Res. 00497-2011 Tribunal Contencioso Administrativo Sección IIIRes. 00497-2011 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III

RECURSO DE APELACIÓN INTERPONE: SUNDANCE VIEW S.A.

CONTRA: CONCEJO MUNICIPAL DE DISTRITO DE CÓBANO N° 497-2011 SECCIÓN TERCERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A, Goicoechea, a las nueve horas treinta y cinco minutos del dieciséis de diciembre del dos mil once.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Sundance View Sociedad Anónima, cédula de persona jurídica CED78067, representada por Nombre101392 , estadounidense, casado, empresario, vecino de Mal País de Cóbano de Puntarenas, pasaporte de su nacionalidad número 056436753, en su condición de Presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, contra el acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Distrito de Cóbano, en la sesión ordinaria número 08-09, artículo III, inciso h, celebrada el 2 de marzo del 2009.

Redacta el Juez González Segura.

CONSIDERANDO

I.Hechos probados. De importancia para la resolución de este asunto, se tienen como probados los siguientes hechos:

• 1)El 12 de noviembre del 2007, a solicitud del Concejo Municipal de Distrito de Cóbano, la Dirección General de Tributación, Administración Tributaria de Puntarenas, realizó el avalúo fiscal N°281-2007, correspondiente a la parcela concesionada a Sundance View S.A., ubicada en Mal País, del restaurante Mar Azul 200 metros al norte o en los mojones N°100 al 102 del IGN. Dicho avalúo indicó lo siguiente: "La zona comprende los caseríos y los sectores de Santa Teresa y Mal País. Se localiza aproximadamente a 27 km al suroeste del poblado de Cóbano, cabecera del distrito; desde el cual se le puede accesar mediante caminos lastrados y de tierra, en regular estado. La topografía predominante es la plana en la franja costera y la quebrada en el resto. Los caseríos citados presentan su desarrollo a lo largo de los caminos. Las principales actividades económicas son la pesca artesanal, la agropecuaria y el turismo el cual se ha desarrollado en los últimos años. Las playas del litoral son 50% rocosas y 50% de arena. Los caseríos tienen escuela, pulpería, salón comunal, plaza de fútbol, Iglesia Católica, cabinas y pequeños hoteles, restaurantes, bares, supermercados, oficina del Banco Nacional, oficina de Bienes Raíces, ferretería y transporte privado hacia Cóbano y Paquera. Además disponen de electricidad, alumbrado público, agua potable y telefonía. La Zona Marítimo Terrestre se encuentra demarcada por mojones. Se destaca en la zona la existencia de la Reserva Absoluta Cabo Blanco. Descripción de la propiedad: Terreno medianero, de topografía plana, bajo nivel, de forma irregular, cuenta con los servicios públicos de electricidad, alumbrado, cañeria y telefonía. Tiene frente a calle pública de lastre de 212,75m y con frente a playa o zona pública de 141,15 m. Frente a calle cercado con postes de concreto y reglas de madera con amapola con portón de reglas de madera entre columnas de concreto. Posee una casa de habitación en bloques de concreto en 2 niveles y un galerón pequeño con un camper. Tiene un área pequeña suamposa o lagunosa. Con árboles frutales y de otras especies, plantas ornamentales. El área del inmueble es de 1 ha 1.231,70 m2, según plano sin catastrar de fecha julio del 2004, elaborado por Diego A. Espinoza Salas, Ingeniero Topógrafo (I.T.-6703), y aportado por la Municipalidad. Valor Unitario del Terreno: De acuerdo con las investigaciones y análisis efectuados y tomando en consideración: A) Su ubicación dentro de la zona, B) Su forma y topografía, C) El uso actual, D) Investigación de valores y aplicación de un coeficiente de relación al mercado de 0,60; se estima un valor unitario de ¢47.000,00 c/m2. Avaluo: 11.231,70 m2 a ¢47.000,00 c/m2: ¢527.889.900,00. Valor en letras: Quinientos veintisiete millones ochocientos ochenta y nueve mil novecientos colones exactos." (folios 60 y 61).
• 2)Mediante oficio N° ZMT-552-2007, del 28 de noviembre del 2007, el Concejo Municipal de Cóbano le comunica a la empresa Sundance View S.A., que a partir de esa fecha, con base en el avalúo administrativo de la Dirección General de la Tributación N°281-2007, se le asignaba a la parcela que pretendía concesionar un valor fiscal correspondiente al 0.60 el valor del mercado, estimándose el metro cuadrado en ¢47.000,00, resultando el valor total de la parcela la suma de ¢527.889.900,00. Sobre esta base imponible, el Concejo Municipal de Cóbano estableció el canon a pagar, indicando lo siguiente: "De acuerdo por el uso que se le da a la parcela, se le aplica un 4% para el Uso de la Zona Residencial Turística (ZRT), por un área de ¢11.231,70 m2 para un total a pagar por canon anual de ocupación de ¢21.115.596,00 (veintiún millones ciento quince mil quinientos noventa y seis colones exactos) monto que se deberá cancelar por anualidades adelantadas, en la caja recaudadora de la Municipalidad de Cóbano. Se tomará en cuenta a partir de los períodos 2007-2008." (folios 64 y 65).
• 3)El 17 de diciembre del 2007, Sundance View S.A. interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra el avalúo 281-2007 indicado en el hecho anterior (folios 68 a 72).
• 4)Por acuerdo del Concejo Municipal de Cóbano, adoptado en la sesión ordinaria número 43-07, artículo III, inciso i, celebrada el 17 de diciembre del 2007, se dispuso trasladar a la Unidad de Avalúos de la Dirección General de Tributación de Puntarenas, la inconformidad planteada por la sociedad Sundance View en relación con el avalúo 281-2007, para su reconsideración (folios 73 y 74).
• 5)Mediante oficio N°ATP-06-841-2008, del 11 de noviembre del 2008, la Administración Tributaria de Puntarenas redujo el valor fiscal de la parcela concesionada a Sundance View S.A., quedando en la suma de ¢342.566.850,00. Al respecto indicó: "Debe informarse que esta Administración Tributaria en concordancia con los principios elementales de la justicia, lógica y la técnica que debe regir nuestros procedimientos, ordenó una revisión de las actuaciones de los avalúos realizados en la zona de referencia, dicha revisión fue realizada por un equipo de funcionarios, constituido por los Ingenieros Jose Luis Palacios Alvarado, Adolfo Araya Jiménez, peritos valuadores de esta los (sic) administración y el Ing. Daniel Gómez Acuña funcionario de la División de Avalúos Administrativos de la Dirección General de Tributación quién fungió en la parte asesora del proceso. Una vez realizado el estudio y resumidos los resultados del informe presentado y que consta en expediente 066-2007 con fecha 1 de setiembre del año en curso que por razones de salvaguarda, permanece en esta Administración, se llegó a las siguientes conclusiones: Se determinó que la técnica y los procedimientos realizados por el Ing. Jose Luis Palacios Alvarado se ajustaron estrictamente a la norma y procedimientos establecidos, y en forma parcial referente a la interpretación de las variables para llegar a un valor de mercado. En esa dirección se detectó que no se incluyeron algunos elementos a considerar, por ello se partió de los valores consignados en el expediente N°66-2007, procediendo seguidamente a la aplicación de los ajustes orientados en criterios objetivos que son aplicables a la hora de definir el valor de mercado y el valor dado a cada una de las parcelas valoradas, esto con el objeto de llegar a una aproximación más razonada de los valores de mercado determinados. A continuación se resumen esos criterios básicos que se utilizaron para la realización de los ajustes: a) Los ajustes se realizaron a la hora de tabular la información suministrada en las ofertas de oficinas de Corredores de Bienes Raíces, a los cuales no se les había realizado ningún tipo de reducción al momento de la comparación, esto con el fin de obtener un valor más acorde con la realidad del mercado en cuanto a las ventas, se determinó una disminución de un 20% por dicho ajuste. b) Otro criterio que se modificó fue por la ubicación del lote, si la ubicación del predio a valorar se encontraba con frente o no a la playa, para lo cual se adecuaron los ajustes ya realizados hasta llevarlos a un máximo del 40% para los terrenos sin frente a playa o zona pública. c) También se consideró un factor de reducción del 50% del valor unitario, para áreas afectadas por quebradas y ríos (de acuerdo a la Ley Forestal). Por lo tanto esta Gerencia fundamentado en los hechos precitados en el informe como resultado de la revisión se modificaron los valores dando como resultado un nuevo monto que se resume en el documento número 400-2008, que se adjunta a la presente comunicación. Por considerar innecesario, esta Gerencia no se pronuncia sobre cada uno de los aspectos contenidos en el reclamo que versan sobre situaciones propias del avalúo, no obstante conviene aclarar que los avalúos realizados por esta Administración se apegan en forma integral a las técnicas y procedimientos según la directriz denominada Manual de Procedimientos para el Avalúo Administrativo, del 15 de noviembre del 2006 y la revisión realizada fue en acatamiento del Manual de Avalúos Administrativos, directriz número VA-01-2008, actualmente vigente." (folios 85 y 86).
• 6)Con base en el oficio N° ATP-06-841-2008, indicado en el hecho anterior, el Concejo Municipal de Cóbano, en acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 08-19, artículo III, inciso h, del 2 de marzo del 2009, rechazó el recurso de revocatoria que había planteado Sundance View S.A. y fijó el canon anual de ocupación en la suma ¢13.702.674,00 (folios 7 a 11).
• 7)El 8 de julio del 2009, Sundance View S.A. presentó recurso de apelación contra el acuerdo antes indicado (folios 14 a 20).
• 8)Mediante acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 26-09, artículo IV, inciso I, del 13 de de julio del 2009, el Concejo Municipal de Cóbano admitió ante este Tribunal la apelación planteada (folios 21, 108 y 109).

II.Agravios de la apelante.- El representante de la empresa Sundance View S.A. apela la decisión del Concejo Municipal con base en los siguientes motivos de inconformidad: Cuestiona la objetividad del perito Jose Luis Palacios Alvarado en relación con el segundo informe que fue rendido producto de la revisión que se hizo del primero, aduciendo que ese mismo profesional participó en ambos. Considera como poco objetivo tomar como base el valor comercial que otorgan corredores de bienes raíces a una propiedad. Alega que el inmueble no cuenta con servicio de agua potable eficiente, que no hay vigilancia contra el crimen, que no hay delegación de policía, que no cuenta con servicio de recolección de basura, que los caminos de acceso son de lastre, que el servicio de electricidad es ineficiente, que no hay parques ni limpieza de caños, que la propiedad se encuentra en el 50% rocoso del litoral, que el área suamposa es de un tamaño considerable, que la playa está sumamente contaminada, que la propiedad colinda al norte con una quebrada y ello supone una zona de retiro que disminuye la cabida, que se le ha comunicado que en el inmueble se tiene pensado establecer un parqueo público, lo cual también disminuye la cabida, que el inmueble tiene una superficie que se inunda en época de invierno de un 80% quedando un 20% de aprovechamiento para construcción, y que el Concejo de Cóbano extrae material de la playa frente a la propiedad, lo cual afecta la belleza escénica y tiene un impacto ambiental.

Aduce que el aumento del canon producto del avalúo resulta desproporcionado y confiscatorio. Argumenta que el avalúo no tomó en cuenta la situación socioeconómica del concesionario. Finalmente, afirma que no ha habido ninguna mejora en las condiciones indicadas antes, por lo que no se ha derivado beneficio alguno para los concesionarios que justifique el incremento en el monto del avalúo.

III.Sobre el fondo.- Luego de revisar los autos y el recurso presentado, estima el Tribunal que el acuerdo impugnado debe ser confirmado.- El Avalúo Fiscal que exige el numeral 50 del Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, es un acto administrativo con un contenido de carácter estrictamente técnico, realizado por un perito especializado en el campo de la valuación de terrenos, y sustentado en una serie de variables tales como la ubicación del predio, la topografía, la existencia de servicios públicos, el crecimiento de la zona, la cabida del lote, las vías de acceso, entre otros. A partir de estos elementos, el experto determina el valor fiscal del metro cuadrado acorde con esa realidad, y de acuerdo con este parámetro, el Concejo Municipal de Distrito, a su vez, determina el monto del canon a cancelar por concepto de concesión en zona marítimo terrestre. En el caso concreto, el órgano técnico (Administración Tributaria de Puntarenas) indicó en su informe que el valor de la propiedad ascendía a ¢527.889.900,00 (folio 60), monto que luego redujo a ¢342.566.850,00 (folio 80), en razón de la revocatoria que presentó en su momento el aquí recurrente.

Lo importante a destacar es que ese dato lo obtuvo como resultado de calcular todas las variables que antes fueron descritas, y efectivamente ello se puede constatar de la lectura de los informes N°281-2007 y 400-2008. Tratándose, entonces, de un acto que contiene elementos de carácter técnico y emitido por un órgano especializado en la materia, considera esta Cámara que si la empresa apelante estimaba que el informe rendido por la Administración Tributaria era técnicamente insostenible, haciendo ruinosa su situación, y en consecuencia, jurídicamente se tornaba desproporcionado el incremento, entonces debió refutar sus conclusiones mediante la acreditación de otro criterio técnico que se le opusiera, a efecto de contar con parámetros que razonablemente le permitieran a esta jerarquía impropia, realizar una valoración en punto a la proporcionalidad o no de la medida adoptada, en aplicación de los artículos 16 y 160 de la Ley General de la Administración Pública.

Pretender descalificar el avalúo y la determinación del canon haciendo manifestaciones subjetivas carentes de todo sustento probatorio y en ausencia de un criterio experto, resulta en este punto impertinente.

IV.Lo mismo debe decirse de la supuesta no objetividad y parcialidad del perito Jose Luis Palacios Alvarado, toda vez que esta Cámara no cuenta con elementos que permitan tener por acreditadas tales condiciones subjetivas en el aludido ingeniero; por el contrario, observa este Tribunal que más bien en el segundo avalúo el citado experto redujo el monto que inicialmente había determinado como valor fiscal del inmueble, lo que a nuestro juicio evidencia buena fe y objetividad en su labor.

V.Así las cosas, procede rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el acuerdo impugnado, dando por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se confirma el acuerdo impugnado. Se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Eduardo González Segura Elías Baltodano Gómez

RECURSO DE APELACIÓN INTERPONE: SUNDANCE VIEW S.A.

CONTRA: CONCEJO MUNICIPAL DE DISTRITO DE CÓBANO N° 497-2011 SECCIÓN TERCERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A, Goicoechea, a las nueve horas treinta y cinco minutos del dieciséis de diciembre del dos mil once.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por Sundance View Sociedad Anónima, cédula de persona jurídica CED78067, representada por Nombre101392 , estadounidense, casado, empresario, vecino de Mal País de Cóbano de Puntarenas, pasaporte de su nacionalidad número 056436753, en su condición de Presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, contra el acuerdo adoptado por el Concejo Municipal de Distrito de Cóbano, en la sesión ordinaria número 08-09, artículo III, inciso h, celebrada el 2 de marzo del 2009.

Redacta el Juez González Segura.

CONSIDERANDO

I.Hechos probados. De importancia para la resolución de este asunto, se tienen como probados los siguientes hechos:

• 1)El 12 de noviembre del 2007, a solicitud del Concejo Municipal de Distrito de Cóbano, la Dirección General de Tributación, Administración Tributaria de Puntarenas, realizó el avalúo fiscal N°281-2007, correspondiente a la parcela concesionada a Sundance View S.A., ubicada en Mal País, del restaurante Mar Azul 200 metros al norte o en los mojones N°100 al 102 del IGN. Dicho avalúo indicó lo siguiente: "La zona comprende los caseríos y los sectores de Santa Teresa y Mal País. Se localiza aproximadamente a 27 km al suroeste del poblado de Cóbano, cabecera del distrito; desde el cual se le puede accesar mediante caminos lastrados y de tierra, en regular estado. La topografía predominante es la plana en la franja costera y la quebrada en el resto. Los caseríos citados presentan su desarrollo a lo largo de los caminos. Las principales actividades económicas son la pesca artesanal, la agropecuaria y el turismo el cual se ha desarrollado en los últimos años. Las playas del litoral son 50% rocosas y 50% de arena. Los caseríos tienen escuela, pulpería, salón comunal, plaza de fútbol, Iglesia Católica, cabinas y pequeños hoteles, restaurantes, bares, supermercados, oficina del Banco Nacional, oficina de Bienes Raíces, ferretería y transporte privado hacia Cóbano y Paquera. Además disponen de electricidad, alumbrado público, agua potable y telefonía. La Zona Marítimo Terrestre se encuentra demarcada por mojones. Se destaca en la zona la existencia de la Reserva Absoluta Cabo Blanco. Descripción de la propiedad: Terreno medianero, de topografía plana, bajo nivel, de forma irregular, cuenta con los servicios públicos de electricidad, alumbrado, cañeria y telefonía. Tiene frente a calle pública de lastre de 212,75m y con frente a playa o zona pública de 141,15 m. Frente a calle cercado con postes de concreto y reglas de madera con amapola con portón de reglas de madera entre columnas de concreto. Posee una casa de habitación en bloques de concreto en 2 niveles y un galerón pequeño con un camper. Tiene un área pequeña suamposa o lagunosa. Con árboles frutales y de otras especies, plantas ornamentales. El área del inmueble es de 1 ha 1.231,70 m2, según plano sin catastrar de fecha julio del 2004, elaborado por Diego A. Espinoza Salas, Ingeniero Topógrafo (I.T.-6703), y aportado por la Municipalidad. Valor Unitario del Terreno: De acuerdo con las investigaciones y análisis efectuados y tomando en consideración: A) Su ubicación dentro de la zona, B) Su forma y topografía, C) El uso actual, D) Investigación de valores y aplicación de un coeficiente de relación al mercado de 0,60; se estima un valor unitario de ¢47.000,00 c/m2. Avaluo: 11.231,70 m2 a ¢47.000,00 c/m2: ¢527.889.900,00. Valor en letras: Quinientos veintisiete millones ochocientos ochenta y nueve mil novecientos colones exactos." (folios 60 y 61).
• 2)Mediante oficio N° ZMT-552-2007, del 28 de noviembre del 2007, el Concejo Municipal de Cóbano le comunica a la empresa Sundance View S.A., que a partir de esa fecha, con base en el avalúo administrativo de la Dirección General de la Tributación N°281-2007, se le asignaba a la parcela que pretendía concesionar un valor fiscal correspondiente al 0.60 el valor del mercado, estimándose el metro cuadrado en ¢47.000,00, resultando el valor total de la parcela la suma de ¢527.889.900,00. Sobre esta base imponible, el Concejo Municipal de Cóbano estableció el canon a pagar, indicando lo siguiente: "De acuerdo por el uso que se le da a la parcela, se le aplica un 4% para el Uso de la Zona Residencial Turística (ZRT), por un área de ¢11.231,70 m2 para un total a pagar por canon anual de ocupación de ¢21.115.596,00 (veintiún millones ciento quince mil quinientos noventa y seis colones exactos) monto que se deberá cancelar por anualidades adelantadas, en la caja recaudadora de la Municipalidad de Cóbano. Se tomará en cuenta a partir de los períodos 2007-2008." (folios 64 y 65).
• 3)El 17 de diciembre del 2007, Sundance View S.A. interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio contra el avalúo 281-2007 indicado en el hecho anterior (folios 68 a 72).
• 4)Por acuerdo del Concejo Municipal de Cóbano, adoptado en la sesión ordinaria número 43-07, artículo III, inciso i, celebrada el 17 de diciembre del 2007, se dispuso trasladar a la Unidad de Avalúos de la Dirección General de Tributación de Puntarenas, la inconformidad planteada por la sociedad Sundance View en relación con el avalúo 281-2007, para su reconsideración (folios 73 y 74).
• 5)Mediante oficio N°ATP-06-841-2008, del 11 de noviembre del 2008, la Administración Tributaria de Puntarenas redujo el valor fiscal de la parcela concesionada a Sundance View S.A., quedando en la suma de ¢342.566.850,00. Al respecto indicó: "Debe informarse que esta Administración Tributaria en concordancia con los principios elementales de la justicia, lógica y la técnica que debe regir nuestros procedimientos, ordenó una revisión de las actuaciones de los avalúos realizados en la zona de referencia, dicha revisión fue realizada por un equipo de funcionarios, constituido por los Ingenieros Jose Luis Palacios Alvarado, Adolfo Araya Jiménez, peritos valuadores de esta los (sic) administración y el Ing. Daniel Gómez Acuña funcionario de la División de Avalúos Administrativos de la Dirección General de Tributación quién fungió en la parte asesora del proceso. Una vez realizado el estudio y resumidos los resultados del informe presentado y que consta en expediente 066-2007 con fecha 1 de setiembre del año en curso que por razones de salvaguarda, permanece en esta Administración, se llegó a las siguientes conclusiones: Se determinó que la técnica y los procedimientos realizados por el Ing. Jose Luis Palacios Alvarado se ajustaron estrictamente a la norma y procedimientos establecidos, y en forma parcial referente a la interpretación de las variables para llegar a un valor de mercado. En esa dirección se detectó que no se incluyeron algunos elementos a considerar, por ello se partió de los valores consignados en el expediente N°66-2007, procediendo seguidamente a la aplicación de los ajustes orientados en criterios objetivos que son aplicables a la hora de definir el valor de mercado y el valor dado a cada una de las parcelas valoradas, esto con el objeto de llegar a una aproximación más razonada de los valores de mercado determinados. A continuación se resumen esos criterios básicos que se utilizaron para la realización de los ajustes: a) Los ajustes se realizaron a la hora de tabular la información suministrada en las ofertas de oficinas de Corredores de Bienes Raíces, a los cuales no se les había realizado ningún tipo de reducción al momento de la comparación, esto con el fin de obtener un valor más acorde con la realidad del mercado en cuanto a las ventas, se determinó una disminución de un 20% por dicho ajuste. b) Otro criterio que se modificó fue por la ubicación del lote, si la ubicación del predio a valorar se encontraba con frente o no a la playa, para lo cual se adecuaron los ajustes ya realizados hasta llevarlos a un máximo del 40% para los terrenos sin frente a playa o zona pública. c) También se consideró un factor de reducción del 50% del valor unitario, para áreas afectadas por quebradas y ríos (de acuerdo a la Ley Forestal). Por lo tanto esta Gerencia fundamentado en los hechos precitados en el informe como resultado de la revisión se modificaron los valores dando como resultado un nuevo monto que se resume en el documento número 400-2008, que se adjunta a la presente comunicación. Por considerar innecesario, esta Gerencia no se pronuncia sobre cada uno de los aspectos contenidos en el reclamo que versan sobre situaciones propias del avalúo, no obstante conviene aclarar que los avalúos realizados por esta Administración se apegan en forma integral a las técnicas y procedimientos según la directriz denominada Manual de Procedimientos para el Avalúo Administrativo, del 15 de noviembre del 2006 y la revisión realizada fue en acatamiento del Manual de Avalúos Administrativos, directriz número VA-01-2008, actualmente vigente." (folios 85 y 86).
• 6)Con base en el oficio N° ATP-06-841-2008, indicado en el hecho anterior, el Concejo Municipal de Cóbano, en acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 08-19, artículo III, inciso h, del 2 de marzo del 2009, rechazó el recurso de revocatoria que había planteado Sundance View S.A. y fijó el canon anual de ocupación en la suma ¢13.702.674,00 (folios 7 a 11).
• 7)El 8 de julio del 2009, Sundance View S.A. presentó recurso de apelación contra el acuerdo antes indicado (folios 14 a 20).
• 8)Mediante acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 26-09, artículo IV, inciso I, del 13 de de julio del 2009, el Concejo Municipal de Cóbano admitió ante este Tribunal la apelación planteada (folios 21, 108 y 109).

II.Agravios de la apelante.- El representante de la empresa Sundance View S.A. apela la decisión del Concejo Municipal con base en los siguientes motivos de inconformidad: Cuestiona la objetividad del perito Jose Luis Palacios Alvarado en relación con el segundo informe que fue rendido producto de la revisión que se hizo del primero, aduciendo que ese mismo profesional participó en ambos. Considera como poco objetivo tomar como base el valor comercial que otorgan corredores de bienes raíces a una propiedad. Alega que el inmueble no cuenta con servicio de agua potable eficiente, que no hay vigilancia contra el crimen, que no hay delegación de policía, que no cuenta con servicio de recolección de basura, que los caminos de acceso son de lastre, que el servicio de electricidad es ineficiente, que no hay parques ni limpieza de caños, que la propiedad se encuentra en el 50% rocoso del litoral, que el área suamposa es de un tamaño considerable, que la playa está sumamente contaminada, que la propiedad colinda al norte con una quebrada y ello supone una zona de retiro que disminuye la cabida, que se le ha comunicado que en el inmueble se tiene pensado establecer un parqueo público, lo cual también disminuye la cabida, que el inmueble tiene una superficie que se inunda en época de invierno de un 80% quedando un 20% de aprovechamiento para construcción, y que el Concejo de Cóbano extrae material de la playa frente a la propiedad, lo cual afecta la belleza escénica y tiene un impacto ambiental.

Aduce que el aumento del canon producto del avalúo resulta desproporcionado y confiscatorio. Argumenta que el avalúo no tomó en cuenta la situación socioeconómica del concesionario. Finalmente, afirma que no ha habido ninguna mejora en las condiciones indicadas antes, por lo que no se ha derivado beneficio alguno para los concesionarios que justifique el incremento en el monto del avalúo.

III.Sobre el fondo.- Luego de revisar los autos y el recurso presentado, estima el Tribunal que el acuerdo impugnado debe ser confirmado.- El Avalúo Fiscal que exige el numeral 50 del Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, es un acto administrativo con un contenido de carácter estrictamente técnico, realizado por un perito especializado en el campo de la valuación de terrenos, y sustentado en una serie de variables tales como la ubicación del predio, la topografía, la existencia de servicios públicos, el crecimiento de la zona, la cabida del lote, las vías de acceso, entre otros. A partir de estos elementos, el experto determina el valor fiscal del metro cuadrado acorde con esa realidad, y de acuerdo con este parámetro, el Concejo Municipal de Distrito, a su vez, determina el monto del canon a cancelar por concepto de concesión en zona marítimo terrestre. En el caso concreto, el órgano técnico (Administración Tributaria de Puntarenas) indicó en su informe que el valor de la propiedad ascendía a ¢527.889.900,00 (folio 60), monto que luego redujo a ¢342.566.850,00 (folio 80), en razón de la revocatoria que presentó en su momento el aquí recurrente.

Lo importante a destacar es que ese dato lo obtuvo como resultado de calcular todas las variables que antes fueron descritas, y efectivamente ello se puede constatar de la lectura de los informes N°281-2007 y 400-2008. Tratándose, entonces, de un acto que contiene elementos de carácter técnico y emitido por un órgano especializado en la materia, considera esta Cámara que si la empresa apelante estimaba que el informe rendido por la Administración Tributaria era técnicamente insostenible, haciendo ruinosa su situación, y en consecuencia, jurídicamente se tornaba desproporcionado el incremento, entonces debió refutar sus conclusiones mediante la acreditación de otro criterio técnico que se le opusiera, a efecto de contar con parámetros que razonablemente le permitieran a esta jerarquía impropia, realizar una valoración en punto a la proporcionalidad o no de la medida adoptada, en aplicación de los artículos 16 y 160 de la Ley General de la Administración Pública.

Pretender descalificar el avalúo y la determinación del canon haciendo manifestaciones subjetivas carentes de todo sustento probatorio y en ausencia de un criterio experto, resulta en este punto impertinente.

IV.Lo mismo debe decirse de la supuesta no objetividad y parcialidad del perito Jose Luis Palacios Alvarado, toda vez que esta Cámara no cuenta con elementos que permitan tener por acreditadas tales condiciones subjetivas en el aludido ingeniero; por el contrario, observa este Tribunal que más bien en el segundo avalúo el citado experto redujo el monto que inicialmente había determinado como valor fiscal del inmueble, lo que a nuestro juicio evidencia buena fe y objetividad en su labor.

V.Así las cosas, procede rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el acuerdo impugnado, dando por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se confirma el acuerdo impugnado. Se da por agotada la vía administrativa.

Evelyn Solano Ulloa Eduardo González Segura Elías Baltodano Gómez