Bed & Breakfast in Special Protection Zone cannot bypass planning requirementsBed & Breakfast en Zona Especial de Protección no puede eludir requisitos urbanísticos

Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Type of Case: Jerarquía Impropia Analyzed by: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Content of Interest:

Content Type: Majority Vote Branch of Law: Municipal Law Topic: Municipal Urban Planning Subtopics:

Scope of urban development control as a competence of the municipality.

Topic: Municipal Urban Surveillance Subtopics:

Scope of competence with respect to verifying compliance with urban planning regulations.

Topic: Municipality Subtopics:

Scope of competence with respect to verifying compliance with urban planning regulations.

"II- The specific case: Having reviewed the case file, it is noted that the appellant seeks to challenge the formal administrative conduct indicated above before this biphasic improper hierarchy, based on the following: it points out that on the property of the appellant company there is a construction that has long been a dwelling house. It states that the requested land use (uso de suelo) certificate is necessary to obtain a sanitary permit, as it seeks to use the existing building for a tourist activity called Bed & Breakfast. It adds that it is not a matter of creating a commercial establishment in a dwelling, nor of establishing a hotel. It explains that a lucrative activity is proposed that is congruent with the nature of a dwelling house, as the proposed activity does not affect nature or the environment, since, given the size of the facilities and the property, there could be no significant movement of people. It indicates that it will be a 'Rural tourism dwelling' (Vivienda de turismo rural). It comments that the same activity could be carried out on a non-profit basis, for example, if the construction belonged to an association whose members came to spend the night and have breakfast. It adds that this falls within the framework of the enjoyment and use of private property; however, the fact that the activity is carried out for profit makes the use of the property contrary to law according to the Municipality, which implies the establishment of a prohibition not exhaustively established by law, as established by Article 45 of the Constitución Política. It complains that the Municipality has established minimum area (cabidas mínimas) requirements by reason of the Decrees regulating the Zona Especial de Protección. Finally, it alleges that the intended activity is suitable for the Canton. In its expression of grievances, the representative of the appellant company reiterates the previous considerations and additionally points out that the resolution is vague in its grounds. It explains that the construction intended to be used for the lucrative activity predates the urban planning regulations applied by the Municipality, and that what is sought is a simple change of use (cambio de destino) and not the remodeling for the exercise of a lucrative activity. For its part, the Municipality of Barva explains that the appellant's property is located in the Zona Especial de Protección, defined in the reform of the Plan Regional Urbano de la Gran Área Metropolitana, Decreto number 25902, and therefore any land use certificate requested from that institution must conform to these regulations. It adds that it is a very fragile area from an environmental point of view and important from a water resource (hídrica) perspective. It explains that, as the appellant acknowledges, it is attempting to convert a dwelling house into an eminently tourist activity. It argues that the Municipality has not treated it as a hotel but as a tourist activity; therefore, the minimum area required for such cases, i.e., five hectares, has not been applied. Rather, in this specific case, tourist activities require two hectares and a coverage (cobertura) of up to ten percent (article 4.4.5.). Despite this, the property in question measures 3,974.04 square meters, that is, less than one hectare. It adds that the bed and breakfast lodging activity is classified in the Manual de Clasificación Hotelera para Costa Rica approved by the Instituto Costarricense de Turismo, and it is therefore an eminently commercial activity. Based on the foregoing, this Tribunal makes the following considerations: Regarding the formal allegation of lack of proper grounds (fundamentación), this Chamber considers that from a simple reading of the challenged resolution, it is evident that it offers a connection between facts, legal norms, and legal considerations aimed at explaining and supporting the decision adopted by the Municipal Mayor's Office, a situation which, regardless of the analysis that will be made of them below, requires the rejection of the aforementioned grievance regarding the lack of proper grounds of the resolution whose appeal is now being decided. As for the merits of the controversy, the urban planning regulations used by the Municipality of Barva are in force, and their constitutionality is not currently under review. That being the case, the considerations issued by the Tribunal are based on the full effectiveness of those norms. The Bloque de Legalidad expressly establishes in Articles 4, 15, and 16 of the Ley de Planificación Urbana that, by way of infra-legal legal provisions, such as Regulatory Plans (Planes Reguladores) or Executive Decrees (Decretos Ejecutivos) (of supplementary application when the referred regulatory plans do not exist in the cantons), urban planning regulations are developed. These legal precepts have been repeatedly endorsed to date by constitutional jurisprudence, which has recognized that, through the noted regulatory bodies, limitations on private property may be lawfully imposed due to the social function it holds. In this vein, the existence of norms for the tutelage of certain urban or rural environments, due to their geological, water resource, forest (forestales), geographical, etc., characteristics, imposed through appropriate procedural channels and supported by technical criteria, in no way clashes with legal certainty. In this direction, it should be emphasized that lawful regulatory institutes that enshrine certain conditions of disposition and use of real property—not those that empty the content of such right—aim to ensure common well-being through the protection of environmental resources, seeking to ensure the availability of the urban environment for future generations. Regarding land use permits granted by local governments, this Tribunal reiterates that this is a regulated activity, so in the specific case, the respondent Mayor's Office had to verify the petitioner's compliance with urban planning regulations, determining first whether the proposed use was residential or commercial, and if it fell under the second scenario, reviewing whether other requirements established by the legal 'system' (ordenamiento jurídico) were met, for example, minimum areas (cabidas mínimas) for each commercial activity. A factual aspect that is beyond all controversy in the case at hand (sub lite) is the location of the appellant's property in a special protection zone, by reason of which it must submit to the respective urban planning regulations, since, as indicated above, the Right to Property is currently not an absolute right nor disconnected from other rights, which are necessarily exercised in society. From the foregoing, it follows first that, regardless of the scale, nature, or impact of the proposed business, this is an activity of a commercial nature, and the various bodies of the Municipality of Barva are obligated to apply sectoral regulations for this type of activity. In this direction, the allegations presented by the representative of the appellant party are completely irrelevant from a legal standpoint, regarding the fact that the construction now intended to be used for a commercial activity was built several years ago, or that the activity is—in their opinion—of low impact for the environment in which it is intended to be established; the determining factor in the case at hand (sub lite) is whether the activity sought to be developed on the property based on the applications submitted to the Municipality is for profit or not. This Tribunal must resolve the allegation that it is an activity developed within the framework of residential land use in a similar manner, since the activity of an association that lodges its members would be identical. This Tribunal considers that although one or several human activities, implemented within the framework of residential use of a property, may be identical or similar to certain activities of a commercial or industrial nature (eminently for profit), that fact alone does not empower the Municipality to disregard and consequently fail to apply the urban planning legal regime that governs it, and which must determine its conduct by virtue of the Principle of Legality (Principio de Legalidad). Based on the foregoing consideration, it is clear that the Municipality is not establishing a prohibition but is simply applying current regulations whose unconstitutionality has not been declared. By reason of all of the above, it is unavoidable for this Tribunal to declare the appeal filed without merit and to consider the administrative channel exhausted.” ... See more Citations of Legislation and Doctrine Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 E-mail: ...01 _________________________________________________________________ Proceeding: Jerarquía Impropia Municipal.

Appellant: Faro Meridele XII S.A.

Respondent: Alcaldía de Barva.

N° 153-2013.

Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera. Segundo Circuito Judicial de San José, Dirección200 . , at fifteen hours and ten minutes on April eighteen, two thousand thirteen.- This Tribunal hears, as improper hierarchical superior, the appeal filed by Nombre23907 , of legal age, married, attorney, and resident of Heredia, representing Faro Meridele XII S.A., corporate identification number CED79684, against resolution No. AJMB-0001-2011-APE-AM, dated March 25, 2011, issued by the Alcaldía Municipal de Barva, represented by its Mayor Mercedes Hernández Méndez.

Drafted by Judge Leiva Poveda, and:

WHEREAS (CONSIDERANDO) I- Background: Of importance for the resolution of this matter, the following is taken as accredited: That on September 2, 2010, the representative of the appellant company requested from the Municipality of Barva a land use certificate (certificado de uso de suelo) for a commercial activity called Bed & Breakfast (folio 31 of the administrative file), which was rejected by resolution US-CAT-0583-2010, dated September 6, 2010, issued by the Departamento de Catastro y Valoración of the Municipality of Barva, by reason of the provisions of Article 4 of Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE (see folio 37 of the administrative file). Against said resolution, the challenging company filed a motion for reconsideration with a subsidiary appeal (revocatoria con apelación en subsidio) (see folios 47 to 49 of the administrative file). The motion for reconsideration was rejected by resolution DCV-0002-2010-REV, dated September 22, 2010, issued by the aforementioned Department (see folios 50 to 52 of the administrative file). For its part, the subsidiary appeal was heard and rejected by the Municipal Mayor's Office through official letter AJMB-0001-2011-APE-AM, dated March 25, 2011 (see folios 59 to 71 of the administrative file). Regarding said resolution, a motion for reconsideration with a subsidiary appeal was filed (folios 72 to 75 of the administrative file), with the horizontal appeal being denied and the vertical appeal being admitted for hearing before this Office, the foregoing pursuant to resolution AJMB-0013-REV-AM dated October 8, 2011 (folios 76 to 85 of the administrative file).

II- The specific case: Having reviewed the case file, it is noted that the appellant seeks to challenge the formal administrative conduct indicated above before this biphasic improper hierarchy, based on the following: it points out that on the property of the appellant company there is a construction that has long been a dwelling house. It states that the requested land use (uso de suelo) certificate is necessary to obtain a sanitary permit, as it seeks to use the existing building for a tourist activity called Bed & Breakfast. It adds that it is not a matter of creating a commercial establishment in a dwelling, nor of establishing a hotel. It explains that a lucrative activity is proposed that is congruent with the nature of a dwelling house, as the proposed activity does not affect nature or the environment, since, given the size of the facilities and the property, there could be no significant movement of people. It indicates that it will be a 'Rural tourism dwelling' (Vivienda de turismo rural). It comments that the same activity could be carried out on a non-profit basis, for example, if the construction belonged to an association whose members came to spend the night and have breakfast. It adds that this falls within the framework of the enjoyment and use of private property; however, the fact that the activity is carried out for profit makes the use of the property contrary to law according to the Municipality, which implies the establishment of a prohibition not exhaustively established by law, as established by Article 45 of the Constitución Política. It complains that the Municipality has established minimum area (cabidas mínimas) requirements by reason of the Decrees regulating the Zona Especial de Protección. Finally, it alleges that the intended activity is suitable for the Canton. In its expression of grievances, the representative of the appellant company reiterates the previous considerations and additionally points out that the resolution is vague in its grounds. It explains that the construction intended to be used for the lucrative activity predates the urban planning regulations applied by the Municipality, and that what is sought is a simple change of use (cambio de destino) and not the remodeling for the exercise of a lucrative activity. For its part, the Municipality of Barva explains that the appellant's property is located in the Zona Especial de Protección, defined in the reform of the Plan Regional Urbano de la Gran Área Metropolitana, Decreto number 25902, and therefore any land use certificate requested from that institution must conform to these regulations. It adds that it is a very fragile area from an environmental point of view and important from a water resource (hídrica) perspective. It explains that, as the appellant acknowledges, it is attempting to convert a dwelling house into an eminently tourist activity. It argues that the Municipality has not treated it as a hotel but as a tourist activity; therefore, the minimum area required for such cases, i.e., five hectares, has not been applied. Rather, in this specific case, tourist activities require two hectares and a coverage (cobertura) of up to ten percent (article 4.4.5.). Despite this, the property in question measures 3,974.04 square meters, that is, less than one hectare. It adds that the bed and breakfast lodging activity is classified in the Manual de Clasificación Hotelera para Costa Rica approved by the Instituto Costarricense de Turismo, and it is therefore an eminently commercial activity. Based on the foregoing, this Tribunal makes the following considerations: Regarding the formal allegation of lack of proper grounds (fundamentación), this Chamber considers that from a simple reading of the challenged resolution, it is evident that it offers a connection between facts, legal norms, and legal considerations aimed at explaining and supporting the decision adopted by the Municipal Mayor's Office, a situation which, regardless of the analysis that will be made of them below, requires the rejection of the aforementioned grievance regarding the lack of proper grounds of the resolution whose appeal is now being decided. As for the merits of the controversy, the urban planning regulations used by the Municipality of Barva are in force, and their constitutionality is not currently under review. That being the case, the considerations issued by the Tribunal are based on the full effectiveness of those norms. The Bloque de Legalidad expressly establishes in Articles 4, 15, and 16 of the Ley de Planificación Urbana that, by way of infra-legal legal provisions, such as Regulatory Plans (Planes Reguladores) or Executive Decrees (Decretos Ejecutivos) (of supplementary application when the referred regulatory plans do not exist in the cantons), urban planning regulations are developed. These legal precepts have been repeatedly endorsed to date by constitutional jurisprudence, which has recognized that, through the noted regulatory bodies, limitations on private property may be lawfully imposed due to the social function it holds. In this vein, the existence of norms for the tutelage of certain urban or rural environments, due to their geological, water resource, forest (forestales), geographical, etc., characteristics, imposed through appropriate procedural channels and supported by technical criteria, in no way clashes with legal certainty. In this direction, it should be emphasized that lawful regulatory institutes that enshrine certain conditions of disposition and use of real property—not those that empty the content of such right—aim to ensure common well-being through the protection of environmental resources, seeking to ensure the availability of the urban environment for future generations. Regarding land use permits granted by local governments, this Tribunal reiterates that this is a regulated activity, so in the specific case, the respondent Mayor's Office had to verify the petitioner's compliance with urban planning regulations, determining first whether the proposed use was residential or commercial, and if it fell under the second scenario, reviewing whether other requirements established by the legal 'system' (ordenamiento jurídico) were met, for example, minimum areas (cabidas mínimas) for each commercial activity. A factual aspect that is beyond all controversy in the case at hand (sub lite) is the location of the appellant's property in a special protection zone, by reason of which it must submit to the respective urban planning regulations, since, as indicated above, the Right to Property is currently not an absolute right nor disconnected from other rights, which are necessarily exercised in society. From the foregoing, it follows first that, regardless of the scale, nature, or impact of the proposed business, this is an activity of a commercial nature, and the various bodies of the Municipality of Barva are obligated to apply sectoral regulations for this type of activity. In this direction, the allegations presented by the representative of the appellant party are completely irrelevant from a legal standpoint, regarding the fact that the construction now intended to be used for a commercial activity was built several years ago, or that the activity is—in their opinion—of low impact for the environment in which it is intended to be established; the determining factor in the case at hand (sub lite) is whether the activity sought to be developed on the property based on the applications submitted to the Municipality is for profit or not. This Tribunal must resolve the allegation that it is an activity developed within the framework of residential land use in a similar manner, since the activity of an association that lodges its members would be identical. This Tribunal considers that although one or several human activities, implemented within the framework of residential use of a property, may be identical or similar to certain activities of a commercial or industrial nature (eminently for profit), that fact alone does not empower the Municipality to disregard and consequently fail to apply the urban planning legal regime that governs it, and which must determine its conduct by virtue of the Principle of Legality (Principio de Legalidad). Based on the foregoing consideration, it is clear that the Municipality is not establishing a prohibition but is simply applying current regulations whose unconstitutionality has not been declared. By reason of all of the above, it is unavoidable for this Tribunal to declare the appeal filed without merit and to consider the administrative channel exhausted.

Therefore (Por Tanto) The challenged resolution is confirmed. The administrative channel is considered exhausted.

Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Jorge Leiva Poveda Proceeding: Jerarquía Impropia Municipal.

Appellant: Faro Meridele XII S.A.

Respondent: Alcaldía de Barva.

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Jerarquía Impropia Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Municipal Tema: Urbanismo municipal Subtemas:

Alcances del control de desarrollo urbano como competencia de la municipalidad.

Tema: Vigilancia municipal urbana Subtemas:

Alcances de la competencia con respecta a la verificación del cumplimiento de la regulación urbanística.

Tema: Municipalidad Subtemas:

Alcances de la competencia con respecta a la verificación del cumplimiento de la regulación urbanística.

“II- Del caso concreto: Revisados los autos se tiene que la parte apelante pretende cuestionar ante esta jerarquía impropia bifásica la conducta administrativa formal supra indicada, con base en lo siguiente: señala que en la propiedad de la sociedad recurrente existe una construcción que desde hace mucho tiempo es casa de habitación. Dice que el uso de suelo solicitado es necesario para obtener un permiso sanitario, pues busca utilizar la edificación ya existente, para una actividad turística denominada Bed & Breakfast. Agrega que no se trata de crear en una vivienda un establecimiento comercial ni tampoco de establecer un hotel. Explica que se plantea una actividad lucrativa congruente con la naturaleza de casa de habitación, pues la actividad propuesta no implica afectación de la naturaleza ni del medio ambiente, ya que por el tamaño de las instalaciones y del inmueble, no podría darse un movimiento significativo de personas. Indica que se tratará de "Vivienda de turismo rural". Comenta que la misma actividad podría realizarse sin fines de lucro, por ejemplo si la construcción perteneciera a una asociación cuyos miembros vengan a pernoctar y desayunar. Agrega que se está dentro del marco del goce y disfrute de la propiedad privada, no obstante, el hecho de que la actividad se haga con una finalidad lucrativa, torna el uso del bien contrario a derecho según la Municipalidad, lo que implica el establecimiento de una prohibición que no está taxativamente establecida por ley, conforme lo establece el artículo 45 de la Constitución Política. Reclama que la Municipalidad haya establecido exigencias de cabidas mínimas en razón de los Decretos que regulan la Zona Especial de Protección. Finalmente, alega que la actividad pretendida es conveniente para el Cantón. En su expresión de agravios el representante de la sociedad recurrente, reitera las consideraciones anteriores y señala adicionalmente que la resolución es vaga en sus fundamentos. Explica que la construcción que se pretende usar para la actividad lucrativa, fue anterior a la normativa urbanística aplicada por la Municipalidad, y que lo que se busca es un simple cambio de destino y no la remodelación para el ejercicio de una actividad lucrativa. Por su parte, la Municipalidad de Barva explica que la finca de la apelante se encuentra en la Zona Especial de Protección, definida en la reforma del Plan Regional Urbano de la Gran Área Metropolitana, Decreto número 25902, por lo que cualquier certificado de uso de suelo que se solicite a esa institución, debe ajustarse a esta normativa. Agrega que se trata de una zona muy frágil desde el punto de vista ambiental e importante desde la perspectiva hídrica. Explica que, como lo reconoce la apelante, se intenta convertir una casa de habitación en una actividad eminentemente turística. Argumenta que la Municipalidad no le ha dado el trato de hotel sino de actividad turística, por lo que no se le ha aplicado el área mínima requerida para tales supuestos, sea de cinco hectáreas, sino que en la especie se tiene que, para actividades turísticas se requieren dos hectáreas y una cobertura de hasta un diez por ciento (artículo 4.4.5.), pese a lo anterior, la finca en cuestión mide 3.974.04 metros cuadrados, es decir menos de una hectárea. Añade que la actividad de hospedaje con cama y desayuno se encuentra clasificada en el Manual de Clasificación Hotelera para Costa Rica aprobado por el Instituto Costarricense de Turismo, por lo que es ésta una actividad eminentemente comercial. A partir de lo anterior, este Tribunal realiza las siguientes consideraciones: Respecto del alegato formal de la falta de fundamentación, estima esta Cámara que de la simple lectura de la resolución impugnada, resulta evidente que la misma ofrece una relación entre hechos, normas jurídicas y consideraciones de derecho, tendente a explicar y sostener la decisión adoptada por la Alcaldía Municipal, situación que al margen del análisis que respecto de ellas se hará a continuación, imponen el rechazo del agravio referido, relativo a la falta de fundamentación de la resolución cuya apelación es ahora resuelta. En lo que hace al fondo de la controversia, se tiene que la normativa urbanística utilizada por la Municipalidad de Barva, está vigente y su constitucionalidad no está siendo analizada a la fecha, así las cosas, las consideraciones emitidas por el Tribunal parten de la plena eficacia de dichas normas. El Bloque de Legalidad establece expresamente en los artículos 4, 15 y 16 de la Ley de Planificación Urbana que, por vía de disposiciones jurídicas infra-legales, como lo son los Planes Reguladores o los Decretos Ejecutivos (de aplicación supletoria cuando no existen los referidos planes reguladores en los cantones), se desarrollen regulaciones de índole urbanísticas. Dichos preceptos legales han sido a la fecha reiteradamente avalados por la jurisprudencia constitucional, la cual ha reconocido que mediante los apuntados cuerpos reglamentarios se impongan lícitamente, limitaciones a la propiedad privada en razón de la función social que ella detenta. En esta dirección la existencia de normas de tutela de ciertos ambientes urbanos o rurales, en razón de las características geológicas, hídricas, forestales, geográficas etc., impuestas a través de cauces procesales adecuados y sustentadas en criterios técnicos, en lo absoluto riñen con la seguridad jurídica. En esta dirección se debe destacar que los institutos reglamentarios lícitos que consagran determinadas condiciones de disposición y uso de la propiedad inmueble –no los que vacían el contenido de tal derecho -, tienen como fin asegurar el bienestar común a partir de la protección de recursos ambientales, procurando la disponibilidad del medio urbano para las próximas generaciones. Respecto de los permisos de uso de suelo otorgados por los gobiernos locales, reitera este Tribunal que se está ante una actividad reglada, por lo que en el caso concreto, la Alcaldía recurrida debía verificar el cumplimiento de la normativa urbanística por parte de la peticionaria, determinando en primer lugar si el uso propuesto era residencial o comercial, y en caso de estarse en el segundo supuesto, revisar si se cumplían otros requisitos establecidos por el “ordenamiento” jurídico, verbigracia, cabidas mínimas para cada actividad comercial. Un aspecto fáctico que en el sub lite está fuera de toda controversia, es el relativo a la ubicación del inmueble de la apelante en una zona especial de protección, en razón de lo cual éste debe someterse a la normativa urbanística respectiva, pues como se indicó supra, en la actualidad el Derecho a la Propiedad no es un derecho absoluto ni desvinculado de los demás derechos, mismos que se ejercen necesariamente en sociedad. De lo anterior, se tiene en primer término que, independientemente de la envergadura, naturaleza o impacto del negocio propuesto, se está ante una actividad de naturaleza comercial, estando los diversos órganos de la Municipalidad de Barva, obligados a aplicar la normativa sectorial para este tipo de actividades. En esa dirección, resulta plenamente intranscendente desde el punto de vista jurídico, las alegaciones presentadas por la representación de la parte apelante, en cuanto a que la construcción que ahora se pretende utilizar para una actividad comercial, fue construida desde hace varios años, o que la actividad es –a su criterio- de bajo impacto para el entorno en el que se pretende establecer, siendo lo determinante en el sub lite, si la actividad que se busca desarrollar en el inmueble a partir de las gestiones presentadas a la Municipalidad es lucrativa o no. En similar sentido debe resolver este Tribunal el alegato de que, se trata de una actividad desarrollada en el marco de un uso residencial del suelo, pues sería idéntica la actividad de una asociación que hospedara a sus agremiados. Considera este Tribunal que si bien una o varias actividades humanas, implementadas en el marco de la utilización residencial de un inmueble pueden ser iguales o similares a ciertas actividades de naturaleza comercial o industrial (eminentemente lucrativas), ese solo hecho no habilita a la Municipalidad para desconocer y en consecuencia desaplicar el régimen jurídico urbanístico que la rige, y que debe determinar sus conductas en virtud del Principio de Legalidad. A partir de la consideración anterior, es claro que la Municipalidad no está estableciendo una prohibición sino que simplemente está aplicando normativa vigente cuya inconstitucionalidad no ha sido declarada. En razón de todo lo expuesto, resulta indefectible para este Tribunal declarar sin lugar el recurso presentado y dar por agotada la vía administrativa.” ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 _________________________________________________________________ Proceso: Jerarquía Impropia Municipal.

Recurrente: Faro Meridele XII S.A.

Recurrida: Alcaldía de Barva.

N° 153-2013.

Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera. Segundo Circuito Judicial de San José, Dirección200 . , a las quince horas diez minutos del dieciocho de abril del dos mil trece.- Conoce este Tribunal como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Nombre23907 , mayor, casado, abogado y vecino de Heredia, en representación de Faro Meridele XII S.A., cédula jurídica CED79684, en contra de la resolución Nº AJMB-0001-2011-APE-AM, de fecha 25 de marzo de 2011, emitida por la Alcaldía Municipal de Barva, representada por su Alcaldesa Mercedes Hernández Méndez.

Redacta el Juez Leiva Poveda, y:

CONSIDERANDO

I- Antecedentes: De importancia para la resolución del presente asunto, se tiene por acreditado lo siguiente: Que el día 2 de setiembre de 2010, el representante de la sociedad apelante solicitó a la Municipalidad de Barva, un certificado de uso de suelo para una actividad comercial denominada Bed & Breakfast (folio 31 del expediente administrativo), el cual fue rechazado mediante resolución US-CAT-0583-2010, de fecha 6 de setiembre de 2010, emitida por el Departamento de Catastro y Valoración de la Municipalidad de Barva, en razón de lo establecido en el artículo 4 del Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE (ver folio 37 del expediente administrativo). En contra de dicha resolución la sociedad impugnante presentó los recursos de revocatoria con apelación en subsidio (ver folios 47 a 49 del expediente administrativo). El recurso de revocatoria fue rechazado mediante resolución DCV-0002-2010-REV, de fecha 22 de setiembre de 2010, emitida por el Departamento recién citado (ver folios 50 a 52 del expediente administrativo). Por su parte el recurso de apelación en subsidio fue conocido y rechazado por la Alcaldía Municipal mediante oficio AJMB-0001-2011-APE-AM, de fecha 25 de marzo de 2011 (ver folios 59 a 71 del expediente administrativo). Respecto de dicha resolución se presentó recurso de revocatoria con apelación en subsidio (folios 72 a 75 del expediente administrativo), denegándose el recurso horizontal y admitiéndose para ante este Despacho el recurso vertical, lo anterior según resolución AJMB-0013-REV-AM de fecha 8 de octubre de 2011 (folios 76 a 85 del expediente administrativo).

II- Del caso concreto: Revisados los autos se tiene que la parte apelante pretende cuestionar ante esta jerarquía impropia bifásica la conducta administrativa formal supra indicada, con base en lo siguiente: señala que en la propiedad de la sociedad recurrente existe una construcción que desde hace mucho tiempo es casa de habitación. Dice que el uso de suelo solicitado es necesario para obtener un permiso sanitario, pues busca utilizar la edificación ya existente, para una actividad turística denominada Bed & Breakfast. Agrega que no se trata de crear en una vivienda un establecimiento comercial ni tampoco de establecer un hotel. Explica que se plantea una actividad lucrativa congruente con la naturaleza de casa de habitación, pues la actividad propuesta no implica afectación de la naturaleza ni del medio ambiente, ya que por el tamaño de las instalaciones y del inmueble, no podría darse un movimiento significativo de personas. Indica que se tratará de "Vivienda de turismo rural". Comenta que la misma actividad podría realizarse sin fines de lucro, por ejemplo si la construcción perteneciera a una asociación cuyos miembros vengan a pernoctar y desayunar. Agrega que se está dentro del marco del goce y disfrute de la propiedad privada, no obstante, el hecho de que la actividad se haga con una finalidad lucrativa, torna el uso del bien contrario a derecho según la Municipalidad, lo que implica el establecimiento de una prohibición que no está taxativamente establecida por ley, conforme lo establece el artículo 45 de la Constitución Política. Reclama que la Municipalidad haya establecido exigencias de cabidas mínimas en razón de los Decretos que regulan la Zona Especial de Protección. Finalmente, alega que la actividad pretendida es conveniente para el Cantón. En su expresión de agravios el representante de la sociedad recurrente, reitera las consideraciones anteriores y señala adicionalmente que la resolución es vaga en sus fundamentos. Explica que la construcción que se pretende usar para la actividad lucrativa, fue anterior a la normativa urbanística aplicada por la Municipalidad, y que lo que se busca es un simple cambio de destino y no la remodelación para el ejercicio de una actividad lucrativa. Por su parte, la Municipalidad de Barva explica que la finca de la apelante se encuentra en la Zona Especial de Protección, definida en la reforma del Plan Regional Urbano de la Gran Área Metropolitana, Decreto número 25902, por lo que cualquier certificado de uso de suelo que se solicite a esa institución, debe ajustarse a esta normativa. Agrega que se trata de una zona muy frágil desde el punto de vista ambiental e importante desde la perspectiva hídrica. Explica que, como lo reconoce la apelante, se intenta convertir una casa de habitación en una actividad eminentemente turística. Argumenta que la Municipalidad no le ha dado el trato de hotel sino de actividad turística, por lo que no se le ha aplicado el área mínima requerida para tales supuestos, sea de cinco hectáreas, sino que en la especie se tiene que, para actividades turísticas se requieren dos hectáreas y una cobertura de hasta un diez por ciento (artículo 4.4.5.), pese a lo anterior, la finca en cuestión mide 3.974.04 metros cuadrados, es decir menos de una hectárea. Añade que la actividad de hospedaje con cama y desayuno se encuentra clasificada en el Manual de Clasificación Hotelera para Costa Rica aprobado por el Instituto Costarricense de Turismo, por lo que es ésta una actividad eminentemente comercial. A partir de lo anterior, este Tribunal realiza las siguientes consideraciones: Respecto del alegato formal de la falta de fundamentación, estima esta Cámara que de la simple lectura de la resolución impugnada, resulta evidente que la misma ofrece una relación entre hechos, normas jurídicas y consideraciones de derecho, tendente a explicar y sostener la decisión adoptada por la Alcaldía Municipal, situación que al margen del análisis que respecto de ellas se hará a continuación, imponen el rechazo del agravio referido, relativo a la falta de fundamentación de la resolución cuya apelación es ahora resuelta. En lo que hace al fondo de la controversia, se tiene que la normativa urbanística utilizada por la Municipalidad de Barva, está vigente y su constitucionalidad no está siendo analizada a la fecha, así las cosas, las consideraciones emitidas por el Tribunal parten de la plena eficacia de dichas normas. El Bloque de Legalidad establece expresamente en los artículos 4, 15 y 16 de la Ley de Planificación Urbana que, por vía de disposiciones jurídicas infra-legales, como lo son los Planes Reguladores o los Decretos Ejecutivos (de aplicación supletoria cuando no existen los referidos planes reguladores en los cantones), se desarrollen regulaciones de índole urbanísticas. Dichos preceptos legales han sido a la fecha reiteradamente avalados por la jurisprudencia constitucional, la cual ha reconocido que mediante los apuntados cuerpos reglamentarios se impongan lícitamente, limitaciones a la propiedad privada en razón de la función social que ella detenta. En esta dirección la existencia de normas de tutela de ciertos ambientes urbanos o rurales, en razón de las características geológicas, hídricas, forestales, geográficas etc., impuestas a través de cauces procesales adecuados y sustentadas en criterios técnicos, en lo absoluto riñen con la seguridad jurídica. En esta dirección se debe destacar que los institutos reglamentarios lícitos que consagran determinadas condiciones de disposición y uso de la propiedad inmueble –no los que vacían el contenido de tal derecho -, tienen como fin asegurar el bienestar común a partir de la protección de recursos ambientales, procurando la disponibilidad del medio urbano para las próximas generaciones. Respecto de los permisos de uso de suelo otorgados por los gobiernos locales, reitera este Tribunal que se está ante una actividad reglada, por lo que en el caso concreto, la Alcaldía recurrida debía verificar el cumplimiento de la normativa urbanística por parte de la peticionaria, determinando en primer lugar si el uso propuesto era residencial o comercial, y en caso de estarse en el segundo supuesto, revisar si se cumplían otros requisitos establecidos por el “ordenamiento” jurídico, verbigracia, cabidas mínimas para cada actividad comercial. Un aspecto fáctico que en el sub lite está fuera de toda controversia, es el relativo a la ubicación del inmueble de la apelante en una zona especial de protección, en razón de lo cual éste debe someterse a la normativa urbanística respectiva, pues como se indicó supra, en la actualidad el Derecho a la Propiedad no es un derecho absoluto ni desvinculado de los demás derechos, mismos que se ejercen necesariamente en sociedad. De lo anterior, se tiene en primer término que, independientemente de la envergadura, naturaleza o impacto del negocio propuesto, se está ante una actividad de naturaleza comercial, estando los diversos órganos de la Municipalidad de Barva, obligados a aplicar la normativa sectorial para este tipo de actividades. En esa dirección, resulta plenamente intranscendente desde el punto de vista jurídico, las alegaciones presentadas por la representación de la parte apelante, en cuanto a que la construcción que ahora se pretende utilizar para una actividad comercial, fue construida desde hace varios años, o que la actividad es –a su criterio- de bajo impacto para el entorno en el que se pretende establecer, siendo lo determinante en el sub lite, si la actividad que se busca desarrollar en el inmueble a partir de las gestiones presentadas a la Municipalidad es lucrativa o no. En similar sentido debe resolver este Tribunal el alegato de que, se trata de una actividad desarrollada en el marco de un uso residencial del suelo, pues sería idéntica la actividad de una asociación que hospedara a sus agremiados. Considera este Tribunal que si bien una o varias actividades humanas, implementadas en el marco de la utilización residencial de un inmueble pueden ser iguales o similares a ciertas actividades de naturaleza comercial o industrial (eminentemente lucrativas), ese solo hecho no habilita a la Municipalidad para desconocer y en consecuencia desaplicar el régimen jurídico urbanístico que la rige, y que debe determinar sus conductas en virtud del Principio de Legalidad. A partir de la consideración anterior, es claro que la Municipalidad no está estableciendo una prohibición sino que simplemente está aplicando normativa vigente cuya inconstitucionalidad no ha sido declarada. En razón de todo lo expuesto, resulta indefectible para este Tribunal declarar sin lugar el recurso presentado y dar por agotada la vía administrativa.

Por Tanto

Se confirma la resolución impugnada. Se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Jorge Leiva Poveda Proceso: Jerarquía Impropia Municipal.

Recurrente: Faro Meridele XII S.A.

Recurrida: Alcaldía de Barva.

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