación del Proyecto" (folios 987 a 1054).
• 30)Mediante escritura pública suscrita el 27 de octubre del 2010, la empresa Kawakawa S.A., dueña de la finca de la provincia de Heredia matrícula folio real Placa17254, constituyó en contra de ese inmueble y a favor de la finca Placa17251 propiedad de Corporación SAT Ltda., servidumbre de descarga de aguas pluviales y residuales (folios 1057 a 1059).
• 31)Por oficio O-110-2010, del 22 de noviembre del 2010, la Unidad de Obras otorgó la autorización para la descarga pluvial del proyecto. Al respecto se indicó: "(...) El Área máxima por impermeabilizar de la finca y sobre la cual se brinda la presente aprobación, corresponde a un 60% de la totalidad de la misma, lo que representa 21.173,98 m2. Se deberá de construir obras de alcantarillado, cordón, caño, tragantes y acera para el encauzamiento de las aguas del sector norte de la propiedad, a conectar al sistema de alcantarillado público ubicado sobre el costado este de esta, con la finalidad de canalizar las aguas provenientes de la vía pública, tal y como se detalla en los planos que fueron adjuntados con el estudio y la presente solicitud. Se advierte que se debe acatar cualquier recomendación o sugerencia que durante la construcción pueda emitirse por parte de funcionarios municipales autorizados. La presente autorización tiene vigencia de un año y la obtención de la misma no implica la aprobación del proyecto. El incumplimiento de alguno de los puntos indicados y/o detallados en planos, deja sin efecto la presente autorización y subsecuentes." (folios 1096 a 1098).
• 32)Por oficio UAA-195-2010, del 22 de noviembre del 2010, la Unidad Ambiental aprobó el Plan de Arborización del proyecto (folio 1099).
• 33)Por oficio O-112-2010, del 2 de diciembre del 2010, la Unidad de Obras autorizó la ruta de evacuación de movimiento de tierra del proyecto (folios 1144 y 1145).
• 34)Por oficio O-113-2010, del 2 de diciembre del 2010, la Unidad de Obras autorizó los accesos y mejoras en la vialidad del sector para efectos de construcción del proyecto (folios 1146 a 1148).
• 35)Las calles que colindan con la finca donde se pretende realizar el Proyecto Estrella de Belén son rutas cantonales (folio 624).
• 36)Por memorando MDU-045-2010, del 21 de diciembre del 2010, la Unidad de Desarrollo Urbano recomendó al Concejo Municipal otorgar el permiso de construcción para el proyecto. Al respecto indicó: "(...) Debido a que el proyecto Oficentro Estrella de Belén propiedad de Corporación SAT Limitada, propuesto en la finca N°208398, a (sic) cumplido con los requisitos del Plan Regulador de Belén, Reglamento para el otorgamiento de Permisos de Construcción, Legislación Ambiental y la evaluación de las Unidades Técnicas de la Municipalidad que intervienen en el proceso de trámite de solicitudes de permisos de construcción, la Unidad de Desarrollo Urbano recomienda su aprobación." (folios 1168 a 1179).
• 37)A solicitud de la Comisión de Obras, el Ingeniero Eduardo Solano, encargado de el Acueducto Municipal, en oficio AC-15-11 del 31 de enero del 2011, informó que la dotación total de agua para el proyecto es de 2,41 litros por segundo y una dotación ajustada por reciclaje de 1,207 litros por segundo. En este sentido indicó: "La dotación ajustada por reciclaje se refiere a la disminución de la dotación de abastecimiento de agua por parte del Acueducto, debido al uso que se le dará al agua de lluvia y de recirculación, o sea que esta será aprovechada al máximo para el abastecimiento de las piezas sanitarias, labores de riego y la reserva contra incendio, todo en su mayoría, suplido por el agua de recirculación. Además que la dotación indicada será abastecida escalonadamente, esto significa que el total indicado se brindará hasta finalizar el proyecto, y hasta que este se encuentre en un 100% ocupado, o sea, no antes de 6 o 7 años.

Además, los trabajos establecidos en la carta de intenciones entre Corporación SAT y la Municipalidad de Belén, establecida en Sesión Ordinaria No . 10-2010, donde se indica que se realizarán trabajos de sustitución de tubería de asbesto cemento en la Calle denominada como el Avión, en la Ribera, para optar por la disponibilidad de agua para el proyecto. En acta 4801/2010 del 11 de agosto, se avala bajo acuerdo de Concejo aprobar la disponibilidad de agua para el proyecto Estrella de Belén, y se hace la anotación de que los trabajos indicados en la carta de intenciones para optar por dicha disponibilidad, fueron realizados revisados y recibidos en su totalidad. En oficio ASP-122-2010 enviado a la Alcaldía se indica que los trabajos indicados en la carta de intenciones fueron revisados y recibidos por la Unidad de Acueductos y se adjuntó un informe completo donde se detalla todo el proceso de los mismos. Por tanto esta Unidad de Acueducto indica que los trabajos indicados, fueron realizados por la empresa y se recibieron a satisfacción por la Unidad de Acueducto." (1195 y 1196).

• 38)A solicitud de la Comisión de Obras, el arquitecto Luis Bogantes Miranda, de la Unidad de Desarrollo Urbano, emitió la siguiente constancia de fecha 1 de febrero del 2011: "El suscrito Nombre35777 . Bogantes Miranda, en calidad de Coordinador de la Unidad de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Belén hago constar que el Proyecto Estrella de Belén para la construcción de un Oficentro, mismo que se pretende construir en la finca inscrita en el Folio Real 4208398-000, no se encuentra afectada por el Transitorio del Plan Regulador según Primera Modificación, ya que este aplica únicamente a Desarrollos Residenciales, Comerciales e Industriales en Condominio o Urbanizaciones." (folio 1263).
• 39)Por oficio SCO-08-2011, del 3 de febrero del 2011, la Comisión de Obras emitió la siguiente recomendación para el Concejo Municipal: "Considerandos: 1. Que el Proyecto denominado "Estrella de Belén" cuenta con la aprobación de todos los permisos de las unidades técnicas de la Municipalidad de Belén. 2. Que se plantea un manejo ambiental sostenible avalado por un proceso de certificación como edificación verde por parte de un ente internacional (LEED-Green Building Council) que incluye la reutilización del agua potable y el control de las aguas pluviales más allá de lo que establece la legislación en Costa Rica. 3. Que impulsa un mayor dinamismo económico del cantón y crea nuevas oportunidades para el desarrollo socioeconómico. 4. Que el desarrollo vertical aumenta el aprovechamiento del terreno y disminuye el impacto de la impermeabilización del terreno. 5. Que los personeros del Proyecto han realizado gestiones ante las autoridades del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT) para obtener mejoras en la circulación vehicular de la Ribera Este y la Asunción.

Recomendamos: 1. Construcción del acceso interno al Oficentro independiente de la Dirección11860 lo que evita almacenamiento vehicular en calle pública, tal y cual lo solicita la Unidad Técnica especializada de la Administración Municipal. 2. Ampliación de radio de giro entre la Dirección10543 y la Dirección11860 . 3. Implementación de un proyecto tripartita (sic) (MOPT-Administración Municipal-Desarrolladores) que promueva la creación de una rotonda con un sentido vehicular opuesto a las manecillas del reloj en el cuadrante conformado por la ruta nacional #129, la Dirección11860 , la calle marginal a la Ruta Nacional #1 y la Dirección11858 . Lo anterior implica el cierre de las actuales rampas de entrada y salida a la Ruta Nacional #1 y la construcción de una nueva rampa de salida a la Ruta Nacional #1 en el sentido Alajuela-San José. 4. Efectuar modificaciones en los planos para integrar vías peatonales a las zonas de acceso al proyecto. 5.

Lograr un compromiso con el desarrollador que nos permita garantizarnos fuentes de ingresos seguras para la acción municipal: impuesto de construcción, bienes inmuebles, agua y patentes comerciales. 6. Solicitar al desarrollador la ejecución de proyectos de Responsabilidad Social Empresarial en beneficio de la comunidad belemita. 7. Presentación y aprobación de medidas que mitiguen el impacto ambiental durante el proceso constructivo, estas medidas serán fiscalizadas por la administración municipal. La Comisión de Obras Acuerda por Unanimidad recomendar al Concejo: Único: Avalar en todos sus extremos los informes técnicos presentados por las diferentes unidades municipales con el fin de otorgar el permiso de construcción al Proyecto denominado "Estrella de Belén"." (folios 1264 y 1265).

• 40)En acuerdo adoptado en la sesión extraordinaria número 08-2011, celebrada el 3 de febrero del 2011, el Concejo Municipal otorgó el permiso de construcción para el proyecto Estrella de Belén. En sustento de su decisión, indicó en lo que interesa, lo siguiente: "La Regidora Suplente María Cecilia Salas como coordinadora de la Comisión de Obras procede a realizar la exposición sobre el análisis realizado para otorgar el permiso de construcción del Proyecto Constructivo Estrella de Belén, menciona que fue un gran compromiso el cual llevó mucho tiempo de trabajo se ha investigado todo lo posible para realizar un buen dictamen, la exposición consta de tres partes la primera netamente técnica, para ello nos acompaña el señor José Zumbado director del Área Técnica Operativa para aclarar cualquier duda que tengan los compañeros regidores, un análisis FODA realizado en varias sesiones por los miembros de la comisión de obras y finalmente el dictamen de comisión.

(...) La Presidenta Municipal María de los Ángeles Segura cita que le quedo muy clara la exposición sobre el proyecto, aprovecha la presencia de los desarrolladores para solicitarles realizar una negociación para dar cumplimiento a lo que se establece en el dictamen de comisión de obras, espera que sean ejemplo del mejoramiento vial, reconoce que siente un poco de miedo aprobar el permiso de construcción por la grandeza del proyecto pero se debe de tener confianza y buena voluntad. La Regidora Propietaria María Lorena Vargas consulta si el proyecto cuenta con un hidrante estratégico. Las Regidora Suplente María Antonia Castro cita el ejemplo del permiso de construcción que se otorgó a Ferretería EPA, el cual como carga urbanística pagó la suma de 100 millones de colones para la elaboración de la planta de tratamiento, aplicándole el artículo 40 del Reglamento de construcciones, en el caso específico de Estrella de Belén, realizó el cambio de tubería de asbesto, pero aún no ha donado terreno a la Municipalidad de Belén, consulta si esto le corresponde realizarlo.

El señor José Zumbado, Director del Área Operativa explica que esta presente en dicha sesión a petición de la comisión de obras para aclarar dudas relacionadas con el permiso de construcción propiamente, en el caso de EPA el aporte que se dio no se dio a través de una carga urbanística como lo indica el artículo 40 del Reglamento de construcción y planificación urbana sino más bien se dio por una negociación interna, ya que el antiguo dueño del terreno donde se construyó EPA le trasladaron la responsabilidad que se tenía con el municipio con base a el (sic) compromiso de intenciones que establecía el cumplimiento de ciertas obras en un plazo de determinado, la carga urbanística fue para resolver el problema de descarga pluvial hasta el río Bermúdez, en el caso específico de Estrella de Belén se valoró la carga urbanística en la disponibilidad de agua potable tanto en almacenamiento como en redes de distribución, pero el tener que donar terreno no es parte de esta carga debido a que no se trata de una segregación, considera importante mencionar que se mantuvieron reuniones administrativas con los dueños del proyecto Estrella de Belén con el fin de brindarle una inducción para que se realizara la entrega de documentos de la mejor manera, dentro de las observaciones que se le realizaron esta la parte vehicular que quizás sería lo que más impacta al cantón, por lo que se ha buscado el ordenamiento en la circulación como el cambio de medidas de radios de giro.

La Regidora Suplente María Antonia Castro consulta si las oficinas de Corporación SAT se van a vender o alquilar ya que van a albergar alta tecnología. La Regidora Suplente María Cecilia Salas explica que según lo que indica la ley las oficinas se tienen que alquilar o vender el oficentro en su totalidad. El señor Marco Pérez Representante de Legal de Estrella de Belén expresa que no se piensa vender es un proyecto que pertenece a dos socios, las intensiones (sic) siempre han sido realizar un centro de alquiler de oficinas incluso ya se tiene la gente con interés de alquiler. La Regidora Suplente María Antonia Castro comenta que cuando Intel se instaló en el cantón también se preocupa (sic) por la alta tecnología con que contaba pero al menos se tenía en cuenta que era una sola, con Estrella de Belén pueden ser varias. El señor Marco Pérez Representante Legal de Estrella de Belén informa que no sólo se trata de la edificación sino la administración del proyecto que cuentan con la certificación LEED para que este sea sostenible con el medio ambiente, se lucha para que sea de forma permanente ya que Estrella de Belén es el primer proyecto a nivel centroamericano que se expone a auditorías, en aras de velar que nuestros compromisos se cumplan a cabalidad.

El Regidor Propietario Desiderio Solano menciona que el dictamen de comisión de obras debe venir acompañado con un DJ del Director Jurídico de la Municipalidad bien fundamentado , además los compañeros antes de aprobar el proyecto debe de tener conciencia que es un proyecto que vendrá a regir bajo el régimen de zona franca la municipalidad no se verá beneficiada con el pago de patentes de estas oficinas, actualmente el derecho de vía es de 18 metros esto debería ser unos 20 metros para que la calzada sea de unos 14 metros, no quedo satisfecho con la respuesta que le dio el señor Eduardo Solano de Acueducto en relación a el (sic) agua, en un documento anterior se menciona que se tendría un déficit de agua de menos de 28 metros cúbicos, necesita un documento que respalde que la cantidad de agua que necesita este proyecto no va a venir a afectar al acueducto, se debe de valorar muy bien la parte de responsabilidad social de la compañía y la carga urbanística.

La Regidora Propietaria Rosemille Ramsbottom pronuncia que este proyecto es de larga historia ya es de conocimiento de todos los miembros del concejo municipal bajo muchas presentaciones realizada por los desarrolladores, ya la comisión de obras presento las ventajas y desventajas , es lógico que se tenga un poco de temor al aprobar el proyecto por la envergadura del mismo pero siente que no se puede cerrar las puertas a este tipo de proyectos, siempre que haya negociación entre desarrolladores, la municipalidad y el MOPT, se tiene que resolver el problema de la concesión, en el periódico salió un reportaje que nos mata el sueño de la construcción de los 2.7 kilómetros debido a la falta de financiamiento del MOPT, si hay problemas viales que resolver pero debe de haber un compromiso entre la municipalidad, empresa privada y el gobierno, no se puede desaprovechar la propuesta de un proyecto amigable con el medio ambiente con reutilización de aguas y certificaciones de este tipo, en el plan vial ya se plantearon por medio de la unidad de obras y municipalidad a través de la nota de la viceministra una solución.

La Regidora Propietaria María Lorena Vargas cita que existe un compromiso entre los compañeros de la administración para buscar una solución a la parte vial que sea de manera integral tanto vehicular (sic), Estrella de Belén es un proyecto que va a traer muchas mejoras para el desarrollo del cantón que se ha preparado para cumplir con todos los requisitos, lo que venga después es un asunto interno de la municipalidad, este proceso preparativo para la toma de una decisión inicio desde el 29 de mayo del año anterior. La Presidenta Municipal María de los Ángeles Segura expresa que el Regidor Propietario Desiderio Solano no deja de tener razón con el tema del agua pero es responsabilidad de todos buscar la mejora porque no sería algo que afecte únicamente a los belemitas sino también los desarrollos se ven afectados que el acueducto no sea (sic), el problema de retiros y salidas se tramito para la primera etapa si no se portan bien (sic) se van a ver afectados en la próxima en caso que quieren invertir en la construcción de la segunda etapa.

La Síndica Sandra Salazar comunica que como comisión fue un proyecto muy importante ya que requería muchas más responsabilidad que otorgar pajitas de agua, la asistencia de los miembros a las reuniones eran relevantes para que el informe venga como tiene que ser. El señor Marco Pérez Representante Legal de Estrella de Belén manifiesta que el Regidor Desiderio Solano trae a relucir un tema tan importante como el de zonas francas, informa que el señor Rafael Ramirez es experto en zonas francas y pone a disposición de la municipalidad todo el conocimiento del señor Ramírez para que brinde toda la ayuda que requiera del caso con el fin de buscarle solucion al problema, ya que existe alternativas los invita a investigar a la Municipalidad de Cartago que tiene muy buenos resultados al respecto. Se Acuerda con cuatro votos a favor de los Regidores María de los Ángeles Segura, María Lorena Vargas, Rosemille Ramsbottom, Miguel Alfaro y uno en contra del Regidor Desiderio Solano: Avalar el dictamen de Comisión de Obras en todos sus extremos.

Se Acuerda con cuatro votos a favor de los Regidores María de los Ángeles Segura, María Lorena Vargas, Rosemille Ramsbottom, Miguel Alfaro y uno en contra del Regidor Desiderio Solano: Otorgar los permisos de construcción para el proyecto constructivo denominado Estrella de Belén." (folios 1267 a 1278).

• 41)El 8 de febrero del 2011, el regidor Desiderio Solano Moya interpuso recurso de revisión contra el acuerdo adoptado en la sesión extraordinaria número 08-2011, celebrada el 3 de febrero del 2011 (folios 1279 y 1280).
• 42)En acuerdo adoptado en sesión ordinaria número 11-2011, celebrada el 15 de febrero del 2011, el Concejo Municipal denegó el recurso de revisión planteado por el regidor Desiderio Solano y aprobó el acta de la sesión extraordinaria número 8-2011, celebrada el 3 de febrero del 2011 (folio 1331).
• 43)El 22 de febrero del 2011, el ex regidor Franciso Villegas Villalobos formuló recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra el acuerdo adoptado en la sesión extraordinaria número 08-2011, celebrada el 3 de febrero del 2011 (folios 1282 a 1298).
• 44)En acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 16-2011, celebrada el 8 de marzo del 2011, el Concejo Municipal dispuso rechazar el recurso de revocatoria y elevó la apelación ante este Tribunal (folios 1312 a 1318).
• 45)En resolución de las 14:30 horas del 30 de julio del 2012, el Tribunal ordenó como prueba para mejor resolver la evacuación del testimonio de los expertos Ing. Eduardo Solano Mora, encargado del Acueducto Municipal, Ing. Oscar Hernández Ramírez, encargado de la Unidad de Obras, Ing. José Luis Zumbado Chaves, Director de la Dirección Técnica Operativa y el Ing. Edgar Robles Fallas, profesional que realizó el estudio de Hidrología Superficial del sitio del Proyecto. Dichos testimonios fueron escuchados en audiencia oral realizada el 7 de agosto del 2012.- El Ing. Eduardo Solano Mora indicó lo siguiente: Que el Proyecto requerirá 208.516 litros de agua por día, y que eso equivale a una dotación total de 2.41 litros de agua por segundo. Que la empresa desarrolladora utilizará un sistema de "tanques de almacenamiento" que permitirá capturar el agua de las lluvias y reutilizarla para diversos fines, como por ejemplo para el sistema de riego.

Que el consumo de agua se reducirá de 2.41 litros por segundo a 1.2 litros por segundo. Que sí se garantiza la disponibilidad de agua para el Proyecto y que no se verá afectada la población de la Ribera, por cuanto el Subsistema de la Ribera Alta, que es la parte del Acueducto que suministraría agua al desarrollo, tiene capacidad para dotar de 30 a 35 litros de agua por segundo. Que la cantidad de 42 litros de agua por segundo que en su momento se planteó como faltante de agua con ocasión de la exposición del Plan Maestro de Agua Potable, corresponde a una estimación en el tiempo y para todo el cantón de Belén, no en estricto para el Subsistema de La Ribera Alta. Que el Plan Maestro de Agua Potable es un diagnóstico del estado de un Acueducto en el tiempo (al año 2030), en el que se contempla, entre otras cosas, el almacenamiento, las nuevas fuentes de abastecimiento y el cambio de tuberías de distribución.

Que la Municipalidad en este momento está trabajando en la apertura de un pozo nuevo que dotaría de 15 litros por segundo a la zona y que estará listo en un par de meses. Que el municipio está haciendo obras en una naciente para captar más agua. Que ante una eventualidad de una disminución en el suministro, el Acueducto tiene la capacidad para conectar la parte Alta de la Ribera con la parte Baja, en la cual hay una naciente, de manera que permita regular la cantidad necesaria de agua para evitar el desabastecimiento. Explicó que la dotación de agua de un proyecto de este tipo se establece siguiendo el "Manual de Instalaciones Hidráulicas del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos", que prevé como parámetro una dotación de 50 litros por persona por día para desarrollos comerciales, en contraposición con los desarrollos habitacionales, para los cuales el Manual prevé una dotación de 375 litros de agua por persona por día.

Que en un Centro Comercial el consumo de agua es rotacional y por esa razón es mucho menor que el de una urbanización.- El Ing. Oscar Hernández indicó los siguiente: Que su Unidad tuvo a cargo la aprobación de la evacuación pluvial y las medidas de mitigación del impacto vial. Que el Oficentro va a implementar un mecanismo con lagunas de retardo (o lagunas de retención) con capacidad de almacenar 1000 m3 de agua, este sistema permite retener el agua mientras pasa el "Pico" y luego la vierte al cuerpo de agua. Que de acuerdo con la memoria de cálculo el desarrollo generará 643 m3 de agua que será desfogada. Que en primer término se propuso que la evacuación pluvial se hiciera por medio del Alcantarillado Pluvial, pero luego se cambió por una servidumbre de desfogue pluvial. Conforme estos datos no va a haber afectación "aguas abajo." En cuanto a la vialidad, indicó que la aprobación de este proyecto no está sujeto al cumplimiento de obras por parte de la Municipalidad.

Que la empresa hará una ampliación de los radios de giro en la vía pública y se construirá dentro de la propiedad un carril adicional de ingreso, para evitar el congestionamiento.- El Ing. José Luis Zumbado indicó lo siguiente: Que a él le correspondió una labor de revisión de lo resuelto por cada una de las Unidades Técnicas que intervino en el Proyecto. Que él fungió como coordinador del Comité Técnico conformado para revisar el cumplimiento de los diversos requisitos para la aprobación del desarrollo comercial. En esa labor convocó a reuniones de trabajo a las Unidades de Servicios Públicos, Desarrollo Urbano, Alcantarillado Sanitario, Acueducto, Ambiental y Obras. Compiló y ordenó la información del expediente administrativo. Que la idea de esta función es evitar estar requiriendo constantemente documentos a los desarrolladores.- El Ing. Edgar Robles Fallas indicó lo siguiente: Que el cauce del Río Quebrada sí tiene capacidad para conducir los caudales que se producirían una vez construido el Oficentro.

Que el caudal pico calculado tomando en cuenta un período de retorno de 1 vez cada 25 años (133 mm) y el 60% de impermeabilización del terreno (espacio de construcción), sería de 1.85 m3 por segundo y que implicaría un volumen total de 4378 m3 de agua, que es el resultado del agua de escorrentía y del agua no drenada en la zona verde de la finca en un tiempo de 2 horas y diez minutos de precipitación. Que el caudal sería manejable en tanto la cuenca es bastante larga (1 km de ancho y 15 km de largo). Explicó que el volumen de agua calculado con el terreno en condiciones naturales (actualmente) es de 3386 m3 por segundo, de manera que la diferencia de volumen que se produciría una vez levantado el proyecto sería de 600 m3, cantidad que es inferior a la capacidad del tanque de almacenamiento (laguna de retención) que utilizará el Oficentro para el reuso de las aguas precipitadas, que es de 1000 m3, descartándose el riesgo de inundaciones (ver disco de audiencia oral celebrada el 7 de agosto del 2012).

III.Hechos no probados.- De importancia para la resolución de este asunto, se tiene como no acreditado lo siguiente: 1) Que la Municipalidad de Belén haya resuelto el recurso de revocatoria con apelación en subsidio presentado por el 24 de agosto del 2010, por el ex regidor Francisco Villegas Villalobos, contra el acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 48-2010, que otorgó la disponibilidad de agua al proyecto (los autos). 2) Que haya riesgo de contaminación de las fuentes de abastecimiento de agua con ocasión del Proyecto Estrella de Belén (los autos). 3) Que haya riesgo de inundaciones en el Río Quebrada Seca con ocasión del Proyecto Estrella de Belén (los autos).

I V.- Agravios del apelante.- El señor Francisco Villegas Villalobos apela ante esta jerarquía impropia el acuerdo del Concejo Municipal de Belén mediante el cual se otorgaron los permisos de construcción para el proyecto "Estrella de Belén". Dado que el recurso es sumamente desordenado en sus alegatos, el Tribunal opta por ordenarlos de la siguiente manera, para su mejor comprensión. En cuanto a la disponibilidad de agua potable: plantea que el Proyecto "Estrella de Belén" consta de 3 edificios de oficinas con un área de 35.000 m2, un Centro Comercial con locales comerciales de 3.968 m2 y un auditorio con capacidad para 220 personas (565 m2), y que de acuerdo con el desarrollador, va a requerir un consumo de 208,516 litros de agua por día. Al respecto, argumenta que de acuerdo con el "Plan Maestro de los Sistemas de Abastecimiento de Agua Potable del cantón de Belén", discutido en la sesión extraordinaria número 05-2011, del 20 de enero del 2011, en las condiciones actuales existe un faltante de 18 litros por segundo en el Acueducto de La Ribera Alta, y un faltante de 24 litros por segundo para toda la población del cantón.

En función de esos datos, cuestiona que se le haya otorgado disponibilidad de agua al Proyecto aquí discutido, en el tanto va a requerir 208,516 litros de ese líquido por día. Agrega que ante esta situación la Municipalidad había considerado la posibilidad de abrir un nuevo Pozo en La Ribera, no obstante, los cálculos indicaban que aún si se abriera el pozo, no cubriría el faltante para satisfacer las necesidades de demanda diaria. Plantea que de acuerdo con el citado Plan Maestro, el consumo promedio por mes de las conexiones de agua en el sector de Belén es de 33 m3. En este sentido, señala que si el Oficentro requerirá un consumo de 208,516 litros de agua por día, consecuentemente, haciendo la conversión de medidas, el Proyecto en discusión equivaldría a un desarrollo habitacional de 189.56 unidades de vivienda. Siendo así, aduce que el urbanizador incumplió la obligación de garantizar el suministro de agua, tal y como lo exige la Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén" (acuerdo del Concejo Municipal adoptado en la sesión ordinaria número 50-2003 del 15 de julio del 2003), cuya modificación publicada en La Gaceta N° 124 del 25 de junio del 2004, dispone que para desarrollos habitacionales que excedan de más de 40 unidades de vivienda, el desarrollador queda obligado -como carga- a garantizar el suministro de agua potable.

Reprocha que no se cumplieron los "Requisitos mínimos para valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, a contabilizar en urbanizaciones, filiales de condominios y complejos residenciales" (acuerdo del Concejo Municipal adoptado en la sesión ordinaria número 44-2004, del 13 de julio del 2004), publicados conforme a la Ley 8220, de acuerdo con los cuales, el desarrollador debe presentar una "Propuesta de suministro de agua para los usuarios actuales y futuros del sector, planteada para un período mínimo de 10 años, previa consulta al Plan Maestro del Acueducto del Cantón y al Área de Servicios Públicos sobre las condiciones de operación del sistema de acueducto municipal." Asevera que el Ingeniero Eduardo Solano, Director del Área de Servicios Públicos, recomendó otorgar la disponibilidad de agua condicionada a que se realizaran mejoras en la infraestructura del sistema de abastecimiento de la zona, a raíz de lo cual se suscribió el Compromiso de Intenciones para que el proyecto obtuviera el agua de La Ribera Alta.

Acusa que el Ing. Solano, al detallar la dotación de agua para el desarrollo constructivo, omitió indicar la cantidad de litros por día, con lo cual se genera una omisión de información fundamental para dimensionar el impacto real sobre el Acueducto de La Ribera y hacer la equivalencia según la Política de Crecimiento Urbano. Menciona que el proyecto es de gran envergadura y pretende obtener su abastecimiento de una única fuente, cuya demanda podría dejar al resto del sector sin agua, con la posibilidad de que el pozo no bombee suficiente agua para abastecer a los vecinos. Resalta la vulnerabilidad del desarrollo comercial al no contar con otra fuente alternativa de suministro de agua potable, por lo que debió presentarse un plan de contingencia con otra alternativa, además de una fuente propia. Argumenta que la Municipalidad está obligada a controlar la disponibilidad del recurso hídrico que administra como un servicio público, para lo cual debe considerar el crecimiento planificado y controlado de todo proyecto constructivo, atendiendo a criterios de densidad y cobertura.

Cita los artículos 5 y 6 inciso f) del "Reglamento para la Operación y Administración del Acueducto" , indicando que la Municipalidad tiene la obligación de resguardar la salud pública y el interés colectivo. Agrega que no puede autorizarse el suministro de agua minimizando o sacrificando el abastecimiento del resto de la población aledaña. Acusa que esta conducta es lesiva de los derechos fundamentales de los habitantes a la salud y la vida, y que tanto la Sala Constitucional como este Tribunal han expresado que lo único que procede es denegar la disponibilidad de agua. En cuanto al riesgo de contaminación de las fuentes de abastecimiento de agua: Hace una exposición sobre los niveles de contaminación que al parecer existe en los pozos y acuíferos que abastecen de agua a la zona de Belén, agregando que en los ríos del cantón las industrias descargan sus desechos con metales pesados y sustancias cancerígenas sin tratamiento adecuado, lo que constituye una amenaza de contaminación del agua potable en Belén, en razón de la intercomunicación que se produce entre los ríos y las aguas subterráneas.

Alude al concepto de orden público sanitario, indicando que en el presente caso existen elementos de juicio que señalan factores de contaminación que amenazan la potabilidad futura del agua, los cuales deben ser primero analizados a profundidad para determinar lo pertinente. Afirma que cualquier autorización que ponga en riesgo ese orden público sanitario, debe considerarse como prohibida a la luz de lo establecido por el artículo 18.2 de la Ley General de la Administración Pública. Arguye que se violentó el principio precautorio (principio 15 de la Declaración de Río), dado que la municipalidad estaba en la obligación de verificar los estudios presentados, de previo a resolver. En este sentido, cita la resolución N° 7618-99 de la Sala Constitucional. Plantea que cuando se pone en riesgo el medio ambiente, la precaución debe ser extrema por cuanto se intenta salvaguardar la salud de los habitantes.

En lo que respecta a la Planta de Tratamiento, aduce que no se entregó la garantía de funcionamiento, siendo ésta fundamental para atender eventuales casos de emergencias, no bastando, en su lugar, que se haga una simple manifestación compromisoria por escrito. Acusa que la Planta de Tratamiento del proyecto no cuenta con el visto bueno del AyA conforme lo exige la legislación. Reprocha la ausencia de un Estudio Hidrológico, enfatizando que la zona está clasificada como de alta vulnerabilidad a la contaminación de los acuíferos. Indica que esta condición consta en un mapa de un estudio que realizó la Universidad de Costa Rica sobre Delimitación de Áreas de Protección de Pozos y que ese estudio fue avalado por SENARA y se encuentra en manos municipales desde el año 2009. Cita la resolución N°1923-2004 de la Sala Constitucional, correspondiente al caso de la urbanización Linda Vista en el cantón de Poás, en el que todas las instituciones competentes habían dado su aprobación, no obstante, la Sala anuló los permisos porque se determinó que el desarrollo ponía en riesgo los acuíferos del lugar.

Afirma que la Municipalidad de Belén debe cumplir con su deber de actuar preventivamente frente a la situación de emergencia e incertidumbre, en resguardo de la salud pública. En cuanto al riesgo de inundaciones: Señala que la resolución R-0403-2009-Aguas-Minaet, del 25 de mayo del 2009, solamente se refiere a la calidad de los vertidos de la planta de tratamiento, no así a la cantidad de los líquidos que irán al Río Quebrada Seca. Agrega que la autorización se otorgó por un plazo de 3 años, sin embargo, plantea que el proyecto no va a estar ubicado en Belén solamente 3 años, y que en este sentido debe tomarse en cuenta que la zona de Belén ha sufrido inundaciones que fueron declaradas Emergencia Nacional en el año 2007 y en el 2010, dado que el cauce del Río Quebrada Seca está agotado y es ahí donde desfogarían las aguas del Proyecto Estrella de Belén. En cuanto al impacto vial: Reprocha la ausencia de la nota de compromiso del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, en relación con el aumento de las entradas y salidas a la Dirección2679 , como medida para mitigar el impacto vial que tendrá el Proyecto.

Menciona que para disminuir el impacto vial era necesario que el desarrollador adquiriera algunos terrenos para ampliar los giros en las intersecciones de Dirección11858 con Dirección2946 , lo cual no se hizo. En cuanto al permiso de construcción: Afirma que a raíz de las emergencias nacionales y serios problemas de infraestructura, combinado con el crecimiento urbanístico acelerado, el Concejo suspendió el otorgamiento de disponibilidades de agua y permisos de construcción desde el 23 de marzo del 2007, mediante la incorporación de un Transitorio al Plan Regulador. Aduce que en este caso se violentó dicho Transitorio 1°, por cuanto se otorgó la disponibilidad de agua y los permisos de construcción con base en el "Compromiso de Intenciones" que suscribió la Corporación SAT S.A. con la Municipalidad de Belén, mediante el cual la empresa se comprometió a sustituir parte de la tubería del acueducto.

Afirma que en ese mismo acuerdo, el Concejo había señalado que el requisito de la disponibilidad de agua no garantizaba la aprobación del proyecto como un todo, quedando una etapa posterior de verificación de los requisitos correspondientes para la licencia municipal de construcción. Sin embargo, asevera que la Municipalidad omitió la verificación de los requisitos que validan un permiso de construcción, incurriendo en una desviación de poder al favorecer los intereses de la empresa, en violación del orden público y los deberes esenciales que obligan a los regidores a anteponer los derechos fundamentales de la población. Aduce que el dictamen que emitió la Comisión de Obras, mediante el cual se recomendó al Concejo otorgar el permiso de construcción del proyecto, presenta serios defectos, tales como los siguientes: no indica la fecha en que la Comisión tomó la decisión final, ni los miembros presentes que apoyaron el acuerdo unánime, no está firmado por los miembros de la Comisión y solamente se realizó una presentación visual.

Reprocha que la Municipalidad le ha dado un manejo seriamente cuestionable a este Proyecto, señalando que existen 3 diferentes expedientes que se tramitan en diferentes oficinas, y que no tienen la misma información, haciendo énfasis en que la información que la Comisión de Obras le ha dado al Concejo Municipal ha sido incompleta e incluso manejando datos falsos. En este sentido, indica que dos de esos expedientes no contienen el dictamen AC-070-2009 del Departamento de Servicios Públicos. Solicita, con base en estas consideraciones, se declare la nulidad absoluta del acuerdo impugnado, invocando los numerales 11, 13, 128, 129, 132, 133, 158 y 166 de la Ley General de la Administración Pública, el Transitorio del Plan Regulador de Belén, las resoluciones N°535-2008, N°1212-2008 y N°416-2010 de este Tribunal y las resoluciones N°2005-4050, N°2005-6399 y N°2005-8915 de la Sala Constitucional.

V.De las empresas terceras interesadas. Las terceras interesadas Corporación SAT S.R.L y Ungof S.A. expresaron sus agravios en el escrito que consta de folios 1399 a 1429. Se refirieron al desfogue de aguas pluviales, al Plan de Manejo de Desechos, al Estudio Hidrológico, la Planta de Tratamiento, al transitorio del Plan Regulador y la disponibilidad de agua. Rechazan los argumentos del recurrente y concluyen que el acto impugnado es conforme con el ordenamiento jurídico.

VI.Sobre el fondo.- Luego de analizar el recurso presentado, las pruebas que constan en autos y lo declarado por los testigos expertos en la audiencia oral realizada el 7 de agosto del año en curso, estima el Tribunal que el acuerdo impugnado debe ser confirmado, por las razones que se exponen a continuación.-

VII.Sobre la disponibilidad de agua potable.- Aduce el recurrente que una vez construido el proyecto Estrella de Belén, existirá un faltante de agua potable para el cantón de Belén. El Tribunal encuentra que el argumento es infundado. El Ing. Eduardo Solano Mora, Coordinador del Acueducto de Belén, en su declaración rendida en audiencia oral, claramente indicó que el Proyecto requerirá 208.516 litros de agua por día, y que eso equivale a una dotación total de 2.41 litros de agua por segundo. Aclaró que la empresa desarrolladora utilizará un sistema de "tanques de almacenamiento" que permitirá capturar el agua de las lluvias y reutilizarla para diversos fines, como por ejemplo para el sistema de riego. En este sentido, afirma que el consumo de agua se reducirá de 2.41 litros por segundo a 1.2 litros por segundo. Sobre la base de éste último dato manifiesta que sí se garantiza la disponibilidad de agua para el Proyecto y que no se verá afectada la población de la Ribera, por cuanto el Subsistema de la Ribera Alta, que es la parte del Acueducto que suministraría agua al desarrollo, tiene capacidad para dotar de 30 a 35 litros de agua por segundo.

A preguntas del recurrente (señor Francisco Villegas Villalobos), el testigo perito aclaró que la cantidad de 42 litros de agua por segundo que en su momento se planteó como faltante de agua con ocasión de la exposición del Plan Maestro de Agua Potable, corresponde a una estimación en el tiempo y para todo el cantón de Belén, no en estricto para el Subsistema de La Ribera Alta. Señaló el experto que el Plan Maestro de Agua Potable es un diagnóstico del estado de un Acueducto en el tiempo (al año 2030), en el que se contempla, entre otras cosas, el almacenamiento, las nuevas fuentes de abastecimiento y el cambio de tuberías de distribución. En este sentido, resaltó que la Municipalidad en este momento está trabajando en la apertura de un pozo nuevo que dotaría de 15 litros por segundo a la zona y que estará listo en un par de meses. Adicionalmente, refirió que el municipio está haciendo obras en una naciente para captar más agua.

Al mismo tiempo, el experto señaló que ante una eventualidad de una disminución en el suministro, el Acueducto tiene la capacidad para conectar la parte Alta de la Ribera con la parte Baja, en la cual hay una naciente, de manera que permita regular la cantidad necesaria de agua para evitar el desabastecimiento. El criterio técnico vertido por el Ing. Solano no ha sido combatido por otro criterio experto, por consiguiente, lo planteado por el apelante debe ser desechado.- El señor Francisco Villegas argumenta que el Proyecto en discusión equivaldría a un desarrollo habitacional de 189.56 unidades de vivienda, y que en tal caso, incumple la Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén (acuerdo del Concejo Municipal adoptado en la sesión ordinaria número 50-2003 del 15 de julio del 2003), que obliga al desarrollador a garantizar el suministro de agua, debiendo presentar una "Propuesta de suministro de agua para los usuarios actuales y futuros del sector, planteada para un período mínimo de 10 años, previa consulta al Plan Maestro del Acueducto del Cantón y al Área de Servicios Públicos sobre las condiciones de operación del sistema de acueducto municipal." Al respecto, el Tribunal considera que el alegato es infundado.

En primer lugar, el inconforme no demuestra con prueba idónea cómo puede sostener que el Oficentro en estudio es equivalente a un desarrollo habitacional de 189 viviendas, y sólo esta omisión es suficiente para rechazar el agravio. Sin embargo, es importante hacer ver que sobre este particular el Ing. Solano Mora explicó que la dotación de agua de un proyecto de este tipo se establece siguiendo el "Manual de Instalaciones Hidráulicas del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos", que prevé como parámetro una dotación de 50 litros por persona por día para desarrollos comerciales, en contraposición con los desarrollos habitacionales, para los cuales el Manual prevé una dotación de 375 litros de agua por persona por día. El Ingeniero explicó que en un Centro Comercial el consumo de agua es rotacional y por esa razón es mucho menor que el de una urbanización. De acuerdo con lo anterior, encuentra esta Cámara que la determinación de la dotación de agua para este proyecto no fue antojadiza, sino que responde a criterios técnicos que no han sido refutados por la misma vía por el apelante, y por ende, su planteamiento debe ser rechazado.- Asevera el recurrente que el Ingeniero Solano omitió detallar la cantidad de litros por día que se requerirán para abastecer el Oficentro y que eso impide calcular adecuadamente su impacto en el cantón.

A juicio del Tribunal el argumento es irrelevante. Si bien en el oficio AC-15-11 del 31 de enero del 2011, el Ingeniero Eduardo Solano omitió indicar ese dato en la tabla de la dotación de agua para el desarrollo comercial (folio 1195), lo cierto es que en la solicitud de disponibilidad de agua presentada por la empresa gestora, se indica que la dotación total por día de agua es de 208.516 litros (ver folio 597), y el mismo apelante utiliza esa cifra en múltiples ocasiones en su recurso, de manera que el alegato es inconducente y se dispone su rechazo.- El inconforme aduce que la desarrolladora debió presentar un plan de contingencia con otra alternativa de suministro y contar con una fuente propia, y acusa que se le otorgó la disponibilidad de agua sobre la base de un Compromiso de Intenciones que suscribió con la Municipalidad. El argumento no es de recibo. Ni la "Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén", ni los "Requisitos mínimos para la valoración de disponibilidad de agua para desarrollos habitacionales o etapas de estos a contabilizar en urbanizaciones, filiales de condominios y complejos residenciales", invocados por el propio apelante, exigen que el desarrollador de un centro comercial deba presentar un Plan de Contingencia que involucre otra alternativa para el suministro del agua, ni le imponen la carga autoabastecerse de ese líquido, requisito que, en todo caso, sería muy cuestionable, dado que en nuestro país el servicio de agua es de carácter público y su prestación está a cargo de entes públicos, a saber, las Municipalidades o el Instituto Costarricense de Alcantarillados, según sea el que los administre.

Ahora bien, respecto al Compromiso de Intenciones firmado entre la empresa gestora del desarrollo y la Municipalidad de Belén, no comprende este Tribunal en qué sentido dicho convenio genera un vicio de legalidad en relación con el otorgamiento de la disponibilidad de agua. Véase que en el Memorando AC-070-09 del 3 de abril del 2009 (folios 598), el Ing. Eduardo Solano advirtió el cumplimiento por parte de la empresa desarrolladora de los requisitos para la obtención de la disponibilidad de agua, y los enlistó de la siguiente manera: 1. certificación de uso de suelo; 2. autorización de descarga pluvial; 3. plan de demanda de pajas de agua; 4. permiso de ubicación de planta de tratamiento; 5. propuesta mejora de infraestructura; 6. nota del interesado para construcción; 7. personería jurídica Ungof S.A.; 8. personería jurídica SAT S.A.; 9. cronograma preliminar de obra; 10. plano de catastro; 11. propuesta de intervención vial; 12. estudio de impacto ambiental; 12. estudio hidrológico; 14. propuesta para el manejo de aguas pluvuiales; 15. descripción del proyecto "Estrella de Belén".

Según señaló el Ingeniero Solano en el indicado memorando, estos requisitos se encuentran estipulados en La Gaceta N°147 del 28 de julio del 2004. En este sentido, entiende esta Cámara que si los requisitos fueron debidamente cumplidos, era lógico que se otorgara el servicio de agua potable, salvo que representara un problema de desabastecimiento, sin embargo, como ya fue analizado, se ha descartado esa posibilidad en el caso concreto. La realización de obras de sustitución de tuberías a lo largo de la calle "El Avión" por parte de la empresa desarrolladora, fue producto de un ofrecimiento que se concretó a través de un Compromiso de Intenciones con la Municipalidad de Belén, en aplicación del numeral 38 de la Ley de Planificación Urbana, que así lo permite. En consecuencia, procede rechazar los argumentos que sobre este particular esgrimió el apelante.-

VIII.Sobre el riesgo de contaminación de las fuentes de abastecimiento de agua. El recurrente manifiesta que la zona está clasificada como de alta vulnerabilidad a la contaminación de los acuíferos. Aduce que en el presente caso existen elementos de juicio que señalan factores de contaminación en las fuentes de abastecimiento de agua en el cantón. Afirma que no se entregó la garantía de funcionamiento de la Planta de Tratamiento. Acusa que la Planta de Tratamiento del proyecto no cuenta con el visto bueno del AyA conforme lo exige la legislación. Plantea que cualquier autorización que la Municipalidad otorgue pone en riesgo el orden público sanitario. Invoca el principio precautorio acusando que la Municipalidad estaba en la obligación de verificar los estudios presentados por la empresa, de previo a resolver. Afirma que la Municipalidad de Belén debe cumplir con su deber de actuar preventivamente frente a la situación de emergencia e incertidumbre, en resguardo de la salud pública.

Al respecto, el Tribunal estima que los agravios formulados son igualmente inconducentes. El hecho de que en el cantón de Belén existan acuíferos (Barva y Colima) y que éstos recursos hídricos sean fuente de agua para la comunidad, no es una razón válida o suficiente para impedir la construcción de infraestructuras propias de los procesos de desarrollo urbano que, al igual que los recursos naturales, son igualmente importantes y necesarias para la convivencia en sociedad. La tutela legal y constitucional del derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado no es una camisa de fuerza para limitar el derecho de los propietarios de la tierra a edificar (ius edificandi). De hecho, las regulaciones urbanísticas precisamente existen en razón de que el destino de todo predio es su futura "edificabilidad", siendo absurdo pensar que en nuestro modelo de economía (constitucional) los terrenos se adquieren para su mera tenencia "en verde".

A esto debemos agregar que el suelo constante e irremediablemente es intervenido como consecuencia de las más variadas actividades humanas (no sólo la urbana, como por ejemplo monocultivos, proyectos hidroeléctricos, aeropuertos). Así las cosas, debe decirse, entonces, que no es la mera existencia de los recursos naturales lo que impide que un proyecto urbano se lleve a cabo, sino que el mismo no se adecue a las normas reguladoras del uso del suelo y la planificación del territorio, regulaciones que en última instancia procuran una adaptación equilibrada de las infraestructuras urbanas con la conservación del medio ambiente, no por casualidad algunos afirman que el Derecho Urbanístico es una vertiente del Derecho Ambiental. Ahora bien, advierte el Tribunal que la Municipalidad de Belén no violentó el orden público sanitario, ni dejó de valorar los estudios presentados por la empresa en relación con la posible contaminación de los acuíferos.

El estudio sobre el tratamiento de aguas residuales es amplio y consta en el expediente administrativo de folios 475 a 583. Dicho estudio incluye la descripción del proceso y equipos de la Planta de Tratamiento, la descripción del sistema de reutilización de aguas, los planos de la ubicación y dimensiones del sistema, la ubicación del cabezal de desfogue, la dirección de flujo de los cuerpos de agua, ubicación de los pozos de abastecimiento de agua en las propiedades colindantes, y se aporta el estudio de Hidrología Superficial, viabilidad ambiental de SETENA y el desfogue de aguas pluviales (que posteriormente se propuso por medio de una servidumbre). Consta en autos que en los oficios Placa17248, y AS-174-10-MCM, la Unidad de Alcantarillado Sanitario otorgó su aprobación al sistema de tratamiento de aguas residuales propuesto por la empresa desarrolladora. De manera que esta jerarquía impropia encuentra que la Municipalidad recurrida no omitió revisar los estudios técnicos presentados por la empresa, y en consecuencia, no incurrió en violación del principio precautorio, en el tanto, no hay evidencia de que las fuentes de agua estén en peligro de daño grave o irreversible por contaminación, ni ha habido falta de certeza científica sobre este tema en particular.

Finalmente, en cuanto a la alegada aprobación de la Planta de Tratamiento por parte del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, el Tribunal considera tal exigencia no podría ser necesaria sino facultativa, en el tanto la Municipalidad de Belén cuenta con su propio "Reglamento para la Operación y Administración del Alcantarillado Sanitario y Plantas de Tratamiento de Aguas Residuales del Cantón de Belén", vigente desde el 22 de abril del 2009, normativa que en el marco de la autonomía de la que gozan los entes municipales en materia de administración y control de los intereses locales (artículo 169 constitucional) -en cuenta la salud pública- , conlleva entender que la construcción y funcionamiento de Plantas de Tratamiento en el cantón de Belén, además del del Ministerio de Salud (Ley General de Salud), únicamente está sujeta a la aprobación de la Municipalidad, lo que no significa que si el Concejo Municipal estimara importante escuchar el criterio técnico del AyA, así lo requiera a través de los mecanismos de cooperación institucional.

De igual forma, debe decirse que ciertamente el Reglamento citado exige que las desarrolladoras en materia de Plantas de Tratamiento de Aguas Residuales rindan una garantía de cumplimiento de obras (artículo 21), sin embargo, la norma no define el momento en el cual debe aportarse la garantía, entendiendo esta Cámara que el Concejo Municipal habrá de requerir el cumplimiento de este requisito previamente a iniciar las obras constructivas. El Tribunal no puede dejar de advertir que las resoluciones que invoca el recurrente en favor de su tesis, no corresponden al mismo supuesto que se discute en este asunto, dado que se refieren a un proyecto de urbanización y a un proyecto en condominio de carácter residencial, en los que existían informes técnicos que evidenciaban situaciones de riesgo para los recursos hídrícos, lo que no sucede en este caso. Lo mismo debe decirse en relación con las resoluciones de la Sala Constitucional que cita el apelante, toda vez que abordan el tema de las inundaciones, que en algún momento sufrió la provincia de Heredia, desde una perspectiva general, no enfocado para un proyecto en particular, como el que aquí se discute, al tiempo que la Sala rechazó de plano recursos de amparo que se habían interpuesto contra el transitorio que suspendió el otorgamiento de disponibilidad de agua para proyectos en urbanización y en condominio. Así las cosas, se deben rechazar los argumentos que adujo el apelante en relación con esta temática.

IX.Sobre los riesgos de inundación . El inconforme alega que la resolución R-0403-2009-Aguas-Minaet, del 25 de mayo del 2009, solamente se refiere a la calidad de los vertidos de la planta de tratamiento, no así a la cantidad de agua que se verterá en e l Río Quebrada Seca. Agrega que esa autorización se otorgó por un plazo de 3 años, sin embargo, plantea que el proyecto no va a estar ubicado en Belén solamente 3 años. Indica que debe tomarse en cuenta que la zona de Belén ha sufrido inundaciones que fueron declaradas Emergencia Nacional en el año 2007 y en el 2010, dado que el cauce del Río Quebrada Seca está agotado y es ahí donde desfogarían las aguas del Proyecto Estrella de Belén.- Al igual que en los anteriores considerandos, estos argumentos deben ser rechazados. El apelante confunde el contenido y el fin de la resolución R-403-2009-Aguas-Minaet, ya que este acto administrativo únicamente otorga permiso para verter aguas residuales (que contienen diversas sustancias) en un cuerpo receptor de agua, que en este caso es el río Quebrada Seca, en aplicación del Reglamento de Vertido y Reuso de Aguas Residuales (Decreto Ejecutivo N°33601-MINAE-S), normativa que establece los parámetros que se deben cumplir con el objeto de controlar la contaminación de las aguas.

Ahora, con respecto al tema del peligro de inundaciones en la zona con ocasión del proyecto, el testigo perito Ingeniero Edgar Robles Fallas fue muy claro en su declaración en audiencia oral, al indicar que el cauce del Río Quebrada sí tiene capacidad para conducir los caudales que se producirían una vez construido el Oficentro, y en este sentido, precisó que el caudal pico calculado tomando en cuenta el 60% de impermeabilización del terreno (espacio de construcción), sería de 1.85 m3 por segundo y que implicaría un volumen total de 4378 m3 de agua, resultado del agua de escorrentía y del agua no drenada en la zona verde de la finca en un tiempo de 2 horas y diez minutos de precipitación, estimando el Ing. Robles que el caudal sería manejable en tanto la cuenca es bastante larga (1 km de ancho y 15 km de largo). Por otra parte, el testigo perito explicó que el volumen de agua calculado con el terreno en condiciones naturales (actualmente) es de 3386 m3 por segundo, de manera que la diferencia de volumen que se produciría una vez levantado el proyecto sería de 600 m3, cantidad que es inferior a la capacidad del tanque de almacenamiento (laguna de retención) que utilizará el Oficentro para el reuso de las aguas precipitadas, que es de 1000 m3, descartándose el riesgo de inundaciones. Esta prueba técnica no ha sido refutada mediante otro criterio técnico, por lo tanto, los argumentos del recurrente se deben rechazar.-

X.Sobre el impacto vial. El apelante alega que se requiere una nota de compromiso del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, en relación con el aumento de las entradas y salidas a la Autopista General Cañas, como medida para mitigar el impacto vial que tendrá el Proyecto, y argumenta que para disminuir el impacto vial era necesario que el desarrollador adquiriera algunos terrenos para ampliar los giros en las intersecciones de Dirección11858 con Dirección2946 .- Sobre el particular, el Tribunal opta por rechazar estas argumentaciones.- Sin necesidad de mayor comentario, debe decirse que las calles que colindan con el Proyecto en discusión no son rutas nacionales, y por ende, el MOPT no tiene competencia sobre las mismas. Por otro lado, el Plan Regulador de Belén no exige como requisito, para el desarrollo de procesos urbanos, la obtención de una "nota de compromiso" del MOPT para aumentar las entradas y salidas de la Dirección2679 .

En criterio del apelante, ésa es una acción que debería cumplir el MOPT como consecuencia lógica del eventual aumento de tránsito vehicular que se produciría por la apertura del centro comercial, sin embargo, no es un requisito exigido por el ordenamiento jurídico, ni las Municipalidades tienen potestad para ordenar al Estado el cumplimiento de competencias reservadas al MOPT y sus órganos adscritos. En otro sentido, es jurídicamente improcedente obligar a un particular, en este caso, a la empresa desarrolladora, a "adquirir" bienes inmuebles para ampliar las vías públicas colindantes con el Oficentro. Una exigencia de este tipo, aunque estuviese prevista en una disposición normativa, sería abiertamente inconstitucional, por violar el derecho de propiedad. La ampliación de vías es una potestad que sólo le corresponde al Estado o a las Municipalidades, por tratarse de bienes de dominio público, y la única forma en que esto es posible es mediante la expropiación de terrenos con previa indemnización.

De manera que pretender trasladarle esa tarea a un particular bajo el título de carga urbanística, resulta absolutamente antijurídico. En todo caso, tal y como consta en los autos, la empresa desarrolladora presentó un Plan de Impacto Vial y Medidas de Mitigación aprobado por la Municipalidad, en el cual no sólo se amplían los radios de giro de las vías que colindan con el Proyecto, sino que además se construirá un carril de ingreso al Oficentro que estará ubicado dentro de la línea de propiedad de finca de la sociedad gestora de este desarrollo comercial, como una liberalidad que tiene por objeto evitar el congestionamiento vil que podría producirse eventualmente. En consecuencia, se rechazan los alegatos vertidos por el inconforme sobre esta temática.

XI.Sobre el permiso de construcción. Alega el recurrente que el Concejo suspendió el otorgamiento de disponibilidades de agua y permisos de construcción desde el 23 de marzo del 2007, mediante la incorporación de un Transitorio al Plan Regulador. Asevera que en este caso se inaplicó dicho Transitorio 1°, por cuanto se otorgó la disponibilidad de agua y los permisos de construcción con base en el "Compromiso de Intenciones" para el cambio de tuberías. Aduce que el requisito de la disponibilidad de agua no garantizaba la aprobación del proyecto como un todo, quedando una etapa posterior de verificación de los requisitos correspondientes para la licencia municipal de construcción, tarea que omitió el ente local, incurriendo en una desviación de poder. Aduce que el dictamen que emitió la Comisión de Obras, mediante el cual se recomendó al Concejo otorgar el permiso de construcción del proyecto, presenta defectos, tales como los siguientes: no indica la fecha en que la Comisión tomó la decisión final, ni los miembros presentes que apoyaron el acuerdo unánime, no está firmado por los miembros de la Comisión y solamente se realizó una presentación visual.

Reprocha que existen 3 diferentes expedientes que se tramitan en diferentes oficinas, y que no tienen la misma información. Cita las resoluciones N°535-2008, N°1212-2008 y N°416-2010 de este Tribunal y las resoluciones N°2005-4050, N°2005-6399 y N°2005-8915 de la Sala Constitucional.- Los argumentos no son de recibo. De una lectura de la sesión N°16 del 13 de marzo del 2007 del Concejo Municipal, en la que se discutió la incorporación del Transitorio al Plan Regulador del cantón de Belén, se desprende que la finalidad del cuerpo de ediles, en aquel momento, fue proteger la calidad y cantidad del recurso hídrico de la zona, promoviendo un crecimiento urbano adecuado; y claramente se dijo en esa oportunidad que los desarrollos cuya construcción se estaba limitando, en aras de actualizar el Plan Regulador, eran condominios y urbanizaciones. En el mismo sentido, el Presidente del Concejo Municipal y el Alcalde contestaron el recurso de amparo N°09-011542-0007-CO, en el que se discutió sobre la posible inconstitucionalidad de la norma transitoria.

Para este Tribunal, en efecto, el Transitorio no incorporó dentro de los supuestos establecidos allí, la posibilidad de suspender proyectos de Oficentro como el que aquí se discute. Veáse que la norma dice: “Que suspenda inmediatamente, en general, el otorgamiento de disponibilidad de agua y de permisos de construcción, a los proyectos de desarrollo habitacional, comercial e industrial, en condominios o urbanización, para actualizar y poner en ejecución el nuevo Plan Regulador para el Cantón de Belén, a la luz de los nuevos elementos conocidos.” La disposición claramente refiere tres usos de suelo (habitacional, comercial e industrial) en el marco de un condominio o de una urbanización. Para clarificar un poco esto, recordemos que la aplicación de un Plan Regulador requiere de un proceso de adaptación entre los usos preexistentes a la vigencia del Plan y la nueva zonificación, por lo tanto, no es extraño que haya industrias tipo 1 que algunas veces están próximas a núcleos urbanos.

De igual manera, los Planes Reguladores regulan zonas con usos mixtos en las que se permiten tanto unidades habitacionales como actividades comerciales de cierta naturaleza. Entendiendo el contenido del Transitorio bajo esa lógica, el Tribunal no comparte las afirmaciones que realiza don Francisco Villegas acusando que el ente recurrido inaplicó la norma transitoria, pues en criterio de esta Cámara, la referida disposición no incorporó en los supuestos de hecho, los desarrollos comerciales de Oficentros, y por consiguiente, la norma no le resulta aplicable. En relación con el compromiso de intenciones, ya este Tribunal explicó en los considerandos anteriores que la disponibilidad de agua se otorgó por haber cumplido la empresa con los requisitos exigidos por el municipio, y no sólo sobre la base de dicho convenio. Luego, en cuanto al permiso de construcción observa el Tribunal que, conforme consta en los hechos probados de esta resolución, cada Unidad municipal vinculada con la fiscalización del Proyecto ejerció sus competencias y emitió pronunciamiento sobre los diversos aspectos que involucra la edificación de un desarrollo de este tipo.

Y consta en los autos que la Dirección Técnica Operativa, a cargo del Ing. José Luis Zumbado Chaves, de previo a elevar la recomendación al Concejo, convocó a las Unidades Técnicas a sesiones de trabajo para revisar el cumplimiento de los requisitos para la aprobación del Proyecto, tal y como se desprende del Memorando DO-121-2010, del 21 de junio del 2010 (folios 781 a 785), y de lo declarado por el Ing. Zumbado en la audiencia oral. Valga referir que en el Memorando MDU-045-2010, del 21 de diciembre del 2010, la Unidad de Desarrollo Urbano, por su parte, hace una nueva revisión de los requisitos para la construcción del Proyecto, y recomienda su aprobación. Valga señalar que estos mismos requisitos fueron revisados por la Comisión de Obras y por el Concejo Municipal. De manera que no resulta atendible el argumento planteado por el apelante, en el sentido de que la Municipalidad incurrió en desviación de poder al omitir verificar los requisitos para otorgar el permiso constructivo, argumento que se rechaza.

En relación con los defectos que le apunta el inconforme al informe de la Comisión de Obras, debe decirse que se trata de cuestiones formales que en modo alguno tienen la fuerza de generar la nulidad del acto administrativo en el que se confirió autorización para construir, pues el contenido del citado informe consta en los autos y su contenido no ha sido reputado como falso. Respecto del manejo del expediente administrativo, no evidencia esta Cámara exista alguna irregularidad en los distintos actos y actuaciones que lo conforman, encontrándose que en los dos Tomos de expediente que maneja este Despacho, está inserta la información necesaria y relevante para el dictado de la resolución final conforme a Derecho.

XII.Sobre el recurso de apelación contra la disponibilidad de agua. Finalmente, en escrito presentado el 24 de junio del 2011, el recurrente manifiesta que nunca le fue resuelto el recurso de apelación que presentó contra el acuerdo que otorgó la disponibilidad de agua del proyecto. No obstante lo anterior, en autos se refiere que dicho recurso fue conocido por el Concejo Municipal en la sesión ordinaria N°58-2010, capítulo V, artículo 1, del 21 de setiembre del 2010, y en todo caso, el señor Francisco Villegas ha reiterado en el presente recurso los agravios formulados en relación con ese tema, mismos que han sido debidamente resueltos por este Tribunal. En consecuencia, se rechaza el argumento.-

XIII.Así las cosas, de acuerdo con todo lo expuesto, procede rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el acuerdo venido en alzada, dando por agotada la vía administrativa.-

POR TANTO

Se confirma el acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Belén en la sesión extraordinaria número 8-2011, celebrada el 3 de febrero del 2011. Se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Eduardo González Segura Elías Baltodano Gómez