Hidden Defects Waiver Clause in Sale of Adjudicated Property Is VoidCláusula de renuncia por vicios ocultos en venta de inmueble adjudicado es nula

First Section of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Tribunal Type of matter: Proceso de conocimiento Judgments from the same expediente Content of Interest:

Type of content: Majority vote Branch of Law: Administrative Law Topic: Civil liability of the Administration Subtopics:

Hidden defects or flaws must be of such importance that it can be concluded that the buyer's consent was absent.

Topic: Purchase and Sale Subtopics:

Hidden defects or flaws must be of such importance that it can be concluded that the buyer's consent was absent.

"VI.- On the merits of the matter: [...] Criteria of the Tribunal:

It is for the foregoing reasons that we must specify that, as expressed by the plaintiff, Article 1082 of the Civil Code provides a protection regime for the buyer, for defects unknown to the parties, in the property subject to the legal transaction. The rule clearly establishes that: "The sale may not be annulled due to hidden defects or flaws in the thing, known as redhibitory defects, unless those defects or flaws involve an error that annuls consent, or if there is a stipulation to the contrary." However, the plaintiff errs in considering that an eventual and uncertain damage qualifies to support an annulment action against the public deed of sale, or that, demonstrating its existence (that is, that it is effective and individualizable under the terms of numeral 196 of the General Law of Public Administration), it is of such magnitude that it empties the content of the plaintiff's property right, in such a way that it fails to demonstrate a defect in consent due to a high incidence thereof, when acquiring a condominium property.

In this regard, the First Chamber of the Supreme Court of Justice has consistently warned that the defects must be of such importance that we can conclude that the buyer's will was absent, a fact that has not been demonstrated in this process, as we explain below. The aforementioned First Chamber has recently reiterated in the following criteria: "... The first thing that must be highlighted is that Article 1082 of the Civil Code establishes that: 'The sale may not be annulled due to hidden defects or flaws in the thing, known as redhibitory defects, unless those defects or flaws involve an error that annuls consent, or if there is a stipulation to the contrary.' As can be seen, the law contemplates, for the contract of sale, the possibility that defects in the thing object of the transaction entail a defect in consent. On the other hand, this provision is applicable to barter, according to what is regulated in cardinal 1100 of the same regulatory body: 'The contract of exchange is governed by the same principles as that of sale: each bartering party shall be considered as the seller of the thing they give, and the price thereof at the date of the contract shall be regarded as the price they pay for what they receive in exchange.' Therefore, it is clear that hidden or redhibitory defects in the bartered thing could, eventually, lead to the annulment of consent.

Logically, for this consequence to be deemed as having occurred, it must involve serious anomalies unknown to the party acquiring the defective good, in such a way that, had they been aware of the defects, they would not have carried out the transaction [...]"." ... See more Citations of Legislation and Doctrine Related Judgments EV Template Generation: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj ????????????????

Proceso de conocimiento Plaintiff: Jurgen Henrich Antony Defendant: El Banco de Costa Rica No. 2024006929 First Section of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Tribunal, Annex A. Calle Blancos, at eleven hours and fifty-seven minutes on the tenth of October, two thousand twenty-four.- Proceso de conocimiento established by Mr. Jurgen Henrich Antony, married, university professor, resident of Curridabat and holder of residence ID card number 1276000064331, against Banco de Costa Rica, represented by its special judicial attorney-in-fact, Licenciado Federico Mata Herrera, single, resident of San José, holder of identity card number 1-0561-0331 and professional license 4823. The plaintiff has the legal sponsorship of Licenciados Carlos Andrés Manavella, with professional license number 1901, and Ricardo Calvo Gamboa, license 2930, who participate in the capacity of lead attorneys.

RESULTANDO

I.The plaintiff files this lawsuit, with the following claims that are clarified and adjusted in the oral trial: "That the judgment declare: 1. The nullity of the clause by which the Bank intends to exonerate itself from liability in the face of the buyer's waiver of claims for such types of defects under the terms of Article 1023 of the Civil Code. 2. The nullity of the mentioned deed based on the provisions of Article 1082 of the Civil Code, which allows such a request in the presence of hidden defects (vicios ocultos) when they generate an error that vitiates consent. 3. Once the nullity of the sale deed is declared, the parties are ordered to restore to each other the performances duly fulfilled. In the case of the obligation by the defendant Bank, it must return the sum of 123,812,760 colones, a sum that arises from the update of the value paid at the time of this lawsuit, using as an indexing criterion the value of the American dollar on the day of the sale, which was at an exchange rate of 602.74 colones per dollar.

Said amount must be updated to the value of the dollar plus interest accruing until its effective payment. 4. That the defendant must pay the plaintiff the sum of twenty million colones as moral damages (daño moral) for affectation (subjective moral damages). 5. That on the total amount established in the judgment, the defendant must recognize the payment of legal interest up to the day of its effective payment. 6. That the defendant be ordered to pay both costs of the process. Subsidiary petition. Should our main petitions 2 and 3 not be considered pertinent, we request: That the liability of the defendant Bank be declared based on the system of common contractual liability of the seller, who has the obligation to deliver the thing in such a way that it fulfills its normal function, thereby incurring a contractual breach, in accordance with Articles 692, 693, 701, 702, 7, 764, and 1022 of the Civil Code, the latter in that it provides that 'payment shall be made in all respects (sic) in accordance with the terms of the obligation'; it is an implicit obligation in the sale to deliver the thing as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (Articles 764 and 1022 ibidem)".

In accordance with the cited jurisprudence, these actions would be compatible—not mutually exclusive—with the common assumption: the defect in the thing impairing it or rendering it unusable. Likewise, the other main petitions numbered 4 through 6 inclusive be granted." (See images 13 to 16 of the digital judicial file).

II.The defendant party answers the lawsuit negatively and raises the defenses of lack of joinder of the litis, lack of right, and unenforceable lawsuit. Finally, it requests an award of costs. (See images 227 to 237 of the digital judicial file).

III.Through the order at 07:53 hours on September 7, 2022, the Processing Judge grants a hearing to the plaintiff party regarding the answer to the lawsuit and the defenses raised. (See image 241 of the digital judicial file).

IV.By resolution number 1712-2022, at 09:35 hours on October 13, 2022, the Processing Judge declares inadmissible the defense of necessary passive joinder of parties. (See images 251 to 257 of the digital judicial file).

V.The preliminary hearing was held on April 25, 2023, with the participation of both parties to the process. In said hearing, the claims are set, documentary evidence offered by both parties is admitted, and the party statement of the plaintiff and one witness are admitted. (See images 270 to 273 of the digital judicial file).

VI.The oral and public trial was held on September 25, 2024, with the participation of both parties. In said hearing, the Court warns that the power of attorney contract of the plaintiff party is not correctly rendered, in accordance with Article 1256 of the Civil Code. Subsequently, the plaintiff party is asked to clarify the claims, the party statement and the witness statement are received, and finally, conclusions are rendered. (See images 308 to 312 of the digital judicial file).

VII.In the proceedings before this Tribunal, the legal formalities have been complied with, and no nullities are observed that need to be corrected or that cause defenselessness. This judgment is issued unanimously and with prior deliberation by the judges Amy Miranda Alvarado, Cynthia María Morales Herra, and Claudia Bolaños Salazar, who assumes the presentation and drafts the judgment.

CONSIDERANDO

I.Regarding the new fact alleged by the plaintiff party: In accordance with the order at nine hours and twenty-seven minutes on May twenty-eighth of the current year, the defendant was granted a hearing regarding the new facts presented by the plaintiff, which, according to what he states, correspond to events that occurred on May 15 of this year, in the common area of the condominium, in front of the river that serves as a boundary. Photographs are provided, and he states that the landslide (deslizamiento) caused the mesh structures to fall into the river, causing a dangerous sinking (hundimiento) for its residents (images 283 to 289 of the digital judicial file). The bank representation answered the hearing, essentially pointing out that what the plaintiff party states is an act of nature, over which it does not demonstrate any human interference, much less any action attributable to Banco de Costa Rica, which, as already stated in the defense plea, was neither the developer, nor the designer, nor the builder of the project; it simply was awarded a property in 2017 in collection of an unpaid debt, which was acquired by the plaintiff two years later, after the warning that the property was being sold in the same conditions in which the Bank had found it, as recorded in the sale deed and as the plaintiff party expressly admits in the second fact of its complaint.

On the other hand, viewing the photos provided, it appreciates that the damage is in an area that is easily accessible within the condominium, specifically the public area thereof, so it is assumed that the plaintiff, before buying his property, had the opportunity to tour and inspect it, and if he did not, it would then mean admitting an omission of his duty of diligence. Another important matter it deduces from the photos is that the condominium property has a retaining wall (muro de retención), meaning that the plaintiff here could clearly observe and deduce the protection that said wall provided to the common area. It adds that in his amplification of facts, the plaintiff does not demonstrate that said wall is poorly constructed, which in any case would not be the Bank's responsibility, and if he remained a condominium owner, he would have been equally affected. It alleges that the photos evidence that the supervening damage is due to poor maintenance by the condominium administration, to a force majeure caused by forces of nature (there is no need to discuss herein the climatic disturbances that have occurred in recent years), or a conjunction of both factors.

In all these assumptions, the causes are well after the year 2019, which was when the Bank sold the property. In conclusion, it specifies that it cannot be said that the damage alleged by the plaintiff party is the product of a hidden defect (vicio oculto); quite the contrary, in the photos, it is appreciated that the physical conditions of the land are manifestly visible, so no liability can be demanded from Banco de Costa Rica in this regard. Having clarified the facts and arguments of both parties, both will be addressed in the merits of this judgment.

II.Regarding the proven facts: Of importance for the resolution of this matter, the following are listed:

• 1)Through a filing received on March 6, 2006, by the Tribunal Ambiental Administrativo, Mrs. Lucy Retana Chinchilla, in her capacity as Mayor of the Municipality of Curridabat, filed a complaint against Mr. Aristide Vargas Artavia and the company named Sociedad Maderera El Bosque S.A., for alleged environmental infractions, on the occasion of earthworks (movimientos de tierras) carried out in the riverbed and surroundings of the río Puruses, properly where the residential condominium "Del Río" is located, in Curridabat, whose assigned expediente number is 67-06-03-TAA. (See images 57 to 60, 96 to 98, and 182 to 197 of the digital judicial file);
• 2)On April 2, 2019, in accordance with deed number eleven, visible on folio fifty-six back, of volume one hundred fifteen of the protocol of notary Kattia Vargas Cordero, Mr. Jurgen Henrich Antony acquires from the seller, Banco de Costa Rica, filial number 41729-F, which is filial finca eighteen, of the Condominio Residencial del Río, comprising two levels, a patio, and a green area intended for residential use under construction, located in District Two Granadilla, of the canton of Curridabat, of the province of San José, for the sum received to his entire satisfaction of one hundred twelve million three hundred ninety thousand three hundred twenty colones. The deed records, in what is relevant, the following: "WITHOUT THE REGISTRY TAKING NOTE: The appearing party, JURGEN HENRICH ANTONY, states that, as these are properties awarded to Banco de Costa Rica in payment of obligations and because he is familiar with it, he accepts them in the condition in which they are found and expressly waives any administrative or judicial claim for any reason or on the occasion of differences in nature, measurement, or for reasons of eviction or warranty against defects...". (See images 21 to 32 of the digital judicial file);
• 3)By the month of May 2021, a study was rendered by the company named SOES Ingeniería & Construcción, entitled: "Maintenance works on the right bank of quebrada seca and río Puruses Condominio Del Río", located in the Granadilla district, Curridabat canton, of the Province of San José. Said study indicates that it was conducted specifically on the right bank of the Quebrada Seca and Río Puruses of the property, which is the affected one, where through inspections, the existence of scour (socavación) at the bases of the existing walls (both block and gabion walls) was verified. It describes that the investigated terrain has a length of approximately 200 m. The topography of the boundary is flat and, therefore, is considered easily accessible; the water level remains between 0.70 cm and 1.0 m in height (on the day of the visit). Furthermore, it warns that the scope of the visit corresponds to observing the current conditions, establishing the repair and maintenance works, and estimating the cost of the work, setting activities based on a classification of immediate intervention, medium-term intervention, and no intervention. When describing the condition of the areas, the study specifies that in the vicinity of the corner of the ranch (rancho), immediate intervention is required, as scour is present in the foundations (cimientos). Likewise, it describes the stations requiring immediate intervention, as problems appear at the base of the wall where there is a break in the mesh and loss of stone, or severe scour of the base of gabions (gaviones) is observed, all of the foregoing, because the structures adjacent to the stream or the river present scour problems at the bases. (See images 33 to 51 of the digital judicial file);
• 4)By official letter OAB-1141-12-2021, of December 7, 2021, Mr. Randall Obando Castro, Head of the Property Administration Office of Banco de Costa Rica, states, in what is relevant, the following: "Mr. Carlos Manavella. Present. In relation to your note dated November 9, 2021, addressed to Lic. Manfred Sáenz Montero, Corporate Legal Manager, related to the property acquired by Mr. Jurgen Henrich, filial eighteen located in Granadilla, Curridabat, Folio Real no. 51729-F-000, sold by the Bank on April 2, 2019. The note indicates that in last September (2021), Mr. Jurgen Henrich observed a sinking (hundimiento) in the multipurpose court of the condominium and that he conducted an investigation in this regard, finding the existence of an administrative procedure before the Tribunal Ambiental Administrativo against the Condominio Residencial Del Río, and that the area of the two existing ranches (ranchos), the multipurpose court, green areas, and part of the swimming pool are in a protected area. It is indicated that the commented situation constitutes a serious hidden defect (vicio oculto) unknown to the buyer, and they request to initiate negotiations to reach a satisfactory agreement for the parties. It is important to provide a background on how the Bank was awarded the property. By the time the loan for which this finca originally formed a guarantee was requested, it had to meet a series of legal and expert guidelines, meaning it could not have any legal or topographical inconsistency; otherwise, the property would not have met the necessary requirements and, therefore, the loan would not be granted. In this case, everything was met; the Bank disbursed the loan. Due to the non-honoring of the debt, the Bank proceeded with the guarantee enforcement process, ending up by being awarded the property in a judicial auction on April 27, 2017. From that moment, the Property Administration Office is responsible for the administration of the asset and its sale. For this, transparently, it is published on the website, showing the appraisal, the Registry study, and the cadastral map, where evidently no inconsistency appeared that would prevent us from executing the sales process. For the present case, the condominium administration did not communicate the complaint that existed before the Tribunal Ambiental Administrativo, and this type of legal proceeding did not leave evidence in the registry information of the filial finca 1-51729F-000, which is why we cannot claim that hidden defects (vicios ocultos) exist. Given the above, the claim presented does not proceed before the Bank." (See images 217 and 218 of the digital judicial file);
• 5)Mr. Jurgen Henrich Antony, with residence number 1276000064331, testified in the oral and public trial that he is 58 years old, a resident of Curridabat, and a university professor at the Universidad de Costa Rica. When referring to the events motivating the filing of the lawsuit, he states that he and his wife went to see that house; his wife saw it in an advertisement. It is a house awarded to the Bank, so it was for sale but in poor condition. The previous owner took interior doors, the jacuzzi, sinks; it had no furniture. Problems with leaks were visible, walls dirty from bats. On the other hand, the green areas looked very well maintained, beautiful, a ranch for parties, there is a swimming pool, a multipurpose court, and it is a condominium that internally has some paths. His wife and daughter like swimming; his daughter was 8 years old and liked to ride a bicycle, and where they lived they had no space for that. They liked the ranch because they could have birthday parties. He remembers they negotiated the price and asked for a discount. He states that the reason for the purchase was the use of the areas for his family. He added that inside the house many things had to be done; there was no closet; they changed the zinc roof. The rest he saw as fine; they asked neighbors, and they said that about 15 meters from the house, the river borders, a path, and a fence built on gabions (gaviones). This was at the beginning of February 2019. He believes he bought the house around June. He moved in before paying the first installment, before signing. There they began to fix up the house better. In 2019, nothing major happened; his wife observed people from the municipality with the administrator looking at something in the river; it was suspicious but they didn't know if it was theirs or the other's. Later, there was a condominium owners' assembly; the administrator said there are scour problems and they have a quote from a company that could fix it, but she wanted to do it without permits. The condominium owners disagreed with that approach and wanted to consult an environmental lawyer to see if there would be any problem. So, they hired Don Luis Manuel Segura. The other condominium owners did not follow through with it. They were going to have a second assembly. They had celebrated his daughter's birthday at the ranch, using the pool; sometimes his daughter used the multipurpose court, played basketball, with the dog, and a puppy. He continues his testimony stating that through the lawyer, they found out about a lawsuit and that a 10-meter setback had to be respected, the ranch, the multipurpose court, and the pool machine room, and perhaps part of the pool as well. Two months ago, use of the ranch was prohibited due to a landslide (deslave); gabions, a fence, and the one-meter path were washed away. The Municipality asked the condominium to remove the materials. There was an assembly; he did not attend, but they informed him they were going to agree to release the administrator from that process; stones were removed, a fence was put around the area. The administrator had some budget and paid people to try to fix the permit problems; they did a soil study and hired an architect who deals with river works. They are currently in process to obtain permits; they estimate six more months to get permits. He adds that the multipurpose court has a hole; next to it there is a wall and on one side there are gabions with a fence, and on the other wall, he cannot attest if there are gabions. There is a hole 1 to 1.5 meters in diameter and 50 cm deep. He remembers that before the landslide, they had filled that in; it always reappears, a consequence of the landslide. They have thrown dirt and other things on it, but it always opens up. Due to the problem and other reasons, his 13-year-old daughter uses the court and pool less frequently. He explains that they use it less because they got an action at the Indoor; before they used both. They fear a major affectation, because the gabions are where they shouldn't be, and the ranch is going to go, and half of the court is going to go, so they won't be able to play basketball or tennis. He specifies that diagonally from the house, they see the hole; because of the landslide, before there was a fence and bamboo on the other side of the river, it looked beautiful. He is beginning to think about what will happen; he doesn't know if the treatment plant will be affected. There is an unbuilt lot that is less than 10 m from the river, and it might be that they sue the condominium, as there is an area to build and it is useless if gabions, wall, court, and ranch have to be removed; all of that is like a Pandora's box; he doesn't know how much it will cost and it entails work and insecurity for the condominium. He affirms that the foregoing causes him worry, fear for his family's safety; the condominium will not be as beautiful, and he doesn't know how much it will cost or how long it will take. The uncertainty, he clarifies, is about what will happen as a result of what the Tribunal Ambiental Administrativo orders. His wife is very worried, and it affects him; it generates anguish and anxiety in him. She suffers from an autoimmune disease, and this situation causes her stress; she does not go to the assembly. He is affected by what happens to his wife. His daughter takes it more or less well. He fears that the Tribunal Ambiental Administrativo will order the affectation of 10 meters of the common area, but not the house itself. He specifies that there are 20 built houses. Following this, the declarant draws a diagram of the condominium on the blackboard. He clarifies that his house is number 18. Finally, he points out that he does not know if there is any approach to the Municipality, but that the elimination of the ranch diminishes his quality of life. (Statement recorded in audio and video) and
• 6)Mr. Miguel Segura Sánchez, holder of identity card number 1-1505-0350, testified in the oral trial that he is 32 years old, a resident of Aserrí, a lawyer, and is married. As for the facts for which he was offered as a witness, he points out that around 2021, through personal references, Mrs. Anastasia contacted him with a specific inquiry arising from a condominium owners' assembly, to carry out retaining works (obras de contención) in part of the condominium in a common area. He was told that decisions generated disagreement in Mrs. Anastasia; it was suggested to carry out works without a municipal permit. In this regard, he told her that he did not agree with that, but he did ask her to investigate in depth. For this purpose, a technical report from an engineering company called SOES, a company that conducted an on-site inspection and was quoting the works, was provided to him. He reviews the information and details that the company referred to retaining works; there was scour (socavamiento), he understands it as a landslide. What he could observe from the photographs contained in that report is that the works, or the place where construction was intended, were the construction bases supporting a ranch and a multipurpose court. In photos, one sees that the riverbed is right next to it, without separation. The report recommends placing gabions (gaviones) immediately; works were in green, red, and yellow; some were to be done "now." In red, the gabions, but if these had to be placed on the site, they had to be in the riverbed. He specifies that he reviewed documents and databases to render conclusions. He details that he consulted the platform of the national information system for water resources to corroborate whether there were concessions for the public domain of permanent watercourse; he did not see any, nor was the stream detailed. A review of the files provided to him was carried out. Regarding the Tribunal Ambiental Administrativo, he points out that the Municipality had already filed a complaint against the condominium. He also made an inquiry to the municipality about construction permits on the site. With those inputs plus data of a public nature, it was reviewed and it was determined that there was a risk of the crime of invasion due to constructions in the protection area; these are: the ranch and the court. Therefore, he considered it inadvisable to undertake works without the protection of a municipal license. He warns that he did not see processing of works in the riverbed; he told them that those permits required 3 engineering studies required by the Dirección de Aguas: hydrogeological studies, cross-section of the riverbed studies, and another for an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) depending on the magnitude; he did not see them quoted. It seems the intention was to execute without studies, to report to the authorities that could supervise. He recommended they abstain from those works, not vote in favor under those terms, and assess responsibilities with a professional team. He clarifies that he was not on the site. He made his assessment based on the SOES study. The photographs were clear. They were the technical part. The inputs were only documentary, and he considered them sufficient. (Statement received in the oral and public trial)

III.Regarding the unproven facts: The plaintiff party did not prove the following facts of interest for the resolution of this matter: 1) The existence of an effective and individualizable damage, at the time of the issuance of this judgment, to the entirety of the property acquired on April 2, 2019, which corresponds to filial number 41729-F and number eighteen of the Condominio Residencial del Río, on the occasion of the scour (socavamientos) that have occurred on the boundaries of the condominium property corresponding to the right bank of the quebrada seca and the río Puruses. 2) The dimension or extent of the damages generated in the common area of the condominium, particularly, in the multipurpose court, the swimming pool, and green areas derived from the scour of its boundary with the quebrada seca and the río Puruses. 3) That the scour of its boundary with the quebrada seca and the río Puruses of the Condominium where filial number 41729-F is located, entails the emptying of the content of the plaintiff's property right, at the time of the issuance of this judgment.

IV.Regarding the plaintiff's arguments: In summary and regarding what is relevant for the issuance of this judgment, we have that in the text of the lawsuit and according to the statements made in the supplementary hearing, he points out that on April 2, 2019, he acquired filial number 18, which comprises two levels, a patio, and a green area intended for residential use under construction, located in District Two, Granadilla, of the Canton of Curridabat, with folio real number 51.729-F-000, which is part of the horizontal residential condominium "Del Río". For this purpose, he executed a sale deed with a mortgage guarantee, whose loan was subsequently paid off in full.

He specifies that the sale deed includes a clause reading: "without the Registry taking note: The appearing party Jurgen Henrich Antony states that since these are properties awarded by Banco de Costa Rica in payment of obligations and because he is aware of it, he accepts them in the condition they are in and expressly waives any administrative or judicial claim by reason of or on the occasion of differences in nature, measurement, or for reasons of eviction or legal remedy (saneamiento)." He adds that, at the time of sale, the plaintiff and his wife, Mrs. Anastasia Alvear, especially valued the existence of extensive green spaces, landscape conditions, amenities such as a large pool, multi-use sports courts, and a ranch for special events, being completely unaware of the existence of hidden defects and other implications on the property, which, had they known of them, they would not have purchased it.

In June of 2021, a condominium owners' assembly was held because a hole had opened in the basketball court, which had been repaired before, and on that occasion the condominium administrator indicated that the undermining was caused by the river bordering the property and that the repair should be carried out without the Municipality becoming aware. He explains that on that occasion, a report from the engineering and construction company SOES was delivered to them by the condominium, which reported and illustrated with photographs the seriousness arising from the undermining of the property's land near the right bank of the dry creek (quebrada seca) and the Puruses River, advising a project costing $40,000. Given this news, he went to the Municipality, where they learned of the existence of a file before the Administrative Environmental Tribunal (Tribunal Ambiental Administrativo), number 067-06-03-TAA, in which the complaint by the Municipality of Curridabat concerning serious irregularities detected in the Condominio del Río since February 2006, with antecedents dating back to 1998, was being investigated.

It is on the occasion of the foregoing that they hire an environmental lawyer to inform them technically of the situation. From said report, he highlights the fact that among the serious anomalies, it is detected that the in-channel works permit was processed by the company Desarrollos y Sistemas de Potencia DEYSPO S.A., but it was never granted, and that in the complaint there is an investigation due to possible environmental damage for invasion of a creek protection area committed in 2006. Next, he specifies some antecedents of the file known at the Administrative Environmental Tribunal. He returns to the substantive argument to reiterate that he and his wife especially valued, in expressing their consent, the existence of the extensive green spaces, landscape conditions, and described amenities, but that the cited facts constitute serious threats to the peaceful enjoyment in fact and in law of the acquired property.

He points out that Lic. Manavella, on his behalf, informed the defendant Bank of the foregoing, with the intention of reaching some conciliatory agreement, which was not obtained, even though the banking entity sent its experts on November 17, 2021, who verified the seriousness of the situation on site, particularly in the zone of the ranches, multi-use court, green zone, and pool built in setback areas (áreas de retiro) of a protected zone. He warns that the result of said diligence was not made known to him despite requesting it on several occasions. In essence, the banking entity indicated that since throughout the registry and cadastral studies no information whatsoever appeared about the property's situation, they could not refer to the existence of hidden defects and therefore did not admit the administrative claim. In response, he argues that the existence of the indicated defects constitutes an impediment to the peaceful use of the purchased property, as it cannot fulfill the function for which it was intended when acquired, due to a latent threat of physical destruction from the land undermining process, with the eventual dispossession of an important part of the recreation area as a consequence of the ongoing administrative proceeding.

He affirms that such situations practically entail a total devaluation of the property insofar as contractual good faith would require that, at the time of selling or encumbering the property, the existence of a defect must be communicated to a prospective interested party, which in fact constitutes a legal impossibility under the terms of Articles 627(2) and 631(2) of the Civil Code (Código Civil). He adds that the situation related is frustrating for the entire family, generating a permanent state of anxiety, anguish, and exhausting involvement in administrative proceedings, undoubtedly generating damages that can be assessed in re ipsa. Following this, he refers to the legal considerations, beginning with the reference to the guarantees of eviction (evicción) and redhibitory defects (vicios redhibitorios) as natural elements or effects of onerous transfer contracts. He points out that, in onerous transfer contracts, such as a commercial sale, two types of guarantees stand out that the seller must grant the buyer regarding the thing sold: the guarantee for eviction and the guarantee for hidden defects for which particular legal remedy (saneamiento) mechanisms are provided.

For such approach, he cites two rulings of the First Chamber of the Supreme Court of Justice, number 320 of 2:20 p.m. on November 9, 1990, and 227 of 2:15 p.m. on December 20, 1991. In addition to the above, he cites Articles 1034 and 1037 of the Civil Code, to conclude that the guarantee for eviction discussed in this proceeding is raised by the acquirer against the seller when, due to eviction, he has lost or fears losing the purchased thing, and it is understood as a legal remedy action (acción de saneamiento) tending to protect as validation an act affected by nullity. He adds that in the doctrine, the granting to the buyer of the possibility to choose between withdrawing from the contract, crediting himself the expenses paid (redhibitory action, acción redhibitoria), or reducing a proportional amount of the price (estimatory action or quanti minoris, acción estimatoria o quanti minoris), is admitted as a legal remedy action.

Opting for the first route, Article 1082 of the Civil Code provides that: "the sale may not be annulled due to hidden vices or defects of the thing, of the so-called redhibitory kind, unless those vices or defects involve error that annuls consent, or if there is a stipulation to the contrary." He adds that national civil legislation, rather than a typically redhibitory action, enables an action for relative nullity or voidability, based on error as a defect of consent, that is, said action is grounded in hidden defects and error, jointly. In this way, he considers that the sale cannot be annulled by the mere existence of hidden defects, unless it also constitutes error that annuls consent, clarifying that the possibility of the seller's ordinary contractual liability always remains, who has the obligation to deliver the thing in such a form that it completely fulfills its normal function, liability that could result in compensation for damages, according to the nature of the breach.

If the seller delivers the thing with some vice or defect that makes it unsuitable for its normal function or diminishes it, they incur a contractual breach, in accordance with Articles 692, 693, 704, and 764 of the Civil Code, the latter insofar as it provides that "payment shall be made in all respects according to the tenor of the obligation," it being an implicit obligation in the sale to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed. He explains that the guarantee for hidden defects seeks to prevent the buyer from receiving a thing with defects that were not visible at the time of making the purchase, so fundamentally it is a contractual breach, since the seller has delivered a thing different from that agreed upon, that is, a thing with some defect. He specifies that in commercial matters, two rules approach the redhibitory action, numerals 467 and 450, but the Civil Code establishes an action for voidability, the requirements for bringing it being: a) that the defects or vices are hidden, b) that they are prior to the conclusion of the contract, c) that they make the thing unsuitable for the purposes for which it is intended, and d) that had the acquirer known of them, they would not have concluded the contract.

He explains that in case not all of the above requirements are met, based on error (Article 1082), the buyer always has the possibility to demand contractual liability, when the seller has breached the contract by delivering a thing that differs in some aspect from the agreed characteristics, or that contains some hidden defect that diminishes it. He considers that it is admitted without discussion in the doctrine that the specific regulation of hidden defects does not displace other rules that could be applied to the same set of facts, as in Costa Rica are those relating to contractual resolution (Article 692 of the Civil Code) and the compensation for damages arising from contractual breach (Articles 701 and following ibid.). Following this, he refers to the jurisprudence of the Spanish Supreme Court and rulings number 810 of 10:00 a.m. on September 17, 2004, and 37 of 11:10 a.m. on May 28, 1993, of the First Chamber of the Supreme Court of Justice.

Regarding the approach to "the impossibility of conventional exclusion in the face of the non-derogability of mandatory rules for the protection of consent," he argues that the questioned clause in the deed is null, in his opinion, under the tenor of the provisions of Article 1023 of the Civil Code, which enshrines the principle of the impossibility of conventional exclusion in the face of the non-derogability of mandatory rules for the protection of consent based on the most modern forms of protection for the weaker party in the obligatory relationship. Finally, when presenting opening arguments as well as oral conclusions, he indicated the direction of the proceeding that what is closed off at this moment is the tennis court and enjoyment is prevented, which causes the claimed suffering. He further specifies that the hidden defects that he could not have consented to were also unknown to the bank.

Regarding the undermining, he affirms it is a matter of several years, they are not supervening. He points out that the bank says it did not affect the residential area, leaving aside that the property is composite, since if the plaintiff had known of those structural and questioned damages, he would not have bought, therefore his consent was seriously vitiated. He considers that the facts are demonstrated and it was proven that the Bank's indication that the buyer did not take precautions is not true, since he did look very carefully, detailed what he found on the main property, and it would be incoherent to state that it is a redhibitory defect, given that it cannot be seen. He explains that the seller of a good is the one who must guarantee two things: the guarantee of eviction, which would have to do with obstacles that have not been determined, due to the lack of permits, due to possible sanction by the TAA, because they have not concluded, but it is a threat.

That is why they limit themselves to the guarantee of hidden defects, which falls upon a difficulty of fact, undermining that increasingly causes the loss of the possibility of enjoying or taking pleasure in this area. Finally, he affirms that the questioned clause is a notary's "boilerplate," disregarding all consumer protection, so warranty waiver clauses are abusive.

V.On the arguments of Banco de Costa Rica: In summary, the institutional representation indicates that indeed, the property the plaintiff bought was a good awarded by Banco de Costa Rica on September 26, 2017, as a result of a collection process for an unpaid loan. It adds that the Bank was not the developer of the condominium nor did it finance its construction. Furthermore, it usually publicly offers the sale of such properties through a notice on site or through its website. It explains that in the deed, there is an express declaration of will by the plaintiff, who knew the circumstances and the condition of the good he was acquiring and that he accepted it. It adds that the filing of the present claim is a violation of a contractual obligation, since the plaintiff acknowledges having carefully inspected the property before its acquisition, it being observed on page 30 of the administrative file that the client requested a 20% discount on the price of the condominium due to the deterioration he observed from the neglect in which the building was found.

The other facts are not within its knowledge as they are extraneous to the banking entity. It specifies that the plaintiff himself mentions who the alleged author of the infraction was and that it was not Banco de Costa Rica, the date on which said infraction is said to have been committed being prior to the award of the property by the Bank. It indicates that the steps taken before the Bank are true and the prompt attention provided is demonstrated, but the use of the term "seriousness" corresponds solely to a saying of the plaintiff, without the experts' report using that expression. It reiterates that the Bank did not build the property and never used it, acquiring the condition of owner in collection of a debt. It emphasizes that the plaintiff admits in the second fact that he inspected it thoroughly before deciding to acquire it, so if at that time there was any type of violation of the river protection zone, he saw it personally and did not deem it relevant.

On the other hand, upon referring to the response provided to the steps taken before the bank, it specifies that it is true that in the Bank's view, no anomalous situation had been found. In another vein, it supports the filing of substantive defenses, beginning with "the unproposable claim (demanda improponible)"; arguing that this litigation has no greater foundation, Article 35(9) of the Civil Code being applicable, considering that the lack of a material or essential prerequisite of the claim is evident. It explains that, according to the claim, no damage whatsoever has materialized and that if it were to occur, it is attributable to third parties, so as to attempt to claim damages from the bank. Moreover, given the nature of the pending proceeding, the plaintiff's property right will never be threatened, so the claim is reckless. In another vein, it states that the passive joinder of parties (litis consorcio pasiva) must be integrated with the company Sociedad Maderera El Bosque S.A., since the Municipality of Curridabat attributed the faults to it in its complaint filed before the Administrative Environmental Tribunal and the condominium as a legal entity, for making decisions that could be the cause of the damage claimed by the plaintiff.

Regarding the defense of lack of right, it points out that the claim is based solely on Articles 1023 and 1082 of the Civil Code, therefore it has been typified by the plaintiff as a contractual civil liability; however, from the relation of facts, the first thing that emerges is that no damage whatsoever has materialized; moreover, it refers to an administrative proceeding originated by a complaint filed 16 years ago and whose last action dates from March 26, 2020, this aspect being sufficient to consider the claim as unproposable. It adds that no less important is what the plaintiff himself affirms in his relation of facts, that the property he acquired is located in a condominium and that it is within his knowledge that the alleged irregular acts that could cause him economic harm emanated from the company that developed the condominium and from agreements adopted by the same Condominium Owners' Assembly to which he belongs and attended, whereby it is clear that if there is any damage-causing event, there are two third parties who are clearly identified.

It states that the plaintiff acknowledges having read the contract he signed and through which he acquired his property, that it was a good awarded by Banco de Costa Rica in collection of a debt and that therefore it was selling it in the same condition as it acquired it, therefore the only reason for which he can demand liability from the Bank is that some action originating from the Bank itself during the months it held the property right is what originates the alleged damage he invokes, which is not the case, since the facts he indicates occurred during the construction of the condominium in 2006, eleven years before the Bank was awarded it, and due to the narrated facts that occurred in June 2021, when the plaintiff was already the owner of the property. In this sense, it notes that the plaintiff mentions that both he and his spouse "diligently" evaluated the property they were thinking of acquiring, which implies they must have spoken with the condominium administration and it did not inform them of the existence of the complaint, of which the Bank had also not been informed.

It is by virtue of the foregoing, that it identifies a clear causal relationship of the alleged damages that originates with third parties and not with Banco de Costa Rica, and therefore it does not justify the plaintiff's attempt to disregard his obligation to observe the principle of pacta sunt servanda. It continues arguing that one must review whether the alleged hidden defect invoked by the plaintiff is of such gravity as to justify the total annulment of the sale contract and the payment of appreciable moral damages. It reiterates that, in the first place, no damage whatsoever has materialized; therefore, the alleged defect invoked in the claim has not even occurred, a situation that by itself makes the claim unproposable. In addition to the above, the sanctioning proceeding that could generate the alleged damages is evidently lapsed or at least so evidenced by the documentation provided in the claim, so the materialization of any type of damage cannot even be considered as probable.

Second, it specifies that since the result of the administrative proceeding is unknown, any evaluation of damage deriving from a final sanction is completely speculative. Furthermore, the claim for contractual rescission and substantial compensation could only be granted if the Administrative Environmental Tribunal imposes a sanction on the plaintiff that would make inhabiting the plaintiff's dwelling impossible, such as a demolition order. By reason of the foregoing, applying the principles of reasonableness and proportionality, it is observed that the complaint against the condominium is for having made earthworks (movimientos de tierra) and apparently having cut vegetation on the river bank without the respective permits, so it does not refer to grave defects as would be the construction of the plaintiff's dwelling in a public domain zone, which, according to the condominium plan, is easily deduced not to be the case.

Therefore, it alleges that what motivated the plaintiff to resort to judicial protection does not exist, since his right to inhabit his dwelling is at no time being threatened and, in accordance with the legal system, if a sanction is imposed, it will be a fine or the carrying out of environmental restoration works that will not correspond to Banco de Costa Rica, given that it is not the party denounced and the facts were committed eleven years before the Bank was awarded the property. It cites Article 1082 of the Civil Code to indicate that rather, the contract expressly warned that the buyer knew the circumstances under which the Bank acquired the property and exempted it from liability for this type of vices or defects. When presenting oral conclusions, it expressed that the claim lacks legal basis as it possesses none of the essential elements to attribute liability to the Bank, given that it did not finance the works, did not draw up a plan, did not construct, and had no relationship with the building of the property where the plaintiff resides.

It specifies that a bank client gives a subsidiary property as guarantee, the bank awards itself the good, which is normal in banking activity, but it warns that it is not the bank's business to take possession of properties, having to sell them to recoup the unpaid loan. It adds that the bank has no control over the physical condition of how it receives properties, which is why that clause is incorporated; it sells the properties in the condition it received them, being a temporary owner. On the other hand, in the purchase of any good, due diligence proportional to the value of the good is expected from every consumer. It argues that in the specific case, the plaintiff alleges a problem that covers common areas. It is not hidden, it is evident, it is a common area of the condominium, which is why the plaintiff's argument collapses; there is no bad faith on the bank's part in selling the good it acquired, and it is unknown whether the plaintiff performed any diligence, and there is no hidden defect.

That is, no specialist is needed to see that common areas are at the edge of the creek. It adds that habitation is one thing and the common areas another, which are not 100% disabled. Thus, for an accessory matter, the plaintiff seeks to terminate the entirety of the contract and have all the years he has lived on the property be free, this being unjust enrichment. It further argues that the complaint in the administrative venue is long-standing; the damages must be repaired by the condominium, the action having to be brought against it and not against whoever sold the property. It stresses that the plaintiff stated in his deposition at length that he knew he was acquiring a deteriorated good, so he cannot subsequently say that the bank hid the nature of the good from him. It specifies that the plaintiff speaks of a fact of nature, occurring at least two years after the sale, and now attempts to attribute it to the Bank.

Moreover, the problem of watercourses is a matter of knowledge throughout the country and is public and notorious. It warns that the damage does not affect all common areas, and therefore, it has not materialized and is not due to the Bank's own action, so civil liability for culpability disappears, specifying that the plaintiff attributes to the bank damages he may have due to inaction regarding acts of a third party, the condominium owners, and the condominium itself. Following this, it cites ruling number 2024006326 of 11:50 a.m. on Monday, September 23, in which the court dismisses a claim against the bank because the owner did not perform due diligence and the damages suffered are not caused by the bank but by a third party or acts of nature. Regarding the testimonial evidence received, it indicates that the technical expert report was not questioned by the hired professional, and it was indicated therein that they are repairable, so that any damage, if existing, would be for the proportional part suffered, that is, the accessory part of the entire property right held by the plaintiff.

VI.On the merits of the matter: The object of pronouncement of this judgment revolves around two thematic axes to address: first, the determination of whether the clause introduced by the banking entity when selling a good awarded by auction, which imposes on the buyer a waiver of claims for hidden defects, is legitimate, and second, whether the claimed damage that the plaintiff alleges the condominial good has suffered is sufficient to claim a redhibitory defect, by considering that he was unaware of the vulnerability conditions of the boundaries of the common areas that diminish volitional capacity at the time of acquiring filial number 18 of the residential condominium "Del Río," located in Granadilla de Curridabat and therefore, permits a declaration of nullity of the deed, the return of the amount paid for the good, and the recognition of subjective moral damages. In order of said arguments, this Panel of Female Judges rules as follows. 1) Waiver clause for hidden defects is absolutely null.

Infringement of the rules of legal transactions: According to the banking entity's theory of the case, the fact of having acquired the good through an auction, on the occasion of the execution of a mortgage guarantee furnished in its favor, legitimizes the inclusion of a clause waiving the acquirer of said good from any claim for hidden defects in the property. Such line of argument is attacked by the plaintiff and acquirer of the good, by alleging "the impossibility of conventional exclusion in the face of the non-derogability of mandatory rules for the protection of consent," which allows him to consider that the clause in the questioned deed is null for introducing a conventional provision against the non-derogability of mandatory rules for the protection of consent based on the most modern forms of protection for the weaker party in the obligatory relationship. Court's Opinion: Having analyzed the positions that both parties opportunely presented, we conclude, in light of the legal system, that the impugned clause is indeed illegitimate, as we explain below.

The first claim of the plaintiff in this proceeding is the declaration of "nullity of the clause by which the Bank attempts to exonerate itself from liability in the face of the buyer's waiver of the claim for such type of defects under the terms of Article 1023 of the Civil Code...". Having reviewed the factual framework, we have that on April 2, 2019, Mr. Jurgen Henrich Antony acquired from the seller, Banco de Costa Rica, filial number 41729-F, which is subsidiary property (finca filial) eighteen of the "Del Río" Residential Condominium, comprising two levels, patio, and green area intended for residential use under construction, located in District Two Granadilla, of the canton of Curridabat, of the province of San José, for the sum received to its entire satisfaction of one hundred twelve million three hundred ninety thousand three hundred twenty colones. It is recorded in the deed insofar as it is relevant, the following: "WITHOUT THE REGISTRY TAKING NOTE: The appearing party JURGEN HENRICH ANTONY states that since these are properties awarded by Banco de Costa Rica in payment of obligations and because it is known to him, he accepts them in the condition they are in and expressly waives any administrative or judicial claim by reason of or on the occasion of differences in nature, measurement, or for reasons of eviction or legal remedy (saneamiento)...".

Having reviewed the foregoing in accordance with the applicable legal regime, there is no doubt that the banking entity is not correct in seeking to justify the inclusion of a clause waiving the buyer's rights, based on an omission of its duty to guarantee the conditions of the sold good against hidden defects or disturbances in possession, for causes prior to the sale. Such position is qualified as illegitimate, since by legal imperative, "Contracts obligate as much to what is expressed in them, as to the consequences that equity, usage, or the law brings forth from the obligation, according to its nature...". (Article 1023(1) of the Civil Code). In this regard, the First Chamber of the Supreme Court of Justice, from long-standing jurisprudence, has analyzed the contractual obligations of the parties and the illegitimacy of the waiver of the exercise of those inherent to the legal transaction, a position that this Panel of Female Judges fully shares and is expressed as follows: "(...) XIV.

An objective factor for attributing liability, in the contractual sphere, lies in the obligation of guarantee, which appears as an implicit clause of every agreement, according to which the contracting parties' goods must be preserved against damages that could originate in the execution of a legal transaction. In that manner, apart from the effect of resolving, rescinding, or revoking, as appropriate, that such a situation could entail, the guarantor must compensate their counterparty if any thing, be it the very object of the agreement, or another found within the latter's patrimony, suffers an impairment originating from the execution of the pact. Such impairment could be material in nature or resulting from legal effects, in the case of eviction. At the same time, it can originate from intrinsic defects of the thing, or from extrinsic factors such as the guarantor's own conduct, that of their dependents or subordinates, or, even exceptionally, that of a third party extraneous to the legal transaction that, because they are unidentifiable, runs to the seller's account and responsibility, in the situation where the guarantor could have or should have avoided such conduct, omitting their management in that sense.

In this latter case, it will be up to them to prove that they were not in the possibility nor had the duty to prevent such harmful conduct by the third party. Finally, along with the other exonerating circumstances indicated, their liability will also be saved if they demonstrate that everything was due to an act of the victim themselves, who caused the damage to themselves. The foregoing is enshrined in the positive sphere, generally, in Article 1023, first paragraph, of the Civil Code, when it indicates: 'Contracts obligate as much to what is expressed in them, as to the consequences that equity, usage, or the law brings forth from the obligation, according to its nature'."

Thus, it must be understood that regardless of whether what occurred is reproachable to the guarantor, whether by willful misconduct (dolo) or gross negligence (culpa grave), the obligation to answer to the other party will always be inherent to the legal transaction when what was described above occurs. Then, more specifically regarding the sales agreement, in the civil branch, canon 1034 provides: “Anyone who has transferred a real or personal right for valuable consideration guarantees its free exercise to the person to whom it was transferred.” The foregoing finds a direct relationship with what is established in the cited precept 1023, as a generic norm within the Law of Obligations. Furthermore, specifically regarding a commercial relationship, as has been discussed in this litigation, ordinal 467 states: “The seller shall be obligated in every sale to provide a warranty against eviction and hidden defects (saneamiento), unless agreed otherwise.” From the three mentioned numerals, a concatenated criterion is inferred that, in a sale, the guarantee imposes upon the seller the duty to warrant the buyer against eviction and hidden defects (sanear).

Said provisions do not expressly contemplate that such an obligation will only derive from the seller’s willful misconduct (dolo) or gross negligence (culpa grave); consequently, the general principles of law set forth earlier in this recital apply to the guarantee. It should be added that, in the event of non-performance of an obligation, such as that of guaranteeing the suitability of the sold good, not only objectively but also legally, it would be incumbent upon the seller to demonstrate that said non-performance occurred due to the fault of the creditor (buyer), force majeure, and act of God, according to the provisions of ordinal 702 of the Civil Code…”. (Resolution No. 00212 - 2008, at 08:15 hours on March 25, 2008). Note then that by operation of law, the seller must assume the condition of guarantor of the transactional good, without the justification offered by the banking entity to exempt itself from such legal obligation being permissible, when the law does not do so, without prejudice to the fact that, in the specific case, the entity was awarded the property on account of a mortgage guarantee, ergo, in accordance with the rules regulating its financial intermediation, it should have ensured that the property could be the object of credit by being in the optimal conditions to be accepted as a guarantee, in attention to the provisions of Article 69 of the Organic Law of the National Banking System (Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional), Law number 1644 of September 26, 1953, in which Article 69 provides: “Before granting any credit, banks shall have the goods offered as guarantee appraised, or calculate the value of the harvest for whose attention the loan will be destined.” The foregoing points to the conclusion that the seller of a good is unfailingly obligated to perform all necessary acts to guarantee the buyer the enjoyment of the transferred good, free from hidden defects or disturbances in possession, due to causes prior to the sale, so that, in the specific case, the banking entity should have reviewed the good it negotiates, not only by reason of setting the disposal value, but also with the objective of reviewing that the good it negotiates was in adequate sale conditions, thus avoiding problems due to hidden defects or eviction, regardless of whether it acted with willful misconduct (dolo) or gross negligence (culpa grave), since its duty is to guarantee the free enjoyment of the sold good and adopt all logical, reasonable, and suitable measures to avoid damages to the real estate property, beyond the simple registry and cadastral verification, and this is so even if it acquired the property by auction in payment of a monetary obligation.

As things stand, there is no doubt for this Court that the clause that is the object of the proceeding is absolutely null, as it is abusive and contrary to law, for which reason its nullity is hereby declared, it being understood as not included in the sale deed under study.

• 2)Unproven loss of the general use of the common areas. Non-existent burdensome injury to quality of life and decisive impact on the volitional capacity of the legal transaction entered into: The second thematic axis, decisive for the pronouncement of this Court regarding claims 2, 3, 4, and 5 of the complaint, which are summarized as a declaration of nullity of the sale, the return of the indexed amount paid, the payment of interest as well as compensation for moral damages (daño moral), stem from the theory of the case of the plaintiff, that the existence of a complaint since the year 2006 made by the Municipality of Curridabat before the Environmental Administrative Tribunal (Tribunal Ambiental Administrativo) was not brought to their knowledge when acquiring the property, information that apparently the banking entity also did not know, but which in essence reflects the problems generated on the right margin of the condominium property, specifically in the common areas, which could be affected by the measures to be adopted in the future by said administrative authority, whose proceeding has not concluded. They even warn, through the new fact described in the first recital of the present resolution, that the damages can be observed in the undermining (socavamientos) of the right margin of the property, as illustrated in the report of the Engineering and Construction company SOES from the year 2021, the damage materializing to date with the closure of the “rancho,” however, they understand that part of the pool and the multi-use court are built within the setback area (área de retiro) of the Puruses River, so there is a threat of disturbance of the peaceful enjoyment of the common goods, such as green areas, the multi-use court, and the pool, which were the core reason for acquiring the property, having been valued by them and their partner at the moment of deciding to purchase. They affirm that such situations practically imply a total devaluation of the property to the extent that contractual good faith would require that at the time of conveying or encumbering the property, the existence of a defect should be communicated to a potential interested party, which in fact implies a legal impossibility under the terms of articles 627 subsection
• 2)and 631 subsection
• 2)of the Civil Code. They add that doctrine admits as an action for warranty against eviction and hidden defects (acción de saneamiento) granting the buyer the possibility of choosing between withdrawing from the contract, reimbursing the expenses paid (revocatory action - acción redhibitoria), or reducing a proportional amount of the price (estimatory action or quanti minoris). Under this line of argument, they maintain that there is a serious defect (vicio) in the consent, which is why the redhibitory defect (vicio redhibitorio) is present, and based on this, they request the declaration granting the claims of the proceeding. For its part, the banking entity responds to the action, specifying that it did not participate in the construction work and its financing, so the complaint is incorrectly directed against it and not against the responsible third parties; that the administrative proceeding before the Environmental Administrative Tribunal (Tribunal Ambiental Administrativo) has not concluded, is not directed against it, and that in any case, the subsidiary unit acquired is not being affected, repeatedly drawing attention to the fact that the plaintiff inspected the property in detail upon acquiring it, as they expressly indicate in their complaint and rendered statement, so they cannot allege ignorance that the common areas bordered the river. Criterion of the Court: Having comprehensively reviewed and analyzed the evidence brought to the record by the parties as well as their argumentative line, this Chamber reaches the conclusion that, in this specific case, the necessary prerequisites are not demonstrated to declare the claims associated with an alleged defect in consent of such magnitude and incidence that would have the effect of annulling the legal transaction of the sale under study, which is, in essence, the core object of the proceeding, not addressing the possibility of recognition of damage for loss of surplus value of the property, as it was not thus requested by the party, so we limit ourselves to their specific claim. With the foregoing clear, we must specify that even though it is true that the plaintiff argues that the existing common areas in the condominium, that is, the green areas, the pool, the multi-use court, and the “rancho,” were determining factors in making the decision to purchase the condominium real estate property, the truth is that the damage configured so far is minimal and speculative compared to what a subsidiary unit represents. This is because it is undisputed that the plaintiff inspected the property prior to its acquisition, as they extensively recounted when rendering a statement before this Court, consequently knowing the conditions and distribution of the common areas of the property. It is also undisputed that the Banco de Costa Rica was unaware of the existence of a complaint filed by the Municipality of Curridabat on March 6, 2006, before the Environmental Administrative Tribunal (Tribunal Ambiental Administrativo). Indeed, from the evidence attached to the record, we have that Mrs. Lucy Retana Chinchilla, in her capacity as Mayor of the Municipality of Curridabat, filed a complaint against Mr. Aristide Vargas Artavia and the company called Sociedad Maderera El Bosque S.A, for alleged environmental infractions, on the occasion of earthworks (movimientos de tierras) carried out in the channel and surroundings of the Puruses River, properly where the residential condominium “Del Río” is built, located in Curridabat, whose assigned case file (expediente) number is 67-06-03-TAA. Notwithstanding the foregoing, the parties do not provide to the proceeding the current status of said administrative proceeding and its impact on the common areas, so the scope that a possible firm administrative resolution issued by the Environmental Administrative Tribunal (Tribunal Ambiental Administrativo) in this regard may have, or whether it will merely be limited to ordering containment and repair works, is merely a conjecture of the plaintiff. It also adds that the plaintiff did not even provide technical evidence that conclusively demonstrated the capacity or dimensions that a possible affectation of the common areas would reach compared to the setback area (área de retiro) required by the legal system, their anguish and concern being sustained on mere speculation, given that we have no technical certainty about the degree of invasion of the setback area (área de retiro) and whether this would cause the suppression of a percentage or the entirety of the built areas. We must point out that the only technical evidence provided to the proceeding is the report rendered for the month of May 2021, by the company called SOES Ingeniería & Construcción, a study called “Maintenance works on the right bank of the Quebrada Seca and Puruses River, Del Río Condominium,” located in the Granadilla district, Curridabat canton of the Province of San José. In said study, it is indicated that it was carried out specifically on the right margin of the Quebrada Seca and Puruses River of the property, which is the affected one, where through inspections the existence of undermining (socavación) at the bases of the existing walls (both block and gabion) was verified, but this, as indicated earlier, is insufficient to prove the speculations that the plaintiff formulates to support the affirmations regarding the loss of the common areas, with respect to which we insist, we do not have conclusive evidence of the real dimensions of their affectation. Note that even the witness offered by the plaintiff, Mr. Miguel Segura Sánchez, who prepared a legal study of the situation at the request of the plaintiff’s wife, pointed out that he estimated the existence of a risk due to constructions in the protection area, only with respect to the “rancho” and the court, exempting the pool from this risk, which confirms the lack of precision of the facts supporting the claim. Much less is the thesis admissible that the subsidiary unit owned by the plaintiff lost all value, since although it is true that the common areas are an integral part of the property regime to which it is subject, their participation in the common areas being an integral part thereof, it is clear that the integrity of the dwelling house is not in dispute. Nor is the argument receivable regarding the possible investment that each of the condominium owners must make in order to avoid further damage to the margins of their property with the Puruses River, to thus justify the suitability of the declaration of the claimed redhibitory defect (vicio redhibitorio), since not only is it insufficient, but also the amount it would amount to is not proven, it being necessary to warn again that the recognition of such expenditure is not part of the claims of this proceeding, the same which, indeed, undoubtedly must be carried out based on the technical study provided and those required by the corresponding administrative authorities, so no further analysis is performed in this regard. It is for the foregoing that we must specify that, as the plaintiff states, Article 1082 of the Civil Code provides a protection regime for the buyer, for defects unknown to the parties, in the good that is the object of the legal transaction. The norm clearly establishes that: “The sale may not be annulled due to hidden defects or vices of the thing, of the so-called redhibitory ones, unless those defects or vices involve an error that nullifies the consent, or if there is a stipulation to the contrary.” However, the plaintiff errs in estimating that an eventual and uncertain damage qualifies to support an action to annul the public deed of sale, or that, even if its existence were demonstrated (that is, that it is effective and identifiable under the terms of numeral 196 of the General Law of Public Administration - Ley General de la Administración Pública), it is of such magnitude that it empties the content of the plaintiff’s property right, in such a way that it does not demonstrate a defect in consent due to a high incidence on it, upon acquiring a condominium property. In this regard, the First Chamber of the Supreme Court of Justice (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia) has consistently warned that the defects must be of such importance that we can conclude that the buyer’s will is absent, a fact that has not been demonstrated in this proceeding, as explained below. The aforementioned First Chamber has reiterated the recently issued criterion as follows: “… The first thing that must be highlighted is that Article 1082 of the Civil Code establishes that: ‘The sale may not be annulled due to hidden defects or vices of the thing, of the so-called redhibitory ones, unless those defects or vices involve an error that nullifies the consent, or if there is a stipulation to the contrary.’ As seen, the law contemplates, for the sales contract, the possibility that the defects in the thing that is the object of the transaction lead to a defect in consent. On the other hand, this provision is applicable to the exchange, according to what is regulated in cardinal 1100 of the same normative body: ‘The exchange contract is governed by the same principles as the sale: each exchanging party shall be considered as the seller of the thing they give, and its price at the date of the contract shall be seen as the price they pay for what they receive in exchange.’ Therefore, it is clear that hidden or redhibitory defects of the exchanged thing could eventually lead to the annulment of consent. Logically, for this consequence to be considered operative, it must involve serious and unknown anomalies for the party acquiring the defective good, in such a way that, had they been aware of the defects, they would not have carried out the transaction. The foregoing is concordant with the provisions of Article 1015, second subsection, of the Civil Code: ‘A contract consented to by error is voidable: (…) 2º.- When it falls on the identity of the specific thing in question, or on its substance or essential quality.’ Regarding the suitability of the action for nullity due to defects in consent, consult ruling no. 37-1993 at 11 hours 10 minutes on May 28, 1993.” (Resolution number 000917-F-S1-2023, at 09:44 hours on June 21, 2023). From the foregoing transcription, we extract two fundamental premises for the resolution of the present matter; the first is that it is not only necessary to demonstrate that the damage is certain or potential, but it must also necessarily be duly proven and not be a speculative or hypothetical damage, as in the case before us. Secondly, we must emphasize that the legal norm allows annulment for error in the transaction, insofar as it is demonstrated that the acquiring person is in error regarding the real conditions of the object being negotiated, which was not demonstrated in this proceeding; on the contrary, from the party statement received in the oral and public trial, it is clear that the plaintiff was particularly concerned with determining the real conditions of the property, given that they related in detail the observations they made regarding the subsidiary unit and that they even requested a price review for that reason. Therefore, under a correct human understanding, we can evidently also conclude that the plaintiff adopted their own diligence to analyze the conditions of the common areas, which they insisted in their action were the most relevant aspect in the acquisition of the condominium subsidiary unit, ergo, they must have observed their proximity to the riverbed and that their maintenance could include structural works for their conservation. From this perspective, serious doubts arise about their theory of the case, in attempting to ignore the boundaries—with a river—of the common areas of the “Del Río” condominium, and therefore, the argument of a legal impossibility of the transaction, under the terms set forth in numerals 627 subsection 1) and 631 of the Civil Code, is not receivable, as the plaintiff’s capacity to understand the conditions of the acquired good and the effects that a reduction of the common areas causes on their condominium property right is considered present, given that these are located on the border boundary with the Puruses River, since it is known that a riverbed is subject to being altered by natural events and thereby affecting its boundaries. Consequently, as there is no merit to declare a redhibitory defect (vicio redhibitorio) in the legal transaction entered into between the parties, that has the capacity to demonstrate a serious defect (vicio) in the will of the plaintiff upon acquiring subsidiary unit number 18, of the residential condominium “Del Río,” because the impossibility of the real and reasonable enjoyment of the common areas of the condominium to date is not proven, with the exception of the “rancho” area, which is not considered to seriously affect their quality of life or the will to acquire the property, this being illustrated by the fact that when rendering a statement, the plaintiff freely stated that they have stopped using the pool because they opted for other means for the swimming activity, acquiring a share in the Indoor Club, which undoubtedly denotes that it is not properly the threat or risk of destruction of the common areas or part thereof that has caused the decrease in their use or that has generated a serious affectation of their subsidiary unit and the remaining common goods associated with their condominium property right, to justify the nullity of the legal transaction and the indemnity recognition requested. Consequently, in accordance with the analysis carried out, this Chamber orders the full rejection of both the annulment claim and the indemnity claims associated with this argument, for which reason claims 2, 3, 4, and 5 of the complaint are declared without merit (sin lugar). III.- Subsidiary claim. Inadmissibility of argumentative claim: The plaintiff formulates as a subsidiary claim a line of arguments without formulating a specific petition, under the terms provided by numeral 42 of the Code of Contentious Administrative Procedure (Código Procesal Contencioso Administrativo), since they do not specify whether what they seek is a declaration of nullity, a modification or adaptation of conduct, the recognition or declaration of a specific legal situation, the declaration of an administrative legal relationship, a condemnation, or a specific order. Let us see. The subsidiary claim is the following: “That the liability of the defendant Bank be declared based on the seller’s common contractual liability system, who has the obligation to deliver the thing in such a way that it fulfills its normal function, thus incurring a contractual breach, in accordance with Articles 692, 693, 701, 702, 7, 764, and 1022 of the Civil Code, the latter insofar as it provides that ‘payment shall be made in all respects (sic) according to the terms of the obligation.’ It is an implicit obligation in the purchase-sale to deliver the thing just as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (Articles 764 and 1022 ibidem). According to the cited jurisprudence, these actions would be compatible—not mutually exclusive—under the common premise: the defect in the thing diminishing it or rendering it unusable.” Note that although they begin by outlining a declaration of liability, their thread is argumentative in nature, then setting forth a normative and jurisprudential basis without concretizing an act or specific conduct sought, sufficient reason to consider that the claim, far from materializing a concrete objective, is contained within a general argument of contractual liability. Consequently, as it is an unaddressable claim, it is declared inadmissible under the terms set forth earlier.

VII.On the defenses raised: By virtue of the analysis carried out in the preceding recital, the complaint is declared partially granted (parcialmente con lugar), for which reason the defense of lack of right (falta de derecho) is rejected with regard to the first claim but is upheld with regard to the remaining ones. Regarding the defense of “unfeasible claim” (demanda improponible), the same is upheld, only with respect to the subsidiary claim, not so regarding the main claim, as the object of the litis is viable for cognizance in the contentious-administrative venue, as can be inferred from the preceding recital.

VIII.On procedural and personal costs: In accordance with numeral 193 of the Code of Contentious Administrative Procedure (Código Procesal Contencioso Administrativo), procedural and personal costs constitute a burden imposed on the losing party by the fact of being so. The waiver of this condemnation is only viable when, in the Court’s judgment, there was sufficient reason to litigate or when the judgment is rendered by virtue of evidence whose existence the opposing party was unaware of. In the specific case, as there is reciprocal defeat, the present ruling is issued without a special condemnation for costs.

THEREFORE (POR TANTO) The defense of lack of right (falta de derecho) is partially upheld. Claims 2, 3, 4, and 5 of the complaint are declared without merit (sin lugar) and the subsidiary claim inadmissible. The absolute nullity is declared of the clause contained within deed number eleven, visible on folio fifty-six verso, of volume one hundred fifteen of the protocol of Notary Kattia Vargas Cordero, executed on April 2, 2019, which records the purchase of the property, subsidiary unit number 41729-F, which is subsidiary farm eighteen of the Del Río Residential Condominium, by Mr. Jurgen Henrich Antony, regarding what is indicated below, the following being understood as not included (por no puesto): “WITHOUT THE REGISTRY TAKING NOTE: The appearing party JURGEN HENRICH ANTONY states that, as these are properties awarded to Banco de Costa Rica in payment of obligations and because he knows them, he accepts them in the state in which they are found and expressly waives any administrative or judicial claim for reason or occasion of differences in nature, measurement, or for reasons of eviction or warranty against eviction and hidden defects (saneamiento)…”. The present ruling is issued without a special condemnation for costs (sin especial condenatoria en costas). Notify.- Claudia Bolaños Salazar. Cinthya Morales Herra. Amy Miranda Alvarado.

????????????????

CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - DECIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A) ????????????????

CINTHYA MARIA MORALES HERRA - DECIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A) ????????????????

AMY MIRANDA ALVARADO - DECIDING JUDGE (JUEZ/A DECISOR/A) Goicoechea, Calle Blancos, 50 meters west of BNCR, across from Café Dorado. Telephones: 2545-0107 or 2545-0099. Ext. 01-2707 or 01-2599. Fax: 2241-5664 or 2545-0006. Email: [email protected] Classification prepared by the JURISPRUDENTIAL INFORMATION CENTER (CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL) of the Judicial Branch. Its reproduction and/or onerous distribution is prohibited.

It is a faithful copy of the original - Taken from Nexus.PJ on: 08-05-2026 16:35:17.

Tribunal Contencioso Administrativo Sección I Sentencias del mismo expediente Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Administrativo Tema: Responsabilidad civil de la Administración Subtemas:

Vicios o defectos ocultos deben ser de tal importancia que se pueda concluir la ausencia de voluntad del comprador.

Tema: Compraventa Subtemas:

Vicios o defectos ocultos deben ser de tal importancia que se pueda concluir la ausencia de voluntad del comprador.

"VI.- Sobre el fondo del asunto: [...] Criterio del Tribunal:

Es por lo expuesto, que debemos precisar que tal y como lo expresa la parte actora, el artículo 1082 del Código Civil prevé un régimen de protección al comprador, por vicios desconocidos por las partes, en el bien objeto del negocio jurídico. La norma establece claramente que: "La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario". No obstante, yerra la parte actora al estimar que un daño eventual e incierto, califique para sustentar una acción anulatoria de la escritura pública de compraventa o bien, que demostrándose su existencia (esto es, que sea efectivo e individualizable en los términos del numeral 196 de la Ley General de la Administración Pública) éste sea de tal magnitud que vacíe el contenido del derecho de propiedad del actor, de forma tal que no demuestra un vicio en el consentimiento por una alta incidencia en éste, al adquirir un inmueble condominal.

Al respecto, ha sido conteste la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en advertir que los vicios deben ser de tal importancia, que podamos concluir que se encuentra ausente la voluntad del comprador, hecho que no se ha demostrado en este proceso, tal y como explicamos de seguido. La Sala Primera en mención, ha reiterado en el criterio de recién emisión, lo siguiente: "... Lo primero que debe resaltarse es que el artículo 1082 del Código Civil establece que: “La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario”. Como se ve, la ley contempla, para el contrato de compraventa, la posibilidad de que los vicios en la cosa objeto del negocio conlleven un vicio en el consentimiento. Por otra parte, esa disposición resulta aplicable a la permuta, de acuerdo a lo regulado en el cardinal 1100 del mismo cuerpo normativo: “El contrato de cambio se rige por los mismos principios que el de venta: cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio”.

Por ende, es claro que los vicios ocultos o redhibitorios de la cosa permutada, podrían, eventualmente, conllevar la anulación del consentimiento. Lógicamente, para que esta consecuencia se tenga por operada, debe tratarse de anomalías graves y desconocidas para la parte que adquiere el bien defectuoso, de manera tal que, de haber tenido conocimiento de los vicios, no habría llevado a cabo el negocio [...]".

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas EV Generación de Machote: F:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\Modelos\Contencioso\TCRESOL016.dpj ????????????????

Proceso de conocimiento Actor: Jurgen Henrich Antony Demandado: El Banco de Costa Rica N° 2024006929 Sección Primera del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, anexo A. Calle Blancos, a las once horas con cincuenta y siete minutos del diez de Octubre del dos mil veinticuatro.- Proceso de conocimiento establecido por el señor Jurgen Henrich Antony, casado, profesor universitario, vecino de Curridabat y portador de la cédula de residencia número 1276000064331, en contra del Banco de Costa Rica, representado por su apoderado especial judicial, el licenciado Federico Mata Herrera, soltero, vecino de San José, portador de la cédula de identidad número 1-0561-0331 y el carné profesional 4823. El actor cuenta con el patrocinio letrado de los licenciados Carlos Andrés Manavella, con el carné profesional número 1901 y Ricardo Calvo Gamboa, carné 2930, quienes participan en condición de abogados directores.

RESULTANDO

I.El actor interpone la presente demanda, con las siguientes pretensiones que son aclaradas y ajustadas en el juicio oral: "Que en sentencia se declare: 1. La nulidad de la cláusula por la cual el Banco pretende exonerarse de responsabilidad ante la renuncia del comprador al reclamo por ese tipo de vicios en los términos del artículo 1023 del Código Civil. 2. La nulidad de la escritura mencionada en base a lo dispuesto en el artículo 1082 del Código Civil que permite tal petición ante la existencia de vicios ocultos cuando generan error que vicia el consentimiento. 3. Declarada la nulidad de la escritura de venta se ordene a las partes restituir a la otra las prestaciones oportunamente cumplidas. En el caso de la obligación por parte del Banco demandado, deberá restituir la suma de 123.812.760 colones, suma que surge de la actualización del valor pagado al momento de la presente demanda como criterio indexatorio el valor del dólar americano para el día de la venta el cual se encontraba al día de cambio de 602.74 colones por dólar.

Dicho monto deberá ser actualizado al valor del dólar más los intereses que se produzcan hasta su pago efectivo. 4. Que la demandada deberá pagar a la actora la suma de veinte millones de colones en concepto de daño moral por afectación (daño moral subjetivo). 5. Que sobre el monto total que se llegue a establecer en sentencia, deberá la accionada reconocer el pago de intereses legales hasta el día de su efectivo pago. 6. Que se condene a la demandada al pago de ambas costas del proceso. Petición subsidiaria. En caso de no considerarse pertinente nuestras peticiones principales 2 y 3, solicitamos: Que se declare la responsabilidad del Banco demandado basado en el sistema de responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal incurriendo en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 7, 764 y 1022 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos (sic) conforme al tenor de la obligación" es una obligación implícita en la compra venta el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibidem)".

De conformidad con la jurisprudencia citada éstas acciones serían compatibles - no excluyentes- entre el supuesto común: el defecto en la cosa desmejorándola o haciéndola inutilizable. De igual manera se acojan las restantes petitorias principales numeradas de la 4 a la 6 inclusive". (Ver imágenes 13 a 16 del expediente judicial digital).

II.La parte demandada contesta negativamente la demanda e interpone las defensas de falta de integración de la litis, falta de derecho y demanda improponible. Por último, solicita la condenatoria en costas. (Ver imágenes 227 a 237 del expediente judicial digital).

III.A través del auto de las 07:53 horas del 07 de setiembre del 2022, la Jueza Tramitadora confiere audiencia a la parte actora respecto a la contestación de la demanda y las defensas interpuestas. (Ver imagen 241 del expediente judicial digital).

IV.Mediante resolución número 1712-2022, de las 09:35 horas del 13 de octubre del 2022, la Jueza Tramitadora declara inadmisible la defensa de litis consorcio pasivo necesaria. (Ver imágenes 251 a 257 del expediente judicial digital).

V.La audiencia preliminar fue celebrada el día 25 de abril del 2023, con la participación de ambas partes del proceso. En dicha audiencia, se fijan las pretensiones, se admite prueba documental ofrecida por ambas partes y la declaración de parte del actor y un testigo. (Ver imágenes 270 a 273 del expediente judicial digital).

VI.El juicio oral y público, fue celebrado el día 25 de setiembre del año 2024, con la participación de ambas partes. En dicha audiencia, el Despacho advierte que el contrato de mandato de la parte actora no se encuentra correctamente rendido, conforme al artículo 1256 del Código Civil. De seguido, se solicita a la parte actora aclarar las pretensiones, se recibe la declaración de parte y del testigo y por último, se rinden conclusiones. (Ver imágenes 308 a 312 del expediente judicial digital).

VII.En los procedimientos ante este Tribunal se han cumplido las formalidades de ley y no se observan nulidades que subsanar o que generen indefensión. Esta sentencia se dicta por unanimidad y con previa deliberación de las juezas Amy Miranda Alvarado, Cynthia María Morales Herra y Claudia Bolaños Salazar, quien asume la ponencia y redacta la sentencia.

CONSIDERANDO

I.Sobre el hecho nuevo alegado por la parte actora: De conformidad con el auto de las nueve horas veintisiete minutos del veintiocho de mayo del año en curso, se confirió a la accionada audiencia acerca de los hechos nuevos presentados por la parte actora, los cuales obedecen, según refiere, a hechos acaecidos en fecha 15 de mayo del presente año, en el área común del condominio, frente al río que sirve de colindancia. Se aportan fotografías y expone que el deslizamiento produjo que las estructuras de la malla se cayeran al río, provocando un hundimiento peligroso para sus residentes (imágenes 283 a 289 del expediente judicial digital). La representación bancaria contestó la audiencia, señalando en esencia que lo que expone la parte actora es un hecho de la naturaleza, sobre el cual no demuestra ninguna injerencia humana y menos ninguna acción atribuible al Banco de Costa Rica, que como ya se dijo en la contestación de la demanda, no fue ni desarrollador, ni diseñador, ni constructor del proyecto, simplemente se adjudicó en el año 2017 un inmueble en cobro de una deuda insoluta y que fue adquirida por el actor dos años después, previa la advertencia de que la propiedad se vendía en las mismas condiciones en las que la había encontrado el Banco, según consta en la escritura de compraventa y lo admite expresamente la parte actora en el hecho segundo de su escrito de demanda.

Por otra parte, con vista en las fotos aportadas, aprecia que el daño es en una zona que es de fácil accesibilidad dentro del condominio, específicamente el área pública del mismo, por lo que el actor antes de comprar su propiedad se supone que tuvo la oportunidad de recorrerla e inspeccionarla y si no lo hizo sería entonces admitir una omisión a su deber de diligencia. Otro asunto importante que deduce de las fotos es que la propiedad condominal cuenta con un muro de retención, o sea que el aquí actor pudo observar claramente y deducir la protección que le daba dicho muro al área común. Añade que en su ampliación de hechos el actor no demuestra que dicho muro se encuentra mal construido, lo que evidente en todo caso no sería responsabilidad del Banco, y de seguir siendo condómino hubiese sido afectado igualmente. Alega que las fotos lo que evidencian es que el daño sobreviniente obedece a un mal mantenimiento por parte de la administración del condominio, a una fuerza mayor ocasionada por fuerzas de la naturaleza (no hace falta discutir acá los trastornos climáticos acaecidos en los últimos años) o una conjunción de ambos factores.

En todos estos supuestos, las causas son muy posteriores al año 2019 que fue cuando el Banco vendió la propiedad. En conclusión, precisa que no se puede decir que el daño que alega la parte actora sea producto de un vicio oculto, todo lo contrario, en las fotos se aprecia que las condiciones físicas del terreno son manifiestamente visibles, por lo que no se le puede exigir al Banco de Costa Rica responsabilidad alguna al respecto. Teniendo claro los hechos y argumentos de ambas partes, ambos serán abordados en el fondo de la presente sentencia.

II.Sobre los hechos probados: De importancia para la resolución del presente asunto, se enlistan los siguientes:

• 1)A través de memorial recibido en fecha 06 de marzo del año 2006, por el Tribunal Ambiental Administrativo, la señora Lucy Retana Chinchilla, en su condición de Alcaldesa de la Municipalidad de Curridabat, interpone denuncia en contra del señor Aristide Vargas Artavia y la empresa denominada Sociedad Maderera El Bosque S.A, por presuntas infracciones ambientales, con ocasión de movimientos de tierras realizados en el cauce y en los alrededores del río Puruses, propiamente donde se levanta el condominio residencial "Del Río", ubicado en Curridabat, cuyo número de expediente asignado es el 67-06-03-TAA. (Ver imágenes 57 a 60, 96 a 98 y 182 a 197 del expediente judicial digital);
• 2)En fecha 02 de abril del año 2019, de conformidad con la escritura número once, visible al folio cincuenta y seis vuelto, del tomo ciento quince del protocolo de la notaria Kattia Vargas Cordero, el señor Jurgen Henrich Antony adquiere del vendedor, Banco de Costa Rica, la filial número 41729-F, que es finca filial dieciocho, del Condominio Residencial del Río, que comprende dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitacional en proceso de construcción, sita en el Distrito dos Granadilla, del cantón de Curridabat, de la provincia de San José, por la suma recibida a entera satisfacción de ciento doce millones trescientos noventa mil trescientos veinte colones. Se consigna en la escritura en lo que interesa lo siguiente: "SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: Manifiesta el compareciente JURGEN HENRICH ANTONY que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento...". (Ver imágenes 21 a 32 del expediente judicial digital);
• 3)Para el mes de mayo del año 2021, se rinde por parte de la empresa denominada SOES Ingeniería & Construcción, un estudio denominado: "Obras de mantenimiento sobre margen derecha quebrada seca y río Puruses Condominio Del Río", ubicado en el distrito Granadilla, cantón Curridabat de la Provincia de San José. En dicho estudio se indica que se realizó específicamente en el margen derecho de la Quebrada Seca y Río Puruses de la propiedad, que es la afectada, donde a través de inspecciones se constató la existencia de socavación en las bases de los muros existentes (tanto de bloques como de gaviones). Se describe que el terreno investigado posee una longitud de aproximadamente 200 m. La topografía del lindero es plana y por tanto, se considera de fácil acceso, el nivel de agua se mantiene entre 0.70 cm a 1.0m de altura (el día de la visita). Además, advierte que el alcance de la visita corresponde para observar las condiciones actuales, establecer las obras de reparación y mantenimiento y estimar el costo de la obra, fijando actividades en función de una clasificación de intervención inmediata, intervención a mediano plazo y no intervención. Al describir la condición de las áreas, precisa el estudio que en las cercanías de la esquina del rancho, se requiere de una intervención inmediata, ya que se presenta socavación en los cimientos. De igual manera, describe las estaciones que requieren intervención inmediata, al presentarse problemas en la base del muro donde existe una ruptura de la malla y pérdida de piedra o bien, se observa la socavación severa de la base de gaviones, todo lo anterior, por cuanto las estructuras colindantes a la quebrada o el río presentan problemas de socavación en las bases. (Ver imágenes 33 a 51 del expediente judicial digital);
• 4)Mediante el oficio OAB-1141-12-2021, del 07 de diciembre del año 2021, el señor Randall Obando Castro, Jefe de la oficina de Administración de Bienes del Banco de Costa Rica, indica en lo que interesa, lo siguiente: "Señor Carlos Manavella. Presente. En relación con su nota de fecha 09 de noviembre de 2021, dirigida al Lic. Manfred Sáenz Montero, Gerente Corporativo Jurídico, relacionada con la propiedad adquirida por el señor Jurgen Henrich, filial dieciocho ubicada en Granadilla, Curridabat, Folio Real no. 51729-F- 000, vendida por el Banco en fecha 02 de abril de 2019. En la nota se indica que en setiembre pasado (2021), el señor Jurgen Henrich observó un hundimiento en la cancha multiuso del condominio y que llevó una investigación al respecto, encontrando la existencia de un procedimiento administrativo en el Tribunal Ambiental Administrativo en contra del Condominio Residencial Del Río, y que en la zona de los dos ranchos existentes, la cancha multiuso, zonas verdes y parte de la piscina se encuentran en zona protegida. Se indica que la situación comentada, se constituye un vicio oculto grave desconocido por el comprador y solicitan iniciar negociaciones que permitan llegar a un acuerdo satisfactorio para las partes. Es importante hacer un antecedente de cómo el Banco se adjudicó el inmueble. Para cuando se solicitó el préstamo en la que inicialmente formaba esta finca garantía, la misma debió cumplir una serie de lineamientos legales y periciales, es decir, que no tenga ninguna inconsistencia legal ni topográfica, de lo contrario, la propiedad no hubiera cumplido los requisitos necesarios y por lo tanto, no se otorga el préstamo. En este caso, todo se cumplía, el Banco entregó el préstamo, por la no honra de la deuda, el Banco procedió con el proceso de ejecución de la garantía, terminando por adjudicarse la propiedad en remate judicial del 27 de abril de 2017. A partir de ese momento a la Oficina Administración de Bienes le corresponde la administración del activo y la venta del mismo, para esto, de manera transparente, se publica en el sitio web, mostrando el avalúo, el estudio de Registro y el plano catastrado, en donde evidentemente no aparecía ninguna inconsistencia, que nos impidiera ejecutar el proceso de ventas. Para el presente caso, la administración del condominio no comunicó la denuncia que existía ante el Tribunal Ambiental Administrativo y este tipo de procesos legales no dejó evidencia en la información registral de la finca filial 1-51729F-000, por lo cual no podemos referirnos a que existen vicios ocultos. Dado lo anterior no procede ante el Banco el reclamo presentado". (Ver imágenes 217 y 218 del expediente judicial digital);
• 5)El señor Jurgen Henrich Antony, con el número de residencia 1276000064331, declaró en el juicio oral y público que cuenta con 58 años de edad, es vecino de Curridabat y profesor universitario de la Universidad de Costa Rica. Al referirse a los hechos que motivan la presentación de la demanda, manifiesta que él y su esposa fueron a ver esa casa, la esposa lo vio en un anuncio. Es una casa adjudicada por el Banco, entonces estaba en venta pero en mal estado. El dueño anterior se llevó puertas interiores, el jacuzzi, lavamanos, no tenía muebles. Se veían problemas con gotera, paredes sucias por murciélagos. Por otra parte, las áreas verdes se veían muy bien mantenidas, bonitas, rancho para hacer fiestas, hay una piscina, una cancha multiuso y es un condominio que cuenta internamente con unos caminos. A la esposa e hija les gusta la natación, la hija tenía 8 años y gustaba de andar en bicicleta y en donde vivían no tenían espacio para eso. El rancho les gustó porque podían hacer fiesta de cumpleaños. Recuerda que negociaron precio y pidieron rebaja. Manifiesta, que el motivo de compra era el uso de las áreas para su familia. Añadió, que dentro de la casa había que hacer muchas cosas, no había closet, cambiaron zinc. El resto lo veía bien, le preguntaron a vecinos y éstos dijeron que como a 15 metros de la casa colinda el río, un camino y una cerca construida sobre gaviones. Esto fue a principios del mes de febrero del 2019. Cree que compró la casa como en junio. Se mudó antes de pagar primera cuota, antes de firmar. Ahí empezaban a poner mejor la casa. En el año 2019 no pasaba mayor cosa, la esposa observó gente de la municipalidad con la administradora viendo algo en el río, era sospechoso pero no sabían si era de ellos o del otro. Luego, hubo asamblea de condóminos, la administradora dijo que hay problemas de socavaciones y tienen una cotización de empresa que podría arreglarlo, pero quería hacerlo sin los permisos, los condóminos en desacuerdo en esa forma y querían consultar a abogado ambiental para ver si habría algún problema. Así, contrataron a don Luis Manuel Segura. Los otros condóminos no siguieron con ello. Iban a tener segunda asamblea. En el rancho habían hecho cumpleaños de hija, usando la piscina, a veces hija usaba canchas de multiuso, jugaba basquet, con el perro, y un cachorro. Continúa su declaración señalando que por medio del abogado se dan cuenta de juicio y que había que respetar 10 metros de retiro, rancho, cancha multiuso y cuarto de máquina de piscina y quizás parte de ésta también. Hace dos meses, el uso del rancho fue prohibido, por un deslave, se cayeron gaviones, cerca y el camino de un metro se lavó. Municipalidad pidió al condominio que había que retirar materiales. Hubo asamblea, no fue pero le comunicaron que iban a ponerse de acuerdo para liberar al administrador de ese trámite, se quitaron piedras, se hizo cerca alrededor del área. El administrador tenía algún presupuesto y pagó a gente para que intenten arreglar los problemas de permisos, hicieron estudio de suelos y contrataron un arquitecto que se ocupa con obras en río. Actualmente están en trámite para obtener los permisos, calculan seis meses más para obtener permisos. Añade que la cancha multiuso tiene un hueco, a la par tiene un muro y a un lado hay gaviones con cerca y en el otro muro, no le consta si hay gaviones. Hay un hueco de 1 o 1.5 de diámetro y 50 cms de profundidad. Recuerda que antes del deslave habían rellenado eso, siempre vuelve a aparecer, consecuencia del deslave. Le han echado tierra y otros, pero siempre se abre. Con ocasión de problema y otras razones, su hija con 13 años de edad usa menos frecuentemente la cancha y la piscina. Explica que, la usan menos porque consiguieron acción del Indoor, antes usaban las dos cosas. Temen afectación grande, porque gaviones están donde no deberían estar y el rancho se va a ir, y la mitad de la cancha se va a ir, entonces no se va a poder jugar basquet o tennis. Precisa que diagonal a la casa, ven el hueco, por el deslave, antes había cerca y bambú al otro lado del río, se veía bonito. Ya comienza a pensar qué va a pasar, planta de tratamiento no sabe si se va a afectar. Hay un terreno sin construir que está a menos de 10 mts del río y puede ser que demande al condominio, al tener una zona para construir y no le sirve, por si hay que quitar gaviones, muro, cancha y rancho, todo eso es como una caja de pandora, no sabe cuánto va a costar y conlleva trabajos e inseguridad para el condominio. Afirma que lo anterior le provoca preocupación, miedo por la seguridad de su familia, el condominio no va a ser tan bonito y no sabe cuánto va a costar o cuánto tiempo va a tardar. La incertidumbre, aclara, es por lo que va a pasar en razón de lo que disponga el Tribunal Ambiental Administrativo. Su esposa muy preocupada y a él le afecta, le genera angustia y ansiedad. Ella sufre enfermedad autoinmune y le genera estrés esta situación, ella no va a la asamblea. Le afecta lo que le pasa a su esposa. Hija lo toma mas o menos bien. Teme que el Tribunal Ambiental Administrativo disponga la afectación de 10 metros del área común, no así, la casa propiamente. Precisa que son 20 casas construidas. De seguido, dibuja el declarante un gráfico del condominio en la pizarra. Aclara que su casa es la número 18. Por último, señala que no sabe si hay algún acercamiento con la Municipalidad pero que la eliminación del rancho le resta calidad de vida. (Declaración consta en audio y video) y
• 6)El señor Miguel Segura Sánchez, portador de la cédula de identidad número 1-1505-0350, declaró en el juicio oral, que cuenta con 32 años de edad, es vecino de Aserrí, abogado y se encuentra casado. En cuanto a los hechos para los cuales fue ofrecido como testigo, señala que por ahí del año 2021, por referencias personales le contacta la señora Anastasia, con una consulta concreta a raíz de asamblea de condóminos, para realizar obras de contención en parte de condominio en zona común. Se le indicó que decisiones generaron disconformidad en la señora Anastasia, se sugería realizar obras sin un permiso municipal. Al respecto le indicó que eso no le parecía, pero sí le pidió que investigara a profundidad. Para ese fin, se le facilitó informe técnico de empresa de ingeniería llamada SOES, Empresa que realizó inspección en sitio y estaba cotizando las obras. Revisa información y detalla que empresa refería a obras de contención, había socavamiento, entiende deslave. Lo que pudo observar de las fotografías contenidas en ese informe es que las obras o el lugar donde se pretendía construir, eran las bases de construcción que soportaba un rancho y cancha multiusos. En fotos, se ve que el cauce del río está a la par, sin separación. El informe recomienda colocar gaviones de forma inmediata, obras eran en verde, rojo y amarillo, unas eran "ya" a realizar. En rojo, los gaviones, pero si éstos tenían que colocarse en el sitio, debían estar en el cauce. Precisa que revisó documentos y base de datos, para rendir conclusiones. Detalla que consultó la plataforma del sistema de información nacional para el recurso hídrico, para corroborar si habían concesiones de dominio público de cauce permanente, no lo vio, ni detallada la quebrada. Se realizó una revisión de expedientes que se le facilitaron. En cuanto al Tribunal Ambiental Administrativo, señala que ya la Municipalidad había denunciado al condominio. También realizó consulta a la municipalidad, sobre permisos de construcción en el sitio. Con esos insumos más datos de carácter público, se revisó y se determinó que había riesgo por delito de invasión por construcciones en el área de protección, estos son: rancho y cancha. Por ello, estimó no conveniente hacer obras sin el amparo de la licencia municipal. Advierte que no vio tramitación de obras en cauce, les dijo que esos permisos requerían 3 estudios ingenieriles que exige Dirección de Aguas, estudios hidrogeológicos, de transversal de cauce y otro de evaluación de impacto ambiental dependiendo de magnitud, no los veía cotizados. Parece que intención era ejecutar sin estudios, para dar parte a las autoridades que pueden fiscalizar. Les recomendó abstenerse de esas obras, que no votaran a favor en esos términos y que se valoraran las responsabilidades con un equipo profesional. Aclara, que no estuvo en el sitio. La valoración lo hizo a partir del estudio de SOES. Las fotografías eran claras. Ellas eran la parte técnica. Los insumos fueron solo documentales y los estimó suficientes. (Declaración recibida en el juicio oral y público)

III.Sobre los hechos no probados: No acreditó la parte actora, los siguientes hechos de interés para la resolución de este asunto: 1) La existencia de un daño efectivo e individualizable, al momento del dictado de la presente sentencia, en la totalidad del inmueble adquirido en fecha 02 de abril del año 2019, que corresponde a la filial número 41729-F y número dieciocho del Condominio Residencial del Río, con ocasión de los socavamientos que se han presentado en las colindancias del bien condominal que corresponden al margen derecho de quebrada seca y el río Puruses. 2) La dimensión o cabida de los daños generados en el área común del condominio, particularmente, en la cancha multiusos, la piscina y áreas verdes derivados del socavamiento de su colindancia con la quebrada seca y el río Puruses. 3) Que el socavamiento de su colindancia con la quebrada seca y el río Puruses del Condominio donde está ubicada la filial número 41729-F, conlleven el vacío del contenido del derecho de propiedad del acciontante, momento del dictado de la presente sentencia.

IV.Sobre los argumentos del accionante: En síntesis y en lo que resulta relevante para el dictado de esta sentencia, tenemos que al texto de la demanda y conforme a las manifestaciones expuestas en la audiencia complementaria, señala que en fecha 2 de abril del año 2019, adquirió la filial número 18, que comprende dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitacional en proceso de construcción, situada en el distrito dos, Grandilla, del Cantón de Curridabat con el número de folio real 51.729-F-000, que forma parte del condominio horizontal residencial "Del Río". Para tal efecto, otorgó escritura de venta con garantía hipotecaria, cuyo préstamo fue cancelado posteriormente en su totalidad. Precisa que en la escritura de venta, se incluye una cláusula que reza: "sin que tome nota el Registro: Manifiesta el compareciente Jurgen Henrich Antony que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento".

Añade, que al momento de la venta, el actor y su esposa, la señora Anastasia Alvear, valoraron muy especialmente la existencia de amplios espacios verdes, condiciones paisajísticas, amenidades como una amplia piscina, canchas deportivas multiusos y rancho para eventos especiales, desconociendo totalmente la existencia de vicios ocultos y otras implicaciones en la propiedad, que de haberlos conocido, no la habrían comprado. En el mes de junio del año 2021, se celebró una asamblea de condóminos, debido a que se había abierto un hueco en la cancha de básquetball, que ya antes se había reparado, y en esa oportunidad la administradora del condominio indicó que la socavación fue producida por el río que colinda con la propiedad y que la reparación debía realizarse sin que la Municipalidad se enterara. Explica que en esa oportunidad se les entregó por parte del condominio, un informe de la empresa de ingeniería y construcción SOES, en la cual se informaba e ilustraba con fotografías, la gravedad que surgía del socavamiento del terreno de la propiedad en su cercanía con el margen derecho de la quebrada seca y el río Puruses, aconsejando una obra cuyo costo ascendería a $40.000.

Ante tal noticia, acudió a la Municipalidad, donde se enteraron de la existencia de un expediente ante el Tribunal Ambiental Administrativo, número 067-06-03-TAA, en el cual se investigaba la denuncia de la Municipalidad de Curridabat acerca de graves irregularidades detectadas en el Condominio del Río desde el mes de febrero del año 2006 y con antecedentes que se remontaban al año 1998. Es con ocasión de lo expuesto, que contratan un abogado ambientalista para que les informara de forma técnica la situación. De dicho informe, subraya el hecho que entre las graves anomalías, se detecta que el permiso de obra en cauce fue tramitado por la empresa Desarrollos y Sistemas de Potencia DEYSPO S.A., pero que nunca llegó a otorgarse y que en la denuncia existe una investigación debido a posible daño ambiental por invasión de área de protección de quebrada cometida en el año 2006. De seguido, precisa algunos antecedentes del expediente que se conoce en el Tribunal Ambiental Administrativo.

Retoma el argumento de fondo para reiterar que su persona y su esposa, valoraron muy especialmente para expresar su voluntad la existencia de amplios espacios verdes, condiciones paisajísticas y amenidades descritas, pero que los hechos citados constituyen serias amenazas al goce pacífico de hecho y derecho del inmueble adquirido. Señala, que el licenciado Manavella en su representación, informó lo anterior al Banco demandado, con la intención de llegar a algún acuerdo conciliatorio, lo cual no se obtuvo, pese que la entidad bancaria envió a sus peritos en fecha 17 de noviembre del año 2021, quienes constataron la gravedad de la situación en el sitio, particularmente en la zona de ranchos, cancha multiusos, zona verde y piscina construidas en áreas de retiro de una zona protegida. Advierte, que el resultado de tal diligencia no le fue puesto en conocimiento pese solicitarlo en varias oportunidades.

En esencia, la entidad bancaria indicó que al no aparecer a lo largo de los estudios registrales y catastrales información alguna sobre la situación del inmueble, no podían referirse a la existencia de vicios ocultos y por ello no admitía el reclamo administrativo. Ante ello, argumenta que la existencia de los vicios señalados suponen un impedimento para el uso pacífico del inmueble comprado, al no poder cumplir con la función para la cual fue pensada al adquirirla, por existir una latente amenaza a la destrucción física, debido al proceso de socavamiento del terreno, con la eventual desposesión de una importante parte del área de recreación como consecuencia del procedimiento administrativo en curso. Afirma, que tales situaciones suponen prácticamente una desvalorización total de la propiedad en la medida que la buena fe contractual exigiría que al momento de enajenar o gravar la propiedad debería comunicarse la existencia de vicio a un eventual interesado, lo que de hecho supone una imposibilidad jurídica en los términos de los artículos 627 inciso 2) y 631 inciso 2) del Código Civil.

Añade, que la situación relatada es una situación frustrante para toda la familia, genera un permanente estado de zozobra, angustia y una ocupación desgastante en los trámites administrativos, generando sin duda daños de afectación que pueden ser valorados in re ipsa. De seguido se refiere a las consideraciones de derecho, iniciando con la referencia a las garantías de evicción y vicios redhibitorios como elementos o efectos naturales de los contratos traslativos onerosos. Señala que, en los contratos traslativos onerosos, como lo es la compra venta mercantil, sobresalen dos tipos de garantías que debe otorgar el vendedor al comprador en relación con la cosa vendida: la garantía por evicción y la garantía por vicios ocultos para los cuales se preven particulares mecanismos de saneamiento. Para tal abordaje, cita dos sentencias de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, la número 320, de las 14:20 horas del 9 de noviembre del año 1990 y 227, de la 14:15 horas del 20 de diciembre del año 1991.

Aunado a lo anterior, cita los artículos 1034 y 1037 del Código Civil, para concluir que la garantía por evicción que se discute en este proceso se presenta el adquirente contra el vendedor cuando por evicción ha perdido o teme perder la cosa comprada y se entiende como una acción de saneamiento tendiente a proteger como validación un acto afectado de nulidad. Añade que en la doctrina se admite como acción de saneamiento, el conceder al comprador la posibilidad de optar entre desistir del contrato, abonándose los gastos que pagó (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris). Optando por la primera vía, el artículo 1082 del Código Civil dispone que: "la venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo sí esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario".

Suma, que la legislación civil patria más que una acción típicamente redhibitoria habilita una acción de nulidad relativa o anulabilidad, basada en el error como vicio de voluntad, es decir, que dicha acción se funda en los vicios ocultos y en el error, conjuntamente. De esta manera, estima que la venta no pueda ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento, aclarando que siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad, responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento. Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 704 y 764 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación", siendo una obligación implícita en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado.

Expone que la garantía por vicios ocultos, lo que procura es evitar que el comprador reciba una cosa con defectos que no eran visibles al momento de realizar la compra, por lo que en el fondo se trata de un incumplimiento contractual, ya que el vendedor ha entregado una cosa distinta a la pactada, es decir, una cosa con algún defecto. Precisa que en materia mercantil dos normas se acercan a la acción redhibitoria, los numerales 467 y 450, más en el Código Civil establece una acción de anulabilidad, cuyos requisitos para plantearla son: a) que los defectos o vicios se encuentren ocultos, b) que sean anteriores a la celebración del contrato, c) que hagan impropia la cosa para los fines a que está destinada y d) que de haberlos conocido el adquirente, no hubiese celebrado el contrato. Expone que en caso que no se cumplan todos los anteriores requisitos, con base en el error (artículo 1082) el comprador siempre tiene la posibilidad de exigir la responsabilidad contractual, cuando el vendedor haya incumplido el contrato al entregar una cosa que difiere en algún aspecto de las características pactadas o bien, que contenga algún vicio oculto que la desmejore.

Estima que se admite sin discusión en la doctrina que la específica regulación de los vicios ocultos no desplaza a otras normas que pudieran aplicarse al mismo supuesto de hecho, como son en Costa Rica las relativas a la resolución contractual (artículo 692 del Código Civil) y a la indemnización de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento contractual (artículos 701 y siguientes ibídem). De seguido, se refiere a la jurisprudencia del Tribunal Supremo Español y las sentencias número 810 de la 10 horas del 17 de setiembre del 2004 y 37 de las 11:10 horas del 28 de mayo del año 1993 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. En cuanto al abordaje de "la imposibilidad de exclusión convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento", expone que la cláusula de la escritura cuestionada, es nula a su criterio al tenor de lo dispuesto en el artículo 1023 del Código Civil, el cual consagra el principio de la imposibilidad de exclusión convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento basado en las más modernas formas de protección al débil en la relación obligatoria.

Finalmente, al rendir los alegatos de apertura así como las conclusiones orales, señaló la dirección del proceso que lo clausurado en este momento es la cancha de tenis y se impide el disfrute, lo que provoca el sufrimiento reclamado. Precisa además, que los vicios ocultos que no pudo haber consentido, también el banco lo desconocía. En cuanto a los socavamientos, afirma que es un tema de varios años, no son sobrevinientes. Señala que el banco dice que no afectó área habitacional, dejando de lado que la propiedad es compuesta, ya que si el actor hubiera conocido esos daños estructurales y cuestionados, no hubiese comprado, por lo que su voluntad estuvo seriamente viciada. Considera que los hechos están demostrados y que quedó acreditado que no es cierto lo indicado por el Banco que el comprador no tomó las previsiones, ya que éste sí se fijó demasiado, detalló lo que encontró en la propiedad principal, y sería incoherente el señalar que es un vicio redhibitorio, dado que no se ve.

Expone que el vendedor de un bien es quien debe garantizar dos cosas, la garantía de evicción y que tendrían que ver con los obstáculos que no se han determinado, por la falta de permisos, por posible sanción del TAA, porque no han finalizado, pero es una amenaza. Por eso se limitan a la garantía de los vicios ocultos, lo que recae sobre una dificultad de hecho, socavamientos que hacen perder cada vez más, la posibilidad de disfrutar o gozar de esta zona. Por último, afirma que la cláusula cuestionada es un "machote" de los notarios, desconociendo toda la protección del consumidor, por lo que las cláusulas de renuncia de garantía son abusivas.

V.Sobre los argumentos del Banco de Costa Rica: En resumen, la representación institucional señala que en efecto, el inmueble que compró el actor era un bien adjudicado por el Banco de Costa Rica en fecha 26 de setiembre del año 2017, como resultado de un proceso de cobro por un crédito no pagado. Agrega que el Banco no fue el desarrollador del condominio ni financió su construcción. Además, que suele ofertar públicamente la venta de esas propiedades mediante un aviso en el lugar o por medio de su página de internet. Expone que en la escritura existe una manifestación de voluntad expresa del actor, que conocía las circunstancias y el estado del bien que adquiría y que lo aceptaba. Añade, que la interposición de la presente demanda es una violación de una obligación contractual, ya que el actor reconoce haber inspeccionado con detenimiento el inmueble antes de su adquisición, observándose en la página 30 del expediente administrativo que el cliente solicitó un 20% en el precio del condominio debido a los deterioros que observó producto del abandono en que se encontraba la edificación.

No le constan los demás hechos por cuanto son ajenos a la entidad bancaria. Precisa que el mismo actor menciona quien fue el supuesto autor de la infracción y que no fue el Banco de Costa Rica, siendo la fecha en la que se dice se cometió dicha infracción anterior a la adjudicación del inmueble por parte del Banco. Indica que son ciertas las gestiones ante el Banco y se demuestra la rápida atención brindada, pero que el uso del término "gravedad" corresponde únicamente a un decir de la parte actora, sin que el informe de los peritos utilicen esa expresión. Reitera que el Banco no construyó el inmueble y nunca lo utilizó, adquiriendo la condición de propietario en cobro de una deuda. Enfatiza, que el actor admite en el hecho segundo que inspeccionó bien a fondo antes de decidirse por su adquisición, así que si en ese momento había algún tipo de violación a la zona de protección del río, la vio personalmente y no estimó que fuese relevante.

Por otra parte, al referirse a la respuesta brindada a las gestiones formulas ante el banco, precisa que es cierto que en su criterio no se había encontrado ninguna situación anómala. En otro orden, sustenta la interposición de las defensas de fondo, iniciando con "la demanda improponible"; argumentando que el presente litigio no tiene mayor fundamento, siendo aplicable el artículo 35 inciso 9) del Código Civil, al considerar que es evidente la falta de un presupuesto material o esencial de la pretensión. Explica, que conforme a la demanda, no se ha materializado daño alguno y que de suceder, es imputable a terceros como para pretender cobrarle daños al banco. Además, que dada la naturaleza del proceso pendiente, en ningún momento se va a amenazar el derecho de propiedad del actor, por lo que la demanda es temeraria. En otro orden, expresa que la litis consorcio pasiva debe integrarse con la empresa Sociedad Maderera El Bosque S.A, ya que la Municipalidad de Curridabat atribuyó a ésta las faltas en su denuncia presentada ante el Tribunal Ambiental Administrativo y el condominio como persona jurídica, por estar tomando decisiones que podrían ser la causa del daño que reclama el actor.

Respecto a la defensa de falta de derecho, señala que la demanda se basa únicamente en los artículos 1023 y 1082 del Código Civil, por lo que ha sido tipificado por la parte actora como una responsabilidad civil contractual, no obstante, de la relación de hechos lo primero que se desprende es que no se ha materializado daño alguno, por lo demás, hace referencia a un procedimiento administrativo originado por una denuncia planteada hace 16 años y cuya última actuación tiene fecha 26 de marzo del año 2020, siendo este aspecto suficiente para considerar la demanda como improponible. Añade, que no menos importante es lo que afirma la misma parte actora en su relación de hechos, de que la propiedad que él adquirió está ubicada en un condominio y que es de su conocimiento que los supuestos actos irregulares que le podrían generar un perjuicio económico fueron emanados por la empresa que desarrolló el condominio y de acuerdos adoptados por la misma Asamblea de Condóminos a la que él pertenece y asistió, con lo cual queda claro que si hay algún hecho generador de daños, hay dos terceros que están claramente identificados.

Expresa que el actor reconoce haber leído el contrato que firmó y por medio del cual adquirió su inmueble, que el mismo era un bien adjudicado por el Banco de Costa Rica en cobro de una deuda y que por lo tanto lo vendía en las mismas condiciones que lo adquirió, por lo tanto la única razón por la cual puede exigir al Banco responsabilidad, es que alguna acción originada por el mismo Banco durante los meses en que ostentó el derecho de propiedad, sea la que origina el supuesto daño que invoca, lo cual no es así, ya que los hechos que señala sucedieron durante la construcción del condominio en el año 2006, once años antes de que el Banco se adjudicara y por los hechos narrados que acaecieron en el mes de junio del año 2021, cuando el actor ya era propietario del inmueble. En este sentido, hace notar que el actor menciona que tanto su persona como su cónyuge de manera "diligente" valoraron la propiedad que pensaban adquirir, lo que supone que debieron haber hablado con la administración del condominio y ésta no les informó de la existencia de la denuncia, de la cual tampoco el Banco había sido informado.

Es en virtud de lo expuesto, que identifica una clara relación de causalidad de los supuestos daños que se origina con terceros y no con el Banco de Costa Rica, y por lo tanto no justifica que la parte actora pretenda venir a desconocer su obligación de observar el principio de pacta sunt servanda. Continúa exponiendo que debe revisarse si el supuesto vicio oculto que invoca la parte actora, reviste tal gravedad que justifique la anulación total del contrato de compraventa y el pago de un apreciable daño moral. Reitera que en primer lugar no se ha materializado daño alguno, por lo tanto el supuesto vicio invocado en la demanda ni siquiera se ha producido, situación que por sí sola convierte la demanda en improponible. Aunado a lo anterior, el procedimiento sancionatorio que podría generar los supuestos daños evidentemente está caduco o al menos así lo evidencia la documentación aportada en la demanda, por lo que no puede tenerse ni siquiera como probable la materialización de algún tipo de daño.

En segundo lugar, precisa que como no se conoce el resultado del procedimiento administrativo, cualquier evaluación de un daño que derive de una sanción firme resulta totalmente especulativo. Además, pretensión de rescisión contractual y cuantiosa indemnización solo podría concederse si el Tribunal Ambiental Administrativo impone al actor una sanción que hiciera imposible la habitación de la vivienda del actor, como lo sería una orden de demolición. En razón de lo expuesto, aplicando los principios de razonabilidad y proporcionalidad, se observa que la denuncia contra el condominio es por haber hecho movimientos de tierra y aparentemente haber cortado vegetación en el margen del río sin contar con los permisos respectivos, por lo que no se refiere a vicios grave como lo sería la construcción de la vivienda del actor en una zona demanial, lo cual conforme al plano del condominio, fácilmente se deduce que no es así.

Por lo expuesto, alega que lo que motivó al actor a acudir a la tutela judicial, no existe, ya que su derecho a la habitación de su vivienda en ningún momento está siendo amenazado y de conformidad con el ordenamiento jurídico, si se impone una sanción, va a ser una multa o la realización de obras de restauración ambiental que no le van a corresponder al Banco de Costa Rica, toda vez que no es la parte denunciada y los hechos fueron cometidos once años antes que el Banco se adjudicara la finca. Cita el artículo 1082 del Código Civil para señalar que más bien se tiene que el contrato expresamente advertía que el comprador conocía las circunstancias bajo las cuales el Banco adquirió el inmueble y lo eximía de responsabilidad para este tipo de vicios o defectos. Al rendir conclusiones orales, expresó que la demanda carece de fundamento jurídico por cuanto no posee ninguno de los elementos esenciales para atribuir responsabilidad al Banco, toda vez que éste no financió las obras, no hizo plano, no hizo construcción y no tuvo relación con la edificación del inmueble donde reside la parte actora.

Precisa que un cliente del banco da en garantía filial, éste se adjudica el bien, cosa que es normal en la actividad bancaria, más advierte que no es negocio del banco adueñarse de inmuebles, debiendo venderlo para resarcir el crédito no pagado. Añade, que el banco no tiene control del estado físico de cómo recibe los inmuebles, por eso se incorpora esa cláusula, vende los inmuebles en el estado que los recibió, siendo un propietario temporal. Por otro lado, en la compra de cualquier bien, se espera de todo consumidor una debida diligencia, proporcional al valor del bien. Argumenta que en el caso concreto, la parte aduce un problema que abarca áreas comunes. No está oculto, es evidente, es área común del condominio, por eso el argumento de la parte actora se derrumba, no hay mala fe del banco al vender el bien que adquirió y no se sabe si la parte hizo alguna diligencia y no hay ningún vicio oculto.

Es decir, no se necesita especialista para ver que áreas comunes están al borde de la quebrada. Añade, que una cosa es la habitación y otra las áreas comunes, que no están 100% inhabilitadas. De esta manera, la parte por un tema accesorio, pretende dar por terminada la totalidad del contrato y que todos los años que ha vivido en el inmueble le salgan gratis, siendo esté un enriquecimiento sin causa. Expone además, que la denuncia en sede administrativa es de larga data, los daños deben ser reparados por el condominio, debiéndose cursar la acción contra éste y no contra quien vendió el inmueble. Subraya que el actor declaró en su deposición de forma extensa que tenía conocimiento que adquiría un bien deteriorado, por lo que posteriormente no puede decir que el banco le ocultó naturaleza del bien. Precisa que parte actora habla de un hecho de la naturaleza, posterior al menos dos años a la venta y que ahora pretende atribuir al Banco.

Además, que es un tema de conocimiento en todo el país y que es público y notorio, el problema de los cauces. Advierte el daño no afecta a todas las áreas comunes y por lo tanto, éste no se ha materializado y no obedece a la propia acción del banco, por lo que desaparece la responsabilidad civil por culpabilidad, precisando que la parte actora atribuye al banco por daños que puede tener por inacción de hechos de tercero, los condóminos y el propio condominio. De seguido cita la sentencia número 2024006326 de las 11:50 hras del lunes 23 de setiembre, en la cual el tribunal declara sin lugar una demanda contra el banco porque el propietario no hizo la diligencia debida y los daños que sufrió no son ocasionados por el banco sino por tercero o hechos de la naturaleza. En cuanto a la prueba testimonial recibida, indica que no se cuestionó por el profesional contratado el dictamen técnico y se señaló en este que los mismos son reparables, de modo que el daño de existir, sería por la parte proporcional sufrida, esto es, la parte accesoria de todo el derecho de propiedad que ostenta el actor.

VI.Sobre el fondo del asunto: El objeto de pronunciamiento de la presente sentencia, gira en torno a dos ejes temáticos por abordar, el primero, la determinación si la cláusula introducida por la entidad bancaria al vender un bien adjudicado por remate, la cual impone al comprador una renuncia a reclamos por vicios ocultos, es legítima, y el segundo, si el daño reclamado que sustenta el actor ha sufrido el bien condominal, es suficiente para reclamar un vicio redhibitorio, al estimar que desconocía las condiciones de vulnerabilidad de las colindancias de las áreas comunes que restan capacidad volitiva al momento de adquirir la filial número 18, del condominio residencial "Del Río", ubicado en Granadilla de Curridabat y por ende, permite una declaratoria de nulidad de la escritura, la devolución del monto pagado por el bien así como el reconocimiento de daño moral subjetivo. En orden a dichos argumentos, se pronuncia esta Cámara de Juezas a continuación.

• 1)Cláusula de renuncia por vicios ocultos es absolutamente nula. Infracción a las reglas de los negocios jurídicos: De acuerdo con la teoría del caso de la entidad bancaria, el hecho de haber adquirido el bien por medio de un remate, con ocasión de la ejecución de una garantía hipotecaria rendida a su favor, legitima la inclusión de una cláusula de renuncia del adquirente de dicho bien a cualquier reclamo por vicios ocultos en el inmueble. Tal línea argumentativa es atacada por el actor y adquirente del bien, al alegar "la imposibilidad de exclusión convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento", lo que le permite estimar que la cláusula de la escritura cuestionada es nula por introducir una disposición convencional frente a la inderogabilidad de las normas imperativas de protección del consentimiento basado en las más modernas formas de protección al débil en la relación obligatoria. Criterio del Tribunal: Analizada la postura que ambas partes expusieron oportunamente, concluimos a la luz del ordenamiento jurídico, que la cláusula impugnada en efecto, es ilegítima, tal y como explicamos a continuación. La pretensión primera de la parte actora en este proceso, es la declaratoria de "nulidad de la cláusula por la cual el Banco pretende exonerarse de responsabilidad ante la renuncia del comprador al reclamo por ese tipo de vicios en los términos del artículo 1023 del Código Civil...". Revisado el cuadro fáctico, tenemos que en fecha 02 de abril del año 2019, el señor Jurgen Henrich Antony adquiere del vendedor, Banco de Costa Rica, la filial número 41729-F, que es finca filial dieciocho, del Condominio Residencial "Del Río", que comprende dos niveles, patio y zona verde destinada a uso habitacional en proceso de construcción, sita en el Distrito dos Granadilla, del cantón de Curridabat, de la provincia de San José, por la suma recibida a entera satisfacción de ciento doce millones trescientos noventa mil trescientos veinte colones. Se consigna en la escritura en lo que interesa lo siguiente: "SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: Manifiesta el compareciente JURGEN HENRICH ANTONY que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento...". Revisado lo anterior conforme al régimen de derecho aplicable, no cabe duda que no le asiste la razón a la entidad bancaria, al pretender justificar la inclusión de una cláusula de renuncia de derechos al comprador, basándose en una omisión de su deber de garantizar las condiciones del bien vendido de vicios ocultos o turbaciones en la posesión, por causas anteriores a la compra venta. Tal postura se califica de ilegítima, por cuanto por imperativo de ley, "Los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta...". (artículo 1023 inciso
• 1)del Código Civil). Al respecto, la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia desde vieja data, ha analizado las obligaciones contractuales de las partes y la ilegitimidad de la renuncia al ejercicio de aquellas connaturales al negocio jurídico, postura que comparte esta Cámara de Juezas a cabalidad y se expresa así: "(...) XIV.- Un factor objetivo de atribución de responsabilidad, en el ámbito contractual, se halla en la obligación de garantía, que aparece como una cláusula implícita de todo convenio, según la cual deben preservarse los bienes de los pactantes contra los daños que pudieran originarse en la ejecución de un negocio jurídico. En esa forma, aparte del efecto de resolver, rescindir o revocar, según corresponda, que podría acarrear tal situación, el garante deberá indemnizar a su contraparte si alguna cosa, sea el propio objeto del acuerdo, u otra que se halle dentro del patrimonio de este último, sufre un menoscabo que se origina de la ejecución del pacto. Tal mella podría ser de carácter material o devenida de efectos jurídicos, en el caso de la evicción. A la vez, puede originarse a partir de defectos intrínsecos de la cosa, o bien, de factores extrínsecos como la conducta propia del garante, la de sus dependientes o subordinados o, incluso de manera excepcional, la de un tercero extraño al negocio jurídico que por no identificable, corre por cuenta y responsabilidad del vendedor, en la situación en que el garante hubiera podido o debido evitar tal conducta, omitiendo su gestión en tal sentido. En este último caso, le tocará comprobar que no estuvo en la posibilidad ni tuvo el deber de impedir tal comportamiento dañoso del tercero. Finalmente, junto con las demás eximentes señaladas, también su responsabilidad se verá salvada si demuestra que todo se debió a un hecho de la propia víctima, quien se produjo a sí misma el daño. Lo anterior queda plasmado en el ámbito positivo, de modo general, en el artículo 1023, inciso primero, del Código Civil, cuando indica: “Los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta”. Así, ha de entenderse que con independencia a si es reprochable o no al garante lo sucedido, sea por dolo o culpa grave, siempre va a ser inherente al negocio jurídico su obligación de responder ante su contrario, cuando acaezca lo descrito anteriormente. Luego, de manera más específica al convenio de compraventa, en la rama civil, el canon 1034, dispone: “Todo aquel que ha transmitido a título oneroso un derecho real o personal, garantiza su libre ejercicio a la persona a quien lo transmitió”. Lo anterior encuentra relación directa con lo establecido en el precepto 1023 citado, como norma genérica dentro del Derecho de las Obligaciones. Además, de manera especial a una relación mercantil, como se ha discutido en esta lite, reza el ordinal 467: “El vendedor quedará obligado en toda venta al saneamiento, salvo pacto en contrario.”. De los tres numerales en mención se colige un criterio concatenado de que, en la venta, la garantía impone al vendedor el deber de sanear al comprador. Dichas disposiciones no contemplan, en modo expreso, que tal obligación solo se derivará del dolo o la culpa grave del vendedor, por consiguiente, se aplica a la garantía los principios generales del derecho expuestos líneas atrás de este considerando. Cabe agregar que, ante el incumplimiento de una obligación, como la de garantizar la idoneidad del bien vendido, no solo objetiva sino también jurídica, correspondería al vendedor demostrar que dicho incumplimiento se produjo por culpa del acreedor (comprador), fuerza mayor y caso fortuito, según lo dispuesto en el ordinal 702 del Código Civil...". (Resolución Nº 00212 - 2008, de las 08:15 horas del 25 de Marzo del 2008). Nótese entonces que por ministerio de ley, el vendedor debe asumir una condición de garante del bien negocial, sin que sea dable la justificación que brinda la entidad bancaria para eximirle de tal obligación legal, cuando la ley no lo hace, sin perjuicio de que, en el caso concreto, la entidad se adjudicó el bien con ocasión de una garantía hipotecaria, ergo, al tenor de las reglas que regulan su intermediación financiera, debió asegurarse que el mismo podía ser objeto de crédito al encontrarse en las condiciones óptimas para ser aceptado como garantía, en atención a lo dispuesto en el artículo 69 de La Ley Orgánica del Sistema Bancario Nacional, ley número 1644 del 26 de setiembre de 1953, en cuyo artículo 69 dispone: "Antes de otorgar cualquier crédito, los bancos harán valorar los bienes ofrecidos en garantía, o calcular el valor de la cosecha a cuya atención se destinará el préstamo". Lo anterior orienta a la conclusión, que indefectiblemente el vendedor de un bien está en la obligación de realizar todos los actos necesarios para garantizar al comprador el disfrute del bien traspasado, sea libre de vicios ocultos o turbaciones en la posesión, por causas anteriores a la compraventa, de manera que, la entidad bancaria en el caso concreto, debió revisar el bien que negocia, no solo en razón de la fijación del valor de enajenación, sino que también con el objetivo de revisar que el bien que negocia se encontrara en las condiciones adecuadas de venta, de manera que evita así, problemas por vicios ocultos o evicción, independientemente que haya actuado con dolo o culpa grave, toda vez que su deber es garantizar el libre disfrute del bien vendido y adoptar todas las medidas lógicas, razonables y aptas para evitar daños al bien inmueble, más allá de la simple verificación registral y catastral, esto, aunque lo haya adquirido por remate en pago de una obligación dineraria. Así las cosas, no cabe duda para este Tribunal, que la cláusula objeto del proceso es absolutamente nula, al resultar abusiva y contraria a derecho, por lo que procede a declararse la nulidad de ésta, debiendo entenderse por no puesta en la escritura de venta objeto de estudio.
• 2)Indemostrada pérdida del aprovechamiento general de las áreas comunes. Inexistente lesión gravosa en calidad de vida e incidencia decisiva en la capacidad volitiva del negocio jurídico celebrado: El segundo eje temático, decisivo para el pronunciamiento de este Tribunal en torno a las pretensiones 2, 3, 4 y 5 de la demanda, que se resumen en una declaratoria de nulidad de la compraventa, la devolución del monto pagado indexado, el pago de intereses amén de un resarcimiento por concepto de daño moral, parten de la teoría del caso de la parte actora, que la existencia de una denuncia desde el año 2006 realizada por la Municipalidad de Curridabat ante el Tribunal Ambiental Administrativo no fue puesta en su conocimiento al adquirir el bien, información que tampoco al parecer conocía la entidad bancaria, pero que en esencia, refleja la problemática generada en el margen derecho de la propiedad condominal, propiamente en las áreas comunes, las cuales podrían verse afectadas por las medidas a adoptar en un futuro por dicha autoridad administrativa, cuyo procedimiento no ha concluido. Advierte incluso por medio del hecho nuevo descrito en el considerando primero de la presente resolución, que los daños pueden observarse en los socavamientos del margen derecho de la propiedad, tal y como se ilustra en el informe de la empresa de Ingeniería y Construcción SOES del año 2021, materializándose el daño a la fecha con la clausura del rancho, empero, entiende que parte de la piscina y la cancha multiusos se encuentran construidas dentro del área de retiro del río Puruses, por lo que existe una amenaza de perturbación del disfrute del goce pacífico de los bienes comunes, tales como áreas verdes, cancha multiusos y piscina, que fueron la razón medular de la adquisición del inmueble, al haber sido valorado por su persona y su pareja en el momento de decidir la compra. Afirma, que tales situaciones suponen prácticamente una desvalorización total de la propiedad en la medida que la buena fe contractual exigiría que al momento de enajenar o gravar la propiedad debería comunicarse la existencia de vicio a un eventual interesado, lo que de hecho supone una imposibilidad jurídica en los términos de los artículos 627 inciso
• 2)y 631 inciso
• 2)del Código Civil. Añade que en la doctrina se admite como acción de saneamiento, el conceder al comprador la posibilidad de optar entre desistir del contrato, abonándose los gastos que pagó (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris). Bajo esa línea argumentativa, defiende que existe un vicio grave en el consentimiento, razón por la cual el vicio redhibitorio se encuentra presente y con base en ello, solicita la declaratoria con lugar de las pretensiones del proceso. Por su parte, la entidad bancaria contesta la acción, precisando que no tuvo participación en la obra constructiva y su financiamiento por lo que la demanda se encuentra incorrectamente cursada en su contra y no frente a los terceros responsables, que el procedimiento administrativo ante el Tribunal Ambiental Administrativo no ha culminado, no se dirige en su contra y que en todo caso, la filial adquirida no está siendo afectada, llamando reiteradamente la atención al hecho que el actor inspeccionó el bien en detalle al adquirirlo, tal y como expresamente lo indica en su demanda y declaración rendida, por lo que no puede aducir que desconocía que las áreas comunes tenían colindancia con el río. Criterio del Tribunal: Revisada y analizada integralmente la prueba traída a los autos por las partes así como su linea argumentativa, arriba esta Cámara a la conclusión que no se demuestra en este caso concreto, los presupuestos necesarios para declarar con lugar las pretensiones asociadas a un presunto vicio en el consentimiento de tal magnitud e incidencia, que tenga el efecto de anular el negocio jurídico de compra venta en estudio, que es esencia, el objeto medular del proceso, no abordándose la posibilidad de un reconocimiento de daño por pérdida de plusvalía del bien, al no haber sido así solicitado por la parte, por lo que nos limitamos a su pretensión específica. Teniendo claro lo anterior, hemos de precisar que si bien es cierto, la parte actora expone que las áreas comunes existentes en el condominio, esto es, las áreas verdes, la piscina, la cancha multiusos y el rancho, fueron factores determinantes para la toma de decisión de compra del bien inmueble condominal, lo cierto es que el daño hasta el momento configurado, es mínimo y especulativo frente a lo que representa un bien filial. Esto, por cuanto es incontrovertido que el actor hizo inspección en el inmueble previo a su adquisición, tal y como ampliamente lo relató al rendir declaración ante este Tribunal, conociendo en consecuencia las condiciones y distribución de las áreas comunes del inmueble. También es incontrovertido, que el Banco de Costa Rica desconocía de la existencia de una denuncia interpuesta por la Municipalidad de Curridabat en fecha 06 de marzo del año 2006, ante el Tribunal Ambiental Administrativo. En efecto, de la prueba allegada a los autos tenemos que la señora Lucy Retana Chinchilla, en su condición de Alcaldesa de la Municipalidad de Curridabat, interpone denuncia en contra del señor Aristide Vargas Artavia y la empresa denominada Sociedad Maderera El Bosque S.A, por presuntas infracciones ambientales, con ocasión de movimientos de tierras realizado en el cauce y en los alrededores del río Puruses, propiamente donde se levanta el condominio residencial "Del Río", ubicado en Curridabat, cuyo número de expediente asignado es el 67-06-03-TAA. No obstante lo anterior, no aportan las partes al proceso el estado actual de dicho procedimiento administrativo y su incidencia en las áreas comunes, por lo que es meramente una conjetura de la parte actora el alcance que podrá tener una posible resolución administrativa en firme emanada por el Tribunal Ambiental Administrativo al respecto o si bien, se limitará a ordenar obras de contención y reparación. Suma además, que la parte actora ni siquiera aportó prueba técnica que demostrara fehacientemente la cabida o dimensiones que alcanzaría una posible afectación de las áreas comunes frente al área de retiro que impone el ordenamiento jurídico, sustentado su angustia y preocupación en meras especulaciones, dado que no tenemos certeza técnica acerca del grado de invasión del área de retiro y si éste, provocaría la supresión de un porcentaje o la totalidad de las áreas construidas. Hemos de señalar, que la única prueba técnica aportada al proceso, es el informe que para el mes de mayo del año 2021, se rinde por parte de la empresa denominada SOES Ingeniería & Construcción, un estudio denominado "Obras de mantenimiento sobre margen derecha quebrada seca y río Puruses Condominio Del Río", ubicado en el distrito Granadilla, cantón Curridabat de la Provincia de San José. En dicho estudio se indica que se realizó específicamente en el margen derecho de la Quebrada Seca y Río Puruses de la propiedad, que es la afectada, donde a través de inspecciones se constató la existencia de socavación en las bases de los muros existentes (tanto de bloques como de gaviones), más éste, como se indicó líneas atrás, resulta insuficiente para acreditar las especulaciones que el actor formula para sustentar las afirmaciones respecto a la pérdida de las áreas comunes, mismas con respecto a las cuales insistimos, no contamos con acreditación fehaciente de las dimensiones reales de su afectación. Nótese que incluso, el testigo ofrecido por la parte actora, el señor Miguel Segura Sánchez, quien elaboró un estudio jurídico de la situación a petición de la esposa del actor, señaló que estimó la existencia de un riesgo por construcciones en el área de protección, solamente respecto al rancho y la cancha, eximiendo de éste a la piscina, lo cual confirma la falta de precisión de los hechos que sustentan la demanda. Mucho menos, es admisible la tesis que perdió todo valor la filial propiedad del actor, ya que si bien es cierto, las áreas comunes son parte integral del régimen de propiedad al cual se encuentra sujeto, siendo parte integral de éste su participación de las áreas comunes, es claro que la integridad de la casa de habitación no está en discusión. Tampoco es de recibo el argumento relativo a la posible inversión que cada uno de los condóminos deba realizar a fin de evitar mayores daños en los márgenes de su propiedad con el río Puruses, para justificar así la procedencia de la declaratoria del vicio redhibitorio reclamado, ya que no solo resulta insuficiente, sino que además el monto al que ascendería no está acreditado, debiéndose advertir nuevamente que no forma parte de las pretensiones de este proceso el reconocimiento de tal erogación, misma que en efecto, no cabe duda, deberá realizarse con base en el estudio técnico aportado y aquellos que exijan las autoridades administrativas correspondientes, por lo que no se realiza mayor análisis al respecto. Es por lo expuesto, que debemos precisar que tal y como lo expresa la parte actora, el artículo 1082 del Código Civil prevé un régimen de protección al comprador, por vicios desconocidos por las partes, en el bien objeto del negocio jurídico. La norma establece claramente que: "La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario". No obstante, yerra la parte actora al estimar que un daño eventual e incierto, califique para sustentar una acción anulatoria de la escritura pública de compraventa o bien, que demostrándose su existencia (esto es, que sea efectivo e individualizable en los términos del numeral 196 de la Ley General de la Administración Pública) éste sea de tal magnitud que vacíe el contenido del derecho de propiedad del actor, de forma tal que no demuestra un vicio en el consentimiento por una alta incidencia en éste, al adquirir un inmueble condominal. Al respecto, ha sido conteste la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en advertir que los vicios deben ser de tal importancia, que podamos concluir que se encuentra ausente la voluntad del comprador, hecho que no se ha demostrado en este proceso, tal y como explicamos de seguido. La Sala Primera en mención, ha reiterado en el criterio de recién emisión, lo siguiente: "... Lo primero que debe resaltarse es que el artículo 1082 del Código Civil establece que: “La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario”. Como se ve, la ley contempla, para el contrato de compraventa, la posibilidad de que los vicios en la cosa objeto del negocio conlleven un vicio en el consentimiento. Por otra parte, esa disposición resulta aplicable a la permuta, de acuerdo a lo regulado en el cardinal 1100 del mismo cuerpo normativo: “El contrato de cambio se rige por los mismos principios que el de venta: cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da, y el precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga por lo que recibe en cambio”. Por ende, es claro que los vicios ocultos o redhibitorios de la cosa permutada, podrían, eventualmente, conllevar la anulación del consentimiento. Lógicamente, para que esta consecuencia se tenga por operada, debe tratarse de anomalías graves y desconocidas para la parte que adquiere el bien defectuoso, de manera tal que, de haber tenido conocimiento de los vicios, no habría llevado a cabo el negocio. Lo anterior es concordante con lo dispuesto en el artículo 1015, inciso segundo, del Código Civil: “Es anulable el contrato en que se consiente por error: (…) 2º.- Cuando recae sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, o sobre su sustancia o calidad esencial”. Sobre la procedencia de la acción de nulidad por vicios en el consentimiento consúltese la sentencia no. 37-1993 de las 11 horas 10 minutos del 28 de mayo de 1993". (Resolución número 000917-F-S1-2023, de las 09:44 horas del 21 de junio del año 2023). De lo transcrito extraemos dos premisas fundamentales para la resolución del presente asunto, la primera, no sólo es necesario demostrar que el daño sea cierto o potencial, sino que además debe necesariamente encontrarse acreditado debidamente y no tratarse de un daño especulativo o hipotético como en el caso que nos ocupa. En segundo lugar, hemos de subrayar que la norma legal permite la anulación por error del negocio, en el tanto quede demostrado que la persona adquirente está en error con respecto a las condiciones reales del objeto negociado, lo cual no se demostró en este proceso, por el contrario, de la declaración de parte recibida en el juicio oral y público, queda claro que el actor particularmente se preocupó por determinar las condiciones reales del inmueble, siendo que relató con detalle las observaciones que realizó a la filial y que incluso peticionó una revisión del precio por esa razón. Es por ello, que bajo un correcto entendimiento humano, evidentemente, también podemos concluir que el actor adoptó diligencias propias para analizar las condiciones de las áreas comunes, mismas que insistió en su acción, eran el aspecto más relevante en la adquisición de la filial condominal, ergo, debió haber observado su proximidad con el cauce y que el mantenimiento de las mismas podría incluir obras estructurales para su conservación. Desde esta perspectiva, se generan serias dudas de su teoría del caso, al pretender desconocer las colindancias -con un río- de las áreas comunes del condominio "Del Río" y por ello, no es de recibo el argumento de una imposibilidad jurídica del negocio, en los términos que exponen los numerales 627 inciso 1) y 631 del Código Civil, al entenderse presente la capacidad del actor para entender las condiciones del bien adquirido y las afectaciones que una reducción de las áreas comunes provoca en su derecho de propiedad condominal al estar estas ubicadas a la margen de la colindancia con el río Puruses, por cuanto es sabido que un cauce de un río está afecto a ser variado por hechos de la naturaleza y con ello afectar las colindancias del mismo. En consecuencia, al no existir mérito para declarar un vicio redhibitorio en el negocio jurídico celebrado entre las partes, que tenga la capacidad de demostrar un vicio grave en la voluntad del actor al adquirir la filial número 18, del condominio residencial "Del Río", por indemostrarse la imposibilidad del disfrute real y razonable de las áreas comunes del condominio a la fecha, a excepción del área de rancho, lo cual no se estima afecte gravemente su calidad de vida o la voluntad de adquisición del inmueble, ilustrándose esto con el hecho que al rendir declaración el actor, manifestó libremente que han dejado de utilizar la piscina por optar por otros medios para la actividad de la natación, al adquirir una acción en el Indoor Club, lo que denota sin duda, es que no es propiamente la amenaza o riesgo de destrucción de las áreas comunes o parte de ésta lo que ha provocado la disminución de su uso o bien, que se haya generado una afectación grave de su filial y el resto de bienes comunes asociados a su derecho de propiedad condominal, para justificar la nulidad del negocio jurídico y el reconocimiento indemnizatorio peticionado. En consecuencia, al tenor del análisis efectuado, se dispone por esta Cámara el rechazo íntegro tanto de la pretensión anulatoria como indemnizatorias asociadas a este argumento, por lo que se declaran sin lugar las pretensiones 2, 3, 4 y 5 de la demanda. III.- Pretensión subsidiaria. Inadmisibilidad de pretensión argumentativa: La parte actora formula como pretensión subsidiaria, una línea de argumentos sin formular una petitoria concreta, en los términos que prevé el numeral 42 del Código Procesal Contencioso Administrativo, toda vez que no concretiza si lo que pretende es una declaratoria de nulidad, una modificación o adaptación de conducta, el reconocimiento o declaración de una situación jurídica concreta, la declaración de una relación jurídico administrativa, una condena o una orden específica. Veamos. La pretensión subsidiaria es la siguiente: "Que se declare la responsabilidad del Banco demandado basado en el sistema de responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal incurriendo en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 7, 764 y 1022 del Código Civil, éste último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos (sic) conforme al tenor de la obligación" es una obligación implícita en la compra venta el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (artículos 764 y 1022 ibídem)". De conformidad con la jurisprudencia citada éstas acciones serían compatibles - no excluyentes- entre el supuesto común: el defecto en la cosa desmejorándola o haciéndola inutilizable". Nótese que si bien inicia exponiendo una declaratoria de responsabilidad, su hilación es de orden argumentativa, al exponer de seguido un fundamento normativo y jurisprudencial sin que se concrete en un acto o conducta pretendida en específico, razón suficiente para considerar que la pretensión lejos de materializar un objetivo concreto, se encuentra ésta contenida dentro de un argumento general de responsabilidad contractual. En consecuencia, por tratarse de una pretensión inatendible, se declara inadmisible en los términos que fueron expuestos líneas atrás.

VII.Sobre las defensas interpuestas: En virtud del análisis realizado en el considerando anterior, la demanda es declarada parcialmente con lugar, por lo que la defensa de falta de derecho es rechazada respecto a la primera pretensión más es acogida respecto a las restantes. En cuanto la defensa de "demanda improponible", la misma se acoge, únicamente respecto a la pretensión subsidiaria, no así con relación a la pretensión principal, al ser el objeto de la litis viable de conocimiento en la sede contencioso administrativa, tal y como se desprende del considerando anterior.

VIII.Sobre las costas procesales y personales: De conformidad con el numeral 193 del Código Procesal Contencioso Administrativo, las costas procesales y personales constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En el caso concreto, existiendo vencimiento recíproco, se dicta el presente fallo sin especial condenatoria en costas.

POR TANTO

Se acoge parcialmente la defensa de falta de derecho. Se declaran sin lugar las pretensiones 2, 3, 4 y 5 de la demanda e inadmisible la pretensión subsidiaria. Se declara la nulidad absoluta de la cláusula contenida dentro de la escritura número once, visible al folio cincuenta y seis vuelto, del tomo ciento quince del protocolo de la notaria Kattia Vargas Cordero, celebrada el día 02 de abril del año 2019, que registra la compra del inmueble, filial número 41729-F, que es finca filial dieciocho del Condominio Residencial del Río, por el señor Jurgen Henrich Antony, en lo que se indica a continuación, debiendo entenderse por no puesto lo siguiente: "SIN QUE TOME NOTA EL REGISTRO: Manifiesta el compareciente JURGEN HENRICH ANTONY que por tratarse de inmuebles adjudicados por el Banco de Costa Rica en pago de obligaciones y por conocerlo, los acepta en el estado en que se encuentran y renuncia expresamente a cualquier reclamo administrativo o judicial por motivo o con ocasión de diferencias en la naturaleza, medida o por motivos de evicción o saneamiento...". Se dicta el presente fallo, sin especial condenatoria en costas. Notifíquese.- Claudia Bolaños Salazar. Cinthya Morales Herra. Amy Miranda Alvarado.

???????????????

CLAUDIA BOLAÑOS SALAZAR - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????

CINTHYA MARIA MORALES HERRA - JUEZ/A DECISOR/A ????????????????

AMY MIRANDA ALVARADO - JUEZ/A DECISOR/A Goicoechea, Calle Blancos, 50 metros oeste del BNCR, frente a Café Dorado. Teléfonos: 2545-0107 ó 2545-0099. Ext. 01-2707 ó 01-2599. Fax: 2241-5664 ó 2545-0006. Correo electrónico: [email protected] Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.