Just compensation for land incorporated into Manuel Antonio National ParkJustiprecio de terreno incorporado al Parque Nacional Manuel Antonio

VOTING OF THE COURT Excerpt from the Decision:

• VI)ON THE MERITS: Before analyzing the specific issues debated through the grievances presented, this Collegiate Body allows itself to recall that in this type of matter, the principle that conditions its jurisdiction is that which derives from Article 45, first paragraph, of the Political Constitution; according to which, the expropriatory act must always be preceded by a prior and just compensation to the owner of the property or right subject to dispossession. This is a fundamental guarantee, which tends, as unanimously recognized by national doctrine and jurisprudence, to prevent that in the interest of satisfying public interests, only a few—those who suffer the uprooting of their property—should bear what corresponds to the community that benefits from it, and, to that extent, the judicial proceedings for setting the just price have the essential purpose of giving effect to the general clause of equality before public burdens, by virtue of which it is the community in general that must bear the cost for what interests it, compensating, through the taxes they pay, the person who suffers a particular injury; and that is what occurs with the power under analysis, where a person is dispossessed of one of their belongings to subject it to common use, dedicate it to a public service, or satisfy another preponderant public interest. It should be remembered that in accordance with Article 28 of the current Expropriation Law, No. 7495 of May 3, 1995, and its amendments, this "special proceeding" (as it is called) only takes place when the expropriated party disagrees with the administrative appraisal, or when there is some legal impediment to reaching an agreement at the administrative stage; that is, it is designed to give full content, through judicial means, to that constitutional postulate and to establish here what could not be defined in the prior stage: the fair value of the property to be delivered to the affected party. And regarding the question of what constitutes just compensation, jurisprudence has already provided a conclusive answer, since it has been indicated, from old data, that it is the current market price of the property, or the one closest to the date of the final judgment. The Constitutional Chamber, in its ruling number 2002-4878, of fourteen hours fifty-three minutes of May 22, 2002, stated:

VII.- On compensation.- Another aspect to consider is that the state's power to expropriate property—to be constitutionally valid—is conditioned on the owner's patrimony remaining undamaged, that is, without harm, hence the special protection that the legislator provided by establishing the summary proceeding on the just price. Compensation is an economic compensation owed for the sacrifice imposed on the owner in the public interest, and it entails fully restoring to the owner the same economic value of which they are deprived and also covering the damages and losses that are a consequence of the expropriation. It must be just and prior, therefore it must include payment of the objective value of the expropriated property, the direct or indirect damages and losses caused by the dispossession, maintaining the expropriated party's patrimony economically intact. In protection of the owner and in accordance with numeral 45 of the Political Constitution, numeral 30 of the Expropriation Law regulates a special expropriation proceeding in which only matters related to the review of the administrative appraisal of the expropriated property will be discussed, to set the amount of compensation and in which in this type of proceedings the only thing that can be discussed is the just price of the property subject to the limitation and through which the competent judge appoints a judicial expert to conduct the study; even a third expert in disagreement can be appointed at the request of any of the parties to conduct the corresponding appraisal. Although the questioned articles refer to a summary proceeding to establish that the amount of compensation is just, it must be understood that with just compensation the expropriation is perfected, since ownership is transferred to the administration through an administrative act that establishes the characteristics of the property and the payment of just compensation. The three conditions must concur for the expropriation to be validly perfected (...) what is sought in the special proceeding established in the cited articles is the satisfaction of the economic claims of the owner, which are directed at being paid a just price for the limitation imposed on their property and corresponds to the nature of the proceeding within which the amount of compensation to be paid by the administration is established (...) In this sense, it is important to clarify that the object and purpose of this summary proceeding at the level of the courts of justice is to review the administrative appraisal, in order to establish and set the final amount of compensation to be paid in favor of the expropriated party, that is, it is only intended to discuss the just price of the property subject to expropriation, not to "review" the administrative expropriation procedure, as the plaintiff erroneously seeks to propose and for which they claim due process is violated (...)" (emphasis added; in the identical sense, see judgment No. 8015 of sixteen hours twenty-five minutes of July 21, 2004).

The foregoing precedent, which by the way is binding on all public authorities, according to the provisions of Article 13 of the Law of Constitutional Jurisdiction, defines with absolute clarity the content of Article 45 of the Fundamental Charter, on the topic of expropriation, and sets the basic principles that must govern its administrative and judicial process. From them the following is deduced: a) that the Administration must restore to the owner the same property or right of which they are deprived, together with the damages and losses caused, which are a consequence of the dispossession; b) that the compensation must be just and prior and must include the objective value of the property; c) that the judicial proceedings are intended, only, to discuss the just price for that dispossession, that is, to define the definitive amount of the "compensation"; and d) that this just price will always be the current value of the expropriated property. The foregoing completes the constitutional content of the property right and cannot be ignored by this authority, which in any case, fully agrees with those postulates. Moreover, it is true that this is the position taken by the various bodies of this specialized Jurisdiction, for many years, and that it remains to date. Thus, the First Chamber of the Court, in its well-known judgment 166-F-92, of sixteen hours twenty minutes of December 18, 1992, which, in what is relevant, indicated:

"XIX.- Compensation constitutes the cornerstone of expropriation. The expropriated party has the right to integral reparation, that is, to the comprehensive economic equivalent of the real value of the expropriated property or right, and of the consequential damage (actual loss and lost profits) from the deprivation of their property. It is about thus maintaining a balance of values, because if this were broken, to the detriment of the expropriated party, a confiscation would occur. If compensation is lacking, one will be in the presence of other institutions (forfeitures, confiscations, limitations of social interest, etc.). It can be defined as a technique of conversion of rights to keep the owner's patrimony undamaged: the value of the expropriated property or right, and the damage is substituted by its economic or monetary value. Therefore, the guiding idea of expropriation is constituted by the principle of leaving the expropriated party's patrimony in a state equal to that prior to the deprivation, through a conversion, commutation, or substitution of values (value of the expropriated property for an equivalent value in money). The cause of expropriatory compensation lies in the need to leave the expropriated party's patrimony undamaged, and not in the production of damage by lawful conduct, since expropriation is an administrative activity deliberately oriented toward dispossession. Compensation is also justified in that expropriation is a special contribution that imposes a sacrifice. It breaks with the principle of equality before public burdens. For this reason, the financial equilibrium of the administrated party must be restored. As can be seen, compensation is not a price, that is, the consideration of an exchange relationship that represents the monetary value of a property whose ownership is transferred from one subject to another. To compensate is to exempt from all damage and loss through complete reparation, which is not achieved if any of them persists, and there is detriment. It is to restore them to a situation similar to the previous one. Compensation is consubstantial, or inherent, to expropriation, that is, it is a sine qua non requirement for its functioning. There is an inseparable link between both institutions. There is no expropriation without compensation. Every expropriation generates the duty to compensate in a prior manner (Ubi expropriatio ibi indemnitas)... XX.- Compensation must be prior. Its legal nature is determined by that character. The prior nature has become one of the prerequisites for the legitimacy of the exercise of the expropriatory power. It is a prerequisite of validity and effectiveness. Dispossession without prior compensation constitutes a de facto expropriation or a confiscation. The justification for that characteristic arises from the imperative need not to defer or indefinitely prolong in time the patrimonial impoverishment generated by expropriation. If compensation is postponed to a moment after the deprivation, the expropriated party will be financing or granting forced credits, which is inadmissible based on the principle of equality before public burdens; the character of prior, then, refers to its timing and not to its content and must be, consequently, in relation to the transfer of ownership... XXI.- This is why it is understandable that one of the basic constitutional prerequisites for the viability of expropriation is the condition of "prior" compensation. There cannot be a loss of property and its correlative transfer to the expropriator as long as compensation has not been set and paid. With the exceptions established in the constitution, of war or national commotion. The prior character of compensation explains how ownership is not transferred until compensation is paid. XXII.- Compensation must be just. This brings up its objectivity and fullness. Just in that it must keep the expropriated party's patrimony intact and undamaged, through the conversion of rights (substituting the value of a property or right for its monetary equivalent), and must be based on objective criteria, since the market value (common market value), in cash, or in equivalent terms, must be recognized, as if between a buyer willing to buy and a seller willing to sell, both informed of the business, and without obligation to do so. It is the same concept of objective, current, or market value, even equitable value in the market; consequently, compensation will be unjust if it is merely symbolic or derisory. It is a "replacement value" in substance, that is, the one that allows acquiring a property analogous to the one lost through dispossession, perhaps not in the same place—if the case involves real estate—as that is materially impossible, but in any other part. Replacement value is the possibility offered to the expropriated party of acquiring a similar thing; it is then a matter of a replacement of values and possibilities and not of the same thing, as that is an absurdity (V. Court of Cassation No. 92 of 14 hours 45 minutes of October 7, 1970). Thus the expropriating party must compensate the market value updated to the time of the final judgment. It consists of the real value of a property subject to the free criteria of supply and demand, with all forms of fluctuation that have an impact as a consequence of inflation or deflation, at that moment. Expropriatory compensation must represent the economic equivalent of the sacrifice, and is oriented toward the full restoration of their patrimony. If it balances the rights of the expropriating party and the expropriated party, the latter must obtain, and the former must provide, full reparation for the loss of property. It is also called "just price," because that concept is inherent to the idea of economic equilibrium and commutative relationship. Just requires it to be rigorously objective: it entails externally assessing the value of what was sacrificed and the consequential damages, as such, without interposing subjective assessments. In simple terms, just compensation means compensating according to the law (secundum ius)... XXIII.- Compensation must be integral. The passive subject's patrimony must remain undamaged. An expropriation without equitable compensation constitutes a confiscation. Integrality entails compensation of the real—effective—(current market value) of the property (including its accessories) and all damages, impairments, and consequential expenses of the dispossession, an amount determined in the valuation. It is said to be full in that there must be a conversion of the property right into its economic equivalent. Compensation cannot be a source of gain or riches, only of integral reparation of the value of what was expropriated and of the consequential damage, that is, it cannot constitute a means of granting profits at the expense of the community." The same ruling, later, expresses with absolute clarity the following:

"XXV.- The moment of calculating or appraising the compensation is of vital importance, due to the influence of inflationary or deflationary processes, currency devaluation, the mutation of the value of property in the market, the time of judicial proceedings, and the lack of concomitance between its setting and the deprivation. If expropriation tends to balance the situation prior to the transfer with the situation after the act of expropriation, the moment of valuing the compensation cannot be underestimated. In this regard, doctrine has outlined several guidelines: 1) the date of the affecting act: expropriation decree; 2) Commencement of the expropriation proceeding, this externalizes the will of the State to carry out the expropriation, but does not by itself produce the transfer of ownership. 3) the moment of occupation, possession, or dispossession by the expropriating party; 4) at the moment of issuing the final judgment. It has been pointed out, if there is no rampant monetary depreciation, the value at the time of dispossession, otherwise, the value in force as of the date of the final judgment. The latter may be the solution most adjusted to the constitutional requirement of "prior" compensation, that is, the transfer of property only operates if the respective compensation is paid in advance, and as this is determined in the final judgment, that is the moment to quantify it. In the case of the other proposed solutions, the lapse between the valuation and the final judgment tends to be prolonged, resulting for this reason inconvenient. In sum, the date of the final judgment is the closest to the payment of compensation, for which reason it must be the temporal parameter to set fair and full compensation." (emphasis added).- In accordance with the foregoing, this collegial body understands that the Contentious-Administrative Judge, in this type of matter, has full jurisdiction to determine the just price, with expert assistance, and not only to "review" if the valuation carried out by the Administration, at a specific historical moment, was correct for that date, regardless of the time it takes to conclude the matter at the jurisdictional level. The expropriated property must be appraised according to the conditions in which it was found at the moment of deciding its affecting. The Law itself prevents considering future events, expectations of rights, or capital gains derived from the project that originated the dispossession, and it is in that sense that numeral must be interpreted (see Article 22 idem).- The judicial proceeding is designed to give content to the concept of "just compensation," which must be understood in the terms just set forth, and through there, the citation of legislative records and the statement of reasons for the bill that resulted in the current wording of that precept—Article 30—would not allow reaching a different conclusion from the one indicated here, at least not without overturning the will of the constituent of 1949, which on this topic remains undamaged. If the "review" of the appraisal were immediate, there would be no problem, since the price stated therein, if calculated correctly, would correspond to the just price of which our Political Code and the Law speak; but that is not what normally occurs in practice, where months and years often pass before the State initiates the judicial proceedings.

VII.- In the specific case, in principle the property subject to these proceedings was incorporated within the limits of Parque Nacional Manuel Antonio, through Executive Decree No. 1148-A of February 15, 1980, a moment from which the use limitations established by the legal system were applied to it, which was ratified by Law 6794 of August 25, 1982. However, it is not until the ruling issued by the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in vote number 5302-99 of 17:18 hours of July 7, 1999, (nineteen years after the imposition of the limitations by decree), that the State is compelled to comply as soon as possible with the expropriation process. Notwithstanding the foregoing, the first report of the Tax Administration of Puntarenas, number AA-75-2007, dates from July 31, two thousand seven, which was updated by appraisal number AA-124-2008 of November 11, 2008, from the same administrative body, (nine years after the resolution of the Constitutional Chamber cited above was issued). The expropriation proceedings were filed on April 13, 2010, one year and five months after setting the price of the property at the administrative level; to which it must be added that since then, the value of the property of interest to the State is being discussed, through the designation of the experts mandated by the law, property that according to what is documented in the case file, since the ruling of the Constitutional Chamber 5302-99, already referred to, was emptied of its content starting from Law 5100 of November 13, 1972, published in Gazette Number 223 of November 23 following, with the Constitutional Court stating what is of interest: "(...), it is concluded that Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima is legally prevented by Law 5100 and administratively by the action of the authorities of the Ministry of Environment and Energy, from freely using its property. Despite the limitations imposed on the property in question emptying the essential minimum content of the property right corresponding to the company, the State has failed to pay in its favor the amount corresponding to the expropriation ordered precisely by Law 5100 (...). Given the remedial nature of the pronouncements of the Constitutional Chamber, the Ministry of Environment and Energy, the Tax Administrative Court, and other competent bodies in the matter are ordered to execute with speed and diligence the necessary actions to comply as soon as possible with the expropriation procedure (...)". Notwithstanding the foregoing, the State Attorney has insisted that the State must only pay what the office of the Ministry of Finance determined in November 2008, which is absolutely unfounded, not only due to the extremely pathological delay to which the defendant corporation has been subjected, in order to see the compensation that the Constitution and the Law guarantee it satisfied; but also because the principles deriving from the fundamental right to private property require that the just price, as already indicated, be the closest to the one set in the final judgment. For these reasons, this Court must reject the main claim of the appeal filed by the State, that the just price be set as the one determined by the administrative appraisal in the year 2008, which clearly is outdated and far from the real value of the property subject to these proceedings; whose valuation, it must be noted in advance, cannot be penalized in its valuation due to its location within the limits of Parque Nacional Manuel Antonio, since that corresponded to the exercise of public powers, derived from Article 45 Constitution, which must not affect the payment of the just price, derived from the forced deprivation of the property." P-448727-1997..." at folio 403; as well as resolution No. 22-S-00 of the Second Chamber of the Administrative Tax Tribunal at 08:00 hours on July 26, 2000, visible at folios 23 to 31 of the administrative file) 6) That the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, through vote number 5302-99, at 17:18 hours on July 7, 1999, notified to the Director of the Central Pacific Conservation Area on March 20, 2000, granted the amparo remedy filed by the now-expropriated party, stating in relevant part: "(...), it is concluded that Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima is legally precluded by Law 5100 and administratively by the actions of the authorities of the Ministry of Environment and Energy from freely using its property. Despite the fact that the limitations imposed on the property in question empty the minimum essential content of the right of ownership corresponding to the company, the State has failed to pay the company the amount corresponding to the expropriation ordered precisely by Law 5100 (...). Given the remedial nature of the pronouncements of the Constitutional Chamber, the Ministry of Environment and Energy, the Administrative Tax Tribunal, and other competent bodies in the matter are ordered to execute with speed and diligence the necessary actions to comply as quickly as possible with the expropriation procedure (...)" (Thus folios 01 to 08 of the administrative file). 7) The Administrative Tax Tribunal, as an act prior to the appraisal (avalúo) of the property subject to these expropriation proceedings, carried out an inspection (reconocimiento) of the farm on Tuesday, June 6, 2000, stating in relevant part: "(...) The southern boundary of the portion to be expropriated is 200 meters from the high-tide line (pleamar), such that the farm's frontage onto the public road Dirección19451 is not included in the expropriation, nor is the house and a large shed (galerón) located near the road at the entrance to the farm. The farm is covered with secondary forest (bosque secundario), its access being across the maritime-terrestrial mile to the road, which is about 100 meters from the boundary. It is quite broken, with slopes reaching up to 30%, for which reason it constitutes a protective area for soils, water, flora, and fauna; it has a narrow horse path that zig-zags up to the upper part of the farm at an elevation of 130 meters above sea level. Its broken topography has given it an excellent panoramic view of the beach and the sea. (...). The Quepos-Manuel Antonio road (...), 7 km in length to Quepos, has potable water, electricity, telephone, street lighting (alumbrado público), sidewalks, and gutters (cunetas) (...)." (Thus resolution No. 22-S-00 of the Second Chamber of the Administrative Tax Tribunal at 08:00 hours on July 26, 2000, visible at folios 23 to 31 of the administrative file). 8) That through Executive Agreement (Acuerdo Ejecutivo) No. 001-MINAE-SINAC, at 07:00 hours on April 27, 2009, published in the Official Gazette La Gaceta, number 190 of September 30, 2009, the Executive Branch agreed to the partial expropriation of the property described in the preceding fact, equivalent to 18 ha 4,849.38 square meters, in accordance with cadastral map number P-448727-97, according to which the property to be expropriated has the following boundaries: North: Los Tepezcuintles S.A., South: Playas Manuel Antonio S.A. (Maritime-Terrestrial Zone); East: Sociedad Murillo Bejarano S.A., and West: Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A. Its acquisition being necessary for the consolidation of the Manuel Antonio National Park (see expropriation agreement at folios 427-428 and copy of the cadastral map at folio 460, all of the administrative file). 9) That the remainder (remanente) of the expropriated farm has an area of three hundred fourteen thousand four hundred fifty-five point eighty square meters, its boundaries being the following: North: Dirección19452, South: Dirección336, Inversiones Morales Cascante S.A., Inversiones Lutz S.A., and Dos Cucharas de Manuel Antonio, East: Desarrollos Playas Manuel S.A., adjoining Dirección19453, West: Nombre161170, Hotel Costa Verde, Nombre161171, and Sonrisa del Sol S.A. (Thus communication (oficio) SINAC-AL-177 of March 25, 2010, and number ACOPAC-OSRAP-122-10 of March 15, 2010, visible at folios 463 to 465 of the administrative file). 10) That the cited farm has the following encumbrances (gravámenes): PUBLIC INTEREST DECLARATION (ARTICLE 20 LAW 7495) CITATIONS: 2010-10743-001. ORDINARY LAWSUIT CITATIONS: 2010-140516-001 (updated consultation to the electronic page of the National Registry). 11) That through Administrative Appraisal No. AA-75-2007, carried out by the Tax Administration of Puntarenas, General Directorate of Taxation of the Ministry of Finance on July 31, 2007, by the Valuating Expert (Perito Valuador), Engineer José Luis Palacios Alvarado, following an inspection visit carried out on June 25, 2007, the land was valued in the total sum of ¢Placa33037, with the professional indicating in relevant part: "(...) Irregularly shaped farm, located between the geographic coordinates 371-373 north latitude and 446-448 west longitude of the Quepos cartographic sheet (...), approximately 2.8 km from the Manuel Antonio School towards Espadilla. With an area of 18 ha 48,493.38 m2, according to map P-448717-94, a firm basis for the preparation of this expert report (informe pericial). The property is located to the northwest of the National Park. It does not have frontage onto a public or private street; its southern boundary begins where the 200 meters corresponding to the maritime-terrestrial zone end. The farm is mainly covered with secondary forest (bosque secundario), with some areas of intervened primary forest (bosque primario intervenido), with very rugged topography with slopes of approximately 35%. (...) The Camaronera stream (quebrada) runs along its northwest adjoining vertex. It has no public services; access is through the part of the farm that lies outside the park boundaries. This farm has an excellent panoramic view, given its height and proximity to the beach. According to the land-use capability map, the soils of this farm are classified as Class VIII; according to this classification, these lands do not meet the minimum conditions for any agricultural or forestry production activities. Lands of this class are useful only as a preservation zone for flora and fauna, protection of aquifer recharge areas, genetic reserve, and scenic beauty. To determine the unit value of the land, the following aspects were considered: 1. Characteristics of the zone: location, development, public services, communication routes, topography, and main activities 2. Characteristics of the Property: Its location in relation to the nearest city (Quepos), access, topography, area, public services, soil, trend of the zone, development potential. 3. Value Investigation: * Sales offers in the zone. * Appraisals (avalúos) carried out in the sector. * Criteria of Experts from the National Banking System. * Consultation with persons knowledgeable about the zone. * Sales made in the zone. 4. Reason for the Appraisal (...) 5. Criterion of the undersigned (...), valuing each hectare in the sum of ¢14,000,000.00 (...)." (See Administrative Appraisal AA-75-2007, at folios 445 to 449 of the judicial file). 12) That through Administrative Appraisal No. AA-124-2008, carried out by the Tax Administration of Puntarenas, General Directorate of Taxation of the Ministry of Finance on November 11, 2008, by the Valuating Expert, Engineer José Luis Palacios Alvarado, following an inspection visit carried out on June 25, 2007, the land valuation given in appraisal AA-75-2007 was updated, in response to the request made by Ing. Luis Alberto Quirós Rodríguez, Director of the Central Pacific Conservation Area (ACOPAC), being valued in the total sum of ¢306,849,970.80 (three hundred six million eight hundred forty-nine thousand nine hundred seventy colones and eighty céntimos), the foregoing applying the inflation index determined by the Central Bank of Costa Rica. (Thus: Communication ACOPAC-D-1167-08, of October 30, 2008, visible at folio 330, and administrative appraisal AA-124-2008 at folios 337 to 331, both of the administrative file). 13) That Engineer Palacios Alvarado, during his statement as an expert witness (testigo perito), indicated that in the administrative appraisal carried out by him, he used the comparative method and, given the conditions of the property to be expropriated (being immersed within Manuel Antonio National Park), the only comparable property was the farm called "Los Tepezcuintles S.A.", which borders the expropriated farm to the North, in which the Tax Administration of Limón carried out an appraisal accepted by the expropriated party. He also indicated that his report was limited to the area indicated in map number P-448717-94, without taking into consideration the total condition of the farm. He stated that while the mother farm has public services and direct access to the road, this is not the case for the expropriated land. He further clarified that in 2007, when he carried out the field visit, the panoramic view was different; there was less vegetation. (Thus statement given on June 3, 2013, in Nombre161172, during the evidentiary hearing and conclusions proceeding carried out by this Jurisdictional Body, which is supported in electronic format). 14) That Ing. Nombre161173, the first expert appointed by the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court, rendered his expert report on June 8, 2010, indicating that the property is valued in the sum of ¢7,691,360,940.00; with respect to the general description of the property, he stated: "The area to be expropriated in its entirety is under natural regeneration given the limitations imposed by the declaration of public interest to annex it to Manuel Antonio National Park; constituting, as of the date of the inspection, a secondary forest (bosque secundario). The farm's average elevation ranges from 30 meters above sea level at the lowest site to 130 meters above sea level at the highest site; it presents undulating slopes between 15 and 30%, approximately 90.58% of the area; it has a panoramic view of the ocean and has internal roads. (...) For the homologation of references, the panoramic view will be rewarded with 25% compared to properties without that condition. For purposes of estimating the value of the appraised farm, the section that does not have a panoramic view will receive a penalty of 60% relative to the estimated value for the section with a panoramic view of the ocean. Available Services: A farm without infrastructure that has no internal roads, potable water, electricity, provisions for telecommunications, black and gray water treatment services, and terraces for constructions should receive a penalty in the square meter value of the land of 70% relative to residential properties under similar conditions that have all these services. To homologate the per-square-meter value of the land of the appraised farm with respect to residential lots with all services, this criterion will be applied. (...) Estimation of the final price of the farm: Section with panoramic view, 167,436.57 m2, ¢45,000.00/m2, a subtotal of ¢7,534,645,650.00. Section without panoramic view, 17,412.81 m2, ¢9,000.00/m2, a subtotal of ¢156,715,290.00. TOTAL: ¢7,691,360,940. (...) With the objective of estimating the fairest value, different sources of information were consulted to guarantee the reliability of the final result; transactions registered in the Public Property Registry, bank appraisals, direct taxation information (Municipality) (sic), and the opinion of specialists were consulted; additionally, offer prices were consulted to compare the results. Market offer prices were only used as a reference; they were not included in the calculations to estimate the per-square-meter value given that they do not constitute real transactions. (...) The zone where the appraised farm is located presents high desirability due to the location and panoramic ocean views it offers, so that if it did not have the limitations imposed by law, its value should be equated with its surroundings. (...) I do not agree with the value assigned to the section to be expropriated by administrative appraisal AA-124-2008, since its value is not current and it is not supported by a market study that indicates the sources of information used to reach the presented conclusion. (...) (see Expert Report at folios 157-174 of the main file, emphasis not supplied). 15) That Engineer Froylán Morales Céspedes, expert appointed by the lower court (a quo) as a tie-breaking third party (tercero en discordia), rendered his report on October 11, 2011, giving a total appraisal of ¢646,972,820, stating in relevant part: "(...) The entire farm is dedicated to forest, where secondary forest (secundario) predominates with some small sectors of primary forest (bosque primario). Some trails that interconnect almost the entire farm could be observed. However, the farm lacks all types of urban development: infrastructure such as sewers (alcantarillados), sidewalks (aceras), piping (caños), streets and paved paths, street lighting (alumbrado público), telephony, internet, basic conditions typical of urban development; therefore, lacking all infrastructure and the minimum basic services (...), it cannot and should not be valued per square meter as if it were an urban lot; moreover, although it could have tourist potential due to its panoramic view and location, at the same time, the land having limitations such as: a high level relative to the street and the farm's topography being so broken, developing it would make urban-commercial development costs more expensive (...) coupled with the fact that it is currently a landlocked, landlocked farm (fundo enclavado) with no outlet, with a vocation for a protected area. It should be mentioned that due to its territorial location, elevation above sea level, and its topography, said farm presents an excellent panoramic view (...), therefore (...) the undersigned is estimating a fair average value per hectare of ¢35,000,000.00 (...). This value is the (rounded) average taken from the analysis of the three tables mentioned above and the two appraisals carried out, and as held by the tie-breaking third party. This value takes into consideration that the farm to be expropriated does not have frontage onto a public street due to the constant expropriations that the mother farm suffered, which caused it to become a landlocked property (fundo enclavado), without its respective frontage and access, and suffering in part the loss of value due to these circumstances, in addition to another parameter such as the size of the farm in question and the absence of infrastructure and basic services. (...)". (See expert report at folios 561-571 of the main file, emphasis corresponds to the original). 16) That on September 7, 2010, the lower court judge carried out the proceeding of placing the State in possession (puesta en posesión) of the expropriated property (see Record of Placing in Possession at folio 236 of the main file). 17) That through administrative appraisal No. AA-76-2007, carried out by the valuating expert Ing. José Luis Palacios Alvarado on July 31, 2007 (field inspection carried out on June 25, 2007), for farm number 16766-000, property of the company Desarrollos Playas Manuel Antonio, located in Manuel Antonio National Park, between coordinates 446-448 west longitude and 371-373 north latitude, Quepos cartographic sheet, which borders the farm expropriated here to the east; the Ministry of Finance valued the hectare in the sum of ¢70,000,000, stating with respect to the characteristics of the property: "(...) Irregularly shaped farm, located (...), approximately 2.8 km from the Manuel Antonio School on the road to Espadilla beach and 5.5 km from Quepos. With an area of 10 ha 9,419.02 m2, according to an uncadastered map dated August 2005, a firm basis for the preparation of this expert report. The property is located to the northwest of the National Park (outside the limits). It has frontage onto a paved public street of 172.57 m towards the southern boundary, and approximately 135 meters onto a dirt public street on its northern boundary. The farm is mainly covered with secondary forest (bosque secundario), with some areas of intervened primary forest (bosque primario intervenido), with very rugged topography with slopes of approximately 35%. (...) It has all the public services of the sector, such as electricity, lighting, telephony, and potable water piping. (...) This farm has an excellent panoramic view, given its height and proximity to the beach. According to the land-use capability map, the soils of this farm are classified as Class VIII; according to this classification, these lands do not meet the minimum conditions for any agricultural or forestry production activities. Lands of this class are useful only as a preservation zone for flora and fauna, protection of aquifer recharge areas, genetic reserve, and scenic beauty. (...) To determine the unit value of the land, the following aspects were considered: 1. Characteristics of the zone: location, development, public services, communication routes, topography, and main activities 2. Characteristics of the Property: Its location in relation to the nearest city (Quepos), access, topography, area, public services, soil, trend of the zone, development potential. 3. Value Investigation: * Sales offers in the zone. * Appraisals carried out in the sector. * Criteria of Experts from the National Banking System. * Consultation with persons knowledgeable about the zone. * Sales made in the zone. 4. Reason for the Appraisal (...) 5. Criterion of the undersigned (...)." (See copy of the administrative appraisal at folios 364-371, as well as communication ACOPAC-D-206-09 of February 12, 2010, at folio 376, all of them from the main file). 18) That in accordance with the map for land valuation, prepared by the Ministry of Finance, updated to October 21, 2009, for the Province of Puntarenas, Canton of Aguirre, Districts One through Three, the following unit values per square meter are set: a) In the commercial zone of Manuel Antonio, for a lot of 190 square meters, with a frontage of 10 meters, a value of ¢450,000.00. b) In Manuel Antonio National Park, for a lot of 100,000.00 square meters, with a frontage of 100 meters, a value of ¢500.00. c) In the Hotel Arboleda zone, for a lot of 530 square meters, without indication of frontage, a value of ¢160,000.00. d) In Rancho Manuel Antonio, for a lot of 300 square meters, with a frontage of 16 meters, a value of ¢70,000.00. (Thus certified copy at folios 882 to 885 of the judicial file).

III.- The unproven facts contained in the appealed judgment are eliminated.

IV.- Grievances (Agravios) of the State's Representative: The State's representative, during the oral hearing held before this Collegiate Body, stated that the Trial Court Judge took appraisal number AA-76-2007 and transferred it to the farm subject to valuation in this proceeding, which does not conform to the reality of the properties, and therefore deemed it necessary to describe both farms to demonstrate the difference between them. Thus, she noted that in accordance with communication SINAC-DE-238 of March 1, 2011 (from folios 390 to 409 of the judicial file), the farm being expropriated today is not susceptible to agricultural or forestry exploitation; it is a landlocked property (fundo enclavado), whose only entry is through Manuel Antonio National Park, which constitutes an illegal easement (servidumbre). Additionally, according to Article 7 of Law 5100, constructions are prohibited, and the panoramic view is only present on 15% of the property, since it is surrounded by forest that cannot be cut down, as can be inferred from the aforementioned report. On the other hand, the farm valued in expert report AA-76-2007 has totally different characteristics: it has access to a paved public street on its northern and southern boundaries, has access to all public services, is close to educational centers and public and private offices, and is outside the National Park. The land-use (uso del suelo) conditions are different, since the property subject to expropriation only has protective utility, as it lies within the National Park. She considers that by transferring the indicated expert report, without analyzing the differences, not only the principles of reasonableness and proportionality were violated, but also that of full reparation of the damage, becoming an unjust enrichment by granting the same added value to properties with dissimilar conditions, without making any adjustment, and it is not feasible to think that simple observation constitutes an objective parameter. She argues that the ruling should have deeply analyzed both comparisons to verify the feasibility of that value adjustment, since there are conditions that prevent analogous application. Furthermore, she indicates that the judgment specified a mathematical equation and applied an indexation formula from July 31, 2007, to February 27, 2013, without explaining the method; moreover, she considers it improper, as it was not debated and the party did not request it. The judgment, she argues, discards the administrative valuation because the report lacks the technical operations carried out and the scientific principles applied, ignoring that this was provided in a writing dated January 19, 2011, and therefore the administrative expert report meets the parameters required by the legal system. She considers that the expert report of Ing. Nombre161173 does not conform to the requirements established by law, and therefore must be discarded, as the judge correctly indicates and is confirmed in communication number SVA-043-11 of June 11, 2011, visible at folios 526-531 of the file, in which the deficiencies of the rendered expert report are noted, highlighting its lack of reliability. The report of the tie-breaking third expert is partially discarded by the judge, in light of what was indicated by the Directorate of Taxation, in a communication visible at folios 678 to 686, for not complying with the minimum requirements for an appraisal. She concludes that none of the judicial expert reports fully complied with what is ordered in the Expropriations Law, while the administrative expert report conforms to law and the merits of the record, and therefore requests that the just price be set as established in the administrative appraisal, revoking the order regarding the payment of costs and interest as improper.

IV).- Grievances of the representative of the expropriated party: The representative of the defendant company, for her part, considers that the judgment is riddled with defects that necessarily lead to its declaration of nullity, because when valuing the property, it does not use the regulations applicable to the valuation uses and practices of the country. She argues that the compensation must correspond to the replacement value of the expropriated thing, so that it is sufficient to acquire another property under analogous conditions, as established by the binding jurisprudence of the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice. Furthermore, she points out that market value is not used, even though there is evidence from the College of Agronomist Engineers, called "Market Valuation Regime," which establishes these rules; she considers that neither the Taxation expert, nor the tie-breaking third party, nor the judge made use of this jurisprudence or the market valuation procedures issued by the aforementioned corporate entity, for which reason the ruling is null. She argues that the Urban Master Plan of the Canton of Aguirre locates the property in the urban zone of the Canton, in the Manuel Antonio Tourist Corridor, which in its Article 88 establishes the specific location of this corridor, from downtown Quepos to Manuel Antonio Beach, while numeral 109 locates it from downtown Quepos to Espadilla Beach. She argues that all uses are authorized in this zone, without maximum limits for residential or hotel development, while the regulatory plan allows building on up to fifty percent of the property's capacity; for these reasons, there is no doubt that the property is located in the urban-tourist zone of the Canton of Aguirre. The foregoing, she considers, is relevant for determining the date of acquisition of the property, which must be taken as a proven fact, as well as the date on which the property became part of the Park; thus, the property was acquired on October 28, 1981, and its inclusion in the park occurred through Law 6794 of December 27, 1982. She argues that, when assigning values lower than market values and taking into account the situation of the property with all the limitations of the area located within the park, it must be considered that Article 45 of the Political Constitution establishes that the only limitations on property must be imposed by law; it is not possible to consider them imposed through administrative acts. It is in the aforementioned law expanding the National Park that the limitations are established, at the margin of the farm, until 2010, when the public utility declaration was annotated. She considers that with the amount of the administrative appraisal, it is not possible to acquire another similar property in the Quepos area, where the party has an interest in remaining. She argues that the judge logically used the value that the administration gave to the other fragment of the farm expropriated today, without it being true that the property has different characteristics from the property expropriated today; the expert carried out the field inspection (reconocimiento de campo) of the entire farm on the same day, giving a different valuation to the area inside the park and another to the one outside the park; at folio 349, the expert in his notes states: "land identical to that of the 18 hectares." However, she considers that the appraisal does not correspond to the real value of the property. She indicates that it is not a landlocked property (fundo enclavado); it has access via the road, and it is actually a farm that borders the maritime-terrestrial zone, along which the Quepos-Manuel Antonio road runs; it is false that an easement (servidumbre) is required to access the property, which has approximately 300 meters of frontage through which access to the farm is provided. The judge did not take into account the valuations of the Technical Standards Body. She considers that the only expert report that meets the requirements of Article 22 of the Expropriations Law is the one rendered by engineer Nombre161173, which is the one that least harms her client's interests, and which was not objected to by the Attorney General's Office. She requests that the underlying inflation index established by the Central Bank of Costa Rica be applied to the expert report of Ing. Nombre161173, which was even already used by the State itself when updating the administrative appraisal of the farm subject to these proceedings. Regarding interest, she considers that the ruling violates Article 45 of the Political Constitution and Article 11 of the Expropriations Law, because it grants interest from the formal act of placing in possession carried out in September 2010, when the truth is that, since the enactment of Law 6794 of December 27, 1982, the content of each and every one of the attributes of ownership was emptied, as declared by the Constitutional Chamber in Vote No. 5302-99 at 17:18 hours on July 7, 1999, in which the State was ordered to immediately commence the expropriation proceedings; however, it took 11 years to do so, and therefore she requests that interest be granted from the enactment of the law, the date from which the State de facto took possession of the property, and alternatively requests that interest be granted from the date of the issuance of the Constitutional Chamber vote. She requests that the award of costs be maintained, given the need they have had to undertake multiple procedures to achieve the expropriation. She added that there are six hectares that are not included within the expropriation decree, which only included the 18 hectares 4,849.38 square meters indicated in map number P-448727-97, adding that Article 17 of the Expropriations Law establishes the judge's competence to set a valuation for the area that has been excluded by the expropriation decree, an issue that the judge did not resolve and which, she states, renders it incongruent. She clarifies that the missing part is under discussion at the administrative level.

V).- REGARDING THE NULLITY ACTION BROUGHT BY THE EXPROPRIATED PARTY: In accordance with numeral 197 of the Civil Procedure Code, nullity must only be declared in those cases where the defective procedural activity is of such magnitude that it causes an essential defect for the ritual or course of the proceeding, which directly affects the parties' right of defense or the normal course of the proceeding; provided that it is not possible to remedy the proceeding or correct the action; since in this matter, one must adhere to the doctrinal principle that there is no nullity for nullity's sake.

In the case at hand, the representative of the expropriated corporation considers that the judgment is riddled with defects that compromise its validity to the point of requesting that its nullity be declared; she essentially argues that the lower court (a quo) did not use the applicable regulations governing valuation uses and practices in the country, such as the "Market Valuation Regime" ("El Régimen de Valoración de Mercado"); in addition, she claims that the jurisprudence of the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice was violated, which has bindingly established that compensation in expropriation matters must correspond to the replacement value of the expropriated thing. This Collegiate Body considers that the nullity grievance raised is without merit, given that from a detailed review of the judgment, it is possible to determine that the judge of first instance conducted an adequate assessment of the expert reports (peritajes) rendered in the case file, established the reasons why he considered that the value set in the administrative appraisal (avalúo administrativo) did not conform to the principle of just price, and proceeded to set the compensation (indemnización) within the parameters provided for in Article 40 of the Expropriation Law (Ley de Expropiaciones), a provision that establishes, in what is relevant: "(...) All evidence, including the expert's report, shall be assessed by the judge as a whole, in accordance with the rules of sound rational criticism (sana crítica racional) and taking into account the criteria of Article 22 of this Law. To this end, the judge may depart from the expert opinions (dictámenes periciales) or from any other evidence, provided the administrative appraisal is reviewed. (...) In no case may the amount of compensation exceed the highest sum estimated in the appraisals (avalúos). (...)." The partial transcription of the provision makes it evident, in the first place, that the assessment of evidence (including technical evidence) in the expropriation process must be carried out in accordance with the rules of sound rational criticism, granting the judge the freedom to depart from the expert opinions if he considers, on well-founded grounds, that they do not conform to the principle of just price, which is the very object of the expropriation proceedings (diligencias expropiatorias) in accordance with the provisions of articles 45 of the Political Constitution and 1 of the Expropriation Law. Secondly, in this matter there is no predetermined or fixed evidence (prueba tasada) that obliges the judge to apply a single valuation method in order to determine the amount of compensation. Thirdly, the law establishes only one limitation on the judge when setting the just compensation (justiprecio): not to exceed the maximum amount set in the appraisals, an aspect that constitutes the upper limit that may be estimated in the judgment, just as the lower limit granted in the expert reports cannot be transgressed. The appealed judgment makes it possible to reasonably understand the reasons that led the lower court (a quo) to set the amount of compensation, adhering, as already stated, to the rules governing the matter. Although neither party agreed with the just compensation (justiprecio) set, this is an aspect discussed at second instance and which can be reviewed by way of the substantive grievances raised against the decision, and which in no way stands as a ground for nullity of the judgment. Finally, it should be noted that the replacement value (valor de reposición) of the asset within expropriation processes is limited to the maximum and minimum values set in the appraisals provided for by the legal system, which also constitutes a substantive grievance reviewable at second instance with the limitations established by law. This Chamber does not consider that the appealed judgment grossly transgresses the binding jurisprudence of the Constitutional Chamber regarding the replacement value of the asset, because the rulings of the Constitutional Body on the matter must not be applied independently of the limits imposed by the legislator in Article 40 of the aforementioned Law. In conclusion, there are no grounds for nullity that invalidate the judgment, and therefore the grievance raised is rejected.

• VI)ON THE MERITS: Before analyzing the specific issues debated through the grievances raised, this Collegiate Body takes the liberty of recalling that in this type of matter, the principle conditioning its jurisdiction is that derived from the first paragraph of Article 45 of the Political Constitution, according to which the expropriatory act must always be preceded by prior and just compensation (indemnización) to the owner of the asset or right subject to dispossession. This is a fundamental guarantee, which aims, as national doctrine and jurisprudence unanimously recognize, to prevent that in the pursuit of satisfying public interests, only a few—those suffering the uprooting of their property—should bear what corresponds to the community that benefits from it, and to that extent, the judicial proceedings for setting just compensation (justiprecio) have the essential purpose of giving effect to the general clause of equality before public burdens, by virtue of which it is the general community that must bear the cost of what interests it, compensating, through the taxes they pay, anyone who suffers a particular injury; and this is what happens with the power under analysis, where a person is dispossessed of one of their belongings to subject it to common use, dedicate it to a public service, or satisfy another preponderant public interest. It should be remembered that, in accordance with Article 28 of the current Expropriation Law, No. 7495 of May 3, 1995, and its amendments, this "special process" (as it is called) only takes place when there is disagreement by the expropriated party with the administrative appraisal (avalúo administrativo), or when some legal impediment exists to reaching an agreement at the administrative stage; that is, it is designed to give full content, through judicial channels, to that constitutional postulate and to establish here what could not be defined previously: the fair value of the asset to be delivered to the affected party. And to the question of what constitutes just compensation, jurisprudence has already provided a categorical answer, as it has long been established that this is the current market value (precio venal de mercado y actual) of the asset, or the value closest to the date of the final judgment. The Constitutional Chamber, in its ruling No. 2002-4878, at fourteen hours and fifty-three minutes of May 22, 2002, stated:

VII.- Regarding compensation (indemnización).- Another aspect to consider is that the State's power to expropriate an asset—to be constitutionally valid—is conditioned on the owner's patrimony remaining unharmed, that is, without damage, hence the special protection the legislator provided by establishing summary proceedings concerning just price. Compensation is an economic reparation owed for the sacrifice imposed on the owner in the public interest, and entails fully restoring to the owner the same economic value of which they are deprived, and also covering the damages and losses (daños y perjuicios) that are a consequence of the expropriation. This must be just and prior; therefore, it must include payment of the objective value of the expropriated asset, the damages and losses caused directly or indirectly by the dispossession, keeping the expropriated party's patrimony economically intact. In protection of the owner, and in accordance with Article 45 of the Political Constitution, Article 30 of the Expropriation Law regulates a special expropriation process in which only matters related to the review of the administrative appraisal of the expropriated asset will be discussed, in order to set the amount of compensation, and in which, in this type of proceedings, the only thing that can be discussed is the just compensation (justiprecio) of the asset subject to the limitation, and through which the competent judge appoints a judicial expert to conduct the study; even a third expert in case of disagreement can be appointed at the request of one of the parties to perform the corresponding appraisal. Although the articles in question refer to a summary process to establish that the amount of compensation be just, this must be understood to mean that expropriation is perfected by just compensation, as ownership is transferred to the administration through an administrative act that establishes the characteristics of the asset and the payment of just compensation. The three conditions must concur for the expropriation to be validly perfected (...) what is sought in the special process established in the cited articles is the satisfaction of the owner's economic claims, which are directed at being paid a just price for the limitation imposed on their property, and this responds to the nature of the process within which the amount of compensation to be paid by the administration is established (...) In this sense, it is important to clarify that the object and purpose of this summary procedure at the court level is to review the administrative appraisal to establish and set the final amount of compensation to be paid in favor of the expropriated party, that is, it is only intended to discuss the just price of the asset subject to expropriation, not to 'review' the administrative expropriation procedure, as the petitioner erroneously seeks to argue, and for which they state due process is violated (...)" (emphasis added; in the identical sense, see judgment No. 8015 at sixteen hours and twenty-five minutes of July 21, 2004).

The above precedent, which is indeed binding for all public authorities, pursuant to the provisions of Article 13 of the Constitutional Jurisdiction Law, defines with absolute clarity the content of Article 45 of the Fundamental Charter concerning the issue of expropriation, and establishes the basic principles that must govern its administrative and judicial process. The following can be inferred from these principles: a) that the Administration must restore to the owner the same asset or right of which they are deprived, along with the damages and losses caused as a consequence of the dispossession; b) that compensation (indemnización) must be just and prior, and must include the objective value of the asset; c) that the purpose of the judicial proceedings is solely to discuss the just price for that dispossession, that is, to define the definitive amount of "compensation"; and d) that this just compensation (justiprecio) will always be the current value of the expropriated property. The foregoing completes the constitutional content of the right to property and cannot be ignored by this authority, which in any case fully agrees with these postulates. Furthermore, it is true that this is the position adopted by the various bodies of this specialized Jurisdiction for many years and which is maintained to this day. Thus, the First Chamber of the Court, in its well-known judgment 166-F-92, at sixteen hours and twenty minutes on December 18, 1992, stated in what is relevant:

"XIX.- Compensation (indemnización) constitutes the cornerstone of expropriation. The expropriated party has the right to full reparation, that is, to the economic equivalent encompassing the real value of the expropriated asset or right, and the consequential damage (actual loss and lost profits, daño emergente y lucro cesante) arising from the deprivation of their property. The aim is thus to maintain a balance of values, for if this were broken to the detriment of the expropriated party, confiscation would occur. If compensation is lacking, one would be in the presence of other institutions (forfeiture, confiscations, limitations of social interest, etc.). It can be defined as a technique for converting rights to keep the owner's patrimony intact: the value of the expropriated asset or right and the damage are substituted by their economic or monetary value. Therefore, the guiding idea of expropriation is the principle of leaving the expropriated party's patrimony in a state equal to that preceding the deprivation, through a conversion, commutation, or substitution of values (value of the expropriated assets for an equivalent value in money). The cause of expropriation compensation lies in the need to leave the expropriated party's patrimony unharmed, and not in the production of damage from lawful conduct, since expropriation is an administrative activity deliberately oriented toward dispossession. Compensation is also justified insofar as expropriation is a special contribution that imposes a sacrifice. It breaks the principle of equality before public burdens. For this reason, the economic balance of the administered party's patrimony must be reestablished. As can be seen, compensation is not a price, that is, the consideration of an exchange relationship representing the monetary value of an asset whose ownership is transferred from one subject to another. To compensate is to exempt from all damage and loss through complete reparation, which is not achieved if any of them persists, and there is detriment. It is to restore a situation similar to the previous one. Compensation is consubstantial, or inherent, to expropriation, that is, it is a sine qua non requirement for its operation. There is an inseparable link between both institutions. There is no expropriation without compensation. Every expropriation generates the duty to compensate beforehand (Ubi expropriatio ibi indemnitas)... XX.- Compensation must be prior. Its legal nature is determined by that character. The prior nature has become one of the legitimacy presuppositions for exercising the expropriatory power. It is a prerequisite of validity and efficacy. Dispossession without prior compensation constitutes de facto expropriation or confiscation. The justification for this characteristic arises from the imperative need not to defer or indefinitely prolong over time the patrimonial impoverishment generated by expropriation. If compensation is postponed to a time after the deprivation, the expropriated party will be financing or granting forced credit, which is inadmissible based on the principle of equality before public burdens; the prior character, then, refers to its timing and not to its content, and consequently, it must be so in relation to the transfer of ownership... XXI.- It is therefore understandable why one of the basic constitutional requirements for the viability of expropriation is the condition of 'prior' compensation. There can be no loss of property and its correlative transfer to the expropriating party as long as compensation has not been set and paid. With the exceptions established in the constitution, regarding war or national commotion. The prior nature of compensation explains why there is no transfer of ownership until compensation is paid. XXII.- Compensation must be just. This brings to mind its objectivity and fullness. Just insofar as it must keep the expropriated party's patrimony intact and unharmed, through the conversion of rights (substituting the value of an asset or right for its monetary equivalent), and it must be based on objective criteria, since it must recognize the market or plaza value (common market value), in cash, or in equivalent terms, as between a willing buyer and a willing seller, both informed of the business and under no obligation to do so. This is the same concept of objective, current, or market value, even equitable value in the marketplace; consequently, compensation will be unjust if it is merely symbolic or derisory. It is a 'replacement value' (valor de reposición) in substance, that is, the value that allows acquiring an asset analogous to the one lost through dispossession, perhaps not in the same location—if it concerns real estate—because that is materially impossible, but in any other place. Replacement value is the possibility offered to the expropriated party to acquire a similar thing; it is therefore a replacement of values and possibilities, and not of the same thing, as that would be absurd (see Court of Cassation No. 92 at 14:45 hours on October 7, 1970). Thus, the expropriating party must compensate the market value (venal or market value) updated to the time of the final judgment. It consists of the real value of an asset subject to the free interplay of supply and demand, with all the forms of fluctuation resulting from inflation or deflation, at that moment. Expropriation compensation must represent the economic equivalent of the sacrifice, and it is aimed at fully restoring the patrimony. If it balances the rights of the expropriating and the expropriated party, the latter must obtain, and the former must satisfy, full reparation for the loss of property. It is also called 'just compensation' (justiprecio), as that concept is inherent to the idea of economic equilibrium and commutative relationship. Just requires it to be rigorously objective: it entails externally assessing the value of what was sacrificed and the consequential damages, as such, without interjecting subjective considerations. In simple terms, just compensation means compensating in accordance with the law (secundum ius)... XXIII.- Compensation must be integral. The patrimony of the passive subject must remain unharmed. Expropriation without equitable compensation constitutes confiscation. Integrality entails compensation for the real—effective—(current market or plaza) value of the asset (including its accessories) and all damages, depreciations, and expenses consequent upon the dispossession, an amount determined in the valuation (tasación). It is considered full insofar as there must be a conversion of the right of property into its economic equivalent. Compensation cannot be a source of gain or wealth, only of integral reparation for the value of the expropriated property and the consequential damage, that is, it cannot constitute a means of granting profits at the community's expense." The same judgment, further on, states with absolute clarity the following:

"XXV.- The moment for calculating or assessing compensation is of vital importance, due to the influence of inflationary or deflationary processes, currency devaluation, changes in the value of assets on the market, the duration of judicial processes, and the lack of coincidence between its setting and the deprivation. If expropriation tends to balance the situation before with that after the dispossessory act, the moment of the compensation assessment cannot be underestimated. In this regard, doctrine has outlined several guidelines: 1) the date of the taking: expropriation decree; 2) Commencement of the expropriation proceeding; this exteriorizes the State's will to carry out the expropriation, but does not itself produce the transfer of ownership. 3) the moment of occupation, possession, or dispossession by the expropriating party; 4) the moment the final judgment is issued. It has been indicated that, if there is no galloping monetary depreciation, the value at the moment of dispossession; otherwise, the value prevailing on the date of the final judgment. The latter may be the solution most in line with the constitutional requirement of 'prior' compensation, that is, the transfer of property only occurs if the respective compensation is paid in advance, and since this is determined in the final judgment, that is the moment to quantify it. In the case of the other proposed solutions, the lapse between the valuation and the final judgment tends to be prolonged, making them inconvenient. In short, the date of the final judgment is the closest to the payment of compensation, and therefore it must be the temporal parameter for setting just and full compensation." (emphasis added).

In accordance with the foregoing, this collegiate body understands that the Administrative Litigation Judge, in this type of matter, has full jurisdiction to determine the just price, with expert assistance, and not only to 'review' whether the valuation carried out by the Administration at a specific historical moment was correct for that date, regardless of the time it takes to conclude the matter in the judicial venue. The expropriated asset must be valued according to the conditions it was in at the time the decision to take it was made. The Law itself prevents taking into consideration future events, expectations of rights, or betterment value (plusvalías) derived from the project that originated the dispossession, and it is in that sense that this provision must be interpreted (see Article 22 of the same law). The judicial procedure is intended to give content to the concept of 'just compensation' (indemnización justa), which must be understood in the terms just set forth, and therefore, the citation of legislative records and the statement of purposes of the bill that led to the current wording of said precept—Article 30—would not permit reaching a conclusion different from that indicated here, at least not without disrupting the will of the constituent, which on this matter remains unchanged. If the 'review' of the appraisal (avalúo) were immediate, there would be no problem, because the price recorded therein, if calculated correctly, would indeed correspond to the just price referred to by our Political Code and the Law; but that is not what normally happens in practice, where months and years often pass before the State initiates the judicial proceedings.

VII.- In the specific case, initially the real property (inmueble) subject to these proceedings was incorporated within the boundaries of the Manuel Antonio National Park by Executive Decree No. 1148-A of February 15, 1980, from which point the use limitations established by the legal system were applied to it, which was ratified by Law 6794 of August 25, 1982. However, it was not until the judgment issued by the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in ruling number 5302-99 at 17:18 hours on July 7, 1999 (nineteen years after the imposition of the limitations by decree), that the State was obligated to comply, as soon as possible, with the expropriation process. Notwithstanding the foregoing, the first report from the Puntarenas Tax Administration, number AA-75-2007, dates from July 31, 2007, which was updated by appraisal number AA-124-2008 of November 11, 2008, from the same administrative body (nine years after the issuance of the ruling of the Constitutional Chamber cited above). The expropriation proceedings were filed on April 13, 2010, one year and five months after the price of the asset was set at the administrative level; to which it must be added that since then, the value of the property required by the State has been under discussion, through the appointment of experts mandated by the legal system, a property that, as is proven in the case file, from the time of the Constitutional Chamber's ruling 5302-99, already referenced, had its content emptied as of Law 5100 of November 13, 1972, published in Gazette Number 223 of the following November 23, with the Constitutional Court stating in what is relevant: " (...), it is concluded that Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima is legally prevented by Law 5100 and administratively by the action of the authorities of the Ministry of Environment and Energy (Ministerio de Ambiente y Energía), from making free use of its property. Even though the limitations imposed on the property in question empty the minimum essential content of the right to property that corresponds to the company, the State has failed to pay in favor of the latter the amount corresponding to the expropriation ordered precisely by Law 5100 (...). Given the remedial nature of the pronouncements of the Constitutional Chamber, the Ministry of Environment and Energy, the Administrative Tax Tribunal, and other competent bodies in the matter are ordered to execute with celerity and diligence the necessary actions to comply, as soon as possible, with the expropriation procedure (...)." Notwithstanding the foregoing, the representative of the Attorney General's Office has insisted that the State should only pay what was determined by the office of the Ministry of Finance in November 2008, which is entirely unfounded, not only because of the extremely pathological delay to which the defendant corporation has been exposed in order to obtain the compensation (indemnización) that the Constitution and the Law guarantee it, but also because the principles deriving from the fundamental right to private property oblige that the just price, as already indicated, be the one closest to the date of the final judgment. For these reasons, this Tribunal must reject the main claim of the appeal filed by the State, that the just price be set at the amount determined by the administrative appraisal (avalúo administrativo) in the year 2008, which is clearly outdated and far from the real value of the asset subject to these proceedings; which, it must be emphasized, cannot be penalized in its valuation due to its location within the boundaries of the Manuel Antonio National Park, as this was due to the exercise of public powers derived from Article 45 of the Constitution, which should not affect the payment of the just price arising from the forced deprivation of the asset.

VIII). In order to determine the just price that corresponds as compensation in these expropriation proceedings, it is necessary to detail the specific characteristics of the real property (inmueble) subject to them, since the representative of the State has insisted in her grievances before this Collegiate Body that it is necessary to distinguish between the characteristics of the asset that was the subject of appraisal (avalúo) number AA-76-2007—which essentially valued the remainder (remanente) of farm (finca) number 16766-000 and was taken as a parameter by the trial judge in determining the value of the real property subject to these proceedings—because they are, as the appellant understands it, assets with dissimilar conditions. This Collegiate Body, after analyzing the evidentiary elements in the case file, reaches the conclusion that in this instance, the farm with registration number Placa11532 corresponds to the real estate unit of 499,305.18 square meters, from which the lot of 18 hectares 4,849.38 square meters will be segregated in due course to allocate it to the indicated public purpose, so it is not possible at this time to distinguish the conditions of the asset to be segregated from those of the parent farm of which it still forms part, since it is only with the judgment issued in these proceedings that its registration in the name of the State is ordered, authorizing its notary to formalize the corresponding documents; until this occurs, it is true that it constitutes a single asset, the remainder of which will continue to belong to the expropriated entity; therefore, it is not feasible to claim that the appraisal AA-76-2007, which valued this portion of land that will not be expropriated and set the unit value per square meter at ¢70,000.00, took into consideration characteristics totally dissimilar to the expropriated portion. From the judicial inspection (reconocimiento judicial) carried out by this Tribunal, as well as from the testimony of engineer José Luis Palacios Alvarado, there is no doubt that the cited farm has all public services and direct access to a road, as well as an excellent panoramic view over a large part of its territory (acknowledged in the various expert reports), which, thanks to the conservation measures adopted that have allowed forest regeneration, at the date of the inspection carried out by this Chamber, interfered with the view towards the Pacific Ocean. Although the portion being expropriated was incorporated within the boundaries of the Manuel Antonio National Park since Executive Decree No. 1148-A of February 15, 1980, and Law 6794 of August 25, 1982 (published on December 27 of that year), and with this a series of limitations were established that emptied the essential content of the right to property, this condition, which exceeds this fundamental right, cannot become an obstacle to indicate that the conservation area characteristics of the land to be expropriated negatively affect the valuation of the asset. It is noteworthy that engineer Palacios Alvarado carried out the field inspection of the entire farm on June 25, 2007, resulting in two valuations of the same asset; on the one hand, appraisal number AA-75-2007 sets the value per hectare at ¢14,000,000.00 for a portion of land of 18 hectares 4,849.38 square meters; whereas in appraisal AA-76-2007, it sets the value per hectare at the sum of ¢70,000,000 for the remainder of 10 hectares 9,419.02 square meters; the foregoing based on a valuation premised on an identical location, approximately 2.8 kilometers from the Manuel Antonio School towards Espadilla, and with a coinciding land use condition, as was indicated in both appraisals: " (...) This farm has an excellent panoramic view, given its height and proximity to the beach. According to the land use capability map, the soils of this farm are classified as class VIII; according to this classification, these lands do not meet the minimum conditions for any agricultural or forestry production activity. The lands of this class are useful only as a zone for the preservation of flora and fauna, protection of aquifer recharge areas, genetic reserve, and scenic beauty. (...)" (Thus appraisals: AA-75-2007, folio 448, and AA-76-2007, folio 367, both from the judicial file).

In light of the foregoing, the grievance raised by the State, to the effect that a distinction must be drawn between the conditions of the parent property and the land that will be segregated in order to fulfill the public purpose of integrating it as part of the Manuel Antonio National Park, is not admissible, for as has been stated ad nauseam, this is a single real estate unit, which must be valued as such, and therefore the trial judge did not infringe the principles of reasonableness and proportionality by transferring the value set by the administration in appraisal AA-76-2007 to the expropriated property. Nor is it remotely correct to consider that the valuation granted at first instance of ¢70,000,000 per hectare gives rise to unjust enrichment for the expropriated party, since it is a value that the administration itself recognized in 2007 (six years ago now) and which is patently outdated and not in conformity with the principle of just price, to which Article 1 of Ley 7495 alludes. Nevertheless, this Collegiate Body likewise finds that the claim of the expropriated entity, seeking to grant the amount set by the expert Nombre161173, who divided the unit value per square meter into two categories: a) for the section with a panoramic view, covering an area of 167,436.57 m2, the sum of ¢45,000.00, and b) the section without a panoramic view, covering 17,412.81 m2, the sum of ¢9,000.00, is not admissible. This Court considers that even though the panoramic view—in this case, toward the Pacific Ocean—is a value-enhancing factor for properties located near the shoreline, where the primary development is tourism-related activity, in the case under study, the property does not have the land-use conditions that would allow its owners development of this nature, for it is a fact that the property is encumbered by limitations that prevent its exploitation even prior to Ley 6794 of December 27, 1982; it is therefore a factor that cannot be considered determinative for establishing such a marked difference between one zone and another. The expert himself recognizes this when he states in his expert report: "(...) The area where the appraised property is located presents high desirability for its location and panoramic ocean views, such that if it did not have the limitations imposed by law, its value should be comparable to its surroundings. (...)" (folio 169 of the principal case file). It is a fact that the soils of the property to be expropriated are classified as Class VIII, meaning their sole utility is as a zone for preservation of flora and fauna, protection of aquifer recharge areas, genetic reserve, and scenic beauty; all factors highly relevant to the protection of the natural resources that have characterized our country in recent decades, and which merit compensation that satisfies the principles cited above. However, it is not possible to equate the price of the land with that of properties that have the necessary legal conditions for tourism or commercial exploitation, which paradoxically are located within the same tourism corridor of Nombre161172 in the Canton of Aguirre, and in this regard, we concur with the trial judge that it is not appropriate to equate these values. In consideration of the foregoing, it is estimated that given the special conditions of the property and in application of the principles of reasonableness and proportionality, the value per hectare must be set at the sum of ¢100,000,000. Therefore, the total amount of compensation that the State must pay for the expropriated land is fixed at the sum of ¢1,848,494,000 (one billion eight hundred forty-eight million four hundred ninety-four thousand colones), which modifies the value established for just price in the appealed judgment.

IX.- ON THE INDEXATION OF THE JUST PRICE: The judge in his judgment considered that given the old age of the administrative appraisal, it was necessary to index the amount recognized by the administration, indicating that he was applying the indexation formula from July 31, 2007, to February 27, 2013, clarifying that the application of the method was only to determine the value per hectare at this time, pursuant to judgment number 166-F-92 of the First Chamber of the Supreme Court of Justice. The representative of the State, on this point, has indicated that not only was indexation not requested by the parties, but furthermore, in this case, there was not even an explanation of what indexation method was used. For her part, the legal representative of the expropriated company argues that the sum awarded in the judgment should be indexed according to the Underlying Inflation Index established by the Central Bank of Costa Rica, which was already used by the administrative expert when updating his appraisal. On this point, this Collegiate Body considers that it is not appropriate to apply indexation to the amount set in the judgment. It should be considered, first, that even though the then representatives of the expropriated party, upon appearing in the proceedings, expressly requested: "(...) Indexation suffered by the property due to the deterioration of the Costa Rican currency is also claimed. (...)." (folio 156), the truth is that in the present proceeding there exists technical expert evidence and valuations from the Municipality of Aguirre, which allow the adjudicator to determine the just price in a reasonably grounded manner at the time of issuing judgment. It is clear that the value assigned as compensation does not correspond to what the property had in the year 1982, nor to the value set by the administration in 2007. Rather, its valuation took into consideration the current conditions of the property, such as the services it now enjoys, its location in an area with significant tourism development, and its nature. Taking these factors into account is how the price to be paid by the State was estimated. Furthermore, Ley 7495 establishes in its Section 11 the recognition of legal interest, starting from the dispossession of the property, which implies the inclusion of the indexation element. This means that recognizing both indexation and interest constitutes a double payment not permitted by the legal system. For these reasons, the appealed ruling is reversed insofar as it recognized indexation on the amount set for the value per hectare in the judgment, and instead the request for indexation made by the expropriated party is rejected.

X).- ON THE RECOGNITION OF INTEREST: Concerning the payment of interest, the Deputy Attorney General asserts that on this point the judgment must be reversed, since if the compensation is set at the amount recognized by the administrative appraisal, no difference exists that would permit recognition of its payment. This grievance is not admissible, since in accordance with the preceding recitals, an amount of compensation greater than that granted in the administrative proceeding has indeed been set in this forum, which obliges, in conformity with Section 11 of Ley 7495, the recognition of interest on the resulting difference between the administrative appraisal and the amount awarded in the judgment. Moreover, the representative of the defendant company argues regarding interest that the ruling violates Article 45 of the Political Constitution and Section 11 of the Expropriations Act, since it grants interest from the formal act of placement in possession carried out in September 2010, when the truth is that from the enactment of Ley 6794 of December 27, 1982, the content of each and every one of the attributes of ownership was emptied, as declared by the Constitutional Chamber in Voto Nº 5302-99 of 5:18 p.m. on July 7, 1999, in which the State was ordered to immediately initiate expropriation proceedings. She therefore requests that interest be granted from the enactment of the law, the moment from which the State de facto took possession of the property, and secondarily requests that it be granted from the date of the Constitutional Chamber's ruling. This Court considers that possession is a concrete fact, and the existence of defensive acts constitutes irrefutable evidence that the State does indeed exercise it over the expropriated strip. Certainly, Section 11 of the Expropriations Act states, in relevant part: "(...) The Administration shall be obligated to recognize interest to the expropriated party, ex officio and at the applicable legal rate, from the dispossession of the property. (...)". In the present case, the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in the cited Voto 5302-99 of 5:18 p.m. on July 7, 1999, established in a clear manner and with the character of substantive res judicata that: "(...) Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima is legally barred by Ley 5100 and administratively by the actions of the authorities of the Ministry of Environment and Energy, from freely using its property. Even though the limitations imposed on the property in question empty the essential minimum content of the right of ownership held by the company, the State has omitted to pay in its favor the amount corresponding to the expropriation ordered precisely by Ley 5100 (...)". Under this understanding, it was established by the Constitutional Court that the activity of the administrative authorities—which included the property subject to these proceedings within the boundaries of Manuel Antonio National Park by means of Executive Decree Number 11148-A of February 15, 1980, ratified by Ley 6794 of August 25, 1982—were the acts that consummated the despoilment of the property from the defendant company, depriving it from that moment of the enjoyment of the fundamental right of ownership enshrined in Section 45 of the Political Constitution. Indeed, even the public administration itself, through the Executive Directorate of the National System of Conservation Areas, in the report entitled: "Technical Justification to Consider for Determining the Real Value of the Property Real Folio No. 6-16766-000, Cadastral Map No. P-448727-1997, belonging to Desarrollos Playas de Manuel Antonio S.A., legal identification number CED126643, located within Manuel Antonio National Park" (emphasis added), which was issued in March 2011, a document that stated in relevant part: "(...) The property was incorporated within the boundaries of the PNMA by Executive Decree No. 11148-A (amending the Park), on February 15, 1980, so that since that date, the use limitations established by the legal system apply to this part of the property (...) Historically, since the incorporation of the property into PNMA, protection has been absolute because it is covered by mature primary forest and forest in recovery; a reason that consolidates the Park ecosystem in the recent management plans for it, including the Sustainable Tourism Development Plan for Manuel Antonio National Park and its Area of Influence (...). As can be deduced from the preceding paragraphs, the property, due to its forest cover and topography with Class VII and VIII lands (not suitable for agricultural uses), presents limitations even before incorporation into the Park in 1980, and under the use and principle of lifetime tenure (irreductibilidad) of forest it has the use limitations that have been in force since the enactment of the Forest Law (Ley Forestal) in 1969, Ley 4465, Articles 4, 6, 47, among others, such that these limitations existed long before the declaration of public interest and before its incorporation within the boundaries of PNMA, where special legislation applies, imposing other limitations (...)" (Thus folios 403, 410 and 411, emphasis added). For this reason, this Court considers that the effective dispossession of the property occurred many years before the trial court proceeded to carry out the formal placement in possession on September 7, 2010, since the historical reality of the property, recognized by the Constitutional Court and the administration itself in the cited report, attests that the effective deprivation of the property in question occurred with its incorporation within the boundaries of Manuel Antonio National Park. Even though it is recognized that this occurred on February 15, 1980, the company conforms to the recognition of yields from the date of publication of Ley 6794 of August 25, 1982, which occurred on December 27, 1982, a moment from which interest is recognized on the resulting difference between the administrative appraisal and the amount set in judgment. On this point, the appealed ruling is modified.

XI.-) APPLICATION OF ARTICLE 17 OF THE EXPROPRIATIONS ACT: The expropriated party seeks to have included in the judgment, as part of the just price and in accordance with Article 17 of the Expropriations Act, a total of 06 hectares that are not included within the expropriation decree, a matter regarding which it clarifies there is still ongoing discussion in the administrative proceeding. This Court considers that Section 17 of the Expropriations Act is not applicable to the specific case, for it is not possible to determine in a certain and well-founded manner that the indicated portion of land is unsuitable for exploitation in the terms established by the legal system; the evidence is entirely inconclusive in this regard. The foregoing is reaffirmed by the fact that, in the administrative proceeding, the parties are discussing the possibility of expropriating the 06 hectares of land in order to integrate them into Manuel Antonio National Park, as was acknowledged in due course by the representative of the expropriated party. In light of the above, it is considered that the grievance must be rejected.

XII.-) COSTS: The Deputy Attorney General has requested in her appeal that the judgment be reversed with respect to costs, a grievance that is not admissible, since it is clear that the expropriated party has had to resort to this jurisdictional instance in defense of its fundamental right of ownership, obtaining a judgment favorable to its compensation claims. Therefore, in accordance with Section 221 of the Civil Procedure Code, the award of costs imposed on the State must be upheld.

XIII.-) Pursuant to Section 40 of the Expropriations Act, number 7495 of May 3, 1995, and its amendments, it is ordered that this ruling be communicated to the Dirección General de Tributación, for its attention. On this point, the appealed ruling is supplemented.

THEREFORE:

The claim of nullity is denied. The following evidence, offered during the oral hearing, is admitted as evidence for better resolution: 1) Certifications issued by the Public Property Registry, of the following certified copies of deeds granted before Notary Public Jorge Fallas Aguilar: A) at 4:00 p.m. on October 28, 1981, attached at folios 781 to 786 of the case file. B) At 2:00 p.m. on December 11, 1981, attached at folios 789 to 784 of the principal case file. 2) Certified copy of a consultation made to the Ministry of Finance, of the maps for land valuation in the Canton of Aguirre, updated to October 21, 2009, attached at folios 379 to 385 of the case file. Judgment number 392-2013 of 8:00 a.m. on February 28, 2013, is modified in the following respects: a) The total amount that the State must indemnify the company Desarrollos Playas Manuel Antonio Sociedad Anónima is fixed at the sum of ¢1,848,494,000 (one billion eight hundred forty-eight million four hundred ninety-four thousand colones). b) Interest is recognized on the resulting difference between the administrative appraisal and the amount awarded in judgment, from December 27, 1982, and until its effective payment. c) The appealed ruling is reversed insofar as it applied the indexation method to the value set as compensation. d) It is ordered that this ruling be communicated to the Dirección General de Tributación, for its attention; a point on which the appealed ruling is supplemented. In all other respects, the judgment brought on appeal remains unaltered.

Yazmín Aragón Cambronero Nombre159815 . Evelyn Solano Ulloa Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda Judgment No. 400 -2013 of 3:00 p.m. on July 5, 2013 Classification prepared by the CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Judicial Branch. Reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

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Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda Clase de asunto: Diligencias de fijación del justiprecio en expropiación Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias en igual sentido Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Administrativo Tema: Expropiación Subtemas:

Fijación previa y justa de la indemnización.

Tema: Indemnización por expropiación Subtemas:

Análisis como elemento esencial previo y justo de todo acto expropiatorio.

“VI) SOBRE EL FONDO: De previo analizar las cuestiones concretas debatidas a través de los agravios formulados; este Órgano Colegiado se permite recordar que en este tipo de asuntos, el principio que condiciona su competencia, es el que deriva del artículo 45, párrafo primero, de la Constitución Política; conforme al cual, el acto expropiatorio debe siempre estar precedido, de una previa y justa indemnización, al dueño del bien o derecho objeto de despojo.- Es esa una garantía fundamental, que propende, como lo reconoce unánimemente la doctrina y jurisprudencia patrias, a impedir que en aras de la satisfacción de los intereses públicos, sean sólo unos pocos -los que sufren el desarraigo de su propiedad-, quienes deban soportar lo que corresponde a la colectividad que se beneficia con aquél y, en esa medida, las diligencias judiciales de fijación del justiprecio, tienen por finalidad esencial, hacer efectiva la cláusula general de igualdad ante las cargas públicas, por cuya virtud, es la comunidad en general la que debe cargar por lo que le interesa, indemnizando todos los miembros de ésta, a través de los impuestos que pagan, a quien sufra un perjuicio particular; y eso es lo que ocurre con la potestad en análisis, en donde se desapodera a una persona de una de sus pertenencias, para someterla a un uso común, afectarla a un servicio público, o satisfacer otro interés público preponderante.- Recuérdese que de conformidad con el artículo 28 de la Ley de Expropiaciones vigente, Nº 7495 del tres de mayo de mil novecientos noventa y cinco y sus reformas, este "proceso especial" (como se le denomina), únicamente tiene lugar cuando existe disconformidad del expropiado con el avalúo administrativo, o cuando está presente algún impedimento legal para llegar a un acuerdo en sede administrativa; es decir, que está previsto para dar cabal contenido, en vía judicial, a aquel postulado constitucional y establecer aquí, lo que no pudo definirse en la previa: el valor justo del bien para entregarlo al afectado.- Y a la cuestión de cuál es el resarcimiento justo, ya la jurisprudencia ha dado una respuesta tajante, pues se ha señalado, desde vieja data, que éste es el precio venal de mercado y actual del bien, o el más cercano al de la fecha de la sentencia definitiva. La Sala Constitucional, en su fallo número 2002-4878, de las catorce horas con cincuenta y tres minutos del veintidós de mayo del dos mil dos, señaló:

VII.- Sobre la indemnización.- Otro aspecto a considerar es que la potestad estatal para expropiar un bien - para que sea constitucionalmente válida- está condicionada a que el patrimonio de su propietario quede indemne, es decir sin daño, de ahí la especial protección que el legislador dispuso al establecer el juicio sumario sobre el justo precio. La indemnización es una compensación económica debida por el sacrificio impuesto al propietario en el interés público, e importa restituir íntegramente al propietario el mismo valor económico de que se le priva y cubrir además los daños y perjuicios que sean consecuencia de la expropiación. Esta debe ser justa y previa, por ello debe de comprender el pago del valor objetivo del bien expropiado, los daños y perjuicios causados directa o indirectamente por el desapoderamiento, manteniendo económicamente incólume el patrimonio del expropiado. En protección al propietario y de acorde al numeral 45 de la Constitución Política el numeral 30 de la Ley Expropiaciones regula acerca un proceso especial de expropiación en el que sólo se discutirá asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, para fijar el monto de la indemnización y en cual en este tipo de diligencias lo único que es posible discutir es el justiprecio del bien objeto de la limitación y mediante el cual el juez competente nombra un perito judicial para que realice el estudio; incluso se puede nombrar a petición de alguna de las partes un perito tercero en discordia para que realice el avalúo correspondiente. Si bien los artículos cuestionados se refieren a un proceso sumario para establecer el monto de la indemnización sea justa, éste debe de entenderse que con la indemnización justa se perfecciona la expropiación, por cuanto se transfiere el dominio a la administración mediante un acto administrativo que establece las características del bien y el pago de la indemnización justa. Las tres condiciones deben de concurrir para que válidamente quede perfeccionada la expropiación (...) lo pretendido en el proceso especial establecido en los artículos citados, es la satisfacción de las pretensiones económicas del propietario, las cuales se dirigen a que se le pague un precio justo por la limitación que se le impone a su propiedad y obedece a la naturaleza del proceso dentro del cual se establece el monto de indemnización a pagar por la administración (...) En ese sentido es importante aclarar que el objeto y fin de este procedimiento sumario a nivel de los tribunales de justicia, es el de revisar el avalúo administrativo, con el fin de establecer y fijar el monto final de la indemnización a cancelar a favor del expropiado, sea, solo se pretende discutir el precio justo del bien objeto de la expropiación, no así "revisar" el procedimiento administrativo de expropiación, tal y como lo pretende plantear erróneamente el accionante y para lo cual indica se viola el debido proceso (...)" (énfasis agregados; en idéntico sentido, véase la sentencia Nº 8015 de las dieciséis horas con veinticinco minutos del veintiuno de julio del dos mil cuatro).

El anterior precedente, que por cierto resulta vinculante para todas las autoridades públicas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, define con absoluta claridad el contenido del artículo 45 de la Carta Fundamental, en punto al tema de la expropiación, y fija los principios básicos por los que debe regirse el trámite administrativo y judicial de ésta.- De ellos se desprende lo siguiente: a) que la Administración debe restituir al propietario, el mismo bien o derecho de que se le priva, junto con los daños y perjuicios ocasionados, que sean consecuencia del despojo; b) que la indemnización debe ser justa y previa y debe comprender el valor objetivo del bien; c) que las diligencias judiciales tienen por objeto, únicamente, discutir el justo precio por ese desapoderamiento, esto es, definir el monto definitivo de la "indemnización"; y d) que ese justiprecio será siempre el valor actual de lo expropiado.- Lo expuesto completa el contenido constitucional del derecho de propiedad y no puede ser desconocido por esta autoridad, la que en todo caso, concuerda en un todo con esos postulados.- Además, es lo cierto que esa es la posición asumida por los diversos órganos de esta Jurisdicción especializada, desde hace muchos años, y que se mantiene hasta la fecha.- Así, la Sala Primera de la Corte, en su conocida sentencia 166-F-92, de las dieciséis horas veinte minutos del dieciocho de diciembre de mil novecientos noventa y dos, que en lo que interesa indicó:

“XIX.- La indemnización constituye la piedra angular de la expropiación. El expropiado tiene derecho a la reparación integral, sea al equivalente económico comprensivo del valor real del bien o derecho expropiado, y del daño consecuente (emergente y lucro cesante) de la privación de su propiedad. Se trata de mantener así un equilibrio de valores, pues si éste fuera roto, en detrimento del expropiado, se produciría una confiscación. Si falta la indemnización se estará en presencia de otras instituciones (comisos, confiscaciones, limitaciones de interés social, etc.). Se puede definir como una técnica de conversión de derechos para mantener incólume el patrimonio del propietario: el valor del bien o derecho expropiado, y el daño es sustituido por su valor económico o monetario. Por ello la idea rectora de la expropiación la constituye el principio de dejar el patrimonio del expropiado en un estado igual al precedente a la privación, mediante una conversión, conmutación o sustitución de valores (valor de los bienes expropiados por un valor equivalente en dinero). La causa de la indemnización expropiatoria está en la necesidad de dejar el patrimonio del expropiado indemne, y no en la producción de un daño por conducta lícita, ya que la expropiación es una actividad administrativa deliberadamente orientada al despojo. La indemnización se justifica, igualmente, en cuanto la expropiación es una contribución especial que impone un sacrificio. Rompe con el principio de igualdad ante las cargas públicas. Por ésto debe restablecerse el equilibrio patrimonial del administrado. Como se ve la indemnización no es un precio, es decir, la contraprestación de una relación de cambio que representa el valor monetario de un bien cuya propiedad se transmite de un sujeto a otro. Indemnizar es eximir de todo daño y perjuicio a través de un resarcimiento cabal, el cual no se logra si alguno de ellos persiste, y hay desmedro. Es restablecerle a una situación similar a la anterior. La indemnización es consustancial, o inherente, a la expropiación, es decir es un requisito sine qua non para su funcionamiento. Hay un nexo inescindible entre ambas instituciones. No hay expropiación sin indemnización. Toda expropiación genera el deber de indemnizar de manera previa (Ubi expropriatio ibi indemnitas)... XX.- La indemnización debe ser previa. Su naturaleza jurídica está determinada por ese carácter. Lo previo se ha erigido en uno de los presupuestos de legitimidad del ejercicio de la potestad expropiatoria. Es un presupuesto de validez y eficacia. El desapoderamiento sin indemnización previa constituye una expropiación de hecho o una confiscación. La justificación de esa característica surge de la imperiosa necesidad de no diferir o prolongar indefinidamente en el tiempo el empobrecimiento patrimonial generado por la expropiación. Si la indemnización es postergada a un momento ulterior al de la privación, el expropiado estará financiando u otorgando créditos forzosos, lo cual resulta inadmisible en función del principio de igualdad ante las cargas públicas, el carácter de previo, entonces, está referido a su oportunidad y no a su contenido y debe serlo, consecuentemente, en relación a la transmisión del dominio... XXI.- Es por esto explicable como uno de los recaudos constitucionales básicos para la viabilidad de la expropiación es la condición de indemnización "previa". No puede haber pérdida de la propiedad y su correlativa transmisión al expropiante en tanto no se haya fijado y pagado la indemnización. Con las salvedades establecidas en la constitución, de guerra o conmoción nacional. El carácter previo de la indemnización explica como hasta tanto no se pague la indemnización no existe transmisión del dominio. XXII.- La indemnización debe ser justa. Esto trae a colación su objetividad y plenitud. Justa en cuanto debe mantener intacto e incólume el patrimonio del expropiado, mediante la conversión de derechos (sustituyendo el valor de un bien o derecho por su equivalente monetario), y debe fundarse en criterios objetivos, pues debe reconocerse el valor en plaza o de mercado (común de mercado), al contado, o en términos equivalentes, como si fuere entre un comprador deseoso de comprar y un vendedor deseoso de vender, ambos informados del negocio, y sin obligación de hacerlo. Es el mismo concepto de valor objetivo, actual o venal, incluso de valor equitativo en plaza, consecuentemente la indemnización será injusta si es meramente simbólica o irrisoria. Se trata de un "valor de reposición" en sustancia, sea el que permita adquirir un bien análogo al perdido con el desapoderamiento, quizá no en el mismo sitio -si se trata de inmuebles-, por ser ello imposible materialmente, sino en cualquier otra parte. El valor de reposición es la posibilidad que se le brinda al expropiado de adquirir una cosa similar, tratase entonces de una reposición de valores y posibilidades y no de la misma cosa, por ser ello un absurdo (V. Sala de Casación Nº 92 de las 14 horas 45 minutos del 7 de octubre de 1970). Así el expropiador deberá indemnizar el valor venal (de mercado) actualizado al momento de la sentencia definitiva. Consiste en el valor real de un bien sujeto al libre criterio de la oferta y la demanda, con todas las formas de oscilación que repercuten como consecuencia de la inflación o deflación, en ese momento. La indemnización expropiatoria debe representar el equivalente económico del sacrificio, y está orientada al pleno reintegro de su patrimonio. Si equilibra los derechos del expropiante y del expropiado, el segundo debe obtener, y el primero debe satisfacer, una reparación plenaria por la pérdida de la propiedad. También se le denomina "justiprecio", pues ese concepto es inherente a la idea de equilibrio económico y relación conmutativa. Justa obliga a ser rigurosamente objetiva: supone apreciar externamente el valor de lo sacrificado y de los daños consecuentes, como tales, sin intercalar apreciaciones de índole subjetiva. En términos sencillos, la indemnización justa significa indemnizar conforme a la ley (secundum ius)... XXIII.- La indemnización debe ser integral. El patrimonio del sujeto pasivo debe quedar indemne. Una expropiación sin indemnización equitativa constituye una confiscación. La integralidad supone una indemnización del valor real -efectivo- (actual en plaza o de mercado) del bien (incluidos sus accesorios) y todos los daños, desmerecimientos y erogaciones consecuentes de la desposesión, quántum que se determina en la tasación. Se dice plena en cuanto debe haber una conversión del derecho de propiedad en su equivalente económico. La indemnización no puede ser fuente de ganancia o riquezas, sólo de reparación integral del valor de lo expropiado y del daño consecuente, es decir, no puede constituir un medio de otorgar lucros a expensas de la comunidad.” El mismo fallo, más adelante, expresa con absoluta claridad lo siguiente:

“XXV.- El momento del cálculo o tasación de la indemnización es de vital importancia, por la influencia de los procesos inflacionarios o deflacionarios, la devaluación de la moneda, la mutación del valor de los bienes en el mercado, el tiempo de los procesos judiciales, y la falta de concomitancia entre su fijación y la privación. Si la expropiación tiende a equilibrar la situación anterior con la posterior al acto ablatorio no puede subestimarse al momento de la tasación de la indemnización. Al respecto, la doctrina ha trazado varias pautas: 1) la fecha de la afectación: decreto expropiatorio; 2) Inicio del juicio expropiatorio, éste exterioriza la voluntad del Estado de efectuar la expropiación, pero no produce por sí la transmisión del dominio. 3) el momento de la ocupación, posesión o desapropio por parte del expropiante; 4) al momento de dictarse la sentencia definitiva. Se ha señalado, si no hay una depreciación monetaria galopante, el valor del momento de la desposesión, caso contrario, el vigente a la fecha de la sentencia definitiva. La última puede ser la solución más ajustada al requisito constitucional de la indemnización "previa", es decir, la transmisión de la propiedad únicamente opera si se paga anticipadamente la respectiva indemnización, y como ésta se determina en la sentencia definitiva ese es el momento para cuantificarla. En el caso de las otras soluciones propuestas el lapso entre la tasación y la sentencia definitiva suele ser prolongado resultando por ello inconvenientes. En suma, la fecha de la sentencia definitiva es la más próxima al del pago de la indemnización, por lo cual debe ser el parámetro temporal para fijar la indemnización justa y plena.” (énfasis agregado).- En concordancia con lo expuesto, este órgano colegiado entiende que, el Juez de lo contencioso administrativo, en este tipo de asuntos, tiene plena competencia para determinar el justo precio, con ayuda pericial, y no sólo para "revisar", si la valoración efectuada por la Administración, en un momento histórico determinado, estaba correcta para esa fecha, con independencia del tiempo que tarde en concluir el asunto en sede jurisdiccional. El bien expropiado debe justipreciarse según las condiciones en que se encontraba al momento de decidir su afectación. La propia Ley, impide tomar en consideración hechos futuros, expectativas de derechos o plusvalías derivadas del proyecto que originó la desposesión, y es en ese sentido que debe interpretarse ese numeral (ver artículo 22 ídem).- El procedimiento judicial está previsto para darle contenido al concepto de "indemnización justa", la que debe entenderse en los términos recién expuestos, y por allí, la cita de las actas legislativas y de la exposición de motivos del proyecto de ley que derivó en la redacción actual de dicho precepto -artículo 30-, no permitirían arribar a una conclusión distinta de la aquí señalada, al menos no sin trastocar la voluntad del constituyente de mil novecientos cuarenta y nueve, que en este tema se mantiene incólume.- Si la "revisión" del avalúo fuera inmediata, no habría ningún problema, pues el precio allí consignado, si se calculó correctamente, sí respondería al precio justo del que habla nuestro Código Político y la Ley; pero eso no es lo que normalmente ocurre en la práctica, en donde muchas veces transcurren meses y años para que el Estado promueva las diligencias judiciales.

VII.- En el caso concreto, en principio el inmueble objeto de las presentes diligencias, se incorporó dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, mediante Decreto Ejectutivo Nº1148-A del 15 de febrero de 1980, momento a partir del cual se le aplicaron las limitaciones de uso establecidas por el ordenamiento jurídico, el que fue ratificado por la Ley 6794 del 25 de agosto de 1982. Sin embargo, no es sino, con el fallo dictado por la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en voto número 5302-99 de las 17:18 horas del 07 de julio de 1999, (diecinueve años más tarde de la imposición de las limitaciones mediante decreto), que se obliga al Estado a cumplir a la mayor brevedad con el proceso de expropiación. No obstante lo anterior, el primer informe de la Administración Tributaria de Puntarenas, número AA-75-2007, data del 31 de julio de dos mil siete, el que fue actualizado mediante avalúo número AA-124-2008 de 11 de noviembre de 2008 del mismo órgano administrativo, (nueve años después de dictada la resolución de la Sala Constitucional supra citada). Las diligencias de expropiación se interpusieron el 13 de abril del año 2010, un año y cinco meses después de fijarse el precio del bien en sede administrativa; a lo cual cabe agregar que desde entonces, se está discutiendo, mediante la designación de los peritos que manda el ordenamiento, el valor del inmueble que interesa al Estado, bien que según se acredita en autos, desde la resolución de la Sala Constitucional 5302-99, ya referida, se vació en su contenido a partir de la Ley 5100 del 13 de noviembre de 1972, publicada en la Gaceta Número 223 del 23 de noviembre siguiente, señalando el Tribunal Constitucional en lo que es de interés: " (...), se concluye que Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima está imposibilitado jurídicamente por la Ley 5100 y administrativamente por la acción de las autoridades del Ministerio de Ambiente y Energía, para hacer libre uso de su propiedad. A pesar de que las limitaciones impuestas al inmueble en cuestión vacían de su contenido mínimo esencial el derecho de propiedad que le corresponde a la empresa, el Estado ha omitido cancelar a favor de ésta el monto correspondiente a la expropiación ordenada precisamente mediante la Ley 5100 (...). Dado el carácter reparador de los pronunciamientos de la Sala Constitucional, se ordena al Ministerio del Ambiente y Energía, al Tribunal Fiscal Administrativo y demás órganos competentes en la materia, ejecutar con celeridad y diligencia las acciones necesarias para cumplir a la mayor brevedad posible con el procedimiento de expropiación (...)" . No obstante lo anterior, se ha insistido por parte de la señora Procuradora, en que el Estado sólo debe pagar lo que determinó la oficina del Ministerio de Hacienda en noviembre del 2008, lo cual carece en lo absoluto de fundamento, no sólo por la tardanza en extremo patológica a la que se ha visto expuesta la sociedad demandada, para ver resarcida la indemnización que la Constitución y la Ley le garantizan; sino porque además, los principios que derivan del derecho fundamental a la propiedad privada, obligan a que el justo precio, como ya se ha indicado, resulte el más cercano al fijado en la sentencia definitiva. Razones por las cuales, este Tribunal debe rechazar la pretensión principal del recurso interpuesto por el Estado, de que se fije como justo precio el determinado por el avalúo administrativo en el año 2008, el cual a todas luces resulta desactualizado y alejado del valor real del bien objeto de las presentes diligencias; el que, se debe adelantar, no puede ser castigado en su valoración, por su ubicación dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, pues ello obedeció al ejercicio de potestades públicas, derivadas del artículo 45 Constitucional, que no deben afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien.” ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Proceso de Expropiación del Estado contra Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A.

Sentencia N° 400-2013 TRIBUNAL DE APELACIONES DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Dirección01 , a las quince horas del cinco de julio del dos mil trece.- Diligencias de fijación del justiprecio en expropiación, tramitadas ante el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, bajo el expediente número 10-00336-1028-CA, promovidas por el Estado, en la persona de la Procuradora A, Laura Araya Rojas, vecina de Moravia, cédula CED483, soltera, abogada con carné número CED21712, contra: Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A., representada por su mandataria especial judicial: María Gabriela Biolley Aymerich, cédula CED76724, abogada con carné número CED126642. Las personas citadas son mayores.-

RESULTANDO:

1.- El Estado promueve este proceso en fecha 12 de abril del 2010, para que se establezca el precio que debe pagar a Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A., por la expropiación parcial de un terreno de su propiedad.- 2.- La expropiada se opuso al avalúo administrativo.- 3.- El Juez Rolando Porras Mejías, en sentencia número 392-2013 de las ocho horas del veintiocho de febrero del dos mil trece, resolvió: "POR TANTO: Se fija en la suma de mil ochocientos ochenta y ocho millones seiscientos sesenta y un mil ciento veintisiete colones (¢1.888.661.127), la indemnización total que debe pagar el Estado a Desarrollos Playas Manuel Antonio Sociedad Anónima, por la expropiación de una franja de un inmueble de su propiedad equivalente a 18 ha 4.849.38m2, según el plano catastrado P-448727-97, el cual está inscrito en el Registro Público de la Propiedad al Sistema de folio Real matrícula No Placa11532 del Partido de Puntarenas, ubicado en el Dirección19450 , , y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parque Manuel Antonio sur: Dirección336 , este: Murillo Bejarano S.A; y Oeste: Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A. Se condena al Estado al pago de ambas costas del proceso. Se condena al Estado al pago de los intereses, a partir de la desposesión del inmueble al expropiado que se dio el día 7 de septiembre del 2010 . Destínese lo expropiado al fin público indicado e inscríbase a nombre del Estado libre de gravámenes, limitaciones y anotaciones. Una vez que la presente sentencia adquiera firmeza, se autoriza a la Notaria del Estado, con el fin de que se realice la protocolización de piezas correspondiente. El Registro Nacional está obligado a cancelar todas las anotaciones, las exacciones y los gravámenes que pesen sobre el bien expropiado, con fundamento en la escritura de protocolización de piezas, sin necesidad de ningún otro trámite. Comuníquese a la Municipalidad de Aguirre para lo de su rigor. Notifíquese " 4.- Inconformes con dicho fallo apelaron ambas partes, recursos admitidos y en virtud de lo cual, conoce este Despacho en alzada.- 5.- A este asunto se le ha dado el trámite que le es propio y se dicta el fallo, previa la deliberación de rigor y por unanimidad.- Redacta la Jueza Yazmín Aragón Cambronero, y

CONSIDERANDO:

I).- PRUEBA PARA MEJOR RESOLVER: De conformidad con los artículos 148 del Código Procesal Contencioso Administrativo, en concordancia con el numeral 331 del Código Procesal Civil, por ser de relevancia a efecto de resolver los agravios debatidos, se admite con carácter de prueba para mejor resolver, únicamente la siguiente ofrecida durante la audiencia oral celebrada: 1) Certificaciones emanadas del Registro Público de la Propiedad , de los siguientes testimonios de escrituras otorgadas ante el Notario Público Jorge Fallas Aguilar: A) las 16:00 horas del veintiocho de octubre de mil novecientos ochenta y uno, agregada a los folios 781 al 786 de los autos. B) A las 14:00 horas del once de diciembre de 1981, agregada a folios 789 a 784 del expediente principal. 2) Copia certificada de consulta realizada al Ministerio de Hacienda, de los mapas para valoración de terrenos en el Cantón de Aguirre, actualizado al 21 de octubre del 2009, agregada de folios 379 a 385 de los autos.

II).- HECHOS PROBADOS: A efecto de resolver lo que en derecho corresponda, se sustituye el elenco de hechos probados por el siguiente: 1) Que Desarrollos Playas Manuel Antonio Sociedad Anónima es la propietaria del inmueble inscrito en el Registro Público de la Propiedad al Sistema de folio Real matrícula No. Placa11532 del Partido de Puntarenas, que mide en su totalidad 499.305.18 metros cuadrados. El mismo se ubica en el Distrito Quepos, Cantón Aguirre, Provincia de Puntarenas y sus linderos son los siguientes: Norte: Nombre20480 Y Nombre161167 . Sur: Nombre161167 . Este: Nombre161168 , Nombre106234 25,00 M. Oeste: Nombre161167 Y Nombre161169 , (consulta actualizada a la página electrónica del Registro Nacional). 2) Que el citado inmueble, fue adquirido mediante escritura pública otorgada ante el Notario Público: Jorge Fallas Aguilar a las 16:00 horas del 28 de octubre de 1981, por la sociedad denominada " Gay Sociedad Anónima" (folios 782 y 783 del expediente judicial). 3) Que mediante escritura pública otorgada ante el Notario Público: Jorge Fallas Aguilar a las 14:00 horas del 11 de diciembre de 1981, se procedió a protocolizar el acta número 02 de la asamblea general de socios de la sociedad "Gay Sociedad Anónima", reformándose la cláusula primera del pacto social para que en adelante se lea: " Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A." (Ver copia del testimonio de la escritura a folios 789 a 794 del expediente). 4) Que mediante escritura pública otorgada ante el Notario Público: Jorge Fallas Aguilar a las 09:00 horas del 09 de julio de 1984, por la sociedad hoy expropiada, solicita modificar el nombre del propietario de la finca supra relacionada, de " Gay Sociedad Anónima" a "Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A." (Ver copia de testimonio de folios 65 a 67) 5) La proporción de la finca afectada con el presente proceso expropiatorio, se incorporó dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, mediante Decreto Ejecutivo Nº 11148-A del 15 de febrero de 1980, por lo que desde esa fecha a esta parte de la propiedad se le aplican las limitaciones de uso establecidas por el ordenamiento jurídico. Decreto ratificado mediante Ley número 6794 del 25 de agosto de 1982. (Ver informe denominado: " Justificación Técnica a considerar para determinar el valor real de la propiedad Folio Real No. 6-16766-000, Plano Catastrado. P-448727-1997..." a folio 403; así como resolución Nº 22-S-00 de la Sala Segunda del Tribunal Fiscal Administrativo de las 08:00 horas del 26 de julio del 2000, visible a folios 23 al 31 del expediente administrativo) 6) Que la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, mediante voto número 5302-99, de las 17:18 horas del 07 de julio de 1999, notificado al Director del Área de Conservación del Pacífico Central, el día 20 de marzo del 2000, acogió el recurso de amparo presentado por la hoy expropiada, señalando en lo que resulta de interés: " (...), se concluye que Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima está imposibilitado jurídicamente por la Ley 5100 y administrativamente por la acción de las autoridades del Ministerio de Ambiente y Energía, para hacer libre uso de su propiedad. A pesar de que las limitaciones impuestas al inmueble en cuestión vacían de su contenido mínimo esencial el derecho de propiedad que le corresponde a la empresa, el Estado ha omitido cancelar a favor de ésta el monto correspondiente a la expropiación ordenada precisamente mediante la Ley 5100 (...). Dado el carácter reparador de los pronunciamientos de la Sala Constitucional, se ordena al Ministerio del Ambiente y Energía, al Tribunal Fiscal Administrativo y demás órganos competentes en la materia, ejecutar con celeridad y diligencia las acciones necesarias para cumplir a la mayor brevedad posible con el procedimiento de expropiación (...)" (Así folios 01 al 08 del expediente administrativo). 7) El Tribunal Fiscal Administrativo, como acto previo a la realización del avalúo del inmueble objeto de las presentes diligencias de expropiación, realizó el día martes 06 de junio del año 2000, un reconocimiento de la finca, señalando en lo que resulta de interés: " (...) El lindero Sur de la parte a expropiar dista 200 metros de la pleamar, de tal manera que el frente de la finca a la carretera Dirección19451 no está incluida en la expropiación, tampoco la casa y un galerón que se encuentran cerca de la carretera en la entrada de la finca. La finca está cubierta de un bosque secundario su acceso es atravesando la milla marítimo terrestre hasta la carretera que dista del lindero como 100 metros. Es bastante quebrada, con pendientes que llegan hasta un 30%, por lo que resulta ser un área protectora de suelos, agua, flora y fauna, tiene un camino angosto para caballos que sube en "sig-zag" hasta la parte alta de la finca con una elevación de 130 metros sobre el nivel del mar. Su topografía quebrada le ha dado un (sic) excelente vista panorámica a la playa y el mar. (...). La vía Quepos-Manuel Antonio (...), de 7 km. de longitud hasta Quepos cuenta con servicios de agua potable, electricidad, teléfono, alumbrado público, aceras y cunetas (...)" . ( Así resolución Nº22-S-00 de la Sala Segunda del Tribunal Fiscal Administrativo de las 08:00 horas del 26 de julio del 2000, visible a folios 23 al 31 del expediente administrativo). 8) Que mediante el Acuerdo Ejecutivo No. 001-MINAE-SINAC, de las 07:00 horas del 27 de abril del 2009, publicado en el Diario Oficial La Gaceta, número 190 del 30 de setiembre del 2009, el Poder Ejecutivo acordó la expropiación parcial del inmueble descrito en el h echo anterior, equivalente a 18 ha 4.849.38 metros cuadrados, de conformidad con el plano catastrado número P-448727-97, según el cual el inmueble a expropiar cuenta con los siguientes linderos: Norte: Los Tepezcuintles S.A., Sur: Playas Manuel Antonio S.A. ( Zona Marítimo Terrestre); Este: Sociedad Murillo Bejarano S.A. y, Oeste: Desarrollos Playas Manuel Antonio S.A. Siendo su adquisición necesaria para la consolidación del Parque Nacional Manuel Antonio (ver acuerdo expropiatorio en folios 427-428 y copia del plano catastrado a folio 460, todos del expediente administrativo). 9) Que el remanente de la finca expropiada cuenta con un área de trescientos catorce mil cuatrocientos cincuenta y cinco mil punto ochenta metros cuadrados, siendo sus linderos los siguientes: Norte: Dirección19452 , Sur: Dirección336 , Inversiones Morales Cascante S.A, Inversiones Lutz S.A. y Dos Cucharas de Manuel Antonio, Este: Desarrollos Playas Manuel S.A., colinda con Dirección19453 , Oeste: Nombre161170 , Hotel Costa Verde, Nombre161171 y Sonrisa del Sol S.A. ( Así oficio SINAC-AL-177 de 25 de marzo del 2010 y el número ACOPAC-OSRAP-122-10 de 15 de marzo de 2010, visible a folios 463 a 465 del expediente administrativo). 10) Que la finca citada posee los siguientes gravámenes: DECLARATORIA DE INTERÉS PÚLICO (ARTÍCULO 20 LEY 7495) CITAS: 2010-10743-001. DEMANDA ORDINARIA CITAS: 2010-140516-001, (consulta actualizada a la página electrónica del Registro Nacional). 11) Que mediante el Avalúo Administrativo No. AA-75-2007, realizado por la Administración Tributaria de Puntarenas, Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda el 31 de julio del 2007, por el Perito Valuador, Ingeniero José Luis Palacios Alvarado, según visita de inspección realizada el 25 de junio del 2007, el terreno fue valorado en la suma total de ¢Placa33037 , indicando el profesional en lo que resulta de interés: " (...) Finca de forma irregular, localizada entre las coordenadas geográficas 371-373 latitud norte y 446-448, longitud oeste de la hoja cartográfica Quepos (...), aproximadamente a 2,8 Km de la Escuela de Manuel Antonio hacia Espadilla. Con un área de 18 ha 48493,38 m2, según plano P-448717-94, base firme para la elaboración del presente informe pericial. El inmueble se ubica hacia el noroeste del Parque Nacional. No tiene frente a calle pública o privada, su lindero sur inicia a partir de donde terminan los 200 metros correspondientes a la zona marítimo terrestre. La finca está cubierta de bosque secundario principalmente, con algunas áreas de bosque primario intervenido, con una topografía muy accidentada con pendientes del 35% aproximadamente. (...) En el vértice noroeste de su colindancia pasa la quebrada Camaronera. No tiene servicios públicos, el acceso es a través de la parte de la finca que es externa a los linderos del parque. Esta finca tiene una excelente vista panorámica, dada su altura y cercanía a la playa. Según el mapa de capacidad de uso de la tierra, los suelos de esta finca se clasifican como clase VIII, de acuerdo con esta clasificación, estas tierras no reúnen las condiciones mínimas para actividades de producción agropecuaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase tienen utilidad solo como zona de preservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga acuífera, reserva genética y belleza escénica. Para determinar el valor unitario del terreno, se consideraron los siguientes aspectos: 1. Características de la zona: ubicación, desarrollo, servicios públicos, vías de comunicación, topografía y actividades principales 2. Características del Inmueble: Su ubicación respecto a la ciudad más cercana (Quepos), acceso, topografía, área, servicios públicos, suelo, tendencia de la zona, desarrollo potencial. 3. Investigación de Valores: * Oferta de ventas en la zona. * Avalúos realizados en el sector. * Criterios de Peritos del Sistema Bancario Nacional. * Consulta a personas conocedoras de la zona. * Ventas realizadas en la zona. 4. Motivo del Avalúo (...) 5. Criterio del suscrito (...), valorando cada hectárea en la suma de ¢14.000.000.00 (...) ". (Ver Avalúo Administrativo AA-75-2007, a folios 445 al 449 del expediente judicial). 12) Que mediante el Avalúo Administrativo No. AA-124-2008, realizado por la Administración Tributaria de Puntarenas, Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda el 11 de noviembre del 2008, por el Perito Valuador, Ingeniero José Luis Palacios Alvarado, según visita de inspección realizada el 25 de junio del 2007, se procedió a actualizar la valoración del terreno dada en el avalúo AA-75-2007, en atención a la solicitud efectuada por el Ing. Luis Alberto Quirós Rodríguez, Director del Área de Conservación Pacífico Central ( (ACOPAC), valorán dose en la suma total de ¢ 306.849.970,80 (trescientos seis millones ochocientos cuarenta y nueve mil novecientos setenta colones con ochenta céntimos), lo anterior aplicando el índice de inflación que determina el Banco Central de Costa Rica. (Así: Oficio ACOPAC-D-1167-08, de 30 de octubre de 2008, visible a folio 330 y avalúo administrativo AA-124-2008 de folios 337 a 331, ambos del expediente administrativo). 13) Que el Ingeniero Palacios Alvarado, señaló durante su declaración como testigo perito, que en el avalúo administrativo realizado por él, utilizó el método comparativo y dadas las condiciones del inmueble a expropiar ( por encontrarse inmerso dentro del Parque Nacional Manuel Antonio), el único inmueble comparable, lo fue el de la finca denominada " Los Tepezcuintles S.A.", que linda al Norte con la expropiada, en la cual la Administración Tributaria de Limón, realizó un avalúo aceptado por el expropiado. Indicó además que su informe se limitó al área señalada en el plano número P-448717-94, sin que tomase en consideración la condición total de la finca. Manifestó que si bien la finca madre cuenta con servicios públicos y acceso directo a la carretera, no ocurre así en el terreno expropiado. Además aclaró, que en el año 2007, cuando realizó la visita de campo, la vista panorámica era diferente, existía menos vegetación. (Así declaración rendida el 03 de junio del 2013, en Nombre161172 , durante la diligencia de recepción de prueba y conclusiones realizada por este Órgano Jurisdiccional, lo cual se respalda en formato electrónico). 14) Que el Ing. Nombre161173 , primer perito designado por el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, rindió su informe pericial el 08 de junio del 2010, indicando que el inmueble es valorado en la suma de ¢7.691.360.940.00, en lo que respecta a la descripción general del inmueble, señaló: " El área a expropiar en su totalidad se encuentra en regeneración natural dadas las limitaciones que impone la declaración de interés público para anexarlo al Parque Nacional Manuel Antonio; constituyendo a la fecha de la inspección un bosque secundario. La elevación promedio de la finca es de 30 m.s.n.m. el sitio más bajo y 130 m.s.n.m. el sitio más alto, presenta pendientes onduladas entre 15 y 30%, aproximadamente un 90.58% del área, tiene vista panorámica al océano y cuenta con caminos internos. (...) Para la homologación de referencias la vista panorámica será premiada con un 25% respecto a propiedades sin esa condición. Para efectos de estimación del valor de la finca valuada, la sección que no cuenta con vista panorámica recibirá un castigo del 60% respecto al valor estimado para la sección con vista panorámica al océano. Servicios Disponibles: Una finca sin infraestructura que no cuenta con caminos internos, agua potable, electricidad, previstas para telecomunicaciones, servicios de tratamiento de aguas negras y servidas y terrazas para las construcciones debería recibir un castigo en el valor del metro cuadrado de la tierra del 70% respecto a propiedades residenciales en similares condiciones que cuenten con todos estos servicios. Para homologar el valor por metro cuadrado de terreno de la finca valuada con respecto a lotes residenciales con todos los servicios se aplicará este criterio. (...) Estimación del precio final de la finca: Sección con vista panorámica, 167.436.57 m2, ¢45.000.00 m2, un subtotal de ¢7.534.645.650.00. Sección sin vista panorámica, 17.412,81 m2, ¢9.000.00 m2, un subtotal de ¢156.715.290.00. TOTAL: ¢7.691.360.940. (...) Con el objetivo de estimar el más justo valor, se consultaron diferentes fuentes de información para garantizar la confiabilidad del resultado final; se consultaron transacciones inscritas en el Registro Público de la Propiedad, avalúos bancarios, la información de tributación directa (Municipalidad) (sic) y la opinión de especialistas; además se consultaron precios de ofertas para comparar los resultados. Los precios de las ofertas del mercado solamente se utilizaron como referencia, no se incluyeron en los cálculos para estimar el valor por metro cuadrado dado que no constituyen transacciones reales (...) La zona donde se ubica la finca valuada presenta una alta deseabilidad por la ubicación y vistas panorámicas al océano que ofrece, de manera que si no tuviera las limitaciones que le impone la ley su valor debería equipararse con su entorno. (...) No estoy de acuerdo con el valor asignado a la sección a expropiar por el avalúo administrativo AA-124-2008, por cuanto su valor no es actual y no se sustenta en un estudio de mercado que señale las fuentes de información utilizadas para llegar a la conclusión presentada. (...) (ver Informe pericial a folios 157-174 del expediente principal, énfasis no suplido) . 15) Que el Ingeniero Froylan Morales Céspedes, perito designado por el a quo, como tercero en discordia, rindió su informe el 11 octubre del 2011, dando un avalúo total por ¢ 646.972.820, señalado en lo que resulta de interés: "(...) Toda la finca está dedicada a bosque, en donde predomina el secundario y algunos pequeños sectores con bosque primario. Se pudieron observar algunos senderos que intercomunican por casi toda la finca. Sin embargo, la finca carece de todo tipo de desarrollo urbano: infraestructura como alcantarillados, aceras, caños, calles y senderos asfaltados, alumbrado público, telefonía, internet, condiciones básicas y propias para un desarrollo urbano; por lo tanto al carecer de toda infraestructura y de los servicios básicos mínimos (...) no puede y no se debe valorar por metro cuadrado tal y como se tratara de un lote urbano; además aunque podría tener un potencial turístico por su vista panorámica y ubicación, al mismo tiempo al tener el terreno limitaciones como: un alto nivel con respecto a la calle y al ser la finca de topografía tan quebrada, al desarrollarla se encarecerían los costos de desarrollo urbano-comercial (...) aunado a que en la actualidad se trata de una finca enclavada y sin salida, con vocación para área protegida. Se debe mencionar que por la ubicación territorial, elevación sobre el nivel del mar y su topografía, dicha finca presenta una excelente vista panorámica (...) (...), por lo tanto (...) el suscrito está estimando un justo valor promedio por hectárea de ¢35.000.000.00 (...). Este valor es el promedio (redondeado) tomado del análisis de los tres cuadros arriba mencionados y de los dos avalúos realizados y por tener en mano el tercero en discordia. En dicho valor se está considerando que la finca a expropiar no cuenta con frente a calle pública debido a las constantes expropiaciones que sufrió la finca madre, lo cual hizo que la misma se quedara como un fundo enclavado, sin su respectivo frente y acceso y sufriendo en parte la pérdida de valor por estas circunstancias, además de otro parámetro como es el tamaño de la finca de marras y la ausencia de infraestructura y servicios básicos. (...)". (Ver informe pericial a folios 561-571 del expediente principal , énfasis corresponde al original). 16) Que el 7 de septiembre del 2010 se realizó por parte del juez a quo, la diligencia de puesta en posesión del inmueble expropiado, al Estado, (ver Acta de Puesta en Posesión en folio 236 del expediente principal). 1 7) Que mediante avalúo administrativo No AA-76-2007, realizado por el perito valuador Ing. José Luis Palacios Alvarado, el 31 de julio de 2007 (inspección de campo realizada el 25 de junio de 2007), la finca número 16766-000, propiedad de la empresa Desarrollos Playas Manuel Antonio, ubicada en el Parque Nacional Manuel Antonio, entre las coordenadas 446-448 longitud oeste y 371-373 latitud norte, hoja cartográfica Quepos, la cual colinda al este con la finca aquí expropiada ; el Ministerio de Hacienda, valoró la hectárea en la suma de ¢70.000.000, señalando en lo relativo a las características del inmueble: " (...) Finca de forma irregular, localizada (...), aproximadamente a 2,8 Km de la Escuela de Manuel Antonio camino hacia playa Espadilla y a 5,5 km. de Quepos. Con un área de 10 ha 9419,02 m2, según plano sin catastrar de fecha agosto del 2005, base firme para la elaboración del presente informe pericial. El inmueble se ubica hacia el noroeste del Parque Nacional (fuera de los límites). Tiene frente a calle pública asfaltada de 172,57 m. hacia el lindero sur, y de aproximadamente 135 metros a calle pública en tierra en su lindero norte. La finca está cubierta de bosque secundario principalmente, con algunas áreas de bosque primario intervenido, con una topografía muy accidentada con pendientes del 35% aproximadamente. (...) Posee todos los servicios públicos del sector como son electricidad, alumbrado, telefonía y cañería de agua potable. (...). Esta finca tiene una excelente vista panorámica, dada su altura y cercanía a la playa. Según el mapa de capacidad de uso de la tierra, los suelos de esta finca se clasifican como clase VIII, de acuerdo con esta clasificación, estas tierras no reúnen las condiciones mínimas para actividades de producción agropecuaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase tienen utilidad solo como zona de preservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga acuífera, reserva genética y belleza escénica. (...) Para determinar el valor unitario del terreno, se consideraron los siguientes aspectos: 1. Características de la zona: ubicación, desarrollo, servicios públicos, vías de comunicación, topografía y actividades principales 2. Características del Inmueble: Su ubicación respecto a la ciudad más cercana (Quepos), acceso, topografía, área, servicios públicos, suelo, tendencia de la zona, desarrollo potencial. 3. Investigación de Valores: * Oferta de ventas en la zona. * Avalúos realizados en el sector. * Criterios de Peritos del Sistema Bancario Nacional. * Consulta a personas conocedoras de la zona. * Ventas realizadas en la zona. 4. Motivo del Avalúo (...) 5. Criterio del suscrito (...) ". ( Ver copia del avalúo administrativo de folios 364 -371, así como oficio ACOPAC-D-206-09 de 12 de febrero de 2010, a folio 376, todos ellos del expediente principal). 18) Que de conformidad con el mapa para la valoración de terrenos, elaborado por el Ministerio de Hacienda, actualizado al 21 de octubre del 2009, para la Provincia de Puntarenas, Cantón de Aguirre, Distritos Uno al Tres, se fijan los siguientes valores unitarios del metro cuadrado: a) En la zona comercial de Manuel Antonio, para un lote de 190 metros cuadrados, con un frente de 10 metros, un valor de ¢ 450.000.00. b) En el Parque Nacional Manuel Antonio, para un lote de 100.000,00 metros cuadrados, con un frente de 100 metros, un valor de ¢ 500.00. c) En la zona del Hotel Arboleda, para un lote de 530 metros cuadrados, sin indicación de frente, un valor de ¢ 160.000.00. d) En Rancho Manuel Antonio, para un lote de 300 metros cuadrados, con un frente de 16 metros, un valor de ¢ 70.000.00. ( Así copia certificada de folios 882 a 885 del expediente judicial).

III.- Se eliminan los hechos no probados contenidos en la sentencia recurrida.

IV.- Agravios de la Representante del Estado : La señora representante del Estado, señaló durante la audiencia oral celebrada ante este Órgano Colegiado, que el Juzgador de Instancia, tomó el avalúo número AA-76-2007 y lo transmitió a la finca objeto de valoración en el presente proceso, lo cual no resulta conforme a la realidad de los inmuebles, por lo que estimó necesario realizar una descripción de ambas fincas, a efecto de evidenciar la diferencia existente entre ellas. Así señaló que de conformidad con el oficio SINAC-DE-238 de fecha 01 de marzo del 2011 (de folios 390 a 409 del expediente judicial), la finca que hoy se expropia, no es susceptible de explotación agrícola ni forestal, se trata de un fundo enclavado, cuyo único ingreso es por el Parque Nacional Manuel Antonio, lo que constituye una servidumbre ilegal. Además de conformidad con el artículo 7 de la Ley 5100, le están vedadas las construcciones y, la vista panorámica únicamente se presenta en un 15% del inmueble, ello por encontrarse rodeada de bosque que no puede ser talado, según es posible desprender del informe supra citado. Por otra parte, la finca valorada en el peritaje AA-76-2007, cuenta con características totalmente diferentes, pues tiene salida a calle pública asfaltada hacia los linderos norte y sur, cuenta acceso a todos los servicios públicos, es cercana a centros educativos y oficinas públicas y privadas, está fuera del Parque Nacional. Las condiciones del uso del suelo son diferentes, en tanto que el bien objeto de la expropiación únicamente tiene utilidad de protección, ello por encontrarse dentro del Parque Nacional. Estima que al trasladar el peritaje indicado, sin analizar las diferencias, se violentaron no solo los principios de razonabilidad y proporcionalidad, sino también el de reparación integral del daño, pasando a convertirse en un enriquecimiento indebido, al otorgarle igual plusvalía a bienes con condiciones disímiles, sin realizar ajuste alguno y, sin que resulte dable pensar que la simple observación constituya un parámetro objetivo. Aduce que el fallo debió analizar profundamente ambas comparaciones, para verificar la factibilidad de ese ajuste de valor, pues existen condiciones que impiden la aplicación análoga. Por otra parte indica, que la sentencia puntualizó una ecuación matemática y aplicó una fórmula indexatoria, del 31 de julio del 2007 al 27 de febrero de 2013, sin explicar el método; además considera que resulta improcedente, pues no fue debatido y la parte no lo solicitó. La sentencia, argumenta, descarta la valoración administrativa por carecer el informe de las operaciones técnicas realizadas y los principios científicos aplicados, desconociendo que ello se aportó en escrito de fecha 19 de enero de 2011, por lo que la experticia administrativa cumple con los parámetros requeridos por el ordenamiento jurídico. Estima que el peritaje del Ing. Nombre161173 , no se conforma con los presupuestos que establece la ley, por lo que debe ser descartado, tal y como acertadamente lo indica el juez y, se confirma en el oficio número SVA-043-11 del 11 de junio del 2011, visible a folios 526-531 del expediente, en el que se señalan las deficiencias del peritaje rendido, señalándose su falta de confiabilidad. El informe del tercer perito en discordia, es descartado parcialmente por el juzgador, atendiendo lo señalado por la Dirección de Tributación, en oficio visible a folios 678 a 686, por no cumplir con los requerimientos mínimos para un avalúo. Concluye que ninguno de los peritajes judiciales cumplió a cabalidad con lo ordenado en la Ley de Expropiaciones, mientras que, la experticia administrativa se ajusta a derecho y al mérito de los autos, por lo que solicita se disponga como justiprecio el fijado en el avalúo administrativo, revocando lo relativo al pago de las costas e intereses por improcedentes.

IV).- Agravios de la representante de la parte expropiada: La señora representante de la sociedad demandada, por su lado, estima que la sentencia está plagada de vicios que devienen necesariamente en la declaratoria de nulidad de la misma, pues a la hora de valorar el inmueble no utiliza la normativa que corresponde en los usos y prácticas de valoración del país. Aduce, que la indemnización debe responder al valor de sustitución de la cosa expropiada, de manera que resulte suficiente para adquirir otro bien en condiciones análogas, según lo ha establecido la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia. Por otra parte señala que, no se hace uso del valor de mercado, aún y cuando existe prueba emanada del Colegio de Ingenieros Agrónomos, denominada "Régimen de Valoración por Mercado", que establece estas reglas; considera que, ni el perito de Tributación ni el tercero en discordia y tampoco el juez, hicieron uso de esta jurisprudencia, ni de los procedimientos de valoración por mercado emanados del citado ente corporativo, razón por la cual el fallo resulta nulo. Argumenta que el Plan Director Urbano del Cantón de Aguirre, ubica el bien en la zona urbana del Cantón, en el Corredor Turístico Manuel Antonio, el cual en su artículo 88 establece la localización de manera concreta de este corredor, desde el centro de Quepos hasta la Playa Manuel Antonio, en tanto que el numeral 109, lo ubica desde el Centro de Quepos hasta la Playa Espadilla. Aduce, que los usos autorizados en esta zona son todos, sin que existan límites máximos para un desarrollo residencial u hotelero, en tanto, el plan regulador permite construir hasta en un cincuenta por ciento de la cabida del bien; razones por las cuales no existe duda de que el bien se ubica en la zona urbano turística del Cantón de Aguirre. Lo anterior, considera, toma interés a efecto de determinar la fecha de adquisición del inmueble, lo que debe tenerse como hecho probado, además de la data en la que el inmueble ingresó a formar parte del Parque; así el bien fue adquirido el 28 de octubre de 1981 y su inclusión en el parque se da por Ley 6794 de 27 de diciembre de 1982. Argumenta que, a la hora de dar valores menores a los del mercado y tener en cuenta la situación de la propiedad con todas las limitaciones del área ubicada dentro del parque; debe estimarse que el artículo 45 de la Constitución Política, establece que las únicas limitaciones a la propiedad se deben dar por ley, no es posible tener por impuestas las mismas mediante actos administrativos. Es en la anterior ley en donde se amplía el Parque Nacional que se establecen las limitaciones al margen de la finca hasta el 2010, cuando se anota la declaratoria de utilidad pública. Estima que, con el monto del avalúo administrativo no es posible adquirir otro bien semejante en la zona de Quepos, donde es interés de la parte permanecer. Aduce que el juez de manera lógica, utilizó el valor que la administración le dio al otro fragmento de la finca hoy expropiada, sin que resulte cierto que el inmueble tenga características diferentes al bien hoy expropiado; el perito realizó el reconocimiento de campo de toda la finca el mismo día, dando una valoración diferente al área dentro del parque y otra para la que se encuentra fuera del parque, a folio 349, el perito en sus anotaciones señala : "terreno igual al de las 18 hectáreas" . Sin embargo, considera, que el avalúo no se corresponde con el valor real de bien. Indica, que no se trata de un fundo enclavado, el mismo tiene acceso por la carretera, en realidad se trata de un finca que colinda con la zona marítimo terrestre, por donde transcurre la carretera Quepos-Manuel Antonio; resulta falso que se requiera de una servidumbre para acceder al inmueble, el que cuenta con aproximadamente 300 metros de frente por el cual se da acceso a la finca. El juez no tomó en cuenta las valoraciones del Órgano de Normalización Técnica. Estima que el único peritaje que reúne los requisitos del artículo 22 de la Ley de Expropiaciones, es el rendido por el ingeniero Nombre161173 , que es el que menos lesiona los intereses de su representada, mismo que no fue objetado por la Procuraduría. Solicita se aplique el índice subyacente de inflación, al peritaje del Ing. Nombre161173 , que establece el Banco Central de Costa Rica, el cual incluso ya fue utilizado por el propio Estado, al actualizar el avalúo administrativo de la finca objeto de las presentes diligencias. En lo relativo a los intereses, considera que el fallo viola el artículo 45 de la Constitución Política y el 11 de la Ley de Expropiaciones, pues otorga intereses a partir del acto formal de puesta en posesión relizado en el mes de setiembre del 2010, cuando lo cierto es, que desde la promulgación de la Ley 6794 del 27 de diciembre de 1982, se vació el contenido de todos y cada uno de los atributos de la propiedad, tal y como lo declaró la Sala Constitucional en Voto Nº 5302-99 de las 17 horas y 18 minutos del 07 de julio 1999, en el que se ordenó al Estado dar inicio de inmediato a los trámites de expropiación, sin embargo, le tomó 11 años iniciarlos, por lo que solicita se le otorguen intereses desde la promulgación de la ley, fecha desde la cual el Estado de hecho tomó posesión del inmueble y, subsidiariamente pide se otorguen intereses desde la fecha del dictado del voto de la Sala Constitucional. Solicita se mantenga la condenatoria en costas, dada la necesidad que han tenido de realizar múltiples trámites a efecto de lograr la expropiación. Agregó que existen seis hectáreas que no se encuentran incluidas dentro del decreto expropiatorio, el que sólo incluyó las 18 hectáreas 4849.38 metros cuadrados, que se indican en el plano número P-448727-97 , agregando, que en el artículo 17 de la Ley de Expropiaciones establece la competencia del juez para fijar una valoración por la zona que ha sido excluida por el decreto expropiatorio, aspecto que el juez no resolvió y que según indica la torna en incongruente. Aclara que la parte faltante está en discusión en sede administrativa.

V).- SOBRE LA GESTION DE NULIDAD FORMULADA POR LA EXPROPIADA: De conformidad con el numeral 197 del Código Procesal Civil, la nulidad únicamente debe declararse en aquellos casos en los que la actividad procesal defectuosa, sea de tal magnitud que provoque un vicio esencial para la ritualidad o marcha del procedimiento, que incida de manera directa en el derecho de defensa de las partes o bien, en el curso normal del procedimiento; siempre que no resulte posible reponer el trámite o corregir la actuación; pues en esta materia debe estarse a lo dispuesto en el principio doctrinario de que no existe la nulidad por la nulidad misma. En el caso de marras, la señora representante de la sociedad expropiada, estima que el fallo se encuentra plagado de vicios que comprometen su validez al punto de solicitar se proceda a declarar su nulidad, básicamente aduce que el a quo no utilizó la normativa que corresponde en los usos y prácticas de valoración del país, como lo es " El Régimen de Valoración de Mercado"; además de que se violentó la jurisprudencia de la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, la que de manera vinculante ha establecido que la indemnización en materia expropiatoria debe responder al valor de sustitución de la cosa expropiada. Estima este Órgano Colegiado, que el agravio de nulidad formulado no resulta de recibo, toda vez que de una detallada revisión del fallo, es posible determinar que el señor juez de instancia, realizó una adecuada valoración de los peritajes rendidos en autos, estableció los motivos por los cuales consideró que el valor fijado en el avalúo administrativo no se adecuaba al principio del justo precio y procedió a fijar la indemnización dentro de los parámetros previstos en el artículo 40 de la Ley de Expropiaciones, norma que establece en lo que resulta de interés: "(...) Todas las pruebas, incluido el informe del perito, serán apreciadas por el juez en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica racional y tomando en cuenta los criterios del artículo 22 de esta Ley. Para ello, el juez podrá apartarse de los dictámenes periciales o de cualquier otra prueba, con tal de revisar el avalúo administrativo.(...) En ningún caso, el monto de la indemnización podrá exceder de la suma mayor estimada en los avalúos.(...)". La transcripción parcial de la norma, deja en envidencia en primer término que la valoración de la prueba (incluyendo la técnica), en el proceso expropiatorio se debe de realizar conforme a las reglas de la sana crítica, dándose la libertad al juzgador de separarse de los dictámenes periciales, si estima de manera fundada que los mismos no se conforman con el principio de justo precio, objeto mismo de las diligencias expropiatorias de conformidad con lo dispuesto en los numerales 45 de la Constitución Política y 01 de la Ley de Expropiaciones. En segundo lugar, en esta materia no existe una prueba tasada que obligue al juzgador a aplicar un único método de valoración a efecto de determinar el monto de la indemnización. En tercer término, la ley establece al juzgador una sola limitación para al fijar el justiprecio, no exceder el monto máximo fijado en los avalúos, aspecto que se constituye el límite superior que podrá estimarse en sentencia, así como tampoco puede transgrederse en el límite inferior otorgado en los peritajes. La sentencia recurrida permite conocer de manera razonable los motivos que llevaron al a quo a fijar al monto de la indemnización, sujetándose como ya se dijo a las normas que rigen la materia. Si bien ninguna de las partes se conformó con el justiprecio fijado, este es un aspecto que se discute en segunda instancia y que es posible revisar por vía de los agravios de fondo formulados contra lo resuelto y que de ninguna forma se yergue como un motivo de nulidad del fallo. Finalmente es de observar, que el valor de reposición del bien dentro de los procesos expropiatorios se encuentra limitado a los valores máximo y mínimo fijados en los avalúos que prevee el ordenamiento jurídico, lo que también constituye un agravio de fondo revisable en segunda instancia con las limitaciones fijadas en la ley. No estima esta Cámara que el fallo recurrido transgreda de manera grosera la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional referente al valor de reposición del bien, pues los fallos del Órgano Constitucional en la materia no se deben aplicar de manera independiente a los límites impuestos por el legislador en el artículo 40 de la Ley supra citada. En conclusión, no existen motivos de nulidad que invaliden el fallo y por tanto se rechaza el agravio esgrimido.

• VI)SOBRE EL FONDO: De previo analizar las cuestiones concretas debatidas a través de los agravios formulados; este Órgano Colegiado se permite recordar que en este tipo de asuntos, el principio que condiciona su competencia, es el que deriva del artículo 45, párrafo primero, de la Constitución Política; conforme al cual, el acto expropiatorio debe siempre estar precedido, de una previa y justa indemnización, al dueño del bien o derecho objeto de despojo.- Es esa una garantía fundamental, que propende, como lo reconoce unánimemente la doctrina y jurisprudencia patrias, a impedir que en aras de la satisfacción de los intereses públicos, sean sólo unos pocos -los que sufren el desarraigo de su propiedad-, quienes deban soportar lo que corresponde a la colectividad que se beneficia con aquél y, en esa medida, las diligencias judiciales de fijación del justiprecio, tienen por finalidad esencial, hacer efectiva la cláusula general de igualdad ante las cargas públicas, por cuya virtud, es la comunidad en general la que debe cargar por lo que le interesa, indemnizando todos los miembros de ésta, a través de los impuestos que pagan, a quien sufra un perjuicio particular; y eso es lo que ocurre con la potestad en análisis, en donde se desapodera a una persona de una de sus pertenencias, para someterla a un uso común, afectarla a un servicio público, o satisfacer otro interés público preponderante.- Recuérdese que de conformidad con el artículo 28 de la Ley de Expropiaciones vigente, Nº 7495 del tres de mayo de mil novecientos noventa y cinco y sus reformas, este "proceso especial" (como se le denomina), únicamente tiene lugar cuando existe disconformidad del expropiado con el avalúo administrativo, o cuando está presente algún impedimento legal para llegar a un acuerdo en sede administrativa; es decir, que está previsto para dar cabal contenido, en vía judicial, a aquel postulado constitucional y establecer aquí, lo que no pudo definirse en la previa: el valor justo del bien para entregarlo al afectado.- Y a la cuestión de cuál es el resarcimiento justo, ya la jurisprudencia ha dado una respuesta tajante, pues se ha señalado, desde vieja data, que éste es el precio venal de mercado y actual del bien, o el más cercano al de la fecha de la sentencia definitiva. La Sala Constitucional, en su fallo número 2002-4878, de las catorce horas con cincuenta y tres minutos del veintidós de mayo del dos mil dos, señaló:

VII.- Sobre la indemnización.- Otro aspecto a considerar es que la potestad estatal para expropiar un bien - para que sea constitucionalmente válida- está condicionada a que el patrimonio de su propietario quede indemne, es decir sin daño, de ahí la especial protección que el legislador dispuso al establecer el juicio sumario sobre el justo precio. La indemnización es una compensación económica debida por el sacrificio impuesto al propietario en el interés público, e importa restituir íntegramente al propietario el mismo valor económico de que se le priva y cubrir además los daños y perjuicios que sean consecuencia de la expropiación. Esta debe ser justa y previa, por ello debe de comprender el pago del valor objetivo del bien expropiado, los daños y perjuicios causados directa o indirectamente por el desapoderamiento, manteniendo económicamente incólume el patrimonio del expropiado. En protección al propietario y de acorde al numeral 45 de la Constitución Política el numeral 30 de la Ley Expropiaciones regula acerca un proceso especial de expropiación en el que sólo se discutirá asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado, para fijar el monto de la indemnización y en cual en este tipo de diligencias lo único que es posible discutir es el justiprecio del bien objeto de la limitación y mediante el cual el juez competente nombra un perito judicial para que realice el estudio; incluso se puede nombrar a petición de alguna de las partes un perito tercero en discordia para que realice el avalúo correspondiente. Si bien los artículos cuestionados se refieren a un proceso sumario para establecer el monto de la indemnización sea justa, éste debe de entenderse que con la indemnización justa se perfecciona la expropiación, por cuanto se transfiere el dominio a la administración mediante un acto administrativo que establece las características del bien y el pago de la indemnización justa. Las tres condiciones deben de concurrir para que válidamente quede perfeccionada la expropiación (...) lo pretendido en el proceso especial establecido en los artículos citados, es la satisfacción de las pretensiones económicas del propietario, las cuales se dirigen a que se le pague un precio justo por la limitación que se le impone a su propiedad y obedece a la naturaleza del proceso dentro del cual se establece el monto de indemnización a pagar por la administración (...) En ese sentido es importante aclarar que el objeto y fin de este procedimiento sumario a nivel de los tribunales de justicia, es el de revisar el avalúo administrativo, con el fin de establecer y fijar el monto final de la indemnización a cancelar a favor del expropiado, sea, solo se pretende discutir el precio justo del bien objeto de la expropiación, no así "revisar" el procedimiento administrativo de expropiación, tal y como lo pretende plantear erróneamente el accionante y para lo cual indica se viola el debido proceso (...)" (énfasis agregados; en idéntico sentido, véase la sentencia Nº 8015 de las dieciséis horas con veinticinco minutos del veintiuno de julio del dos mil cuatro).

El anterior precedente, que por cierto resulta vinculante para todas las autoridades públicas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, define con absoluta claridad el contenido del artículo 45 de la Carta Fundamental, en punto al tema de la expropiación, y fija los principios básicos por los que debe regirse el trámite administrativo y judicial de ésta.- De ellos se desprende lo siguiente: a) que la Administración debe restituir al propietario, el mismo bien o derecho de que se le priva, junto con los daños y perjuicios ocasionados, que sean consecuencia del despojo; b) que la indemnización debe ser justa y previa y debe comprender el valor objetivo del bien; c) que las diligencias judiciales tienen por objeto, únicamente, discutir el justo precio por ese desapoderamiento, esto es, definir el monto definitivo de la "indemnización"; y d) que ese justiprecio será siempre el valor actual de lo expropiado.- Lo expuesto completa el contenido constitucional del derecho de propiedad y no puede ser desconocido por esta autoridad, la que en todo caso, concuerda en un todo con esos postulados.- Además, es lo cierto que esa es la posición asumida por los diversos órganos de esta Jurisdicción especializada, desde hace muchos años, y que se mantiene hasta la fecha.- Así, la Sala Primera de la Corte, en su conocida sentencia 166-F-92, de las dieciséis horas veinte minutos del dieciocho de diciembre de mil novecientos noventa y dos, que en lo que interesa indicó:

“XIX.- La indemnización constituye la piedra angular de la expropiación. El expropiado tiene derecho a la reparación integral, sea al equivalente económico comprensivo del valor real del bien o derecho expropiado, y del daño consecuente (emergente y lucro cesante) de la privación de su propiedad. Se trata de mantener así un equilibrio de valores, pues si éste fuera roto, en detrimento del expropiado, se produciría una confiscación. Si falta la indemnización se estará en presencia de otras instituciones (comisos, confiscaciones, limitaciones de interés social, etc.). Se puede definir como una técnica de conversión de derechos para mantener incólume el patrimonio del propietario: el valor del bien o derecho expropiado, y el daño es sustituido por su valor económico o monetario. Por ello la idea rectora de la expropiación la constituye el principio de dejar el patrimonio del expropiado en un estado igual al precedente a la privación, mediante una conversión, conmutación o sustitución de valores (valor de los bienes expropiados por un valor equivalente en dinero). La causa de la indemnización expropiatoria está en la necesidad de dejar el patrimonio del expropiado indemne, y no en la producción de un daño por conducta lícita, ya que la expropiación es una actividad administrativa deliberadamente orientada al despojo. La indemnización se justifica, igualmente, en cuanto la expropiación es una contribución especial que impone un sacrificio. Rompe con el principio de igualdad ante las cargas públicas. Por ésto debe restablecerse el equilibrio patrimonial del administrado. Como se ve la indemnización no es un precio, es decir, la contraprestación de una relación de cambio que representa el valor monetario de un bien cuya propiedad se transmite de un sujeto a otro. Indemnizar es eximir de todo daño y perjuicio a través de un resarcimiento cabal, el cual no se logra si alguno de ellos persiste, y hay desmedro. Es restablecerle a una situación similar a la anterior. La indemnización es consustancial, o inherente, a la expropiación, es decir es un requisito sine qua non para su funcionamiento. Hay un nexo inescindible entre ambas instituciones. No hay expropiación sin indemnización. Toda expropiación genera el deber de indemnizar de manera previa (Ubi expropriatio ibi indemnitas)... XX.- La indemnización debe ser previa. Su naturaleza jurídica está determinada por ese carácter. Lo previo se ha erigido en uno de los presupuestos de legitimidad del ejercicio de la potestad expropiatoria. Es un presupuesto de validez y eficacia. El desapoderamiento sin indemnización previa constituye una expropiación de hecho o una confiscación. La justificación de esa característica surge de la imperiosa necesidad de no diferir o prolongar indefinidamente en el tiempo el empobrecimiento patrimonial generado por la expropiación. Si la indemnización es postergada a un momento ulterior al de la privación, el expropiado estará financiando u otorgando créditos forzosos, lo cual resulta inadmisible en función del principio de igualdad ante las cargas públicas, el carácter de previo, entonces, está referido a su oportunidad y no a su contenido y debe serlo, consecuentemente, en relación a la transmisión del dominio... XXI.- Es por esto explicable como uno de los recaudos constitucionales básicos para la viabilidad de la expropiación es la condición de indemnización "previa". No puede haber pérdida de la propiedad y su correlativa transmisión al expropiante en tanto no se haya fijado y pagado la indemnización. Con las salvedades establecidas en la constitución, de guerra o conmoción nacional. El carácter previo de la indemnización explica como hasta tanto no se pague la indemnización no existe transmisión del dominio. XXII.- La indemnización debe ser justa. Esto trae a colación su objetividad y plenitud. Justa en cuanto debe mantener intacto e incólume el patrimonio del expropiado, mediante la conversión de derechos (sustituyendo el valor de un bien o derecho por su equivalente monetario), y debe fundarse en criterios objetivos, pues debe reconocerse el valor en plaza o de mercado (común de mercado), al contado, o en términos equivalentes, como si fuere entre un comprador deseoso de comprar y un vendedor deseoso de vender, ambos informados del negocio, y sin obligación de hacerlo. Es el mismo concepto de valor objetivo, actual o venal, incluso de valor equitativo en plaza, consecuentemente la indemnización será injusta si es meramente simbólica o irrisoria. Se trata de un "valor de reposición" en sustancia, sea el que permita adquirir un bien análogo al perdido con el desapoderamiento, quizá no en el mismo sitio -si se trata de inmuebles-, por ser ello imposible materialmente, sino en cualquier otra parte. El valor de reposición es la posibilidad que se le brinda al expropiado de adquirir una cosa similar, tratase entonces de una reposición de valores y posibilidades y no de la misma cosa, por ser ello un absurdo (V. Sala de Casación Nº 92 de las 14 horas 45 minutos del 7 de octubre de 1970). Así el expropiador deberá indemnizar el valor venal (de mercado) actualizado al momento de la sentencia definitiva. Consiste en el valor real de un bien sujeto al libre criterio de la oferta y la demanda, con todas las formas de oscilación que repercuten como consecuencia de la inflación o deflación, en ese momento. La indemnización expropiatoria debe representar el equivalente económico del sacrificio, y está orientada al pleno reintegro de su patrimonio. Si equilibra los derechos del expropiante y del expropiado, el segundo debe obtener, y el primero debe satisfacer, una reparación plenaria por la pérdida de la propiedad. También se le denomina "justiprecio", pues ese concepto es inherente a la idea de equilibrio económico y relación conmutativa. Justa obliga a ser rigurosamente objetiva: supone apreciar externamente el valor de lo sacrificado y de los daños consecuentes, como tales, sin intercalar apreciaciones de índole subjetiva. En términos sencillos, la indemnización justa significa indemnizar conforme a la ley (secundum ius)... XXIII.- La indemnización debe ser integral. El patrimonio del sujeto pasivo debe quedar indemne. Una expropiación sin indemnización equitativa constituye una confiscación. La integralidad supone una indemnización del valor real -efectivo- (actual en plaza o de mercado) del bien (incluidos sus accesorios) y todos los daños, desmerecimientos y erogaciones consecuentes de la desposesión, quántum que se determina en la tasación. Se dice plena en cuanto debe haber una conversión del derecho de propiedad en su equivalente económico. La indemnización no puede ser fuente de ganancia o riquezas, sólo de reparación integral del valor de lo expropiado y del daño consecuente, es decir, no puede constituir un medio de otorgar lucros a expensas de la comunidad.” El mismo fallo, más adelante, expresa con absoluta claridad lo siguiente:

“XXV.- El momento del cálculo o tasación de la indemnización es de vital importancia, por la influencia de los procesos inflacionarios o deflacionarios, la devaluación de la moneda, la mutación del valor de los bienes en el mercado, el tiempo de los procesos judiciales, y la falta de concomitancia entre su fijación y la privación. Si la expropiación tiende a equilibrar la situación anterior con la posterior al acto ablatorio no puede subestimarse al momento de la tasación de la indemnización. Al respecto, la doctrina ha trazado varias pautas: 1) la fecha de la afectación: decreto expropiatorio; 2) Inicio del juicio expropiatorio, éste exterioriza la voluntad del Estado de efectuar la expropiación, pero no produce por sí la transmisión del dominio. 3) el momento de la ocupación, posesión o desapropio por parte del expropiante; 4) al momento de dictarse la sentencia definitiva. Se ha señalado, si no hay una depreciación monetaria galopante, el valor del momento de la desposesión, caso contrario, el vigente a la fecha de la sentencia definitiva. La última puede ser la solución más ajustada al requisito constitucional de la indemnización "previa", es decir, la transmisión de la propiedad únicamente opera si se paga anticipadamente la respectiva indemnización, y como ésta se determina en la sentencia definitiva ese es el momento para cuantificarla. En el caso de las otras soluciones propuestas el lapso entre la tasación y la sentencia definitiva suele ser prolongado resultando por ello inconvenientes. En suma, la fecha de la sentencia definitiva es la más próxima al del pago de la indemnización, por lo cual debe ser el parámetro temporal para fijar la indemnización justa y plena.” (énfasis agregado).- En concordancia con lo expuesto, este órgano colegiado entiende que, el Juez de lo contencioso administrativo, en este tipo de asuntos, tiene plena competencia para determinar el justo precio, con ayuda pericial, y no sólo para "revisar", si la valoración efectuada por la Administración, en un momento histórico determinado, estaba correcta para esa fecha, con independencia del tiempo que tarde en concluir el asunto en sede jurisdiccional. El bien expropiado debe justipreciarse según las condiciones en que se encontraba al momento de decidir su afectación. La propia Ley, impide tomar en consideración hechos futuros, expectativas de derechos o plusvalías derivadas del proyecto que originó la desposesión, y es en ese sentido que debe interpretarse ese numeral (ver artículo 22 ídem).- El procedimiento judicial está previsto para darle contenido al concepto de "indemnización justa", la que debe entenderse en los términos recién expuestos, y por allí, la cita de las actas legislativas y de la exposición de motivos del proyecto de ley que derivó en la redacción actual de dicho precepto -artículo 30-, no permitirían arribar a una conclusión distinta de la aquí señalada, al menos no sin trastocar la voluntad del constituyente de Nombre65687 , que en este tema se mantiene incólume.- Si la "revisión" del avalúo fuera inmediata, no habría ningún problema, pues el precio allí consignado, si se calculó correctamente, sí respondería al precio justo del que habla nuestro Código Político y la Ley; pero eso no es lo que normalmente ocurre en la práctica, en donde muchas veces transcurren meses y años para que el Estado promueva las diligencias judiciales.

VII.- En el caso concreto, en principio el inmueble objeto de las presentes diligencias, se incorporó dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, mediante Decreto Ejectutivo Nº1148-A del 15 de febrero de 1980, momento a partir del cual se le aplicaron las limitaciones de uso establecidas por el ordenamiento jurídico, el que fue ratificado por la Ley 6794 del 25 de agosto de 1982. Sin embargo, no es sino, con el fallo dictado por la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en voto número 5302-99 de las 17:18 horas del 07 de julio de 1999, (diecinueve años más tarde de la imposición de las limitaciones mediante decreto), que se obliga al Estado a cumplir a la mayor brevedad con el proceso de expropiación. No obstante lo anterior, el primer informe de la Administración Tributaria de Puntarenas, número AA-75-2007, data del 31 de julio de dos mil siete, el que fue actualizado mediante avalúo número AA-124-2008 de 11 de noviembre de 2008 del mismo órgano administrativo, (nueve años después de dictada la resolución de la Sala Constitucional supra citada). Las diligencias de expropiación se interpusieron el 13 de abril del año 2010, un año y cinco meses después de fijarse el precio del bien en sede administrativa; a lo cual cabe agregar que desde entonces, se está discutiendo, mediante la designación de los peritos que manda el ordenamiento, el valor del inmueble que interesa al Estado, bien que según se acredita en autos, desde la resolución de la Sala Constitucional 5302-99, ya referida, se vació en su contenido a partir de la Ley 5100 del 13 de noviembre de 1972, publicada en la Gaceta Número 223 del 23 de noviembre siguiente, señalando el Tribunal Constitucional en lo que es de interés: " (...), se concluye que Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima está imposibilitado jurídicamente por la Ley 5100 y administrativamente por la acción de las autoridades del Ministerio de Ambiente y Energía, para hacer libre uso de su propiedad. A pesar de que las limitaciones impuestas al inmueble en cuestión vacían de su contenido mínimo esencial el derecho de propiedad que le corresponde a la empresa, el Estado ha omitido cancelar a favor de ésta el monto correspondiente a la expropiación ordenada precisamente mediante la Ley 5100 (...). Dado el carácter reparador de los pronunciamientos de la Sala Constitucional, se ordena al Ministerio del Ambiente y Energía, al Tribunal Fiscal Administrativo y demás órganos competentes en la materia, ejecutar con celeridad y diligencia las acciones necesarias para cumplir a la mayor brevedad posible con el procedimiento de expropiación (...)" . No obstante lo anterior, se ha insistido por parte de la señora Procuradora, en que el Estado sólo debe pagar lo que determinó la oficina del Ministerio de Hacienda en noviembre del 2008, lo cual carece en lo absoluto de fundamento, no sólo por la tardanza en extremo patológica a la que se ha visto expuesta la sociedad demandada, para ver resarcida la indemnización que la Constitución y la Ley le garantizan; sino porque además, los principios que derivan del derecho fundamental a la propiedad privada, obligan a que el justo precio, como ya se ha indicado, resulte el más cercano al fijado en la sentencia definitiva. Razones por las cuales, este Tribunal debe rechazar la pretensión principal del recurso interpuesto por el Estado, de que se fije como justo precio el determinado por el avalúo administrativo en el año 2008, el cual a todas luces resulta desactualizado y alejado del valor real del bien objeto de las presentes diligencias; el que, se debe adelantar, no puede ser castigado en su valoración, por su ubicación dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, pues ello obedeció al ejercicio de potestades públicas, derivadas del artículo 45 Constitucional, que no deben afectar el pago del justo precio, derivado de la privación forzosa del bien.

VIII). A efecto de determinar el justo precio que corresponde por concepto de indemnización en las presentes diligencias de expropiación, es menester detallar las características propias del inmueble objeto de éstas, ya que, la señora representante del Estado, ha insistido en sus agravios ante este Órgano Colegiado, que resulta necesario distinguir entre las características del bien objeto del avalúo número AA-76-2007, el que básicamente valoró el remanente de la finca número 16766-000 y que fue tomado como parámetro por el juez de instancia en la determinación del valor del inmueble objeto de las presente diligencias, pues se trata según entiende la recurrente, de bienes disímiles en sus condiciones. Este Órgano Colegiado, luego de analizar los elementos probatorios que constan en autos, llega a la conclusión que en la especie, la finca con matrícula número Placa11532, corresponde a la unidad inmobiliaria de 499.305.18 metros cuadrados, de la cual se segregará en su oportunidad, el lote de 18 hectáreas 4.849.38 metros cuadrados a efecto de destinarlo al fin público indicado, de tal manera que no resulta posible distinguir en este momento las condiciones del bien que se ha de segregar, con las de la finca madre de la cual hasta la fecha forma parte, puesto que no es sino con la sentencia que se dicta en las presentes diligencias, que se procede a ordenar su inscripción a nombre del Estado, autorizándose a su notaria a la protocolización de piezas correspondientes, en tanto esto no ocurra es lo cierto que se trata de un único bien, cuyo remanente continuará perteneciendo a la entidad expropiada; por lo que no resulta dable indicar que el avalúo AA-76-2007, que valoró esta porción de terreno que no será expropiada y que fijó el valor unitario del metro cuadrado en ¢70.000.00, hubiere tomado en consideración características totalmente disímiles a la porción expropiada. Del reconocimiento judicial practicado por este Tribunal, así como del testimonio del ingeniero José Luis Palacios Alvarado, no cabe duda que la finca citada cuenta con todos los servicios públicos y acceso directo a carretera, además de una excelente vista panorámica en gran parte de su territorio (reconocida en los diferentes peritajes), la que gracias a las medidas de conservación adoptadas que han permitido una regeneración del bosque, a la fecha del reconocimiento efectuado por esta Cámara, interfería con la vista hacia el Océano Pacífico. Si bien la porción que se expropia se incorporó dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, desde el Decreto Ejecutivo Nº 1148-A del 15 de febrero de 1980 y la Ley 6794 del 25 de agosto de 1982 (publicada el 27 de diciembre de ese año) y, con ello se establecieron una serie de limitaciones que vaciaron el contenido esencial del derecho de propiedad, esta condición que excede este derecho fundamental, no puede convertirse en obstáculo para indicar, que las características de área de conservación del terreno a expropiar, incidan de manera negativa en la valoración del bien. Es de observar el hecho, de que el Ingeniero Palacios Alvarado, realiza el reconocimiento de campo en la totalidad de la finca el día 25 de junio del 2007, dando como resultado dos valoraciones sobre un mismo bien, por un lado el avalúo número AA-75-2007, fija el valor de la hectárea en ¢14.000.000.00, esto sobre una porción de terreno de 18 hectáreas 4.849.38 metros cuadrados; en tanto que en el avalúo AA-76-2007, fija el valor por hectárea en la suma de ¢70.000.000, ello sobre el remanente de 10 hectáreas 9419.02 metros cuadrados; lo anterior tomando como base para la valoración, una localización idéntica aproximadamente a 2.8 kilómetros de la Escuela de Manuel Antonio, hacia Espadilla, y con una condición de uso del terreno coincidente, así se señaló en ambos avalúos: "(...) Esta finca tiene una excelente vista panorámica, dada su altura y cercanía a la playa. Según el mapa de capacidad de uso de la tierra, los suelos de esta finca se clasifican como clase VIII, de acuerdo con esta clasificación, estas tierras no reúnen las condiciones mínimas para actividades de producción agropecuaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase tienen utilidad solo como zona de preservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga acuífera, reserva genética y belleza escénica. (...)" ( Así avalúos: AA-75-2007, folio 448 y AA-76-2007, folio 367, ambos del expediente judicial). En razón de lo anterior no resulta de recibo el agravio, expuesto por el Estado, en el sentido de que debe diferenciarse entre las condiciones de la finca madre y el terreno que será segregado a fin de cumplir con el fin público de integrarlo como parte del Parque Nacional Manuel Antonio, pues como se ha indicado hasta la saciedad, se trata de una unidad inmobiliaria, que como tal debe de ser valorada, por lo que el juez de instancia no infringió los principios de razonabilidad y proporcionalidad, al trasladar el valor fijado por la administración en el avalúo AA-76-2007 al bien expropiado. También lejos de ello está estimar que con la valoración otorgada en primera instancia de ¢70.000.000 la hectárea, provoque un enriquecimiento sin causa para el expropiado, pues se trata de un valor que reconoció la administración en el año 2007, (hace ya seis años) y que a todas luces resulta desactualizado y no conforme con el principio de justo precio, al que alude el artículo primero de la Ley 7495. No obstante ello, considera este Órgano Colegiado, tampoco resulta de recibo la pretensión de la entidad expropiada, de otorgar el monto fijado por el perito Nombre161173 , quien dividió el valor unitario del metro cuadrado en dos categorías: a) para la sección con vista panorámica con un área de 167.436.57 m2, la suma de ¢45.000.00 y b) La sección sin vista panorámica de 17.412.81 m2, la suma de ¢9.000.00. Estima este Tribunal que aún y cuando la vista panorámica, en este caso hacia el Océano Pacífico, es un factor valorizante de los inmuebles ubicados cerca del litoral, en los que su principal desarrollo lo constituye la actividad turística; en el caso de estudio la finca no tiene las condiciones de uso del suelo que permitan a sus propietarios un desarrollo de esta índole, pues es un hecho que el bien se encuentra afectado por limitaciones que impiden su explotación incluso antes de la ley 6794 del 27 de diciembre de 1982, por lo que se trata de un factor que no puede considerarse como determinante para establecer una diferencia tan marcada entre una zona y otra; el propio perito así lo reconoce al señalar en su experticia: "(...) La zona donde se ubica la finca valuada presenta una alta deseabilidad por la ubicación y vistas panorámicas al océano que ofrece, de manera que si no tuviera las limitaciones que le impone la ley su valor debería equiparse con su entorno. (...)" (folio 169 del expediente principal). Es un hecho que los suelos del bien a expropiar, se clasifican como de Clase VIII, por lo que su utilidad única es de zona de preservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga acuífera, reserva genética y belleza escénica; factores todos muy relevantes en la protección de los recursos naturales que han caracterizado a nuestro país en las últimas décadas y, que merecen una indemnización que cumpla con los principios supra citados, mas sin embargo no resulta posible equiparar el precio del terreno al de aquellos inmuebles que cuentan con las condiciones legales necesarias para su explotación turística o comercial, que paradójicamente se ubican dentro del mismo corredor turístico de Nombre161172 en el Cantón de Aguirre y en este sentido se coincide con el juez de instancia, en que no es dable equiparar estos valores. En consideración con lo expuesto, se estima que dadas las especiales condiciones del inmueble y en aplicación de los principios de razonabilidad y proporcionalidad, debe estimarse el valor por hectárea en la suma de ¢100.000.000, por lo que se fija el monto total de la indemnización que deberá cancelar el Estado por el terreno expropiado en la suma de: ¢1.848.494.000 (mil ochocientos cuarenta y ocho millones cuatrocientos noventa y cuatro mil colones), con lo cual se modifica el valor fijado en la sentencia recurrida por concepto de justiprecio.

IX.- SOBRE LA INDEXACIÓN DEL JUSTIPRECIO: El juez en su sentencia, estimó que dada la vieja data del avalúo administrativo, resultaba necesario proceder a indexar el monto reconocido por la administración, indicando que procedía a aplicar la fórmula indexadora del 31 de julio del 2007 al 27 de febrero del 2013, aclarando que la aplicación del método lo era sólo para determinar el valor por hectárea en este momento, según el voto número 166-F-92 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. La señora representante del Estado, en este extremo ha indicado, que no sólo no fue solicitado por la partes la indexación, sino que además en este caso ni siquiera se explicó cual fue el método indexatorio utilizado. Por su parte la apoderada judicial de la empresa expropiada, señala que debe indexarse la suma otorgada en sentencia, conforme al Índice Subyacente de Inflación establecido por el Banco Central de Costa Rica, el cual ya se utilizó por el perito administrativo al actualizar su avalúo. En este extremo, considera este Órgano Colegiado, que no procede aplicar la indexación al monto fijado en sentencia, tómese en consideración en primer término que, aún y cuando los entonces representantes de la parte expropiada, al apersonarse a los autos expresamente pidió: " (...) También se reclama la indexación que haya padecido el inmueble al deteriorarse la moneda costarricense. (...)." (folio 156); es lo cierto que en el presente proceso existe prueba técnica pericial y valoraciones de la Municipalidad de Aguirre, que permiten al Juzgador determinar el justo precio, de manera razonablemente fundada al momento de dictar sentencia, resulta claro que el valor asignado por concepto de indemnización, no se corresponde con el que tenía la finca en el año de 1982 y tampoco con el fijado por la administración el año 2007, sino que se tomó en consideración para su valoración las condiciones actuales de la finca tales como: los servicios con los que hoy cuenta, su ubicación en una zona con amplio desarrollo turístico y su naturaleza, tomando en cuenta estos factores es que se estimó el precio a cancelar por el Estado. Además la Ley 7495 establece en su numeral 11 el reconocimiento de intereses legales, a partir de la desposesión del bien, lo cual implica la inclusión del elemento indexatorio. Esto significa que reconocer indexación e intereses, es un doble pago no admitido por el ordenamiento jurídico. Razones por las cuales, se revoca la resolución recurrida, en cuanto reconoció indexación sobre el monto fijado para el valor de la hectárea en sentencia, en su lugar se rechaza la solicitud de indexación formulada por la parte expropiada.

X).- SOBRE EL RECONOCIMIENTO DE INTERESES: En lo referente al pago de intereses la señora Procuradora manifiesta que en este extremo debe ser revocada la sentencia, pues de fijarse la indemnización en lo reconocido por el avalúo administrativo, no existe diferencia que permita reconocer su pago. Agravio que no resulta de recibo puesto que de acuerdo con los considerandos anteriores efectivamente, se ha fijado en esta vía un monto de indemnización mayor al otorgado en sede administrativa, lo que obliga de conformidad con el numeral 11 de la Ley 7495 a reconocer intereses sobre la diferencia resultante entre el avalúo administrativo y lo otorgado en sentencia. Por otra parte, la señora representante de la sociedad demandada señala en lo relativo a los intereses, que el fallo viola el artículo 45 de la Constitución Política y el 11 de la Ley de Expropiaciones, pues otorga intereses a partir del acto formal de puesta en posesión realizado en el mes de setiembre del 2010, cuando lo cierto es, que desde la promulgación de la Ley 6794 del 27 de diciembre de 1982, se vació el contenido de todos y cada uno de los atributos de la propiedad, tal y como lo declaró la Sala Constitucional en Voto Nº 5302-99 de las 17 horas y 18 minutos del 07 de julio 1999, en el que se ordenó al Estado dar inicio de inmediato a los trámites de expropiación, por lo que solicita se le otorguen intereses desde la promulgación de la ley, momento desde la cual el Estado de hecho tomó posesión del inmueble y, subsidiariamente pide se le otorguen desde la fecha del dictado del voto de la Sala Constitucional. Estima este Tribunal, que la posesión es un hecho concreto y, la existencia de actos de defensa constituye una muestra irrebatible, de que el Estado sí la ejerce sobre la franja expropiada, ciertamente el artículo 11 de la Ley de Expropiaciones, señala en lo que resulta de interés: "(...) La Administración estará obligada a reconocer intereses al expropiado, de oficio y a la tasa legal vigente, a partir de la desposesión del bien. (...)"; en el presente caso, la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en citado voto 5302-99 de las 17:18 horas del 07 de julio de 1999, estableció de manera diáfana y con carácter de cosa juzgada material, que: " (...) Desarrollos Manuel Antonio Sociedad Anónima está imposibilitado jurídicamente por la Ley 5100 y administrativamente por la acción de las autoridades del Ministerio de Ambiente y Energía, para hacer libre uso de su propiedad. A pesar de que las limitaciones impuestas al inmueble en cuestión vacían de su contenido mínimo esencial el derecho de propiedad que le corresponde a la empresa, el Estado ha omitido cancelar a favor de ésta el monto correspondiente a la expropiación ordenada precisamente mediante la Ley 5100 (...)" . Bajo tal inteligencia, quedó establecido por el Tribunal Constitucional, que la actividad de las autoridades administrativas que incluyeron dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio el bien objeto de las presentes diligencias, mediante Decreto Ejecutivo Número 11148-A del 15 de febrero de 1980, ratificado por la Ley 6794 del 25 de agosto de 1982, fueron los actos que consumaron el despojo del bien a la sociedad demandada, privándose desde aquel momento del disfrute del derecho fundamental de propiedad consagrado en el numeral 45 de la Constitución Política. Así incluso lo reconoció la propia administración pública, a través de la Dirección Ejecutiva del Sistema Nacional de Áreas de Conservación, mediante el denominado informe: " Justificación Técnica a Considerar para determinar el Valor Real de la Propiedad Folio Real Nº 6-16766-000, Plano Catastrado Nº P-448727-1997, perteneciente a Desarrollos Playas de Manuel Antonio S.A., cédula jurídica CED126643, ubicada dentro del Parque Nacional Manuel Antonio" (énfasis suplido), el cual fue emitido en marzo del 2011, documento que señaló en lo que resulta de interés: "(...) La finca se incorporó dentro de los límites del PNMA mediante Decreto Ejecutivo Nº 11148-A (de ampliación del Parque), el 15 de febrero de 1980, por lo que desde esa fecha, a esta parte de la propiedad se le aplican las limitaciones de uso establecidas por el ordenamiento jurídico (...) Históricamente desde la incorporación de la finca al PNMA, la protección ha sido absoluta por estar cubierta de bosque primario maduro y bosque en proceso de recuperación; razón que consolida el ecosistema del Parque en los recientes planes de uso del mismo, incluyendo el Plan de Desarrollo Turístico Sostenible para el Parque Nacional Manuel Antonio y su Área de Influencia (...). Como se desprende de los párrafos anteriores, la propiedad debido a su cobertura boscosa y topografía con terrenos clase VII y VIII (no aptos para usos agropecuarios), presenta limitaciones aún antes de la incorporación al Parque en 1980 y bajo el uso y el principio de irreductibilidad del bosque tiene las limitaciones de uso que rigen desde la promulgación de la Ley Forestal en 1969, Ley 4465, artículos 4, 6, 47 entre otros, por lo que estas limitaciones las tiene desde mucho antes de la declaración de interés público y antes de incorporarla dentro de los límites del PNMA, en donde rige la legislación especial, que impone otras limitaciones (...)" ( Así folios 403, 410 y 411, énfasis suplido). En razón de lo cual, estima este Tribunal, que la desposesión efectiva del bien, se dio muchos años antes de que el juzgado de instancia procediera a llevar a cabo la puesta en posesión formal el día 07 de setiembre del 2010, ya que la realidad histórica de la finca reconocida por el Tribunal Constitucional y la propia admnistración en el informe citado, dan fe que la privación efectiva de la propiedad en cuestión, sucedió con su incorporación dentro de los límites del Parque Nacional Manuel Antonio, que aún y cuando se reconoce sucedió el 15 de febrero de 1980, la sociedad se conforma en que se reconozcan los réditos a partir de la fecha de publicación de la Ley 6794 del 25 de agosto de 1982, lo que sucedió se dio el 27 de diciembre de 1982, momento a partir del cual se reconocen intereses sobre la diferencia resultante entre el avalúo administrativo y lo fijado en sentencia; en este extremo se modifica la resolución recurrida.

XI.-) APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 17 DE LA LEY DE EXPROPIACIONES: Pretende la parte expropiada que en sentencia se incluya como parte del justiprecio y de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Expropiaciones, un total de 06 hectáreas que no se encuentran incluidas dentro del decreto expropiatorio, aspecto sobre el cual aclara, aún existe discusión en sede administrativa. Estima este Tribunal que no es aplicable a la especie el numeral 17 de la Ley de Expropiaciones, pues no resulta posible determinar de manera cierta y fundada, que la porción del terreno indicada, sea inadecuada para su explotación el los términos que establece el ordenamiento jurídico, la prueba es totalmente inconducente al respecto. Lo anterior se reafirma en el hecho, de que en sede administrativa las partes se encuentran discutiendo la posibilidad de expropiar las 06 hectáreas de terreno para integrarlas al Parque Nacional Manuel Antonio, tal y como fue reconocido en su oportunidad por la señora representante de la expropiada. En razón de lo anterior, se estima que el agravio debe de ser rechazado.

XII.-) COSTAS: La señora Procuradora ha solicitado en su recurso se revoque la sentencia en el extremo relativo a costas, agravio que no resulta de recibo, pues es claro que la parte expropiada ha debido acudir a esta instancia jurisdiccional en resguardo de su derecho fundamental de propiedad, obteniendo una sentencia favorable a sus pretensiones indemnizatorias, por lo que de conformidad con el numeral 221 del Código Procesal Civil, debe mantenerse la condenatoria en costas a cargo del Estado.

XIII.-) De conformidad con el numeral 40 de la Ley de Expropiaciones número 7495 del 03 de mayo de 1995 y sus reformas, se ordena comunicar lo resuelto a la Dirección General de Tributación, para lo de su cargo. En este extremo se adiciona la resolución recurrida.

POR TANTO:

Sin lugar la nulidad reclamada. Se admite con carácter de prueba para mejor resolver, la siguiente ofrecida durante la audiencia oral celebrada: 1) Certificaciones emanadas del Registro Público de la Propiedad , de los siguientes testimonios de escrituras otorgadas ante el Notario Público Jorge Fallas Aguilar: A) las 16:00 horas del veintiocho de octubre de mil novecientos ochenta y uno, agregada a los folios 781 al 786 de los autos. B) A las 14:00 horas del once de diciembre de 1981, agregada a folios 789 a 784 del expediente principal. 2) Copia certificada de consulta realizada al Ministerio de Hacienda, de los mapas para valoración de terrenos en el Cantón de Aguirre, actualizado al 21 de octubre del 2009, agregada de folios 379 a 385 de los autos. Se modifica la sentencia número 392-2013 de las 08 horas del 28 de febrero del dos mil trece, en los siguientes extremos: a) Se fija el monto total que deberá indemnizar el Estado a la empresa Desarrollos Playas Manuel Antonio Sociedad Anónima en la suma de ¢1.848.494.000 (mil ochocientos cuarenta y ocho millones cuatrocientos noventa y cuatro mil colones). b) Se reconocen intereses sobre la diferencia resultante entre el avalúo administrativo y el monto otorgado en sentencia, a partir del 27 de diciembre de 1982 y hasta su efectivo pago. c) Se revoca la resolución recurrida en cuanto aplicó el método de indexación sobre el valor fijado por concepto de indemnización. d) Se ordena comunicar la presente resolución a la Dirección General de Tributación, para lo de su cargo; extremo en el cual se adiciona la resolución recurrida. En todo lo demás se mantiene incólume la sentencia venida en alzada.

Yazmín Aragón Cambronero Nombre159815 . Evelyn Solano Ulloa Tribunal de Apelaciones de lo Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda Sentencia Nº 400 -2013 de las 15:00 horas del 05 de julio de 2013 Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.