Possessory Titling Within a Protected ZoneTitulación posesoria dentro de zona protectora

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PROCEEDING:

NON-CONTENTIOUS JUDICIAL PROCEEDING INITIATED BY:

MARIA ADELIA FUENTES ROMERO DECISION N° N° 2026000871 AGRICULTURAL COURT. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ.- At 16:19 on 27 August 2026.- POSSESSORY-TITLE PROCEEDING (INFORMACIÓN POSESORIA) initiated by MARÍA ADELIA FUENTES ROMERO, of legal age, married once, homemaker, resident of La Estrella, El Guarco, Cartago, identity card three - three hundred ninety-five - one hundred eleven. Participating in the proceeding as interested parties are the PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, legal-entity identification number two - one thousand - forty-two thousand six, represented by Deputy Procuradora Rosa Natalia Aguilar Porras, of legal age, single, attorney, resident of Heredia, identity card one - one thousand one hundred eighty-eight - seven hundred fifty-nine, bar identification number five thousand one hundred eighty-seven; and EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL (INDER), legal-entity identification number four - zero zero zero zero - forty-two thousand one hundred forty-three, represented by its general judicial attorney-in-fact Guillermo Goyenaga Calvo, of legal age, married once, attorney, resident of Santa Barbara de Heredia, identity card one - seven hundred thirty-three - two hundred twenty-eight, bar identification number seven thousand three hundred fifty-nine.

Attorney Laura Daniela Fernández Mora, bar identification number eighteen thousand nine hundred seventy-four, acts as special judicial attorney-in-fact for the initiating party. Processed before the Juzgado Agrario de Cartago.

Judge Fisher González drafts the decision; and, REASONS:

I. DETAILS OF THE PROCEEDINGS

1.- The initiating party values this claim at six million colones and requests approval of this possessory-title proceeding concerning the property described as follows: Land with an area of grass, fruit trees, and ornamental plants, with two structures, one used for storage and the other for recreation, located in the Province of Cartago, district two San Isidro, canton eight El Guarco, bounded on the NORTH by Adrián Gerardo Ramírez Alfaro; on the SOUTH by Juan Rafael Fuentes Romero; on the EAST by a public road, with 38.74 linear meters of frontage; and on the WEST by Instituto de Desarrollo Rural. Area: one thousand nine hundred seventy-six square meters according to cadastral plan three-seven one eight eight-two thousand twenty-three (3-7188-2023). (See the electronic case file, submissions tray dated 17/03/2023 09:06:17, and order to cure dated 21/11/2023 09:06:17). 2.- El Instituto de Desarrollo Rural and La Procuraduría General de la República were admitted as parties, and neither opposed this proceeding.

(See the electronic case file, submissions tray dated 08/12/2023 04:53:58, 22/12/2023 06:17:04, 22/01/2024 02:50:34, service record dated 18/12/2023 08:54:51, and image 55). 3.- The adjoining landowners were duly notified regarding this proceeding. (See the electronic case file, submissions tray dated 21/11/2023 09:06:17). 4.- The notice required by law was duly published in Boletín Judicial No 234 -2024 dated 12 December 2024. (See image 130 in the electronic case file). 5.- Attorney José Francisco Chacón Acuña of the Juzgado Agrario de Cartago ruled as follows in judgment N° 2025000153, issued at 15:25 on 5 August 2025: THEREFORE: “This possessory-title proceeding is APPROVED. The Registro Inmobiliario shall proceed to register for the first time, in the name of MARÍA ADELIA FUENTES ROMERO, of legal age, married once, homemaker, identity card three-zero three hundred ninety-five zero one hundred eleven, resident of La Estrella, El Guarco de Cartago, the unregistered property described as follows: Land with an area of grass, fruit trees, and ornamental plants, with two structures, one used for storage and the other for recreation, located in the Province of Cartago, district two San Isidro, canton eight El Guarco, bounded on the NORTH by Adrián Gerardo Ramírez Alfaro; on the SOUTH by Juan Rafael Fuentes Romero; on the EAST by a public road, with 38.74 linear meters of frontage; and on the WEST by Instituto de Desarrollo Rural.

Area: one thousand nine hundred seventy-six square meters according to cadastral plan three-seven one eight eight-two thousand twenty-three (3-7188-2023). The property to which title is to be granted shall be subject to the legal reservations applicable to this type of property under the terms of Article 19 of the Ley de Informaciones Posesorias, as amended, with respect to: a) Frontage on public roads and/or local roads, as regards a width of twenty meters for the former and fourteen meters for the latter, in accordance with Article 4 of Ley General de Caminos Públicos number 5060 of 22 August 1972, as amended. The foregoing shall be observed by both the applicant for title and third parties (principle of notice through the public registry” (see the electronic case file, first-instance judgment in the associated-documents tray, dated 05/08/2025 15:25:42).

II.The Court endorses the statement of proven facts contained in the challenged judgment because it is the result of the evidence in the record. However, item 7) is reformulated as follows: The initiating party acquired the property for which title is sought by purchasing it from the company 3-101-770460 S.A., represented by Mr. Wilfredo Emilio Fuentes Romero, on 01 August 2022, through public instrument number 185-13, executed in the city of Cartago before Notary Laura Daniela Fernández Mora and appearing on the front of folio 81 of volume 13 of that Notary’s protocol, whereby that company stated that it transferred to her both its own possession and that of the prior possessors: EFE BE Fuentes Brenes S.A., Alberto Rafael González Cordero, Colmenares Chapultepec S.A., and José Luis Fallas Navarro (see instrument in images 131-132). The following is also added at this stage: 8) Actual and effective possession has been exercised over the property for which title is sought for more than 60 years, consisting primarily of maintaining pastureland and cut-and-carry grass, such that the initiating party currently uses it for natural pasture, recreation, some crops, and fruit trees.

It was first possessed as owner by the grandfather, Salvador Fallas Barboza; then by his son Antonio Fallas Romero, who died and left it to his wife; then by their son José Luis Fallas Navarro; subsequently by Colmenares Chapultepec S.A., Alberto Rafael González Cordero, EFE BE Fuentes Brenes S.A., the company 3-101-770460 S.A.; and currently by the initiating party (testimony of Elí Ezequiel Rivera Rivera, Aurelio Edgar Fallas Navarro, and José Luis Fallas Navarro, and judicial inspection recorded in a multimedia audio file; public instrument in images 131 and 132).

III.The Court agrees with the judgment’s statement that it is unnecessary to mention any unproven facts relevant to the decision.

V.It has been established in the record that the land to be registered under cadastral plan number 3-7188-2023, located in La Estrella, district two San Isidro, canton eight El Guarco, province of Cartago, lies within the ZONA PROTECTORA RÍO NAVARRO-RIO SOMBRERO, created by Decreto Ejecutivo # 15436-MAG of 5 June 1984 (SINAC certification in image 119 and plan in image 12). In this regard, Article 7 of the Ley de Informaciones Posesorias provides for the possibility of obtaining title to real property located within a protected wilderness area, regardless of its management category, upon proof that the applicant holds the legal rights arising from ten-year possession exercised at least ten years before the effective date of the law or decree creating that wilderness area. What this provision requires is proof that such possession was exercised during that period. Therefore, because the Zona Protectora Río Navarro-Río Sombrero was incorporated into the public domain in 1984, possession exercised since at least 1974 had to be established.

Consequently, because the witnesses testified in 2024, they were required to attest to 50 years of possession. According to the judicial inspection conducted, the property consists of land with a truck cargo box used as a storage structure and another structure made of “plank-type” wood and industrial zinc sheets for recreational use, grassy areas, and some blackberry, plantain, banana, guayabita, mesino lemon, mandarin, and orange plants and trees, as well as a tree of unknown species that is very tall and has vigorous foliage, with water and electricity services (audio recording of the judicial inspection incorporated into the oral-hearings file of the electronic case file). The Court has examined the testimonial evidence under Article 54 of the Ley de Jurisdicción Agraria, which establishes the principle of free assessment of evidence. It is therefore appropriate to address grounds of appeal 2), 3), 4), 6), and 7) first and jointly, because they concern objections to the assessment of that evidence.

Accordingly, the State’s representative is incorrect in alleging that the judge who conducted the hearing asked witness Aurelio Fallas Navarro leading questions, specifically regarding the total period during which he had known the property. After listening to the audio, it can be inferred that the witness explained on his own initiative that he had known the land since he was “very little” and that he was 70 years old. The Judge’s question, “In other words, yes, we are talking about more than 60 years?” was therefore a direct consequence of what the witness had stated and was intended to confirm that period. Nor is the appellant correct in asserting that this testimony shows alleged temporal imprecision or indirect or belated knowledge. Although witness Aurelio stated that he “was very little” when the land belonged to his grandfather and then to his father, that expression does not denote vagueness.

On the contrary, it is a natural and spontaneous way, consistent with the witness’s plain manner of expression, of illustrating how long he had known about the property. His account conveys the personal context in which he retained that fact in his memory. Similarly, expressions such as “a whole lot of years,” “all that time,” or “several whole lots of years” do not reflect ignorance but are colloquial ways of conveying very longstanding knowledge. In any event, he stated that he was 71 years old; therefore, under the rules of logic and experience, he is plainly a witness with direct knowledge of continuous and notorious possession for more than 50 years. The challenge to the witness’s credibility based on his identification of his father as “Otoniel Fallas Romero,” even though the Registro Civil lists him as “Antonio Fallas Romero,” must likewise be rejected. That discrepancy is not conclusive evidence of falsity because it is unknown whether the father was known socially or within the family by that name.

It would be disproportionate and illogical to diminish the evidentiary value of testimony on the assumption that the witness does not know his own father’s identity. Along the same lines, the objection to the suitability of witness José Luis Fallas Navarro must be rejected. The appellant challenges him because he had been a possessor of the property, arguing that his testimony concerns his own acts and not those of third parties (Article 43 of the Código Procesal Civil). Admittedly, testimonial evidence in this type of proceeding is intended to have third parties attest to another person’s possession (Article 6 of the Ley de Informaciones Posesorias), which would generally exclude persons who transferred the right. Nevertheless, because this case falls within Article 7 of that statute, the decisive element to be proven is the qualified ten-year possession established before the protected wilderness area was designated.

In that context, the witness—who was 77 years old—testified that he had known the property since childhood, explaining that it had belonged to his grandfather, then to his father, and subsequently to his mother, who allocated a portion to him for cattle approximately 30 years ago. His account indicates that the witness began exercising acts of possession around 1995, by which time the prior ten-year possession had already been established well before the Zona Protectora Río Navarro-Río Sombrero was created. Consequently, his testimony is suitable to attest to the possession exercised during the historically relevant period; matters concerning subsequent or current possession are outside the scope of this objection.

VI.Furthermore, the first ground of appeal, concerning the discrepancy in area, cannot be upheld. Although the notarial instrument states an area of 2,548 m² and the title sought covers only 1,976 m²—a difference of 572 m²—this ground is insufficient to deny title. It is unreasonable to object that the applicant for title seeks to register an area smaller than the area acquired or that the actual physical area is smaller. What matters is that she is not attempting to obtain title to more land than she is entitled to, especially when the location and nature of the property coincide. The State’s argument that the instrument proves only the transfer of ownership from the company 3-101-770460 S.A. to the initiating party on the stated date, and not ten-year possession before the designation of the protected zone, must meet the same fate because the ten-year possession has been established through the testimony of three witnesses.

Lastly, the objection concerning soil alteration and the alleged failure to conserve natural resources within the protected zone is rejected. The appellant maintains that the difference in elevation between the land and the road—observed during the judicial inspection—is attributable to leveling work and removal of surface layers, as purportedly stated in the land-use certificate. In this regard, the judicial inspection established that the property is located two kilometers from the community of La Estrella, is elevated above the public road, is fenced (except along certain sections of embankment), has water and electricity services, and contains a variety of crops (blackberry, mesino lemon, mandarin, orange, plantain, itabos, banana, tree tomato, and guayabita). These characteristics show that the property is neither forested land nor situated within forest, but instead borders the public road and is located near the community.

Moreover, all three witnesses stated that the property had always been pastureland and had been used for cut-and-carry grass since very long ago, before the protected zone was designated. There is therefore no evidence that the land use was changed; rather, that was already its nature when the property became subject to the designation. Witness Rivera Rivera, who is 78 years old and stated that he had known the property for approximately 55 years, explained in this regard that the land had always been used to cut grass and that cattle were sometimes placed there. Similarly, Aurelio Fallas Navarro explained that, since the time it belonged to grandfather Fallas, it had been maintained with “imperial” variety cut-and-carry grass and that cattle had been kept there when it belonged to his father, many years ago. José Luis Fallas Navarro likewise agreed that, since it belonged to his father, it had been used as pastureland and for cutting grass and that cattle had been kept there at one time, but no longer.

In any event, the soil study concludes that the land has been used in 100% conformity and that the soil is regenerating with natural grass (images 25 through 27). Furthermore, it should be noted that the judicial inspection found a truck cargo box used for storage, as well as a two-story wooden building with an enameled industrial zinc roof, used for recreational purposes. The existence or absence of municipal permits for those structures is an issue for adjudication by the competent administrative authority. Accordingly, that circumstance is neither a decisive nor a sufficient factor for denying title to a property over which continuous possession for more than sixty years has been established.

VII.Consequently, the judgment must be affirmed.

THEREFORE

The judgment is affirmed.

MARIA VANESSA FISHER GONZALEZ - DECIDING JUDGE MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - DECIDING JUDGE MAGDA DÍAZ BOLAÑOS - DECIDING JUDGE CASE FILE: 23-000063-0699-AG Second Judicial Circuit of San José, 4th floor, Tribunales de Justicia building, Calle Blancos de Goicoechea, opposite the parking lot of Hospital Hotel La Católica. Telephone numbers: 2247-9093. Fax: 2280-6317 or 2280-8381. Email: tagrario-sgdoc@poder-judicial.go.cr

EV Generación de Machote: E:\GESTION-JUDICIAL\SERVIDOR DE ARCHIVOS\MODELOS\CIVIL\TGTRIB009.dpj ACTIVIDAD JUDICIAL NO CONTENCIOSA PROMUEVE:

MARIA ADELIA FUENTES ROMERO VOTO N° N° 2026000871 TRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- A las dieciséis horas diecinueve minutos del veintisiete de agosto de dos mil veintiséis.- INFORMACIÓN POSESORIA promovida por MARÍA ADELIA FUENTES ROMERO, mayor, casada una vez, ama de casa, vecina de La Estrella, El Guarco, Cartago, cédula de identidad tres - trescientos noventa y cinco - ciento once. Intervienen en el proceso como partes interesadas la PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, cédula jurídica dos - mil - cuarenta y dos mil seis, representada por su Procuradora Adjunta Rosa Natalia Aguilar Porras, mayor, soltera, abogada, vecina de Heredia, cédula de identidad uno - mil ciento ochenta y ocho - setecientos cincuenta y nueve, carné cinco mil ciento ochenta y siete; y EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL (INDER), cédula jurídica, cuatro - cero cero cero cero - cuarenta y dos mil ciento cuarenta y tres, representada por su apoderado general judicial Guillermo Goyenaga Calvo, mayor, casado una vez, abogado, vecino de Santa Barbara de Heredia, cédula de identidad uno - setecientos treinta y tres - doscientos veintiocho, carné siete mil trescientos cincuenta y nueve.

Actúa como apoderada especial judicial de la parte promovente la licenciada Laura Daniela Fernández Mora, colegiada dieciocho mil novecientos setenta y cuatro. Tramitado ante el Juzgado Agrario de Cartago.

Redacta la jueza Fisher González; y;

CONSIDERANDO:

I. DETALLE DE ACTUACIONES

1.- La parte promovente estima la presente demanda en seis millones de colones y solicita se aprueben estas diligencias de información posesoria sobre el inmueble que se describe así: Terreno con área de zacate, árboles frutales y matas ornamentales, con dos estructuras, una de bodega y otra de descanso, situado en la Provincia de Cartago, distrito dos San Isidro, cantón ocho El Guarco, linda al NORTE: Adrián Gerardo Ramírez Alfaro; al SUR: Juan Rafael Fuentes Romero; al ESTE: calle pública con frente de 38.74 metros lineales, y OESTE: Instituto de Desarrollo Rural. Mide: mil novecientos setenta y seis metros cuadrados según el plano catastrado tres-siete uno ocho ocho-dos mil veintitrés (3-7188-2023). (Ver en el expediente electrónico bandeja de escritos de fecha 17/03/2023 09:06:17 y prevención 21/11/2023 09:06:17). 2.- Se tuvo como partes El Instituto de Desarrollo Rural y La Procuraduría General de la República, las cuales no se opusieron a las presentes diligencias.

(Ver el expediente electrónico bandeja de escritos de fecha 08/12/2023 04:53:58, 22/12/2023 06:17:04, 22/01/2024 02:50:34, acta de notificación 18/12/2023 08:54:51, e imagen 55). 3.- Que los colindantes fueron debidamente notificados respecto de las presentes diligencias. (Ver en el expediente electrónico bandeja de escritos de fecha 21/11/2023 09:06:17). 4.- El edicto de Ley fue debidamente publicado en el boletín Judicial Judicial No 234 -2024 de fecha doce de diciembre del año dos mil veinticuatro. (Ver en el expediente electrónico imagen 130). 5.- El licenciado José Francisco Chacón Acuña, del Juzgado Agrario de Cartago, en sentencia N° 2025000153, de las quince horas con veinticinco minutos del cinco de agosto del año dos mil veinticinco, resolvió: POR TANTO: "Se APRUEBAN las presentes diligencias de Información Posesoria. Proceda el Registro Inmobiliario a inscribir por primera vez y a nombre de MARÍA ADELIA FUENTES ROMERO, mayor, casada una vez, del hogar, cédula tres-cero trescientos noventa y cinco cero ciento once, vecina de La Estrella, El Guarco de Cartago, la finca sin inscribir que se describe así: Terreno con área de zacate, árboles frutales y matas ornamentales, con dos estructuras, una de bodega y otra de descanso, situado en la Provincia de Cartago, distrito dos San Isidro, cantón ocho El Guarco, linda al NORTE: Adrián Gerardo Ramírez Alfaro; al SUR: Juan Rafael Fuentes Romero; al ESTE: calle pública con frente de 38.74 metros lineales, y OESTE: Instituto de Desarrollo Rural.

Mide: mil novecientos setenta y seis metros cuadrados según el plano catastrado tres-siete uno ocho ocho-dos mil veintitrés (3-7188-2023). El inmueble a titular queda afectado bajo las reservas legales aplicables a la especie según los términos del ordinal 19 de la Ley de Informaciones Posesorias y sus reformas en cuanto: a) El frente a caminos públicos y/o caminos vecinales, en cuanto al ancho de veinte metros para los primeros y catorce metros para los segundos, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 4 de la Ley General de Caminos Públicos número 5060 del 22 de agosto de 1972 y sus reformas. Lo anterior a fin de que sea respetado tanto por el titulante como por terceras personas (principio de publicidad registral" (ver en el expediente electrónico, sentencia primera instancia en bandeja de documentos asociados, de fecha 05/08/2025 15:25:42).

II.El Tribunal avala la relación de hechos probados contenida en el fallo recurrido por ser el resultado de las probanzas que constan en autos. Sin embargo, el 7) se reformula así: La promovente adquirió el inmueble a titular por compra que le hiciere a la sociedad 3-101-770460 S.A. representada por el señor Wilfredo Emilio Fuentes Romero en fecha 01 de agosto de 2022 mediante escritura pública otorgada en la ciudad de Cartago ante la Notaria Laura Daniela Fernández Mora, número 185-13 visible a folio 81 frente del tomo 13 del protocolo de la citada Notaria, de forma tal que dicha sociedad manifestó que le transmitía su posesión personal y la de anteriores poseedores: EFE BE Fuentes Brenes S.A., Alberto Rafael González Cordero, Colmenares Chapultepec S.A. y José Luis Fallas Navarro (ver escritura a imágenes 131-132). Asimismo, en esta instancia se añade: 8) En el fundo objeto de titulación se ha ejercido posesión real y efectiva desde hace más de 60 años, consistente principalmente en mantenimiento de potrero y pasto de corta, de forma tal que en la actualidad la promovente lo destina a pasto natural´, recreación, algunos cultivos y frutales.

Primero lo poseyó como dueño el abuelo Salvador Fallas Barboza, luego su hijo Antonio Fallas Romero quien fallece y le queda a su esposa, luego al hijo de ambos José Luis Fallas Navarro, posteriormente Colmenares Chapultepec S.A., Alberto Rafael González Cordero, EFE BE Fuentes Brenes S.A, la sociedad 3-101-770460 S.A y actualmente la promovente (declaraciones testimoniales de Elí Ezequiel Rivera Rivera, Aurelio Edgar Fallas Navarro y José Luis Fallas Navarro y reconocimiento judicial grabadas en archivo de audio multimedia, escritura pública en imágenes 131 y 132).

III.Se comparte lo expresado en el fallo en cuanto a que es innecesario mencionar hechos no probados relevantes para resolver.

V.Ha quedado demostrado en autos, el terreno a inscribir con plano catastrado número 3-7188-2023, situado en la Estrella, distrito dos San Isidro, del cantón ocho El Guarco, de la provincia de Cartago, se encuentra comprendido dentro de la ZONA PROTECTORA RÍO NAVARRO-RIO SOMBRERO, creada mediante Decreto Ejecutivo # 15436-MAG del 5 de junio de 1984 (certificación del SINAC en imagen 119 y plano en imagen 12). Sobre el particular, el artículo 7 de la Ley de Informaciones Posesorias prevé la posibilidad de titular un inmueble comprendido dentro de un área silvestre protegida, cualquiera que sea su categoría de manejo, si se demuestra ser el titular de los derechos legales sobre la posesión decenal, ejercida por lo menos con diez años de antelación a la fecha de vigencia de la ley o decreto en que se creó esa área silvestre. Tal norma lo que exige es que se demuestre el ejercicio de esa posesión durante ese tiempo, de ahí que, considerando la Zona Protectora Río Navarro- Río Sombrero fue declarada al demanio público en 1984, debía acreditarse una posesión ejercida al menos desde 1974.

Por consiguiente, al haber declarado los testigos en el año 2024, debían los testigos dar fe de una posesión de 50 años. Ahora bien, según el reconocimiento judicial practicado, se trata de un terreno con una estructura de “cajón” de camión que funciona como bodega y otra en madera de tipo “tablón” y láminas de zinc industrial para uso recreativo, áreas de zacate y con presencia de algunas matas de mora, plátano, guineo y árboles de guayabita, limón mesino, mandarina y naranja, así como un árbol de especie desconocida, pero con gran altura y follaje vigoroso, con servicios de agua y electricidad (audio de reconocimiento judicial incorporado en archivo de audiencias orales del expediente electrónico). El Tribunal ha procedido a examinar la prueba testimonial, con base en el artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Agraria que dispone el principio de libre valoración, de ahí que proceda resolver en primer orden y de manera conjunta los agravios 2), 3), 4), 6) y 7) por estar referidos a reproches en la valoración de esas probanzas.

Así las cosas, en cuanto al alegato de que la persona juzgadora que realizó la audiencia hizo preguntas sugestivas al testigo Aurelio Fallas Navarro, propiamente en cuanto al tiempo total de conocimiento del bien, no lleva la representación del Estado. Una vez escuchado el audio se infiere que el testigo explicó de su propia iniciativa que conocía el terreno desde que estaba “chiquitico” y que contaba con 70 años de edad, de ahí que la pregunta que le hizo el Juez “¿O sea, sí, estamos hablando de más de 60 años?”, es una consecuencia directa de lo que el testigo manifestó y con el fin de corroborar ese espacio temporal. Tampoco le asiste razón a la recurrente respecto a que este testimonio presenta una supuesta imprecisión temporal, conocimiento indirecto o tardío. Si bien el testigo Aurelio manifestó que “estaba muy chiquitito” cuando el terreno pertenecía a su abuelo y luego a su padre, dicha expresión no denota vaguedad, por el contrario, constituye una forma natural y espontánea, acorde a la sencillez del declarante, de ilustrar la antigüedad de su conocimiento sobre el inmueble.

Su relato permite dimensionar el contexto personal desde el cual guardó dicho hecho en la memoria. Asimismo, expresiones como “un montón de años”, “tamaño tiempo” o “vario montón de años” no reflejan ignorancia, sino una forma popular de transmitir un conocimiento de muy vieja data. En todo caso, manifestó contar con 71 años de edad, de ahí que de acuerdo a las reglas de la lógica y la experiencia se evidencia que es un testigo al que le consta en definitiva una posesión continua y notoria de más de 50 años. De igual forma, debe desestimarse el cuestionamiento sobre la credibilidad del testigo por haber identificado a su padre como “Otoniel Fallas Romero”, aun cuando en el Registro Civil figura como “Antonio Fallas Romero”. Tal discrepancia no resulta concluyente para atribuir una falsedad, pues se desconoce si el progenitor era conocido social o familiarmente por ese nombre. Resulta desproporcionado e ilógico restar valor probatorio a una declaración bajo el supuesto de que el testigo ignora la identidad de su propio padre.

En este mismo orden de ideas, debe rechazarse el reparo formulado sobre la idoneidad del testigo José Luis Fallas Navarro, a quien la recurrente cuestiona por haber sido poseedor del fundo, alegando que su declaración versa sobre hechos propios y no de terceros (artículo 43 del Código Procesal Civil). Ciertamente, la prueba testimonial en este tipo de proceso busca que terceros den fe de la posesión ajena (artículo 6 de la Ley de Informaciones Posesorias), lo que en principio excluiría a los transmitentes del derecho. No obstante, al ubicarse en el supuesto del artículo 7 de dicha ley, el elemento determinante a acreditar es la posesión decenal calificada y consolidada con anterioridad a la declaratoria del área silvestre protegida. En ese contexto, el testigo -de 77 años- declaró conocer el inmueble desde su infancia, detallando que perteneció a su abuelo, a su padre y posteriormente a su madre, quien le asignó una fracción para el ganado hace unos 30 años.

De su relato se colige que el testigo comenzó a ejercer actos posesorios alrededor de 1995, fecha en la que la posesión decenal previa ya se encontraba sobradamente consolidada antes de la creación de la Zona Protectora Río Navarro-Río Sombrero. En consecuencia, su declaración resulta idónea para dar fe de la posesión ejercida durante el período históricamente relevante, siendo ajeno a esta censura lo relativo a la posesión posterior o actual.

VI.Por otro lado, no procede acoger el primer agravio relativo a la discrepancia de áreas. Si bien el instrumento notarial consigna una superficie de 2,548 m² y la titulación pretendida abarca solo 1,976 m² -existiendo una diferencia de 572 m², este motivo resulta insuficiente para rechazar la titulación. Carece de razonabilidad objetar que la parte titulante pretenda inscribir un área menor a la adquirida o que en la realidad física resulte una cabida inferior, lo relevante es que no intenta titular más terreno del que le corresponde, máxime cuando la ubicación y la naturaleza del inmueble coinciden. Igual suerte en cuanto al argumento del Estado que la escritura únicamente acredita la transmisión del derecho de propiedad de la sociedad 3-101-770460 S.A. a favor de la promovente en la fecha consignada, y no de la posesión decenal antes de la afectación de la zona protectora, pues la posesión decenal se ha acreditado con la declaración de tres testigos.

Por último, se desestima el reproche referido a la alteración del suelo y al supuesto incumplimiento en la conservación de recursos naturales dentro de la zona protectora. La recurrente sostiene que la diferencia de nivel del terreno respecto a la calle -observada en el reconocimiento judicial- obedece a trabajos de nivelación y retiro de capas superficiales, según constaría en el certificado de uso de suelo. Al respecto, la inspección judicial constató que el inmueble se ubica a dos kilómetros del poblado La Estrella, presenta una elevación superior respecto de la vía pública, se encuentra cercado (salvo en ciertos tramos de paredón), cuenta con servicios de agua y electricidad, y posee diversidad de cultivos (mora, limón mesino, mandarina, naranja, plátano, itabos, guineo, tomate de palo y guayabita). De estas características se colige que el predio no constituye terreno boscoso ni se encuentra inmerso en uno, sino que colinda con la vía pública y se sitúa en las cercanías del poblado.

A mayor abundamiento de razones, los tres testigos refirieron que el fundo siempre fue de potrero y que se dedicaba a pasto de corta desde muy vieja data, desde antes de la declaratoria de la zona protectora, por lo que no evidencia se hubiese cambiado el uso de suelo y que más bien cuando se afecta el bien ya esa era su naturaleza. Así el testigo Rivera Rivera, quien cuenta con 78 años de edad y manifestó conocer el fundo desde hace unos 55 años, mencionó sobre este aspecto que el terreno siempre se ha dedicado para corta de pasto y que a veces se echaba ganado. En el mismo sentido, Aurelio Fallas Navarro, explicó que desde que era del abuelo Fallas lo tenían de pasto de corta, variedad “imperial” y que hubo ganado cuando era de su papá, hace muchos años atrás. De la misma manera José Luis Fallas Navarro coincidió que desde que era de su papá lo han dedicado a potrero y corta de pasto y que en algún momento hubo ganado pero que ahora no. En todo caso, el estudio de suelos dictamina que se ha ejercido el uso en un 100% de conformidad y que el suelo se está regenerando con pasto natural (imágenes 25 a 27).

Por otro lado, cabe señalar que en el reconocimiento judicial se constató la presencia de un cajón de camión destinado a bodega, así como una edificación de madera en dos plantas con cubierta de zinc industrial esmaltado, para fines recreativos. Ahora bien, la existencia o ausencia de autorizaciones municipales para tales obras constituye un aspecto cuyo juzgamiento corresponde a la sede administrativa competente; de ahí que dicha circunstancia no resulte un factor determinante ni suficiente para denegar la titulación de un inmueble respecto del cual se ha acreditado una posesión ejercida de forma continua por más de sesenta años.

VII.Por consiguiente, procede dar confirmatoria a la sentencia.

POR TANTO

Se confirma la sentencia.

MARIA VANESSA FISHER GONZALEZ - JUEZ/A DECISOR/A MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - JUEZ/A DECISOR/A MAGDA DÍAZ BOLAÑOS - JUEZ/A DECISOR/A