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Res. 00460-2013 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 31/10/2013
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Apelación en jerarquía impropia municipal Little Dreams S.A. c/ Municipalidad de Carrillo N° 460-2013 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las quince horas cuarenta y cinco minutos del treinta y uno de octubre del dos mil trece.
Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Little Dreams S.A., con cédula jurídica CED79391, representada por su apoderado generalísimo sin lìmite de suma, el señor José Francisco Alvarado Arrieta, quien es portador de la cédula de identidad No. CED79392, contra la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo del 2011.
Redacta la Juez Solano Ulloa, y:
CONSIDERANDO:
I.- Hechos probados. Se tienen como hechos relevantes para resolver la presente causa, los siguientes: 1) La sociedad Little Dreams S.A. inició, durante el año 2005, las diligencias necesarias a efecto de construir un proyecto de condominios ubicado en la finca con matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, con plano catastrado No. G-0735777-1988, ubicado camino a Ocotal, 4 kilómetros al sur del Súper Compro de Playas del Coco. Para tales efectos, la Municipalidad de Carrillo le emitió el certificado de uso de suelo conforme, de fecha 16 de marzo del 2005, en el que se indicaron las siguientes observaciones: "Deben de cumplir con todos los requisitos que se requieren para este tipo de proyectos, INVU, Ley de Planificación Urbana, Ley de Condominio, Ley de Construcciones y su reglamento, Ministerio de Salud" (folio 201); 2) La Oficina Cantonal El Coco, de la Regional del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, expidió constancia de fecha 6 de abril del 2005, que indicaba que en esa finca había disponibilidad de agua y que "AyA está en condiciones de brindar dicho servicio una vez que los interesados cumplan con las requisitos establecidos en el reglamento de prestación de servicios al cliente según CAP-IV-ATR-18, 19 " (folio 140) ; 3) El 12 de agosto del 2005, la sociedad Little Dreams S.A. presentó ante la Municipalidad de Carrillo, el respectivo formulario a efecto de obtener licencia constructiva en el mencionado inmueble, de un proyecto consistente en 66 apartamentos con un valor estimado de ¢233.210.000 (doscientos treinta y tres millones doscientos diez mil colones), (folio 187); 4) EL 17 de enero del 2006, la sociedad deposita a favor de la Municipalidad de Carrillo, el pago de impuestos constructivos por la suma de ¢2.322.100,00 ( folios 178 y 179); 5) En fechas 24 de enero y 28 de marzo, ambas del 2006, el Departamento de Ingeniería y Construcciones notifica en el mencionado inmueble, la clausura de las obras consistentes en 66 apartamentos, por carecer de permisos constructivos y sello de planos. En el acto confirió plazo para que solicitaran la respectiva licencia (folios 182 y 184); 6) El 12 de octubre del 2006, la sociedad es notificada por el Departamento de Ingeniería y Construcciones, en el sentido de que la licencia constructiva ha sido rechazada, por cuanto le faltaba la póliza de riesgo del trabajo del INS y el Estudio de Viabilidad Ambiental de la SETENA (folio 185); 7) El Inspector Municipal, Mario Fco. Nombre51666, comunica el 22 de enero del 2007, que el proyecto de 66 villas de 30 m2 cada uno, estaba totalmente terminado (folio 177); 8) El 16 de diciembre del 2008, el Departamento de Ingeniería y Construcciones, notifica Prevención y Clausura de Obra, debido a la construcción sin permisos municipales de piscina y jacuzzi con 180m2 aproximados y rancho de 35 metros, y otorgó treinta días para que se presentara a poner en orden el permiso de construcción (folio 174); 9) Estimando que el anterior procedimiento se debía enderezar por encontrarse viciado, el 12 de mayo del 2009, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, inicia de nuevo las mismas diligencias y notifica a Little Dreams S.A., orden de prevención y clausura de obras, por construcción sin licencia municipal de "apartamentos y parqueos terminados con áreas iguales a los (sic) que consta en planos constructivos contrato Placa17453 y piscina de 80m2 y rancho con área de 35m2", y otorgó treinta días hábiles para que solicitara el respectivo permiso constructivo (folio 159); 10) El 11 de setiembre del 2009, se notifica a Little Dreams S.A., una segunda prevención y clausura de obras, por el mismo concepto, pero otorgando otros quince días a efecto de que se pusiera a derecho (folio 158); 11) Según oficio No. NC-IM-582-10 del 12 de julio del 2010, para esa fecha la empresa había presentado la mayor parte de los requisitos necesarios para el otorgamiento de la licencia constructiva, estando pendientes, para la construcción de los apartamentos, aún los siguientes: plano catastrado de la finca, No. G-735777- 1988, debidamente visado, disponibilidad de electricidad, disponibilidad de agua, certificación original de la póliza de riesgos del trabajo, viabilidad ambiental, tabla de áreas especificando el porcentaje de cobertura. Respecto de la construcción de la piscina y el rancho, aún se encontraba sin presentar: el formulario para Solicitud de Permiso de Construcción, timbre municipal, informe registral, personería jurídica, certificación de impuestos municipales, planos constructivos aprobados por el CFIA, póliza de riesgos del trabajo, contrato de consultoría del profesional encargado, solicitud de visado de planos eléctricos, visado sanitario del Ministerio de Salud, disponibilidad de agua expedida por AyA y disponibilidad de electricidad (folios 131 a 134); 12) En certificación No. SG-AJ-0902-2010-SETENA de las 10:20 horas del 29 de julio del 2010, la SETENA indica que respecto del proyecto en mención, propiedad de Little Dreams S.A., no consta que exista algún trámite a efecto de obtener la viabilidad ambiental (folio 125); 13) Ante una consulta formulada por la Municipalidad sobre el abastecimiento de agua en este desarrollo, en oficio No. OCPC-RCH-2010- 39 del 16 de agosto del 2010, la Oficina de Sardinal de Carrillo, de la Región Chorotega del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, comunica al Jefe del Departamento de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Carrillo que "El proyecto es abastecido por un medidor de media pulgada. -Actualmente no cuenta con infraestructura y producción adecuada para abastecer el proyecto, por lo que no cuenta con disponibilidad. -Nota de disponibilidad ya está vencida y no indica que va a construir o si existe viabilidad para el proyecto.- Además de acuerdo a memorando RCH-2008-037 del 18-01-2008, solo se darán disponibilidades para vivienda familiar... Por lo anterior, no cuenta con disponibilidad para el proyecto antes mencionado." (folio 124); 14) En la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo el 2011, ordenó que, al no haber cumplido con las prevenciones que le fueron notificadas a la sociedad Little Dreams S.A., en ejercicio de los poderes conferidos en el artículo 169 constitucional, artículos 15 de la Ley 4240 y 74 y 88 de la Ley 833, "en el término improrrogable y perentorio de cinco días hábiles , contados a partir de la notificación de esta resolución, proceda en definitiva y voluntariamente al desalojo y demolición de las edificaciones y construcciones ilegales erigidas en la finca ubicada bajo Plano Catastrado número G-735777-88, so pena de proceder, vencido dicho término, al desalojo y/o demolición por parte de esta Municipalidad, en su función dada por ley con los gastos que ello implique a su cargo" (folios 115 a 117) ; 15) El 24 de marzo del 2011, la sociedad interpuso sendos recursos ordinarios, siendo rechazada la revocatoria por el Alcalde de Carrillo, en resolución No. MC-AM-0254-2011 de las 11:15 horas del 13 de abril del 2011, por carecer el proyecto del visado municipal del plano catastrado, la disponibilidad de agua y la viabilidad ambiental (recurso a folios 56 a 63, resolución a folios 52 a 54); 16) Habiendo presentado la sociedad, medida cautelar ante causam ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en sede jurisdiccional, en auto No. 1011-2011 de las 11:20 horas del 27 de junio del 2011, conocido bajo el número de expediente 11-001707-1027-CA, se suspendieron los efectos de la anterior resolución (folios 44 a 51); 17) El desarrollo realizado por Little Dreams S.A, carece de viabilidad ambiental otorgada por SETENA (hecho no controvertido); 18) El plano catastrado No. G-0735777-198, que corresponde a la finca con matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, en donde se construyó el proyecto de la recurrente, no tiene el visado municipal (hecho no controvertido).
II.- Hechos no probados. No demuestra la sociedad impugnante, los siguientes hechos de relevancia: 1) Que dentro del proyecto habitacional que construyó, existan a la fecha nuevos propietarios del inmueble (no aporta prueba alguna de su dicho); 2) Que cuente con disponibilidad de agua para los 66 apartamentos, el rancho y la piscina, debidamente conferida por AyA (la prueba aportada no permite arribar a dicha conclusión).
III.- Agravios del recurrente. En resumen, la sociedad recurrente manifiesta que la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo el 2011, resulta contraria a derecho por las siguientes razones: Sostiene que desde el 2005 inició el procedimiento para obtener la licencia constructiva, mas la Municipalidad nunca le solicitó el visado del plano catastrado, la carta de disponibilidad de agua, ni la viabilidad ambiental, siendo que sí cumplió con los demás requisitos en aquella oportunidad, incluyendo el pago del 1% del valor de la obra por concepto de impuesto, por la suma de ¢2.332.100,00. Agrega que en razón de que se les denegó el permiso, procedió en el año 2007 a pagar el mismo importe por concepto de multa. Sostiene que el requisito de disponibilidad de agua fue posterior, más luego de realizar varios trámites con el AyA a efecto de construir la tubería y conectarse al ramal 18, la obtuvo mediante oficio de fecha 6 de abril del 2006, en la que el Jefe Cantonal del AyA, hizo constar que había disponibilidad de agua en la propiedad con el plano G-735777-1988, que corresponde a la finca en la que se construyó el proyecto. Que la construcción realizada no ha producido daño al guno al ambiente, porque la obra no se encuentra en una reserva biológica, no cuenta con nacientes, manglares u otro elemento ambiental de importancia, resultando que, por el contrario, la orden de demolición dispuesta por la Alcaldía Municipal, sí causaría una lesión ambiental a la zona, dada la envergadura de la obra. Asimismo, alega que el visado del plano no se ha podido obtener, pues a pesar de que lo han pedido ante las autoridades locales, éstas no han querido reconocer que lo indicado como calle pública que da acceso a la colindancia oeste del inmueble, a pesar de que la información registral de los proyecto vecinos, indica que esa vía sí es una calle pùblica. Estima que la Municipalidad no puede rechazarles el visado del plano por su propia inoperancia, lo que lo ha llevado a solicitar nuevamente el visado. Manifiesta que ha venido sosteniendo reuniones con funcionarios municipales, lo que es un reflejo de que sigue actuando responsablemente y de buena fe. Finalmente, agrega hay vicios de nulidad en el procedimiento de clausura de la obra, puesto que la segunda notificación de prevención realizada el 11 de setiembre del 2009, no fue acompañada del acta de clausura levantada en el sitio y sobre todo, no se hizo la colocación de sellos en la construcción, requisito que considera de cumplimiento obligatorio y un derecho garantizado constitucionalmente.
IV.- Sobre la intervención de todos los interesados. Advierte este Tribunal, que la sociedad apelante se ha manifestado dentro de la medida cautelar sustanciada bajo el número de expediente judicial 11-001707-1027-CA que se conoce en este Tribunal, en sede jurisdiccional, en el sentido de que en la actualidad existen nuevos propietarios sobre el inmueble en que se constru ºyó el condominio, mas no hizo aporte alguno del elenco probatorio que dieran fe de su dicho. Por estos motivos, se procede a resolver por el fondo la presente apelación, bajo el entendido de que pesaba sobre la sociedad recurrente la carga de aportar los elementos de juIcio necesarios a efecto de tener certeza de dicha situación, mismos que son totalmetne ausentes dentro de este expediente administrativo.
V.- Sobre el fondo. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio ambiente en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho. Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno). Ello implica que a cargo de las municipalidades radica también el deber de proteger todos aquellos bienes que convergen en el medio ambiente, labor que incluye, por excelencia, la vigilancia de todos los procesos urbanísticos, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desagues naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, además de eliminar los paisajes originales transformándolos en complejos que requieren de la dotación de servicios adicionales necesarios para la convivencia humana. Por ello el ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de los poblados involucrados, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. A ello obedece que todo lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia que dispone cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. Es por ello que el otorgamiento de cualquier permiso de construcción está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso" , acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las 15:40 horas y 176-2009 de 15:50 horas, ambos, del 30 de enero del 2009), " los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el resaltado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento. Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones. En caso de incumplimiento a esta obligación, las autoridades del gobierno local, no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva, lo que implica por supuesto, que están obligadas a aplicar en su caso, las sanciones que correspondan, en su justo rigor y medida, y en total concordancia con la magnitud de las infracciones cometidas. Esta facultad, que es por su propia naturaleza obligatoria, se trata de un poder-deber de las autoridades municipales que no pueden dejar de aplicar y procede donde se compruebe el acaecimiento de transgresiones al ordenamiento urbanístico. De lo contrario, incurrirían en un incumplimiento grave de sus funciones y ello podría generar responsabilidad no sólo disciplinaria, sino civil y eventualmente penal. Esto no es más que el ejercicio de las potestades de imperio de la administración municipal, por lo que, obviamente, les obliga a implementar el régimen urbanístico con todo el rigor del caso.
VI.- Sobre los vicios de procedimiento acusados. A partir de numeral 93 de la Ley de Construcciones, se prevé un procedimiento a efecto de que las corporaciones locales otorguen plazo a los administrados que levantan sus edificaciones sin la respectiva licencia, tendiente a que se pongan a derecho. Para ello, junto con la clausura inmediata, se ha de realizar dos prevenciones dándoles espacio para aportar todos los requisitos de rigor y, solamente ante el supuesto de que definitivamente no se logre obtener la licencia, la Municipalidad puede ordenar el desalojo y demolición de las obras defectuosas. Estas actuaciones del gobierno local son efectivas y eficaces desde el momento en que son notificadas al administrado, conforme lo dispone el numeral 140 de la Ley General de la Administración Pública, siendo de acatamiento obligatorio de manera inmediata. Su eficacia no está supeditada, como parece comprender el recurrente, a que se pongan sellos de clausura. En el caso sometido a estudio, bastó con que la Administración hubiera verificado el incumplimiento de los artículos 74, 75 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones, para que aplicara sus poderes de policía emitiendo las órdenes de clausura del 12 de mayo y 11 de setiembre del 2009, las cuales estuvieron correctamente realizadas, aún cuando no se pusieron los sellos, pues en ninguna parte del ordenamiento se impone a la Administración semejante obligación. El agravio tendiente a anular lo actuado es de absoluto rechazo, por ser técnicamente incorrecto, dado que la validez de estas actuaciones no está sujeta a esta clase de condicionamiento, quedando perfeccionados con su debida comunicación al administrado. Además, no existe en nuestro ordenamiento un derecho del administrado a tales sellos, como extrañamente alega la parte impugnante.
VII.- Sobre el inicio de obras constructivas. El ejercicio de derecho de edificación sobre los bienes inmuebles -"ius edificandi"- está sjeto a limitaciones de orden público que definen en esencia hasta dónde se puede ejercer el derecho de propiedad y que, como tales, se encuentran debidamente reguladas en el ordenamiento territorial y urbanístico vigente. De ello deriva que las exigencias para que se emitan las licencias constructivas, conforme lo disponen los artículos 74 y 79 de la Ley de Construcciones, y 70 de la Ley de Planificación Urbana, son actos reglados que se perfeccionan ante el cumplimiento de las exigencias legales por parte del administrado. En otras palabras, una vez que el interesado da cabal cumplimiento de todos los requisitos del ordenamiento y, a la vez, ello queda debidamente verificado por la administración activa, la licencia emerge como el acto de habilitación que le faculta para el legítimo ejercicio de su derecho. Al revisarse todo el trámite que ha llevado este asunto, es claro que la edificación de sesenta y seis apartamentos, una piscina y un rancho, junto con las áreas de parqueo, que se levantara en el inmueble propiedad de la sociedad Little Dreams S.A., en la finca matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, con plano catastrado No. Placa17451- , ubicado camino a Ocotal, se hizo al margen de la normativa imperante. Del elenco de hechos probados desarrollados en el Considerando I de esta resolución, se desprende que la primer solicitud de licencia constructiva fue presentada en agosto del 2005, pero la sociedad inició irregularmente las obras y pagó el importe del impuesto durante el mes de enero del 2006, sin que aún se hubiera expedido dicha licencia, en abierta transgresión del numeral 74 de la Ley de Construcciones. Desde ese mismo mes, el gobierno local se enteró de las obras que se venían levantando y accionó su poder de policía clausurando las obras que se estaban ejecutando. Sin embargo, el proyecto se siguió construyendo y para enero del 2007, ya los 66 apartamentos estaban terminados. Con las dos primeras prevenciones que se le hicieron a efecto de que se pusiera a derecho, que datan del año 2006, era evidente que la construcción se realizaba al margen de la ley, pues aún y cuando fuere cierto que contaba con todos los requisitos -cosa que no lo es, como ser verá más adelante-, no podía iniciar obras sin contar con la licencia constructiva, aun y cuando pagó el importe del tributo respectivo. Por motivos que se desconocen, la Municipalidad de Carrillo inició nuevamente un segundo procedimiento de clausura de obra y prevención en el año 2009, conforme a lo previsto en la Ley de Construcciones, artículos 93 y siguientes, con la finalidad de que se pusiera a derecho, lo cual culminó cuando el Alcalde impuso la orden de demolición de las obras construidas, cuya validez se analizará de seguido.
VIII.- Sobre los requisitos para la obtención de la licencia constructiva. Desde que Little Dreams S.A. inició, durante el año 2005, las diligencias necesarias a efecto de construir el proyecto, como primer paso obtuvo el certificado de uso de suelo conforme, expedido el 16 de marzo del 2005, en el que la municipalidad indicó a la apelante que debía "cumplir con todos los requisitos que se requieren para este tipo de proyectos, INVU, Ley de Planificación Urbana, Ley de Condominio, Ley de Construcciones y su reglamento, Ministerio de Salud". A partir de ese momento, la sociedad era conocedora de que se debía someter a las regulaciones urbanísticas y, por ende, a los requerimientos en ellas contenidos, para levantar una obra de semejante envergadura. Por eso es absolutamente inaceptable para este Tribunal, el agravio expresado en el sentido de que los requisitos que se le pidieron eran tan simples como si lo que pretendiera levantar era una obra menor, cuando desde el año 2005 bien se le advirtió sobre el sometimiento a las normas que desarrollan las limitaciones que pesan sobre las obras de tan importante magnitud. Pretender, como lo hace, que esta alzada le justifique de manera ilegítima lo que, a criterio de este Tribunal, es la manifestación expresa del desacato de la regulación urbanística, constituiría el levantamiento ilegal de los requisitos impuestos por el ordenamiento urbanístico. El desarrollo de la sociedad Little Dreams S.A., dadas sus dimensiones, tenía que apegarse a un elenco normativo complejo, que parte del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Ello es desarrollado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con las normas de zonificación y que, además, los lotes cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen la descripción y diseño completo del proyecto. Debe aclararse, claro está, que la naturaleza y tamaño del desarrollo de Little Dreams, es también clasificado como urbanización, en el tanto requiere de las mismas transformaciones, impactos sobre el terreno y disponiblidad de servicios dentro de la localidad en la que se ubica, mas con un régimen jurídico especial del que nacen deberes y derechos de los condóminos y un sistema común de administración, que responde al tipo de organización humana escogida al efecto. Aún cuando no ha sido motivo del recurso, aprecia esta Cámara que del expediente no se desprende la debida aprobación alguna de la Dirección de Urbanismo del INVU, menos aún la presentación integral del proyecto con los requisitos exigidos por el reglamento en mención, debidamente planteada ante las autoridades municipales. Obviamente, el proyecto exigía previamente el suministro del diseño de obras de infraestructura básicas, las cuales debían ser incorporadas dentro de una propuesta integral (anteproyecto), con el mapa del diseño de sitio, con la finalidad de que las autoridades pudieran cotejarlo con la regulación ambiental, urbanística y técnica aplicable, pues así lo dispone la Ley de Planificación Urbana, artículos 32 y siguientes, así como la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, artículo 3, que impone esta obilgación al desarrolador. La ausencia de un anteproyecto de urbanización debidamente aprobado por el gobierno local, refleja el ejercicio abusivo del "ius edificandi" del propietario, pero también, un serio vejamen en el ejercicio de los poderes de imperio del gobierno local que es consecuencia de una Administración permisiva y omisiva, ante la falta de control y supervisión.
IX.- Sobre la ausencia de viabilidad ambiental. De la lectura de la Ley Orgánica del Ambiente, en sus artículos 17 y siguientes, se desprende que esta clase de proyectos requería adicionalmente y de manera indiscutible, a cargo del propietario, la obtención de la viabilidad ambiental debidamente conferida por la Secretaría Técnica Ambiental, lo cual es uno de los motivos para la sanción impuesta por el Alcalde Municipal. Del mismo libelo de impugnación, se desprende que la recurrente no ha podido cumplir con este requisito, pues reconoce expresamente que ha realizado esfuerzos por obtenerla ante las autoridades de dicha institución. Sin este requisito, es imposible obtener la licencia constructiva, pues así lo dispone la Ley Orgánica del Ambiente, al indicar que:
"Artículo 17.- Evaluación de impacto ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de este organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras o proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental." El estudio de impacto ambiental es un instrumento previo cuya importancia está definida en el artículo 3,34 del Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, Decreto No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC de 24 de mayo de 2004, que al efecto, dispone que es :
“un instrumento técnico de la evaluación de impacto ambiental, cuya finalidad es la de analizar la actividad, obra o proyecto propuesto, respecto a la condición ambiental del espacio geográfico en que se propone y, sobre esta base, predecir, identificar y valorar los impactos ambientales significativos que determinadas acciones puedan causar sobre ese ambiente y a definir el conjunto de medidas ambientales que permitan su prevención, corrección, mitigación, o en su defecto compensación, a fin de lograr la inserción más armoniosa y equilibrada posible entre la actividad, obra o proyecto propuesto y el ambiente en que se localizará” Precisamente, la viabilidad que otorga SETENA, es un acto que aprueba el proceso de evaluación de impacto ambiental, ya sea en su fase de Evaluación Ambiental Inicial o en la fase de aprobación del Estudio de Impacto Ambiental o del Plan de Gestión Ambiental, según el impacto la actividad de que se trate. Es reflejo de la participación del administrado en el deber de asegurar que su actiividad sea compatible con el medio ambiente y, recíprocamente, es manifestación expresa de la actuación estatal tendiente a tomar medidas de carácter preventivo a efecto de evitar la afectación ambiental. En el caso que se somete a revisión, la misma parte apelante reconoce expresamente la carencia de este requisito, mas aún así, a pesar de la prohibición expresa de ley de iniciar actividades constructivas, las empezó y las culminó. Este Tribunal no puede compartir, menos áun justificar, las explicaciones que la sociedad brinda en su libelo de impugnación, en donde reconoce que ha venido realizando esfuerzos para obtener la viabilidad ambiental, misma que a la fecha no ha conseguido, según fue certificado por la misma SETENA.
X.- Sobre la ausencia de disponibilidad de agua. El Alcalde, en la resolución venida en alzada, acusa que la sociedad no cuenta aún con la disponibilidad de agua para el proyecto. Como alegato de defensa, Little Dreams S.A. sostiene que hizo trámites a efecto de conectarse al ramal 18 del acueducto del AyA, mas de la prueba que aportó en su escrito de impugnación, visible a folios 68 a 78, lo que aporta son documentos referidos a conexiones de fincas de otros propietarios que no corresponden al inmueble del presente estudio, por lo que tales documentos resultan inútiles para demostrar su dicho. El único documento con el que pretende demostrar que sí contaba con disponibilidad de agua, es la constancia expedida el 6 de abril del 2005, en la cual el Jefe Cantonal el Nombre50339, del AyA, hace constar que en el lote hay disponibilidad de agua, mas indica que "AyA está en condiciones de brindar dicho servicio una vez que los interesados cumplan los requisitos establecidos en el reglamento de prestación de servicios al cliente..." El documento aportado, no es suficiente para tener por acreditado el cumplimiento de este requisito, pues para proyectos de condominio de semejante envergadura, deben satisfacer previamente requerimientos estrictos para lograr el abastecimiento de agua, tal y como seguidamente se explica. La Ley de Creación del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados - Ley Nº 2726 del 14 de abril de 1961-, reformada en la Ley Nº 5915 de 12 de julio de 1976 -que cambia su nomenclatura por Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados-, le asignó al AyA la competencia de aprobar, previamente, los proyectos constructivos de fraccionamientos, urbanizaciones o lotificaciones. El numeral 21 de dicha Ley dispone:
ARTICULO 21.- Todo proyecto de construcción, ampliación o modificación de sistemas de abastecimiento de agua potable y disposición de aguas servidas y pluviales, público o privado, deberá ser aprobado previamente por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, el que podrá realizar la inspección que estime conveniente para comprobar que las obras se realizan de acuerdo con los planes aprobados.
Dicha aprobación previa será obligatoria en todos los casos de construcción de fraccionamientos, urbanizaciones o lotificaciones en cualquier parte del país y ningún otro organismo estatal otorgará permisos o aprobaciones de construcción sin tal aprobación por parte del Instituto. La infracción de este mandato ocasionará la nulidad de cualquier permiso de construcción otorgado en contravención de esta prohibición teniéndose por legalmente inexistente la parcelación o el proyecto en su caso, con las consecuencias, en cuanto a terceros, que prevé el artículo 35 de la Ley de Planificación Urbana, Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968.
(Adicionado por el artículo 5º de la Ley Nº 5595 de 17 de octubre de 1974; y reformado por el Transitorio II de la Ley Nº 5915 de 12 de julio de 1976. El resaltado es agregado).
En ese mismo sentido, la Ley de Planificación Urbana, en el artículo 38, inciso a) dispone que:
"Artículo 38.- No se dará permiso para urbanizar terrenos:
Los proyectos de urbanización ubicados dentro o fuera del área zonificada que tengan los servicios de acueductos, alcantarillado sanitario y electricidad alejados de sus linderos, deben ser aceptados para su análisis por la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo, si el urbanizador se compromete a costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios necesarios.
En este caso, todos los proyectos futuros de urbanización que intenten usar los servicios citados en el párrafo anterior en el período de cinco años, contado desde la terminación de esas construcciones, abonarían al urbanizador una cantidad por cada unidad de vivienda que contenga el nuevo proyecto. La cantidad a abonar será determinada por la institución que tenga a su cargo el servicio correspondiente y se cubrirá al hacerse la conexión física de cada unidad de vivienda." (El resaltado es agregado.)
Como se aprecia de las normas transcritas, la disponibilidad de agua en un proyecto de las dimensiones del que desarrolló Little Dreams S.A., se encontraba sujeta no sólo a la constancia que se le suministró en el mes de abril del 2005 por el Jefe Cantonal del AyA. La dotación de agua potable, como requisito esencial de este y cualquier otro proyecto urbanístico, imponía las aprobaciones del AyA y de la Dirección de Urbanismo del INVU, mediante la presentación de los planos propuestos, la cual queda a su vez sometida a los controles y fiscalización del AyA. Inclusive, nótese como por cada vivienda construida, es necesario realizar una conexión del servicio. Sin el cumplimiento de estos requisitos, no es posible tener por satisfecha la exigencia legal, por parte de Little Dreams S.A. El único mecanismo que podía acreditar el abastecimiento de agua, era que AyA garantizara el caudal suficiente capaz de abastecer de agua a los 66 apartamentos, la piscina y el rancho construido, de modo que no se viera afectado, a su vez, el suministro de las localidades vecinas. Para ello se debía instalar la infraestructura necesaria que lograra la conexión apropiada con el ramal local y, asegurar, el suministro del recurso para esa cantidad de usuarios. Sin embargo, en este caso la Oficina de Sardinal de Carrillo, de la Región Chorotega del AyA, informó que este proyecto "...es abastecido por un medidor de media pulgada. -Actualmente no cuenta con infraestructura y producción adecuada para abastecer el proyecto, por lo que no cuenta con disponibilidad. -Nota de disponibilidad ya está vencida y no indica que va a construir o si existe viabilidad para el proyecto.- Además de acuerdo a memorando RCH-2008-037 del 18-01-2008, solo se darán disponibilidades para vivienda familiar... Por lo anterior, no cuenta con disponibilidad para el proyecto antes mencionado." , el cual se encuentra visible a folio 124. Entonces, es cierto que el proyecto tiene abastecimiento de agua, mas ello no es suficiente para sustentar que con ese único medidor de media pulgada satisfaga las exigencias del AyA para abastecer un desarrollo con semejantes dimensiones. Por el contrario, con base en dicho oficio está probado que que para las obras construidas, entonces, no existe infraestructura ni caudal adecuado, y no cuenta, por ende, de disponibilidad de agua, con lo cual no se puede más que concluir, que nunca existió sometimiento alguno a la normativa recién transcrita de la Ley 2726 y la Ley de Planificación Urbana, por lo que la tesis sostenida en el recurso de apelación ha quedado totalmente desacreditada. Desde este punto de vista, se concluye que ha habido un ejercicio abusivo de la sociedad a la hora de aprovechar el recurso hídrico, desconociéndose cómo hace llegar el líquido a esa cantidad de apartamentos, a la piscina y al rancho, y cómo en realidad afecta el suministro general del recurso en la zona, por lo que el agravio tendiente a demostrar que se encuentra a derecho respecto de esta exigencia, tampoco es de recibo.
XI.- Sobre la falta de visado del plano catastrado. La Ley de Planificación Urbana, artículo 34, prohíbe expresamente al Registro Nacional inscribir segregaciones cuyos planos no cuenten con el respectivo visado municipal. Sin embargo, de manera desconocida, consta que el plano No. Placa17451, que representa gráficamente la finca con matrícula de folio real matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, se encuentra debidamente catastrado. Los mecanismos mediante los cuales el Catastro Nacional registró dicho documento, son extraños a este Tribunal, mas lo cierto es que, aún así, la carencia de visado es un requisito que impide a los gobiernos locales otorgar las licencias constructivas, pues ello está dispuesto en el numeral 58 del mismo cuerpo normativo:
"Artículo 58.- Las municipalidades no permitirán obras de construcción:
XII.- Sobre el impacto de la demolición. Esgrime adicionalmente que la demolición del proyecto resulta más nociva que su propia edificación, misma que a la fecha no ha generado impacto negativo alguno sobre el medio ambiente. El agravio resulta de total rechazo por parte de esta Cámara. Ya desde el Considerando V se explicó el impacto que todo proyecto de urbanización implica, en el tanto se modificó una porción de terreno con la finalidad de transformar el terreno en un área habitable para el ser humano, realizando todas las obras civiles horizontales necesarias al efecto, lo cual incluye la nivelación del terreno, la construcción de calles, con sus aceras y cunetas, la dotación de servicios de agua potable, la instalación del sistema de evacuación de aguas fluviales, la electricidad, una eventual planta de tratamiento de aguas negras y jabonosas idóneas para el lugar, servicios propios de las urbes o ciudades, como vías, agua, teléfono, parques, etc; sin dejar de lado el efecto que las obras de infraestructura vertical implican, a saber, el levantamiento de las edificaciones en condiciones habitables para el ser humano. Sobre este particular, cabe advertir que ante la negligente ausencia de la debida evaluación ambiental, no es posible dimensionar cuál fue el verdadero impacto que este desarrollo produjo en el terreno, pues no existe un sólo elemento de cognición dentro del expediente que de luces sobre las verdaderas alteraciones que se realizaron sobre el terreno, ni datos sobre la pérdida de flora y fauna en el lugar, menos aún, de mecanismos de reposición o de mitigación del impacto, o inclusive, de la incorporación de algún tipo del plan de manejo ambiental que proteja el sitio. El agravio resulta inaceptable, pues no existe un solo dato cierto que permita arribar a la conclusión expresada por la sociedad apelante, lo cual conlleva a que también este motivo de impugnación no sea compartido por esta Cámara.
XIII.- Corolario. Este Tribunal debe ser explícito al indicar que por la manera en que ocurrieron los eventos, tomando en consideración que el proyecto presentó desde un inicio problemas con su implementación, al carecer de elementos esenciales como el debido suministro de agua potable, la falta de estudio de impacto ambiental y la ausencia del plano de la finca debidamente visado, son claro reflejo de que se han burlado los estándares urbanísticos y se ha evadido el sometimiento a los instrumentos de regulación en la materia. Estas actuaciones son un claro desacato al ordenamiento territorial por parte de la impugnante, arribándose a la unívoca conclusión de que no era posible para el gobierno local, en estas condiciones, conferir la licencia constructiva. El procedimiento previsto en los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones ha sido cumplido a satisfacción, dándose al propietario la oportunidad de poner en orden su desarrollo y cumplir con todos los requisitos de ley. Sin embargo, en esta causa es claro que existen dos exigencias legales insalvables, que son la ausencia de viabilidad ambiental y la ausencia de disponibilidad de agua, lo cual llevó a clausurar obras en un primer momento. Aun así, el desarrollador no respetó las órdenes de clausura que desde el año 2006 se emitieron y continuó y culminó las obras constructivas, asumiendo por su propio riesgo, los efectos nocivos que su propia negligencia acarrea. Dada la abierta transgresión de las cargas y deberes legales que recaen sobre el administrado, en este caso no quedó más remedio para el Alcalde, como en rigor procedía, de ordenar el desalojo y la demolición, resultando entonces que lo actuado por el jerarca municipal se encuentra apegado a derecho. Por ende, no se aprecia ilegalidad alguna en lo resuelto, ni transgresión al principio de legalidad administrativa ni al debido proceso, puesto que las actuaciones municipales impugnadas son conformes con el ordenamiento, debiendo ser rechazados los agravios expresados, por resultar jurídicamente incorrectos. Así las cosas, lo procedente es confirmar la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo el 2011 y, no quedando ulterior recurso, deberá darse por agotada la vía administrativa. Dado que dentro de la causa judicial que se sustancia en este mismo Tribunal, expediente No. 11-001707-1027-CA, se ordena agregar una copia de la presente resolución, a efecto de que el juez tramitador disponga como proceda en derecho.
POR TANTO
Se confirma la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo del 2011. Se da por agotada la vía administrativa. Agréguese una copia de la presente resolución, dentro del expediente No. 11-001707-1027-CA que se tramita ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda.
Evelyn Solano Ulloa Nombre60439 Jorge Leiva Poveda
Apelación en jerarquía impropia municipal Little Dreams S.A. c/ Municipalidad de Carrillo N° 460-2013 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las quince horas cuarenta y cinco minutos del treinta y uno de octubre del dos mil trece.
Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Little Dreams S.A., con cédula jurídica CED79391, representada por su apoderado generalísimo sin lìmite de suma, el señor José Francisco Alvarado Arrieta, quien es portador de la cédula de identidad No. CED79392, contra la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo del 2011.
Redacta la Juez Solano Ulloa, y:
CONSIDERANDO:
I.- Hechos probados. Se tienen como hechos relevantes para resolver la presente causa, los siguientes: 1) La sociedad Little Dreams S.A. inició, durante el año 2005, las diligencias necesarias a efecto de construir un proyecto de condominios ubicado en la finca con matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, con plano catastrado No. G-0735777-1988, ubicado camino a Ocotal, 4 kilómetros al sur del Súper Compro de Playas del Coco. Para tales efectos, la Municipalidad de Carrillo le emitió el certificado de uso de suelo conforme, de fecha 16 de marzo del 2005, en el que se indicaron las siguientes observaciones: "Deben de cumplir con todos los requisitos que se requieren para este tipo de proyectos, INVU, Ley de Planificación Urbana, Ley de Condominio, Ley de Construcciones y su reglamento, Ministerio de Salud" (folio 201); 2) La Oficina Cantonal El Coco, de la Regional del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, expidió constancia de fecha 6 de abril del 2005, que indicaba que en esa finca había disponibilidad de agua y que "AyA está en condiciones de brindar dicho servicio una vez que los interesados cumplan con las requisitos establecidos en el reglamento de prestación de servicios al cliente según CAP-IV-ATR-18, 19 " (folio 140) ; 3) El 12 de agosto del 2005, la sociedad Little Dreams S.A. presentó ante la Municipalidad de Carrillo, el respectivo formulario a efecto de obtener licencia constructiva en el mencionado inmueble, de un proyecto consistente en 66 apartamentos con un valor estimado de ¢233.210.000 (doscientos treinta y tres millones doscientos diez mil colones), (folio 187); 4) EL 17 de enero del 2006, la sociedad deposita a favor de la Municipalidad de Carrillo, el pago de impuestos constructivos por la suma de ¢2.322.100,00 ( folios 178 y 179); 5) En fechas 24 de enero y 28 de marzo, ambas del 2006, el Departamento de Ingeniería y Construcciones notifica en el mencionado inmueble, la clausura de las obras consistentes en 66 apartamentos, por carecer de permisos constructivos y sello de planos. En el acto confirió plazo para que solicitaran la respectiva licencia (folios 182 y 184); 6) El 12 de octubre del 2006, la sociedad es notificada por el Departamento de Ingeniería y Construcciones, en el sentido de que la licencia constructiva ha sido rechazada, por cuanto le faltaba la póliza de riesgo del trabajo del INS y el Estudio de Viabilidad Ambiental de la SETENA (folio 185); 7) El Inspector Municipal, Mario Fco. Nombre51666, comunica el 22 de enero del 2007, que el proyecto de 66 villas de 30 m2 cada uno, estaba totalmente terminado (folio 177); 8) El 16 de diciembre del 2008, el Departamento de Ingeniería y Construcciones, notifica Prevención y Clausura de Obra, debido a la construcción sin permisos municipales de piscina y jacuzzi con 180m2 aproximados y rancho de 35 metros, y otorgó treinta días para que se presentara a poner en orden el permiso de construcción (folio 174); 9) Estimando que el anterior procedimiento se debía enderezar por encontrarse viciado, el 12 de mayo del 2009, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, inicia de nuevo las mismas diligencias y notifica a Little Dreams S.A., orden de prevención y clausura de obras, por construcción sin licencia municipal de "apartamentos y parqueos terminados con áreas iguales a los (sic) que consta en planos constructivos contrato Placa17453 y piscina de 80m2 y rancho con área de 35m2", y otorgó treinta días hábiles para que solicitara el respectivo permiso constructivo (folio 159); 10) El 11 de setiembre del 2009, se notifica a Little Dreams S.A., una segunda prevención y clausura de obras, por el mismo concepto, pero otorgando otros quince días a efecto de que se pusiera a derecho (folio 158); 11) Según oficio No. NC-IM-582-10 del 12 de julio del 2010, para esa fecha la empresa había presentado la mayor parte de los requisitos necesarios para el otorgamiento de la licencia constructiva, estando pendientes, para la construcción de los apartamentos, aún los siguientes: plano catastrado de la finca, No. G-735777- 1988, debidamente visado, disponibilidad de electricidad, disponibilidad de agua, certificación original de la póliza de riesgos del trabajo, viabilidad ambiental, tabla de áreas especificando el porcentaje de cobertura. Respecto de la construcción de la piscina y el rancho, aún se encontraba sin presentar: el formulario para Solicitud de Permiso de Construcción, timbre municipal, informe registral, personería jurídica, certificación de impuestos municipales, planos constructivos aprobados por el CFIA, póliza de riesgos del trabajo, contrato de consultoría del profesional encargado, solicitud de visado de planos eléctricos, visado sanitario del Ministerio de Salud, disponibilidad de agua expedida por AyA y disponibilidad de electricidad (folios 131 a 134); 12) En certificación No. SG-AJ-0902-2010-SETENA de las 10:20 horas del 29 de julio del 2010, la SETENA indica que respecto del proyecto en mención, propiedad de Little Dreams S.A., no consta que exista algún trámite a efecto de obtener la viabilidad ambiental (folio 125); 13) Ante una consulta formulada por la Municipalidad sobre el abastecimiento de agua en este desarrollo, en oficio No. OCPC-RCH-2010- 39 del 16 de agosto del 2010, la Oficina de Sardinal de Carrillo, de la Región Chorotega del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, comunica al Jefe del Departamento de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Carrillo que "El proyecto es abastecido por un medidor de media pulgada. -Actualmente no cuenta con infraestructura y producción adecuada para abastecer el proyecto, por lo que no cuenta con disponibilidad. -Nota de disponibilidad ya está vencida y no indica que va a construir o si existe viabilidad para el proyecto.- Además de acuerdo a memorando RCH-2008-037 del 18-01-2008, solo se darán disponibilidades para vivienda familiar... Por lo anterior, no cuenta con disponibilidad para el proyecto antes mencionado." (folio 124); 14) En la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo el 2011, ordenó que, al no haber cumplido con las prevenciones que le fueron notificadas a la sociedad Little Dreams S.A., en ejercicio de los poderes conferidos en el artículo 169 constitucional, artículos 15 de la Ley 4240 y 74 y 88 de la Ley 833, "en el término improrrogable y perentorio de cinco días hábiles , contados a partir de la notificación de esta resolución, proceda en definitiva y voluntariamente al desalojo y demolición de las edificaciones y construcciones ilegales erigidas en la finca ubicada bajo Plano Catastrado número G-735777-88, so pena de proceder, vencido dicho término, al desalojo y/o demolición por parte de esta Municipalidad, en su función dada por ley con los gastos que ello implique a su cargo" (folios 115 a 117) ; 15) El 24 de marzo del 2011, la sociedad interpuso sendos recursos ordinarios, siendo rechazada la revocatoria por el Alcalde de Carrillo, en resolución No. MC-AM-0254-2011 de las 11:15 horas del 13 de abril del 2011, por carecer el proyecto del visado municipal del plano catastrado, la disponibilidad de agua y la viabilidad ambiental (recurso a folios 56 a 63, resolución a folios 52 a 54); 16) Habiendo presentado la sociedad, medida cautelar ante causam ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, en sede jurisdiccional, en auto No. 1011-2011 de las 11:20 horas del 27 de junio del 2011, conocido bajo el número de expediente 11-001707-1027-CA, se suspendieron los efectos de la anterior resolución (folios 44 a 51); 17) El desarrollo realizado por Little Dreams S.A, carece de viabilidad ambiental otorgada por SETENA (hecho no controvertido); 18) El plano catastrado No. G-0735777-198, que corresponde a la finca con matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, en donde se construyó el proyecto de la recurrente, no tiene el visado municipal (hecho no controvertido).
II.- Hechos no probados. No demuestra la sociedad impugnante, los siguientes hechos de relevancia: 1) Que dentro del proyecto habitacional que construyó, existan a la fecha nuevos propietarios del inmueble (no aporta prueba alguna de su dicho); 2) Que cuente con disponibilidad de agua para los 66 apartamentos, el rancho y la piscina, debidamente conferida por AyA (la prueba aportada no permite arribar a dicha conclusión).
III.- Agravios del recurrente. En resumen, la sociedad recurrente manifiesta que la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo el 2011, resulta contraria a derecho por las siguientes razones: Sostiene que desde el 2005 inició el procedimiento para obtener la licencia constructiva, mas la Municipalidad nunca le solicitó el visado del plano catastrado, la carta de disponibilidad de agua, ni la viabilidad ambiental, siendo que sí cumplió con los demás requisitos en aquella oportunidad, incluyendo el pago del 1% del valor de la obra por concepto de impuesto, por la suma de ¢2.332.100,00. Agrega que en razón de que se les denegó el permiso, procedió en el año 2007 a pagar el mismo importe por concepto de multa. Sostiene que el requisito de disponibilidad de agua fue posterior, más luego de realizar varios trámites con el AyA a efecto de construir la tubería y conectarse al ramal 18, la obtuvo mediante oficio de fecha 6 de abril del 2006, en la que el Jefe Cantonal del AyA, hizo constar que había disponibilidad de agua en la propiedad con el plano G-735777-1988, que corresponde a la finca en la que se construyó el proyecto. Que la construcción realizada no ha producido daño al guno al ambiente, porque la obra no se encuentra en una reserva biológica, no cuenta con nacientes, manglares u otro elemento ambiental de importancia, resultando que, por el contrario, la orden de demolición dispuesta por la Alcaldía Municipal, sí causaría una lesión ambiental a la zona, dada la envergadura de la obra. Asimismo, alega que el visado del plano no se ha podido obtener, pues a pesar de que lo han pedido ante las autoridades locales, éstas no han querido reconocer que lo indicado como calle pública que da acceso a la colindancia oeste del inmueble, a pesar de que la información registral de los proyecto vecinos, indica que esa vía sí es una calle pùblica. Estima que la Municipalidad no puede rechazarles el visado del plano por su propia inoperancia, lo que lo ha llevado a solicitar nuevamente el visado. Manifiesta que ha venido sosteniendo reuniones con funcionarios municipales, lo que es un reflejo de que sigue actuando responsablemente y de buena fe. Finalmente, agrega hay vicios de nulidad en el procedimiento de clausura de la obra, puesto que la segunda notificación de prevención realizada el 11 de setiembre del 2009, no fue acompañada del acta de clausura levantada en el sitio y sobre todo, no se hizo la colocación de sellos en la construcción, requisito que considera de cumplimiento obligatorio y un derecho garantizado constitucionalmente.
IV.- Sobre la intervención de todos los interesados. Advierte este Tribunal, que la sociedad apelante se ha manifestado dentro de la medida cautelar sustanciada bajo el número de expediente judicial 11-001707-1027-CA que se conoce en este Tribunal, en sede jurisdiccional, en el sentido de que en la actualidad existen nuevos propietarios sobre el inmueble en que se constru ºyó el condominio, mas no hizo aporte alguno del elenco probatorio que dieran fe de su dicho. Por estos motivos, se procede a resolver por el fondo la presente apelación, bajo el entendido de que pesaba sobre la sociedad recurrente la carga de aportar los elementos de juIcio necesarios a efecto de tener certeza de dicha situación, mismos que son totalmetne ausentes dentro de este expediente administrativo.
V.- Sobre el fondo. En el artículo 50 constitucional se establece la tutela del medio ambiente en una doble vertiente, como derecho fundamental y como función pública, en el que el Estado debe garantizar, defender y preservar este derecho. Las Municipalidades constituyen parte de la organización del Estado costarricense, pues de su naturaleza de entes descentralizados en razón del territorio derivan responsabilidades también respecto de la tutela del ambiente (al respecto, ver la sentencia de la Sala Constitucional número 2001-05737, de las catorce horas cuarenta y un minutos del veintisiete de junio del dos mil uno). Ello implica que a cargo de las municipalidades radica también el deber de proteger todos aquellos bienes que convergen en el medio ambiente, labor que incluye, por excelencia, la vigilancia de todos los procesos urbanísticos, pues estos tienden a convertir en un poblado una porción de terreno, lo cual es un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la escorrentía, se alteran los desagues naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, además de eliminar los paisajes originales transformándolos en complejos que requieren de la dotación de servicios adicionales necesarios para la convivencia humana. Por ello el ordenamiento territorial incorpora el uso y desarrollo sostenible de los recursos renovables y no renovables ubicados en las distintas zonas del país, así como el respeto a las características culturales, históricas y sociales de los poblados involucrados, aspirando a la obtención de un equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales. A ello obedece que todo lo concerniente a la aprobación de la regulación urbanística, así como el otorgamiento de los permisos de fraccionamiento y urbanizaciones, se le ha conferido a las Municipalidades, como encargadas de la administración de los intereses y servicios locales, conforme lo dispone el artículo 169 de la Constitución Política. En varias leyes nacionales se encuentran algunas de las principales normas de aplicación urbanística que responsabiliza a los Gobiernos Locales del desarrollo urbano, tal y como se puede verificar en el Código Municipal, artículo 13 inciso o), la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y la Ley Orgánica del Ambiente. Los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana reconocen la competencia que dispone cada municipalidad para planificar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme a los reglamentos y planes reguladores que al efecto dicten. Es por ello que el otorgamiento de cualquier permiso de construcción está condicionado a que el proyecto en cuestión resulte conforme con la ordenación urbanística aplicable; lo cual supone un control previo de habilitación o "permiso" , acompañado de la actividad de fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada, a fin de que se realice conforme a la licencia o permiso concedido y a las regulaciones ambientales que rigen la actividad. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las 15:40 horas y 176-2009 de 15:50 horas, ambos, del 30 de enero del 2009), " los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el resaltado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización y fraccionamiento. Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones. En caso de incumplimiento a esta obligación, las autoridades del gobierno local, no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva, lo que implica por supuesto, que están obligadas a aplicar en su caso, las sanciones que correspondan, en su justo rigor y medida, y en total concordancia con la magnitud de las infracciones cometidas. Esta facultad, que es por su propia naturaleza obligatoria, se trata de un poder-deber de las autoridades municipales que no pueden dejar de aplicar y procede donde se compruebe el acaecimiento de transgresiones al ordenamiento urbanístico. De lo contrario, incurrirían en un incumplimiento grave de sus funciones y ello podría generar responsabilidad no sólo disciplinaria, sino civil y eventualmente penal. Esto no es más que el ejercicio de las potestades de imperio de la administración municipal, por lo que, obviamente, les obliga a implementar el régimen urbanístico con todo el rigor del caso.
VI.- Sobre los vicios de procedimiento acusados. A partir de numeral 93 de la Ley de Construcciones, se prevé un procedimiento a efecto de que las corporaciones locales otorguen plazo a los administrados que levantan sus edificaciones sin la respectiva licencia, tendiente a que se pongan a derecho. Para ello, junto con la clausura inmediata, se ha de realizar dos prevenciones dándoles espacio para aportar todos los requisitos de rigor y, solamente ante el supuesto de que definitivamente no se logre obtener la licencia, la Municipalidad puede ordenar el desalojo y demolición de las obras defectuosas. Estas actuaciones del gobierno local son efectivas y eficaces desde el momento en que son notificadas al administrado, conforme lo dispone el numeral 140 de la Ley General de la Administración Pública, siendo de acatamiento obligatorio de manera inmediata. Su eficacia no está supeditada, como parece comprender el recurrente, a que se pongan sellos de clausura. En el caso sometido a estudio, bastó con que la Administración hubiera verificado el incumplimiento de los artículos 74, 75 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones, para que aplicara sus poderes de policía emitiendo las órdenes de clausura del 12 de mayo y 11 de setiembre del 2009, las cuales estuvieron correctamente realizadas, aún cuando no se pusieron los sellos, pues en ninguna parte del ordenamiento se impone a la Administración semejante obligación. El agravio tendiente a anular lo actuado es de absoluto rechazo, por ser técnicamente incorrecto, dado que la validez de estas actuaciones no está sujeta a esta clase de condicionamiento, quedando perfeccionados con su debida comunicación al administrado. Además, no existe en nuestro ordenamiento un derecho del administrado a tales sellos, como extrañamente alega la parte impugnante.
VII.- Sobre el inicio de obras constructivas. El ejercicio de derecho de edificación sobre los bienes inmuebles -"ius edificandi"- está sjeto a limitaciones de orden público que definen en esencia hasta dónde se puede ejercer el derecho de propiedad y que, como tales, se encuentran debidamente reguladas en el ordenamiento territorial y urbanístico vigente. De ello deriva que las exigencias para que se emitan las licencias constructivas, conforme lo disponen los artículos 74 y 79 de la Ley de Construcciones, y 70 de la Ley de Planificación Urbana, son actos reglados que se perfeccionan ante el cumplimiento de las exigencias legales por parte del administrado. En otras palabras, una vez que el interesado da cabal cumplimiento de todos los requisitos del ordenamiento y, a la vez, ello queda debidamente verificado por la administración activa, la licencia emerge como el acto de habilitación que le faculta para el legítimo ejercicio de su derecho. Al revisarse todo el trámite que ha llevado este asunto, es claro que la edificación de sesenta y seis apartamentos, una piscina y un rancho, junto con las áreas de parqueo, que se levantara en el inmueble propiedad de la sociedad Little Dreams S.A., en la finca matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, con plano catastrado No. Placa17451- , ubicado camino a Ocotal, se hizo al margen de la normativa imperante. Del elenco de hechos probados desarrollados en el Considerando I de esta resolución, se desprende que la primer solicitud de licencia constructiva fue presentada en agosto del 2005, pero la sociedad inició irregularmente las obras y pagó el importe del impuesto durante el mes de enero del 2006, sin que aún se hubiera expedido dicha licencia, en abierta transgresión del numeral 74 de la Ley de Construcciones. Desde ese mismo mes, el gobierno local se enteró de las obras que se venían levantando y accionó su poder de policía clausurando las obras que se estaban ejecutando. Sin embargo, el proyecto se siguió construyendo y para enero del 2007, ya los 66 apartamentos estaban terminados. Con las dos primeras prevenciones que se le hicieron a efecto de que se pusiera a derecho, que datan del año 2006, era evidente que la construcción se realizaba al margen de la ley, pues aún y cuando fuere cierto que contaba con todos los requisitos -cosa que no lo es, como ser verá más adelante-, no podía iniciar obras sin contar con la licencia constructiva, aun y cuando pagó el importe del tributo respectivo. Por motivos que se desconocen, la Municipalidad de Carrillo inició nuevamente un segundo procedimiento de clausura de obra y prevención en el año 2009, conforme a lo previsto en la Ley de Construcciones, artículos 93 y siguientes, con la finalidad de que se pusiera a derecho, lo cual culminó cuando el Alcalde impuso la orden de demolición de las obras construidas, cuya validez se analizará de seguido.
VIII.- Sobre los requisitos para la obtención de la licencia constructiva. Desde que Little Dreams S.A. inició, durante el año 2005, las diligencias necesarias a efecto de construir el proyecto, como primer paso obtuvo el certificado de uso de suelo conforme, expedido el 16 de marzo del 2005, en el que la municipalidad indicó a la apelante que debía "cumplir con todos los requisitos que se requieren para este tipo de proyectos, INVU, Ley de Planificación Urbana, Ley de Condominio, Ley de Construcciones y su reglamento, Ministerio de Salud". A partir de ese momento, la sociedad era conocedora de que se debía someter a las regulaciones urbanísticas y, por ende, a los requerimientos en ellas contenidos, para levantar una obra de semejante envergadura. Por eso es absolutamente inaceptable para este Tribunal, el agravio expresado en el sentido de que los requisitos que se le pidieron eran tan simples como si lo que pretendiera levantar era una obra menor, cuando desde el año 2005 bien se le advirtió sobre el sometimiento a las normas que desarrollan las limitaciones que pesan sobre las obras de tan importante magnitud. Pretender, como lo hace, que esta alzada le justifique de manera ilegítima lo que, a criterio de este Tribunal, es la manifestación expresa del desacato de la regulación urbanística, constituiría el levantamiento ilegal de los requisitos impuestos por el ordenamiento urbanístico. El desarrollo de la sociedad Little Dreams S.A., dadas sus dimensiones, tenía que apegarse a un elenco normativo complejo, que parte del artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana, que dispone que corresponde a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, visar los planos correspondientes en cuanto a proyectos de urbanización en forma previa a la aprobación municipal (artículo 33 ibídem). Ello es desarrollado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, artículos I.1 y II.1.3, que obligan a que los proyectos sean conformes con las normas de zonificación y que, además, los lotes cuenten con los servicios mínimos existentes en la zona, junto con los artículos VI.3.1 y siguientes, que definen el listado de documentos que se deben presentar ante la Dirección de Urbanismo, que incluyen la descripción y diseño completo del proyecto. Debe aclararse, claro está, que la naturaleza y tamaño del desarrollo de Little Dreams, es también clasificado como urbanización, en el tanto requiere de las mismas transformaciones, impactos sobre el terreno y disponiblidad de servicios dentro de la localidad en la que se ubica, mas con un régimen jurídico especial del que nacen deberes y derechos de los condóminos y un sistema común de administración, que responde al tipo de organización humana escogida al efecto. Aún cuando no ha sido motivo del recurso, aprecia esta Cámara que del expediente no se desprende la debida aprobación alguna de la Dirección de Urbanismo del INVU, menos aún la presentación integral del proyecto con los requisitos exigidos por el reglamento en mención, debidamente planteada ante las autoridades municipales. Obviamente, el proyecto exigía previamente el suministro del diseño de obras de infraestructura básicas, las cuales debían ser incorporadas dentro de una propuesta integral (anteproyecto), con el mapa del diseño de sitio, con la finalidad de que las autoridades pudieran cotejarlo con la regulación ambiental, urbanística y técnica aplicable, pues así lo dispone la Ley de Planificación Urbana, artículos 32 y siguientes, así como la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, artículo 3, que impone esta obilgación al desarrolador. La ausencia de un anteproyecto de urbanización debidamente aprobado por el gobierno local, refleja el ejercicio abusivo del "ius edificandi" del propietario, pero también, un serio vejamen en el ejercicio de los poderes de imperio del gobierno local que es consecuencia de una Administración permisiva y omisiva, ante la falta de control y supervisión.
IX.- Sobre la ausencia de viabilidad ambiental. De la lectura de la Ley Orgánica del Ambiente, en sus artículos 17 y siguientes, se desprende que esta clase de proyectos requería adicionalmente y de manera indiscutible, a cargo del propietario, la obtención de la viabilidad ambiental debidamente conferida por la Secretaría Técnica Ambiental, lo cual es uno de los motivos para la sanción impuesta por el Alcalde Municipal. Del mismo libelo de impugnación, se desprende que la recurrente no ha podido cumplir con este requisito, pues reconoce expresamente que ha realizado esfuerzos por obtenerla ante las autoridades de dicha institución. Sin este requisito, es imposible obtener la licencia constructiva, pues así lo dispone la Ley Orgánica del Ambiente, al indicar que:
"Artículo 17.- Evaluación de impacto ambiental. Las actividades humanas que alteren o destruyan elementos del ambiente o generen residuos, materiales tóxicos o peligrosos, requerirán una evaluación de impacto ambiental por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental creada en esta ley. Su aprobación previa, de parte de este organismo, será requisito indispensable para iniciar las actividades, obras o proyectos. Las leyes y los reglamentos indicarán cuáles actividades, obras o proyectos requerirán la evaluación de impacto ambiental." El estudio de impacto ambiental es un instrumento previo cuya importancia está definida en el artículo 3,34 del Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental, Decreto No. 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC de 24 de mayo de 2004, que al efecto, dispone que es :
“un instrumento técnico de la evaluación de impacto ambiental, cuya finalidad es la de analizar la actividad, obra o proyecto propuesto, respecto a la condición ambiental del espacio geográfico en que se propone y, sobre esta base, predecir, identificar y valorar los impactos ambientales significativos que determinadas acciones puedan causar sobre ese ambiente y a definir el conjunto de medidas ambientales que permitan su prevención, corrección, mitigación, o en su defecto compensación, a fin de lograr la inserción más armoniosa y equilibrada posible entre la actividad, obra o proyecto propuesto y el ambiente en que se localizará” Precisamente, la viabilidad que otorga SETENA, es un acto que aprueba el proceso de evaluación de impacto ambiental, ya sea en su fase de Evaluación Ambiental Inicial o en la fase de aprobación del Estudio de Impacto Ambiental o del Plan de Gestión Ambiental, según el impacto la actividad de que se trate. Es reflejo de la participación del administrado en el deber de asegurar que su actiividad sea compatible con el medio ambiente y, recíprocamente, es manifestación expresa de la actuación estatal tendiente a tomar medidas de carácter preventivo a efecto de evitar la afectación ambiental. En el caso que se somete a revisión, la misma parte apelante reconoce expresamente la carencia de este requisito, mas aún así, a pesar de la prohibición expresa de ley de iniciar actividades constructivas, las empezó y las culminó. Este Tribunal no puede compartir, menos áun justificar, las explicaciones que la sociedad brinda en su libelo de impugnación, en donde reconoce que ha venido realizando esfuerzos para obtener la viabilidad ambiental, misma que a la fecha no ha conseguido, según fue certificado por la misma SETENA.
X.- Sobre la ausencia de disponibilidad de agua. El Alcalde, en la resolución venida en alzada, acusa que la sociedad no cuenta aún con la disponibilidad de agua para el proyecto. Como alegato de defensa, Little Dreams S.A. sostiene que hizo trámites a efecto de conectarse al ramal 18 del acueducto del AyA, mas de la prueba que aportó en su escrito de impugnación, visible a folios 68 a 78, lo que aporta son documentos referidos a conexiones de fincas de otros propietarios que no corresponden al inmueble del presente estudio, por lo que tales documentos resultan inútiles para demostrar su dicho. El único documento con el que pretende demostrar que sí contaba con disponibilidad de agua, es la constancia expedida el 6 de abril del 2005, en la cual el Jefe Cantonal el Nombre50339, del AyA, hace constar que en el lote hay disponibilidad de agua, mas indica que "AyA está en condiciones de brindar dicho servicio una vez que los interesados cumplan los requisitos establecidos en el reglamento de prestación de servicios al cliente..." El documento aportado, no es suficiente para tener por acreditado el cumplimiento de este requisito, pues para proyectos de condominio de semejante envergadura, deben satisfacer previamente requerimientos estrictos para lograr el abastecimiento de agua, tal y como seguidamente se explica. La Ley de Creación del Servicio Nacional de Acueductos y Alcantarillados - Ley Nº 2726 del 14 de abril de 1961-, reformada en la Ley Nº 5915 de 12 de julio de 1976 -que cambia su nomenclatura por Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados-, le asignó al AyA la competencia de aprobar, previamente, los proyectos constructivos de fraccionamientos, urbanizaciones o lotificaciones. El numeral 21 de dicha Ley dispone:
ARTICULO 21.- Todo proyecto de construcción, ampliación o modificación de sistemas de abastecimiento de agua potable y disposición de aguas servidas y pluviales, público o privado, deberá ser aprobado previamente por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, el que podrá realizar la inspección que estime conveniente para comprobar que las obras se realizan de acuerdo con los planes aprobados.
Dicha aprobación previa será obligatoria en todos los casos de construcción de fraccionamientos, urbanizaciones o lotificaciones en cualquier parte del país y ningún otro organismo estatal otorgará permisos o aprobaciones de construcción sin tal aprobación por parte del Instituto. La infracción de este mandato ocasionará la nulidad de cualquier permiso de construcción otorgado en contravención de esta prohibición teniéndose por legalmente inexistente la parcelación o el proyecto en su caso, con las consecuencias, en cuanto a terceros, que prevé el artículo 35 de la Ley de Planificación Urbana, Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968.
(Adicionado por el artículo 5º de la Ley Nº 5595 de 17 de octubre de 1974; y reformado por el Transitorio II de la Ley Nº 5915 de 12 de julio de 1976. El resaltado es agregado).
En ese mismo sentido, la Ley de Planificación Urbana, en el artículo 38, inciso a) dispone que:
"Artículo 38.- No se dará permiso para urbanizar terrenos:
Los proyectos de urbanización ubicados dentro o fuera del área zonificada que tengan los servicios de acueductos, alcantarillado sanitario y electricidad alejados de sus linderos, deben ser aceptados para su análisis por la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo, si el urbanizador se compromete a costear las obras ejecutadas fuera de su propiedad, para ofrecer todos los servicios necesarios.
En este caso, todos los proyectos futuros de urbanización que intenten usar los servicios citados en el párrafo anterior en el período de cinco años, contado desde la terminación de esas construcciones, abonarían al urbanizador una cantidad por cada unidad de vivienda que contenga el nuevo proyecto. La cantidad a abonar será determinada por la institución que tenga a su cargo el servicio correspondiente y se cubrirá al hacerse la conexión física de cada unidad de vivienda." (El resaltado es agregado.)
Como se aprecia de las normas transcritas, la disponibilidad de agua en un proyecto de las dimensiones del que desarrolló Little Dreams S.A., se encontraba sujeta no sólo a la constancia que se le suministró en el mes de abril del 2005 por el Jefe Cantonal del AyA. La dotación de agua potable, como requisito esencial de este y cualquier otro proyecto urbanístico, imponía las aprobaciones del AyA y de la Dirección de Urbanismo del INVU, mediante la presentación de los planos propuestos, la cual queda a su vez sometida a los controles y fiscalización del AyA. Inclusive, nótese como por cada vivienda construida, es necesario realizar una conexión del servicio. Sin el cumplimiento de estos requisitos, no es posible tener por satisfecha la exigencia legal, por parte de Little Dreams S.A. El único mecanismo que podía acreditar el abastecimiento de agua, era que AyA garantizara el caudal suficiente capaz de abastecer de agua a los 66 apartamentos, la piscina y el rancho construido, de modo que no se viera afectado, a su vez, el suministro de las localidades vecinas. Para ello se debía instalar la infraestructura necesaria que lograra la conexión apropiada con el ramal local y, asegurar, el suministro del recurso para esa cantidad de usuarios. Sin embargo, en este caso la Oficina de Sardinal de Carrillo, de la Región Chorotega del AyA, informó que este proyecto "...es abastecido por un medidor de media pulgada. -Actualmente no cuenta con infraestructura y producción adecuada para abastecer el proyecto, por lo que no cuenta con disponibilidad. -Nota de disponibilidad ya está vencida y no indica que va a construir o si existe viabilidad para el proyecto.- Además de acuerdo a memorando RCH-2008-037 del 18-01-2008, solo se darán disponibilidades para vivienda familiar... Por lo anterior, no cuenta con disponibilidad para el proyecto antes mencionado." , el cual se encuentra visible a folio 124. Entonces, es cierto que el proyecto tiene abastecimiento de agua, mas ello no es suficiente para sustentar que con ese único medidor de media pulgada satisfaga las exigencias del AyA para abastecer un desarrollo con semejantes dimensiones. Por el contrario, con base en dicho oficio está probado que que para las obras construidas, entonces, no existe infraestructura ni caudal adecuado, y no cuenta, por ende, de disponibilidad de agua, con lo cual no se puede más que concluir, que nunca existió sometimiento alguno a la normativa recién transcrita de la Ley 2726 y la Ley de Planificación Urbana, por lo que la tesis sostenida en el recurso de apelación ha quedado totalmente desacreditada. Desde este punto de vista, se concluye que ha habido un ejercicio abusivo de la sociedad a la hora de aprovechar el recurso hídrico, desconociéndose cómo hace llegar el líquido a esa cantidad de apartamentos, a la piscina y al rancho, y cómo en realidad afecta el suministro general del recurso en la zona, por lo que el agravio tendiente a demostrar que se encuentra a derecho respecto de esta exigencia, tampoco es de recibo.
XI.- Sobre la falta de visado del plano catastrado. La Ley de Planificación Urbana, artículo 34, prohíbe expresamente al Registro Nacional inscribir segregaciones cuyos planos no cuenten con el respectivo visado municipal. Sin embargo, de manera desconocida, consta que el plano No. Placa17451, que representa gráficamente la finca con matrícula de folio real matrícula de folio real del Partido de Guanacaste No. Placa17452, se encuentra debidamente catastrado. Los mecanismos mediante los cuales el Catastro Nacional registró dicho documento, son extraños a este Tribunal, mas lo cierto es que, aún así, la carencia de visado es un requisito que impide a los gobiernos locales otorgar las licencias constructivas, pues ello está dispuesto en el numeral 58 del mismo cuerpo normativo:
"Artículo 58.- Las municipalidades no permitirán obras de construcción:
XII.- Sobre el impacto de la demolición. Esgrime adicionalmente que la demolición del proyecto resulta más nociva que su propia edificación, misma que a la fecha no ha generado impacto negativo alguno sobre el medio ambiente. El agravio resulta de total rechazo por parte de esta Cámara. Ya desde el Considerando V se explicó el impacto que todo proyecto de urbanización implica, en el tanto se modificó una porción de terreno con la finalidad de transformar el terreno en un área habitable para el ser humano, realizando todas las obras civiles horizontales necesarias al efecto, lo cual incluye la nivelación del terreno, la construcción de calles, con sus aceras y cunetas, la dotación de servicios de agua potable, la instalación del sistema de evacuación de aguas fluviales, la electricidad, una eventual planta de tratamiento de aguas negras y jabonosas idóneas para el lugar, servicios propios de las urbes o ciudades, como vías, agua, teléfono, parques, etc; sin dejar de lado el efecto que las obras de infraestructura vertical implican, a saber, el levantamiento de las edificaciones en condiciones habitables para el ser humano. Sobre este particular, cabe advertir que ante la negligente ausencia de la debida evaluación ambiental, no es posible dimensionar cuál fue el verdadero impacto que este desarrollo produjo en el terreno, pues no existe un sólo elemento de cognición dentro del expediente que de luces sobre las verdaderas alteraciones que se realizaron sobre el terreno, ni datos sobre la pérdida de flora y fauna en el lugar, menos aún, de mecanismos de reposición o de mitigación del impacto, o inclusive, de la incorporación de algún tipo del plan de manejo ambiental que proteja el sitio. El agravio resulta inaceptable, pues no existe un solo dato cierto que permita arribar a la conclusión expresada por la sociedad apelante, lo cual conlleva a que también este motivo de impugnación no sea compartido por esta Cámara.
XIII.- Corolario. Este Tribunal debe ser explícito al indicar que por la manera en que ocurrieron los eventos, tomando en consideración que el proyecto presentó desde un inicio problemas con su implementación, al carecer de elementos esenciales como el debido suministro de agua potable, la falta de estudio de impacto ambiental y la ausencia del plano de la finca debidamente visado, son claro reflejo de que se han burlado los estándares urbanísticos y se ha evadido el sometimiento a los instrumentos de regulación en la materia. Estas actuaciones son un claro desacato al ordenamiento territorial por parte de la impugnante, arribándose a la unívoca conclusión de que no era posible para el gobierno local, en estas condiciones, conferir la licencia constructiva. El procedimiento previsto en los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones ha sido cumplido a satisfacción, dándose al propietario la oportunidad de poner en orden su desarrollo y cumplir con todos los requisitos de ley. Sin embargo, en esta causa es claro que existen dos exigencias legales insalvables, que son la ausencia de viabilidad ambiental y la ausencia de disponibilidad de agua, lo cual llevó a clausurar obras en un primer momento. Aun así, el desarrollador no respetó las órdenes de clausura que desde el año 2006 se emitieron y continuó y culminó las obras constructivas, asumiendo por su propio riesgo, los efectos nocivos que su propia negligencia acarrea. Dada la abierta transgresión de las cargas y deberes legales que recaen sobre el administrado, en este caso no quedó más remedio para el Alcalde, como en rigor procedía, de ordenar el desalojo y la demolición, resultando entonces que lo actuado por el jerarca municipal se encuentra apegado a derecho. Por ende, no se aprecia ilegalidad alguna en lo resuelto, ni transgresión al principio de legalidad administrativa ni al debido proceso, puesto que las actuaciones municipales impugnadas son conformes con el ordenamiento, debiendo ser rechazados los agravios expresados, por resultar jurídicamente incorrectos. Así las cosas, lo procedente es confirmar la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo el 2011 y, no quedando ulterior recurso, deberá darse por agotada la vía administrativa. Dado que dentro de la causa judicial que se sustancia en este mismo Tribunal, expediente No. 11-001707-1027-CA, se ordena agregar una copia de la presente resolución, a efecto de que el juez tramitador disponga como proceda en derecho.
POR TANTO
Se confirma la resolución del Alcalde de Carrillo, de las 9:47 horas del 10 de marzo del 2011. Se da por agotada la vía administrativa. Agréguese una copia de la presente resolución, dentro del expediente No. 11-001707-1027-CA que se tramita ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda.
Evelyn Solano Ulloa Nombre60439 Jorge Leiva Poveda
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