Coastal Concession Denied for Mangrove and Missing PlanConcesión costera denegada por manglar y falta de plan

No. 54-2012 THIRD SECTION OF THE ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. Second Judicial Circuit of San José, Anexo A, Goicoechea, at nine forty a.m. on the seventeenth of February, two thousand twelve.

This Court hears, in its capacity as the municipality’s non-hierarchical superior (jerarca impropio municipal), the municipal appeal (recurso de apelación municipal) filed by Nombre317., of legal age, […], against resolution number 19, Article 3, item 4, matter 13, adopted at ordinary session number 2303-2010, held on the seventh of June, two thousand ten, by the Municipal Council of the Municipalidad de Parrita.

Opinion drafted by Judge Nombre103041; and,

WHEREAS:

I. PROVEN FACTS (HECHOS PROBADOS)

The following facts of importance to the resolution of the appeal under consideration are deemed proven:

• 1)That, by agreement adopted at ordinary session number 619-88, Article Five, Matter number 1, Subsection 4), of diecinueve de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, the Concejo considered a report from the Inspector General stating that, “according to the ITCO general map, it is a reserve area” within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) located in [...], and approved the recommendation of the Comisión de la Zona Marítimo Terrestre that Mr. Nombre594. be instructed to submit the concession application (solicitud de concesión), “in compliance with Art. 30 of Ley 6043 and its Regulations” (folio 7);
• 2)That, on cinco de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, Nombre594. applied for a concession (concesión) over a lot located in […], in the district and canton of […], with the following boundaries: North: […]. This application was processed under expediente 856-88 (folios 1 to 6);
• 3)That, on dos de enero de mil novecientos ochenta y nueve, a field inspection was conducted, in which it was noted that “processing of the application may continue; it meets the statutory requirements” (folio 8);
• 4)That, in La Gaceta number 57 of veintiuno de marzo de mil novecientos ochenta y nueve, Nombre594. published the notice (edicto) corresponding to his application (folios 13 and 15);
• 5)That, on veintidós de abril de mil novecientos noventa y dos, Nombre594. assigned to his wife, Nombre317., “the concession right (derecho de concesión) belonging to me in the maritime-terrestrial zone along the Pacific coast at Playa […], which was assigned to me by municipal agreement at session number seiscientos diecinueve-ochenta y ocho, the land being described as follows: Recreational land, measuring setecientos veintiún metros treinta decímetros cuadrados, bounded: North: […]” (folio 18);
• 6)That, in a filing dated dos de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, Nombre317. requested that the Municipalidad de Parrita, in view of the transfer of the concession right previously held by her husband, issue “the statutory notices in my name dated 8 de octubre de 1992”; this was for the purpose of arranging the corresponding lease agreement (contrato de arrendamiento) and having the property of which she was the concession holder appraised so that she could pay the corresponding fee (canon) (folio 19);
• 7)That, on treinta y uno de febrero de mil novecientos noventa y cinco, Nombre317. applied to the Municipalidad de Parrita for a concession over property located at Playa […], with the following boundaries: North: […]; having an area of setecientos veintiún metros cuadrados treinta decímetros cuadrados; with a frontage of veinte metros and a depth of cuarenta y cuatro metros sesenta y un decímetros, containing fruit trees, a painted fence, and water (folio 21);
• 8)That, under matter number 2, Article nine, of ordinary session 1184-95, of siete de diciembre de mil novecientos noventa y cinco, the Concejo de Parrita considered the favorable opinion of the Comisión de la Zona Marítimo Terrestre, which agreed to grant her the concession agreement (contrato de concesión), although the tax appraisal was still outstanding (folio 26);
• 9)That, through tax appraisal No. 35-97, of veinticuatro de enero de mil novecientos noventa y siete, the Dirección General de Tributación Directa, Regional de Puntarenas, determined that the property over which Mrs. Nombre317. sought a concession had a value of ochocientos sesenta y cinco mil quinientos sesenta colones exactos; on that basis, the Municipalidad de Parrita set the fee at treinta y cuatro mil seiscientos veintidós colones con cuarenta céntimos (appraisal at folios 28 and 29 and determination of the fee at folio 29);
• 10)That, on veinticuatro de octubre del dos mil siete, the Encargado del Departamento de Zona Marítimo Terrestre informed the Departamento de Desarrollo Urbano that Mrs. Nombre317. had construction materials on the lot for which she sought a concession but did not have a construction permit (licencia), and that periodic visits to the site should therefore be coordinated to verify whether she had complied with the oral order (official letter at folio 34; photographs at folios 35 and 36);
• 11)That, on dieciséis de noviembre del dos mil siete, the Encargado del Departamento de Zona Marítimo Terrestre again informed the Departamento de Desarrollo Urbano that, on the lot for which Mrs. Nombre317. sought a concession, he had verified noncompliance with the recommendations and that the structure was sixty percent complete; he therefore requested that it “issue the corresponding instructions to halt and close the construction work, in addition to filing the corresponding complaint for illegal construction in the maritime-terrestrial zone against the offender” (official letter at folio 37; photographs at folios 38 to 41);
• 12)That, on veintisiete de noviembre siguiente, the Encargado del Departamento de Zona Marítimo Terrestre again informed the Departamento de Desarrollo Urbano that he had verified the continuation of the work on the lot for which Mrs. Nombre317. sought a concession, as a roof had been installed on the structure; he therefore requested that “you kindly take the necessary action to bring this situation to a halt. I further advise you that, given the unlawful conditions under which it is being carried out, a complaint for illegal construction may be filed or the structure may be demolished, but for that purpose I need to be provided with the stop-work notices that your department should have issued, ...” (official letter at folio 43; photographs at folios 44 to 45);
• 13)That, on doce de diciembre del dos mil siete, Nombre317. requested that the corresponding concession agreement be drawn up pursuant to Article nine of ordinary session number 1184-95, of siete de diciembre de mil novecientos noventa y cinco (front and back of folio 46);
• 14)That, in a report dated doce de diciembre del dos mil siete, the building inspector of the Municipalidad de Parrita determined that Mrs. Nombre317. “proceeded to demolish the cabin she was building” (official letter at folio 48; photographs at folio 49);
• 15)That, by agreement number 3, Article Three, Point number 1, of ordinary session number 2115-2008, of catorce de enero del dos mil ocho, the Concejo denied Nombre317.’s concession application because, under the Regulatory Plan (Plan Regulador) for the area, the land sought was designated as a mangrove area and lacked access by public road (folios 52 and 53);
• 16)That, after ordinary remedies (recursos ordinarios) were filed against that decision, the Concejo denied the motion for reconsideration (revocatoria) through agreement number 5, Article Four, Matter 10, of ordinary session number 2122-2008, of once de febrero del dos mil ocho, and the Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, through resolution 207-2009, at once horas cuarenta y cinco minutos del seis de febrero del dos mil nueve, affirmed the decision, but on the ground that no Regulatory Plan existed for the area, thereby exhausting the administrative remedies (vía administrativa) (appeal brief at folios 57 to 62; Concejo agreement at folios 67 to 69; decision of the Sección Tercera at folios 76 to 84);
• 18)That, through an official letter dated nueve de marzo del dos mil nueve, the Encargado de la Zona Marítimo Terrestre, Nombre9567. ., brought Nombre317.’s case file to the attention of the Alcalde, stating that, under the Regulatory Plan and the MINAET inventory, the parcel she sought in the sector of [...] belonged to the mangrove area or the State Natural Heritage (patrimonio natural del Estado) (folio 85);
• 19)That, on treinta y uno de mayo del dos mil diez, the Encargado de la Zona Marítimo Terrestre, Nombre9567. ., again brought Nombre317.’s case file to the attention of the Alcalde so that the Concejo could “assess and determine the status of that case file, because the parcel applied for lies entirely within a public area and a protected area (zona de protección) under the approved Regulatory Plan, the comprehensive Regulatory Plan under development, and the State Natural Heritage survey conducted by MINAET; accordingly, there is no technical or legal feasibility for continuing to process the case file” (folio 113);
• 20)That, in mayo del dos mil diez, the forestry engineer Nombre20828. . conducted an “Assessment of land facing Playa […] in relation to the surrounding Natural Heritage sites”; and reached the following conclusions: “The property does not encroach upon the public area extending 50 from the beach; it is set back more than 70 m. Estuary or mangrove areas do not have a buffer or protected area around them under the environmental laws currently in force. The property does not encroach upon the adjacent mangrove area, nor does the latter encroach upon the property. The properties in the same area are aligned in the same manner as the assessed property in relation to the beach’s Public Area. According to the property’s location on the Parrita map sheet, the public road passes between the property and the coastline. Even applying the 14 m. protected area required by article 33 of the Ley Forestal, ample open land remains available for development. No forest exists at the site, as defined by the Ley Forestal. The site cannot be deemed part of the State Natural Heritage because no forest exists there under the definition of Forest in Article 3 of the Ley Forestal. Based on Decreto No. 35869-MINAE, as well as Decreto Ejecutivo No. 34295-MINAE and Resolution R-SINAC-035-2009, Manual para la Clasificación de Tierras Dedicadas a la Conservación de los Recursos Naturales Dentro de la Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica, the property assessed does not qualify as State Natural Heritage” (folios 92 to 110);
• 21)That, through article 19, Article Three, Point number 4, Matter number 13, of ordinary session number 2303-2010, of siete de junio del dos mil diez, the Concejo ordered 1.- “the closure and filing (archivo) of Mrs. Nombre317.’s concession-application case file, ... , because the requested land use (uso de suelo) does not comply with that established by the approved Regulatory Plan, given that the entire area applied for constitutes a public area, a protected area under the approved Regulatory Plan, and State Natural Heritage pursuant to the inventory prepared by the Ministerio de Ambiente y Energía- 2- That the Alcalde Municipal issue instructions and order the administration to suspend all collection of fees corresponding to the maritime-terrestrial zone” (folios 114 to 115);
• 22)That, on veintidós de junio del dos mil diez, Nombre317. filed ordinary remedies against the foregoing decision (folios 117 to 119);
• 23)That, by agreement number 03, Article Three, Point number 1, Matter number 02, of ordinary session number 2309-2010, of cinco de julio del dos mil diez, the council members denied the motion for reconsideration and referred the appeal to the Tribunal Contencioso Administrativo (folios 121 to 123);
• 24)That the southern portion of the lot that Mrs. Nombre317. seeks to have granted to her under concession is located in a mangrove area (undisputed fact, report of forestry engineer Nombre20828. ., at folios 92 to 110); and
• 25)That, in the Diario Oficial La Gaceta number 72 of quince de abril de mil novecientos noventa y ocho, the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo published the Reglamento de Actualización del Plan Regulador Esterillos-Parrita (as referenced in resolution 207-2009, at once horas cuarenta y cinco minutos del seis de febrero del dos mil nueve, of the Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, through the resolution at folio 83 and the publication at folios 192 to 193).

II.UNPROVEN FACTS (HECHOS NO PROBADOS).- The following facts of importance to the resolution of this matter are deemed unproven: 1.) That the Municipalidad de Parrita adopted a Regulatory Plan governing land-use planning (ordenamiento territorial) for Playa [...], in the district of Parrita, canton of Parrita; 2.) That the lot Mrs. Nombre317. seeks to have granted to her under concession lies outside the State Natural Heritage inventory. There is no evidence in that regard.

III.GROUNDS FOR APPEAL OF THE APPELLANT COMPANY.- Ms. Nombre317 challenges resolution number 19, article 3, point 4, matter 1, approved by the Council of the Municipalidad de Parrita at ordinary session number 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez. She alleges that it was erroneous to consider the entire lot for which she seeks a concession to be a public or protection zone, as provided in the regulatory plan (plan regulador), much less part of the State’s natural heritage (patrimonio natural del Estado), according to the inventory of the Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones. She disputes this on the basis of the report prepared by forestry engineer Nombre20828. ., en mayo de ese año, which concludes that the lot is located more than seventy meters from the inalienable coastal zone; that it does not encroach upon the public zone; and that, with respect to “the mangrove area adjoining the property at its southwestern corner, what actually exists there are plants known as beach manchineel (Hippomane mancinella), which are not affected by the property because it (sic) does not encroach upon this land.

Furthermore, to date there is no statute or regulation governing a buffer distance from mangrove areas; therefore, the location of the property does not violate any legal provision or constitute an encroachment, ...”; that, according to the inspection conducted, there are no old-growth forest species and the identified plant (manchineel) is not a forest, so it cannot be classified as such and, consequently, cannot be incorporated into the State’s natural heritage. She further adds that there is a road between the coastline and the property, which is used by other adjoining properties. In light of the foregoing considerations, she alleges that the municipal council’s decision is unlawful and therefore requests that it be revoked so that she may be granted the concession (concesión) that she has pursued for more than fifteen years. (Folios 117 a 119 y 130 frente y vuelto.)

IV.JURISDICTION OF THE ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT ACTING AS A NON-HIERARCHICAL SUPERIOR IN MUNICIPAL MATTERS.- In view of the grounds supporting this appeal, it is necessary to clarify the scope of this Court’s jurisdiction, since it is limited to reviewing the legality of the formal actions of municipal bodies, namely, the decisions or administrative acts (actos administrativos) issued by the Council and/or the Mayor, pursuant to article 173 of the Constitución Política and as implemented by statute, specifically sections 153, 156, and 162 of the Código Municipal, the last of these as amended by Ley número 8773, del primero de setiembre del dos mil nueve, que entró en vigencia el siete de octubre siguiente. Accordingly, this Court may in no way assess, much less question, any action of the Ministerio de Ambiente y Energía insofar as it defines the State’s natural heritage. Such action may be subject to review in ordinary administrative litigation proceedings, but not in these proceedings, which constitute the exhaustion of administrative remedies (agotamiento de la vía administrativa) at the municipal level.

V.PUBLIC-DOMAIN STATUS OF THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE AND ITS LEGAL REGIME.- Given the substantive issue raised in the challenge to the contested action, before analyzing it we must clearly define the concept of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). Throughout human history, the coast has been recognized as having great economic and commercial importance, as well as importance for security—with regard to national defense—for every country or state organization. Thus, as concerns our country, the coastline has remained designated for public use since colonial times. Initially, the reserved area was one mile wide and was therefore known—and is still known today—as the “maritime mile” (“milla marítima”). The most significant legislation governing Costa Rica’s coastal zone began with Ley número 162, de veintiocho de junio de mil ochocientos veintiocho, shortly after independence from the Spanish Crown was declared and during the formative period of the Costa Rican State.

That statute incorporated an earlier provision from the colonial period (Real Cédula, del quince de octubre de mil setecientos cincuenta y cuatro) by establishing a one-maritime-mile reserve along the coasts of both seas, which was maintained throughout all legislation enacted during the nineteenth century. That same public-domain status (demanialidad) was recognized in the Código General de mil ochocientos cuarenta y uno, which deemed the ebb and flow of the sea and its shores to be in the public domain; in Ley número 7, de treinta y uno de agosto de mil ochocientos sesenta y ocho, which reaffirmed that land within the maritime mile could not be claimed (“indenunciabilidad”); in Ley de Aguas, número 8, de veintiséis de mayo de mil ochocientos ochenta y cuatro, which designated that strip of land as the “maritime-terrestrial zone,” expressly classified it as public-domain property, and consequently incorporated it into the national patrimony; and, finally, in the Código Fiscal de mil ochocientos ochenta y cinco, which prohibited the alienation of land within one mile inland along the coasts of both seas.

In the twentieth century, the first legislation to refer to the maritime-terrestrial zone was Ley número 75, de treinta de agosto de mil novecientos veinticuatro, which reaffirmed the public-domain character of these lands and the prohibition against exploiting and enjoying their usufruct. Likewise, Ley número 11, de 22 de octubre de mil novecientos veintidós, precisely defined its extent as mil setecientos sesenta y dos metros—the exact measurement of one mile—from the ordinary high-tide line, and quinientos metros along both banks of rivers. This measurement remained in effect until mil novecientos cuarenta y dos, when Ley número 19, de doce de noviembre, and Ley número 201, de veintiséis de enero de mil novecientos cuarenta y tres, reduced its extent to doscientos metros along both coasts, thereby bringing about the first removals of property from the public domain (desafectaciones) with respect to all land beyond the established boundary and its consequent private appropriation.

In other words, under these two provisions, except for the doscientos metros measured from the ordinary high-tide line, the remaining mil seiscientos setenta y dos metros ceased to be in the public domain once they could be converted into private ownership. However, the land within the doscientos metros excepted by the two aforementioned statutes remained public-domain property and could not be converted into private ownership because it was inalienable and not subject to acquisitive prescription. This measurement of the maritime-terrestrial zone, together with the public-domain character of the land located therein, was reaffirmed in the then-effective article 7 of Ley de Tierras y Colonización, número 2825, de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y uno, and repeated in Ley Forestal, número 4465, de veinticinco de noviembre de mil novecientos sesenta y nueve, and Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, número 4558, de veintidós de abril de mil novecientos setenta.

It must be noted that Transitorio III of Ley número 4558, de veintidós de abril de mil novecientos setenta, removed ciento cincuenta metros of the doscientos metros from the public domain, following the first cincuenta metros measured from the high-tide line, by authorizing private parties who had possessed lots or properties in that sector for more than thirty years, quietly, openly, peacefully, and without interruption, to register them through possessory-information proceedings (informaciones posesorias) before the judicial—not administrative—authorities. Because of the numerous abuses committed while this provision was in force—that is, desde el doce de mayo de mil novecientos setenta—it was repealed by Ley número 5602, de cuatro de noviembre de mil novecientos setenta y uno, which entered into force upon its publication in La Gaceta número 206, del catorce de octubre de ese año; that is, it remained in force for diecisiete meses y dos días.

Finally, el dos de marzo de mil novecientos setenta y siete, Ley de la Zona Marítimo Terrestre, número 6043, which remains in force to date, was enacted and maintained the public-domain status of the doscientos metros extending along the country’s coastline. In light of the foregoing historical account of the statutory regulation of the maritime-terrestrial zone, it must necessarily be concluded that it has always been classified and treated as public-domain property (bien demanial) (state-owned property, public property, or property in the public domain), which confers upon it all the characteristics of public-domain status, namely, inalienability, immunity from prescription, immunity from attachment, and subjection to the police power with respect to its use and exploitation, as stated by the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia in judgment número 7, de las quince horas cinco minutos del veinte de enero de mil novecientos noventa y tres:

“It is therefore clear, without detracting from the aforementioned colonial-era precedent, that since Costa Rica’s emergence as an independent State, the land reserve along both coastlines has not formed part of the unappropriated public lands (baldíos)—the Crown lands of the colonial period—but has always been subject to a different legal regime, namely, that applicable to public-domain property, and therefore could not be converted into private property. The legislation on this subject enacted throughout the twentieth century—culminating in the current Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre No.6043 de 2 de marzo de 1977—obviously retained the classification of the land within that zone as public-domain property. As a result of the legislative developments of the nineteenth century, the maritime-terrestrial zone encompassed the portions of the coasts of both seas washed by the ebb and flow of the tide and extended one mile inland.

It also encompassed riverbanks up to the point at which the rivers were navigable or affected by the tides. Legislation enacted during this century progressively defined the extent of the zone and the elements forming part of it, but at no time denied its character as public-domain property and, consequently, its immunity from prescription and its inalienability; [...] From this brief review of the legislation concerning the maritime-terrestrial zone, it is easy to conclude that the strip of 200 metros measured from the ordinary high-tide line along both coasts, defined as part of the maritime-terrestrial zone by article 9 of the current Ley sobre la Zona marítimo terrestre, has been in the public domain—and the land within it has constituted public-domain property—since 1828, at the latest. The changes introduced in this area by the legislation of the previous and current centuries never broadly removed these 200 metros from the public domain; rather, the legislation in force before 1942 y 1943 established a wider strip—the so-called maritime mile—but never a narrower one.” (Considerando II. Emphasis not in the original.)

By virtue of the foregoing, and pursuant to article 6 of the Constitución Política, the maritime-terrestrial zone constitutes public-domain property of the Nation, a classification reinforced by article 3.1 of Ley de Aguas:

“Article 3.- The following are likewise national property:

I. Beaches and maritime zones”;

and by article 1° of Ley de la Zona marítimo terrestre, which provides verbatim:

“The maritime-terrestrial zone forms part of the national patrimony, belongs to the State, and is inalienable and not subject to prescription. The State, its institutions, and all inhabitants of the country are responsible for protecting it and its natural resources. Its use and exploitation are subject to the provisions of this Law.” In the same vein, the Sala Constitucional ruled in judgments number 2000-10466 and 2002-3821, as did the Sección Tercera del Tribunal Contencioso, acting as the highest administrative authority, in decision number 128-2001, at eight hours on dieciséis de febrero del dos mil uno:

“VI.- Consistent with the foregoing, the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) forms part of the national patrimony, belongs to the State, and is inalienable and not subject to acquisition by prescription (imprescriptible). Its protection is an obligation of the State and its institutions—including, of course, the corresponding Municipalidades—and even of all the country’s inhabitants. Its use and development are subject to the provisions of Ley No. 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre.”

VI.Having established the special legal designation (afectación) of the maritime-terrestrial zone, it is now necessary to determine precisely which property or areas are covered by this special legal-protection regime. Ley número 6043 itself identifies them in artículo 9:

“[...] the strip measuring two hundred meters in width along the entire Atlantic and Pacific coastlines of the Republic, regardless of its nature, measured horizontally from the ordinary high-tide line (línea de la pleamar ordinaria), as well as the land and rocks exposed by the sea at low tide.

For legal purposes, the maritime-terrestrial zone includes islands, islets, and sea rocks, as well as any land or natural formation rising above ocean level within the territorial sea of the Republic. Isla del Coco is excepted and shall remain under the direct ownership and possession of the State, as are any other islands whose ownership or administration is determined by this law or by special laws.” Likewise, pursuant to artículo 4 of the Regulations to this Law, Decreto Ejecutivo número 7841-P, of dieciséis de diciembre de mil novecientos setenta y siete, it encompasses:

“[...] the mangroves or saltwater forests existing along the mainland or island coastlines and in the estuaries (esteros) of the maritime-terrestrial zone constitute a Forest Reserve (Reserva Forestal) and are subject to Ley Forestal and all provisions of that decree [número 7210-A, of diecinueve de julio de mil novecientos setenta y siete]. The restricted zone (zona restringida) begins at the vegetation line along the shores of the estuaries and at the boundary of the mangroves or saltwater forests when they extend more than fifty meters beyond the ordinary high-tide line.” The maritime-terrestrial zone is divided into two zones: the public zone (zona pública), comprising the strip fifty meters wide measured from the ordinary high-tide line and consisting of the littoral, shore, or seacoast extending through permanent tidal river inlets (rías) and estuaries as far as they are appreciably affected by the tides and exhibit defined marine characteristics (artículo 2 inciso h) of the Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo número 7841-P); and the restricted zone, consisting of the remaining one hundred fifty meters.

By virtue of the foregoing, the following form part of the public zone of the maritime-terrestrial zone: the tidal river inlet, defined as the portion of a river near its entry into the sea and extending as far as the tides reach (inciso f) of artículo 2 of the aforementioned Decreto Ejecutivo número 7841-P); accordingly, in relation to the provisions of artículo 9 of the Law governing this subject, the two-hundred-meter strip adjoining tidal river inlets is also part of the maritime-terrestrial zone; “the islets, sea rocks, and other small areas and natural formations rising above the sea” (final paragraph of artículo 10 of the Ley de la Zona Marítimo Terrestre); and mangroves, pursuant to artículo 11 of the aforementioned Law:

“The public zone also includes, regardless of its extent, the area occupied by all mangroves along the mainland and island coastlines and in the estuaries of the national territory”; their incorporation into the public domain (demanio) dates from mil novecientos cuarenta y dos, under Ley de Aguas, a circumstance that prevents private parties from obtaining title to them. It should be noted that artículo 4 of the Regulations provides that, in such cases, the restricted zone begins at the vegetation line along the shores of the estuaries and at the boundary of the mangroves or saltwater forests when they extend more than fifty meters beyond the ordinary high-tide line. This is of great importance because it extends the concept of the maritime-terrestrial zone to portions of the national territory that may be located kilometers from the coast, meaning that lands adjoining a mangrove cannot be the subject of lawful possession.

In view of the ecological importance of mangroves, artículo 44 of Ley Forestal, in conjunction with artículo 17 of Ley Orgánica del Ambiente, requires the Ministerio de Ambiente y Energía to conduct the corresponding environmental impact study (estudio de impacto ambiental) before granting any permit for their use; the public zone also includes islands, islets, sea rocks, and the land and rocks exposed by the sea at low tide, pursuant to the second paragraph of artículo 9 of Ley número 6043), a status already granted by Ley de Aguas, número 276, of veintisiete de agosto de mil novecientos cuarenta y dos, in its articulo 75, which provides:

“Islands already formed or formed in the maritime-terrestrial zone, in the navigable portion of rivers, or in tidal river inlets and river mouths are the property of the State”; this status was maintained by Decreto-Ley número 11, of veintisiete de julio de mil novecientos cuarenta y ocho, as amended by número 803, of dos de noviembre del siguiente año, in the following terms:

“confirms and proclaims National Sovereignty over the entire submarine platform or continental and insular shelf adjoining the mainland and island coasts of the national territory, regardless of the depth at which it lies, reaffirming the Nation’s inalienable right to all natural resources existing on, in, or beneath said shelf or platform”; and by inciso c) of artículo 7) of Ley de Tierras y Colonización, número 2825, of catorce de octubre de mil novecientos sesenta y uno. It should be clarified that, in the case of sea rocks, the concept of the public zone applies to the entire natural formation, while in the case of islands it applies to the fifty meters adjoining the high-tide line, with the remaining lands being deemed the restricted zone (artículo 10 of Ley número 6042), unless a mangrove exists, in which case it is deemed part of the public zone, as stated above.

VII.It should be recalled that the public zone has been designated for the free use, access, and passage of all persons; consequently, any permit or concession (concesión), as well as the collection of the corresponding fee (canon), relating to a location within the public zone of the maritime-terrestrial zone is null and void (as held by the Tribunal Contencioso Administrativo in administrative decision number 6424-97, at nine hours on diecisiete de abril de mil novecientos noventa y siete), except for those serving a public purpose, such as:

“[...] the construction of industrial plants, sport-fishing or artisanal-fishing facilities, port works, mariculture programs, or other similar establishments or facilities, ...” (artículo 18 of Ley 6043); whose location near the sea is essential to their proper operation. In all cases, they must have the required authorizations from MOPT, INVU, ICT, and the corresponding municipality, while at all times taking into account:

“[...] the public use for which they are intended, or that they involve the establishment and operation of state-owned tourism facilities of evident benefit to the country” (first paragraph of artículo 22 of Ley de la Zona Marítimo Terrestre).

Likewise, with respect to the natural resources located within the public zone, it should be noted that flora and fauna may not be exploited, trees may not be cut, and coastal products may not be extracted without the proper authorization—whether a permit or concession—which in this case must be issued by the Dirección de Vida Silvestre of the Ministerio de Ambiente y Energía, following an environmental impact study, pursuant to artículo 17 of Ley Orgánica del Ambiente. In addition, the corresponding municipalities are responsible for facilitating access to beaches for people’s enjoyment and passage, and the local government must therefore prevent any restrictive action that impedes such free access to the beaches. This oversight duty (fiscalización) also includes evicting trespassers and even destroying or demolishing any structures, facilities, or works constructed, whether they consist merely of fences, shacks, sales stalls, or dwellings, without incurring any liability (as held by the Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, in decision number 7900-98).

Pursuant to artículo 39 of Ley de la Zona Marítimo Terrestre, concessions may be granted only within the restricted zone of the maritime-terrestrial zone, under the authority of the municipalities (artículo 40 of the aforementioned Law), except where there is a protected wild area (área silvestre protegida)—forest reserves, protective zones, national parks, biological reserves, national wildlife refuges, wetlands, or natural monuments—which, pursuant to artículo 32 of Ley Orgánica del Ambiente and artículo 73 of Ley de la Zona Marítimo Terrestre, are administered by the Ministerio de Ambiente y Energía.

VII.REQUIREMENTS AND CONDITIONS FOR THE GRANTING OF CONCESSIONS IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE.- In view of the particular regime governing the use and enjoyment of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), the Law regulating the matter—number 6043, del diecisiete de febrero de mil novecientos noventa y siete—and its Regulations—Decreto número 7841-P, del veintiséis de enero del dos mil uno—establish the requirements and conditions for granting permits and concessions in the maritime-terrestrial zone, subjecting them to the following requirements: 1.- submission of an application meeting at least the following requirements: name of the interested party, legally required personal particulars (calidades de ley), domicile, identity-card or identification-document number, nationality, exact address for service of notices; if the applicant is a legal entity, the name of its representative or attorney-in-fact must be stated, together with the legally required personal particulars, certification of representative authority and registration in the corresponding registry; a sketch or identification of the land covered by the application, its nature, boundaries, and the use to which the property will be put; 2.- a declaration that the area is a tourist zone by the Concessions Department of the Instituto Costarricense de Turismo; where an area is declared non-tourist, only permits for agricultural use may be granted, which are unilateral acts granted on a precarious basis and preclude the construction of permanent buildings on the site; 3.- demarcation of the public zone (zona pública) within the maritime-terrestrial zone by the corresponding boundary markers; otherwise, the Instituto Geográfico Nacional must be asked to carry it out; 4.- the existence of coastal land-use planning (ordenamiento territorial costero) or a coastal regulatory plan (plan regulador costero) in the case of a tourist zone, determining the use of the zone, and a land-use plan for a non-tourist zone; 5.- appraisal of the lot by the Dirección General de Tributación Directa; 6.- inspection of the land by municipal officials, the cost of which shall be borne by the interested party; 7.- publication of the notice, also at the expense of the interested party, so that affected third parties or interested neighbors may appear before the municipality to lodge an objection within the following thirty days; if an objection is filed, the corresponding hearing must be held; 8.- a preliminary construction plan reviewed and approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and the Instituto Costarricense de Turismo or Instituto de Desarrollo Agrario, as applicable, in accordance with the relevant regulations (Ley de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones, regulations of the Ministerio de Salud, and environmental regulations); and, finally, 9.- approval of the concession by the Municipal Council, except in the case of applications for concessions on islands, for which final authorization rests with the Asamblea Legislativa.

In addition, those provisions contain special rules (artículo 70 y Transitorio VII de la indicada Ley) concerning established residents (pobladores) or lessees, understood as persons who already held a lot within the maritime mile before the Ley de la zona marítimo terrestre entered into force, that is, before del dieciséis de marzo de mil novecientos setenta y siete, and who pay rent for that strip of land; those rules establish for them a priority right to receive future concessions, where possible, in accordance with the classification of the site by the Instituto Costarricense de Turismo as tourist or non-tourist. They also concern occupants (ocupantes), meaning persons who, without qualifying as established residents, occupied the maritime-terrestrial zone, even without authorization, before the Ley de la zona marítimo terrestre entered into force and who, with the municipality’s tolerance, live in the restricted zone (zona restringida) of the maritime-terrestrial zone but have no documentation for their lot; on a transitional basis, the collection of a fee (canon) is authorized, but it creates no rights.

Finally, it should be noted that the status of established resident or occupant may not be assigned, pursuant to those same provisions and as the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia specifically held in sentencia número 317-F-S1-2008, de las nueve horas diez minutos del dos de mayo de dos mil ocho.

IX.CONSISTENCY OF THE DENIAL OF THE CONCESSION WITH THE LEGAL SYSTEM.- Based on the foregoing considerations, the consistency of the challenged decision with the legal system is evident insofar as it ordered the closing of the file concerning the concession application submitted by Nombre317. for playa […]. Thus, two fundamental grounds are apparent.

First: As this Tribunal previously held in resolución número 207-2009, de las once horas cuarenta y cinco minutos del seis de febrero del dos mil nueve de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, by the ruling appearing at folio 83, it is evident that granting that concession is wholly unfeasible because the prior existence of a regulatory plan is a sine qua non requirement. The record shows that the only item published was a preparatory act in the process of drafting and adopting a coastal regulatory plan, in accordance with the procedure set forth in artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, which provides literally, insofar as relevant:

"Article 17.- Before implementing a regulatory plan or any part thereof, the municipality seeking to do so shall:

• 1)Convene a public hearing through the Diario Oficial and any necessary additional publicity, indicating the location, date, and time for reviewing the proposed plan and the oral or written comments that neighbors or interested parties may wish to submit. Notice shall be given at least fifteen business days in advance; 2) Obtain approval from the Dirección de Urbanismo if the proposed plan did not originate in that office or differs from the one proposed by it, without prejudice to the remedies established in artículo 13; 3) Formally resolve to adopt it by an absolute majority of votes; and 4) Publish in "La Gaceta" notice of the approved adoption, indicating the date from which the corresponding regulations shall become enforceable." It is readily apparent that the formal act adopting that coastal urban regulation for [...] by the Concejo de la Municipalidad de Parrita is lacking, notwithstanding its urban-planning authority under numerales 169 constitucional, 15 y 17 de la Ley de Planificación Urbana y 13 inciso p) del Código Municipal. Consequently, in the absence of that regulation, it is impossible for the council members to grant any concession at the site.

Second: It may be inferred from the challenged actions of the Municipalidad de Parrita, as well as from the report prepared by forestry engineer Nombre317. Nombre2882. (at folios 92 a 110) and submitted by the appellant herself, that the southern portion of the lot for which Ms. Nombre317. seeks a concession is located within a mangrove area (zona de manglar). In this regard, it is particularly striking that the aforementioned professional offers an interpretation outside his field of expertise, venturing to state that:

"The property does not encroach upon the 50-meter public zone along the beach; it is set back more than 70 m. Estuary or mangrove areas have no buffer or protection zone around them under the environmental laws currently in force. The property does not encroach upon the adjacent mangrove area, nor does the latter encroach upon the property. The properties in the same area are aligned in the same manner as the assessed property in relation to the beach’s Public Zone. Based on the location of the property on the Parrita map sheet, the public road runs between the property and the coastline. Even applying the 14 m. protection area pursuant to artículo 33 de la Ley Forestal, ample undeveloped land remains available. No forest exists at the site within the meaning of the Ley Forestal. The site cannot be regarded as part of the Natural Heritage of the State (Patrimonio Natural del Estado), because no forest exists there under the definition of Forest in Artículo 3 de la Ley Forestal.

Based on Decreto No. 35869-MINAE, as well as Decreto Ejecutivo No. 34295-MINAE and Resolución R-SINAC-035-2009, Manual para la Clasificación de Tierras Dedicadas a la Conservación de los Recursos Naturales Dentro de la Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica, the property under study does not qualify as Patrimonio Natural del Estado." The foregoing assessment openly conflicts with the definition of the maritime-terrestrial zone under our legal system, which includes mangroves within the public zone. Consequently, the one hundred and fifty meters of restricted area must be measured from its boundary. Once the situation is defined in this manner, the lot sought becomes part of the public zone, notwithstanding that the coastal regulatory plan for the site has not been formally adopted.

X.CONCLUSION.- In light of the foregoing considerations, the appeal filed is manifestly inadmissible and must therefore be dismissed, thereby affirming, for the reasons stated, the challenged decision, namely número 19, artículo 3, punto 4, asunto 1, aprobado por del Concejo de la Municipalidad de Parrita en la de la sesión ordinaria número 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez. Because no further appeal from this decision is available at this level, administrative remedies must be deemed exhausted.

THEREFORE

The challenged decision, número 19, artículo 3, punto 4, asunto 1, aprobado por del Concejo de la Municipalidad de Parrita en la de la sesión ordinaria número 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez, is affirmed. Administrative remedies are deemed exhausted.

Nombre66641 Nombre13370 Nombre22563 Municipal appeal Nombre317. v. Municipalidad de Parrita

No. 54-2012 SECCIÓN TERCERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A, Goicoechea, a las nueve horas cuarenta minutos del diecisiete de febrero del dos mil doce.

Conoce este Tribunal, en su carácter de jerarca impropio municipal del recurso de apelación municipal interpuesto por Nombre317., mayor, […], contra el acuerdo número 19, artículo 3, punto 4, asunto 13 de la sesión ordinaria número 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez, del Concejo de la Municipalidad de Parrita.

Redacta la Juez Nombre103041 , y;

CONSIDERANDO:

I. HECHOS PROBADOS

De importancia para la resolución de la apelación en estudio, se tienen como probados los siguientes hechos: 1.) Que en acuerdo adoptado en la sesión ordinaria número 619-88, Artículo Quinto, Asunto número 1, Inciso 4) del diecinueve de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, el Concejo conoce de informe del Inspector General, en el que indica que "según plano general del ITCO es zona de reserva" de la zona marítimo terrestre ubicada en [...] y aprueba la recomendación de la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre, de indicarle al señor Nombre594. presentar la solicitud de la concesión, "acatando lo que indica el Art. 30 de la Ley 6043 y su Reglamento" (folio 7);

• 2)Que el cinco de marzo de mil novecientos ochenta y ocho, Nombre594. hace solicitud de concesión de lote ubicado en […], en el distrito y cantón de […], con los siguientes linderos: Norte: […]. Esta gestión se tramita en expediente 856-88 (folios 1 a 6);
• 3)Que el dos de enero de mil novecientos ochenta y nueve, se realiza la inspección de campo, en el que se anota "se puede continuar con el trámite de la solicitud, llena los requisitos de ley" (folio 8);
• 4)Que en La Gaceta número 57, del veintiuno de marzo de mil novecientos ochenta y nueve, Nombre594. hace la publicación del edicto respectivo a su solicitud (folios 13 y 15);
• 5)Que el veintidós de abril de mil novecientos noventa y dos, Nombre594. cede a su esposa Nombre317., "el derecho de concesión que me pertenece en la zona marítimo terrestre del litoral Pacífico de Playa […], el cual me fue cedido por acuerdo municipal en la sesión número seiscientos diecinueve-ochenta y ocho, el terreno que se describe así: Terreno para recreo, mide setecientos veintiún metros treinta decímetros cuadrados, linda: Norte: […]" (folio 18);
• 6)Que en escrito fechado el dos de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, Nombre317. solicita a la Municipalidad de Parrita que, en atención al traspaso del derecho de concesión del que era titular su esposo, se extiendan "los edictos de ley correspondientes a mi nombre con fecha de 8 de octubre de 1992"; lo anterior para gestionar el correspondiente contrato de arrendamiento, y se realice el avalúo de la propiedad de la que es concesionaria, para pagar el canon respectivo (folio 19);
• 7)Que el treinta y uno de febrero de mil novecientos noventa y cinco, Nombre317. solicita a la Municipalidad de Parrita concesión de una propiedad ubicada en Playa […], con los siguientes linderos: Norte: […]; con una superficie de setecientos veintiún metros cuadrados treinta decímetros cuadrados; con un frente de veinte metros y un fondo de cuarenta y cuatro metros sesenta y un decímetros, con árboles frutales y cerca pintada y agua (folio 21);
• 8)Que en el asunto número 2, Artículo nueve, de la sesión ordinaria 1184-95, del siete de diciembre de mil novecientos noventa y cinco, el Concejo de Parrita conoce el dictamen afirmativo de la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre, en el que está de acuerdo en otorgarle el contrato de concesión, pero hace falta el avalúo de tributación (folio 26);
• 9)Que mediante avalúo fiscal No. 35-97, del veinticuatro de enero de mil novecientos noventa y siete, la Dirección General de Tributación Directa, Regional de Puntarenas, determina un valor del inmueble que pretende en concesión la señora Nombre317., en la suma de ochocientos sesenta y cinco mil quinientos sesenta colones exactos; al tenor del cual, la Municipalidad de Parrita fija un canon por la suma de treinta y cuatro mil seiscientos veintidós colones con cuarenta céntimos (avalúo a folios 28 y 29 y determinación del canon a folio 29);
• 10)Que el veinticuatro de octubre del dos mil siete, el Encargado del Departamento de Zona Marítimo Terrestre, le informa al Departamento de Desarrollo Urbano, que en el lote que solicita en concesión la señora Nombre317., ésta estaba con materiales para la construcción, no contando licencia para ello, por lo que deben coordinarse visitas periódicas al sitio, para verificar si acató la orden verbal (oficio a folio 34; fotografías a folios 35 y 36);
• 11)Que el dieciséis de noviembre del dos mil siete, nuevamente el Encargado del Departamento de Zona Marítimo Terrestre, le informa al Departamento de Desarrollo Urbano, que en el lote que solicita en concesión la señora Nombre317., verificó el desacato de las recomendaciones, estando levantada la obra en un sesenta por ciento; por lo que ruega "se sirva girar las instrucciones correspondientes para la paralización y clausura de la obra, además de que se presente la correspondiente denuncia por construcción ilegal en la zona marítimo terrestre contra el infractor" (oficio a folio 37; fotografías a folios 38 a 41);
• 12)Que el veintisiete de noviembre siguiente, nuevamente el Encargado del Departamento de Zona Marítimo Terrestre, le informa al Departamento de Desarrollo Urbano, que en el lote que solicita en concesión la señora Nombre317., verificó la continuación de las obras, al colocarle el techo a la obra; por lo que solicita "se interpongan sus buenos oficios a fin de paralizar esta situación. Por otro lado le indico que dadas las condiciones ilegales en que se está realizando la misma, cabe el interponer una denuncia por construcción ilegal o la demolición de la misma, pero para ello, necesito se me de traslado de las notificaciones de paralización de obra que su departamento debe haber girado, ..." (oficio a folio 43; fotografías a folios 44 a 45);
• 13)Que el doce de diciembre del dos mil siete, Nombre317. solicita que se le confeccione el respectivo contrato de concesión, con fundamento en el artículo noveno de la sesión ordinaria número 1184-95, del siete de diciembre de mil novecientos noventa y cinco (folio 46 frente y vuelto);
• 14)Que en informe del doce de diciembre del dos mil siete, el inspector de Construcciones de la Municipalidad de Parrita determina que la señora Nombre317. "procedió a demoler la cabina que estaba construyendo" (oficio a folio 48; fotografías a folio 49);
• 15)Que por acuerdo número 3, Artículo Tercero, Punto número 1 de la sesión ordinaria número 2115-2008, del catorce de enero del dos mil ocho, el Concejo rechaza la solicitud de concesión de Nombre317., por cuanto, el terreno que pretende, conforme al Plan Regulador de la zona, establece que es zona de manglar y no cuenta con calle pública de acceso (folios 52 y 53);
• 16)Que presentados los recursos ordinarios contra esa decisión, el Concejo rechaza la revocatoria mediante acuerdo número 5, Artículo Cuarto, Asunto 10, de la sesión ordinaria número 2122-2008, del once de febrero del dos mil ocho, y la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, mediante resolución 207-2009, de las once horas cuarenta y cinco minutos del seis de febrero del dos mil nueve, confirma la decisión, pero sobre la base de inexistencia de plan regulador de la zona, dando por agotada la vía administrativa (memorial de impugnación a folios 57 a 62; acuerdo del Concejo a folios 67 a 69; decisión de la Sección Tercera a folios 76 a 84);
• 18)Que mediante oficio del nueve de marzo del dos mil nueve, el Encargado de la Zona Marítimo Terrestre, Nombre9567. . pone en conocimiento del Alcalde el expediente de Nombre317., indicando que la parcela que solicita en el sector de [...], conforme al Plan Regulador y el inventario del MINAET, pertenece a la zona de manglar o de patrimonio natural del Estado (folio 85);
• 19)Que el treinta y uno de mayo del dos mil diez, el Encargado de la Zona Marítimo Terrestre, Nombre9567. . nuevamente pone en conocimiento del Alcalde el expediente de Nombre317., lo anterior, para que el Concejo "valore y defina la situación de dicho expediente, esto por constituir en su totalidad la parcela en solicitud a zona pública y zona de protección según el plan regulador aprobado, plan regulador integral en proceso y el levantamiento del patrimonio natural del Estado realizado por el MINAET, así las cosas, no existe vialidad técnica y legal para la continuación del expediente" (folio 113);
• 20)Que en mayo del dos mil diez, el ingeniero forestal Nombre20828. ., realiza una "Valoración de terreno frente a playa […] con respecto a sitios de patrimonio natural que lo rodean"; y llega a las siguientes conclusiones: "La propiedad no está invadiendo la zona pública de los 50 de la playa, se encuentra retirada a más de 70 m. Las zonas de esteros o manglares no poseen zona de amortiguamiento o protección alrededor de los mismos, según las leyes ambientales vigentes. La propiedad no está invadiendo la zona de mangle adyacente a esta o viceversa. Las propiedades en la misma zona están igualmente alienadas que la propiedad evaluada con respecto a la Zona Pública de la playa. Según la ubicación de la propiedad en la hoja cartográfica Parrita, la calle pública pasa entre la propiedad y la línea de costa. Aún aplicando los 14 m. de protección según el artículo 33 de la Ley Forestal, existe bastante terreno libre para desarrollar. En el sitio no existe bosque, según la Ley Forestal. El sitio no puede ser considerado como parte del Patrimonio Natural del Estado al no existir un bosque en el mismo, según la definición de Bosque en el Artículo 3 de la Ley Forestal. Basado en el Decreto No. 35869-MINAE, asi como en el Decreto Ejecutivo No. 34295-MINAE y la Resolución R-SINAC-035-2009, Manual para la Clasificación de Tierras Dedicadas a la Conservación de los Recursos Naturales Dentro de la Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica, la propiedad estudiada no clasifica como Patrimonio Natural del Estado" (folios 92 a 110);
• 21)Que mediante artículo 19, Artículo Tercero, Punto número 4, Asunto número 13, de la sesión ordinaria número 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez, el Concejo ordena 1.- "el archivo del expediente de solicitud de la concesión de la señora Nombre317., ... , por no cumplir el uso de suelo solicitado con el dispuesto por el plan regulador aprobado, dado que el área solicitada constituye en su totalidad zona pública, zona de protección según plan regulador aprobado y patrimonio natural del Estado de conformidad al inventario realizado por el Ministerio de Ambiente y Energía- 2- Al señor Alcalde Municipal para que gire instrucciones y ordene a la administración se suspenda todo cobro que corresponda a canon en zona marítimo terrestre" (folios 114 a 115);
• 22)Que contra la anterior decisión, el veintidós de junio del dos mil diez, Nombre317. interpone los recursos ordinarios (folios 117 a 119);
• 23)Que por acuerdo número 03, Artículo Tercero, Punto número 1, Asunto número 02, de la sesión ordinaria número 2309-2010, del cinco de julio del dos mil diez, el cuerpo de ediles rechaza la revocatoria y eleva la apelación para ante el Tribunal Contencioso Administrativo (folios 121 a 123);
• 24)Que la zona sur del lote que pretende que se le de en concesión la señora Nombre317. está ubicado en zona de manglar (hecho no controvertido, informe del ingeniero forestal Nombre20828. ., a folios 92 a 110) y
• 25)Que en el Diario Oficial La Gaceta número 72 del quince de abril de mil novecientos noventa y ocho, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, publica el Reglamento de Actualización del Plan Regulador Esterillos-Parrita (por referencia, en resolución 207-2009, de las once horas cuarenta y cinco minutos del seis de febrero del dos mil nueve de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, mediante resolución a folio 83, y publicación a folios 192 a 193).

II.HECHOS NO PROBADOS.- De importancia para la resolución de este asunto, se tienen por no acreditados los siguientes hechos: 1.) Que la Municipalidad de Parrita haya adoptado plan regulador que regule el ordenamiento territorial de Playa [...], en el distrito de Parrita, cantón de Parrita; 2.) Que el lote que pretende se le de en concesión la señora Nombre317. esté fuera del inventario del patrimonio natural del Estado . No hay prueba al respecto.

III.DE LOS AGRAVIOS DE LA SOCIEDAD APELANTE.- La señora Nombre317. impugna el acuerdo número 19, artículo 3, punto 4, asunto 1, aprobado por del Concejo de la Municipalidad de Parrita en la sesión ordinaria número 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez. Alega errónea la consideración de que todo el lote que pretende sea zona pública o de protección, como lo dispone el plan regulador, y mucho menos patrimonio natural del Estado, según inventario del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones, lo que rebate con fundamento en el informe preparado por el ingeniero forestal Nombre20828. ., en mayo de ese año, en el que concluye que el mismo está ubicado a más de setenta metros de la zona inalienable de la costa; no invade la zona pública; que en relación con "la zona de manglar que colinda con la propiedad en la esquina suroeste, en realidad lo que existen son unas plantas conocidas como mazanillo de playa (Hippomane mancinella), mismas que no se ven afectadas por la propiedad ya que la misma (sic) no invade este terreno.

Además, no existe hasta la fecha ninguna Ley o Reglamento que regule una distancia de amortiguamiento con respecto a las áreas de manglar, por lo que la ubicación de la propiedad no está infringiendo ningún precepto legal ni invadiendo, ..."; que conforme a la inspección realizada, no hay especies de bosque original y la planta indicada (manzanillo) no es bosque, por lo que, no puede dársele tal calificativo, y por ende, no puede integrarse al patrimonio natural del Estado. Adicionalmente agrega que entre la línea costera y la propiedad hay un camino, que es el que usan otras propiedades colindantes. Al tenor de las anteriores consideraciones alega como ilegal la decisión del cuerpo de ediles, por lo que solicita su revocatoria, para que se le conceda la concesión que ha tramitado desde hace más de quince años. (Folios 117 a 119 y 130 frente y vuelto.)

IV.DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO ACTUANDO COMO JERARCA IMPROPIO EN MATERIA MUNICIPAL.- Teniéndose en consideración los motivos que sustentan esta apelación, resulta necesario aclarar el ámbito de su competencia de este Tribunal, toda vez, que está circunscrito a verificar el control de legalidad de la actuación formal de los órganos de las Municipalidades, esto es, las decisiones o actos administrativos emanados del Concejo y/o el Alcalde, conforme a la previsión del artículo 173 de la Constitución Política y se desarrolla en la Ley, propiamente en los numerales 153, 156 y 162 del Código Municipal, este último, según reforma dada por la Ley número 8773, del primero de setiembre del dos mil nueve, que entró en vigencia el siete de octubre siguiente. De manera, que en modo alguno puede este Tribunal entrar a valorar y mucho menos cuestionar cualquier actuación del Ministerio de Ambiente y Energía, en cuanto define el patrimonio natural del Estado. Ello, puede ser objeto de control en sede ordinaria contenciosa, pero no en esta, que es la fase de agotamiento de la vía administrativa del ámbito municipal.

V.DE LA DEMANIALIDAD DE LA ZONA MARÍTIMO-TERRESTRE Y SU RÉGIMEN JURÍDICO.- Por el tema de fondo en el cuestionamiento de la actuación impugnada, previo a su análisis, debemos tener claridad en la precisión de la definición del concepto de la zona marítimo terrestre. A lo largo de la historia de la humanidad, se ha denotado la gran importancia económica, comercial y también de seguridad -en lo atinente a la defensa nacional- que tiene la costa para cualquier país u organización estatal. Así, en lo que respecta a nuestro país, desde la época colonial, el litoral ha permanecido destinado al uso público. En un principio, el área reservada era de una milla de ancho, por lo que se le conocía -y aún en nuestra época- como la "milla marítima". La normativa de mayor relevancia en la regulación de la zona litoral costarricense inicia con la Ley número 162, de veintiocho de junio de mil ochocientos veintiocho, recién declarada la independencia de la Corona Española, y en la etapa de formación del Estado costarricense, en la que se recogió un precepto anterior, de la época colonial (Real Cédula, del quince de octubre de mil setecientos cincuenta y cuatro), al establecerse la reserva de una milla marítima en las costas de ambos mares, que se mantuvo a lo largo de toda la legislación emitida en el siglo XIX.

Esa misma condición de demanialidad se reconoció en el Código General de mil ochocientos cuarenta y uno, que consideró el flujo y reflujo del mar y sus riberas de dominio público; en la Ley número 7, de treinta y uno de agosto de mil ochocientos sesenta y ocho, en que se ratificó la "indenunciabilidad" de los terrenos de la milla marítima; en la Ley de Aguas, número 8, de veintiséis de mayo de mil ochocientos ochenta y cuatro, que denominó esa franja de tierra con la advocación de "zona marítimo terrestre", la cual, expresamente fue afectada como bien de dominio público, y en consecuencia, se incorporó al patrimonio nacional; y por último, en el Código Fiscal de mil ochocientos ochenta y cinco se dispuso la prohibición de enajenar los terrenos comprendidos en una milla de latitud a lo largo de la costa de ambos mares. Ya en el siglo XX., la primera normativa a que hizo referencia la zona marítimo terrestre fue la Ley número 75, de treinta de agosto de mil novecientos veinticuatro, que reafirmó el carácter demanial de estas tierras, así como la imposibilidad de explotar y usufructar de ellos.

Asimismo, la Ley número 11, de 22 de octubre de mil novecientos veintidós, precisó, con exactitud, su extensión, al delimitarla en mil setecientos sesenta y dos metros -medida exacta de una milla-, a partir de la pleamar ordinaria, y de quinientos metros a lo largo de ambos márgenes de los ríos. Esta medida se mantuvo hasta mil novecientos cuarenta y dos, en que a partir de las Leyes número 19, de doce de noviembre, y la Ley número 201, de veintiséis de enero de mil novecientos cuarenta y tres, se redujo su extensión, a doscientos metros para ambas costas; provocando así, las primeras desafectaciones de este bien, en relación a todos aquellos terrenos más allá de la determinación hecha, y su consecuente apropiación particular; es decir, a partir de estas dos disposiciones, y a excepción de los doscientos metros contados a partir de la pleamar ordinaria, el resto de los mil seiscientos setenta y dos metros dejaron de ser de dominio público desde el momento en que pudieron se reducidos a dominio privado.

Sin embargo, los terrenos contenidos en los doscientos metros exceptuados por las dos leyes precitados, continuaron siendo bienes de dominio público, no reducibles a dominio privado por ser inalienables e imprescriptibles. Esta medida de la zona marítimo terrestre, junto con el carácter demanial de los terrenos allí comprendidos, se reafirmó en el entonces vigente artículo 7 de la Ley de Tierras y Colonización, número 2825, de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y uno, y se repitió en la Ley Forestal, número 4465, de veinticinco de noviembre de mil novecientos sesenta y nueve y en la Ley de Urbanización Turística de la Zona Marítimo Terrestre, número 4558, de veintidós de abril de mil novecientos setenta. Sí debe hacerse la advertencia que, con la Ley número 4558, de veintidós de abril de mil novecientos setenta, en su Transitorio III, se desafectaron ciento cincuenta metros de los doscientos metros, después de los primeros cincuenta metros, contados a partir de la pleamar, al autorizarse a los particulares que hubiesen poseído por más de treinta años, en forma quieta, pública, pacífica y sin interrupción, lotes o fincas en ese sector, a inscribirlos por medio del trámite de informaciones posesorias ante las autoridades jurisdiccionales -no administrativas-.

Ante la gran cantidad de abusos que se cometieron al tenor de la vigencia de esta disposición, sea, desde el doce de mayo de mil novecientos setenta, es que se deroga mediante la Ley número 5602, de cuatro de noviembre de mil novecientos setenta y uno, la cual entra en vigencia a partir de su publicación en La Gaceta número 206, del catorce de octubre de ese año; sea que tuvo una vigencia de diecisiete meses y dos días. Finalmente, el dos de marzo de mil novecientos setenta y siete, se promulgó la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, número 6043, vigente hasta la fecha, que mantuvo la demanialidad de los doscientos metros a lo largo del litoral del país. En razón del anterior recuento histórico de la regulación normativa de la zona marítimo-terrestre, necesariamente debe concluirse que siempre se le dio el calificativo y trato de bien demanial (dominical, demanio o de dominio público), lo cual le hace acreedora de todas las características de la demanialidad, sea, su inalienabilidad, imprescriptibilidad, inembargabilidad, así como la sujeción al poder de policía en lo relativo a su uso y aprovechamiento, como lo señaló la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en sentencia número 7, de las quince horas cinco minutos del veinte de enero de mil novecientos noventa y tres:

"Resulta claro entonces, sin demérito del antecedente de la época colonial señalado, que desde el nacimiento de Costa Rica como Estado independiente, la reserva de terreno a los largo de ambos litorales no ha sido parte de los baldíos -las tierras realengas de la Colonia- sino que siempre ha estado sometido a un régimen jurídico distinto, el propio de los bienes de dominio público y, por lo tanto, no reducibles a propiedad privada. En la legislación sobre la materia promulgada a lo largo del siglo XX -hasta culminar con la actual Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre No.6043 de 2 de marzo de 1977- se mantuvo, obviamente, el calificativo de bienes de dominio público de los terrenos comprendidos en dicha zona. Como resultado de la evolución legislativa del siglo XIX, la zona marítimo terrestre comprendía la parte de las costas de ambos mares bañadas por el flujo y reflujo, extendiéndose hasta la distancia de una milla tierra adentro.

Comprendía, además, las márgenes de los ríos hasta el sitio en que fueran navegables o fueran afectados por las mareas. La legislación de este siglo fue precisando la extensión de la zona así como los elementos que formaban parte de ella, pero en ningún momento negó su carácter de bien demanial y, en consecuencia, su imprescriptibilidad e inalienabilidad; [...] De este somero estudio sobre la legislación acerca de la zona marítimo terrestre, es fácil llegar a la conclusión de que la franja de 200 metros a partir de la pleamar ordinaria a lo largo de ambas costas definida como parte de la zona marítimo terrestre por el artículo 9 de la actual Ley sobre la Zona marítimo terrestre, ha sido de dominio público -y los terrenos en ella comprendidos, bienes demaniales- desde 1828, por lo menos. Las variaciones que la legislación del siglo pasado y del presente han introducido sobre la materia nunca han desafectado en forma generalizada estos 200 metros, siendo más bien que la legislación anterior a 1942 y 1943, establecía una franja mayor en extensión -la llamada milla marítima- pero nunca menor." (Considerando II. El resaltado no es del original.)

En virtud de lo anterior, y al tenor de lo dispuesto en el artículo 6 de la Constitución Política, la zona marítimo terrestre adquiere la condición de bien demanial de la Nación, consideración que es reforzada por el artículo 3.1 de la Ley de Aguas, "Artículo 3.- Son igualmente de propiedad nacional:

I. Las playas y zonas marítimas";

y el artículo 1° de la Ley de la Zona marítimo terrestre, en tanto dispone textualmente:

"La zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Su protección, así como sus recursos naturales, es obligación del Estado, de sus instituciones y de todos los habitantes del país. Su uso y aprovechamiento están sujetos a las disposiciones de esta Ley." En igual sentido, se pronunció la Sala Constitucional en sentencia número 2000-10466 y 2002-3821; así como la Sección Tercera del Tribunal Contencioso, en funciones de jerarca administrativo, en resolución número 128-2001, de las ocho horas del dieciséis de febrero del dos mil uno:

"VI.- Correlativamente a lo dicho, la zona marítimo terrestre constituye parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y es inalienable e imprescriptible. Su protección es obligación del Estado y sus instituciones –incluidas por supuesto las Municipalidades correspondientes- e incluso de todos los habitantes del país. Su uso y aprovechamiento están sujetos a las disposiciones de la Ley No. 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre."

VI.Determinada la especial afectación de la zona marítimo-terrestre, interesa ahora saber con precisión, qué bienes o áreas comprende este régimen especial de tutela jurídica. Y es la misma Ley número 6043, la que en su artículo 9 nos lo indica:

"[...] la franja de los doscientos metros de ancho a todo lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico de la República, cualquiera que sea su naturaleza, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria y los terrenos y rocas que deje el mar al descubierto en la marea baja.

Para los efectos legales, la zona marítimo terrestre comprende las islas, islotes y peñascos marítimos, así como toda tierra o formación natural que sobresalga del nivel del océano dentro del mar territorial de la República. Se exceptúa la Isla del Coco que estará bajo dominio y posesión directos del Estado y aquellas otras islas cuyo dominio o administración se determinen en la presente ley o leyes especiales." Asimismo, conforme al artículo 4 del Reglamento de esta Ley, Decreto Ejecutivo número 7841-P, del dieciséis de diciembre de mil novecientos setenta y siete, abarca:

"[...] los manglares o bosques salados que existen en los litorales continentales o insulares y esteros del territorio marítimo terrestre, constituyen Reserva Forestal y están afectados a la Ley Forestal y a todas las disposiciones ese decreto [número 7210-A, del diecinueve de julio de mil novecientos setenta y siete]. Partiendo de la línea de vegetación a la orilla de los esteros y del límite de los manglares o bosques salados cuando éstos se extiendan por más de cincuenta metros de la pleamar ordinaria, comienza la zona restringida." La zona marítimo terrestre está divida en dos zonas: la pública, que comprende la faja de cincuenta metros de ancho, contados de la pleamar ordinaria, compuesta por la litoral, orilla o costa del mar que se extiende por las rías y esteros permanentes , hasta donde éstas sean sensiblemente afectadas por las mareas, y presenten características marinas definidas (artículo 2 inciso h) del Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, Decreto Ejecutivo número 7841-P); y la restringida, constituida por los restantes ciento cincuenta metros.

En virtud de lo anterior, son parte de la zona pública de la zona marítimo-terrestre: la ría, definida como la parte del río próxima a su entrada en el mar, y hasta donde llegan las mareas (inciso f) del artículo 2 del citado Decreto Ejecutivo número 7841-P); de manera que en relación con lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley que rige esta materia, también es zona marítimo terrestre, la franja de los doscientos metros contigua a las rías; "los islotes, peñascos y demás áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalgan del mar" (párrafo final del artículo 10 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre); los manglares, al tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la citada Ley "Zona pública es también, sea cual fuere su extensión, la ocupada por todos los manglares de los litorales continentales e insulares y esteros del territorio nacional"; cuya incorporación al demanio data de mil novecientos cuarenta y dos, con la Ley de Aguas, circunstancia que impide su titulación por particulares.

Se advierte que el artículo 4 del Reglamento estatuye que la zona restringida en estos casos, parte de la línea de vegetación a la orilla de los esteros y del límite de los manglares o bosques salados, cuando éstos se extiendan por más de cincuenta metros de pleamar ordinaria; lo cual es de gran importancia, por cuanto extiende el concepto de zona marítimo terrestre a porciones del territorio nacional que puede encontrarse a kilómetros de la costa, de manera que los terrenos aledaños al manglar no pueden ser objeto de posesión legítima. En atención a la importancia ecológica de los manglares, es que el artículo 44 de la Ley Forestal, en concordancia con el 17 de la Ley Orgánica del Ambiente, exigen al Ministerio de Ambiente y Energía la realización del respectivo estudio de impacto ambiental, previo al otorgamiento de cualquier permiso para su aprovechamiento; y, las islas, islotes y peñascos marítimos y los terrenos y rocas que el mar deje al descubierto en la marea baja, conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 9 de la Ley número 6043), condición que ya había sido otorgada desde en la Ley de Aguas, número 276, de veintisiete de agosto de mil novecientos cuarenta y dos en su articulo 75, al consignar "Son propiedad del Estado las islas ya formadas o que se formen en la zona marítimo terrestre o en la parte navegable de los ríos y en las rías y desembocadura"; y que mantuvo el Decreto-Ley número 11, de veintisiete de julio de mil novecientos cuarenta y ocho, reformado por el número 803, de dos de noviembre del siguiente año en los siguientes términos:

"confirma y proclama la Soberanía Nacional sobre toda la plataforma submarina o zócalo continental e insular adyacente a las costas continentales e insulares del territorio nacional, cualquiera que sea la profundidad a que éste se encuentre, reafirmando el derecho inalienable de la Nación en todas las riquezas naturales que existen sobre, en o bajo dicho zócalo o plataforma"; y el inciso c) del artículo 7) de la Ley de Tierras y Colonización, número 2825, de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y uno. Debe aclararse que en el caso de los peñascos, se aplica el concepto de zona pública a toda la formación natural, y en el de las islas, a los cincuenta metros contiguos a la línea de pleamar, considerándose zona restringida a los demás terrenos (artículo 10 de la Ley número 6042), salvo que exista manglar, en cuyo caso, se considera como zona pública, según lo indicado anteriormente.

VII.Conviene recordar que la zona pública ha sido destinada para el libre uso, acceso y tránsito de todos; de manera que es nula todo permiso o concesión, así como el cobro del canon respectivo que se ubique en la zona pública de la zona marítimo terrestre (como lo resolvió en resolución administrativa número 6424-97, de las nueve horas del diecisiete de abril de mil novecientos noventa y siete del Tribunal Contencioso Administrativo), salvo aquellas que tengan un fin público, tales como

"[...] la construcción de plantas industriales, instalaciones de pesca deportiva o artesanales, de obras portuarias, programas de maricultura, u otros establecimientos o instalaciones similares, ..." (artículo 18 de la Ley 6043); cuya ubicación cerca del mar es indispensable para su debido funcionamiento. En todo caso, deben contar con las debidas autorizaciones del MOPT, INVU, ICT y la respectiva municipalidad, atendiendo, en todo caso y en todo momento, "[...] al uso público a que se destinen, o que se trate del establecimiento y operación de instalaciones turísticas estatales de notoria conveniencia para el país" (párrafo primero del artículo 22 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre).

Asimismo, tratándose del recurso natural contenido en la zona pública, se advierte que tampoco se puede explotar la flora y la fauna, cortar árboles o extraer productos de la costa, si no es con la debida autorización -permiso o concesión-, en este caso, de la Dirección de Vida Silvestre, del Ministerio de Ambiente y Energía, previo estudio de impacto ambiental, al tenor de lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley Orgánica del Ambiente. Además, corresponde a las respectivas municipalidades el facilitamiento del acceso de las playas para el disfrute y tránsito de las personas, de manera que el gobierno local debe impedir cualquier acción limitativa que impida este libre acceso a las playas. Esta labor de fiscalización también concierne al desalojo de los invasores, e incluso, de destruir o demoler las construcciones, instalaciones u obras realizadas, ya sea que se trate de simples cercas, tugurios, puestos de venta, o casas de habitación, sin responsabilidad alguna (como lo consideró el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera en resolución número 7900-98).

Conforme al artículo 39 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, sólo es posible otorgarse concesiones en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, a cargo de las municipalidades (artículo 40 de la citada Ley); salvo en los supuestos en que exista un área silvestre protegida -reservas forestales, zonas protectoras, parques nacionales reservas biológicas, refugios nacionales de vida silvestre, humedales, monumentos naturales- que conforme a los artículo 32 de la Ley Orgánica del Ambiente y 73 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, están bajo la administración del Ministerio de Ambiente y Energía.

VII.DE LOS PRESUPUESTOS Y REQUISITOS PARA EL OTORGAMIENTO DE CONCESIONES EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE.- Es en atención al particular régimen de uso y aprovechamiento de la zona marítimo terrestre, conforme a la Ley que regula la materia -número 6043, del diecisiete de febrero de mil novecientos noventa y siete- y su Reglamento -Decreto número 7841-P, del veintiséis de enero del dos mil uno; que establecen los requisitos y presupuestos para el otorgamiento de permisos y concesiones en la zona marítimo terrestre, sujetándolas a los siguientes requisitos: 1.- la formulación de la solicitud, con cumplimiento mínimo de los siguientes requisitos: nombre del interesado, calidades de ley, domicilio, número de cédula o documento de identificación, nacionalidad, lugar exacto de notificaciones; si se trata de persona jurídica, debe indicarse nombre de su representante o apoderado con las calidades de ley, certificación de personería y de inscripción en el registro correspondiente; croquis o identificación del terreno sobre la que versa la solicitud, naturaleza, linderos y uso que se va a dar al predio; 2.- la declaratoria de zona turística de parte del Departamento de Concesiones del Instituto Costarricense de Turismo, siendo que en los supuestos en que se hace declaratoria no turística, únicamente procede el otorgamiento de permisos para uso agrario, que son actos unilaterales, a título precario, y que excluye la posibilidad de levantar edificaciones permanentes en el sitio; 3.- la demarcación de la zona pública de la zona marítimo terrestre con los respectivos mojones, caso contrario, debe solicitarse al Instituto Geográfico Nacional su realización; 4.- la existencia de un ordenamiento territorial costero o de plan regulador costero en caso de zona turística, que determine el uso de la zona y un plan de uso en la zona no turística; 5.- el avalúo del lote a cargo de la Dirección General de Tributación Directa; 6.- la inspección del terreno, a cargo de personeros de la municipalidad; cuyo costo corre por cuenta del interesado; 7.- la publicación del edicto, también a cargo del interesado, a efecto de que terceros afectados o vecinos interesados puedan apersonarse ante la municipalidad para oponerse, dentro de los treinta días siguientes, y en caso de que haya oposición, debe verificarse la respectiva audiencia; 8.- anteproyecto de construcción consultado y aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, y el Instituto Costarricense de Turismo o Instituto de Desarrollo Agrario, según corresponda; conforme a la normativa pertinente (Ley de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones, regulaciones del Ministerio de Salud, regulaciones ambientales); y finalmente, 9.- la aprobación de la concesión de parte del Concejo, salvo en el supuesto de las solicitudes de concesión islas, cuya autorización final corresponde a la Asamblea Legislativa.

Además dicha normativa contiene disposiciones especiales (artículo 70 y Transitorio VII de la indicada Ley) tratándose de los pobladores pobladores o arrendantes, tenido por tales aquellas personas que ya tenían un lote en la milla marítima antes de la vigencia de la Ley de la zona marítimo terrestre, sea, antes del dieciséis de marzo de mil novecientos setenta y siete; que pagan el arriendo de esa faja de terreno; estableciendo respecto de ellos, un derecho de prioridad para el otorgamiento de futuras concesiones, de ser posible conforme a la declaratoria que haga el Instituto Costarricense de Turismo respecto del sitio (turístico o no turístico); y los ocupantes, que son aquellas personas que, sin reunir la condición de pobladores, hayan ocupado la zona marítimo terrestre, aún de forma no autorizada, con antelación a la vigencia de la Ley de la zona marítimo terrestre; que por tolerancia de la municipalidad, viven en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, pero no tienen papeles de su lote; autorizándose, de manera transitoria, el cobro de un canon, que no genera derecho alguno.

Finalmente cabe advertir que la condición de poblador y ocupante no puede ser cedida, conforme a la misma normativa y según lo consideró de manera precisa la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en sentencia número 317-F-S1-2008, de las nueve horas diez minutos del dos de mayo de dos mil ocho.

IX.DE LA CONFORMIDAD CON EL ORDENAMIENTO JURÍDICO DE LA DENEGATORIA DE LA CONCESIÓN.- Teniendo como sustento las anteriores consideraciones, resulta evidente la conformidad con el ordenamiento jurídico del acuerdo impugnado, en cuanto ordenó el archivo de la solicitud de la concesión formulada por Nombre317., en playa […]. Así, se evidencian dos razones fundamentales.

Primero: Resulta evidente, tal y como lo consideró con anterioridad este Tribunal, en resolución número 207-2009, de las once horas cuarenta y cinco minutos del seis de febrero del dos mil nueve de la Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo, mediante resolución a folio 83, que resulta absolutamente inviable el otorgamiento de esa concesión, por cuanto es requisito sine qua non, la existencia previa de un plan regulador. Consta en los autos que lo único que ha sido publicado es un acto preparatorio dentro del proceso de formación y adopción de un plan regulador costero, conforme al procedimiento previsto en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, que dispone literalmente en lo que interesa:

"Artículo 17.- Previamente a implantar un plan regulador o alguna de sus partes, deberá la municipalidad que lo intenta:

• 1)Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial y divulgación adicional necesaria con la indicación del local, fecha y hora para conocer del proyecto y de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con antelación no menor de quince días hábiles; 2) Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquella hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 13; 3) Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos; y 4) Publicar en "La Gaceta" el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones." Salta a la vista que falta el acto formal de adopción de esa regulación urbana costera de [...], emanado del Concejo de la Municipalidad de Parrita, conforme a su competencia urbana impuesta por los numerales 169 constitucional, 15 y 17 de la Ley de Planificación Urbana y 13 inciso p) del Código Municipal. Consecuentemente, resulta imposible para el cuerpo de ediles, en ausencia de esa regulación, otorgar ninguna concesión en el sitio.

Segundo: Según se infiere de las actuaciones impugnadas de la Municipalidad de Parrita, así como del informe que preparó el ingeniero forestal Nombre317. Nombre2882. (a folios 92 a 110), aportado por la propia apelante, se logra determinar que la zona sur del lote que pretende que se le de en concesión la señora Nombre317. está ubicado en zona de manglar. En este sentido, llama poderosamente la atención que el profesional indicado haga una interpretación fuera de su campo de conocimiento, en tanto se atreve a decir que "La propiedad no está invadiendo la zona pública de los 50 de la playa, se encuentra retirada a más de 70 m. Las zonas de esteros o manglares no poseen zona de amortiguamiento o protección alrededor de los mismos, según las leyes ambientales vigentes. La propiedad no está invadiendo la zona de mangle adyacente a esta o viceversa. Las propiedades en la misma zona están igualmente alienadas que la propiedad evaluada con respecto a la Zona Pública de la playa.

Según la ubicación de la propiedad en la hoja cartográfica Parrita, la calle pública pasa entre la propiedad y la línea de costa. Aún aplicando los 14 m. de protección según el artículo 33 de la Ley Forestal, existe bastante terreno libre para desarrollar. En el sitio no existe bosque, según la Ley Forestal. El sitio no puede ser considerado como parte del Patrimonio Natural del Estado al no existir un bosque en el mismo, según la definición de Bosque en el Artículo 3 de la Ley Forestal. Basado en el Decreto No. 35869-MINAE, asi como en el Decreto Ejecutivo No. 34295-MINAE y la Resolución R-SINAC-035-2009, Manual para la Clasificación de Tierras Dedicadas a la Conservación de los Recursos Naturales Dentro de la Zona Marítimo Terrestre en Costa Rica, la propiedad estudiada no clasifica como Patrimonio Natural del Estado" La anterior consideración contrasta abiertamente con la definición que nuestro ordenamiento hace de la zona marítimo terrestre, en la cual, está comprendida como zona pública el manglar.

Consecuentemente, a partir de su límite, se impone la medición de los ciento cincuenta metros de área restringida. Definida así la situación, hace que el lote pretendido, se constituya en zona pública; no obstante, que no se halla adoptado formalmente el plan regulador costero del sitio.

X.CONCLUSIÓN.- Al tenor de las anteriores consideraciones, resulta a todas luces improcedente la apelación formulada, procediendo en consecuencia, su rechazo, para confirmar, por las razones dadas, el acuerdo impugnado, sea el número 19, artículo 3, punto 4, asunto 1, aprobado por del Concejo de la Municipalidad de Parrita en la de la sesión ordinaria número 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez. Al no existir ulterior recurso de esta decisión en esta sede, se debe dar por agotada la vía administrativa.

POR TANTO

Se confirma el acuerdo impugnado, número 19, artículo 3, punto 4, asunto 1, aprobado por del Concejo de la Municipalidad de Parrita en la de la sesión ordinaria número 2303-2010, del siete de junio del dos mil diez. Se da por agotada la vía administrativa.

Nombre66641 Nombre13370 Nombre22563 Recurso de apelación municipal Nombre317. contra Municipalidad de Parrita