INVU approval does not constitute an official map; only municipal acceptance of works incorporates areas into public domainEl visado del INVU no constituye mapa oficial; solo la recepción municipal de obras incorpora áreas al dominio público

**III. Arguments of the appellant:** In summary, the appellant alleges that on May 17, 2010, he requested the Municipality to take possession of the street and park areas of the failed Terranova project, based on the provisions of Articles 42, 43, and 44 of Law 4240 and the existence of an official map (mapa oficial) that reliably determines where those areas are located on the physical plane, which have been enjoyed by the co-owners of the different properties in the place, who have their respective deeds and cadastral plans. However, despite having registry protection and good faith, the appellee bases its decision on opinions of the Procuraduría General de la República that interpret it inversely, since the approval of plans by the Dirección de Urbanismo of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo constitutes an official map. He further adds that there is a public deed where the corresponding segregation of each and every one of the individual plans was made, whose master plan was duly approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo on February 28, 1979, a plan that also appears in the Catastro Nacional.

**IV. Arguments of the Municipality:** In summary, it indicates that in the late 1970s, a development project intended to be called "Club Residencial Terranova" was initiated, for which the respective permits were requested from the competent authorities; however, inconsistencies arose, especially regarding missing infrastructure works and the fact that the manner in which potable water supply would be provided to the project was unclear. It further warns that, despite the project not being approved and the Municipality not approving the plans for the proposed lots, subdivisions (fraccionamientos) were irregularly carried out and the Registro Nacional registered them as independent properties, thus violating the provisions of Article 33 of the Ley de Planificación Urbana. In this regard, it affirms that the infrastructure works were never executed, the work guarantee deposit was not made, the percentage of land corresponding to public use and domain areas was not ceded, basic services were not included, and it was not received by the Concejo Municipal; consequently, there is no record of the existence of any agreement or approving act for the project within the municipal bodies.

**V. On the subdivision of territory for development purposes:** The Ley de Planificación Urbana regulates the terms under which a development project must be adjusted, imposing unavoidable requirements motivated by the legal implications these processes entail. For the issuance of this resolution, it is imperative to cite the provisions of Article 40 of the Ley de Planificación Urbana, which, as relevant, provides: "Every land subdivider (…) and every developer shall cede free of charge for public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and communal facilities; the amount for the last two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or developed, which may fluctuate between five percent and twenty percent, according to the average lot size, the intended use of the land, and the applicable rules. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands to be ceded for public roads, parks, and communal facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or developed. (…)". From the transcribed norm, it is clear that the subdivision (fraccionamiento) derived from a development process entails enabling the properties for urban purposes, for which they must be provided with streets, green areas, and parks, as well as the necessary services for their use and enjoyment. This Section has previously specified the legal implications involved in subdivision and development processes, as follows: "Subdivision is the division of a property with the aim of introducing it into commerce, which presupposes, as each local government must verify when granting the corresponding approval, that it conforms, in terms of size and characteristics, to the current urban development provisions, especially the local land-use Plan Regulador –if one exists– as well as development regulations and other special public order laws. The subdivision that the law calls 'simple' does not include an urban habitation process for the use and enjoyment of the parcels resulting from that subdivision, and this is so because the legislator assumes that in these cases, the properties have accesses and green areas resulting from prior urban development. It is for this reason that Article 40 of the Ley de Planificación Urbana provides: '(…) Likewise, the simple subdivision of parcels in previously urbanized areas is exempted from the obligation to cede areas for parks and communal facilities…' (emphasis not in original). When a specific area is previously urbanized, the purchasers of the subdivided parcels have access to the properties, parks, and communal facilities, and it must not be lost sight of that this is part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution). For this reason—we reiterate—the legislator has not deemed it necessary to demand, in the case of a 'simple' subdivision with urban development, further land allocations for reasons of social interest. Approval for simple subdivisions, due to their low significance, is usually granted to an official (e.g., Ingeniero Municipal) different from the one entrusted with 'complex' approvals (e.g., Concejo Municipal, urban development commissions, etc.), lacking the former the competence to authorize a different type of approval; this in the event that the urban development regulations make such a distinction. Now then, the subdivision that is part of a development process and entails enabling the properties, for the first time, for urban purposes, must be provided with streets, green areas, and parks, as well as the necessary services for their use and enjoyment. In this second scenario, we are facing a complex process of subdivision and development that introduces limitations on private property for reasons of urbanism (Article 22 of the Ley de Planificación Urbana), which the Constitutional Court has indicated are fully in accordance with Constitutional Law (vote N° 5097-93 at 10:24 hrs on October 15, 1993). The residential or subdivision project that we will call 'complex' is provided for in numeral 40 of the Ley de Planificación Urbana, which, as pertinent, provides: 'Every land subdivider (…) and every developer shall cede free of charge for public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and communal facilities; the amount for the last two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or developed, which may fluctuate between five percent and twenty percent, according to the average lot size, the intended use of the land, and the applicable rules. Notwithstanding the foregoing, the sum of the lands to be ceded for public roads, parks, and communal facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or developed. (…) The developer's obligation to provide the subdivided parcels with accesses, green zones, parks, and public roads obliges them to comply with the urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and development regulations for those areas. The local government must timely exercise its police power, guaranteeing the residents of the canton that the works will be carried out in the manner indicated by the urban development regulations and with the conditions those regulations provide. It suffices that a parceling requires works to enable access and provide various services to some of those properties to maintain that it is not a 'simple subdivision,' but rather a residential project that must, consequently, meet all the stipulated requirements. Urban residential projects can only enable access to the properties through public roads that must have the dimensions and requirements of the Ley General de Caminos Públicos and, failing specific provisions in local regulations—in this last case—the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. No municipal body has the competence to authorize a project where access to the properties is enabled through 'cobblestone agricultural easements (servidumbres agrícolas adoquinadas),' 'agricultural easements' or 'simple easements,' since these are figures belonging to Private Law and not to the residential urban development regime that is governed by the rules and principles of Public Law." (Resolutions number 175-2009 and 176-2009, supra cited.) Accordingly, the control that the local government must verify is of special interest, in this case the responsibility of the deliberative body (Concejo), when it comes to the approval of construction permits for developments, since it must confirm that it fully complies with the legal requirements, namely the provision of public roads, green and communal areas, and especially—relevant for resolving this matter—the habitation and implementation, at the developer's expense, of public utilities (servicios públicos), such as electricity, telephony, potable water, and aqueducts and sewers, the latter, if the infrastructure for it exists. Thus, the failure of development projects to conform to the requirements established in the urban planning system obliges—per se—the rejection of the initiated proceedings, in application of the principle of legality, which binds the entire state apparatus, of which the municipalities form a part. In this regard, it is relevant to remember that the block of legality is comprised not only of written sources, starting with the Political Constitution, not only regarding its text, but also the values and principles emanating from it, international treaties, with special significance for those related to fundamental rights, laws, and regulatory provisions, as ordered by numeral 6 of the Ley General de la Administración Pública; but also, and in particular, the unequivocal rules of science and technique, as they also constitute a delimiting parameter of administrative discretion, in accordance with Article 16 of the cited legal body, insofar as it obliges the Administration to base its actions properly on the theoretical knowledge acquired from the different methodologies and disciplines of science and technique, when the situation warrants it—as in the case of urban development matters—, so that the will of public institutions does not depend on their free will (or arbitrary choice), but on objective assessments obtained in accordance with the technical rules applicable to the case. In this sense, the objectivity of technical criteria is highlighted, since '... if a technique is scientific and, therefore, by definition, certain, objective, universal, subject to uniform rules that do not depend on the personal appreciation of an individual subject, it is obvious that one cannot speak in this respect of "complete discretion," but rather it corresponds, on the contrary, to speak of little less than "regulation" (subjection to norms, in the case of technique)'" (MARTÍN GONZÁLEZ, M., in his work El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, number 54, 1967, p.239), cited by DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. España. 1997. p. 43.) In concordant form, Eduardo ORTIZ ORTIZ stated before the Legislative Commission that discussed the draft law of the Ley General de Administración Pública to include the unequivocal rules of science and technique as a parameter of administrative discretion, considering '... in cases where the Administration acts in technical matters that have a clear and precise meaning in the case, the technical rules will be, in this case, like laws; the violation of the technical aspects of an administrative act of a public service will naturally be an illegality exactly as if a legal precept were being violated.' (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99." (resolution number 416-2010 at eleven hours twenty-five minutes on February eight, two thousand ten, issued by the Third Section of the Tribunal Contencioso Administrativo). In this scenario, we are facing a complex process of subdivision (fraccionamiento) and development that introduces limitations on private property for reasons of urbanism (Article 22 of the Ley de Planificación Urbana), which the Constitutional Court has indicated are fully in accordance with Constitutional Law (vote N° 5097-93 at 10:24 hrs on October 15, 1993). From this perspective, there is no doubt that the law imposes the obligation on the developer to provide the subdivided parcels with accesses, green zones, parks, and public roads, obliging them to comply with the urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and development regulations for those areas. In consideration of this, the local government must timely exercise its police power, guaranteeing the residents of the canton that the works will be carried out in the manner indicated by the urban development regulations and with the conditions those regulations provide; an example of this lies in the fact that urban residential projects can only enable access to the properties through public roads that must have the dimensions and requirements of the Ley General de Caminos Públicos and the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, failing—in this last case—specific provisions in local regulations. (Resolutions of this same Section number 175-2009 at fifteen hours forty minutes and 176-2009, at fifteen hours fifty minutes, both on January thirty, two thousand nine). Thus, in cases of approval of construction permits for developments, the Local Government must confirm that it fully complies with the respective provision of public roads, green and communal areas, and the habitation and implementation, at the developer's expense, of public utilities, such as electricity, telephony, potable water, and aqueducts and sewers, the latter, if the infrastructure for it exists. From what has been transcribed, it can be inferred that the failure of development projects to conform to the requirements established in the urban planning system obliges the rejection of the initiated proceedings, in application of the principle of legality, without leaving aside that, in the case of public spaces, they have a close connection with the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment, in such a way that the provision of public spaces imposed by the Ley de Planificación Urbana on developers or subdividers of the territory for development purposes has a great impact on the social, economic, and cultural development of the population. Having clarified the foregoing, the legal effect evoked by the approval of plans by the Instituto de Vivienda y Urbanismo and by the respective Municipality in the official registry of plans is addressed immediately, in order to subsequently address the analysis of the specific case before us, which concerns the subdivision of territory for development purposes lacking municipal authorization.- **VI. On the official maps derived from the subdivision of territory for development purposes:** According to Article 1 of the Ley de Planificación Urbana, the official map (mapa oficial) "is the plan or set of plans in which the position of the layouts of public roads and areas to be reserved for communal uses and services is accurately indicated"; the content of which is regulated in Articles 42 and 43 of the cited Law, which provide: "Article 42.- The regulation of the Official Map shall establish the rules on reservations, acquisition, use, and conservation of the areas necessary for roads, parks, squares, buildings, and other communal uses, expressing the location and size of those already delivered to the public service and of those demarcated only preventively", "Article 43.- The Official Map, together with the plans or the cadastre that complements it, shall constitute a special reliable register on property and affectation to public domain of the lands or spaces already delivered to public uses". An essential effect of the official map derives from the presumption of public domain status (demanialidad) that is recognized in our legal system in Article 44 of the Ley de Planificación Urbana, stating: "Public domain over the areas of streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for general public use is constituted by that same use and its registration in the Registro de la Propiedad may be dispensed with, provided it appears on the Official Map …"; that is, failure to register it in the Registro Público de la Propiedad does not result in the loss of its special nature, nor does its disuse, as considered by the Sala Constitucional in judgment number 2006-0382. Finally, it is worth recalling that the development process of a land includes the provision of the corresponding public roads—integrative interpretation of Articles 1 and 36 of the Ley de Planificación Urbana and III of the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, approved by the Instituto Costarricense de Vivienda y Urbanismo—, which are ceded to the respective Municipality for its administration, and in this sense, are destined for the use of the entire community, that is, not only for the benefit of those residing in the residential area or development. Now then, it is imperative to specify that while it is true that the approval of plans containing subdivisions for development purposes is the competence of the Instituto de Vivienda y Urbanismo, as provided in Article 61 of the Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), it must be clear that this approval does not have the effect of an official map (mapa oficial) as the appellant illegitimately interprets. This is because only the municipal approval grants such condition once the works are completed and their conformity with what was licensed has been verified. The foregoing finds full justification in the fact that the Local Government is the entity called upon to verify compliance with each and every one of the requirements that a subdivision for development purposes must contemplate, since its task is not merely to receive requirements, as in exercising its condition as local agent, in protection of the interests of its jurisdiction, it must verify compliance with the technical and legal requirements for the acceptance of areas and works, as indicated in the preceding recital (considerando). Note also that the map approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo can be subject to countless modifications before being definitively materialized in the layout and delivery of the public areas and infrastructure works required by an urban complex, which imposes without further discussion that only the final approval of the Municipality allows a set of maps to be incorporated into the official map. In other words, the approval of construction plans provided by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and the municipal corporations are not the administrative acts that incorporate into the municipal public domain (demanio municipal) the public areas that must be ceded by the subdividers or developers, but rather the administrative act of acceptance of works, obviously with prior authorization to carry out the project through an agreement issued by the Concejo Municipal; therefore, it operates once the works and the subdivision are completed and their conformity with what was authorized is verified. It is concluded from the above that it is the acceptance of works and public areas by the Territorial Corporation that endows the public domain character (demanial) and not before, since it may well happen that the developer does not execute the works or formulates modifications during their course that are accepted by the Local Government. In this regard, it is important to bring up that from a reading of Articles 43 and 44 of the Ley de Planificación Urbana, the illegitimate interpretation that the appellant makes of its text becomes evident when supporting his disagreement with the challenged agreement, since the first cited numeral refers to spaces 'already delivered' and, for its part, Article 44 of the same regulatory body refers to the use of the zone; that is, both normative provisions are premised on the material delivery of the areas as well as their use or enjoyment; therefore, the appellant's argument is not admissible as it is clearly inconsistent with the letter and spirit of the Ley de Planificación Urbana. It is for this reason, and given the incidence of the change of purpose of urban public spaces in contravention of the legal system that occurs in our municipalities, that it must be emphasized that numeral 40 of the Ley de Planificación Urbana, when referring to areas related to development or subdivision of territory, sets the guidelines for the use of the public space of this type of property; of course, which must occupy suitable locations for the pursued purpose and not dangerous locations or ones that cause dissatisfaction with the purpose intended by the legislator regarding the existence and conditioning of public spaces. It is of interest to mention that the Sala Constitucional, in resolution number 4205-96 at fourteen hours thirty-three minutes on August twenty, nineteen ninety-six, indicated that green areas destined for public use, by virtue of their use and nature, are part of the community's heritage and must remain under the jurisdiction of municipal entities for them to administer as public domain property (bienes de dominio público) and that areas for children's playgrounds may not be accepted if the subdivider or developer has not properly conditioned them, including sodding and installation of the required equipment. Note then the great importance not only of municipal approval, but also of the acceptance of the areas, since it is imperative for the Municipality to verify compliance with urban development charges (cargas urbanísticas) by the developer through an inspection—prior to acceptance—in which their conformity with the approved plans in terms of area is verified and it is determined whether the areas are in accordance with the intended purpose.

**VII.- On the merits of the matter:** Based on the documents provided by the Municipality and the appellant's own statements, it is concluded without difficulty that the residential project Terranova did not obtain the corresponding municipal approvals. According to the Municipal Government, this was due to non-compliance with technical requirements and non-observance of the law, since not only is the approval of the development project as such not recorded, but also the developer did not execute the infrastructure works, make the work guarantee deposit, deliver the percentage of land established by Article 40 of the Ley de Planificación Urbana corresponding to the portion of land destined for public area for public use and domain, nor were basic services included; therefore, the Local Government did not approve the plans, much less accepted the development. It is for this reason that the local authorities, legitimately exercising their competencies, in accordance with Article 1 of the Ley de Construcciones (Decreto-Ley number 833, of November four, nineteen forty-nine, which establishes that the Municipalities are responsible for ensuring that cities and other population centers meet the necessary conditions of safety, health, comfort, and beauty in their public roads and in the buildings and constructions erected on their lands, without prejudice to the powers that laws grant in these matters to other administrative bodies), upon evidencing the omission in compliance with urban development regulations, which as such are "public order", that is, of a binding nature, do not consider the public areas that the appellant seeks as accepted, especially since the exercise of urban control is not subject to pacts or agreements, neither among private parties nor, much less, by public authorities and institutions. And indeed, omitting controls (approvals) for subdivision purposes is one of the most common and dangerous ways to circumvent urban development standards and dismantle all regulatory instruments in this field, causing serious consequences. Among these, we can cite the impossibility of planning and providing basic services, the construction of housing complexes in high-risk areas due to natural emergencies, or building in zones that, due to their characteristics, should not be destined for construction, such as aquifer recharge areas or areas of high environmental value; just to cite a few examples.

**VIII. Final considerations:** Now then, without leaving aside the responsibility of the developer of the project called "Terranova", dealing with an illegitimate subdivision (fraccionamiento), it is incumbent upon the Local Government as the ordering entity of the territory within its jurisdiction to initiate the procedures aimed at the annulment of the registrations that are claimed to have been carried out irregularly and registered as independent properties in the Registro Nacional, thus violating the provisions of Article 33 of the Ley de Planificación Urbana. In other words, insofar as the segregations were carried out outside the law, the Municipal Corporation must adopt the corresponding administrative and judicial measures to organize its territory. Likewise, the Municipality must formulate a technical solution protected by the current Plan Regulador, which has been recognized as having the force of law in a material sense, as our Constitutional Court has clearly and precisely indicated (in this regard, judgments number 2006-13330, at seventeen hours thirty-three minutes on December six, two thousand six; 2007-5575; at fifteen hours twenty-four minutes on April twenty-five, two thousand seven; and 2008-18438, at seventeen hours fifty-six minutes on December eleven, two thousand eight may be consulted), in order to safeguard the interests of its citizens, in the event that they do not have the public spaces and the infrastructure required to protect their right to a healthy environment as well as access to the recreation and leisure spaces required in every urban territory.- See more Legislation and Doctrine Citations Related Rulings Proceeding: Improper municipal hierarchy Appellant: Corporación Costarricense de Bienes S.A.

Respondent: Municipalidad de San Isidro de Heredia Case File: 10-002672-1027-CA N°265-2011 Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Dirección200 . , at nine thirty-five on the twenty-first of July, two thousand eleven.- This Tribunal hears, as improper hierarch, the appeal filed by Mr. Benjamín Franklin González Alfaro, married, attorney, resident of Grecia and holder of identity card number CED78632- - , representing the firm named Corporación Costarricense de Bienes Sociedad Anónima, against agreement no. 837-2010 adopted in ordinary session no. 46-2010 of the nineteenth of July, two thousand ten, by the Concejo of the Municipalidad de San Isidro de Heredia.

Written by Judge Bolaños Salazar, and:

CONSIDERANDO

I.- Proven facts: To decide, the following is duly accredited: 1) That in agreement no. 1178-2008 adopted by the Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, in ordinary session no. 61-2008, of the twenty-second of September, two thousand eight, the appeal filed by Mr. Nombre102748 , against the denial of land use (uso de suelo) and alignment contained in official letter DDU08_70 of Monday, the eighth of September, two thousand eight, is heard, and it orders: "1. That there is no legal reason obligating the Concejo Municipal to grant an affirmative response to a request for land use (uso de suelo) and alignment, when it has been demonstrated that the property is located within the preliminary draft of the Terranova residential development (urbanización), which was not finalized due to the failure to deliver the corresponding public areas, streets, storm drainage, and other requirements under the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), making it impossible to grant the requested alignment and land use (uso de suelo). In addition to the above, in the case of property 09726-000, a construction permit, land use, or alignment was not granted, but rather an authorization for the installation of public services by the Empresa de Servicios Públicos de Heredia, due to the acquired rights of the ownership of the aforementioned property. 2. Declare the appeal unfounded as inadmissible. (…)" (see folios 136 and 137); 2) That in official letter X-PU-D-560-2010, dated the sixth of September, two thousand ten, Master Leonel Rosales Maroto, Director of Urbanism, addresses Mr. Benjamín González Alfaro and indicates, in what is relevant, that "...our archive contains plans for the project called "Club Residencial Terranova," located in San Isidro de Heredia, which were approved by the Dirección de Urbanismo on February 28, 1979." (see folio 164); 3) That on the copy certified by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, of the general site plan, there is a stamp that indicates "INVU The stamps affixed to this plan do not imply authorization to sell lots, for which a visa from the Municipalidad must be obtained, with the urbanization works executed and received." (see folio 163); 4) That on the seventeenth of May, two thousand ten, the Secretaría of the Concejo Municipal de San Isidro de Heredia receives a brief signed by Mr. González Alfaro, representing the appellant firm, in which he requests: "1. That this Municipalidad take effective possession and exercise the right of ownership over the park areas and streets of the once-frustrated lotification project called Terranova (...) 2. That in accordance with the provisions of Articles 34, 39, 41, and 45 of the Constitution, in relation to Article II.2.1.6 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, on land classified as 'agricultural use,' housing constructions and other installations and structures are subject to a maximum of fifteen percent of the coverage area. So that in the specific case at hand, in the worst case, we must be allowed unrestrictedly, upon prior presentation and assessment of the required plans and the payment of the corresponding fee, the construction of a dwelling that does not exceed fifteen percent of the total area of the land in question." (see folio 140); 5) That the Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, in agreement no. 837-2010 adopted in ordinary session no. 46-2010 of the nineteenth of July, two thousand ten, orders "POR TANTO (...)1. That from the study of the administrative file provided, it can be deduced that regarding the failed Terranova urban development project, the infrastructure works were never carried out, the work guarantee deposit was not made, the percentage of land established by Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) corresponding to the portion of land destined for public area for public use and domain was not delivered, nor were the basic services included, so the project was never consolidated, nor was it duly approved by the Concejo Municipal. 2. That by reason of the above, there is an impossibility on the part of the Municipality to accede to the request presented by Mr. Benjamín González Alfaro, given that the set of cadastral plans of the failed Terranova urban development project can in no way be considered an Official Map (Mapa Oficial), since they have not been at any time approved or viséd by the Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, which is an essential requirement for the constitution of this type of instrument, resulting in that today there are no park zones or public streets that are property of the Municipality; therefore, in this sense, in response to the action filed by the interested party, Agreement 1178-2008 taken in ordinary session 61-2008 of September 22, 2008, is ratified and confirmed in all its extremes. 3. That in relation to the request for granting a construction permit from Mr. González Alfaro, the Municipality, through the Dirección de Desarrollo Urbano, must study said request to resolve as legally corresponds to said action, in accordance with the technical and legal specifications contained in the corresponding legal instruments, especially the Regulador Plan (Plan Regulador) of the Canton; for which that department must take into consideration what was previously stated regarding that there is no act whatsoever issued by the Concejo Municipal de San Isidro in which said Terranova project has been approved, and consequently that said design plans generate no type of legal effect today, so such request must be taken as the initial requirement for a construction license made by the company Corporación Costarricense de Bienes S.A. (…)." (See folios 146 to 149); 6) That on the third of August, two thousand ten, Mr. Franklin González Alfaro, representing the firm Corporación Costarricense de Bienes S.A., files an appeal against the agreement cited in the previous fact. (see folio 150 front and back) and 7) That the Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, in agreement number 933-2010 adopted in Ordinary Session no. 52-2010, of the ninth of August, two thousand ten, orders the admission of the filed appeal and summons the appellant before this Tribunal. (see folios 152 to 154).

II.Unproven facts: The following are considered as such: 1. That the Municipalidad de San Isidro de Heredia approved the execution of the urban development project named Terranova residential. (No proof was provided.) 2. That the Municipalidad de San Isidro de Heredia received the urban development project named Terranova residential. (No proof was provided.)

III.Appellant's arguments: In summary, the appellant claims that he requested the Municipalidad, through a writing dated May 17, 2010, to take possession of the street and park areas of the frustrated Terranova project, based on the provisions of Articles 42, 43, and 44 of Law 4240 (Ley 4240) and the existence of an official map (mapa oficial) that reliably determines where these areas are situated on the physical plan, which have been enjoyed by the co-owners of the different properties in the place, who have their respective deeds and cadastral plans. However, despite having registry protection and good faith, the respondent bases its decision on opinions of the Procuraduría General de la República that interpret it inversely, because the visé of plans by the Dirección de Urbanismo of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo constitutes an official map (mapa oficial). He adds further that there is a public deed where the corresponding segregation of each and every one of the individual plans was made, whose master plan was duly approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo on the twenty-eighth of February, nineteen seventy-nine, a plan that also appears in the Catastro Nacional.

IV.Municipality's arguments: In summary, it indicates that in the late seventies, an urban development project was started that was intended to be called "Club Residencial Terranova," for which the respective permits were requested from the competent authorities; however, inconsistencies arose, especially regarding missing infrastructure works and the fact that the way in which drinking water supply was to be provided to the project was not clear. It also notes that even though the project was not approved and the Municipalidad did not visé the plans for the proposed lots, subdivisions (fraccionamientos) were carried out irregularly, and the Registro Nacional registered them as independent properties, thus violating the provisions of Article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). In this regard, it affirms that the infrastructure works were never carried out, the work guarantee deposit was not made, the percentage of land corresponding to areas for public use and domain was not ceded, the basic services were not included, nor was it received by the Concejo Municipal, such that there is no record of the existence of any agreement or approving act for the project in the municipal instances.

V.On the subdivision (fraccionamiento) of land for urban development purposes: The Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) regulates the terms under which an urban development project must conform, imposing unavoidable requirements motivated by the legal implications these processes entail. For the issuance of this resolution, it is imperative to cite the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), which, in what is relevant, provides: “Every land subdivider (…) and every urban developer shall cede free of charge for public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and community facilities; that which is to be established for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, depending on the average size of the lots, the intended use of the land, and the norms in this regard. Notwithstanding the above, the sum of the lands that must be ceded for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or urbanized. (…)”. From the transcribed norm, it is clear that the subdivision (fraccionamiento) derived from an urbanization process entails an enablement of the parcels for urban purposes, for which they must be provided with streets, green areas, and parks, as well as the necessary services for their use and enjoyment. This Section has already clarified the legal implications involved in subdivision and urbanization processes as follows: "The subdivision (fraccionamiento) is the division of a property with the purpose of introducing it into commerce, which supposes, as each local government must verify when granting the corresponding visé, that it conforms, in size and characteristics, to the current urban planning provisions, especially the Regulador Plan (Plan Regulador) for the local land—if one exists—as well as to the development regulations and other special public order laws. The subdivision (fraccionamiento) that the law calls 'simple' does not include an urban enablement process for the use and enjoyment of the parcels resulting from that subdivision (fraccionamiento), and this is so because the legislator assumes that in these cases, the parcels already have access roads and green areas resulting from a previous urban development. It is for this reason that Article 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) provides: '(…) Likewise, the obligation to cede areas for parks and community facilities is excepted for simple subdivisions (fraccionamientos) of parcels in previously urbanized areas…' (highlighting not in original). When a certain area is previously urbanized, the purchasers of the subdivided parcels have access to the parcels, parks, and community facilities, and it must not be lost sight of that this is part of their right to enjoy a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Constitution). For this reason—it is reiterated—the legislator has not deemed it necessary to demand more land endowments for reasons of social interest in the case of a 'simple' subdivision (fraccionamiento) with prior urban development. The visé for simple subdivisions (fraccionamientos), due to its minor significance, is usually granted to an official (e.g., Municipal Engineer) different from the one entrusted with 'complex' visés (e.g., Concejo Municipal, urban planning commissions, etc.), the former lacking the competence to authorize a different type of visé; this is in the event that urban planning norms make such a distinction. Now, a subdivision (fraccionamiento) that is part of the urbanization process and entails an enablement of parcels, for the first time, for urban purposes, must be provided with streets, green areas, and parks, as well as the necessary services for their use and enjoyment. In this second scenario, we are dealing with a complex process of subdivision (fraccionamiento) and urbanization that introduces limitations to private property for reasons of urban planning (Article 22 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana)), which the Constitutional Court has indicated are fully in accordance with Constitutional Law (vote N° 5097-93 at 10:24 hrs. of October 15, 1993). The residential or subdivision (fraccionamiento) project that we will call 'complex' is provided for in numeral 40 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) which, as relevant, provides: 'Every land subdivider (…) and every urban developer shall cede free of charge for public use both the areas destined for roads and those corresponding to parks and community facilities; that which is to be established for the latter two concepts shall be determined in the respective regulation, by setting percentages of the total area to be subdivided or urbanized, which may fluctuate between five percent and twenty percent, depending on the average size of the lots, the intended use of the land, and the norms in this regard. Notwithstanding the above, the sum of the lands that must be ceded for public roads, parks, and community facilities shall not exceed forty-five percent of the total surface area of the land to be subdivided or urbanized. (…)The urban developer's obligation to endow the subdivided parcels with access roads, green zones, parks, public roads obliges him to comply with the urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and the development regulations for these areas. The local government must timely exercise its police power, guaranteeing to the residents of the canton that the works will be carried out in the manner indicated by the urban planning norms and with the conditions that those provisions stipulate. It is sufficient that a parcelling requires works to enable ingress and provide various services to any of those parcels to assert that it is not a 'simple subdivision (fraccionamiento),' but rather a residential project that must, consequently, comply with all the stated requirements. Urban residential projects can only enable ingress to the parcels through public roads that must have the dimensions and requirements of the Ley General de Caminos Públicos and the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, in the absence—in the latter case—of specific provisions in local norms. No municipal body has the competence to authorize a project in which the enablements to the parcels are done by means of 'paved agricultural easements (servidumbres agrícolas adoquinadas),' 'agricultural easements (servidumbres agrícolas)' or 'simple easements (simples servidumbres),' since these are figures characteristic of Private Law and not of the residential urban planning regime, which is governed by the norms and principles of Public Law." (Resolutions number 175-2009 and 176-2009, cited above.) By this reasoning, the control that the local government is responsible for verifying, in this case by the deliberative body (Concejo), when dealing with the approval of construction permits for developments (urbanizaciones), is of special interest, as it must corroborate that it fully complies with the requirements of the law, namely the provision of public roads, green and community areas, and especially—of relevance for resolving this matter—the enablement and implementation, at the expense of the urban developer, of public services, such as electricity, telephony, drinking water, and aqueducts and sewers, the latter if the infrastructure for it exists. Therefore, the non-adaptation of urban development projects to the requirements established in the urban order obliges—per se—the rejection of the filed actions, in application of the principle of legality, which binds the entire state apparatus, of which the municipalities are part. In this respect, it is relevant to recall that the legality block is formed not only by written sources, starting from the Political Constitution, not only regarding its text but also the values and principles emanating from it, international treaties, with special significance to those relating to fundamental rights, laws, and regulatory provisions, as stipulated in numeral 6 of the Ley General de la Administración Pública; but also, and in particular, the unequivocal rules of science and technique, as they also constitute a delimiting parameter of administrative discretion, pursuant to Article 16 of the cited legal body, as it obliges the Administration to have its actions duly motivated by the theoretical knowledge acquired from the different methodologies and disciplines of science and technique, when the situation warrants it—as in the case of urban planning matters—so that the will of public institutions does not depend on their free will (or choice), but on objective assessments obtained in accordance with the technical rules applicable to the case. In this sense, the objectivity of technical criteria is highlighted, because "... if a technique is scientific and, therefore, by definition, certain, objective, universal, subject to uniform rules that do not depend on the personal appreciation of an individual subject, it is obvious that one cannot speak of 'complete discretion' in this aspect, but instead corresponds, on the contrary, to speak of something akin to 'regulation' (subjection to norms, in the case of technique)' (MARTÍN GONZÁLEZ, M., in his work El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, number 54, 1967, p. 239), cited by DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. Spain. 1997. p. 43.) Concordantly, Eduardo ORTIZ ORTIZ stated in the Legislative Commission that discussed the bill for the Ley General de Administración Pública, to include the unequivocal rules of science and technique as a parameter for administrative discretion, considering "... in cases where the Administration acts in technical matters that have a clear and precise meaning in the case, the technical rules will be, in this case, like laws; the violation of the technical aspects of an administrative act of a public service will naturally be an illegality exactly as if a legal precept were being violated." (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99." (resolution number 416-2010 of eleven twenty-five on the eighth of February, two thousand ten, issued by the Sección Tercera of the Tribunal Contencioso Administrativo). In this scenario, we are dealing with a complex process of subdivision (fraccionamiento) and urbanization that introduces limitations to private property for reasons of urban planning (Article 22 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana)), which the Constitutional Court has indicated are fully in accordance with Constitutional Law (vote N° 5097-93 at 10:24 hrs. of October 15, 1993). From this perspective, there is no doubt that the law imposes the obligation on the urban developer to endow the subdivided parcels with access roads, green zones, parks, and public roads; it obliges him to comply with the urban provisions that establish minimum standards regarding space, quality, quantity, and other requirements demanded by law and the development regulations for these areas. In light of this, the local government must timely exercise its police power, guaranteeing to the residents of the canton that the works will be carried out in the manner indicated by the urban planning norms and with the conditions that those provisions stipulate. An example of this lies in the fact that urban residential projects can only enable ingress to the parcels through public roads that must have the dimensions and requirements of the Ley General de Caminos Públicos and the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, in the absence—in the latter case—of specific provisions in local norms. (Resolutions of this same Section number 175-2009 of fifteen forty and 176-2009, of fifteen fifty, both of the thirtieth of January, two thousand nine). Thus, in cases of approving construction permits for developments (urbanizaciones), the Local Government must corroborate that it fully complies with the respective provision of public roads, green and community areas, and the enablement and implementation, at the expense of the urban developer, of public services, such as electricity, telephony, drinking water, and aqueducts and sewers, the latter if the infrastructure for it exists. From the foregoing, it is inferred that the non-adaptation of urban development projects to the requirements established in the urban order obliges the rejection of the filed actions, in application of the principle of legality, without neglecting that, in the case of public spaces, they are closely linked to the fundamental right to a healthy and ecologically balanced environment, such that the endowment of the public spaces that the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) imposes on developers or subdividers (fraccionadores) of land for urban purposes has great impact on the social, economic, and cultural development of the population. Having clarified the above, we now address the legal effect evoked by the visé of plans by the Instituto de Vivienda y Urbanismo and by the respective Municipalidad in the official registry of plans, to subsequently address the analysis of the specific case at hand, which pertains to the subdivision (fraccionamiento) of land for urban purposes lacking municipal authorization.-

VI.On official maps (mapas oficiales) derived from the subdivision (fraccionamiento) of land for urban purposes: Pursuant to Article 1 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the official map (mapa oficial) "is the plan or set of plans on which the position of the layouts of public roads and areas to be reserved for community uses and services is accurately indicated"; the content of which is regulated in Articles 42 and 43 of the cited Law, which provide: "Article 42.- The regulation of the Official Map (Mapa Oficial) shall establish the norms on reserves, acquisition, use, and conservation of the areas necessary for roads, parks, squares, buildings, and other community uses, expressing the location and size of those already delivered for public service and those demarcated only preventively", "Article 43.- The Official Map (Mapa Oficial), together with the plans or the cadastre that complements it, shall constitute a special reliable registry on ownership and dedication to the public domain of the lands or spaces already delivered for public uses." An essential effect of the official map (mapa oficial) derives in the presumption of public domain status (demanialidad) which is recognized in our legal system in Article 44 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), by stating: “Public domain over the areas of streets, squares, gardens, parks, or other open spaces for general public use is constituted by that same use and may be done without its registration in the Property Registry, if it appears in the Official Map (Mapa Oficial) …”; that is to say, its non-registration in the Public Registry of Property does not result in the loss of its special nature, nor does its disuse, as considered by the Sala Constitucional in ruling number 2006-0382. Finally, it is worth recalling that the urbanization process of land includes the endowment of the corresponding public roads—an integrative interpretation of Articles 1 and 36 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and III of the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, approved by the Instituto Costarricense de Vivienda y Urbanismo—, which are ceded to the respective Municipalidad for its administration, and in this sense, are destined for the use of the entire community, that is, not only for the benefit of those residing in the residential complex or development (urbanización). Now, it is imperative to specify that although it is true that the visé of plans containing subdivisions (fraccionamientos) for urban purposes is the competence of the Instituto de Vivienda y Urbanismo, pursuant to the provisions of Article 61 of the Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), it must be clearly understood that this visé does not have the effect of an official map (mapa oficial) as the appellant illegitimately interprets; this, because only the municipal visé grants such condition once the works have materialized and their conformity with what was licensed has been verified. The foregoing finds full justification in the fact that it is the Local Government that is called upon to verify compliance with each and every one of the requirements that a subdivision (fraccionamiento) for urban purposes must satisfy, given that its task is not merely that of a receiver of requirements, since in the exercise of its condition as a local agent, in protection of the interests of its jurisdiction, it must verify compliance with the technical and legal requirements for the reception of the areas and works, as indicated in the preceding considering. Note also that the map viséd by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo may be subject to countless modifications before being definitively materialized in the layout and delivery of the public areas and infrastructure works that a complex urban development demands, which imposes, without further discussion, that only the final approval of the Municipalidad allows a set of maps to be incorporated into the official map (mapa oficial). In short, the visé in construction plans provided by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and the municipal corporations are not the administrative acts that incorporate into the municipal public domain the public areas that must be ceded by the subdividers (fraccionadores) or urban developers, but rather the administrative act of reception of works, obviously with prior authorization to carry out the project through an agreement issued by the Concejo Municipal; therefore, it operates once the works and the subdivision (fraccionamiento) have been carried out and their conformity with what was authorized has been verified. It is concluded from the above that it is the acceptance of works and public areas by the Territorial Corporation that endows them with public domain character and not before, because it may well happen that the urban developer does not carry out the works or, in their course, formulates modifications that are accepted by the Local Government. In this regard, it is important to bring up that from a reading of Articles 43 and 44 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), the illegitimate interpretation that the appellant makes of its text when supporting his disagreement with the challenged agreement is evident, because the first cited numeral refers to spaces "already delivered," and for its part, Article 44 of the same regulatory body refers to the use of the zone, that is, both normative provisions start from the premise of the material delivery of the areas as well as their use or enjoyment, so the appellant's argument is not acceptable, being clearly inconsistent with the letter and spirit of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana).

It is for this reason, and given the incidence of change of use of urban public spaces in contravention of the legal system that occurs in our municipalities, that it must be rescued that numeral 40 of the Ley de Planificación Urbana, when referring to the areas relating to the urbanization or subdivision (fraccionamiento) of the territory, sets the guidelines in the use of public space for this type of goods, which, of course, must occupy suitable locations for the intended purpose and not dangerous locations or those that cause the dissatisfaction of the purpose pursued by the legislator regarding the existence and conditioning of public spaces. It is of interest to mention that the Constitutional Chamber in resolution number 4205-96 of fourteen hours thirty-three minutes of August twenty, nineteen ninety-six, indicated that green areas destined for public use, by virtue of their use and nature, are part of the community’s heritage and must remain under the jurisdiction of the municipal entities so that they may administer them as public domain goods and that areas for children's playgrounds may not be accepted if the developer (fraccionador) or urbanizer has not properly conditioned them, including their grassing and installation of the required equipment. Note then the great importance not only of the municipal approval, but also of the acceptance of the areas, since it is imperative for the Municipality to verify compliance with urban development obligations (cargas urbanísticas) by the developer through an inspection—prior to acceptance—in which their conformity with the approved plans is verified in terms of area (cabida) and it is determined whether the areas are in accordance with the intended purpose.

VII.- On the merits of the matter: From the documents provided by the Municipality and the petitioner’s own statements, it is concluded without difficulty that the Terranova residential project did not obtain the corresponding municipal approvals and authorizations. According to the Municipal Government, this was due to non-compliance with technical requirements and disregard for the law, in that not only is the approval of the urban development project as such not recorded, but also, the urbanizer did not carry out the infrastructure works, the project guarantee deposit, did not deliver the percentage of land established by Article 40 of the Ley de Planificación Urbana corresponding to the portion of land destined for public area for public use and domain, nor were basic services included, for which reason the Local Government did not approve the plans and much less accepted the urbanization. It is for this reason that the local authorities, legitimately exercising their powers, in accordance with the provisions of Article 1 of the Ley de Construcciones (Decreto-Ley number 833, of November fourth, nineteen forty-nine, which establishes that Municipalities are responsible for ensuring that cities and other settlements meet the necessary conditions of safety, health, comfort, and beauty in their public roads and in the buildings and constructions erected on the lands thereof, without prejudice to the powers that laws grant in these matters to other administrative bodies), upon evidencing the omission in compliance with urban planning regulations, which as such, is a matter of “public order,” that is, of binding character, does not consider the public areas that the petitioner intends as received, especially since the exercise of urban control is not subject to pacts or agreements, neither between private parties nor, much less, from public authorities and institutions. And indeed, omitting the controls (approvals) for subdivision (fraccionamiento) purposes is one of the most common and dangerous ways of circumventing urban standards and frustrating all regulatory instruments in the matter, which causes serious consequences. Among these, we can cite the impossibility of planning and supplying basic services, the construction of housing complexes in high-risk zones due to natural emergencies, or building in zones that, due to their characteristics, should not be destined for constructions, because they are aquifer recharge zones or have high environmental value; just to cite a few examples.

VIII.Final considerations: Now, without neglecting the responsibility of the developer of the project called “Terranova,” in the case of an illegitimate subdivision (fraccionamiento), it is the responsibility of the Local Government, as the planning authority for its jurisdiction, to initiate proceedings aimed at the annulment of the registrations that it states were carried out in an irregular manner and were registered as independent farms in the National Registry, violating the provisions of Article 33 of the Ley de Planificación Urbana. In other words, insofar as the segregations have been carried out outside the law, the Municipal Corporation must adopt the corresponding administrative and judicial measures to order its territory. Likewise, the Municipality must formulate a technical solution supported by the current regulatory plan (plan regulador), which has been recognized as having the force of law in a material sense, as our Constitutional Court has clearly and precisely indicated (in this regard, one may consult judgments number 2006-13330, of seventeen hours thirty-three minutes of December sixth, two thousand six; 2007-5575; of fifteen hours twenty-four minutes of April twenty-fifth, two thousand seven and 2008-18438, of seventeen hours fifty-six minutes of December eleventh, two thousand eight ), in order to safeguard the interests of its residents, in the event that they do not have the public spaces and the infrastructure required to protect their right to a healthy environment as well as access to recreation and leisure spaces that is required in every urban territory.-

POR TANTO

The appealed agreement is confirmed. The administrative route is deemed exhausted. Notify.- Nombre66641 Eduardo González Segura Claudia Elena Bolaños Salazar Classification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Judicial Branch. Reproduction and/or distribution for profit is prohibited.

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Jerarquía Impropia Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Civil Tema: Fraccionamiento y urbanización Subtemas:

Alcances de la competencia municipal. Naturaleza de las áreas verdes destinadas a dominio público. Deber de la municipalidad de verificar el cumplimiento de cargas del desarrollador previo a aceptación de zonas de uso público.

Tema: Planificación urbana Subtemas:

Distinción entre los procesos de fraccionamiento y urbanización. Análisis sobre los mapas oficiales con fines urbanísticos. Deber de la municipalidad de verificar el cumplimiento de cargas del desarrollador previo a aceptación de zonas de uso público.

Tema: Municipalidad Subtemas:

Distinción entre los procesos de fraccionamiento y urbanización. Análisis sobre los mapas oficiales con fines urbanísticos. Deber de verificar el cumplimiento de cargas urbanísticas del desarrollador previo a aceptación de zonas de uso público.

Tema: Urbanismo municipal Subtemas:

Distinción entre los procesos de fraccionamiento y urbanización. Análisis sobre los mapas oficiales con fines urbanísticos. Deber municipal de verificar el cumplimiento de cargas del desarrollador previo a aceptación de zonas de uso público.

Tema: Parques urbanos, jardines y zonas verdes Subtemas:

Naturaleza de las áreas verdes destinadas a dominio público dentro de urbanizaciones.

“III. Argumentos del apelante: En síntesis, alega el recurrente que solicitó a la Municipalidad mediante escrito de fecha 17 de mayo del 2010, que tomara posesión de las áreas de calles y parques del fustrado proyecto terranova, con base en lo dispuesto por los artículos 42, 43 y 44 de la Ley 4240 y la existencia de un mapa oficial que determina de manera fehaciente donde están situadas esa áreas en el plano físico, las cuales han sido del disfrute de los copropietarios de los diferentes inmuebles del lugar, los cuales cuentan con sus respectivas escrituras y planos catastrados. Sin embargo, pese contar con el amparo registral y la buena fe, la recurrida fundamenta su decisión en dictámenes de la Procuraduría General de la República que lo interpreta a la inversa, por cuanto el visado de planos por parte de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo constituye mapa oficial. Agrega además, que existe una escritura pública donde se hace la segregación correspondiente de todos y cada uno de los planos individuales, cuyo plano madre fue debidamente aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo el día veintiocho de febrero de mil novecientos setenta y nueve, plano que también consta en el Catastro Nacional.

IV.Argumentos de la Municipalidad: En resumen, indica que a finales de los años setenta se inició un proyecto urbanístico que se pretendía llamar "Club Residencial Terranova", para lo cual se solicitaron los permisos respectivos ante las autoridades competentes, sin embargo, se presentaron inconsistencias, sobre todo respecto a obras de infraestructura faltantes y al hecho que no era clara la forma en que se le iba a proporcionar el abastecimiento de agua potable al proyecto. Advierte además, que a pesar que el proyecto no se aprobó y la Municipalidad no visó los planos de los lotes propuestos, de un modo irregular se realizaron fraccionamientos y el Registro Nacional los inscribió como fincas independientes, violentándose así, lo dispuesto por el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana. En este orden, afirma que nunca se realizaron las obras de infraestructura, depósito de garantía de la obra, no se cedió el porcentaje de terreno correspondiente a áreas de uso y dominio público, no se incluyeron los servicios básicos ni fue recibido por el Concejo Municipal, de toda suerte que no existe ningún registro sobre la existencia de acuerdo ni acto aprobatorio del proyecto en las instancias municipales.

V.Sobre el fraccionamiento del territorio con fines urbanísticos: La Ley de Planificación Urbana regula los términos bajo los cuales debe ajustarse un proyecto urbanístico, imponiendo requerimientos insoslayables motivados en las implicaciones jurídicas que conllevan estos procesos, siendo imperativo para el dictado de esta resolución, citar lo dispuesto por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, que en lo que interesa dispone: “Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)". De la norma transcrita, queda claro que el fraccionamiento derivado de un proceso urbanizador, conlleva una habilitación de los fundos para fines urbanos, para lo cual, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. Ya esta Sección ha precisado al respecto a las implicaciones jurídicas que conllevan los procesos de fraccionamiento y urbanizaciones, lo siguiente:"El fraccionamiento, es la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, lo que supone, tal y como lo debe constatar cada gobierno local al otorgar el visado correspondiente, que el mismo se ajuste, en cuanto a tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador del suelo local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. El fraccionamiento que la ley denomina como “simple”, no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso y disfrute de las parcelas resultantes de ese fraccionamiento y ello es así porque el legislador parte de que en estos, los fundos cuentan con accesos y áreas verdes producto de un desarrollo urbanístico anterior. Es por este motivo que el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone:“(…)Asimismo se exceptúa de la obligación de ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas…” (el destacado no es del original). Cuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo –se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso del fraccionamiento “simple” con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social. El visado para fraccionamientos simples, por su poca trascendencia, suele otorgarse a un funcionario (v.gr. Ingeniero Municipal) diverso de aquél al que se encomiendan los visados “complejos” (v. gr. Concejo Municipal, comisiones de urbanismo, etc), careciendo el primero de competencia para autorizar un visado diverso; ello en el caso de que las normas urbanísticas hagan tal distinción. Ahora bien, al fraccionamiento que hace parte del proceso urbanizador y que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, para fines urbanos, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. En este segundo supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993 ) . El proyecto residencial o de fraccionamiento que llamaremos “complejo”, se encuentra previsto en el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana que, en lo conducente, dispone: “Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)La obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. El gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen. Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un “simple fraccionamiento”, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados. Los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamintos y Urbanizaciones, a falta, -en este ultimo caso- de disposiciones concretas en las normas locales. Ninguno de los órganos municipales tiene competencia para autorizar un proyecto en el que las habilitaciones a los fundos se hace mediante “servidumbres agrícolas adoquinadas”, "servidumbres agrícolas" o “simples servidumbres”, puesto que ellas son figuras propias del Derecho Privado y no del régimen urbanístico residencial que se rige por las normas y principios del Derecho Público." (Resoluciones número 175-2009 y 176-2009, supra citadas.)Al tenor de lo cual, reviste de especial interés el control que corresponde verificar al gobierno local, en este caso a cargo del órgano deliberativo (Concejo), tratándose de la aprobación de permisos de construcción de urbanizaciones, ya que debe corroborar que cumple a cabalidad con los requerimientos de ley, a saber dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, y en especial -de relevancia para resolución de este asunto- de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. Con lo cual, la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per ser-, al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad, que sujeta a todo el aparato estatal, del que forman parte las municipalidades. A este respecto, resulta de relevancia recordar que el bloque de legalidad está conformado no sólo por las fuentes escritas , partiéndose de la Constitución Política, no sólo en lo que respecta a su texto, sino también a los valores y principios que de ella dimanan, los tratados internacionales, con especial significación de los relativos a derechos fundamentales, las leyes y disposiciones reglamentarias, según ordena el numeral 6 de la Ley General de la Administración Pública; sino también, y en particular, las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, en tanto se constituyen, además, en un parámetro delimitador de la discrecionalidad administrativa, conforme al artículo 16 del citado cuerpo legal, en tanto obliga a la Administración a que su actuación esté debidamente motivada en el conocimiento teórico adquirido de las distintas metodologías y disciplinas de la ciencia y la técnica, cuando ello lo amerite –como en el caso de la materia urbanística-, de manera que la voluntad de las instituciones públicas no depende de su libre arbitrio (o escogencia), sino de las valoraciones objetivas obtenidas conforme a las reglas técnicas aplicables al caso. En este sentido, se destaca la objetividad de los criterios técnicos, por cuanto "... si una técnica es científica y, por lo tanto, por definición, cierta, objetiva, universal, sujeta a reglas uniformes que no dependen de la apreciación personal de un sujeto individual, es obvio que no pueda en este aspecto hablarse de «completa discrecionalidad, sino que corresponde, por el contrario, hablar poco menos que de 'regulación' (sujeción a normas, en el caso de la técnica)»" (MARTÍN GONZÁLEZ, M., en su obra El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, número 54, 1967, p.239), citado por DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. España. 1997. p. 43.) En forma concordante, se manifestó Eduardo ORTIZ ORTIZ en la Comisión Legislativa que discutió el proyecto de ley de la Ley General de Administración Pública para incluir como parámetro de la discrecionalidad administrativa las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, al considerar "... en los casos en que la Administración actúe en materias técnicas que tengan un significado claro y preciso en el caso, las reglas técnicas van a ser, en este caso, como leyes, la violación de los aspectos técnicos de un acto administrativo de un servicio público, naturalmente va a ser una ilegalidad exactamente como si se estuviera violando un precepto legal." (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99."(resolución número 416-2010 de las once horas veinticinco minutos del ocho de febrero del dos mil diez, dictada por la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo). En este supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993). Desde esta perspectiva, no cabe duda que la ley impone la obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. En atención a ello, el gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen, ejemplo de ello, radica en el hecho que los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, a falta, -en este ultimo caso- de disposiciones concretas en las normas locales. (Resoluciones de esta misma Sección número 175-2009 de las quince horas cuarenta minutos y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve). Así las cosas, en los casos de aprobación de permisos de construcción de urbanizaciones, el Gobierno Local debe corroborar que cumple a cabalidad con la respectiva dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, de habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. De lo transcrito se colige que la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad, sin dejar de lado que, tratándose de espacios públicos, guardan una estrecha vinculatoriedad con el derecho fundamental a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, de toda suerte que la dotación de los espacios públicos que impone la Ley de Planificación Urbana a los desarrolladores o fraccionadores del territorio con fines urbanísticos, tiene gran incidencia en el desarrollo social, económico y cultural de la población. Teniendo claro lo anterior, se aborda de inmediato, el efecto jurídico que evoca el visado de planos por parte del Instituto de Vivienda y Urbanismo y por parte de la Municipalidad respectiva en el registro oficial de planos, para así posteriormente, abordar el análisis del caso concreto que nos ocupa, que versa en el fraccionamiento del territorio con fines urbanísticos ayuno de autorización municipal.-

VI.Sobre los mapas oficiales derivados del fraccionamiento del territorio con fines urbanísticos: Conforme al artículo 1 de la Ley de Planificación Urbana, el mapa oficial "es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales"; cuyo contenido se regula en los artículos 42 y 43 de la citada Ley, que disponen: "Artículo 42.- El reglamento del Mapa Oficial establecerá las normas sobre reservas, adquisición, uso y conservación de las áreas necesarias para vías, parques, plazas, edificios y demás usos comunales, expresando la localización y el tamaño de las ya entregadas al servicio público y de las demarcadas solo preventivamente", "Artículo 43.- El Mapa Oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos” . Un efecto esencial del mapa oficial, deriva en la presunción de demanialidad que está reconocida en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, al consignar: “El dominio público sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, sin consta en el Mapa Oficial …”; es decir, que su no inscripción en el Registro Público de la Propiedad no se traduce en la pérdida de su especial naturaleza, así como tampoco su desuso, como lo consideró la Sala Constitucional en la sentencia número 2006-0382. Finalmente, conviene recordar que, el proceso de urbanización de un terreno comprende la dotación de las correspondientes vías públicas -interpretación integrativa de los artículos 1º y 36 de la Ley de Planificación Urbana y III del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, aprobado por el Instituto Costarricense de Vivienda y Urbanismo-, las cuales se ceden a la Municipalidad respectiva para su administración, y en tal sentido, están destinadas al uso de toda la colectividad, es decir, no sólo a favor de los que residen en el residencial o urbanización. Ahora bien, es imperativo precisar que si bien es cierto, el visado de planos que contengan fraccionamientos con fines urbanísticos es competencia del Instituto de Vivienda y Urbanismo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), debe tenerse claro, que ese visado no tiene el efecto de mapa oficial como lo interpreta ilegítimamente el recurrente, esto, por cuanto únicamente el visado municipal, concede tal condición una vez materializadas las obras y verificada su conformidad con lo licenciado. Lo anterior encuentra plena justificación, en el hecho que es el Gobierno Local el llamado a verificar el cumplimiento de todas y cada una de las exigencias que debe contemplar un fraccionamiento con fines urbanísticos, toda vez que su tarea no es meramente receptora de requisitos, ya que en ejercicio de su condición de agente local, en tutela de los intereses de su jurisdicción, debe verificar el cumplimiento de los requerimientos técnicos y legales para la recepción de las áreas y obras, tal y como se indicó en el considerando anterior. Nótese además, que el mapa visado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, puede ser objeto de un sin fin de modificaciones antes de verse materializado de forma definitiva en el trazado y entrega de las áreas públicas y obras de infraestructuras que exige un complejo urbanístico, lo cual impone sin mayor discusión, que solo la aprobación final de la Municipalidad, permite incorporar un conjunto de mapas en el mapa oficial. En pocas palabras, el visado en planos constructivos que brinda el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y las corporaciones municipales, no son los actos administrativos que incorporan al demanio municipal las áreas públicas que deben ser cedidas por los fraccionadores o urbanizadores, sino el acto administrativo de recepción de obras, obviamente con previa autorización para realizar el proyecto a través de un acuerdo emanado por el Concejo Municipal; por lo que opera una vez realizadas las obras, el fraccionamiento y verificada su conformidad con lo autorizado. Se concluye de lo anterior, que es la aceptación de obras y áreas públicas por parte de la Corporación Territorial la que dota del carácter demanial y no antes, por cuanto bien puede ocurrir, que el urbanizador no realice las obras o en su transcurso formule modificaciones que sean aceptadas por el Gobierno Local. En este orden es importante traer a colación que a partir de una lectura de los artículos 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana, queda en evidencia la interpretación ilegítima que de su texto realiza el recurrente al sustentar su disconformidad con el acuerdo impugnado, por cuanto el primer numeral de cita hace referencia a los espacios "ya entregados" y por su parte el artículo 44 del mismo plexo normativo hace referencia al uso de la zona, es decir, ambas disposiciones normativas parten de la premisa de la entrega material de las áreas así como del uso o disfrute de éstas, por lo que el argumento del recurrente no es de recibo al ser claramente disconforme con la letra y el espíritu de la Ley de Planificación Urbana. Es por esta razón, y dada la incidencia del cambio de destino de los espacios públicos urbanos en contravención del ordenamiento jurídico que ocurre en nuestros municipios, que debe rescatarse que el numeral 40 de la Ley de Planificación urbana, al referirse a las áreas relativas a la urbanización o fraccionamiento del territorio, fija las pautas en la utilización del espacio público de este tipo de bienes, claro está, los cuales deben ocupar lugares idóneos para el fin perseguido y no ubicaciones peligrosas o que provocan la insatisfacción del propósito perseguido por el legislador en torno a la existencia y acondicionamiento de los espacios público. De interés es mencionar, que la Sala Constitucional en la resolución número 4205-96 de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis, indicó que las áreas verdes destinadas al uso público, en virtud de su uso y naturaleza, son parte del patrimonio de la comunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales para que los administre como bienes de dominio público y que las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido. Nótese entonces la gran importancia que reviste no solo el visado municipal, sino también la aceptación de las áreas, por cuanto es imperativo para la Municipalidad verificar el cumplimiento de las cargas urbanísticas por parte del desarrollador a través de una inspección –previa a la aceptación- en la que se constate su conformidad con los planos aprobados en orden a la cabida y se determine si las áreas se encuentran de acuerdo al fin perseguido.

VII.- Sobre el fondo del asunto: A partir de los documentos aportados por la Municipalidad y el propio dicho del recurrente, se concluye sin dificultad, que el proyecto residencial Terranova no obtuvo los visados y aprobaciones municipales correspondientes. Según el Gobierno Municipal, esto debido al incumplimiento de los requerimientos técnicos e inobservancia de la ley, por cuanto no solo no consta la aprobación del proyecto urbanístico como tal, sino que además, el urbanizador no realizó las obras de infraestructura, el depósito de garantía de la obra, no entregó el porcentaje de terreno que establece el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana correspondiente a la porción de terreno destinada a área pública de uso y dominio público, ni se incluyeron los servicios básicos, por lo que el Gobierno Local no visó los planos y mucho menos recibió la urbanización. Es por ello, que legítimamente las autoridades locales en ejercicio de sus competencias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley de Construcciones (Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve, la cual establece que las Municipalidades son las encargadas que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos), al evidenciar la omisión en el cumplimiento de la normativa urbanística, que como tal, es de "orden público", es decir, carácter vinculante, no tiene por recibidas las áreas públicas que el recurrente pretende, máxime que, el ejercicio del control urbano no se encuentra sujeto a pactos o convenios, ni entre particulares ni mucho menos, de las autoridades e instituciones públicas. Y es que, en efecto, el omitir los controles (visados) para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias. Entre éstas, podemos citar la imposibilidad de planificar y suministrar servicios básicos, la construcción de conjuntos de vivienda en zonas de alto riesgo por emergencias naturales o la edificación en zonas que por sus características no deben ser destinadas a construcciones, por ser de recarga acuífera o tener un alto valor desde el punto de vista ambiental; solo por citar algunos ejemplos.

VIII.Consideraciones finales: Ahora bien, sin dejar de lado la responsabilidad del desarrollador del proyecto denominado "Terranova", entratándose de un fraccionamiento ilegítimo, corresponde al Gobierno Local como ente ordenador del territorio de su jurisdicción, iniciar los procedimientos tendientes a la anulación de las inscripciones que afirma se realizaron de un modo irregular y se inscribieron como fincas independientes en el Registro Nacional violentando lo dispuesto por el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana. En otras palabras, en el tanto las segregaciones se hayan realizado al margen de la ley, debe la Corporación Municipal adoptar las medidas administrativas y judiciales que correspondan para ordenar su territorio. De igual manera, debe la Municipalidad formular una solución técnica amparada al plan regulador vigente, al cual se le ha reconocido fuerza de ley en sentido material, tal y como nuestro Tribunal Constitucional ha señalado de manera clara y precisa (e n tal sentido pueden consultarse las sentencias número 2006-13330, de las diecisiete horas treinta y tres minutos del seis de diciembre del dos mil seis; 2007-5575; de las quince horas veinticuatro minutos del veinticinco de abril del dos mil siete y 2008-18438, de las diecisiete horas cincuenta y seis minutos del once de diciembre del dos mil ocho ), a fin de resguardar los intereses de sus munícipes, en el evento que no cuenten con los espacios públicos y la infraestructura requerida para resguardar su derecho a un ambiente sano así como el acceso a los espacios de recreación y esparcimiento que en todo territorio urbano es requerido.-”

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Proceso: Jerarquía impropia municipal Recurrente: Corporación Costarricense de Bienes S.A.

Recurrida: Municipalidad de San Isidro de Heredia N°265-2011 Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, Segundo Circuito Judicial de San José, Dirección200 . , a las nueve horas treinta y cinco minutos del veintiuno de julio del dos mil once.- Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, de la apelación interpuesta por el señor Benjamín Franklin González Alfaro, casado, abogado, vecino de Grecia y portador de la cédula de identidad número CED78632- - , en representación de la firma denominada Corporación Costarricense de Bienes Sociedad Anónima, contra el acuerdo nº837-2010 adoptado en la sesión ordinaria nº46-2010 del diecinueve de julio del dos mil diez, por el Concejo de la Municipalidad de San Isidro de Heredia.

Redacta la Juez Bolaños Salazar, y:

CONSIDERANDO

I.- Hechos probados: Para decidir, se tiene como debidamente acreditado lo siguiente: 1) Que en el acuerdo nº1178-2008 adoptado por el Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, en la sesión ordinaria nº61-2008, del veintidós de septiembre del dos mil ocho, se conoce el recurso de apelación formulado por el señor Nombre102748 , contra la denegatoria de uso de suelo y alineamiento contenida en el oficio DDU08_70 del lunes ocho de setiembre del dos mil ocho, y se dispone: "1.Que no hay razón jurídica que obligue al Concejo Municipal a otorgar una respuesta afirmativa a una solicitud de uso de suelo y alineamiento, cuando se tiene demostrado que la finca se ubica dentro del anteproyecto de la urbanización Terranova, la cual no se concretó al no entregarse lo correspondiente de áreas públicas, calles, desfogues pluviales y demás requisitos por la Ley de Planificación Urbana, por lo que es imposible otorgar alineamiento y uso de suelo solicitado. Además de lo anterior, en el caso de la finca 09726-000 no se otorgó permiso de construcción ni uso de suelo ni alineamiento, sino una autorización de instalación de servicios públicos por la Empresa de Servicios Públicos de Heredia, en razón de los derechos adquiridos de la propiedad de la finca recién citada. 2. Declarar sin lugar el recurso de apelación por improcedente.(...)" (ver folios 136 y137); 2) Que en oficio X-PU-D-560-2010, de fecha seis de septiembre del dos mil diez, el máster Leonel Rosales Maroto, Director de Urbanismo, se dirige al señor Benjamín González Alfaro y le indica en lo que interesa que "...existe en nuestro archivo planos del proyecto denominado "Club Residencial Terranova", sito en San Isidro de Heredia, los cuales fueron aprobados por la Dirección de Urbanismo el 28 de febrero de 1979". (ver folio 164); 3) Que en la copia certificada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, del plano general del sitio, se encuentra un sello que indica"INVU Los sellos estampados en este plano no implican autorización para vender lotes, para lo cual deberá obtenerse un visado de la Municipalidad ejecutadas y recibidas las obras de urbanización". (ver folio 163); 4) Que en fecha diecisiete de mayo del dos mil diez, la Secretaría del Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, recibe memorial rubricado por el señor González Alfaro, en representación de la firma recurrente, en el cual solicita: "1. Que esa Municipalidad tome efectiva posesión y ejerza el derecho de propiedad, respecto a las áreas de parque y calles del otrora fustrado proyecto de lotificación denominado Terranova (...) 2. Que de conformidad con lo que dispone el artículo 34, 39, 41 y 45 constitucional, en relación con el artículo II.2.1.6 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, en terrenos clasificados como de "uso agrícola" las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un máximo de quince por ciento del área de cobertura. De manera que en el caso concreto que nos ocupa, en el peor de los casos, se nos debe permitir irrestrictamente, previa presentación y valoración de los planos de rigor y el pago del canon correspondiente, la construcción de una vivienda que no supere el quince por ciento de área total del terreno en cuestión." (ver folio 140; 5) Que el Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, en el acuerdo nº837-2010 adoptado en la sesión ordinaria nº46-2010 del diecinueve de julio del dos mil diez, dispone " POR TANTO (...)1. Que del estudio del expediente administrativo aportado se puede desprender que respecto al fallido proyecto urbanístico Terranova, nunca se realizaron las obras de infraestructura, el depósito de garantía de la obra, no se entregó el porcentaje de terreno que establece el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana correspondiente a la porción de terreno destinada a área pública de uso y dominio público, ni se incluyeron los servicios básicos, por lo que el proyecto nunca se consolidó, ni fue debidamente aprobado por el Concejo Municipal. 2. Que en razón de lo anterior existe una imposibilidad por parte del Municipio para acceder a la solicitud presentada por el Sr. Benjamín González Alfaro, toda vez que en ningún momento puede considerarse como Mapa Oficial, el conjunto de planos catastrados del fallido proyecto urbanístico denominado Terranova, por cuanto los mismos no han sido en ningún momento aprobados ni visados por el Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, lo cual es un requisito esencial para la constitución de este tipo de instrumentos, dando como resultado que al día de hoy no existen zonas de parque o calle pública que sean propiedad del Municipio; por lo que en este sentido en respuesta a la gestión formulada por el interesado se ratifica y confirma en todos sus extremos el acuerdo 1178-2008 tomado en sesión ordinaria 61-2008 del 22 de setiembre del 2008. 3. Que en relación a la solicitud de otorgamiento de permiso de construcción del señor González Alfaro, deberá el Municipio por medio de la Dirección de Desarrollo Urbano estudiar tal solicitud para resolver como en derecho corresponde de dicha gestión de acuerdo con las especificaciones técnicas y jurídicas contenidas en los instrumentos jurídicos correspondientes, especialmente el Plan Regulador del Cantón; para lo cual deberá esa dependencia tomar en consideración lo anteriormente expuesto con relación a que no existe acto alguno dictado por el Concejo Municipal de San Isidro en el que se haya aprobado dicho proyecto Terranova, y en consecuencia que dichos planos de diseño no generan al día de hoy ningún tipo de efecto jurídico, por lo que tal solicitud deberá tomarse como el requerimiento inicial para una licencia constructiva que realiza la empresa Corporación Costarricense de Bienes S.A.(...)". (Ver folios 146 a 149); 6) Que en fecha tres de agosto del dos mil diez, el señor Franklin González Alfaro, en representación de la firma Corporación Costarricense de Bienes S.A., interpone recurso de apelación contra el acuerdo citado en el hecho anterior. (ver folio 150 frente y vuelto) y 7) Que el Concejo Municipal de San Isidro de Heredia, en el acuerdo número 933-2010 adoptado en la Sesión Ordinaria nº52-2010, del nueve de agosto del dos mil diez, dispone admitir el recurso de apelación interpuesto y emplazar al recurrente ante este Tribunal. (ver folios 152 a 154).

II.Hechos no probados: Se tienen como tales, los siguientes: 1. Que la Municipalidad de San Isidro de Heredia, haya aprobado la realización del proyecto urbanístico denominado residencial Terranova. (No se procuró prueba) 2. Que la Municipalidad de San Isidro de Heredia haya recibido el proyecto urbanístico denominado residencial Terranova. (No se procuró prueba)

III.Argumentos del apelante: En síntesis, alega el recurrente que solicitó a la Municipalidad mediante escrito de fecha 17 de mayo del 2010, que tomara posesión de las áreas de calles y parques del fustrado proyecto terranova, con base en lo dispuesto por los artículos 42, 43 y 44 de la Ley 4240 y la existencia de un mapa oficial que determina de manera fehaciente donde están situadas esa áreas en el plano físico, las cuales han sido del disfrute de los copropietarios de los diferentes inmuebles del lugar, los cuales cuentan con sus respectivas escrituras y planos catastrados. Sin embargo, pese contar con el amparo registral y la buena fe, la recurrida fundamenta su decisión en dictámenes de la Procuraduría General de la República que lo interpreta a la inversa, por cuanto el visado de planos por parte de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo constituye mapa oficial. Agrega además, que existe una escritura pública donde se hace la segregación correspondiente de todos y cada uno de los planos individuales, cuyo plano madre fue debidamente aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo el día veintiocho de febrero de mil novecientos setenta y nueve, plano que también consta en el Catastro Nacional.

IV.Argumentos de la Municipalidad: En resumen, indica que a finales de los años setenta se inició un proyecto urbanístico que se pretendía llamar "Club Residencial Terranova", para lo cual se solicitaron los permisos respectivos ante las autoridades competentes, sin embargo, se presentaron inconsistencias, sobre todo respecto a obras de infraestructura faltantes y al hecho que no era clara la forma en que se le iba a proporcionar el abastecimiento de agua potable al proyecto. Advierte además, que a pesar que el proyecto no se aprobó y la Municipalidad no visó los planos de los lotes propuestos, de un modo irregular se realizaron fraccionamientos y el Registro Nacional los inscribió como fincas independientes, violentándose así, lo dispuesto por el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana. En este orden, afirma que nunca se realizaron las obras de infraestructura, depósito de garantía de la obra, no se cedió el porcentaje de terreno correspondiente a áreas de uso y dominio público, no se incluyeron los servicios básicos ni fue recibido por el Concejo Municipal, de toda suerte que no existe ningún registro sobre la existencia de acuerdo ni acto aprobatorio del proyecto en las instancias municipales.

V.Sobre el fraccionamiento del territorio con fines urbanísticos: La Ley de Planificación Urbana regula los términos bajo los cuales debe ajustarse un proyecto urbanístico, imponiendo requerimientos insoslayables motivados en las implicaciones jurídicas que conllevan estos procesos, siendo imperativo para el dictado de esta resolución, citar lo dispuesto por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, que en lo que interesa dispone: “Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)". De la norma transcrita, queda claro que el fraccionamiento derivado de un proceso urbanizador, conlleva una habilitación de los fundos para fines urbanos, para lo cual, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. Ya esta Sección ha precisado al respecto a las implicaciones jurídicas que conllevan los procesos de fraccionamiento y urbanizaciones, lo siguiente:"El fraccionamiento, es la división de un predio con la finalidad de introducirlo al comercio de los hombres, lo que supone, tal y como lo debe constatar cada gobierno local al otorgar el visado correspondiente, que el mismo se ajuste, en cuanto a tamaño y características, a las disposiciones urbanísticas vigentes, en especial, al Plan Regulador del suelo local –si lo hubiere- así como a la normativa de desarrollo y demás leyes especiales de orden público. El fraccionamiento que la ley denomina como “simple”, no incluye un proceso de habilitación urbana para el uso y disfrute de las parcelas resultantes de ese fraccionamiento y ello es así porque el legislador parte de que en estos, los fundos cuentan con accesos y áreas verdes producto de un desarrollo urbanístico anterior. Es por este motivo que el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana dispone:“(…)Asimismo se exceptúa de la obligación de ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas…” (el destacado no es del original). Cuando una determinada área se encuentra previamente urbanizada, los adquirentes de las parcelas fraccionadas cuentan con acceso a los fundos, parques y facilidades comunales y es que no debe perderse de vista que ello hace parte de su derecho a disfrutar de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 constitucional). Por este motivo –se reitera- el legislador no ha estimado necesario exigir en el caso del fraccionamiento “simple” con desarrollo urbanístico, mayores dotaciones de tierra por motivos de interés social. El visado para fraccionamientos simples, por su poca trascendencia, suele otorgarse a un funcionario (v.gr. Ingeniero Municipal) diverso de aquél al que se encomiendan los visados “complejos” (v. gr. Concejo Municipal, comisiones de urbanismo, etc), careciendo el primero de competencia para autorizar un visado diverso; ello en el caso de que las normas urbanísticas hagan tal distinción. Ahora bien, al fraccionamiento que hace parte del proceso urbanizador y que conlleva una habilitación de los fundos, por vez primera, para fines urbanos, debe proveérsele de calles, áreas verdes y parques, así como de los servicios necesarios para su uso y disfrute. En este segundo supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993 ) . El proyecto residencial o de fraccionamiento que llamaremos “complejo”, se encuentra previsto en el numeral 40 de la Ley de Planificación Urbana que, en lo conducente, dispone: “Todo fraccionador de terrenos (…) y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que fijará por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes, del área total a fraccionar o urbanizar, que podrá fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. (…)La obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. El gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen. Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener que no existe un “simple fraccionamiento”, sino un proyecto residencial que debe, en consecuencia, cumplir con todos los requisitos señalados. Los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamintos y Urbanizaciones, a falta, -en este ultimo caso- de disposiciones concretas en las normas locales. Ninguno de los órganos municipales tiene competencia para autorizar un proyecto en el que las habilitaciones a los fundos se hace mediante “servidumbres agrícolas adoquinadas”, "servidumbres agrícolas" o “simples servidumbres”, puesto que ellas son figuras propias del Derecho Privado y no del régimen urbanístico residencial que se rige por las normas y principios del Derecho Público." (Resoluciones número 175-2009 y 176-2009, supra citadas.)Al tenor de lo cual, reviste de especial interés el control que corresponde verificar al gobierno local, en este caso a cargo del órgano deliberativo (Concejo), tratándose de la aprobación de permisos de construcción de urbanizaciones, ya que debe corroborar que cumple a cabalidad con los requerimientos de ley, a saber dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, y en especial -de relevancia para resolución de este asunto- de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. Con lo cual, la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan -per ser-, al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad, que sujeta a todo el aparato estatal, del que forman parte las municipalidades. A este respecto, resulta de relevancia recordar que el bloque de legalidad está conformado no sólo por las fuentes escritas , partiéndose de la Constitución Política, no sólo en lo que respecta a su texto, sino también a los valores y principios que de ella dimanan, los tratados internacionales, con especial significación de los relativos a derechos fundamentales, las leyes y disposiciones reglamentarias, según ordena el numeral 6 de la Ley General de la Administración Pública; sino también, y en particular, las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, en tanto se constituyen, además, en un parámetro delimitador de la discrecionalidad administrativa, conforme al artículo 16 del citado cuerpo legal, en tanto obliga a la Administración a que su actuación esté debidamente motivada en el conocimiento teórico adquirido de las distintas metodologías y disciplinas de la ciencia y la técnica, cuando ello lo amerite –como en el caso de la materia urbanística-, de manera que la voluntad de las instituciones públicas no depende de su libre arbitrio (o escogencia), sino de las valoraciones objetivas obtenidas conforme a las reglas técnicas aplicables al caso. En este sentido, se destaca la objetividad de los criterios técnicos, por cuanto "... si una técnica es científica y, por lo tanto, por definición, cierta, objetiva, universal, sujeta a reglas uniformes que no dependen de la apreciación personal de un sujeto individual, es obvio que no pueda en este aspecto hablarse de «completa discrecionalidad, sino que corresponde, por el contrario, hablar poco menos que de 'regulación' (sujeción a normas, en el caso de la técnica)»" (MARTÍN GONZÁLEZ, M., en su obra El grado de determinación legal de los conceptos jurídicos. RAP, número 54, 1967, p.239), citado por DESDENTADO DAROCA, Eva. Los problemas del control judicial de la discrecionalidad técnica. (Un estudio crítico de la jurisprudencia. Editorial Civitas, S. A. Madrid. España. 1997. p. 43.) En forma concordante, se manifestó Eduardo ORTIZ ORTIZ en la Comisión Legislativa que discutió el proyecto de ley de la Ley General de Administración Pública para incluir como parámetro de la discrecionalidad administrativa las reglas unívocas de la ciencia y la técnica, al considerar "... en los casos en que la Administración actúe en materias técnicas que tengan un significado claro y preciso en el caso, las reglas técnicas van a ser, en este caso, como leyes, la violación de los aspectos técnicos de un acto administrativo de un servicio público, naturalmente va a ser una ilegalidad exactamente como si se estuviera violando un precepto legal." (QUIRÓS CORONADO, Roberto. Ley General de Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. Editorial Aselex, S. A. San José, Costa Rica. 1996. p. 99."(resolución número 416-2010 de las once horas veinticinco minutos del ocho de febrero del dos mil diez, dictada por la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo). En este supuesto, estamos ante un proceso complejo de fraccionamiento y urbanización que introduce limitaciones a la propiedad privada por razón de urbanismo (artículo 22 de la Ley de Planificación Urbana), las que el Tribunal Constitucional ha señalado son totalmente conformes con el Derecho de la Constitución (voto N° 5097-93 de las 10:24 hrs del 15 de octubre de 1993). Desde esta perspectiva, no cabe duda que la ley impone la obligación del urbanizador de dotar las parcelas fraccionadas de accesos, zonas verdes, parques, vías públicas, le obliga a acatar las disposiciones urbanas que establecen estándares mínimos en cuanto a espacio, calidad, cantidad y demás requisitos exigidos por ley y los reglamentos de desarrollo en cuanto a esas áreas. En atención a ello, el gobierno local tiene que ejercer oportunamente su poder de policía, garantizando a los vecinos del cantón, que las obras se realizarán de la forma que las normas urbanísticas lo indican y con las condiciones que aquellas disponen, ejemplo de ello, radica en el hecho que los proyectos residenciales urbanos sólo pueden habilitar el ingreso a los fundos a través de vías públicas que deben tener las dimensiones y exigencias de la Ley General de Caminos Públicos y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, a falta, -en este ultimo caso- de disposiciones concretas en las normas locales. (Resoluciones de esta misma Sección número 175-2009 de las quince horas cuarenta minutos y 176-2009, de las quince horas cincuenta minutos, ambos, del treinta de enero del dos mil nueve). Así las cosas, en los casos de aprobación de permisos de construcción de urbanizaciones, el Gobierno Local debe corroborar que cumple a cabalidad con la respectiva dotación de vías públicas, áreas verdes y comunales, de habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados, éste último, en caso de que exista la infraestructura para ello. De lo transcrito se colige que la no adecuación de los proyectos urbanísticos a los requerimientos establecidos en el ordenamiento urbano, obligan al rechazo de las gestiones incoadas, en aplicación del principio de legalidad, sin dejar de lado que, tratándose de espacios públicos, guardan una estrecha vinculatoriedad con el derecho fundamental a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, de toda suerte que la dotación de los espacios públicos que impone la Ley de Planificación Urbana a los desarrolladores o fraccionadores del territorio con fines urbanísticos, tiene gran incidencia en el desarrollo social, económico y cultural de la población. Teniendo claro lo anterior, se aborda de inmediato, el efecto jurídico que evoca el visado de planos por parte del Instituto de Vivienda y Urbanismo y por parte de la Municipalidad respectiva en el registro oficial de planos, para así posteriormente, abordar el análisis del caso concreto que nos ocupa, que versa en el fraccionamiento del territorio con fines urbanísticos ayuno de autorización municipal.-

VI.Sobre los mapas oficiales derivados del fraccionamiento del territorio con fines urbanísticos: Conforme al artículo 1 de la Ley de Planificación Urbana, el mapa oficial "es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales"; cuyo contenido se regula en los artículos 42 y 43 de la citada Ley, que disponen: "Artículo 42.- El reglamento del Mapa Oficial establecerá las normas sobre reservas, adquisición, uso y conservación de las áreas necesarias para vías, parques, plazas, edificios y demás usos comunales, expresando la localización y el tamaño de las ya entregadas al servicio público y de las demarcadas solo preventivamente", "Artículo 43.- El Mapa Oficial, junto con los planos o el catastro que lo complemente, constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos” . Un efecto esencial del mapa oficial, deriva en la presunción de demanialidad que está reconocida en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 44 de la Ley de Planificación Urbana, al consignar: “El dominio público sobre las áreas de calles, plazas, jardines, parques u otros espacios abiertos de uso público general, se constituye por ese mismo uso y puede prescindirse de su inscripción en el Registro de la Propiedad, sin consta en el Mapa Oficial …”; es decir, que su no inscripción en el Registro Público de la Propiedad no se traduce en la pérdida de su especial naturaleza, así como tampoco su desuso, como lo consideró la Sala Constitucional en la sentencia número 2006-0382. Finalmente, conviene recordar que, el proceso de urbanización de un terreno comprende la dotación de las correspondientes vías públicas -interpretación integrativa de los artículos 1º y 36 de la Ley de Planificación Urbana y III del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, aprobado por el Instituto Costarricense de Vivienda y Urbanismo-, las cuales se ceden a la Municipalidad respectiva para su administración, y en tal sentido, están destinadas al uso de toda la colectividad, es decir, no sólo a favor de los que residen en el residencial o urbanización. Ahora bien, es imperativo precisar que si bien es cierto, el visado de planos que contengan fraccionamientos con fines urbanísticos es competencia del Instituto de Vivienda y Urbanismo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y Creación del BANHVI (Banco Hipotecario de la Vivienda), debe tenerse claro, que ese visado no tiene el efecto de mapa oficial como lo interpreta ilegítimamente el recurrente, esto, por cuanto únicamente el visado municipal, concede tal condición una vez materializadas las obras y verificada su conformidad con lo licenciado. Lo anterior encuentra plena justificación, en el hecho que es el Gobierno Local el llamado a verificar el cumplimiento de todas y cada una de las exigencias que debe contemplar un fraccionamiento con fines urbanísticos, toda vez que su tarea no es meramente receptora de requisitos, ya que en ejercicio de su condición de agente local, en tutela de los intereses de su jurisdicción, debe verificar el cumplimiento de los requerimientos técnicos y legales para la recepción de las áreas y obras, tal y como se indicó en el considerando anterior. Nótese además, que el mapa visado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, puede ser objeto de un sin fin de modificaciones antes de verse materializado de forma definitiva en el trazado y entrega de las áreas públicas y obras de infraestructuras que exige un complejo urbanístico, lo cual impone sin mayor discusión, que solo la aprobación final de la Municipalidad, permite incorporar un conjunto de mapas en el mapa oficial. En pocas palabras, el visado en planos constructivos que brinda el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y las corporaciones municipales, no son los actos administrativos que incorporan al demanio municipal las áreas públicas que deben ser cedidas por los fraccionadores o urbanizadores, sino el acto administrativo de recepción de obras, obviamente con previa autorización para realizar el proyecto a través de un acuerdo emanado por el Concejo Municipal; por lo que opera una vez realizadas las obras, el fraccionamiento y verificada su conformidad con lo autorizado. Se concluye de lo anterior, que es la aceptación de obras y áreas públicas por parte de la Corporación Territorial la que dota del carácter demanial y no antes, por cuanto bien puede ocurrir, que el urbanizador no realice las obras o en su transcurso formule modificaciones que sean aceptadas por el Gobierno Local. En este orden es importante traer a colación que a partir de una lectura de los artículos 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana, queda en evidencia la interpretación ilegítima que de su texto realiza el recurrente al sustentar su disconformidad con el acuerdo impugnado, por cuanto el primer numeral de cita hace referencia a los espacios "ya entregados" y por su parte el artículo 44 del mismo plexo normativo hace referencia al uso de la zona, es decir, ambas disposiciones normativas parten de la premisa de la entrega material de las áreas así como del uso o disfrute de éstas, por lo que el argumento del recurrente no es de recibo al ser claramente disconforme con la letra y el espíritu de la Ley de Planificación Urbana. Es por esta razón, y dada la incidencia del cambio de destino de los espacios públicos urbanos en contravención del ordenamiento jurídico que ocurre en nuestros municipios, que debe rescatarse que el numeral 40 de la Ley de Planificación urbana, al referirse a las áreas relativas a la urbanización o fraccionamiento del territorio, fija las pautas en la utilización del espacio público de este tipo de bienes, claro está, los cuales deben ocupar lugares idóneos para el fin perseguido y no ubicaciones peligrosas o que provocan la insatisfacción del propósito perseguido por el legislador en torno a la existencia y acondicionamiento de los espacios público. De interés es mencionar, que la Sala Constitucional en la resolución número 4205-96 de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis, indicó que las áreas verdes destinadas al uso público, en virtud de su uso y naturaleza, son parte del patrimonio de la comunidad y deben quedar bajo la jurisdicción de los entes municipales para que los administre como bienes de dominio público y que las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido. Nótese entonces la gran importancia que reviste no solo el visado municipal, sino también la aceptación de las áreas, por cuanto es imperativo para la Municipalidad verificar el cumplimiento de las cargas urbanísticas por parte del desarrollador a través de una inspección –previa a la aceptación- en la que se constate su conformidad con los planos aprobados en orden a la cabida y se determine si las áreas se encuentran de acuerdo al fin perseguido.

VII.- Sobre el fondo del asunto: A partir de los documentos aportados por la Municipalidad y el propio dicho del recurrente, se concluye sin dificultad, que el proyecto residencial Terranova no obtuvo los visados y aprobaciones municipales correspondientes. Según el Gobierno Municipal, esto debido al incumplimiento de los requerimientos técnicos e inobservancia de la ley, por cuanto no solo no consta la aprobación del proyecto urbanístico como tal, sino que además, el urbanizador no realizó las obras de infraestructura, el depósito de garantía de la obra, no entregó el porcentaje de terreno que establece el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana correspondiente a la porción de terreno destinada a área pública de uso y dominio público, ni se incluyeron los servicios básicos, por lo que el Gobierno Local no visó los planos y mucho menos recibió la urbanización. Es por ello, que legítimamente las autoridades locales en ejercicio de sus competencias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley de Construcciones (Decreto-Ley número 833, del cuatro de noviembre de mil novecientos cuarenta y nueve, la cual establece que las Municipalidades son las encargadas que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten, sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos), al evidenciar la omisión en el cumplimiento de la normativa urbanística, que como tal, es de "orden público", es decir, carácter vinculante, no tiene por recibidas las áreas públicas que el recurrente pretende, máxime que, el ejercicio del control urbano no se encuentra sujeto a pactos o convenios, ni entre particulares ni mucho menos, de las autoridades e instituciones públicas. Y es que, en efecto, el omitir los controles (visados) para efectos de fraccionamiento es una de las formas más comunes y peligrosas de burlar los estándares urbanísticos y dar al traste con todos los instrumentos de regulación en la materia, lo que provoca serias consecuencias. Entre éstas, podemos citar la imposibilidad de planificar y suministrar servicios básicos, la construcción de conjuntos de vivienda en zonas de alto riesgo por emergencias naturales o la edificación en zonas que por sus características no deben ser destinadas a construcciones, por ser de recarga acuífera o tener un alto valor desde el punto de vista ambiental; solo por citar algunos ejemplos.

VIII.Consideraciones finales: Ahora bien, sin dejar de lado la responsabilidad del desarrollador del proyecto denominado "Terranova", entratándose de un fraccionamiento ilegítimo, corresponde al Gobierno Local como ente ordenador del territorio de su jurisdicción, iniciar los procedimientos tendientes a la anulación de las inscripciones que afirma se realizaron de un modo irregular y se inscribieron como fincas independientes en el Registro Nacional violentando lo dispuesto por el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana. En otras palabras, en el tanto las segregaciones se hayan realizado al margen de la ley, debe la Corporación Municipal adoptar las medidas administrativas y judiciales que correspondan para ordenar su territorio. De igual manera, debe la Municipalidad formular una solución técnica amparada al plan regulador vigente, al cual se le ha reconocido fuerza de ley en sentido material, tal y como nuestro Tribunal Constitucional ha señalado de manera clara y precisa (e n tal sentido pueden consultarse las sentencias número 2006-13330, de las diecisiete horas treinta y tres minutos del seis de diciembre del dos mil seis; 2007-5575; de las quince horas veinticuatro minutos del veinticinco de abril del dos mil siete y 2008-18438, de las diecisiete horas cincuenta y seis minutos del once de diciembre del dos mil ocho ), a fin de resguardar los intereses de sus munícipes, en el evento que no cuenten con los espacios públicos y la infraestructura requerida para resguardar su derecho a un ambiente sano así como el acceso a los espacios de recreación y esparcimiento que en todo territorio urbano es requerido.-

POR TANTO

Se confirma el acuerdo apelado. Se da por agotada la vía administrativa. Notifíquese.- Nombre66641 Eduardo González Segura Claudia Elena Bolaños Salazar Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.