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Res. 00018-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 27/01/2012
OutcomeResultado
The Court annulled the Mayor's resolution granting land use, concluding that a cement plant is incompatible with the site's zoning.El Tribunal anuló la resolución del Alcalde que otorgaba el uso de suelo, por concluir que una cementera es incompatible con la zonificación del lugar.
SummaryResumen
The Administrative Litigation Court, acting as a municipal improper hierarch, annulled the decision by the Mayor of Alajuela that had granted a land-use certificate for a business license to Comcoas S.A. to operate a cement grinding mill in San Rafael de Ojo de Agua. The Court determined that the company concealed its true intention to build a cement plant, initially only requesting land use for an aggregates facility. Through a detailed analysis of zoning regulations —including the Alajuela Regulating Plan and the Partial Zoning Regulation for Industrial Areas in the Greater Metropolitan Area—, the Court concluded that a cement plant is a heavy industry not permitted in the Central Industrial Subzone of San Rafael. This subzone only allows Type Two Zone activities, whereas cement plants require a Type Three Zone (Ochomogo, Coris, or Ciruelas). The standing challenge from the appealing association was rejected, recognizing a legitimate interest based on the right to a healthy environment (Article 50 of the Constitution) and municipal law. As an objective legality review, the Court annulled the appealed act for violating applicable zoning, voiding the granted land use.El Tribunal Contencioso Administrativo Sección III, actuando como jerarca impropio municipal, anula la resolución del Alcalde de Alajuela que había otorgado un certificado de uso de suelo para patente a la empresa Comercializadora de Concreto y Asfalto Comcoas S.A. para operar una molienda de cemento en San Rafael de Ojo de Agua. El Tribunal determina que la empresa ocultó su verdadera intención de construir una cementera, limitándose inicialmente a solicitar un uso de suelo para una planta de agregados. A través de un análisis detallado de la normativa urbanística —incluyendo el Plan Regulador de Alajuela y el Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana—, el Tribunal concluye que una cementera es una industria pesada no permitida en la Subzona Industrial Central de San Rafael, la cual solo admite actividades de Zona Tipo Dos, mientras que las cementeras requieren una Zona Tipo Tres (Ochomogo, Coris o Ciruelas). Se rechaza la defensa de falta de legitimación de la asociación apelante, reconociendo un interés legítimo basado en la protección del ambiente sano (artículo 50 constitucional) y en la normativa municipal. Al ser un análisis de legalidad objetiva, el Tribunal anula el acto impugnado por contravenir la zonificación aplicable, dejando sin efecto el uso de suelo otorgado.
Key excerptExtracto clave
From the foregoing, it is clear that the analysis of applicable regulations by the Mayor of Alajuela in the appealed decision is legally and technically incorrect, carrying serious flaws in its content and reasoning, which even contravene the very purpose of the issued land use, grossly violating the territorial ordinance of San Rafael de Alajuela by erroneously declaring the possibility of operating a cement plant contrary to the cited regulatory text that has the normative value of material law. Therefore, the defense's arguments seeking application of Articles 129 and 130 of the Alajuela Land Use Regulation are technically incorrect, as they perform a biased reading of the full content of the indicated norms and must be rejected hereby. Thus, it having been clarified that such a company cannot operate in San Rafael de Alajuela, because the Partial Zoning Regulation for Industrial Areas in the Greater Metropolitan Area, approved by the National Institute of Housing and Urbanism in Article 10 of the ordinary session number 3623 of May 6, 1985, to which Article 134 of the Zoning Regulation of the Alajuela Regulating Plan expressly refers regarding conditional uses of the Central Industrial Zone of San Rafael de Ojo de Agua, only permits such activity in Ochomogo, Coris, and Ciruelas—i.e., away from densely populated urban centers—, the construction of such an industry by Nombre147 S.A. in San Rafael de Alajuela, specifically on the property with real folio number Placa17173, renders the granting of a land-use certificate for cement plant activity legally unfeasible.De lo descrito resulta evidente que el análisis de la reglamentación aplicable realizado por el Alcalde de Alajuela, en la resolución venida en alzada, es jurídica y técnicamente incorrecto, acarreando serios vicios en su contenido y en su fundamentación, que llegan a transgredir inclusive el fin mismo del uso del suelo expedido, en el tanto se infringe -de manera grosera- la ordenación territorial de San Rafael de Alajuela, declarando, erróneamente, la posibilidad de que opere una cementera en contraposición con el texto reglamentario de cita que tiene valor normativo de ley en sentido material. Por ende, los fundamentos de la defensa de la empresa, tendientes a que se apliquen los artículos 129 y 130 del Reglamento de Uso del Suelo del cantón de Alajuela, son técnicamente incorrectos, pues realizan una lectura sesgada del contenido íntegro de las normas indicadas, debiendo ser rechazados en este acto. Así las cosas, habiéndose esclarecido entonces que no es posible que una empresa de ese tipo opere en San Rafael de Alajuela, pues el Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en sesión de su Junta Directiva en el artículo 10 de la sesión ordinaria número 3623, del 6 de mayo de 1985, al que hace referencia expresamente el artículo 134 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Alajuela, respecto de los usos condicionales de la Zona Industrial Central de San Rafael de Ojo de Agua, sólo permite tal actividad en Ochomogo, Coris y Ciruelas -o sea, alejada de núcleos urbanos muy poblados-. En la realidad, una industria de ese tipo fue levantada por la Nombre147 S.A. en San Rafael de Alajuela, específicamente en la finca con matrícula de folio real Placa17173, por lo que jurídicamente resulta inviable el otorgamiento del certificado de uso de suelo para la actividad de cementera.
Pull quotesCitas destacadas
"… la jerarquía impropia municipal sí es, por excelencia, la vía administrativa idónea para decretar su anulación, conforme lo disponen los artículos 173 de la Constitución Política y 156 del Código Municipal…"
"… the municipal improper hierarchy is, par excellence, the appropriate administrative avenue to declare its annulment, as provided by Articles 173 of the Political Constitution and 156 of the Municipal Code…"
Considerando IX
"… la jerarquía impropia municipal sí es, por excelencia, la vía administrativa idónea para decretar su anulación, conforme lo disponen los artículos 173 de la Constitución Política y 156 del Código Municipal…"
Considerando IX
"… los acontecimientos descritos no permiten más que arribar a la conclusión de que el proyecto, desde un inicio fue ideado como una cementera, pero tramitado fraudulentamente ante la Municipalidad de Alajuela como uno de menor impacto."
"… the described events lead only to the conclusion that the project was conceived from the beginning as a cement plant, but fraudulently processed before the Municipality of Alajuela as one of lesser impact."
Considerando XII
"… los acontecimientos descritos no permiten más que arribar a la conclusión de que el proyecto, desde un inicio fue ideado como una cementera, pero tramitado fraudulentamente ante la Municipalidad de Alajuela como uno de menor impacto."
Considerando XII
"De la regulación indicada, no se puede más que concluir que conforme al uso del suelo imperante, para que una cementera pueda funcionar bajo la regulación contenida en el Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana, únicamente lo puede hacer en la zona industrial tipo tres, o sea, en Ochomogo, Coris y Ciruelas."
"From the indicated regulation, one can only conclude that under prevailing land use, for a cement plant to operate under the Partial Zoning Regulation for Industrial Areas in the Greater Metropolitan Area, it can only do so in a Type Three industrial zone, i.e., in Ochomogo, Coris, and Ciruelas."
Considerando XIII
"De la regulación indicada, no se puede más que concluir que conforme al uso del suelo imperante, para que una cementera pueda funcionar bajo la regulación contenida en el Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana, únicamente lo puede hacer en la zona industrial tipo tres, o sea, en Ochomogo, Coris y Ciruelas."
Considerando XIII
"Esta observación es esencial para reconocer la amplia legitimación que le cubre a los particulares y lograr la aplicación de las normas urbanísticas que tienen como finalidad colateral dar protección al ambiente y, de manera conexa, obtener un desarrollo y evolución favorable del ser humano en aplicación del numeral 50 constitucional que establece una verdadera acción popular para la tutela de este derecho fundamental."
"This observation is essential to recognize the broad standing that covers private individuals and to achieve the application of urbanistic norms which have the collateral purpose of protecting the environment and, connectedly, obtaining a favorable development and evolution of the human being under Article 50 of the Constitution, which establishes a true popular action for the protection of this fundamental right."
Considerando VIII
"Esta observación es esencial para reconocer la amplia legitimación que le cubre a los particulares y lograr la aplicación de las normas urbanísticas que tienen como finalidad colateral dar protección al ambiente y, de manera conexa, obtener un desarrollo y evolución favorable del ser humano en aplicación del numeral 50 constitucional que establece una verdadera acción popular para la tutela de este derecho fundamental."
Considerando VIII
Full documentDocumento completo
No 18 -201 2 THIRD SECTION OF THE ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. Second Judicial Circuit of San José, Anexo A, Dirección01, Goicoechea, at nine hours on the twenty-seventh of January, two thousand twelve.
This Court, acting as the municipal non-hierarchical appellate authority (jerarca impropio municipal), hears the direct municipal appeal (recurso de apelación municipal per saltum) filed by Nombre2882, of legal age, married, holder of identity card number […], in his capacity as President of the A, against the decision issued at eleven hours on the twenty-sixth of August, two thousand ten, by the Office of the Mayor of Alajuela. Comercializadora de Concreto y Asfalto Comcoas Sociedad Anónima appears as an interested third party, represented by Marco Méndez Fonseca, holder of identity card number CED77552.
Judge Solano Ulloa writes the opinion, and:
WHEREAS:
In a pleading filed on 19 de diciembre del 2011, Mr. Nombre317 requested that this matter be consolidated with the proceeding in expediente 10-2267-1027-CA. This Court finds that the cases are clearly connected, insofar as the parties involved are identical and both entail a comprehensive review of the entire municipal proceeding pursued by Nombre147 S.A. in order to obtain the construction permit (licencia constructiva) for the industrial plant located at Tajo San Rafael and, ultimately, its operating license (patente de funcionamiento). Had the request been heard in time, consolidation would undoubtedly have been appropriate and would have been ordered in the interest of procedural economy and to avoid conflicting decisions. Unfortunately, this case moved beyond the processing phase and was submitted for this Chamber’s substantive review on 03 de noviembre del 2011, as verified by the notation appearing on the reverse of folio 844, by which time expediente 10-2267-1027-CA had already been decided through decision No. 410-2011 at 14:50 hours on 31 de octubre del 2011. Accordingly, at this stage consolidation would serve no purpose and is therefore improper, and the request is denied.
The following facts are deemed relevant to deciding the subject matter of this case:
Comercializadora de Nombre147 S.A. failed to prove the following relevant facts: 1) That it had submitted the entire construction project to the Municipalidad de Alajuela (the record); 2) That the cement industry is classified as light industry (the record); 3) That land-use certificate NO. 1244/PU-U/08 had been challenged (the record).
To clarify the subject matter of this appeal, given the complexity of the decision under appeal, a summary of its content is provided, which should facilitate an understanding of the ruling set forth below. The Acting Mayor of Alajuela, Lic. Luis Alonso Gutiérrez Herrera, by decision issued at 11:00 hours on 26 de agosto del 2010, granted the appeal and concurrent motion for nullity filed against official letter MA-P-US-504-2010, issued at 10:30 hours on 17 de mayo del 2010 by the Director of the Infrastructure Planning and Construction Process of the Municipality of Alajuela, which had denied the land use (uso del suelo). In that act, he granted land-use authorization for the property in the Province of Alajuela, recorded under real-property folio No. Placa17172, as requested by Comercializadora de Nombre147 S.A., stating that “land-use authorization is granted for a permitted business license (patente) for the activity of producing cement through the grinding of raw materials, packaging, and marketing,” based on four essential considerations:
In addition to the extensive factual account presented by the appellant, insofar as it directly concerns the challenge to the land-use authorization granted by the Municipal Mayor—which is, strictly speaking, the subject matter of this appeal—the appellant organization argues, in summary, as follows: The land-use authorization granted to D S.A. by the decision issued at 8:37 hours on 31 de julio del 2008 by the Urban Planning Subprocess of the Municipality of Alajuela was solely for the “construction of a construction-aggregate plant.” It states that the structures erected by Nombre147 S.A. were intended to place a cement plant into operation, including a finished-product building, silo tower, grinding tower, access road, yards, parking areas, guardhouse, electrical substation, mechanical works, drying area, exterior electrical works, and weighing area; those structures also lacked a municipal license, which had resulted in Construction Closure Record No. 241-2009, issued at 11:35 hours on 09 de noviembre del 2009.
The appellant organization adds that the land use requested for the activity of producing cement from raw materials, packaging, and marketing was denied by engineer Nombre5836 through official letter No. MA-PU-US-504-2010 because the activity did not conform to the Regulatory Plan then in force. Nevertheless, in the decision issued at 11:00 hours on 26 de agosto del 2010—the decision under appeal—the Mayor granted the appeal filed against the act that had denied the land-use certification (constancia de uso del suelo) for “cement grinding,” thereby issuing a land-use certificate for an activity whose infrastructure had been constructed without the legal licenses required by the Ley de Construcciones and under a different authorized land use. The appellant states that the land-use authorization granted is incompatible with the Regulatory Plan because the cement factory is located within the Central Industrial Zone of the San Rafael de Ojo de Agua de Alajuela area, which is governed by the Reglamento de Zonificación Parcial de Areas Industriales en la Gran Area Metropolitana through the express reference in Article 134 of the Plan Regulador del Cantón de Alajuela.
Under those regulations, it contends, only industries classified as class 2 may be established in San Rafael de Alajuela, and not a cement-production plant, which requires a special location in a class 3 zone, away from any population center, as well as prior determinations by INVU and the Ministry of Health.
VI.POSITION OF Nombre147 S.A. Without overlooking the extensive defense arguments submitted by Comercializadora de Nombre147 S.A., which this Court has considered in full, it states the following regarding the land use of the plant under its control: This matter was previously heard by the Constitutional Chamber in judgments No. No. 2011-004428 of 1 de abril del 2011 and 2011-13943, issued at 11:36 hours on 14 de octubre del 2011, in which it respectively dismissed two applications for constitutional relief (recursos de amparo) against the installation of the plant and deemed unproven the alleged irregularities in the granting of the construction permit; it likewise did not find it established, even to the level of reasonable doubt, “that the grinding project is a disguise for an actual cement factory...” With respect to the project’s location, it argues that both the Municipality of Alajuela and the Ministry of Health agree that the zone where the Nombre147 plant operates is an industrial zone, as evidenced by the permit issued by the Ministry of Health and Land Use No. 1244/PU/U/08.
It expressly states that “the plant is being used to manufacture construction aggregate: cement.” It argues that, in any event, the activity does conform to the Regulatory Plan because Article 40(f) establishes that industrial activities may be conducted in an urban zone and because, pursuant to Articles 129 and 130, the GAM was modified to establish a Central Industrial Subzone in San Rafael, as reiterated in Anexo 1, including that commercial activities, such as distribution, may also be conducted in buffer zones. It asserts that the appellant lacks standing (legitimación), because the central issue is the failure to meet requirements, and the Código Municipal does not confer standing so broad as to allow the intervention of a third party that is not a party to a request-and-response relationship; furthermore, this does not concern a health or environmental matter that would confer standing on the basis of diffuse or collective interests (intereses difusos o colectivos).
It adds that the appellant cannot seek nullification of administrative acts that have already conferred subjective rights, that the improper hierarchical appeal (jerarquía impropia) is therefore not the proper procedure for ordering their annulment, and that, pursuant to the principle that there is no nullity without harm, there is neither documentary evidence nor argument intended to demonstrate defects in the permits granted that caused it harm.
Apart from the land-use authorization granted, the intervening parties have raised a series of facts that, although ancillary, are neither useful nor relevant to deciding the subject matter of this appeal, such as everything concerning the revocation of the former Mayor of Alajuela’s credentials, the orders to close or shut down the plant, and even the amounts paid in municipal fees as a result of the construction permits granted. In any event, in case file No. 10-2267-1027-CA, which concluded with this Court’s aforementioned decision No. 410-2011, the decision issued at ten hours on nueve de junio del dos mil diez by the Mayor of the Municipality of Alajuela was declared null and void; it was deemed null because it violated the body of applicable law (bloque de legalidad) by approving the expansion of the construction license and the reassessment (retasación) of the works despite noncompliance with the requirements established by the legal system for this type of application and project, as well as the acts ancillary to that administrative act.
This is important because the intervening parties tend once again to revisit the background of the construction licenses and reassessments, which, although related to this case file, have already been analyzed by this Chamber in the cited decision. Accordingly, the company invokes the fact that, in judgment No. 2011-13943, issued at 11:36 hours on 14 de octubre del 2011, the Constitutional Chamber dismissed an application for constitutional relief against the installation of the plant, in which it deemed unproven “that there were irregularities in the granting of the municipal construction permit for the Tajo Meco industrialization project, that after the permit was granted the company exceeded what was permitted, or that the Municipality of Alajuela allowed irregularities in the construction.” That issue is not subject to review in this case file on this occasion, because this appeal is limited to an objective review of the legality of the land-use authorization granted, an analysis that our highest Constitutional Court had not yet undertaken in judgment No. 2011-13943, issued at 11:36 hours on 14 de octubre del 2011; consequently, the existence of res judicata (cosa juzgada) cannot be asserted on the basis of the cited decisions.
This matter concerns the correct application of the zoning rules contained in the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the canton of Alajuela to the specific project submitted by Comercializadora de Nombre147 S.A. A alleges that a cement plant has been erected in violation of urban-planning regulations, an activity that it considers prohibited under the applicable zoning regulations. In this regard, it must be noted that although the implementation of urban plans directly affects the exercise of the fundamental rights to private property and freedom of enterprise, insofar as the development of industry and commerce may also be inferred from the content of their regulations (Articles 45 and 47 of the Political Constitution), it also entails the corresponding protection of another fundamental right, namely, the right to a healthy and ecologically balanced environment (Article 50 of the Political Constitution), as held by the Constitutional Chamber in judgments Nos. 5303-93 and 3656-2006.
This observation is essential to recognize the broad standing afforded to private parties and to secure the enforcement of urban-planning regulations whose ancillary purpose is to protect the environment and, correspondingly, to achieve the favorable development and advancement of human beings through application of Article 50 of the Constitution, which establishes a true citizen action (acción popular) for the protection of this fundamental right. Furthermore, pursuant to Article 173 of the Political Constitution and Article 153 of the Municipal Code, standing in municipal matters is broad, since any person with a legitimate interest may access the available means of challenge. Accordingly, in this specific case, there is no doubt that A does have standing to seek protection of such interests, and the defense of lack of standing must therefore be rejected.
REVIEW OF THE LEGALITY OF THE LAND-USE CERTIFICATE (CERTIFICADO DE USO DEL SUELO). This Court does not agree with the company’s objection that an improper-hierarchy appeal may not be used to invoke the nullity of administrative acts that have already granted individual rights (derechos subjetivos). Contrary to that contention, the municipal improper-hierarchy appeal is indeed the administrative avenue par excellence for ordering their annulment, pursuant to Article 173 of the Political Constitution and Articles 156 of the Municipal Code (for Municipal Council resolutions) and 162 of the Municipal Code (with respect to the Mayor’s formal actions). This Court must emphasize that, pursuant to the aforementioned provisions and Article 181 of the General Public Administration Act, this body is limited to merely reviewing the objective legality of the challenged act, as explained supra. It must also be noted that the Mayor’s decision in the cited resolution has not become final because it was challenged; consequently, nothing has vested in favor of the company, which must wait until a final administrative act resolves its application.
In any event, this Section recognizes that although the land-use certificate is a declaratory act limited to identifying the permitted land use, it does affect the sphere of the regulated party’s legitimate interests, insofar as its issuance constitutes a necessary “authorization” to continue preparing residents’ urban-development, construction, or commercial projects and, obviously, to seek a future municipal license, subject to verification that the other legal requirements have been met. The force of a land-use certificate is apparent from the fact that, when it is “nonconforming,” it prevents the regulated party from pursuing the subsequent steps necessary to obtain any such permit; that determination may be challenged through the sequence of municipal appeals, culminating in the exhaustion of administrative remedies before this Court through an improper-hierarchy appeal. Its issuance unquestionably affects the essential core of regulated parties’ legitimate interests, reflected in their right to use and enjoy their real property, with sufficient force to enable them to plan the development of projects and investments.
Local authorities must therefore responsibly accept the consequences of issuing instruments of this kind, using the available technical resources and a thorough command of the applicable land-use regulations to ensure that land-use certificates are issued with absolute certainty as to, and confidence in, their content. Precisely because of its importance and local impact, this Court reviews land use by comparing it with the canton’s urban-planning regulations to determine whether an industry as substantial as a cement plant may operate in an area alleged to be unsuitable for that purpose. Likewise, the Constitutional Chamber’s finding that no environmental harm occurred does not presuppose the absence of violations of the principle of legality, the review of which has been entrusted to this improper-hierarchy authority by constitutional and statutory mandate, as explained above, prior to judicial review before the administrative-law courts.
Urban planning is an essentially local power, pursuant to Article 169 of the Constitution and Article 15 of the Urban Planning Act, which governs all matters concerning regulatory plans, the mandatory urban-development regulations applicable to each canton, based on the authorization in Article 45 of the Political Constitution permitting restrictions on the use of urban property. These restrictions are intended to prevent the disorderly and harmful development of communities and seek to ensure that human needs for coexistence are compatible with the duty to protect the environment. Consistent with the foregoing, Article 81 of the Municipal Code establishes that municipal licenses for profit-making activities may be denied only “when the activity is contrary to the law, morality, or good customs; when the establishment has not met statutory and regulatory requirements; or when the activity, due to its physical location, is not permitted by law or, failing that, by the applicable municipal regulations” (underlining added).
The final portion of this provision refers to the binding nature of urban-planning regulations and to regulated parties’ obligation to comply with the rules they impose because they are matters of public policy, since those rules form part of the substance of the right to property by establishing the authorized or lawful scope of its exercise, on the understanding that they do not dispossess anyone of private property or deprive ownership of its primary attribute. Likewise, Article 24 of the Urban Planning Act provides that zoning regulations must include the designation of land uses; provisions concerning the location, height, and construction area of buildings; the surface area and dimensions of lots, which directly affect land density; the dimensions of setbacks, yards, and other open spaces; and the coverage of lots by buildings and structures, among other matters. Article 28 of the same Act provides that the use of land requires a land-use certificate to determine its compatibility with urban-planning regulations:
“Article 28.- The use or dedication of land, buildings, or structures for any purpose incompatible with the established zoning is prohibited. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate attesting that the use complies with zoning requirements. Existing nonconforming uses must also be recorded in a certificate stating that circumstance.
Each zoning regulation shall set the date from which such certificates shall be mandatory.”
Following the regulatory framework set out above, the Urban Regulatory Plan of the Canton of Alajuela (Plan Regulador Urbano del Cantón de Alajuela), published in La Gaceta No. 182 of 17 de setiembre del 2004, provided that the land-use certificate is a prerequisite for the issuance of both construction permits and business licenses (patentes), as transcribed below:
“Article 12.—For purposes of permits for the construction, expansion, remodeling, restoration, demolition, or reconstruction of buildings or urban developments, the regulated party, whether a natural or legal person, private or public, must first obtain a Land-Use Certificate stating the permitted use of the property to be utilized, building lines, minimum frontage, minimum lot area, building coverage, and the conditions applicable in view of the zone in which it is located...” (emphasis added) “Article 15.- Submission of the corresponding Land-Use Certificate shall also be required when applying for business licenses...” As reflected in the emphasized text of the transcribed provisions, this Court must stress that the land-use certificate, both for construction purposes and for holding a business license, is obviously and necessarily tied to the intended use of the building proposed for construction.
Accordingly, there is only one land-use certificate when the structure is built first, while it is required for a business license where a profit-making activity is intended to be conducted in an existing structure. When a building is to be erected, the regulated party—being obligated to comply with urban-planning regulations—must ascertain in advance that what it intends to build in order to conduct a particular profit-making activity there, since the project is conceived as a single construction unit, is permitted under the established zoning. In this matter, it has been verified that, in official letter No. 1244/PU-U/08 at (:37 hours on 31 de julio del 2008, the Urban Planning Department granted D S.A. land use for the “construction of a construction-aggregate plant” on a property that had been operating as a quarry, where sand and stone required for construction are extracted, which is reasonable in light of the activity already conducted and the activity proposed.
However, based on the body of proven facts, this Court finds that the company’s true intentions were to construct and commence operation of a cement plant, for the reasons stated in the following Recitals (Considerandos).
Article 12 of the Land-Use Regulation of the Canton of Alajuela further provides that projects exceeding 2500 mts 2—as is the project under review—are subject, in addition to the land-use certificate, to a specific approval procedure, since the entire project must be submitted and the construction stages identified. The text is transcribed below:
“12.2. Requirements for obtaining a construction permit (permiso de construcción) for works exceeding 30 square meters. The interested party must complete the application, provide 2 complete copies of the construction plans, one copy of the cadastral plan (plano catastrado) with the corresponding setback lines (alineamientos), and one copy of the risk insurance policy. Permits may be authorized for buildings constructed in previously numbered stages in projects involving more than 2500 m2 of construction. The interested party must submit the entire project and identify the respective stages, duly numbered.” (Emphasis added) However, in July 2008, the Municipalidad was aware only of the land-use application (solicitud del uso del suelo) for the construction of a construction-aggregate plant, a circumstance that appeared reasonable in light of the only plans subsequently submitted to obtain a building permit (licencia constructiva), which were also the only ones assessed by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos and were limited to the administrative building and industrial building (or raw-material warehouse), with a total area of 3946mts2 and an estimated value of ¢771.680.000,00.
It should be noted that, at that time, based on land-use certificate No. 1244/PU-U/08 issued by the Departamento de Planificación Urbana for a construction-aggregate plant, together with the plans submitted, the corresponding permit for both buildings was granted by resolution No. 1090/SPU/08 of December 2, 2008, issued by the Departamento de Proceso de Planeamiento y Construcción de Infraestructura (folio 148), solely for those works, which, as reiterated, covered only the administrative building and industrial building. Notwithstanding the foregoing, the company was processing and obtained the “LOCATION PERMIT FOR CEMENT GRINDING IN THE CENTRAL INDUSTRIAL ZONE, SAN RAFAEL DE ALAJUELA,” number ARSA-1023-08 of September 12, 2008, issued by the Area Rectora de Salud de Alajuela, which for the first time precisely revealed its true intention to commence a specific profit-making activity constituting a project that went beyond a mere construction-aggregate plant, since, on the basis of the existing land use, it applied for and obtained from the Ministerio de Salud approval for a cement-grinding facility.
This fact is essential to the present case, because almost simultaneously the plans had been submitted to the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica for the purpose of erecting large-scale works, namely: an administrative building, industrial building, finished-product building, grinding tower, silo tower, electrical works, mechanical works for the drying area, and overall site plans including access roads, parking yards, guardhouse, electrical substation, and weighing area—that is, the facilities necessary to build and place a cement plant into operation. Nevertheless, in absolute disregard of the article just cited, which required the applicant “to submit the entire project and identify the respective stages, duly numbered,” construction of the entire infrastructure for a cement plant began in June 2009, although land use for that purpose had never been requested from the Municipalidad de Alajuela.
This was acknowledged in the project’s own Environmental Manager’s (Regente Ambiental) report, prepared by engineer Nombre7575 in a filing dated September 29 of that year, in which he recognized the true nature of the works: “mechanical and industrial facilities for grinding Portland-type cement and dispatching the product in bulk and in bags.” It was not until September 14, 2009, that the company submitted a second plan to the CFIA, proposing a structural redesign of the works corresponding to the finished-product building, grinding tower, silo tower, and raw-material or industrial building, obtaining an assessment only for the finished-product building, grinding tower, and silo tower, with a total area of 2.325.38 mts2, and subsequently obtaining the construction permit granted by the Alcalde in the resolution issued at 10:00 on June 9, 2010, in which he ordered the Sub Proceso de Planificación Urbana to issue the requested extension of the construction permit, when the works were already significantly advanced.
Indeed, the other buildings were also being erected unlawfully, as their plans remained without the required assessment by the professional association and, consequently, without the corresponding municipal license (licencia municipal). This Tribunal emphasizes that the only license granted (1090/SPU/08 of December 2, 2008) was issued in light of the sole existing land use, which is deemed insufficient for the operation or construction of a cement plant because it was limited to a construction-aggregate plant, a fact that the Alcalde did not analyze at that time in the resolution under appeal. This Chamber also notes an essential aspect arising from the same provision of the Plan Regulador, namely: that in the canton of Alajuela, any construction project exceeding 2.500 square meters in surface area must be submitted as a single unit to the municipal authorities, where—given its impact—it must be analyzed in its entirety and completeness so that the competent authorities may verify the legality of the proposed project in light of the land use and its possible construction and future commencement of operations.
The events described permit no conclusion other than that the project was conceived from the outset as a cement plant but fraudulently processed before the Municipalidad de Alajuela as a lower-impact project. The procedures implemented by the company to build its project were unquestionably carried out in contravention of the respective urban-planning regulations cited above. Thus, although the Sala Constitucional, in judgment No. 2011-004428 of April 1, 2011, did not deem it proven “that the grinding project is a disguise for an actual cement factory...,” it was also clear in stating in its final Considerando that review of the legality of the permits did not fall within its jurisdiction because the matter was outside its competence. It follows that, because this Tribunal is a forum that conducts a strict review of legality, nothing prevents it on this occasion from deeming the existence of the cement factory proven, since, by virtue of the powers vested in this nonhierarchical appellate authority (jerarquía impropia), it has broad authority to examine in depth and in detail each and every item in the administrative record for evidentiary purposes and to compare them against the legal framework, as it has in fact done.
Based on an analysis of the prevailing reality, it must therefore be understood that the company Nombre147 S.A. constructed a cement plant on the basis of the only land use issued by the local authorities, namely, for a “construction-aggregate plant.” That initial land use was used as the basis for obtaining its building permit and, subsequently, for obtaining the land-use certificate for a business license (certificado de uso de suelo para patente) for the activity of producing cement by grinding raw materials, packaging, and marketing it. In this regard, it should be noted that requesting land-use certificates other than the one required for construction of the works is irregular, because it is implicit that the works are erected so that they may operate. Requiring two such certificates constitutes an excessive procedural requirement; however, if the land use does not conform to the works erected, justification must be provided through another administrative action, which is precisely the action being challenged.
As has been established, its true and specific line of business was the operation of a cement-grinding facility, something that was never formally disclosed to the local authorities, as the Alcalde should have recognized at the appropriate time. Instead, that official found that a vested right (derecho adquirido) existed on the basis of the first certificate and further understood that the applicable urban-planning regulations permitted it. The outcome would likely have been different if, from the outset, the company had complied with the required procedures already cited by applying for land use to construct a cement plant and submitting the project in its entirety. In this Chamber’s view, what occurred was the concealment of information relevant to this project in order to obtain partial licenses through which the company sought to legitimize the construction of a larger-scale project.
In this regard, it should be noted that, had the procedures been followed, examination of the applicable regulations could only have led to the conclusion that, despite San Rafael de Alajuela being an industrial zone, a cement plant may not be operated there. This adjudicative body reaches that unequivocal conclusion after carefully examining the Reglamento de Uso de Suelo del Plan Regulador del cantón, Title XVII, because, beyond Article 40 invoked by the company—which describes urban zones as those in which land may be allocated to residential, commercial, private-service, institutional and community, industrial, tourism, transportation, and other uses related to the urban-development process—the applicable articles governing land use in the matter at issue are 129.1 and 130, which classify the San Rafael area as a Central Industrial Subzone (Subzona Industrial Central), where the land use is “mixed, with industrial use predominating, although recreational, tourism, residential, and commercial uses shall be permitted.” Likewise, Article 131 permits as a conforming use (uso conforme) “light, nonpolluting industry,” from which it cannot be concluded that a cement plant may be regarded as light industry, since the Reglamento de Procedimientos de la Nombre3456 classifies it as an activity that generates a moderately high environmental impact.
It must therefore be determined whether it may be regarded as an activity permitted as a conditional use (uso condicional), in accordance with the applicable urban-planning regulations. With respect to “conditional uses,” it expressly refers “to those specified in the Reglamento de Zonificación parcial de áreas industriales en la Gran Área Metropolitana.” Similarly, and of importance to this case, Article 134 of the aforementioned Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Alajuela, within the same chapter governing the conforming uses of the industrial subzone—where San Rafael is located—refers to the regulations contained in the Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana. That provision states:
“Article 134.—Conforming uses. These are those specified in the Reglamento de Zonificación parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana. From the list in annex Nº 1, item 17. Tourism uses such as hotels, recreational and cultural centers, and all other uses permitted in the tourism-corridor, commercial, and special-project zone are also permitted, as are single-family and multifamily residential uses.” For its part, the aforementioned Reglamento de Zonificación P arcial de A reas I ndustriales en la Gran Área Metropolitana, approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo at the meeting of its Board of Directors under Article 10 of ordinary session number 3623, of 6 de mayo de 1985, classifies San Rafael de Ojo de Agua as a Type Two Zone (1-2), which includes “establishments that treat or process raw materials,” but its thirty-six Permitted Uses do not include the possibility of operating a cement plant there.
This specific type of activity is regulated in subsection 65) of the Chapter on Type Three Industries (1-3), which permits them only in the localities of Ochomogo, Coris and Ciruelas, because these are areas that are “relatively distant from highly populated urban centers,” and therefore allow activities with a “greater risk of nuisance or pollution than the preceding ones.” There is only one possibility for uses permitted in Type Three Zones to be allowed in the Type Two Zone—which includes San Rafael de Ojo de Agua—“provided it is demonstrated that they will not cause greater nuisances than the industries listed above,” but this applies only to the activities specified in the first list, not the second. Thus, heavy industries, such as charcoal works, stone-crushing facilities, alcohol production, “extraction of materials, stone, sand and gravel”—the company’s original activity (subsection 20)—and “cement factories” (subsection 20), are further restricted in Section 3 on Special Locations, which provides that they must operate exclusively in a Type 3 Zone, preferably in rural areas, subject to a prior case-by-case study and the adoption of necessary precautions.
The provision expressly states that “The industries listed herein may be located in a Z.1, Type 3 Zone, provided they demonstrate that their processes will not produce nuisances, noise, vibrations, gases, odors, waste removable by water, or explosions to a greater degree than is normally generated in that zone.” From the foregoing regulations, the only possible conclusion is that, under the prevailing land use (uso del suelo), a cement plant operating pursuant to the Reglamento de Zonificación P arcial de A reas I ndustriales en la Gran Área Metropolitana may do so only in a Type Three Industrial Zone, that is, in Ochomogo, Coris and Ciruelas. It is evident from the foregoing that the analysis of the applicable regulations conducted by the Mayor of Alajuela in the decision under appeal (resolución venida en alzada) is legally and technically incorrect, resulting in serious defects in its content and reasoning that even violate the very purpose of the issued land-use authorization, insofar as the territorial planning (ordenación territorial) of San Rafael de Alajuela is flagrantly infringed by erroneously declaring that a cement plant may operate there, contrary to the cited regulatory text, which has the normative force of substantive law.
Consequently, the arguments raised in the company’s defense seeking application of Articles 129 and 130 of the Reglamento de Uso del Suelo del cantón de Alajuela are technically incorrect because they reflect a selective reading of the full content of the specified provisions and must therefore be rejected herein.
XIV.COROLLARY.- Land-use certificate (certificado de uso de suelo) official letter No. 1244/PU-U/08 of 31 de julio del 2008, issued by the Departamento de Planificación Urbana, merely stated that authorization was granted for the “construction of a construction-aggregate plant on the property registered in the name of Nombre52081., identification number CED78966 in the Registro de la Propiedad at volume (sic), folio (sic), number (sic), entry (sic), real-property folio 2143636-000, which is described in cadastral plan No. Placa16660 and is located in the district of SAN RAFAEL, Exact Address, San Rafael de Alajuela. According to the zoning map of the PLAN REGULADOR URBANO DEL CANTÓN CENTRAL DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA, PUBLISHED IN GACETA No. 182 OF 17 DE SETIEMBRE DEL 2004, the aforementioned property is located in the area classified as: CENTRAL INDUSTRIAL ZONE.” This document is not broad enough to declare that the operation of a cement-grinding facility is permitted in that area.
That land-use authorization applies exclusively to the specified activity, and it was the business owner’s responsibility to disclose to the municipal authorities, from the outset, the true use intended for the land. It is not true that the content of that initial land-use authorization encompasses an industrial cement plant, the operation of which requires the installation of heavy machinery and entails a greater environmental impact (impacto ambiental). In reviewing the land-use authorization, the Mayor’s analysis misconstrues the content of that initial certificate, attributing to it a scope that does not exist and is legally incorrect, since it conferred no right upon Nombre147 S.A. to construct and operate a cement plant, particularly given that it was issued in favor of another legal entity (desarrollo e Inversiones Productivas DIP S.A.). Furthermore, it has now been established that a company of that type cannot operate in San Rafael de Alajuela because the Reglamento de Zonificación P arcial de A reas I ndustriales en la Gran Área Metropolitana, approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo at the meeting of its Board of Directors under Article 10 of ordinary session number 3623, of 6 de mayo de 1985, to which Article 134 of the Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Alajuela expressly refers in connection with conditional uses in the Central Industrial Zone of San Rafael de Ojo de Agua, permits such an activity only in Ochomogo, Coris and Ciruelas—that is, away from highly populated urban centers.
In fact, an industry of this type was built by Nombre147 S.A. in San Rafael de Alajuela, specifically on the property registered under real-property folio Placa17173; accordingly, granting a land-use certificate for cement-plant operations is legally unviable. Therefore, the grounds for appeal (agravios) asserted by A in its appeal are well-founded, rendering the decision of the Mayor of Alajuela issued at 11:00 hours on 26 de agosto del 2010, now under appeal, absolutely null and void, as hereby ordered. Because no further appeal is available, the administrative remedies (vía administrativa) are deemed exhausted.
POR TANTO:
The request for consolidation of proceedings (acumulación de procedimientos) is denied. The decision of the Mayor of Alajuela issued at 11:00 hours on 26 de agosto del 2010 is annulled. The Municipality shall take note of the findings set forth in this decision. The administrative remedies are deemed exhausted.
Nombre66641 Nombre66641 Evelyn Solano Ulloa Eduardo González Segura Case File: 10-003992-1027-CA Appeal A
No 18 -201 2 SECCIÓN TERCERA DEL TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. Segundo Circuito Judicial de San José, Anexo A, Dirección01 , Goicoechea, a las nueve horas del veintisiete de enero del dos mil d oce.
Conoce este Tribunal, en su condición de jerarca impropio municipal, del recurso de apelación municipal per saltum promovido por Nombre2882, mayor, casado, con cédula de identidad número […], en su condición de Presidente de la A contra la resolución de las once horas del veintiséis de agosto del d os mil diez, de la Alcaldía Municipal de Alajuela. Figura como tercera interesada la empresa Comercializadora de Concreto y Asfalto Comcoas Sociedad Anónima , representada por Marco Méndez Fonseca, cédula número CED77552 .
Redacta la Juez Solano Ulloa, y:
CONSIDERANDO:
En memorial presentado el 19 de diciembre del 2011, el señor Nombre317, solicitó acumulación de este asunto con el tramitado en expediente 10-2267-1027-CA. Aprecia este Tribunal que existe una clara conexidad de causas, en tanto son idénticos los intervinientes y en ambas se concreta la revisión integral de todo el trámite municipal gestionado por la empresa Nombre147 S.A., a efectos de llegar a obtener la licencia constructiva de la planta industrial ubicada en el Tajo San Rafael y, finalmente, su patente de funcionamiento. De haberse conocido a tiempo, sin duda la acumulación hubiere sido procedente y, por economía procesal y a efecto de evitar resoluciones contradictorias, así hubiere sido ordenado. Lamentablemente, este expediente superó la fase de tramitación y pasó a estudio para su análisis por el fondo de esta Cámara el 03 de noviembre del 2011, según se verifica en la constancia visible a folio 844 vuelto, momento para el cual ya se encontraba votado el expediente 10-2267-1027-CA, mediante resolución No. 410-2011 de las 14:50 horas del 31 de octubre del 2011 . Es por ello que, a estas alturas, la acumulación resulta inútil y, por ende, improcedente, rechazándose entonces la gestión formulada.
Se tienen como hechos relevantes para resolver el objeto de esta causa, los siguientes:
No demostró la empresa Comercializadora de Nombre147 S.A., los siguientes hechos de relevancia: 1) Haber presentado ante la Municipalidad de Alajuela la totalidad del proyecto constructivo (los autos); 2) Que la industria de cemento sea considerada como liviana (los autos); 3) Que se haya impugnado el certificado de uso del suelo NO. 1244/PU-U/08 (los autos).
Para tener claridad sobre el objeto de esta apelación, a raíz de la complejidad de la resolución venida en alzada, se procede a realizar un resumen de su contenido, lo cual ha de facilitar la comprensión de lo que posteriormente se resuelve. El Alcalde a.i. de Alajuela, Lic. Luis Alonso Gutiérrez Herrera, mediante resolución de las 11:00 horas del 26 de agosto del 2010, acogió el recurso de apelación y nulidad concomitante interpuesto en contra del oficio MA-P-US-504-2010, de las 10:30 horas del 17 de mayo del 2010, del Director del Proceso de Planeamiento y Construcción de Infraestructura de la Municipalidad de Alajuela, en el que se había rechazado el uso del suelo. En ese acto, otorgó el uso de suelo en la finca de la Provincia de Alajuela, con matrícula de folio real No. Placa17172, gestionado por la empresa Comercializadora de Nombre147 S.A., indicando que "se otorga el uso de suelo para patente permitido para la actividad de producción de cemento a partir de la molienda de materias primas, empaque y comercialización", sobre las base de cuatro aspectos esenciales:
Aunado al abundante elenco fáctico que expone la parte apelante, en lo que atañe directamente a la impugnación del uso del suelo conferido por el Alcalde Municipal -que es en estricto el objeto de esta apelación-, en resumen, sostiene la organización recurrente lo siguiente: Que el uso del suelo conferido a la firma D S.A, mediante resolución de las 8:37 horas del 31 de julio del 2008, emitido por el Subproceso de Planificación Urbana de la Municipalidad de Alajuela, lo fue solamente para la "construcción de planta de agregados para la construcción". Manifiesta que las obras levantadas por la empresa Nombre147 S.A. lo fueron a efecto de poner en operación una cementera, la cual incluye edificio de producto terminado, torre de silos, torre de molienda, camino de acceso, patios, estacionamientos, caseta de guarda, subestación eléctrica, obras mecánicas, área de secado, obras exteriores eléctricas y el área de pesaje, edificaciones que además carecen de licencia municipal, lo cual había dado origen al Acta de Clausura de Construcción No. 241-2009 de las 11:35 horas del 09 de noviembre del 2009.
Agrega la organización recurrente, que el uso de suelo solicitado para la actividad de la producción de cemento de materias primas, empaque y comercialización fue rechazada mediante el oficio No. MA-PU-US-504-2010 por el ingeniero Nombre5836, por no resultar conforme la actividad con el Plan Regulador vigente. A pesar de ello, en la resolución de las 11:00 horas del 26 de agosto del 2010 -venida en alzada-, el Alcalde acogió el recurso de apelación interpuesto en contra de esa actuación que había rechazado la constancia de uso del suelo para "molienda de cemento", otorgando un certificado de uso del suelo para una actividad cuya infraestructura se construyó sin las licencias legales que exige la Ley de Construcciones y con un uso de suelo autorizado distinto. Manifiesta la apelante que existe una incompatibilidad entre el uso del suelo otorgado y el Plan Regulador, toda vez que la fábrica de cemento está ubicada dentro de la Zona Industrial Central del area de San Rafael de Ojo de Agua de Alajuela, la cual está regulada en el Reglamento de Zonificación Parcial de Areas Industriales en la Gran Area Metropolitana por remisión expresa del artículo 134 del Plan Regulador del Cantón de Alajuela.
Según dicha normativa, estima, en San Rafael de Alajuela únicamente se puede establecer industrias clasificadas como clase 2, y no una planta de producción de cemento, la cual requiere de una localización especial en zona clase 3, alejada de cualquier centro poblacional, que requiere además, el pronunciamiento previo del INVU y del Ministerio de Salud.
VI.POSICIÓN DE LA EMPRESA Nombre147 S.A. Sin obviar los extensos alegatos de defensa expuestos por la empresa Comercializadora de Nombre147 S.A., considerados en su amplitud por este Tribunal, respecto del uso del suelo de la planta que tiene a su haber, indica lo siguiente: Que este asunto ha sido conocido por la Sala Constitucional con anterioridad, en las sentencia No. No. 2011-004428 del 1 de abril del 2011y 2011-13943 de las 11:36 horas del 14 de octubre del 2011, en que, respectivamente, desestimó dos recursos de amparo contra la instalación de la planta y tuvo como hecho no probado las irregularidades acusadas en el otorgamiento del permiso de construcción y en donde adicionalmente no tuvo comprobado, siquiera a nivel de duda razonable, "que el proyecto de molienda sea un disfraz para una verdadera fábrica de cemento..." En cuanto a la ubicación del proyecto, alega que tanto la Municipalidad de Alajuela como el Ministerio de Salud coinciden en que la zona donde opera la planta de Nombre147 es zona industrial, lo cual se verifica en el permiso expedido por el Ministerio de Salud y en el Uso del Suelo No. 1244/PU/U/08.
Indica expresamente que "la planta se está destinando para la fabricación de agregado para la construcción: cemento". Esgrime que en todo caso, la actividad sí es conforme con el plan regulador pues éste establece, en el artículo 40 inciso f), que en zona urbana se puede desarrollar la actividad industrial, y que conforme lo establecen los artículos 129 y 130, se modificó el GAM, estableciéndose una Subzona Industrial Central en San Rafael, lo cual es reiterado en el Anexo 1, incluyendo que en las zonas de amortiguamiento también es posible ejercer actividades de índole comercial, como lo es la distribución. Acusa que la apelante carece de legitimación, puesto que el tema central es la falta de requisitos, siendo que el Código Municipal no otorga una legitimación tan amplia como para que intervenga un tercero que no es parte en una relación de petición y respuesta, y que no estamos en presencia de un tema de salud o medio ambiente, a efecto de ser legitimada por intereses difusos o colectivos.
Agrega que no puede venir a invocar la nulidad de actos administrativos que ya otorgaron derechos subjetivos, por lo que no es la jerarquía impropia el procedimiento para decretar su anulación, y que, en aplicación del principio de que no hay nulidad sin daño, no existe prueba documental ni argumentación tendiente a demostrar los vicios en los permisos otorgados y que le generen un daño.
Al margen del uso del suelo conferido, existe una serie de hechos invocados por los intervinientes que, si bien accesorios, no son útiles ni relevantes para resolver el objeto de esta alzada, tales como todo lo concerniente a la cancelación de credenciales de la ex-Alcaldesa de Alajuela, o las órdenes de cierre o clausura de la planta, e inclusive, los montos pagados por concepto de tasas municipales a raíz de los permisos constructivos conferidos. En todo caso, dentro del expediente No. 10-2267-1027-CA, que culminó con la resolución No. 410-2011 ya indicada, de este mismo Tribunal, se dispuso la nulidad de la resolución de las diez horas del nueve de junio del dos mil diez, dictada por el Alcalde de la Municipalidad de Alajuela , la cual se consideró nula por transgresión al bloque de legalidad, por aprobar la ampliación de la licencia constructiva y retasación de las obras ante un incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordenamiento jurídico para este tipo de gestión y proyecto, así como las actuaciones accesorias de tal acto administrativo.
Ello es importante pues las partes intervinientes tienden a replantear una vez más los antecedentes de las licencias constructivas y retasaciones, que, si bien relacionadas con este expediente, ya han sido analizados por esta Cámara en la resolución indicada. Así las cosas, la empresa invoca que la Sala Constitucional, en la sentencia No. 2011-13943 de las 11:36 horas del 14 de octubre del 2011 desestimó un recurso de amparo contra la instalación de la planta, en la cual tuvo como hecho no probado "que haya habido irregularidades en el otorgamiento del permiso de construcción municipal al proyecto de industrialización Tajo Meco, que luego de dicho permiso la empresa haya excedido lo permitido, o que la Municipalidad de Alajuela haya permitido irregularidades en la construcción". Este tema no es objeto de revisión en esta ocasión dentro de este expediente, pues este recurso se limita a la revisión objetiva de la legalidad del uso del suelo conferido, análisis que a la fecha no ha realizado nuestro alto Tribunal Constitucional en la sentencia No. 2011-13943 de las 11:36 horas del 14 de octubre del 2011, y por ello no puede alegarse la existencia de la cosa juzgada, con fundamento en los citados fallos.
En el presente asunto, se ventila la correcta aplicación de las normas de zonificación contenidas en el Plan Regulador del cantón de Alajuela para el caso específico del proyecto presentado por la empresa Comercializadora de Nombre147 S.A. La A acusa que se ha levantado una cementera en transgresión a las normas urbanísticas, actividad que estima está prohibida en la reglamentación de zonificación aplicable. Sobre este particular, debe indicarse que si bien la implementación de los planes urbanísticos tiene una incidencia directa sobre el ejercicio de los derechos fundamentales de la propiedad privada y de la libertad de empresa, en tanto del contenido de sus regulaciones se infiere también el desarrollo de la industria y comercio (artículos 45 y 47 de la Constitución Política), también colige la consiguiente tutela de otro derecho fundamental, sea, la de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (artículo 50 de la Constitución Política); tal y como lo consideró la Sala Constitucional desde las sentencias número 5303-93 y 3656-2006.
Esta observación es esencial para reconocer la amplia legitimación que le cubre a los particulares y lograr la aplicación de las normas urbanísticas que tienen como finalidad colateral dar protección al ambiente y, de manera conexa, obtener un desarrollo y evolución favorable del ser humano en aplicación del numeral 50 constitucional que establece una verdadera acción popular para la tutela de este derecho fundamental. Asimismo, conforme lo regulan la Constitución Política en su ordinal 173 y el Código Municipal en el artículo 153, en materia municipal existe una amplia legitimación pues se admite que cualquier persona con interés legítimo pueda accesar a los medios impugnaticios, por lo que, para el caso en concreto, no existe duda de que la A, sí ostenta de legitimación para venir en reclamación de tales intereses, por lo que la defensa de falta de legitimación debe ser rechazada.
REVISIÓN DE LA LEGALIDAD DEL CERTIFICADO DE USO DEL SUELO. La objeción que hace la empresa, en el sentido de que no puede venirse por la vía de la jerarquía impropia a invocar la nulidad de actos administrativos que ya otorgaron derechos subjetivos, no es compartida por este Tribunal. En sentido totalmente contrario a lo expresado, la jerarquía impropia municipal sí es, por excelencia, la vía administrativa idónea para decretar su anulación, conforme lo disponen los artículos 173 de la Constitución Política y 156 del Código Municipal (para los acuerdos del Concejo Municipal) y el artículo 162 del Código Municipal (respecto de las actuaciones formales del Alcalde). Debe enfatizar este Tribunal que conforme lo disponen los numerales de referencia y 181 de la Ley General de la Administración Pública, este órgano se limita a la mera revisión de la legalidad objetiva del acto impugnado, conforme se expuso supra.
Asimismo, debe indicarse que lo resuelto por el Alcalde en la resolución indicada, no ha adquirido firmeza en razón de su impugnación, por lo que no se ha consolidado nada en favor de la empresa, debiendo esperar hasta que exista una acto administrativo definitivo que le resuelva su gestión. En todo caso, esta Sección reconoce que el certificado de uso de suelo si bien es un acto declarativo que se limita a indicar el uso del suelo permitido, sí tiene un impacto sobre la esfera de intereses legítimos del administrado, en el tanto su conferimiento se convierte en una "habilitación" necesaria para dar continuidad a la preparación de proyectos urbanísticos, constructivos o comerciales de los munícipes y, obviamente, para aspirar a la obtención de una venidera licencia municipal, previa verificación de la existencia de los demás requisitos de ley. Nótese que tal es la fuerza del certificado de uso del suelo, que cuando este resulta "no conforme", tiene el impacto de impedir al administrado la consecución de los pasos subsiguientes a efectos de obtener cualquiera de dichos permisos, mismo que resulta impugnable mediante la escalerilla recursiva municipal, hasta su agotamiento en sede administrativa ante este Tribunal en jerarquía impropia.
Sin lugar a dudas, su conferimiento toca ese núcleo esencial de los intereses legítimos de los administrados que se refleja en ese derecho de hacer uso y disfrute de su propiedad inmueble, con la suficiente fuerza para abrirles espacio para planificar el desarrollo de proyectos e inversiones. Las autoridades locales deben, entonces, asumir responsablemente las consecuencias del otorgamiento de esta clase de instrumentos, asegurándose, mediante los elementos de la técnica disponibles y con dominio pleno de la regulación territorial vigente, el otorgamiento de los certificados de uso del suelo en absoluta certeza y credibilidad de su contenido. Precisamente, en razón de su importancia e impacto a nivel local, la revisión del uso del suelo que lleva a cabo este Tribunal, se hace mediante una confrontación con la normativa urbana cantonal, a efecto de determinar si la operación de una industria del peso de una cementera, puede operar o no en una zona que se acusa no es apta para ello.
Asimismo, el hecho de que se descarte la producción de un daño ambiental a nivel de la Sala Constitucional, no presupone que no existan violaciones al principio de legalidad, labor encomendada a esta jerarquía impropia por disposición constitucional y legal, tal y como se ha explicado, previa al control jurisdiccional en sede contencioso-administrativa.
La planificación urbana es una competencia esencialmente local, según lo disponen los numerales 169 constitucional y 15 de la Ley de Planificación Urbana, la cual regula todo lo concerniente a los planes reguladores, los cuales son la normativa de ordenamiento urbano de aplicación obligatoria para cada cantón, con base en la autorización del artículo 45 de la Constitución Política, que permite la imposición de limitaciones en el uso de la propiedad urbanística. Estas limitaciones tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y pretender garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección al medio ambiente. En concordancia con ello, el ordinal 81 del Código Municipal, establece que las licencias municipales para el ejercicio de actividades lucrativas, sólo pueden ser denegadas "cuando la actividad sea contraria a la ley, la moral o las buenas costumbres, cuando el establecimiento no haya llenado los requisitos legales y reglamentarios o cuando la actividad, en razón de su ubicación física, no esté permitida por las leyes o, en su defecto, por los reglamentos municipales vigentes" (el subrayado es agregado).
La parte final de esta norma remite a la vinculancia de las regulaciones urbanísticas y el sometimiento que deben los administrados a las normas que ellas imponen por ser de orden público, pues éstas integran el contenido del derecho de propiedad, en tanto establecen el ámbito autorizado o legítimo de su ejercicio, bajo el entendido de que no se produce un despojo de la propiedad privada ni la privación del atributo primario del dominio. Asimismo, el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, dispone que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. El artículo 28 de la misma Ley, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística:
"Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia.
Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios."
Siguiendo la línea normativa expuesta anteriormente, el Plan Regulador Urbano del Cantón de Alajuela, publicado en La Gaceta No. 182 de 17 de setiembre del 2004, dispuso que tanto para los efectos de construcción como de patente, el certificado de uso del suelo es requisito previo para el otorgamiento de tales licencias, de la forma en que seguidamente se transcribe:
"Artículo 12.—Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación, restauración, demolición o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, el administrado, persona física o jurídica, privada o pública, debe obtener previamente un Certificado de Uso del Suelo en el que se haga constar el uso permitido en el inmueble que se desea aprovechar, alineamientos, frente mínimo, área mínima del lote, cobertura de construcción, así como condiciones dada la zona en que este se ubique..." (resaltado agregado) "Artículo 15.- Para el trámite de patentes también se exigirá la presentación del Certificado de Uso del Suelo correspondiente..." Conforme el texto resaltado de las normas transcritas, debe enfatizar este Tribunal, que el certificado de uso de suelo para efectos tanto constructivos como para ostentar patente, va aparejado, obvia y necesariamente, al uso que se pretenda dar a la edificación que se piensa levantar.
Es por ello que el certificado de uso del suelo es uno sólo cuando se levanta primero la obra, y se exige para patente ante el supuesto de que se pretenda realizar una actividad lucrativa en una infraestructura ya existente. En el supuesto de que se levante una edificación, es obligación del administrado, en tanto es su deber someterse a la regulación urbana, anticipar que lo que aspira levantar para ejercer en ella una determinada actividad lucrativa -pues el proyecto es ideado como una sola unidad constructiva-, es permitida conforme la zonificación establecida. En el presente asunto, se verifica que en oficio No. 1244/PU-U/08 de las (:37 horas del 31 de julio del 2008, el Departamento de Planificación Urbana confirió a D S.A. el uso de suelo para "construcción de planta de agregados para construcción" en una finca que venía operando como tajo, donde se extraen arena y piedra necesarias para la construcción, lo cual resulta razonable según la actividad desarrollada y la pretendida.
Sin embargo, del elenco de hechos probados, tiene por acreditado este Tribunal, que las verdaderas intenciones de la empresa eran la construcción y puesta en operación de una cementera, por las razones que se dirá en los siguientes Considerandos.
Continúa indicando el artículo 12 del Reglamento del Uso del Suelo del Cantón de Alajuela, que para proyectos superiores a 2500 mts 2 - como es el que está sometido a revisión-, además del certificado del uso del suelo, existe un procedimiento específico a efectos de obtener su aprobación, pues es necesario presentar la totalidad del proyecto y señalar las etapas constructivas. El texto se transcribe seguidamente:
"12.2. Requisitos para obtener un permiso de construcción en obras mayores a 30 metros cuadrados. El interesado debe llenar su solicitud, aportar 2 copias completas de los planos de construcción, una copia del plano catastrado con los alineamientos correspondientes, una copia de la póliza de riesgos. Se podrá autorizar permisos para edificaciones por etapas previamente numeradas en proyectos mayores a los 2500 m2 de construcción. El interesado deberá presentar el total del proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas." (El subrayado es agregado) Sin embargo, en el mes de julio del 2008, en el seno de la Municipalidad únicamente se conocía de la solicitud del uso del suelo para construcción de planta de agregados para la construcción, hecho que aparentaba ser razonable con los únicos planos que luego se le presentaron a efectos de obtener licencia constructiva, que eran a su vez, los únicos tasados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, limitados a las obras de edificio administrativo y la nave industrial (o bodega de materia prima), con un área total de 3946mts2 y un valor estimado de ¢771.680.000,00.
Nótese que para aquel momento, con el uso de suelo No. 1244/PU-U/08 del Departamento de Planificación Urbana, para planta de agregados para la construcción, más los planos presentados, se otorgó el permiso respectivo de ambas edificaciones mediante resolución No. 1090/SPU/08 del 2 de diciembre del 2008 del Departamento de Proceso de Planeamiento y Construcción de Infraestructura (folio 148), únicamente para tales obras que, se reitera, cubrían únicamente el edificio administrativo y nave industrial. No obstante lo anterior, la empresa tramitaba y obtuvo el "PERMISO DE UBICACIÓN PARA MOLIENDA DE CEMENTO EN ZONA INDUSTRIAL CENTRAL, SAN RAFAEL DE ALAJUELA", con número ARSA-1023-08 del 12 de setiembre del 2008, expedido por el Area Rectora de Salud de Alajuela, en donde por primera vez se aprecia con exactitud las verdaderas intenciones de poner en operación una actividad lucrativa específica que se constituía como un proyecto superior a una mera planta de agregados para la construcción, pues sobre la base del uso del suelo existente, tramita y obtiene por parte del Ministerio de Salud, ahora sí, la aprobación de una molienda de cemento.
Este hecho es esencial en la presente causa, pues casi simultáneamente se habían presentando los planos ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica, a efecto de levantar obras de gran envergadura, a saber: un edificio administrativo, nave industrial, edificio de producto terminado, torre de molienda, torre de silos, obras eléctricas, obra mecánica área de secado y plantas de conjunto que incluyen caminos de acceso, patios de estacionamiento, caseta de guarda, subestación eléctrica y área de pesaje, o sea, las instalaciones necesarias para levantar y poner en operación una cementera. Sin embargo, en irrespeto absoluto del artículo recién citado, que imponía "presentar el total del proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas", en junio del 2009 se inició el levantamiento de toda la infraestructura de una cementera, cuyo uso de suelo nunca fue solicitado para tal fin, en la Municipalidad de Alajuela.
Ello es aceptado por el propio informe del Regente Ambiental del Proyecto, ingeniero Nombre7575, en memorial de fecha 29 de setiembre de ese año, en donde reconocía la verdadera naturaleza de las obras: "instalaciones mecánicas e industriales de molienda de cemento tipo Portland y despacho de producto a granel y ensacado". No fue sino hasta el 14 de setiembre del 2009, que la empresa presentó un segundo plano ante el CFIA, en donde planteaba un rediseño estructural de las obras correspondientes a edificio de producto terminado, torre de molienda, torre de silos y materia prima o nave industria, obteniendo la tasación únicamente del edificio de producto terminado, la torre de molienda y la torre de silos, con un área total de 2.325.38 mts2 para luego obtener el permiso constructivo otorgado por el Alcalde en resolución de las 10:00 del 9 de junio del 2010, en la que ordenó al Sub Proceso de Planificación Urbana emitir la ampliación del permiso de construcción solicitado, cuando ya las obras estaban verdaderamente avanzadas.
Inclusive, de manera ilegal se venían levantando las demás edificaciones cuyos planos permanecían carentes de la respectiva tasación del gremio profesional y, por ende, sin la correspondiente licencia municipal. Destaca este Tribunal que la única licencia conferida (1090/SPU/08 del 2 de diciembre del 2008), se otorgó a la luz del único uso de suelo existente, el cual se estima insuficiente para la operación o construcción de una cementera, pues era limitado a planta de agregados para la construcción, hecho que no analizó el Alcalde en ese momento en la resolución venida en alzada. Inclusive, aprecia esta Cámara un aspecto esencial que se deriva de la misma norma del Plan Regulador, a saber: que en el cantón de Alajuela, todo proyecto constructivo que supere los 2.500 metros cuadrados de superficie, debe ser presentado como una unidad ante las instancias municipales, en donde se deben analizar -dado su impacto- en su integralidad y completez, de modo que tal que las autoridades competentes verifiquen la legalidad del proyecto propuesto, a la luz del uso del suelo y de su posible construcción y entrada en operación futura.
Los acontecimientos descritos no permiten más que arribar a la conclusión de que el proyecto, desde un inicio fue ideado como una cementera, pero tramitado fraudulentamente ante la Municipalidad de Alajuela como uno de menor impacto. Los procedimientos implementados por la empresa para levantar su proyecto se hicieron, definitivamente, al margen de las regulaciones urbanísticas respectivas citadas. Así pues, aún cuando la Sala Constitucional, en la sentencia No. 2011-004428 del 1 de abril del 2011, no tuvo por probado "que el proyecto de molienda sea un disfraz para una verdadera fábrica de cemento...", también fue clara al manifestarse en su último Considerando, en el sentido de que la revisión de la legalidad de los permisos no le correspondía por no ser materia de su competencia. De ello se concluye que, al ser este Tribunal es una vía que hace un estricto análisis de legalidad, nada obsta para que en esta ocasión sí se pueda tener por probada la existencia de la fábrica de cemento, pues en razón de las competencias de esta jerarquía impropia, se cuenta con amplias facultades para estudiar a profundidad y especificidad todas y cada una de las piezas del expediente administrativo a efectos probatorio y confrontarlas con el marco de legalidad, como en efecto se ha realizado.
Bajo un parámetro del análisis de la realidad imperante, debe entenderse entonces, que la empresa Nombre147 S.A., construyó una cementera, con base en el único uso del suelo expedido por las autoridades locales, a saber, para "planta de agregados para la construcción". Fue ese primer uso del suelo, el que se utilizó como base para obtener su licencia constructiva y, luego, para conseguir el certificado de uso de suelo para patente para la actividad de producción de cemento a partir de la molienda de materias primas, empaque y comercialización. Al respecto, cabe considerar que es irregular solicitar otros certificados de uso de suelo distinto del necesario para la construcción de la obra, porque en sí mismo, está implícito que se levanta obra para que pueda funcionar. Exigir dos certificados de estos es exceso de trámite, pero si el uso del suelo no es conforme con la obra levantada, requieren justificarlo mediante otra actuación, que es cabalmente, la impugnada.
Como ha quedado acreditado, su verdadero y específico giro comercial era el de operar una molienda de cemento, cosa que nunca se informó por los medios formales a las autoridades locales, lo que debió haber apreciado el Alcalde en su momento oportuno. Por el contrario, ese funcionario consideró que había un derecho adquirido sobre la base del primer certificado y, además, entendió que la normativa urbanística aplicable lo permite. Probablemente, las cosas hubieran tenido un resultado diferente, si desde un inicio, la empresa hubiera respetado los procedimientos de rigor ya citados, gestionando un uso de suelo para construir una cementera y presentando el proyecto en su totalidad. A criterio de esta Cámara, lo ocurrido fue una distracción de la información relevante de este proyecto, a efecto de obtener licencias parciales con base en las cuales pretendieron legitimar la construcción de un proyecto de mayor envergadura.
Sobre este particular, cabe indicar que si los trámites hubieran sido respetados, el estudio de la regulación aplicable sólo hubiera permitido arribar a la conclusión de que en San Rafael de Alajuela, a pesar de ser una zona industrial, no es posible operar una cementera. A esta unívoca conclusión arriba este órgano colegiado, al estudiar con detenimiento el Reglamento de Uso de Suelo del Plan Regulador del cantón, Título XVII, pues más allá del artículo 40 invocado por la empresa (que describe las zonas urbana como aquellas en que se puede destinar la tierra a uso residencial, comercial, de servicios privados e institucionales y comunales, industrial, turística, de transporte y otras afines al proceso urbanístico ), los artículos aplicables que regulan el uso del suelo para el caso de interés, son el 129.1 y 130, que clasifican la zona de San Rafael como Subzona Industrial Central, en donde el uso del suelo es "mixto en donde el uso predominante es el industrial, pero se permitirán uso recreativo, turístico, residencial y comercial".
De igual forma, el artículo 131 permite, como uso conforme, "la industria liviana, no contaminante", de donde no es posible concluir que una cementera pueda ser considerada como una industria liviana en tanto, del Reglamento de Procedimientos de la Nombre3456 se clasifica como una actividad que genera un moderado alto impacto en el ambiente. Por eso se debe determinar si resulta posible tenerlo como actividad permitida con uso condicional, siguiendo la normativa urbana aplicable. En lo que respecta a los " usos condicionales " , remite expresamente "a los indicados en el Reglamento de Zonificación parcial de áreas industriales en la Gran Área Metropolitana" . En igual sentido y de importancia para esa causa, el artículo 134 del mencionado Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Alajuela, dentro del mismo capítulo que regula los usos conformes de la subzona industrial -donde se encuentra San Rafael-, remite a la normativa contenida en el Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana. Dispone dicho numeral:
"Artículo 134.—Usos conformes. Son los indicados en el Reglamento de Zonificación parcial de Áreas Industriales en la Gran Área Metropolitana. De la lista del anexo Nº 1 el numeral 17. También se permiten los usos turísticos como los hoteles, centros recreativos, culturales y todos los demás usos permitidos en la zona de corredores turísticos, comerciales y de proyectos especiales, así como el uso residencial unifamiliar y multifamiliar." Por su parte, el remitido Reglamento de Zonificación P arcial de A reas I ndustriales en la Gran Área Metropolitana, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en sesión de su Junta Directiva en el artículo 10 de la sesión ordinaria número 3623, del 6 de mayo de 1985 , clasifica a San Rafael de Ojo de Agua como una Zona tipo Dos (1-2), en donde se incluyen "los establecimientos que tratan o elaboran materias primas", mas no se encuentra dentro de sus treinta y seis Usos Permitidos, la posibilidad de que allí opere una cementera.
Este tipo de actividad específica está regulada en el inciso 65) del Capitulo de Industrias tipo Tres (1-3), que las ubica únicamente en las localidades de Ochomogo, Coris y Ciruelas, por ser zonas que están "relativamente alejadas de los núcleos urbanos muy poblados", `por lo que permite actividades con un "riesgo de molestias o contaminación mayor que las anteriores ". Existe una única permisibilidad de que en la Zona Tipo Dos -que contempla San Rafael de Ojo de Agua- , se permitan los usos de las zona tipo tres, "siempre que se acredite que no producirán molestias mayores a las industrias indicadas en la lista precedente" pero únicamente de las actividades determinadas en la primera lista, no de la segunda. Así, las industrias pesadas, tales como carboneras, quebradores de piedras, producción del alcohol, "extracción de materiales, piedras, arenas y gravas" -la actividad originaria de la empresa (inciso 20)- y "fábricas de cemento" (inciso 20), son seguidamente restringidas en la Sección 3 de Localizaciones Especiales, en donde se dispone que deben operar exclusivamente en la zona tipo 3, preferiblemente en áreas rurales, condicionadas a un previo estudio de cada caso y tomando las precauciones necesarias.
Establece expresamente la norma que "Las industrias indicadas en esta lista podrá ubicarse en una Z.1, tipo 3, siempre que demuestren que su proceso no producirá molestias, ruidos, vibraciones, gases, olores, desechos eliminables por agua: explosión en mayor grado del que normalmente genera esa zona". De la regulación indicada, no se puede más que concluir que conforme al uso del suelo imperante, para que una cementera pueda funcionar bajo la regulación contenida en el Reglamento de Zonificación P arcial de A reas I ndustriales en la Gran Área Metropolitana , únicamente lo puede hacer en la zona industrial tipo tres, o sea, en Ochomogo, Coris y Ciruelas. De lo descrito resulta evidente que el análisis de la reglamentación aplicable realizado por el Alcalde de Alajuela, en la resolución venida en alzada, es jurídica y técnicamente incorrecto, acarreando serios vicios en su contenido y en su fundamentación, que llegan a transgredir inclusive el fin mismo del uso del suelo expedido, en el tanto se infringe -de manera grosera- la ordenación territorial de San Rafael de Alajuela, declarando, erróneamente, la posibilidad de que opere una cementera en contraposición con el texto reglamentario de cita que tiene valor normativo de ley en sentido material.
Por ende, los fundamentos de la defensa de la empresa, tendientes a que se apliquen los artículos 129 y 130 del Reglamento de Uso del Suelo del cantón de Alajuela, son técnicamente incorrectos, pues realizan una lectura sesgada del contenido íntegro de las normas indicadas, debiendo ser rechazados en este acto.
XIV.COROLARIO.- El certificado de uso de suelo No. oficio No. 1244/PU-U/08 del 31 de julio del 2008, expedido por el Departamento de Planificación Urbana, se limitó a indicar que se permite para la "construcción de planta de agregados para construcción en el inmueble a nombre de Nombre52081 ., cédula número CED78966 en el Registro de la Propiedad al tomo (sic), folio (sic) , número (sic), asiento (sic) folio real 2143636-000 el cual se describe en el plano catastrado No. Placa16660 que se ubica en el distrito de SAN RAFAEL Dirección Exacta, San Rafael de Alajuela. De acuerdo con el mapa de zonificación DEL PLAN REGULADOR URBANO DEL CANTÓN CENTRAL DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA, PUBLICADO EN GACETA No. 182 DEL 17 DE SETIEMBRE DEL 2004, el inmueble arriba indicado se ubica en la zona clasificada como: ZONA INDUSTRIAL CENTRAL". Este documento no es tan amplio como para declarar que se permite en esa zona, la explotación de una molienda de cemento.
Dicho uso de suelo lo es exclusivamente para la actividad indicada, debiendo ser responsabilidad del empresario el acreditar ante las autoridades municipales, desde un principio, el verdadero uso que pretendía dar a la tierra. No es cierto que el contenido de ese primer uso del suelo abarque una planta industrial de cemento, cuya operación impone la implementación de maquinaria pesada y de mayor impacto ambiental. El análisis realizado por el Alcalde, a la hora de revisar el uso del suelo, equivoca el contenido de ese primer certificado, dándole uno inexistente y jurídicamente incorrecto, pues no ha conferido ningún derecho a favor de la Nombre147 S.A. a efecto de construir y operar una cementera, menos aún cuando se aprecia que se expidió a favor de otra persona jurídica (desarrollo e Inversiones Productivas DIP S.A.). Además, habiéndose esclarecido entonces que no es posible que una empresa de ese tipo opere en San Rafael de Alajuela, pues el Reglamento de Zonificación P arcial de A reas I ndustriales en la Gran Área Metropolitana, aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en sesión de su Junta Directiva en el artículo 10 de la sesión ordinaria número 3623, del 6 de mayo de 1985, al que hace referencia expresamente el artículo 134 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Alajuela, respecto de los usos condicionales de la Zona Industrial Central de San Rafael de Ojo de Agua, sólo permite tal actividad en Ochomogo, Coris y Ciruelas -o sea, alejada de núcleos urbanos muy poblados-.
En la realidad, una industria de ese tipo fue levantada por la Nombre147 S.A. en San Rafael de Alajuela, específicamente en la finca con matrícula de folio real Placa17173, por lo que jurídicamente resulta inviable el otorgamiento del certificado de uso de suelo para la actividad de cementera. Así las cosas, los agravios expresados en el recurso de apelación por parte de la A son de recibo, lo cual hace que la resolución del Alcalde de Alajuela, de las 11:00 horas del 26 de agosto del 2010, venida en alzada, sea absolutamente nula, lo cual se dispone en este acto. Por carecer de ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa.
POR TANTO:
Se rechaza la solicitud de acumulación de procedimientos. Se aula la resolución del Alcalde de Alajuela, de las 11:00 horas del 26 de agosto del 2010. Tome nota la Municipalidad, de lo considerado en esta resolución. Se da por agotada la vía administrativa.
Nombre66641 Nombre66641 Evelyn Solano Ulloa Eduardo González Segura A
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