Rejection of Possessory Information Due to Overlap and Excess Hectares in Protected ZoneImprocedencia de información posesoria por traslape y exceso de hectáreas en zona protectora

**I.** The court shares the finding of proven facts, as it is supported by the record. Additionally, the following must be held as accredited: 1. Mr. [Nombre1] obtained title through possessory information (información posesoria) for the property described in Cadastral Map [Placa1], with an area of 229 Ha 6,777.75, which gave rise to farm number 39,417-000, which was merged with the property registered under number [Placa2] described in Map [Placa3], registered in the name of [Nombre2], with an area of 181 Hectares 8,512.81 meters, to form number 130,006-000, and which currently represent a total area of 411 hectares 5,290 square meters according to Cadastral Map No. P-623780-2000; in said maps, the adjoining landowner to the west is [Nombre1] and not the State, nor the title applicant (see registration and cadastral certifications on folios 308 to 333). 2. The cadastral map with which registration is sought, No. P-623682-2000, indicates that the land is in the possession of [Nombre1], and that it borders to the east with himself (see map on folio 1). 3. From the geographical location of said maps P-623780-2000, [Placa1], and [Placa3], in relation to Number P-623782-2000, it is observed that there is an evident overlap between the lands described in the aforementioned maps, because both are crossed, from north to south, by the vertical geographical coordinate 423, and extend between the horizontal coordinates 203 and [Dirección1] (See cadastral maps on folios 316, 326, 327, and 333).

**II.** The representative of the State, Prosecutor Susana Fallas Cubero, appealed the judgment, arguing the following: 1. She considers that if access to the land is by means of an easement (servidumbre), not constituted, according to Map No. P-623782-2000, it must be constituted, otherwise an error would be induced in the National Registry by indicating as access a means that does not exist—article 376 of the Civil Code; 2) The judicial inspection (reconocimiento judicial)—folio 270—refers only to one stream (quebrada), but in the record of January 24, 2003, two streams, Santa Rosa and Jeringa, are mentioned, yet Mr. [Nombre3] indicates in his statement that there are five—folio 267—, but it was not verified if the area adjacent to them is protected, especially if the land was used for livestock and pasture. 3) Farm 39,417-000, corresponding to map P-5718-1974, was registered in the name of [Nombre1] through possessory information (información posesoria), with an area of 229 Ha 6,777.75, who is the father and transferor of the petitioner. Now, he seeks to register 136 HA 7,280.70 square meters, taking advantage of the possession transferred from the same. She considers that this contravenes the limit established in article 15 of the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias), of 300 hectares, which is expressly accepted in a brief submitted to the court, the sum of both lands being 366 hectares 4,058 meters. 4) She considers that according to the grid squares, there is an overlap between the two aforementioned maps, because both are crossed from north to south by the vertical geographical coordinate [Dirección2], and extend between horizontal coordinates [Dirección3] and [Dirección1]. The lack of a conciliatory geographical study, in her judgment, prevents the approval of the proceedings. The sum of the union of maps P-5717-1974 and P5718-1974 gives a surface area of 411 hectares 5,290.81 meters, which is an area equal to that of Map No. P-623780-2000, which produces the union of the [Dirección4], to form number 130,006-000, so she considers there is no remainder, as stated on folio 334, an argument she claims was ignored in the judgment. 5) Nor were the arguments from the final hearing addressed regarding the contradiction in the statements of [Nombre3] and [Nombre4] (folios 71, 103, 267, and 268), in relation to the testimony of Deed No. 129, line 20, for which reason the testimonies, in her judgment, do not deserve credibility.

**III.** The appellant is correct in her grievances. Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias) No. 139 of 1941 and its amendments, is a faithful reflection of the legislator's will to prevent the excessive concentration of property and the titling of assets belonging to the public domain, as part of the Natural Heritage of the State. Indeed, regarding the excessive concentration of property—which would violate the provisions of article 45 of the Political Constitution, due to non-compliance with the economic and social function—article 15 of the Law provides: "The titles of ownership granted under the provisions of this law may not exceed three hundred hectares. The limitations established in this article constitute the maximum area to be registered by the title applicant, and the latter may not evade them through the formulation of successive applications." In the present case, it is proven that Mr. [Nombre1] obtained title through possessory information (información posesoria) for the property described in Cadastral Map [Placa1], with an area of 229 Ha 6,777.75, which gave rise to farm number 39,417-000, which was merged with the property registered under number [Placa2] described in Map [Placa3], registered in the name of [Nombre2], with an area of 181 Hectares 8,512.81 meters, to form number 130,006-000, and which currently represent a total area of 411 hectares 5,290 square meters according to Cadastral Map No. P-623780-2000; in said maps, the adjoining landowner to the west is [Nombre1] and not the State, nor the title applicant (see registration and cadastral certifications on folios 308 to 333). The cadastral map with which registration is sought, No. P-623682-2000, indicates that the land is in the possession of [Nombre1], and that it borders to the east with himself (see map on folio 1). Hence, the Court concludes that in reality, the intention is to evade the three-hundred-hectare limit through a proceeding carried out by his daughter, [Nombre5], for it is noted that Mr. [Nombre1], together with his wife, achieved the titling of more than 400 hectares. Furthermore, there is no old map to consider that this area was possessed by him before March 10, 1994, the date on which the Península de Nicoya Protected Zone (Zona Protectora) was declared. The map upon which a new titling is sought was drawn up in the year 2000, exactly when the merger of the first two farms was done. This being the case, the court further concludes that an attempt is being made to improperly title State reserves, which form part of the Natural Heritage. Article 11 of the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias) indicates in this regard: "The Judge may, when he deems it convenient, order all those proceedings he considers necessary to verify the truthfulness of the facts to which the information refers. He shall reject the same if he verifies that an attempt is being made to improperly title national vacant lands (baldíos nacionales) or lands belonging to any State institution, as well as forest reserves, national parks, or biological reserves." On the other hand, while it is true that the same Law, in article 7, establishes the possibility of registering lands that are part of Protected Areas, provided that a ten-year and ecological possession is demonstrated, this must be understood as an exception and not as a general rule, especially in this case, where titling more than 300 hectares is sought, encompassing more than what the farms originally possessed by [Nombre1] and his family measured. Note that the property described in Map P-623682-2000 indicates that the land is in the possession of [Nombre1], and that it borders to the east with himself (see map on folio 1), a map that was only drawn up in the year 2000, that is, six years after the creation of the Protected Zone (Zona Protectora), on lands covered by forest and where several streams cross, it being evident that this forms part of the Natural Heritage of the State. Furthermore, as the Attorney General's Office rightly points out, it is also evident from the geographical location of maps P-623780-2000, [Placa1], and [Placa3], in relation to Number P-623782-2000, that there is an evident overlap between the lands described in the aforementioned maps, because both are crossed, from north to [Dirección5], by the vertical geographical coordinate 423, and extend between horizontal coordinates [Dirección3] and [Dirección1] (See cadastral maps on folios 316, 326, 327, and 333). This could generate a duplication of registry titles over properties located within the Península de Nicoya Protected Zone (Zona Protectora). In addition to all the above, there are the evident contradictions incurred by the witnesses [Nombre3] (folio 71) and [Nombre4] (folio 103), regarding the possessory chain (cadena posesoria) and the date of acquisition of the property by the title applicant, when compared with what is indicated in the initial brief and Deed No. 129 of November 5, 2001 (folio 7), for there is no coincidence between such statements and the document. On the other hand, it must be added that in the last statement of the witnesses, the definition of the time of possession was missing and, furthermore, the petitioner clarified that it was not by original possession that she acquired it. Indeed, on folio 253, the title applicant indicates that she acquired it from her father [Nombre1] in 2001 and that he, in turn, acquired it in 1975 from [Nombre6], but the witnesses [Nombre3] (folio 267) and [Nombre7] (folio 268) do not refer to the first transferor. From the above, it is evident that the petitioner has not complied with what was ordered by this Court, in Ruling No. 789-F-11 of 2:15 p.m. on July 28, 2011 (folios 244 to 246), regarding the possession and the possessory chain (cadena posesoria), but also regarding the protection of rivers and streams, for the witnesses affirm that there are approximately five streams, which further evidences the importance of the property for the Natural Heritage of the State. While it is true that article 7 of the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias) allows titling in protected areas, the petitioner must clearly demonstrate the prior ten-year period, as well as the transferred possession. In this case, having failed to demonstrate the time of possession and because the current map exceeds the permitted area, the appropriate course is to reject the proceeding.

**IV-** It is important to mention that recently the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), referring to the topic of the function and structure of real rights, indicated the following: IV.-ON THE RIGHT OF PROPERTY. Article 45 of the Political Constitution enshrines the right of property, and does so in the following manner: "Property is inviolable; no one may be deprived of their own except for legally proven public interest, upon prior compensation according to law. In the event of war or internal unrest, it is not essential that compensation be prior. However, the corresponding payment shall be made no later than two years after the end of the state of emergency. For reasons of public necessity, the Legislative Assembly may, by a vote of two-thirds of its total membership, impose limitations of social interest on property" 1.- PROPERTIES, THEIR FUNCTION AND STRUCTURE ARE THE WORK OF THE LEGISLATOR. In a broad interpretation of the base text for resolving the judicial consultation raised, and to determine whether or not a criterion of private property (acquired by usucapion (usucapión) and registered in the Public Registry through Possessory Information) should be applied, or a criterion of public agrarian property (reserved to the State), it is necessary to recall what was indicated by this Chamber regarding the different property regimes covered by said norm: “For such reasons, within the property criterion of the referenced numeral 45, in relation to 50, both constitutional, are included forest property, agrarian property, ecological property, environmental property, etc., all with constitutional basis in the cited articles and with a specific regulation and legal nature...” [Nombre8](., No. 5893-95 of 9:48 a.m. on October 27, 1995). The understanding of said normative interpretation must be deepened. The treatment of the protection of real rights, in civil and agrarian matters, is of great importance in all legal systems that have consolidated a constitutional basis rooted in the protection of fundamental human rights: alongside economic freedom rights, among which is private property and other derived real rights, economic, social, and environmental rights-duties have also been enshrined. Private property and economic freedom find constitutional protection in articles 45 and 46 of our Magna Carta and, although it seems obvious, their existence and defense are due to the permanence of a Social State of Law, based on constitutional principles and values, which enshrine not only rights in favor of individuals, but also duties, with a view to achieving economic development with equity, solidarity, and social justice. Consequently, if the constitutional norms and principles of real rights, both in civil and agrarian matters, are common, it is not possible to completely separate the two subjects from Constitutional Law, all the more so when dealing with the topic of expropriation for purposes of public utility. The function and the structure of real rights are common in both subjects, but their content is diverse. The function is the economic or social utility for which a particular real right was designed, and it will depend on the nature (civil, agrarian, ecological, environmental) of the asset upon which such right falls. The structure refers to the set of rights and obligations of the holder of that real right, imposed by ordinary legislation and modified by special legislation, to respond to the needs of each historical moment. The diverse structure and function of assets, according to their nature, leads to speaking of various types of property: civil, urban, agrarian, forest, horizontal, intellectual, and so on. One also speaks of civil, agrarian, forest, or ecological possession and usucapion (usucapión). Likewise, of civil, water, agrarian easements (servidumbres), and more recently of ecological easements. In any case, the Constitution is the guarantor of the protection of such real rights, to provide not only legal certainty to their holders, but also to compel compliance with the economic, social, and environmental function for which they were conceived. But the Constitution also protects, with particular attention, all productive assets that form part of the agricultural Property of the State and its public domain, and that at some point may be useful for the common good....2... .From the texts cited above, it can be affirmed that, like the rest of the fundamental rights enshrined in the Political Constitution, the right of property is not absolute, and the inviolability recognized by constitutional numeral 45 cannot be read with the rigidity with which it was understood during the era of economic liberalism, when an individualistic notion of property was defended. On the contrary, currently, private property can be limited in various ways that are in line with Constitutional Law. It was from these new conceptions that the social function of property began to be advocated, which, besides allowing the owner to exercise a series of prerogatives over it, does not forget the social purposes it is also called upon to fulfill when the State so requires to achieve projects of public utility for the benefit of the community. ...3.- ON THE AGRARIAN PROPERTY REGIME. The Fiscal Code of 1885, the Law of Vacant Lands (Ley de Terrenos Baldíos) (No. 13 of January 10, 1939, repealed by the Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización) No. 2825), the Law of Possessory Information (Ley de Informaciones Posesorias), and the Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización) were the first regulations to address the rational use of natural resources to conserve them. But they also promoted the occupation, titling, and destruction of forests. In the second half of this century, the interest in production and exploitation of the land prevailed, which was justified by the imposition of the economic and social function of agrarian property. Indeed, Costa Rican agrarian doctrine had already manifested in favor of an agrarian culture aimed at making the land produce to fulfill its economic purpose: “(...) The land multiplied its fertility with the aid of mechanization and technology, which implies the increasing use of certain movable goods (...). But if the land shares its importance with movable agrarian capital, losing its primacy, it has acquired a new relevance as the base for the goods that constitute the agricultural operation (...). Said goods are considered agrarian property in its economic aspect, as instruments or means of agricultural production, and in its social aspect, related to its control and the distribution of its benefits (...). Agrarian property is characterized by the individual and social demand for the necessary allocation to production, to preserve the quality and productive capacity of the asset. The social demand for production becomes more obvious in the norms that authorize the expropriation of agrarian assets not used in the operation or employed deficiently, and in those that prohibit or limit indirect forms of tenure and operation (...)” ([Nombre9], Rodrigo. Derecho Agrario, San José, Universidad de Costa Rica, 2nd edition, 1982, page 228-229). The Law of Vacant Lands (Ley de Terrenos Baldíos) itself allowed the acquisition of lands by individuals, up to a maximum of 30 hectares. It was prohibited, except in that case, to enclose vacant lands (terrenos baldíos) owned by the State with fences, to fell forests, or to establish buildings or crops therein, or to extract firewood, timber, or other products. With this, the intention of our legislator to conserve forest resources was evident. The Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización) of 1961 regulated the economic and social function of property with greater prevalence than the environmental one. This was a cultural demand, to guarantee not only the real “access” to property through the intervention of the Institute of Lands and Colonization (Instituto de Tierras y Colonización), but also to demand compliance with the economic purpose of productive assets (among others, articles 1, 2, and 5). National doctrine affirmed that “From the moment of the enactment of the Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización), the occupation of State lands is illegal. But those begun before its effective date are lawful, within the limits and conditions established by the General Law of Vacant Lands (Ley General de Terrenos Baldíos) or any other laws in force at the start of the occupation, and serve for the purposes of usucapion (prescripción positiva)” (Barahona, ibid, p. 231). It was thus that in the Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización), alongside the economic and social function, a series of provisions aimed at conserving natural resources were enacted (articles 1 and 68). In particular, it was established that lands that did not have a regime for the conservation and adequate use of the reserves of renewable natural resources of the nation existing therein were not fulfilling the social function of property (Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización), article 153, subsection 4). However, its excessive application, due to the inherent culture regarding the economic and social function, led to the abusive exercise of the right of property. For this reason, it is also warned that “The improper appropriation of lands in national reserves by individuals acquires alarming characteristics when carried out by owners of large estates (latifundios) with the aim of increasing their area, and even more so if the purpose pursued is limited to hoarding lands without cultivating them” ([Nombre9], op. cit., p. 235). The legislator imposed on property, particularly agrarian property, a series of limitations aimed at fulfilling its economic and social function. The Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización) makes express reference to both functions (Law of Lands and Colonization (Ley de Tierras y Colonización), articles 6, 21 subsection 1, 58, 142, 144, 150). On the one hand, it imposes the obligation on the State to provide persons lacking land or who possess it insufficiently with sufficient land for their individual and social development (article 2). The obligation to make the land produce is also established, since failure to comply with that economic-productive function would eventually imply the expropriation of the same if they are found uncultivated, abandoned, indirectly operated, or insufficiently cultivated. And it punishes the anti-economic use of lands suitable for agriculture but destined for livestock (article 144). It imposes on the beneficiaries of the Institute of Agrarian Development (Instituto de Desarrollo Agrario), as one of their obligations, the conservation of renewable natural resources, since the failure to observe these provisions can imply the revocation of the parcel.

...This Constitutional Court, as of 1990, more clearly recognizes the dynamic nature of the right of property, and the possibility of imposing within its structure—a set of the owner's rights and obligations—limitations of social interest, to prevent the antisocial or abusive exercise of that right, which is not unlimited. Within this context, it implicitly recognizes the existence of special properties, with different particularities according to the nature of the asset in question, and "The power of the owner over the property is determined by the function it fulfills. The object of the right of property has undergone important transformations. Currently, not only the right of owners is protected, but also diverse general or social interests that coexist with it. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of law implies a peculiar form of appropriation. Thus, for example, the powers of ownership relating to an agricultural estate are very different from those corresponding to a property located in an urban sector of intense use." Said limitations, according to the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), must be reasonable and not empty the content of the right, as it would then become a total deprivation thereof (Constitutional Chamber, No. 5097-93 of 10:24 a.m. on October 15, 1993).- 4.- ON LIMITS AND LIMITATIONS, REGARDING AGRARIAN AND FOREST PROPERTY. Doctrine ([Nombre10]. Derecho Civil, Volume III, Derecho de bienes, Barcelona, 8th edition, 1994, pages 259 to 262) has distinguished between limits and limitations of the right of property, within the context of the content of that right. According to ALBALADEJO, the normal content of the right of property must be framed by indicating the limits of the Sometimes the limit consists of the owner not being able to do something; other times, it consists of the duty to do it, thus removing the freedom to omit it (for example, the duty not to alter the facade of the building or not to cultivate the rural estate)... Since the limits of ownership constitute its normal regime, neither is a special act necessary to impose them on each particular thing, nor must they be proven... rather, it is sufficient to invoke (when appropriate) the legal norm that establishes them. On the contrary, in the case of limitations, they must be established by a special act relating to the thing whose property is in question, and, as they are exceptional, they must be proven, since, otherwise, the property is presumed free of them” (ibid, p. 262). These can be established for reasons of private interest, or for reasons of public interest, the latter being predominant. For example, those established in the Water Law (Ley de Aguas) or in special agrarian or environmental Legislation. The Full Court (Corte Plena), acting as Constitutional Court, made the distinction between limits and limitations on the right of property: “Traditionally, “limits” and “limitations” have been used as synonyms, but nowadays a difference is made between both terms, to understand as “limits” those that are imposed by law in a generalized way without referring to an individualized thing or an individualized owner; they apply to all those in the same situation; whereas “limitations” as a general rule are imposed voluntarily by the owners, even if based on the law, and always for specific cases... But note that the two-thirds vote does not constitute authorization to impose all kinds of limitations on property, since the text refers only to those of “social interest”” (Full Court, Extraordinary Session, March 25, 1983).

The Full Court (Corte Plena) very clearly pointed out the principle of the social and economic function of property as a restriction imposed on property with general effects. Specifically, in the field of forest property, the Jurisprudence established the importance of limitations from the environmental point of view: “The appeal alleges the unconstitutionality of articles 30, 71, 88, 98, 101, subsections b) and d), 103, 104, and 105 of the Forestry Law (Ley Forestal) for finding them harmful to the provisions of constitutional article 45, since according to the appellant’s criterion, the first cited article violates the inviolability of property by requiring approval from the General Forestry Directorate (Dirección General Forestal) to carry out forest clearance work for the purpose of carrying out colonizations or parceling of lands or any agricultural or livestock enterprise, given that with this intrusion of the State, the power to administer private property is placed in its hands. To the above, it must be pointed out that no conflict arises between article 30 of the Forestry Law (Ley Forestal) and article 45 of the Political Constitution, for the right of property is not absolute. Indeed, while the constituent power categorically declared that property is inviolable, it immediately established restrictions on that principle, one of them being the possibility of expropriation 'for legally proven public interest,' and another in which it provides that the Legislative Assembly may impose limitations of social interest on property 'by a vote of two-thirds of the total of its members,' from which it must be concluded that the first declaration has two limitations referring to public interest and social interest. The classic concept of property that held it to be absolute and without limits has changed notably, now allowing 'limitations of social interest' to be imposed, as authorized by the second paragraph of article 45, whereby it has been possible for the legislator to establish, as an essential function of the State, that of 'ensuring the protection, use, conservation, and promotion of the nation's forest resources' (article 1 of the Forestry Law (Ley Forestal)), a function that is fulfilled through the series of restrictions that the cited Law imposes on forest exploitation. From the same constitutional norm, it is concluded that these limits are not a denial of the right of property, as claimed by the appellant, but rather a limitation to achieve higher purposes, more important than the strictly individual ones in favor of the owner, namely those of the community and future generations who must have forest resources, including the protection of the environment and health... It is true that its exercise has been limited in protection of the State's forest interests, which seek the conservation of natural resources and environmental health; but this is permitted by the constitutional norm that the appellant himself considers violated... VIII.- This Court has repeatedly stated that the exercise of the freedoms granted by the Constitution is not absolute, and that they may be subject to regulation and even restrictions when superior interests are at stake." It could hardly be branded unconstitutional, for example, article 371 of the General Health Law, insofar as it punishes with imprisonment anyone who cultivates opium poppy, coca, or marijuana plants, for violating the freedom of agriculture established in article 46 of the Constitution, a rule the appellant considers violated by the restrictions that the Forestry Law (Ley Forestal) imposes on agricultural work. And if one takes into consideration the criterion already stated that said Law protects interests of higher rank than the merely individual ones of the possessor or owner of land subject to forestry regulation, it is also concluded here that the restrictions accused of being unconstitutional do not injure the guarantee of article 46 of the Political Charter, since it has already been said that what the State has done is restrict, for reasons of social interest, the exercise of the attributes of property. IX. The Forestry Law (Ley Forestal) seeks to protect natural resources, a circumstance that affects the organization of production. Hydrological resources, environmental changes, the health of the place are factors that influence agricultural and livestock production and are directly related to the forest resources of the area; therefore, regulations on forest exploitation do not injure but, on the contrary, affirm the constitutional guarantee of article 50, insofar as it provides that the State must organize production. X. With the Forestry Law (Ley Forestal), the appellant is not being prevented from the possibility of obtaining honest and useful work with which to provide for his subsistence and well-being and that of his family. It is unquestionable that the right granted by article 56 of the Political Constitution is not unrestricted, as it is subject to the laws and regulations regarding the manner and conditions of exercising it. Thus, Mr. Elizondo Villegas may engage in agriculture if that is his wish; but in exercising such a right, he is not permitted to act against the current legislation that protects forest resources and regulates agricultural production. There are prohibited crops (such as the aforementioned marijuana), and restricted agricultural practices (such as burning), due to legal norms that make it impossible for farmers to engage in those crops or use said practices. However, these norms are not unconstitutional, since they do not illegitimately restrict the right to work, but rather regulate it to safeguard other higher-ranking interests that guarantee coexistence, the ultimate goal to which the legal system aspires" (Full Court, extraordinary session held on May 17, 1984). This Constitutional Court, beginning in 1990, more clearly recognizes the dynamic nature of the property right, and the possibility of imposing within its structure—a set of rights and obligations of the owner—limitations of social interest, to prevent the antisocial or abusive exercise of that right, which is not unlimited. Within this context, it implicitly recognizes the existence of special properties, with distinct particularities according to the nature of the good in question, and its specific function:

"The power of the owner over the property is determined by the function it fulfills. The object of the property right has undergone important transformations. Currently, not only is the right of the owners protected, but also various general or social interests that coexist with it. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of law implies a peculiar form of appropriation. Thus, for example, the powers of ownership relating to an agricultural property are very different from those corresponding to a property located in an urban sector of intense use." Such limitations, according to the Constitutional Chamber, must be reasonable and not empty the content of the right, as it would then become a total deprivation thereof (Constitutional Chamber, No. 5097-93 of 10:24 a.m. on October 15, 1993).

5.- THE POSSIBILITY OF TITLING IN NATIONAL RESERVES AND THEIR LIMITATIONS. One of the most controversial issues, in terms of limitations on property for the fulfillment of its environmental function, is that of the possession and titling of forests and lands located in protected areas. The treatment of this issue, in the sphere of possessory protection, private property, and usucapion (adverse possession) has been the subject of analysis and discussion, both in doctrine and in jurisprudence. The issue of ecological possession is not one of peaceful acceptance. Various doctrinal approaches have been made, and jurisprudence requires demonstrating the fulfillment of the ecological function to protect possession and property. Everything originates from the application of Article 7 of the Possessory Information Law (Ley de Informaciones Posesorias), which currently establishes: Article 7.- When the property to which the information refers is included within a protected wilderness area (área silvestre protegidas), regardless of its management category, the title applicant must demonstrate that he is the holder of the legal rights over the ten-year possession (posesión decenal), exercised at least ten years prior to the effective date of the law or decree that created said wilderness area. Properties located outside those areas and containing forests may only be titled if the proponent demonstrates that he is the holder of the legal rights of ten-year possession (posesión decenal), exercised for at least ten years, and that he has protected that natural resource, on the understanding that the property must be duly demarcated and with fences or clear lanes..." (Possessory Information Law, Article 7. Amended by Forestry Law No. 7575 of February 5, 1996). In relation to the application of this provision, the Constitutional Chamber has indicated that it is possible to apply said rule retroactively, from the moment the public domain is affected, since the ten-year possession (posesión decenal) consolidated before the declaration of any reserve or protected area finds protection in the referred legal provision (see opinion Voto No. 4597 of 3:45 p.m. on August 5, 1997). V.- ON USUCAPION (ADVERSE POSSESSION) AS A MODE OF ACQUIRING PROPERTY. Despite the specialized nature of this matter, the Chamber has already had the opportunity to refer to the general regime of usucapion (adverse possession) (understood as the possibility of acquiring ownership of real estate by positive prescription). Judgment number 004587-97 of 3:45 p.m. on August 5, 1997, provides a series of important elements about this legal institution that are worth highlighting in this section: "(...) In principle, it should be noted that the possessory information proceedings regulated in the Possessory Information Law No. 139 of July 14, 1941 and its amendments, are a non-contentious judicial procedure by means of which a property title for real estate, registrable in the Public Registry, is formalized. In general, this procedure aims for possessors who lack a registrable title in the Public Registry to obtain one. Article 1 of that Law provides that for the possessor of real estate to request the granting of the title based on the possessory information procedure, he must demonstrate possession for more than ten years under the conditions indicated in article 856 of the Civil Code, namely, in the capacity of owner, continuous, public, and peaceful. The foregoing requirements of time and condition characterize the possession necessary for usucapion. To obtain ownership of real estate by positive prescription, in addition to possession under the indicated conditions, article 853 of the Civil Code indicates as requirements: the translative title of domain and good faith. From the foregoing and from the provisions of article 8 of the Possessory Information Law (Ley de Informaciones Posesorias), which characterizes the possessory information procedure as a non-contentious judicial process—in which, if a claim or opposition arises from any person or the State, it causes the matter to be suspended and referred to the declaratory proceeding for discussion and resolution, or the file to be archived and the administrative route deemed exhausted, respectively—it follows that the titling of the real estate has as a requirement the acquisition of property. That is, a distinction is made between the moment of acquisition of property by usucapion and the moment in which that situation is asserted in the possessory information procedure to obtain a title registrable in the Public Registry. Hence, usucapion (adverse possession) is considered a mode of acquiring property and other possessable real rights, and titling as the procedure by which, once the requirements for usucapion are verified, the registrable property title is conferred.

Usucapion (adverse possession) is an original mode of acquiring a possessable real right through the passage of time with the requirements of law. The acquisitive legal effect of usucapion occurs automatically with the passage of time coupled with a qualified possession (posesión hábil) that meets the conditions established for possession ad usucapionem (posesión ad usucapionem), and the other requirements set forth in the law. In general terms, the Civil Code establishes as requirements for positive prescription: the translative title of domain, good faith, and possession under specific conditions.

(...)

Now, the last requirement contemplated in article 853 for positive prescription is possession. The essence of the legal institution of usucapion is linked to the discipline of possession. To the exercise of possession for a determined period and under special conditions—public, peaceful, continuous, and in the capacity of holder of the right held—are added the requirements that the legal system establishes for usucapion, just title (justo título) and good faith (buena fe). Possession as a real right implies the relationship between a person and the thing. It constitutes one of the separate elements that form ownership (dominio) (article 264 Civil Code). The right of possession can be acquired independently of full ownership under certain circumstances that the Civil Code regulates in article 279—by consent of the owner, by the fact of retaining possession for more than one year, and because the law authorizes the creditor to retain the thing of his debtor or orders that all or some of his assets pass to a depositary.

(...) In that sense, possession ad usucapionem (posesión ad usucapionem) is a more rigorous or qualified form of possession that differs from the generic one. The requirements that the law requires for possession to be suitable for positive prescription are regulated in article 856 of the Civil Code. Jurisprudence, integrating doctrinal concepts, has developed the content of those requirements. In that sense, in relation to possession in the capacity of owner, it has been pointed out that what the Civil Code means is possession in the capacity of holder of the right held (...)" Similarly, in the doctrine of Civil Law and Real Rights, it has been pointed out that the legal system recognizes usucapion (adverse possession) as a mode of acquiring ownership of real estate, in order to provide legal certainty to social relations and, consequently, foster social peace. There are several theories that underpin usucapion: first, a subjective theory that explains that the legal basis for the definitive acquisition by the usucapient (usucapiente) is the negligence or abandonment of the titleholder against whom he usucaps; second, an objective theory that indicates that the ratio iuris of usucapion lies in the protection of public interest, social interests, and legal certainty. The Law seeks to protect the appearance created by the possessory situation in which the usucapient (usucapiente) finds himself and the securing of economic stability (see, [Nombre11], María Luisa and others, "Real Rights and Registral Real Estate: Civil Law Schematics". Editorial Arazandi, 2010, Spain). Through usucapion, the state of fact is transformed into a state of law in order to guarantee legal certainty of individual interests and in legal relations (of the usucapient vis-à-vis other subjects). Usucapion generates a real and valid title, free of charge, which becomes an acquisition of property. Through the firmness of the acquisition, legal relations will be secured..." (Compendio de Derecho Civil. Editorial José María Bosch, 2007, Spain). VI.- On public domain goods, the presumption of demaniality, and public domain reserves. For a better understanding of the issue being studied in this consultation, reference must also be made to the notions of public domain goods, the presumption of demaniality (presunción de demanialidad), as well as public domain reserves, all of them important concepts for the adequate resolution of the sub examine. Regarding public domain goods, this Chamber has had repeated opportunities to develop the subject. For example, in judgment number 1991-2306 of 2:45 p.m. on November 6, 1991, reiterated in judgment number 2004-09217 of 3:25 p.m. on August 25, 2004, this Court established the following:

"(...) the public domain is composed of goods that manifest, through the express will of the legislator, a special purpose of serving the community, the public interest. They are the so-called dominical goods (bienes dominicales), demanial goods (bienes dominiales), public goods or things (bienes o cosas públicas), which do not belong individually to private parties and are intended for public use and subject to a special regime, outside the commerce of men. That is, affected by their own nature and vocation. Consequently, these goods belong to the State in the broadest sense of the concept, they are affected to the service they provide and which is invariably essential by virtue of an express norm. Characteristic features of these goods are that they are inalienable, imprescriptible, unattachable, cannot be mortgaged nor be susceptible to encumbrance under the terms of Civil Law, and administrative action replaces injunctions to recover ownership. As they are outside commerce, these goods cannot be the object of possession, although a right to use can be acquired, although not a right to property. The use permit (permiso de uso) is a unilateral legal act issued by the Administration, in the exercise of its functions, and what is placed in the hands of the individual is the useful domain (dominio útil) of the good, with the State always reserving the direct domain (dominio directo) over the thing. The precariousness of any right or use permit is inherent to the figure and alludes to the possibility that the administration may revoke it at any time, whether due to the State's need to fully occupy the good, for the construction of a public work, as well as for reasons of safety, hygiene, aesthetics, all to the extent that if a conflict of interests arises between the purpose of the good and the granted permit, the natural use of the public thing must prevail. Consequently, the national regime of public domain goods, such as the roads of the Capital City, whether municipal or national streets, sidewalks, parks, and other public sites, places them outside the commerce of men, and therefore, the permits granted will always be on a precarious basis and revocable by the Administration, unilaterally, when reasons of necessity or general interest so indicate."

Therefore, public domain goods are characterized by: a) an express will of the legislator; b) a special purpose of serving the community, the public interest; c) being intended for public use; d) being affected to the service they provide; e) being subject to a special regime outside the commerce of men; f) not belonging individually to private parties; and g) belonging to the State in its broadest conception. Furthermore, they are inalienable, imprescriptible, unattachable, cannot be mortgaged or susceptible to encumbrance, cannot be the object of possession, a right to use but not to property can be acquired, administrative action (powers of self-protection and police) replaces injunctions to recover ownership, and, finally, permits or mere de facto occupations are carried out on a precarious basis.

In turn, in judgment number [Telf1] of 9:27 a.m. on June 28, 1996, this Chamber distinguished between the declaration of a good's public character (afectación) and the assignment of the good to a public purpose, as follows: "A public good can be natural or artificial, depending on whether they are goods declared public by the legislator considering them in the state that nature presents or offers them (a river, for example), or goods declared public by the legislator but whose creation or existence depends on a human act (construction of a street or a public park, for example). In our legislation to define it, article 261 of the Civil Code follows the concept of assignment to a public purpose (afectación al fin público), by stating that 'Public things are those that, by law, are permanently destined for any service of general utility, and those that everyone can take advantage of because they are delivered to public use.' The declaration (afectación) is the act or manifestation of will of the public power, by virtue of which the thing is incorporated into the use and enjoyment of the community and can be carried out by law or by administrative act. The doctrine distinguishes between 'assignment of the public character' to a good and the 'declaration' (afectación) of that good to the public domain. The assignment of the public character means establishing that a determined good would have demanial quality; thus, for example, the general legal norm would say that all public roads are integral parts of or dependent on the public domain, and this means that the current ones and those that come to be built are so. In contrast, the declaration (afectación) means that the good declared demanial is effectively incorporated into public use, and this has to do with the acceptance and receipt of public works when they are built by administration or by the completion of the works and their official receipt, when it is a private party who carries them out (construction of a development or subdivision (fraccionamiento), for example). It is for this reason that it is said that the declaration can be declared by law generically, or by an administrative act, which must necessarily conform to the legal norm that serves as its reference (principle of legality)." Therefore, the only way a private party can claim any type of right (even if restricted) is if the Administration has granted him a concession or a permit. Likewise, the Chamber, in judgment number [Telf2] of 3:45 p.m. on December 22, 1993, distinguished State goods into public and private: "(...) that the State's patrimony is classified into two classes of goods: of the fiscal or private domain and of the public domain. The former are characterized because they are sources of revenue for the State, they are alienable, prescriptible, and consequently, are in the commerce of men; those of the public domain do not produce revenues of any kind for the State and are characterized by the gratuitousness and generality of use for all individuals of the nation, they are inalienable, imprescriptible, and are outside commerce." A fundamental characteristic of public domain goods is the presumption of demaniality (presunción de demanialidad). This ensures that such goods are excluded from the common legal system that regulates ordinary property, which implies the existence of a specific, singular, and exclusive legal regime, regulated by Administrative Law, with a right-duty of the State for the guardianship or protection of the public domain. In this regard, in judgment number 1996-003145 of 09:47 a.m. on June 28, 1996, this Chamber established:

"IV.- THE PRESUMPTION OF THE DEMANIAL NATURE OF GOODS. The special category of demanial goods means they are excluded from the common legal system of ordinary property, as stated in the preceding recitals, which implies the existence of a specific, singular, and exclusive legal regime, regulated by Administrative Law, and within that content, the principle of the privilege of ex officio possessory recovery of the affected good is developed, by virtue of which the Administration can recover the disturbed possession of its goods without needing to go to court and without prejudice to the better right being discussed in the jurisdictional venue. To this principle belong the legal figures found in the articles challenged in this action; that is, the presumed declaration (afectación) and incorporation of the good into the public service, which also implies the presumption of the demaniality of the good, and as a consequence, the possibility of excluding the duty to register those goods, and all of this, as part of the State's right-duty of guardianship or protection of the public domain. The effective exercise of the guardianship must aim to cease any undue advance by private parties against the public domain, with the Administration being able to use force—police power over the public domain—in its defense. But this general principle, due to how extraordinary and privileged it is, and because it must coexist with the fundamental postulate of the inviolability of property (article 45 of the Constitution), presupposes, at the very least, either that the property right over the good is manifest or that the public character of the good is unquestionable, such that it is not possible to use the privilege when there are reasonable patrimonial issues over the good, whether they are being debated in the administrative or jurisdictional venue. That is, the presumption of the dominiality of the good is closely related to the means available to the Administration to acquire goods and rights, which, in very general terms, are the same means that a private party has to do so in relation to common property, except as already stated regarding the need for an ordinary law to create the category in question and the necessary will to issue the declaration of public use (afectación al uso público). All of this leads to the particular examination of the privilege regime that is embedded in the texts of the challenged norms. What has been said so far is aimed at pointing out that, in the Chamber's opinion, the privilege that protects demaniality can and should be used by the Administration when there is no doubt about the public character of the involved good. This means that this exclusion mechanism must be reasonable and proportionate: reasonable in the use that the Administration must make of it, so that it is not excessive, arbitrary, or results in an instrument that shelters abuse of power; proportionate between the ends fulfilled by the good intended to be demanial and the means used by the Administration to incorporate it into that regime. In other words, in the use of the privilege of exclusion in favor of the Administration, the principle of the prohibition of arbitrariness is also incorporated (...)." For the purposes of resolving this consultation, it must be clarified that the Chamber proceeds from the premise that real estate not reduced to private property belongs to the State, as expressly regulated by article 486 of the Civil Code. In this way, the legal system has established a presumption in favor of the State in the sense that it is the owner of all those properties not reduced to private property. All of the foregoing is consistent with the provisions of article 11 of the Land and Colonization Law (Ley de Tierras y Colonización), which establishes that "Until proven otherwise, the following belong to the State as national reserves: ...b) Those not covered by ten-year possession (posesión decenal)." Therefore, it is more than evident that the properties subsequently registered through possessory information bear the reserve in favor of the State, which, although it allows their titling to guarantee access to agrarian property, the legislator has also made it clear that they are affected for purposes of public utility of a general nature. Consequently, there are no real estate properties susceptible to being categorized as "res nullius," since what is not reduced to private property belongs to the State. From this presumption, among other practical effects, derives the obligation, in a land titling process, through the Possessory Information procedure, to include as a party at least the General Attorney's Office of the Republic (Procuraduría General de la República) in its capacity as state representative and the Institute of Agrarian Development (Instituto de Desarrollo Agrario), as the body responsible for administering public agrarian property. Thus, from the aforementioned numeral emanates a primordial state dominion, prior to any detention by private parties. This characteristic empowers the State to impose special conditions for usucapion (adverse possession), as in this case, the public domain reserve (reserva de dominio público). In this way, when the State allows a private party to positively prescribe a real estate property, it does so under the understanding that a 12% portion is affected to public domain and is imprescriptible. (Judgment of the Constitutional Chamber, No. 2012-16629 of 4:31 p.m. on November 28, 2012) V.- By reason of the foregoing, the appellant being correct, it is appropriate to REVOKE the appealed judgment, insofar as it approved the Possessory Information proceeding, and instead reject the present proceedings. " ...

... See more Citations of Legislation and Doctrine Related Decisions * * * * * FILE: * * * * * * * EXPN1- * PROCEEDING: * * * * * * * * * * * * POSSESSORY INFORMATION* PLAINTIFF: * * * * * * * * * * * * * * * [Nombre1] * DEFENDANT: * * VOTO N°* 241-F-13 * AGRARIAN TRIBUNAL. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ.- At eleven hours and forty-eight minutes on the eleventh of March of two thousand thirteen.- * POSSESSORY INFORMATION PROCEEDING* promoted by [Nombre1] , of legal age, married once, merchant, resident of Esparza, identity card number CED1 - - .* Appearing in the proceeding are the GENERAL ATTORNEY'S OFFICE OF THE REPUBLIC (PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA), represented by Susana Fallas Cubero, whose qualifications are unknown in the record, in her capacity as deputy attorney; and the INSTITUTE OF AGRARIAN DEVELOPMENT (INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO), now, INSTITUTE OF RURAL DEVELOPMENT (INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL), legal ID number CED2 - - - , represented by [Nombre2] , of legal age, married, agricultural engineer, resident of Goicoechea, identity card number CED3 - - . Acting as Public Defender of the proponent* is the attorney [Nombre3] , whose qualifications are unknown in the record. Processed before the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of Santa Cruz.- * WHEREAS:* 1.- The proponent* filed a possessory information proceeding so that, through this means, the property described in the national cadastral map under number P-623782-2000, described as follows: "Terrain of pasture and mountain, located [Dirección1] , , of the Province of Puntarenas. Measuring: ONE HUNDRED THIRTY-SIX HECTARES AND SEVEN THOUSAND TWO HUNDRED EIGHTY SQUARE METERS AND SEVENTY-NINE SQUARE DECIMETERS. Bordered on the North by: La Tarántula Negra S.A.; South: [Nombre4] , [Nombre5] , and La Tarántula Negra S.A., all in part; East: in part by [Nombre6] and [Nombre7] , and La Tarántula Negra S.A.; and West: La Tarántula Negra S.A., located in the Province of Puntarenas."* (folios 12 and 373).-* 2.- The General Attorney's Office of the Republic appeared in the proceeding in the terms visible at folios 33 to 36; and the Institute of Agrarian Development appeared in the terms visible at folio 37-* 3.- Judge José Walter Ávila Quirós, of the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of Guanacaste, Santa Cruz, by judgment No. 345-2012 at fifteen hours six minutes on the twenty-first of November of the year two thousand twelve,* resolved: "THEREFORE: The possessory information is approved. With the encumbrances referred to in article 17 of the Possessory Information Law (Ley de Informaciones Posesorias) and without prejudice to third parties with better right, the Registrar of the Property Registry is ordered to register, for the first time, in the name of [Nombre1] , married once, merchant, holder of identity card CED4 , resident of Macacona de Esparza, of La Ermita de San Roque, [Dirección2] , the property described in the map registered in the National Cadastre under number P-six twenty-three seventy-eight two-two thousand, which is described as follows: Terrain of pasture and mountain, located [Dirección3] , [Dirección4] Puntarenas, of the Province of Puntarenas. Measuring: ONE HUNDRED THIRTY-SIX HECTARES AND SEVEN THOUSAND TWO HUNDRED EIGHTY SQUARE METERS AND SEVENTY-NINE SQUARE DECIMETERS. Bordered on the North by: La Tarántula Negra S.A.; South: [Nombre4] , [Nombre5] , and La Tarántula Negra S.A., all in part; East: in part by [Nombre6] and [Nombre7] , and La Tarántula Negra S.A.; and West: La Tarántula Negra S.A., located in the Province of Puntarenas. The real estate object of this proceeding is valued at the sum of TWO MILLION COLONES. It is clarified that the property whose registration is ordered in this judgment bears the following limitations: 1) The area adjacent to the stream is a protection area and the removal of trees is prohibited, articles 33 and 34 of the Forestry Law (Ley Forestal).

• 2)Water currents and groundwater (wells) belong to the State, Article 2 of the Water Law (Ley de Aguas).- Let the certification of this judgment serve to register the related property in the Property Registry.", (folio 373 verso).-* 4.- Attorney Susana Fallas Cubero, in her capacity as procurator, filed an appeal expressly indicating the reasons on which she bases her challenge to the trial court's thesis, (folios 375 to 386).-* 5.- In the processing of the case, the legal requirements have been observed, and no errors or omissions capable of producing the nullity of the judgment are noted.-* Judge ULATE CHACÓN writes, and, * CONSIDERING:* I.- * The court shares the statement of proven facts, as it is supported by the record. Furthermore, the following must be considered as accredited: 1.- Mr. [Nombre6] , titled by possessory information the property described in Cadastral Map [Placa1], with an area of 229 Ha 6,777.75, which gave rise to property number 39,417-000, which was merged with the property registered under number [Placa2] described in Map [Placa3], registered in the name of [Nombre7] , with an area of 181 Hectares 8,512.81 meters, to form number 130,006-000, and which currently represent a total area of 411 hectares 5,290 square meters according to Cadastral Map No. P-623780-2000, in said maps the person who appears as an adjoining landowner, to the [Dirección5], is [Nombre6] and not the State, nor the title applicant* (see registry and cadastral certifications at folios 308 to 333). 2.- The cadastral map with which registration is sought, No. P-623682-2000, indicates that the land is in the possession of [Nombre6] , and that it adjoins him on this side (see map at folio 1). 3.- From the geographic location of said maps P-623780-2000, [Placa1] and [Placa3], with respect to Number P-623782-2000, it is observed that there is an evident overlap between the lands described in the aforementioned maps, because both are traversed, from north to south, by the vertical geographic coordinate 423, and extends between the horizontals [Dirección6] and [Dirección7] (See cadastral maps at folios 316, 326, 327 and 333). * II.- * The representative of the State, procurator Susana Fallas Cubero, appealed the judgment alleging the following: 1.- She considers that if access to the land is by means of an easement (servidumbre), not constituted, according to Map No. P-623782-2000, this must be constituted, otherwise an error would be induced in the National Registry, by indicating as access a means that does not exist - Article 376 of the Civil Code; 2) In the judicial inspection (reconocimiento judicial) -folio 270- reference is made only to one stream (quebrada), but in the record of January 24, 2003, two streams, Santa Rosa and Jeringa, are mentioned, but Mr. [Nombre8] indicates in his statement that there are five -folio 267-, but it was not verified if the area adjacent to them is protected, especially if the land was dedicated to cattle ranching and pasture. 3) Property 39,417-000, corresponding to map P-5718-1974, was registered in the name of [Nombre6] through possessory information, with an area of 229 Ha 6,777.75, who is the father and transferor of the petitioner. Now, she intends to register 136 HA 7,280.70 square meters, taking advantage of the possession transferred from the same. She considers that this contravenes the limit established in Article 15 of the Possessory Information Law (Ley de Informaciones Posesorias), of 300 hectares, which she expressly accepts in a document submitted to the office, aggregating both lands to 366 hectares 4,058 meters. 4) She considers that according to the grids, there is an overlap between the two aforementioned maps, because both are traversed from north to south by the vertical geographic coordinate [Dirección8], and extends between the horizontals [Dirección6] and [Dirección7]. The lack of a conciliatory geographic study, in her opinion, prevents the approval of the proceedings. The sum of the aggregation of maps P-5717-1974 and P5718-1974 gives an area of 411 hectares 5290.81 meters, which is an area equal to that of Map No. P-623780-2000, which produces the aggregation of the [Dirección9], to form number 130,006-000, therefore she considers there is no surplus, as stated at folio 334, an allegation she considers was ignored in the judgment. 5) Nor were the arguments from the final hearing addressed regarding the contradiction in the statements of [Nombre8] and [Nombre9] (folios 71, 103, 267 and 268), in relation to the testimony of Deed No. 129, line 20, for which reason the testimonies, in her opinion, do not merit credibility. * III.- The appellant is correct in her grievances.- The Possessory Information Law No. 139 of 1941 and its amendments, is a faithful reflection of the legislator's will to prevent the excessive concentration of property and the titling of assets belonging to the public domain, as part of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado). Indeed, regarding the excessive concentration of property -which would violate the provisions of Article 45 of the Political Constitution, for non-compliance with the economic and social function, Article 15 of the Law provides: "The property titles granted in accordance with the provisions of this law may not exceed three hundred hectares. The limitations established in this article constitute the maximum area to be registered by the title applicant, and the applicant may not evade them through the filing of successive applications." In the present case, it is proven that Mr. * [Nombre6] , titled by possessory information the property described in Cadastral Map [Placa1], with an area of 229 Ha 6,777.75, which gave rise to property number 39,417-000, which was merged with property registered under number [Placa2] described in Map [Placa3], registered in the name of [Nombre7] , with an area of 181 Hectares 8,512.81 meters, to form number 130,006-000, and which currently represent a total area of 411 hectares 5,290 square meters according to Cadastral Map No. P-623780-2000, in said maps the person who appears as an adjoining landowner, to the west, is [Nombre6] and not the State, nor the title applicant* (see registry and cadastral certifications at folios 308 to 333). The cadastral map with which registration is sought, No. P-623682-2000, indicates that the land is in the possession of [Nombre6] , and that it adjoins him on this side (see map at folio 1). Hence, the Court concludes that what is actually intended is to evade the three-hundred-hectare limit, through a proceeding carried out through his daughter, [Nombre1] , for note that Mr. [Nombre6], together with his wife, achieved the titling of more than 400 hectares. Furthermore, there is no old map to consider that this area was possessed by him before March 10, 1994, the date on which the Península de Nicoya Protected Zone (Zona Protectora Península de Nicoya) was declared. The map on the basis of which a new title is sought was surveyed in the year 2000, precisely when the aggregation of the first two properties was made. If this is the case, the court concludes, furthermore, that there is an attempt to unduly title State reserves, which form part of the Natural Heritage. Article 11 of the Possessory Information Law indicates in this regard: "The Judge may, when deemed appropriate, order all those proceedings deemed necessary to verify the truthfulness of the facts to which the information refers. The same shall be rejected if it is verified that there is an attempt to unduly title national public lands (baldíos nacionales) or lands belonging to any State institution, as well as forest reserves, national parks or biological reserves." On the other hand, while it is true that the same Law, in Article 7, establishes the possibility of registering lands that are part of Protected Areas, provided that a ten-year and ecological possession is demonstrated, this must be understood as an exception and not as a general rule, especially in this case, where there is an attempt to title more than 300 hectares, encompassing more than what was originally measured for the properties possessed by [Nombre6] and his family. See that the property described by Map P-623682-2000 indicates that the land is in the possession of [Nombre6] , and that it adjoins him on this side (see map at folio 1), which was surveyed only in the year 2000, that is, six years after the creation of the Protected Zone, on lands covered with forest and where several streams cross, it being evident that this forms part of the Natural Heritage of the State. To further elaborate, as the Attorney General's Office (Procuraduría) well indicates, it is also evident, from the geographic location of maps P-623780-2000, [Placa1] and [Placa3], with respect to Number P-623782-2000, that there is an evident overlap between the lands described in the aforementioned maps, because both are traversed, from north to south, by the vertical geographic coordinate 423, and extends between the horizontals 203 and 202 (See cadastral maps at folios 316, 326, 327 and 333). This could generate duplication of registry titles, over properties that are located within the Península de Nicoya Protected Zone. To all of the above, we must add the evident contradictions incurred by witnesses [Nombre8] (folio 71) and [Nombre9] (folio 103), regarding the possessory chain and the date of acquisition of the property by the title applicant, compared with what is indicated in the initial document and Deed No. 129 of November 5, 2001 (folio 7), as there is no coincidence between such statements and the document. On the other hand, it must be added that in the last statement of the witnesses, the time of possession was not defined and, furthermore, the petitioner* clarified that she did not acquire it through original possession. Indeed, at folio 253, the title applicant indicates that she acquired from her father [Nombre6] in 2001 and that he in turn acquired in 1975 from [Nombre10], but witnesses [Nombre8] (folio 267) and [Nombre11] (folio 268) do not refer to the first transferor. From the foregoing, it is evident that the petitioner* has not complied with what was ordered by this Court, in Vote No. 789-F-11 at 14:15 hours on July 28, 2011 (folios 244 to 246), regarding possession and the possessory chain, but also regarding the protection of rivers and streams, as the witnesses affirm that there are approximately five streams, which further evidences the importance of the property for the Natural Heritage of the State. While it is true that Article 7 of the Possessory Information Law permits titling in protected areas, the petitioner must clearly demonstrate the prior ten-year period, as well as the transferred possession. In this case, having failed to demonstrate the time of possession and the current map exceeding the permitted area, the appropriate course is to disapprove the proceeding. * IV.- It is important to mention that recently the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), referring to the theme of the function and structure of real rights, indicated the following: IV.- ON THE RIGHT OF PROPERTY. Article 45 of the Political Constitution enshrines the right of property, and does so in the following manner: "Property is inviolable; no one may be deprived of their own property except for legally proven public interest, upon prior compensation in accordance with the law. In the event of war or internal commotion, it is not essential that the compensation be prior. However, the corresponding payment shall be made no later than two years after the end of the state of emergency. For reasons of public necessity, the Legislative Assembly may, by a vote of two-thirds of its total members, impose limitations of social interest on property" * 1.- PROPERTIES, THEIR FUNCTION AND STRUCTURE IS THE WORK OF THE LEGISLATOR. In a broad interpretation of the basic text to resolve the judicial consultation raised, and to determine whether or not a criterion of private property should be applied (acquired by usucapion and registered in the Public Registry through Possessory Information), or a criterion of public agrarian property (reserved to the State), it is necessary to recall what this Chamber has indicated, regarding the different property regimes covered by said norm: “For these reasons, included within the property criterion of the aforementioned numeral 45, in relation to 50, both constitutional, are forest property, agrarian property, ecological property, environmental property, etc., all with constitutional basis in the cited articles and with a specific legal regulation and nature...” ([Nombre1]., No. 5893-95 at 9:48 hours on October 27, 1995). The understanding of this normative interpretation must be deepened. The treatment of the protection of real rights, in civil and agrarian matters, is of great importance in all legal systems that have consolidated a constitutional basis rooted in the protection of fundamental human rights: alongside economic freedom rights, among which are private property and other derived real rights, economic, social, and environmental rights-duties have also been enshrined. Private property and economic freedom find constitutional protection in Articles 45 and 46 of our Magna Carta and, although it seems obvious, their existence and defense obey the permanence of a Social State of Law, based on constitutional principles and values, in which not only rights in favor of individuals are enshrined, but also duties, with a view to achieving economic development, with equity, solidarity, and social justice. Consequently, if the constitutional norms and principles of real rights, both in civil and agrarian matters, are common, it is not possible to completely separate the two branches of Law from the Constitution, with greater reason, when dealing with the issue of expropriation for public utility purposes. The function and structure of real rights are common in both matters, but their content is diverse. The function is the economic or social utility for which a particular real right was designed, and this will depend on the nature (civil, agrarian, ecological, environmental) of the asset over which such right falls. The structure refers to the set of rights and obligations of the holder of that real right, imposed by ordinary legislation, and modified by special legislation, to respond to the needs of each historical moment. The diverse structure and function of assets, according to their nature, leads to speaking of various types of property: civil, urban, agrarian, forest, horizontal, intellectual, and so on. There is also talk of possession and usucapion civil, agrarian, forest or ecological. Likewise, of civil easements, water easements, agrarian easements, and more recently ecological easements. In any case, the Constitution is the guarantor of the protection of such real rights, to provide not only legal certainty to their holders, but also, to oblige the fulfillment of the economic, social, and environmental function for which they were conceived. But the Constitution also protects, with particular attention, all productive assets that form part of the Agricultural Property of the State and its public domain, and that at some point may be useful for the common good....2... . From the texts cited above, it can be affirmed that, like the rest of the fundamental rights enshrined in the Political Constitution, the right of property is not absolute and the inviolability recognized by constitutional numeral 45 cannot be read with the rigidity with which it was understood in the era of economic liberalism, when an individualistic notion of property was defended. On the contrary, currently private property can be limited in various ways that are in line with the Law of the Constitution. It was from these new conceptions that the social function of property began to be advocated, which, while allowing the owner to exercise a series of prerogatives over it, does not forget the social purposes it is also called upon to fulfill when the State so requires to achieve public utility projects for the benefit of the community. ...3.- ON THE AGRARIAN PROPERTY REGIME. The Fiscal Code, of 1885, the Public Lands Law (Ley de Terrenos Baldíos) (No. 13 of January 10, 1939, repealed by the Land and Colonization Law No. 2825), the Possessory Information Law, and the Land and Colonization Law (Ley de Tierras y Colonización), were the first regulations to deal with regulating the rational use of natural resources, to conserve them. But they also fostered the occupation, titling, and destruction of forests. In the second half of this century, the interest in production and land exploitation prevailed, which was justified by the imposition of the economic and social function of agrarian property. Indeed, Costa Rican agrarian doctrine had already manifested an agrarian culture tending to put the land into production to fulfill its economic destiny: “(...) The land multiplied its fertility with the aid of mechanization and technology, which implies the increasing use of certain movable assets (...). But even if the land shares its importance with movable agrarian capital, losing its primacy, it has acquired a new importance as the seat of the assets that constitute the agricultural operation (...). Said assets are considered agrarian property in its economic aspect, as instruments or means of agricultural production, and in its social aspect, relative to its control and the distribution of its benefits (...). Agrarian property is characterized by the individual and social requirement of the necessary destination for production, to preserve the quality and productive capacity of the asset. The social requirement of production becomes more obvious in the norms that authorize the expropriation of agrarian assets not used in the operation or used deficiently, and in those that prohibit or limit indirect forms of tenure and operation (...)” ([Nombre12], Rodrigo. Derecho Agrario, San José, Universidad de Costa Rica, 2nd edition, 1982, page 228-229). The same Public Lands Law allowed the acquisition of lands by individuals, up to a maximum of 30 hectares. It was prohibited, except in that case, to fence public lands owned by the State, to cut down forests or establish constructions or crops on them, or to extract firewood, timber or other products. With this, the intention of our legislator to conserve forestry resources was evident. The Land and Colonization Law of 1961 regulated the economic and social function of property with greater prevalence* than the environmental one. This was a cultural requirement, to guarantee not only real "access" to property, through the intervention of the Institute of Lands and Colonization (Instituto de Tierras y Colonización), but also to demand compliance with the economic destiny of productive assets (among others, Articles 1, 2 and 5). National doctrine affirmed that “From the promulgation of the Land and Colonization Law, therefore, the occupation of State lands is illegal. But those begun before its validity are lawful, within the limits and conditions established by the General Law of Public Lands or any others in force at the beginning of the occupation, and serve the effects of positive prescription” (Barahona, ibid, p. 231). It was thus that in the Land and Colonization Law, alongside the economic and social function, a series of provisions aimed at conserving natural resources were enacted (Articles 1 and 68). In particular, it was established that lands that did not have the regime of conservation and adequate use of the reserves of renewable natural resources of the nation existing on them were failing to comply with the social function of property (Land and Colonization Law, Article 153 subsection 4). However, its excessive application, due to the culture inherent to it regarding the economic and social function, led to the abusive exercise of the right of property. For this reason, it is also warned that “The undue appropriation of lands in national reserves by individuals acquires alarming characteristics when it is carried out by owners of large estates (latifundios) with the aim of increasing their area and even more so if the purpose pursued is limited to hoarding lands without cultivating them” ([Nombre12], op. cit., p. 235). The legislator imposed on property, particularly on agrarian property, a series of limitations aimed at fulfilling its economic and social function. The Land and Colonization Law makes express reference to both functions (Land and Colonization Law, Articles 6, 21 subsection 1, 58, 142, 144, 150). On the one hand, it imposes the obligation on the State to provide * people lacking land or who possess it insufficiently, with sufficient land for their individual and social development (Article 2). It also establishes the obligation to produce the land, since non-compliance with that economic-productive function would eventually imply the expropriation of the same if they are found uncultivated, abandoned, indirectly exploited, or insufficiently cultivated. And it punishes the anti-economic use of lands suitable for agriculture destined for cattle ranching (Article 144). It imposes on the beneficiaries of the Agrarian Development Institute (Instituto de Desarrollo Agrario), as one of their obligations, the conservation of renewable natural resources, because failure to comply with these provisions may imply the revocation of the parcel. * ...This Constitutional Court, starting in 1990, more clearly recognizes the dynamic nature of the right of property, and the possibility of imposing within its structure - set of rights and obligations of the owner - limitations of social interest, to avoid the antisocial or abusive exercise of that right, which is not unlimited. Within this context, it implicitly recognizes the existence of special properties, with different particularities depending on the nature of the asset in question, and “The power of the owner over the property is determined by the function it fulfills. The object of the right of property has undergone important transformations. Currently, not only the right of owners is protected, but also various general or social interests that coexist with it. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of law implies a peculiar form of appropriation. Thus, for example, the faculties of ownership relating to an agricultural property are very different from those corresponding to a property located in an intensely utilized urban sector.” Said limitations, according to the Constitutional Chamber, must be reasonable and not empty the content of the right, as it would become a total deprivation thereof (Constitutional Chamber, No. 5097-93 at 10:24 hours on October 15, 1993).- 4.- OF BOUNDARIES AND LIMITATIONS, REGARDING AGRARIAN AND FOREST PROPERTY. Doctrine (ALBALADEJO*, Manuel. Civil Law, Volume III, Law of assets, Barcelona, 8th edition, 1994, pages 259 to 262) has distinguished between boundaries (límites) and limitations (limitaciones) of the right of property, in the context of the content of that right. According to ALBALADEJO, the normal content of the right of property must be framed by indicating the boundaries of the Sometimes the boundary consists of the owner not being able to do something; other times it consists of the duty to do it, thus removing the freedom to omit it (for example, the duty not to alter the facade of the building or the duty to cultivate the rural property)... As the boundaries of ownership constitute its normal regime, neither a special act is needed to impose them on each particular thing, nor must they be proven... it is sufficient to invoke (when applicable) the legal norm that establishes them. On the contrary, in the case of limitations, they must be established by a special act relating to the thing whose property is in question, and, as they are exceptional, they must be proven, since, otherwise, property is presumed free of them” (íbid, p. 262). These can be established for reasons of private interest, or for reasons of public interest, the latter being predominant. For example, those established in the Water Law or in special agrarian or environmental legislation. The Full Court, acting as a Constitutional Court, made the distinction between boundaries and limitations on the right of property: “Traditionally, 'boundaries' (límites) and 'limitations' (limitaciones) have been used as synonyms, but today a difference is made between both terms, to understand as 'boundaries' those that are imposed by law in a generalized manner without referring to an individualized thing or owner; they apply to all those in the same situation; while 'limitations' are generally imposed voluntarily by the owners, even if based on the law, and always for specific cases... But note that the two-thirds vote does not constitute authorization to impose all kinds of limitations on property, as the text refers only to those of 'social interest'” (Full Court, Extraordinary Session, of March 25, 1983). * The Full Court very clearly pointed out the principle of the economic-social function of property, as a restriction imposed on property with general effects. Specifically, in the area of forest property, jurisprudence established the importance of limitations from an environmental point of view: “In the appeal, the unconstitutionality of Articles 30, 7l, 88, 98, l0l, subsections b) and d), l03, l04 and l05 of the Forestry Law (Ley Forestal) is alleged, finding them harmful to the provisions of Article 45 of the Constitution, because according to the criterion of the appellant, the first cited article threatens the inviolability of property by requiring approval from the General Forestry Directorate (Dirección General Forestal) to be able to carry out work to eliminate forests for the purpose of colonization or parceling of land or any agricultural or livestock enterprise, since with this (sic) intrusion of the State, the power to administer private property is placed in its hands. To the above, it must be noted that no clash occurs between Article 30 of the Forestry Law and Article 45 of the Political Constitution, because the right of property is not absolute. Indeed, even though the constituent categorically declared that property is inviolable, it immediately established restrictions to that principle, one of them the possibility of expropriation 'for legally proven public interest', and another in which it provides that the Legislative Assembly may impose limitations of social interest on property 'by a vote of two-thirds of its total members', from which it must be concluded that the first declaration has two limitations referring to public interest and social interest. The classic concept of property that held it to be absolute and without limits has varied notably, now allowing 'limitations of social interest' to be imposed, as authorized by the second paragraph of Article 45, with which it has been possible for the legislator to establish, as an essential function of the State, that of 'ensuring the protection, use, conservation and promotion of the country's forest resources' (Article 1 of the Forestry Law), a function that is fulfilled with the series of restrictions that the cited Law imposes on the exploitation of forests. From the same constitutional norm, it is concluded that these limits are not a disregard for the right of property, as the appellant alleges, but a limitation to achieve the fulfillment of superior purposes, more important than the strictly individual ones in favor of the owner, those of the community and of future generations who must have forest resources, including for the protection of the environment and health... It is true that its exercise has been limited, in protection of the State's forest interests that seek the conservation of natural resources and environmental health; but this is permitted by the constitutional norm that the appellant himself considers violated... VIII.- This Court has repeatedly stated that the exercise of the freedoms granted by the Constitution is not absolute, and that they can be subject to regulation and even restrictions when superior interests are at stake. One could hardly label as unconstitutional, for example, Article 371 of the General Health Law, which represses with imprisonment anyone who cultivates opium poppy, coca or marijuana plants, as it threatens the freedom of agriculture established in Article 46 of the Constitution, a norm that the appellant considers violated by the restrictions that the Forestry Law imposes on agricultural work. And if one takes into consideration the already expressed criterion that this Law protects interests of a higher rank than the merely individual ones of the possessor or owner of lands subject to forestry regulation, it is concluded here also that the restrictions accused of being unconstitutional do not harm the guarantee of Article 46 of the Political Charter, as it has already been said that what the State has done is restrict, for reasons of social interest, the exercise of the attributes of property. IX. The Forestry Law aims to protect natural resources, a circumstance that affects the organization of production.

Hydrological resources, environmental changes, and the health of the place are factors that influence agricultural production and are directly related to the forest resources of the area; therefore, regulations on forest exploitation do not harm but, on the contrary, affirm the constitutional guarantee of Article 50, inasmuch as it provides that the State must organize production. X. With the Ley Forestal, the appellant is not being prevented from the possibility of obtaining honest and useful work, with which to seek the subsistence and well-being of himself and his family. It is undeniable that the right granted by Article 56 of the Constitución Política is not unrestricted, as it is subject to the laws and regulations regarding the manner and conditions of exercising it. Thus, Mr. Elizondo Villegas may dedicate himself to agriculture if that is his desire; but in exercising such right, it is not lawful for him to act against the current legislation that protects forest resources and regulates agricultural production. There are prohibited crops (such as the aforementioned marijuana), and restricted agricultural practices (such as burning), by legal norms that make it impossible for farmers to engage in those crops or use said practices. However, these norms are not unconstitutional, as they do not illegitimately restrict the right to work, but rather regulate it to safeguard other higher-ranking interests that guarantee coexistence, the ultimate goal towards which the legal system tends" (Corte Plena, extraordinary session held on May 17, 1984). This Tribunal Constitucional, starting in 1990, more clearly recognizes the dynamic character of the right to property, and the possibility of imposing within its structure—the set of rights and obligations of the owner—limitations of social interest, to prevent the antisocial or abusive exercise of that right, which is not unlimited. Within this context, it implicitly recognizes the existence of special properties, with distinct particularities depending on the nature of the good in question, and its specific function: * "The power of the owner over the property is determined by the function it fulfills. The object of the right to property has undergone important transformations. Currently, not only the right of the owners is protected, but also various general or social interests that coexist with it. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of right implies a peculiar form of appropriation. Thus, for example, the faculties of ownership relating to an agricultural fund are very different from those corresponding to a property located in an urban sector of intense use." These limitations, according to the Sala Constitucional, must be reasonable and not empty the content of the right, as it would then become a total deprivation thereof (Sala Constitucional, No. 5097-93 of 10:24 a.m. on October 15, 1993). * 5.- THE POSSIBILITY OF TITLING IN NATIONAL RESERVES AND ITS LIMITATIONS. One of the most controversial issues regarding limitations on property for the fulfillment of its environmental function is that of possession and titling of forests and lands located in protected areas. The treatment of this issue, in the field of possessory protection, private property, and adverse possession (usucapión) has been the subject of analysis and discussion, both in doctrine and in jurisprudence. The issue of ecological possession is not of peaceful acceptance. Various doctrinal positions have been presented, and jurisprudence requires demonstrating the fulfillment of the ecological function to protect possession and property. It all originates from the application of Article 7 of the Ley de Informaciones Posesorias, which currently establishes: Article 7.- When the property to which the information refers is included within a protected wilderness area, whatever its management category, the applicant must demonstrate being the holder of the legal rights over the ten-year possession, exercised at least ten years prior to the effective date of the law or decree that created said wilderness area. Farms located outside those areas and containing forests may only be titled if the promoter demonstrates being the holder of the legal rights of ten-year possession, exercised for at least ten years and having protected that natural resource, on the understanding that the property must be duly demarcated and with fences or clean lanes..." (Ley de Informaciones Posesorias, Article 7. Amended by Ley Forestal, No. 7575 of February 5, 1996). In relation to the application of this provision, the Sala Constitucional has indicated that it is possible to apply said norm retroactively, from the moment the public domain encumbrance (afectación al dominio público) occurs, since the ten-year possession consolidated before the declaration of any reserve or protected area finds protection in the aforementioned legal provision (see Voto No. 4597 of 3:45 p.m. on August 5, 1997). V.- ON ADVERSE POSSESSION (USUCAPIÓN) AS A MODE OF ACQUIRING PROPERTY. Despite the specialized nature of this matter, the Court has already had the opportunity to refer to the general regime of adverse possession (usucapión, understood as the possibility of acquiring ownership of real property by positive prescription). Ruling number 004587-97 of 3:45 p.m. on August 5, 1997, provides a series of important elements regarding this institution that are worth rescuing in this section: * "(…) In principle, it should be noted that the possessory information proceedings (diligencias de información posesoria) regulated in the Ley de Informaciones Posesorias No. 139 of July 14, 1941, and its amendments, are a non-contentious judicial procedure by means of which a title of ownership of real property, registrable in the Registro Público, is formalized. In general, this procedure aims for possessors who lack a registrable title in the Registro Público to obtain one. Article 1 of that Law provides that for the possessor of real estate to request the granting of the title based on the possessory information procedure, they must demonstrate possession for more than ten years with the conditions indicated in Article 856 of the Código Civil, namely, in the capacity of owner, continuous, public, and peaceful. The above requirements of time and condition characterize the possession necessary for adverse possession (usucapir). To obtain ownership of real property by positive prescription, in addition to possession under the indicated conditions, Article 853 of the Código Civil indicates as requirements: the translative title of domain and good faith. From the foregoing and from the provisions of Article 8 of the Ley de Informaciones Posesorias, which characterizes the possessory information procedure as a non-contentious judicial process -in which the emergence of a claim or opposition from any person or the State causes the matter to be suspended and referred to the declarative route for its discussion and resolution, or the file to be archived and the administrative route deemed exhausted, respectively-, it follows that the titling of the real property has as a requirement the acquisition of ownership. That is, a distinction is made between the moment of acquiring ownership by adverse possession (usucapión) and the moment in which that situation is asserted in the possessory information procedure to obtain a registrable title in the Registro Público. Hence, adverse possession (usucapión) is considered a mode of acquiring ownership and other possessable real rights, and titling as the procedure by means of which, once the requirements of adverse possession are verified, the registrable ownership title is conferred. * Adverse possession (usucapión) is an original mode of acquiring a possessable real right by the passage of time with the requirements of the law. The acquisitive legal effect of adverse possession occurs automatically with the passage of time joined to a capable possession that meets the conditions set for possession ad usucapionem, and the other requirements established by law. In general terms, the Código Civil establishes as requirements for positive prescription: the translative title of domain, good faith, and possession under specific conditions. * (…) * Now then, as the last requirement contemplated in Article 853 for positive prescription, there is possession. The essence of the institution of adverse possession (usucapión) is linked to the discipline of possession. The exercise of possession for a determined period and under special conditions—public, peaceful, continuous, and in the capacity of holder of the right held—is added to the requirements that the legal system establishes for adverse possession, just title and good faith. Possession as a real right implies the relationship between a person and the thing. It constitutes one of the separate elements that form ownership (dominio) (Article 264 Código Civil). The right of possession can be acquired independently of full ownership under certain circumstances that the Código Civil regulates in Article 279—by consent of the owner, by the fact of retaining possession for more than one year, and because the law authorizes the creditor to retain the thing of their debtor or orders that all or some of their assets pass to a depositary—. * (…) In that sense, possession ad usucapionem is a more rigorous or qualified form of possession that differs from the generic one. The requirements that the law demands for possession to be suitable for positive prescription are regulated in Article 856 of the Código Civil. Jurisprudence, integrating doctrinal concepts, has developed the content of those requirements. In that sense, in relation to possession in the capacity of owner, it has been pointed out that what the Código Civil means is possession in the capacity of holder of the right held (…)” (the highlighted text does not correspond to the original) * Similarly, in the doctrine of Civil Law and Real Rights, it has been pointed out that the legal system recognizes adverse possession (usucapión) as a mode of acquiring ownership of a real property, in order to provide legal certainty to social relations and, consequently, promote social peace. There are several theories that underlie adverse possession: first, a subjective theory that explains that the legal basis of the definitive acquisition by the adverse possessor (usucapiente) is the negligence or abandonment of the holder against whom adverse possession is exercised; second, an objective theory that indicates that the ratio iuris of adverse possession lies in the protection of public interest, social interests, and legal certainty. The Law seeks to protect the appearance created by the possessory situation in which the adverse possessor finds themselves and the assurance of economic stability (see, [Nombre13], María Luisa and others, “Derechos Reales e Inmobiliario Registral: Esquemas de Derecho Civil”. Editorial Arazandi, 2010, Spain). Through adverse possession, the state of fact is transformed into a state of right in order to guarantee legal certainty of individual interests and in legal relations (of the adverse possessor* vis-à-vis other subjects). Adverse possession generates a real and valid title, free of charge, which transforms into an acquisition of ownership. Through the firmness of the acquisition, legal relations will be secured by Compendio de Derecho Civil´. Editorial José María Bosch, 2007, Spain). VI.- On public domain assets (bienes de dominio público), the presumption of public ownership (demanialidad), and public domain reservations. To have a better understanding of the subject being studied in this consultation, reference must also be made to the notions of public domain assets (bienes de dominio público), the presumption of public ownership (demanialidad), as well as public domain reservations, all of which are important concepts for the proper resolution of the sub examine. On public domain assets, this Court has had repeated opportunities to develop the subject matter. For example, in ruling number 1991-2306 of 2:45 p.m. on November 6, 1991, reiterated in ruling number 2004-09217 of 3:25 p.m. on August 25, 2004, this Tribunal established the following: * “(…) the public domain is composed of assets that manifest, by the express will of the legislator, a special destiny to serve the community, the public interest. They are the so-called dominical assets (bienes dominicales), domanial assets, public assets or things (bienes o cosas públicas) or public assets (bienes públicos), which do not individually belong to private parties and are destined for public use and subject to a special regime, outside commercial trade. That is, encumbered (afectados) by their own nature and vocation. Consequently, these assets belong to the State in the broadest sense of the concept, are encumbered (afectados) to the service they provide and which is invariably essential by virtue of an express norm. Characteristic notes of these assets are that they are inalienable, imprescriptible, unattachable, cannot be mortgaged or be susceptible to encumbrance in terms of Derecho Civil, and the administrative action substitutes for interdicts to recover ownership. As they are outside commerce, these assets cannot be the object of possession, although a right to use (aprovechamiento) can be acquired, though not a right to property. The use permit is a unilateral legal act issued by the Administration, in the exercise of its functions, and what is placed in the hands of the private individual is the useful domain (dominio útil) of the asset, with the State always reserving the direct domain (dominio directo) over the thing. The precariousness of any right or use permit is consubstantial to the figure and alludes to the possibility that the administration, at any time, revokes it, either due to the State's need to fully occupy the asset, for the construction of a public work, as well as for reasons of safety, hygiene, aesthetics, all to the extent that if a contradiction of interests were to exist between the purpose of the asset and the granted permit, the natural use of the public thing must prevail. Consequently, the national regime of public domain assets, such as the roadways of the Capital City, be they municipal or national streets, sidewalks, parks, and other public places, places them outside commercial trade and, therefore, the permits granted will always be on a precarious basis and revocable by the Administration, unilaterally, when reasons of necessity or general interest so indicate” (the highlighted text does not correspond to the original) * Therefore, public domain assets (bienes de dominio público) are characterized by: a) an express will of the legislator exists; b) a special destiny to serve the community, the public interest; c) being destined for public use; d) being encumbered (afectados) to the service they provide; e) being subject to a special regime outside commercial trade; f) not belonging individually to private parties, and; g) belonging to the State in its broadest conception. Furthermore, they are inalienable, imprescriptible, unattachable, cannot be mortgaged or susceptible to encumbrance, cannot be the object of possession, a right to use (aprovechamiento) can be acquired but not ownership, the administrative action (powers of self-protection and police) substitute for interdicts to recover ownership and, finally, permits or mere de facto occupations are carried out on a precarious basis. * Meanwhile, in ruling number [Telf1] of 9:27 a.m. on June 28, 1996, this Court distinguished between the encumbrance (afectación) of an asset and the assignment of the asset to a public purpose, as follows: “A public asset can be natural or artificial, depending on whether it concerns assets declared public by the legislator considering them in the state in which nature presents or offers them (a river, for example), or assets declared public by the legislator but whose creation or existence depends on a human act (construction of a street or a public park, for example). In our legislation to define it, Article 261 of the Código Civil follows the concept of encumbrance (afectación) to the public purpose, by expressing that \"Public things (Cosas públicas) are those that, by law, are permanently destined to any service of general utility, and those from which everyone can benefit by being entrusted to public use\". Encumbrance (afectación) is the act or manifestation of will of the public power, by virtue of which the thing is incorporated into the use and enjoyment of the community and can be effected by law or by administrative act. Doctrine makes the distinction between \"assignment of public character\" to an asset and the \"encumbrance (afectación)\" of that asset to the public domain. The assignment of public character means establishing that said determined asset would have a public ownership (demanial) quality; thus, for example, the general legal norm would say that all public roads are members of or dependent on the public domain, and this means that the current ones and those that come to be built are so. In contrast, encumbrance (afectación) means that the asset declared domanial is effectively incorporated into public use, and this has to do with the acceptance and receipt of public works when they are constructed by administration or by the conclusion of the works and their official receipt, when it is a private party that carries them out (construction of a urbanization or subdivision (fraccionamiento), * for example). This is why it is said that encumbrance (afectación) can be declared by law in a generic manner, or by an administrative act, which, necessarily, must conform to the legal norm that serves as its reference (principle of legality)” Therefore, the only way that a private party can claim any type of right (even if restricted) is if the Administration has granted them a concession or a permit. Likewise, the Court in ruling number [Telf2] of 3:45 p.m. on December 22, 1993, distinguished State assets into public and private: \"(...) that the State's patrimony is classified into two classes: assets of the fiscal or private domain and those of the public domain. The former are characterized because they are sources of revenue for the State, are alienable, prescriptible, and consequently, are in commercial trade; those of the public domain do not produce revenues of any kind for the State and are characterized by gratuity and generality of use for all individuals of the nation, are inalienable, imprescriptible, and are outside commerce\". A fundamental characteristic of public domain assets (bienes de dominio público) is the presumption of public ownership (demanialidad). This causes said assets to be excluded from the common legal system that regulates ordinary property, which implies the existence of a proper, singular, and exclusive legal regime, regulated by Derecho Administrativo, with a right-duty of the State for the guardianship or protection of the public domain. In this regard, in ruling number 1996-003145 of 09:47 a.m. on June 28, 1996, this Court established: * “IV.- THE PRESUMPTION OF THE PUBLIC OWNERSHIP (DEMANIAL) NATURE OF ASSETS. The special category of public ownership (demaniales) assets causes them to be excluded from the common legal system of ordinary property, as has been stated in the preceding recitals, which implies the existence of a proper, singular, and exclusive legal regime, regulated by Derecho Administrativo, and within that content, the principle of the privilege of ex officio possessory recovery of the encumbered asset is developed, by virtue of which, the Administration can recover the disturbed possession of its assets without the need to go before a judge and without prejudice to the better right being discussed in the jurisdictional venue. To this principle belong the legal figures found in the articles that are questioned in this action; that is, the presumptive encumbrance and incorporation of the asset to the public service, which also implies the presumption of the public ownership (demanialidad) of the asset, and as a consequence thereof, the possibility of excluding the duty to register those assets and all of this, as part of the right-duty of the State for the guardianship or protection of the public domain. The effective exercise of guardianship must have the purpose of putting an end to any undue advance by private parties against the public domain, with the Administration being able to use force—police power over the public domain—in its defense. But this general principle, as extraordinary and privileged as it is, and for having to coexist with the fundamental proposition of the inviolability of property (Article 45 of the Constitución), presupposes, at a minimum, either that the right of ownership over the asset is manifest or that the public character of the asset is undoubtable, in such a way that it is not possible to use the privilege when there are reasonable patrimonial questions regarding the asset, whether they are being debated in the administrative or jurisdictional venue. That is, the presumption of the public ownership (dominialidad) of the asset has an intimate relationship with the modes available to the Administration for acquiring assets and rights, which, in very general terms, are the same means that a private party has to do so in relation to common property, except for what has already been said about the need for an ordinary law to create the category in question and the necessary will to dictate the encumbrance (afectación) to public use. All of this leads to the particular examination of the privilege regime that is immersed in the texts of the questioned norms. What has been said up to now is aimed at pointing out that, in the Court’s judgment, the privilege that protects public ownership (demanialidad) can and must be used by the Administration when there is no doubt about the public character of the involved asset. This means that this exclusion mechanism must be reasonable and proportional: reasonable in the use that the Administration must make of it, so that it is not excessive, arbitrary, or resulting in an instrument that protects the abuse of power; proportional between the purposes fulfilled by the asset that is intended to be public ownership (demanial) and the means used by the Administration to incorporate it into that regime. In other words, in the use of the privilege of exclusion in favor of the Administration, the principle of the prohibition of arbitrariness is also incorporated (...)” (the highlighted text is not original) For the purpose of resolving this consultation, it should be clarified that the Court starts from the premise that real property not reduced to private ownership belongs to the State, as expressly regulated in Article 486 of the Código Civil. In this way, the legal system has established a presumption in favor of the State in the sense that it is the owner of all those properties not reduced to private ownership. All of the foregoing is in accordance with the provisions of Article 11 of the Ley de Tierras y Colonización, which establishes that “Until proven otherwise, the following belong to the State as national reserves: …b) Those not protected by ten-year possession”. Therefore, it is more than evident that the real properties subsequently registered by means of possessory information (información posesoria) support the reservation in favor of the State, which, although it allows their titling, to guarantee access to agrarian property, the legislator has also made it clear that they remain encumbered (afectos) to purposes of general public utility. Consequently, there are no real properties susceptible to being categorized as “res nullius,” as that not reduced to private ownership belongs to the State. From this presumption, among other practical effects, derives the obligation, in a land titling process, through the Información Posesoria procedure, to include as a party at least the Procuraduría General de la República in its capacity as state representative and the Instituto de Desarrollo Agrario, as the body in charge of administering public agrarian property. An original state ownership thus emanates from the aforementioned numeral, prior to any possession by private parties. This characteristic empowers the State to impose special conditions for adverse possession (usucapión), as in this case that of the public domain reservation. In this way, when the State allows a private party to prescriptively acquire (prescribir positivamente) a real property, it does so under the understanding that a 12% portion is encumbered (afectada) to the public domain and is imprescriptible. (Ruling of the Sala Constitucional, No. 2012-16629 of 4:31 p.m. on November 28, 2012) * V.- By reason of the foregoing, the appellant being correct, this Court hereby REVOKES the appealed judgment, insofar as it approved the Información Posesoria procedure, in order instead to reject the present proceedings. * POR TANTO:* The appealed judgment is revoked and the Información Posesoria proceedings filed by [Nombre1] . * * * * * * * * * * * * NPKH6GZ628I61* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * [Nombre14] –* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * JUEZ/A DECISOR/A* * * * FBKDHOUKL3W61 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * LZ21K47PB2FI61* * [Nombre15] - * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * [Nombre16] -* * JUEZ/A DECISOR/A * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * JUEZ/A DECISOR/A* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Classification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Poder Judicial. 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Tribunal Agrario Clase de asunto: Proceso de información posesoria Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias Relacionadas Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Procesal Agrario Tema: Información posesoria agraria Subtemas:

Fundamento de las limitaciones de interés social. Presunción de demanialidad de los bienes y posibilidad de titulación en reservas nacionales.

Tema: Propiedad agraria Subtemas:

Información posesoria. Fundamento de las limitaciones de interés social.

Tema: Propiedad agraria forestal Subtemas:

Presunción de demanialidad de los bienes y posibilidad de titulación en reservas nacionales.

Tema: Función social de la propiedad agraria Subtemas:

Fundamento y análisis normativo.

Tema: Reservas nacionales Subtemas:

Presunción de demanialidad de los bienes y posibilidad de titulación.

Tema: Usucapión agraria Subtemas:

Concepto, naturaleza jurídica y requisitos.

“I.- El tribunal comparte la relación de hechos demostrados, por tener sustento en los autos. Además debe tenerse por acreditado lo siguiente: 1.- El señor [Nombre1] , tituló por información posesoria el inmueble descrito en el Plano Catastrado [Placa1], con una medida de 229 Ha 6.777,75 y que dio origen a la finca número 39.417-000, la cual se unió con el inmueble matrícula número [Placa2] descrito en el Plano [Placa3], inscrita a nombre de [Nombre2] , con una medida de 181 Hectáreas 8.512.81 metros, para formar la número 130.006-000, y que representan actualmente una cabida total de 411 hectáreas 5.290 metros cuadrados según el Plano Catastrado Plano No. P-623780-2000, en dichos planos quien aparece como colindante, por el oeste, es [Nombre1] y no el Estado, ni la titulante (ver certificaciones registrales y catastrales de folios 308 a 333). 2.- El plano catastrado con el cual se pretende inscribir, No P-623682-2000, señala que el terreno está en posesión de [Nombre1] , y que colinda por este con él mismo (ver plano de folio 1) 3.- De la ubicación geográfica de dichos planos P-623780-2000, [Placa1] y [Placa3], respecto al Número P-623782-2000, se observa que existe un traslape evidente, entre los terrenos descritos en los planos antes mencionados, porque ambos son atravesados, de norte a sur, por la coordenada geográfica vertical 423, y se extiende entre las horizontales 203 y [Dirección1] (Ver planos catastrados a folios 316, 326, 327 y 333).

II.- La representante del Estado, procuradora Susana Fallas Cubero, apeló la sentencia aduciendo lo siguiente: 1.- Considera que si el acceso al terreno es por medio de servidumbre, no constituida, conforme al Plano No. P-623782-2000, ésta debió constituirse, de lo contrario se induciría a un error al Registro Nacional, al indicarse como acceso un medio que no existe -artículo 376 del Código Civil; 2) En el reconocimiento judicial -folio 270- se hace referencia solo a una quebrada, pero en el acta del 24 de enero del 2003 se mencionan dos quebradas, Santa Rosa y Jeringa, pero el señor [Nombre3] indica en su declaración existen cinco -folio 267-, pero no se verificó si el área contigua a las mismas está protegida, máxime si el terreno estaba dedicado a ganadería y potrero. 3) La finca 39.417-000, correspondiente al plano P-5718-1974 se inscribió a nombre de [Nombre1] por información posesoria, con una medida de 229 Ha 6.777,75, quien es padre y trasmitente de la promovente. Ahora, pretende inscribir 136 HA 7.280,70 metros cuadrados, aprovechando la posesión trasmitida del mismo. Con ello considera que se contraviene el límite establecido en el artículo 15 de la Ley de Informaciones Posesorias, de 300 hectáreas, lo cual acepta expresamente en escrito presentado al despacho, sumando ambos terrenos 366 hectáreas 4.058 metros. 4) Considera que de acuerdo a las cuadrículas hay traslape entre los dos planos antes mencionados, porque ambos son atravesados de norte a sur por la coordinada geográfica vertical [Dirección2], y se extiende entre las horizontales [Dirección3] y [Dirección1]. La falta de un estudio geográfico conciliatorio, a su juicio, impide la aprobación de las diligencias. La suma de la reunión de los planos P-5717-1974 y P5718-1974 da una superficie de 411 hectáreas 5290,81 metros, que es una medida igual a la del Plano No. P-623780-2000, que produce la reunión de las [Dirección4] , para formar la número 130.006-000, por lo que considera no hay ningún sobrante, como se dice a folio 334, a este alegado considera hizo caso omiso en la sentencia. 5) Tampoco se atendieron los alegatos de la audiencia final en relación con la contradicción de las declaraciones de [Nombre3] y [Nombre4] (folios 71, 103, 267 y 268), en relación con el testimonio de Escritura No. 129, línea 20, por lo que los testimonios a su juicio no merecen credibilidad.

III.- Lleva razón la recurrente en sus agravios.- La Ley de Informaciones Posesorias No. 139 de 1941 y sus reformas, es un fiel reflejo de la voluntad del legislador de evitar la concentración excesiva de la propiedad y la titulación de bienes pertenecientes al dominio público, como parte del Patrimonio Natural del Estado. Efectivamente, en cuanto a la concentración excesiva de la propiedad -que sería violatorio de lo dispuesto en el artículo 45 de la Constitución Política, por incumplimiento de la función económica y social, el artículo 15 de la Ley dispone: "Los títulos de propiedad que se otorguen con arreglo a las disposiciones de la presente ley, no podrán exceder de trescientas hectáreas. Las limitaciones establecidas en este artículo, constituyen el máximo de área a inscribir por el titulante, y éste no podrá evadir a aquéllas, mediante la formulación de solicitudes sucesivas". En el presente caso, está demostrado que el señor [Nombre1] , tituló por información posesoria el inmueble descrito en el Plano Catastrado [Placa1], con una medida de 229 Ha 6.777,75 y que dio origen a la finca número 39.417-000, la cual se unió con el inmueble matrícula número [Placa2] descrito en el Plano [Placa3], inscrita a nombre de [Nombre2] , con una medida de 181 Hectáreas 8.512.81 metros, para formar la número 130.006-000, y que representan actualmente una cabida total de 411 hectáreas 5.290 metros cuadrados según el Plano Catastrado Plano No. P-623780-2000, en dichos planos quien aparece como colindante, por el oeste, es [Nombre1] y no el Estado, ni la titulante (ver certificaciones registrales y catastrales de folios 308 a 333). El plano catastrado con el cual se pretende inscribir, No P-623682-2000, señala que el terreno está en posesión de [Nombre1] , y que colinda por este con él mismo (ver plano de folio 1). De ahí que el Tribunal concluye, que en realidad se pretende evadir el límite de las trescientas hectáreas, mediante un trámite realizado a través de su hija, [Nombre5] , pues véase que don [Nombre1], junto con su esposa, lograron la titulación de más de 400 hectáreas. Además, no existe un plano antiguo, como para considerar que esa área fuese poseída por él antes del 10 de marzo de 1994, fecha en que fue declarada la Zona Protectora Península de Nicoya. El plano en base al cual se pretende una nueva titulación, fue levantado en el año 2000, justamente cuando se hizo la reunión de las dos primeras fincas. Si ello es así, el tribunal concluye,además, que se pretenden titular indebidamente reservas del Estado, que forman parte del Patrimonio Natural. El artículo 11 de la Ley de Informaciones Posesorias, indica al respecto: "El Juez podrá cuando lo crea conveniente, ordenar todas aquellas diligencias que estime necesarias para comprobar la veracidad de los hechos a que se refiere la información. Rechazará la misma si llegare a constatar que se pretende titular indebidamente baldíos nacionales o terrenos pertenecientes a cualquier institución del Estado, lo mismo que reservas forestales, parques nacionales o reservas biológicas". Por otra parte, si bien es cierto la misma Ley, en el artículo 7 establece la posibilidad de inscribir terrenos que sean parte de las Áreas protegidas, siempre y cuando se demuestre una posesión decenal y ecológica, ello debe entenderse como una excepción y no como una regla general, máxime en este caso, que se pretende titular más de 300 hectáreas, abarcando más de lo que originalmente medían las fincas poseídas por [Nombre1] y su familia. Véase que el inmueble que describe el Plano P-623682-2000, señala que el terreno está en posesión de [Nombre1] , y que colinda por este con él mismo (ver plano de folio 1), mismo que fue levantado hasta el año 2000, o sea seis años después de crearse la Zona Protectora, sobre terrenos cubiertos de bosque y donde cruzan varias quebradas, siendo evidente que ello forma parte del Patrimonio Natural del Estado. A mayor abundamiento, como bien lo indica la Procuraduría, también resulta evidente, de la ubicación geográfica de planos P-623780-2000, [Placa1] y [Placa3], respecto al Número P-623782-2000, se observa que existe un traslape evidente, entre los terrenos descritos en los planos antes mencionados, porque ambos son atravesados, de norte a [Dirección5], por la coordenada geográfica vertical 423, y se extiende entre las horizontales [Dirección3] y [Dirección1] (Ver planos catastrados a folios 316, 326, 327 y 333). Ello podría generar duplicidad de títulos registrales, sobre inmuebles que se encuentran dentro de la Zona Protectora Península de Nicoya. A todo lo anterior, se suman las evidentes contradicciones en que incurrieron los testigos [Nombre3] (folio 71) y [Nombre4] (folio 103), en cuanto a la cadena posesoria y la fecha de adquisición del inmueble por la titulante, confrontados con lo indicado en el escrito inicial y la Escritura No. 129 del 5 de noviembre del 2001 (folio 7), pues no hay coincidencia entre tales declaraciones y el documento. Por otra parte, debe agregarse, que en la última declaraciòn de los testigos faltó definir el tiempo de posesión y, además, la promovente aclaró que no fue por posesión originaria que lo adquirió. En efecto, a folio 253, la titulante indica que adquirió de su padre [Nombre1] en el 2001 y que éste a su vez adquirió en 1975 de [Nombre6] , pero los testigos [Nombre3] (folio 267) y [Nombre7] (folio 268, no se refieren al primer transmitente. De lo anterior, resulta evidente que la promovente no ha cumplido con lo ordenado por este Tribunal, en el Voto No. 789-F-11 de las 14:15 horas del 28 de julio del 2011 (folios 244 a 246), respecto a la posesión y la cadena posesoria, sino también en cuanto a la protección de ríos y quebradas, por los testigos afirman que existen aproximadamente cinco quebradas, lo que evidencia aún más la importancia del inmueble para el Patrimonio Natural del Estado. Si bien es cierto el artículo 7 de la Ley de Informaciones Posesorias permite titular en áreas protegidas, el promovente tiene que demostrar en forma nítida el plazo decenal anterior, así como la posesión trasmitida. En este caso, al no haber demostrado el tiempo de posesión y exceder, el plano actual, la medida permitida, lo procedente es improbar la diligencia.

IV- Es importante mencionar que recientemente la Sala Constitucional refiriéndose al tema de la función y la estructura de los derechos reales indicó lo siguiente: IV.-SOBRE EL DERECHO DE PROPIEDAD. El artículo 45 de la Constitución Política consagra el derecho de propiedad, y lo hace de la siguiente manera: "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. En caso de guerra o conmoción interior, no es indispensable que la indemnización sea previa. Sin embargo, el pago correspondiente se hará a más tardar dos años después de concluido el estado de emergencia. Por motivos de necesidad pública podrá la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social" 1.- LAS PROPIEDADES, SU FUNCIÓN Y ESTRUCTURA ES OBRA DEL LEGISLADOR. En una interpretación amplia del texto base para resolver la consulta judicial planteada, y para determinar si se debe aplicar o no un criterio de propiedad privada (adquirida por usucapión e inscrita en el Registro Público mediante Información Posesoria), o un criterio de propiedad agraria pública (reservada al Estado), es necesario recordar lo indicado por esta Sala, en cuanto a los diferentes regímenes de propiedades que abarca dicha norma: “Por tales razones, se incluyen, dentro del criterio de propiedad del referido numeral 45, en relación con el 50, ambos constitucionales, la propiedad forestal, la propiedad agraria, la propiedad ecológica, la propiedad ambiental, etc., todas con asidero constitucional en los citados artículos y con una específica regulación y naturaleza jurídicas...” [Nombre8]( ., No. 5893-95 de 9:48 horas del 27 de octubre de 1995). La inteligencia de dicha interpretación normativa debe ser profundizada. El tratamiento de la protección de los derechos reales, en materia civil y agraria, tienen una gran importancia en todos los ordenamientos jurídicos que han consolidado una base constitucional arraigada en la protección de los derechos humanos fundamentales: junto a los derechos de libertad económica, entre los cuales se encuentra la propiedad privada y demás derechos reales derivados, también se han consagrado derechos-deberes económicos, sociales y ambientales. La propiedad privada y la libertad económica, encuentran protección constitucional en los artículos 45 y 46 de nuestra Carta Magna y, aunque parece obvio, su existencia y defensa obedecen a la permanencia de un Estado Social de Derecho, basado en principios y valores constitucionales, en los cuales se consagran no solo derechos a favor de los particulares, sino también deberes, con miras a alcanzar un desarrollo económico, con equidad, solidaridad y justicia social. En consecuencia, si las normas y principios constitucionales de los derechos reales, tanto en materia civil, como agraria, son comunes, no es posible escindir, completamente, las dos materias del Derecho de la Constitución, con mayor razón, tratándose del tema de la expropiación con fines de utilidad pública. La función y la estructura de los derechos reales son comunes en ambas materias, pero su contenido es diverso. La función es la utilidad económica o social para el cual fue diseñado un derecho real particular, y la misma dependerá de la naturaleza (civil, agraria, ecológica, ambiental) del bien sobre el cual recae tal derecho. La estructura, se refiere al conjunto de derechos y obligaciones del titular de ese derecho real, impuestos por la legislación ordinaria, y modificados por la legislación especial, para responder a las necesidades de cada momento histórico. La diversa estructura y función de los bienes, de acuerdo a su naturaleza, conduce a hablar de diversos tipos de propiedad: la civil, la urbana, la agraria, la forestal, la horizontal, la intelectual, y así sucesivamente. También se habla de posesión y usucapión civil, agraria, forestal o ecológica. Igualmente, de servidumbres civiles, de aguas, agrarias, y más recientemente de servidumbres ecológicas. En cualquier caso, la Constitución es garante de la protección de tales derechos reales, para brindar no solamente seguridad jurídica a sus titulares, sino también, para obligar el cumplimiento de la función económica, social y ambiental, para la cual fueron concebidos. Pero la Constitución también protege, con particular atención, todos los bienes productivos que forman parte de la Propiedad agrícola del Estado y su dominio público, y que en algún momento pueden ser de utilidad para el bien común....2... .De los textos citados con anterioridad se puede afirmar que, al igual que el resto de derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política, el derecho de propiedad no es absoluto y la inviolabilidad que reconoce el numeral 45 constitucional no puede leerse con la rigurosidad con que se entendía en la época del liberalismo económico, cuando se defendía una noción individualista de la propiedad. Por el contrario, actualmente la propiedad privada puede ser limitada de diversas maneras que van en consonancia con el Derecho de la Constitución. A partir de estas nuevas concepciones fue que se comenzó a propugnar por la función social de la propiedad, la cual además de permitirle al propietario ejercer una serie de prerrogativas sobre esta, no se olvida de los fines sociales que también está llamada a cumplir cuando el Estado así lo requiera para alcanzar proyectos de utilidad pública a favor de la colectividad. ...3.- SOBRE EL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD AGRARIA. El Código Fiscal, de 1885, la Ley de Terrenos Baldíos (No. 13 del 10 de enero de 1939, derogada por la Ley de Tierras y Colonización No. 2825), la Ley de Informaciones Posesorias y la Ley de Tierras y Colonización, fueron las primeras normativas en ocuparse de una regulación en el uso racional de los recursos naturales, para conservarlos. Pero también propiciaron la ocupación, titulación y destrucción de los bosques. En la segunda mitad de este siglo, prevalecieron el interés en la producción y la explotación de la tierra, lo cual venía justificado por la imposición de la función económica y social de la propiedad agraria. En efecto, la doctrina agraria costarricense ya se había manifestado por una cultura agraria tendiente a poner a producir la tierra para cumplir con su destino económico: “(...) La tierra multiplicó su feracidad con el auxilio de la mecanización y la técnica, que supone el uso creciente de ciertos bienes muebles (...). Pero si la tierra comparte su importancia con el capital mueble agrario, perdiendo su primacía, ha adquirido un nuevo relieve como asiento de los bienes que constituyen la explotación agropecuaria (...). Dichos bienes son considerados propiedad agraria en su aspecto económico, en cuanto a instrumentos o medios de producción agropecuaria, y en su aspecto social, relativo a su control y a la distribución de sus beneficios (...). La propiedad agraria, se caracteriza por la exigencia individual y social de la necesaria destinación a la producción, para preservar la calidad y la capacidad productiva del bien. La exigencia social de la producción se hace más obvia en las normas que autorizan la expropiación de los bienes agrarios no utilizados en la explotación o empleados deficientemente y en las que vedan o limitan las formas indirectas de tenencia y explotación (...)” ([Nombre9] , Rodrigo. Derecho Agrario, San José, Universidad de Costa Rica, 2ª edición, 1982, página 228-229). La misma Ley de Terrenos Baldíos permitió la adquisición de tierras por particulares, hasta un máximo de 30 hectáreas. Quedó prohibido, salvo ese caso, cerrar con cercas los terrenos baldíos propiedad del Estado, derribar montes o establecer en ellos construcciones o cultivos o extraer leña, madera u otros productos. Con ello era evidente la intención de nuestro legislador de conservar los recursos forestales. La Ley de Tierras y Colonización de 1961, reguló la función económica y social de la propiedad con mayor prevalencia que la ambiental. Ello era una exigencia cultural, en garantizar no solamente el “acceso”real a la propiedad, a través de la intervención del Instituto de Tierras y Colonización, sino también exigir que se cumpliera con el destino económico de los bienes productivos (entre otros, artículo 1, 2 y 5). La doctrina patria afirmó que “A partir pues, de la promulgación de la Ley de Tierras y Colonización es ilegal la ocupación de tierras del Estado. Pero las comenzadas antes de su vigencia son lícitas, dentro de los límites y condiciones establecidas por la Ley General de Terrenos Baldíos u otras cualesquiera vigentes al iniciarse la ocupación y sirven a los efectos de la prescripción positiva” (Barahona, ibid, p. 231). Fue así como en la Ley de Tierras y Colonización, junto a la función económica y social, se dictaron una serie de disposiciones tendientes a conservar los recursos naturales (artículo 1 y 68). En particular, se establecía que las tierras que no tuvieren implantado el régimen de conservación y uso adecuado de las reservas que en ellas existían de recursos naturales renovables de la nación estaban incumpliendo la función social de la propiedad (Ley de Tierras y Colonización, artículo 153 inciso 4). Sin embargo, su aplicación desmedida, por la cultura que le era inherente, en cuanto a la función económica y social, llevaron al ejercicio abusivo del derecho de propiedad. Por ello también se advierte que “La apropiación indebida de tierras en las reservas nacionales por particulares adquiere caracteres alarmantes cuando es realizada por propietarios de latifundios con el fin de aumentar su cabida y más aún si el propósito que se persigue se limita a acaparar tierras sin cultivarlas” ([Nombre9] , op. cit., p. 235). El legislador impuso a la propiedad, en particular a la propiedad agraria una serie de limitaciones dirigidas a cumplir su función económica y social. La Ley de Tierras y Colonización hace referencia expresa a ambas funciones (Ley de Tierras y Colonización, artículos 6, 21 inciso 1, 58, 142, 144, 150). Por un lado, le impone la obligación al Estado de dotar a personas carentes de tierras o que las poseen en forma insuficiente, dotarlos de terrenos suficientes para su desarrollo individual y social (artículo 2). También se establece la obligación de producir la tierra, pues el incumplimiento de esa función económico productiva implicaría eventualmente la expropiación de las mismas si se encuentran incultas, abandonadas, explotadas indirectamente, o insuficientemente cultivadas. Y castiga el ejercicio antieconómico de terrenos aptos para la agricultura destinados a la ganadería (artículo 144). Se les impone a los beneficiarios del Instituto de Desarrollo Agrario, como una de sus obligaciones, la conservación de los recursos naturales renovables, pues la falta a estas disposiciones puede implicar la revocatoria de la parcela.

...Este Tribunal Constitucional, a partir del año 1990, reconoce más claramente el carácter dinámico del derecho de propiedad, y la posibilidad de imponer dentro de su estructura -conjunto de derechos y obligaciones del propietario- limitaciones de interés social, para evitar el ejercicio antisocial o abusivo de ese derecho que no es ilimitado. Dentro de dicho contexto reconoce, implícitamente, la existencia de propiedades especiales, con particularidades distintas atendiendo a la naturaleza del bien de que se trate, y “El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo se tutela el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización.” Dichas limitaciones, según la Sala Constitucional, deben ser razonables y no vaciar el contenido del derecho, pues pasaría a ser una privación total del mismo (Sala Constitucional, No. 5097-93 de las 10:24 horas del 15 de octubre de 1993).- 4.- DE LOS LÍMITES Y LIMITACIONES, A PROPÓSITO DE LA PROPIEDAD AGRARIA Y FORESTAL. La doctrina ([Nombre10], . Derecho Civil, Tomo III, Derecho de bienes, Barcelona, 8ª edición, 1994, páginas 259 a 262) ha distinguido entre límites y limitaciones del derecho de propiedad, en el contexto del contenido de ese derecho. Según ALBALADEJO, el contenido normal del derecho de propiedad debe enmarcarse mediante la indicación de los límites del A veces el límite consiste en que el propietario no puede hacer algo; otras en que tiene el deber de hacerlo, quitándosele así la libertad de omitirlo (por ejemplo, la de no revocar la fachada del inmueble o la de no cultivar la finca rústica)... Como los límites del dominio constituyen régimen normal del mismo, ni hace falta un acto especial para imponerlos a cada cosa en particular, ni hay que probarlos... sino que basta invocar (cuando proceda) la norma jurídica que los establece. Por el contrario, tratándose de limitaciones han de establecerse por un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trata, y, como son excepcionales, han de ser probadas, pues, en otro caso, la propiedad se presume libre de ellas” (íbid, p. 262). Estos pueden establecerse por razones de interés privado, o por razones de interés público, siendo estos últimos los predominantes. Por ejemplo, los establecidos en la Ley de Aguas o en la Legislación especial agraria o ambiental. La Corte Plena, actuando como Tribunal Constitucional, hizo la distinción entre los límites y limitaciones al derecho de propiedad: “Tradicionalmente se han usado como sinónimos “límites” y “limitaciones”, pero ya hoy día se hace la diferencia entre ambos términos, para entender como “límites” los que son impuestos por la ley en forma generalizada sin referirse a una cosa o a un propietario individualizados, se aplican a todos los que están en una misma situación; mientras que las “limitaciones” por regla general son impuestas voluntariamente por los propietarios, aunque sea con base en la ley, y siempre para casos concretos... Pero nótese que la votación de dos tercios no constituye autorización para imponer toda clase de limitaciones a la propiedad, pues el texto se refiere únicamente a las de “interés social” ”(Corte Plena, Sesión Extraordinaria, del 25 de marzo de 1983).

La Corte Plena señaló muy claramente el principio de la función económica social de la propiedad, como una restricción impuesta a la propiedad con efectos generales. Específicamente, en el ámbito de la propiedad forestal, la Jurisprudencia estableció la importancia de las limitaciones desde el punto de vista ambiental: “En el recurso se alega la inconstitucionalidad de los artículos 30, 7l, 88, 98, l0l, incisos b) y d), l03, l04 y l05 de la Ley Forestal por encontrarlos lesivos de lo dispuesto en el artículo 45 constitucional, pues según el criterio del recurrente, el primer artículo citado atenta contra la inviolabilidad de la propiedad al exigir aprobación de la Dirección General Forestal para poder efectuar trabajos de eliminación de bosques con el objeto de realizar colonizaciones o parcelación de tierras o cualquier empresa agrícola o ganadera, toda vez que con esas (sic) intromisión del Estado se pone en manos de éste la facultad de administrar la propiedad privada. A lo anterior es de señalar que ningún choque se produce entre el artículo 30 de la Ley Forestal y el 45 de la Constitución Política, pues el derecho de propiedad no es absoluto. En efecto, si bien el constituyente declaró categóricamente que la propiedad es inviolable, de seguido estableció restricciones a ese principio, una de ellas la posibilidad de expropiación "por interés público legalmente comprobado", y por otra en que se dispone que la Asamblea Legislativa puede imponer a la propiedad limitaciones de interés social "mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros", de donde debe concluirse que la primera declaración tiene dos limitantes referidas al interés público y al interés social. El concepto clásico de propiedad que la tenía como absoluta y sin límites, ha variado notablemente, permitiendo ahora que se impongan "limitaciones de interés social", conforme lo autoriza el párrafo segundo del artículo 45, con lo cual ha sido posible que el legislador estableciera, como función esencial del Estado, la de "velar por la protección, aprovechamiento, conservación y fomento de los recursos forestales del país" (artículo 1º de la Ley Forestal), función que se cumple con la serie de restricciones que la citada Ley impone a la explotación de los bosques. De la misma norma constitucional se concluye que esos límites no son un desconocimiento del derecho de propiedad, como lo alega el recurrente, sino una limitante para lograr el cumplimiento de fines superiores, más importantes que los estrictamente individuales en favor del propietario, sean los de la comunidad y de las futuras generaciones que deben contar con recursos forestales, incluso en protección del ambiente y la sanidad... Es cierto que se le ha limitado en su ejercicio, en protección de los intereses forestales del Estado que procuran la conservación de los recursos naturales y la sanidad ambiental; pero ello está permitido por la norma constitucional que el propio recurrente estima lesionada... VIII.- Ya en forma reiterada esta Corte ha dicho que el ejercicio de las libertades acordadas por la Constitución no es absoluto, y que pueden ser objeto de reglamentación y aún de restricciones cuando se encuentren de por medio intereses superiores. Mal podría tildarse de inconstitucional, por ejemplo, el artículo 371 de la Ley General de Salud, en cuanto reprime con prisión a quien cultivare plantas de adormidera, coca o marihuana, por atentar contra la libertad de agricultura establecida en el artículo 46 de la Constitución, norma que el recurrente estima como violada por las restricciones que a la labor agrícola impone la Ley Forestal. Y si se toma en consideración el criterio ya externado de que esa Ley protege intereses de mayor rango que los meramente individuales del poseedor o propietario de terrenos sometido a regulación forestal, se concluye aquí también que las restricciones que se acusan de inconstitucionales no lesionan la garantía del artículo 46 de la Carta Política, pues ya se dijo que lo que ha hecho el Estado es restringir por razones de interés social el ejercicio de los atributos de la propiedad. IX. La Ley Forestal pretende proteger los recursos naturales, circunstancia que incide en la organización de la producción. Los recursos hidrológicos, los cambios ambientales, la sanidad del lugar son factores que influyen en la producción agropecuaria y se encuentran directamente relacionados con los recursos forestales de la zona; por ello las regulaciones sobre explotación forestal no lesionan sino que, por el contrario, afirman la garantía constitucional del artículo 50, en cuanto dispone que el Estado debe organizar la producción. X. Con la Ley Forestal no se le está impidiendo al recurrente la posibilidad de lograr trabajo, honesto y útil, con el que procure por la subsistencia y bienestar de él y de su familia. Es indudable que el derecho que otorga el artículo 56 de la Constitución Política no es irrestricto, pues se encuentra sometido a las leyes y reglamentos respecto a la modalidad y condiciones de ejercerlo. Así el señor Elizondo Villegas puede dedicarse a la agricultura si ése es su deseo; pero en ejercicio de tal derecho no le es lícito actuar contra la legislación vigente que protege los recursos forestales y regula la producción agrícola. Existen cultivos prohibidos (como el señalado anteriormente, la marihuana), y prácticas agrícolas restringidas (como las quemas), por normas jurídicas que imposibilitan a los agricultores para dedicarse a esos cultivos o utilizar las prácticas dichas. Sin embargo, esas normas no son inconstitucionales, pues no restringen ilegítimamente el derecho al trabajo, sino que lo regulan para salvaguardar otros intereses de mayor rango que garantizan la convivencia, fin último al que tiende el sistema jurídico" (Corte Plena, sesión extraordinaria celebrada el l7 de mayo de l984). Este Tribunal Constitucional, a partir del año 1990, reconoce más claramente el carácter dinámico del derecho de propiedad, y la posibilidad de imponer dentro de su estructura -conjunto de derechos y obligaciones del propietario- limitaciones de interés social, para evitar el ejercicio antisocial o abusivo de ese derecho que no es ilimitado. Dentro de dicho contexto reconoce, implícitamente, la existencia de propiedades especiales, con particularidades distintas atendiendo a la naturaleza del bien de que se trate, y su función específica:

“El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo se tutela el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización.´ Dichas limitaciones, según la Sala Constitucional, deben ser razonables y no vaciar el contenido del derecho, pues pasaría a ser una privación total del mismo (Sala Constitucional, No. 5097-93 de las 10:24 horas del 15 de octubre de 1993).

5.- LA POSIBILIDAD DE TITULACIÓN EN RESERVAS NACIONALES Y SUS LIMITACIONES. Uno de los temas más controvertidos, en materia de limitaciones a la propiedad, para el cumplimiento de su función ambiental, es el de la posesión y titulación de bosques y terrenos ubicados en áreas protegidas. El tratamiento de este tema, en el ámbito de la protección posesoria, de la propiedad privada y de la usucapión ha sido objeto de análisis y discusión, tanto en doctrina como en jurisprudencia. El tema de la posesión ecológica, no es de pacífica aceptación. Se han dado diversos planteamientos doctrinales y la jurisprudencia exige demostrar el cumplimiento de la función ecológica para proteger la posesión y propiedad. Todo se origina en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Informaciones Posesorias, que en la actualidad establece: Artículo 7.- Cuando el inmueble al que se refiera la información esté comprendido dentro de un área silvestre protegidas, cualquiera que sea su categoría de manejo, el titulante deberá demostrar ser el titular de los derechos legales sobre la posesión decenal, ejercida por los menos con diez años de antelación a la fecha de vigencia de la ley o decreto en que se creó esa área silvestre. Las fincas ubicadas fuera de esas áreas y que contengan bosques, sólo podrán ser tituladas si el promovente demuestra ser el titular de los derechos legales de posesión decenal, ejercida por lo menos durante diez años y haber protegido ese recurso natural, en el entendido de que el inmueble tendrá que estar debidamente deslindado y con cercas o carriles limpios...” (Ley de Informaciones Posesorias, artículo 7. Reformado por Ley Forestal, No. 7575 del 5 de febrero de 1996). En relación con la aplicación de esta disposición, la Sala Constitucional ha indicado que es posible aplicar dicha norma en forma retroactiva, desde que se produce la afectación al dominio público, pues la posesión decenal consolidada antes de la declaratoria de cualquier reserva o área protegida encuentra tutela en la referida disposición legal (ver voto No. 4597 de las 15:45 horas del 5 de agosto de 1997). V.- SOBRE LA USUCAPIÓN COMO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD. A pesar de lo especializado de esta materia, ya la Sala ha tenido oportunidad de referirse al régimen general de la usucapión (entendida como la posibilidad de adquirir la propiedad de los bienes inmuebles por prescripción positiva). La sentencia número 004587-97 de las 15:45 horas del 05 de agosto de 1997, arroja una serie de elementos importantes sobre este instituto que merece la pena rescatar en este apartado: “(…) En principio, debe indicarse que las diligencias de información posesoria reguladas en la Ley de Informaciones Posesorias No.139 de 14 de julio de 1941 y sus reformas, son un procedimiento judicial no contencioso por medio del cual se formaliza un título de propiedad de bienes inmuebles inscribible en el Registro Público. En general, con ese procedimiento se pretende que los poseedores que carecen de título inscribible en el Registro Público, lo obtengan. El artículo 1 de esa Ley dispone que para que el poseedor de bienes raíces solicite el otorgamiento del título con base en el procedimiento de información posesoria, deberá demostrar una posesión por más de diez años con las condiciones que señala el artículo 856 del Código Civil, a saber, en calidad de propietario, continua, pública y pacífica. Los anteriores requisitos de tiempo y condición, caracterizan la posesión necesaria para usucapir. Para obtener la propiedad de los bienes inmuebles por prescripción positiva, además de la posesión en las condiciones indicadas, el artículo 853 del Código Civil señala como requisitos: el título traslativo de dominio y la buena fe. De lo anterior y de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley de Informaciones Posesorias, que caracteriza el procedimiento de información posesoria como un proceso judicial no contencioso -en el que al surgir un reclamo u oposición de alguna persona o del Estado, provoca que el asunto se suspenda y se remita a la vía declarativa para su discusión y solución, o que se archive el expediente y se tenga por agotada la vía administrativa, respectivamente-, se desprende que la titulación del bien inmueble tiene como requisito la adquisición de la propiedad. O sea, que se distingue el momento de adquisición de la propiedad por usucapión del momento en que esa situación se hace valer en el procedimiento de información posesoria para obtener un título inscribible en el Registro Público. De ahí que se considere la usucapión como un modo de adquisición de la propiedad y de otros derechos reales poseíbles, y a la titulación como el procedimiento por medio del cual, comprobados los requisitos de la usucapión, se confiere el título de propiedad inscribible.

La usucapión es un modo originario de adquirir un derecho real poseíble por el transcurso del tiempo con los requisitos de ley. El efecto jurídico adquisitivo de la usucapión se produce de manera automática con el transcurso del tiempo unido a una posesión hábil que reúna las condiciones fijadas para la posesión ad usucapionem, y a los demás requisitos establecidos en la ley. En términos generales, el Código Civil establece como requisitos para la prescripción positiva: el título traslativo de dominio, la buena fe, y la posesión en condiciones específicas.

(…)

Ahora bien, como último requisito contemplado en el artículo 853 para la prescripción positiva se tiene la posesión. La esencia del instituto de la usucapión está ligado con la disciplina de la posesión. Al ejercicio de la posesión durante un plazo determinado y en condiciones especiales -pública, pacífica, continua y en calidad de titular del derecho ostentado-, se suman los requisitos que el ordenamiento establece para la usucapión, justo título y buena fe. La posesión como derecho real implica la relación entre una persona y la cosa. Constituye uno de los elementos separados que forman el dominio (artículo 264 Código Civil). El derecho de posesión puede ser adquirido independientemente del dominio pleno bajo ciertas circunstancias que el Código Civil regula en el artículo 279 -por consentimiento del propietario, por el hecho de conservar la posesión por más de un año y porque la ley autorice al acreedor a retener la cosa de su deudor o mande que todos o algunos de sus bienes pasen a un depositario-.

(…) En ese sentido, la posesión ad usucapionem es una forma más rigurosa o calificada de posesión que se diferencia de la genérica. Los requisitos que la ley exige para que la posesión sea apta para la prescripción positiva se regulan en el artículo 856 del Código Civil. La jurisprudencia, integrando conceptos doctrinarios, ha desarrollado el contenido de esos requisitos. En ese sentido, en relación con la posesión en calidad de propietario se ha señalado que lo que el Código Civil quiere decir es posesión en calidad de titular del derecho ostentado (…)” (lo destacado no corresponde al original) Del mismo modo, en la doctrina del Derecho Civil y Derechos Reales se ha puntualizado que el ordenamiento jurídico reconoce la usucapión como modo de adquirir la propiedad de un bien inmueble, a fin de brindar seguridad jurídica a las relaciones sociales y, consecuentemente, propiciar la paz social. Existen varias teorías que fundamentan la usucapión: en primer lugar, una teoría subjetiva que explica que el fundamento jurídico de la definitiva adquisición por el usucapiente es la negligencia o abandono del titular contra quien usucape; en segundo lugar, una teoría objetiva que indica que la ratio iuris de la usucapión está en la protección del interés público, los intereses sociales y la seguridad jurídica. El Derecho busca proteger la apariencia creada con la situación posesoria en que se encuentra el usucapiente y el aseguramiento de la estabilidad económica (véase, [Nombre11] , María Luisa y otros, “Derechos Reales e Inmobiliario Registral: Esquemas de Derecho Civil”. Editorial Arazandi, 2010, España). Mediante la usucapión se transforma el estado de hecho a un estado de derecho a fin de garantizar seguridad jurídica de los intereses individuales y en las relaciones jurídicas (del usucapiente frente a otros sujetos). La usucapión genera un título real y válido, de manera gratuita, que se transforma en una adquisición de la propiedad. Por medio de la firmeza de la adquisición se dará seguridad a las relaciones jurídicas por Compendio de Derecho Civil´.Editorial José María Bosch, 2007, España). VI.- Sobre los bienes de dominio público, la presunción de demanialidad y las reservas de dominio público. Para tener una mejor comprensión del tema que se está estudiando en esta consulta, debe también hacerse referencia a las nociones de bienes de dominio público, la presunción de demanialidad, así como a las reservas de dominio público, todos ellos conceptos importantes para la adecuada resolución del sub examine. Sobre los bienes de dominio público, esta Sala ha tenido reiteradas oportunidades para desarrollar la temática. Por ejemplo, en la sentencia número 1991-2306 de las 14:45 horas del 6 de noviembre de 1991, reiterada en la sentencia número 2004-09217 de las 15:25 horas del 25 de agosto de 2004, este Tribunal estableció lo siguiente:

“(…) el dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. Son los llamados bienes dominicales, bienes dominiales, bienes o cosas públicas o bienes públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres. Es decir, afectados por su propia naturaleza y vocación. En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa. Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos del Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio. Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad. El permiso de uso es un acto jurídico unilateral que lo dicta la Administración, en el uso de sus funciones y lo que se pone en manos del particular, es el dominio útil del bien, reservándose siempre el Estado, el dominio directo sobre la cosa. La precariedad de todo derecho o permiso de uso, es consustancial a la figura y alude a la posibilidad que la administración, en cualquier momento lo revoque, ya sea por la necesidad del Estado de ocupar plenamente el bien, por construcción de una obra pública al igual que por razones de seguridad, higiene, estética, todo ello en la medida que si llega a existir una contraposición de intereses entre el fin del bien y el permiso otorgado, debe prevalecer el uso natural de la cosa pública. En consecuencia, el régimen patrio de los bienes de dominio público, como las vías de la Ciudad Capital, sean calles municipales o nacionales, aceras, parques y demás sitios públicos, los coloca fuera del comercio de los hombres y por ello los permisos que se otorguen serán siempre a título precario y revocables por la Administración, unilateralmente, cuando razones de necesidad o de interés general así lo señalen” (lo destacado no corresponde al original) Por consiguiente, los bienes de dominio público se caracterizan por: a) existir una voluntad expresa del legislador; b) un destino especial de servir a la comunidad, al interés público; c) estar destinados al uso público; d) estar afectados al servicio que prestan; e) encontrarse sometidos a un régimen especial fuera del comercio de los hombres; f) no pertenecer individualmente a los particulares, y; g) pertenecer al Estado en su concepción más amplia. Además, son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen, no pueden ser objeto de posesión, se puede adquirir un derecho al aprovechamiento pero no a la propiedad, la acción administrativa (potestades de autotutela y policía) sustituyen a los interdictos para recuperar el dominio y, finalmente, los permisos o las meras ocupaciones de hecho se realizan a título precario.

Por su parte, en la sentencia número [Telf1] de las 9:27 horas del 28 de junio de 1996, esta Sala distinguió entre la afectación de un bien y la asignación del bien a un fin público, de la siguiente forma: “Un bien público puede ser natural o artificial, según se trate de bienes declarados públicos por el legislador considerándolos en el estado en que la naturaleza los presenta u ofrece (un río por ejemplo), o de bienes declarados públicos por el legislador pero cuya creación o existencia depende de un hecho humano (construcción de una calle o un parque público, por ejemplo). En nuestra legislación para definirlo, el artículo 261 del Código Civil sigue el concepto de la afectación al fin público, al expresar que "Son cosas públicas las que, por ley, están destinadas de un modo permanente a cualquier servicio de utilidad general, y aquellas de que todos pueden aprovecharse por estar entregadas al uso público". La afectación es el hecho o la manifestación de voluntad del poder público, en cuya virtud la cosa queda incorporada al uso y goce de la comunidad y puede efectuarse por ley o por acto administrativo. La doctrina hace la distinción entre "asignación del carácter público" a un bien con la "afectación" de ese bien al dominio público. La asignación del carácter público significa establecer que ese bien determinado tendría calidad demanial; así, por ejemplo, la norma jurídica general diría que todas las vías públicas son integrantes o dependientes del dominio público y ello quiere decir que lo son las actuales y las que se lleguen a construir. En cambio, la afectación significa que el bien declarado dominial queda efectivamente incorporado al uso público y esto tiene que ver con la aceptación y recibo de obras públicas cuando se construyen por administración o por la conclusión de las obras y su recibo oficial, cuando es un particular el que las realiza (construcción de una urbanización o fraccionamiento, por ejemplo). Es por esto que se dice que la afectación puede ser declarada por ley en forma genérica, o bien por un acto administrativo, el cual, necesariamente, deberá conformarse con la norma jurídica que le sirve de referencia (principio de legalidad)” Entonces, la única forma de que un particular pueda alegar algún tipo de derecho (aunque restringido) es que la Administración le haya otorgado una concesión o un permiso. Asimismo, la Sala en sentencia número [Telf2] de las 15:45 horas del 22 de diciembre de 1993, distinguió los bienes del Estado en públicos y privados: "(...) que el patrimonio del Estado se califica en dos clases de bienes del dominio fiscal o privado y del dominio público. Los primeros se caracterizan porque son fuentes de rentas para el Estado, son enajenables, prescriptibles y en consecuencia, están en el comercio de los hombres; los de dominio público no le producen al Estado rentas de ninguna especie y se caracterizan por la gratuidad y la generalidad del uso para todos los individuos de la nación, son inalienables, imprescriptibles y están fuera del comercio". Una característica fundamental de los bienes de dominio público es la presunción de demanialidad. Esta hace que dichos bienes sean excluidos del ordenamiento jurídico común que regula la propiedad ordinaria, lo que implica la existencia de un régimen jurídico propio, singular y privativo, regulado por el Derecho Administrativo, existiendo un derecho-deber del Estado de la tutela o protección del dominio público. Al respecto, en la sentencia número 1996-003145 de las 09:47 horas del 28 de junio de 1996, esta Sala estableció:

“IV.- LA PRESUNCION DE LA NATURALEZA DEMANIAL DE LOS BIENES. La especial categoría de los bienes demaniales, hace que sean excluidos del ordenamiento jurídico común de la propiedad ordinaria, como ha quedado dicho en los considerandos anteriores, lo que implica la existencia de un régimen jurídico propio, singular y privativo, regulado por el Derecho administrativo y dentro de ese contenido se desarrolla el principio del privilegio de la recuperación posesoria de oficio del bien afectado, en virtud del cual, la Administración puede recobrar la posesión perturbada de sus bienes sin necesidad de acudir al juez y sin perjuicio de que el mejor derecho se discuta en la vía jurisdiccional. A este principio pertenecen las figuras jurídicas que se encuentran en los artículos que se cuestionan en esta acción; es decir, la presunta afectación e incorporación del bien al servicio público, que implica también la presunción de la demanialidad del bien, y como consecuencia de ello, la posibilidad de la exclusión del deber de registrar esos bienes y todo ello, como parte del derecho-deber del Estado de la tutela o protección del dominio público. El ejercicio efectivo de la tutela debe tener como fin hacer cesar cualquier avance indebido de los particulares contra el dominio público, pudiendo la Administración utilizar la fuerza -poder de policía sobre el dominio público- en su defensa. Pero este principio general, por lo extraordinario y privilegiado que es, y por tener que convivir con el enunciado fundamental de la inviolabilidad de la propiedad (artículo 45 constitucional), supone, cuando menos, o que el derecho de propiedad sobre el bien sea manifiesto o que el carácter público del bien sea indubitable, de tal modo que no es posible utilizar el privilegio cuando existan cuestiones patrimoniales razonables sobre el bien, sea que se estén debatiendo en la vía administrativa o en la jurisdiccional. Es decir, la presunción de la dominialidad del bien tiene íntima relación con los modos que tiene la Administración disponibles para adquirir bienes y derechos, que en términos muy generales, son los mismos medios que tiene el particular para hacerlo con relación a la propiedad común, salvo lo ya dicho sobre la necesidad de una ley ordinaria para crear la categoría de que se trate y de la necesaria voluntad para dictar la afectación al uso público. Todo esto conduce al examen particular del régimen de privilegio que está inmerso en los textos de las normas cuestionadas. Lo que se ha dicho hasta ahora, está dirigido a señalar que, a juicio de la Sala, el privilegio que protege la demanialidad, puede y debe ser utilizado por la Administración cuando no existe ninguna duda sobre el carácter público del bien involucrado. Esto significa que ese mecanismo de exclusión, debe ser razonable y proporcionado: razonable en el uso que debe hacer la Administración de él, para que no sea excesivo, arbitrario o que resulte en un instrumento que ampare el abuso del poder; proporcionado entre los fines que cumple el bien que se pretende sea demanial y los medios utilizados por la Administración para incorporarlo a ese régimen. En otras palabras, en el uso del privilegio de exclusión en favor de la Administración, también está incorporado el principio de la interdicción de la arbitrariedad (...)”(lo resaltado no es del original) A efectos de resolver esta consulta, debe aclararse que la Sala parte de la premisa de que los inmuebles no reducidos a propiedad particular, pertenecen al Estado, como expresamente regula el artículo 486 del Código Civil. De esta forma, el ordenamiento jurídico ha estatuido una presunción a favor del Estado en el sentido que este es propietario de todos aquellos inmuebles no reducidos a propiedad particular. Todo lo anterior es acorde con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Tierras y Colonización, en el cual se establece que “Mientras no se pruebe lo contrario, pertenecen al Estado en carácter de reservas nacionales: …b) Los que no estén amparados por la posesión decenal”. Por lo que resulta más que evidente que los inmuebles inscritos posteriormente mediante información posesoria, soportan la reserva a favor del Estado, que si bien permite su titulación, para garantizar el acceso a la propiedad agraria, también el legislador ha dejado claro que quedan afectos a los fines de utilidad pública de carácter general. Por consiguiente, no existen bienes inmuebles susceptibles de ser categorizados como “res nullius”, pues lo no reducido a propiedad particular es del Estado. De tal presunción, entre otros efectos prácticos, deriva la obligación, en un proceso de titulación de terrenos, mediante el trámite de Información Posesoria, de tener como parte cuando menos a la Procuraduría General de la República en su condición de representante estatal y al Instituto de Desarrollo Agrario, como órgano encargado de administrar la propiedad agraria pública. Emana entonces del mencionado numeral un dominio primigenio estatal, anterior a cualquier detentación de particulares. Esta característica faculta al Estado a imponer condiciones especiales de usucapión, como en este caso la de reserva de dominio público. De esta forma, cuando el Estado permite a un particular prescribir positivamente un bien inmueble, lo hace bajo el entendido que una porción del 12% se encuentra afectada a dominio público y es imprescriptible. (Sentencia de la Sala Constitucional, No. 2012-16629 de las 16:31 del 28 de noviembre del 2012) V.- Con motivo de lo anteriormente expuesto, llevando razón la recurrente, procede REVOCAR, la sentencia apelada, en cuanto aprobó el trámite de Información Posesoria, para en su lugar rechazar las presentes diligencias. “ ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas * * * * * * * * * * PROCESO:* * * * * * * * * * * * INFORMACIÓN POSESORIA* ACTOR/A:* * * * * * * * * * * * * * * [Nombre1] * DEMANDADO/A: * * * VOTO N°* 241-F-13 * TRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- A las once horas y cuarenta y ocho minutos del once de marzo de dos mil trece.- * PROCESO DE INFORMACIÓN POSESORIA* promovidas por [Nombre1] , mayor, casada una vez, comerciante, vecina de Esparza, cédula de identidad número CED1 - - .* Intervienen en el proceso, la PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, representada por Susana Fallas Cubero, de calidades desconocidas en autos, en su condición de procuradora adjunta; y el INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO, hoy, INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, cédula jurídica CED2 - - - , representado por [Nombre2] , mayor, casado, ingeniero agrónomo, vecino de Goicoechea, cédula de identidad número CED3 - - . Actúa como Defensora Pública de la promovente* la letrada [Nombre3] , de calidades desconocidas en autos. Tramitada ante el Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de Santa Cruz.-* RESULTANDO:* 1.- La promovente* formuló proceso de información posesoria para que por medio de esta vía se proceda a inscribir en el Registro Público de la Propiedad la finca descrita en el plano catastrado nacional bajo el número P-623782-2000, que se describe así: "Terreno de repastos y montaña, situado [Dirección1] , , de la Provincia de Puntarenas. Mide: CIENTO TREINTA Y SEIS HECTÁREAS CON SIETE MIL DOS CIENTOS OCHENTA METROS CON SETENTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS. Linda al Norte: La Tarántula Negra S.A.; Sur: [Nombre4] , [Nombre5] , y La Tarántula Negra S.A., todos en parte; Este: parte con [Nombre6] y [Nombre7] , y La Tarántula Negra S.A.; y Oeste: La Tarántula Negra S.A., situada en la Provincia de Puntarenas."* (folios 12 y 373 ).-* 2.- La Procuraduría General de la República se apersonó al proceso en los términos visibles a folios 33 a 36; y el Instituto de Desarrollo Agrario se apersonó en los términos visibles a folio 37-* 3.- El juez José Walter Ávila Quirós, del Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de Guanacaste, Santa Cruz, mediante la sentencia Nº 345-2012 a las quince horas seis minutos del veintiuno de noviembre del año dos mil doce,* resolvió: "POR TANTO: Se aprueba la información posesoria. Con las afectaciones a que se refiere el artículo 17 de la Ley de informaciones Posesorias y sin perjuicio de terceros de mejor derecho, se ordena al Señor Registrador del Registro de la Propiedad inscribir, por primera vez, a nombre de [Nombre1] , casada una vez, comerciante, portadora de la cédula de identidad CED4 , vecina de Macacona de Esparza, de la Ermita de San Roque, [Dirección2] , la finca descrita en el plano inscrito en el Catastro Nacional bajo el número P-seis veintitrés setenta y ocho dos-dos mil, que se describe así: Terreno de repastos y montaña, situado [Dirección3] , [Dirección4] Puntarenas, de la Provincia de Puntarenas. Mide: CIENTO TREINTA Y SEIS HECTÁREAS CON SIETE MIL DOS CIENTOS OCHENTA METROS CON SETENTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS. Linda al Norte: La Tarántula Negra S.A.; Sur: [Nombre4] , [Nombre5] , y La Tarántula Negra S.A., todos en parte; Este: parte con [Nombre6] y [Nombre7] , y La Tarántula Negra S.A.; y Oeste: La Tarántula Negra S.A., situada en la Provincia de Puntarenas. El inmueble objeto de este proceso se estima en la suma de DOS MILLONES DE COLONES. Se aclara que el inmueble cuya inscripción se ordena en ésta sentencia soporta las siguientes limitaciones: 1) El área contiguo a la quebrada es área de protección y queda prohibida la eliminación de árboles, artículo 33 y 34 de la Ley Forestal. 2) Las corrientes de aguas y aguas subterráneas (pozos) pertenecen al Estado, artículo 2 de la Ley de Aguas.- Sirva la certificación de esta sentencia para inscribir en el Registro de la Propiedad la finca relacionada.", (folio 373 vuelto).-* 4.- La licenciada Susana Fallas Cubero en su condición de procuradora, interpuso recurso de apelación con indicación expresa de las razones en que se fundamenta para refutar la tesis del juzgado de instancia, (folios 375 a 386).-* 5.- En la substanciación del proceso se han observado las prescripciones legales, y no se nota la existencia de errores u omisiones capaces de producir la nulidad del fallo.-* Redacta el Juez ULATE CHACÓN, y, * CONSIDERANDO:* I.- * El tribunal comparte la relación de hechos demostrados, por tener sustento en los autos. Además debe tenerse por acreditado lo siguiente: 1.- El señor [Nombre6] , tituló por información posesoria el inmueble descrito en el Plano Catastrado [Placa1], con una medida de 229 Ha 6.777,75 y que dio origen a la finca número 39.417-000, la cual se unió con el inmueble matrícula número [Placa2] descrito en el Plano [Placa3], inscrita a nombre de [Nombre7] , con una medida de 181 Hectáreas 8.512.81 metros, para formar la número 130.006-000, y que representan actualmente una cabida total de 411 hectáreas 5.290 metros cuadrados según el Plano Catastrado Plano No. P-623780-2000, en dichos planos quien aparece como colindante, por el [Dirección5], es [Nombre6] y no el Estado, ni la titulante* (ver certificaciones registrales y catastrales de folios 308 a 333). 2.- El plano catastrado con el cual se pretende inscribir, No P-623682-2000, señala que el terreno está en posesión de [Nombre6] , y que colinda por este con él mismo (ver plano de folio 1) 3.- De la ubicación geográfica de dichos planos P-623780-2000, [Placa1] y [Placa3], respecto al Número P-623782-2000, se observa que existe un traslape evidente, entre los terrenos descritos en los planos antes mencionados, porque ambos son atravesados, de norte a sur, por la coordenada geográfica vertical 423, y se extiende entre las horizontales [Dirección6] y [Dirección7] (Ver planos catastrados a folios 316, 326, 327 y 333). * II.- * La representante del Estado, procuradora Susana Fallas Cubero, apeló la sentencia aduciendo lo siguiente: 1.- Considera que si el acceso al terreno es por medio de servidumbre, no constituida, conforme al Plano No. P-623782-2000, ésta debió constituirse, de lo contrario se induciría a un error al Registro Nacional, al indicarse como acceso un medio que no existe -artículo 376 del Código Civil; 2) En el reconocimiento judicial -folio 270- se hace referencia solo a una quebrada, pero en el acta del 24 de enero del 2003 se mencionan dos quebradas, Santa Rosa y Jeringa, pero el señor [Nombre8] indica en su declaración existen cinco -folio 267-, pero no se verificó si el área contigua a las mismas está protegida, máxime si el terreno estaba dedicado a ganadería y potrero. 3) La finca 39.417-000, correspondiente al plano P-5718-1974 se inscribió a nombre de [Nombre6] por información posesoria, con una medida de 229 Ha 6.777,75, quien es padre y trasmitente de la promovente. Ahora, pretende inscribir 136 HA 7.280,70 metros cuadrados, aprovechando la posesión trasmitida del mismo. Con ello considera que se contraviene el límite establecido en el artículo 15 de la Ley de Informaciones Posesorias, de 300 hectáreas, lo cual acepta expresamente en escrito presentado al despacho, sumando ambos terrenos 366 hectáreas 4.058 metros. 4) Considera que de acuerdo a las cuadrículas hay traslape entre los dos planos antes mencionados, porque ambos son atravesados de norte a sur por la coordinada geográfica vertical [Dirección8], y se extiende entre las horizontales [Dirección6] y [Dirección7]. La falta de un estudio geográfico conciliatorio, a su juicio, impide la aprobación de las diligencias. La suma de la reunión de los planos P-5717-1974 y P5718-1974 da una superficie de 411 hectáreas 5290,81 metros, que es una medida igual a la del Plano No. P-623780-2000, que produce la reunión de * las [Dirección9] , para formar la número 130.006-000, por lo que considera no hay ningún sobrante, como se dice a folio 334, a este alegado considera hizo caso omiso en la sentencia. 5) Tampoco se atendieron los alegatos de la audiencia final en relación con la contradicción de las declaraciones de [Nombre8] y [Nombre9] (folios 71, 103, 267 y 268), en relación con el testimonio de Escritura No. 129, línea 20, por lo que los testimonios a su juicio no merecen credibilidad. * III.- Lleva razón la recurrente en sus agravios.- La Ley de Informaciones Posesorias No. 139 de 1941 y sus reformas, es un fiel reflejo de la voluntad del legislador de evitar la concentración excesiva de la propiedad y la titulación de bienes pertenecientes al dominio público, como parte del Patrimonio Natural del Estado. Efectivamente, en cuanto a la concentración excesiva de la propiedad -que sería violatorio de lo dispuesto en el artículo 45 de la Constitución Política, por incumplimiento de la función económica y social, el artículo 15 de la Ley dispone: "Los títulos de propiedad que se otorguen con arreglo a las disposiciones de la presente ley, no podrán exceder de trescientas hectáreas. Las limitaciones establecidas en este artículo, constituyen el máximo de área a inscribir por el titulante, y éste no podrá evadir a aquéllas, mediante la formulación de solicitudes sucesivas". En el presente caso, está demostrado que el señor * [Nombre6] , tituló por información posesoria el inmueble descrito en el Plano Catastrado [Placa1], con una medida de 229 Ha 6.777,75 y que dio origen a la finca número 39.417-000, la cual se unió con el inmueble matrícula número [Placa2] descrito en el Plano [Placa3], inscrita a nombre de [Nombre7] , con una medida de 181 Hectáreas 8.512.81 metros, para formar la número 130.006-000, y que representan actualmente una cabida total de 411 hectáreas 5.290 metros cuadrados según el Plano Catastrado Plano No. P-623780-2000, en dichos planos quien aparece como colindante, por el oeste, es [Nombre6] y no el Estado, ni la titulante* (ver certificaciones registrales y catastrales de folios 308 a 333). El plano catastrado con el cual se pretende inscribir, No P-623682-2000, señala que el terreno está en posesión de [Nombre6] , y que colinda por este con él mismo (ver plano de folio 1). De ahí que el Tribunal concluye, que en realidad se pretende evadir el límite de las trescientas hectáreas, mediante un trámite realizado a través de su hija, [Nombre1] , pues véase que don [Nombre6], junto con su esposa, lograron la titulación de más de 400 hectáreas. Además, no existe un plano antiguo, como para considerar que esa área fuese poseída por él antes del 10 de marzo de 1994, fecha en que fue declarada la Zona Protectora Península de Nicoya. El plano en base al cual se pretende una nueva titulación, fue levantado en el año 2000, justamente cuando se hizo la reunión de las dos primeras fincas. Si ello es así, el tribunal concluye,además, que se pretenden titular indebidamente reservas del Estado, que forman parte del Patrimonio Natural. El artículo 11 de la Ley de Informaciones Posesorias, indica al respecto: "El Juez podrá cuando lo crea conveniente, ordenar todas aquellas diligencias que estime necesarias para comprobar la veracidad de los hechos a que se refiere la información. Rechazará la misma si llegare a constatar que se pretende titular indebidamente baldíos nacionales o terrenos pertenecientes a cualquier institución del Estado, lo mismo que reservas forestales, parques nacionales o reservas biológicas". Por otra parte, si bien es cierto la misma Ley, en el artículo 7 establece la posibilidad de inscribir terrenos que sean parte de las Áreas protegidas, siempre y cuando se demuestre una posesión decenal y ecológica, ello debe entenderse como una excepción y no como una regla general, máxime en este caso, que se pretende titular más de 300 hectáreas, abarcando más de lo que originalmente medían las fincas poseídas por [Nombre6] y su familia. Véase que el inmueble que describe el Plano P-623682-2000, señala que el terreno está en posesión de [Nombre6] , y que colinda por este con él mismo (ver plano de folio 1), mismo que fue levantado hasta el año 2000, o sea seis años después de crearse la Zona Protectora, sobre terrenos cubiertos de bosque y donde cruzan varias quebradas, siendo evidente que ello forma parte del Patrimonio Natural del Estado. A mayor abundamiento, como bien lo indica la Procuraduría, también resulta evidente, de la ubicación geográfica de planos P-623780-2000, [Placa1] y [Placa3], respecto al Número P-623782-2000, se observa que existe un traslape evidente, entre los terrenos descritos en los planos antes mencionados, porque ambos son atravesados, de norte a sur, por la coordenada geográfica vertical 423, y se extiende entre las horizontales 203 y 202 (Ver planos catastrados a folios 316, 326, 327 y 333). Ello podría generar duplicidad de títulos registrales, sobre inmuebles que se encuentran dentro de la Zona Protectora Península de Nicoya. A todo lo anterior, se suman las evidentes contradicciones en que incurrieron los testigos [Nombre8] (folio 71) y [Nombre9] (folio 103), en cuanto a la cadena posesoria y la fecha de adquisición del inmueble por la titulante, confrontados con lo indicado en el escrito inicial y la Escritura No. 129 del 5 de noviembre del 2001 (folio 7), pues no hay coincidencia entre tales declaraciones y el documento. Por otra parte, debe agregarse, que en la última declaraciòn de los testigos faltó definir el tiempo de posesión y, además, la promovente* aclaró que no fue por posesión originaria que lo adquirió. En efecto, a folio 253, la titulante indica que adquirió de su padre [Nombre6] en el 2001 y que éste a su vez adquirió en 1975 de [Nombre10] , pero los testigos [Nombre8] (folio 267) y [Nombre11] (folio 268, no se refieren al primer transmitente. De lo anterior, resulta evidente que la promovente* no ha cumplido con lo ordenado por este Tribunal, en el Voto No. 789-F-11 de las 14:15 horas del 28 de julio del 2011 (folios 244 a 246), respecto a la posesión y la cadena posesoria, sino también en cuanto a la protección de ríos y quebradas, por los testigos afirman que existen aproximadamente cinco quebradas, lo que evidencia aún más la importancia del inmueble para el Patrimonio Natural del Estado. Si bien es cierto el artículo 7 de la Ley de Informaciones Posesorias permite titular en áreas protegidas, el promovente tiene que demostrar en forma nítida el plazo decenal anterior, así como la posesión trasmitida. En este caso, al no haber demostrado el tiempo de posesión y exceder, el plano actual, la medida permitida, lo procedente es improbar la diligencia. * IV.- Es importante mencionar que recientemente la Sala Constitucional refiriéndose al tema de la función y la estructura de los derechos reales indicó lo siguiente: IV.-SOBRE EL DERECHO DE PROPIEDAD. El artículo 45 de la Constitución Política consagra el derecho de propiedad, y lo hace de la siguiente manera: "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley. En caso de guerra o conmoción interior, no es indispensable que la indemnización sea previa. Sin embargo, el pago correspondiente se hará a más tardar dos años después de concluido el estado de emergencia. Por motivos de necesidad pública podrá la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social" * 1.- LAS PROPIEDADES, SU FUNCIÓN Y ESTRUCTURA ES OBRA DEL LEGISLADOR. En una interpretación amplia del texto base para resolver la consulta judicial planteada, y para determinar si se debe aplicar o no un criterio de propiedad privada (adquirida por usucapión e inscrita en el Registro Público mediante Información Posesoria), o un criterio de propiedad agraria pública (reservada al Estado), es necesario recordar lo indicado por esta Sala, en cuanto a los diferentes regímenes de propiedades que abarca dicha norma: “Por tales razones, se incluyen, dentro del criterio de propiedad del referido numeral 45, en relación con el 50, ambos constitucionales, la propiedad forestal, la propiedad agraria, la propiedad ecológica, la propiedad ambiental, etc., todas con asidero constitucional en los citados artículos y con una específica regulación y naturaleza jurídicas...” ([Nombre1]., No. 5893-95 de 9:48 horas del 27 de octubre de 1995). La inteligencia de dicha interpretación normativa debe ser profundizada. El tratamiento de la protección de los derechos reales, en materia civil y agraria, tienen una gran importancia en todos los ordenamientos jurídicos que han consolidado una base constitucional arraigada en la protección de los derechos humanos fundamentales: junto a los derechos de libertad económica, entre los cuales se encuentra la propiedad privada y demás derechos reales derivados, también se han consagrado derechos-deberes económicos, sociales y ambientales. La propiedad privada y la libertad económica, encuentran protección constitucional en los artículos 45 y 46 de nuestra Carta Magna y, aunque parece obvio, su existencia y defensa obedecen a la permanencia de un Estado Social de Derecho, basado en principios y valores constitucionales, en los cuales se consagran no solo derechos a favor de los particulares, sino también deberes, con miras a alcanzar un desarrollo económico, con equidad, solidaridad y justicia social. En consecuencia, si las normas y principios constitucionales de los derechos reales, tanto en materia civil, como agraria, son comunes, no es posible escindir, completamente, las dos materias del Derecho de la Constitución, con mayor razón, tratándose del tema de la expropiación con fines de utilidad pública. La función y la estructura de los derechos reales son comunes en ambas materias, pero su contenido es diverso. La función es la utilidad económica o social para el cual fue diseñado un derecho real particular, y la misma dependerá de la naturaleza (civil, agraria, ecológica, ambiental) del bien sobre el cual recae tal derecho. La estructura, se refiere al conjunto de derechos y obligaciones del titular de ese derecho real, impuestos por la legislación ordinaria, y modificados por la legislación especial, para responder a las necesidades de cada momento histórico. La diversa estructura y función de los bienes, de acuerdo a su naturaleza, conduce a hablar de diversos tipos de propiedad: la civil, la urbana, la agraria, la forestal, la horizontal, la intelectual, y así sucesivamente. También se habla de posesión y usucapión civil, agraria, forestal o ecológica. Igualmente, de servidumbres civiles, de aguas, agrarias, y más recientemente de servidumbres ecológicas. En cualquier caso, la Constitución es garante de la protección de tales derechos reales, para brindar no solamente seguridad jurídica a sus titulares, sino también, para obligar el cumplimiento de la función económica, social y ambiental, para la cual fueron concebidos. Pero la Constitución también protege, con particular atención, todos los bienes productivos que forman parte de la Propiedad agrícola del Estado y su dominio público, y que en algún momento pueden ser de utilidad para el bien común....2... .De los textos citados con anterioridad se puede afirmar que, al igual que el resto de derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política, el derecho de propiedad no es absoluto y la inviolabilidad que reconoce el numeral 45 constitucional no puede leerse con la rigurosidad con que se entendía en la época del liberalismo económico, cuando se defendía una noción individualista de la propiedad. Por el contrario, actualmente la propiedad privada puede ser limitada de diversas maneras que van en consonancia con el Derecho de la Constitución. A partir de estas nuevas concepciones fue que se comenzó a propugnar por la función social de la propiedad, la cual además de permitirle al propietario ejercer una serie de prerrogativas sobre esta, no se olvida de los fines sociales que también está llamada a cumplir cuando el Estado así lo requiera para alcanzar proyectos de utilidad pública a favor de la colectividad. ...3.- SOBRE EL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD AGRARIA. El Código Fiscal, de 1885, la Ley de Terrenos Baldíos (No. 13 del 10 de enero de 1939, derogada por la Ley de Tierras y Colonización No. 2825), la Ley de Informaciones Posesorias y la Ley de Tierras y Colonización, fueron las primeras normativas en ocuparse de una regulación en el uso racional de los recursos naturales, para conservarlos. Pero también propiciaron la ocupación, titulación y destrucción de los bosques. En la segunda mitad de este siglo, prevalecieron el interés en la producción y la explotación de la tierra, lo cual venía justificado por la imposición de la función económica y social de la propiedad agraria. En efecto, la doctrina agraria costarricense ya se había manifestado por una cultura agraria tendiente a poner a producir la tierra para cumplir con su destino económico: “(...) La tierra multiplicó su feracidad con el auxilio de la mecanización y la técnica, que supone el uso creciente de ciertos bienes muebles (...). Pero si la tierra comparte su importancia con el capital mueble agrario, perdiendo su primacía, ha adquirido un nuevo relieve como asiento de los bienes que constituyen la explotación agropecuaria (...). Dichos bienes son considerados propiedad agraria en su aspecto económico, en cuanto a instrumentos o medios de producción agropecuaria, y en su aspecto social, relativo a su control y a la distribución de sus beneficios (...). La propiedad agraria, se caracteriza por la exigencia individual y social de la necesaria destinación a la producción, para preservar la calidad y la capacidad productiva del bien. La exigencia social de la producción se hace más obvia en las normas que autorizan la expropiación de los bienes agrarios no utilizados en la explotación o empleados deficientemente y en las que vedan o limitan las formas indirectas de tenencia y explotación (...)” ([Nombre12] , Rodrigo. Derecho Agrario, San José, Universidad de Costa Rica, 2ª edición, 1982, página 228-229). La misma Ley de Terrenos Baldíos permitió la adquisición de tierras por particulares, hasta un máximo de 30 hectáreas. Quedó prohibido, salvo ese caso, cerrar con cercas los terrenos baldíos propiedad del Estado, derribar montes o establecer en ellos construcciones o cultivos o extraer leña, madera u otros productos. Con ello era evidente la intención de nuestro legislador de conservar los recursos forestales. La Ley de Tierras y Colonización de 1961, reguló la función económica y social de la propiedad con mayor prevalencia* que la ambiental. Ello era una exigencia cultural, en garantizar no solamente el “acceso”real a la propiedad, a través de la intervención del Instituto de Tierras y Colonización, sino también exigir que se cumpliera con el destino económico de los bienes productivos (entre otros, artículo 1, 2 y 5). La doctrina patria afirmó que “A partir pues, de la promulgación de la Ley de Tierras y Colonización es ilegal la ocupación de tierras del Estado. Pero las comenzadas antes de su vigencia son lícitas, dentro de los límites y condiciones establecidas por la Ley General de Terrenos Baldíos u otras cualesquiera vigentes al iniciarse la ocupación y sirven a los efectos de la prescripción positiva” (Barahona, ibid, p. 231). Fue así como en la Ley de Tierras y Colonización, junto a la función económica y social, se dictaron una serie de disposiciones tendientes a conservar los recursos naturales (artículo 1 y 68). En particular, se establecía que las tierras que no tuvieren implantado el régimen de conservación y uso adecuado de las reservas que en ellas existían de recursos naturales renovables de la nación estaban incumpliendo la función social de la propiedad (Ley de Tierras y Colonización, artículo 153 inciso 4). Sin embargo, su aplicación desmedida, por la cultura que le era inherente, en cuanto a la función económica y social, llevaron al ejercicio abusivo del derecho de propiedad. Por ello también se advierte que “La apropiación indebida de tierras en las reservas nacionales por particulares adquiere caracteres alarmantes cuando es realizada por propietarios de latifundios con el fin de aumentar su cabida y más aún si el propósito que se persigue se limita a acaparar tierras sin cultivarlas” ([Nombre12] , op. cit., p. 235). El legislador impuso a la propiedad, en particular a la propiedad agraria una serie de limitaciones dirigidas a cumplir su función económica y social. La Ley de Tierras y Colonización hace referencia expresa a ambas funciones (Ley de Tierras y Colonización, artículos 6, 21 inciso 1, 58, 142, 144, 150). Por un lado, le impone la obligación al Estado de dotar a * personas carentes de tierras o que las poseen en forma insuficiente, dotarlos de terrenos suficientes para su desarrollo individual y social (artículo 2). También se establece la obligación de producir la tierra, pues el incumplimiento de esa función económico productiva implicaría eventualmente la expropiación de las mismas si se encuentran incultas, abandonadas, explotadas indirectamente, o insuficientemente cultivadas. Y castiga el ejercicio antieconómico de terrenos aptos para la agricultura destinados a la ganadería (artículo 144). Se les impone a los beneficiarios del Instituto de Desarrollo Agrario, como una de sus obligaciones, la conservación de los recursos naturales renovables, pues la falta a estas disposiciones puede implicar la revocatoria de la parcela. * ...Este Tribunal Constitucional, a partir del año 1990, reconoce más claramente el carácter dinámico del derecho de propiedad, y la posibilidad de imponer dentro de su estructura -conjunto de derechos y obligaciones del propietario- limitaciones de interés social, para evitar el ejercicio antisocial o abusivo de ese derecho que no es ilimitado. Dentro de dicho contexto reconoce, implícitamente, la existencia de propiedades especiales, con particularidades distintas atendiendo a la naturaleza del bien de que se trate, y “El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo se tutela el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización.” Dichas limitaciones, según la Sala Constitucional, deben ser razonables y no vaciar el contenido del derecho, pues pasaría a ser una privación total del mismo (Sala Constitucional, No. 5097-93 de las 10:24 horas del 15 de octubre de 1993).- 4.- DE LOS LÍMITES Y LIMITACIONES, A PROPÓSITO DE LA PROPIEDAD AGRARIA Y FORESTAL. La doctrina (ALBALADEJO*, Manuel. Derecho Civil, Tomo III, Derecho de bienes, Barcelona, 8ª edición, 1994, páginas 259 a 262) ha distinguido entre límites y limitaciones del derecho de propiedad, en el contexto del contenido de ese derecho. Según ALBALADEJO, el contenido normal del derecho de propiedad debe enmarcarse mediante la indicación de los límites del A veces el límite consiste en que el propietario no puede hacer algo; otras en que tiene el deber de hacerlo, quitándosele así la libertad de omitirlo (por ejemplo, la de no revocar la fachada del inmueble o la de no cultivar la finca rústica)... Como los límites del dominio constituyen régimen normal del mismo, ni hace falta un acto especial para imponerlos a cada cosa en particular, ni hay que probarlos... sino que basta invocar (cuando proceda) la norma jurídica que los establece. Por el contrario, tratándose de limitaciones han de establecerse por un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trata, y, como son excepcionales, han de ser probadas, pues, en otro caso, la propiedad se presume libre de ellas” (íbid, p. 262). Estos pueden establecerse por razones de interés privado, o por razones de interés público, siendo estos últimos los predominantes. Por ejemplo, los establecidos en la Ley de Aguas o en la Legislación especial agraria o ambiental. La Corte Plena, actuando como Tribunal Constitucional, hizo la distinción entre los límites y limitaciones al derecho de propiedad: “Tradicionalmente se han usado como sinónimos “límites” y “limitaciones”, pero ya hoy día se hace la diferencia entre ambos términos, para entender como “límites” los que son impuestos por la ley en forma generalizada sin referirse a una cosa o a un propietario individualizados, se aplican a todos los que están en una misma situación; mientras que las “limitaciones” por regla general son impuestas voluntariamente por los propietarios, aunque sea con base en la ley, y siempre para casos concretos... Pero nótese que la votación de dos tercios no constituye autorización para imponer toda clase de limitaciones a la propiedad, pues el texto se refiere únicamente a las de “interés social” ”(Corte Plena, Sesión Extraordinaria, del 25 de marzo de 1983). * La Corte Plena señaló muy claramente el principio de la función económica social de la propiedad, como una restricción impuesta a la propiedad con efectos generales. Específicamente, en el ámbito de la propiedad forestal, la Jurisprudencia estableció la importancia de las limitaciones desde el punto de vista ambiental: “En el recurso se alega la inconstitucionalidad de los artículos 30, 7l, 88, 98, l0l, incisos b) y d), l03, l04 y l05 de la Ley Forestal por encontrarlos lesivos de lo dispuesto en el artículo 45 constitucional, pues según el criterio del recurrente, el primer artículo citado atenta contra la inviolabilidad de la propiedad al exigir aprobación de la Dirección General Forestal para poder efectuar trabajos de eliminación de bosques con el objeto de realizar colonizaciones o parcelación de tierras o cualquier empresa agrícola o ganadera, toda vez que con esas (sic) intromisión del Estado se pone en manos de éste la facultad de administrar la propiedad privada. A lo anterior es de señalar que ningún choque se produce entre el artículo 30 de la Ley Forestal y el 45 de la Constitución Política, pues el derecho de propiedad no es absoluto. En efecto, si bien el constituyente declaró categóricamente que la propiedad es inviolable, de seguido estableció restricciones a ese principio, una de ellas la posibilidad de expropiación "por interés público legalmente comprobado", y por otra en que se dispone que la Asamblea Legislativa puede imponer a la propiedad limitaciones de interés social "mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miembros", de donde debe concluirse que la primera declaración tiene dos limitantes referidas al interés público y al interés social. El concepto clásico de propiedad que la tenía como absoluta y sin límites, ha variado notablemente, permitiendo ahora que se impongan "limitaciones de interés social", conforme lo autoriza el párrafo segundo del artículo 45, con lo cual ha sido posible que el legislador estableciera, como función esencial del Estado, la de "velar por la protección, aprovechamiento, conservación y fomento de los recursos forestales del país" (artículo 1º de la Ley Forestal), función que se cumple con la serie de restricciones que la citada Ley impone a la explotación de los bosques. De la misma norma constitucional se concluye que esos límites no son un desconocimiento del derecho de propiedad, como lo alega el recurrente, sino una limitante para lograr el cumplimiento de fines superiores, más importantes que los estrictamente individuales en favor del propietario, sean los de la comunidad y de las futuras generaciones que deben contar con recursos forestales, incluso en protección del ambiente y la sanidad... Es cierto que se le ha limitado en su ejercicio, en protección de los intereses forestales del Estado que procuran la conservación de los recursos naturales y la sanidad ambiental; pero ello está permitido por la norma constitucional que el propio recurrente estima lesionada... VIII.- Ya en forma reiterada esta Corte ha dicho que el ejercicio de las libertades acordadas por la Constitución no es absoluto, y que pueden ser objeto de reglamentación y aún de restricciones cuando se encuentren de por medio intereses superiores. Mal podría tildarse de inconstitucional, por ejemplo, el artículo 371 de la Ley General de Salud, en cuanto reprime con prisión a quien cultivare plantas de adormidera, coca o marihuana, por atentar contra la libertad de agricultura establecida en el artículo 46 de la Constitución, norma que el recurrente estima como violada por las restricciones que a la labor agrícola impone la Ley Forestal. Y si se toma en consideración el criterio ya externado de que esa Ley protege intereses de mayor rango que los meramente individuales del poseedor o propietario de terrenos sometido a regulación forestal, se concluye aquí también que las restricciones que se acusan de inconstitucionales no lesionan la garantía del artículo 46 de la Carta Política, pues ya se dijo que lo que ha hecho el Estado es restringir por razones de interés social el ejercicio de los atributos de la propiedad. IX. La Ley Forestal pretende proteger los recursos naturales, circunstancia que incide en la organización de la producción. Los recursos hidrológicos, los cambios ambientales, la sanidad del lugar son factores que influyen en la producción agropecuaria y se encuentran directamente relacionados con los recursos forestales de la zona; por ello las regulaciones sobre explotación forestal no lesionan sino que, por el contrario, afirman la garantía constitucional del artículo 50, en cuanto dispone que el Estado debe organizar la producción. X. Con la Ley Forestal no se le está impidiendo al recurrente la posibilidad de lograr trabajo, honesto y útil, con el que procure por la subsistencia y bienestar de él y de su familia. Es indudable que el derecho que otorga el artículo 56 de la Constitución Política no es irrestricto, pues se encuentra sometido a las leyes y reglamentos respecto a la modalidad y condiciones de ejercerlo. Así el señor Elizondo Villegas puede dedicarse a la agricultura si ése es su deseo; pero en ejercicio de tal derecho no le es lícito actuar contra la legislación vigente que protege los recursos forestales y regula la producción agrícola. Existen cultivos prohibidos (como el señalado anteriormente, la marihuana), y prácticas agrícolas restringidas (como las quemas), por normas jurídicas que imposibilitan a los agricultores para dedicarse a esos cultivos o utilizar las prácticas dichas. Sin embargo, esas normas no son inconstitucionales, pues no restringen ilegítimamente el derecho al trabajo, sino que lo regulan para salvaguardar otros intereses de mayor rango que garantizan la convivencia, fin último al que tiende el sistema jurídico" (Corte Plena, sesión extraordinaria celebrada el l7 de mayo de l984). Este Tribunal Constitucional, a partir del año 1990, reconoce más claramente el carácter dinámico del derecho de propiedad, y la posibilidad de imponer dentro de su estructura -conjunto de derechos y obligaciones del propietario- limitaciones de interés social, para evitar el ejercicio antisocial o abusivo de ese derecho que no es ilimitado. Dentro de dicho contexto reconoce, implícitamente, la existencia de propiedades especiales, con particularidades distintas atendiendo a la naturaleza del bien de que se trate, y su función específica: * “El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo se tutela el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización.´ Dichas limitaciones, según la Sala Constitucional, deben ser razonables y no vaciar el contenido del derecho, pues pasaría a ser una privación total del mismo (Sala Constitucional, No. 5097-93 de las 10:24 horas del 15 de octubre de 1993). * 5.- LA POSIBILIDAD DE TITULACIÓN EN RESERVAS NACIONALES Y SUS LIMITACIONES. Uno de los temas más controvertidos, en materia de limitaciones a la propiedad, para el cumplimiento de su función ambiental, es el de la posesión y titulación de bosques y terrenos ubicados en áreas protegidas. El tratamiento de este tema, en el ámbito de la protección posesoria, de la propiedad privada y de la usucapión ha sido objeto de análisis y discusión, tanto en doctrina como en jurisprudencia. El tema de la posesión ecológica, no es de pacífica aceptación. Se han dado diversos planteamientos doctrinales y la jurisprudencia exige demostrar el cumplimiento de la función ecológica para proteger la posesión y propiedad. Todo se origina en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Informaciones Posesorias, que en la actualidad establece: Artículo 7.- Cuando el inmueble al que se refiera la información esté comprendido dentro de un área silvestre protegidas, cualquiera que sea su categoría de manejo, el titulante deberá demostrar ser el titular de los derechos legales sobre la posesión decenal, ejercida por los menos con diez años de antelación a la fecha de vigencia de la ley o decreto en que se creó esa área silvestre. Las fincas ubicadas fuera de esas áreas y que contengan bosques, sólo podrán ser tituladas si el promovente demuestra ser el titular de los derechos legales de posesión decenal, ejercida por lo menos durante diez años y haber protegido ese recurso natural, en el entendido de que el inmueble tendrá que estar debidamente deslindado y con cercas o carriles limpios...” (Ley de Informaciones Posesorias, artículo 7. Reformado por Ley Forestal, No. 7575 del 5 de febrero de 1996). En relación con la aplicación de esta disposición, la Sala Constitucional ha indicado que es posible aplicar dicha norma en forma retroactiva, desde que se produce la afectación al dominio público, pues la posesión decenal consolidada antes de la declaratoria de cualquier reserva o área protegida encuentra tutela en la referida disposición legal (ver voto No. 4597 de las 15:45 horas del 5 de agosto de 1997). V.- SOBRE LA USUCAPIÓN COMO MODO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD. A pesar de lo especializado de esta materia, ya la Sala ha tenido oportunidad de referirse al régimen general de la usucapión (entendida como la posibilidad de adquirir la propiedad de los bienes inmuebles por prescripción positiva). La sentencia número 004587-97 de las 15:45 horas del 05 de agosto de 1997, arroja una serie de elementos importantes sobre este instituto que merece la pena rescatar en este apartado: * “(…) En principio, debe indicarse que las diligencias de información posesoria reguladas en la Ley de Informaciones Posesorias No.139 de 14 de julio de 1941 y sus reformas, son un procedimiento judicial no contencioso por medio del cual se formaliza un título de propiedad de bienes inmuebles inscribible en el Registro Público. En general, con ese procedimiento se pretende que los poseedores que carecen de título inscribible en el Registro Público, lo obtengan. El artículo 1 de esa Ley dispone que para que el poseedor de bienes raíces solicite el otorgamiento del título con base en el procedimiento de información posesoria, deberá demostrar una posesión por más de diez años con las condiciones que señala el artículo 856 del Código Civil, a saber, en calidad de propietario, continua, pública y pacífica. Los anteriores requisitos de tiempo y condición, caracterizan la posesión necesaria para usucapir. Para obtener la propiedad de los bienes inmuebles por prescripción positiva, además de la posesión en las condiciones indicadas, el artículo 853 del Código Civil señala como requisitos: el título traslativo de dominio y la buena fe. De lo anterior y de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley de Informaciones Posesorias, que caracteriza el procedimiento de información posesoria como un proceso judicial no contencioso -en el que al surgir un reclamo u oposición de alguna persona o del Estado, provoca que el asunto se suspenda y se remita a la vía declarativa para su discusión y solución, o que se archive el expediente y se tenga por agotada la vía administrativa, respectivamente-, se desprende que la titulación del bien inmueble tiene como requisito la adquisición de la propiedad. O sea, que se distingue el momento de adquisición de la propiedad por usucapión del momento en que esa situación se hace valer en el procedimiento de información posesoria para obtener un título inscribible en el Registro Público. De ahí que se considere la usucapión como un modo de adquisición de la propiedad y de otros derechos reales poseíbles, y a la titulación como el procedimiento por medio del cual, comprobados los requisitos de la usucapión, se confiere el título de propiedad inscribible. * La usucapión es un modo originario de adquirir un derecho real poseíble por el transcurso del tiempo con los requisitos de ley. El efecto jurídico adquisitivo de la usucapión se produce de manera automática con el transcurso del tiempo unido a una posesión hábil que reúna las condiciones fijadas para la posesión ad usucapionem, y a los demás requisitos establecidos en la ley. En términos generales, el Código Civil establece como requisitos para la prescripción positiva: el título traslativo de dominio, la buena fe, y la posesión en condiciones específicas. * (…) * Ahora bien, como último requisito contemplado en el artículo 853 para la prescripción positiva se tiene la posesión. La esencia del instituto de la usucapión está ligado con la disciplina de la posesión. Al ejercicio de la posesión durante un plazo determinado y en condiciones especiales -pública, pacífica, continua y en calidad de titular del derecho ostentado-, se suman los requisitos que el ordenamiento establece para la usucapión, justo título y buena fe. La posesión como derecho real implica la relación entre una persona y la cosa. Constituye uno de los elementos separados que forman el dominio (artículo 264 Código Civil). El derecho de posesión puede ser adquirido independientemente del dominio pleno bajo ciertas circunstancias que el Código Civil regula en el artículo 279 -por consentimiento del propietario, por el hecho de conservar la posesión por más de un año y porque la ley autorice al acreedor a retener la cosa de su deudor o mande que todos o algunos de sus bienes pasen a un depositario-. * (…) En ese sentido, la posesión ad usucapionem es una forma más rigurosa o calificada de posesión que se diferencia de la genérica. Los requisitos que la ley exige para que la posesión sea apta para la prescripción positiva se regulan en el artículo 856 del Código Civil. La jurisprudencia, integrando conceptos doctrinarios, ha desarrollado el contenido de esos requisitos. En ese sentido, en relación con la posesión en calidad de propietario se ha señalado que lo que el Código Civil quiere decir es posesión en calidad de titular del derecho ostentado (…)” (lo destacado no corresponde al original) * Del mismo modo, en la doctrina del Derecho Civil y Derechos Reales se ha puntualizado que el ordenamiento jurídico reconoce la usucapión como modo de adquirir la propiedad de un bien inmueble, a fin de brindar seguridad jurídica a las relaciones sociales y, consecuentemente, propiciar la paz social. Existen varias teorías que fundamentan la usucapión: en primer lugar, una teoría subjetiva que explica que el fundamento jurídico de la definitiva adquisición por el usucapiente es la negligencia o abandono del titular contra quien usucape; en segundo lugar, una teoría objetiva que indica que la ratio iuris de la usucapión está en la protección del interés público, los intereses sociales y la seguridad jurídica. El Derecho busca proteger la apariencia creada con la situación posesoria en que se encuentra el usucapiente y el aseguramiento de la estabilidad económica (véase, [Nombre13] , María Luisa y otros, “Derechos Reales e Inmobiliario Registral: Esquemas de Derecho Civil”. Editorial Arazandi, 2010, España). Mediante la usucapión se transforma el estado de hecho a un estado de derecho a fin de garantizar seguridad jurídica de los intereses individuales y en las relaciones jurídicas (del usucapiente* frente a otros sujetos). La usucapión genera un título real y válido, de manera gratuita, que se transforma en una adquisición de la propiedad. Por medio de la firmeza de la adquisición se dará seguridad a las relaciones jurídicas por Compendio de Derecho Civil´.Editorial José María Bosch, 2007, España). VI.- Sobre los bienes de dominio público, la presunción de demanialidad y las reservas de dominio público. Para tener una mejor comprensión del tema que se está estudiando en esta consulta, debe también hacerse referencia a las nociones de bienes de dominio público, la presunción de demanialidad, así como a las reservas de dominio público, todos ellos conceptos importantes para la adecuada resolución del sub examine. Sobre los bienes de dominio público, esta Sala ha tenido reiteradas oportunidades para desarrollar la temática. Por ejemplo, en la sentencia número 1991-2306 de las 14:45 horas del 6 de noviembre de 1991, reiterada en la sentencia número 2004-09217 de las 15:25 horas del 25 de agosto de 2004, este Tribunal estableció lo siguiente: * “(…) el dominio público se encuentra integrado por bienes que manifiestan, por voluntad expresa del legislador, un destino especial de servir a la comunidad, al interés público. Son los llamados bienes dominicales, bienes dominiales, bienes o cosas públicas o bienes públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres. Es decir, afectados por su propia naturaleza y vocación. En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa. Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen en los términos del Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio. Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad. El permiso de uso es un acto jurídico unilateral que lo dicta la Administración, en el uso de sus funciones y lo que se pone en manos del particular, es el dominio útil del bien, reservándose siempre el Estado, el dominio directo sobre la cosa. La precariedad de todo derecho o permiso de uso, es consustancial a la figura y alude a la posibilidad que la administración, en cualquier momento lo revoque, ya sea por la necesidad del Estado de ocupar plenamente el bien, por construcción de una obra pública al igual que por razones de seguridad, higiene, estética, todo ello en la medida que si llega a existir una contraposición de intereses entre el fin del bien y el permiso otorgado, debe prevalecer el uso natural de la cosa pública. En consecuencia, el régimen patrio de los bienes de dominio público, como las vías de la Ciudad Capital, sean calles municipales o nacionales, aceras, parques y demás sitios públicos, los coloca fuera del comercio de los hombres y por ello los permisos que se otorguen serán siempre a título precario y revocables por la Administración, unilateralmente, cuando razones de necesidad o de interés general así lo señalen” (lo destacado no corresponde al original) * Por consiguiente, los bienes de dominio público se caracterizan por: a) existir una voluntad expresa del legislador; b) un destino especial de servir a la comunidad, al interés público; c) estar destinados al uso público; d) estar afectados al servicio que prestan; e) encontrarse sometidos a un régimen especial fuera del comercio de los hombres; f) no pertenecer individualmente a los particulares, y; g) pertenecer al Estado en su concepción más amplia. Además, son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles de gravamen, no pueden ser objeto de posesión, se puede adquirir un derecho al aprovechamiento pero no a la propiedad, la acción administrativa (potestades de autotutela y policía) sustituyen a los interdictos para recuperar el dominio y, finalmente, los permisos o las meras ocupaciones de hecho se realizan a título precario. * Por su parte, en la sentencia número [Telf1] de las 9:27 horas del 28 de junio de 1996, esta Sala distinguió entre la afectación de un bien y la asignación del bien a un fin público, de la siguiente forma: “Un bien público puede ser natural o artificial, según se trate de bienes declarados públicos por el legislador considerándolos en el estado en que la naturaleza los presenta u ofrece (un río por ejemplo), o de bienes declarados públicos por el legislador pero cuya creación o existencia depende de un hecho humano (construcción de una calle o un parque público, por ejemplo). En nuestra legislación para definirlo, el artículo 261 del Código Civil sigue el concepto de la afectación al fin público, al expresar que "Son cosas públicas las que, por ley, están destinadas de un modo permanente a cualquier servicio de utilidad general, y aquellas de que todos pueden aprovecharse por estar entregadas al uso público". La afectación es el hecho o la manifestación de voluntad del poder público, en cuya virtud la cosa queda incorporada al uso y goce de la comunidad y puede efectuarse por ley o por acto administrativo. La doctrina hace la distinción entre "asignación del carácter público" a un bien con la "afectación" de ese bien al dominio público. La asignación del carácter público significa establecer que ese bien determinado tendría calidad demanial; así, por ejemplo, la norma jurídica general diría que todas las vías públicas son integrantes o dependientes del dominio público y ello quiere decir que lo son las actuales y las que se lleguen a construir. En cambio, la afectación significa que el bien declarado dominial queda efectivamente incorporado al uso público y esto tiene que ver con la aceptación y recibo de obras públicas cuando se construyen por administración o por la conclusión de las obras y su recibo oficial, cuando es un particular el que las realiza (construcción de una urbanización o fraccionamiento, * por ejemplo). Es por esto que se dice que la afectación puede ser declarada por ley en forma genérica, o bien por un acto administrativo, el cual, necesariamente, deberá conformarse con la norma jurídica que le sirve de referencia (principio de legalidad)” Entonces, la única forma de que un particular pueda alegar algún tipo de derecho (aunque restringido) es que la Administración le haya otorgado una concesión o un permiso. Asimismo, la Sala en sentencia número [Telf2] de las 15:45 horas del 22 de diciembre de 1993, distinguió los bienes del Estado en públicos y privados: "(...) que el patrimonio del Estado se califica en dos clases de bienes del dominio fiscal o privado y del dominio público. Los primeros se caracterizan porque son fuentes de rentas para el Estado, son enajenables, prescriptibles y en consecuencia, están en el comercio de los hombres; los de dominio público no le producen al Estado rentas de ninguna especie y se caracterizan por la gratuidad y la generalidad del uso para todos los individuos de la nación, son inalienables, imprescriptibles y están fuera del comercio". Una característica fundamental de los bienes de dominio público es la presunción de demanialidad. Esta hace que dichos bienes sean excluidos del ordenamiento jurídico común que regula la propiedad ordinaria, lo que implica la existencia de un régimen jurídico propio, singular y privativo, regulado por el Derecho Administrativo, existiendo un derecho-deber del Estado de la tutela o protección del dominio público. Al respecto, en la sentencia número 1996-003145 de las 09:47 horas del 28 de junio de 1996, esta Sala estableció: * “IV.- LA PRESUNCION DE LA NATURALEZA DEMANIAL DE LOS BIENES. La especial categoría de los bienes demaniales, hace que sean excluidos del ordenamiento jurídico común de la propiedad ordinaria, como ha quedado dicho en los considerandos anteriores, lo que implica la existencia de un régimen jurídico propio, singular y privativo, regulado por el Derecho administrativo y dentro de ese contenido se desarrolla el principio del privilegio de la recuperación posesoria de oficio del bien afectado, en virtud del cual, la Administración puede recobrar la posesión perturbada de sus bienes sin necesidad de acudir al juez y sin perjuicio de que el mejor derecho se discuta en la vía jurisdiccional. A este principio pertenecen las figuras jurídicas que se encuentran en los artículos que se cuestionan en esta acción; es decir, la presunta afectación e incorporación del bien al servicio público, que implica también la presunción de la demanialidad del bien, y como consecuencia de ello, la posibilidad de la exclusión del deber de registrar esos bienes y todo ello, como parte del derecho-deber del Estado de la tutela o protección del dominio público. El ejercicio efectivo de la tutela debe tener como fin hacer cesar cualquier avance indebido de los particulares contra el dominio público, pudiendo la Administración utilizar la fuerza -poder de policía sobre el dominio público- en su defensa. Pero este principio general, por lo extraordinario y privilegiado que es, y por tener que convivir con el enunciado fundamental de la inviolabilidad de la propiedad (artículo 45 constitucional), supone, cuando menos, o que el derecho de propiedad sobre el bien sea manifiesto o que el carácter público del bien sea indubitable, de tal modo que no es posible utilizar el privilegio cuando existan cuestiones patrimoniales razonables sobre el bien, sea que se estén debatiendo en la vía administrativa o en la jurisdiccional. Es decir, la presunción de la dominialidad del bien tiene íntima relación con los modos que tiene la Administración disponibles para adquirir bienes y derechos, que en términos muy generales, son los mismos medios que tiene el particular para hacerlo con relación a la propiedad común, salvo lo ya dicho sobre la necesidad de una ley ordinaria para crear la categoría de que se trate y de la necesaria voluntad para dictar la afectación al uso público. Todo esto conduce al examen particular del régimen de privilegio que está inmerso en los textos de las normas cuestionadas. Lo que se ha dicho hasta ahora, está dirigido a señalar que, a juicio de la Sala, el privilegio que protege la demanialidad, puede y debe ser utilizado por la Administración cuando no existe ninguna duda sobre el carácter público del bien involucrado. Esto significa que ese mecanismo de exclusión, debe ser razonable y proporcionado: razonable en el uso que debe hacer la Administración de él, para que no sea excesivo, arbitrario o que resulte en un instrumento que ampare el abuso del poder; proporcionado entre los fines que cumple el bien que se pretende sea demanial y los medios utilizados por la Administración para incorporarlo a ese régimen. En otras palabras, en el uso del privilegio de exclusión en favor de la Administración, también está incorporado el principio de la interdicción de la arbitrariedad (...)”(lo resaltado no es del original) A efectos de resolver esta consulta, debe aclararse que la Sala parte de la premisa de que los inmuebles no reducidos a propiedad particular, pertenecen al Estado, como expresamente regula el artículo 486 del Código Civil. De esta forma, el ordenamiento jurídico ha estatuido una presunción a favor del Estado en el sentido que este es propietario de todos aquellos inmuebles no reducidos a propiedad particular. Todo lo anterior es acorde con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Tierras y Colonización, en el cual se establece que “Mientras no se pruebe lo contrario, pertenecen al Estado en carácter de reservas nacionales: …b) Los que no estén amparados por la posesión decenal”. Por lo que resulta más que evidente que los inmuebles inscritos posteriormente mediante información posesoria, soportan la reserva a favor del Estado, que si bien permite su titulación, para garantizar el acceso a la propiedad agraria, también el legislador ha dejado claro que quedan afectos a los fines de utilidad pública de carácter general. Por consiguiente, no existen bienes inmuebles susceptibles de ser categorizados como “res nullius”, pues lo no reducido a propiedad particular es del Estado. De tal presunción, entre otros efectos prácticos, deriva la obligación, en un proceso de titulación de terrenos, mediante el trámite de Información Posesoria, de tener como parte cuando menos a la Procuraduría General de la República en su condición de representante estatal y al Instituto de Desarrollo Agrario, como órgano encargado de administrar la propiedad agraria pública. Emana entonces del mencionado numeral un dominio primigenio estatal, anterior a cualquier detentación de particulares. Esta característica faculta al Estado a imponer condiciones especiales de usucapión, como en este caso la de reserva de dominio público. De esta forma, cuando el Estado permite a un particular prescribir positivamente un bien inmueble, lo hace bajo el entendido que una porción del 12% se encuentra afectada a dominio público y es imprescriptible. (Sentencia de la Sala Constitucional, No. 2012-16629 de las 16:31 del 28 de noviembre del 2012) * V.- Con motivo de lo anteriormente expuesto, llevando razón la recurrente, procede REVOCAR, la sentencia apelada, en cuanto aprobó el trámite de Información Posesoria, para en su lugar rechazar las presentes diligencias. * POR TANTO:* Se revoca la sentencia apelada y se rechazan las diligencias de Información Posesoria presentada por [Nombre1] . * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * NPKH6GZ628I61* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * [Nombre14] –* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * JUEZ/A DECISOR/A* * * * * * * FBKDHOUKL3W61 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * LZ21K47PB2FI61* * * [Nombre15] - * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * [Nombre16] -* * * JUEZ/A DECISOR/A * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * JUEZ/A DECISOR/A* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. 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